Secretos de compra y venta de bienes inmuebles...

�Sin usar su propio dinero!

ROBERT SHEMIN

John Wiley & Sons, Inc.

UN C K N O W L E D G M E N T S

Gracias a cada uno en John Wiley & Sons, en Michael Hamilton particular, mi para
siempre el paciente y el profesional dirigen all�, y su ayudante, Kimberly Vaughn.
Barbara McNichol es m�s bien un coautor que un redactor y siempre realiza milagros
alegremente trabajando en mis proyectos - gracias a Barbara y su ayudante, Sherry
Sterling. Mi carrera de hablar de bienes inmuebles es grande gracias a Paul Bauer.
Un agradecimiento especial a Wright Thurston, el Sr. Landlord Ernie Kessler y sobre
todo Terceras Soluciones del Milenio - Jeff Vikari, Randy McKim y Jason Halverson.
En una nota personal, aqu� est� el otro a usted Patricia - gracias por su
paciencia. Siempre estoy agradecido a mis padres y familia. Gracias Jack Bufkin
para ser Jack Bufkin. Un agradecimiento especial a todos mis estudiantes - su �xito
es mi objetivo. Buena suerte a todos ustedes. �Tamera, gracias por almuerzo!

vii

La propiedad es la fruta de trabajo; la propiedad es deseable; es un bien positivo
en el mundo. Que unos debieran ser espect�culos ricos que los otros se pueden hacer
ricos y, de ah�, son s�lo el est�mulo a industria y empresa.
- ABRAHAM LINCOLN

He escrito tres libros m�s vendidos. Mi Riqueza �ltima, Ilimitada, se ha hecho
r�pidamente uno de los mejores libros de bienes inmuebles en los Estados Unidos.
Algunas personas preguntan por qu� escribo libros. Al principio, los escrib� para
ayudarme. Mi primer libro contest� a las preguntas: �C�mo invierte en bienes
inmuebles? �C�mo encuentra acuerdos? �C�mo le hacen opci�n del arriendo? �C�mo hace
todo este dinero? Me encontr� gastando a mucha gente de narraci�n del tiempo la
misma cosa, por tanto escrib� un informe y les dije leerlo. Esto tambi�n es por qu�
comenc� talleres principales - para juntar a la gente dos veces al a�o por tanto
podr�a decir a mucha gente, no s�lo unos individuos, c�mo ser inversionistas de
bienes inmuebles afortunados. Amo escribir. Amo dar clases. Amo ayudar a la gente.
�Es la diversi�n, pero d�nde est� el dinero? Est� en bienes inmuebles. Aunque mis
libros se vendan bien, hice m�s dinero de un acuerdo de bienes inmuebles en 2002
que de todos mis derechos del libro en los cuatro a�os pasados. Desde un punto de
vista financiero, no tengo que hacer m�s acuerdos de bienes inmuebles. Pero me
mantengo complicado porque es una r�faga. Es adictivo. Es la diversi�n. Y es
provechoso. A�n el aspecto m�s satisfactorio ayuda a otra gente. La gente dice, �Me
ayud�, y ahora mi familia se ha movido en una mejor casa y tomamos algunas
vacaciones. �Hacemos esto!� Audiencia que me da la satisfacci�n incre�ble.
ix

Prefacio
Al menos una vez al a�o, tomo una de mis casas y la paso a una familia sin hogar.
�Por qu�? Como creo que, todo lo que hagamos, es importante tomar un poco de
nuestro tiempo - y un poco de nuestro negocio - para ayudar a otra gente. Consigo
la mayor parte de satisfacci�n cuando ayudo a la gente a empezar, y mirada de ellos
experimentar el �xito como van adelante y ayudan a otros. Para m�, no hay nada m�s
provechoso. Planto una semilla para cada uno que lee este libro - y sobre todo para
comenzar a inversionistas - para ayudar a familias sin hogar ya que prospera en
este negocio. (El mejor camino es a trav�s de una opci�n del arriendo. Ver el
Cap�tulo 4, �Arriendo Optioning�, para detalles.) En el diciembre de 2002, regal�
tres casas an�nimamente. Tambi�n he continuado un programa de entrevistas y he
regalado un, y quiero hacer m�s. Hago p�blico algunos de mis regalos de casa para
inspirar algunos de ustedes a hacer lo mismo. Mi objetivo es ver que ning�n ni�o en
los Estados Unidos alguna vez tiene que vivir en un refugio sin hogar.

PIENSE EN ELLO

�Si aumentara su capital propio en $1 mill�n en los pr�ximos siete a�os a trav�s de
la inversi�n inmobiliaria, qu� har�a con su nueva riqueza? Comprar�a ayudar�a

x

capitulo

1

Los bienes inmuebles son la cosa m�s cercana al pote proverbial de oro.
- ADA LOUISE HUXTABLE

�l semana escrib� esta secci�n, compr� y vend� cuatro propiedades. Me cerr� en dos
en un d�a solo y ten�a tres seg�n el contrato para la semana siguiente. Soy un
inversionista de bienes inmuebles de jornada completa. Mi trabajo y su trabajo son
encontrar un acuerdo y ponerlo seg�n el contrato. Aprenda todos los modos de hacer
el dinero: la compra de bienes inmuebles, finanzas creativas, tirando propiedades,
arrienda-optioning bienes inmuebles, hipoteca hacer corretaje, y dinero hacer
corretaje. Entonces elija qu� camino le gustan el mejor y carrera con ello. Los
bienes inmuebles son �nicos en esto puede entrar en ellos sin usar cualquier de su
propio dinero.

�Ha tratado alguna vez de entrar en la bolsa y hacer el dinero? Puede trabajar; sin
embargo, tiene que comprar una reserva al precio por el cual se vende durante el
d�a que compra. Digamos el precio de la reserva de una compa��a es 100$ por parte.
Si quiere comprarlo, tiene que pagar 100$ y rezar que suba. Si va a 120$ en un a�o,
ha hecho 20$ por cada 100$ que gast� para esa reserva. Esto es una vuelta del 20
por ciento en su inversi�n, que es una vuelta buena. Debe ser capaz de tener en
cuenta que, hist�ricamente, la bolsa tiene entre aproximadamente unos 9 y el 13 por
ciento annualized la vuelta - un promedio del 11 por ciento durante los 40 o 50
a�os pasados. As� pues, si hace el 11 por ciento o m�s, hace grande en la bolsa.
Lamentablemente, para muchos, sus reservas han disminuido 10, 20, hasta el 30 por
ciento en los �ltimos a�os. Sin embargo, para comprar esa reserva de 100$, tiene
que dar el banco o firma de corretaje (o quienquiera hace la transacci�n para
usted) una comisi�n, m�s usted tienen que determinar donde esto 100$ viene de. Si
tiene el cr�dito excelente, el corretaje le puede prestar mitad de 100$ y todav�a
tiene que presentar 50$ de su propio dinero efectivo. Esto es lo que algunas
personas hacen cuando invierten en la bolsa. �La consideraci�n de comisiones y el
pr�stamo de gastos, cu�ntos realmente hace en la apreciaci�n de esa reserva?
Recomiendo que considere la inversi�n en bienes inmuebles para una inversi�n mejor,
a largo plazo debido a los rasgos que lo hacen �nico, algunos de los cuales siguen.

2

Lo que hace bienes inmuebles �nicos
Si es serio sobre su dinero y serio sobre la inversi�n, considerar� todas las
ventajas de la inversi�n inmobiliaria que no existen en otras formas de la
inversi�n.
Contrate bienes inmuebles para menos que su valor

Las casas por valor de 100000$ realmente se pueden encontrar por 75000$ o 80000$.
Algunos bienes inmuebles de $1 mill�n se pueden encontrar por 700000$; otras
propiedades por valor de 450000$ se pueden encontrar por 350000$. Se puede contraer
para comprar una propiedad y controlarla inmediatamente, aunque no haya dado el
dinero del vendedor para ella a�n. Entonces, entre 30 y 100 d�as m�s tarde, va al
cierre y da al vendedor el convenido precio. Presta dinero para pagar la propiedad,
luego cerrarse en ello, y, voil�, lo posee.
Haga una vuelta infinita en inversi�n

Si encuentra una casa por valor de $1 mill�n por 500000$ y su cr�dito no es grande,
hay algunos prestamistas que le prestar�an 500000$ para una propiedad por valor de
$1 mill�n. De hecho, esperar�an que perdiera un pago por tanto podr�an asumir la
propiedad de $1 mill�n por 500000$. Llaman a estos prestamistas prestamistas
dif�ciles (ver el Cap�tulo 5, �Avenidas que Llevan a Vendedores Motivados�, para
m�s detalles). No prestan la atenci�n a su cr�dito; se preocupan por el activo, la
propia propiedad, cuando toman sus decisiones de pr�stamo. Si es el pr�stamo del 60
a 75 por ciento al valor (ver la explicaci�n acompa�ante), podr�an prestar los
fondos sin tener en cuenta su cr�dito. Algunos bancos grandes y compa��as de la
hipoteca hacen
3

los pr�stamos a la gente que ha estado en la bancarrota, quienes han hecho pagos
tard�os, quienes tienen el cr�dito incobrable, etc�tera. Todav�a le pueden prestar
el 60 a 80 por ciento del precio de venta en estas propiedades. Por eso puede
encontrar una propiedad por valor de 100000$ y conseguirla por 75000$, luego tomar
a pr�stamo esto 75000$ sin poner su propio dinero en la propiedad. Alquila la
propiedad por 1000$ por mes, y su pago a 75000$ que tom� a pr�stamo es 700$ por
mes. Despu�s de todos los gastos - impuestos, seguro, puestos vacantes,
reparaciones, y arriba - hace alg�n dinero efectivo cada mes. Digamos hace la
ganancia de 100$ un mes del alquiler despu�s de pagar todos los gastos. Todav�a ha
invertido el cero en la propiedad. Su vuelta es infinita: el $X por 0$ invirti�.
�Realiza que esto no trabajar�a si comprara reservas u oro o alguna otra inversi�n?
Con bienes inmuebles, potencialmente tiene un infinito

Pr�stamo a valor
El pr�stamo al valor es un t�rmino usado por inversionistas de bienes inmuebles y
prestamistas para indicar la proporci�n del dinero prestado o de deudas comparado
con el valor de una propiedad. Si la casa vale 200000$ y el pr�stamo o la hipoteca
es 200000$, entonces hay un pr�stamo del 100 por ciento al valor. Muchos
prestamistas convencionales o regulares prestar�n el pr�stamo del 80 a 100 por
ciento para valorar a compradores de casa que van a vivir en la casa. �stos se
llaman pr�stamos ocupados por los due�os ya que el pr�stamo es a alguien que va a
vivir en la casa. Un pr�stamo del inversionista es un pr�stamo a alguien que no va
a vivir en la propiedad. Estos pr�stamos son el pr�stamo t�picamente del 65 a 85
por ciento al valor. Sin embargo, hay pr�stamos del pr�stamo al valor
aproximadamente del 90 a 100 por ciento para inversionistas. Todos los pr�stamos
dependen de tres cosas: garant�a subsidiaria, el valor y tipo de activo o
propiedad; cr�dito, el historial de cr�dito del prestatario; e ingresos o la
capacidad del prestatario de reembolsar el pr�stamo.

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vuelva en su inversi�n. Si hace s�lo 1$ debido a circunstancias imprevistas, su
inversi�n de la vuelta todav�a es infinita porque ninguno de su propio dinero se
invierte.

Bienes inmuebles aprecian

Las reservas seguramente no aprecian cada a�o, sobre todo si son afectados por un
esc�ndalo de la contabilidad como los experimentados por Enron o MCI WorldCom en �
20012002. Las reservas pueden ir de 80$ por parte abajo a 1$ por parte o menos
mientras, en la mayor parte de �reas, los bienes inmuebles aprecian del 4 a 6 por
ciento por a�o. Sube a�n m�s en ciertos mercados calientes. La inversi�n en bienes
inmuebles le puede traer las mayores ganancias de su vida si puede colgar en all� y
sacarlo. Piense en que bienes inmuebles en

PIENSE EN ELLO

Hace la mayor parte de su dinero en bienes inmuebles cuando encuentra, contrata y/o
compra la propiedad. Cuando encuentra y contrata una casa por valor de 380000$ hoy
por 310000$ de un vendedor motivado, entonces tiene un cerrado con llave - en la
ganancia de 70000$ (es decir, 380000-310000$ = 70000$). Lo puede vender o guardarlo
y esperar que aprecie en el valor a�n m�s. Algunos esc�pticos dicen que no puede
encontrar casas para el 15 a 30 por ciento debajo lo que valen hoy. Tienen raz�n -
no pueden porque son esc�pticos. Aquellos que salen y b�squeda realmente encuentran
grandes acuerdos. Cientos de mis estudiantes los encuentran todo el tiempo en todos
los tipos de mercados. S�lo lleva tiempo, esfuerzo persistente y know-how. Por eso
lee este libro.

5

su propia comunidad se vend�a por hace 15 a�os comparado con ahora... e imagine de
qu� se vender� durante 15 a�os ahora. Por supuesto, a veces los bienes inmuebles
disminuyen o se deprecian, pero con el tiempo generalmente aprecian en el valor si
los compra en el 15 a 30 por ciento debajo lo que vale hoy. Esto le deber�a
proteger de un abajo mercado en mayor�a de los casos. Adem�s, si no quiere atarse
en un mercado, puede venta al por mayor y bienes inmuebles de la opci�n del
arriendo y evitar la mayor parte del riesgo de poseer haciendo todav�a una
ganancia. Cualquier tiempo es un tiempo bueno para entrar en bienes inmuebles
porque siempre ha sido eficaz, produciendo resultados que pueden llevar a la gran
riqueza.

Inversi�n inmobiliaria viene con ventajas fiscales
Si compra una reserva, haga una ganancia y venda esa reserva, pagar� probablemente
un impuesto sobre la plusval�a en esa ganancia. La gente dice, �No quiero hacer
este acuerdo de bienes inmuebles porque si vendo la propiedad, voy a hacer mucho
dinero y pagar mucho en impuestos, por tanto no voy a hacer bienes inmuebles�.
Tengo un punto de vista diferente. Uno de mis objetivos es escribir el IRS un
control de $5 millones. Amo pagar impuestos porque si pago $5 millones, que
significa que hice $12 millones y me pongo para guardar $7 millones. Si env�o
100000$ IRS, que significa que hice 300000$ y guard� 200000$. Los bienes inmuebles
llevan algunas ventajas fiscales distintas (de que hablan en el Cap�tulo 3,
�Wholesaling y Flipping�). En muchos casos, puede vender bienes inmuebles sin pagar
cualquier impuesto. Puede comprar y venderse en una cuenta de retiro individual
(IRA) autodirigida o hacer un 1031 cambio libre de impuestos si las condiciones
permiten.

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Act�e como un negocio

Acaba de comenzar un negocio que invierte en bienes inmuebles. Lleva su coche a
buscar propiedades, que hablan por el tel�fono, y tal vez toman viajes relacionados
con su negocio. Todo esto asciende a gastos que se pueden tomar como amortizaciones
fiscales de su vuelta del impuesto sobre la renta. Recomiendo que concuerde con un
contable entendido sobre amortizaciones en su situaci�n. La posesi�n y el
funcionamiento de un negocio vienen con ventajas fiscales espec�ficas. Por ejemplo,
ahora que trata activamente de hacer una ganancia en bienes inmuebles, puede
comprar un ordenador y una fotocopiadora para su negocio (m�s tel�fonos, gasolina
relacionada con el negocio para su coche, etc.) y amortice a unos o todos estos
gastos. �Le gusta tener regalos del gobierno? Suponga que hace un principio bueno
en bienes inmuebles y estudia todos estos materiales y luego dice, �Veo c�mo hacer
el dinero en bienes inmuebles; entiendo todas las t�cnicas de finanzas del cr�dito.
Pero no es para m�. No quiero hacer todo ese dinero�. Felicitaciones, todav�a va a
hacer una vuelta incre�ble durante el tiempo invierte el aprendizaje sobre la
inversi�n inmobiliaria, porque si compra su propia casa por hasta el 15 por ciento
debajo lo que vale - dicen que se pone
La punta de Robert
Durante los 10 a�os pasados, he pose�do mis propias casas y me he movido cada dos
a�os. �Creo que es emocionante embalar todo que poseo, sostengo una venta de
art�culos usados, luego vaya a ventas de art�culos usados en una nueva ciudad para
comprar m�s materia de la cual vender� en una venta de art�culos usados dos a�os
ahora? No, pero me muevo casi cada dos a�os porque es el dinero libre de impuestos.

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una casa de 500000$ durante a�os de 450000 - cinco $ de ahora, podr�a ser capaz de
venderlo por 700000$ y hacer la ganancia de 250000$. �Cu�nto impuesto pagar�a
probablemente en la venta de esa casa si es su propia casa y se casa? Cero. Esto es
porque si se casa, consigue una exenci�n de 500000$ si ha pose�do la casa durante
dos a�os. Adem�s, puede conseguir esa exenci�n cada dos a�os. As� pues, cada dos
a�os, puede comprar su propia casa, venderla, hacer mucho dinero, y probablemente
no pagar ningunos impuestos.

Propiedad del alquiler o propiedad de la inversi�n
Diga que ha tenido un edificio del piso peque�o o 10 casas por valor de 300000$
cada uno durante 15 a�os que compr� por $3 millones. Aproximadamente 15 a�os m�s
tarde, el valor se dobl� y puede hacer $3 millones si se vende. Tendr�a que pagar
el impuesto sobre la plusval�a - aproximadamente el 20 por ciento seg�n su
categor�a tributaria - en sus $3 millones en la ganancia. Esto asciende

El mejor acuerdo del impuesto de bienes inmuebles para usted
Puede hacer hasta 250000$ en la ganancia libre de impuestos de la venta de su
propia casa si es solo, y puede hacer 500000$ si se casa y archivo conjuntamente.
Sin embargo, debe vivir en la casa durante al menos dos de los cinco a�os pasados
como su residencia principal. Cada dos a�os m�s o menos, puede hacer el mejor
acuerdo de bienes inmuebles libre de impuestos que va. Suponga que compr� su casa
hace tres a�os por 300000$ y ahora la vende por 500000$. Su ganancia ser�a 200000$
porque la compr� al precio correcto y apreci�. Que 200000$ sean el dinero libre de
impuestos a usted. �Puede encontrar ahora al otro muy, vivo en esa casa durante dos
a�os, y hacer m�s dinero libre de impuestos cuando lo vende!

Bienes inmuebles no son bienes inmuebles: son finanzas creativas

600000$ en impuestos, y deber�a recobrar y pagar impuestos sobre unos o toda la
depreciaci�n que tom�. Es la informaci�n de adquisici�n que vale la pena por tanto
no tiene que pagar esto, incluso la averiguaci�n sobre hacer un 1031 cambio libre
de impuestos. Esta exenci�n de impuestos est� disponible para propietarios de la
inversi�n cuando vende una propiedad y compra uno similar por m�s que la cantidad
de la primera. (La venta debe ocurrir dentro de cierto per�odo de tiempo.) Ser
seguro de trabajar con un asesor fiscal calificado quien sabe todas las reglas y
normas en su estado. Las posibilidades son, pagar� el cero en impuestos otra vez.
Pasos a ganancias libres de impuestos
Su propia casa

Comprado en 1997 por el Precio al por menor de 300000$ de 370000$ Vendidos en 2003
por 570000$ hace 570000-300000$ = ganancia libre de impuestos de 270000$ (si se
licencia)

Propiedad de la inversi�n usando 1031 cambio

La primera inversi�n 40000$ en 1990 cambio Libre de impuestos - vendido por 80000$
en 1994 casa Encontrada por valor de 100000$, lo compr� por 80000$ en 1994 la casa
Vendida por 100000$ en 1996 Hizo un 1031 cambio libre de impuestos para una casa
por valor de 150000$, comprados por la casa Vendida de 100000$ para el dinero
efectivo de 250000$ en 1999 dinero efectivo Usado como un pago al contado en un
bloque de pisos por valor de $1 mill�n, haciendo un 1031 cambio libre de impuestos;
el due�o no ha pagado ning�n impuesto sobre estas propiedades

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Ejemplo de 1031 cambios
Uno de mis estudiantes compr� una casa diminuta por 40000$ hace aproximadamente 10
a�os, la vendi� por 80000$ y la cambi� en una casa de 100000$. Encontr� esta casa
de 100000$ por 80000$, luego la cambi� por una casa de 150000$ que compr� por
100000$. Ahora invierte en bloques de pisos que cuestan m�s de $1 mill�n. Hab�a
pagado el cero en impuestos porque sigui� cambiando, cambiar y cambiar. Con la
documentaci�n en la mano, fue al banco o compa��a de la hipoteca y pregunt�, �Este
bloque de pisos vale $1 mill�n; �nos prestar�a 700000$?� Toma a pr�stamo los fondos
y, otra vez, paga el cero en impuestos, porque, en general, los fondos ajenos no se
cobran los impuestos.

C�mo empec� por casualidad
Hace diez a�os, no ten�a deseo de tener una carrera en bienes inmuebles. Me emple�
con una mejor empresa consultoria financiera entonces. Entonces un d�a encontr� a
un tipo m�s viejo en Nashville, Tennessee. Era en sus �ltimos a�os sesenta y hab�a
comenzado a comprar peque�as casas sin usar cualquier de su propio dinero. Los
arreglar�a y los alquilar�a. Ten�a una vieja oficina junky, condujo una vieja
furgoneta golpeada y se visti� en el mono rasgado. Tanto �l como su esposa eran la
gente encantadora pero casi hice huelga ese d�a porque cre�a que no ten�a dinero y
no cumplir�a con los requisitos financieros para trabajar con nuestra firma de la
inversi�n. Cuando pregunt� lo que �l y su esposa hicieron para una vida, abri� su
viejo libro de la contabilidad y dijo, �tengo aproximadamente 120 casas pagadas
por. Hago aproximadamente 60000$ por mes y tomo las vacaciones de los seis meses un
a�o�. Entonces me pregunt�, ��Robert, d�game, c�mo es su trabajo?� Entonces, cre�a
que mi trabajo estaba bastante bien. A�n aunque la gu�a de la compa��a dijera que
se supuso que ten�amos tres semanas de vacaciones, aquellos que tomaron hasta una
semana de vacaciones se dispararon. Esto es cuando de repente realic� que si este
tipo puede hacer tal dinero bueno en la inversi�n inmobiliaria, tal vez podr�a,
tambi�n.

10

Este se�or que me comenz� no entendi� wholesaling o arrend� optioning; durante los
20 a�os anteriores, hab�a aprendido sobre compra y alquiler y compra del fijador-
uppers para venderse - s�lo algunos de muchos instrumentos disponibles para
inversionistas. A�n podr�a calcular r�pidamente que la posesi�n de 120 pagados -
para casas en mi ciudad (o cualquier ciudad, en realidad) signific� que val�a en
alg�n sitio entre $8 millones y $15 millones. R�pidamente realic� que hablaba con
un hombre muy acaudalado. Por tanto di el paso decisivo. Entrevist� a otros
inversionistas y pens� tal vez si pudiera hacer el 20 por ciento as� como hicieron,
ser�a bien. Durante un a�o entero, mir� alrededor, hice planes, le�do mucho, me
dirig� a la gente y mir� cientos de casas. No hice ning�n dinero en el primer a�o -
todav�a pensaba en ello, planeando hacer algo, y me acentu� y me preocup�. Entonces
finalmente compr� un doble. Lo puse seg�n el contrato y, porque no ten�a dinero o
cr�dito entonces, tom� a pr�stamo todo el dinero para ello. �Ir�nicamente, no pod�a
encontrar la casa que acababa de comprar! Me cerr� en la casa un martes por la
tarde y gast� el mi�rcoles, el jueves, y el viernes yendo en coche alrededor.
Todav�a no lo pod�a encontrar. No puedo leer mapas. No tengo sentido de la
orientaci�n. Finalmente llam� al agente de bolsa y dije, ��Me podr�a por favor
mostrar la propiedad que s�lo compr�?� Esto era el principio. Comenc� con un single
doble, entonces 5 duplexes, entonces 12 duplexes, y dej� mi trabajo aproximadamente
un a�o despu�s de mi primera compra. Ten�a la red de 300$ por mes que entra en cada
uno doble compr� - 3.600$ por mes libres de impuestos porque, con mi propio negocio
en bienes inmuebles y propiedad del alquiler de posesi�n, ten�a muchas deducciones
impositivas, como va. Ten�a 29 a�os y fabricaci�n 3.600$ por mes libres de
impuestos, y ten�a muy poco para hacer. Viaj�, calculado, y sal� mucho. Entonces
decid� si ese enfoque trabaja para 12 duplexes, quise poseer 20 o m�s. Realmente
compr� aproximadamente 200 propiedades. Despu�s de tres a�os, aprend� c�mo a la
venta al por mayor, c�mo arrendar la opci�n, c�mo convenir y venderme. Cuando todo
se suma, me he implicado en aproximadamente 750 transacciones de bienes inmuebles
durante la d�cada pasada.

11

PIENSE EN ELLO

Algunas personas pasan la mayor parte de su tiempo pensando en lo que no pueden
hacer o lo que no trabajar�. Algunas personas, quiz�s usted, piensan en c�mo pueden
hacer algo. En mis primeros a�os de la inversi�n, la mayor parte de personas me
dijeron que no pod�a comprar ninguna propiedad o poseer mi primer doble porque no
ten�a cr�dito. En vez de escucharlos, encontr� a un cosignatario que ten�a el gran
cr�dito para acompa�ar con. Encontr� los acuerdos y mi cosignatario firm� los
pr�stamos conmigo as� podr�a prestar dinero necesit�. Palabra de precauci�n:
Aseg�rese que ha encontrado mucho antes de que destine su cr�dito o cr�dito sobre
todo de alguien m�s a un acuerdo de bienes inmuebles. �Qu� ha llevado a cabo en el
pasado que la gente le dijo que no podr�a? �C�mo sinti� cuando lo llev� a cabo?

12 modos de conseguir propiedad sin usar su propio dinero
Hay varios modos de adquirir la propiedad aun si no tiene dinero.

1. Compa�ero con la gente

Encuentre a la gente que tiene lo que no tiene - mucho dinero y mucho cr�dito y
cojines muy grandes. Prepare un plan de negocios que dice, por ejemplo, juntos
vamos a comprar 100 casas durante los pr�ximos cinco a�os. Tiene la energ�a y la
maestr�a de encontrar acuerdos buenos y

12

Un ejemplo brillante
Hugh es uno de 23 a�os, joven inteligente, ambicioso. Ley� mis libros, compr� mi
curso del estudio a distancia y asisti� a un taller que doy algunas veces un a�o.
En los cursos, hablo del descubrimiento del dinero invirtiendo en propiedades que
no viene de bancos o hipoteca compa��as. De hecho, Hugh, como muchas personas,
ten�a el problema consiguiendo pr�stamos buenos de compa��as de la hipoteca o
bancos. En vez de marcharse o dejar a su actitud hacerse negativa, us� las t�cnicas
en este libro para levantar el dinero de particulares. En menos de seis semanas,
gan� el acceso a m�s de $1,2 millones en el dinero efectivo de prestamistas
privados. �Manera de ir, Hugh! Siga en los pasos de Hugh y asista a un seminario
pr�ximo con Robert Shemin para aprender sobre la inversi�n inmobiliaria. Llame 888-
302-8018 para conseguir todos los detalles.

man�jelos, y su compa�ero podr�a ser un doctor ocupado, un abogado, un contable o
un ejecutivo jubilado que tiene mucho dinero, pero hace la vuelta de s�lo el 3 a 5
por ciento en a�os decentes en su inversiones. A estos profesionales les gustar�a
hacer 11 o el 12 por ciento y cosechar algunas ventajas fiscales y apreciaci�n para
traer su vuelta actual a 15, 20, o el 30 por ciento. Sin embargo, no les diga esto
porque los podr�a asustar. Cuando comienza vueltas de la gente prometedoras de m�s
del 15 por ciento, se hacen nerviosos. Prepare un plan de comprar una casa esto
vale 200000$, que puede conseguir por 180000$. Su compa�ero baja al banco y firma
unos papeles. El banco ama prestar el dinero a la gente con el cr�dito bueno que
tiene empleos seguros y un coj�n financiero - a diferencia de mucha gente
independiente como nosotros. As� haga su compa�ero tomar a pr�stamo los fondos para
comprar el

13

casa. �Nombre de qui�n est� en el t�tulo de la casa? El nombre de su compa�ero o el
nombre de su corporaci�n o fundaci�n. Juntos, determina que porcentaje de la casa
usted cada uno posee: 50-50, 70-30, o todo lo que convenga. Est� de acuerdo que
toma todas las decisiones sobre alquiler y direcci�n y fabricaci�n de reparaciones,
mientras el nombre de su compa�ero est� en los papeles del pr�stamo. Su compa�ero
conseguir�a algunas ventajas fiscales para estar en bienes inmuebles del alquiler -
amortizaci�n de hasta 25000$ por a�o para la depreciaci�n contra ingresos
regulares. (Realmente consulte con su contable y el contable de su compa�ero para
averiguar todas las ventajas.) Como el socio gerente, consigue todo el control.
Cinco a�os calle abajo, si una casa necesita reparaciones principales, su compa�ero
econ�micamente fuerte, profundamente metido en el bolsillo toman a pr�stamo m�s
10000$ (o toma m�s 10000$ de una cuenta bancaria o retiro o ahorros) arreglar la
casa. Entonces, m�s 10 a�os calle abajo, propiedades que val�an $20 millones valen
ahora $28 millones porque el valor de la propiedad ha subido y la deuda ha
disminuido - de $18 millones a $15 millones. Vende las casas que compr� juntos y
parti� las ganancias seg�n el arreglo del porcentaje que hizo antes. Toda la deuda
se paga y su compa�ero financiero hace bien. Es tanto feliz como es ambos mejor de
dinero. Su compa�ero tiene el dinero, y tiene la maestr�a, tiempo y energ�a. S� de
al menos 20 inversionistas en los Estados Unidos que poseen m�s de 200 propiedades,
y sus nombres no est�n en un pr�stamo bancario o hecho. Tienen la responsabilidad
cero de pleitos porque tienen la responsabilidad cero en la deuda. Han alistado
reclutas fuerte, inform� a compa�eros que tienen acuerdos escritos claros y quienes
entienden que podr�a haber un malo
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mes o dos. Acompa�ar es uno de los mejores modos de comprar la propiedad, as�
encuentre a un compa�ero financiero bueno.

2. Propiedades al por mayor

Esto es cuando encuentra una propiedad, la pone seg�n el contrato, venta al por
mayor ella, la tira, se paga por encontrar acuerdos buenos, y no use ninguno de su
propio dinero. Vamos a tomar esto un paso adelante. �Si definitivamente quiere
poseer la propiedad, por qu� no la venta al por mayor o las propiedades del
capirotazo hasta que tenga bastante dinero efectivo para comprarlos? La gente ama
gastar su dinero para comenzar a hacer el dinero. Aqu� est� un concepto radical:
Deje a sus ingresos conducir sus gastos. Si quiere conseguir una oficina por 3000$,
haga 8000$ y luego gaste 3000$. Si quiere comprar una casa de 50000$, haga 75000$ y
compre la casa por 50000$. Si quiere comprar un coche por 20000$, tire cinco
propiedades y pague en efectivo para el coche. Si quiere comprar cinco casas,
encuentre diez acuerdos buenos, tire cinco y compre cinco con el dinero hizo
wholesaling para poner pagos al contado sobre ellos. Puede realmente la venta al
por mayor o trabajar su camino en la posesi�n de la propiedad. Esto es uno de los
mejores modos de usar el dinero de otra gente. (Ver el Cap�tulo 3.)

3. Propiedades de la opci�n del arriendo
En vez de prestar dinero, arriende la propiedad con una opci�n de comprar. (Ver el
Cap�tulo 4, �Arriendo Optioning�.) por la Raz�n que sea, cada uno quiere prestar
dinero, conseguir un 20-o pr�stamo de 30 a�os, y estar en el gancho para la deuda
cuando podr�an la opci�n del arriendo esto. Si tomara a pr�stamo 100000$ para
comprar una casa y todo cambia en tres a�os, o simplemente no le gusta esto -
quiere trasladarse a otro estado, gana la loter�a, quiere retirarse - entonces es
endeudado durante 20 o 30 a�os y podr�a ser
15

obligado a venderlo cuando no es el mejor momento de venderse. Pero si usted opci�n
del arriendo esto, puede devolver simplemente la propiedad al due�o. Tiene la
opci�n de comprarlo, no la obligaci�n, y lo puede devolver, como hace cuando usted
opci�n del arriendo un coche. En tres a�os, si quiere otro coche, en vez de
necesidad tener de vender el coche del arriendo-optioned para pagar su deuda, s�lo
lo devuelve. Si no se rasgu�a y si no ha conducido demasiadas millas, no debe m�s
el dinero. Ahora puede comprar el nuevo modelo que no sab�a hasta existi� cuando
arriendo con opcion de compra. �Por qu� se obligan a cosas que no tienen
flexibilidad?

4. Los t�rminos del due�o

De otros camino la gente compra coches o casas es prestando dinero de un banco, una
compa��a financiera o una sociedad de arrendamiento financiero. Y son resistentes.
Le hacen llenar todos estos papeles; comprueban su cr�dito; su �clavija redonda�
tiene que caber exactamente directamente en su �agujero cuadrado�. A veces es
dif�cil porque tal vez ten�a algunos escollos en la vida, o no plane� para el
futuro, o no guard� el control financiero bastante bien y su cr�dito no es
perfecto. Tal vez no puede prestar dinero, o tal vez lo puede tomar a pr�stamo,
pero s�lo con una tasa de inter�s alta. A trav�s de una opci�n del arriendo, el
vendedor se hace su banco. (Ver el Cap�tulo 4, �Los caminos hacia Fondos de la
Fuente� para detalles de c�mo trabajar con los t�rminos del due�o.)

5. Venda algunos activos

Siempre puede generar el dinero efectivo vendiendo 10000$ a 150000$ de sus activos
(aunque busque probablemente caminos m�s creativos). (Ver el Cap�tulo 4 para
detalles de c�mo trabajar con los t�rminos del due�o.)
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6. �Deber�a tomar a pr�stamo de tarjetas de cr�dito?

�Si alguien dice que necesita 20000$ abajo en una casa para comprarlo y no tiene
20000$, d�nde lo consigue? Tome a pr�stamo - de l�neas de la equidad, parientes,
amigos, enemigos. Si toma a pr�stamo el pago al contado, ninguno de su propio
dinero est� en la propiedad. Hay otra fuente que no recomiendo, pero que muchos
inversionistas han usado con �xito: tarjetas de cr�dito. En alg�n momento, ten�a
m�s de 180000$ de la deuda disponible en mis tarjetas de cr�dito, y la tasa de
inter�s en la mayor parte de ellos era 7 o el 8 por ciento - aquellos primeros
precios introductorios de seis meses o de un a�o. Sin embargo, una persona
econ�mica racional toma a pr�stamo tanto como �l o ella pueden en el inter�s del
precio m�s bajo mientras posible. �Si puede encontrar estos acuerdos y hacer el 20
por ciento en su dinero o una vuelta infinita en su dinero, qu� le iba, como una
persona que toma decisiones racional, hacer?
�Por qu� no presta dinero la gente?
Una raz�n es no tienen un sistema para usarla eficazmente y controlarla. Subraye el
control de la palabra. Cada viernes, quiere saber lo que entra y lo que sale, tanto
en su mundo de los negocios como en su vida personal. Hacer que le salvar� un dolor
de cabeza masivo, una pesadilla, porque uno de los motivos principales la mayor
parte de negocios va bajo es la carencia de mandos. �Por supuesto, esto nunca
pasar�a a usted o peque�as empresas como Enron, MCI, aerol�neas, correctas? �No es
asombroso esto? Las compa��as de mil millones de d�lares de repente dicen, �El a�o
pasado no hicimos $8 mil millones; perdimos $3 millones. Alguien hizo un error�.
�No le hace esto sentirse mejor sobre la incapacidad de equilibrar su cuenta
bancaria? Controle su flujo de fondos, y cada viernes mire lo que entr� y lo que
sali�.

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7. Trade Services

Digamos alguien necesita el dinero efectivo de 5000$ abajo y no quiere pagar esto
(porque lee este libro sobre c�mo comprar la propiedad sin usar su propio dinero).
Podr�a cambiar servicios por ese pago al contado. No payaseo. He hecho estudiantes
hacer de ni�ero, lave coches, pintura, ordenadores de reparaci�n, haga el trabajo
del patio, consulte - todo lo que pudieran hacer. Cambiar�an sus servicios por un
pago al contado. Es otra manera de ser creativo con el dinero.
8. Encuentre algo en la propiedad de venderse

Esto es uno de mis modos favoritos de comprar la propiedad sin usar su propio
dinero. Digamos encontr� mucho en una casa que tiene una parte suplementaria. Tiene
un contrato para controlar la casa y parte, y va a cerrarse en ello en 90 o 120
d�as (seg�n los contratos que ha aprendido c�mo negociar en el Cap�tulo 7,
�Negociando Acuerdos y Haciendo Ofertas�). Durante ese per�odo de 90 d�as,
encuentra a un comprador para la parte. El vendedor quiere 10000$ abajo, vende la
parte por 12000$, y hace un cierre simult�neo. El comprador se revela con 12000$
para comprar la parte, el abogado vende la parte, toma el dinero y la deja en la
propiedad. D�jeme darle otro ejemplo. Un hombre que conozco no ten�a dinero
efectivo y ning�n cr�dito, pero encontr� mucho en 2000 acres. Sin embargo, para
comprarlo necesit� un pago al contado de 100000$. �Pondr�a una propiedad seg�n el
contrato cuando los vendedores quieren 100000$ y tiene aproximadamente 22$ en el
banco? El conocimiento es el poder, y sab�a sobre derechos de madera. Vendi� los
derechos de madera por 175000$, que tomaron aproximadamente 45 d�as. As�, �l
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consigui� 175000$, puso 75000$ en su bolsillo y us� el resto para el pago al
contado en la tierra. Entonces comenz� a vender piezas de la tierra. D�jeme decirle
los dos mejores negocios en el mundo: Compre el whisky por la botella y v�ndalo por
el tiro; compre la tierra por el acre y v�ndalo por la parte. En Las Vegas, han
entendido la primera muy bien. Compran una botella de whisky por 12$ y le venden un
tiro por 4$. Hay 30 tiros en una botella. Del mismo modo, puede comprar un cacho
grande de la tierra por 100000$ y forjarse el valor de partes quiz�s 20000$ cada
uno. Tal vez hay 20 partes en esa tierra. Divide la propiedad, vende las partes,
luego usa aquellos fondos para comprar m�s propiedad sin usar su propio dinero. Soy
desde el Sur, y en Tennessee y Kentucky, mucha tierra tiene bosques valiosos que a
la gente le gusta usar para la talla. He hecho estudiantes tomar esta informaci�n,
compre cinco acres, venda los derechos de conseguir esta madera rara, y luego hacer
decenas de miles de d�lares y uso que como su pago al contado. He hecho la gente
comprar la tierra con el ginseng u otras hierbas. Por favor entienda

�C�mo vende algo que no posee?
Ha analizado la propiedad, hecha su investigaci�n, se dirigi� a la gente, y tenga
mucha informaci�n. Esta tierra es valiosa; vale m�s porque tiene algo valioso en
ello como derechos de madera o ginseng. Sabe que lo puede subdividir y venderlo.
Hizo su investigaci�n; tiene un contrato firmado; controla la propiedad. Ahora
escriba otro refr�n del contrato, �Contingente sobre el que soy capaz de pasar el
t�tulo v�lido (ya que aprendi� en la secci�n de contratos), comprar� los derechos
de madera por 100000$ y nos cerraremos en los 90 d�as siguientes�. Da todo esto al
abogado, y el abogado arregla los cierres simult�neos. (Ver m�s detalles sobre
contratos en el Cap�tulo 8, �Transacciones con Contratos�.)

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esa marihuana es ilegal; no compre la propiedad con la idea de vender algo ilegal.
Crea en los otros activos en esa tierra que se puede vender. Controla la propiedad
u opci�n la propiedad a trav�s de contratos. �Yo opci�n de comprar su propiedad por
10000$ abajo y, por el resto, los t�rminos del due�o�. Entonces tiene la opci�n de
comprarlo, y esto es cuando vende los derechos de madera, la tierra, el viejo coche
que se dej� en la casa de una persona muerta, el mobiliario restante all�,
etc�tera.
9. Tire propiedades m�ltiples

Ya entiende wholesaling. Es uno de los mejores modos de hacer el dinero en bienes
inmuebles sin usar su propio dinero. Incluso mejor tira propiedades m�ltiples. En
vez de tirar una casa sola, puede tirar cinco a la vez. Diga que encuentra a un
viejo propietario o casera que tiene cinco casas y vender� a todos ustedes cinco,
pero quiere 10000$ abajo en cada uno. Esto es 50000$. Pone todos los cinco seg�n el
contrato durante 100 d�as o 90 d�as y tira a dos de ellos a alguien m�s para el
dinero efectivo usando nuestros m�todos wholesaling. Digamos dos de las casas valen
300000$ y los tiene seg�n el contrato por 220000$. Tira a cada uno de ellos por
260000$, haciendo la ganancia de 40000$ de cada una de las casas. Va a un cierre
simult�neo, el abogado vende las casas, y hace una ganancia de 80000$ a la mesa de
cierre. El abogado usa 50000$ de esos 80000$ para su pago al contado en cinco
casas.
10. Cree una nota y v�ndala

Esto es una t�cnica avanzada para comprar la propiedad sin su propio dinero.
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Diga que encuentra a un vendedor que quiere vender una casa. Vale 300000$ pero el
vendedor necesita el dinero efectivo de 220000$. No tiene el dinero efectivo de
220000$; no lo puede tomar a pr�stamo; ha hecho toda la negociaci�n puede; el punto
fundamental del vendedor es el dinero efectivo de 220000$. Puede conseguir el
dinero efectivo creando una nota y vendi�ndolo. (En el Cap�tulo 11, �Tomando a
pr�stamo Cuando Tiene el Cr�dito incobrable�, aprender� c�mo hacer corretaje notas,
que es b�sicamente lo que hace, pero ahora hace corretaje su propia nota.) Trabaje
con sus compradores de la nota para estructurar el acuerdo. Le dir�n los n�meros
para poner en, la tasa de inter�s y el t�rmino, a la red el dinero efectivo de
220000$. Diga que escribe una nota por 280000$ en el inter�s del 10 por ciento
durante 20 a�os. Seg�n la clasificaci�n crediticia y condiciones del mercado,
podr�a encontrar a un comprador de la nota que comprar�a esa nota por 220000$. �l o
ella lo comprar�an con un descuento. El vendedor consigue el dinero efectivo. Sin
embargo, en este ejemplo, que no ser�a muy porque tom� a pr�stamo 280000$ en una
casa de 300000$; a�n as�, es una manera de controlar la propiedad sin usar su
propio dinero. Cree una nota, venda la nota. Puede vender toda la nota o la parte
de la nota para conseguir el dinero efectivo las necesidades del vendedor. Si los
n�meros son correctos, podr�a entrar en mucho sin usar su propio dinero.
11. Haga ofertas del precio completo

�Quisiera usted ser capaz de hacer ofertas del precio completo de casas en mercados
inmobiliarios calientes y no usar un penique de su propio dinero? Puede conseguir
m�s bienes inmuebles haciendo ofertas del precio completo, que es el rev�s de todo
del cual hemos estado hablando. No use ninguno de su propio dinero para comprar
estas casas. Esto es una t�cnica muy avanzada. Muy pocas personas en los Estados
Unidos lo hacen o saben sobre ello. No trabajar� cada vez, pero trabaja un poco del
tiempo.
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Esta t�cnica s�lo trabaja en casas o propiedad con equilibrios de la hipoteca
bajos. Si la casa vale 500000$ y la hipoteca es 400000$, probablemente no
trabajar�. Necesita el acceso a horarios de la amortizaci�n. Est�n disponibles en
mi sitio web en Shemin.com, donde encontrar� una calculadora de finanzas e
hipotecar� la calculadora. Trabajan las amortizaciones para ver cual su pago ser�,
lo que el pago de deudas ser�, y cual el pago de la otra propiedad ser�. Intente un
pr�stamo de inter�s cero, que es otro modo de decir el dinero libre. Podr�a llamar
esto el �pr�stamo del dinero libre�. Va a un propietario del alquiler que tiene un
nivel m�s bajo - o equilibrio sin hipotecas en una casa. Digamos son 300000$ y la
propiedad alquilar� por al menos 3000$ por mes. Siempre quiere m�s entrando que
salir, su tarea tambi�n. En primer lugar, trate de negociar un precio inferior con
los due�os. Sin embargo, no negociar�n; vale 300000$ y quieren 300000$. La mayor
parte de inversionistas se alejar�an de este acuerdo pero tiene tantos instrumentos
que nunca se tiene que alejar. Cada vez no dicen, s�lo hace m�s preguntas y sube
con otra opci�n. Dir�a, �le pagar� 300000$ en su totalidad. Le pagar� 1000$ por mes
durante 300 meses�. �Y si no digan a esto, aunque 1000$ por mes durante 300 meses
sean 300000$? Pueden decir que necesitan m�s dinero que esto cada mes. Responde
con, �le pagar� 3000$ por mes durante 100 meses�. Algunas personas s�lo quieren que
los ingresos mensuales paguen alguna deuda, salgan de la deuda, movimiento -
quieren alg�n dinero efectivo. Recu�rdeles que en la propiedad de la inversi�n, si
toman 300000$ enteros en el dinero efectivo, tienen que pagar impuestos sobre la
ganancia, a menos que sepan sobre un 1031 cambio libre de impuestos. Si venden la
propiedad de la inversi�n han tenido durante 20 a�os por 300000$ y la base es el
cero (o el pr�stamo
22

se paga), van probablemente a pagar el impuesto del 20 por ciento sobre ello, o
60000$. Siempre aconsejo convertir todo en una pregunta. Pregunte, ��C�mo quisiera
usted salvar 60000$ en impuestos?� En el mercado de hoy, esto no es un acuerdo malo
para el vendedor, porque el vendedor que toma esto 300000$ va a pagar el impuesto
sobre �l. Se lleva 60000$, dejando s�lo 240000$, que el vendedor puede poner en un
fondo de inversi�n o CD. Como los bancos pagan tasas de inter�s del 1 a 3 por
ciento, su vendedor no pierde tan mucho. Tiene que entender finanzas de bienes
inmuebles y valores actuales. El valor actual de 300000$ hoy sin el inter�s es
peniques en el d�lar. Compra esa casa por aproximadamente 30 a 40 centavos en el
d�lar, o
Una manera de aplazar impuestos
Un 1031 cambio libre de impuestos es el impuesto b�sicamente diferido, pero puede
terminar por no ser ning�n impuesto en absoluto. Cuando muere, su finca se pone la
propiedad en el markedup valoran y no hay impuesto debido, tan b�sicamente sigue
cambiando su camino en el olvido hasta que muera. En cambios libres de impuestos,
hace el dinero tomando a pr�stamo para comprar la propiedad m�s cara. Lo compra, y
m�s tarde lo financia de nuevo, saca su dinero, lo pone en su bolsillo y no pagar
ningunos impuestos. Pero si vende toda su propiedad antes de que muera y no haga
m�s 1031 cambio, entonces debe pagar el impuesto basado en la �ltima propiedad.
Cada vez que pueda aplazar impuestos durante un a�o (o dos o cinco), piense en
cuanto dinero salva porque puede usar aquellos fondos para hacer el dinero.
�Prefiere tener 30000$ en su bolsillo o en el bolsillo del IRS? �Este a�o, el
pr�ximo a�o, o el siguiente? La mayor parte de inversionistas venden su propiedad,
impuestos de la paga, esperan un mes para comprar el otro, vender esa propiedad e
impuestos de la paga sobre ese. Si lo hubieran cambiado, habr�an tenido mucho m�s
dinero en su bolsillo para poner al uso.

23

aproximadamente 120000$ en dinero de hoy. La maravilla m�s potente del mundo es el
valor del dinero en el tiempo. �Prefiere tener 1000$ hoy o hace 50 a�os? Considere
que 300000$ en 300 meses de ahora son s�lo aproximadamente 100000$ hoy. Por tanto
realmente compra la casa por 100000$. Si no consigue nada m�s de este libro,
aprende este concepto. Hacen preparar el trabajo de escribir por tanto puede
rellenar s�lo los impresos, y andar a 200 vendedores potenciales que tienen
equilibrios de la hipoteca bajos, y podr�a conseguir probablemente algunos
acuerdos. Si realmente se concentra solamente en esta t�cnica de finanzas creativa
durante 10 horas por semana durante los pr�ximos seis meses, encontrar�
probablemente un acuerdo. �Y si sea s�lo su propia casa? Si es s�lo una casa por
200000$, cinco a�os de ahora har�a probablemente bien m�s de 100000$ en la equidad
del capital propio. Aseg�rese que los vendedores entienden lo que hacen. Haga el
abogado de cierre hacer un horario de la amortizaci�n, porque si hay deuda en la
propiedad, su deuda puede disminuir m�s r�pido que su deuda. En 10 a�os, si
tuvieran una deuda grande en la propiedad, y si ha pagado a cuenta toda su deuda al
cero y todav�a tienen la deuda de 50000$ y est� listo para venderlo o financiarlo
de nuevo, tendr�an que venir a enzarzarse con el dinero efectivo. Los vendedores y
ustedes ambos necesidad de entender que esto no trabaja para la propiedad con la
deuda alta en ello. Tan dirija los horarios de la amortizaci�n. Tenga su banquero
de la hipoteca, su abogado o usted suben a Internet y confirman que su deuda, si
alguno, va a disminuir ya que su deuda disminuye. No va a enga�ar a la gente o
esconderlo; si esta soluci�n encuentra sus necesidades, pueden ir para ella.
Mu�streles cuanto dinero ahorran impuestos. Son probablemente mejores de dinero. A
causa de los costes de oportunidad del dinero, s�lo van a ponerse 3 o vuelta del 4
por ciento en su dinero.
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La gente no hace generalmente el 20 por ciento en su dinero de la manera hicieron
ese a�o cuando las reservas de la tecnolog�a pasaron por el tejado. Otra vez, no
tienen 300000$ para invertir; tienen s�lo 240000$ despu�s de impuestos, por tanto
no es tan malo para ellos como suena y si encuentra sus necesidades, podr�a querer
ir para ello. A alg�n punto cuando la propiedad se paga a cuenta, se vender�a por
una ganancia grande. Esto es muy importante: En nuestro negocio, cuando siempre
preferimos

�E impuestos sobre una oferta del precio completo?
�Si hace una oferta del precio completo de una casa y se acepta, cu�nto tienen que
los vendedores pagar en impuestos? Si los vendedores han vivido en la casa durante
los dos a�os anteriores y tiene derecho a la exenci�n (es decir, puede vender su
propia casa y hacer la ganancia libre de impuestos de hasta 250000$ si es la
ganancia de 500000$ sola o libre de impuestos si se casa), no pagar�n probablemente
impuestos. Si es una propiedad de la inversi�n y ha sido menos de un a�o, tienen
que pagar su impuesto sobre la renta m�s el impuesto independiente. Si lo han
tenido m�s de un a�o con la intenci�n de sostenerlo, entonces van a pagar el
impuesto sobre la plusval�a, que ahora mismo es aproximadamente el 20 por ciento.
Si hacen un 1031 cambio libre de impuestos, no deber�an pagar ning�n impuesto si
estructuran la transacci�n correctamente. Si hacen una venta de la instalaci�n, que
es la financiaci�n del 0 por ciento (en 200000$, les paga 1000$ durante 200 meses),
pagan el impuesto s�lo ya que consiguen el dinero efectivo, por tanto ha sacado su
ley de impuestos. En vez de pagarlo este a�o, lo ha alargado a la longitud del
ciclo del pago. Cuanto impuesto que tambi�n pagan depende en su base fiscal en la
propiedad. Entienda los fundamentos con las ventas de la instalaci�n de t�rminos
del due�o. Pregunte cual su base fiscal es, cuanto impuesto tendr�an que pagar, y
si les gustar�a evitar pagar esto todo este a�o extendi�ndolo. Explique c�mo esto
paga b�sicamente menos debido al valor del dinero en el tiempo.

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�hacer una ganancia? Hoy. No queremos retrasar ganancias durante 5 o 20 a�os. Todo
que hacemos debe ser provechoso hoy. Es dif�cil encontrar la propiedad, sobre todo
al final m�s alto, que compra para el precio completo y alquila para m�s. Hay una
curva. Una casa de 100000$ podr�a alquilar por 1.200$. Una casa de 150000$ podr�a
alquilar por 1.600$. Una casa de 200000$ podr�a alquilar por 2000$. Pero una casa
de 800000$ no va a alquilar por 8000$, u ocho veces para qu� 100000$ alquilaron.
Hay una curva. Si ha estructurado el derecho, hace una ganancia cada mes. Cuando la
deuda se paga a cuenta, o como se est� pagando a cuenta, la puede vender. De camino
hace una ganancia grande lo debe vender. Y cuando vende una propiedad nunca quiere
hacer los t�rminos del due�o - siempre quiere el dinero efectivo. Lo podr�a
financiar de nuevo y pagar a cuenta 300000$ a 150000$. Podr�a ir al banco y tomar a
pr�stamo 200000$ o 250000$. �Cuando hace el dinero en bienes inmuebles, realmente?
Puede hacer un poquito del dinero cada mes cuando lo alquila. Puede tener ventajas
fiscales, depreciaciones, apreciaci�n, pero esto es la equidad. Realmente hace el
dinero en bienes inmuebles cuando lo vende o lo financia de nuevo. Por lo tanto,
venda su propiedad r�pidamente. T�relo. Venta al por mayor todo. �Por qu� tardanza
la venta? �Por qu� tardanza que hace la ganancia? Tambi�n puede ser ventajoso
sostener la propiedad y aumentar el capital propio para el largo plazo, seg�n su
plan, sus necesidades, sus deseos. Deber�a financiar de nuevo su propiedad todo el
tiempo, porque quiere que su dinero trabaje para usted. Por lo general financio de
nuevo m�o cada tres a�os. Cuando su dinero se sienta en la equidad aumenta, y si su
objetivo es la concentraci�n de la equidad y no necesita ese dinero para vivir de
hoy, este enfoque podr�a encajar su plan.
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La mayor parte de personas sacrifican, luchan y luchan un poco m�s para aumentar un
capital propio agradable, y cuando mueren, sus ni�os son muy felices. El marido de
la madre de mi vecino compr� bienes inmuebles durante 30 a�os: comprado, luch� con
los arrendatarios, luch�, propiedad comprada, y compr� m�s propiedad. Cada tarde
luchar�an a la mesa. Gritar�a, ��Por qu� tiene esta propiedad? Le vuelve loco; le
acent�a; no tenemos ocio; no podemos viajar; trata con los arrendatarios, la
propiedad. Le odio, odio bienes inmuebles, odio la propiedad del alquiler, odio a
sus arrendatarios�. Era un problema grande durante 20 o 30 a�os. Entonces muri�.
Ahora cada d�a su esposa dice que ama bienes inmuebles. Vendi� todas las
propiedades y tom� la ganancia. Piense en donde la ganancia es, donde el dinero es,
y cuando va a tomarlo. Considere dos modos de tomarlo: venta o nueva financiaci�n.

12. Tome a pr�stamo todo el dinero

Note que no puse el pr�stamo como la primera opci�n; dije como el �ltimo. �De qui�n
presta dinero? Bancos y compa��as de la hipoteca. Si tiene el cr�dito bueno, estos
d�as puede conseguir que el pr�stamo del 100 por ciento valore - el 100 por ciento.
Hace una primera hipoteca del 80 por ciento y una segunda hipoteca del 20 por
ciento. Si no tiene el cr�dito bueno, puede encontrar a alguien con el cr�dito
bueno de un compa�ero, pero el acuerdo tiene que estar bastante bien tan el trabajo
de n�meros. Puede querer comprar la propiedad, pero tiene el cr�dito incobrable.
Aun si su cr�dito es malo, si compra su propia casa y posiblemente hasta propiedad
de la inversi�n, una compa��a de la hipoteca todav�a le puede dar un pr�stamo -
pero en un pr�stamo mucho inferior al valor. Digamos la casa vale 100000$. Si
27

su cr�dito est� bien o perfecto, una compa��a de la hipoteca le podr�a prestar
90000$, 95000$ o $100000 - en otras palabras, 90, 95, o pr�stamo del 100 por ciento
al valor. Aquellas clases de pr�stamos est�n disponibles ahora. Si conoce a la
gente en su banco local, tambi�n, le pueden ofrecer t�rminos favorables. Todos los
bancos federalmente diplomados tienen que prestar el dinero en el bajo - a
vecindades moderateincome debido a Community Reinvestment Act (CRA). Ver si alguno
de sus pr�stamos se cae seg�n reglas de CRA, y puede recibir mejores t�rminos - o
al menos pr�stamos - porque rehabilita propiedades en el bajo - a vecindades de
ingresos moderados. Tambi�n, si es una mujer, una minor�a o alguien que ayuda bajo
- a la gente moderateincome, puede querer llamar la Administraci�n de la peque�a
empresa y su c�mara del comercio local para ver si tienen alg�n pr�stamo especial o
concede disponible ayudarle a comenzar su propio negocio.

28

capitulo

2

Las mayores cosas en el mundo han sido hechas por aquellos que sistematizaron su
trabajo y organizaron su tiempo.
- ORISON SWETT MARDEN

Sistemas para �xito

la cosa de ne que entra en el camino de �xito como un inversionista de bienes
inmuebles es lo que llamo �estar de nuestro propio modo�. Pensamos demasiado; nos
preocupamos demasiado. Por eso necesitamos sistemas para nuestro negocio de la
inversi�n de bienes inmuebles. Se podr�a preocupar, �Ah, no, un arrendatario llam�
y no puede pagar el alquiler este mes. �Qu� hago?� Entonces gasta la pr�xima semana
acentuando, no tomando ninguna acci�n. Pero si su pol�tica dice, �El alquiler es
debido durante el primer del mes; es tarde en el und�cimo; desalojamos en el quince
o calculamos un plan del pago por escrito�, no tiene decisiones de hacer. Teniendo
un sistema, reduce la cantidad de tiempo gasta pensando

O

29

y preocupaci�n. Algunas personas van a sus empleos cada d�a a las 8:00, hacen 10
llamadas telef�nicas de 8:00 a 9:00 y rellenan 10 informes de 10:00 a 11:00. Saben
lo que tienen que hacer - su compa��a y cada trabajo tienen un sistema. Tambi�n,
puede establecer un �no preocupan� el sistema para su negocio de comprar bienes
inmuebles sin usar su capital propio o cr�dito. En McDonald's, los empleados tienen
una pol�tica y manual de procedimientos que presenta pr�cticamente cada detalle:
�El panecillo abierto, hamburguesa puesta en el panecillo, puso el escabeche sobre
la hamburguesa, panecillo cercano�. Por consiguiente, estos empleados tienen muy
pocas decisiones de hacer. Puede copiar este modelo escribiendo una pol�tica y
manual de procedimientos que le libera de hacer docenas de decisiones cada d�a.
La punta de Robert
Para cambiar dr�sticamente su vida y su rentabilidad, cree un ritual: Tome 30
minutos cada viernes y examine c�mo realmente pas� su tiempo durante la semana.
Registre todas sus actividades y cuanto tomaron, y anote qu� actividades hicieron
el dinero para usted. Una semana, por ejemplo, ten�a 82 reuniones, estaba por el
tel�fono durante 30 horas e hizo compras para drywall durante 4 horas en una
tienda. Estimo que la mayor parte de nosotros gastan el 70 a 80 por ciento de
nuestro tiempo en actividades que no hacen absolutamente ning�n dinero y realmente
no nos ayudan. Y a�n estamos ocupados y excitados y acentuados. Tome 30 minutos
cada viernes y examine lo que hizo la semana antes, luego conc�ntrese en pasar su
tiempo para actividades m�s provechosas. Si hace esto, predigo que aumentar�
dr�sticamente su productividad, su felicidad y su rentabilidad. Cuando comenc� a
hacer esto hace unos a�os, cambi� c�mo hice todo. Me deshice de algunos negocios
por tanto me podr�a concentrar lo que era m�s diversi�n y m�s provechoso - y tiene
que hacer lo mismo.

30

Sistemas para �xito

Como inversionistas de bienes inmuebles, es cr�tico construir sistemas para el
�xito. Todo deber�a ser un sistema. Incluso consiguiendo propiedades sin usar su
propio dinero. Cuando llama el banco y no puede hacer un pago, los representantes
bancarios no dicen, ��Ah mi Dios, qu� hacemos? Vamos a tener reuniones; vamos a
preocuparse de ello. Dijo que perdi� su trabajo y dijo que no siente bien. �Son
realmente agradables, qu� hacemos?� En vez de arreglar soluciones como van, siguen
sus procedimientos. No lo tiene que arreglar m�s; s�lo desarrolle y siga su propio
sistema y procedimientos, registr�ndolos en el manual de procedimientos y una
pol�tica. Todos los negocios exitosos tienen un sistema. Establ�zcalo, h�galo
funcionar y ponga a punto su inversi�n inmobiliaria como cualquier negocio exitoso.

Sistema #1: conc�ntrese en ganancia
Puede tener pensamientos como esto: �Estoy ocupado toda la semana, y s� que
realmente trabajo mucho, pero no hago ning�n dinero�. O puede encontrar una
actividad que es muy lucrativa para usted. Por ejemplo, un a�o yo tirado por la
venta al por mayor m�s de 50 propiedades haciendo otras actividades, incluso marcha
de un negocio de la direcci�n de la propiedad. Esto me guard� muy ocupado... y
acentu�. Ten�a empleados, una oficina, mucha actividad, mucha tensi�n. El dinero
entr� y el dinero sali�. Pero ese negocio de la direcci�n hizo la ganancia cero. Me
concentraba en estar ocupado y hacer cosas era bueno en porque sab�a que era un
gerente de la propiedad bueno. Las posibilidades son, es bueno en muchas cosas,
pero se debe concentrar en lo que es el mejor en - lo que hace su negocio
provechoso.

31

Hoja de trabajo del tronco diaria

Rastree sus actividades y el tiempo pasado para ellos cada d�a. Incluya su
estimaci�n �ptima de su placer y rentabilidad para cada actividad. Factor de placer
(� 110, con 10 siendo m�s) Factor de Rentabilidad (� 110, con 10 siendo lo m�s
alto)

Actividad 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. 9. 10.

Tiempo gastado

Sistema #2: encuentre acuerdos buenos y vendedores motivados
Conc�ntrese en encontrar acuerdos, porque casi todo lo dem�s que hace en bienes
inmuebles es una basura de su tiempo precioso. Algunas actividades - el trabajo de
escribir, las reparaciones, las reuniones con contratistas, la direcci�n de la
propiedad - son necesarios, pero no son actividades rentables.

32

Sistemas para �xito

Si encuentra un acuerdo esto vale 600000$ por 400000$, tiene varias opciones de
elegir de: Haga una opci�n del arriendo, t�rela, f�jela y v�ndala, alqu�lela para
hacer ingresos mensuales, etc�tera. Lo que es el m�s provechoso encuentra ese
acuerdo. Le puede sorprender saber que he encontrado muchos acuerdos gastando s�lo
dos a cuatro horas por semana mirando. He gastado 20 a 30 horas buscando acuerdos,
haciendo una cantidad de dinero rid�cula que ser�a incapaz de imprimir. Pero con el
tiempo, cambi� de concentrarme en actividades que me guardaron ocupado y acentuado
a la concentraci�n en el descubrimiento de acuerdos. El descubrimiento muy en
bienes inmuebles es un juego de n�meros. Tiene que mirar un manojo de propiedades y
dirigirse a mucha gente para encontrar un bien o hasta muy. Los inversionistas m�s
afortunados usan s�lo un o dos o tres modos de encontrar acuerdos buenos. Pero voy
a mostrarle docenas de modos de encontrarlos. Muy en bienes inmuebles se puede
definir como un precio de venta de m�nimo del 20 por ciento debajo lo que esa
propiedad vale en el mercado minorista hoy, teniendo el coste en cuenta de
reparaciones. Si una casa vale 100000$, y la puedo conseguir por 80000$ (que es un
descuento del 20 por ciento) pero necesita el valor de 20000$ de reparaciones,
entonces no es muy. Si la casa de 100000$ se puede comprar y repararse por 75000$,
esto es 75 centavos en el d�lar o un margen del 25 por ciento. En el mercado
inmobiliario apretado, competitivo de hoy, muchos acuerdos son lo que llamo �20
percenters�, que se valoran al menos el 20 por ciento debajo lo que valen. Es
importante tener un margen con el tama�o bueno, porque podr�a afrontar m�s
reparaciones que esperado, o podr�a incurrir en gastos de la posesi�n si tarda
mucho en venderse. Muy en los medios de bienes inmuebles ha encontrado a un
vendedor motivado (ver el Cap�tulo 5, �Las avenidas que Llevan a Vendedores
Motivados�, para m�s sobre c�mo encontrar a vendedores impacientes). Una y otra
vez, haga la pregunta, �Por qu� son usted
33

La punta de Robert
�Por qu� vender�a la gente una propiedad por menos que vale? Como se encuentran en
una situaci�n resistente. O a veces la gente simplemente hace cosas que no tienen
sentido. �Por qu� no llevan sus cinturones de seguridad? �Por qu� no van al
gimnasio? �Por qu� fuman cigarrillos? �Por qu� beben demasiado? No pierda el tiempo
y energ�a que trata de entender por qu�.

�venta?� Gasta su tiempo tratando de forzar un acuerdo si el vendedor no se
presiona para venderse debido a un divorcio, mala salud, extinci�n del derecho de
redimir pendiente, o tal. H�galo una situaci�n mutualmente ventajosa. Digamos
podr�a encontrar una propiedad por valor de 80000$ y pagar 60000$. En sur de
California, tendr�amos que a�adir algunos ceros, as� digamos compr� una casa por
valor de 800000$ por 600000$. Para conseguir aquellos precios y hacer que vale la
pena de comprar como una inversi�n, esa propiedad debe tener un vendedor motivado.
�Qui�nes son vendedores motivados? La gente que pasa por un divorcio, teniendo una
venta de la finca, tratando con una extinci�n del derecho de redimir,
transfiri�ndose de estado, etc�tera. Tal vez son personas mayores que tienen que
vender su casa porque necesita reparaciones y no quieren hacerlos. �Le dar�an los
prestamistas 600000$ para comprar una propiedad por valor de 800000$?
Probablemente. Pero si no puede conseguir un pr�stamo del banco, puede dar vuelta a
un compa�ero de bienes inmuebles con el cr�dito bueno o mucho dinero o a un
prestamista dif�cil o a otro inversionista para prestarle los fondos. Podr�a tomar
a pr�stamo los fondos o tal vez hacer los t�rminos del due�o (es decir, el due�o le
presta el dinero por tanto �l o ella pueden vender la propiedad r�pidamente). (Por
el

34

Sistemas para �xito

PIENSE EN ELLO

Rodney, un estudiante m�o, encontr� un condominio del �tico de una habitaci�n en el
oc�ano en la Playa del Sur, Miami, Florida, a trav�s de un corredor de bienes
ra�ces. El condominio era incre�ble. Se puso en una lista por aproximadamente
510000$, el valor totalmente valorado. Rodney pregunt� al agente inmobiliario por
qu� el vendedor se vend�a. Contest� que el due�o ten�a seis casas: un en Italia, un
en Nueva York, y varios otros alrededor del mundo. No hab�a visitado su condominio
en la Playa del Sur durante m�s de dos a�os y simplemente no lo quiso m�s. Rodney
negoci� y consigui� el condominio seg�n el contrato por 430000$, con su mobiliario
caro incluido. �l wholesaled, o tir�, el condominio a otra persona dentro de tres
semanas por 485000$ o 30000$ debajo de su valor. Rodney hizo la ganancia de
aproximadamente 45000$ de este acuerdo. No lo compr�; no us� o prest� dinero. En
cambio, pagaron por �l encontrar mucho y hacer a cada uno feliz. �Por qu� acept� el
vendedor una oferta de aproximadamente 80000$ menos que el condominio val�a? Como
quiso. �Era tan rico, parecer�a al arrancamiento de algunos viejos zapatos! No se
preocupe de sus motivos; no hace ninguna diferencia. S�lo h�galo. Sugiero que deje
de tratar de entender por qu� la gente hace las cosas que hacen. Atenci�n en cambio
a su propia actividad. S�lo preoc�pese de lo que hace. Esto ser� bastante para
guardarle ocupado.

camino, si ese due�o no usa un 1031 cambio libre de impuestos y revende por 600000$
la misma propiedad comprada hace 20 a�os por 100000$, pagar�a 120000$ en impuestos
- casi el 20 por ciento de esto 600000$.) El conocimiento es el poder. S�lo
sabiendo que 1031 cambios libres de impuestos existen, podr�a ayudar a alguien que
se licencia salvan m�s de 100000$

35

en impuestos. Quiz�s podr�a trabajar con un contable local o bienes inmuebles el
abogado de cierre que hace 1031 cambios y hace publicidad para la gente que quiere
vender sus propiedades de la inversi�n sin pagar cualquier impuesto sobre la
plusval�a. Puede comenzar a ver que hay modos de comprar la propiedad sin usar
cualquier de sus fondos propios si encuentra la propiedad de ser un valor bastante
bueno. Aun si no tiene mucho cr�dito en efectivo o grande, si encuentra una
propiedad esto se vende por el 20 a 30 por ciento debajo de su valor, alguien
intervendr� y le prestar� el dinero o le pagar� encontrar esto muy. Para encontrar
a vendedores complacientes, podr�a dirigir anuncios y distribuir a aviadores que
dicen algo como esto: �Venda su propiedad y pague impuestos cero. Averig�e si se
licencia. Llame 888-302-8018�. Sin falta examine el Cap�tulo 5, �Avenidas que
Llevan a Vendedores Motivados�, para muchas t�cnicas.

Complaciente a venderse por un d�lar
Hace unos a�os, contest� una Casa para el anuncio de venta y pregunt� al vendedor,
��Por qu� se vende?� Dijo, �me hago divorciado y tengo que vender nuestra casa�.
Esta casa ejecutiva fuera de Nashville se sent� en cinco acres y val�a al menos
550000$. Pregunt�, ��Qu� quisiera usted para la casa sin la negociaci�n? No me
gusta negociar y probablemente no quiere, tampoco. �Cu�l ser�a lo menos que tomar�a
para esta casa?� Dijo, �Bien, me gustar�a conseguir 1$ para ello�. Me re� y
pregunt� otra vez. Contest�, �Quiero 1$. Realmente. El juez ha ordenado que yo
venda la casa y parta los beneficios con mi ex esposa. No puedo esperar a dar sus
50 centavos�. Por tanto puse en una oferta de 1$ en la casa. El juez rechaz� la
oferta, pero finalmente realmente compr� la casa por mucho menos que val�a.

36

Sistemas para �xito

Sistema #3: encuentre a compradores buenos
Una vez que encuentre acuerdos buenos, tiene que encontrar a compradores buenos. La
gente a menudo pregunta sobre mi sistema encontrar a compradores, y les digo que es
muy complicado. Hace unos meses, vend� 14 duplexes, una inversi�n grande para un
inversionista potencial. Encontr� que inversionista dirigiendo un anuncio en el
peri�dico local. Me cost� aproximadamente 40$ para un anuncio del domingo y gener�
aproximadamente 30 llamadas de potenciales compradores. Los proteg� usando el
sistema explicado en el Cap�tulo 4 y encontr� a varios compradores serios. El
quinto visitante lo compr�, e hice mucho dinero de ese acuerdo.

Sistema #4: construya una base de datos
Capture los nombres de cada uno que encuentra para su base de datos. Si tiene un
ordenador, use el ACTO o un tipo similar del programa de la direcci�n de contacto.
Si no tiene un ordenador, s�lo guarde una carpeta y anote cada

�Cu�ntas llamadas quiere hacer?
telemarketers profesional puede hacer 40 a 60 llamadas en una hora si se enfocan y
realmente yendo. As� enf�quese: Gaste al menos tres horas por semana haciendo
llamadas telef�nicas. No se unir� con cada uno. Conseguir� voicemail y se�ales
ocupadas. Algunas personas no le llamar�n - como en ning�n negocio. Pero si debiera
llamar durante tres horas enfocadas por semana y pudiera llamar a s�lo 30 personas
en una hora, todav�a alcanzar�a entre 50 y 100 de ellos. �M�s de seis meses, cu�nta
gente llamar�a - y cuantos acuerdos potenciales encontrar�a?

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la persona que es un potencial comprador: nombre, direcci�n, n�mero de tel�fono,
n�mero de fax y direcci�n de correo electr�nico. Tambi�n, registre que tipo de
propiedad a esta gente le gustar�a comprar de modo que cuando encuentra un acuerdo,
pueda mirar su lista y fax, correo electr�nico, o llamarlos. Cada corredor de
bienes ra�ces, cada persona de la hipoteca, cada inversionista, cada propietario,
cada casera, cada persona con la cual se pone en contacto de anuncios de peri�dico
- a�aden a su lista. Establece un sistema para encontrar a compradores. La mayor
parte de personas que realmente tienen bien econ�micamente conexiones y siguen
haciendo m�s. Cada uno con el cual habla se deber�a poner en una lista en su base
de datos de contacto bajo una de las categor�as siguientes:1. vendedores de
propiedades 2. Compradores de propiedades 3. Financers de propiedades y potencial
acompa�a en su negocio de bienes inmuebles

Sistema #5: encuentre fuentes del dinero
Si es serio sobre bienes inmuebles y descubrimiento de acuerdos, se quedar� sin
dinero y tiene que implicar a la gente que tiene el dinero. Por eso necesitar�
sistemas para encontrar a la gente con el dinero. Construya una red fuerte de
agentes de bolsa de la hipoteca, banqueros, la gente rica, inversionistas, retir� a
inversionistas y otra gente con el dinero. Como un recurso, siempre puede dirigir
un anuncio en el peri�dico a la fuente esta gente. (Ver el Cap�tulo 6, �Caminos
hacia Fondos de la Fuente�.)

38

Sistemas para �xito

Sistema #6: incorpore tiempo libre
Con la mayor probabilidad, cuando comienza en un nuevo negocio, en particular en la
inversi�n inmobiliaria, descubre que es la diversi�n, la excitaci�n, y provechoso.
Se puede enviciar a ello. Cuando dirige su propio negocio, comienza a trabajar
semanas de 60 horas, hasta semanas de 80 horas. Y de repente, trabaja todo el
tiempo. Su vida personal, su vida familiar y su vida espiritual podr�an comenzar a
sufrir. La raz�n entera comenz� su negocio era conseguir la libertad financiera.
Pero pronto se encontrar�, como hice, trabajando todo el tiempo. Quiz�s se
licenciar� entonces de un adicto al trabajo y se afiliar� a mi nuevo grupo - bienes
inmuebles an�nimos (REA). �Hola, mi nombre es Robert. No puedo dejar de contestar
al tel�fono, haciendo acuerdos, trabajando de domingo a s�bado y el mi�rcoles por
la noche, porque es la diversi�n, es provechoso, es emocionante�. Las ideas
siguientes le ayudar�n a establecer un sistema ahora mismo por tanto no lo
exagerar�.

Horas de consulta del juego

A�adir� a su placer si pone horas de consulta. Decida, si esto es un negocio de
media jornada, �voy a trabajar el mi�rcoles de 4:00 a 7:00, diligentemente y con el
foco, y voy a trabajar el s�bado de 1:00 a 5:00 o el domingo de 11:00 a 4:00�.
Encontrar� que se concentra mejor y lleva a cabo m�s cuando tiene una cantidad de
tiempo finita para trabajar. Si se diera siete d�as por semana para trabajar, se
hab�a extendido probablemente cualquier trabajo se tuvo que llevar a cabo a lo
largo de aquellos siete d�as.

39

Si es un inversionista de media jornada o de jornada completa, pone sus horas de
consulta y los guarda.

Delegado

Cada negocio tiene componentes m�ltiples, sobre todo dirigiendo su propia inversi�n
inmobiliaria. Averig�e lo que le gusta hacer, en qu� es bueno, luego haga aquellas
cosas usted mismo y contrate a otros para hacer las cosas que no le gustan. �Podr�a
aprender a cambiar los frenos en su coche? �Cambiar su petr�leo? �Incluso corte su
propio pelo? Probablemente podr�a entender c�mo hacer estas cosas, pero no hace
porque no quiere. Es estresante, es un dolor de cabeza, no es tan bueno en ello, y
los otros mejor se equipan para hacerlo que usted, por tanto no se opone a pagar a
estos especialistas. Tenga cuidado cuando entre en la inversi�n inmobiliaria; puede
tratar de hacer todo. �Voy a pintar, drywall, sacar la basura, hacer la
contabilidad y trabajo del ordenador, poner las propiedades en una lista, escribir
todos los papeles, haga las b�squedas del t�tulo, h�gase un tasador�. El pensado
hacer todos aquellos empleos contiene a muchos inversionistas de bienes inmuebles.
Todo lo que las tareas le causan dolores de cabeza, simplemente contratan a otra
gente para hacerlos.

La punta de Robert
Haga este experimento. D� a usted, sus hijos o un amigo una tarea e insista que se
tiene que hacer dentro de una semana. �Cu�nto toma la gente para terminar cosas?
Encontrar� que necesitan una semana apretada. �Recuerda cuando finalmente se sent�
para escribir su trabajo de curso en la escuela secundaria? S�, la noche antes de
que su art�culo se ten�a que entregar. Encontrar� probablemente que la gente tiende
a hacer un trabajo en el �ltimo momento y s�lo tomar tanto tiempo como tienen.
Int�ntelo usted mismo.

40

Sistemas para �xito

La punta de Robert
Realmente necesit� 10 a�os para imaginarme que tuve que delegar. Al principio, mir�
las propiedades, los analic�, hice el trabajo de escribir y manej� a todos ellos yo
mismo. Era el subcontratista y contratista general, ocupado y acentuado todo el
tiempo. Hoy, mi trabajo es dirigir el negocio. Dejo a otra gente buscar acuerdos;
dejo a abogados del t�tulo hacer el trabajo de escribir; dejo a contables hacer la
contabilidad; dejo a expertos en computaci�n hacer el trabajo del ordenador; dejo a
Agentes inmobiliarios vender la propiedad. En vez de hacer todo yo mismo, manejo a
cada uno las actividades del else. Encuentre a la gente buena y delegado a ellos.
Esto reducir� sus dolores de cabeza y aumentar� su ganancia.

Sistema #7: gane ingresos residuales
Soy un abogado por la formaci�n. Hace aproximadamente cinco a�os alguien me dijo lo
que estoy a punto de decirle. Era muy esc�ptico.

Pre-Paid Legal Services, Inc.
Un amigo me dijo sobre una compa��a de seguros leg�tima con abogados por todo el
pa�s. Entonces, hac�a toneladas de bienes inmuebles, y me suscrib� para este
servicio para demostrar a mi amigo equivocado. El primer caso que ten�a era uno de
los problemas del t�tulo m�s complicados que he encontrado alguna vez en mi vida.
No me pod�a cerrar en una propiedad debido al embargo preventivo de un viejo
mec�nico en ello. Nadie sab�a c�mo soltarlo. Me dijeron contratar a un abogado, que
normalmente costar�a aproximadamente 200$ por hora. Como un miembro de Pagado por
adelantado
41

Legal Services, Inc., las visitas se incluyeron en mis honorarios de 26$ por mes.
Un abogado competente manej� mi caso y limpi� el t�tulo. Por supuesto hay proyectos
diferentes, los precios y las coberturas, as� por favor consulte mis sitios web
para m�s detalles. Revelaci�n: no soy un empleado de Pre-Paid Legal Services, Inc.
Soy un socio independiente. Por favor visite www.prepaidlegal.com/go/shemin y
www.prepaidlegal.com/info/ shemin para averiguar m�s. Me convenzo de que esto es un
servicio necesario, y tambi�n proporciona ingresos a m�. Contrato a la mayor parte
de personas envi�ndoles a mi sitio web. Por ejemplo, si estoy por el tel�fono con
la gente en California, Texas o Nueva York, y dicen que quieren hacer Pagado por
adelantado Legal, les env�o a mi sitio web, donde miran un v�deo sobre el servicio
y, si deciden participar, suscribirse para el servicio en l�nea. Trabajar con el
Pagado por adelantado Legal ya que yo, consigue mucho apoyo, realmente completa con
la educaci�n en l�nea. Cuando se hace un socio con nosotros, le entrenamos cada
semana, y la formaci�n incluye muchas teleconferencias. Pregunto a cada uno a que
me dirijo, ��Ha hecho su voluntad? �Tiene preguntas legales? Compruebe este sitio
web. Pagado por adelantado Legal (www.pre-paidlegal.com) es la materia buena.
Estar� en la compa��a buena. Algunos de nuestros clientes son Honeywell y Martin
Marietta. Lo consiguen para todos sus empleados�. Aqu� est� la estructura de la
comisi�n. Alguien que prueba el ingreso hace pasar 26$ m�s un signo de 10$ antiguo
o tasa de solicitud. Si tambi�n se suscribe como un socio, le pagar�n 75$ por cada
nuevo miembro que contrata. Despu�s de vender tres ingresos, hace 100$ para cada
nuevo miembro. Si quiere hacer el dinero extra cada mes, se podr�a dirigir a 10
personas en el almuerzo. De aquellos, tal vez cinco se suscribir� y ganar� 500$.
42

Sistemas para �xito

Cuando visitamos peque�as empresas y nos dirigimos a 50 personas, por lo general 30
a 40 en el grupo se suscriben para el Pagado por adelantado Legal, que es 3000$.
Una vez que se haya entrenado introducir y vender este servicio a grupos, podr�a
ganar tan mucho dinero, tambi�n. Pagado por adelantado Legal tiene una estructura
de la comisi�n similar a muchos servicios financieros grandes y compa��as de
seguros en el mundo. Hay tres modos de hacer el dinero con el Pagado por adelantado
Legal. El primer debe vender ingresos. Esto es c�mo comenc�. Vender�a un y har�a
100$. Vender�a al otro y har�a m�s 100$, etc�tera. La segunda manera de hacer el
dinero es vender muchos ingresos a la vez como una deducci�n autom�tica voluntaria
a la gente en grupos peque�os (p.ej., asociaciones, iglesias, grupos del empleado,
etc.). El tercer camino es tener agentes o socios que trabajan para usted as� puede
hacer anula de los ingresos que venden. Un mes mientras era fuera de los Estados
Unidos, mi grupo vendi� 500 ingresos. Hice aproximadamente 30$ anular de cada uno
de aquellos ventas, que totales 15000$. Por supuesto, sus resultados pueden variar.
Pero esto est� seguro: no har� nada si no hace nada. El primer a�o Pagado por
adelantado Legal me entren� c�mo hacer este negocio, no escuch� a nadie y por
consiguiente hice muy poco dinero. El segundo a�o, realic� que otro socio hac�a m�s
de $1 mill�n, por tanto decid� seguir s�lo sus instrucciones. Usando su sistema,
averig�� c�mo bien trabaja. Mucha gente con menos habilidad que tengo hacen m�s de
100000$ por a�o porque siguen un sistema simple. Puede aprender m�s en www.pre-
paidlegal.com/info/shemin o llamar 888-302-8018. El ganador m�s grande con el
Pagado por adelantado Legal es el miembro, que consigue servicios jur�dicos
econ�micamente. Los segundos ganadores m�s grandes son los bufetes de abogados;
43

La punta de Robert
Aqu� est� una manera de hacerse rica en la vida: no se haga complicado en ning�n
negocio que no tenga ingresos residuales. Deje de cambiar sus horas por d�lares. Si
no va para trabajar el pr�ximo mes, no le pagar�n probablemente. Pagado por
adelantado Legal es un ejemplo bueno de ingresos residuales. Le pagan hoy y el
pr�ximo a�o y el a�o despu�s de esto. He encontrado a la gente que no ha vendido un
ingreso Legal Pagado por adelantado en 10 a�os, a�n cada a�o reciben 200000$ en
ingresos residuales. Los Ingresos residuales Crean la Felicidad = RICO. Si no le
gusta venderse, suscribirse como un socio y reclutar a dos o tres luchadores a los
que les gusta venderse. Entonces, cuando vendan muchos ingresos Legales Pagados por
adelantado, ganar� el dinero tanto en anular como en el residuals en aquellos
anula.

hacen mucho dinero. El tercer ganador m�s grande es el dependiente que gana una
comisi�n de ventas de ingreso. Los pagos vienen en cada d�a. �No le gustar�a
pagarse cada d�a? En Europa Occidental, la mayor parte de personas llevan un plan
legal. Pero en los Estados Unidos, s�lo el 3 por ciento tiene el que. Pagado por
adelantado Legal crece exponencialmente, as� hay mucha oportunidad. Este negocio no
es para cada uno, pero puede ser para usted. Cuando firma hasta ser un socio para
unos honorarios antiguos de 149$, asiste a una clase de formaci�n en su �rea. En la
sesi�n de formaci�n fourhour, aprender� todos sobre comisiones y c�mo vender
ingresos. Es muy f�cil. Sigo trabajando en bienes inmuebles, pero Pagado por
adelantado Legal es otro gran negocio que toma s�lo dos a ocho horas por semana. Lo
veo como una obligaci�n moral de ayudar a la gente con un servicio como esto. Cada
uno conoce a la gente con cuestiones jur�dicas - testamentos, coches, cr�dito,
seguro, pensi�n alimenticia, contratistas,
44

Sistemas para �xito

arriendos, dinero debido a ellos. Ahora puede ayudar a la gente y pagarse por ello.
(Check-out www.prepaidlegal.com/info/shemin.)

Hoja de trabajo de ingresos residuales enriquecerse: ingresos residuales crean
felicidad

La posesi�n y la inversi�n en bienes inmuebles, si usa su propio dinero o de
alguien m�s, pueden crear riqueza e ingresos residuales para usted y su familia.
Llene esta hoja de trabajo para determinar donde es hoy y donde estar� en el futuro
en cuanto a ingresos residuales anuales tendr� que vivir de. Hoy
Retiro del Negocio de Bienes inmuebles de Ingresos residuales del Capital propio de
Deudas de activos / Seguridad social de pensiones Otras inversiones Otro Total

10 a�os

20 a�os

30 a�os
�Econ�micamente, d�nde quiere estar en el futuro?

45

capitulo

3

Que s�lo usa sus propios recursos f�cilmente viene a un final de su riqueza.
- GUILLERMO HAZLITT

Wholesaling y Flipping

el ne de los mejores modos para la gente de comenzar en bienes inmuebles y hacer el
dinero sin usar su propio dinero es propiedades wholesaling o tirarlos. �Por qu�
venta al por mayor? Podr�a entrar en reconstituir, alquileres, comprar y posesi�n
de la propiedad, pero todos �stos tienen inconvenientes. Si reconstituye
propiedades nunca tiene bastante dinero para comprar la propiedad, sostenerlo,
fijarlo y esperar a venderlo. Si tiene la propiedad del alquiler la tiene que
comprar, fijarla, manejarla, presentar con los arrendatarios, y no tendr� el dinero
efectivo hasta que la venda o la financie de nuevo. La compra y la posesi�n
requieren prestar dinero. El �nico tiempo hace cualquier dinero serio en bienes
inmuebles es cuando vende o financia de nuevo. No por qu� saltar el pr�stamo,
fijaci�n y direcci�n por
47

O

�wholesaling esto? Entre y salga; t�relos y haga el dinero efectivo. Haga esto
durante seis meses o un a�o hasta que tenga un manojo del dinero efectivo en su
cuenta bancaria. Entonces puede pensar en compra, posesi�n, fijaci�n y alquiler.
B�sicamente, el wholesaling significa pagarse por encontrar mucho. No posey�ndolo,
no compr�ndolo, no tomando el derecho a ello, no prestar dinero, no tratando con
contratistas, no teniendo realmente ninguna responsabilidad si estructura su
derecho de contratos. Pagan por usted estrictamente encontrar acuerdos buenos.
�C�mo puede vender algo o pagarse por algo que no posee? Bien, aproximadamente todo
en el mundo se tira, o wholesaled. Por ejemplo, va a una representaci�n de coches
para comprar un coche flamante. El dependiente c�modamente le ofrece financiando
para ese coche, aunque la representaci�n no lo posea. Tiene un contrato o una
opci�n con el fabricante del coche. Si la representaci�n lo vende a usted por
40000$ y tuviera un acuerdo del plano de pagar al fabricante 34000$, la
representaci�n hace 6000$ (m�s un sobresueldo potencial para vender varios coches).
La representaci�n de coches s�lo �le tir� un coche. La silla que sienta en, el
escritorio trabaja en, el canap� en el cual se sienta en casa, el televisor que
mira - aproximadamente todo usted compra es wholesaled o tir�. Mi amigo localiza
partes vacantes para detallistas grandes. Podr�a visitar, por ejemplo, a un
agricultor que posee la propiedad en el borde de ciudad y pida poner la tierra
seg�n el contrato por 100000$ con una contingencia. Su cl�usula de la contingencia
por lo general dice que el contrato o la opci�n de comprar son contingentes en la
aprobaci�n de sus compa�eros, sus compa�eros que son la compa��a a quien va a �la
venta al por mayor� la propiedad. Entonces encuentra con la gente detallista y
pregunta, ��Qu� pagar�a por esta tierra para poner una de sus tiendas grandes?�
Pueden querer pagar 200000$, por tanto toma 200000$ de la compa��a y da al
agricultor (o el
48

Wholesaling y Flipping

el agente de bolsa comercial que representa al agricultor) 100000$. Cierran el
acuerdo y pagan por mi amigo, en efecto, encontrar el acuerdo. El agricultor en
este caso era contento de recibir 100000$. La compa��a quiso que la tierra
construyera un hipermercado, f�brica u oficina y era contenta de pagar 200000$. Mi
amigo hizo 100000$ para encontrar el acuerdo. Us� un contrato para comprarlo por
100000$. Ten�a otro contrato para venderlo a la compa��a por 200000$. El abogado o
la compa��a del t�tulo tomaron ambos contratos, cerraron el acuerdo y pagaron a mi
amigo 100000$ por reunir a un comprador complaciente y vendedor capaz. No gast� o
us� su propio dinero o cr�dito.

Reuni�n creativa de hoja de trabajo

�Qu� tipo de acuerdos quiere a la venta al por mayor?

�Qu� otros tipos de bienes, activos o servicios le podr�an venta al por mayor?

Componentes de Wholesaling
Puede hacer mucho para aumentar sus posibilidades de �xito cuando bienes inmuebles
wholesaling. H�gase familiar con los componentes siguientes.
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Consiga preaprobaciones para financiaci�n

Nunca firme un contrato con compradores hasta que se preaprueben. Consiga una
verificaci�n escrita que esta transacci�n ha sido preaprobada por una compa��a de
la hipoteca o banco, o hace los compradores mostrar la prueba escrita que tienen
fondos adecuados disponibles. Haciendo esto, se puede asegurar la probabilidad de
acuerdos que fracasan gotas dr�sticamente. Seg�n una revisi�n de m�s de 1000
inversionistas conduje recientemente, m�s del 40 por ciento de todos los contratos
para la venta fracasa porque el comprador no pod�a conseguir que el dinero efectivo
o financiando se cerrara. Puede evitar esto requiriendo la confirmaci�n, por
escrito, que su comprador se ha preaprobado o tiene el dinero efectivo en la mano.

PIENSE EN ELLO

�Cu�ntas veces le ha dicho la gente que iban a hacer algo, pero no lo hicieron? �Es
frustrante, verdad? Por eso aconsejo hacerlo su pol�tica comercial y procedimiento
para poner cada acuerdo por escrito. Cuando los prestamistas digan que le prestar�n
dinero, conseguir�n sus declaraciones por escrito. Cuando otros inversionistas
dicen que tienen el dinero efectivo para hacer su acuerdo, conseguir la prueba por
escrito. Cuando los contratistas digan que fijar�n algo en una propiedad por cierta
fecha, lo conseguir�n por escrito. Cuando la gente diga que le pagar�n un poco de
dinero, conseguir�n esa promesa por escrito. �Puede recordar a un incidente d�nde
esto le habr�a servido bien? H�galo un h�bito ahora.

50

Wholesaling y Flipping
Insista en una cl�usula inspector

Insista en poner cl�usulas inspectores apretadas en sus contratos. Aqu� est� un
ejemplo de esto: Diga que quiero comprar una casa al Sr. Motivated Seller que se
mueve del pa�s. La casa vale 200000$ y la vender� a m� por 100000$. �Es el acuerdo
del siglo, verdad? El contrato que presento requiere una inspecci�n y aprobaci�n
antes del cierre. Esto significa que puedo retroceder del contrato en cualquier
momento antes del cierre, sujeto a la inspecci�n de la propiedad. El vendedor
podr�a protestar y no aceptar� esa condici�n. Contesto, �es una casa vacante. �Y si
los ni�os rompan las ventanas? �Y si haya un fuego o la inundaci�n? �Y si algo
pase? �Supone que lo tengo que comprar aun si las ventanas se rompen y las paredes
se arrancan? Insisto incluso esa cl�usula si voy a cerrarme en esta propiedad�. Si
el vendedor todav�a no est� de acuerdo, soy enfrentante con una decisi�n comercial:
Si es un acuerdo bastante bueno, podr�a arriesgar y cerrarme en ello, a pesar del
vendedor que no consiente en garantizar la condici�n de la casa. Si s� que lo puedo
vender y hacer una ganancia, sigo adelante.
Incluya una cl�usula del t�tulo clara

Aqu� est� un ejemplo bueno para ilustrar por qu� es importante conseguir una
cl�usula del t�tulo clara en el contrato. Quiere comprar una casa por 20000$. Lo
tiene seg�n el contrato; es muy. Planea reconstituirlo y luego venderlo. Arreglarlo
costar� 5000$, por tanto tendr� 25000$ en ello y lo puede vender por 50000$ o
60000$. �Su red ser�a $30000 - y esto es un acuerdo del asesino, verdad? Pero
cuando va para cerrarse seg�n este acuerdo, averigua que el vendedor no tiene el
derecho claro a la propiedad y por lo tanto no lo puede pasar. (Note: Siempre
aseg�rese que el vendedor tiene y puede pasar un t�tulo v�lido. Y siempre consiga
una p�liza de seguros del t�tulo cuando compre una propiedad.)

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�Qu� hace? Principio por dirigirse a una persona que toma decisiones en el banco,
hasta llame al presidente o encabece al abogado y pregunte por qu� esto no se
cierra. Aclare la cuesti�n del t�tulo antes de firmar cualquier trabajo de
escribir. Podr�a considerar incluso en su contrato una cl�usula que pide da�os
liquidados (es decir, recibe la compensaci�n si esta transacci�n no se puede
cerrar). Note que la inclusi�n de cl�usulas de da�os liquidadas no es v�lida en
muchos estados, entonces hable con su abogado y pregunte c�mo evitar perder un
acuerdo debido a un t�tulo confuso. Depender� de las respuestas a estas preguntas:
�era contingente el contrato siendo capaz de pasar el t�tulo v�lido? �Ha firmado el
banco el contrato? Si el acuerdo fracasa, puede decidir tomar medidas para demandar
el banco,

Prec�vase de fraude de bienes inmuebles
Diga que tiene un contrato por 100000$. El inversionista que quiere comprar este
contrato quiere pagarle 140000$, luego arreglar la propiedad y venderlo por
210000$. �Va a la venta al por mayor esto y hace 40000$, verdad? Se prepara a
cerrarse seg�n este acuerdo dentro de siete d�as. De repente, averigua que el
vendedor no puede pasar el t�tulo. Pero el comprador que ha alineado tiene un
contrato con usted, no el vendedor. El comprador est� furioso cuando averigua.
Llama y dice, �compro la casa a usted. Ahora me dice que no es el suyo, que compra
a este otro tipo. No dijo esto. Me dijo que vend�a la casa. Tengo un contrato con
usted�. S�lo intent� vender algo que no posey�; puede haber destinado el fraude.
�Qu� deber�a hacer para impedir a esto pasar? Incluya una cl�usula del t�tulo clara
en su contrato. Dir�a, �Este contrato es contingente siendo capaz de pasar el
t�tulo v�lido�. Puse esta declaraci�n en la letra valiente grande, hablando sin
rodeos, en lo alto de cada contrato para protegerme contra el fraude.
52

Wholesaling y Flipping

con o sin tener una cl�usula de da�os liquidada. Por ejemplo, habr�a hecho 30000$
en esta transacci�n, por tanto los da�os ser�an al menos 30000$, m�s honorarios del
abogado.

Ponga todas las revelaciones por escrito

La revelaci�n significa dejar claro a cada uno implicado en una transacci�n lo que
hace. Seguramente una defensa clara para el fraude es la revelaci�n. Se tiene que
levantar delantero, cuidadoso, �tico, y honesto en todas sus transacciones
comerciales. Sobre el mismo a�o comenc� a invertir en bienes inmuebles en
Nashville, otro tipo un a�o m�s viejo que tambi�n comenc� en bienes inmuebles.
Compr� peque�as casas y duplexes y no entend� wholesaling. Sal� y dinero prestado;
no us� ninguno de mis propios. Compr� la propiedad y la alquil� para m�s que la
hipoteca e hice bien. �Gran negocio, verdad? Arrendatarios, flujo de fondos,
equidad - imponente. Compr� peque�as casas y propiedades, como podr�a hacer al
principio. Pero este otro tipo ten�a m�s tripas que yo. Fue alrededor a algunos los
edificios comerciales m�s grandes en Nashville y pregunt� a due�os por qu�
vender�an sus edificios. Mayor�a dijo que no estuvieron en venta. Pero insisti� y
pregunt�, ��Bien si alguien debiera comprar su edificio, por qu� lo vender�a?� Un
due�o que construye del modo peque�o dijo, �nos gustar�an $4 millones por nuestro
edificio�. El inversionista de bienes inmuebles contest�, �Grande. �Firmar� un
contrato que me da un derecho de comprarlo por $4 millones mientras consigo a todos
mis compa�eros y financiando juntos?� Esto es t�pico en la propiedad comercial. Su
contrato ten�a una cl�usula de la contingencia de modo que si no lo pudiera
comprar, se pudiera retirar del contrato.
53

Entonces gast� aproximadamente 200$ para dirigir un anuncio en Alemania declarando
que los edificios de bienes ra�ces comerciales en Tennessee estaban disponibles
como una inversi�n buena. Algunos inversionistas alemanes que quisieron ser
propietarios en los Estados Unidos respondieron al anuncio. Volaron a Nashville,
los tom� alrededor a todos los edificios sobre los cuales ten�a contratos y
pregunt�, ��Qu� pagar�a por este edificio?� Dijeron que pagar�an aproximadamente
$4,9 millones, por ejemplo, en ese edificio particular. Hizo preparar un contrato y
firm�. Reuni� el acuerdo, fue al cierre y repiti� estos pasos. En dos o tres a�os,
hizo m�s de $4 millones tirando o wholesaling aproximadamente seis edificios a
inversionistas alemanes. Nunca posey� los edificios, pero gan� el dinero juntando a
los compradores y vendedores. Sin embargo, entr� en el problema. Hizo algo que no
va a hacer. Los inversionistas alemanes creyeron que los representaba, y no
realizaron que hac�a todo este dinero, por tanto le demandaron y realmente ganaron
un establecimiento, aunque no un establecimiento lleno para todo hubieran
solicitado. Su error estaba en no revelar todo que hac�a en sus contratos. Ten�a
que explicar por escrito que pon�a la propiedad seg�n el contrato para revenderlo
por una ganancia, por tanto los vendedores sabr�an que es el intermediario, no el
comprador. Su contrato con los compradores alemanes deber�a haber le�do: �Soy un
inversionista de bienes inmuebles. No represento usted o sus intereses. Compro y
vendo la propiedad por una ganancia, y este contrato es contingente en el que soy
capaz de pasar el t�tulo v�lido. Puedo o puedo no tener el t�tulo v�lido ahora
mismo�. Si ese inversionista hubiera hecho esto con los inversionistas alemanes,
habr�a ganado en el tribunal porque habr�a revelado exactamente lo que hac�a. Los
inversionistas alemanes sin duda habr�an comprado los edificios a pesar de tal
cl�usula; sab�an que har�an mucho dinero. El inversionista de bienes inmuebles que
tir�, o wholesaled, la propiedad todav�a guardaba millones de d�lares de la
propiedad.
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Wholesaling y Flipping

PIENSE EN ELLO

�Qu� tipo de propiedades quisiera usted a la venta al por mayor?

Casas de Condominios de Bloques de pisos de la propiedad de Vacaciones de la tierra
propiedad Comercial

Si gastara 5 a 15 horas por semana construyendo una red de vendedores motivados y
potenciales compradores, en cu�ntos las propiedades le podr�an venta al por
mayor... �90 d�as? �Seis meses? �Un a�o? Si nunca hace una oferta de una pieza de
propiedad, nunca poseer� el que. Con revelaciones apropiadas y una cl�usula de la
contingencia, su riesgo se minimiza en la fabricaci�n de ofertas de acuerdos
buenos. �Cu�ntas ofertas podr�a hacer esta semana? �Este mes? �Cada mes? �Este a�o?

Tenga muchos acuerdos pendientes

�En cualquier momento dado, cu�ntos los acuerdos la mayor�a de los inversionistas
afortunados tienen en el juego? Probablemente tengo 14 a 18 acuerdos en el juego
serio ahora mismo y s� que la mitad de ellos va a fracasar. No conseguir� el precio
que quiero; habr� un problema del t�tulo o un problema del dinero o una especie de
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Cinco minutos tarde
La inversi�n es muy competitiva. Hay un inversionista grande en mi ciudad llamada a
Hal que me ayud� a empezar en bienes inmuebles. Hal encuentra acuerdos y los vende
a m�; a veces encuentro acuerdos y los vendo a �l. Intercambiamos la informaci�n.
Le llamo y digo, ��Hal, sobre qu� es esta vecindad todos? �Qu� valen estas
propiedades? �Y aquellos pisos ah�?� Como Hal, los inversionistas en su ciudad
pueden servir a usted. Saben los mercados, y son compradores y vendedores.
Ll�guelos a conocer. Un tiempo, fui a un acuerdo y llegu� cinco minutos antes de
Hal. En aquellos cinco minutos, consegu� un contrato firmado. Durante
aproximadamente 30 segundos, Hall se disgust� para llegar tarde, y luego dijo,
�Bien, tengo que ir. Miro otro acuerdo hoy�. Si est� en bienes inmuebles, tiene m�s
acuerdos y cosas de mirar que tiene el tiempo.

problema. No los poseo a�n, pero est�n en el juego. La mayor parte de
inversionistas tienen s�lo un en el juego y lo matan a palos. Lo llevan a cabo y su
precio de consecuencias es el 100 por ciento. �Salen los equipos de deportes y s�lo
juegan un juego todo el a�o? No. Ni si inversionistas de bienes inmuebles. Haga
muchas ofertas, haga los n�meros y p�guese con ello.

Valores de la propiedad de investigaci�n

Uno de mis estudiantes, George, sali� y encontr� 42 casas adosadas. Averigu� que el
vendedor quiso 46000$ para cada casa adosada o $1,9 millones para las 42 unidades.
Como las casas estaban en Maryland y ni George ni sab�a valores de bienes inmuebles
all�, llam� a un inversionista en mi red que sabe
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Wholesaling y Flipping

la vecindad y pregunt�, ��Qu� son 42 casas adosadas en esta parte del valor de
Maryland?� Aprendi� que alquilaron por aproximadamente 700$ por mes y que los
inversionistas pagan 50000$ por los amables de casas de la ciudad, aunque valgan
aproximadamente 59000$ cada uno. Sabiendo que, George ofreci� 43000$ por unidad,
que le dar�an la ganancia de 3000$ cada uno. Mete en el bolsillo un total de
126000$ para hacer algunas llamadas telef�nicas, encontrando a un vendedor
motivado, y reuniendo al vendedor y comprador.

Consiga ese contrato firmado

Le hacen mirar alguna vez un acuerdo y dijo, ��Caramba, esto es grande! Van a
vender esta casa por 200000$ y la puedo vender por 250000$. Voy a hacer 50000$ y s�
que va a trabajar. He estado ah� 20 veces. Me he dirigido a ellos; va a ser
grande�. Pero despu�s de una semana, llama al corredor de bienes ra�ces y aprende
que alguien m�s puso en un contrato. Aplaz� y ahora ha ido. Hasta que tenga un
contrato firmado, tiene solamente sue�os, as� consiga ese contrato firmado. Como el
viejo proverbio dice, �Que vacila se pierde�.

Construya tres bases de datos

Los bienes inmuebles parecen a casi cualquier otro negocio. Sus ingresos y riqueza
se relacionar�n con la actividad que hace y la gente que conoce. Cada negocio,
sobre todo bienes inmuebles, es un negocio de la gente. Para hacer acuerdos pasar
sin usar su propio dinero, necesita s�lo tres bases de datos simples, y los
construye cada d�a. Cada vez se dirige a un Agente inmobiliario, responde a un
anuncio o encuentra a cualquiera en cualquier situaci�n,
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lleve tiempo para averiguar cu�l de las tres categor�as siguientes en las cuales la
persona podr�a caber; como hace llamadas y se dirige a la gente, a�ada su
informaci�n a sus bases de datos:1. el potencial motiv� a vendedores 2. Potenciales
compradores 3. Fuentes del dinero

Aqu� est�n algunos ejemplos: ��Ah es un Agente inmobiliario? �Sabe de alguna
compa��a de la hipoteca buena que preste el dinero o trabajo con inversionistas, o
ayude a compradores por primera vez de casa?� Quiz�s visita Para anuncios de
Alquiler

La punta de Robert
Una vez respond� a un anuncio de peri�dico (en la secci�n de la propiedad de la
inversi�n de un peri�dico local) sobre una casa de la inversi�n para la venta.
Val�a aproximadamente 90000$, y el due�o lo vendi� a m� por 65000$ en los t�rminos
del due�o, con nada abajo. Me volv� y lo vend� a alguien m�s por 10000$ abajo, con
el comprador que asume los pagos de la hipoteca. Hice aproximadamente 100$ por mes
para muchos, muchos a�os seg�n este acuerdo adem�s de la ganancia de 10000$
sincera. Cuando fui al cierre, me sent�a muy feliz. Ten�a esto muy estando en el
negocio s�lo tres a�os. Por primera vez, pregunt� al se�or m�s viejo, ��A
prop�sito, tiene - o sabe de alguien que tenga - m�s propiedades para la venta?�
Dijo, �me alegro tanto de que pregunt�. Tengo m�s 88�. Yo wholesaled, o tir�,
aproximadamente 50 de sus 88 propiedades e hizo mucho dinero. As� recuerde esto. Si
se dirige a un inversionista, propietario o corredor de bienes ra�ces, haga esta
pregunta cada vez: ��Tiene m�s propiedades?�

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Wholesaling y Flipping

en el peri�dico para encontrar a un vendedor motivado. Podr�a preguntar, �es un
propietario m�s viejo o casera que se compra y vendi� muchas propiedades. �Quiere
prestar el dinero en bienes inmuebles y hacer unos 9, 10, o vuelta del 11 por
ciento en su dinero?� Si tal gente tiene fondos para prestar, podr�a tomar a
pr�stamo de ellos o se podr�an hacer sus compa�eros del dinero. Recuerde, siempre
busca acuerdos potenciales, potenciales compradores y fuentes potenciales de
financiaci�n. Unas semanas despu�s de hacer esto, tendr� 10 o 20 nombres,
direcciones, n�meros de tel�fonos, n�meros de faxes y direcciones de correo
electr�nico en todas las tres de aquellas categor�as. Felicitaciones, est� ahora en
el negocio. La mayor parte de inversionistas que visitan un Para el anuncio de
venta buscan un acuerdo; si no huelen un acuerdo, cuelgan el tel�fono. Pero busca
mucho m�s que acuerdos - quiere a potenciales compradores y fuentes de
financiaci�n, tambi�n. Construye una red de compradores, vendedores, proveedores y
financieros.

M�rgenes de beneficio

Los m�rgenes de beneficio en venta al por mayor o acuerdos del capirotazo ser�n
diferentes el uno del otro, seg�n el tipo de propiedad, c�mo bien negocia, lo que
trata encuentra, y el �rea en la cual est�. Generalmente, en una vivienda
unifamiliar, deber�a conseguir la propiedad para el 20 a 30 por ciento debajo de su
valor de mercado. Si una casa vale 100000$, la deber�a conseguir seg�n el contrato
por 70000$ y hacerla en todas partes de 5000$ a 15000$ para wholesaling. Entonces,
cuando lo tira a alguien m�s por 85000$ que lo arregla y lo vende, �l o ella hacen
15000$ en una casa de 100000$. Aconsejo hacer al menos el 10 por ciento de la
gruesa, por tanto si son 400000$ deber�a hacer 40000$. P�ngalo seg�n el contrato
por 280000$, v�ndalo a
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Todav�a muchos acuerdos alrededor
Nunca puede ir rompi� la fabricaci�n de una ganancia.
- AN�NIMO

A veces me entrevisto en programas de entrevistas de la radio y los visitantes me
dicen que no hay acuerdos dejados encontrarse. Un visitante hab�a examinado mi
libro, Riqueza Ilimitada, y hab�a decidido que era loco, diciendo, �Robert, no
puede comprar casas el 20 a 30 por ciento debajo lo que valen�. Expliqu� que
durante el tiempo que el libro se estaba escribiendo, hab�a comprado un condominio
de 500000$ por 258000$. Esto era aproximadamente 50 centavos en el d�lar. Tal vez
deber�a haber dicho, �S�, tengo el problema encontrando 20 y el 30 por ciento
debajo del valor de mercado trata - porque a veces consigo del 50 por ciento�.

alguien por 320000$. Por supuesto, cada acuerdo es diferente y sus resultados
pueden variar.

El cierre en una propiedad tirada
Hay varios modos de cerrarse en una propiedad esto se ha tirado, y cuatro de ellos
se describen aqu�: cierre derrumbado, un cierre, asignaci�n del contrato y puesta
de la propiedad bajo opci�n.

Cierre derrumbado

Aqu� est� c�mo unos trabajos de cierre derrumbados. Compra una propiedad por
200000$ y los hechos del abogado la propiedad del vendedor a usted. Al mismo
momento, hay un hecho y una declaraci�n de cierre de usted a
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Wholesaling y Flipping

el comprador del final. El comprador entra a las 15:00 con el dinero de la hipoteca
de 250000$. Los fondos se alambran en o el comprador tiene un cheque de caja y lo
da al abogado. El abogado toma el dinero y termina el trabajo de escribir, luego va
al siguiente cuarto a las 15:30 y da al vendedor 200000$, paga los embargos
preventivos, hace el cierre. Un hecho pasa del vendedor a usted y de usted al
comprador. El vendedor no se preocupa lo que el hecho dice. �l o ella se interesan
en la adquisici�n de sus 200000$. Y consigue 50000$ para estar en el medio. Espere
un minuto. Tenemos un problema. El vendedor pag� todos los gastos de cierre de
2000$ para una transacci�n, y el comprador pag� todos los gastos de cierre de 2000$
para la otra transacci�n. Cualquier fondo de cierre excedente deber�a ir a usted,
pero excluy� una declaraci�n para asegurar esto en sus contratos. Por tanto el
abogado de cierre tiene que seguir el derecho de contrato, declarando que hay dos
hechos y s�lo un seguro del t�tulo y hay doble dinero aqu� - m�s 2000$. �Qu� dice
al abogado hacer con ello? Lea el contrato. S�lo hizo 2000$.

Un cierre

El otro camino est�ndar se llama el cierre del que. Hay un hecho del vendedor
original al comprador del final; no est� en el hecho. (Esto es preferible porque
las compa��as de la hipoteca no endosan una propiedad que va de una persona a otra
persona en un d�a o una semana.) El hecho va del vendedor por 200000$ al comprador
por 250000$, y consigue la diferencia. Hay una declaraci�n de cierre, y consigue
los honorarios de un descubridor. A algunas compa��as de la hipoteca no les gusta
una persona media; quieren la propiedad de ir de una persona a otro sin unos
honorarios del capirotazo. El
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el proceso puede ser sujeto al fraude. En vez de conseguir unos honorarios del
capirotazo, ll�melo honorarios de un descubridor, honorarios consultores,
honorarios de mercadotecnia o algunos otros honorarios que se caen de la espalda de
la declaraci�n de cierre similar a embargos preventivos, impuestos, honorarios del
abogado, honorarios del t�tulo y honorarios de la revisi�n puestos en una lista en
la declaraci�n de cierre. Ahora dice que unos honorarios de 50000$, a usted o su
nombre de la compa��a, son para encontrar el acuerdo Si esto no trabaja, puede
conseguir que el vendedor original firme una deuda y ponga un embargo preventivo
sobre la propiedad por 50000$. El embargo preventivo se tiene que pagar a fin de
pasar el derecho al comprador del final, por tanto los honorarios de su descubridor
se hacen un embargo preventivo y se caen de la espalda de la declaraci�n de cierre.
Los bancos y las compa��as de la hipoteca generalmente no se preocupan lo que se
cae de la espalda. Pero no quieren verle comprar una propiedad por 150000$, que
entonces va a m� por 200000$, y finalmente a un tercero por 250000$, todos dentro
de un per�odo corto del tiempo. En cambio, haga un cierre derrumbado y t�melo como
unos honorarios o un embargo preventivo de la espalda de la declaraci�n de cierre.
Deje a su abogado echarle una mano con esto; as� es como le pagan.
Asigne el contrato

Una mejor manera de tirar propiedades es asignar su contrato. Tiene un contrato
para comprarlo al vendedor por 200000$, y el comprador quiere pagarle 250000$, as�
haga el comprador comprar su contrato y consigue 50000$. La expresi�n dice, �Asigno
este contrato, el derecho de comprar la casa por 200000$, a usted�. �Ha o�do alguna
vez del mercado de la opci�n en reservas? No hay responsabilidad implicada; el
comprador simplemente compr� su contrato, como la gente compra y vende el derecho
de comprar y vender las reservas. Aproximadamente mil millones de ellos van
alrededor de un d�a. Lo puede hacer con bienes inmuebles.

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Wholesaling y Flipping

�Qui�n maneja el trabajo de escribir?
Siempre implico a un abogado de bienes ra�ces porque si hay un error, esa persona
est� en el gancho, no m�. Muchos inversionistas y seminarios sugieren que haga su
propio trabajo de escribir, diciendo, �Aqu� est� una copia de esta forma; s�lo
rell�nelo; es tan f�cil�. Pero nunca lo hago porque no hago documentos legales cada
d�a. �Y si pierda una oraci�n, o y si all� se pase una nueva ley hace un mes?
Quiero trabajar con un abogado que hace esta clase del trabajo de escribir cada
d�a.

Ponga la casa bajo opci�n

Uno de mis estudiantes nunca firma un contrato para comprar la propiedad; cree que
es arriesgado. Hace entre medio mill�n y $1 mill�n por a�o tirando propiedades
trabajando el �ngulo del juzgado: encuentra todas las ventas de la finca,
legalizaciones de un testamento y extinciones del derecho de redimir y los pone
seg�n el contrato y los tira. Nunca ha pose�do una propiedad, nunca contrat� a un
contratista, nunca prestado dinero. Ha estado haciendo esto durante seis a�os.
Simplemente tira, tira, capirotazos. Su preferencia debe poner las propiedades bajo
la opci�n. Los estados del contrato, �le dar� 10$ para el derecho de comprar la
casa por 200000$; yo opci�n esto�. Esto significa que vende la opci�n al comprador
del final y deja a la compa��a del t�tulo cerrarlo. Si no termina por comprar esa
propiedad, todo que pierde es 10$. Podr�a hacer una fortuna que s�lo hace opciones.
Por ejemplo, usted opci�n de comprar un hotel por $10 millones y luego encontrar a
alguien que pagar� $11 millones y comprar� su opci�n. Anda de ello al gong de
cierre.

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Pros y los contras
Las buenas noticias sobre wholesaling son que es la diversi�n; si lo hace bien,
realmente tiene poco riesgo y no necesita ninguna capital. Puede necesitar una
peque�a fianza de vez en cuando, pero realmente no necesita el dinero serio para
comenzar. Tambi�n, es provechoso. Ahora aqu� est�n las malas noticias. Cuando tira
algo, hace una ganancia agradable, entonces tiene que tirar algo m�s; tiene que
seguir haci�ndolo, como ventas. Si no vende algo la pr�xima semana, no se hace
pagado (a menos que haya establecido alguna fuente de ingresos residuales). Otra
desventaja sobre propiedades wholesaling es impuestos. Si compra y vende a sillas y
hace una ganancia, tiene que pagar su impuesto sobre la renta normal en lo que hace
despu�s de que todos los gastos, m�s usted tienen que pagar un impuesto
independiente, que es aproximadamente el 14 a 16 por ciento de lo que hace. Cuando
trabaja para una compa��a, la compa��a toma la mitad de los impuestos de su sueldo
y paga la otra mitad. Por tanto el gobierno va a conseguir sus 14 o el 16 por
ciento si trabaja para alguien m�s o si trabaja para usted. Si compra la propiedad
(o algo m�s) con la intenci�n de venderlo por una ganancia, es el aut�nomo y cobr�
un impuesto independiente encima y m�s all� de su impuesto sobre la renta. La
manera de reducir un poco de esto es amortizar todo usted legalmente y �ticamente
puede de modo que en el papel pueda mostrar menos ingresos y as� se cobre los
impuestos en menos. Si decide formar una corporaci�n que tira propiedades, entonces
puede dejar a la corporaci�n amortizar cosas como comidas relacionadas con el
negocio, viajes, equipo y conducci�n de gastos. En vez de gastar sueldos, su
corporaci�n puede gastar

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Wholesaling y Flipping

PIENSE EN ELLO

Cuando comienza su negocio de bienes inmuebles, tiene su propia empresa que puede
permitir que usted amortice muchos gastos a su forma del impuesto sobre la renta,
tanto comience su negocio como lo guarde yendo. Cuando trabaja para alguien m�s,
sus amortizaciones muy se limitan. Como un empresario, puede usar el dinero del
gobierno y menos de sus propios para hacer con eficacia el dinero. Si es un nuevo
inversionista, use sus ventajas fiscales reci�n descubiertas. Puede ser capaz de
descontar o amortizar todos o algunos siguientes ya que est�n relacionados con su
negocio:

Equipo Consultando Inter�s de la Oficina en casa de Tel�fonos de Viajes de Libros
de Seminarios de la Educaci�n de Depreciaci�n de pr�stamos de edificios posee
gastos Legales y de la contabilidad Otros art�culos relacionados con el negocio

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dividendos, ya que los dividendos generalmente se cobran los impuestos a un precio
inferior que sueldos. Dir�jase a su contable. Podr�a ahorrar mucho dinero. No
olvide de conseguir a un contable bueno que entiende bienes inmuebles. �Puede ser
hasta capaz de amortizar el coste de este libro!

Pida comisiones

Hace unos a�os, ten�a la posibilidad de comprar 14 duplexes. Otro inversionista me
llam� sobre ellos porque se sobrecarg� entonces. No pod�a prestar dinero para
comprarlos porque ten�a demasiado que contin�a. No sab�a hasta lo que hab�a pagado
por ellos, aunque m�s tarde averiguara que realmente los ten�a seg�n el contrato
por 18000$ cada uno. Los podr�a comprar por 25000$ cada uno. Har�a tiempos de 7000$
14, o 98000$, para tirarlos a m�. Iba a comprarlos pero me sobrecargu�, tambi�n. Mi
cr�dito se estir�; algunos trabajos de reparaci�n fueron necesarios; no quise
tratar con contratistas. Por tanto tir� estas unidades. Encontr� a un se�or que
quiso entrar en bienes inmuebles y ten�a un poco de dinero. Hab�a t�rminos seg�n
este acuerdo - expresamente, ten�an una hipoteca en ellos ya que podr�amos asumir.
Todo este comprador tuvo que hacer se dej� alg�n dinero efectivo y asuma estos
pr�stamos; no tuvo que tomar a pr�stamo mucho dinero. Los ten�a seg�n el contrato
por 25000$, y val�an aproximadamente 50000$. Los tir� a �l por 34000$ cada uno,
haciendo 126000$ (tiempos de 9000$ 14 unidades). Se necesitaron un par de semanas,
algunas llamadas telef�nicas, alg�n trabajo de escribir, y un poco de la tensi�n
para asegurarse que el cierre pas�, pero durante el cierre, consegu� un control
grande de 126000$.

66

Wholesaling y Flipping

El a�o pasado, estos mismos duplexes se valoraron en 120000$ cada uno. Ahora este
comprador va a venderlos y hacer m�s de $1 mill�n. Se hace bien, y estoy feliz por
�l, pero creo que esto no es justo. Si no hubiera encontrado estos acuerdos, no
habr�a hecho m�s de $1 mill�n (adem�s de que los ingresos mensuales y sus
amortizaciones fiscales). Este acuerdo le ha hecho rico. Este trastorno m� tanto
que me fui a casa y comenc� a pensar. Dije a m�, �Cuando salgo y encuentro mucho,
me deber�an pagar por ello�. Declar� que no har�a esto m�s; no regalo el rancho.
Ahora, siempre que yo venta al por mayor una propiedad, trabaje los n�meros hacia
atr�s. Digo, ��el Sr. o la Sra Real Estate Investor, cuando compra estas
propiedades, qu� quiere hacer con ellos?� �Bien, voy a comprarlos y sostenerlos
durante 10 o 15 a�os y pagarlos�. �Grande. �En 10 o 15 a�os, qu� cree que valdr�n?�
�La propiedad se dobla; la deuda ser� m�s baja. Valdr�n m�s de $1 mill�n�. �Grande,
por tanto har� m�s de $1 mill�n�. Entonces explico que uno de los modos que pagan
por m� encontrar acuerdos es tomar un por ciento del precio de venta. Trabajo hacia
atr�s, haciendo al comprador sentirse bien mostrando cuanto dinero es posible hacer
seg�n este acuerdo. Por ejemplo, dir�a, �Uno de los modos que me pagan es recibir
un peque�o por ciento de la ganancia cuando vende o financia de nuevo la propiedad.
Usted

67

no habr�a tenido este acuerdo si no se lo trajera. No har�a este dinero si no se lo
trajera�. Hago el comprador firmar un acuerdo, casi como una segunda hipoteca, esto
se registra contra la propiedad. Un abogado prepara un acuerdo que dice siempre que
esta propiedad se venda o se financie de nuevo, el vendedor (puesto en su nombre,
su direcci�n y n�mero de tel�fono y guarde la misma direcci�n o un apartado de
correos) consigue el 5 por ciento del precio de venta. Realmente, pido el 10 por
ciento, porque tomar� el 5 por ciento y querr� dejar alg�n cuarto para
negociaciones. Si no pregunta, garantizo que no conseguir� nada. Hoy, consigo una
comisi�n del 60 por ciento de los capirotazos que hago. Cuando aquellas propiedades
se venden o se financian de nuevo, los due�os me deben dinero. El otro d�a un
abogado llam� y dijo, �nos cerramos ma�ana en una propiedad en 1013 Jones Street�.
Dije, �No poseo a 1013 Jones. �Por qu� me llama?� Dijo, �tiene esta cosa extra�a
del contrato, registrado contra la propiedad detr�s de la primera hipoteca, que
dice cuando se vende, consigue el 5 por ciento. Se registra; no podemos cerrar sin
usted la firma�. Dije, �S�, tir� esa casa tres
La punta de Robert
Con estas compras, qu�dese dentro de lo razonable y no haga nada que el mercado no
lleve. Si va a vender la casa a ellos por 180000$, podr�a negociar de nuevo el
contrato a 185000$ si les tuviera que ayudar con el pago al contado. Consulte a su
propio abogado e hipoteque la compa��a para asegurarse que no destina ninguna
violaci�n o fraude. Algunos inversionistas han obtenido valoraciones falsas para 30
por ciento m�s alto que una casa val�a y pr�stamos sacados en ello - y esto es el
fraude. Todo que hace tiene que ser legal y �tico. Concuerde con sus profesionales
para asegurarse que es.
68

Wholesaling y Flipping

Funcionamiento con tasadores
Cuando va a la compa��a de la hipoteca y quiere prestar dinero tan posible,
seguramente quiere la propiedad de valorar para lo m�s alto posible. El trabajo con
el tasador y declara que realmente lo necesita para valorarse alto. ��Creo que vale
350000$, pero est� all� alguna manera de valorarlo �ticamente para m�s?� Quiz�s
puede ayudar a encontrar algunas ventas comparables buenas apoyando una valoraci�n
m�s alta. Despu�s de todo, los bienes inmuebles no son una ciencia. Es un arte.
Aqu� est� el otro lado de la moneda. Vaya a la compa��a de la hipoteca para hacer
una venta en descubierto. Diga que ha prestado 300000$ en la casa; cree que vale
400000$. Dice al tasador, �Esta pieza de chatarra probablemente no valorar� para
much�simo�. Pida un n�mero bajo, aproximadamente 200000$, por tanto el banco
trabajar� con usted. No destine el fraude y est� razonable, pero hay por lo general
un factor del dulce de az�car del 5 a 10 por ciento en la mayor parte de casas.

hace unos a�os�. El abogado me envi� un cheque y una liberaci�n para firmar. Si
planea a la venta al por mayor muchas casas, trate de conseguir no s�lo sus
honorarios del capirotazo sinceros, sino tambi�n una ganancia residual cuando la
persona lo tir� a lo vende o financia de nuevo. Aseg�rese que es muy para cada uno
implicado.

Ayude al comprador con pagos al contado

Si va a vender la propiedad, uno de los compradores de problemas principales tienen
sube con el pago al contado. Necesitan 5000$ o 10000$ abajo para comprar su
propiedad. Si los vende una propiedad y hace 30000$ o 40000$, podr�a considerar la
ayuda de ellos con el pago al contado. Pr�stelos un pago al contado o regalo esto a
ellos. Algunas compa��as de la hipoteca no permitir�n que el pago al contado sea
dotado o prestado; requieren que esto sea el dinero del comprador, en cuyo caso el
otro
69

la opci�n ser�a comprar algo suyo. Podr�an tener una motocicleta, mobiliario, una
TV o coleccionables por valor de miles de d�lares. Este enfoque valdr�a su mientras
si preve la fabricaci�n 30000$ vendi�ndolos una casa, pero no pueden conseguir un
pr�stamo porque no tienen un pago al contado. Har�a una escritura de venta que
muestra lo que compra y por cuanto. Traiga la escritura de venta al cierre cuando
los fondos cambien manos. En los cinco a�os pasados, he comprado motocicletas,
mobiliario, coleccionables, coches, archivos y relojes, que permitieron a algunos
de mis potenciales compradores conseguir un pago al contado. Puede obtener pagos al
contado sin usar su propio dinero para conseguir un pr�stamo o propiedad. Si no
quiere comprar algo o si necesita un pago al contado, vende sus servicios, vende
algo que tiene o hace un comercio. Barcos, coches, coleccionables, algo quieren
esto tiene. Casi cada inversionista de bienes inmuebles afortunado que conozco
tiene art�culos como coches, joyer�a, TVs y equipos de m�sica que han adquirido por
trapicheos en bienes inmuebles.

70

capitulo
4

La gente se mueve y motivada por emociones. La vida es un proceso constante de la
tentativa de satisfacer necesidades emocionales y quiere.
- ROBERT CONKLIN

Arriendo Optioning

sue�o de eople con poseer sus propias casas. El arriendo optioning lo puede hacer
posible.

P

La idea de arriendo Optioning
�Si alquila una casa o un piso por 1000$ por mes, qu� tiene al final de a�o? �Bien,
valor de 12000$ de cheques cancelados, verdad? Cremallera, zilch, cero. Cada uno
puede usar el arriendo optioning. Aun si no hace mucho dinero o no decide ser un
inversionista de bienes inmuebles, puede hacer un en su propia casa y dejar de
tirar su alquiler

71

d�lares. �Quisiera usted unas vacaciones a casa? �Una casa en las monta�as o
condominio por la playa? Tiene una opci�n. �Puede pagar 200000$, pero y si despu�s
de un a�o o dos no le guste el lugar o quiere ir en otra parte? Se pega porque lo
compr�. �Lo deber�a vender, y si el mercado haya disminuido? Sin embargo, podr�a la
opci�n del arriendo unas vacaciones a casa. Deje de tirar sus d�lares de alquiler y
deje de usar su propio dinero para comprar la propiedad. Vamos a hablar de coches
durante un minuto. Sol�an haber s�lo dos modos de comprar un coche. Un camino era
el dinero efectivo: Si quisiera Camaro con las ruedas mag y los guardabarros
acampanados, y cost� 12000$, podr�a pagar 12000$ en el dinero efectivo. O bien,
podr�a tomar a pr�stamo 12000$ de la compa��a de coches o el banco si le prestaran
el dinero, pero sus pagos ser�an altos. Hoy, aproximadamente mitad de todos los
coches se venden usando un arriendo con una opci�n de comprar. Puede conseguir
nuevo BMW por 42000$, o dejar 499$ y pagar s�lo 399$ por mes. La gente no se
preocupa por el precio total; m�s se interesan en el pago al contado y mensualmente
gastan. Nos excitamos cuando vemos que podemos hacer a Porsche por 2000$ abajo
dinero de la opci�n y 599$ por mes, porque tendemos a pensar en Porsche de 90000$
como no econ�mico. Ahora, de repente, es. Alg�n businesspeople sabio entendi�
podr�an coches de la opci�n del arriendo. Esto significa que lo conduce durante dos
o tres a�os y, si le gusta esto y quiere guardarlo, pagarlo a un precio reducido
porque algunos de sus pagos han ido ya hacia la compra del coche. Es una situaci�n
mutualmente ventajosa. Si no quiere guardar el coche, simplemente lo devuelve.
Arriende las ofertas de optioning el mejor de todos los mundos. En efecto, una
industria entera ha surgido de este concepto.
72

Arriendo Optioning

Bien, siento decir que en su ciudad, probablemente menos de 0,02 del 1 por ciento
de casas y condominios son acuerdos de la opci�n del arriendo. �Por qu�? Como no ha
ido ah� y lo ha hecho a�n. Nunca he visto m�s de 10 anuncios para casas de la
opci�n del arriendo en ninguna ciudad grande, por tanto puede crear esto en su
propia ciudad. Tambi�n creo que es la respuesta a los problemas asociados con la
vivienda de bajos ingresos, ya que ayudar� definitivamente a la gente pobre a
comprar casas.

Un paseo a trav�s de un acuerdo de la opci�n del arriendo
�C�mo encuentra acuerdos de la opci�n del arriendo buenos? �Cu�l es la mejor
fuente? Mire bajo Propiedades para el Alquiler en el peri�dico local. Cada
propietario o casera que alquila propiedades tienen quejas principales. Dicen, �Los
arrendatarios ocultan micr�fonos en m�; reparaciones, reparaciones, reparaciones;
es mucho trabajo; hay muchos dolores de cabeza�. Alquilan propiedades por 1000$ por
mes, pero nunca hacen 1000$ por mes porque tienen que pasar mucho tiempo y dinero
que los arregla. Podr�an ser vac�os ahora mismo porque los �ltimos arrendatarios
salieron corriendo en ellos. Es frustrante. Cualquiera en el negocio del
propietario tiene muchos problemas, dolores de cabeza y gastos de reparaci�n. �Si
los pudiera conseguir del negocio de reparaci�n - y pudiera asegurar que reciban
sus cheques a tiempo cada mes por tanto pueden ir durante vacaciones - se
interesar�an en la conversaci�n con usted? Definitivamente. Principio hablando con
ellos y encontrando su dolor. Haga preguntas. �Cu�nto han tenido la propiedad?
�C�mo va el alquiler? �Para qu� lo alquilan? �Qu� han costado las reparaciones
durante los a�os? Si encontrara al propietario a trav�s de un Para el anuncio de
Alquiler, entonces la propiedad es vac�a. De ser as�, har�a estas preguntas:
�Cu�nto ha sido vac�o? �Un mes? Dos
73

D� casas a familias sin hogar
Considere a una mam� sola que ha estado viviendo en un refugio y no se puede
licenciar para alquilar algo. Su cr�dito se arruina; ha sido sin hogar durante
mucho tiempo. �Qui�n quiere alquilar a alguien sin la direcci�n corriente y
ningunos ingresos, puntuaci�n de cr�dito de qui�n sea horrible, y qui�n ha tenido
un trabajo durante s�lo un poco tiempo? Cada a�o voy a un refugio y elijo a una
mam� sola que tiene un trabajo. No tiene cr�dito, ning�n pago al contado, y no
puede alquilar nada. Encuentro una casa esto vale aproximadamente 75000$. Lo compro
por 45000$ y pongo en el valor de unos miles de d�lares de reparaciones. Tomo a
pr�stamo 45000$; mi pago a ese pr�stamo es 350$ por mes. En el mercado abierto, el
alquiler en esa casa de 75000$ ser�a 700$, pero no se pod�a permitir tan mucho
alquiler aun si alguien pasara por alto su historial de cr�dito. Aqu� est� mi
estrategia. Ofrezco alquilarlo a ella por 400$ por mes, que cubre mi pago del
pr�stamo. Tambi�n le doy una opci�n de comprarlo. Lo puede comprar a m� a mi coste
de 45000$. (Tambi�n podr�a la opci�n esto a ella en 50000$ o 55000$ si quisiera
hacer poco dinero.) Paga 400$ por mes, que uso para hacer el pago y dep�sito 50$
restantes. Al final de a�o, tiene 600$ en ahorros. Si la gente con el cr�dito
incobrable paga todas sus cuentas a tiempo durante un a�o, su clasificaci�n
crediticia va a un B-o B + resultado. Esto no es perfecto (A o un + ser�a
perfecto), pero bien es bastante conseguir que un pr�stamo del 80 a 90 por ciento
valore en mayor�a de los casos. Hay programas en los cuales la ciudad y los bancos
estatales quieren que la gente de bajos ingresos compre casas y tan conceder�n la
parte del dinero. Algunos programas crean la propiedad de viviendas por la gente de
formaci�n c�mo hacerse propietarios en talleres libres, a los cuales hago la mam�
sola asistir. Tenemos un acuerdo escrito que tiene que guardar un trabajo, no
incurren m�s en la deuda y pagan sus cuentas a tiempo. Tambi�n le mostramos c�mo
comenzar a reparar su cr�dito. En un a�o, puede comprar la casa esto vale 75000$
por 45000$ o 55000$. Cuando compre esa casa por 55000$, su pago ser�
aproximadamente 400$ por mes para un pr�stamo de 30 a�os en el inter�s del 6 a 8
por ciento. (Realmente necesitar� un poco m�s para impuestos y seguro.) Ahora ve
c�mo puede hacer el dinero y simult�neamente ofrecer opciones del arriendo buenas a
personas sin hogar.

74
Arriendo Optioning

�meses? �Tres meses? �El a�o pasado, con qu� frecuencia era vac�o? �Cu�les eran las
reparaciones? �Han disfrutado de ser un propietario o casera o gerente? �Han tenido
alg�n problema? �Qu� no les gusta aproximadamente esto? �Qu� cambiar�an sobre ello?
Entonces trabaje los n�meros para los propietarios con los cuales habla y les
muestra una soluci�n por escrito. Por ejemplo, esto alquilan una propiedad por
1000$ por mes pero ha sido vac�o durante dos meses, que significa que no
coleccionan $1000 llenos - realmente coleccionan aproximadamente 700$ prorrateados
durante el a�o. �Cu�nto gastaron para mantenimiento y reparaciones? Diga que
gastaron 1000$ limpi�ndolo y pintura de ello. Esto significa que no hacen hasta
700$ por mes; hacen s�lo 600$ por mes. Trabajo los n�meros hacia atr�s, tanto
anualmente como mensualmente, durante los dos o tres a�os pasados. Entonces
preg�nteles cuanto tiempo gastan siguiendo trabajando o preocuparse de la
propiedad. Podr�an decir aproximadamente cuatro horas a

PIENSE EN ELLO

Podr�a llamar a algunos propietarios y decirse que las unidades siempre se
alquilan, siempre han coleccionado el dinero debido, y no hubo reparaciones. Si
esto es el caso, no dicen probablemente la verdad. Pero si esto es lo que dicen,
entonces no tienen un problema que puede fijar. Movimiento. Siga otro Para anuncios
de Alquiler en su peri�dico y Para el Alquiler entra su vecindad para casas,
duplexes, condominios, propiedades comerciales, centros comerciales y edificios de
oficinas. Puede la opci�n del arriendo cualquier clase de la propiedad. S�lo escoja
lo que le gusta.

75

mes - tuvieron que ir en coche ah� y fijar la c�moda. �Vale su tiempo 10$ por hora,
30$ por hora, 50$ por hora? Ahora los ingresos no son hasta 600$ por mes; son 500$
por mes. Mu�streles que, con todo el trabajo, todos los dolores de cabeza, todos
los problemas, todas las cuentas, realmente hacen s�lo 500$ por mes como
propietarios. Trabajo los n�meros. Diga que el propietario hace s�lo 500$ por mes,
y el alquiler del mercado es aproximadamente 1000$ (que verific� llamando a algunos
otros gerentes de la propiedad y propietarios). Haga esta pregunta: ��El Sr.
Landlord, si le pudiera conseguir del negocio de reparaci�n y conseguir su dinero a
usted cada vez, cu�l es la menor parte de cantidad que tomar�a por mes?� �Bien, lo
alquilo por 1000$, pero est� claro que hago mucho menos que esto�. Bien, negocia,
negocia, negocia. Deje al Sr. Landlord hablar primero, pero mentalmente saber su
precio m�ximo - el precio tope que quiere ofrecer. Tal vez son 650$, tal vez hasta
700$, porque sabe que lo puede alquilar por al menos 1000$. Digamos sus
negociaciones son d�biles e insiste en 700$, eso es. Lo arrienda de �l durante
cinco a�os por 700$ por mes. Esto con eficacia se cierra en la cantidad de alquiler
durante cinco a�os, tambi�n. Tal vez lo puede cerrar con llave en durante 10 a�os,
hasta 20 a�os. Ahora pregunte a la menor parte de cantidad que tomar�a para vender
esta propiedad, porque le gustar�a hacer una oferta de comprarlo. Digamos cree que
la casa vale 100000$ y responde a esa pregunta diciendo, �S�lo ten�a una
valoraci�n. Vale aproximadamente 100000$�. Como son ambos inversionistas, podr�a
decir, �S� que va a hacer mucho dinero, lo vender� a
76

Arriendo Optioning
usted por 88.500$�. Bien, esto no es muy; es es un acuerdo malo porque es s�lo el
12 por ciento debajo lo que vale. Esto podr�a ser un acuerdo peligroso, pero
dejarme mostrarle por qu� puede no ser un acuerdo tan malo. Podr�a seguir las
negociaciones diciendo, �el Sr. Landlord, si le pago 700$ por mes, me da el cr�dito
de 150$ por mes hacia el precio de compra. As�, cada mes hace un pago, se pone un
poco de concentraci�n de la equidad o rentabilidad de deudas, como iba si lo
hubiera comprado y hubiera prestado dinero�. Tambi�n recu�rdele cu�nto pocas
reparaciones le volvieron loco - los fregaderos rotos y c�modas y todo esto (que
tienden a ser 70 o el 80 por ciento de las reparaciones). Tomar� la responsabilidad
de aquellas reparaciones de sus hombros; el propietario todav�a ser� responsable de
las reparaciones grandes, algo m�s de 500$ o tal vez 1000$ o tal vez $300 - todo lo
que pueda negociar. En casos como esto, los propietarios pedir�n el dinero abajo.
Cada propiedad necesita reparaciones, as� digamos hay valor de 3000$ de
reparaciones. Conseguiremos esto tenido cuidado de, por tanto en vez de darles el
dinero de la opci�n de 3000$, har� las reparaciones. �Qui�n realmente va a hacer
las reparaciones? Su comprador del final, no usted; es fuera del negocio de
reparaci�n. Ha conseguido a un propietario del negocio de peque�as reparaciones.
Tiene una opci�n de cinco a�os de comprar la propiedad por 88000$, y vale 100000$.
Acuerdo horrible, cr�dito de 150$ por mes. Prot�jase: �La pregunta en su mente es,
y si no pueda alquilar esto o venderlo r�pidamente? Se pega. La propiedad es vac�a
actualmente, as� negocie el retraso del pago inicial durante 90 d�as o 100 d�as. �Y
si no vayan para esto? Intente 60 d�as. �Y si no vayan para esto? Intente 30 d�as.
Haga una decisi�n comercial. Revele todo que hace por escrito. D�gales que es un
inversionista de bienes inmuebles - que no representa ellos o sus intereses, que
esta oferta
77

est� basado en el que es capaces de vender de nuevo la propiedad en los 60 o 90
d�as siguientes. Si no lo puede alquilar en 60 d�as porque el mercado es terrible y
la casa es horrible e hizo un error grande, se aleja. No son un poco peores lejos,
es vac�o de todos modos - no hacen ning�n dinero. No cada uno estar� de acuerdo con
ese ment�s o contingencia, pero lo conseguir� la mayor parte del tiempo si pregunta
correctamente. Digamos tiene 60 d�as. Firmaron un arriendo durante cinco a�os en
700$ por mes, dando el cr�dito de 150$ por mes, y tambi�n tiene una opci�n de
comprarlo por 88000$ dentro de los pr�ximos cinco a�os, con un poco del alquiler
que va a derribar ese precio de compra. �Cu�nto dinero deja? Cero. �Cu�nto dinero
ha tomado a pr�stamo? Cero. �Cu�ntos contratistas ha alquilado? Cero. Limpie el
patio y d� a la casa una mano de pintura para hacerlo comerciable. Entonces dirija
un anuncio en el peri�dico: �Calificaci�n f�cil, h�gase un propietario, parada
tirar sus d�lares de alquiler, ningunos bancos implicados, no durar�. Cree un
sentido de la urgencia. Tenga una gente del correo vocal puede llamar lo que
describe todos los atributos de la casa. Cree que la casa vale 100000$. Cree que el
alquiler del mercado es 1000$ porque ha hecho la investigaci�n - comps conseguido y
ha verificado a cifras con gerentes de la propiedad. Su tel�fono podr�a colgar el
gancho porque ahora puede vender una casa con la calificaci�n f�cil. Los primeros
respondedores llaman y dicen que les gustar�a comprar esta casa; son familiares con
la vecindad. La pregunta de calificaci�n n�mero un para preguntar a un candidato de
la opci�n del arriendo potencial es esto: ��Cu�nto dinero tiene que dejar?� Hacen
las preguntas adicionales como �stos: ��Tiene algo para venderse? �Alguna llegada
de reintegros de impuestos? Cualquier otra fuente de

78

Arriendo Optioning
�fondos?� La gente a menudo no piensa en algunas de estas cosas. D�gales que podr�a
regresar a ellos y poner su informaci�n en un archivo. Los segundos respondedores
llaman y dicen que esperan comprar una casa, pero no creen que se puedan licenciar.
No tienen un pago al contado grande, tienen s�lo 6000$. Los puede proteger sobre el
tel�fono. Haga un cr�dito y verificaci�n de antecedentes penales en cada uno.
Tambi�n prot�jalos envi�ndoles a su compa��a de la hipoteca y consigui�ndolos
precalificado. Explique c�mo su programa de la propiedad de viviendas trabaja: no
tienen que tener el cr�dito perfecto. No tienen que tener un pago al contado
grande. Pero los tiene que comprobar. A veces la compa��a de la hipoteca llama y
dice que sus candidatos se precalifican. Diga que la compa��a de la hipoteca tiene
un programa del pr�stamo del 95 por ciento para ellos, y tienen un gran pago al
contado para seguir. �Por cu�nto vende la casa? Cre�a que val�a 100000$. �Cu�l es
la diferencia actual si pagan 105000$ o 109000$ durante 30 a�os en el 7 por ciento?
Aproximadamente 8$ o 10$ por mes. Por tanto escribe un contrato por 107000$, en los
cuales pagan a todos los gastos de cierre y tenedor m�s de 6000$ como un pago al
contado. Son felices. No creyeron que pudieran comprar una casa, y les mostr� c�mo.
Ahora est� listo para cerrarse. Llame al vendedor original. Quiso 88000$ pero puede
negociar de nuevo esa cantidad. Desde ahora, 107000$ menos 88000$ significan la
ganancia de 19000$ en su bolsillo. Y ya tiene 6000$ en el dinero de la opci�n. Por
tanto ha recibido 6000$ m�s 19000$ y har� m�s 13000$ durante el cierre.

79

�C�mo quisiera usted un poco de dinero extra? Llame a los vendedores originales y
diga, �Oye, tengo cinco a�os�. Siempre excl�yalo, 2003, 2004, 2005, 2006, 2007. Les
dar� 88000$ en cinco a�os; sin embargo, paga un poco del pr�stamo cuando va, por
tanto no ser� hasta tan mucho. Haga esta pregunta: ��Quisiera usted el dinero m�s
pronto?� Podr�an decir s�. Si reciben el dinero efectivo en los 30 d�as siguientes,
le dicen, tomar�an unas vacaciones, pagar�an cuentas, etc�tera. Grande. Despu�s
preg�nteles, ��Si consigue ese efectivo fr�o en sus manos en los 30 d�as
siguientes, cu�l es la menor parte de cantidad que tomar�a?� �Si dicen 87000$, qu�
dice entonces? ��Puede hacer un poco mejor?� Si no van, est� de acuerdo con 87000$.
Va al cierre y lo vende por 107000$. S�lo hizo 20000$ seg�n un acuerdo malo que no
pone ning�n dinero en porque aprendi� c�mo a la opci�n del arriendo y realmente
acreditan la financiaci�n. Aprendi� c�mo empujar, vender, y tomar medidas.

Art�culos relacionados

Dejan el dinero de la opci�n de 6000$. �El bolsillo de qui�n entra que? Suyo. No
paga impuestos sobre ello hasta que se cierre o los compradores del arriendo se
alejan de ello. Sostenga en ello, porque puede necesitar ese dinero para ayudar
cerca si compran la casa. Segunda cosa, su nota al vendedor original es 700$ por
mes. Sabe que el alquiler del mercado es 1000$, pero primero haga a esta gente la
pregunta m�gica: �Cu�nto son esperando gastar por mes? Bien, no quieren gastar m�s
de 1.100$. S�lo consigui� un aumento de 100$ de alquiler. Pagan 1.100$, y porque es
una persona agradable, les da el cr�dito de 200$ por mes hacia el precio de compra
cada mes, por tanto no tiran s�lo sus d�lares de alquiler. �Qu� son 1.100$ menos
700$ por mes? 400$ por mes en su bolsillo si siguen alquilando y no comprarlo.

80

Arriendo Optioning
�Cu�nto de largo es su opci�n del arriendo? Arriendo de un a�o, opci�n de un a�o.
Son responsables de primeros 500$ de reparaciones. Preapru�belos. Realmente
acredite y verificaciones de antecedentes penales. Consiga al menos dos referencias
del propietario de ellos.

�Por qu� dos referencias del propietario? �Si alquilan actualmente de Bill al
propietario y son arrendatarios malos (p.ej., traficantes de droga, no pague el
alquiler, rompa la propiedad), qu� podr�a Bill decir? �Ah, son grandes, hombre, voy
a ayudar a moverlos ma�ana. Cargo su cami�n ahora mismo�. Pero si alquilaron de Sue
hace dos a�os y no pagaron el alquiler, trat� medicinas, rompi� todo, Sue
probablemente dir� la verdad porque ya no viven en su propiedad: �No pagan el
alquiler. Tratan medicinas. No alquile a ellos�.
Consiga el dinero de la opci�n frente

�Cu�l es la cosa peor que puede pasar? El n�mero un, seis meses van por, no pagan
el alquiler, destrozan la casa, y dejan la ciudad. Tiene 6000$ en el dinero de la
opci�n para hacer las reparaciones. Podr�a necesitar 2000$ a 3000$ para pintar el
lugar y limpiarlo, por tanto hace la ganancia de 3000$, luego opci�n del arriendo
esto a alguien m�s, que deja 8000$ y pagas 1.200$ por mes. El n�mero dos, la mayor
parte de personas no hacen la opci�n del arriendo su propiedad porque alguien
realmente lo podr�a comprar. Muchos propietarios no van la opci�n del arriendo su
propiedad del alquiler porque, si alguien realmente lo compra, no lo tendr�n m�s.
�Consiga el dinero y vaya encuentran otro acuerdo, verdad? Podr�a vender toda mi
propiedad hoy y en tres meses tendr�a mejores acuerdos. Tan podr�a si aprende c�mo
hacer esto y hacerse ocupado.

81

�Cu�l es la tercera cosa peor que podr�a pasar? Un a�o va por, hicieron los pagos,
y se van. Grande. No un problema. Usted leaseoption esto otra vez. Su deuda
disminuye, guarda su dinero de la opci�n, y circulan.
Los t�rminos de su opci�n del arriendo

Si pierden un pago de alquiler o son tarde antes de un d�a, pierden todo su dinero
de la opci�n. �Si alquila un piso, qu� es el incentivo de los arrendatarios pagar a
tiempo? No mucho. Si son tarde, pagan unos peque�os honorarios tard�os miserables.
�Cu�l es la queja n�mero un que todos los propietarios tienen contra arrendatarios?
Da�an el lugar y no tienen cuidado de �l. �Se impresiona? �Ha alquilado alguna vez
un coche? Sin duda es agradable, honesto, y honrado. �Cuando alquila ese coche,
c�mo lo trata? �Va en coche sobre los golpes en el aparcamiento, toma el freno,
hace algunos anillos de espuma? �Vamos a solarlo, vamos a ver qu� este peque�o
coche de alquiler realmente puede hacer, beber una Coca-Cola, lanzarla al asiento
de atr�s, verdad? �Tendemos hacen lo mismo? �Por qu�? No es que seamos malos; es
s�lo que no es el nuestro.
Realice inspecciones regulares
�C�mo se asegura que la propiedad no se est� destruyendo y que sus arrendatarios
hacen las reparaciones que se supone que hacen? En cada opci�n del arriendo y el
arriendo, tiene el derecho de inspeccionar la propiedad cada 30 d�as. Predetermino
mi fecha inspector por escrito. Por ejemplo, digo, �El segundo martes de cada mes,
durante horas de oficina, tengo el derecho de entrar e inspeccionar para
reparaciones, comprobar los filtros de aire acondicionado, spray para errores de
programaci�n�. Inspecci�nelo cada 30 d�as; si no hace, se podr�a impresionar en lo
que encuentra.

82
Arriendo Optioning

Cuando usted opci�n del arriendo, diga a sus arrendatarios que est�n en un programa
de la propiedad de viviendas, que esto es su casa. Van a arreglarlo. Es el suyo.
Manera de ir. Lo poseen. Lo compran. Son el arriendo-optioning esto. Pueden plantar
algunas flores, pintura, tal vez poner un p�rtico sobre la espalda. Si son
propietarios, tienen cuidado de ello.

Si son tarde en el alquiler, pierden el dinero de la opci�n. Si no compran dentro
de un a�o, pierden el dinero de la opci�n. Si causan da�o o no hacen las
reparaciones, pierden el dinero de la opci�n. Si no se cierran en una nueva
hipoteca dentro de un a�o, pierden el dinero de la opci�n.

En mi curso del propietario, explico que todo mi alquiler es debido durante el
primer del mes, tarde en el quinto, y desalojamos en el und�cimo. Esto es mi
pol�tica y procedimiento. Le prometo si los arrendatarios no pueden pagar el
alquiler de este mes, probablemente no pueden pagar el alquiler de los tres meses
si les deja quedarse en su propiedad del alquiler. �Recuerda cuando, durante la
guerra de Vietnam, los chinos capturaron a algunos americanos patri�ticos, viriles,
dedicados y los pusieron por la televisi�n y los obligaron a decir que �Am�rica no
es un gran pa�s�? �C�mo consiguieron los torturadores chinos que ellos lo hicieran?
Usaron la t�cnica psicol�gica basada en la idea que si la pone por escrito, no lo
puede negar. Comenzar�an muy generalmente y hacerlos escribir un informe que
detalla problemas en Am�rica, y, por supuesto, POWs americano valiente dijo que no
hab�a problemas, ning�n camino, no escribir�an, no cooperar�an. Entonces los chinos
dijeron, venga a, hay problemas de raza, los problemas de pobreza, alg�n tipo de
pocos problemas. S�lo peque�o uno, escr�balo
83

PIENSE EN ELLO

�Si sus arrendatarios-compradores no pagan el alquiler, c�mo los desaloja? Esto es
donde la mayor parte de otros seminarios y hacen reserva del l�o. Recomiendan tener
un contrato de compra del arriendo solo. Nunca haga esto. En cambio, insista en un
contrato del arriendo y un contrato de la opci�n separado. As�, si no pagan el
alquiler, puede ir al tribunal de desahucio con su arriendo. Los jueces entienden
arriendos. Si los jueces ven un contrato de la opci�n del arriendo, podr�an decir,
�Espere un minuto, esta gente deja el dinero, lo compran. No los podemos desalojar.
Tiene que extinguir el derecho de redimir la hipoteca en ellos�. Es cr�tico crear
un acuerdo del arriendo separado por esta raz�n.

abajo en un pedazo de papel. Bien, hay unas personas pobres en Am�rica. Entonces
consiguen que ellos escriban un poco m�s: hay problemas de raza, hay problemas
pol�ticos. Escribir�an cada vez m�s, y despu�s de que lo escribieron, sus captores
conseguir�an que ellos lo lean. Y despu�s de que lo leen, los chinos dir�an, mire,
s�lo escribi� que hay problemas en Am�rica, y no puede negar lo que escribi� en su
propia letra. Creo si todos los contratos se escribieron a mano, no habr�a pleitos.
�No entend� que perder�a el dinero de la opci�n porque estaba en un contrato
grande�. Espere un minuto, tiene, en su propia escritura, �si no hago mi pago de
alquiler a tiempo, pierdo mi dinero de la opci�n�. En todas mis opciones del
arriendo, consigo que los arrendatarios lo detallen en su propia letra. Si acudimos
a los tribunales, los arrendatarios-compradores no pueden decir que no sab�an sobre
ello, que no entendieron, que demasiado se complica. Consigo que cada uno escriba
en su propia letra, �Entiendo que si pierdo un pago, perder� mi dinero de la
opci�n. Entiendo si no hago todas las reparaciones, yo
84

Arriendo Optioning

perder� mi dinero de la opci�n. Entiendo que si no me cierro en la casa dentro de
un a�o con una nueva hipoteca, perder� mi dinero de la opci�n�. Diga que un mes va
por y el arrendatario-comprador se acerca, llama y dice, �Ah mi Dios, la c�moda se
escapa, terminan aqu� y fijan esta cosa�. Pasa todo el tiempo. Recordamos a todos
nuestros arrendatarios-compradores sobre la opci�n del arriendo que firmaron. Dice
que son responsables de primeros 500$ en reparaciones y por lo tanto lo tienen que
fijar ellos mismos. Pueden decir que esto no es justo, no recuerdan esto. Les
decimos que tenemos una copia de ese acuerdo en el archivo; es algo que escribieron
en su propia letra. Tienen una copia, tambi�n, pero ofrecen leerla a ellos o
preguntar si quieren que usted les env�e una copia. �Ah, ah, yo clase de recuerdan
esto�. Tener ese trabajo de escribir le proteger�. Enc�rguese de conseguir que
ellos escriban el acuerdo en su propia letra. Si, despu�s de un a�o, no se cierran
en la casa pero quieren quedarse all�, negociar de nuevo los t�rminos. Tal vez
consiga m�s dinero de la opci�n o aumente el alquiler. Los bienes inmuebles
generalmente suben, por tanto si controla la propiedad durante cinco a�os en una
opci�n del arriendo, no s�lo la propiedad valora el aumento, sino tambi�n el
alquiler. �C�mo quisiera usted hacer opciones del arriendo durante 10 a�os? Se
cierra en el precio hoy durante 10 a�os. �Podr�a haber hecho un poco de dinero si
se hubiera cerrado en 100 casas hace 10 a�os?

Proyectos de la opci�n del arriendo
�Est� listo para comenzar propiedades del arriendo-optioning? �Qu� tipo de
propiedades va a arrendar la opci�n? �Cu�ntos? �A qui�n va a llamar esta semana?
85

Llame cuando vea Para anuncios de Alquiler. Haga aquellas preguntas. Encu�ntrese
con propietarios. Puede trabajar con gerentes de la propiedad, tambi�n, pero es un
poco diferente. P�gueles sus honorarios de la direcci�n porque esto es en qu� se
interesan. D�gales que pagar� sus honorarios y los conseguir� del negocio de
reparaci�n. �Cu�ntos las propiedades quisiera usted a la opci�n del arriendo en los
60 d�as siguientes? �Cu�nto dinero har� cada mes? �C�mo va a conseguir las
propiedades de cerrarse? Preaprueban a compradores con la compa��a de la hipoteca.
Aqu� est� un ejemplo de esto. La �ltima opci�n del arriendo que hice estaba en el
Ermitage, Tennessee. Uno de mis perros de la ave llam� y dijo que vio una casa de
200000$ en un callej�n sin salida para la venta por el due�o. Llam� a la se�ora y
pregunt� por qu� se vend�a. Dijo, �Realmente queremos venderlo. S� que me podr�a
poner probablemente un poco m�s y venderlo con un Agente inmobiliario, pero estoy
listo para moverme�. Pregunt� si la casa necesit� alguna reparaci�n. Dijo, �S�
hace. �Quisiera usted venir lo ver?� Oli� como un acuerdo, por tanto llev� 15
minutos a encontrarse con ella. Dijo, �S� que esta casa vale probablemente
aproximadamente 220000$; no quiero usar la comisi�n de la paga y un Agente
inmobiliario. Mi marido se transfiri� y alej� hace aproximadamente tres semanas; mi
hija es aparte de su pap�, y soy aparte de mi marido; es una pesadilla y s�lo
queremos ir�. Le pregunt� cu�nta necesit�. Dijo, �La hipoteca en la casa es
178000$. Necesitamos 3000$ para ayudar a pagar las cuentas m�viles y circularemos�.
Le dije que me gustar�a hacer una opci�n del arriendo; revel� todo por escrito y le
dije que soy un inversionista. Entonces ped� ver las reparaciones. Me mostr� la
puerta de la despensa en la cocina que hab�a sido rasgu�ada por un perro. Pregunt�
c�mo podr�a confiar en m� para hacer los pagos, y le mostr� mi paquete de
identidad. Realmente llam� una de mis referencias y luego dijo, �Vamos a hacerlo�.
Mi acuerdo de la opci�n del arriendo
86

Arriendo Optioning

me dio el derecho, por escrito, de mostrar la casa y poner un signo en el patio.
Tambi�n revel� a ella que soy un inversionista de bienes inmuebles - que lo
revender�a por una ganancia, y entendi� esto. Consegu� una opci�n del arriendo de
tres a�os y dej� 3000$, que tom� a pr�stamo de alguien m�s. Llam� a unas personas y
dirig� comps, y la casa pensaba val�a 220000$ val�a aproximadamente 230000$. Dirig�
un anuncio en el peri�dico que dijo, �Deje de tirar sus d�lares de alquiler. H�gase
un propietario, gran vecindad, calificaci�n f�cil�. Dije al primer visitante c�mo
nuestro programa trabaja. Fue en coche por la casa y se interes�. Le dije que se
tuvo que poner en contacto con nuestra compa��a de la hipoteca y preaprobarse. Fue
a la compa��a de la hipoteca, y mi banquero de la hipoteca le aprob� en seguida.
Compr� la casa a m� por 237000$; se cerr� en 30 d�as; y pagamos el pr�stamo
subyacente. El hombre que compr� la casa me llam� y dijo, �No tuvimos ni idea que
podr�amos comprar una casa. Gracias por conseguirnos se preaprob�, Robert. Esto es
grande; amamos la casa y vecindad. Cre�amos que tendr�amos que esperar un a�o o dos
para comprar un�. Entraron en la casa con muy poco abajo, y les di 3000$ hacia los
gastos de cierre por tanto podr�an tener derecho a un pr�stamo alto al valor. No me
opongo a ayudarles; hago mucho dinero. �Listo para alg�n arriendo avanzado
optioning? Equidad compartida. Esto es otra manera de comprar la propiedad sin el
dinero abajo. Digamos visita a la gente que dice, �no lo vendemos. No lo
arrendamos. No lo queremos a la opci�n del arriendo. Salga aqu�. La mayor parte de
inversionistas se ir�n o colgar�n el tel�fono. Pero va a hacer otra pregunta: Y si
le ofrezco una manera de conseguir su dinero y no tiene nada a
87

�perder y ning�n riesgo?� Dice la casa vale 200000$ y tomar�n 180000$ o 175000$
para ella, pero no le dejar�n opci�n ella, la comprar�n, venta al por mayor ella,
la arrendar�n o conseguir�n los t�rminos del due�o. Pida que ellos le den una
opci�n de comprarlo por 180000$ y ofrecer partir la equidad. Se har� compa�eros. Si
lo vende por m�s, partir� la ganancia. Si no lo vende, nada pasa; todav�a pueden
hacer lo que van a hacer. Tan su reserva planean cada acuerdo debe conseguir una
opci�n. Si la gente quiere 180000$, les dar� 180000$ porque cree que puede
conseguir 210000$ despu�s de que hace todo el trabajo, hace publicidad, carrera
alrededor, y lo vende. Son compa�eros; partir� la equidad; partir� la ganancia. Es
mejor de dinero; son mejores de dinero; es una situaci�n mutualmente ventajosa.
Puede compartir la equidad con alguien. Pero tiene que ir ah� y empujar para
hacerlo pasar.

Pol�ticas y procedimientos de opciones del arriendo
1. Escriba arriendo separado y contratos de la opci�n. 2. Incluya contingencias de
reparaci�n y aseg�rese que los compradores del arriendo entienden que son
responsables de reparaciones menores. 3. Aseg�rese que es un llamado asegurado en
la propiedad. Si la propiedad se quema, por ejemplo, no conseguir� nada si no es el
llamado asegurado. 4. �Nombre de qui�n es la casa en? Los propietarios originales.
Esto es bien, porque no tiene responsabilidad, pero puede querer hacerlos
trasladarse en una tierra conf�a o en su nombre. 5. Siempre pida el hecho; si no
consigue el hecho, opci�n del arriendo esto. 6. El registro en el juzgado que tiene
una opci�n en la propiedad. Dirija sus n�meros y verifique que sus valores y
alquileres son correctos, porque siempre quiere m�s dinero entrar que salir. 7.
Haga un t�tulo busca para estar seguro que la persona con la cual negocia es la
persona que toma decisiones y due�o. 8. Confirme que las contribuciones
territoriales se han pagado. 9. Anuncios dirigidos. Guarde una corriente constante
de arrendatarios-compradores. La pantalla, pantalla, los protege y los hace
preaprobar para la financiaci�n.

88

capitulo

5

Las cosas pueden venir a aquellos que esperan, pero s�lo las cosas dejadas por
aquellos que empujan.
- ABRAHAM LINCOLN

Avenidas que llevan a vendedores motivados

f no encuentra a un vendedor motivado, no puede comenzar a hacer el dinero en
bienes inmuebles. Cuando la gente vende una casa y est� ansiosa de deshacerse de
ella, la �nica cosa por la cual se preocupan soluciona su problema. Puede creer que
se preocupan m�s por el dinero implicado. Esto no es verdad simplemente. Puede
creer que quieren vender una casa. Esto no es verdad, tampoco. Esto vuelve a la
pregunta m�s importante: �Por qu� compra la gente una casa? �Gastar mucho dinero?
No. �Como est� bien comprar una casa? No. Es importante entender por qu� la gente
compra casas; entonces entender� por qu� los venden, y luego tambi�n sabr� c�mo
negociar con los vendedores motivados del potencial.
89

Yo

La posesi�n de una casa implica pagar hipotecas y gastar el dinero para impuestos,
seguro y reparaciones. Muchas personas podr�an alquilar algo para mucho menos y
vivir en un lugar agradable con todo lo tenido cuidado de. Pero compran casas
basadas en las emociones de seguridad y estado, que es por qu� algunas personas
viven en casas que son demasiado grandes y caras para ellos. Tambi�n compran casas
para entrar en mejores distritos escolares para sus ni�os. Pero generalmente, su
decisi�n tiene que ver con emoci�n, no racionalizaci�n. La gente tambi�n vende
casas por motivos emocionales. Tienen un problema o evitan problemas. Tienen el
dolor que quieren �fijar�. Se hacen divorciados; se ponen volvi� a casarse; se
tienen que mover de la ciudad o estado; comienzan un nuevo trabajo. A veces, tienen

La punta de Robert
Un d�a, llam� a alguien que quiso 480000$ para varias casas. Dijo que tuvo que
tener el dinero efectivo. La �nica cosa en su mente era una deuda de 5000$ que
hab�a venido debida; no ten�a 5000$ para pagarlo, y el dolor de los acreedores que
le llaman para pagar su deuda se hac�a intenso. Quiso deshacerse de esta deuda.
Adem�s, no quiso el fastidio, obligaci�n, responsabilidad y responsabilidad de
manejar las casas que hab�a heredado. Cre�a que quiso 480000$. Realmente s�lo quiso
5000$. En el resto, 475000$, tom� los t�rminos del due�o. Tiene que averiguar
cuales la verdadera necesidad de alguien o el problema son. No importa lo que su
profesi�n - la gente no se preocupa si es un doctor, un abogado, un corredor de
bienes ra�ces, un inversionista, un extranjero o un inmigrante ilegal. Se preocupan
por la fijaci�n de sus problemas. Como un inversionista, me preguntan raramente que
soy o cuales mi t�tulo o mi trabajo son. La gente no se preocupa, y por lo general
no les digo. S�lo ofrezca la informaci�n que necesitan y se quedan concentrados en
la soluci�n de su problema.

90

Avenidas que llevan a vendedores motivados

vender sus casas r�pidamente. Deber�an pagar la hipoteca para tener el dinero para
comprar otra casa. O est�n en sobre sus cabezas econ�micamente. O han tenido un
cambio de su vida - un divorcio, una deuda de la familia, un cambio de trabajo o
problemas del dinero. Su trabajo como un inversionista de bienes inmuebles es
descubrir su problema y solucionarlo. P�rdida de trabajo. Problemas financieros.
Venta de la finca. Transferencia de trabajo. Enfermedad y ning�n seguro m�dico.
Divorcio reciente o nuevo matrimonio. Cr�dito sobreampliado, problemas fiscales,
propietarios cansados. Estos acontecimientos pueden llevar todos a vendedores
motivados, porque aqu� est� un ejemplo de lo que pasa. Un propietario tiene 400000$
endeudados y el banco exige el pago; la casa puede valer 555000$, pero el
propietario puede no ser capaz de conseguir que el dinero pague esa deuda o
extinci�n del derecho de redimir de la parada. Es posible que la casa se extinga el
derecho de redimir y el cr�dito del due�o se arruina. Puede ayudar a convertir esto
en una situaci�n mutualmente ventajosa. Quiz�s todos los vendedores realmente
quieren debe conseguir que el dinero efectivo de 5000$ pague el banco y movimiento.
Si no, se pudieran extinguir el derecho de redimir sobre y terminar en el verdadero
problema. Podr�a ayudar al vendedor y el banco poniendo la casa seg�n el contrato
por 405000-5000$ al vendedor y 400000$ para pagar el pr�stamo. P�ngase en contacto
con su red de compradores, inversionistas y corredores de bienes ra�ces; quiz�s
podr�a encontrar a un comprador que pagar�a 455000$ por la casa de 550000$. Si es
muy, los compradores vendr�n. Durante el cierre, el banco hace pagar su pr�stamo,
los vendedores se han salvado de la extinci�n del derecho de redimir y tienen 5000$
para moverse, el comprador del final se pone muy, y gana 55000$ (menos cualquier
gasto de cierre que tuvo que pagar) para encontrar mucho y reunir a un comprador y
vendedor.

91

Cuando la gente me pregunte si los bienes inmuebles siempre ser�n una fuente de
acuerdos buenos, digo, �Cuando la gente deja de morir, deje de divorciarse, deje de
caer al problema financiero, deje de moverse y deje de hacer cosas tontas, entonces
no habr� vendedores m�s motivados�.

Signos de motivaci�n
Puede buscar signos de la motivaci�n consiguiendo el peri�dico del domingo y
mirando en la secci�n de bienes inmuebles para sitios para la venta. M�s
expresamente, busque las fuentes siguientes de vendedores motivados.

�Para venta por due�o� anuncios

Si la gente trata de vender la propiedad y no quiere implicar a un Agente
inmobiliario, muestra la motivaci�n para venderse. Tal vez no se pueden permitir a
un Agente inmobiliario, no tenga el tiempo para conseguir a un Agente inmobiliario,
o simplemente querer venderlo ellos mismos. Esto puede llevar a la adquisici�n muy
r�pidamente porque puede negociar directamente con la persona que toma decisiones.
Algunos inversionistas s�lo trabajan con una lista de propiedades; los otros s�lo
trabajan con Agentes inmobiliarios y hacen una fortuna. Cada uno es diferente. Todo
esto trabaja. Sin embargo, aproximadamente el 80 a 90 por ciento de los acuerdos
nunca paso por un Agente inmobiliario. Nunca se ponen en una lista con Multiple
Listing Services. En el peri�dico, ha no puesto propiedades en una lista para la
venta por el due�o, y tambi�n ha puesto en una lista propiedades que est�n en venta
por compa��as de bienes inmuebles. Puede ser capaz de ganarse la vida respondiendo
s�lo a Para la venta por anuncios del Due�o y pregunt�ndoles por qu� se venden.
92

Avenidas que llevan a vendedores motivados

�Para venta� anuncios

�stos le llevan a Agentes inmobiliarios o a la gente que s�lo puso su casa en una
lista para la venta con Agentes inmobiliarios. Tratar�n probablemente de conseguir
el precio completo. �stas no son probablemente las mejores fuentes; los vendedores
que trabajan a trav�s de Agentes inmobiliarios por lo general no se motivan para
venderse con un descuento, aunque pudiera encontrar a algunos vendedores motivados
en este grupo si quiere hacer bastantes llamadas.

Listados expirados

Los listados expirados pueden ser una fuente buena de acuerdos. P�ngase en contacto
con algunos corredores de bienes ra�ces y pida que ellos le ayuden a hacer ofertas
de todos los listados que han expirado o est�n a punto de. Por ejemplo, digamos
alguien puso una casa en una lista para la venta con un Agente inmobiliario por
300000$. El Agente inmobiliario lo puso en una lista durante seis meses y todav�a
no se ha vendido, pero el acuerdo expira al final de seis meses. Las posibilidades
son el vendedor podr�a ser m�s motivado ahora. �Ve c�mo esta lista podr�a ser una
fuente de algunos acuerdos buenos para usted?

Anuncios de propiedades de la inversi�n

�Qui�n pondr�a propiedades en una lista para la venta bajo la categor�a de
propiedades de la inversi�n? Lo siguiente describe varias posibilidades.
Inversionistas y sus agentes de bolsa

Los inversionistas pueden entender hacia otros inversionistas, por tanto a veces
venden la propiedad por debajo lo que vale. O tal vez la propiedad se compr� hace
30 a�os y no se ha arreglado o se ha manejado correctamente. Podr�a ser capaz de
comprarlo por menos que el valor de mercado porque el vendedor se motiva.
93

Propietarios y caseras

Aquellos que han estado en el negocio mucho tiempo, sobre todo, pueden ser
vendedores motivados. Ser un propietario puede ser resistente, cansado, y
estresante. A menudo, los peque�os propietarios no tienen sistemas y pol�ticas de
la direcci�n y procedimientos en el lugar. Pueden haber sido flojos sobre el
recogimiento de todo el alquiler; tal vez no han estado levantando el alquiler;
quiz�s no se han estado manteniendo al corriente del mantenimiento y la propiedad
est� en el mal estado. Probablemente lo compraron hace 20 o 30 a�os por muy poco
dinero, y pueden no entender el mercado inmobiliario de hoy as� como deber�an, por
tanto lo vender�n por debajo del mercado.

�Para� anuncios de alquiler
Cuando visita Para anuncios de Alquiler, se pone en contacto con propietarios o
caseras, inversionistas de bienes inmuebles, gerentes de la propiedad o Agentes
inmobiliarios que sirven de gerentes de la propiedad. Los propietarios y las
caseras son fuentes excelentes para propiedad de la inversi�n y acuerdos de la
opci�n del arriendo. (Ver el Cap�tulo 4. �) Cada uno que posee la propiedad del
alquiler sabe que todos los arrendatarios pagan el alquiler a tiempo y nunca llaman
por reparaciones, verdad? Incorrecto.

La punta de Robert
Recuerde, cada uno a que se dirige tiene tres cosas de ofrecerle: (1) podr�an tener
una propiedad para la venta. (2) podr�an ser un comprador y hacerse la parte de su
red de inversionistas, compradores y Agentes inmobiliarios que compran algunos de
sus acuerdos buenos. Para construir su lista, cada vez visita un acuerdo, pregunta,
��Compra alguna vez alguna propiedad, o conoce a alguien que compre alguna
propiedad?� Y (3) podr�an ser un origen de fondos. Le pueden prestar dinero para
comprar bienes inmuebles.

94

Avenidas que llevan a vendedores motivados

Los propietarios tienen problemas de colecci�n de alquiler, problemas de
reparaci�n, problemas de la vacante; pueden tratar constantemente con dolores de
cabeza, pero se pueden muy motivar para venderse. Si se dirige a 20 a 30 peque�os
propietarios, gerentes, propietarios y caseras, encontrar� probablemente algunos
acuerdos, y a menudo tienen m�s de una propiedad de venderse.

Subastas

Las compa��as de subasta anuncian que subastan una casa, una propiedad comercial o
una granja 30 d�as de ahora. Quiere llamar esa compa��a de subasta, juntar todos
los detalles y subir a su lista para invitarse a la subasta. Tambi�n quiere
encontrar a distribuidores en la compa��a de subasta porque deben encontrar que los
acuerdos como usted son. Encuentran a vendedores motivados que quieren subastar su
propiedad. A veces aquellos vendedores dicen, �No quiero subastar; no quiero hacer
publicidad; no quiero pagar a sus comisiones de subasta. �Pero sabe de alguien que
compre la propiedad r�pidamente?� Muchos subastadores tambi�n son agentes de bolsa
y venden mucha propiedad, tan trate de desarrollar relaciones buenas con ellos.

Otros inversionistas

Puede encontrar a otros inversionistas en subastas porque, cuando compra en una
subasta, por lo general se tiene que cerrar dentro de 10 o 20 o 30 d�as con el
dinero efectivo. �Quisiera usted conocer a muchos inversionistas que esperan
comprar propiedades con el dinero efectivo? Absolutamente, porque cuando encuentra
un acuerdo, puede la venta al por mayor �l a ellos; puede acompa�ar con ellos;
puede usar sus fondos, su dinero efectivo, su cr�dito. Son sus compa�eros de bienes
inmuebles. Otra vez, como en cualquier negocio, la gesti�n de redes es inestimable.
Vaya a cada subasta, encuentre a cada uno y a��dalos a su base de datos.
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Avisos legales

Los peri�dicos fijan avisos legales de divorcios, quiebras y extinciones del
derecho de redimir. Siga a todos aquellos y llegue a conocer a qui�n los jugadores
son. Ll�melos; mire los acuerdos. Encuentre a abogados que representan a la gente
en quiebras, divorcios y extinciones del derecho de redimir y ven si puede
contratar alguno de sus acuerdos. Llame a unos abogados y pregunte donde anuncian
extinciones del derecho de redimir y quiebras. Consiga una copia de ese papel y
vaya al trabajo.

Necrolog�a

Esto puede parecer un poco m�rbido, y prefiero no hacerlo, pero algunos de ustedes
podr�an. En el peri�dico, busque una lista de la gente que acaba de fallecer. Esta
gente puede haber pose�do la propiedad, pero sus miembros de familia a menudo viven
en otras comunidades. Puede realizar un servicio para esa familia ayud�ndoles a
liquidar los bienes inmuebles. No lo quieren;

Ejecutores aprecian las llamadas
Cuando mi abuelo, puede �l descansar en la paz, falleci�, posey� un condominio en
Miami. Como muchas familias, vivimos en otro estado. Nadie en mi familia, incluso
primos y nietos, queridos para visitar el condominio: no quisimos verlo sin mis
abuelos all�. Mi padre, el ejecutor de la voluntad de mi abuelo, era agradecido que
un inversionista de bienes inmuebles en Miami ley� la necrolog�a y ofreci� sus
servicios. Mi padre no s�lo le ofreci� el condominio, sino tambi�n el coche y el
mobiliario. Mi padre sab�a exactamente lo que el condominio val�a, pero se vendi�
con un descuento profundo. Estoy seguro que el inversionista que lo vendi� hizo
mucho dinero. Aunque estemos en bienes inmuebles nosotros mismos, �ramos
agradecidos que este inversionista nos ofreci� el servicio de transacciones con
esta propiedad.

96

Avenidas que llevan a vendedores motivados

por lo general no saben c�mo venderlo; seguramente no quieren tomar mucho tiempo
para tomar decisiones. Les podr�a ofrecer una venta r�pida y se podr�an motivar. Si
se pone en contacto con ellos, por supuesto, son sensibles a por qu� pasan,
diciendo, �siento o�r sobre Rose que fallece. �Es esto un tiempo bueno para hablar?
� Preguntan si la propiedad se implica y lo que planean hacer sobre ello. �Les
podr�a ayudar ofreciendo deshacerse de ello r�pidamente? Si visita bastante
necrolog�a, conseguir� probablemente acuerdos.

Peque�os peri�dicos

Tambi�n puede dirigir anuncios clasificados para encontrar acuerdos. Los puede
dirigir en peri�dicos, por radio, TV y vallas publicitarias. �Tiene alg�n peri�dico
de compra vecino local, semanarios de la comunidad, o hasta el N�quel Econ�mico? La
puesta de anuncios en estos peque�os peri�dicos no cuesta mucho - 10$, 20$,

�No lo quiero�
Guillermo, uno de mis estudiantes, lo tom� unos pasos adelante despu�s de que ley�
en el peri�dico que uno de los hombres de negocios m�s ricos en la ciudad hab�a
muerto. El difunto hab�a comenzado algunas cadenas de restaurantes y hab�a
acumulado mucho dinero - un muy padrino de boda. Unos d�as m�s tarde llam� a la
esposa del difunto y dijo, �O� que ten�a algunos bienes inmuebles. �Quisiera usted
venderlo?� La viuda dijo, �Mi marido ten�a toda esta propiedad, todos estos bloques
de pisos, todos estos duplexes, y le volvi� loco. No lo quiero, s�lo venga y
cons�galo�. De esa llamada telef�nica, mi amigo consigui� 14 acuerdos seg�n el
contrato por aproximadamente 50 centavos en el d�lar - s�lo porque ley� esa
necrolog�a y tom� medidas.
97

La punta de Robert
Si lee el peri�dico local cada d�a, aprender� mucho sobre la fijaci�n de precios,
sobre Agentes inmobiliarios, sobre el mercado, y sobre alquileres, as� l�alo
fielmente. Cada vez voy a una nueva ciudad, la primera cosa que hago es abrir la
secci�n de bienes inmuebles y comenzar a rodear anuncios, s�lo ver lo que los
acuerdos est�n all� y a qu� los precios parecen. Si hace esto bastante y hace
bastantes llamadas, encontrar� acuerdos, garantizados. De hecho, las mejores
ofertas que he encontrado durante los a�os vinieron directamente de la secci�n de
bienes inmuebles. Uno era una propiedad comercial I wholesaled e hizo mucho dinero
en. Lo encontr� en Miami Herald. Cuando llam� al agente de bolsa que dirigi� el
anuncio, pregunt�, ��Cu�nta gente ha visitado este anuncio?� Ahora, Miami tiene
tres asociaciones de bienes inmuebles gigantescas con cientos de inversionistas de
bienes inmuebles activos - miles de Agentes inmobiliarios en todas partes. Es un
mercado muy competitivo, caliente. Pero el agente de bolsa me dijo que hab�a
recibido s�lo tres llamadas telef�nicas. �Qu� hac�an todos los dem�s? �Qu� deber�a
hacer?

30$ o 40$. Uno de mis estudiantes hizo un estudio en Memphis, Tennessee, y encontr�
que - por tiempo y por d�lar - la gente consigue una mucho mejor respuesta de los
peri�dicos vecinos m�s peque�os que hacen en los peri�dicos m�s grandes. Use la
muestra siguiente �Compro casas� anuncios:

�NECESITA UN MILAGRO DEL DINERO AHORA MISMO? Si tiene una casa en condici�n que
quiera vender, tengo dinero efectivo, know-how y conexiones bancarias. Y estoy
ansioso de comprar su casa. Por favor llame [el nombre del inversionista] en 000-
0000 ahora mismo para una proposici�n sin riesgos extraordinaria.

98

Avenidas que llevan a vendedores motivados

�SE ANHELA DINERO EFECTIVO? �Tiene una casa que quiere vender? Tengo dinero
efectivo, know-how y conexiones bancarias, y pico para comprar su casa. Le impulso
a llamar [el nombre del inversionista] en 000-0000 ahora mismo para una proposici�n
sin riesgos extraordinaria.

�EST� DETR�S EN SU CASA PAYEMENTS? �Quiere vender su casa? Tengo dinero efectivo,
know-how y conexiones bancarias, y pico para comprar su casa. Le impulso a llamar
[el nombre del inversionista] en 000-0000 ahora mismo para una proposici�n sin
riesgos extraordinaria.

Peri�dicos legales

Cada ciudad principal tiene un peri�dico legal en el cual la gente anuncia
quiebras, extinciones del derecho de redimir, divorcios, ventas de la finca,
legalizaciones de un testamento y acontecimientos relacionados. Consiga una copia
de este peri�dico y m�relo al menos una vez al mes. Entonces siga llamadas
telef�nicas.
Salida de investigaci�n del fin de semana
Siempre es mejor conducir por d�lares con una otra persona. Por ejemplo, cada
s�bado o domingo, mi amigo Hal y su esposa entran en el coche y contin�an una
salida que explora. Para ellos, parece a una fecha. Consigue una almohadilla de
papel y una pluma mientras va en coche despacio. Buscan signos de vendedores
motivados (como descrito en este cap�tulo) y anota direcciones. En dos o tres
horas, espigan 50 a 150 direcciones. Entonces hacen su investigaci�n. Llaman al
registrador de hechos, hacen una b�squeda del ordenador, tratan de encontrar a los
due�os y enviar cartas a aquellos due�os. Es el trabajo, pero vale la pena porque
Hal hace entre 8000$ y 15000$ en un capirotazo medio.

99

La punta de Robert
En los 14 d�as siguientes, tome dos a cuatro horas un s�bado (o cualquier tarde que
trabaje para usted) y el paseo por d�lares. Anote direcciones y siga al registrador
de hechos, p�ngase en contacto con un Agente inmobiliario, y/o ciudad de acceso y
archivos del impuesto de estado. Encuentre a los due�os; ll�melos y escriba una
carta. Por favor note, no dije s�lo los llaman. No dije s�lo escriben una carta.
Dije los llaman y escriben una carta, porque su rapidez ser� m�s alta. Cuando
llama, supongamos, �Vi su propiedad. �Quisiera usted venderlo? �Qu� quisiera usted
hacer con ello? �Cu�les son sus proyectos? �Cu�nto lo ha tenido? Vaya con su
an�lisis b�sico y, cuando escriba una carta, supongamos, �Podr�a querer darle el
dinero efectivo para su casa. Por favor llame�. Si escribe una carta y hace una
llamada telef�nica despu�s, tendr� una mucho mejor respuesta. �Pru�belo de usted!

Abogados de la extinci�n del derecho de redimir

En cada �rea, encontrar� a dos o tres abogados que se especializan en extinciones
del derecho de redimir. Averig�e a qui�n son y se dirigen a ellos pueden no ser
capaces de darle mucha informaci�n debido a la confidencialidad del cliente, pero
se podr�an interesar para saber que alguien puede comprar sus propiedades, pagar
los bancos o ayudar a sus clientes a deshacerse de sus propiedades.

Conducci�n por d�lares

Escoja un �rea esto est� en la transici�n: uno que es el mejoramiento o un �rea
donde la gente arregla casas. Mire mucha actividad - casas para la venta, casas
para el alquiler. Entonces comience a ir en coche alrededor de la busca de signos
de vendedores motivados posibles: las casas vacantes, casas necesitadas, condenaron
casas, Para signos de venta, Para signos de Alquiler, Para la venta por signos del
Due�o. Se deber�a excitar si se despide de ejecuci�n en la horca de canales, hierba
de 10 pies de alto, basura
100

Avenidas que llevan a vendedores motivados

La punta de Robert
Quiero salvar la vida de alguien aqu� - no s�lo en bienes inmuebles, pero en
general. �Se asusta alguna vez sobre atacar o se roba o se secuestra en auto o
peor? A menudo pasa porque la gente no es consciente de quien est� alrededor de
ellos cuando salen de su coche o andan alrededor. Alguien tira en un aparcamiento o
garaje o hasta una casa vacante. Si hubiera mirado, podr�a haber visto que persona
mala que pierde el tiempo, o ver�a a dos o tres personas sospechosas de aspecto en
la esquina. Si va en coche alrededor de vecindades o tira hasta casas vacantes,
siempre es consciente de sus alrededores y no sale de su coche a menos que se
sienta c�modo.

amontonado, agujeros, coches de chatarra. Hay una premisa b�sica para seguir: la
forma peor la casa est� en, mejor el acuerdo. �stos son los signos de oportunidad.
Anote la direcci�n, localice al due�o a trav�s de los archivos de la contribuci�n
territorial, y telefonee o escr�balos para ver si quieren venderse. Uno de mis
estudiantes en sus a�os veinte tempranos, un joven en Memphis, Tennessee, s�lo
env�a cartas a propietarios de propiedades vacantes encuentra la conducci�n
alrededor - aproximadamente 50 a 100 cartas por semana. Hab�a estado haciendo
25000$ por a�o jornada reducida trabajadora en el turno de noche, pero hizo tan
mucho seg�n un acuerdo de bienes inmuebles. Ha hecho ahora aproximadamente 200000$
en 12 meses s�lo usando esta idea consecuentemente. No trabaja el turno de noche
m�s.

Signos

Aqu� est� otra ley del universo de bienes inmuebles: m�s peque�o el Para la venta
entran el patio, mejor el acuerdo. �No hay probablemente concurso ya que nadie
puede leer los n�meros de tel�fonos en el signo!
101

Signo detr�s de Bush
Iba en coche una vez calle abajo y cre� que vi un Para la venta entran la ventana
detr�s de un arbusto. Sal� del coche, sub� a trav�s del arbusto y podr�a leer s�lo
cinco de los siete n�meros. Realmente anot� cada n�mero posible que el sexto y
s�ptimo podr�a ser. Hice aproximadamente 40 llamadas telef�nicas antes de alcanzar
al vendedor 30 minutos m�s tarde. (La mayor parte de personas se desalentar�an
necesidad teniendo de hacer todo ese trabajo telef�nico.) Finalmente golpe� el
n�mero correcto y dije, ��Oye, tiene esa casa para la venta en Joseph Street? �Lo
ha visitado alguien m�s?� Dijo, ��No!, es el primer en cinco meses�. �Esto es
porque nadie podr�a ver el signo! Pero realmente lo vi. Dentro de poco, era capaz
de comprar la propiedad por aproximadamente 40 centavos en el d�lar. Antes de que
termin�ramos nuestra conversaci�n, hice la pregunta m�gica, ��Tiene algunos otros?�
Dijo, �S�, un en Fatherland Street�. Cuando fui en coche ah�, encontr� que su signo
sepult� aproximadamente un pie y medio en la suciedad. Hab�a ca�do la ventana.
�Puede adivinar cu�nta gente hab�a visitado ese anuncio? Ninguno. Esa casa val�a
aproximadamente 100000$ y necesit� aproximadamente 10000$ con el trabajo. Lo
consegu� seg�n el contrato por 55000$, wholesaled esto, e hice aproximadamente
20000$.

Extinciones del derecho de redimir

Diga que una casa vale 500000$ y hace 20 a�os el banco prest� 400000$ en ella. Hoy,
la hipoteca est� abajo a 250000$. La propiedad se ha extinguido el derecho de
redimir en y el banco la tiene que devolver. El banco ahora de mala gana posee la
casa, pero preferir�a tener su dinero atr�s. Los jefes bancarios de estas
propiedades muy se motivan para vender esa casa. Est�n seg�n pautas federales y
estatales estrictas para mantener una cantidad de dinero especificada en la
reserva. Si tienen demasiado

102

Avenidas que llevan a vendedores motivados

La punta de Robert
Si alguna vez quiere vender una casa, use un poco de inteligencia publicitaria
b�sica y consiga un signo grande con buenas partes por tanto la gente realmente lo
puede ver. Tengo un signo de ocho pies que no cabr�a en un coche, y uso a aviadores
y globos y banderas por tanto cualquiera que va en coche dentro de tres bloques lo
puede ver. Por supuesto, hay una desventaja - los ni�os aman lanzar rocas a mis
signos porque son tales blancos f�ciles, grandes. �De qu� tama�o va su Para el
signo de venta ser cuando est� listo para vender algo?

extinciones del derecho de redimir y reposesiones, estropea su banca y proporciones
de pr�stamo. A menudo vender�n una de estas propiedades para una cantidad rebajada.
Ya que hacen pasar acuerdos a alguien, que alguien deber�a ser usted. Las
extinciones del derecho de redimir son un asunto del registro p�blico. Se ponen en
una lista en los peri�dicos porque se requiere que la gente implicada los haga
p�blico. Puede llamar a un abogado de bienes ra�ces y/o compa��a del t�tulo en su
�rea y averiguar donde las extinciones del derecho de redimir se ponen en una
lista. Comience a llegar a conocer a la gente implicada, incluso compradores con el
dinero efectivo que asisten a ventas. Sin falta vaya a algunas ventas judiciales y
encuentre a cada uno all�. Ll�guelos a conocer, averig�e lo que buscan y los ponen
en su base de datos, posiblemente bajo tres categor�as: encuentran acuerdos;
compran acuerdos; tienen fondos porque son compradores en efectivo. Finalmente,
usted y sus compa�eros del dinero podr�an comprar en las ventas judiciales, porque
hay acuerdos all�. Si alguien m�s compra un acuerdo en la extinci�n del derecho de
redimir, dir�jase a esa persona. Tal vez �l o ella quieren revender la propiedad, o
quiz�s podr�an ser compa�eros.

103

Ventas en descubierto

Digamos que una compa��a de la hipoteca o el banco haya escrito un pr�stamo por
100000$ en una casa que ahora tiene derecho a la extinci�n del derecho de redimir.
El pr�stamo es 100000$, pero la instituci�n financiera no quiere devolver la
propiedad. A veces, sobre todo con los precios de la extinci�n del derecho de
redimir altos que ocurren en muchas partes del pa�s, las instituciones rebajar�n, o
corto, la cantidad del pr�stamo para deshacerse de ello. Si la casa est� en el
proceso de extinci�n del derecho de redimir o se ha extinguido el derecho de
redimir en, el banco puede querer tomar s�lo 70000$ a 90000$ por el pr�stamo de
100000$. A menudo, debe presentar una valoraci�n en la casa as� como una lista de
reparaci�n de modo que la instituci�n pueda justificar la toma de menos dinero.
Est� persistente, sobre todo en el descubrimiento del departamento correcto y
persona que toma decisiones en el banco. Ahora mismo las extinciones del derecho de
redimir en algunas �reas del pa�s aumentan el 100 a 200 por ciento. Cuando la
econom�a reduce la velocidad, la gente que sobretom� a pr�stamo y gast� demasiado
durante los tiempos buenos tiene una resaca financiera que lleva a extinciones del
derecho de redimir. Y los bancos que han prestado demasiado dinero tienen que
devolver la propiedad. Es un ciclo en curso. No importa donde la econom�a est� en
el ciclo, hay oportunidad de hacer el dinero. En el clima actual, los bancos han
extinguido el derecho de redimir la hipoteca en tantas propiedades que si los
deben, supongamos, 250000$ en una propiedad extinguida el derecho de redimir, est�n
tremendamente ansiosos de mover esa propiedad de sus libros, y van corto - vender
la hipoteca. Esto significa que podr�a ofrecer menos que la cantidad de la hipoteca
y comprar la propiedad como una venta en descubierto. En primer lugar, tiene que
determinar qu� banco posee la propiedad extinguida el derecho de redimir y negocie
con el jefe del departamento del pr�stamo de bienes inmuebles o alguien que puede
tomar una decisi�n. (Los oficinistas que contestan al tel�fono

104
Avenidas que llevan a vendedores motivados

probablemente no le puede ayudar; puede llevar un rato para encontrar a la persona
adecuada.) Puede averiguar lo que la propiedad vale de la cantidad del pr�stamo,
cuanto el banco lo ha pose�do, etc�tera. Entonces pregunte si el banco vender� la
casa con un descuento. Muchos inversionistas han sido capaces de comprar
propiedades al 20 a 60 por ciento debajo lo que valen haciendo ventas en
descubierto con los bancos. Muchos son wholesaling estos grandes acuerdos a otros
inversionistas, o pueden tener compa�eros con dinero bueno o cr�dito quienes les
ayudan a comprar y sostener estos grandes acuerdos. Esto es otra manera de hacer el
dinero en bienes inmuebles sin usar su capital propio o cr�dito.

Ventas por impuestos impagos

Diga que posee una casa que compr� por 200000$ hace algunos a�os, dejando 20000$ y
tomando a pr�stamo 180000$. Tiene una primera hipoteca de aproximadamente 175000$,
y la casa vale ahora 500000$. Este nivel de la apreciaci�n ha ocurrido en muchos
mercados. Diga que va a su banco y consigue una segunda hipoteca por 100000$. Ahora
tiene una primera hipoteca de 180000$ y una segunda hipoteca de 100000$. Su banco
llama y dice, �Sugerimos que consiga una de estas l�neas de la equidad de la
tarjeta de cr�dito aseguradas y pague su pr�stamo de coche y su cuenta del Visado,
que har� su deuda desgravable, porque los pagos del Visado y su arriendo de coches
o los pagos de coches no son generalmente desgravables�. Sigue la suposici�n del
banco y saca una l�nea de la equidad en su casa, asegurada por bienes inmuebles,
que ahora se hacen deducibles, y pague sus otras deudas. Ahora tiene una tercera
hipoteca en la casa por 40000$.

105

Entonces decide entrar en bienes inmuebles y querer tomar a pr�stamo 50000$ de su
mam� para empezar. Dice, �Quiero un contrato del pr�stamo escrito y seguridad�.
Sigue adelante y adquiere una cuarta hipoteca para 50000$. Lamentablemente,
divorcian de usted. Los decretos del tribunal excepto los cuales debe el dinero a
su, que no puede pagar, por tanto su excepto consigue un juicio contra usted por
30000$ y lo archiva contra su casa. Debe 8000$ en contribuciones territoriales,
pero olvid� de pagarles el a�o pasado y no les puede pagar este a�o, por tanto la
ciudad pone un embargo fiscal de 16000$ contra su casa. Si no paga estos impuestos,
la ciudad extinguir� el derecho de redimir la hipoteca en ello. Ahora las cosas
realmente se hacen malas y no puede pagar ninguna de las deudas. �Qui�n es primero
en la l�nea para las deudas debidas? La ciudad. Las contribuciones territoriales
siempre se pagan primero. Ahora la compa��a de la hipoteca se podr�a revelar y
pagar 16000$ en impuestos para proteger su hipoteca de 100000$ o 180000$. Pero los
bancos y las compa��as financieras a veces no hacen las cosas m�s elegantes. A
menudo las propiedades van a ventas por impuestos impagos y se extinguen el derecho
de redimir en. Llame la oficina de su recaudador de impuestos local y consiga una
lista de propiedades con embargos fiscales. Entonces llame a los due�os; se pueden
motivar. Tambi�n, vaya a ventas por impuestos impagos y comience a aprender sobre
ellos. La oficina fiscal puede tener la propiedad que nadie compr� en la venta. Ver
si se puede poner muy. P�ngase en contacto con un abogado del t�tulo local para
aprender los detalles de sus reglas de la venta por impuestos impagos locales.

Programa del ahorrador de casa

Puede ayudar a propietarios a salvar sus casas si se atrasan en extinci�n del
derecho de redimir de la cara y pagos. Puede ayudar al propietario/vendedor a
ponerse al corriente de pagos, comprarlo usando los t�rminos de los due�os,
establecer una opci�n del arriendo o tirarlo. Usando un programa del ahorrador de
casa, trabaja con compa��as de la hipoteca,
106

Avenidas que llevan a vendedores motivados

compa��as de orientaci�n del cr�dito, Ministerios de Vivienda y no ganancias. Aqu�
est� c�mo dirigirse a vendedores potenciales. Es importante hacer estas preguntas
antes de decidir tomar medidas: ��Por qu� se vende?� ��Cu�nto ha estado tratando de
vender la propiedad?� ��Est� la propiedad de su nombre?� (Se aseguran que negocia
con la persona que toma decisiones.) ��Cu�l es la cantidad de la hipoteca en la
propiedad?� ��Cu�l es la menor parte de cantidad que tomar�a para ello?� Despu�s de
que un precio se declare, pregunte c�mo subieron con ese n�mero. Se asombrar�a c�mo
la gente sube con sus valores. En este proceso, finja que es Colombo. Siempre que
digan algo, hagan otra pregunta. �Por qu�? �C�mo? Si est�n poco dispuestos, les
recuerdan que el precio de compra, cuando lo compraron, y la cantidad de la
hipoteca es la informaci�n p�blica. Ya, toma el papel de un doctor de bienes
inmuebles. A fin de ayudar a alguien, necesita la informaci�n, as� siga haciendo
m�s preguntas. ��Qu� edad tiene la casa?� ��Son pagos de la hipoteca corrientes o
atrasados?� ��De ser atrasado, por cu�nto?� ��Cu�les son los impuestos?� ��Cu�nto
es el seguro?� ��Por qu� fecha lo tiene que vender?� ��Para cu�nto alquilar�a la
casa?�
107

��Necesita la casa alguna reparaci�n? �C�mo son el tejado, los techos, las
ventanas, las paredes, el suelo, la fontaner�a, la escalera, la alfombra, la
cocina, el cuarto de ba�o, el s�tano, el patio?� ��Cu�nto iba el coste de
reparaciones?� Y la pregunta de mill�n de d�lares: ��Tiene algunos otros?� Siempre
pregunte a los vendedores si saben sobre alguna otra propiedad. Podr�a dirigir
hasta un anuncio secreto o anuncio de demostraci�n como esto:

El Programa del ahorrador de casa - Salva su casa de la extinci�n del derecho de
redimir. Llame ahora, 000-0000.

108

capitulo

6

El dinero siempre est� all�, pero el cambio de bolsillos; no est� en los mismos
bolsillos despu�s de un cambio, y lo que es todo all� debe decir sobre el dinero.
- GERTRUDE STEIN

Caminos hacia fondos de la fuente

la gente de ost que invierte en bienes inmuebles hace el dinero de s�lo un o dos
modos: compran propiedades y prestan dinero del banco para hacer as�, o tratan en
hipotecas. Pero existen muchas fuentes m�s para financiar y sacar ganancia de sus
inversiones de bienes inmuebles. Puede usar estos or�genes de fondos para comprar
la propiedad. No use su propio dinero. Cree el dinero de otras fuentes para entrar
en bienes inmuebles.

M
Origen de la hipoteca
Si compra activamente o vende la propiedad, inicia, referencia o adquisici�n de
hipotecas. Es acostumbrado para pagarse por estos servicios por

109

afili�ndose con una compa��a de la hipoteca, un agente de bolsa de la hipoteca o
empresas comerciales de la red que hacen hipotecas. Af�liese con algunos agentes de
bolsa de la hipoteca buenos o h�gase el que usted mismo. Vaya a una variedad de
compa��as de la hipoteca - al menos una compa��a principal m�s dos o tres
secundario - e investigue las mejores ofertas disponibles a un punto dado a tiempo.
Llaman a inversionistas (y otros) quienes atraen a clientes que necesitan una
hipoteca creadores de la hipoteca. Pagan a creadores en todas partes del 30 a 70
por ciento de los honorarios sinceros en una hipoteca - s�lo para mercadotecnia e
introducci�n de clientes. Por ejemplo, si un agente de bolsa de la hipoteca trabaja
en una hipoteca de 200000$ que tiene dos puntos (4000$), el creador recibir�a la
mitad o un punto (2000$), para llenar la aplicaci�n y ayudar a comenzar el proceso
del pr�stamo. Sugiero que debiera conseguir aproximadamente la mitad, o al menos el
20 a 25 por ciento, de los puntos para enviar hipotecas a una compa��a de la
hipoteca. Muchos tiempos, realmente se puede hacer un empleado de la compa��a de la
hipoteca, por tanto no se tiene que licenciar. (Ya que cada estado es diferente,
concuerde con una compa��a de la hipoteca local sobre estos requisitos. Tambi�n
note que en algunos estados, pagando honorarios para hipotecar a creadores es
ilegal.) Por favor env�eme un correo electr�nico si quiere aprender sobre la
afiliaci�n con una compa��a de la hipoteca, Mi correo electr�nico es:
robertshemin@the-beach.net.

Honorarios de la remisi�n
Tambi�n puede negociar por mercadotecnia, remisi�n u honorarios consultores ya que
desarrolla relaciones de mercadotecnia con compa��as de la hipoteca y agentes de
bolsa.
110

Caminos hacia fondos de la fuente

Haga preparativos para recibir algo a cambio de la introducci�n de clientes -
dinero o bienes (un escritorio, ordenadores, etc.). Haga esto un camino que vale la
pena hacia legalmente y �ticamente traiga recompensas por sus remisiones valiosas.
Durante los cinco primeros a�os estaba en bienes inmuebles, a menudo mandaba a la
gente a proveedores de servicios que conoc�a y confi�. De hecho, enviar�a 40 a 60
hipotecas por a�o a la mejor compa��a de la hipoteca que podr�a encontrar. Cuando
decid� que quise la remuneraci�n para estas remisiones, fui a las personas que
toman decisiones en esta compa��a de la hipoteca, que consintieron en pagarme el 50
por ciento de los honorarios de la remisi�n. La compa��a guarda otro 50 por ciento
para sus esfuerzos. Esto es una comisi�n bastante est�ndar. El creador, la persona
que trajo el negocio, consigue aproximadamente la mitad de la ganancia o puntos.
Puede aplicar este concepto a servicios relacionados, tambi�n. Por ejemplo, puede
desarrollar relaciones de la remisi�n con agentes de seguros para sus contactos que
necesitan el seguro de los arrendatarios o propietarios. Tambi�n los puede mandar a
contratistas o la gente que hace reparaciones a cambio de unos honorarios del 10 a
20 por ciento. Haciendo tan, proporciona un servicio que les trae el negocio que no
habr�an tenido por otra parte. Merece la compensaci�n de ese servicio. Sin embargo,
sin falta maneje sus honorarios de la remisi�n correctamente. En primer lugar,
ponga cada detalle de su acuerdo por escrito por tanto es claramente entendido por
cada uno implicado. Expresamente explique la cantidad detalladamente de sus
honorarios y exactamente cuando y c�mo se pagar�. En segundo lugar, aseg�rese que
no tiene responsabilidad en el arreglo que establece. Por ejemplo, si manda a
cierto contratista, deja claro que no garantiza su trabajo. De hecho, anime sus
contactos a hacer su propia investigaci�n m�s all� de su remisi�n. Las remisiones
en el trabajo del t�tulo pueden ser otra fuente de honorarios. Unos grandes
verdadero
111

las empresas inmobiliarias consiguen honorarios de la remisi�n de compa��as del
t�tulo para enviarles a clientes - aproximadamente el 20 por ciento del t�tulo
honorarios de cierre. Para este ejemplo, suponga que la prima de seguros del t�tulo
en una casa de 500000$ estuviera entre 1.500$ y 3000$, con el 70 a 90 por ciento de
ese que es la ganancia para la compa��a del t�tulo. Carga honorarios de cierre de
200$ a 500$ y honorarios de preparaci�n de documentos de 50$ a 200$. Por lo tanto
sus honorarios de la remisi�n podr�an ser el 20 por ciento del t�tulo, premio, y
unos o todos los gastos de cierre. Sugiero que encuentre una compa��a del t�tulo
v�lido y negocie honorarios de la remisi�n con las personas que toman decisiones.
Despu�s de todo, otros inversionistas de bienes inmuebles hacen este y hacen el
dinero bueno que hace tan.

PIENSE EN ELLO

Si es un principiante o un pro, cuantos acuerdos le podr�an implicarse en hacer
durante el siguiente... �Un a�o? �Cinco a�os? �Diez a�os? �Veinte a�os? �Si pudiera
conseguir honorarios de la remisi�n de hipotecas, cierre y servicios del t�tulo,
reparaci�n y servicios del contratista, seguro de propiedad, consulta y/o alg�n
otro servicio que sus compradores y vendedores podr�an necesitar, cu�nto podr�a
hacer? Digamos se implica en 20 propiedades y/o ventas en el pr�ximo a�o. Si
consiguiera unos honorarios de la remisi�n de la hipoteca de s�lo 500$ por
pr�stamo, que ser�an 10000$ suplementarios a usted. Haga las matem�ticas.

112

Caminos hacia fondos de la fuente

Relaciones bancarias
Una grande fuente para comprar la propiedad es a trav�s de bancos. Si tiene algunos
acuerdos buenos, un plan de negocios bueno, y alg�n cr�dito bueno, consiguiendo
fondos de un banco le puede permitir comprar la propiedad sin poner cualquier de su
propio dinero en el acuerdo. Aqu� est� c�mo compr� m�s de 100 propiedades sin usar
mi propio dinero: fui a un banco y consegu� una l�nea de 100000$ del cr�dito
asegurado por mi propia casa. El banco tambi�n consinti� en hacer pr�stamos de 15
a�os en cualquier propiedad que poseyera en un pr�stamo del 75 por ciento al valor.
Es decir si una casa tuviera una capacidad adquisitiva de 100000$, el banco
prestar�a 75000$ (el 75 por ciento). Por ejemplo, encontrar�a un acuerdo que val�a
100000$ de un vendedor motivado que firmar�a una oferta de venderlo a m� por
70000$. Usar�a el dinero del banco (la l�nea de cr�dito) para pagar el dinero
efectivo del vendedor de 70000$. Un mes m�s tarde, cuando la casa pareci� mejor y
la hab�a alquilado o arriendo-optioned, pedir�a el banco de un pr�stamo de 15 a�os
permanente. La casa valorar�a por al menos 100000$. El banco me prestar�a 75000$
(el 75 por ciento), que sol�a pagar el pr�stamo o aplazar en mi l�nea del cr�dito.
Entonces mi l�nea del cr�dito estuvo de vuelta en 100000$ para pagar en efectivo
para otra casa. No un centavo de mi propio dinero se us�. Precauci�n: Nunca tome a
pr�stamo el dinero no es seguro que puede devolver. Tambi�n, tenga cuidado sobre el
pr�stamo contra su propia casa; si el pr�stamo no se devuelve a tiempo, podr�a
perder su casa. Si no tiene el gran cr�dito o la capacidad de hacer esto, encuentre
a alguien que realmente tiene esa capacidad. Todo lo que falte en el negocio,
encuentre a alguien que le puede ayudar. Probablemente sabe o puede encontrar a la
gente que quiere

113

haga el dinero en bienes inmuebles y tenga el gran cr�dito, pero quienes no tienen
el tiempo, energ�a o conocimiento para hacerlo pasar. Puede desarrollar el
conocimiento y usar su energ�a de encontrar los acuerdos. Deje a otros prestar
dinero. Puede acompa�ar con ellos 50-50, 60-40, 70-30, o independientemente de
trabajos para ustedes dos. Siempre aseg�rese que hace alinear mucho antes de que
preste dinero. Tenga un coj�n incorporado, tambi�n, as� como una estrategia de
salida. Si alguien m�s presta dinero para sus acuerdos, haga tres veces seguro que
es muy. Tambi�n comience a establecer relaciones buenas con un banco. Cuando
comenc�, fui al banco casi cada mes para pedir un pr�stamo. Cada mes la respuesta
era no. Entonces, la quince vez, la respuesta era tal vez, y pronto despu�s de que
era s�. El banco me dio un pr�stamo de 50000$ en un por valor de doble 80000$.
Entonces, ten�a m�s dinero en el dep�sito en el banco que era capaz de tomar a
pr�stamo. Pero el camino deposita trabajan, despu�s de que toma a pr�stamo una vez,
puede tomar a pr�stamo otra vez - y luego otra vez. Puede encontrar que cuando toma
a pr�stamo s�lo 100000$, el banco realmente no se preocupa por usted. Pero cuando
toma a pr�stamo
La punta de Robert
Le desaf�o, sin tener en cuenta el estado de su dinero o cr�dito, para llenar una
aplicaci�n financiera, vaya a un banco o hipoteque la compa��a, y preapru�bese para
comprar algo. Es un ejercicio bueno para ver donde est� de pie. No digo salen y
prestan dinero; digo el principio que construye esa relaci�n. Entonces averiguar�
lo que tiene que hacer para mejorar su cr�dito y ser capaz de tomar a pr�stamo
fondos.

114

Caminos hacia fondos de la fuente

�m�s de $1 mill�n, los cuidado bancarios! Los funcionarios de pr�stamos comienzan a
llamar - c�mo son usted sentimiento, c�mo es el negocio, vamos a la comida,
etc�tera.

Prestamistas dif�ciles
Encontrar� a prestamistas dif�ciles en cada ciudad principal. Esta gente tiene
mucho dinero (o acceso a ello), y lo pueden prestar a usted - con tasas de inter�s
altas - seg�n los acuerdos que quiere comprar. No se preocupan mucho por su
cr�dito. Por ejemplo, si el inter�s hipotecario hoy es el 6 a 8 por ciento, algunos
prestamistas dif�ciles pueden cobrar el 10 a 15 por ciento. Y en vez de cobrar un o
dos puntos (es decir, 1 o el 2 por ciento de la cantidad del pr�stamo) como un
banco o compa��a de la hipoteca iba, ellos culpar entre 2 y 10 puntos. Si quiere
tomar a pr�stamo 100000$, un prestamista dif�cil podr�a cobrar unos honorarios de
10000$ m�s el inter�s del 15 por ciento en prestar dinero para esa casa.
Obviamente, si ya tiene el dinero efectivo o tiene el cr�dito bastante bueno para
satisfacer el banco, para tomar a pr�stamo el dinero necesita en otra parte. Ir a
un prestamista es un �ltimo recurso. La ventaja m�s grande de conseguir la
financiaci�n a trav�s de prestamistas dif�ciles consiste en que realmente no se
preocupan por su cr�dito. M�s pueden responder r�pidamente, mientras los bancos e
hipotecan compa��as todav�a coleccionan cuatro carretillas llenas del papel y toman
30 o 90 d�as para tratar su pr�stamo. Siempre quiere una fuente de dinero dif�cil
por si un banco no financie su promesa y acuerdos provechosos. Por tanto su tarea
debe mirar en el peri�dico para anuncios que dicen que �Prestamos el Dinero�,
entonces encu�ntrese con dos o tres de estos prestamistas y desarrolle relaciones
buenas por si quiera tomar a pr�stamo de ellos en el futuro. Tambi�n, vaya a sus
bienes inmuebles locales
115

La punta de Robert
No est� avaro. Si tiene la posibilidad de hacer 30000$ seg�n un acuerdo y lo puede
hacer r�pidamente y f�cilmente pagando a un prestamista dif�cil 5000$ en puntos e
inter�s, as� sea. Muchos inversionistas dicen, �no voy a pagar tan mucho inter�s.
Esto es demasiado�. Pero, adelant�ndose, la pregunta importante para preguntar es
��Cu�nto har� seg�n este acuerdo?� Nunca deje al coste entrar en el camino de
ganancia. Si es provechoso, h�galo.

asociaci�n de inversionistas que se encuentra para encontrar a otros inversionistas
y prestamistas. (Y check-out www.robertshemin.com.)

Propietarios
Sugiero que aprenda cada manera posible de financiar hipotecas y usarlos as� nunca
es peg� la incapacidad de hacer un acuerdo porque no tiene el acceso a fondos.
Normalmente, cuando compra una casa, consigue que una nueva hipoteca la compre. Si
la casa cuesta $1 mill�n, toma a pr�stamo 900000$ y deja 100000$. Seg�n su cr�dito,
los ingresos, y la garant�a subsidiaria o la propiedad, el banco o la compa��a de
la hipoteca determinar�n cu�nto le prestar�. El pr�stamo de un propietario,
signific�ndole va a vivir en la propiedad, es menos arriesgado para un prestamista
que un pr�stamo para una propiedad non-owneroccupied o un pr�stamo del
inversionista. La gente con menor probabilidad faltar� a una hipoteca y arriesgar�
de perder su residencia. Por supuesto, hay cientos o los miles de programas del
pr�stamo ah�. Aqu� est�n unos cuantos que pueden ser del inter�s para usted:
116

Caminos hacia fondos de la fuente

Hay muchos pr�stamos del propietario del 100 por ciento para la gente con el
cr�dito bueno. Para compradores de casa nuevos, hay ciudad especial, el estado y
los programas nacionales que no requieren que prestatarios tengan la mayor parte de
un pago al contado, aun si su cr�dito es menos que perfecto: pueden necesitar s�lo
500$, 1000$, 3000$, a veces 0$ abajo. Los compradores de casa con el cr�dito
marginal que van a vivir en una casa pueden conseguir a veces que un pr�stamo del
70 a 80 por ciento valore. Es decir si encuentran una casa por valor de 100000$ por
80000$, podr�an ser capaces de conseguir un pr�stamo por 80000$ enteros o pr�stamo
del 80 por ciento al valor. Algunos prestamistas podr�an requerir que ellos
pusieran en un poco de su propio dinero efectivo como un pago al contado. Los
compradores de casa con el cr�dito incobrable a menudo pueden conseguir pr�stamos
que son el pr�stamo del 65 a 75 por ciento al valor. Los inversionistas de bienes
inmuebles o los inquilinos del no due�o a menudo pueden conseguir pr�stamos en
viviendas unifamiliares, duplexes, o edificios con hasta cuatro unidades en el 90 a
100 por ciento de su valor. Deben tener cr�dito excelente e ingresos verificables
buenos. Muchos inversionistas que son el aut�nomo pueden conseguir que el pr�stamo
del 70 a 80 por ciento valore si su cr�dito est� bien.
Si negocia muy una propiedad, podr�a ser capaz de tomar a pr�stamo la cantidad
entera. Si la casa vale 100000$ y la puede comprar por 75000$, puede ser capaz de
conseguir que un pr�stamo del 75 por ciento valore y tome a pr�stamo la cantidad
entera. Sin embargo, muchos prestamistas quieren verle poner su propio dinero en el
acuerdo. Tambi�n puede sugerir que el due�o saque una segunda hipoteca. Diga, por
ejemplo, que el �nico pr�stamo que puede conseguir es un pr�stamo del 60 por ciento
a
117

La utilizaci�n de una segunda hipoteca para entrar con 0$ abajo
Valor o valor = el Vendedor de 100000$ quiere el precio de venta = el Banco de
75000$ prestar� s�lo el 60 por ciento = el Vendedor de la primera hipoteca de
60000$ toma una segunda hipoteca = 15000$ durante cinco a�os 60000$ + 15000$ =
total de 75000$

valore porque su cr�dito no est� bien. El vendedor quiere 75000$ en la casa por
valor de 100000$. El banco le prestar� s�lo el 60 por ciento de esa cantidad, o
60000$. Podr�a negociar por el vendedor para tomar 60000$ y firmar una segunda
hipoteca detr�s de la primera hipoteca del banco por $15000 - no en el dinero
efectivo, pero en una nota firmada por usted. Esto es otra manera de tomar a
pr�stamo los fondos sin usar su propio dinero para comprar una propiedad.
Compre en los t�rminos del due�o
Muchos inversionistas de bienes inmuebles inteligentes y algunos propietarios
entendidos saben que hay otro origen de fondos para todas sus necesidades de bienes
inmuebles. En vez de ir a un banco o compa��a de la hipoteca a prestar dinero para
comprar una propiedad, van al vendedor o el due�o de la propiedad. As� es, el
vendedor puede servir de su banquero. Si encuentra a un vendedor motivado que
quiere 100000$ para la propiedad, podr�a tomar a pr�stamo 100000$ de un banco o
s�lo conseguirlo del vendedor. Si la propiedad es libre y clara (es decir, ningunos
embargos preventivos en ello), el vendedor le puede dar una nueva hipoteca por
100000$, como el banco iba. En vez de pagar al banco hipotecan pagos cada mes, paga
al vendedor. Ha llamado bienes inmuebles de compra en los t�rminos del due�o.

118

Caminos hacia fondos de la fuente

La punta de Robert
Siempre, siempre pida los t�rminos del due�o. Casi todos los vendedores dir�n que
quieren el dinero efectivo. Pero la obtenci�n de los t�rminos del due�o todav�a es
posible - si puede negociar. Si los vendedores exigen el dinero efectivo a usted,
preg�nteles, ��Por qu�? �Cu�les son sus proyectos para el dinero efectivo?� Si lo
necesitan para pagar una peque�a deuda, luego preguntar lo que van a hacer con el
resto una vez que la deuda se paga. Si le dicen que quieren invertirlo,
preguntarles que porcentaje planean hacer en su dinero invertido. Pueden creer que
pueden ganar el 6 a 8 por ciento. Su respuesta a esto es, ��C�mo quisiera usted
pagar su deuda y ganar el 9 a 10 por ciento con una inversi�n muy segura?� Esta
oferta los deber�a interesar porque encuentra sus necesidades - s�lo le dijeron
esto. Puede ofrecer entonces el dinero efectivo de 3000$ abajo con los t�rminos del
due�o para el equilibrio m�s de 20 o 30 a�os en 9 o inter�s del 10 por ciento. Si
no tiene el cr�dito bueno, esto es la manera m�s f�cil de conseguir la
financiaci�n. Aun si realmente tiene el cr�dito bueno, conseguir� probablemente un
mejor acuerdo usando los t�rminos del due�o.

Si sostiene una propiedad durante un a�o o m�s y paga todas sus cuentas a tiempo,
un prestamista percibe su cr�dito como menos arriesgado que antes. Su puntuaci�n de
cr�dito mejorar� probablemente. Esto significa despu�s de un a�o, podr�a conseguir
que un pr�stamo del 75 a 85 por ciento valorara en la propiedad y pagara al
vendedor original. Vaya a un agente de bolsa de la hipoteca esta semana y pida que
agente de bolsa preaprobarle para su propia hipoteca personal y para una propiedad
de la inversi�n. Averig�e sobre tantos programas del pr�stamo como posible, porque
se vender� probablemente tanto a compradores de casa como a inversionistas.
Entonces llame a tres Agentes inmobiliarios, tres inversionistas de bienes
inmuebles, tres abogados de cierre y a unos cuantos

119

compa��as del t�tulo/dep�sito en su �rea. Comience a conectar a la red para
encontrar a vendedores motivados, compradores y fuentes de financiar (y ser seguro
de a�adir sus contactos a sus bases de datos). Pida ellos remisiones y
recomendaciones para prestamistas buenos. Tambi�n puede querer afiliarse con ellos
como compa�eros. Pregunte si le pagar�n honorarios de la remisi�n de encontrar
acuerdos. Intente todas estas ideas y siga su mejor conduce.

120

capitulo

7

En una negociaci�n buena, cada uno gana algo.
- GERARD NIERENBERG

La negociaci�n de acuerdos y la fabricaci�n de ofertas

los o consiguen grandes acuerdos de la propiedad y los compran sin usar su propio
dinero, es sabio para aprender c�mo negociar bien. A menudo puede negociar un
acuerdo �ning�n dinero abajo� si quiere aprender c�mo y lo aplican a muchas
transacciones. Realmente puede negociar en todas las �reas de una transacci�n de
bienes inmuebles: precio, t�rminos, hora de cierre, fianza, contingencias,
condiciones. Negocie por todo. La mayor parte de inversionistas de bienes inmuebles
y los Agentes inmobiliarios s�lo negocian el precio. Aprenda a negociar en muchas
�reas, usando el precio como el paso que comienza. El art�culo 1: s�lo Negocie con
la persona que toma decisiones.

T

121
La punta de Robert
Salga en las 24 horas siguientes y negocie por algo. Recuerde, s�lo negocie con la
persona que toma decisiones. Cuando est� en un restaurante, por ejemplo, pida al
gerente y construya la compenetraci�n charlando y comience un di�logo como esto:
��Cu�nto ha estado trabajando aqu�?� �He estado trabajando aqu� dos a�os�, dice el
gerente. �Qu� tan grande restaurante; Cindy la camarera es imponente. Est� nuestra
primera vez aqu�. �Nos preguntamos s�lo, hace a veces cosas especiales de conseguir
que la gente vuelva?� �S�, hacemos. Hay poco descuento o a veces el postre. �Quiere
alg�n postre?� �Tomaremos alg�n postre�. �Traer� una pieza de tarta de queso�.
��Bien, ya que hay dos de nosotros, puede hacer un poco mejor?� Podr�a creer que
esto es gracioso y loco, pero si sale y comienza a practicar, se mejorar� en la
petici�n. Cuando compra un coche, negocia con el dependiente, que raramente puede
hacer cualquier negociaci�n. El encargado de ventas all� podr�a tomar todas las
decisiones en la fijaci�n de precios del coche, pero es el gerente financiero que
toma todas las decisiones en la financiaci�n del coche. Conversaci�n con la persona
que toma decisiones adecuada, pase lo que pase la situaci�n. Recuerde, raramente en
la vida hace algo trabaja todo el tiempo. Sin embargo, si intenta esta t�ctica de
negociaci�n muchas veces, trabajar�n un poco del tiempo.

�H�gale haber ido alguna vez a un restaurante y haber visto a la gente gritar a la
camarera? La comida no es nada bueno, el pollo tiene fr�o, el pescado es malo, y la
camarera pobre est� a punto de gritar. �Quiere ayudar, pero qu� puede hacer? Nada;
no es la persona que toma decisiones. Entonces va al gerente y el gerente viene a
su mesa. Este gerente es el

122

La negociaci�n de acuerdos y la fabricaci�n de ofertas

persona se deber�a quejar a... la persona a cargo. Negocie una propiedad s�lo con
la gente que la controla y puede tomar una decisi�n. Preg�nteles, ��En cuyo nombre
es la propiedad? �Es el suyo? �Es el que que puede tomar la decisi�n �ltima de
venderse?� Aqu� est� un ejemplo bueno de c�mo unas palabras bien seleccionadas
pueden traer miles de d�lares a consecuencia de negociaciones expertas. Cuando
visita una casa anunciada a un precio de 200000$, y si esto es muy, muchos
inversionistas pueden ofrecer s�lo el precio puesto en una lista. Digamos la
propiedad vale 280000$. El vendedor le dice que vale 280000$, y es. Es muy. Muchos
inversionistas reconocer�an s�lo que muy y tienen 80000$ de la ganancia potencial.
�No mal! Sin embargo, y si pregunte, ��Por qu� se vende?� Y si respondan que la
hipoteca es 150000$ y entra en la extinci�n del derecho de redimir. Los vendedores
tienen que pagar la deuda - $150000 - m�s necesitan el dinero efectivo de 15000$
por tanto se pueden mover. Ahora sabe que pueden tomar 150000$ m�s 15000$ o 165000$
en vez de 200000$. Esa una pregunta le podr�a salvar posiblemente 35000$. Entonces
pregunta, ��Puede hacer un poco mejor? �Cu�l es lo menos que tomar�a?� Y si digan,
�Bien, si me pudiera conseguir 10000$ pronto, lo tomar�. S�lo salv� o hizo m�s
5000$ haciendo algunas preguntas clave. Quiz�s es esc�ptico y cree que esto no
trabaja. �Definitivamente no trabaja si no lo intenta! Esto es exactamente lo que
pas� a un estudiante m�o, Carl, en Atlanta. �Haciendo aquellas preguntas clave,
salv� o hizo 40000$ suplementarios en lo que sab�a era ya muy!

123
Encuentre el dolor del vendedor
A fin de encontrar y negociar acuerdos buenos donde podr�a ser capaz de conseguir
los t�rminos del due�o, debe encontrar el dolor del vendedor (es decir, motivaci�n)
y acuerdo con ello. Si no tienen dolor o motivaci�n, entonces no les puede ayudar y
no se pondr� muy. Preg�nteles las preguntas siguientes: ��Por qu� se vende?�
��Cu�nto se tiene que vender?� ��C�mo subi� con su precio?�

Si solicitan todo el dinero efectivo, preg�nteles por qu�. �Qu� har�n con el dinero
efectivo? �Por qu� lo necesitan? Est� inquisitivo como uno de cuatro a�os y
pregunte por qu�, por qu�, por qu�. Debe descubrir su motivaci�n verdadera, deseos
y miedos a fin de estructurar una soluci�n creativa que les ayuda y permite que
usted consiga acuerdos buenos con t�rminos buenos.

Quite sus emociones
Aprenda c�mo alejarse de negociar para conseguir lo que quiere. Menos se preocupa,
m�s dinero que har�, porque si emocionalmente se ata a una propiedad, no ser� un
negociador bueno.
124

La negociaci�n de acuerdos y la fabricaci�n de ofertas

Aprend� que la lecci�n cuando trabaj� en la Wall Street y mir� a la gente cientos
de millones comerciales de d�lares de opciones. Puede ser doloroso para
comerciantes para perder $5 millones de su dinero o el dinero de su firma o el
dinero de sus clientes. De �nico camino pueden hacer este trabajo no debe tener
emoci�n y no cuidado. Por lo que podr�a ver, el m�s comportado como robots; s�lo
analizaron la informaci�n y actuaron, porque si se hicieran emocionales, su proceso
de toma de decisiones se hizo nublado. Cuando sea la toma de decisiones, no deje a
emociones entrar en su camino. El que que se preocupa menos es el que que por lo
general gana. Recuerde, la inversi�n inmobiliaria es s�lo n�meros. Quite sus
emociones cuando negocie. Puede negociar todos los aspectos de un contrato de
bienes inmuebles. Por supuesto, debe negociar el precio. Siempre pida t�rminos o
due�o que financia, y tambi�n negocie a tiempo para cerrarse, cerrando gastos y
todos los aspectos de sus ofertas o contratos. Estos pasos le ayudar�n a hacer m�s
dinero y usar menos de su propio dinero para comprar y sacar ganancia de bienes
inmuebles. En el contrato de mi comprador est�ndar, el contrato uso cuando ofrezco
comprar una propiedad, el escrito a m�quina - en la hora de cierre es 90 d�as, no
30 d�as. No siempre conseguir� que 90 d�as se cierren, pero si est� en el contrato,
lo puede conseguir a veces.

Cierre 90 viajes de un d�a
La mayor parte de contratos en bienes inmuebles dicen que el cierre debe ocurrir
dentro de 30 d�as. Intente esto en cambio: Ponga sus cierres para 90 viajes de un
d�a a trav�s del contrato de su comprador est�ndar.
125

Digamos es capaz de conseguir la financiaci�n en 20 d�as o conseguir que un
compa�ero entre y compre la propiedad en 30 d�as o venta al por mayor esto a
alguien en 30 d�as. Si tiene 90 d�as para cerrarse seg�n un acuerdo de 200000$,
pero se puede cerrar en 25 d�as, es tiempo de negociar de nuevo con el vendedor.
Aqu� est� un di�logo posible: �El cierre est� 90 d�as de ahora. Ser� el principio
de abril cuando consiga sus 200000$. �Quisiera usted ese dinero un poco m�s pronto?
�De hecho, iba consiguiendo el dinero en la pr�xima tres ayuda de semanas usted?�
El vendedor dice, �S�, podr�a pagar mis cuentas y movimiento un poco m�s pronto�.
Una conversaci�n as� consigue que vendedores visualicen y representen mentalmente
lo que har�an con el dinero. Entonces finalmente hace esta pregunta:

La punta de Robert
Siga el ejemplo de mi firma de la Wall Street y haga una venta preliminar. Dir�a,
�Creo que esta casa vale 300000$. La persona de reparaci�n me dijo que se necesitan
10000$ en reparaciones. Un comprador deber�a tomar 220000$ para ello una vez que se
arregle. Si aquellos n�meros son correctos, que huele como muy�. La lecci�n debe
poner una oferta en primero con una contingencia, luego hacer su diligencia debida.
Podr�a volver al vendedor y decir, �Tanto usted como una persona de reparaci�n
cre�an que costar�a 10000$, pero las reparaciones realmente van a ser 50000$. Como
tan se estropea, no vale 300000$. S�lo vale 100000$�. �Se disgusta? No, s�lo
negocia de nuevo porque el acuerdo se falsific� a usted y los n�meros no eran
correctos. Pero si hace bien su tarea preliminar y los n�meros parecen bien, lo
controlan primero y luego lo estudian. Recuerde, hasta que tenga un contrato
firmado, no tiene nada. No gaste a todos ustedes tiempo analizando una propiedad.

126

La negociaci�n de acuerdos y la fabricaci�n de ofertas

��Si fuera a conseguirle efectivo, fr�o en su bolsillo m�s pronto, que le ayudar�a
a moverse m�s pronto y pagar su deuda, verdad?� Siempre repita qu� la otra persona
dijo y luego pregunte, ��Tomar�a menos?� La respuesta podr�a ser, �Realmente no
quiero bajar. Pero le digo lo que, si consiguiera ese dinero a m� m�s r�pido,
tomar�a 199000$�. Hizo 1000$ s�lo haciendo esa pregunta. Si es un negociador bueno,
podr�a deprimir hasta al vendedor a 195000$ y salvar m�s 5000$.

Tiempo: �selo sabiamente
Recuerde, tiene s�lo un activo en la vida: tiempo. Por favor no lo gaste
atormentarse o preocupaci�n. Su objetivo primario es encontrar a un vendedor
motivado, extender a una oferta de la propiedad del vendedor y encontrar una manera
de controlar esa propiedad. Esto es en qu� se tiene que concentrar como un rayo
l�ser por tanto no pierde el tiempo cuando viaja en su camino hacia la riqueza. Si
alguien no se dirigir� a usted o negociar� un acuerdo o las cosas no van el
derecho, su plan de reserva es rodar una oferta y movimiento. Tal vez el vendedor
dice, �no negocio. Quiero 400000$. Eso es�. Cuando esto pase, no lo tome
personalmente; s�lo siga adelant�ndose. Haga una oferta baja y luego salga y
encuentre a vendedores m�s motivados. Para la mayor parte de situaciones,
recomiendo rodar una oferta baja por escrito e incluso una cl�usula de la
contingencia declarando que la venta es contingente en el
127

La punta de Robert
En mi primer a�o como un inversionista, mir� casas, me dirig� a la gente y estuve
de pie fuera de las casas que esperan rel�mpago a golpearme y decirme comprar
cierta propiedad. Me asust� terriblemente y no hice ningunas ofertas, no compr�
ningunos bienes inmuebles y no hice ning�n dinero. Ese enfoque se garantiza
producir resultados cero para usted. S�, lo intent� durante un a�o entero. Es f�cil
hacerse concentrado en mirar casas, dirigi�ndose a la gente, y estudiando mucho.
Aquellas cosas son todos importantes para hacer, pero es el mejor para tomar
medidas lo que causa la fabricaci�n de ofertas. Si nunca hace una oferta, nunca
ser� un inversionista de bienes inmuebles.

la aprobaci�n inspector del comprador. Si el vendedor firma su oferta baja,
recuerde, no la tiene que comprar; por el momento, simplemente quiere controlar esa
propiedad. Tener el control le da el derecho de inspeccionar la casa y hacer una
evaluaci�n. Una vez que haya visto la casa, podr�a ser tan indeseable que querr�
olvidar el acuerdo totalmente. La cl�usula de la contingencia permite que usted
salga de un acuerdo deseable. Precauci�n: no ponga ofertas en si no tiene la
intenci�n de cerrarse en ellos. Sin embargo, haga su investigaci�n, ponga una
oferta en, y luego verifique todo. Demasiadas personas pasan todo su tiempo
golpeado con la par�lisis del an�lisis. �Haga ofertas ahora!

Est� un jugador confidente
Hacerse un inversionista afortunado que puede negociar acuerdos buenos y conseguir
la propiedad sin usar sus fondos propios, negociar de una posici�n de poder,
control y confianza. Adopte el modo de pensar que dice, �Encuentro grandes
acuerdos. Tengo �xito. Tengo muchos acuerdos de mirar�.
128

La negociaci�n de acuerdos y la fabricaci�n de ofertas

Haciendo su negocio de bienes inmuebles, pres�ntese como uno que es confidente,
ocupado, y afortunado. Esto significa, como un inversionista, no telefonea a
vendedores y quejido, �Por favor, tengo que encontrar un acuerdo; v�ndame una
propiedad. �Qu� tomar�? �Puede hacer un poco mejor? Algo tiene que pasar. Tengo que
conseguir un acuerdo, s�lo un. Por favor ayude�. Comparo esta adoptaci�n de una
postura con la dataci�n - y nadie quiere hasta ahora un whiner. Imagine si alguien
subi� y dijo, �No he tenido una fecha en un par de a�os; nadie me llamar� alguna
vez; no tengo n�meros de tel�fonos; por favor s�lo d�me su n�mero y tal vez le
puedo llamar alg�n d�a y podemos salir�. No impresionante. En cambio, la gente
prefiere tratar con otros que son activos. Mi amigo, Doug, es un maestro en
psicolog�a y persuasi�n. Cu�ndo era solo, dijo, ��Robert, quiere que yo le muestre
c�mo conseguir a cada muchacha en este lugar para querer salir conmigo, baile
conmigo, y pedir mi n�mero de tel�fono?� Dije, �Doug, sabe que no es tan grande de
aspecto - no va a pasar�. Por tanto fuimos a una barra en cual 50 de 100 personas
hab�a mujeres. Doug anduvo en con una sonrisa grande en su cara. No es un ayudante
de camerino bueno o un tipo demasiado apuesto (lamentable, Doug - de hecho, la
gente dice que parecemos parecidos). Pero se acerc� a la muchacha m�s hermosa en la
barra primero y comenz� a charlar. ��Oye, c�mo ya hacer'? �Doug de mi nombre? �C�mo
se llama usted?� �Susan�.
129

�Susan, grande de encontrarle. Oye, ser� atr�s...�. y habl� a otra mujer, diciendo,
�Oye, soy Doug. �C�mo se llama usted?� �Judy�. �Judy, soy Doug...�. �Agradable para
encontrarle�. ��Judy, le gusta bailar?� �Apuesta�. �Ah Dios, esto es grande. Oye,
le ver� en un poquito. �Bien?� Y atropella a alguien m�s y pregunta, ��C�mo se
llama usted?� �Sherri�. �Oye, Sherri, soy Doug. �C�mo hace? �Es un estudiante? �Qu�
hace aqu�? Ah grande, esto est� bien. �Le gusta bailar?� �A veces�. �Yo, tambi�n;
no todo el tiempo. Oye, ser� atr�s. Tal vez podemos bailar m�s tarde. Tengo que
ir�. Cada vez que se dirigi� a una de las mujeres, sonre�a, confidente, y
entusi�stico. De repente, cada mujer (y hasta los tipos) en la barra hablaba con
Doug y sonre�a y se re�a. Entonces volvi� a cada uno
130

La negociaci�n de acuerdos y la fabricaci�n de ofertas

una de las mujeres y pregunt�, ��Oye, quiere bailar? Grande, vamos a bailar�. Unos
minutos m�s tarde, dijo, �Tengo que ir�. Entonces bailar�a con alguien m�s. Dentro
de poco, todas las muchachas y los tipos comentaban, �El baile de este tipo con
todas las mujeres y cada uno le conoce; se divierte. Tengo que conocer a este
tipo�. Pronto dec�an, �Aqu� est� mi n�mero. Ll�meme�. Se api�aron alrededor de �l
para dirigirse a �l. Me ense�� sobre la adoptaci�n de una postura. �Puede hacer qu�
Doug hizo en sus c�rculos de bienes inmuebles? Simplemente visita algunos acuerdos
anticipados y dice, �Quiero comprar 10 propiedades este mes y visito
aproximadamente 15 casas hoy. �Qu� ha conseguido?� No la declaraci�n de un whiner
en absoluto. Si los vendedores comienzan a presionarle o darle un tiempo duro, s�lo
dicen, �Tengo que ir; tengo m�s 20 casas para mirar�. Por supuesto, siempre debe
ser honesto, cort�s, y sincero, como Doug. �Si alguien le ofreciera 10 casas este
mes por 10$ cada uno, los comprar�a? Por supuesto. En este negocio, tenemos el
peri�dico para pasar y el servicio del listado m�ltiple (MLS) entero. Ya que no se
puede poner a todo esto, tiene a la postura y dice a vendedores anticipados lo que
hace. Est� honesto y frente con ellos. Pero recuerde su objetivo: para escribir
muchas ofertas, luego firme un acuerdo.
La punta de Robert
Si no puede encontrar un acuerdo o tiene el problema empezando, s�lo extiende a
cinco ofertas por d�a. Si hace esto durante seis meses, puede suponer que algo vaya
a pasar. Pero si no extiende a ninguna oferta y s�lo muerde sus clavos y se
acent�a, nada mucho pasar�. Esto se garantiza. Cinco ofertas por d�a guardan el
blues lejos.

131

Use un contrato de un p�gina
Recomiendo usar un contrato simple, de un p�gina para hacer sus ofertas. Su
contrato de la oferta explica los t�rminos detalladamente, protege sus intereses e
incluye revelaciones necesarias y contingencias. Sobre todo si el vendedor se
motiva y bajo la tensi�n, no quiere a�adir cualquier confusi�n usando un contrato
complicado, de 20 p�ginas u oferta. Por supuesto, en algunos estados necesita un
contrato m�s largo para comprar algo, pero todav�a me gusta guardar cosas simples.
Si alguien es un ladr�n, podr�a firmar un contrato de 5000 p�ginas y todav�a
arrancarse. Si alguien es honesto, puede hacer un acuerdo encontrarse s�lo con un
apret�n de manos. Cuando trabaj� para una firma de la Wall Street principal,
aprend� mucho de c�mo las compa��as hicieron sus contratos cuando comprar�an y
vender�an otras compa��as. En una ocasi�n, la firma para la cual trabaj� iba a
comprar una compa��a de $300 millones. Para poner las cosas en marcha, los
representantes de mi compa��a simplemente escribieron una carta, que se llama
decidida para hacer una oferta. La carta dijo, �Queremos comprar su compa��a por el
dinero efectivo de $300 millones, y cerraremos en seis meses el contingente sobre
nosotros haciendo nuestra diligencia debida y aprobando lo que encontramos�.
Tambi�n dijo que esta firma tendr�a un derecho exclusivo de comprar la compa��a por
$300 millones, llamados el derecho de la primera respuesta negativa. Esto significa
que hasta el tiempo de la venta, la compa��a no puede entretener ninguna otra
oferta de la duraci�n del contrato. El comprador anticipado seguramente control�
ese acuerdo cuando la oferta se firm�. S�lo cuando las personas que toman
decisiones se pusieron las firmas en esa carta hicieron comienzan su diligencia
debida. Y el contrato que estas empresas grandes firmaron era una p�gina; lo vi.

132

La negociaci�n de acuerdos y la fabricaci�n de ofertas

C�mo hacer 100 ofertas r�pidas por semana
Vamos a afrontarlo, una vez que tenga un contrato de un p�gina establecido en su
ordenador, puede crear una oferta en 30 minutos o menos. Uno de mis clientes dijo,
�Robert, no me gusta dirigirme a la gente; no me gusta salir; estoy ocupado; no soy
un negociador; no puedo hacer ninguno de esto�. Cuando pregunt� si podr�a hacer
ofertas, dijo, �Tengo ese contrato de un p�gina, y nos mostr� c�mo completarlo con
una contingencia, por tanto podr�a llenar probablemente esto en mi ordenador�.
Realiz� que se necesit� s�lo un minuto o dos para escribir a m�quina una direcci�n
y un precio en un contrato est�ndar, imprimirlo, firmarlo, doblarlo y ponerlo en un
sobre. Por tanto comenz� a enviar 100 ofertas por semana, que cuestan menos de 40$
por semana (100 veces de cartas el franqueo). Si una casa es puesta en una lista en
el servicio del listado m�ltiple (MLS) por un Agente inmobiliario o se anuncia en
una revista de casas para la venta o se pone en una lista en el peri�dico por $1
mill�n, ofrece cerca de 500000$ pero usa n�meros impares. Por ejemplo, si una casa
pone en una lista por $1 mill�n, ofrece 482.316$. Si se pone en una lista por $3
millones, ofrece 1.600.414$. Si se pone en una lista por 200000$, ofrece 99.413$.
Cada viernes, rastrea sus actividades: �Cu�ntas ofertas se enviaron? �Cu�ntas
respuestas se recibieron? T�picamente, no consigue ninguna respuesta del 95 por
ciento de las ofertas que env�a. Unos responden y escriben cosas como, �No puedo
creer que ofreciera 482000$ para esta casa de $1 mill�n; �es fuera de su mente! �Le
odio inversionistas!� Aproximadamente el 4 por ciento da esa clase de una
respuesta, pero el 1 por ciento restante acepta su oferta o rellamada autom�tica y
dice que no se pueden vender por un precio tan bajo, pero se motivan. Entonces
negocia con los vendedores motivados, que ha llevado a la compra de muchas
propiedades. Por supuesto, tiene una cl�usula de la contingencia en todos sus
contratos de modo que si el contrato se firma no la obliguen a comprar la propiedad
antes de que lo inspeccione y apruebe. Haci�ndolo este camino, se pone entre cuatro
y seis acuerdos por mes y ahora posee m�s de 100 propiedades compradas en 60 a 75
centavos en el d�lar. Si sigue su ejemplo y extiende a muchas ofertas, podr�a hacer
mucho dinero, tambi�n.

133

Los inversionistas que comienzan por lo general quieren hacer la parte de
diligencia debida primero. Quieren averiguar todo sobre la casa y la vecindad y la
fontaner�a y la alfombra. Pasan mucho tiempo antes de hacer una oferta. Cuando se
ponen alrededor a ello, el vendedor motivado ha vendido ya la casa a alguien m�s.
Hasta que tenga un contrato firmado o una oferta, no tiene nada.

Ning�n dinero abajo: dif�cil, a�n posible
Aqu� est�n nueve modos de comprar la propiedad con poco o ning�n dinero abajo. 1.
Negocie los t�rminos del due�o con el vendedor. Intente (y siempre intente) hacer
el vendedor venderle la propiedad sin el dinero abajo, con pagos para hacerse
mensualmente. Ejemplo: encuentra una casa que piensa vale 75000$. Negocia para
comprarlo por 50000$, con el dinero efectivo cero durante el cierre. El vendedor
pagar� todos los gastos de cierre, y paga 500$ por mes durante 20 a�os. �Sonidos
grandes, verdad? Bien, el vendedor se tendr�a que bastante motivar para tomar un
acuerdo como esto. Sin embargo, lo he visto pasar. Si el trabajo de necesidades de
la casa, explican al vendedor que va a pasar el tiempo y el dinero que repara la
casa - que parece a un pago al contado. Su tiempo y su dinero entran en la casa de
modo que el vendedor tenga poco riesgo. En caso de que no haga pagos al vendedor,
el vendedor se pone para devolver una casa que es mucho m�s valiosa porque s�lo la
arregl�. En la negociaci�n de los t�rminos del due�o, siempre pida los pagos para
comenzar a�n en el posible, con el pago inicial debido en un a�o, en tres meses, o
al final de primer mes. Si compra al alquiler el
134
La negociaci�n de acuerdos y la fabricaci�n de ofertas

casa, puede usar el alquiler del primer mes para pagar a cuenta sus pagos al
vendedor. 2. Cambie algo que tiene de valor. Esto podr�a ser un coche, un barco,
instrumentos. Cambie algo que pueda tener en el lugar de un pago al contado. Nunca
sabe lo que un vendedor podr�a necesitar. 3. Si el vendedor exige un pago al
contado, pida que el vendedor consienta en pagarse en t�rminos. Ejemplo: el
Vendedor quiere venderse por 100000$. Sabe que es muy, pero no tiene el pago al
contado. El vendedor insiste en 10000$ abajo. Ofrezca 11000$, pero s�lo si lo puede
pagar m�s de 30, 20, 10, o 5 a�os - o hasta 1 a�o. 4. Preste dinero de otra fuente
para su pago al contado. Ejemplo: L�neas de cr�dito, l�neas del valor l�quido de la
vivienda, parientes, tarjetas de cr�dito de prestamistas dif�ciles pol�ticas de
seguros de vida, (cuidadosas). 5. Use la comisi�n del corredor de bienes ra�ces. Si
el vendedor quiere el 6 por ciento al 10 por ciento abajo durante el cierre,
negocie con el agente para tomar la comisi�n con el tiempo. Durante el cierre, el
vendedor generalmente tiene que pagar a la comisi�n en el dinero efectivo al
agente. Si el agente est� de acuerdo (se sorprender� por la flexibilidad del
agente) tomar la comisi�n en la forma de una nota, esto salva al vendedor alg�n
dinero efectivo durante el cierre, que puede ir hacia su pago al contado. 6. Asuma
las obligaciones del vendedor. En vez de hacer un pago al contado en efectivo,
asuma algunas notas del vendedor y/o obligaciones. Quiz�s el vendedor tiene un pago
debido; oferta de hacer el pago usted mismo como su pago al contado. 7. Si compra
un grupo de propiedades o tierra, vende la parte de la tierra/propiedades para m�s
que tiene optioned o contratado para. Entonces tome los beneficios de esa venta y
haga un pago al contado. Ejemplo: compra cuatro casas por 30000$ por casa. Sabe que
ellos
135

valen m�s. Negocia 60 d�as para cerrarse y necesita el dinero efectivo del 10 por
ciento abajo para cerrarse. Tira una de las casas por 50000$ a alguien m�s. Durante
el cierre simult�neo, hace su pago al contado de los beneficios de 20000$ que s�lo
recibi� en el capirotazo. �S�, se puede hacer! 8. Acompa�e un acuerdo. Si encuentra
una propiedad que es muy y necesita el 10 por ciento abajo para cerrarse (que no
tiene), persuada a un amigo o un inversionista a acompa�ar con usted. Si su
compa�ero deja el 10 por ciento en la propiedad, oferta de partir las ganancias 50-
50 cuando tira la casa. Ejemplo: encuentra un bloque de pisos que vale 250000$ para
la venta en 150000$. El vendedor quiere el 10 por ciento abajo y llevar� una nota
durante 20 a�os en el inter�s del 10 por ciento (pagos aproximados de 1.300$ por
mes). El bloque de pisos tiene 10 unidades, y cada uno alquilar�, por t�rmino
medio, por aproximadamente 450$ por mes (o total de 4.500$ por mes). �Puede hacer
3.200$ por mes (antes de gastos, por supuesto)! Pero no tiene el pago al contado.
Diga que un amigo o un inversionista sobre el acuerdo - piden el pago al contado de
15000$ y ofrecen a su amigo una sociedad del 50 por ciento seg�n el acuerdo. En 10
meses, su compa�ero recuperar� su pago al contado, y har� 1.600$ por mes y
construir� la equidad. �Y no present� hasta una moneda de diez centavos! 9. Si
puede conseguir una l�nea de cr�dito del banco, �selo para comprar la propiedad.
Use la equidad en su casa para obtener un pago al contado. Ser� capaz de pagar el
pago al contado con el tiempo a un precio razonable, y tendr� una reducci�n de
inter�s en sus impuestos.

136

capitulo

8
Hay modos seguros e inseguros de hacer casi algo. El conocimiento o la destreza de
hacer cosas sin peligro son ganados por la experiencia, correctamente dirigida.
- RALPH BUDD

Transacciones con contratos

la peladura de acuerdos con contratos legales proporciona una red de protecci�n en
transacciones de bienes inmuebles.

S

Control de la propiedad
Ha encontrado a un vendedor motivado, se asegur� que es muy con el cuarto para la
ganancia, y est� listo para hacer los vendedores firmar un contrato. Sin falta use
un contrato con una o dos cl�usulas de la contingencia. Por ejemplo, �Este contrato
es contingente despu�s de inspecci�n del comprador y aprobaci�n antes del cierre�.
Entonces establezca su fecha l�mite seg�n este acuerdo, idealmente entre 60 y

137

120 d�as de ah�. En cualquier momento en los 60 a 120 d�as siguientes, puede
inspeccionar la propiedad y decir que no se aprueba, luego rompe el contrato. No
tiene una obligaci�n de comprar la propiedad o cerrarse. Ha usado esta cl�usula de
la contingencia bien. Por supuesto, nunca firme un contrato en una propiedad en la
cual no tiene la intenci�n totalmente de cerrarse. Otra cl�usula de la contingencia
podr�a ser redactada este camino: �El contingente sobre el comprador [inserta su
nombre] obtenci�n de la financiaci�n favorable basada �nicamente en la discreci�n
del comprador�. Si no consigue un pr�stamo de 30 a�os en el 2 por ciento, podr�a
decir que los t�rminos no son favorables y hacen huelga. Si alguien dice, �no voy a
darle una contingencia - lo inspecciona ahora�, entonces tendr� que hacer una
decisi�n comercial. Est� consciente que algunos tribunales dictaminan que una
cl�usula de la contingencia puede ser demasiado amplia. No le dejar�n estar de pie.
Si es el que de tal vez 10 millones quien realmente acude a los tribunales, se
podr�a tirar. Prot�jase siendo espec�fico (p.ej., �contingente despu�s de
inspecci�n del comprador y aprobaci�n para reparaciones, repare gastos y
comerciabilidad�), de modo que si su caso se desaf�a en un tribunal, no pierda su
inversi�n. Aun cuando estoy seguro que quiero comprar cierta propiedad, siempre
creaba el marco id�neo para una salida. �Y si gane la loter�a o me traslade a
Florida? �Y si salga de bienes inmuebles? �Y si el mercado cambie? �Y si una bomba
vuele en esa ciudad? Las cosas pasan, tan limite su riesgo. No hay riesgo en tener
un contrato con una contingencia. Algunas personas no son de confianza; pueden
firmar un contrato con usted porque se motivan para venderse. Pero si alguien nuevo
viene a lo largo del d�a siguiente y ofrece m�s dinero, los vendedores podr�an
tratar de retroceder de su contrato. Digamos que se enzarcen con la oferta m�s
alta, pero en el
138

Transacciones con contratos

mientras tanto, ha atra�do a un comprador y quiere cerrarse en la propiedad. Los
vendedores le sorprenden dici�ndole se vende ya. Para conseguir su dinero - la
ganancia podr�a haber hecho o la propia propiedad, los tendr�a que demandar, pero
probablemente no tienen el dinero ya que eran vendedores motivados en primer lugar.
Para protegerse contra esa posibilidad, vaya al juzgado y archive una copia del
contrato o una carta contra la propiedad (llam� una declaraci�n jurada). La gente
que tiene intereses a una propiedad (como pr�stamos y embargos preventivos) hace
esto. Diga que archiva la declaraci�n jurada el d�a despu�s de que firman el
contrato y venden la propiedad a alguien m�s dos d�as m�s tarde. Cuando van para
cerrarse en ello, una b�squeda del t�tulo se realiza y aprenden que no pueden
vender la propiedad debido a su contrato archivado en ello. Por consiguiente, no
pueden conseguir el seguro del t�tulo v�lido y no pueden completar el acuerdo. Esto
es c�mo protegerse cuando un contrato de bienes inmuebles se rompe.

La punta de Robert
Si tiene que archivar una copia del contrato o una declaraci�n jurada declarando su
inter�s a la propiedad, tener su compa��a del t�tulo o abogado hacen el trabajo de
escribir para asegurar que cumpla con leyes en la ciudad apropiada y estado. Esto
refleja una decisi�n de no hacerse un experto del t�tulo. Podr�a aprender c�mo
hacer una b�squeda, c�mo archivarla, etc�tera, pero sabiendo que esto no le ayudar�
a hacer el dinero. Su trabajo es comprar y vender propiedades. Parece a la
conducci�n de un coche. Antes de que entre en ello, no tiene que saber exactamente
c�mo todo trabaja. Todo que tiene que saber es que pega su llave en ello, bomba en
un poco de gas, y va. Si el coche se estropea, simplemente va a un profesional que
lo puede fijar. Es la misma idea con bienes inmuebles. Gaste a sus otros de
descubrimiento del tiempo que son expertos en ciertas �reas y los contratan. S�lo
tiene que usar su llave, encenderla e ir.

139

Transacciones con fianza

El Agente inmobiliario o el comprador van a querer la fianza o dinero sincero. Diga
que deja la fianza de 10000$ de este contrato y, tres semanas en el acuerdo o
despu�s de que el contrato se firma, hace su inspecci�n y dice, �No quiero este
acuerdo; no va a trabajar; las reparaciones son demasiado�, y se aleja. �Qu� pasa a
su fianza? Lo recupera porque tiene una cl�usula de la contingencia. Aqu� est� otro
ejemplo: compra una casa y su contrato dice �el contingente de la adquisici�n de la
financiaci�n favorable�, pero no consigue un pr�stamo. Hab�a dejado 1000$ en la
fianza. �Qu� pasa a la fianza? Lo recupera. Puede salir del pago de fianza la mayor
parte del tiempo, tan preparado para hacer el mejor de ello. Siempre haga esta
pregunta del vendedor o Agente inmobiliario: ��Qui�n sostiene la fianza?� Por lo
general, la compa��a del corretaje del vendedor lo pone en una cuenta seria, que no
se permite ganar el inter�s. O el vendedor lo sostiene. Puede protestar, diciendo
que piden que usted tome su dinero de sus inversiones que ganan el inter�s y lo
sostienen en una cuenta que no gana ning�n inter�s. Vamos a poner esto en la
perspectiva. Cuando hacemos moneylending dif�cil, legalmente y �ticamente, ganamos
entre 20 y el 40 por ciento por a�o en el dinero que prestamos. Tomando la gama
baja, esto es aproximadamente el 2 por ciento por mes. Haga el argumento al Agente
inmobiliario del vendedor que sabe modos de hacer el 3 por ciento por mes en bienes
inmuebles. Si el vendedor le paga el inter�s de su fianza, estar� m�s que contento
ponerlo en la cuenta de esa persona. El vendedor dir� probablemente no. Entonces
depende de usted a usted dejan claro que es un inversionista serio y no pone una
oferta en en una propiedad esto

140

Transacciones con contratos

no est� seguro que se cerrar� en. Tambi�n diga al Agente inmobiliario que mira
otras propiedades y puede querer trabajar estrechamente con �l o ella en el futuro.
Entonces pida excluirse de dejar la fianza seg�n el acuerdo corriente.

Produzca un paquete de identidad

La gente no conf�a inmediatamente en otra gente en transacciones de bienes
inmuebles; esto es uno de los motivos que piden la fianza. Para desarrollar esa
confianza, es una idea buena de producir un paquete de identidad profesional de
aspecto. Los negocios tienen folletos hermosos con cuadros de sus directores
ejecutivos que apoyan a la oficina central corporativa grande. A veces el director
ejecutivo se imagina estrechando la mano al alcalde u otra gente importante. Su
lengua bien trabajada comunica esto la corporaci�n le ayudar� y que debe hacer bien
el negocio con ellos. Se siente bien sobre la compa��a debido a la impresi�n dejada
por su folleto bien producido y persuasivo. Tambi�n, necesita un folleto hermoso.
Gaste un poco de dinero para esto; vaya a su tienda de la copia y haga un paquete
de identidad con su nombre o el nombre de su compa��a en �l. Piense en un gran
nombre, como International Real Estate Investors United. Uno de mis nombres de la
compa��a es Superior Properties Corporation. �Esto parece impresionante, verdad?
Puede parecer grande, a�n tener s�lo dos personas en ello. De hecho, mi hijo de
nueve a�os es un accionista en mi corporaci�n. Su paquete de identidad deber�a
contener lo siguiente:

Una fotograf�a de usted Un curriculum vitae

141

Los T�tulos de cartas de recomendaci�n de fotos de Recomendaciones de socios de
propiedades ha vendido contratos Firmados Documentos de cierres ha hecho Una lista
de actividades de las cuales disfruta

Si no tiene todos �stos porque es nuevo y joven, entonces junta cartas de
recomendaci�n de profesores, l�deres del Explorador, ministros, rabinos, sacerdotes
y ex empleadores. Para su lista de socios, la gente puesta en el consejo de su
compa��a para mostrarle trabaja con Agentes inmobiliarios principales e hipoteca
compa��as. Por supuesto, debe conseguir su permiso de usar sus nombres de esta
manera. Cada vez ayuda a un Agente inmobiliario o vendedor motivado, hace esa
persona escribir una recomendaci�n para usted. Podr�a decir, �Jean era una gran
ayuda; hizo exactamente lo que dijo que iba a hacer. Muchas gracias, Jean, para
ayudarme a vender mi casa. Sinceramente, Maybelle Smith, octubre de 1999,
Columbus�. �Jeff era una gran ayuda; manej� la transacci�n muy profesionalmente�.
Su lista de actividades recreativas servir� de puntos de conexi�n posibles. ��Ah,
le gusta al pescado de la mosca? Hago, tambi�n�. �Le gusta navegar, jugar el
b�isbol, esqu�...? Ah esto es grande;yo tambi�n.� Guarde esta carpeta activa
a�adiendo recomendaciones y fotos y documentos de sus cierres. Se deber�a hacer m�s
grande cada mes. Siempre que vaya al banco o trate con Agentes inmobiliarios,
vendedores potenciales, prestamistas, compradores - cualquiera en su c�rculo de
bienes inmuebles - les muestra su personalidad
142

Transacciones con contratos

Impresionar a otros
Un joven llamado a Roger llam� un d�a y dijo que cerraba muchos acuerdos. No le
cre�mos, por tanto Roger mand� por fax sobre un documento de cierre, un contrato,
otro contrato, otro documento de cierre y una fotocopia de un control. Nos
impresionamos. Muestre a otros sus contratos, sus fotos, sus logros. Entonces le
tomar�n en serio y pueden no insistir en conseguir la fianza. Querr�n encontrar m�s
acuerdos para usted porque, obviamente, es un jugador; es serio sobre estar en este
negocio.

paquete. Siempre que vea a vendedores potenciales, saque su carpeta para darles
pruebas de su experiencia. Si sigue mi consejo y re�ne un paquete de identidad
hermoso, estar� en los primeros 5 o el 10 por ciento de todos los inversionistas de
bienes inmuebles. Tambi�n le ayudar� a convencer a Agentes inmobiliarios de que es
un inversionista serio y sirve para darle la credibilidad.

El contrato est�ndar del comprador
Re�na un contrato de un p�gina est�ndar que trabajar� bien para usted. Un contrato
de la muestra sigue y tambi�n se puede encontrar en el ap�ndice. Su contrato
deber�a incluir los componentes siguientes: T�tulo Al principio de la p�gina, dice
Contrato Est�ndar o Acuerdo Est�ndar. No dice s�lo el acuerdo, dice el est�ndar.
�El est�ndar de qui�n? Suyo.
143

El principio del p�rrafo �Yo [su nombre] va a comprar la propiedad para con los
t�rminos siguientes. La propiedad es una casa localizada en (ciudad), (estado),
(condado). " Incluya el nombre del vendedor y la fecha. El cuerpo �Este cierre debe
ocurrir en 120 d�as�. (Podr�a poner 90 d�as o un a�o o tal.) Una vez que el
contrato se firma, tiene este per�odo de tiempo para cerrarse. Si los vendedores
objetan a darle 120 d�as para cerrarse, decirles mirar en lo alto del contrato;
explique que es su est�ndar. Por supuesto, nunca deje a un contrato entrar en la
forma de hacer dinero. Si es muy e insisten en una hora de cierre m�s corta, puede
querer hacerlo. La contingencia �Este contrato es contingente despu�s de inspecci�n
del comprador y aprobaci�n para comerciabilidad, reparaciones y condiciones del
mercado�. Asignable �Este contrato es asignable�. Esto significa que lo puede
asignar a alguien, por ejemplo, lo puede asignar al comprador al cual es
wholesaling esto. El vendedor paga todos los honorarios �El vendedor deben pagar
todos los gastos de cierre, incluso, pero no limitados con, honorarios del abogado
y seguro del t�tulo�. Acceso a la propiedad En el contrato, tambi�n escriba (en
condiciones o suplementos o ap�ndices) que tiene el derecho de mostrar la
propiedad, porque va a mostrarlo a muchas personas. Tambi�n podr�a querer poner por
escrito que puede mostrar la propiedad a sus tasadores, sus compa�eros, sus
finanzas

144

Transacciones con contratos

�Por qu� estado �120 d�as para cerrarse� como est�ndar?
Quiere tener 120 d�as para cerrarse por tres motivos: (1) quitar� la presi�n para
venderlo r�pidamente; (2) le dar� el tiempo para encontrar a un comprador; (3) es
una t�ctica de negociaci�n eficaz. Diga que una casa vale 300000$ y la tiene seg�n
el contrato por 200000$. Hace rayar a un comprador hasta la paga 230000$, por tanto
har� 30000$. Pero est� lista para comprarlo la pr�xima semana, no al final de 120
d�as. Es una compradora en efectivo; ha verificado los fondos para cerrarse; tiene
una copia de su extracto de cuenta; est� listo para ir al cierre, tambi�n. A ese
punto, vuelva al vendedor y negocie. Preg�ntele, ��Si ten�a el dinero en sus manos
m�s pronto, qu� har�a con �l? �Cu�l es lo menos que tomar�a si puede conseguir ese
dinero efectivo en sus manos tres semanas de ahora?� Las posibilidades son, tomar�
185000$. Esto significa que har�a 15000$ suplementarios. Sin embargo, responde
diciendo, ��Puede hacer un poco mejor? �Cu�l es lo menos que tomar�a? �Puede hacer
un poco mejor? �Puede hacer un poco mejor? �Puede hacer un poco mejor?� Si dice
184000$, s�lo hizo otra ganancia de 1000$. Entonces dimitir�a su contrato, rasgu�o
200000$ y pondr�a 184000$ e ir al cierre. S�lo hizo 16000$ suplementarios, usando
el dinero efectivo y tiempo como sus instrumentos para la ganancia.

�Por qu� �vendedor estatal paga todos los gastos de cierre� como un est�ndar?
�C�mo aprend� �ste? Cuando fui a hace unos unos a�os de cierre y mir� con cuidado
la declaraci�n de cierre, realic� que pagaba todo. Pregunt� por qu� era yo pagando
todo, y el vendedor me dijo mirar el contrato. No lo hab�a le�do; no prest� la
atenci�n a ello, pero lo hab�a firmado ya. Realic� que hab�a estado de acuerdo con
algo del cual no era consciente. La mayor parte de personas hacen esto. Por tanto
decid� poner esto en mi contrato. Sin embargo, siempre me aseguro que la gente lee
mis contratos y entiende los t�rminos en ellos.

145

la gente, su agente de seguros, etc�tera. Siempre muestra la propiedad a alguien:
S�lo consiga el permiso escrito de hacerlo. Su contrato tambi�n deber�a tener el
precio, los t�rminos y palabras en el sentido de que el vendedor tiene el riesgo de
p�rdida hasta el cierre y deben dar esa posesi�n en la fecha del hecho. Final En el
fondo, incluya un B porque esto es su contrato para comprar - el contrato de su
Comprador.
El contrato del comprador de la muestra

Cuando compra la propiedad, aqu� est� un contrato de la muestra para usted para
examinar, revisar, y usar en su negocio de inversi�n inmobiliaria. (Tambi�n puede
encontrar esto en el ap�ndice.)

CONTRATO EST�NDAR PARA COMPRAR BIENES INMUEBLES (de comprador)

1. Los I/we ofrecen comprar del Vendedor los bienes inmuebles descritos siguientes,
juntos con todas las mejoras sobre eso y todos los derechos accesorios, localizados
en: Direcci�n: Ciudad: condado: estado: Cremallera:2. el precio de compra debe
estar el $ abajo y el equilibrio sobre el %, 3 mensuales pagaderos. Las condiciones
de la Compra son as�:
146

, pagadero as�: a�os en

Transacciones con contratos

a. Sujeto de examinar, inspecci�n y aprobaci�n escrita de mi compa�ero financiero.
b. El comprador debe tener el derecho de asignar su/su inter�s a este contrato
antes del dep�sito. c. El vendedor consiente en permitir que comprador muestre la
propiedad a compa�eros anticipados y clientes antes del cierre. 4. �Hay un Ap�ndice
de este contrato? S� n�m. 5. �Es este acuerdo �Todo el dinero efectivo� o
�T�rminos�? Todos los T�rminos en efectivo 6. Deben dar en la posesi�n o antes 7.
El vendedor consiente en pagar a todos los Impuestos y Evaluaciones hasta e incluso
el mes de, 200. 8. Todos los gastos de cierre y los honorarios del abogado deben
ser pagados por el Vendedor. 9. La fecha l�mite debe ser 90 d�as de la fecha de
este acuerdo, con el derecho al susodicho - bienes inmuebles descritos para ser
comunicados por la Escritura de propiedad garantizada con la liberaci�n de la dote.
El t�tulo debe ser libre, claro, y suelto, sin construir pedidos, sujetos a la
divisi�n por zonas de normas del registro, y excepto servidumbres y restricciones
del registro. El Vendedor debe pagar y producir una p�liza de seguros del t�tulo
v�lida protegiendo al Comprador durante el cierre. 10. Esta oferta, cuando
aceptado, comprende el acuerdo completo de Comprador y Vendedor, y se acuerda que
ninguna otra representaci�n o acuerdos se hayan hecho o confiaran en. 11. Esta
oferta es permanecer abierta para la aceptaci�n hasta la Fecha: Fecha: Comprador
del Vendedor del Comprador del Vendedor
147

.

PIENSE EN ELLO

Por favor tenga todos sus contratos y acuerdos examinados y aprobados por un
abogado local. Cada estado tiene leyes diferentes. Recuerde, su trabajo es hacer el
dinero en bienes inmuebles, para no hacerse un abogado de bienes ra�ces. Vaya a
www.prepaidlegal.com/info/shemin y considere el funcionamiento con su abogado de
Pre-Paid Legal Services, Inc. local.

El vendedor entiende firmando este acuerdo que el Comprador es un inversionista de
bienes inmuebles y puede revender la propiedad por una ganancia. El vendedor
entiende y est� de acuerdo que el Comprador no representa el inter�s del Vendedor.

El contrato est�ndar del vendedor
Alguien le ofrece 250000$ para una propiedad esto vale m�s de 300000$, y consigue
un contrato en ella. En una mano, tiene un contrato para comprar esa misma
propiedad por 200000$ y, en el otro, un contrato para venderlo por 250000$.
Necesita un contrato est�ndar para la venta. Es similar al contrato del comprador
encima; en el fondo es la carta S, significando que es su contrato para venderse.
Aqu� est�n algunos componentes claves. T�tulo Al principio de la p�gina, dice
Contrato Est�ndar o Acuerdo Est�ndar. Ningunas contingencias estados de la l�nea,
�No hay contingencias�.
148

Transacciones con contratos

La fianza All� es un espacio grande para escribir en la fianza. (No tengo hasta la
fianza en el contrato del comprador est�ndar. La mayor parte del tiempo olvidan de
ello.) En una oferta de 250000$, deber�a haber fianza de al menos 25000$, o el 10
por ciento. El cierre cuesta �Al comprador pagar� todos los gastos de cierre,
incluso, pero no limitado con seguro del t�tulo, honorarios del abogado,
registrando honorarios�. 10 d�as para cerrarse Si el comprador se ha preaprobado,
entonces todo necesita son una valoraci�n. Esto toma una semana, por tanto el
contrato del vendedor dice, �Tiene 10 d�as para cerrarse�. Si el comprador no se
cierra en ese per�odo, la fianza se pierde. Final En el fondo, incluya un S, porque
esto es su contrato para venderse - el contrato de su Vendedor.
El contrato del vendedor de la muestra

Cuando vende la propiedad, aqu� est� un contrato de la muestra para comprar bienes
inmuebles. Examine, revise y �selo en su negocio de inversi�n inmobiliaria.
(Tambi�n puede encontrar este contrato de la muestra en el ap�ndice.)
La punta de Robert
Acent�e la urgencia de cerrar el acuerdo dentro de un ratito y explique que otros
compradores se alinean. Guardando al comprador de una correa corta, si no calcula,
todav�a tiene el tiempo para encontrar el otro. Nunca diga nada que no sea verdad,
pero si hace su trabajo, tendr� otros compradores.

149

CONTRATO EST�NDAR PARA COMPRAR BIENES INMUEBLES (de vendedor)

1. Los I/we ofrecen comprar del Vendedor los bienes inmuebles descritos siguientes,
juntos con todas las mejoras sobre eso y todos los derechos accesorios, localizados
en: Direcci�n: Ciudad: condado: estado: Cremallera:2. el precio de compra debe ser
el $, pagadero as�:3. las condiciones de la Compra son as�: Vendido �Como es� 4.
�Es este acuerdo �Todo el dinero efectivo� o �T�rminos�? Todos los T�rminos en
efectivo 5. Deben dar en la posesi�n o antes (la fecha del hecho). 6. El vendedor
consiente en pagar a todos los Impuestos y Evaluaciones hasta e incluso el mes de,
200. 7. Todos los gastos de cierre y los honorarios del abogado deben ser pagados
por el Comprador. 8. Fianza no reintegrable de ser sostenido por Vendedor. 9. La
fecha l�mite debe ser conectada o antes, 200, con el derecho al susodicho - bienes
inmuebles descritos para ser comunicados por la Escritura de propiedad garantizada
con la liberaci�n de la dote. 10. Esta oferta, cuando aceptado, comprende el
acuerdo completo de Comprador y Vendedor, y se acuerda que ninguna otra
representaci�n o acuerdos se hayan hecho o confiaran en. 11. Esta venta debe ir
cerca de la Fecha: Fecha: Comprador del Vendedor del Comprador del Vendedor.

150

Transacciones con contratos

Ment�s: El Comprador entiende y est� de acuerdo haciendo se�as de que el Vendedor
no representa a los Compradores o sus intereses. Esta venta es contingente sobre
los Compradores siendo capaces de pasar el t�tulo v�lido, que pueden o pueden no
tener en este tiempo.

151

capitulo

9

Las oportunidades de hombre s�lo son limitadas por su imaginaci�n. Pero tan poco
tienen la imaginaci�n que hay 10 mil violinistas a un compositor.
- CHARLES F. KETTERING

Usando las ideas de otra gente, tiempo, dinero y cr�dito

ou're que trata de desarrollar todos los modos de hacer el dinero en bienes
inmuebles. �C�mo los encuentra? �C�mo los contrata? �C�mo le hacen opci�n del
arriendo? �C�mo est� usted todo esto? �Cu�nto tiempo necesita para inventar de
nuevo la rueda? Si parece era cuando comenc� en bienes inmuebles, entonces est�
ocupado sobreanalizando, dud�ndose, preocup�ndose, y preguntarse: ��Realmente
trabaja esto?� Piensa, ��Seguramente no puedo comprar la propiedad sin usar mi
propio dinero o cr�dito!� Intenta (como hice) inventar de nuevo la inversi�n
inmobiliaria desde el principio. Le alabo para leer este libro y educarse. Si cree
que esto es un gran libro o no, garantizo esto aun si

Y

153

usa s�lo uno de cientos de ideas presentadas, har� mucho dinero. Siga educ�ndose.
Aprender. Y use ideas de otras gente (OPI). Para averiguar m�s sobre cursos, los
talleres y otras ideas ofrecidas, llaman mi oficina al 888-302-8018.

Las ideas de otra gente
No tiene que crear o inventar de nuevo la inversi�n inmobiliaria exitosa. Es el
descubrimiento mejor de dinero de otra gente afortunada que ha aprendido lo que
quiere saber y utilizaci�n de sus ideas. Por eso tiene entrenadores y consejeros.
Ha llamado ideas de otras gente (OPI). En 2002, gast� aproximadamente 50000$
consultando con inversionistas afortunados y aprendiendo s�lo algunas de las cosas
que hacen. Uso sus ideas en vez de tratar de inventar de nuevo todo. Aunque sea un
inversionista afortunado, siempre trato de aprender de otros y mejorar. Otros
negocios exitosos hacen esto, tambi�n. Bill Gates no escribi� los sistemas
operativos para Microsoft. Fue a la IBM y dijo, ��Si ten�amos este sistema
operativo preveo, qu� pagar�a por ello?� Cuando las personas que toman decisiones
mostraron el inter�s, escribi� un contrato para ellos para comprar el a�n para ser
el sistema operativo creado por aproximadamente $1 mill�n m�s unos d�lares para
cada ordenador que lo us�. Lo que hizo era pol�mico. De hecho, tres de sus
compa�eros anduvieron de la reuni�n y dijeron a Bill que estaba loco. Pero,
realmente, era elegante. Hizo lo que ha llamado un capirotazo inverso - encontr� al
comprador antes de que encontrara el producto. Entonces fue

154

Use las ideas de otra gente, tiempo, dinero y cr�dito

atr�s a su casa en Seattle, encontrado a un programador, y pagado al programador
aproximadamente 50000$ para escribir el sistema operativo. Entonces tom� ese
contrato y wholesaled la informaci�n a la IBM - y otros. Acostumbr� OPI para el
gran efecto.

El tiempo de otra gente
�Cu�ntos acuerdos puede mirar en una semana? �Cu�nta contabilidad puede hacer?
�Cu�ntas propiedades puede fijar? �Cu�ntos compradores puede encontrar? �Cu�ntos
acuerdos puede financiar? Vamos a afrontarlo, es limitado por el tiempo. Pero puede
conseguir que otra gente use su tiempo. Por ejemplo, tengo aproximadamente 40
personas que buscan acuerdos para m� ahora mismo. (Deber�a ser 100, pero soy
perezoso a veces.) En vez de buscar acuerdos por usted, en vez de hacer su propia
contabilidad y financiar, usan el tiempo de otra gente.

El dinero de otra gente y cr�dito
Tiene una opci�n: Cuando comienza su negocio de inversi�n inmobiliaria, puede usar
todo su propio dinero y todo su propio cr�dito para comprar propiedades. Sin
embargo, los inversionistas m�s afortunados en los Estados Unidos, aquellos que
poseen mucha propiedad y hacen 10 veces m�s dinero que otros inversionistas, nunca
usan un penique de su propio dinero o un punto de su propio cr�dito.

155
Recomiendo usar el dinero de otro gente (OPM) y el cr�dito de otro gente (OPC)
porque puede reducir su riesgo para casi el cero. Aqu� est�n algunos modos que
puede llevar a cabo esto.

Compa�eros que financian

Cuando hace cualquier negocio, sabe en qu� es bueno, lo que tiene, y lo que no
tiene. Entonces puede encontrar a otros que tienen lo que no tiene. Por ejemplo, no
puedo escribir a m�quina as� no trato de escribir a m�quina; encuentro a un
mecan�grafo que pago para escribir a m�quina para m�. Del mismo modo, si no tiene
dinero o cr�dito, encuentre a la gente que hace. Necesitan lo que tiene: la
energ�a, el tiempo y la informaci�n para encontrar acuerdos buenos. Bill Gates
seguramente no financi� todos los costes de iniciaci�n de Microsoft. Pidi� que
siete personas le prestaran aproximadamente 50000$ cada uno para despertar su
compa��a y marcha. Algunos de ellos le dijeron, �Esta materia del ordenador no
trabajar�. Sin embargo, cinco de ellos dieron un puntapi� en 50000$ a cada uno.
Ahora algunos de ellos est�n a la lista de las 100 personas m�s ricas en el mundo,
seg�n la Revista Forbes. Puede hacer lo mismo formando una sociedad an�nima (LLC)
con otros interesados en la inversi�n. Podr�an ser t�os, t�as, amigos ricos,
abogados, contables, empleadores, los jubilados - seleccionan a la gente en la cual
conf�a y quiere trabajar con. Podr�a encontrar los acuerdos y hacer el trabajo
callejero; podr�an financiar los acuerdos y ventaja de las ventajas fiscales
disponibles a trav�s de bienes inmuebles. (Como establece su sociedad, ser seguro
de reclamar la propiedad de al menos el 51 por ciento - hasta 70 o el 80 por ciento
- por tanto puede guardar la mayor�a de control necesario.)
156

Use las ideas de otra gente, tiempo, dinero y cr�dito

Un inversionista afortunado que conozco en Florida posee 300 casas. Los pone en un
LLC o en nombre de sus compa�eros - aquellos que prestaron dinero para comprar
estas casas. Este inversionista posee el 60 por ciento de las propiedades. Toma
todas las decisiones sobre la direcci�n de ellos y cuando venderlos. Este arreglo
permite que sus compa�eros construyan su riqueza ya que los arrendatarios pagan la
deuda o las casas. Cada mes hay flujo de fondos positivo, y cuando las casas se
venden, cada uno ganancias. Aqu� est� c�mo lo hace. Usando muchas de las t�cnicas
en este libro para encontrar acuerdos, negocie, etc�tera, localiza una propiedad
probable. Por ejemplo, encontr� una casa en Florida por valor de 150000$. Eran
necesarios 10000$ en reparaciones, y negoci� un precio de 99000$ porque el vendedor
se motiv�. Con reparaciones, necesit� 109000$ para comprar la casa por valor de
150000$. Se afili� a fuerzas con un hombre de negocios rico que acababa de perder
mucho dinero en la bolsa y de querer entrar en bienes inmuebles. El hombre de
negocios rico era f�cilmente capaz de tomar a pr�stamo 120000$ en la casa de
150000$, porque ten�a gran cr�dito y conexiones bancarias excelentes. La casa se
titula a una sociedad an�nima (LLC), con mi amigo que posee el 60 por ciento y el
prestatario rico que posee el 40 por ciento. Todos los acuerdos y revelaciones son
por escrito. Mi amigo recibi� 5000$ frente para encontrar el acuerdo. 6000$
excedentes (hab�an tomado a pr�stamo 120000$, pero necesitaron s�lo 109000$, menos
5000$) entr� en una cuenta del recurso para cualquier gasto. Arriendan-optioned la
casa por 1.400$ por mes. La nota, los impuestos y el seguro eran aproximadamente
1000$ por mes. El prestatario rico consigue la mayor parte de la depreciaci�n de la
casa como una amortizaci�n contra su renta imponible. Cada mes estos compa�eros
parten el flujo de fondos despu�s de que los gastos se pagan 60-40.
157
El arrendatario-comprador compr� la casa en un a�o por 155000$ (hab�a apreciado).
En la venta, la deuda bancaria se pag� primero, 120000$. Entonces la ganancia de
aproximadamente 35000$ se parti� 60-40. Mi amigo hizo 5000$ frente m�s el 60 por
ciento de 35000$ o 21000$, en el momento de la venta. El inversionista rico realiz�
su objetivo de invertir en bienes inmuebles, tom� algunas amortizaciones, flujo de
fondos generado cada mes, y gan� aproximadamente el 40 por ciento de 35000$ o
aproximadamente 13.400$. El inversionista rico no us� ninguno de su propio dinero
efectivo, s�lo su cr�dito. Tom� a pr�stamo 120000$ enteros para la casa. Mi amigo
no us� su propio dinero o cr�dito e hizo mucho dinero. Por supuesto, como �l, debe
encontrar mucho que es una situaci�n mutualmente ventajosa. Se debe asegurar que
los n�meros est�n bien y consiguen que un abogado bueno haga el trabajo de
escribir. Su trabajo es encontrar acuerdos buenos y or�genes de fondos buenos y
cr�dito financiando su negocio de bienes inmuebles.
Equipo de apoyo

Comience a reunir su equipo ahora por tanto est�n en el lugar cuando ampl�a su
negocio de inversi�n inmobiliaria. Consiga a agentes de bolsa de la hipoteca y
banqueros en su equipo y d�gales su plan (p.ej., para hacer un acuerdo un mes o un
acuerdo un a�o o 20 acuerdos por a�o; comprar y reconstituir 30 casas por a�o; a
venta al por mayor una propiedad un mes). Una vez que haya hecho su plan, se lo
muestre y diga, �me gustar�a trabajar con usted, y podemos ambos sacar ganancia. Le
enviar� el negocio y podemos colaborar�. Adem�s de un agente de bolsa de la
hipoteca, necesitar� a un corredor de bienes ra�ces, un tasador, un gerente de la
propiedad, otros inversionistas afortunados y dos o tres contratistas mandados
buenos (porque tendr� que hacer reparaciones en sus propiedades).
158

Use las ideas de otra gente, tiempo, dinero y cr�dito

Para encontrar a la gente buena para su equipo de apoyo, vaya a reuniones de su
asociaci�n de bienes inmuebles local o su asociaci�n del piso local y haga a la
gente estas preguntas:

��Qui�n es un agente de bolsa de la hipoteca bueno? �A qui�n usa?� ��Qui�n es un
gerente de la propiedad bueno?� ��Qui�n es un agente de bolsa de la hipoteca bueno
y hace los acuerdos?� ��Qui�n es un abogado de bienes ra�ces bueno?� ��Qu� compa��a
de cierre o compa��a del t�tulo recomienda?� ��Qu� contratistas recomienda?�

Vaya a mi sitio web, www.robertshemin.com, para conseguir una lista de asociaciones
de bienes inmuebles y remisiones para pr�stamos buenos y abogados. Una vez que haya
juntado nombres y n�meros de tel�fonos de personas mandadas a usted, se siente y
hable con estas remisiones. Tal vez hasta t�melos para almorzar. Le ayudar�n a
hacer el negocio y contestar a sus preguntas, tambi�n. Haga preparativos para
pagarles para su tiempo o mandar el negocio a ellos a cambio de su ayuda. Cuando su
hermana quiere comprar una casa, hablar y decir, �Conozco a un agente de bolsa de
la hipoteca bueno. Conozco a una persona del t�tulo v�lido�. Puede conseguir hasta
la parte de la comisi�n para la remisi�n. Como son la fabricaci�n de dinero de sus
contactos, ser�n contentos de ayudar a su negocio y contestar a sus preguntas. Ver�
r�pidamente c�mo el desarrollo de relaciones buenas con esta gente clave abastece
de combustible su negocio porque conocen a vendedores potenciales, los vendedores
motivados, gerentes de la propiedad, hipotecan a banqueros, Agentes inmobiliarios y
potenciales compradores. H�galos la parte de su c�rculo interior, su junta
directiva, su equipo, su consejo consultivo.
159
De hecho, establezca un plan. Cada semana, entreviste a la gente y a�ada a uno m�s
miembro realmente bueno a su equipo de la inversi�n de bienes inmuebles. Como hace,
aprender� una cantidad enorme. Encontrar� acuerdos y compradores y dinero. �Y su
creencia en usted subir� con cada remisi�n que env�an a su camino! Comience a
construir su equipo ahora. A fin de ser un inversionista de bienes inmuebles
afortunado y comprar la propiedad sin usar su propio dinero, debe tener un equipo.
Comience a construir su negocio ahora.

La identificaci�n de su hoja de trabajo de equipo

Encuentre a tres Agentes inmobiliarios buenos que le pueden ayudar a encontrar
acuerdos buenos, dirigir ventas comparables y vender algunos de sus acuerdos
buenos. P�ngalos en una lista aqu�:

Encuentre a tres abogados de bienes ra�ces buenos y una compa��a del t�tulo que le
puede ayudar con contratos, cierres y remisiones comerciales. P�ngalos en una lista
aqu�:

Encuentre a tres grandes agentes de bolsa de la hipoteca ayudando usted y sus
compras del fondo de clientes. P�ngalos en una lista aqu�:

Identifique a un grande contable de bienes inmuebles que trata con la inversi�n
inmobiliaria. Ponga a esa persona en una lista aqu�:

160

Use las ideas de otra gente, tiempo, dinero y cr�dito

Localice a compa�eros de cinco dinero para ayudarle a financiar sus acuerdos.
P�ngalos en una lista aqu�:

Seleccione a dos prestamistas dif�ciles que hacen pr�stamos en propiedades (haga un
poco de gesti�n de redes en reuniones de bienes inmuebles locales o mirada en el
peri�dico). P�ngalos en una lista aqu�:

Encuentre a siete inversionistas de bienes inmuebles serios que compran activamente
propiedades. Los puede encontrar en su reuni�n de bienes inmuebles, en el
peri�dico, o en subastas. Puede propiedades al por mayor a ellos. P�ngalos en una
lista aqu�:

Elija a tres contratistas buenos, mandados, licenciados o la gente pr�ctica que le
puede ayudar y sus clientes reparan propiedades y realmente reparan ofertas.
P�ngalos en una lista aqu�:

Encuentre dos m�s viejos, quiz�s retirados, businesspeople exitoso consultando con
usted en sus planes de negocios generales, pol�ticas y procedimientos. Unos
161

las ciudades tienen un grupo del RESULTADO. (EL RESULTADO Es una sigla para Service
Corp. de Ejecutivos Jubilados, una empresa no lucrativa con cap�tulos a trav�s del
pa�s.) Llaman un banco grande o la Administraci�n de la peque�a empresa para una
remisi�n a un grupo del RESULTADO local, ejecutivos jubilados y businesspeople
quien le puede ayudar para unos peque�os honorarios o gratis. P�ngalos en una lista
aqu�:

Tome a unos inversionistas de bienes inmuebles afortunados para almorzar una vez
por semana. Preg�nteles c�mo encuentran acuerdos, c�mo los financian, y lo que
puede para hacer ayudarles. Compa�eros del almuerzo: Semana 1 Semana 8 de 7 semanas
de 6 semanas de 5 semanas de 4 semanas de 3 semanas de 2 semanas

162

Use las ideas de otra gente, tiempo, dinero y cr�dito

�Deber�an inversionistas ser agentes inmobiliarios, tambi�n?
�Cu�les son las ventajas y las desventajas de ser un Agente inmobiliario siendo un
inversionista de bienes inmuebles? La inversi�n inmobiliaria y ser un Agente
inmobiliario son dos negocios completamente diferentes. Sin embargo, si realmente
consigue su licencia de bienes ra�ces, hay ventajas y algunas desventajas. Podr�a
vender la propiedad y ganar la comisi�n de un Agente inmobiliario, por lo general
el 6 a 7 por ciento del precio de venta. Trabaja en una oficina con el acceso a
servicio del listado m�ltiple y a un ordenador, facs�mile y tel�fono. Est�
alrededor de la gente que compra y vende bienes inmuebles e hipoteca a la gente,
por tanto aprender� r�pidamente. Pero considere estas desventajas:

Los vendedores motivados pueden no querer dirigirse a usted porque creen que s�lo
quiere poner su casa en una lista para la venta si es un Agente inmobiliario. Si
algo se equivoca, se sostiene a un est�ndar profesional alto. Se puede culpar ya
que es un corredor de bienes ra�ces profesional que act�a seg�n muchas leyes de
revelaci�n y normas. Hay regulaci�n enorme. Tiene que usar sus contratos de
compa��a de bienes inmuebles, revelaciones, formas, etc�tera. En mis negocios,
quiero tan poca regulaci�n como posible. Si es un Agente inmobiliario, no puede
pagar los honorarios del descubridor a la gente que no es Agentes inmobiliarios,
por tanto cuando su persona de reparaci�n o transportista postal le traen el
acuerdo del siglo y quieren los honorarios de un descubridor, no lo puede pagar. Si
paga los honorarios del descubridor a otros Agentes inmobiliarios, dejar�n
probablemente de trabajar para usted si no les paga. Requiere el pago de muchos
honorarios: honorarios mensuales, precios de acceso, pagos por la licencia,
honorarios de la educaci�n.

Dej� mi licencia de bienes ra�ces porque hab�a demasiadas reglas. Aunque quisiera
seguirlos, no estaba seguro que siempre estaba en la conformidad Seguida

163

�Deber�an los inversionistas ser agentes inmobiliarios, tambi�n? (Continuado)
porque se complicaron. Por ejemplo, cada vez me dirig� a alguien, tuve que decir
que la persona inmediatamente que era un Agente inmobiliario. Si dirigiera un
anuncio, tuve que poner el s�mbolo del Agente inmobiliario en el anuncio o violar�a
las reglas. Si colocara un Para el Alquiler contratan a mi propia propiedad,
tendr�a que poner �al Agente inmobiliario� sobre el signo. Hay tantas reglas y las
normas, decid� dejarlo. En cambio, me hice el copropietario de un corretaje de
bienes inmuebles. No era un Agente inmobiliario, pero realmente pose� la parte de
la compa��a, y cuando la gente hizo comisiones recib� la parte de ellos. Puede
poseer un corretaje y andar en la oficina y pedir que alguien all� dirija el comps.
Los agentes inmobiliarios pueden resultar ser un activo grande a inversionistas,
pero representan dos negocios completamente diferentes. Debe pesar las ventajas y
las desventajas de ser un Agente inmobiliario y/o ser un inversionista.

Las puntas de Robert
No hay prisa para encontrar a la gente que se comporta �ticamente, porque quiere
s�lo mandar a aquellos que hacen el negocio realmente bueno a miembros del equipo.
Cualquier tiempo que se tope con un control policial, en vez de preocupar de ello,
todo que tiene que hacer es recogen ese tel�fono y marcan unos n�meros para
conseguir la ayuda o contesta que necesita. Por ejemplo, si quiere saber cu�nto una
pieza de propiedad vale en una parte particular de la ciudad, llame a sus amigos
del Agente inmobiliario y pida que ellos dirijan comps. Del mismo modo, si tiene un
problema con un contrato o un t�tulo, llame su compa��a del t�tulo o su agente de
cierre para conseguir la respuesta. Saben todos sobre aquellas cosas. Son la parte
de su equipo de apoyo y su sistema total. Deje de preguntarse, deje de preocuparse
- s�lo piden ayuda a alguien.

164

Use las ideas de otra gente, tiempo, dinero y cr�dito

Ninguna belleza en ser grande
Cuando comenzaba, alguien me dijo que ten�a cientos de propiedades, docenas de
empleados, toneladas del elevado, y luego dijo, �Robert, era tan feliz cuando
parec� a usted. Un par de propiedades, el tiempo era mi propio, tiraron a una
pareja por mes, hizo un manojo del dinero�. Aunque este se�or tuviera cientos de
miles de d�lares un mes entrando, ten�a muchos gastos que salen. No hay belleza en
ser grande. Ser�a hacer mejor de dinero un o dos acuerdos al por mayor por mes,
firmar una o dos opciones del arriendo y tomando de tres meses de cada a�o. Esto
pondr�a 100000$ a 300000$ en su bolsillo. Compare esto con ganancia de $1 mill�n,
gastos de 800000$ de ello en el elevado, y transacciones con todos los dolores de
cabeza de dirigir un gran negocio.

165

capitulo

1 0

Las oportunidades enjambran alrededor de nosotros todo el tiempo, m�s grueso que
mosquitos en la puesta del sol. Andamos a trav�s de una nube de ellos.
- DIQUE DE HENRY VAN

Descubrimiento y evaluaci�n de acuerdos

�l el secreto a su �xito en bienes inmuebles encuentra acuerdos buenos y sabe c�mo
evaluarlos.
T

Modos de encontrar acuerdos
Se ha probado que los m�todos siguientes trabajan repetidas veces por mis
estudiantes y otros empresarios de bienes inmuebles afortunados innumerables. Como
con cualquier negocio, los bienes inmuebles son un juego de n�meros. Para encontrar
acuerdos buenos de vendedores motivados, propiedades que se venden en el 20 a 50
por ciento debajo lo que valen, debe querer dirigirse, mirar, analizar, y negociar
167

con muchos vendedores potenciales. La compra sin el dinero abajo toma la paciencia
y la persistencia. Actualmente, miro aproximadamente 40 a 80 acuerdos potenciales
de encontrar dos o tres propiedades de trato por tanto a me puedo cerrar finalmente
en uno. Vale la pena. Diga que puede la venta al por mayor una propiedad y hacer
8000$ en la ganancia sin usar cualquier de su capital propio o cr�dito.
B�sicamente, hace 80$ para mirar una casa, suponiendo que mira 100 casas para
encontrar un acuerdo que gana la ganancia de 8000$. Escoja un, dos, o tres m�todos
que le gusta hacer, encuentran acuerdos buenos y palo con su decisi�n. Aqu� est�n
algunos modos que puede encontrar acuerdos en su �rea.
Tarjetas de visita y aviadores

D� su tarjeta de visita a cada uno que encuentra. Cree a aviadores que consiguen la
atenci�n y naipes en colores como el guisante verde, amarillo, o morado. Los puede
hacer hacer hasta hasta parecen a cuentas de 100$ y los arrojan alrededor. Aqu�
est� una tarjeta de visita de la muestra:

Dinero efectivo para su llamada de la propiedad ahora 000-000-0000
Cerca R�pidamente Gane dinero efectivo de 500$ si me cierro en una casa me dijo
sobre Extinci�n del derecho de redimir del Divorcio de Ventas de la Finca a John
Smith Necesidad de www.Ibuyhouses.com de Moverse

168

Descubrimiento y evaluaci�n de acuerdos

Aqu� est� un anuncio de la muestra:

Ll�meme primero o ll�meme �ltimo

DINERO EFECTIVO para su Casa
Llame ahora

000-000-0000
Jill Smith www.Ibuyhouses.com

Compre anuncios

Una manera com�n de empezar es colocar anuncios en los peri�dicos locales donde
hace el negocio. He gastado mucho dinero que estudia a inversionistas afortunados,
incluso un tipo en Florida del sur que ha hecho 100000$ por mes en bienes inmuebles
durante los dos a�os pasados. Tom� esta informaci�n sobre anuncios que corren un
paso adelante. Gasta aproximadamente 10000$ por mes o 120000$ por a�o, dirigiendo
anuncios por la TV. Aparece en el anuncio �l mismo y dice, �comprar� su casa si se
hace divorciado, se tiene que mover, o tiene problemas financieros�. Los anuncios
son un poco graciosos, pero eficaces - consiguen la atenci�n y los dirige
continuamente. Presenta un n�mero de tel�fono y dice que har� una oferta si quiere
vender su casa. Tambi�n presenta se contrata

169

El �xito de Gary a trav�s de colocaci�n de anuncios
Uno de mis estudiantes m�s afortunados es un tipo llamado a Gary. Vend�a congelados
a tiendas de comestibles en Ohio cuando vino a mi primer seminario hace muchos
a�os. Gary un tipo tranquilo que se sent� durante dos d�as del aprendizaje, pas�
por todos los materiales, y al final nos sentamos en privado durante unos minutos.
Gary me pregunt�, �Robert, no soy un verdadero tipo sofisticado, y no tengo
experiencia de bienes inmuebles, pero soy un trabajador concienzudo. Me dice que
hacer y lo har�. �Si trabajo 40 horas por semana, justo como en un trabajo regular,
y llena esto, cu�ntos acuerdos cree que podr�a encontrar una semana?� Dije, �Si
trabaja 40 horas, deber�a ser capaz de encontrar al menos un�. Por tanto Gary
escribi� en su plan, �voy a encontrar un acuerdo una semana, y voy a la venta al
por mayor esto o uso el dinero de otra gente para comprarlo, fijarlo y venderlo�.
La motivaci�n principal de Gary para hacer bienes inmuebles deb�a dejar de viajar
con su trabajo por tanto podr�a ver a m�s de su esposa y ni�o durante la semana.
Hizo aproximadamente 42000$ por a�o en su trabajo, pero era cansado de gastar
noches en hoteles lejos de su familia, por tanto dej� su trabajo una semana despu�s
de que lleg� a casa del seminario. De todos los modos de encontrar acuerdos, le
gust� dirigir anuncios mejor. En su peri�dico local para una ciudad de
aproximadamente 300000 personas en Ohio, dirigi� anuncios que ofrecen �comprar su
casa. Har� una oferta, llamarme�. Siete anuncios similares estaban en este
peri�dico, pero a�n as�, el anuncio de Gary dibuj� cinco a ocho llamadas por
semana. Consigui� un acuerdo de sus 12 primeras llamadas. El primer a�o, su
objetivo era tirar 52 propiedades, o sobre una semana. No encontr� su objetivo;
tir� s�lo 47. Pero hizo m�s de 200000$ durante su primer a�o. �En su sexto a�o,
Gary hizo aproximadamente cinco veces m�s dinero en bienes inmuebles que hice ese
a�o! Gary todav�a encuentra la mayor parte de sus acuerdos dirigiendo anuncios.
Reconstituye casas; tira y opciones del arriendo ellos; y hace mucho dinero. Gary
ha sido un participante del seminario que ha hecho bien como un inversionista. Para
averiguar sobre seminarios pr�ximos, llame 888-302-8018.

170

Descubrimiento y evaluaci�n de acuerdos

esquinas por todas partes de vecindades objetivo. Consigue el permiso de colocar
los signos y debe hacer lo mismo. Aseg�rese que es legal para usted colocar signos.
Hizo un estudio y aprendi� que la gente ve su anuncio aproximadamente 20 veces
antes de que llamen. De 100 a 150 llamadas por mes, consigue 8 a 15 acuerdos. Cada
mes, construye, construye, construye y perfecciona sus anuncios. Ventas al por
mayor las propiedades y hace aproximadamente 6000$ a la ganancia de 15000$ por
casa. Se especializa en casas en 60000$ a la escala de precios de 100000$. En su
mes peor el a�o pasado, hizo m�s de 60000$. Sus ganancias de bienes inmuebles
financian los anuncios; nunca ha usado ninguno de su propio dinero.

Vallas publicitarias

Una compa��a de licencia en los Estados Unidos, llamados Homevestors, trabaja con
inversionistas para encontrar y vender casas. Cuando da a la compa��a unos
honorarios de licencia, sus entrenadores le muestran c�mo dirigir la publicidad de
la valla publicitaria. Tal vez ha visto vallas publicitarias de Homevestor. Dicen,
�Compramos casas feas�. He encontrado a la gente con Homevestors que hace mucho
dinero cada mes porque hacen publicidad.

Publicidad

Env�e una liberaci�n de medios al refr�n de agencias de informaci�n local, �trato
de comprar 100 casas�. Dirija algunos anuncios en el peri�dico con su n�mero de
tel�fono. Anote su plan de acci�n para dirigir anuncios, la cantidad de su
presupuesto con ese objetivo, y c�mo puede comenzar a encontrar algunos acuerdos
buenos.

171

Correo directo

Puede comprar una base de datos de propietarios del estado y enviarles el refr�n de
aviadores del correo directo, �Si es un due�o del estado y quiere vender su casa,
har� una oferta. Comprar� - dinero efectivo�. Espere una rapidez baja al correo
directo; tiene que enviar mucho para conseguir cualquier respuesta. Pero puede ser
que vale la pena. Recuerde, si llama y env�a una carta, su rapidez se triplicar�.

Suspensiones de la puerta

Para hacer p�blico su negocio, haga la gente colocar suspensiones de la puerta
alrededor de las vecindades que selecciona. Una suspensi�n de la puerta de la
muestra podr�a decir:

Dinero efectivo para su casa
�Har� la Oferta! Llame 888-888-8888 Honorarios pagados si me manda a una casa en la
cual me cierro. �Gane 500$! Llame a Jill Smith

Signos

Podr�a colocar contrata a esquinas vecinas, en bancos del parque, en vallas
publicitarias - todo esto trabaja. Tambi�n ponga un signo magn�tico sobre su coche
diciendo �El dinero efectivo para Su Casa. Llame [su nombre] 888-8888�. Cada
inversionista I
172

Descubrimiento y evaluaci�n de acuerdos

Un no tan signo pegajoso
Una vez vol� hasta Ohio para encontrarme con un inversionista de bienes inmuebles
grande. Me recogi� en el aeropuerto en su Jeep, en el lado de que se imprimi�,
�Compro casas por el dinero efectivo�. Cre�a que esto era tan pegajoso. Ten�a un
Jeep realmente agradable con este signo pl�stico est�pido se atuvo al lado. Le
pregunt�, �Dennis, esto es la clase del con sabor a queso, hombre. Somos ambos
inversionistas serios, pero no montar�a a caballo alrededor en mi coche agradable
con un signo en el lado. �Por qu� hace esto?� Dijo, �Robert, me pongo sobre un
acuerdo por mes. S�lo hice 12000$ seg�n un acuerdo que vino a m� este camino. �Es
esto una vuelta buena en ese signo de 80$ con sabor a queso pl�stico est�pido
pegado en la puerta?� Vi a Dennis m�s tarde, y todav�a tiene el signo - y todav�a
consigue acuerdos.

sepa quien tiene un signo de coches no encuentra al menos un par de grandes
acuerdos �ning�n dinero abajo� un a�o este camino.

Publicidad de la red y honorarios de la remisi�n

Acompa�e a otra gente que hace publicidad, haciendo suspensiones de la puerta,
dirigiendo anuncios. Ver si le dejar�n piggyback y ahorrar�n alg�n dinero. En vez
de gastar 1$ para un env�o, encuentre a alguien m�s que gasta 1$ para un env�o y d�
ese dinero de la persona para incluir su material en su env�o. Uno de mis
estudiantes tom� esta idea y puso su anuncio sobre men�s del restaurante, y
consigui� algunos grandes acuerdos.

Corredores de bienes ra�ces

�Qu� corredores de bienes ra�ces quiere trabajar para usted? En cualquier vecindad
dada o ciudad, hay cientos de corredores de bienes ra�ces. S�
173

muchos son muy profesionales y tienen grandes intenciones. Sin embargo, en la mayor
parte de ciudades, s�lo unos cuantos venden muchas casas. Encuentre a los agentes
m�s afortunados y ll�guelos a conocer. Cuando fui a Miami, esper� ver quien ten�a
la mayor parte de listados para propiedades a lo largo de la playa. Una compa��a
ten�a casi todos los listados, por tanto esto es a qui�n quise llegar a conocer.
�stos son los jugadores, la gente que es activa. Tienen compradores, listados, y el
potencial motiv� a vendedores. Siempre p�gueles comisiones cuando le ayuden. Amo
comisiones de agentes pagadores. Los agentes inmobiliarios realmente ganan sus
comisiones. Conducen a compradores alrededor todo el d�a, les dicen sobre escuelas,
los encuentran para el almuerzo, les muestran cuadros de muchas casas y contestan a
las preguntas tontas que los vendedores y los compradores preguntan. Se necesita
mucho tiempo. Sin falta tenga dos a cuatro corredores de bienes ra�ces activos en
su equipo. Unos se especializan en el funcionamiento con inversionistas; ll�guelos
a conocer, tambi�n. El principio de agentes que tienen hambre para el negocio
tambi�n puede estar bien. D�gales lo que busca y consigue que ellos le ayuden.

PIENSE EN ELLO

Nunca, nunca, alguna vez aproveche a alguien. Una de mis pol�ticas principales y
procedimientos es que nunca har� una transacci�n de bienes inmuebles esto no es una
situaci�n mutualmente ventajosa para todos implicados. Haga este su principio
director tambi�n. Si alguien, incluso usted, se siente aprovechado de, entonces no
complete el acuerdo. Aseg�rese la transacci�n que le ofrece la propiedad con un
descuento solucionar� el problema del vendedor, luego seguir� adelante. Si parece
bastante dif�cil, encontrar� muchos acuerdos buenos, as� nunca vaya para uno malo.
Lo que anda viene.

174

Descubrimiento y evaluaci�n de acuerdos

Abogados

Llegue a conocer a los abogados que trabajan con cuestiones de bancarrota,
divorcios, ventas de la finca, bienes inmuebles y extinciones del derecho de
redimir porque puede ser capaz de conseguir remisiones de ellos. Recuerde, sin
embargo, que tienen acuerdos de confidencialidad con sus clientes y pueden no ser
capaces de compartir todo que saben. Sin embargo, sus clientes tienen propiedades
para la venta, y puede encontrar algunos acuerdos buenos de esta fuente.

CPAs y planificadores financieros

Cuando la gente tiene problemas financieros, van a sus contables y planificadores
financieros, y deber�a tambi�n. Muchas personas piden a sus planificadores
financieros y contables para el consejo cuando est�n en el problema financiero,
divorciarse, o tienen que tratar con una finca. Tambi�n, muchos inversionistas m�s
viejos que poseen mucha propiedad quieren liquidar, y sus asesores financieros
podr�an ser capaces de llevarle a estos acuerdos. La red con estos profesionales y
les dej� saber que puede comprar la propiedad de sus clientes y ayudarles a
solucionar sus problemas.

Administradores en cl�nicas de ancianos

Nuestra poblaci�n se hace m�s vieja, y mucha gente entra en cl�nicas de ancianos.
Generalmente, sus miembros de familia viven en otras ciudades, estados o �reas del
pa�s. La gente que entra en cl�nicas de ancianos puede tener una casa que no se ha
arreglado en 20 a�os. Los miembros de familia pueden preguntar al administrador de
la cl�nica de ancianos lo que pueden hacer con la propiedad de su querido. �Tenemos
que vender la casa. �Nos puede echar una mano?� Red
175

con algunos administradores de la cl�nica de ancianos para ver si saben de la gente
puede ayudar asumiendo sus casas.

Tribunal de c�digos

Amo tribunales porque los tribunales crean toneladas de vendedores motivados. El
tribunal de c�digos disciplina a la gente que ha violado c�digos locales en cuanto
a tales cosas como la basura o el mal estado de una casa. Para averiguar qu�
propietarios tienen infracciones y se pueden motivar para vender sus casas, p�ngase
en contacto con el departamento de c�digos. La lista es un asunto del registro
p�blico y puede conseguir por lo general una copia de ello.

Tribunal de desahucio

�Ha estado alguna vez al tribunal de desahucio? �Si le gusta la materia loca,
salvaje como en Jerry Springer y reality shows, el tribunal de desahucio es mucho
mejor! Muchos arrendatarios y los propietarios se representan en el tribunal. Que
superficies es el dinero, sexo, intriga, violencia. Es salvaje. �Qui�n se encuentra
en el tribunal de desahucio? Los propietarios y los gerentes de la propiedad que no
han recibido su alquiler. Los arrendatarios probablemente rompieron su propiedad.
Encontrar� a algunos vendedores muy motivados all�. Me siento en la espalda y s�lo
registro cada uno es el nombre ya que se van y/o se dirigen a ellos en el
vest�bulo. Pregunto, ��Quiere vender su propiedad? �Es cansado de arrendatarios?� A
prop�sito, si no le gusta dirigirse a la gente detr�s de la sala de tribunal de
desahucio como hago, encontrar� sus nombres, direcciones y/o su

176

Descubrimiento y evaluaci�n de acuerdos

La historia de �xito del valle
Uno de mis estudiantes del seminario es un tipo llamado a Dale. Dijo, �estoy
realmente ocupado, pero quiero hacer esta cosa de bienes inmuebles. Puedo conseguir
una lista de violaciones del c�digo en Tennessee. En una de las ciudades, hay una
lista cada mes de 80 a 150 propiedades con violaciones del c�digo�. Dale encuentra
las direcciones de los due�os, que est�n a la lista de c�digos, env�a a due�os una
carta diciendo que comprar� sus casas y sigue una llamada telef�nica. Los
vendedores pueden decir, �tengo que fijar esta materia; el tribunal de c�digos est�
por todas partes de m�. �Qu� puedo hacer?� Dale contesta, ��Me quisiera usted
comprar su propiedad?� Hace un poco de investigaci�n con el departamento de c�digos
para asegurarse que no se programa que la casa es bulldozed esa semana. Pregunta a
los funcionarios all� si le dar�n un permiso para fijar la casa si la compra. Por
lo general, dicen, �S�, pero no tiene mucho tiempo�. Por tanto pone una oferta de
la casa. Si vale 100000$, pero necesita 20000$ del trabajo, Dale puede ofrecer
20000$ o 30000$. Entonces dirige un anuncio en el peri�dico diciendo �a manitas
superiores por el fijador especiales�. La gente a quein le gusta comprar casas, los
fija y los vende por lo general responden. Muestra la casa a todos los visitantes
al mismo tiempo y encuentra a un comprador as�. Hizo 12000$ en la primera casa �l
wholesaled vendi�ndolo a un rehabber. Vendiendo una casa un mes este camino, Dale
hizo m�s de 100000$ en su primer a�o como un inversionista de media jornada. No us�
ninguno de su propio dinero. Encontr� a un vendedor motivado, hizo su tarea y puso
en una oferta. Su oferta aceptada no se tuvo que cerrar durante 90 d�as. Dirigi�
anuncios y construy� una red de compradores de propiedades afligidas. No compr� las
casas, o los posey�, o prest� dinero o trat� con reparaciones. �l s�lo wholesaled
ellos. Ahora Dale es un inversionista de jornada completa y usa el dinero efectivo
que hizo de wholesaling para comprar casas. Todav�a no usa su propio dinero: cre�
el dinero comenzando con wholesaling.

177

los nombres de los abogados en la etiqueta, por lo general fijada en la pared fuera
de la sala de tribunal. Consiga nombres, escriba cartas y haga llamadas
telef�nicas. He estado ense�ando esto durante aproximadamente dos a�os ahora, y
todav�a no conozco a casi nadie adem�s de m� que lo hago. A�n cada vez voy al
tribunal de desahucio, consigo un acuerdo.
Tribunal de divorcios

Los archivos para el tribunal de divorcios son un asunto del registro p�blico;
generalmente, puede mirar en los archivos y ver los activos de una pareja
divorciada. Le impulso a gastar aproximadamente tres o cuatro horas en su juzgado
local y mirada en los archivos del divorcio. Entonces env�e cartas, haga llamadas
telef�nicas y presente ofertas. Si hace esto repetidamente y llega a conocer a la
gente en el juzgado, encontrar� probablemente algunos acuerdos.
Finca y tribunal de la legalizaci�n de un testamento

Muchos tiempos, la gente que muere casas pose�das u otros tipos de la propiedad que
sus familias simplemente no quieren. Aqu� est� un ejemplo de la fabricaci�n del
acuerdo creativa.
Necrolog�a lleva a ventas
Uno de mis estudiantes escribe una carta y visita cada necrolog�a en el peri�dico
antes de que la finca vaya al tribunal de la legalizaci�n de un testamento. S�lo es
de media jornada, pero tiene arriendo-optioned o t�rminos del due�o adquirido de la
finca por ning�n dinero abajo en cuatro casas en s�lo dos meses. La equidad en
estas propiedades sum� m�s de 250000$. Dej� el cero, hecho pagos a las familias, y
da-en-arriendo-optioned las casas a arrendatarios-compradores. Puede parecer oscuro
y m�rbido para visitar la necrolog�a, pero es todo el m�s rico para ello.
Sorprendentemente, las familias han sido todos apreciativas que tom� los bienes
inmuebles de sus manos.
178

Descubrimiento y evaluaci�n de acuerdos

Tribunal ambiental

Si tiene la basura en su patio o su hierba se hace demasiado alta, el ministerio de
salud p�blica o ambiental en su comunidad le podr�a enviar una nota, fina usted, o
poner un embargo preventivo contra su casa y tomarle al tribunal. Como un
inversionista, quiere ir a aquellos tribunales y dirigirse a los jugadores, porque
encontrar� a vendedores motivados que podr�an pagar multas grandes si no fijan su
propiedad. Estaba una vez en mi tribunal de c�digos local cuando el juez dijo a un
demandado, �ha sido en aqu� dos veces y no ha fijado su casa, por tanto lo tiene
que vender o voy a ponerle en la c�rcel�. Me levant� en la sala de tribunal y dije,
�la comprar�. El juez le dijo encontrarse conmigo y vender la casa porque hab�a
violado muchas normas del ministerio de salud p�blica y c�digos. El juez era feliz
que el hombre vendi� su casa; el demandado era contento de venderse a m� as� no
seguir�a molest�ndose por el tribunal; y consegu� fumar muy.
Asociaci�n de bienes inmuebles

Investigue la Asociaci�n Nacional de Inversionistas de Bienes inmuebles. Tiene una
lista de todas las asociaciones de bienes inmuebles localizadas en casi cada ciudad
principal. Las asociaciones son grandes porque sus miembros son inversionistas, los
propietarios, caseras, hipotecan a prestamistas y abogados de cierre. Tambi�n
compruebe mi sitio web en www.shemin.com o llame 888-302-8018 una lista de
asociaciones de bienes inmuebles en los Estados Unidos.
Otros inversionistas y propietarios

Encuentra a esta gente a trav�s de asociaciones de bienes inmuebles y a trav�s de
�Compro casas� anuncios. Si dicen que �prestamos el dinero en bienes inmuebles� o
�compramos
179

casas�, ll�melos, porque son ahora su gente favorita. A veces pueden encontrar m�s
acuerdos que saben que hacer con y pasar�n a unos a usted. A cambio, puede pasar a
unos a ellos. De hecho, dir�a el 80 a 90 por ciento de todos los acuerdos al por
mayor que hago est�n con otros inversionistas. Hacen posible hacer dos veces y
triplicar capirotazos si hay bastante margen en los acuerdos. Le sugiero red y
encuentro a la gente que hace el negocio. Af�lese con bueno y su negocio crecer�.
Rastreo de hoja de trabajo

Guarde la pista de sus esfuerzos en su b�squeda para adquirir la propiedad sin usar
sus fondos propios. A�ada a esta forma cada d�a, semana y mes para rastrear su
�xito.
N�mero de Conduce Fuentes de Ofertas de Plomo N�mero Hecho de Propiedades Ganancia
Potencial Cerrada o Ganancia M�todo Hecho Usado (p.ej., wholesaling, alquiler,
opci�n del arriendo) Ganancia por Ventaja

Para determinar su ganancia por ventaja, tome el importe de ganancia que hizo y
div�dase ese n�mero por el n�mero de conduce mirado. Por ejemplo, 10000$ sacan
ganancia � 80 casas miradas = ganancia de 125$ por ventaja.
180
Descubrimiento y evaluaci�n de acuerdos

Hoja de trabajo de intenci�n

Mi objetivo es encontrar acuerdos buenos un mes. Para hacer esto, debo mirar
propiedades. Para encontrar acuerdos buenos, har� las actividades siguientes
diariamente/cada semana:1. haga 3. El paseo por d�lares visita anuncios en el
peri�dico.. horas. 2. Dirija un anuncio. Mi presupuesto es

4. Tome a otro al menos un inversionista para almorzar cada semana. 5. Asista a mi
reuni�n de la asociaci�n de bienes inmuebles. 6. Encuentre con los contables de
Abogados Mortgage a agentes de bolsa que los Otros de planificadores de Realtors
Financial (especifican) 7. Vaya a 8. Otro (especificar) Revisi�n esta lista de
intenci�n cada d�a, semana y mes para quedarse enfocado y constantemente mejorar.
tribunal e intento de encontrar una lista de.

181

Sistema para analizar propiedades
Muchas personas que quieren ser inversionistas de bienes inmuebles afortunados y
hacer el dinero sin usar su propio dinero nunca empiezan porque tienen la par�lisis
del an�lisis. Es decir pasan todo su tiempo analizando este negocio o ese acuerdo y
nunca se adelantan. Una vez que encuentre un acuerdo potencial o un vendedor
motivado, hay una manera simple de analizar casi cualquier acuerdo. Si mira una
choza, casa, bloque de pisos, doble, tierra o centro comercial, hay b�sicamente
tres n�meros que tiene que saber: (1) lo que la propiedad vale, (2) cu�nto las
reparaciones costar�n, y (3) por qu� puede vender la propiedad. Se debe asegurar
que hay un el 20 por ciento o el mayor margen de beneficio basado en estos tres
n�meros. Quite toda la emoci�n de analizar sus acuerdos y s�lo conc�ntrese en los
n�meros. Para analizar cualquier propiedad, tiene que saber lo que la propiedad
vale hoy preguntando al vendedor, agente de bolsa o corredor de bienes ra�ces.
Saben esto haciendo una valoraci�n o an�lisis del mercado justo (explic� despu�s).
Sin falta guarde una carpeta en cada propiedad con la direcci�n de la propiedad en
ello. (Durante muchos a�os, guard� la mayor parte de mi informaci�n de la propiedad
sobre �stickies� debajo de mi silla de bebe o al dorso de sobres. Esto no es un
sistema. Debe ser met�dico y organizado.) En la carpeta, puesta la direcci�n
encima, e incluye una hoja de an�lisis de la propiedad en la cual tiene el nombre,
direcci�n, n�mero de tel�fono, c�mo encontr� la propiedad, nombres de otros que se
pueden implicar, etc�tera. Cuando consigue respuestas a sus preguntas, los
registra.

182

Descubrimiento y evaluaci�n de acuerdos

Valoraci�n

Para averiguar lo que una propiedad vale, consigue tres a cinco ventas recientes
comparables - los Agentes inmobiliarios a menudo los llaman comps. Siempre dirijo
tres a cinco ventas recientes de propiedades similares en esa calle o en esa �rea
para asegurarme que comparo manzanas con manzanas. Lo puede hacer usted mismo por
ir a www.homegain.com o www.realtor.com. Sin embargo, prefiero hacer agentes hacer
esto para m�. Les pago para su tiempo y mando mucho negocio a ellos. A veces
consigo que tasadores valoren profesionalmente propiedades. Les pago 100$ a 150$
para hacer un paseo - por y dirigir el comps en ciertas propiedades s�lo para
asegurarme. Una vez que tenga ventas comparables, los verifique con alguien que
sabe el mercado (p.ej., Agentes inmobiliarios u otros inversionistas). Llame y
diga, �tengo comped que de tres dormitorios, de dos ba�os p�blicos en esa �rea en
350000$. �S� que vende o compra muchas casas en esa �rea - qu� cree que se venden
por hoy?� Pueden decir, �S�, alg�n comparables valorar� en 350000$, pero se venden
por s�lo 300000$�. O, a la inversa, ��Esa vecindad est� caliente! Los ponen en una
lista por 350000$ y la gente los compra por 400000$�. Ponga a aquellos ventas
comparables en su carpeta de la propiedad. Si esa propiedad resulta ser un acuerdo,
la gente muestra que a querr� ver el comps. O puede decidir guardar la propiedad y
prestar dinero de un banco, un socio o un compa�ero. El prestamista querr� saber lo
que es esto valor, y el comps en su carpeta ayudar� a contar la historia m�s
profesionalmente. Tome la emoci�n de sus bienes inmuebles y haga acuerdos por los
n�meros verificables. Recuerde, siempre verifique su comparables.

183

Reparaciones

El vendedor o el agente le pueden decir que reparaciones son necesarias y lo que
van a costar, aunque a veces no sean tan exactos como podr�an ser. Es el mejor para
cubrir sus intereses y hacer los arreglos para una estimaci�n escrita, detallada de
un contratista. Si planea hacer las reparaciones usted mismo, seguramente incluir�n
lo que su tiempo vale. Por ejemplo, los principiantes pueden decir que la propiedad
vale 100000$, que la pueden conseguir por 80000$, y que har�n todas las
reparaciones. Contin�an a decir que necesitar�n seis meses para hacer el trabajo.
Si explican su tiempo para hacer las reparaciones, probablemente no har�n ning�n
dinero. (Ser�a probablemente la busca mejor de dinero de acuerdos que hacer
reparaciones.) Se acuerdan de dividir cada reparaci�n ofrecida por materiales y
trabajo y averiguar cuanto el trabajo tomar� para hacer.

Precio de venta

Cu�nto paga por una propiedad est� una funci�n de mirar muchos acuerdos, hacer
muchas ofertas, negociar bien, y descubrimiento y funcionamiento con vendedores
motivados. Para analizar cualquier propiedad, tenga presente estas tres preguntas
clave:1. �qu� vale la propiedad en el mercado de hoy basado en ventas comparables?
2. �Cu�nto va el coste de reparaciones? 3. �Cu�nto puede yo, como un inversionista,
venderlo por? Vamos a mirar un ejemplo de comprar una propiedad de revender o
tirar.

184

Descubrimiento y evaluaci�n de acuerdos

Cuando ofertas rechazadas est�n bien
No quiere que su primera oferta se acepte, porque re�ne informaci�n. Cuando su
primera oferta se acepta, ofreci� demasiado. Si los vendedores aceptan 2000$ por
mes durante 100 meses, esto es 200000$, que le dice que podr�an haber tomado 2000$
por mes durante 80 meses. En vez de tomar 200000$, podr�an haber tomado 160000$,
pero nunca sabr�. No tiene una posibilidad de averiguar despu�s de que han aceptado
su primera oferta. Mi amigo en Florida ha hecho aproximadamente 100 de estos tipos
de acuerdos. Digamos la propiedad vale 200000$. Negocia y ofrece pagar 150000$. El
vendedor quiere un peque�o pago al contado. Mi amigo lleva un del estado investigan
un banco de Nueva York y escribe al vendedor un control de 3000$ si esto es lo que
quiere. (�Mi amigo negocia muy bien!) El vendedor es feliz porque tiene el dinero
efectivo en la forma de un control, derecho en el mismo momento. Tambi�n lleva un
hecho en blanco con �l y lo llena a la mesa de cocina. No hace contratos; nunca ha
escrito un contrato para comprar una casa. S�lo rellena el hecho y escribe, �le
pagar� 800$ por mes� (o todo lo que los t�rminos son), y hace el vendedor firmar el
hecho. Ahora posee la casa. (Si escribe en una hoja de papel, �Yo [su nombre], haga
por este medio el hecho a Robert Shemin la propiedad en 123 calle de Apple por
50000$� y firme y f�chela, poseo esa casa.) Mi amigo toma el hecho, se va a casa y
llama su compa��a del t�tulo para hacer una b�squeda del t�tulo para confirmar que
no hay embargos preventivos en la propiedad. Como ha expedido un cheque del estado,
se necesitan un par de d�as para despejarse. Si el acuerdo comprueba, deja al
control pasar; si no, anula el control y vuelve y se dirige al vendedor. Es esto
simple. Posee al menos 100 propiedades. A prop�sito, consigui� el pago al contado
de 3000$ de su compa�ero financiero de 15 a�os, que le presta el dinero en el 10
por ciento. No usa un penique de su propio dinero, aunque su capital propio sea m�s
de $10 millones.

185

Un de tres dormitorios m�s viejo, el de un ba�os p�blicos en ciertas �reas de
Columbus, Ohio, podr�an valer 90000$ en el mercado de hoy si se arreglara. Diga que
se necesitan 5000$ en reparaciones. El banco lo posee y pregunta a 65000$. Su
primera oferta de 45.836$ se rechaz�. Ese rechazo dice que necesita m�s
informaci�n. Los n�meros indican que podr�a ser un bien acuerdo (porque 65000$ m�s
5000$ o 70000$, para una propiedad que se podr�a revender por 90000$ producir�an
una ganancia de 20000$). Quiere comprarlo por 50000$. El banco quiere 65000$; puede
perder este acuerdo m�s de 15000$ y no hacer 20000$. �Tiene sentido de aumentar su
oferta si todav�a puede hacer 20000$? Si no ir� a 65000$, alguien m�s va - alguien
que gastar� 5000$ para fijarlo, venderlo por 90000$ y hacer la red de 20000$.
�Salto en ello! Har� mucho dinero sin ser avaro. Firman su oferta r�pidamente,
porque va a venderse r�pidamente. La mayor parte de inversionistas compran la
propiedad por uno de dos motivos:1. convenir y venderse 2. Alquilar para flujo de
fondos

Por supuesto ahora sabe algunos modos de sacar ganancia sin usar su propio dinero
con ventas al por mayor, opciones del arriendo y finanzas creativas. Siempre
p�ngase en el lugar del usuario final para asegurarse que es muy para cada uno
implicado. Si va a sacar ganancia sin usar sus fondos propios por wholesaling una
propiedad a un comprador que va a fijarlo y venderse o alquilarlo - dirige los
n�meros y se asegura que es muy para esa persona, tambi�n.

186

Descubrimiento y evaluaci�n de acuerdos

Generalmente, la gente que compra una propiedad de fijarlo y venderlo quiere hacer
la ganancia de al menos 15000$ de una casa que vender�n por 80,000$ o menos. En
casas que se venden por de 80000$ a 300000$, buscan una ganancia del 18 a 25 por
ciento. Por supuesto, �stas son s�lo generalidades. Hay excepciones, pero debe
valer el tiempo del rehabber, esfuerzo, y costar para comprar y fijar una
propiedad. Tome la cantidad de alquiler, luego descuente hipoteca, impuestos,
seguro, vacante y reparaciones. (Alquiler - los impuestos - seguro - vacante + se
dirigen = flujo de fondos.) Generalmente, la vacante y la reparaci�n en una
vivienda unifamiliar se extienden del 15 a 30 por ciento del alquiler grueso. Si el
alquiler es 1000$ por mes, salga en todas partes de 200$ a 300$ por mes para
vacante y reparaci�n. En un doble, la cifra que descuenta del 25 a 40 por ciento
para vacante y reparaci�n, porque duplexes son acuerdos de dos unidades y la gente
se acerca y m�s con frecuencia que para viviendas unifamiliares. Tendr� que
incurrir en gastos para pintar y alquilarlos, y a menudo son vac�os m�s largo que
viviendas unifamiliares, por tanto tendr� gastos de la posesi�n, tambi�n. Algunos
bloques de pisos tienen una vacante y precio de reparaci�n del 30 a 50 por ciento
de la cumbre. Sin falta verifique estas estimaciones con gerentes de la propiedad y
Agentes inmobiliarios en su �rea. Esto es algo del cual muchos inversionistas
olvidan. Si planeo venderme a inversionistas, quiero asegurarme que pueden hacer el
dinero del acuerdo, y estos n�meros contan la historia.

Saque la Emoci�n

Aqu� est� un ejemplo de c�mo no tomar una decisi�n de la inversi�n.

187

Mira una casa y dice, �Robert, encontr� una casa. Es una gran vecindad. La gente al
lado es agradable; tienen un fondo hermoso en el traspatio, los ni�os son grandes,
es un distrito escolar realmente bueno�. Hago una pregunta: ��Qu� vale la casa?�
�Bien vale 200000$, pero d�jeme decirle sobre la escalera. Son realmente grandes�.
Va sin cesar con la emoci�n alta porque quiere hacer su primer acuerdo. Hago otra
pregunta: ��Cu�nto son las reparaciones?� �Nada, no hay ninguno�. Entonces hago una
tercera pregunta: ��Para qu� lo puede conseguir?� �Quieren 198000$�. �Espere un
minuto. Dijo que vale 200000$, y quieren 198000$. Esto no es un acuerdo�. �Pero es
una gran casa. Amo la vecindad�. Mi suposici�n debe conseguir el entusiasmo de esta
transacci�n. Todo que tiene que saber es los n�meros. A menos que vaya a vivir all�
usted mismo, quitar sus emociones del proceso. Sus inversiones son sus inversiones.
Los hace para hacer una ganancia y ayudar a la gente.

Determinaci�n muy

Si un corredor de bienes ra�ces dice, �Tengo un centro comercial para la venta y
los vendedores se motivan�, comienzan las negociaciones preguntando, ��Por qu� se
venden?�
188

Descubrimiento y evaluaci�n de acuerdos

�Bien, salen del negocio del centro comercial y compran otro negocio, por tanto
necesitan el dinero�. �Significa esto que se motivan? Tal vez. Haga m�s preguntas:
��Cu�nto han pose�do el centro comercial?� �Pose�do esto durante 30 a�os y comprado
esto por 100000$�. ��Cu�l es la hipoteca corriente en ello?� �La propiedad vale $5
millones y s�lo tomaron a pr�stamo $4 millones contra ella, por tanto deben $4
millones�. Ahora sabe. M�s que probable, el precio del fondo es $4 millones, porque
esto es lo que deben. ��Cu�l es la menor parte de cantidad cree que tomar�n para
este centro comercial sin la negociaci�n? �Cu�l es su precio del fondo?� �Quieren
$5 millones�. ��Qu� vale la propiedad?� �El a�o pasado valor� en $5 millones�.
�Considerando este n�mero, es que un acuerdo? No. ��Cu�ndo lo tienen que vender
por?� �Ah mi Dios, lo tienen que vender en las pr�ximas cinco o seis semanas porque
un nuevo acuerdo de cierre�.
189
La punta de Robert
No importa si es una casa, centro comercial, doble o acuerdo de la tierra de 100
acres, consiga todo por escrito. No crea lo que la gente le dice. Mire las ventas
comparables y gu�rdelos en su archivo para la futura consideraci�n. Si son no
vendedores motivados ahora mismo, mantienen el archivo y revisan de nuevo cada dos
semanas m�s o menos, porque las cosas cambian. Se podr�an hacer motivados mientras
que el tiempo contin�a.

Esto significa que se podr�an motivar, por tanto podr�a ofrecer $4 millones y ya
no. Si los vendedores dicen s�, pueden salir de la vieja deuda y en su nuevo
proyecto. Lo podr�a poner seg�n el contrato por $4 millones y encontrar a alguien
compr�ndolo por $4,5 millones ya que vale $5 millones. Pero esto no es todav�a un
muy muy porque la ganancia es delgada y ventas de la propiedad comerciales toman
m�s largo que residencial para cerrarse. Est� realista, y no tome un riesgo grande
en esto. Recuerde, haga las preguntas, saque cualquier emoci�n y consiga los
n�meros reales.

190

Descubrimiento y evaluaci�n de acuerdos

Hoja de trabajo de la forma de an�lisis de la propiedad

�La direcci�n de propietario o Tel�fono del nombre del vendedor # el Tipo de la
Direcci�n de la propiedad C�mo lo encontr� Tel�fono del nombre de la Remisi�n #
Direcci�n Por qu� lo venden? �Cuando lo deben vender por? Price quiso el Valor hoy
las Reparaciones necesitaron la Fecha comprada por el due�o Amount de la deuda en
T�rminos de la propiedad del Importe de deudas de la Tasa de inter�s de Pagos del
pr�stamo / A�os del mes dejados pagar el Precio de compra Price negoci� el Ba�o de
la Cama

�El t�tulo del trabajo de escribir est� de cuyo nombre?
191

capitulo

1 1

Aun cuando est� en la pista correcta, terminar� la carrera si s�lo se sienta all�.
- WILL ROGERS

Pr�stamo cuando tiene cr�dito incobrable

el ere's c�mo puede subir a la pista correcta para prestar dinero aun si su cr�dito
se ha da�ado.

H

Reparaci�n del cr�dito
La reparaci�n del cr�dito es ilegal el modo que la mayor parte de personas la
presentan. La �nica gente que puede reparar legalmente y �ticamente su cr�dito es,
un servicio de orientaci�n del cr�dito, y posiblemente su abogado. La reparaci�n
del cr�dito es tan importante porque afecta lo que paga por el dinero - para sus
coches, para su seguro de vida, para la propiedad. Cuando compra la propiedad,
afecta
193

su capacidad de tomar a pr�stamo. Cuando vende la propiedad, el cr�dito de sus
compradores le afecta. La mitad de todos los contratos de bienes inmuebles falla
porque la gente no puede tener derecho a la financiaci�n, y saber sobre la
reparaci�n del cr�dito ayudar� no s�lo usted, sino tambi�n sus compradores. He
tenido tantos compradores que creen que son la compra incapaz una casa porque su
cr�dito es horrible y no tienen pago al contado. Entonces, 60 d�as m�s tarde,
compran una casa porque les ayudamos a tener derecho al pago al contado. Tambi�n
les hemos ayudado a aumentar su cr�dito o usar algunas t�cnicas de financiaci�n
creativas para tomar posesi�n de la propiedad. Vamos a revisar algunos de �stos.
Esto le ayudar� a comprar y venderse. Aproximadamente la mitad de todos los
informes de cr�dito tiene un error en ellos, por tanto tiene que conseguir una
copia de todos sus informes de cr�dito. La gente puede llamar compa��as del cr�dito
y solicitar copias de sus informes de cr�dito. Tambi�n est�n disponibles en
www.shemin.com. Consiga una copia suya y rev�sela. Si hay errores, tiene que
escribir en y hacer quitar a aquellos. Puede hacer esto usted mismo, o puede
contratar a un abogado o a alguien para representarle. Desaf�o cualquier
informaci�n malo est� en el informe, y siga desafi�ndolo hasta que se quite. Seg�n
la ley federal, las oficinas de informaci�n del cr�dito tienen 30 d�as para
responder, y a veces no tienen los trabajadores o el tiempo para investigar y
verificar la informaci�n. Si no pueden hacer esto dentro de 30 d�as, tienen que
quitar las palabras de ofensa. Entienda que la ley tambi�n dice que estas compa��as
no tienen que reaccionar a reclamaciones fr�volas, as� hay una peque�a deriva para
ellos, pero lo que a menudo pasa es que las compa��as de reparaci�n del cr�dito
s�lo siguen desafiando los hechos (p.ej., la fecha es incorrecta, la cantidad es
incorrecta, esto no es el m�o). Simplemente por falta del poder de la gente, una
posici�n mala se puede ablandar. Esto es que llamado
194

Pr�stamo cuando tiene cr�dito incobrable

las compa��as de reparaci�n del cr�dito hacen - siguen desafiando y desafiar y
desafiar. Si un informe incorrecto no se fija, tiene el derecho de solicitar los
documentos del pr�stamo originales. Mucha gente no sabe que, y a veces no los
pueden producir. Esto tambi�n podr�a quitar el problema del cr�dito. Ciertas
quiebras no se relatan exactamente, y a veces los tribunales de quiebras no
responden cuando las compa��as de reparaci�n del cr�dito los llaman para verificar.
Algunas personas me han dicho que hasta las quiebras se pueden quitar s�lo
desafi�ndolos. Otra vez, las compa��as de la clasificaci�n crediticia no tienen el
tiempo para responder. Sin embargo, los desaf�os no pueden ser fr�volos. �Pero
qui�n decide qu� es fr�volo? Mucha gente encuentra que, s�lo desafiando un informe
por escrito, los art�culos se quitan. Puede hacer esto usted mismo o puede
conseguir que un profesional le ayude. Muchas compa��as de reparaci�n del cr�dito
dicen que lo pueden hacer. Algunos de mis compradores han probado un servicio esto
realmente es dirigido por abogados. Ha llamado www.CreditLawyer.com. No se afilian
conmigo ellos, pero he visto a la gente conseguir verdaderos resultados porque
trabajan con verdaderos abogados. Est�n en Internet, cobran 50$ por mes, y por lo
general trabajan con la gente durante tres a cinco meses. (Tambi�n, ver la secci�n
sobre ingresos residuales en el Cap�tulo 2, �Sistemas para el �xito�. Habla de una
compa��a llamada PrePaid Legal Services, Inc., que provee a sus miembros de
abogados que han conseguido resultados buenos para algunas personas porque saben
c�mo escribir cartas eficaces.) Consiguen una copia de su informe de cr�dito, lo
comprueban y desaf�an algo que esto sea incorrecto. Desaf�e algo que no piense
deber�a estar en all� y mantenerse provocativo. Aseg�rese que lo hace con todas las
tres de las oficinas del cr�dito principales, Equifax, Experian y Uni�n de
Transacci�n.
195

Haga cosas que mejoran su cr�dito y no hacen cosas que hacen da�o a �l. Tenga mucho
cuidado sobre quien comprueba su cr�dito. Cuando arrienda o compra un coche, a
veces la representaci�n env�a solicitudes a ocho o nueve compa��as financieras y
comprueba su cr�dito ocho o nueve veces. Toda esa actividad derriba su puntuaci�n
de cr�dito. Pregunte a cada uno c�mo comprueban su cr�dito y c�mo afectar� su
puntuaci�n de cr�dito. Si tiene una situaci�n especial que afecta su capacidad de
pagar sus cuentas (p.ej., divorcio o enfermedad), puede escribir una explicaci�n no
emocional, hasta 100 palabras, y atarla a su informe de cr�dito. Entienda el
cr�dito por tanto puede ayudar a sus potenciales compradores.

Dinero hacer corretaje
Hemos hablado de la utilizaci�n del dinero de otra gente. Ahora vamos a tomarlo al
siguiente nivel donde se har� un negocio entero para usted. En vez de prestar
dinero del banco, se puede hacer el banco. �Qu� hacen los bancos? Toman el dinero
en la forma de dep�sitos, pagando el inter�s del 1 a 3 por ciento, luego se vuelven
y lo prestan en el 7 a 18 por ciento - y las compa��as de la tarjeta de cr�dito
cobran el inter�s de hasta el 29 por ciento. �Ha notado que los bancos y las
compa��as de seguros tienen los edificios m�s grandes y los vest�bulos m�s
agradables? Hacen porque toman su dinero, sosteni�ndolo, y lo prestan. Deje de
dejar a los bancos hacer todo el dinero; puede aprender a ser el banco. Ha
aprendido c�mo analizar, verificar, y encontrar acuerdos buenos. Si una casa vale
300000$, es un muy bajo riesgo para comprarlo por 180000$. Tambi�n es el bajo
riesgo para prestar 180000$ en algo digno 300000$. �Por qu�? Como si la gente no
hace sus pagos, consigue algo digno 300000$ por 180000$.
196

Pr�stamo cuando tiene cr�dito incobrable

Al dinero del agente de bolsa, use fondos que ganan muy poca vuelta en un IRA, unos
401 (k) u otras inversiones. H�galos rodar en un IRA autodirigido, o h�galo
directamente y preste el dinero a usted. A prop�sito, su IRA no puede hacer
�autotransacciones� - es decir no puede prestar su dinero del IRA a usted, pero
puede prestar el dinero seg�n sus propios acuerdos, o puede conseguir que otra
gente le preste dinero, y las tasas de rendimiento pueden ser bastante altas.
Podr�a usar su propio, pero es a�n mejor usar el dinero de otro gente (OPM).
Encuentre a la gente con mucho dinero que no hace mucho en su IRA o 401 (k) s o sus
inversiones, luego les ofrece vueltas que son m�s altas. Comience preguntando que
tipo de vuelta hacen ahora. Si hacen el 7 por ciento, les ofrecen el 8 por ciento.
Si hacen el 8 por ciento, les ofrecen el 9 por ciento. Si hacen 10, ofrecen ellos
el 11 por ciento, pero no van demasiado alto o los espantar�. As� establezca un
negocio una vez que aprenda c�mo analizar la propiedad, luego encuentre a otros
inversionistas y ofrezca prestarlos dinero. Una de las dificultades m�s grandes
para inversionistas a los que les gusta comprar la propiedad de convenir y venderse
es que siempre son fuera del dinero efectivo. Aun si tiene el cr�dito bueno y un
registro comercial bueno, es dif�cil prestar dinero a una casa que necesita
reparaciones. A�n la mayor parte de los vendedores motivados y acuerdos buenos que
encontramos est�n en propiedades esa necesidad reparaciones. La mitad del tejado se
va, o el suelo se ha hundido, o las ventanas fallan. Una persona va al banco y
dice, �me gustar�a tomar a pr�stamo 50000$; la casa vale 80000$�. A�n el banco o la
compa��a de la hipoteca a menudo no prestar�n el dinero en casas que est�n en el
mal estado. Pueden el dep�sito el dinero, pero va a tomar 30 a 45 d�as para
cerrarse debido a todo el trabajo de escribir, comprobando el cr�dito, la
informaci�n de la declaraci�n de renta creciente, etc�tera. Entonces, la semana que
se supone que cierra, podr�an querer m�s
197

La punta de Robert
El dinero efectivo es el rey, la rapidez es la reina. M�s en efectivo tiene, m�s
acuerdos encontrar�. M�s r�pido es capaz de cerrarse, m�s acuerdos que completar� y
m�s dinero que har�.

trabajo de escribir. Entretanto, su vendedor motivado puede desaparecer. Es mejor
de dinero para tratar con el dinero efectivo. Una manera de ayudar a la gente,
incluso usted, cerca m�s r�pidamente es tener el acceso a cantidades grandes del
dinero dif�cil o privado hizo corretaje el dinero. Cada estado es diferente;
concuerde con sus propias agencias reguladoras estatales para asegurarse que no
viola ninguna regla o leyes. Si presta dinero en el 8 por ciento, lo presta en 11 o
el 12 por ciento. �En qu� tasa de inter�s prestar�a el banco a un inversionista de
bienes inmuebles que tiene el cr�dito decente? Generalmente, entre 6 y el 8 por
ciento, pero precios cambian constantemente. Muchos prestamistas dif�ciles cobran 5
a 10 puntos frente cuando los bancos regulares cobran 2 o 3 puntos, porque los
bancos tardan mucho y pueden no cerrar el pr�stamo. Cuando los bancos culpan 9, 10,
o inter�s del 11 por ciento, muchos prestamistas dif�ciles cobran el 11 a 20 por
ciento. �Es justo esto al prestatario? Si los n�meros trabajan para el prestatario,
es. Si los prestatarios pudieran perder muy por otra parte, es. Diga que encuentran
una casa esto vale 300000$ por 140000$. Van a comprarlo, fijarlo hasta lo venden y
hacen m�s de 100000$ despu�s de sus reparaciones. Para esto para pasar, la casa se
tiene que cerrar en dos semanas, a�n el banco dijo que va a tomar un mes para
cerrarse y ni siquiera pueden conceder el pr�stamo porque la casa necesita
reparaciones. Como un prestamista dif�cil, ofrece cobrarlos 10 puntos e inter�s del
14 por ciento. Es esa feria a aquellos que son
198

Pr�stamo cuando tiene cr�dito incobrable

�prestando dinero? S�, porque si no tuvieran ese dinero, no ser�an capaces de hacer
el acuerdo. Decimos a la gente en el negocio moneylending dif�cil que si puede ir
en otra parte o tener el activo disponible, no pague los puntos suplementarios y
tasas de inter�s m�s altas. Pero los prestamistas m�s dif�ciles siempre son bajos
en el dinero porque hay tanta demanda. �Si alguien le prestara dinero en el 10 por
ciento y hace el 15 por ciento, cu�nto realmente hace? El cinco por ciento. El
cinco por ciento de 100000$ es 5000$. Si presta dinero y el prestamista no le acusa
ning�n punto y cobra 10 puntos, esto es 10000$. Acaba de hacer 15000$ reuniendo a
la persona que necesita el dinero con una persona que tiene el dinero. Los
inversionistas como usted por lo general comienzan prestar dinero, compra de
peque�as propiedades y alquiler de ellos. Esto trabaja fino, pero al ratito, se
incendia tratando con los arrendatarios. Entonces se grad�a al siguiente nivel: la
compra aloja, fijaci�n de ellos y venta de ellos, y esto es grande, tambi�n. Puede
hacer mucho dinero y calcula bien, pero trata con contratistas, y las casas no se
venden muy r�pidamente. Podr�a ser
La punta de Robert
�Qu� es uno de los mejores modos de hacer el dinero en bienes inmuebles? Finanzas.
Dinero. Papel. Como el papel no llama y se queja. Cuando es un propietario o una
casera, los arrendatarios y la ciudad le llaman todo el tiempo y le molestan.
Cuando reconstituye propiedades, los contratistas le llaman para quejarse y
causarle tensi�n. Si es la propiedad wholesaling, tiene que reunir a la gente,
aseg�rese que los compradores realmente pueden comprar, los vendedores realmente se
pueden vender, y el cierre realmente se cierra. Puede ser un dolor de cabeza. Por
tanto uno de los mejores negocios en bienes inmuebles es de papel.

199

la fabricaci�n de dinero bueno, pero con muchos dolores de cabeza. A este punto,
algunos inversionistas grad�an y aprenden que pueden propiedades al por mayor y
hacer el dinero s�lo para encontrar acuerdos buenos, por tanto comienzan a hacer
esto. Entonces aprenden sobre el arriendo optioning y hacen esto. Entonces, despu�s
de que 10 o 20 a�os en el negocio, si no son ricos y jubilados o incendiados, casi
todos los inversionistas entran en el papel. Y puede, tambi�n.

200

capitulo

1 2

Si un hombre tiene el dinero, es por lo general un signo, tambi�n, que sabe c�mo
tener cuidado de ello.
- EDGAR WATSON HOWE

Protecci�n de sus activos

o principio del salto su inversi�n inmobiliaria sin usar su propio dinero, proteja
lo que hace y tendr�. Muchos principiantes de bienes inmuebles se asustan para
comenzar a invertir debido al riesgo. Con conocimiento apropiado, revelaciones
correctas y pr�cticas empresariales y un entendimiento de la protecci�n de los
activos b�sica, puede y protegerse. Si se demanda y ha puesto activos en
corporaciones, un abogado le podr�a acusar del transporte fraudulento. �C�mo
defiende contra ello? Muestre que era solvente en el momento de la transferencia
del activo cuando hizo estas corporaciones y fundaciones. Llene un informe
financiero esta semana y signo y f�chelo. Quiere que esto muestre que es solvente,
que su

T

201

los activos son mayores que sus responsabilidades. Si no hace esto y se demanda un
a�o de ahora, podr�a ser dif�cil demostrar. Ponga todo por escrito y arch�velo con
cuidado.

Solvencia financiera
Algunos de ustedes han intentado este programa de protecci�n de los activos:
Ningunos activos = ningunas preocupaciones. Pero digamos no tiene dinero y su
seguro es inadecuado y se est� demandando. �C�mo coleccionar�an los abogados
800000$ (o millones de d�lares) creen que merecen? Esperar�an hasta que consiguiera
un trabajo. Los juicios son buenos para en todas partes de 7 a 10 a�os en muchos
estados. Los abogados buenos podr�an esperar 10, 20, o hasta 30 a�os, esperando que
vaya a la universidad, consiga un trabajo y haga el dinero. Entonces, siempre que
tenga un poco de dinero o una cuenta bancaria o una casa que quiere comprar, atan
sus activos. Ha llamado la decoraci�n, y es similar a manutenci�n de menores y
pensi�n alimenticia. �Si tiene el dinero, qui�n podr�a venir despu�s de usted? Los
demandantes, abogados, el gobierno, el IRS, el EPA, el exc�nyuge, afectan a socios
de negocio, o hasta clientes. Comience a pensar en la protecci�n de los activos
ahora aun si no tiene activos, porque las cosas pueden pasar m�s tarde. Lo
siguiente es modos que puede comenzar a proteger sus activos.

Evite actividades arriesgadas

Puede creer que los sonidos locos, porque es s�lo el sentido com�n. Sin embargo,
una de las actividades m�s arriesgadas en bienes inmuebles es la propiedad

202

Protecci�n de sus activos

direcci�n. Los arrendatarios gerentes son la profesi�n m�s demandada en el mundo,
a�n m�s que doctores. Puede querer parar landlording, que es lo que hice
estableciendo a mi amigo en una empresa de gesti�n. Quiso hacerse un gerente de la
propiedad, por tanto le ayud� a formar una compa��a, que est� orgulloso de poseer.
Sigue mi pol�tica y procedimientos, pero si los arrendatarios van a demandar a
alguien, le demandar�an, porque es el gerente. Lleva mucha responsabilidad. Quiz�s,
tambi�n, puede alquilar una firma de la direcci�n de la propiedad y pasar su
responsabilidad.

Deje de hacer a la gente enojar

�Qui�n demanda a otra gente? La gente enojada. La se�ora que derram� el caf� de
McDonald's caliente y se quem� fue a los gerentes y dijo, �Tengo una cuenta de la
limpieza en seco y puedo tener algunas cuentas m�dicas. Va

La punta de Robert
Mire las actividades que hace y ve si los puede pasar a alguien m�s. En primer
lugar, deje de ir en coche. Esto es una actividad arriesgada. No soy un conductor
muy bueno; lo encuentro estresante y una p�rdida de tiempo, por tanto vivo en
sitios donde no tengo que ir en coche. Ando, tomo taxis y contrato a un conductor.
Encontr� un anuncio para alguien que quiso poseer su propia compa��a de la
limusina, por tanto ayud� a Limo John a establecer una compa��a de la limusina. Me
conduce alrededor durante la semana ya que me ocupo de mis negocios. Me siento en
la espalda, conversaci�n por el tel�fono, me relajo, y trabajo. Si puedo hacer m�s
10 llamadas telef�nicas en un d�a y encontrar uno m�s acuerdo, he pagado la
limusina. Me conduce alrededor durante la semana, y los fines de semana recoge
despedidas de soltero, bodas y promgoers y cobra 60$ por hora. Partimos el dinero,
por tanto la compa��a de la limusina me paga. Hago el dinero y al mismo tiempo
elimino una actividad arriesgada.

203

�algo?� Los gerentes de McDonald's no dijeron ning�n camino, no queremos o�r sobre
ello. Se enfad�, luego persigui� su queja ante la cadena de mando y consigui� la
misma reacci�n. No tuvieron cuidado de ello. Se hizo m�s enojada. Habr�a sido una
pol�tica buena de decir, �No vamos a hacer a nuestros clientes enojar�. Podr�an
haber pagado su cuenta de limpieza y haberle ofrecido un par de Macs Grandes
libres. No podr�a haber sido tan enojada. En cambio, McDonald's decidi� ahorrar
alg�n dinero y termin� con un pleito �el mill�n multi-de d�lar�. La mayor parte de
propietarios, las caseras y los inversionistas de bienes inmuebles tratar�n de
salvar 200$ no fijando una c�moda o 50$ no encontrando a un arrendatario a mitad de
camino - y luego terminar con un pleito de 500000$. Deje de hacer cosas que podr�an
enfadar a la gente enojada; siempre trabaje con ellos; est� en su lado. No vale la
pena para hacer a la gente enojar y arriesgar de demandarse. Pese los verdaderos
gastos y ventajas. Las pol�ticas del juego y los procedimientos y los siguen.
No tenga empleados

Si tiene empleados, es responsable de todo que hacen y cada uno que atropellan.
Esto es la responsabilidad alta. Puede eliminar quiz�s el riesgo de tener
empleados. Haci�ndolos subcontratistas. D�gales hacer independientemente del
trabajo que hacen, poniendo sus propias horas, despu�s de acuerdos del
subcontratista, y haci�ndose el aut�nomo. Una vez ten�a 18 empleados que me
ayudaron a manejar mis propiedades, hizo reparaciones, etc�tera. Un d�a hice a
todos ellos subcontratistas. Era uno de los mejores d�as de mi vida - reducir el
dolor de cabeza y la responsabilidad de la necesidad de manejar a empleados.

204

Protecci�n de sus activos

No haga reparaciones usted mismo

Si repara algo y se rompe y hacen da�o a alguien, probablemente se creer�
responsable. Uno de mis mejores amigos en Nashville compr� una casa para convenir y
venderse. Su contratista reparaba la cubierta, y mi amigo sali� y le ayud�. Serr�
madera, provisiones llevadas, y ayud� a la parte del clavo de la cubierta juntos.
Construyeron la cubierta, vendieron la casa e hicieron un trabajo bueno. La
cubierta podr�a sostener sin peligro a 18 personas. Cuando la gente que compr� la
casa ten�a un partido, hab�a 30 personas en la cubierta y se cay�; 12 de ellos
fueron al hospital en una ambulancia. Demandaron al contratista y ganaron m�s de $1
mill�n. Tambi�n demandaron al due�o. Llam� su compa��a de seguros, pero su seguro
de responsabilidad civil no le cubri� para la construcci�n. Hab�a estado sirviendo
de un contratista sin el seguro de un contratista o constructor. Por suerte, hab�a
puesto en pr�ctica algunos instrumentos de protecci�n de los activos que est� a
punto de aprender. Si no tuviera, podr�an haber atado todo que posee personalmente,
incluso su cuenta bancaria. Sin embargo, hab�a establecido cosas correctamente en
sociedades an�nimas y algunas verdaderas fundaciones, y negoci� un establecimiento
de 3000$. Deje de ser un contratista; deje de hacer sus propias reparaciones. Pase
ese negocio de responsabilidad alta al contratista general. Recuerde, es
responsable y no se puede asegurar por todas las actividades en las cuales se
tienta tomar parte.
Deje de poseer cosas usted mismo

Esto le proteger�a de demandarse. Uno de mis mejores amigos posee m�s de 20000
unidades de bienes inmuebles y vale mucho dinero. Adem�s, no posee nada. Hace un
1989 Preludio de Honda pose�do

205

por su compa��a. LLCs y las fundaciones poseen todo lo dem�s. Si le demanda,
probablemente no conseguir� nada.

Instrumentos para protecci�n de los activos
Vamos a hablar de una variedad de modos que puede proteger sus activos.

P�liza de seguros del paraguas

Ten�a un accidente de tr�fico terrible cuando era un adolescente. Si mis padres no
hubieran tenido seguro del coche cuando ten�a esta ruina horrible, habr�an perdido
todo que poseyeron: la casa, el coche, la cuenta bancaria, la cuenta de ahorros.
Estos activos habr�an sido probablemente atados por los tribunales para pagar el
juicio sobre el accidente. Por suerte, mi padre acababa de pagar 140$ por a�o
suplementarios por una pol�tica del paraguas de $1 mill�n, que nos protegi� de
perder todo. Sugiero que saque sus pol�ticas del seguro de autom�vil, pol�ticas de
bienes inmuebles y pol�ticas de la tierra, y lea las excepciones. El seguro de
propiedad por lo general no cubre la guerra nuclear, el terrorismo y el mal manejo
de agua entubada. Si las inundaciones de la ciudad y el agua arruinan su casa, su
seguro probablemente no lo cubre. Sepa sus excepciones. Por ejemplo, el seguro no
le cubre para ninguna acusaci�n penal. Si se duerme en la rueda de su coche y causa
una ruina (o su adolescente hace) y alguien muere, se puede acusar del homicidio
sin premeditaci�n, y su seguro de autom�vil no pagar�a la defensa criminal. Esto un
agujero grande en su plan de protecci�n de los activos.
206

Protecci�n de sus activos

Con la mayor probabilidad, su agente del seguro de autom�vil le dijo que 300000$
son la cobertura est�ndar, y esto es cu�nto tiene. Pero si aniquila a una familia o
los pone en cuidados intensivos durante tres meses, esto 300000$ no durar�n mucho
tiempo. Llame a su agente de seguros y pida detalles aproximadamente una pol�tica
del paraguas de $1 mill�n. Cubrir� probablemente su conducci�n, posiblemente hasta
cinco propiedades del alquiler y otras cosas. Es es una pol�tica buena que costar�
probablemente s�lo aproximadamente 140$ a 250$ por a�o.

C�mo trabaja una pol�tica del paraguas
Vamos a hablar de c�mo trabaja un pleito. Va en coche calle abajo y entra en una
ruina de coches mala. Tiene s�lo 100000$ del seguro, y las cuentas m�dicas para la
familia herida son 500000$, m�s podr�an conseguir m�s $1 mill�n si le demandan.
Tiene s�lo 100000$ en el seguro, pero tiene muchos bienes inmuebles y dinero. Sus
abogados inmediatamente amarran toda su propiedad, diciendo que est� a punto de
demandarse as� no puede gastar nada. Cierran sus cuentas corrientes mientras el
pleito contin�a. A prop�sito, el IRS y otras agencias gubernamentales tambi�n
pueden hacer esto. �Seguramente no puede actuar f�cilmente si no puede usar sus
cuentas bancarias, verdad? Ahora digamos tiene una pol�tica del paraguas de $1
mill�n. Hiri� a alguien en un accidente, por tanto afronta un pleito grande y los
demandantes quieren mucho dinero. Su compa��a de seguros los llama y dice que tiene
una pol�tica de $1 mill�n. La compa��a dice que escribir� a los demandantes un
control de $1 mill�n. (Recuerde, su abogado toma el 20 a 50 por ciento de esto $1
mill�n.) El abogado podr�a recomendar que su clientes rechacen la oferta y le
demanden, que podr�a tomar tres o cuatro a�os en los tribunales. La ganancia en el
tribunal puede espigar $2 millones o m�s, pero es arriesgado contra la probabilidad
de conseguir $1 mill�n inmediatamente. En estas circunstancias, colocar�n
probablemente del tribunal. Puede ver c�mo una pol�tica del paraguas ofrece mucha
protecci�n y podr�a ayudar a evitar un juicio largu�simo, costoso si algo mal pasa
a usted o su familia.

207
El seguro de accidentes de trabajo de los trabajadores

Cuando tenga la gente que trabaja en su propiedad, aseg�rese que tienen la
compensaci�n de los trabajadores y se aseguran que tiene una copia de la
documentaci�n. Si contrata a la misma gente cada semana, y si alguien cae su tejado
y se hace da�o, se podr�a demandar. Sin embargo, va a decir, �Pero el signo en su
coche y las palabras en su trabajo de escribir dijo licenciado, unido, asegurado�.
Esto no significa que tienen cualquier verdadero seguro. Si no tienen comp de los
trabajadores, el juez podr�a dictaminar que la parte perjudicada se licencia de su
empleado y que deber�a haber tenido comp de los trabajadores, por tanto deber�a
pagar 100000$ por un brazo roto o un deslomado. Si hacen s�lo un trabajo para
usted, sin embargo, no van a juzgarse a sus empleados. En el ap�ndice de este libro
puede encontrar acuerdos del subcontratista. Seleccione el que que trabaja para
usted y aseg�rese que sus subcontratistas lo llenan
La punta de Robert
Re�nase con sus agentes de seguros esta semana, hable de todas sus actividades y
pregunte si tiene bastante seguro. Si dicen �absolutamente�, los hacen ponerlo por
escrito. Si no lo pondr�n por escrito, encuentre a otro agente de seguros. Dijeron
a uno de mis mejores amigos que la cobertura de 300000$ ser�a bastante para el
seguro de autom�vil. Ten�a un accidente de tr�fico malo, acudi� a los tribunales y
perdi� un pleito de 950000$. En el soporte, declar� que su agente de seguros dijo
que necesit� s�lo 300000$. Su abogado puso al agente de seguros sobre el soporte.
Bajo el juramento, neg� que hubiera dicho esto. Si mi amigo hubiera seguido mi
consejo, podr�a haber mostrado al juez la documentaci�n escrita y habr�a tenido un
argumento m�s fuerte - y quiz�s podr�a haber archivado hasta una reclamaci�n contra
el agente de seguros.

208

Protecci�n de sus activos

y que tiene la prueba del seguro. Tambi�n gasto aproximadamente 700$ por a�o para
tener el seguro de accidentes de trabajo de mis propios trabajadores. No tengo
empleados, pero si se juzga que uno de mis contratistas es mi empleado porque perd�
una causa judicial, comp de mis propios trabajadores dar� puntapi�s en. No sugiero
que cada uno lo consiga, pero se dirija a su agente de seguros sobre si lo
necesita.

Segregue sus activos

Si todo que posee est� de su nombre y se demanda, podr�a perder todo esto. Puede
usar corporaciones o sociedades para segregar todas sus actividades en baldes
diferentes del riesgo. Digamos tiene tres negocios. Hace la inversi�n de bienes
inmuebles, que es un balde. Usted casas mayoristas, otro balde. Tal vez dirige una
construcci�n o empresa de gesti�n de la propiedad que es el alto riesgo.
Seguramente quiere poner esto en una entidad separada - su tercer balde. Si algo
pasa a una de aquellas entidades, s�lo pierde lo que est� en ese balde particular.
Ahora mismo, si el �nico balde que usa es su personal, podr�a perder todo. Un
cirujano pl�stico rico que se cas� posey� un negocio de riesgo elevado. Si algo se
equivocara, se podr�a demandar, por tanto �l segregado sus activos, poniendo
algunos de ellos del nombre de su esposa. Por ejemplo, puso las vacaciones a casa y
una cuenta bancaria grande de su nombre. Si se debiera demandar, podr�a perder su
pr�ctica y un poco de dinero, pero todav�a podr�an guardar la casa y cuenta
bancaria - independientemente de lo que estaba del nombre de su esposa. Puede hacer
esto, tambi�n. Pero mire: �la esposa del cirujano termin� por casarse con el
muchacho del fondo, y ahora poseen esa casa y cuenta bancaria! Estar
209
cuidadoso de puesta de activos de los nombres de los miembros de familia. Si decide
partir la propiedad - unos a su c�nyuge, unos a sus ni�os - se aseguran que conf�a
en ellos completamente. Hay un mejor camino: Use fundaciones y corporaciones; as�
puede controlar sus activos y protegerlos al mismo tiempo.
Consiga cosas de su nombre

Una de mis cosas favoritas de hacer es comprobar rollos de la contribuci�n
territorial y buscar la m�sica y las casas de las estrellas de cine y ver lo que
pagaron por ellos. Si las casas est�n de sus nombres, puede averiguar cuando se
compraron, ya que cuanto, y cuales las deudas son.
Haga acuerdos para sus ni�os
Haga a sus ni�os un favor y haga algunos acuerdos de bienes inmuebles para ellos.
Puede querer abrir un IRA autodirigido para cada uno de ellos as� pueden ganar
ingresos libres de impuestos. Compre una casa o doble con un descuento y p�ngalo en
sus nombres u opci�n del arriendo esto. Cuando tengan 18 a�os o 20, har�n pagar una
casa por. S� que el colegio ser� supercaro cuando mi hijo Alexander est� listo -
para entonces ser�n probablemente 100000$ por semestre o algo, por tanto he tomado
unos duplexes y los he puesto en su nombre. Cuando tiene 18 a�os, tendr� la
propiedad por la cual esto se paga. Si es un vagabundo absoluto, al menos tendr� un
doble para vivir en y puede alquilar el otro lado por el dinero de cerveza. Si
quiere ir a la escuela, podemos vender el doble y usarla para pagar el colegio. �No
es esto interesante que la mayor parte de personas har�n m�s para alguien m�s que
van para s�? Lo podr�a encontrar con fuerza yendo ah� y hacer un acuerdo para usted
de hacer el dinero, pero cuando hace algo para sus queridos, trabajar� cinco veces
m�s dif�cil. Tal vez el primer acuerdo que hace no deber�a ser para usted; tal vez
lo deber�a hacer para su c�nyuge o ni�o.

210

Protecci�n de sus activos

�Le gustan abogados que tienen el acceso a esa clase de la informaci�n sobre usted?
Esto es la primera cosa que los abogados buenos comprobar�n si quieren demandarle.
Quieren saber si pueden coleccionar dinero. Si tiene un pleito grande contra usted
y no posee nada y no tiene el seguro, no van probablemente a ponerse mucho y as�
pueden no venir despu�s de usted. Si tiene fondos de inversi�n y cuentas bancarias
de su nombre, los podr�a perder en un pleito. Lo que hago es envolver mis
inversiones en un contrato de seguro, en una anualidad de la variable de seguros de
vida basada en fondos de inversi�n. Si me demando, no se pueden poner a estos
activos, porque es casi imposible atar cualquier tipo del contrato de seguros de
vida. Para salvaguardar su dinero, puede querer pegarlo lejos en el seguro de vida.
Para tomar su casa de la esfera p�blica, transfi�ralo en una confianza de la tierra
o un fideicomiso irrevocable. No entiendo por qu� la gente que estableci�
fideicomisos activos o fideicomisos irrevocables usa sus propios nombres (p.ej., el
Fideicomiso activo de la familia Anderson). �Si lo hace para el anonimato, por qu�
uso su nombre? Todas mis fundaciones se titulan despu�s de la direcci�n de la
propiedad (p.ej., la 1010 Confianza de Jones Street para la casa en 1010 Jones
Street). Si alguien hace una b�squeda del t�tulo y busca �a Robert Shemin�, esa
casa no se revela. Mi consejo debe conseguir una confianza de la tierra y
transferir su casa en ella. Esto le da el anonimato y un poco de protecci�n. Cuando
comienza la fabricaci�n de dinero, establece un LLC para cada balde de actividades.
Si posee algunas propiedades del alquiler, pone a aquellos en un LLC. Tal vez hace
muchos wholesaling - tienen un LLC que hace esto, y todav�a puede amortizar todo.
La mayor parte de abogados y los contables recomiendan establecer una sociedad
an�nima si posee bienes inmuebles.
211

Forme una corporaci�n

Hay muchos tipos de entidades para elegir de tomar activos de sus sociedades del
nombre, S corporaciones, C corporaciones y sociedades an�nimas. Si alinea a 100
abogados y contables que saben que los bienes inmuebles, 99 dir�n que una sociedad
an�nima (LLC) es probablemente la mejor manera de ir si posee bienes inmuebles.
Tiene todos los atributos de los dem�s y mucha flexibilidad. Casi algo que haga con
cualquier otro tipo de corporaci�n o sociedad que puede hacer con un LLC. Por otra
parte, una sociedad de responsabilidad limitada tiene desventajas: Un socio
colectivo ser�a obligado de todo que hace (y viceversa), un compa�ero limitado no
puede participar como un gerente. Con una sociedad an�nima cada uno se protege, no
hay responsabilidad general, y cualquiera puede ser la parte de la direcci�n.
Digamos posee 20 casas por valor de $10 millones y est�n de su nombre cuando se
demanda. El tribunal ata las casas; no los puede vender y no los puede financiar de
nuevo. Su cuenta bancaria est� de su nombre; el tribunal ata su cuenta bancaria y
no puede expedir ning�n cheque. Entonces las ordenes judiciales las casas para
venderse para pagar el juicio. Me gusta encontrar a la gente afortunada y
copiarlos. Por ejemplo, Hoteles de Marriott, Hoteles de Hyatt y muchos pisos
grandes no se poseen usando fundaciones de la tierra; se poseen usando sociedades
an�nimas. Si es bastante bueno para ellos proteger un edificio de $19 millones, es
bastante bueno para m� con mis 50000$ o 100000$ dobles. Diga que tiene 20 casas en
una sociedad an�nima y es el miembro-gerente del LLC. Una de las casas incendia. Es

212

Protecci�n de sus activos

demandado para $10 millones y pierden el juicio. Los demandantes generalmente
consiguen s�lo un pedido de cobro, pero no pueden romper la compa��a y no le pueden
hacer vender sus activos. Todav�a puede comprar y vender casas y financiarlos de
nuevo. Un pedido de cobro declara algo como esto: �Tenemos un juicio de $1 mill�n;
posee el 80 por ciento de la reserva, por tanto si dinero se distribuye a usted,
conseguimos la parte de ello�. Si su compa��a no distribuye ning�n dinero ese a�o,
los demandantes no lo conseguir�n. Y deber�an pagar impuestos sobre lo que
realmente consiguen si su LLC se estructura correctamente. Digamos su LLC hizo $1
mill�n, posey� el 80 por ciento, y los demandantes consiguieron un pedido de cobro
por el 80 por ciento de lo que hace. Esto ser�a 800000$. Pero como el director
general del LLC, decide que no distribuye ningunos ingresos este a�o. Tendr�an que
pagar impuestos sobre esto 800000$; el IRS no se preocupa si realmente lo
recibieron o no. El segundo a�o que pasa, sus acreedores podr�a querer negociar con
usted. Un hombre acaudalado en Arkansas, 78 a�os, se cay� enamorado de un camarero
de 23 a�os. Su capital propio estaba bien m�s de $100 millones - pero estoy seguro
que era el amor verdadero. Antes de que se casaran, su abogado abog� y pidi� que �l
pusiera sus activos en sociedades an�nimas e hizo. Sorpresa, sorpresa - despu�s de
aproximadamente un a�o del matrimonio, la esposa joven divorci� de su marido del
millonario. En muchos estados, cuando divorcian de usted, usted y su c�nyuge cada
uno consigue la mitad de toda la propiedad y activos e ingresos. En este caso, si
todo hubiera estado de su nombre, probablemente habr�a recibido el 50 por ciento de
�l en el momento del divorcio. Sin embargo, su abogado dijo a sus abogados que todo
estaba en sociedades an�nimas. Para tener acceso a ello, podr�a conseguir un pedido
de cobro y probablemente se conceder�a el 50 por ciento de lo que se distribuye del
LLC ese a�o. Aunque el LLC ganara $10 millones ese a�o,
213

si el gerente decidiera no distribuir algo, deber�a impuestos sobre aproximadamente
$5 millones con nada para mostrar para ello. El a�o siguiente, tendr�a que pagar
impuestos sobre m�s $5 millones - aun si no distribuyeran ese a�o, tampoco. A causa
de esto, los abogados eran capaces de negociar un establecimiento m�s favorable que
si todo hubiera estado de su nombre. �A qu� debe el mejor estado incorporar? Sol�a
ser Delaware. Entonces era Nevada. Ahora es probablemente Wyoming. No creo que
tenga que vivir all�, pero tiene que tener alguien en el estado para representarle.
La mayor parte de abogados har�n esto. Ciertos estados tratan de competir con otros
estados para ser los m�s favorables a que incorporar. Por favor concuerde con su
propio abogado para decidir que es el mejor estado para usted para incorporar a.
Llame 866-RSHEMIN, o trabajo con un abogado Leg�timo Pagado por adelantado
clasificado por la cumbre en su �rea para contestar a sus preguntas y ayudarle.
Vaya a www. pre-paidlegal.com/info/shemin. Si su negocio es pasivo (es decir, posee
bienes inmuebles, pero no los maneja usted mismo), no deber�a registrar su LLC en
su estado natal. Si activamente se implica en un negocio, que la mayor parte de
personas son (casas que tiran, compr�ndolos y vendi�ndolos), entonces aun si tiene
la sede en Nevada o Wyoming, probablemente todav�a se tiene que registrar con el
estado en el cual hace el negocio. Perder� un poco de anonimato, pero de ser de
alguien realmente viniendo despu�s de usted, destapar�n todo que posee. Para unos
honorarios, los mejores detectives privados en los Estados Unidos har�n una
b�squeda de escala nacional e internacional de sus activos. Con unas llamadas
telef�nicas, localizar�n cada corporaci�n que alguna vez posey� y posiblemente cada
confianza a la cual ten�a un inter�s. Sin embargo, si usted y su abogado establecen
cosas correctamente, con la mayor probabilidad se proteger�.

214

Protecci�n de sus activos

Fundaciones

Las fundaciones de la tierra est�n bien, pero se pueden romper. Generalmente, en
una confianza de la tierra o fideicomiso irrevocable, controla todo, y usted y su
familia son los beneficiarios. En un corte, un abogado bueno va a decir que tiene
demasiado control y que esta confianza de la tierra es una broma. La cumbre
assetprotection abogados que conozco dice que las fundaciones de la tierra pueden
trabajar en la teor�a, pero en el tribunal no se podr�an mantener firme. Sin
embargo, las fundaciones de la tierra realmente ofrecen un poco de anonimato, que
est� bien. Aqu� est� una ilustraci�n de esto. Una persona en Atlanta posey� 14
propiedades, todos en fundaciones de la tierra. Ten�a un pleito humongous contra
�l. El abogado del demandante, que no era uno bueno, pregunt� si posey� alguna
propiedad. Dijo no. El abogado pregunt� si recibi� ingresos directamente de alguna
propiedad que poseyera. No dijo y se fue, porque su propiedad se posey� en
fundaciones de la tierra. No lo posey�; las fundaciones de la tierra hicieron. Si
el abogado hubiera hecho la pregunta correctamente - �Le tienen pose�do o hacen
tiene cualquier inter�s a cualquier propiedad o entidad que posee cualquier
propiedad�, entonces habr�a tenido que decir s�.

La punta de Robert
Si tiene un LLC o confianza que posee la propiedad, aseg�rese que usted y la
confianza son el llamado asegurado, porque tan pronto como pone su propiedad en una
confianza de la tierra, la confianza de la tierra lo posee. Si la casa incendia y
el seguro est� de su nombre, la compa��a de seguros puede decir que no sostiene la
propiedad m�s, por tanto no tiene que pagar una reclamaci�n. Si lo pone en una
fundaci�n de la tierra o corporaci�n, aseg�rese que usted y la entidad son insureds
llamado. Esta punta le podr�a salvar mucho dinero.

215

Mi amigo Scott, un abogado, ten�a un caso contra un revelador en Washington, D.C.
que vol� all� para investigar, e hizo una b�squeda del t�tulo en el revelador para
averiguar si posey� alguna propiedad. No pod�a encontrar a ninguno porque el
revelador guard� toda su propiedad en una confianza de la tierra y los documentos
se escondieron. Scott dijo al juez, �tenemos un pleito grande, esconde sus activos,
y creo que tiene una confianza�. El juez public� una orden judicial al revelador
para decir a Scott lo que posey�, poseer�a y era el beneficiario a, m�s todas sus
fundaciones y corporaciones. 24 horas despu�s de la orden judicial, el revelador lo
tuvo que presentar en la mesa o arriesgar de enviarse a la prisi�n. Advi�rtase, si
la gente es seria sobre la llegada despu�s de usted, pueden averiguar lo que posee.
Sin embargo, si sus activos est�n en una fundaci�n de la propiedad o una
corporaci�n, probablemente se proteger�. �Qu� es de confianza un verdadero? El que
en el cual no controla al fideicomisario. El fideicomisario es un abogado, un
contable, un banco. No puede cambiar una verdadera confianza. No es revocable; es
irrevocable. Las verdaderas fundaciones no se pueden romper en la ley. Muchas
familias ricas usan fideicomisos irrevocables. No controlan al fideicomisario. Una
vez que se establezcan, no se pueden romper.

Las puntas de Robert
Recomiendo examinar la adquisici�n de un fideicomiso irrevocable. Consiga su seguro
de vida de su finca y de su nombre, luego p�ngalo en una confianza de seguros de
vida irrevocable por tanto no tendr� que pagar el impuesto de sucesi�n cuando su
finca golpee la se�al de $2 millones. Por lo general, su seguro de vida est� de su
nombre y se incluye en su finca, pero si pone $1 mill�n en un fideicomiso
irrevocable, es fuera de su nombre y por lo tanto de su finca.

216

Protecci�n de sus activos

Arriende, no posea

Si posee activos libres y claros, la gente le podr�a demandar para ellos. En
cambio, establezca su corporaci�n para poseer estos activos y los podr�a arrendar
de su corporaci�n. Esto le protege de perder activos en un pleito.

Use deuda como un instrumento

Si una casa vale $1 mill�n, y tiene la deuda de 950000$ en ella, nadie querr�
reunirse en esa casa. Pero si posee una propiedad libre y clara, es atractivo por
coleccionistas. Por lo tanto, la deuda puede ofrecer un poco de protecci�n de los
activos. No le digo acumular mucha deuda, pero un nivel de deudas alto realmente
hace yendo despu�s de sus activos menos atractivo.
Banca de la costa ya no es una opci�n
Antes del 11 de septiembre de 2001, la banca costa afuera era la t�cnica de
protecci�n de los activos �ltima. Mucha gente que conozco hac�a tasas de inter�s
altas en su dinero de la costa. Ten�an cuentas bancarias en el extranjero, que se
supuso que declaraban al gobierno estadounidense, pero mucha gente no hizo porque
se arriesgaron el gobierno federal nunca encontrar�a estas cuentas. Desde el 11 de
septiembre, sin embargo, es muy dif�cil para un americano abrir una cuenta bancaria
de la costa. A menos que viva o haga el negocio costa afuera, esa fuente de
protecci�n de los activos, una vez tan popular, se termina. Desde el 11 de
septiembre, nuestro Ministerio de la justicia y Ministerio de Econom�a han
advertido que casi cada asilo de la costa latinoamericano y sudamericano no abra
cuentas bancarias con americanos, y estos bancos se caen a la l�nea.

217

Consiga unos 401 (k)

Si se demanda, es casi imposible perder sus 401 activos (k). O.J. Simpson ten�a un
juicio del pleito de $30 millones civil contra �l. Tuvo que subastar su casa, su
trofeo de Heisman y sus efectos personales. A�n todav�a vuela en todo el pa�s
jugando al golf y viviendo bien en Miami. Es capaz de hacer esto debido a sus
cuentas de retiro. Si hay juicios grandes contra usted y pierde todo, puede guardar
probablemente todas sus cuentas de retiro. Por lo tanto, ponga mucho dinero en
planes de jubilaci�n, 401 (k) s, proyectos independientes, IRA, etc�tera.

218

capitulo

1 3

C�mo pasa su tiempo es m�s importante que c�mo gasta su dinero. Los errores del
dinero se pueden corregir, pero el tiempo se va para siempre.
- DAVID B. NORRIS

Planes de acciones

los o adquieren m�s propiedad sin usar su capital propio, se debe concentrar en su
�nico activo - tiempo. �C�mo lo usa?

T

Enfoque su tiempo
Soy un abogado. No practico m�s, pero realmente aprend� una lecci�n importante de
mis amigos del abogado. Cuando trabaja en muchos bufetes de abogados, tiene que
rastrear su tiempo en incrementos de 15 minutos. En

219

hecho, muchos abogados rastrean su tiempo en incrementos de seis segundos hablando
por el tel�fono, porque el tiempo es la �nica cosa que los abogados tienen que
facturar. Aunque no pueda ser un abogado, comenzar a rastrear su tiempo. Ayudar� a
su negocio de bienes inmuebles. Rastr�elo cada d�a en 15-o incrementos de 20
minutos por tanto sabe donde su tiempo va. �Gastado por 20 minutos que se dirigen a
la persona al lado de m�. Gastado por 20 minutos pensando en fabricaci�n de una
llamada telef�nica. Gastado por 15 minutos marcando el n�mero. Gastado por m�s 10
minutos que se dirigen a la persona. Gastado por 20 minutos haciendo surf Internet.
Gastado por m�s 20 minutos pensando en donde iba a almorzar. Gastado por 40 minutos
que van a almorzar, etc�tera�. �C�mo pasa su tiempo? En 1930, un estudio se hizo en
la gesti�n de tiempo en los Estados Unidos. Los investigadores entrevistaron a
1,000 de los vendedores m�s profesionales, eficientes, eficaces. Recuerde, esto era
en 1930, antes de que todas las pr�cticas de formaci�n y motivacionales de ventas
modernas existieran. El estudio encontr� que aquellos vendedores realmente
trabajaron s�lo aproximadamente 11 horas enfocadas por semana. Un estudio similar
se hizo en 1998, con investigadores que estudian a 1,000 de los vendedores m�s
afortunados, enfocados, eficientes. �Despu�s de toda la formaci�n, todo el
desarrollo en psicolog�a humana, toda la grande gente de motivaci�n, y todos los
libros y v�deos, el dependiente medio todav�a trabaja s�lo aproximadamente 11 horas
por semana! �Cu�ntas horas realmente trabaja? �Seis meses de ahora, cu�ntas horas
realmente trabajar�a en bienes inmuebles? �Cu�ntas horas gast� mirando acuerdos?
Rastree todas sus horas. Anote que tipo de propiedad le gustar�a a la venta al por
mayor. Desarrolle su foco. �D�nde se siente c�modo comenzando? Hemos delineado ya
c�mo va a
220

Planes de acciones

encuentre a vendedores motivados. �Cu�nto tiempo tiene que gastar para encontrar y
tirar algunas propiedades? �Dir�a 5 horas, 10 horas, 20 horas por semana? Despu�s
de que tire a una pareja y hace una ganancia, querr� hacerlo tanto, pasar� todo su
tiempo tirando. �La siguiente pregunta es, cu�nto cree que tomar� para encontrar un
acuerdo decente que podr�a ser capaz a la venta al por mayor - 30 d�as, 45 d�as, 60
d�as? Si s�lo tiene 30 minutos para trabajar una semana, le tomar� mucho m�s largo.
No creo que pueda hacer cualquier negocio sin destinar al menos cinco a ocho horas
por semana. Esto es todo. Cinco a ocho horas enfocadas por semana; la mayor parte
de nosotros tienen que trabajar 40 horas porque no nos enfocamos. Una vez me di 30
d�as para tirar algo. Le desaf�o a la venta al por mayor un acuerdo en los 30 a 60
d�as siguientes. �Lo puede hacer? �Lo har�? �Se enfocar�? Si encuentra el acuerdo,
no le tomar� mucho tiempo para encontrar al comprador. Va a las asociaciones de
bienes inmuebles; se dirige a Agentes inmobiliarios; responde a anuncios en el
peri�dico; podr�a dirigir hasta algunos anuncios. Hace lo que toma para encontrar a
estos potenciales compradores. Si encuentro un acuerdo en Las Vegas ma�ana,
simplemente llamo el �Compro casas� anuncios. Son compradores. Una vez que consigue
un acuerdo, lo env�a a compradores anticipados. El descubrimiento de compradores es
por lo general la parte f�cil, una vez que haya encontrado un verdadero acuerdo.
Localice una compa��a del t�tulo v�lido para ayudarle a cerrarse. �C�mo encuentra
una compa��a del t�tulo v�lido que sabe c�mo cerrar su venta al por mayor y
acuerdos de la opci�n del arriendo y esto puede trabajar con inversionistas?
Pregunte a inversionistas. Vaya a su asociaci�n de bienes inmuebles local. �Cuando
se pone yendo, cu�ntos los acuerdos quisiera usted a la venta al por mayor cada
mes? �Un? �Un cada cuarto? �Un cada seis meses? �Dos por mes?
221

Despu�s de que hace su primer acuerdo, se hace m�s f�cil y m�s f�cil. Comenc�
condominios wholesaling en la Playa del Sur, Florida. Se venden por en todas partes
de 300000$ a 800000$ y a veces m�s. La ganancia media de una de aquellas variedades
de 20000$ a m�s de 100000$. �Qu� tipo de propiedad va a hacer? �Qu� �rea? Anote
esto y defina un objetivo. Mi objetivo es hacer un o dos peque�os capirotazos por
mes en Tennessee, donde las casas se extienden en el precio de 50000$ a 150000$. En
la Playa del Sur, Florida, trato de hacer un acuerdo m�s grande, en todas partes de
300000$ a $1 mill�n cada cuarto. No le quiero s�lo para perseguir elefantes (los
supergran negocios), pasando todo su tiempo trabajando en un gran negocio. Si puede
encontrar un bloque de pisos m�s grande, un centro comercial, un cacho de la
tierra, un edificio de oficinas m�s peque�o en los cientos de miles o varios
millones de d�lares, lo podr�a intentar a la venta al por mayor. Si encuentra un
acuerdo en esa variedad, los compradores son por lo general m�s f�ciles a tratar
con porque los compradores comerciales tienen el dinero. Podr�a comenzar con
peque�os acuerdos, luego hacer un acuerdo m�s grande m�s tarde. Recuerde, cuando
entre en gran negocios se hace m�s competitivo. Por ejemplo, no hay mucho concurso
por bloques de pisos que consisten en 5 a 60 unidades. Escoja un tipo de propiedad
que le gusta y especializa. �Las oportunidades est�n en todas partes!

Anote proyectos
Tome todas las notas para sus planes de acciones que comenz� a escribir y, durante
varios minutos siguientes, anote las acciones y actividades que har�

222

Planes de acciones

esta semana, la pr�xima semana, y las semanas siguientes para encontrar acuerdos.
Aqu� est�n algunos componentes claves de su plan. Decida cuanto ocio tiene que
poner en la inversi�n inmobiliaria. Puede tener s�lo cinco horas por semana porque
est� ocupado, o puede querer perseguir esta jornada completa. Decida c�mo va a
encontrar acuerdos. Dirija un anuncio, paseo por d�lares, vaya a subastas, vaya a
la asociaci�n de bienes inmuebles, reparta a aviadores, llame a Agentes
inmobiliarios, etc�tera. Ahora haga un plan de una semana, un plan de 30 d�as, un
plan de 60 d�as y un plan de 90 d�as. A lo largo de los 90 d�as siguientes,
consecuentemente busque acuerdos, defina objetivos, y

�Humor ayuda!
Un inversionista con el cual trataba de cerrar un acuerdo s�lo no devolver�a mis
llamadas telef�nicas. Est� ocupado, como cada uno. Le llam� un d�a, dej� un mensaje
pidi�ndole llamarme, y no hizo. Llam� al d�a siguiente. Le llam� 17 d�as en fila
antes de que finalmente devolviera mi llamada telef�nica. Siempre soy cort�s. Nunca
me disgusto. De hecho, uso el humor. Despu�s de unos d�as, dije, �Mire usted,
obviamente no me llama; podr�a ser durante unas vacaciones de tres semanas; podr�a
haber sido secuestrado por extranjeros y es incapaz de devolver mi llamada
telef�nica; tal vez se ha secuestrado y se amarra en un s�tano. O se podr�a hacer
frustrado que llamo tanto y no quiero alguna vez dirigirme a m�. Ll�meme y d�jeme
saber qu� raz�n es�. Despu�s de ese mensaje, se ri� y me llam�. Por eso siempre
recomiendo ser cort�s, pero persistente. Mi pol�tica y procedimiento son llamar a
la gente espec�fica cada d�a hasta que me llamen. �Cu�l es su pol�tica?

223

haga ofertas. Cuando busque acuerdos, escriba lo siguiente en el fondo de su ficha
de datos: �Mi objetivo es hacer cinco ofertas la pr�xima semana. La pr�xima semana,
voy a hacer 10 ofertas. La semana despu�s de esto, voy a hacer 20 ofertas�. La
parte m�s dif�cil de encontrar mucho alcanza a la gente. �Cu�ntos de usted se hacen
frustrados cuando llama a la gente y no hacen la rellamada autom�tica? Entienda que
si hace 100 llamadas, se dirigir� probablemente a s�lo 10 o 15 personas. Deje un
mensaje que motiva a la gente para llamarle. Est� honesto. Quiz�s puede decir que
tiene el dinero efectivo para ellos o que tiene que comprar 10 casas pronto, por
tanto por favor rellamada autom�tica pronto.

Proyectos de No-Money-Down
Anote sus un o dos modos favoritos de comprar la propiedad sin el dinero abajo. Tal
vez tiene el cr�dito perfecto y va a prestar dinero. Tal vez no tiene dinero o
cr�dito, y quiere a venta al por mayor, opci�n del arriendo, y encuentra a un
compa�ero con el dinero. Tal vez realmente ama oportunidades que financian el cero
y haciendo ofertas del precio completo, por tanto se concentra en esto. Anote sus
respuestas a lo siguiente:

�Cu�ntos los acuerdos quisiera usted hacer en los 30 d�as siguientes, 60 d�as, 90
d�as? �Cu�ntas llamadas tendr� que hacer en propiedades de encontrar aquellos
acuerdos? �Cu�nto tiempo gastar� haci�ndolo?
224

Planes de acciones

�Cu�ntos las propiedades quisiera usted tener al final de a�o? �Dos a�os y tres
a�os de ahora?

Vaya a la compa��a de la hipoteca o banco y pida la preaprobaci�n por tanto sabr�
donde est� de pie. Tambi�n, alinee a un o dos compa�eros con el dinero y encuentre
a un prestamista dif�cil. Va a necesitarlos, porque aun si vende una propiedad a
otros inversionistas, podr�an necesitar el dinero, por tanto tiene que tener
fuentes. Si hace invertir el dinero cero, su vuelta es infinita.

Transacciones con consejo
No deje a otra gente pararle de comprar la propiedad sin usar su propio dinero.
�Tiene familia, parientes o amigos que tratan de disuadirle de entrar en bienes
inmuebles porque creen que est� loco para leer hasta esto? D�jeme mostrarle c�mo
fijar esto. Tendemos a conseguir el consejo de tres tipos de personas. A partir de
este momento adelante, cada vez que la gente le da el consejo, los ponen en una de
tres categor�as. Esto s�lo no le ayudar� en la inversi�n inmobiliaria, pero en su
mundo de los negocios, vida espiritual y vida personal. Conseguimos la mayor parte
de nuestro consejo de la gente en la categor�a un: aquellos que no tienen
absolutamente pista de qu� hablen. �La gente que le da el acuerdo de consejo de
bienes inmuebles en bienes inmuebles? No, pero le dicen lo que no trabaja.
�Derecho? Conseguimos la mayor parte de nuestro consejo de la gente que no tiene
pista.
225

En la categor�a dos son la gente que ha hecho algo, ha fallado miserablemente en
ella y ama decirle sobre ello. �Compr� el curso de bienes inmuebles anunciado por
la TV. Hice dos llamadas telef�nicas. No trabaj� para m�. No trabajar� para usted�.
Bien, mi amigo que se ha casado cinco veces quiere presentar el consejo de
relaci�n, tambi�n, pero no lo compro. Aquellos que fallan en algo aman presentar el
consejo. En la categor�a n�mero tres son los expertos - la gente que ha llevado a
cabo algo, quienes se implican en la industria, quienes han tenido �xito, quienes
se han pegado con ello. �sta es la gente cuyo consejo deber�a escuchar. Cuando
comenzaba primero en bienes inmuebles, uno de mis parientes cercanos dijo, �Esto
est� loco. �C�mo puede vender algo que no posee? Esto es debe ser ilegal; va a
detenerse. No me diga hasta sobre ello, o me implicar� en ello�. Este pariente
sigui� diciendo, �No quiero o�r sobre sus acuerdos de bienes inmuebles. No me diga
sobre ellos�. Otros miembros de familia tambi�n vinieron a m� y dijeron, �Por favor
no nos incluya en ninguno de este negocio de bienes inmuebles, porque si entra en
el problema, no queremos bajar con usted�. Dijeron que no trabajar�a. Me sent�
horrible porque no consegu�a el apoyo. Un d�a fui a un cierre. Hab�a encontrado una
peque�a casa por 40000$ que val�a 60000$, por tanto la tir� a alguien por 45000$ y
gan� neto aproximadamente 5000$. El d�a del cierre, me fui a casa con mi control y
lo volqu� a ese miembro de familia de duda. Al dorso del control escrib�, �Pague al
pedido de [su nombre]� y lo firm�. Le dije cobrarlo en efectivo y soplar - compra
alguna ropa, toma un viaje, haga algo loco, s�lo h�galo volar. Pregunt� donde
consegu� el control. Dije que tir� una casa. Pregunt� c�mo hice esto. Dije que
encontr� a un vendedor motivado, p�ngalo bajo
226

Planes de acciones

el contrato por 40000$ aunque valiera aproximadamente 60000$ y encontrara a un
comprador que pag� 45000$. Entonces pregunt�, ��Cu�ntos casas tir� hoy? �Cuando
hace el otro?� Unos d�as m�s tarde, pregunt�, ��Ha tirado m�s casas?� Dije, �No
pero tengo el que subida�. La semana siguiente tir� el otro e hice aproximadamente
8.200$. Dijo, ��Para cu�nto lo consigui� seg�n el contrato?� Dije 70000$. Pregunt�
lo que val�a, y dije sus 100000$. Entonces me sorprendi� diciendo, ��C�mo es que
hizo s�lo ocho? P�ngase ah�, muchacho. P�ngase yendo. �Vaya, vaya, vaya!� Mi
filosof�a debe ser silenciosa, pero mortal. Vaya ah� y tire unas casas, luego d� un
control o dinero efectivo a la persona m�s cercana a usted quien es el m�s
esc�ptico.

Adquisici�n lo que quiere
Aqu� est�n algunas t�cnicas para conseguir lo que quiere.

Recomp�nsese

Cuando le paguen despu�s wholesaling una casa o hacer un ning�n-moneydown acuerdo,
tome el 10 por ciento de �l y haga algo diversi�n. Recomp�nsese. Ya que los
empresarios y los inversionistas de bienes inmuebles, trabajamos, trabajamos,
trabajamos, hacen, hacen, hacen, y raramente nos recompensamos. Consiga un masaje,
tome un viaje, contin�e un picnic, salte de un aeroplano (con un paraca�das)...
haga algo diversi�n.
227

Defina objetivos para la recompensaci�n usted mismo. Despu�s de usted venta al por
mayor tres casas y hacen 10000$ o 15000$, toman 1000$ y contin�an un crucero. S�,
deber�a pagar su deuda y pagar sus cuentas. Haga esto, pero no olvide de
recompensarse.

Construya sus ahorros

Tome el 10 por ciento del dinero de cada acuerdo y s�lvelo. No me preocupo si tiene
el Visado que machaca su puerta, los pagos de alquiler se quedan atr�s, y cada uno
viene despu�s de usted. Tome el 10 por ciento, gu�rdelo en su sitio, invi�rtalo en
algo s�lido, y no lo toque. P�guese primero. �Se sentir�a m�s c�modo ahora si
hubiera estado haciendo esto durante los 10 a�os pasados? Si salva 89$ por semana
en el inter�s del 11 por ciento, en 30 a�os tendr� m�s de $1 mill�n. Si salva 89$
por semana y gana el 18 por ciento, que no es dif�cil en bienes inmuebles, en 30
a�os tendr� m�s de $5 millones. Tan comience a pagarse primero construyendo sus
ahorros.

Las puntas de Robert
Mi entrenador personal en el gimnasio me dijo anotar cu�nto ejerc� y lo que com�
cada d�a por tanto podr�amos rastrear los datos. Quise, pero me hice ocupado y no
lo hice. Me pregunt� sobre ello cada d�a. Dije que lo har�a. Pero no lo hice.
Finalmente, dijo, �Robert, cada d�a no trae su rese�a, me tiene que dar 25$�.
Decid� que esto era una manera cara de hacer volar 25$, por tanto comenc� a anotar
cosas. Sugiero que vaya a un querido - un c�nyuge, pariente, compa�ero, o amigo - y
diga, �Cada viernes tengo que hacer este informe, y si no lo hago, le dar� 50
d�lares�. Se tiene que motivar. Es dif�cil hacer.

228

Planes de acciones

Esto ha hecho una diferencia incre�ble en mi vida. La mayor parte de nosotros
gastan nuestro dinero en seguida, pero ser� mucho mejor de dinero si toma al menos
el 10 por ciento de �l y lo pega lejos. Tambi�n recuerde que tendr� que pagar
impuestos sobre sus ganancias, tan comience a manejar sus finanzas. El registro lo
que entra y lo que sale, y examinan aquellas cifras cada viernes.

El viernes registro de actividad

Cada viernes, mire su actividad, lo que hizo y cuanto dinero hizo. Aun si no
hiciera ning�n negocio de bienes inmuebles la semana pasada, anote en una hoja de
papel en absoluto realmente hizo y lo mir�. Lo va recordar que usted haga m�s hacia
sus objetivos de bienes inmuebles.

�Qu� le contiene?

Lo que se contiene la mayor parte de nosotros son la duda o el miedo. �Cuando tiene
el miedo le atendi�? �Si no consigue qu� quiere en la vida, en el negocio, en
bienes inmuebles, si no hace ofertas, no consiguiendo su negocio que va, no
haciendo qu� tiene que hacer, no consiguiendo la educaci�n que quiere, no ganando
el dinero o �xito quiere, qu� le contiene? Probablemente miedo y duda. Las creencia
tal como, �No puedo hacer esto; no estoy bastante bien; no lo deber�a hacer�. Otra
cosa que contiene a la gente (y me caigo la v�ctima con esto, tambi�n) es el
orgullo. La gente afortunada puede leer rapidamente estos materiales y decir, �soy
demasiado elegante. Soy demasiado sofisticado. No tengo que hacer esto. No voy a
hacer ese negocio. No voy a hacer 100 ofertas por semana. No voy a hacer todas
aquellas llamadas que responden para alquilar anuncios. No voy a implicarme con
esto o intento esto�. �Cuando tiene el orgullo le atendi�? No hace.
229

La cura para orgullo, duda y miedo es la acci�n. Si no consigue lo que quiere, toma
medidas. Haga una llamada telef�nica. Haga un poco de investigaci�n para encontrar
la respuesta. Extienda a m�s ofertas. Impl�quese en el negocio. Consiga m�s
formaci�n. Consiga una educaci�n. Vaya, vaya, vaya. S�lo tome medidas. Esto es la
receta simple para el �xito.
Alfilerillo no sab�a miedo
Hace tiempo, daba un seminario y ped� que cada uno se levantara y aplaudiera. La
mayor parte de personas se levantaron y le dieron la mitad de su energ�a; unas
personas entraron en ello. A la primera mesa era un tipo, Brad, aproximadamente 21
a�os. Despert� en la mesa y comenz� a dar brincos. Comenc� a pensar, �Ah mi Dios,
vamos a demandarnos... va a matar a alguien, herirse, derribar las mesas�. Brad no
ten�a miedo o duda - y obviamente no ten�a orgullo. De hecho, Brad no ten�a
formaci�n de bienes inmuebles, ning�n fondo. Sol�a llevar aproximadamente 20
pendientes, ten�a el pelo rojo-y-morado y contest� al tel�fono en alg�n lugar de la
pizza por aproximadamente ocho d�lares por hora. La historia de Brad es interesante
porque su familia le dio un puntapi� de la casa. No sab�a lo que quiso hacer, pero
dijo, �Robert, estos bienes inmuebles parecen que podr�an trabajar. S�lo d�game que
hacer y lo har�. Se hizo muy enfocado y dentro de seis semanas wholesaled su
primera casa e hizo 8000$. La semana despu�s que, hizo otro acuerdo e hizo 7000$.
En su primer a�o - 12 meses a partir del tiempo tom� ese curso y dio brincos en la
mesa - hizo m�s de 100000$. Estoy orgulloso de decir que es ahora leaseoptioning y
controla la red de aproximadamente $1 mill�n de bienes inmuebles. Hace m�s de
100000$ por a�o. Se pone. Brad tiene ahora 24 a�os. �Por qu� tuvo �xito d�nde la
mayor parte de otra gente no hizo? Como no ten�a miedo o duda. Tom� medidas. Brad
va a delirios y hace la m�sica mundial y hace la materia de vibe y se queda toda la
noche. Trabaja s�lo aproximadamente dos a cuatro horas por d�a algunos d�as, pero
cuando realmente trabaja, se enfoca, haciendo muchas llamadas y mirando muchas
propiedades.

230

Planes de acciones

�Algunos estudiantes preguntan sobre ir adelante - puedo entrenar o consejero
ellos? Durante los a�os, he tomado a un par de estudiantes privados, y he estado
reclutando a la gente adecuada para ayudarme a hacer esto. Trabajamos un-onone con
la gente para tomarlos al siguiente nivel. Hacemos cada semana el entrenamiento y
la formaci�n y estamos disponibles para preguntas, problemas, y ayudamos necesario
con acuerdos. Hemos ayudado a muchos estudiantes a ponerse al siguiente nivel
r�pidamente. Tambi�n hemos encontrado oportunidades de hacer acuerdos juntos y
ayudar a la gente de modos que son realmente beneficiosos. Mi desaf�o a usted es
van ah� y empiezan. Cuando tiene el problema, piensa en alguien que tiene realmente
�xito. Puede hacer esto. La gente con menos habilidades que usted posee lo han
hecho. Cuando se tope con un control policial, piense en a qui�n puede llamar para
conseguir una respuesta que le ayudar� a adelantarse. Defina sus objetivos. Av�seme
sobre su �xito. Estoy disponible para usted; consigo mucha satisfacci�n de esto.
Su plan de 40 d�as para �xito
Para un informe libre que incluye pasos de acci�n espec�ficos para tomar cada d�a y
cada semana acelerar sus inversiones, llame 888-302-8018. Pida �Su Plan de 40 d�as
para el �xito� - una capacidad adquisitiva de 50$ esto es libre s�lo para la
petici�n.

231

B O N U S

capitulo

Estrategias de reducci�n fiscales que pertenecen a transacciones de la extinci�n
del derecho de redimir

su cap�tulo fue escrito por Albert Aiello, CPA, MA, un agente de bienes ra�ces
autorizado de m�s de 25 a�os de la experiencia fiscal que se especializa en bienes
inmuebles y 1031 cambios. Es un autor, conferenciante nacional y profesor del
impuesto del graduado. Este cap�tulo direcciones:1. estructuraci�n de entidades
adquiriendo primero propiedades de la extinci�n del derecho de redimir 2. Maximizar
deducciones impositivas relacionadas con extinciones del derecho de redimir 3. El
pago de poco o ning�n impuestos tirando extinciones del derecho de redimir 4.
Estrategias fiscales adicionales

T

233

Sea bienvenido al negocio provechoso de extinciones del derecho de redimir
Muchos piensan que extinciones del derecho de redimir son el aspecto m�s lucrativo
de la inversi�n inmobiliaria por varios motivos:1. menos concurso - �movimiento
clandestino�. El mercado de la extinci�n del derecho de redimir a menudo se
etiqueta como el �movimiento clandestino� de inversi�n inmobiliaria a diferencia
del mundo detallista habitual de bienes inmuebles. Esto significa menos competencia
de compradores detallistas o incultos. 2. Menos concurso - especializ� el
conocimiento. Mientras no tiene que ser un cirujano cerebral para tener �xito en la
inversi�n de la extinci�n del derecho de redimir, deber�a tener la perspicacia por
encima de la media para entender los aspectos legales de extinciones del derecho de
redimir en el estado (o estados) en que har� el negocio. (Cada estado tiene su
propio juego de leyes que pertenecen a extinciones del derecho de redimir.) Muchos
inversionistas y quieren-bes ser� desalentado por la complejidad adicional en el
negocio de la extinci�n del derecho de redimir. 3. Pagar demasiado y sobrereforzar
en el mercado minorista. En muchas partes del pa�s, los bienes inmuebles han
experimentado un mercado que se intensifica r�pidamente en un relativamente poco
tiempo. En este tipo del mercado tiene un frenes� de compra, en la cual los
compradores detallistas deseosos y muy emocionales pagan demasiado propiedades y,
en muchos casos, tambi�n los sobrehipotecan. Estos tipos de compradores a menudo se
encuentran en sobre sus cabezas con otros tipos de deudas tambi�n (p.ej., coches
arrendados y tarjetas de cr�dito). Cuando la econom�a reduce la velocidad y las
compa��as comienzan a reducir el tama�o, estos propietarios a menudo pierden sus
empleos. Las p�rdidas de la bolsa sustanciales recientes empeoran este gui�n
recessionary a�n adelante. Los propietarios se encuentran en un financiero ligan,
incapaz de encontrarse

234

Estrategias de reducci�n fiscales que pertenecen a transacciones de la extinci�n
del derecho de redimir

sus obligaciones, incluso sus pagos de la hipoteca. Ahora tenemos un vendedor muy
motivado. La combinaci�n de menos concurso y vendedores m�s afligidos da la
oportunidad de ganancias sustanciales en extinciones del derecho de redimir para el
empresario inteligente, culto. Las ganancias grandes de la extinci�n del derecho de
redimir �aletas� y �encargados� traducen a obligaciones tributarias potenciales que
pueden drenar sus ganancias de la extinci�n del derecho de redimir a menos que
planee correctamente antes de las transacciones. As�, el objetivo de este cap�tulo
del sobresueldo es minimizar sus impuestos de transacciones de la extinci�n del
derecho de redimir provechosas. Tenga presente que las estrategias fiscales que
pertenecen a transacciones de la extinci�n del derecho de redimir son m�s o menos
lo mismo en cuanto a transacciones de la no extinci�n del derecho de redimir. Sin
embargo, como antes hablado, las ganancias de la extinci�n del derecho de redimir
m�s grandes significan obligaciones tributarias m�s grandes y a menudo inesperadas
que considerablemente merman sus ganancias. Por lo tanto, hay necesidad para poner
en pr�ctica la planificaci�n de reducci�n fiscal con un enfoque especializado y
enfocado v�a este cap�tulo, que es un suplemento a Goldmine del Inversionista de
Bienes inmuebles de Estrategias Fiscales Brillantes o Goldmine. En consecuencia,
las referencias se har�n a Goldmine.

Estrategias cuando primero adquiere sus propiedades de la extinci�n del derecho de
redimir: estructuraci�n de la entidad para la forma de la propiedad correcta
Capirotazos: sociedades de LLC o sociedades de responsabilidad limitada

Muchos de ustedes generar�n el dinero efectivo r�pido de tirar sus tratos de la
extinci�n del derecho de redimir. Como hablado en el Art�culo 6 Goldmine, si
comienza s�lo

235

para tirar propiedades, seguir� las estrategias de Goldmine apropiadas en el
Art�culo 41 y 42 y tomar� la posici�n que no es un distribuidor y no comienza como
una corporaci�n (con sus muchas desventajas). En cambio, comience como una sociedad
LLC (o como una sociedad de responsabilidad limitada si su estado pesadamente
impuestos LLCs) seg�n el Art�culo 6 Goldmine. Como toma la posici�n de Goldmine que
no es un distribuidor, sus ganancias del capirotazo no ser�n sujetas a impuestos de
la Seguridad social. Con una sociedad como una entidad del paso, tambi�n puede usar
p�rdidas del alquiler de sus encargados para compensar las ganancias del capirotazo
para reducir impuestos sobre la renta adem�s de los impuestos de la Seguridad
social. Tambi�n, porque toma la posici�n de Goldmine que no es un distribuidor,
cuando se vende puede deferir impuestos sobre la renta en la ganancia v�a un 1031
cambio (cubri� m�s tarde). Si sostiene alguna de la financiaci�n, puede aplazar
impuestos sobre la renta en la ganancia v�a la venta de la instalaci�n que hace un
informe seg�n el Art�culo 453 de la Ley del impuesto sobre la renta.

Capirotazos: planes de jubilaci�n autodirigidos

Si no necesita inmediatamente el dinero efectivo de sus capirotazos de la extinci�n
del derecho de redimir, entonces use un plan de jubilaci�n autodirigido para
comprar y vender sus capirotazos de la extinci�n del derecho de redimir del no
distribuidor, sin todos los impuestos. Otra vez, porque toma la posici�n de
Goldmine que no es un distribuidor, puede aplazar impuestos dentro de un plan de
jubilaci�n. Las ganancias aplazadas por el impuesto en el plan compondr�n a una
suma acumulada mucho m�s grande que iban fuera del plan. Estas sumas acumuladas
aplazadas por el impuesto se pueden invertir adelante en m�s capirotazos u otras
inversiones provechosas. Adem�s de un IRA, tambi�n puede tener SEP autodirigido,
Simple, o plan de jubilaci�n de Keogh, as� haciendo transacciones de la extinci�n
del derecho de redimir que son muy provechosas, pero taxdeferred. �M�s, con Roth
autodirigi� el IRA, las ganancias son permanentemente libres de impuestos!
236

Estrategias de reducci�n fiscales que pertenecen a transacciones de la extinci�n
del derecho de redimir

Punta fiscal en toma de dinero efectivo de su IRA: Saque el dinero efectivo sin
pena y sin impuestos sobre la renta de sus planes de jubilaci�n. Uno de los modos
que puede recibir fondos del IRA sin incurrir en la pena (aun si es m�s joven que
la edad 591/2) es recibir un horario de la anualidad de toda la vida de pagos
esencialmente iguales. (Haga un especialista de la pensi�n hacer esto para usted.)
Hay una manera de dar un toque a su plan para no s�lo una anualidad sin pena, sino
tambi�n una que es sin impuestos sobre la renta y sin pagos. Esto se hace
obteniendo un pr�stamo del valor l�quido de la vivienda con un pago del pr�stamo
sobre lo mismo como la anualidad del IRA. Aqu�, tendr� dos compensaciones muy
positivas:1. una compensaci�n en efectivo, donde su pago del pr�stamo que sale es
compensado por su anualidad del IRA entrar. 2. Una compensaci�n fiscal, donde el
inter�s deducible de su pago del pr�stamo del valor l�quido de la vivienda compensa
su pago de la anualidad del IRA gravable. Ejemplo Despu�s de determinar la cantidad
de pagos de la anualidad que puede recibir, saca un pr�stamo del valor l�quido de
la vivienda en la misma cantidad de pagos. Suponga que pueda sacar 500$ por mes
como una anualidad del IRA y esto 500$ por mes le permitir�n obtener un pr�stamo
del valor l�quido de la vivienda de 50000$. La anualidad del IRA de 500$ de entrada
compensa su pago del pr�stamo de 500$ sociable, mientras los intereses del pr�stamo
compensan su anualidad del IRA gravable. �El resultado tendr� una suma global de
50000$ del dinero efectivo sin pena, libre de impuestos, y paymentfree, que puede
invertir para ganar m�s ingresos! Suponga que invierta 50000$ en bienes inmuebles
en una producci�n anual del 20 por ciento por a�o. �Tendr� ingresos anuales de
10000$ por a�o que son totalmente abrigados por deducciones de la propiedad, v�a
Goldmine, y son por lo tanto libres de impuestos!
237

Resultado us� su anualidad del IRA en una manera favorecida por el impuesto de
generar otros ingresos de 10000$ libres de impuestos cada a�o... m�s la
concentraci�n de la equidad en la propiedad. �El dinero hace el dinero, pero el
dinero libre de impuestos hace una parte entera m�s dinero! La punta fiscal Otra
manera de sacar el dinero efectivo sin pena y libre de impuestos de sus planes de
jubilaci�n debe tomar a pr�stamo de su plan de Keogh. Desde el 1 de enero de 2002,
los propietarios solos y los compa�eros pueden tomar a pr�stamo de sus proyectos de
Keogh, y los accionistas de la corporaci�n S pueden tomar a pr�stamo de sus
proyectos. El pr�stamo no puede exceder una mitad del inter�s privado en el plan
hasta 50000$. Sin embargo, esto es el dinero libre de impuestos a usted, m�s usted
descuentan el inter�s del pr�stamo, y el plan no lo tiene que relatar (�doble
imposici�n el camino correcto - su camino!). Ejemplo toma a pr�stamo 25000$ de su
plan de Keogh y debe pagar el inter�s del 8 por ciento del plan durante cinco a�os.
25000$ son el dinero libre de impuestos a usted, m�s usted descuentan el inter�s
del pr�stamo, y el plan no lo tiene que relatar. Invierte 25000$ en bienes
inmuebles para una producci�n anual del 20 por ciento por a�o o ingresos de 5000$
por a�o del dinero prestado libre de impuestos. Alarma Mientras puede tomar a
pr�stamo de proyectos de Keogh, no puede tomar a pr�stamo de SEP, Simple, y
proyectos del IRA. Tambi�n no puede usar ninguno de estos proyectos (incluso Keogh)
como la seguridad para un pr�stamo. Si realmente toma a pr�stamo de estos proyectos

238

Estrategias de reducci�n fiscales que pertenecen a transacciones de la extinci�n
del derecho de redimir

(SEP, Simple, e IRA) o uso cualquier de ellos como la seguridad para un pr�stamo,
pueden haber impuestos sustanciales y las penas. La punta Si no tiene ingresos
salariales elegibles para contribuciones del plan de jubilaci�n, forma una empresa
de gesti�n separada para sus encargados. De sus ingresos de la propiedad del
encargado, paga los honorarios de la empresa de gesti�n de varios servicios que la
compa��a realiza. Estos honorarios son ingresos salariales y as� elegible para
contribuciones del plan de jubilaci�n. Ver el Art�culo 7-a Goldmine. Punta con las
Ventas del Sheriff Para adquirir extinciones del derecho de redimir en las ventas
del sheriff dentro de su plan autodirigido, debe dibujar el dinero de antemano de
la cuenta del plan de jubilaci�n con el cheque pagadero al sheriff (o quienquiera,
s�lo no usted). Aqu�, deber�a estimar. Es mejor ser terminado. Cualquier exceso se
podr�a directamente devolver a la cuenta del plan.

Aletas del distribuidor de jornada completa

Para la estructuraci�n de la entidad para aletas del distribuidor de jornada
completa, refi�rase al Art�culo 6-a Goldmine.

Encargados: sociedades de LLC o sociedades de responsabilidad limitada

Si quiere guardar y alquilar sus tratos de la extinci�n del derecho de redimir,
entonces generalmente la entidad de la propiedad ideal es una sociedad LLC. Si su
estado pesadamente impuestos ganancias de LLC, entonces tendr�a que usar una
sociedad de responsabilidad limitada. Refi�rase al Art�culo 5-a Goldmine para una
discusi�n adicional.

239

Encargados: proyectos autodirigidos para encargados del flujo de fondos grandes con
renta imponible

Generalmente no quiere comprar a encargados en un plan de jubilaci�n autodirigido.
Sin embargo, si sigue las t�cnicas de comprar extinciones del derecho de redimir a
los expertos (como Ernie Kessler o Dwan & Sharon), comprar� sus propiedades con
descuentos profundos. Esto incluir� propiedades que tiene la intenci�n de guardar y
alquilar. Si compra �stos rebajaron cuenta con el dinero efectivo y pos�alos libre
y claro, entonces estas propiedades pueden generar el flujo de fondos sustancial
hasta despu�s de deducciones impositivas para depreciaci�n, impuestos y gastos de
funcionamiento. Ejemplo adquiere una propiedad de trato para todo el dinero
efectivo. Los impuestos, el seguro y otros gastos de funcionamiento son 3000$ por
a�o. Obtiene a un arrendatario por 700$ por mes o 8.400$ por a�o, dej�ndole con un
flujo de fondos positivo de 5.400$. La depreciaci�n fiscal es 1000$ por a�o. Su
despu�s - los ingresos netos gravables en la propiedad son 4.400$ (5.400$ menos
depreciaci�n de 1000$). En una categor�a tributaria del 31 por ciento, tendr�a que
pagar 1.360$ en impuestos sobre 4.400$. En una categor�a tributaria del 40 por
ciento doblada, tendr�a que pagar 1.760$ en impuestos sobre 4.400$. Si poseyera 10
de estas propiedades (muchos inversionistas poseen mucho m�s), tendr�a que pagar 10
veces la cantidad en impuestos - 13.600$ o 17.600$, respectivamente. Puede evitar
todos estos impuestos adquiriendo estas propiedades dentro de un plan autodirigido.
�Tambi�n, no paga ningunos impuestos sobre las ganancias! Tenga presente que si su
plan autodirigido vende alguna de estas propiedades, la ganancia, sin tener en
cuenta la talla, no se cobra los impuestos. Recuerde, mientras hay un l�mite en la
cantidad de anuario

240

Estrategias de reducci�n fiscales que pertenecen a transacciones de la extinci�n
del derecho de redimir

contribuciones del plan de jubilaci�n, no hay l�mite en la cantidad que un plan de
jubilaci�n puede ganar, libre de impuestos. La Punta fiscal no puede querer
adquirir estos tipos de propiedades dentro de su plan de jubilaci�n si tiene otras
deducciones para compensar la renta imponible de la propiedad. La alarma en la
Utilizaci�n de la Financiaci�n de Todos los pr�stamos hipotecarios del plan de
jubilaci�n debe ser el no recurso: Cualquier pr�stamo en la propiedad que adquiere
dentro de su plan debe ser el no recurso. Una hipoteca del no recurso es un de que
el deudor no es personalmente obligado en la deuda. Con una hipoteca del no
recurso, usted y su fideicomisario del plan no son personalmente obligados. En caso
de la falta, el prestamista s�lo toma la propiedad, no los otros activos del
comprador-prestatario. (Note: Muchos prestamistas dif�ciles dan pr�stamos del no
recurso.) Es la opini�n del autor que poca o ninguna deuda deber�a ser usada para
comprar bienes inmuebles dentro de su plan de jubilaci�n por estos motivos:1. el
inter�s no es deducible contra sus ingresos fuera del plan. 2. Cualquier deuda
(hasta no recurso) podr�a aumentar el riesgo. En su mayor parte, las propiedades
libres-y-claras deber�an ser los planes de jubilaci�n preferidos donde la seguridad
es sobre todo importante. 3. El pr�stamo debe ser el no recurso como s�lo
explicado. Mientras esto es favorable a usted y su plan de jubilaci�n, podr�a
implicar m�s fastidios para encontrar estos tipos de pr�stamos.

241

Maximizar deducciones mientras posee sus adquisiciones de la extinci�n del derecho
de redimir: corto - y adquisiciones a largo plazo
Deducciones para adquisiciones de la extinci�n del derecho de redimir a corto plazo
(capirotazos)

En cuanto a la depreciaci�n de la reclamaci�n, aun si vender� r�pidamente sus
adquisiciones de trato de la extinci�n del derecho de redimir en el mismo a�o,
todav�a deber�a tomar deducciones de la depreciaci�n para cualquier propiedad con
la cual haya tomado el derecho. Esto ayudar� a evitar el estado del distribuidor
por Art�culo 42 Goldmine (la Estrategia 10). Aguja Fiscal importante Aun si el
capirotazo de trato se comprara y se vendiera en su plan de jubilaci�n
autodirigido, querr� afirmar que la depreciaci�n por los mismos motivos antes
declar� - para ayudar a evitar el estado del distribuidor por Art�culo 42 Goldmine
(la Estrategia 10). Reclame todas las deducciones si comprar� su trato de la
extinci�n del derecho de redimir en un a�o y se vender� el a�o siguiente. Toma
deducciones (depreciaci�n, reparaciones, etc.) en el a�o m�s temprano, pero no paga
impuestos hasta el a�o siguiente cuando vende la propiedad. Despu�s de la venta,
tendr� que recobrar ciertas deducciones (p.ej., depreciaci�n y reparaciones), pero
tiene el uso inmediato de los ahorros fiscales en el a�o m�s temprano. Cuando venda
la propiedad el a�o siguiente, no tendr� que pagar los impuestos diferidos hasta el
abril siguiente o un a�o y tres meses m�s tarde (excluyendo ning�n requisito para
impuestos estimados trimestrales). Entretanto, puede invertir los ahorros fiscales
en m�s bienes inmuebles y para ingresos extra. Los Ahorradores Fiscales adicionales
Esta estrategia le salvar� a�n m�s impuestos si alguno de lo siguiente pasa:
242

Estrategias de reducci�n fiscales que pertenecen a transacciones de la extinci�n
del derecho de redimir

� Est� en un soporte inferior en el a�o posterior de la venta.� Paga impuestos
sobre la plusval�a inferiores en el a�o posterior de la venta si sostiene la
propiedad durante m�s de un a�o. (Ver el Art�culo 9 Goldmine para una discusi�n
adicional.) � Aplaza los impuestos en el a�o posterior de venta v�a un 1031 cambio
o venta de la instalaci�n (IRC 453) porque evita el estado del distribuidor seg�n
el Art�culo 42 Goldmine. Estrategias de deducci�n Dadas el precedente, reclaman las
deducciones siguientes en el a�o m�s temprano:� amortice los viejos componentes
sustituidos durante cualquiera que reconstituye seg�n la Regulaci�n 1.167 (a)-8
IRS. (Ver el Art�culo 14 de Goldmine para una discusi�n adicional.) Ejemplo Un
empresario, E, compra una propiedad por 80000$, y vale 130000$. El E hace una
aver�a de todos los componentes de la propiedad. E completamente destripa y
sustituye varios estos componentes. Estos viejos componentes se est�n retirando y
no funcionan. Se ponen en una lista aqu� junto con su coste asignado original:
Calefacci�n de Suelo del Cuarto de ba�o que Sonda Paredes del Tejado, Total de la
Cocina interno 4044$ 2,327 3,860 4,150 3,061 10,638 6.700 34.780$
243

34.780$ de componentes jubilados se pueden totalmente escribir de todos en un a�o
como una deducci�n ordinaria sin l�mites del impuesto m�nimo alternativo o la
p�rdida pasivos. �En una categor�a tributaria del 31 por ciento, esto es unos
ahorros fiscales inmediatos de m�s de 10.780$!� Deducciones de la depreciaci�n de
la reclamaci�n como antes hablado y seg�n Secci�n Goldmine 12-A. Tambi�n ver el
Art�culo 15 de Goldmine en una reclamaci�n de deducciones de la cr�tica en la
propiedad vacante. El Recordatorio fiscal Esta estrategia tambi�n debe evitar el
estado del distribuidor por Art�culo 42 Goldmine.� Amortice reparaciones. Tanto
como posible, segmento cualquier gasto que reconstituye como reparaciones
totalmente deducibles. Ver Secciones Goldmine 17 al 19-A (incluso el estudio del
caso en mejoras de capital que se convierten en reparaciones deducibles en la
Secci�n 19-A). � Descuente el inter�s de cualquier pr�stamo seg�n el Art�culo 22
Goldmine.� Reclame otras deducciones seg�n el Art�culo 23 Goldmine. El ejemplo
siguiente ilustra el impacto en efectivo favorable de reclamar estas deducciones
capirotazos, aunque la propiedad se venda el a�o siguiente. Ejemplo impacto en
efectivo Favorable: Rhonda Rehab incurre en 50000$ en deducciones en el primer a�o
de reconstituir su casa. Asumiendo una categor�a tributaria doblada del 30 por
ciento, bolsillos de Rhonda 15000$ en ahorros fiscales. Entonces vende la propiedad
el pr�ximo a�o en una ganancia. Es verdad que los impuestos s�lo se aplazan, no se
eliminan. Sin embargo, Rhonda no tiene que pagar los impuestos diferidos hasta el
abril siguiente o un a�o y tres meses m�s tarde (excluyendo ning�n requisito para
impuestos estimados trimestrales). Entretanto, ha empleado con eficacia el valor
del dinero en el tiempo teniendo el

244

Estrategias de reducci�n fiscales que pertenecen a transacciones de la extinci�n
del derecho de redimir

d�lares fiscales ahora para invertir para ganancias adicionales. Si los ahorros del
impuesto diferido de 15000$ generaran una producci�n del 10 por ciento en un a�o y
tres meses, las ganancias ser�an casi 2000$. En el 15 por ciento, las ganancias
ser�an m�s de 3000$. Suponga que Rhonda us� 15000$ para comprar una propiedad de
trato y r�pidamente la tir� para una ganancia clara de 20000$. Ahora puede tomar
esto 20000$ y hacer, supongamos, 15000$. Entonces puede tomar esto 15000$ y hacer
m�s 15000$ etc�tera. Hay muchas oportunidades de ingresos m�s cuando el dinero
efectivo est� en sus manos, no el IRS's.
Deducciones para a largo plazo adquisiciones de la extinci�n del derecho de redimir

�stos ser�n muchos para encargados del alquiler. 1. Depr�ciese con componentizing
lleno seg�n Secciones Goldmine 12 al 16-A. 2. Amortice los viejos componentes
sustituidos durante cualquiera reconstituir de sus alquileres seg�n la Regulaci�n
1.167 (a)-8 IRS. (Ver el Art�culo 14 de Goldmine para la discusi�n adicional.) 3.
Amortice reparaciones de sus alquileres por Secciones Goldmine 17 al 19-A. 4.
Descuente el inter�s de cualquier pr�stamo en sus alquileres seg�n el Art�culo 22.
5 Goldmine. Reclame otras deducciones de Goldmine seg�n el Art�culo 23. 6 Goldmine.
Reclame m�s deducciones pertinentes a la extinci�n del derecho de redimir y negocio
de la propiedad afligido:
Gastos autom�ticos para comprobar propiedades afligidas, visite a propietarios de
la preextinci�n del derecho de redimir y bancos Anuncios en peri�dicos y otras
publicaciones - �Compro casas� anuncios

245

Anuncios en peri�dicos y otras publicaciones para vender sus honorarios de la
Valoraci�n de propiedades de la extinci�n del derecho de redimir - las extinciones
del derecho de redimir y otros honorarios de la Asunci�n de propiedades de asumir
hipotecas de preextinciones del derecho de redimir y otro Malet�n de propiedades
para formas de la extinci�n del derecho de redimir y otros bienes inmuebles forman
los honorarios del Contable que pertenecen a extinciones del derecho de redimir y
otros asuntos de la contabilidad en los honorarios de su Abogado comercial que
pertenecen a extinciones del derecho de redimir y otros asuntos legales en sus
Bater�as comerciales para linternas el�ctricas, c�maras, y otros Libros de
parafernalia comerciales, cintas, publicaciones, software en Libros de extinciones
del derecho de redimir, cintas, publicaciones, software en Folletos de temas de
bienes inmuebles relacionados sobre su sociedad de inversiones de bienes inmuebles,
que se especializa en Tarjetas de visita de extinciones del derecho de redimir y
otro papel de escribir que usa como un inversionista de la extinci�n del derecho de
redimir - �Compro casas� Plan de negocios por su negocio de la extinci�n del
derecho de redimir (libros, cintas, software, etc.) Las calculadoras (financieras)
para hacer las matem�ticas de la extinci�n del derecho de redimir y otra C�mara de
c�lculos de bienes inmuebles (digital) para tomar cuadros de casas afligidas (y
enviar al prestamista) provisiones que Limpian para limpiar destrozado extinguieron
el derecho de redimir la hipoteca y propiedades afligidas

246

Estrategias de reducci�n fiscales que pertenecen a transacciones de la extinci�n
del derecho de redimir

Ordenador para sus provisiones del Ordenador del negocio de la extinci�n del
derecho de redimir y accesorios para sus Tarjetas de cr�dito del negocio de la
extinci�n del derecho de redimir - cuotas e inter�s si la tarjeta de cr�dito usada
�nicamente para su extinci�n del derecho de redimir y software Database del negocio
de bienes inmuebles para compradores, vendedores, bancos, abogados, inversionistas,
etc�tera el Diccionario de t�rminos bancarios (los gu�as comerciales de Barron) por
tanto puede decir los Directorios de la lengua de los banqueros, incluso l�neas
entrecruzadas o telefonear a directorios (que paga) localizar Directorios de
vendedores afligidos de abogados, sobre todo extinci�n del derecho de redimir y
Directorios de abogados de bienes ra�ces de contables, sobre todo extinci�n del
derecho de redimir y los contables de bienes inmuebles Entertainment (almuerzo,
comida, etc.) para enga�a la extinci�n del derecho de redimir de trato compra
gastos de Desahucio y otros honorarios relacionados con quitar al ex propietario
del equipo del Objeto expuesto de la propiedad extinguido el derecho de redimir y
suministra para mostrar su negocio en seminarios y convenciones Honorarios a
compa��as del t�tulo o empleados del juzgado para b�squedas en Honorarios de
propiedades de la extinci�n del derecho de redimir a perros de la ave para
encontrar la informaci�n sobre propiedades de trato Otros honorarios relacionado
con su extinci�n del derecho de redimir y Flores del negocio de bienes inmuebles a
propietarios y a aquellos que encuentran la informaci�n sobre propiedades de trato

247

�Compro casas� aviadores para distribuir por todas partes a Aviadores para vender
sus Regalos de propiedades de la extinci�n del derecho de redimir (limitado con
25$) a descubridores de la informaci�n sobre Tarjetas de felicitaci�n de
propiedades de trato (con su nombre de la compa��a) a propietarios y descubridores
de Hardware de informaci�n y provisiones para reparaciones r�pidas de sus gastos de
Internet de propiedades extinguidos el derecho de redimir y haciendo publicidad
para su Ordenador port�til del negocio de la extinci�n del derecho de redimir
(cuaderno) ordenador para tomar con usted para negociaciones con el propietario o
en el Diccionario de viajes de t�rminos legales, incluso Formas jur�dicas de la
terminolog�a de la extinci�n del derecho de redimir (acuerdos, contratos,
arriendos, etc.) Cerraduras, llaves y quicksets para cambiar cerraduras en sus
propiedades extinguidas el derecho de redimir Lockbox para la exposici�n f�cil de
sus propiedades de la extinci�n del derecho de redimir para gastos de Env�o de
venta para propietarios en la preextinci�n del derecho de redimir - franqueo, papel
de escribir, manejando gastos que Env�an para bancos de REOs y ventas en
descubierto - el franqueo, el papel de escribir, manejando gastos que Env�an para
atraer a inversionistas en efectivo para ayudar a financiar la extinci�n del
derecho de redimir compran Listas de direcciones de propietarios en extinciones del
derecho de redimir y Listas de direcciones de vendedores afligidas de
inversionistas como una fuente de dinero efectivo para su trato compra Mapas y
atlas para localizar propiedades afligidas

248

Estrategias de reducci�n fiscales que pertenecen a transacciones de la extinci�n
del derecho de redimir

Costes de comercializaci�n para promover su amortizaci�n de la Hipoteca del negocio
de la extinci�n del derecho de redimir - libro, calculadora u honorarios del
software Multiple listing service (MLS) para encontrar propiedades afligidas e
instrumentos de Medici�n de vendedores motivados y dispositivos comprobando
Peri�dicos de propiedades afligidos, legales, listados de la extinci�n del derecho
de redimir (compra o suscripci�n) Peri�dicos, otro, poniendo propiedades en una
lista para venta y avisos legales (compra o suscripci�n) honorarios del Notario de
licencias del Notario de documentos legales, adhiri�ndose y renovaciones (para
documentos legales) Blocs de notas y tabilla con sujetapapeles para evaluar Olor-
Xit de propiedades afligido para matar el m�s asqueroso de olores en propiedades
afligidas (1877-ODORXIT, Departamento. 101) El tel�fono y/o el tel�fono celular
para sus Fotograf�as del negocio de la extinci�n del derecho de redimir de casas
afligidas (y env�o al prestamista) provisiones de la foto y accesorios Servicios
jur�dicos Pagados por adelantado que pertenecen a extinciones del derecho de
redimir y otros asuntos legales en su pena del Pago adelantado comercial por la
rentabilidad temprana de unas Publicaciones de la hipoteca de listas de la
extinci�n del derecho de redimir y datos de Bienes inmuebles de informaci�n del
juzgado, como el REDI (coste o suscripci�n) software de Mantenimiento de registros
tales que Se aceleran o Libros R�pidos para su negocio de la extinci�n del derecho
de redimir que Registra (y otro) honorarios de documentos legales
249

Seminarios (coste de) en extinciones del derecho de redimir para atraer a
vendedores afligidos, compradores motivados, y Camisas de inversionistas, chaquetas
u otra indumentaria con �Compro casas� informaci�n Contrata a su c�sped o alguna
ubicaci�n prominente (�Compro casas�) Contrata a su coche (�Compro casas�) los
Signos (ventas) para vender su Magnet�fono de propiedades de la extinci�n del
derecho de redimir (para registrar archivos del juzgado y otros asuntos
comerciales) Instrumentos para reparaciones de Juguetes de propiedades de la
extinci�n del derecho de redimir o juegos (seguro) para los hijos del propietario
para jugar con durante naipes de Gracias de negociaciones de la extinci�n del
derecho de redimir a fuentes de la remisi�n de extinciones del derecho de redimir
gastos de viaje de la Ciudad para comprobar propiedades y visitar a propietarios de
la preextinci�n del derecho de redimir y bancos la TV usada �nicamente para v�deo
relacionado con el negocio y equipo del V�deo de Internet y grabadores de v�deo
para ver extinciones del derecho de redimir y otras propiedades afligidas

Nota: No s�lo estas deducciones a menudo se pasan por alto, pero tambi�n pueden
servir de recordatorios de lo que deber�a hacer y lo que necesita en su negocio de
la extinci�n del derecho de redimir. Esto incluye la contrataci�n Servicios
jur�dicos Pagados por adelantado para el asesoramiento jur�dico experto en curso en
un muy precio bajo, colocaci�n de un signo en su coche, y utilizaci�n lockboxes,
tarjetas de visita, peri�dicos legales, directorios, c�maras digitales, etc�tera.

250

Estrategias de reducci�n fiscales que pertenecen a transacciones de la extinci�n
del derecho de redimir

C�mo pagar a pocos o ningunos impuestos cuando tira o vende sus propiedades de la
extinci�n del derecho de redimir
Estrategias
En primer lugar, evite ser un distribuidor por Art�culo 42 Goldmine. Evitando ser
un distribuidor, puede emplear ahora las estrategias 2 a 5. En segundo lugar,
compre y v�ndase en su plan de jubilaci�n autodirigido como antes hablado en este
informe. La Aguja fiscal a Fin de usar un plan de jubilaci�n autodirigido para
aplazar impuestos sobre ganancias, la propiedad debe haber sido al principio
adquirida por el plan y no por usted. La Punta fiscal Si no comprara al principio
la propiedad en un plan de jubilaci�n autodirigido, luego vende la propiedad posee
fuera de su plan a un sin relaciones (pero amistoso) al partido en una transacci�n
de longitud del brazo. Subsecuente a esto, su plan compra la propiedad a este
partido sin relaciones. Ahora la propiedad est� en su plan de jubilaci�n
autodirigido (y todos los ingresos de la propiedad se pueden aplazar por el
impuesto ahora). Tanto como posible, las dos transacciones se deber�an documentar
como transacciones separadas. Timewise, haga las transacciones por lo que aparte
como posibles, preferentemente en a�os fiscales diferentes. Esto deber�a ser
t�cnicamente bien, pero no es una garant�a absoluta. Busque el consejo capaz.
Aplace impuestos sobre la venta v�a un 1031 cambio:

Para sus encargados, 1031 cambios son Ideales para salvar un bulto de impuestos.
Ver Secciones Goldmine 32 al 34-A. Para sus aletas, ver �Propiedades que tiran y
1031 Cambios� despu�s.
251

Para adquirir propiedades de reemplazo en la venta de un sheriff en un 1031 cambio,
ver el final de esta secci�n, �Propiedades de Reemplazo de la extinci�n del derecho
de redimir en un 1031 Cambio�.

Si devuelve el papel, aplaza impuestos v�a el reportaje de venta de la instalaci�n
(IRC 453). Ver los Art�culos 35 y 37 Goldmine. Sostenga la propiedad durante m�s de
un a�o e incurra en la plusval�a m�s abajo cobrada los impuestos. Ver el Art�culo 9
Goldmine. Busque p�rdidas fiscales o deducciones para reducir la ganancia gravable,
sobre todo de las p�rdidas del alquiler de sus encargados. (Esto es uno de varios
motivos por qu� aquellos que tiran propiedades tambi�n deber�an tener encargados a
largo plazo.) Tambi�n, busque otras p�rdidas fiscales o deducciones para reducir la
ganancia gravable. Por ejemplo, cualquier grupo de perdedores u obligaciones que se
pueden vender hacia el final del a�o generar�n p�rdidas de capital que pueden ser
usadas totalmente para compensar cualquier plusval�a de bienes inmuebles. Una
p�rdida comercial, la contribuci�n del plan de jubilaci�n y muchas otras
deducciones pueden hacer lo mismo. Hablan adelante de estrategias de la p�rdida en
los Art�culos 27 y 44 Goldmine. Use otras estrategias de reducci�n fiscal para
ventas del Art�culo 31 Goldmine. El impacto favorable total es que tiene el mejor
de los dos mundos: deducciones sinceras para ahorros fiscales inmediatos, a�n pocos
o ningunos impuestos sobre la venta. Usando las estrategias de venta de reducci�n
fiscales precedentes, puede cosechar deducciones altas en un a�o, a�n pagar a poco
o ning�n impuestos en el a�o de venta. Por ejemplo, puede usar las deducciones para
reducir ingresos ordinarios con precios hasta el 40 por ciento, a�n cuando vende la
propiedad, paga impuestos cero v�a el 1031 cambio potente.

252
Estrategias de reducci�n fiscales que pertenecen a transacciones de la extinci�n
del derecho de redimir

Tirar propiedades y 1031 cambios

Sosteniendo el Requisito Los 1031 cambios son sujetos a varios requisitos IRS. Uno
de �stos es que tanto el abandonado como la propiedad de reemplazo se deben
sostener (�nfasis a�adido) para inversi�n o uso comercial, seg�n el Art�culo 1031
(a) (1) de la Ley del impuesto sobre la renta. Este requisito se conoce como el
requisito de la posesi�n. La Interpretaci�n de IRS El IRS interpreta esto creyendo
el requisito significar que tanto el abandonado como la propiedad de reemplazo se
deben sostener durante cierto per�odo de tiempo. Sosteniendo el Requisito con
relaci�n a Capirotazos R�pidos en Consecuencia, el pensamiento convencional
consiste en que un capirotazo r�pido de una propiedad no tendr� derecho a las
ventajas del aplazamiento fiscales de un 1031 cambio debido a este requisito de la
posesi�n de cambio. Ning�n Per�odo de tiempo Espec�fico Pero hay ninguna posesi�n
espec�fica, objetiva (tiempo) requisito del per�odo tanto para el abandonado como
para la propiedad de reemplazo. Punto de vista de IRS en el Per�odo de tiempo En un
fallo de la carta IRS, el IRS dictamin� que un per�odo de tenencia de dos a�os
ser�a suficiente para encontrar esta prueba del per�odo de tenencia (el Fallo
8429039 de la Carta de IRS). En 1989, hab�a una oferta IRS (nunca decretada) de un
a�o. Los Tribunales fiscales Toman el Punto de vista M�s liberal en el Per�odo de
tiempo sin Embargo, los fallos de la carta de IRS, y seguramente las ofertas, no
tienen la fuerza o el efecto de la ley.

253

En consecuencia, los tribunales fiscales han sido mucho m�s clementes en la
averiguaci�n que una propiedad se ha cre�do el bastante mucho tiempo para tener
derecho al Art�culo 1031 tratamiento libre de impuestos. En un caso, nueve meses se
juzgaron suficientes [Wagenson 74 TC 683 1980]. En otro caso, seis meses eran
bastante [124 Front St. Inc. 65 TC 6 (1975), 3 1976-2CB]. En Allegheny County Auto
Mart, Inc., la propiedad se sostuvo cinco d�as antes de la venta / cambio [la Nota
(1953) de TC]. En Rutherford, la transferencia era inmediata [la Nota 1978-505 de
TC]. Tambi�n ver a Bolker, 81 TC 782 (1983) y Mageneson, 81 TC 767 (1983). Bolker y
Mageneson implicaron los cambios de titularidad inmediatos. Seg�n los tribunales,
tales cambios no violaron el cambio. Sin embargo, la posici�n del IRS es que
realmente violan el cambio [Rev de IRS los fallos 75-292 & 77-337]. Per�odo de
tiempo: IRS Contra Tribunales Fiscales Basados en el precedente, la posici�n del
IRS parecer�a favorecer una posesi�n (tiempo) per�odo de unlos a dos a�os, mientras
que la posici�n del tribunal fiscal est� en todas partes del inmediato a nueve
meses. La Conclusi�n con Capirotazos los capirotazos R�pidos no se licenciar�n
probablemente dentro del IRS, pero se pueden licenciar en los ojos del tribunal
fiscal. En consecuencia, hacer un 1031 cambio para un capirotazo va generalmente a
ser m�s arriesgado, con wholesaling (a diferencia de la venta al por menor) ser el
m�s arriesgado de todos, sobre todo la asignaci�n de contratos. Sin embargo, no
ser� ilegal porque no hay per�odo de tiempo del puerto seguro, y tiene una posici�n
defendible con los fallos judiciales fiscales ya mencionados. La Punta fiscal
Considera la ampliaci�n del per�odo de tenencia con un corto al arriendo/opci�n
intermedio. Esto ayudar�a a asegurar 1031 reconocimiento libre de impuestos
favorable. Aqu�, ayuda a evitar el estado del distribuidor en los capirotazos
demostrando que tambi�n tiene tienen la intenci�n del �alquiler/inversi�n� con su
propiedad, como
254
Estrategias de reducci�n fiscales que pertenecen a transacciones de la extinci�n
del derecho de redimir

por caso del Tribunal Supremo Guillermo Malat, hablado en la Punta del Impuesto del
Ap�ndice E. 1031 y el Art�culo 41 Goldmine Contrata a un intermediario calificado
(QI) que se especializa en cambios complejos, como los combinados con capirotazos.
Un tal QI es National Exchange Services, Inc. (NESI), que ha hecho cambios en m�s
de 40 estados. (Llame 1-800-351-1031.) En general Planeando la Punta Para aquellos
que quieren usar 1031 cambios para capirotazos, siga las estrategias de
planificaci�n de evitar la �corrupci�n del distribuidor�, hablado en el Art�culo 42
de Goldmine del Inversionista de Bienes inmuebles de Estrategias Fiscales. Sobre
todo quiere adherirse a las estrategias en la Secci�n Goldmine 42-A para evitar el
estado del distribuidor reduciendo sus posibilidades de una auditor�a de IRS.
Raz�n: �Ninguna auditor�a = ninguna controversia = ning�n problema!
Propiedades de reemplazo de la extinci�n del derecho de redimir en un 1031 cambio

En varios cambios para la propiedad de reemplazo, los inversionistas prudentes
consiguen compras excelentes (a menudo llamado �robos�) a trav�s de extinciones del
derecho de redimir. Con preextingue el derecho de redimir la hipoteca o REOs, no
hay por lo general problema con la mec�nica del cambio. Generalmente ocurren como
cualquier otra 1031 transacci�n normal. Sin embargo, puede haber m�s dificultad en
la venta del sheriff. Algunos problemas potenciales siguen:
Requisitos de identificaci�n de 45 d�as.

Uno de los requisitos esenciales de un 1031 cambio es que las propiedades de
reemplazo se identifiquen dentro de un per�odo de tiempo que no es m�s tarde que
255

medianoche del d�a cuarenta y cinco despu�s de establecimiento de la propiedad
abandonada. La 45 carta ID debe designar claramente las descripciones legales
espec�ficas de las propiedades. Generalmente, con una venta judicial, los
inversionistas no saben exactamente qu� propiedad quieren o si ofrecer�n con �xito
en la propiedad. Por supuesto, es posible que realmente sepan y podr�an hacer la
identificaci�n escrita apropiada y oportuna.
1031 punta fiscal

Una excepci�n al 45 requisito ID es que se juzga que cualquier propiedad de
reemplazo cerrada en dentro de los 45 d�as autom�ticamente se identifica. ID no
escrito es necesario. Ser�a mucho mejor para el inversionista comprar la propiedad
extinguida el derecho de redimir dentro del marco de 45 d�a. Con tipos de la
extinci�n del derecho de redimir de ventas, tales cierres r�pidos s�lo no son
posibles, sino tambi�n con frecuencia probables. Ver el Art�culo 33 Goldmine para
45 reglas de ID.
Alarma

Trate de evitar comprar extinciones del derecho de redimir (sobre todo en las
ventas del sheriff) antes del establecimiento de la propiedad abandonada. Por otra
parte, si debe comprar la propiedad de reemplazo primero, tendr�a que hacer un
cambio �M�s duro� inverso. Para m�s sobre cambios inversos, ver el art�culo VIII-13
de La M�quina de 1031 dinero o p�ngase en contacto con un 1031 especialista de
cambio (1-800351-1031).
Dep�sitos

En una 1031 transacci�n est�ndar, los dep�sitos de la fianza en la propiedad de
reemplazo vienen directamente de la cuenta de garant�a bloqueada de cambio. El
dep�sito se env�a o se alambra al Agente inmobiliario, abogado o compa��a del
t�tulo. Sin embargo, con la venta de un sheriff necesita el dinero efectivo (o un
equivalente en efectivo tal
256

Estrategias de reducci�n fiscales que pertenecen a transacciones de la extinci�n
del derecho de redimir

como un cheque) directamente sobre el terreno. No hay espera de alambres o correo.
En el cambio ideal, es muy preferible que el intercambiador no maneje cualquier
dinero en absoluto de modo que no haya rastro �del recibo constructivo�. As�, no
queremos el intercambiador a la primera oferta el dinero efectivo y luego nos
reembolsamos de la cuenta de garant�a bloqueada. Cualquier suma de dinero de la
cuenta de garant�a bloqueada directamente al intercambiador podr�a descalificar el
cambio entero. Aqu� est�n las recomendaciones, puestas en una lista por orden de la
preferencia:1. el intercambiador puede dibujar el dinero de antemano de la cuenta
de garant�a bloqueada de cambio con el cheque pagadero al sheriff (o quienquiera,
s�lo no al intercambiador) 2. Aqu� el intercambiador deber�a estimar. Es mejor ser
terminado. Cualquier exceso se podr�a directamente devolver a la cuenta de garant�a
bloqueada. Tenga una persona adem�s del intercambiador ofrecen el dinero efectivo
de su cuenta; entonces esta otra persona (no el intercambiador) se reembolsa de la
cuenta de garant�a bloqueada de cambio. La otra persona podr�a ser un Agente
inmobiliario, un abogado o un amigo - hasta un pariente lineal. Sin embargo no
deber�a ser el c�nyuge del intercambiador. Tambi�n no deber�a ser ning�n otro
copropietario de las propiedades en el cambio. 3. El intercambiador ofrece los
fondos de su propia cuenta y no se reembolsa de la cuenta de garant�a bloqueada. El
dep�sito se incluye como la parte del cambio por v�a de una asignaci�n �de papel�
del dep�sito en la documentaci�n de cambio.
1031 documentos de cambio

Aviso de Asignaci�n con Calificaci�n a Intermediario: Uno de los requisitos de un
1031 cambio est� que all� ser la notificaci�n por escrito de una asignaci�n de los
derechos del intercambiador en el acuerdo de la propiedad de reemplazo al QI. Esta
asignaci�n generalmente se hace por v�a de un ap�ndice del acuerdo de compra de la
propiedad de reemplazo. El 1031 Cambio
257

El ap�ndice y la Asignaci�n son firmados por el intercambiador, el vendedor y el
QI. (Tambi�n se podr�a hacer en la forma de la carta.) Con una venta del sheriff,
generalmente no hay un acuerdo de compra/venta. Habr� un hecho al comprador, por lo
general junto con algunos otros documentos legales como asignaciones de ofertas,
declaraciones juradas, etc�tera. (cada estado var�a). �Adem�s, como un vendedor,
que va a firmar un �1031� ap�ndice de Cambio? Probablemente no conseguir� mucha
cooperaci�n aqu�. La recomendaci�n Por suerte hay una soluci�n. El aviso de la
asignaci�n se puede hacer en una forma de la carta. T�picamente ser�a una carta con
la 1031 lengua apropiada. Estar�a preparado y firmado por el QI con unos
CENT�METROS C�BICOS al intercambiador. La carta tendr� que contener la descripci�n
legal de la propiedad. Por lo tanto el intercambiador deber�a saber con adelanto en
qu� propiedades �l o ella ofrecer�n. Las cartas de la asignaci�n pueden estar
preparadas entonces antes de las ventas. Una vez que esto se hace, el
intercambiador puede dar s�lo la carta apropiada al sheriff (o banco o abogado o
todos ellos) en la venta judicial. (Las copias adicionales se deber�an tomar.) Las
copias adicionales tambi�n se deber�an enviar el correo certificado con un recibo
de vuelta. Este procedimiento no es como la reducci�n clara como un ap�ndice, pero
t�cnicamente deber�a satisfacer las normas IRS que requieren la notificaci�n por
escrito de la asignaci�n a los partidos. Hoja del establecimiento En una
transacci�n de bienes inmuebles t�pica (incluso unos 1031), hay por lo general las
hojas del establecimiento (o HUD-1s) el resumen de los aspectos financieros de la
transacci�n tanto para vendedor como para comprador. Cuando hay un 1031 cambio, la
compa��a del t�tulo o el abogado de cierre se deber�an instruir de modificar la
hoja del establecimiento de modo que claramente refleje que ha ocurrido un 1031
cambio. Con una extinci�n del derecho de redimir, no hay generalmente tal
documento, s�lo los documentos legales mencionados antes.

258

Estrategias de reducci�n fiscales que pertenecen a transacciones de la extinci�n
del derecho de redimir

1031 Punta Fiscal con Hojas del Establecimiento En una auditor�a de IRS que implica
bienes inmuebles (incluso cambios), el agente IRS generalmente contempla la hoja
del establecimiento como el documento nuclear que evidencia la transacci�n. Por lo
tanto le beneficiar� para contratar a un oficinista del t�tulo para preparar m�s
tarde una 1031 hoja del establecimiento (preferentemente con una HUD 1 forma) de la
documentaci�n de la extinci�n del derecho de redimir. No deber�a ser un coste
significativo (sobre todo si conecta a la red con compa��as del t�tulo amistosas).
Las Subastas p�blicas que Otra manera de conseguir compras debajo del mercado en
bienes inmuebles est� en subastas voluntarias - sentido voluntario que esto no es
una situaci�n de la extinci�n del derecho de redimir. El vendedor, por la opci�n,
ha decidido usar a un subastador profesional para vender la propiedad en una
subasta p�blica. Los mismos 1031 problemas que pueden pasar con ventas judiciales
tambi�n pueden pasar en estas subastas. En consecuencia, deber�a seguir las mismas
recomendaciones de planificaci�n. La punta Invierte en la nueva tercera edici�n
(2002) actualizada del gu�a m�s completo, creativo en 1031 - La M�quina de 1031
dinero por Albert Aiello. Y ahora hay uno de los programas m�s emocionantes, de la
vanguardia - Cambio del Turbo, el primer bricolaje 1031 formas de cambio y equipo
del software tambi�n por Albert Aiello. Para pedir �stos, llame 1-888-5444636 o 1-
215-937-9207.

Otras estrategias fiscales para sus propiedades de la extinci�n del derecho de
redimir
1. Para sus encargados, totalmente descuente todas las p�rdidas del alquiler y
evite todas las limitaciones IRS de la deducci�n de p�rdidas por Art�culos 25, 26
Goldmine, y 27.

259

2. Para sus encargados, ver si tiene derecho a cr�ditos fiscales para reconstituir
propiedades m�s viejas o hist�ricas por Art�culo 20. 3 Goldmine. Para sus
encargados, ver si tiene derecho a cr�ditos fiscales de la vivienda de bajos
ingresos por Art�culo 21. 4 Goldmine. Para cualquier p�rdida en la venta de sus
propiedades de la extinci�n del derecho de redimir, siga las estrategias en el
Art�culo 44 Goldmine. (�S� que tiene la intenci�n de hacer ganancias, y va! �Pero
por si acaso!)

260

Estrategias de reducci�n fiscales que pertenecen a transacciones de la extinci�n
del derecho de redimir
SOBRE ALBERT AIELLO Desde 1982, Albert Aiello ha conducido cientos de seminarios
del impuesto de bienes inmuebles y ha ofrecido una lista creciente de publicaciones
creativas. Por consiguiente, ha desarrollado el paquete de reducci�n del impuesto
de bienes inmuebles m�s potente en el pa�s, salvando a empresarios de bienes
inmuebles cientos y miles de d�lares en impuestos. Al es un inversionista de bienes
inmuebles activo. Tanto como un agente inmobiliario residencial como como
comercial, Al hab�a vendido, hab�a puesto en una lista y hab�a manejado millones
del valor de d�lares de bienes inmuebles. Tambi�n ten�a su propia pr�ctica fiscal
que se especializa en bienes inmuebles y representaci�n de auditor�a de IRS. Sin
embargo, quiso algo m�s creativo, m�s provocativo, y m�s provechoso, por tanto
vendi� su pr�ctica para hacer lo que realmente ama - conducen seminarios de bienes
inmuebles, escriben publicaciones de bienes inmuebles creativas, y activamente
invierten en bienes inmuebles. Al tambi�n ofrece un estudio a distancia potente en
estrategias de reducci�n fiscales para inversionistas de bienes inmuebles. Lo puede
comprobar en www.dealmakerscafe.com.

261

Lo siguiente es ejemplos de diversos tipos de contratos. No dude en modelar su
propio despu�s de �stos.

Revelaci�n debida en venta y acuerdo
ESTA REVELACI�N Y ACUERDO hecho este d�a de, 20, acerca de la compra de la
propiedad localizada en por (�Comprador�). Me he hecho consciente que mi pr�stamo
en la Propiedad contiene un �debido en la venta� cl�usula, el que significa que el
prestamista tiene el derecho de llamar el pr�stamo entero debido despu�s de la
transferencia del derecho a la Propiedad. Entiendo que el pr�stamo se quedar� de mi
nombre hasta que se pague o asumido por un futuro Comprador. Soy consciente que el
susodicho Comprador no tiene intenci�n de asumir dijo el pr�stamo y que ningunas
promesas se han hecho a m� que el pr�stamo se asumir� o se pagar�. Consiento en
sostener inocuo el Comprador o asigna mostrado del acuerdo adjunto, o cualquier
futuro Comprador tal como result� despu�s el pr�stamo se llama debido o entra en la
falta por cualquier motivo. El Comprador ha consentido en arreglar los pagos
traseros, si alg�n pago est� atrasado en el momento del cierre, s�lo sobre la
reventa de la propiedad. Ningunas promesas se han hecho hacer as� antes de ese
tiempo. Si el Comprador es incapaz de revender la propiedad, entiendo que los pagos
no se pueden traer corriente y la propiedad puede entrar en la extinci�n del
derecho de redimir, en cuyo caso el Comprador se creer� inocuo. VENDEDOR: (SELLO)
Firma nombre Impreso N�mero de seguridad social

263

Ap�ndice

La pol�tica del propietario
Asegurado por: la direcci�n de la Compa��a: n�mero de la pol�tica: Ubicaci�n de
propiedad asegurada: Nombre de asegurado: Por favor acons�jese esto he obtenido una
Empresa de gesti�n en la Playa de Virginia para coleccionar alquileres, ser
responsable de todos los asuntos de seguros relacionados con la Propiedad y hacer
toda la hipoteca, seguro y otros pagos debidos con relaci�n a la Propiedad arriba
mencionada. La Compa��a es:

Por favor a�ada como un adicional asegurado a la pol�tica de esta propiedad que
actualmente tengo con su compa��a de seguros. La pol�tica deber�a ser ahora una
pol�tica del propietario con un $ deducible. Por favor env�e todas las futuras
declaraciones, correspondencia, pol�ticas y cualquier otra informaci�n relacionada
en cuanto a esta propiedad a la Empresa de gesti�n mostrada encima. Por favor
realice cualquier futuro control de la reclamaci�n o reembolsa pagadero a la
Empresa de gesti�n tambi�n. Por este medio le autorizo a liberar a la Empresa de
gesti�n a cualquiera y toda la informaci�n que pueden requerir en cuanto a esta
p�liza de seguros. Atentamente, Firma nombre Impreso y N�mero de seguridad social

264

Ap�ndice

Carta del cambio de la cuenta de la hipoteca
Compa��a de la hipoteca: n�mero del pr�stamo: direcci�n de la propiedad: Nombre de
prestatario: Por favor acons�jese esto he retenido una Empresa de gesti�n para
coleccionar alquileres, ser responsable de todos los asuntos del pr�stamo
relacionados con la Propiedad y hacer pagos del pr�stamo a la Propiedad arriba
mencionada. La Compa��a es:

El principio con el pago debido en de la Empresa de gesti�n.

, sus pagos vendr�n directamente

Por favor env�e todas las futuras declaraciones del pago, cada a�o interese
declaraciones (1099), cupones, libros del cup�n, reembolsos para cambios de
equilibrio del dep�sito, correspondencia y cualquier otra informaci�n relacionada
en cuanto a esta propiedad a la Empresa de gesti�n mostrada encima. Por este medio
le autorizo a liberar a la Empresa de gesti�n a cualquiera y toda la informaci�n
que pueden requerir en cuanto a este pr�stamo hipotecario. Atentamente, Firma
nombre Impreso N�mero de seguridad social

265

Ap�ndice

Procuraci�n especial
CONOZCA A TODOS LOS HOMBRES POR ESTOS REGALOS:
Que, (persona que da el poder de firmar) de (ciudad y estado), haya hecho,
constituy�, y designado, y por estos regalos realmente hacen constituyen y designan
(persona que recibe el poder de firmar) mi abogado de hecho verdadero y legal, para
m� y de mi nombre, lugar, y lugar, para ejecutar y firmar cualquier ap�ndice del
contrato de bienes inmuebles, hecho, contrato relacionado o acuerdo, obligaci�n,
acuerdo de posesi�n, declaraci�n del establecimiento, arriendo, documento de la
hipoteca, o cualquier otro peri�dico, forma o instrumento necesario e incidente a
la colocaci�n, finalizaci�n, establecimiento y consumaci�n del dinero efectivo en
la propiedad conocida como: VER el OBJETO EXPUESTO ATADO UNA DESCRIPCI�N LEGAL y
hacer adem�s cualquier convenio necesario, garant�as y aseguramientos, y hacer a
cualquiera y todas las acciones y cosas necesarias e incidente a la compra, venta o
nuevas finanzas de la propiedad dicha. Esta Procuraci�n no debe ser terminada por
mi invalidez, tampoco debe haber cualquier responsabilidad en cualquier persona,
firma, o la corporaci�n que conf�a en esta Procuraci�n subsecuente a mi muerte,
provey� a tal persona, la firma o la corporaci�n no han recibido el aviso actual de
mi muerte. Y por este medio ratificamos y confirmamos todos los actos legales
cometidos por mi abogado de hecho dicho por la virtud del presente. La fecha de
vigencia de este instrumento debe ser el d�a de, 20, y debe terminar en el
establecimiento y finalizaci�n de la compra, venta, o financiar de nuevo la
transacci�n. Atestig�e la firma siguiente y selle este d�a de INFORMACI�N DEL
NOTARIO de la Fecha y la Firma de, 20.

266

Ap�ndice

Contrato para comprar sujeto a financiaci�n existente
ESTE CONTRATO se hace este d�a de entre (el �Comprador�), CESIONARIOS, y (el
�Vendedor�), CEDENTES. WITNESSETH: Esto para y en consideraci�n a las promesas
mutuas y convenios contenidos aqu�, el Comprador consiente en comprar y el Vendedor
consiente en venderse por el precio y en los t�rminos expuestos debajo de toda esa
cierta pieza, paquete o parte de la tierra (juntos con cualquiera y todas las
mejoras sobre eso), localizado en, y brevemente describi� as�: VER el OBJETO
EXPUESTO ATADO UN PARA LA DESCRIPCI�N LEGAL y adelante conocido y numerado como
tiempos mandados a aqu� como la �Propiedad�). (tal propiedad es unos, 20, por y

El precio de compra de la Propiedad debe incluir, sin tasa, todos los art�culos
actualmente en el local, juntos con todas las mejoras para incluir el. 1.
Condiciones de venta. El precio de compra total para la Propiedad debe ser el saldo
deudor en la hipoteca atadura corriente a la propiedad en el momento del cierre,
que es aproximadamente d�lares y centavos ($) (la �Nota Existente�). El comprador
compra la Propiedad sujeta a la nota existente dicha, aguantando el inter�s en por
a�o. El comprador no asume expresamente la responsabilidad de la Nota Existente. El
vendedor consiente en hacer todos los pagos a la Nota Existente hasta que, en que
el Comprador del tiempo debe comenzar a hacer pagos a la Nota Existente.

267

Ap�ndice

Adjuntando sus firmas a esto el Comprador por este medio est� de acuerdo que sus
derechos de la propiedad ser�n sujetos a todos los t�rminos, provisiones y
condiciones de la Nota Existente, incluso, sin tasa, haciendo pagos mensuales como
y cuando debido de y despu�s. El Comprador reconoce que la Nota Existente es un -
pr�stamo del a�o (con a�os y meses restantes desde) con inter�s a raz�n del % con
un pago mensual corriente del principal e inter�s en cantidad del $. El Comprador
tambi�n entiende que las cantidades se deben a�adir al principal y la cantidad de
inter�s de cada pago mensual notado encima y deben ser sostenidas en el dep�sito
por el poseedor de la Nota Existente para el pago de impuestos de bienes inmuebles
y primas de seguros de riesgo cuando vienen debidos y esto suma requerido para el
pago de impuestos de bienes inmuebles dichos y el seguro de riesgo se debe ajustar
de vez en cuando basado en aumentos esperados de aquellos gastos y evaluaciones, y
el Comprador est� de acuerdo que sus derechos de la propiedad son sujetos a la
obligaci�n de pagar aquellas cantidades del dep�sito aumentadas como y cuando se
hacen debidos haciendo aument� pagos mensuales como requerido por el poseedor de la
Nota Existente. Los derechos del comprador en cuanto al pago adelantado y sus
obligaciones incluso, pero no limitados con, el pago de gastos tard�os en cuanto a
tales instalaciones, deben ser conforme a la Nota Existente, y en ese cierto hecho
de la confianza que asegura tal nota de la Propiedad, qu� hecho de la confianza se
registra entre los Registros de Tierras de la Oficina del Oficinista del TRIBUNAL
EN CIUDAD Y ESTADO (la Oficina del �Oficinista�) en el Libro del Hecho, en la
p�gina. (Tal nota y hecho de la confianza a veces se mandan a aqu� como la �Nota
Existente� y el �Hecho existente de la Confianza�, respectivamente.) Mientras que
el Comprador es corriente en pagos debidos bajo la Nota Existente y el Hecho
Existente de la Confianza todo el beneficio fiscal de propiedad de viviendas,
incluso, sin tasa, inter�s y deducciones impositivas con objetivos del impuesto
sobre la renta, se debe acumular a la ventaja del Comprador, y el Vendedor no debe
intentar reclamar todos o cualquier parte de ventajas dichas. 2. T�rmino del
contrato. Este contrato debe ligar sobre los partidos a esto hasta el
acontecimiento de uno de los acontecimientos siguientes que no deben ocurrir m�s
tarde que:

268

Ap�ndice

(a) La aplicaci�n exitosa del comprador a Noteholder para obtener una liberaci�n de
responsabilidad sobre la Nota/Hecho Existente de Confianza de parte de Vendedor.
(b) la obtenci�n del Comprador una liberaci�n de responsabilidad de parte del
Vendedor, obteniendo un pr�stamo de nuevas finanzas o vendiendo la Propiedad a un
Comprador del tercero que obtiene la nueva financiaci�n. 3. Pagos a Nota Existente.
Los derechos del comprador de la propiedad son sujetos a todos los t�rminos,
provisiones y condiciones de la Nota Existente, incluso, sin tasa, haciendo pagos
mensuales como y cuando debido de y despu�s. 4. Impuestos de Bienes inmuebles,
Evaluaciones. El Comprador debe pagar todos los impuestos de bienes inmuebles,
otras evaluaciones gubernamentales con respecto a la Propiedad, y propietario o
evaluaciones de la asociaci�n del condominio (si aplicable). 5. El cierre y Fecha
de Posesi�n. Durante el cierre, el Vendedor debe entregar al Comprador una
Escritura de propiedad garantizada General totalmente ejecutada en la forma
registrable, con Convenios ingleses del T�tulo, y el transporte del derecho al
Comprador y/o su asigna, sujeto a embargos preventivos, estorbos, restricciones,
servidumbres y convenios del registro, y sujeto al Hecho Existente de Confianza o
Hipoteca. En y despu�s de que la Fecha de Posesi�n y mientras que el Comprador no
es vencido bajo los t�rminos aqu� establecidos, a no ser que se convenga otra cosa
por escrito, el Comprador debe tener derecho a la posesi�n llena, usar, y el placer
de la Propiedad. Todos los gastos mandados a aqu� se deben pagar al abogado del
establecimiento, y este Acuerdo y todos los documentos mandados a aqu� se deben
haber ejecutado, haberse reconocido (como requerido) y haberse entregado al abogado
del establecimiento. Se acuerda que la Fecha de Posesi�n debe ser, 20.

269

Ap�ndice

6. Los Honorarios del abogado y/o Gastos de Cierre. Los gastos del abogado del
establecimiento y/o los gastos de cierre para esta transacci�n deben ser pagados
por la Fecha de Posesi�n, as�: (a) El Comprador pagar� a su agente del
establecimiento a cualquiera y todos los honorarios relacionados con examen del
t�tulo, seguro del t�tulo, preparaci�n de documentos (incluso este contrato), y el
coste de todos otros servicios del establecimiento. El Comprador tambi�n consiente
en pagar a cualquiera y todos los gastos del establecimiento relacionados con esta
transacci�n (adem�s de cualquier precio hecho por agente del Vendedor o abogado que
el Vendedor por este medio consiente en pagar), y el Vendedor no debe tener
obligaci�n de contribuir al pago de aquellos gastos. (b) El Vendedor tambi�n pagar�
a cualquiera y todos los gastos de cierre del Comprador asociados con esta
transacci�n hasta el $. 7. Ajustes. Los partidos est�n de acuerdo que en lugar de
prorratas todos los pagos de la hipoteca y las cuentas de garant�a bloqueada deben
ser corrientes y pasar gratis. Los pagos de la hipoteca debidos despu�s de la fecha
de posesi�n deben ser pagados por el Comprador. 8. Riesgo de P�rdida: Seguro. El
riesgo de la p�rdida en cuanto a la Propiedad debe ser llevado por el Vendedor
antes de la Fecha de Posesi�n. De y despu�s de tal fecha, el Comprador debe
aguantar todo riesgo de la p�rdida en cuanto a la Propiedad y de la responsabilidad
de herida o da�o a personas o propiedad sobre eso. El comprador debe mantener
continuamente o causar para mantenerse una p�liza de seguros de riesgo que
proporciona la cobertura de al menos el equilibrio principal impagado de cualquier
embargo preventivo excepcional con la compa��a de la hipoteca reflejada como un
beneficiario de la p�rdida adicional. 9. Falta por Comprador. Si la falta del
Comprador en cualquier de los t�rminos o estipulaciones de este acuerdo, y
permanece vencida para el periodo de treinta (30) d�as despu�s de recibir la
notificaci�n por escrito

270

Ap�ndice

del Vendedor de tal falta, el Vendedor puede entablar una demanda contra el
Comprador para cualquiera y todos los da�os incurridos por el Vendedor en virtud de
falta del Comprador, incluso, sin tasa, honorarios del abogado y gastos incurridos.
10. Falta por Vendedor. Si la falta del Vendedor en cualquier de los t�rminos o
estipulaciones de este acuerdo, y permanece vencida para el periodo de treinta (30)
d�as despu�s de recibir la notificaci�n por escrito del Comprador de tal falta, el
Comprador puede entablar una demanda contra el Vendedor para cualquiera y todos los
da�os incurridos por el Comprador en virtud de falta del Vendedor, incluso, sin
tasa, honorarios del abogado y gastos incurridos. 11. Terminaci�n. El comprador
tiene el derecho de declarar este acuerdo sin fuerza legal en cualquier momento
antes de la fecha l�mite. A la terminaci�n dicha, ning�n partido debe tener ninguna
otra responsabilidad a otro seg�n este Acuerdo, excepto como por otra parte
expresamente proporcionado en este Acuerdo 12. T�tulo. El comprador debe hacer que
el t�tulo se examine antes de la posesi�n. Se cree que el derecho a la propiedad
dicha debe estar bien del registro y de hecho y el Comprador puede comprar al
momento de la posesi�n de la propiedad dicha una p�liza de seguros del t�tulo que
asegura el inter�s del Comprador. Si, despu�s del examen del t�tulo, el Comprador
decide que cualquier asunto hizo un informe en el informe del t�tulo que har�a el
derecho a la Propiedad no comerciable o no asegurable seg�n la p�liza de seguros
del t�tulo de un due�o ALTA o esto afectar�a negativamente el uso de la Propiedad
con su objetivo intencionado en la opini�n razonable del Comprador, el Comprador
puede terminar este Acuerdo dando la notificaci�n por escrito del Vendedor de eso
en cualquier momento antes de la fecha l�mite. A la terminaci�n dicha, ning�n
partido debe tener ninguna otra responsabilidad a otro seg�n este Acuerdo. El
vendedor no debe tener obligaci�n de curar cualquier tal defecto en el t�tulo.

271

Ap�ndice

13. Certificado de la termita. El Comprador tiene el derecho de hacer inspeccionar
la Propiedad para termita u otra infestaci�n del insecto que destruye la madera o
da�o y da�o de humedad estructural antes del cierre a �nico coste del Comprador y
gasto. Si el Comprador decide que sus inspecciones, investigaciones, y otros por el
estilo son inaceptables o insatisfactorias por cualquier motivo, el Comprador puede
terminar este Acuerdo dando la notificaci�n por escrito del Vendedor de eso en
cualquier momento antes de la fecha l�mite. A la terminaci�n dicha, ning�n partido
debe tener ninguna otra responsabilidad a otro seg�n este Acuerdo. 14. La Garant�a
de los vendedores. Los vendedores garantizan que toda la fontaner�a, el�ctrica,
calefacci�n y sistemas de aire acondicionado que comunican con la Propiedad estar�
en la orden de trabajo en la Fecha de Posesi�n, y el Comprador reserva el derecho
de hacer un paseo - a trav�s de la inspecci�n para determinar su orden de trabajo.
Todas las utilidades necesarias para el paseo - a trav�s de deben ser
proporcionadas por el Vendedor. 15. Documentos del prestamista. Como tal, los
archivos del Prestamista seguir�n reflejando al Vendedor como el due�o de la
Propiedad y tambi�n pueden reflejar la nueva direcci�n del Vendedor con objetivos
de la documentaci�n. El Vendedor por este medio est� de acuerdo que expedir� al
Comprador en la direcci�n de la Propiedad, o en tal otra direcci�n ya que el
Comprador puede aconsejar, de vez en cuando, a Vendedor por escrito, cualquier
documentaci�n recibida del prestamista, incluso, sin tasa, libros del cup�n del
pago, an�lisis del dep�sito y declaraciones fiscales del fin del a�o. Si el
Vendedor no puede expedir la documentaci�n del Prestamista como expuesto encima, y
si el fracaso dicho de expedir causa da�os financieros sufridos por el Comprador,
el Vendedor debe ser totalmente responsable del pago de tales da�os. 16.
Mantenimiento de Propiedad y Erecci�n de Mejoras Adicionales. Durante la
continuaci�n de este Acuerdo, el Comprador debe guardar la Propiedad y cualquier
mejora ahora existencia o a continuaci�n erigido en la reparaci�n buena y protegido
de los elementos.

272

Ap�ndice

17. Tiempo de Establecimiento. El cierre debe ocurrir antes del Agente del
Establecimiento. 18. Hecho previo de Confianza. El Comprador y el Vendedor
reconocen el hecho que este Contrato es sujeto a las estipulaciones del Hecho
Existente de la Confianza. El Comprador reconoce que el Hecho Existente de la
Confianza asegura un pr�stamo y entiende y reconoce que recordation del hecho dar�a
a la compa��a de la hipoteca de revisi�n el derecho de llamar el pr�stamo, que
requerir�a que el Comprador pague inmediatamente en su totalidad todas las sumas
todav�a debidas bajo la Nota Existente y el Hecho Existente de la Confianza.
Adelante, el Comprador reconoce que ha examinado los t�rminos y condiciones del
hecho dicho de la confianza, y no obstante la existencia del hecho dicho de la
confianza, el Comprador por este medio consiente en aceptar y consumar la compra de
la Propiedad de acuerdo con este Contrato y el Acuerdo del Dep�sito. El Comprador y
el Vendedor adelante reconocen que ni este Acuerdo ni el Acuerdo del Dep�sito
cambiar�n los t�rminos y condiciones de la Nota Existente y el Hecho Existente de
la Confianza y que esta transacci�n de bienes inmuebles es sujeta a los t�rminos de
la Nota Existente y el Hecho Existente de la Confianza. 19. Invalidez parcial:
Supervivencia. La anulaci�n por cualquier motivo de cualquier parte del presente no
debe hacer que este Contrato se invalide en su totalidad, pero debe sobrevivir
cualquier tal fracaso de cualquier parte del presente. 20. Acuerdo completo. Este
Acuerdo contiene el acuerdo completo y final entre los partidos, y no deben ser
ligados por ning�n t�rmino, condiciones, afirmaciones o representaciones, orales o
escritas, no aqu� contenido. en las oficinas de Comprador

273

Ap�ndice

21. Renuncia hacia Falta. Ninguna renuncia o paciencia por cualquier partido a esto
con respecto a una falta o violaci�n por cualquier otro partido deben constituir o
interpretarse como una renuncia hacia cualquier falta subsecuente o violaci�n. 22.
Diverso. Este Contrato debe ligar sobre y habituar a la ventaja de los partidos a
esto, sus sucesores y asigna. Cualquier referencia al g�nero masculino debe incluir
el femenino y neutral, la referencia al n�mero singular debe incluir el plural, y
viceversa, todos ya que el contexto requiere. Los t�tulos o los t�tulos son para la
conveniencia s�lo y no son la parte de las provisiones sustanciales del presente.
Este contrato se debe interpretar seg�n las leyes del estado de. ATESTIG�E las
firmas siguientes y sellos: Comprador: Vendedor de la Firma: OBJETO EXPUESTO de la
firma UNA Fecha de la DESCRIPCI�N LEGAL Fecha del Nombre Impresa Nombre Impreso

Direcci�n f�sica:
274

Ap�ndice

Hecho para compra o venta
ESTE HECHO, hecho este d�a de, Cedente, partido de la primera parte y partido de la
segunda parte, cuya direcci�n es: WITNESSETH: ESTO, para consideraci�n buena y
valiosa, dinero efectivo en la mano pagada por el partido de la segunda parte al
partido de la primera parte, y otras consideraciones buenas y valiosas, la
recepci�n de que por este medio se reconoce, dicho partido de la primera parte
realmente negocia por este medio, vende, concede y comunica, con GARANT�A GENERAL y
CONVENIOS INGLESES DEL T�TULO, al partido de la segunda parte, la propiedad
descrita siguiente localizada en, al ingenio: DESCRIPCI�N LEGAL DE LOS BIENES
RA�CES, 20, por y entre, Cesionario,

INFORMACI�N FISCAL

Este transporte se hace expresamente sujeto a todos los embargos preventivos
existentes, hipotecas, hechos de confianza, juicios, estorbos, condiciones,
restricciones, reservas y servidumbres del registro, si cualquiera; pero no hay
intenci�n por esta referencia para imponer de nuevo o ampliar cualquier de lo
mismo. ATESTIG�E la firma siguiente y sello: (SELLO) INFORMACI�N DEL NOTARIO

275

Ap�ndice

Asignaci�n de hecho de confianza
ESTA ASIGNACI�N, se hace este d�a de, 20, por y entre VENDEDOR DEL HECHO DE LA
HIPOTECA DE CONFIANZA, m�s adelante Cedente, partido de la primera parte, y
COMPRADOR DEL HECHO DE LA HIPOTECA DE CONFIANZA, m�s adelante Cesionario, partido
de la segunda parte. WITNESSETH: Para la consideraci�n buena y valiosa, el recibo
de que es por este medio acusado por el Cedente, el Cedente realmente transfiere
por este medio y asigna, sin el recurso, a, Cesionario, todo su derecho, t�tulo, e
interesa en y a ese cierto Hecho de la Confianza dat� ejecutado por el CEDENTE
ORIGINAL a, Fideicomisario, y registr� en la Oficina del Oficinista del TRIBUNAL EN
CIUDAD Y ESTADO, como el n�mero del instrumento (o en el Libro del Hecho en el
N�mero de p�gina), juntos con el Hecho de la Nota de Confianza dat� lo dieron para
asegurar en la cantidad principal original de. En fe de LO CUAL, EL VENDEDOR DEL
HECHO DE LA HIPOTECA DE CONFIANZA ha hecho que este instrumento se ejecute
adjuntando su sello a esto este d�a de, 20. VENDEDOR DE HECHO DE HIPOTECA DE
CONFIANZA POR SELLO DEL NOTARIO

INFORMACI�N DEL IMPUESTO DEL DOCUMENTO

276

Ap�ndice

Autorizaci�n de la rentabilidad
Re: Prestatario: Propiedad: n�mero del pr�stamo:

AUTORIZACI�N DE SOLTAR LA INFORMACI�N Esto debe autorizar su oficina y/o sus
agentes a soltar a cualquiera y toda la informaci�n que pertenece a la rentabilidad
del pr�stamo hipotecario sostenido por su compa��a en la propiedad encabezada. Por
favor inmediatamente mande por fax la cantidad de la rentabilidad del pr�stamo a.

Fecha

Firma

Nombre impreso

N�mero de seguridad social

277

Ap�ndice

Autorizaci�n de informaci�n de la hipoteca colectiva
AUTORIZACI�N DE SOLTAR LA INFORMACI�N por este medio le autorizo a soltar a:

cualquiera y toda la informaci�n que pueden requerir para una transacci�n del
cr�dito o transferencia del pr�stamo. Este documento se puede reproducir para la
referencia de m�s de una fuente, y mando que una copia fotoest�tica de esta
autorizaci�n se acepte con la misma autoridad como el original. Atentamente,

Firma

Nombre impreso

N�mero de seguridad social

278

Ap�ndice

Revelaci�n y acuerdo entre comprador y vendedor
ESTA REVELACI�N Y ACUERDO hecho este d�a de, 20, por y entre COMPRADOR DE BIENES
INMUEBLES SUJETOS a FINANCIACI�N DE LA EXISTENCIA (el �Comprador�) y VENDEDOR (el
�Vendedor�). Esta transacci�n se puede considerar una disposici�n de propiedad
privada que asegura un pr�stamo, y por lo tanto puede requerir la aprobaci�n por el
poseedor de la nota antes del cierre de esta transacci�n. Cualquier Vendedor que
considera una venta en esta manera se deber�a advertir que seg�n tal acuerdo �l o
ella permanecen obligados del reembolso del pr�stamo. Aun si el acuerdo pide que el
Comprador haga pagos directamente al poseedor de la nota, no se requiere que el
poseedor cambie sus archivos, y el Vendedor es responsable de expedir cupones del
pago y otra informaci�n al Comprador. Seg�n las circunstancias particulares de un
caso, un poseedor puede consentir en cambiar la direcci�n de la cuenta para leer en
el cuidado del Comprador, aunque el Vendedor debiera informar puntualmente al
poseedor de cualquier cambio de su direcci�n. Los Compradores y los Vendedores
reconocen que han le�do y han entendido la susodicha lengua y realizan que
recordation de un hecho en Compradores antes de Compradores que obtienen una
liberaci�n de responsabilidad de parte del Vendedor puede causar al poseedor de la
nota que llama todas las sumas debidas bajo la Nota Existente y el Hecho Existente
de la Confianza inmediatamente debida y pagadera. Adem�s, los Vendedores entienden
que, no obstante el hecho que el Contrato pide que Compradores hagan pagos de la
hipoteca mensuales de parte de los Vendedores, los Vendedores permanecen totalmente
responsables de cualquier falta de los Compradores, y, hasta que los Compradores
provean al Vendedor de una liberaci�n de

279
Ap�ndice

la responsabilidad de la elegibilidad, el poseedor de la nota tiene el derecho
absoluto de seguir �nicamente contra el Vendedor para la falta dicha. ATESTIG�E las
firmas siguientes y sellos. COMPRADOR: (SELLO) Firma

Nombre impreso VENDEDOR: (SELLO) Firma

Nombre impreso

INFORMACI�N DEL NOTARIO

280

Ap�ndice

Contrato est�ndar para comprar bienes inmuebles: comprador
1. Los I/we ofrecen comprar del Vendedor los bienes inmuebles descritos siguientes,
juntos con todas las mejoras sobre eso y todos los derechos accesorios, localizados
en: Direcci�n: condado: estado: Ciudad: Cremallera: pagadero as�: a�os en

2. El precio de compra debe estar el $ abajo y el equilibrio sobre el %, pagadero
mensualmente.

3. Las condiciones de la Compra son as�:a. sujeto de examinar, inspecci�n y
aprobaci�n escrita de mi compa�ero financiero. b. El comprador debe tener el
derecho de asignar su/su inter�s a este contrato antes del dep�sito. c. El vendedor
consiente en permitir que comprador muestre la propiedad a compa�eros anticipados y
clientes antes del cierre. 4. �Hay un Ap�ndice de este contrato? S� 5. �Es este
acuerdo �Todo el dinero efectivo� o �T�rminos�? Todo el dinero efectivo Ningunos
T�rminos

6. Deben dar en la posesi�n o antes

.

7. El vendedor consiente en pagar a todos los Impuestos y Evaluaciones hasta e
incluso el mes de, 20. 8. Todos los gastos de cierre y los honorarios del abogado
deben ser pagados por el Vendedor.

281

Ap�ndice

9. La fecha l�mite debe ser 90 d�as de la fecha de este acuerdo, con el derecho al
susodicho - bienes inmuebles descritos para ser comunicados por la Escritura de
propiedad garantizada con la liberaci�n de la dote. El t�tulo debe ser libre,
claro, y suelto, sin construir pedidos, sujetos a la divisi�n por zonas de normas
del registro, y excepto servidumbres y restricciones del registro. El Vendedor debe
pagar y producir una p�liza de seguros del t�tulo v�lida protegiendo al Comprador
durante el cierre. 10. Esta oferta, cuando aceptado, comprende el acuerdo completo
de Comprador y Vendedor, y se acuerda que ninguna otra representaci�n o acuerdos se
hayan hecho o confiaran en. 11. Esta oferta es permanecer abierta para la
aceptaci�n hasta.
Fecha: vendedor del vendedor

Fecha: comprador del comprador

El vendedor entiende firmando este acuerdo que el Comprador es un inversionista de
bienes inmuebles y puede revender la propiedad por una ganancia. El vendedor
entiende y est� de acuerdo que el Comprador no representa el inter�s del Vendedor.

282