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UNIVERSIDAD CATLICA DEL TCHIRA

DECANATO DE INVESTIGACIN Y POSTGRADO


COORDINACIN DE CIENCIAS ECONMICAS Y SOCIALES
Especializacin Avalo de Bienes Inmuebles

Avalo de Activos Industriales


REGRESION LINEAL
Simple y Mltiple

Facilitador:
MSc. Gustavo A. Garca

MAYO DE 2016
REGRESION LINEAL

La aplicacin de la estadstica, inferencial para el caso de la valoracin,


que permita estimar el valor probable de mercado de un bien
determinado en un momento dado, requiere del uso de mtodos
ajustados al manejo de problemas de prediccin, mtodos conocidos
tambin como mtodos de Regresin.

Los mtodos de regresin, se refieren a tcnicas


estadsticas utilizadas para estudiar la relacin entre
variables dependientes e independientes, y estos se
adaptan a una amplia variedad de situaciones.
Haciendo uso de los llamados Modelos Economtricos, se puede simular
el comportamiento del valor de mercado de un bien en un determinado
momento, a partir de una muestra representativa de la poblacin de
datos de que se disponga.

Un problema de estimacin, que particularmente es de


suma importancia en el campo de la valoracin, es el
calculo de la variable Valor Actual, bien sea a travs de
su prediccin o pronostico, a partir de valores
conocidos de otras variables.

Aplicando los llamados Modelos Economtricos, se


puede simular el comportamiento del valor de mercado
de un bien, en un momento determinado, partiendo de
una muestra representativa de la poblacin de datos de
que se disponga.
Suponiendo que se busca conocer el valor de mercado de un
apartamento. A todo tasador le parecer lgico por ejemplo, que el valor
del mismo (Precio Unitario) se incremente en la medida que se tenga
mayor rea de construccin; y al mismo tiempo, le parecer lgico que el
valor disminuya en la medida que aumente la edad cronolgica.

Se podra establecer entonces la premisa de que existe


una estrecha relacin o correspondencia directa entre
las variables rea y edad del apartamento, con la
variable precio unitario del mercado.

Este razonamiento conlleva a que el valor de mercado


de el apartamento objeto de estudio se establecera
como una funcin matemtica de un determinado
numero de variables que pudiesen ser observadas y
cuantificadas segn el criterio y experiencia del tasador.
Como se puede observar, el asunto se centra en la determinacin de una
variable a ser explicada (Precio Unitario de Vivienda = y), conocida como
variable dependiente; la cual estar relacionada con una serie de
variables explicativas o predictores, conocidas como variables
independientes o represores.

Todo con el objeto de obtener un modelo de regresin


que permita estimar o predecir el valor de la variable
dependiente, en funcin de las variables
independientes previamente seleccionadas por el
tasador.

Regresin Lineal Simple

REGRESION

Regresin Lineal Mltiple


REGRESION LINEAL SIMPLE

Con la finalidad de explicar el mtodo de regresin lineal simple, se


considera la participacin de nicamente dos variables (dependiente e
independiente). Asi se tiene:

Ejemplo: Predecir el Precio Unitario de un lote de


terreno en funcin de su rea , segn los datos que se
presentan a continuacin:

PRECIO UNITARIO (Bs/m2) AREA (m2)


5.200.000,00 410
5.600.000,00 405
6.200.000,00 385 Empleando la Hoja de
Calculo Excel para su
6.900.000,00 375
resolucin se tiene
7.250.000,00 360
7.900.000,00 355
8.300.000,00 345
Una vez descargada la data o serie de
referenciales en Excel, se puede
observar que se trata de una variable a
ser explicada y de una variable
explicativa

6.900.000,00

7.900.000,00
Seguidamente se hace click en la
pestaa Datos, en el borde superior de
la hoja de calculo
Una vez desplegada la pestaa Datos, se
busca la opcin Analisis de Datos, sobre
la cual se hace click para su despliegue

Desplegado este
cuadro de dialogo,
se busca la opcin
Regresion, y se da
aceptar
6.900.000,00

7.900.000,00

Una vez desplegado el cuadro Anlisis de Datos, seleccionada la opcin Regresin y dar click en
aceptar, se despliega el cuadro de dialogo Regresin, en el cual se tienen las opciones Rango Y y Rango
X de entrada, los cuales permiten introducir los valores correspondientes a la variable dependiente (Y)
e independiente (X)
6.900.000,00

7.900.000,00

Una vez seleccionados los rangos de entrada de Y (variable dependiente) y X (variable independiente),
se selecciona la opcin correspondiente a rango de salida, y se escoge para la salida de la regresin
una casilla de preferencia del usuario, por lo general una o dos casillas inferiores a la tabla de datos.
Una vez seleccionada la opcin rango de
salida y la celda de salida de la regresin,
se hace click en aceptar.
Obtenida la regresin, se procede a examinar las diferentes pruebas
que permiten determinar la bondad de la ecuacin de regresin,
regresin lineal simple para este caso.

Y = o + 1 * X
Data

P.U. (Bs/m2) = 24.034.655,83 (45.879,54 * Area)

r = 0,9899

r2 = 0,9800

F calculado >> F critico

o = o = 24.034.655,83
1 = 1 = - 45.879,54