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10/10/2015 AcrdodoSupremoTribunaldeJustia

AcrdosSTJ AcrdodoSupremoTribunaldeJustia
Processo: 5662/07.5YYPRTA.S1
NConvencional: 6SECO
Relator: FONSECARAMOS
Descritores: CONTRATODELOCAOFINANCEIRAIMOBILIRIA
PROPRIEDADEHORIZONTAL
DESPESASDECONDOMNIO
DEVEDOR
LOCADORFINANCEIRO
LOCATRIOFINANCEIRO
OBRIGAESPROPTERREM
AMBULATORIEDADE
DatadoAcordo: 02032010
Votao: MAIORIACOM*VOTVENC
RefernciadePublicao: CJASTJ,ANOXVIII,TOMOI/2010,P.84
TextoIntegral: S
Privacidade: 1
MeioProcessual: REVISTA
Deciso: NEGADAAREVISTA
Doutrina: ProfessorCalvodaSilvaasseguintespalavrasnasuaobraDireitoBancrio,
2001,pgs.425e426
DiogoLeitedeCampos,inEnsaiodeAnliseTipolgicadoContratodeLocao
Financeira,inBoletimdaFaculdadedeDireitodaUniversidadedeCoimbra,vol.
XXIII,p.10
EngrciaAntunes,inDireitodosContratosComerciais,2009,pg.516
GravatoMorais,LocaoFinanceiraeDesconformidadedaCoisacomo
Contrato,ScientiaIuridica,TomoLIV,2005,n304,pgs.697a731
OProfessorHenriqueMesquitadefineasobrigaespropterremcomovnculos
jurdicosemvirtudedosquaisumapessoa,naqualidadedetitulardeumdireitoreal,
ficaadstritaparacomoutra(titularouno,porsuavez,deumiusinre)realizao
deumaprestaodedareoudefacereObrigaesReaisenusReais,Coimbra,
Almedina,1990.pg.100,321/322e326
SandraPassinhas,inAAssembleiadeCondminoseoAdministradorna
PropriedadeHorizontal,pg.209.
LegislaoNacional: ARTIGOS913.ESEGS.,1306,N1,1424,N1,1444,DOCDIGOCIVIL
ARTIGOS10.,N1,ALS.B),Q)EF),13.,15.DODLN.149/95.
JurisprudnciaNacional: ACRDODOSUPREMOTRIBUNALDEJUSTIA,DE10.7.2008PROC.
08A1057INWWW.DGSI.PTRELATORCONSELHEIROURBANODIAS
ACRDODOSUPREMOTRIBUNALDEJUSTIA,PROLATADOEM6.11.2008
PROC.08B2623TAMBMACESSVEL,INWWW.DGSI.PTRELATOR
CONSELHEIROSANTOSBERNARDINO.
Sumrio:
I)Ocontratodelocaofinanceira(imobiliria)(leasing)por
algunsconsideradoumcontratodecrditoaoconsumo,no
obstantepressuporqueemcamposjurdicosdistintossesituamo
dono/locadordacoisaeolocatriofinanceiro/fruidor,constitui
umarealidadeeconmicaquetendodemuitorelevanteo
financiamentodaaquisiodebens,estabeleceumregimelegal
quevisa,emfunodonodalaspectodefruioeconmicaem
vistadaexpectativadeaquisiododireitodepropriedade,que
constituiumdireitopotestativodolocatriocontraoqualolocador
nadapode,impenuseriscosque,napuralgicadodireitode
propriedade,aindaquecomprimido,poroutrodireitorealou
obrigacional,malsecompreenderiam.

II)Nalocaofinanceiraimobiliria,existeumcontratode
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financiamento,visando,tendencialmente,umcontratodecomprae
vendamas,enquantoestecontratoperdurararelaojurdico
negocialtemnotriaafinidadecomocontratodearrendamento.

III)Duranteotempoporqueperdura,olocatrioentranaposse
materialdoimveldadoemlocao(i)mobiliriae,talcomoum
meroarrendatrio,tempoderesdefruiotemporriamedida
estapeloperododeduraodocontratomedianteopagamento
deumarenda.

IV)Sendotraocomumdalocaofinanceira,mobiliriae
imobiliria,afruioonerosaetemporriadeumbem,olegislador
quiscolocaracargodolocatriodefracoautnomaopagamento
dasdespesascomunsdoedifcioeosserviosdeinteressecomum,
certamenteemhomenagemvocaodotipocontratual,quevisa
ofinanciamentodolocatrio.

V)Daqueoregimedasobrigaespropterremdevateraquiem
atenoaespecificidadedocontratoeofimeconmicoqueotipo
contratualvisa.

VI)Sendoasobrigaespropterremexcepcionais,jquequanto
aelasaautonomiaprivadasemostracerceada,emsalvaguarda
livreeplenafruiodosbensedassuasvantagenseconmicas,
importasaberseobrigaodepagamentodasdespesasdeinteresse
comumedocondomnio,sendoemregraumaobrigaoreal
inerentetitularidadedodireitodepropriedade,podeserdesligada
deleeatribudaaquemtenhasobreacoisaumpodercausal
(factualejurdicoemvirtudedeumcontrato).

VII)Estamosimersosnavertentedaambulatoriedadeda
obrigaopropterrem,ouseja,naquestodatransmissibilidade
dessaobrigaoquenasceporcausadatitularidadedodireitoreal
sobreacoisa.

VIII)Sendoaobrigaopropterrem,conexa,dependentee
acessriadeumdireitoreal,emprincpio,acompanhariaas
vicissitudesdeste,mormente,atravsdasuatransmissopara
adquirentesoubeneficiriosdodireitotransmitido.

IX)Tendoemcontaaespecificidadedocontratodelocao
financeiraimobiliria,asuafunoeconmicaeofactodo
locatriofinanceiroassumirumaposiomuitoprximadado
arrendatriovinculstico,mormente,quantoaousoefruiodo
imvel(nalocaofinanceiracomaexpectativadesetornardono
doimvel),esendocertoqueatnoarrendamentopodeo
arrendatrioconvencionalmentearcarcomasdespesasde
condomnio,nocabidoconsiderarsecomonoambulatriaa
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obrigaodepagamentodasdespesascondominiais,paraasfazer
recairsobreolocadorfinanceiro,quenoodonoeconmico
doimvel,nembeneficiadequalquervantagemdirectainerente
respectivafruio.

X)Competeaolocatriofinanceiroimobilirioopagamentodos
encargosrelativosaocondomnio,emcasodelocaofinanceira
imobiliriadeprdioconstitudoemregimedepropriedade
horizontal.
DecisoTextoIntegral:
AcordamnoSupremoTribunaldeJustia

Banco...,S.A.,deduziu,em11.9.2007,no1JuzodeExecuo
daComarcadoPorto,OposioExecuoProcesso
n5662/07.5YYPRTAcontrasideduzidapelaExequente:

O...Manager(Porto)GestodeEmpresas,Lda.

Parafundamentarasuapretensodeextinodaexecuo,alegou,
emsntese,quenorecaisobresiaobrigaodepagarosencargos
relativosaocondomniodasfracesidentificadasno
requerimentoexecutivo,incumbindotalobrigaoaolocatrio.

Asreferidasfracesestavamdadasemlocaofinanceiraaum
terceiro,factoconhecidodoexequente.

Mas,mesmoadmitindoquetaiscrditosexistissem,teriam
entretantoprescritoosrelativosaosltimoscincoanos,
concretamenteascontribuiesvencidasemdataanteriora19de
Julhode2002.

Aexequentecontestou.

Alegouqueoopoentenodesconhecequecorreutermosuma
acojudicialondefoidiscutidaamesmaquestodedireitoeonde
foidecididoqueoproprietriodasfraceseraresponsvelpelo
pagamentodocondomniorelativosfraces,independentemente
daexistnciadecontratodelocaofinanceira.

Poroutrolado,quantoinvocadaprescrio,nopodeoopoente
invocaramesma,porquantofoionicoresponsvelpelademora
daexequenteemproporaexecuo.

Desde2002queoB...Leasingvemsendointerpeladopela
administraodocondomnioparapagamentodasprestaesem
dvida,tendoainda,emJulhode2006,agendadoumareuniocom
aexequenteparadiscutiropagamentodascontribuiesde
condomnioemdbito.
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Oopoenteandouliteralmenteaentreteraexequente,tendoesta,
emfunodasdecisesproferidaspelostribunaissuperioresna
acojudicialquecorreutermosna2VaraCveldoPortosobon
771/00,consideradoaltamenteprovvelqueaopoenteefectuasseo
pagamentodasfacturasemdbito.

Sem12deFevereirode2007queoopoenteefectuouo
pagamentoparcialdafactura48/2005,snessaalturatendoficado
cientequeoopoentenotencionavapagarasrestantes
contribuiesemdbito.

S,ento,houvepossibilidadedeconvocaraassembleiade
condminosparainstauraodeexecuocomvistacobranado
dbito.

Alegaqueocomportamentodoopoenteconfiguraabusodedireito.

Excepcionou,ainda,aexistnciadecasojulgado,porforada
decisoprolatadana2VaraCveldoPorto,naacon771/00que
considerouoproprietriocomopartelegtimaparaserdemandado.

Defendeaindaqueoencargodecorrentedasdespesasde
condomnioincumbeaoproprietrio.

Foielaboradodespachosaneador.

Procedeuserealizaodejulgamentocomobservnciado
formalismolegalaplicvel,tendosidoconsideradaprovadaa
matriaconstantedodespachodatadode25deJunhop.p.
Mantmseavalidadeearegularidadedainstncia,inexistindo
obstculosaoconhecimentodomritodacausa.
***

Afinalfoiproferidadecisoquejulgouaoposioprocedente
e,consequentemente,extintaaexecuo.
***

Inconformadaaopoente,alegando,formulouasseguintes
concluses:

1.Aapelantedemonstrouemjuzo,comcorrespondnciana
matriaassenteenosdocumentoscarreadosparaosautos,queeste
litgionoinditoentreaspartes,jtendorecadosobreeste
decisojudicialfavorvelapelante,oque,porofensadocaso
julgado,prejudicavaoconhecimentodapretensodeduzidapela
apeladanaoposioafls.

2.Comefeito,aoposiodeduzidaafls.pelaapelada,configura,
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nostermosdon1doart.498doCdigodeProcessoCivil,uma
acoidnticaaoutraquantoaossujeitos,aopedidoecausade
pedir.

3.Conformedemonstrado,hidentidadedesujeitos,paraefeito
don2doart.498doCdigodeProcessoCivil,porquantoa
apelada,conformeresultadascertidesjuntasafls.edosfactos
assentesemB),incorporou,porfuso,aB...Leasing,S.A.que,por
suavez,haviaantesincorporado,igualmente,porfusoaM...
LEASING,SOCIEDADEDELOCAOFINANCEIRA,S.A.e
aapelanteaadministraodocondomniodoEdifcioScala,Rua
deVilar,no...,Porto,naalturaacargodoscondminosInstituto
NacionaldeEstatsticaeguasDouroePaivae,actualmente,
exercidapelaO...MANAGER(PORTO)GESTODE
EMPRESAS,LDA.(cfr.actajuntaafls._)

4.Tambmhidentidadedepedidoparaefeitododispostonon3
docitadoartigo,porquanto,secontinuaasustentarquea
responsabilidadepelasdespesasdeconservaoefruiodas
partescomuns,nocasodelocaofinanceiradefracoautnoma,
recaisobreolocatrio,nostermosdaal.b)doart.10doDL.n
149/95,de24deJunho,comasalteraesintroduzidaspeloDL.
265/97,de2deOutubro,noobstanteestejamemcausa
contribuiesdemontantediferenteevencidasemperodo
posteriorspeticionadasnaacoexecutivaquecorreutermossob
on771/2000.

5.Nomerece,assim,acolhimentoaposiodomeritssimojuiz
aquodefls._quandojulgaimprocedenteaexcepodecaso
julgado,comfundamentonainexistnciadeidentidadedepedidos
pelofactodeasdvidas,nosembargosapresentadosnoprocesson
771/2000eosoradeduzidaspelaapelada,sereportarema
perodostemporalmentedistintos.Nessesentido,vd.odoutoAcda
RPde17/02/97,publicadosobonconvencionalJTRP00020272,
emwww.dgsi.pt/jtrp.

6.Tambmhidentidadedecausadepedirparaefeitodon4do
art.498doCdigodeProcessoCivil,jque,talcomonos
embargosdeduzidospelalocadoraM...LEASINGSOCIEDADE
DELOCAAOFINANCEIRA,S.A.,aapeladavemfundamentar
aexoneraodaresponsabilidadepelopagamentodas
contribuiesdecondomniocomfundamentonocontratode
locaofinanceira,celebradoem30/12/1997,comaM...
INVESTIMENTOSESERVIOSIMOBILIRIOS,S.A.,
alegandoque,nostermosdaal.b)doart.10/1doDL149/95,de
24deJunho,comalteraesposteriores,apenasalocatriaseria
responsvelpelopagamentodascontribuiesdecondomnio.
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7.Verificase,assim,queaoposiodeduzidapelaapeladaviola
oprincpiodocasojulgado,constituindoumaexcepodilatria
queacarretaaabsolviodaapeladadainstncia(cfr.n2doart.
493,alneai)doart.494,art.497eart.498,todosdoCdigo
deProcessoCivil).

8.Aqualidadedecondmino,nostermosdoart.1420doCdigo
Civil,inerentepropriedadeexclusivadasfracesautnomas,
recaindosobreoproprietrioaobrigaodepagarasdespesas
necessriasconservaoefruiodaspartescomunsdoedifcio,
identificadasnoart.1424doCdigoCivil.

9.Asobrigaesreferidasnoart.1424doCdigoCivil
constituemexemplotpicodeobrigaopropterrem,ouseja,
aquelacujosujeitopassivo(odevedor)determinadono
pessoalmente(intuitupersonae),masrealmente,isto,
determinadoporsertitulardeumdeterminadodireitorealsobrea
coisa(MenezesCordeiro,DireitosReais,Reprint,366367)

10.entendimentopacficonadoutrinaqueaobrigaopropter
remtemsemprecomodevedorotitulardodireitoreal,mesmoque
osactosqueaoriginamsejampraticadosporterceiro(porum
possuidor,porumdetentorlegtimoouilegtimoouporqualquer
outrapessoa)igualmentevinculadoaocumprimento.(cfr.
HenriqueMesquita,ob.ct,p.311.)

11.Asdvidasqueadoutrina,nomeadamente,Henrique
Mesquita,ob.cit.,p.312,levantamrelativamente
ambulatoriedadedaobrigaopropterremcingemseshipteses
desucessosingulareaquisiooriginria.

12.Ocitadoautor,ob.cit.,p.319ess,propesedemonstrarque
sehobrigaesemqueaambulatoriedadeseimpe,outras
existem,pelocontrrio,quedevemconsiderarseintransmissveis,
porseressaasoluoquemelhorseharmonizacomosvrios
interessesaqueimportaconferirtutelaadequada.

13.Oautor,obcit,p.319ess,partindodopressupostoque,no
art.1424doCdigoCivilestemcausaumaobrigaopropter
rem,quedecorredirectamentedoestatutodeumdireitorealeuma
obrigaodedare,ouseja,oscondminossoobrigadosa
contribuir,proporcionalmenteaovalordasrespectivasfraces
autnomas,paraasdespesasnecessriasprticadequalqueracto
conservatrio,demonstraanoambulatoriedadedaobrigao
propterremnasituaodealienaodafracoautnoma,depois
devencidasasquotaspartesdocondminoalienantereferentesa
despesasnecessriasconservaooufruiodaspartescomuns
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eaopagamentodeserviosdeinteressecomum.

14.Nessesentido,refereoautor,ob.cit.,p.321322,que,
tratandosedeprestaesdestinadasacusteardespesashabituais
originadaspelautilizaodeserviosoupeloconsumodebens
necessriosaassegurarafuncionalidadenormaldocondomnio,
seriainjustofazlasrecairsobreoadquirentedafraco,
acrescentadoqueestenodispedequaisquerelementos
objectivosquerevelassemouindicassemaexistnciadasdvidas.

15.Poroutrolado,refereoautor,ob.cit.p.322,quetais
prestaesrepresentam,emregra,naeconomiadoinstituto,a
contrapartidadeumusodefruio(daspartescomunsdoedifcio)
quecouberamaoalienantee,porconseguinte,saestedeve
competirorespectivopagamento.

16.,nestesentido,queoautor,obcit.p.323,concluiquede
rejeitaradoutrina(tradicional)queconsideraaambulatoriedade
umacaractersticadetodasasobrigaespropterrem,nosentido
dequeatransmissododireitorealdecujoestatutoaobrigao
emerge,implicaautomaticamenteatransmissodestaparaonovo
titulariusinre.

17.Noentanto,jnoserpossvelextrairdestaposioquea
obrigaodolocatriofinanceirodecontribuirparaopagamento
dasdespesasdocondomniosejaumaobrigaopropterremno
ambulatria,conformepropugnadonoarestocitadonasentena.

18.pacificoqueraobrigaopropterremtemsemprecomo
devedorotitulardodireitorealcfr.HenriqueMesquita,obcit,p.
301e311.

19.Nahiptesedenoambulatoriedadedaobrigaoprevistano
art.1424doCdigoCivilreferentealienaodefraco
autnoma,analisadaporHenriqueMesquita,querotransmitente,
queroadquirentetmomesmodireito,sendoqueapenasdiferente
omomentotemporalemqueomesmoexercido.

20.Ora,estaquestonotemqualqueranalogiacomarelao
locadorelocatriofinanceiro,nombitodaqualapenasaolocador
assisteodireitodepropriedadee,portanto,acondiode
condmino,faceaoart.1420doCdigoCivil,sendo
manifestamentecontralegemainterpretaoemsentidocontrrio.

21.Comefeito,ambosossujeitostmdireitosdecaractersticas
diversas,nomeadamente,olocadortemodireitorealde
propriedade,combasenaqualadquireaqualidadedecondminoe
odeverdepagarasdespesasnecessriasconservaoefruio
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daspartescomuns,enquantoaolocatrioapenasassisteumdireito
obrigacional,nolhepodendoserreconhecidaaqualidadede
condminoe,portanto,aobrigaodeprocederaopagamentodas
despesasprevistasnoart.1424doCdigoCivil.

22.Nessesentido,refereHenriqueMesquita,ob.cit.p.301,que
Aconstituiodeumdireitopessoaldegozo(atravsv.g.,deum
contratodelocaooucomodato)nenhunsreflexosproduzsobreo
sujeitopassivodasobrigaespropterremrelacionadascoma
coisaaqueaqueledireitosereporte.Decorrendoaobrigao
propterrem,pordefinio,doestatutodeumdireitoreal,o
respectivodevedorhdeserforosamenteotitulardessedireito.

23.Nessesentido,numasituaodepropriedadehorizontal,em
queumcondminotenhaarrendadoasuafraconopoder
recusarseacontribuirparaasdespesasnecessriasconservao
efruiodaspartescomunsdoedifcioeaopagamentodeservios
deinteressecomum(cfr.oart.1424),alegandoqueessa
contribuioincumbeaoarrendatrio,aindaquenocontratode
arrendamentoseconvencioneque,enquantoarelaolocativa
durar,asreferidasdespesas,napartequecouberfraco
autnomaarrendada,serosuportadaspeloarrendatrio.

24.Talacordoinoponvelaosdemaiscondomnios,aindaqueo
ratifiquemeadquiram,emconsequnciadisso,odireitodeagir
directamentecontraoarrendatrio,pois,deverentendersequea
ratificaonoexoneraocondomniolocador(cfr.oart.595,n
2),pois,issoequivaleriaamodificaroregimedapropriedade
horizontal.
Nessesentido,HenriqueMesquita,ob.cit.p.301e302eart.
1078/3e5doCdigoCivil.

25.Ora,conformedecidiuoAc.daRPde4/06/2001,esteregime
aplicvelaocasodeogozodafracosebasearemcontratode
locaofinanceira,aplicaoquesemantm.
Nessesentido,PedroRomanoMartinez,ContratosComerciais,
Principia,2001,Lisboa,p.61

26.Tambmnoprocedeacomparaocomousufruturio,
porqueousufrutoumdireitoreallimitado,enquantodalocao
financeiranasceapenasumdireitoobrigacional,tendooprimeiro
umaeficciaergaomneseosegundoeficciaapenasinterpartes.

27.Ora,exercendootitulardeumdireitoreallimitado,em
concorrnciacomoproprietrio,determinadasoberania,devero
competirlheaquelasobrigaespropterremquedevam
considerarseconexascomessasoberania.

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28.Nosilnciodalei,impeseparaadeterminaoda
responsabilidadedotitulardeumdireitoreallimitado
relativamenteaumaobrigao,originariamenteacargodo
proprietriopleno,averiguarseospoderescompreendidosnaquele
direitoconstituemarazodeterminantedovnculoobrigacional.

29.Nessesentido,concluiu,HenriqueMesquita,obcit,p.304,
queotitulardeumdireitoreallimitadoaoqualpertenacerta
utilizaooumesmoadisponibilidadedacoisaodevedordas
obrigaesreaisconexascomessautilizaooudisponibilidade,
dequeresultavaavinculaodoproprietrio.

30.Assim,concluioautor,obcit,p.305,queaousufruturio,a
quemaleiconfereodireitodegozartemporriaeplenamenteuma
coisaoudireitoalheio(art.1439),deveroincumbirtodasas
obrigaesquetmcomocausaoiusutendieoiusfruendi,onde
seincluemasprevistasnoart.1424doCdigoCivil,sendocerto
queodispostonoart.1472doCdigoCivilreforaestaposio.

31.Amesmasoluojnopoderseraplicadaaoarrendamento
oualocaofinanceira,comojdemonstrmos,por,nestescasos,
estarememcausadireitosobrigacionais,comeficciainterpartes,
emqueolocadormantmapropriedadeplena,noexercendoo
locatriosoberaniaemconcorrnciacomoproprietrio.

32.Searazodeterminantedaimputaoaousufruturiodas
despesasprevistasnoart.1424doCdigoCivilresidisseapenas
nofactodeesteterusoefruiodoimvel,conformeexpendido
noarestoemanlise,semlevaremlinhadecontaqueestem
causaumdireitoreallimitadoemconcorrnciacomodireitode
propriedade,aindaquecomprimido,tambmoarrendatrioteria
deser,oresponsvelpelopagamentodasdespesasdeconservao
efruioprevistasnoart.1424doCdigoCivil,oque,comoj
demonstrmos,noseverifica.(cfr.art.1078/3e5doCdigo
Civil).

33.Anormadoart.10/1,al.b)denaturezaobrigacional,
vinculativainterpartes,enquantoanormadoart.1424n1do
CdigoCivildenaturezareal,vinculativaergaomnes,pois,
comovimos,dadaaconexofuncionalentreaobrigaoeo
direitorealobrigadoquemtitulardodireitoreal,nestecasoo
titulardodireitodepropriedade.

34.Anormaconstantedaal.b)doart.10doDL149/95,de24de
Junho,comasalteraesposteriores,ser,assim,apenasaplicvel
nasrelaesentrelocadorelocatrio,sendoqueasrelaesentre
estessodenaturezaobrigacional,enquantoasrelaesentreos
condminossodenaturezareal.
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35.Secertoqueoregimelegaldocontratodelocaofinanceira
queincidasobrefracoautnoma(art.10/1al.b)doDL.149/95,
de24deJunho,comalteraesposteriores)atribuiaolocatrioa
obrigaodepagarasdespesasdecondomnio,nomenoscerto
quenoimpedequeaspartesconvencionemdeformadiferente,
sendo,porisso,umregimenegociadoeacordadointerpartes,
queapenasaestasdizrespeitoevincula,equenointerferenem
podeinterferircomosdireitosdeterceirostotalmentealheiosa
essecontrato.

36.Poroutrolado,secertoqueon.1doart.1424.doCdigo
Civilpermitequeaobrigaodepagarasdesignadasdespesasde
condomniosejatransferidapeloproprietrioparaumterceiro,
issonosignificaqueoproprietriofiquedesvinculadodessa
obrigaoperanteaAssembleiadeCondminos,aindaqueessa
transmissodecorradalei.

37.Sendoasrelaesentreoscondminosdenaturezareal,os
preceitoslegaisqueregulamasrelaesdenaturezaobrigacional
solheinaplicveis,oquesignificaque,nocasodecontratode
locaofinanceira,aobrigaoresultantedoart.10,nl,alneab)
doDL149/95inoponvelaosrestantescondminos,continuando
ocondminolocadoraresponderdirectamenteporesse
pagamentoesdelepoderserexigido.

38.Numquadroemqueaobrigaodepagarasdespesasde
condomniocabeaolocatrio,sejaportransfernciadalei(locao
financeira),sejaportransfernciadolocador(arrendamento
urbano),aAssembleiadeCondminos,selheforcomunicadaa
transfernciadessaobrigao,podeexigiropagamentoquerao
locatrio,queraolocadortodavia,oproprietriolocadorsfica
desoneradodadvidaseequandoolocatriopagar.

39.Porforadaal.b)doart.10docitadoDL149/95,depoisde
efectuadoessepagamentopelacondminalocadora,aquia
apelada,poderexigirdolocatrio,porviaderegresso,oquetiver
pago.

40.,assim,possvelconciliarambososnormativosnosentido
deaobrigaodepagamentodasdespesascomunsrecairsobreo
proprietrio/locador,tendoesteodireitoderegressosobreo
locatriorelativamenteaosmontantesquehajapago.(cfr.Acs.do
SupremoTribunaldeJustia,de19/03/2002,daRPde4/06/2001e
AcdaRLde27/06/2006.)

41.Estandoasdespesasdocondomniorelacionadas
manuteno,conservaoereparaodosimvel,oproprietrio
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oprincipalinteressadoemqueessasdespesasserealizemedaque
aleilheimponha,emprimeiramo,odeverdecontribuirpara
essasdespesas.

42.Oreconhecimentoaolocatriododireitodeparticiparnas
reuniesdaassembleia,ondeexerceroseuvoto,aoabrigodo
dispostoart.10/1,al.e)doDLn149/95,de24deJunho,comas
alteraesposteriores,violaoregimedapropriedadehorizontal,no
sentidoemqueaqualidadedecondminoinerentepropriedade
dafraco,sendoodireitoaparticiparnasassembleiasde
condminoseaexercerdireitodevotoexclusivodosproprietrios
dasfraces.(cfr.1420e1431doCdigoCivil)

43.Estatesetambmviolaoart.10,ale)doDL149/95,
porquantoaparticipaonaassembleiadecondminoseo
exercciodedireitodevoto,enquantodireitosinerentes
qualidadedetitulardodireitodepropriedadesobreafraco
autnoma,revestemumcarcterpessoal,nosendo,porisso,
susceptveisdeserexercidospelalocatrio.

44.Tambmmilitaaestefavorofactodeolegislador,quando
adaptouoregimeprevistonoDL149/95,atravsdoDL265/97,de
2deOutubro,noconsagrouodispostonoart.9doDeclei10/91,
que,expressamente,reconhecianassituaesdepropriedade
horizontal,queolocatrioassume,emnomeprprio,todosos
direitoseobrigaesdolocadorrelativosspartescomunsdo
edifcio,suportandoasdespesasdeadministrao,participandoe
votandonasassembleiasdecondminosepodendo,nelas,ser
eleitoparaosdiversoscargos.

45.Poroutrolado,estaposiotambmfalecequando
confrontadacomoart.artigo10,n1,alneab)doDL149/95,de
24deJunho,queconsideraserobrigaodolocatriopagaras
despesascorrentesnecessriasfruiodaspartescomunsdo
edifcioeaosserviosdeinteressecomum,namedidaemquenega
aolocadoraparticipaonaassembleiadecondminosonde
tambmsodiscutidasasdespesasdeconservaodaspartes
comuns,asquaissodevalormuitomaiselevadodoqueas
despesasreferentesfruiodadaspartescomunseaopagamento
dosserviosdeinteressecomum,referidasnacitadaal.b)don1
doart.10.

46.Assim,atesequeconsideraaproprietriaecondmina
excludadaassembleiadecondminos,emdetrimentoda
participaodolocatrio,porforadaal.b)ee)doart.10,
mostrasecontrriaaofimscioeconmicodocontratoe
despojadadequalquerapoiolegal,quernoregimedapropriedade

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horizontal,quernoregimedalocaofinanceira,previstoDecreto
Leino149/95,de24deJunho,comalteraesposteriores.

47.Relativamentefinalidadedoregisto,impostapelon3do
artigo3doDecretoLein149/95,de24deJunho,comaredaco
dadapeloDecretoLein265/97,de02deOutubroepelaal.1)do
n1doartigo2doCdigodeRegistoPredial,estaaquesubjaz
amaiorpartedosfactossujeitoaregisto:darseguranaao
comrciojurdico,nomeadamente,revelandoaoscredoresdo
locatrioasituaojurdicadosbensqueesteshabitualmentetrata
comoseus,assimevitandoaconcessodecrditoacimada
capacidadedolocatrio,comasinevitveisconsequnciasfunestas
paraoscredores.

48.Tambmmilitaafavordaresponsabilidadedoproprietrio
pelopagamentodascontribuiesdecondomnio,on1doart.6
doDL268/94,de25deOutubro,queexpressamenteconsideraque
areuniodaassembleiadecondminosquetiverdeliberadoo
montantedascontribuiesdevidasaocondomnioouquaisquer
despesasnecessriasconservaoefruiodaspartescomunse
aopagamentodeserviosdeinteressecomumquenodevamser
suportadaspelocondomnio,constituitituloexecutivocontrao
proprietrioquedeixardepagarnoprazoestabelecido,asua
quotaparte(subl.nosso),sendocertoqueonmerodoisdo
artigo1,destediploma,estatuiqueasdeliberaesdevidamente
consignadasemactasovinculativastantoparaoscondminos
comoparaosterceirostitularesdedireitosrelativossfraces.

49.Nocumprimentododispostonoart.46,n1,alnead)do
CdigodeProcessoCivile6,n1,doDecretoLein268/94,de
25deOutubro,alocadorafinanceiraconstadottuloexecutivo
juntoaosautos,comoproprietriaedevedordascontribuies
reclamadas,tambmidentificadasnottuloexecutivo,aocontrrio
doqueseverificanocasoaquesereportaoarestodoSupremo
TribunaldeJustiacitadonasentenadefls.,sendoqueas
convocatriasefectuadaspelaAdministraodoCondomniopara
asassembleiasgerais,asfacturasreferentesasquotaspartes,as
actas,todososcontactosedilignciasrelativasaocondomnio
foramdirigidosdirectamenteparaaapelada,conformeresultados
factosassentesemL)eJ)eK).

50.Istosignificaqueaobrigaodalocadorprocederao
pagamentodasdespesascomunsresultatantododispostonoart.
1424,doCdigoCivil,comododispostonoart.6.,n.1,do
DecretoLein.268/94,de25deOutubro,sendocertoqueo
nmerodoisdoartigo1,destediploma,estatuiqueas
deliberaesdevidamenteconsignadasemactasovinculativas
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tantoparaoscondminoscomoparaosterceirostitularesde
direitosrelativossfraces.

51.Ainterpretaopropugnadanoarestode10/7/2008,nosentido
desercontempladanaprevisodocitadoartigo1424,n1,do
CdigoCivil,afiguradolocatriofinanceirocomosendo(como)
umverdadeirocondminonogozanaleiletranaleiomnimo
apoiolegal.Omesmoseverificandoquandoconsideraqueoart.
10al.b)doDL145/95,aqualapenasproduzefeitosinterpartes,
podendomesmoserafastadaporvontadedaspartes,sesobrepe
aoregimedapropriedadehorizontal,aoqualreconhecida
eficciaergaomnes.

52.Estateseviolaodispostonoart.9doCdigoCivilnoque
concerneasdirectrizesquedevemserseguidaspelointerpretao
dalei.

53.Areferidainterpretaosustentaainterpretaorevogatria
dodispostonoart.1420e1424doCdigoCivil,semexistir
contradioinsanvelentreestasnormaseaal.b)doart.10do
DL145/95,assim,facilitandoocasusmo,comprejuzoda
seguranajurdica,e,porconseguinte,daJustia,essnciado
Direito.

54.Ateseperfilhadanasentenaorapostaemcrisecom
fundamentonoarestode10/7/2008,porassentarnaderrogaodo
regimedapropriedadehorizontal,comprometeasegurana
jurdica,aqualindissociveldaJustia,essnciadoDireito.

55.SendopacficanoAc.de10/7/2008,aresponsabilidadedo
locadorpelasdespesasprevistasnoart.1424doCdigoCivil
referentesconservaodaspartescomuns,faceredacodoart.
10/1daal.b)doDLno149/95quesecingeasdespesasreferentes
fruiodaspartescomunseserviosdeinteressecomum,as
facturasjuntasafls.150a165,sendoreferentesadespesasde
conservaoidentificadasnosrespectivosoramentos,juntosafls.
180a197eaosdiscriminadosfundosdereservacomum,novalor
de6.243,01,sodaresponsabilidadedalocadora.

56.Aprescriodasfacturasjuntasafls.150e151nopodeser
invocadapelaapelada,porquetalconfiguraumasituaodeabuso
dedireito,nostermosdoart.334doCdigoCivil,porquantoa
apelanteAtmeadosdeFevereirode2007estavaconvencida
queoopoenteirialiquidarascontribuiesvencidasdesdeAbril
de2002,conformeresultadofactoassenteemK),acedendoa
apeladaamarcarreuniesem2006,conformeresultadeJ).

57.Poroutrolado,aindaqueassimsenoentenda,datada
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proposituradaaco,6/7/2007,notinhadecorridooprazode5
anosidentificadonoart.310,g)doCdigoCivilsobreadatade
vencimentodasaludidasprestaes,facesuspensoda
prescrio,nostermosdoart.,318,alc)doCdigoCivil.

58.Nocasoconcretodasfacturasjuntasafls.150e151oprazo
deprescriocomeouacorrernodia28deJaneirode2003,data
emqueforamaprovadasascontasrelativasa2002,conforme
resultadaactajuntaafls.25.

59.Talsignificaquequandoaacofoiinstaurada,2Julhode
2007,aplicadoodispostonoart.323doCdigoCivil,aindano
tinhadecorridooprazode5anossobreasreferidasfacturas,
devendo,assim,improcederaprescrioinvocada.

60.OvalordacausasubiudicesuperioraladadaRelaono
valorde14.963,94(art.20/4daLOFTJnaredacoanteriorao
DL.303/2007,de24deAgosto)easucumbnciadaapelante
claramentesuperiormetadedaaladadaRelao.

61.Poroutrolado,nesterecursoapenassolevantadasquestes
dedireitoatinentesresponsabilidadedolocador,nombitodo
contratodelocaofinanceira,cujoregimeestdisciplinadono
DL.149/95,de24deJunho,composterioresalteraes.

62.Ora,faceverificaodestespressupostos,eaofactodeno
existiremagravadosretidosquedevamsubirRelao,podeo
presenterecursosubir,nostermosdodispostonoart.725/1do
CdigodeProcessoCivil,directamenteaoSupremoTribunalde
Justia,oque,desdej,serequer.

53.HoposiodejulgadosnesseVenerandoTribunal,
relativamenteresponsabilidadedolocador,nombitodecontrato
delocaofinanceiradefracoautnoma,pelasdespesasde
fruiodaspartescomunsdoedifcioeaopagamentodeservios
deinteressecomum,previstasnoart.1424doCdigoCivil,no
domniodaal.b)doart.10/1doDL149/95,de24deJunho,que
instituioregimedalocaofinanceira,patentenassolues
antagnicasconstantesdosAc.de19/3/2002enosAcs.de
10/7/2008ede11/6/2008.
64.Existindoduasdecisescontraditriasnodomniodamesma
legislaosobreamesmaquestofundamentaldedireito,requer
se,porformaaevitaroconflitojurisprudncia,nostermoseabrigo
dodispostonon2doart.732AdoCdigodeProcessoCivil,
julgamentoampliadoderevistaparauniformizaode
jurisprudncia.

65.Asentenapostaemcriseviolaon2doart.493,alneai)do
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art.494,art.497eart.498,todosdoCdigodeProcessoCivil,
odispostonosarts.9,318al.c),334,1420,1424,1431do
CdigoCivil,noart.6,n.1,doDecretoLein.268/94,de25de
Outubroenoart.10,alb)doDL.149/95,comalteraes
posteriores.

Termosemquedeveserrevogadaasentena.

Oexequentecontraalegou,batendosepelaconfirmaoda
sentena.
***

Colhidososvistoslegaiscumpredecidir,tendoemcontaquea
sentenaconsiderouprovadososseguintesfactos:

A)OopoenteproprietriodasfracesA,B,C,D,E,F,G,H,1,
J,K,L,M,BJ,BK,BL,BM,BN,BO,BP,OE,OF,OG,OH,01,
OJ,0K,OL,OM,ON,00,OP,OQ,OR,OSeOTdoprdiourbano
denominadoEdifcioScala,sitonaRuadeVilar,n...,noPorto,
descritosobon185/19950710nasegundaconservatriado
registopredialdoPorto.

B)OBanco...incorporou,porfuso,aentodenominadaB...
Leasing,S.A.,queporsuavezanteshaviaincorporadoporfusoa
M...LeasingSociedadedeLocaoFinanceira,S.A.

C)Porcontratodelocaofinanceiracelebradoem30de
Dezembrode1997,peloprazode10anos,aentoM...Leasing
deudelocaofinanceirasociedadeM...Investimentose
ServiosImobilirios,S.A.,comsedenaRuaDr.Farinhote,1129,
Moreira,Maia,todasasfracesreferidasemA).

D)Oreferidocontratodelocaofinanceirafoilevadoaoregisto
predialdecadaumadasrespectivasfracesatravsda
apresentao28,de12deFevereirode1998.

E)Porcontratode31deOutubrode2005outorgadopeloopoente
naqualidadedeproprietriodasfracesreferidasemA),o
contratodelocaofinanceirade30deDezembrode1997foi
rescindidoporacordodaspartes.

F)Nasequnciadaquelaresciso,locadorelocatriaemitiram
declaraoconjuntadestinadaaautorizarocancelamentodo
registodelocao,extinoessaaverbadanoregistopredialde
cadaumadasfracesatravsdaapresentao5de15de
Novembrode2005.

G)Aexequenterecebeudoopoenteefezsuaaquantiade
21.016,21destinadaapagarascontribuiesdevidasapartirdo
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diaimediatoaodacessaodalocaofinanceira.

H)Aexequentenorecibo12/2007abateuaovaloralegadamente
emdvidaoqueoopoentelhepagouattulodascontribuiesde
condomniorelativasaosmesesdeNovembroeDezembrode
2005,asprimeirasposterioresextinodalocaofinanceira.

I)Aopoente,desde2002,vemsendointerpeladapela
administraodocondomniodaRuadeVilar,...,noPorto,para
efectuaropagamentodascontribuiesdecondomnio,
nomeadamentedasfacturas18/2002e30/2002comdatade12de
Abrilde2002.

J)Em21deJunhode2006aexequenteenviouopoenteoemail
juntoafls.80e81,comocontedoalireferido.

K)AtmeadosdeFevereirode2007aexequenteestava
convencidaqueoopoenteirialiquidarascontribuiesvencidas
desdeAbrilde2002.

L)AadministraodocondomniodoEdifcioScalainstaurou
contraaentodenominadaM...Leasing,SociedadedeLocao
Financeira.S.A.,eM...InvestimentoseServiosImobilirios,
S.A.,umaacoexecutivaquecorreutermosna2VaraCveldo
Portosobon771/00.

Fundamentao:

Sendopeloteordasconclusesdasalegaesdorecorrente(1)
que,emregra,sedelimitaoobjectodorecurso,aforaasquestes
deconhecimentooficioso,importasaber:

seexistecasojulgadoentreaexecuooraembargadae
aqueloutraquecorreutermosna2VaraCveldoPorto,sobon
771/00,movidapelaantecessoralegaldaoraexequenteoponente
executada

senocontratodelocaofinanceiraimobiliria,tendopor
objectofracesautnomasdeedifcioconstitudoempropriedade
horizontal,cabeaolocatriofinanceiroouaolocadorfinanceiro
imobilirioopagamentodasdespesascomuns

seoscrditosreclamadosestoprescritos.

AntesdemaisdiremosquepordecisoEx.moPresidentedeste
SupremoTribunaldeJustiasobpropostadoRelatornofoi
consideradopertinenteproferirAcrdoemrevistaampliada,
comoarecorrentesolicitou.

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Vejamos.

Peseemboraaescassezdefactosedaalegaorecursivanoquese
refereexistnciadecasojulgadoentreaexecuoobjectoda
oposio(decujadecisopromanaorecurso),eaquecorreu
termosna2VaraCveldaComarcadoPortosobon771/2000,
emquefoiexequenteaAdministraodoCondomniodoEdifcio
ScalaeexecutadasM...Leasing,SociedadedeLocao
Financeira,S.AeM...InvestimentoseServiosMobilirios,
S.A.,pareceentreversequearecorrentesustentaqueestandoem
causa,alieaquidvidasdecondomniorelativasfruiodepartes
comuns,adecisoproferidanaquelaacofazcasojulgado
impeditivodesediscutirnaoposioaexistnciadedvidasda
mesmaprovenincia.

Docasojulgado.

ApsareformadoCdigodeProcessoCivilde1995/96,ocaso
julgadodeixoudeserexcepoperemptriaparapassaraser
excepodilatriaart.494,i)doCdigodeProcessoCivil.

Oart.497,n1,docitadocdigoafirmaexistircasojulgado,
quandoumacausaserepete,depoisdeaprimeiratersidodecidida
porsentenaquejnoadmiterecursoordinrio.

Nostermosdon2docitadonormativo,queraexcepoda
litispendncia,queradocasojulgado,tmporfimevitarqueo
tribunalsejacolocadonaalternativadecontradizeroude
reproduzirumadecisoanterior.

Oart.498docitadodiploma(Requisitosdalitispendnciaedo
casojulgado)estatui:

l.Repeteseacausaquandosepropeumaacoidnticaa
outraquantoaossujeitos,aopedidoecausadepedir.
2.Hidentidadedesujeitosquandoaspartessoasmesmassobo
pontodevistadasuaqualidadejurdica.
3.Hidentidadedepedidoquandonumaenoutracausase
pretendeobteromesmoefeitojurdico.
4.Hidentidadedecausadepedirquandoapretensodeduzida
nasduasacesprocededomesmofactojurdico.Nasaces
reaisacausadepedirofactojurdicodequederivaodireito
realnasacesconstitutivasedeanulaoofactoconcretoou
anulidadeespecficaqueseinvocaparaobteroefeito
pretendido.

Aexcepodocasojulgadoconsistenaalegaodequeaaco
propostaidnticaaoutraouarepetiodeoutrajdecidida
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porsentenacomtrnsitoemjulgado(J.A.Reis,Cdigode
ProcessoCivilAnotado,3.91).

ofactodeumpleitohaversidoresolvidoporumadeciso
judicialdequejnopossvelinterporrecursoordinrioou
reclamaoPalmaCarlos,DireitoProcessualCivil,Aco
Executiva,1967l03.

Casojulgadoaalegaodequeamesmaquestofoij
deduzidanumoutroprocessoenelejulgadapordeci sodemrito
quenoadmiterecursoordinrioAntunesVarela,Manualde
ProcessoCivil,2ed.307.
materialoqueassentasobredecisodemritoproferidaem
processoanteriorneleadecisorecaisobrearelaomaterialou
substantivalitigadaformalquandohdecisoanteriorproferida
sobrearelaoprocessual.
Elepressupearepetiodequalquerquestosobrearelaopro
cessualdentrodomesmoprocesso(ob.cit.,308).
Ambospressupemotrnsitoemjulgadodadecisoanterior.

ComoensinaManueldeAndrade,inNoesElementaresde
ProcessoCivil,ediode1979,pg.320:

Oquealeiquersignificarqueumasentenapodeservircomo
fundamentodaexcepodecasojulgadoquandooobjectodanova
aco,coincidindonotodoouempartecomodaanterior,jest
totalouparcialmentedefinidopelamesmasentenaquandoo
Autorpretendavalersenanovaacodomesmodireito(...)quej
lhefoinegadoporsentenaemitidanoutroprocessoidentificado.

AcausadepedirofactojurdicoondeoAutorancora,estriba,a
suapretensoofundamentooufundamentosdaaco.

Vejamosseexisteatrpliceidentidade,postuladapelonormativo
citadoquantoaossujeitos,pedidoecausadepedir.

Quantoaossujeitosnosenosafiguramdvidas,jqueaapelada
legalsucessoradaB...Leasing,S.Aqueincorporouporfuso,o
mesmotendoantesocorridocomM...Leasing,Sociedadede
LocaoFinanceira,S.A.

Poroutroladoaorarecorrente,actualmente,oAdministradordo
CondomniodoEdifcioScala.

Emergindoadiscussodamesmarelaojurdicocontratualo
contratodelocaofinanceiraimobiliriacelebradoentrequem
actualmente,porsucessonasrespectivasposiesjurdicas
exequenteeexecutado,deveconsiderarseseramesmaacausa

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depedir,porqueapretensodeduzidanasduasacesprocededo
mesmofactojurdico.

Nasacesobrigacionaisacausadepedirofactoconstitutivoda
obrigaoCastroMendesDireitoProcessualCivil,1986,2,
62.

Acausadepedirsendoocontrato,tambmoconcreto
fundamentoqueexprimeasuaviolao,peloquenasrelaes
obrigacionaismaisntimaaconexoentreopedidoeacausade
pedir,jqueopedidosebaseianumaconcretaviolaodo
contrato,pois,umacausadepedircomplexa.

Comodevidorespeito,entendemosquenoexisteidentidadede
pedidosjquenoestoemcausaasmesmasdvidasqueforam
objectodeexecuonaanterioraco.Nosediscutemna
presenteexecuo,nemnaoposio,asmesmasdvidasmas
outras,postoqueemergentesdamesmarelaocontratual,
alegadamentevioladapelaorarecorrida.

Seseconsiderasse,comoentendearecorrente,queporestaremem
causaasdvidasemergentesdasdespesascompartescomuns,
mesmosendoelasrelativasamesesouanosdiferentesetendosido
alvojdedeciso,talcontrovrsiarelativaaopagamentodeoutras
dvidasimpediriaocredordeinvocar,emacoouexecuo
posterior,oscrditosemergentesdoincumprimentododevedor
relativoaprestaesvencidasemmomentotemporalulterior,
porquantopoderlheiaseropostocomxitoocasojulgado.

Sendoacausadepediroconcretofactoinvocadoquefundamenta
opedido,noexisteidentidadedepedidoscomoarecorrente
sustenta.

Apreciandoa2questoaquemincumbeopagamentodas
despesascomunsnocontextodecontratodelocaofinanceira
imobiliriatendoporobjectoedifcioconstitudoemregimede
propriedadehorizontal.

Importaterpresenteque,narelaojurdicocontratualemcausa,
convergemosregimesdapropriedadehorizontaledocontratode
locaofinanceiraimobiliria,ambosvisandorealidadesscio
econmicasejurdicasdiversas,aimplicarumavisoenquadrada
dosdoisregimestendoemcontaasuaharmonizao.

Napropriedadehorizontalcoexistemdoistiposdepropriedade:a
propriedadeexclusivadafracodecertocondminoea
compropriedadedetodososcondminosrelativamentespartes
comuns.
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Oquecaracterizaapropriedadehorizontaleconstituirazodeser
dorespectivoregimeofactodeasfracesindependentes
fazerempartedeumedifciodeestruturaunitria.
Apropriedadehorizontalpressupeadivisodeumedifcio
atravsdeplanosouseceshorizontais,porformaque,entredois
planossecompreendamumaouvriasunidadesindependentes,ou
aindaatravsdeumoumaisplanosverticais,quedividam
igualmenteoprdioemunidadesautnomas.
Logo,emalgunscasos,achamadapropriedadehorizontal,pode
serpropriedadevertical.Adivisoatravsdeumouvriosplanos
anicapossvelquandosetratedeedifciosdeumspiso.
HenriqueMesquita,RDES,XXIII84.

Comosesabe,noregimedapropriedadehorizontalconfluium
feixededireitosdequetitularoproprietriodefraco
autnoma,[semquetalsituaoseconfundacoma
compropriedade]atitularidadedeumdireitodepropriedade,
exclusivorelativamentefracoautnoma,ecompropriedade
comosdemaiscondminos,relativamentespartescomuns.

OliveiraAscenso,inDireitosReais,3edio,pgs.462e464,
depoisdealusohistricaaoinstituto,afirmaacercadanatureza
jurdicadapropriedadehorizontal:

Cremospormqueaqualificaocorrectadestasituaoade
propriedadeespecial.Emboraseconjuguempropriedadee
compropriedadeapropriedadeofundamental,sendoa
compropriedademeramenteinstrumental.Escopodapropriedade
horizontalnocriarumasituaodecomunho:permitir
propriedadesseparadas,emboraemprdioscolectivos().
Sendoassim,hnuclearmenteumapropriedade,masesta
especializadapelofactoderecairsobrepartedacoisaede
envolveracessoriamenteumacomunhosobreoutraspartesdo
prdio.Estasespecialidadeslevamaquealeitenhatidoa
necessidadederecortarumregimediferenciado.Istotpico
justamentedaspropriedadesespeciais,dequeapropriedade
horizontalnosofereceomelhorexemplo.

Oart.1424,n1,doCdigoCivilestatui:

Salvodisposioemcontrrio,asdespesasnecessrias
conservaoefruiodaspartescomunsdoedifcioeao
pagamentodeserviosdeinteressecomumsopagaspelos
condminosemproporodovalordassuasfraces.

Comentandotalnormativo,oConselheiroAragoSeia,in
PropriedadeHorizontalCondminoseCondomnios,pg.121
http://www.dgsi.pt/jstj.nsf/954f0ce6ad9dd8b980256b5f003fa814/47970f4fe075344e802576da00451cdb?OpenDocument 20/29
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escreve:

Anormaemanotaotemcarctersupletivopornonlressalvar
disposioemcontrrioenon2,masagorasquantosdespesas
relativasaopagamentodeserviosdeinteressecomum,prever
possvelacordoemcontrrio.Adiferenaderegimedeumede
outroincisoresidenomododeaprovaodonegciojurdico...
Relativamenterepartioepagamentodasdespesasnecessrias
conservaoefruiodaspartescomunsoacordotemderesultar
davontadeunnimedoscondminos,consubstanciadaem
escriturapblica,poistratasedemodificaodottuloconstitutivo
nldoartigo1419.....

OreferidoautorcitaoProf.HenriqueMesquita,inAPropriedade
HorizontalnoCdigoCivilPortugus,RDES,XXIII,130:
Aobrigaodecontribuirparaestasdespesasumatpica
obrigaopropterremumaobrigaodecorrentenodeuma
relaocreditriaautnoma,masantesdoprprioestatutodo
condomnio.Nota119:Mesmoquandoasobrigaesque
impendemsobreoscondminosresultemdottuloconstitutivo(e
nodirectamentedalei),asuaforavinculativadecorredaeficcia
realdoestatutodocondomnioenodeumactodeaceitaopor
partedaqueles.
Seistoassimparaoregimedapropriedadehorizontal,importa
saberse,nocasodecontratodelocaofinanceiraimobiliria,o
regimeserdiverso.
Noregimelegaldosarrendamentosvinculsticos,asdespesascom
aspartescomunsdefracesautnomasso,emprincpio,da
responsabilidadedolocador,jqueele,emregra,otitulardo
direitodepropriedadedoarrendado,emboraporconvenodas
partesnocontratotaisdespesaspossamficaracargodolocatrio
art.1030doCdigoCivil.
Segundooart.1doDL.149/95,de24.5(2)Locaofinanceira
ocontratopeloqualumadaspartesseobriga,mediante
retribuio,acederoutraogozotemporriodeumacoisa,
mvelouimvel,adquiridaouconstrudaporindicaodesta,e
queolocatriopodercomprar,decorridooperodoacordado,
porumpreoneledeterminadooudeterminvelmediantesimples
aplicaodoscritriosnelefixados.
Ocontratodelocaofinanceiradebensimveisestsujeitoa
registoart.3.doDecretoLein.149/95,de24deJunhoeart.
2.,n.l,1)doCRP.
Alocaofinanceiraumcontratopeloqualumaentidadeo
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locadorfinanceiroconcedeaoutraolocatriofinanceiroo
gozotemporriodeumacoisacorprea,adquirida,paraoefeito,
peloprpriolocadoraumterceiro,porindicaodolocatrio
MenezesCordeiro,inManualdeDireitoBancrio,1998,pg.
550.

Ocitadocivilista,napg.553,explicita:

Alocaofinanceirapostulaumaintervenodetrssujeitos:o
fornecedor,olocadoreolocatrio.
Inferese,da,queelasurgeemuniocompelomenosum
contratodecompraevenda.Aprprialocaofinanceiraconsigna
depois,emregra,umaopodecompra,afavordolocatrio.
Muitasvezes,alocaofinanceiraobrigaacelebraroutros
contratos:segurosegarantias.
Alocaofinanceiraocorre,assim,comoumncleoaptoasupor
tarosfenmenosdauniodecontratosedoscontratosmistos.
Tomandoa,nasuaglobalidade,alocaofinanceiraumcontrato
oneroso,sinalagmticobivinculante,temporriomasorigi nando
relaesduradourasedefeiofinanceira".

Alocaofinanceiraconstituiumtipocontratualautnomo,
entreacompraevendaealocao,masdistintadestas
situaescontratuais.
Narealidade,podesedizerquealocaofinanceiracomea
porpoderenquadrarsenumaestruturacontratualmista(de
compraevenda,delocaoe,eventualmente,demtuo),mas,
comodecorrerdotempo,autonomizouse,dandoorigemaum
tipocontratualnovo.
Todavia,emtudooquenoestiverespecialmenteregulado,h
querecorrersregrasgeraisesnormasdoscontratosquelhe
serviramdefontePedroRomanoMartinez,inContratos
Comerciaispg.61.

DiogoLeitedeCampos,inEnsaiodeAnliseTipolgicado
ContratodeLocaoFinanceira,inBoletimdaFaculdadede
DireitodaUniversidadedeCoimbra,vol.XXIII,p.10A
locaofinanceirapodeserdefinidacomoocontratoamdiooua
longoprazodirigidoafinanciaralgum,noatravsdaprestao
deumaquantiaemdinheiro,masatravsdousodeumbem.
Proporcionaseaolocatrionotantoapropriedadede
determinadosbens,masasuaposseeutilizaoparadeterminados
fins.

Ocontratodelocaofinanceira(leasing)poralgunsconsiderado
umcontratodecrditoaoconsumo[GravatoMorais,Locao
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FinanceiraeDesconformidadedaCoisacomoContrato,Scientia
Iuridica,TomoLIV,2005,n304,pgs.697a731],noobstante
pressuporqueemcamposjurdicosdistintossesituamo
dono/locadordacoisaeolocatriofinanceiro/fruidor,constitui
umarealidadeeconmicaquetendodemuitorelevanteo
financiamentodaaquisiodebens,estabeleceumregimelegal
quevisa,emfunodonodalaspectodefruioeconmicaem
vistadaexpectativadeaquisiododireitodepropriedadeque
constituiumdireitopotestativodolocatriocontraoqualolocador
nadapode,impenuseriscosque,napuralgicadodireitode
propriedade,aindaquecomprimidoporoutrodireitorealou
obrigacional,malsecompreenderiam.

EngrciaAntunes,inDireitodosContratosComerciais,2009,
pg.516,consideraoleasing,talcessofinanceira(factoring),a
titularizaodecrditos(securitization),amonetarizaode
crditos(forfaiting)eocontratodefinanciamentodeprojecto
especfico(Projectfinance),contratosdefinanciamento.

Assimquenostermosdoart.13Olocatriopodeexercer
contraovendedorouoempreiteiro,quandodissosejacaso,todos
osdireitosrelativosaobemlocadoouresultantesdocontratode
compraevendaoudeempreitada.

Anaturezapeculiardestanormaeamplaprotecodispensadaao
locatrio,que,diramos,odonoeconmicodacoisanavigncia
docontrato,mereceudoProfessorCalvodaSilvaasseguintes
palavrasnasuaobraDireitoBancrio,2001,pg.426:

Olocatriopodepropordirectamentecontraovendedortodasas
acesque,enquantoadquirentedacoisa,competiriamaolocador
proprietrio,contempladasnoart.913.esegs.doCdigoCivil:
anulaodavenda,reduodopreo(actioquantiminoris),
indemnizaododano,reparaoousubstituiodacoisa.
Aanulaodavendaeareduodopreoacarretaro,
consequentemente,aanulaodocontratodelocaofinanceirae
areduoproporcionaldarendaapagarpelolocatrio,
respectivamente.

Naobracitada,pg.425,acercadoart.12(3)daleicitada(vcios
dobemlocado)afirma:

Porumlado,avocaoprincipaldolocadoradeintermedirio
financeiro,decapitalistafinanciador.
Poroutrolado,foiolocatrioquefezaprospecodomercado,
queescolheuoequipamentodestinadosuaempresaeelequeo
vaiutilizar,comopodecomprafindoocontrato.
Nadamaisnatural,portanto,doqueatransferncialegalparao
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locatriodosriscoseresponsabilidadesconexosaogozoe
disponibilidadematerialdacoisaquepassaaterapsaentrega,
incluindoasuamanutenoeconservao(art.10.,nl,als.q)e
f),doDecretoLein149/95)eoriscodoseuperecimentoouda
suadeteriorao(aindaque)imputvelaforamaioroucaso
fortuito(art.15.doDecretoLein.149/95).
Nofundoconaturalaoleasingqueasociedadelocadorase
obrigueaadquirireaconcederogozodacoisaaolocatriomasse
desinteresseouexoneredosriscosedaresponsabilidade
relativossuautilizao.(destaqueesublinhadonosssos)

Nalocaofinanceiraimobiliria,existeumcontratode
financiamento,visando,tendencialmente,umcontratode
compraevendamas,enquantoestecontratoperdurara
relaojurdiconegocialtemnotriaafinidadecomocontrato
dearrendamento.

Duranteotempoporqueperdura,olocatrioentranaposse
materialdoimveldadoemlocao(i)mobiliriae,talcomoum
meroarrendatrio,tempoderesdefruiotemporriamedida
estapeloperododeduraodocontratomedianteopagamento
deumarenda.

NostermosdoDL.10/91,de91,entretantorevogadopeloart.2
doDL.265/97,de2.10,olocatriofinanceiroassumia,emnome
prprio,todososdireitoseobrigaesdolocadorrelativoss
partescomunsdoedifcio,suportandoasdespesascorrespondentes
spartescomunsdoedifcioeasdespesasdeadministrao,
participandoevotandonasassembleiasdecondmino,podendo,
nelassereleitoparaosdiversoscargos.

Olocatrioassumiaestesdireitoseobrigaes,segundoalei,em
nomeprprioedirectamenteoassumirdetaisdireitosno
dependiadenenhumacordocomolocador.

ComorefereSandraPassinhas,inAAssembleiadeCondminos
eoAdministradornaPropriedadeHorizontal,pg.209:

Associedadesdelocaofinanceirasoinstituiesquenose
dedicamgestodapropriedadedobeme,muitomenos,em
assumiropapeldeproprietrio.
Apropriedadedesempenhaumpapelfundamentalmente
instrumentaldofinanciamentonosendoumfimemsimesmo.
Daque,notermodocontrato,normalmente,severifiquea
aquisiodacoisapelolocatrio.(sublinhmos)

ObjectivoconfessadodoDL.265/97,de2.10,foiintroduzir
alteraesaoDL.149/95,designadamenteprevendosituaesde
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propriedadehorizontalporformaqueoregimegeralmelhor
acomodeoscontratosquetenhamaqueleobjecto.
Estabeleceseassim,umregimejurdicouniformeparaocontrato
delocaofinanceira,independentementedorespectivoobjecto.
cfr.prembulododiploma.

Assim,oart.10,n1,b)docitadoDL.149/95,passoua
estabelecer:

So,nomeadamente,obrigaesdolocatrio:pagar,emcasode
locaodefracoautnoma,asdespesascorrentesnecessrias
funodaspartescomunsdeedifcioeaosserviosdeinteresse
comum.

Ora,sendotraocomumdalocaofinanceira,mobiliriae
imobiliria,afruioonerosaetemporriadeumbem,olegislador
quiscolocaracargodolocatriodefracoautnomaopagamento
dasdespesascomunsdoedifcioeosserviosdeinteressecomum,
certamenteemhomenagemvocaodotipocontratual,quevisa
ofinanciamentodolocatrio.

Daque,comodevidorespeito,oregimedasobrigaespropter
remdevateraquiematenoaespecificidadedocontratoeofim
econmicoqueotipocontratualvisa.

OProfessorHenriqueMesquitadefineasobrigaespropterrem
comovnculosjurdicosemvirtudedosquaisumapessoa,na
qualidadedetitulardeumdireitoreal,ficaadstritaparacom
outra(titularouno,porsuavez,deumiusinre)realizao
deumaprestaodedareoudefacereObrigaesReaise
nusReais,Coimbra,Almedina,1990.pg.100.

Vigoraoprincpiodatipicidadequantosobrigaesreais.

HenriqueMesquita,naobracitada,depoisdequestionarseas
obrigaespropterrempodemsercriadaslivrementepelos
particulares,oussoadmitidasnoscasosprevistosnalei,escreve
napg.288:

Fazendoasobrigaespropterrempartedocontedodoiusin
re,hdevalernaturalmenteparaelasoprincpiodataxatividade
aque,porforadopreceituadonoartigo1306,nl,esto
subordinados,querquantosmodalidadesquepodemrevestir
(numerusclausus),querquantoaorespectivocontedo,osdireitos
sobreascoisas.
Aprincipalrazoque,nocampodosdireitosreais,justificaaquele
princpioaconveninciaemnosujeitaroestatutodosbensa
vinculaesdesmotivadorasdoseuplenoaproveitamento
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econmico.
Oraaliberdadedecriaodeobrigaespropterrem,seacaso
fosseadmitida,seriaaportaabertaparaaintroduodetodas
aspeiasegravamesqueoprincpiodataxatividadepretende
precisamenteevitar.

Sendoasobrigaespropterremexcepcionais,jquequantoa
elasaautonomiaprivadasemostracerceada,emsalvaguarda
livreeplenatantoquantopossvelpeloordenamentojurdico
fruiodosbensedassuasvantagenseconmicasquantomenos
peiasmelhor,diramos,importasabereseobrigaoemcausade
pagamentodasdespesascomuns,sendoemregraumaobrigao
realinerentetitularidadedodireitodepropriedade,podeser
desligadadeleeatribudaaquemtenhasobreacoisaumpoder
causal(factualejurdicoemvirtudedeumcontrato).

Estamosimersosnavertentedaambulatoriedadedaobrigao
propterrem,ouseja,aquestodatransmissibilidadedessa
obrigaoquenasceporcausadatitularidadedodireitorealsobre
acoisa.

Sendoaobrigaopropterrem,conexa,dependenteeacessriade
umdireitoreal,emprincpioacompanhariaasvicissitudesdeste,
mormente,asuatransmissoparaadquirentesoubeneficiriosdo
direitotransmitidocomosucedecomosubadquirentedousufruto
emrelaoobrigaodefazerobrasnacoisaobjectodesse
direitorealdegozoart.1444doCdigoCivilistoporque
imporaousufruturioarealizaodeobrasquantonoexerce
soberaniasobreacoisaseriainjusto.

SeguindoaliodeHenriqueMesquita,importareflectirsobreo
casoqueversaafls.321/322daobracitada,quantoasaberseo
titulardeumafracoautnomaquetinhaemdvidavrias
prestaesparaasdespesasnormaiserecorrentesdo
condomnioaaliena.

Oautorconsideraqueseriainjustofazerrecairessasdvidassobre
ocompradordafraco.

Assimafirma,pg.321/322:

Tratandosedeprestaesdestinadasacusteardespesashabituais
originadaspelautilizaodeserviosoupeloconsumodebens
necessriosaassegurarafuncionalidadenormaldocondomnio,
seriaigualmenteinjustofazlasrecairsobreoadquirenteda
fraco.
Porumlado,estenodisporia,talcomonocasoanterior,de
quaisquerelementosobjectivosquerevelassemouindiciassema
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existnciadasdvidas.
Poroutrolado,taisprestaesrepresentam,emregra,naeconomia
doinstituto,acontrapartidadeumusooufruio(daspartes
comunsdoedifcio)quecouberamaoalienantee,porconseguinte,
saestedevecompetirorespectivopagamento.

Maisadianteconclui:

Oexpostobasta,semnecessidadedemaisexemplos,para
podermosconcluirquederejeitaradoutrina(tradicional)que
consideraaambulatoriedadeumacaractersticadetodasas
obrigaespropterrem,nosentidodequeatransmissododireito
realdecujoestatutoaobrigaoemergetitulardoiusinre.
Sehobrigaesemqueaambulatoriedadeseimpe,outras
existem,pelocontrrio,quedevemconsiderarseintransmissveis,
porseressaasoluoquemelhorseharmonizacomosvrios
interessesaqueimportaconferirtutelaadequadaemaisadiante
pg.326Aobrigaopropterrem,talcomoadefinimos,e
sempreumelementoadminicularnasfigurasdenaturezareal,
representandoacarganegativadasoberaniaoudomnioemque
qualqueriusinrenuclearmentesetraduz.(sublinhmos)

Tendoemcontaaespecificidadedocontratodelocaofinanceira
imobiliria,asuafunoeconmicaeofactodolocatrio
financeiroassumirumaposiomuitoprximadadoarrendatrio
vinculstico,mormente,quantoaousoefruiodoimvel(na
locaofinanceiracomaexpectativadesetornardonodoimvel),
esendocertoqueatnoarrendamentopodeoarrendatrio
convencionalmentearcarcomasdespesasdecondomnio,no
cabidoconsiderarsecomonoambulatriaaobrigaode
pagamentodasdespesascondominiais,paraasfazerrecairsobreo
locadorfinanceiro,quenoodonoeconmicodoimvelnem
beneficiadequalquervantagemdirectainerenterespectiva
fruio.

Sobreatemticadorecursoemapreciaojsepronuncioueste
SupremoTribunaldeJustiaemdoisarestosrecentesoprimeiro
de10.7.2008Proc.08A1057inwww.dgsi.ptRelator
ConselheiroUrbanoDiascomesclarecidaeabundante
fundamentaocitandosedosumrio:

Porviadoregimeregraconsagradonoartigo1424doCdigo
Civilaolocatriofinanceiroquecompeteopagamentodaquota
partedevidapelafracoqueocupa,emhomenagemao
preceituadonoartigo10,n1,alneab)doDecretoLein
149/95,de24deJunho,naredacodadapeloDecretoLein
265/97,de2deOutubro.

http://www.dgsi.pt/jstj.nsf/954f0ce6ad9dd8b980256b5f003fa814/47970f4fe075344e802576da00451cdb?OpenDocument 27/29
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OsegundoAcrdo,prolatadoem6.11.2008Proc.08B2623
tambmacessvel,inwww.dgsi.ptRelatorConselheiroSantos
Bernardino:

[]Estandoumafracoautnomadadaemlocao
financeira,dolocatriofinanceiroqueocondomniodeveexigir
opagamentodosencargoscondominiaisrespectivos:oestatuto
dolocatriofinanceiro,emtudo,idnticoaodequalquer
condmino,sendosobreele,enosobreolocador,queimpendea
responsabilidadeporessepagamento.

Peloquantodissemos,asentenarecorridanomerececensuraao
considerarquesobreolocatriofinanceirodefraces
autnomas(propriedadehorizontal)querecaiopagamentodas
despesasaquealudeoart.1424,n1,doCdigoCivilouseja,
asnecessriasconservaoefruiodaspartescomunsdo
edifcioeaopagamentodeserviosdeinteressecomum.

Nosevislumbrafundamentoparaconsiderarprescritoocrdito
exequendo(acredoraaexequente/recorrente,peloquenose
vislumbraointeressedetalinvocaoqueforaaduzidapela
executada/oponente),nemexistemquaisquerfactosquepermitam
considerarteraexecutadoagidocomabusododireito.

Deciso:

Nestestermosnegasearevista.

Custaspelarecorrente.

SupremoTribunaldeJustia,2deMarode2010

FonsecaRamos(Relator)
CardosodeAlbuquerque
SalazarCasanova(comvotodevencidodeclarandoque,da
imposiolegal,aolocatriofinanceiro,daobrigaodepagaras
despesasdecondomnionodecorreaexoneraodoproprietrio
dessafraco)

_____________________________

(1)Umanotaparareferirqueasextensasconclusesformuladas
pelarecorrentedemodoalgumsepodemconsideraras
proposiessintticasaquealudeAlbertodosReis,cujo
objectivodeveriaserodeindicardemodoclaro,objectivoe
sucintoosfundamentosdadiscordnciadadecisorecorridaassim
simplificandonostarefadotribunaladquemcomodarecorrida.

(2)OdiplomalegalsofreualteraesintroduzidaspeloDLn.
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265/97,de2.10,rectificadonoDR,I,de31.10.97,peloDLn.
285//2001,de3.11,epeloDLn.30/2008,de25.2(arts.3.,17.
e21.).
datadapublicaodoDLn.149/95,de24.6,ocontratode
locaofinanceiradeimveisparahabitaoregiasepelodisposto
noDLn.10/91,de9.1,que,comodireitoespecialsemanteveem
vigoratserrevogadopeloDL.n.265/97,de2.10,oqual,atravs
dealteraesaoregimegeraldalocaofinanceira,unificouos
doisregimes,independentementedorespectivoobjecto(vide,
designadamente,asals.b)eh)don.leaal.e)don.2,ambosdo
art.10.,nasuaredacoactual).OperaesBancrias
LegislaoDoutrinaeJurisprudnciaAblioNeto,Marode
2008,pg.587.

(3)Olocadornorespondepelosvciosdobemlocadooupela
suainadequaofaceaosfinsdocontrato,salvoodispostono
artigo1034doCdigoCivil.

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