7 Morfologia

7. MORFOLOGIA DE LAS ZONAS.
7.1. INTRODUCCION.
7.1.1. ALCANCES.
7.1.1.1. NORMAS ESPECIFICAS.

Esta seccin indica las normas especficas para cada zona y subzona que definen su
morfologa y caracterizacin urbanstica.
7.1.1.2. CONTENIDO.
Cada Ttulo de esta seccin corresponde a una zona y contiene los siguientes Artculos:
a) Artculo 1. Delimitacin.
b) Artculo 2. Caracterizacin y usos.
c) Artculo 3. Subdivisin.
d) Artculo 4. Indicadores urbansticos.
e) Artculo 5. Densidad neta.
f) Artculo 6. Altura mxima.
g) Artculo 7. Retiro de frente.
h) Artculo 8. Retiro de fondo.
i) Artculo 9. Retiro lateral.
j) Artculo 10. Estacionamiento.
k) Artculo 11. Normas Particulares.
7.1.1.3. USOS.
Los usos permitidos en cada zona y subzona estn enumerados en la Seccin 6.
7.1.1.4. DENSIDAD NETA.

Por aplicacin de la Ley Provincial No 8.9l2 sobre Uso del Suelo o sus modificatorias, la
suma total de las densidades netas de las zonas ser tal que no se superar el mximo
permitido para densidad bruta.
7.2. ZONAS RESIDENCIALES.
7.2.1. ZONAS RESIDENCIALES R1.

(Residencial Baja Densidad).
7.2.1.1. DELIMITACION.
Los polgonos que comprenden la zona estn delimitados en la Seccin 5.
7.2.1.2. CARACTERIZACION Y USOS.

La zona R1 tiene como destino el uso predominantemente residencial unifamiliar de baja
densidad.
7.2.1.3. SUBDIVISION.
Lote mnimo para nuevas subdivisiones:
a) Frente l5,00 m
b) Superficie 400,00 m2
Segn Ttulo 4.2.2.
7.2.1.4. INDICADORES URBANISTICOS.

Los indicadores urbansticos de superficie mxima construible son los siguientes:
a) F.O.S. 0,5.
b) F.O.T. 0,8.
Segn Ttulos 4.3.2., 4.3.3. y 4.3.8.

La densidad neta mxima ser ciento veinte habitantes por hectrea (120 hab./Ha.) segn
Ttulos 4.3.4., 4.3.7. y 4.3.8.
7.2.1.6. ALTURA MAXIMA.

La altura mxima permitida ser:
a) Cubierta plana Hmcp: 10,50 m
b) Cubierta inclinada Hmci: 13,50 m *
* Esta altura mxima podr alcanzarse slo cuando se incluya el tanque de reserva dentro de
la cubierta inclinada y sin sobresalir de la misma. En su defecto, la altura mxima para
techo inclinado ser de (11,50 m) once metros con cincuenta centmetros.
Segn Ttulos 4.4.10 y 4.4.11.
El nmero mximo de pisos ser tres (3) incluyendo la planta baja y semistanos segn Ttulo
4.4.11. En esta zona no se permite mayor altura por planta baja libre.
7.2.1.7. RETIRO DE FRENTE.

El retiro obligatorio de frente ser:
a) Parcelas entre ejes divisorios: tres metros (3,00 m) en todo el ancho de la parcela.
b) Parcelas de esquina: dos metros (2,00 m) sobre una calle y tres metros (3,00 m) sobre las
otras.
Segn las observaciones complementarias del Ttulo 4.4.7. y los Captulos 4.6. y 4.7.
Se respetar lo indicado en el Art. 4.4.7.7.
7.2.1.8. RETIRO DE FONDO.

Resultar de aplicar las normas de patio de manzana segn Ttulo 4.4.2. y no menor a cuatro
metros (4,00 m) segn Ttulo 4.4.8, salvo en las parcelas sin lado mayor a veinte metros
(20,00 m) donde se aplicar el Artculo 4.4.8.3.
7.2.1.9. RETIROS LATERALES.

Los retiros laterales sern:
a) Parcelas con ancho de frente igual o menor a quince metros (l5,00 m): No se exigen
retiros.
b) Parcelas con ancho de frente mayor a quince metros (l5,00 m): tres metros (3,00 m) de
retiro obligatorio de un lado a eleccin.
Segn observaciones complementarias del Ttulo 4.4.9.
7.2.1.10. ESTACIONAMIENTO.
Se deber prever lugar de estacionamiento de vehculos, segn lo establecido en los Artculos
8.5.5.1. y subsiguientes. Se permiten estacionamiento semicubierto segn los Artculos
4.4.7.4. y 4.4.7.5.
7.2.1.11. ALTURAS E INDICADORES EN CASOS PARTICULARES

Se permiten alturas e indicadores especiales en los casos particulares indicados en el Artculo
4.5.2.1.
7.2.2. ZONA RESIDENCIAL R2.

(Residencial Media Baja Densidad).

La zona R2 tiene como destino el uso predominantemente residencial unifamiliar y
multifamiliar de baja densidad, con los usos complementarios establecidos en la Seccin 6.
Listado de usos permitidos para Zonificacin R2, calle Melo.

Alquiler de pelculas y videos (video club).
Antigedades (objetos de arte).
Bombonera.
Cigarrera, artculos para el fumador, tabaquera.
Computacin (prestacin de servicios de).
Estafeta Postal.
Estudio Profesional.
Fantasas, bijouterie (artculos de).
Farmacia y anexos de perfumera y artculos de tocador.
Florera (venta de flores y plantas sin invernadero).
Fotografa (con o sin revelado).
Fotocopias, reproducciones (sin imprenta).
Inmobiliaria.
Joyera.
Lencera.
Librera (venta de artculos de).
Locutorio (telfonos).
Marroquinera (venta de).
Mercera.
Objetos de arte (venta de).
ptica.
Pan, masas finas (venta sin elaboracin) hasta 50 m2.
Regalos, cristalera (venta de artculos de).
Relojera (con reparacin).
Vivienda unifamiliar y multifamiliar.
Aeromodelismo.
Platera.
(Ord. 16429 / 28-12-01).
Lote mnimo para nuevas subdivisiones.
a) Frente l5,00 m
Segn Ttulo 4.2.2.

a) F.O.S. 0,6.
b) F.O.T. 1,0.
Segn Ttulos 4.3.2., 4.3.3. y 4.3.8.

La densidad neta mxima ser ciento setenta habitantes por hectrea (170 hab/Ha) segn los
Ttulos 4.3.4., 4.3.7. y 4.3.8.

Segn Ttulos 4.4.10 y 4.4.11.
El nmero mximo de pisos ser tres (3) incluyendo la planta baja y semistanos. En esta
zona no se permite mayor altura por planta baja libre.

a) Parcelas entre ejes divisorios: dos metros (2,00 m) de todo el ancho de la parcela.
b) Parcelas de esquina: sin exigencia de retiro sobre una calle y dos metros (2,00 m) sobre
las otras.
7.2.2.8. RETIRO DE FONDO

metros (4,00 m) segn Ttulo 4.4.8; salvo en las parcelas sin lado mayor a veinte metros
7.2.2.9. RETIROS LATERALES

No se exigen.
7.2.2.10. ESTACIONAMIENTO
Se deber prever lugar de estacionamiento de vehculos, segn lo establecido en el Captulo
8.5. Se permite estacionamiento semicubierto segn los Artculos 4.4.7.4. y 4.4.7.5.
7.2.2.11. ALTURAS E INDICADORES EN CASOS PARTICULARES

Se permiten alturas e indicadores especiales en los casos particulares indicados en Artculo
4.5.2.2.

(Residencial Media Densidad)
Los polgonos que comprenden la zona R3, estn delimitados en la Seccin 5.

La zona R3 tiene como destino el uso predominantemente residencial unifamiliar,
multifamiliar y colectiva de media densidad, con los usos complementarios establecidos en la
Seccin 6.
a) Frente 20,00 m
Segn Ttulo 4.2.2.
a) F.O.S. 0,6
b) F.O.T. 1,1
Segn Ttulos 4.3.2., 4.3.3. y 4.3.8.

La densidad neta mxima ser trescientos habitantes por hectrea (300 hab/Ha.), segn
Ttulos 4.3.4., 4.3.7. y 4.3.8.
En sectores que carezcan de conexin a cloacas se aplicar la densidad indicada en el Artculo
4.3.4.11.

Segn Ttulos 4.4.10. y 4.4.11.
El nmero mximo de pisos ser tres (3) incluyendo la planta baja y semistanos.
No se permite mayor altura por Planta Baja libre en parcelas frentistas a la Autopista
Ingeniero Pascual Pallazzo.

a) Parcelas entre ejes divisorios: dos metros (2,00 m) en todo el ancho de la parcela.
b) Parcelas de esquina: sin exigencia sobre una calle y dos metros (2,00 m) sobre las otras.
Segn las observaciones complementarias del Ttulo 4.4.7. y Captulos 4.6 y 4.7.

Resultar de aplicar las normas de patio de manzana, segn Ttulo 4.4.2. y no menor a cuatro

No se exigen.
8.5. Se permiten estacionamientos semicubiertos segn los Artculos 4.4.7.4. y 4.4.7.5.
7.2.3.11. ALTURAS E INDICADORES EN CASOS PARTICULARES.

Se permiten alturas e indicadores especiales en los casos particulares indicados en Artculo
4.5.2.2.

(Residencial Media Densidad / Comercio Restringido/ Vivienda unifamiliar, multifamiliar
especial y colectiva).
Los polgonos que comprenden la zona R4 estn delimitados en la Seccin 5.

Uso residencial de media densidad. La zona R4 tiene como uso predominante Vivienda
unifamiliar, multifamiliar especial y colectiva con uso comercial restringido.
El comercio se ubicar obligatoriamente en Planta Baja.
Los usos complementarios se encuentran establecidos en la Seccin 6.
a) Frente 15,00 m
Segn Ttulo 4.2.2.

a) F.O.S. 0,6
b) F.O.T. 1,2
Segn Ttulo 4.3.2., 4.3.3. y 4.3.8.

La densidad neta mxima ser de doscientos habitantes por hectrea (200 hab/Ha) segn
Ttulos 4.3.4., 4.3.7. y 4.3.8.

a) Cubierta plana Hmcp: 12,50 m.
b) Cubierta inclinada Hmci: 15,50 m.
Los tanques y parapetos debern estar incluidos dentro de las alturas estipuladas como
mximas. Debern ser incluidos dentro del volumen arquitectnico resultante o tratados
arquitectnicamente y retirados mnimo tres metros (3,00 m.) de las fachadas exteriores del
edificio. Altura mxima cuatro pisos (4), incluyendo Planta Baja y semistanos.
Segn Ttulos 4.4.10. y 4.4.11.

Retiro obligatorio de frente (4,50 m) cuatro metros con cincuenta centmetros, sobre Av. del
Libertador aceras E. y O. En parcelas de esquina se exige un retiro obligatorio de 2 m sobre
las perpendiculares a Av. del Libertador. Ver Art. 4.4.7.7.
No se permite construccin alguna en dicho retiro obligatorio, ni podr computarse como
superficie de mdulos de estacionamiento.

metros (4,00 m) segn Ttulo 4.4.8, salvo en las parcelas sin lado mayor a 20,00 m (veinte
metros) donde se aplicar el Art. 4.4.8.3.

No se exigen.
Se deber prever lugar de estacionamiento de vehculos, segn se estable a continuacin:
Por cada unidad funcional de vivienda, se exige un mdulo de estacionamiento de doce metros
cuadrados (12 m2) y/o un mdulo de estacionamiento cada sesenta metros cuadrados (60m2)
de comercio.
Ver Art. 4.3.3.2 y 8.5.5.
7.3. ZONAS COMERCIALES.
7.3.1. ZONA COMERCIAL C1.

(Comercial - Residencial Media Densidad)
Los polgonos que comprenden las zonas C1 estn delimitados en la Seccin 5.

Las zonas C1 tiene como destino un uso predominantemente comercial minorista, con los usos
complementarios segn lo establecido para las subzonas en la Seccin 6.
a) Frente 20,00 m
Segn Ttulo 4.2.2.

a) F.O.S. 0,6
b) F.O.T. 1,5
En parcelas frentistas a la Av. Mitre, Laprida entre Av. Maip y Av. Mitre y Laprida entre
French y Av. de los Constituyentes, en zonas C1, el indicador urbanstico de superficie
mxima construible es el siguiente:
a) F.O.S. 0,6
b) F.O.T. 1,8
Segn Ttulos 4.3.2., 4.3.3. y 4.3.8.

La densidad neta mxima ser de trescientos habitantes por hectrea (300 hab/Ha.).
Para los casos de parcelas frentistas a la Av. Mitre, Laprida entre Av. Maip y Av. Mitre, y
Laprida entre French y Av. de los Constituyentes, ser cuatrocientos habitantes por hectrea
(400 hab/Ha.), segn Art. 4.5.4.4.
Segn Ttulos 4.3.4., 4.3.7. y 4.3.8. En sectores que carezcan de conexin a cloacas se
aplicar la densidad indicada en el Artculo 4.3.4.11.

Segn Ttulos 4.4.10 y 4.4.11.
El nmero mximo de pisos ser tres (3) incluyendo la Planta Baja.
En parcelas frentistas a la Av. Mitre, Laprida entre Av. Maip y Av. Mitre y Laprida entre
French y Av. de los Constituyentes, en zonas C1, la altura mxima ser:14.
Segn Ttulos 4.4.10 y 4.4.11.
El nmero mximo de pisos ser cuatro (4) incluyendo la Planta Baja.

Ser obligacin de respetar retiro de frente, segn Art. 4.4.7.7.en las parcelas con acera sobre
las siguientes arterias y calles:
Francisco N. Laprida.
Pte. Hiplito Yrigoyen.
Gral. San Martn.
Gdor. Ugarte.
M. Pelliza.
Dichos retiros podrn ser ocupados con negocios comerciales nicamente, con altura mxima
de tres metros (3,00 m). Los mismos tendrn carcter provisorio, hasta que se materialicen las
ampliaciones de la va pblica. No se admite vivienda en dichos retiros.

(20,00 m) donde se aplicar el Artculo 4.4.8.3. En parcelas con frentes a dos o ms calles se
aplicar el Artculo 4.4.8.4.

No se exigen.
8.5. Las eximiciones a las exigencias de estacionamiento se contemplan en el Titulo 8.5.7
7.3.1.11. ALTURA E INDICADORES EN CASOS PARTICULARES

Segn Ttulo 4.5.4. Zonas Comerciales.

(Comercial a Escala Local - Residencial Media Alta Densidad.)
Los polgonos que comprenden la zona C2 estn delimitados en la Seccin 5.

La zona C2 tiene como destino el uso predominantemente comercial minorista, con los usos
complementarios segn lo establecido en la Seccin 6.
a) Frente 20,00 m
Segn Ttulo 4.2.2.

a) F.O.S. 0,6
b) F.O.T. 1,8
Segn Ttulos 4.3.2, 4.3.3. y 4.3.8.

La densidad neta mxima ser de trescientos cincuenta habitantes por hectrea (350 hab/Ha.)
segn Ttulos 4.3.4., 4.3.7. y 4.3.8.
En sectores que carezcan de conexin a cloacas y/o con capacidad de infraestructura
insuficiente se aplicar lo establecido en los Artculos 4.3.4.11. y 4.3.4.12.

La altura mxima permitida Hm. ser doce metros con cincuenta centmetros (12,50 m) para
edificar con techo plano y quince metros con cincuenta centmetros (15,50 m) para edificar
con techo inclinado.
El nmero mximo de pisos ser cuatro (4) incluyendo la planta baja.

Ser obligacin de respetar retiro de frente, segn Art. 4.4.7.7. en las parcelas con acera sobre
las siguientes arterias y calles:
Roca.
Gral. San Martn.
En el resto de las calles no se exige.

(20,00 m) donde se aplicar el Artculo 4.4.8.3. En parcelas con frentes a dos o ms calles se
7.3.2.9. RETIRO LATERALES.

No se exigen.
8.5.. Las eximiciones a las exigencias de estacionamiento se contemplan en el Titulo 8.5.7.
7.3.2.11. ALTURA E INDICADORES EN CASOS PARTICULARES.

Segn Ttulo 4.5.4. Zonas Comerciales.
En parcelas frentistas a la calle Ada Elfein entre Anchorena y Debenedetti las alturas
permitidas sern:
b) Cubierta inclinada Hmci: 13,50 m
El nmero mximo de pisos ser 3 (tres) incluyendo la Planta Baja. No se admite Planta
Baja Libre.
Se autorizan los usos de R1 y T1 para los locales con planos aprobados o registrados con
destino comercial, conforme a lo establecido en el artculo 6.5.1.3., inciso c).
Se prohbe el cambio de uso establecido como vivienda, para transformarlo en una
actividad comercial o administrativa.

(Comercial - Residencial Alta Densidad)

La zona C3 tiene como destino el uso predominantemente comercial minorista, administrativo
y residencial de alta densidad con los usos complementarios segn lo establecido en la Seccin
6.
a) Frente 30,00 m
Segn Ttulo 4.2.2.

a) F.O.S. 0,6
b) F.O.T. 2,65
(Del FOT mximo permitido 2,65 se podr usar hasta un mximo de 2,5 para uso residencial,
correspondiendo el excedente o el total para usos comerciales y/o administrativos).
Segn Ttulos 4.3.2., 4.3.3. y 4.3.8.

La densidad neta mxima ser de:
Mil habitantes por hectrea (1000 hab./Ha.) Segn Ttulos 4.3.3., 4.3.4. y 4.3.8.
insuficiente se aplicar lo indicado en los Artculos 4.3.4.11 y 4.3.4.12.
La altura mxima permitida en zona ser veintids metros con cincuenta centmetros (22,50
m), para edificios de techo plano y veinticinco metros con cincuenta centmetros (25,50 m)
para edificios con techo inclinado, segn Ttulos 4.4.10 y 4.4.11. El nmero mximo de pisos
ser siete (7) incluyendo la planta baja.

Obligacin de respetar retiro de frente, en las parcelas con acera sobre las siguientes arterias y
calles:
Gobernador Ugarte 3.00 m
Av. B. Mitre 3.00 m
F. N. Laprida 3.00 m
En el resto de las arterias y calles no se exige.
Ver Art. 4.4.7.7.
Dichos retiros podrn ser ocupados con locales comerciales nicamente, con altura mxima de
3,00 (tres) metros. Los mismos tendrn carcter provisorio, hasta que se materialice la
ampliacin de la va pblica. No se admite vivienda en el retiro.

Resultar de aplicar las normas de patio de manzana segn Ttulo 4.4.2. y no menor que
cuatro metros (4,00 m) segn Ttulo 4.4.8, salvo en las parcelas sin lado mayor a veinte
metros (20,00 m) donde se aplicar el Artculo 4.4.8.3. En parcelas con frentes a dos o ms
calles se aplicar el Artculo 4.4.8.4.

No se exigen. Cuando se realicen: seis metros (6,00 m) mnimo. Art. 4.5.4.3.
8.5. Las eximiciones a las exigencias de estacionamiento se contemplan en el Titulo 8.5.7.

LIMITACIONES ADICIONALES
a) Alturas e indicadores en casos particulares:
Segn Ttulo 4.5.4.: Zonas Comerciales.
Limitaciones Adicionales:
En todos los casos, los muros divisorios o medianeros en edificios que superen los cuatro (4)
pisos que queden expuestos a la vista, debern ser de ladrillo a la vista y/o tener tratamiento
de fachada acorde al edificio y a satisfaccin de la Direccin de Obras Particulares.

(Comercial).

La zona C4 tiene como destino el uso predominantemente comercial de gran escala con los
usos complementarios segn lo establecido en la Seccin 6.
a) Frente 30,00 m.
b) Superficie 900,00 m2.
Segn Ttulo 4.2.2.

a) F.O.S. 0,6
b) F.O.T. 1,2
Segn Ttulos 4.3.2., 4.3.3. y 4.3.8.

La densidad neta mxima ser de doscientos habitantes por hectrea (200 hab/Ha) segn
Ttulos 4.3.4., 4.4.7. y 4.4.8. En sectores que carezcan de conexin a cloacas se aplicar la
densidad indicada en el Artculo 4.3.4.11.

La altura mxima permitida Hm. ser de trece metros con cincuenta centmetros (13,50 m)
para edificios con techo plano y quince metros con cincuenta centmetros (15,50 m) para
edificios con techo inclinado. Podr incrementarse la misma hasta un mximo de 16,50 m en
tanto se incrementen los retiros laterales de frente y fondo a razn de 0,50 m por cada metro o
fraccin que supere los 13,50 m.
Segn Ttulos 4.4.10. y 4.4.11.

El retiro mnimo obligatorio de frente ser:
a) Parcelas entre ejes divisorios: Tres metros (3,00 m) en todo el ancho de la parcela.
b) Parcelas de esquina: Dos metros (2,00 m) sobre una calle y tres metros (3,00 m) sobre las
otras.
Segn las observaciones complementarias del Ttulo 4.4.7. y los Captulos 4.6 y 4.7.

metros (4,00 m), segn Ttulo 4.4.8., salvo en las parcelas sin lado mayor a veinte metros
(20,00 m), donde se aplicar el Artculo 4.4.8.3.. En parcelas con frentes a dos o ms calles se

Se exigen retiros laterales de tres metros (3,00 m) de los ejes divisorios laterales.
Segn observaciones complementarias del Ttulo 4.4.9.
8.5.
7.3.4.11. ALTURAS E INDICADORES EN CASOS ESPECIALES.

No corresponde la aplicacin del Captulo 4.5.

(Comercial Residencial Media Alta Densidad).
(Ord. 18.733 26/09/03).
Los polgonos que comprenden las zonas las zonas C5 estn delimitados en la Seccin 5.

Las zonas C5 tienen como destino un uso predominantemente comercial minorista,
administrativo y residencial de densidad media alta con los usos complementarios segn
lo establecido en la Seccin 6.
(Ord. 18.733 26/09/03).
a) Frente 20,00 m
Segn Ttulo 4.2.2.
a) F.O.S. 0,6
b) F.O.T. 2
Segn Ttulos 4.3.2, 4.3.3 y 4.3.8.
En parcelas frentista de M. Ugarte entre Domingo Faustino Sarmiento y ngel Pacheco,
no se aplicar en el F.O.T.el Ttulo 4.3.8. Premios.
(Ord. 18.733 26/09/03).
7.3.5.5. DENSIDAD MAXIMA.

La densidad neta mxima ser de quinientos habitantes por hectrea (500 hab/Ha.).
Segn Ttulos 4.3.4, 4.3.7 y 4.3.8.
En parcelas frentista de M. Ugarte entre Domingo Faustino Sarmiento y ngel Pacheco,
no se aplicar en el F.O.T.el Ttulo 4.3.8. Premios.
(Ord. 18.733 26/09/03).

a) Cubierta plana Hmcp: 19,50 m (Ord. 18.733 26/09/03).
Segn Ttulos 4.4.10 y 4.4.11.
El nmero mximo de pisos ser de cinco (5), incluyendo la Planta Baja.
En parcelas frentistas a M. Ugarte, exclusivamente se ejecutar un Cuerpo nico, Plano

Limite, en ambas aceras entre D. F. Sarmiento y A Pacheco. La altura mxima permitida
ser la detrminada por un Plano Lmite nico, que variar, segnel fondo de la parcela,
ubicacin y profundidad de la edificacin. No permitindose mayor altura por planta baja
libre (Art. 4.4.11.4.), pudiendo sobrepasar la altura del Plano Limite, con antenas y
conductos de ventilacin.
a) Plano Lmite nico de Frente Hmcp y Hmci: 19,50 m

El nmero mximo de pisos ser de cinco (5), incluyendo la Planta Baja.
Esta altura podr alcanzarse un vez materializado el retiro de frentehasta la mitad del
sector de parcela resultante,comprendida entre los retiros obligatorios de frente y fondo.
De ser necesario u optar por construir en el sector remanente posterior, este tomar la
altura del plano lmite siguiente:
b) Plano Lmite nico de Fondo Hmcp y Hmci: 13,50 m
El nmero mximo de pisos ser de tres (3), incluyendo la planta baja.
(Ord. 18.875-24/10/03).

Se exigen retiros mnimos de frente en:
M. Ugarte 3,00 m
H. Yrigoyen 6,00 m (Acera SO entre Av. Maip y Chacabuco).
H. Yrigoyen 3,00 m (Acera NE entre Av. Maip y Chacabuco.
Av. San Martn 3,00 m (entre Av. Maip y Carlos M. de Alvear).
F. N. Laprida 3,00 m
Paran 3,00 m
Vlez Sarsfield 3,00 m (entre Autopista Pallazzo y Fleming).
Lateral estacin Villa Adelina.
Dichos retiros podrn ser ocupados con negocios comerciales nicamente, con altura
mxima de tres metros (3,00 m).
Los mismos tendrn carcter provisorio hasta que se materialicen las ampliaciones de la
va pblica. No se admite el uso vivienda en el retiro. Se respetar lo indicado en el Art.
4.4.7.7. DESAFECTADO.
(Ord. 18.733 26/09/03).

Resultar de aplicar las normas de patio de manzana segn ttulo 4.4.2 y no menor que cuatro
metros (4,00m.), segn ttulo 4.4.8, salvo en las parcelas sin lado mayor a veinte metros
(20,00 m) donde se aplicar el artculo 4.4.8.3.
En parcelas con frente a dos calles se aplicar el Artculo 4.4.8.4.

No se exigen.
Se deber prever lugar de estacionamiento de vehculos segn lo establecido en el Captulo
8.5.
Las eximiciones se contemplan en el Ttulo 8.5.7.
En parcelas frentista a M. Ugarte entre D. F. Sarmiento y A Pacheco en obras con uso
mixto, comercial, oficina y vivienda enclavada en zona C5, se permitir un mdulo de
estacionamiento para las primeras dos (2) unidades de vivienda de uno o dos ambientes, o
dos (2) unidades comerciales de locales o oficinas cuya superficie en conjunto no supere
los 80 m (ochenta metros cuadrados) cubiertos sin contar expansiones.
(Ord. 18.733 26/09/03).

Segn Ttulo 4.5.4. (Ord. 18.733 26/09/03).
7.4. ZONAS DE EDIFICACION EN TORRES.
7.4.1. ZONA DE EDIFICACION EN TORRE T1.

(Residencial Alta Densidad)
Los polgonos que comprenden la zona T1 estn delimitados en la Seccin 5.

La zona T1 tiene como destino el uso predominantemente residencial unifamiliar,
multifamiliar y colectivo de alta densidad, fomentndose la construccin en torre sin
basamento comercial y la unificacin de parcelas; con los usos complementarios segn lo
establecido en la Seccin 6.
a) Frente 30,00 m
Segn Ttulo 4.2.2.

a) F.O.S. 0,6
b) F.O.T. 2,5
Segn Ttulo 4.3.2., 4.3.3. y 4.3.8.

La densidad neta mxima ser ochocientos habitantes por hectrea (800 hab/Ha). En sectores
que carezcan de conexin a cloacas y/o con capacidad de infraestructura insuficiente se
aplicar lo indicado en los Artculos 4.3.4.11 y 4.3.4.12.

Cubierta inclinada Hmci: 13,50 m
Esta altura podr alcanzarse solo cuando se incluya el tanque de reserva dentro de la
misma. En su defecto, la altura mxima para techo inclinado ser de (11,50 m) once
metros con cincuenta centmetros.
b) La altura mxima de edificios en torre con retiros laterales segn lo dispuesto en Artculo
7.4.1.9. inciso b, ser cuarenta y cinco metros (45,00 m), con un nmero mximo de
pisos de quince (15) incluyendo la planta baja y semistanos.
Segn Ttulos 4.4.10. y 4.4.11.

El retiro mnimo obligatorio de frente ser:
a) Parcelas entre ejes divisorios: tres metros (3,00 m) en todo el ancho de la parcela.
b) Parcelas en esquina: dos metros (2,00 m) sobre una calle y tres metros (3,00 m) sobre las
otras.


Los retiros dependen de la altura edilicia y el uso:
a) Edificios con cubierta plana hasta diez metros con cincuenta centmetros (10,50 m) de
altura o con cubierta inclinada hasta trece metros con cincuenta centmetros (13,50 m) de
altura:
No se exigen en parcelas con ancho menor o igual a quince metros (15,00 m). Se exige un
retiro mnimo de tres metros (3,00 m) en parcelas con ancho mayor a quince metros
(15,00 m) sobre uno de los ejes divisorios a eleccin.
b) Edificios en torre:
Retiro mnimo de cuatro metros (4,00 m) de cada eje divisorio lateral. A partir de la cota
de treinta metros (30,00 m) el retiro deber incrementarse en diez centmetros (0,10 m)
por cada metro que lo supere. De esta forma se determinar un plano lmite vertical que
se aplicar en toda la altura del edificio desde el basamento, sin permitir escalonamientos
en el espacio entre el plano lmite de retiro y el eje divisorio de la parcela correspondiente.
c) Edificios con alturas que no superen las contempladas en el inciso a) de vivienda
colectiva:
Retiro mnimo de tres metros (3,00 m) de cada eje lateral.
d) Para edificios en semitorre, se deber dejar en el lateral que no apoya contra muro
medianero, un retiro lateral mnimo de ocho metros (8,00 m).
8.5. Las eximiciones a las exigencias de estacionamiento se contemplan en el Titulo 8.5.7.
Se podr completar el nmero de mdulos de cochera exigidos en el Captulo 8.5, en edificios
de cocheras ubicados en un radio de 100 m de la parcela.
Estos edificios de cochera, podrn obtener los beneficios que establecen los Arts. 4.3.3.6 y
4.5.5.1.
Los mdulos de estacionamiento debern estar perfectamente delimitados fsicamente y
tendrn que contar con sus correspondientes planos de subdivisin y ttulos de propiedad.
7.4.1.11. ALTURAS E INDICADORES EN CASOS ESPECIALES

No ser de aplicacin el Captulo 4.5.

(Residencial Alta Densidad - Comercial)

Zona destinada a uso residencial de alta densidad fomentndose la unificacin de parcelas y la
construccin en torre con basamento para usos comerciales, oficinas y/o cocheras. Tambin se
fomenta la construccin de edificios entre medianeras y semitorres en los casos donde
comparten medianeras con edificios existentes. Con los usos complementarios segn lo
establecido en los Captulos 6.3, 6.4. y 6.5.
a) Frente 30,00 m
Segn Ttulo 4.2.2.

a) Edificios entre medianeras o en torre, para viviendas y usos comerciales:
F.O.S. 0,6
F.O.T. 2,65
(2,5 mximo corresponde a usos residenciales y el remanente o la totalidad del FOT
corresponde a usos comerciales y oficinas comerciales en basamento o en planta baja y
primer piso).
b) Edificios en torre con usos comerciales:
En el caso de edificios no residenciales en torre con retiros laterales y basamento, con uso
exclusivo de oficinas, comerciales y/o estacionamiento complementario:
F.O.S. 0,6
F.O.T. 2,8
c) Edificios de vivienda en torre:
En el caso de edificios en torre con retiros laterales para uso exclusivo vivienda, y
estacionamiento complementario:
F.O.S. 0,6
F.O.T. 2,5
Segn Ttulos 4.3.2., 4.3.3. y 4.3.8.

La densidad neta mxima depende de los usos:
a) mil ciento cuarenta habitantes por hectrea (1140 hab/Ha.) en edificios con uso comercial
o mixto de los cuales para uso residencial se podr usar un mximo de 1000 hab/Ha.
b) mil habitantes por hectrea (1000 hab/Ha.) en edificios exclusivamente de viviendas.
Segn Ttulos 4.3.4., 4.3.7. y 4.3.8.
insuficiente se aplicar lo indicado en los Artculos 4.3.4.11. y 4.3.4.12.

a) Edificios entre medianeras y semitorres:
i) Veintids metros con cincuenta centmetros (22,50 m) para cubierta plana y
veinticinco metros con cincuenta centmetros (25,50 m) para cubierta inclinada.
ii) En parcelas con ambos linderos con edificacin sobre eje medianero que supere
los 22,50m, se podr edificar hasta la altura del edificio lindero ms bajo o hasta la
altura mxima de la zona (22,50 / 25,50 m).
iii) En parcelas con un lindero con edificacin sobre eje medianero que supere los
22,50 m, se podr construir hasta la altura de dicho lindero, siempre que se genere
un retiro mayor o igual a 6,00 m sobre el otro eje divisorio.
Cuando se proyecte edificacin que no supere la altura admitida en zona (22,50 m
techo plano 25, 50 m techo inclinado) se aplicar lo contemplado en el inciso i).
iv) En parcelas con uno o ambos linderos con edificacin existente retirada de los
ejes medianeros, slo se permitir edificar hasta 22,50 m, an en los casos en que
dichos linderos superen esta altura. Cuando la altura del edificio se proyecte con
ms de 4 pisos y/o la altura establecida en el inciso c) para basamentos, deber
existir como mnimo una separacin de 8,00 m entre los volmenes edificados y el
volumen a edificar.
Los retiros que se proyecten no sern menores a 3,00 m desde el eje divisorio.
Cuarenta y cinco metros (45,00 m), para cubierta plana y cuarenta y ocho metros (48,00
m) para cubierta inclinada.
El nmero de pisos mximos ser:
i) Planta Baja libre y quince (15) pisos incluyendo Planta Baja y Semistano.
ii) Basamento y trece (13) pisos.
c) Altura basamento:
i) Siete metros con cincuenta centmetros (7,50 m) de altura.
ii) En casos de edificios linderos existentes podr tomar la altura de ste hasta una
altura mxima de doce metros con cincuenta centmetros (12,50 m).
Casos particulares: ver Ttulo 4.5.3. Ver Art. 4.4.11.10.
7.4.2.7. RETIROS DE FRENTE.

No se exige. En el caso de construir en parcelas linderas a edificios con muros ciegos sobre el
eje divisorio de parcela, el retiro de frente debe respetar el retiro del edificio existente con una
tolerancia mxima segn Artculo 4.5.3.2., Punto a), Incisos v), vi) y vii).
metros (4,00 m) segn Ttulo 4.4.8., salvo en las parcelas sin lado mayor a veinte metros

Los retiros dependen de la altura edilicia:
a) Edificios entre medianeras: No se exige.
Por sobre la altura de basamento (h basamento: 12,50m), el retiro ser: cuatro metros (4
m.) mnimo de ambos ejes divisorios de parcelas. A partir de la cota treinta metros (30
m) el retiro deber incrementarse en diez centmetros (0,10 m) por cada metro que lo
supere. De esta forma se determinar un plano lmite vertical que se aplicar en toda la
altura del edificio desde el basamento, sin permitir escalonamientos en el espacio entre el
plano lmite de retiro y el eje divisorio de la parcela correspondiente.
c) Edificios en semitorre:
Niveles superiores a doce metros con cincuenta centmetros (12,50 m) de altura apoyados
contra edificios linderos existentes: segn lo establecido en el Ttulo 4.5.3.
Los materiales y el diseo de las fachadas laterales deben ser del mismo carcter y
calidad que la del frente.
8.5. Las eximiciones a las exigencias de estacionamiento se contemplan en el Titulo 8.5.7./
Art. 8.5.7.7
Estos edificios de cochera, podrn obtener los beneficios que establecen los Arts.4.3.3.6 y
4.5.5.1.
Los mdulos de estacionamiento debern estar perfectamente delimitados fsicamente y
tendrn que contar con sus correspondientes planos de subdivisin y ttulos de propiedad.
En esta zona, no se permitirn excepciones, aceptndose, para los edificios de hasta 10
unidades de vivienda:
a) reducir el modulo de estacionamiento hasta un mnimo de 10,00 m2 (2,20m x 4,50m).
b) Permitir el ingreso y/o egreso en reversa.
c) Ocupar reas de estacionamiento que requieran movilidad de otra unidad, siempre que no
se trate de estacionamiento para P.M.C.R.
d) Utilizacin de medios mecnicos.

Segn Ttulo 4.5.3.: Casos particulares en zonas de alta densidad.
7.4.2.12. SEPARACION ENTRE CUERPOS.

Para edificacin entre medianeras con altura mxima de doce metros con cincuenta
centmetros (12,50 m) la separacin entre cuerpos cumplir con las exigencias de Artculo
4.4.3.3, Inciso e).
7.4.3. ZONA DE EDIFICACION EN TORRE T3L.

(Residencial Alta Densidad/ Comercial).
Los polgonos que comprenden la zona T3L estn delimitados en la Seccin 5.

La zona T3L tiene como destino el uso predominante residencial de Alta Densidad, con los
usos comerciales complementarios establecidos en la Seccin 6. Los comercios se ubicarn en
Planta Baja y debern cumplir con las normas vigentes.
a) Frente 30,00 m.
Segn Ttulo 4.2.2.

Los indicadores urbansticos de superficie mxima construble son los siguientes:
a) F.O.S. 0,6
b) F.O.T. 2,65
Se podr usar hasta un mximo de 2,50 de FOT para uso residencial, del mximo permitido
de 2,65. El 0,15 excedente, o el total, corresponde a usos comerciales y/o administrativos.
Segn Ttulo 4.3.2., 4.3.3. y 4.3.8.

La densidad neta mxima ser ochocientos habitantes por hectrea (800 hab/Ha) segn
Ttulos 4.3.4., 4.3.7. y 4.3.8.. En sectores que carezcan de conexin a cloacas y/o con
capacidad de infraestructura insuficiente se aplicar lo indicado en los Artculos 4.3.4.11 y
4.3.4.12.

Cubierta inclinada Hmci: 28,50 m.
El nmero mximo de pisos ser ocho (8) incluyendo la planta baja y semistanos.
Segn Ttulos 4.4.10. y 4.4.11
Se admite Planta Baja libre. Los tanques y parapetos debern estar incluidos dentro de las
alturas estipuladas como mximas. Debern ser incluidos dentro del volumen arquitectnico
resultante o tratados arquitectnicamente y retirados mnimo tres metros (3,00m.) de las
fachadas exteriores del edificio.

No se exige, excepto en parcelas frentistas a Av. del Libertador entre calle Pelliza y calle
Roma, que es de cuatro metros con cincuenta centmetros (4.50 m.) en todo el ancho de la
parcela.
Ver Art. 4.4.7.7.


No se exigen.
Se deber prever lugar de estacionamiento de vehculos, segn se establece a continuacin:
a) Un mdulo de doce metros cuadrados (12,00 m2), por cada unidad funcional, y un
mdulo de estacionamiento por cada sesenta metros cuadrados (60,00 m2) de comercio.
Segn 8.5.4./8.5.5.
b) En parcelas en esquina el acceso al estacionamiento no puede ser directo desde la Avenida
del Libertador.
c) Se contemplar un adicional del 10% de mdulo de estacionamiento para el pblico en
general y visitantes, con acceso directo desde la va pblica.
d) Permitir el ingreso y/o egreso en reversa.
e) Utilizacin de medios mecnicos.
Estos edificios de cochera, podrn obtener los beneficios que establecen los Arts.4.3.3.6 y
4.5.5.1.
7.4.3.11. ALTURAS E INDICADORES EN CASOS ESPECIALES.

Segn Ttulo 4.5.3
(Comercial de Oficinas)
El polgono que comprende la zona T4 est delimitado por: Eje vas FF.CC. Gral. Belgrano,
Eje vas FF.CC. Mitre ramal R, Eje Zufriategui, Eje Blas Parera.

La zona T4 tiene como destino el uso exclusivo de oficinas y cocheras, y los usos
complementarios establecidos en la Seccin 6, fomentndose la construccin en torre de
permetro libre sin basamento. No se admite vivienda. Ver Planilla General de Usos (art.
6.5.3.2).
No se admite

a) F.O.S. 0,60
b) F.O.T. 3,00
Segn Ttulos 4.3.2., 4.3.3. y 4.3.8.

La densidad neta mxima ser de cien habitantes por hectrea (100 hab/Ha.).
Segn Ttulos 4.3.4., y 4.3.8.

Segn Ttulos 4.4.10 y 4.4.11.
El nmero mximo de pisos ser de diez (10), incluyendo la Planta Baja y semistanos. El
nmero de stanos surgir del proyecto y no ser computado como FOT.
En esta zona no se permite mayor altura por Planta Baja libre.
arquitectnicamente y retirados mnimo tres metros (3,00m) de las fachadas exteriores del
edificio.

El retiro mnimo obligatorio de frente ser de seis metros sobre Blas Parera (6,00 m).

El retiro mnimo obligatorio ser de cinco metros (5m).

El retiro mnimo obligatorio ser de cinco metros (5 m).
Se deber prever lugar de estacionamiento de vehculos, segn lo establecido en el Art.
8.5.5.5.
7.5. ZONAS INDUSTRIALES.
7.5.1. ZONA INDUSTRIAL I1.

(Industrial - Residencial Baja Densidad).
Los polgonos que comprenden la zona I1 estn delimitados en la Seccin 5.

La zona I1 tiene como destino el uso predominantemente industrial, talleres, depsitos,
comercios mayoristas segn cuadro clasificador de industrias de la Seccin 6 con usos
complementarios segn lo establecido en la misma.
a) Frente 30,00 m.
Segn lo establecido en el Ttulo 4.2.2.

a) F.O.S. 0,6
b) F.O.T. 1,2
segn lo establecido en los Ttulos 4.3.2., 4.3.3. y 4.3.8.

La densidad neta mxima ser ciento cincuenta habitantes por hectrea (150 hab/Ha.) segn
Ttulos 4.3.4., 4.3.7. y 4.3.8. En sectores que carezcan de conexin a cloacas, se aplicar la
densidad indicada en el Artculo 4.3.4.11.

El nmero mximo de pisos ser tres (3) incluyendo la planta baja y stanos. Se aceptarn
alturas mximas mayores a los mximos permitidos solamente por razones funcionales, segn
lo establecido en los Ttulos 4.4.10 y 4.4.11. (Art. 4.4.11.10).

El retiro mnimo obligatorio de frente para Edificios Industriales (Industria, Taller o Depsito)
ser:
a) Parcelas entre ejes divisorios: cinco metros (5,00 m) en todo el ancho de la parcela.
b) Parcelas de esquina: cinco metros (5,00 m) sobre una calle y tres metros (3,00 m) sobre
las otras.
En lotes en esquina, la construccin se volcar hacia la acera lateral, para obtencin del
mayor F.O.T., no sujeta a ensanche.
El retiro mnimo obligatorio de frente para vivienda y/o comercio en parcelas frentistas a las
calles Vlez Sarsfield, Av. de los Constituyentes, Laprida, L.M. Drago, Primera Junta y A.
Fleming ser de tres metros (3m) sobre el frente a dichas arterias.
En ciertos casos, corresponden las observaciones complementarias del Ttulo 4.4.7. y
Captulos 4.6. y 4.7.

cuatro metros (4,00 m) segn Ttulo 4.4.8, salvo en las parcelas sin lado mayor a veinte
metros (20,00 m) donde se aplicar el Artculo 4.4.8.3.
El retiro de fondo podr ser ocupado con construcciones en tanto se cumpla con los
indicadores urbanos y la construccin en el rea correspondiente al retiro no supere una altura
mxima y total de tres metros (3,00 m), ya sea para la cubierta plana o inclinada. Segn Art.
4.4.4.4.

No se exigen retiros laterales, salvo en los casos de depsitos con materiales inflamables o
industrias con ruido o vibraciones molestas a los vecinos, donde se debe cumplir con un retiro
mnimo de tres metros (3,00 m) de los ejes divisorios laterales de parcela. Corresponden las
observaciones complementarias del Ttulo 4.4.9.
8.5. La superficie de estacionamiento deber permitir la carga y/o descarga y el
estacionamiento de vehculos pesados en la parcela.
7.5.2. ZONA INDUSTRIAL IE.

(Industrial Exclusivo).
7.5.2.1. DELIMITACIN.
Circ. IV - Secc. D - Fracc. I - Parc. 13 (s/ordenanza 11997).
Calle Pringles, calle Berutti, Av. San Martn, Av. de los Constituyentes.
Calle Pringles, calle Balcarce, Av. S. Martn y calle Berutti.
Los polgonos que comprende la zona IE estn delimitados en la Seccin 5.
7.5.2.2. CARACTERIZACIN Y USOS.

Los usos de la zona IE, estn determinados por la Ordenanza 11.997, tiene como destino el
uso exclusivo Industria, Talleres, Depsito y servicios complementarios.
7.5.2.3. SUBDIVISIN.
Parcelamientos segn lo establecido en la Ordenanza 11997.
7.5.2.4. INDICADORES URBANSTICOS.

a) F.O.S. 0,6
b) F.O.T. 1,2
Segn lo establecido en los Ttulos 4.3.2., 4.3.3. y 4.3.8.

La densidad neta mxima ser de cien habitantes por hectrea (100 hab./Ha).
Segn Ttulos 4.3.4, 4.3.7 y 4.3 8.
7.5.2.6. ALTURA MXIMA.

El nmero mximo de pisos ser tres (3) incluyendo la planta baja y stanos. Se aceptarn
alturas mximas mayores a los mximos permitidos solamente por razones funcionales, segn
lo establecido en los Ttulos 4.4.10 y 4.4.11. (Art. 4.4.11.10).

El retiro mnimo obligatorio de frente para Edificios Industriales (Industria, Taller o Depsito)
ser:
a) Parcelas entre ejes divisorios: cinco metros (5,00 m) en todo el ancho de la parcela.
b) Parcelas de esquina: cinco metros (5,00 m) sobre una calle y tres metros (3,00 m) sobre
las otras.
En lotes en esquina, la construccin se volcar hacia la acera lateral, para obtencin del
mayor FOT, no sujeta a ensanche.
El retiro mnimo obligatorio de frente en parcelas frentistas a Av. de los Constituyentes ser de
tres metros (3,00 m) sobre dicha arteria.
cuatro metros (4,00 m) segn Ttulo 4.4.8., salvo en las parcelas sin lado mayor a veinte
metros (20,00 m) donde se aplicar el Artculo 4.4.8.3.
El retiro de fondo podr ser ocupado con construcciones en tanto se cumpla con los
indicadores urbanos y la construccin en el rea correspondiente al retiro no supere una altura
mxima y total de tres metros (3,00 m), ya sea para la cubierta plana o inclinada. Segn Art.
4.4.4.4.
7.5.2.9. RETIROS DE LATERALES

No se exigen retiros laterales, salvo en los casos de depsitos con materiales inflamables o
industrias con ruido o vibraciones molestas a los vecinos, donde se debe cumplir con un retiro
mnimo de tres metros (3,00 m) de los ejes divisorios laterales de parcela. Corresponden las
observaciones complementarias del Ttulo 4.4.9.
8.5. La superficie de estacionamiento deber permitir la carga y/o descarga y el
estacionamiento de vehculos pesados en la parcela.
7.6. ZONAS DE ESPARCIMIENTO.
7.6.1. ZONA DE ESPARCIMIENTO E1A.

(Esparcimiento Recreativo).
Los polgonos que comprenden la zona E1 estn delimitados en la Seccin 5. (1)

La zona E1a tiene como destino el uso predominante de esparcimiento deportivo y actividades
al aire libre, con los usos complementarios establecidos en la Seccin 6.
No se admitirn nuevas subdivisiones.

a) F.O.S. 0,2
b) F.O.T. 0,3
Segn lo establecido en los Ttulos 4.3.2, 4.3.3. y 4.3.8.
Si el uso de parte o toda parcela contemplada, es deportivo; excluyendo vestuarios, sanitarios,
salas de reunin, comedores, oficinas, depsitos, etc., se pueden aplicar hasta un FOS de 0,5 y
un FOT de 0,6 mximo total con inclusin de los sectores destinados a usos complementarios,
salvo en parcelas con superficie menor a quinientos metros cuadrados (500 m2) donde se
admitir un FOT de 0,7 de mximo total. Los sectores destinados a los usos complementarios
no podrn a su vez superar los indicadores establecidos de este artculo.

La densidad neta mxima ser de cien habitantes por hectrea (100 hab/Ha.) segn lo
establecido en los Ttulos 4.3.4., 4.3.7. y 4.3.8.

b) Cubierta inclinada Hmci: 13,50 m. *
techo inclinado ser de (11,50 m) once metros y cincuenta centmetros
Segn Ttulos 4.4.10 y 4.4.11.
El nmero mximo de pisos ser tres (3) incluyendo la planta baja y semistanos con alturas
mximas mayores a los mximos permitidos solamente en los casos previstos en el Artculo
4.4.11.10.
7.6.1.7. RETIRO DE FRENTE

El retiro obligatorio de frente ser de tres metros (3,00 m) en todo el ancho de la parcela. Ver
observaciones complementarias del Ttulo 4.4.7. y Captulos 4.6. y 4.7.

Resultar de aplicar las normas de patio de manzana segn lo establecido en el Ttulo 4.4.2. y
no menor que cuatro metros (4,00 m) segn Ttulo 4.4.8.

Los retiros laterales mnimos sern:
a) Parcelas con ancho de frente menor o igual a quince metros (15,00 m):
Sin exigencias.
b) Parcelas con ancho de frente mayor a quince metros (15,00 m) y menor o igual a
veinticinco metros (25,00 m):
Tres metros (3,00 m) de retiro sobre un lado.
c) Parcelas con ancho de frente mayor a veinticinco metros (25,00 m):
Tres metros (3,00 m) de retiro sobre ambos lados.
Observaciones complementarias en Ttulo 4.4.9.
8.5.
7.7. ZONA DE SEGURIDAD.
7.7.1. ZONA DE SEGURIDAD PRESIDENCIAL.
El polgono que comprende esta Zona de Seguridad Presidencial est delimitada en la Seccin
5 y Plano de Delimitacin de zonas.
7.7.1.2. CARACTERIZACION.
La Zona de Seguridad Presidencial constituye un rea que incluye sectores de otras zonas. En
la misma se fijan restricciones especiales a las alturas mximas de edificios con vistas a
reducir los riesgos a la seguridad en las proximidades de la Quinta Presidencial.

b) Cubierta inclinada Hmci: 13,50 m (Ver Art. 4.4.11.4.).
Segn Ttulos 4.4.10. y 4.4.11.
El nmero mximo de pisos ser tres (3) incluyendo la planta baja y semistano.
No se permiten azoteas accesibles.
7.7.1.4. CASOS PARTICULARES.

Se admitir construir con la altura mxima admitida en la zona de enclavamiento de la parcela
slo edificios en altura de permetro libre o en semitorre apoyada contra muro medianero
existente sin superar la altura del mismo y conforme se establece en ste Cdigo, (ver Ttulo
4.5.3.), nicamente cuando mediase autorizacin expresa y formal en tal sentido para toda la
Zona de Seguridad, de la Casa Militar de la Presidencia de la Nacin por considerar esta que
no se incurre en riesgo a la Seguridad Presidencial.
7.8. ZONAS DE RESERVA.
7.8.1. ZONA DE RESERVA 1.

(Reserva de Inters Urbano)
Los polgonos que comprenden la zona RES 1 estn delimitados en la Seccin 5.

La zona RES 1 tiene como destino la conservacin de las fracciones y parcelas de inters
urbano, que no tuvieran edificacin en la fecha de promulgacin de la Ord. 4365/79. Los
nicos usos admitidos sern los que permitan mantener bajos indicadores urbansticos, y estn
indicados en la Seccin 6.
No se admitirn nuevas subdivisiones hasta levantar la reserva segn lo dispuesto en Artculo
7.8.1.11. y realizar las cesiones segn Ttulo 10.2.7.

a) F.O.S. 0,1
b) F.O.T. 0,2

La densidad neta mxima ser de veinte habitantes por hectrea (20 hab/Ha) segn lo
establecido en los Ttulos 4.3.4, 4.3.7. y 4.3.8.

Segn Ttulos 4.4.10. y 4.4.11.

El retiro obligatorio de frente ser de tres metros (3,00 m) en todo el ancho de la parcela.
Observaciones complementarias en el Ttulo 4.4.7. y Captulos 4.6. y 4.7.

no menor que cuatro metros (4,00 m) segn Ttulo 4.4.8.

Los retiros laterales mnimos sern de tres metros (3,00 m) sobre ambos ejes. Observaciones
complementarias en el Ttulo 4.4.9.
8.5.
7.8.1.11. LEVANTAMIENTO DE RESERVAS.

Se puede levantar una Reserva 1 realizando las cesiones de superficie para la apertura de
calles ms el catorce por ciento (14 %) de la superficie restante segn las exigencias de la Ley
Provincial 8912 de Usos del Suelo o modificatorias y de este Cdigo, cuando el H.C.D. lo
autorice. Los indicadores y densidades mximos no sern mayores a los de la zona lindante de
mayor densidad. Ellos sern propuestos por la Direccin de Planeamiento y Desarrollo y
D.O.P. y elevados a consideracin del H.C.D.. La D.O.P. fijar exigencias adicionales de
subdivisin parcelaria mnima, altura, accesos, estacionamiento y usos correspondientes a
parcelas de inters urbano y segn estudio de impacto urbanstico (Ttulos 3.3.3. y 3.3.4.).
Cuando corresponda exigir cesiones de Espacio Verde Pblico y Reservas para Equipamiento
Comunitario, establecidas en el Decreto Ley Provincial N 8912 y sus modificatorias, regirn
los mnimos regulados en la citada norma, conforme a lo reglamentado por el Decreto
Provincial 1549/83, Art. 56, el cual establece un mnimo de 3,50 m2/hab. para espacio verde
y 1,00 m2/hab. para Reserva de Equipamiento Comunitario, y un mnimo del 5% de la
superficie sobre la que corresponda ceder, en zonas exclusivamente industriales.
Los polgonos que comprenden la zona RES 2 estn delimitados en la Seccin 5.

La zona RES 2 tiene como destino la conservacin de las fracciones y parcelas que pueden ser
de inters urbano que tuvieran edificacin existente y aprobada a la fecha de promulgacin de
la Ordenanza 4365/79.
Los usos permitidos sern los indicados en la Seccin 6.
No se admitirn nuevas subdivisiones hasta levantar la reserva segn lo dispuesto en Artculo
7.8.2.12. y realizar las cesiones segn lo establecido en el Ttulo 10.2.7.

a) F.O.S. 0,5
b) F.O.T. 0,8


Segn lo establecido en los Ttulos 4.4.10 y 4.4.11. El nmero mximo de pisos ser tres (3)
incluyendo la planta baja y semistanos.

Observaciones complementarias en el Ttulo 4.4.7. y Captulos 4.6 y 4.7.

cuatro metros (4,00 m) segn Ttulo 4.4.8. En parcelas con frente a dos o ms calles se

Los retiros laterales mnimos sern de tres metros (3,00 m) sobre ambos ejes. Se puede
reconstruir y refaccionar edificios existentes con planos aprobados que ocupan los retiros
laterales.
Observaciones complementarias en el Ttulo 4.4.9.
8.5.
7.8.2.11. LIMITACIONES ADICIONALES.
Toda nueva edificacin o cambio de uso ser sometido a la aprobacin de la Direccin de
Obras Particulares, para asegurar la conservacin de las caractersticas de la reserva de
inters urbano.

calles ms el catorce por ciento (14 %) de la superficie restante segn las exigencias de la Ley
Provincial 8912 de Usos del Suelo o modificatorias y de este Cdigo cuando el H.C.D. lo
autorice. Los indicadores y densidades mximos no sern mayores a los de la zona lindante de
mayor densidad. Ellos sern propuestos por la Direccin de Planeamiento y Desarrollo y
elevados a consideracin del H.C.D.. La D.O.P. fijar exigencias adicionales de subdivisin
parcelaria mnima, altura, accesos, estacionamiento y usos correspondientes a parcelas de
inters urbano y segn estudio de impacto urbanstico (Ttulos 3.3.3. y 3.3.4.).
Los polgonos que comprenden la zona RES 3 son las parcelas de ms de 5000 m2, no
especficamente delimitadas en el Artculo 7.8.1.1. y Seccin 5 y sin edificacin o planos
aprobados con anterioridad a la fecha de promulgacin de la Ordenanza 4456/80 y para las
que no se ha levantado la reserva. Tambin comprende las parcelas con edificacin aprobada
con anterioridad a la fecha de la promulgacin de la Ordenanza 4456/80 cuando se hubiera
demolido posteriormente dicha edificacin, y las parcelas en que se hubiere edificado
conforme a lo admitido para zonas de Reserva 3. Quedan exceptuadas las parcelas
contempladas en el Artculo 7.8.3.11.

urbano, permitiendo el levantamiento de la reserva despus de las cesiones previstas en
Artculo 7.8.3.11.
Los nicos usos admitidos sern los que permitan mantener bajos indicadores urbansticos, y
estn indicados en la Seccin 6.
No se permiten subdivisiones hasta levantar la reserva segn lo dispuesto en Artculo 7.8.3.11.
y realizar las cesiones segn lo establecido en el Ttulo 10.2.7.

Los indicadores urbanos de superficie mxima construible son los siguientes:
a) F.O.S. 0,1
b) F.O.T. 0,2

La densidad neta mxima ser de veinte habitantes por hectrea (20 hab/ha) segn lo

Segn lo establecido en los Ttulos 4.4.10. y 4.4.11. El nmero mximo de pisos ser tres (3)
incluyendo la planta baja y semistanos.

cuatro metros (4,00 m), segn Artculo 4.4.8. En parcelas con frente a dos o ms calles se
aplicarn Artculo 4.4.8.4.

Los retiros laterales mnimos sern de tres metros (3,00 m) sobre ambos ejes. Observaciones
8.5.

calles ms el catorce por ciento (14%) de la superficie restante segn las exigencias de la Ley
Provincial 8912, de Usos de Suelo o modificatoria y de este Cdigo, segn Ttulo 10.2.7. Los
indicadores y densidades mximos, las normas de tejido, los usos del suelo, as como el
parcelamiento mnimo sern los de la zona de enclavamiento. La Direccin de Planeamiento y
D.O.P. fijarn exigencias adicionales de altura, accesos, estacionamiento o usos
correspondientes a parcelas de inters urbano y segn estudio de impacto urbanstico (Ttulos
3.3.4. y 7.11.3)
Quedan exceptuadas de la zonificacin como Reserva correspondiendo la de enclavamiento de
la parcela, las parcelas que no hubieran sufrido ninguna traslacin de dominio a partir de la
promulgacin de la Ordenanza 4456 de fecha 30 de Julio de 1993 y siguieron perteneciendo a
los mismos propietarios desde entonces, hasta la fecha de puesta en vigencia de la Ordenanza
8255.
Los polgonos que comprenden la zona RES 4 son las parcelas de ms de 5000 m2 no
especficamente delimitadas en el Artculo 7.8.2.1., que tengan edificacin existente aprobada
con anterioridad a la fecha de promulgacin de la Ord. 4456/80 y que no hayan levantado la
reserva.
Quedan exceptuadas las parcelas contempladas en el Artculo 7.8.4.11.

urbano permitiendo el levantamiento de la reserva.
Los usos permitidos sern los indicados en la Seccin 6.

a) F.O.S. mximo: el mximo permitido en la zona de enclavamiento.
b) F.O.T. mximo: el 80 % del FOT mximo permitido en la zona de enclavamiento.
7.8.4.5. DENSIDAD NETA

La densidad neta mxima ser de veinte habitantes por hectrea (20 hab/ha), segn lo
7.8.4.6. ALTURA MAXIMA

Segn lo establecido en los Ttulos 4.4.10. y 4.4.11.

Observaciones complementarias en el Ttulo 4.4.7. y Captulos 4.6 y 4.7.

no menor a cuatro metros (4,00 m) segn Ttulo 4.4.8. En Parcelas con frente a dos o ms
calles se aplicar el Artculo 4.4.8.4.

Los retiros laterales mnimos sern de tres metros (3,00 m) sobre ambos lados. Observaciones
Se deber prever lugar de estacionamiento de vehculos, segn lo establecido en el Capitulo
8.5.
7.8.4.11. LIMITACIONES ADICIONALES Y LEVANTAMIENTO DE RESERVAS

a) Toda nueva edificacin o cambio de uso ser sometido a la aprobacin de la D.O.P., para
asegurar la conservacin de las caractersticas de la reserva de inters urbano.
b) Se puede levantar una Reserva 4 realizando las cesiones de superficie para la apertura de
calles ms catorce por ciento (14%) de la superficie restante segn las exigencias de la
Ley Provincial 8912, de Usos del Suelo o modificatorias y de este Cdigo, segn Ttulo
10.2.7.
Los indicadores y densidades mximas, las normas de tejido y los usos del suelo as como
el parcelamiento sern los de la zona de enclavamiento. La Direccin de Planeamiento y
D.O.P. fijarn exigencias adicionales de altura, accesos, estacionamiento y usos
correspondientes a parcelas de inters urbano y segn Ttulos 3.3.4. y 7.11.3.
Quedan exceptuadas de la zonificacin como Reserva correspondiendo la de
enclavamiento de la parcela, las parcelas que no hubieran sufrido ninguna traslacin de
dominio a partir de la promulgacin de la Ordenanza 4456 de fecha 30 de Mayo de 1980
y siguieron perteneciendo a los mismos propietarios desde entonces, hasta la fecha de
puesta en vigencia de la Ordenanza 8255.
7.8.5. LEVANTAMIENTO DE RESERVAS 3 Y 4.
Comprende a las parcelas o fracciones de ms de 5000 m2 afectadas como zona de Reserva y
enunciadas en los Ttulos 7.8.3. y 7.8.4.
(Reservas 3 y 4 respectivamente).
Ver Artculo 7.8.3.11. y 7.8.4.11.

Comprende los planes particularizados que podrn instrumentarse a pedido de los propietarios
para levantar las reservas indicadas en los Ttulos 7.8.3. y 7.8.4, segn lo especificado en los
Artculos 7.8.3.11. y 7.8.4.11. respectivamente.
Los usos admitidos correspondern a los de la zona de enclavamiento de la parcela o Fraccin
segn Seccin 6.
Conforme a lo establecido en los Artculos 7.8.3.11. y 7.8.4.11, segn corresponda.

Los indicadores de superficie mxima construible son los siguientes:
a) F.O.S.: Ser el correspondiente al de la zona de enclavamiento de la parcela, aplicando
sobre el remanente una vez efectuadas las cesiones correspondientes.
b) F.O.T.: Ser correspondiente a la zona de enclavamiento de la parcela aplicado sobre la
superficie original de la misma.
Sern de aplicacin los premios previstos en el Ttulo 4.3.8.
7.8.5.5. DENSIDAD.
La densidad neta ser la correspondiente a la zona de enclavamiento de la parcela o Fraccin
segn lo establecido en la Seccin 7.
Sern de aplicacin los premios previstos en el Ttulo 4.3.8.

La altura mxima de edificacin y nmero mximo de plantas corresponder a la admitida en
la zona de enclavamiento de la parcela o Fraccin.

El retiro obligatorio de frente ser de tres metros (3,00 m).

Resultar de aplicar las normas de patio de manzana segn Ttulo 4.4.2. y no menor que ocho
metros (8,00 m).

Los retiros laterales mnimos en edificacin de hasta 10,50 m de altura sern de tres metros
(3,00 m), respecto de ambos ejes divisorios de la parcela y de cuatro metros (4,00 m), en los
dems casos.
Observaciones complementarias en el Ttulo 4.4.9.
La separacin mnima entre volmenes edificados ser de acuerdo a lo establecido en el
Captulo 4.4.
Segn lo dispuesto en el Captulo 8.5.
7.8.5.11. LIMITACIONES ADICIONALES Y CESIONES

a) Parquizacin y Forestacin:
Las reas libres de los predios debern ser convenientemente parquizadas y forestadas,
evitndose la extraccin de rboles existentes.
En el 80% de esas reas deber mantenerse el terreno absorbente y si fuera necesario
para circulaciones y estacionamiento, podr pavimentarse el 20% restante.
b) Cesiones:
Para el levantamiento de la Reserva corresponde realizar las cesiones para la apertura de
calles ms el 14% de la superficie restante segn lo previsto en los Artculos 7.8.3.11. y
7.8.4.11. y de acuerdo a lo establecido en el Ttulo 10.2.7.
c) Estudios de Impacto:
En todos los casos de proyectos en parcelas o fracciones en que existiera levantamiento
de Reserva, corresponder realizar una Estudio de Impacto Urbanstico segn Ttulo
3.3.4.
7.9. ZONAS DE RECUPERACION.
7.9.1. ZONA DE RECUPERACION REC.
La zona REC est delimitada en la Seccin 5.

Zona en el mbito del Partido de Vicente Lpez desde la Lnea de Ribera, con exclusin de las
parcelas que son de dominio privado de los particulares, y hacia el Ro de la Plata,
recuperada, a recuperar y a mantener mediante obras y acciones adecuadamente destinadas a
usos afines al esparcimiento, recreacin, actividades deportivas, sociales y culturales,
complementarias de stas tales como bares, confiteras o restaurantes, y a las propias y
caractersticas de sectores costeros.
Dentro de la Zona de Recuperacin se determinan tres SUBZONAS segn se establece a
continuacin:
a) REC 1.
Zona comprendida entre la calle J. B. Alberdi y eje de la calle Paran, lmite entre el
Partido de Vicente Lpez y el Partido de San Isidro. La misma incluye un rea de
Preservacin Ecolgica.
b) REC 2.
Zona comprendida entre la calle H. Yrigoyen y la calle J. B. Alberdi. La misma
comprende el rea del Puerto de Olivos.
c) REC 3.
Zona comprendida entre el lmite del Partido de Vicente Lpez con la Capital Federal
hasta la calle H. Yrigoyen.
No se admitir el parcelamiento de las Fracciones catastrales originales o el de las nuevas que
se inscriban.

Los indicadores urbansticos de superficie mxima construible para la zona REC con
exclusin de la zona de Preservacin Ecolgica son los siguientes:
a) F.O.S. 0,3
b) F.O.T. 0,6
Segn lo establecido en los Ttulos 4.3.2. y 4.3.3. No se permitir la aplicacin de premios.

establecido en el Ttulo 4.3.4. No se permitir la aplicacin de premios.

La altura mxima en esta zona ser de diez metros con cincuenta centmetros (10,50 m) para
edificios de techo plano y trece metros con cincuenta centmetros (13,50 m) para edificios de
techo inclinado. No podr edificarse ms de tres plantas incluyendo la Planta Baja, y en caso
de realizarse Planta Baja Libre, esta no determinar la posibilidad de incrementar la altura
mxima admitida.
Por sobre la altura mxima permitida podrn sobresalir antenas, pararrayos, conductos,
chimeneas, instalaciones especiales requeridas por autoridad tcnica competente, los tanques
de agua tratados arquitectnicamente y dems elementos que contempla el Cdigo de
Ordenamiento Urbano, sujeto a las limitaciones y reglamentaciones que a los efectos establece
el Cdigo en general y en particular.

El retiro obligatorio de frente ser de cinco metros (5,00 m) en todo el ancho de la parcela,
fraccin o terreno en que se desarrolle una actividad.

No menor a cinco metros (5,00 m).
Los retiros laterales mnimos sern de cinco metros (5,00 m) de los lmites de la parcela,
fraccin o terreno en que se desarrolle una actividad.
Se deber prever amplios espacios para estacionamiento, acordes con la superficie del predio,
y con las necesidades que determinen las actividades que sean desarrolladas, que se fijarn por
intermedio de la Direccin de Planeamiento y Direccin de Obras Particulares para cada caso
en particular, cuando los requerimientos de estacionamiento no hubieran sido fijados
expresamente por Ordenanza.

Todo proyecto que se apruebe para usos que reemplacen a los transitorios as como la
designacin final de usos e indicadores a fin de recuperar la zona, deber ser previamente
aprobada por el H.C.D.
Para toda nueva edificacin que se proponga para el sector de la Ribera, se tramitar la
correspondiente autorizacin ante la Direccin de Construcciones Portuarias y Vas
Navegables cuando as corresponda.
7.9.2. ZONA DE RECUPERACION REC 1.
La zona REC 1 est delimitada en la Seccin 5.

La zona Rec 1 incluye un "rea de Preservacin Ecolgica" A.P.E., que mantendr su
carcter y delimitacin actual fijados por Ordenanza.
Ser una Reserva "Activa", pudiendo ser su custodia a cargo de entidad sin fines de lucro con
directa relacin con la proteccin del medio ambiente y/o la fauna y flora y con el
asesoramiento de entidades cientficas y el aporte de entidades tcnicas para mantener el
mbito ecolgico.
7.9.3. ZONAS DE RECUPERACION REC 2.
La zona Rec 2 esta delimitada en la Seccin 5.

Segn determine oportunamente el Honorable Concejo Deliberante.
Incluye el Puerto de Olivos.
7.9.4. ZONA DE RECUPERACION REC 3.
La zona Rec 3 esta delimitada en la Seccin 5.

Segn determine oportunamente el Honorable Concejo Deliberante.
7.10. ZONAS DE USOS ESPECIFICOS.
7.10.1. ZONAS DE USOS ESPECIFICOS UE.
Los polgonos que comprenden la zona UE estn delimitados en el Artculo 5.4.10.1, 5.4.10.2.

La zona UE tiene como destino los siguientes:
El transporte: va pblica, ferrocarriles, puertos.
La seguridad: Ejrcito, Armada, Etc.
Espacios pblicos: plazas y plazoletas.
Infraestructura Urbana: Instalaciones de bombeo de agua, electricidad, etc.
Usos Especficos: Quinta Presidencial.
Se admitirn como usos complementarios solamente los necesarios para desarrollar la
actividad principal.
No se permiten subdivisiones.

No se permiten construcciones permanentes sobre elevadas por sobre el nivel de la parcela en
plazas o plazoletas, salvo expresa autorizacin del H.C.D.
Los indicadores urbansticos sern los mnimos necesarios para los destinos previstos y no
superarn los de la zona limtrofe ms restrictiva.
7.10.1.5. DENSIDAD.
No corresponde.

La altura mxima no superar la de la zona limtrofe de menor altura en el caso de permitir
construcciones para los destinos previstos.

El retiro obligatorio ser de tres metros (3,00 m) como mnimo, salvo en los cuadros de
estaciones ferroviarias, donde no se exigir retiro.

no menor que cuatro metros (4,00 m).

Los retiros laterales sern tres metros (3,00 m) como mnimo de los lmites de la zona.
Los usos que necesitan acceso vehicular deben contar con espacio de estacionamiento de
vehculos segn las exigencias del Captulo 8.5.
7.10.1.11. DESAFECTACION DE ZONA UE.

Ver Artculo 5.3.2.2.
7.11. ZONAS DE URBANIZACION DETERMINADA.
7.11.1. ZONA DE URBANIZACION U1.
El polgono que comprende la zona U1 est delimitado en la Seccin 5.

La zona U1 tiene como destino el uso residencial con vivienda colectiva con edificios de
permetro libre rodeados de espacios parquizados, con los usos complementarios establecidos
en la Seccin 6.
Su carcter se adquirir una vez concretadas las cesiones para calles y plazas.
Se conservar la subdivisin existente o se realizar la unificacin de parcelas; nicamente se
admitir la redistribucin parcelaria resultante de restar a la parcela original las cesiones de
calles y plazas o los otros casos previstos segn lo dispuesto en el Artculo 7.11.1.11.

Circ. VI, Secc. A, Fraccin I, Parcela 14g:
a) F.O.S. 0,4
b) F.O.T. 0,5
Sin superar en conjunto el 70%, por sobre los indicadores antes mencionados podr
incrementarse el FOT con los siguientes premios:
a) Por ancho mximo de parcela: Dados los anchos actuales de cada parcela, corresponde el
premio mximo - 25%.
b) Por separacin entre paramentos de edificios enfrentados. Asimilable al premio por
edificacin separada de ejes divisorios laterales debido a las caractersticas de los predios
sin subdivisin para cada edificio.
Se consideran edificios enfrentados, aquellos cuyas fachadas principales se oponen en
una longitud de por lo menos un tercio de su largo total.
En caso de tratarse de varios edificios, se establecer el valor promedio que resulta de la
suma de las separaciones entre edificios enfrentados.
Al valor promedio obtenido, se le asignar el premio que le corresponde de acuerdo a la
siguiente escala:
Ms de 6,50m......... 10%
Ms de 7,50m......... 11%
Ms de 8,50m......... 12%
Ms de 9,50m......... 13%
Ms de 10,50m......... 14%
Ms de 11,50m......... 15%
c) Por edificacin retirada voluntariamente de la Lnea de Edificacin establecida, a razn
de 3% por cada metro de retiro, con un mximo del 15%.
En caso de que existan varios retiros de edificacin, se ha de considerar el promedio de
los retiros de cada uno de los edificios ms cercanos a la Lnea de Edificacin
establecida.
d) Por menor superficie de suelo ocupada por la resultante del FOS mximo establecido
para cada caso, proporcional a la reduccin hasta una incremento mximo del 10%.
e) Por espacio libre pblico cedido dentro del sector, dadas las caractersticas de las
cesiones, corresponde el premio mximo.
7.11.1.5. DENSIDAD.
La densidad neta mxima ser de ciento noventa y dos habitantes por hectrea (192 hab/Ha).
Por sobre estas densidades pueden aplicarse los premios establecidos en el Artculo 7.11.1.4.
segn lo establecido en el Ttulo 4.3.4.
La densidad correspondiente a cada una de las parcelas, deber ser consignada
obligatoriamente en todos los planos de construccin que se presenten y por el Departamento
de Catastro, se verificar el registro de la densidad en las fichas catastrales.
La altura mxima permitida ser de diez metros con cincuenta centmetros (10,50 m) segn lo
establecido en los Ttulos 4.4.10. y 4.4.11.

El retiro obligatorio ser de tres metros (3,00 m). Para la Circ. VI, Secc. A, Fraccin I,
parcela 14g, el retiro de frente se considerar respecto de las Lneas Municipales
correspondientes a las calles Capitn Bermdez e Ingeniero White. Observaciones
complementarias en el Ttulo 4.4.7. y Captulos 4.6. y 4.7.

El retiro de fondo ser de cuatro metros (4,00 m).

La separacin mnima entre edificios ser de cinco metros (5,00 m).
7.11.1.11. LIMITACIONES ADICIONALES Y CESIONES.

1) Calles que el Municipio determine abrir para la mejor circulacin en el sector y aledaos.
Entre ellas: Prolongacin de las calles Ingeniero White (1/2) y calle central (15,00 m).
2) Espacio libre destinado a reas verdes y reserva de uso pblico de acuerdo con lo
establecido en el Artculo 56 de la Ley 8912, ubicado en el lugar que el Municipio
determine.
En el momento de concretarse las cesiones determinadas en el Artculo 9.2.1.9. de la
Ordenanza 3364 y sus modificatorias (Cdigo de la Edificacin), se tendrn por desafectadas
las calles determinadas por la Ordenanza 2622 que afectan a la parcela 14g de la Circ. VI,
Seccin A, Fraccin I.
La zona est incluida en una zona de Reserva y mantendr tal carcter hasta tanto se de
cumplimiento a lo dispuesto en el presente Ttulo haciendo lugar a las cesiones exigidas.

La zona U2 tiene como destino el uso predominantemente residencial de alta densidad en
torres de permetro libre destinadas a planes de inters social con usos complementarios
educativos y recreativos, con los usos complementarios establecidos en la Seccin 6.
Las dimensiones mnimas de parcelas sern:
a) Frente: 30,00 m.
b) Superficie: 900,00 m2.
Segn lo establecido en el Ttulo 4.2.2.

a) FOS 0,6
b) FOT 1,8
7.11.2.5. DENSIDAD.
La densidad neta mxima ser de mil habitantes por hectrea (1000 hab/Ha) segn lo
establecido en el Ttulo 4.3.4.
La altura mxima permitida ser treinta y tres metros con cincuenta centmetros (33,50 m)
segn lo establecido en los Ttulos 4.4.10. y 4.4.11.

El retiro obligatorio ser de cinco metros (5,00 m).

Ser la resultante de la aplicacin de las normas sobre patios de manzana y no menor de cinco
metros (5,00 m) del eje divisorio del fondo.

Ser de cinco metros (5,00 m) de ambos ejes divisorios.
Segn lo dispuesto en Captulo 8.5.

Ver Ttulo 7.8.5.
7.11.4.1. NORMAS DE APLICACIN.

Sern de aplicacin los Art. 7.8.1.11., 7.8.2.12.
Los polgonos que comprenden la zona U5 estn delimitados en la Seccin 5.

La zona U5 tiene por fin reglamentar complejos habitacionales de alta densidad en edificacin
en torre o bloques ya construidos y existentes que no responden a las caractersticas e
indicadores normados para otras zonas. Los usos complementarios estn establecidos en la
Seccin 6.
Se conservar la subdivisin existente admitindose la subdivisin en Propiedad Horizontal.

Conservar los indicadores autorizados en los planos de construccin aprobados, a excepcin
de los casos contemplados en el Artculo 7.11.5.11.
Se admitirn las remodelaciones y ampliaciones internas que no afecten indicadores.
7.11.5.5. DENSIDAD.
La densidad neta mxima ser la autorizada en los planos de construccin aprobados, a
excepcin de los casos contemplados en el Artculo 7.11.5.11.

La altura mxima permitida ser de cuarenta y cinco metros (45,00 m), a excepcin de los
casos donde en los planos de obra aprobados se hubiera autorizado una mayor, que ser
entonces la altura mxima.

El retiro obligatorio de frente ser de tres metros (3,00 m) respecto de la Lnea Municipal.

metros (4,00 m) segn Ttulo 4.4.8.

El retiro lateral mnimo de cada eje divisorio ser de cuatro metros (4,00 m).
A partir de la cota treinta metros (30,00 m) el retiro deber incrementarse en diez centmetros
(0,10 m) por cada metro que lo supere. De esta forma se determinar un plano lmite vertical
que se aplicar en toda la altura del edificio sin permitir escalonamiento en el espacio entre el
plano lmite de retiro y el eje divisorio de la parcela correspondiente.
8.5.
7.11.5.11. ALTURA E INDICADORES EN CASOS ESPECIALES.

El incremento de indicadores FOS, FOT y/o Densidad se admitir nicamente mediante
autorizacin por Ordenanza del H.C.D., en tanto no superen los mximos admitidos por la
Ley Provincial de Usos del Suelo o sus modificaciones.

(Residencial de media densidad)

La zona U6 tiene como destino el uso predominante residencial de media densidad, con los
usos complementarios establecidos en la Seccin 6.
Las parcelas resultantes de la implantacin de los edificios sern subdivididas segn el
rgimen de Propiedad Horizontal.

a) F.O.S. 0,6
b) F.O.T. 2
7.11.6.5. DENSIDAD.
La densidad neta mxima ser de seiscientos cincuenta habitantes por hectrea (650 hab/Ha).
7.11.6.6. NORMAS DE TEJIDO Y ESTACIONAMIENTO.

Los retiros, alturas y requerimientos de estacionamiento estarn determinados por el proyecto
urbanstico.

La zona U7 tiene por fin reglamentar una zona cuyo tejido no ha sido completado, y para la
que se han aprobado algunas construcciones o emprendimientos de envergadura por la va
administrativa ordinaria o mediante Ordenanzas especiales del H.C.D.
Se admitirn los siguientes usos:
a) Se respetarn y mantendrn los usos conferidos por Certificado de Uso Conforme o
habilitacin acordada vigente, y aquellos que hubieran sido otorgados por Ordenanza
especial del H.C.D.
b) Por Ordenanza especial del H.C.D. podrn asignarse nuevos usos a los predios existentes
o a los que surjan de subdivisiones autorizadas, conforme resulte de los estudios
particulares que realice el Departamento Ejecutivo de conformidad con lo establecido en
el Ttulo 3.3.5.
c) En tanto el H.C.D. no autorice nuevos usos y en cualquier otro caso y de no contarse con
un uso acordado, se admitirn los usos contemplados para las Zonas RES 1 y RES 3 de
conformidad con lo establecido en el Artculo 6.5.1.7.
Se conservar la subdivisin existente admitindose las nuevas subdivisiones que autorice el
H.C.D mediante Ordenanza especial y segn recomiende el Departamento Ejecutivo.

Los predios que contaran con planos de obra aprobados o para los que se hubiera fijado
indicadores en particular por Ordenanza especial, conservarn los mismos.
Por Ordenanza especial del H.C.D. podrn asignarse nuevos indicadores a los predios
existentes o a los que surjan de subdivisiones autorizadas, conforme resulte de los estudios
particulares que realice el Departamento Ejecutivo de conformidad con lo establecido en el
Ttulo 3.3.5.
En tanto el H.C.D. no autorice nuevos indicadores y en cualquier otro caso y de no contarse
con indicadores acordados, se admitirn los indicadores contemplados para las Zonas RES 1
de conformidad con lo establecido en el Artculo 7.8.1.4.
7.11.7.5. DENSIDAD.
Los predios que contaran con planos de obra aprobados o para los que se hubiera fijado
indicadores en particular por Ordenanza especial, conservarn los mismos.
Por Ordenanza especial del H.C.D. podrn asignarse nuevos indicadores a los predios
existentes o a los que surjan de subdivisiones autorizadas, conforme resulte de los estudios
particulares que realice el Departamento Ejecutivo de conformidad con lo establecido en el
Ttulo 3.3.5.
En tanto el H.C.D. no autorice nuevos indicadores y en cualquier otro caso y de no contarse
con indicadores acordados, se admitirn los indicadores contemplados para las Zonas RES 1
de conformidad con lo establecido en el Artculo 7.8.1.5.


El retiro obligatorio de frente ser de tres metros (3,00 m) respecto de la Lnea Municipal. Se
respetar lo indicado en el Art. 4.4.7.7.

metros (4,00 m) segn Ttulo 4.4.8.

El retiro lateral mnimo de cada eje divisorio ser de tres metros (3,00 m), salvo que se
autorizare otro por Ordenanza especial del H.C.D.
8.5.
En los casos en que, para subdividir y amanzanar, no se hubiera oportunamente cedido de
conformidad con los requerimientos de la Ley Provincial de Usos del Suelo 8912, no se
autorizar ninguna subdivisin, emprendimiento o construccin hasta que no se levante el
carcter de Reserva que de esa forma pesara sobre las parcelas de Fraccin, y a cuyos efectos
se aplicar lo establecido en el Artculo 7.8.1.11. para las Zonas RES 1. Hasta tanto opere
dicha cesin, la parcela o parcelas en cuestin sern tratadas como Zona RES 3, siendo de
aplicacin lo establecido en los Artculos 7.8.3.1. a 7.8.3.10.
7.11.7.12. FORESTACION.
Se conservar la forestacin existente.
nicamente podrn extraerse los rboles que fuere indispensable eliminar para erigir
construcciones aprobadas o que se aprobaren en el futuro. A estos efectos, para la
consideracin de cualquier propuesta de desarrollo, se deber acompaar a la misma con un
relevamiento exhaustivo de los rboles existentes con denominacin de especies. La extraccin
de cualquier otro rbol existente, ya sea para facilitar accesos, permitir la construccin de
playas de estacionamiento, etc., que no hubiera sido considerada y admitida en la propuesta
que hubiera aprobado el H.C.D., requerir de la autorizacin expresa y formal del
Departamento Ejecutivo.
El polgono que comprende la zona U8 ser el delimitado por la calle Cajaraville y las futuras
prolongaciones de las calles a ceder Jos Ingenieros, Domingo de Acassuso y Marcos Sastre,
segn plano de subdivisin a aprobar.

La zona U8 tiene por finalidad reglamentar el proyecto de un conjunto de viviendas colectivas
de inters social. Se admitir el siguiente uso:
Vivienda colectiva exclusivamente.
No se admite la posterior subdivisin de la fraccin o manzana que resulte una vez que se
apruebe la que se encuentra en trmite.

a) F.O.S. 0,45
b) F.O.T. 1,60 total incluidos premios.
7.11.8.5. DENSIDAD.
950 Hab/ha total incluidos premios.

b) Cubierta inclinada Hmci: 13,50 m con tanques de agua incluidos dentro de la
cubierta inclinada.
El nmero de plantas tiles ser cuatro (4) incluyendo la planta baja y tres pisos altos.

El retiro mnimo obligatorio de frente ser de dos (2,00 m) metros respecto de la Lnea
Municipal en todo el permetro del predio.
7.11.8.8. RETIRO DE FONDO - PATIO DE MANZANA.

Resultar como mnimo de duplicar la aplicacin de las normas de patio de manzana segn
Ttulo 4.4.2.
El retiro lateral o espacio mnimo entre cada cuerpo de edificacin ser como mnimo de diez
metros (10,00 m).
Se debern prever lugares de estacionamiento de vehculos, resultando como mnimo una
cantidad de mdulos equivalentes al 35% (treinta y cinco por ciento) de la cantidad de
unidades que se proyecten, en razn del sentido de inters social del conjunto habitacional.

La denominada zona U9 tiene como destino el uso predominantemente comercial, con los usos
complementarios establecidos en la Seccin 6.
Ver usos admitidos en Planilla General de Usos (Art. 6.5.3.2).
Las parcelas debern ser unificadas.

La superficie cubierta mxima construible y el lmite de las proyecciones sobre Planta Baja de
lo edificable sern las que figuran en los planos obrantes a fojas 51/58 del Expediente
Municipal No 12951/93.
7.11.9.5. DENSIDAD.
La Densidad ser la de proyecto, con ajuste a lo graficado en los planos obrantes a fojas
51/58 del Expediente Municipal No 12951/93.

Las alturas mximas permitidas para la edificacin y el mximo nmero de plantas sern las
que se grafican en los planos obrantes a fojas 51/58 del Expediente Municipal nmero
12951/93.
La altura mxima para techo plano ser de quince metros con cincuenta centmetros (15,50
m) excluido parapetos. Por sobre la altura mxima establecida podrn sobresalir tanques de
agua; salas de mquinas; cajas de escaleras, ascensores o montacargas; instalaciones de
acondicionamiento trmico; antenas simples y parablicas; pararrayos simples; conductos y
chimeneas.

Los retiros de frente sern como mnimo los graficados en los planos agregados a fojas 51/58
del Expediente 12951/93.
El retiro mnimo sobre la Av. del Libertador ser de cuatro metros con cincuenta centmetros
(4,50 m) respecto de la traza actual de la Lnea Municipal, previa a las cesiones contempladas
en el Artculo 7.11.9.11.

No se exige.

No se exigen.
Se requieren como mnimo 300 mdulos de estacionamiento para la totalidad del complejo en
la Estacin Libertador.
Se brindar estacionamiento en el sector en la traza del Ferrocarril, contemplado a tal efecto
en los planos obrantes a fojas 51/58 del Expediente Municipal nmero 12951/93.
Los mdulos de estacionamiento para completar la exigencia mnima, que no fueron previstos
en la traza del Ferrocarril, podrn proveerse en una o ms parcelas particulares de propiedad
de la Empresa Tren de la Costa S.A. y/o en parcelas con servidumbre establecida a favor de la
Empresa o alquiladas por la misma durante el tiempo que dure la explotacin y que funcione
el complejo de la Estacin Libertador. Las parcelas o sectores de las mismas que se destinen
para estacionamiento, debern encontrarse a no ms de 250 metros de distancia del edificio de
la Estacin o Centro Comercial. An cuando se tratara de alquiler o concesin de uso de una
parcela, se utilizarn los criterios establecidos para los casos de "servidumbre" en los incisos
a), b), e) y f) del Artculo 8.5.6.1. del C.O.U.
No se admitir completar la cantidad de estacionamiento requerido que no fuera proyectado en
los planos obrantes a fojas 51/58 del Expediente Municipal Nmero 12951/93, en lugar
alguno de la va pblica y/o en la traza del Ferrocarril entre la calle Roma y Paran.
Si no se cumpliera con el mnimo de estacionamiento requerido, se habilitar para el uso
solamente la cantidad de metros cuadrados netos de superficie destinada a locales comerciales,
supermercado, cines, etc. que resulte proporcional a la cantidad efectiva de estacionamiento
suministrado considerando que el 100 % correspondiente representa 300 mdulos de
estacionamiento. A su vez, no se habilitar ms superficie neta de locales que la que cuente
con los estacionamientos requeridos para los distintos usos segn se contempla en el Artculo
8.5.5.4. del C.O.U.
En caso que luego de haber sido provisto el estacionamiento requerido, se redujera su
capacidad por debajo de los 300 mdulos, se revocarn las habilitaciones que hubieran sido
otorgadas para las superficies destinadas a comercios, supermercado, cines, etc., en directa
proporcin a la reduccin operada. Las bajas se realizarn en orden inverso al de las fechas de
solicitud de habilitacin, comenzando por las ms recientes. Si posteriormente se volviera a
completar el estacionamiento faltante, se habilitarn nuevamente los locales dados de baja.

El mantenimiento de la Zona U9 queda condicionado al estricto cumplimiento de los
requerimientos establecidos por la Ordenanza de aprobacin de la Zona U9. En caso de
incumplimiento de las condiciones establecidas en la Ordenanza, en especial lo referido en los
Artculos 9o y 11o de la misma, la Zona U9 pasar a pertenecer a la Zona T3L en la que se
enclava.
Ser obligacin del propietario del terreno correspondiente a la Zona U9, ceder gratuitamente
al Municipio una franja de terreno sobre todo el frente del terreno a la Av. del Libertador, cuyo
ancho estar comprendido por la actual traza de la Lnea Municipal y una lnea virtual
paralela, que resulte tangente a la pata del puente una vez efectuado su corrimiento o al lmite
o vrtice de las edificaciones proyectadas segn resulte ms apropiado a los fines de
ensanchar la Av. del Libertador. La franja a ceder ser destinada por el Municipio
exclusivamente a "va pblica".

La zona U10 tiene por finalidad reglamentar el proyecto de un conjunto de viviendas
colectivas de inters social, en la cual se admitir el siguiente uso:
Vivienda colectiva exclusivamente.
Se proceder a la confeccin del pertinente Plano de Mensura, Subdivisin y Cesin de las
calles Castelli y Argerich, las cuales quedaran configuradas acordes al requerimiento de la
Secretara de Obras y Servicios Pblicos, Direccin de Catastro, graficados en informe de Fs.
36, Expte. N 4119-7055/97 y Fs. 4 y 6 del Expte. N 1057/97 H. C. D. y cumplimentando la
Ordenanza 2622, levantndose a tal efecto el carcter de Reserva de la Parcela 4b.

a) F.O.S. 0,45
b) F.O.T. 1,50
7.11.10.5. DENSIDAD.
900 hab/Ha.

c) Los tanques de agua y salas de mquinas podrn superar las alturas indicadas.
El nmero de plantas tiles ser cuatro (4), incluyendo la planta baja y tres pisos altos, o
planta baja libre y cuatro pisos altos (para ste ltimo caso las alturas mximas sern Hmcp =
13,50 m y Hmci = 16,50 m) Las construcciones, en su totalidad, deben guardar la misma
caracterstica Planta Baja y tres pisos o Planta Baja libre y cuatro pisos altos.

El retiro mnimo de frente ser de dos (2,00 m) metros respecto de la lnea municipal en todo
el frente de las parcelas resultante de la mensura, subdivisin y cesin.

Se deber respetar el pulmn de manzana, pudiendo ser compensado en caso de que por
razones de proyecto sea necesario.

El retiro lateral o espacio mnimo entre cada cuerpo de edificacin ser como mnimo de seis
metros (6,00 m)
Se debern prever lugares de estacionamientos de vehculos, resultando como mnimo una
cantidad de mdulos equivalente al 30 % (treinta por ciento) de la cantidad de unidades que se
proyecten, en razn del sentido de inters social del conjunto habitacional.

La zona U11 tiene como destino predominante el uso de oficinas, centros de exposiciones y/o
convenciones, actividades de recreacin, esparcimiento y/o turismo y hoteles para turismo (3
estrellas como mnimo, nivel internacional) con los usos complementarios establecidos en la
Seccin 6, con densidad media, adquiriendo su carcter definitivo una vez concretadas las
cesiones establecidas por las disposiciones en vigencia en caso de corresponder.
Cuando se proyecten oficinas (en obras nuevas, ampliaciones y/o modificaciones) no se
admitir que puedan ser utilizadas o transformadas como unidades de vivienda.
No se admitirn nuevas subdivisiones parcelarias a excepcin de las que resulten necesarias a
las cesiones de calles y superficies para reas verdes de uso pblico que requerir la presente
normativa, segn Ley N 8912.
Se admitir y promover la unificacin de parcelas.

Los indicadores urbansticos de superficie mxima construble son los siguientes:
a) F.O.S. 0,5
b) F.O.T. 1,6 *
Se aplicar sobre la superficie de parcela neta o de cada parcela que resulte una vez
descontadas las cesiones
La proporcin mnima de suelo absorbente no podr ser menor al 60% de la superficie libre
exigible para la parcela (segn art.4.3.5.1).
* Destinndose en los casos que as lo requieran el 20% para uso de vivienda colectiva.

La densidad neta mxima ser de cien habitantes por hectrea (100 hab/Ha).
Para uso especfico de:
Vivienda colectiva: ciento cincuenta habitantes por hectrea (150 hab./Ha).
Hotel internacional: trescientos habitantes por hectrea (300 hab./Ha).
No se admiten viviendas unifamiliares ni multifamiliares.

Desde el eje de Av. del Libertador hasta el eje de la calle B. Cruz.
b) Cubierta inclinada Hmcp: 25,50 m.
Desde el eje de la calle B. Cruz hasta la lnea de ribera.

a) a) cubierta plana Hmcp: 17,50 m.
b) b) cubierta inclinada Hmcp: 20,50 m.
Esta altura se considerar a partir de una cota de ms cuatro metros (+4.00 m.) del punto de
cota +/- 0,00 IGM, (+ 16,03 metros del nivel de referencia de Aguas Argentinas), o nivel de
cordn vereda de parcelas frentistas a Av. del Libertador en correspondencia con cada
interseccin ms cercana a la parcela del proyecto, el que resulte ms bajo, permitindose
debajo de este nivel nicamente la construccin de cocheras, escaleras secundarias, baos de
servicio, y depsitos no comerciales, segn lo establecido en los Ttulos 4.4.10.7, 4.4.10.8
4.4.10.9 y 4.4.10.10.
El nmero mximo de pisos ser de seis (6) incluyendo la planta baja libre, en el sector desde
Av. Del Libertador hasta el eje de B. Cruz; y de cinco (5), incluyendo la Planta baja libre,
desde el eje de la calle B. Cruz, hasta la lnea de ribera.
Por sobre la altura mxima admitida no podrn sobresalir los elementos contemplados en los
incisos b) y e) del artculo 4.4.11.6 del C.O.U., debiendo estar retirados no menos de cuatro
(4,00m) de los paramentos exteriores del edificio (fachada, frente, contrafrente y laterales) a
excepcin de los ncleos verticales (escaleras y ascensores exclusivamente). Los tanques de
agua se incorporarn dentro del tratamiento arquitectnico, y la altura mxima.
La PB libre ser obligatoria con una altura de 3,50 m. No ser de aplicacin el Art. 4.4.11.9.
La altura mnima interna para locales de primera y tercera categora ser conforme a lo
establecido al respecto en el C.E., no menor a 2,80 m.
En el rea afectada por la Zona de Seguridad Presidencial, regirn las limitaciones de altura
segn lo establecido en el ttulo 7.7.1 del C.O.U.

El retiro obligatorio de frente ser de cinco metros (5,00 m) en las calles perpendiculares a Av.
del Libertador y las paralelas a la misma, en todo el ancho de la parcela, excepto para
parcelas frentistas a Av. Del Libertador y menores a 20 mts de frente.
Observaciones complementarias en el ttulo 4.4.7 y los captulos 4.6 y 4.7.

Resultar de aplicar las normas de patio de manzana segn ttulo 4.4.2 y no menor a cinco
metros (5,00 m) segn ttulo 4.4.8, salvo en las parcelas con lado menor a veinte metros
(20,00 m), donde se aplicar el artculo 4.4.8.3.

Se exigir un retiro mnimo de cinco metros (5,00 m).
El espacio mnimo entre cada cuerpo de edificacin ser de 10,00 m entre paramentos
enfrentados de edificios en una misma parcela. De esta forma se determinar un plano lmite
vertical que se aplicar en toda la altura del edificio, sin permitir escalonamientos que avancen
sobre el plano lmite as determinado.
Quedarn exceptuadas de esta condicin las parcelas con frente menor a 20 mts.
Se deber prever lugar de estacionamiento de vehculos, segn lo establecido en los artculos
8.5.5.1 y subsiguientes. Se permite estacionamiento semicubierto segn el artculo 4.4.7.4. Se
contemplar un adicional del 10% de mdulos de estacionamiento para el pblico en general y
visitantes, ms otro 5% adicional de superficie para uso exclusivo de estacionamiento de
motos y motocicletas resueltos de manera independiente, con acceso directo desde la va
pblica y delimitado fsicamente. Esta delimitacin deber ser fija y no removible.
7.11.11.11. PREMIOS.
Se establecen los siguientes premios por sobre los valores mximos de F.O.T. y densidad
correspondiente a esta zona, los que no podrn superar en conjunto el 70% de sus respectivos
valores mximos, el 35% en caso de aplicarse el Artculo 4.3.4.12., inciso d) (insuficiencia
de infraestructura cloacal).
a) Por ancho de frente de parcela:
Parcelas de ms de veinte metros de ancho (20,00 m): 10% pudiendo a partir de los veinte
metros (20,00 m) de frente aumentarse los indicadores en un tres por ciento (3%) por cada
metro, hasta un mximo de un veinticinco por ciento (25%).
En las parcelas de esquina, el premio corresponder al ancho de la dimensin menor,
incluyendo el cateto correspondiente a la ochava.
b) Por separacin de los ejes divisorios laterales:
Para ms de cinco metros (5,00 m) por cada eje lateral se podrn aumentar los indicadores
correspondientes hasta un mximo de quince por ciento (15%) hasta un total por parcela de
30%, segn tabla:
ms de 5,00 m 10 %
5,50 m. 11 %
6,00 m. 12 % y as sucesivamente.
c) Por retiro voluntario de frente:
3 % por cada metro adicional, hasta un mximo del quince por ciento (15 %).
d) Por menor F.O.S. Proporcional a la reduccin y hasta un incremento mximo de F.O.T.
equivalente al 10 %.
e) Parcelas con espacio pblico lindero 0,5 % por cada metro a partir de los veinte metros
(20,00 m), medidos desde el eje del lmite de parcela al centro del espacio pblico, hasta
un mximo del diez por ciento (10 %).
7.11.11.12. ALTURA E INDICADORES EN CASOS PARTICULARES.

Lotes en esquina: en todos los casos los lotes en esquina se tomarn como indicadores a
aplicar los valores ms bajos correspondientes a la zona, tanto de indicadores, como de
densidades y alturas.
7.11.11.13. EXIGENCIAS Y CONDICIONES ADICIONALES.

a) En el caso que el inmueble constituya una fraccin no amanzanada deber cederse el
catorce por ciento (14%) de la superficie restante una vez descontada las cesiones de calle
que correspondieran, de conformidad con lo establecido en el Ttulo 7.11.3. y en el Ttulo
10.2.7.
b) Para parcelas mayores a 5.000 m2 totalmente afectadas por la zonificacin de U11 a las
que no les correspondiera ceder por el concepto establecido en a), se deber ceder una
superficie del catorce por ciento (14%) restante una vez descontadas las calles que
correspondiera ceder por estar afectadas para su apertura.
La cesin cesiones correspondientes se harn en el lugar y con la forma y proporciones
que determine el Departamento Ejecutivo a travs de la Secretara de Obras y Servicios
Pblicos y la Direccin de Planeamiento, por lo menos un frente deber dar a la va
pblica, pudiendo el propietario someter su propuesta a consideracin. La cesin a favor
del Municipio deber efectivizarse como requisito previo a la presentacin de los
correspondientes planos de obra para su aprobacin registro. La Secretara de Obras y
Servicios Pblicos, con informe previo de Departamento de Catastro, podr autorizar el
corrimiento modificacin del trazado de las calles afectadas para su apertura siempre
que la superficie que resulte de tal corrimiento modificacin no resulte inferior a la que
corresponda ceder en primer trmino y en tanto ello apunte a producir una mejora para la
trama vial del Partido.
Cuando la superficie a ceder, excluyendo la que correspondiera para apertura de calles, y
por aplicacin del artculo 56 de la Ley Provincial de Usos de Suelo 8.912, fuera igual
inferior a los 1.500 m2, la misma podr ser destinada por el Municipio a Espacio Verde
de Uso Pblico y/o equipamiento comunitario. Cuando fuera mayor a los 1.500 m2, se la
destinar exclusivamente a Espacio Verde de Uso Pblico.
Ser de aplicacin lo establecido en los Artculos 10.2.7.2 y 10.2.7.4.
nicamente el H.C.D. podr autorizar la compensacin de las superficies a ceder, en otra
manzana o fraccin (Ver Art. 10.2.7.2).
Se requiere Estudio de Impacto urbanstico de conformidad de lo establecido en los
Artculos 3.3.4.2 y 3.3.4.3 del C.O.U.
El Municipio requerir certificado de factibilidad expedido por las empresas u
organismos que proveen los servicios esenciales de infraestructura en la zona de
enclavamiento de la parcela. Se requerir presentar estudio de suelos.
Para la presentacin de planos de obra para su aprobacin registro, se acompaar
memoria de clculo para la que se deber haber tenido especial cuidado en lo referido a
los cimientos y fundaciones. El Municipio podr exigir que se presente un estudio
particularizado, realizado por profesional idneo, de la accin dinmica de los vientos y
sus efectos sobre el entorno, utilizando las hiptesis de clculo ms actualizadas a fin de
prever que no se producirn efectos indeseables (por ejemplo remolinos o aceleracin de
corrientes de aire).
Sern de aplicacin los incisos a) y c) del Artculo 4.3.4.12 del C.O.U.
Se deber ejecutar planta de tratamiento de lquidos cloacales o utilizar otros sistemas
que la reemplacen a satisfaccin del Municipio (Secretara de Obras y Servicios
Pblicos).
De no cumplirse lo anteriormente establecido, y/o para propuestas especiales o diferentes
de las descriptas, el titular del dominio el que demuestre ser poseedor o tenedor a
cualquier ttulo, podr presentar el caso para su consideracin ante el Departamento
ejecutivo a travs de la Secretara de Obras Pblicas y la Direccin de Planeamiento, y el
Honorable Concejo Deliberante, los que determinarn en cada oportunidad en particular
si la parcela o fraccin en cuestin puede ser considerada como comprendida en los
trminos establecidos en el presente ttulo.
7.11.12. ZONA DE URBANIZACION U12 (Intervencin Panamericana).

rea de intervencin que afecta al Este y al Oeste de la Autopista Panamericana Ingeniero
Pascual Palazzo. Uso predominante: oficinas comerciales.
Las siguientes reas delimitadas son aproximadas. En las planchetas catastrales se
determinar el alcance de la manzana y de los 50m al Este / Oeste de acera.... a los
que se hace referencia a continuacin.
La zona U12 est delimitada por el eje de la calle Paran, 50m al Este de la acera Blas
Parera, eje vas F.F.C.C. Gral. Belgrano, 50m al Oeste de la acera Esteban Echeverra.

La zona U12 tiene como destino predominante oficinas comerciales, con los usos
complementarios comerciales segn se establece en la Planilla General de Usos en la Seccin
6 (Ver Art. 6.5.3.2).
No se admiten nuevas subdivisiones.
Solamente se permitirn las subdivisiones a la U.M.A. (Unidad Mnima de Actuacin) para la
futura ampliacin de las colectoras (calles Blas Parera y Esteban Echeverra).
UNIFICACIN PARCELARIA.
Se establece una unificacin parcelaria para cada manzana, que pasa a ser la "Unidad
Mnima de Actuacin" (U.M.A).
Ver Esquema Unidades Mnimas de Actuacin: A / B / C y Ejemplo en una manzana real.
La U.M.A. estar determinada por la D.P.U. a pedido del interesado: propietario/ profesional.
a) F.O.S. 0,6
b) F.O.T. 2,5

La densidad neta mxima ser de 100 Hab./Ha.
Para los casos especficos de uso "hotel" se permitir hasta 300 Hab./Ha.

La altura mxima permitida en la zona ser:
El nmero mximo de pisos ser de ocho (8), incluyendo la Planta Baja y semistanos,
aplicando todos los premios posibles. El nmero de stanos surgir de cada proyecto y no ser
computado como FOT.
La altura mxima permitida en parcelas frentistas a Blas Parera en zonas R1
El nmero mximo de pisos ser de cinco (5), incluyendo la Planta Baja y semistanos,
aplicando todos los premios posibles. El nmero de stanos surgir de cada proyecto y no ser
computado como FOT.
Se deber construir obligatoriamente basamento de siete metros con veinte centmetros (7,20
m) de altura mnima en todo el ancho de la U.M.A. sobre Panamericana.
arquitectnicamente y retirados mnimo tres metros (3,00 m) de las fachadas exteriores del
edificio.

Frentistas a colectora Panamericana
Se exige obligatoriamente seis metros (6,00 m) de la lnea municipal sobre Blas Parera y
Esteban Echeverra. Se prohbe cualquier construccin en el retiro afectado a la futura
ampliacin de las colectoras de Panamericana. En las Unidades Mnimas de Actuacin de
Esquina, sobre las calles perpendiculares a Panamericana, se deber construir sobre lnea
municipal.
7.11.12.8. RETIRO DE FONDO (paralelo a Panamericana).

Se exige obligatoriamente diez metros (10,00 m), paralelo a Panamericana.
En manzanas atpicas el retiro de fondo est incluido en la plancheta de definicin de cada
una.

a) No se admite sobre las U.M.A. B, que debern tratar arquitectnicamente sus
medianeras.
b) No se admite en el basamento. Se exigen sobre las U.M.A. A y C, que debern
retirarse mnimo cuatro metros (4,00 m) del eje divisorio de predio con la U.M.A. B a
partir de la parte superior del basamento (+7,20 m).
Se exige un estacionamiento de vehculos por cada sesenta metros cuadrados (60,00 m2)
construidos. Ver Art. 8.5.5.5.
La proporcin mnima de suelo absorbente no podr ser menor a la mitad de la superficie libre
exigida para la Unidad Mnima de Actuacin (segn Artculo 4.3.5.1). El tratamiento de la
superficie correspondiente al retiro obligatorio de frente debe cumplir con el Artculo 4.4.7.3.
7.11.12.11. PREMIOS.
Segn Ttulo 4.3.8.
INCREMENTO DE FOT MXIMO ADMISIBLE.
Se establecen los siguientes premios por sobre los valores mximos de FOT correspondientes
a esta zona, los que no podrn superar, en conjunto, el 50% de sus respectivos valores
mximos.
a) Por ancho de frente de parcela, segn artculo 4.3.8.1, hasta un mximo 25% del FOT.
b) Por separacin del eje divisorio lateral, para la U.M.A. A y C, con respecto a la B,
segn Artculo 4.3.8.1., por mas de los cuatro (4,00 m) (retiro obligatorio) hasta un
mximo de un 15% por cada eje.
c) Por retiro voluntario de frente, segn Artculo 4.3.8.1., 3% por metro hasta un mximo de
15%.
d) Por menor FOS, segn Art. ZONA DE URBANIZACION U13.mximo del 10% del
FOT.
e) Por U.M.A. con espacio pblico lindero, segn Artculo 4.3.8.1.
7.11.12.12. EXIGENCIAS ESPECIALES.
Se deber tener en cuenta en el clculo estructural las reglamentaciones exigidas para
estructuras antissmicas, en toda la zona U12.

(Parcelas de superficie mayor a 5000 m2 y hasta 10000 m2 en zona I1).
Los polgonos que comprenden la zona U13 sern los determinados por aquellas parcelas que
tengan una superficie bruta igual o mayor a 5.000 m2 y hasta 10.000 m2 (con un margen de
tolerancia de hasta un siete por ciento -7 %- en menos), enclavadas en Zona Industrial I1,
para las que sus titulares declaren acogerse a los trminos establecidos para la caracterizacin
de Urbanizacin Determinada.
Se consignar el carcter de U13/I1 en los planos de obra que se presenten con ajuste a las
normas contenidas en este Ttulo. Los polgonos que comprenden la zona U13 estn
delimitados en la Seccin 5.

La zona U13 tiene como destino predominante el uso residencial multifamiliar colectiva y
oficinas, con los usos complementarios establecidos en la Seccin 6, en densidad media-alta
con usos complementarios para comercios minoristas y servicios en complejos de oficinas,
adquiriendo su carcter definitivo una vez concretadas las cesiones establecidas por las
disposiciones en vigencia. Podr asignarse exclusivamente alguno de estos usos admitidos por
cada fraccin de 4.000 m2 y hasta 10.000 m2.
Para poder llevar a cabo una combinacin de los usos genricos admitidos (viviendas y
oficinas), se debern establecer sectores con una superficie no menor a 4.000 m2 para cada
uso genrico, y dentro de estos sectores slo se podrn ejecutar exclusivamente edificios con
slo uno de dichos usos. Los usos complementarios debern ser los que correspondan al uso
genrico que se determinen en cada sector.
Se admitirn nicamente las subdivisiones parcelarias que resulten necesarias para llevar a
cabo las cesiones a que obliga la presente normativa.
Podrn agregarse parcelas linderas mediante unificacin con el objeto de conformar las
superficies segn establece el Art. 7.11.13.1.
Se acompaar un plano de conjunto abarcando la totalidad de la parcela o Fraccin original
con los planos de obra que se presenten con ajuste a las normas contenidas en este Ttulo.
7.11.13.4. INDICADORES URBANISTICOS

a) F.O.S.: se considera la superficie neta de la parcela o de cada parcela que resulte una vez
descontadas las cesiones que correspondan.
F.O.S. Cantidad de Plantas Altura Mxima Altura Mxima
A utilizar para Cubierta para Cubierta
Plana Inclinada
0,60 P.B. mas 2 pisos sin P. B. libre 10,50 13,50
0,55 P.B. libre obligatoria mas 4 pisos 12,50 15,50
0,50 P.B. libre obligatoria mas 5 pisos 16,50 19,50
0,45 En edificios de mas de 5 plantas 22,50 25,50
Se aplicar lo dispuesto en los Artculos 4.3.5.1. "PROPORCIN MNIMA DE SUELO

ABSORBENTE" y 4.3.5.4. "SUPERFICIE MXIMA DE SOTANOS EN ZONAS NO
RESIDENCIALES" a una superficie libre exigible no menor al 40 % de la superficie neta de
la parcela. Ser de aplicacin el Art. 4.3.5.2. "SUELO ABSORBENTE EN LOS RETIROS
OBLIGATORIOS DE FRENTE".
b) F.O.T.: {1,1 + [(sup. parcela 5.000) x 1,4 / 10.000]} < = 1,8.

Donde el mnimo respecto de la superficie neta de la parcela o de cada parcela que resulte
una vez descontadas las cesiones resultar 1,1 y el mximo aplicable ser 1,8 (hasta
10.000 m2 de superficie neta).
Segn Ttulos 4.3.2. y 4.3.3.
Segn lo establecido en los Ttulos 4.3.2., 4.3.3. y 4.3.8.. A los efectos de la aplicacin de los
premios por separacin de los ejes laterales, tambin se considerar como retiro lateral la
mitad de la distancia que separa los cuerpos de edificacin (volmenes proyectados) en el
mismo terreno, sin exceder un FOT de 2,5 ms premios segn Ley N 8912
No es de aplicacin el inciso a) del Artculo 4.3.3.2. del C.O.U..
En caso de modificaciones o remodelacin de edificios existentes, no se admitir ningn tipo
de compensaciones de indicadores urbanos ni referidas a otras restricciones o condiciones
normadas en el presente Ttulo por las que se pretendiera que se tengan en cuenta situaciones
preexistentes.

La Densidad neta mxima ser:
{350 + [(sup. parcela 5.000) * 650 / 10.000]} 650 Hab/Ha
Donde el mnimo respecto de la superficie neta de la parcela o de cada parcela que resulte una
vez descontadas las cesiones resultar 350 Hab/Ha y el mximo aplicable 650 Hab/Ha.
Segn Ttulos 4.3.4., 4.3.7.y 4.3.8.. A los efectos de la aplicacin de los premios por
separacin de los ejes laterales, tambin se considerar como retiro lateral la mitad de la
distancia que separa los cuerpos de edificacin (volmenes proyectados) en el mismo terreno;
sin exceder un FOT 2,5 ms premios, segn Ley N 8912.
En esta zona se podr acoger a los beneficios del Artculo 7.11.17.13.

La altura mxima ser 10,50 m para cubierta plana (Hmcp) y 13,50 m para cubierta
inclinada (Hmci) en edificios de hasta 3 pisos que ocupen un FOS mayor a 0,55.
Las edificaciones por encima de esta altura se rigen por el siguiente cuadro:
Superficie de la Parcela Altura para vivienda Altura para Oficinas
Hasta 6.250 m2 16,50 m 18,50 m
Mayor a 6.250 m2 18,50 m 22,50 m
Mayor a 7.500 m2 22,50 m 25,50 m
El nmero mximo de pisos se establece a partir de la superficie de la parcela segn el

siguiente cuadro:
Superficie de la Parcela F.O.S. Numero Mximo de Pisos
Mayor a 0,55 3
Hasta 6.250 m2 5
Mayor a 6.250 m2 6
Mayor a 7.500 m2 7
Las alturas mximas admitidas guardan relacin con el FOS mximo de proyecto segn lo
establecido en el Artculo 7.11.13.4. inciso a).
En edificios o grupos de edificios de ms de tres plantas tiles y/o 13,50 m de altura resulta
obligatorio dejar la Planta Baja Libre segn lo establecido en los Artculos 4.3.3.3. y 4.4.11.9.
En complejos de edificios con usos de oficinas o comerciales, el cincuenta por ciento (50 %)
de la superficie que conforme a lo establecido en el Artculo 4.3.3.3. puede ser ocupada en la
Planta Baja Libre con los elementos funcionales mencionados en dicho Artculo (hasta un 25
% del total de la Planta Baja Libre), podr tambin ser total o parcialmente destinada a
actividades comerciales segn lo establecido en el Artculo 7.11.13.2.
Para los casos de complejos de viviendas para los que se aprovechen construcciones existentes
que alojaban usos de industria, taller o depsito y que sean reciclados (modificados para
adaptar a un nuevo uso) para viviendas, conforme a lo establecido en el presente Ttulo, en las
reas correspondientes a las estructuras subsistentes se admitir la construccin de entrepisos
o la adecuacin de los existentes para alojar locales con usos propios de las viviendas
(dormitorios, baos, etc.), sin que estos sean computados como "pisos" a los efectos de la
consideracin de la cantidad mxima de plantas establecida.

El retiro mnimo obligatorio de frente ser de un cuarto (1/4) de la altura del edificio y no
menor a cinco metros (5,00 m) respecto de la Lnea Municipal en todo el permetro del predio.
De esta forma se determinar un plano lmite vertical que se aplicar en toda la altura del
edificio sin permitir escalonamientos en el espacio entre el edificio y la L.M.
El retiro de fondo resultar de aplicar las normas de patio de manzana segn Ttulo 4.4.2. y
no menor de ocho metros (8.00 m). Las eventuales compensaciones para el pulmn de
manzana que sean solicitadas se regirn por lo establecido en el Ttulo 3.3.5. o en el Artculo
4.4.2.8. segn corresponda, pudindose establecer compensaciones para edificios en altura.

El retiro mnimo de los ejes divisorios del predio ser de un cuarto (1/4) de la altura del
edificio y no menor a cinco metros (5,00 m).
El espacio mnimo entre cada cuerpo de edificacin ser como mnimo seis metros (6,00 m)
para edificios o cuerpos de hasta cuatro pisos y de diez metros (10,00 m) para edificios o
cuerpos de ms de cuatro pisos y/o 15,50 m de altura. De esta forma se determinar un plano
lmite vertical que se aplicar en toda la altura del edificio sin permitir escalonamientos en el
espacio entre los volmenes edificados.
A los efectos de la adjudicacin de premios, ser de aplicacin lo estipulado al respecto en el
Ttulo 4.4.9. y en los artculos 4.3.8.1. b), 7.11.13.4. y 7.11.13.5.
Se debern prever lugares de estacionamiento de vehculos segn lo establecido en el Captulo
8.5. y no menos de un mdulo de estacionamiento por unidad de vivienda, oficina o comercio
que se proyecte. Ver Art. 8.5.5.2.
Adicionalmente, se proveer en exceso de los requerimientos mnimos establecidos en el
Captulo 8.5., un cinco por ciento (5 %) adicional de mdulos de estacionamiento para el
pblico en general y visitantes.
7.11.13.11. EXIGENCIAS Y CONDICIONES ADICIONALES

Para acogerse a los beneficios de la presente normativa debern efectivizarse las cesiones que
se detallan a continuacin:
a) En el caso que el inmueble constituya Reserva 3 o 4 o Fraccin no amanzanada deber
cederse el 14% de la superficie restante una vez descontada las cesiones de calle que
correspondieran, de conformidad con lo establecido en el Ttulo 7.8.5 y en el Ttulo
10.2.7.
b) Cuando no se tratara de una Reserva 3 o 4 y/o no correspondiera ceder por aplicacin de
la Ley Provincial de Usos del Suelo conforme a lo establecido en el prrafo anterior,
deber cederse al Municipio una superficie de terreno segn el porcentaje que resulte de
aplicar la siguiente frmula: {8 + [(sup. parcela 5.000) * 9 / 10.000]} 12 %.
Las superficies a ceder se ubicarn en la misma manzana o dentro de la Fraccin original. La
cesin se har en el lugar y con la forma y proporciones que determine el Departamento
Ejecutivo a travs de la Secretara de Obras y Servicios Pblicos y por lo menos un frente
deber dar a la va pblica, pudiendo el propietario someter su propuesta a consideracin. La
Secretara de Obras y Servicios Pblicos, con informe previo del Departamento de Catastro,
podr autorizar el corrimiento o modificacin del trazado de las calles afectadas para su
apertura siempre que la superficie que resulte de tal corrimiento o modificacin no resulte
inferior a la que corresponda ceder en primer trmino y en tanto ello apunte a producir una
mejora para la trama vial del Partido.
Cuando la superficie a ceder (excluyendo las reas destinadas a apertura de calles que
pudieran corresponder) fuera igual o inferior a los 1.500 m2, la misma podr ser destinada
por el Municipio a Espacio Verde de Uso Pblico y/o para equipamiento comunitario. Cuando
fuera mayor a los 1.500 m2, se la destinar exclusivamente a Espacio Verde de Uso Pblico.
Ser de aplicacin lo establecido en los Artculos 10.2.7.2. y 10.2.7.4.
nicamente por autorizacin expresa del H.C.D, podr autorizarse la compensacin de las
superficies a ceder, en otra manzana o Fraccin (Ver Art. 10.2.7.2.).
Se requiere Estudio de Impacto urbanstico de conformidad con lo establecido en los Artculos
3.3.4.2. y 3.3.4.3. del C.O.U.
El Municipio requerir certificado de factibilidad expedido por las empresas u organismos que
proveen los servicios esenciales de infraestructura en la zona de enclavamiento de la parcela.
Se requerir presentar estudio de toxicidad del suelo a fin de determinar si el terreno es apto
para erigir viviendas o cualquier otro uso y se deber dar cumplimiento a lo establecido por la
Ordenanza Municipal N 11.636 y modificatoria N 13850.
El Municipio podr requerir la presentacin de un estudio particularizado realizado por
profesional idneo, de la accin dinmica de los vientos y sus efectos sobre el entorno,
utilizando las hiptesis de clculo ms actualizadas a fin de prever que no se producirn
efectos indeseables (por ejemplo remolinos o aceleracin de vientos).
Los proyectos debern cumplir con los estndares mnimos de iluminacin y asoleamiento que
se establecen en los Ttulos 9.6.1. y 9.6.2. del C.O.U., razn por la que el Municipio podr
requerir que ello se demuestre a travs de un estudio de iluminacin natural y asoleamiento
invernal segn lo estipulado en los Ttulos mencionados y de conformidad con lo establecido
en los incisos b) y d) del Art. 9.6.1.3.
Sern de aplicacin los incisos a) y c) del Artculo 4.3.4.12. del C.O.U.; el Municipio,
determinara la ejecucin de planta de tratamiento de lquidos cloacales u otro sistema que la
reemplace.

(Reconversin de edificios industriales en zonas residenciales).
Constituyen la zona U14, aquellas fracciones o parcelas enclavadas en zonas R que cuentan
con ltimo antecedente de plano de obra aprobado o registrado para Taller, Industria y/o
Depsito, que constituya Uso no Conforme en la zona de enclavamiento de la parcela, para las
que sus titulares declaren acogerse a los trminos establecidos para la caracterizacin de
Urbanizacin Determinada. Se consignar el carcter de U14/R1, U14/R2 o U14/R3 segn
corresponda, en los planos de obra que se presenten con ajuste a las normas contenidas en este
Ttulo. Los polgonos que comprenden la zona U14 estn delimitados en la Seccin 5.

La zona U14 tiene como destino predominante el uso residencial multifamiliar y/ colectivo,
de densidad media, con usos complementarios para comercios minoristas y servicios que se
admitan en la zona de enclavamiento, adquiriendo su carcter definitivo una vez concretadas
las cesiones establecidas por las disposiciones en vigencia. En el caso de R1 el uso de vivienda
colectiva, ser permitido solo en el caso de que se utilice la estructura original del edificio
existente; en caso contrario solo ser permitida la residencia multifamiliar.
Los usos comerciales admitidos sern los descriptos en art. 6.5.3.2. para la zona de
enclavamiento de la parcela.
Se admitir la subdivisin con los siguientes mnimos:
a) Frente 30,00 m.

F.O.S.: 0,6
Las construcciones existentes que se pretendiera remodelar o reciclar debern ser adecuadas
mediante demolicin parcial o total hasta dar cumplimiento al FOS mximo establecido.
Se aplicar lo dispuesto en los Artculos 4.3.5.1. "PROPORCIN MNIMA DE SUELO
ABSORBENTE" y 4.3.5.4. "SUPERFICIE MXIMA DE SOTANOS EN ZONAS NO
RESIDENCIALES" a una superficie libre exigible no menor al 40 % de la superficie neta de
la parcela. Ser de aplicacin el Art. 4.3.5.2. "SUELO ABSORBENTE EN LOS RETIROS
OBLIGATORIOS DE FRENTE".
F.O.T.: se aplicar para las diferentes zonas residenciales, los indicadores particulares que se
indican a continuacin:
a) Zonas R1: 1,00
b) Zonas R2: 1,20
c) Zonas R3: 1,50
Para el caso de edificios aprobados o registrados existentes en zonas R (residenciales) an
cuando estuviera superado el indicador urbano de FOT, se admitir la remodelacin de los
mismos en tanto se mantenga y conserve como mnimo su estructura y no se supere el
indicador de FOT mximo admitido originalmente en la zona de enclavamiento de la parcela
en ms de un 50 %.
No es de aplicacin el inciso a) del Artculo 4.3.3.2. del C.O.U..
Podrn llevarse a cabo ampliaciones siempre que tanto la ampliacin como el edificio en su
conjunto no superen los indicadores urbanos mximos de FOS y FOT.
Segn Ttulos 4.3.2., 4.3.3. y 4.3.8.
La Densidad neta mxima ser:
a) La Densidad neta mxima para parcelas enclavadas en zona R1-ser de doscientos
habitantes por Hectrea (200 hab/Ha).
b) La Densidad neta mxima para parcelas enclavadas en zona R2 ser trescientos
habitantes por hectrea (300 hab/ha).
c) La Densidad neta mxima para parcelas enclavadas en zona R3 ser cuatrocientos
habitantes por hectrea (400 hab/ha).
Segn Ttulos 4.3.4., 4.3.7. y 4.3.8.

Segn Ttulos 4.4.10.
El nmero de plantas tiles ser tres (3) incluyendo la planta baja y semi-stanos (2 pisos
altos). Podrn utilizarse los entrepisos existentes para alojar usos propios de la vivienda en
tanto los mismos no superen el 50 % de la superficie de planta y no se supere la dimensin de
altura mxima establecida.
Se admitir mantener la altura aprobada del edificio existente en tanto se utilice y conserve
como mnimo su estructura y siempre que la altura del edificio no supere los quince metros
con cincuenta centmetros (15,50 m). Los edificios existentes que superen esa altura debern
ser adecuados para no superar la altura de quince metros con cincuenta centmetros (15,50 m)
En zonas R3, para edificios existentes, se admite planta baja libre de conformidad con lo
establecido en los Artculos 4.3.3.2, 4.3.3.3, y 4.4.11.9. siempre que las construcciones se
encuentren retiradas de todos los ejes divisorios del predio cuatro metros (4,00 m) como
mnimo y tres metros (3,00 m) del frente (retiro de todas las Lneas Municipales de la
parcela). En este caso no sern de aplicacin las excepciones contempladas al retiro de frente
en el Artculo 4.4.7.8.
Sern de aplicacin los Artculos 4.4.11.6. y 4.4.11.7.

El retiro mnimo obligatorio de frente ser de tres metros (3,00 m) respecto de la Lnea
Municipal en todos los frentes del predio.
Se admitir mantener los retiros aprobados del edificio existentes en tanto se utilice y conserve
como mnimo la estructura de dicho edificio. Las ampliaciones que se lleven a cabo debern
cumplir con el retiro mnimo obligatorio.
Segn las observaciones complementarias del Ttulo 4.4.7. y Captulos 4.6. y 4.7.

El retiro de fondo resultar de aplicar las normas de patio de manzana, segn Ttulo 4.4.2. y
no menor a cuatro metros (4,00 m) segn Ttulo 4.4.8. Las eventuales compensaciones para el
pulmn de manzana que sean solicitadas se regirn por lo establecido en el Ttulo 3.3.5. o en
el Artculo 4.4.2.8. segn corresponda.

Para edificios de hasta tres (3) pisos incluida la Planta Baja: no se exige.
Cuando se edifique con Planta Baja Libre de conformidad con lo establecido en el Artculo
7.11.12.6, las construcciones debern ser retiradas de todos los ejes divisorios del predio
cuatro metros (4,00 m) como mnimo.
8.5.
7.11.14.11. EXIGENCIAS Y CONDICIONES ADICIONALES

En el caso que el inmueble constituya Reserva 3 o 4 o Fraccin no amanzanada deber
cederse el 14% de la superficie restante una vez descontada las cesiones de calle que
correspondieran, de conformidad con lo establecido en el Ttulo 7.11.3. y en el Ttulo 10.2.7.
En parcelas de superficie mayor a dos mil quinientos metros cuadrados (2.500 m2) se
requerir Estudio de Impacto urbanstico de conformidad con lo establecido en los Artculos
3.3.4.2. y 3.3.4.3. del C.O.U.
(Canal de Emergencia E y conexin Este Oeste del Partido de Vicente Lpez, en la calle
Presidente Hiplito Yrigoyen).
ZONA ACTUALMENTE EN ESTUDIO EN LA DIRECCIN DE PLANEAMIENTO
URBANO.
Ver Art. 4.4.7.7.

(Avenidas de Interconexin de centros barriales alrededor de estaciones de FF.CC.).
El polgono que comprende la zona U16 est delimitado por el eje de Paran, acera N-O
Carlos Guido Spano, acera N-O Sargento Bautista Baigorria Este, eje Av. Bartolom Mitre,
acera S-E Julin Segundo Agero, acera S-E Sargento Bautista Baigorria Oeste, acera S-E
Puerto Argentino, Santiago del Estero, Manuela Pedraza.

La zona U16 tiene como destino la recuperacin del sistema vial circulatorio (peatonal y
vehicular).Se implementar entre el rea operativa y el lmite con el F.C.G.B. afectndose a
dos situaciones:
a) La consolidacin de espacios verdes con circulacin peatonal y la incorporacin de
bicisendas.
b) Ampliando el ancho de calle para circulacin vehicular. partido, conectndose con el
Canal de Emergencia (Hiplito Yrigoyen), facilitando la conexin en el sentido Oeste
Este dentro del Partido.
Ver Seccin 6.
Se conservar la subdivisin existente o se realizar la unificacin de parcelas. nicamente se
admitir la redistribucin parcelaria resultante de restar a la parcela original las
cesiones de calles y/o plazas, o los otros casos previstos y/o a definir oportunamente por la
Direccin de Planeamiento Urbano. Se admitir la subdivisin en propiedad horizontal.

Los que resulten de aplicar los indicadores urbansticos para las zonas afectadas, segn
corresponda.
Las que resulten de aplicar las densidades para las zonas afectadas, segn corresponda.

Las que resulten de aplicar las alturas mximas para las zonas afectadas, segn corresponda.

La afectacin del retiro de frente quedar sujeta a la aprobacin por parte de la
Direccin de Obras Particulares y de Planeamiento Urbano, de la Secretaria de Obras y
Servicios Pblicos y de la Secretaria de Catastro, quien podr autorizar la ocupacin
temporal de los retiros afectados para aquellos casos que los soliciten, con la modalidad
expuesta en el Artculo 4.4.7.7. inc. b), en concordancia con el Artculo 4.4.7.8.in-extensu,
encisos a), b) y c) del C.O.U. (Ord.17.669 30/12/02).

El retiro mnimo de fondo ser de cuatro metros (4,00 m).
Los que resulten de aplicar los indicadores urbansticos para las zonas afectadas, segn
corresponda.

Espacio libre destinado a reas verdes y reserva de uso pblico de acuerdo con lo establecido
en el Artculo 56 de la Ley 8912, ubicado en el lugar que el Municipio determine.
7.11.17. ZONA DE URBANIZACION U17 - AVENIDA PARQUE OESTE.
El polgono que comprende esta zona de urbanizacin U 17 - Avenida Parque Oeste est
delimitada en la Seccin 5 y plano de delimitacin de zonas.

La zona de urbanizacin U 17 Avenida Parque Oeste, constituye un rea de tratamiento
especial dentro de un sector con zonificacin actual, mayoritariamente I1, que incluye adems
sectores de otras zonas, fracciones de terreno con potencial afectacin futura a zonificacin U
13 y la zona UE correspondiente al Batalln de Villa Martelli.
El objetivo de esta afectacin es propiciar el desarrollo de una nueva Avenida Boulevard con
un ancho mnimo de 30,00 m, con capacidad para tres manos por lado, cantero central
arbolado con drsenas de giro y aceras con drsenas para detencin de vehculos
Es intencin de esta afectacin el lograr una nueva va norte-sur, delimitadora y conectora del
rea industrial del partido, con conexin a las vas principales de caracterstica regional,
adems de permitir la generacin e interconexin de nuevos espacios verdes de uso pblico
que surgirn de las cesiones obligatorias segn afectaciones a zona U 13, normas especificas
que se determinaran para esta intervencin y toda otra norma y/o ley referida al uso de
suelos., adquiriendo su carcter definitivo una vez concretadas las cesiones establecidas por
las disposiciones en vigencia.
Es tambin objetivo de esta intervencin, el lograr la incorporacin a este circuito de la torre
de Ader, con fines de poner en valor dicho monumento, desde el punto de vista paisajstico,
urbano y turstico. Para lo cual se prev el ensanche de la calle Castelli y la calle de
circunvalacin de la torre, ambas sin cantero central.
Se conservar la subdivisin existente o se realizar la unificacin de parcelas. nicamente se
admitir la redistribucin parcelaria resultante de restar a las parcelas originales las cesiones
de calles y plazas los otros casos previstos y/ a definir oportunamente por la Direccin de
Planeamiento Urbano. Se admitir la subdivisin en propiedad horizontal.

Los indicadores urbansticos a utilizar sern los correspondientes a la zonificacin en las que
se encuentren ubicadas las parcelas a construir, en los casos que por zonificacin no
correspondieran cesiones, se establecern compensaciones generadas por mayores retiros de
frente, se establecern en dichos casos incrementos porcentuales en el F.O.T., en funcin de
las dimensiones de los retiros.
a) F.O.S.:
Se utilizarn los indicadores correspondientes a la zonificacin en que se encuentren ubicadas
las parcelas, junto con las condiciones particulares que le correspondiera y este indicador ser
de aplicacin sobre la parcela resultante de la cesin para ensanche.
b) F.O.T.:
Se utilizaran los indicadores correspondientes a la zonificacin en que se encuentren ubicadas
las parcelas, junto con las condiciones particulares que le correspondiera ms un factor de
compensacin a aplicar sobre la superficie a ceder. Segn Art. 7.11.17.11. Este F.O.T. de
clculo ser de aplicacin por nica vez sobre la superficie de la parcela original.
F.O.T. de clculo =
[superficie a ceder x (F.O.T. zona x fc.)]+(superficie restante x F.O.T. zona) 2,5
superficie del terreno original
fc.: factor de compensacin.

Se utilizarn los indicadores correspondientes a la zonificacin en que se encuentren ubicadas
las parcelas, junto con las condiciones particulares que le correspondiera ms un factor de
compensacin a aplicar sobre la superficie a ceder. Segn artculo 7.11.17.11., esta densidad
de clculo ser de aplicacin por nica vez sobre la superficie de la parcela original.
D.N.=
[superficie a ceder x (D.N. zona x fc.)] + (superficie restante x D.N. zona) 1000.
superficie del terreno original
fc.: factor de compensacin.
Las superficies para el clculo se debern expresar en hectreas.

Las alturas mximas permitidas sern:
a) Cubierta Plana Hmcp: 16,50 m.
b) Cubierta Inclinada Hmci: 19,50 m.
Segn Ttulos 4.4.10 y 4.4.11 el numero de pisos ser de cinco (5) incluyendo Planta Baja.

El retiro obligatorio de frente ser de 15,00 m medidos desde el eje de la calle, en ambas
aceras en el recorrido principal; de 10,00 m en la calle Castelli entre Av. Ader y Primera Junta,
y 5,00 m de retiro desde la lnea municipal en la calle de circunvalacin de la torre Ader.
La superficie que corresponda ceder tendr una compensacin sobre los indicadores segn
Art. 7.11.17.11.

El retiro de fondo resultar de aplicar las normas de patio de manzana, segn Ttulo 4.4.2. y
no menor a cuatro metros (4,00 m) segn Ttulo 4.4.8.. Las eventuales compensaciones para
el pulmn de manzana que sean solicitadas se regirn por lo establecido en el Ttulo 3.3.5. o
en el Artculo 4.4.2.8. segn corresponda.

Se utilizaran los indicadores correspondientes a la zonificacin en que se encuentren ubicadas
las parcelas, junto con las condiciones particulares que le correspondiera.
8.5.
7.11.17.11. COMPENSACIONES.
Con el objeto de alentar las intervenciones en el rea, se establece un factor de compensacin,
que ser de aplicacin sobre la superficie del rea a ceder, y ser trasladado a los valores de
los indicadores de F.O.T. y D.N.
Factor de compensacin para el calculo de FOT = 5
Factor de compensacin para el calculo de Dn = 20
7.11.17.12. EXIGENCIAS Y CONDICIONES ADICIONALES.

Para acogerse a las compensaciones que se establecen en esta zona, se deber cumplir con los
siguientes requisitos:
a) Se deber ceder al dominio pblico municipal, la franja correspondiente al retiro
obligatorio de frente. Esta franja ser de propiedad del Municipio y permanecer bajo el
usufructo de los propietarios actuales y futuros de la parcela afectada, hasta que la
Municipalidad ejecute los trabajos de ensanche de la Avenida Parque. Esta franja slo
podr ser utilizada como espacio verde y su mantenimiento estar a cargo del
usufructuario, sin responsabilidad ni cargo alguno para el Municipio y se dejara
constancia fehaciente entre las partes y ser rubricado ante la D.O.P.
b) Se deber cumplir con los requisitos de la Ley 8912 (Ley de Uso del Suelo).
7.11.17.13. SITUACIONES ESPECIALES.
LOTES EN ESQUINA: La parcela de esquina y la parcela siguiente, frentista al recorrido de
la Avenida Parque, en los casos que esta ultima tuviera caractersticas y dimensiones similares
al lote de esquina, podrn ser englobadas en forma grupal con las parcelas inmediatamente
contiguas a estas, ya sea sobre la Avenida Parque sobre las calles transversales a esta, y
posteriormente acogerse a los beneficios de la U17.
a) SUPERPOSICIN CON PARCELAS CON ZONIFICACIN U13, RES 3 Y 4:
En los casos en que pudiera existir una superposicin con zonas U13, RES 3 o RES 4, no
corresponder aplicar compensacin alguna, se deber ceder la franja de terreno
necesaria para ensanche sobre la zona de afectacin de la U17 y el porcentaje de
superficie que corresponde ceder, segn Arts. 7.11.13.11, 7.8.3.11 y 7.8.4.11 se deber
materializar sobre la lnea frentista a la zona U17 en todo su largo, con el ancho
proporcional que corresponda. Sern de aplicacin los indicadores y usos
correspondientes a las zonificaciones antedichas segn el caso adoptado.
b) PARCELAS QUE PUDIERAN TENER UNA DOBLE ZONIFICACIN:
En los casos de parcelas con una profundidad que supera la afectacin por acera de
zonificacin U17 y que en consecuencia podra tener una doble afectacin, debern ser
consideradas pertenecientes a la zonificacin U17 en la totalidad de su superficie.
7.11.18. ZONA DE URBANIZACION UPS (Urbanizacin Puente Saavedra).

ZONA ACTUALMENTE EN ESTUDIO EN LA SUBSECRETARIA DE
INFRAESTRUCTURA.
COMISION PARA LA REESTRUCTURACIN DEL AREA DE PUENTE SAAVEDRA
ORD. N 11940 Ao 1998.
Asgnase al predio sito en la Av. Maip 75/99 y con frente a la calle Suipacha ex Cadete
Larguia identificado catastralmente en la Circunscripcin III, Seccin D, Manzana 72
a, Parcela I, de este Partido, los usos Centro de Transferencia Vehicular Polimodal y
Tratamiento de Espacio Verde.(ordenanza 16088 13/112001)
Asgnese a dicha parcela los indicadores urbansticos mximos construibles, que sern,
los mnimos necesarios para cubrir los destinos previstos y no podrn superar los
siguientes parmetros:

Los indicadores Urbansticos de superficie mxima son los siguientes:
a) F.O.S.: 0,1
b) F.O.T.: 0,15

La altura mxima permitida en la zona ser:

El retiro obligatorio ser de tres metros (3m).

Resultar de aplicar las normas d patio de manzana segn lo establecido en el Ttulo
4.4.2 y no menor a 4 metros (4m), segn ttulo 4.4.8. (Ord. 17793 19-02-03).
7.11.19. REAS DE DESARROLLO CONCERTADO DE MS DE CINCO MIL

METROS CUADRADOS (5.000 M2)
Las fracciones de ms de cinco mil metros cuadrados (5.000 m2), independientemente de la
zonificacin en la que se encuentren enclavadas, pueden ser consideradas por el H.C.D.
(Honorable Concejo Deliberante), como rea de Desarrollo Concertado.
Las propuestas sern presentadas al D.E. (Departamento Ejecutivo Secretara de Obras
Pblicas), quien pedir opinin al Consejo Asesor de Planeamiento Urbano, previo a su
elevacin al H.C.D. para su consideracin y resolucin.
7.11.20. ZONAS DE URBANIZACIN U20. (Residencial de alta densidad con
equipamiento comunitario).(ordenanza 15494 12/6/2001)
El polgono que corresponde a la zona U 20 est delimitado en la Seccin 5.
7.11.20.2. CARACTERIZACIONY USOS.

La Zona U 20 tiene como destino el uso predominante residencial de alta densidad, con
los usos complementarios establecidos en la Seccin 6
Se conservar la subdivisin existente presentada en expediente N 4119-7954/99 D. E. A
fs. 60,61,62,63,64,65. admitindoselas nuevas subdivisiones que autoriza el H. C. D.
Mediante ordenanza especial y segn recomienda el Departamento Ejecutivo.

a) F.O.S.: 0,6
b) F.O.T.: 2,3
La densidad neta mxima ser de novecientos veinte habitantes por hectrea (920
hab/Ha).
7.11.20.6. NORMAS DE TEJIDO Y ESTACIONAMIENTO.

Los retiros, alturas y requerimientos de estacionamiento sern determinados por el
proyecto urbanstico.

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7. MORFOLOGIA DE LAS ZONAS.

7.1.1.1. NORMAS ESPECIFICAS.

7.1.1.4. DENSIDAD NETA.

7.2.1. ZONAS RESIDENCIALES R1.

7.2.1.2. CARACTERIZACION Y USOS.

7.2.1.4. INDICADORES URBANISTICOS.

7.2.1.5. DENSIDAD NETA.

7.2.1.6. ALTURA MAXIMA.

7.2.1.7. RETIRO DE FRENTE.

7.2.1.8. RETIRO DE FONDO.

7.2.1.9. RETIROS LATERALES.

7.2.1.11. ALTURAS E INDICADORES EN CASOS PARTICULARES

7.2.2. ZONA RESIDENCIAL R2.

7.2.2.2. CARACTERIZACION Y USOS.

Listado de usos permitidos para Zonificacin R2, calle Melo.

7.2.2.4. INDICADORES URBANISTICOS.

7.2.2.5. DENSIDAD NETA.

7.2.2.6. ALTURA MAXIMA.

7.2.2.7. RETIRO DE FRENTE.

7.2.2.8. RETIRO DE FONDO

7.2.2.9. RETIROS LATERALES

7.2.2.11. ALTURAS E INDICADORES EN CASOS PARTICULARES

7.2.3. ZONA RESIDENCIAL R3.

7.2.3.2. CARACTERIZACION Y USOS.

7.2.3.5. DENSIDAD NETA.

7.2.3.6. ALTURA MAXIMA.

7.2.3.7. RETIRO DE FRENTE.

7.2.3.8. RETIRO DE FONDO.

7.2.3.9. RETIROS LATERALES.

7.2.3.11. ALTURAS E INDICADORES EN CASOS PARTICULARES.

7.2.4. ZONA RESIDENCIAL R4.

7.2.4.2. CARACTERIZACION Y USOS.

7.2.4.4. INDICADORES URBANISTICOS.

7.2.4.5. DENSIDAD NETA.

7.2.4.6. ALTURA MAXIMA.

7.2.4.7. RETIRO DE FRENTE.

7.2.4.8. RETIRO DE FONDO.

7.2.4.9. RETIROS LATERALES.

7.3.1. ZONA COMERCIAL C1.

7.3.1.2. CARACTERIZACION Y USOS.

7.3.1.4. INDICADORES URBANISTICOS.

7.3.1.5. DENSIDAD NETA.

7.3.1.6. ALTURA MAXIMA.

7.3.1.7. RETIRO DE FRENTE.

7.3.1.8. RETIRO DE FONDO.

7.3.1.9. RETIROS LATERALES.

7.3.1.11. ALTURA E INDICADORES EN CASOS PARTICULARES

7.3.2. ZONA COMERCIAL C2.

7.3.2.2. CARACTERIZACION Y USOS.

7.3.2.4. INDICADORES URBANISTICOS.

7.3.2.5. DENSIDAD NETA.

7.3.2.6. ALTURA MAXIMA.

7.3.2.7. RETIRO DE FRENTE.

7.3.2.8. RETIRO DE FONDO.

7.3.2.9. RETIRO LATERALES.

7.3.2.11. ALTURA E INDICADORES EN CASOS PARTICULARES.

7.3.3. ZONA COMERCIAL C3.

7.3.3.2. CARACTERIZACION Y USOS.

7.3.3.4. INDICADORES URBANISTICOS.

7.3.3.5. DENSIDAD NETA.

7.3.3.7. RETIRO DE FRENTE.

7.3.3.8. RETIRO DE FONDO.

7.3.3.9. RETIROS LATERALES.