UNIVERSIDAD DE

HUANUCO
FACULTAD DE INGENIERIA

E.A.P. DE ARQUITECTURA

EL PROCESO ECONMICO DE LA PROMOCIN INMOBILIARIA

DOCENTE : ARQ. CARLOS ALBERTO SORIA HERRERA

CURSO : GERENCIA EMPRESARIAL IV

ALUMNOS : - RAMOS TARAZONA EDGARDO

- RAZA ESTRELLA, KATHERINE KELLY

CICLO : X

HUANUCO- PER
2016
UDH

PROMOCION INMOBILIARIA
 Proceso econmico de la promocin inmobiliaria | UDH

E.A.P ARQUITECTURA

INDICE GENERAL

1.-ESTUDIOS DE FACTIBILIDAD, TCNICA Y ECONMICA DE PROYECTOS

DE LA CONSTRUCCIN.

2. PROMOCION INMOBILIARIA

3. ESTUDIO DE CABIFDA

4.-GENERACIN DE CUENTA DE RESULTADOS

5. INDICADORES DE RENTABILIDAD

6. PERSPECTIVAS DEL MERCADO INMOBILIARIO EN EL PER

7. ESTUDIO DE VIABILIDAD

GERENCIA EMPRESARIAL IV Arq. Carlos Alberto Soria

18
 Proceso econmico de la promocin inmobiliaria | UDH

E.A.P ARQUITECTURA

DEDICATORIA

A Dios, que gua nuestros pasos; a la catedra de nuestra escuela acadmica profesional
que nos brinda su conocimiento y su experiencia como profesionales, para hacer de
nosotros buenos arquitectos y dignos seres humanos capaces de servir a nuestro pas.

A nuestros familiares que con su sacrificio y confianza, motivacin hacia nosotros hacen
posible poder estudia, para el da de maana ser profesionales, a ellos quedaremos
eternamente agradecidos. A nuestros compaeros y amigos, gracias por su motivacin y
apoyo durante toda nuestra carrera universitaria.

GERENCIA EMPRESARIAL IV Arq. Carlos Alberto Soria

18
 Proceso econmico de la promocin inmobiliaria | UDH

E.A.P ARQUITECTURA

INTRODUCCIN

La preparacin y evaluacin de proyectos busca recopilar, crear y analizar en forma

sistemtica un conjunto de antecedentes econmicos que permitan juzgar cualitativa y
cuantitativamente las ventajas y desventajas de asignar recursos a una determinada
iniciativa. Este proceso va ligado a una toma de decisiones por parte del inversionista.
Obviamente, existen decisiones con un menor grado de incertidumbre y otras que son
altamente riesgosas. Resulta lgico pensar que frente a decisiones de mayor riesgo,
exista una opcin a una mayor rentabilidad. Sin embargo, lo fundamental en la toma de
decisiones es que aqulla, se encuentre cimentada en antecedentes bsicos concretos,
que hagan que ellas se adopten concienzudamente y con el ms pleno conocimiento de
las distintas variables que entran en juego.

GERENCIA EMPRESARIAL IV Arq. Carlos Alberto Soria

18
 Proceso econmico de la promocin inmobiliaria | UDH

E.A.P ARQUITECTURA

EL PROCESO ECONMICO DE LA PROMOCIN INMOBILIARIA

1.-ESTUDIOS DE FACTIBILIDAD, TCNICA Y ECONMICA DE PROYECTOS DE LA

CONSTRUCCIN

En muchos casos nuestros clientes necesitan evaluar varias alternativas al inicio de un

proyecto hasta dar con aquella opcin ms rentable o que mejor se ajusta a su realidad
corporativa. Para ello en CRES elaboramos estudios de factibilidad econmica que
acompaamos de una cabida arquitectnica, de modo que se pueda visualizar el proyecto
y su resultado en un arco temporal de medio y largo plazo.

En el mundo actual las decisiones importantes han de tomarse a partir de los anlisis y
herramientas que el sector del Real Estate hoy da brinda a nivel global. El conocer de
antemano el tiempo en que se amortizar una inversin, el coste global del proyecto o la
rentabilidad a largo plazo del mismo se ha convertido en algo obligado para cualquier
empresa o particular que desee optimizar al mximo sus recursos. Desde CRES
queremos apoyar a propietarios y promotores buscando canales de financia mientopara lo
cual el primer paso ser el desarrollar un estudio de factibilidad econmica slido y
detallado.

Entre las actividades inmobiliarias habitualmente desarrolladas en el mercado por

empresarios y sociedades mercantiles podemos distinguir entre la compra de terrenos y
edificaciones para su posterior venta y/o arrendamiento o para su urbanizacin,
parcelacin, construccin y/o rehabilitacin, bien directamente o por medio de terceros,
para su posterior venta.

2. PROMOCION INMOBILIARIA

Entre las actividades inmobiliarias habitualmente desarrolladas en el mercado por

empresarios y sociedades mercantiles podemos distinguir entre la compra de terrenos y
edificaciones para su posterior venta y/o arrendamiento o para su urbanizacin,
parcelacin, construccin y/o rehabilitacin, bien directamente o por medio de terceros,
para su posterior venta. Ests ltimas actuaciones, diferentes de las propiamente
derivadas de la compraventa y arrendamiento, son las que definen la actividad de
promocin inmobiliaria. Al respecto de esa actividad de promocin surge la duda, en el
mbito del derecho fiscal, de qu manera debe desarrollarse la actividad de promocin

GERENCIA EMPRESARIAL IV Arq. Carlos Alberto Soria

18
 Proceso econmico de la promocin inmobiliaria | UDH

E.A.P ARQUITECTURA
para que califique como actividad econmica. Ms concretamente, se ha planteado la
extrapolacin de los condicionantes exigidos por la normativa del IRPF a la actividad
econmica de compraventa y arrendamiento a la actividad de promocin inmobiliaria.
Recordemos que la realizacin de actividades que califiquen fiscalmente como
econmicas permitira:

- A la sociedad mercantil, titular de los inmuebles sobre los que se desarrolle esa actividad
de promocin, evitar, en principio, su tributacin en el Impuesto sobre Sociedades como
sociedad patrimonial y, en consecuencia,
- al socio titular de las participaciones sociales de la sociedad titular de la actividad (o, en
su caso, al empresario individual titular de la actividad) la aplicacin del rgimen de
empresa familiar (exencin en el Impuesto sobre el Patrimonio y la reduccin del 95% en
la base imponible del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones) respecto de los activos,
en este caso inmobiliarios, que se encontraran afectos a las mismas.

En ese sentido, la Administracin Tributaria, a travs de su rgano consultivo (Direccin

General de Tributos), no ha sido uniforme en sus pronunciamientos hasta el punto de
diferenciar en los mismos en funcin de si el consultante resultaba ser una persona fsica
(empresario) o, por el contrario, una sociedad mercantil. No obstante lo anterior, los
recientes pronunciamientos de la DGT han venido a clarificar que la actividad de
promocin inmobiliaria es diferente de la mera actividad de compraventa y arrendamiento
de forma que ha considerado no necesario el cumplimiento de los requisitos exigidos por
la normativa del IRPF respecto de esa actividad de mera compraventa y arrendamiento
(local exclusivamente afecto y, al menos, una persona con contrato laboral a jornada
completa dedicada exclusivamente a la gestin de esa actividad). Tal y como
indicbamos, la DGT, en su resolucin de 28/4/2004 (C-1116-04) ha establecido que "la
promocin inmobiliaria constituye, en todo caso, una actividad econmica, al existir una
ordenacin por cuenta propia de medios productivos. En relacin con esta actividad no
han de cumplirse los requisitos del apartado 2 del artculo 25 de la LIRPF (local exclusivo
y persona con contrato laboral a jornada completa), que se refiere a las actividades de
arrendamiento y compraventa de inmuebles, actividades distintas de la promocin
inmobiliaria" . Esa misma resolucin de la DGT clarifica que la actividad econmica,
definida como ordenacin por cuenta propia de medios de produccin y de recursos
humanos o de uno de ambos con la finalidad de intervenir en la produccin o distribucin
de bienes o servicios, se pone de manifiesto en la actividad de promocin aunque "se

GERENCIA EMPRESARIAL IV Arq. Carlos Alberto Soria

18
 Proceso econmico de la promocin inmobiliaria | UDH

E.A.P ARQUITECTURA
subcontrate la construccin, es decir, se construya por medio de terceros" lo cual "no
significa que se deje de efectuar un actividad econmica, la de promocin, ya que se
asume el riesgo correspondiente a la venta del inmueble edificado". De todo lo anterior,
cabra defender la existencia de una actividad econmica, y por tanto la aplicacin del
rgimen de empresa familiar (exencin en IP y reduccin del 95% de la base imponible en
el ISD), en la realizacin (por empresario individual o sociedad mercantil) de la promocin
inmobiliaria si se dispone de medios materiales o humanos (que pueden ser propios o
ajenos) que impliquen una ordenacin por cuenta propia para intervenir en la produccin o
distribucin de bienes o servicios sin que, en consecuencia, sea obligado el cumplimiento
de los concretos requisitos exigidos a la actividad de compraventa y arrendamiento de
inmuebles (local exclusivo y persona contratada a jornada completa). Finalmente,
nicamente cabra recordar que esta diferenciacin en los requisitos para considerar
como empresarial la actividad de arrendamiento y/o compraventa de inmuebles (persona
y local) con respecto a la de promocin inmobiliaria (ordenacin de medios por cuenta
propia) es aplicable tanto a personas fsicas que desarrollen personalmente estas
actividades como a personas jurdicas.

3. ESTUDIO DE CABIFDA

El Estudio de Cabida, tiene por objetivo determinar cual es la capacidad construible, de

un terreno.

En un Estudio de Cabida es fundamental contar con un conocimiento acabado de la

normativa que afecta al terreno a estudiar, a partir de la revisin y estudio del Certificado
de Informes Previos y las condicionantes que este determine de acuerdo a la Zonificacin
establecida en el Plan Regulador Comunal respecto de las rasantes, coeficientes de
constructibilidad, coeficiente de ocupacin de suelo, antejardn, distanciamientos,
coeficientes de ocupacin de pisos superiores, adosamientos, etc.

Generalmente este tipo de estudios son utilizados por los Arquitectos Urbanistas u
Agencias inmobiliarias para evaluar la factibilidad de compra de un terreno para sus
futuros proyectos, a fin de determinar la viabilidad econmica del mismo. A partir
del Estudio de Cabida se pueden determinar, en este caso, cuantos departamentos
pueden edificarse en un terreno y a partir de eso realizar un acabado Estudio Econmico
para determinar la rentabilidad y proyeccin de su construccin, y en base a ello, tomar
una decisin.

GERENCIA EMPRESARIAL IV Arq. Carlos Alberto Soria

18
 Proceso econmico de la promocin inmobiliaria | UDH

E.A.P ARQUITECTURA
Los Estudios de cabida y Tasaciones tienen por objetivo aclarar la realidad econmica y
edificatoria de un terreno determinado. Son realizados segn las disposiciones de la Ley
General de Urbanismo y construccin, la Ordenanza General de urbanismo y construccin
y el Plan Regulador Comunal. Para la tasacin se toman como referencia los valores
existentes en el mercado local (mtodo comparativo) y los valores entregados por el
Servicio de Impuestos Internos, etc.

Los valores de dichos estudios depender de la localizacin y tamao del terreno a

estudiar.

Ejemplo simple de un Estudio de Cabida.

El estudio de Carga puede ser aplicado, en una escala distinta para otro tipo de
proyectos de carcter comercial o en una escala menor para edificaciones de viviendas
unifamiliares, e incluso para determinar la factibilidad de realizar una ampliacin en una
edificacin.

4.-GENERACIN DE CUENTA DE RESULTADOS

GERENCIA EMPRESARIAL IV Arq. Carlos Alberto Soria

18
 Proceso econmico de la promocin inmobiliaria | UDH

E.A.P ARQUITECTURA
La cuenta de resultados permite calcular y explicar los beneficios o prdidas de una
empresa. Se puede expresar de formas diversas, segn se agrupen los diversos
conceptos de ingresos y costes, y segn cuales sean los criterios que se sigan a la
hora de contabilizar esos ingresos y costes.

Los dos tipos de cuenta de resultados ms habituales son la cuenta de resultados o

cuenta de prdidas y ganancias que se prepara con un objetivo fiscal, y la cuenta de
resultados que se calcula con el objetivo de ayudar a la gestin de la empresa,
tratando de entender cules son las fuentes de ingreso y de coste y dnde se
localizan los beneficios o las prdidas de la empresa. La primera, que suele
conocerse como "cuenta de prdidas y ganancias" responde a los criterios legales que
determina la hacienda de cada pas, con el objetivo de determinar la cuanta del
impuesto sobre los beneficios empresariales.

La segunda, conocida como "cuenta de resultados marginal", trata de entender cul

es el margen bruto que obtiene la empresa cuando deduce de sus ingresos, sus
costos directos, y de saber cul es el costo de estructura que tiene la empresa.

El esquema bsico de clculo es el siguiente:

Ingresos
Costos directos
Margen Bruto
Costos de estructura
Resultado de explotacin
Al resultado de explotacin se le deducen los intereses para obtener el Resultado
Ordinario de la empresa.

GERENCIA EMPRESARIAL IV Arq. Carlos Alberto Soria

18
 Proceso econmico de la promocin inmobiliaria | UDH

E.A.P ARQUITECTURA

Concepto de cuenta de resultados.

Formalmente redactamos la cuenta de resultados como un informe a una columna. En

ella, partiendo de la cifra de ingresos del periodo, vamos descontando los distintos gastos
que hemos debido asumir para la consecucin de aquellos hasta llegar a la determinacin
del resultado.

Por correlacin de ingresos y gastos deben imputarse en la cuenta de resultados la

totalidad de los ingresos del periodo y la totalidad de los gastos del periodo.
Ingresos y gastos se reflejan por criterio de devengo, no por criterio de caja. Es decir, la
cuenta de resultados recoge los ingresos y gastos con independencia de si han sido
cobrados y pagados. Reconocemos un ingreso cuando se realiza la operacin de venta y
el gasto cuando se asume la compra.

En este punto a menudo nos preguntamos Por qu reconocer el ingreso si es posible

que al final no cobremos la venta? La justificacin se basa en la evidencia de que si
tenemos dudas respecto del cobro de determinada venta, esa operacin slo la
realizaremos al contado o con cobro anticipado. En cualquier caso a veces ocurre que
una venta finalmente no es posible cobrarla. Entonces debe asumirse la prdida
correspondiente mediante la imputacin de ese gasto que compensa el ingreso que en
su da se reconoci como tal en la cuenta de resultados.

GERENCIA EMPRESARIAL IV Arq. Carlos Alberto Soria

18
 Proceso econmico de la promocin inmobiliaria | UDH

E.A.P ARQUITECTURA
En la economa de la experiencia lo que importa son las necesidades y la psicologa
del cliente y las compaas deben trabajar para estar a la altura porque no es una
posibilidad, sino una necesidad para sobrevivir.

5. INDICADORES DE RENTABILIDAD

Al utilizar slo cifras del Estado de Resultados se toma algunas de las versiones
de las utilidades: Utilidad Bruta, Utilidad Operacional, Utilidad
Neta, y se compara siempre contra la cifra de las Ventas Netas. La
rentabilidad as obtenida recibe el calificativo correspondiente a la cifra de las
utilidades que se haya tomado como referencia para el clculo.

Cuando se combinan cifras del Estado de Resultados con cifras del Balance
General, la comparacin se hace dividiendo la utilidad neta o la
utilidad antes de impuestos por el total del Activo o por el total del Patrimonio y
multiplicando por 100, para expresar porcentualmente. En este caso la rentabilidad se
califica con el nombre del parmetro el Activo
que haya usado como referencia para el clculo. Lo anterior se puede concretar en
las siguientes frmulas:

RENTABILIDAD BRUTA = UTILIDAD BRUTA

VENTAS NETAS

GERENCIA EMPRESARIAL IV Arq. Carlos Alberto Soria

18
 Proceso econmico de la promocin inmobiliaria | UDH

E.A.P ARQUITECTURA
Este indicador muestra el porcentaje de las ventas netas que permiten a
las empresas cubrir sus gastos operativos y financieros, es importante tener en
cuenta que el costo de la mercanca vendida en las empresas
comerciales se calcula segn el sistema de inventarios que utilice, en cambio en las
industriales o de manufactura esta dado por el estado de costo de producto vendido;
razn por la cual es posible que un valor que
es bueno en una empresa comercial puede no serlo en una empresa industrial,
considerando en stas la alta inversin en activos fijos lo cual afecta las utilidades del
periodo va depreciaciones, as no afecte su flujo de efectivo.

RENTABILIDAD OPERACIONAL= UTILIDAD OPERACIONAL

VENTAS NETAS

El margen de rentabilidad operacional muestra al realidad econmica de

un negocio, es decir sirve para determinar realmente si el negocio es
lucrativo o no independiente de cmo ha sido financiado, es decir sin considerar el
costo, si lo tiene, de sus pasivos, lo anterior se sustenta en
el hecho de que se compara la utilidad neta, depurada con gastos operativos, en
relacin las ventas netas; podra decirse que es la parte de las ventas netas que queda a
disposicin de los dueos para cubrir el costo financiero de la deuda, si existe, y obtener
sus ganancias.

RENTABILIDAD NETA = UTILIDAD NETA

VENTAS NETAS

Este margen muestra la parte de las ventas netas que estara a disposicin de los
propietarios, comparada con la anterior es importante observar que aqu ya la utilidad ha
sido afectado por gastos financieros y por los impuestos.

RENTABILIDAD DEL ACTIVO = UTILIDAD NETA

ACTIVO TOTAL

RENTABILIDAD DEL PATRIMONIO = UTILIDAD NETA

PATRIMONIO TOTAL

GERENCIA EMPRESARIAL IV Arq. Carlos Alberto Soria

18
 Proceso econmico de la promocin inmobiliaria | UDH

E.A.P ARQUITECTURA
Los indicadores de rentabilidad del activo y del patrimonio sirven para observar
cual es el real margen de rentabilidad de los propietarios con
relacin a su inversin, este valor debe compararse con el costo de oportunidad, es
decir con otras alternativas posibles del mercado.

Es importante tener en cuenta que, al calcular la rentabilidad del activo, stos se

encuentran a datos histricos, el analista debe, si le es posible, valorar los activos a
precios de mercado y tener en cuenta solo activos operativos.

Aplicando lo anterior a los Estados Financieros de Almacn La Cobija tendramos

que:

Tanto para el analista como para el director financiero, resulta de particular utilidad
combinar los indicadores de rentabilidad con los indicadores de actividad o eficiencia; de
esta manera pueden obtenerse conclusiones ms precisas sobre la evolucin financiera
de la entidad y sobre los elementos que la han determinado. Este es el caso del ndice
Du-Pont que combina el margen de ventas (indicador de rentabilidad) con la rotacin de
activos (Razn de actividad o eficiencia)

NDICE DUPONT = (Margen de Ventas)

(Rotacin de activos)

GERENCIA EMPRESARIAL IV Arq. Carlos Alberto Soria

18
 Proceso econmico de la promocin inmobiliaria | UDH

E.A.P ARQUITECTURA
= (Utilidad/Ventas) x (Ventas/Activos)

= Utilidad / Activos

El administrador financiero al analizar la evolucin del indicador determina si el

incremento o decrecimiento de la rentabilidad de los activos es consecuencia del
comportamiento del aumento o disminucin del margen de ventas o por el contrario
procede de la eficiencia de sus activos.

Indicadores de rentabilidad del estado de resultados

El objetivo de los indicadores de rentabilidad es establecer y expresar en porcentaje la

capacidad de cualquier ente econmico para generar ingresos.

Un indicador hace ms fcil la interpretacin de la rentabilidad; en este caso nos permite

analizar de diferentes formas el Estado de Resultados.

Supongamos el siguiente esquema

ndice de renta bruta: Sirve para establecer la relacin existente entre la utilidad bruta en
ventas y las ventas netas

Utilidad bruta 350.800.000

=66.09%
Ventas Netas 530.800.000

El producto que se haba comprado se vendi por $530.800.000 y se obtuvo una utilidad
bruta de $350.800.000, o dicho de otra forma, la empresa obtuvo una rentabilidad
equivalente al 66.09% de las ventas netas.

De acuerdo al ejemplo el costo de ventas corresponde al 33.91% de las ventas netas

ndice de renta operacional: Este indicador permite establecer la relacin existente entre
la utilidad operacional con respecto a las ventas netas, lo cual permitir que se pueda
observar la incidencia que tuvieron los gastos operacionales y el costo de ventas en la
empresa para determinado periodo.

Utilidad Operacional 230.500.000

= 43.43%
Ventas Netas 530.800.000

La rentabilidad operacional con respecto a las ventas netas fue del 43.43%

El costo de ventas con respecto a las ventas netas fue del 33.91%

GERENCIA EMPRESARIAL IV Arq. Carlos Alberto Soria

18
 Proceso econmico de la promocin inmobiliaria | UDH

E.A.P ARQUITECTURA
Los Gastos operacionales con respecto a las ventas netas fue del 22.66%

Total
100%

ndice de renta neta: Indica la rentabilidad obtenida durante el periodo en relacin con las
ventas netas

Utilidad Neta 152.358.000

= 28.70%
Ventas Netas 530.800.000

El haber vendido en el periodo $530.800.000 obtuvo una ganancia del 28.70%, o dicho
de otra forma del total de ventas netas en el periodo quedo una utilidad neta del 28.70%

Estos son algunos de los indicadores los cuales permiten analizar el estado de resultados,
lo cual permite apreciar de forma ms clara de cmo va la relacin entre las ventas, los
gastos y la utilidad neta de un periodo.

ESTUDIOS DE FACTIBILIDAD, TCNICA Y ECONMICA DE PROYECTOS DE LA

CONSTRUCCIN

En muchos casos nuestros clientes necesitan evaluar varias alternativas al inicio de un

proyecto hasta dar con aquella opcin ms rentable o que mejor se ajusta a su realidad
corporativa. Para ello en CRES elaboramos estudios de factibilidad econmica que
acompaamos de una cabida arquitectnica, de modo que se pueda visualizar el proyecto
y su resultado en un arco temporal de medio y largo plazo.

En el mundo actual las decisiones importantes han de tomarse a partir de los anlisis y
herramientas que el sector del Real Estate hoy da brinda a nivel global. El conocer de
antemano el tiempo en que se amortizar una inversin, el coste global del proyecto o la
rentabilidad a largo plazo del mismo se ha convertido en algo obligado para cualquier
empresa o particular que desee optimizar al mximo sus recursos. Desde CRES
queremos apoyar a propietarios y promotores buscando canales de financiamiento para lo
cual el primer paso ser el desarrollar un estudio de factibilidad econmica slido y
detallado.

GERENCIA EMPRESARIAL IV Arq. Carlos Alberto Soria

18
 Proceso econmico de la promocin inmobiliaria | UDH

E.A.P ARQUITECTURA

6. PERSPECTIVAS DEL MERCADO INMOBILIARIO EN EL PER

En los ltimos cinco aos, el mercado inmobiliario ha registrado una expansin

extraordinariamente alta, especialmente en el segmento de vivienda. Esto se debe
principalmente en los siguientes factores: a. Mejora en los ingresos de la poblacin
producto de la expansin de la economa b. La demanda insatisfecha que
actualmente hay, especialmente en las viviendas para los niveles socioeconmicos C
y D c. Mayor acceso a los crditos hipotecarios d. Apoyo del Estado a travs de la
promocin de programas habitacionales como MiVivienda e. La apreciacin de la
moneda local respecto al dlar hasta inicios del 2013 Sin embargo, a fines del 2013
el sector demostr una desaceleracin especialmente por las condiciones ms
estrictas en la obtencin de crditos hipotecarios, desaceleracin de la inversin
privada y el incremento del tipo de cambio a partir del segundo trimestre del 2013.

GERENCIA EMPRESARIAL IV Arq. Carlos Alberto Soria

18
 Proceso econmico de la promocin inmobiliaria | UDH

E.A.P ARQUITECTURA
7. ESTUDIO DE VIABILIDAD

Estudios de viabilidad La decisin de emprender una inversin, como todo proceso

decisional, tiene cuatro componentes bsicos: a. el decisor, que puede ser un
inversionista, financista o analista; b. las variables controlables por el decisor, que
pueden hacer variar el resultado de un mismo proyecto dependiendo de quin sea l;
c. las variables no controlables por el decisor y que influyen en el resultado del
proyecto, y d. las opciones o proyectos que se deben evaluar para solucionar un
problema o aprovechar una oportunidad de negocios. La responsabilidad del
evaluador de proyectos ser aportar el mximo de informacin para ayudar al decisor
a elegir la mejor opcin. Para esto es fundamental identificar todas las opciones y sus
viabilidades como nico camino para lograr uno ptimo con la decisin.

Dos indicadores para la viabilidad del proyecto de inversin

Van valor actual neto

Rentabilidad del proyecto TIR

A medida q los dos indicadores sean positivas los proyectos de inversin son viables,
sin olvidar de buscar un periodo de retorno de inversin se consiga en el menor
tiempo posible.

GERENCIA EMPRESARIAL IV Arq. Carlos Alberto Soria

18
 Proceso econmico de la promocin inmobiliaria | UDH

E.A.P ARQUITECTURA
Proyecciones de ventas inmobiliarias generan unos costos o montos por aos que
depende de la tasa anual, etc. se tiene q llevar los montos acumulados se convierte en el
ao actual flujo de caja, el van tiene q ser positivo.

Si el resultado de los dos es positivo el proyecto de inversin es viable.

El anlisis del entorno donde se sita la empresa y del proyecto que se evala
implementar es fundamental para determinar el impacto de las variables controlables y no
controlables, as como para definir las distintas opciones mediante las cuales es posible
emprender la inversin. Tan importante como identificar y dimensionar las fuerzas del
entorno que influyen o afectan el comportamiento del proyecto, la empresa o, incluso, el
sector industrial al que pertenece, es definir las opciones estratgicas de la decisin en un
contexto dinmico.

El estudio del entorno demogrfico, por ejemplo, permite determinar el comportamiento de

la poblacin atendida por la empresa y de aqulla por atender con el proyecto, su tasa de
crecimiento, los procesos de migracin, la composicin por grupos de edad, sexo,
educacin y ocupacin, la poblacin econmicamente activa, empleada y desempleada,
etctera.

El estudio del entorno cultural obliga a realizar un anlisis descriptivo para comprender los
valores y el comportamiento de potenciales clientes, proveedores, competidores y
trabajadores. Para ello es importante estudiar las tradiciones, valores y principios ticos,
creencias, normas, preferencias, gustos y actitudes frente al consumo. El estudio del
entorno tecnolgico busca identificar las tendencias de la innovacin tecnolgica en los
procesos de produccin y apoyo a la administracin y el grado de adopcin que de ella
hagan los competidores.

Para recomendar la aprobacin de cualquier proyecto es preciso estudiar un mnimo de

tres viabilidades que condicionarn el xito o fracaso de una inversin: la viabilidad
tcnica, la legal y la econmica. Otras dos viabilidades, no incluidas generalmente en un
proyecto, son la de gestin y la poltica. Estas dos, si bien pueden estudiarse cada una en
forma independiente, se incorporan en este texto como parte de la viabilidad econmica,
aunque slo en los aspectos que a ella corresponde. Por otra parte, una viabilidad cada
vez ms exigida en los estudios de proyectos es la que mide el impacto ambiental de la
inversin.

GERENCIA EMPRESARIAL IV Arq. Carlos Alberto Soria

18
 Proceso econmico de la promocin inmobiliaria | UDH

E.A.P ARQUITECTURA
La viabilidad tcnica busca determinar si es posible fsica o materialmente "hacer" un
proyecto, determinacin que es realizada generalmente por los expertos propios del rea
en la que se sita el proyecto. En algunos casos el estudio de esta viabilidad puede llegar
incluso a evaluar la capacidad tcnica y el nivel de motivacin del personal de la empresa
que se involucrara en el nuevo proyecto. No se puede asumir que por el hecho de que la
empresa est funcionando es viable tcnicamente hacer ms de lo mismo.

La ampliacin de la capacidad instalada se podra hacer construyendo un nuevo piso

sobre el edificio, dependiendo de que las bases estructurales y caractersticas tcnicas lo
permitan. Poner ms maquinaria que funciona con energa elctrica slo se podr hacer si
existe la resistencia elctrica necesaria en los transformadores.

La viabilidad legal, por otra parte, se refiere a la necesidad de determinar tanto la

inexistencia de trabas legales para la instalacin y operacin normal del proyecto, como la
inexistencia de normas internas de la empresa que pudieran contraponerse con alguno de
los aspectos de la puesta en marcha o posterior operacin del proyecto.

Suponiendo que es viable tcnicamente construir un nuevo piso sobre la estructura actual
del edificio, todava se debe determinar si la nueva altura est dentro de los rangos
permitidos de constructibilidad y de los lmites de las rasantes respecto del rea del
terreno. La viabilidad econmica busca definir, mediante la comparacin de los beneficios
y costos estimados de un proyecto, si es rentable la versin que demanda su
implementacin.

El resto de este texto se concentra en el anlisis de la viabilidad econmica de proyectos

en empresas en marcha. La viabilidad de gestin busca determinar si existen las
capacidades gerenciales internas en la empresa para lograr la correcta implementacin y
eficiente administracin del negocio.

En caso de no ser as, se debe evaluar la posibilidad de conseguir el personal con las
habilidades y capacidades requeridas en el mercado laboral. Por ejemplo, al internalizar
un proceso que involucre tareas muy distintas a las desarrolladas hasta ahora por la
empresa. La viabilidad poltica corresponde a la intencionalidad, de quienes deben decidir,
de querer o no implementar un proyecto, independientemente de su rentabilidad.

GERENCIA EMPRESARIAL IV Arq. Carlos Alberto Soria

18