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El mercado inmobiliario

en perspectiva

2015
Descubre lo que puedes lograr
El mercado inmobiliario
en perspectiva

Introduccin

Situacin actual

Mercado de Viviendas

Anlisis FODA

Perspectivas 2015
Introduccin
El sector inmobiliario atraves por una etapa de desaceleracin durante el 2014, luego de cuatro aos en
que el crdito hipotecario creci a tasas por encima del 20%. Este comportamiento estuvo explicado por el
menor ritmo de expansin de la economa, por mayores restricciones para acceder al nanciamiento hipote-
cario y por la tendencia ascendente en la cotizacin del dlar, lo que encareci los precios en trminos de soles.

La economa peruana creci 2.4% en el 2014, su menor ritmo de expansin desde el 2009, debido a la cada
de la inversin privada y a un importante decrecimiento de los sectores primarios afectados por factores de
oferta. La evolucin negativa de la inversin privada -en particular de la inversin minera como consecuencia
del retroceso en el precio de los minerales- tuvo incidencia en un menor ritmo de generacin de empleo, lo
que inuy en la conanza de los consumidores.

De otro lado, se observ un menor dinamismo en el nanciamiento inmobiliario como resultado de las medi-
das preventivas implementadas desde el 2013 por la SBS y el BCRP con el n de limitar el crecimiento del
crdito hipotecario. Asimismo, el incremento de la morosidad en el segmento de trabajadores independientes
-concentrados bsicamente en el nivel socioeconmico C- origin que las entidades nancieras aplicarn
polticas crediticias ms estrictas, tomando en cuenta que el ratio de morosidad del crdito hipotecario pas
de 1.03% en diciembre del 2013 a 1.43% en diciembre del 2014.

Cabe anotar que si bien la actividad edicadora mostr un incremento respecto al 2013, en especial durante
la primera mitad del 2014, las ventas de viviendas terminadas mostraron su mayor cada desde el 2006. As,
si bien la oferta comercializable de viviendas nuevas borde las 45 mil unidades -nivel similar al 2013- las
ventas de viviendas nuevas alcanzaron 17 mil unidades, comparado con las 21 mil en promedio registradas
entre el 2011 y 2013, segn cifras de CAPECO.

Para el 2015 prevemos un menor ritmo de la actividad edicadora como consecuencia del stock de cerca de
8 mil viviendas pendientes de venta al cierre del 2014. No obstante, las ventas de viviendas nuevas registra-
ran un nivel similar al registrado en el 2014, pues se prev una gradual aceleracin de la economa a partir
del segundo semestre del 2015. Las ventas se concentraran principalmente en aquellas con valores de entre
US$80 mil y US$120 mil, dirigidas al nivel socioeconmico B, el cual ha sido el menos afectado por la desace-
leracin econmica y conformado mayoritariamente por trabajadores dependientes que cuentan con mayor
acceso al sistema nanciero.

A mediano plazo el potencial del sector inmobiliario contina siendo interesante en la medida que la econo-
ma peruana se aproxime nuevamente a tasas de expansin de 5%, su tasa de crecimiento potencial. Ello se
reeja en el importante dcit de viviendas a nivel nacional -estimado en 1.86 millones de unidades- y a la
baja penetracin de los crditos hipotecarios -medido por el ratio crdito hipotecario / PBI-. De otro lado, si
bien el precio de las viviendas ha mostrado una signicativa alza en los ltimos aos -lo que ha permitido ir
cerrando la brecha respecto del promedio de Amrica Latina-, los indicadores del mercado inmobiliario
muestran que, en promedio, las viviendas se encuentran en un rango de precios normales, lo que denota un
potencial de incremento en los prximos aos a un ritmo menor al de aos anteriores.

03
Situacin
actual
Durante el 2014 el sector inmobiliario registr una
importante desaceleracin. Esta situacin se vi reeja-
da en un signicativo descenso en la venta de viviendas
nuevas, pasando de vender 22 mil unidades en el 2013
a cerca de 17 mil unidades en el 2014, segn cifras de
la Cmara Peruana de la Construccin (CAPECO). Los
factores que incidieron en este resultado fueron: i)
condiciones ms estrictas para la obtencin de crditos
hipotecarios, lo cual deriv en un crecimiento del crdi-
to hipotecario de 15% al nalizar el ao -20% en el ao
2013-; ii) la cada de la inversin privada cay 1.6% en
el 2014- en lnea con el descenso en el ndice de
conanza empresarial afectando la creacin de
empleo formal-; y iii) el incremento del tipo de cambio
sol/dlar desde mediados del 2013, que inuy en la
decisin de compra de nuevas viviendas.

05
Situacin actual

Cabe mencionar que el Banco Central de Reserva del


Per (BCRP) y la Superintendencia de Banca y Seguros
(SBS) establecieron diversas medidas para reducir la
demanda de nuevos crditos hipotecarios en dlares
desdolarizacin- para as reducir el riesgo cambiario.
Este comportamiento se acentu durante el 2014 Oferta comercializable total
(en miles de unidades)
debido al endurecimiento de las condiciones crediticias
50
en el sistema nanciero para los trabajadores indepen-
45
dientes debido al aumento de la morosidad as como a 40
la signicativa desaceleracin de la economa que 35
22 20 29
inuy en la expectativa de los consumidores, poster- 30
28 18
25
gando en algunos casos sus decisiones de compra. 18
20 14
14
15
As, segn el XIX Estudio de Mercado de Edicaciones 10 21 22 22
15 17
11 13 13
Urbanas de Lima y Callao realizado por CAPECO, a julio 5

del 2014 la actividad edicadora en Lima Metropolita- 0


2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014
na y el Callao ascendi a 6975,389 metros cuadrados Viviendas Vendidas Oferta de Viviendas

(m2), superior en 14.2% a lo registrado a julio del 2013. Fuente: CAPECO Elaboracin: Estudios Econmicos Scotiabank

En detalle, el incremento de la actividad edicadora a


Crdito Hipotecario / Morosidad
julio del 2014 estuvo explicada por una mayor rea
Morosidad MN Morosidad ME Morosidad Sistema
construida en edicaciones destinadas a ocinas
1.8
(+72.3%), a locales comerciales (+24.5%), a la edica-
1.6
cin de otros destinos -como hoteles, colegios, cines,
1.4
restaurantes, etc.- (+12.6%) y de viviendas (+4.2%). En
este periodo, el rea edicada de ocinas registr un 1.2

mximo histrico debido al desarrollo de un importante 1.0

nmero de proyectos de este tipo respecto de aos 0.8

anteriores. 0.6
FEB. 13
ABR. 13
JUN. 13
AGO. 13
OCT. 13
DIC. 13
FEB. 14
ABR. 14
JUN. 14
AGO. 14
OCT. 14
DIC. 14
FEB. 15

Fuente: SBS Elaboracin: Estudios Econmicos Scotiabank

06
Situacin actual

En particular, del total de la actividad edicadora, el

segmento de viviendas concentr la mayor rea

edicada (67.9% del total), seguido de ocinas (15.6%),

otros destinos (13.2%) y locales comerciales (2.1%).

En el segmento de viviendas destac el menor nmero Precio de venta promedio en Lima


(US$ por m2)
de unidades vendidas, dado que a julio del 2014 se
1,502
1,474
registr una cada en ventas de 24% respecto a julio del
1,221
2013, resultado que no se mostraba desde el ao 2006
1,008
966
cuando se registr una cada de 26%. En contraste, el
814
741
nmero de viviendas disponibles para la venta se incre-
529
ment en 44% respecto a julio del 2013, resultado que

solo es superado por el incremento de 54% registrado

en el ao 2010. Cabe anotar que segn datos de


2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014
TINSA, a diciembre de 2014, existan 8,573 viviendas

disponibles para la venta, stock equivalente a siete Fuente: CAPECO Elaboracin: Estudios Econmicos Scotiabank

meses de venta considerando el ritmo de colocaciones

del cuarto trimestre del 2014.


Precio de venta promedio en Lima
La tendencia ascendente en el precio de los terrenos
Metropolitana
(US$ por m2)
-debido a la escasez de terrenos con servicios bsicos
2,500
instalados y ttulos de propiedad-, sumado a la an
2,000
importante demanda por vivienda, explic el hecho

que el precio promedio por metro cuadrado (m2) de 1,500

departamentos en Lima haya continuado con su 1,000

tendencia alcista -aunque a un menor ritmo respecto 500


de aos anteriores-, alcanzando US$1,502 a julio del
0
1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012

2014, superior solo en 2% respecto a julio del 2013.

Miraores J. Mara, Lince, Magdalena, P. Libre, S. Miguel


San Isidro Lima, Brea, La Victoria, Rimac, S. Luis
Surco, San Borja Promedio

Fuente: CAPECO Elaboracin: Estudios Econmicos Scotiabank

07
Precio de viviendas
en Amrica Latina

(US$ por m2)


Brasil
US$ 3,751

Argentina
US$ 2,813

Chile
US$ 2,749

Mxico
US$ 2,635

Uruguay
US$ 2,562

Colombia
US$ 2,379

Per
US$ 2,074

Panam
US$ 2,001
A ello se suma el an relativamente bajo valor de los
Costa Rica
terrenos en Lima respecto a otras capitales de Amri-
US$ 1,342
ca Latina. As, segn un estudio de Global Property

Nicaragua Guide en zonas residenciales de las capitales de

US$ 1,342 cada pas-, el Per tiene uno de los menores precios
por m2 construido respecto a otros pases en la regin.
Ecuador As, el precio en el Per (US$ 2,074) es menor compa-
US$ 1,278 rado con Brasil (US$ 3,751), Argentina (US$ 2,813),
Chile (US$2,749), Mxico (US$2,635), Uruguay
El Salvador (US$2,562) y Colombia (US$2,379). En lnea con lo
US$ 1,193 antes mencionado, el ratio Precio de Venta/Ingreso
por Alquiler Anual (PER por sus siglas en ingls), calcu-
(*) Zonas residenciales de capitales. lado por el Banco Central de Reserva del Per (BCRP),
Fuente: Global Property Guide.
Elaboracin: Estudios Econmicos Scotiabank. registr un valor de 16.2 al cuarto trimestre del 2014.
Situacin actual

Esto signica que, en promedio, un inversionista se PER: Precio de Venta / Alquiler Anual
demorara 16 aos en recuperar su inversin conside- (Nmero de aos para recuperar la inversin)
rando los ingresos por alquiler. Este ratio se encuentra
16.1 16.6 16.5
dentro de un rango de precios normal, pues se conside- 16.4
15.9 16.2
ra que un inmueble est sobrevalorado cuando el ratio
15.7 15.7
excede a 25. Sin embargo, en algunas zonas de Lima 15.6
15.5
este indicador ya se aproxima a 20.
15.3 15.3

En cuanto a los costos de edicacin, los precios de


materiales de construccin tuvieron un ligero incremen-
to, aumentando 0.74% entre julio del 2013 y 2014,

1T-12

2T-12

3T-12

4T-12

1T-13

2T-13

3T-13

4T-13

1T-14

2T-14

4T-14
3T-14
segn el INEI. A nivel desagregado resalt el incremento
de tubos y accesorios de plsticos y agregados como Fuente: BCRP Elaboracin: Estudios Econmicos Scotiabank

arena gruesa y piedra chancada-, que contrast con la


disminucin en el precio de los ladrillos y suministros
elctricos ante una cada en la venta de viviendas-.
Crditos Hipotecarios - Sistema Financiero
Respecto a los crditos hipotecarios en el sistema nan- (en millones de soles y var. %)

ciero, stos sumaron S/.34,343 millones (US$11,501 40,000


millones) a diciembre del 2014, mayor en cerca de 15% 35,000
15%
respecto al mismo mes del 2013, segn cifras de la 21%
30,000
Superintendencia de Banca y Seguros . En particular, el 23%
25,000
sistema bancario provee del 96% del monto total de 25%
20,000
crditos hipotecarios. Cabe resaltar la continua reduc- 22%
15,000 9%
cin de la dolarizacin de los crditos hipotecarios, 40%
habiendo pasado de 96% en el 2005 a 34% en el 2014. 10,000

Esto se explica por medidas implementadas por la SBS 5,000

durante el 2013, incrementando la cuota inicial para -


2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

acceder a un crdito hipotecario en dlares, desincenti-


vando los crditos hipotecarios mayores a veinte Fuente: SBS Elaboracin: Estudios Econmicos Scotiabank

Precio de Venta / Ingreso por alquiler anual (PER)


Sector 4T-12 4T-13 4T-14 Sector 4T-12 4T-13 4T-14 Promedio
Jess Mara 14.9 16.2 15.0 Pueblo Libre 16.0 16.1 16.3
2012 15.7
La Molina 11.6 16.4 16.4 San Borja 18.2 16.7 19.1
Lince 16.4 15.5 14.9 San Isidro 18.4 17.7 17.8 2013 16.1
Magdalena 16.0 15.0 15.1 San Miguel 15.6 15.0 15.4
Miraores 15.0 15.9 15.5 Surco 15.0 16.6 17.1 2014 16.2
Fuente: BCRP

09
Situacin actual

aos y los destinados a segunda vivienda. A ello se crediticio. Cabe mencionar que el nmero de personas
suma la poltica de encajes adoptada por el BCRP, que cuentan con un crdito hipotecario an es bajo
reduciendo los encajes en soles desde junio del 2013- -224 mil a diciembre del 2014- en comparacin las
y encareciendo los encajes en dlares desde febrero personas que podran contar con uno, tomando en
del 2013-, con la nalidad de alentar la toma de crdi- cuenta que el dcit habitacional en el pas es de
tos en moneda local para as reducir el riesgo cambiario alrededor de 1.86 millones de viviendas.

Crdito Hipotecario MN
(Millones de S/.)

24,000

22,000

20,000

18,000

16,000

14,000

12,000

10,000
FEB. 13

ABR. 13

JUN. 13

AGO. 13

OCT. 13

DIC. 13

FEB. 14

ABR. 14

JUN. 14

AGO. 14

OCT. 14

DIC. 14

FEB. 15
Fuente: SBS Elaboracin: Estudios Econmicos Scotiabank

Crdito Hipotecario ME
(Millones de US$)

4,400

4,300

4,200

4,100

4,000

3,900

3,800

3,700

3,600
FEB. 13

ABR. 13

JUN. 13

AGO. 13

OCT. 13

DIC. 13

FEB. 14

ABR. 14

JUN. 14

AGO. 14

OCT. 14

DIC. 14

FEB. 15

Fuente: SBS Elaboracin: Estudios Econmicos Scotiabank

10
Mercado
de viviendas
A julio del 2014 la actividad edicadora de viviendas en
Lima Metropolitana y el Callao lleg a 4,735,363 m2
registrando un incremento de 4.2% respecto a julio del
2013, segn el estudio de CAPECO. Es importante
mencionar que el rea edicada de viviendas est
compuesta por el rea de viviendas en oferta, el rea
de viviendas vendidas y el rea de viviendas para uso
particular o no comercializable. En detalle respecto a
los dos primeros segmentos, el rea de viviendas en
oferta -que lleg a 2527,868 m2- se increment en
37% respecto al periodo previo. En contraste, el rea de
viviendas vendidas -que lleg a 1552,760 m2- disminu-
y 25% respecto al mismo periodo del 2013.

En trminos de unidades, la oferta disponible de vivien-


das para la venta sum 29,156 unidades -mximo
histrico de los ltimos aos-, 8 mil unidades por
encima del promedio de los ltimos dos aos -20 mil
viviendas en el 2013, 22 mil viviendas en el 2012-.
Este nmero de viviendas fue superior en 44% respecto
a lo registrado en el periodo previo (20,291 viviendas),

13
Mercado de viviendas

siendo los departamentos los que continuaron suman- viviendas por debajo de los US$50,000 las que regis-
do la mayor participacin (98% del total). En detalle, traron la mayor cada en ventas. La venta de vivien-
el mayor porcentaje de la oferta se encontr en un das fue menor en 24% respecto al periodo previo
rango de precios de entre US$60,000 y US$200,000 (22,220 viviendas), siendo los departamentos los que
representando el 65% de viviendas comercializables sumaron mayor participacin (96% del total). Cabe
(66% en el 2013), siendo los distritos de San Miguel, anotar que el mayor porcentaje de venta se registr
Cercado de Lima, Miraores, Pueblo Libre y Surco los en viviendas por encima de US$80,000, representan-
que tuvieron una mayor concentracin de esta oferta do el 68% de las viviendas vendidas (64% en el 2013),
(34% del total de viviendas). Finalmente, el rango del siendo los distritos de Miraores, Pueblo Libre, San
rea de las viviendas en oferta se mantuvo concentra- Miguel, Surco y Brea los que concentraron el mayor
do entre 60 m2 y 120 m2 (70% del total). nmero de unidades vendidas (33% del total de
viviendas vendidas). Finalmente, el rea de las vivien-
La venta de viviendas nuevas sum 16,930 unidades das comercializadas estuvo en un rango de entre 60
habitacionales, la cifra de ventas ms baja desde el m2 y 120 m2, representando el 58% del total (62% en
ao 2010 (14,516 viviendas vendidas), siendo las el 2013).

Oferta de viviendas
(en unidades)
2011 2013
8,000 2012 2014

7,000
6,000
5,000
4,000
3,000
2,000
1,000
0
US$0 - US$40 US$40 - US$60 US$60 - US$80 US$80 - US$120 US$120 - US$200 US$200 - a ms
Fuente: CAPECO Elaboracin: Estudios Econmicos Scotiabank En miles de dlares

Venta de viviendas
(en unidades)
2011 2013
2012 2014
6,000

5,000

4,000

3,000

2,000

1,000

0
US$0 - US$40 US$40 - US$60 US$60 - US$80 US$80 - US$120 US$120 - US$200 US$200 - a ms
Fuente: CAPECO Elaboracin: Estudios Econmicos Scotiabank En miles de dlares

14
Demanda efectiva de viviendas
(en miles de unidades)

500

450 432 444


414 418
407
400

350
326
303
300

250
2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014
200
Fuente: CAPECO Elaboracin: Estudios Econmicos Scotiabank

La demanda efectiva, estimada por CAPECO en 444 mil hogares (3% ms


respecto al periodo previo), estuvo concentrada en un rango de precios
que va desde US$10,000 hasta US$80,000 representando el 75% del
total de la demanda (65% en el periodo previo). Lo antes mencionado nos
permite armar que an existe potencial de crecimiento en viviendas
destinadas a sectores socioeconmicos de menores ingresos.
En ese sentido, el reto del sistema nanciero es disear productos ade-
cuados para atender la demanda insatisfecha de estos segmentos.

16
Mercado de viviendas

Demanda efectiva de viviendas por rango de precios


(en miles de unidades)

320 2011 2013


280 2012 2014

240

200

160

120

80

40

0
US$0 - US$40 US$40 - US$60 US$60 - US$80 US$80 - US$120 US$120 - US$200 US$200 - a ms
Fuente: CAPECO Elaboracin: Estudios Econmicos Scotiabank En miles de dlares

De otro lado, el precio promedio por departamento en a desembolsar S/.1,182 millones en crditos durante
Lima Metropolitana (US$142,964) disminuy en 1.6%, el 2014, destinndose S/.1,139 millones al Nuevo
debido en parte a la reduccin del rea promedio de los Crdito Mivivienda, S/.31 millones al programa
departamentos que lleg a los 86.3 m2 a julio del Miconstruccin, S/.10.8 millones al crdito comple-
2014-, menor a los 89.9 m2 registrados a julio del 2013. mentario Techo Propio y S/. 1.4 millones en programas
A ello se sum el ligero incremento en el precio prome- menores, siendo importante sealar que las provincias
dio por m2 (US$1,502) que a julio del 2014 aument representaron el 36% del monto total de crditos
2% respecto a julio del 2013, lo que contrasta con un desembolsados, cifra que ha venido incrementndose
incremento anual de 21% en los aos 2012 y 2013. en los ltimos aos (29% en el ao 2010).

En lo referente a la venta de viviendas en Lima Metro- En lo que se reere al nmero de crditos, se llegaron
politana y el Callao, debido a la existencia de diferentes a colocar 10,777 crditos durante el 2014, 18%
mecanismos de venta anticipada -en planos-, cerca del menos respecto a lo colocado durante el ao 2013.
73% del total de viviendas vendidas a julio del 2014- Cabe resaltar que la mayora de crditos se destina-
an se encontraba en construccin. En este caso, la ron a viviendas en construccin (88% del total), nan-
venta en planos se redujo respecto a los niveles regis- ciadas mayormente por entidades bancarias (72% del
trados en los aos previos -75% en el 2013, 80% en el total) y todos ellos colocados en moneda local.
2012- en parte por una mayor preferencia por unida- Asimismo el Fondo Mivivienda desembols cerca de
des ya terminadas, y por la postergacin de decisiones S/.803 millones en Bonos Familiares Habitacionales
de compra durante el periodo analizado. (BFH), 92% ms respecto a los desembolsado en el
ao 2013. En trminos de unidades se registraron
En lo que respecta a programas de promocin de vivien- 45,164 bonos adjudicados, 89% ms que lo adjudica-
das impulsadas por el Estado, el Fondo Mivivienda lleg do en el ao 2013.

17
Anlisis
FODA

19
Fortalezas
Sostenido crecimiento del crdito hipotecario ante mejora en
el nivel de ingresos y mayor penetracin nanciera.

Compromiso del gobierno para impulsar viviendas sociales


con subsidio del Estado (Fondo Mivivienda).

Tasas de inters histricamente bajas en los crditos hipote-


carios (en promedio menor al 9% en soles y 7.6% en dlares a
diciembre del 2014).

Baja morosidad hipotecaria (a diciembre del 2014, 1.4% en


hipotecario y 2.9% en el sistema).

Venta de viviendas en planos (73% del total) genera mayor


rentabilidad y disminuye el riesgo de inversin.

Plazo de pago de hipotecas de hasta 30 aos, con un plazo


promedio de pago de 15 aos.

Debilidades
Sector altamente sensible a cambios en el ciclo econmico (en
perodos de recesin cae ms que el PBI).

Excesiva burocracia administrativa y falta de uniformidad en las


municipalidades para obtener licencias de construccin.

Planes de desarrollo urbano desactualizados por parte de munici-


palidades detiene el avance inmobiliario.

Baja oferta disponible de terrenos saneados (con inscripcin en


Registros Pblicos) y con servicios bsicos ya instalados, especial-
mente en zonas de la periferia urbana.

Uso extendido de la autoconstruccin de viviendas (construccin


informal), que abarca alrededor del 60 % del total de viviendas
construidas.

Falta de mano de obra calicada -especialmente en provincias-


incrementa costos de edicacin de viviendas.

20
Oportunidades
Elevado dcit de viviendas (1.86 millones de unidades).

Interesante rentabilidad en proyectos relacionados a la


construccin de viviendas -alrededor del 20% en el Per,
cerca del 17% en Chile-.

Incremento de la inversin extranjera en el sector inmobiliario


-alrededor de 20 rmas chilenas en el pas-, con incidencia en
ocinas y viviendas.

Impulso a la toma de nuevos prstamos hipotecarios en


moneda local, reduciendo el riesgo cambiario ante una mayor
volatilidad del tipo de cambio sol/dlar

Impulso gubernamental a nuevas modalidades de adquisicin


de viviendas como Alquiler/Venta y Leasing Inmobiliario.

Amenazas
Menor creacin de empleo y bajo crecimiento del ingreso
formal -ante un desempeo por debajo de lo esperado de la
economa local- podran retrasar la decisin de compra de
viviendas.

Menor ritmo de expansin de los ingresos de trabajadores


independientes podra dicultar su acceso a crditos
hipotecarios.

Incremento en las tasas de inters a nivel internacional


podra encarecer nanciamiento para el desarrollo de
grandes proyectos de vivienda.

Mayor ruido poltico asociado al ciclo electoral podra


afectar temporalmente la demanda de viviendas.

Cambios inesperados en la poltica monetaria de EEUU


podra aumentar la volatilidad al tipo de cambio Sol/Dlar e
inuir en la decisin de compra de nuevos departamentos.
Perspec
tivas
La actividad edicadora del sector inmobiliario registrara
un ligero descenso durante el ao 2015. La situacin
antes descrita se dara producto de un menor nmero de
nuevos proyectos de viviendas a desarrollarse durante el
presente ao, debido al importante stock de viviendas
que no se colocaron durante el ao 2014. No obstante
prevemos que la venta de viviendas nuevas se mantenga
en un nivel similar del 2014, proyectndose un mayor
dinamismo en el segmento de viviendas dirigidas al nivel
socioeconmico B con precios entre US$80 mil y
US$120 mil- pues este ha sido uno de los menos afecta-
dos dentro del actual ciclo de desaceleracin econmica.

En trminos de precio, consideramos que los precios en


soles se mantendran estables debido al menor ritmo de
crecimiento de la demanda respecto de aos anteriores.
No obstante, en trminos de dlares los precios regis-
traran una leve cada, pues proyectamos una depre-
ciacin de 7% del sol frente al dlar durante el 2015. Sin
embargo, el descenso de la actividad edicadora en
viviendas estara parcialmente compensado por una
mayor edicacin de ocinas, especialmente por el
desarrollo de proyectos en cartera cuyo inicio de obras
estaba planeado para el presente ao.

23
Perspectivas

Las proyecciones anteriores toman en cuenta un pano- medios (NSE B) se recuperara durante el 2015, en la
rama econmico internacional relativamente estable, medida que se concrete la aceleracin de la economa.
pues esperamos que el incremento de la tasa de Sin embargo, la demanda de viviendas por parte del
referencia por parte de la Reserva Federal de Estados NSE C y D no se recuperara de manera importante en
Unidos (FED por sus siglas en ingls) se realice gradual- el corto plazo. Esta situacin estara ligada a condicio-
mente y este no tenga un gran impacto sobre la economa nes crediticias ms estrictas en el sistema nanciero
real. Asimismo, es importante tomar en cuenta el desem- para reducir el riesgo crediticio en este segmento. A
peo de la economa local dado que el sector inmobiliario ello se suma el menor nmero de potenciales proyectos
es altamente sensible a los ciclos econmicos. que podran desarrollarse en las zonas perifricas de
Lima, debido a dicultades para adquirir terrenos
En lo que se reere al segmento de viviendas, espera- adecuados para el desarrollo inmobiliario, es decir con
mos que se registre un descenso en la actividad edica- servicios bsicos instalados agua y desage- y que
dora. Esta situacin sera explicada por un menor cuenten con ttulos de propiedad. Tambin hay que
nmero de nuevos proyectos a desarrollarse durante considerar la dicultad para nanciar proyectos de
este ao, dado que las rmas inmobiliarias estaran viviendas multifamiliares debido al gran esfuerzo en
enfocndose en la venta de viviendas terminadas de inversin que se necesita para el desarrollo de este tipo
proyectos concluidos en los meses previos. De otro de proyectos y a la baja velocidad de ventas registrada
lado, la demanda por los segmentos de ingresos en los ltimos meses.

Precio de venta promedio en Lima


(US$ por m2)

1,800 1,781
1,724 1,703
1,700 1,657 1,683
1,619 1,638
1,600 1,559
1,500 1,481 1,482
1,441
1,400
1,295
1,300
1T-12

2T-12

3T-12

4T-12

1T-13

2T-13

3T-13

4T-13

1T-14

2T-14

3T-14

4T-14

1,200

1,100

Fuente: BCRP Elaboracin: Estudios Econmicos Scotiabank

Por el lado de la oferta, durante el 2015 las rmas en el tiempo. A su vez, los desarrolladores se enfocaran
inmobiliarias continuaran desarrollando nuevos en la colocacin de departamentos de proyectos termi-
proyectos de viviendas pero de menor escala, a una nados durante el ao previo y, en menor medida, en la
menor velocidad que aos anteriores e incrementando construccin de nuevas etapas de proyectos desarro-
la eciencia en el manejo de los costos de construccin. llados en aos anteriores. A ello se suma el menor
Asimismo, estas rmas estaran enfocndose temporal- nmero de empresas presentes en el sector, dada la
mente en segmentos de la poblacin con ingresos jos salida de pequeas empresas inmobiliarias en su

24
Perspectivas

mayora las que desarrollaban un proyecto a la vez-, preferencia por la autoconstruccin en el interior del
dejando a las rmas consolidadas en el sector. De otro pas.
lado, tomando en cuenta el potencial de crecimiento
del mercado debido al importante dcit de viviendas a Por otro lado, el Fondo Mivivienda (FMV) mediante sus
nivel nacional y al ininterrumpido crecimiento de la programas Nuevo Crdito Mivivienda, Miconstruccin,
demanda efectiva contabilizada solo en Lima- espe- Techo Propio, entro otros- tiene como meta cerrar el
cialmente en los ltimos tres aos, algunas rmas ao 2015 con un monto de crditos colocados cercano
inmobiliarias han venido asocindose e inclusive a los S/.4,100 millones, superando los S/.1,985 millo-
conformando fondos de inversin con la nalidad de nes colocados durante el 2014. En trminos de nmero
contar con nanciamiento para prximos proyectos de de crditos a colocarse, durante el 2015 el Fondo
vivienda. Asimismo, se acentuara la compra de terre- Mivivienda (FMV) espera colocar 35,000 crditos
nos por parte de determinadas empresas del sector, hipotecarios, de los cuales 31,680 crditos seran
para as poder contar con un rea disponible lista para mediante el Nuevo Crdito Mivivienda, 2,274 crditos
el futuro desarrollo de proyectos inmobiliarios. Final- mediante el programa Miconstruccin y 1,046 entre
mente, las empresas inmobiliarias mantendran su otros tres programas -MiCasaMs, MisMateriales y
inters en ingresar a ms ciudades en provincias, ante MiTerreno-. Asimismo, la entidad estatal tambin tiene
una escasez de terrenos urbanizados a precios accesi- previsto adjudicar 60,000 Bonos Familiares Habitacio-
bles en Lima, a lo que se suma el potencial de creci- nales. Cabe mencionar que a inicios del 2015 se publi-
miento de ciertas ciudades al interior del pas. Para ello c un nuevo reglamento de Bono del Buen Pagador
las rmas podran buscar asociaciones con desarrolla- (BBP), en el cual se incrementa el monto de subsidio
dores locales y plantear una estrategia distinta para la (ver cuadro) para la adquisicin de viviendas de
venta de viviendas casas y departamentos- ante la segmentos bajos destinadas a NSE C y D-, y a su vez
preferencia por la compra de unidades con cierto grado establece que este subsidio sea un complemento de la
de avance. A ello se sumara el ingreso de nuevos desa- cuota inicial, con lo cual se reduce el monto restante a
rrolladores a la venta de lotes urbanizados ante la ser nanciado va prstamo hipotecario.

Esquema de Subsidios Fondo Mivivienda


ESQUEMA VIGENTE ESQUEMA ANTERIOR
Valor de la vivienda Bono de buen pagador Valor de la vivienda Bono de buen pagador

Desde 14 UIT hasta 17 UIT**


S/. 17,000
S/. 53,900 S/. 64,450 Desde 14 UIT hasta 50 UIT*
S/. 12,500
S/. 53,200 S/. 190,000
Desde 17 UIT hasta 20 UIT
S/. 16,000
S/. 65,450 S/. 77,000

Desde 20 UIT hasta 35 UIT


S/. 14,000
S/. 77,000 S/. 134,750
Desde 50 UIT hasta 70 UIT
S/. 5,000
Desde 35 UIT hasta 50 UIT S/. 190,000 S/. 266,000
S/. 12,500
S/. 134,750 S/. 192,500

** Calculados en base a la UIT 2015: S/. 3,850. * Calculados en base a la UIT 2014: S/. 3,800.

Fuente: Fondo Mivivienda / Elaboracin: Estudios Econmicos-Scotiabank

25
Perspectivas

Crditos Hipotecarios FMV ta plantea la adquisicin de una vivienda va Alquiler


(en unidades) Mivivienda con opcin de Compra, dirigida a personas que puedan
Techo Propio
13,000 cumplir con un pago determinado de forma constante.
En este caso la persona tiene la opcin de ejercer la
11,000
compra va un crdito hipotecario convencional, luego
9,000 de haber demostrado capacidad de pago constante
7,000 despus de dos a tres aos. La segunda propuesta
plantea la adquisicin de una vivienda va Leasing
5,000
Inmobiliario. Esta propuesta est dirigida a personas
3,000
que pueden cumplir con un pago determinado pero de
1,000 manera irregular. En este caso la persona puede ejercer
2010 2011 2012 2013 2014
Fuente: NFMV Elaboracin: Estudios Econmicos Scotiabank la opcin de compra luego de 15 a 20 aos de haber
optado por esta propuesta, habiendo previamente
pactado el valor residual a pagar al nalizar el periodo
Adicionalmente, el Ministerio de Vivienda, Construccin de alquiler. De otro lado, otra medida que beneciara
y Saneamiento (MVCS) viene impulsando nuevos la adquisicin de viviendas en construccin o bien
mecanismos con el n de incrementar el dinamismo en futuro-, es la implementacin de una norma emitida por
el sector inmobiliario. Uno de ellos es el proyecto de ley la SBS en marzo de este ao. Esta norma permite que el
denominado Ley del Rgimen de Promocin del Arren- bien futuro adopte caractersticas de inmueble o bien
damiento para la Vivienda que contiene dos propues- terminado mediante la emisin de cartas anza-, lo
tas para la adquisicin de viviendas mediante la moda- cual reduce el monto que las entidades nancieras
lidad del alquiler y sin contar con cuota inicial. Este provisionan, disminuyendo el costo de nanciamiento
proyecto de ley est dirigido principalmente a trabaja- hipotecario. Cabe mencionar que en caso de que el
dores independientes o tambin a aquellos que perci- inmueble no llegue a ser terminado, las entidades nan-
ben ingresos de manera irregular-. La primera propues- cieras podran ejecutar las cartas anza.

Opciones para adquirir una vivienda

Cliente potencial Alquila


RAV
Registro Administrativo para
Vivienda

Asalariado No Asalariado

Buen Pagador Buen Pagador


Buen Pagador Alquiler Regular
Regular Irregular
Crdito Hipotecario Alquiler con opcin de compra Leasing Financiero

Fuente: Mivivienda

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En el mediano plazo el poten-
cial de crecimiento del sector
inmobiliario es interesante.

En el mediano plazo el potencial de crecimiento del inmobiliaria, es decir debidamente saneados especial-
sector inmobiliario es interesante. Ello se traduce en el mente con servicios bsicos y ttulos de propiedad- y a
elevado dcit de viviendas en Lima y provincias. Este precios accesibles pues ante un incremento del valor
indicador ira de la mano con la formacin de hogares a del terreno se reduce el rea promedio de los departa-
nivel nacional y a su vez con la mayor proporcin de la mentos-. En provincias, el desarrollo inmobiliario segui-
poblacin de clase media, la cual depende del desem- ra realizndose va la venta de lotes urbanizados y en
peo positivo del empleo formal y el consiguiente incre- menor medida va venta de departamentos, ello en
mento de los ingresos. A ello se suma la oportunidad de parte debido signicativa preferencia hacia la auto-
crecimiento del ratio Crdito hipotecario/ PBI. As, construccin. Finalmente, en el segmento de departa-
segn datos de la Asociacin de Bancos del Per mentos, en los prximos aos la modalidad de pre-ven-
(Asbanc) con cifras al ao 2013, el Per tiene un ratio ta adquisicin de vivienda en planos- ira reducindo-
(5.3%) menor respecto a pases como Chile (19.3%). De se, ello ante la madurez del mercado inmobiliario y ante
otro lado, en Lima este desarrollo dependera de la la estabilizacin de la demanda por vivienda, situacin
disponibilidad de terrenos adecuados para la actividad que se registra en otros pases en la regin.

Crditos Hipotecarios / PBI - Per Crditos Hipotecarios / PBI - Ao 2013


24%
6.0%
5.7% 19.3%
20%
5.3%
5.0%
5.0% 16%
4.3%
12%
4.0% 3.7% 3.8%

8%
3.1% 5.3%
3.0% 3.6%
4% 3.3%
1.5%

2.0% 0%
2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 Chile Per Colombia Mxico Ecuador

Fuente: SBS / BCRP Elaboracin: Estudios Econmicos Scotiabank Fuente: SBS / ASBANC Elaboracin: Estudios Econmicos Scotiabank

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DISCLAIMER
Las opiniones, estimaciones, pronsticos y recomendaciones efectuadas en el presente reporte son producto de la investigacin y
estudio realizado por el autor sobre la base de informacin pblica disponible. El presente informe no constituye asesora en
inversiones ni contiene, ni debe ser interpretado, como una oferta, una invitacin o una recomendacin para realizar cualquier acto
jurdico respecto a cualquier valor mobiliario o producto nanciero. Scotiabank Per S.A.A. y sus subsidiarias no se responsabilizan
por cualquier error, omisin o inexactitud que pudiera presentar el mismo ni por los resultados de cualquier decisin de inversion
adoptada por un inversionista respecto de los valores o productos nancieros que se analizan.
Informe elaborado por el Departamento de Estudios Econmicos de Scotiabank Per