Locación de cosas

El artículo 1.493 dice: “habrá locación, cuando dos partes se obliguen recíprocamente,
la una a conceder el uso o goce de una cosa, o a ejecutar una obra, o prestar un servicio;
y la otra a pagar por este uso, goce, obra o servicio, un precio determinado de dinero.

El contrato de locación puede tener por objeto la regulación de cosas muebles,
inmuebles, trabajo personal, profesional, artístico, científico, etc. El código ha tenido
presente, principalmente la regulación de los inmuebles, pues sobre ellos es que legisla
extensivamente.

Caracteres

Bilateral, 2 partes locador y locatario
Oneroso, hay contraprestaciones reciprocas
Conmutativo, a la celebración las partes acuerdan las prestaciones que deben cumplir
Consensual, por el mutuo consentimiento de las partes
De tracto sucesivo,
Nominado o típico, tiene nombre y regulación legal
No formal, en principio no la requiere
Temporáneo, siempre tiene un tiempo de duración
Transmisible a los herederos, por el art. 1496

Comparación con otras figuras
Locación de cosa
Se transmite el uso y el goce, es consensual, y el locatario tiene derecho a los frutos.
Compraventa
Se transfiere la propiedad de la cosa.
Comodato
Es un contrato real, esencialmente gratuito
Locación de obra y servicios.
Es la prestación de un servicio o la realización de una obra, no hay uso y goce
Deposito
Es un contrato real y no permite el uso
Sociedad
Cuando un socio entrega una cosa para que la sociedad la use y goce no es en base a una
contraprestación de terminada sino cómo un aporte.
Mutuo
Es un contrato real por el cual se entregan cosas fungibles o consumibles, transmitiendo
la propiedad para que en un lapso determinado de tiempo se devuelva la misma cantidad
mas los intereses fijados.
La transmisión de la propiedad y el carácter real lo aparta de la locación
Usufructo
Cuando el usufructo es oneroso, la distinción es mas sutil, tanto el usufructuario como
el arrendatario tienen el uso y goce de la cosa y deben pagar un precio en dinero.
Según los clásicos la diferencia residiría en que uno es un derecho real y el otro es un
derecho personal. Podríamos señalar algunas distinciones, tales como que la locación es
esencialmente onerosa, el usufructo es esencialmente gratuito, aunque a veces es
oneroso.

2817. El usufructo puede ser sin termino. el contrato es nulo por falta de objeto. También se podría acordar que el contrato de locación comienza a regir a partir de cierta fecha (plazo suspensivo) (promesa de locación. La naturaleza del contrato 2. El uso y la habitación No es una convención entre el titular y quien ocupa el bien sino que surge de una disposición legal. El tiempo de duración del contrato. bajo la forma de un instrumento público o privado. personas jurídicas hasta veinte años. . Es incierto en un "arrendamiento hasta el momento de levantarse una cosecha". La locación se transmite por causa de muerte. 4. (cierto o incierto) Condición. Modalidades Del Consentimiento La locación puede estar sujeta a: Plazo. salvo las limitaciones que las leyes especiales hubiesen puesto a su derecho. en el usufructo puede ser por contrato. o cuando surge de la usucapión. El destino de la cosa. Pueden arrendar los administradores de bienes ajenos. b) Forma Puede hacerse verbalmente y por escrito. 3. suspensiva o resolutiva Cargo. salvo también las limitaciones que las leyes hubiesen puesto a su derecho. 5. igual que si no existiese acuerdo entre las partes acerca de la naturaleza del contrato. El precio. También es valida si el contrato estipula que durará hasta que le plazca al locador.La locación no puede ser de mas de diez años. No se conviene un precio y es un contrato real Consentimiento Debe recaer sobre los siguientes puntos 1. por disposición de una voluntad.) Locación de inmuebles a) Capacidad Los que tengan la administración de sus bienes pueden arrendar sus cosas. Los elementos esenciales para su existencia son: el consentimiento de las partes. y tomar las ajenas en arrendamiento. salvo los inmuebles. incluso hasta la muerte La locación se realiza solo por contrato. el usufructo no. Si no se expresa la cosa. la cosa cuyo uso o goce se ha entregado a otro y el precio estipulado. mientras que el usufructo debe constituirse por escritura publica. La cosa que se alquila. La locación es puramente consensual.

Ejemplo: El caso de alquilar un auto en otro país para utilizarlo. 1500 Las cosas indeterminadas pueden ser objeto de contratos de locación La indeterminación debe ser relativa. pueden darlos en arrendamiento Respecto a los curadores o tutores: pueden dar en arrendamiento sin perjuicio de tener que rendir cuentas Arrendamiento De Derechos Nuestra ley admite arrendar solo cosas materiales Arrendamiento De Fondos De Comercio Es un problema de Derecho Comercial La complejidad de los elementos que integran el fondo de comercio configura la imposibilidad de incluirlo cómo un contrato de locación. pero los elementos inmateriales serian materia de otra denominación. Respecto de los padres: cómo tienen el usufructo de los bienes de los hijos hasta la mayoría de edad de estos. lo único que requiere es que sea útil Contrato De Locacion De Cosas Inexistentes Y De Cosas Futuras Las cosas inexistentes no pueden constituir materia de contrato de locación Las cosas futuras. Si el local no es propiedad de quien pretende dar en locación el fondo de comercio lo cual nos remite en general a un problema especial. no existiría un obstáculo legal. 1170. por eso de devolver exactamente lo que se locó. debiendo ser determinada al menos en su especie. pero cómo además existen los créditos activos y pasivos. la limitación esta para los que estuvieran fuera del comercio por ser nocivas al bien publico u ofensivas a la moral y buenas costumbres. que son precarios. se deben realizar las notificaciones necesarias por las consecuencias a terceros. Pueden ser locadas por lo tanto los de inajenabilidad absoluta y relativa. si se podría espacios pequeños. Las Cosas Indeterminadas art. 1499 Todos los inmuebles y muebles no fungibles.c) Objeto Cosa Locada El principio general art. Ejemplo: una plaza publica no puede arrendarse. que serian permisos de ocupación. La ley orgánica de la Capital. La ley no prohíbe arrendar cosas que prohíbe vender (1501). O sea que las cosas materiales que componen el fondo en principio serian o podrían ser objeto de locación en tanto sean no fungibles. supeditado a que lleguen a existir Cosas Fuera Del Comercio Para le ley no juega igual el arrendamiento que la enajenación. si.. no permite el arrendamiento de sepulcros. Locación de cosa total o parcialmente ajenas . En el caso que el local sea propiedad de quien pretende dar en locación un fondo de comercio.

Cuando el arrendamiento es de una heredad cuyos frutos se recojan cada año. El locador puede impedir al locatario que haga servir la cosa para otro uso. del titular de la cosa y la buena o mala fe de las partes contratantes También puede suceder que el locador incurra en error. Cosa Ajena Estos arrendamientos y sus efectos están relacionados con el consentimiento. será el que por su naturaleza esté destinada a prestar. para el caso del heredero aparente (salvo que el locatario sea de mala fe) Efectos con relación al verdadero dueño. 2683 que lo hiciese en su lote. según el art. Quedan excluidos del plazo mínimo legal las contrataciones para sedes de embajadas. d) El destino de los inmuebles El uso para el cual una cosa sea alquilada o arrendada. El arrendamiento o alquiler hecho por alguno de ellos es de ningún valor Salvo. el locador tendrá derecho a oponerse a que el locatario la emplee para uso distinto al convenido. so pena de pagar los daños y perjuicios que le cause. debe ser un uso honesto. Según la presente ley el plazo mínimo de la locaciones con destino a vivienda. Si no estuviese expresado el goce que debe hacerse de la cosa. puede demandar la entrega inmediata de la posesión. ni hipotecas con perjuicio del derecho de los copropietarios. y no estuviese estipulado el tiempo de locación en el contrato. 2682 El condómino no puede enajenar. el locatario no puede servirse de la cosa para otro uso. es de diez años. será de dos años. Tampoco nada impide a que ratifique el contrato. constituir servidumbres. Cuando el uso que debe hacerse de la cosa estuviera expresada en el contrato. e)Plazo de locación El máximo de tiempo por el cual pueda arrendarse legalmente una cosa. consulados y organismos internacionales destinados a personal diplomático y consular. De otra manera el contrato no tiene valor. y que no sea contrario a las buenas costumbres. El propietario como es ajena. El que se hiciere por mayor tiempo quedará concluido a los diez años. cuando cuyos frutos se recojan después de algunos años. Los contratos que se celebren por términos menores serán considerados como formulados por los plazos mínimos precedentemente fijados. Cuando se estipuló el uso de la cosa. expresa o tácitamente. se reputará hecho por el término de un año. . el arrendamiento se juzga hecho por todo el tiempo que sea necesario para poder percibir los frutos. o el que la costumbre del lugar le hace servir.Parcialmente ajenas: el condominio Art.

acción ejecutiva para cobro de los alquileres o venta. los Municipios o entes autárquicos sean parte como inquilinos. y las costumbres del lugar. pero cuando no se estipulo el uso o el goce. será aquel para el cual sirven regularmente las cosas semejantes. en buen estado para ser propia al uso para el cual ha sido contratada. Otra obligación del locatario es pagar el precio estipulado. g)Obligaciones del locatario Cuando al concretar el contrato de locación se estableció el uso de la cosa no puede usarse sino para ese fin. f)Obligaciones del locador El locador esta obligado a entregar la cosa al locatario con todo los accesorios que dependa de ella al tiempo de contrato. requiriendo mandamientos de embargo sobre los bienes sujetos al privilegio concebido. puede retener todos los frutos existentes de la cosa y todos los objetos con que se halle amueblada o provista. Después que el locador entregue la cosa. además del derecho de retención. En este caso el precio lo dictaminara la justicia. . las ocupaciones de espacios o lugares destinados a la guarda de animales. h)El precio de locación a) Determinación del precio del alquiler : la fijación y el precio por las partes no debe presentar inconvenientes jurídicos. También se permite la realización de contrato de locación en moneda extranjera. si la cosa fuese inmueble. Será nula la clausura que establezca lo contrario. las locaciones de puestos en mercados o ferias. las locaciones en que los Estados Nacional o Provincial. y según la circunstancia la supresión de las causas del perjuicio o la rescisión del arrendamiento. compete al locador. este puede demandar las perdidas e intereses. c) Seguridades jurídicas para el locador: el locador para seguridad del pago. también restituir al locador la cosa objeto de contrato en las condiciones en que la recibió o en la que se hubiese estipulado. El uso o goce realizado fuera de los términos del contrato o en defecto de convención al respecto fuera de los que marca el uso tradicional. atendiendo a las naturaleza de la cosas. importa la falta de cumplimiento. vehículos u otros objetos. haciendo todos los actos necesarios a su objeto. y que pertenezca al locatario.las locaciones de viviendas con muebles que se arrienden con fines de turismo. esta obligado a conservarla en buen estado y a mantener al locatario en el goce pacifico de ella por el tiempo de locación. salvo si se conviniesen en que se entregue en el estado en que se halle. la calidad de la cosa o costumbre. Si el locatario por un goce abusivo causa perjuicio al locador. por parte del locatario. b) Precio moneda nacional y extranjera: los alquileres se establecerán en moneda de curso legal al momento de concretarse.

El locatario. se produce un nuevo arrendamiento. a ser sublocador. anticipadamente por acuerdo de partes. Los derechos concedidos por la ley al locador son restringidos por las disposiciones legales que declaran la inembargabilidad de ciertas cosas. La inclusión del deber de conservación entre el momento de la formación de la obligación y la restitución constituye un deber complementario y primordial. o solamente la parte correspondiente a la cesión. el tercero es tan solo locatario del locatario. La cesión importa un traspaso de créditos y de obligaciones. y en relación al locador. y también pasara al cesionario todas las obligaciones del locatario para con el locador. o solamente la parte correspondiente a la cesión sin que el cedente quede exonerado de sus obligaciones de locatario. el lecho cotidiano de la gente. En la sublocación. El “contenido” está referido al mantenimiento de la cosa en el estado en que se encontraba en el momento de concretarse la relación obligatoria. . al contrario. Los efectos de la cesión de la locación por parte del locatario. en virtud del cual el cesionario queda constituido en el lugar y grado del inquilino. con respecto a su inquilino. incumplimiento. en relación al subarrendatario. El locatario puede subarrendar en todo o en parte. m)Extinción del contrato de locación El contrato de locación puede extinguirse: por cumplimiento. son: pasar al cesionario todos los derechos del locatario contra el locador. como por ejemplo los sueldos que no pasen de $ X. i)Sección locativa Rige el principio general de que todos los derechos pueden cederse salvo que sean propios de las personas. disposición legal o acaecimiento de fenómenos de la naturaleza. En la cesión de la locación existe un traspaso de los derechos a la vez que de las obligaciones y en la sublocación. j) Sublocación del inmueble Existe sublocación cuando el locatario subarrienda parte de la cosa. El sublocador goza de los derechos y privilegios del arrendador. k)Diferencias entre cesión locativa y sublocación de inmuebles La cesión es un traspaso mixto de derechos y obligaciones. sobre todas las cosas introducidas en el predio arrendado. pasando el locatario. contrae las obligaciones y adquiere los derechos de locador. l)Obligaciones de restituir El deudor tiene responsabilidades por la falta de restitución de la cosa. o prestar o ceder a otro la cosa arrendada si no le fuese prohibido por el contrato o por ley. de ello se deduce que aquel deberá conservarla hasta el cumplimiento de la obligación asumida.

por disposición legal porque las leyes establecidas acatan su extinción y por fenómenos de la naturaleza provocados por causas externas del contrato. c) Anticipadamente por acuerdo de partes. . se puede definir la primera como plazo cierto (cuando fue fijado en terminar o comenzar en una fecha determinada) y la segunda como plazo incierto (cuando es fijado con relación a un hecho futuro necesario). b) Incumplimiento: el incumplimiento de las obligaciones del locatario hace nacer en el locador en derecho de solicitar la conclusión de la locación.a) Cumplimiento: puede acaecer de dos formas. disposición legal o acaecimiento de fenómenos de la naturaleza: La locación será finalizada la fecha estimada en el contrato correspondiente.

médicos. Los efectos serán juzgados por sobre las obligaciones de hacer. y la otra a pagarle por ese servicio un precio en dinero. etc. hecho de un tercero. Exclusión. . La importancia también apunta a encuadrar las obligaciones de los profesionales. Cuando el obra positivo no se adecua a la conducta requerida y asumida habrá incumplimiento. que esta regulado por otra ley así como sus modificaciones y además posee carácter de orden público. Son de aplicación los principios generales para la capacidad en la contratación (a partir de los 14 años puede iniciarse cualquier negocio jurídico que demande una prestación de servicios). Esta mecánica diferencia con nitidez el régimen probatorio de la obligación de medios del que tiene la obligación de fines. abogados. Efectos. pueden realizarse prestaciones de servicios por medio del ejercicio del corretaje.Locación de servicios Concepto: Es un contrato consensual. El contrato de trabajo: El contrato de prestación de servicios mas importante excluido de la ley es el de la relación laborativa o trabajo. Tiene lugar cuando una de las partes se obligare a prestar un servicio. verificar si efectivamente se puede constatar esa conducta independientemente del destino propio de ella. pero se deberá probar la culpabilidad para que aparezca la responsabilidad subjetiva y obtener así la compensación. intermediación inmobiliaria. ya que en esta basta con probar el incumplimiento objetivo o material para que la culpa se descarte y solo asistirá al deudor la posibilidad de fracturar la relación de causa a efecto con base en la revelación del caso fortuito. en cuanto a la habilitación comercial. El incumplimiento y la reparabilidad del daño: Es de especial trascendencia caracterizar la conducta asumida acorde con el plan trazado en el negocio jurídico. Esto implica. aunque el servicio hubiese de ser hecho en cosa que una de las partes debe entregar. etc. el menor con titulo habilitante para el ejercicio de la profesión podrá ejercerla por cuenta propia sin necesidad de previa autorización.

seguramente se hará por escrito y previamente habrá una discusión sobre las condiciones del acuerdo entre las partes Contratos por adhesión: No habrá tratativas ni negociaciones previas sobre los términos del consentimiento. de fabricación y de mantenimiento. de edición. Distinción de las otras locaciones: La obligación principal. Si tiene una mayor complejidad. de no mediar acuerdo previo generalmente se presume a cargo del locador. a) A cargo del locador: si el locador aporta los materiales y la obra se ejecuta sobre una cosa mueble o inmueble su titularidad corresponderá al dueño de la cosa. por lo cual no se puede reclamar nada. Los más típicos son de construcción de edificios. del locador varia según la especie y no consiste solo en el pago de un precio en dinero. esto significa que no sólo se originan obligaciones a cargo de ambas partes sino que el cumplimiento o ejecución de éstas es simultáneo. de representación. También se puede distinguir la locación de servicio de la de obra desde el punto de fijación del precio. La falta de advertencia sobre la mal calidad de material empleado determinará la responsabilidad del locador por daños y perjuicios. salvo en circunstancia donde se considere necesario. Objeto: Las contrataciones son múltiples: de construcción de edificios. sin estar sujetas a hechos futuros e inciertos. si lo prometido es un trabajo o servicio se trata de una obligación de medios. En la locación de obra el locador ejecuta un trabajo para una persona sin estar a su servicio ni bajo su dependencia y sin poner a su disposición el tiempo de trabajo. También se puede decir que es oneroso y conmutativo. un precio determinado en dinero. 4) La formación del consentimiento: Distintas modalidades: Contrataciones tradicionales: Se podrá perfeccionar sin ninguna formalidad inclusive verbalmente. con relación del trabajo y según la importancia de la obra. de edición. Locación de obras 1) Generalizaciones Concepto: Habrá locación de obras cuando dos partes se obliguen recíprocamente la una a ejecutar una obra y la otra a pagar por esa obra. Sin embargo una parte predetermina las condiciones del acuerdo . Hasta que sea recibida de conformidad por el comitente todos los riesgos recaen sobre el locador. b) A cargo del comitente: si este aporta los materiales. Caracteres: Es consensual y además bilateral por lo tanto se originan obligaciones a cargo de ambas partes. 2) Modalidades A cargo de la materia principal: los materiales podrán ser aportado por cualquiera de las partes. si lo esperado por el locatario es la ejecución de una obra se estaría en presencia de una obligación de resultado. no tiene derecho alguno para reclamárselo al locador. La materia aportada será de su propiedad hasta la recepción de la obra por el comitente. tanto la prestación de un servicio como la ejecución de una obra son obligaciones de hacer diferenciadas de las de dar. representación. 3) Importancia de la recepción de la obra Introducción: la recepción será definitiva en el momento que cumpla la obligación el locador que permitirá exigir el pago intimo del precio. Se distinguen dos clases de obligaciones: las obligaciones de medios de las de resultado.

Fallecimiento. Contrataciones complejas: Se refiere a la ejecución de obras complejas o que requieren precisión en cada uno de los detalles 5) Efectos del acuerdo: Obligaciones de las partes El locador es quien tiene a cargo la ejecución de la obra aportando el trabajo y los materiales necesarios. el locatario deberá abonar a los herederos del locador el valor de la obra ejecutada y de los materiales Incumplimiento del comitente: en caso de no cumplir con su palabra podrá resolverse el acuerdo. también debe aconsejar al comitente. puede hacerse a satisfacción del propietario o de un tercero. si no se hubiese provisto el modo se tomaran en cuenta los usos y costumbres como así el precio. El dueño podrá acceder a la obra cuando lo desee. en caso de no ser así se tomara un tiempo razonable teniendo en cuenta la calidad de la obra. comprendiendo al proyectista y al director de la obra. Es quien asume la obligación del resultado. Incapacidad del locador: en caso de muerte o incapacidad se determina la extinción contractual por imposibilidad de incumplimiento. Las modalidades quedan previstas al momento de la contratación. los usos y las costumbres 6) Extinción del contrato de locación de obra : Cumplimiento: la extinción normal es cumplir con lo pactado ejecutando la obra y pagando el precio pactado Decisión unilateral : el dueño de la obra podrá desistir siempre y cuando indemnice al locador Ajuste de ejecución por unidad de medida : cualquiera de las partes podrá decidir la extinción siempre y cuando abone las unidades técnicas de la obra que se han convenido. El plazo de entrega pactado será determinado por ambas partes. . y su conducta generara responsabilidad por los daños y perjuicios que haya cumplido el locador. el locador no podrá variar el proyecto si ya ha quedado aclarado como será. también realizar el control de forma pertinente.