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DIFERENCIA

ENTRE

DERECHOS REALES

Y

DERECHOS PERSONALES

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2 . El derecho real por excelencia es el de la propiedad. la propiedad inmobiliaria sigue constituyendo base de la riqueza y su reglamentación es preocupación permanente de los legisladores. cuya adecuada reglamentación condiciona la paz social. El concepto primitivo de propiedad ha experimentado muchos cambios. El derecho real se considera como SEÑORÍO INMEDIATO SOBRE UNA COSA y susceptible de hacerse valer “Erga omnes”. GENERALIDADES. DERECHOS REALES 1. 2. en el derecho romano primitivo no proporciona elementos de juicio para elaborar una doctrina respecto de la composición del patrimonio porque no lograron distinguir con precisión las dos categorías de derechos patrimoniales que constituyen los componentes obligados del patrimonio. CONCEPTO. La propiedad inmobiliaria tiene una trascendencia excepcional al punto que su distribución constituye uno de los factores más conflictivos en los tiempos modernos. El derecho real sobre las cosas reviste un valor práctico no circunscripto al individuo sino que trasciende el marco del interés individual y se proyecta a la comunidad toda.

El vínculo crea una obligación a cargo de todos los hombres de abstenerse de todo acto capaz de perturbar el derecho real.Se caracteriza como una relación directa e inmediata entre una persona y una cosa. obliga a la sociedad (sujeto pasivo) a abstenerse de realizar cualquier acto contrario al mismo (obligación negativa) naciendo para el caso de violación. La Teoría Personalista se aparta de la Teoría Clásica del derecho real reemplazando el concepto de señorío directo sobre la cosa por el del vínculo personal entre el titular del derecho y los demás miembros de la comunidad. para los eclécticos el derecho real tiene Dos elementos: uno. de contenido patrimonial. De ahí que se lo caracteriza como “una obligación pasivamente universal en la llamada personalista y obligacionista”. La teoría Ecléctica propugna que el derecho consta de un lado externo. y un lado interno. razón por la cual el titular puede reclamar el reconocimiento de su existencia. constituido por el poder sobre la cosa. representado por su oponibilidad “erga omnes”. Estos aspectos son comunes a todos los derechos y la falla de la teoría clásica consistió en no destacar suficientemente el lado externo. establecen entre una persona (sujeto activo) y una cosa (objeto) una relación inmediata. en tanto que en el derecho personal la relación es entre dos personas. una de las cuales (el deudor) está constreñida (obligada) a realizar una prestación (de dar. plenitud y libertad donde quiera que se encuentre y contra cualquiera que la posea. ghacer o no hacer) y la otra (acreedor) tiene el derecho de exigir el cumplimiento de la prestación convenida. que previa publicidad. estático. y su eficacia “erga omnes”. de lo cual se infiere que los elementos esenciales en esta concepción son dos: la inmediatez del poder sobre la cosa. representado por la imediatividad del poder sobre la cosa. mientras que la personalista no dio la debida importancia al lado interno. una acción real y que otorga a sus titulares las ventajes inherentes al “ius 3 . y otro dinámico constituido por el valor absoluto o eficacia “erga omnes”.Otras definiciones: Derecho real (según Guillermo Allende): Es un Derecho absoluto. cuyas normas sustancialmente de orden público.

este principio. la vida humana es prácticamente imposible de concebir. impone al mismo tiempo que ello ocurra tan sólo ante la imposibilidad estructural de encuadrar la nueva situación en las categorías existentes. sin la cual. 5. su filosofía y hasta su estilo de vida. El Derecho Real es de orden público. y en torno al derecho de las cosas. La apropiación y goce de una cosa por el hombre. supone que otro hombre quedaría excluido de usar y gozar la misma cosa y de apropiarse de ella. NATURALEZA. LOS DERECHOS REALES Y LA CUESTIÓN SOCIAL. La propiedad de los medios de 4 .persequendi” (derecho de persecución que es inherente a la cosa y por el cual su titular puede perseguirla en manos de quien se halle) y al “ius praeferendi” (derecho de preferencia). La importancia fundamental radica en que. los derechos reales contribuyen a la paz social que trasciende el mero interés individual para proyectarse a toda la comunidad. 3. lo que plantea el problema de la distribución de la riqueza. IMPORTANCIA. si bien posibilita la creación legislativa de nuevos derechos reales. que en cada caso es el Legislador el encargado exclusivo de crear o suprimir los derechos reales. que ha tomado fundamental importancia en nuestro tiempo. Los derechos reales sirven a la dominación de los bienes terrenales. gira la organización política y social de los pueblos. porque no es posible la creación arbitraria de nuevos derechos reales. toda vez que la creación indefinida de derechos reales conspira abiertamente contra el “numerus clausus". 4. Y es allí donde nace el problema referido a la legitimidad del derecho de propiedad y sus limitaciones.

necesaria en los derechos reales y no en los personales. En los derechos reales. d. De aquí también se deriva el requisito de la publicidad. ADQUISICIÓN. 6. Los derechos reales se adquieren con la concurrencia del título y el modo. por medio de las persona del deudor. De aquí se deduce su diferencia en cuanto a la inmediatez. OPONIBILIDAD. en los personales. Esta diferencia proviene de la distinta ubicación de ambas categorías: los derechos reales entre los absolutos y los personales entre los relativos. es la médula del gran debate político y social de nuestro tiempo. teniendo esto influencia en el número. La situación inversa se da en los derechos reales. en los personales tres: sujeto activo (acreedor). Ejemplo de ello es la diferente situación del usuario y el locatario. c. En los derechos reales. DIFERENCIAS ENTRE DERECHOS REALES Y DERECHOS PERSONALES. En los reales encontramos dos elementos: sujeto (titular) y objeto (cosa). sujeto pasivo (deudor) y objeto (prestación). de la forma en que ellos están regulados dependen en gran medida las solucione políticas y sociales. circunstancia que no se verifica entre los derechos personales que nacen de los hechos o de los actos jurídicos que producen la adquisición de ellos. REGIMEN LEGAL: En los derechos personales predomina la autonomía de la voluntad y resulta excepcional la actuación del orden público. hacer o no hacer. ELEMENTOS. en razón de su oponibilidad erga omnes. Las principales diferencias entre derechos reales y personales se concretan en los siguientes: a. Esta diferencia se suaviza en los contratos reales 5 . el objeto siempre es una cosa. e. b. el titular obtiene el beneficio directamente de la cosa.producción y participación de la tierra. Los derechos reales ocupan así el centro de esta trascendente cuestión. traducida en una prestación de dar. OBJETO. ilimitado entre los primeros y limitados en los segundos. en los personales es una conducta humana.

La liberatoria priva a los personales de sus efectos civiles. restando una obligación natural desprovista de medios de compulsión. salvo los casos de la existencia de privilegios de carácter excepcional. La mayoría de los derechos reales. Se garantiza la propiedad privada cuyo contenido y límites serán establecidos en la ley. lo que no se da en los derechos personales a los efectos de agredir el patrimonio de su deudor. Entre los derechos reales. La prescripción adquisitiva opera como modo de adquisición en los derechos reales. a fin de hacerlo accesible para todos. atendiendo a su función económica y social. CÓMO PUEDEN SER CREADOS LOS DERECHOS REALES. de ahí que su titular pueda perseguirla en manos de quien se halle. h. Todo derecho real puede ser creado por la ley. Aquí también tiene que ver el principio de inherencia. 8.(constitución de prenda) que incluyen el modo (entrega de la cosa a los efectos de su perfeccionamiento. son ejercidos por la posesión. a excepción de las servidumbres y la hipoteca. 6 . el ius preferendi se patentiza mediante la prioridad por la época en que haya nacido el derecho. ENUMERACIÓN DE LOS DERECHOS REALES SOBRE LAS COSAS PROPIAS Y SOBRE LAS COSAS AJENAS. f. La propiedad es inviolable (CN 109. El derecho real es inherente a la cosa. DERECHO DE PREFERENCIA. 7. DERECHO DE PERSECUCIÓN. EJERCICIO. la cual no constituye el modo de ejercicio de los derechos personales. g. Se garantiza la propiedad privada cuyo contenido y límites serán establecidos en la ley. característica que sólo excepcionalmente se encuentra en los derechos personales (privilegio del locador sobre las cosas introducida en la cosa locada). Existe un vínculo jurídico entre la persona y la cosa. CC 1953).

facilita la tipificación de los derechos reales. especialmente. para uno de los sistemas (el Germánico) sólo se deben admitir los derechos reales expresamente regulados y consagrados en la Ley (Numerus clausus). otro sistema como el español no adopta ninguno de ambos sistemas. 1953. que rige en materia de obligaciones que. porque no autoriza la constitución de otros derechos reales distintos de los expresamente legislados por la Ley ni su modificación. otros diversos tipos de derechos reales (Numerus apertus). en el principio general de la autonomía de la voluntad. para el otro sistema (el Francés y los códigos inspirados en el) se permite a los particulares crear. al lado de lo que la Ley regula. aunque no se extiende expresamente a los derechos reales. El criterio favorable a la libertad de los particulares para la creación de derechos reales se funda. El Sistema que adopta nuestra legislación es el del Sistema cerrado. De acuerdo al art.La enumeración de los Derechos Reales es una cuestión resuelta a través de dos sistemas. se aplica a manifestaciones concretas de los mismos. El sistema del “numerus clausus”. sea por contrato o por disposición de última voluntad. los derechos legislados por el Código Civil sobre las cosas propias y ajenas (mencionados en el título de este apartado del prg.) son: a) Derechos Reales sobre la cosa propia:  Dominio  Condominio b) Derechos Reales sobre la cosa ajena:  Usufructo 7 . Esto encierra ventajas porque facilita la calificación de los títulos para su Registro y evita las dificultades que puede provocar la libertad de los particulares para la creación de derechos innominados y ambiguos.

el uso. la hipoteca y la prenda son denominados “IURA IN RE ALIENA”. sobre las porciones indivisas que les corresponden. El condominio es el derecho real de propiedad que pertenece a varias personas por una parte indivisa. como el usufructo. (es también el condominio un derecho real sobre la cosa propia) Los demás derechos reales. es decir ajena. esto es. El dominio es el que confiere a su titular el Señorío más completo. el más amplio. El dominio es el Derecho Real por excelencia. La naturaleza real del dominio es innegable dada la inmediatividad del poder que otorga sobre la cosa y la facultad que se le reconoce al propietario para hacerlo valer contra cualquiera. que sean compatibles con la naturaleza de ella. es un derecho autónomo que no está subordinado a ningún otro. Es una forma de propiedad que supone pluralidad de sujetos. el más completo. vale decir “erga omnes”. que ejercen todas las facultades inherentes al dominio. las servidumbres prediales. sobre una cosa mueble o inmueble. la habitación.  Habitación  Servidumbres prediales Como queda visto los únicos que se ejercen sobre la cosa propia son el Dominio y el Condominio. 8 . son derechos reales constituidos sobre una cosa que pertenece en propiedad a otra persona.