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2017618 Art.

2161[Impuestos,contribucionesyreparaciones]delCodigoCivilyComercialComentado

II.COMENTARIO

1. Concepto del derecho real de habitacin Es el derecho real de morar un


inmuebleajenoconstruidooenpartematerialdel,sinalterarsusustancia,que
slopuedeconstituirseafavordepersonahumana.
Esdefinidoporladoctrinaclsicacomoelderechorealdeusoconstituidosobre
uninmuebleurbano(Lafaille).
Algunos autores clsicos han considerado que el derecho de habitacin no
puedeconsiderarsecomounasimplevariedaddelderechodeusodeunacasa,
porque sta puede utilizarse de muchas otras formas distintas a la vivienda,
mientras que la nica forma de ejercicio del derecho de habitacin es viviendo
enlacasa(Messineo).
2.Caracteresdelderechorealdehabitacin2.1.Derechorealsobrecosaajena
Recae sobre una cosa ajena, e importa una desmembracin de la propiedad
pueselpropietariosloconservalanudapropiedad.
2.2.DeusoygoceElderechorealdehabitacinimportaelderechodeservirse
delacosaparahabitarla,elhabitadorysufamilia,aunqueeseusoeslimitado
puesdeberespetarelprincipiosalvarerumsustantia.
2.3.AlimentarioLahabitacintienecarcternetamentealimentario,equivalente
a una pensin alimentaria (Lafaille). Su finalidad es asegurar al habitador la
satisfaccindirectadesusnecesidades.
2.4. Intuitu personae Es constituido en consideracin esencial a la persona del
beneficiario.Esinherentealapersonaporsumismocarcteralimentario.
2.5.TemporarioyvitalicioEslimitadoeneltiempo,enlocualsiguelanaturaleza
del usufructo, pudiendo extenderse como mximo a la vida del habitador. El
derechorealdehabitacinslopuedeconstituirseafavordepersonahumana.
2.6. Intransmisible No es transmisible por acto entre vivos ni por causa de
muerte,yelhabitadornopuedeconstituirderechosrealesopersonalessobrela
cosa.
2.7. El principio "salva rerum substantia" Este principio viene de los romanos y
es receptado en el presente artculo al igual que en el usufructo, el habitador
puedeservirsedelacosaperosinalterarsusustancia.
2.8.IndivisibleLadoctrinasostienequeestederechoesindivisible.Porsuparte,
Argaars,ensucomentarioaltextodeSalvat,dicequeelpuntoesdiscutible,
pues a falta de un texto legal que lo prohiba nada impedira al constituyente
atribuirloavarios,sibienconlalimitacinquelorestringealasnecesidadesdel
habitadorysufamilia(Lafaille,Salvat).
2.9. Gastos de conservacin de la cosa y reparacin En principio estn a su
cargolosgastosdeconservacin,siendoaplicableslasnormasquerigenaluso.
Cuandoelhabitadorresidesloenunapartedelacasaqueselesealapara
vivienda,debecontribuiralpagodelascargas,contribucionesyreparacionesa
prorratadelapartedelacasaqueocupa.
2.10. Inembargable Por sus caractersticas, el derecho de habitacin se
encuentra sin lugar a dudas fuera del comercio, y por esa razn no puede ser
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atacado por los acreedores del habitador (conf. art. 2160). El derecho real de
habitacingozadeinembargabilidadabsoluta,porquesiempreelobjetoreviste
un carcter personal y alimentario, no teniendo, por lo dems el habitador
derechoalgunosobrelosfrutos.
Elderechodehabitacinsedistinguedeldeusopornodarderechoalgunoalos
frutosdelinmueble.Sutitulartieneunderecholimitadoalaocupacindeste.
Estederechorealtienesuantecedenteenelderechoromano,enelcualselo
conocacomousufructusdomushabitatiooseaelderechodevivirenunedificio
determinado(LavalleCobo).
3. Objeto del derecho real de habitacin Puede constituirse el derecho real de
habitacin sobre cualquier inmueble urbano que estuviere en el comercio. El
condminodeestosinmueblespuedeestablecerelderechodehabitacindesu
parteindivisa.
4.ConstitucindelderechorealdehabitacinPuedeconstiturseloporcontrato,
fuereporttuloonerosoogratuito,oporactodeltimavoluntadDeconformidad
conloqueestableceenlanormativaactual,elcontratoconstitutivodelderecho
dehabitacindebeserformalizadoenescriturapblica.
5.ExtensindelderechorealdehabitacinElCdigoestableceunsistemade
autonomadelavoluntadprivada,aligualqueelCdigodeVlez,alprescribir
quetantoelusocomoelderechodehabitacinsonregidosporlosttulosque
los han constituido. En consecuencia, las reglas del Cdigo a este respecto
tienencarctermeramentesupletorio,pudiendolasparteslibrementeampliaro
restringir los derechos del habitador, en tanto no alteren la naturaleza de la
institu

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