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REPBLICA DE COLOMBIA

DEPARTAMENTO ADMIilISTRATVO NACIONAL DE ESTADSTICA

INSTITUTO GEOGRFICO AGUSTN CODAZZI


SUBDIRECCIN DE GEOGRAFA

GESTION DEL SUELO URBANO


EL MARCO DEL ORDENAMIENTO TERRITORIAL

Bogot, D. C.2003
DEPARTAMENToADMINISTRATIVoNACIoNALDEESTADSTICA

fr,{STITUTO G EOG RHCO AG USTru COO AZZI

vru oano cnnez ouznnnl


Director General

JOS IGNACIO CRDOBA DELGADO


Secretario General

I
cslR caaaLLERo RElNoso
Presidente Consejo Directivo
Director Departamento Administrativo Nacional de Estadstica

SA]XAGO MONTENEGRO TRUJILLO


cEclLlA Rooncuez GoNzLEz RUBIo
Ministra de Ambiente, Vivienda y Desarrollo Territorial
:ffiEtrr :-:aaarenlo Nacional de Planeacin

{L-EJANDRO GAVIRIA URIBE JUAN PABLO BONILLA ARBOLEDA


$ed![rn?:::
- :aa:emento Nacional de Planeacin, Viceministro de Ambiente, Vivienda y Desarrollo Territorial'
Delegado
Delegado

Brigadier General CARLOS ALBERTO FRACICA NARANJO


-rcsco csaR vnlleo nnel
iE:"!i---:: lel Presidente de la Repblica Representante del Presidente de la Repblica
Jefe Departamento D2(EMC), Ministerio de Defensa Nacional

MARYORI ARANGO LOPEZ


IJERMO BELTRN OU ECN
Subdirectora de Cartografa
3-r,:'eclor de Geografa (C)

APOTON ORDEZ DELGADO YOVANNY ARTURO MARTNEZ MARTNEZ


S-r,:'ector de Agrologa (C) Subdirector de Catastro
cEsTItt DEL srIEIp URBANo
EN EL MARCO DEL ORDETAUIENTO TERRITORIAL

cooRDtNActl Pnooucclt: IGAC: Judith Alicia Salas Miranda

TNVESTtcAcru renTlcA : IGAC: Eiva Marina Prez Silva

PRoDUcctt v eolclN INTEGRAL: IGAC: Elva Marina Prez Silva

nevrsrru DE ESTtLo: IGAC: Judith Alicia Salas Miranda


Nancy Aguirre G utirrez

orseo PoRTADA: IGAC:GRAPADivisin de


lnformacin y Mercadeo

NUESTRAPORTADA: IGAC: Fotograf a oblicua


de Bogot D. C.

ISBN: 958-9067-66-2
@ lnstituto Geogrfico Agustn Codazzt-2OO3
prohibida la rproduccin total o parcial sin la autorizacin del lnstiuto Geogrfico Agustn
Codazzi.
Esta obra es individual, por tanto los conceptos emitidos en ella son responsabilidad exclusiva
del autor.
CoxrENrrDo

PRESENTAcTN 9

INTRoDUccIN 11

GENERALIDADES............. .. 13
T]RBANISMOYORDENAMIENTO TERRITORIAL I7
FrncindelUrbanismo. 18

AchacinMunictpu1.......... 20

Plmeamiento 2l
EjecucindelPlaneamiento 22

DisciptinaUrbanstica 22

Normas urbansticas ............... 23

Espacio Pblico (en reaurbana, suburbanay de expansin) 24

EspacioPrivado ............ ... ....,......... 26

Aprovechamiento Urbanstico ............... 26

Factores queDeterminan elAprovechamiento .......;....' 27


AprovechamientoTipo 30

33
rovechamientoNeto
Prrecio deReferenciaporAprovechamiento 33

Cilculo deAprovechamientoUrbanstico .......... 35

Derechos de Construccin y Desarrollo (DCD) 37

GESTINDEL SUELO 39

Plan de Ordenamiento Territorial (POT) 40

PlanesParciales(PP) .. ....... 4l
Unidades deActuaeinUrbanstica(UAu) 42

Delimitacin de las Unidades deActuacinUrbanstica.......'....'. 45


Gestin del Suelo L'rbano

Requisitos de Orden Tcnico 45


Requisitos de Orden Procedimental 46
Formas deActuacin 47
Herramientas de Gestin del Suelo 47
De Tipo Urbanstico 48
Reajuste de Tierras e Integracin Inmobiliaria 49
Sistemas de Cooperacin y Compensacin .............. 50
De Tipo Jurdico 53
Enajenacin Voluntaria y Expropiacin Va Judicial 54
Enagenacin Forzosa y Expropiacin Va Administrativa 55
Derechos de Preferencia 57
De Tipo Financiero 58
Plusvala
58
Determinacin de la Plusvala 60
C ontribuc i n por Valori zacin 66
Derechos Adicionales de Construccin y Desarrollo (DACD) 66
Areas Morfolgicas Urbanas (AMU) 69
Zonas Geoeconmicas Homogneas (ZGH) . . ... 72
Transferencia de Derechos Adicionales de construccin y Desarrollo
(rDCD) 74
Equivalencias en la Transferencia de Derechos 76
Transferencia de Derechos para Espacio pblico 82
Mecanismos de Pago para la Gestin del Suelo 84
Bonos de ReformaUrbana 84
Pagar de Reforma Urbana
85
Gestin del Por y sus Implicaciones Econnicas r Financieras 86
BIBLIOGRAFA 91
Pn srNucrx

El Instituto Geogrfico Agustn Codazzi, de acuerdo con su misin


rnstitucional de apoyo al proceso de ordenamiento territorial del pas
ha desarrollado metodologas en el nivel departamerrtal, municipal y
urbano. como complemento y en el marco de la Ley de Desarrollo
Territorial, este documento contiene una aproximacin metodolgica
a la gestin del suelo.

El presente trabajo va dirigido primordialmente a todas aquellas perso-


nas con responsabilidad de establecer los mecanismos a utilizar para
que el ordenamiento urbano sea posible, alaltz de las disposiciones
que en materiade gestin del suelo contempla la legislacin colombia-
na. Tambin resulta til como materia de consulta para quienes de
alguna manera participan en la bsqueda de alternativas de gestin que
hagan ms eftcaz el desarrollo urbano.

Pretende adems dar respuesta a una de las mayores inquietudes


que actualmente afrontan las distintas administraciones municipa-
les, que tienen el desafo de buscar e implementar mecanismos
eficaces que permitan hacer realidad las decisiones urbanas plan-
teadas en los planes de ordenamiento territorial. En efecto, se
incluyen temas actuales sobre el urbanismo y sus instrumentos de
gestin y se ponen de manifiesto algunas metodologas que bien
r.ale la pena experimentar.

&
t
Gestin del Selo L=rbano

El trabajo de investigacin foe elrdo como aporte a la bsque-


da de soluciones concretas a los ptlcmas de gestin de los pla-
nes de ordenamiento, recogiendo en gfm-medida las experiencias
que otros pases han tenido al respecto, mmo conceptos e instru-
mentos de gestin defrnidos y proprrcstm pr)r especialistas en la
materla.

La difusin del documento en las ciudades del pas, constituir


un esfuerzo orientado a apoyaf a todos los actores sociales
que tienen la responsabilidad de hacer que el desarrollo urba-
no cumpla con su funcin de equilibrar los costos y beneficios
entre la administracin municipal y 1os particulares.

Director General
I*t*ouccrx
El presente documento en sus diferentes tem expone
conceptos e instrumentos metodolgicos en materia de gestin del
suelo. En cada uno de ellos se recogen y describen criterios y
metodologas de clculo aplicadas a las temficas que tienen que ver
con el pr*.ro de urbanismo en las ciudades as como sus formas de
gestin.

La primer apartecomprende la conceptualizacin general de trminos


integrados en los captulos subsiguientes'

La segun daparte est centrada en el urbanismo, sus implicaciones,


niveles, formas de aprovechamiento e incidencia sobre los tipos de
ocupacin del suelo, en los trminos que el urbanismo actual esta-
blece. As mismo induce al usuario en 1o que ser la gestin del
suelo.

La tercer a parte desarrolla la gestin del suelo propiamente di-


cha, define los instrumentos que las Leyes 9" de 1989 de Refor-
ma urbatta,388 de lggT de Desarrollo Territorial y los decretos
reglamentarios han establecido. Propone tambin mtodos para
el clculo de plusvala y las transferencias de derechos de
I

construccin y esarrollo como herramientas fundamentales de I

orden financier o para la gestin del suelo urbano. I

[^a anterior parte tarnbin identifica en el marco de Ley de


Desarrollo
Territorial y sus decretos reglamentarios, los criterios a tener en cuenta
Gestin del Suelo tlrkito

parala definicin de las ?ffi rmBir:ts homogneas, variable


fundamental en los planes deam**mitorial. Adems inserta
en su contenido criterios brsicoe pr l,r de{inicin de zonas
geoeconmicas homogneas.

Y finalmente una ltima parte que hace referuciaal estudio econmi-


co y financiero que debe abordar la administrrcinmunicipal y distrital,
durante la formulacin del Plan de OrdenamientoTe,lritorial.
+ Gr*"RALIDADES

- n Plan de Ordenamiento Territorial (POT), en su contenido deber


:.lar explcito las normas generales bajo las cuales un propietario
:uede desarrollar o construir su predio y si es el caso, las limitaciones
ie construccin que este tiene.

Lrrs aspectos bsicos que elplan debe contener y que el propietario


ie un inmueble deber tener en cuenta para llevar a cabo el desarrollo
Je su predio son: la clase de suelo, el tipo de uso, el nivel de aprove-
,-hamiento, el tipo de gestin para su desarrollo y los efectos fiscales
srrbre el predio.

La Clase de suelo, cofresponde a la clasificacin dada al territorio de


cuerdo con los criterios generales de la Ley 388 de 1997, de conformi-
dad con las siguientes caractersticas:

cuentan con infraestructura vial, red primaria de todos los servicios


pblicos domiciliarios y aptitud urbanstica.

no apto para uso urbano.

caracterizado por la mezcla de tipo de uso del suelo y las formas


de vida de carnpo y de ciudad.

13
Gestin de! Suela L-rfun

que durante la vigencia del plan de denamiento territorial ser ha-


bilitado para uso urbano, mdimte la dotacin de infraestructura
viar, servicios pblicos domiciliarios, espacios recreativos,
equipamientos colectivos y medios de transporte pblico.

anteriores clases, tiene restringida su posibilidad de uso debido a sus


condiciones geogrficas, paisajsticas, ambientales, ametrazas y ries-
gos o por hacer pafte de zonas de utilidad pblica paralalocalizacin
de infraestructuras de servicios pblicos.

Er tipo de uso, coffesponde a la caracterizacin que se da a una zona,


donde se autoriza, condiciona o prohben determinadas actividades.
El condicionamiento de algunas de ellas est dado por el impacto
ambiental que genera y el grado de compatibilidad que tiene respecto
de la actividad principal que all se desarrolla.

El uso del suelo, es la actividad que se desarrolla en cualquier rea del


suelo rural, urbano, suburbano o de expansin urbana. Se ha clasiflca-
do de manera general parulazonaurbana o de expansin como Resi-
dencial, Institucional, Industrial, Recreativo y comercial y de servi-
cios.

En el suelo rural se permite el desarrollo de actividades forestales,


agrcolas, ganaderas o mineras, segn su grado de compatibilidad con
el suelo y dems condiciones ambientales. Igualmente en esta clase de
suelo se puede establecer bajo condiciones muy particulares (res-
trictivas) los usos residencial, industrial, institucional o recreativo.

EI nivel de uprovechumiento, coffesponde a ra cantidad de metros


cuadrados que puede construirse sobre un predio. Se define mediante
parmefros que determinan el porcentaje de terreno que puede ocu-
parse y laalturamxima de la construccin permitida.
El tipo de gestin para desarrollur an predio, enmarca todas las
condiciones que un propietario deber atender al solicitar la licencia
de urbanizacin o construccin de un predio, es decir, si el predio
est incluido dentro de una lJnidad de Actuacin Urbanstica, un Plan
Parcial, o si puede desarrollarse individualmente.

El municipio o distrito tienen la opcin de definir reas especiales


sobre las cuales el desarrollo urbanstico debe cumplir algunas condi-
ciones particulares, y a Su vez!, la urgencia con que estas deben reali-
zarse. De esta forma el tipo de gestin puede tener implicaciones de
carcter indicativo u obligatorio.

Elcarcter indicativo es aquel donde el municipio autoriza el desarro-


11o predial estableciendo condiciones de clase de suelo, tipo de uso y
nivel de aprovechamiento, pero sin condicionar el tiempo para su cons-
truccin. El carcter obligatorio se da cuando para el desarrollo del
predio adems de cumplir con las tres condiciones antes previstas, se
define un tiempo especfico para su desarrollo.

Los efectos fiscales sobre el predio, son todos los aspectos que en
materia fiscal debe atender un propietario al considerar el desarrollo
de su predio, es decir, las posibles obligaciones trlbutarias para el
herario pblico, como son por ejemplo, la valorizacin y la plusvala
entre otros.

La (IrbsniZucin, Corresponde ala facultad de dotar un terreno con


los servicios pblicos, infraestructura, espacios pblicos y
equipamientos necesarios para su aptovechamiento'
sUnnANrsMo y oRDENAMTENTo rERRrroRrAL

En Colombia tradicionalmente se ha establecido un modelo


de crecimiento urbano caractenzado por el desarrollo predio a predio,
de manera independiente y sin marco de referencia, atendiendo aufla
losofia de urbanizacin espontnea y generando paradigmas que di-
ficultan la aplicacin de principios constitucionales como la funcin
social y ecolgica de la propiedad. Esto, debido en parte al poco
inters participativo de los diferentes actores sociales y a la limitada
aplicacin de instrumentos de planificacin y de gestin disponibles
en la reglamentacin existente.

La Ley de Reforma Urbana (Ley 9" de 1989), la ley de Desarrollo


Territorial (Ley 388197) y sus decretos reglamentarios, definen herra-
mientas paraelordenamiento urbano; los Planes Parciales y las Unida-
des de Actuacin Urbanstica. Estos son modelos de planeamiento
donde el proceso de produccin y transformacin social del espacio
responde a lateona del urbanismo activo, que define a travs de un
plan de ordenamiento previamente concertado, el qu, el dnde, el
cunto, el cundo y la manera como los diferentes actores llevarn a
cabo el desarrollo urbanstico.

Es as como con [a Ley 388 de julio 18 de 1997 el pas inicia un


trascendental cambio hacia el urbanismo de la globalidad; se dispone
ahora de los mecanismos de actuacin y gestin que pueden hacer
Gestiw del Sttek ti'brno

ms viable la creacin de una cultura urbanstica de produccin


de

ciudad de manera funcional, concertada, planificaday sustentable'

puestos
Los nuevos esquemas y principios de planeacin urbanstica
en marcha en diverr6 lrrdudes del mundo han
mostrado su capaci-
y gestin
dadparaincorporar conceptos e instrumentos de planeacin
compatibles con los nuevs modelos de desarrollo, desprendindose
de esquemas rgidos y acercndose ms a un urbanismo
operativo,
mediano y
selectivo y estratgico, que integra las polticas de corto,
o de expan-
largo plazo,puruluocupacin del espacio fsico urbano
sin urbana.

las herramientas
En este sentido laLey 388 ha definido por una parte
el proceso planif,-
de planificacin y de gestin con las cuales orienta
de gestin mediante
cador, y por otrala deiarrollado los instrumentos
los cuales pretende hacer efectivos sus propsitos de ordenamiento
territorial. El esquema considerado por dicha ley para
la gestin del
con la interpretacin
suelo se indica.r, tu siguiente pgina,de acuerdo
hecha o para efectos de este documento'

* Funcin del Urbanismo

y comunes
El urbanismo debe cumplir con los principios universales
de todos los modelos urbansticos, donde prevalece
el derecho a un
y
paisaje ambiente sanos que garanticen una alta calidad de vida
medio
y.t .**ollo sostenible. Puede decirse que las funciones principales
que este debe cumPlir son:

en el establecimiento de usos pblicos o


privados le corresponde z
planes de orde'
la administracin pblica, quien a travs de los
y contro
namiento territorial debe definir, caracterizar, intervenir
G ts t i tit tlt'! St teI o L';.l u to

GESTn\V DEL ST]ELO

- Reajuste de Tierras
- Integracn lnmobliaria
- Cooperacin entre
partcipes

- Enaienacin Forzosa
- Enajenacin Voluntaria
- Expropacn va Judical
- Expropiacin va Adminstrativa

- Plusvalia
Tl]PjF-ffi;Ro-l
tt - Contrbuccn porvalorizacin
- Derechos adiconales de
construccin y desarrolo

t9
G es fin del &telo Urbono

lar las diferentes actuaciones que se lleven a cabo sobre el suelo


urbano o de expansin urbana (LeV 388/ art.8').

Funcin social y ecolgica de la propiedad: La Constitu-


cin Nacional (CN) en su artculo 58 establece como uno de los
principios fundamentales de la propiedad su funcin social y
ecolgica . LaLey 388 (art. 1 5, numerales 1, 2 y 3)mediante el esta-
blecimiento de normas urbansticas estructurantes, generales y com-
plementarias exige la identificacin de los derechos y obligaciones
que tienen los propietarios sobre sus terrenos o construcciones.

Se equilibra as el sistema urbanstico donde los deberes, las obli-


gaciones, las cargas y los beneficios que conlleva el proceso urba-
nizador sustentan el principio de la corresponsabilidad de la fun-
cin social, y legitima a su vez la prevalencia del inters general
sobre el particular (art.l". CN) y la equitativa distribucin de las
cargas y beneficios.

t3. Actuacin municipal

El urbanismo es una de las competencias del municipio para ge-


nerar una serie de acciones encaminadas a la ocupacin racionali-
zada,la prevencin del deterioro y degradacin del suelo urbano,
raral, suburbano y de expansin trbana, como base para el mejo-
ramiento de la calidad de vida de la poblacin. Esto se logra esta-
bleciendo polticas y adelantando acciones que propendan alare-
cuperacin de espacios para usos colectivos y dotaciones pbli-
cas, la salvaguardia del patrimonio colectivo, la integracin de usos
dentro de la ciudad, la creacin de infraestructura de servicios y la
generacin de vivienda de inters social; todas ellas directamente
ligadas a los instrumentos legales y operativos de actuacin.

t
Gestin del Suelo Urhano

La acfracin urbanstica municipal debe integrar tres fases comple-


mentarias a saber: la del planeamiento, la de ejecucin del planeamiento
y la disciplina urbanstica.

3 Planeamiento

Es la fase de previsin y progamacin en donde se decide el tipo de


ocupacin que se dar al territorio y las distintas actividades pertinen-
tes, los ritmos y modos de crecimiento urbano, las actuaciones sobre
el casco urbano consolidado y los proyectos concretos a ejecutar
sobre zonas precisas de la ciudad. A su vez, es en este nivel donde los
planes de ordenamiento territorial establecen los lineamientos, definen
y delimitan las zonas a desarrollar mediante planes parciales o Unida-
des de Actuacin [Jrbanstica.

De esta forma, la definicin de las actuaciones sobre el territorio cum-


ple un papel ordenador y transformador del espacio, creando esce-
narios acordes con la propia historia y morfologa de la ciudad, don-
de las actuaciones a ejecutar se basan en el profundo conocimiento
de los procesos que se desean controlar o modificar.

Todo proceso de crecimiento o transformacin de la ciudad debe


estar ligado a un plan parcial que explicite sus vas de ejecucin,
plazos, recursos y gararfiias para st realizacin, es decir, debe aso-
ciarse a un sistemu de ucfuscin desde su concepcin. La actuacin
urbanstica involucra dos grupos de actores, la administracin pblica
y los particulares. Cuando Ia acf':olcin es directamente realizada por
los particulares, se denomina sisfems de compensucin y cuando
intervienen la gestin pblica y la financiacin privada (mixta), se
denomina sistemu de cooperucin.

Todo sistema de actuacin est directamente relacionado con una


unidad de suelo (polgono o unidad de actuacin) dentro de la cual las
Gestin del Suelo Lrbano

cargas y beneficios debern ser repartidos entre sus propietarios


equi_
tativamente.

La seleccin del sistema de acfuacin debe tener un adecuado


estu-
dio, ya que el ahorro de esfuerzos que hagala administracin
al adop-
tar el sistema de compensacin debe suplirse a travs de una
interventora que garantice la buena calidad de las obras y
su ejecu_
cin en los tiempos establecidos. El sistema de cooperacin prmi_
le
te a los particulares, a travs de la gestin pblica,
una mayor agilidad
en la aprobacin del proyecto, a sLt vez, si la administracin
,.-q.ri.r.
contratar los medios tcnicos para llev ar a cabo la gestin, prede
revertir su costo sobre los del urbanismo para que este sea repartido
entre los propietarios.

3 Ejecucin del planeamiento

En esta fase el municipio actiadirectamente, conviene la


rearizacin
de actividades urbansticas con los agentes privados y encausa
las
acciones de estos sobre la ciudad. Es decir.o.rponde
a la concre_
cin de los proyectos de intervencin.

3 Disciplina Urbanstica

El municipio tiene el deber de garanti zar arciudadano que


ra regulacin
de actividades, la edificacin,laejecucin de planes y
el cumplimiento
de los compromisos que se adquieren con la colectividad,
constituyan
lapattaparalograr alta caridad de vida en el espacio urbano.

La disciplina urbanstica es el ms valioso auxiliar de ra gestin,


de tar
forma que la formulacin de planes solo tiene sentido
uando se ga_
rantiza su ejecucin, as como ra gestin urbanstic a,rarealizacin
de
las actuaciones administrativas y obras solo lo tienen
cuando se
enmarcan dentro de un proyecto de ciudad en trminos
cualitativos de
identidad y bienestar.

L
Gestin del Suelo {Jrbano

as las cosas, los diferentes instrumentos de actuacin ur-


se complementan y el plan municipal cumple su funcin si
previsto y encadenado todos los medios a su alcance.

Normas urbanscas

urbanismo seala el conjunto de medidas de orden arquitectni-


esttico, cultural y econmico que tienen como finalidad asegu-
el desarrollo armnico y racional de las aglomeraciones urbanasr.
razn a ello se dictan nonnas urbansticas mediante las cuales se
laurbanizacin de zonas urbanas o de expansin urbana.

nornas, basadas en el principio de la proporcionalidad, cum-


plen un papel regulador y equilibrador del espacio pblico y priva-
!o, y buscan que los espacios y servicios colectivos se incrementen
en la misma medida en que los ndices de edificabilidad y de densidad
habitacional aumentan, como tambin que el urbanismo se desarrolle
cn anona con el medio ambiente.

As mismo, regulan el uso, la ocupacin y el aprovechamiento del


suelo y definen la naturaleza y las consecuencias de las acciones
urbansticas. Se tipifican como: Estructurantes, Generales y Comple-
mentarias.

Aquellas que dictan el marco general sobre el cual las diferentes acciones
urbansticas se deben desarrollar, asegurando la consecucin de los obje-
tivos y estrategias planteadas a largo y mediano plazo en los planes de
ordenamiento territorial, son las Estructurantes. Lasque establecen usos
e intensidad de uso del suelo, actuaciones y procedimientos de parcela-
cin, urbanizacin, constuccin e incorporacin de zons al desarrollo
dento del permeto urbano o de zonas de expansin, son Las Generales,
y las que estin dire-ctamene relacionadas con los programas y proyectos

I ARM.ND-rARcuEs M. t996.
adoptados, incorporadas en el programa de ejecucin y que por su natu-
raleza se desarrollan a corto plazo, son las Complementarias.

La atribucin efectiva, susceptible de apropiacin privada, que tiene el


propietario cuando su predio es afectado por una accin urbanstica
como es el establecimiento de usos e intensidades, es 1o que se deno-
mina Aprovechamiento (Jrbanstico.

El aprovechamiento urbanstico est regulado por las nornas urba-


nsticas y constituye la base de clculo para el reparto equitativo de
cargas y beneficios.

3 Espacio Pblico (en rea urbana, suburbana y de expansin)

Corresponde al conjunto de inmuebles pblicos y los elementos ar-


quitectnicos y naturales de los inmuebles privados, destinados por
su naturaleza, uso o afectacin, a la satisfaccin de necesidades urba-
nas colectivas que transcienden los lmites de los intereses privados
de los habitantes.

Constituyen el espacio pblico todas aquellas reas requeridas para


la circulacin vehicular o peatonal, las reas parula recreacin p-
blica activa o pasiva, reas parala seguridad y la tranquilidad ciu-
dadana; las franjas de retiro de las edificaciones sobre las vas,
fuentes de agua, parques, plazas, zonas verdes y similares, las reas
necesarias para la instalacin y mantenimiento de los servicios b-
sicos pblicos, parala instalacin y uso de amoblamiento urbano,
para la preservacin de obras de inters pblico, los elementos
culturales, religiosos, recreativos y artsticos, la preservacin del
paisaje y los elementos naturales del entorno de la ciudad y en
general por todas las zonas existentes o debidamente proyectadas
en las que el inters colectivo sea manifiesto y conveniente y que
constituya por consiguiente zonas para el uso y disfrute colectivo
(art. 5' Ley 9^189).

,rl,l ,o,
Gestin del Stelo Urbano

IhdoqueenColombianosehanestandartzadolaszonasdecesin,
lcontmu&orur o
rcontinuacinserelacionanalgun:::*::*':ff [t1'"'.:|;tiX1?:
blicos en zoas de cesron para

;#,Xl:"TJilT::J:'::!ffi;i"!,;".'mseaplicanenconjuntos
asta 1'000 viviendas:
urbanos q.rt to"tp""Aurr

10% suPerficie bruta'

mo 8 mt' /viv'
: mnimo 6 mtz por vivienda'

: 0'5 a 1
centros comerciales
Parqueadero en oficinas'
purqo.udero/mt2 consffuido'

urbano :
de 2 a 6 m(lvl'
de 2 a
Cesin para equipamiento
mt2 de terreno construido'
"r,'/1o

bruta.
tO* del suelo
Como norma general
se ha establecido "*" :l1l-'
zonas de cesin obtigatonas'
bruto para el totuf t

relacionan en el documento
)s europeos y que se

;,.'*us;miii,:ilJli:"8[:H"'i"Ti:3ill-i'e"riioo
W
-.aHi/,
Gesti* rlel Suel.a Lk$cnr

3 Espacio Privado

Es aquel apropiable, de libre comercio y sobre el cual una persona


puede materializar o ejecutar unaconstruccin (urbanizar) de acuer-
do con las normas urbansticas. Es sobre este tipo de espacio
donde el plan de ordenamiento establece plenamente los diferen-
tes usos permitidos (principales y complementarios) y prohibidos,
e as como el nivel de aprovechamiento para cada uso.

t Aprovechamiento Urbanstico

El aprovechamiento urbanstico puede asociarse con el beneficio que


se espera obtener de la aplicacin de intensidades de edificacin en
una superficie; depende en gran medida del uso asignado a dicha edi-
ficacin y de la ubicacin geogrfica que tenga.

Es la base sobre la que se sustentalaLey de Desamollo Territorial, la


cual busca mediante sus instrumentos de actuacin y ejecucin, regla-
mentar la superficie edificable de un terreno, definir su uso y tipologa
y redistribuir las cargas y beneficios que conlleva la trbantzacin.
Sirve adems como punto de partida para medir el valor agregado
(plusvala) que puede generar un plan o una actuacin urbanstica.

El aprovechamiento puede ser objetivo, subjetivo y tipo.Aquel que se


matenaliza o ejecuta flsicamente sobre un terreno de acuerdo con las
noffnas urbansticas establecidas, se considera "aprovechamiento
objetivo", euo a srryez, puede subdividirse en aprovechamiento lu-
crativo y dotacional; el lucrativo coffesponde al que no tiene limita-
ciones y el propietario puede comerciar libremente, el dotacional es
el que est vinculado directamente a la planeacin pero con restriccio-
nes sobre su apropiacin. La suma de estos dos es tambin conside-
rado como aprovechamiento total.

t#S!.;
Ge,s i{in del Sue lo rb ano

Se hace apropiacin de ut"aprovechamiento subjetivo", cardo el


propietario solo con cumplir las nornas urbansticas que le impone la
planeacin recibe un beneflcio.

La cuantabruta abstracta, que se genera sobre un predio al planear


una accin urbanstica sobre 1, se denomina "aprovechamiento tipo".
Se considera que resulta del aprovechamiento objetivo ya que prcfi-
camente es consecuencia de la aplicacin del planeamiento en un rea
determinada, por tarrfo, es apropiable y tiene un aprovechamiento
lucrativo que puede evaluarse econmicamente.

3 Factores que Determinan el Aprovechamiento

Distintos factores determinan el nivel de aprovechamiento que puede


tener un predio, el cual puede ser positivo o negativo segn sea el
caso; cuando el aprovechamiento es apropiable por el propietario bien
sea a travs de equidistribucin material o econmica, teniendo la fa-
cultad de edificar un determinado nmero de metros cuadrados (con
una altura y uso definido) puede decirse que el aprovechamiento es
positivo y se considera adems como aprovechamiento bruto. Cuan-
do el bien se vincula dentro del proceso de planificacin y se genera
una expropiacin o indemnizacin sobre el derecho patrimonizable
del propietario es considerado como aprovechamiento negativo.
l

Los factores generales que determinan el nivel de aprovechamiento de I

I
un predio se establecen dentro de las normas generales de un plan y
se conocen como:

Fndice de Edificabilidad (Ie): Es elreaedificable neta de cons-


truccin por cada metro cuadrado de itreaneta de superficie de un
predio (mt2tlmt2s). Es decir, la cantidad mxima de metros cua-
drados que puede construirse en un predio teniendo en cuenta
todas sus plantas. Por ejemplo, si un predio tiene un Ie de 2,5
Gesf in del Suclt tirh*ntt .......-..

mtzclmft, por cada metro cuadrado de terreno construible puede


tenerse mximo 2,5 mt2 de construccin sobre 1.

Este ndice puede variar de una zonaa otra. 1o que hace que se
generen niveles de aprovechamiento diferentes en un mismo sec-
tor.

Para calcular el Ie es necesario considerar dos elementos im-


portantes; el ndice de ocupacin y el ndice de construccin.

indce de ocupacin (Io): Corresponde al porcentaje de suelo


mximo que puede ocupar el primer piso de una construccin
y el stano, con respecto a la superficie total del terreno. En
algunos casos es definido por sustraccin al establecer las zo-
nas de retiros y aislamientos parala planta bajay el stano.

indice de Construccin (Ic):Es el cociente que resulta de divi-


dir el nmero de metros cuadrados de construccin mxima
permitida en una edificacin por eI rea neta del terreno (des-
contando cesiones pblicas, aislamientos y retiros). Es expre-
sado en metros cuadrados de terreno por metros cuadrados de
superficie construida. Puede tambin calcularse multiplicando
el Io x nmero de Pisos tipo.

funcin especfica de una zona y que ofrece mayores ventajas


desde el punto de vista de desarrollo sostenible3. El uso permitido
es una de las variables que genera pluralidad en los valores del
suelo, si se tiene en cuenta que la demanda que tiene el suelo de
uso residencial frente a uno de uso industrial o comercial, no tiene
comportamiento generalizado para todas las zonas.

3 Acuerdo 16 de 1998 (CAR). Determinantes Ambientales.

t#1,*1i:
Gestin del Suelc Urbano

habitantes establecidos dentro de un rea especifica. Este factor


tambin genera diferencia en el nivel de aprovechamiento, dado
que si la densidad del proyecto a desarrollar es alta, se podr
esperar un buen nmero de eventuales compradores, como con-
secuencia de la disminucin det valor de launidad, aunque el valor
del metro cuadrado construido sea igual.

Costos de Urbantzacin: Estos vartan dependiendo de las


caractersticas de planeamiento y las condiciones fisicas propias
del terreno. Hay zonas donde las obras a ejecutarse requieren ma-
yores desembolsos y generarn menores beneficios, mientras en
otras donde a pesar de similares determinaciones en su
planeamiento, las apropiaciones de sus beneficios podrn ser
mayores debido, por ejemplo, a un facil acceso a los servicios
pblicos dada su ubicacin geogrficao condiciones topogrficas.

para la ejecucin de un proceso urbanstico sobre un predio


condiciona su aprovechamiento, ya que cualquier actividad
exgena puede causar una distorsin en el valor econmico del
mismo. Por ejemplo, si se requiere hacer demolicin de una
zona donde funciona una empresa que tiene un gran nmero de
empleados y la cual es muy rentable, el costo econmico y
social que conlleva muchas veces no puede ser asumido por
los propietarios del suelo y por tanto la actuacin sobre ese
sector terminar siendo poco viable y antieconmica.

por la situacin (ubicacin o localizacin) del suelo, es un factor


determinante del valor del suelo. Larentabilidad econmica que
puede genear un bien est proporcionada por los diversos
servlclos con que cuenta y est directamente ligada al valor del
Gestin del Suelo Lrbano

suelo y ubicacin. Esto se refleja muy bien en aquellos sitios


donde se adquiere un alto nivel de aprovechamiento como re-
sultado de un elevado valor del suelo por la ubicacin paisajstica
que tiene.

3 Aprovechamiento Tipo

Est dado por el valor o cuantia abstracta que se genera sobre un


predio como consecuencia del planeamiento hecho sobre este. Es la
sntesis o cristalizacin de varios elementos que integrados sirve de
referente para darun valor al suelo, sin que ello refleje el costo real del
predio, solamente es un punto de partida para conseguir un equitativo
t
reparto de cargas y beneficios.

e Determinacin del aprovechamientoTipo

Los diferentes aprovechamientos que puede tener un rea atrbanizar


se relacionan entre s paradeterminar su aprovechamiento tipo. Teri-
camente, la siguiente formulaa permite hacer un clculo aproximado:

Dl + Ddp
Dt:
s-dp
Donde:

Dt : Aprovechamiento tipo.
al : Aprovechamiento lucrativo total del rea(reaconstruible).
ddp : Aprovechamiento dotacional privado (reas comunales).
S : reatotal del sector aurbanizar.
dp : Area de cesin pblica.

aJos Luis Laso Martnez y Vicente Laso Barsa en "El Aprovechamiento


urbanstico" pg.33
.. {.iesn rlel Suelr L,'rht

Este aprovechamiento est en funcin de:


un
aprovechamiento cct_
racterstico que comesponde al
ndice de ediJicabilidad (Ie) dado
para la tipologa y uso principal planificado, expresado
en metros
u-uadrados construibles, un aprovechamiento
complementario d,e
acuerdo con el uso definido no caractersticos
del sector (por ejem_
plo un uso comercial dentro de un uso residencial), y
la situacin o
ubicacin del sector como elemento que lo valorizao
devala econ_
micamente.

Es evidente que esta clase de aprovechamiento


no es igual para
todos los sectores ya que cada uno de ellos
tendr diferentes
reas de cesin pbrica o privada, as mismo
la loca rizacinjuega
un papel determinante en su definicin.

Parafacilitar el clculo de este aprovechamiento


se requiere la deter_
minacin de un indice de edfficabilidud medio (Iem),
principal-
mente en aquellos casos en que las actuaciones
urbanas stablecen
diferentes usos para un mismo sector (ver tem
reas Morfolgicas
Homogneas).

El lem puede calcularse definiendo coeficientes de ponderaci


n para
cada uso y tipologa los cuares indican la participacin
de cada uso en
el aprovechamiento total. El uso caracterstico podr
tener el valor de
uno (1) y los complementarios tendrn un valor proporcional
depen_
diendo de su participacin dentro de la zona. Los
coeficientes utjliza-
dos en la valoracin predial catastral pueden
ser asimilados para efec_
tos de este clculo.

Igualmente la definicin der Iem de un sector tambin


requiere calcu_
Iar otro coeficiente de ponderacin por la ubicacin
o localizacin
de los terrenos.

31

L
Gesfin del Suelo Urbano

Teniendo en cuenta la dificultad en el clculo matemtico del aprove-


chamiento tipo debido a la heterogeneidad de los factores que inter-
vienen, es necesario homogeneizarlos. Por tanto se asimilar el uso de
unidades de aprovechamiento (ua) para facilitar su operatividad. Di-
chas unidades estarn dadas en metros cuadrados construibles del
uso y tipologa caracterstico.

3 Aprovechamiento Neto

En trminos generales el aprovechamiento neto de un predio est dado


por la relacin entre el ndice de edificabilidad y elireade terreno neto
de este. De esta misma manera el valor del aprovechamiento total ser
igual a multiplicar el Ie por la superficie total aurbanizar.

An: Ie * Sn

An: Ie (m?clmtt)* Sn m9t: (mt2c)

Donde:

An : Aprovechamientoneto
Ie : lndice deedificabilidad:Ac/Sn I
Ac: V/h
V: IoxSnxH
Ac : rea mxima de construccin permitida
Sn : Superficie netadeterreno
V: Volumenmimopermitido
H: Alturamximapermitida
h : Alturapisotipo

3 Precio de Referencia por Aprovechamiento

Para entender lo colrespondiente al precio de referencia o de reper-


cusin es importante tener en cuenta que todo predio, de acuerdo
con sus caractersticas urbansticas y de localizacin, tiene una ren-
{}estin del tel* {it'bano .
"

tabilidad que vara segn sus condiciones particulares. De esta for-


ma, si existen dos predios con condiciones de edificabilidad simila-
res pero localizados uno de ellos en el centro de la ciudad y otro
haciala periferi a, tendrnuna diferencia en su rentabilidad a pesar de
que sus condiciones geomtricas presenten similitud, debido a la
posicin relativa respecto de los centros de servicios. A esto se le
conoce como renta diferencial de situacin.

Igualmente, un predio genera rentas diferenciales con respecto a otros


o a s mismo (observando dos momentos distintos), de acuerdo con
las caractersticas geomtricas (Ie, Ic) y de uso a que est sujeto. A
ello se le conoce como renta diferencial por caractersticas de uso y
geometra.

Finalmente la suma de estos dos tipos de rentas determinan el precio


de referencia por aprovechamiento.

Por precio de repercusin se entiende tambin el mximo valor a que


el propietario aspira en funcin de 1o que puede construir.

Es irnportante entender que si el POT establece un cambio en cual-


quiera de las caractersticas geomtricas (Ie, Ic, Io), densidad o tipo
de uso de un sector, se genera un delta en la rentabilidad de los pre-
dios afectados por dicha decisin (totalmente independiente del valor
de la construccin). Dicho valor, dependiente de las rentas del predio,
puede cambiar con el tiempo, de tal menera que habr un precio de
aprovechamiento antes de la modificacin y otro posterior a ella;
Esta es la base fundamental en la que laLey 388 de 1997 soporta
el anlisis del valor agregado sobre un predio al definir cualquier
actuacin en la superficie urbana o de expansin urbana, y que
ms comnmente es conocida como Plusvala.

#$

\
Clculo de Aprovechamiento Urbanstico

Grfico:

(metros adicionales construidos por encima del ndice)

Defecto (dficit de metros de construccin para alcanzar el ndice medio)

Tanto en la zona urbana como en la de zona de expansin urbana,


el aprovechamiento urbanstico se calcula a partir del ndice de
edificabilidad medio, incluyendo cada tipo de edificacin prevista
en el plan con sus respectivos usos.

La diferencia de metros cuadrados edificables entre el Ie para cada


uso y elIem, define el exceso o dficit de aprovechamiento urbans-
tico que un predio tiene a partir de 1o planiflcado en el rea incluida
dentro de un plan parcial o un rea morfolgica homognea (ver Item
Areas Morfolgicas Homogneas).
jemplor

L Delimitar el reatotal Bnta= 200,000 rnt?t.

2. Establecer tipo de uso principal y oomplementarios si los hay;


Residencial {5 viv/ha) y Comercial.

3. Definir rea de tert*rlo en cada usc; Resideucial * 1 0.0 mtzt,

comercial = 20.000 mt2t.


4. Defini {ndices do edificabilidad; Residencial = 1.5 rntzclnrtsL

camercial = 2,0 mcl rn*t .

Clculodelem:
1, Zonas de cesin gratuita y obligat*ria:
200,00 mtzt x 0.4 {segn estandares ) = 80.00 mt?t
2. Tokl suelo lucrativo edificable:
20.0 nrt2t -80.0 mt:t: 120.00 mtl
3. Caatid*dde edificacirlucrativa poruso:
Residencial : 10.000 mt2tx 1.5 mt2c/mtzt * 1 5.00 mt:c
Comercial = 2,00 mtzt x 2,0 mtzc/mt?t = 4.00 mtzc
5. Iem = Lconstruccin lucrativa/rea total bruta
Iem* (150,0S mt2c * 40.00 mt'?c) /20.00 = .95 mt2c/mt2t

Es necesario presisar que para la zona qrbana eI cIculo de} apro-


vsrhaIient se har a partir de 1o'existente, es decir, se hallar la
edificabilidad media a partir de Iatipaloga de construccin origi-
nal de la'zRa, mientras $]e sn la zCIna de expansin el clcula *e
har sabre |6 plenifieado.

36
Ge,ttin del Suelo l/rhano

3 Derechos de Construccin y Desarrollo @CD)

En trminos econmicos al aprovechamiento urbanstico se le de-


nomina Derechos de Construccin y Desarrollo, y corresponde al
valor monetario que puede llegar a tener un predio el cual es
apropiable por el dueo, conforme con 1o establecido en las nor-
mas urbansticas contenidas en el POT que regulan el uso del sue-
lo, subsuelo y espacio areo.

En el suelo urbano el ndice de edificabilidad y el precio de refe-


rencia por aprovechamiento o de repercusin del suelo, son dos
factores que determinan los DCD de los propietarios y las plusvalas
generadas a partir del POT.

Los DCD deben expresarse en trminos econmicos y entenderse


como el valor que tiene la construccin dadas las normas urbans-
ticas a que es sometido por el POT. Este valor debe ser efectivo y
permitir la comparacin del mismo entre los diferentes sectores del
municipio. Es por ello que se requiere el clculo del aprovecha-
miento tipo que permite interrelacionar las caractersticas
geomtricas de cada zofia con su tipo de uso caracterstico.

El valor de los DCD est adems influenciado por un coeficiente


de situacin o localizacin, 1o que implica precios distintos para
algunas zonas que aparentemente presenten similares caractersti-
cas fsicas homogneas.

De esta forma los DCD pueden expresarse de la siguiente manera:

DCD ($) : An (mt2c)* Pr ($/mt2c)

Pr = precio de referencia o de repercusin del suelo.


An:eaneta de la construccin
#cnsrrN DEL suEr,o

LaLey de Desarrollo Territorial constituye un cuerpo normativo urba-


nstico de aplicacin en todo el territorio nacional. Dicta lineamientos
generales para ser atendidos por los municipios al expedir sus respec-
tivas normas urbansticas de carcter local.

Dicha ley dota a los municipios de herramientas o instrumentos de


planificacin y de gestin, cuyo objeto es el de garantizar wa
planeacin y ejecucin eficiente de las actividades inherentes a la
funcin pblica del ordenamiento territorial que ahora les compete.
La funcin pblica del urbanismo la ejerce la respectiva autoridad
territorial mediante la accin urbanstica de las entidades pblicas
competentesT. Las acciones urbansticas, se manifiestan fundamen-
talmente de dos maneras:

nismo son acciones de planeamiento, y

cin.

Los instrumentos de planificacin como el POT, los Planes Par-


ciales y las Unidades de Actuacin Urbanstica, permiten a la auto-
ridad competente la toma de decisiones en tnateria de ordenamien-
to, mientras que la consecucin de recursos necesarios para poder
ejecutar las decisiones adoptadas, se logra utilizando herramientas o
instrumentos de gestin, los cuales son soportados por la ley.

TArtculo 8' de la Ley 388/97.

T
Vistas as las cosas, los instrumentos de planificacin son los meca-
nismos de orden legal que le permiten a la Administracin Municipal
adoptar las decisiones administrativas en materia de ordenamiento te-
rritorial.

Herram ientas de Pla nifrcacin

Plan de Ordenamiento Territorial (POT)

El POT es el instrumento bsico para desarrollar el proceso de orde-


namiento del territorio. Se define como el conjunto de objetivos, di-
rectrices, polticas, estrategias, metas, programas, actuaciones y
nornas, adoptadas para orientar y administrar el desarrollo fsico del
territorio y \autllizacin racional del suelo.

Es Ia carta de navegacin que el municipio deber adoptar me-


diante Acuerdo del Concejo Municipal, para orientar el ordena-
miento de su territorio por un perodo mnimo tres Administracio-
nes Municipales (9 aos).
....... Gestin del Sttelo {Jrbano

3 Planes Parciales (pp)

un plan parcial es el instrumento de planeamiento que acta a


escala intermedia, complementa y desarrolla las disposiciones
del plan de ordenamiento territorial. A travs de estos se regla-
mentan y especifican las normas urbansticas generales ., *r_
cordancia con las normas urbansticas estructurantes del plan
general. Ademas deflne en forma pormeno rizada las diferentes
ac_
ciones a desarrollar sobre el suelo urbano y de Expansin urbana.

Este instrumento permite someter aunamisma reglamentacin


y a un
solo esquema de gestin el desarrollo de considrables extensiones
de terreno, con el fin de poder ejecutar acfuaciones urbansticas
integrales capaces de absorber por s mismas los costos de provi_
la
sin e implementacin del equipamiento necesarios para generar una
buena calidad de vida urbana.

Formular un Plan Parcial requiere dentro de su contexto, el esta_


blecimiento de nofinas tendientes a asegurar un desarrollo ordena_
do y la distribucin del espacio de una manera justa y equilibrada
que asegure el mejoramiento en las condiciones de vida de los
habitantes, particularmente la distribucin equitativa de cargas y
beneficios en cualquier desarrollo urbanstico.

Para conseguir dicho mejoramiento, el plan parcial debe


detallar lo
correspondiente a: usos del suelo, volumetra y tipolo ga dela cons_
truccin, servicios pblicos, vas, parqueaderos, equipamientos
co-
lectivos y reas dotacionales (cesiones) para equipamiento pbli-
cos.

En trminos generales puede decirse que estos planes deben en su


contexto integrar dos componentes; ros espacios pblicos y los
espa-
cios privados, los cuales articulados debern biindar al menos las
mnimas condiciones para el desenvolvimiento de las funciones
socia-
Gc.ytin del Sclx Lt'buno

les y culturalesde la poblacin. Deben tener carcter operativo, de tal


forma que definan las condiciones financieras, institucionales e inmo-
biliarias para la intervencin urbana.

Es obligatorio formular un plan parcial cuando se requiere incorporar


zonas de expansin a usos urbanos, hacer desarrollos urbansticos en
suelo urbano o desarrollar programas o proyectos que deban adelan-
tarse mediante Unidades de Actuacin Urbanstica y macroproyectos
u otras operaciones urbanas especiales.

As mismo, en aquellos casos donde se considere que un espacio


urbano consolidado es sobresaturado por una actuacin urbanstica,
como consecuencia del aumento de densidad poblacional, el plan par-
cial mediante el cual se desarrolle debe establecer la contraprestacin
econmica que ha de pagarse en compensacin por la sobrecarga a
que sern sometidos los equipamientos pblicos.

3 Unidades de Actuacin Urbanstica (UAU)

De acuerdo con 1o establecido en laLey 388197, una UAU es el rea


conformada por uno o varios inmuebles, explcitamente delimitada en
las normas que desarrolla el PO! la cual ser urbanizada o construi-
da como una unidad de planeamiento con objeto de promover el uso
racional del suelo, garantizar elcumplimiento de las nonas urbansti-
cas y facilitar la dotacin con cargo a sus propietarios de la infraes-
tructura para el transporte, los servicios pblicos domiciliarios y los
equipamientos colectivos mediante reparto equitativo de cargas y be-
neficios.

En sntesis, una Unidad de Actuacin Urbanstica coffesponde a la


delimitacin de reas donde a travs de un proyecto de intervencin
urbanstica, bien sea pblico o privado, en suelo urbano o de expan-
sin urbana, se precisa una normatividad partictlar para su desarro-
11o. Se define como de Parcelacin, Urbanizacin o Construccin,

'i:4#ii,j
Gcsfititt t{r,I Ste!t L, l:rttt

cuando elreadelimitada est libre, y de Mejoramiento Barrial y Reno-


vacin urbana o Redesarrollo cuando ya se encuentra construida.

La normatividad establecidaparalas UAU busca generar amplias con-


diciones y calidad de espacio urbano a partir de la construccin ho-
mognea predio a predio, cuando este no ofrece las condiciones de
habitabilidad necesarias para un adecuado desarrollo.

Las cargas corespondientes al desarrollo urbanstico que sern obje-


to del reparto entre los propietarios de inmuebles de una Unidad de
Actuacin incluir entre otros componentes: las cesiones paralareali-
zacin de obras pblicas correspondientes a redes secundarias y do-
miciliarias de acueducto, alcantarillado, energay telfono, as como
las necesarias para parques y zonas verdes, equipamientos comunita-
rios y vas vehiculares y peatonales.

Las cargas debido al costo de infraestructura vial principal y de redes


matrices de servicios pblicos, se distribuirn entre los propietarios
de toda elreabeneficiada y debern ser recuperadas mediante contri-
bucin por valorizacin, participacin en plusvala, impuesto predial
o cualquier otro sistema que garantice el reparto equitativo de las car-
gas y beneficios de las actuaciones.

La unidad de actuacin urbanstica es ante todo un rea conforma-


da por uno o ms bienes inmuebles cuyo desarrollo se somete en
conjunto a las normas especficas previstas en el respectivo plan par-
cial, sujeta a inscripcin en el registro inmobiliario y que implica para
los inmuebles que la integran una limitacin al derecho de dominio
desde el punto de vista jurdico.

La delimitacin de una UAU restringe la expedicin de licencias de


construccin sobre los terrenos afectados y exige englobar los pre-
dios que conforman el rea determinada a excepcin de cuando se
define para mejoramiento de vivienda.

43

,l {h
r
I

I Oe.ttin del Sttt lo L rbonts

Existen algunas consideraciones generales que se tienen en cuenta al


definiruna UAU:

ga un desarrollo homogneo en cuanto a condiciones fisicas,


econmicas o socio espaciales.

que la UAU es vital para elmunicipio.

costos para dotar de infraestructura y servicios a las UAU.

concretar el sistema de cargas y beneficios. En este aspecto es


importante hacer el anlisis de factibilidad econmica para su
desarrollo, euo gararttice que las obras a realizar se llevarn a
cabo en elplazo propuesto.

responder a las inversiones de capital y que se tiene la tec-


nologa necesaria para hacerlas efectivas.

presume que sern de aplicacin en aquellos municipio ms


urbanos que rurales.

Las UALI deben estar contempladas en el POT o en los Planes


Parciales (PP), all debe describirse claramente el diseo de la nue-
va estructura predial (englobe de predios si se requiere) y el clcu-
lo y distribucin de las cargas y beneficios.
... Gesin cel Suelo (Jrbclto

I
Delimitacin de las unidades de Actuacin urbanstica

UAU son reas de reparto en las cuares los propietarios del


lo han de cumplir conjuntamente con los deberes de cesin,
oquidistribucin y urbanizacin de la totalidad de Ia superficie.

su delimitacin, como se mencion anteriormente, estar claramente


cspecificada dentro del mbito de la planificacin, ligada a un plan
parcial y por ende al plan general. pueden ser de carcter continuo o
discontinuo. Aquellas que confonan una zona fsica homognea
I comprendida dentro de una lnea nica perimetral se consideran como
de tipo continuo, y las que a pesar de pertenecer a una misma zofla
fisica homognea tienen una separacin fisica entre ellos, ocupan
diferentes predios y reciben el mismo tratamiento parasu desarrollo,
se denominan Discontinuas. Estas ltimas son de aplicabilidad
exclu-
siva para el suelo urbano.

se considera que la delimitacin de las UAU en cualquier tipo de


suelo bien sea urbano o de expansin, debe cumplir con requisi-
tos de orden tcnico y procedimental, as:

e Requisitos de orden tcnico

equidistribucin y wbanizacin, sea posible para todos y cada


uno de los propietarios involucrados en el proceso.

obligatoriay grat;jta contiguos a la zonaadelimitar.

dades localizadas dentro de un mismo sector, no sea superior

',',,4G.-.:,
{}esin del Steio "bano

envn l5yo respecto del aprovechamiento tipo del sectors con-


siderado.

F qrre su delimitacin tenga en cuenta las caractersticas pro-


pias de cada r.u Morfolgica Urbana.

e Requisitos de orden procedimental

F Los proyectos de delimitacin debern ser elaborados por la


autoridad competente y los particulares interesados de acuerdo
con los partmefros previstos en elplan de ordenamiento territo-
rial, siempre y cuando medie la formulacin y aprobacin del
coffespondiente plan parcial (LDT art.29).

F pt anuncio del proyecto se publicar por dos veces con


intervalo de una semana en un diario local de amplia circula-
cin o en su defecto en una emisora local de amplia cobertu-
ra, citando en ambos casos ana audiencia pblica que se lleva-
r a cabo a ms tardar dentro de los 15 das siguientes a la fecha
de la ltima publicacin para exponer el proyecto de la UAU y la
delimitacin propuesta (LDT art. 29).

F pt acto de delimitacin de la UAU debe inscribirse en el Re-


gistro de Instrumentos Pblicos en cada uno de los folios de los
inmuebles que conformen la unidad, con el propsito de que
estos no puedan ser objeto de licencias de trbanizacin por fue-
ra de las normas establecidas para la UAU respectiva (LDT art.
30).

sTeniendo en cuenta estndares espaoles donde se ha hecho aplicacin de este sistema de actuacin
Gesrin del Suelo Url'ono

Formas de actuacin

todo proceso de desarrollo o urbanizacin bien sea o no a


-s de un plan parcial o una unidad de actuacin urbanstica, se
iere establecer claramente cmo sern llevadas a cabo las dife-
s obras y cmo ser la participacin de los diferentes actores
-olucrados dentro del proceso. Para ello se han utllizado tres
lft"rnur de actuacin: la pblica, la privada y la mixta.

La actuacin pblica se da cuando la administracin es propietaria


del suelo aurbanizar y es ella quien directamente o a travs de una
constructora urbaniza el suelo y luego lo vende. En la actuacin
mixta la administracin adquiere los terrenos para las obras de in-
fraestructura vial y de servicios previstas en el POT, los cuales
entrega a particulares para su desarrollo y luego cobra a los pro-
pietarios de los predios el costo del terreno y de las obras realiza-
das. Por ltimo la actuacin privada es aquella donde son directa-
mente los particulares quienes por iniciativa propia promueven la
urbanizacin y corren por su cuenta y riesgo con los costos que
esta conlleva.

A Herramientas de Gestin del Suelo

Son instrumentos de intervencin por medio de los cuales se po-


drn hacer efectivas las distintas acciones sobre el suelo urbano o
de expansin urbana, que han sido definidas en el Plan de Ordena-
miento Territorial, los planes parciales o en las unidades de actua-
cin urbanstica.

Con el propsito de hacer ms fcil la comprensin y aplicacin


de estos instrumentos se ha hecho una clasificacin de los mismos
en tres categoras, a saber; de Tipo Urbanstico, de Tipo Jurdico
y de Tipo Financiero.

47
Gesti{tn del Suek {Jt"bano

Su clasificacin considera primordialmente aspectos en cuanto a


la equidistribucin de cargas y beneficios, adquisicin del suelo y
financiamiento.

Herramientas de Gestin del Suelo

3 De Tipo [.Irbanstico

LaLey 388 de 1gg7 retoma mecanismos establecidos en la Ley 9o


de 1989 (Reforma Urbana) que no haban sido totalmente regla-
mentados vflaYez se expidi dicha ley, entre ellos estn el Reaius-
te de Tierrus y la Integracin Inmobiliatia. A1 planear el desa-
rro11o del suelo mediante un plan parcial o una unidad de actuacin
urbanstica que involucre el uso de este tipo de instrumentos, se
pretende hacer efectivo el reparto de cargas y beneficios entre los
propietarios.

Modificar o no la estructura predial depende de la necesidad de


intervenciones urbansticas que gaf anficen una morfolo g a ttbana
adecuada y funcional y un reparto de cargas y beneficios equitati-
vo. Factor decisivo alahoru de seleccionar cualquiera de los ins-
trumentos de tipo urbanstico a implementar.

r:#s"..i

\
.".... {}'.:,s;i d*:l *}e!{} rla"so
i

REAJUSTE DE TIERRAS

lrurrcnRclN INMoBtLIARtA

cooprnRcr

colrlprrusncltrl

Hewamienfgrs de Tiw {,lrbanffiiso

O Reajuste de Tierras e lntegracin Inmobiliaria

Las UAU buscan realizar desarrollos homogneos dentro de un


rea delimitada, por 1o cual es preciso definir eltratamiento jurdi-
co que fendr el suelo. Cuando las UAU se desarrollan sobre terre-
nos que contienen varios predios independientes jurdicamente (con
matrcula catastral y registro individual) y se requiere el diseo de
una nueva estructura predial para hacer ms eficiente el uso del
terreno, se tendr que recurrir al englobe predial. Esto se puede
realizar mediante una de las dos siguientes formas, segn sea el
caso; el Reajuste de Tierras (en suelo de expansin urbana) o la
Integracin Inmobiliaria (en suelo urbano con tratamiento de reno-
vacin o redesarrollo).

El Reajuste de Tierras supone la voluntad municipal de un desarro-


11o unificado, motivado por la definicin de una mejor configura-
cin del globo de terreno o la equitativa distribucin de las cargas y
beneficios sobre los diferentes predios que 1o componen.

49

-
Gestin rle! Swlo Urb*s'tts

Para adel antar un proyecto utilizando la figura del Reajuste de te-


rrenos, los propietarios deben conformar una sociedad y su parti-
cipacin errsta se establece segn el porcentaje con el que inter-
venga el predio (terreno o construccin) fespecto del globo a uni-
e.
ficar

Se entiende como Integracin Inmobiliaria a la mttacin


predial
que permite que diferentes predios se unifiquen jurdicamente
para
conformar una sola matrcula inmobiliaria'

O Sistemas de Cooperacin y Compensacin

El sistema de Cooperacin busca que por iniciativa de los propie-


tarios de predios afectados por la definicin de un plan parcial o
una UAU se conforme una sociedad o entidad gestora para su
desarrollo. Este caso se presenta cuando la conformacin del te-
ffeno es ptima para el desarrollo de la UAU y la distribucin de
cargas y bneficios es equitativa, de tal forma que garantice el cum-
pulento de todos los requisitos de orden tcnico para su delimi-
tacin.

El sistema de compensacin se utiliza cuando el desarrollo planea-


do es de conservacin histrica, arquitectnica o ambiental, y bus-
ca compensar a los propietarios de predios afectados por las car-
gas derivadas de la Planeacin10.

Tanto para el sistema de cooperacin como para el de compensa-


cin, aunque no obligatorio para este ltimo, se conformar wa
sociedad entre los propietarios con su respectiva junta adminis-

basada en los
45 de la Ley 3gg/g7, seala este sistema de ejecucin; su valoracin estar
e El artculo
usos y densidades establecidas en el Plan Parcial respectivo'

,,Los propietarios de terrenos y densidades establecidas en el Plan Parcial


10Artculo 4g Ley 3gg/g7,
histrica' arquitectnica o
respectivo o en los instrumentos que tos desarrollen como de conservacin
ambiental debern ser compensados.." u otros sistemas que se reglamenten".

,5,,.-'
Gestin del Suelo {Jrbano

Ejemplo Grfico de Reajuste de Tieras Mediante una uAU

ZONADEAPLICACIN

DESARROLLOAISLADO DESARROLLO MEDIANTE UAU


Es evidente que un desarrollo a travs de una UAU y el Reajuste de Terrenos
permitir una mej or distribuc iny localizacin de los espacios pblicos, una malla
vial ms funcional, un espacio urbano ms ordenado, una distribucin equitativa de
costos y beneficios y por supuesto un uso racional de los recursos.

{ffi"F,

L"
.."."....." Ge stit'n iel Selo l.irha**

Cuatquier proyecto que pretenda adelantarse mediante alguno


.
estos dos sistemas debe contemplar pafa su desarrollo todo 1o
spondiente a noflnatividad, modificacin predial, si es el caso, y
&rma de repafio de cargas y benefictos.

3 De Tipo Jurdico

L-a Ley 388197 a travs de los instrumentos de gestin pretende hacer


*tbctivos sus propsitos de ordenamiento territorial y concretar el
mandato constitucional de "prevalencia del inters general sobre el
particular";paratal efecto, ha establecido herramientas de tipo jurdi-
o que permiten a las administraciones municipales adquirir los pre-
,lios afectados por el desarrollo de programas o proyectos definidos
en los POT. Estos instrumentos plantean dos opciones de adquisicin
de predios; unas normales y otras excepcionales.

Hi-}AJE'{ACI*I VLTJ HTAHI

EXFRFIAff }*I V{A JiJDIIAL

HHJEHATIN FROSA

ENPRPIAIH Y{A TIVA.

l{erramientps de Tlg Jur{dico

5e
Gestrin dei Suek Ut ho'r

C Enajenacin Voluntaria y Expropiacin Va Judicial

Dentro de las opciones de adquisicin nornales, est la Enajena-


cin voluntaria (compraventa voluntaia), que en primera instancia
enmarca la relacin directa Estado-Particulares, en la cual el ente
administradorharuna propuesta de compra al poseedor del inmue-
ble requerido con base en el avalo comercial del mismo,, dentro de
los plazos y trminos que establece la ley para llevar a cabo la
negociacin.

Si por razones econmicas y pasados 30 das hbiles desde la


oferta de compra (mediante promesa de compraventa), no se llega a
ningn acuerdo entre administraciny propietario para adelantar ena-
jenacin voluntaria, se procede attllizar la figura de la Expropia-
cin Va Judicial con indemnizacin, sin que para ello medie nin-
guna urgencia en el desarrollo de los terrenos, bastando solo la pre-
valencia del inters general sobre el parlicular (inters pblico).

La declaratoria de inters pblico sobre un predio faculta al municipio


para iniciar la adquisicin de dicho inmueble. Fase que se adelanta
mediante resolucin y debe seguir los procedimientos establecidos
por la ley para la determinacin del valor comercialrldel predio a
adquirir.

La Ley 388/97 establece que la forma de pago para esta transaccin


puede ser en dinero o en especie, en ttulos valores, en derechos de
construccin y desarrollo, en derechos de participacin en el proyecto a
desarrollar o mediante permuta.

11
El precio de adquisicin ser igual al valor comercial determinado por el lnstituto Geogrfico Agustn
Codazzi, la eniidad que cumpla sus funciones o peritos privados inscritos en la Lonjas o asociaciones
correspondientes, segn lo determinado por el Decreto 2150 de 1995, y al cual se le descontar el monto
por plusvala generada por el anuncio del proyecto u obra (art. 61 LDT).

A4:,:,,

\
Gestin del Suelo (Jrbano

O Enajenacin Forzosa y Expropiacin


Va Administrativa
En aquellos casos en que se
determinan condiciones excepcionares
como son ra decraratoria de
desarroilo prioritario, condiciones
urgencia y utilidad pblica, de
se considera necesario aplicar
mentos como ra Enajenacin insku_
Forzosa y tu i*prrpiacin por
adminis trativa con indemnizacin. va

Los predios declarados de inters


pblico con desarrollo priori
en los cuales no se hayaniniciado taio,
las obras rrruuri zacino
truccin dentro der trmino cons_
estabrecido en el pran de ordenamiento
territorialt2, podrn ser forzados
a.enajenars. - se considera que rir.,
no estn cumpliendo con su
funcin social.

Mediante resolucin derAlcalde


Municipar, motivada porel no cum-
plimiento de la funcin social
der inmueble, se proceder
enajenacin forzosa, a travs - a ordenar la
de subastu pUfi-
De no realizarse la venta mediante
la primera subasta se proced
citar a una segunda subasta, si era
tampoco se hace la venta en esta,
iniciat con la Exprop iac in p se
o r r ,,q dmni s trotiv
to de venta a travs.de subasta pblica o.EI procedimien-
establece como mnimo el
plazo para construir el predio,
hs ondiciones de desarroilo prioritario
y el precio base para su enajenacinr3.

H:: # :: i:::il jebeicumprir.""i;,.".;;i.;;ffi


1:Tg." :l i:l
nuevo propi etari o (quien adquiri
,1, e I

:ffi;ll^.ffi
r:i':Tii:t::,?
I "1.:X:11::i*y::
por ra r.1 ,"n.,u',:;ffi.fiffi:#il:,:1:;
el trrio,-^
nera el
para mismo.
il;#iffi;::l;
12 Er
trmino nicia a partr de ra fecha
de promurgacin der Acuerdo que por
adopta er (art. 54, LDT).

.:[".:i9'&r':'"iT]:?'":iJ.tf,i:":ix:';iimerciar, de requerirse una sesunda subasta


er varor base
Ge.itt rlc! Stclo L rbrt,ttt

Este tipo de expropiacin requiere que se determine lautilidadpblica


y condiciones de urgencia del predio. Su procedimiento se lleva a
cabo mediante acto administrativo que debe prioritariamente contener
la oferta de compra tendiente a un acuerdo de enajenacin voluntaria
con el propietario. En caso de no darse la venta voluntaria por
desacuerdo econmico, se procede con Ia enajenacin forzosa y
finalmente la expropiacin va administrativa.

La condicon de urgencia tiene lugar en los siguientes eventos:


Cuando los precios de los inmuebles se estn elevando de manera
exagerada, la solucin que tiene como base el proceso de expropia-
cin es inaplazable o haya una excesiva dilacin de las actividades de
ejecucin del plan, programa o proyecto, por causa de la no negocia-
c10n.

La figwa de la expropiacin puede aplicarse en predios localizados


dentro del casco urbano no urbanizados o que estando urbanizados
an no han sido construidos, dado que causan perjuicio al desarro-
11onormal del municipio y a las empresas que prestan servicios
pblicos pues no obtienen el beneficio econmico esperado. Tam-
bin se aplica a predios que estn ubicados en reas de expansin
urbana cuya trbanizacin es de vital importanciapata atender la
solucin a un problema de vivienda de inters social.

Los plazos para urbanizar o construir definidos en la LDT (arts.


52-53), se estipularnenel POT, de tal forma que si el propietario
no puede realizarlo durante los trminos all previstos, deber ven-
derlo bien sea al Estado o a particulares para que estos 1o desarro-
llen, so pena de dar cumplimiento al proceso de expropiacin. In-
dependiente de si hay enajenacin o se realiza el proceso expropiatorio,
el precio de transaccin o de indemnizacin por el inmueble deber
ceirse a 1o estipulado en la Iey1a.

14La LDT en su art.61 reglamenta que el precio ser igual al valor comercial determinado por el IGAC, la
entidad que cumpla sus funciones o peritos avaluadores adscritos a la lonja de Propiedad Ra2.

6.,;,,

I'
En cualquier caso donde la expropiacin sea el medio de adquisi-
cin de los inmuebles, la administracin debe tener en cuenta la
aplicabilidad de "el nivel de la disciplina" descrito en el tem Fun-
ciones del Urbanismo. Esto es necesario dado que la responsabili-
dad final de la ejecucin le corresponde ala administracin misma,
no solo porque en ltima instancia es quien aprueba el plan o pro-
grama, sino porque en caso de que la iniciativa privada no pueda
cumplir, es a ella quien debe tener la capacidadpara asumir su ejecu-
cin.

Adicionalmente la expropiacin, independiente de si es judicial o ad-


ministrativa, es considerada como el instrumento legal que ms costos
genera a la administracin y el de mayor dificultad en su gestin debi-
do a todas las instancias que debe afrontar paru llegar a su real ejecu-
cin. Es por ello que, en 1o posible, llegar a un acuerdo con el propie-
tario para evitar esta instancia es 1o ms recomendable, pues adems
de conllevar demoras en Su proceso no cuenta con muy buena acepta-
cin social.

(7 Derechos de Preferencia

En programas de Renovacin Urbana se da el derecho de preferencia a


aquellos propietarios de los inmuebles afectados que hayan enajenado
voluntariamente su predio o que hayan sido expropiadosls.

El propietario afectado tiene prioridad frente a los dems interesados para


la obtencin de una de las soluciones del proyecto de renovacin, y el
valor de la misma ser proporcional al del inmueble afectado. Entendido
este derecho de preferencia como una de las formas de pago o indem-
nizacin por las que podr optarse en estos casos.

15 De acuerdo con LDT art.119

'{h:
Gesti del Strclo L?bano

3 De Tipo Financiero

La LDT establece a su vez diferentes mecanismos que buscan


el
estricto cumplimiento de ra equidistribucin de los
costos y benefi_
cios generados por el desarrollo urbano. Las variables,
valoi y apro_
vechamiento del suelo, son determinantes paralaaplicacin
de cual_
quiera de estas herramientas financieras que aportila
LDT y que se
conocen como: plusvalu, contribucin por valorizacin,
derechos
udicionules de construccin y desurroilo-y tranferencia
de derechos
de Construccin y Desarrollo.

Y DESARROLLO

-TRANSFERENCTA
_ DE DERECHOS
DE coNsrRucclru v oesn-nbr_-r_o

Herramientas de TFpo Financieru

C Plusvala

Todo valor agregado que obtenga un predio, motivado


por la defini-
cin de nuevas norrnas de ocupacin del territorio, por
la construc_
cin de infraestructuras o por el cambio de la normatividad
existente
en cualquier sector de la zonaurbana, suburbana
o rural, que puede
convertirse en un valor efectivo para elpropietario,
es lo qr. tu iey ha
denominado como plusvala.

:58 :
. {icstin del Suelo Urhtnr

Dicha herramienta le permite a la Administracin Municipal com-


partir con los particulares el incremento en el precio del suelo gene-
rado por acciones urbansticas del ente pb1ico'6.

Las acciones generadoras de plusvala deben especificarse en los POT


o en los instrumentos que 1o desarrollen, a su vez, las reas afectadas
por cada una de ellas deben quedar debidamente delimitadas y
espacializadas en la cartografa correspondiente. As mismo es com-
petencia del Concejo Municipal definir el monto de participacin y
su forma de pago17.

Un cambio en la clasificacin del suelo que petmtfa dar un uso ms


rentable a un inmueble, genera un efecto plusvalor sobre el mismo.
Dicho efecto se calcula obteniendo los siguientes valores comerciales
del predio; el primero con las caractersticas de uso anteriores a la
aprobacin del POT o plan parcial que determin el cambio de uso;
el segundo o nuevo valor considerado como el que alcanz el predio
apartir de la nueva normativa. De esta manea,la diferencia entre los
dos ser la plusvala con que se est beneficiando el propietario.

Estos precios (antes y despus) podrn calcularse utilizando el mto-


do apropiado para cada caso. La Resolucin 762 198 emitida por el
Instituto Geogrfico Agustn Codazzi indica los siguientes mtodos
para el avalo de los predios: Comparacin o mercadeo, Capitaliza-
cin de Rentas o Ingresos, Costo de Reposicin y Residual, cada uno
de los cuales tiene su procedimiento y aplicabilidad especfica.

16 EI Decreto 1599/98 establece los hechos generadores de plusvala as: lncorporacin de suelo rural a

suelo de expansin o suburbano, modificacin del rgimen de usos, autorzacin de un mayor aprovecha-
miento del suelo en edificacin, y conforme el artculo 87 de la LDT, la ejecucin de obras pblicas
previstas en el POT o instrumentos que lo desarrollen que generen mayor valor en predios en razn de las
mismas y que no hayan utilizado para su financiacin Ia contribucin por valorizacin.

17 Decreto 1599/98 en su Captulo 2'"De la participacin y recaudo de la plusvala". Los Concejos


Municipales o Distritales, por iniciativa del alcalde, establecern la tasa de participacin que se imputar
a la plusvala generada...

:',

/
La Resolucin antes mencionada establece en el artculo 27 que para
el clculo de la plusvala generada por incorporacin del suelo rural al
de expansin urbana, o por la clasificacin de parte del suelo rural
como suburbano, se aplicar el mtodo de Comparacin o Mercadeo.
De tal forma, que en aquellos municipios donde existan zonas con
caractersticas similares a las definidas en la nueva clasificacin, estas
pueden servir como referencia. En caso de no existir zonas similares, el
mtodo Residual ser el recomendado.

Cuando se trate de cambio de uso a uno ms rentable, el precio de


referencia puede determinarse aplicando tambin el mtodo de Com-
paracin o Mercadeo, pata 1o cual se tendr en cuenta las normas
existentes de uso del suelo. De no existir, se considerar el uso predo-
minantels. Igualmente podr acudirse a las similaridad entre zonas,
por 1o cual ser de gran ayuda contar con las Zonas Fsicas Homog-
neas y Geoeconmicas del municipio.

Si la accin urbanstica, coffesponde a la autorizacin de un mayor


aprovechamiento del suelo (Ic o Io), se optar por el mtodo Resi-
dual, siempre y cuando hasta ese momento no se haya presentado
ningn desarrollo en la zona afectada. El mtodo de Reposicin se
aplicar si toda la zona est totalmente construida, y el de Compara-
cin y Mercadeo cuando la zona est parcialmente desarrollada.

GP Determinacin de la Plusvala

Cuando se requiere calcular la plusvala generadapor un mayor aprove-


chamiento, se estima el nmero de metros edificables adicionales que
tiene el predio a partil. de 1o establecido en la nueva normatMdad del
POT. Luego se multiplica esta cantidad por el valor de repercusin (valor

18 El artculo 7 del Decreto 1429198, establece que los municipios o distritos que antes de adoptar el POT no
tuviesen reglamentado el uso del suelo, el potencial de edificacin ser el predominante en la zona geoeconmica
homognea o en la zona homognea f sica al 24 de julio de 1997.

i6.ffi
esian de! Suelc Urbano

comercial pormeffo cuadrado de consfruccin antes de la accin genera-


dora). El resultado corresponde al valor de la Plusvala1e en pesos por
metro cuadrado de construccin.

Al establecer en la nueva normativi uso del suelo


dad un cambio en el
(rural a expansin urbana o a suburbano), el POT debe definir en la
misma normativa la densidad habitacional y los ndices de construc-
cin y ocupacin en las reas afectadas, bsicos para los futuros pla-
nes y paraladeterminacin del precio de referencia del sue1o20.

La diferencia entre los precios comerciales por metro cuadrado, antes


y despus de establecer el cambio de uso, da como resultado el valor
de la plusvala generada por esta accin. El valor total ser igual al
valor por metro cuadrado multiplicado por la cantidad de metros de
terreno afectados por la nueva norma21.

Cuando tengan lugar los dos hechos generadores al mismo tiempo, se


calcularindependientemente el valor de la plusvala por el carnbio
y
de uso por mayor aproyechamiento, pues se considera que en
casos como el del suelo rural el aprovechamiento inicial es cero.

19 LDTartculo77:Cantidaddemetrosadicionalesdeconstruccn x valor antesdeaccnurbanistica =Y


Pusvala por metro cuadrado = Y/Area neta del terreno.
20 LDT urt.75, Define como nuevo precio de referencia al equivalente en zonas o subzonas con smilares caractersticas.

21 Decreto reglamentario 1599/98 an. 5'. Cantidad de metros de terreno nuevo uso x valor antes = Y
Cantidad de metros de terreno nuevo uso x valor despus = Y1
Plusvala = (P)= Y1-Y


)
;6g
{i',s ti t}* cie i SL eit ti s t tttt

Crfieamnte.pude. preeiarse',1o,sigl!ente;

Datosiniciale:
.
YIores nales
*, terreno totat* 500.nrt2t
lo: 80%
Ie : 1.0mtrc/mtrt Ic.;2,5 ffit?clmt?t ' '; '' ;
:

Ac,40,1pf2s, ':
Yalor inicial : S80'0.00 "' thlfffinalr 160rm.00 .

Fll*valia gen*r*d* psr lllsyilr apravsehamiento: S S'.*fl

CIcuto de plusvaiie por,incremento de, 4proveeh*mie


:
y,earnbio'dg U*o..,,' ,,. ,' : -:, : .

e tienc un tetreuo localizado dentrg de,un fuea morfotr, gfqa ur-barla, sin eo.nfim-
eioneshas& lafe*hade *pobaein de1 FtlT1, *oq ls si$lielqs. car+ciedsti-
cas:

rea del lote: 500 mC

Io:0.8 (80%)

Ieh= 1,.5 mtzc/mft (so esidencial prodoryllflt.'. :'.,,.,,,., ",


.;,',.,,

indicedeedificabilidadpa{lazoaa:5r,nt2clmt{
:'" :1

"

63
t-

fi.4
El valor correspondiente a 1os derechos adquiridos antes del POT (teniendo en
cuenta el AMU) es de:
600 mtrc x $ 250.000: $150'000.000

De tal forma que la diferencia entre el valor total y el valor de los derechos
adqr,riridos alltes del POT. es la ganancia que el propietario tendr al hacer electivo
el increnrento en aprovechallliento. Por tanto. sobre este monlo se aplica el
porcentaje que deteimine el Concejo Municipal para elpago de laplusvala'

En consecuencia, para este ejercicio, cuando se tiene diferente tipo de uso el


valor de la plusvala ser de:

P : $540'000.000 - S150'000'000 = S 390'000'000

Cuando toda la edificacin tiene el mismo uso, laplusvala ser de:

P : $500'000.000 - $150'000.000: $350',000.000

Es importante tener en cuenta que en un clculo real los valores comerciales


deben ser llevados a valores presentes a la fecha de adopcin del POT o del
instrurnento que 1o desarrolle (Dcto. 14201 98 art.3l ).

)
t
J

ll

65
Gestin del uelo Urbano

O Contribucin por Valorizacin

Este gravamen, independiente de laplusvala, permite a la administra-


cin municipal recaudar parcial o totalmente la inversin hecha en in-
fraestructura para un determinado sector de la ciudad. Se considera
adems que esta contribucin es una fuente de recursos para financiar
obras pblicas y no para cualquier otra actividad del POT. Su valor
podr ser cobrado antes, durante o despus de la realizacn de las
obras respectivas.

Lavaloizacin se impone a los inmuebles por considerarse que han


adquirido un mayor valor por efecto de la construccin de obras de
inters pblico.

Dicho gravamenno podr superar el valor del beneficio o mayorvalor


econmico que reciba el inmueble como consecuencia de la ejecucin
de la obra.

O Derechos Adicionales de Construccin y Desarrollo


(DACD)

Los derechos adicionales son creados y delimitados por el POT,


emitidos y puestos en el mercado a travs de ttulos valores, que
otorgan derechos e imponen obligaciones urbansticas a los pro-
pietarios de terrenos o a los constructores en determinadas zonas
o subzonas con caractersticas geoeconmicas homogneas.

Se crean apartir de acciones urbansticas generadoras de plusvala


sobre un predio y su unidad de medida est dada en metros cua-
drados de construccin, con el uso correspondiente. Este instru-
mento facilita y permite hacer efectiva la participacin del ente
territorial en la plusvala generada por sus acciones urbansticas.
Gesfin del Suelo (Jrbano

Para abordar el tema de los DACD, es necesario ahondar


un poco
en la forma y condiciones en que se definen los DCD, los
cuales estn
estrechamente ligados con el aprovechamiento urbanstico que
tienen
los predios afectados por planes parciales o unidades de actuacin
urbanstica.

El aprovechamiento de un predio, como se mencion anteriormente,


depende directamente del ndice de Edificabilidad establecid
o parala
zona donde se localice. por tanto, el desarrollo de una uAU (en
suelo
urbano o de expansin urbana) o la construccion de una edificacin
no incluida en un plan parcial, requiere la determinacin del leh,
el
cual est estrechamente ligado con las caractersticas particulares
del
oo Morfolgica (Jrbana-AMU donde se encuentra (ver siguiente
tem).

En cualquier caso para determinar los DACD se tendr como referen-


cia el ndice de edificabilidad medio22, entendindose que si un plan
parcial est conformado por varias UAU a todas les corresponder
el
mismo aprovechamiento medio, dado que estos planes son conside-
rados como unidades macro de diseo y gestin urbanstica. por
ello
que no es recomendable subdividir en UAU con edificabilidades y
formas de gestin diferentes aunque la ejecucin se realice en distinta
poca.

EIAMU un concepto clave en el urbanismo, su delimitacinpermi-


es
te calcular ms facilmente el ndice de Edificabilidad medio
hisirico-
remh23, el cual se utiliza como base para calcular el precio
de referen-
cia inicial para laplusvala generada por la decisin de permitir DACD
en la zona comprendida dentro de dichas reas.

El ndice de Edificabilidad medio es considerado como la media aritmtica


de las edificabilidades
objetivas para cada uso, base de clculo para el aprovechamiento tipo
de un plan parcial o el noce Je
Edificabilidad Histrico.

Con el que se cre el tejido urbano existente, segn sus calles, tipologas,
espacios libres y condiciones
sociales particulares.

r,
Ge",;tian. del Selo l-i,bsno

El Ie de las unidades de actuacin urbanstica puede ser mayor o

l" menor que el Iem del Plan Parcial o que el Ieh delAMU, esto clasifi-
ca las UAU, en trminos de aprovechamiento urbanstico, como R-
ceptoras o Emisoras.

Las Receptoras presentan un Ie mayor que el Iem o Ieh y se deno-


minan as por permitrseles recibir DCD provenientes de otro sector y
obtener una edificabilidad superior a la media dentro del AMU. Las
Emisoras son las que presentan el Ie por debajo del Iem o Ieh, estas
tienen restringida la posibilidad de construir hasta la media del AMU
por 1o que pueden emitir o ceder DCD para ser desarrollados en otro
sector. I
I
Otra forma de denominacin es la de Excedentarias (Receptoras) y C

Deficitarias (Emisoras), sin embargo para un fcil entendimiento en C

este documento siempre se usar la primera denominacin. I


t
La demanda (de las receptoras) y oferta (de las emisoras), es lo que t
permite hablar de compensaciones a travs de Transferencias de De-
rechos de Construccin y Desarrollo -TDCD (ver tem correspon- I
diente).

Una forma de reparto equitativo de cargas y beneficios puede hacerce


mediante TDCD de una UAU Emisora a otra Receptora preferible-
mente perteneciente al mismo PP, bien sea adquirindolos con el pro-
pietario particular o con la entidad gestora de la UAU Emisora. As
mismo pueden adquirirse a travs del Fondo de Compensacin Muni-
cipal2a los ttulos valores por la diferencia de los derechos transferi-
bles de construccin y desarrollo que le falta para poder edificar la
totalidad indicada en el Plan Parcial2s
A
IT
LDT aculo 49: Como mecanismo para asegurar el repao equitativo la Administracion Municipal o
Distrital puede crear el Fondo de Compensacin el cual podr ser administrado mediante fiducia.

LDT artculo 89: Se establecer una tabla de equivalencias en unidades denominadas "Derecho Adicional
a
Bsico".
Gestin del Suelo |Jr"bano

e reas Morfolgicas Urbanas (AMU)

Conforman un AMU aquellas zonas o subzonas que tengan similares


caractersticas en cuanto a nornas urbansticas, uso del suelo, topo-
grafra, servicios pblicos, infraestructura vial, tipologa de las cons-
trucciones, estratificacin y morfologa, es por ello que tambin se les
conoce como reas Morfolgicas Homogneas (AMH). Pueden
clasificarse dentro de una zona geoeconmica homognea, si su pre-
cio despus de ser afectado por el coeficiente de localizacin, es igual
entre ellas.

Estas AMU son uno de los factores claves dentro del proceso de
planeamiento, dado que elclculo del ndice de edificabilidad histri-
co de cualquier sector est ligado necesariamente a las caractersticas
originales del tejido urbano26. La definicin de tratamientos, DACD,
Plusvala y TDCD, requieren entre otras cosas, la delimitacin de es-
tas reas con el fin de lograr una mejor equidistribucin de cargas y
beneficios.

Los siguientes son aspectos a tener en cuenta parala definicin de las


reas Morfolgicas Urbanas :

F poca en que fue desarrollado el sector del suelo urbano.

F Caractersticas y unidad de la tramaurbana.

F Ho*ogeneidad en las condiciones de uso del suelo y trans-


formacin del mismo.

F tipologas de edificacin y ocupacin del espacio privado.

As mismo, los tratamientos urbansticos; de conservacin, mejora-


miento integral, redesarrollo y renovacin, entre otros, son decisio-

26
Teido original que incluye calles, tipologas, morfologa original, patios, espacios libres, zona de
equipamientos, etc.
Ges lin del Stek Urh{$}a

nes administrativas que se establecen en el Componente Urbano de


los Por, por los cuales se asigna a determinado sector del suelo
urbano o de expansin urbana, asociado a un Ar"u Morfolgica
Homogenea, una serie de objetivos y procedimientos que guan y
orientan Ia actuacin pblicay prlada.

Normativamente el Decreto 1420198 (de avaluos) en el artculo 6o-


pargrafo I o, establece 1o siguiente; se entiende por reas Morfolgicas
Homogneas, para efectos del clculo de las compensaciones,, repar-
to equitativo de cargas y beneficios y delimitacin de UAU,, las zonas
que tienen caractersticas anlogas en cuanto a:

F tipologa del terreno.

Edificacin o construccin.

[Jsos e ndices derivados de su ffutaurbana original.

Elpargrafo 2o del mismo artculo, indica que podrn tomarse como


referencia las Zonas Homogneas Fsicas elaboradas por las autori-
dades catastrales en sus procesos de formacin catastral o de actuali-
zacin de la formacin catastral.

As mismo, el artculo 7o establece que los municipios o distritos que


antes de adoptar el PoT no hubiesen reglamentado el uso del suelo,
tomarn como potencial de edificacin el predominante en la Zona
Geoeconmica Homognea o en la Zona Homognea Fsica, pre-
vista en el artculo 6o antes mencionado.

Dado que la participacin predial es bsica para eI clculo del efecto


plusvala y de los derechos transferibles de construccin y desarrollo,
es necesario establcer un procedimiento paraladeterminacin de las
AMU y su ndice de edificabilidad histrico. A continuacin se des-
cribe elms usual:

..,:f'. i,
histrica de la ciudad o casco urbano a partir de conjuntos,
barrios, fases de crecimiento, transformaciones morfolgicas,
loteo, trazado de vas, tipologa, pocas y estilos de arquitectu-
ra dominante, agrupando aquellos con caractersticas
homogneas entre s.

) Dependiendo de la escala de trabajo se identifica el tamao m-


nimo de polgono y se delimitan los polgonos con caractersticas
homogneas.

F Lr"go se determina e[ Ieh de cada zona, midiendo los lotes


tipologicamente ms caractersticos y predominantes en la zofla
(prevaleciendo aquellos que sean ms antiguos), para establecer
as la tipologa ms frecuente (moda).

Otro mtodo para determinar el Ieh es midiendo la edificabilidad


neta de cada una de las manzanas de la zona fsica homognea27,
pero teniendo en cuenta no incluir aquellas que no coffesponden a
latrama histrica original, como parques, iglesias o equipamientos
de tipologa anmala y dividindola por el rea neta de cada man-
zana2\ (reaneta lucrativa). El resultado ser la media caracterstica
o Ieh de la zona homognea siempre expresado enmt2clmt2t.

El Ieh pretende reflejar la morfologa original de latrama urbana a


partir de la cual se conformaron los Derechos de Construccin y
Desarrollo de la zona, as como determinar a partir de este las
posteriores transformaciones especulativas que se han venido dan-
do ajenas a la planeacin.

u lncluye todo lo que se encuentre en la primera planta y el o los stanos.


a No incluye vas ni andenes de dominio pblico.

7l
Gesritt del Suelo Ltrltano

De esta forma es posible tener una aproximacin de la edificabilidad


original para poder determinar el precio de referencia inicial de un
predio, es decir, el precio de referencia por aprovechamiento antes
de las acciones generadoras de plusvala.

e Zonas Geoeconmicas Homogneas (ZGH)

Consideradas como aquellas reas que poseen similares caractersti-


cas tanto flsicas como de precio (valor unitario de referencia por apro-
vechamiento del suelo unavez est afectado por el ndice delocaliza-
cin).

El Decreto 1420198 en el artculo 6o, define por zonas o subzona


geoeconmica homognea el espacio que tiene caractersticas fisi-
cas y econmicas similares en cuanto a:

As mismo, otros decretos definen criterios para el uso de estas zonas


as:

El 151/98 (Transferencia de derechos adicionales de construccin y


desarrollo) en el artculo 6o, establece que los derechos transferi-
bles de construccin y desarrollo sern emitidos por el municipio
o distrito correspondiente con la indicacin de la zona o subzona

..-7t
Gestin ole! Suelo Llrbano

geoeconmica homognea rcceptora, donde es permitida su utili-


zacin y la clase y magnitud adicional permitida.

El artculo 7" del mismo decreto establece que las zonas receptoras
de derechos transferibles de construccin y desarrollo debern estar
Iocalizadas preferiblemente dentro de las mismas zonqs o subzonas
geoeconmicas homogneas donde estos derechos se generan.

El Decreto 1599198 (Plusvala) en el artculo 4" - numeral l, dice 1o


siguiente para efectos del clculo de plusvala por cambio de uso en
el suelo rural: "Se establecerel precio comercial por metro cuadrado
de suelo de los terrenos en cada una de Ias zonas o subzonas benefi-
ciarias con caractersticas geoeconmicas homognea antes de la
accin urbanstica generadora...."

As mismo el artculo 6o establece 1o siguiente para efectos del mismo


clculo, cuando ste se causa por autorizacin de un mayor aprove-
chamiento del suelo: "se determinar el precio comercial por metro
cuadrado de construccin en cada una de las zonas o subzonas bene-
ficiarias, con caractersticas geoeconmicas homogneas, antes de
la accin urbanstica generadora de la plusvala..."

Cuando el efecto es causado por una obra pblica, el artculo 7"-


numeral 4, dice 1o siguiente: "se establecern los precios comerciales
por metro cuadrado del suelo antes de la realizacin de la obra res-
pectiva en cada una de las zonas o subzonas beneficiarias con caroc-
tersticas geoeconmicas homogneas..."
Geslir.i,ru r.fe1 "9
e { a Lk' b qn*

Transferencia de Derechos Adicionales de Construccin


y Desarrollo (TDCD)

La TDCD se crea para eliminar en parte los demorados procesos de


expropiacin del suelo necesario para uso pblico. Este es uno de los
mecanismos que pretende ser ms efectivo alahora de trasladar de un
lugar a otro capitalmueble, permitiendo la cesin graf,ilfa de terrenos
para uso pblico y cumpliendo con el principio de la funcin social y
ecolgica de la propiedad urbana, que tiene como consecuencia la
equidistribucin de beneficios y la cesin gratuita de suelo pblico
requerido.

La Transferencia de Derechos comprende dos aspectos importantes:


El hecho de ser aplicable tanto en los niveles micro y macro del urba-
nismo, as como la desmaterializacin de la edificabilidad o aprove-
chamiento de un bien inmueble, el cual es convertido a un ttulo valor
que puede transarse en cualquier momento y que se desliga directa-
mente del suelo donde se localiza.

El tpico de la desmaterializactn tiene gran implicacin dentro del


mercado inmueble pues concibe la TDCD como una solucin que
compensa a los propietarios de construcciones afectadas por situa-
ciones muy concretas y aisladas, como por ejemplo la conservacin
histrica o arquitectnica2e. Razn por la cual el POT en el Compo-
nente Urbano debe especificar las condiciones particulares de la trans-
ferencia, de 1o contrario se caer en el effor de estar sometido a los
posibles desequilibrios del mercado, que conlleva a valores especula-
tivos y trato inequitativo o a la prdida de la funcin social con que
debe ser concebido el urbanismo.

a Decreto151l98 r1.4': La compensacin tendr lugar en aquellos casos en que por motivos de
conveniencia pblica se declaren como de conservacin histrica, arquitectnica o ambiental deter-
minados inmuebles en el Plan de Ordenamiento Territorial o los instrumentos que los desarrollen.

:'iE:;
Gesfit c{el Sueb {-,rbanr

Como se mencion en tem anteriores, las reas Morfolgicas Ho-


mogneas son bsicas en la transferencia de derechos, dado que el
clculo de la cantidad transferible se hace a partk de los ndices de
edificabilidad medio histrico delAMU e ndice de ediflcabilidad me-
dio del PP o UAU donde est localizado el predio afectado.

Enprimera instancia el Iemh del AMlJpermite conocer la cantidad


de metros cuadrados de construccin que el propietario adquiri a
partir de la normativa antes del POI mientras que el Iem del PP o
UAU establece Ia cantidad de metros cuadrados de construccin que
es posible desarrollar con base en la nueva normativa. De esta forma
la diferencia entre los dos valores establece la cantidad a ser recibido
o transferido de un lugar a otro, as como la cantidad sobre la que se
paga plusvala.

Lo anterior muestra la importancia de identificar las AMH, debido a


que se da un tratamiento ms equitativo a quin construye aisladamente,
es decir por fuera de una UAU, al no desconocer los DCD que haba
adquirido en su respectivo sector.

En casos de construcciones aisladas, en zonas que no permiten esta-


blecer w rea morfolgica homognea, la transferencia de derechos
se usa como alternativapata generar espacios pblicos, debido a que
normalmente este tipo de desarrollos generan problemas en su entor-
no por la sobresaturacin a que son sometidos los servicios y
equipamientos del sector.

El siguiente ejemplo grftco permite apreciar cmo sera el tratamien-


to al establecer TDCD cuando se est dentro de un reaMorfolgica
Urbana.
{i e.E ki n cle ! Src/.u {!r l ct ts

Equivalencias en la Transferencia de Derechos

Para hacer equitativo e1 valor cobrado por los DACD que tiene un
predio al ser transferidos a otro, la Ley 388 en el artculo 89 indica
una herramienta fundamental consistente en establecer una Tubla
de Equivalencius entre cada metro cuadrado representativo del
ttulo y la cantidad a la cual equivale en las distintas zonas o
subzonas. Dicha tabla debe estar incorporada en el contenido del
ttulo inmueble junto con las dems condiciones y obligaciones
que le son propias. Adems indica que a la unidad de equivalencia
se le denominar Derecho Adicionul Bsico (DBA).

En una aproximacin metodolgica para construir la tabla se conside-


ran las variables; zonas geoeconmicas, uso del suelo y precio de
''1,.',
Gesn del Suelo Urbano

referencia por aprovechamiento3O, con los cuales se confoflna una


matriz de correlacin que expresa todos los intercambios posibles
entre las diferentes zonas emisoras y receptoras (a partir de las zonas
y subzonas homogneas), con sus respectivos valores por metro cua-
drado de construccin (precio de referencia por aprovechamiento).

El proceso para hacer la correlacin, parte de obtener el valor del


metro cuadrado de construccin para cada uso en cada zona. Estos
datos se ordenan en una matriz (ver mafriz l).

Luego se determtnalamatriz de correlacinpara cadauna de las zo-


nas y subzonas hallando la unidad de equivalencia DBA, para cada
uso respecto de los dems usos (ver matriz 2).

MATRIZ 1
Precio de Referencia por Aprovechamiento para cada Uso
por Zonas y Subzonas Homogneas

30 Mtodo propuesto pr Javier Garca Bellido, Arquitecto- Madrid (Espaa), en su documento Perspec-
tivas de un Nuevo Urbanismo Colombiano, simplificado para efectos de este documento. Corresponde
a un anlisis comparativo de modelos de transferencias de derechos de construccin aplicado en
varios pases.
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6
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-
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J
Oettin del Stelo L'rbano

Un ejemplo numrico se indica a continuacin asumiendo valores para


cada una de las zorras y subzonas.
MATRIZ 1
Precio de Referencia por Aprovechamiento para cada Uso
por zonas y Subzonas Homogneas

TBLA De tQUffALEilcr EI{TRE ZoI{ Y su$ilof{As


(oferente)
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z'OHA
UBEONA KSIfl. stg" trq,
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]aioina bffi- lridustr bEr
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o R+eid.1
o
Rd,2

Rsd.3

otcm

corr-

lduslr. .s
En otros trminos, para determinar la cantidad de metros cuadrados
de edificacin que un predio receptor (excedentario o demandante)
I puede adquirir haciendo transferencia de derechos a partir de otro
predio emisor (deficitario u oferente) localizados en zonas homogneas
diferentes, se multiplica Ia cantidad de metros adicionales (DACD)
que puede edificar el demandante por el cociente de los precios de
referencia -PRA entre los dos (valor tomado de tabla de equivalencia).
Es decir:

Sc : DACD (PRAd/PRAo)
Sc: Superficie en metros cuadrados de construccin a transferir.

tr. subzona: (oferente) con usoinduskial


Pra kansfrdr:dereehos.d*sde. la zona
haeia la' zcna,1 submna A(demandante) o ltso rssideneial 3, tendremos 1o
siguie$: :

Asumiendo que:
DACD : 50 mt2c (demandante)
,,[s * 2.5 mt'c/rntti {oferento} '
,,:,pffi6 - ,$18

' ' $s='50 rntec *'1,67 * 83'33 mt?c

Lo que qlrier,e de*irqtrets S0rrnolfq de qsflstruscin, que tieqe derecho el


propietario del predio demandante de uso Residencial 3 en la zona I subzona Au
equivalen a S3;33 metrosde eoastr,tqcin d:usolndusffial *nla ronul subzona
4,. Por fanto,debercompraralmunicipio.o a.un?rCI.pietario:endicha.zona:tal.
cantidad de DBA.

8.
{}c,stir5tt dcl Stelo Urbant

Cuando se requiere determinar la cantidad total de suelo (St) en me-


tros cuadrados de terreno a transferir, se incluir en el clculo el ndice
de edificabilidad permitido para el predio oferente (Ieh del AMU).

Se calcula hallando el cociente entre el potencial edificable o Derecho


Adicional de Construccin del predio demandante (DACd) y elndice
de Edificabilidad del Oferente (Ieo). Este valor se multiplica por el
resultado de dividir los precios de referencia del demandante y del
oferente (valor que se toma de la tabla de equivalencias).

St- (DACd/Ieo) * (PRAd/PRAo)

St: Superficie em metros cuadrados de terreno.

Continuacin ejemplo anterior;

En aquellos casos que se requiere compensar zonas de cesin, el clculo de la


cantidad de suelo (S0 al que equivaldrian los DAC sera el siguiente;

St: (50 mtcl2.5 mt2c) * 1.67 : 33.4 m(t

Lo que quiere decir'queel suelo a segregar o ceder {emisor} deluso'industrial (zona


1, subzonaB), serde33 .Am*t.

81

Yt'
:.-i

ii i.c i i) ie i !it. t' i , L i" i:trt

Ejemplo Grfict:

l* p*r P?

el* * trsfr*r * S3-3 rt!

Finalmente es importante anotar que los POT municipales deben esta-


blecer la cantidad de derechos adicionales que tendrn lugar en las
zonas emisoras y receptoras con el propsito de que haya un equili-
brio entre la oferta y la demanda.

Esta consideracin es necesariaya que puede haber un efecto contra-


rio al propsito de calidad urbana que persigue el ordenamiento terri-
torial. [Jna intencin sesgada hacia la recaudacin de fondos que per-
mita la emisin de DCD de manera no controlada ni planificada, posi-
blemente generar sobredensificacin en el suelo urbano.

e Transferencia de Derechos para Espacio Pblico

Una de las mayores utilidades que puede prestar esta hemamienta de


gestin, es la generacin de espacio pblico en zonas consolidadas.
Se puede aphcar en aquellos casos donde se requiere cesin gratuita
de tereno en predios que dan a calles o avenidas que sern ampliadas
as como tambin para andenes de uso pblico.

82
{ic,srit)n tilI 5tt,It L t'hu, t

Su principal aplicacin se da en desarrollos urbansticos adelantados


mediante el reajuste de temenos. En estos casos se hace traslado de
capital inmueble de un lugar a otro buscando la equidistribucin de
cargas y beneficios. Se logra con ello la generacin de espacios de
dominio pblico (viales, zonas verdes y dotacionales) y el uso ms
racional del suelo.

De no poder hacer efectiva la TDCD en zonas urbanas consolida-


das con dficit de servicios e instalaciones dotacionales, por causa
de actuaciones urbansticas que generan alta densidad poblacional
y numerosos problemas con implicaciones econmicas para el mu-
nicipio quien finalmente debe solucionarlos; se plantea el cobro de
una contraprestacin econmica por este hecho.

Dicho cobro puede ser calculado mediante el mtodo de costo


unitario de urbanizacin, es decir, a partir del valor que debera
invertir quien construye si tuviese que realizar la actuacin en un
sitio sin urbanizar, cotno se indica en el siguiente ejemplo:

Si el costo para urbanizarvnmetro cuadrado de superficie (incluye zonas de ce-


sin) es de $1.000 y de acuerdo con la norma el rea de cesin corresponde al
45oA del terreno bruto, entonces la compensacin econmica que deber pagar
qulen construye, sera:

Cet: X * %decesin * At
C : 1.000 ($imtz) * 0.45(mtzlmtrt): 450{$/nrtt
Cer : 450 ($/mtrt) * At lmtrt
Cet: en $
Donde:
X : Costoparaurbani zarunmetrocuadradodeterreno.
C : Compensacin econmicapormetro cuadrado de temeno.
At : Areatotal aurbanizar.
l
Cet: Compensacineconmicatotal.

83
Gestin del Suelo Urbano

* Mecanismos de Pago para la Gestin del Suelo

As como la ley dota a los municipios con todas las herramientas


descritas en los tem ateriores pata hacer efectiva la gestin del
suelo, tambin los ha dotado de mecanismos de pago para las obli-
gaciones generadas a partir de normatividad establecida en los Pla-
nes de Ordenamiento Territorial. Dichos mecanismos tienen el
propsito de facilitar las negociaciones que requiere la administra-
cin municipal para rcalizar obras pblicas o para el pago de las
indemnizaciones, sin que necesariamente tenga que haber una ero-
gacin inmediata de dinero en efectivo. Entre ellos estn los Bonos
y Pagars.

3 Bonos de Reforma Urbana

Bono es una obligacin a largo plazo, emitida por una corporacin


o una entidad gubernamental con el propsito de financiar proyec-
tos importantes. En esencia el prestatario recibe dinero a cambio
de una promesa de pago, con intereses que Se causan a partir del
momento en que le fue prestado el dinero hasta que finalice el pago.
En general los bonos pueden clasificarse en hipotecarios, sin res-
paldo y municipales.

El atractivo para los inversionistas reside en su caracterstica de


estar libre de impuestos de renta. Por lo tanto la tasa de inters
pagadapor la entidad gubernamental es usualmente baja.

Los bonos municipales pueden ser de obligacin general o de rentas


pblicas; los primeros se emiten contra los ingresos que perciba por
concepto de impuestos la entidad gubernamental que emiti los bonos
y estan respaldados por el poder tributario del emisor. Los de rentas
pblicas, son aquellos que se emiten contra rentas generadas por el
proyecto financiado.
Gestin clel Stelc L'rbcno

Los bonos de Reforma Urbana estn destinados nica y exclusiva-


mente a financiar proyectos de desarrollo urbano previstos en el plan
de Ordenamiento Territorial.

3 Pagar de Reforma Urbana

corresponden a otra clase de ttulos los cuales son libremente nego-


ciables en moneda nacional, pueden ser emitidos por las entidades
pblicas bien sean de carcter nacional, departamental, metropolitano
o municipal, para el financiamiento de obras de inters pblico esta-
blecidas en el Plan de Ordenamiento territorial o para efecfuar los pa-
gos coffespondientes a las indemnizaciones por inmuebles que hayan
sido comprados o expropiados.

&5
Gestitin del Suek {Jrbano

.{l) Gestin del POT y sus Implicaciones Bconnicas y


Financieras

La gestin del Plan de Ordenamiento Territorial conlleva tener en cuenta


importantes implicaciones econmicas; directas e indirectas. Las di-
rectas son aquellas que requieren una asignacin de recursos financie-
ros para larealizacin de inversiones destinadas a la ejecucin de las
actuaciones programadas.

Las indirectas son las que marcan una estrategia de desarrollo en el


mbito de la planeacin y contienen disposiciones que afectando al
territorio suponen una modificacin de las relaciones y expectativas
econmicas del mismo. Estas se incorporan a las propuestas del plan
de forma explcita, segn el contenido econmico de este.

Los POT deben incluir en su contenido el estudio econmico- finan-


ciero que establece los efectos inducidos por la propuesta de inver-
sin, analizando los efectos sobre la capacidad de gasto de cada uno
de los agentes implicados. Puede decirse que es la cuantificacin de la
inversin necesaria para cada una de las actuaciones previstas y el
establecimiento de las que han de ser financiadas por particulares,
entes administrativos ajenos al municipio y por el municipio.

Cuando las actuaciones son financiadas por el municipio, el estudio


debe analizar Ia capacidad de gasto que tiene este para llevar a cabo
las inversiones que le coffesponden, 1o cual normalmente se hace me-
diante la extrapolacin de los presupuestos municipales. As mismo,
debe identificar la forma como pueden contribuir al gasto los posibles
recursos provenientes de las acciones urbansticas (cesiones gratui-
tas, plusv alas, v aloizaciones, etc).

Toda decisin de inversin debe responder a un estudio previo de


ventajas y desventajas asociadas a su implementacin, la profundidad
con que se realice depender de cada proyecto en particular.
Gestin del Suelo Lrbqno

En trminos generales, son cinco los estudios de factibilidad que de-


ben llevarse a cabo al evaluar un proyecto. Ellos son: comercial, tcni-
co, legal, orgarrizacional y econmicay financiera; cualquiera que 11e-
gue a una conclusin negativa determina que el proyecto no debe lle-
varse a cabo.

Los estudios de factibilidad organizacional y econmico y financiero,


son los que revisten mayor importancia denho de los planes de orde-
namiento territorial. El organizacionaldebe refl ej ar la capacidad admi-
nistrativa que tiene el municipio o ente territorialparu emprender las
acciones establecidas en el plan, su objetivo primordialmente es defi-
nir las condiciones y alternativas de carcter administrativo que son
necesarias para garantizar la implementacin del POT.

El estudio de factibilidad econmico requiere la cuantificacin de los


beneficios y los costos monetarios que ocasionara el proyecto si
fuese implementado. La evaluacin del proyecto se realiza sobre los
flujos de fondos proyectados para un cierto nmero de aos. El estu-
dio de factibilidad nanciera determina, en ltimo trmino, su aproba-
cin o rechazo, es decir, mide la rentabilidad que retorna la inversin.

En general el estudio econmico-financiero en los POT persigue un


conjunto de objetivos tendientes a asegurar la viabilidad y eficiencia
de la propuesta de inversin, con el fin de hacer posible su gestin.

En resumen son los siguientes:

planteadas en el programa de ejecucin.

van de cada una de las actuaciones.


Gestin del Suelo [Jrbano

implicados en el plan, la cuantaen que deben contribuir a la finan-


ciacin de las inversiones a realizar en funcin de su disponibilidad,
competencia, y de los retornos y beneficios esperados como con-
secuencia de su ejecucin.

F Identificary cualificar las lneas de financi acin,emisin de bo-


nos, subvenciones, crditos especiales, y programas de inversin
potenciales para las diferentes actuaciones.

F Evaluar la adecuacin de las propuestas de inversin a las dispo-


nibilidades financieras de los entes ejecutores.

El anlisis pornenorizado de las actuaciones propuestas que debe


incluir el Por en este estudio, debe tener en cuenta como mnimo los
siguientes aspectos:

que coffesponda a su grado de definicin.

F Determinacin de la cantidad necesaria de inversin anual, tanto


en la fase de ejecucin como en la fase de funcionamiento.

agentes sobre los que recaen. En la medida que resulte factible y


razonable tal cuantificacin se dar en magnitudes econmicas.

D Determinacin de las opciones existentes paralafinanciacin de


las actuaciones y los agentes econmicos que han de afrontarlas.
Estableciendo para cada uno Iacuantiade la inversin anual areali-
zar y su capacidad para hacer frente a dichos desembolsos.
t
;
;
En el caso de los agentes particulares, sus aportes deben guardar rela-
i
t. cin con los retornos financieros que reciben como consecuencia de
dicha actuacin.

t*
ltc,\tk)n tljl Juela L t'Llolo

tSr En el caso de los agentes institucionales deben complementarse crite-


n- rios de equidad y eficiencia de la inversinpblica, teniendo en cuenta
d, Ia capacrdad de inversin y endeudamiento y la evolucin del gasto
1- presupuestado para este tipo de inversiones.

)-
El porcentaje de dichos presupuestos debe colresponder al mbito
rn
geogrfico objeto del plan, con base en los indicadores que resulten
relevantes en cada caso, tales como: caractersticas demogrficas, ex-
tensin superficial, e sp e cial izacin e conmic a, efrcacia c omparada de
)- la inversin, etc.

[Jn profundo anlisis requiere 1o correspondiente a inversin munici-


rQ
palya que implica decisiones sobre dinero pblico del cual normal-
)s
mente no se tiene la certeza en cuanto a la inversin presupuestada en
el POT.

En general la propuesta de inversin del plan va dirigida, en un alto


porcentaj e a la obtencin de beneficios no monetarizables, por 1o
que difcilmente admite tcnicas de anlisis tipo costo-beneficio; y
su problemttca se acerca ms a las tcnicas de anlisis empleadas
en la evaluacin de proyectos sociales. En este sentido resulta es-
pecialmente adecuado, para la racionalizacin de las decisiones de
asignacin, el criterio de eficiencia.

La efectividad de acciones y decisiones que se refieren ala asigna-


cin de recursos parala obtencin de resultados no monetarizables,
se suele medir a partir de la consecucin de los objetivos propues-
tos, sin embargo, la consecucin del objetivo como nico parmetro
de eficiencia no informa sobre recursos consumidos para su logro,
ni sobre los resultados sacrificados por el hecho de no haber elegi-
do las acciones o decisiones alternativas. Razn por la cual la rela-
cin costo-rendimiento se impone como criterio ltimo de eficiencia.

l:,,:.$$r.,'

&
Gestin de I Swelo {Jrbano

Por otro lado, el efecto que produce un proyecto en la poblacin,


se establece mediante la "evaluacin social" y los costos y benefi-
cios se estiman con los llamados "precios sociales" o "precios de
cuenta", siendo estos prcficatrrente los que sealan el valor que
representa para la sociedad el aplicar el uso alternativo ms valio-
so. Por ejemplo: tomando el caso de un terreno de propiedad del
municipio donde se instalar un matadero, el valor contable que
queda registrado por concepto del terreno es cero (para quienes
adelantan la obra); sin embargo, el mismo terreno podra ser utili-
zado para produccin agrcola con una rentabilidad mensual que
pudiese llegar a un milln de pesos, lo cual aparentemente indica
que el mejor uso sera este ltimo.

La "evalu actn social" no es de exclusiva aplicacin de los pro-


yectos gestados por el sector pblico; muchos proyectos priva-
dos con significativos efectos sobre su entorno econmico y so-
cial (generacin de empleo, apropiacin de tecnol ogia, medio am-
biente, etc.) deben someterse a este tipo de evaluacin.
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