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COMUNIDAD O INDIVISIÓN

I.TERMINOLOGÍA: Comunidad, Indivisión, Copropiedad, Codominio

Se ha discutido por los autores si las expresiones comunidad, indivisión,


copropiedad, codominio son sinónimas o significan algo diferente.

Hay quienes postulan que efectivamente todas ellas aluden a un mismo


fenómeno. Otros autores sostienen que la copropiedad o condominio es una
comunidad que tiene por objeto cosas singulares, en cambio, la indivisión,
comprendería elementos activos de una universalidad de derecho. Finalmente, cabe
destacar aquella opinión doctrinaria que indica que entre estos conceptos existe una
relación de género a especie, siendo, en definitiva ésta, la opinión más aceptada en
nuestro derecho.

En efecto, indivisión y comunidad son conceptos sinónimos y de alcance


genérico y copropiedad y codominio son conceptos sinónimos entre si y de alcance
específico.

En consecuencia, existiría comunidad o indivisión si varias personas tienen


sobre la totalidad de una misma cosa y sobre cada una de sus partes derechos de
idéntica naturaleza, esto es, un solo derecho. Este derecho puede ser el dominio,
usufructo, servidumbre, herencia. Si el derecho que varias personas tienen sobre la
totalidad de una misma cosa y sobre cada una de sus partes es el dominio la
indivisión o comunidad toma el nombre específico de copropiedad o codominio.

II. NATURALEZA JURÍDICA DE LA COPROPIEDAD

Existen dos teorías:

a.) La concepción clásica, inspirada en el Derecho Romano, sostiene que la


copropiedad no es un derecho distinto del dominio, sino una simple forma,
variedad y modalidad de éste. Lo que ocurre es que el derecho de propiedad está
fragmentado entre los titulares y la parte de cada propietario no es una parte
material de la cosa, sino una parte ideal del derecho entero; la recomposición de
estos fragmentos de derecho formaría el derecho de propiedad único.
b.) La concepción moderna, sustentada por el francés Henri Capitant, postula que
la copropiedad constituye un derecho real distinto del dominio, y, otorga a cada
titular el derecho de adquirir parte de los frutos o el uso de la cosa en ciertos
casos, intervenir en la administración de la cosa común, la facultad de pedir la
partición y oponerse a los actos de enajenación que pretendan realizar los otros
copropietarios.
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III. TIPOS DE COMUNIDAD: ROMANA Y GERMÁNICA

La doctrina ha reconocido dos tipos de comunidad: El tipo romanista de comunidad


y el tipo germánico de comunidad.

a.) El tipo romanista de comunidad descansa sobre la distinción entre la parte


ideal que pertenece a cada comunero (cuota-parte o parte alícuota) y la cosa
misma.

Sobre la parte alícuota cada propietario tiene un derecho de dominio pleno y


absoluto; puede, por tanto, disponer de ella sin el consentimiento de los otros
copropietarios, puede cederla, hipotecarla, reivindicarla y, sus acreedores,
embargarla.

Sobre la cosa misma cada propietario no tiene ninguna propiedad exclusiva,


pues los derechos de cada uno se encuentran limitados y paralizados por el de
los otros, requiriendo, cualquier acto jurídico o material sobre la cosa, el
consentimiento de todos los codueños.

Sin embargo, se han formulado dos críticas a esta doctrina: una critica
conceptual y una crítica económica.

1º Crítica conceptual: No se puede hablar verdaderamente de dominio, ya que el


propietario no puede disponer del objeto y no puede utilizarlo exclusivamente.

2º Crítica económica: Este tipo de comunidad impide la libre circulación de los


bienes, ya que para disponer del bien se requiere acuerdo de todos los
comuneros.

b.) El tipo germánico de comunidad, en cambio, conocido como “propiedad en


mano común” o GESANTE HAND sostiene que la cosa pertenece a la colectividad
formada por los copropietarios, por tanto, todos se consideran como un sólo
titular del dominio y no hay ninguna división ideal de cuotas. Por consiguiente,
como los comuneros no tienen derecho alguno sobre ninguna parte de la cosa
en tanto dura la indivisión, ellos no tienen la acción de partición que el tipo
romanista concede a los comuneros para hacer efectivas las cuotas, poseyendo
cada partícipe un derecho parcial de goce sobre la cosa común.

IV. LA INDIVISIÓN EN EL CÓDIGO CIVIL CHILENO

Diversos artículos del Código Civil se refieren a la indivisión. Entre ellos


destaca el art. 662 que alude a la especificación y prescribe que cuando la materia de
que se hace un artefacto es en parte ajena y en parte propia del que la hizo o mandó
hacer y no pueden separarse sin inconveniente, la especie pertenecerá en común a
los dos propietarios; a uno a prorrata del valor de su materia, y al otro a prorrata del
valor de la suya y de la hechura.

Otras normas que se refieren aisladamente a la indivisión son los arts. 663, 718, 742,
772, 846, 851, 892, 1812 y 2417. Además existe un párrafo sobre el cuasicontrato
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de comunidad (Arts. 2304 a 2313) y un título dedicado a la partición de bienes


(1317 a 1353) cuyas reglas se aplican a todo tipo de indivisión.

V. FUENTES DE LA INDIVISIÓN

La indivisión puede encontrar su origen en un hecho, un contrato o un texto legal.

a.) El hecho más frecuente que da nacimiento a una comunidad es la muerte del
causante, pues origina una comunidad hereditaria cuando hay dos o más
herederos.

b.) La indivisión nace de un contrato si dos o más personas adquieren en común


una cosa por cualquier título de dominio seguido de la tradición o si el dueño
exclusivo de un bien se desprende de una cuota de dominio, cediéndola a otra u
otras personas.

Ej: En el primer caso A y B compran en común un determinado inmueble; en el


segundo caso A, dueño de un automóvil, cede el 50 % de sus derechos a B.

c.) La indivisión también puede tener como fuente la ley. Es el caso de la


copropiedad forzosa que existe respecto de los bienes comunes que forman
parte de un condominio acogido al régimen de copropiedad inmobiliaria de la
ley 19.537.

VI. CLASIFICACION DE LA INDIVISIÓN

La indivisión puede clasificarse en atención a los siguientes criterios:

A.) Atendiendo a su fuente u origen, hay indivisiones de hecho, indivisiones que


nacen de un contrato e indivisiones legales.

B.) Según se origine en la voluntad de los interesados o en hechos ajenos a su


iniciativa, la comunidad es convencional o incidental. De esta última especie es
la comunidad hereditaria o la que surge entre diferentes dueños de materias
mezcladas por casualidad.

C.) Atendiendo al hecho que la comunidad esté organizada para la explotación


racional de los bienes comunes con miras a una distribución regular de los
beneficios, la comunidad puede ser activa o pasiva.

Ejemplo de comunidad activa es la copropiedad de naves, cuya organización


legal obedece a la idea de un estado activo dirigido a la explotación comercial.
El cuasicontrato de comunidad regulado los arts. 2304 a 2313 del C.C.
representa, en cambio, un estado pasivo y transitorio, dado que se considera a la
comunidad como obstáculo de hecho al reparto inmediato de los bienes
comunes, obstáculo que más tarde será removido mediante la división y
partición de éstos.
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D.) Considerando la duración y el carácter voluntario o forzado, las indivisiones


pueden ser temporales o perpetuas. Las temporales pueden tener una duración
determinada o indeterminada.
Las indivisiones perpetuos son forzadas y legales, como la que existe a propósito
de los condominios acogidos a la Ley 19.537 sobre Copropiedad Inmobiliaria.
Lo mismo ocurre en la medianería, en las servidumbres, en la propiedad
fiduciaria y en las tumbas o mausoleos.

Por último, cabe señalar que el Código Civil no mira con buenos ojos a la
comunidad, porque es fuente de conflicto entre los comuneros. De allí que el art.
1317 establezca que ninguno de los coasignatarios de una cosa universal o
singular será obligado a permanecer en indivisión; la partición del objeto
asignado siempre podrá pedirse con tal que los coasignatarios no hayan
estipulado lo contrario.

No podrá estipularse proindivisión por más de cinco años, pero cumplido este
plazo podrá renovarse el pacto.

Cabe destacar que el C.C. se refiere a la proindivisión, porque las comunidades


pueden ser proindiviso, lo que ocurrirá cuando dos o más personas tengan un
derecho de la misma naturaleza sobre un bien (comunidades propiamente tales)
o comunidades prodiviso que son aquellas en que coexiste la propiedad
individual y la copropiedad como ocurre en el caso de los condominio acogidos
al régimen de Copropiedad Inmobiliaria de la Ley 19.537.Así se desprende por
lo demás del art. 3º de dicha ley que prescribe que cada copropietario es dueño
exclusivo de su unidad y copropietario de los bienes de dominio común.

E.) Atendiendo al objeto sobre el que recae la comunidad puede ser sobre cosa
universal o singular, distinción que aparece expresamente formulada en el art.
1317. La importancia de esta clasificación es que en la comunidad universal
el derecho del comunero recae sobre la universalidad y no sobre los bienes
que la componen; en la comunidad sobre una cosa singular, en cambio, el
derecho cuotativo del comunero recae sobre ella misma.

Sabido es que las universalidades pueden ser de hecho o de derecho.

Las universalidades de hecho son aquellas en que existe un conjunto de bienes


que, no obstante, tener una individualidad propia, jurídicamente se les considera
como un todo en atención a la función que éstos cumplen. Ej: una biblioteca, un
rebaño, una colección.

Las universalidades de derecho, en cambio, están constituidas por un conjunto


de bienes, derechos y obligaciones que jurídicamente se consideran como un
todo. Ej: La herencia, patrimonio y la universalidad que queda al disolverse una
sociedad.

La gran mayoría de la doctrina opina que no existe una verdadera comunidad


sobre universalidades de derecho, porque ello supondría la comunicabilidad de
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deudas, idea que el Código Civil rechaza, ya que las deudas siempre se dividen
entre comuneros, como se desprende del art. 2306 del Código Civil.

El art. 2306 prescribe que si la cosa es universal como una herencia cada uno
de los herederos es obligado a prorrata de sus cuotas

A propósito de este tema cabe preguntarse: ¿La cuota sobre una universalidad
jurídica o de derecho se comunica o no a los bienes específicos que la
componen? Es decir el dueño de ¼ de la universalidad es dueño de ¼ de cada
uno de los bienes que lo componen o la cuota es abstracta y no se radica en
ninguno de los bienes?

Si concluímos que hay comunicabilidad se producen dos fenómenos:


1.) El dueño de la cuota es dueño en ese mismo porcentaje de cada uno de los
bienes.
2.) La naturaleza de los bienes determina la naturaleza de la cuota; sin son
bienes inmuebles la cuota será de naturaleza inmueble; si son bienes de
naturaleza mueble la cuota será mueble.

¿Existe comunicabilidad en la comunidad?

La doctrina mayoritaria piensa que no hay comunicabilidad en la comunidad, en


razón de los siguientes argumentos:

a.) El art. 686 no menciona el derecho real de herencia, derecho que recae
sobre una universalidad de derecho cual es la herencia, porque de acuerdo a
la filosofía del Código Civil el derecho de herencia no se identifica con los
bienes que componen la herencia, dado que es una universalidad, de modo
tal que la tradición de este derecho real se rige por el estatuto aplicable a los
bienes muebles (Art. 684), pues es esa la regla general, aún cuando existan
bienes inmuebles.
b.) El art. 1909 que se refiere a la cesión del derecho real de herencia
prescribe que si ésta se efectúa sólo se responde de la calidad de heredero o
legatario, pero no de los bienes que integran la herencia, porque para el
Código Civil no existe la comunicabilidad, dado que la cuota es abstracta no
recae sobre bienes particulares, sino sobre toda la universalidad.

Sin embargo, autores como PENAILILLO sostienen lo contrario, invocando al efecto


el art. 580 del Código Civil que permite concluir que los derechos sobre una
cosa se comunicarían directamente con la cosa; tanto así que el mismo artículo
señala que el derecho de usufructo sobre un inmueble es de carácter inmueble; la
acción del comprador para que se le entregue la finca comprad es de naturaleza
inmueble y la la acción del que ha prestado dinero para que se pague es de
carácter mueble. Por consiguiente, los derechos se comunican a los bienes de la
comunidad.
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VII. DERECHOS DE LOS COPROPIETARIOS

En esta materia es importante distinguir entre los actos jurídicos que los
copropietarios pueden realizar respecto de la cuota parte y los actos
materiales de uso o goce sobre la cosa común.

La cuota- parte es la porción ideal fija y determinada o determinable que cada


comunero tiene sobre la cosa común: es la medida extensiva del derecho de cada
comunero en la comunidad. En otras palabras, la cuota-parte determina la
proporción en que los comuneros han de gozar de los beneficios de la cosa,
sufrir las cargas y obtener una parte material de la misma cuando se divida, o del
valor de ella, si es materialmente indivisible.

Las cuotas puede ser iguales o desiguales; sino consta lo contrario se reputan
iguales, como se desprende de loa artículos 1098 y 2307, expresándose la cuota
de cada comunero mediante una cifra; un tercio, quinto, un décimo, etc.

Hecha esta aclaración resulta necesario distinguir entre actos jurídicos que los
propietarios pueden realizar sobre su cuota y los actos materiales que los
propietarios pueden realizar sobre las cosas comunes.

a.) Actos jurídicos que los copropietarios pueden realizar sobre su cuota.

Cada propietario es considerado dueño exclusivo e individual de su cuota parte.


Puede, en consecuencia, disponer de ella libremente, sin necesidad del
consentimiento de los otros comuneros (Art. 1812 y 1320 del C.C).

La suerte de los actos celebrados respecto de la cuota-parte quedarán


subordinados a las resultas de la partición: en consecuencia, si la cosa indivisa se
adjudica al comunero que hizo la enajenación, el tercero adquirente consolida su
derecho; en caso contrario, éste caduca.

b.) Actos jurídicos que los copropietarios pueden realizar sobre la cosa común

Cada comunero puede utilizar para su uso personal las cosa comunes, con tal
que las emplee según su destino ordinario y no entrabe el justo uso de los demás
comuneros (Art. 2305 en relación con el 2081).

Este empleo de la cosa según su destino ordinario impide, por ejemplo, que un
caballo de carreras se use por un comunero para labrar sus tierras o que un
automóvil de paseo sea destinado al transporte de leña.

Cabe destacar que la limitación de no entrabar el justo uso de los demás


comuneros tiene su justificación en que los derechos de todos son
cualitativamente iguales.
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VIII. ADMINISTRACIÓN DE LA COSA COMÚN

En lo que se refiere a la administración de la cosa común hay que distinguir si


existe un administrador que gestione los intereses comunes o no existe un
administrador que gestione los intereses comunes.

a.) No existe un administrador que gestione los intereses comunes

Del hecho que todos los comuneros tienen un derecho igual en la cosa común,
deriva el principio que todos tienen las mismas facultades para intervenir en la
administración de ella y que los actos administrativos deben realizarse de común
acuerdo por la unanimidad de los comuneros. Cada comunero tiene el jus
prohibendi o derecho a oponerse a los actos que los demás copartícipes pretendan
realizar. Este derecho sólo no puede ejercerse tratándose de actos meramente
conservativos de la cosa común, ello porque no puede impedirse que un comunero
trate de resguardar su derecho, el cual podría desvanecerse si la cosa sobre la que
recae pudiera destruirse o perderse.

El jus prohibendi debe ejercitarse oportunamente, esto es, antes de realizarse el


acto que se pretende impedir; de lo contrario el comunero opositor nada puede
hacer para tratar de destruir lo obrado, como no sea solicitar indemnización de
perjuicios al momento de la partición si ésta le causa daño.

Existe una interesante doctrina relativa al mandato tácito y recíproco entre


comuneros desarrollada por nuestra jurisprudencia a partir de las normas del
contrato de sociedad, específicamente el art. 2081 inciso 1 en relación con el
cuasicontrato de comunidad, art. 2305.

El artículo 2081 en su inciso 1 dispone que no habiéndose conferido la


administración a uno o más socios se entenderá que cada uno de ellos ha recibido
de los otros el poder de administrar con las facultades expresadas en los artículos
precedentes y sin perjuicio de las reglas que siguen. Por su parte el art. 2305
prescribe que el derecho de cada uno de los comuneros sobre la cosa común es el
mismo que el de los socios en el haber social.

Sin embargo, hay quienes han sostenido que no existe mandato tácito y recíproco
de administración entre comuneros, en virtud de los siguientes argumentos:

1.) El artículo 2305 no se remite al inciso primero del art. 2081, pues existe una
disposición inconciliable con el mandato tácito entre comuneros. Se trata
del art. 2307 que prescribe que a las deudas contraídas en pro de la
comunidad durante ella, no es obligado sino el comunero que las contrajo, el
cual tendrá acción contra el reembolso de lo que hubiera pagado por ella. Si
existiera tal mandato todos los comuneros quedarían obligados por el acto del
mandatario y el art. 2307 dispone expresamente lo contrario.
2.) POTHIER, cuyas ideas sirvieron como fuente de inspiración a don Andrés Bello,
tampoco reconoce el mandato tácito y recíproco entre comuneros.
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b.) Existe un administrador que gestione los intereses comunes.

Este administrador puede ser nombrado por voluntad unánime de los comuneros o
por la mayoría a que se refiere el art. 654 del C.P.C., esto es, con los interesados
que citados al comparendo concurran a éste o con la mayoría absoluta de los
concurrentes que representen a lo menos la mitad de los derechos de la comunidad.

IX. OBLIGACIÓN DE LOS COMUNEROS.

Los comuneros tienen las siguientes obligaciones:

a.) Contribuir a las expensas necesarias para la conservación de


la cosa. Cada comunero debe contribuir a las obras y
reparaciones de la comunidad proporcionalmente a su cuota
(Art. 2309). Estas obras y reparaciones constituyen expensas
necesarias para la conservación de la cosa común (Arts. 2305 en
relación al art. 2081 nº3).
b.) No puede realizar innovaciones. Ninguno de los comuneros
puede realizar innovaciones en los bienes comunes sin el
consentimiento de otros (Art. 2305 en relación con el art. 2081
nº 4), entendiéndose por innovaciones aquellas que cambian el
dominio de la cosa.
En consecuencia, ninguno de los copropietarios puede por si
solo transformar una casa habitación en almacén comercial.
c.) Obligación de restitución a la comunidad. Cada comunero
está obligado a restituir a la comunidad lo que saca de ella,
incluso los intereses corrientes de los dineros comunes que haya
empleado en sus negocios particulares (Art. 2308).

X. RESPONSABILIDAD DE LOS COMUNEROS

En lo que se refiere a la responsabilidad de los comuneros hay que distinguir: la


responsabilidad por las deudas contraídas con anterioridad del nacimiento de la
comunidad, responsabilidad por las deudas comunes contraidas durante la
comunidad y en pro de ella, responsabilidad por las deudas personales de los
comuneros, responsabilidad por los daños causados en las cosas y negocios
comunes y, finalmente, la cuota del comunero insolvente.

a.) RESPONSABILIDAD POR LAS DEUDAS ANTERIORES AL NACIMIENTO DE LA COMUNIDAD.


La regla en esta materia es que cada comunero responde del pago de las
deudas que afectan a los bienes comunes a prorrata de su respectiva cuota en
la comunidad.

Si se trata de una universalidad como una herencia cada comunero es


obligado a las deudas de la cosa común como los herederos en las deudas
hereditarias (Art. 2306) y como éstas, de conformidad al art. 1354, se
dividen entre los herederos a prorrata de sus cuotas, quiere decir que el
comunero que tiene ¼ en la comunidad responde de un 1/4 de las deudas.
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En cambio, si la cosa es singular, cada comunero es obligado al pago de las


deudas que puedan afectar a los bienes comunes en el momento de formarse
la comunidad a prorrata de su cuota en ésta.

b.) RESPONSABILIDAD POR LAS DEUDAS COMUNES CONTRAIDAS DURANTE LA COMUNIDAD Y


EN PRO DE ELLA.

En lo que se refiere a estas deudas solamente es obligado el comunero que la


contrajo, quien tiene acción contra la comunidad para el reembolso de lo que
hubiere pagado por ella (Art. 2307). Cabe destacar que hubiera sido más
preciso decir que hay acción contra los demás comuneros y no contra la
comunidad, pues ésta no es una persona jurídica.

Ahora si la deuda ha sido contraída colectivamente sin expresión de causa y


no se ha estipulado solidaridad, todos ellos son obligados al acreedor por
partes iguales, salvo el derecho de cada uno contra los otros para que se le
abone lo que haya pagado de más sobre la cuota que le corresponde (Art.
2307 inc. 2).

c.) INEXISTENCIA DE RESPONSABILIDAD POR LAS DEUDAS PERSONALES DE LOS


COMUNEROS.

No existe responsabilidad de los comuneros por sus deudas personales


(aquellas que benefician exclusivamente al comunero deudor y no a los
demás comuneros) respecto del acreedor y del comunero que contrajo la
deuda. Sólo el comunero deudor es responsable y su acreedor puede
embargarle la respectiva cuota en el bien común.

d.) RESPONSABILIDAD POR LOS DAÑOS CAUSADOS EN LAS COSAS Y NEGOCIOS COMUNES:

Cada comunero es responsable hasta culpa leve (Art. 2308).

e.) CUOTA DEL COMUNERO INSOLVENTE.

En las prestaciones en que son obligados los comuneros entre si, la cuota del
insolvente grava a los otros comuneros (Arts. 2311 y 1347). La finalidad de
esta regla es la equidad, pues mira a la igualdad de los comuneros y tiende a
evitar el perjuicio del que ha hecho el desembolso.

Por consiguiente, el pago de la cuota del insolvente se reparte entre todos los
demás comuneros con capacidad de pago, incluso el comunero acreedor.
Ej: Si A efectúa gastos necesarios en la cosa común por 300 él responderá
por 100, B por los otros 100 y C por la misma suma; pero si éste es
insolvente el pago de su cuota deberá repartirse entre A y B. En
consecuencia, A que hizo el desembolso total podrá cobrar a B 150: 100 por
la cuota de B y 50 por la mitad de los 100 de C que es insolvente.
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XI. EXTINCIÓN DE LA COMUNIDAD

Según el art. 2312 del C.C. la comunidad se extingue por tres causales:

1ª Por la reunión de las cuotas de todos los comuneros en una sola persona.
Así ocurre si, por ejemplo, un comunero adquiere las cuotas de todos los demás
o si un tercero adquiere los derechos de todos los comuneros.

2ª Por la destrucción de la cosa común. Aunque el Código Civil se refiere a la


pérdida material, esta causal también resulta aplicable si la cosa sale del
comercio.

3ª Por la división del haber común en virtud de la partición, esto es, a través
de un conjunto de actos encaminados a poner fin al estado de indivisión
mediante la liquidación y distribución entre los copartícipes del caudal poseído
pro indiviso, en partes o lotes que guarden proporción con los derechos
cuotativos de cada uno de ellos.