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FOJA: 244 .

NOMENCLATURA : 1. [40]Sentencia
JUZGADO : 2 Juzgado Civil de Concepci n
CAUSA ROL : C-7074-2015
CARATULADO : CATALAN SOLERVICENS CON FISCO

Concepci n , veintiuno de Diciembre de dos mil diecis is

VISTOS:

A fojas 1, comparece don Bruno Caprile Biermann, abogado, por sus


representados, doa Silvia Rosa Cataln Solervicens, doa Rosa Victoria
Cataln Solervicens, don Jos Gabriel Cataln Solervicens y don Guillermo
Ivn Cataln Solervicens, todos domiciliados para estos efectos en Anbal
Pinto n 215, oficina n 810, comuna de Concepcin, quien interpone
reclamo en contra del monto indemnizatorio provisional fijado por la
Comisin de Peritos para la expropiacin realizada por la entidad
expropiante Fisco de Chile, institucin de Derecho Pblico, representada
por el abogado Procurador Fiscal don Georgy Schubert Studer, o en su
ausencia, por su subrogante legal, ambos domiciliados en calle Diagonal
Pedro Aguirre Cerda n 1129, piso 4, de la ciudad y comuna de
Concepcin, a fin de que se fije como monto indemnizatorio definitivo una
suma no inferior al equivalente en pesos a 2 Unidades de Fomento el metro
cuadrado, lo que arroja un valor de $50.304,12 por cada metro cuadrado
expropiado, segn el valor de la Unidad de Fomento al 18 de agosto de
2015 ($25.152,06), da de la toma de posesin material del inmueble,
ascendiendo a un total de $553.546.536, valores que debern ser
liquidados segn el valor de la Unidad de Fomento al da del pago efectivo,
o la suma que el tribunal determine conforme al mrito del proceso, en
todo caso mayor al fijado como indemnizacin provisional, ms intereses
corrientes por el aumento de la indemnizacin que en definitiva se ordene
pagar, devengados desde el momento de la toma de posesin material del
bien expropiado hasta el da del pago efectivo o desde el da y hasta la
fecha que el tribunal determine, con costas.

Funda su reclamacin en que sus representados conforman la


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sucesin de doa Rosa Emma Solervicens C y otro, por ser sus nicos y
exclusivos herederos y que adquirieron su derecho de dominio, por
sucesin por causa de muerte. La inscripcin especial de herencia se haya
reinscrita a fojas 4.689, nmero 2.163, del Registro de Propiedad del
Conservador de Bienes Races de Chiguayante del ao 2009.

Seala que el monto provisional de $140.751.058 fijado por la


comisin de peritos para la indemnizacin de la expropiacin parcial del
terreno de autos, cuya superficie expropiada es de 11.004 metros
cuadrados de terreno, arroja un valor promedio del metro cuadrado de
$12.406 equivalente a 0.52 Unidades de Fomento, segn el valor de la
citada unidad al da 15 de mayo de 2014 (fecha del informe, valor UF
$23.857.92). Dicho valor, indica, es irrisorio, ya que arroja una valorizacin
para la indemnizacin provisoria que no se compadece con el precio real
comercial del terreno en cuestin y que menos comprende las justas
ganancias que se poda esperar obtener con su enajenacin.

Seala que el informe emitido por la Comisin de Peritos Tasadores


contiene una serie de elementos que son relevantes para la valorizacin del
inmueble expropiado. As, el Plan Regulador Metropolitano de Concepcin
determin que el inmueble de sus representados se encuentra en una zona
habitacional mixta, permitindose los destinos: Habitacional,
Equipamiento, Infraestructura de transporte terrestre y fluvial e industrial.
Por su parte el Plan Regulador Comunal de Chiguayante determin que el
inmueble se encuentra en una zona residencial permitindose los destinos
Residencial, Equipamiento, Actividades Productivas e Infraestructuras Vial,
de manera que ambos instrumentos de organizacin territorial permiten
amplios usos respecto del inmueble expropiado.

En cuanto a la determinacin del valor del terreno por parte del


expropiante, seala que el informe de la comisin de peritos tasadores
contiene elementos que corroboran que el valor final asignado no
corresponde al valor de mercado del inmueble. Indica que en el ttulo III.A
se lee que para determinar el valor del terreno se consider especialmente
la ubicacin en el contexto urbano, la relacin frente fondo de la
propiedad, su accesibilidad, la conformacin del sector y valores de
transferencias realizadas, en el rea para propiedades similares, tal como
se desprende textualmente del informe de tasacin. Agrega que en el ttulo
III.D se citan los valores de referencia y ocurre que todos son
substantivamente superiores a las 0.52 Unidades de Fomento el metro
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cuadrado, determinado por la comisin tasadora para el terreno


expropiado. Expone que en el informe se citan los siguientes valores: a)
Lote A 2-1 Avenida 8 Oriente n 720, Chiguayante, tiene por valor de m 2:
UF 3,10/m2, b) Avenida 8 Oriente n 1428, Chiguayante, tiene por valor de
m2: UF 1,19/m2, c) Avenida 8 Oriente 1980, Chiguayante, tiene por valor de
m2: UF 3,7/m2, d) Lonco Bajo Lote A y B, tiene por valor de m 2: UF 1,53/m2,
e) Pedro de Valdivia Lote 4 n 1227, Chiguayante, tiene por valor de m 2: UF
1.53/m2. Agrega que de lo anterior fluye que los valores de compraventa
que la misma comisin tuvo a la vista para propiedades ubicadas en
sectores cercanos al rea de expropiacin y que le sirvieron de valores de
referencia en su mayora equivalentes y comparables con el bien tasado
son muy superiores a las 0,52 UF/m 2 fijados para el inmueble expropiado y
que el mismo informe reconoce que el valor de terrenos sin urbanizar en el
sector de Lonco asciende por lo bajo a ms de 2 UF/m 2, y que terrenos
urbanizados en el mismo sector, llegan a 7 UF/m 2. Luego, indica, el
informe reconoce que el Fisco vendi va licitacin inmuebles en el mismo
sector (costanera, frente a Lonco) con un rango de valor entre 0,55 UF/m 2 y
1,53 UF/m2 lo que hace evidente que el monto fijado en definitiva es
incluso inferior a ese rango de valor de predio ubicado en el mismo sector
y vendido por el Fisco.

Con respecto a la frmula de clculo utilizada por la Comisin


Tasadora seala que se toma como referencia el valor asignado por el
Ministerio de Bienes Nacionales en la venta de predio en el ao 2013 en
terrenos que califica como de las mismas caractersticas, que median entre
0,55 a 1,53 UF/m2, luego saca el promedio de ambas sumas, lo que da
1,04 UF/m2 y finalmente aplica un descuento del 50% llegando a un valor
inferior al fijado como mnimo del promedio, no existiendo razn alguna
para aplicar dicha tasa del descuento del 50% pues los predios cuyos
valores consider la Comisin de Peritos Tasadores, segn sus mismos
dichos, tienen las mismas caractersticas y ubicacin del inmueble
expropiado. Por lo dems, seala, los valores de terrenos entre el 2013 y
2015 se han incrementado por plusvala.

Agrega que hay aspectos que el informe de tasacin del Fisco omite
o no pondera adecuadamente, se trata de un rea urbana que cuenta con
factibilidad para conexin a redes pblicas de electricidad, agua potable,
alcantarillado y seales. Permite un desarrollo inmobiliario y que se debe
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considerar que en el mismo sector y en otros de similares caractersticas, el


metro cuadrado de terreno tiene un valor muy superior al que se pretende
pagar por la entidad expropiante, y cita diferentes transacciones por 4,5
UF/m2, 1,65 UF/m2 y 1,9 UF/m2 celebradas en el ltimo tiempo y relativas a
predios cercano y similares con el terreno que se pretende expropiar.
Tambin hace referencia a ofertas de ventas de inmuebles, divulgados a
travs de medios de comunicacin, para constatar que el valor asignado
por la comisin de tasacin no se ajusta a la realidad, indicando valores de
4,21 UF/m2, 3 UF/m2 aproximadamente, 4,15 UF/m2, 5,07 UF/m2
aproximadamente y 5,5 UF/m2 aproximadamente. Finalmente seala que la
Comisin de Peritos Tasadores no ha considerado el mtodo de
rentabilidad o cabida para determinar el valor comercial de predios de
grandes dimensiones en zonas de desarrollo inmobiliario, ya que el
potencial del inmueble expropiado no se revela en una mera tasacin de
UF/m2, sino que hay que incorporar la rentabilidad que podra obtenerse al
desarrollar un proyecto en el sector, rubro que los expropiados conocen, y
que permitira maximizar la utilidad.

A fojas 68, Georgy Schubert Studer, abogado Procurador Fiscal de


Concepcin, en representacin del Fisco de Chile, contesta el reclamo de
autos, solicitando su total rechazo con costas.

Como excepciones o defensas, esgrime lo siguiente:


Que la carga de la prueba del mayor valor pretendido corresponde al
reclamante.
Seala que lo pretendido por los reclamantes, est referido
exclusivamente al valor del terreno, de manera que los otros rubros
considerados por la Comisin de Peritos y su valoracin deben quedar
firmes ya que no han sido contradichos.
En relacin al terreno parcialmente expropiado expone que tiene una
superficie de 11.004 m2 en la cual no se emplazan edificaciones, tiene una
forma irregular con pendiente leve, se ubica en una cota bajo el nivel de la
calzada, correponde a un sitio no urbanizado, con frente a la lnea ferrea y
con una faja emisario de Essbio de por medio. Agrega que el terreno es
cruzado por lneas elctricas que generan un gravamen en la propiedad,
consistente en un area donde no se permite ningn tipo de edificacin
conforme lo dispuesto en el DFL n 4, de Economa, del ao 2006 y artculo
5.1.9 de la Ordenanza General de Urbanismo y Construccin. Seala que la
propiedad no posee acceso directo vehicular ni peatonal, ya que posee
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frente hacia lnea frrea y desnivel con respecto a camino a Chiguayante.


Solo se pude acceder a l a travs de camino interior proveniente de lote
11, que se ubica en un lote ubicado en la entrada de Chiguayante, calle 8
oriente.
Luego se refiere al informe de la Comisin de Peritos y la forma en
que sta determino el monto de la indemnizacin, haciendo presente que
los valores de referencia en el sector a expropiar son escasos y que dada la
nula conexin fsica y funcional entre los sectores oriente (barrios de
Lonco, Villuco y acceso a Chiguayante) y poniente (sector a expropiar entre
lnea de ferrocarriles y ro Bo-Bo), los valores presentes para los terrenos
del sector oriente, no son aplicables en estas tasaciones; descartndose del
anlisis valores de 2 UF/m2 posibles de encontrar en terrenos sin urbanizar
en Lonco y valores que van entre los 2,5 y 7 UF/m 2 para terrenos
urbanizados de Lonco, Lonco Parque, Fuente de Piedra y Villuco, lo cual se
seala en el informe de tasacin.
En relacin al lote 10, indica que los referentes con mayor similitud
al bien tasado son los n 4 y 5 citados en el Informe de la Comisin
Tasadora, que corresponden a terrenos ubicados en la Costanera frente a
Lonco, puestos a la venta por Bienes Nacionales en diciembre de 2013 a
travs de una Licitacin, con un rango de valor de 0,55 UF/m 2 de precio
mnimo y una estimacin de 1,53 UF/m 2 como valor mximo factible. Hace
presente que estos lotes si cuentan con accesibilidad desde camino
pblico, es decir poseen condiciones muy superiores; sin embargo no hubo
interesados en comprarlos.
Seala que teniendo en cuenta esos valores y considerando las
condiciones especficas del lote 10 como son, restricciones fsicas de
inundacin, nula accesibilidad y relacin con su entorno, esto es peatonal y
vehicularmente, adems de presencia de tendidos elctricos, lo que genera
condicionantes de prohibicin de edificar entre otros; le otorgan a este lote
una condicin inferior importante respecto a los referentes sealados, por
lo que se define como valor de terreno, el valor promedio entre el mnimo y
el valor mximo factible (1,04 UF/m 2) con un factor de depreciacin del
50% de descuento, es decir 0,52 UF/m2.
En relacin al orden jurdico vigente en materia de determinacin del
dao efectivamente causado por expropiacin, indica que, la
indemnizacin que ha de pagarse al expropiado por disposicin
constitucional (artculo 19 n24) y legal (artculo 38 D.L n 2.186), slo
consiste en lo necesario para cubrir todos los daos efectivos que se le
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generan a este ltimo a causa del acto expropiatorio, lo que de ningn


modo puede transformarse en un enriquecimiento injustificado.
En relacin a los reajustes, indica que el D.L. 2186 no se pronunci
sobre la procedencia de reajustes sobre el mayor valor que resultara de la
determinacin de una indemnizacin definitiva superior a la provisional ya
consignada y seala que en atencin al espritu de la ley, parece justo que
el mayor valor se reajuste del mismo modo que se dispuso reajustar la
indemnizacin provisional.
Respecto a los intereses expone que el D.L. 2186, no contiene
disposicin alguna que haga de cargo de la entidad expropiante el pago de
intereses, ya sea sobre el monto de la indemnizacin provisional o
definitiva. En consecuencia, seala, no procede el cobro de intereses, por
no existir norma legal que los autorice.
En relacin a las costas, expresa que son improcedentes, ya que la
accin entablada se funda en un reclamo desproporcionado. Por su parte
seala que en el evento improbable que su parte resulte totalmente
vencida, su representado ha tenido motivo plausible para litigar por lo que
procede eximirlo del pago de costas.
A fojas 88, se llev a efecto audiencia de conciliacin con la
asistencia del apoderado de la parte reclamante, don Pablo Sandoval
Segura y la insistencia de la parte reclamada. Llamadas las partes a
conciliacin esta no se produce.
A fojas 94, se recibi la causa a prueba, rindindose la que consta en
autos.
A fojas 216, se cit a las partes para or sentencia.
A fojas 237 y como medida para mejor resolver se trajo a la vista
cuaderno sobre gestin de pago rol V-27-2015 del ingreso de este
tribunal, se fij inspeccin personal del tribunal para da 23 de noviembre
de 2016 y se agregaron a los autos informe pericial de la perito doa Karin
Alicia Ernst Elizalde.
CON LO RELACIONADO Y CONSIDERANDO:

I.- En cuanto a las tachas:

1.- Que a fojas 107, la parte reclamante dedujo tacha en contra de


la testigo Dory Gisela Donoso Salgado, con costas, por la causal del
artculo 358 N 6 del Cdigo de Procedimiento Civil, esto es, carecer de la
imparcialidad necesaria para declarar por tener en el pleito inters directo
o indirecto, en virtud de que la testigo ha reconocido haber tenido
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participacin directa en el proceso de tasacin del lote expropiado, cuyo


monto de indemnizacin es la materia discutida en este juicio. Adems,
seala, la propia testigo ha reconocido el mecanismo que se utiliza para su
designacin en que intervienen distintos rganos de la administracin del
estado, sumado al hecho de que ha sido nuevamente llamada a participar
en comisiones tasadoras en otros procesos expropiatorios, por lo que
resulta evidente que su labor, es evaluada y ponderada por la entidad
expropiante, de ah que no es ilgico suponer que tiene un inters en
defender el mecanismo y los resultados de la tasacin del lote expropiado,
lo que se suma a que ha reconocido que por su labor es remunerada por la
entidad expropiante, por lo que hay un inters econmico involucrado.

2.- Que evacuado el traslado conferido, la parte reclamada solicita


el rechazo de la tacha con costas. Indica que la jurisprudencia ha sealado
reiteradamente que los peritos que integran las comisiones tasadoras no
son funcionarios ni dependientes del Fisco y no les afecta la inhabilidad del
artculo 358 N 6 del Cdigo de Procedimiento Civil ya que el solo hecho de
formar parte de la comisin tasadora no significa que el testigo se vaya a
beneficiar econmicamente en el evento que el fisco salga ganancioso y
que el inters que aduce la parte reclamante no consta de los dichos del
testigo ni es posible presumirlo.

3.- Que el N6 del artculo 358 del Cdigo de Procedimiento Civil


establece la inhabilidad para declarar como testigos de: Los que a juicio
del tribunal carezcan de imparcialidad necesaria para declarar por tener en
el pleito inters directo o indirecto.

4.- Que, para que proceda la causal del N6 ya indicada, de la


declaracin del testigo debe deducirse en forma clara que de las resultas
del juicio se desprenda un inters directo o indirecto, estimable en dinero,
cierto y determinado en su favor, situacin que no acontece en autos, por
cuanto la testigo no ha vertido expresin alguna que diga relacin con un
inters econmico futuro derivado del hecho de acogerse o rechazarse la
reclamacin y el que acoger la tacha por lo argumentos indicados por la
reclamante implicara suponer que siempre los peritos tendrn inters en el
resultado del juicio, perdiendo de ese modo su imparcialidad, lo que
resulta inadmisible; por lo que la tacha debe ser rechazada.

5.- Que a fojas 110, la parte reclamante dedujo tacha en contra del
testigo David Andres Venegas Quinteros, con costas, por la causal del
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artculo 358 N 5 del Cdigo de Procedimiento Civil, ser trabajador o


labrador dependiente de la persona que exige su testimonio, en virtud de
que el testigo ha reconocido ser trabajador dependiente a contrata de la
autoridad reclamada hace 19 aos, teniendo un cargo asignado por dicho
organismo.

6.- Que evacuado el traslado conferido, la parte reclamada solicita


el rechazo de la tacha con costas. Seala que no consta que el testigo sea
criado o domstico del Fisco de Chile, sino que ha manifestado que es
funcionario pblico a contrata de un organismo del Estado. Agrega que la
jurisprudencia esta conteste en que para que se configure la causal debe
existir necesariamente un vnculo de subordinacin y dependencia entre el
testigo y la parte que lo presenta y que se ha excluido la posibilidad de que
el funcionario pblico se encuentre comprendido en la causal invocada,
toda vez que no existe contrato de trabajo que vincule al testigo con la
parte.

7.- Que el N5 del artculo 358 del Cdigo de Procedimiento Civil


establece la inhabilidad para declarar como testigos de Los trabajadores y
labradores dependientes de la persona que exige su testimonio

8.- Que el testigo declar se trabajador del Ministerio de Obras


Pblicas, de modo que se trata de un funcionario pblico, respecto del
cuales se ha establecido un estatuto jurdico que garantiza su
independencia y cuya situacin de estabilidad en el empleo viene dada por
condiciones objetivas que no se pueden ver perjudicadas por los dichos
que refiera en un proceso, lo que lleva a concluir que no concurre a su
respecto la inhabilidad invocada por lo que la tacha ser rechazada.

II.- En cuanto al fondo:

9.- Que don Bruno Caprile Biermann, en representacin de doa


Silvia Rosa Cataln Solervicens, doa Rosa Victoria Cataln Solervicens, don
Jos Gabriel Cataln Solervicens y don Guillermo Ivn Cataln Solervicens,
interpone reclamo en contra del monto indemnizatorio provisional fijado
por la Comisin de Peritos para la expropiacin realizada por la entidad
expropiante Fisco de Chile, representada por el abogado Procurador Fiscal
don Georgy Schubert Studer, a fin de que se fije como monto
indemnizatorio definitivo una suma no inferior al equivalente en pesos a 2
Unidades de Fomento el metro cuadrado, lo que arroja un valor de
$50.304,12 por cada metro cuadrado expropiado, segn el valor de la
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Unidad de Fomento al 18 de agosto de 2015 ($25.152,06), da de la toma


de posesin material del inmueble, ascendiendo a un total de
$553.546.536, valores que solicita sean liquidados segn el valor de la
Unidad de Fomento al da del pago efectivo, o la suma que el tribunal
determine conforme al mrito del proceso, en todo caso mayor al fijado
como indemnizacin provisional, ms intereses corrientes por el aumento
de la indemnizacin que en definitiva se ordene pagar, devengados desde
el momento de la toma de posesin material del bien expropiado hasta el
da del pago efectivo o desde el da y hasta la fecha que el tribunal
determine, con costas; conforme a los fundamentos ya sealados en la
parte expositiva de esta sentencia.
10.- Que don Georgy Schubert Studer, abogado Procurador Fiscal
de Concepcin, en representacin del Fisco de Chile, solicita el rechazo de
la reclamacin, con costas, de acuerdo a los argumentos indicados en la
seccin anterior del fallo.
11.- Que, son hechos que deben tenerse por establecidos en la
causa, por estar exentos de controversia, o bien, acreditados con la
documental aportada por ambas partes en esta causa y en los autos
voluntarios de pago por consignacin Rol V-27-2015, los siguientes:

a) Que por Decreto Exento del Ministerio de Obras Pblicas


n920 de 20 de octubre de 2014 se procedi a expropiar el Lote
n10, rol de avalo 4029-2 de la comuna de Chiguayante, con
una superficie expropiada de 11.004 m 2 para la ejecucin de la
obra Mejoramiento Conexin Vial Concepcin Chiguayante, etapa
1.

b) Que la comisin de peritos encargada de tasar el


inmueble expropiado, integrada por doa Mara Pamela Mac-
Guire Acevedo, doa Alejandra Leonor Figueroa Giralt y doas
Dory Gisela Donoso Salgado con fecha 15 de mayo de 2014, fijo
el valor del terreno en $136.515.624 ($12.406 el m 2); por
vegetacin un global de $3.535.434; por cierros un global de
$190.000 y por otros un global de $510.000, lo que totaliza
como valor de la tasacin la suma de $140.751.058 lo que ms el
reajuste del inciso tercero del artculo 17 del D.L. 2186, hizo que
se consignaran en los autos voluntarios de pago por consignacin
la suma de $144.312.060.
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c) Que doa Silvia Rosa Cataln Solervicens, doa Rosa


Victoria Cataln Solervicens, don Jos Gabriel Cataln Solervicens
y don Guillermo Ivn Cataln Solervicens son dueos del inmueble
parcialmente expropiado, encontrndose su dominio inscrito en
reinscripcin especial de herencia a fojas 4689 nmero 2163
correspondiente al registro de propiedad del ao 2009 del
Conservador de Bienes Races de Chiguayante, segn consta en
copia autorizada de reinscripcin especial de herencia de fojas 44
y 45 del cuaderno de gestin de pago.

12.- Que los reclamantes, con el fin de acreditar los fundamentos


de su accin rindieron la siguiente prueba:

Documental:

a) A fojas 11 y 12, Certificado de Hipoteca y Gravmenes


del inmueble inscrito a fojas 4.689, nmero 2.163, del Registro
de Propiedad del Conservador de Bienes Races de Chiguayante,
del ao 2009.

b) A fojas 13 a 15, Copia de la inscripcin especial de


herencia a nombre del inmueble expropiado en autos, inscrito a
nombre de los reclamantes.

c) A fojas 16, Certificado de avalo fiscal del inmueble


expropiado.

d) A fojas 17, Certificado de deuda de contribuciones de


bienes races.

e) A fojas 18 a 20, inscripcin de dominio de fs. 440 vta. n


375 del Registro de Propiedad del Conservador de Bienes Races
de Chiguayante del ao 2015, que da cuenta de la compraventa
realizada por la sociedad Inmobiliaria e Inversiones Antupiren
Limitada a doa Marta Calqun Vsquez, cuyo valor por metro
cuadrado ascendi a 1,9 UF.

f) A fojas 21 a 23, inscripcin de dominio de fojas 3475 n


2335 del Registro de Propiedad del Conservador de Bienes Races
de Chiguayante del ao 2014, que da cuenta de la compraventa
realizada por la Sociedad Inmobiliaria Pinares SpA a la sociedad
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Constructora e Inmobiliaria Biosur Sociedad Annima, cuyo valor


por metro cuadrado ascendi a 1,65 UF.
g) A fojas 24 a 26, Inscripcin de dominio de fs. 2986 vta.
n 1959 del Registro de Propiedad del Conservador de Bienes
Races de Chiguayante del ao 2014, que da cuenta de la
compraventa realizada por don Rodrigo Gonzalez Castro a la
sociedad W. Schaub Sociedad Annima Industrial y Comercial,
cuyo valor por metro cuadrado ascendi a 4,5 UF.

h) A fojas 27 a 29 Aviso de Terreno ubicado en calle Va del


Mirador n 100, Villuco, Chiguayante, con una superficie de 1068
metros cuadrados y se vende a 4.500 UF, lo que asciende a un
valor de 4,21 UF/m2.

i) A fojas 31, Aviso de Terreno ubicado en el sector Fuente


de la Piedra, Chiguayante, tiene una superficie de 1.050 metros
cuadrados y se vende a $75.600.000, lo que asciende a un valor
de 3 UF/m2 aproximadamente.

j) A fojas 32 y 33, Aviso de Terreno ubicado en Punta del


Este, sector Lonco, Chiguayante, tiene una superficie de 2.340
metros cuadrados y se vende a 9.722 UF, lo que asciende a un
valor de 4,15 UF/m2.

k) A fojas 34 y 35, Aviso de Terreno ubicado en Villuco,


Chiguayante, tiene una superficie de 1.450 metros cuadrados y se
vende a $195.000.000, lo que asciende a un valor de 5,07 UF/m2
aproximadamente.

l) A fojas 36 a 40, Aviso de Terreno ubicado en Villuco,


Chiguayante, tiene una superficie de 1.460 metros cuadrados y se
vende a $206.000.000, lo que asciende a un valor de 5,5 UF/m 2
aproximadamente.

m) A fojas 146 a 157, Copia de escritura pblica de


compraventa de inmueble, nmero de Repertorio 1939-2016 de
la Notara Pblica de Concepcin, de don Ramn Garca Carrasco,
de fecha 25/02/2016 cuyo valor de venta por metro cuadrado
ascendi a 11,77 UF.

n) A fojas 158 a 169, Copia de escritura pblica de


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compraventa de inmueble, nmero de Repertorio 2890-2016 de


la Notara Pblica de Concepcin, de don Juan Espinoza Bancalari,
de fecha 30/06/2016, cuyo valor de compra fue de
$600.000.000.

o) A fojas 170 a 191, Copia de escritura pblica de


compraventa de inmueble, nmero de Repertorio 3415-2013 de
la Notara Pblica de Concepcin, de don Carlos Miranda Jimenez,
de fecha 28/06/2016 cuyo valor de venta por metro cuadrado
ascendi a 2 UF.

p) A fojas 192 a 203, Copia de escritura pblica de


compraventa de inmueble, nmero de Repertorio 1938-2016 de
la Notaria Pblica de Concepcin, de don Ramn Garca Carrasco,
de fecha 25/02/2014 cuyo valor de venta por metro cuadrado
ascendi a 11,47 UF.

q) A fojas 204 a 209, Copia de escritura pblica de


compraventa de inmueble, nmero de Repertorio 768-2014 de la
Notaria Pblica de Concepcin de don Mario Aburto Contardo, de
fecha 21/02/2014 cuyo valor de venta por metro cuadrado
ascendi a 7,5 UF.

Testimonial:

A fojas 101 y siguientes, se rindi la declaracin de los testigos, don


Juan Felipe King Domnguez y don Andrs Javier Tobar Beluzan, quienes
previamente juramentados e interrogados en forma legal declararon que:

El primer testigo seala que las referencias que se presentan por la


comisin tasadora para llegar al valor de 0,52 UF por metro cuadrado no
son un reflejo de la realidad de los valores del sector, y se basan
principalmente en los valores ms bajos de los comparables para
determinar el valor base por el cual se aplica un porcentaje de ajuste, y no
considera en ningn momento los valores ms altos. Los valores ms
bajos, indica, corresponden a procesos de licitacin de bienes nacionales, y
suponen por lo tanto los valores mnimos e incluso bajo lo normal a lo que
se puede llegar, adems son valores que no corresponden al mismo sector
geogrfico. Expone que los comparables ms altos corresponden a ventas
reales y en sectores cercanos a la propiedad tasada, aunque, de un
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mercado objetivo que puede llegar a considerarse inferior. Hace referencia


a ofertas de terrenos en el sector, el que divide en dos tramos, el primero
son terrenos interiores donde slo se permite la construccin de viviendas
unifamiliares, y desde la zona de Loco hasta Schaub, presentan valores
promedios entre 5 y 5,5 UF por metro cuadrado. Los terrenos frente a
carretera en cambio, tienen el potencial de desarrollo en altura y comercial,
y las ltimas ofertas y transacciones varan de 8 a 9 UF por metro
cuadrado.

Agrega que, para hacer un traspaso proporcional a la zona tasada,


debe considerarse que la normativa de esta ltima no restringe la
edificacin en altura, y que no hay porqu suponer que est enfocado a un
segmento socioeconmico inferior. Seala que hay una menor
consolidacin, que hay que hacer trabajos de urbanizacin y relleno, por lo
que hay que aplicar porcentajes de ajustes a los valores mencionados, pero
queda una completa validez como valor base de los montos ms altos
aportados en el informe de la Comisin de Peritos, y dejan fuera de rango
los valores ms bajos (sic).

Sobre los porcentajes de ajustes aplicados, seala que no hay


explicacin que permita determinar porqu se disminuye en un 50 % el
valor base, por problemas de accesibilidad y de inundacin del terreno.
Con respecto a la inundacin, seala que no se adjuntan pruebas que
demuestren este eventual proceso de inundacin y que si uno observa un
mtodo comparable sencillo como es el registro histrico de imgenes
satelitales que aporta google earth, no se observa que el terreno haya sido
afectado por una inundacin. Respecto a la accesibilidad, hace presente
que efectivamente la lnea frrea es un punto negativo, pero dado el
potencial valor del terreno, es factible pensar en soluciones viales por
terrenos vecinos existiendo de hecho un camino informal para acceder al
terreno en forma vehicular e incluso en obras de ingeniera.

Expone que al momento de determinar el valor comercial de un


terreno, es importante evaluar el potencial comercial que ste tiene, en
base a su uso de suelo alternativo. Indica que la comisin de peritos no
hace mencin a esto, siendo que la normativa del sector permite la
densificacin en altura, que es el uso del suelo que permite llegar a los
valores ms altos esperables en la zona, y que se ha visto en este ltimo
tiempo un desarrollo constante de construccin de edificios enfocados en
un segmento alto en el sector entre Lonco y Schaub, con valores que
QDFNXCPDPN

pueden llegar hasta las 14.000 UF.


Seala que lo dicho lo sabe porque conoce el terreno y tiene una
percepcin histrica de ste, al vivir en el sector desde el ao 1995
aproximadamente y al ser su profesin Arquitecto, y dentro de sta tener
experiencia en tasaciones bancarias y peritajes expropiatorios desde el ao
2004 aproximadamente. Agrega que es parte de una inmobiliaria que
trabaja y ha construido en la zona de Villuco y Lonco, por lo que tiene una
clara nocin de los valores de estos.

Concluye que en base a los valores presentados por la comisin del


MOP, lo ya sealado por l y considerando las condiciones propias del
terreno es razonable pensar en un valor de un rango de 2,5 UF por metro
cuadrado.

Preguntado por la parte que lo presenta sobre porque considera que


las licitaciones de ventas de terreno por parte de Bienes Nacionales
consignado en el informe de tasaciones del MOP no seran referencias
validas, seala que los valores de licitaciones son valores de oportunidad
equivalentes a lo que podra ser de remate, por lo que no necesariamente
reflejan el valor comercial o histrico de un sector. Por otro lado, y de
acuerdo a lo que se desprende en la descripcin de estos, estn en un
sector que se podra definir como inferior.

Respecto a las aptitudes del terreno, seala que principalmente es el


segmento socioeconmico y el producto que se vende en el sector, siendo
considerado uno de los sectores de mayor demanda por parte de un
segmento medio alto y alto, adems, agrega, durante los ltimos aos se
ve una disminucin en la oferta de terrenos para desarrollo inmobiliario en
la zona, siendo estos terrenos de una disponibilidad que podra
considerarse inmediata, con las obras que permitan la accesibilidad y
urbanizacin correspondientes. Por ltimo, indica, son terrenos con frente
al ro, por lo que el factor de las vistas es relevante.

Respecto a cmo explica los porcentajes de ajuste aplicados, seala


que generalmente en el proceso expropiatorio se determina un valor base
que considera el total de las referencias planteadas por la comisin, si por
algn motivo alguna de stas no fuera considerada se debe dejar
claramente explicado el por qu no se considera, as como tambin, por
QDFNXCPDPN

qu se menciona. Sobre el valor base se aplican porcentajes de descuentos


y de aumento en base a las condiciones propias del terreno, en general son
porcentajes no superiores a un 10 o un 12%, que en su suma pueden llegar
a variar el valor base de forma considerable, pero que proporcionan una
correcta explicacin del porqu se llega al valor final. Indica que en el
informe pericial de la comisin del MOP, solo se indica un porcentaje del
50% aducible a la accesibilidad y al factor de inundacin, sin embargo no
hay una explicacin clara del porqu se aplica un porcentaje tan alto, como
tampoco se menciona o considera un porcentaje de aumento de valor por
las condiciones normativas del sector respecto a las referencias, ni a las
condiciones del entorno, como tampoco a factores que pueden ser
menores como el atractivo de estar al borde del ro. Agrega que no
recuerda inundaciones en el sector que hayan llegado hasta el lmite de la
lnea frrea.

Contrainterrogado seala que la cota del terreno expropiado es


inferior a la calzada existente del camino a Chiguayante, que no hay obras
de urbanizacin en l, que es cruzado en uno de sus extremos por un
tendido de lneas elctricas, siendo una servidumbre de paso, lo que es
comn en zonas de desarrollo inmobiliario y que para efectos de
urbanizacin no tiene mayor relevancia, que no posee acceso directo al
camino de Chiguayante y que uno de los deslindes del predio expropiado
corresponde a lnea frrea y a una faja emisaria de Essbio.

El segundo testigo seala que el predio consiste en un terreno


semiplano, ubicado en el sector Fuente de Piedra, al lado sur poniente de la
va frrea y de la avenida Pedro de Valdivia, tiene una superficie de 11 mil
metros cuadrados y se encuentra entre la calle Pedro de Valdivia y el borde
del ro, atravesado por la lnea frrea. Indica que el mtodo de evaluacin
utilizado para determinar el valor comercial por parte de la comisin fue el
mtodo de comparacin directa con propiedades similares, pero que las
propiedades comparables utilizadas se sitan en ubicaciones, que a su
juicio, son de calidades inferiores al bien tasado, principalmente por su
ubicacin y nivel socioeconmico, considerando la alta plusvala del sector
en el que este se emplaza. Agrega que dentro de los gravmenes citados
por la comisin estn la accesibilidad directa al lote, condicionada
principalmente por la va frrea, la existencia de una red de alta tensin, en
parte parcial del lote a expropiar, y la cota de terreno negativa con
respecto a la calle que sirve. Seala que a su juicio los montos de
QDFNXCPDPN

descuentos aplicados son excesivos ya que si bien el lote no est servido


directamente por la avenida Pedro de Valdivia, esto no implica un desvalo
tan excesivo, considerando que existe acceso por la prolongacin de calle
8 hacia Chiguayante. Adems, indica, en el sector se manejan valores que
superan las 6 UF por metro cuadrado, por tanto, la brecha debiera ser
mucho menor. Agrega que los futuros mejoramientos viales del sector
darn plusvala al suelo de la rivera en toda su extensin, tal como lo avala
el informe en sus mtodos de clculo del valor residual, el cual proyecta
una rentabilidad de suelo por parte de desarrolladores inmobiliarios, tanto
para uso habitacional, de baja, mediana densidad y comercial,
considerando las factibilidades que otorga el plan regulador comunal.

Concluye que el ndice final de 2 UF por metro cuadrado le parece


justificado y adecuado como punto final de indemnizacin.

Seala que todo lo expresado lo sabe porque conoce el terreno y sus


deslindes, y que es Arquitecto perito tasador segn decreto del Ministerio
de Hacienda del ao 2004.

Preguntado por la parte que lo presenta respecto a si la licitacin de


ventas de terrenos efectuadas por Bienes Nacionales constituye una
referencia valida a la hora de determinar el valor del terreno expropiado,
seala que a su juicio siempre es preferible obtener valores referenciales
avalados en el Conservador de Bienes Races, de compra ventas entre
particulares u ofertas publicadas tambin por particulares, por lo que no
constituye una referencia vlida lo efectuado por bienes nacionales.

Respecto a las aptitudes del predio expropiado, indica que dada la


densidad con la que cuenta el lado oriente de la Avenida Pedro de Valdivia,
la propiedad expropiada constituye una zona apta para expandir la
actividad comercial y habitacional, considerando cualidades como
ubicacin, vistas favorables, y la futura implementacin de la va que
conecta Concepcin con Chiguayante.

Respecto a los porcentajes de ajuste, considera que el aplicado al


terreno es excesivo, ya que dependiendo del gravamen que el sitio pueda
tener los factores de ajuste pueden variar entre un 3 y un 15%. Agrega que
no sabe si el terreno ha sido afectado por una inundacin.

Contrainterrogado seala que el lote expropiado se encuentra bajo la


cota del camino, no est urbanizado, esta cruzado por una lnea de tendido
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elctrico y que no tiene conexin directa al camino que une Concepcin


con Chiguayante.
Pericial:

Que la parte reclamante incorporo peritaje de Don Vctor Felipe


Toledo Quijada, quien evacu su informe a fojas 113 a 144.
El informe comienza indicando los antecedentes del lote expropiado
y su tasacin. Se seala que el informe de tasacin efectuado por los
peritos basa sus argumentos de valoracin de suelo exclusivamente en
metodologas de comparacin directa con referentes de otras situaciones,
sin indicar la ubicacin con respecto a la zona del plan regulador, su
constructibilidad desde el punto de vista comercial y el factor de
homogenizacin con respecto al caso en estudio. Que no se presentan
otras metodologas como clculo por rentabilidad segn mejor uso
probable del predio, que de acuerdo a la norma internacional de tasaciones
IVSC, es la metodologa ms adecuada para el clculo del valor de suelo,
pues va en directa relacin a la capacidad de rentabilidad presunta y
rendimiento constructivo de un predio.
Se expone que se trata de una propiedad situada contigua al camino,
en un rea de alta plusvala y de acuerdo a sus condiciones de morfologa
permite adems el desarrollo de proyectos inmobiliarios tanto del tipo
comercial, equipamientos o habitacionales. En cuanto al entorno
inmediato, se indica que se encuentran reconocidas urbanizaciones como
Villuco, Fuente de Piedra y Shaub, todas de altos precios en cuento a suelo
y edificaciones.
En relacin al valor comercial se seala que considerando la
metodologa de comparacin de referentes desde el 2014 a la fecha, segn
ofertas publicadas en prensa y registro de transacciones de CBR, se
presentan indicadores entre 2,5 UF/m2 y 4,0 UF/m2, para terrenos de
alrededor de 2.000 m2. Para predios de mayores superficies, existe en el
mercado una oferta y demanda con una tendencia alrededor de 1,5 UF/m2.
Aplicando otra metodologa y segn las condiciones urbanas del predio
afectado, es factible el desarrollo de diversos proyectos inmobiliarios, en
este sentido, el valor del suelo resulta de la capacidad que este presenta
para la edificacin, es decir corresponder a la diferencia entre el valor
final de la propiedad y los costos de construccin y gestin de un proyecto.
Bajo este argumento, indica, no se han aplicado por parte de la comisin
de peritos los mtodos de valoracin residual tanto para residencia como
QDFNXCPDPN

para otras instalaciones del tipo comercial o servicios, todas altamente


factibles de desarrollar en el predio. Se seala que bajo estas 2 variables de
la metodologa se puede determinar un valor comercial por sobre las 2
UF/m2, segn la factibilidad del predio para contener un proyecto.
Luego se hace una descripcin del terreno, el cual es semiplano, de
pendiente suave, forma irregular, afectada por expropiacin parcial en el
rea considerada como habitable y factible de utilizar para vivienda o
equipamientos, situado al costado poniente del actual camino Concepcin
- Chiguayante, bajo nivel de calzada entre la va principal y el Ro Biobo,
presenta cruce de va frrea y lneas elctricas en el lmite oriente, que si
bien limitan la constructibilidad, no seccionan el predio, permitiendo el
asentamiento en toda la zona posterior hacia el poniente. Respecto a la
urbanizacin se seala que es un sitio eriazo, que en su interior no
contiene obras de redes sanitarias, slo entubaciones para evacuacin de
aguas lluvias; sin embargo, est prximo a matrices de agua potable y
colectores de aguas servidas, adems de presentar factibilidad para
dotacin de energa elctrica y corrientes dbiles. Respecto a las vas de
comunicacin indica que est situado en el kilmetro 9.3
aproximadamente del camino Concepcin - Chiguayante, medido desde el
enlace de Av. Costanera con Av. Vctor Lamas de Concepcin, presenta
acceso a travs de camino interior proveniente del Lote 11, por el deslinde
sur y que corresponde a la prolongacin de la Calle 8. Respecto a los
instrumentos de planificacin el predio est inserto en el Plan regulador
comunal de Chiguayante y Plan regulador Metropolitano de Concepcin.
Ambos instrumentos constituyen la base legal para todo tipo de desarrollo
inmobiliario o de otro tipo de asentamiento en el sector. El Plan Regulador
Metropolitano de Concepcin permite la instalacin de vivienda,
equipamientos, infraestructura de transporte terrestre y fluvial; e industria
de tipo inofensivo o talleres. El Plan Regulador de Chiguayante por su parte
seala como usos permitidos el residencial, equipamientos, actividades
productivas solo talleres e instalaciones de carcter similar calificadas
como inofensivas, asociadas a equipamiento de comercio y/o servicios.
Infraestructura vial, redes de distribucin y servicio domiciliario entre
otras.
Se hace una descripcin del entorno el que se seala como altamente
favorable para el desarrollo de proyectos inmobiliarios residenciales de
baja a mediana densidad. Se acompaa una tabla de referencia de valores
QDFNXCPDPN

del suelo camino a Chiguayante, con transacciones entre 2014 y 2015 los
cuales superan el valor propuesto por la comisin de peritos, con una
tendencia sobre 1,65 UF/m2, mientras que los terrenos ofertados al 2015
se encuentran alrededor de 4,4 UF/m2.
Luego se detalla cmo se lleg al clculo del valor comercial
utilizando el mtodo comparativo de mercado de acuerdo a oferta y
demanda de terrenos del rea inmediata y mediante anlisis de
rentabilidad (mtodo residual) segn el mejor y ms probable uso en el
caso hipottico de que no existiera expropiacin, concluyendo que con
fecha 11 de octubre de 2016 el valor comercial recomendado para el
retazo afecto a expropiacin asciende a la cantidad de UF 19.807,25 (1,80
UF/m2) equivalente a $520.000.000 (cifra redondeada).
13.- Que a su turno, el reclamado, con el fin de acreditar los
fundamentos de su defensa rindi la siguiente prueba:

Documental:

a) A fojas 58, Copia del decreto n 920 del Ministerio de Obras


Pblicas que dispuso la expropiacin del Lote n 10.

b) A fojas 56 y 57, Copia de la Resolucin n 279 que design a


los integrantes de la Comisin Tasadora que elabor el informe de
tasacin.

c) A fojas 59 y siguientes, Copia del Informe de Tasacin


elaborado por la Comisin de Peritos Tasadores y relativo al lote
expropiado.

d) En custodia 5283/2015, dos planos del lote expropiado.

Testimonial:

A fojas 107 y siguientes, se rindi la declaracin de los testigos,


doa Dory Gisela Donoso Salgado y don David Andres Venegas Quinteros
quienes previamente juramentados e interrogados en forma legal
declararon que:

La primera de ellos seala que es ingeniero forestal y que hace ms


de 5 aos trabaja como perito tasador. Indica que el lote 10 expropiado
forma parte de un conjunto de 13 lotes de expropiacin para la
construccin de la costanera que conecta Concepcin con Chiguayante.
Agrega que el lote 10 se encuentra ubicado en la ribera norte del rio Bo-
QDFNXCPDPN

Bo, especficamente entre la lnea frrea y el rio Bo-Bo y que cruza el lote
una faja del emisario de Essbio. Indica que el lote no tiene acceso directo y
que se accede a l a travs del lote 11. Seala que dentro del lote hay
lneas de tendido elctrico que gravan la propiedad con la prohibicin de
construccin de edificaciones y similares que entorpezcan la funcin de
transmisin elctrica. Expone que es un lote que est bajo la cota de nivel
de la calzada, de forma irregular, sin urbanizacin, que se encuentra en
una zona no consolidada, con riesgos de inundaciones. Seala que la
expropiacin corresponde a una superficie parcial de la propiedad,
correspondiente a 11.004 metros cuadrados y que el lote carece de
potencial de construccin a pesar que dentro del plano regulador
metropolitano, se encuentra en zona urbana. Estas caractersticas, indica,
con potencial de urbanizacin y construccin dentro del lote, pasan a ser
slo un dato, porque en la prctica el lote no tiene acceso, est gravado
por la existencia de un tendido elctrico que prohbe construcciones
respaldadas en la ley de ordenanza de urbanismo y construccin y por el
DFL n4 de Economa del ao 2006.

Hace presente que la valorizacin del suelo declarada en el informe


corresponde a una metodologa de comparacin del mercado con
referentes de similares caractersticas al bien tasado. Seala que se
descartaron los referentes ubicados en el sector aledao, correspondientes
a suelos no urbanizados ubicados en calles cercanas, como Lonco, Villuco
y el sector Oriente ms que nada, que si bien no son urbanizados al igual
que el bien tasado, tienen caractersticas potenciales reales de
construccin, accesos directos a la va pblica, no tiene condiciones de
estar encerrados como el lote tasado y por lo tanto cumplen las
condiciones necesarias para un inters de inversin en construccin.
Agrega que el lote 10, se tas 0.52 U.F por metro cuadrado y que se lleg
a ese valor dado que se encontraron dos referentes o testigos en el mismo
lado del bien tasado, esto es, en el lado donde se encuentra la lnea frrea
y el ro Bo-Bo, superficie correspondiente a bienes nacionales, cuyo valor
minimo de licitacin se present en 0,55 U.F por metro cuadrado y el valor
mximo en 1,55 U.F. Licitacin que no tuvo interesados en la adquisicin
de los terrenos. Indica que estos terrenos poseen ventajas comparativas de
acceso directo a va pblica a diferencia del lote 10 que no cuenta con
acceso directo. Por lo tanto, el lote 10 posee caractersticas que
menoscaban an ms su valor comparados con los terrenos licitados por
bienes nacionales. Agrega que el lote 10, se debe comparar con estas
QDFNXCPDPN

superficies de suelos, ya que presentan caractersticas prohibitorias de


urbanizacin y construccin y no son comparables con los precios de los
terrenos ubicados al frente, llmese Lonco, Villuco, entrada de
Chiguayante, ya que stos son terrenos urbanizados, consolidados.

Repreguntada seala que la cota de la superficie del lote expropiado


en relacin al camino pblico es menor, de 1,5 a 2,0 metros
aproximadamente y reconoce que el informe de tasacin de autos es aquel
en que ella participo.

Contrainterrogada sobre en qu consiste el procedimiento de licitacin


de venta de terrenos que hace bienes nacionales, seala que bienes
nacionales expone a la comunidad la venta de terrenos mediante licitacin
y los interesados hacen sus ofertas dentro de los mrgenes propuestos,
como valores mnimo y mximo del valor real que le corresponde al
terreno. Sobre si contaron con antecedentes que diesen cuenta de la
supuesta inundabilidad del lote expropiado seala que como ingeniero
forestal se hace un estudio previo antes de ir al terreno, del tipo de suelo a
tasar, y seala que se inform que el rea tiene riesgo de inundaciones en
pocas invernales y que vecinos del sector le relataron de experiencias de
inundacin en inviernos lluviosos.

Se le exhibi al testigo el informe de tasacin de fojas 59 a 67,


especficamente el cuadro de valores de referencia de fojas 64 y se le
consulta si fueron considerados en el valor de tasacin los inmuebles
consignados en el nmero 1 al 3, a lo que seala que no fueron
considerados ya que no son comparables pues poseen ventajas de
conexin fsica, funcional y libre de gravmenes de prohibiciones de
construccin y que se encuentran al lado oriente, rea consolidada, lo que
hace que los valores no sean aplicables al bien tasado.

El segundo de ellos seala que el terreno se ubica en la ribera norte


del ro Bo-Bo y que se requiere para dar continuidad a la calzada simple
de la conexin vial entre Concepcin-Chiguayante. Indica que tomando
como referencia el inicio de la costanera en Avenida Esmeralda, los sitios
se ubican aproximadamente a 6,8 km y a cerca de 3,0 km del cruce
Binimelis en el sector de Lonco y aproximadamente a medio kilmetro de
la futura costanera con el camino a Chiguayante, denominado Manuel
Rodrguez. Agrega que la superficie considerada en la expropiacin es de
QDFNXCPDPN

aproximadamente 11.000 metros cuadrados. Que es un terreno que no


cuenta con acceso directo a va pblica, ni vehicular, ni peatonal y que est
ubicado en el radio urbano, pero no se encuentra urbanizado, ni tampoco
existen edificaciones, y que el valor por metro cuadrado es alrededor de
0,5 UF. Indica que lo anterior lo conoce porque se encuentra
inspeccionando esta obra, adems porque el diseo de ingeniera fue
inspeccionado por la unidad de ingeniera en la que se desempea y
porque los antecedentes de licitacin del estudio tambin fueron
preparados en dicha unidad.

Repreguntado seala que en la propiedad existen instalaciones


elctricas que son de CGE Distribucin y que en el lmite de la propiedad
hacia la lnea frrea existe una servidumbre de Essbio en la cual est el
colector de aguas servidas de Chiguayante. Consultado sobre la cota del
terreno y el camino, seala que no recuerda su nmero exacto, pero hace
presente que el estudio hidrulico del proyecto, considera la construccin
de un enrocado en una extensin aproximada de 2.8 km continuos,
teniendo su trmino o coincidiendo en parte o en casi toda la extensin de
este predio por la ribera. La proyeccin del enrocado se debi a que
verificada la situacin hidrulica del sector se determin que estos 2,8 km
son inundables. Agrega que el camino tuvo que levantar su rasante
respecto de los terrenos existentes y que la cota superior del enrocado, dio
mayor al terreno existente. Seala que el periodo de retorno de diseo da
una cota muy similar a la de la lnea frrea existente en el lugar y que esto
se puede apreciar en el sector Binimelis en donde la rasante del camino
coincide prcticamente con la lnea frrea.

Respecto a los factores tomados en consideracin por la comisin


tasadora para fijar el valor del metro cuadrado del terreno expropiado.
Seala que el predio no cuenta con una conexin formal, siendo una de sus
mayores limitantes la lnea frrea, encontrndose en una situacin muy
diferente a los terrenos que estn al otro lado de la lnea frrea hacia el
cerro. Agrega que debe tenerse en consideracin que en la actualidad los
cruces de lnea frrea se estn desarrollando en desnivel, debido a los altos
costos de las soluciones de acceso. Seala que por la necesidad de
proteger el terreno de las inundaciones, y por los rellenos asociados,
pueden estimarse los costos de enrocado en $1.000.000 por metro lineal y
que en el caso de este sitio por su frente al rio superara los $200.000.000,
sin considerar las protecciones adicionales para evitar el ingreso del rio.
QDFNXCPDPN

Seala que el lote no cumplira con condiciones de urbanizacin,


especialmente en lo que dice relacin con poder acceder a l.
Contrainterrogado sobre si se gener algn informe sobre el estudio
de inundabilidad del inmueble y si en su caso fue entregado a la comisin
de peritos, seala que lo que existe es el estudio hidrulico de todo el
sector asociado a la obra y que no tiene antecedentes de si este fue
entregado o no a la comisin de peritos.

Pericial:

Que a fojas 217 a 236, como medida para mejor resolver, se


incorpor informe de la perito de la reclamada, doa Karin Alicia Ernst
Elizalde.

Comienza haciendo referencia a la ubicacin del lote 10, emplazado


en la ciudad de Chiguayante, en el sector norponiente de la comuna, la que
limita al poniente en toda su extensin con el ro Biobo. Indica que el
sector Costanera Chiguayante es al rea situada entre el ro Biobo (ro que
en ese sector tiene aproximadamente 1,950 metros de ancho) y la lnea
frrea Concepcin - San Rosendo que corre casi paralela al camino
Concepcin - Chiguayante, por su lado poniente. Presenta un ancho muy
variable y topografa irregular, y tiene unos 8,5 km de largo entre el puente
viejo de Concepcin y el sector ms consolidado de Chiguayante. Se seala
que los terrenos del sector situados al poniente del camino son ms bajos
que la cota de pavimento del camino Concepcin - Chiguayante, muchos
sectores estn incluso casi o la misma cota que el agua del ro y no
cuentan con enrocado de proteccin de las crecidas del ro Biobo, hoy en
ejecucin por el MOP para resguardar la altsima inversin de las obras del
proyecto.

Se expone que desde la mochita de la comuna de Concepcin hacia


el Sur, no se observan construcciones significativas en el sector, los
terrenos no estn ocupados, no estn urbanizados, no hay redes pblicas
sanitarias domiciliarias y no hay caminos de acceso directo a cada una de
las propiedades a travs de vas pblicas, ya que la accesibilidad desde el
sector frente a Villuco esta fsica y legalmente impedida por la existencia
de la doble va ferroviaria que separa el camino de la ribera del ro y por la
topografa accidentada que presenta desniveles significativos con la va
principal y con respecto del desnivel de las aguas del rio, junto con la faja
QDFNXCPDPN

con obras de macro infraestructura de la empresa sanitaria y de


transmisin de energa elctrica, que separan los inmuebles de la lnea
frrea.
Se seala que no son comparables los terrenos del lado ro de la
lnea frrea (lote 10) con los situados al lado oriente de la va (Lonco,
Villuco) por los factores de: topografa, cota ms baja; riesgo potencial de
inundacin del lote 10; cercana y atravieso de la lnea frrea que incluye
una situacin de riesgo y contaminacin acstica permanente; tipo de uso
de suelo efectivo del lote 10, conforme a la realidad fsica y legalmente
permitida del sector; la forma irregular del inmueble, con un ancho fsico
real variable promedio de 41,5 metros y emplazado en una zona en la que
el instrumento de planificacin territorial establece cuatro tipos de uso de
suelo permitidos y adems el tipo de uso de Espacio Pblico, uso que en el
caso especfico del Lote 10 es casi exclusivamente este ltimo uso,
correspondiente a la vialidad estructurarte de los instrumentos de
planificacin aplicables vigentes dcadas antes de la expropiacin y que
son factores que en la prctica limitan considerablemente el uso real del
lote 10 expropiado; grado de urbanizacin, los terrenos del sector
ubicados al lado poniente del camino carecen de toda urbanizacin a la
fecha de la expropiacin. Respecto a la factibilidad de urbanizacin se
seala que esta obligara a extender redes sanitarias de alto costo desde
sectores alejados, y evacuar con algn sistema de impulsin a cmaras
lejanas, obligado por la cota desfavorable que posee, con el agravante de
carecer de vas pblicas directas donde materializarlas, obligando as a
hacerlo a travs de otras propiedades, adquiriendo terrenos o
servidumbres por donde construirlas. Se indica que lo anterior transforma
la urbanizacin del Lote 10 en un proyecto de alto costo, tan poco atractivo
que a la fecha, no ha sido explotado por los particulares expertos en
negocios inmobiliarios. Se agrega que las factibilidades de agua y
alcantarillado son documentos emitidos por la empresa sanitaria y son
demostrables, situacin que no se observa en este caso; el costo de su
ejecucin depender de la distancia entre los puntos en que se autoricen la
conexin a redes pblicas hasta el inmueble y la cota en la que se
encuentren. Accesibilidad legal, el lote carece de acceso legal y fsico desde
una va pblica; la forma del terreno del lote 10 en su porcin mayor tiene
un ancho de 58 metros y se estrecha hacia el sur alcanzando unos 37,5
metros; grado de consolidacin urbana que no existe en el sector donde se
ubica el lote 10 y que el lote 10 no es nico en el entorno cercano.
QDFNXCPDPN

Respecto a las caractersticas del lote 10 se seala que es un sitio


emplazado entre propiedades y no se tiene frente a un espacio pblico.
Tampoco se conoce que tenga alguna servidumbre de acceso legal a travs
de otro inmueble. En el tercio norte, el Lote 10 limita al nororiente con una
faja de terreno de Essbio de 18 metros de ancho destinada a
infraestructura de alcantarillado de aguas servidas, la que a la vez lo separa
de la faja de terreno de unos 22 metros de ancho de la lnea ferroviaria;
desde el Km 6,9 aprox. hacia el sur; al sur poniente con el ro Biobo y
otros propietarios; al sur oriente y norponiente con faja de Essbio y con
otros propietarios. La topografa del lote es irregular.

Para determinar el valor del lote expropiado utiliza la metodologa de


comparacin de mercado, usando seis referenciales que se ubican en el
mismo sector costanera de Chiguayante, es decir, entre la lnea del
ferrocarril y el borde del rio Bo-Bo obteniendo un valor promedio
ponderado de 2,17 UF/m2, el que se homogeniza por las caractersticas
ms desfavorables del lote 10 en relacin con ellas, con los factores de:
falta de acceso al inmueble, por lo que se aplica un factor de 40%; barrera
urbana de la lnea ferroviaria, un factor de -10%; uso real legalmente
permitido, que incluyo el tipo de uso de espacio pblico, factor -15% y
factor rellenos y proteccin ribera del rio -10%. Obteniendo un valor de
0,43 UF/m2 que equivale a $10.260 el m 2 de terreno, dando un total por el
terreno de $112.901.040 y una indemnizacin total de $117.136.474.

14.- Con fecha 23 de noviembre de 2016 y como medida para


mejor resolver, se llev a efecto la diligencia de inspeccin personal,
constituyndose el tribunal en la interseccin de calle uno con calle tres del
sector Fuente de Piedra, camino a Chiguayante para apreciar desde la
altura el terreno expropiado. Luego el tribunal se constituy en el sector de
las obras el cual se encontraba intervenido con maquinaria trabajando y en
que la elevacin del camino en construccin llegaba en altura hasta la
mitad de los postes que se encontraban en el lugar, aproximadamente a la
misma altura de la lnea frrea. Entre el sector de la construccin de la ruta
y la lnea frrea, existe un sector intermedio en que se podan ver arboles
de antigua data y diferente altura, vegetacin irregular y postes elctricos
que lo cruzan. El abogado de la reclamada dej constancia que el terreno
expropiado deslinda al norponiente con la lnea frrea y al suroriente con
el rio Bo-Bo, varios metros bajo la cota de la lnea de la carretera.
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15.- Que, la Constitucin Poltica de la Repblica, en el N 24 del


artculo 19 autoriza la expropiacin por causa de utilidad pblica o de
inters nacional, teniendo siempre el expropiado derecho a indemnizacin
por el dao patrimonial efectivamente causado, la que se fijar de comn
acuerdo o en sentencia dictada conforme a derecho por los tribunales,
debiendo pagarse, a falta de acuerdo, en dinero en efectivo y al contado.

Por su parte, el artculo 38 del D.L. 2.186 que aprueba la Ley


Orgnica de Procedimiento de Expropiaciones, precepta que cada vez que
en dicha ley se emplee la palabra indemnizacin debe entenderse que
aquella se refiere al dao patrimonial efectivamente causado con la
expropiacin y que sea una consecuencia directa e inmediata de la misma.

16.- Que, corresponde, en consecuencia, determinar el monto


definitivo de la indemnizacin por la expropiacin de que se trata, para lo
cual resultan indispensables los peritajes rendidos por las partes y su
comparacin con los tems considerados por aqul realizado por la
Comisin de Peritos.

17.- Que, las pruebas de la reclamante resultan contradictorias con


las de la reclamada con respecto a los informes periciales y la declaracin
de los testigos.

18.- Que el tem reclamado en la presentacin de fojas 1 es solo


por concepto de terreno, motivo por el cual se confirman los valores
asignados por la Comisin de Peritos respecto de los tems vegetacin,
cierros y otros.

19.- Que los reclamantes a fin de acreditar un mayor valor en


cuanto al metro cuadrado de terreno, se hace valer de lo informado por el
perito don Vctor Felipe Toledo Quijada, por los documentos sealados en
el considerando decimosegundo de esta sentencia y la declaracin de los
testigos Juan Felipe King Domnguez y don Andrs Javier Tobar Beluzan.
Referente al informe pericial cabe destacar que el lote de autos, si bien se
encuentra ubicado al lado poniente del camino Concepcin Chiguayante,
bajo el nivel de la calzada y cruzado por la lnea frrea y lneas elctricas,
est emplazado dentro del radio urbano, en un rea de alta plusvala y que
segn el Plan Regulador Metropolitano de Concepcin permite el uso
habitacional, equipamiento, infraestructura de transporte terrestre y fluvial
e industria y almacenamiento inofensivo; por su parte el plan regulador de
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Chiguayante seala como usos permitidos el residencial, equipamiento,


talleres e instalaciones de carcter similar calificadas como inofensivas e
infraestructura vial. En relacin a los documentos incorporados al proceso,
es de parecer de este sentenciador que no cumplen con la finalidad de
servir como una referencia en cuanto a un posible aumento del valor del
terreno, toda vez que se trata de inmuebles que si bien son prximos al
lote expropiado tienen una valorizacin distinta en razn a la ubicacin, ya
que el lote expropiado se encuentra al lado poniente, del camino
Concepcin Chiguayante, entre el camino referido y el rio. El expropiado
presento adems la declaracin de dos testigos, el testigo Juan Felipe King
Domnguez, en relacin a los porcentajes de ajustes aplicados por la
comisin de peritos, seal que no hay explicacin que permita determinar
porqu se disminuye en un 50 % el valor base, por problemas de
accesibilidad y de inundacin del terreno. Por su parte el testigo Andrs
Javier Tobar Beluzan sealo que a su juicio los montos de descuentos
aplicados son excesivos ya que si bien el lote no est servido directamente
por la avenida Pedro de Valdivia, esto no implica un desvalo tan excesivo,
considerando que existe acceso por la prolongacin de calle 8 hacia
Chiguayante.

20.- Que este sentenciador considera justo y equitativo aumentar el


valor del metro cuadrado de terreno, tomando en consideracin que
efectivamente parece excesivo el descuento del 50% al valor base fijado por
la misma comisin de peritos, en razn de las restricciones fsicas de
inundacin, nula accesibilidad y relacin con el entorno y presencia de
tendidos elctricos (fs. 15 cuaderno de gestin de pago). La circunstancia
de la inundabilidad es algo que no ha logrado ser acreditado ni en el
informe de la comisin tasadora, ni en el informe del perito de la
reclamada, los que no acompaan antecedentes al respecto, ni de las
declaraciones de los testigos. La primera testigo, Dory Gisela Donoso
Salgado, se limit a sealar que en lotes vecinos dentro de la misma lnea
de expropiacin se le relat de experiencias de inundacin en inviernos
lluviosos y el testigo David Andres Venegas Quinteros hizo referencia a un
estudio hidrulico, el cual no fue acompaado en autos y que declar no
saber si fue entregado a la comisin de peritos. La circunstancia de la falta
de accesibilidad directa tampoco parece ser un factor que justifique el
descuento aplicado ya que si bien el terreno no tiene acceso directo se
pude ingresar a l a travs de un camino interior (inspeccin de fs. 242).
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Por su parte la presencia de postes elctricos tampoco es un factor que


grave el predio en la proporcin del descuento aplicado. A mayor
abundamiento se puede agregar que el informe del perito de la reclamada
fija un promedio ponderado de 2,17 UF/m 2 en base a inmuebles ubicados
en el mismo sector costanera Chiguayante, es decir, entre la lnea frrea y
el borde del rio Bo-Bo (fs. 231) al que luego aplica descuentos que
finalmente arrojan un valor de 0,43 UF/m 2 descuentos que tambin
parecen excesivos tomando en consideracin el promedio sealado y los
factores de descuentos.

21.- Que hay que tener presente que la declaracin de los testigos
presentados por la reclamante, junto con el informe pericial, no logran
formar conviccin a este Tribunal respecto del valor por metro cuadrado de
terreno pretendido por la parte expropiada, es por esto que se
incrementar la indemnizacin definitiva, por este tem, pero solo a la
suma de $26.300 por metro cuadrado.

22.- Que, por no haberse reclamado la indemnizacin determinada


por la Comisin de Peritos por concepto de vegetacin, cierros y otros,
ascendentes a la suma total de $4.235.434, se tuvo como definitiva y
ajustada de comn acuerdo la indemnizacin provisional por estos tems
(art. 13 D.L. 2186 de 1978).

23.- Que, de esta forma, la indemnizacin definitiva por la


expropiacin del lote n10 queda determinada en la suma total de
$293.640.634 la que resulta de adicionar al valor del tem vegetacin,
cierres y otros, fijado por la Comisin de Peritos que no fue reclamado, la
suma de $289.405.200 que se estableci en este fallo como indemnizacin
del terreno expropiado.

24.- Que, a la suma determinada como monto de la indemnizacin


definitiva por la expropiacin, se le debern imputar los dineros ya
consignados en autos de gestin de pago V-27-2015 a ttulo de
resarcimiento provisional por la expropiacin debidamente reajustados,
segn lo ordena el art. 14 inciso 6 D.L. 2186, en los trminos que se dir
en lo resolutivo.

25.- Que, en cuanto a los reajustes de la indemnizacin definitiva y


su perodo, la Excma. Corte Suprema reiteradamente ha venido
sosteniendo en este punto que Tocante a la indemnizacin definitiva, el
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artculo 14 autoriza al juez para establecerla segn sea la fecha que haya
considerado el juez para su determinacin.
Entonces, si el monto determinado por la comisin pericial a ttulo de
indemnizacin provisional debe consignarse debidamente reajustado,
dejndolo a salvo de la desvalorizacin monetaria, el perodo que a su vez
deber considerarse para disponer el reajuste de la indemnizacin
definitiva debe principiar precisamente desde el momento en que la
entidad expropiante procedi a consignar el monto provisorio, por cuanto
el mayor valor que en tal caso ha determinado el fallo viene a completar la
debida compensacin por el dao patrimonial efectivamente causado al
expropiado.

De esta manera, se cumple con el principio constitucional de reparar


el dao efectivamente causado por el acto unilateral de la autoridad que
orden la expropiacin, por los rubros reclamados que son acogidos en el
fallo. (Corte Suprema, 28 de julio de 2014, Rol N8880-2014; Rol N
4245-2011 y Rol N 7975-2010).

Siguiendo esta lnea de razonamiento, se concluye que la suma


determinada como indemnizacin definitiva deber pagarse con reajustes
que debern calcularse de acuerdo a la variacin que experimente el ndice
de Precios al Consumidor entre la fecha de consignacin de la
indemnizacin provisional (25 de febrero de 2015) y hasta la de su pago
efectivo.

26.- Que, cabe anotar en cuanto a los reajustes de la indemnizacin


provisional, que stos se encuentran regulados en el D.L. 2186, cuerpo
normativo que en su artculo 5 dicta () si mediare un plazo mayor de
treinta das entre la fecha del informe de la comisin y la fecha de
notificacin del acto expropiatorio, el monto provisional de la
indemnizacin ser equivalente a la suma del fijado por la comisin ms
un reajuste que se calcular de acuerdo con las variaciones que haya
experimentado el ndice de precios al consumidor determinado por el
Instituto Nacional de Estadsticas, entre el mes anterior al de ese informe y
el mes anterior al del acto expropiatorio, lo que ocurre en la especie, ya
que la Comisin de Peritos elabor su informe el 15 de mayo de 2014 (fs.
10 cuaderno de gestin de pago) y el acto expropiatorio fue publicado el
03 de noviembre de 2014 (fs. 20 del mismo cuaderno).
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El artculo 17, a su turno, seala que para calcular el monto de la


consignacin, la indemnizacin provisional deber reajustarse en el mismo
porcentaje en que haya aumentado el ndice de precios al consumidor en el
perodo comprendido entre el mes anterior al del acto expropiatorio y el
mes anterior al del momento de la consignacin.

Que la indemnizacin provisional fijada para el lote n10 por la


Comisin de Peritos fue de $140.751.058; el comprobante de depsito
judicial (fs.5 del cuaderno de gestin de pago) da cuenta que se consign
la suma de $144.312.060; y segn indica la reclamada en su escrito de
consignacin (fs. 1 del cuaderno de gestin de pago) el reajuste pagado
corresponde nicamente a aquel del inciso 3 del artculo 17 del D.L.
2.186, por lo que es evidente que la expropiante no ha satisfecho la
obligacin legal del art.5, al consignar el monto expropiatorio provisional
sin el reajuste all contemplado, el que era procedente segn lo dicho
precedentemente. Luego, siendo el reajuste en comento legal, este tribunal
no puede menos que imponerlo.

27.- Que, la restante prueba rendida y no analizada, en nada altera


las conclusiones a que se ha arribado.

Por estas consideraciones y visto, adems, lo prevenido en los


artculos 19 N 24 de la Constitucin Poltica de la Repblica; 1.698 del
Cdigo Civil; 5, 12, 13, 14, 17, 21 y 38 del Decreto Ley n 2.186 de 1978;
144, 160, 170, 342, 346, 358, 384, 408, 425, 426 del Cdigo de
Procedimiento Civil; y dems normas citadas, se declara:

I.- Que se rechaza, sin costas, la tacha opuesta a fojas 107 respecto
de la testigo Dory Gisela Donoso Salgado por la causal del artculo 358 N
6 del Cdigo de Procedimiento Civil.

II.- Que se rechaza, sin costas, la tacha opuesta a fojas 110 respecto
del testigo David Andres Venegas Quinteros por la causal del artculo 358
N 5 del Cdigo de Procedimiento Civil.

III.- Que ha lugar a la reclamacin de fojas 1, slo en cuanto se eleva


el monto de la indemnizacin ordenada pagar por concepto de terreno a
$289.405.200 para el Lote n10, a razn de $26.300 el metro cuadrado, y
se rechaza en lo dems.

IV.- Que, por no haber sido objetos del reclamo, se mantienen los
valores asignados por la Comisin de Peritos por los tems vegetacin,
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cierros y otros.
V.- Que, en consecuencia, se fija en la suma de $293.640.634 el
monto total de la indemnizacin definitiva por la expropiacin del lote
N10, Rol de avalo 4029-2 de la comuna de Chiguayante, de propiedad
de los reclamantes.

VI.- Que se fija como fecha para la determinacin de la


indemnizacin definitiva, la fecha de la consignacin provisional, esto es,
el 25 de febrero de 2015.

VII.- Que la suma determinada como indemnizacin definitiva


deber satisfacerse con reajustes e intereses corrientes para operaciones
reajustables, que debern calcularse, en el caso de los primeros, de
acuerdo a la variacin que experimente el ndice de Precios al Consumidor
entre la fecha de consignacin de la indemnizacin provisional y hasta la
de su pago efectivo; y los segundos, desde la fecha de la toma de posesin
material del inmueble expropiado y hasta su pago efectivo.

VIII.- Que, adems, a la indemnizacin provisional se le aplicar


el reajuste contenido en el artculo 5 del D.L. 2.186 de 1978, segn lo
expresado en el motivo 26 de este fallo.

IX.- Que, a la indemnizacin definitiva, reajustada en la forma


antedicha, se deber imputar la suma consignada en el Tribunal a ttulo de
indemnizacin provisional debidamente reajustada de acuerdo a la
variacin del ndice de Precios al Consumidor calculado entre la poca de
su consignacin y la fecha en que se pague la indemnizacin definitiva.

X.- Que se condena en costas a la reclamada.

Antese, regstrese y notifquese.

Consltese, si no se apelare.

Rol 7074-2015.

Dictada por Adolfo Depolo Cabrera, Juez Titular; autorizada por doa
Sara Mendoza Sagredo, Secretaria Subrogante.
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Con esta fecha se dio cumplimiento a lo dispuesto en el artculo 162
inciso final del Cdigo de Procedimiento Civil. Concepcin, 21 de
diciembre de 2016.

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Este documento tiene firma electrnica


Adolfo Ignacio Depolo Cabrera Sara Ester Mendoza Sagredo y su original puede ser validado en
Fecha: 21/12/2016 16:18:43 Fecha: 21/12/2016 16:22:18 http://verificadoc.pjud.cl o en la
tramitacin de la causa.