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A GESTO DE SERVIOS DE

MANUTENO EM EDIFCIOS DE
SERVIOS

GABRIEL JOS PASSOS FERREIRA PINTO

Dissertao submetida para satisfao parcial dos requisitos do grau de


MESTRE EM ENGENHARIA CIVIL ESPECIALIZAO EM CONSTRUES CIVIS

Orientador: Professor Doutor Rui Manuel Gonalves Calejo Rodrigues

SETEMBRO DE 2010
MESTRADO INTEGRADO EM ENGENHARIA CIVIL 2009/2010
DEPARTAMENTO DE ENGENHARIA CIVIL
Tel. +351-22-508 1901
Fax +351-22-508 1446
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Editado por
FACULDADE DE ENGENHARIA DA UNIVERSIDADE DO PORTO
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mencionado o Autor e feita referncia a Mestrado Integrado em Engenharia Civil -
2009/2010 - Departamento de Engenharia Civil, Faculdade de Engenharia da
Universidade do Porto, Porto, Portugal, 2009.

As opinies e informaes includas neste documento representam unicamente o


ponto de vista do respectivo Autor, no podendo o Editor aceitar qualquer
responsabilidade legal ou outra em relao a erros ou omisses que possam existir.

Este documento foi produzido a partir de verso electrnica fornecida pelo respectivo
Autor.
A Gesto de Servios de Manuteno em Edifcios de Servios
A Gesto de Servios de Manuteno em Edifcios de Servios
A Gesto de Servios de Manuteno em Edifcios de Servios

minha mulher, Joana

A melhor maneira de prever o futuro, cri-lo

Peter Druker
A Gesto de Servios de Manuteno em Edifcios de Servios
A Gesto de Servios de Manuteno em Edifcios de Servios

AGRADECIMENTOS

Gostaria de agradecer a todas as pessoas e entidades que de uma forma ou de outra contriburam para a
realizao do presente trabalho, nomeadamente:
- Ao Sr. Professor Doutor Rui Calejo Rodrigues, pelos conhecimentos transmitidos e pelo notvel
apoio, compreenso e entusiasmo que demonstrou na orientao deste trabalho, pautando-se
pelo rigor, disciplina e metodologia cientfica;
- empresa PT PRO, S.A, pela disponibilidade demonstrada na cedncia dos dados aqui analisados;
- A toda a minha Famlia e amigos;
- Joana.

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A Gesto de Servios de Manuteno em Edifcios de Servios

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A Gesto de Servios de Manuteno em Edifcios de Servios

RESUMO
Um dos principais objectivos da Gesto de Servios de Manuteno (GSM) gerir propriedades, e
quando se considera que essa propriedade um recurso finito, como a energia que consome, essa
importncia torna-se evidente. Esse objectivo apenas, no suficientemente motivador para as
organizaes investirem na GSM, o verdadeiro motivo o econmico.
O Gestor de Edifcios, sendo responsvel por esta rea de actividade, tem um papel crucial a
desempenhar no mbito de estabelecer um planeamento estratgico a longo prazo e do dia-a-dia do
funcionamento do estabelecimento. Em linguagem simples, isso significa que o Gestor de Edifcios
deve ser responsvel pela entrega de uma variedade de servios de apoio ao pessoal da organizao de
uma forma que lhes permita optimizar a eficcia. Dessa forma apresenta-se nesta dissertao uma
proposta de cadastro que o gestor de edifcios dever possuir.
Assim, a Gesto de Servios de Manuteno definida como uma rea de actividade profissional que
trata diversas disciplinas de forma a assegurar a funcionalidade do ambiente construdo, integrando
pessoas, espaos, processos e tecnologias.
Os servios que o Gestor de Edifcios (GED) ter que efectuar vo depender das necessidades da
organizao.
A presente dissertao foca-se sobre a actividade tcnica que engloba as aces de manuteno com o
objectivo de garantir o bom estado funcional dos edifcios, destacado-se a manuteno de edifcios.
Procedeu-se neste trabalho recolha, anlise e tratamento de registos de custos de manuteno ao
longo de cinco anos da vida til de vinte e cinco edifcios de servios de telecomunicaes. Procurou-
se, desta forma, desenvolver o conhecimento dos problemas que afectam um edifcio deste tipo em
servio.
Foram subdivididos os custos em doze Elementos Fonte de Manuteno (EFM), de forma a
caracterizar a origem dos mesmos para perceber quais os elementos que exigem mais custos e como se
manifestam ao longo do tempo. Segue-se uma anlise detalhada dos custos em funo da rea de
implantao de cada um dos edifcios e da rea bruta de construo, chegando a valores de custo por
metro quadrado.
A comparao dos custos de manuteno com o custo de construo do edifcio novo revela-
se importante, uma vez que permite obter um ndice que se entendeu denominar neste trabalho
por Percentagem de encargos anuais em manuteno relativamente ao custo de construo -
%MAN, tendo-se obtido o valor de 0,76%, o que corresponde a um custo de 5/m2, valor bastante
elevado e fortemente influenciado pelas operaes de limpeza dos edifcios.
Concluiu-se que os EFM que representam os maiores custos so, alm da limpeza j referida, as
instalaes elctricas e os consumos de gua, sendo propostas aces de reduo destes custos.
Concluiu-se ainda que a compreenso do comportamento dos edifcios ao longo da sua vida til e a
sua eficaz gesto assumem uma importncia vital para a reduo dos seus custos de manuteno,
assim como a consciencializao dos utentes e proprietrios de um edifcio para a necessidade de se
adoptarem estratgias de manuteno competentes de uma forma regular e preventiva.

PALAVRAS-CHAVE: Facility Management, Manuteno, Gesto de Edifcios, Edifcios de Servios,


Elementos Fonte de Manuteno.

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A Gesto de Servios de Manuteno em Edifcios de Servios

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A Gesto de Servios de Manuteno em Edifcios de Servios

ABSTRACT
One of the Facility Managements principal objectives is to manage property and once we realise thar
property is a finite resource, as is the energy it consumes, the importance becomes clear. Thart
idealism alone is not enough motivation for commercial organizations to invest in facilities
management, the real driving force is one of economics.
The Facilities Manager, responsible for this area of activity has a crucial role to play in establishing a
long-term strategic planning and day-to-day operation of the establishment. In simple language it
means the Building Manager must be responsible for delivering a variety of support services to staff of
the organization in a way that enables them to optimize their effectiveness. Thus this thesis presents a
proposal to register the building manager should have.
The services that the Building Manager have to make will depend on the needs of the organization.
Thus, the Facility Management is defined as an area of work that treats a variety of disciplines to
ensure functionality of the built environment by integrating people, places, processes and
technologies.
This dissertation focuses on the technical work that encompasses all types of actions aimed at ensuring
the functional state of the buildings, leading to maintenance of buildings.
Proceeded in this work to the collection, analysis and processing of records of maintenance costs over
five years of useful life of twenty-five buildings for telecommunications services. The main goal was
to expand our knowledge of the problems affecting a building of its kind in service.
Costs were subdivided into twelve parts source for maintenance, in order to characterize the origin of
these to see what elements require more cost and how they manifest over time. The following is a
detailed analysis of the costs depending on the area of deployment of each of the buildings and the
construction area, reaching values of cost per square meter.
A comparison of maintenance costs with the cost of constructing the new building proved to be
important, since it gives an index that is considered in this paper called for "Percentage of annual
maintenance charges for the cost of construction" -% MAN, having been obtained value of 0.76%,
which corresponds to a cost of 5 / m2, a value quite high and strongly influenced by the cleaning of
buildings.
It was concluded that the source for maintenance representing the largest costs are in addition to the
aforementioned cleaning, electrical and water consumption, and proposed measures to reduce these
costs.
It was also concluded that understanding the behavior of buildings throughout their life and their
effective management are of vital importance to reduce their maintenance costs as well as the
awareness of users and owners of a building to the need to adopt strategies to maintain competent on a
regular and preventive.

KEYWORDS: Facility Management, Maintenance, Building Management, Building Services,


Maintenance Source Elements.

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A Gesto de Servios de Manuteno em Edifcios de Servios

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A Gesto de Servios de Manuteno em Edifcios de Servios

NDICE GERAL

AGRADECIMENTOS ................................................................................................................................... i
RESUMO ................................................................................................................................. iii
ABSTRACT ............................................................................................................................................... v

1. INTRODUO ....................................................................................................................1
1.1. MBITO ............................................................................................................................................. 1
1.2. MOTIVAO ...................................................................................................................................... 1
1.3. OBJECTIVO ................................................................................................................................................... 2

2. MANUTENO ................................................................................................................ 3

2.1. A IMPORTNCIA DA MANUTENO DE EDIFCIOS ........................................................................ 3


2.2. O CONCEITO DA MANUTENO ...................................................................................................... 5
2.3. CUSTOS DE MANUTENO.............................................................................................................. 8
2.4. CUSTOS DA FALTA DE MANUTENO ..........................................................................................10
2.5. POLTICAS BSICAS DE MANUTENO ........................................................................................11
2.5.1. MANUTENO PREVENTIVA ............................................................................................................. 12

2.5.2. MANUTENO CORRECTIVA ............................................................................................................ 13

2.5.2.1. Intervenes Urgentes .............................................................................................................. 14


2.5.2.2. Pequenas e Grandes Intervenes........................................................................................... 14
2.6. CONCLUSO...................................................................................................................................15

3. FACILITY MANAGEMENT ...................................................................................17


3.1. ENQUADRAMENTO TERICO ........................................................................................................17
3.2. PERSPECTIVAS FUTURAS .............................................................................................................19
3.3. DADOS ESTATSTICOS ...................................................................................................................21
3.3.1. A DIMENSO DO MERCADO FM NA EUROPA .................................................................................... 21
3.3.2. ENSINO NA EUROPA ...................................................................................................................... 27

3.3.3. A APFM......................................................................................................................................... 28

4. O PARQUE EDIFICADO ....................................................................................... 31

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A Gesto de Servios de Manuteno em Edifcios de Servios

4.1. DESCRIO E CARACTERIZAO DO PARQUE EDIFICADO ....................................................... 31


4.2. REDES SATLITES DE MANUTENO .......................................................................................... 39

5. ANLISE COMPORTAMENTAL DE EDIFCIOS ........................... 51


5.1. CONSIDERAES INICIAIS ............................................................................................................ 51
5.2. ACTUALIZAO DE CUSTOS......................................................................................................... 53
5.2.1. COEFICIENTE DE ACTUALIZAO DE CUSTOS- C1 ............................................................................ 55

5.2.2. CUSTO TOTAL COM MANUTENO DO EDIFCIO AO LONGO DOS ANOS, ACTUALIZADOS PARA 2009 .... 58
5.2.3. PERCENTAGEM DE ENCARGOS ANUAIS EM MANUTENO RELATIVAMENTE AO CUSTO DE CONSTRUO
- %MAN .................................................................................................................................................. 61
5.3. CUSTO MDIO ANUAL COM A MANUTENO DOS EFM ............................................................ 63
5.4. CUSTO TOTAL MDIO COM A MANUTENO DOS EDIFCIOS AO LONGO DOS ANOS............... 65
5.5. CUSTO MDIO COM A MANUTENO DOS EFM DOS EDIFCIOS ............................................... 66
5.6. CUSTO MDIO COM A MANUTENO DE ALGUNS EFM DOS EDIFCIOS ................................... 67
5.7. CONTRIBUIO DE ALGUNS EFM PARA A %MAN ..................................................................... 69
5.8. SNTESE DA INFORMAO ............................................................................................................ 72
5.9. PASTA DE EDIFCIOS ..................................................................................................................... 72

6. CONCLUSES E PERSPECTIVAS FUTURAS ......................................


6.1. CONSIDERAES INICIAIS ...............................................................................................................
6.2. OS CUSTOS COM A MANUTENO E EXPLORAO DOS EDIFCIOS ..............................................
6.3. DESENVOLVIMENTOS FUTUROS ......................................................................................................

ANEXOS..............................................................................................................................................

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A Gesto de Servios de Manuteno em Edifcios de Servios

NDICE DE FIGURAS
Figura 2.1 Causas de anomalias em edifcios ..................................................................................................... 4

Figura 2.2 - Percentagens do total de actividade de construo para o sector da manuteno e reabilitao, na
Unio Europeia no ano de 1997 ............................................................................................................................. 4

Figura 2.3 Ilustrao dos conceitos de manuteno e reabilitao....................................................................... 5

Figura 2.4 - Transformaes de um edifcio relacionadas com as exigncias de manuteno ............................... 7

Figura 2.5 Custos das reparaes consoante o tipo de interveno ................................................................... 8

Figura 2.6 - Grfico custos versus nvel de manuteno ...................................................................................... 11

Figura 2.7 - Grfico lucro versus disponibilidade .................................................................................................. 11

Figura 2.8 Impacto da pequena e grande interveno no nvel de qualidade de um edifcio ............................. 15

Fig.3.1 - Distribuio da dimenso do mercado de FM em 2008 nos diferentes agrupamentos de pases da


Europa. .................................................................................................................................................................. 26

Figura 3.2 - Nmero de Instituies que oferecem programas educacionais de Facility Management ................. 27

Figura 3.3 - Nmero total de estudantes por pas .................................................................................................. 27

Figura 3.4 Distribuio dos estudantes de FM no Mundo ................................................................................... 28

Figura 3.5 Entidades Oficiais de Acreditao do FM .......................................................................................... 28

Figura 4.1 Edifcio 3 Fachada Principal ........................................................................................................... 35

Figura 4.2 Edifcio 4 Fachada Principal ........................................................................................................... 36

Figura 4.3 Edifcio 19 .......................................................................................................................................... 36

Figura 4.4 Anos dos edifcios com e sem registos de custos ............................................................................. 37

Figura 4.5 Anos de vida til dos edifcios com registos de custos ...................................................................... 38

Figura 4.6 Edifcios que contribuem com registos de custos em cada ano de vida til ...................................... 39

Figura 4.7 Modelo do Planeamento de Verificaes pelo Prestador de Servios ............................................... 41

Figura 4.8 Modelo do Planeamento de Manuteno Preventiva de Equipamentos Terminais pelo Prestador de
Servio ................................................................................................................................................................... 41

Figura 4.9 Modelo do Planeamento Geral de Verificaes ................................................................................. 42

Figura 4.10 Modelo do Planeamento Geral das Aces de Manuteno Preventiva de Equipamentos Terminais43

Figura 4.11 Modelo da Check-List de Verificaes ............................................................................................. 46

Figura 4.12 Modelo do Relatrio de Manuteno e Interveno Correctiva ....................................................... 47

Figura 4.13 Modelo do Oramento de Manuteno e Interveno Correctiva .................................................... 48

Figura 4.15 Rede Satlite de Manuteno ..................................................................................................................... 50

Figura 5.1 Exemplo de estrutura de dados obtidos da base de dados, para o ano 2005 do edifcio 2 ............... 52

Figura 5.2 Custos totais gastos com manuteno sem actualizao e respectivas actualizaes para o
edifcio1, em euros (grfico superior) e em euros por metro quadrado de ABC (grfico inferior) .......................... 58

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A Gesto de Servios de Manuteno em Edifcios de Servios

Figura 5.3 - Custos totais gastos com manuteno sem actualizao e respectivas actualizaes para o edifcio
2, em euros (grfico superior) e em euros por metro quadrado de ABC (grfico inferior) ...................................... 59

Figura 5.4 - Custos totais gastos com manuteno sem actualizao e respectivas actualizaes para o edifcio
14, em euros (grfico superior) e em euros por metro quadrado de ABC (grfico inferior) .................................... 60

Figura 5.5 - Custos totais gastos com manuteno sem actualizao e respectivas actualizaes para o edifcio
23, em euros (grfico superior) e em euros por metro quadrado de ABC (grfico inferior) .................................... 61

Figura 5.6 Percentagem de Encargos Anuais em Manuteno Relativamente ao Custo de Construo


[%MAN] para os edifcios analisados ..................................................................................................................... 62

Figura 5.7 Custo mdio anual com a manuteno dos vrios EFM do edifcio 1, em euros por 10 metros
quadrados de ABC ................................................................................................................................................. 63

Figura 5.8 Custo mdio anual com a manuteno dos vrios EFM do edifcio 4, em euros por 10 metros
quadrados de ABC ................................................................................................................................................. 64

Figura 5.9 Representao esquemtica da percentagem de custos com os diversos EFM dos edifcios em
estudo .................................................................................................................................................................... 65

Figura 5.10 - Custo total mdio com a manuteno actualizado para 2009, em euros por metro quadrado de ABC

............................................................................................................................................................................... 66

Figura 5.11 Custo mdio com a manuteno dos vrios EFM, em euros por dez metros quadrados de ABC ... 67

Figura 5.12 Custo mdio com a manuteno do EFM cobertura, em euros por metro quadrado de ABC ......... 68

Figura 5.13 Custo mdio com a manuteno do EFM envidraados, em euros por metro quadrado de ABC ... 68

Figura 5.14 Custo mdio com a manuteno do EFM limpeza, em euros por metro quadrado de ABC ............ 69

Figura 5.15 Contribuio da limpeza para a % MAN .......................................................................................... 70

Figura 5.16 Contribuio do EFM instalaes elctricas para a %MAN ............................................................. 71

Figura 5.17 Contribuio do EFM envolvente interior para a %MAN .................................................................. 71

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A Gesto de Servios de Manuteno em Edifcios de Servios

NDICE DE QUADROS
Quadro 2.1 - Custos de manuteno anual expressos como % do custo de reposio dos edifcios .................. 10

Quadro 3.1 - Estimativa de especialistas do grau de terceirizao e taxas de crescimento em FM ...................... 23

Quadro 3.2 Resultados do clculo da dimenso do mercado de FM em cada pas ........................................... 25

Quadro 4.2 Principais caractersticas dos edifcios estudados ........................................................................... 34

Quadro 5.1 Elementos Fonte de Manuteno .................................................................................................... 54

Quadro 5.2 Frmulas tipo de reviso de preos ................................................................................................. 55

Quadro 5.3 ndices de custos e coeficientes de actualizao ............................................................................. 57

Quadro 5.4 Sntese da Informao ..................................................................................................................... 72

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A Gesto de Servios de Manuteno em Edifcios de Servios

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A Gesto de Servios de Manuteno em Edifcios de Servios

SMBOLOS E ABREVIATURAS
% MAN Percentagem de Encargos Anuais em Manuteno Realtivamente ao Custo de Construo

a Taxa anual mdia equivalente de actualizao

ABC rea Bruta de Construo


APFM Associao Portuguesa de Facility Management

BT Baixa Tenso

CA(n) Coeficiente de actualizao final para o ano n


CC Custo de construo do edifcio

CCTV Circuito fechado de televiso

CEN Comit Europeu de Normalizao


CM (EFM)n Encargos com a manuteno do EFM no ano n

CMA(EFM) Custo Mdio Anual com a Manuteno dos vrios EFM

CMM Custo mdio gasto em manuteno por ano


Ct Coeficiente de actualizao de custos

CT Custo total gasto em manuteno

Ct(2009) Coeficiente de actualizao para o ano 2009


Ct(n) Coeficiente de actualizao para o ano n

d Coeficiente que representa, na estrutura de custos, a parte no revisvel da adjudicao

DL Decreto-Lei
E0 ndice dos custos dos equipamentos de apoio relativo ao ms de Janeiro de 2005

EFM -. Elemento Fonte de Manuteno

EN Norma Europeia
ET ndice dos custos dos equipamentos de apoio relativo ao ms de Janeiro de 2005

EUA Estados Unidos da Amrica

Euro FM European Facility Management Network


FEUP Faculdade de Engenharia da Universidade do Porto

FM Facility Management

IFMA International Facility Management Association


GED Gestor de Edifcios

InCI, I.P. Instituto da Construo e do Imobilirio

IPQ Instituto Portugs da Qualidade


ISO International Organization so Standardization

IST Instituto Superior Tcnico de Lisboa

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A Gesto de Servios de Manuteno em Edifcios de Servios

IVA Imposto sobre o Valor Acrescentado


LCC Life Cycle Cost

LNEC Laboratrio Nacional de Engenharia Civil

M Periodicidade dos custos cclicos


M06 Ladrilhos e Cantaras de Calcrio e Granito

M20 Cimento em Saco

M23 Vidro
M29 - Tintas para Construo Civil

M31 Mambrana Betuminosa

M42 - Tubagem de ao e aparelhos para canalizaes


M46 - Produtos para instalaes elctricas

MO0 ndice dos custos de mo-de-obra relativo ao ms de Janeiro de 2005

MOT - ndice dos custos de mo-de-obra relativo ao ms a que respeita a actualizao


n Nmero de anos em estudo

N Vida til (anos)

Obra F05 Reabilitao Ligeira de Edifcios


PATORREB Patologia e Reabilitao de Edifcios

PIB Produto Interno Bruto

PVC Policloreto de Vinilo


QGBT Quadro Geral de Baixa Tenso
2
R Coeficiente de Determinao

RGEU Regulamento Geral de Edificaes Urbanas


RIA Rede de Incndio Armada

RSCI Rede de Segurana Contra Incndios

RSM Redes Satlite de Manuteno


SADI Sistema Automtico de Deteco de Incndio

SCOOP Sector da Construo Civil e Obras Pblicas

SIM Sistema Integrado de Manuteno


UBI Universidade da Beira Interior

UC Universidade de Coimbra

UPS Unit Power Supply Unidade de fornecimento de energia


VA(n) Valor actualizado para 2009 do ano n

VGM(n) Valor gasto em manuteno no ano n

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A Gesto de Servios de Manuteno em Edifcios de Servios

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A Gesto de Servios de Manuteno em Edifcios de Servios

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A Gesto de Servios de Manuteno em Edifcios de Servios

1
INTRODUO

1.1. MOTIVAO
As maiores motivaes para se encarar um trabalho desta natureza consiste em fazer algo til para
enriquecer o conhecimento sobre o comportamento de edifcios, contribuindo para que se tomem
medidas para corrigir o que est mal e evitar que novos erros aconteam, anexado vontade de
contribuir para contrariar a tendncia desastrosa de degradao dos nossos edifcios.
O conhecimento aprofundado do parque edifcado do qual se faz a gesto de servios de manuteno,
a principal motivao inserida neste estudo, aliando a possibilidade de alargar o nvel de
conhecimento dos mtodos de anlise actuais utilizao profissional dos dados obtidos, sendo uma
base de dados preponderante de modo a permitir criar uma metodologia a seguir na anlise da
manuteno nos edifcios durante os restantes anos da sua vida til.
Desta forma possvel aliar a gesto de edifcios de servios telecomunicaes, com uma utilizao
bastante particular e especfica, com algumas das grandes questes normalmente colocadas quando se
refere manuteno de edifcios, como por exemplo quais os gastos totais com a manuteno ao longo
da vida til do edifcio, ou quais as tarefas ou equipamentos que requerem mais custos com a
manuteno. Outra das motivaes prende-se com a possibilidade de, atravs desta pormenorizao e
caracterizao de custos existentes nos edifcios, perceber quais as medidas preventivas que podem ser
adoptadas de modo a reduzir os encargos do edifcio, com especial importncia para as medidas de
curto prazo e posteriormente com as de longo prazo.
De facto, atravs de uma anlise da gesto deste tipo de edifcios, possvel perceber como estes se
comportam ao longo da sua vida til e retirar diversas concluses que podem ajudar a responder a
algumas dessas questes.

1.2. MBITO
Quando se lm publicaes acerca de edifcios ou propriedades, aceitvel que se julgue que o
Facility Management (FM) uma nova actividade, tal a escassez na referncia a esta matria. As
muitas e variadas funes que o FM contempla no so novas, mas sim a tendncia para a criao de
uma disciplina profissional abrangente que aproveite e englobe essas funes complementares numa
abordagem coerente para a gesto dos edifcios.

1
A Gesto de Servios de Manuteno em Edifcios de Servios

Esta dissertao pretende lidar especificamente com aspectos particulares das actividades da gesto de
servios de manuteno, dando especial enfoque manuteno das instalaes e respectiva anlise de
custos.
A inteno de providenciar o melhor compromisso entre o funcionamento dos servios e os seus
custos.
importante obter-se a utilizao correcta do servio de manuteno de edifcios, analisando as
operaes ineficientes, mtodos de registo inapropriados e encontrado as correspondentes correces
de melhoria.
Acima de tudo pretende-se demonstrar a potenciais gestores que o FM composto por pesquisa
organizada e pr-planeamento, com a habilidade de reagir decisivamente com lgica a acontecimentos
inesperados.

1.3. OBJECTIVO
A gesto de servios de manuteno em Portugal encontra-se ainda no estado inicial no que diz
respeito s vrias matrias que dele fazem parte. no sentido de incentivar o desenvolvimento desta
rea que esta dissertao realizada procurando, essencialmente, descrever o estado actual do FM e
evidenciar as vantagens do seu desenvolvimento no resultados das empresas.
Desta forma, o principal objectivo desta dissertao consiste na anlise e tratamento de dados reais
relativos a edifcios de servios de telecomunicaes, cuja utilizao bastante particular, de forma a
verificar linhas de comportamento para edifcios com caractersticas semelhantes. Pretende-se assim,
elaborar uma teoria de previso de custos futuros com os diversos componentes dos edifcios em
estudo, ao longo da sua vida til.
O essencial perceber quais os elementos dos edifcios que exigem mais custos com a prpria
manuteno ou reparao e como estes se comportam com o tempo. Torna-se necessrio atingir um
conjunto de objectivos mais primrios, tais como a previso de indicadores de custos de manuteno,
ritmos de degradao dos edifcios atravs de grficos, criao de uma estrutura actualizada de custos
ligados manuteno e a obteno de uma frmula de custos.
Pretende-se igualmente elaborar uma verificao a um mtodo existente de controlo e realizao da
gesto de servios de manuteno a este tipo de edifcios Rede Satlite de Manuteno, verificando
os seus pontos fortes e procurando propostas de melhoria ao mesmo.
Uma vez que o tempo para a realizao desta dissertao escasso, agravado ao facto de, por motivos
profissionais apenas poder ser realizado no horrio ps-laboral, e os dados disponveis so limitados
aos existentes em ferramentas informticas com a amostra representativa de vinte e cinco edifcios
tcnicos de servios de telecomunicaes. pretendido aferir acerca da influncia que a utilizao de
um determinado tipo de soluo construtiva, por exemplo cobertura ou revestimento de fachada, tem
nos custos de manuteno do edifcio.
Para esse efeito foram tratadas cerca de 550 fichas de visita aos edifcios e aproximadamente 400
oramentos de manuteno correctiva, tendo sido consumido nesta operao cerca de 75% do tempo
disponvel para a realizao desta dissertao.

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A Gesto de Servios de Manuteno em Edifcios de Servios

2
MANUTENO

2.1. A IMPORTNCIA DA MANUTENO DE EDIFCIOS

Nas ltimas dcadas, a manuteno dos edifcios foi sempre uma actividade negligenciada dentro do
processo construtivo. Esta situao provm de uma legislao generalista (RGEU e DL. 177/2001 -
obrigatoriedade de obras de conservao, a cada 8 anos), nem sempre cumprida, de ineficientes
polticas de arrendamento / manuteno e de uma cultura reactiva dos vrios intervenientes.
Estes aspectos, a que acrescem as deficincias durante a concretizao dos empreendimentos,
agravaram o estado de conservao dos edifcios e deram origem a inmeras anomalias, muitas delas
conduzindo falta de condies de segurana. Na figura 2.1 esto indicadas as incidncias das causas
das anomalias em edifcios, com destaque para os erros de projecto, responsveis por cerca de 40% do
total das mesmas.
Neste contexto, o patrimnio construdo apresenta estados de degradao preocupantes, quer ao nvel
dos edifcios mais antigos, construdos at 1955, onde no existem as condies mnimas de
habitabilidade e de segurana, quer ao nvel dos mais recentes, de estrutura de beto, em que notrio
o envelhecimento prematuro e acelerado dos seus elementos. Em ambos os casos as anomalias
construtivas e funcionais existentes afectam as exigncias dos utentes e originam a reduo da vida
til dos edifcios.

3
A Gesto de Servios de Manuteno em Edifcios de Servio
Servios

Defeitos de
Defeitos de Execuo;
Projecto; 40% 25%

Defeitos de
Defeitos na
Outros Materiais;
Utilizao;
Defeitos; 5% 20%
10%

Figura 2.1 Causas de anomalias em edifcios [EUROFM, 2009]

O sector da manuteno e reabilitao em Portugal apresenta, dentro dos pases da Unio Europeia, a
percentagem mais baixa de investimento, conforme dados da Euroconstruct de 1997 (Figura 2.2).

Figura 2.2 Percentagens do total de actividade de construo


construo para o sector da manuteno e reabilitao, na
Unio Europeia no ano de 1997 [EUROFM, 2009]

Este estado de degradao do parque habitacional Portugus, bem como a ausncia de medidas
preventivas em edifcios de construo recente impem a implementao de estratgias de manuteno
conducentes inverso desta situao.
Estas estratgias constituem ferramentas indispensveis para o planeamento das intervenes durante a
vida til dos edifcios. As melhorias resultantes desta implementao, contribuiro para
para melhorar a
actual imagem urbana, bem como, para a satisfao dos utentes, a reduo dos custos e a garantia dos
nveis de qualidade especificados.
Novas polticas de incentivos tendem a inverter esta tendncia, nomeadamente os programas para a
revitalizao
zao das cidades (Polis e Proqual), os incentivos para obras de conservao, a nova legislao
sobre exigncias de conforto trmico e acstico, a reciclagem das solues construtivas, tudo numa
perspectiva de sustentabilidade e requalificao urbana e ambiental.
amb
Neste contexto, particularmente importante no s reabilitar o que j est degradado, mas tambm
criar os mecanismos necessrios para evitar e limitar essa degradao, rentabilizando, assim, os

4
A Gesto de Servios de Manuteno em Edifcios de Servios

investimentos iniciais durante a vida til dos empreendimentos. A manuteno dos edifcios existentes
surge como uma resposta necessria e urgente, devendo as intervenes, neste domnio, seguir
metodologias correctas, sustentadas em critrios cientficos e em mtodos adequados de diagnstico
de anomalias e avaliao das causas.
Nesta dissertao, so descritas as metodologias asociadas estratgia de manuteno em edifcios
tcnicos de servios de telecomunicaes. O objectivo garantir, no s, as exigncias mnimas de
utilizao e funcionalidade durante o perodo de vida til dos elementos no estruturais, mas, tambm,
a maximizao desse perodo, segundo um nvel de qualidade pr-estabelecido.
A aplicao destes conceitos destina-se fundamentalmente s entidades gestoras destes tipos de
parques, constituindo-se como principal veculo para a sensibilizao dos utilizadores relativamente
aos benefcios da manuteno pr-activa.

2.2. O CONCEITO DA MANUTENO


Os conceitos de manuteno e reabilitao divergem em vrias publicaes. Neste sentido interessa
precisar esses mesmos conceitos (Figura 2.3):
Reabilitao - interveno destinada a proporcionar desempenho compatvel com as
exigncias ou condicionalismos actuais;
Manuteno intervenes tcnicas e administrativas planeadas destinadas preveno ou
correco de ligeiras degradaes, para que estas atinjam o seu tempo de vida til esperado,
sem perda de desempenho;
Tempo de vida til - perodo de vida durante o qual as construes mantm desempenho
compatvel com as exigncias estabelecidas, sem necessidade de intervenes para alm da
sua manuteno.
QUALIDADE

EVOLUO DOS
PADRES DE
QUALIDADE NO TEMPO

MANUTENO DOS
P2 PADRES DE
QUALIDADE NO TEMPO

P1
M M R

INOPERACIONALIDADE
P0

t (ANOS)

Legenda:
P0 Padro de qualidade correspondente inoperacionalidade (limiar de demolio)
P1 Padro de qualidade inicial
P2 Padro de qualidade superior ao inicial
M Manuteno
R Reabilitao
Figura 2.3 Ilustrao dos conceitos de manuteno e reabilitao [BRAND, 1993]

5
A Gesto de Servios de Manuteno em Edifcios de Servios

Importa tambm relacionar a evoluo da manuteno industrial e a de edifcios. A primeira -


historicamente mais avanada e necessria que a manuteno de edifcios - engloba conceitos em geral
baseados na noo de custo versus fiabilidade do equipamento, enquanto a manuteno de edifcios
mais ampla, radicando na satisfao de exigncias funcionais do prprio edifcio..
A manuteno de edifcios no tem tido a ateno compatvel com a sua importncia dentro do
processo de produo de edifcios, sendo normalmente relegada para um plano secundrio. Desde as
fases iniciais de estudos e elaborao de projectos at fase de utilizao das unidades construdas, a
manuteno negligenciada e tida como actividade improdutiva e geradora de despesas.
Considerar a manuteno de edifcios como um encargo financeiro improdutivo e de baixa prioridade,
segundo [BONIN, 1987] um paradoxo, visto que o edifcio construdo um bem de alto valor de uso
e de elevado valor de troca, constituindo-se normalmente num dos maiores patrimnios de qualquer
entidade individual ou colectiva, pblica ou privada.
Na viso de que o parque edificado um dos principais patrimnios de uma nao, a no realizao de
actividades de manuteno significa uma desvalorizao deste patrimnio, ou seja, uma diminuio da
riqueza acumulada com uma consequente diminuio da qualidade de vida da populao.
At mesmo na rea de estudos tecnolgicos o assunto tem sido pouco discutido, seja atravs de
publicaes, discusses tcnicas, ementas disciplinares e/ou outras actividades de conhecimento
cientfico na rea da construo civil.
[ARDITI e NAWAKORAWIT, 1999] destacaram esta percepo, afirmando que a manuteno de
edifcios uma rea seriamente negligenciada nas pesquisas e estudos. Complementam informando
que poucas escolas de arquitectura e engenharia incluem o assunto no seu programa curricular e que
somente recentemente, comeam a ocorrer pesquisas na rea com o consequente desenvolvimento do
assunto.
Nas previses oramentais, o item Manuteno raramente se encontra presente, o que tambm
demonstra a despreocupao para com o assunto.
[SEELEY 1976] refora esta ideia afirmando que a manuteno de edifcios, no raras vezes, por ser
considerada como actividade improdutiva e pouca merecedora de ateno, acaba por ser o primeiro
item oramental suprimido quando ocorre necessidade de conteno de despesas.
Os edifcios iniciam o seu processo de envelhecimento e degradao a partir do momento da
concluso da sua construo e entregues aos seus utilizadores, pelo que simultaneamente a
necessidade da sua manuteno tambm se inicia.
Isto explicado pelo facto de que a degradao provocada pela utilizao, pelo meio ambiente e pelas
prprias caractersticas intrnsecas dos materiais utilizados na edificao, leva obrigatoriamente
realizao de actividades de manuteno com os objectivos de garantir condies ambientais
adequadas, conforto e atendimento as necessidades dos utilizadores durante toda a vida til do
edifcio.
Para que estes objectivos sejam atendidos, a manuteno de edifcios no pode ser vista como uma
operao de emergncia, mas sim como a garantia de desempenho satisfatrio e de reconstruo dos
nveis de qualidade ambiental perdidos, que conduz ao prolongamento da vida til do edifcio, em
funo da estratgia que venha a ser adoptada.
Por outro lado, para que isto ocorra, a manuteno de edifcios no deve somente ser entendida como
uma providncia que busca preservar as condies iniciais, existentes quando da entrega da obra.

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A Gesto de Servios de Manuteno em Edifcios de Servios

Colocar a edificao como a finalidade ltima do processo, relegando a satisfao das necessidades
dos utilizadores a um plano inferior, significa estabelecer limites evoluo do edifcio impedindo as
condies de atendimento aos utilizadores nos seus interesses e aspiraes que se alteram ao longo do
tempo [BONIN, 1987].
Em funo disso, transformaes nas condies iniciais podem vir a ser necessrias para atender as
mudanas registadas nas necessidades dos usurios ou para adaptar o uso destinado ao edifcio.
As transformaes s quais um edifcio pode ser submetido ao longo de sua vida til so representadas
no grfico da figura 2.4, baseado em [LEE 1987].
Dentro deste enfoque e de forma ampla, a Manuteno deve ser entendida como sendo as aces
desenvolvidas para garantir as condies de desempenho de um edifcio, bem como as intervenes
realizadas para atender programas de reforma e melhoramentos (reabilitao).
A conduo moderna do processo de produo de edifcios obriga que a manuteno seja uma
condio presente em todas as fases do processo de produo de edifcios.
Conforme se pode constatar na figura 2.4, a manuteno repe o padro de exigncia original do
edifcio, enquanto que a reabilitao cria condies de resposta s exigncias actuais dos utilizadores.
Quanto maior a durao da ausncia de qualquer tipo de interveno, maior a deteriorao causando
uma igualmente maior necessidade de manuteno.

EXIGNCIAS DOS
UTILIZADORES
REABILITAO
PADRES PADRO

ORIGINAL
MANUTENO
DETERIORAO

TEMPO

Figura 2.4 - Transformaes de um edifcio relacionadas com as exigncias de manuteno [LEE, 1987]

Esta imposio faz com que durante todo o ciclo do processo de produo, representado pelas fases de
estudo de viabilidade, projecto, construo e uso, a manuteno seja item de discusso essencial de
forma a assegurar o desempenho esperado para a edificao no atendimento satisfatrio das
necessidades dos futuros utilizadores, bem como dos interesses financeiros dos proprietrios.
A abordagem da Manuteno no processo torna-se fundamental especialmente na fase inicial, durante
o estabelecimento de condies e definio das necessidades dos utilizadores (brief), na fase de
projecto, nas consideraes e especificaes tcnicas e na fase ps-ocupacional, quando a edificao
passa a ser utilizada, necessitando que a Manuteno seja gerida ou administrada de forma planeada e
sistemtica.
Outra importante considerao, que o processo deve culminar com uma entrega adequada do edifcio
por parte do construtor para os novos proprietrios (utilizadores), juntamente com as informaes
necessrias para garantir que a edificao seja operada e mantida correctamente.
Para a compreenso da questo da manuteno e para a soluo dos seus problemas tcnicos, torna-se
necessria uma maior ateno com o estudo e divulgao do tema, com o desenvolvimento de mtodos

7
A Gesto de Servios de Manuteno em Edifcios de Servios

para anlise de projecto sob a ptica da sua importncia nas futuras necessidades de manuteno, alm
do estudo dos problemas tcnicos e de gesto relativos s actividades de manuteno [JOHN e
CREMONINI,1989].
Exactamente pela desconsiderao destes princpios, que muitos edifcios apresentam hoje,
problemas decorrentes da falta de consciencializao da real influncia do projecto e da gesto ps-uso
no tocante manuteno, impedindo um desempenho satisfatrio da edificao e comprometendo a
durao da sua vida til.
Actualmente, os edifcios modernos so projectados para alcanarem maiores padres de qualidade e
desempenho do que eram no passado, apresentando sistemas funcionais sofisticados e inovadores.
Estas novas condies fazem com que hoje a influncia do projecto na manuteno do edifcio seja
bem maior do que era antes, e como resultado as exigncias relativas gesto da manuteno destes
edifcios tambm aumentaram.
Dentro deste conceito, deve-se passar a gerir as actividades de manuteno no apenas como uma
resposta a problemas observados no edifcio construdo, mas principalmente como uma aco
programada e preventiva contra futuros problemas.
Justamente por no verem a manuteno planeada como uma providncia importante, que hoje
proprietrios no podem dispor dos recursos que impeam aos seus edifcios, antigos ou relativamente
novos, de decarem devido negligncia como encarada a Manuteno.
Na prtica, necessrio que seja implantada urgentemente uma poltica de gesto para as edificaes
existentes e regulamentaes para novos edifcios, e um plano de inspeco para manuteno e
condies de segurana para edifcios pblicos e privados, pois o risco de colapso ou falhas
individuais de elementos que compem os edifcios vem aumentando.
Caso no sejam tomadas as medidas adequadas, a sociedade poder pagar um alto custo social devido
aos riscos gerados por edifcios deteriorados, que alm da m aparncia, causam diversos problemas
urbanos.
Assim sendo, com esta motivao que se decidiu abordar este tema no presente trabalho, de maneira a
contribuir para o processo de consciencializao a respeito de manuteno e a gesto de manuteno
de edifcios.

2.3. CUSTOS DE MANUTENO


Os custos das intervenes variam exponencialmente com o estado de degradao dos elementos,
conforme figura 2.5.

OCORRNCIA DE FALHAS ESTRUTURAIS


O
A
CUSTOS DAS REPARAES

ESTRUTURA SEM UTILIZAO


OR
RI
TE
DE
DA

INCIO DAS GRANDES FALHAS C GRANDES


O

REPARAES
NT
ME
AU

PEQUENAS
B
INCIO DAS PEQUENAS FALHAS REPARAES

USO NORMAL A MANUTENO


PREVENTIVA

t (ANOS)

Figura 2.5 Custos das reparaes consoante o tipo de interveno [BRAND, 1993]

8
A Gesto de Servios de Manuteno em Edifcios de Servios

A partir de certo grau de deteriorao, sem a ocorrncia de grandes reparaes, o edifcio deixa de ser
habitvel e passa a constituir-se como uma fonte de riscos de segurana.
Com os elevados custos relacionados a uma nova construo, a manuteno efectiva do parque
edificado tem vindo a aumentar de importncia, e por esta razo aumenta de forma expressiva o
nmero de proprietrios de edifcios a consciencializar-se de que o procedimento adequado no fazer
manuteno de forma improvisada, mas planeada e gerida, e de forma to eficientemente como outra
qualquer actividade do processo de produo.
Esta situao inevitavelmente leva os proprietrios, gerentes ou administradores a novas obrigaes,
porque as mudanas de procedimento acarretam a necessidade de uma participao mais efectiva nas
actividades de manuteno.
A utilizao de uma edificao um processo dinmico, repleto de variveis, que muitas vezes levam
condio de uso e a necessidades no previstas ou anteriormente percebidas, o que obriga a uma
permanente actualizao das condies do ambiente, paralelamente ao desenvolvimento tecnolgico e
social.
Como foi anteriormente mencionado, a manuteno de edifcios deve ser enfocada de forma ampla, na
qual as diversas aces de manuteno devem ser contempladas, sejam para manter as condies
originais do edifcio ou para implementar reformas ou modernizao.
Estas aces podem envolver custos expressivos que confirmam a relevncia do assunto.
Os custos em utilizao, em especial os custos de manuteno, so normalmente expressos em termos
de percentagem do custo de reposio do edifcio, representado pelo custo de construo a preos
actuais.
Segundo [JOHN, 1988], expresso em termos percentuais, o custo de manuteno anual encontra-se
entre 0,7 e 3,4% do custo de reposio dos edifcios, ou seja, do custo de construo do edifcio a
valores actuais. Esta concluso baseou-se na anlise e interpretao de diversos estudos realizados na
rea, para a determinao de valores estimativos para os custos de manuteno anuais, e so
apresentados no quadro 2.1.
[JOHN, 1988] complementa afirmando que as actividades de manuteno dos edifcios envolvem
despesas que podem ser maiores do que as envolvidas na fase de construo devendo por esta razo
merecer anlise cuidadosa.
De maneira geral os custos mdios de manuteno anual so estimados entre 1 e 2% do custo de
reposio edifcios [JOHN, 1988] e [JOHN e CREMONINI, 1989].
[SEELEY, 1982] e [BONIN, 1988] estimam que na Gr-Bretanha um tero da produo da indstria
da construo gasta na manuteno de edifcios e sua infra-estrutura.
Avaliando esta referncia, ser de ponderar que este nmero no pode ser directamente adoptado
devido s diferenas de condies entre as realidades portuguesa e britnica, onde a estabilidade
demogrfica e o avanado estgio de desenvolvimento econmico reduzem a demanda por novas
construes, reforando assim as actividades de manuteno.

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A Gesto de Servios de Manuteno em Edifcios de Servios

Quadro 2.1 - Custos de manuteno anual expressos como % do custo de reposio dos edifcios [JOHN, 1988]

FONTE % Custo de reposio Pas Tipo de edifcio

Stone 1,5 Inglaterra Geral

Bromillow 0,7 Austrlia Geral

Steel 1,76 Canad - Edifcios de campus de pesquisa

Steel 1a2 EUA Universidades

Steel 0,85 EUA - Edifcios de escritrios

Abad 0,45 a 1,4 Espanha Correios e telecomunicaes

2.4. CUSTOS DA FALTA DE MANUTENO


O que foi exposto at agora mostra alguns pontos em que a falta de uma poltica de manuteno gera
custos. Segundo [MIRSHAWKA & OLMEDO, 1993], os custos gerados pela funo manuteno so
apenas a ponta de um iceberg. Essa ponta visvel corresponde aos custos com mo-de-obra,
ferramentas e instrumentos, material aplicado nas reparaes, custo com subcontratao e outros
referentes instalao ocupada pela equipa de manuteno. Abaixo dessa parte visvel do iceberg,
esto os maiores custos, invisveis, que so os decorrentes da indisponibilidade do equipamento.
O custo da indisponibilidade concentra-se naqueles decorrentes da perda de produo, da no-quali-
dade dos produtos, da recomposio da produo e das penalidades comerciais, com possveis
consequncias sobre a imagem da empresa [MIRSHAWKA & OLMEDO, 1993]. Esses aspectos
tambm foram tratados por [CATTINI, 1992], quando aponta os custos ligados indisponibilidade e
deteriorao dos equipamentos como consequncia da falta de manuteno. Essa relao entre custo
de manuteno, custo da indisponibilidade e produtividade foi estudada em modelo matemtico
apresentado por [CHIU & HUANG, 1996], cuja concluso aponta para uma melhor relao custo-
benefcio quando a manuteno tratada de forma preventiva, em vez de situaes de descontrole do
processo produtivo pela falta de manuteno.
Tomando a manuteno como premissa para a reduo dos custos da produo, deve-se definir a
melhor poltica a ser adoptada para a optimizao dos custos. Essa anlise pode ser observada no
grfico clssico, mostrado na figura 2.6, que ilustra a relao entre o custo com manuteno preventiva
e o custo da falha. Entre os custos decorrentes da falha esto, basicamente, as peas e a mo-de-obra
necessrias reparao e, principalmente, o custo da indisponibilidade do equipamento.
O grfico da figura 2.6 mostra que investimentos crescentes em manuteno preventiva reduzem os
custos decorrentes das falhas e, em consequncia, diminuem o custo total da manuteno, em que se
somam os custos de manuteno preventiva com os custos de falha. Entretanto, o grfico mostra
tambm que, a partir do ponto ptimo em investimento com manuteno preventiva, mais
investimentos trazem poucos benefcios para a reduo dos custos da falha e acabam elevando o custo
total. Essa questo foi estudada por [MURTY & NAIKAN, 1995], que trabalham os limites da
disponibilidade e apresentam um modelo matemtico para o clculo do ponto ptimo de
disponibilidade, como mostrado no grfico da figura 2.7.

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A Gesto de Servios de Manuteno em Edifcios de Servios

PONTO
CUSTO CUSTOS COM MANUTENO
PTIMO
TOTAL PREVENTIVA
CUSTOS

CUSTOS DECORRENTES DE
AVARIAS

NVEL DE MANUTENO

Figura 2.6 - Grfico custos versus nvel de manuteno [MIRSHAWKA & OLMEDO, 1993]

Custo da Manuteno
LUCRO
Mximo Lucro
Lucro

Lucro Zero

100% DISPONIBILIDADE
Ponto ptimo de
disponibilidade

Figura 2.7 - Grfico lucro versus disponibilidade [MURTY & NAIKAN, 1995]

2.5. POLTICAS BSICAS DE MANUTENO


Segundo [CALEJO, 1989], sob o ponto de vista conceptual, classificam-se as aces de manuteno
de acordo com as suas caractersticas instrnsecas, assim temos:

MANUTENO

CORRECTIVA PREVENTIVA

URGENTE NO URGENTE

PEQUENA INTERVENO GRANDE INTERVENO


11
A Gesto de Servios de Manuteno em Edifcios de Servios

As aces de manuteno classificam-se em Correctivas ou Preventivas, conforme se verificam antes


ou aps a manifestao patolgica ter lugar

2.5.1. MANUTENO PREVENTIVA


Como verificado atrs, muito foi escrito no passado acerca da manuteno, estando includa a
manuteno preventiva. Para o sistema ser verdadeiramente efectivo, necessrio recolher e
interpretar os dados do seu comportamento. A preocupao aqui prende-se com a estrutura, inclundo
servios externos, infra-estrutura e os equipamentos. At a mais estrutura mais robusta ir cair em
declnio se for neglignciada pelo tempo suficiente. O objectivo estabelecer um compromisso entre a
reparao, substituio e manuteno e funo til.
Existir sempre a presso para reduzir custos (no mnimo mant-los baixos), algumas vezes em
detrimento da fiabilidade.
As rotinas de manuteno preventiva requerem um planeanento elaborado desde o incio e com base
na combinao da experincia adquirida em instalaes semelhantes, imaginao, dados do ciclo de
vida e prioridades do operador. simples criar um relatrio com todos os componentes num plano de
manuteno, pois quase todos os fabricantes de componentes possuem e fornecem dados sobre a sua
expectativa de vida, porm, isso no suficiente para criar o planeamento, pois depende do tipo de
utilizao (horas) que cada equipamento ir possuir, sendo necessrio converter as horas de operao
num perodo de calendrio.
Torna-se necessrio, ento, criar um sistema automtico que controle uma vasta variedade de items.
Num sistema de CAFM (Computer Aided Facility Management), o registo dos componentes e das
suas operaes criado numa base de dados que relaciona os mesmos com os desenhos da sua
localizao.

Essa base de dados dever conter informao acerca da localizao de cada componente, aco de
manuteno a realizar, cdigo, data da ltima e da prxima manuteno, frequncia, custo e avarias
verificadas na sua vida til. Dos dados mais importantes destaca-se a data da prxima inspeco. A
seguinte prioridade, e provavelmente a de mais dificil execuo a deciso da frequncia de
inspeces ou servios em que tm que ser considerados os seguintes factores:
Tempo de vida operacional esperado (horas de funcionamento);
Avaliao do ciclo de utilizao;
Importncia estratgica;
Restries de acesso;
Sistemas de backup;
Custo.

12
A Gesto de Servios de Manuteno em Edifcios de Servios

A funo principal das rotinas de manuteno preventiva de evitar ou pelo menos reduzir
eficientemente o risco de avaria do componente. Independentemente do detalhe da pesquisa, no
se pode esperar que nenhum sistema seja prova de falha, pelo que as avarias vo ocorrer. As
causas so muitas, as mais comuns so:
Avaria do componente ainda dentro do periodo de funcionamento esperado em projecto;
Vandalismo;
Falha de manuteno;
Erro humano;
Danificao;

Nos componentes, mesmo com a melhor monitorizao de qualidade na produo, ir haver uma
percentagem que obter uma avaria prematura, que no deixaro de existir, e mesmo que as
probabilidades diminuam, as emergncias iro sempre surgir.

2.5.2. MANUTENO CORRECTIVA

A Manuteno Correctiva compreende todos os tipos de actuao que se verificam aps a ocorrncia
da patologia.
Nos ltimos anos, a manuteno de edifcios tem sido caracterizada pela existncia de intervenes
correctivas como resposta s reclamaes dos utentes, sem planeamento e previso dos encargos,
contribuindo para um acrscimo dos custos globais.
Embora as intervenes reactivas paream, numa anlise simplificada, a melhor soluo, originam
custos adicionais e dificuldades na normal utilizao dos edifcios, nomeadamente:
os meios disponibilizados no so suficientes para responder s solicitaes, em tempo til,
havendo a necessidade de recorrer a meios externos, com acrscimos de custos;
a ausncia de reclamao conduz progressiva deteriorao, noperceptvel, o que pode ser
vital na degradao e encurtamento da vida til de alguns elementos do edifcio;
a implementao de aces correctivas tardias, em elementos com elevados estados de
degradao, agrava os custos, introduz perturbaes no funcionamento normal dos edifcios,
conduzindo a situaes de insegurana (perigo de colapso iminente de elementos
construtivos);
a execuo de reparaes/substituies inadequadas, com a escolha e aplicao de materiais e
tcnicas deficientes, origina a reincidncia das mesmas anomalias ou o aparecimento de
outras, obrigando a novas intervenes, sempre com custos no previstos.
Embora possa parecer ausncia de uma poltica de manuteno, a manuteno correctiva uma
alternativa que, aparentemente, coloca-se no extremo esquerdo inferior do grfico da figura 2.6. O
problema dessa poltica no est em fazer intervenes correctivas, mas em que sua aplicao isolada
requer enormes stocks de peas para suportar as sucessivas quebras, tornando o trabalho imprevisvel
e, portanto, sem um plano capaz de equacionar os custos. Entretanto, levando-se em considerao a

13
A Gesto de Servios de Manuteno em Edifcios de Servios

importncia do componente no processo, o seu custo e as consequncias da avaria, pode-se chegar


concluso de que qualquer outra opo que no a correctiva pode significar custos excessivos.
Em outras palavras, a manuteno corretiva a melhor opo quando os custos da indisponibilidade
so menores do que os custos necessrios para evitar a falha, condio tipicamente encontrada em
componentes sem influncia no processo produtivo.
A Manuteno Correctiva divide-se por trs formas: pequena interveno, grande interveno e
situaes urgentes.

2.5.2.1. Intervenes Urgentes


As intervenes urgentes so as que, devido s suas caractersticas, sobressaiem em importncia.
Sob o ponto de vista tcnico no simples actuar eficazmente em situaes de emergncia,
recorrendo-se em grande nmero de casos, a solues expeditas ou de mal menor. Este tipo de
solues provocam, em grande parte dos casos, futuras patologias com consequncias imprevisveis,
pelo que importa montar um sistema de preveno de urgncias.
A existncia de uma gesto de urgncias permite dar respostas mais rpidas e melhores, que dever se
basear nas seguintes tcnicas de preveno:
Gesto da informao;
Rotinas de diagnstico rpido;
Fichas tcnicas de interveno.
A informao assume um papel preponderante, dividida em duas partes: recepo e registo.
fundamental haver uma definio estabelecida da forma como as situaes urgentes so encaminhadas
para o responsvel da manuteno.
O diagnstico um dos requisitos fundamentais a quem faz manuteno. Uma forma de simplificar a
sua obteno em situaes urgentes consiste na definio prvia de comportamentos previstos de cada
componente e a respectiva forma de actuao, construndo um manual de diagnstico rpido.
Aps a identificao da causa, as fichas tcnicas auxiliam a aplicao de uma determinada soluo.
Nestas fichas de reparao de urgncias, devero estar definidas as metodologias de actuao a cada
caso especfico.
Uma preocupao constante de quem tem sob a sua responsabilidade a resposta a emergncias, a
gesto previsional, onde necessrio perceber a quantidade de situaes semelhantes que ocorrem.
Desta forma possvel ao fim de algum tempo perceber qual a incidncia de cada situao e,
antecipadamente, estar preparado para ela.

2.5.2.2. Pequenas e Grandes Intervenes


As caractersticas tcnicas que permitem diferenciar as pequenas das grandes intervenes so,
basicamente, o volume dos trabalhos, a frequncia de interveno e o grau de reposio qualitativo.
O volume de trabalho medido pelo seu custo, sendo que o de pequenas intervenes fica geralmente
enquadrado dentro de valores oramentais correntes, normalmente previstos no oramento de
explorao. Compreende as despesas comuns com as reparaes correntes.

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A Gesto de Servios de Manuteno em Edifcios de Servios

Relativamente s grandes intervenes, caracterizam-se pelos trabalhos que pelo seu volume e custo,
obriga a estudos oramentais no sentido de dotar a verba necessria para a sua execuo. Pode ser
considerado como despesa extraordinria (no prevista) ou despesa j prevista em oramento de
investimento.
No grfico da figura 2.8, possvel identificar o impacto ao nvel da qualidade destes dois tipos de
interveno.
QUALIDADE

2 Pequena e grande interveno

1 S pequena interveno

3 S grande interveno

Tempo

Figura 2.8 Impacto da pequena e grande interveno no nvel de qualidade de um edifcio [CALEJO, 1989]

Semelhantemente ao proposto para as situaes urgentes, um esquema de manuteno correctiva


dever ponderar como que a informao chega ao responsvel pela manuteno. necessrio
identificar canais, optimizar processos e definir metodologias.

2.6. CONCLUSO
A manuteno peridica dos edifcios surge como resposta necessria e urgente para resolver e
controlar o estado de degradao do parque habitacional, apoiando-se nos seguintes aspectos:
metodologias de manuteno / reabilitao, atravs de planos de manuteno, desde a fase de
projecto, promovendo intervenes (inspeco e aces de manuteno) mais eficazes e
econmicas e recorrendo a tcnicas adequadas;
mecanismos que contribuam para uma melhor divulgao e sensibilizao dos vrios
intervenientes (gestor e / ou dono-de-obra, arquitecto, engenheiro, empreiteiro, fabricante,
empresa de gesto de condomnios e utente), com a identificao das responsabilidades;
aposta forte na constituio de suportes tcnicos e cientficos sobre todos os aspectos
relevantes, tecnolgicos e econmicos, que permitam o acesso a informao tcnica
especializada. Neste contexto, o conhecimento do comportamento dos elementos do edifcio e
a estimativa dos valores da vida til permitem planear as intervenes e avaliar os custos
futuros, logo na fase de projecto.
S assim se poder inverter a actual tendncia do sector de manuteno /reabilitao,
apostando em termos polticos e tcnicos, nesta rea, e contribuindo de uma forma decisiva
para a sustentabilidade dos edifcios.

15
A Gesto de Servios de Manuteno em Edifcios de Servios

3
FACILITY MANAGEMENT

3.1. ENQUADRAMENTO TERICO


O que o Facility Management?
O Facility Management foi reconhecido como actividade no Reino Unido em 1985, mas j tinha sido
identificado no E.U.A. na dcada de 1970.
Pode ser definido como:
A disponibilizao de um ambiente de trabalho total (incluindo os edifcios), equipamentos de
escritrio e servios dos mais altos padres aceitveis pelo valor dos preos de dinheiro, que ir
permitir a uma organizao optimizar o seu ncleo base de competncias e atravs disso, a produo
rentvel do seu produto principal.
Esta definio ampla porque muitas e diferentes disciplinas esto envolvidas e a coordenao e
gesto desses servios e seus fornecedores que nos d a necessidade da gesto de instalaes. Um bom
Facilities Manager ir reunir especialistas, construir relacionamentos com eles e agir como um
ponto focal para o cliente como utilizador final. essencial que sejam bons gestores de negcios
assim como possuirem uma profunda compreenso do negcio da sua organizao.
Facilities Management (FM) uma prtica antiga desvalorizada durante muito tempo, simplesmente
porque a sua importncia para as organizaes no tem sido compreendida.
um negcio complexo e confuso, entendido apenas por pessoas que tm uma influncia sobre ela e a
forma em que implantado dentro das organizaes. Os fundamentos desta disciplina esto
constantemente a ser repensados com novas ideias e abordagens tericas, a fim de construir a sua
imagem e para garantir que so planeados, organizados e implementados para corresponder
necessidade da organizao.
O FM fundamental para todas as organizaes. Sem os edifcios, equipamentos, servios e ambiente
a serem entregues s normas e boas prticas, a organizao em si no pode produzir o produto
principal de uma forma eficiente como pretendido.

16
A Gesto de Servios de Manuteno em Edifcios de Servios

A disposio dos edifcios, o ambiente no qual as pessoas trabalham e utilizam os equipamentos,


constituem uma grande parte se no a maioria dos activos da organizao do capital. Os servios
prestados para que o ncleo de pessoal possa operar, provavelmente constituem o segundo maior custo
das receitas. bvio que a proteco e manuteno dos activos fsicos e do controle dos custos de
servio tornam-se essenciais para a boa gesto da organizao.
Um dos principais objectivos do FM gerir propriedades, e quando apercebido que essa propriedade
um recurso finito, como a energia que consome, essa importncia torna-se clara. Esse idealismo
apenas, no suficientemente motivador para as organizaes investirem no FM, o verdadeiro motivo
o econmico.
O Facilities Manager, sendo responsvel por esta rea de actividade, tem um papel crucial a
desempenhar no mbito de estabelecer um planeamento estratgico a longo prazo e do dia-a-dia do
funcionamento do estabelecimento. Em linguagem simples, isso significa que o Gestor de Edifcios
deve ser responsvel pela entrega de uma variedade de servios de apoio ao pessoal da organizao de
uma forma que lhes permita optimizar a sua eficcia.
Os servios que o Gestor de Edifcios ter que efectuar vai depender das necessidades da organizao.
A forma em que so realizados depender dos conhecimentos e competncias do gestor, do valor
atribudo ao FM pela direco e da cultura da organizao.
Se for estruturado, planeado, organizado e bem gerido, o Facilities Manager agrega valor a todos os
bens e servios fornecidos atravs da maximizao de utilizao de recursos, controlo de custos e
prestaes de servios aos padres exigidos pelos seus clientes.
Assim, o Facility Management definido como uma rea de actividade profissional que trata diversas
disciplinas de forma a assegurar a funcionalidade do ambiente construdo, integrando pessoas,
espaos, processos e tecnologias.
Esta actividade est ligada a diversas reas de gesto, efectuando trabalhos no domnio da gesto dos
edifcios, espaos, postos de trabalho, catering, correio e estafetas, help-desk, mudanas, frotas,
consumveis, etc.
Em termos de legislao, o FM regido por normas europeias, no havendo ainda normas nacionais
nesta rea. As principais normas europeias so:
EN 15221-1 Facility Management Terms and Definitions
EN 15221-2 Guidance in how to prepare Facility Management agreements;
EN 15221-3 Quality in Facility Management;
EN 15221-4 Taxonomy of Facility Management;
EN 15221-5 Processes in Facility Management;
EN 15221-6 Space measurement in Facility Management.

No que diz respeito vertente do FM relativa performance e usabilidade dos edifcios Gesto de
Edifcios so da sua responsabilidade as funes de assegurar as adequadas condies de
funcionamento e utilizao das instalaes dos edifcios no mbito de:
Prestao de servios de manuteno preventiva e correctiva de infra-estruturas tcnicas de
edifcios, de acordo com a identificao das necessidades e planos de interveno relativos aos
equipamentos e sistemas instalados;

17
A Gesto de Servios de Manuteno em Edifcios de Servios

Definio e execuo de planos estratgicos e operacionais de manuteno dos edifcios, e


realizao do respectivo controlo de execuo;
Promoo de auditorias tcnicas s instalaes dos edifcios, garantindo o controlo de
qualidade dos servios e elaborao de relatrios peridicos com vista melhoria contnua dos
servios;
Gesto operacional dos contratos de prestao de servios;
Gesto de sistemas e equipamentos de controlo de acessos, de deteco automtica de
incndio e intruso, e de extino automtica de incndios;
Gesto dos servios de segurana nas vertentes de controlo da vigilncia, portarias e acessos;
Gesto dos servios de higiene e limpeza;
Gesto de servios de alimentao;
Manuteno de espaos verdes e plantas interiores.
Pretende-se com a adopo do FM gerir de forma integrada os recursos, optimizando-os, e garantir a
funcionalidade do ambiente dos edifcios, permitindo assim o alcance da qualidade desejada e a
reduo dos custos associados.
Segundo [TAVARES, 2008], os principais objectivos de uma abordagem proactiva para tomada de
deciso do FM so:
Minimizar custos de ocupao no longo prazo;
Evitar obsolncia das instalaes;
Planear espao interno de modo a garantir uma ocupao de longa durao, funcional e
esttica;
Preparar futuras expanses de modo econmico e funcional;
Providenciar contratos com o mximo de flexibilidade e custos reduzidos;
Minimizar a necessidade e os custos de futuras mudanas.
Segundo [CARVALHO, 2006], o FM possui fortes possibilidades de crescimento no futuro, tendo as
organizaes melhor preparadas um lugar de sucesso no mercado, caso sejam contratados bons
profissionais, competentes e qualificados, caso exista uma formao constante nas especializaes e
tambm constantes programas de actualizao de processos e mtodos, caso a motivao dos
empregados, a nvel de prmios e salrios, seja estimulada, caso haja publicidade e divulgao dos
servios da empresa sejam regulares e caso seja implementada uma filosofia de combate aos custos
suprfluos e desperdcios, entre outros.

3.2. PERSPECTIVAS FUTURAS


A profisso de Gestor de Edifcios cresce mais forte a cada dia que passa, com cada vez mais
empresas do sector pblico e privado a perceber as inmeras vantagens que este sistema possui. Este
conceito aplicado para alcanar a mxima produtividade e lucro, sendo importante, para se atingir os
resultados esperados, comunicar e compartilhar os planos corporativos de cada empresa com o Gestor
de Edifcios.

18
A Gesto de Servios de Manuteno em Edifcios de Servios

O Gestor de Edifcios tem uma responsabilidade recproca para desenvolver a estratgia de FM


complementar ao plano corporativo operacional da empresa. Da mesma forma que um topgrafo
estuda a criao de uma estratgia para uma propriedade, os Gestores de Edifcios esto numa posio
mais favorvel devido ao seu conhecimento das operaes de negcios dentro da organizao e o
modo como esto relacionadas, de elaborar estratgias operacionais compreensivas que utilizem todos
os recursos - pessoal, alojamento e bens, equipamentos, plantas e os fluxos de produo.
A introduo de maiores contratos atravs da utilizao de projectos financeiros de iniciativa privada
como os que esto a ser criados pelo sector pblico, e a negociao de contratos globais realizada por
grandes organizaes multinacionais tm alterado a abordagem tpica do FM. Embora existam
algumas histrias de sucesso tambm existem algumas lies alarmantes a serem aprendidas dessas
abordagens.
Nem todas as modalidades terceirizadas so bem sucedidas, e para assegurar o seu sucesso no futuro
do FM, devem tornar-se mais profissionais.
H uma srie de passos que devem ser tomados, em primeiro lugar para garantir que h um caminho
de carreira bem-estruturado, que ir desenvolver capazmente profissionais perfeitamente habilitados.
Em segundo lugar ter a certeza absoluta de que todos os fornecedores sejam devidamente qualificados
para prestar servios de FM empregando profissionais qualificados, que utilizem de preos adequados
que reflictam os verdadeiros custos e economias nos acordos de contratos e fazem cumprir os
contratos sem custos adicionais. O terceiro passo que todas as organizaes adoptem uma
abordagem comprometida com a actividade, executando suas operaes com uma estratgia de
construo adequada, com equipa interna de profissionais de FM e atravs da utilizao de
especificaes de desempenho para todos os servios (Service Level Agreements SLA).
Um outro passo importante que deve ser tomado o de garantir que conseguida, de uma forma
eficaz e abrangente, a transferncia de conhecimento. Um exemplo que pode ser usado para ilustrar a
importncia deste factor a organizao das operaes a executar nas instalaes.
Esto a ser reforadas ligaes fortes entre as equipas de FM nas organizaes, o que far a
proliferao de Gestores de Edifcios que iro continuar a divulgar a sua presena, o seu sucesso e a
contribuio para a linha de fundo financeiro.
Acreditamos que o aumento das iniciativas de financiamento privado e a criao de contratos de
maiores estruturas so inevitveis, embora ns no acreditamos que este necessariamente conducente
a melhores servios, nem melhoria da produtividade, a menos que hajam dramticas melhorias
especificao, seleco e gesto de processos.
A expanso dos principais provedores de servios de FM so contnuas e este movimento acabar por
criar um vcuo no mercado, diminuindo a disponibilidade de pequenos a mdios prestadores de
servios. Esta poderia ser uma desvantagem para os pequenos e mdios empresrios que buscam
terceirizar no futuro. No entanto, acredito que h uma oportunidade significativa para aqueles que
aspiram a tornar-se pequenos fornecedores de FM para iniciar negcios bem sucedidos, desde que
estejam dispostos a ser os melhores na matria.
Com o crescimento das vrias instituies de FM, como por exemplo a IFMA Spain em Espanha, a
FM Akademie an Austria, o forte desenvolvimento na formao e educao dos processos em curso e
a melhoria da nfase do FM nas direces das empresas, haver um futuro promissor para a indstria e
para os seus profissionais.

19
A Gesto de Servios de Manuteno em Edifcios de Servios

3.3. DADOS ESTATSTICOS


3.3.1. A DIMENSO DO MERCADO FM NA EUROPA

Apesar da enorme procura de servios de FM no contexto de ajustar as cadeias de valor em muitas


empresas e sectores da indstria, o conhecimento actual da dimenso do mercado europeu de FM, de
difcil quantificao, relativamente modesto.
Por exemplo, j no ano de 2005, o tamanho do mercado de FM nos cinco pases europeus com
economias mais fortes (Reino Unido, Alemanha, Frana, Itlia e Espanha) foi estimado em quase 218
bilies de euros, tendo em conta apenas servios externos. Para a Alemanha apenas, uma gama de
diferentes informaes sobre a dimenso do mercado de Facility Management pode ser encontrada
em estudos de pesquisa de mercado realizados por empresas de consultoria de renome. O tamanho
total estimado entre 40 e 55 bilies de euros. Por conseguinte, a dimenso do mercado europeu de
FM provavelmente ser da ordem de vrias centenas de bilies de euros.
Apesar de muitos estudos de mercado de Facilities Management fornecerem informaes sobre a
dimenso do mercado em cada pas, h, no entanto, um modelo de mercado europeu no sistemtico,
baseado em parmetros de referncia padronizada. O problema subjacente aqui o facto de que os
diferentes valores de dimenso de mercado no poderem ser comparados de forma objectiva, em parte
como resultado da insuficiente diferenciao entre os servios internos e externos, da indefinio e
delimitao do mbito dos produtos e reas do servio considerado, e em parte devido falta de
transparncia e diferenas no que diz respeito metodologia utilizada e da durao dos perodos de
recolha de dados.
Face ao exposto e tendo em conta a base de dados incompleta para o mercado europeu, a questo
sobre o tamanho real do mercado de servios de FM na Europa, foi explorado no contexto de um
projecto de investigao internacional supervisionado pelo Professor Dr. Karl-Werner Schulte
HonRICS CRE no International Real Estate Business School, da Universidade de Regensburg, tendo-
se concludo que a dimenso do mercado de FM europeu no pode ser determinada exactamente pela
prtica de negcios ou por comunidades de pesquisa. No entanto, uma abordagem sistemtica para
estes est a ter lugar com base num modelo geral de desenvolvimento de mercado com os tipos de
caractersticas do mercado e da utilizao de parmetros diferentes. O objectivo deste estudo foi obter
dados sobre a despesa total com servios de FM, bem como a relao entre os servios internos e
externos.
Numa anlise do mercado internacional do sector de FM, a partir de um estudo emprico anterior,
inmeras empresas de renome europeu realizaram uma avaliao do desenvolvimento da
competitividade das foras estruturais em conformidade com o modelo de cinco foras de Michael E.
Porter. A anlise abrangeu um total de 41 pases: 27 membros da Unio Europeia e um adicional de 14
pases para a comparao. Alm disso foi realizada a segmentao do mercado geogrfico em seis
grupos de pases: Central, Norte, Oeste, Sul, Leste e Sudeste da Europa.
Depois da recolha dos dados, avaliao e subsequente concentrao de dados transnacionais, a
comparao entre pases leva concluso de que, no mercado europeu de FM, est a ocorrer um
desenvolvimento claro com quatro fases principais e tipos de mercado caractersticos, em que cada
pas segue um caminho similar, apesar das diversas peculiaridades nacionais.
De acordo com o modelo geral de desenvolvimento de mercado, os mercados geralmente iniciam-se
como "pr-mercados emergentes" (1 fase) ainda no desenvolvidos, continuam como "mercados
emergentes" (2 fase) e "mercados desenvolvidos" (3 fase), para finalmente fazerem parte da maioria
dos desenvolvidos mercados pioneiros" (4 fase).

20
A Gesto de Servios de Manuteno em Edifcios de Servios

No modelo acima, verifica-se que o desenvolvimento dos mercados regionais de FM de um tipo ou


fase para outro depende apenas da diferena temporal. Com o passar do tempo e tendo em conta a
maturidade do mercado actual, aos diferentes pases europeus foram atribudos tipos de mercado
individuais com base em diversos critrios, como o desenvolvimento de fornecedores e tipos
especficos de produtos. Num modelo de desenvolvimento do mercado, esses tipos de mercado podem
ser caracterizados de forma sistemtica por meio de competitividades relevantes.
Apresentam-se abaixo os passos metdicos mais importantes, um pequeno nmero de parmetros
seleccionados e os principais resultados de uma determinao simplificada da dimenso do mercado
FM nos pases europeus. Para este clculo, h duas questes essenciais:
Primeiro, quais so os parmetros relevantes para uma determinao adequada e sistemtica da
dimenso do mercado de FM e, segundo, quais as caractersticas e as suposies em relao aos
valores de referncia que so adequadas?
Esta anlise centra-se em quatro parmetros fundamentais:
Co-relao com o produto interno bruto (PIB) a preos de mercado (em euros);
Tipos de mercado (classificao em tipos, de acordo com o modelo de desenvolvimento de
mercado);
Grau de outsourcing para diferentes tipos de mercado (percentagem);
As taxas de crescimento para diferentes tipos de mercado (percentagem).
O primeiro passo levar o PIB em cada pas a preos de mercado, uma vez que este valor um
parmetro de mercado importante que se correlaciona com o total de despesas de Facilities
Management. A fim de obter uma primeira indicao do total das despesas em Facilities Management,
foram utilizados os dados acima referidos para o Top 5 da Europa, que quantificam a dimenso do
mercado de FM no que diz respeito a servios externos para o ano de 2005. Para esses pases no Top
5, a quota de mercado do PIB em 2005 foi em mdia de 2,48%, enquanto que, no mesmo ano, a quota
de mercado de FM do PIB em relao aos servios externos e internos foi, em mdia, 4,92%. Estas
duas referncias tornam possvel calcular a dimenso do mercado de FM em pases individuais, se
assumirmos a mesma correlao com o PIB.
O passo seguinte foi realizar entrevistas com trs representaes de empresas de consultadoria e de
pesquisa activa de mercado de renome internacional, na qual eles foram solicitados a fornecer uma
estimativa do grau de terceirizao nos pases do Top 5 [INTERCONNECTIONCONSULTING,
2007], bem como o grau de terceirizao e taxas de crescimento de servios externos, entre 2005 e
2008 para os tipos de mercado, definido como um indicador bsico de maturidade (ver Quadro 3.1).
A fim de alcanar a maior preciso possvel, os seguintes clculos utilizam o grau mdio estimado dos
servios externos dos pases do Top 5 como base. Para todos os restantes pases, o grau mdio
estimado de terceirizao e as taxas de crescimento esto relacionados com os tipos de mercado a que
cada um dos pases europeus j tenham sido atribudos. Desta forma foi possvel determinar a relao
entre os servios internos e externos. Por fim, levamos em conta o desenvolvimento de servios
externo de 2005 a 2008 por meio de taxas de crescimento estimadas da dimenso do mercado de FM.

21
A Gesto de Servios de Manuteno em Edifcios de Servios

Quadro 3.1 - Estimativa de especialistas do grau de terceirizao e taxas de crescimento em FM

Valores mdios
Pases / Tipos de Mercado
estimados

Estimativa do grau de terceirizao no TOP 5 de pases europeus [%] Classificao

Reino Unido (UK) 59,20 1

Alemanha (DE) 47,70 2

Frana (FR) 45,00 3

Itlia (IT) 41,00 4

Espanha (ES) 40,20 5

Estimativa do grau de terceirizao nos tipos de mercado [%] Classificao

Pr-Emergentes 17,50 4

Emergentes 32,50 3

Desenvolvidos 43,60 2

Pioneiros 56,30 1

Estimativa das taxas de crescimento de servios externos desde 2005 a


[%] Classificao
2008 nos diferentes tipos de mercado

Pr-Emergentes 21,50 1

Emergentes 12,30 2

Desenvolvidos 8,00 3

Pioneiros 6,00 4

Este clculo simplificado resultou numa dimenso total do mercado europeu FM de aprox. 655 bilies
de euros em 2008, em que aprox. 331 bilies de euros correspondem aos servios internos e aprox.
324 bilies de euros aos servios externos. Do volume total, approx. 422 bilies de euros so
atribudos aos pases do Top 5, com aprox. 190 bilies de euros nos servios internos e de aprox.
232 bilies de euros nos servios externos.
No quadro 3.2 so apresentados os resultados dos mercados de gesto de cada um dos pases europeus
calculados utilizando este mtodo.
Os resultados do clculo foram avaliados e sua consistncia verificada confrontando com a dimenso
dos mercados de FM dos diferentes pases, disponvel a partir de diferentes estudos de mercado.
Se, finalmente, analisarmos a distribuio da dimenso do mercado de FM no ano de 2008 em relao
aos servios internos e externos, por exemplo, entre os agrupamentos previamente definidos de pases
europeus, so obtidos os dados da figura 3.1.
Se os diferentes grupos de pases europeus forem examinados, aps a atribuio de diversos pases
para agrupamentos respectivos, a Europa Setentrional tem de longe o maior mercado de FM com o
Reino Unido a contribuir para a maior participao neste mercado. seguido pela Europa Central,
Ocidental e do Sul, com dimenses muito semelhantes, enquanto que a Europa Oriental e o Sudeste da

22
A Gesto de Servios de Manuteno em Edifcios de Servios

Europa seguem a uma certa distncia. interessante notar que essa sequncia segue aproximadamente
a maturidade do mercado de cada pas ou, no conjunto, os diferentes tipos de mercado. Alm disso,
igualmente evidente uma diviso norte-sul em relao distribuio da dimenso do mercado de FM.

Tendo em conta o dfice de informao encontrada em relao ao mercado europeu FM e o banco de


dados de estudos de mercado disponveis, caracterizada por uma recolha de dados selectivos e, em
certa medida inescrutvel e inconsistente, este estudo visa sistematicamente estimar a dimenso do
mercado de FM na Europa.
Os principais parmetros utilizados para a determinao da dimenso do mercado foram a co-relao
com o PIB, bem como o grau de terceirizao e as taxas de crescimento nos respectivos pases, que,
vistos como fases de desenvolvimento tpico do mercado, esto relacionadas com a prioridade na
definio dos tipos de mercado em cada um dos diferentes pases. possvel aumentar o detalhe do
modelo e, consequentemente, a preciso do clculo para determinar a dimenso do mercado de FM em
cada pas, incluindo parmetros econmicos gerais e especficos de FM, como, por exemplo, a
dimenso e distribuio dos sectores econmicos ou o volume e a distribuio dos bens e instalaes.
Conclui-se confirmando a enorme procura e potencial de servios de FM. Os resultados podem ser
teis para a obteno de uma viso qualitativa da maturidade dos diferentes mercados, aquando da
realizao de uma avaliao quantitativa da dimenso do mercado de FM em cada pas ou de
segmentos de mercados geogrficos da Europa.

23
A Gesto de Servios de Manuteno em Edifcios de Servios

Quadro 3.2 Anlise do clculo da dimenso do mercado de FM em cada pas

Dimenso do mercado
Pas Segmento de mercado PIB de FM em 2008
relativamente ao PIB

Dimenso
dos
PIB ao servios
preo do externos
Tipo de mercado do
Pas ID Agrupamento Pas ID Agrupamento
Mercado 2005 mercado
(bilies FM em
EUR) 2008
(bilies
EUR)
Europa Reino U Europa
1859,05 128,26
Reino Unido UK Setentrional Pioneiro Unido K Setentrional
Alemanh D
2360,06 37,80
Alemanha DE Europa Central Desenvolvido a E Europa Central
F Europa
1795,75 28,62
Frana FR Europa Ocidental Desenvolvido Frana R Ocidental
Itlia IT Europa do Sul Desenvolvido 1488,29 21,60 Itlia IT Europa do Sul
E
949,66 16,20
Espanha ES Europa do Sul Desenvolvido Espanha S Europa do Sul
R
645,55 11,59
Russia RU Europa Oriental Emergente Russia U Europa Oriental
Europa
527,08 15,48
Holanda NL Europa Ocidental Pioneiro Holanda NL Ocidental
B Europa
313,13 7,25
Blgica BE Europa Ocidental Desenvolvido Blgica E Ocidental
C
309,92 7,18
Sua CH Europa Central Desenvolvido Sua H Europa Central
Sudeste da Pr- T Sudeste da
306,83 3,21
Turquia TR Europa emergente Turquia R Europa
Europa S Europa
302,03 5,42
Sucia SE Setentrional Emergente Sucia E Setentrional
ustria AT Europa Central Desenvolvido 258,45 5,99 ustria AT Europa Central
Polnia PL Europa Oriental Emergente 255,99 4,60 Polnia PL Europa Oriental
Europa N Europa
249,53 4,48
Noruega NO Setentrional Emergente Noruega O Setentrional
Europa Dinamar D Europa
218,46 5,06
Dinamarca DK Setentrional Desenvolvido ca K Setentrional
Pr- G
190,17 1,99
Grcia GR Europa do Sul emergente Grcia R Europa do Sul
Europa Europa
170,42 3,95
Irlanda IE Setentrional Desenvolvido Irlanda IE Setentrional
Europa Europa
163,11 2,93
Filndia FI Setentrional Emergente Filndia FI Setentrional
Portugal PT Europa do Sul Emergente 154,78 2,78 Portugal PT Europa do Sul
Repblic C
104,69 1,88
Repblica Checa CZ Europa Oriental Emergente a Checa Z Europa Oriental
H
93,19 1,67
Hungria HU Europa Oriental Emergente Hungria U Europa Oriental
Sudeste da Pr- Romni R Sudeste da
83,47 0,87
Romnia RO Europa emergente a O Europa
Pr- U
72,73 0,76
Ukrania UA Europa Oriental emergente Ukrania A Europa Oriental
Eslovq S
40,04 0,72
Eslovquia SK Europa Oriental Emergente uia K Europa Oriental
Crocia HR Sudeste da Pr- 32,84 0,34 Crocia H Sudeste da

24
A Gesto de Servios de Manuteno em Edifcios de Servio
Servios

Europa emergente R Europa


Luxemb Europa
30,79 0,71
Luxemburgo LU Europa Ocidental Desenvolvido urgo LU Ocidental
Eslovni
29,01 0,52
Eslovnia SI Europa Oriental Emergente a SI Europa Oriental
Pr- B
24,97 0,26
Belarus BY Europa Oriental emergente Belarus Y Europa Oriental
Sudeste da B Sudeste da
22,96 0,41
Bulgria BG Europa Emergente Bulgria G Europa
Pr-
21,66 0,23
Litunia LT Europa Oriental emergente Litunia LT Europa Oriental
Sudeste da Pr- R Sudeste da
20,40 0,21
Srvia RS Europa emergente Srvia S Europa
Pr-
13,55 0,14
Letnia LV Europa Oriental emergente Letnia LV Europa Oriental
Europa Europa
13,35 0,24
Islndia IS Setentrional Emergente Islndia IS Setentrional
Pr- C
13,02 0,14
Chipre CY Europa do Sul emergente Chipre Y Europa do Sul
Pr- E
11,61 0,12
Estnia EE Europa Oriental emergente Estnia E Europa Oriental
Bsnia
&
8,38 0,09
Bsnia & Sudeste da Pr- Herzego B Sudeste da
Herzegovina BA Europa emergente vina A Europa
Sudeste da Pr- Sudeste da
7,08 0,07
Albnia AL Europa emergente Albnia AL Europa
Sudeste da Pr- Maced M Sudeste da
4,87 0,05
Macednia MK Europa emergente nia K Europa
Sudeste da Pr- M Sudeste da
4,70 0,05
Malta MT Europa emergente Malta T Europa
Pr- Moldvi M
2,52 0,03
Moldvia MD Europa Oriental emergente a D Europa Oriental
Sudeste da Pr- Montene Un Sudeste da
1,77 0,03
Montenegro Unit Europa emergente gro it Europa

Fig.3.1 - Distribuio da dimenso do mercado de FM em 2008 nos diferentes agrupamentos de pases da


Europa. (Valores em bilies EUR) [EUROFM, 2009]

25
A Gesto de Servios de Manuteno em Edifcios de Servios

3.3.2. ENSINO NA EUROPA

Os dados sobre o ensino do Facility Management na Europa apresentados de seguida [EUROFM,


2009], foram recolhidos no perodo compreendido entre Dezembro de 2008 e Maio de 2009. Das 157
instituies contactadas, 42 (oferecendo um total de 49 programas educacionais) responderam.

14

12

10
Frequncia

6
Instituies
4
Programas Educacionais
2

Figura 3.2 - Nmero de Instituies que oferecem programas educacionais de Facility Management [EUROFM,
2009]

A figura 3.2 apresenta a quantidade de instituies que oferecem programas educacionais do Facility
Management. Das 42 instituies, a maioria encontra-se situada nos Pases Baixos (29%), Alemanha
(17%) e Noruega (10%). Estes pases so os que oferecem maior quantidade de programas
educacionais.

6000

5000
N de esudantes

4000

3000

2000

1000

Figura 3.3 - Nmero total de estudantes por pas [EUROFM, 2009]

26
A Gesto de Servios de Manuteno em Edifcios de Servios
Servio

A maioria dos estudantes de Facility Management encontram-se


se nos Pases Baixos (67%), no Reino
Unido (8%), Alemanha (8%) e Litunia (7%)
Pela anlise da figura 3.4 verifica-se
verifica se que quase metade dos estudantes que estudam na rea do Facility
Management so da Europa. Seguidos da frica e Amrica do Sul. Existem poucos estudantes
provenientes da sia, EUA e Austrlia/Nova Zelndia.

4%
9%
9%
Europa
47% frica
12% Amrica do Sul
sia
19% EUA
Austrlia

Figura 3.4 Distribuio dos estudantes de FM no Mundo [EUROFM, 2009]

Entidades Oficiais
Quantidade de programas

8
7
educacionais

6
5
4
3
2
1
0
IFMA NVAO GEFMA BIFM ACQUIN

Figura 3.5 Entidades Oficiais de Acreditao do FM [EUROFM, 2009]

IFMA e NVAO so as entidades de acreditao mais frequentemente mencionados (46%), seguido


pela GEFMA (16%), e ACQUIN (6%). Outras entidades de acreditao mencionadas incluem a ISO
9001:2000, FIBAA, AQAS, AMBA, NEP, RISCSC, EDUQUA e ASIN.

3.3.3. A APFM

Em Portugal, o Facility Management (FM) ainda no reconhecido como um sector independente


com grande significncia profissional nem com a grande relevncia no peso econmico que j possui

27
A Gesto de Servios de Manuteno em Edifcios de Servios

em grande parte da europa. Esta situao reflecte-se na ausncia de formao especfica na actividade
do FM.
Reconhecendo esta situao, nos finais de 2006, um grupo de empresas e profissionais interessadas no
sector do FM, fundaram a Associao Portuguesa de Facility Management (APFM - www.apfm.pt).
O seu objectivo era aumentar a consciencializao do sector do FM e contribuir para o seu
desenvolvimento.
A APFM assume que uma das suas misses mais importantes a profissionalizao do sector do FM
em Portugal. Um ponto chave para atingir este objectivo o desenvolvimento do conhecimento
especfico do FM e das competncias das empresas e colaboradores envolvidos neste sector, tanto
clientes como fornecedores.
Esta associao tem trabalhado no desenvolvimento das ofertas de formao em FM a partir de outras
organizaes. As aces tm sido direccionadas tanto para a formao como para a oferta:
Pela vertente da formao, aumentando a conscincia da importncia de FM e as necessidades de
formao dos profissionais e das empresas envolvidas em actividades de FM, tanto como clientes e
como fornecedores;
Na vertente da oferta, introduzindo o tema FM para a academia, universidades e escolas profissionais,
e sensibiliz-los para a crescente importncia e necessidades de formao deste sector.
Na sua curta vida de quatro anos, a APFM j promoveu a formao de FM e diversas aces de
promoo, tais como cursos de introduo ao FM, conferncias, seminrios e estudos de caso. A
APFM, em paralelo, mantm contactos com as escolas profissionais e universidades, a fim de os
apoiar na criao e desenvolvimento de ofertas de formao especfica de FM.
A APFM antecipa que, ser lanada a primeira ps-graduao em FM, por uma das universidades
mais importantes de engenharia em Portugal, e tambm que sero lanados vrios cursos regulares de
FM de nvel intermdio, atravs de uma importante organizao de formao profissional.

28
A Gesto de Servios de Manuteno em Edifcios de Servios

29
A Gesto de Servios de Manuteno em Edifcios de Servios

4
O PARQUE EDIFICADO

4.1. DESCRIO E CARACTERIZAO DO PARQUE EDIFICADO

O parque edificado em estudo constitudo por vinte e cinco edifcios de servios de


telecomunicaes categorizados como Edifcios de Servios Tcnicos, sendo esta a totalidade dos
edifcios tcnicos com servios de caractersticas semelhantes situados nos concelhos de Porto e Vila
Nova de Gaia.
O tipo de edifcios em estudo apresenta certas consideraes que salienta referir, uma vez que a sua
utilizao particularmente despreocupada com a conservao dos imveis, das quais se destacam as
seguintes:
Os utilizadores no so os proprietrios
80% dos utilizadores so prestadores de servios (externos empresa)
90% das anomalias so detectadas em visitas de verificao. O reporte das anomalias pelos
utilizadores bastante reduzida

Para a realizao da presente dissertao foram estudados os dados relativos a custos a:


Electricidade;
gua;
Conservao, Reparao e Manuteno de Edifcios;
Limpeza e Higiene;
A agravar esta situao, a prestao de servios externos de limpeza, por ausncia de controlo local
ineficiente.
Destacam-se agora as principais prioridades de interveno para a ausncia de funcionamento do
servio presente nestes edifcios:

30
A Gesto de Servios de Manuteno em Edifcios de Servios

Segurana Contra Intruso e Incndio


Limpeza
Energia
Impermeabilizaes
Os edifcios alvo deste estudo foram construdos entre o ano 1958 e o ano 1992, altura em que foi
necessrio ampliar as centrais devido digitalizao da rede telefnica, sendo que as zonas
anteriormente ocupadas pelos servios analgicos so neste momento sales vazios.
Estas edificaes possuem entre 1 a 2 pisos, so constitudos por 1 a 2 blocos de edifcios, sendo o
primeiro bloco para todo o equipamento tcnico e o segundo para garagens e armazns de materiais de
manuteno das redes telefnicas, denominado de Conservao Externa. O primeiro bloco, alm dos
pisos acima do solo, possui tambm um tnel de cabos (acessvel) ao nvel do subsolo que serve para
distribuir as cablagens da infra-estrutura de dados com destino morada do cliente. Vulgarmente
apresentam logradouro com espaos verdes. Totalizam uma rea de perto de 20.500m2.
Por motivos de segurana e como no existe pessoal residente neste tipo de edificios, a entrada nas
instalaes realizada por sistema de controlo de acessos (SCA) atravs de carto magntico.
Neste tipo de edifcios, e ao nvel das suas solues construtivas, no dada a mesma importncia s
questes trmicas do que a edifcios de habitao, uma vez que no possuem utilizadores permanentes
e a climatizao apenas localizada e assegurada nas salas onde existe equipamento tcnico.
As solues estruturais da maioria dos edifcios apresentados so de fundaes, vigas, pilares e
paredes macias (tnel de cabos) de beto armado.
A cobertura plana em 64% dos edifcios e inclinada nos restantes em telha cermica ou fibrocimento.
O quadro 4.1 contempla a totalidade dos edifcios tcnicos estudados, com indicao do respectivo
ano de construo e ampliao. Nos casos em que o ano no conhecido (no existem registos)
apresentado entre parntesis a dcada da sua construo.

31
A Gesto de Servios de Manuteno em Edifcios de Servios

Quadro 4.1 Listagem de edifcios alvos do estudo [PT Comunicaes]

Edifcio rea Ano de Construo Ano de Ampliao


(m2)

1 1.240 1970 1986

2 1.840 1958 1973

3 1.236 1958 1977

4 1.100 1970 -

5 698 (Dcada 70) -

6 640 (Dcada 70) -

7 824 (Dcada 70) -

8 580 (Dcada 60) -

9 873 1966 1980

10 625 (Dcada 60) 1992

11 670 1970 -

12 830 (Dcada 60) -

13 600 (Dcada 60) 1990

14 511 1972 1992

15 770 1972 1995

16 615 1964 1982

17 780 (Dcada 60) -

18 685 (Dcada 60) -

19 800 1970 1990

20 568 (Dcada 60) -

21 887 (Dcada 60) -

22 715 (Dcada 60) -

23 754 1965 1983

24 992 (Dcada 60) -

25 699 (Dcada 60) 1989

As principais caractersticas construtivas dos edifcios estudados encontram-se sintetizadas no quadro


4.2, possibilitando assim uma maior compreenso da similaridade da amostra.

32
A Gesto de Servios de Manuteno em Edifcios de Servios

Quadro 4.2 Principais caractersticas dos edifcios estudados

Edifcio Cobertura Orientao Revestimento


da Fachada

Telha Fibrocimento Tela Asfltica Plana Inclinada Cermico TFV Pedra Outro
Cermica (m2) Natural

1 - - 520 170 300 X

2 - - 410 410 - X

3 - - 800 800 - X

4 - - 560 560 - X

5 - 210 250 250 210 X

6 - - 600 600 - X

7 - - 750 750 - X

8 - - 580 580 - X

9 110 - 350 350 110 X

10 - - 520 520 - X

11 250 150 263 263 400 X

12 - 250 580 580 250 X

13 - 145 350 350 145 X

14 - 511 - - 511 X

15 290 - 470 470 290 X

16 - 400 120 120 400 X

17 - - 400 400 X

18 - 380 50 50 380 X

19 280 240 120 120 520 X

20 - - 550 550 - X

21 430 210 150 150 640 X

22 380 - 220 220 380 X

23 160 - 520 520 160 X

24 - - 990 990 - X

25 - 240 160 160 240 X

TOTAIS 1.900 3.036 9.933 9.933 4.936 16% 36% 4% 44%

Como se pode constatar, a maioria dos edifcios apresenta coberturas planas (justificvel pela
necessidade de instalao e manuteno de unidades de condensao dos equipamentos de

33
A Gesto de Servios de Manuteno em Edifcios de Servios

climatizao dos edifcios) com revestimentos de cobertura em tela asfltica. Relativamente ao


revestimento da fachada, os mais utilizados so o tijolo face vista (TFV) e a pintura. Pela anlise ao
quadro 4.2, constata-se a existncia de 10.000 m2 de cobertura plana revestida a tela asfltica, e cerca
de metade em cobertura inclinada, sendo neste caso mais utilizado o fibrocimento.

De seguida so apresentados trs edifcios tipo, com a inteno de representar as diferentes


caractersticas enunciadas no quadro 4.2, de forma a serem compreendidas as solues construtivas e o
tipo de utilizao particular deste tipo de edifcios de servios que possuem.

Figura 4.1 Edifcio 3 Fachada Principal

O edifcio apresenta dois pisos (R/C e 1 Andar) e um tnel de cabos, a nvel do solo por onde so
distribudas as cablagens de comunicaes a casa dos clientes.
Este edifcio foi construdo em 1958 e ampliado em 1977. Como referido atrs, vrios edifcios
sofreram uma ampliao em virtude da digitalizao da rede de comunicaes, uma vez que no era
possvel desligar o equipamento analgico antes de ser instalado e testado o equipamento digital, o que
provocou que esses edifcios tenham agora grandes sales completamente vazios.
A estrutura deste edifcio em beto armado. Envelope com os pilares salientes ( vista), com paredes
em alvenaria de tijolo e revestimento exterior de pintura, caixilharias em argamassa armada e vidro
incolor simples. A rede de drenagem das guas pluviais tem traado desde o tardoz at frente do
edifcio por baixo do mesmo.
No exterior, possui logradouro a Norte, Este e Sul, com pavimento em bloco de granito 10x10 assente
em camada de p de pedra. A proteco da cobertura realizada atravs do sistema de cobertura
invertida.
A periodicidade de limpeza diria (2 horas), com uma utilizao de cerca de 30 pessoas/dia
(tcnicos).
A manuteno preventiva realizada quinzenalmente com uma durao de 1,5 horas.

34
A Gesto de Servios de Manuteno em Edifcios de Servios

Figura 4.2 Edifcio 4 Fachada Principal

Construdo em 1972 e ampliado a 1992, este edifcio tem 1 piso e tnel de cabos.
A sua estrutura em beto armado e as paredes exteriores so duplas de alvenaria de tijolo com
revestimento cermico. Cobertura em terrao no acessvel com impermeabilizao a tela asfltica
mineralizada.
A periodicidade de limpeza diria (2 horas), com uma utilizao de cerca de 30 pessoas/dia
(tcnicos).
A manuteno preventiva realizada mensalmente com uma durao de 1,5 horas.

Figura 4.3 Edifcio 19

Construdo em 1970 e ampliado em 1990, possui 2 pisos (R/C e 1 andar) e tnel de cabos.

35
A Gesto de Servios de Manuteno em Edifcios de Servios

A soluo estrutural em beto armado, com paredes exteriores em tijolo face--vista (TFV).
Apresenta cobertura inclinada em telha cermica na zona do Repartidor e na Sala Digital 1. No
restante edifcio (Hall de entrada, Sala Digital 2 e Conservao Externa) apresenta cobertura em tela
asfltica. De salientar que a Sala Digital 2 e a Conservao Externa so as zonas que foram criadas na
ampliao do edifcio.
A periodicidade de limpeza diria (2 horas), com uma utilizao de cerca de 30 pessoas/dia
(tcnicos).
A manuteno preventiva realizada mensalmente com uma durao de 1,5 horas.

Na figura 4.4 podem ser visualizados, para cada edifcio estudado, a informao relativa quantidade
de anos com registo de dados relativos ao custo com a manuteno do mesmo, representados a preto, e
os anos sem esses registos representados a cinza.A linha vertical apresentada nos anos sem registo
representa o ano da ampliao do edifcio. Nas ordenadas apresentam-se os edifcios e nas abcissas os
anos de existncia dos mesmos, tendo sido construdo em 1958 o edifcio mais antigo do universo
tratado neste trabalho.

25
24
23
22
21
20
19
18
17
16
15
Edifcios

14
13
12
11
10
9
8
7
6
5
4
3
2
1

1950 1960 1970 1980 1990 2000 2010

Anos

Figura 4.4 Anos dos edifcios com e sem registos de custos

36
A Gesto de Servios de Manuteno em Edifcios de Servios

De modo a se comparar os custos com a manuteno dos diversos edifcios, deve ser realizada uma
anlise em termos de anos de vida til. Na figura 4.5 apresentam-se os anos de vida til dos edifcios
com registos de custos, representando as ordenadas os edifcios e as abcissas esses anos.

25
24
23
22
21
20
19
18
17
16
15
Edifcios

14
13
12
11
10
9
8
7
6
5
4
3
2
1

10 20 30 40 50 60

Anos de vida til

Figura 4.5 Anos de vida til dos edifcios com registos de custos

Na figura 4.6 podem ser analisados os edifcios que contribuem com registos de custos de manuteno
para cada ano de vida til. Nas ordenadas encontra-se o nmero de edifcios e nas abcissas os anos de
vida til.

37
A Gesto de Servios de Manuteno em Edifcios de Servios

14

12

N de Edifcios
10

30 32 34 36 38 40 42 44 46 48 50 52

Anos de vida til

Figura 4.6 Edifcios que contribuem com registos de custos em cada ano de vida

Atravs da anlise da figura 4.6 pode-se verificar que o perodo de vida til com registos de custos de
mais edifcios (entre 12 e 13), encontra-se compreendido entre os 44 e os 49 anos, sendo esta uma
idade j bastante avanada. Verifica-se igualmente que outro perodo com 8 e 9 edifcios com registos
de custos de manuteno est entre os 34 e 39 anos de vida til. O perodo com dados de apenas 2
edifcios o dos 32, 33, 50 e 51 anos de vida til dos edifcios. Nos registos entre 40 e 43 anos de vida
til, apresenta-se os custos de 3 edifcios.

4.2. REDES SATLITE DE MANUTENO


Como referido atrs, no servio de gesto de edifcios, esto includos os servios de manuteno e
operao de infra-estruturas, instalaes e servios dos mesmos.

Considerando o universo disperso de edifcios abrangidos por este servio, foi criado um modelo de
servio abrangente que possibilite a gesto dos edifcios de forma integrada, denominado Redes
Satlite de Manuteno (RSM).

Neste sentido, as Redes Satlite de Manuteno tm como principais objectivos:


Obter um planeamento e calendarizao de actividades de Manuteno Preventiva,
garantindo o adequado funcionamento dos espaos tcnicos dos edifcios;
Assegurar uma eficiente relao custo/benefcio dos servios mbito;
Planear e controlar a operacionalidade, funcionalidade, segurana e longevidade dos
edifcios dos Clientes;
Racionalizar o esforo dos servios de manuteno;
Aumentar as condies de conforto e de habitabilidade dos edifcios;
Reduzir o tempo de resposta s solicitaes de manuteno correctiva, incluindo
situaes urgentes;
Minimizar o nmero de solicitaes de manuteno correctiva por parte dos
colaboradores residentes, adoptando, para o efeito, as necessrias medidas de
manuteno preventiva;
Garantir o cumprimento dos requisitos legais e a manuteno das certificaes dos
Clientes.

38
A Gesto de Servios de Manuteno em Edifcios de Servios

A prestao de servios tem por objecto a execuo de trabalhos na rea da conservao e


beneficiao de imveis e manuteno preventiva de equipamentos que contribuem para o conforto,
segurana e funcionalidade dos locais de trabalho e instalaes, no conjunto de edifcios alvo.

Desse modo, foi criada uma carteira de Prestadores de Servios que compem as RSM, com
abrangncia na realizao de trabalhos de Manuteno Preventiva e Manuteno Correctiva nesse
conjunto de edifcios.

As actividades de Manuteno Preventiva sero planeadas pelo elemento responsvel pela gesto dos
edifcios - Gestor de Edifcios (GED), e calendarizadas, abrangendo a verificao de equipamentos,
instalaes e edifcios, manuteno de 1 linha, planeamento e execuo da manuteno preventiva de
equipamentos e manuteno correctiva, sendo obrigatrio o cumprimento das condies tcnicas de
execuo dos trabalhos, como parte integrante desta contratao.

mbito de Actuao:

Manuteno Preventiva:

As actividades a realizar no mbito da Manuteno Preventiva compreendem:


a) Verificao de equipamentos, instalaes e edifcios;
b) Manuteno de 1 Linha;
c) Manuteno Preventiva de Equipamentos.

Para efeitos da alnea a) o Prestador de Servios dever efectuar a verificao contnua da


funcionalidade dos equipamentos, do estado de conservao geral do edifcio (estrutura, paredes
interiores e exteriores, pavimentos, tectos, caixilharia, janelas e portas, etc.), da condio das
instalaes (locais de trabalho, caminhos de circulao e instalaes sanitrias, etc.), da conformidade
da sinaltica de segurana e da fiabilidade da sinalizao de emergncia.

Na calendarizao das verificaes, realizada no Planeamento de Verificaes pelo Prestador de


Servios (figura 4.7) e no Planeamento de Manuteno Preventiva de Equipamentos Terminais pelo
Prestador de Servios representado na figura 4.8, o Prestador de Servios tem que respeitar a
periodicidade e durao destas, predefinidas no Planeamento Geral de Verificaes cujo modelo se
encontra representado na figura 4.9 e no Planeamento Geral das Aces de Manuteno Preventiva em
Equipamentos Terminais, representado na figura 4.10 para os edifcios presentes no Plano de Edifcios
Adjudicados ao Prestador de Servios.

Para efeitos da alnea b), na sequncia das verificaes anteriormente descritas, por ordem do Gestor
de Edifcio ou iniciativa do Prestador de Servios, desde que abrangidas pela competncia nele
delegada, o Prestador de Servios deve realizar aces de manuteno de 1 linha de instalaes e
edifcios (substituio de lmpadas, arrancadores ou outros componentes; sinalizao dos quadros
elctricos; reapertos ou afinaes diversas; substituio ou lubrificao de dobradias ou ferragens;
verificao dos nveis de leo e de valores de temperatura, presso e humidade, em instalaes e
equipamentos) de forma imediata para a eficaz preveno e retardamento da deteriorao de
equipamentos, instalaes e edifcios, minimizando a propagao de falhas, evitando a ocorrncia de
acidentes e garantindo o conforto e funcionalidade dos locais de trabalho.

Considera-se competncia delegada a que respeita a intervenes de aplicao de consumveis e peas


de reserva ou de substituio (como torneiras, vedantes, autoclismos e fluxmetros, parafusaria
diversa, lmpadas, entre outros) cujo valor ascenda a 50 por edifcio, ou outro valor aprovado pelo
Gestor de Edifcio.

39
A Gesto de Servios de Manuteno em Edifcios de Servios

Figura 4.7 Modelo do Planeamento de Verificaes pelo Prestador de Servios [PTPRO, 2008]

Figura 4.8 Modelo do Planeamento de Manuteno Preventiva de Equipamentos Terminais pelo Prestador de
Servio [PTPRO, 2008]

Para intervenes fora da competncia delegada, as aces a executar decorrem sempre da deciso do
Gestor de Edifcio, podendo os trabalhos e custos associados ser englobados na Manuteno
Correctiva.

40
A Gesto de Servios de Manuteno em Edifcios de Servios

Figura 4.9 Modelo do Planeamento Geral de Verificaes [PTPRO, 2008]

Para efeitos da realizao dos trabalhos de Manuteno Preventiva de Equipamentos Terminais


(MPET) referida na alnea c), o Prestador de Servios dever providenciar a execuo de aces
sistemticas de manuteno ou substituio de consumveis ou peas antes da ocorrncia de uma falha,
mediante uma periodicidade ou um determinado nmero de horas equivalentes de servio,
estabelecidas pelo fabricante do equipamento e pela experincia acumulada.

Os trabalhos enunciados no pargrafo anterior esto sujeitos ao Planeamento Geral da Manuteno


Preventiva em Equipamentos Terminais cujo modelo se poder verificar na figura 4.10, definido e
alterado pelo Gestor de Edifcios por iniciativa deste ou por sugesto do Prestador de Servios para
melhoria da qualidade do servio.

Esto abrangidos pelos trabalhos de MPET os equipamentos terminais em reas administrativas:


i. Postos de seccionamento e UPS (verificao apenas);
ii. Elevadores e monta-cargas (verificao apenas);
iii. Sistemas activos de segurana CCTV, SADI, RIAs, centrais de bombagem (verificao
apenas);

41
A Gesto de Servios de Manuteno em Edifcios de Servios

iv. Quadros Elctricos de Piso desde que providos de meios (disjuntores, fusveis, etc.) que
permitam o seu isolamento do QGBT, colunas e distribuio de energia BT;
v. Iluminao geral e de emergncia, interruptores e tomadas;
vi. Redes e cablagem estruturada;
vii. Equipamentos Terminais dos Sistemas de Ar Condicionado e Ventilao, designadamente
splits, ventiloconvectores, vlvulas modulantes, dispositivos de comando e controlo, grelhas
de exausto ou insuflao, entre outros;
viii. Gesto Tcnica Centralizada desde que no interfira com a gesto centralizada da qual
dependam servios de suporte s telecomunicaes;
ix. Sistemas de Bombagem de guas pluviais, fluviais e de consumo;
x. Sistemas de Bombagem de esgotos;
xi. Portes, Barreiras e Estores elctricos.

Figura 4.10 Modelo do Planeamento Geral das Aces de Manuteno Preventiva de Equipamentos Terminais
[PTPRO, 2008]

42
A Gesto de Servios de Manuteno em Edifcios de Servios

Manuteno Correctiva:

Os trabalhos a realizar no domnio da Manuteno Correctiva abrangem aces de reparao ou


substituio de equipamentos ou componentes cuja funcionalidade se tornou defeituosa, prejudicando
ou impossibilitando o correcto desempenho da sua funo.
A actividade de Manuteno Correctiva aplica-se a todas as especialidades e aos trabalhos que
verifiquem, pelo menos, uma das seguintes condies:
a) Trabalhos que pela sua natureza obriguem a falhas no normal funcionamento dos edifcios e
que, por isso, sejam realizados em data e hora a definir, com autorizao do Gestor do
Edifcio;
b) Trabalhos que pelo seu valor (considera-se o valor de referncia de 50,00), obriguem a
oramentao e aprovao por parte do GED;
c) Trabalhos de melhoria, reabilitao ou instalao de novos equipamentos, identificados ou
propostos pelo Prestador de Servios ou pelo GED;

O Prestador de Servios dever responder de imediato s solicitaes de interveno de manuteno


correctiva, inclusive fora do horrio normal de trabalho acordado para as suas equipas, destacando os
recursos materiais e humanos que julgue necessrios ao tipo de situao e gravidade da falha, a definir
pelo GED, de acordo com o seguinte:
a) Manuteno Correctiva Urgente exige uma interveno imediata, com presena no local at
2 horas aps o reporte da avaria, durante o horrio laboral, e at 3 horas aps o reporte da
avaria, fora do horrio laboral.
A manuteno correctiva urgente quando deixe de funcionar, ou funcione de forma
deficiente, pelo menos uma das seguintes reas Operacionais do Edifcio:
i. Rede interior de guas;
ii. Rede interior de esgotos;
iii. Estaes de bombagem;
iv. Rede interior de gs;
v. Rede interior de baixa tenso a jusante dos quadros elctricos de piso
(inclusivamente);
vi. Outras, indicadas pelo Gestor de Edifcio.

O Prestador de Servios assegura a execuo desta tarefa no conjunto de edifcios considerados em


regime de 24 horas/dia, todos os dias do ano. Fora do horrio laboral, incluindo feriados, Sbados e
Domingos, o Prestador de Servios est permanentemente contactvel atravs de sistema de
comunicao fixo e mvel. Sempre que so realizadas actividades de Manuteno Correctiva urgente
nos perodos referidos na clusula anterior, o Prestador de Servios dever elaborar e enviar (via e-
mail ou fax) ao Gestor de Edifcio, um relatrio de interveno, nas 24 horas seguintes ocorrncia da
chamada.

A Manuteno Correctiva Prioritria exige uma resoluo num perodo inferior a 5 dias e deve cobrir
todas as restantes reas de interveno, nomeadamente:
i. Climatizao (ar condicionado de conforto e aquecimento);
ii. Pavimentos, tectos, revestimentos em paredes interiores e/ou exteriores;
iii. Pequenas obras de conservao no interior do Edifcio, quando definidas em pedido
do GED;
iv. Outras, definidas pelo GED.

43
A Gesto de Servios de Manuteno em Edifcios de Servios

5.2.1. PROCEDIMENTOS

Manuteno Preventiva

O Prestador de Servios deve cumprir, na realizao de aces de manuteno preventiva, os


procedimentos definidos pelo GED, consoante o tipo de interveno a efectuar seja de verificao de
equipamentos, instalaes e edifcios e manuteno de 1 linha ou de manuteno preventiva de
equipamentos.

No mbito da verificao de equipamentos, instalaes e edifcios e intervenes de manuteno de 1


linha, o Prestador de Servios deve cumprir o seguinte procedimento:
a) Cumprir o Planeamento de Verificaes pelo Prestador de Servios (figura 4.7), considerando-
se que:
a.1 O planeamento do ms N deve ser entregue ao Gestor de Edifcio at ao dia 15 do ms
N-1;
a.2 Qualquer alterao ao planeamento deve ser devidamente justificada, devendo o
Gestor de Edifcios ser avisado com 5 dias de antecedncia;
a.3 Ao preencher o Planeamento de Verificaes pelo Prestador de Servios (figura 4.7),
o Prestador de Servios deve respeitar as periodicidades definidas no Planeamento
Geral de Verificaes (figura 4.9);
a.4 Com a entrega do planeamento do ms seguinte, ser entregue o planeamento do ms
anterior, assinado pelo Prestador de Servios, indicando claramente quais as
verificaes realizadas, as no realizadas e a justificao para as no realizadas.

b) Preencher completamente a Check-List das Verificaes das Redes de Satlites de


Manuteno (figura 4.7), exigindo-se que:
b.1 Sejam entregues ao Gestor de Edifcio, em conjunto com o planeamento mensal de
verificaes e de manuteno preventiva de equipamentos;
b.2 Seja entregue ao Gestor de Edifcios, sempre que solicitado ou que se julgue
necessrio, o suporte fotogrfico (digital) de situaes que necessitem interveno;
b.3 Claramente sejam identificadas as seguintes situaes:
i) Itens verificados conforme Check-List;
ii) Aces de manuteno de 1 linha realizadas;
iii) Consumvel/Pea de Substituio utilizados, justificao da necessidade de
substituio e discriminao dos custos das peas ou consumveis;
iv) Custos de Horas x Homem aplicados na manuteno de 1 linha quando o
tempo utilizado em determinada verificao ultrapasse o previsto para a mesma;
v) Identificao clara das necessidades de Manuteno Correctiva;

c) Reportar situaes fora do mbito da prestao de servios das Redes de Satlites de


Manuteno, designadamente: avarias nas mquinas de vending, equipamentos de instalaes
sanitrias, equipamentos e sinalizao de segurana (existncia, validade e fixao), entre
outras.

Manuteno Correctiva

Sempre que sejam detectadas No Conformidades, o Prestador de Servios ter propor aces de
Manuteno Correctiva, apresentando, no prazo de 10 dias teis, um oramento relativo aos custos da
interveno, para aprovao pelo GED.

O Prestador de Servios apresentar o oramento de acordo com o apresentado na figura 4.13


Oramento de Manuteno e Interveno Correctiva devendo conter a seguinte informao:
a) Identificao do Edifcio ou Edifcios a que a proposta se destina;

44
A Gesto de Servios de Manuteno em Edifcios de Servios

b) Identificao da razo da interveno;


c) Registo do local onde se detectou a necessidade de interveno ou do solicitante;
d) Proposta Tcnica;
e) Proposta Comercial;
f) Durao prevista da interveno;
g) Identificao do subcontratado (se aplicvel);
h) A conduo, gesto das empreitadas, subempreitadas e fiscalizao destas da
responsabilidade do Prestador de Servios, excepto quando o contrrio for decidido pelo GED.

At 5 dias aps a realizao da aco de Manuteno Correctiva, o Prestador de Servios deve


entregar ao Gestor de Edifcio o Relatrio de Manuteno e Interveno Correctiva (figura 4.12)
devidamente preenchido.

De forma a averiguar a pertinncia do planeamento e garantir a satisfao dos Clientes, o Planeamento


Geral de Verificaes (figura 4.9) das Redes Satlites de Manuteno revisto pelo GED com uma
periodicidade de 120 dias.

Figura 4.11 Modelo da Check-List de Verificaes [PTPRO, 2008]

45
A Gesto de Servios de Manuteno em Edifcios de Servios

Figura 4.12 Modelo do Relatrio de Manuteno e Interveno Correctiva [PTPRO, 2008]

46
A Gesto de Servios de Manuteno em Edifcios de Servios

Figura 4.13 Modelo do Oramento de Manuteno e Interveno Correctiva [PTPRO, 2008]

5.2.2. EQUIPAMENTOS E MATERIAIS

As equipas de manuteno devem fazer-se acompanhar dos equipamentos e materiais necessrios


execuo das aces de Manuteno Preventiva e de Manuteno de 1 Linha, os quais sero
adquiridos pelo Prestador de Servios.
O Prestador de Servios deve fornecer e adquirir todo o material de consumveis e peas de
substituio, cujos custos de aquisio e reposio ficam a cargo da GED, de acordo com os valores
unitrios apresentados pelo Prestador de Servios na proposta.
O Prestador de Servios responsvel por adquirir e fazer-se deles acompanhar sempre que realize
qualquer tipo de manuteno os equipamentos e materiais que julgue necessrios ao correcto e
seguro desenvolvimento das suas actividades, sendo considerados obrigatrios os seguintes:
a) Ferramentas, materiais e equipamentos de trabalho usuais:
a.1 Escadote;
a.2 Lanterna e respectivas pilhas de substituio;
a.3 Gambiarra;
a.4 Ferramentaria diversa;
a.5 Fita mtrica;

47
A Gesto de Servios de Manuteno em Edifcios de Servios

a.6 Extenso elctrica;


a.7 Bisnaga de silicone;
a.8 Mangueira de gua;
a.9 Berbequim, brocas e buchas;
a.10 Plsticos para proteco, em caso de infiltrao, de equipamentos de
telecomunicaes.
b) Dispositivos para a Rede de guas e Esgotos, destacando-se:
b.1 Torneiras;
b.2 Fluxmetros;
b.3 Vedantes, emboques, sifes;
b.4 Bichas de ligao;
b.5 Tampes;
b.6 Peas de substituio/reparao de mecanismo de autoclismos.

c) Parafusaria diversa

d) Peas de reparao de Mobilirio, destacando-se:


d.1 Dobradias e puxadores;
d.2 Fechaduras de cacifos.

e) Dispositivos para a Rede Elctrica, destacando-se:


e.1 Lmpadas de consumo comum e para blocos autnomos de emergncia;
e.2 Balastros;
e.3 Arrancadores;
e.4 Tomadas.
e.5 Interruptores
e.6 Disjuntores;
e.7 Fusveis;
e.8 Calhas tcnicas para cablagem.

f) Dispositivos de fixao, destacando-se:


f.1) Fita adesiva;
f.2) Fita dupla-face;
f.3) Abraadeiras de serrilha.

g) Material e utenslios para pequenas reparaes de Construo Civil;

h) Produtos e materiais para limpezas associadas sua actividade.

O diagrama sistmico representado na figura 4.15 pretende apresentar esquematicamente o processo


de funcionamento do Sistema de Gesto da Manuteno RSM.

48
A Gesto de Servios de Manuteno em Edifcios de Servios

PORTAL DO RECLAMAO PRO-CLIENTE


COLABORADOR

SEGURANA GED LIMPEZA

RSM
REDE SATLITE MANUTENO

MANUTENO MANUTENO
PREVENTIVA CORRECTIVA

S URGENTE N

PLANEAMENTO DE PGAMPET
VERIFICAES

INTERVIR COM OMIC


PREVIA
APROVAO DO
VISITA DE VISITA DE
GED
VERIFICAO MANUTENO
MANUTENO 1 S
LINHA APROVAO
RMIC N

FICHAS DE DISCUSSO COM


CLV REGISTO PS

NOVA CONSULTA
ANLISE PELO GED DISCUSSO COM ANLISE PELO GED COM OUTROS PS
PS

N N
APROVAO APROVAO

S S

CONTABILIDADE

CADASTRO
ECONMICO

LEGENDA

CLIENTE

PRESTADOR DE SERVIOS DE RSM

GESTO DE EDIFCIOS

CLV Check-List de Verificaes

GED Gestor de Edifcios

OMIC Oramento de Manuteno e Interveno Correctiva

PGAMPET Planeamento Geral das Aces de Manuteno Preventiva de Equipamentos Terminais

RMIC Relatrio de Manuteno e Interveno Correctiva

Figura 4.15 Rede Satlite de Manuteno

49
A Gesto de Servios de Manuteno em Edifcios de Servios

5
ANLISE COMPORTAMENTAL DE
EDIFCIOS

5.1. CONSIDERAES INICIAIS

A anlise comportamental de edifcios trata os dados de intervenes de manuteno realizadas nos


edifcios ao longo da sua vida til. Desta forma, o meio mais eficaz de anlise foca-se no tratamento
dos dados relativos ao custo de todas as operaes de manuteno realizadas desde o incio da vida til
do edifcio. Porm, a recolha destes dados de difcil execuo uma vez que apenas recentemente,
com a constituio de equipas profissionais com competncia dedicada Gesto de Edifcios, que
comeou a existir a preocupao de registar todas as tarefas praticadas em cada edifcio, juntamente
com os seus custos e datas de realizao. Assim sendo, a anlise comportamental de edifcios assenta
apenas no estudo dos anos de vida til do edifcio em que dispe de informao registada e tratada.
Com a anlise do comportamento de um edifcio, atravs da observao dos dados relativos ao
condomnio, pretende-se obter informaes sobre o comportamento dos edifcios em geral, na medida
em que se torna conscincia de vrias operaes, preventivas e correctivas, que todos os anos devem
ser realizadas nos edifcios, e prever o comportamento de edifcios semelhantes ou do mesmo tipo do
analisado. O resultado deste tipo de anlise permite ainda economias na gesto do edifcio, se se
atentar para a implementao de operaes que, sendo praticadas de forma cclica e com carcter
preventivo, favorecem a diminuio de maiores custos que surgem em anos de vida til posteriores.
Para a realizao da anlise comportamental dos edifcios de servios de telecomunicaes presente
nesta dissertao, foi necessrio dispor de dados fornecidos pela empresa Portugal Telecom. Os dados
fornecidos dizem respeito a vinte e cinco edifcios de servios tcnicos caracterizados no captulo 4,
desde o ano de 2005 ao ano de 2009, uma vez que no se detectam registos deste tipo de informao
em anos anteriores aos indicados. Estes dados encontram-se disponveis em diversas bases de dados
diferentes, no havendo resumos mensais ou anuais com a caracterizao que esta dissertao
apresenta. Na figura 5.1 encontram-se representadas as categorias obtidas da base de dados disponvel,

50
A Gesto de Servios de Manuteno em Edifcios de Servios

com a caracterizao de custos anuais nos edifcios alvo de estudo, tendo sido necessria a pesquisa e
anlise detalhada de todas as notas de encomenda enviadas a fornecedores de forma a efectuar a
separao do item CONS, REP/MAN-Ed nos Elementos Fonte de Manuteno (EFM) que permitam
realizar a anlise comportamental pretendida para esta dissertao.

Figura 5.1 Exemplo de estrutura de dados obtidos da base de dados, para o ano 2005 do edifcio 2

Os dados foram ento reorganizados, eliminando-se os que se afastavam do mbito da manuteno,


como os relativos a obras de remodelao e melhoria, aquisio e interveno em equipamentos
tcnicos de telecomunicaes, e juntas as tarefas que dizem respeito ao mesmo elemento fonte de
manuteno, de modo anlise ser efectuada de acordo com o modelo dos EFM. Desta forma obtm-
se os custos de manuteno separados por edifcio e por elemento fonte de manuteno. Dessa forma
foram utilizados os treze EFM presentes no quadro 5.1
De notar que a limpeza, gua e as despesas diversas no so considerados, na realidade, elementos
fonte de manuteno porm, no mbito deste trabalho e para uma maior simplificao de conceitos,
sero tratados como tal. As despesas de electricidade no so consideradas nesta anlise, uma vez que
no possvel separar a quantidade de energia dispendida com o equipamento tcnico de
telecomunicaes da consumida na utilizao dos edifcios (iluminao e tomadas de uso normal).

51
A Gesto de Servios de Manuteno em Edifcios de Servios

Para cada edifcio foram realizados quatro tipos de grficos de modo a possibilitar uma melhor
percepo dos dados e resultados, com os seguintes objectivos:
Demonstrar, para cada ano, o custo com a manuteno dos vrios EFM;
Evidenciar o custo total de manuteno do edifcio, ao longo dos anos em estudo,
actualizados para o ano de 2009, expressos em euros
Evidenciar o custo total de manuteno do edifcio, ao longo dos anos em estudo,
actualizados para o ano de 2009, expressos em euros por metro quadrado de ABC
Retratar o custo mdio anual com a manuteno dos vrios EFM, em euros por dez
metros quadrados de ABC, sendo demonstrada a incerteza desses custos.
O primeiro tipo de grfico, por no assumir especial importncia, no se encontra apresentado aqui na
dissertao, podendo no entanto ser visualizados no CD anexo.
Foram tambm realizados outros cinco tipos de grficos contemplando os dados referentes totalidade
dos edifcios em estudo, estando representados:
O custo total mdio com a manuteno dos edifcios, por metro quadrado de ABC, ao longo dos anos
em estudo, actualizado para o ano de 2009;
A Percentagem de Encargos Anuais em Manuteno Relativamente ao Custo de Construo
(%MAN) dos vrios edifcios;
O custo mdio com a manuteno dos vrios EFM dos edifcios, em euros por metro quadrado de
ABC, demonstrando ainda a incerteza desses custos;
O custo mdio com a manuteno de um determinado EFM dos edifcios por metro quadrado de ABC,
ao longo dos anos em estudo, sendo considerados os EFM cobertura, envidraados e limpeza;
A contribuio de alguns EFM para a %MAN dos vrios edifcios. Este grfico foi realizado para trs
EFM, limpeza, instalaes elctricas e envolvente interior.
Todos estes grficos podem ser visualizados no CD anexo.

5.2 ACTUALIZAO DE CUSTOS


Como referido anteriormente, os dados disponibilizados pela empresa gestora exibem custos de
diferentes anos. Torna-se essencial proceder actualizao desses custos, permitindo assim a sua
comparao na mesma base temporal. Para tal recorreu-se ao mtodo da evoluo dos ndices, atravs
dos ndices de custos de mo-de-obra, materiais e equipamentos fixados pela comisso de ndices e
frmulas de empreitadas, publicados ao longo dos anos no Dirio da Repblica, para obras do tipo F05
Reabilitao Ligeira de Edifcios -, tendo por base a frmula polinomial tipo de reviso de preos
adoptada por [TAVARES, 2008]. Os ndices foram retirados de [www.1]. Desta forma, pretende-se
obter o coeficiente de actualizao a aplicar ao montante sujeito actualizao, efectuando-se ento a
actualizao dos custos disponveis e a sua comparao com o custo de construo de um edifcio em
2009.

52
A Gesto de Servios de Manuteno em Edifcios de Servios

Quadro 5.1 Elementos Fonte de Manuteno

EFM Contempla os gastos:

Provenientes de despesas do sistema de iluminao, interruptores e


Instalaes Elctricas
servios de electricista, quando as tarefas no esto descriminadas

gua Provenientes da utilizao de gua

Com a limpeza de todos os espaos do edifcio, incluindo materiais e


Limpeza
excluindo envidraados.

Com materiais que no dizem respeito aos restantes EFM, como tapetes,
Despesas Diversas anlises do rudo ambiental, aplicao de avisos e anncios e outros
servios no descriminados

Com portes de acesso ao terreno, portas principais, portas de carga,


Portas lubrificao de portas, reparao de trincos e com servios de
serralheiro, quando as tarefas no esto descriminadas

Com a limpeza, vistoria e reparaes nas coberturas, clarabias, rufos,


Cobertura
entre outros

Envolvente Interior Com reparaes de paredes, tectos e pavimentos

Com as operaes realizadas em todos os elementos exteriores, excepto


Envolvente Exterior a cobertura, como por exemplo, fachada, grades de proteco, caixas de
correio, entre outros

Com a reparao e pintura de tubos de gua, aplicao de passadores e


Rede de gua e vedantes, servios de picheleiro, sistemas de drenagem de guas
Saneamento pluviais, desentupimento de tubos de saneamento ou a sua reparao,
entre outros

Com as desmataes, limpeza e outras operaes realizadas nos


Espaos Verdes
espaos verdes exteriores

Com o fornecimento e aplicao de louas sanitrias, torneiras,


Instalaes
piaabas, autoclismos, dispensadores de papel, ponteiras perlizadoras,
Sanitrias
baias separadoras de urinis, entre outros

Envidraados Com a substituio de vidros

Com reparaes de equipamento de segurana contra intruso, incndio


Segurana de
e controlo de acessos, fornecimento e aplicao de sinaltica de
Emergncia
segurana, entre outros

53
A Gesto de Servios de Manuteno em Edifcios de Servios

5.2.1. COEFICIENTE DE ACTUALIZAO DE CUSTOS Ct


O clculo do coeficiente de actualizao foi baseado na frmula proposta por [TAVARES. 2008],
efectuando apenas algumas alteraes pontuais. Este prope uma frmula tipo de reviso de preos
diferente da publicada, observando-se no quadro 5.2, os valores propostos por este autor, os valores
publicados e os valores utilizados no presente trabalho.

Quadro 5.2 Frmulas tipo de reviso de preos

Estrutura de Custos Frmulas tipo de reviso de preos

Utilizados Tavares Publicado

Mo-de-obra 0,6 0,6 0,45

M06 Ladrilhos e Cantarias de Calcrio e Granito 0,01 0,01 -

M20 Cimento em Saco 0,01 0,01 0,01

M23 Vidro 0,01 0,01 0,01

M29 Tintas para Construo Civil 0,12 0,18 0,22

M31 Membrana Betuminosa 0,01 - 0,01

M42 Tubagem de ao e aparelhos para 0,02 0,02 0,02


canalizaes

M46 - Produtos para instalaes elctricas 0,05 - 0,05

Equipamento 0,05 0,05 0,07

Constante 0,1 0,1 0,1

Segundo [TAVARES, 2008]:


A percentagem relativa mo-de-obra foi a que mais se alterou, pois comparativamente
com os outros o mais utilizado nas operaes de manuteno. Em todas as operaes de
manuteno existe a necessidade de mo-de-obra, especialmente nas operaes que
englobam maiores custos (limpeza e instalaes elctricas);
Introduziu-se o M06 Ladrilhos e cantarias de calcrio e granito, por se verificar que
houve necessidade da sua utilizao na manuteno de partes dos edifcios em causa
(envolvente exterior e instalaes);
Cimento em saco, tubagens de ao e aparelhos para canalizao e vidro devido
necessidade desses produtos para grande parte das operaes de manuteno, optou-se por
mant-los constantes;
As tintas para construo civil e os equipamentos sofreram um ligeiro decrscimo, pois a
necessidade de utilizao destes produtos era bastante menor quando comparadas com a
necessidade de mo-de-obra.

54
A Gesto de Servios de Manuteno em Edifcios de Servios

Devido ausncia de membrana betuminosa e produtos para instalaes elctricas no tipo de obra F05
proposto, adoptou-se uma percentagem de 0,02 para o primeiro e 0,02 para o segundo de maneira a
reflectir o peso da manuteno destes elementos no custo total, sendo utilizados os valores do tipo de
obra F02 edifcios administrativos, uma vez que a importncia destes tipos serem semelhantes.

Para o clculo da actualizao mensal a aplicar ao montante sujeito a reviso (Ct) fez-se a adaptao
da frmula geral estrutura de custos, conforme consta na equao 5.1.

  06 20 23 29


  0,6  0,01  0,01  0,01  0,18 

06
20
23
29

(5.1)
31 42 46 
0,01  0,02  0,05  0,05  0,1
31
42
46


Na qual:
MOt - o ndice dos custos de mo-de-obra relativo ao ms a que respeita a reviso;
MO0 - o mesmo ndice, mas relativo ao ms de Janeiro de 2002;
M06t, M20t, M23t, M29t, M31t, M37t, M42t , M37t - So os ndices de custos dos materiais
incorporados, relativo ao ms a que respeita a reviso;
M060, M200 ,M230 ,M290 ,M310 ,M370 ,M420 , M370 - So os mesmos ndices, mas relativos ao ms
de Janeiro de 2005;
Et - o ndice dos custos dos equipamentos de apoio relativo ao ms a que respeita a reviso;
E0 - o mesmo ndice, mas relativo ao ms de Janeiro de 2005;
d - o coeficiente que representa, na estrutura de custos, a parte no revisvel da adjudicao, com
aproximao s centsimas. O seu valor 0.10 quando a reviso de preos dos trabalhos sejam apenas
feita por frmula.

Utilizou-se como ms de referncia Janeiro de 2005, data dos dados mais antigos disponveis.
Os dados recolhidos encontram-se estruturados anualmente, como referido, no sendo conhecidos os
valores mensais. Desse modo, torna-se necessrio definir um coeficiente de actualizao ano a ano
com base nos valores mensais. Segundo [TAVARES, 2008] a curva que retrata a evoluo do
coeficiente de actualizao ao longo dos meses possui uma distribuio regular sendo praticamente
igual usar um valor mdio ou o valor referente a Junho.
Assim, utilizou-se, em todos os anos, o respectivo coeficiente de actualizao para o ms de Junho,
estando estes representados no quadro 5.3.

55
A Gesto de Servios de Manuteno em Edifcios de Servios

Quadro 5.3 ndices de custos e coeficientes de actualizao

Jan05 Jun05 Jun06 Jun07 Jun08 Jun09

M0 102,3 104,0 106,8 112,6 117,0 121,4

M06 95,7 95,7 97,8 97,8 97,1 97,1

M20 133,2 126,6 131,8 122,8 133,1 143,9

M23 94,8 92,3 103,0 150,5 119,0 72,6

M29 205,9 213,6 217,5 224,6 233,3 247,5

M31 158,3 164,3 188,4 190,5 228,5 242,1

M37 165,1 165,1 146,6 201,8 205,2 186,7

M42 98,4 98,4 98,7 99,5 99,8 99,6

M46 112,3 113,9 168,1 160,1 161,5 141,2

E 102,7 103,1 105,5 108,5 111,2 110,4

n 1 6 18 30 42 54

Ct 1,060 1,077 1,123 1,173 1,208 1,232

A actualizao de custos no realizada para o ano de 2010, uma vez que os ndices relativos ao
respectivo ms de Junho ainda no se encontravam publicados aquando deste trabalho.

O coeficiente de actualizao de final para cada ano CA(n), ento obtido atravs da razo entre o
coeficiente de actualizao em 2009, Ct (2009), e o coeficiente de actualizao do ano em questo, Ct
(n), como pode ser observado na equao 5.2.

 2009
  (5.2)
 

O valor actualizado para 2009 de cada ano, VA (n), apresentado na equao 5.3, resulta do produto do
coeficiente de actualizao desse ano pelo valor gasto em manuteno no mesmo ano VGM (n).

     (5.3)


Torna-se necessrio referir que a actualizao de custos proposta apenas uma aproximao da
realidade uma vez que os custos esto estruturados em perodos de uma ano e no em anos
cronolgicos, isto , os perodos de uma no tm por regra incio em Janeiro e fim em Dezembro mas
em quaisquer meses.

56
A Gesto de Servios de Manuteno em Edifcios de Servios

5.2.2. CUSTO TOTAL COM MANUTENO DO EDIFCIO AO LONGO DOS ANOS, ACTUALIZADOS PARA 2009
Conhecer, ao longo dos anos, quanto um edifcio gasta com a manuteno de extrema importncia,
de modo a servir de base para previses de custos para outros edifcios de caractersticas semelhantes,
como a idade, a caracterizao funcional e a caracterizao construtiva.
Obter este conhecimento o principal objectivo deste ponto. O custo total com a manuteno do
edifcio, nos anos em estudo, obtido atravs do somatrio dos encargos com todas as operaes de
manuteno realizadas para cada EFM, actualizados para o ano de 2009. Estes custos podem ser
expressos em euros ou em euros por metro quadrado de ABC.
Nesta dissertao sero apenas apresentados os grficos correspondentes a alguns edifcios, pela
grandeza da dimenso atribuda totalidade dos edifcios alvo de estudo, no entanto, podero ser
consultados nos anexos, na pasta Dados dos Edifcios.
Alguns edifcios apresentam prximas distribuies de custos, tendo sido formados grupos com
caractersticas semelhantes, sendo apresentado pelo menos um grfico caracterizador do grupo.
As figuras seguintes demonstram os custos com a manuteno dos edifcios, em euros e em euros por
metro quadrado de ABC, representando as barras mais escuras o valor gasto em cada ano sem
qualquer actualizao e as mais claras o valor correspondente para o ano de 2009.

14000

12000
Custo,

10000

8000

6000

4000

2000

0
2 4 6 8 10 12 14 16 18 20 22 24 26 28 30 32 34 36 38 40 42 44 46 48 50 52
1970

Anos de vida til

0
1
2
3
4
5
Custo, /m2 ABC

6
7
8
9
10
11
12
13
14

Figura 5.2 Custos totais gastos com manuteno sem actualizao e respectivas actualizaes para o edifcio
1, em euros (grfico superior) e em euros por metro quadrado de ABC (grfico inferior)

O edifcio 1 apresenta uma distribuio de custos irregular, sendo demonstrado na figura 5.2 um
decrscimo dos valores gastos na manuteno do edifcio nos ltimos cinco anos de vida, com

57
A Gesto de Servios de Manuteno em Edifcios de Servios

excepo no trigsimo sexto ano de vida til, em que houve necessidade de alterao de toda a
sinaltica de emergncia e reparao da central de extino automtica.
No grfico inferior, a configurao logicamente semelhante, uma vez que os valores representados
resultam da razo entre os valores do grfico superior, custos totais com a manuteno actualizados
para 2009 em euros, e a rea bruta de construo, sendo esta um valor constante. Os custos totais para
2009 do edifcio 1 variam entre 5 e 11 /m2.

14000

12000
Custo,

10000

8000

6000

4000

2000

0
2 4 6 8 10 12 14 16 18 20 22 24 26 28 30 32 34 36 38 40 42 44 46 48 50 52
1958

Anos de vida til

0
Custo, /m2 ABC

1
2
3
4
5

Figura 5.3 - Custos totais gastos com manuteno sem actualizao e respectivas actualizaes para o edifcio
2, em euros (grfico superior) e em euros por metro quadrado de ABC (grfico inferior)

A distribuio de custos de manuteno do edifcio 2, representada na figura 5.3, apresenta-se regular,


sendo o acrscimo de custos do ano 2009 referentes a intervenes na cobertura do edifcio em tela
asfltica. Verifica-se que os custos totais variam entre 2,5 e 4 /m2 para todos os anos de estudo.
Existem outros edifcios com uma configurao regular de custos de manuteno nos anos alvo de
estudo, de que so exemplo os edifcios 5, 10, 15, 17, 18, 21, 22 e 24. Por serem semelhantes, no
constam na presente dissertao.

De seguida ser apresentado na figura 5.4 a distribuio de custos do edifcio 14, que demonstra um
valor bastante elevado de custos de manuteno no trigsimo sexto ano de vida til, sendo justificvel
pela realizao de operaes de reparao de pavimento, portas, paredes e tectos de uma forma geral
para todo o edifcio, sendo neste momento caso de estudo de verificao do espao de tempo em que
este tipo de custos diminuir, de forma a perceber se este tipo de interveno se justifica para outros
edifcios.
Verifica-se que os custos totais com manuteno variam entre 5 e 10 /m2 no perodo compreendido
entre o trigsimo segundo e trigsimo quinto anos de vida til do edifcio, enquanto que no trigsimo
sexto sobem bruscamente para os 27 /m2. Conforme justificado atrs prev-se que, com a interveno
extraordinria realizada, estes custos baixem para os 5 /m2 nos prximos 10 anos, justificando este
investimento, com as vantagens estticas e funcionais que o edifcio apresenta durante esse perodo,

58
A Gesto de Servios de Manuteno em Edifcios de Servios

uma vez se espera que a boa apresentao do edifcio crie preocupaes nos seus utilizadores de o
preservar de modo a evitar que volte a ter o mdio nvel de conservao que apresentava.

14000

12000
Custo,

10000

8000

6000

4000

2000

0
2 4 6 8 10 12 14 16 18 20 22 24 26 28 30 32 34 36 38 40 42 44 46 48 50 52
1972

Anos de vida til

0
1
2
3
4
5
Custo, /m2 ABC

6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27

Figura 5.4 - Custos totais gastos com manuteno sem actualizao e respectivas actualizaes para o edifcio
14, em euros (grfico superior) e em euros por metro quadrado de ABC (grfico inferior)

10000

8000
Custo,

6000

4000

2000

0
2 4 6 8 10 12 14 16 18 20 22 24 26 28 30 32 34 36 38 40 42 44
1965

Anos de vida til

0
1
2
3
Custo, /m2 ABC

4
5
6
7
8
9
10
11
12
13

59
A Gesto de Servios de Manuteno em Edifcios de Servios

Figura 5.5 - Custos totais gastos com manuteno sem actualizao e respectivas actualizaes para o edifcio
23, em euros (grfico superior) e em euros por metro quadrado de ABC (grfico inferior)

Nos grficos da figura 5.5, constata-se uma linearidade nos custos de manuteno referentes ao
trigsimo nono, quadragsimo e quadragsimo segundo anos de vida til do edifcio. De excepo so
os custos dos anos quadragsimo primeiro e quadragsimo terceiro, sendo que o primeiro corresponde
substituio da proteco da cobertura em tela asfltica e o segundo alterao da iluminao no
edifcio e criao de rede de abastecimento e saneamento de guas.

No que diz respeito s actualizaes, verifica-se nos grficos que estas representam uma parte
significativa do custo final. No caso do edifcio 1, o custo total gasto com a manuteno no trigsimo
quarto ano de vida til actualizado para 2009 de 8.771,86 Euros, sendo o valor da actualizao igual
a 1.103,60 Euros, o que corresponde a cerca de 13% do custo actualizado.

Conforme referido por [TAVARES, 2008], quando esta anlise realizada em termos de EFM, a
percentagem referente actualizao face ao custo total actualizado menor, podendo ser
praticamente desprezada. com base nesta afirmao que todas as anlises realizadas em termos de
EFM no contemplam a parcela relativa actualizao, no estando os custos actualizados.

5.2.3. PERCENTAGEM DE ENCARGOS ANUAIS EM MANUTENO RELATIVAMENTE AO CUSTO DE CONSTRUO


- %MAN
A Percentagem de Encargos Anuais em Manuteno Relativamente ao Custo de Construo
[%MAN] um indicador desenvolvido por [TAVARES, 2008] e representa a razo entre o custo
mdio gasto em manuteno por ano [CMM] e o custo de construo do edifcio [CC], em
percentagem, de acordo com a equao 5.4.


%   100 (5.4)


O custo mdio gasto em manuteno por ano [CMM] obtido atravs da razo entreo somatrio do
custo total gasto em manuteno, CT, em todos os anos de estudo, actualizado para 2008, e o nmero
de anos em estudo, n, tal como se apresenta na equao 5.5.

 
  (5.5)


O custo de construo do edifcio [CC] pode ser obtido recorrendo portaria n 1545/2008, de 31 de
Dezembro, a vigorar no ano de 2009, onde fixado o valor mdio de construo por metro quadrado
em 487,20 Euros, e ao artigo 39 do Cdigo do Imposto Municipal, CIM, que define o valor base dos
prdios edificados como o somatrio do valor mdio de construo por metro quadrado com o valor
do metro quadrado do terreno de implantao. O CIM determinda ainda que o valor do metro
quadrado do terreno de implantao corresponde a 25% do valor mdio de construo por metro

60
A Gesto de Servios de Manuteno em Edifcios de Servios

quadrado, fixando assim em 609 Euros por metro quadrado o valor base dos prdios edificados. O
custo de construo do edifcio resulta ento do produto entre 609 /m2 e a ABC [m2].
A figura 5.6 apresenta as % MAN de todos os edifcios.
1,80

1,70

1,60

1,50

1,40

1,30

1,20

1,10

1,00
%MAN

0,9

0,8

0,7

0,6

0,5

0,4

0,3

0,2

0,1

0
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25
Edifcios

Figura 5.6 Percentagem de Encargos Anuais em Manuteno Relativamente ao Custo de Construo


[%MAN] para os edifcios analisados

Os edifcios 1, 7, 18, 24 e 25, como se demonstra na figura 5.6, apresentam uma % MAN elevada,
prxima dos 1%. O edifcio 14 apresenta uma percentagem bastante elevada comparativamente aos
restantes edifcios estudados, em virtude da operaes de manuteno correctiva realizadas em 2009, e
cuja explicao se encontra evidenciada em 5.2.2, alido ao facto de ser o edifcio com menor ABC
deste estudo (511 m2). A percentagem elevada do edifcio 8 justifica-se pela sua baixa ABC (580 m2)
face aos custos de manuteno exigidos. A % MAN mdia destes edifcios 0,76%.

5.3. CUSTO MDIO ANUAL COM A MANUTENO DOS EFM


O conhecimento do valor gasto com a manuteno de cada EFM de grande importncia uma vez que
permite compreender quais os EFM que exigem maior custo com a sua manuteno, possibilitando
assim para estes elementos a adopo de solues mais eficazes com vista reduo de custos. O
indicador Custo Mdio Anual com a Manuteno dos Vrios EFM, em euros por 10 metros
quadrados de ABC, aborda precisamente essa problemtica.
Este indicador, CMA (EFM), obtido para cada EFM atravs da razo entre o somatrio dos
encargos, em euros, com a sua manuteno durante os anos em estudo, CM (EFM) n, e o produto do
nmero de anos em estudo, n, por 10 metros quadrados de ABC, de acordo com a equao 5.6.

61
A Gesto de Servios de Manuteno em Edifcios de Servios

 !
!  (5.6)
  10  "

Da mesma forma que acontece no ponto 5.2.2., a apresentao deste tipo de grfico para todos os
edifcios em anlise no se figura possvel devido dimenso desta dissertao, sendo adoptada a
mesma filosofia de constituio de grupos de edifcios com distribuies de custos prximas. Desta
forma so apresentados os grficos correspondentes a alguns edifcios, pelo menos um grfico
caracterizador de cada grupo, podendo os restantes ser consultados nos anexos.
As figuras seguintes mostram ento o custo mdio anual com a manuteno dos vrios EFM, em euros
por 100 metros quadrados de ABC, representando as barras o valor mdio do custo com a manuteno
de cada EFM e as linhas o intervalo entre os valores mnimo e mximo do custo com a manuteno de
cada EFM. De referir ainda que, tratando-se de uma anlise em termos de EFM, os valores de custo
representados no possuem qualquer actualizao.
Custo, /(10m2)

0 2 4 6 8 10 12 14 16 18 20 22 24 26 28 30 32 34 36 38 40 42 44 46 48 50 52 54 56

Cobertura

Envidraados

Instalaes Elctricas

Instalaes Sanitrias

Rede de guas

Portas

Envolvente Interior

Espaos Verdes

Diversos

Segurana em Emergncia

Envolvente Exterior

Limpeza

gua

Figura 5.7 Custo mdio anual com a manuteno dos vrios EFM do edifcio 1, em euros por 10 metros
quadrados de ABC

Por observao da figura 5.7 pode-se constatar que, no edifcio 1, os EFM com manuteno mais
dispendiosa so os relativos a limpeza, segurana em emergncia e instalaes. Estes custos ascendem
os 56,78/10m2, sendo a maior parte da limpeza (46,42/10m2). Distribuio semelhante verifica-se
nos edifcios 10 e 16.
Os edifcios 1, 2 e 16 no possuem espaos verdes, no havendo custos com a manuteno deste EFM.
Os edifcios onde os custos de manuteno da cobertura so mais elevados so os edifcios 23 com um
custo por 10 metros quadrados de 13,15 e o edifcio 13 com 12,05/10m2. Estes custos deveram-se a
uma substituio da tela asfltica no quadragsimo segundo ano de vida do edifcio 23 e no
quadragsimo sexto ano de vida do edifcio 13.
Relativamente ao EFM rede de guas, os edifcios com maiores custos de manuteno so o 8 e o 13.
Apresentando o primeiro um custo de 16,81/10m2 numa interveno de criao de rede de
abastecimento de gua e saneamento para ligao rede pblica e o segundo na criao da rede de
abastecimento de gua.
Em termos de envolvente interior, o edifcio que apresenta maior despesa de manuteno o edifcio
14 em que, como explicado atrs, deriva da experincia da realizao das obras de conservao

62
A Gesto de Servios de Manuteno em Edifcios de Servios

necessrias em paredes, tectos e pavimentos, para uma anlise futura de custos de manuteno destes
elementos. O custo de 39,54/10m2, sendo o valor mdio dos restantes edifcios de 2,64/10m2.
Os edifcios 4, 5, 7, 9, 10, 11, 12 e 16 apresentam uma distribuio de custos dos EFM semelhante,
sendo os valores da limpeza prximos dos 30/10m2, instalaes elctricas entre os 4 e 7/10m2 e os
custos de consumo de gua entre os 3 e 6 /10m2.
Custo, /(10m2)

0 2 4 6 8 10 12 14 16 18 20 22 24 26 28 30 32 34 36

Cobertura

Envidraados

Instalaes Elctricas

Instalaes Sanitrias

Rede de guas

Portas

Envolvente Interior

Espaos Verdes

Diversos

Segurana em Emergncia

Envolvente Exterior

Limpeza

gua

Figura 5.8 Custo mdio anual com a manuteno dos vrios EFM do edifcio 4, em euros por 10 metros
quadrados de ABC

O edifcio 23 apresenta como EFM de maior custo de manuteno as instalaes elctricas


(18,81/10m2), devido aplicao de sensores de presena e substituio de lmpadas T5 por
lmpadas T8, de menor consumo. O custo mdio anual com este EFM neste edifcio de 3,80/10m2.
Neste edifcio houve tambm uma interveno ao nvel da cobertura, conforme referido atrs.
No que respeita ao EFM limpeza, mostra-se atravs destes grficos a importncia que representa para
a manuteno dos edifcios, em que os edifcios 1 e 24 apresentam os maiores custos de 46,42/10m2 e
46,36/10m2, respectivamente.
Este EFM representa cerca de 41% dos custos totais de manuteno dos edifcios em estudo, seguido
do das instalaes elctricas com 16,7% e segurana em emergncia e rede de guas com cerca de 8%
dos custos totais.

63
A Gesto de Servios de Manuteno em Edifcios de Servios

COBERTURA ENVIDRAADOS INST ELECTR


IS REDE GUAS PORTAS
ENV INTERIOR ESPAOS VERDES DIVERSOS
SEG EMERG ENV, EXTERIOR LIMPEZA

1%
6%

17%
41%

4%

8%

7% 6% 4%
6%
0%
0%

Figura 5.9 Representao esquemtica da percentagem de custos com os diversos EFM dos edifcios em
estudo

5.4. CUSTO TOTAL MDIO COM A MANUTENO DOS EDIFCIOS AO LONGO DOS ANOS
De modo a permitir a realizao de uma anlise mais eficaz, necessrio aglomerar os dados retirados
de cada edifcio, tratando-os como um todo e podendo desta forma obter uma resposta. Desse modo
realizou-se o grfico da figura 5.9, onde se representa o custo total mdio, actualizado para o ano de
2009, com a manuteno de todos os edifcios, por metro quadrado de ABC, ao longo dos anos em
estudo, nas ordenadas positivas, o nmero de edifcios que contribuem nesse ano para esse custo nas
ordenadas negativas e o ano de vida til nas abcissas.
Este custo foi obtido, para cada ano de vida til, atravs da razo entre o somatrio dos custos totais
com a manuteno de todos os edifcios, em euros por metro quadrado de ABC, nese ano de vida til e
o nmero de edifcios com custos totais com a manuteno tambm nesse ano de vida til. Os custos
referidos so, por tratar-se de uma anlise em termos locais, actualizados para o ano de 2009.

64
A Gesto de Servios de Manuteno em Edifcios de Servios

/m2
10

Custo
1
Anos de 10 20 30 40 50 60
vida til
1
2
2 2 2 2
3
3
Edifcios

4
5
6
7
8
8
9
9
10
10 10
11
11
12
12
13

Figura 5.10 Custo total mdio com a manuteno actualizado para 2009, em euros por metro quadrado de ABC

Atravs da anlise da figura 5.10, consegue-se verificar que os edifcios em estudo no apresentam
uma constncia nos custos de manuteno ao longo dos anos em estudo, sendo de destacar o trigsimo
stimo ano de vida til dos edifcios com maiores custos de manuteno com 8,02/m2.
A fiabilidade deste tipo de concluses remetem a uma anlise de estudo dos edifcios entre os trinta e
trs e cinquenta e um anos de vida til, criando uma margem de erro considervel. Os custos
correspondentes ao anos trigsimo terceiro, trigsimo quarto, quadragsimo, quadragsimo primeiro,
quadragsimo segundo, quedragsimo terceiro e quadragsimo quarto no possuem grande fiabilidade
j que dizem respeito a dois e trs edifcios, sendo no entanto verificada uma harmonizao dos custos.
Calculando a mdia do custo total mdio com manuteno, para o dezassete anos de vida til em
anlise, obtm-se o valor de 4,83/(m2ano).

5.5. CUSTO MDIO COM A MANUTENO DOS EFM DOS EDIFCIOS


O grfico da figura 5.11 resulta da mesma filosofia da concepo do grfico da figura 5.10, com vista
a representar o custo mdio com a manuteno dos vrios EFM dos edifcios, em euros por dez metros
quadrados de ABC, nas abcissas positivas, o nmero de edifcios que contribuem nesse EFM para esse
custo nas abcissas negativas e o EFM nas ordenadas. Este grfico demonstra ainda a incerteza desses
dados.
O custo mdio com a manuteno dos vrios EFM e conseguido, para cada EFM, atravs da razo
entre o somatrio dos custos com a manuteno desse EFM ao longo dos anos em estudo, em euros
por metro quadrado de ABC, para todos os edifcios, e o nmero de edifcios com custos de
manuteno desse EFM. Os custos referidos no so, por tratar-se de uma anlise em termos de EFM,
actualizados para o ano de 2009.
De referir que para os jardins, o custo mdio com a manuteno expresso em euros por dez metros
quadrados de rea de jardim.

65
A Gesto de Servios de Manuteno em Edifcios de Servios

N de Edifcios Custo, /(10m2)


25

20

15

10
0 2 4 6 8 10 12 14 16 18 20 22 24 26 28 30 32 34 36 38 40 42 44 46 48

5
Cobertura

Envidraados

Instalaes Elctricas

Instalaes Sanitrias

Rede de guas

Portas

EFM Envolvente Interior

Espaos Verdes

Diversos

Segurana em Emergncia

Envolvente Exterior

Limpeza

gua

Figura 5.11 Custo mdio com a manuteno dos vrios EFM, em euros por dez metros quadrados de ABC

A figura 5.11 mostra que os EFM que exigem maiores encargos so a limpeza, instalaes elctricas e
gua, existindo porm, casos em que os gastos com a cobertura, rede de guas e envolvente interior
excedem alguns desses encargos, devido inconstncia destes EFM, possuindo valores muito elevados
pontualmente.
As despesas com os EFM envolvente interior, diversos, instalaes sanitrias e envidraados so
baixas e possuem pouca incerteza, o que pode ser constatado pelo comprimento reduzido das suas
linhas de erro.

5.6. CUSTO MDIO COM A MANUTENO DE ALGUNS EFM DOS EDIFCIOS


Para tentar compreender a distribuio de custos, ao longo dos anos, com a manuteno dos EFM,
foram concebidos trs grficos correspondentes a trs EFM, onde se representa o custo mdio com a
manuteno desse EFM, por dez metros quadrados de ABC, para todos os edifcios, ao longo dos anos
em estudo. Optou-se ento pela realizao destes grficos para os EFM cobertura, envidraados e
limpeza, uma vez que se pretende determinar se existe alguma variao cclica nos EFM. Ao mesmo
tempo, excepo da limpeza estes EFM so os que apresentam maior irregularidade de custos. O
EFM limpeza encontra-se neste universo de modo a ser reatratada uma famlia de EFM com custos
regulares, como o exemplo a limpeza, gua e instalaes elctricas.
Nas figuras seguintes representa-se o custo mdio com a manuteno de um determinado EFM, por
metro quadrado de ABC, nas abcissas positivas, o nmero de edifcios que contribuem em cada ano
para esse custo nas abcissas negativas e o ano de vida til nas ordenadas.
Este custo obtido, para cada EFM e para cada ano, atravs da razo entre o somatrio dos custos com
a manuteno desse EFM nesse ano, em euros por metro quadrado de ABC, para todos os edifcios, e
o nmero de edifcios com custos de manuteno desse EFM nesse ano. Os custos referidos no so,
por tratar-se de uma anlise em termos de EFM, actualizados para o ano de 2009.

66
A Gesto de Servios de Manuteno em Edifcios de Servios

/m2
10

5
Custo
1
Anos de 10 20 30 40 50 60
vida til
1
2
3
Edifcios

4
5
6
7
8
9
10
11
12
13

Figura 5.12 Custo mdio com a manuteno do EFM cobertura, em euros por metro quadrado de ABC.

A figura 5.12 pretende demonstrar os custos com a manuteno da cobertura dos edifcios ao longo da
sua vida til, apresentando custos mais elevados no quadragsimo segundo e quadragsimo quinto
anos de vida til, havendo fiabilidade apenas nos dados do quadragsimo quinto ano devido
quantidade de edifcios atribudos, podendo ento concluir-se que as coberturas dos edifcios exigem
maiores gastos nesse ano de vida til. A irregularidade destes custos evidente, existindo diversos
anos com custos muito reduzidos em contraste com outros com custos elevados.
O custo referente ao quadragsimo segundo ano de vida extremamente elevado tendo em conta que
se refere apenas a um edifcio, sendo mnima a sua fiabilidade, derivado da substituio da tela de
impermeabilizao.
A mdia de custos com a cobertura de 0,19/(m2ano), sendo este um valor baixo tendo em conta a
criticidade funcional deste EFM neste tipo de edifcios.
/m2

10

5
Custo

1
Anos de 10 20 30 40 50 60
vida til
1
2
3
Edifcios

4
5
6
7
8
9
10
11
12
13

Figura 5.13 Custo mdio com a manuteno do EFM envidraados, em euros por metro quadrado de ABC

Atravs da visualizao da figura 5.13, pode-se admitir que os gastos com a manuteno do EFM
envidraados so baixos e apresentam uma constncia se comparados com o n de edifcios em que
estes existem. Os custos mais elevados ocorrem para os anos quadragsimo oitavo e quinquagsimo
primeiro, referentes a custos de arranjos de trincos e dobradias.

67
A Gesto de Servios de Manuteno em Edifcios de Servios

Calculando a mdia dos custos com a manuteno dos envidraados, obtm-se um valor de
0,04/(m2ano), correspondendo previso do seu baixo valor.

10
Custo /m2

1
Anos de 10 20 30 40 50 60
vida til
1
2
3
Edifcios

4
5
6
7
8
9
10
11
12
13

Figura 5.14 Custo mdio com a manuteno do EFM limpeza, em euros por metro quadrado de ABC.

Pode-se constatar atravs da visualizao da figura 5.14, que a limpeza apresenta uma regularidade de
custos em comparao com o n de edifcios em anlise de que existem registos, o que
compreensvel por fazer parte de um servio contratado com a maioria dos custos pr-definidos.
Como j referido inicialmente, apesar do custo mdio do EFM ser elevado, com o valor de
2,35/(m2ano), revela-se insuficiente tendo em conta a utilizao e falta de cuidado na utilizao
destes edifcios. Pode-se considerar que o valor apresentado possui grande fiabilidade

5.7 CONTRIBUIO DE ALGUNS EFM PARA A %MAN


De modo a tentar compreender de que forma alguns EFM contribuem para a %MAN foram
concebidos trs grficos correspondentes a trs EFM, onde se representa a percentagem da %MAN a
que estes equivalem. Para tal foi inicialmente calculada a %MAN para cada um destes EFM, obtida da
mesma forma que a %MAN, alterando porm o custo mdio gasto na manuteno da totalidade dos
EFM do edifcio [CMM] para o custo mdio gasto com a manuteno de cada um dos EFM
escolhidos. Foi ento encontrada a percentagem a que corresponde a %MAN de cada EFM.

Optou-se pela realizao destes grficos para os EFM limpeza, instalaes elctricas e envolvente
interior, sendo estes os EFM que apresentam maiores custos, tendo assim uma contribuio mais
significativa para a %MAN. Assim sendo, nas figuras seguintes representada a percentagem de
contribuio da limpeza, instalaes elctricas e envonlvente interior para a %MAN dos vrios
edifcios.

68
A Gesto de Servios de Manuteno em Edifcios de Servios

%MAN Limpeza face a %MAN 100

80

60

40

20

0
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25

Edifcios

Figura 5.15 Contribuio da limpeza para a % MAN

Atravs da visualizao da figura 5.15, constata-se que o EFM limpeza contribui em grande fora para
a % MAN dos edifcios 1, 2, 4, 5, 9, 10, 11, 18, 19 e 24, representado entre 60% a 80% da %MAN
desses edifcios. Para os edifcio 6, 13 e 20, a contribuio deste EFM faz-se sentir de forma diminuta,
caracterizando cerca de 20% da %MAN. Este EFM representa, em mdia, perto de 42% da %MAN,
tal como pode ser visualizado pela linha verde horizontal da figura 5.14. Este valor relativamente
elevado.
%MAN Instalaes Elctricas face a %MAN

100

80

60

40

20

0
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25

Edifcios

Figura 5.16 Contribuio do EFM instalaes elctricas para a %MAN

A contribuio das instalaes elctricas para a %MAN mais visvel, de acordo com a figura 5.16,
para os edifcios 6, 20 e 23, onde este EFM contribui com aproximadamente 20% da %MAN. O
edifcio 24 apresenta a menor contribuio do EFM instalaes elctricas com um valor de 5,75%.

69
A Gesto de Servios de Manuteno em Edifcios de Servios

A mdia da contribuio deste EFM para a %MAN, representada pela linha verde da figura 5.16,
centra-se nos 12,5%, um valor relativamente alto tendo em conta que apenas se refere aos custos
referentes ao fornecimento e instalao de material de iluminao e tomadas.
%MAN Envolvente Interior face a %MAN

100

80

60

40

20

0
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25

Edifcios

Figura 5.17 Contribuio do EFM envolvente interior para a %MAN

A envolvente interior , dos trs EFM mais representativos da contribuio para a %MAN, o que
apresenta os menores valores, com excepo do edifcio 14, que conforme explicado atrs, traduz a
interveno correctiva profunda realizada no edifcio, com o objectivo de reduzir significativamente os
respectivos custos de manuteno, com um contributo de 37,96% para a %MAN. Os edifcios 10 e 21
no apresentam qualquer contribuio para a %MAN, apresentando-se ainda em bom estado de
conservao. A mdia de contribuio da envolvente interior para a %MAN, representada pela linha
verde da figura 5.17, centra-se nos 4,03%, valor que se considera moderado.
De referir ainda que estes trs EFM no representam uma contribuio significativa para a %MAN nos
edifcios 6 e 13. Este facto deve-se a estes trs EFM no apresentarem custos elevados nestes edifcios,
estando estes atribudos ao EFM gua e cobertura, respectivamente.

5.8. SINTESE DA INFORMAO


De modo a se poder assimilar mais eficientemente a informao apresentada neste captulo, uma vez
que esta encontra-se afecta a domnios distintos, foi realizado o quadro 5.4, sintetizando assim a
informao referente aos indicadores de custos com a manuteno das partes comuns e dos EFM, que
contemplam a aniise de todos os edifcios.

70
A Gesto de Servios de Manuteno em Edifcios de Servios

Quadro 5.4 Sntese da Informao

Indicadores Unidades Valores Mdios

Percentagem de encargos anuais em manuteno % 0,76


relativamente ao custo de construo (%MAN)

Custo total mdio com a manuteno dos edifcios ao longo /(m2ano) 4,83
dos anos

Custo mdio com a manuteno do EFM - Cobertura /(m2ano) 0,19

Custo mdio com a manuteno do EFM - Envidraados /(m2ano) 0,04

Custo mdio com a manuteno do EFM - Limpeza /(m2ano) 2,35

Contribuio do EFM limpeza para a %MAN % 42

Contribuio do EFM instalaes elctricas para a %MAN % 12,5

Contribuio do EFM envolvente interior para a %MAN % 4

5.9. PASTA DE EDIFCIOS


A situao ideal para se fazer a gesto de edifcios quando se acompanha o edifcio desde o
seu projecto, havendo desse modo interveno desde a sua origem e criando um perfeito
conhecimento das suas partes constituintes sendo o gestor um elemento activo e fundamental na
tomada de decises. Uma vez que no existe essa cultura enraizada na populao portuguesa,
necessrio perceber qual a informao essencial que o gestor de edifcios dever possuir de
modo a realizar a gesto dos mesmos de forma adequada e eficiente, tendo assim um ncleo de
informao organizada e disponvel para todos os edifcios que gere.
Nesse sentido, apresenta-se de seguida uma sugesto de cadastro de informao dos edifcios,
intitulado de Pasta de Edifcios, onde se encontra categorizada a informao mais relevante
relativa existncia jurdica dos edifcios e aos projectos de construo, assim como os planos
de relatrios de segurana e ainda os contratos de gesto dos servios de manuteno e facilities
existentes. Assim, foi criada uma estrutura baseada em temas pr-definidos, a cada um dos quais
corresponde um dossier, que se encontram por sua vez divididos consoante a natureza e
importncia dos documentos de que contenham.
Propem-se ento os seguintes temas, com a indicao dos respectivos documentos que devero
constar em cada tema:

71
A Gesto de Servios de Manuteno em Edifcios de Servios

Quadro 6.1 Temas da Pasta de Edifcios e respectivos documentos

Dossier Temas em que se divide a Tipo de documentos que dever constar


organizao

A Documentos Legais e Documentos relacionados com o registo predial,


Contratos de Explorao do licena de utilizao e afins, e os contratos de
Edifcio explorao do edifcio, gua e electricidade.

B Telas Finais de Construo Telas finais das especialidades de arquitectura, de


instalaes elctricas e de rede de guas e
esgotos.

C Segurana e Licenciamento Documentos relacionados com a segurana do


edifcio e com as licenas de determinados
equipamentos, que sejam obrigatrias.

D Contratos de Facilities e de Cpias de todos contratos de servios e


Manuteno do Edifcio manuteno geridos.

Claro que esta apenas uma sugesto, podendo haver a aplicao de outros documentos para cada tipo
especfico de edifcio. A que se apresenta aqui corresponde s necessidades de cadastro dos edifcios
que so alvo de estudo nesta dissertao edifcios de servios de telecomunicaes.
Conseguindo reunir toda esta informao, j se consegue obter uma radiografia dos edifcios, de
modo a diagnosticar as prioridades e mtodos de interveno eficientemente para os prximos anos de
vida til.
Nos documentos anexos a esta dissertao, encontra-se reunido o modelo do documento de controlo
desta informao para apoio ao gestor, no directrio Pasta de Edifcios.

72
A Gesto de Servios de Manuteno em Edifcios de Servios

Quadro 6.2 Documentos que devero constar de cada dossier

Dossier Separador Documento

Caderneta Predial

Contrato de Arrendamento

1 Contrato de Compra e Venda

A Escritura

Licena de Utilizao

Contrato de Fornecimento de gua


2
Contrato de Fornecimento de Energia

1 Telas Finais de Arquitectura

B 2 Telas Finais de Instalaes Elctricas

3 Telas Finais das Redes de guas e Esgotos

1 Plano de Emergncia

2 Anlise de Risco

Licenciamento de Grupo de Socorro

C Licenciamento de Depsito de Combustvel


3
Licenciamento de Posto de Transformao

Licenciamento de CCTV

4 Acessos ao edifcio

Sistemas de Deteco de Intruso

Sistemas de Deteco / Extino de Incndio


1
Equipamento de Combate a Incndios

Segurana

Instalaes AVAC

Elevadores

D Limpeza

2 Desinfestao

Grupo de Socorro

Posto de Transformao

UPSs

3 Trabalhos de Manuteno Correctiva

4 Outros

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A Gesto de Servios de Manuteno em Edifcios de Servios

74
A Gesto de Servios de Manuteno em Edifcios de Servios

6
CONCLUSES E PERSPECTIVAS
FUTURAS

6.1. CONSIDERAES INICIAIS

A presente dissertao permitiu o estudo mais aprofundado do que o Facility Management e quais as
suas caractersticas mais importantes. De facto, foi possvel indentificar as grandes responsabilidades
que esto por detrs da sua principal actividade, a gesto e manuteno de edifcios, como sejam o
conhecimento dos edifcios e seus elementos constituintes e a extrema necessidade de consciencializar
os utentes e proprietrios de um edifcio e da importncia da sua manuteno.
Um dos principais objectivos do Facility Management gerir propriedades, e quando apercebido que
essa propriedade um recurso finito, como a energia que consome, essa importncia torna-se clara.
A disposio dos edifcios, o ambiente no qual as pessoas trabalham e utilizam os equipamentos,
constituem uma grande parte se no a maioria dos activos da organizao do capital. Os servios
prestados para que o ncleo de pessoal possa operar, provavelmente constituem o segundo maior custo
das receitas. bvio que a proteco e manuteno dos activos fsicos e do controle dos custos de
servio tornam-se essenciais para a boa gesto da organizao.
Uma gesto de edifcios eficaz exige o conhecimento pormenorizado do comportamento dos edifcios
e dos seus elementos. de fundamental importncia compreender como os edifcios se comportam ao
longo da sua vida til, de modo a ser possvel prever com alguma fiabilidade as intervenes que estes
devem sofrer e os respectivos custos. Ao conhecer as instalaes de que se faz a gesto, em conjunto
com as operaes previsveis que sero necessrias no futuro, possvel realizar um planeamento
adequado de tarefas e actividades com a prvia preparao das verbas necessrias, minimizando assim
as despesas extraordinrias, o que muitas vezes limita a possibilidade de intervenes correctivas. Esse
plano de manuteno preventiva permite a preveno de diversas anomalias e a economia de custos
com manuteno correctiva, que assumem na maior parte das vezes, um carcter mais dispendioso.
A consciencializao dos utentes e proprietrios deste tipo de edifcios da importncia da sua gesto
tambm se torna preponderante. Actualmente, essa consciencializao encontra-se em estado

75
A Gesto de Servios de Manuteno em Edifcios de Servios

embrionrio, maioritariamente devido falta de informao dos benefcios que uma gesto eficaz pode
proporcionar.
A ausncia de manuteno cria a tendncia de degradao prematura, resultando da sua desvalorizao
e colocando em risco a vida dos seus utentes. Alm dos factores apontados, existe o factor psicolgico,
pois quanto em melhor estado um edifcio se apresentar, maior vai ser o cuidado dos seus utilizadores
em mant-lo assim, o que no acontece quando o edifcio apresenta fracas condies de conservao,
que origina o desleixo e despreocupao de que o utiliza.
Este idealismo de manter o edifcio em bom funcionamento apenas, no suficientemente motivador
para as organizaes investirem no FM, o verdadeiro motivo o econmico.

6.2. OS CUSTOS COM A MANUTENO E EXPLORAO DOS EDIFCIOS


A manuteno , cada vez mais, um elemento decisivo na gesto dos edifcios e um factor importante
nas despesas globais, durante o ciclo de vida. Neste sentido torna-se necessrio inverter a cultura de
manuteno reactiva que se encontra enraizada na nossa sociedade. indispensvel o planeamento da
manuteno desde a fase de projectos, favorecendo a sua implementao durante a fase de servio,
pois isto permitir acompanhar a evoluo do estado de desempenho do edifcio, reduzir os custos
diferidos e optimizar a vida til do mesmo.
Essa soluo passa pela adopo de um sistema integrado de manuteno, adopo de polticas de
manuteno claras e objectivas e a sensibilizao dos vrios intervenientes no processo construtivo e
de utilizao.
A estruturao dos custos de manuteno de um determinado tipo de edifcio, um dos pressupostos de
partida deste trabalho, insere-se no estudo da fase de utilizao do edifcio ao longo da sua vida til.
A desintegrao dos custos globais em custos parciais referentes a elementos fonte manuteno foi o
primeiro passo no sentido de perceber a origem dos custos. Seguiu-se uma anlise em termos de custo
por metro quadrado tendo o cuidado de comparar os custos na mesma base referente a 2009.
Dessa forma, so retiradas as seguintes concluses:
1) No foi encontrada regularidade na distribuio do custo total com a manuteno dos edifcios em
estudo, ao longo dos anos, havendo uma distribuio diferente entre os edifcios. Para os edifcios
considerados, este custo ronda, por ano, os 4,83 /m2, existindo anos em que este aumenta
significativamente devido realizao de obras de carcter imprevisto e inadivel, normalmente
relacionadas com os EFM cobertura e rede de guas, como o caso dos edifcios 13, 23 e 8;
2) Os encargos com a limpeza, so destacadamente os mais elevados, rondando em mdia os 2,35/m2,
porm nos edifcios em que so realizadas obras extraordinrias, os EFM com maiores encargos so
normalmente a cobertura, rede de guas e envolvente interior;
3) A Percentagem de Encargos Anuais em Manuteno Relativamente ao Custo de Construo
[%MAN] atinge o valor mdio de 0,76%, o que significa que os gastos com a manuteno deste tipo
de edifcios so, por ano, aproximadamente iguais a 0,76% do seu custo de construo. Se no fosse
considerado o EFM limpeza, o valor baixava para 0,35%, pelo que podemos considerar que a limpeza
encarece de forma bastante considervel a %MAN. Este valor enquadra-se nos custos mdios de
manuteno anual do mesmo tipo de edifcios em Espanha, conforme se pode constatar no quadro 2.1
em 2.3 Custos de Manuteno.

76
A Gesto de Servios de Manuteno em Edifcios de Servios

4) O custo total mdio com a manuteno das partes comuns do edifcio, ao longo dos anos, apresenta
alguma regularidade, sendo os valores relativamente proporcionais ao nmero de edifcios com o
mesmo ano de vida til, o que se pode considerar que o conjunto de despesas extraordinrias no tem
representatividade considervel para este tipo de edifcios, o que demonstra que a gesto de edifcios
tem tido uma actuao preventiva de acordo com o que se pretende na rea. Um edifcio de servios de
telecomunicaes gasta com a sua manuteno, em mdia e por ano, cerca de 4,92/m2, sendo este
valor bastante acima de valores obtidos para este custo em edifcios de habitao apresentados em
outros trabalhos, como o caso de [RIBEIRO, 2009] e [CORDEIRO,2009] que rondam os 3,00 /
m2ano). Este resultado demonstra o excessivo desgaste na utilizao deste tipo de edifcios, havendo
uma grande preocupao com a segurana em emergncia que possui um custo mdio de 0,3
/(m2ano) e com as instalaes elctricas, com um papel fundamental neste tipo de edifcios com um
custo mdio de cerca de 0,6 /(m2ano). importante referir que, gastar por ano com a manuteno de
um edifcio 4,92 /m2 representa um encargo significativo se for tido em conta que, ao fim de 50 anos
e para uma rea bruta de construo de 100m2, o custo com a manuteno deste tipo de edifcios
aproxima-se dos 24 600 ;
5) A envolvente interior e as instalaes elctricas contribuem em cerca de 16,5% para a
Percentagem de Encargos Anuais em Manuteno Relativamente ao Custo de Construo[%MAN],
sendo a limpeza quem mais contribui, com aproximadamente 42% dessa percentagem. Logicamente
que, para edifcios com grandes obras, como o caso do edifcio 14, quem mais contribuir para essa
percentagem ser o EFM ao qual estiver afectada a obra em causa.
No que concerne a outros objectivos de carcter mais primrio, foram previstos dois indicadores de
custos de manuteno, a Percentagem de Encargos Anuais em Manuteno Relativamente ao Custo
de Construo [%MAN] e o Custo Mdio Anual com a Manuteno dos Vrios EFM e tendncias
de degradao dos edifcios, descritas abaixo. A criao de uma estrutura actualizada de custos ligados
manuteno e a elaborao de uma frmula de custos, tambm foi conseguida atravs da obteno da
equao 5.2, que permite obter um coeficiente de actualizao para cada ano de estudo.
Relativamente anlise da tendncia de degradao dos edifcios, pode-se concluir que:
As intervenes de carcter cclico so uma realidade, pois preciso manter os edifcios em
condies de continuar a desempenhar as suas funes para que foram concebidas. As pessoas
devem portanto ser informadas no sentido de precaverem para a disponibilidade desses custos.
As operaes de limpeza e as coberturas pelo facto de estarem em contacto com todo o tipo de
condies fsicas e atmosfricas muitas vezes adversas e pelas suas dimenses, so
responsveis por grande parte dos gastos em manuteno no edifcio ao longo da vida. Para o
caso das coberturas, estas no exigem intervenes permanentes, mas quando existem so
muito dispendiosas.
Os custos referentes a consumos de gua, espaos verdes, instalaes elctricas e segurana
em emergncia apresentam tambm custos bastantes significativos e com maior regularidade
quando comparados com os custos de coberturas, motivo pelo qual no devem ser
marginalizados.
A disposio dos edifcios, o ambiente no qual as pessoas trabalham e utilizam os equipamentos,
constituem uma grande parte se no a maioria dos custos da organizao. Os servios prestados para
que o ncleo de pessoal possa operar, provavelmente constituem o segundo maior custo das receitas.
bvio que a proteco e manuteno dos activos fsicos e do controle dos custos de servio tornam-se
essenciais para a boa gesto da organizao.

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A Gesto de Servios de Manuteno em Edifcios de Servios

Relativamente aos conhecimentos existentes constatou-se que apesar da gesto de edifcios ser uma
rea que engloba vrias actividades, os conhecimentos existentes e os registos histricos so bastantes
escassos.
Tal motivou a que se optasse por expor registos histricos de temas prximos da gesto de edifcios
tais como a manuteno e a reparao de edifcios.
O estudo da gesto de edifcios em edifcios de servios de telecomunicaes, pretende adicionar
dados da actividade a edifcios com caractersticas construtivas e de utilizao particulares e
especficas, reforando a concluso de que o Facility Management uma rea onde existem
inmeras oportunidades de negcio e onde se deve apostar para a optimizao dos custos na gesto de
diversas reas. Portugal encontra-se a dar os seus primeiros passos mas preciso capacitar pessoas
para que num futuro prximo respondam s exigncias do mercado.

6.3. DESENVOLVIMENTOS FUTUROS


Durante o desenvolvimento deste trabalho abordaram-se diversos assuntos relacionados com a gesto
de edifcios e que podero ser objecto de estudo mais aprofundado ou suscitar outros temas de
interesse. O estudo pretendeu valorizar a importncia da anlise dos dados relativos a gastos com a
manuteno, mas carece de um aumento de quantidade de dados analisados bem como a procura de
dados com qualidade superior aos aqui analisados. Neste sentido, enunciam-se algumas propostas para
desenvolvimentos futuros, contribuindo para o progresso na concepo e manuteno dos edifcios.
Primeiramente deveriam ser analisados edifcios com mais anos de registos, de preferncia com todos
os anos de vida do edifcio. A anlise de dados de edifcios com mais anos de registo permitir obter
uma variao cronolgica dos custos de manuteno durante um intervalo de tempo superior ao
verificado neste trabalho, contribuindo para melhor conhecimento do funcionamento de edifcios em
servio durante toda a vida til. A pequena amostra analisada e o facto dos edifcios apresentarem
caracterizaes semelhantes no permitem retirar concluses extensivas a todos os tipos de edifcios.
Efectivamente, os edifcios tratados localizam-se dentro de uma mesma zona, com uma caracterizao
construtiva relativamente anloga para os edifcios analisados, possuindo a maioria uma estrutura
reticulada de beto armado com paredes em alvenaria de tijolo, cobertura em tela asfltica e
revestimento exterior em tijolo face--vista e pintura.
De forma a diminuir o grau de incerteza, deveria ser aumentada a amostra atravs do estudo de um
maior nmero de edifcios, com idades diferentes e com caracterizaes funcionais e construtivas
distintas e, se possvel, sob a gesto de diferentes empresas, de forma a analisar a estratgia de cada
uma. Esta anlise consideraria a diviso em tipos de edifcios, realizando uma anlise comparativa de
custos tendo em conta semelhantes EFM.
Outro dos factores que influencia a fiabilidade dos dados obtidos dos edifcios em estudo, prende-se
com a falta de caracterizao do estado actual de conservao e manuteno de cada edifcio. claro
que o grupo de edifcios analisado no apresenta o mesmo estado de conservao, sendo de simples
compreenso que os gastos da sua manuteno sero distintos para cada estado.
Outro aspecto a ter em conta em futuras anlises, ser a criao de um sistema que permita distinguir
correctamente as operaes de manuteno com a clara distino dos custos de explorao e operaes
de reabilitao. Dessa forma obter-se- uma caracterizao clara e objectiva das intervenes ocorridas
os longo dos anos nos edifcios.

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A Gesto de Servios de Manuteno em Edifcios de Servios

O tratamento estatstico dos dados deveria ser mais detalhado nestes trabalhos, inclundo anlises de
fiabilidade, a criao de novos indicadores de custos com a manuteno e o clculo mais rigoroso do
coeficiente de actualizao.
Das concluses mais importantes que se podem retirar deste trabalho, que a informao obtida
dever ser analisada e tratada de forma a propor solues que minimizem os custos com a
manuteno, solues essas que podem passar pela definio das tarefas de manuteno preventiva
que devem ser realizadas, assim como o seu planeamento no tempo e do tipo de solues construtivas
que exijam menores custos de manuteno.
Como exemplo, foi verificado neste trabalho que os EFM mais onerosos, so os relativos aos custos de
limpeza, consumos de gua e instalaes elctricas.
Relativamente ao primeiro, foi efectuada recentemente a aplicao de contadores de consumos de gua
no circuito das torneiras de consumo num dos edifcios estudado, o edifcio 23 por ser o que apresenta
maior consumo no ano de 2009, de forma a estudar a viabilidade de aplicao de ponteiras
perlizadoras nas torneiras, uma vez que o custo desta reduzido, na ordem dos 2,5 para uma
poupana de 30% do consumo da torneira. Se este consumo corresponder a 20% do consumo total de
gua no edifcio, obtemos uma poupana de 6% no consumo de gua, o que para este edifcio
corresponde a uma poupana anual de 25, o que para alm das vantagens ambientais, justifica
perfeitamente o investimento de 10 para a aquisio de 4 ponteiras perlizadoras para as torneiras.
No caso das instalaes elctricas, j foi elaborado um estudo com a previso de poupana de
consumos de energia de iluminao tambm para o edifcio 23, atravs da substituio das lmpadas
T8 58W por lmpadas T5 35W de baixo consumo, estando previsto o retorno do investimento de 10
meses.
Outra das dificuldades detectadas na realizao desta dissertao consistiu na obteno de diversos
dados dos edifcios uma vez que a sua gesto realizada a partir de uma certa idade de vida til dos
mesmos. De forma a minimizar estas dificuldades, apresenta-se de seguida a proposta para uma
organizao de informao a obter dos edifcios quando j se encontram em servio.

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A Gesto de Servios de Manuteno em Edifcios de Servios

80
A Gesto de Servios de Manuteno em Edifcios de Servios

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http://www.facilities-centre.com/history_of_fmi/index.php 01 de Maro de 2010.

http://www.facilities-centre.com/future_of_fmi/index.php 01 de Maro de 2010.

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A Gesto de Servios de Manuteno em Edifcios de Servios

ANEXOS

O CD Anexo contm os ficheiros com os seguintes contedos

Pasta Ficheiro Contedo

Localizao, data de construo,


Fichas dos Edifcios Fichas Edifcios.pdf caracterizaes construtivas e funcionais,
custos totais de manuteno e por EFM.

Actualizao de Clculo do coeficiente de actualizao


Custos.pdf

Grfico %MAN.pdf Grfico com a percentagem de encargos


anuais em manuteno relativamente ao
custo de construo para os edifcios
analisados

Grafico CUSTO MDIO Grficos com o custo mdio dos EFM limpeza,
Dados dos Edifcios
COM A instalaes elctricas e envolvente interior
MANUTENO DE
ALGUNS EFM.pdf

Grafico CUSTO MDIO Grficos com o custo mdio com manuteno


COM MANUTENO dos vrios EFM e com o custo total mdio
DOS VRIOS EFM.pdf com manuteno actualizado para 2009

Projecto de Pasta.xls Documento para controlo dos elementos


Pasta de Edifcios existentes para cada edifcio

Resumo de pastas.doc Resumo da organizao proposta

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A Gesto de Servios de Manuteno em Edifcios de Servios

ANEXOS
Anexo Pasta Ficheiro Contedo CD Papel

Localizao, data de
construo, caracterizaes
I Fichas dos Edifcios Fichas Edifcios.pdf construtivas e funcionais, X X
custos totais de manuteno
e por EFM.

Actualizao de Clculo do coeficiente de


X
Custos.pdf actualizao

Grfico com a percentagem


de encargos anuais em
Grfico %MAN.pdf manuteno relativamente ao X X
custo de construo para os
edifcios analisados

Grafico CUSTO Grficos com o custo mdio


II Dados dos Edifcios MDIO COM A dos EFM limpeza, instalaes
X X
MANUTENO DE elctricas e envolvente
ALGUNS EFM.pdf interior

Grficos com o custo mdio


Grafico CUSTO com manuteno dos vrios
MDIO COM EFM e com o custo total
MANUTENO mdio com manuteno X X
DOS VRIOS actualizado para 2009
EFM.pdf

Grficos com a
Graficos Custo com
demonstrao, para cada
a Manuteno dos X
ano, o custo da manuteno
Vrios EFM
dos vrios EFM

Documento para controlo dos


Projecto de
elementos existentes para X X
Pasta.xls
III Pasta de Edifcios cada edifcio

Resumo de Resumo da organizao


X X
pastas.doc proposta

Modelos de documentos de
IV RSM Modelos RSM.pdf controlo da Rede Satlite de X X
Manuteno
A Gesto de Servios de Manuteno em Edifcios de Servios
A Gesto de Servios de Manuteno em Edifcios de Servios

ANEXO I
FICHAS DOS EDIFCIOS

Localizao, data de construo, caracterizaes construtivas e funcionais, custos totais de


manuteno e por EFM.

Edifcio 1
Edifcio 2
Edifcio 3
Edifcio 4
Edifcio 5
Edifcio 6
Edifcio 7
Edifcio 8
Edifcio 9
Edifcio 10
Edifcio 11
Edifcio 12
Edifcio 13
Edifcio 14
Edifcio 15
Edifcio 16
Edifcio 17
Edifcio 18
Edifcio 19
Edifcio 20
Edifcio 21
Edifcio 22
Edifcio 23
Edifcio 24
Edifcio 25
A Gesto de Servios de Manuteno em Edifcios de Servios
FICHA DE EDIFCIO
EDIFCIO 1
Localizao - Porto
rea - 1.240 m2
Ano de Construo - 1970
Ano de Ampliao - 1986
Perodo de Registo de Manuteno - 2005 a 2009

CARACTERIZAO CONSTRUTIVA
Edifcio de quatro pisos e um tnel de cabos, construdo na dcada de 70 e com obras de ampliao a 1986. A
soluo construtiva em estrutura de beto armado. No envelope apresenta revestimentos de pedra e cermi-
cos, envidraados simples e tela asfltica mineralizada nas coberturas.
A periodicidade de limpeza diria com a durao de 3 horas, com uma utilizao de cerca de 50 pessoas/dia
(tcnicos). A manuteno preventiva realizada mensalmente com uma durao de 1,5 horas.

CUSTOS TOTAIS GASTOS COM MANUTENO SEM ACTUALIZAO E ACTUALIZA-


ES EM EUROS E EM EUROS POR METRO QUADRADO DE ABC

14000

12000
Custo,

10000

8000

6000

4000

2000

0
Anos de vida til 2 4 6 8 10 12 14 16 18 20 22 24 26 28 30 32 34 36 38 40
1970

0
1
2
3
4
5
Custo, /m2 ABC

6
7
8
9
10
11
12

CUSTO MDIO ANUAL COM A MANUTENO DOS VRIOS EFM, EM EUROS POR 10
METROS QUADRADOS DE ABC
Custo, /(10m2)

0 2 4 6 8 10 12 14 16 18 20 22 24 26 28 30 32 34 36 38 40 42 44 46 48 50 52 54 56

Cobertura

Envidraados

Instalaes Elctricas

Instalaes Sanitrias

Rede de guas

Portas

Envolvente Interior

Espaos Verdes

Diversos

Segurana em Emergncia

Envolvente Exterior

Limpeza

gua
FICHA DE EDIFCIO
EDIFCIO 2
Localizao - Porto
rea - 1.820 m2
Ano de Construo - 1958
Ano de Ampliao - 1973
Perodo de Registo de Manuteno - 2005 a 2009

CARACTERIZAO CONSTRUTIVA
Edifcio de cinco pisos (Cave, R/C e 3 andares), em estrutura de pedra e beto armado (ampliao). Construdo
em 1958 e ampliado em 1973. Fachada principal em pedra e caixilharias de madeira com vidro simples incolor.
Fachada da ampliao em revestimentos em pedra, com envidraados de caixilharia metlica e vidro simples in-
color. Cobertura com impermeabilizao em tela asfstica mineralizada com cerca de 10 anos.
A periodicidade de limpeza diria (3 horas), com uma utilizao de cerca de 50 pessoas/dia (tcnicos). A manuten-
o preventiva realizada quinzenalmente com uma durao de 1,5 horas.

CUSTOS TOTAIS GASTOS COM MANUTENO SEM ACTUALIZAO E ACTUALIZA-


ES EM EUROS E EM EUROS POR METRO QUADRADO DE ABC

8000

6000
Custo,

4000

2000

0
Anos de vida til 2 4 6 8 10 12 14 16 18 20 22 24 26 28 30 32 34 36 38 40 42 44 46 48 50 52
1958

0
Custo, /m2 ABC

1
2
3
4
5

CUSTO MDIO ANUAL COM A MANUTENO DOS VRIOS EFM, EM EUROS POR 10
METROS QUADRADOS DE ABC
Custo, /(10m2)

0 2 4 6 8 10 12 14 16 18 20 22

Cobertura

Envidraados

Instalaes Elctricas

Instalaes Sanitrias

Rede de guas

Portas

Envolvente Interior

Espaos Verdes

Diversos

Segurana em Emergncia

Envolvente Exterior

Limpeza

gua
FICHA DE EDIFCIO
EDIFCIO 3
Localizao - Porto
rea - 1.236 m2
Ano de Construo - 1958
Ano de Ampliao - 1977
Perodo de Registo de Manuteno - 2005 a 2009

CARACTERIZAO CONSTRUTIVA
O edifcio apresenta dois pisos (R/C e 1 Andar) e um tnel de cabos, a nvel do solo por onde so distribudas
as cablagens de comunicaes a casa dos clientes.
Este edifcio foi construdo em 1958 e ampliado em 1977. Como referido atrs, vrios edifcios sofreram uma
ampliao em virtude da digitalizao da rede de comunicaes, uma vez que no era possvel desligar o equi-
pamento analgico antes de ser instalado e testado o equipamento digital, o que provocou que esses edifcios
tenham agora grandes sales completamente vazios.
A estrutura deste edifcio em beto armado. Envelope com os pilares salientes ( vista), com paredes em al-
venaria de tijolo e revestimento exterior de pintura, caixilharias em argamassa armada e vidro incolor simples. A
rede de drenagem das guas pluviais tem traado desde o tardoz at frente do edifcio por baixo do mesmo.
No exterior, possui logradouro a Norte, Este e Sul, com pavimento em bloco de granito 10x10 assente em ca-
mada de p de pedra. A proteco da cobertura realizada atravs do sistema de cobertura invertida.
A periodicidade de limpeza diria (2 horas), com uma utilizao de cerca de 30 pessoas/dia (tcnicos).
A manuteno preventiva realizada quinzenalmente com uma durao de 1,5 horas.

CUSTOS TOTAIS GASTOS COM MANUTENO SEM ACTUALIZAO E ACTUALIZA-


ES EM EUROS E EM EUROS POR METRO QUADRADO DE ABC
14000

12000
Custo,

10000

8000

6000

4000

2000

0
Anos de vida til 2 4 6 8 10 12 14 16 18 20 22 24 26 28 30 32 34 36 38 40 42 44 46 48 50 52
1958

0
Custo, /m2 ABC

1
2
3
4
5
6
7
8

CUSTO MDIO ANUAL COM A MANUTENO DOS VRIOS EFM, EM EUROS POR 10
METROS QUADRADOS DE ABC
Custo, /(10m2)

0 2 4 6 8 10 12 14 16 18 20 22

Cobertura

Envidraados

Instalaes Elctricas

Instalaes Sanitrias

Rede de guas

Portas

Envolvente Interior

Espaos Verdes

Diversos

Segurana em Emergncia

Envolvente Exterior

Limpeza

gua
FICHA DE EDIFCIO
EDIFCIO 4
Localizao - Porto
rea - 1.100 m2
Ano de Construo - 1970
Perodo de Registo de Manuteno - 2005 a 2009

CARACTERIZAO CONSTRUTIVA
Edifcio com dois pisos e tnel de cabos. Construdo na dcada de 70, apresenta estrutura (fundaes, vigas e pi-
lares) em beto armado. Paredes em alvenaria de tijolo furado e caixilharia em madeira com vidro incolor simples.
Pequeno logradouro, com cerca de 20m2, com pavimento em pedra de granito 15x10cm2. Cobertura plana inver-
tida. A periodicidade de limpeza diria (3 horas), com uma utilizao de cerca de 50 pessoas/dia (tcnicos). A
manuteno preventiva realizada quinzenalmente com uma durao de 1,5 horas.

CUSTOS TOTAIS GASTOS COM MANUTENO SEM ACTUALIZAO E ACTUALIZA-


ES EM EUROS E EM EUROS POR METRO QUADRADO DE ABC
8000

6000
Custo,

4000

2000

0
Anos de vida til 2 4 6 8 10 12 14 16 18 20 22 24 26 28 30 32 34 36 38 40
1970

0
Custo, /m2 ABC

1
2
3
4
5
6
7
8

CUSTO MDIO ANUAL COM A MANUTENO DOS VRIOS EFM, EM EUROS POR 10
METROS QUADRADOS DE ABC Custo, /(10m2)

0 2 4 6 8 10 12 14 16 18 20 22 24 26 28 30 32 34 36

Cobertura

Envidraados

Instalaes Elctricas

Instalaes Sanitrias

Rede de guas

Portas

Envolvente Interior

Espaos Verdes

Diversos

Envolvente Exterior

Limpeza

gua
FICHA DE EDIFCIO
EDIFCIO 5
Localizao - Vila Nova de Gaia
rea - 698 m2
Ano de Construo - 1970
Perodo de Registo de Manuteno - 2005 a 2009

CARACTERIZAO CONSTRUTIVA
Edifcio com dois pisos (Cave e R/C). Construdo na dcada de 70, possui estrutura (fundaes, vigas e pilares)
em beto armado. O revestimento das fachadas em tijolo face--vista, e a cobertura tem isolamento em tela
asfltica mineralizada. Logradouro em argamassa de cimento armado. A periodicidade de limpeza diria (2
horas), com uma utilizao de cerca de 30 pessoas/dia (tcnicos). A manuteno preventiva realizada mensal-
mente com uma durao de 1,5 horas.
CUSTOS TOTAIS GASTOS COM MANUTENO SEM ACTUALIZAO E ACTUALIZA-
ES EM EUROS E EM EUROS POR METRO QUADRADO DE ABC

6000
Custo,

4000

2000

0
Anos de vida til 2 4 6 8 10 12 14 16 18 20 22 24 26 28 30 32 34 36 38 40
1970

0
Custo, /m2 ABC

1
2
3
4
5
6
7

CUSTO MDIO ANUAL COM A MANUTENO DOS VRIOS EFM, EM EUROS POR 10
METROS QUADRADOS DE ABC
Custo, /(10m2)

0 2 4 6 8 10 12 14 16 18 20 22 24 26 28 30 32 34 36

Cobertura

Envidraados

Instalaes Elctricas

Instalaes Sanitrias

Rede de guas

Portas

Envolvente Interior

Espaos Verdes

Diversos

Segurana em Emergncia

Envolvente Exterior

Limpeza

gua
FICHA DE EDIFCIO
EDIFCIO 6
Localizao - Porto
rea - 640 m2
Ano de Construo - 1970
Perodo de Registo de Manuteno - 2005 a 2009

CARACTERIZAO CONSTRUTIVA
Edifcio com um piso (R/C) e tnel de cabos. Estrutura em beto armado com os pilares revestidos pelas paredes
exteriores em blocos de beto.Caixilharias metlicas com vidro simples incolor. Logradouro com espaos verdes e
pavimento em blocos de beto para estacionamentos. Impermeabilizao da cobertura em tela asfltica mineral-
izada. A periodicidade de limpeza mensal (2 horas), com uma utilizao de cerca de 30 pessoas/dia (tcnicos).
A manuteno preventiva realizada mensalmente com uma durao de 1,5 horas.

CUSTOS TOTAIS GASTOS COM MANUTENO SEM ACTUALIZAO E ACTUALIZA-


ES EM EUROS E EM EUROS POR METRO QUADRADO DE ABC

4000
Custo,

2000

0
Anos de vida til 2 4 6 8 10 12 14 16 18 20 22 24 26 28 30 32 34 36 38 40
1970

0
Custo, /m2 ABC

1
2
3
4
5

CUSTO MDIO ANUAL COM A MANUTENO DOS VRIOS EFM, EM EUROS POR 10
METROS QUADRADOS DE ABC
Custo, /(10m2)

0 2 4 6 8 10 12 14

Cobertura

Envidraados

Instalaes Elctricas

Instalaes Sanitrias

Rede de guas

Portas

Envolvente Interior

Espaos Verdes

Diversos

Segurana em Emergncia

Envolvente Exterior

Limpeza

gua
FICHA DE EDIFCIO
EDIFCIO 7
Localizao - Vila Nova de Gaia
rea - 824 m2
Ano de Construo - 1970
Perodo de Registo de Manuteno - 2005 a 2009

CARACTERIZAO CONSTRUTIVA
Edifcio com 2 andares (R/C) e cave. Soluo estrutural (vigas e pilares) em beto armado, forrado por paredes
exteriores em tijolo face--vista. Caixilharias metlicas com vidro simples incolor. Logradouro com espaos
verdes e pavimento em blocos de beto para estacionamentos. Impermeabilizao da cobertura em tela as-
fltica mineralizada. A periodicidade de limpeza diria (2 horas), com uma utilizao de cerca de 30 pessoas/
dia (tcnicos). A manuteno preventiva realizada mensalmente com uma durao de 1,5 horas.

CUSTOS TOTAIS GASTOS COM MANUTENO SEM ACTUALIZAO E ACTUALIZA-


ES EM EUROS E EM EUROS POR METRO QUADRADO DE ABC
8000

6000
Custo,

4000

2000

0
Anos de vida til 2 4 6 8 10 12 14 16 18 20 22 24 26 28 30 32 34 36 38 40
1970

0
Custo, /m2 ABC

1
2
3
4
5
6
7
8
9
10

CUSTO MDIO ANUAL COM A MANUTENO DOS VRIOS EFM, EM EUROS POR 10
METROS QUADRADOS DE ABC
Custo, /(10m2)

0 2 4 6 8 10 12 14 16 18 20 22 24 26 28 30 32 34 36 38 40 42 44 46 48 50 52 54 56 58 60 62 64 66 68 70

Cobertura

Envidraados

Instalaes Elctricas

Instalaes Sanitrias

Rede de guas

Portas

Envolvente Interior

Espaos Verdes

Diversos

Segurana em Emergncia

Envolvente Exterior

Limpeza

gua
FICHA DE EDIFCIO
EDIFCIO 8
Localizao - Porto
rea - 580 m2
Ano de Construo - 1960
Perodo de Registo de Manuteno - 2005 a 2009

CARACTERIZAO CONSTRUTIVA
Edifcio trreo com tnel de cabos. Estrutura em beto armado (fundaes, pilares, vigas e paredes exteriores).
Caixilharias metlicas e vidro incolor simples. Logradouro com espaos verdes e pavimento em blocos de beto
para acesso e estacionamentos. A impermeabilizao da cobertura assegurada por tela asfltica mineralizada.
A periodicidade de limpeza bisemanal (2 horas), com uma utilizao de cerca de 30 pessoas/dia (tcnicos). A
manuteno preventiva realizada mensalmente com uma durao de 1,5 Horas.

CUSTOS TOTAIS GASTOS COM MANUTENO SEM ACTUALIZAO E ACTUALIZA-


ES EM EUROS E EM EUROS POR METRO QUADRADO DE ABC
10000

8000
Custo,

6000

4000

2000

0
Anos de vida til 2 4 6 8 10 12 14 16 18 20 22 24 26 28 30 32 34 36 38 40
1970

0
1
2
3
Custo, /m2 ABC

4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18

CUSTO MDIO ANUAL COM A MANUTENO DOS VRIOS EFM, EM EUROS POR 10
METROS QUADRADOS DE ABC
Custo, /(10m2)

0 2 4 6 8 10 12 14 16 18 20 22 24 26 28 30 32 34 36 38 40 42 44 46 48 50 52 54 56 58 60 62 64 66 68 70

Cobertura

Envidraados

Instalaes Elctricas

Instalaes Sanitrias

Rede de guas

Portas

Envolvente Interior

Espaos Verdes

Diversos

Segurana em Emergncia

Envolvente Exterior

Limpeza

gua
FICHA DE EDIFCIO
EDIFCIO 9
Localizao - Porto
rea - 873 m2
Ano de Construo - 1966
Ano de Ampliao - 1980
Perodo de Registo de Manuteno - 2005 a 2009

CARACTERIZAO CONSTRUTIVA
Edifcio de 2 pisos (R/C e 1 andar) com tnel de cabos. Construdo em 1966 com apenas 1 piso, foi ampliado
por volta de 1980, sendo construdo o 2 piso em estrutura metlica ( vista na fotografia) e paredes em tijolo
face--vista. A cobertura em terrao e impermeabilizada com tela asfltica mineralizada. A periodicidade de
limpeza diria (2 horas), com uma utilizao de cerca de 30 pessoas/dia (tcnicos). A manuteno preventiva
realizada mensalmente com uma durao de 1,5 horas.

CUSTOS TOTAIS GASTOS COM MANUTENO SEM ACTUALIZAO E ACTUALIZA-


ES EM EUROS E EM EUROS POR METRO QUADRADO DE ABC
8000
Custo,

6000

4000

2000

0
Anos de vida til 2 4 6 8 10 12 14 16 18 20 22 24 26 28 30 32 34 36 38 40 42 44
1966

0
Custo, /m2 ABC

1
2
3
4
5
6
7
8
9

CUSTO MDIO ANUAL COM A MANUTENO DOS VRIOS EFM, EM EUROS POR 10
METROS QUADRADOS DE ABC
Custo, /(10m2)

0 2 4 6 8 10 12 14 16 18 20 22 24 26 28 30

Cobertura

Envidraados

Instalaes Elctricas

Instalaes Sanitrias

Rede de guas

Portas

Envolvente Interior

Espaos Verdes

Diversos

Segurana em Emergncia

Envolvente Exterior

Limpeza

gua
FICHA DE EDIFCIO
EDIFCIO 10
Localizao - Espinho
rea - 625 m2
Ano de Construo - 1960
Ano de Ampliao - 1992
Perodo de Registo de Manuteno - 2005 a 2009

CARACTERIZAO CONSTRUTIVA
Edifcio com 2 pisos (R/C e 1 andar) e tnel de cabos. Estrutura em beto armado, com paredes exteriores em
tijolo face--vista. Coberturas em terrao no acessvel com impermeabilizao em tela asfltica mineralizada.
Devido sua localizao prxima de escolas, as paredes exteriores possuem indcios de maus tratos (vrios
tijolos face- vista partidos) e superfcies com graffities. A periodicidade de limpeza diria (2 horas), com uma
utilizao de cerca de 30 pessoas/dia (tcnicos). A manuteno preventiva realizada mensalmente com uma
durao de 1,5 horas.

CUSTOS TOTAIS GASTOS COM MANUTENO SEM ACTUALIZAO E ACTUALIZA-


ES EM EUROS E EM EUROS POR METRO QUADRADO DE ABC
6000
Custo,

4000

2000

0
Anos de vida til 2 4 6 8 10 12 14 16 18 20 22 24 26 28 30 32 34 36 38 40 42 44 46 48 50
1960

0
Custo, /m2 ABC

1
2
3
4
5
6
7
8
9

CUSTO MDIO ANUAL COM A MANUTENO DOS VRIOS EFM, EM EUROS POR 10
METROS QUADRADOS DE ABC Custo, /(10m2)

0 2 4 6 8 10 12 14 16 18 20 22 24 26 28 30 32 34 36 38 40 42

Cobertura

Envidraados

Instalaes Elctricas

Instalaes Sanitrias

Rede de guas

Portas

Envolvente Interior

Espaos Verdes

Diversos

Segurana em Emergncia

Envolvente Exterior

Limpeza

gua
FICHA DE EDIFCIO
EDIFCIO 11
Localizao - Porto
rea - 8670 m2
Ano de Construo - 1970
Perodo de Registo de Manuteno - 2005 a 2009

CARACTERIZAO CONSTRUTIVA
Construdo em 1970, possui com 2 pisos (R/C e 1 andar) e tnel de cabos. Estrutura em beto armado, com
paredes exteriores em tijolo face--vista. Coberturas inclinadas em telha cermica, com isolamento trmico. A
periodicidade de limpeza diria (1 hora), com uma utilizao de cerca de 20 pessoas/dia (tcnicos). A ma-
nuteno preventiva realizada mensalmente com uma durao de 1,5 horas.

CUSTOS TOTAIS GASTOS COM MANUTENO SEM ACTUALIZAO E ACTUALIZA-


ES EM EUROS E EM EUROS POR METRO QUADRADO DE ABC

6000
Custo,

4000

2000

0
Anos de vida til 2 4 6 8 10 12 14 16 18 20 22 24 26 28 30 32 34 36 38 40
1970

0
Custo, /m2 ABC

1
2
3
4
5
6
7
8

CUSTO MDIO ANUAL COM A MANUTENO DOS VRIOS EFM, EM EUROS POR 10
METROS QUADRADOS DE ABC
Custo, /(10m2)

0 2 4 6 8 10 12 14 16 18 20 22 24 26 28 30 32 34 36 38 40 42 44 46 48 50 52 54 56

Cobertura

Envidraados

Instalaes Elctricas

Instalaes Sanitrias

Rede de guas

Portas

Envolvente Interior

Espaos Verdes

Diversos

Segurana em Emergncia

Envolvente Exterior

Limpeza

gua
FICHA DE EDIFCIO
EDIFCIO 12
Localizao - Vila Nova de Gaia
rea - 830 m2
Ano de Construo - 1960
Perodo de Registo de Manuteno - 2005 a 2009

CARACTERIZAO CONSTRUTIVA
Constitudo por 2 pisos (R/C e 1 andar) e tnel de cabos. Estrutura em beto armado, com paredes exteriores em
tijolo face--vista. Coberturas inclinadas em telha cermica, com isolamento trmico. A periodicidade de limpeza
diria (2 horas), com uma utilizao de cerca de 30 pessoas/dia (tcnicos). A manuteno preventiva realizada
mensalmente com uma durao de 1,5 horas.
CUSTOS TOTAIS GASTOS COM MANUTENO SEM ACTUALIZAO E ACTUALIZA-
ES EM EUROS E EM EUROS POR METRO QUADRADO DE ABC

8000

6000
Custo,

4000

2000

0
Anos de vida til 2 4 6 8 10 12 14 16 18 20 22 24 26 28 30 32 34 36 38 40 42 44 46 48 50
1960

0
Custo, /m2 ABC

1
2
3
4
5
6
7
8

CUSTO MDIO ANUAL COM A MANUTENO DOS VRIOS EFM, EM EUROS POR 10
METROS QUADRADOS DE ABC
Custo, /(10m2)

0 2 4 6 8 10 12 14 16 18 20 22 24 26 28 30 32

Cobertura

Envidraados

Instalaes Elctricas

Instalaes Sanitrias

Rede de guas

Portas

Envolvente Interior

Espaos Verdes

Diversos

Segurana em Emergncia

Envolvente Exterior

Limpeza

gua
FICHA DE EDIFCIO
EDIFCIO 13
Localizao - Porto
rea - 600 m2
Ano de Construo - 1960
Ano de Ampliao - 1990
Perodo de Registo de Manuteno - 2005 a 2009

CARACTERIZAO CONSTRUTIVA
Sem registo do ano de construo, a sua ampliao foi realizada em 1990. Edifcio com 2 pisos (R/C e 1 andar)
e tnel de cabos Estrutura em beto armado com paredes exteriores duplas em alvenaria de tijolo. Logradouro
com espaos verdes. A periodicidade de limpeza semanal (1 horas), com uma utilizao de cerca de 5 pes-
soas/dia (tcnicos). A manuteno preventiva realizada mensalmente com uma durao de 1,5 horas.

CUSTOS TOTAIS GASTOS COM MANUTENO SEM ACTUALIZAO E ACTUALIZA-


ES EM EUROS E EM EUROS POR METRO QUADRADO DE ABC

6000
Custo,

4000

2000

0
Anos de vida til 2 4 6 8 10 12 14 16 18 20 22 24 26 28 30 32 34 36 38 40 42 44 46 48 50
1960

0
Custo, /m2 ABC

1
2
3
4
5
6
7
8
9

CUSTO MDIO ANUAL COM A MANUTENO DOS VRIOS EFM, EM EUROS POR 10
METROS QUADRADOS DE ABC
Custo, /(10m2)

0 2 4 6 8 10 12 14 16 18 20 22 24 26 28 30 32 34 36 38 40 42 44 46 48 50 52 54 56 58

Cobertura

Envidraados

Instalaes Elctricas

Instalaes Sanitrias

Rede de guas

Portas

Envolvente Interior

Espaos Verdes

Diversos

Segurana em Emergncia

Envolvente Exterior

Limpeza

gua
FICHA DE EDIFCIO
EDIFCIO 14
Localizao - Porto
rea - 511 m2
Ano de Construo - 1972
Ano de Ampliao - 1992
Perodo de Registo de Manuteno - 2005 a 2009

CARACTERIZAO CONSTRUTIVA
Construdo em 1972 e ampliado a 1992. Edifcio com 1 piso e tnel de cabos. Estrutura em beto armado e pare-
des exteriores duplas de alvenaria de tijolo. Cobertura em terrao no acessvel com impermeabilizao a tela
asfltica mineralizada. A periodicidade de limpeza diria (2 horas), com uma utilizao de cerca de 30 pessoas/
dia (tcnicos). A manuteno preventiva realizada mensalmente com uma durao de 1,5 horas.

CUSTOS TOTAIS GASTOS COM MANUTENO SEM ACTUALIZAO E ACTUALIZA-


ES EM EUROS E EM EUROS POR METRO QUADRADO DE ABC
14000

12000
Custo,

10000

8000

6000

4000

2000

0
Anos de vida til 2 4 6 8 10 12 14 16 18 20 22 24 26 28 30 32 34 36 38
1972

0
1
2
3
4
5
Custo, /m2 ABC

6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27

CUSTO MDIO ANUAL COM A MANUTENO DOS VRIOS EFM, EM EUROS POR 10
METROS QUADRADOS DE ABC
Custo, /(10m2)

0 2 4 6 8 10 12 14 16 18 20 22 24 26 28 30 32 34 36 38 40 42 44 46 48 50 52 196 198 200

Cobertura

Envidraados

Instalaes Elctricas

Instalaes Sanitrias

Rede de guas

Portas

Envolvente Interior

Espaos Verdes

Diversos

Segurana em Emergncia

Envolvente Exterior

Limpeza

gua
FICHA DE EDIFCIO
EDIFCIO 15
Localizao - Porto
rea - 770 m2
Ano de Construo - 1972
Ano de Ampliao - 1995
Perodo de Registo de Manuteno - 2005 a 2009

CARACTERIZAO CONSTRUTIVA
Construdo a 1972 e ampliado em 1995. Estrutura em beto armado, com paredes exteriores em tijolo face--
vista. Coberturas inclinadas em telha cermica, com isolamento trmico. A periodicidade de limpeza trisemanal
(2 horas), com uma utilizao de cerca de 5 pessoas/dia (tcnicos). A manuteno preventiva realizada men-
salmente com uma durao de 1,5 horas.
CUSTOS TOTAIS GASTOS COM MANUTENO SEM ACTUALIZAO E ACTUALIZA-
ES EM EUROS E EM EUROS POR METRO QUADRADO DE ABC

6000
Custo,

4000

2000

0
Anos de vida til 2 4 6 8 10 12 14 16 18 20 22 24 26 28 30 32 34 36 38
1972

0
Custo, /m2 ABC

1
2
3
4
5
6
7

CUSTO MDIO ANUAL COM A MANUTENO DOS VRIOS EFM, EM EUROS POR 10
METROS QUADRADOS DE ABC
Custo, /(10m2)

0 2 4 6 8 10 12 14 16 18

Cobertura

Envidraados

Instalaes Elctricas

Instalaes Sanitrias

Rede de guas

Portas

Envolvente Interior

Espaos Verdes

Diversos

Segurana em Emergncia

Envolvente Exterior

Limpeza

gua
FICHA DE EDIFCIO
EDIFCIO 16
Localizao - Porto
rea - 615 m2
Ano de Construo - 1964
Ano de Ampliao - 1982
Perodo de Registo de Manuteno - 2005 a 2009

CARACTERIZAO CONSTRUTIVA
Construdo a 1964 e ampliado em 1982. Estrutura de beto armado com paredes exteriores em alvenaria dupla de
tijolo. Cobertura em terrao no acessvel com impermeabilizao a tela asfltica mineralizada. A periodicidade de
limpeza bisemanal (2 horas), com uma utilizao de cerca de 10 pessoas/dia (tcnicos). A manuteno preven-
tiva realizada mensalmente com uma durao de 1,5 horas.

CUSTOS TOTAIS GASTOS COM MANUTENO SEM ACTUALIZAO E ACTUALIZA-


ES EM EUROS E EM EUROS POR METRO QUADRADO DE ABC

4000
Custo,

2000

0
Anos de vida til 2 4 6 8 10 12 14 16 18 20 22 24 26 28 30 32 34 36 38 40 42 44 46
1964

0
Custo, /m2 ABC

1
2
3
4
5
6
7

CUSTO MDIO ANUAL COM A MANUTENO DOS VRIOS EFM, EM EUROS POR 10
METROS QUADRADOS DE ABC
Custo, /(10m2)
0 2 4 6 8 10 12 14 16 18

Cobertura

Envidraados

Instalaes Elctricas

Instalaes Sanitrias

Rede de guas

Portas

Envolvente Interior

Espaos Verdes

Diversos

Segurana em Emergncia

Envolvente Exterior

Limpeza

gua
FICHA DE EDIFCIO
EDIFCIO 17
Localizao - Porto
rea - 780 m2
Ano de Construo - 1960
Perodo de Registo de Manuteno - 2005 a 2009

CARACTERIZAO CONSTRUTIVA
Construdo em 1960, tem dois pisos (Cave e R/C) e tnel de cabos, apresenta estrutura de beto armado com
paredes exteriores em alvenaria dupla de tijolo. Cobertura em terrao no acessvel com impermeabilizao a
tela asfltica mineralizada. A periodicidade de limpeza semanal (1 horas), com uma utilizao de cerca de 5
pessoas/dia (tcnicos). A manuteno preventiva realizada mensalmente com uma durao de 1,5 horas.

CUSTOS TOTAIS GASTOS COM MANUTENO SEM ACTUALIZAO E ACTUALIZA-


ES EM EUROS E EM EUROS POR METRO QUADRADO DE ABC

4000
Custo,

2000

0
Anos de vida til 2 4 6 8 10 12 14 16 18 20 22 24 26 28 30 32 34 36 38 40 42 44 46 48 50
1960

0
Custo, /m2 ABC

1
2
3

CUSTO MDIO ANUAL COM A MANUTENO DOS VRIOS EFM, EM EUROS POR 10
METROS QUADRADOS DE ABC

Custo, /(10m2)

0 2 4 6 8

Cobertura

Envidraados

Instalaes Elctricas

Instalaes Sanitrias

Rede de guas

Portas

Envolvente Interior

Espaos Verdes

Diversos

Segurana em Emergncia

Envolvente Exterior

Limpeza

gua
FICHA DE EDIFCIO
EDIFCIO 18
Localizao - Vila Nova de Gaia
rea - 685 m2
Ano de Construo - 1960
Perodo de Registo de Manuteno - 2005 a 2009

CARACTERIZAO CONSTRUTIVA
Construdo em 1960, tem 2 pisos (R/C e 1 andar) e tnel de cabos. Estrutura em beto armado e paredes exteri-
ores em alvenaria dupla de tijolo. Cobertura em terrao no acessvel com impermeabilizao a tela asfltica min-
eralizada. A periodicidade de limpeza diria (2 horas), com uma utilizao de cerca de 30 pessoas/dia (tcnicos).
A manuteno preventiva realizada mensalmente com uma durao de 1,5 horas.

CUSTOS TOTAIS GASTOS COM MANUTENO SEM ACTUALIZAO E ACTUALIZA-


ES EM EUROS E EM EUROS POR METRO QUADRADO DE ABC

6000
Custo,

4000

2000

0
Anos de vida til 2 4 6 8 10 12 14 16 18 20 22 24 26 28 30 32 34 36 38 40 42 44 46 48 50
1960

0
Custo, /m2 ABC

1
2
3
4
5
6
7
8

CUSTO MDIO ANUAL COM A MANUTENO DOS VRIOS EFM, EM EUROS POR 10
METROS QUADRADOS DE ABC
Custo, /(10m2)

0 2 4 6 8 10 12 14 16 18 20 22 24 26 28 30 32 34 36

Cobertura

Envidraados

Instalaes Elctricas

Instalaes Sanitrias

Rede de guas

Portas

Envolvente Interior

Espaos Verdes

Diversos

Envolvente Exterior

Limpeza

gua
FICHA DE EDIFCIO
EDIFCIO 19
Localizao - Porto
rea - 800 m2
Ano de Construo - 1970
Ano de Ampliao - 1990
Perodo de Registo de Manuteno - 2005 a 2009

CARACTERIZAO CONSTRUTIVA
Construdo em 1970, possui com 2 pisos (R/C e 1 andar) e tnel de cabos. Estrutura em beto armado, com
paredes exteriores em tijolo face--vista. Coberturas inclinadas em telha cermica, com isolamento trmico. A
periodicidade de limpeza diria (2 horas), com uma utilizao de cerca de 30 pessoas/dia (tcnicos). A ma-
nuteno preventiva realizada mensalmente com uma durao de 1,5 horas.

CUSTOS TOTAIS GASTOS COM MANUTENO SEM ACTUALIZAO E ACTUALIZA-


ES EM EUROS E EM EUROS POR METRO QUADRADO DE ABC

6000
Custo,

4000

2000

0
Anos de vida til 2 4 6 8 10 12 14 16 18 20 22 24 26 28 30 32 34 36 38 40
1970

0
Custo, /m2 ABC

1
2
3
4
5
6
7
8

CUSTO MDIO ANUAL COM A MANUTENO DOS VRIOS EFM, EM EUROS POR 10
METROS QUADRADOS DE ABC
Custo, /(10m2)

0 2 4 6 8 10 12 14 16 18 20 22 24 26 28 30 32 34 36

Cobertura

Envidraados

Instalaes Elctricas

Instalaes Sanitrias

Rede de guas

Portas

Envolvente Interior

Espaos Verdes

Diversos

Segurana em Emergncia

Envolvente Exterior

Limpeza

gua
FICHA DE EDIFCIO
EDIFCIO 20
Localizao - Vila Nova de Gaia
rea - 568 m2
Ano de Construo - 1960
Perodo de Registo de Manuteno - 2005 a 2009

CARACTERIZAO CONSTRUTIVA
Edifcio trreo com tnel de cabos. Estrutura em beto armado (fundaes, pilares, vigas e paredes exteriores).
Caixilharias metlicas e vidro incolor simples. Logradouro com espaos verdes e pavimento em blocos de beto
para acesso e estacionamentos. A impermeabilizao da cobertura assegurada por tela asfltica mineralizada. A
periodicidade de limpeza mensal (1 hora), com uma utilizao de cerca de 5 pessoas/dia (tcnicos). A manuten-
o preventiva realizada mensalmente com uma durao de 1,5 horas.

CUSTOS TOTAIS GASTOS COM MANUTENO SEM ACTUALIZAO E ACTUALIZA-


ES EM EUROS E EM EUROS POR METRO QUADRADO DE ABC

4000
Custo,

2000

0
Anos de vida til 2 4 6 8 10 12 14 16 18 20 22 24 26 28 30 32 34 36 38 40 42 44 46 48 50
1960

0
Custo, /m2 ABC

1
2
3
4
5

CUSTO MDIO ANUAL COM A MANUTENO DOS VRIOS EFM, EM EUROS POR 10
METROS QUADRADOS DE ABC
Custo, /(10m2)

0 2 4 6 8 10 12 14 16 18

Cobertura

Envidraados

Instalaes Elctricas

Instalaes Sanitrias

Rede de guas

Portas

Envolvente Interior

Espaos Verdes

Diversos

Envolvente Exterior

Limpeza

gua
FICHA DE EDIFCIO
EDIFCIO 21
Localizao - Vila Nova de Gaia
rea - 887 m2
Ano de Construo - 1960
Perodo de Registo de Manuteno - 2005 a 2009

CARACTERIZAO CONSTRUTIVA
Edifcio com 1 piso (R/C) e tnel de cabos. Estrutura em beto armado, com paredes exteriores em tijolo face--
vista. Coberturas inclinadas em telha cermica, com isolamento trmico. A periodicidade de limpeza diria (2
horas), com uma utilizao de cerca de 30 pessoas/dia (tcnicos). A manuteno preventiva realizada mensal-
mente com uma durao de 1,5 horas.

CUSTOS TOTAIS GASTOS COM MANUTENO SEM ACTUALIZAO E ACTUALIZA- Custo, /(10m2)

ES EM EUROS E EM EUROS POR METRO QUADRADO DE ABC 0 2 4 6 8 10 12 14 16 18 20 22 24 26 28 30

Cobertura

Envidraados

Instalaes Elctricas

6000 Instalaes Sanitrias


Custo,

4000 Rede de guas

Portas

2000 Envolvente Interior

Espaos Verdes
0
Diversos
Anos de vida til 2 4 6 8 10 12 14 16 18 20 22 24 26 28 30 32 34 36 38 40 42 44 46 48 50
1960

Segurana em Emergncia
0
Envolvente Exterior
Custo, /m2 ABC

1
2 Limpeza

3 gua
4
5
6

CUSTO MDIO ANUAL COM A MANUTENO DOS VRIOS EFM, EM EUROS POR 10
METROS QUADRADOS DE ABC
Custo, /(10m2)

0 2 4 6 8 10 12 14 16 18 20 22 24 26 28 30

Cobertura

Envidraados

Instalaes Elctricas

Instalaes Sanitrias

Rede de guas

Portas

Envolvente Interior

Espaos Verdes

Diversos

Segurana em Emergncia

Envolvente Exterior

Limpeza

gua
FICHA DE EDIFCIO
EDIFCIO 22
Localizao - Porto
rea - 715 m2
Ano de Construo - 1960
Perodo de Registo de Manuteno - 2005 a 2009

CARACTERIZAO CONSTRUTIVA
Edifcio com 2 pisos (R/C e 1 andar) e tnel de cabos. Estrutura em beto armado, com paredes exteriores em
tijolo face--vista. Coberturas inclinadas em telha cermica, com isolamento trmico. A periodicidade de limpeza
bissemanal (2 horas), com uma utilizao de cerca de 30 pessoas/dia (tcnicos). A manuteno preventiva
realizada mensalmente com uma durao de 1,5 horas.
CUSTOS TOTAIS GASTOS COM MANUTENO SEM ACTUALIZAO E ACTUALIZA-
ES EM EUROS E EM EUROS POR METRO QUADRADO DE ABC
Custo,

4000

2000

0
Anos de vida til 2 4 6 8 10 12 14 16 18 20 22 24 26 28 30 32 34 36 38 40 42 44 46 48 50
1960

0
Custo, /m2 ABC

1
2
3
4
5

CUSTO MDIO ANUAL COM A MANUTENO DOS VRIOS EFM, EM EUROS POR 10
METROS QUADRADOS DE ABC
Custo, /(10m2)

0 2 4 6 8 10 12 14 16

Cobertura

Envidraados

Instalaes Elctricas

Instalaes Sanitrias

Rede de guas

Portas

Envolvente Interior

Espaos Verdes

Diversos

Segurana em Emergncia

Envolvente Exterior

Limpeza

gua
FICHA DE EDIFCIO
EDIFCIO 23
Localizao - Porto
rea - 754 m2
Ano de Construo - 1965
Ano de Ampliao - 1983
Perodo de Registo de Manuteno - 2005 a 2009

CARACTERIZAO CONSTRUTIVA
Construdo em 1965, tem 2 pisos (R/C e 1 andar) e tnel de cabos. Estrutura em beto armado e paredes ex-
teriores em alvenaria dupla de tijolo. Cobertura em terrao no acessvel com impermeabilizao a tela asfltica
mineralizada. A periodicidade de limpeza bissemanal (2 horas), com uma utilizao de cerca de 10 pessoas/
dia (tcnicos). A manuteno preventiva realizada mensalmente com uma durao de 1,5 horas.

CUSTOS TOTAIS GASTOS COM MANUTENO SEM ACTUALIZAO E ACTUALIZA-


ES EM EUROS E EM EUROS POR METRO QUADRADO DE ABC
10000

8000
Custo,

6000

4000

2000

0
Anos de vida til 2 4 6 8 10 12 14 16 18 20 22 24 26 28 30 32 34 36 38 40 42 44
1965

0
1
2
3
Custo, /m2 ABC

4
5
6
7
8
9
10
11
12
13

CUSTO MDIO ANUAL COM A MANUTENO DOS VRIOS EFM, EM EUROS POR 10
METROS QUADRADOS DE ABC
Custo, /(10m2)

0 2 4 6 8 10 12 14 16 18 20 22 54 56 58 60 62 64 66 68 70 72 74 76 78 80 82

Cobertura

Envidraados

Instalaes Elctricas

Instalaes Sanitrias

Rede de guas

Portas

Envolvente Interior

Espaos Verdes

Diversos

Segurana em Emergncia

Envolvente Exterior

Limpeza

gua
FICHA DE EDIFCIO
EDIFCIO 24
Localizao - Porto
rea - 992 m2
Ano de Construo - 1960
Perodo de Registo de Manuteno - 2005 a 2009

CARACTERIZAO CONSTRUTIVA
Tem 2 pisos (R/C e 1 andar) e tnel de cabos. Estrutura em beto armado e paredes exteriores em alvenaria du-
pla de tijolo. Cobertura em terrao no acessvel com impermeabilizao a tela asfltica mineralizada. A periodici-
dade de limpeza bissemanal (1 hora), com uma utilizao de cerca de 10 pessoas/dia (tcnicos). A manuteno
preventiva realizada mensalmente com uma durao de 1,5 horas.

CUSTOS TOTAIS GASTOS COM MANUTENO SEM ACTUALIZAO E ACTUALIZA-


ES EM EUROS E EM EUROS POR METRO QUADRADO DE ABC

8000

6000
Custo,

4000

2000

0
Anos de vida til 2 4 6 8 10 12 14 16 18 20 22 24 26 28 30 32 34 36 38 40 42 44 46 48 50
1960

0
Custo, /m2 ABC

1
2
3
4
5
6
7
8

CUSTO MDIO ANUAL COM A MANUTENO DOS VRIOS EFM, EM EUROS POR 10
METROS QUADRADOS DE ABC
Custo, /(10m2)

0 2 4 6 8 10 12 14 16 18 20 22 24 26 28 30 32 34 36 38 40 42 44 46 48 50 52

Cobertura

Envidraados

Instalaes Elctricas

Instalaes Sanitrias

Rede de guas

Portas

Envolvente Interior

Espaos Verdes

Diversos

Segurana em Emergncia

Envolvente Exterior

Limpeza

gua
FICHA DE EDIFCIO
EDIFCIO 25
Localizao - Porto
rea - 699 m2
Ano de Construo - 1960
Ano de Ampliao - 1989
Perodo de Registo de Manuteno - 2005 a 2009

CARACTERIZAO CONSTRUTIVA
Edifcio com 2 pisos (R/C e 1 andar) e tnel de cabos. Estrutura em beto armado e paredes exteriores em
alvenaria dupla de tijolo. Laje de cobertura em terrao no acessvel com impermeabilizao a tela asfltica min-
eralizada, com proteco ao sombreamento atravs de cobertura inclinada em telha de fibrocimento. A periodici-
dade de limpeza semanal (2 horas), com uma utilizao de cerca de 10 pessoas/dia (tcnicos). A manuteno
preventiva realizada mensalmente com uma durao de 2 horas.

CUSTOS TOTAIS GASTOS COM MANUTENO SEM ACTUALIZAO E ACTUALIZA-


ES EM EUROS E EM EUROS POR METRO QUADRADO DE ABC

6000
Custo,

4000

2000

0
Anos de vida til 2 4 6 8 10 12 14 16 18 20 22 24 26 28 30 32 34 36 38 40 42 44 46 48 50
1960

0
Custo, /m2 ABC

1
2
3
4
5
6
7

CUSTO MDIO ANUAL COM A MANUTENO DOS VRIOS EFM, EM EUROS POR 10
METROS QUADRADOS DE ABC
Custo, /(10m2)

0 2 4 6 8 10 12 14 16 18 20 22

Cobertura

Envidraados

Instalaes Elctricas

Instalaes Sanitrias

Rede de guas

Portas

Envolvente Interior

Espaos Verdes

Diversos

Segurana em Emergncia

Envolvente Exterior

Limpeza

gua
A Gesto de Servios de Manuteno em Edifcios de Servios

ANEXO II
DADOS DOS EDIFCIOS

Grfico com a Percentagem de Encargos Anuais em Manuteno Relativamente ao Custo de


Construo[%MAN] para os edifcios analisados;

Grficos com o custo mdio dos EFM limpeza, instalaes elctricas e envolvente interior;

Grficos com o custo mdio com manuteno dos vrios EFM e com o custo total mdio com
manuteno actualizado para 2009.
PERCENTAGEM DE ENCARGOS ANUAIS EM MANUTENO RELATIVAMENTE
AO CUSTO DE CONSTRUO [%MAN] PARA OS EDIFCIOS ANALISADOS

1,80

1,70

1,60

1,50

1,40

1,30

1,20

1,10

1,00
%MAN

0,9

0,8

0,7

0,6

0,5

0,4

0,3

0,2

0,1

0
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25
Edifcios
CUSTO MDIO COM A MANUTENO DE EFM LIMPEZA, EM EUROS POR
METRO QUADRADO DE ABC
%MAN Limpeza face a %MAN

80

60

40

20

0
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25

Edifcios

CUSTO MDIO COM A MANUTENO DE EFM INSTALAES ELCTRICAS,


EM EUROS POR METRO QUADRADO DE ABC
%MAN Instalaes
Elctricas face a

40
%MAN

20

0
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25

Edifcios

CUSTO MDIO COM A MANUTENO DE EFM ENVOLVENTE INTERIOR, EM


EUROS POR METRO QUADRADO DE ABC

50
Interior face a %MAN
%MAN Envolvente

40

20

0
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25

Edifcios
A Gesto de Servios de Manuteno em Edifcios de Servios
A Gesto de Servios de Manuteno em Edifcios de Servios

ANEXO III
PASTA DE EDIFCIOS

Projecto de Pasta de Edifcios


Resumo de organizao da Pasta de Edifcios
Informao Cadastral e de Gesto da Manuteno de Edifcios de Servios

31
A Gesto de Servios de Manuteno em Edifcios de Servios
Documento1 Documento2 Documento3 Documento4 Documento5
Caderneta Predial
Contrato de Arrendamento
Contrato de Compra e Venda
Contrato de Fornecimento de gua
Contrato de Fornecimento de Energia
Contratos de Limpeza
Escritura
Licena de Utilizao
Sistemas de Deteco de Intruso
Sistemas de Deteco/Extino de Incndio
Contratos de Segurana Vigilncia Esttica
Documentos Rondas
Legais Segurana Integrada
Ar Condicionado
Elevadores
Equipamento de Combate a Incndios
Contratos de Manuteno Preventiva
Grupo de Socorro
Posto de Transformao
UPS
Contratos de Manuteno Correctiva

IMI
Taxas Municipais Rampas Fixas
Reclames/Publicidade/Logotipos
Localizao
Pisos
AVAC's
Caixas de 1s Socorros
CCTV
Contadores de gua
Contadores de Energia
Dectectores de Presena
Detectores de Incndio
Ecopontos
Layout's
Mscaras
Plantas e Fotos Mobilirio
Pavimentos
Portas de Rede Estruturada
Quadros de Energia
Tectos
Tomadas de Energia
Tomadas de Energia UPS
Alados e cortes
Ocupao
Afectao de Espaos
Emergncia
Fotos exteriores e interiores

Armaduras
Grupo de Socorro
Interruptores
Energia Outros
Posto de Tranformao
Tomadas
UPS
Domstica
Bombas de gua
Incndio
Bombas de Esgotos
gua
PASTA DE EDIFICIO Torneiras
Servio de Incndio
Outros
Alarme de Incndio
Equipamentos
Alarme de Intruso
Ar Condicionado
CCTV
Elevadores
Equipamentos de combate a incndios
Extino
Grupo de Socorro
Cadastro Posto de Tranformao
Segurana Integrada
UPS
Layouts
Telecomunicaes
Afectao
Outros
Garantias
Abates patrimoniais
N
Nome
Departamento
Colaboradores N
Posto de Trabalho N Porta de Rede
N Tomada de Telefone
N Telefone
N Patrimnio
Designao
Marca
Equipamentos Administrativos Modelo
Afectao
Localizao
Abates patrimoniais

Alterao
Beneficiao Concursos, Adjudicaes, DE's, Consignaes,
Capex Ampliao Aceitaes, Actas, Garantias
Conservao

Alterao
Beneficiao Concursos, Adjudicaes, DE's, Consignaes,
Opex Ampliao Aceitaes, Actas, Garantias

Conservao

Anlise de Risco
Plano de Evacuao/Preveno
Equipas de Evacuao
Plano de Equipas de 1 Interveno
Equipas de 1s Socorros
Interveno em
Formao
Emergngia/Pla Responsvel de Segurana
no de Preveno Coordenador de Interveno
Relaes Publicas
Simulacros
Relatrios

Evidncias TODAS
Resumo de organizao da Pasta de Edifcios

Dossier A
Separador 1 Separador 2
Caderneta Predial Contrato de Fornecimento de gua
Contrato de Arrendamento Contrato de Fornecimento de Energia
Contrato de Compra e Venda
Escritura
Licena de Utilizao

Dossier B
Separador 1 Separador 2 Separador 3
Telas Finais de Arquitectura Telas Finais de Instalaes Elctricas Telas Finais de Rede de guas e Esgotos

Dossier C
Separador 1 Separador 2 Separador 3
Plano de Emergncia Anlise de Risco Licenciamento do Grupo de Socorro
Licenciamento do Depsito de Combustvel
Licenciamento do Posto de Transformao
Pedido de Instalao de CCTV ao CNPD
Separador 4
Acessos ao Edifcio

Dossier D
Separador 1 Separador 2 Separador 3
Sistemas de Deteco de Intruso Instalaes AVAC Trabalhos de Manuteno Correctiva
Sistemas de Deteco / Extino de Incndio Elevadores
Equipamento de Combate a Incndios Limpeza
Segurana Desinfestao Separador 4
Grupo de Socorro Outros
Posto de Transformao
UPSs
Informao Cadastral e de Gesto da Manuteno
em Edifcios de Servios

Dossier Separador Documento Observaes

1 Caderneta Predial

1 Contrato de Arrendamento
Contratos de Explorao do Edifcio
A. Documentos Legais e

Contrato de Compra e
1
Venda

1 Escritura

1 Licena de Utilizao

Contrato de Fornecimento
2
de gua

Contrato de Fornecimento
2
de Energia

1 Telas Finais de Arquitectura


B. Telas Finais de
Construo

Telas Finais de Instalaes


2
Elctricas

Telas Finais de Rede de


3
guas e Esgotos

1 Plano de Emergncia
C. Segurana e Licenciamentos

2 Anlise de Risco

Licenciamento do Grupo de
3
Socorro

Licenciamento do Depsito
3
de Combustvel

Licenciamento do Posto de
3
Transformao
Informao Cadastral e de Gesto da Manuteno
em Edifcios de Servios

Dossier Separador Documento Observaes


Licenciamentos
C. Segurana e

Pedido de Instalao de
3
CCTV ao CNPD

4 Acessos ao Edifcio

Sistemas de Deteco de
1
Intruso

Sistemas de Deteco /
1
Extino de Incndio

Equipamento de Combate a
1
Incndios

1 Segurana
D. Contratos de Facilities e de Manuteno do Edifcio

2 Instalaes AVAC

2 Elevadores

2 Limpeza

2 Desinfestao

2 Grupo de Socorro

2 Posto de Transformao

2 UPS

Trabalhos de Manuteno
3
Correcitva

4 Outros
A Gesto de Servios de Manuteno em Edifcios de Servios

ANEXO IV
RSM

Modelos de documentos de controlo da Rede Satlite de Manuteno:


a) Check-list das Verificaes das Redes de Satlites de Manuteno - 1 Parte;
b) Check-List das Verificaes das Redes de Satlites de Manuteno - 2 Parte;
c) Competncias Tcnicas dos Elementos das Equipas do Prestador de Servios;
d) Folha de Visita das Redes de Satlites de Manuteno;
e) Lista de Custos Unitrios de Consumveis de Referncia;
f) Oramento de Manuteno e Interveno Correctiva;
g) Planeamento Geral das Aces de Manuteno Preventiva de Equipamentos Terminais;
h) Planeamento Geral de Verificaes;
i) Planeamento da Manuteno Preventiva de Equipamentos Terminais pelo Prestador de
Servio;
j) Planeamento de Verificaes pelo Prestador de Servios;
k) Relatrio de Manuteno e Interveno Correctiva.

35
Check-list das Verificaes das Redes
de Satlites de Manuteno - 1 Parte

Check-List 1 Parte
Equipamento Item Verificao / Reparao
ESPAO CIRCUNDANTE - LOGRADOUROS
Pavimento Estado das juntas e do material selante, afundamentos, fissuras, buracos
ARRUAMENTOS
Passeios Estado dos lancis, das juntas e do material selante, afundamentos, buracos
Elementos em alvenaria Estado de aderncia, manchas, salitre, graffitis, fissuras, ligao dos vrios elementos
VEDAES
Elementos metlicos Estado do revestimento, pontos de corroso,elementos frouxos ou removidos
Estado do revestimento, empenado, a arrojar, estado e funcionamento de fechos, dobradias, trincos e
Portes
PORTES ferrolhos, lubrificao, rigidez, pontos de corroso,elementos frouxos ou removidos
Portes - sistemas de automao A executar por pessoal especializado, verificar funcionamento.
PAISAGISMO Jardins Estado de limpeza (folhagem,..), limpeza, rega, podas
EXTERIOR DO EDIFCIO
Revestimento Estado da pintura, fissuras, graffitis, musgo ou fungos.
FACHADAS Juntas de dilatao Espaamento e isolamento.
Juntas estruturais Fissuras na unio entre materiais diferentes (caixas de estores, tijolo beto).
Estado e funcionamento de fechos, dobradias, trincos, ferrolhos, molas, rigidez, fissuras, corroso,
Janelas, portas
pintura e apodrecimento.
ESQUADRIAS Vidros Estado do sistema de fixao ao caixilho e integridade.
Estores exteriores Limpeza, elementos danificados e funcionamento.
Soleiras e parapeitos Limpeza, elementos danificados
Telhado Infiltraes, fixao da cobertura e estado de limpeza (musgos e fungos).
COBERTURAS
Impermeabilizao Infiltraes, aderncia, fissuras, rasgos, estado de limpeza (musgos e fungos).
Grades de proteco
OUTROS ELEMENTOS Estado da pintura, zonas de corroso e fixao.
Varandas e escadas
Caleiras, grelhas e ralos Estado de desobstruo, corroso, fixao e desentupimento.
REDE DE GUAS Algerozes Estado de desobstruo, corroso, fixao e desentupimento.
PLUVIAIS Tubos de queda Estado de desobstruo, corroso, fixao e desentupimento.
Caixas de passagem, sarjetas Estado de desobstruo, estabilidade das tampas e desentupimento.
INTERIOR DO EDIFCIO
PAVIMENTOS Revestimento Estado de aderncia, zonas inutilizadas, pontas soltas, manchas, fissuras e humidades.
PAREDES / Revestimento Estado de pintura, zonas inutilizadas, pontas soltas, manchas, fissuras e humidades.
DIVISRIAS Rodaps Estado de pintura, fixao, zonas inutilizadas, pontas soltas, manchas, fissuras e humidades.
TECTOS Revestimento Estado de pintura, zonas inutilizadas, pontas soltas, manchas, fissuras e humidades.
Estado e funcionamento de fechos, dobradias, trincos, ferrolhos e molas, lubrificao, rigidez, fissuras,
Portas
PORTAS INTERIORES corroso, estado do revestimento, apodrecimento.
Soleiras, ombreiras Estado do revestimento, zonas inutilizadas.
Louas sanitrias Estado de conservao (riscos, manchas, fracturas), reapertos, desentupimentos e vedantes.
Assentos sanitrios Estado de conservao, limpeza e reapertos.
Balces e espelhos Estado de conservao, limpeza e reapertos.
Verificao do estado de funcionamento, vazamentos, limpeza, substituio de vedantes, reapertos e
Torneiras, fluxmetros, chuveiros
substituio provisria ou definitiva.
INSTALAES
SANITRIAS Acessrios de higiene e limpeza Estado de conservao, limpeza, prazos de substituio, abastecimento e reapertos.

Verificao do estado de funcionamento, vazamentos, limpeza, desentupimentos, afinaes, reapertos,


Autoclismos
vedantes e substituio provisria ou definitiva (sistema de boas e vlvula de paragem de enchimento).

Canalizaes, ligaes Estado de conservao, vazamentos, reapertos, desentupimentos e vedantes.


Exaustores Estado de conservao, funcionamento e limpeza.
REDE HIDRAULICA
REDE DE GUA Canalizao Estado de conservao da zona visivel e juntas, existncia de humidades nas zonas embutidas.
POTVEL Torneiras de segurana Verificao do estado de funcionamento e conservao.
Canalizaes Estado de conservao da zona visivel e juntas, existncia de humidades nas zonas embutidas.
REDE DE ESGOTOS
Caixas de passagem, ralos Estado de desobstruo e tampas.
REDE ELCTRICA
Inspeco visual, verificao de integridade e funcionalidade da fechadura. Verificao da sinalizao
Quadros
correcta do quadro elctrico. Verificar se a legendagem dos circuitos existe. Registar observaes.

UPS Verificar estado de funcionamento. Verificar existncia de alarmes. Reportar anomalias.


Tomadas Inspeco visual, fixao e excesso de equipamentos ligados.
Interruptores Inspeco visual e fixao.
Armaduras Inspeco visual e fixao.
Lmpadas Inspeco e reposio.
SISTEMA DE AR CONDICIONADO
SISTEMA CENTRAL Inspeco e manuteno a executar por pessoal especializado, verificar funcionamento.
Inspeco e manuteno a executar por pessoal especializado. Verificar funcionamento, existncia de
Ventiloconvectores
rudos, integridade do dispositivo de regulao e controlo.
Check-list das Verificaes das Redes
de Satlites de Manuteno - 1 Parte

Check-List 1 Parte
Equipamento Item Verificao / Reparao
Inspeco e manuteno a executar por pessoal especializado.
APARELHOS "SPLIT"
Verificar estado de limpeza, vestgios de corroso, funcionamento. Reportar anomalias graves.

SISTEMA DE PREVENO E COMBATE DE INCNDIOS


Portas Corta-fogo Funcionamento de fechos, dobradias e molas, lubrificao e conservao.
Sacos intumescentes. Inspeco visual. Reportar a falta em locais onde necessrio.
PREVENO
Iluminao de Emergncia Inspeco visual.
Caminhos de evacuao. Desobstruo e sinalizao.
ALARME E Inspeco e manuteno a executar por pessoal especializado, verificao de funcionamento.
Sistema de deteco e alarmes
DETECO Leitura do painel de control, estado de limpeza e corroso.
Inspeco e manuteno a executar por pessoal especializado.
Extintores Sinalizao, acessibilidade, instrues de utilizao, selos de segurana e de garantia, presena dos
componentes, leitura de manmetro.
Inspeco e manuteno a executar por pessoal especializado.
RIA's Sinalizao, acessibilidade, selos de segurana e de garantia, presena dos componentes, estado dos
EXTINO
armrios de armazenamento dos equipamentos.
Inspeco e manuteno a executar por pessoal especializado.
Sprinklers
Selos de segurana e garantia, presena dos componentes.
Inspeco e manuteno a executar por pessoal especializado.
Centrais de bombagem
Verificao do estado de limpeza, fugas, alarmes.
SISTEMA DE PROTECO CONTRA INTRUSO
DETECO E Inspeco e manuteno a executar por pessoal especializado, verificar funcionamento.
Sistema anti intruso
ALARME Estado de limpeza, vestgios de corroso
HIGIENE E LIMPEZA
Geral Todos os locais Estado de Limpeza.
ELEVADORES
Dispositivos de segurana /
Inspeco e manuteno a executar por pessoal especializado, verificar funcionamento.
emergncia
Motor e mecanismos de controlo Inspeco e manuteno a executar por pessoal especializado, verificar funcionamento.
Cabos Inspeco e manuteno a executar por pessoal especializado, verificar funcionamento.
ELEVADORES
Inspeco e manuteno a executar por pessoal especializado, verificar funcionamento.
Cabina
Limpeza, sinalizao, espelhos, iluminao.
Inspeco e manuteno a executar por pessoal especializado, verificar funcionamento.
Portas
Estado da pintura, zonas de corroso, riscos, dobradias, lubrificao, vidros.
Check-List das Verificaes das Redes de Satlites
de Manuteno - 2 Parte

Registo de Entrada
Tipo de Edifcio
Edifcio (Administrativo/Tcnico/Misto)

Prestador de Servio Tcnico/s


Periodicidade: Data: Hora de Entrada: Assinatura Vigilante/PT:
D S Q M B Se A

Check-List 2 Parte
Aco
reas Equipamento No Auditado Conforme No Conforme
Correctiva
Arruamentos

Espao Circundante Vedaes


Logradouros Portes

Paisagismo

Fachadas

Esquadrias

Exterior do Edifcio Coberturas

Outros Elementos

Rede de guas Pluviais

Pavimentos

Paredes / Divisrias

Interior do Edifcio Tectos

Portas interiores

Instalaes Sanitrias

Rede de gua Potvel


Rede Hidrulica
Rede de Esgotos

Quadros

UPS

Circuitos

Electricidade Tomadas

Interruptores

Armaduras

Lmpadas

Dispositivos de Segurana/Emergncia

Motor e Mecanismo de Controlo

Elevadores Cabine

Cabos

Portas

Sistema Central

Ventiloconvectores
Ar Condicionado
Grelhas insuflao / extraco

Aparelhos "Split"

Preveno
Sistema de Preveno e
Alarme e Deteco
Combate de Incndios
Extino

Sistemas de Intruso Deteco e Alarmes

Higiene e Limpeza Geral

Registo de Sada
Data: Hora de Sada: Assinatura Vigilante/PT: Assinatura do Tcnico:

21/11/05_v1_DSGR 1/2
Check-List das Verificaes das Redes de Satlites
de Manuteno - 2 Parte

Identificao de Manuteno e Intervenes Correctivas decorrentes da Verificao em ____/____/_______

Manuteno de 1 Linha / Peas Substituio Utilizadas / Local de aplicao / Justificao da Substituio

Material / Peas Aplicadas


Item Quantidade Custo Unitrio Sub-Total

Mo de Obra

Total s/Iva:

21/11/05_v1_DSGR 2/2
Competncias Tcnicas dos Elementos das
Equipas do Prestador de Servios

Identificao do Prestador de Servios

Enquadramento do Colaborador
Manuteno Correctiva Especialidade: ______________________________
Manuteno Preventiva
Sub-Empreiteiro (quando no o Prestador de Servios): ______________________________

Identificao do Colaborador
Nome:

Morada:

Contactos:

Data de Nascimento:

Carta de Conduo:

Nacionalidade:

N BI / Passaporte:

Experincia Profissional

8 - Competncia dos Elementos das Equipas do Prestador de Servios 1/1


Folha de Visita das Redes de Satlites de Manuteno

Identificao do Edifcio
NIC: ______________ Designao: __________________________________________

Registo de Visita
mbito da visita
Data Prestador de Servios Tcnico Rbrica
(Verif. / M P / M C)

Data de Afixao
Gestor de Edifcios: Data:

5 - Folha de Visita das Redes de Satlites de Manuteno 1/1


Lista de Custos Unitrios de
Consumveis de Referncia

Identificao do Prestador de Servios

Custos Unitrios de Consumveis de Referncia


Custo Unitrio
Consumveis de Referncia
(EUR)

7 - Lista de Custos Unitrios de Consumveis de Referncia 1/1


Oramento de Manuteno e Interveno Correctiva

Identificao do Edifcio
NIC: ______________ Designao: __________________________________________

Proposta N NIC_XXX
Razo da Interveno

Descrio da Interveno (Local / Tipo de Instalao / Especialidade / Durao)

Item Qtd. Custo Unitrio Sub-total

TOTAL (valores sem IVA)

6A - Oramento de Manuteno e Interveno Correctiva 1/1


Planeamento Geral das Aces de Manuteno Preventiva
de Equipamentos Terminais

Quadros elctricos de piso - desde que providos de meios (disjuntores, fusveis, etc) que
permitam o seu isolamento do QGBT
Equipamento /
Periodicidade Aco de Manuteno
Componente
Circuitos elctricos Bimestral Verificar a funcionalidade de todos os circuitos agregados.
Quadros Anual Efectuar limpezas no interior e no exterior com produtos e meios adequados.
Dispositivos de
Averiguar o estado de funcionamento e a segurana dos equipamentos e controlos (corte, proteco e
comando, corte e Anual
comando). Registar e reparar eventuais situaes anmalas.
proteco
Averiguar a funcionalidade dos fechos dos diversos painis. Substituir ou repor fixaes danificadas ou em
Painis de proteco Anual
falta.
Assegurar a existncia de etiquetas de identificao de circuitos e a conformidade da sinaltica de
Anual
Quadros segurana. Verificar a correcta funcionalidade da fechadura. Substituir caso seja necessrio.
Anual Efectuar anlise de termografia e proceder s medidas correctivas resultantes

Iluminao geral e de emergncia, tomadas e interruptores


Equipamento /
Periodicidade Aco de Manuteno
Componente
Lmpadas Bimestral Verificar funcionalidade. Substituir caso estejam defeituosas ou inoperantes.
Armaduras Bimestral Inspeccionar, fixar ou substituir caso estejam estejam mal fixas ou em mau estado.
Blocos autnomos de Bimestral Desligar alimentao da rede e verificar a comutao para alimentao por bateria.
emergncia Bimestral Verificar funcionamento da(s) lmpada(s). Substituir caso estejam defeituosas ou inoperantes.
Bimestral Verificar funcionalidade e substituir em caso de estarem danificadas ou quebradas.
Tomadas
Bimestral Assegurar que no h excesso de equipamentos ligados.
Verificar funcionalidade, proceder s alteraes necessrias e reposicionar em funo das alteraes de
Bimestral
Caixas de pavimento layout
Bimestral Assegurar que no h excesso de equipamentos ligados.
Interruptores Bimestral Verificar funcionalidade e substituir em caso de estarem danificados ou quebrados.
Estaes de bombagem: guas pluviais, fluviais; gua potvel; Esgotos
Equipamento /
Periodicidade Aco de Manuteno
Componente
Bimestral Averiguar o bom funcionamento, existncia de rudos ou vibraes excessivas.

Motor elctrico Semestral Verificar se a temperatura do motor razovel. Limpar e desobstruir orifcios de ventilao e alhetas.

Limpar com ar comprimido os enrolamentos. Aproveitar e medir a resitncia de isolamento dos


Anual
enrolamentos.
Testar as bombas que sejam de utilizao espordica e avisar caso se evrifiquem rudos ou vibraes
Bimestral
excessivas.
Caso existam duas bombas para a mesma funo (reserva ou socorro) comutar com a que at ento
Bimestral
estava em funcionamento (alternar funcionamento).
Bombas Semestral Verificar se a presso a correcta recorrendo a manmetros.
Verificar funcionalidade dos empanques, retentores e juntas de vedao. Se necessrio intervir para
Semestral
efectuar substituies.
Anual Medir consumo elctrico e comparar com os valores nominais. Se necessrio intervir para corrigir.
Anual Verificar correcta fixao e suporte, efectuar reapertos.

Acoplamento Semestral Se aplicvel, verificar alinhamento e integridade dos tacos de borracha. Intervir para corrigir se necessrio.

Sistemas de comando e
Bimestral Verificar o correcto funcionamento. Tomar medidas para assegurar a funcionalidade.
controlo
Semestral Analisar temperatura de funcionamento. Registar em situao anmala.
Desmontar, limpar e inspeccionar. Caso sejam chumaceiras de rolamentos averiguar a necessidade de os
Chumaceiras substituir (sinais de fadiga, riscos ou sulcos no caminho dos rolamentos, fissuras ou escamamento das
Anual
esferas ou rolos). Ao remontar deixar estes componentes devidamente lubrificados (seja qual for o tipo de
lubrificao a empregar).
Manobrar as vlvulas associadas a cada bomba (efectuar to o curso). Lubrificar dispositivo de
Vlvulas Anual
accionamento e verificar se h uma vedao adequada.
Unies da tubagem Semestral Verificar integridade que assegure resistncia mecnica. Reparar se encessrio.
Planeamento Geral das Aces de Manuteno Preventiva
de Equipamentos Terminais

Equipamentos Terminais de Climatizao em reas Administrativas


Equipamento /
Periodicidade Aco de Manuteno
Componente
Bimestral Averiguar o bom funcionamento, existncia de rudos ou vibraes excessivas.
Bimestral Limpar filtros e grelhas de entrada e sada.

Medir presso no circuito de fludo frigorigneo. Caso a leitura indique valores acima do recomendado pelo
fabricante, limpar com ar comprimido e/ou produto adequado as superfcies de permuta de calor do
Splits e multi-splits Semestral
condensador. Caso a leitura indique valores inferiores ao recomendado pelo fabricante, verificar existncia
de fugas no circuito e tomar medidas para reparar e repor as condies ptimas de funcionamento.

Medir consumos dos motores do compressor e dos ventiladores do condensador e do(s) evaporador(es).
Semestral Em funo dos valores medidos proceder a limpezas e lubrificaes e, se necessrio, reparar
chumaceiras ou substituir rolamentos.
Bimestral Limpar filtros e grelhas de entrada e sada.
Ventiloconvectores
Bimestral Averiguar o bom funcionamento, existncia de rudos ou vibraes excessivas.

Sondas e dispositivos
Aferir calibrao/funcionalidade com termmetro. Registar a percentagem de dispositivos com
de regulao Semestral
funcionalidade notoriamente defeituosa.
temperatura

Grelhas de insuflao e
Bimestral Verificar se o estado de limpeza e fixao so adequados. Limpar e/ou fixar se necessrio.
exausto

Portes elctricos, barreiras e estores elctricos


Equipamento /
Periodicidade Aco de Manuteno
Componente
Testar funcionalidade e efectuar eventuais melhoramentos (reparao de botes de presso, lubrificao
Accionamento Bimestral
de trincos, detectores de movimento)
Testar funcionalidade e inspeccionar motores elctricos. Aproveitar para limpar e se aplicvel lubrificar
Motores elctricos Semestral
chumaceiras.
Gesto Tcnica Centralizada (desde que no interfira com a gesto centralizada da qual
dependam Servios de Suporte)
Equipamento /
Periodicidade Aco de Manuteno
Componente
Dispositivos de Semestral Verificar funcionalidade. Registar anomalias.
aquisio de dados
Anual Verificar correcta medio de grandezas. Calibrar se necessrio.
Sistema Anual Verificar adequao dos set-points estabelecidos.
Redes e Cablagem Estruturada
Equipamento /
Periodicidade Aco de Manuteno
Componente
Calhas tcnicas Semestral Verificar integridade reparar ou substitui se necessrio
Arumao. Colocao de abraadeiras sempre que se julgue necessrio (junto a secretrias ou
Cablagem Semestral
bastidores).
Energia socorrida
Equipamento /
Periodicidade Aco de Manuteno
Componente
Bimestral Verificar funcionamento e existncia de alarmes. Registar e reportar anomalias.
UPS
Semestral Verificar e registar valores dos parmetros de funcionamento.
Planeamento Geral de Verificaes

Durao
Identificao Periodicidade Ocupao
Prevista
Tipo de
Nic Edifcio S Q M B Horas Pessoas Areas (m)
Edifcio
1221 FAMALICO MISTO 2 78 2696

1237 P V O A DE V ARZIM MISTO 2 6 2086

1246 V ILA DO CO N DE TCN ICO 1,5 4 519

1249 BRAGA / AV EN IDA MISTO 2 26 4800

1255 BARCELOS TCNICO 2 6 1100

1267 NOGUEIRA MISTO 3 36 1830

1279 GUIMARES MISTO 3 23 2670

1289 ROSSAS MISTO 3 6 720

1311 V IAN A / SEDE MISTO 2 78 2732

1312 ARCO S DE V ALDEV EZ TCN ICO 1,5 2 675

1318 MELGAO MISTO 1,5 1 554

1341 VALENA MISTO 2 8 1212

1345 DARQUE TCNICO 1,5 0 2608

1572 IMVEL DE DEVESAS TEC/ADM 2 24 887

2073 BRAGA / MAXIMIN O S MISTO 2 148 2073

4000 CENTRAL DE BOAVISTA TEC/ADM 1,5 4 1080

4002 CEN TRAL BO N FIM TECN ICO 1,5 1 1673

4004 CENTRAL DE CARVALHIDO TEC/ADM 2 93 2500

4005 CENTRAL DA FOZ TECNICO 1,5 2 980

4006 SA DE R. FERREIRA DIAS ADM 2 67 690

4007 CENTRAL DE GAIA TEC/ADM 6 118 5370

1,5 2 1100
GEO 11

4008 CEN TRAL LAPA TECN ICO

4010 CEN TRAL DA PICARIA TEC/ADM 6 101 4430

4019 CENTRAL DE AFURADA TECNICO 1,5 0 698

4020 CENTRAL DE ALFENA TCNICO 1,5 0 640

4021 CENTRAL DE ARCOZELO TECNICO 1,5 0 804

4022 CENTRAL DO CASTELO TECNICO 1,5 0 804

4023 CEN TRAL ERMESIN DE TECN ICO 1,5 1 770

4024 CENTRAL DE ESPINHO TECNICO 1,5 0 625

4025 CEN TRAL GO N DO MAR TECN ICO 1,5 1 580

4026 CENTRAL DE GRIJ TECNICO 1,5 0 830

4027 CEN TRAL JO V IM TECN ICO 1,5 0 600

4028 CENTRAL DE LEA TECNICO 1,5 0 511

4030 CENTRAL DE MAIA TECNICO 1,5 2 685

4031 CENTRAL DE MATOSINHOS TECNICO 1,5 1 715

4033 CEN TRAL MEDAS TECN ICO 1,5 0 780

4034 CENTRAL DE OLIVEIRA DO DOURO TECNICO 1,5 0 685


Planeamento da Manuteno Preventiva de Equipamentos Terminais pelo Prestador de Servio

Edifcio Tipo de Edifcio (Administrativo/Tcnico/Misto)


NIC Morada
rea Administrativa N Pisos/rea rea Tcnica N Pisos/rea

Periodicidade Ms de Interveno *

Equipamento / Instalao M B T S A BA Jan-07 Fev-07 Mar-07 Abr-07 Mai-07 Jun-07 Jul-07 Ago-07 Set-07 Out-07 Nov-07 Dez-07

GTC - Gesto Tcnica Centralizada X


Elevadores X
Quadros Piso X X
UPS
Iluminao Geral X
Iluminao Emergncia X
Interruptores e Tomadas X
Splits e Multi-Splits X X
Ventiloconvectores (expanso directa ou gua) X
Grelhas de exausto e insuflao X
Redes e cablagem estruturada X
Bombagem - guas Pluviais X X X
Bombagem - guas de Consumo X X X
Bombagem - guas de Esgotos X X X
Portes / Barreiras / Estores - Electricos X X

Legenda
M Mensal
B Bimestral
T Trimestral
S Semestral
A Anual
BA Bianual

* Nos campos abaixo preencher com as datas de Interveno


Planeamento de Verificaes pelo Prestador de Servios

Identificao Periodicidade Ms de Interveno *

Nic Edifcio Tipo de Edifcio S Q M B Jan-07 Fev-07 Mar-07 Abr-07 Mai-07 Jun-07 Jul-07 Ago-07 Set-07 Out-07 Nov-07 Dez-07

1221 FAMALICO MISTO


1237 P V O A DE V ARZIM MISTO
1246 V ILA DO CO N DE TCN ICO
1249 BRAGA / AV EN IDA MISTO
1255 BARCELOS TCNICO
1267 NOGUEIRA MISTO
1279 GUIMARES MISTO
1289 ROSSAS MISTO
1311 V IAN A / SEDE MISTO
1312 ARCO S DE V ALDEV EZ TCN ICO
1318 MELGAO MISTO
1341 VALENA MISTO
1345 DARQUE TCNICO
1572 IMVEL DE DEVESAS TEC/ADM
2073 BRAGA / MAXIMIN O S MISTO
4000 CENTRAL DE BOAVISTA TEC/ADM
4002 CEN TRAL BO N FIM TECN ICO
4004 CENTRAL DE CARVALHIDO TEC/ADM
4005 CENTRAL DA FOZ TECNICO
4006 SA DE R. FERREIRA DIAS ADM
4007 CENTRAL DE GAIA TEC/ADM
4008 CEN TRAL LAPA TECN ICO
4010 CEN TRAL DA PICARIA TEC/ADM
4019 CENTRAL DE AFURADA TECNICO

GEO 11
4020 CENTRAL DE ALFENA TCNICO
4021 CENTRAL DE ARCOZELO TECNICO
4022 CENTRAL DO CASTELO TECNICO
4023 CEN TRAL ERMESIN DE TECN ICO
4024 CENTRAL DE ESPINHO TECNICO
4025 CEN TRAL GO N DO MAR TECN ICO
4026 CENTRAL DE GRIJ TECNICO
4027 CEN TRAL JO V IM TECN ICO
4028 CENTRAL DE LEA TECNICO
4030 CENTRAL DE MAIA TECNICO
4031 CENTRAL DE MATOSINHOS TECNICO
4033 CEN TRAL MEDAS TECN ICO
4034 CENTRAL DE OLIVEIRA DO DOURO TECNICO
4035 CENTRAL DE RECAREI TECNICO
4036 CEN TRAL RIO TIN TO TECN ICO
Relatrio de Manuteno e Interveno Correctiva

Identificao do Edifcio
NIC: ______________ Designao: ___________________________________________

Identificao do Proponente
Nome: ___________________________________________ Empresa: _________________

Data
Proposta: ____________ Realizao: ___________ Durao: ________________________

Caracterizao Geral da Interveno Referente Proposta N NIC_XXX


Razo da Interveno

Tipo da Interveno (Prioritria / Urgente / Oramento Aprovado)

Descrio da Interveno (Local / Tipo de Instalao / Especialidade / Durao)

Peas / Materiais Utilizados Qtd. Custo Unitrio Sub-total

TOTAL (valores sem IVA)

6B - Relatrio de Manuteno e Interveno Correctiva 1/1