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TRIBUNAL REGISTRAL RESOLUCION No. «/f0? -2014- SUNARP-TR-L Lima, 9 ¢ ser. 20% APELANTE . ELVIS GARDIN MORALES PALOMINO TITULO 3 N° 18516 del 6/6/2014. RECURSO : Escrito presentado el 26/6/2014. REGISTRO : Predios de Huanuco. ACTO (s) F Independizacion. SUMILLA ‘one \ “jINDEPENDIZACION DE LOTES QUE INTEGRAN UNA HABILITACION URBANA Saia'euando ya obra inscrita la transferencia de un lote conformante de una jabiltacion urbana en etapa de aprobacién de habilitacién que no cuenta con uutorizacion para la disponibilidad de ios lotes, procede independizar dicho lote”. ACTO CUYA INSCRIPCION SE SOLICITA Y DOCUMENTACION PRESENTADA Mediante el titulo venido en grado de apelacién se solicita la inscripcién de la independizacién del lote 9 de la Manzana “U" de la Urbanizacién Progresiva Santa Maria del distrito de Amarilis, provincia y departamento de Huanuco, inscrita en la partida electronica N° 11006646 del Registro de Predios Huanuco. A tal efecto, se adjuntan los siguientes documentos: - Escrito de solicitud de independizacién del 6/6/2014 suscrita por Elvis Gardin Morales Palomino. ~ Copia simple de la escritura publica de compraventa del 7/5/2014 otorgada ante el notario de Huanuco Luis Augusto Jiménez Gémez. - Copia simple del Certificado de Parametros Urbanisticos y Edificatorios N° 011-2014-GDUR-MDA del 19/2/2014. - Copia simple del Plano de Lotizacién (P-01) de la Habilitacion Urbana Progresiva Santa Maria. DECISION IMPUGNADA La Registradora Publica del Registro de Predios de Hudnuco, Aydeé Saldivar Davila, observé el titulo en los siguientes términos: “ACTO: INDEPENDIZACION. PE. 11006646. Realizado la calificacién registral del presente titulo y revisados los antecedentes registrales, se advierte que la Habilitacién Urbana Progresiva Santa Marla fue aprobada por Resolucién N° 1270-92-MPHCO de fecha 8/12/1992, en Ia cual se establece que el propietario no esté autorizado ra_ vender 0 celebi itos de cos ven intizadas sobre I RESOLUCION No. - rt -2014 - SUNARP-TR-L lotes que figuran en el plano de lotizacién aprobado (inscrito en el asiento 8000026 de la PE. 11006646 / pagina 46) Razén por la cual previamente debe inscribirse la Resolucién Municipal que autoriza la independizacién de lotes 0 la resolucién de recepcién de obras. Se suspende /a liquidaci6n definitiva de derechos registrales. Base legal: Art. 2011 C.C, Articulos 15°, 17° y 168° del R.G.RP, Ley 29090". lll, FUNDAMENTOS DE LA APELACION El apelante fundamenta su recurso en los términos siguientes: - La Registradora deniega la solicitud de independizacion del sub lote 9 de la manzana U inscrito en el asiento B000026 de la partida registral N° 11008646 del Registro de Predios de Hudnuco basandose en que la Resolucién de Lotizacién N° 1270-92-MPHCO, que dio origen a la lotizacion inscrita en la teferida partida no autoriza “para vender 0 celebrar contratos de compraventa garantizados sobre los lotes que figuran en el plano de lotizacién aprobado”. Al respecto, se debe manifestar que lo que la resoluci6n citada prohibe es la venta de lotes pero no la independizacién de los mismos, por tanto la observacién no es congruente con la rogatoria. - Que, en atencién al principio de especialidad y de folio real que preconizan la individualizaci6n registral de las unidades inmobiliarias es imperativo que cada sub lote de la inscripcién del proyecto de habilitacién urbana figure en una partida separada y no en la misma partida matriz como sucede en este caso, por fo que la solicitud de independizacién no puede ser denegada. - Si bien es cierto, existe una limitacién al propietario del lote matriz de no encontrarse autorizado a realizar contratos de compraventa de los lotes proyectados, también lo es que el lote cuya independizacién solicita ha sido adquirido por adjudicacién judicial, es decir por venta forzada ademas ya se produjo ta enajenacién del predio como unidad inmobiliaria y se encuentra legitimada por el Registro la venta individualizada del sub lote, por lo que no es correcto que el suscrito resulte afectado por una limitacién al derecho de enajenar del propietario anterior. IV. ANTECEDENTE REGISTRAL En la pattida electronica N° 11006646 del Registro de Predios de Huénuco ‘se encuentra inscrita la Habilitacion Urbana Progresiva Santa Maria, dentro de la cual se encuentra el lote 9 de la Manzana U, ubicado en el distrito de Amarilis, provincia y departamento de Huanuco, siendo su propietario Elvis Gardin Morales Palomino.(asiento C0047). v. PLANTEAMIENTO DE LAS CUESTIONES Interviene como ponente la Vocal Nora Mariella Aldana Duran. De lo expuesto y del analisis del caso, a criterio de esta Sala la cuestion a determinar es la siguiente: - Cuando ya obra inscrita la transferencia de un lote conformante de una habilitacién urbana en etapa de aprobacién de habilitacion que no cuenta con autorizacién para la disponibilidad de los lotes: gProcede independizar dicho lote? vi. RESOLUCION No. J $08 -2014- SUNARP-TR-L ANALISIS 1. La calificacin que efectia el Registrador y en su caso el Tribunal Registral como érgano de segunda instancia en el procedimiento registral se realiza en el marco de los principios registrales, que constituyen los rasgos fundamentales que sustentan el derecho registral, delimitando de ese modo los alcances de la calificacién registral. Uno de los principios que rige al procedimiento registral y por ende al Registro de Predios, es el principio de especialidad', mediante el cual por cada bien o persona juridica se abrira una partida registral independiente, en donde se extender la primera inscripcién de aquéllas asi como los actos 0 derechos posteriores relativos a cada uno. 2. En concordancia con el principio de especialidad, el articulo 58 del Reglamento de Inscripciones de! Registro de Predios establece que al desmembrarse un terreno, debe abrirse una partida registral para cada unidad inmobiliaria resultante, esto es, independizarse cada unidad inmobiliaria. La norma afiade que el Registrador, al independizar, sefialara que el terreno independizado forma parte de otro inscrito anteriormente. Asimismo, dejaré constancia en la partida matriz de la independizacién realizada. Es asi, que con relacién a los requisitos de la independizacion, el articulo 59 del mismo cuerpo legal dispone que todo titulo que da meérito a la independizacién debe contener el area de cada uno de los predios que se desmembra y, en su caso, el area remanente, con precision de sus linderos y medidas perimétricas, acompafiando los documentos exigidos para cada tipo de predio. La Sétima Disposicién Transitoria del RIRP regula el siguiente supuesto: “En los casos en los que se hubiera inscrito la parcelaci6n, Ia resoluci6n de subdivisi6n o la recepcién de obras de una habilitacién urbana sin que se hubieran efectuado las independizaciones correspondientes, éstas se realizarén en mérito al titulo archivado, siempre que en los respectivos planos se encuentren consignados el area, linderos y medidas perimétricas de los lotes” 3. Revisado el titulo archivado N° 1197 del 28/4/1993, se advierte que consta la Resolucién N° 1270/92-MPHCO del 8/12/1992 en virtud de la cual se inscribié la lotizacién, en el tomo 169 de fojas 135 del Registro de Predios de Huanuco, se aprecia lo siguiente: aay SE RESUELVE: 1° APRUEBASE de conformidad con los planos adjuntos los proyectos referentes a trazado y lotizacién, de acuerdo con la autorizacién conferida por la Resolucién N* 1909-89-MPHCO-A, correspondiente a la Habilitacion para uso de viviendas del terreno de 114,253.77 m2, de propiedad de don Gerardo Ruiz Gonzales, constituido por 484 lotes, ubicado en el Km. 2 de la Via Regional Huénuco-Tingo Maria del distrto de Amarilis, provincia de Huénuco. : + Este principio se encuentra recogido en el articulo IV det Titulo Preliminar del Reglamento General de los Registros Pabiicos. RESOLUCION No. fe f -2014-SUNARP-TR-L 2° AUTORIZAR a don GERARDO RUIZ GONZALES para ejecutar en ef plazo de 18 meses contados a partir de la fecha de notificacién de la presente Resolucién las obras de habilitacién, cuyos proyectos se aprueban fas de agua potable y alcantarillado aprobados por SEDA-HCO, y de las redes eléctricas de baja tensién aprobados por ELECTROCENTRO S.A,, debiendo sujetarse los trabajos respectivos a los planos fimados y sellados or las oficinas técnicas informantes y de acuerdo con las observaciones siguientes: C) 4° El propietario no esté autorizado para vender 0 celebrar contratos de compraventa garantizada sobre los lotes que figuran en el plano de lotizacién aprobado. OS. De lo expuesto se puede apreciar que segtn lo sefialado en el articulo segundo de la Resoluci6n, se otorgé a Gerardo Ruiz Gonzales el plazo de 18 meses contados desde la fecha de notificacién de la Resolucién para que ejecute las obras de habilitacion. Asimismo se indica que el propietario no puede celebrar contratos de compraventa sobre los lotes que figuran en el plano de lotizacién. 4. Sin embargo, en el asiento C0004 de la partida electronica N° 11006646 del Registro de Predios de Hudnuco, consta inscrito lo siguiente: “ADJUDICACION JUDICIAL ADJUDICATARIO: ALARCON SANCHEZ YUSA, peruana, DNI N° 20546242, casada ADJUDICATARIO: PICON ECHEVARRIA NILO, peruano, DNI N° 22459587, casado. A mérito del auto de adjudicacion en pago, Resolucién N* 348 de fecha 4/9/2006, expedida por e! Juez Titular de! 2do Juzgado Civil de Huénuco Godofredo Loli Rodriguez, Sec. Jud. Julio Campos Solérzano, debidamente confirmada por Resolucién N° 358 de fecha 16/11/2008 de la Sala Civil de la Corte Superior de Hudnuco integrada por los vocales Picon Ventocilla, Diestro y Le6n y Requejo Lézaro. Segiin consta de los partes judiciales remitidos con los Oficios N° 2137 y 2836-2008-2°JM-HCO-PJ de fechas 78/2008 y 24/9/2008. Exp. N° 2000-0653JMCI. Resuelven transferir a favor de los propietarios adjudicatarios, nombrados al inicio de! presente asiento los inmuebles descritos en el presente asiento. (..) MANZANA ‘U” (ee) LOTE N° 09 con el area de 130.00 m2, por la suma de US$1,205.29 DOLARES AMERICANOS”. Asimismo, en el asiento C00047 de la citada partida consta inscrita la compraventa del lote N° 09 de la Manzana “U" de la Habilitacién Urbana progresiva Santa Maria otorgada por la sociedad conyugal conformada por ‘Yusa Alarcén Sanchez y Nilo Picén Echevarria a favor de Elvis Gardin Morales Palomino, en mérito a la escritura publica de compraventa del 7/512014 extendida por el notario de Hudnuco Luis Jiménez Gomez RESOLUCION No. - )se -2014 — SUNARP-TR-L 5. En el presente caso, tenemos que si bien la Resolucién N° 1270-92- MPHCO prohibe la venta de lotes; sin embargo, mediante un mandato judicial ya inscrito se ha realizado la adjudicacin de los lotes, y los adjudicatarios han transferido los lotes a terceros habiéndose inscrito dichas. transferencias. 6. Ahora bien, fa habilitacién urbana progresiva se aprob6 de conformidad con el Reglamento Nacional de Construcciones, Capitulo XXII Habilitacion Urbana de Tipo Progresiva, por lo que se debe aplicar su marco normativo en el presente caso. Al remitimos al capitulo XXII del Titulo it del Reglamento Nacional de Construcciones, se advierte que éste est referido a las denominadas “habilitaciones urbanas progresivas para uso de vivienda’. Esta norma las define como los procesos de habilitacién urbana para uso de vivienda ejecutados por fases y con obras iniciales minimas. En estos procesos propiamente existen dos etapas de recepcién de obras: la recepcién de obras minimas y la recepcién de obras posteriores de habilitaciéon. En el articulo |I-XXII-3? se enumeran las obras minimas requeridas. Conforme al literal c) del articulo II-XXII-4.1, en el contrato de compraventa debian especificarse las obras de habilitacién con que se venden Ios lotes, y las obras posteriores de habilitaciéri que quedan de responsabilidad de los compradores. La norma afade que con la recepcién de obras se autorizaré la inscripcién definitiva de la habilitacién en los Registros Publicos y su incorporacién a la Jurisdiccion Administrativa Municipal. De otra parte, el articulo ||-XXII-4.2 establece que la ejecucién y recepcién de las obras posteriores de habilitacién podrén ejecutarse progresivamente en el plazo maximo de diez afios contados a partir de la recepcién de obras minimas. Resulta por tanto, que si fa habilitacién urbana progresiva ya cuenta con resolucién de recepcién de obras minimas, procede la independizacién de los lotes conformantes de la habilitacién, quedando a cargo de los adquirientes de los lotes la ejecucién de las obras posteriores de habilitacion En este caso la habilitacion urbana progresiva no cuenta con resolucién de recepcién de obras minimas. 7. Sin embargo, como se ha sefialado, ya se inscribié la transferencia del lote al que se refiere la presente rogatoria, inscripcién que se ha efectuado en la partida matriz. Debe entonces optarse entre mantener en la partida matriz el derecho de propiedad sobre parte material del predio, por no cumplirse con los requisitos para la independizacién (recepcion de obras), o independizar el lote por aplicacién del principio de especialidad, aun cuando no se cuente con recepcién de obras, atendiendo a que la transferencia de parte material 2 I1-XXII-3 Las obras minimas que serén exigidas a las habilitaciones que lleven a cabo !os, ‘grupos de personas con el objeto de lograr su vivienda, son las siguientes: 2) Lotizacion con demarcacion de lotes con hitos permanentes, b) Trazado y nivelacién de vias y manzanas. c) Letrinas sanitarias en cada lote. RESOLUCION No. -/8 -2014- SUNARP-TR-L ya se encuentra inscrita Consideramos que debe optarse por independizar el lote, pues genera desorden y poca claridad en la partida matriz que en ésta consten inscritos distintos propietarios sobre partes materiales. Debe afiadirse que en la Resolucién Municipal de aprobacion de la habilitaci6n consta el rea, linderos y medidas de cada lote. Se deja constancia que deberd seftalarse, en la partida independizada la etapa de la habilitacién(aprobacién), sefialando, expresamente que atin no se cuenta con recepcién de obras. Asimismo, deberdn trasladarse a la partida independizada los gravamenes y medidas cautelares que gravan al lote. Con la intervencién de la Vocal (s) Rocio Zulema Pefia Fuentes, autorizada mediante Resoluci6n N° 218-2014-SUNARP/PT del 13/9/2014. Estando a lo acordado por unanimidad; Vil. RESOLUCION DEJAR SIN EFECTO la observacién formulada por la Registradora del Registro de Predios de Huanuco, debiendo extenderse la independizacién conforme al iltimo numeral de la presente Resolucién, previo pago de los derechos registrales. Registrese y comuniquese. NORA |ARIELLA\ ‘ALDANA DURAN Presidejita de la Primera Sala | Tribunal Registral ROSARI Al GUERRA MACEDO ~— ROCIO FUENTES: Vocal de! Tribunal Registra! Vocat/6) del Tribunal Registral Resoluciones 20;4/18516-2014 doc ule/-BH