Benedetto Manganelli

Inversi�n inmobiliaria
An�lisis del mercado, t�cnicas de la valoraci�n y gesti�n del riesgo

Cap�tulo 1

El mercado inmobiliario

Abstraiga Este cap�tulo introduce los rasgos b�sicos del mercado inmobiliario. Esto
es un imperfecto muy segment� el mercado. La segmentaci�n se saca de las
caracter�sticas de bienes cambiados. A fin de entender la tendencia en los
submercados diferentes, los p�rrafos siguientes analizan los modelos de tendencia
de accionistas implicados en la venta o la compra de la propiedad o en el uso de
una propiedad. Una clasificaci�n de demanda y suministro se desarrolla,
identificando los factores macroecon�micos principales que afectan estas dos
funciones y la interpretaci�n sobre c�mo se relacionan, se da.

1.1 Generalidades en propiedad
La propiedad y el control de un edificio o cualquier parte de eso siempre se han
considerado acciones fundamentales de la vida de un individuo. Cumplen una
necesidad humana primaria: esto de su casa o refugio para propiedad, m�quinas o
animales. Sin embargo, los cambios de h�bitos sociales han reducido el significado
e importancia siempre atribuida a la dependencia de la gente en la propiedad de la
tierra y de lo que artificialmente permanentemente insiste en ello. Ocurre, de
hecho, que hoy un individuo con frecuencia decide - por motivos culturales,
sociales y sobre todo econ�micos - alquilar el piso en el cual vivir as� dejando la
posibilidad de conseguir el control total a trav�s de la compra de la propiedad.
Adem�s, los individuos a menudo trabajan en oficinas, f�bricas y tiendas que no
pertenecen a �l. El equilibrio que cambia entre necesidades primarias y el camino
del cual la gente logra satisfacerlos, los nuevos requisitos que acompa�an el
cambio del estilo de vida de la gente, ha cambiado la actitud hacia el control de
los bienes inmuebles. Es verdad, sin embargo, que un edificio ofrece una muy amplia
gama de servicios y ventajas, y las necesidades primarias corrientes mencionadas
anteriormente representan s�lo una parte de aquellas necesidades que los individuos
sienten y que el edificio se puede encontrar. Por lo tanto, el objetivo para cual
muchos individuos, tenga la capacidad financiera, compre verdadero

� Springer publicaci�n internacional Suiza 2.015 B. Manganelli, inversi�n
inmobiliaria, DOI 10.1007/978-3-319-06397-3_1

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1 el mercado inmobiliario

la finca, en algunos casos no depende de la satisfacci�n personal de necesidades
primarias, pero en cambio responde a la necesidad de conservar la capital y hacer
una ganancia. En principio, hay as� dos motivos que obligan al jugador econ�mico,
casa o compa��a, a comprar una propiedad urbana:� la ventaja de un flujo de
servicios se deriv� del autoconsumo de la propiedad, cuando el edificio se usa como
una vivienda o contribuye decisivamente a la producci�n;� asegure un flujo de
ingresos futuros cuando consideren la compra de propiedad como una inversi�n. A
causa de calificaciones personales y aptitudes del operador que ejerce la demanda
de bienes inmuebles, los motivos y el peso de los factores que determinan la compra
de bienes, cambio. Los motivos econ�micos seguramente influyen en el comportamiento
del consumidor: ingresos, la tasa de inter�s por pr�stamos, el nivel de impuestos
en transferencia y posesi�n. A veces, sin embargo, la demanda de bienes inmuebles
para el autouso puede ser afectada por motivos de una naturaleza extraeconomic:
sociol�gico, psicol�gico, tecnol�gico, etc. Por otra parte, el inversionista tiene
�nicamente objetivos econ�micos. La parte de la demanda de bienes inmuebles urbanos
que encuentran estos objetivos es seguramente bajo la influencia del nivel de
ingresos, pero es generalmente sensible a cambios de los bienes ra�ces y, sobre
todo, a la comparaci�n de este rendimiento con la rentabilidad de inversiones
alternativas.

1.1.1 Caracter�sticas econ�micas
El edificio, seg�n los servicios o ventajas que ofrece, se puede considerar un
consumidor bien o un bien de equipo. En el primer caso, el uso de la propiedad
encuentra las necesidades primarias del individuo (a casa, lugar de trabajo, etc.),
y/o necesidades secundarias, por ejemplo en el caso en el cual la propiedad es una
expresi�n de posici�n social. Cuando la propiedad contribuye a la producci�n de
otros bienes o servicios es un bien indirecto: el caso de un dep�sito industrial
(el factor instrumental de la producci�n) o una propiedad urbana de la cual se
espera un flujo de ingresos. La propiedad, por lo tanto, se deber�a considerar como
bienes de consumo o producci�n seg�n los agentes econ�micos que requieren que ellos
se conformen con el modelo behavior�stico del consumidor o inversionista. La
utilidad y por lo tanto el valor de un edificio - como cualquier otro bien
econ�mico - son directamente proporcionales a la capacidad de encontrar las
necesidades (es decir la demanda), e inversamente proporcional a la cantidad
disponible (es decir el suministro). Una caracter�stica de cualquier bien econ�mico
es, entre otros, su naturaleza 1 limitada Si el bien es el producto de una
transformaci�n, como en caso de un edificio, el limitado

1

Un bien econ�mico es que si est� disponible en cantidades limitadas, accesible y
tradable.

1.1 Generalidades en propiedad

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la disponibilidad de sus factores de la producci�n y/o el coste de producci�n
determina su escasez; �ste no depende de la disponibilidad limitada de los mismos
factores. El edificio es el resultado de un proceso de producci�n en el cual, como
factores econ�micos distinguibles aun cuando el proceso se completa, la tierra y lo
que se basa se implica. La estrechez del edificio es por lo tanto estrechamente
relacionada a la disponibilidad limitada de la tierra para el edificio. Esta
coacci�n t�cnica depende de la ubicaci�n y las pol�ticas de planificaci�n y por lo
tanto no puede ser vencido, al menos no por factores internos al mercado. Si la
tierra urbana, por una parte, se limita, por otra parte, es de la duraci�n
ilimitada (la permanencia de la tierra). Debido a estas caracter�sticas con el
tiempo, la tierra urbana es sujeta de alquilar. La tierra alquilada es por su parte
distinguible en una llamada parte diferencial y en una parte absoluta. El antiguo
es generado por caracter�sticas y requisitos f�sicos, asuntos t�cnicos y cuestiones
jur�dicas que hacen la tierra m�s o menos atractiva en el mercado con objetivos de
construcci�n. Es decir depende de la cantidad y la calidad de urbanizaci�n y
servicios complementarios al �rea, en la cuesti�n de concesiones para construir o
en la inclusi�n de �reas en los proyectos de realizaci�n. El alquiler de la tierra
absoluto, en cambio, es una funci�n de elementos externos a la propiedad, de la
cual la rentabilidad incorporar el estado actual o el siguiente futuro se saca.
Este tipo del alquiler depende por lo tanto de la escasez de la propiedad y es por
lo tanto t�pico de la tierra y no de lo que se basa en ello. Tambi�n es verdad, sin
embargo, que el valor de la tierra no ser� permanentemente constante y tampoco
aumentar� con el tiempo. Tambi�n es verdad, sin embargo, que no se dice que el
valor de tierra es permanentemente constante o hasta creciente a tiempo. Puede
ocurrir, por ejemplo, que los cambios de estilos de vida determinan los cambios
correspondientes de los modelos de uso de la tierra y una devaluaci�n consiguiente
de lo mismo. Los fen�menos como la contaminaci�n del ambiente lo pueden hacer
peligroso o imposible de vivir o quedarse en un �rea dada, de modo que un activo
inservible no tenga valor. Es correcto, as�, pensar en la propiedad como un bien de
la duraci�n larga, pero s�lo a condici�n de que de alg�n modo, su capacidad de
satisfacer necesidades humanas no se destruya. El uso de una tierra siempre es el
resultado de una combinaci�n de f�sico, regulador, econ�mico, y condiciones
sociales. Una vez que el �rea se ha transformado para destinarse a una funci�n
particular, es dif�cil entonces convertir su funci�n original en una tentativa de
adaptarlo al cambio de gustos y las nuevas demandas consiguientes. El proceso de la
conversi�n siempre es lento y caro. Puede requerir a veces la demolici�n y la
reconstrucci�n del edificio. En mayor�a de los casos, por lo tanto, la conversi�n
no se puede restringir (convertibilidad pobre). Las posibilidades limitadas de la
transformaci�n con el tiempo de los edificios y su transformaci�n espacial
imposible inevitablemente hacen bienes inmuebles muy sensibles a cambios de
condiciones econ�micas y contexto social. La ubicaci�n fija de bienes inmuebles
urbanos, combinados con muchos la variedad posible de un edificio o tierra urbana,
da a cada inversi�n de bienes inmuebles un car�cter �nico.

aunque totalmente t�cnicamente eficiente. que estaban al principio por las afueras de una ciudad creciente.a tiempo se hacen ''relativamente'' m�s centrales . los bienes inmuebles. Los gastos incurridos por una familia ordinaria para la compra de una propiedad son.). se consideran una garant�a buena de obtener un pr�stamo. comercial. control total sobre la propiedad: la explotaci�n de sus recursos. Entonces. la posibilidad de transformar. dentro de ciertos l�mites. pero movibles desde un punto de vista econ�mico. en todas partes de su vida �til. Hay por lo tanto un contraste entre la inmovilidad f�sica de edificios y la movilidad del contexto 2 socioecon�mico Por lo tanto. si uno tiene en cuenta que uno de los caracteres del mercado perfecto es exactamente la homogeneidad de activos cambiados con ello. Dentro de una zona urbana. . hay implicaciones econ�micas diferentes relacionadas con la caracter�stica de immovability de edificios y tierra. As�. tambi�n hay su uso intencionado impresionado por los instrumentos de planificaci�n. industrial. venderse. en pueblos de la monta�a que son sujetos a la emigraci�n fuerte.2 Normas de uso de la tierra y efectos econ�micos Cuando uno compra una propiedad. tanto para la familia como para aquellos que desean emprender una actividad de construcci�n. el mercado al cual la propiedad general pertenece. en el otro. Por otra parte. adem�s de la obtenci�n de la posesi�n f�sica de la propiedad.4 1 el mercado inmobiliario Esto es una primera condici�n de la imperfecci�n del mercado inmobiliario. Seg�n esta propiedad caracter�stica.1. fuertemente condiciona su utilidad y el valor de la tierra. hoteles.uno pueda notar un crecimiento estable del valor (posici�n ventajosa). debido al efecto de una llamada movilidad relativa . Entre las caracter�sticas legales de la propiedad. etc. por ejemplo. La ubicaci�n de la fijeza puede tener efectos negativos o positivos en el valor. siendo la propiedad duradera con la vida �til larga o muy larga. los valores sufren considerablemente el cambio econ�mico y condiciones sociales en el �rea de ubicaci�n. 1. si por una parte la ubicaci�n fija explica la naturaleza �nica de cada tierra. arrendarlo u ofrecerlo como garant�a. Ning�n otro consumidor bien requiere una inversi�n tan alta. pero es un mercado local a veces muy limitado en el espacio. En primer lugar. mientras que en zonas urbanas. uno puede notar la devaluaci�n de propiedades. adquiere varios derechos legales que permiten que �l tenga. ya que hay pocos empresarios en la posesi�n de la capital requerida cubrir los costes totales de un proyecto de construcci�n. Por suerte. normalmente solicitan la financiaci�n externa. productivo (oficinas. Es por lo tanto con frecuencia necesario hacer el uso de instrumentos de financiaci�n complejos. 2 Se dice que los edificios son f�sicamente inm�viles en el reconocimiento m�dico. las categor�as principales siguientes distinguen los destinos posibles de la tierra privada: residencial. no se puede considerar nacional o global. su compromiso econ�mico principal.

1. la opci�n entre los caracteres duales que distingue la propiedad es una consecuencia de la actividad econ�mica 3 La producci�n como una creaci�n de utilidad se puede entender como la transformaci�n material (es exactamente el edificio de producci�n) o hasta la transformaci�n temporal o de la persona a la persona (inversi�n de bienes inmuebles).) da ocasi�n a una serie de lazos a otras propiedades en la misma �rea. privadas y p�blicas. Todas estas actividades adquieren el papel y el sentido con relaci�n a la naturaleza de los bienes inmuebles: propiedad de la inversi�n (o instrumental) o consumidor bien. . Es la remuneraci�n que el empresario (justo cuando s�lo un inversionista) paga al estado (una de las entradas).1. electricidad. son estrechamente relacionadas. consulta. que a veces toman el primer plano comparado con la sustancia econ�mica relacionada con la satisfacci�n de la necesidad primaria de una casa. Para el hombre moderno. Hay una relaci�n complementaria entre los usos diferentes de la tierra. que proporciona los servicios requeridos a la realizaci�n de la producci�n 3 Los bienes inmuebles son sustanciales entonces . direcci�n de la propiedad. tiendas. Estas funciones. jardines. la presencia de estas cuentas. estimaci�n del valor.1. etc. etc. oficinas. Obviamente. un componente importante del coste de producci�n y la direcci�n de bienes inmuebles: impuesto. carreteras) y servicios (agua. en otras palabras la calidad y la densidad de la infraestructura y equipo que acompa�a el contexto urbano en el cual se coloca.). El uso de tierra querida para un uso espec�fico (residencias. Por otra parte. administraci�n. etc. Este concepto. cuadrados. esto a menudo es el centro de una serie de relaciones sociales por su parte relacionadas con factores hist�ricos y arquitect�nicos. etc. la interdependencia definida de funciones. escuelas. algunas consideraciones que se relacionan con significados sociales particulares jugados por la casa no se pueden descuidar.1. al menos parcialmente.como mostrado abajo - a otros gastos fiscales no relacionados con la producci�n o transformaci�n. promoci�n. hacer corretaje.3 Caracter�sticas extra-econ�micas Aunque este libro se concentre en los valores econ�micos de la propiedad de la inversi�n.1 Generalidades en propiedad 5 Tambi�n hay los destinos p�blicos: caminos. venta. es verdad que el valor de tierra (privada) tambi�n fuertemente depende de la accesibilidad (calles p�blicas. pero su direcci�n.4 Los operadores de bienes inmuebles El producto de construcci�n se puede implicar en una variedad de actividades econ�micas como la construcci�n/procesamiento. 1. Por una parte. explica que el valor de cada propiedad tambi�n depende de los destinos que caracterizan la tierra que lo rodea.

por otra parte. Vamos a analizar el comportamiento de aquellos operadores que normalmente constituyen el componente m�s importante de la demanda del alojamiento: casas (usuarios-due�os). quienes afirman que el precio m�ximo pagadero para la compra de la propiedad no puede exceder la acumulaci�n del alquiler neto asequible por lo mismo. La evaluaci�n a la cual se refiere es la conveniencia de comprar. lo hacen un instrumental bueno o consumidor bien. y �stos. al cual los alquileres se rebajan. Su opci�n esencialmente se condiciona por:� precios del alojamiento. ven la compra de una propiedad como la satisfacci�n de una necesidad primaria y. consideran la adquisici�n como una protecci�n de sus ahorros. tipo de inter�s de Ri del mercado de capital a largo plazo. esto no tiene absolutamente sentido. �stos. por lo tanto. Las categor�as puestas en una lista tienen por lo tanto. por una parte.� la tasa de inter�s para Mapaches de financiaci�n 4 a largo plazo y Vidriado (1963). El precio de demanda del verdadero inversionista es por lo tanto determinado por el nivel medio de alquileres (representa los ingresos del inversionista por si opte por la compra) y el precio culp� por pr�stamos (que refleja la rentabilidad de alternativa 4 El an�lisis de demanda en el mercado de la vivienda implica. seg�n las circunstancias. se ha acercado el comportamiento de este tipo del inversionista. expresa un valor del juicio expresamente v�lido en las caracter�sticas del inversionista y no generalmente v�lido como es el valor de mercado en cambio.1 muestra un esquema que asocia al operador a la funci�n que atribuye a la propiedad e identifica el modelo behavior�stico. la Tabla 1. en el respeto de la propiedad. las tendencias que pueden ser muy diferentes. .6 1 el mercado inmobiliario relacionado con la posesi�n o la propiedad de lo mismo. Qa alquiler neto estimado medio durante la vida esperada de la propiedad. La ecuaci�n siguiente ilustra este comportamiento: Qa Qa2 Qan � � ��� � 2 � 1 � Ri � � 1 � Ri � � 1 � Ri � n de � libras donde: precio de demanda de la libra. adem�s de los par�metros indicados. el sujeto que realiza esta actividad es por lo tanto identificable como un inversionista o consumidor. Para entender qu� modelo puede tener que ver con el comportamiento de agentes econ�micos implicados en las actividades mencionadas anteriormente. otras variables que son sujetas a un en profundidad visi�n en los p�rrafos siguientes.� el nivel de alquileres. no es de hecho una tasa del mercado libre. Aunque esta acumulaci�n parezca reflejar el concepto del valor de la capitalizaci�n exactamente como un procedimiento de la estimaci�n del valor de mercado de una propiedad. El precio.

y prefieran la compra arrendar si Rm [Ri y alquiler para comprar en el caso de enfrente. La comparaci�n entre el precio de demanda y el mercado determina la opci�n del inversionista. Qa alquiler estimado medio durante la vida �til esperada de la propiedad. sino tambi�n por motivos relacionados con la definici�n de los ahorros de efectos inflacionistas. El caso de enfrente es excepcional. o por motivos de extraeconomic (una casa para los ni�os. considerando sus condiciones que cambian constantemente. Rm la eficacia marginal de la capital invirti� en caso de la compra. el valor del suministro. N�tese bien: A veces la opci�n de ser usuarios (no patentados) puede provenir del razonamiento econ�mico Disfruta del Consumidor del modelo Behavioural de bienes inmuebles 7 Usuario-due�o Peque�os bienes inmuebles del due�o Compa��a de bienes inmuebles fondo de Bienes inmuebles Compra la propiedad a fin de sacar unos ingresos. que es el precio m�nimo el vendedor quiere aceptar para la venta se puede considerar igual a la acumulaci�n de alquileres. y esto confirma que el due�o-usuario no sirve totalmente de un inversionista puro. En el mercado de la vivienda.1 Generalidades en la Tabla 1.). mantenimiento e impuestos.1. Los usuarios-due�os estar�n en una posici�n de indiferencia cuando Ri = Rm. la decisi�n en cuanto a la conveniencia puramente econ�mica de alquiler o compra se asume considerando variables adem�s de los mencionados.1 de la Propiedad operadores Econ�micos en el mercado inmobiliario Funci�n del Arrendatario del operador Econ�mica son consumidores puros.) Su objetivo principal es sacar unos ingresos del alquiler de propiedad Un comportamiento similar a la categor�a anterior con la variaci�n que la propiedad se a�ade a una carpeta que tambi�n puede contener acciones ordinarias El intermedio (el comportamiento var�a seg�n las motivaciones y situaciones econ�micas) En este caso la cifra del inversionista es frecuente Inversionista del inversionista inversiones). Los otros son el general . desarrollado a un precio igual al retorno esperado de la propiedad de la inversi�n. la predicci�n de gastos de seguros. sin embargo. etc. Algunos de ellos se relacionan en particular con la propiedad (el per�odo de servicio de la propiedad. Por otra parte. La ecuaci�n siguiente explica el precio de suministro: Po � Qa Qa2 Qan � � ��� � � 1 � Rm � � 1 � Rm �2 � 1 � Rm � n donde: precio de Po del suministro. etc. En cualquier caso. es con frecuencia la transici�n de alquilar para comprar cuando uno cambia de Ri [Rm a Rm [Ri.

S�lo al final de siglo dieciocho la especulaci�n de la palabra se someti� a un cambio sem�ntico. El concepto de la especulaci�n viene de la palabra speculari. el historiador de Tiberius). en el per�odo de tenencia. para indicar la actitud del sentido com�n econ�mica para observar que la din�mica de formaci�n de la riqueza gana una ventaja (Lacaze 2008). A fin de enmarcar la cifra econ�mica del inversionista en bienes inmuebles dan la definici�n siguiente: el inversionista es el que que compra una propiedad debido a dos ventajas posibles:1. pero toma connotaciones que lo hacen cerca de la estructura del mercado monopol�stica (oligopolio o concurso monopol�stico). el que significa mirar cosas a fin de aprovecharlo. la posibilidad de usar los ahorros en formas alternativas de la inversi�n.1 un mercado imperfecto El mercado inmobiliario. 8 Un mercado es perfecto si es caracterizado por el concurso fuerte y hay condiciones siguientes: (1) hay un gran n�mero de compradores y vendedores con la oportunidad de emprender negociaciones libres.). no es un mercado perfecto. puede ser acondicionado por motivos de la naturaleza extraeconomic que le traen m�s cerca a la cifra del consumidor. en su espectro econ�mico. Actuando bajo tales presiones. interruptor del intelectual al vocabulario comercial. La ganancia que resulta de aumentos de valor con el tiempo. Entre los factores que contribuyen a la imperfecci�n 5 6 Motivos destacados en la investigaci�n ya mencionada de Mapaches y Vidriado. por supuesto. el per�odo durante el cual. despu�s de la compra. el horizonte temporal es normalmente muy corto y la operaci�n se deber�a considerar como la especulaci�n de bienes inmuebles y no como una inversi�n 6 La posibilidad que la propiedad se someta a una apreciaci�n comparado con el valor de compra (una capital gain7) depende. Adem�s. una corriente de ingresos que resultan de la explotaci�n de propiedad productiva en cierto per�odo. y (2) el bien cambiado es de la calidad uniforme.8 1 el mercado inmobiliario condiciones del mercado (expectativas de futuros precios y servicios de cambio. etc. uno no considera. el due�o-usuario. se espera que retenga la propiedad de la propiedad. Las decisiones de comprar. 8. como ya mencionado. Tambi�n hay muchos otros motivos que demuestran la falta de envolvimiento del due�o-usuario en el modelo behavior�stico del inversionista pure5. Cuando la compra tiene como su objetivo principal. 2. tambi�n. por varios motivos. . la llamada plusval�a.2 La naturaleza del mercado inmobiliario 1. o hasta espiar a la ocasi�n (speculari opportunitatem de Velleio Patercolo. y (3) cada operador tiene el conocimiento lleno de las caracter�sticas del activo. est�n a veces basadas en cuestiones sociol�gicas y psicol�gicas. 7 en Caso de la p�rdida se llama la p�rdida de capital.2. la vuelta en la plusval�a. 1.

2. . En el mercado inmobiliario. 1. edad. sin embargo. pero tienden a ponerse a consecuencia de comercios infrecuentes de la propiedad que puede tener caracter�sticas muy diferentes. los compradores y los vendedores deben tomar el precio (interesados de precios). las decisiones se deben tomar sin tener un conocimiento perfecto de las condiciones del mercado.1. as� resulta que los precios no son determinados por el concurso de un gran n�mero de operadores interesados en bienes similares. los operadores no pueden afectar precios a trav�s de sus actividades: en este caso. sin embargo. etc. La imperfecci�n del mercado inmobiliario. un fabricante de precios. aunque empujado por motivaciones diferentes se puede considerar pulverizada. en un monopolio puro. el tiempo requerido para la nueva informaci�n para reflejarse en los precios. como notado encima. Dentro. uso querido. por lo tanto. Los p�rrafos siguientes destacan el car�cter distintivo del mercado inmobiliario y las razones de su ineficiencia o imperfecci�n. En estos casos. pero realizan que sus decisiones los afectan. A la inversa. la mayor carga es indudablemente debido a la heterogeneidad de las propiedades (para ubicaci�n.2 Segmentaci�n El mercado inmobiliario se puede considerar como la agregaci�n compleja de varios submercados distinguibles con relaci�n a los factores que determinan la demanda y 9 En un mercado atomistic. El mercado inmobiliario tiene caracter�sticas que lo ponen a mitad del camino entre el concurso monopol�stico (la existencia de varios operadores competidores que producen bienes que son suficientemente distintos para permitir al consumidor m�s opci�n) y el oligopolio (pocos vendedores y las condiciones del mercado previenen la entrada de nuevos jugadores en el suministro). si la demanda. o seg�n la velocidad con la cual la nueva informaci�n se refleja en valores. es una medida de la ineficiencia del mercado. calidad.2 La naturaleza del mercado inmobiliario 9 de este mercado. los compradores y los vendedores tienen un comportamiento 9 que busca el precio Si un buscador de precios tiene el conocimiento lleno de las caracter�sticas de oferta y demanda y es consciente de los gastos de todas las alternativas. tambi�n es debido a la carencia de la transparencia de los mecanismos que generan precios y por consiguiente la dificultad en la obtenci�n de la informaci�n completa en cuanto a las transacciones. negociadas entre partidos que se relacionan basados en la informaci�n limitada y a menudo asim�trica. el logro del objetivo (la maximizaci�n de utilidad o ganancia) se simplificar�a. el vendedor impone el precio y es. Los operadores de tal mercado son por lo tanto buscadores de precios. Si el mercado es menos eficiente el comportamiento que busca el precio entonces se hace el m�s importante. En la pr�ctica. talla. Los economistas clasifican formas del mercado seg�n el poder que los individuos tienen que influir en precios. lo mismo no se puede decir en cuanto al suministro. De hecho. hay mercados donde los participantes no pueden controlar totalmente los precios. Otro factor de la ineficiencia en el mercado de la vivienda se debe encontrar en los caracteres del suministro.). Entre estas categor�as extremas.

si el crecimiento de precios de la propiedad en un �rea dada produce un aumento de precios en otra �rea. El nivel de substitutability entre dos propiedades se puede medir usando el concepto de la elasticidad enfadada de la demanda. los l�mites de un mercado espec�fico son. El concepto de substitutability es por lo tanto esencial en la delimitaci�n del mercado homog�neo y en la subdivisi�n de la tierra urbana en submercados. Los activos que pertenecen al mismo segmento se pueden considerar como un juego de productos similares. una homogeneidad relativa del producto son concebibles. (2013). Mirar los mecanismos de la formaci�n de valores y alquileres muestra que las segmentaciones m�s importantes son determinadas por ubicaci�n y destino. En el mercado inmobiliario. en cuanto a pisos de la familia sola para la venta. El mayor la proporci�n entre las variaciones de demandas de B con respecto al cambio del precio de A. en algunos casos. 11 a Fin de identificar �reas homog�neas ver a Manganelli y Murgante (2012a. con una indicaci�n de los precios m�ximos y m�nimos por unidad seg�n las caracter�sticas extr�nsecas. la ubicaci�n fija hace la propiedad �nica. a saber relacionados por una ''cadena casi continua de la sostenibilidad''. el mercado podr�a tener una variedad regional o nacional. que compiten en la b�squeda del comprador a trav�s del mecanismo de precios (Dandri 1969). si el aumento del precio de propiedad Unas causas un aumento de ventas (y por lo tanto exigen) de la propiedad B.10 1 el mercado inmobiliario el suministro y la manera en la cual las dos funciones se relacionan 10 Dentro de estos submercados y dentro de ciertos l�mites. el submercado es detectable en la vecindad o en un �rea geogr�fica dentro de cual los cambios de que han hablado tienen un efecto directo e inmediato en todas las propiedades en el �rea. De hecho. uno puede seguir la segmentaci�n del mercado donde esto es solicitado por el objetivo particular del an�lisis.) y ubicaci�n (ciudad y regi�n). entonces estas �reas pertenecen al mismo submercado. productivas y tecnol�gicas. Las publicaciones del especialista distinguen los mercados individuales para el uso intencionado (casas. etc. En la Tabla 1. Sin embargo. tiendas. b). Por ejemplo. Con relaci�n a otros caracteres.2 algunas caracter�sticas principales que contribuyen a la identificaci�n de un segmento del mercado inmobiliario se definen en un pedido jer�rquico. dif�ciles de establecer. intr�nsecas. los l�mites de que alcanzan hasta donde las reacciones arriba mencionadas son. Ya que las propiedades no son bienes homog�neos. En otras palabras. adem�s de los puestos en una lista. Algunos submercados tienen un horizonte espacial muy grande o al menos se enturbian 11 Para ciertos destinos o tipos de edificios. el mayor el nivel de substituci�n entre las dos propiedades. Manganelli et al. oficinas. 10 . la imposici�n de un umbral para un nivel de substitutability tiene la identificaci�n en cuenta de los segmentos de mercado diferentes. entonces A y B son bienes substitutable (Triffin 1947).

por supuesto. barata. Si la referencia se hace a los tiempos para la realizaci�n de un proyecto. que por su parte amplifica la volatilidad de precios de la vivienda (Paciorek 2013). multiservicio. accesibilidad. y este per�odo se ampl�a entonces con el tiempo para obtener toda la autorizaci�n y para la ejecuci�n de procedimientos requeridos comenzar la mercadotecnia del producto y el trabajo. su talla. de lujo. define los l�mites geogr�ficos del �rea del mercado Residencial. la disponibilidad baja de sitios para la construcci�n y resultar bajo la inversi�n con relaci�n a la talla del patrimonio de construcci�n de la existencia. 11 Destino del estado de la Tenencia de calidad de la construcci�n de la Tipolog�a de la propiedad Las caracter�sticas distributivas de funciones dentro de la propiedad. a corto plazo. La regulaci�n y las coacciones geogr�ficas desempe�an papeles cr�ticos y complementarios en la disminuci�n de la sensibilidad de inversi�n para exigir choques. La fase est�tica coincide con la condici�n que los economistas llaman el corto plazo. etc. caracter�sticas ambientales.1. Estas coacciones se sacan principalmente de los procedimientos administrativos que dram�ticamente reducen la elasticidad aumentando el tiempo y los gastos del proceso de transformaci�n de construcci�n. una clasificaci�n puramente convencional ya que de hecho el mercado nunca completamente se para. a saber una fase est�tica y una fase din�mica. 12 variaciones que ocurren en la composici�n de los bienes inmuebles a consecuencia de los nuevos edificios son m�nimas o insignificantes comparado con la talla de los mismos activos. Teniendo en cuenta que.2. la disponibilidad de la tierra del factor de producci�n es casi non-editable as� como la duraci�n relativa de la construcci�n de proceso de transformaci�n. que a corto plazo (es decir en la fase est�tica) el suministro es pr�cticamente r�gido es una aproximaci�n 13 aceptable En la fase est�tica los precios y las cantidades cambiadas (el n�mero de transacciones durante el per�odo) son as� esencialmente determinados por el comportamiento de potenciales compradores (demanda). El mercado inmobiliario libre se deber�a distinguir del mercado inmobiliario arrendado 1. etc. Es.3 El per�odo largo y corto En el an�lisis del comportamiento de submercados. por lo tanto. comercial. su forma. 12 . Decir. popular. este intervalo se puede considerar igual a 1 o 2 a�os. contexto social. Para proyectos m�s complejos. en caso de construcciones comunes.2 del Mercado inmobiliario Los factores principales de la Ubicaci�n de segmentaci�n del mercado inmobiliario La cantidad y la calidad de infraestructura y servicios. algunos economistas han distinguido un per�odo de la reserva permanente y un per�odo de construcci�n. Adem�s de esta coacci�n. 13 Las coacciones en el suministro llevan a un aumento de la volatilidad del mercado inmobiliario. industriales. hay que imaginar un mayor n�mero de a�os. La hip�tesis es que en la fase est�tica los nuevos edificios no se construyen y la reserva del alojamiento permanece sin alterar. su arquitectura Elegante. oficinas. deja menos espacio para la respuesta de suministro comparado con aumentos de la demanda. un intervalo durante el cual el empresario no es capaz de cambiar la productividad del factor total.2 La Naturaleza de la Tabla 1.

el grado del pago inicial en dinero efectivo y expectativas de un cambio de ingresos que no afectan compras de art�culos de consumo. habiendo alcanzado su desarrollo m�ximo. las fuerzas que lo propulsan hacia arriba al principio juntan la fuerza y tienen un efecto acumulativo el uno en el otro. otra caracter�stica de lo que llamamos el ciclo comercial que nuestra explicaci�n debe cubrir si debe ser adecuado. Tambi�n suponemos que hay alg�n nivel reconocible de la regularidad en la secuencia del tiempo y duraci�n de los movimientos ascendentes y hacia abajo.ej.2. nunca estable 15 14 Los bienes primarios tienen el comportamiento inel�stico con respecto a variaciones de precios. a saber. el fen�meno de la crisis . La explicaci�n de cualquier fluctuaci�n en valores de la propiedad a corto plazo se deber�a por lo tanto relacionar con cambios de la demanda. En este caso. inel�stico.el hecho que la substituci�n de un hacia abajo para una tendencia ascendente a menudo ocurre de repente y violentamente. meng�en y den lugar a su parte de enfrente. ning�n tal punto decisivo agudo cuando un ascendente se substituye por una tendencia hacia abajo (Keynes 1936). pero las casas no son todas iguales y algunos de ellos se deber�an considerar art�culos de lujo (casas de veraneo. . Francia o el Reino Unido (Fig. 1. pero por �ltimo se invierten. En cuanto a esta actitud del consumidor. la situaci�n cambia radicalmente: la demanda de art�culos de lujo es m�s afectada por los cambios en el precio ya que los consumidores. es �til notar lo que Lipsey (1968) dice: La mayor variabilidad a corto plazo en gastos de consumo se encuentra en la categor�a de bienes duraderos (es m�s f�cil posponer la compra de bienes duraderos durante unos meses). 15 Por un movimiento c�clico suponemos que ya que el sistema progresa en.4 Ciclos en el mercado de la vivienda Mirar el �ndice de precios a�adi� los valores actuales de residencias en el mercado de la vivienda. no persisten para siempre en la misma direcci�n. son m�s propensos para gastar con la discreci�n. 1.1) una serie de fluctuaciones en el medio a la variedad a largo plazo. simplemente con un movimiento c�clico que las tendencias ascendentes y hacia abajo. debido a que las propiedades esencialmente satisfacen needs14 primario. pero gradualmente pierden su fuerza hasta a cierto punto tienden a ser sustituidos por fuerzas que funcionan en direcci�n contraria. sin embargo. en Italia as� como en los Estados Unidos. Los susodichos factores parecen m�s importantes que los mismos ingresos para explicar las variaciones a corto plazo en la compra de bienes duraderos. la direcci�n ascendente.12 1 el mercado inmobiliario La fase din�mica coincide con el medio al largo plazo. hasta que tambi�n. No queremos decir. pero no bien duradero. son obvios. por lo tanto describe una reacci�n m�s alta de la demanda de bienes inmuebles (m�s el�sticos) comparado con la demanda de materias primarias. por ejemplo). por regla general. los precios dependen de la presencia de la nueva construcci�n. Hay. En cuanto a la demanda deber�a destacar dos comportamientos de enfrente que caracterizan el per�odo corto:� el primer. de demolici�n y/o procesamiento. mientras que no hay.� el segundo se relaciona con la naturaleza duradera de la propiedad. p. que por su parte juntan la fuerza durante un rato y acent�an el uno al otro. una vez comenzadas. para su compra. El t�rmino el ciclo se refiere a la repetici�n de fluctuaciones que caracterizan el equilibrio del mercado inmobiliario. sin embargo. Parece que las compras de bienes duraderos responden a la influencia de varios factores como tasas de inter�s.

una decadencia lenta en el valor de propiedad comienza.1. atraiga a nuevos inversionistas y anime el viejo a aprovechar el momento favorable. En los precios iniciales son estables pero el n�mero de transacciones crece. UU FRANCO del Reino Unido ESTO 13 �ndice del precio de vivienda 350 300 250 200 150 100 50 0 2000 de 1990 de 1980 de 1970 2010 A�os Los Precios de fig. 1.3 es posible identificar cuatro fases. teniendo en cuenta la rigidez que lo caracteriza. La demanda tiene la percepci�n de esta condici�n.2 y 1. que deja los precios sin alterar. 1. Francia e Italia.1 de la propiedad privada se registraron en los EE. El suministro. El aumento de precios y ganancias altas que se generan. Las nuevas construcciones se comienzan. A saber. en esta fase el precio es m�s bajo comparado con una condici�n de equilibrio hipot�tica. que relaciona el �ndice de precios de la propiedad relativo con el mercado de residencias en Italia con el �ndice correspondiente que representa el n�mero de transacciones (NTN). En la tercera fase del ciclo de la propiedad. conducida por la euforia 16 a la cual Una condici�n m�xima se acerca r�pidamente. el suministro.2 La naturaleza del mercado inmobiliario Los 500 450 400 EE.2. reacciona al aumento de la demanda y los precios comienzan a elevarse. 16 . representado por Higos. El aumento de la demanda tambi�n es la consecuencia de un suministro. La aplicaci�n y el flotabilidad del mercado llaman la atenci�n hasta de aquellos que compran sin la experiencia. en que la propiedad se supervalora. Es la fase m�s arriesgada del ciclo del mercado. La demanda ya no es Shiller (2007) habla de expectativas extravagantes de futuros incrementos de precios. UU. el Reino Unido. la burbuja de bienes inmuebles es en su totalidad. En la segunda parte. En el panal modelo. est� en su m�ximo y trata de resistir a una disminuci�n aguda en el n�mero de transacciones. � 19702010 Una prueba de la naturaleza c�clica del mercado inmobiliario tambi�n es el diagrama en Fig. 1. en una tentativa de capturar la demanda acumulada. que era muy alto debido a la demanda alta que estuvo presente en el mercado. que se extienden como una epidemia social.

14

1 el mercado inmobiliario

07 91 93 09 12 83 87 85 75 73 71 67 69 77 97 79 99 89 95 81 01

05 03

El Gr�fico de fig. 1.2 estuvo relacionado con el alojamiento en los centros semi de
ciudades en Italia � 19582012 (Fuente Scenari Immobiliari)

120

�ndice del precio de la vivienda desestacionalizado

07IV 08 YO

07III
07II 07 YO

115
08II

110
06III

06IV

105 100

08III 10 YO 08IV 09II 09I 09III 09IV 05IV 05II 05III

06II 06 YO

95 50

60

70

80

90

100

110

120

130

140

Transacciones residenciales, desestacionalizadas
El Gr�fico de fig. 1.3 estuvo relacionado con datos trimestrales del mercado de la
vivienda en Francia � 20052010 (Bien duradero de Source Conseil g�n�ral de
l'Environnement et du D�veloppement)

capaz de corresponder a la cantidad de nuevas propiedades que han entrado en el
mercado, y no a los altos precios en los cuales al principio se citaron. En la
cuarta etapa, el valor de gotas de la propiedad a un precio muy r�pido y demanda de
la propiedad comienza a caerse considerablemente. La gente implic� en el mercado
inmobiliario - a saber los compradores, los vendedores, los inversionistas etc. -
se dan cuenta de la supervaloraci�n de precios de bienes inmuebles y en la fase
inclinada, se colocan en el asimiento para reducciones adicionales. El miedo de la
decadencia en el mercado inmobiliario lleva a muchas personas

1.2 La naturaleza del mercado inmobiliario

15

el apoyo de inversi�n en propiedad. Los pocos compradores que todav�a se implican
en transacciones de la propiedad pueden elegir entre numerosas alternativas a la
compra de la propiedad. Los precios permanecen bajos hasta que el suministro
excedente se agote y a este punto, el mercado comienza a crecer al siguiente pico.
La imperfecci�n del mercado inmobiliario contribuye a la perpetuaci�n de este
ciclo. La carencia de la informaci�n y el tiempo que necesita para construir la
nueva propiedad contribuye considerablemente hacia la imperfecci�n en el mercado
inmobiliario. Por supuesto, muchos otros factores pueden afectar la naturaleza del
ciclo o la amplitud de sus picos. Por ejemplo, el impuesto cambia y los cambios de
tasas de inter�s al principio o el final de una recesi�n (Nneji et al. 2013) puede
tener efectos negativos y positivos principales en el mercado inmobiliario. En
particular, el peso de estas variables se analiza detalladamente en los p�rrafos
siguientes. Las fases descritas encima son la prueba de c�mo el mercado
inmobiliario es distante de las condiciones de un mercado perfecto en el cual las
interacciones entre demanda y suministro act�an para mover el mercado alrededor de
un punto hipot�tico del equilibrio por el orden en el sentido de las agujas del
reloj. Esta rotaci�n por lo tanto tiene el sentido contrario al que descrito en el
mercado de la vivienda. El ''modelo de la telara�a'' describe esto din�mico en el
mercado perfecto. Muestra que - bajo ciertas asunciones - el logro de un estado del
equilibrio es el resultado de la interacci�n entre la oferta y demanda. Esta
interacci�n produce ajustes sucesivos del precio y la cantidad cambiada. Las
asunciones b�sicas de este modelo declaran que las decisiones de producci�n se
toman en el tiempo gen�rico t, suponiendo que el precio de mercado entonces sea t +
1 (el tiempo actual del suministro) es igual a esto en el tiempo t. De hecho, en el
tiempo t + 1 la demanda reacciona a las nuevas cantidades ofrecidas as� causando un
cambio instant�neo del precio. As� pues por precios abajo o encima de una condici�n
de equilibrio hipot�tica, el suministro reacciona, aunque con alguna tardanza,
reduciendo o aumentando la producci�n. En el mercado inmobiliario debido a la
rigidez aumentada del suministro, la demanda es la primera en reaccionar. El
suministro, menos reactivo, se subordina a la demanda. Es la b�squeda perpetua de
la demanda, y el encuentro entre la oferta y demanda nunca es un hecho 17 estable
se deber�a enfatizar sin embargo, que a pesar de las fluctuaciones c�clicas a medio
plazo que caracterizan todos los submercados de bienes inmuebles, un aumento del
valor de propiedad en la carrera larga se observa. La condici�n de equilibrio
alrededor de la cual el mercado gira no es inm�vil. Iacoviello y Neri (2008)
indican que el crecimiento de precios de la vivienda medidos en la carrera larga es
justificado por el progreso tecnol�gico y la presencia de la tierra como un factor
de construir la producci�n. Estas dos variables fuertemente influyen en el coste de
la producci�n. Ya que el suministro por su parte estrechamente se une al coste de
construcci�n,

17 El modelo de la telara�a tambi�n postula que el encuentro entre la oferta y
demanda define una condici�n del equilibrio estable en la vecindad del punto de
equilibrio cuando la elasticidad de la demanda excede el suministro. Aunque en el
mercado inmobiliario el suministro sea seguramente caracterizado por una mayor
rigidez que la demanda, como antes mencionado, la interacci�n de las fuerzas en el
juego no produce la convergencia hacia una condici�n de equilibrio estable.

16

1 el mercado inmobiliario

consecuente con la teor�a macroecon�mica, resulta que el suministro y las variables
de las cuales depende producen variaciones en el equilibrio en la carrera larga. A
diferencia de otras categor�as de bienes, la demanda en el mercado de la vivienda,
y no los gastos de producci�n, es el factor que mayor�a afecta el precio y, dentro
de ciertos l�mites, las actividades de los operadores comerciales (promotores,
constructores, dise�adores, etc.). El usuario final, en otras palabras el usuario
de la propiedad, es el que que controla el mercado a trav�s de opciones,
movimientos y presupuestos. Finalmente, es �til distinguirse entre la demanda del
alojamiento, relativamente m�s estable, y la demanda de otros tipos de bienes
ra�ces. De hecho, la construcci�n de instalaciones para industria y comercio tiene
mucho m�s naturaleza c�clica, ya que se relaciona con una demanda 18 sacada

1.2.5 Clasificaci�n de suministro
El suministro viene de varios operadores del mercado (Fig. 1.4). Una parte
principal de ello viene de los due�os de tierra o edificios (el mercado de la
vivienda de segunda mano) quienes deciden venderse o eliminar su propiedad, por
motivos adem�s de los relacionados con actividad de producci�n o inversi�n. Los
inversionistas tambi�n se implican en el mercado de segunda mano cuando compran la
propiedad con el objetivo de obtener unos ingresos. En primer lugar, estos
individuos contribuyen a la formaci�n de la demanda de la propiedad entonces se
hacen el suministro del operador de servicios (casas, oficinas, etc.). El otro
componente del suministro es por �ltimo formado por los promotores, que activamente
participan en los procesos del edificio (empresas constructoras, reveladores,
prestamistas, due�os de obras, autoridades locales). Incluso los promotores hacen
funcionar indistinctively en la demanda y los lados de suministro.

1.2.6 Las Variables que Afectan el Suministro de Propiedades
A causa del ciclo de producci�n largo de bienes inmuebles, los nuevos edificios
representan s�lo un pedazo del suministro total, que en cambio generalmente se
identifica con la reserva de construcci�n de la existencia. El suministro que
proviene de la producci�n es un resultado de equilibrio entre una coacci�n del
mercado (demanda) y coacciones t�cnicas (el coste de producci�n). La parte del
suministro que se relaciona con el nuevo edificio es por lo tanto dependiente del
coste de construir la producci�n y en particular en las entradas que contribuyen a
la producci�n. Son:
18 Casas son bienes de consumo, en el sentido que son comprados por individuos y no
por negocios. Sobre las propiedades que no son para el autouso, se dice que tienen
un indirectamente o demanda indirecta. Es as� del cemento usado para la
construcci�n. Los bienes que tienen una demanda indirecta tienden a tener un modelo
menos estable de la demanda con respecto a la propiedad que es directamente �til
para la satisfacci�n directa de necesidades.

sin el prejuicio hacia la posibilidad de opciones estrat�gicas y restricciones de planificaci�n. La producci�n var�a en cantidad y calidad. oficinas. simplemente recuerde que el aspecto m�s importante de este factor es la heterogeneidad geogr�fica (no hay dos propiedades id�nticas): una diferencia de pocos metros. El capitalista es ambos la instituci�n de cr�dito m�s grande as� como el peque�o inversionista que compra partes en fondos de bienes inmuebles. la demanda determina la cantidad de tierra requerida para varias funciones urbanas. Al esperar algunos temas de que hablar�n en los p�rrafos siguientes. en cuanto a los aspectos cuantitativos. el trabajador y el empresario. El cr�dito del alojamiento en general se quiere para incluir la liquidez necesaria en ambos la construcci�n (financiaci�n a corto plazo) y la compra (financiaci�n a largo plazo) de bienes inmuebles. seg�n reglas que son peculiares a cada uno de los mismos factores. gerentes. Sin hablar de muchas teor�as econ�micas en el alquiler de la tierra. El factor de la tierra equivale a las obras. Estos y otros rasgos de la propiedad indican los criterios que inspiran la transformaci�n. redes viarias) pueden llevar a cambios considerables de preferencias y valor. 1. El coste y la disponibilidad var�an. El empresario tiene la realizaci�n en cuenta del proyecto combinando la tierra. El valor de una tierra es bajo la influencia de muchos par�metros. .dan el mercado de la vivienda (due�os privados e inversionistas) Nuevo (promotores de construir producci�n) Operadores de fig. El trabajo es hecho tanto a mano (trabajadores) como intelectualmente (dise�adores. el trabajo y la capital y asume los riesgos t�cnicos y econ�micos de la producci�n. La capital se identifica con la financiaci�n necesaria para los gastos de desarrollo inmobiliario. transporte p�blico. y en otro con relaci�n a la disponibilidad y el coste de los factores mencionados (coacci�n t�cnica). Adem�s.1. Estos factores equivalen a las cifras del due�o. etc. por una parte seg�n la demanda (coacci�n del mercado). por un grupo de participantes implicados en la realizaci�n del proyecto de inversi�n. y por lo tanto una distancia m�s corta de ciertos servicios (escuelas. hasta antes de las normas de planificaci�n. tiendas.4 en el lado de suministro � � � � El factor de la tierra.). factor empresarial. algunos de los cuales se mencionaron ya en los p�rrafos anteriores. el capitalista. factor de la capital. factor de trabajo.2 La naturaleza del mercado inmobiliario 17 Suministro Los segundos . est� claro que el mercado es el factor decisivo en la determinaci�n del mejor uso de la tierra o del edificio para reconstruirse.

Las variables como el precio de matrimonio y migraci�n son claramente afectadas por ciclos econ�micos.8 Los determinantes de la demanda de bienes inmuebles La demanda de la propiedad es generada dentro de una zona urbana espec�fica por varios factores que s�lo no son econ�micos sino tambi�n sociales y culturales (Fig. comercio relacionado con bienes inmuebles destinados al �nico placer de la propia propiedad.2. ya que mejor se investiga en el p�rrafo siguiente. El mercado para el alojamiento alquilado en la forma de aquellos que requieren el alojamiento social. mientras las familias de los ancianos requieren tipos especiales de soluciones del edificio y el alojamiento.6). Es f�cil ver a la gente que vive sola crean una demanda muy el�stica. la demanda viene de consumidores interesados en el autouso de la propiedad.18 1 el mercado inmobiliario 1. son unidades de la referencia como son los primeros verdaderos consumidores de bienes inmuebles. El elemento demogr�fico de la propiedad es uno de los factores determinantes en la opci�n de propiedad para el uso de parte de due�os/arrendatarios etc. Los estudios conducidos en varios pa�ses han mostrado que las �reas geogr�ficas en la etapa de desarrollo econ�mico. en que se concentran principalmente el mercado del alquiler. son estrechamente relacionados. En el mercado inmobiliario. Tambi�n es verdad. se interesa en el uso de la propiedad (alquiler o concesi�n) o act�a en el mercado del alquiler sobre la demanda. los que afectan a los operadores interesados en el autouso de la propiedad (por compra o alquiler) y los que influyen en las opciones de aquellos quien requiere la propiedad con el objetivo de obtener una ventaja econ�mica (inversionistas). entre los factores no econ�micos. en otras palabras comerciar relacionado con el �nico derecho en la propiedad. 1. Igualmente importante es la informaci�n sobre la composici�n de la familia corriente y futura (n�mero y edad de los individuos. Los dos mercados. genera la demanda de inversionistas en el mercado de ventas.2. Para aquellos que ven la propiedad como una inversi�n. 1. Las familias.7 Clasificaci�n de demanda En la econom�a. Los cambios de la demanda pueden resultar de cambios de la poblaci�n y cambios de la talla del alojamiento.5). el comprador se establece dentro del mercado del alquiler del lado de suministro. que el factor demogr�fico no se puede separar del factor econ�mico. caracter�sticas socioculturales. niveles de ingresos). La necesidad de considerar los factores no econ�micos en el estudio de demanda de la propiedad es sobre todo apropiada cuando el foco est� en el mercado residencial. siempre registre un aumento de la inmigraci�n y el n�mero de matrimonios (Li y Chand 2013). . En el mercado de la vivienda. la funci�n de demanda expresa la relaci�n inversa que existe entre el precio de mercado por unidad y la cantidad de bienes o servicios solicitados en un per�odo determinado. 1. sino tambi�n por aquellos que ven una inversi�n en la compra de la propiedad (Fig. el mercado de ventas se deber�a distinguir de ese del mercado del alquiler. no los individuos. El an�lisis de demanda tambi�n sugiere la necesidad de distinguirse. dentro de cada �rea.

2 La naturaleza del mercado inmobiliario 19 Demanda Usuarios (arrendatarios) compradores (autouso) Inversionistas Fig.5 operadores Econ�micos de demanda El factor econ�mico El factor sociol�gico Los factores que determinan la demanda El factor demogr�fico El factor tecnol�gico El factor pol�tico Componentes de fig. En cuanto al �ltimo ciclo de extensi�n del ciclo del mercado inmobiliario.6 de la demanda de bienes inmuebles La demanda del autouso es condicionada por las preferencias y necesidades en t�rminos de calidad. 19 Prueba de la calidad como un conductor de la demanda se puede proporcionar midiendo la desviaci�n est�ndar de los precios de bienes inmuebles. que fue acompa�ado por iniciativas de regeneraci�n urbana y restauraci�n intensas a menudo puestas en pr�ctica a trav�s del trabajo de arquitectos famosos. sin embargo la transformaci�n y la evoluci�n de las necesidades a menudo son inducidas por el desarrollo tecnol�gico y as� a factores econ�micos. tipo y ubicaci�n del producto 19 del edificio los factores Sociol�gicos y culturales seguramente influyen en necesidades. se ha notado que los precios de todos los tipos de bienes inmuebles tienden a distinguir cada vez m�s alrededor de sus valores medios.� la mejora de sistemas de transporte que ofrecen alternativas en la ubicaci�n.1. talla. . Las consecuencias directas de la innovaci�n tecnol�gica son:� la disponibilidad de nuevas t�cnicas de construcci�n o nuevas funciones. 1. 1. La innovaci�n tecnol�gica tiene consecuencias directas e indirectas en la demanda de bienes inmuebles. rasgos.

). industria y comunicaciones tiene efectos indirectos en el mercado de la vivienda tambi�n. Los cambios demogr�ficos y los cambios preferentes tienen un impacto al mercado de la vivienda en la carrera larga. igualmente sea verdad que no es posible predecir la evoluci�n de estos fen�menos o cuantificar las consecuencias de cambios sociales o tecnol�gicos. que causar�an un cambio del mercado inmobiliario. depende de la disponibilidad de mano de obra calificada y materias primas. mortalidad. funcionalidad y apariencias de los edificios individuales. en la pol�tica fiscal y administrativa. implementa acciones. econ�mico es capaz de explicar el desacuerdo intertemporal de la demanda real. Lo que influye en la demanda de negocios se refleja en los submercados de las �reas para la venta al por mayor. es posible hablar de tendencias y ciclos reducibles a f�rmulas matem�ticas. en cuanto a los fen�menos demogr�ficos. En cuanto al factor legal y pol�tico. un cambio de la carga tributaria con relaci�n a ingresos de la propiedad). que pueden llevar a cambios de la demanda interna. tienen impactos directos o indirectos obvios al mercado residencial. agricultura. Tambi�n hay los elementos de una naturaleza local que puede influir en la demanda de servicios de bienes inmuebles y propiedad. muy a menudo la incertidumbre del sistema de realizaci�n de estas acciones y la desorientaci�n consiguiente de operadores econ�micos dram�ticamente reduce el efecto deseado. lo mismo no se puede decir para los fen�menos tecnol�gicos y sociol�gicos. ya que se reflejan en los componentes demogr�ficos y sociol�gicos. alojamiento y alojamiento tur�stico. El Gobierno siempre ha identificado valores sociales con el alojamiento y. Los factores demogr�ficos (�ndice de natalidad.20 1 el mercado inmobiliario El desarrollo en medicina. El formato de la Tabla 1. animar negocios. mientras que los factores sociol�gicos y tecnol�gicos afectan principalmente a los aspectos cualitativos. La opci�n de la ubicaci�n de una f�brica sin embargo. mientras entre los factores no econ�micos que pueden afectar la demanda en el corto y a largo plazo. Es obvio por ejemplo. en la eficacia de instalaciones de transporte. posicionales y funcionales del producto requerido. en tiempos entrando en conflicto. as� como en los caminos y los tiempos de uso de aquellos edificios. que el apresto de las �reas destinadas a la venta de bienes de consumo. Sin embargo. Aunque no cabe duda de que los fen�menos sociol�gicos y la innovaci�n tecnol�gica producen un efecto en la demanda del alojamiento de calidad. los espacios para el comercio minorista. . hay que considerar el factor pol�tico y regulador. para el sector terciario (oficinas) y para industrias. seg�n los objetivos intencionados (para facilitar la compra de la casa. etc. Sin embargo. Todos aquellos factores. es una funci�n de la vida de varias personas o residencia en la proximidad del sitio elegido para la venta. tambi�n hay que notar que las decisiones administrativas sobre asuntos fiscales pueden facilitar a ambos la demanda del autouso (a trav�s de subvenciones para la compra o deducciones a los alquileres) y esto con objetivos de la inversi�n (por ejemplo.3 pone en una lista los factores diferentes que distinguen la demanda de casas de los que provienen de negocios. que pretenden promover la demanda o el suministro. migraci�n) afectan principalmente la cantidad de bienes inmuebles globalmente necesarios para alojar a la poblaci�n.

esperaron crecimiento econ�mico. pol�tica del gobierno. nivel de alquileres. pol�ticas del gobierno. el deseo de comprar. el deseo de venderse y as� llevar a una ca�da considerable en precios. . debilitamiento. preferencias y el nivel de alquiler. y refuerzo.9 El mercado de ventas A corto plazo. pol�ticas del gobierno para el empleo y Demanda de la inversi�n del alquiler 21 Cambio de casas. innovaci�n tecnol�gica. nivel de Calidad de alquileres de suministro. coste del dinero. nivel de alquileres. ciclos de producci�n de la actividad espec�fica. propensi�n de consumir. coste del dinero. calidad de suministro. por una parte. Incluso en cuanto al suministro del alojamiento. organizaci�n de Calidad de actividades de suministro. nivel de Calidad de alquileres de suministro. migraci�n y activos de reemplazo eventuales (alquiler de bienes inmuebles). niveles de ingresos. ingresos dom�sticos. nivel de Calidad de alquileres de suministro. ingresos dom�sticos poblaci�n Atendida. ya que los due�os ocupan una parte considerable de los edificios existentes (que generalmente arreglan el suministro del alojamiento). las estrategias de negocios. producci�n estacional 1.2. nivel de alquileres. la tasa de inter�s. composici�n de la familia. preferencias del consumidor. la organizaci�n del N�mero de empleados de actividades. coste del dinero. ingresos. Calidad de flujos estacional de suministro. los factores que influyen en la curva de demanda son: el precio de propiedad. ahorros. la Poblaci�n de niveles de ingresos sirvi�.2 La Naturaleza de los Determinantes de la Tabla 1. coste del dinero. coste del dinero. nivel de alquileres Demanda de Comercio mayorista de firmas sector Terciario (oficinas) Industria Calidad de suministro. por ejemplo. educaci�n y composici�n de la familia. coste del dinero. estrategias de negocios ciclo Econ�mico. propensi�n de consumir el N�mero de empleados. La selecci�n de propiedades para la venta es por lo tanto la funci�n de precio. afectar� seguramente a ambos la demanda y suministro. coste del dinero. los factores que influyen en ello son m�s o menos la misma esa demanda de influencia. ingresos. Una reducci�n de ingresos.1. estrategias de negocios. que gastan para el ocio ciclo Econ�mico. en el otro.3 del Mercado inmobiliario de la demanda de Demanda de Campos de Determinantes de bienes inmuebles de la propiedad y Demanda de servicios de bienes inmuebles de casas el Alojamiento (residencia primaria y secundaria) Demanda de Hoteles de Comercio minorista de la compra tendencias Demogr�ficas.

inflaci�n. as� especificando que los valores de la propiedad son m�s sensibles a cambios de tasas de corto plazo.). dirige los ahorros a los bienes ra�ces. Los numerosos estudios internacionales han investigado la influencia mutua entre algunas variables macroecon�micas y el mercado de la vivienda en sistemas econ�micos avanzados. que por su parte pone la presi�n ascendente en precios. Se han hecho m�s frecuentes ya que se crey� que el mercado inmobiliario es capaz de esperar la tendencia 20 econ�mica Por lo tanto. destaque el papel fundamental en la din�mica de precios de bienes inmuebles ejercidos por el ''coste del cr�dito hipotecario y las condiciones en las cuales se pone a disposici�n''. la incertidumbre aumentada sobre futuras vueltas esperadas de ellos durante per�odos de la inflaci�n alta persistente. (2014b) expresamente investig� el mercado de la vivienda en Italia y destac� las precisiones de nuestro mercado. (1999) en un juego de datos registrado por el per�odo de 11 a�os. Indican la relaci�n directa fuerte entre inflaci�n y precios del alojamiento en Italia. 21 Manganelli et al. incluso la Gran Depresi�n de '29.22 1 el mercado inmobiliario Las �ltimas d�cadas han mostrado una influencia mutua e inmediata de las econom�as nacionales de la mayor parte de pa�ses desarrollados. pero ya en 1999 se destac�. de una investigaci�n emp�rica conducida por el Caso et al. Las tasas de inter�s afectan precios de la vivienda indirectamente a trav�s del canal del cr�dito. su an�lisis es �til definir pol�ticas econ�micas �ptimas y/o pol�tica monetaria (Sutton 2002. Goodhart y Hofmann 2008. El aumento de precios de la vivienda lleva a una extensi�n de cr�dito. 21 Tsatsaronis y Zhu (2004) ampliamente apoyo esta tesis. UU. comparado con ese de los EE. una proporci�n del Pr�stamo al Valor m�s alta. y lo justifican con el papel importante atribuido. Muestra una correlaci�n fuerte entre el mercado de la vivienda y variables macroecon�micas (ingresos. y es dado por la correspondencia sustancial de los precios del �ndice en sus mercados inmobiliarios. 20 . Como la inversi�n de bienes inmuebles en Italia se percibe como una alternativa a inversiones de la obligaci�n y/o t�tulos de estado (es decir inversiones de bajo riesgo). de un modo sorprendente. Este estudio muestra que hay una relaci�n de doble sentido a largo plazo entre mercado del cr�dito y mercado inmobiliario. el gasto para la compra del nuevo alojamiento tiende a disminuir antes de una crisis econ�mica general y la disminuci�n del porcentaje en el gasto de la propiedad es mucho mayor que esto para otros componentes de la producci�n total. Sin embargo un poco de investigaci�n ha indicado (Iacoviello 2002) que el cambio de precios del alojamiento. Las diferencias m�s significativas est�n en la din�mica de precios inducida por choques a tasas de inter�s. Esta correlaci�n es f�cilmente observable en el gr�fico de Fig. Gjerstad y Smith (2010) dicen En la recesi�n que golpean la econom�a mundial en el siglo pasado. Los gastos de la transacci�n inferiores. tambi�n ver a Nguyen (2013). una frecuencia m�s alta de pr�stamos de la tasa variable y los precios m�s altos de la propiedad de bienes inmuebles. implican una mayor sensibilidad de precios del alojamiento a la tasa de inter�s (en el caso el Reino Unido). Anundsena y Jansenb (2013). etc. Este modelo se encuentra en caso de diez de once recesiones. otras correlaciones var�an en direcci�n y talla del pa�s al pa�s. En la relaci�n entre cr�dito financiero y volatilidad del mercado inmobiliario. por los italianos. encontr� algunas correlaciones comunes en los sistemas econ�micos de los pa�ses bajo la observaci�n. a la inversi�n de bienes inmuebles como una protecci�n contra la inflaci�n.1. Estas diferencias son justificadas por diferencias en el car�cter particular de los mercados inmobiliarios de naciones individuales. tasas de inter�s. 1. Beltratti y Morana 2010).

sin embargo. La precisi�n italiana es justificada por el peso considerable.como aquellos a principios del nuevo milenio . afecta el alojamiento exigen que resultados a una opci�n de la variedad de la carpeta. A la inversa. hace as� con poca conciencia. percibidos como un aumento sustancial de esta riqueza.el inversionista americano que por lo general act�a sobre el mercado inmobiliario. Esta tendencia se debe relacionar principalmente con el fuerte crecimiento de bienes inmuebles (Fig. como los Estados Unidos. la proporci�n del pr�stamo al valor t�pica (LTV) y posibilidades para el reembolso temprano de hipotecas (enero de 2009 del Bolet�n de ECB). que prestan dinero en tiempos cuando la verdadera tasa de inter�s es tan baja. Canad� y los Estados Unidos (la Tabla 1. En comparaciones internacionales en a�os recientes (hasta 2010). en cambio. La facilidad con la cual es posible transformar ganancias del precio de la vivienda en fondos para gastos se diferencia a trav�s de sistemas econ�micos de la eurozona. es decir hace opciones de la deuda con relaci�n a una tasa de inter�s nominal. hay una diferencia profunda. m�s bien que a verdaderos precios. hay que mencionar que la riqueza neta de familias italianas (la suma de bienes inmuebles y activos financieros excluyendo responsabilidades) mostr� una tasa de crecimiento sustancial (comparable a esa de Francia). el aumento de valores de la reserva. la propiedad. pero m�s alto que Alemania. 1.el porcentaje de la poblaci�n que posee una vivienda. trayendo la proporci�n de la riqueza neta a ingresos disponibles a un nivel similar a ese del Reino Unido y Jap�n.7). por tanto compran la propiedad durante per�odos de inflaci�n alta y tasas de inter�s alto nominales. los precios de acci�n son una variable principal en precios de la propiedad. en per�odos de la inflaci�n baja . El inversionista que hace funcionar la bolsa contempla acciones ordinarias como la representaci�n de la verdadera capital . 22 por supuesto. en cambio. En otros pa�ses. que es la inversi�n en acciones en la riqueza financiera de casas italianas. El estudio mencionado tambi�n indica. en la comparaci�n entre Italia y los Estados Unidos.entre otras cosas . es la hip�tesis que los inversionistas italianos tienen una actitud ''inteligente''. se considera una alternativa a la inversi�n de la reserva. Esto confirma que en Italia que invierte en bienes inmuebles se considera una alternativa de la inversi�n relativamente segura a t�tulos de estado. en otras palabras son capaces de esperar la tendencia del ciclo de bienes inmuebles. Exactamente debido a una riqueza financiera aumentada de familias italianas.2 La naturaleza del mercado inmobiliario 23 Menos probablemente.hay una vuelta a inversiones de bienes inmuebles err�neamente esperando tener acceso a pr�stamos con una verdadera tasa de inter�s baja (Piazzesi y Schneider 2007). As� la fuerza de la transmisi�n de choques del precio de la vivienda a la econom�a depende de . Las casas illusionary no realizan que estas tasas nominales son alto s�lo porque la inflaci�n esperada es alta y err�neamente perciben un verdadero precio m�s alto. Entre los dos mercados. Hay. la actitud del inversionista en la propiedad privada que es completamente diferente. a diferencia de en los Estados Unidos. en parte reflejando diferencias institucionales en mercados hipotecarios.4). Esta diferencia explica el hecho que en Italia. caracterizada por un perfil de riesgo elevado. 22 .1. el mercado inmobiliario en cambio se somete a una influencia enorme de la tendencia inflacionista. as� como una relaci�n inversa entre valores de la propiedad y precios de acci�n. de hecho una relaci�n inversa entre inflaci�n y valores de la propiedad. Mientras la bolsa es ligeramente sensible a la inflaci�n.por lo tanto su valor en t�rminos reales no es afectado por el cambio de la inflaci�n .

uno puede ver que el valor unitario se relaciona con ingresos disponibles de la familia. En Fig.6% en 1995 al 82. Los constructores. En el examen de la composici�n de la riqueza de las familias que resulta de los bienes inmuebles. la onda de privatizaciones de empresas p�blicas y la fase de fuerte crecimiento en precios de las acciones''. (2001) espect�culo que mientras en 1990. como Liguria. el aumento de ingresos equivale a una disminuci�n en la demanda de propiedades de un menor valor. la relaci�n de proporcionalidad es evidente. 1. entonces las revisiones estad�sticas pueden mostrar que las familias tienden a aumentar sus gastos (con relaci�n al alojamiento) en una manera que es proporcional al crecimiento de ingresos. los dep�sitos bancarios y los t�tulos de estado ascendieron a dos terceras partes de la riqueza financiera de las familias. se puede decir que una disminuci�n en ingresos de la familia. que tienen precios del alojamiento residenciales encima de la l�nea de tendencia normal. 1. en 2001 representaron menos de un tercero. parece que el peso en el valor de alojamiento ha aumentado del 78. sobre todo para menos abundante. 24 En este caso. fondos de inversi�n y otras formas de la gesti�n de activos. ''El vac�o estuvo lleno por el aumento de inversiones principalmente en acciones ordinarias. que est�n bien conscientes de este fen�meno.8 muestra para las regiones italianas diferentes el PIB per c�pita y el precio unitario medio para el alojamiento residencial.113 mil millones de euros para bienes inmuebles. determinar el nivel y aumento de la riqueza neta de familias 23 italianas en Cuanto a la relaci�n entre ingresos y precios de la vivienda. Para aquellas regiones. En la pr�ctica. aumento. La diversidad creciente de activos de la familia hacia formas de la inversi�n en acciones fue inducida por la disminuci�n en la vuelta de t�tulos de estado.347 mil millones de euros de una composici�n de incrementos de 3.1% en 2009. La figura 1.9. la morfolog�a particular que enormemente reduce el suministro de construir la tierra contribuye a la ''anormalidad'' de los datos. El aumento absoluto era igual a 4. Las regiones con valores del PIB inferiores del PIB tambi�n tienen valores unitarios inferiores de casas.8 y 1. (2) una medida enga�osa del PIB que no tiene la econom�a de la oposici�n en cuenta.24 1 el mercado inmobiliario El aumento de la riqueza neta era igual al 102% entre 1995 y 2009. La cifra para Campania no est� de acuerdo con la tendencia general probablemente por motivos diferentes: (1) la densidad urbana alta del �rea metropolitana de N�poles donde la mayor�a de la poblaci�n se concentra. Tuscany. considerando el peso de �ste. 1. Tanto las caracter�sticas cuantitativas como cualitativas de la demanda de bienes inmuebles en particular dependen de ingresos. medidas de la reforma. 24 Trentino.9 muestran la relaci�n entre precios de la propiedad e ingresos. Incluso en este caso. tiene repercusiones inmediatas obvias en la opci�n de comprar una propiedad. para quien la rigidez de gastos de consumo considerablemente erosiona la tasa de ahorro. . Lazio y Valle d'Aosta. la justificaci�n de esta ''anormalidad'' aparente se puede atribuir a la demanda que viene del extranjero por motivos esencialmente relacionados con el turismo. Los diagramas de Higos.839 mil millones de euros para activos financieros y 605 mil millones en responsabilidades financieras. Si es verdad que los gastos para casas var�an en la proporci�n con cambios de ingresos. aumentan la producci�n de propiedades de la calidad superior (y contienen el suministro de tipos m�s baratos) cuando el �rea del submercado est� en el proceso de expansi�n econ�mica. 23 Jappelli et al. mientras la demanda de propiedades en una variedad del precio medio permanece estable y las propiedades de la calidad m�s alta y escala de precios. El papel de la propiedad de viviendas es por lo tanto esencial para definir el nivel y el crecimiento de la riqueza de bienes inmuebles y.

78 5.48 8.11 5.03 6.29 5.52 7.58 6.51 7.87 7.4 de familias con relaci�n a proporci�n de ingresos disponibles 2002 5.42 5.76 7.12 8.00 7.09 6.76� 8.55 5.42 5.27 5.56 7.6 7.45 5.54 5.25 2007 de 2006 de 2005 de 2004 de 2003 2008 4.57 1.85 6.26 5.7 7.87 6.23 7.16 6.96 8.76 5.13 5.52 2009 5.99 8.4 7.49 7.16 5.39 7.29 8.03 7.09 9.16 5.65 5.79 Alemania 5.47 6.79� 7.95 A�o 1999 2000 2001 Los EE.42 Francia 5.42 7.77 6.79 2010 5.00 7.17 7.Riqueza de la Red de la tabla 1.83 7.2 La naturaleza del mercado inmobiliario Canad� 5.6 8. UU 6.02 5.64 6.96 7.84 5.94 7.8 8.18 5.46 7.11 5.13 7.07 5.06 8.6 El Reino Unido .03 Jap�n 7.3 6.34 5.27 6.67 5.46 5.14 6.

45 Fuentes para Banco de Italia de Italia e Istat (Instituto nacional de Estad�stica).7. para los pa�ses restantes: OCSE dibujado del Banco de Italia (2012) 25 .95 6.14 Italia 5.68 7.69 7.02 6.

1.000 9. por lo tanto. quienes deducen que un choque negativo a la primera variable lleva a una reducci�n de vueltas de bienes inmuebles (alquileres) y al mismo tiempo a un aumento de los precios de la capitalizaci�n debido a la inflaci�n que resulta y crecimiento de tasas de inter�s (Otrok y Terrones 2005. los precios de la propiedad de casas de calidad inferiores tienden a moverse en direcci�n contraria al ciclo.8 entre PIB per c�pita y precios de bienes inmuebles en las regiones italianas En la teor�a. .000 5.000 4. Goodhart y Hofmann 2008. mientras los precios de propiedades de las clases altas siguen la tendencia econ�mica.000 3. Otra interpretaci�n posible de la relaci�n directa entre ingresos y precios de la vivienda es proporcionada por Beltratti y Morana (2010).000 1.000 6.000 2.26 10.000 0 1 el mercado inmobiliario Bienes inmuebles Totales de 2009 de 2008 de 2007 de 2006 de 2005 de 2004 de 2003 de 2002 de 2001 de 2000 de 1999 de 1998 de 1997 de 1996 de 1995 (a) responsabilidades financieras Totales (c) activos financieros Totales (b) riqueza Neta (d = a+b-c) Riqueza de fig.7 de familias italianas en millones de euro . 1.000 7.000 8.precios 2009 (Banco de la fuente de Italia 2010) 3000 valor medio de alojamiento (/mq) Liguria Lazio 2500 Toscana Trentino Valle d'Aosta 2000 Campania Marche Emilia Romagna Lombardia Veneto Piemonte Friuli 1500 Puglia 1000 Sardegna Umbria Sicilia Abruzzo Basilicata Molise Calabria 500 10000 12000 14000 16000 18000 20000 22000 24000 26000 28000 PIB per c�pita en euro Relaci�n de fig.

2. que se hace en una peque�a escala. que tiene como su objeto el uso de la propiedad. el comportamiento del mercado del alquiler del peque�o propietario es diferente de ese del administrador de carpetas de bienes inmuebles grandes. En el caso �ltimo. y as� puede resultar que los activos de bienes inmuebles del consecuencia considerable se administran en una base de la familia. por ejemplo una familia que compra una propiedad.2.2 La naturaleza del mercado inmobiliario 27 valor unitario de avarege de alojamiento (/mq) 3. 1. Los inversionistas compran propiedades con relaci�n a la capacidad de estos activos de generar un flujo de ventajas. Esta consideraci�n destaca la relaci�n directa entre el mercado de ventas y el mercado del alquiler (que mejor se analiza en la siguiente secci�n). Aunque en t�rminos legales una actividad de la inversi�n del primer tipo no pueda dar ocasi�n a un verdadero negocio. en t�rminos econ�micos la divisi�n es necesaria porque:1. .000 Umbria Friuli 14. la actividad se puede terminar cuando las nuevas necesidades intervienen (la propiedad arrendada es necesaria para la familia para el uso solos). Conner y Youguo 2004).9 entre ingresos disponibles de la familia y precios de bienes inmuebles en las regiones italianas Jarocinski y Smets 2008.000 12.000 Liguria Trentino Valle d'Aosta Toscana Marche Emilia Romagna Veneto Lombardia Piemonte Puglia Sardegna Sicilia Abruzzo Basilicata Calabria Molise 10. Las propiedades individuales muestran la movilidad considerable entre el mercado de ventas y mercado del alquiler. es diversificado del mercado de ventas.000 18. Es de hecho diferente del comportamiento de aquellos que aprovechan bienes inmuebles con el objetivo primario de ser una actividad de la inversi�n a gran escala. comparado con aquellos que no consideran la propiedad como una actividad econ�mica. como mencionado.000 16. 1. sobre todo en el ajuste de alquileres y la opci�n del precio que se llena de las unidades disponibles. El estudio de las caracter�sticas behavior�sticas de los dos submercados nos obliga a hacer una distinci�n entre los due�os. La parte m�s importante de �stos se saca de ingresos operativos netos que consiguen de los arrendatarios.000 Lazio 2500 2000 Campania 1500 1000 500 8.000 Ingresos disponibles por casa en Euro Relaci�n de fig.10 El mercado del alquiler El mercado del alquiler.1.

Una vez que uno alcanza la condici�n de equilibrio. El due�o est� bien consciente que los gastos var�an s�lo ligeramente con la variaci�n de la tasa de vacantes. el suministro de compa��as que ofrecen la propiedad en una base en curso y para que es su actividad econ�mica principal. En estas condiciones. Por ejemplo. se usa como un modelo de referencia. Los negocios act�an sobre el mercado con el objetivo de maximizar la ganancia. el grado �ptimo econ�mico se consigue con una combinaci�n particular de estas dos variables. Ninguna propiedad es igual al otro. Por una parte.que a corto plazo. La presencia de una tasa de vacantes m�s o menos alta implica . que es independiente de la cantidad de unidades alquiladas. una subida de la demanda del espacio de producci�n para el alquiler puede ser determinada por un per�odo de la extensi�n general de la actividad econ�mica. Si los honorarios del alquiler negociados a principios del servicio de hecho permanecen sin alterar para la duraci�n de la inversi�n. El comportamiento de aquellos que se han definido due�os individuales se analizar� entonces simplemente como un corolario del an�lisis principal tras negocios. es la vida de la inversi�n. En caso del alojamiento por ejemplo. el due�o podr�a ocupar todas las unidades. Tomando esto en cuenta y el nivel de libertad que el due�o tiene en la determinaci�n de la relaci�n entre niveles de alquileres y tasa de vacantes. El aumento de la demanda causa un cambio derecho de las curvas de los ingresos medios (demanda) e ingresos marginales. las familias de ingresos bajos y medios se orientan hacia el alquiler despu�s de la evaluaci�n cuidadosa del suministro disponible y el nivel de alquileres. Tendr� que combinar por lo tanto la acci�n en alquileres con la acci�n en la tasa de vacantes. un estado del concurso monopol�stico representa los bienes inmuebles. En cuanto al modelo del mercado que puede schematize su comportamiento. el suministro se pulveriza: cada due�o/inversionista tiene una muy peque�a parte del suministro total. aunque los dos mercados l�gicamente se interrelacionen. los puestos vacantes todav�a se tendr�n que aplicar en un intervalo razonable hasta a las unidades ya ocupadas. la capacidad de aumentar se aprovecha de reducir la tasa de vacantes puede resultar de un aumento de la demanda. el suministro en el mercado del alquiler es caracterizado por cierto nivel de la elasticidad. el equilibrio ser�a conseguido por pr�cticamente la nada alquileres marginales. en primer lugar. Esto lleva a un nuevo estado del equilibrio. cualquier reducci�n del alquiler aplicado a bienes inmuebles. tal acci�n podr�a producir finalmente una disminuci�n en los ingresos netos. Hay que notar que el arriendo es el resultado de una negociaci�n sobre la oferta de un servicio.28 1 el mercado inmobiliario En el an�lisis de la tendencia del mercado del alquiler. la duraci�n de cual. las familias con una mayor oportunidad econ�mica deciden comprar y considerar la conveniencia de . El due�o no puede guardar alquileres diferentes por arrendatarios individuales mucho tiempo. De hecho. ambos mercados son contingentes en el demogr�fico. El mercado del alquiler as� muestra una tendencia diferente a esa de las ventas del mercado. pero el pago de que no se puede considerar fijo a lo largo de este per�odo. que equivale a un aumento del nivel medio de los alquileres y una tasa de ocupaci�n m�s alta de las propiedades ofrecidas. Asumiendo el gasto constante. Podr�a conseguir esto reduciendo cada vez m�s los alquileres hasta el estado en el cual los ingresos marginales igualan el coste operativo marginal. a saber los ofrecidos para las �ltimas unidades todav�a para alquilarse. La ganancia por lo tanto depende del n�mero de unidades alquiladas y el nivel de alquileres. si el due�o trata de ocupar las unidades que todav�a son libres reduciendo los alquileres.a diferencia de lo que pasa en el mercado de ventas . Por otra parte.

as� causando el aumento de precios de compra. Por otra parte una sobrestimaci�n posible del precio de compra de la propiedad privada conducir�a para bajar compras y demanda del alquiler aumentada. Las din�micas de bienes inmuebles particulares son capaces de esperar situaciones econ�micas similares. la depreciaci�n del coste de construcci�n.causan un aumento de la demanda del alquiler por individuos que encuentran que m�s conveniente. con las mismas condiciones de frontera. Los ejemplos de la aplicaci�n de este modelo est�n los ya descritos encima. Para confirmar adelante las susodichas declaraciones. 26 a Fin de identificar la deformaci�n sospechosa en el mercado de la vivienda algunos economistas observan y miden cambios del precio a los alquileres comparado con los cambios correspondientes del llamado ''coste del usuario''. a la compra de alojamiento. define el coste del usuario como la suma de contribuciones. que por su parte se pueden reflejar en intereses hipotecarios . Sin embargo. un aumento esperado de futuros dividendos. . recuerde que dos bienes substitutive o 25 Una alternativa a este enfoque es el modelo estructural para la evaluaci�n de propiedad privada que combina factores de la oferta y demanda. El enfoque normalmente usado por economistas para determinar cualquier burbuja de bienes inmuebles especulativa est� basado ''en la fijaci�n de precios de activos'' en la pr�ctica en la relaci�n entre precios del alojamiento y el coste de servicios del alojamiento (el rentals25). El coste de servicios del alojamiento como una alternativa al arriendo. que por su parte arrastrar�a hacia arriba hasta a los alquileres. Poterba (1984). lleva a un aumento del valor del activo subyacente. frecuencia de impuestos sobre bienes inmuebles. comparado con el endeudamiento requiri� comprando. y el m�s considerablemente la demanda de la inversi�n. Unos precios/alquileres de la proporci�n considerablemente encima de su promedio hist�rico son un signo de una sobrestimaci�n de precios de la vivienda.comparado con vueltas m�s altas en inversiones alternativas. tambi�n se declara que si uno mira el alojamiento como un consumidor bien. se considera entonces como un indicador de la referencia del valor del alquiler. La evidencia emp�rica de hecho mostr� que en la �ltima fase del fuerte crecimiento en precios de bienes inmuebles �(20002005) los precios de la proporci�n a alquileres (�ndice de precios nominales divididos en el componente que se relaciona con el alquiler del consumo del �ndice del precio de la vivienda) alcanzaron m�ximos absolutos en los pa�ses (Irlanda y Espa�a) donde los efectos de la burbuja eran los m�s evidentes. A saber.2 La naturaleza del mercado inmobiliario 29 el uso de instrumentos financieros e incentivos reguladores posibles que pueden animar la compra de la propiedad. Muchos economistas creen que la burbuja del alojamiento est� en el origen de la crisis econ�mica de 2008. �ste refleja el coste anual de una vivienda como un lugar de producci�n del ''servicio del alojamiento'' para el due�o. Los mecanismos de enfrente se deber�an en cambio generar cuando las vueltas bajas en el mercado de la vivienda .1. calculadas como un porcentaje seg�n el precio del alojamiento. los alquileres altos deber�an cultivar la demanda del alojamiento para su propio uso. las ganancias de capital / p�rdida atribuible al valor de la propiedad seg�n las tendencias del mercado (�ste con un signo menos). Este enfoque est� basado en el concepto que los alquileres son un poder para el corresponsal del dividendo a la compra de una propiedad a saber el dividendo del negocio 26 de la inversi�n de bienes inmuebles no financiero En esta perspectiva. corrige seg�n ventajas eventuales que provienen de la deducci�n de impuestos o por la deducibilidad del inter�s de hipotecas. la compra y el alquiler se deben por lo tanto considerar como acciones econ�micas absolutamente substitutable con relaci�n a la necesidad de encontrarse. que reflexionan respectivamente: la indiferencia a inversiones alternativas.

mayor la disminuci�n en demanda de una propiedad. 22 (3). 34. Papel de trabajo. L. V. .10) (Manganelli et al. Goetzmann. W.30 Cambios de Fig. Universidad Yale. la condici�n del equilibrio duradero deber�a aparecer como un efecto mutuo de sacar o abajo de precios y alquileres. & Smith. (2010).. Rouwenhorst. (2010. (2009). C. Conner. (1999). Centro Internacional de Finanzas. Banco de Italia. Mil�n: Giuffr�. 2014a). � 192212. 1. los procedimientos de medir precios de la referencia. La riqueza de casas italianas. L. Las razones m�s obvias de la precauci�n en la utilizaci�n de este enfoque est�n relacionadas con limitaciones estructurales. Referencias Anundsena. Gjerstad. debido al aumento del precio del otro. A.. Diario de Econom�a del Alojamiento.10 de alquileres gruesos y precios del �ndice de propiedad privada en Italia 200 180 160 140 120 100 80 precios de 2000 de 1995 de 1990 1 el mercado inmobiliario alquileres 2005 2010 los servicios tienen la elasticidad del precio enfadado positiva de la demanda: es decir m�s alto el nivel de substitutability entre dos propiedades. En condiciones del mercado perfectas. (2013). � 533545. Precios de la vivienda internacionales y fluctuaciones macroecon�micas. diciembre).. as� como la liquidez diferente del mercado de ventas comparado con el mercado del alquiler debido a gastos de la transacci�n altos y endeudamiento de coacci�n. A. 64. El autorefuerzo de efectos entre precios del alojamiento y cr�dito.G. Banco de Italia. Enero de 2009 del Bolet�n mensual. La interacci�n compleja entre precios de la gorra de bienes inmuebles y tasas de inter�s. & Youguo... (2010). p. & Jansenb. & Morana. (2012. Il Mercato Edilizio. K. Naranja: universidad de Chapman. E. 1. � 9903. Suplementos al Bolet�n Estad�stico. Un indicador basado en la relaci�n entre precios del alojamiento y alquileres no pod�a reflejar una verdadera condici�n de sobreo bajo la evaluaci�n en el mercado inmobiliario. K. 65.. G. Caso. Algunos estudios en la literatura muestran que el desarrollo de precios en los dos compartimentos fuertemente divierte (Fig. P. Dandri. (1969). 4 (3). porque las fuerzas externas diferentes afectan a los dos compartimentos o las mismas acciones pueden producir efectos diferentes en los dos mercados. diciembre) La riqueza de casas italianas. Diario de Banca y Finanzas. Sesiones informativas en Finanzas de Bienes inmuebles. S. Banco Central Europeo. S. (2004). Suplementos al Bolet�n Estad�stico. Mercados inmobiliarios globales: Ciclos y fundamentos. que se relacionan con la legislaci�n vigente de alquileres. Producto interno bruto y sus componentes en recesiones. B. Beltratti. 67. � 185197.

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Cap�tulo 2 El estudio del mercado Abstraiga El �xito de una inversi�n buena est� basado en un estudio del mercado adecuado. como los resultados de estudio del mercado. Por esta raz�n.1 La utilidad de investigaci�n La inversi�n en la propiedad refleja la confianza que uno tiene en la capacidad de una propiedad de generar ganancias.015 B. organizaci�n y an�lisis de la informaci�n que puede estar relacionada con los aspectos generales del mercado inmobiliario.1007/978-3-319-06397-3_2 33 . seguramente mayor que los requeridos en otros sectores de la econom�a. tendr� que proporcionar la informaci�n �til a localizar y definir productos de construcci�n arquitect�nicos. La salida de estudio del mercado. El cap�tulo presenta las etapas claves de estudio del mercado e identifica los par�metros esenciales. � Springer publicaci�n internacional Suiza 2. DOI 10. o la Administraci�n p�blica a fin de proporcionar las pautas al desarrollo de ciudades y la cantidad de servicios e infraestructura necesaria. Las particularidades del mercado inmobiliario y. 2. Los empresarios no son �nico para encargar estudios del mercado de la vivienda: hasta las instituciones bancarias interesaron en la evaluaci�n del riesgo de intervenciones que financian. Los ingresos de la direcci�n y la reventa eventual de la propiedad (plusval�a) representan las vueltas obtenidas por inversionistas en este sector. los aspectos particulares de la propiedad en la cual planea invertir y finalmente las caracter�sticas del inversionista. Son futuros recibos cuya magnitud depende en un n�mero de circunstancias. inversi�n inmobiliaria. Manganelli. sino tambi�n en el an�lisis del estudio del mercado confiable y adecuado. en particular. obligan para aumentar esfuerzos en el mercado de investigaci�n. el �xito de decisiones de la inversi�n es esencialmente el resultado de una evaluaci�n basada no s�lo en el conocimiento exacto de las caracter�sticas de la propiedad. Una decisi�n de la inversi�n es apoyada por la adquisici�n. la posibilidad grande de la diferenciaci�n de propiedades de la inversi�n. El objetivo principal de estas investigaciones es predecir la demanda potencial y las condiciones del suministro hoy y ma�ana. en el cual la decisi�n final est� basada. en primer lugar. y luego los elementos b�sicos para el c�lculo de vuelta en la inversi�n.

hasta se concentran en la investigaci�n del mercado inmobiliario las razones de decisiones 1 adquisitivas Las particularidades del mercado de la vivienda y en particular las posibilidades enormes de la diferenciaci�n que ofrece. La investigaci�n en el progreso contribuye por lo tanto decisivamente a la adopci�n de soluciones alternativas que modifican las estimaciones iniciales de los flujos de fondos. La posibilidad de despojar o adaptar de nuevo algunas propiedades convirti�ndolos a un uso diferente. el estudio del mercado expresa la eficacia potencialmente alta: por ejemplo. por lo tanto. el estudio del mercado integra la revisi�n t�cnica de la opini�n en ello. pero tambi�n son �tiles en cuanto a decisiones sobre una gesti�n de carteras m�s eficiente (compra o venta de una propiedad) o la administraci�n de una propiedad. Los inversionistas necesitan la informaci�n ambos en la fase de la exapuesta inicial . Por otra parte. Desde los factores sociol�gicos que afectan la demanda cuantitativa y cualitativa de bienes inmuebles en una tentativa de interceptar los deseos y las necesidades de los ciudadanos. el funcionalismo t�cnico y los m�todos apropiados para los sondeos se tratan en numerosos estudios (Chapman 1975. la investigaci�n sociol�gica. que encargar� que estudios del nivel regional supra proporcionen la informaci�n sobre la ubicaci�n del proyecto. mientras otras intervenciones se deber�an poner en pr�ctica a fin de levantar el potencial de ingresos del edificio. 1 . para apoyar decisiones sobre el espacio disponible para el alquiler en una base larga o a corto plazo o sugerir opciones que tienen un p�blico m�s grande en cuenta de usuarios potenciales que lo dividen en unidades m�ltiples. puede afectar las opciones constructivas de tal modo para satisfacer los deseos del consumidor. Incluso en el campo de dise�o. modelos de consumo y el precio de empleo.y en el progreso cuando era necesario corregir sus opciones con relaci�n a cambio y guiones inesperados. El inversionista debe coleccionar toda la informaci�n relevante para la b�squeda de maximizaci�n de ganancias. Obviamente. Chan et al. En este sentido. En este sentido. implique un compromiso de investigar seguramente mayor que esto requerido en otros sectores de la econom�a. implica opciones que dependen de las mismas variables que influyen en las decisiones se ten�a que emprender para la inversi�n. el estudio del mercado se deber�a dirigir hacia la identificaci�n de cualquier cambio de niveles de ingresos.la fase que lleva a la decisi�n inicial sobre la propiedad de la inversi�n .34 2 el estudio del mercado puede promover estudios del mercado en bienes inmuebles. A diferencia de un inversionista interesado en la construcci�n de un centro comercial principal. 2009). Como en muchos sectores de la econom�a. Es. Es decir aquellas variables que podr�an cambiar la necesidad de espacios en t�rminos cuantitativos y cualitativos. la informaci�n esencial para las preferencias de arrendatarios corrientes y potenciales en cuanto al equipo tecnol�gico de un edificio. la investigaci�n podr�a revelar que la provisi�n de un poco de comodidad no genera ingresos adicionales para cubrir gastos de funcionamiento y mantenimiento. El due�o de una empresa constructora que compra un complot del edificio se interesar� en estudios del mercado local a fin de se�alar destinos y tipos de la construcci�n. Por ejemplo. la diferencia en objetivos entre varios operadores determina las caracter�sticas de los estudios encargados. Hall y Greenman 2013.

otra vez. muchas instituciones aseguran la creaci�n de bases de datos completas y detalladas.por lo general no consecuente con esto requerido por el analista. La reputaci�n de unos bienes ra�ces espec�ficos. generar. Es por lo tanto necesario sustituir o complementar el secundario con primario. Otras diferencias son arquitect�nicas. en la funci�n de los resultados de la investigaci�n espec�fica. esto no es tan. En t�rminos generales. La informaci�n primaria normalmente se deriva de fuentes directas y es descubierta por el analista como una funci�n de un tipo particular de la investigaci�n. sobre la base de datos del mercado. 2013). fines. Hoy. Adem�s. la calidad de construcci�n. est�ticas. s�lo hay las diferencias en la percepci�n de arrendatarios potenciales o compradores. Obviamente. El tipo �ltimo de la informaci�n es asequible v�a una revisi�n directa realizada a trav�s de observaciones o entrevistas. A veces estos problemas se pueden vencer a trav�s de una actualizaci�n y el reinicio de datos. etc. Por otra parte. as� como en la funci�n de la estrategia de negocios). Es posible. con relaci�n a las fuentes de las cuales viene o del camino del cual se colecciona.2. en a�os recientes . no hay propiedades id�nticas. s�lo piensan en la unicidad de la ubicaci�n. en Italia el desarrollo del estudio del mercado relacionado con la industria de la construcci�n se queda atr�s la mayor�a de otros sectores que producen bienes de consumo duraderos. sin embargo. la informaci�n se divide en primario y secundario. por ejemplo. Lamentablemente. que pueden ser mucho m�s importantes que las diferencias f�sicas actuales. Los defectos principales de la informaci�n secundaria se relacionan con:� la forma en la cual se ponen a disposici�n .1 La utilidad de investigaci�n 35 Si el mercado de la vivienda fuera absolutamente competitivo (es decir si todos sus operadores fueran interesados de precios y el producto se estandariz�). pero ser�a bastante para concentrarse exclusivamente en el control de costes. no habr�a una necesidad de una investigaci�n cuidadosa del mercado. una reputaci�n que atraer� cierto tipo del cliente (un objetivo definido. el siguiente paso debe coleccionar una cantidad suficiente de la informaci�n. La opci�n de m�todo de investigaci�n . Es un rasgo exigente que no se puede duplicar del concurso.� el hecho que a menudo son anticuados. De hecho.2 La disponibilidad de datos y las fuentes Cuando las razones de la b�squeda se definen correctamente. es la consecuencia de una serie de sensaciones que determinan la definici�n de una idea como favorable (o desfavorable) en la mente de personas (Kearns et al. 2.parece que una nueva tendencia se ha levantado: est�n dando un mayor papel al an�lisis financiero de inversiones de bienes inmuebles.y como consecuencia de lo que pasa en otros pa�ses . el primer implica un mayor gasto de recursos. Esta tarea es obstaculizada por disponibilidad pobre y calidad baja de la informaci�n proporcionada. Como ya dicho. la informaci�n secundaria se deriva de fuentes indirectas y por lo tanto coleccionado antes y con objetivos diferentes comparado con la tarea asignada al analista.

la limitaci�n m�s grande de fuentes indirectas debe incorporar datos que se relacionan con �reas peque�as en mesas estad�sticas de �reas m�s grandes.36 2 el estudio del mercado depende de la naturaleza de la informaci�n que es relevante para el analista: la observaci�n significa identificar y registrar hechos relevantes y tendencias. Si el an�lisis del mercado se encajona a un �rea espec�fica. En cuanto a la informaci�n principal para el an�lisis del mercado de la vivienda (el precio). tambi�n teniendo la inclinaci�n normal en cuenta de contestar lo que uno cree que el entrevistador quiere o�r. Por ejemplo.1). es decir no inmediatamente utilizables si no por re elaboraci�n e integraci�n con datos e informaci�n de otras fuentes (tal vez directo). Cuando los precios no est�n disponibles o buscan estos plazos de entrega y altos costos. libre o pagada. agentes de bolsa) especializ�ndose en el estudio del mercado. es suficiente realizar una revisi�n y no es necesario esperar ocurrir los fen�menos que uno quiere observar. la t�cnica de entrevista es menos cara sino tambi�n m�s vers�til: para obtener la informaci�n deseada. a trav�s de la colecci�n de la informaci�n. la construcci�n y desarrollo de una base de datos. hay por lo tanto un riesgo: considerando la escasez de informaci�n espec�fica del �rea. . etc. las Direcciones Provinciales. Las fuentes indirectas a menudo ponen su informaci�n a disposici�n en una forma cruda. El uso de estas fuentes es as� capaz de proporcionar un cuadro total sobre las tendencias y comportamiento del mercado en un �rea particular y en cuanto a segmentos particulares. Representan datos verdaderos y objetivos. asegurando la distribuci�n. De hecho. esto es verdad para datos en cuanto al perfil del arrendatario t�pico (basado en la informaci�n obtenida por los arrendatarios de propiedades similares). Las respuestas tambi�n se pueden afectar por c�mo la pregunta es estructurada y a veces por el mismo entrevistador. De esta manera. hay varias fuentes indirectas que proveen citas medias (note que no son precios) dividido por el tipo de propiedad y ubicaci�n (zona urbana). la t�cnica de observaci�n directa de precios es mucho m�s confiable que la informaci�n correspondiente sacada de entrevistas. La mayor parte del estudio del mercado se debe concentrar en elementos proporcionados en la forma descriptiva. el mercado se simula. de mucha informaci�n en formatos diferentes y clasificaciones. C�maras del comercio) y privadas (agentes inmobiliarios. Tambi�n hay que indicar que los precios no agotan la petici�n de la informaci�n necesaria para un an�lisis exacto de la inversi�n de bienes inmuebles (la Tabla 2. el perfil del residente/consumidor t�pico o las reacciones de los arrendatarios a cambios hipot�ticos en t�rminos de arriendo. El volumen de datos estad�sticos disponibles al nivel nacional y regional es notable y a menudo es dif�cil navegar y entender c�mo integrar la informaci�n secundaria diferente con primario. Por otra parte. los precios son la �nica base de la estimaci�n. es posible adquirir la informaci�n sobre la buena voluntad de pagar a trav�s de entrevistas. Algunos de �stos. Las medidas perfectas de talla econ�mica (el valor) relacion�ndose con bienes obviamente diferentes del que para evaluarse. Sin embargo. Entre las fuentes indirectas hay ambos las autoridades p�blicas (Instituto de Estad�stica de impuestos internos. Los hechos en el mercado de la vivienda no son nada m�s que los precios. para acumular datos in�tiles disponibles en el acto relacion�ndose con contextos geogr�ficos m�s grandes. �ste puede ser deformado por el comportamiento m�s o menos estrat�gico de demandados.

Los cambios de situaci�n. tan exacto como puede ser. sector empresarial. La fiabilidad de estos �ndices es cuestionable cuando uno quiere usarlos en la evaluaci�n final de la inversi�n. A saber. las compa��as mejor organizadas tienen una ventaja m�s grande: sus estimaciones est�n basadas en el conocimiento directo del coste de la productividad de trabajo y verdadera. en cuanto a la colecci�n de la informaci�n sobre los elementos que arreglan el coste de construcci�n. Los primeros son aquellos que proporcionan datos e informaci�n (primaria) inmediatamente �til. valor de mercado medio. la estimaci�n del coste no se puede realizar de un modo anal�tico (con el enfoque indirecto) a trav�s del desarrollo de la cuenta de cantidades del trabajo para ejecutarse. Uno tiene que evaluar los gastos con procesos directos a trav�s de la colecci�n de la informaci�n que se relaciona con experiencias similares. deuda. total de las ventas y N�mero del n�mero de empleados de firmas.2 La Disponibilidad de Datos y la Informaci�n �til de la Tabla 2. estos datos no son . y esa de propiedades similares localizadas en la misma �rea. empleo. en la calle X de la zona urbana Z. etc. varias personas por piso. Est� por lo tanto claro que no es el acceso f�cil a tal informaci�n. el uso de equipo. que se puede considerar una medida adecuada de lo que pasa al valor de una propiedad particular en un momento preciso. La causa principal que debilita la fiabilidad de �ndices totales (p. cantidad y valor de productos las caracter�sticas Generales de los organismos p�blicos. empleo y Datos de ingresos de la talla de alojamiento. Lamentablemente. N�mero de empleados de compa��as. El problema en este caso se levanta cuando la aplicabilidad del proyecto de inversi�n todav�a no se ha alcanzado.2. coherente y correctamente organizado con objetivos pr�cticos. No hay dos edificios id�nticos y ning�n �ndice de rentabilidad. tipo de Volumen comercial de transacciones. citas). Desde este punto de vista. camiones. hasta el valor de una propiedad privada reci�n construida podr�a presentar una tendencia de valores diferentes de esa de una propiedad similar. pero unos a�os m�s viejos.1 de la Fuente para analistas de bienes inmuebles Poblaci�n 37 Comercio mayorista de la Industria de Comercio minorista de condiciones del alojamiento que Fabrica Administraci�n p�blica de la Agricultura de Transporte Las revisiones realizadas peri�dicamente proporcionan la estad�stica a la poblaci�n dividida en edad. y educaci�n. raza. gastos. costos generales y cualquier otro frecuencia. Incluso en este caso hay fuentes directas e indirectas. empleados. es la dificultad de incorporar la definici�n de un medio dado. sexo. aunque no por mucho. trenes. tambi�n para la ubicaci�n. Puede no haber correlaci�n entre la vuelta en bienes ra�ces comerciales.ej. entonces. gastos materiales y proporciones de la p�rdida. Uso de la tierra de autobuses. talla de dep�sitos. talla de casas. tipo y condici�n de instalaciones. ingresos y gastos Estas fuentes son por lo tanto �tiles en un resumen de evaluaci�n preliminar. empleados. Las compa��as que act�an en el campo de producci�n generalmente representan estas fuentes y sus registros contables constituyen la informaci�n. Coches de ventas. el gran n�mero de factores que afectan el valor de una propiedad de la inversi�n. el N�mero de tiendas de tipos diferentes. eficaz. alquileres.

composici�n de la familia y poder adquisitivo). su uso requiere una conversi�n o las correcciones de los diversos tipos. Esta naturaleza los hace inadecuados para el uso inmediato. en pol�ticas fiscales y econ�micas que tienen un impacto a inversiones de bienes inmuebles (noticias sobre incentivos para compa��as que establecen en el �rea. con etapas diferentes siendo m�s complejas y caras como el nivel de detalle de los aumentos de an�lisis. uno tambi�n se puede referir a los pron�sticos econ�micos generales preparados por autoridades locales y C�maras del comercio. facilita la colecci�n de datos mandados al pasado y Vincent y Blair (1988) han definido el estudio del mercado como el m�s dif�cil y parte esencial del proceso entero de la planificaci�n de bienes. que reflejan la diferenciaci�n temporal: tipol�gico y ubicaci�n (Manganelli 2011). la investigaci�n puede seguir con la colecci�n de datos que son el an�lisis m�s detallado y financiero cada vez m�s complicado. la informaci�n sobre la demograf�a (poblaci�n. regional o provincial. Una decisi�n de la inversi�n es apoyada por el descubrimiento. 2. El estudio del mercado contribuye decisivamente a la identificaci�n de modelos del futuro desarrollo posible del mercado inmobiliario en el �rea. A este final. Por ejemplo. las caracter�sticas de la propiedad y.38 2 el estudio del mercado hecho p�blico debido a la naturaleza muy competitiva de la industria de la construcci�n y secreto en este caso tiene una justificaci�n l�gica. las caracter�sticas del inversionista 2 que La regla b�sica para un estudio del mercado correcto requiere.). Comenzando de la informaci�n que es m�s f�cil a encontrar. 2 . la enmarcaci�n cuidadosa del problema que uno quiere solucionar y la definici�n precisa del objetivo que uno quiere conseguir. hizo un informe a la vez ha pasado ya. La transferencia de esta informaci�n a las verdaderas condiciones de un proyecto bajo la consideraci�n as� implica la aplicaci�n de una serie de correcciones para hacer funcionar normalmente coeficientes de utilizaci�n. finalmente. Los resultados de estos estudios est�n por lo general disponibles gratis o a un coste modesto. etc. La informaci�n para coleccionarse se ha enfatizado ya. se relaciona con las variables que determinan la demanda y con aquellos que pueden tener un impacto al suministro.3 El desarrollo de la investigaci�n El estudio del mercado se desarrolla a trav�s de una serie de etapas. y son clasificados por calidad y consecuencia del trabajo o construyendo el tipo. organizaci�n y an�lisis de la informaci�n que puede estar relacionada con los aspectos generales del mercado inmobiliario. As�. antes de comenzar a coleccionar datos. Por supuesto hay datos hist�ricos. o relacion�ndose con acuerdos territoriales de alquileres concordados. Las fuentes proporcionan la informaci�n indirecta sacada seg�n las estad�sticas de datos hist�ricos. empleo. Esto determinar� el tipo y la cantidad de la informaci�n que es necesaria. organismos p�blicos y la prensa que trata con los aspectos econ�micos de la tecnolog�a de construcci�n. Estos datos se relacionan con el mercado nacional. La informaci�n es probabilistic y consiste en par�metros del coste publicados por organizaciones.

Yo. hay informaci�n obviamente menos disponible. localizada en el centro de la ciudad. Se divide en los pasos descritos abajo y mostrados en la Tabla 2. regional o provincial) es por lo tanto un elemento inicial para la investigaci�n del submercado del alojamiento local. pero m�s grande en la talla.producir�n estimaciones del �rea del mercado y el segmento de mercado en el cual la propiedad. El conocimiento de los mecanismos econ�micos que regulan el mercado inmobiliario por una amplia escala (nacional. m�s o menos reemplazable con otro.nacional. el analista. Sin embargo. en condici�n y funcionalidad de edificios. La recogida de datos espec�fica Uno sigue a la colecci�n de la informaci�n que se relaciona con las caracter�sticas f�sicas y econ�micas del segmento de mercado particular al cual la propiedad pertenece (el fondo dej� el cuadrante).3 El desarrollo de la investigaci�n 39 condiciones actuales de mercado metropolitano o regional. entre la oferta y demanda. uno puede extrapolar estimaciones del futuro socioecon�mico probable. Esta informaci�n forma el n�cleo del pron�stico en el futuro de macromercado (en el cuadrante correcto superior). los inversionistas y los usuarios perciben las diferencias en la localizaci�n. Myers y Beck (1994) han descrito una de las estrategias posibles que generan un pron�stico en el rendimiento de variables que influyen en la oferta y demanda de la propiedad espec�fica. La recogida de datos general instituciones de investigaci�n P�blicas y privadas peri�dicamente desarrolla estimaciones agregadas de par�metros como el precio de empleo. regional o metropolitano . que trabaja en la relaci�n entre �ndices locales las proyecciones disponibles y econ�micas . Por ejemplo. en cuanto a lo que es necesario para definir relaciones. se localiza. note que el objetivo del an�lisis es estimar las futuras condiciones en cuanto a una propiedad espec�fica. Los datos se deber�an organizar as� uno puede r�pidamente . hacer el uso de t�cnicas que permiten cambiar de los datos disponibles relacionados con la escala regional o metropolitana del mercado inmobiliario a un pron�stico del submercado del cual es la parte la propiedad espec�fica.2. en la edad.2. II. y mandado al estado demogr�fico y socioecon�mico de usuarios finales potenciales (arrendatarios o compradores). sujeta a un concurso. de hecho. y en todas aquellas caracter�sticas que hacen una propiedad m�s o menos deseable que otro. Al moverse del nivel general de an�lisis a los cada vez m�s m�s detallados. Es necesario. en alquileres. que en mayor�a de los casos viene de un submercado muy peque�o. municipalidades. La propiedad espec�fica es. etc. corrientes y proyectadas (del per�odo de la inversi�n). ingresos. Los l�mites de los submercados se fijan a prop�sito los arrendatarios. en que influyen de un modo limitado las tendencias en una amplia �rea del mercado. el objeto del inter�s. De esta informaci�n. Sin embargo. varias tiendas localizadas a lo largo de una calle de la ciudad no est�n en la competencia directa con un hipermercado capaz de atraer a clientes hasta de �reas fuera de la regi�n. provincias. por lo tanto. tasa de crecimiento y la composici�n demogr�fica de regiones. y un peque�o edificio de oficinas colocado en los barrios residenciales (se afectar� s�lo ligeramente) no puede ser competitivo con una propiedad mismo destino. en la talla de la propiedad.

alquila II caracter�sticas F�sicas caracter�sticas de Demanda Alquiler y Valoraci�n de tasas de vacantes de la cuota de mercado Futuro Pron�stico de I/IV purchasable Tasa de vacantes de datos Econ�mica y demogr�fica. se relacionan con actividades de construcci�n y cambios demogr�ficos. como mostrado en los p�rrafos precedentes. el an�lisis de tendencias econ�micas nacionales (inflaci�n. con aquellos que caracterizan el segmento de bienes inmuebles investigado. hasta cierto punto afecta la tendencia correspondiente en valores de bienes inmuebles. por ejemplo. . IV. El m�todo de b�squeda m�s eficaz consiste en provenir el nivel general al nivel espec�fico.2 de la construcci�n de �ndices espec�ficos que comienzan de la Actualidad de general mercado Metropolitano o regional III Tasa de vacantes de datos Econ�mica y demogr�fica Corriente y pasada. El an�lisis de la relaci�n entre datos generales y espec�ficos Uno tiene que unir la informaci�n antes obtenida a los similares relacion�ndose con el �rea metropolitana y la regi�n (cuadrante izquierdo superior). por ejemplo. tasas de inter�s y crecimiento econ�mico) que puede. V. La proyecci�n de �ndices espec�ficos a Trav�s de la comparaci�n de tendencias pasadas de variables en el cuadrante superior correcto y variables similares estuvo relacionada con el segmento de bienes inmuebles investigado. a la tasa de vacantes y el nivel de alquileres habr�a que identificar las relaciones entre las variaciones mesuradas a niveles nacionales y regionales. La proyecci�n de los �ndices generales Uno hace predicciones sobre las variables regionales y metropolitanas m�s relevantes (cuadrante correcto superior). seg�n el pedido siguiente:1. alquila V Pron�stico de Rendimiento de la Propiedad Propiedad espec�fica y su submercado est� relacionado con estudios prof�ticos en cambios del macromercado. Con la referencia. III.40 2 el estudio del mercado El Esquema de la tabla 2. basado en las relaciones observadas que existen entre ellos y otras variables en el macronivel (como la actividad de construcci�n y desarrollo econ�mico y demogr�fico) de que las estimaciones est�n disponibles. se deber�an identificar las correlaciones que definir�n la futura tendencia de los par�metros espec�ficos de la propiedad (en el cuadrante correcto inferior). La tasa de vacantes y la tendencia de alquileres.

regional y metropolitano. Valoraci�n de la tasa de vacantes e ingresos gruesos durante el per�odo del pron�stico. Estimaci�n. An�lisis y pron�stico de demanda (venta de alquiler y/o potencial). su edad y su condici�n) la Estimaci�n de la demanda total. 3. Identificaci�n y estudio de concurso en el submercado espec�fico. asunciones y conclusiones An�lisis de tendencias de los �ndices econ�micos y demogr�ficos m�s importantes a nivel nacional. el atractivo mayor o menor de su posici�n con respecto a competidores de bienes inmuebles.2. el an�lisis de tendencias pasadas. fuentes de datos. . La definici�n de los l�mites geogr�ficos del �rea del mercado (por lo general el distrito) en que la propiedad es sujeta al concurso con propiedades similares. condiciones actuales y futuros cambios posibles. dentro del mercado para el tipo de propiedad bajo consideraci�n. que est� en el concurso con las propiedades analizadas. 5. su construcci�n. por ejemplo. 7. El an�lisis de marcos reguladores y econ�micos. Los resultados de estudio del mercado y an�lisis relacionado se deber�an organizar en un informe final. La informaci�n se puede mostrar seg�n el esquema en la Tabla 2.3 de Investigaci�n de un informe final de los resultados de Resumen del estudio del mercado de la Descripci�n de estudio 41 Submercado y las caracter�sticas espec�ficas de la propiedad An�lisis de demanda An�lisis de suministro Estudio del concurso Futuros ingresos estimados Objetivos de los m�todos de an�lisis usados.3. Suministre la Comparaci�n del futuro del pron�stico de las caracter�sticas de las propiedades analizadas y aquellos de propiedades competidoras (incluso aquellos bajo construcci�n o dise�o) la Predicci�n de futuros cambios de alquileres y preferencias de arrendatarios potenciales. demogr�ficos del �rea metropolitana que tienen la importancia en la demanda local de bienes inmuebles.3 El desarrollo del Contorno de la Tabla 2. Estimaci�n del suministro potencial de nuevas unidades del alojamiento que vienen de competidores similares durante el per�odo del pron�stico. en el submercado espec�fico. 6. el precio de absorci�n espec�fico 2. el precio de absorci�n general) la Estimaci�n del edificio. en caso de nueva construcci�n. el estudio de su influencia en el submercado local que Define los l�mites del submercado y el resumen de datos de las propiedades analiz� (su descripci�n. 4. para propiedades analizadas (pronostica en par�metros tal como. La comparaci�n entre las caracter�sticas de las propiedades competidoras corrientes y futuras y las necesidades de arrendatarios potenciales (para estimar la parte de la demanda total del submercado particular que apuntar� la propiedad antes mencionada).

para estimar su valor al final de per�odo de la inversi�n uno tendr� que analizar s�lo las relaciones entre ingresos operativos y valores de mercado. El equilibrio correcto entre pasar el tiempo y dinero para refinar el an�lisis y la contenci�n de estos gastos de los cuales un nivel m�s alto de la incertidumbre resultar�a. la investigaci�n extensa implica un gasto adicional para el inversionista quien. depende de la actitud al riesgo del inversionista. como un bloque de pisos. las nuevas investigaciones tendr�n que satisfacer una complejidad mayor o menor de la inversi�n. la investigaci�n y los estudios del mercado muy sofisticados no son necesarios. Cuando las circunstancias indiquen que los cambios de los factores seguir�n de un modo lineal y as� en una direcci�n previsible. Si.42 2 el estudio del mercado 2. Del mismo modo.4 Fiabilidad de la investigaci�n Tres factores b�sicos pueden afectar la eficacia del estudio del mercado:� la estabilidad de condiciones del mercado. Para una peque�a propiedad.5 Gastos y ventajas de investigaci�n El ahondamiento del an�lisis preliminar est� en la relaci�n cercana e inversa con la incertidumbre asociada con las decisiones. si uno trabaja en una vecindad que cambia principalmente del residencial al anuncio. uno tendr� que coleccionar la informaci�n y datos en cantidad y calidad suficiente para hacer predicciones sobre el impacto de estos cambios en el mercado inmobiliario local. uno tiene el recurso para vender estudios y an�lisis que son m�s extensos.� la complejidad de la propiedad espec�fica. seg�n su actitud a . Si el mercado es estable y la propiedad tiene unas particularidades. En todas las situaciones caracterizadas por cambios abruptos y ampliados de condiciones del mercado predominantes (nueva direcci�n de la pol�tica. s�lo ser�a necesario para unos estudios (nivel de alquileres y tasas de vacantes) y an�lisis simple (la relaci�n entre ingresos operativos netos y valor de mercado). uno tiene que evaluar la compra de una propiedad de la talla considerable adaptable a usos diferentes de naturaleza y rentabilidad. Para conseguir una idea de su potencial. En un mercado donde oferta y demanda est�n en el equilibrio estable. Uno tendr� que identificar el sistema de gesti�n m�s apropiado y la posibilidad de �xito durante el per�odo de transici�n. movimientos migratorios. al contrario. 2. es necesario analizar la velocidad de cambio y su impacto probable a la futura rentabilidad de las propiedades de inter�s. Por ejemplo.� la actitud del riesgo del inversionista. aumento de la actividad de construcci�n). Por supuesto. ser�a suficiente estudiar su historia operacional. la necesidad del an�lisis del mercado es m�nima. Sin embargo. el desarrollo del an�lisis m�s refinado ser�a innecesario y costoso.

Los l�mites de esta �rea s�lo se pueden determinar aproximadamente. se ilustra de un modo cualitativo. Sin embargo. la opci�n �ptima consistir�a en que correspondiente a la distancia m�xima entre las ventajas alcanzables y gastos asociados con �stos.1. de Fig. as� reduciendo el beneficio neto. no pueden tolerar riesgos excesivos. Si el an�lisis pretende investigar. una ciudad. uno no puede tener una medida objetiva de la ventaja obtenida de la investigaci�n y el nivel �ptimo permanece un puramente te�rico. El �rea del mercado para una propiedad espec�fica equivale al �rea geogr�fica de la cual sus usuarios potenciales se atraen. El primer paso debe definir los l�mites geogr�ficos del �rea estudiada (una peque�a comunidad. En primer lugar.1 de Investigaci�n. al contrario. puede decidir dejar un mayor conocimiento. m�s all� de este l�mite. una metr�poli. 2. 2. la talla de esta �rea es dictada por los objetivos del an�lisis.5 Gastos y Ventajas de Gastos de Fig. De hecho. los factores con la mayor influencia en la definici�n de la talla del mercado son gastos y el tiempo de la transferencia. En cuanto al . Aquellos que. porque. los m�s altos costos de an�lisis (gastos marginales) ser�an mayores que las ganancias medidas en las ventajas (ventajas marginales). La interacci�n entre los costos adicionales se asoci� con la investigaci�n y las ventajas que se obtienen coleccionando un mayor n�mero de la informaci�n.). la viabilidad de un peque�o edificio para el uso residencial es suficiente limitar el estudio con la vecindad. etc.6 Definici�n del mercado Un entendimiento s�lido de las condiciones econ�micas del �rea donde uno va a invertir es un requisito previo para ponerse para determinar el potencial del mercado del proyecto para desarrollarse. si el objetivo es establecer la ubicaci�n de un centro comercial grande. Obviamente.2. Por supuesto. destinan m�s recursos en la investigaci�n que reduce los m�rgenes de beneficio posibles. 2. entonces el an�lisis ocurrir� por una escala regional. ventajas y nivel �ptimo de investigaci�n 43 Gastos/ventajas del coste total Beneficio neto Ventaja total �ptimo Nivel de investigaci�n arriesgue. No es conveniente empujar la investigaci�n m�s all� de este punto �ptimo.

tan ya mencionarse. demograf�a. Es decir la opci�n es bajo la influencia de consideraciones sobre la salud del ambiente. hay pasos b�sicos que son comunes a todas las investigaciones. siempre deber�a incluir (yendo del general al detalle) el estudio de la situaci�n econ�mica del pa�s y las relaciones entre el ciudadano y el sector inmobiliario local. Algunas reglas b�sicas que pueden conducir a trav�s de la delimitaci�n del mercado e indicar los tiempos para la transferencia relacionada con tipos diferentes de actividades econ�micas. pero esa garant�a una mejor calidad de vida. la identificaci�n de correlaciones confiables entre los dos niveles. son:� distrito del supermercado: � 510 minutos. En esta �rea. etc. definida por el �rea geogr�fica de la cual la mayor�a de clientes vienen de. El tiempo de transferencia es en cambio un indicador �til para la delimitaci�n del mercado cuando la revisi�n cubre edificios usados para alojar oficinas. en cambio. El �rea del mercado en una propiedad privada se puede definir. el centro de actividades comerciales. En condiciones iguales.7 An�lisis de potencial del mercado A pesar del estudio se articula para encontrar las necesidades de la inversi�n espec�fica. los sitios caracterizados por gastos de transferencia inferiores son m�s atractivos. Incluso en este caso. En este caso.44 2 el estudio del mercado el mercado residencial el destino de esta transferencia puede ser el lugar de trabajo.) en submercados de �reas geogr�ficas se ha enfatizado ya.� hipermercados: � 1. La influencia de factores nacionales (pol�tica del gobierno. Hay varias t�cnicas para establecer los l�mites de �reas del mercado comerciales. pero casi todos est�n fundamentalmente basados durante el tiempo para alcanzar la propiedad analizada. los usuarios potenciales consideran el alojamiento similar para las caracter�sticas intr�nsecas y extr�nsecas como mutuamente reemplazable. El an�lisis. su seguridad y prestigio de sus habitantes. o los queridos para atraer a usuarios se especializan en sectores particulares puede competir con propiedades similares que se localizan en un �rea metropolitana entera. El �rea del mercado relacionada con un edificio querido para actividades comerciales es. por ejemplo. 2. la est�tica de la vecindad. la capacidad de atraer a clientes est� inversamente proporcional al tiempo y por lo tanto el coste de transferencia. coste del dinero. Mientras que en cuanto al mercado de construcci�n comercial el objetivo es lo mismo como esa de la propiedad comercial. empleo. como el �rea dentro de la cual todas las unidades son unidas por una cadena de la substituci�n.015 minutos. Sin embargo. prefieren decidir instalarse �reas m�s lejos de sus destinos habituales. el macroecon�mico . la talla del �rea es bajo la influencia de la talla y la naturaleza de la actividad.� centros comerciales grandes: � 1. Los edificios m�s grandes. PIB. servicios etc. En caso del mercado residencial algunos usuarios.530 minutos. sin tener en cuenta su objetivo.

Los datos consecutivos del n�mero y los tipos de los negocios. es capaz de llevar al analista a formular una predicci�n sobre la posibilidad y la talla de futuros cambios de las preferencias del mercado espec�fico. una industria aliada nace con nuevas actividades econ�micas. As�. un precio de empleo alto puede sugerir un crecimiento del alquiler inminente. el volumen de pr�stamos. as� generando nuevos empleos y un aumento de ingresos.com). como muchas otras actividades econ�micas.6). su volumen del negocio. Las compa��as que ofrecen bienes y servicios.4 y 2.2. Cada propiedad expresa unos ingresos potenciales que son una funci�n:� la interacci�n de oferta y demanda en el mercado. por otra parte.3. el estudio del submercado en el cual el proyecto se localiza y un an�lisis financiero de la cantidad y la calidad de flujos de ingresos futuros. aument� la estabilidad. a la tasa de inter�s solicit� la financiaci�n (Fig. Esencial para el an�lisis es la informaci�n que est� relacionada con la poblaci�n. pueden dar una idea sobre el desarrollo econ�mico y el desarrollo social de una comunidad. las perspectivas del crecimiento fuertemente se correlacionan a la parte de su econom�a orientada a la exportaci�n. El crecimiento econ�mico que sigue el emplazamiento de nuevas actividades causa aumentos de poblaci�n. Una representaci�n sint�tica de c�mo importante tal informaci�n es evidente en los Higos. el an�lisis deber�a tener una inestabilidad potencial en cuenta de la base econ�mica. el nivel de empleo. Por lo tanto una serie de datos que permiten que desarrolle un marco cognoscitivo de las caracter�sticas del �rea del mercado se deber�a acumular. 2. y de correctamente ser interpretado. directamente o indirectamente. . en los mercados externos son decisivas para el futuro crecimiento econ�mico del establecimiento. 2. que por su parte directamente se une atr�s. En cambio. Habr�a que completar entonces el marco cognoscitivo reuniendo informaci�n que tiene en cuenta la vivacidad y el dinamismo del mercado inmobiliario. 2.� su deseabilidad con relaci�n a la escena competitiva. completamente se complica y por lo general los cambios de la econom�a de un pa�s se reflejan (con alguna tardanza) en la demanda y suministro de bienes y servicios de bienes inmuebles diferentemente localizados. si un nivel bajo de honorarios es indicativo de un suministro alto de espacios y demanda limitada. Para ciudades m�s peque�as.5 que muestran la relaci�n entre 'el precio por metro cuadrado para comprar el piso en centro de la ciudad' y 'sueldo disponible mensual medio' (ingresos) para el a�o 2013 (fuente: www. en cambio. por ejemplo. Muchas inversiones de bienes inmuebles ocurren despu�s de un examen r�pido de las caracter�sticas f�sicas de la propiedad y un estudio sumario de su vuelta potencial. Uno de �stos es. El nivel de alquileres y la tasa de ocupaci�n de edificios existentes representan otros datos cr�ticos al estudio del �rea del mercado. las operaciones m�s complejas requieren el estudio cuidadoso de la propiedad (tierra o un edificio). 2.2. La mayor variedad de autorizaciones de actividades econ�micas. que pone el nivel de alquileres y la cantidad de espacio que se puede ocupar.7 An�lisis de potencial del mercado 45 y local. ingresos y por consiguiente induce cambios del uso de suelos. Alrededor de estas compa��as. Si en un �rea la mano de obra se concentra en unas industrias. Tambi�n es �til indicar c�mo la ocupaci�n corriente se distribuye.numbeo. niveles de ingresos y normas de planificaci�n.

Es importante.000 10.000 3.000 0 1. saber la tendencia que caracteriza los ingresos y el nivel de estabilidad de ello.000 1.000 1.000 0 1.46 2 el estudio del mercado Precio por metro cuadrado para comprar piso en centro de la ciudad - FRANCIA 12. 2. si quiere darles para el alquiler.3 entre 'precio por metro cuadrado para comprar piso en centro' y 'sueldo disponible mensual medio' en ciudades principales en Alemania El inversionista que quiere comenzar un proyecto de construcci�n.000 2. La cuesti�n de .500 2. 2.2 entre 'precio por metro cuadrado para comprar piso en centro' y 'sueldo disponible mensual medio' en ciudades principales en Francia Precio por metro cuadrado para comprar piso ALEMANIA 7.000 4.000 2.000 Par�s Sueldo disponible mensual medio (despu�s de impuesto) - Relaci�n de fig.500 2. La informaci�n �til para participantes de mercado.000 Hamburgo Munich Centro de la ciudad - 4. es el �ndice de la accesibilidad financiera del alojamiento. asegurar el pago de alquileres. en este sentido. tiene que saber el n�mero de usuarios potenciales.000 2.500 Berl�n Sueldo disponible mensual medio (despu�s de impuesto) - Relaci�n de fig. el ser �ltimo un indicador que refleja los riesgos sobre el chargeability de ingresos. Los datos del empleo y el nivel medio de ingresos se pueden encontrar tanto en las c�maras del comercio como en institutos estad�sticos nacionales.000 6.000 1.000 6. Las instituciones de cr�dito pueden proporcionar la informaci�n sobre los ahorros dom�sticos.000 2. que resulta de una combinaci�n de los susodichos par�metros.500 3.000 3.000 8.500 3.000 5. su capacidad de adquirir la propiedad construida o.

000 3.500 4.000 7. .000 0 1.5 entre 'precio por metro cuadrado para comprar piso en centro' y 'sueldo disponible mensual medio' en ciudades principales en Italia la accesibilidad al mercado de la vivienda se ha extensamente estudiado con respecto a muchos mercados internacionales y la literatura disponible ofrece varios m�todos de medir su �ndice 3 El m�todo de la Asociaci�n Nacional estadounidense de Agentes inmobiliarios (NAR) es quiz�s el m�s com�n y seguramente un basado en un concepto muy simple 3 Dos aspectos descubren y se deben claramente distinguir mirando este indicador: su nivel y su variaci�n con el tiempo.000 Sydney 6.000 5.000 2. Para una revisi�n de los m�todos de medida de accesibilidad financiera (Ndubueze 2007).000 6.000 1.000 3.000 4. 2.200 1.000 0 1.000 4.000 2.000 5.400 1.500 2.7 An�lisis de potencial del mercado 47 Precio por metro cuadrado para comprar piso en centro de la ciudad - AUSTRALIA 7.2.000 8.4 entre 'precio por metro cuadrado para comprar piso en centro' y 'sueldo disponible mensual medio' en ciudades principales en Australia Precio por metro cuadrado para comprar piso en centro de la ciudad - ITALIA 10.000 1.000 9.000 2.200 Sueldo disponible mensual medio (despu�s de impuesto) - Relaci�n de fig. 2.000 Roma Milano Venecia 1.000 3.800 2.000 Camberra Sueldo disponible mensual medio (despu�s de impuesto) - Relaci�n de fig.600 1.000 2.500 3.

48 5.66 690 681 762 NTN 6.55 858 869 4.32 809 828 763 3.68 3.73 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 a�o Precio 12.91 10.26 6.67 5.6 entre la evoluci�n del volumen de transacciones en el sector residencial y la tendencia de la hipoteca de la tasa media [basado en datos del Banco de Italia (El Banco de Italia public�.84 578 525 483 5. el precio de pr�stamos publicados .67 684 5.8 2 el estudio del mercado NTN Precio 3. 2.33 3.83 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 a�o La Comparaci�n de fig.65 642 7.68 609 612 2.

El pago de la hipoteca es una funci�n del tipo de amortizaci�n. El m�todo simplemente implica NAR para calcular el frecuencia del pago de la hipoteca con respecto a ingresos. ha desintegrado datos desde 2003. La accesibilidad de la compra se verifica si el pago de la hipoteca (capital + inter�s) no excede un porcentaje dado de ingresos disponibles convencionalmente identific� aproximadamente el 30% de ingresos disponibles. En f�rmula: las familias son capaces de comprar una casa si hipoteca del pago del 30% del �ndice � de la accesibilidad financiera � s. Sin embargo.a casas. la duraci�n (T) y el porcentaje de la capital tomada a pr�stamo (pr�stamo al valor % de LTV). como en 2002. precio de la vivienda � LTV %� � [0 ingresos . y ya que los datos despu�s de 2003 no son precisos. el mismo gr�fico agregado se ha dividido en dos variedades)] y cerca de la realidad com�n de familias. T. que por su parte depende de la tasa (tasas) de inter�s.

infraestructura y conexiones con varias �reas de la ciudad. Otra informaci�n para incluirse en el an�lisis del mercado se relaciona con transporte. etc. A fin de esperar que estas tendencias son �tiles para poner la misma atenci�n al decaimiento de las caracter�sticas f�sicas y cualitativas de la propiedad comparado con propiedades competidoras y la posici�n de �ste. Si la determinaci�n de la vida f�sica de la propiedad no es particularmente dif�cil. Esto levanta el problema de c�mo evaluar la decadencia t�cnica y funcional de una propiedad y c�mo esto se refleja en el valor de la propiedad. no es el mismo caso tratando con la identificaci�n eficaz de la funci�n. por ejemplo. El problema es definir la ca�da en desuso del rendimiento funcional (Manganelli 2011). m�s bien que en un centro de la ciudad ocupado. el usuario puede preferir vivir en un edificio en el barrio residencial (por la tierra barata). tienen un impacto inmediato a valores de la propiedad. Por lo tanto. un cambio de la disponibilidad de zonas de aparcamiento. tiene como un factor m�s bien cuidado el cambio de alambrado y los cambios consiguientes de gastos de transporte. El matrimonio y los �ndices de nacimiento proporcionan la informaci�n sobre estructuras de la familia. La deseabilidad de un sitio tambi�n puede ser sujeta de cambiar debido al estado social y econ�mico de la vecindad a la cual se cae. Algunos ejemplos incluyen la construcci�n de un puente o una nueva carretera. que describe su vida �til �til. dise�o y funciones de distribuci�n. Muchas situaciones pueden cambiar el atractivo de una vecindad. instalaciones del ocio. la planificaci�n urbana no se deber�a pasar por alto - este factor puede acelerar las transiciones incipientes de un destino a otro uso. es obvio que el coste de transporte se debe entender en un sentido 'econ�mico'.2. tiendas. Es imposible determinar el d�a exacto y la fuerza con la cual estos factores cambiar�n las preferencias de consumidores en cuanto a las normas de calidad de bienes inmuebles . El matrimonio y los �ndices de nacimiento proporcionan la informaci�n sobre estructuras de la familia. Es determinado por cambios que ocurren en par�metros como tecnolog�a de construcci�n. el inversionista de propiedad privada deber�a poseer datos de la talla y la composici�n de familias. Estos cambios. Los gastos de transporte son cambiados considerablemente por las intervenciones en redes de la infraestructura. Para este fin. que hablan de la accesibilidad a ciertos sitios. de hecho. la calidad de bienes inmuebles. la calidad de bienes inmuebles. Considere.7 An�lisis de potencial del mercado 49 Para planear el n�mero y el tipo de unidades necesarias. adem�s de la ubicaci�n. Adem�s. No es superfluo para recordar al lector que las decisiones pol�ticas en el desarrollo urbano representan uno de los determinantes m�s fuertes del alquiler de la tierra. Una modificaci�n de las preferencias en la ubicaci�n. el cierre de una estaci�n de tren. A fin de esperar estas tendencias es �til poner mucha atenci�n al decaimiento de las caracter�sticas f�sicas y cualitativas de la propiedad comparado con propiedades competidoras y la posici�n de �ste. adem�s de la ubicaci�n. Los cambios de preferencias del cliente pueden implicar. el coste financiero se debe a�adir al coste atribuible al tiempo. Los cambios de preferencias del cliente pueden implicar. escuelas. Por otra parte. el inversionista en la propiedad privada debe tener datos de la talla y la composici�n de familias. pero cerca de un intercambio de la carretera que permite que �l alcance el lugar de trabajo r�pidamente. la creaci�n o viceversa el cierre/transferencia de oficinas p�blicas. Para planear el n�mero y el tipo de unidades necesarias.

estrechamente unirse al sitio. tambi�n habr�a que tener en cuenta que las perspectivas de la vida f�sica de las propiedades consideraron comparable a la que se analiza. el analista debe hacer una predicci�n sobre la demanda potencial durante el per�odo de la inversi�n. Comparado con el marco general de an�lisis propuesto. Esto significa que uno tiene que investigar el suministro. Por suerte. posiblemente construyendo guiones.) se puede simplificar clasificando los edificios en t�rminos de eficacia funcional y durabilidad. ma�ana se podr�a someter a la reestructuraci�n principal que lo colocar�a en condiciones competitivas. La eficacia funcional se relaciona con el uso espec�fico de la propiedad y s�lo se puede tasar en ese contexto. pero tan decisivo en la opci�n de inversi�n. Dos propiedades que realizan las mismas funciones y que est�n en la misma �rea pueden no estar en la competencia directa si su eficacia es considerablemente diferente. El hecho es que la subida de la demanda de la calidad es una constante. talla. La investigaci�n de propiedades comparables (similar a destino. porque se consider� incapaz alcanzar el p�blico objetivo a quien la inversi�n analizada se dirige a. cuya distancia reducida entre las columnas previene el uso de medios mec�nicos modernos del transporte. Por ejemplo. de hecho. El futuro concurso potencial se deber�a por lo tanto determinar sintiendo estas categor�as de propiedades:� la tierra subdesarrollada cuyo uso intencionado coincide (o podr�a coincidir en el futuro) con ese del objeto de la inversi�n del an�lisis. el dise�o de un dep�sito comercial se eval�a en t�rminos de compatibilidad con las nuevas tecnolog�as del transporte y el almacenaje de bienes. pero de a�os diferentes. habr� hecho los cambios necesarios para conform�rselo con la categor�a particular de la inversi�n. y esto explica el per�odo de servicio largo de un edificio correctamente mantenido. es pesadamente bajo la influencia del concurso. Un an�lisis apropiado.� propiedad sujeta a una transformaci�n inminente. tipo estructural. puede poder considerar el cambio de guiones a medio plazo. . Aquellas propiedades cuya ca�da en desuso funcional los pone del concurso no se deber�an incluir en el marco competitivo. por lo tanto. etc. cuyo destino urbano actualmente no correspondiente a esa de la inversi�n antes mencionada puede variar durante el per�odo del pron�stico. Es as� de un viejo dep�sito. En la definici�n del marco competitivo. El marco competitivo es el �ltimo factor para considerarse. edad. La viabilidad de cada inversi�n.� la propiedad. Un viejo edificio que hoy se excluye del marco competitivo. Una vez que uno ha completado el contorno del mercado y ha definido el marco competitivo. las viviendas se deben valorar en la consideraci�n con el camino del cual encuentran las necesidades dictadas por estilos de vida corrientes de familias.50 2 el estudio del mercado propiedades. Siempre puede ser �til incorporar en las consideraciones de estudio sobre los gastos de mantenimiento principales o menores que resultan de la direcci�n de propiedades similares.� edificios cerca del final de su per�odo de servicio. el mercado inmobiliario reacciona con un retraso a la introducci�n de esta clase de noticias. presente y futuro dentro del mercado de bienes que pueden servir de un sustituto al objeto de la propiedad del inter�s.

E. J. G. & Lawson. la posici�n de concurso. & Beck. Alojamiento y calidad vecina entre inmigrantes mexicanos y centroamericanos indocumentados. D. O. En caso de una propiedad comercial. De Lisle & J. � 17121725. por ejemplo. 27 �(56). Sa-Aadu (Editores). El valor de edificios con el dise�o figura para la vida sana: Un enfoque de la valoraci�n contingente. disponibilidad de zonas de aparcamiento y los ingresos medios de la poblaci�n. Casa y posici�n social.. (1988). Sitios celebres: Imagen. G. transporte.. K. una intervenci�n industrial merece un mayor esfuerzo en la colecci�n de datos que se relacionan. Birmingham: Centro de Estudios Urbanos y Regionales. la disponibilidad de materia prima y trabajo.. Instalaciones. II deprezzamento degli inm�vil urbano. universidad de Birmingham. & Greenman. En J. Un dise�o cuadrado para relacionar las dos dimensiones esenciales de estudios del mercado inmobiliario. Nueva York: Van Nostrand Reinhold. Baldwin. D. 42. Myers. Yiu. (2011). A. la mayor atenci�n se deber�a prestar a modelos de tr�fico. & Blair. C.. Chapman. Estudios del alojamiento.. Investigaci�n de Ciencias sociales. (2013). la presencia de una urbanizaci�n particular. Mil�n: Franco Angeli. M. (1994). C�mo conducir y analizar mercado inmobiliario y estudios de viabilidad (2do editor).. (2009).2. El papel de peri�dicos en reputaciones del �rea de urbanizaciones sociales. P. Manganelli. E.. (1975). � 579598. 28 (4). Referencias Chan. (2013). Kearns. (2007). � 229249. Ndubueze. Boston: Kluwer Editores Acad�micos. R. Vincent. an�lisis del mercado y pol�ticas p�blicas en bienes inmuebles (pps � 259288). O. . L.7 An�lisis de potencial del mercado 51 As�. transporte p�blico. reputaci�n. Y. Hall. Valoraci�n.. A. Kearns. & Sotavento. B. estigma. Londres: Routledge y Kegan. Medici�n de accesibilidad financiera del alojamiento: Un enfoque compuesto.

como en caso de bienes inmuebles. la capital y recibe el inter�s como la compensaci�n de los servicios dados. a menudo tiene que tomar a pr�stamo para tratar con el alto costo de producci�n. que quiere perseguir una transformaci�n del edificio. Este cap�tulo da la informaci�n necesaria a fin de entender si hay un l�mite hasta un total de la capital financiada capaz de definir las ventajas y las desventajas de la inversi�n. Manganelli. DOI 10. de ser estructurado en la forma de compa��as del capital social. mientras el segundo proporciona los primeros factores. El inversionista tendr� que pagar por lo tanto el inter�s de la cantidad financiada. porque tienen que compensar el riesgo de la inversi�n m�s alto de provenir del uso de la capital tomada a pr�stamo. mientras el segundo es impl�cito. La opci�n de financiaci�n m�s extendida.Cap�tulo 3 Financiaci�n Extracto Dado el compromiso sustancial de la capital requerida por una inversi�n de bienes inmuebles. En este caso.1 Informaci�n general sobre mercados financieros La compra de bienes de la inversi�n que requieren un compromiso financiero significativo. principalmente usada por familias que compran casas es una hipoteca. Sin embargo.1007/978-3-319-06397-3_3 53 . el mercado financiero es rico en posibilidades para los que trabajan en el campo de la propiedad de la inversi�n. El uso de instrumentos financieros en el campo de bienes inmuebles es por lo general inevitable. 3. La relaci�n entre el pr�stamo de la capital y equidad se define como la acci�n de palanca. el contratista actual tambi�n puede ser un capitalista (o capitalista parcial). Las compa��as. es conocido que un empresario se diferencia de un capitalista: el antiguo es la persona que arregla los factores de producci�n y asume los riesgos t�cnicos y econ�micos asociados con ella. el uso de instrumentos financieros es por lo general necesario. En t�rminos econ�micos. inversi�n inmobiliaria. por ejemplo.015 B. uno se tiene que poner en contacto con un prestamista para una operaci�n del pr�stamo para una parte (o el total) de la capital necesaria. normalmente implica el uso de la financiaci�n externa. La opci�n entre � Springer publicaci�n internacional Suiza 2. pueden financiar a trav�s de la cuesti�n de partes. si hay un l�mite hasta un total del pr�stamo de la capital que define las ventajas y las desventajas de la inversi�n. El pr�stamo implica un doble coste: el primer es expl�cito y equivale a intereses a pagar al acreedor. la pregunta es. En realidad. El mismo promotor.

como visto en el Ejemplo 3.1 De una propiedad.564 (10. adem�s de la hip�tesis que implica la utilizaci�n del endeudamiento m�ximo. La acci�n de palanca permite.1 y 3. Los ejemplos 3. Mirando los �ndices relativos. Una acci�n de palanca alta y la acci�n de palanca financiera desfavorable pueden entregar una inversi�n del �xito modesto a un desastre.2. La cantidad para reembolsarse anualmente es 129. uno puede observar que un aumento de la acci�n de palanca . as� como los objetivos de aquellos que proveen y aquellos que reciben el dinero. ya que uno va v�ase abajo. asunciones que se relacionan con otras dos alternativas de financiaci�n. Uno tiene que considerar con cuidado la conveniencia del pr�stamo y uno tiene que tener presente que el sobreendeudamiento tiene. debido al crecimiento anual de la deuda. El ejemplo 3. la financiaci�n correcta es un factor importante para el �xito de la inversi�n. las ventajas asociadas con esta inversi�n son pesadas m�s que por el peligro de enormemente da�arse si la acci�n de palanca se hiciera m�nimamente desfavorable.54 3 Financiaci�n los tipos diferentes de instrumentos financieros disponibles nunca son inmediatos y dependen de forma crucial del tipo de inversi�n. Sin embargo. permite .2 millones de euros comparado con un horario del reembolso que proporciona las cuotas mensuales (de 10.� gastos crecientes. tambi�n reduce el flujo de fondos disponible para el inversionista.1 representa. lleva a un aumento de la vuelta en la capital directamente implicada y puede causar ahorros fiscales.2 clarifican estos aspectos. Adem�s. cuyo valor de mercado es 1. o cuando la tasa de inter�s en la deuda es menos que la tasa de rendimiento de la inversi�n . un para que los gastos asociados con la financiaci�n son m�s bajos que la tasa de rendimiento en la inversi�n. por lo tanto. M�s all� de estas consideraciones. dos implicaciones fundamentales:� la intensificaci�n de riesgos. Haciendo circular la alternativa que no proporciona ning�n pr�stamo a los que usan m�s alto financiando.cuando la proporci�n de deuda y la cantidad del pr�stamo anual es menos que la proporci�n de ingresos operativos netos y el precio de compra. mejorar la vuelta sobre la capital empleada y aprovechar cualquier beneficio fiscal.2 La acci�n de palanca Una acci�n de palanca financiera favorable.797 9 12). La tabla 3.produce un aumento de la vuelta en la equidad. Estos efectos se amplifican en transacciones con un alto grado de la acci�n de palanca financiera.5 millones el inversionista espera ganar unos ingresos operativos netos anuales de 210.797) para pagarse durante los pr�ximos 20 a�os en una tasa de inter�s anual del 9%. comenzar inversiones sin tener todos los fondos necesarios.000 correspondiente al 14%. 3. Una instituci�n financiera quiere financiar hasta la cantidad de 1.

000 . la tierra se dar� en arriendo a una granja cercana. la red del impuesto. El inversionista dispone que en 5 a�os el valor de la tierra probablemente se doblar� para tal planificaci�n del cambio. 381 En precios de vuelta de la Tabla 3.436 0.036 0.204 55 Pr�stamo de 1.129.000 210.140 0.1 de la Acci�n de palanca para las tres alternativas de no financiar Ningunos ingresos operativos de la Red del pr�stamo �ndice del Flujo de fondos de deudas Anual deuda/Pr�stamo Anual Flujo de fondos de precios de NOI/purchase / Capital invertido 210. la propiedad se vender�. El ejemplo 3. los trabajos de la acci�n de palanca amplificando la ganancia en el capital invertido en la compra de la tierra.2 Los Flujos de fondos de la Tabla 3.140 Pr�stamo de 1. Durante el per�odo de tenencia. El precio se determin� en 600.200.140 0. .2 Un inversionista se interesa en la compra de unas tierras arables localizadas en un �rea sujeta a la extensi�n urbana r�pida. pero espera una apreciaci�n r�pida del suelo con relaci�n al cambio posible del uso (del agr�cola a la construcci�n). incluso el inter�s acumulado en una tasa anual del 9% se pagar� en una instalaci�n al final de quinto a�o. Uno nota que desde la tasa de inter�s de la deuda es menos que la tasa de crecimiento del valor de la propiedad. 000 � � 1 � 0:09�5 � C692.000� 0.140 0.000 .000 210.000. ser�n por lo tanto nulos.000 para la compra de la tierra.000.107. La deuda.964 102.381: = = Loan5th � C450.108 0.564 80.000 0 210. Los flujos de fondos. para un alquiler s�lo bastante para cubrir los impuestos.2 de la capital destinada por el inversionista se calculan tal como result� despu�s decide financiar la parte de la compra o gastar la cantidad entera necesaria para la transferencia de la propiedad. La cantidad para desembolsarse al final de 5 a�os para el reembolso del pr�stamo es 692.108 0. A ese punto.268 incremente la ganancia asequible de la venta de una propiedad cuyo valor ha aumentado durante el per�odo de tenencia.3. Hay posibilidad de obtener un pr�stamo de 450.

2. el espectro de resultados posibles es amplio.67) = 3. Esto significa que. y la proporci�n entre la cantidad del pr�stamo y el mercado del valor de las propiedades financiadas (proporci�n del pr�stamo al valor).56 Flujos de fondos de la Tabla 3. El segundo de estos �ndices es una medida del margen de seguridad para garantizar al prestamista en caso del fracaso de la operaci�n. Algunos �ndices el m�s com�nmente usados para representar esta relaci�n son la proporci�n de la deuda a la equidad.619 el 150.000 el 600. el prestamista espera recuperar el dinero concedido al insolvente.67.200.9% 3.200. En una subasta posible de la propiedad hipotecada. la proporci�n del pr�stamo al valor realiza una funci�n diferente: proporciona una medida del valor de bienes inmuebles que se pueden controlar con una cantidad dada de la equidad empleada. Si. entonces el inversionista puede ganar el control de aproximadamente 3 de propiedades por cada euro invertido: 1 / (1-0. las consecuencias negativas de esta estrategia de inversi�n incorrecta crecen proporcionalmente con la cantidad de deuda.2 como una funci�n de alternativas de la inversi�n Con Ingresos del pr�stamo de venta al 5to a�o deuda Acumulada al 5to Flujo de fondos del a�o al 5to a�o capital Comprometida para Tasa de rendimiento de compra en capital invertido 1. por ejemplo. Si las estimaciones en ingresos hubieran sido demasiado optimistas y ca�das de ingresos netos debajo del coste del pr�stamo.1 La medida de acci�n de palanca Una acci�n de palanca financiera favorable es una asunci�n que est� basada en una predicci�n que en su naturaleza es incierta. es decir la proporci�n entre los fondos tomados a pr�stamo y los fondos remitidos por el inversionista (directamente autofinanciado).200. la proporci�n del pr�stamo al valor disponible es 0. y esta dispersi�n aumentada alrededor de un resultado deseado implica el levantamiento del nivel de riesgo. Otro par�metro �til para definir el riesgo asociado con la acci�n de palanca es la proporci�n de cobertura de deudas: proporci�n de cobertura de deudas � Amortizaci�n de la deuda de Ingresos operativos Neta Es una medida de c�mo los ingresos operativos netos se pueden caer debajo de expectativas antes de que sea insuficiente para cubrir la deuda hipotecaria. En el an�lisis de la inversi�n. La acci�n de palanca trabaja en ambas direcciones: puede convertir una inversi�n buena en un gran �xito.000 . . por lo tanto.000 el 14.000 el 27.03. La proporci�n del pr�stamo al valor es.6% 3 Financiaci�n Sin pr�stamo 1. El nivel de acci�n de palanca es medido por la relaci�n entre la equidad y el valor total de las propiedades adquiridas. una expresi�n del riesgo de incapacidad de cubrir el importe del pr�stamo a trav�s de la venta del activo financiado.000 0 1.692. con el aumento de la exposici�n financiera. pero tambi�n puede cambiar r�pidamente en una inversi�n fracasada.381 507.

los prestamistas por lo general tambi�n establecen el m�ximo de la proporci�n del pr�stamo al valor aceptable. 845 Suponiendo que la propiedad tenga un valor de 4 millones y que la proporci�n del pr�stamo al valor m�xima es 0. lo que es el l�mite. una garant�a del pago de instalaciones de deudas.3).7 9 4 millones. 042. la propiedad generar� unos ingresos operativos netos de 400. debajo de la cual no quieren conceder el pr�stamo. la proporci�n de cobertura de la deuda es una medida de seguridad relacionada con la recuperaci�n del pr�stamo. ha resultado que la proporci�n de cobertura de deudas m�nima es 1.3 Financiaci�n de gastos El inversionista que usa un pr�stamo debe aguantar un coste que depende principalmente de la cantidad de dinero recibida. La primera cuesti�n para clarificarse es. el prestamista requiere que ganancias m�s altas compensen la exposici�n del riesgo m�s alta. El precio de la depreciaci�n anual puede no exceder 400. Esto significa que el pr�stamo m�ximo que se puede obtener para la compra de la propiedad es: = C333.7. Finalmente. en vez de aproximadamente 3 millones fijaron basado en el �ndice de la cobertura de deudas. S�lo entonces.3.2. por lo tanto. hay l�mites hasta un total del cr�dito que los prestamistas quieren conceder. En este sentido.2 �Cu�ntas finanzas? Una acci�n de palanca favorable amplia gana terreno a la capital empleada. va ser necesario establecer la medida conveniente de la acci�n de palanca. Con el aumento de cantidad financiada. 09 � � 1 � 0:09�20 = � C3. Adem�s de una proporci�n de cobertura m�nima. �stos pueden ser . Ejemplo 3. ascendiendo a 2. una vez que los t�rminos del pr�stamo se conocen. entonces la cantidad elegible para la financiaci�n se limitar� con 0.333.8 millones.2 La acci�n de palanca 57 3. La capacidad de la propiedad de generar un flujo de fondos bastante alto es. Los bancos a menudo especifican un umbral inferior para la proporci�n de cobertura.2 = 333. 3.3 De una revisi�n en el mercado financiero.2. para los prestamistas. uno puede calcular la instalaci�n anual m�xima para el reembolso del pr�stamo. 333 � � 1 � 0:09�20 �1 0.000/1. El inter�s cobrado es el 9% por a�o y el pr�stamo se debe reembolsar por el per�odo de 20 a�os con cuotas mensuales constantes. Sin embargo. La cantidad de financiaci�n se determinar� por la m�s restrictiva de estas condiciones. Dividiendo los ingresos operativos netos estimados para la proporci�n de cobertura m�nima. Se considera que en el primer a�o. el pr�stamo m�ximo asequible se determina (Ejemplo 3.000.

en este caso.58 Coste de Fig. 3. Los gastos suplementarios reducen la cantidad disponible para el deudor en una fracci�n de la cantidad declar� en el contrato. Esto causa gastos expl�citos aumentados (los cargados por el acreedor). El inversionista tambi�n deber�a considerar los gastos impl�citos crecientes. Si el inversionista no considerara el riesgo financiero (gastos impl�citos). El ABRIL. De hecho.1. siempre es m�s alto que la tasa de inter�s eficaz. la l�nea de retornos esperados asume una tendencia horizontal. a L2. La curva del coste total tambi�n incorpora los gastos impl�citos de la incertidumbre y describe una situaci�n m�s cerca a la realidad. Este tipo de la situaci�n maximiza la vuelta en el capital propio. impuestos para pagar la responsabilidad y las penas posibles por el reembolso temprano de la cantidad prestada. El nivel �ptimo de la financiaci�n se reduce. la palanca se empujar�a a se�alar L1 donde los ingresos son iguales a gastos expl�citos asociados con el pr�stamo. el prestamista actualiza al deudor de gastos adicionales a trav�s de la imposici�n de cargos de comisiones. Se hay que distinguir entre el inter�s que se declara en el contrato (tasa de inter�s eficaz) y la tasa de porcentaje anual (APR). siguen un modelo con el juego de saltos a los l�mites de los umbrales de financiaci�n diferentes. debido a la necesidad de compensar el riesgo adicional para el inversionista. como visto en Fig. Los gastos expl�citos no terminan con el pago del inter�s de la cantidad financiada. unido al uso de dinero prestado. Ya que la fuente de los fondos no afecta los resultados de la inversi�n. �ste representa el coste verdadero que el prestatario debe pagar por el uso de la capital tomada a pr�stamo. . por lo tanto.1 de financiaci�n 3 Financiaci�n Costes totales Ventajas de gastos expl�citas L2 L1 Cantidad financiada obtenido a trav�s del apretamiento de comisiones bancarias y la tasa de inter�s culp�. El ejemplo 3. 3. porque generalmente incorpora gastos antiguos como comisiones iniciales. Los gastos expl�citos.4 clarifica esta situaci�n.

20 y la cantidad de 98. � � r = � 1 � r = 12�n 12 12 = Co � � � C839:20 monthlyinstallment � Co �12�n 1 � r=12 �1 r n = 100. La tasa de inter�s eficaz es el 9%. El acreedor exige unos honorarios de los pr�stamos que ascienden al 2% de la cantidad financiada. etc.000 El inter�s eficaz se calcula seg�n el pago mensual de 839.000 . Esto es justificado por el hecho que el dinero prestado se devolver� cuando tendr� menos poder adquisitivo. 000 � re = � � 1 � re = �12�n 12 12 � 1 � re=12�12�n � 1 Uno consigue un inter�s mensual (re/12) del 0. una tasa de inter�s nominal En se distingue de una verdadera tasa de inter�s Ir.02 9 100.25%. que aumentan en unos puntos el precio aplicado. calculado as�: Ir � donde p es la tasa de inflaci�n.000 = 0. el per�odo de amortizaci�n. Entre los factores que tienen la mayor influencia en el tipo de inter�s es la inflaci�n. la opci�n entre varias posibilidades del pr�stamo tambi�n est� basada en otros par�metros (cantidad concedida. En � p 1�p .77% y un ABRIL de la tasa de porcentaje anual = re/12 9 12 = el 9.000) = 98.000: 100.). Por supuesto.000.000 para reembolsarse con cuotas mensuales constantes por el per�odo de 25 a�os.(0. Por lo tanto.09 = 25 El deudor tiene la disponibilidad de s�lo 98. requisitos incidentales y penas por reembolsos tempranos. Solucionando la susodicha f�rmula con respecto a la tasa de inter�s: = = C839:20 � C98.3 Financiaci�n de gastos 59 El ejemplo 3. Uno se tiene que referir a este precio para hacer comparaciones entre las alternativas de financiaci�n diferentes.4 Un inversionista firma un pr�stamo hipotecario de 100.3. Al prestamista lo inducen a compensar expectativas inflacionistas.

se puede suponer que el denominador est� cerca de 1.60 3 Financiaci�n En per�odos de la inflaci�n baja (precio cerca del cero). En � Ir � p: . por tanto una aproximaci�n buena las f�rmulas se hace: Ir � En � p.

4. el valor de una inversi�n de bienes inmuebles es bajo la influencia de elementos que se pueden considerar comunes para todos los tipos de operaciones de este sector. Algunos de estos rasgos se han introducido ya encima y se repiten en Fig. Estas ventajas pueden ocurrir de tres modos:� una corriente de ingresos. El sentido de valor de inversi�n se explica en general y. El �ltimo factor no se puede medir en t�rminos monetarios.� unos ingresos ps�quicos (Baum y Crosby 2008). La posici�n fija.1.1007/978-3-319-06397-3_4 61 . Los dos primeros factores son aquellos activos que sostienen el an�lisis de la inversi�n. la forma del valor de prestigio que a�ade el valor a la calidad de la propiedad de la inversi�n. 4.Cap�tulo 4 La inversi�n de bienes inmuebles Abstraiga Los acuerdos del cap�tulo con las caracter�sticas de la propiedad de la inversi�n. as� como las ventajas y desventajas comparado con otros tipos de la inversi�n. ya hablada. los relacionados con el lugar donde se localiza).1 Rasgos de la inversi�n de la propiedad La inversi�n implica el sacrificio de algo en el presente (no recursos s�lo econ�micos) con la perspectiva de obtener ventajas en el futuro. DOI 10. Sin embargo. Manganelli. Los ingresos ps�quicos asumen. los par�metros que afectan este valor se identifican. un sentimiento de satisfacci�n inducido por la posesi�n de un proyecto de inversi�n.015 B. inversi�n inmobiliaria. luego decide que: � Springer publicaci�n internacional Suiza 2. pero su importancia para el inversionista tambi�n puede ser significativa. en cuanto a la inversi�n de bienes inmuebles. Los riesgos espec�ficos asociados con la propiedad de la inversi�n se muestran. Ninguna discusi�n sobre el sujeto de la inversi�n en bienes inmuebles puede desatender una consideraci�n fundamental: Cada propiedad es �nica y por lo tanto requiere un an�lisis espec�fico de sus caracter�sticas (en particular. en general.� una vuelta de capital.

62 Rasgos de Fig. en la relaci�n con a la permanencia de la tierra y la duraci�n larga de las estructuras lo a�adi�. obviamente no sin el riesgo. Estos submercados reaccionan puntualmente. Los elementos adicionales que contribuyen hacia la complejidad son la carencia de la estandarizaci�n del producto y la tendencia de algunos operadores de actuar de un modo intuitivo. Uno de �stos se refiere al diagrama de Fig. junto con la permanencia de la tierra. local comercial o industrial. por la calidad y por la ubicaci�n. el riesgo implicado en la inversi�n. En los p�rrafos siguientes.1 de la inversi�n de la propiedad 4 la inversi�n de bienes inmuebles Rasgos de la inversi�n de la propiedad Seguridad de la ubicaci�n fija a Largo plazo Segmentaci�n del mercado � La comerciabilidad de la propiedad enormemente se reduce cuando comparado con bienes que se pueden f�cilmente transportar de un mercado al otro. etc. prestando poca atenci�n a m�todos formalizados del estudio de la viabilidad financiera. pero pone algunos en una lista factores de riesgo m�s importantes para considerarse en la opci�n de una inversi�n. �stos son elementos importantes de la propiedad de la inversi�n. 4. . se considera una inversi�n a largo plazo. La oferta de la estructura muy se simplifica. explotando las ventajas de un an�lisis serio. La inversi�n en bienes inmuebles. El uso de instrumentos financieros determina un coste adicional para el inversionista.2 (Sirota 2013). el factor de riesgo mejor se analiza. a pesar de la idea com�n de la seguridad asociada con la propiedad de la inversi�n. Hay muchas clasificaciones del riesgo en la literatura. a cambios de actividades econ�micas y sociales locales. 4. la ubicaci�n fija es uno de los factores. que hace bienes inmuebles la mejor garant�a de la financiaci�n de la hipoteca. el valor actual de la corriente de ingresos que la propiedad producir� en el futuro. Otra caracter�stica del mercado inmobiliario que fuertemente influye en decisiones de la inversi�n es la segmentaci�n. Exactamente la longevidad de la propiedad as� como los rasgos del mercado inmobiliario permite que inversionistas tasen.). Adem�s.� el valor es sujeto a cualquier cambio de una naturaleza pol�tica. econ�mica y demogr�fica que considera el �rea del mercado en la cual la propiedad se localiza. pero no del mismo modo. El mercado inmobiliario es una combinaci�n de submercados divididos en el tipo del producto (pisos. enormemente afecta la viabilidad y la rentabilidad de una operaci�n. que en su naturaleza implican cantidades de dinero bastante grandes. El factor de riesgo. Es una actitud que alimenta la imperfecci�n del mercado y no da la opci�n de comprobaci�n.

condiciones de mercadotecnia y futura demanda. el cambio de preferencias de los usuarios. que de hecho motiva cada tipo de la inversi�n.1 Clasificaci�n de inversiones Las intervenciones de desarrollo inmobiliario se pueden distinguir. se garantiza. el valor real del capital invertido. 63 Riesgos comerciales Riesgos financieros Crecimiento potencial de tasas de inter�s.3). Riesgos externos Contaminaci�n del medio ambiente posible. complementaria al primer. carencia de financiaci�n disponible. a saber esa propiedad se considera una inversi�n buena que proteger� la capital del fen�meno de inflaci�n. las coacciones impuestas por residentes locales. Un estudio del mercado inmobiliario italiano (Manganelli y Tajani 2010) ha identificado la inflaci�n como la variable macroecon�mica que tiene la mayor parte de influencia en la din�mica de citas relacionadas con el mercado residencial. no comercial (Fig. 4.2 4. Se observa que los valores de las propiedades fluct�an seg�n los ciclos del mercado local. cambio de leyes y reglamentos. Otra raz�n. competencia de proyectos similares. Es por lo tanto necesario adquirir un conocimiento cuidadoso de la calidad y la cantidad del producto para ofrecer. es la expectativa de hacer una ganancia de la inversi�n. peligro de insolvencia. el precio de uso y cambio. seg�n las caracter�sticas financieras. sin embargo. en tres clases principales: comercial. esto confirma lo que se acaba de mencionar s�lo. Clasificaci�n del Riesgo de fig.2 Las razones de la inversi�n La raz�n primaria de invertir en bienes inmuebles es indudablemente la certeza casi absoluta de la preservaci�n del capital invertido. peligro de costes operativos aumentados. 4. 4. .1 Rasgos de la inversi�n de la propiedad Capacidad de atraer y retener a arrendatarios. Las inversiones de una naturaleza comercial contra el rendimiento de un conjunto de actividades y operaciones usando una cantidad limitada de recursos tendr�n que producir bienes capaces de ser absorbidos ventajosamente por el mercado. casi comercial. Por consiguiente.1. La primera categor�a.4. que se concentra en esta exposici�n est� relacionada con aquellas iniciativas que pretenden conseguir una vuelta en t�rminos de ingresos o cualquier otra ventaja monetaria. todav�a muestran una tendencia de aumentar a largo plazo. La relaci�n entre �ste y los valores de las residencias se invierte.

El primer viene de la corriente de ingresos que se obtiene alquilando la propiedad. intervenciones de la vivienda p�blica. De ingresos brutos. El inversionista.3 de inversiones As�. Al contrario. A estas ventajas. La figura 4. la venta tendr� la recuperaci�n en cuenta del capital invertido y una ganancia adicional despu�s de aumento del valor real de la propiedad se obtendr� al final de per�odo de tenencia.4 muestra que la primera forma de la ganancia (ingresos del alquiler como un porcentaje del capital invertido) no es muy variable con el tiempo. por ejemplo. el precio de ganancia es muy variable.2. los gastos de funcionamiento necesarios para mantener el valor del capital invertido se deben descontar. No comercial Privado de rentabilidad. Los bienes se producen a la satisfacci�n de necesidades colectivas (escuelas. Cuando la propiedad se venda. en todas partes del per�odo de tenencia. bibliotecas). relacionada con un perfil de bajo riesgo. hospitales. que tiene una posibilidad buena de financiar proporcionarse.1 Ventajas y desventajas de propiedad de la inversi�n A causa de lo que se ha descrito. el . que en condiciones econ�micas particulares o si las ventas debieran ocurrir en la fase inclinada del ciclo de bienes inmuebles. sacados del pago de los honorarios. uno puede deducir que las ventajas m�s importantes de esta forma de la inversi�n se relacionan con la capacidad de conservar la capital por la inflaci�n. se podr�an convertir en una p�rdida de capital. La estimaci�n de los ingresos en efectivo generados por la propiedad se puede por lo tanto considerar como afectado de un nivel bajo de la incertidumbre.64 4 la inversi�n de bienes inmuebles Comercial Est�n basados �nicamente en el estudio de las necesidades del mercado. 4. Inversiones Casi comercial No tienen objetivo de la ganancia. y se relaciona con las ganancias de capital. puede y debe tomar decisiones sobre la mejor financiaci�n necesaria para la adquisici�n de la propiedad. tambi�n deber�a haber posibilidad de la inversi�n en bienes inmuebles para tener un control personal significativo de gesti�n de proyectos y capital invertido. 4. iglesias. la inversi�n de bienes inmuebles puede tomar dos formas. Esta ganancia (ganancias de capital) es la segunda forma de la ganancia a la cual el inversionista apunta. Clasificaci�n de fig. Incluyen. Esta variabilidad es por lo tanto uno de los elementos que caracterizan el peligro de la propiedad de la inversi�n.

4 de la Inversi�n en inversi�n en bienes inmuebles 16 13 10 65 % 7 4 1 . 4. hay seguramente una correlaci�n baja con otra inversi�n opportunities1 (Fig. la participaci�n fuerte de inversores institucionales en el negocio de bienes inmuebles ha contribuido enormemente al desarrollo de m�todos para la comparaci�n entre tipos diferentes del rendimiento. el �xito de estas t�cnicas es sujeto al precio de actualizaci�n de los datos.4. Esto causa una nivelaci�n del rendimiento de estos �ndices y lo hace parecer como si las vueltas de bienes inmuebles sean menos vol�tiles que lo que se muestra que son. mensual o semestral. los datos de vueltas y comercio son el minuto extendido antes del minuto. los t�rminos de la venta del proyecto. etc.2 Las Razones de las Vueltas de Fig. el �ndice de precios y por lo tanto la informaci�n sobre ingresos de la propiedad de la inversi�n se actualiza seg�n estimaciones en una base semanal.5 YO II YO II YO II YO II YO II YO II YO II YO II YO II YO II YO 00 00 01 01 02 02 03 03 04 04 05 05 06 06 07 07 08 08 09 09 10 ganancias de capital / p�rdida ingresos del alquiler total Tendencias de fig. sobre todo para aquellos que quieren hacer su carpeta eficiente. entre los motivos que pueden justificar la inversi�n en bienes inmuebles.5 en precios de bienes inmuebles y bolsa en Italia 400 350 300 250 200 150 100 50 Jan 93 octubre 95 julio 98 MIBTEL El 01 de abril Jan 04 El 06 de octubre El 09 de julio �ndice del precio de la vivienda la administraci�n que asegura el logro de los objetivos. .2 . Sin embargo.5). 1 Mientras en la bolsa. En los Estados Unidos. En cualquier caso. 4. son esenciales para la toma de decisiones en la direcci�n de una carpeta. aunque estropeado. Finalmente. permiten controlar totalmente la inversi�n de desarrollo entera. a trav�s de una actualizaci�n m�s frecuente de los valores. Muchas variables que uno puede manejar. tales comparaciones. 4.

Mientras es posible recurrir a palancas financieras relativamente importantes. sobre todo en situaciones del desacuerdo. Tal direcci�n se puede transferir a un profesional que es responsable de administrar la propiedad de parte del inversionista. a fin de mantener el valor de la propiedad con el tiempo. de otros tipos de la inversi�n. La misma capital se podr�a usar en m�s oportunidades de inversi�n que as� diferencian el riesgo. la inversi�n de bienes inmuebles requiere la participaci�n activa por el inversionista. la inversi�n en bienes inmuebles tiene un rasgo negativo: esto de requerir el uso de cantidades de dinero grandes para la adquisici�n de propiedad. En la cuesti�n de liquidez y c�mo este rasgo del mercado de la vivienda se relaciona con el mercado de trabajo y movilidad geogr�fica. En otras palabras. . Igualmente. Esto implica gastos incurridos pero necesarios para asegurar un flujo adecuado de alquileres y subsecuente a la reuni�n de las necesidades de los arrendatarios. Los gastos de compra se a�aden a los gastos considerables para el an�lisis del mercado y a los gastos de la transacci�n. y en efecto se pueden hacer estresantes. que se realizan en mercados muy enormes capaces de absorber r�pidamente los pedidos comerciales. no hay certezas con respecto al precio de venta final. probablemente. Puede ocurrir por lo tanto que una propiedad para la venta no se vende inmediatamente. si por una parte el perfil del riesgo del inversionista en propiedades de bienes inmuebles es completamente bajo. algunas desventajas caracterizan la inversi�n en bienes inmuebles. el inversionista deber�a estar listo para tener un papel m�s activo de manejar la inversi�n. El compromiso del due�o tambi�n puede ocurrir a trav�s de formas de la participaci�n personal en relaci�n con arrendatarios y/o con el edificio de la administraci�n. La inversi�n de bienes inmuebles por lo tanto tiene una actitud pobre para f�cilmente convertirse en el dinero efectivo y. como mencionado anteriormente. puede resultar que la venta ocurre con la p�rdida de valor. sin embargo. por otra parte. la inversi�n es distinguida por el nivel m�s bajo de la liquidez 2 Adem�s de la carencia de la liquidez. esto no hace la renuncia el inversionista del compromiso significativo de fondos. Otra desventaja se relaciona con las caracter�sticas de la propiedad (no transferible e indivisible) y la segmentaci�n fuerte que resulta que reduce la talla del mercado de la referencia. Los bienes inmuebles est�n entre las oportunidades m�s comunes. tambi�n ver al Jefe y Lloyd-Ellis (2012). La exposici�n a quejas de arrendatarios y los problemas de la direcci�n de la Propiedad sirve de una fuerza disuasoria a la propiedad de la inversi�n. pero el gasto para este servicio afectar�a la corriente de ingresos. Hay que decir que estas relaciones no siempre son simples y provechosas. la necesidad del empleo fuerte de la capital implica la concentraci�n excesiva del riesgo. o restante en la misma industria 2 Fraser (1985) afirma que la importancia del factor de la liquidez es mitigada por el hecho que las transacciones son menos frecuentes que aquellos del mercado de valores. Este rasgo se llama la liquidez de la inversi�n y distingue esta inversi�n. Mientras es verdad que la inversi�n inmobiliaria tiene un control personal alto en cuenta. la baja frecuencia de las negociaciones era debido a la liquidez reducida. poco l�quido.66 4 la inversi�n de bienes inmuebles Sin embargo. Los bienes inmuebles se deber�an continuamente sujetar a mantenimiento rutinario y reparaciones.

es decir decida no invertir. es una evaluaci�n de la conveniencia econ�mica. habr�a que comprar bienes inmuebles m�s ''diversificados'' por uso y ubicaci�n para tener una carpeta eficiente.4. por su parte.1 de la Inversi�n de los caracteres de unas Ventajas/Ventajas de la propiedad de la inversi�n protecci�n Buena contra el Riesgo/vuelta de inflaci�n describen el intermedio entre reservas y obligaciones correlaci�n Baja con otras formas de la inversi�n talla del mercado Grande (segmentado por talla.2.). Por otra parte. que es por lo general a largo plazo. la alternativa se puede configurar con otra oportunidad de inversi�n o con alternativas cero. es expresamente v�lido y siempre implica una comparaci�n entre alternativas. .2 El valor de inversiones La opci�n de la inversi�n es el resultado de una evaluaci�n. El mismo sujeto de la propiedad de la inversi�n. es sujeto entonces a una valoraci�n apuntada a la predicci�n del valor de mercado m�s probable. Las evaluaciones de la conveniencia econ�mica se distinguen de las ''estimaciones'' los resultados de las cuales son generalmente v�lidos. con un partido independiente interesado en la compra despu�s de la mercadotecnia adecuada. Igualmente. �ste. �rea geogr�fica. durante la cual los partidos (vendedor y comprador) act�an con la capacidad igual. etc. cuando colocado en el mercado para la venta. uso querido. Sin embargo la evaluaci�n de conveniencia siempre se refiere a la persona que lo encarg� (a sus caracter�sticas econ�micas. exactamente porque se desarrolla para apoyar una opci�n. reduce el riesgo en el an�lisis financiero de la inversi�n. bajo condiciones econ�micas favorables la misma condici�n forzar�a la p�rdida de ganancias m�s altas posibles. 4.2 Las Razones del Resumen ejecutivo de la Tabla 4. un inversionista interesado en la entrada en la misma propiedad en su carpeta evaluar� la conveniencia de comprar. Incluso la garant�a de unos ingresos futuros que var�an ligeramente debido a que se ata a un contrato del arriendo. Por supuesto. El vendedor se interesa en saber la equivalencia entre la propiedad y la cantidad de dinero que permitir� el cambio. a su actitud al riesgo.) Financiaci�n del Alto grado de oportunidades de Desventajas/Gastos de control personales 67 Los Altos costos del umbral de entrada altos de la investigaci�n para an�lisis del mercado y frecuencia alto de la transacci�n cuestan la concentraci�n Excesiva de la Rigidez del riesgo: los arriendos son la liquidez Baja a largo plazo direcci�n del compromiso de Constant pero amplificando el uso de capital. en la fecha de la valoraci�n (o en el futuro pr�ximo).1 muestra un resumen de los aspectos que distinguen la inversi�n de bienes inmuebles. a sus habilidades directivas. La tabla 4. prudentemente y sin la obligaci�n. etc. es decir aceptado por la mayor�a de los operadores del mercado.

El per�odo de tenencia m�s probable. El valor de inversiones por lo tanto no se relaciona con el valor de mercado m�s probable. El precio de venta final. Equivale al precio m�s alto que el inversionista quiere ofrecer para la compra de propiedad como el resultado de un an�lisis que implica. para el inversionista. podr�a decidir venderse cuando los precios se elevan encima de su valor de inversi�n. la expectativa de ganancia. Un inversionista particular ata este valor a una propiedad para objetivos operacionales espec�ficos. Vuelta de alternativas de la inversi�n. Al contrario. Los instrumentos de financiaci�n disponibles.68 4 la inversi�n de bienes inmuebles Esta evaluaci�n implica una comparaci�n entre el valor de mercado y el valor de inversi�n. Como algunos de estos elementos dependen de la condici�n del inversionista econ�mico y fiscal. para un nivel dado de la demanda del espacio (de que la predicci�n de la rentabilidad potencial sigue). si hay una mayor diferencia entre el precio de mercado m�s probable y el valor de la inversi�n individual. el valor de inversi�n es espec�fico y diferente para cada inversionista. Claramente. Mide la importancia. por otra parte. habr� una mayor ganancia potencial para el comprador y el vendedor. hay condiciones de materializar la venta de la propiedad. por lo tanto.6). As�. pero seguramente tanto el vendedor como el comprador se beneficiar�n del acuerdo. Esto . Impuestos. 4. gastos de funcionamiento. est� en contra del vendedor que considera los gastos y ventajas asociados con el mantenimiento de la propiedad o desinversi�n. Confianza en pron�sticos de ganancias. los factores que afectan el valor de inversi�n (alquileres. del flujo de ventajas que la propiedad producir� en el futuro. impuestos sobre la renta y coste de la capital) tambi�n afectan el valor de mercado m�s probable. Distribuci�n de ventajas con el tiempo. refleja las asunciones que el inversionista hace sobre:����� la capacidad de la propiedad de producir ingresos. el inversionista de bienes inmuebles puede establecer un precio del umbral m�ximo juzgado apropiado para la compra de propiedad a la cual se refiere. Si el valor de la inversi�n del comprador Vb es m�s alto que ese del vendedor Contra (Fig. Cuando este valor es m�s alto que el precio de mercado. a un precio que se colocar� dentro de la variedad de fluctuaci�n definida por Vb y Contra El precio final (la red de gastos de la transacci�n) depender� de su capacidad de conducir las negociaciones. Buena voluntad de tomar riesgos. Estos factores influyen en el beneficio neto que proviene de la propiedad de la propiedad. Sin embargo. El comprador. el inversionista puede encontrar conveniente incluir la propiedad en su carpeta. El valor de inversi�n es el resultado de un proceso de decisi�n desarrollado en cuanto a individuos espec�ficos que toman parte en los par�metros siguientes:����� la cantidad de futuras ventajas esperada. junto con las variables puestas en una lista encima.

tiene que ver: tambi�n deber�an ofrecer la protecci�n de la capital y la oportunidad de hacer una ganancia. Entre los productos financieros.4. las oportunidades de conseguir la disminuci�n de ganancias extraordinaria. Un mercado es eficiente cuando toda la informaci�n relevante es un efecto inmediato en los precios. Antes de invertir fondos en la construcci�n de un proyecto de bienes inmuebles o la compra de una propiedad.2 Las Razones de la Inversi�n Fig. habr� m�s oportunidades de la ganancia.2. etc. hay que declarar que una comparaci�n inmediata entre las vueltas asequibles de inversiones de la propiedad y aquellos de acciones ordinarias. el inversionista deber�a considerar con cuidado las vueltas asequibles de otros tipos de oportunidades: dep�sitos bancarios. 4. obligaciones y otros productos financieros. comprando actividades causan movimientos en la misma direcci�n hasta en valores de mercado. La velocidad con la cual los valores de mercado reaccionan a cambios en la nueva informaci�n y en cambios de la demanda es una medida de la eficacia del mercado. reservas. La posibilidad de ganancias extraordinarias interviene cuando pocos individuos saben la informaci�n relevante. Aquellos que trabajan en un mercado eficiente no tienen la capacidad de hacer ganancias consecuentemente encima del promedio. Sin embargo. seguro de vida. Sin embargo. muy cerca del inversionista de bienes inmuebles ordinario.6 El valor de inversi�n 69 Vb Variedad de fluctuaci�n Contra debe decir que cuando los valores de inversi�n de operadores del mercado var�an. una inversi�n en propiedad. teniendo en cuenta que la comparaci�n se deber�a desarrollar. 4. si movimiento de valores de mercado con cierta tardanza. obligaciones. los t�tulos de estado son aquellos a los cuales un perfil del riesgo.como mencionado . Si los factores que influyen en valores de inversi�n causan cambios inmediatos de valores de mercado. capaz de generar cierta rentabilidad anual con la capacidad de recuperar capital al final de posesi�n .3 Comparaci�n con otros tipos de inversi�n La evaluaci�n de una inversi�n es . basada en los caracteres que denotan el nivel del riesgo de la inversi�n. t�tulos de estado. Sin embargo.una evaluaci�n de rentabilidad y como tal implica una comparaci�n con otras alternativas o con zeroalternative. son apenas factibles.

. yelds dorado y la vuelta objetivo de la propiedad. Kaplan. movilidad y el mercado de trabajo. 3. & Crosby. s�lo en caso de una vuelta m�s alta comparado con el �ltimo... como una alternativa a la inversi�n en t�tulos de estado. � 12911294. Rivista del Consulente Tecnico. W. Liquidez del alojamiento. F. las futuras posibilidades de realmente recuperar la inversi�n y otras circunstancias imprevistas. El peligro mayor se relaciona con la direcci�n diaria de la propiedad. N. (2013). A. (2012). (2010). El esfuerzo requerido manejar personalmente la inversi�n. 79 (4). Fraser. � 15591589. 273. � 2137. & Tajani. la probabilidad de coleccionar los alquileres seg�n la cantidad esperada y el tiempo previsto. El jefe. (10mo edn. Manganelli. A.. Blackwell. B. Referencias Baum. & Lloyd-Ellis.70 4 la inversi�n de bienes inmuebles per�odo. D. s�lo es por lo visto similar a la inversi�n en t�tulos de estado. (1985). D. (2008).). H. Revisi�n de Estudios Econ�micos. Hay que recordar que la inversi�n de bienes inmuebles implica un nivel m�s alto de riesgo. Fincas Gazzette. Elementos necesarios de inversi�n de bienes inmuebles. Valoraci�n de la inversi�n de la propiedad (3e). Venga le variabili macroeconomiche influenzano il mercato immobiliare italiano. la carencia de liquidez y riesgo m�s alto por lo tanto implica la conveniencia de esta inversi�n. Sirota.

Los inversionistas pueden ser de una naturaleza diferente: contratistas. muy a menudo un extracto. privados. Para este fin. Cada uno de ellos tiene coacciones. Toman decisiones. sin tener en cuenta una aptitud especial personal. concluir contratos para el dise�o. Los inversionistas activos adquieren la propiedad de la propiedad en la cual invierten sus propios recursos.1007/978-3-319-06397-3_5 71 . la expectativa de una vuelta financiera como una recompensa por el compromiso de recursos humanos y compensaci�n del riesgo incurrido. La cantidad de compensaci�n el nivel esperado y aceptable del riesgo depende de las precisiones y las actitudes del inversionista individual. la estrategia del inversionista se hace suprema. directamente. fondos de bienes inmuebles. En este sentido. inversi�n inmobiliaria. El inversionista puro. Otra distinci�n est� entre inversionistas puros y verdaderos. es el que que directamente no se implica en las operaciones de transformaci�n del � Springer publicaci�n internacional Suiza 2. El verdadero inversionista es una entidad econ�mica.Cap�tulo 5 Inversionistas y estrategias de inversi�n El extracto All� es una estrecha relaci�n entre la actitud del riesgo de opciones de la inversi�n y el inversionista. pero todos ellos tienen. Manganelli. se comporta de tal modo para minimizar la incertidumbre relacionada con la actividad para emprenderse. seleccionan al personal para alquilarse. motivaciones y objetivos diferentes.1 Clasificaci�n de inversionistas El inversionista es la persona o instituci�n que toma parte en recursos de bienes inmuebles con el objetivo de hacer una ganancia.015 B. como ra�ces comunes. DOI 10. Los inversionistas pasivos no toman decisiones pero los delegan a otros. Supervisan a su administraci�n o contratan a los profesionales responsables de esta tarea. mantenimiento y construcci�n. Los inversionistas pueden ser activos o pasivos. El concepto del riesgo por lo tanto tiene que ver con el inversionista particular que en cualquier caso. este cap�tulo muestra los pasos b�sicos de la toma de decisiones y las actividades de an�lisis que deber�an dirigir la opci�n del inversionista a lo largo de este camino. Esto significa que la relaci�n entre riesgo percibido y retorno esperado est� como cerca. establecer los alquileres y hacer todo que tiene un efecto directo sobre los resultados de operaciones. 5. que b�sicamente realiza la funci�n de construir (en la pr�ctica la empresa constructora t�pica). agencias.

La categor�a �ltima de inversionistas es inclinada hacia aquellos productos con una vuelta baja. independientemente del grado de la recompensa posible pero incierta. la gente tiene una tendencia de evitar alternativas m�s arriesgadas. y prefiere minimizar los riesgos asociados con ganancias fijas. . El concepto del riesgo siempre debe tener que ver por lo tanto con el comportamiento de aquellos que invierten. El inversionista no es un jugador y si su percepci�n de la curva del riesgo es m�s llana que el promedio. Algunos inversionistas son intr�nsecamente capaces de afrontar el riesgo. El comportamiento del inversionista se ha estudiado extensivamente en la literatura econ�mica y casi todos los expertos convienen en una correlaci�n entre la ganancia esperada y percibieron el riesgo como mostrado en Fig. m�s que proporcional. retornos esperados. 5. cuando el nivel de aumentos del riesgo. La curva en Fig.1. El inversionista tiende a maximizar la ganancia para un riesgo percibido dado. La gente parece m�s complaciente a invertir sobre la base de retornos esperados. Probablemente la mayor�a de inversionistas tiene un comportamiento intermedio entre estos dos extremos. por lo tanto. probablemente tiene la informaci�n. m�s bien que sobre la base del nivel de riesgo inherente a cierta actividad financiera. Por supuesto.72 5 inversionistas y estrategias de inversi�n producto de construcci�n. Adem�s. pero de que tienen una garant�a alta.2 El comportamiento del inversionista y el apetito del riesgo El apetito del riesgo desempe�a un papel importante en la opci�n del inversionista. no s�lo lo aceptan sino tambi�n lo buscan voluntariamente. 5. Otros inversionistas lo evitan. los inversionistas se comportan como comerciantes irracionales conducidos por sus ''sentimientos mezclados'' o por la llamada irracionalidad 1 1 Mertz et al. Por otra parte MacGegor et al. Un mayor apetito del riesgo no significa 'valent�a' o 'irresponsabilidad'.1 muestra que. Ganzach (1999) declar� que el riesgo/vuelta del informe var�a del sujeto para sujetar y con relaci�n a situaciones particulares. La curva tiende a elevarse con un declive inferior y tendr� que ver con una persona cuyo comportamiento es caracterizado por un mayor apetito del riesgo. el rendimiento cuantitativo de este informe cambiar� seg�n el apetito del riesgo del inversionista individual. (1999) afirman que la vuelta de / del riesgo de la ecuaci�n es uno de los factores decisivos en la opci�n de la inversi�n. puede ocurrir. sacrifican los ingresos esperados a fin de limitar los riesgos m�s insignificantes. pero decide tomar parte en una inversi�n con la funci�n de promotor y el gerente de actividades econ�micas en bienes inmuebles a fin de sacar una ganancia. indican que en per�odos relativamente cortos. que en algunos casos un riesgo m�s alto no equivale a una vuelta m�s alta. A alg�n punto. Hay muchos estudios en la psicolog�a que muestran la importancia del camino del cual el riesgo se percibe y la relaci�n entre riesgo y vuelta en decisiones de la inversi�n en la bolsa. (1998) y Slovic (2000) han mostrado que los individuos raramente conciben el riesgo como algo objetivo y mensurable. experiencias y an�lisis adicional en cuanto al tipo de operaci�n que va a emprender. el inversionista quiere aceptar el riesgo adicional s�lo si se acompa�a por. Estos estudios muestran resultados que est�n a veces en la contradicci�n. un l�mite del riesgo se alcanzar� m�s all� de que el inversionista no ir�. aun si demuestran la existencia de una asimetr�a en el camino del cual el riesgo y la vuelta afectan esta decisi�n. 5.

que normalmente se obliga a un compromiso financiero significativo y mucho tiempo per�odos de espera a fin de conseguir los objetivos. El hecho esencial es que ''el riesgo'' significa en algunos casos una cantidad que se puede medir. Mientras en condiciones de la incertidumbre. conducido por ''sentido com�n y racionalidad econ�mica''.. tiene el deber de minimizar la incertidumbre de la actividad para emprenderse. cualquier desviaci�n irracional est� llena y su comportamiento. en los a�os 20 publicado. etc.� identifique las fuentes principales de riesgo y trate de cuantificarlos. otra vez converge de nuevo con los resultados presentados por los estudios y los m�todos del An�lisis Fundamental. 5. transfiera a unos a otros partidos (seguro. [. Incertidumbre y Ganancia. que de hecho no es una incertidumbre.]. en cambio. el operador econ�mico no es capaz de asociar una probabilidad a futuros acontecimientos que ocurren. se creer� que incertidumbre mensurable. y de ser posible transformar la incertidumbre restante en el riesgo. 2 Knight F. El comportamiento del inversionista. Es obvio que en este caso el riesgo crece en la proporci�n con el compromiso de estos recursos: capital y tiempo. que todos los inversionistas deber�an seguir antes de destinar el dinero:� especifique los objetivos de la inversi�n y en particular la rentabilidad esperada m�nima. el tiempo m�ximo para obtener la vuelta del capital invertido y el nivel del riesgo aceptable. en su libro Riesgo. prestamistas. . sin tener en cuenta su modo de pensar particular.) y obligue a aquellos que permanecen dentro de l�mites aceptables. la primera definici�n econ�mica de riesgo: La incertidumbre se deber�a considerar en cierto modo radicalmente distinta de la noci�n familiar del riesgo.2 El Comportamiento del Inversionista y la Indiferencia de Fig..5.� quite riesgos innecesarios. la medida de la probabilidad que el futuro acontecimiento toma el lugar 2 El control de riesgo pasa por el respeto de algunas reglas generales. el riesgo es.H. o correctamente ''arriesgan'' es tanto diferente de una incertidumbre no mensurable. El inversionista gen�rico en cualquier caso. arrendatarios. es consecuente con este tipo del an�lisis.1 del Apetito del Riesgo encorva vuelta del riesgo 73 Retorno esperado Riesgo aceptable No riesgo aceptable Riesgo percibido En la carrera larga.

Por otra parte. etc. en el cual se espera que la demanda del local alquilado es suficiente justificar la intervenci�n. agentes de bienes ra�ces y agentes. El promotor.2 ilustra un gui�n del riesgo t�pico en un mercado ''normal''. La figura 5. 3 Por ejemplo. Tales decisiones dependen de la actividad realizada principalmente por el operador. direcci�n de la propiedad al final de fase de alquiler. seg�n sus particularidades. como arquitectos. sus estrategias 3 comerciales Algunos empresarios emprenden un proyecto de construcci�n con la intenci�n de mantener la propiedad y administrarlo durante muchos a�os despu�s de su finalizaci�n. y generalmente se dirige a la venta de la propiedad directamente despu�s de la finalizaci�n. incorporan el acuerdo con las solicitudes espec�ficas de un cliente. la venta total o parcial de las estructuras construida. el contratista t�pico es un ''verdadero'' promotor (de hecho principalmente realiza la actividad de construcci�n). otros operadores. Este proceso es generalmente aplicable a la mayor parte de las intervenciones. La figura 5. . puede decidir realizar todos o s�lo una parte de las fases del esquema. que son comunes a todos los tipos de proyectos. el promotor puede decidir vender el proyecto en cualquier momento. usando a contratistas exteriores s�lo cuando es el m�s ventajoso. desde el punto de vista de caracter�sticas econ�micas. algunos conceptos generales. Aquellos que tienen la intenci�n de venderse inmediatamente despu�s de la construcci�n conf�an en profesionales externos.). o que la inversi�n encuentra los objetivos. que son m�s similares a empresas constructoras con el peque�o tama�o. Consideran el alquiler y la administraci�n como partes integrantes de su negocio. Las operaciones para realizarse son esencialmente:����� la adquisici�n de la propiedad (tierra. Por otra parte.2 muestra el diagrama del proceso de desarrollo inmobiliario t�pico. edificio. Estas reglas se formalizan en un modelo de toma de decisiones para ayudar a aquellos promotores de un proyecto de bienes inmuebles. Finalizaci�n de las �reas externas y preparaci�n de espacio para alquilarlos. por lo tanto. 5. Transformaci�n del sitio y construcci�n de edificios. que deben tratar con problemas muy complejos. por su significado financiero y.74 5 inversionistas y estrategias de inversi�n � Tome la decisi�n final que verifica que las ganancias esperadas justifican los riesgos llevados. para conseguir muchas de las etapas de III a VI. el proceso en sus varias etapas es puesto en pr�ctica por una variedad de sujetos. La mayor parte de ellos especializan sus actividades dentro de una o varias fases del diagrama anterior. Entre estas categor�as extremas. las empresas grandes consideran el m�s ventajoso para realizar todas las etapas del proceso.3 El proceso de desarrollo inmobiliario Cada categor�a de la propiedad tiene. hay promotores con caracter�sticas intermedias y objetivos ligeramente diferentes. M�s con frecuencia. En la teor�a.

S�lo sabiendo la econom�a de un detalle . venta para alquiler III: construcci�n II: principio de trabajo I: compra de tierra Riesgo El riesgo comienza con la adquisici�n de tierra y crece en l�nea recta durante la fase de construcci�n hasta que los primeros beneficios se realicen. Los riesgos que provienen de fluctuaciones en la demanda y de la actividad administrativa no son �nico para estorbar en un proyecto de desarrollo inmobiliario. los guiones diferentes se pueden levantar por lo tanto perfilando condiciones del mayor riesgo. a trav�s del descubrimiento y el an�lisis de una serie de par�metros. aumentos del precio de materiales y/o la tasa de inter�s. A este punto.3 El Proceso de Desarrollo inmobiliario Fig. los riesgos principales se relacionan con tardanzas de construcci�n. pero no esperado. estimando la demanda del espacio (en cuanto a los destinos que uno quiere hacer o comprar). Esto es uno de los motivos por qu� muchos promotores.5. Obviamente. Por lo tanto. Por ejemplo. tiene un efecto significativo tanto a petici�n como en el valor final del proyecto. que est�n poco dispuestos a aguantar los riesgos de la direcci�n a largo plazo. hasta despu�s de que todos los espacios se arriendan.2 El riesgo en las fases del proceso de desarrollo inmobiliario 75 VI: ventas V: direcci�n Fases IV: finalizaci�n de los trabajos. Adem�s. 5. En las etapas tempranas. o en el centro de las actividades de un �rea urbanized. esta demanda depende de las caracter�sticas de los arrendatarios potenciales (o compradores). es importante tasar la viabilidad de la industria de la construcci�n. Una vez que las propiedades se han alquilado. el caso donde la demanda y por lo tanto las disminuciones de ingresos esperadas. como el precio de empleo. Los inversionistas tambi�n deber�an examinar con cuidado la demanda del espacio en t�rminos cualitativos as� como cuantitativos. las ventajas del procedimiento administrativo. prefieren venderse inmediatamente. El an�lisis del mercado se hace por lo tanto esencial para reducir el riesgo de una inversi�n. Una situaci�n favorable ocurre cuando un aumento de la demanda del espacio produce ingresos esperados. La demanda del espacio se deber�a tasar en cuanto a un futuro horizonte temporal bastante distante: si esto debiera disminuir. ser�a desfavorable. los honorarios del alquiler disminuir�an y los arrendatarios entrar�an de nuevo en el mercado para encontrar las mejores soluciones. La proximidad espacial de otras estructuras. Por su parte. y tambi�n iba una prolongaci�n inesperada del tiempo ten�a que presentar para el alquiler. un proyecto es vulnerable al concurso en todas partes de su ciclo vital. alquileres o el volumen de alquileres (o ventas). la ubicaci�n del sitio para comprarse para el proyecto tiene una importancia primordial.

la estandarizaci�n anterior de sujetos que funcionan en el mercado inmobiliario ayuda a entender los mecanismos que son la base de las iniciativas y las decisiones tomadas por promotores diferentes. se podr�an diversificar enormemente. la disposici�n del plan deber�a considerar que:� la actividad de construcci�n fabric� interior es el componente de la mayor importancia. En la fase de planificaci�n de la intervenci�n. Por otra parte. siendo bajo la influencia de particularidades diferentes de los operadores (dimensi�n financiera. Por ejemplo. un promotor con la mayor capacidad financiera invertir� en operaciones relativamente m�s complejas y ampliadas. considerando que el proceso burocr�tico para obtener todas las aprobaciones por la Administraci�n p�blica. un promotor puede predecir exactamente la demanda y satisfacerlo proveyendo espacios de la combinaci�n correcta de calidad y cantidad y por lo tanto al precio 4 correcto 5. A pesar de que. a menudo es pesado e implica una extensi�n significativa de los tiempos para el inicio de los trabajos.ej.76 5 inversionistas y estrategias de inversi�n lugar y la naturaleza de su mundo trabajador. Sin embargo. el objetivo principal de cualquier operador privado permanece la identificaci�n y desarrollo de ''la oportunidad'' capaz de ofrecer una ganancia m�s alto que la tasa de rendimiento normal esperada. � El umbral m�nimo de la rentabilidad es probablemente menos que ese de un promotor puro. De hecho. de hecho uno tiene la mejor informaci�n sobre ello (p.ej.� es preferible minimizar la exposici�n financiera (sobre todo si el negocio es peque�o en la talla). etc. tipo de la funci�n principalmente realizada. t�picas de estrategias de negocios. en caso de proyectos grandes. equipo que se puede sustituir sin poner en peligro la funcionalidad de la propiedad y sin hacer impacto en exceso en futuros gastos de mantenimiento.). la decisi�n de una familia de transferir su residencia depende no s�lo de perspectivas de empleo sino tambi�n del coste relativo de la casa (Zabel 2012). los EE. La exapuesta inicial substitutability dicta el uso de art�culos. en caso de un ''verdadero'' empresario. este tipo de la inversi�n s�lo puede ser emprendido por aquellos que son capaces 4 Por favor note que en pa�ses donde la movilidad de trabajo es com�n (p. Todas las decisiones. UU). cambian seg�n las caracter�sticas del cliente. Los objetivos espec�ficos de una intervenci�n en el desarrollo inmobiliario y las macroestrategias de conseguirlos. materiales.4 Objetivos y estrategia del inversionista Los planes de contingencia deber�an incluir una variedad de usos alternativos de los edificios en caso del fracaso del plan. . es adecuado que el dise�o cumpla con los principios de convertibilidad (flexibilidad funcional y adaptabilidad) y el substitutability de los componentes del edificio. costes de la construcci�n).

la planificaci�n urbana.4 Objetivos y estrategia del inversionista 77 exp�ngase econ�micamente. Un conocimiento excelente del mercado es la llave al mejoramiento de los resultados de inversiones a largo plazo como aquellos en el mercado inmobiliario. ante la predicci�n temporal incierta (asunci�n que los riesgos son pesados m�s que por una suficientemente alta prestaci�n). En un mercado eficiente (es decir el que en el cual toda la informaci�n relevante est� inmediatamente disponible a un coste limitado). por ejemplo. la econom�a. Dentro. o por la capacidad de ocupar lugares del mercado desocupados en per�odos de la transici�n. Los inversionistas.5. las ofertas m�s altas vienen de aquellos que sacan la mayor ventaja de la propiedad de comprar. Esto no pasa en el mercado inmobiliario. En un mercado equilibrado. las compa��as pueden ganar m�s ganancia que se requiere que los guarde en el negocio se debe considerar provisional. que explota en su favor.) para el �rea del mercado espec�fica. los competidores seguir�an r�pidamente la demanda y el nuevo sistema de aire acondicionado se har�a pronto un rasgo est�ndar. caracterizado por fluctuaciones continuas. uno puede identificar las oportunidades de inversi�n m�s provechosas y reducir la margen de error. que por su parte. las compa��as ganan bastante para mantener cierto nivel de la producci�n. en un atomistic y mercado eficiente. el caso que una compa��a que act�a en el mercado del alquiler descubre. Esto llevar�a a un aumento del suministro. La b�squeda continua de la innovaci�n permite que ellos se coloquen en un lugar mercado ineficaz donde pueden actuar en condiciones del monopolio temporal. aprovechan el premio relacionado con la innovaci�n. apretando alquileres. mientras en un nivel local es esencial mejorar el marco cognoscitivo de la condici�n (construyendo la estructura. De esta manera. la posibilidad de inducir a arrendatarios a pagar unos honorarios m�s altos equipando pisos con un nuevo sistema de aire acondicionado. conf�an en la ineficiencia del mercado. logran ganar ganancias que no ser�an posibles en condiciones de eficacia y equilibrio. Por supuesto. En un mercado eficiente. a trav�s de la investigaci�n. los momentos de la desorientaci�n general. anular�a por �ltimo la ganancia suplementaria. usadas por inversionistas en el mercado inmobiliario. y esto causar�a una ganancia suplementaria. El coste marginal de esta intervenci�n ser�a por lo tanto menos que los ingresos marginales generados por ello. El ejemplo encima muestra que la proeza de empresarios la ineficiencia del mercado durante el tiempo ten�a que alcanzar un nuevo equilibrio. la diferencia entre inversiones de �xito y operaciones desastrosas puede ser determinada por la capacidad de adaptabilidad de compa��as. La situaci�n en cual. es importante entender las reglas que gobiernan las fluctuaciones de oferta y demanda. etc. la investigaci�n de informaci�n desempe�a un papel fundamental para los que esperan tomar la ventaja llena de per�odos de la confusi�n. la demograf�a. Considere. A un nivel macroecon�mico. pero no bastante ser capaces de ampliarse. la mayor parte de individuos astutos. En esta situaci�n. Muchas de las estrategias. En el mercado inmobiliario. lo que se debe considerar ''temporal'' es la condici�n de equilibrio en cambio. aquellos que son capaces de esperar tendencias del mercado. de hecho. que tienen el acceso preferente a la informaci�n (siendo capaz de obtener esto m�s r�pidamente o a precios inferiores que los dem�s) no tienen que usar la innovaci�n para ganar ganancias. .

uno agarra la parte de aquellas ventajas monopol�sticas que resultan de caracteres de la unicidad de la propiedad (la posici�n. 2003). . Para llenar esta sensibilidad diferente.78 5 inversionistas y estrategias de inversi�n El �nimo de lucro tambi�n puede pasar por el instrumento de mercadotecnia. En algunos casos. En cuanto al �ltimo ciclo de extensi�n del mercado inmobiliario. Los competidores pueden duplicar el dise�o. Lo mismo no se puede decir para la imagen (reputaci�n). se contratan para realizar la mayor parte de las actividades relacionadas con el distanciamiento de la propiedad. recurren a los medios o al contacto directo. adem�s. que a veces conscientemente se crea a fin de afectar un segmento de mercado espec�fico.a precios de venta m�s altos (Anderson et al. pero es igualmente importante usar el mensaje publicitario para destacar aquellas caracter�sticas que se pueden dirigir los Participantes de mercado selectos 5 saben que el cliente es mucho m�s sensible a diferencias de precios. al cual una recuperaci�n intensa y la regeneraci�n urbana corresponden a proyectos a menudo puestos en pr�ctica a trav�s del trabajo de arquitectos famosos. 6 Prueba de la calidad como un conductor de la demanda se puede proporcionar midiendo la desviaci�n est�ndar de los precios de bienes inmuebles. m�s bien que a ''diferencias'' m�nimas en las caracter�sticas entre productos afiliados por una cadena de substitutability. A fin de conseguir arriendos ventajosos o ventas. El objetivo fundamental de la mercadotecnia es informar el p�blico y. en particular. Defendiendo la reputaci�n de una propiedad. de vendedores que imponen precios de oferta iniciales m�s alto que los valores de mercado normales. que las diferencias f�sicas podr�an tener menos peso comparado con aquellos que s�lo existen en la percepci�n de la demanda. la calidad de los materiales de construcci�n o los accesorios de lujo se deber�an enfatizar. no habr�a que creer que este tipo de hacer publicidad agote la fase promocional. tan la variabilidad de precios. es definitivamente necesario aconsejar a todos los potenciales compradores o arrendatarios a trav�s de canales publicitarios. En sus actividades. uno puede tener la opci�n de alquilarlo o venderlo en cantidades m�s altas que el concurso. clientes potenciales sobre la entrada del mercado de los nuevos productos del vendedor y servicios. Esta medida de la variabilidad de precios en las ciudades es un indicador de la selectividad determinada por la calidad. 2013). Hay que notar. se puede ver que los precios tienden a distinguir cada vez m�s alrededor de sus valores medios y para todos los tipos de bienes inmuebles (Adair et al. que obviamente requieren un plazo de vigencia del contrato m�s largo (aumento en el tiempo de venta). con un aumento de la demanda de la calidad. teniendo �xito en la inversi�n de bienes inmuebles puede ser muy complejo. calidad y rasgos funcionales de una propiedad. Por esta raz�n. disminuyendo la vulnerabilidad al concurso 6 5 Puede resultar que los agentes de bolsa se fuerzan a esfuerzos de mediaci�n y estrategias particulares. los aspectos caracter�sticos como la arquitectura. por ejemplo). es un elemento �nico de una propiedad. Sin embargo.en fases c�clicas normales . De esta manera. los profesionales como agentes de bolsa (corretaje) realizan una funci�n promocional. Los agentes de bolsa venden un servicio a propietarios y generalmente act�an en �reas de un mercado limitado del cual tienen un conocimiento excelente. Esta situaci�n provoca un mecanismo que trae .

La consecuencia es la formaci�n de un modelo de reglas de uso de la tierra que. En la opci�n de una casa. Todo esto est� de acuerdo con la teor�a desarrollada hace aproximadamente 190 a�os por Von Th�nen sobre el uso de la tierra. hasta al coste considerable para las nuevas condiciones. . Aunque una fusi�n sea un adecuado natural a las necesidades y el deseo de minimizar gastos de transporte. ventaja de industrias y dep�sitos grande de la proximidad de estas redes de transporte. en general para alguna competencia directa de funciones existe. a pesar del traslapo de restricciones pol�ticas. Teoriz� el concepto del alquiler uni�ndolo a la demanda de la ubicaci�n de una actividad econ�mica y a un reconocimiento consiguiente de ello como el criterio para la distribuci�n espacial de estas actividades. En esta condici�n.sino tambi�n dentro de las propias categor�as. el uso de tierra es afectado por los esfuerzos de producir una ventaja econ�mica y es sujeto a anomal�as debido a errores de juicio y elementos irracionales. que se hace cada vez m�s evidente como la ciudad crece. si por una parte la vivienda de protecci�n oficial se construye preferentemente en la tierra llana para minimizar costes de la construcci�n. llevan al paso de las viejas opciones posicionales y la necesidad de adaptarse. Sin embargo. es una expresi�n de fuerzas econ�micas. aunque los ferrocarriles y las carreteras reduzcan la deseabilidad de las vecindades residenciales contiguas. Esto es por qu� el modelo de desarrollo urbano. hay una regla general que siempre es v�lida: las propiedades se compran o alquiladas por aquellos que pueden pagar el precio m�s alto (o precio).5 Opci�n de tipo de intervenci�n y ubicaci�n 79 5. uno puede notar una fragmentaci�n en clases sociales y econ�micas: hay vecindades distintas seg�n la talla y la calidad del alojamiento. no todos los usuarios potenciales directamente compiten por el mismo espacio. o por opciones que tienden a la maximizaci�n de ganancias. combinada con el cambio perpetuo de tecnolog�a y estilos de vida. la descentralizaci�n permanece una necesidad de algunas actividades productivas. La especializaci�n de uso dictado por el mercado nunca es final.5 Opci�n de tipo de intervenci�n y ubicaci�n Aun si atado por normas y reglamentos de construcci�n e instrumentos de planificaci�n. la opci�n de la ubicaci�n donde realizar una intervenci�n en el desarrollo inmobiliario es prioritaria una decisi�n comercial. al menos en la teor�a. Von Th�nen mostr� esto. industrial y comercial . es la especializaci�n funcional de �reas. los compradores ricos quieren pagar un premio para disfrutar de la visi�n excelente de un piso localizado en una colina s�lo fuera de la ciudad. se pueden permitir a pagar precios m�s altos mueven estas actividades a �reas con una densidad del edificio inferior. genera el beneficio econ�mico m�s alto a la comunidad entera. Aquellos que. Por ejemplo. tomando mayores ventajas de la proximidad inmediata con el centro de la ciudad. Del mismo modo. Una de estas fuerzas. Esta tendencia se puede ver no s�lo entre las categor�as generales del uso - residencial.5. en el otro. el modelo de uso de la tierra es l�gicamente dictado por la capacidad de pago m�s alta. por ejemplo. Algo similar pasa a los distritos comerciales. Tomando como un modelo un �rea econ�mica aislada formada por un coraz�n urbano rodeado por una llanura uniforme. Cuando el concurso est� basado �nicamente en consideraciones econ�micas. las variaciones en el nivel de actividad econ�mica. Por �ltimo. La densidad del edificio tiende a ser m�s alta en el centro de la actividad del mercado y m�s abajo ya que uno aleja. Por supuesto.

Aquellas tiendas. que se restan de los beneficios de ventas de los productos de transformaci�n 7 Este modelo es muy consecuente con la realidad de ciudades americanas o australianas y esta situaci�n es com�n a cada zona urbana. tambi�n mostr� c�mo. que tiene un impacto directo en la ubicaci�n. considere la actividad productiva. Las actividades econ�micas se localizan fuera del centro: algunos de ellos se benefician m�s de su posici�n a lo largo de arterias de tr�fico principales (creando un modelo radial o axial del desarrollo). compitiendo o complementario: la forma urbana resulta de estos an�lisis el dependiente tanto en la red de transporte como en las relaciones entre los centros urbanos diferentes. las tierras m�s cerca al mercado central eran el m�s intensivamente explotadas. aprovechan la vecindad mutua: Estas actividades se agrupan creando n�cleos m�ltiples y peque�as ciudades dispersadas en todas partes del �rea metropolitana.80 5 inversionistas y estrategias de inversi�n en ciertas condiciones. Una vez formado los n�cleos generan en la localidad picos en el valor de la tierra. A principios de los a�os sesenta. Los alquileres y las �reas densamente pobladas son muy altos. obtienen y de hecho se benefician de la formaci�n de distritos comerciales: colectivamente son capaces de atraer un mayor n�mero de clientes que si m�s se aislaran. son los principios que son la base de la opci�n de ubicaci�n de actividades econ�micas. Cada ciudad tiene su propio distrito del centro de la ciudad donde hay oficinas financieras y todas las actividades que atraen a clientes de los alrededores. los modelos m�s nuevos hacen la referencia al caso de dos o m�s centros independientes de tallas iguales o diferentes. incluso gastos del transporte y cierta ganancia que el contratista no quiere dejar. la hip�tesis que se relaciona con el efecto del ''ocio'' variable marginal en el presupuesto as� como al nivel de satisfacci�n (Wingo 1961). un modelo de desarrollo urbano arreglado de anillos conc�ntricos con usos homog�neos. Cada compa��a tiende a optimizar la producci�n o minimizar el coste de producci�n. sin embargo. El alquiler de la tierra por lo tanto constituye una transferencia de ingresos/ganancia del fabricante del transformador al due�o de la tierra. la opci�n de uso directamente se atribuye a cambios de gastos de transporte. que comienzan de la ciudad original del anillo conc�ntrico. La necesidad de moverse 7 El modelo fue desarrollado entonces por Wingo que a�adi�. Algunas tiendas procuran colocarse cerca de otros negocios similares a fin de capturar a los clientes de sus vecinos. 8 Los modelos de Alonso y Wingo se han refinado durante los a�os. Alonso adapt� el modelo Von Th�nen al caso urbano y lo generaliz� venciendo la hip�tesis que s�lo los costes de embarque son la expresi�n de la impedancia espacial y de la preferencia de ubicaciones m�s centrales. con una densidad del edificio inferior para las �reas externas. por lo tanto. Posteriormente. hay transporte. en condiciones iguales. con las limitaciones obvias a la estructura de toque debido a la topograf�a y pasillos de transporte preferentes. En primer lugar. Uno puede considerar. a las asunciones subyacentes. El alquiler de la tierra en este caso se define como residual y el empresario lo determina. Abajo. . Entre los elementos de coste. 8 Otros. despu�s de costes de producci�n. esa oferta la misma clase de productos. las primeras ciudades se ampl�an a lo largo de pasillos de transporte y luego ocupan los espacios entre estos n�cleos con proyectos residenciales y otros proyectos comerciales. el modelo de Von Th�nen se tom� y se adapt� a un contexto urbano por Alonso (1964).

La condici�n ideal es un para que las actividades son m�s estrechamente relacionadas en la producci�n tratan y se colocan en la misma �rea. en este caso. La ubicaci�n de un negocio puede hacer impacto. Simplemente hablar. aumentan obviamente. s�lo las �reas correspondiente al segmento de la curva que est� encima de los alquileres constantes. la ganancia potencial de una compa��a comercial antes de los gastos de la propiedad del alquiler como una funci�n de distancia de la ubicaci�n ideal. como un ejemplo. Esta condici�n se ilustra en el gr�fico de Fig. La opci�n deber�a procurar por lo tanto minimizar los gastos de producci�n y transporte. La diferenciaci�n de alquileres es determinada por el concurso por espacios m�s cerca al centro de actividades econ�micas. los fundamentos son el coste de transferencia de clientes potenciales: quienquiera va de compras y tiene que decidir qu� tiendas visitar considera la inutilidad (tiempo. tambi�n es. para una granja localizada en la tierra f�rtil y en un �rea con un clima favorable. represente opciones para una colocaci�n posible de la compa��a. Las compa��as que son capaces de obtener ganancias m�s altas de la posici�n ideal son capaces de imponer a sus competidores hacia �reas menos atractivas. la opci�n de un sitio implica el an�lisis de variables m�s complejas. los gastos vigentes restantes como una funci�n de la distancia del ideal. uno puede suponer por lo tanto que una bajada de la l�nea recta represente la relaci�n entre el nivel de alquileres y la distancia del ideal. Esto puede salvar una cantidad de dinero considerable comparado con una ubicaci�n menos f�rtil. la compa��a ser� fuera del mercado por aquellos que son capaces de conseguir de esa posici�n una mayor ganancia. Esta curva tambi�n determina el alquiler m�ximo que una compa��a puede tolerar sin poner en peligro su supervivencia. entonces la posici�n que minimiza el coste total se encontrar� a cierta distancia de la ideal (gr�fico del fondo en Fig. Por ejemplo. si la curva de la ganancia es debajo del alquiler B (representado por un curso directo y descendiendo con la distancia creciente del ideal). a cierta distancia de la ideal.4. 5. que equivale a la maximizaci�n de los ingresos netos.5 Opci�n de tipo de intervenci�n y ubicaci�n 81 la gente y las cosas crean gastos que reducen la deseabilidad de los sitios. La ubicaci�n ideal.4. se define como el lugar donde el beneficio neto es el m�s alto en ausencia de gastos para el alquiler.3). 5. el lugar que minimiza el coste coincidir�a con la ubicaci�n (perfecta) ideal. que coincide con el centro de actividades econ�micas de una ciudad. En ausencia de la demanda del alquiler de otros sectores de la econom�a. tanto los gastos de transporte como los costes de producci�n que son relativamente bajos por ejemplo. la ganancia obtenida de las ventas es una funci�n de la distancia de la posici�n ideal. Si los gastos y el alquiler se a�aden.5. Los gastos de transporte son tanto expl�citos (coste por km del modo elegido del transporte como el coste del tiempo pasado para el viaje) e impl�citos (relacionado con los peligros y la inutilidad general del transporte). La figura 5. En ausencia de cargas debidas de arrendar. En cuanto a la propiedad comercial. A diferencia del sector productivo. molestia y coste) de viajes hacia el �rea de compra.3 ilustra esta situaci�n. A�n. el sector comercial ser�a . Suponiendo adelante que los ingresos no sean bajo la influencia de la posici�n. Tuerza un en espect�culos de Fig. para las actividades comerciales. En la pr�ctica. La posici�n �ptima. esto no siempre es posible. Por lo tanto. 5. pero m�s barato.

5. 5. Sin embargo. adem�s de la actividad comercial. Todas estas actividades dan ocasi�n a unas curvas de demanda iguales correspondiente a una oferta de alquiler igual a la diferencia entre ingresos y . otras actividades tal como industrial o agr�cola que son competidores con relaci�n al uso de la tierra.3 decisiones Posicionales de una industria 5 inversionistas y estrategias de inversi�n Ingresos Gastos Coste total de la ubicaci�n Ideal (sin alquileres) Otra Ubicaci�n del Alquiler de gastos rentfree Ubicaci�n de la ubicaci�n Ideal de Distancia de la Distancia del coste m�nima Fig. tenga en cuenta que en realidad hay.82 Fig.4 decisiones Posicionales de actividades comerciales A Beneficio bruto Ingresos netos B Alquiler Ubicaci�n de la ubicaci�n del Ideal de la distancia de ganancia m�xima ampliado a la intersecci�n entre la curva de los ingresos netos y el eje X.

La figura 5. las consideraciones econ�micas prioritarias generan una ubicaci�n diferente entre varias actividades. Ya que el mercado nunca es un distribuidor perfecto de recursos siempre habr� un traslapo de usos en sitios de la transici�n entre destinos predominantes. M�s all� del punto (a). Esto permite que nosotros entendamos que. pero ya que esta capacidad es menos el�stica a cambios de la distancia se hace mayor que otras industrias para sitios m�s distantes. sin tener en cuenta la divisi�n por zonas impuesta planeando instrumentos.5 Opci�n de Tipo de capacidad de Gasto de Fig. Ser�a irrazonable sugerir la construcci�n de un edificio residencial de la alta calidad dentro de una vecindad popular. en la proximidad de la ciudad. es a�n m�s bajo para granjas. Uno puede ver que las actividades industriales. mientras en las �reas intermedias las ofertas de ganancia vendr�n del sector industrial.5. no habr�a que olvidar que la opci�n de sitio (o construyendo para reurbanizarse) y la calidad del proyecto es cuestiones dependientes. la industria tiene una capacidad de gastar menos para el alquiler que esa de una compa��a comercial. son m�s bajas que aquellos del sector de servicios. presentan ofertas que.5 de la Ubicaci�n e Intervenci�n en alquiler y divisi�n por zonas Capacidad de gasto de Commercial Companies 83 Capacidad de gasto de capacidad de Gasto de Actividades Industrial de Granjas una ubicaci�n Ideal b Distancia gastos (excluyendo el coste de alquiler y un margen de beneficio). En la ausencia completa de coacciones la ubicaci�n ideal (el centro de la ciudad) ser� por lo tanto ocupada por compa��as comerciales.5 muestra una representaci�n posible de tales curvas de demanda. la demanda de la industria se hace m�s competitiva al menos hasta que la curva correspondiente no sea superada por ese del sector agr�cola (b). En la programaci�n de desarrollo inmobiliario. El usuario final probable y potencial o la familia que decide residir en esa vecindad tienen unos ingresos inferiores y medios. no teniendo la necesidad de una centralizaci�n exasperada. . Los beneficios brutos (antes de la substracci�n del alquiler) de industria y agricultura son menos sensibles a la distancia del ideal. comparado con lo que pasa en el sector comercial. que los obligan a conducir la demanda hacia un alojamiento menos refinado pero m�s barato. en �reas centrales. las �reas m�s remotas ver�n el predominio de granjas. En �reas m�s cerca al centro de la ciudad. Este poder adquisitivo. 5.

en cuanto al proceso de toma de decisiones. Una manera de controlar estas muchas variables interrelacionadas es la realizaci�n de un proceso de toma de decisiones que destaca los problemas fundamentales de la intervenci�n. el compromiso inmediato de recursos econ�micos que podr�an tener usos alternativos. Los rasgos caracter�sticos de cualquier inversi�n son. el an�lisis de viabilidad y la valoraci�n emplean modelos similares. en el contexto de evaluaciones econ�micas. a fin de facilitar la definici�n de soluciones posibles e indicar las alternativas del dise�o m�s econ�micas.84 5 inversionistas y estrategias de inversi�n 5. 5. procesamiento de la informaci�n y por �ltimo la interpretaci�n de los resultados a los cuales conduce. Es por lo tanto esencial construir un modelo de la valoraci�n que tiene la identificaci�n en cuenta de par�metros cr�ticos. territorial.6. A pesar de su complejidad. pero pretende identificar el uso m�s alto y mejor para la propiedad valorada. pero no ciertas futuras ventajas. financiero de unos bienes inmuebles de operaci�n es la mejor garant�a de su futura rentabilidad. El an�lisis de viabilidad. las variables que pueden tener un impacto a la decisi�n final se definen. el requisito de par�metros consider� relevante para toma de decisiones.6. La opci�n de inversi�n en bienes inmuebles implica un an�lisis preliminar de la informaci�n relacionada con el mercado espec�fico. Una oferta es ''factible'' si el analista identifica la existencia de una posibilidad razonable que los resultados del proyecto se relacionen con los objetivos formalizados por el inversionista en el respeto de las opciones hechas en un contexto de recursos limitados. A un problema ya generalmente complejo.1 la disposici�n de un modelo El an�lisis preliminar del r�gimen administrativo y t�cnico. Los cap�tulos anteriores han identificado los elementos principales que pueden afectar el �xito de una propiedad de la inversi�n. econ�mico. �ste se dirige a la determinaci�n del valor de la propiedad. no se debe confundir con el ejercicio de la estimaci�n. la propiedad que uno tiene la intenci�n de adquirir y finalmente los deseos de los usuarios finales. Un modelo del proceso de toma de decisiones que se relaciona con la inversi�n gen�rica se expresa en Fig. en primer lugar. Esto implica que aunque en ambos casos el analista estime el flujo de ingresos netos que la propiedad puede generar.6 El proceso de toma de decisiones 5. en caso de la propiedad de la inversi�n. hay dificultad a�adida del funcionamiento en un ambiente que tiene poco o informaci�n incompleta. sobre todo con relaci�n a sus habilidades de la direcci�n y capacidades econ�micas. y en segundo lugar la perspectiva de posible. La metodolog�a usada en el . pero producen datos fundamentalmente diferentes. se miden o se estiman. el an�lisis de inversiones de bienes inmuebles no es fundamentalmente diferente de esto que se relaciona con otros tipos de inversiones. Durante esta fase. El evaluador no considera el uso ordinario para el cual la propiedad se quiere.

en en todo momento identificado. 5. se puede dividir en las fases siguientes:1. De hecho. que es aplicable a cualquier tipo de inversi�n e inversionista. de ser positivo.5.6 El proceso de toma de decisiones 85 � Identificaci�n del paso 1� de objetivos y coacciones del inversionista Riqueza Preferencias en cuanto a riesgo y vuelta � An�lisis del paso 2 � de condiciones del mercado y contexto An�lisis del mercado environme legal nt An�lisis sociopol�tico � Desarrollo del paso 3� del an�lisis financiero Decisiones operacionales Decisiones financieras Decisiones de cambiar Impuestos de ingresos Planificaci�n fiscal Impuestos de riqueza � Aplicaci�n del paso 4� de criterios de decisi�n Reglas b�sicas Flujo de fondos de descuento M�todos tradicionales � Decisi�n de la Inversi�n del paso 5� Fig. Verificaci�n econ�mica y dise�o del concepto. lleva a la definici�n del proyecto preliminar y la verificaci�n econ�mica final.6 Un modelo de proceso de toma de decisiones que se relaciona con la inversi�n gen�rica el an�lisis. la definici�n de los objetivos del promotor. 4. 3. las operaciones que estrechamente se entrelazan y requieren que la iteraci�n produzca una soluci�n: en las primeras asunciones del dise�o uno hace funcionar una verificaci�n sint�tica que. Los objetivos se convierten en asunciones de desarrollo que implican la realizaci�n de an�lisis apuntados a la definici�n del potencial del mercado (para relacionarse con la talla del proyecto). 2. . un resultado insatisfactorio implica la nueva definici�n y la revisi�n de las entradas de los pasos anteriores. La obtenci�n de aprobaciones del gobierno con negociaci�n posible.

les deber�an dar con un pedido de prioridad espec�fico. considerando las coacciones de una naturaleza administrativa. El esquema presentado muestra de hecho que una oferta es factible si �l:� f�sicamente se pone en pr�ctica. normalmente un estudio de viabilidad es realizado por un grupo de expertos de las disciplinas mencionadas bajo la direcci�n de un coordinador. valoraci�n de bienes inmuebles. Las numerosas habilidades en cuanto a varias disciplinas convergen en ello. El t�rmino la satisfacci�n significa el logro de los objetivos dentro de los m�rgenes de variabilidad indicada por el estudio y aceptada por el inversionista. La decisi�n final de un estudio de viabilidad es por lo tanto dictada por los objetivos.2 El estudio de viabilidad El estudio de viabilidad se puede definir como un proyecto t�cnico y econ�mico de verificar la existencia de una posibilidad razonable de encontrar los objetivos de una inversi�n a trav�s de una acci�n selectiva de la adaptaci�n mutua entre realizaciones de soluci�n y recursos financieros limitados. sociales.86 5 inversionistas y estrategias de inversi�n El proceso entonces viene a la decisi�n final en una manera iterativa. Estos objetivos se tienen que clarificar de antemano entre reveladores y ejecutores del estudio y. el proceso de toma de decisiones toma caracter�sticas seg�n el tipo de intervenci�n y las estrategias del inversionista espec�fico. Aunque no se pueda excluir que una persona puede realizar un estudio de viabilidad. tal como pol�ticos. hay numerosos usos f�sicamente posibles. fiscales. La definici�n propuesta del estudio de viabilidad incluye algunos elementos que requieren la aclaraci�n. 5. . 5. De hecho.1. tiene una naturaleza multidisciplinaria.7). En el caso particular de una propiedad de la inversi�n. El estudio de viabilidad puede tomar muchas formas y tallas pero siempre y en cada caso. El an�lisis de viabilidad. y posiblemente con su propio peso espec�fico. se quiere que la seguridad absoluta del �xito de la inversi�n nunca exista.� es econ�micamente sostenible. dise�o estructural. Los objetivos de la inversi�n son por lo general la maximizaci�n de rentabilidad. por aproximaciones sucesivas. pero los inversionistas tambi�n pueden especificar objetivos diferentes. competente en todos estos asuntos. etc. Hablando de una probabilidad razonable. se da las coacciones de un car�cter t�cnico. no se deber�a ver de una perspectiva puramente financiera.6. En cualquier caso. dise�o arquitect�nico. como planificaci�n urbana. ambientales. siempre es posible reconocer las actividades y las acciones correspondientes descritas en la Tabla 5. si hay m�s de un. que para el inversionista/due�o siempre hay un riesgo que legaliza ingresos o ganancia.� es legalmente factible. valoraci�n de inversiones. por supuesto. y con ellos las t�cnicas que investigan y analizan el mercado. pero uno puede definir factible s�lo aquellos que son factibles simult�neamente tanto desde un punto de vista administrativo como desde financiero (Fig.

el c�lculo de los flujos de fondos y los indicadores principales en la calidad de gesti�n financiera.). El an�lisis de din�mica temporal.ej. capaz de tasar la conveniencia de la inversi�n desde el punto de vista del desarrollo de inter�s p�blico de un sistema adecuado de simulaciones (an�lisis de sensibilidad y an�lisis de riesgos). con el uso de macroy variables microecon�micas. paro. la formulaci�n de hip�tesis directivas que implican el modelo financiero. para varias alternativas del dise�o. etc. etc. inflaci�n.. Las variables cualitativas (p. la valoraci�n del beneficio del costo. la verificaci�n de la sostenibilidad financiera en un per�odo del tiempo suficiente dado el t�cnico. estimando la probabilidad de condiciones econ�micas no sostenibles y modelos del Pron�stico de situaciones financieras en el rendimiento del mercado inmobiliario en un campo particular..) variables Microecon�micas (p. variables falsas (p.6 Las Actividades de la Tabla 5. compa��as y/o poblaci�n. variables cualitativas y falsas: variables macroecon�micas (p. etc. PIB.5.ej. estimaciones de la buena voluntad de pagar bienes o servicios obtenidos de la realizaci�n del An�lisis de proyecto del contexto de los recursos financieros disponibles o permitidos as� como los caminos de los cuales estos recursos se conceder�n (tiempo y condici�n) la Construcci�n de un modelo del an�lisis financiero que permite funcionar. los proyectos de recuperaci�n de las �reas particulares). normas regionales y/o municipales. movimientos migratorios.) (siguieron) .. formulaci�n de la hip�tesis para su futura actuaci�n.ej. econ�mico y caracter�sticas de la direcci�n de la Construcci�n de proyecto de un modelo del an�lisis econ�mico (beneficio del costo).ej. capaz de verificar las debilidades financieras y econ�micas del proyecto.1 de Proceso de Toma de decisiones de la toma de decisiones tratan para un An�lisis de la propiedad de la inversi�n de la sostenibilidad t�cnica y planificaci�n urbana 87 An�lisis de la sostenibilidad econ�mica y financiera La estructuraci�n de An�lisis de objetivos de coacciones y oportunidades del territorio que Define los contenidos de la Comparaci�n de alternativas de proyecto y la verificaci�n de las alternativas trat� con las �reas tem�ticas de la Representaci�n de la referencia del contexto espacial y socioecon�mico dentro del cual el proyecto se realizar� con la identificaci�n del objetivo o el sistema de los objetivos que el proyecto procura conseguir la Identificaci�n y el requisito de la demanda existente y potencial. en un �rea geogr�fica bien definida.

incluso cualquier modelo de acciones administrativas que pueden ser requeridas por la Administraci�n p�blica Los medios de asegurar condiciones de la transparencia y verifiability de la fase de realizaci�n. 5.La 88 Tabla 5. Criterios de fig.1 (sigui�) el An�lisis de la sostenibilidad de la direcci�n 5 inversionistas y estrategias de inversi�n Los mecanismos.7 de viabilidad de proyecto Alternativas f�sicamente factibles Alternativas legalmente factibles Alternativas econ�micamente factibles . en la analog�a con las pautas de la UE proveyeron al nivel de programaci�n. En este caso. Se impone al tipo de uso de la propiedad y uno tiene que identificar el sitio m�s apropiado para su realizaci�n. los procedimientos y los sistemas de control y responsabilidad. el sitio se predetermina: el objetivo es seleccionar el mejor uso posible de aquellos. El inversionista debe seleccionar aquellas alternativas que mejor encuentran los objetivos de utilizaci�n. El destino se predetermina: hay que identificar la ubicaci�n. Sus caracter�sticas f�sicas y legales y su ubicaci�n (y as� el entorno econ�mico) constituyen el punto de partida del an�lisis. 2. de los problemas siguientes. que se relaciona con la realizaci�n de objetivos:1. los datos iniciales son el destino final y las caracter�sticas del entorno econ�mico. el estudio normalmente se apunta al descubrimiento de una soluci�n de una o una combinaci�n. los procedimientos y la organizaci�n del sistema de realizaci�n del proyecto El horario y los procedimientos para seguirse para activar todos los contenidos del proyecto La identificaci�n de compa�eros institucionales y financieros implicados en la realizaci�n y direcci�n del proyecto Los procedimientos e instrumentaciones operacionales que se quieren para usarse a fin de asegurar el recorrido t�cnico financiero y administrativo eficiente. para considerarse con relaci�n al progreso del proyecto En caso de inversiones de bienes inmuebles.

3. . los rasgos tipol�gicos. Resumen. El inversionista trata de identificarse qu� alternativa o la combinaci�n son m�s satisfactorias. econ�micos y de operaciones del proyecto y las variantes elegibles. Con relaci�n a las variaciones posibles en dise�o y mercadotecnia. Estas cantidades se deben dividir en gruesa y red. Con relaci�n a las definiciones mostradas y de acuerdo con el modelo de toma de decisiones. Opci�n de rasgos del dise�o. deber�a estar basado en asunciones del dise�o que todav�a son embrionarias y luego recurren a procedimientos sint�ticos. Por una parte. Objetivos y coacciones. un estudio de viabilidad en una inversi�n de bienes inmuebles se deber�a estructurar seg�n los art�culos siguientes:1. el cronometraje del proyecto que afecta la estructura del plan financiero correspondiente. 6. Las partes de 3 a 11 deben proponer. Deber�a ser breve y faltante detalladamente. An�lisis del marco competitivo (suministro).5. 4. Las soluciones de realizaci�n incluyen. Resumen. 5. El estudio pretende determinar la ubicaci�n. Magnitud y cronometraje de ingresos. Los recursos financieros equivalen a las cantidades que ser�n entabladas en caso de la realizaci�n del programa de la inversi�n. el an�lisis y la comparaci�n con las variantes principales compatibles con los objetivos. An�lisis del mercado (demanda). 7. 10. preparados para el uso de las esferas de toma de decisiones m�s altas del cliente. y se deber�an exponer a varios a�os de la realizaci�n del programa. 2. que se han alcanzado. Los fondos disponibles se predeterminan: el objetivo es encontrar las mejores oportunidades de inversi�n. se resumen en ello. pero por otra parte deber�a perseguir la exactitud m�s posible. como la cantidad de recursos financieros para movilizarse seg�n el coste de construcci�n. que es global o no de ingresos. la Opci�n de financiar (reforza). tiempo estimado de producci�n. adem�s de las soluciones consideradas �ptimas. funcionales. 8. La estimaci�n de costos es particularmente dif�cil y delicada. Conclusiones y recomendaciones. viabilidad administrativa. la articulaci�n del estudio y las conclusiones principales. 13. viabilidad t�cnica. An�lisis Financiero. Los objetivos de los clientes. 9. 1.6 El proceso de toma de decisiones 89 3. adem�s de los susodichos rasgos. Estimaci�n de costes de producci�n. 11. las variantes correspondientes del plan financiero se deber�an preparar. 12. Consiste en el Resumen ejecutivo habitual de todos los informes de investigaci�n.

La situaci�n es muy diferente para proyectos complejos m�s grandes. Al mismo tiempo. el n�mero de la posici�n de pr�cticas. La primera prueba para realizarse es la suficiencia del proyecto con la planificaci�n. Por consiguiente. que requiere la preparaci�n y la aprobaci�n de ejecutivos de planificaci�n urbana que se deber�an concertar detalladamente con la Administraci�n p�blica. Pretende asegurar todos los aspectos de la aprobaci�n del proyecto: (a) Los destinos mandados por instrumentos de planificaci�n generales o ejecutivos (corriente y en curso). el inversionista siempre incluye. Viabilidad administrativa. Ilustra la hip�tesis principal.90 5 inversionistas y estrategias de inversi�n 2. considerando el peso que tiene la variable del tiempo en el resultado. (f) tiempo Estimado ten�a que obtener la concesi�n. �stas son decisiones t�picas de la estrategia corporativa que dependen tanto de la dimensi�n financiera del operador como del tipo de funci�n que principalmente se realiza. uno sigue a la finalizaci�n de un an�lisis de ''previabilidad'' a trav�s de la verificaci�n urbanism y una primera verificaci�n econ�mica sint�tica. los objetivos espec�ficos de la operaci�n y macroestrategias de conseguirlos. En estos casos.). Es obvio que esta indeterminaci�n al tiempo de arranque de una inversi�n. Objetivos y coacciones. El preestudio de viabilidad es un procedimiento simplificado (por lo tanto. (d) gastos de la Infraestructura y gastos en el coste de construcci�n. T�picamente. si hay un. Esta verificaci�n es muy simple para el peque�o a proyectos de tama�o medio. (b) �reas de Constructible y/o vol�menes. porque es sujeto a varios niveles de la aprobaci�n y acontecimientos imprevisibles (la ca�da de administraciones municipales o gobiernos regionales. la estimaci�n del tiempo ten�a que obtener la concesi�n no es sujeto a fluctuaciones grandes. consecuentes con la instrumentaci�n corriente. un rendimiento aceptable m�nimo con relaci�n a cierto nivel del riesgo. por el promotor. el an�lisis de viabilidad se deber�a ver como un proceso en curso que se hace cada vez m�s m�s intenso como los enfoques del inversionista la decisi�n final. en los objetivos de conseguir. hasta m�s all� de la etapa de la consulta p�blica entre el operador y el operador privado. menos caro y m�s corto que el estudio de viabilidad completo) donde aquellos proyectos que no merecen sujetarse al an�lisis adicional se pueden desechar. Este cap�tulo identifica los objetivos del cliente. y cuando los proyectos est�n relacionados con �reas incluidas en variaciones en el instrumento de planificaci�n general o relacion�ndose con instrumentos todav�a en el progreso sin la aprobaci�n final. juntos con la definici�n de los objetivos. La estimaci�n del tiempo para la concesi�n es particularmente dif�cil en estos casos. El proceso burocr�tico lamentablemente no permite ninguna predicci�n confiable del tiempo. etc. 3. (e) urbanizaci�n Existente. La preparaci�n de un plan para el desarrollo inmobiliario siempre implica la definici�n. generalmente causa a . (c) �reas para despojarse. junto con variantes y las hip�tesis alternativas consideraron aceptable.

Considera.ej. Otras pautas importantes son los que se relacionan con la escena competitiva. es muy importante saber en que etapa varios instrumentos de planificaci�n son: en la etapa de dise�o. de la tierra que se puede transformar como esperado.). El an�lisis del mercado deber�a confirmar o refutar las asunciones de inversionistas. An�lisis del marco competitivo (Suministro). entonces es in�til conseguir las fases sucesivas del estudio de viabilidad. un estudio cuidadoso del estado y las perspectivas de los instrumentos de planificaci�n urbana relevantes a un nivel supra-municipal. etc. El sujeto del estudio es entonces la identificaci�n. El objeto de verificaci�n puede ser ligeramente diferente cuando el sitio expresamente no se identifica pero el inversionista potencial s�lo tiene una idea buena sobre la rentabilidad de cierto tipo de la inversi�n de bienes inmuebles en cierta �rea. En cuanto al an�lisis de la situaci�n urbana. en caso de intervenciones complejas. en esa �rea. 4. De ser posible. espacios de oficina. El examen de la situaci�n urbana implica el control preliminar sobre cuando.) y la alternativa usa para que plane� usar para ella. la mejor mezcla entre destinos practicables. municipal e intramunicipal. tambi�n es posible hacer predicciones sobre el cronometraje de realizaci�n del programa. topograf�a. edificios residenciales queridos para la residencia primaria o para casas de veraneo. Para asegurar la conveniencia para construir de las �reas como planeado. De esta manera. la compatibilidad entre las caracter�sticas f�sicas del sitio (geotechnical par�metros. . hoteles. El an�lisis del mercado es preliminar y esencial para cualquier clase de la iniciativa econ�mica. 5.6 El proceso de toma de decisiones 91 enfoque precautorio: una operaci�n compleja se considera aceptable si el rendimiento es tal que cubre el riesgo de una extensi�n significativa del horario. o uno no puede construir un volumen m�nimo que asegura la rentabilidad. edificios industriales. servicios. En cualquier caso. al menos actualmente. Han hablado ya del estudio del mercado y la multiplicidad de metodolog�as disponibles se ha destacado. adopci�n. uno no puede construir nada. y en el caso �ltimo. aconsejar el realineamiento. Viabilidad t�cnica. un instituto de investigaci�n especializado para los proyectos m�s importantes. que y cuanto es posible construir. etc. se deber�a realizar. en ese territorio. 6. Es necesario estimar el nivel del concurso corriente y futuro a fin de determinar el nivel actual y la evoluci�n posible de la tasa de vacantes. centros de vacaciones. es adecuado usar a un especialista tambi�n para el an�lisis del mercado o. aprobaci�n o si son totalmente ejecutables. An�lisis del mercado.5. Si el resultado de este examen muestra que. tambi�n deber�a sugerir. proporcionar la direcci�n de arquitectos en la tipolog�a del edificio en las caracter�sticas funcionales o est�ticas y dar la informaci�n a los expertos financieros en precios m�ximos y formas del pago. Este estudio es tanto m�s importante ya que la iniciativa de la inversi�n es extensa e innovadora. uno no puede construir lo que plane�. en una etapa preliminar. Las fuentes de informaci�n y los instrumentos de an�lisis son necesariamente diferentes seg�n el destino de los edificios y as� sus usuarios potenciales (p.

estos gastos deber�an ser estimados con el procedimiento sint�tico por la analog�a con proyectos similares. Estas asunciones del dise�o se deber�an naturalmente considerar provisionales debido a la necesidad de la investigaci�n adicional y porque esta fase se deber�a completar en un relativamente poco tiempo a fin de permitir la ejecuci�n de fases subsecuentes del estudio. En muchos casos esta fase comienza hasta antes del final de la fase de construcci�n. pruebas. las subfases principales se deber�an apropiadamente destacar. arquitect�nicos y tecnol�gicos principales. . La documentaci�n del dise�o deber�a ser cuantitativamente y cualitativamente adecuada para la valoraci�n subsecuente de los gastos de construcci�n y urbanizaci�n. consulta. Estimaci�n de tiempos de producci�n. Si el urbanism y las investigaciones del mercado proporcionan la informaci�n esperada. pero todav�a es importante que entre los dos hay una cronolog�a precisa. mercadotecnia). Los arquitectos pueden proponer entonces un dise�o preliminar con asunciones realistas sobre los elementos estructurales. Esta provisi�n se debe hacer con el acuerdo de todos los expertos implicados en varias secciones del estudio de viabilidad. �stos resultan de la suma de los gastos:� adquisici�n del �rea. La predicci�n correcta y los m�rgenes de tiempo realistas del programa son de gran importancia para una evaluaci�n apropiada de los resultados econ�micos de la inversi�n. direcci�n de construcci�n. dise�o. Estimaci�n de costes de producci�n. impuestos. Opci�n de las caracter�sticas del proyecto. 9. 8. El volumen constructible de hecho se conoce. honorarios de abogados.92 5 inversionistas y estrategias de inversi�n 7. El dise�o. hay informaci�n ten�a que definir la mezcla correcta para uso intencionado o talla de las unidades individuales y el est�ndar general de la calidad. Las consecuciones.� los gastos estuvieron relacionados con la planificaci�n y proceso de desarrollo (incluso el estudio de viabilidad. si no ya pose�do. El programa de jornada completa se puede traducir gr�ficamente en un Programa o T�cnica de la Revisi�n y Evaluaci�n de Proyecto carta (COQUETA) o similar donde la fase de comercializaci�n tambi�n se coloca. La subvenci�n de cualquier licencia administrativa. En particular.� contribuciones a permiso de edificaci�n.� construcci�n. siempre con procedimiento sint�tico. teniendo el coste en cuenta de cualquier trabajo especial. El conocimiento de la condici�n urbanism y dise�o preliminar deber�a permitir el establecimiento de una estimaci�n preliminar en el coste de realizaci�n del programa. Para cada una de estas fases. es necesario tasar el tiempo requerido para:����� la aprobaci�n eventual de planear instrumentos y la concesi�n de concesiones.� urbanizaci�n. La construcci�n y pruebas. a este punto hay bastante material para hacer una oferta de proyecto inicial.

el pr�stamo se debe analizar como una funci�n de varias combinaciones posibles de equidad y capital financiado. En cuanto a la suposici�n encima.ej. Como notado encima. recordando las asunciones y las opciones abajo tanto a la perspectiva principal como a perspectivas complementarias o alternativas posibles. en caso de una venta de antemano hecha mirando simplemente los proyectos. An�lisis financiero. Elija la financiaci�n correcta. En primer lugar. El equilibrio total al final de etapa de mercadotecnia. los espect�culos de la mesa:����� los costes de producci�n. la tasa de inter�s.� las f�rmulas del pago esperadas. en una o varias mesas. que el precio de venta m�s probable del proyecto es suficiente. que el proyecto es capaz de generar un flujo de fondos que tiene la vuelta en cuenta del pr�stamo. El an�lisis preliminar de la viabilidad financiera combina las necesidades tanto del inversionista como del instituto que concede el pr�stamo. deber�a el inversionista no poder cubrir la deuda de todav�a no ser no extinguido. divididos en los art�culos principales. el prestamista tiene que asegurar. piso u oficina). El saldo neto entre ingresos y gasto. 11.5.6 El proceso de toma de decisiones 93 10. Hay muchos par�metros para considerar a fin de obtener el control total sobre el pr�stamo. las perspectivas alternativas se pueden presentar correspondiente a condiciones sub�ptimas o m�nimas. Ingresos de ventas. . cuando la iniciativa del edificio cubre m�s de una unidad (p. La cantidad de ingresos con el tiempo debe estar de acuerdo con:� el tiempo esperado de venta o arriendo. es necesario a este punto estimar los ingresos probables. Inter�s de capital destinada. por ejemplo. los gastos de arranque y la terminaci�n del pr�stamo y el impacto a impuestos. Para cada a�o. adem�s del gui�n m�s probable considerado. En cualquier caso. el per�odo de la amortizaci�n. posiblemente distribuido con el tiempo. 12. Las mesas que se relacionan con flujos de fondos se deben correctamente comentar. juntos con su distribuci�n temporal. El flujo de fondos resume. y en segundo lugar. El an�lisis del mercado proporciona los datos para realizar la proyecci�n de futuros flujos de fondos del proyecto. Magnitud y cronometraje de ingresos. En vista del coste y el tiempo de la producci�n antes tasada. en particular en cuanto a tardanzas y descuentos en pago. La financiaci�n s�lo se activa si el proyecto encuentra las necesidades de ambos partidos. � El desarrollo temporal de precios unitarios con relaci�n a la tasa nominal de inflaci�n y la tendencia de oferta y demanda. la din�mica temporal y el resultado posible de la inversi�n. Algunos m�s importantes son. en la tasa corriente. siempre es aconsejable presentar guiones menos favorables que definen la condici�n aceptable m�nima. por ejemplo.

. no es m�s que la estimaci�n de lo que se ha indicado con el t�rmino ''valor de inversi�n''. En el cap�tulo anterior. en menor grado. Los tres primeros elementos . Puede incluir recomendaciones sobre ciertas fases de la inversi�n juzgada ser particularmente importante o sensible. Aumente MV y. el CV. Disminuya MV y. su distribuci�n a tiempo y el nivel de la confianza con relaci�n a su acontecimiento . Se puede esperar que los clientes de un Estudio de viabilidad incorporen dentro de ello un estudio complementario apuntado a la optimizaci�n del programa econ�mico.6. los �ndices necesarios para evaluar la conveniencia de la inversi�n. Conclusiones y recomendaciones.3 El valor de inversi�n El proceso del an�lisis de la propiedad de la inversi�n es solamente una adaptaci�n a este campo de t�cnicas de presupuestaci�n de capital usadas por analistas financieros en valores de inversi�n. pero disminuya el CV. Estas t�cnicas pasan por los puntos claves siguientes:� estimaci�n del beneficio neto esperado. El �ltimo cap�tulo ilustra tanto los resultados principales de varias fases del estudio como las conclusiones resumidas en la mesa con relaci�n a flujos de fondos. CV. en la a�n mayor medida.� el requisito de los riesgos se asoci� con alternativas posibles. El objetivo es maximizar o aumentar la diferencia entre el valor de mercado (MV) del producto de la transformaci�n y el valor del coste del mismo (CV). por otra parte. y los due�os. Los inversionistas esperan s�lo comprar si el valor de la inversi�n es m�s alto que el valor de mercado de la propiedad. Los modos posibles de conseguir este resultado son:����� deje el sin alterar MV.� ajuste cronol�gico. 5. con respecto a cronometraje de diferencias en flujos de fondos que resultan de las alternativas de la inversi�n. el valor de inversi�n se defini� como el valor estimado de una propiedad con respecto al inversionista espec�fico que encarg� la evaluaci�n. El resultado de estos an�lisis. Los c�lculos deben tener el elemento del riesgo en cuenta. Distingue pruebas proporcionadas por los promotores o sus expertos de los adquiridos directamente.94 5 inversionistas y estrategias de inversi�n Esta secci�n del estudio deber�a definir. con el uso de t�cnicas espec�ficas. Presenta tanto los resultados considerados con la mayor probabilidad como a ambos los considerados sub�ptimos o m�nimos. Aumente MV y deje el CV sin alterar.determina el valor relativo de alternativas de la inversi�n.la cantidad del beneficio neto.� clasificaci�n de alternativas basadas en las combinaciones de vuelta del riesgo relativas. Aumente MV y disminuya el CV. por lo tanto. 13. quieren vender la propiedad si obtienen una mayor cantidad que el valor atan a la propiedad como la parte de su carpeta.

el inversionista puede cambiar los otros factores y comprobar el resultado midiendo el valor de la nueva inversi�n. el valor de inversi�n es diferente del inversionista al inversionista. que por su parte son el resultado de experiencia personal. es posible evaluar estrategias alternativas. precios de venta. si todas las alternativas tienen el mismo nivel del riesgo percibido. a pesar de la cantidad de datos y experiencia disponible. Por esta raz�n. los tiempos en los cuales estos elementos se materializar�n. Equivale a la cantidad m�xima que un inversionista quiere pagar por la compra de una propiedad. el esquema presentado requiere para hacer predicciones sobre los futuros flujos de fondos. Los inversionistas tambi�n pueden no tener la misma tolerancia del riesgo. cada individuo alcanza conclusiones diferentes de la misma informaci�n. sus ingresos netos pueden ser diferentes aun cuando los flujos son similares antes del impuesto. considerando los flujos de fondos esperados de la direcci�n de la propiedad y la tasa de rendimiento m�nima aceptable por el propio inversionista. Es probable que haya desacuerdo. En una propiedad espec�fica. El valor de inversi�n depende de la opci�n de tasa de descuento. principal. por ejemplo. Sosteniendo constante la cantidad del pr�stamo. . hasta en este caso. Este paso es el m�s delicado porque. los t�rminos de financiaci�n. la carga tributaria. los futuros acontecimientos nunca se pueden predecir con la certeza absoluta. adem�s. Reconoce. la necesidad de formular una predicci�n en la cantidad de beneficio neto que la inversi�n puede generar. Las f�rmulas de matem�ticas financieras se deben aplicar para hacer ventajas comparables y gastos que se acumulan en tiempos diferentes. El inversionista elige la alternativa que produce el nivel m�s alto de la utilidad por unidad del dinero invertido. Desde un punto de vista operacional. Por supuesto. es necesario ajustar y corregir los resultados porque son la incorporaci�n mutuamente commensurable de las diferencias en t�rminos de cronometraje y arriesgan asociado con flujos de fondos. las alternativas se piden seg�n su atractivo (como medido por la proporci�n de la producci�n del riesgo). cada una de estas entradas es una variable del proceso de toma de decisiones que es tener que ver con un nivel m�s o menos completo de la certeza (incertidumbre). a saber la alineaci�n cronol�gica de los flujos de fondos. es por lo tanto posible definir el valor de inversi�n en una forma t�cnicamente m�s correcta. sobre la estimaci�n del futuro flujo de ingresos del alquiler y sobre los gastos de funcionamiento asociados con una propiedad.6 El proceso de toma de decisiones 95 En la luz de los conceptos introducidos en los p�rrafos anteriores. La tarea m�s f�cil operacionalmente se relaciona con el segundo paso del esquema. a menos que uno no tenga regalos de la clarividencia. la preferencia sobre la renuncia para el consumo inmediato a fin de obtener mayores ventajas de los mismos recursos en el futuro puede variar entre individuos. para hacer comparaciones entre alternativas. la subjetividad desempe�a un papel fundamental: la expectativa de ganancia de hecho se diferencia entre inversionistas. gastos de funcionamiento. Tenga presente que uno tiene que estimar los ingresos. Finalmente. Las condiciones fiscales pueden no ser comparables a trav�s de inversionistas diferentes y debido a esto. Aquellos que prefieren el consumo inmediato eligen tasas de descuento m�s altas capaces de premiar transacciones con un valor de la recuperaci�n a corto plazo que los que requieren tiempos de espera m�s largos. Entonces. Cada uno interpreta la informaci�n sobre la base de referencias personales.5. En la pr�ctica.

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1007/978-3-319-06397-3_6 97 . Despu�s de que esta verificaci�n all� es primera una mejor definici�n de proyecto y luego los estudios del mercado que son preliminares a la evaluaci�n final econ�mica y financiera (segunda fase). Finalmente. En la F�sica. �stos tienen una limitaci�n importante: no hacen caso de los efectos del cronometraje de flujos de fondos. el an�lisis del flujo de fondos rebajado se introduce.y factores usados: es decir. Por otra parte. donde la hip�tesis de desarrollo se define. La evaluaci�n de la eficacia de una inversi�n de Bienes inmuebles econ�mica gen�rica ocurre a trav�s de una confrontaci�n del beneficio del costo. Las medidas tradicionales de la rentabilidad se analizan para este fin. una caldera se considerar� m�s eficiente que el otro. 6.Cap�tulo 6 Evaluaci�n de la inversi�n Abstraiga La evaluaci�n de la eficiencia econ�mica de inversi�n en bienes inmuebles. la eficacia se mide a trav�s de t�rminos de cantidad y es expresada por la proporci�n entre la cantidad de bienes . Tenga en cuenta que el concepto de eficacia usado en la econom�a es diferente de la que usada en la ingenier�a. inversi�n inmobiliaria.o servicios . la eficiencia econ�mica tiene el dinero como un par�metro y se mide a trav�s de la proporci�n o la substracci�n. esta estimaci�n no agota la tarea del analista que deber�a apoyar al inversionista estableciendo una jerarqu�a de opciones identificadas entre un gran n�mero de alternativas y acompa�adas por �ndices. Manganelli. los enfoques posibles a la valoraci�n de flujos de fondos brevemente se indican. si produce m�s calor en el combustible igualmente consumido. sin embargo. DOI 10. destacando sus limitaciones y fuerzas. par�metros y guiones del riesgo. implica la valoraci�n y la comparaci�n de gastos e ingresos generados de su producci�n y direcci�n. En los p�rrafos siguientes. hay � Springer publicaci�n internacional Suiza 2. entre el valor final de bienes y el coste de los factores usados: es decir. y el texto describe y explica los indicadores de rentabilidad principales que se pueden sacar de este an�lisis. Por otra parte. una verificaci�n econ�mica se hace.015 B.1 Introducci�n El proceso de verificaci�n para la viabilidad de una inversi�n de Bienes inmuebles se refiere al hecho que la evaluaci�n ocurre en dos fases: en el primer.

obviamente. La viabilidad y la conveniencia de una inversi�n se miden comparando los gastos con el flujo de ventajas de actividad. pero conciernen otros sujetos. la misma ventaja disfrutada por el resto de la vecindad no se puede o investigar del cuantificado. Igualmente importante es la predicci�n de los gastos relacionados con la direcci�n de la operaci�n. y por otra parte. En cuanto al edificio. al final de su per�odo de servicio. 6.98 6 evaluaci�n de la inversi�n la eficiencia econ�mica si el valor de realizaci�n rebajado de los ahorros de combustible permitidos es m�s alto que el precio m�s alto de la nueva caldera. por una parte. La raz�n consiste en que una inversi�n de Bienes inmuebles es normalmente presentada por gastos que est�n cerca de la fecha de evaluaci�n. Esto tiene la identificaci�n en cuenta de los ingresos y . En el caso de la tierra.en el rendimiento de muchos par�metros implicados en el c�lculo del flujo de fondos. mientras las ventajas son m�s distantes a tiempo y. es decir. �stos son los elementos del mayor compromiso econ�mico. el coste de que se tienen que estimar o explicarse con el coste de los otros factores. que tambi�n implican una evaluaci�n espec�fica estrictamente relacionada con la modalidad de financiaci�n. el inversionista considera terrenos y edificios como factores de la producci�n.en absoluto no f�cil . Es fundamental para este fin investigar la historia operacional del edificio (si se usa ya) o de otras fincas comparables.2 Evaluaci�n del flujo de fondos La evaluaci�n de las ventajas de una inversi�n de Bienes inmuebles implica. no increasable en el precio. o similar. Por lo tanto. De hecho. la evaluaci�n de las ventajas asequibles que se derivan de la salida de Bienes inmuebles (sostenido para la venta) o de la administraci�n de �stos (en este caso el producto final es el servicio del alojamiento). es importante concentrarse exclusivamente en aquellos gastos y ventajas que directamente benefician o apoyan a aquellos que han hecho la inversi�n y no hacen caso de aquellos efectos negativos o positivos que son creados por el acontecimiento. En el coste y evaluaci�n de la ventaja. si unos �rboles de plantas del due�o alrededor de la casa. la evaluaci�n de los factores en cuanto a costes de producci�n. Al contrario. que participan en la actividad econ�mica. en cuanto a la propia evaluaci�n. el precio de utilizaci�n es una parte compuesta de una parte del inter�s del coste inicial y un pago anual de amortizaci�n. por lo tanto permanente) no es sujeto a la amortizaci�n. Esto es algo que se debe considerar durante la fase de evaluaci�n de ventajas y sobre todo en la estimaci�n del valor de salvamento. Sin embargo. inciertas. El problema principal relacionado con la evaluaci�n de la eficiencia econ�mica de una inversi�n de Bienes inmuebles a trav�s de coste y confrontaci�n de ventajas. un bien econ�mico permanente y no destructible. hay seguramente el ahorro de energ�a para explicarse en el aire acondicionado debido a menos luz del sol. requerida reproducir el mismo bien. La evaluaci�n de la inversi�n de bienes inmuebles requiere la fabricaci�n de una predicci�n . debido al alquiler podr�a aumentar su valor con el tiempo. es el de los t�rminos monetarios que determinan las ventajas. Adem�s. En t�rminos de gastos. a consecuencia de su particularidad (es un bien original. su precio de utilizaci�n equivale al inter�s de la capital usada para la compra.

que podr�an indicar cl�usulas o formas contractuales especiales.1 Ventajas y futura evaluaci�n del valor del edificio Los art�culos activos de un flujo de fondos gen�rico relacionado con una inversi�n de Bienes inmuebles.� volumen de espacios vacantes. concesiones y acuerdos con efectos en el alquiler. llevan al analista a formular una predicci�n sobre la posibilidad y el grado de futuros cambios de las preferencias del mercado espec�fico. es posible usar t�cnicas estad�sticas y econom�tricas a fin de obtener predicciones que son m�s confiables. su volatilidad y por lo tanto su influencia en la rentabilidad de la inversi�n.� la existencia de atrasos en el pago de alquileres. La evaluaci�n de ingresos potencial. considerada como variables debido al tipo del edificio.� su deseabilidad con relaci�n al marco competitivo.6. Por lo tanto. en cambio. son por lo general el alquiler y el valor de recuperaci�n de la inversi�n al final de per�odo de tenencia.2. los ingresos potenciales directamente se relacionan con las predicciones sobre el decaimiento f�sico y cualitativo del edificio y se concentran en preguntas que implican gastos y la recuperaci�n probable de valor. El valor de recuperaci�n se tiene que proporcionar al valor de venta probable del edificio. Se ha mostrado ya c�mo el rendimiento de la relaci�n de demanda del suministro desempe�a un papel principal en la fluctuaci�n de precios. las reacciones del mercado a cambios del clima econ�mico y en particular a cambios de algunas variables macroecon�micas. 6. que pone el nivel de los alquileres y la cantidad de los espacios que se pueden usar. A fin de valorar los ingresos potenciales.2 Evaluaci�n del flujo de fondos 99 los art�culos de gasto estuvieron relacionados con la direcci�n de la propiedad. se hace el punto de partida para una evaluaci�n de transformaci�n del edificio (producci�n desde el principio o cambio del uso). Con relaci�n a la abundancia de la informaci�n y datos. es importante ganar la informaci�n sobre:� alquiler concordado en un arriendo. de correctamente ser interpretado. Si la adquisici�n de esta informaci�n no es posible. ahora se hace necesario coleccionar una variedad de datos que. tambi�n se analizaron. Tambi�n es �til corresponder a estas investigaciones con la evaluaci�n de los arriendos solos. tambi�n es esencial esperar los cambios de las preferencias de futuros arrendatarios sobre la ubicaci�n y la calidad de los bienes inmuebles. Adem�s. . debido a estudios del mercado. Cada propiedad expresa unos ingresos potenciales como una funci�n de:� la interacci�n de oferta y demanda en el �rea del mercado. siempre se requiere una estimaci�n de los ingresos potenciales a fin de verificar la exactitud de los datos dados por el due�o y el consecuencia de esos datos con el mercado. Para la evaluaci�n de los ingresos brutos de un edificio ya en el uso.

el edificio se debe renovar o demolerse y sustituirse.1 muestra cuando una Finca se debe considerar econ�micamente obsoleta. La vida �til de un edificio es por lo general m�s corta que su vida f�sica. La figura 6. por otra parte hay un aumento progresivo de la tierra en la cual el edificio est� de pie. El mantenimiento regular y la modernizaci�n pueden ampliar la vida f�sica de un edificio. Los factores que podr�an influir en la vida �til son seguramente externos a la Finca y se podr�an encontrar. la evaluaci�n de la vida f�sica de un edificio no muestra problemas insuperables. de hecho las disminuciones de la vida f�sicas y el decaimiento de alquiler se hacen m�s altos (mantenimiento y los gastos que se dirigen causan un aumento de gastos de la direcci�n).2 muestra una interpretaci�n mucho m�s detallada del fen�meno. a diferencia de �ste. por ejemplo. que es un factor de la depreciaci�n econ�mica relacionada con variaciones en el ambiente del edificio. en actividades de modernizaci�n. importante distinguir la ''vida �til de un edificio'' de su ''vida f�sica'' (duraci�n en la eficacia). Los toques de luz de la carta que el aumento del valor de la tierra compensa y excede el efecto de la depreciaci�n de la parte construida. o de uno de sus componentes. La variaci�n del valor del edificio en particular se considera no lineal. por una parte el valor de inversi�n relacionado con la parte construida de la Finca ligeramente disminuye. como . Es causado por el progreso tecnol�gico despu�s de parte construida de la Finca y se tiene que separar de la ca�da en desuso econ�mica. debido al paso del tiempo. en primer lugar. Con el tiempo. M�s complejo es el proceso de la ca�da en desuso y por consiguiente. en cambios socioecon�micos o ambientales. Cuando las l�neas que representan estos dos fen�menos se encuentran. en los est�ndares crecientes de la calidad (ca�da en desuso funcional). en el aumento del valor de la tierra urbana (alquiler). �ste es estrictamente ligado al empeoramiento f�sico del edificio. O bien. A fin de entender esta noci�n es. La figura 6.100 6 evaluaci�n de la inversi�n Las caracter�sticas f�sicas de edificios son sujetas a un decaimiento natural inevitable. claramente se relaciona con las actividades de mantenimiento. Una consecuencia directa de esto es la decadencia de la deseabilidad de la propiedad dentro del marco competitivo. es �til referirse a la vida f�sica de los componentes que arreglan el edificio (Manganelli 2011). un par�metro fundamental se tiene que definir: la ''Vida econ�mica'' de la propiedad. Por suerte. Este fen�meno se llama ''la ca�da en desuso funcional''. se relaciona con variaciones de condiciones del mercado inmobiliario particulares y de la econom�a en s� mismo. que es al final de su vida �til �til (Csillaghy 1985). la vida �til no puede ser m�s larga que la vida f�sica. Sin embargo. La duraci�n en la eficacia de un edificio o parte de ella. a nuevas normas de calidad de los usuarios. la vida �til de la propiedad. A fin de determinar tales efectos. La ca�da en desuso econ�mica produce una reducci�n del valor de la tierra. o mejor dicho. Esto implica una p�rdida inevitable de la clasificaci�n en preferencias del mercado comparado con propiedades nuevas o retenidas. �ste se podr�a estimar comparando tipos del edificio similares de los cuales la duraci�n del servicio se conoce porque han alcanzado ya su final. muestra que el valor de la propiedad es la suma de los valores de la tierra y edificio. Obviamente. en cambios de transporte y t�cnicas de almacenaje (ca�da en desuso econ�mica). as� es un fen�meno en contraste con el alquiler de la tierra. Esto tiene un efecto inevitable en el valor de recuperaci�n. se puede bastante reducir debido a una conformidad pobre del edificio. pero con una forma c�ncava.

en que el coste de demolici�n se resta.6. El gr�fico se construye asumiendo:1.1 de Evaluaci�n del flujo de fondos de la vida �til �til de un edificio 101 Construcci�n de valor de inversi�n Valor Final del valor de la tierra de Vida �til �til Tiempo La curva del Valor de fig. Dixon et al. aunque s�lo cualitativo. marca el logro del umbral de demolici�n. la carta muestra la relaci�n entre vida f�sica. la representaci�n de la ca�da en desuso funcional se representa en Fig. vida �til y tiempo de servicio con relaci�n al mantenimiento y la mejora de la reurbanizaci�n funcional por una parte y el aumento esperado de normas de calidad en el otro. 1999). Decaimiento leve del elemento considerado. 6. la suma de las partes al�cuotas estuvo relacionada con el �rea y con el edificio Coste de demolici�n Tierra de A+C Valor Construcci�n Umbral de demolici�n Tiempo mostrado en varios estudios emp�ricos (Pescador et al. 6. 2. obviamente. que el nuevo edificio. Crecimiento constante de este umbral m�nimo. 2005.2 de una finca. tenga calidad y niveles de rendimiento m�s alto que est�ndares aceptables.2 Final de Fig. . 6. La intersecci�n entre la curva del valor de la tierra (aumento) y la curva que describe la funci�n del valor total (un + C). 3. Un comprensible. que es el final de su vida �til.3.

3 estuvo relacionada con intervenciones posibles diferentes Todos los factores destacados tienen efectos en la predicci�n de flujos de entrada. la evaluaci�n de probabilidades de la vacante (no vacante) y cuentas incobrables. 6. La predicci�n de futuros gastos de funcionamiento es definitivamente menos complicada que la evaluaci�n de ingresos brutos: los gastos son menos. dentro de la misma regi�n. o en absoluto no.102 6 evaluaci�n de la inversi�n Realizaci�n de mantenimiento . los efectos son por lo tanto reflexiones de la medida del potencial de ingresos brutos.2 El funcionamiento y gastos de la direcci�n Una vez que los Ingresos brutos se han estimado. susceptibles a aquellas variables que. 6. hay que realizar un an�lisis de los par�metros que afectan el coste de Ingresos operativos Netos. a fin de determinar los Ingresos operativos Gruesos potenciales. influyen en los ingresos de las propiedades considerablemente. Estas unidades tienen la p�rdida en cuenta de ingresos asociados con per�odos de no productividad y los atrasos descontados o insolvencia del arrendatario. Esto significa que es posible construir. observando los gastos relacionados con diversos tipos de la Finca (por lo tanto teniendo la edad en cuenta de la propiedad. con relaci�n a las �reas diferentes del pa�s. . �stos incluyen la ubicaci�n de la propiedad. seg�n factores clim�ticos y en varios �ndices econ�micos.calidad Reurbanizaci�n Norma de calidad Tiempo de servicio de la Vida �til de duraci�n f�sico Tiempo La variaci�n de Rendimiento de fig. no hay diferencias apreciables entre los gastos asociados con el mantenimiento de propiedades similares. Sin embargo. Igualmente importante en la evaluaci�n del flujo de fondos es la predicci�n de gastos de la direcci�n y mantenimiento de la finca. por supuesto. es decir.2. en cambio. Los costes operativos de un tipo particular de la Finca pueden variar.

Los gastos para descontarse en ingresos operativos gruesos se clasifican en las categor�as siguientes: . las opciones del dise�o en cuanto a la calidad de edificios son el determinante. La reconstrucci�n de la historia de operaciones. Las caracter�sticas socioecon�micas de aquellos que usan el espacio alquilado son igualmente importantes en la definici�n de los gastos. una lista de gastos se dividi� en �reas geogr�ficas. El nivel �ptimo del mantenimiento equivale a m�nimo del coste total dado por la suma de los mantenimientos y reemplazo (Fig. es importante ya que permite que nosotros desarrollemos una estimaci�n de los futuros gastos de ciertas referencias. 6. un aumento del nivel de mantenimiento para componentes solos causa una disminuci�n de su coste de reposici�n por unidad del tiempo. analizando los gastos de propiedades similares.6. ceteris paribus. Muchos otros par�metros pueden cambiar bastante la cantidad de los gastos necesarios para la direcci�n de la propiedad. no importa qu� complejo es debido a la ausencia de bases de datos. Un mantenimiento bueno ampl�a el per�odo de servicio de los componentes del edificio. generalmente.4). m�s alto el nivel de mantenimiento (y sus gastos) m�s abajo los gastos de reemplazo.2 Mantenimientos de Fig. en caso de un nuevo proyecto. La evaluaci�n de gastos de funcionamiento se tiene que desarrollar sobre la base de la historia de la contabilidad de la propiedad bajo el estudio o. el mantenimiento de un edificio m�s viejo es relativamente m�s caro. Por favor note que en este sentido. Todav�a hay un problema de compromiso entre gastos de reemplazo y mantenimiento. 6.4 de Evaluaci�n del flujo de fondos y reemplazo 103 Gastos totales Gastos Gastos de mantenimiento Gastos de reemplazo 0 nivel de Mantenimiento Nivel de mantenimiento �ptimo la calidad y el uso de la construcci�n). De este modo. la predicci�n de tiempo y reemplazo de elementos y mantenimientos y la direcci�n de Instalaciones no es f�cil. as� asistiendo al analista en el proceso de evaluaci�n. Los datos de los gastos de uso no se coleccionan de un modo sistem�tico y s�lo unos pa�ses se han especializado y bases de datos confiables. que sigue generando un flujo de alquiler bastante alto. Estos gastos son necesarios para Bienes inmuebles para garantizar. En las mismas condiciones. En otras condiciones iguales. Sin embargo.

la colecci�n de alquileres. limpiar e iluminaci�n. En la predicci�n de futuros guiones..104 Red de la Tabla 6.3 Valor de recuperaci�n Otro elemento del flujo de ingresos es el valor de venta probable de la Finca al final de per�odo de tenencia. 6. para asegurar la funcionalidad del uso o la extensi�n del t�rmino de eficacia del edificio. El valor de recuperaci�n seguramente depende de todas aquellas variables que se han considerado en Gross que hace funcionar la predicci�n de alquiler.� servicios: �stos son los gastos relacionados con custodia y vigilar. sin coacciones y cuellos de botella de modo que los alquileres se puedan interpretar como la vuelta en la capital y por lo tanto su evoluci�n .2..1. rel�mpago.� mantenimiento: son los gastos incurridos para intervenciones apuntadas a la prevenci�n del empeoramiento de la propiedad. es importante comprobar si estos gastos son llevados por el arrendatario (como es por lo general el caso) o el due�o.. aquellos que determinan la interacci�n de oferta y demanda en el mercado. explosiones de gas. y asegurar la responsabilidad del tercero. forma una parte importante del valor de inversi�n.. publicidad..... etc. Aunque no represente una anualidad..� seguro: es el premio lleno que se paga por el riesgo de fuego.. los art�culos son los ingresos actuales m�s comunes y gastos que provienen de la direcci�n de propiedad com�n.. registro de documentos.F) � Gastos administrativos y directivos: �stos son gastos relacionados con la direcci�n de la vivienda. pero un �nico.. aparcando) direcci�n de gastos de la direcci�n de ingresos operativos de Gross y Red de gastos de funcionamiento del Total de deberes e Impuestos de Mantenimiento de Seguros de Servicios de gastos de la administraci�n que hace funcionar el alquiler.B) D E = (C + D) F G = (E . por favor refi�rase al siguiente p�rrafo.. uno trabaja poniendo por caso que el Mercado inmobiliario trabaje eficazmente..1 que hace funcionar el alquiler por unos ingresos de Potencial de la finca gen�ricos de Vacante de alquiler y no coleccionable comparte Otros ingresos (es decir.� impuestos y deberes: para este sujeto. es decir. En la Tabla 6. 6 evaluaci�n de la inversi�n UN B C = (UN ..

sin embargo. Estos efectos son distinguibles como consecuencias de tres factores de la depreciaci�n: edad escarpada. El paso del tiempo tiene efectos en el valor de la finca. Han hablado ya de la ca�da en desuso funcional. Los dos primeros factores. y aplicar esta proporci�n para obtener ingresos operativos para el a�o final del per�odo de la inversi�n. la misma rentabilidad al menos para la parte de ello unido a los rasgos t�cnicos y funcionales de la propiedad. decaimiento de entrada y ca�da en desuso funcional. entre otras cosas. . aun si el edificio y sus partes conservan sus capacidades de rendimiento originales (si posible).que debido a los l�mites estructurales apropiados del Mercado del Alquiler. Est� claro que la evaluaci�n no es tan f�cil. Entre los rasgos intr�nsecos de la propiedad. las predicciones posibles los son reflejados en la evaluaci�n del flujo de ingresos netos. en cambio.2 Evaluaci�n del flujo de fondos 105 expresa la evoluci�n subyacente del valor de la capital de la cual la vuelta se saca. la propiedad se valorar� al final de per�odo de tenencia. Es una pregunta de estimar el precio de la capitalizaci�n. Nada se puede decir sobre el futuro coste de la capital. Al estimar el alquiler de operaciones neto. dado por la proporci�n: Valor de la Propiedad de Ingresos operativos de la Red de r� El precio de la capitalizaci�n var�a seg�n el coste de capital y en la confianza que los inversionistas muestran en los flujos de fondos de la inversi�n. en particular en el edificio. durante el per�odo de tenencia. De este modo. aunque la realidad indique . Por lo tanto. no siempre expresa precios/alquileres que son el poder del dividendo correspondiente al valor de la propiedad. a fin de determinar la depreciaci�n relativa. y tan. una que seguramente cambia al final de per�odo de tenencia y con la influencia en el valor. que la propiedad mantendr�. El enfoque m�s conveniente para obtener el valor final debe predecir la tendencia de la relaci�n entre ingresos operativos netos y el valor de mercado. se supone. las disminuciones del valor (aumentos). pero puede ser �til romperlo en los dos factores mencionados. una observaci�n final es necesaria: la estimaci�n muestra que el precio de la capitalizaci�n tiene que ser capaz de reflejar todas aquellas variables que contribuyen a la composici�n del valor de la propiedad y que no se incluyen ya (al menos no totalmente) en el alquiler. pero no en el alquiler es la edad del edificio. cuando el alquiler aumenta (disminuye). Tambi�n se supone que esta capacidad se deriva del pron�stico apropiado del cronometraje (la frecuencia de la intervenci�n) y mantenimiento y mejora. directamente se relacionan con el empeoramiento f�sico de la propiedad. �ste es un acontecimiento natural �nico. Ser�a demasiado arriesgado para imaginar condiciones diferentes de aquellos. justo como cualquier otra actividad verdadera o financiera. en cuanto a las expectativas de inversionistas. la asunci�n de una relaci�n constante entre los honorarios y el precio hasta al final de per�odo de tenencia es razonable. Considerando estas asunciones.6. La edad escarpada implica factores de la depreciaci�n relacionada con el paso del tiempo y por lo tanto con el hecho que el final de la vida del edificio viene m�s cerca. Habiendo mencionado esto. obviamente relacionado con los �ltimos ingresos estimados.como mostrado en p�rrafos anteriores .

106

6 evaluaci�n de la inversi�n

El decaimiento de entrada es el factor relacionado con el uso de la propiedad
durante el tiempo. La ropa puede poner en peligro la funcionalidad de la Finca o
parte de ella, causando el decaimiento de sus actuaciones. La necesidad de tener
que asegurar la eficacia igual a esa de una nueva finca requerir� un mantenimiento
previsto o, en ausencia de esto, medidas extraordinarias con gastos
consecuentemente crecientes ya que el tiempo pasa. Los efectos del decaimiento de
entrada se explican ya en la evaluaci�n de alquiler neta, obtenida por la
deducci�n, entre otras cosas, a los ingresos brutos, de los gastos de
mantenimiento, aquellos gastos capaces de asegurar el mantenimiento de la capacidad
t�cnica y funcional de la finca. El efecto de edad se deber�a explicar en la
evaluaci�n del precio de la capitalizaci�n. En una alternativa y camino seguramente
m�s preciso, la p�rdida del valor de la finca debido a la edad escarpada se resume
como la acumulaci�n de partes del reembolso correspondiente al valor del edificio
en la variedad correspondiente al per�odo de tenencia. Si Co es el coste de
construcci�n de un nuevo edificio (si nuevo) o su coste de la reconstrucci�n se
depreci� al a�o inicial (de ser usado), 1 m es su per�odo de servicio restante y
soy la tasa de inter�s, dan por la parte de la reintegraci�n: Qreint � Co � i � 1 �
i�m �1

Aunque esta cantidad no equivalga a unos gastos actuales, y por lo tanto no
incluida en el art�culo para descontarse en los ingresos operativos gruesos, se
debe econ�micamente contar en los flujos de fondos. Esto permite:� medir la
depreciaci�n en el valor de la propiedad que es sujeta a la inversi�n de capital a
trav�s de la capitalizaci�n de red income2;� estimar la depreciaci�n causada por
inmovilidad debido a edad escarpada al final de per�odo de tenencia;� conseguir
estos objetivos y evitar necesidad tener de considerar correcciones equivalentes al
precio de capitalizaci�n; estas operaciones �ltimas, sin embargo, podr�an
proporcionar mucho m�s incertidumbre.

6.2.4 Financiaci�n de direcci�n
Si el inversionista decide usar un pr�stamo para financiar parcialmente la compra
de una propiedad, entonces los contenidos de la Tabla 6.1 se tienen que modificar
a�adiendo ''la instalaci�n anual de la amortizaci�n de deudas''. Esto se restar� de
los Ingresos operativos Netos a
1

A un coste estimado en esta manera, para la mayor exactitud, se deber�a sumar al
coste de demolici�n y transporte de desecho para la eliminaci�n del edificio para
sustituirse al final de su per�odo de servicio. 2 Tierra es una fuente original y
permanente, y todo la a�adi� tiene una vida limitada en la eficacia y es por lo
tanto sujeto a la amortizaci�n.

6.2 Evaluaci�n del flujo de fondos

107

determine el flujo de fondos anual antes de impuestos. Los Ingresos operativos
netos significan la diferencia entre ingresos y gastos de la direcci�n corriente
antes de gastos financieros e impuesto:
Ingresos operativos netos instalaci�n Anual de Flujo de fondos de la amortizaci�n
de deudas antes de impuestos G H G-H

De hecho, la conveniencia es tasarse desde el punto de vista del inversionista
espec�fico, incorporando las consecuencias de la solicitud de financiar en la
evaluaci�n. La financiaci�n externa es casi obligatoria debido a la cantidad grande
de la capital necesaria para la transferencia de bienes inmuebles. Los instrumentos
ten�an que dirigir la opci�n para la financiaci�n m�s econ�mica se han hablado ya.

6.2.5 Evaluaci�n de costes de la construcci�n
Para tasar la posibilidad de una ganancia de la realizaci�n de un proyecto es
necesario, en primer lugar, determinar la naturaleza y el alcance de los ingresos
esperados, y finalmente predecir, en las cantidades y tiempo, la salida de
capitales. Para aquellas inversiones que contemplan la transformaci�n de fincas
(p.ej., la construcci�n de nuevos edificios o renovaci�n de edificios existentes),
la evaluaci�n del coste de la transformaci�n con el coste de direcci�n desempe�a un
papel importante en la toma de la decisi�n correcta para la inversi�n. En este
sentido, la estimaci�n del coste de la inversi�n y la predicci�n de c�mo los gastos
se distribuir�n con el tiempo es crucial. Sin tener en cuenta las caracter�sticas
del proyecto y el tipo de cliente, esta informaci�n es inestimable para tomar una
decisi�n en c�mo financiar la operaci�n. S�lo las consideraciones y los modelos que
pueden llevar a la opci�n final pueden variar. Esta fase de la evaluaci�n est�
basada en el concepto de 'el valor del coste', y en los procedimientos de su
determinaci�n 3 Cada revisi�n de los gastos siempre debe ser en mente con una
amplia gama de factores: la calidad y cantidad de los trabajos proyectados, el
precio de compra de las entradas; cualquier otro honorario se asoci� con la
producci�n del edificio. El an�lisis preliminar de gastos se realiza en tiempos
diferentes del desarrollo de un proyecto de construcci�n. Cuando uno se mueve a las
siguientes etapas de finalizaci�n y realizaci�n del proyecto, hay que modificar o
adaptar los procedimientos de tasar el coste de construcci�n a fin de mejorar la
capacidad de pron�stico y por consiguiente permitir la optimizaci�n de las opciones
del dise�o. Los objetivos principales y fundamentales que se deben perseguir antes
de la estimaci�n del coste son:� facilitaci�n de la comparaci�n de soluciones
alternativas;� la definici�n de la asignaci�n;
3

Para m�s detalles, ver a Manganelli (2011).

108 art�culo del Coste de la Tabla 6.2 en la Promoci�n del Coste de actividad de
construcci�n cuesta Costes de producci�n

6 evaluaci�n de la inversi�n

Direcci�n y gastos de mantenimiento

Gastos de la reurbanizaci�n

Identificaci�n y estudios de viabilidad, proyecte la Adquisici�n de evaluaci�n y la
preparaci�n de las �reas, la construcci�n del trabajo planeado; saque ganancia
debido al organizador del proceso de construcci�n; el precio del uso de la capital
emple� (gasto por intereses); revisiones e investigaciones geotechnical,
preparaci�n del dise�o preliminar y final, la definici�n de cualquiera otro
complicado para el principio del procedimiento del premio de trabajo, las pruebas
de los trabajos y provisiones (gastos t�cnicos), otros gastos asociaron con la
construcci�n (urbanizaci�n, concesi�n de contribuciones etc.) Trabajos y servicios
para realizarse a fin de asegurar el uso del trabajo terminado (el coste de la
operaci�n) y guardar los rasgos originales del edificio mientras posible (gastos de
mantenimiento ordinarios y extraordinarios) Trabajos y servicios para hacerse
responder, de cierto punto en el ciclo de vida, la ca�da en desuso funcional y
econ�mica del trabajo (los gastos de la mejora tecnol�gica, restauraci�n,
renovaci�n, demolici�n y reconstrucci�n)

� Escucha continua de la coacci�n de presupuesto;� una indicaci�n de un par�metro
objetivo alrededor del cual desarrollar la negociaci�n para el premio del trabajo;�
la identificaci�n del coste invertido m�s probable o precio m�nimo en la sumisi�n
de ofertas. La estimaci�n del coste probable de la construcci�n es obviamente
precedida por la identificaci�n de las caracter�sticas fundamentales de la
transformaci�n. Esto se hace con el detalle mayor o menor seg�n la fase de
desarrollo del dise�o. La evaluaci�n de un coste de la construcci�n, con relaci�n
al objetivo y al sujeto exigente se puede realizar para determinar un resultado
generalmente v�lido o apuntarse a una evaluaci�n de rentabilidad. Un promotor
p�blico se interesa a fin de identificar las condiciones que llevan a la formaci�n
de precios en un contrato. En este caso la evaluaci�n de costes debe ser objetiva y
generalmente v�lida. Las compa��as y los promotores deben verificar las
conclusiones que han alcanzado y as� reproducen la evaluaci�n en vista de la
capacidad individual y espec�fica, arriesgan el apetito y las necesidades de
ganancia. La tarea del ejecutante de la estimaci�n es identificar los elementos
f�sicos de un proyecto que tendr� un mayor significado econ�mico, medir� y evaluar�
la cantidad, las decadencias de precios como una funci�n del cliente y sus
objetivos, y finalmente juntarlos en una cifra sola llamada el valor del coste. El
coste total se puede dividir en las categor�as mostradas en la Tabla 6.2. En las
etapas tempranas de la preparaci�n de un proyecto de construcci�n, todos estos
elementos del coste se deber�an evaluar con el uso de procedimientos que pueden
proporcionar un razonable, aunque no el resultado perfecto, que da la idea del
compromiso financiero requerido por el proyecto. S�lo m�s tarde, gracias a una
mejor definici�n de caracter�sticas cuantitativas y cualitativas del proyecto, ser�
posible usar procedimientos de evaluaci�n m�s sofisticados.

6.3 T�cnicas tradicionales para el an�lisis de rentabilidad

109

6.3 T�cnicas tradicionales para el an�lisis de rentabilidad
La tarea del analista no termina con la formulaci�n de un pron�stico del flujo de
fondos y la colecci�n de la informaci�n necesaria para tomar la decisi�n de la
inversi�n. Debe apoyar al inversionista que establece una jerarqu�a de opciones
posibles identificadas entre un gran n�mero de alternativas de la pol�tica
acompa�adas por �ndices econ�micos, par�metros y guiones del riesgo. El c�lculo de
las medidas de rentabilidad responde a esta necesidad representando, desde muchos
puntos de vista, la relaci�n entre la cantidad del dinero invertido y los retornos
esperados. Las t�cnicas usadas para el c�lculo de estos indicadores se pueden
diferenciar para el uso de los datos disponibles, y en t�rminos de c�mo considerar
(o no hacer caso) los niveles diferentes del riesgo. Este cap�tulo analiza las
virtudes y las debilidades de los criterios tradicionales para la evaluaci�n de
rentabilidad. Los indicadores simples de la conveniencia, casi siempre especifique
la forma de la relaci�n entre precios e ingresos. En mayor�a de los casos, para la
determinaci�n de estos �ndices no es necesario proporcionar el an�lisis preventivo
de flujos de fondos esperados.

6.3.1 Informes de la ventaja
Estos informes son usados r�pidamente para juzgar (Reglas b�sicas) el razonable de
las relaciones entre medidas de valor y rendimiento. En esta categor�a, es posible
reconocer dos tipos de �ndices:� medidas financieras o informes;� medidas de
rendimiento/Rentabilidad de informes. Los informes financieros consideran la
relaci�n entre ingresos y gastos de funcionamiento, mientras que las proporciones
de eficacia expresan la relaci�n entre ingresos operativos netos y valor. Son
medidas muy simples que no constituyen un instrumento exhaustivo para el an�lisis,
pero permiten que nosotros filtremos r�pidamente las oportunidades de inversi�n
inaceptables. El an�lisis m�s sofisticado (y por supuesto el m�s caro) ser� capaz
de concentrarse en las alternativas m�s prometedoras. Mientras el c�lculo de los
�ndices es un proceso elemental (implica la divisi�n simple entre dos variables),
su interpretaci�n (an�lisis de la proporci�n) es m�s compleja. En primer lugar, el
�ndice debe tener un sentido econ�mico, es decir, debe comparar dos cantidades con
una l�gica subyacente, y en segundo lugar la interpretaci�n de los �ndices debe
considerar los factores que afectan las mismas variables que se usan en el informe.
Aun cuando el an�lisis de los �ndices us� para la selecci�n entre varias
posibilidades, los criterios para interpretar la comparaci�n general con aquellos
que caracterizan propiedades similares son v�lidos. As�, el estudio de financiero o
informes de rentabilidad debe ser precedido por la determinaci�n de relaciones que
prevalecen en el mercado.

Bankability es un t�rmino por lo general sol�a definir la admisibilidad del sector bancario entero. no puede ser v�lido.2 Medidas financieras La tabla 6. porque durante una vida �til gen�rica de la propia inversi�n. En particular. en la primera etapa del an�lisis. que es caracterizado por un Valor actual neto positivo (el concepto de NPV se ilustra en los p�rrafos siguientes). no encuentra la financiaci�n adecuada. Indica la posibilidad para una iniciativa para financiarse con cierta estructura financiera. la proporci�n de cobertura de deudas (Proporci�n de la Tapa de la Amortizaci�n de la deuda) es usada para determinar el bankability del proyecto. Una estrategia de inversi�n buena contempla la b�squeda de la propiedad. por supuesto. Es definido por el cociente de la suma de los flujos de fondos rebajados disponibles para la cobertura de deudas (funcionamiento neto 4 Puede ocurrir que un proyecto de inversi�n.110 6 evaluaci�n de la inversi�n La tabla 6. uno tiene la necesidad de eliminar r�pidamente alternativas de la inversi�n menos atractivas y luego concentrar las investigaciones en las posibilidades m�s interesantes. que por lo tanto proporciona una asignaci�n correspondiente del riesgo 4 Este indicador se deber�a calcular para cada a�o de la duraci�n del proyecto o la financiaci�n.3 muestra alg�n �ndice financiero posible. la estructura total de un proyecto con los objetivos de su financiaci�n.3 informes Financieros para estimar la fiabilidad de los flujos estimados que Hacen funcionar Gruesa de Gastos Ingresos Eficaces Gastos de Operaciones Sociables � Proporci�n del Pago de Installmet de Deudas � Gruesa de Ingresos Red de Ingresos Eficaz que Hace funcionar Proporci�n de Recuperaci�n de Deudas de Alquiler el � Informe � de Funcionamiento del Pago de Installmet de Deudas 6. La proporci�n del beneficio del costo y la proporci�n de cobertura de deudas dan una medida de seguridad asociada con el uso de financiaci�n. Este indicador correctamente se llama Annual Debt Service Cover Ratio (ADSCR). . ADSCRt � Red que Hace funcionar Incomet Dt Otro indicador �til para determinar la viabilidad financiera del proyecto es Life Loan Debt Service Cover Ratio (LLDSCR). Su utilidad es evidente aun cuando. correspondiente a la proporci�n entre los ingresos operativos netos con relaci�n a un a�o dado y la amortizaci�n de la deuda correspondiente Dt (calculado como la suma de principal e inter�s) en el mismo a�o. Su uso requiere. la disponibilidad de datos con los cuales hacer la comparaci�n dentro del mercado. El c�lculo de estos �ndices puede revelar anomal�as en flujos de fondos esperados. La proporci�n de operaciones es una medida que puede ser enga�osa porque tambi�n afecta la eficacia de la administraci�n. caracterizada por proporciones de operaciones muy bajas.3.

8 pisos de 60 m2 con un cuarto en Vacaciones se vendieron por 350 por mes. el valor actual de flujos de fondos generados por el proyecto en el cual los prestamistas pueden confiar en para la futura vuelta de las cantidades todav�a debidas. hay 2 pisos vacantes de 80 m2 y un estudio.� n. Ps�n t�s Ingresos operativos netos � 1�r�t LLDSCR � con s s+n Ds Ds el tiempo de evaluaci�n. Ejemplo 6. Para comprobar la fiabilidad del flujo de fondos de la propiedad antes mencionada.� n. un piso de 85 m2 es vacante. 6 oficinas de 45 m2 arrendadas en unos honorarios mensuales de 240. 3 oficinas de 45 m2 alquiladas para 250 por mes. el a�o pasado para cual el reembolso de deudas propuesto. las tasas de vacantes son un piso de 60 m2 y un estudio. Actualmente. no mencionado en los arriendos. uno se da cuenta del hecho que algunos de ellos disfrutan de concesiones especiales repartidas por el due�o. Las caracter�sticas de estos edificios son similares a aquellos de las propiedades del objeto del inter�s.� n.30 unidades se dividi� como: . 4 oficinas 47 m2 arrendadas para 260 por mes. 5 pisos de 60 m2 con un cuarto arrendado en 330 por mes. Actualmente. La propiedad un . por lo tanto. uno pasa al an�lisis de los datos de cuatro propiedades comparables en la vecindad inmediata. El numerador de la proporci�n es. 22 pisos de 80 m2 con 2 dormitorios alquilados para 460 por mes.25 unidades se dividi� como:� n. La propiedad B .1 a Trav�s de entrevistas con arrendatarios. 8 pisos de 58 m2 con un cuarto alquilado en 330 por mes.� n.6. La propiedad C . La propiedad D . Actualmente.y la deuda restante considerada al mismo momento de la evaluaci�n.3 T�cnicas tradicionales para el an�lisis de rentabilidad 111 los ingresos) .� n. �ndices mayores que uno indica un mayor t�tulo financiero para la inversi�n y una mayor garant�a del reembolso a prestamistas.19 unidades se dividi� como:� n. 7 pisos de 85 m2 con dos dormitorios alquilados para 500 por mes.� n.incluido entre el tiempo de evaluaci�n y el a�o pasado tuvo el reembolso en cuenta de los pr�stamos . la deuda pendiente en el momento de evaluaci�n.36 unidades se dividi� como:� n. 17 pisos de 85 m2 con 2 dormitorios arrendados en 480 por mes.

).64 330 60 5. Esto se puede atribuir a problemas temporales (el funcionamiento defectuoso de los sistemas.4 de alquileres las propiedades Comparables Unos Pisos con 2 dormitorios Mensualmente alquilan el �rea (m2) Alquiler por Pisos del metro cuadrado con 1 dormitorios Mensualmente alquilan el �rea (m2) Alquiler por Oficinas del metro cuadrado Mensualmente alquila el �rea (m2) Alquiler por metro cuadrado 480 85 5.4 y 6.53 B 6 evaluaci�n de la inversi�n C D 460 80 5. o al mal manejo de la propiedad. Note que el caso B tiene una tasa de vacantes relativamente alta en cuanto a los pisos con un cuarto y oficinas. uno puede construir una ''evaluaci�n'' aproximada de los ingresos brutos derivables del antes mencionado de construcci�n (la Tabla 6. La comparaci�n con edificios similares que caen a la misma categor�a tambi�n es crucial en la estimaci�n de la cantidad de elementos individuales de la direcci�n de gasto.75 330 58 5.5 250 45 5.76 por metro cuadrado.7 es una referencia para probar el exactitud de los datos proporcionados por el due�o de la finca uno tiene la intenci�n de comprar y/o corregir cualquier inconsistencia.4 y 6.88 350 60 5. etc.5 y por lo tanto la s�ntesis realizada en la Tabla 6.19 � n.33 485 83 5.84 335 60 5. 10 pisos de 83 m2 con dos dormitorios alquilados para 485 por mes. los pisos con un cuarto se pueden alquilar en 5.66 por �rea de la unidad. desahucios.55 500 85 5. La tabla 6. La utilizaci�n de los datos medios se reunieron en las mesas anteriores y confiar en las habilidades de la direcci�n de aquellos que administrar�n la propiedad analizada.� n.6).� n. La revisi�n. 13 pisos de 60 m2 con un cuarto alquilado para 335 por mes.5 compara las tasas de vacantes de propiedades comparables. en el ejemplo.69 240 45 5. muestra que un programa razonable de mantenimiento y reparaci�n puede absorber entre 11 y el 12% .58 265 51 5. La tabla 6. mientras las oficinas se venden en aproximadamente 5.112 Comparaci�n de la Tabla 6.5 ponen la comparaci�n entre las cuatro unidades de la referencia. 7 oficinas de 51 m2 arrendadas para 265 por mes.40 por metro cuadrado. Los datos en las Tablas 6. Un estudio y un piso de 60 m2 no se arriendan.83 260 47 5.4 muestra que las unidades con 2 dormitorios hacen un promedio de 5. Los datos coleccionados en las Tablas 6.

derecho inicial del flujo de fondos ''correcto''.8% 5 0 0 3 0 0 7 0 0 8 el 1 el 12. permite empujar la predicci�n sobre un horizonte corto. En ausencia de cambios . Sin embargo.3%) 34 el 2 (el 5. aunque ocurra a�o tras a�o. En el ejemplo. que la propiedad antes mencionada ser� afectada por las nuevas condiciones del mercado y es probable un aumento de alquileres.6% 10 0 0 13 el 1 el 7. durante los seis meses pasados. una reconstrucci�n de la historia de operaciones de la Finca que perfila una gu�a buena para predecir el futuro inmediato.2% 56 el 3 (el 5. Se espera. los tres a�os pasados son caracterizados por una detenci�n en el mercado de construcci�n. Esta serie de comparaciones y mandos permite construir un cuadro sobre la rentabilidad probable de la propiedad de inter�s (la Tabla 6. implica la expectativa de un cierto n�mero de a�os para una alineaci�n perfecta.3 T�cnicas tradicionales para el An�lisis de Comparaci�n de la Tabla 6.7). no hay raz�n de esperar un cambio sustancial en cantidad de gastos de funcionamiento. el ajuste de los ingresos totales a cambios de precios de mercado. Esto ha llevado.5% 4 el 1 el 25% 22 el 2 el 9% 8 0 0 6 el 1 el 16. el mismo per�odo de tres a�os mostr� una disminuci�n lineal de los espacios vacantes donde el porcentaje aument� de 14 al 7%. El an�lisis del mercado. La situaci�n es similar relacion�ndose con contribuciones territoriales.siempre posible . por tanto un adicional . de la oferta y demanda.6. Lo que uno consigue es un flujo de fondos ''correcto''. Los bienes ra�ces est�n en una vecindad residencial cerca del �rea donde algunas oficinas y las actividades de trabajo de la ciudad son. por lo tanto. un aumento leve del nivel de alquileres. sin embargo. Suponer tambi�n que las madurez de arriendos no son contempor�neas. de sus componentes principales y los indicadores econ�micos macro y micro. La posibilidad de guiones diferentes e imprevisibles implica la evaluaci�n de riesgos.5 de Rentabilidad de tasas de vacantes propiedades Comparables Unos Pisos con 2 N�mero de dormitorios de unidades Pisos de la Tasa de vacantes de unidades Vacantes con 1 N�mero del dormitorio de unidades N�mero de Oficinas de la Tasa de vacantes de unidades Vacante de unidades Tasa de vacantes de unidades vacante 17 el 1 el 5.7% 7 el 1 el 14.9%) 20 el 3 (el 15%) B C D 113 Total (promedio) de ingresos brutos.en el edificio o en el contexto econ�mico. la asunci�n es que debido a las tasas de vacantes altas y alquileres estancados.

hacia abajo.950 10.000 15.050 58.648 .080 90.328 23.500 Una Oficina del cuarto El Flujo de fondos de la tabla 6.000 .240 90.593 7.520 66. para inducir nuevas iniciativas de desarrollo inmobiliario.500 600 13.647 5.9.055 5.66 965 368 915 5.093 la decadencia en la tasa de vacantes y un crecimiento anual correspondiente de alquileres se esperan. aquellos niveles considerados como normales.944 23.000 1.590 31.053 1.055 111.240 66.61.080 31.76 990 518 95 2.328 90.6 ingresos potenciales gruesos Estimados y tasa de vacantes 6 evaluaci�n de la inversi�n Tipo de unidades del alojamiento Dos Honorarios de ingresos brutos de Potencial de cuartos por �rea del metro cuadrado (m2) Alquiler del N�mero de unidades individual de Potencial de unidades ingresos mensuales Anuales (mensualmente 9 12) Tasa de vacantes de ingresos anuales de Potencial de la Vacante (la Tabla 6.059 3. las tasas de vacantes se elevar�n otra vez en el fisiol�gico .908 5. Esto al menos hasta la tasa de vacantes excede.500 119.000 10.648 p�rdidas Estimadas para vacante = 9. A ese punto.043 120.La 114 Tabla 6.5) Total de p�rdidas de la Vacante ingresos brutos potenciales = 120.15 3.7 de unas P�rdidas de ingresos brutos de Potencial del bloque de pisos para el Coche de alquiler de la vacante aparcando Gastos de funcionamiento de Gastos de ingresos brutos Eficaces (EGI del 5%) Salarios Varias Provisiones de Seguros Anuncian el Mantenimiento y repara Contribuciones territoriales ingresos netos Anuales 5.40 945 243 98 1.000 5.

Estas asunciones y expectativas por lo tanto se reflejan en la predicci�n de flujos de fondos durante los pr�ximos seis a�os.000 de 121.472 68.232 9.029 6.353 58.012 8.7.421 .030 138.000 63. De estos gastos.686 1.320 115 A�o 6 137.221 6.766 11.8.000 65.209 15.205 6.852 135.705 682 14.642 10. sin embargo.667 a�os 5 134.607 643 13..574 1. Para �ste.716 5. el 2%).714 a�os 3 129.9.149 5.613 68.8.072 8. que el n�mero de arrendatarios no afectan.150 1.300 5.050 68.506 10.149 11.172 8. los que resultan de alquilar aparcamientos. Basado en la historia de operaciones de la misma propiedad y los comparables.494 3 0.3 T�cnicas tradicionales para el An�lisis de la Tabla 6.633 10.420 de 128.486 4 0.930 5.000 62.000 a�os 2 125.497 nivel.149 6. es concebible un aumento de gastos de funcionamiento.672 669 14.8.551 69.5. permanecen constantes en el por ciento de ingresos de arriendos del alojamiento.000 64.8 de Rentabilidad flujo de fondos Esperado para el A�o de pr�ximos 6 a�os 1 ingresos brutos Potenciales () P�rdidas debido a vacante () aparcamiento del Coche de alquiler () ingresos operativos de Gross () Administraci�n de Gastos () cargador Directivo () Provisiones/servicios () Seguro () Vario () Haciendo publicidad () Mantenimiento () Impuestos () gastos Totales () ingresos netos Anuales () 121.515 2 0. Este gui�n se refleja en la predicci�n de un flujo que ya en el tercer a�o marca una retardaci�n en el precio del crecimiento de ingresos que tiende a decidirse por medidas de la inflaci�n esperada (p.462 67.783 16.716 10.493 5 0.231 .901 11.545 618 13. Para probar la viabilidad de las predicciones.902 .478 Proporci�n de la tabla 6.300 10.493 15.306 . se excluyen los gastos de la administraci�n e impuestos.834 a�os 4 131.565 65.647 6.658 15.8.6.690 de 132.465 1.390 15.358 1.540 .848 6. Este �ndice se calcula para cada a�o del pron�stico y se presenta en la Tabla 6. se sugiere que sea sin alterar su impacto a los ingresos brutos eficaces.679 de 132. Otros ingresos. Su actuaci�n deber�a ser comparado con lo que uno consigue extrapolando el .930 10.491 6 0.576 630 13.253 1.ej.506 5.639 656 14.5.9 gastos/esperar de operaciones Proporci�n de A�os de ingresos brutos eficaz 1 0.914 8.421 8.436 10. hizo un informe en la Tabla 6.000 66.372 11.372 5.050 10.931 15.316 . es �til calcular la proporci�n entre gastos de funcionamiento y gastos ingresos brutos actuales.

El inversionista y el banco estuvieron de acuerdo con una proporci�n del pr�stamo al valor del 70% y una proporci�n de cobertura de deudas de no menos de 1.12.2.2 = 48.116 6 evaluaci�n de la inversi�n valores hist�ricos de este par�metro. Esto significa que el inversionista debe incluir en los flujos de fondos esperados una instalaci�n de la depreciaci�n anual de 39. un pr�stamo hipotecario para amortizar m�s de 20 a�os con cuotas mensuales iguales. La cantidad prestada es por lo tanto ligada a las condiciones m�s restrictivas posadas por estos dos par�metros. por tanto la cantidad a la disposici�n para el inversionista es 392.278:85 � C39.000. El precio de amortizaci�n de la deuda no exceder� 58.967C 0:06 Todav�a se supone que el inversionista ha decidido usar.000.872.872 � � 1 � 0:08�20 �1 0:08 � � 1 � 0:08�20 = � C480.000 La condici�n m�s liga que esto establecido por la proporci�n del pr�stamo al valor. para la compra.000 � � � C3. La cantidad disponible m�xima con relaci�n a este par�metro es = C48. Esto significa que la instituci�n no conceder� un pr�stamo de m�s de 0. aplicando a los ingresos netos el precio de la capitalizaci�n medio cont� en cuanto a propiedades similares en la misma �rea del mercado. La tasa de inter�s es el 8%. � �12�20 � 1 � 0:08 12 = = Instalaci�n mensual � C392.000. donde publicaciones disponibles que contienen este tipo de la informaci�n. La estabilidad de la proporci�n mesurada la estimaci�n leg�tima del valor del mercado inmobiliario al final de sexto a�o (per�odo de tenencia). Suponiendo que el analista identifique una tasa media del 6%. el valor de mercado (valor de recuperaci�n) proporcionado al final de per�odo de la inversi�n ser� aproximadamente: Vr � = 69. El analista estima el valor actual de la propiedad en aproximadamente 560.346:16 .278:84 �12�20 1 � 0:08 �1 12 0:08 12 = = Instalaci�n anual � 12 � C13.647/1.346.000 = 392.478C = � 1.7 9 560.157.

301 a�os 2 125.667 6.300 10.000 6.133 Indicadores de la tabla 6.421 .472 39.10 muestra el flujo de fondos proyectado durante los pr�ximos seis a�os en caso de la financiaci�n.930 5.639 656 14.436 10.300 5.931 15.766 11. en caso de financiaci�n de A�o 1 ingresos brutos Potenciales () P�rdidas debido a vacante () aparcamiento del Coche de alquiler () ingresos brutos Eficaces () Administraci�n de Gastos () gastos Directivos () Provisiones () Seguro () Vario () Haciendo publicidad () Mantenimiento () Impuestos () gastos Totales () instalaci�n de la amortizaci�n de Deudas () Flujo de fondos antes de impuesto () 121.545 618 13.8.716 5. y finalmente en la Tabla 6.783 16.506 5.030 138.390 15.150 1. .11 otros dos informes financieros se calculan.8.502 117 A�o 6 137.3 Medidas de rentabilidad La caracter�stica de las medidas tradicionales de la accesibilidad financiera debe encontrar una relaci�n sistem�tica entre inversi�n de capital y retornos esperados. 6.346 de 27.716 10.232 9.000 63.859 a�os 5 134.346 de 19.686 1.852 135.358 1.000 66.231 .642 10.11 de fiabilidad de la Proporci�n del Coste de Ingresos de flujos estimada � Funcionamiento Exepenses � Instalaci�n del Pago de Deudas el � Ingresos brutos Eficaces del 84% Instalaci�n del Pago de la Deuda del �ndice � � 1:49 de Cobertura de Deudas de Alquiler Neta de Operaciones La tabla 6.705 682 14.613 39.914 8.551 39.506 10.050 10.3.149 11.902 .346 de 25.8.6.421 8.690 132.000 62.565 39.607 643 13.574 1.372 5.679 132.3 T�cnicas tradicionales para el An�lisis de Flujo de fondos de la Tabla 6.10 de Rentabilidad esperado durante los pr�ximos seis a�os.576 630 13.346 29.253 1.875 a�os 4 131.000 64.901 11.834 6.029 6.346 de 28.930 10.316 .5.7.353 39.493 15.012 8.672 669 14.209 15.320 6.540 . Las t�cnicas se diferencian seg�n el modo que los datos disponibles se tratan.000 121.306 .633 10.000 65.172 8.714 6.149 5.465 1.658 15.5.346 30.372 11.050 68.420 128.803 a�os 3 129.072 8.462 39.

2 Vuelta en la Vuelta en equidad (ROE) de la Equidad incorpora el efecto de la financiaci�n externa. la vuelta en aumentos de la equidad con la proporci�n de deudas. se obtiene un �ndice que tiene los efectos diferentes en cuenta de impuestos: ROEAT � Dinero efectivo Equidad de FlowAT . gastos de finanzas. la red de amortizaci�n y provisiones. en caso de la inversi�n de bienes inmuebles. etc. 6.118 6 evaluaci�n de la inversi�n 6. Si la vuelta en la inversi�n es m�s alta que la tasa de inter�s en la deuda. identificada como la proporci�n entre ingresos netos y valor patrimonial. El nivel de endeudamiento es crucial en la relaci�n entre ROI y HUEVA: el crecimiento de la deuda extiende la diferencia entre los dos �ndices. Este �ltimo rasgo. Ambos en el ROI que en la HUEVA. coincide con el valor de la propiedad. activas �nico. De este modo. mide la proporci�n entre el flujo de fondos antes del impuesto y la cantidad de dinero pagada por el inversionista: HUEVA � Dinero efectivo Ingresos operativos de la Red de la Equidad de FlowBT � Instalaci�n de la Amortizaci�n de Deudas � Investment Capital � Available Financing Mide la vuelta en la equidad.) y aspectos financieros (el nivel de endeudamiento. Una manera de mejorar estas medidas es tratar de tener en cuenta impuestos. La sustituci�n del Flujo de fondos antes del Impuesto con el flujo consigue el flujo ajustado para el impuesto debido del inversionista espec�fico (Flujo de fondos Limpio).3. estos dos indicadores s�lo se pueden razonablemente usar para comparar oportunidades de inversi�n caracterizadas por un impuesto similar. La HUEVA por lo tanto var�a seg�n la carga financiera. etc.3. Este �ndice permite que nosotros evaluemos la rentabilidad en la direcci�n corriente. sin embargo.3. representa una de las limitaciones principales del an�lisis ROI que puede ser de hecho crucial para tasar la conveniencia de inversiones con relaci�n a oportunidades de financiaci�n diferentes. los flujos de fondos son la red de impuestos. ya que excluye a ambos los resultados de la administraci�n extraordinaria (ventas.1 Vuelva en la Inversi�n Ella lo da la proporci�n entre los ingresos operativos netos y el precio de propiedad (el coste de inversi�n): ROI � Capital invertido de la Red de Ingresos operativos Neto El Capital invertido Neto.3.).

los flujos se rebajan al per�odo corriente. valor monetario de la inversi�n inicial.3 T�cnicas tradicionales para el an�lisis de rentabilidad 119 6. reducci�n de costos. Cuando el flujo de fondos esperado de una inversi�n permanece constante durante los a�os. ahorros.3. Esto introduce otro problema: es decir la opci�n de la tasa de descuento que se tratar� con en los pr�ximos pocos p�rrafos. un per�odo de retorno m�s corto no necesariamente indica un alto nivel de eficiencia econ�mica. t�1 donde BT Y Ct BT . Una inversi�n que tiene un reembolso m�s largo que una inversi�n alternativa.Ct Co el n�mero de a�os para asegurar que los ingresos de la operaci�n igualen la inversi�n inicial. que es la evaluaci�n del n�mero de a�os requeridos recuperar el capital invertido en el proyecto.3 El per�odo de retorno Otro �ndice extensivamente usado es el llamado per�odo de retorno (PP). por tanto el sistema el m�s com�nmente sol�a contar PPS consiste en cada vez m�s a�adir los flujos anuales esperados y comparar la suma acumulada al final de cada a�o con la inversi�n inicial. entonces este par�metro se obtiene dividiendo la cantidad de dinero invertida por el contratista al flujo de fondos anual: Per�odo de retorno � Equidad Flujo de fondos Anual Cuando los flujos de fondos nunca son lo mismo a partir de un a�o al otro.) a a�o t. el c�lculo es ligeramente m�s complicado. etc. Si los flujos simplemente se suman.3. valor monetario de gastos (mantenimiento. Ceteris paribus. Sin embargo. El M�todo del Reembolso simple mide el tiempo (por lo general durante a�os) entre la fecha de la inversi�n inicial y la que en la cual la suma de los flujos de fondos esperados que resultan de la inversi�n iguala la propia inversi�n. etc. Esto es el valor m�nimo que satisface la ecuaci�n: Y X Bt � Ct � � � Co. . y en este caso Discounted Payback Period (DPP) se usa.6. reemplazo. Normalmente. valor monetario de ventajas (ingresos. entonces uno habla de Simple Payback Method (SPM). ingresos netos en a�o t. puede ser m�s conveniente si produce flujos (positivos) durante un per�odo m�s largo. la inversi�n que tiene el per�odo de retorno m�s corto es m�s conveniente. operaci�n.) a a�o t.

La conveniencia de una inversi�n es gobernada por los factores siguientes:1. la pregunta relevante concierne el cambio de las proyecciones de los flujos de fondos esperados sobre la base de las estrategias y la naturaleza del inversionista espec�fico. Una medida ideal de la rentabilidad deber�a incorporar cada uno de los factores puestos en una lista.000. 3.700 12.250 6 evaluaci�n de la inversi�n Acumulativo 7. Para el compromiso de capitales.050 El ejemplo 6.700 47. el Per�odo de retorno (SPM) es 6 a�os. 6. La limitaci�n m�s importante de los criterios analizados en esta secci�n es que no hacer caso de los efectos del cronometraje de flujos de fondos. Posteriormente. la actitud del inversionista a riesgo.200 8. calidad y cronometraje de flujos de fondos. cantidad y cronometraje de futuros flujos de fondos esperados.4 Los l�mites de los criterios tradicionales de rentabilidad Para entender las limitaciones de las medidas de la ejecuci�n de las inversiones descritas hasta ahora.100 14.2 Una propiedad se puede comprar con una inversi�n inicial de 50.500 25. s�lo recuerde los componentes m�s importantes del retorno esperado y observe que muchos de ellos no se traen en cuenta en la medici�n de los informes sobre la rentabilidad tradicional.000 13.3. los indicadores presentados hasta ahora s�lo representan los instrumentos para el an�lisis m�s sofisticado . Por lo tanto.300 9. El La cantidad y cronometraje del compromiso de capital. Por esta raz�n. Estos ajustes se deben relacionar con la cantidad.120 Ejemplo de la Tabla 6.200 15.700 60. Los datos indican que los gastos iniciales se recuperar�n durante el sexto a�o. 4.000 35.12. 2. el inversionista espera recibir un flujo de fondos de operaciones durante el per�odo de inversi�n sino tambi�n unos ingresos finales gracias a la desinversi�n. Los flujos de fondos despu�s del impuesto se muestran en la Tabla 6.500 10.12 de c�lculo de los A�os de SRT 1 2 3 4 5 6 7 Flujos de fondos () Plantas anuales 7.800 75. el nivel de la confianza (subjetiva) que caracteriza las expectativas.

etc. 6.1 Introducci�n a an�lisis del flujo de fondos rebajado Seg�n el an�lisis de la inversi�n moderno. la t�cnica para usarse en la evaluaci�n de inversiones puede poder considerar el tiempo. est� basada en la noci�n que. Si no suministrado por el cliente. estimaran o definieran por el evaluador. los procedimientos para usarse para la medida de 'el 'tiempo ajustado'' indicadores de rentabilidad tienen que estar basados en un poco de reclutamiento com�n o asunciones. sabiendo las caracter�sticas de la inversi�n.4. el valor residual. es capaz de decidir el tipo de an�lisis econ�mico y financiero e indicadores que pueden apoyar mejor la decisi�n final. seleccionaran. no tienen la evoluci�n en cuenta de las afluencias en efectivo (ingresos o ingresos) y flujos negativos (salidas o gastos) con el tiempo.6. los datos correspondientes se deber�an identificar. 6. estos indicadores son m�s eficaces para el apoyo de decisiones comparado con otros que pueden ser m�s �tiles en el an�lisis de direcci�n y presupuesto. Recuerde que el an�lisis conducido a trav�s de los �ndices es complementario al an�lisis de flujos. por ejemplo. Las t�cnicas descritas en el p�rrafo anterior y los indicadores definidos como elementales. Finalmente. en la etapa preventiva y en caso de inversiones de bienes inmuebles. una oferta es aceptable mientras su precio de vuelta es m�s alto que el coste marginal de la capital destinada. La opci�n de esta t�cnica. Son. seguramente se interesar� tanto en un an�lisis previo de una transacci�n de bienes inmuebles sola para desarrollarse como en un an�lisis de los informes financieros a fin de tasar la direcci�n de la empresa industrial. los otros tambi�n incluyen ajustes relacionados con el riesgo de la inversi�n. La asunci�n principal de la teor�a financiera es.3 T�cnicas tradicionales para el an�lisis de rentabilidad 121 basado en medidas que tienen el factor del tiempo en cuenta.4 T�cnicas modernas para el an�lisis de rentabilidad A pesar de sus diferencias. Algunas t�cnicas realizan correcciones s�lo por orden de la homogeneizaci�n temporal de flujos de fondos. la tasa de descuento. Las t�cnicas descritas en el siguiente p�rrafo todos ''se ajustan al tiempo'' tipos. quien promueve la inversi�n de bienes inmuebles y por lo tanto los realiza directamente. proviniendo de ellos. factor del cual esencialmente el coste de capital depende. un promotor de bienes inmuebles cuya actividad principal es la industria de la construcci�n. Los mismos par�metros se aplicar�n por supuesto a todas las soluciones alternativas. vale la pena recordar que no hay indicador absoluto de la rentabilidad: s�lo el operador econ�mico. exactamente. La tecnolog�a disponible corriente y el aumento enorme de las posibilidades de c�lculo causaron el reemplazo de estos indicadores b�sicos . acompa�ada por sus indicadores de rentabilidad principales. aquellos acerca del horizonte temporal del an�lisis. En este sentido. La t�cnica el m�s com�nmente usada para la evaluaci�n es por lo tanto el An�lisis del Flujo de fondos Rebajado (DCF). la asignaci�n de un valor financiero al tiempo. Por ejemplo. como sirviendo en el momento de la evaluaci�n de futuros flujos de fondos.

se define como el valor actual neto (NPV).en el cero del a�o es CI. Si. La f�rmula general que describe el NPV es as�: NPV � N X CFt t t�0 � 1 � r � donde n�mero N de per�odos. el Valor actual neto tambi�n se puede determinar como: NPV � N X CFt t � CI t�1 � 1 � r � Si el valor actual es mayor que la inicial invirti� la cantidad. y que el operador hace a trav�s de la inversi�n. 6.4. la perspectiva es estrictamente privada. El flujo de fondos de descuento est� en la base de Cost Benefit Analysis (CBA) de un proyecto de inversi�n. Es as� de los Ingresos y An�lisis de costes (RCA). horizonte temporal de la inversi�n o per�odo de an�lisis. En este sentido. El NPV es un indicador clave de la rentabilidad de la inversi�n y representa la suma de los valores actuales de los flujos de fondos individuales de entrada y sociables. En su forma m�s simple el an�lisis de flujos de fondos consiste en una evaluaci�n monetaria. Por otra parte. hasta p�blico. significa que el retorno esperado es m�s alto que el precio usado para el descuento.122 6 evaluaci�n de la inversi�n (Reglas b�sicas) con el an�lisis t�cnico . la inversi�n del capital inicial . La evaluaci�n del an�lisis de rentabilidad de los flujos de fondos est� basada en la determinaci�n del valor actual o de la suma financiera de flujos (ingresos menos gastos) rebajado en el tiempo inicial y generado directamente de la inversi�n y en favor o desaprobaci�n de aquellos que lo hacen. la maximizaci�n de ganancia. CFt esper� flujos de fondos. Si �ste coincide con la vuelta aceptable m�nima. r tasa de descuento (tasa de rendimiento aceptable m�nima). en general y por lo tanto en bienes inmuebles. que no tiene los efectos sociales en cuenta. En un marco m�s general.2 El valor actual neto El aumento de riqueza que al principio se estima.capaz de analizar la evoluci�n del tiempo de guiones alternativos.el precio de compra .es exactamente el DCF . significa que el proyecto de inversi�n merece . tiene como su objetivo principal. el an�lisis de inversi�n a trav�s de los criterios de flujos de fondos se cae dentro del objetivo de evaluaciones econ�micas apuntadas a la investigaci�n del valor actual neto de una inversi�n. como en caso de la propiedad de la inversi�n. el inversionista.

esperada hacia el final del octavo a�o uno espera ganar 50. Los flujos se pueden considerar netos y / o gruesa tanto de la carga financiera como de impuestos. usado para la evaluaci�n de la viabilidad econ�mica de una inversi�n se deber�a calcular como tal:� monetario.000 Total 123 Valor actual () (CFt / (1 + i) t) 12. aquel es cuando los ingresos exceden gastos.000 y el inversionista ha fijado la tasa de rendimiento m�nima del 10%.500 + 50. . En un contexto de certeza. la inversi�n lo hace m�s que el precio aceptable m�nimo. que es mayor que el cero. la rentabilidad de una inversi�n se debe considerar aceptable si el NPV es positivo.13. cada vez. el problema permanece en la opci�n de tasa de descuento.000 16.� diferencial.144 8. La compra de la Finca implica unos gastos de 95.500 16. sin embargo. De la desinversi�n.272 11.000 16.000 14. En el an�lisis de flujos de fondos.570 10.245 9.200 16. Un NPV menos que medios cero. los flujos monetarios son representados por la diferencia. El flujo de fondos CF. Como dicho.022 103.623 =-95.623. Uno consigue un NPV = 103.467 31. As�.000. estrechamente relacionado al proyecto. donde los flujos de fondos no son sujetos a ning�n riesgo sobre su acontecimiento actual en t�rminos de cantidad y tiempo.934 9.13 de Rentabilidad A�os de flujos de fondos Esperados (t) 1 2 3 4 5 6 7 8 flujos de fondos Esperados () (CFt) 13. ambos rebajados. o debe implicar una entrada actual o la salida del dinero efectivo. El ejemplo 6.000 + 8.500 14. NPV positivo indica que la vuelta en la inversi�n exceder� la cantidad m�nima aceptable.6. el NPV tomar� tantos valores como son las tasas de descuento usadas o utilizables para la inversi�n espec�fica.3 Considera la posibilidad de la inversi�n en una propiedad de la cual los flujos de fondos esperados durante los pr�ximos 8 a�os se ponen en una lista en la Tabla 6. que el proyecto no encuentra las expectativas de ganancia. Esto indica que.623 considerarse.969 10.4 T�cnicas modernas para el An�lisis de la Tabla 6.600 15. entre ingresos (alquiler o ventas) y el coste de construcci�n y direcci�n (en caso del alquiler). seg�n pron�sticos.

el IRR es obtenido por zeroing el NPV y soluci�n de la susodicha ecuaci�n con respecto al precio (r). 6. La opci�n del inversionista depende del resultado de la comparaci�n entre el IRR determinado como descrito encima y un precio que define el retorno esperado m�nimo de ese tema en particular con relaci�n a la transacci�n espec�fica.en el uso de IRR . donde F indica la diferencia entre el valor actual de los ingresos y los gastos de la inversi�n. Desde un punto de vista pr�ctico el IRR. usando otro indicador de la rentabilidad: el IRR. Si la inversi�n corresponde a una serie de gastos iniciales. El problema identificado en el c�lculo de NPV.5). Expresamente. seguidos de una serie de ingresos (y donde los gastos rebajados son m�s bajos que los ingresos rebajados). Generalmente. no se pueden aceptar las soluciones obviamente complejas o imaginarias.4. no indica si es conveniente poner en pr�ctica el proyecto o no.por la opci�n de la llamada tasa de rendimiento aceptable m�nima (MARR). para la determinaci�n del IRR. se considera que las soluciones en las cuales el IRR es m�s alto que el MARR son aceptables. puede ser obtenido por m�todo de tanteos o aproximaciones sucesivas.3 La tasa interna de retorno El problema de elegir el precio se puede evitar. y en el otro la opci�n del MARR ya que una tasa de descuento suministra NPVs positivo para las mismas soluciones. es por lo tanto sustituido . que requiere la soluci�n de una ecuaci�n de grados n. . pero s�lo por lo visto. sin embargo. entonces la curva que representa la funci�n NPV del ensayo se cruza una vez l 'eje X y F(r) admite s�lo una verdadera soluci�n positiva (Fig. El IRR es la tasa de descuento que hace el valor actual neto de todos los flujos de fondos (tanto positivo como negativo) igual al cero. la opci�n de la tasa de descuento. y poni�ndose a calcular de nuevo el NPV con r que gradualmente aumenta (o disminuye) para obtener un valor cerca del cero. NPV (r� � o NPV (r� � N X t�1 N X t�0 CFt �0 � 1 � IRR�t CFt � CI � 0 � 1 � IRR�t El IRR mide la vuelta en el capital invertido. Tasa interna de retorno. la ecuaci�n para solucionarse deber�a ser lo siguiente: F � r� � 0. Tambi�n se puede definir como la tasa de descuento que iguala los flujos positivos y negativos para una inversi�n particular. Las soluciones de F(r) son aquellos que son econ�micamente aceptables.124 6 evaluaci�n de la inversi�n 6. De hecho los dos problemas son absolutamente s�per ejecutable si por una parte. es decir. Esta soluci�n solo.

6) tiene m�s de una intersecci�n con el eje X o la indeterminaci�n del IRR (la curva no tiene intersecci�n). por ejemplo a trav�s del estudio anal�tico de la funci�n F(r) = 0. 6. La situaci�n con IRR m�ltiple. Por si no haya verdaderas soluciones disponibles.4 T�cnicas modernas para el an�lisis de rentabilidad fig. Si uno encuentra estas situaciones. para interpretarlo como la soluci�n correcta. Por lo tanto. 6. En este caso si de hecho uno usa la f�rmula de c�lculo iterativa y autom�tica en hojas de c�lculo. como la presencia de IRR m�ltiple. para verificar la soluci�n. es adecuado. 6. una opci�n es eliminar un cambio de signo (tal vez distribuyendo a las cifras durante varios per�odos) y luego rehacer el c�lculo para obtener una soluci�n. un enfoque posible en la soluci�n del problema de IRR m�ltiple es el c�lculo de IRR Modificado. cuando hay m�s de una variaci�n del signo en flujos netos. donde la curva de NPV (Fig. con m�s de una verdadera soluci�n. es m�s delicada. Desde el punto de vista operacional. es decir. todav�a es posible adoptar procedimientos capaces de garantizar un resultado. los problemas se pueden levantar en la definici�n del IRR. es probable. Las operaciones de anticipaci�n y el aplazamiento obviamente se realizan adoptando una tasa de inter�s . para retroceder (rebajando) al principio de gastos del per�odo y avanzado (posposici�n) de los ingresos para obtener una variaci�n del signo sola.6.6 IRR m�ltiple NPV Precio (IRR) Si en el DCF hay una alternaci�n de flujos netos positivos y negativos. si la soluci�n encontrada no es claramente err�nea.5 NPV e IRR 125 NPV Precio (IRR) Fig.

a�adiendo la parte de los flujos contiguos.770 comienzo de la inversi�n inicial de 2.14. obtuvo un IRR10 = el 7. . El ejemplo 6. Los resultados se ponen en una lista en la Tabla 6.270 esto s�lo refleja el coste de la transferencia del dinero (dinero efectivo) que se incluye en el tiempo sin el riesgo asociado con las actividades de la inversi�n particulares.a�o 1 valor Final del A�o del flujo de fondos 1: [9.8.15) 2] Inicial de gasto Inicial valoran el pron�stico del Flujo de fondos .727 descuento del valor final de 9.500 6 evaluaci�n de la inversi�n 6.727 9 (1 + IRR) 2 = 11.500) y anula el cambio del signo. promete ganar 9. compensa la entrada negativa del segundo a�o (8.500 / (1 + 0. usando el flujo de fondos para el primer a�o. Uno todav�a consigue un precio diferente de ese resultado de la aplicaci�n de IRR modificado. Esta t�cnica es muy sensible al precio usado en las operaciones de acumulaci�n.800 hacia el final del primer a�o. Ninguno es correcto.64% 8.270.4 Una oferta de la inversi�n que requiere unos gastos iniciales de 2. El a�o pasado de la direcci�n registr� una entrada positiva de 2.775 IRR Modificados es el 13.15)] IRR Modificado es el precio que permite ponerse un valor actual de 8. A precios de 10 y el 20% respectivamente.52% y un IRR20 = el 19.300. rebajados a un tipo de inter�s fijo a fin de encontrar la imparcialidad temporal. IRR modificado se calcula entonces.500. en este caso. Si uno considera una reinversi�n de 9.770 = 11. asumiendo un precio del 15% al final de segundo a�o.500.727 9.300 es el 9.7%. El precio que permite que gane la cantidad final de 2.427 2.300 . Esta t�cnica elimina las variaciones del signo en el flujo de fondos del a�o i-th. Despu�s de impuestos y gastos para cubrir la financiaci�n. Otro m�todo que evita el problema de soluciones m�ltiples es el c�lculo de IRR Ajustado. hay un valor de 11. la transacci�n se completar� al final de segundo a�o con una p�rdida de 8.74%.800 11.800.800 9 (1 + 0. usando una tasa de descuento (para transacciones de la acumulaci�n de flujos) del 15%.270 8.126 C�lculo de la Tabla 6. El c�lculo del IRR.14 del pron�stico del Flujo de fondos IRR Modificado - a�o 2 valor Inicial de A�o del flujo de fondos 2: [8. El c�lculo del IRR proporciona dos soluciones: 21 y el 204%.270 8.

en caso de IRR modificado e IRR ajustado. el pedido se invierte si uno usa el IRR como el criterio de la opci�n. Por tanto el problema de la interpretaci�n de IRR permanece. que en la teor�a no parece satisfactorio en la resoluci�n de los l�mites de los m�todos propuestos. puede resultar que el pedido sacado del uso de NPV como un criterio de opci�n. en otro la opci�n de la tasa de descuento de usar para el c�lculo de NPV. Todav�a es una tentativa de evitar las limitaciones del IRR. La opci�n del precio puede cambiar el pedido de preferencia. NPV positivo es equivalente a mayor IRR. La opci�n podr�a llevar por lo tanto a una comparaci�n entre alternativas de la inversi�n. como Excel. NPV e IRR son ambos una expresi�n de los mismos criterios basados en la comparaci�n con la tasa de rendimiento requerida por el inversionista. El NPV promueve proyectos con la mayor intensidad de la capital. Hoy. la determinaci�n de que todav�a ser�a apropiada hablar. que en pa�ses anglosajones se llama la tasa de rendimiento de gesti�n financiera (FMRR). tiene funciones que permiten el c�lculo autom�tico de ambos el NPV. Esta circunstancia no implica una decisi�n inmediata de invertir. Los dos par�metros . Creen que necesitan al menos dos precios intermedios: uno que tiene el coste en cuenta de capital para ser usado para rebajar flujos de fondos negativos y el otro tipo de inter�s fijo seg�n la verdadera posibilidad de gana terreno a fondos invertidos de nuevo. la definici�n del umbral de admisibilidad de la inversi�n de Bienes inmuebles. el c�lculo del NPV e IRR es muy facilitado por el uso de ordenadores. Una limitaci�n obvia del NPV se relaciona con la opci�n de la tasa de rendimiento esperada m�nima. es �nico y est� acostumbrado al movimiento durante el tiempo tanto los flujos de fondos positivos como ambos negativo. Por otra parte. Haciendo �ste consigue una nueva formulaci�n de IRR. De hecho. una renuncia al uso de recursos que podr�an tener usos alternativos en otras iniciativas de la inversi�n. Como el ejemplo de Fig. Algunos analistas creen que no es adecuado usar un precio solo. fijada la tasa de rendimiento m�nima en el 5%. 6. Sin embargo.NPV e IRR - pueden mostrar algunas limitaciones cuando usado para comparaciones del interproyecto apuntadas a la definici�n de un pedido entre alternativas de la inversi�n posibles.4 T�cnicas modernas para el an�lisis de rentabilidad 127 El problema b�sico de este reclamo de c�lculo est� en la necesidad de encontrar un nuevo precio ''intermedio'' con el cual realizar la acumulaci�n de flujos de fondos.6. usados para acumular ingresos positivos al final de per�odo de proyecci�n. el c�lculo del NPV indica que el proyecto A (l�nea rota) es m�s conveniente que el proyecto B (l�nea s�lida). el IRR no es inmune de la carencia de la insensibilidad a la talla relativa de los proyectos. Los precios expresamente m�s altos son desventajosos para aquellas inversiones cuyos ingresos son m�s distantes a tiempo. ventas). pero s�lo es la parte de un procedimiento que lleva a la decisi�n final. La inversi�n implica. Este par�metro. Esto no muestra a esto a ninguno el .7. IRR de ambos. por supuesto. m�s bien que la tasa de rendimiento requerida m�nima. realmente es menos significativo en el an�lisis de inversiones de bienes inmuebles que son por lo general caracterizadas por un per�odo inicial de flujos negativos (tratando gastos) seguido de un segundo per�odo de flujos de fondos positivos (alquiler. El problema de alternar el flujo de fondos negativo y positivo. es decir. hasta el software en el uso corriente. no coincide con el pedido definido por IRR.

128 Ejemplo de Fig.6 Un inversionista debe elegir entre las dos alternativas mostradas en la Tabla 6. El problema del precio de reinversi�n perjudica el uso de la t�cnica de la Tasa interna de retorno. El ejemplo 6. 6.5 Un inversionista debe elegir entre dos alternativas que requieren la misma cantidad de gastos iniciales y tienen un horizonte temporal id�ntico.16). destacando las cuestiones cr�ticas que lo relacionan con la cuesti�n de la reinversi�n de flujos de fondos. por lo tanto. Este problema tambi�n se levanta comparando alternativas de la inversi�n caracterizadas por modelos muy diferentes de flujos de fondos. pero s�lo son igualmente deseables si el precio de reinversi�n sigue sosteniendo el 15%.7 de una relaci�n posible entre NPV e IRR 6 evaluaci�n de la inversi�n NPV El 0% El 5% El 10% El 15% El 20% El 25% Precio (IRR) NPV ni el IRR son marcadores perfectos y no hay un par�metro que est� bien o mejor que el otro es. De esta manera.15). la alternativa A resulta ser B menos conveniente. Ejemplo 6. y es m�s bajo que esto calculado para la alternativa B.17.5 es la prueba de ello. s�lo si uno puede invertir los ingresos en un inter�s activo igualmente alto. Si uno reduce el precio de reinversi�n del 10%. Los flujos de fondos esperados se ponen en una lista en la Tabla 6.24%. el IRR de la alternativa Unas reducciones al 17. Asumiendo ahora que la ganancia disponible m�xima en fondos invertidos de nuevo es el 10%.16. la tasa interna de retorno se calcula. Invierte. Esto significa que el m�todo IRR discrimina. La Inversi�n un (IRR = el 20%) parece m�s barata que el B (IRR = el 18%) (la Tabla 6. Ambas alternativas tienen un IRR del 15%. aun cuando las inversiones alternativas tienen duraciones diferentes. El ejemplo 6. la jerarqu�a entre las dos posibilidades de la inversi�n (la Tabla 6. El c�lculo de IRR impl�citamente supone que los ingresos se inviertan de nuevo en la tasa interna de retorno. Algunos analistas ponen la utilidad en duda del IRR. en caso de comparaciones del interproyecto. .

capaz de proporcionar siempre soluciones �nicas. En cuanto al problema de la reinversi�n.890 14.16 que se relacionan con dos alternativas de la inversi�n con ingresos invirtieron de nuevo al precio diferente de las alternativas de la Inversi�n IRR Una reinversi�n en IRR = Flujo de fondos del 20% .694 kilobytes = el 18% Los c�lculos muestran.2) 2] 10.6.890 Reinversi�n en IRR = el 18% 0 14. Por esta raz�n alg�n privilegian el m�todo que aqu� se define calibrado (CIRR).24% B reinversi�n en IRR = el 18% 0 14.700 / (1 + kA) 2] 10.000 (1 + 0.000 15. De hecho es dif�cil sostener que la reinversi�n siempre da la misma vuelta como la inversi�n inicial.7% para el B (la Tabla 6.18).15 de Rentabilidad que se relacionan con dos alternativas de la inversi�n y medida de las alternativas de la Inversi�n IRR Un flujo de fondos de la Red del Capital invertido. La asunci�n de la reinversi�n a precios iguales a aquellos de la inversi�n tambi�n destaca forzar adicional.694 0 B 129 10.a�o 2 Capital invertido del Valor actual total NPV 7.4 T�cnicas modernas para el An�lisis de Flujos de fondos de la Tabla 6. sus ingresos se invertir�n de nuevo con precios diferentes de la rentabilidad.700 = [7.890 14.694 7.000 14.000 en IRR = el 20% 8.000 7.a�o 2 Reinversi�n del Capital invertido del Valor actual total NPV 10. 2do Flujo de fondos del a�o . 1er flujo de fondos de la Red del a�o.400 / (1 + 0.694 0 Los Flujos de fondos de la tabla 6. Para calcular el CIRR la f�rmula IRR se deber�a enmendar as�: .1)] 7.700 [14.2)] 7.694 kA = el 17.400 [15.890 / (1 + kA) 2] 10.9% para la Inversi�n A y el 12.694 0 14. De hecho.a�o 1 Flujo de fondos .18) 2] 10.400 = [7.890 / (1 + 0.890 [14.890 [14. Esto parece poco realista.000 9 (1 + 0. cuando uno compara las dos ofertas alternativas operacionales que tienen precios diferentes de la rentabilidad. que la ganancia total en el per�odo de 5 a�os es el 11.a�o 1 Flujo de fondos . de hecho. las opiniones de los analistas no est�n de acuerdo.

000 10. Si rt [yo. Seg�n la preferencia de Marshall de CIRR sobre IRR se justifica porque el antiguo ''incorpora los verdaderos ingresos esperados de la reinversi�n de ganancias mientras el IRR supone que la reinversi�n haga como la inversi�n inicial.9% de NPV 14.832 10.000 10. El CIRR es el valor de m� que reflejo los equilibrios positivos a fin de igualar la inversi�n inicial.7% N X CFt � � 1 � rt �n�t t�1 � 1 � i�t UN CI � 0 donde rt representa la tasa de rendimiento en la reinversi�n de equilibrios positivos.100 11.522 10. Adem�s.310 12.000 10.000 61. uno podr�a usar la tasa de descuento corriente oficial o la producci�n corriente de t�tulos de estado como una reinversi�n .641 13. sin la cual hay una base l�gica para esta asunci�n.000 10.000 10.18 relacionaron con dos alternativas de la inversi�n con ingresos invertidos de nuevo al precio diferente del Valor futuro de alternativas de la Inversi�n IRR de flujos de fondos con el precio de reinversi�n de la barbilla del 10% por a�o 1 A�o 5 Valor futuro de 4 a�os de 3 a�os de 2 a�os de toda la Tasa de descuento de flujos de fondos que suprime B 14.100 0 0 40.051 el 12.130 Flujos de fondos de la Tabla 6.051 del 11.641 13. entonces el CIRR es mayor que el IRR y viceversa.000 0 0 B () 33. especulamos que hasta los precios de reinversi�n son diferentes.17 para dos alternativas de la inversi�n 6 evaluaci�n de la inversi�n Alternativas de la inversi�n un () Capital invertido A�o del A�o del A�o del A�o del A�o de flujos de fondos Estimado 1 2 3 4 5 22.000 Los Flujos de fondos de la tabla 6.000 10.000 10. comparando dos programas alternativos con IRR diferente. cuando de hecho ser�a l�gico esperar la misma tasa de rendimiento de la reinversi�n de las ganancias de ambos programas''.310 12. Si uno quiere usar el CIRR en vez de IRR. Naturalmente el CIRR es igual al IRR cuando r = yo.

calculado dividiendo el valor actual de flujos de fondos esperados al capital inicial invertido.6. obviamente se aplica. El valor actual neto es un criterio m�s apropiado con respecto a la PI. NPV e IRR son as� dos criterios de decisi�n que comparten la misma formulaci�n matem�tica y. hay aquellos que reconocen que tanto IRR como CIRR tienen pros y los contras y que cada uno se puede preferir al otro seg�n las circunstancias (Raper 1981). Kerr (1980) rechaza el CIRR porque ''los modelos basados en el precio de reinversi�n. incorpora la informaci�n anterior. para medir otro indicador: Ventaja/Coste Rebajada (B/C) Proporci�n. los mismos huecos. por supuesto.4 T�cnicas modernas para el an�lisis de rentabilidad 131 el precio. pero debido a las limitaciones y dificultades asociadas con su uso. sobre todo en situaciones con flujos de cronometraje diferentes y cantidad de la capital. a fin de completar el cuadro de la informaci�n necesaria para la opci�n final. son incorrectos porque la medida de la deseabilidad de una inversi�n potencial es contaminada por los ingresos proyectados de otras inversiones''. por ejemplo. para desechar las alternativas con una PI menos de 1. la regla. hasta cierto punto. Este par�metro no es una alternativa a NPV o IRR. Otros autores consideran que los IRR m�s t�cnicamente corrigen. La frontera entre los m�ritos y los dem�ritos de los dos indicadores es muy delgada. a menos que haya diferencias sustanciales en los perfiles del riesgo de varias alternativas. 6. creado para evitar la ambig�edad del IRR. Por lo tanto puede ser �til. La literatura est� llena de textos que favorecen un o el otro m�todo y apoyan estas opciones con una amplia variedad de motivos. es la variante de la regla que requiere para no considerar proyectos que tienen un NPV menos que el cero.4 Otros indicadores Se ha dicho que el uso de �ndices de rentabilidad (IRR. Esto.4. y todav�a aplica la misma tasa de descuento a todas las alternativas posibles tenidas en cuenta. Finalmente. El cociente es el valor actual por cada euro de gastos iniciales. NPV) podr�a sacar algunos problemas con la interpretaci�n del resultado cuando hay necesidad de hacer comparaciones del interproyecto. y generalmente . En situaciones donde uno tiene que elegir. si venderse o comprar. entre la financiaci�n de alternativas. o si alquilar o comprar. La opci�n se debe caer en el proyecto que tiene el �ndice de rentabilidad m�s alto. PI � Inversi�n de la Inicial del Valor real CF Cuando uno usa el �ndice de rentabilidad como un instrumento para la identificaci�n preliminar de oportunidades de inversi�n que requieren el an�lisis adicional. Define un �ndice de rentabilidad (PI). cuando el inversionista tiene que decidir sobre la conveniencia de oportunidades mutuamente exclusivas.

Otro indicador es el per�odo de retorno rebajado (DPP). ese resultado de la inversi�n.000 1.132 C�lculo de la Tabla 6. 110.50 de Rentabilidad del Valor actual neto del gasto de la Inicial de flujos de fondos neto Rebajado 110.46 siempre que uno se encuentre en una encrucijada.19 muestran que la PI y el NPV dan se�ales diferentes.000.19 de NPV y B/C a alternativas de la inversi�n 6 evaluaci�n de la inversi�n Alameda de alternativas de la inversi�n Edificio de oficinas del �ndice 90.75. porque esto mejores expresos la ganancia asequible del proyecto. y en caso de la soluci�n de la ''oficina''. Ejemplo 6. En el campo de bienes inmuebles.000 - 60. Si las decisiones de la inversi�n se relacionan de esta manera. el inversionista debe confiar en la informaci�n proporcionada por el Valor actual neto. despu�s de que el valor actual de los flujos de fondos esperados. sin embargo.000 . que se usar�a como la garant�a subsidiaria de la hipoteca para tener acceso a un pr�stamo para ser usado para construir una peque�a alameda. porque este criterio muestra lo que realmente se obtiene del proyecto. uno tiene que construir varias combinaciones posibles y tratar a cada uno de ellos como una oportunidad.000. podr�a construir un edificio de oficinas. El valor actual de los flujos de fondos esperados de la soluci�n de la ''alameda'' es aproximadamente 90. que es el tiempo (medido durante a�os). es preferible usar el enfoque de NPV. iguala la propia inversi�n.000. Los c�lculos en la Tabla 6.000 30.7 Un inversionista posee unas tierras por valor de 60. invirtiendo el capital propio para una cantidad de 15. En este caso.000 1. independiente de los dem�s.000. el per�odo de retorno s�lo mide cuanto toma para la efusi�n en efectivo inicial para devolverse. . no haciendo caso del valor del dinero en el tiempo. Este procedimiento es similar a un per�odo de retorno. adem�s de la capital obtenida a trav�s de la financiaci�n. uno tambi�n deber�a decidir entre varias ofertas de la inversi�n mutuamente dependientes.000 35. El DPP es el valor m�nimo que satisface la ecuaci�n: Y X BT � � Ct � t�1 � 1 � i�t � Co yo la tasa de descuento. O bien.

a�o tras a�o. por lo tanto. puede llevar a ideas falsas sobre el potencial de una inversi�n de bienes inmuebles: las propiedades pueden proporcionar la rentabilidad alta pero durante un tiempo m�s largo puede ser menos conveniente que otros que concentran la mayor parte de las ventajas en los primeros a�os del per�odo de tenencia. La determinaci�n de precio se deber�a realizar.4 T�cnicas modernas para el an�lisis de rentabilidad 133 Si las ganancias netas anuales son constantes con el tiempo. como en el ejemplo anterior. la soluci�n ser�: DPP � 1 1� � PP�i� registre � 1 � i� Cuando yo 6� 0. sin embargo. siguiendo a tentativas subsecuentes hasta un m�s cercano a la unidad indica el DPP buscado.4. Un procedimiento alternativo para descubrir DPP debe encontrar el momento cuando la proporci�n IP es igual a 1. las motivaciones de los cuales se reflejan en un n�mero equivalente de componentes del precio de la referencia. desde ya que yo = 0. DPP = PPS. �ste puede ser por lo tanto obtenido por la suma siguiente: Precio de la referencia = Precio sin Riesgo + Honorarios de 8> tolerancia del Riesgo>> <Renuncia hacia Consumo Inmediato>> Carencia de Liquidez>: Gesti�n de carteras . Uno de los m�todos propuestos para esta tarea est� basado en la consideraci�n que el inversionista destina su dinero. es decir. 6. la tasa de rendimiento m�nima. Si los ingresos netos var�an durante los a�os. su valor actual hasta que la cantidad recibida no iguale o exceda la inversi�n inicial. sobre todo cuando los flujos de fondos esperados tienen modelos de distribuci�n temporales muy largos y diferentes. con el cuidado sumo.6. considerando su interpretaci�n inmediata y f�cil. o profundamente cambiar la jerarqu�a de oportunidades de inversi�n. y esto requiere unos honorarios. En los ejemplos en esta secci�n. Este m�todo. Uno tiene que calcular esta proporci�n para cada a�o del per�odo de an�lisis (per�odo de tenencia). uno vio c�mo un peque�o ajuste en el precio seleccionado puede producir cambios enormes de NPV. El per�odo de retorno es unos inversionistas del par�metro gustan ver. Aunque este indicador tenga limitaciones fuertes. no proporciona ninguna indicaci�n sobre la talla �ptima de la inversi�n o sobre la opci�n econ�micamente m�s eficiente entre inversiones alternativas. uno tiene que sumar.5 La tasa de descuento Un problema importante queda por analizarse: la opci�n de la tasa de descuento.

Su uso como una tasa de descuento permite comparar proyectos clasificados en la misma categor�a del riesgo. se ha indicado ya que el compromiso entre riesgo y producci�n var�a de un inversionista al otro. Este enfoque es por lo tanto poco pr�ctico. incluso el coste de equidad y el coste de la deuda: 5 Vale la pena mencionar que a pesar del nombre. sin embargo. el coste promedio ponderado de la capital o WACC. dificultades obvias en la estimaci�n apropiada de los t�rminos restantes de la suma. Hay. En inversiones de bienes inmuebles. �l el coste marginal se puede denotar en el gasto anual para el reembolso del pr�stamo. Pueden pensar de este precio. En los p�rrafos precedentes. aun cuando hay diferencias grandes en la cantidad y el cronometraje de flujos de fondos. es decir. hasta los t�tulos de estado publicados por el estado no son inmunes al riesgo de inflaci�n. Resume el enfoque del precio marginal del capital y los costes de oportunidad. En ausencia del riesgo y si el objetivo de maximizar la ganancia prevalece. la tasa de inter�s pagada en Bonos del Tesoro a corto plazo. La f�rmula hace funcionar el promedio ponderado. El problema se simplifica reduciendo la suma de s�lo dos t�rminos: el precio sin riesgo y el premio del riesgo. en obligaciones que no implican riesgos. el coste de un euro adicional de la inversi�n. la penalizaci�n de flujos que son m�s distantes a tiempo aplicando un factor de descuento es justificada por los costes de oportunidad impl�citos de invierten una cantidad de dinero en los mercados financieros. por lo general se llama el precio sin riesgo. Es una pregunta de la funci�n individual. que se requiere compensar la tolerancia de riesgos. sin embargo. pero la regla consiste en que la intensificaci�n del riesgo percibido crece proporcionalmente al premio requerido llevarlos. que es la capital proporcionada por prestamistas del tercero. simplemente para esperar. en reconocer un mayor significado al enfoque del coste como la oportunidad de la capital. cuya duraci�n limitada es una garant�a contra riesgos de la p�rdida debido a la inflaci�n.134 6 evaluaci�n de la inversi�n El tipo base (sin riesgo) equivale a esa vuelta definida que se debe al inversionista. Este concepto es equivalente a la ganancia m�xima que el inversionista puede obtener por fondos simp�ticos en inversiones alternativas que est�n disponibles y caracterizadas por la misma clase de la exposici�n del riesgo. es decir d�ndolo en el pr�stamo con una tasa de inter�s r. en un mundo de la certeza. Ya que es improbable que el inversionista consiente en arriesgarse en un proyecto que proporciona una ganancia que es m�s baja que esto asequible a trav�s de transacciones igualmente arriesgadas. Representa el coste llevado por el inversionista para compensar la equidad usada en la transacci�n de bienes inmuebles y deuda. . el WACC se calcula teniendo los pesos relativos en cuenta de cada componente de la estructura del capital. cambios seg�n la capacidad del inversionista de percibir y aceptar los peligros de fracaso. los costes de oportunidad coinciden con la tasa de rendimiento aceptable m�nima. Muchos analistas consienten. como la tasa de inter�s aplicada a un prestatario soluble. Otra manera de determinar el precio de la referencia es referirse al coste marginal de la capital. Esto es por lo general el estado 5 Por esta raz�n. �ste.

Raper C. (1999). que inmediatamente trae a la memoria el ''concepto'' de oportunidad del coste. � 153180. 27 (4). � 519552. J. Dixon. El Diario de la Valoraci�n.. J. (1981). B. E la equidad del accionista total. Il Deprezzamento Degli Immobili Urbani. N. 16 (2). � 355369. T. Lausana: IREC. coste de Kd de deuda. Mil�n: Franco Angeli. & Webb..4 T�cnicas modernas para el an�lisis de rentabilidad 135 WACC � ke donde: coste de ke de equidad. propone de nuevo problemas de evaluaci�n que se han destacado ya. (2011). E D � kd � 1 � t� � D � E � � D � E� Por lo que el requisito de los dos componentes del WACC se refiere. & Law. Crosby. C.. R. (1980). B. (1985). Smith. Diario de Investigaci�n de Bienes inmuebles. B. Diario de Investigaci�n de la Propiedad. Manganelli.. Severo. (2005). El Diario de la Valoraci�n. Referencias Csillaghy. Pescador. Una palabra final en FMRR.. J. Kerr H. D total de la deuda. t tasa impositiva en impuestos sobre la renta. V. 102. Economie de L'environnement Construit. F. D. Una revisi�n cr�tica de metodolog�as para medir la depreciaci�n del alquiler se aplic� a bienes ra�ces comerciales del Reino Unido. An�lisis de depreciaci�n econ�mica para propiedad de la multifamilia. J. el coste de la equidad. . La equidad cede la hormiga la cuesti�n de reinversi�n. J.6. S. K.

Cap�tulo 7

El an�lisis de riesgos

Abstraiga El tema de gesti�n del riesgo es uno de los problemas principales con los
cuales los inversionistas tienen que tratar. Hay muchas variables que identifican
el riesgo de una inversi�n, muchos tambi�n son subjetivos en la naturaleza. Esto
hace la tarea del analista que quiere incorporar el factor de riesgo a la
evaluaci�n de conveniencia, uno dif�cil. El analista tendr� que estudiar e
investigar las correlaciones entre los objetivos espec�ficos de la inversi�n y las
estimaciones de probabilidad de vueltas. En la secci�n de ayuda del analista, los
m�todos tradicionales para el tratamiento del riesgo se explican, basados en la
percepci�n subjetiva del propio riesgo, as� como los enfoques m�s complejos que
hacen el uso del an�lisis probabilistic, en cambio.

7.1 Las variables y factores de riesgo
El an�lisis de la asignaci�n de recursos, hablados encima, tiene como su objeto la
definici�n de los instrumentos l�gicos y fundamentales para la evaluaci�n de la
inversi�n en contextos de la certeza. Es necesario a este punto introducir la
posibilidad de incertidumbre e imaginar, de acuerdo con lo que pasa en realidad,
que la mayor parte de las inversiones generan flujos de fondos inciertos tanto en
t�rminos de entidad como en t�rminos de ese de los l�mites de tiempo. El tema del
riesgo en la evaluaci�n de la inversi�n es uno de los problemas principales de los
cuales los inversionistas tienen que afrontar. La volatilidad de los mercados
financieros y el esp�ritu competitivo creciente, que ocurren tanto en sectores
maduros como en los caracterizados por la innovaci�n tecnol�gica fuerte, paga de
hecho continuamente el problema de controlar y manejar la incertidumbre que por lo
general caracteriza el proceso de an�lisis que lleva a la asunci�n de decisiones
estrat�gicas. Desde un punto de vista simplemente formal, el concepto de la
incertidumbre es distinto de ese del riesgo. Una inversi�n se considera arriesgada
aun cuando los resultados producidos por ella no se pueden determinar con la
certeza, sin embargo, puede hacer varias asunciones sobre futuros resultados, cada
uno de los cuales tiene que ver con un valor de probabilidad dado, para construir
la distribuci�n de probabilidad entera del acontecimiento.
� Springer publicaci�n internacional Suiza 2.015 B. Manganelli, inversi�n
inmobiliaria, DOI 10.1007/978-3-319-06397-3_7 137

138

7 el an�lisis de riesgos

La incertidumbre implica un n�mero desconocido de resultados posibles, con la
informaci�n insignificante sobre su posibilidad del acontecimiento. Asume cuando no
es posible establecer a priori una distribuci�n de probabilidad para tener que ver
con resultados diferentes del acontecimiento. Por definici�n, la incertidumbre no
es mensurable, as� no hay modo de comunicar un ''nivel de la incertidumbre''. Desde
el punto de vista de la persona que toma decisiones, esto es la condici�n peor, la
que en la cual algo puede pasar. Seguramente, es preferible funcionar en
condiciones del riesgo, desde entonces, en este caso, los resultados posibles se
conocen y el analista es capaz de estimar la probabilidad relativa. Si una
situaci�n es incierta, pero las consecuencias posibles y su probabilidad del
acontecimiento se conocen objetivamente, la situaci�n implica el riesgo o la
incertidumbre objetiva. Cuando los resultados posibles se conocen, pero sus
probabilidades del acontecimiento objetivamente no se conocen, la situaci�n implica
la incertidumbre o la incertidumbre subjetiva, y finalmente, cuando la lista de
resultados posibles claramente no se define, la situaci�n implica ambig�edades o
contingencias imprevistas. Un inversionista bueno siempre tender�, por lo que
posible, para convertir los elementos de incertidumbre en factores de riesgo,
forzando al analista a un proceso continuo de investigaci�n y el arreglo de datos a
fin de producir e incorporar al an�lisis, los nuevos despliegues ''objetivos'' de
la probabilidad. En este contexto, el t�rmino la incertidumbre se usar� como un
sin�nimo de peligro, sin tener en cuenta la especificaci�n formal s�lo hecha, as�
oponi�ndose al concepto de la certeza. Por lo tanto, en condiciones de la
incertidumbre, una inversi�n no puede ser descrita por un flujo de fondos solo,
pero por una serie de flujos en cada uno de los cuales una distribuci�n de
probabilidad dada puede tener que ver. La medida de riesgo atado a la inversi�n da
la dispersi�n de los resultados esperados diferentes. En un nivel general, se puede
decir que una inversi�n es a�n m�s arriesgada ya que los resultados posibles que
resultan de ello se dispersan alrededor del valor esperado. La dispersi�n de los
valores esperados de un proyecto tambi�n se identifica con el t�rmino la
volatilidad. A fin de proporcionar la primera percepci�n concreta del concepto de
dispersi�n o volatilidad, Fig. 7.1 compara los resultados esperados (o producci�n)
de dos proyectos de inversi�n, A y B, que tienen el mismo nivel del retorno
esperado medio. Como uno puede ver de la comparaci�n entre los dos gr�ficos, los
valores individuales del proyecto A tienen una dispersi�n inferior que el promedio
esperado, que por t�rmino medio son menos distantes de la l�nea comparado con los
mismos puntos del proyecto B. No cabe duda de que un inversionista racional,
enfrentante con la opci�n entre A y B, preferir�a A, que tiene la misma vuelta en
un peligro inferior. El elemento del riesgo es un rasgo de todas las clases de la
inversi�n. Los factores de incertidumbre principales del mercado inmobiliario se
han ilustrado ya y tambi�n se ha explicado que el inversionista, afrontando el
peligro de fracaso de una operaci�n, puede tener un comportamiento diferente, hasta
en t�rminos de estrategias espec�ficas y la percepci�n del riesgo. Muchas variables
que identifican el riesgo de la inversi�n, muchos de los cuales son subjetivos,
realizan la dificultad de incorporar el factor de riesgo al an�lisis, a trav�s de
procedimientos formalizados y t�cnicas. El pron�stico de flujos de fondos de unos
bienes inmuebles

7.1 La Dispersi�n de Fig. 7.1 de Factores de riesgo y Variables de los retornos
esperados de los dos proyectos

139

(a)
Flujos A
� � � � �

Rexpected

� �

t

(b)
Flujos B Rexpected
� � � � � � �

t

la inversi�n es una tarea compleja. Esto no exime al analista de la tarea de
aerodinamizar un problema con eficacia complejo, a trav�s del estudio de las
correlaciones entre los objetivos espec�ficos de la inversi�n y las estimaciones de
probabilidad de las vueltas posibles. Al reconocer la capacidad innata del
empresario de tratar con el factor de riesgo de un modo intuitivo, es �til tratar
de hacer las opciones m�s f�ciles, y al mismo tiempo destacar las consecuencias
posibles (ver la nota al pie de la p�gina 1 en el Tipo. 1). La necesidad de apoyar
la decisi�n final por lo tanto implica el esfuerzo de proveer a inversionistas de
todos los elementos necesarios para enmarcar las fuentes de riesgo y en la
evaluaci�n de la probabilidad de fastidiar ganancias iguales o m�s grandes a m�nimo
aceptable. La tasa de descuento usada para calcular el NPV, que es IRR aceptable
m�nimo, se ha interpretado como la suma de varios componentes, uno de los cuales se
identifica como un premio para el riesgo de la inversi�n. El problema es
correlacionar por lo tanto el riesgo para la rentabilidad. En primer lugar, uno
tiene que identificar los factores de riesgo que caracterizan inversiones en el
campo de bienes inmuebles. Una clasificaci�n muy general de factores de riesgo en
riesgos comerciales, riesgos financieros y riesgos externos se present� antes. Con
relaci�n a esta distinci�n preliminar es posible entonces identificar los factores
de riesgo en cuanto a otras clasificaciones de la inversi�n de bienes inmuebles
posibles (hasta traslapando el uno al otro). Si uno mira el objeto de la inversi�n
puede ser, por ejemplo, �til dividir los factores de riesgo en exogenous, que son
comunes a cualquier inversi�n, o en factores de riesgo espec�ficos, relacionados
con el activo espec�fico. Los factores de Exogenous son las condiciones econ�micas
generales, tasas de inter�s, empleo e inflaci�n, impuestos y pol�tica del gobierno.
Los factores de riesgo espec�ficos son la ubicaci�n, las caracter�sticas de
ingresos financieros de los arrendatarios, la calidad y el fungibility del activo.

140

7 el an�lisis de riesgos

Uno tambi�n puede distinguir el riesgo econ�mico del riesgo t�cnico. El riesgo
econ�mico depende de factores que son extr�nsecos al proyecto para evaluarse. En el
riesgo econ�mico risk1 del arrendatario se contempla. Concierne las dificultades
posibles relacionadas con la colecci�n actual de los alquileres. Las
caracter�sticas de los conductores en t�rminos de fiabilidad y poder contractual
pueden afectar la variabilidad de vueltas. Las p�rdidas en alquileres o tardanzas
de la colecci�n pueden resultar de no pago, insolvencia del arrendatario o
pugnacidad, condiciones que a menudo producen la necesidad de negociar de nuevo los
honorarios o una vacante temporal de la propiedad. Tambi�n hay que tener presente
que cada vez es necesario recuperar el alquiler impagado, implica demandas
judiciales muy caras. Otro factor del riesgo econ�mico, que podr�a afectar los
flujos de fondos esperados de la inversi�n, y de alguna manera relacionados con el
riesgo de los arrendatarios, depende de la ubicaci�n del edificio dentro del
contexto urbano. La importancia de la ciudad y/o del �rea en la ciudad en la cual
la propiedad se localiza, nos puede decir mucho sobre los ingresos, caracter�sticas
culturales y movilidad de la poblaci�n, y por lo tanto la fiabilidad de los
arrendatarios y la estabilidad que resulta de vueltas. El concepto de la zona del
prestigio est� obviamente en la funci�n del tipo de la propiedad objetivo. La
importancia de una ubicaci�n particular con relaci�n al otro depende de la
presencia, en t�rminos de cantidad y calidad, de servicios, instalaciones e
infraestructuras, por lo tanto en la capacidad de atraer esa categor�a particular,
ser esto residencial, comercial o productivo. El �ltimo factor de riesgo econ�mico
se relaciona con la volatilidad del mercado en general y ese del mercado local. Por
lo que el mercado inmobiliario en general se refiere, los determinantes principales
de la oferta y demanda se han ilustrado ya, los factores que pueden determinar una
variaci�n en precios, uso o venta y por lo tanto los flujos de fondos esperados de
la inversi�n. El riesgo t�cnico depende de factores que son intr�nsecos al
proyecto, incluso el destino espec�fico, las connotaciones de calidad y apariencias
del edificio, las caracter�sticas de fungibility del activo. Esta incertidumbre a
menudo lleva a inversionistas a esperar el principio del proyecto a fin de
coleccionar la informaci�n sobre la transacci�n potencial. Los acontecimientos
dentro del proceso de la inversi�n tambi�n son la parte de este riesgo espec�fico,
a saber aquellas fases de desarrollo en las cuales el riesgo se relaciona con la
posibilidad de opciones inadecuadas. Por ejemplo, una direcci�n de construcci�n
ineficaz puede causar un aumento de costes de la construcci�n, la administraci�n
inadecuada puede causar una tasa de vacantes m�s alto que esperado, y finalmente un
plan de ventas inadecuado puede afectar seriamente el a�orado - para la ganancia.
Otra categor�a conceptual concierne la distinci�n entre el riesgo operacional y
financiero. El riesgo operacional se refiere a la variabilidad de los resultados
que se derivan de la estructura organizativa del inversionista y en particular de
sus actividades. El concepto del riesgo financiero incluye dentro de s� una serie
entera de elementos

En este aspecto Fiedler y Janda (1993) indican que ''el grado del riesgo podr�a ser
no una ciencia, pero un arte''.

1

7.1 Las variables y factores de riesgo

141

esto es relevante para la direcci�n de los conjuntos financieros y monetarios.
Desde un punto de vista puramente conceptual es posible distinguir el riesgo
financiero en dos componentes b�sicos:� riesgo de acci�n de palanca;� riesgo de
tasa de inter�s. El riesgo de acci�n de palanca directamente tiene que ver con la
estructura financiera. El �ndice de endeudamiento financiero es la relaci�n entre
deuda que lleva el inter�s y equidad, e indica el grado al cual la empresa de
gesti�n es financiada por el recurso al capital de deuda. En relaci�n con la
cuesti�n de financiaci�n se ha destacado c�mo una acci�n de palanca financiera
positiva ampl�a la vuelta de la inversi�n de capital personal, si el coste del
pr�stamo es menos que los ingresos obtenidos del edificio. Sin embargo, el uso de
un pr�stamo alguna vez creciente amplifica la variabilidad de los resultados
esperados y produce un aumento del riesgo financiero. La figura 7.2 muestra esta
situaci�n cualitativamente. Otro tipo del riesgo financiero es el que que se
materializa cuando la deuda excesiva aumenta la probabilidad de no conseguir unos
ingresos operativos netos suficientes para el pago de la amortizaci�n (el riesgo de
la falta). La figura 7.3 ilustra el riesgo de insolvencia que puede ocurrir en caso
de un complejo de pisos para el alquiler. En ausencia de la financiaci�n, el
equilibrio entre gastos e ingresos se alcanza al punto A, a un nivel relativamente
bajo de empleo. Si uno recurre al pr�stamo, tendr� que mantener una tasa de
vacantes muy limitada (se�ale B) asegurar la solvencia de los ingresos. El riesgo
de tasa de inter�s se levanta en la posibilidad que, considerando la volatilidad de
los mercados, un cambio de tasas de inter�s del mercado lleve a un coste inesperado
para el inversionista debido a la discrepancia entre tipos de inter�s y precios del
dep�sito que caracterizan los positivos y activos. El an�lisis del riesgo
operacional y financiero ayuda a entender el concepto de la irrevocabilidad de
decisiones. Ceteris paribus, si el peso de gastos generales se hace m�s grande, los
gastos de abandono de los aumentos de proyecto, y se hace menos y menos reversible.
En tales circunstancias, NPV positivo puede no ser bastante para convencer al
inversionista de tomar los riesgos que la estructura del proyecto implique. La
irrevocabilidad de ciertas decisiones es por lo tanto un factor de disuasi�n para
la inversi�n. Otra distinci�n est� relacionada con el insurability del riesgo.
Aquellos riesgos estuvieron relacionados con cat�strofes y no (fuegos,
inundaciones, tormentas, etc.) y que se puede transferir, por el pago, a las
compa��as de seguros se definen como asegurable. El nivel final del an�lisis se
relaciona con la distinci�n entre riesgo sistem�tico y riesgo sectorial o no
sistem�tico. El primer est� relacionado con aquellos acontecimientos del alcance
general que causan un impacto a la econom�a en conjunto. Un ejemplo de factores de
riesgo sistem�ticos es el fuerte aumento en el precio del petr�leo, un conflicto
armado ampliado, un fuerte aumento en la tasa de descuento, la declaraci�n de
quiebra de un estado. Contra esto, tambi�n hay los riesgos peculiares para un campo
particular. Dentro de esta categor�a del riesgo, llamado riesgo del sector, son
todos los factores que vienen de competidores, industria y factores de producci�n.

3 Acci�n de palanca Financiera y riesgo de la insolvencia Gastos generales + Adm. el papel del Arquitecto/Ingeniero es esencial para los resultados econ�micos de construir iniciativas. Es por lo tanto necesario que el .2 y variabilidad en producci�n Fig. Instalaci�n � Gastos de la variable de producciones� Gastos generales A Nivel de la ocupaci�n B En particular. 7. 7.142 7 el an�lisis de riesgos Sin acci�n de palanca Producciones esperadas Con acci�n de palanca Producciones Acci�n de palanca de fig. sobre todo en aquellos campos donde el componente tecnol�gico y el nivel de innovaci�n del proceso de producci�n son cruciales.2 La tarea del analista A pesar del frecuencia bajo del coste del dise�o en el coste total. La fuente espec�fica de riesgo para una inversi�n de Bienes inmuebles se puede reconocer en el fen�meno conocido de la ca�da en desuso tecnol�gica. 7. pueden pensar del riesgo del sector como el total de factores que causan una p�rdida del esp�ritu competitivo de la inversi�n. m�s que cada uno de los otros operadores.

As� resulta que el analista. excluyendo a cualquiera . y hasta las estimaciones m�s exactas pueden ser confusas a la persona que toma decisiones. hay varias t�cnicas que permiten incorporar el riesgo en el an�lisis. en la estimaci�n de los gastos. el 80% del coste se ha decidido ya (Kelly 1984). Los enfoques tradicionales sufren los efectos de la subjetividad del analista. en la referencia a todos los factores que pueden intervenir m�s tarde.7. no puede llevar a la justificaci�n. La figura 7. Esto muestra c�mo deber�a ser. Se expresa en su consecuencia normal.4 de las fases de la construcci�n trata en costes de la construcci�n el dise�ador coincide con la cifra del analista. m�s all� de cierto umbral. no hace nada m�s que toma decisiones para el cliente. en el ajuste de las estimaciones basadas en su sensibilidad. Cualquier ajuste subsecuente se deber�a apuntar a no salvar el proyecto.4 ilustra esta situaci�n. sobre todo cuando es necesario referirse al concepto de la valoraci�n r�pida.2 La tarea del analista 143 Proyecto y el dise�o 100 Construcci�n Utilizaci�n & Operaci�n 100 Coste total de construcci�n El nivel 0 0 de influencia Tiempo La Influencia de fig. 7. bajo la influencia predominante del momento de proyecto en los gastos para construcci�n y uso de los edificios. o al menos hace requerir que el conocimiento trabaje con �ste. varios autores declaran que durante la finalizaci�n del 20% del anteproyecto. Como mostrado en el siguiente cap�tulo. La ignorancia del detalle del car�cter del proyecto. pero a su finalizaci�n. Otro aspecto fundamental del trabajo del analista es el de la comunicaci�n con el cliente del inversionista. por una parte. que el Arquitecto/Ingeniero es totalmente consciente de las consecuencias econ�micas de sus opciones. El analista. para gastar una mayor atenci�n a las etapas preliminares del proyecto y en el otro. El problema se hace complicado sobre todo cuando uno tiene la necesidad de proporcionar una descripci�n completa sobre el riesgo de la intervenci�n. la desviaci�n entre los gastos deliberados en la toma de decisiones y los definidos m�s tarde. no es f�cil entender c�mo todos ellos manejan el riesgo. De hecho. se debe firmemente anclar en los principios de la valoraci�n disciplinan y evitan que la inversi�n se subestime o se sobrestime.

el uso de un an�lisis menos complejo es m�s apropiado.entre riesgo percibido y retornos esperados. Un enfoque similar s�lo puede ser aceptable cuando el analista y el cliente comparten la misma clase de la percepci�n del riesgo. pero seguramente no el m�s obvio. los inversionistas entrar�an r�pidamente en este mercado. dado que hay una proporcionalidad . tradicionalmente adoptado en otras �reas de la econom�a. 7. los due�os de carpetas m�s diversificadas tienen modelos de la ganancia m�s estables que aquellos . la literatura ha sido enriquecida por trabajos de t�cnicas sofisticadas del control de riesgo.5. tiendan a compensar el uno al otro. Otra manera de controlar la exposici�n del riesgo es explotar la relaci�n entre las propiedades pose�das y aquellos que se podr�an potencialmente adquirir. si hubiera oportunidades de inversi�n con la alta rentabilidad que no equivale a igualmente altos riesgos. tal comportamiento significa impedir otras ganancias extraordinarias posibles. Se sabe. y en casos donde los resultados son previsibles. los resultados de las cuales est�n encima de la l�nea en Fig. Estos enfoques. comparado con los esperados. Esto significa que la �nica manera factible de minimizar el riesgo en un mercado eficiente es elegir la oportunidad con el retorno esperado m�s bajo. que el mercado inmobiliario no es eficiente en absoluto. Para proyectos con el tama�o moderado. pero esto es una condici�n ut�pica. En un mercado eficiente. Como los factores que afectan ganancias y valores de mercado no afectan uniformemente todas las propiedades. Lamentablemente. 7. Es sobre actitudes.5). sin embargo. sin embargo. Ha pasado con el inter�s significativo del mundo de los negocios en las �ltimas d�cadas y en fases c�clicas desfavorables durante las cuales no todos los proyectos han alcanzado autom�ticamente el �xito. Muchos de estos procedimientos simples de la reducci�n del riesgo son aplicados por el inversionista que no siempre es consciente de la situaci�n. Como consiguiente. el logro de ciertos resultados. Por otra parte.como ya mencionado . es controlar el riesgo invirtiendo en proyectos menos arriesgados. a menudo son insuficientes para la realidad de bienes inmuebles: las mayores ventajas conferidas por tales an�lisis no justifican el coste y el tiempo los ten�a que obtener. Cuando se crey� que la inversi�n inmobiliaria no es inmune a los peligros de fracaso. m�s bien que reglas. El camino m�s f�cil.3 Control de riesgo La mayor atenci�n al an�lisis de riesgos en bienes inmuebles es un hecho relativamente reciente. la mayor�a de los inversionistas de bienes inmuebles capaces tienen la oportunidad de aprovechar estas ineficiencias y conseguir ganancias extraordinarias sin cargarse con una dosis equivalente de riesgos adicionales. los resultados observados (ganancias hechas) se distribuyen al azar alrededor de la l�nea de los resultados esperados (Fig. de modo que las vueltas superiores e inferiores. y aceptando s�lo aquellas oportunidades que garantizan. bajando las ganancias para niveles comparables con inversiones del riesgo igual que se podr�a poner en pr�ctica en otros mercados. con un muy peque�o margen de la incertidumbre.144 7 el an�lisis de riesgos posibilidad de opci�n. 7. hasta en un mercado imperfecto como bienes inmuebles. El secreto est� en la capacidad de identificar aquellas oportunidades de inversi�n.

pero igualmente caro. por ejemplo.5 del control de riesgo vueltas percibidas y verdaderas en un mercado ineficaz Ganancia 145 Resultados esperados Resultados Riesgo percibido obtenido concentrando toda la riqueza en un proyecto solo. la variedad presupone la disponibilidad de una cantidad grande de la capital. por ejemplo. de mejorar el reclutamiento que hace sobre la futura rentabilidad de una propiedad. Entre �stos. control de la supervisi�n de los trabajos y una administraci�n eficaz. la mayor parte de los que no tienen un presupuesto bastante alto. podr�a hacer el uso de las cl�usulas contractuales particulares que permiten que �l cambie algunos factores de riesgo a clientes (esto ocurre con el riesgo de la inflaci�n. Adem�s. Podr�a tratar. la soluci�n es combinar las disponibilidades individuales en fondos de inversi�n comunes. Por ejemplo. 7. usando t�cnicas prof�ticas m�s exactas. es el cambio en la compra de tierra para ser . Otra posibilidad de la variedad. durante las fases de desarrollo y direcci�n. son acciones �tiles. el inversionista debe actuar de tal modo para conducir el proyecto. reduciendo el hueco entre resultados esperados y observados de la operaci�n. En este caso. Es importante. La acci�n del control de riesgo no termina con la decisi�n final. La variedad representa un camino irrealizable para todos aquellos inversionistas.3 Riesgo de Fig. Un resultado como esto se obtiene aumentando la actividad de an�lisis.7. es invertir en proyectos de bienes inmuebles diferentes. para diversificarse hasta geogr�ficamente. entablando el �ndice de alquiler de precios al consumidor). La variedad asegura la reducci�n del riesgo s�lo si las inversiones se eligen para evitar correlaciones entre los modelos de la rentabilidad de varios activos. Lamentablemente. y sobre todo haciendo el estudio del mercado meticuloso. El inversionista tiene otras opciones de limitar el riesgo asociado con un proyecto dado. teniendo la posibilidad. Los fondos de bienes inmuebles nacen con el esp�ritu de permitir una variedad notable a aquellos que no tienen la oportunidad de hacer inversiones de capital grandes. En este sentido. diferentes en tipo y destino. a fin de minimizar el impacto de crisis econ�micas que afectan �reas del mercado espec�ficas. hacia los resultados de las predicciones. Otras posibilidades de la transferencia del riesgo est�n relacionadas con la activaci�n de formas especiales de la prefinanciaci�n. el inversionista puede usar varios instrumentos que permiten que �l transfiera parcialmente el riesgo para otros sujetos.

elegido en una base subjetiva. deber�a estar basada en la funci�n de la indiferencia de vuelta del riesgo del inversionista. en la pr�ctica. El efecto de esta estrategia es la reducci�n de valores de inversi�n y. seg�n impresiones subjetivas. y por otra parte el predominio del analista. que. En general. Los analistas simplemente fijan este par�metro. el arranque de opciones para la compra de edificios o unidades construidas (ventas en el papel) que tambi�n es mucho com�n. Esto es obviamente un m�todo bastante �spero de la evaluaci�n. 7. Este enfoque determina el precio como la suma de un precio sin riesgo y un premio que es proporcional al riesgo percibido esperado. El enfoque de la tasa de descuento ajustado est� probablemente el m�s com�nmente usado. supone que el inversionista deje la oportunidad de saber el peligro verdadero del proyecto y poner en pr�ctica as� acciones posibles que resultan de ella. la opci�n se cae en el precio cobrado por t�tulos de estado a corto plazo. La selecci�n del precio ''sin riesgo'' es un problema te�rico. cuando uno establece una tasa de descuento modificada. Esta producci�n se incorpora al precio sin riesgo. 7.146 7 el an�lisis de riesgos transformado. pero consiste en un ''ajuste'' en la tasa de descuento a fin de traer el per�odo de retorno dentro del l�mite m�ximo aceptable. m�s bien que la persona que toma decisiones. para tener el tiempo para realizar el an�lisis de conveniencia. Este premio adicional causa tiempos de recuperaci�n acortados. por una parte. Como consiguiente. La determinaci�n del premio del riesgo. la renuncia consiguiente hacia la inversi�n. a menudo. sin embargo.4. La t�cnica no mide el riesgo. La inhabilidad de cuantificar el elemento del riesgo tambi�n hace comparaciones del interproyecto complicadas. los analistas y los inversionistas tradicionalmente se preocupan.1 Tasa de descuento ajustada al riesgo Uno de los caminos tradicionales de la respuesta a una condici�n de incertidumbre es requerir un per�odo de retorno m�s corto. pero inevitablemente. los futuros riesgos se rebajan . obtiene aprobaciones de divisi�n por zonas y negocia un pr�stamo. Una cuesti�n importante concierne el c�lculo del valor monetario del tiempo. hasta el premio del riesgo incluye el elemento relacionado con la equidad del tiempo.4 M�todos tradicionales para el tratamiento de riesgo En vez de cuantificar objetivamente la percepci�n de riesgo. m�s bien que uno pr�ctico. as� resulta que los analistas realizan esta operaci�n basada en su percepci�n personal. en demandas de vueltas m�s altas y reducci�n del tama�o de flujos de fondos esperados. aunque no se dirija al problema de la subjetividad del analista. seg�n su impresi�n personal. pero. o. y a pesar de que presenta varias otras dificultades te�ricas y pr�cticas. El problema tambi�n permanece en el enfoque que incorpora el factor de riesgo directamente al c�lculo de NPV (es decir sin referirse al per�odo de retorno). para a�adir un premio a la vuelta esperada en condiciones del riesgo normal.

con este ajuste de enfoque al riesgo se hace en proyecciones del flujo de fondos.4. El ejemplo 7. La tabla 7. y se ajusta seg�n el riesgo.2 Equivalentes de certeza El problema de la doble asignaci�n en el enfoque de la tasa de descuento del riesgo ajustada es evitado por el enfoque de los flujos de fondos ajustados o los equivalentes de certeza. indiferente. Para proyectos donde el riesgo no depende a tiempo. En un nuevo proyecto de construcci�n. 7. aunque a menudo los riesgos que son los m�s cercanos a tiempo resulten ser relativamente m�s importantes. Los flujos de fondos modificados se rebajan al precio sin riesgo. El crecimiento de factor en la tercera columna muestra que tambi�n el premio del riesgo sufre el frecuencia del tiempo.7. la probabilidad de un chorro de crecimiento en costes de la construcci�n o un consumo del mercado m�s lento que esperado. En primer lugar. La parte del factor de descuento puesto aparte para el porte de riesgo da la diferencia entre el factor ajustado (1. El valor monetario del tiempo. es el problema relacionado con c�mo ''empeorar'' flujos de fondos hasta tal punto para abandonar al inversionista indiferente a . La certeza equivalente consiste en que la cantidad de dinero que alguien aceptar�a. vuelve. en otras palabras la cantidad que hace la opci�n entre misma cierta cantidad y el resultado esperado de una inversi�n arriesgada. es dejado de lado entonces dos veces. A pesar del funcionamiento de resultados que se hacen cada vez m�s m�s previsibles debido al desarrollo de la vecindad. Comparado con el modelo anterior en el cual el proyecto se estima tomando sus flujos de fondos esperados y rebaj�ndolos a un coste promedio ponderado de la capital. ya considerado en el precio sin riesgo. la tasa de descuento ajustada a los c�lculos es el 9%.1 muestra los factores de descuento para el flujo de cada a�o.04) n.1 Considera una inversi�n de cinco a�os donde el premio del riesgo se estima en el 5%. m�s bien que en la tasa de descuento.09) n y el factor de descuento sin riesgo (1. El m�todo de la tasa de descuento ajustada se puede te�ricamente considerar correcto para aquellas inversiones cuyos riesgos crecen con el tiempo. es igual al inicial y el factor de descuento correspondiente aumenta proporcionalmente. As�. pero introduce varios problemas pr�cticos. mientras el precio sin riesgo se fija en el 4%. es definitivamente m�s alto que la probabilidad de cometer errores significativos en la valoraci�n de futuros resultados de operaciones (ingresos y costes operativos). en una fecha dada t. m�s bien que arriesgarse en un m�s alto. por ejemplo.4 M�todos tradicionales para el tratamiento de riesgo 147 m�s pesadamente comparado con aquellos a corto plazo. pero incierto. esta t�cnica no parece apropiada. el premio del riesgo con el cual tales resultados vigentes se rebajan. Esta t�cnica tambi�n evita para cuantificar la percepci�n de riesgo.

0500 0. En primer lugar.2950 1. Substituir los equivalentes de certeza respectivos con Pies flujos arbitrarios. el inversionista debe expresar una preferencia entre los flujos de fondos esperados para el proyecto analizado y un gran n�mero de alternativas ''de bajo riesgo''. Ejemplo 7. El coeficiente permitir al inversionista expresar el premio requerido de acuerdo con su nivel de aversi�n por riesgo. s�lo se materializar�n si el mercado .1 para el flujo de cada a�o A�os 1 2 3 4 5 factor de descuento Ajustado 1.2 espect�culos de la Tabla 7.1065 0.1881 1.5386 7 El An�lisis de riesgos factor de descuento sin Riesgo 1.2417 0. como es conocido.0900 1.1249 1.0816 1. En situaciones de la adversidad para arriesgar. de acuerdo con la naturaleza de los flujos para rebajarse. uno de los cuales es Q seguro y uno es F inseguro. Una vez informado de los elementos principales del riesgo.0400 1. dos ingresos.1699 1.3220 las ganancias superiores con relaci�n al gui�n m�s probable (retratado con cierto nivel de riesgo). y la certeza absoluta de obtener m�s abajo ganancia de la estimaci�n ajustada. la formulaci�n de NPV va se hizo: NPV � n X i�0 Qt � 1 � r �t donde la tasa de descuento r expresos. pero seguramente capaz de la satisfacci�n de �l el mismo camino que la inversi�n arriesgada. Los ingresos de 120.2167 factor de Descuento para riesgo 0. Uno de los caminos posibles est� basado en la explicaci�n de la funci�n de utilidad de la persona que toma decisiones. El valor de la certeza Q equivalente para incluirse en el numerador de la f�rmula NPV se puede sacar de modos diferentes.1702 0. el retorno esperado para inversiones sin riesgo.4116 1. que se espera ganarse de la venta de la finca. La serie de comparaciones termina cuando el inversionista identifica oportunidades a la ganancia limitada.2 el flujo de fondos esperado de un proyecto para manejarse durante 5 a�os. ser� equivalente en t�rminos de utilidad s�lo si el segundo es mayor que el primer: Q�a�F con 0 B B 1. El m�todo de los equivalentes de certeza est� basado en el c�lculo de cierto equivalente de un resultado incierto.148 factores de Descuento de la Tabla 7.000. uno tiene que hacer al cliente consciente de las expectativas sobre el entorno econ�mico en el cual planea invertir.

960 0.400 14. Si uno rebaja los flujos de fondos sin riesgo equivalentes a un precio sin riesgo del 5%. La confianza inferior en la entrada de 120. Para fastidiar el mismo valor actual hasta de los flujos de fondos esperados.400 14.2.960 0. El factor de transformaci�n es obtenido dividiendo los flujos de fondos sin riesgo por los esperados.000 15.400 103. causa un factor de transformaci�n inferior. Al seguir de esta manera es posible construir un mapa de preferencias .960 0.960 0.7%.3).000 con cierto riesgo. uno tiene que aplicar un precio del 7.400 14.000 debidos a la venta.860 las condiciones evolucionan seg�n expectativas del analista.000 15. as� como su actitud al riesgo es reflejado por las transformaciones mostradas en la Tabla 7.200 149 factor de Transformaci�n 0.000 120.2 del Riesgo y factores de transformaci�n relacionaron con la certeza A�os equivalentes 1 2 3 4 5 6 Esperados 15. Para el inversionista. es equivalente al flujo seguro de 14. Esto significa que el premio del riesgo se puede cuantificar restando el precio sin riesgo al 7. Se cree que el c�lculo del valor actual toma la forma siguiente: PV � n X t�1 n X un � CFt CFt t � t � 1 � k � t�1 � 1 � i� donde k es la tasa de descuento ajustada. Esta operaci�n se puede realizar requiriendo el inversionista expresar una variedad de preferencias de un n�mero apropiado de combinaciones de alternativas arriesgadas y no arriesgadas.000 alternativa equivalente sin Riesgo 14. uno consigue el valor actual de 143.000 15.7.400. El riesgo percibido por el inversionista.4 Los M�todos tradicionales para el Tratamiento de Flujo de fondos de la Tabla 7.204 (la Tabla 7.960 0. el flujo de fondos esperado de 15. soy el precio sin riesgo y representar el factor de transformaci�n.400 14.000 15.7%: Arriesgue � Superiores 7:7% � el 5% � 2:7% Este m�todo permite acercarse la curva de indiferencia del perfil de vuelta del riesgo del inversionista a trav�s de la determinaci�n de sus factores de transformaci�n.

en el desarrollo de estimaciones que se identifican con cierto nivel de ''la seguridad''.000 Valor actual en el 7.400 14. Del mapa uno puede extraer los factores de transformaci�n. Las estimaciones exactas de flujos de fondos se desarrollan considerando una condici�n espec�fica.860 143.204 ese expreso la actitud del individuo a riesgo. Si la estimaci�n de esta probabilidad se realiza con t�cnicas estad�sticas.400 103.000 120.814 143. es necesario cuantificar al menos las impresiones del analista. cada uno de los cuales refleja un conjunto de suposiciones sobre las condiciones econ�micas y sociales que se pueden levantar durante el per�odo de la inversi�n.847 11.061 12.7% 13.439 11. entonces el riesgo se mide en el objetivo probabilistic distribuciones.283 80. La incertidumbre sobre el curso de futuros acontecimientos. es necesario estudiar los factores que considerablemente influyen en los resultados.149 10. as� venciendo las limitaciones de m�todos tradicionales.000 15. Uno puede construir un espectro de pron�sticos.932 12.928 12. 7.150 C�lculo de la Tabla 7. pero en la opini�n individual de un analista experto.400 14.000 15. cuando los flujos de fondos que se relacionan con una inversi�n particular no se conocen con la certeza.352 82.200 7 el an�lisis de riesgos Valor actual en el 5% 13. es decir no es posible para ellos construir una distribuci�n de probabilidad con relaci�n a los valores esperados. 2 La palabra ''subjetiva'' se quiere para indicar que la estimaci�n de probabilidad no est� basada en datos hist�ricos. El juego de resultados posibles con la probabilidad relativa del acontecimiento es la llamada distribuci�n de probabilidad. Sin embargo. y uno quiere cuantificar su peligro. resultados por lo tanto. los resultados posibles o probables.5 El an�lisis Probabilistic El NPV en su formulaci�n est�tica supone que el flujo de fondos y los par�metros que definen la estructura se determinen.007 11.400 14. Para las variables a las cuales no puede aplicar ninguna t�cnica de medida estad�stica. Este estudio deber�a proporcionar una predicci�n en la medida de estos factores juntos con la probabilidad asociada del acontecimiento.714 13.000 15.3 del PV de los A�os de equivalentes de certeza 1 2 3 4 5 6 flujos de fondos Esperados 15.000 15. En la pr�ctica es necesario asociar una probabilidad a cada resultado posible.400 14. construyendo una valoraci�n del riesgo expresada en t�rminos de distribuci�n 2 de probabilidad subjetiva que La eficacia de estas estimaciones es bajo la influencia de la maestr�a y experiencia de aquellos que los hacen. .181 alternativa equivalente sin Riesgo 14.

Se supone que la propiedad se vende por 1. La inversi�n por lo tanto requiere un compromiso inmediato de 350.).000) Recovered Capital (350.5 el valor actual se calcula rebajando por separado (en el 10%) los componentes de flujo de fondos. amortizaci�n de deuda.700.000).000 . cualquier error probable en los pron�sticos. De los ingresos de la venta de la propiedad.4. El valor actual de los componentes de . uno conseguir� un flujo de fondos adicional al final de sexto a�o que asciende a 555. uno identifica nuevos valores (guiones pesimistas.350.3 La propiedad. T�picamente.627: 1. El m�todo consiste en la divisi�n del flujo de fondos. extinguiendo la deuda restante de 966. etc.7 millones. Expresando los componentes como un porcentaje del valor actual total. etc.178.700. optimistas e intermedios) y luego calcule de nuevo los par�metros de conveniencia. al final de sexto a�o. a trav�s de la identificaci�n de las fuentes m�s significativas de peligro. los componentes de los flujos de fondos esperados y estudie el impacto al �ndice de vuelta (IRR. El ejemplo 7.627 Esta cantidad tambi�n es divisible en:���� Deuda extinguida (33. uno tiene la posibilidad de entender la importancia relativa de cada uno de ellos. Un pr�stamo de 1 mill�n (pagadero m�s de 30 a�os con pagos mensuales en el 12%) est� disponible.5 El an�lisis Probabilistic 151 7.000) Impuestos (178. uno por uno. NPV.7. La t�cnica de dividir el valor actual permite que el analista determine los elementos de riesgo que generalmente influyen en el resultado de la inversi�n.966. Los componentes con el impacto m�s alto al valor actual son estos que merecen el an�lisis adicional. de la cual los flujos de fondos estimados se ponen en una lista en la Tabla 7. El an�lisis de sensibilidad ampl�a este proceso para destacar las consecuencias que. para cada variable.000. El objetivo del an�lisis es examinar la variaci�n del resultado en el cambio de una de las asunciones que son la base del proyecto. La t�cnica consiste en el cambio. podr�an tener en el resultado actual de la inversi�n.000) En la Tabla 7.1 La divisi�n y an�lisis de sensibilidad El control de riesgo a trav�s de un enfoque de probabilistic va.000. impuestos sobre la renta. El m�todo de divisi�n enfatiza la importancia relativa de diversos tipos del flujo de fondos y permite identificar las partes de la predicci�n que merecen el an�lisis adicional.350.373 . y cambia del valor de la propiedad durante el per�odo de tenencia.373 y pagando impuestos (178.5.627) aumento del Valor (1.000 .). suponiendo que los dem�s sean sin alterar. en sus componentes fundamentales (flujo de fondos antes de impuesto. en primer lugar.000 = 555.1. despu�s de la deducci�n del impuesto. se puede comprar para 1.

5645 = 197.077 174.273 24.000 de 76.5 de flujos de fondos divididos Year Gross ingresos eficaces () 1 / (1 + i) t 211.000 .123.000 .19. que los resultados esperados dependen much�simo de la direcci�n de la propiedad (el 71.700 .5645 = 197.881 que Funciona expensed () 1 / (1 + i) t 16.6 del valor del porcentaje.7 muestra la influencia de un error del �10% en el precio de venta estimado.793 22. Es por lo tanto necesario prestar m�s atenci�n a la valoraci�n de estos art�culos. Note.5645 = el 18.100 239.425 13.000 .575 Impuestos 9 1 / (1 + i) 6 = 178.702 .575 Total fluye el valor actual = 643.218 7 el an�lisis de riesgos A�o 5 261.482 91.773 84.518 .123.482 106.865 13.018 .123.000 215.418 - 85.418 A�o 6 265.5645 =-100.30.482 116.30.083.30.000 86.482 99.4 esper� el A�o de pr�ximos 6 a�os 1 ingresos gruesos Actuales () Gastos de funcionamiento () ingresos netos Actuales () Recursos prestados () flujo Financiero () Impuestos () flujo Neto () 233.000 9 0.340 76.481 capital Recuperada 9 1 / (1 + i) 6 = 350.500 222.318 .672 69.934 .000 de 69.7%) y en el aumento de su valor de mercado durante el per�odo de tenencia (el 30.970 1 2 3 4 5 6 Total 27.30.000 .256 102.200 229.051 92.794 Impuestos () 1 / (1 + i) t flujo Neto () 1/(1 + i) t 55.300 234.518 Valor actual de la tabla 7.289 14.539 20. por ejemplo.123.482 111.101 12.218 .482 119.537.000 de 61. La �ltima columna proporciona una medida del impacto de componentes individuales en el valor actual total.818 199.900 .363 15.7%).000 89.22.531 329.018 a�os 3 249.000 .500 - 123.000 81.20.168 162.627 9 0.518 .490 18.000 .000 9 0.518 a�os 2 241.000 .173 187.585 1.18. .461 Recursos prestados () 1 / (1 + i) t 112.130.000 9 0.473 53.340 55.040 57.926 57.318 a�os 4 255.627 16.621 el flujo de fondos esperado se presenta como una Tabla 7.152 Flujo de fondos de la Tabla 7.982 Informe 9 1 / (1 + i) 6 = 350.123.18.418 .060 149. La tabla 7.21.800 .660 50.000 .30.656 El valor actual de flujos de venta Deuda Extinguida 9 1 / (1 + i) 6 = 33.30.000 243.

% de �83:5 153 71.7% el 100% Impacto de la tabla 7.627 Variaci�n + el 10% + 1. La figura 7. variando hasta ligeramente.7% el-15.200 403. En la Tabla 7.6% el 30.9.000 555. hasta las peque�as variaciones de algunos par�metros pueden cambiar considerablemente los resultados.3% el 2.100.El 20.7.6 de An�lisis Probabilistic de Componentes del valor actual de valor actual del flujo Impuestos de Recursos prestados de Gastos de funcionamiento de ingresos brutos Actuales Impuestos de la Apreciaci�n de deudas Extinguidos Porcentaje del Total de la capital en venta Recuperado 1.083. 7.373 160.982 197.794 . puede empeorar el resultado de la inversi�n movi�ndolos debajo del umbral m�nimo de la rentabilidad.427 Esperados 1.700.6.530.537.6 muestra las relaciones entre los cambios de porcentaje en precios de venta e ingresos gruesos y los cambios correspondientes del valor de inversi�n.130. Observando el gr�fico de Fig.800 707.621 9 168:4% = % de �13:2.575 .481 197.000 966.7 de una variaci�n del �10% del Flujo de fondos del precio de venta despu�s de Precio de venta del-10% de Variaci�n de impuestos flujo de venta del Impuesto sobre las ventas de deudas Restante 1.7% .5 Los Componentes de la Tabla 7.870. es obvio que los resultados de la inversi�n son relativamente m�s sensibles a errores posibles cometidos en la valoraci�n de ingresos.881 - 85. por supuesto. el mismo procedimiento se desarrolla asumiendo un error del �10% en la predicci�n de ingresos gruesos.000 966.656 18. .373 178.9% el 30. debe tomar en la gran consideraci�n aquellos elementos claves de la predicci�n que.373 195. adem�s del ejemplo propuesto.8).575 643.827 El valor actual de la posici�n de la equidad y el valor de inversi�n responden considerablemente a cambios del precio de venta (la Tabla 7.461 . En general. La persona que toma decisiones.000 966.

91%) el 1.1% el 32.215 (del +16.9%) el 401.621 185. Las variables que mayor�a afecta los resultados mostrar�n un gr�fico con una tendencia m�s escarpada.7%) el 324.967 + (el 10.643.10 An�lisis de Sensibilidad de fig. 7.621 262.674.4 .621 el 535.6 .9% EL 27.6%) (el-22.621 el 612. .6 se podr�a completar a�adiendo las curvas de sensibilidad de todas las entradas en el flujo de fondos.8%) el 751.8 .215 (el-16.239 (el-4.992 NPV 293.8%) el 674.1% + (EL 4.967 NPV 293.6 La figura 7.154 Respuesta de la Tabla 7.0% EL 24.7%) + 7 el an�lisis de riesgos Valor de inversi�n 1.967 + (el 1.751.239 (el-1.12 .2%) DEL 26.643.8%) (el-36.535.2% + (el 23.8 a cambios del Precio de venta del precio de venta valor actual de Flujos del-10% el +10% Esperado 643.2%) + La tabla 7.10 .9 que Responde a cambios de ingresos gruesos ingresos de Gross valor actual de Flujos del-10% el +10% Esperado 643.8%) del 26.9%) 1.8%) + Valor de inversi�n +10 % de variaci�n Variaci�n del precio de venta de ingresos .91%) + IRR (EL-4.992 Valor de inversi�n (del +36.621 el 1.621 el 1.2 +2 +4 +6 +8 +10 +12 Variable de % de variaci�n .6%) el 1.215 (el-6.239 (del +4.992 IRR (del +6.8%) (el-10.0% el 20.612.

La Inversi�n inmobiliaria tiene estos rasgos y requiere un proceso de toma de decisiones estructurado. Un proyecto se puede de hecho describir como complejo o multipaso cuando su realizaci�n es:� fragmentado con el tiempo en etapas diferentes. por una parte. si el resultado de obras de construcci�n fuera sensible al tiempo requerido para el distanciamiento de unidades de bienes inmuebles solas. si los flujos de fondos esperados resultan sensibles a cambios de la tasa de vacantes. sin embargo. la mediaci�n y t�cnicas de gastos. la tasa de inter�s.5. en la probabilidad de acontecimiento de ciertas variaciones comparado con los valores esperados. etc. De este modo. claramente se define. tiene algunas limitaciones:� la necesidad de un marco en cual factores de riesgo y el nivel accesible por los valores fundamentales.� una indicaci�n de la variabilidad de la inversi�n no proporciona elementos de la opci�n. entonces es necesario trabajar con cuidado en las ventas. el tiempo para obtener el permiso de planificaci�n. las variables de la mayor influencia son el coste de la propiedad. en cambio tienen un impacto m�s peque�o a los resultados. o mejor dicho. la tasa de vacantes. tendr�n que desarrollar un an�lisis m�s refinado de la comerciabilidad.� condicionado por variables exogenous que tienen un car�cter temporal. pero no dicen nada sobre la fiabilidad de los datos usados en la estimaci�n. El an�lisis de sensibilidad. y en el otro. gastos de desarrollo urbano. el coste de construcci�n. el sequentiality y la interdependencia de las opciones plantean problemas no relacionados con la linealidad inherente a NPV est�tico.� incierto en t�rminos de en y flujos de fondos. Los gastos de funcionamiento. s�lo identifique las variables ''clave'' que generalmente influyen en los resultados del DCF. por ejemplo. impuestos.� los resultados te�ricos del an�lisis no consideran la probabilidad de acontecimiento de acontecimientos. En caso de inversiones de bienes inmuebles.� el an�lisis separado de cada variable no tiene el hecho en cuenta que la incertidumbre afecta simult�neamente a varios factores. el plan de ventas. 7. el analista tendr� que prestar m�s atenci�n a variables cr�ticas. el entendimiento de las interrelaciones que existen en momentos de toma de decisiones en la secuencia temporal.2 An�lisis del �rbol de decisi�n Cuando la persona que toma decisiones eval�a proyectos complejos.5 El an�lisis Probabilistic 155 Por supuesto. . basado. en la definici�n correcta de los pasos cr�ticos que considerablemente afectan el rendimiento del proyecto.7. T�cnicas como an�lisis de sensibilidad y divisi�n.

debiera ser posible explicar y calcular las consecuencias de tales interrelaciones.� se supone que la persona que toma decisiones es neutra por el riesgo. Es quiz�s �til para la premisa que. en el tiempo 0. De Ambrogio (1977) y Zaderenko (1970). el an�lisis del �rbol de decisi�n requiere que el resultado de la interacci�n se haga expl�cito en el momento de la evaluaci�n. en la presencia de una cadena de opciones mutuamente condicionadas. Cada rama del �rbol tiene que ver a los valores posibles que el proyecto puede tomar a consecuencia de ciertos guiones hipot�ticos. 3 Sobre la Decisi�n An�lisis del �rbol ver: Magee (1964). Estructurar el proyecto en la manera descrita implica que los flujos de fondos. comenzando de las �ltimas ramas del �rbol. . En la pr�ctica. En otras palabras. es posible reflexionar sobre los ''nodos'' de los cuales las alternativas de decisi�n diferentes se ramifican. El ejemplo 7. Este an�lisis permite que nosotros capturemos las interrelaciones entre decisiones tomadas en tiempos diferentes y mutuamente dependientes el uno del otro. Este enfoque tambi�n se conoce como ''rollback m�todo''. esto se haga seg�n un enfoque determinista. Esta consideraci�n se tratar� con m�s tarde para introducir el tema de verdaderas opciones y el papel de la adaptabilidad/gobierno directiva en contextos de la incertidumbre.156 7 el an�lisis de riesgos El enfoque preparado por el An�lisis del �rbol de Decisi�n conviene en particular a la direcci�n del proceso de toma de decisiones de los proyectos 3 del complejo que La l�gica que es la base del modelo implica que la estructura del proyecto para evaluarse se traduce a un organigrama llamado ''�rbol de decisi�n''.4 espect�culos que una aplicaci�n del an�lisis del �rbol de decisi�n en las decisiones sobre un proyecto que tiene las caracter�sticas de la complejidad mencionada anteriormente. para identificar la secuencia �ptima de decisiones. que permite excluir la consideraci�n de la funci�n de utilidad comparado con los flujos de fondos del inversionista. uno tiene que trabajar hacia atr�s. ayuda a entender la l�gica. El an�lisis del �rbol de decisi�n define un NPV que tiene la posibilidad en cuenta de la adaptabilidad directiva inherente al proyecto. a los cuales dan atributos de probabilistic espec�ficos. que implica dos consideraciones a menudo decisivas en realidad:� el perfil t�ctico y estrat�gico del proyecto directamente no se incluye en el esquema de an�lisis. se supone que la persona que toma decisiones es motivada por consideraciones de la maximizaci�n pura del valor monetario del proyecto. si un proyecto tiene dos �reas cr�ticas en t�rminos de toma de decisiones. del an�lisis. aunque el an�lisis del �rbol de decisi�n permita reflexionar sobre las interrelaciones entre varios momentos en la vida de un proyecto. De esta manera. De hecho. ya que �ste depende del resultado del primer producto. Este enfoque requiere que. donde el desarrollo propuesto en una etapa dada depende de las acciones tomadas en la etapa m�s temprana. los ingresos y los gastos son los �nicos par�metros relevantes para la toma de decisiones.

O bien.000. Esto implica una inversi�n estimada en 10 millones.Despu�s de un a�o desde el principio de la construcci�n pilota. . la compa��a deja la finalizaci�n del proyecto. y 6 . habiendo analizado las primeras cifras de ventas.7. la construcci�n de otros edificios comienza. La inversi�n total cost� cantidades a 1. seg�n tres guiones diferentes (optimista 4/realista 5/pesimista 6).5 El an�lisis Probabilistic 157 El ejemplo 7. La fase 3 . Dos o m�s ramas del �rbol se derivan de cada nodo. Si las cifras de ventas se consideran satisfactorias. indicando las posibilidades diferentes que se abren en el acontecimiento de ciertos guiones hipot�ticos. La decisi�n implica el principio de construcci�n del primer edificio. Cada nodo tiene que ver a consecuencias en t�rminos de flujos de fondos.En el tiempo T0 la compa��a encarg� un estudio del mercado el coste de que es igual a 20.4 Considera el caso de una compa��a que planea la construcci�n de una serie de edificios con el uso aumentado de plantas innovadoras. Uno realiz� un estudio del mercado preliminar para investigar la talla y la evoluci�n de la demanda. como mencionado anteriormente. 5. la compa��a decide si seguir con el proyecto. La fase 2 .7. la compa��a eval�a la respuesta potencial del objetivo. que toman la forma de salidas relacionadas con los dos primeros nodos e ingresos a partir del tiempo t = 3. en el tiempo 1 y en el tiempo 2.000.Dado los resultados de la investigaci�n.000. permite que nosotros capturemos la secuencia y la interdependencia de las decisiones alcanzadas en tiempos diferentes. Las fases 4. uno tiene que formular las asunciones en cuanto a flujos de fondos asequibles en los pr�ximos 3 a�os. 7. La compa��a sigue con el dise�o y la promoci�n de la intervenci�n. La alternativa es el abandono del proyecto. La estructura de proyecto y su proceso de toma de decisiones se muestran en Fig. Esto. El proyecto es complejo (como definido) y consiste en las fases siguientes: la Fase 1 .en caso de Que uno decida seguir. El �xito eventual del proyecto piloto entonces empuja la compa��a a ampliar la producci�n invirtiendo en la finalizaci�n del proyecto. Los nodos de decisi�n se muestran con un c�rculo y se localizan en el tiempo 0. La tarea adicional de la persona que toma decisiones es asociarse a cada rama y luego a cada gui�n la probabilidad relativa del acontecimiento. La suma de las probabilidades se asoci� con las ramas que provienen del mismo nodo de decisi�n es por supuesto igual a 1. La incertidumbre sobre el comportamiento de usuarios potenciales significa que la actividad de construcci�n al principio se limita con un peque�o n�mero de edificios.

58 ML 0.4 0.5 ML 6.5 ML 9.13 4.944 .13 .17 8.15 ML 539.7 y c�lculo de PV . 7.6 0.3 .3 PARE NPV esperado = 1.5 ML 0.0.4 1.28 .3.5 ML 6.843 0.7 0.3 ML T=3 T=4 T=5 T=1 q (c) NPV NPV* q (c) 0.3 0.158 T=0 T=2 EL 10% 7 ML 12 ML 0.03 ML 0.10 ML 0.44 ML 7 el an�lisis de riesgos �rbol de Decisi�n de fig.411.3 2 ML 3 ML 4 ML 6.16 ML .1 PARADA DE ML 0.

5 El an�lisis Probabilistic 159 Firmando el c�lculo del valor actual del proyecto. q (t) probabilidad simple relacionada con el acontecimiento tth. Sin embargo.7 muestra el c�lculo del NPV para cada una de las 5 secuencias de acontecimientos que pueden ocurrir.5 ML.000. ampliando la producci�n. es decir al producto de las probabilidades simples: q � c� � q � 1� � q � 2� � q � 3� �.-10 ML. 8. Los valores de NPV. es el 17%. que indica un nivel m�s alto . La �ltima columna de Fig. del proyecto. ya que el t var�a de 1 a n. El mismo procedimiento se repite para todos otros guiones. algunas observaciones son necesarias. La suma algebraica de NPV ponderado. 7. se cargan para la probabilidad conjunta que se relaciona con la misma secuencia. calculado para cada secuencia de acontecimientos. 12 ML) que arreglan la secuencia por una tasa de descuento apropiada del 10%..7 se dedica al c�lculo de NPV total esperado. La columna pen�ltima de Fig. la compa��a hace una secuencia m�s optimista de flujos de fondos (q = el 40%). El NPV es igual a 9. Este resultado aconseja seguir con la realizaci�n del proyecto. La probabilidad de acontecimiento de la secuencia entera es igual a la probabilidad conjunta de los acontecimientos diferentes que lo forman.44 ML.-1 ML. 7. su NPV se calcula rebajando los flujos de fondos relacionados con acontecimientos solos (-30. La variedad de variaci�n de valores posibles de NPV parece ser muy amplia. la experimentaci�n en un n�mero limitado de edificios muestra un n�mero alto de unidades vendidas comparado con expectativas (q = el 60%). La secuencia de acontecimientos m�s favorables a la compa��a se asume: el estudio del mercado proporciona una respuesta positiva al proyecto (q = el 70%). En este caso ser�: q � c� � 0:7 � 0:6 � 0:4 � 0:17 Por lo tanto.7).: � q � n� donde: q (los c) juntan la probabilidad o la probabilidad de acontecimiento de la secuencia descrita entera de acontecimientos. sin tener en cuenta el papel de la posibilidad. 7 ML. la probabilidad que desde el principio del estudio del mercado la secuencia m�s favorable de acontecimientos para la compa��a ocurrir�. ascendiendo a 1. as� proporciona el valor esperado del proyecto entero. el primer paso debe determinar la probabilidad conjunta asociada con cada acontecimiento (tercero �ltima columna de Fig.3 ML. 7.. En cuanto a la secuencia m�s favorable.7. n n�mero de acontecimientos.

se mostr� la utilidad del an�lisis del �rbol de decisi�n en caso de la valoraci�n de inversiones con una interrelaci�n fuerte entre las decisiones tomadas en momentos diferentes de la vida del proyecto. y la incertidumbre concierne tanto la determinaci�n de flujos de fondos como de la capital necesaria para comenzar el proyecto. que conduce a �ste dentro de los m�todos de evaluaci�n del tipo determinista. dif�ciles de caber en la l�gica de NPV est�tico. y por lo tanto el grado informativo del resultado. Aunque sea posible asociar una distribuci�n de probabilidad dada a cada uno de estos par�metros. Aunque la persona que toma decisiones est� en una posici�n para asignar pesos probabilistic a los valores de cada uno de los tres par�metros considerados individualmente. En tales circunstancias. esto no es suficiente para determinar NPV esperado del proyecto. Esto nos impedir� asociar una distribuci�n de probabilidad a los resultados diferentes generados por el proyecto en conjunto. En otras palabras. De hecho. Los tres par�metros para estimarse pueden variar simult�neamente dentro de la variedad predeterminada de valores. En . La tentativa permanece inacabada. Tambi�n hay que subrayar que hay una probabilidad conjunta total de 0. consiste en proyectos caracterizados por la incertidumbre fuerte sobre los valores de varios par�metros que se consideran relevantes. el concepto del an�lisis estrat�gico en los m�todos tradicionales de la presupuestaci�n de capital. Considere ahora el caso en el cual la persona que toma decisiones es enfrentante con el problema de estimar los flujos de fondos esperados de una inversi�n. podr�a requerir para hacer un poco de simplificaci�n a la estructura del proceso de toma de decisiones de una talla que radicalmente cambia el sentido. la oportunidad aparente de seguir con la inversi�n podr�a ser contradita por la consideraci�n de un apetito de bajo riesgo de la persona que toma decisiones.27 + 0. puede ser dif�cil estimar directamente todas las combinaciones posibles de valores que varios par�metros pueden asumir como una consecuencia de sus distribuciones de probabilidad respectivas.160 7 el an�lisis de riesgos variabilidad de los resultados. la aplicaci�n de la f�rmula tradicional de NPV est�tico. 7. Otro tipo de inversiones.5.30 = 0.3 La simulaci�n de Monte Carlo En el p�rrafo anterior.13 + 0.7 = el 70% que el proyecto podr�a llevar a un resultado negativo. La metodolog�a antes mencionada se deber�a ver como una primera tentativa de introducir. el l�mite que este enfoque no excede consiste en la necesidad para explicar la distribuci�n de probabilidad de los guiones que caracterizan los resultados esperados diferentes. La ventaja principal atribuible al an�lisis del �rbol de decisi�n es la oportunidad de expresar la estructura del proyecto a trav�s de una carta que destaca los pasos clave fundamentales (nodos).

3.5 El an�lisis Probabilistic 161 tales circunstancias. DCF cambian del nivel de flujo de fondos. 2. costes operativos monetarios. . La definici�n del resultado para alcanzarse est� a punto de matem�ticamente expl�cito la f�rmula o el modelo que permite decidir que el resultado del proyecto de cambiar la entrada juzg� relevante. en la luz de las combinaciones que se pueden generar entre las distribuciones de probabilidad asociadas a los par�metros clave. el problema es hacer por lo tanto una distribuci�n de probabilidad de valores posibles del NPV expl�cita. La definici�n de los par�metros relevantes El primer paso debe identificar las variables cr�ticas que tienen un impacto al resultado total del proyecto. y en cuanto a la aplicaci�n del enfoque del NPV. y estos valores debe ser por lo tanto acompa�ada por atribuciones probabilistic. La atribuci�n de distribuciones de probabilidad Para cada uno de los par�metros seleccionados es necesario determinar una variedad de valores que se piensan ocurrir. da ocasi�n a NPV particular. suponiendo que el flujo de fondos de la direcci�n de operaciones sea el �nico par�metro considerado ser significativo (o juzg� por el an�lisis de sensibilidad) con los objetivos del impacto posible generado en la configuraci�n de resultado. es posible construir una distribuci�n de probabilidad dada del NPV y determinar el valor actual neto esperado para el proyecto. En esta f�rmula.7. Los pasos para la aplicaci�n de la simulaci�n de Monte Carlo en la evaluaci�n econ�mica de la inversi�n de bienes inmuebles se resumen as�:1. peso de impuestos. El enfoque de la simulaci�n de Monte Carlo permite permitirse el problema. para el a�o 0 tambi�n ser� necesario restar la inversi�n requerida de la inicial. los gastos iniciales requeridos poner en pr�ctica el flujo de caja de proyecto y futuro (o pagos) relacionado con la venta de los activos. Por ejemplo. pero en el respeto de la distribuci�n de probabilidad asignada a cada variable. simulando un n�mero seg�n las estad�sticas alto de combinaciones posibles de los valores que los par�metros clave pueden tomar a consecuencia de la atribuci�n de ciertas distribuciones de probabilidad. incluso el nivel de ingresos. uno puede usar una configuraci�n de este tipo del par�metro: FCt � FC � = � DFC donde: consecuencias del impuesto del flujo de fondos de la red de CF. que pretende destacar la sensibilidad del resultado a la variaci�n total de par�metros de la entrada del an�lisis. La selecci�n de variables puede ser realizada por el an�lisis de sensibilidad. para definir la distribuci�n de probabilidad completa para cada variable en el modelo. Cada una de las combinaciones al azar se genera. Despu�s de asociar la frecuencia relativa a cada NPV.

6 Matem�tico: criterios estad�sticos La piedra angular de m�todos tradicionales del control de riesgo est� en la capacidad del analista de dibujar un juicio ''subjetivo'' sobre el peligro de oportunidades de inversi�n. la simulaci�n desarrolla la distribuci�n de probabilidad de una funci�n dada o resultado objetivo que uno quiere conseguir. el segundo n�mero arbitrario llama un valor del segundo par�metro. tanto absoluta como relativa. es posible determinar el valor esperado usando la f�rmula: NPVExpected � N X t�1 � NPVt � RFt � donde: el NPVt tth el valor de NPV generado por la simulaci�n. pero en la opini�n individual del analista. una de las combinaciones posibles de valores de los tres par�metros. uno genera una serie de n�meros arbitrarios.162 7 el an�lisis de riesgos 4. y as� introducir en la evaluaci�n. Si los par�metros relevantes son tres. la frecuencia del pariente de RFt se asoci�. es posible determinar el primer valor de NPV generado por la simulaci�n. El lanzamiento de la simulaci�n usando un procesador. a trav�s del estad�stico . A trav�s de esta combinaci�n. Por lo tanto. por lo tanto.no teniendo datos de serie de tiempo capaces de construir. Los tres primeros n�meros arbitrarios generan. 7. cada uno de los cuales tiene que ver con un valor particular de los par�metros relevantes. etc�tera. El l�mite de este m�todo es la necesidad de explicar las distribuciones de probabilidad de las variables individuales incluidas en el an�lisis. Aunque en bienes inmuebles uno normalmente act�e sobre la base de distribuciones de probabilidad subjetivas . como es el caso en el An�lisis del �rbol de Decisi�n. cada uno de los cuales es caracterizado por una frecuencia decidida. una dosis alta de subjetividad. La repetici�n de la generaci�n de la serie de n�meros arbitrarios sigue la determinaci�n de un n�mero alto de NPV. La simulaci�n de Monte Carlo soluciona todos aquellos problemas de evaluaci�n donde el gran n�mero de variables que caracteriza el valor del proyecto previene una consideraci�n org�nica de las combinaciones posibles de valor que las variables pueden tomar. De hecho. Claramente. hasta el enfoque de probabilistic permanece subjetivo cuando la distribuci�n de probabilidad de los guiones que caracterizan los resultados esperados diferentes no est� basada en datos hist�ricos. basado en la consideraci�n de un gran n�mero de combinaciones posibles entre los valores diferentes que las variables individuales toman. N n�mero de simulaciones. el primer n�mero arbitrario pone en duda un valor particular del primer par�metro. una vez que la distribuci�n de probabilidad del NPV se construye.

6 Matem�tico: criterios estad�sticos 163 t�cnicas. o en otras palabras. �cu�l es el valor de la tendencia central v�lida para el proyecto entero? 2. y es por lo tanto de la importancia suma para tasar el rendimiento global para tener que ver con la iniciativa. gui�n. la respuesta a la segunda pregunta da la introducci�n de medidas estad�sticas de la dispersi�n. el factor de ponderaci�n es constituido por la probabilidad del acontecimiento de los guiones diferentes.7. la posibilidad mensurable de un error con respecto al resultado m�s probable. de un modo apropiado.10. La tasa de rendimiento esperada media se puede calcular usando la f�rmula siguiente: E � Rx � � donde E (Rx) s n P (s) Rxs n X s�1 P � s� � Rxs los s�mbolos tienen los sentidos siguientes: retorno esperado medio del proyecto X. la probabilidad se asoci� con cada gui�n. La distribuci�n presentada en la Tabla 7. �Qu� se determina la ''calidad'' de rendimiento en t�rminos de riesgo o se compensa y la dispersi�n de los valores alrededor del valor de la tendencia central? La primera pregunta requiere la determinaci�n del retorno esperado medio.10 se llama distinta porque los resultados posibles s�lo se limitan con seis valores distintos de los flujos de fondos. El ejemplo 7. n�mero total de guiones del pron�stico. tasa de rendimiento del proyecto x en el acontecimiento del gui�n s. El riesgo asociado con el pron�stico de flujo de fondos se define como la probabilidad de tener discrepancias entre resultados actuales y esperados.5 La distribuci�n de probabilidad de los flujos de fondos anuales que resultan del desarrollo de un proyecto de bienes inmuebles se presenta en la Tabla 7. Esta definici�n es el punto de partida para el an�lisis de riesgos moderno. Permite que nosotros expresemos la percepci�n de riesgo en la forma num�rica. La f�rmula calcula el promedio ponderado de varias vueltas que uno cree que el proyecto generar�. distribuciones objetivas . es decir a trav�s de medidas sumarias que responden a dos preguntas fundamentales:1. .la formalizaci�n anal�tica de tales distribuciones todav�a permite manejar el riesgo con m�todos matem�ticos y estad�sticos. La tasa media esperada de la vuelta es una medida de la tendencia central de los valores diferentes que uno espera el proyecto de tomar. En la tercera columna el flujo de fondos m�s probable esperado del proyecto (CFaverage) se calcula. formada por el desacuerdo y desviaci�n est�ndar. representa una medida sumaria que tiene los guiones diferentes en cuenta.

000 CFaverage = 187. acontecimientos.000 200. .164 Flujos de fondos de la Tabla 7.16 0.8.500 Cada uno de los valores en la primera columna del ejemplo identifica un gui�n esperado particular. se supone que estas seis posibilidades agotan todos los resultados posibles asociados con el proyecto. Ese ejemplo es por lo tanto un discretization de una distribuci�n continua de la probabilidad y representado por la curva en Fig. La probabilidad (segunda columna) representa la medida de la verosimilitud que un gui�n esperado dado se puede convertir en la realidad.000 24. La capacidad de la persona que toma decisiones de usar los datos. En otras palabras.30 0.000 10. un an�lisis del rendimiento hist�rico con respecto a proyectos que tienen un nivel de riesgo similar a ese del proyecto para evaluarse. con respecto al alcance de la intervenci�n.04 0. El objetivo es llegar a una estimaci�n m�s objetiva del retorno esperado asociado con guiones diferentes que caracterizan la evoluci�n de las variables relevantes de un proyecto de inversi�n. unidos por su parte al uso de instrumentos estad�sticos capaces de sintetizar el impacto al valor total del proyecto.000 225. En la atribuci�n de probabilidades a guiones diferentes.000 250. los guiones identificados de esta manera definen la variedad entera de valores posibles que el proyecto puede tomar.000 150.04 Total = 1.00 7 El An�lisis de riesgos promedio Ponderado () (fluye � probabilidades) 5.000 36. Un gui�n resume la adopci�n de ciertas asunciones acerca de variables consideradas relevantes para el proyecto y estos resultados de variables del acontecimiento o no del cierto. A fin de reducir la incertidumbre de las estimaciones. Sin embargo. la disponibilidad de datos objetivos del acontecimiento de acontecimientos que afectan el aspecto de los guiones del pron�stico.500 60.000 52. 2. Esto claramente no puede equivaler a la realidad: una distribuci�n m�s ver�dica deber�a incluir todos los valores del intermedio que esa Tabla 7.16 0.10 y probabilidad asociada flujos de fondos Esperados () 125.10 no considera. 7. el nivel del funcionario con poder de decisi�n discrecional var�a seg�n dos factores:1. a menudo externo.000 probabilidad Asociada 0.000 175. ya que la suma de las probabilidades es igual a 1.30 0. a menudo se realiza.

En el ejemplo. los datos hist�ricos pueden proporcionar la informaci�n �til a la evaluaci�n econ�mica de la iniciativa. tasa de rendimiento de Ryt del proyecto Y en a�o t. en cuyo caso el rendimiento hist�rico del proyecto Y se puede determinar del modo siguiente: R0 y � N X t�1 Ryt=N donde los s�mbolos tienen los sentidos siguientes: promedio de R0 y rendimiento hist�rico del proyecto Y.6 Matem�tico: distribuci�n de Probabilidad de Fig. Los datos para el proyecto representan el rendimiento . sufre una limitaci�n fundamental de la hip�tesis de constancia.040 125 150 175 200 225 250 Flujos de fondos La asunci�n de datos hist�ricos para pronosticar objetivos.16 0. sin embargo.30 165 PPS 0. El ejemplo 7. por otra parte. el valor futuro del proyecto es el resultado de una estimaci�n de probabilistic.8 de Criterios Estad�stica de flujos de fondos 0.6 espect�culos de la Tabla 7. es seguramente preferible expresar el retorno esperado del proyecto a trav�s de una distribuci�n de probabilidad que subjetivamente se determina. Los datos se proporcionaron al principio de 2012 suponiendo que el valor del proyecto sea igual a 100.7. Si. hay confianza en cierta constancia de los factores que han influido en las representaciones pasadas. de las condiciones de variabilidad que han afectado las vueltas del proyecto dentro del per�odo hist�rico de la observaci�n.11 los valores y las vueltas hist�ricas se asoci� con el proyecto Y. 7. hasta para el futuro. Si uno supusiera que la incertidumbre sobre el futuro sea determinada por nuevos acontecimientos y sea diferente de aquellos que caracterizaron el rendimiento hist�rico del proyecto. N n�mero de observaciones.

2.38 hist�ricamente observado dentro de un per�odo de 20 a�os.30 7.La 166 Tabla 7.valor inicial) por el valor tomado al final de a�o anterior. La tasa de rendimiento para cada a�o es calculada dividiendo el cambio anual del valor del proyecto (valor final .32 10. Para cada observaci�n los valores que el proyecto Y tom� al final de a�o.82 4.37 4. Sin embargo.13 6.97 6.3.11 la vuelta media hist�rica se calcula: R0 y � 1:2103=20 � 0:060515 La historia de rendimiento es por lo tanto el valor medio de una serie de tiempo. Respecto a los datos de la Tabla 7.76 20.06 3. las decisiones de la inversi�n no se pueden separar de la consideraci�n conjunta del riesgo - .78 16.2.81 4.11 datos Hist�ricos que se relacionan con las Observaciones del proyecto Y 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 Valores de 1992 de 1993 de 1994 de 1995 de 1996 de 1997 de 1998 de 1999 de 2000 de 2001 de 2002 de 2003 de 2004 de 2005 de 2006 de 2007 de 2008 de 2009 de 2010 de 2011 de 2012 de 20 A�os 100 98 101 95 94 91 85 88 82 74 71 70 72 62 58 49 47 44 42 35 32 7 Las Tasas de rendimiento de An�lisis de riesgos (%) 2.04 .43 .32 1.32 1.41 7.90 18.06 .00 9.26 6. tienen que ver.

hay que calcular la dispersi�n de valores estimados alrededor del valor que expresa la tendencia central. n n�mero total de guiones. n�mero total de observaciones. representando el riesgo como un par�metro de la discriminaci�n ''cualitativa'' del rendimiento asociado con un proyecto dado. P (s) probabilidad se asoci� con el acontecimiento del gui�n s. y proporciona una medida de dispersi�n que es muy �til cuando viene a la comparaci�n de alternativas de la inversi�n cuyos flujos de fondos son muy diferentes. Esto es: r2 � y con r2 y n Ryt R0 y n X t�1 P � t� � �Ryt � R0 y 2 los sentidos siguientes: desacuerdo de vueltas del proyecto Y. Ya que la variabilidad de vueltas es un sin�nimo de riesgo. Las medidas estad�sticas el m�s com�nmente usadas en este aspecto son el desacuerdo y la desviaci�n est�ndar. M�s alto el desacuerdo se asoci� con las vueltas de un proyecto de inversi�n. tasa de rendimiento del proyecto Y observado en per�odo t. que es el promedio aritm�tico de los cuadrados de las distancias de sus valores medios. La variabilidad es por lo tanto un sin�nimo de incertidumbre. El an�lisis de las vueltas se debe por lo tanto completar con el an�lisis de riesgo.7. E (Rx) retorno esperado medio del proyecto X.6 Matem�tico: criterios estad�sticos 167 devuelva el perfil. vuelta media del proyecto Y. Considerando que el desacuerdo y la desviaci�n est�ndar proporcionan la informaci�n que coincide sobre la dispersi�n de . como en valores hist�ricamente observados. m�s alto el riesgo tiene que ver con. El desacuerdo se puede calcular tanto seg�n los retornos esperados de un proyecto dado. La desviaci�n est�ndar (r) da la ra�z cuadrada del desacuerdo. tasa de rendimiento de Rxs del proyecto x en el acontecimiento del gui�n s. la f�rmula del desacuerdo es lo siguiente: n � � s� � �Rxs � E X E r2 � P � � Rx�2 x S�1 donde los s�mbolos tienen los sentidos siguientes: E (r2) desacuerdo esperado de inversi�n X vueltas. El desacuerdo mide el grado de variabilidad o dispersi�n del promedio de los valores estimados / mesurados. Lo da el cuadrado de la desviaci�n est�ndar. En cuanto al primer caso. x s gui�n.

tomado conjuntamente. la probabilidad de acontecimiento de valores incluidos en cierta variedad se puede calcular refiri�ndose a la mesa de valores estandarizados en la Tabla 7.2 .3% de todos los valores posibles es dentro de una desviaci�n est�ndar del valor esperado. es el punto central de la distribuci�n (valor esperado) y rX es la desviaci�n est�ndar. representan las medidas usadas para expresar correctamente el perfil de vuelta del riesgo. La relaci�n algebraicamente se expresa as�: Z� �X�X rX donde X es el valor gen�rico de una distribuci�n normal. el uso de la desviaci�n est�ndar tiene la ventaja de expresar el peligro del proyecto en la misma unidad de la medida usada para expresar los valores esperados u observados. 7. mientras dos desviaciones est�ndares comprenden el 95% de los resultados posibles (Fig.168 curva de Probabilidad de Fig.1 X +1 +2 +3 las vueltas de una inversi�n alrededor del promedio. Entonces.12 muestra la distancia del promedio (expresado en t�rminos de desviaci�n est�ndar) de cada valor esperado. Si la distribuci�n no es sim�trica. El valor esperado y la desviaci�n est�ndar definen la curva de frecuencia entera de una variable normalmente distribuida.12.3% .9).3 . Los dos par�metros. retorno esperado y desacuerdo esperado. La desviaci�n est�ndar tiene propiedades matem�ticas que la hacen particularmente �til. entonces el 68. por . La tabla 7. entonces ser�a necesario introducir otros par�metros que enormemente complican el problema. Una vez que el promedio y la desviaci�n est�ndar se determinan. 7.9 distribuida sim�tricamente alrededor del promedio (Gaussian) El 95% 7 el an�lisis de riesgos 68. Si la probabilidad se distribuye sim�tricamente con respecto al promedio (distribuci�n normal o Gaussian).

0026 0.65 0.0082 0.2743 0.90 0.0013 .0139 0.2912 0.35 2.0256 0.1841 0.80 2.1056 0.25 1.30 1.4602 0.0606 0.1977 0.1711 0.95 2.85 0.20 2.0228 0.70 1.3446 0.6 Matem�tico: la Tabla 7.05 2.60 0.2119 0.0071 0.45 2.1357 0.00 2.4404 0.50 N�mero del �rea Izquierdo o correcto de desviaciones est�ndares (Z) 1.0179 0.0495 0.0054 0.90 1.75 1.3085 0.75 0.2578 0.70 0.0107 0.3821 0.0735 0.0322 0.3632 0.00 1.0202 0.1469 0.60 2.65 2.65 1.0287 0.0030 0.0022 0.85 1.75 2.15 1.45 1.95 1.0062 0.0094 0.0808 0.12 de Criterios Estad�stica distribuci�n dardized Normal stanNumber de desviaciones est�ndares (Z) 0.4013 0.0047 0.40 1.3264 0.25 2.1151 0.70 2.95 3.00 169 �rea Izquierda o correcta 0.50 2.0401 0.1251 0.0668 0.55 2.40 2.0446 0.7.10 1.0016 0.0968 0.80 0.50 0.20 1.0040 0.2420 0.0035 0.00 0.15 0.5000 0.35 1.0019 0.45 0.2264 0.4207 0.85 2.35 0.90 2.05 1.55 1.60 1.0122 0.10 2.0158 0.40 0.30 2.0548 0.55 0.4801 0.1587 0.80 1.30 0.15 2.25 0.20 0.05 0.0359 0.10 0.0885 0.

Por lo tanto.04 0. En s�mbolos: CVX � rX RX Este coeficiente expresa la cantidad de riesgo por unidad del rendimiento.250.000 46.500 + 29.000.262). 500 El ejemplo 7.875.30 0.16 0.000 225.238 (187.29. CV � = C29.500 P (s) 0.500 12.250.500 es el punto mediano de la distribuci�n.3% de todos los valores posibles se incluye en la desviaci�n est�ndar (29.500 187. en particular.500 187.500 .000 150.262) y 216.7 espect�culos c�mo uno puede incorporar el riesgo a la decisi�n de la inversi�n a trav�s de la explotaci�n de par�metros de probabilidad introducidos.500 187. y el 68.00 7 el an�lisis de riesgos (CFs CF) 2 9 P (s) () 156.500 .170 Medidas de la Tabla 7. El ejemplo (seguido) 7.000 r = 29.500 187. La utilidad de este indicador. El valor esperado de 187.000.500 37.262).000 V = 856. es debido al caso donde la persona que toma decisiones debe elegir entre proyectos de inversi�n alternativos que tienen medidas de retorno esperado y desviaci�n est�ndar que son muy diferentes el uno entre el otro.37.000 46. 262 � 0:156 = C187.500 62. con una probabilidad de 0.500 187. uno consigue un tercer indicador del riesgo clave: el coeficiente de variaci�n (CV). .10 ilustra los resultados.000 flujo de fondos Esperado () 187.875.6 En medidas de la Tabla 7.000 225.12.30 0.762 (187.500 CFs .000 250.000 200. el verdadero flujo de fondos estar� entre 158.CF ()-62.13 de dispersi�n flujos de fondos Esperados () 125. El uso de CV hace posible clasificar las iniciativas diferentes seg�n un criterio de minimizar el riesgo considerando un estado igual de vueltas.13 de la dispersi�n para los flujos de fondos se calcula. La figura 7.683.04 P = 1.000 175.262 midiendo la proporci�n entre la desviaci�n est�ndar y retorno esperado.000 225.16 0.500 .000 156.250.

9% 158.9% 187.1% 15. La desviaci�n est�ndar del flujo en el tercer a�o se estima en 7. El punto central de la distribuci�n de valores actuales equivale al valor rebajado del flujo de fondos esperado. la distribuci�n de valores actuales se distribuir� sim�tricamente. 566 1:103 Tambi�n es verdad para la determinaci�n de la desviaci�n est�ndar del valor actual: rPV � rCF � 1 � i� 3 � = C7. 000 = � C37. y se supone que los flujos de fondos posibles sim�tricamente se distribuyen alrededor del flujo esperado. 7. 000 = � C5.000) medios que el rendimiento del proyecto excede la tasa de descuento adopt� (el 10%).7.238 34. Los costes de oportunidad de capital para el inversionista se ponen en el 10%.6 Matem�tico: los Criterios Estad�sticos Fig. Ya que se supone que la distribuci�n de flujos de fondos posibles es sim�trica. La probabilidad de este acontecimiento es equivale al porcentaje del �rea que es a la derecha del punto donde el valor actual es 25.000 (Fig. Los ingresos durante los 2 primeros a�os del per�odo de tenencia son vac�os.1% el 34. el inversionista espera coleccionar un flujo de fondos neto de 50.000.762 El ejemplo 7.11). Despu�s de 3 a�os. 259 1:103 Un valor m�s alto presente que el coste corriente de la inversi�n inicial (25.10 La probabilidad que el flujo de fondos se incluye dentro de �1r del promedio X 171 15.000. determinado as�: .7 Un proyecto de inversi�n requiere unos gastos iniciales de 25. 7.500 216.000. El c�lculo se puede hacer entrando en la mesa de los valores estandarizados con el par�metro Z. PV � CF � 1 � i� 3 � = C50.

2. 566 � 1:50 = C25.0% 25.39 37. PV valor actual Esperado (media aritm�tico).8% de la superficie total que es la base de la distribuci�n.172 Fig. un perfil del riesgo que permite la evaluaci�n del proyecto sin tener en cuenta el compromiso financiero inicial.566 Z� = = PVx � PV C25. Si la dispersi�n de resultados posibles indica que el proyecto es demasiado arriesgado con respecto al rendimiento por . 7.11 La probabilidad que el verdadero valor actual de la inversi�n inicial resulta m�s peque�o 7 el an�lisis de riesgos X ~ el 1. 566 � �2:39 � = rPV C5. 000 Especificando los niveles m�ximos del riesgo aceptable para valores diferentes del �ndice de rentabilidad.000 equivale a aproximadamente el 0. El valor esperado de la distribuci�n de los �ndices de rentabilidad se calcula: IP � = C37. La tabla 7. 259 donde: valor actual de PVx de m�nimo aceptable. se construye.10 indica que el �rea a la izquierda de PV = 25. desviaci�n del est�ndar de rPV del valor actual. 000 � C37. La probabilidad que este proyecto genera al menos una vuelta del 10% es por lo tanto mayor que el 99%.000 .

una probabilidad del 1.0490 0.4 1.0 2.2 2.0000 0. el inversionista A aceptar�.8 2.020 0. Ejemplo 7.040 0.2 1. 1.6 1.4 de rentabilidad Esperado 173 probabilidad Aceptable que la rentabilidad del �ndice es m�s baja que 1 Inversionista Un Inversionista B 0.4 1.0350 0. El inversionista A.4 IP esperado el euro invirti�.0350 0. la disponibilidad de capital.0 2.0460 0. La construcci�n del perfil del riesgo (las combinaciones del riesgo aceptable y retornos esperados) permite que el inversionista conecte su actitud personal con el peligro de los proyectos con el trabajo del analista.6 El inversionista B.0500 Probabilidad que PI es 1 Perfiles de vuelta del Riesgo de fig.010 1. etc.0290 0.7.12 0.0230 0.8 2. las coacciones legislativas.0000 0.050 0.14 de Criterios Estad�stico de dos inversionistas el �ndice 0.5% que verdadero IP es m�s bajo que 1.0350 0.2 2.0150 0.0430 0.0260 0. . el inversionista tomar� la decisi�n final basada en sus estrategias y en consideraciones en cuanto a la direcci�n de la carpeta.0 1.2 1.0330 0.14 los perfiles del riesgo de los dos inversionistas expresados en t�rminos de probabilidad de ganancia menos que el rendimiento aceptable m�nimo. Por otra parte.030 0.6 Matem�tico: perfil del Riesgo de la Tabla 7.8 espect�culos de la Tabla 7.2. para un �ndice de rentabilidad igual a 1. a lo m�s. As�.0150 0. Se supone que los flujos de fondos se han rebajado al precio que representa la vuelta aceptable m�nima para el inversionista individual. entonces la oportunidad autom�ticamente se desecha.0345 0. 7.

el rCF es la desviaci�n est�ndar de la distribuci�n de los flujos de fondos para el per�odo t. mayor la dispersi�n de resultados posibles alrededor del promedio. m�s alto el nivel de riesgo aceptable (Fig. Esta obligaci�n. .174 7 el an�lisis de riesgos M�s alto IP esperado (es decir. entonces hay correlaci�n perfecta entre los flujos. el valor actual no cambia. La desviaci�n est�ndar del valor actual de una serie de flujos de fondos perfectamente correlacionados (el coeficiente de la variaci�n = 1) es igual a: rPV � n X t�1 rCFt = � 1 � i�t donde rPV es la desviaci�n est�ndar de la distribuci�n del valor actual. 7. pero dr�sticamente cambia la desviaci�n est�ndar de la distribuci�n de probabilidad relacionada. al menos en parte. su desviaci�n est�ndar es diferente. Es por lo tanto necesario estimar el promedio y la desviaci�n est�ndar de flujos de fondos para cada uno de los a�os del per�odo de la inversi�n. definida como la correlaci�n consecutiva. La correlaci�n consecutiva no afecta el valor actual esperado. y si el coeficiente es 1 o-1.8 (no muy cerca de una verdadera condici�n sobre todo en bienes inmuebles) se refiere a una inversi�n caracterizada por un flujo solo del dinero efectivo de entrada. soy la tasa de descuento usada para obtener el valor actual esperado. Es muy probable que los ingresos que se relacionan con varias anualidades dependen. En este segundo caso. se mide a trav�s del coeficiente de variaci�n. El ejemplo 7. el retorno esperado). los flujos de fondos (positivo y negativo) madurar�n peri�dicamente para un cierto n�mero de a�os. En cambio. un par�metro entre +1 y-1. colocado al final de per�odo de tenencia. Si los flujos son completamente independientes. la desviaci�n del valor actual se puede calcular usando lo siguiente: rPV � sffiffiffiffiffiffiffiffiffiffiffiffiffiffiffiffiffiffiffiffiffiffiffiffi n X r2 CFt t�1 � 1 � i�2t donde los s�mbolos tienen los sentidos conocidos. los flujos de fondos son completamente independientes el uno del otro. la desviaci�n del resultado es igual a la suma (financiera) de las desviaciones relacionadas con todos los pr�ximos a�os. m�s alto el nivel de correlaci�n entre los flujos anuales. En realidad.12). En cuanto a la independencia consecutiva de flujos de fondos. Cuando el coeficiente de variaci�n es el cero. En general. en lo que ha pasado en per�odos anteriores.

000 175 Desviaci�n est�ndar 54.16 calcula el promedio y la desviaci�n est�ndar del valor actual usando las f�rmulas que son v�lidas en caso de la correlaci�n perfecta.7972 0.000 400. 000�2 � 90.000 90.000 desviaciones del est�ndar de Flujos 54.580 284.870 64. es necesario esperar una capital de 500. 000�2 = � � � � C87.940 119. Ejemplo 7.000 Promedio de la tabla 7.15).000 400. Se considera que la distribuci�n de flujos de fondos anuales es sim�trica y el coeficiente de correlaci�n se asume igual a +1.7972 0.7.000 150. La tabla 7. la desviaci�n est�ndar del valor actual es: rPV sffiffiffiffiffiffiffiffiffiffiffiffiffiffiffiffiffiffiffiffiffiffiffiffiffiffiffif fiffiffiffiffiffiffiffiffiffiffiffiffiffiffiffiffiffiffiffiffiffiffiffiffiffiffiffi ffiffiffiffiffiffiffiffiffiffiffiffiffiffiffiffiffiffiffiffiffiffiffiffiffiffiffiff iffiffiffiffiffiffiffiffiffi � 54. La vuelta aceptable m�nima para el inversionista se pone en el 12%.000 45.060 148.9 Para lanzar una intervenci�n de desarrollo inmobiliario. Realizando el c�lculo bajo la asunci�n de flujos totalmente independientes.000 90.8929 0. El analista desarrolla la valoraci�n media y desviaci�n est�ndar para los flujos de fondos esperados durante el per�odo de la inversi�n (la Tabla 7.16 y desviaci�n est�ndar del CF asunci�n de A�os de correlaci�n perfectos 1 2 3 A�os 1 2 3 flujos Esperados 150.720 538. 000�2 � 45.000 150.220 35. 846 � 1:12�2 � 1:12�4 � 1:12�6 .6 Matem�tico: Promedio de la Tabla 7.7118 = = valor actual Medio 133.000 9 9 Valor actual (yo = el 12%) 0.000.7118 Valor actual (yo = el 12%) 0.150 La dependencia entre correlaci�n consecutiva y desviaci�n est�ndar se muestra en el Ejemplo 7.9.000 45.15 de Criterios Estad�stico y desviaci�n est�ndar del A�o de flujos de fondos esperado 1 2 3 promedio de Flujos de fondos 150.240 desviaci�n del est�ndar del Valor actual 48.8929 0.

ni perfectamente correlacionados. En este caso (seguramente m�s de acuerdo con condiciones realistas) los c�lculos se hacen complicados. no son normalmente bajo la influencia de factores de la ubicaci�n: se espera que var�an con respecto a las proyecciones. s�lo basadas en acontecimientos arbitrarios. se supone que estos ingresos muy se correlacionan con el tiempo. y el segundo c�lculo se aplica a los flujos considerados ser independientes. es obvio que. que es particularmente �til en el campo de la inversi�n de bienes inmuebles (1963 M�s monta�oso). un primer grupo de flujos es caracterizado por una correlaci�n muy fuerte. Si se supone que los gastos son en serie independientes e ingresos perfectamente correlacionados. Los dos grupos se tratan entonces como si los flujos correspondientes eran completamente independientes y perfectamente correlacionados.176 7 el an�lisis de riesgos Comparar este valor con la desviaci�n est�ndar del valor actual cont� en la Tabla 7. hab�a una reducci�n del 60. el analista decide separar las proyecciones de los flujos de fondos del Ejemplo 7.313 (el-41%) de la desviaci�n est�ndar del valor actual. mientras la f�rmula de la desviaci�n est�ndar toma la forma siguiente: vffiffiffiffiffiffiffiffiffiffiffiffiffiffiffiffiffiffiffiffiffiffiffiffiffiffiffif fiffiffiffiffiffiffiffiffiffiffiffiffiffiffiffiffiffiffiffiffiffiffiffiffiffiffiffi ffiffiffiffiffiffiffiffi #2 �# u� n n u X r X r2 CFt CFt t � t � 2t t�1 � 1 � t� t�1 � 1 � i� rPV donde el primer c�lculo se aplica a los flujos de fondos considerados como perfectamente correlacionado. en este sentido.16.10 Para mejorar la evaluaci�n de riesgos.17. y un segundo grupo de flujos se caracteriza por un cerca de la correlaci�n cero.9.9: . entonces se dice que hay una correlaci�n parcial. Lo mismo tambi�n se aplica al precio de venta de la propiedad al final de per�odo de tenencia. El valor actual de los flujos de ingresos segmentados no es afectado por los cambios introducidos por el modelo Hillier. El valor actual esperado de la inversi�n permanece sin alterar del Ejemplo 7. Ejemplo 7. Como los alquileres son pesadamente dependientes de factores residenciales. esta condici�n se puede resumir en la Tabla 7. viene de un modelo desarrollado por el M�s monta�oso. movi�ndose de una correlaci�n perfecta consecutiva a una correlaci�n cero. B�sicamente. Cuando los flujos de fondos no son ni independientes. El enfoque debe agrupar los flujos de fondos anuales seg�n su nivel de la correlaci�n. sin embargo. La ayuda. Los gastos de funcionamiento. dividi�ndolos en entradas y salidas.

000 150. 000 = � � � C538. 000�2 � �t � � � � 1:12 1:122 1:123 1:122 1:124 1:136 rPV 7. 220 1:12 1:122 1:123 La desviaci�n est�ndar del valor actual esperado.1 El enfoque del Desacuerdo Medio El promedio y el desacuerdo son dos par�metros importantes con los cuales puede seguir para la evaluaci�n financiera de inversiones cuando la incertidumbre de los flujos de fondos esperados se puede cuantificar definiendo su distribuci�n de probabilidad. uno tiene que seguir a la determinaci�n de los valores diferentes de NPV a fin de conseguir un pron�stico de los guiones diferentes. . 200�2 � 35.000 60. Cada proyecto se puede por lo tanto tratar con.6 Matem�tico: Flujos de fondos de la Tabla 7.17 de Criterios Estad�sticos y desviaciones est�ndares ingresos Planeados () A�o 1 2 3 Ingresos 270. Aplicando la f�rmula de M�s monta�oso la desviaci�n est�ndar es: vffiffiffiffiffiffiffiffiffiffiffiffiffiffiffiffiffiffiffiffiffiffiffiffiffiffiffif fiffiffiffiffiffiffiffiffiffiffiffiffiffiffiffiffiffiffiffiffiffiffiffiffiffiffiffi ffiffiffiffiffiffiffiffiffiffiffiffiffiffiffiffiffiffiffiffiffiffiffiffiffiffiffiff iffiffiffiffiffiffiffiffiffiffiffiffiffiffiffiffiffiffiffiffiffiffiffiffiffiffiffif fiffiffiffiffiffiffiffiffiffiffiffiffiffiffiffiffiffiffiffiffiffiffiffiffiffiffi �# u u 37.18). 000 35. prove�dos de la distribuci�n de probabilidad relativa.000 120.000 520.11 Supone que uno tiene dos proyectos de inversi�n alternativos. El enfoque del desacuerdo medio teoriza que entre dos estrategias de inversi�n. 000�2 � 27. 000 150.000 PV � 150. parece que cada uno de los dos proyectos tiene que ver con tres valores de NPV posibles. 000 60. �000! 2 � 16.000 desviaci�n Est�ndar 37.6.000 120.000 270. sin embargo. la que que tiene un retorno esperado m�s alto y una desviaci�n est�ndar menor se deber�a preferir.000 27.7. A y B. los flujos de fondos esperados de que representan variables en tres guiones alternativos (la Tabla 7.000 gastos Planeados () Gastos 120.200 10.800 35.000 177 Desviaci�n est�ndar 16. El ejemplo 7. Basado en �stos. Asumiendo unos gastos de capital medios ponderados del 11%. usando instrumentos de promedio y desacuerdo. toma un valor muy diferente. El ejemplo 22 espect�culos una aplicaci�n de los criterios para la medida del riesgo antes descrito en la formulaci�n tradicional de NPV.

5 0.4 0. sin embargo. est�n en . el proyecto de inversi�n A tiene NPV esperado m�s alto que ese de B.3 0.7 Esperado Como uno puede ver de la mesa.100 .9 2.100 F1 30 50 80 30 60 80 F2 40 70 100 50 60 80 NPV-40 2 53 . NPV esperado es igual a: NPV � A� � �40 � 0:2 � 2 � 0:5 � 53 � 0:3 � �8 � 1 � 15:9 � 8:9 y la desviaci�n est�ndar son iguales a: rffiffiffiffiffiffiffiffiffiffiffiffiffiffiffiffiffiffiffiffiffiffiffiffiffiffiffif fiffiffiffiffiffiffiffiffiffiffiffiffiffiffiffiffiffiffiffiffiffiffiffiffiffiffiffi ffiffiffiffiffiffiffiffiffiffiffiffiffiffiffiffiffiffiffiffiffiffiffiffiffiffiffiff iffiffiffiffiffiffiffiffiffiffiffiffiffiffiffiffiffiffiffiffiffiffiffiffiffiffiffif fiffiffiffiffiffiffi h i rPV � A� � � �40 � 8:9�2 � 0:2 � � 2 � 8:9�2 � 0:5 � � 53 � 8:9�2 � 0:3 � 32:9 en cuanto al Proyecto B en cambio: NPV � B� � �32 � 0:3 � 3 � 0:4 � 37 � 0:3 � �9:6 � 1:2 � 11:1 � 2:7 rffiffiffiffiffiffiffiffiffiffiffiffiffiffiffiffiffiffiffiffiffiffiffiffiffiffiffif fiffiffiffiffiffiffiffiffiffiffiffiffiffiffiffiffiffiffiffiffiffiffiffiffiffiffiffi ffiffiffiffiffiffiffiffiffiffiffiffiffiffiffiffiffiffiffiffiffiffiffiffiffiffiffiff iffiffiffiffiffiffiffiffiffiffiffiffiffiffiffiffiffiffiffiffiffiffiffiffiffiffiffif fiffiffiffiffiffiffi h i rPV � B� � � �32 � 2:7�2 � 0:3 � � 3 � 2:7�2 � 0:4 � � 37 � 2:7�2 � 0:3 � 26:7 Resumen.178 7 el an�lisis de riesgos Valores esperados de la tabla 7.7 rPV 32.18 para proyectos A y B basado en la hip�tesis de tres Proyectos de guiones diferentes Unos Guiones Probabilidad Optimista Normal Pesimista B Optimista Normal Pesimista 0.2 0.100 .100 .100 .3 F0 .9 26.100 . Los datos que se relacionan con el riesgo de la inversi�n.32 3 37 Basado en la f�rmula anterior.3 0. por lo tanto: Proyecte Un B NPV 8. sustituyendo Rxs por el NPV asociado con los guiones diferentes para el proyecto A.

se identifican en este contexto. pero sabe la lista de acontecimientos posibles.7. Fundamental para este modelo es la asunci�n de la racionalidad que es la base del comportamiento de individuos. La asunci�n del comportamiento racional lleva a la hip�tesis que individuos en realidad. El modelo se puede usar para clasificar alternativas arriesgadas: el 4 Hay que notar que un inversionista se podr�a definir como ''racional'' cuando su proceso de la distribuci�n de los recursos est� basado en el principio de maximizar la vuelta en un riesgo igual o minimizaci�n del riesgo. en cuanto al enfoque ilustrado. naci� al final de a�os 40 (Von Neumann y Morgenstein 1974).ej. es decir arriesgar. un riesgo menor igual a la vuelta 4 esperada que El problema del Ejemplo 7. los modelos de la teor�a de decisi�n. la teor�a de la Utilidad Esperada representa un modelo fundamental al menos dentro del marco de la teor�a 5 decisional cl�sica Este modelo. Esta teor�a. Se ha extensamente aplicado como un modelo del comportamiento econ�mico. o bien.6. una soluci�n preferible.2 La teor�a de utilidad esperada Entre los modelos psicol�gicos del comportamiento humano. m�s abajo que el proyecto A. en condiciones de incertidumbre del resultado de conseguir. ya que la desviaci�n est�ndar de NPV esperado es igual a 26. la teor�a del Prospecto (Kahneman y Tversky 1979)].11. excepto la apuesta inicial. a los cuales asocia una probabilidad del acontecimiento. por lo tanto.6 Matem�tico: criterios estad�sticos 179 el favor del proyecto B. 5 Por lo general. basado en la teor�a que el operador es racional y previsible en sus acciones. El criterio del desacuerdo medio afirma que las preferencias individuales s�lo son caracterizadas por estos dos par�metros.. Esto es posible a trav�s de la construcci�n de una funci�n de utilidad. mu�vase seg�n modelos predeterminados basados en el hecho que siempre prefieren tener una mayor riqueza que un menor y por lo tanto la utilidad marginal de la riqueza (en este caso el NPV) siempre es positiva. al menos hasta que las nuevas teor�as vencieran ciertos l�mites y correctamente integraran aspectos psicol�gicos de la evaluaci�n individual dentro del an�lisis en conjunto [p. ''la utilidad'' de los 6 define como la medida cardinal de preferencia del consumidor. Los individuos prefieren la alternativa que tiene un retorno esperado m�s alto en un peligro constante o.7. no identifica. 6 visitan al individuo para tomar una decisi�n sin saber con la certeza. lo que puede pasar en el mundo. 7. El modelo postula que las decisiones de operadores econ�micos se conforman con una funci�n de la utilidad esperada que es capaz de ligar una medida correspondiente de la utilidad para cada opci�n. considerando un nivel igual del retorno esperado. que reflejan los puntos principales de las perspectivas econ�micas. . La opci�n entre la inversi�n A y B requiere la consideraci�n del nivel de aversi�n por el riesgo del inversionista.

el inversionista querr� tomar cantidades crecientes del riesgo a condici�n de que las vueltas conseguidas sean proporcionalmente m�s altas. m�s alto el precio de substituci�n de vuelta del riesgo requerido.13) seg�n el riesgo percibido por el inversionista:� es c�ncavo describiendo las preferencias de un individuo contrario al riesgo (Y). m�s bien que el activo sin riesgo. La inclinaci�n de una curva de indiferencia expresa el nivel de aversi�n para arriesgar esto el inversionista tiene.� es convexo describiendo las preferencias de una inclinaci�n individual que ama el riesgo (X). La funci�n de utilidad puede tener formas diferentes (Fig.180 Individuo que ama el riesgo 7 el an�lisis de riesgos Individuo contrario al riesgo U X U Y NPV NPV Funciones de Utilidad de fig.13 . La funci�n de utilidad se puede considerar como una derivaci�n inmediata (o viceversa) de la curva de indiferencia. El 7 Wikipedia lo define como la cantidad m�nima del dinero por el cual el retorno esperado en un activo arriesgado debe exceder la vuelta conocida en un activo sin riesgo o el retorno esperado en un activo menos arriesgado. que en cambio representa la buena voluntad de aceptar una cantidad segura en lugar de una ganancia incierta m�s alta que resulta de una inversi�n arriesgada. 7. ya definida como el juego de puntos que identifican combinaciones de riesgos y vueltas que son indiferentes para el inversionista. a fin de inducir a un individuo a sostener el activo arriesgado. el premio del riesgo mide cu�nto el individuo quiere pagar para eliminar el riesgo de opci�n. .NPV la medida de la utilidad asignada a cada alternativa se expresa como una funci�n de los resultados posibles y la probabilidad que estos resultados ocurren. M�s alto la inclinaci�n. Este concepto recuerda la certeza equivalente. En otras palabras. En otras palabras. 7. El concepto de ''arriesga el premio'' tambi�n es atribuible a la teor�a de utilidad. en un aumento de la inclinaci�n de la curva. � Es lineal describiendo las preferencias de un riesgo individuo neutro. donde ''arriesgan el premio'' se define como el pago m�ximo que el individuo quiere pagar para eliminar el riesgo y obtener la ganancia esperada de condition7 arriesgado con la certeza. El individuo elegir� la alternativa asociada con la utilidad esperada m�s alta.

la investigaci�n emp�rica y el estudio de los procesos psicol�gicos del juicio y toma de decisiones han mostrado que los inversionistas sistem�ticamente cometen errores. La utilidad esperada se obtiene como el promedio ponderado de la utilidad asociada con cada resultado posible. La construcci�n de la funci�n de utilidad del inversionista permite que mida la certeza equivalente. la utilidad asociada con el valor esperado es igual a 47. entonces m�s alto el premio. de ser visitada a elegir entre varios proyectos alternativos. La utilidad esperada es igual entonces a la UE � 30 � 0:50 � 55 � 0:50 � 42:5 en Cambio.50). la utilidad esperada correspondiente al gui�n pesimista es 30. Si la funci�n de utilidad del inversionista parece a la de Fig.50 = 50. de razonamiento y preferencias. Supone que los individuos sean absolutamente racionales e interpreten la utilizaci�n juegos de informaci�n completos y homog�neos.7. Seg�n este enfoque para cada resultado posible (NPV) de un proyecto.14 que destaca una aversi�n por el riesgo. En la pr�ctica. 7. con el peso determinado por las probabilidades respectivas. pero sobre todo. un individuo comparar� los niveles de la utilidad esperada la UE asociada con varias alternativas y elegir� la que con la utilidad esperada m�s alta. es decir mayor que la UE.6 Matem�tico: criterios estad�sticos 181 el premio del riesgo (RP) es de hecho mensurable como la diferencia entre el valor esperado (EV) y la certeza equivalente (CE): PR � EV � CE: Un inversionista contrario al riesgo expondr� un premio del riesgo positivo. La teor�a de utilidad esperada est� basada en ciertos axiomas gracias a los cuales la l�gica subyacente del comportamiento de toma de decisiones enormemente se simplifica. El valor esperado del NPV es = 20 9 0. tiene una comparaci�n del intraproyecto en cuenta. como ya mencionado. un valor basado en la funci�n de utilidad del inversionista U (NPV) se asigna. Adem�s. . que son dif�ciles de conciliar con la asunci�n de la racionalidad detr�s de las opciones hechas. El ejemplo 7.12 Para la inversi�n Z dos guiones posibles se espera: un con NPV = 20 (pesimista) y otro con NPV = 80 (optimista) a que exactamente la misma probabilidad se asocia (0. mientras es igual a 55 en caso de un gui�n optimista.50 + 80 9 0. Por otra parte. m�s alto su nivel de la aversi�n del riesgo. Estas asunciones permiten un modelado matem�tico simple del proceso de toma de decisiones basado en algunas coacciones externas. hay l�mite operacional relacionado con la necesidad de clarificar las funciones de utilidad del inversionista. seg�n esta teor�a.

90 1 La tabla 7.2 0. Da al inversionista una utilidad igual a esto esperado del proyecto arriesgado bajo la consideraci�n.5 30 20 50 80 NPV La tabla 7.25 0. como en el ejemplo.2 0.45 0.19 funci�n Acumulativa de la probabilidad de (S) NPV 10 12 15 18 20 Probabilidad 0. . est� claro que esta clase de la actitud es representada por una funci�n de utilidad c�ncava.NPV U 7 el an�lisis de riesgos 55 47 42. El premio del riesgo es igual a RP = 50 .2 0.5: la CE = 41.8 1 La certeza equivalente es el NPV que es alcanzable sin cualquier riesgo.1 0.2 Funci�n acumulativa 0 0.14 de funciones de utilidad . Desde entonces.182 Ejemplos de Fig.1 Funci�n acumulativa 0.41 = 9.1 0.5 0.75 0.15 0. un premio del riesgo positivo caracteriza la aversi�n del riesgo del inversionista. En el ejemplo la certeza equivalente se mide del vertical que cruza la curva de utilidad con el valor 42.3 0.6 0.20 funci�n Acumulativa de la probabilidad de (T) NPV 10 12 15 18 20 Probabilidad 0 0. 7.

6 Matem�tico: Criterios Estad�sticos Fig. Por ejemplo.8 183 CPF 0. la funci�n acumulativa de la probabilidad de T siempre es a la derecha de ese de S. Las funciones de probabilidad acumulativas respectivas se muestran en Fig.19 y 7. y por tanto (T) es el proyecto preferido.4 0. si uno considera el umbral NPV de 15.15.13 Tablas 7.20 muestra la distribuci�n de probabilidad de NPV que se relaciona con los proyectos S y T.6 0.3 El enfoque de dominio estoc�stico La derivaci�n matem�tica de funciones de utilidad se puede vencer usando el concepto del dominio estoc�stico. 7. Este caso se conoce como el llamado dominio estoc�stico de primer grado (Copeland y Weston 1992. El ejemplo las 7. sin tener en cuenta la derivaci�n de la funci�n de utilidad de la persona que toma decisiones. 7. es por lo tanto necesario verificar algunas caracter�sticas b�sicas. Como claramente se ve en esta cifra. Esto significa que para cada nivel de NPV. el proyecto (T) tiene una posibilidad del 60% de un valor total m�s abajo que este nivel. Goodwin y Wright 1994). el CPF es derivable sumando las probabilidades expresadas como frecuencias relativas de los valores de NPV. se puede decir que el proyecto (T) estoc�sticamente domina el proyecto (S). En vez de sacar la estructura matem�tica de la funci�n de utilidad. Anal�ticamente. es necesario representar los valores de NPV utilizaci�n de Cumulative Probability Function (CPF). All� existe un dominio estoc�stico en un proyecto (A) con a un proyecto (B) cuando el nivel de utilidad sacada de A es mayor que el nivel de B para cualquier cantidad del resultado esperado del proyecto. Esta funci�n indica la probabilidad que el NPV es igual a o m�s abajo que cierto valor.0 0.7. En primer lugar. comparado con el 75% de S. En tales circunstancias. el proyecto (T) con respecto a (S) tiene una probabilidad inferior y que su valor es menos que NPV identificado.6.2 0 10 12 S T 15 18 20 NPV 7. .15 funciones Acumulativas de probabilidad de los proyectos (S) y (T) 1.

2 0 10 12 �rea X T �rea Y 15 18 20 NPV Examen de fig. En la f�rmula. esto configura una hip�tesis del dominio estoc�stico del segundo nivel del proyecto (B) en el proyecto (A). para que no hay condici�n para el dominio estoc�stico del primer grado. muestra el grado al cual el proyecto (B) estoc�sticamente domina el proyecto (A). Mientras que el an�lisis gr�fico no permite que nosotros determinemos cual de las �reas es m�s amplia que el otro.8 S 7 el an�lisis de riesgos CPF 0. Una verificaci�n similar se puede hacer comparando el grado de las �reas incluidas entre los dos. anal�ticamente determinando la amplitud de las dos �reas. es necesario usar el c�lculo de la integral. 7.16. indica el dominio de (A) a (B). �rea Y.0 0.6 0.4 0. respectivamente �rea X con �rea Y. La primera �rea. S�lo cuando uno est� en una condici�n clara del dominio estoc�stico es �l no necesario para explicar la funci�n de utilidad de la persona que toma decisiones. El examen del gr�fico claramente muestra que el �rea X tiene una mayor extensi�n que ese de Y. para verificar la hip�tesis del dominio estoc�stico es necesario considerar tanto el grado de los intervalos NPV en los cuales un proyecto parcialmente se domina el otro como la talla de esa esfera. el proyecto (A) estoc�sticamente domina el proyecto (B) cuando la condici�n siguiente ocurre: NPVi Z 0 �UB � NPV �d � NPV �! NPVi Z 0 UA � NPV �d � NPV � con la desigualdad se instal� un sentido estricto al menos para un NPV. La situaci�n se describe en Fig. tiene las mismas limitaciones del desacuerdo medio. que tambi�n considera el dominio estoc�stico.184 1. por otra parte. 7. de hecho. El caso �ltimo.16 de un caso de dominio estoc�stico de segundo grado Considere ahora el caso de dos proyectos con funciones acumulativas de la probabilidad que se cruzan. . para un inversionista riskaverse. En este caso.

7. este m�todo.5 Programaci�n matem�tica La programaci�n matem�tica est� basada en la expresi�n de los resultados del proyecto para evaluarse a trav�s de una funci�n matem�tica. . en cualquier caso. La funci�n tiene que ver con un juego de coacciones.6. En segundo lugar. el espectro que va de la asunci�n pesimista de la optimista a menudo es tan amplio que resulta ineficaz para el desarrollo de pautas para la toma de decisiones. que es similar a esto que se ha presentado encima. esta limitaci�n.4 Evaluaci�n basada en asunciones diferenciadas Es una t�cnica de evaluaci�n impl�citamente usada en los ejemplos ilustrados.6 Matem�tico: criterios estad�sticos 185 7. El objetivo es definir la anchura del espectro de posibilidades diferentes que uno imagine podr�a ocurrir. Un problema de la optimizaci�n de variables de funci�n m�ltiples que son sujetas a coacciones de disequations no lineal o ecuaciones. Los l�mites fundamentales de este enfoque son dobles. y m�xima. llamada ''el objetivo''. 8 En este tema. se levanta 8 Esta metodolog�a es seguramente r�gida considerando las interrelaciones entre las variables solas. as� como una carencia de la sensibilidad a la estructura t�pica de un proceso de toma de decisiones. representadas por disequations que definen la ''�rea de la elegibilidad'' de los valores asociados a variables solas o a grupos de variables incluidas en la funci�n ''objetiva''. 7. refi�rase a Comincioli (1990). En primer lugar. deja el espacio al componente subjetivo de la persona que toma decisiones. optimista. sin embargo. pero hace unir la desventaja de fondo a la necesidad de expresar anal�ticamente las relaciones entre las variables que explican el valor de un proyecto de inversi�n. La evaluaci�n basada en asunciones diferenciadas se diferencia del an�lisis de sensibilidad porque las acciones �ltimas en el monomodo en las variables diferentes que determinan el valor del proyecto. La rigidez formal es seguida de una dificultad de aplicaci�n. que est� relacionado con las variables principales. basados en que determina valores diferentes de NPV para cada proyecto para evaluarse. mientras el antiguo tiene en cuenta guiones m�ltiples dentro de los cuales una interacci�n espec�fica entre las variables diferentes se asume. por tres hip�tesis b�sicas siguientes: probabilidad pesimista.6. es completamente com�n entre los m�todos de evaluaci�n hablados en este cap�tulo.

en otros casos. Este paso es una de las causas principales por qu� este enfoque se critica. maneja el proceso de toma de decisiones sobre la base de una naturaleza eminentemente econ�mica. cuando se realiza. se debe a�adir. a menos que tenga que tratar con. El precio k por lo tanto expresa un factor de riesgo subjetivo. En todos otros casos es necesario introducir la asunci�n de la incertidumbre o suponer que. el uso de t�cnicas tradicionales se prefiere. la mayor parte de inversiones de bienes inmuebles generan flujos de fondos que son inciertos tanto en t�rminos de entidad como en t�rminos de manifestaci�n temporal. incapacidad de evaluar sus opciones con relaci�n al consecuencia de ellos con la estrategia de negocios. Las limitaciones del uso del NPV se relacionan con la carencia de la consideraci�n del factor de riesgo. El NPV por ejemplo. la dificultad de datos que se re�nen e informaci�n en un mercado ineficaz y no transparente como bienes inmuebles se conoce. Se han ilustrado varias t�cnicas basadas en los flujos de fondos rebajados que pueden influir en el riesgo en el proceso de evaluaci�n. como a menudo pasa. Esto es la causa principal para la cual el an�lisis probabilistic. Exceder este l�mite ocurre con el uso de un enfoque de probabilistic al an�lisis de riesgos. los inversionistas se har�n a la aplicaci�n de tasas de descuento. la tasa de descuento k (que refleja el concepto de costes de oportunidad de la capital) dado por la suma de un precio sin riesgo (r) y un premio para el riesgo (p). un proyecto comprometido (o construya al pleito el proyecto) puesto en pr�ctica en un contexto de la certeza relativa. Como consiguiente. sin embargo. (un instrumento crucial de la presupuestaci�n de capital) responde bien a la pregunta de si es adecuado gastar hoy o invertir ahorros a fin de gastar m�s en el futuro. por ejemplo. de acuerdo con lo que pasa en realidad. . que el requisito previo fundamental para el principio de un an�lisis de probabilidad es la disponibilidad de un n�mero suficiente de casos para permitir la construcci�n de una distribuci�n de frecuencia para las variables clave solas. A esto la ventaja de simplicidad que hizo este instrumento f�cilmente aplicable a muchos contextos diferentes. Estos problemas afectan la sostenibilidad de los resultados y por lo tanto la eficacia de usar esta metodolog�a.186 7 el an�lisis de riesgos 7. a menudo se desarrolla de distribuciones de probabilidad subjetivas. Otra cuesti�n cr�tica es esto que se relaciona con la adopci�n de una tasa de descuento constante en proyectos cuyo perfil del riesgo parece variable durante las fases de realizaci�n. La direcci�n del factor de riesgo es esencial e inevitable en bienes inmuebles. constantes pero muy altas. Es verdad.7 L�mites y perspectivas de t�cnicas de evaluaci�n En vista de la presupuestaci�n de capital tradicional un inversionista enfrentante con proyectos de opciones/alternativa. El an�lisis DCF. basadas en estimaciones subjetivas y no siempre justificados. Sin embargo. calcula un NPV modificando el denominador de la f�rmula. sobre todo en Italia. en su versi�n est�tica. En caso de la construcci�n de un edificio. Su g�nesis es un instrumento para la evaluaci�n de inversiones en el contexto de la certeza relativa (en la versi�n sin riesgo) y su perspicacia fundamental es la del valor financiero del tiempo. los primeros pasos implican un riesgo que es definitivamente m�s alto que en las �ltimas fases.

en primer lugar. en la cantidad y en los flujos de fondos de distribuci�n temporales. tambi�n tiene un valor informativo. la posibilidad de retrasar la construcci�n de un edificio con relaci�n a la intervenci�n posible de condiciones adversas. Ambos la interacci�n temporal e interacci�n del dise�o tienen una ra�z com�n en el concepto de gobierno de adaptabilidad / gobierno directivo del proyecto. es necesario. es dado por la imposibilidad de incorporar la reacci�n de una naturaleza estrat�gica en contextos de la incertidumbre.7 L�mites y perspectivas de t�cnicas de evaluaci�n 187 El l�mite de NPV que hasta un probabilistic se acercan con el an�lisis de riesgos es capaz de vencer. segmentos temporalmente consecutivos. Considere. y por �ltimo la dimensi�n estrat�gica de un proyecto. que tienen la interacci�n en cuenta entre alternativas de la inversi�n corrientes y futuras decisiones. cuyo valor depende del resultado observado en el segmento anterior. Muy a menudo.� interacci�n del dise�o: concierne las relaciones generadas entre las acciones y decisiones tomadas con relaci�n a un proyecto espec�fico y las consecuencias relacionadas con la realizaci�n o la evoluci�n de otros proyectos. La adaptabilidad se quiere para todos los cambios que pueden afectar el proyecto. por ejemplo. Las razones de la insatisfacci�n por los instrumentos tradicionales de la presupuestaci�n de capital se arraigan en su insuficiencia para evaluar proyectos de inversi�n caracterizados por . seg�n el mercado futuro o industria. En este aspecto.7. correctamente considerado por el NPV. y esto puede ser el sujeto de una decisi�n de la direcci�n. es decir la interacci�n entre decisiones corrientes y futuras oportunidades. En tales circunstancias. el inversionista puede evitar o bien tomar una decisi�n incorrecta u optimizar la realizaci�n del proyecto en la luz de guiones estrat�gicos y competitivos cambiados. mientras las t�cnicas de presupuestaci�n de capital proveen los instrumentos ten�an que medir el impacto que las decisiones pueden causar. en su desarrollo. Esto conduce para asignar un valor particular a aquellos proyectos cuya realizaci�n se puede retrasar. Una decisi�n se define como estrat�gica cuando tiene un horizonte a largo plazo. Una inversi�n que provee. sin embargo. �stas son inversiones que se dividen abajo en varios. El valor informativo del tiempo es un recurso de gran importancia en todas aquellas �reas donde la evoluci�n tecnol�gica y competitiva r�pida requiere una direcci�n din�mica. y puede modificar profundamente el resultado de la inversi�n. en un contexto de la incertidumbre ambiental. es irreversible. opciones de esta clase a menudo es el portador de una amplia �rea de valor en s� mismo. el desarrollo relacionado con una decisi�n de la inversi�n es tal que s�lo se pueden evaluar en una etapa posterior. reflexionar sobre el hecho que si el tiempo tiene un valor financiero. Hay dos casos de la dependencia que se puede derivar de un proyecto:� interacci�n temporal: se refiere a las consecuencias que un proyecto genera en el futuro en s�. Se puede decir por lo tanto que el an�lisis estrat�gico tiene cuidado de todas aquellas decisiones que aseguran el logro de objetivos a largo plazo. sin poner en peligro su viabilidad. que es dif�cil de cuantificar enfoques tradicionales que usan de la presupuestaci�n de capital. de hecho. Los enfoques de DCF tradicionales permiten elegir entre alternativas de la inversi�n que son homog�neas en t�rminos de estrategia y aquellos que se diferencian en el riesgo. Parece que la adaptabilidad personifica bien las palancas disponibles para el inversionista.

Copeland. F. el valor de la inversi�n est� principalmente en las futuras oportunidades que puede abrir. Real Estate Review. Von Neumann. Econometrica. Magee. L. el inversionista todav�a puede seguir con la operaci�n si las estimaciones que el valor de futuras oportunidades justifique el sacrificio inicial incurrido a fin de adquirirlos. (1970). G. P. F. S. Programmazione reticolare. Cuando un inversionista decide producir un edificio muy innovador en un �rea que todav�a no se ha explotado.188 7 el an�lisis de riesgos dependiente de decisiones en el resultado de variables inciertas y la posibilidad/necesidad consiguiente de una intervenci�n del inversionista. despu�s de la realizaci�n del proyecto. (1984).R. (1977). de hecho. M. Mil�n: McGraw-Hill.. Sistemi di programmazione reticolare. C�mo usar �rboles de decisi�n en la inversi�n de capital. Por regla general. el resultado de la inversi�n no se puede buscar en los flujos de fondos que son directamente generados por la propia iniciativa. Mil�n: ETA Libri. J. En tales circunstancias. la l�gica del NPV se debe por lo tanto corregir para tener en cuenta el valor de creaci�n representado por la flexibilidad directiva impl�cita en la propia iniciativa. De Ambrogio. En muchos casos. � 4248. (1992). 23 (1). Kelly. O. Hoboken: Wiley. 47 (2). (1993).. Princeton: Prensa de la Universidad de Princeton. (1964). (1990).. (1994). 9. Teor�a de juegos y comportamiento econ�mico. 443. Incluso en el caso donde el NPV de la inversi�n b�sica es negativo. 42. Teor�a financiera y pol�tica corporativa (pps � 92101). J. An�lisis de decisi�n para juicio de la direcci�n (pps � 140143). Teor�a de la perspectiva: Un an�lisis de decisi�n bajo riesgo. J. Goodwin. S. Boston: Addison Wesley. � 263291. CIB W55 1984-I. Como una empresa constructora financia el estudio del mercado apuntado a la estimaci�n de la capacidad de absorci�n de un segmento dado de usuarios potenciales. es posible concluir que el NPV no permite pesar la importancia estrat�gica de decisiones de la inversi�n y esto principalmente porque no es capaz de tener la interacci�n en cuenta entre alternativas de la inversi�n corrientes y futuras decisiones. & Weston. (1974). tambi�n pueden desarrollar un proyecto piloto. W. & Morgenstein. D. Zaderenko. Referencias Comincioli. Por �ltimo. G. J. . Mil�n: Hoepli. T. Un m�todo para la formulaci�n de una base de datos del coste para uso durante la evoluci�n del dise�o del esbozo de un edificio (pps � 1019). D.. & Tversky. E. A. Analisi Numerica. E. Fiedler. Ciencias de gesti�n. (1979). Kahneman. los gastos de que se conocen pero las ventajas esperadas son inciertas. & Wright.. & Janda. (1963). Harvard Business Review. Los elementos de un inversionista de bienes inmuebles han aspirado la tasa de rendimiento. La desviaci�n de informaci�n probabilistic para la evaluaci�n de inversiones arriesgadas. V. es posible decir que el objetivo de muchas inversiones estrat�gicas es coleccionar la informaci�n sobre un producto particular o mercado. � 7996. M�s monta�oso.

como extensi�n.Cap�tulo 8 La teor�a de verdaderas opciones en bienes inmuebles Abstraiga Los l�mites del an�lisis del flujo de fondos rebajado en su versi�n est�tica. contracci�n.consiste en la inhabilidad de evaluar entre oportunidades de inversi�n corrientes y futuras decisiones.. DOI 10.como tradicionalmente entendido . Manganelli. entre amenazas y oportunidades que caracterizan futuros guiones. Es decir se dan cuenta que la expectativa de m�s informaci�n puede crear el valor y que este valor no es reflejado por el c�lculo tradicional del valor actual neto. Es usado para determinar un valor de inversi�n final en cual los valores de futuras oportunidades que se pueden levantar para el inversionista de bienes inmuebles se incluyen.015 B.1007/978-3-319-06397-3_8 . Desecha el enfoque est�tico y permite manejar la incertidumbre relacionada con cambios posibles del gui�n. son dados por la imposibilidad de incorporar evaluaciones estrat�gicas. Puede resultar que los gerentes realizan que las opciones de una empresa son valiosas y que es adecuado guardarlos abierto (Dixit y Pindyck 1994). 1 En la pr�ctica parece que muchos gerentes ya realizan que hay algo incorrecto con la regla simple del valor actual neto (NPV) como com�nmente se entiende. a reconocer la necesidad de ciertas condiciones en ciertos guiones. inversi�n inmobiliaria. Los proyectos de inversi�n en bienes inmuebles se deber�an ver como la fuente para varias oportunidades que llevan la direcci�n.. abandono o aplazamiento del lanzamiento de un proyecto de inversi�n dan a la persona que toma decisiones una flexibilidad directiva cuyo valor se deber�a considerar en la evaluaci�n total del proyecto.. pueden representar la mayor parte del valor de la inversi�n 1 entonces se hace necesario adoptar modelos y l�gicas de la evaluaci�n para encomendar un valor espec�fico a la discreci�n del inversionista administrar una inversi�n. Las oportunidades de extensi�n. aun cuando usando un probabilistic enfoque al an�lisis de riesgos. en el cambio de un pasivo a un ajuste activo. abandono o aplazamiento del proyecto. contracci�n. Esto es crucial para la inversi�n estrat�gica donde las ventajas del futuro desarrollo que resulta de la asunci�n de decisiones corrientes. Esta discreci�n se ha definido como la direcci�n de adaptabilidad/flexibilidad. es decir tener la interacci�n en cuenta entre alternativas de la inversi�n corrientes y futuras decisiones. La teor�a de verdaderas opciones perfiladas en este cap�tulo. En el p�rrafo anterior se indic� que la limitaci�n principal del NPV . 189 � Springer publicaci�n internacional Suiza 2. es una tentativa de vencer esta limitaci�n.

a la pol�tica del cr�dito y a la cantidad invertida. El inversionista tiene la flexibilidad/adaptabilidad directiva. cuando es posible transformar la incertidumbre en el riesgo. Las piedras angulares de la teor�a son:1.190 8 la teor�a de verdaderas opciones en bienes inmuebles La Verdadera Teor�a de Opciones se presenta como una tentativa de vencer las limitaciones principales asociadas con los m�todos del tratamiento del riesgo descrito hasta ahora. significa evaluar un proyecto de inversi�n en cuanto a oportunidades ofrecidas al inversionista y que le puede llevar a asumir futuras conductas espec�ficas que son la parte de un concepto m�s amplio de la flexibilidad/adaptabilidad. Esto causa un flujo de fondos esperado que se rebaja usando un precio apropiado. el an�lisis de la conveniencia econ�mica de una iniciativa espec�fica y las consideraciones estrat�gicas as� se hace un momento �nico de la reflexi�n. 2. El verdadero enfoque de opciones. las inversiones estrat�gicas son una fuente de verdaderas opciones. El verdadero an�lisis de opciones es una t�cnica para evaluar inversiones que pueden estar acostumbradas con �xito al acuerdo con la incertidumbre relacionada con cambios posibles del gui�n. el valor de futuras opciones. tiene la ventaja de adaptarse a las caracter�sticas de complejidad que algunos proyectos de inversi�n tienen. esto se hace con el concepto de NPV ampliado (ENPV): ENPV � NPVb � OP donde NPVb OP el valor actual neto estuvo relacionado con la inversi�n baja. relacionado con el coste de producci�n. cuantificar el riesgo relacionado con consecuencias que resultan de futuras decisiones basadas en asunciones del dise�o original. para realizarse. y el resultado no considera futuras oportunidades. 8.que considera el descuento de flujos de fondos para la inversi�n en el futuro gui�n previsible m�s probable . a saber. En la verdadera teor�a de opciones.1 Inversi�n como un generador de verdaderas opciones La evaluaci�n de un proyecto de inversi�n a trav�s del NPV est� basada en la formulaci�n de asunciones relacionadas con su capacidad para ser absorbida por el mercado. La teor�a de verdaderas opciones. La posibilidad m�s interesante ofrecida por esta nueva teor�a es la capacidad de considerar evaluaciones estrat�gicas. Este enfoque describe un m�todo que implica evaluar y manejar la inversi�n estrat�gica en un contexto incierto y que ampl�a los m�todos de la fijaci�n de precios de la opci�n de los contratos financieros a los llamados bienes inmuebles. junto con los m�todos de evaluaci�n en cuanto a contextos de la incertidumbre. la evaluaci�n es determinista en este caso. A trav�s de la teor�a de verdaderas opciones. opciones. como mencionado anteriormente. tiene el an�lisis de riesgos en cuenta soluciones de proyecto diferentes. . Comparado con el enfoque est�tico .el verdadero enfoque de opciones.

Esto es realmente una asunci�n impl�cita del enfoque determinista de NPV est�tico. por tanto es necesario usar modelos matem�ticos y estad�sticos que interpretan la complejidad estructural del proyecto. Este valor se deber�a reflejar en la evaluaci�n total del proyecto. hacer opciones estrat�gicas que le permitir�n beneficiarse de la evoluci�n del gui�n positiva.1 Inversi�n como un generador de verdaderas opciones 191 expresi�n del peligro del proyecto. que puede tener que ver con una funci�n de probabilidad espec�fica para estimarse. y al mismo tiempo intervenir para contener las consecuencias negativas de una evoluci�n desfavorable de las variables que afectan el valor del proyecto. (c) Cuando los tipos y los n�meros de las diferentes opciones est�n claros. El precio de ejecuci�n. que est� basado en la teor�a de las opciones. basada en la confianza atribuida a los guiones diferentes. El NPV por lo tanto no tiene en cuenta. y por consiguiente es capaz de responder a cambios del mercado. es sujeto a las consideraciones siguientes: (a) hay un problema de la definici�n y el reconocimiento de las oportunidades ofrecidas al inversionista una vez que emprenda un proyecto de inversi�n dado o en el mismo momento de la evaluaci�n. Cuando uno decide sobre la base del NPV. La figura 8. El problema es definir los instrumentos para la evaluaci�n de opciones. Adem�s uno supone que el inversionista.1 muestra una distribuci�n de probabilidad posible del NPV de un proyecto. el proyecto no puede ser sujeto de cambiar de cualquiera de las dimensiones que arreglan su estructura original. es razonable suponer que la distribuci�n sea normal (sim�trico). El proceso procesal. (b) Estas oportunidades se debe suficientemente evaluar para cada uno de ellos proporcionando la informaci�n cuantitativa necesaria para su evaluaci�n. Estas opciones la ganancia valora el momento ciertas condiciones y potencialidades se han se�alado y se consideran como realistas. uno tiene que poner las interrelaciones en duda entre las diferentes opciones que provienen del mismo proyecto (el problema de opciones conjuntas requiere precauciones especiales en la fase de evaluaci�n). es necesario cuantificar el valor total de las opciones identificadas. Los proyectos de inversi�n incorporan verdaderas opciones que son realizables por el inversionista en el tiempo m�s adecuado. En ausencia de flexibilidad directiva es decir verdaderas opciones. 2. Los elementos fundamentales que caracterizan una opci�n son:1. para dejar la visi�n estrat�gica.8. Los valores diferentes de NPV as� determinado se representan a trav�s de una distribuci�n de frecuencia. que es el precio para pagar para aplicar el derecho. se limite para poner en pr�ctica el proyecto planeado. (d) Finalmente. la evaluaci�n de proyectos de inversi�n en un contexto incierto implica la determinaci�n de muchos valores de NPV ampliado tanto como el n�mero de guiones que resultan de la combinaci�n de las asunciones relacionadas con el desarrollo de las variables clave del proyecto. que el inversionista es un gerente de bienes inmuebles. Como dicho. aun si los acontecimientos inesperados pueden causar enmiendas apropiadas al propio proyecto. . la fecha l�mite dada por la escala de tiempo de la validez del derecho de ejercer una opci�n.

8. Esto es porque las oportunidades de cambiar el proyecto son juegos �no suma cero�. y Fig. la presencia de verdaderas opciones. 8. Como una consecuencia de esto.1 de probabilidad del NPV de un proyecto arriesgado. de las cuales el rendimiento afecta la decisi�n relacionada con el proyecto. ya que la misma incertidumbre relacionada con el desarrollo del proyecto deja la posibilidad que el proyecto tambi�n asuma proporciones mucho m�s grandes que los proporcionados. en caso de ausencia de flexibilidad directiva Probabilidad 8 la teor�a de verdaderas opciones en bienes inmuebles Tendencia / Promedio NPV La consideraci�n de verdaderas opciones relacionadas con el proyecto de inversi�n introduce asimetr�as en la distribuci�n de probabilidad del NPV.� las variables inciertas. correspondiente a la producci�n de las obligaciones publicadas por la Tesorer�a. . Ofrece la oportunidad de cosechar las ventajas de la evoluci�n del gui�n positiva y al mismo tiempo tomar medidas para contener las consecuencias negativas de la evoluci�n desfavorable de las variables que afectan el valor del proyecto. la evaluaci�n de la rentabilidad de la iniciativa no es dispuesta a la l�gica del NPV.� el valor bruto de la oportunidad. considerando los derechos de la direcci�n pero no deberes. Ya que el valor del proyecto es ''optioned'' es decir sujeto a la incertidumbre. los elementos principales que caracterizan el valor de un proyecto son lo siguiente:� las inversiones iniciales estuvieron relacionadas con la realizaci�n del proyecto. ampl�a la distribuci�n de probabilidad a la derecha. pero no los limitan a la derecha. caracterizada por las ventajas que resultan de la realizaci�n de la opci�n (representa el valor final del proyecto que asume la realizaci�n de la opci�n) � Inversi�n adicional requerida realizar la opci�n. En otras palabras. El valor esperado actual de esta distribuci�n asim�trica excede el valor modal de NPV en una cantidad igual a un premio que refleja el valor de la flexibilidad directiva.2 claramente lo demuestra. que limitan la distribuci�n a la izquierda (gui�n pesimista).� precio sin riesgo. abiertos. una oportunidad de inversi�n se debe realizar si la ventaja que proviene de ella es mayor que el coste requerido.� final de la opci�n.192 Distribuci�n de Fig. Para la verdadera teor�a de opciones.

8.� an�lisis estrat�gico. la evoluci�n de las cuales depende de las decisiones relacionadas con el proyecto. etc. Las variables cr�ticas son generalmente representadas por la evoluci�n de los flujos de fondos.� an�lisis cuantitativo. adoptando una perspectiva del proceso. El momento de an�lisis de riesgos pretende suministrar la informaci�n cuantitativa necesaria para la evaluaci�n del proyecto. un modelo representa todas las relaciones l�gicas y matem�ticas entre variables que caracterizan el proyecto para evaluarse. Por lo tanto.8. 8.3 An�lisis de riesgos El objetivo principal de esta fase es la identificaci�n y el an�lisis de las variables inciertas. pero implica un enfoque din�mico y org�nico al problema de la distribuci�n de los recursos. La determinaci�n de la variable. es un crucial . la estructura financiera. el proceso tambi�n incluye dentro de s� el modelo que representa un momento crucial. El proceso es en cambio la secuencia de acciones realizadas por el inversionista a partir del momento comienza el an�lisis de un proyecto de inversi�n a la adquisici�n de su valor final. En este sentido.2 El papel de flexibilidad directiva en la distribuci�n de probabilidad del NPV Probabilidad 193 Premio para la opci�n Promedio de tendencia NPV 8. la evoluci�n de que depende de la decisi�n relacionada con la realizaci�n de varias oportunidades. La salida del modelo est� en este caso un n�mero que resume el valor del proyecto en el momento de la evaluaci�n.2 El desarrollo del Proceso Fig.2 El desarrollo del proceso En caso de la evaluaci�n de la inversi�n. el coste de construcci�n. la evaluaci�n de inversiones orientadas al realce de oportunidades estrat�gicas se podr�a estructurar a lo largo de tres fases principales:� an�lisis de riesgos.

En cuanto a la aplicabilidad de enfoques deterministas y estoc�sticos. En el segundo caso. al proceso de tomar estrat�gico 2 El movimiento de una variable cuyo valor evoluciona a tiempo en una condici�n de incertidumbre se define como un proceso estoc�stico. En el primer caso.194 8 la teor�a de verdaderas opciones en bienes inmuebles momento para la aplicaci�n del verdadero enfoque de opciones. En esta primera etapa del an�lisis es importante implicar todos aquellos que de modos diferentes participan. En la teor�a de opciones. es �til reiterar que el primer supone que en el mercado haya una actividad doble (comparado con la talla del riesgo) cuya producci�n directamente se adopta para rebajar los flujos de fondos de la inversi�n para evaluarse (por otra parte no respetar�a el principio de los costes de oportunidad de los recursos empleados). 8. Esto confirma la diferencia b�sica entre un enfoque determinista (NPV) y un estoc�stico (la teor�a de Opciones) enfoque. por supuesto. uno tiene que construir una relaci�n que permite estimar la actividad sujeta a la opci�n. es la definici�n del proyecto de optioned. En este caso.4. . que comienza en el rendimiento de la variable estoc�stica. 8. se supone que las variables de la referencia inciertas siguen un comportamiento estoc�stico. Es necesario determinar una o varias variables estoc�sticas de cuyo valor saca la decisi�n de c�mo seguir con la realizaci�n del proyecto. 2 representados por un modelo matem�tico. hasta indirectamente.4 El proceso de an�lisis estrat�gico El segundo papel clave del proceso de la asignaci�n estrat�gica de recursos a trav�s del verdadero enfoque de opciones considera la identificaci�n de las �reas de la flexibilidad directiva impl�cita en el proyecto de evaluar y definir las relaciones entre las diferentes opciones. el valor de la inversi�n (en su componente determinista) da el valor del derecho de capturar la actividad doble. que equivale a la talla que el proyecto tendr�a en caso del ejercicio de las opciones. se supone que el comportamiento de las variables de la referencia es determinable de antemano. que determina la valoraci�n de las tendencias y volatilidad de estas variables hasta a trav�s de la identificaci�n de los par�metros relevantes. o es descriptible con una distribuci�n de probabilidad. Otra pregunta. La definici�n de algoritmos que definen las condiciones para el ejercicio de verdaderas opciones y el an�lisis de la secuencia l�gica para el an�lisis de las opciones identificadas constituye las dos salidas de esta fase.1 Identificaci�n de �reas de adaptabilidad directiva El primer paso consiste en una serie de evaluaciones hechas por el inversionista de la estructura del proyecto y de las caracter�sticas del proceso de toma de decisiones.

el precio de ejecuci�n.proviniendo de cualquier proyecto de inversi�n .4.4. �stos pueden ser analistas. T�picamente. dise�adores. que son realizables por la direcci�n en el momento m�s apropiado. este valor se deber�a reflejar en la evaluaci�n total del proyecto'' (Micalizzi 1997).� deber�a llevar a la identificaci�n de los par�metros de la opci�n.8. . en general. de cualquier situaci�n en la cual sea 3 ''Los proyectos de inversi�n incorporan verdaderas opciones. opciones de contracci�n. como el valor del proyecto de optioned. estas opciones tienen un valor al mismo tiempo en el cual reconoce un potencial exercisability despu�s del acontecimiento de ciertas condiciones. El no reconocimiento del valor de lleva a decisiones de la inversi�n sub�ptimas (Yavas y Sirmans 2005).4 El proceso de an�lisis estrat�gico 195 decisiones. opciones de extensi�n. varias opciones se pueden explicar como follows4: 8. la empresa constructora y otros profesionales que tienen la maestr�a y el poder discrecional en algunas �reas de inter�s del proyecto. expiraci�n y volatilidad 3 El reconocimiento de una verdadera opci�n depende de la existencia de dos condiciones b�sicas:� debe ser una palanca discrecional . Expresamente. opciones de suspensi�n temporales. A un nivel conceptual. los tipos diferentes de verdaderas opciones .1 Las Opciones del aplazamiento que La opci�n del aplazamiento relaciona con la decisi�n sobre el momento en el cual comenzar el proyecto. opciones de abandono.2 Identificaci�n de opciones y sus par�metros El objetivo de esta fase es la identificaci�n verdaderas opciones y la formalizaci�n de lo mismo a trav�s de par�metros caracter�sticos. deje la oportunidad de posponer el principio del proyecto entonces en el cual ha adquirido la nueva informaci�n que podr�a afectar el atractivo de la inversi�n.se pueden clasificar dentro de la taxonom�a siguiente:������ opciones del aplazamiento.disponible para el inversionista - que causa variaciones en los resultados del proyecto. Esta oportunidad se puede levantar.2. El enfoque a verdaderas opciones supone que cuando un individuo econ�mico toma parte en unos proyectos de inversi�n irreversibles. opciones de la conversi�n. 8. mirando en particular inversiones de bienes inmuebles. 4 El estudio verdaderas opciones ha sido una de las �reas m�s fructuosas de la investigaci�n en el tema del mercado inmobiliario.

de los ahorros en costes asociados con la inversi�n por si uno decida no seguir con la operaci�n despu�s de encontrar una evoluci�n del gui�n desfavorable. etc�tera. en cuanto a la decisi�n de desarrollar un proyecto en una tierra pose�da o la posibilidad de aplazar la espera a comprobar la estabilidad de los precios y ver la incertidumbre del mercado resuelto.4. T�picamente hay por lo tanto las cuestiones en cuanto al cronometraje de la operaci�n de una intervenci�n de edificios. un cambio de la talla del proyecto. Esto es t�pico del sector de bienes inmuebles. Por lo que el precio de ejecuci�n se refiere. coincide con la inversi�n requerida realizar la extensi�n. puede permitir que el revelador se beneficie de algunos sistemas econ�micos . es decir con un punto de vista diferente. Esta oportunidad tiene el valor si se espera que algo puede pasar dentro del per�odo de aplazamiento que aumenta el valor neto presente del proyecto.2. El algoritmo que representa el valor de la opci�n es: Max � PV � En. Tenga presente que en el campo de bienes inmuebles. donde la propiedad de la parte del edificio conserva intacto el derecho de desarrollar la transformaci�n. Cuando hay una posibilidad de aplazar el principio de la inversi�n. dejando la iniciativa. Esto podr�a implicar la asignaci�n de nuevas instalaciones.2 Opciones de extensi�n Esta opci�n permite aumentar la parte de la escala de un proyecto a (con un [1) fabricaci�n de inversiones adicionales Es decir en Caso de la inversi�n de bienes inmuebles. el inversionista tiene dos opciones: poner en pr�ctica el proyecto. 8. para la extensi�n del proyecto. como la cantidad construida. salvando los gastos implicados. mejorar el nivel de calidad del edificio. La importancia de esta opci�n en una �ptica estrat�gica se relaciona con aquellas iniciativas en las cuales el inversionista hace una serie de inversiones iniciales que le permiten beneficiarse en particular de la evoluci�n positiva del gui�n. habiendo encontrado un gui�n de evoluci�n positivo. donde n es el n�mero de per�odos del aplazamiento. En la inversi�n Inicial capitalizada en el tiempo n. etc�tera. 0� donde: valor de PV de la ventaja esperada de la realizaci�n del proyecto. Despu�s de alg�n tiempo. La valoraci�n se puede hacer aplicando un par�metro de extensi�n al valor del proyecto existente. un producto a�adido en un mercado particular puede resultar ser conveniente para encontrar las necesidades de mercados diferentes o en lugares diferentes del propio mercado.196 8 la teor�a de verdaderas opciones en bienes inmuebles cre�do que la realizaci�n de un proyecto se puede retrasar con el tiempo sin minar su viabilidad t�cnica. uno puede pensar para comprar unidades adicionales. El activo subyacente (el proyecto de optioned) capturado del ejercicio de la opci�n da el mejor valor esperado del proyecto en caso del gui�n positivo.

Se supone que el inversionista puede dividir la inversi�n total en dos partes: � Io � En donde el Io es la inversi�n inmediatamente econ�mica e Io es la inversi�n defer� al futuro. El precio de ejecuci�n se debe considerar igual a los ahorros en costes operativos o el valor alcanzable posible de la parte contratada del programa.4 El proceso de an�lisis estrat�gico 197 de escala. ofrece la posibilidad de reducir. en este caso. en el campo de construcci�n. un factor de extensi�n (mayor que 1) del valor del proyecto. La f�rmula que representa el valor es: 5 Por favor note que los aspectos morfol�gicos y volum�tricos de un edificio son capaces de influir pesadamente en el coste de construcci�n.. definiendo de antemano (a priori) el procedimiento de trabajo de tal operaci�n. Esto por supuesto. . salvando una parte IC de la parte de la inversi�n inicial. � PV � Ie� donde valor bruto PV del proyecto en ausencia de oportunidades estrat�gicas. flujo de fondos). al menos hasta cierto umbral de la intervenci�n 5 El algoritmo que resume la condici�n de ejercicio t�picamente toma la forma siguiente: Max � PV.2.ej. una funci�n. la talla del proyecto inicial. 8. La opci�n de aumentar la escala del proyecto que por lo tanto est� enfrente de costes de producci�n adicionales. se puede usar (p. Es decir la inversi�n conect� con el ejercicio de la opci�n (precio de ejecuci�n). huecos de la escalera y montacargas. por un porcentaje de % c. Esto es la situaci�n t�pica en la cual tiene que elegir la mezcla correcta entre gastos de mantenimiento y costes de la construcci�n. generalmente produce un aumento de gastos que son menos que proporcionales al aumento de cubage. es t�picamente capaz de producir efectos del umbral (Bravi 2003). Es apenas necesario indicar que en vez del valor bruto del proyecto. espacios de circulaci�n. la proporci�n entre �rea total �til y disminuciones del �rea total gruesas debido al espacio m�s grande requerido por sistemas tecnol�gicos.8. La opci�n de contracci�n tiene el valor en caso de que los ahorros de inversiones adicionales sean m�s altos que el valor esperado peor de las ventajas que resultan de la finalizaci�n del proyecto. as� como fundaciones. Por ejemplo. un signo de enfrente a la opci�n de extensi�n.3 Las Opciones de contracci�n Esta opci�n descubren.4. si la altura de los aumentos del edificio. que permite colocar en el an�lisis el papel de una variable incierta particular. La decisi�n sobre el apresto de un parque residencial se puede tomar considerando la oportunidad de reducirlo para responder a cambios imprevisibles del mercado. la presencia de �ste.

2. O bien.4 Las Opciones de la conversi�n La opci�n de la conversi�n considera la posibilidad de usar las consecuencias de un proyecto de inversi�n que se ha prematuramente interrumpido (la adaptabilidad del producto) o mejor dicho. del cambio. 0� donde: En la parte de la inversi�n que se puede posponer en el tiempo n. En el momento de la evaluaci�n preliminar de la operaci�n.198 8 la teor�a de verdaderas opciones en bienes inmuebles Max � PV � In� � � Ic � � c � PV �. Valor del proyecto ''de optioned'' despu�s de decisi�n de seguir con el cambio de uso. C porcentaje de reducci�n del proyecto original. 0� donde x x 9 PV En Aumento del valor purchasable debido a la conversi�n. quien capaz de entender los elementos de flexibilidad que la estructura y las caracter�sticas del proyecto presentan. podr�a destacar la posibilidad de desviar los esfuerzos pone el desarrollo de un producto que resulta ser considerablemente diferente del que al principio apuntado al alcanzamiento. 8. Esto debe capturar el mejor uso alternativo. .2. El precio de ejecuci�n es la renuncia a las ventajas que provienen del proyecto en su uso corriente (o de los gastos de la conversi�n). el uso intencionado de la propiedad. eligiendo el m�ximo entre el valor del proyecto en su uso corriente y el valor en su mejor uso alternativo. consiguiendo la misma salida. la inversi�n de Ic salvada a consecuencia de la decisi�n de la contracci�n. La condici�n de funcionamiento as� se formaliza en la ecuaci�n siguiente: Max � x � PV � En.5 Opci�n de abandono No diferente en t�rminos de aspecto l�gico. El coste esperado en tiempo n para conversi�n. cuando el producto todav�a es rizado.4. es el caso de la opci�n de abandono. Sobre todo en las etapas tempranas de investigaci�n y desarrollo. se puede parcialmente recuperar. por ejemplo.4. cuando uno considera que en este caso tambi�n toma una actitud activa de parte del inversionista. es por lo tanto necesario reconocer y estimar posiblemente el valor representado por la oportunidad en caso de la cual la parte de los esfuerzos incurridos hasta la fecha del ejercicio potencial de la opci�n. puede haber posibilidad de cambiar el proceso de producci�n y los factores usados (proceso adaptable). 8.

Existe cuando es t�cnicamente posible. y el abandono causar�a el ahorro de gastos relacionados con partes subsecuentes que todav�a no se han realizado (p. se coloca a mitad de camino entre la opci�n de abandono y las opciones del aplazamiento. la red de gastos generales. Esta opci�n tiene el valor hasta el punto de que el valor realizable de la existencia es m�s alto que el peor de los casos en caso de la continuaci�n de la actividad. la persona que toma decisiones tiene la conveniencia de suspender sus actividades..8.2. que pueden suspender temporalmente las actividades de la construcci�n o el negocio de la mercadotecnia de bienes inmuebles.4 El proceso de an�lisis estrat�gico 199 abandono del proyecto original. Esto es una oportunidad de compa��as involucradas en la construcci�n de varios complejos residenciales. F) = F. el coste estimado en tiempo n para seguir el desarrollo del proyecto. valor del proyecto ''de optioned'' despu�s de decisi�n de seguir con el desarrollo. cambios pendientes de condiciones del mercado. 8. parar el desarrollo de un proyecto durante cierto per�odo. La condici�n de funcionamiento es lo siguiente: � PV � Cf � � Min � CV. Esta situaci�n puede permitir un ahorro de algunas categor�as de gastos variables y tiene un valor desde el punto de vista de la adaptabilidad directiva si se espera que dentro de cierta variedad los costes operativos variables son m�s altos que el valor esperado peor de ingresos monetarios.6 La Opci�n de Suspensi�n temporal Esta opci�n. Si los ingresos anuales son menos que los costes operativos variables Min (CV. 0� donde x x 9 PV En parte purchasable del proyecto. F � donde: F ingresos anuales. . as� como conveniente desde un punto de vista econ�mico.4. en cambio. En estas circunstancias. El coste de cada parte se puede considerar como el precio de ejecuci�n para adquirir las partes subsecuentes del proyecto. El algoritmo de la condici�n de funcionamiento toma la forma siguiente: Max � x � PV � En. puede ser mejor llevar los gastos generales y actividad de la parada hasta que el cambio de gui�n rehabilite la condici�n m�nima de la conveniencia de operaciones. Un ejemplo es el caso donde la inversi�n requerida para el proyecto se puede dividir en partes. desarrollo de bienes inmuebles en la mayor parte de unidades). gastos generales de Cf por a�o. obteniendo el valor del proyecto. costes operativos de la variable del CV.ej.

ser�a bajo y mucho menos que la probabilidad marginal de ejercer la opci�n cuando considerado sola.3 Verificaci�n de las condiciones de funcionamiento En esta fase. una opci�n de compra confiere el derecho. En tales situaciones. esto entendido como el ejercicio del primer. En otras palabras.200 8 la teor�a de verdaderas opciones en bienes inmuebles En caso de Minuto (CV. Para dos pone o dos llamadas con fechas de ejercicio coincidentes y que no interfieren el uno con el otro. El ejercicio de una primera opci�n puede cambiar la estructura del activo subyacente y por lo tanto el valor de opciones subsecuentes. El valor final seguramente no puede ser la suma algebraica de los valores de las opciones solas. Mayor el n�mero de opciones existentes. que se han identificado. F) = CV. El nivel de interacci�n depende de la distancia de los per�odos de ejercicio para las dos opciones consideradas. . (es decir una opci�n arreglada de una pluralidad de opciones). Si las dos opciones fueran del mismo tipo (dos llaman o dos puestos). 8 El signo de la interacci�n depende de la secuencia en la cual ocurren. 6 La regla consiste en que el primer algoritmo para aplicarse es el que para la verdadera opci�n. si m�s de una opci�n sale del proyecto es necesario definir el pedido en cual los algoritmos diferentes. si de un proyecto solo. necesariamente se ejercen en situaciones de enfrente. 8. por lo tanto. Si hay dos verdaderas opciones del signo de enfrente (es decir puesto o llamada). a la inversa. requiere precauciones especiales en la etapa de evaluaci�n (Ejemplo 8. as� como el nivel de la interacci�n entre lo mismo. De hecho. se deber�a aplicar. pero no la obligaci�n. las verdaderas opciones a menudo se presentan como opciones compuestas. a su due�o para comprar una reserva a un precio indicado en un futuro tiempo.1). el ejercicio de la llamada puede coincidir con el desarrollo del proyecto (es decir la evoluci�n positiva del gui�n). el inversionista prefiere trabajar. el ejercicio de que menos se afecta del ejercicio de otras verdaderas opciones. la probabilidad condicional de ejercer la segunda opci�n. �stos se deben combinar dentro de un esquema 6 de an�lisis unitario El problema de opciones compuestas. Si. el ejercicio de la opci�n de venta responde al caso de abandono (es decir. debido a la dependencia entre decisiones corrientes y futuro desarrollo del propio proyecto (intraproyecte la verdadera opci�n). 7 Econ�micamente hablar.4. una opci�n de venta da a su due�o el derecho de vender una reserva en un precio fijo en un futuro tiempo. la evoluci�n desfavorable del gui�n). el valor combinado es aproximadamente igual a la suma de los valores considerados individualmente (Trigeorgis 1996). apoyando gastos variables para el logro de sus ingresos. La probabilidad condicional de una opci�n despu�s del ejercicio de uno anterior puede ser mayor o menos que la probabilidad marginal de un ejercicio como una opci�n sola. El nivel de interacci�n entre las opciones es una funci�n del tipo de acci�n (llamada o put7) y de la distancia entre los tiempos 8 de operaciones La obligaci�n de interacci�n entre opciones compuestas se puede interpretar a dos niveles:� en cuanto a un proyecto solo. m�s probablemente es que el valor incremental de una opci�n adicional parece insignificante. la probabilidad condicional del ejercicio del segundo ser�a alta. las verdaderas opciones diferentes se levantan simult�neamente. puede haber una interacci�n temporal.

representa el porcentaje del aumento del flujo de fondos. Las ventajas que el inversionista puede sacar de una situaci�n de esta clase est�n claras. pueden generar efectos en otros proyectos: en este caso uno trata con la interacci�n de dise�o (interproyecte la verdadera opci�n). Esto es el caso t�pico del desarrollo de bienes inmuebles. Cada instalaci�n de la inversi�n. hace parece adecuado realizar la inversi�n adicional. de hecho. el primer es la extensi�n del proyecto a trav�s de una inversi�n adicional (Es decir) que ascendi� a 14. suspensi�n temporal). decisional nodo en el cual la persona que toma decisiones. mostrado en la Tabla 8.000 (por la simplicidad. dibujar�a una evaluaci�n separada de las dos oportunidades. Suponiendo que el inversionista tenga dos palancas directivas diferentes. afrontando la oportunidad de evaluar el desarrollo alternativo de la inversi�n (abandono del proyecto.4. A veces la inversi�n requerida para la finalizaci�n de la iniciativa inmediatamente no se apoya.2. dado que el proyecto bajo asegura un flujo de 30. Esta condici�n ocurre siempre que la realizaci�n de un proyecto de inversi�n se haga el requisito previo para el arranque de un segundo proyecto.000 para la mejora de la calidad del alojamiento y el aumento que resulta del alquiler en una cantidad igual a un factor expansivo de 1. identifica un espec�fico.8. El ejemplo 8. se supone que la inversi�n se agota en un per�odo solo). representa el nivel m�s bajo del coste operativo. donde. El segundo se relaciona con una inversi�n. estrat�gico. El an�lisis tradicional basado en NPV. La extensi�n lleva al flujo siguiente: 9 El ejemplo se toma de Quigg (1995).000. Mejor dicho. se divide en partes en tiempos diferentes en la vida del proyecto.1 que el caso de una inversi�n relacion� con la adquisici�n de varias unidades residenciales que genera un flujo de fondos de 30.19 espect�culos de la Tabla 8. por lo tanto. igual al 40%. el e. En tales circunstancias. El primer lleva a un flujo de fondos de operaciones (Fc) igual a 28. Es as� del intraproyecto componen opciones. y el segundo a un flujo de fondos de operaciones (Fc) igual a 29. cada instalaci�n de la inversi�n total se puede ver ya que el precio de ejecuci�n permitido ten�a que adquirir las opciones subsecuentes para la continuaci�n del proyecto. del tipo de la implantaci�n (Ic) para 11. con precios de ejecuci�n Ic e Ie y valores del proyecto de optioned que asciende a (e 9 Fb) y (el 70% c) 9 Rb. La interacci�n temporal contrasta con el caso de opciones del interproyecto. de 70 al 60%. que causa una disminuci�n en el frecuencia de gastos monetarios en el flujo. igual al 60%. conversi�n. . En ning�n caso. mientras c.4 El proceso de an�lisis estrat�gico 201 � Las decisiones tomadas con relaci�n a un proyecto. Las dos palancas se consideran como verdaderas opciones. se encuentra. por otra parte.

000 Resulta que el valor de 1.000.000.000 � 14.000 . 0� = � 30.000 el 28.000 [el 70% de Re] [el 60% de Rc] Max dFe � Fb � � e � Fb � Ie.000 Max � � 0:4 � 30.000 . 0� = � 30.000.14.2 del proyecto de optioned Los Ingresos del factor de Extensi�n de la Opci�n de extensi�n (Re) Costes operativos (CE) inversi�n de la Inicial (Es decir) Flujo de fondos (Fe) la Opci�n del Frecuencia de reducci�n de costos cuestan Ingresos (Rc) Costes operativos (Cent�metros c�bicos) inversi�n de la Inicial (Ic) Flujo de fondos (Fc) 1.000 Max � � �1.000 � 0:1 � 1:4 � 100. 0� � 30.4 140.60.000 La inversi�n de la tecnolog�a en cambio.000 30.70.000 . . dado por dFb0 .11. lleva a un flujo de fondos igual a: Max dFc � Fb � � � c� � Rb � Ic del 70% �.000.202 Datos de la Tabla 8.000� [el 70% de Rb] � Flujos de fondos de la tabla 8.000 el 60% 100.000 .Fb. 0 � 30. 0� � C 31.000 Max � � �2. est� el resultado de la existencia de la sinergia entre las dos opciones consideradas juntos. 0� � C 30.000 � 11. por otra parte. 0� = � 30. uno considera la interacci�n entre ellos o la posibilidad de seguir con la inversi�n relacionada con la reducci�n de gastos dentro de la inversi�n de extensi�n.000 Max � � 0:4 � 30.000.000 Max � � 1.000 � 14. el valor del proyecto compuesto se puede expresar del modo siguiente: Max 0 dFb � Fb � �e � Fb � Es decir � � � c� � del 70% � 1 � e� � Rb � Ic.98.000 � 11.000 .000 Max � � 0:1 � 100.000 De este modo. considerando las inversiones por separado.000. 0 � 30. 0� � C 30. hasta en la forma de opciones el mismo resultado que el anterior se alcanzar�.000 29.1 que se relacionan con una inversi�n de bienes inmuebles 8 La Teor�a de Verdaderas Opciones en Ingresos de Bienes inmuebles (Rb) Costes operativos (Cb) Flujo de fondos (Fb) 100. Si.000.

es posible adoptar modelos de evaluaci�n que directamente aproximado el proceso estoc�stico del proyecto de optioned. el valor S del proyecto optioned a principios de cierto per�odo puede crecer con la probabilidad q de La f�rmula Negra y la f�rmula de Scholes s�lo se pueden usar en el caso donde el activo subyacente incluye s�lo una opci�n y la incertidumbre es debido a una variable sola (Micalizzi y Renzetti 2000). El retorno esperado en la actividad doble se toma como la tasa de descuento de los flujos de fondos esperados del proyecto.8.4. Cox y Rubinstein 1985).4. La evaluaci�n de una opci�n se desarrolla en las mismas asunciones. el an�lisis de sensibilidad se desarrolla a fin de entender el impacto de un cambio de la volatilidad o un cambio del vencimiento de la opci�n. El primer. el inversionista podr�a construir una carpeta correctamente equilibrada que consiste en varias unidades de la actividad doble y un endeudamiento que proporciona la misma vuelta en el proyecto. es decir tener el mismo perfil del riesgo. En un proceso similar. 8. 10 . Finalmente. inversi�n no financiera y bienes inmuebles en particular. Mason y Merton (1985) afirman que con el NPV. en un continuo (Negro y Scholes 1993) 10 o manera discreta. se supone impl�citamente que es posible identificar la actividad del mercado igual al proyecto bajo la evaluaci�n.4 El proceso de an�lisis cuantitativo El objetivo de esta fase del an�lisis es alcanzar el requisito del valor de oportunidades estrat�gicas. Los modelos principales est�n basados en la noci�n de carpetas equivalentes. Para la determinaci�n de NPV ampliado. Considerado individualmente. El an�lisis cuantitativo por su parte consiste en tres pasos. En la segunda fase.5 Los modelos de c�lculo para NPV ampliado El verdadero enfoque de opciones incluye una serie de modelos financieros queridos para estimar el valor de flexibilidad introducida en proyectos de inversi�n. Considerando el precio de una actividad doble al proyecto para evaluarse. el valor de la interacci�n entre las opciones o el peso de sinergias estrat�gicas que unen verdaderas opciones juntos diferentes. el NPV resume todas las susodichas consideraciones. 1979. Est� basado poniendo por caso que el valor del proyecto de optioned evolucione seg�n un proceso de dos t�rminos multiplicative inm�vil.4 El proceso de an�lisis estrat�gico 203 8. normalmente asuma una tendencia m�s similar a un proceso distinto que a uno continuo (Micalizzi 1995). se relaciona con el c�lculo del valor ampliado del proyecto. que combinan inversiones y deudas de modo que la rentabilidad de la opci�n se reproduzca. Entre los modelos distintos para calcular el valor de una de las opciones m�s comunes es el binomio (Cox et al. As� una estrategia que cerca con un seto que provoca el riesgo de neutralidad y la posibilidad consiguiente de hacer la estimaci�n en t�rminos de equivalente definido. De hecho. se considera.

8. Hoy el valor de la opci�n de invertir ma�ana en el activo S es igual al valor esperado neto (neutro por el riesgo) del activo en la situaci�n favorable rebajada al precio sin riesgo. El m�todo de dos t�rminos viene de la formulaci�n del valor V del proyecto ampliado. Imponiendo la condici�n de igualdad entre los flujos de los dos proyectos de inversi�n: NSA � V � � nS� � � 1 � i�DV � � � 1 � i�D 0 0 es posible obtener los dos par�metros n y D: � V � � V � � V � S� � V � S� 0 � D � � � 0 �� n� � � S0 � S� S0 � S0 � 1 � i� 0 De cual recuerdo que V = nS0 .4 muestra el valor de la carpeta.3). El valor de la carpeta que se reproduce construida de esta manera debe igualar los mismos ingresos del proyecto V para cada gui�n posible. tomando a pr�stamo una cantidad igual al D (deuda) al precio sin riesgo i. Despu�s de cierto per�odo el inversionista debe reembolsar la cantidad tomada a pr�stamo D y el inter�s relacionado. suponiendo que el inversionista reproduzca este valor con la compra de un activo en el valor actual S0 (o equivalentemente de un activo o la carpeta de reservas perfectamente correlacionadas con S). y puede disminuir con la probabilidad 1 . . Esto se puede interpretar como la certeza equivalente al flujo de fondos esperado que se puede rebajar al precio riskfree (probabilidad neutralizada por el riesgo).D: � i�S0 � S� V� �pV � � � 1 � i�V � � 1 0 p� � 1 � i� S� � S� 0 0 donde p representa la probabilidad equivalente (o probabilidad pseudo) que proviene del gui�n favorable en condiciones del riesgo cero. 8.204 Diagrama de Fig. La figura 8.3 del proceso de dos t�rminos 8 la teor�a de verdaderas opciones en bienes inmuebles t = 0 q S 1-q t = 1 nosotros dS un factor multiplicative u.q de un factor que reduce d (abajo) al final de per�odo (Fig.

considerando la incertidumbre que pesa en precios de venta. Actualmente.5 con una probabilidad del 50% respectivamente. dentro de un ratito.000. El precio de venta de un chalet seg�n el primer proyecto ascender�a por lo tanto a 625. 8. 8. mientras el precio de una casa adosada ascender�a a 260. la compra de una propiedad cuyo valor podr�a cambiar dentro de poco. el precio de la referencia por metro cuadrado de un chalet se estima en 2.4 El Proceso del Valor de Fig. mientras el segundo implica la construcci�n de 11 casas adosadas de 120 m2.100.000 por chalet y 160. En el tiempo 0. de la luz de un cambio de los precios de venta de propiedades.500 mientras la casa adosada se puede vender en 2. si la compa��a aplaza la decisi�n final sobre un a�o m�s tarde.8.000. Los costes totales de producci�n se conocen e iguales a 500. La cantidad se estima como constante durante los pr�ximos 2 a�os. la aprobaci�n del plan de urbanizaci�n del �rea podr�a llevar a cambios del proyecto. el proyecto tiene los flujos de fondos siguientes: CF � n P � C .2 Un inversionista tiene el problema de evaluar la compra de una tierra que se localiza en un �rea todav�a no explorada desde un punto de vista de bienes inmuebles.(1+i) D + nS0 .4 de An�lisis Estrat�gico del optioned proyecta en un proceso de dos t�rminos 205 q V 1-q q nSo .000 por casa adosada. El inversionista debe tasar. La decisi�n se debe tomar r�pidamente porque el due�o negocia con otros contrapartidos. En particular. Hay posibilidad de desarrollar dos proyectos diferentes: el primer implica la construcci�n de 8 chaletes separados de 250 m2. se cree que un a�o despu�s de la decisi�n los precios de los dos tipos del edificio podr�an evolucionar en la manera descrita en Fig.(1+i) D Ejemplo 8. Hay una posibilidad que dentro de un a�o el Ayuntamiento apruebe el plan de la urbanizaci�n que llevar� a un desarrollo total del �rea. Sin embargo.D 1-q V + VnS0 .

000 Bajo condiciones actuales. El valor ampliado del proyecto se obtiene rebajando en unos valores del precio sin riesgo correspondiente al mejor uso de la tierra en los dos guiones. Los flujos correspondiente a las dos asunciones son: CFvillas � 8 � � 625.000� � 1. decidir�a realizar casas construidas terrazas si el gui�n evoluciona desfavorablemente.000 en caso del gui�n favorable y 660. un favorable y un desfavorable. �Qu� pasar�a si el inversionista decide aplazar la transformaci�n durante un a�o? (La tabla 8.000� � 11 � � 160.000.000 en el caso posible desfavorable. El problema se soluciona teniendo el valor en cuenta del aplazamiento.000� � 8 � � 500.280. Considerando un precio sin riesgo del 8%. P precio de las unidades.280. el proyecto m�s provechoso consiste en que estuvo relacionado con la construcci�n de casas adosadas. En cambio.4. C coste total de producci�n.donde n�mero n de unidades de bienes inmuebles construidas. Es necesario calcular el valor en el tiempo 0 de un proyecto que asegura en el tiempo 1 un flujo de 2.3) Despu�s de un a�o optar�a por el proyecto de chaletes separados en caso de una evoluci�n favorable. la probabilidad neutra por el riesgo de obtener un flujo de 2.000 se obtiene como descrito en la Tabla 8.000 CFhouses � 11 � � 260. 100.000� � 1. pes�ndolos con respecto al riesgo probabilidades neutras: .

Con esta funci�n. coincide con su desviaci�n est�ndar (r).280. La operaci�n describi� encima. respectivamente. Seg�n el modelo de Timonel. hay construcci�n del �rbol de decisi�n. El paradigma de dos t�rminos desarrolla las modificaciones del valor inicial de la inversi�n a trav�s de probabilistic multiplicative estados.3 de An�lisis Estrat�gica flujos de fondos Esperados en caso de Flujos de fondos del aplazamiento Separ� chaletes gui�n Favorable gui�n Desfavorable casas Adosadas gui�n Favorable el gui�n 8 9 Desfavorable (780. sacado del an�lisis del �rbol de decisi�n.000 V� � 0:48� �2.000) 11 9 (330. llamadas el riesgo probabilidades neutras se calculan . A fin de ser capaz de establecer el an�lisis de los flujos de fondos del multiper�odo. los precios implicados en los precios del mercado ser�an el siguiente (k) en la Tabla 8. en caso de la distribuci�n normal del objeto variable del an�lisis. seg�n las estad�sticas calculada a trav�s de un �ndice de la dispersi�n que. El c�lculo se hace cargando los elementos del vector con los coeficientes de probabilidad del riesgo neutros (p y 1 . los precios siguen un modelo del tiempo que simula un binomio multiplicative el proceso del tipo en Fig. Con el uso de los coeficientes u y d el valor inicial de la inversi�n es una estructura del �rbol t�pica (el �rbol de guiones). realizado para todos los guiones n del a�o en el cual la opci�n es factible. de la talla n 9 1.000) 11 9 (220. El �rbol de decisi�n es usado para medir el impacto producido. Si los precios de mercado corrientes reflejan expectativas y son por lo tanto iguales al valor actual de los flujos de fondos esperados. se conform� con el tipo particular de la opci�n identificada. la definici�n de los estados posibles de la evoluci�n ocurre con expresiones matem�ticas: : e el n�mero de Napier. por las opciones posibles para el desarrollo de la inversi�n. Los p y 1 . la evoluci�n del estado inicial a un gui�n favorable o a un gui�n desfavorable. Las opciones factibles se identifican y los valores correspondientes se cuantifican en esta etapa. llevar�a a valores actuales diferentes (las Tablas 8.p) y devolviendo actualidades a los resultados de los pesos a trav�s de una tasa de descuento (ri). un enfoque ligeramente m�s complejo que el que descrito encima se deber�a tomar.p probabilidades. 331.4 El Proceso de la Tabla 8. Despu�s de an�lisis de riesgos. permite determinar un vector de los mayores.000 160. Ross y Rubinstein (CRR). 111 1:08 El valor ampliado de la tierra.000 160.5. intervalo de tiempo de dt entre evoluciones sucesivas de gui�n.280. basado en en el an�lisis financiero. (1.6. el a�o en el cual la opci�n se ejerce y para cada gui�n posible ese a�o.870. r desviaci�n est�ndar.000 600. las conclusiones se habr�an deformado. 8.1 millones). La medida del impacto requiere la definici�n preliminar de una funci�n que maximiza.000 � 0:48 � 660. en la luz de la posibilidad de aplazar la opci�n entre los dos usos alternativos.8. que se rebaja entonces despu�s de �rbol de guiones del derecho al izquierdo.000 500.000 1. Una vez que el riesgo se ha estimado. Aplicando los dos precios obtuvo para los valores correspondiente al mejor uso de la tierra.000) 8 9 (575.000) 207 2. La medida de los coeficientes u y d es el resultado del an�lisis de riesgos de la inversi�n. como definido por los coeficientes u [1 y d que representan. 8.000 660.000 � � 1 = � C1. la comparaci�n del valor actual de la inversi�n ''con'' y ''sin'' el option11 se realiza.6. tiene un valor m�s alto que el mejor valor de su uso corriente. teniendo las verdaderas opciones en cuenta.000 500.7). Es apenas necesario indicar que si DCF se hubiera usado. tambi�n llamada volatilidad.

El resultado representa el valor actual de la inversi�n. un valor que incluye el efecto de la opci�n o de las opciones que se pueden ejercer.a trav�s de la expresi�n siguiente: p� � 1 � ri � � d � u � d � � 1 � ri � � d � u � d � 1�p�1� Los dos coeficientes para usarse para el suplemento salarial de los valores de varios guiones son tales que. 11 El modelo es usado por Manganelli et al. si no fuera conveniente ejercer alguna opci�n en los guiones del per�odo de an�lisis. . (2014b). el valor inicial de la inversi�n se devolver�a al cero del a�o.