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Humanos
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TRIBUNAL REGISTRAL
RESOLUCiÓN No. - 03:f'- 2013 - SUNARP- TR-L
Lima, 1 1 ENE.2013
APELANTE EDUVIGES DEL PILAR PÁUCAR GUANILO
R€(, TíTULO Nº 11105 del 13/8/2012.
"-RECURSO H.T.D N° 96 del 12/11/2012.
co~ Ira. Sala 8EGISTRO Predios de Cañete.
~ACTO
-< \ (s) Compraventa e independización
" s uNf>. '?-'V
~~.SUMILLA
WDEPEND~A~ÓNDEPREmOSRURALES
"Para inscribir la independización de un predio rural en zona catastrada, bastará la
presentación del Certificado de Información Catastral correspondiente y la
asignación del Código de Referencia Catastral por parte de COFOPRI, de
conformidad con el articulo 46 del Reglamento de Inscripciones del Registro de
Predios."

TRANSFERENCIA DE COPROPIEDAD
"No puede accederse a la inscripción de la compraventa de la integridad o parte
materia! de un predio si en su celebración no han intervenido todos los
copropietarios del predio involucrado, salvo ratificación posterior de los mismos,
aún cuando la copropiedad se haya originado por una transferencia de fecha
posterior a la compraventa que se pretende inscribir, ello en aplicación del
principio de prioridad"."

1. ACTO CUY A INSCRIPCiÓN SE SOLICITA y DOCUMENT ACiÓN
PRESENTADA

Con el titulo venido en grado de i:lpelación se solicita la inscripción de la
independización y compraventa de una parte del predio denominado Herbay
Alto Parcela NO 140, ubicado en el distrito de San Vicente de Cañete,
provincia de Cañete, otorgada por la sociedad conyugal conformada por
Marcos Fernando Rojas Yataco y María Luisa Cordero de Rojas, a favor de
la sociedad conyugal conformada por. Gerardo Leonidas Castro Rojas y
Rosa Guadalupe Calle Parra.

A tal efecto se adjuntan los siguientes documentos:

Parte notarial de la escritura pública de fecha 3/9/2010, otorgado por el
notario de Cañete Hubert Camacho Gálvez.
Copia legalizada del Oficio N° 7284-2010-COFOPRI/OZLC de fecha
30/03/2010.
Copia legalizada de los certificados de información catastral referidos al
predio a independizar y al área remanente del predio matriz.
Plano perimétrico - ubicación y memoria descriptiva suscrito por el
Ingeniero Pedro F. Armijo Caycho.

Con el reingreso se presenta:

formuló la observación en los siguientes términos: "Señor( es): En relación con dicho Titulo. la que gráficamente está compuesta por dos poligonos separados".ubicación y memorias descriptivas del predio matriz y del predio independizado. en original. abarcando un mayor ámbito e implicando a otros predios inscritos. del Registro de Predios de Cañete Janet Yulisa Gómez Nunura.WIXIOC mediante el cual se han indicado las siguientes observaciones: "Las coordenadas UTM que figuran en el cuadro de coordenadas del nuevo plano perimétrico. no concuerdan en forma y área a las poligonales graficadas en los certificados catastrales (adjuntadas en copias legalizadas y copias simples). la poligonal presentada como saldo matriz (de 4. Las poligonales graficadas en el plano perimétrico. Adjuntándose al recurso de apelación el Oficio W 7284-2010- COFOPRI/OZLC de fecha 30/3/2010 Y [os certificados de información catastral referidos al predio a independizar y al área remanente del predio matriz. tanto del predio a independizar como remanente o remanentes deben quedar dentro del área .SUNARP-TR-L Plano perimétrico . la información técnica remitida por el usuario. siendo objeto de la (s) siguiente(s) observacio(nes). tal como ha señalado el área de catastro afecta a otros predios inscritos. Asimismo. desarrollan una poligonal la cual comparada con la base gráfica de propiedades con que cuenta a la fecha la Oficina de Catastro. RESOLUCiÓN Nl! 031. no se adecúa gráficamente a sus antecedentes registra les. se lo visualiza con una forma que no concuerda con Jo inscrito en el asiento 0004 de la partida W P03080428. Por lo manifestado en el presente informe. suscritos por el ingeniero Pedro F. por cuanto las áreas. Se precisa que en el asiento 0004 Partida P03080428 solamente se inscribe un área total. manifiesto que en el mismo adolece de defecto subsanable. Vemos en consecuencia que la información técnica adjuntada al reingreso NO subsana lo indicado en la esquela anterior.2013. Copia simple del Oficio N° 7284-2010-COFOPRI/OZLC de fecha 30/3/2010 y de los certificados de información catastral referidos al predio a independizar y al área remanente del predio matriz. En consecuencia se deberá subsanar de conformidad con el articulo 46 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios adjuntando la siguiente documentación en original mediante el cual se subsane lo indicado por el. Se ha recibido el Informe Técnico W 13444-2012-SUNARP-ZR. DECISiÓN IMPUGNADA La Registradora Pública. área de catastro. Armijo Caycho. por cuanto.. acorde con la(s) norm(as) que se cita(n): 1.0786 Has.) no corresponde gráficamente a lo inscrito en el asiento 0004 de la partida P03080428.

8302 hectáreas.C. en base a tal documento registró en CaFaPRI la correspondiente Unidad Catastral con el W 08751.Respecto a los certificados de información catastral expedido por CaFaPRI. con registro catastral debidamente identificado y acreditado por CaFaPRI y sobre. . áreas.. con sus áreas y linderos perimétricos conforme al plano anexado al presente título. De lo expuesto y del análisis del caso. se anexan los originales. Más aún cuando la adquisición de las acciones y derechos por Juventud Viques Inversiones S. cabe señalar que las acciones y derechos adquiridos corresponden al saldo matriz del predio. RESOLUCiÓN Nº 03'1. ANTECEDENTE REGISTRAL El predio denominado Herbay Alto Parcela N° 140. en la que se aprecia como titulares registrales a Marcos Fernando Rojas Yataco y María Luisa Cordero de Rojas (datos rectificados en el asiento 0005). SUNARP-TR-L . En el asiento 0004 se encuentra inscrita la rectificación de parcelación.La sociedad conyugal señalada mantiene la posesión del predio rústico desde su adquisición.2013. en el que consta que el predio tiene un área de 6. a criterio de esta Sala las cuestiones a determinar son las siguientes: . PLANTEAMIENTO DE LAS CUESTIONES Interviene como ponente la Vocal Gloria Amparo Salvatierra Valdivia.A.C. asimismo. IV.¿Qué documentación resulta necesaria para realizar la independización de un predio rústico ubicado en una zona catastrada? . provincia de Cañete y departamento . U. .Respecto a la: ratificación que debe otorgar Juventud Viques Inversiones S. en tanto la compra venta a favor de Gerardo Leónidas Castro Rojas y doña Rosa Guadalupe Calle Parra.C. se llevó a cabo con posterioridad a la compraventa materia de calificación. 11024.281719%) celebrada entre los propietarios y la empresa Juventud Viques Inversiones SACo V.A.A tenor del artículo 2022 del Código Civil en su última parte señala que ante un derecho declarativo sobre la venta de acciones y derechos y un derecho constitutivo sobre la compra de un inmueble debidamente identificado no corresponde una ratificación de este último acto. En el asiento 0001 consta el traslado de la adjudicación inscrita a fojas 297 del Tomo 70. .__ de Lima. ubicado en el distrito de San Vicente de Cañete. En el asiento 0008 se encuentra inscrita la compraventa de acciones y derechos (29. linderos y medidas perimétricas totalmente identificadas. se encuentra inscrito en la partida electrónica P03080428 del Registro de Predios de Cañete. se ha dado sobre un predio distinto. conforme se demuestra en la escritura pública.

y no necesitando el consentimiento del copropietario JUVENTUD VIOUES INVERSIONES SOCIEDAD ANONIMA CERRADA. regulado en el artículo X del r. aunque sea de igualo anterior fecha". Asímismo. Vía reingreso el usuario señala que debido a que su escritura pública de compraventa es anteríor a la del 13/0112012 que dio mérito a la compraventa de acciones y derechos inscríta en el asiento 0008 de la partida P03080428 no le afecta. 2. tanto del área independizada como del área remanente. FUNDAMENTOS DE LA APELACiÓN La apelante solicita se revoque la observación fundamentando su recurso en los siguientes términos: .Certificado Negativo de Zona Catastrada emitido por COFOPRI. de acuerdo a la escritura pública del 03/09/2010 se aprecia que no interviene el copropietario JUVENTUD VIOUES INVERSIONES SOCIEDAD ANONIMA CERRADA.u. RESOLUCiÓN Nº 03'1 .2013. 11I.)". expedido por COFOPRI del predio a independizar y remanente. Al respecto es preciso señalar que existe en Derecho Registral el Principio de Prioridad Excluyente. * Predios Ubicados en Zonas No Catastradas . ratifique la compraventa con independización. Sírvase subsanar adjuntando parte notarial de la escritura pública mediante el cual JUVENTUD VIOUES INVERSIONES SOCIEDAD ANONlMA CERRADA. del Reglamento General de los Registros Públicos. subsiste la observación anterior en el siguiente sentido: De la revisión de los antecedentes registra les se aprecia que los copropietarios son JUVENTUD VIOUES INVERSIONES SOCIEDAD ANONIMA CERRADA y la sociedad conyugal MARIA LUISA CORDERO DE ROJAS Y MARCOS FERNANDO ROJAS YATACO. linderos y medidas perimétricas..Certificado de Información Catastral a que se refiere el artículo 88 del Reglamento del Decreto Legislatívo Nº1089 D. En consecuencia.SUNARP-TR-L de la partida P03080428. El artículD citado prescribe como requisitos para la independización de predios rurales: Predios Ubicados en Zonas Catastradas .. En consecuencia. . (. Nº 032-2008-VIVIENDA. matera de la rogatoria. elaborados y firmados por profesional inscrito en el índice de verificadores de la Zona Registral N° IX Sede Lima. que indica: "No puede inscribirse un título incompatible con otro ya inscrito o pendiente de inscripción. se debe tener presente que dicha información deberá concordar con el área descrita como predío materia de compraventa según la escritura pública. quien adquirió una cuota ideal. se puede dejar de lado al titular registral JUVENTUD VIOUES INVERSIONES SOCIEDAD ANONIMA CERRADA. y el plano perimétrico en coordenadas oficiales. con su respectivo cuadro de datos técnicos ymemoria descriptiva donde se indique el área. S. así la escritura pública adjuntada al presente título 03/09/2010 no. Sin embargo.o.

SUNARP-TR-L . 2. su evaluación se limita a la observancia de los requisitos exigidos para su acceso al Registro. aprobado por Decreto Supremo Nº 032-2008-VIVIENDA.¿Procede la inscripción de la transferencia de una parte material de un predio cuando la copropiedad a que está sujeto se originó por una transferencia de fecha posterior a la compraventa que se pretende inscribir? VI. cuyo cumplimiento están obligadas a verificar las instancias registrales. la calificación registral no abarca todos los aspectos del título registrable. a favor de la sociedad conyugal conformada por Gerardo Leónidas Castro Rojas y Rosa Guadalupe Calle Parra. con precisión de sus linderos y medidas perimétricas. estableciéndose en el articulo 41 que deberá presentarse el área de cada uno de los predios que se desmembran y en su caso. 3. 11024. publicada en el Diario Oficial El Peruano el 131612012. regula los requisitos para su inscripción. respecto a la independización. En ese sentido. 1 Modificado a través de la Resolución del Superintendente Nacional de los Registros Públicos N' 146-2012-SUNARPISN. En este sentido. RESOLUCiÓN Nº 031\. otorgado por la autoridad competente. en lo que sea pertinente. Con él título venido en grado se solicita la inscripción de la independización y compraventa de un área de 3. El articulo 46 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios 1 norma especialmente la independización de predio rural y señala que ésta se realiza en mérito a documento privado otorgado por el propietario con firma certificada por notario. emite un juicio de valor para incorporar o no un acto o derecho al Registro. el articulo 40 y siguientes del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios. el área remanente. del predio denominado Herbay Alto Parcela N° 140 U. sin embargo. previo examen de la legalidad del titulo y su concordancia con los antecedentes registrales.A. ANÁLISIS 1.N°IX/OC del 5/11/2012. determinados por los principios registrales. el mismo que corre !nscrito en la partida electrónica P03080428 del Registro de Predios de Cañete.2013. .1665 has. tanto del área a independizar comq del área remanente. se presentará el certificado de información catastra'l a que se refiere el articulo 88 del Reglamento del Decreto Legislativo Nº 1089 - Decreto Legislativo que establece el Régimen Temporal Extraordinario de Formalización y Titulación de Predios Rurales. y al verificar que el predio matriz está sujeto a régimen de copropiedad de la sociedad conyugal conformada por Marcos Fernando Rojas Yataco y María Luisa Cordero de Rojas y la empresa Juventud Viques Inversiones S. La Registradora formula observación señalando los defectos de la documentación técnica advertidoS por el Área de Catastro. Al respecto cabe señalar que la calificación registral constituye una labor técnico jurídica mediante la cual el Registrador. acompañando los documentos exigidos para cada tipo de predio. en el que se precisarán los datos a que se refiere el primer párrafo del artículo 41.C.ZR. mediante el Informe Técnico N° 13444-2012-SUNARP. su amplitud o alcances están. disposiciones reglamentarias y precedentes de observancia obligatoria.C. acompañado de los certificados o planos según los casos siguientes: a) Cuando el predio a independizar se encuentra ubicado en una zona catastrada.

2) Copia simple del documento que acredite la propiedad 3) Copia simple de su Documento Nacional de Identidad 4) Plano y memoria.. tanto del predio a independizar como del área remanente. el documento que da mérito suficiente a la inscripción de la independización es el Certificado de Información Catastral. emitido por CaFaPRI. los derechos reales. 4. RESOLUCiÓN Nº 031 . 124. José Luis y SANCHO REBULLIDA. 1984. Asimismo. acumulación u otro que importe modificación fisica del predio. Se admitirán estos planos y memoria en formato digital. no corresponde al Registro solicitar más documentación de la que la entidad puede otorgar. por lo tanto. cuando coinciden 2 Artículo 88. no es necesario la presentación y/o evaluación de otro documento. dado que en el presente caso se han adjuntado los certificados señalados y que la información solicitada en el artículo indicado consta en la misma escritura pública de compraventa. Barcelona. tanto del área independizada como del área remanente. corresponde revocar las observaciones contenidas en el punto 1 de la esquela. firmado por el propietario y por ingeniero o arquitecto colegiado. Editor.A. Derecho Inmobiliario Registral.2013. José María Bosch. los plan~s deberán elaborarse sobre la base gráfica digital que ha servido para la formalización. Francisco de Asís. De otro lado. ni mucho menos cuestionar su contenido y su formalidad. acumulación u otro que importe modificación física del predio. cabe señalar que uno de los principios más resaltantes y que constituye un pilar fundamental de los registros jurídicos integrados en el Sistema Nacional de los Registros Públicos. . debiendo el propietario presentarlo en formato digital. para sus trámites de fraccionamiento e independización. se tiene que en el caso de predios ubicados en zonas catastradas. para sus trámites de fraccionamiento e independización. "dada (la) dificultad para coexistir en el mismo plano. En tal sentido. con su respectivo cuadro de datos técnicos y memoria descriptiva donde se indique el área. aprobado por Decreto Supremo Nº 032-2008-Vivienda se establece que para proceder a la independización de un predio ubicado en zona catastrada deberán solicitar al CaFaPRI la asignación del Código de Referencia Catastral y la expediciór] de los certificados de información catastral correspondientes.TR-L b) Cuando el predio a independizar se encuentra ubicado en una zona no catastrada. no siendo necesaria la presentación de otra documentación. En las zonas formalizadas' en mérito del Decreto Legislativo N' 667 Y por el presente reglamento. cuando corresponda. en el artículo 882 de su Reglamento.SUNARP. En ese sentido. es el denominado Principio de Prioridad. 3 LACRUZ BERDEJO. linderos y medidas perimétricas. Como señalan Lacruz Berdejo y 'Sancho Rebullida3. Para este efecto. es decir los respectivos certificados de información catastral. se presentará el certificado negativo de zona catastrada emitido por la autoridad competente y el plano perimétrico en coordenadas oficiales.Modificación fisica de predios inscritos. el mismo que trasciende el ámbito del derecho registral dadas sus implicancias en el derecho común. Pág. ubicados en zonas catastradas: Los propietarios de predios inscritos en zonas catastradas deberán solicitar al COFOPRI la asignación del Código de Referencia Catastral y la expedición de los certificados de informacíón catastral correspondientes.. De lo expuesto. el propíetario deberá presentar ante el COFOPRI: 1) Solicitud indicando la ubicación del predio y el código de referencia catastral. descriptiva de independización o acumulación y del área remanente. salvo lo indicado en el artículo 41 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios. si el interesado ha presentado la documentación expedida por CaFaPRI para lograr el fraccionamiento. S. elaborados y firmados por profesional inscrito en el índice de Verificadores.

el que nace primero. cómo han de coexistir y qué preferencia tiene cada uno con relación a los restantes. no se desprende la invalidacíón del derecho anterior no inscrito.. el Principio de Prioridad está regulado en los articulas 2016 y 2017 del Código Civil." Cabe señalar que de la aplicacíón del Principio Registral de Prioridad Excluyente consagrado en el Artículo 2017 del Código Civil. de una parte. aunque sea de fecha anterior. En ese sentido.2013." Es decir. cuando la' eventual inscripción del primero excluya la del presentado en segundo lugar. 5. el aspecto de una carrera: es quien primero llega . asi como la preferencia de los derechos que de estos emanen. la ordenación jerárquica de los derechos reales atendiendo al momento de su creación.A.entre los concursantes que respeten el reglamento de la competición - quien consigue el premio. El criterio es. El articulo 2016 establece que "la prioridad en el tiempo de la inscripción determina la preferencia de los derechos que otorga el Registro. en principio es preferente a los ulteriores yen su caso los excluye. sino quien antes inscribe su adquisición." La incompatibilidad se encuentra definida por el artículo 26 del Reglamento General de los Registros Públicos. " En nuestra normativa. de entre varios derechos incompatibles (por ejemplo. el primero en el orden registral no es quien antes adquiere el derecho. el artículo 2017 establece que "no puede inscribirse un título incompatible con otro ya inscrito. en aplicación del princípio de prioridad descrito . potior iure. que determina. varios pretenden ser único propietario de un mismo inmueble) cuál debe prevalecer. En el presente caso. en alguna medida. se solicíta inscribir la compraventa realizada por la socíedad conyugal conformada por Marcos Fernando Rojas Yataco y María Luisa Cordero de Rojas a favor de la sociedad conyugal conformada por Gerardo Leónidas Castro Rojas y Rosa Guadalupe Calle Parra. tratándose de derechos compatibles inscritos.281719% de acciones y derecho sobre del predio matriz.C. Pero. el Registro de la propiedad ( . el de la prioridad de la creación del derecho. de otra. que señala: "Un título es incompatible con otro ya presentado.)." Añaden los citados autores que "la regla prior tempore. sino únicamente la imposibilidad de su acceso al Registro. para determinar. en la jurisprudencia universal.A. entre varios que sean conciliables. salvo disposición en contrario. se retrotraen a la fecha y hora del respectivo asiento de presentación. es propietaria del 29. Sin embargo.C. al haberse inscrito la adquisición de la empresa Juventud Viques Inversiones S. precisan un criterio que sirva. en el sistema de creación y titularidad de los derechos sobre fincas. sobre parte del predio inscrito en la partida electrónica P03080428 del Registro de Predios de Ca~ete. la preferencia que corresponda a cada uno de ellos. SUNARP-TR-L sobre una misma cosa. La protección registral reviste. De otro lado. dependerá de la fecha y hora de la presentación del título por la Oficína del Diario. RESOLUCiÓN Nº 03'1 . como ya se ha hecho observar en el tema de prioridad... revisada la mencionada partida se tiene que la empresa Juventud Viques Inversiones S." Esta regla ha sido desarrollada por el artículo IX del Título Preliminar del Reglamento General de los Registros Públicos que señala lo siguiente: "Los efectos de los asientos registrales. no deja de existir cuando se introduce.

RESOLUCiÓN REVOCAR el punto 1 y CONFIRMAR el punto 2 de la observación formulada por la Registradora del Registro de Predios de Cañete. conforme a los fundamentos expuestos en la presente resolución. Regístrese y comuníquese . Por lo tanto.doc OIS . toda vez que resulta incompatible con el contenido actual de la partida. por tanto.. VII. Por lo tanto. al título señalado en el encabezamiento. compete exclusivamente a la primera instancia registral determinar los derechos que correspondan. autorizada mediante Resolución Nº 428-2012-SUNARP/PT del 27/12/2012.2( 1ra " '":~'./0~' '<t'l( . . se ha derogado la parte del articulo 156 del RGRP que establecía que el Tribunal Registral debía pronunciarse respecto a los derechos registrales. pese a que la transferencia materia de calificación es de fecha anterior a la inscrita. residente de la Primera Sala . está investida de las ventajas y seguridades que otorga el Registro. Mediante Resolución Nº 089-2011-SUNARP/SA publicada el 30/11/2011. RESOLUCiÓN Nº o?:>1. corresponde confirmar el punto 2 de la observación. . AN POMA M RALES <!'. . salvo que intervenga el otro copropietario ratificando . "'R~ del Tribunal Registral Rocío ZU PEÑA FUENTES Vocal (s del Tribunal Registral Tribunal/Resoluciones 2013/111 05-2012.SUNARP-TR-L en el punto anterior. como la legitimación.• '\ . 6. Interviene como Vocal suplente Rocío Zulema Peña Fuentes. Estando a lo acordado por unanimidad. no puede accederse a la inscripción de la compraventa de una parte material del predio. la transferencia.2013.