¿ES PRECARIO QUIEN POSEE UN BIEN POR PROMESA DE VENTA VENCIDA

Para el autor, la Corte Suprema ha cometido varios errores de fondo al sentenciar que, en un
compromiso de compraventa vencido, es posible declarar precario al comprador y devolver el
bien al propietario inicial. Entre estas fallas de criterio por parte de los jueces, sostiene, está el
haber valorado el caso que motivó la jurisprudencia sobre términos incorrectos.

“A” (propietario del inmueble “X”) y “B” (comprador interesado) suscribieron un compromiso
de contratar (contrato preparatorio) por el cual se obligaron a celebrar en el futuro un contrato
de compraventa (contrato definitivo) sobre el inmueble “X”. El plazo para celebrar la
compraventa (1 año) venció y el mismo no fue renovado. “A” demandó a “B” para le devuelva
el inmueble y “B” se defendió alegando que el compromiso de compraventa era el título que lo
legitimaba a permanecer en el bien.

La Corte Suprema amparó la demanda pues “el contrato de promesa de compraventa que
ostenta la demandada (“B”) ha fenecido, por lo que la posesión de ésta deviene en precaria”
(Casación N° 1741–2014 LIMA, publicada el 01/08/2016).

El desalojo por precario se interpone contra aquél que posee el bien sin derecho. No basta con
ser poseedor; tal condición debe sustentarse en un derecho. Por ejemplo, el demandado no
podrá defenderse con un certificado de posesión en tanto éste sólo acredita su posesión (algo
que no está en discusión), mas no el derecho que le sirve de sustento[1].

El compromiso de contratar es un contrato preparatorio por el cual las partes se obligan a
firmar en el futuro un contrato definitivo. Por ende, en un compromiso de compraventa
(promesa de venta) “A” y “B” se obligan a celebrar dentro de determinado plazo (si las partes
no lo establecen el plazo será de 1 año) la compraventa que convertirá a “B” en nuevo
propietario.

Según la Corte, si “B” posee el bien amparado en una promesa de venta cuyo plazo ya venció,
es un poseedor precario (primer error). De esto se deduce que si la promesa de venta está
vigente, “dicho contrato sería el “título” que legitimaría a “B” para permanecer en el bien
(segundo error). Aquí hay dos errores. Comenzaré por el segundo.

Se confunde el título de la posesión

¿Qué derecho adquiere “B” sobre el bien como consecuencia de la promesa de venta? Ninguno.
¿En qué consiste su “título” (derecho) para permanecer en el bien? La promesa de venta sólo
genera la obligación de las partes de firmar el contrato definitivo (obligación de hacer)[2], pero
no transfiere la propiedad ni ningún derecho real sobre el bien a favor del futuro adquirente
(“B”). Si al momento de celebrar la promesa de venta “A” entrega la posesión a “B”, estamos
ante una gracia o concesión (contrato de comodato[3]) que se hace a favor del futuro
comprador. El título que legitima a “B” para poseer no es, entonces, la promesa de venta, sino
el comodato en virtud del cual “A” tolera la posesión (no propiedad) de “B”.

Alguien podría objetarme diciendo que esto resulta desventajoso para “B” porque si el título es
el comodato, entonces “A”, en su condición de propietario, podría en cualquier momento poner
fin al comodato y así el título de “B” fenecería, quedando expuesto a una demanda de desalojo.

En realidad “B” no quedaría desamparado, porque podrá defenderse invocando el derecho real
de retención[4]: “B” mantendrá la posesión como garantía de que “A” cumpla con su obligación
de firmar la compraventa definitiva.

[4] Artículo 1123. una vez vencido el plazo de la promesa de venta “B” deviene en precario. Alan. 2011. Conclusión La Corte no sólo se equivoca por considerar que la promesa de venta es el título para poseer que excluye la precariedad (en realidad ese “título” no otorga ningún derecho). El camino para que aparezca un tercero adquirente de buena fe queda libre.Por el derecho de retención un acreedor retiene en su poder el bien de su deudor si su crédito no está suficientemente garantizado. Si no admitimos que “B” pueda ejercer sobre el bien un derecho de retención se le podría generar un perjuicio irreparable: si “B” es declarado precario y se ordena la restitución a favor de “A”. Aprovechándose de ello “A” demanda el desalojo por precario contra “B”. quien al inscribirlo a su favor de buena fe se convertiría en un tercero registral inatacable. En: Revista Jurídica del Perú. La única forma que tiene “B” para publicitar su condición de potencial comprador es a través de la posesión. el comodante se obliga a entregar gratuitamente al comodatario un bien no consumible..El vencimiento del plazo de la promesa de venta no genera precariedad Según la Corte.Por el comodato. dicha prestación consiste en celebrar el contrato definitivo dentro del plazo fijado por las partes o dentro del máximo legal de un año” [3] Artículo 1728. Esto podría evitarse inscribiendo la promesa de venta en la partida del inmueble. [2] Así lo reconoce la propia Corte en su sentencia: “El compromiso de contratar genera solamente una obligación de hacer. Mientras dura el proceso judicial el plazo vence. sino que partiendo de ello concluye erróneamente que una promesa de venta con plazo vencido convierte al poseedor (futuro comprador) en precario. [1] Este caso lo he comentado en: PASO ARAUCO. pero por una inexplicable razón la ley no permite que un compromiso de contratar se inscriba. para que lo use por cierto tiempo o para cierto fin y luego lo devuelva. ¿El certificado de posesión constituye título que justifique la permanencia en el bien? La Corte Suprema se Reivindica”. “La defensa del poseedor precario en el proceso de desalojo. y en el horizonte se avizora un perjuicio irreparable.. . pero esta anotación podría darse una vez que “A” ya vendió el bien. por lo que el perjuicio ya estaría consumado. Imagínese que estando vigente el plazo “A” se niega a firmar la compraventa y “B” lo demanda para que cumpla con su obligación. Es cierto que “B” podría inscribir su demanda en la partida. éste podría vender el bien a un tercero. vale decir. pero si la Corte lo considera un precario y ordena el desalojo le quita toda posibilidad de publicidad y por ende toda forma de desvirtuar la buena fe del tercero adquirente. La sentencia de la Corte Suprema deja a “B” en un callejón sin salida cada vez que “A” se niegue a cumplir con su obligación de firmar el contrato definitivo: la ley no le permite inscribir su promesa de venta y la Corte Suprema no le permite mantener la posesión a su favor. “B” puede retener el bien para garantizar que “A” cumpla con su obligación de suscribir el contrato definitivo. ¿Realmente es un poseedor precario? No. Enero. El incumplimiento de la obligación de firmar el contrato definitivo autoriza al futuro comprador (“B”) a retener el bien en garantía de que su contraparte (“A) cumpla con suscribir la compraventa definitiva.