EL PLANO DE MENSURA Y EL TITULO

Autor: Ing. René Bracamonte (Prof. Adjunto)

Para el profesional de la arquitectura es fundamental el conocimiento y posterior
replanteo de las medidas exactas del terreno donde se hará una construcción, ya que de
acuerdo al Código Civil, el error en el replanteo del terreno lo hace directamente responsable
como director de la obra.

Es por ello que es necesario antes de proyectar un edificio sobre una parcela de
terreno, que la misma sea perfectamente identificada y que sus medidas y limites no ofrezcan
dudas a efectos del proyecto y de la posterior construcción de la obra.

Para esto, es necesario realizar las siguientes consultas y actividades previamente al replanteo
y definición de los limites definitivos:

1) Plano de mensura
2) Estudio del titulo de propiedad
3) Estudio del Catastro Municipal o Provincial

Veamos en detalle cada una de estas consultas:

1) PLANO DE MENSURA (Ver ejemplos en Anexos 1; 1 bis y 2)

Un plano de mensura define las líneas rectas o curvas del perímetro de una propiedad en el
momento en que fue medido por un profesional.

Sus elementos principales son:

a) Plano de mensura propiamente dicho:
El plano puede ser de mensura, subdivisión, unión, futura unión o loteo. Tiene las medidas
topográficas lineales y angulares del polígono que encierra la propiedad, consignando los
muros, mojones o líneas que definen el limite de la propiedad. Indica también la superficie del
terreno, su designación y la proyección horizontal de las superficies edificadas, todo en una
escala indicada en el mismo.
En el caso de los lotes rurales, se indican al menos las coordenadas de tres de sus vértices en
el sistema Gauss-Krugger.

b) Plano de ubicación que ubica el terreno dentro de la manzana (en el caso de lotes urbanos)
o en la zona en el caso de lotes rurales.

c) Croquis según títulos o según plano en el que se transcribe un plano anterior o se croquiza
lo que describe el titulo del inmueble.

d) Planilla de registros de superficie donde se resume el área mensura, sus divisiones o
anexiones y las diferencias con títulos o mensuras anteriores.

e) Carátula que indica el nombre del propietario, datos de ubicación y catastrales, inscripción
en el Registro de la Propiedad, identificación impositiva, antecedentes consultados fecha de la
mensura y firma del propietario y el profesional responsable.

con ubicación. (La transferencia puede ser venta.) e) Cancelaciones de los gravámenes ya mencionados. la Dirección de Catastro de la Provincia de Córdoba exige una nueva mensura si el plano de un inmueble tiene una antigüedad mayor de diez años y se desea usar como antecedente para un nuevo plano (por ejemplo de subdivisión o propiedad horizontal). donación. corresponde la ejecución de un nuevo plano de mensura. En todas las transferencias de dominio. c) Descripción del inmueble según titulo y según plano si corresponde. descripción del inmueble e identificación catastral. f) Constancia de certificados emitidos por el Registro (a escribanos y/o jueces) También en inmuebles con operaciones de varios años atrás pueden encontrarse inscripciones . indisponibilidad. Actualmente. embargo. medidas. Sus elementos principales son: a) Fecha b) Datos de quien transfiere y de quien recibe el inmueble. c) Porcentaje de propiedad que le corresponde (en el caso de condominios. (se confecciona una por inmueble). (tomada de la escritura) b) Antecedentes registrales (inscripciones de títulos anteriores en mayor superficie) Nombre y datos personales del titular del inmueble y acto por el que adquirió el dominio. impositivos. juicios de usucapión (posesión veintiañal) o sucesiones el titulo surge de un expediente judicial.Si es posible a partir de este plano efectuar un replanteo del terreno sin dudas. adjudicación. que tiene las siguientes partes: (Ver Ejemplo en Anexo 4) a) Numero de matricula. en el cual se inscribe en forma abreviada en una Matrícula. remate). Si surgieran dudas. 2) ESTUDIO DEL TITULO DE PROPIEDAD (Ver ejemplo en Anexo 3) La escritura que otorga una propiedad es un contrato público que acredita la propiedad de una parcela y se denomina comúnmente titulo. Se confecciona por un escribano publico. linderos y superficie. puede haber dos o mas propietarios con distintos porcentuales de propiedad) d) Gravámenes o restricciones que puede tener el inmueble (hipoteca. catastrales y/o otras deudas. d) Historia de la propiedad: descripción de cómo hubo la propiedad el trasmitente y su inscripción en el Registro de la Propiedad. e) Precio del inmueble f) Informe de certificados utilizados del Registro de la Propiedad. puede considerarse un elemento suficiente para el mismo. etc. En el caso de remates. es obligatoria su inscripción en el Registro de la Propiedad de la Provincia.

En la provincia de Córdoba existen dos tipos de parcelas: Urbanas y rurales. planos de antecedentes y otro tipo de información que pudiese ser util (servidumbres. .000 hasta 1:1000 esta última utilizada en los legajos parcelarios. b). La valuación de las parcelas. en sus dos aspectos. (Ver ejemplo de plano parcelario en Anexo 6) La identificación de las parcelas se realiza a nivel provincial. Esta Ley contempla tres aspectos importantes. al cual le corresponde un Folio. La confección de la cartografía general (Mapa Oficial de la Provincia) y del plan cartográfico de la Provincia. diciendo que catastro es un sistema de información territorial parcelaria. afectaciones por ventas o expropiaciones parciales. etc. En conclusión toda propiedad inmueble debe tener existencia en un sistema catastral. Nunca realizan mensuras para estos casos. 3) ESTUDIO DEL CATASTRO PROVINCIAL Y MUNICIPAL Que es Catastro? Podemos dar una definición muy amplia. c). datos imprescindibles para la prevención. Ley Provincial de Catastro y su decreto reglamentario. El catastro tiene como célula a la parcela y a partir de esta se abre un abanico de tareas vinculadas a la misma.). todo dentro de un año calendario (el conteo se inicia al comenzar cada año). que son: a). de forma tal que se administre organizadamente. Como su nombre lo indica se identifican por un numero de orden de Dominio. tanto urbanas como rurales. La actualización parcelaria. que es la base del cálculo del impuesto inmobiliario. En cada fichón consta: (Ver Ejemplo en Anexo 5) a) El escribano o juez que autoriza el acto b) las partes intervinientes c) la descripción del inmueble d) el precio de la operación e) la inscripción anterior. Estas tareas estan regidas en la provincia de Córdoba por la Ley 5057. sus datos catastrales. El titulo o la inscripción del mismo en el Registro de la Propiedad pueden utilizarse para conseguir la descripción del inmueble.por el sistema cronológico. planificación. proyección y para el contribuyente en general. grafico y alfanumérico. en el cual se confeccionaba un fichón por cada transferencia de inmueble. desde escalas 1:50. Existe un Catastro de la Provincia y otro que llevan los Municipios y Comunas. vale decir recopilan su información sobre lo informado por los profesionales (ingenieros y escribanos) y ésta es volcada en los planos parcelarios de manzanas. Las oficinas de Catastro actualizan su información de parcelas en base a los títulos existentes y a los planos de mensura confeccionados y aprobados.

Vale decir. donde los inmuebles son mas valiosos. de acuerdo a la información disponible y a verificar) b) Identificación. medidas y superficies de las parcelas colindantes. . d) Distancias a esquinas c) Anchos oficiales de las calles d) Orientación de las parcelas Una consideración muy importante debe ser tenida en cuenta al utilizar el plano parcelario de una manzana: como la información que tienen es de los planos y títulos existentes. Inclusive en algunos planos parcelarios.04 – Sec. una misma línea tiene dos dimensiones. pero nunca puede reemplazar a un plano de mensura de una parcela determinada. (uno para cada parcela). este plano sirve para la información ya mencionada. pueden existir parcelas sin mensuras en las que constan solo una descripción según títulos que puede ser muy antigua e imprecisa. Así. Y esto se da especialmente en los barrios mas céntricos. 04 – Manz. (Ver Ejemplo de Plano de Distrito de la Municipalidad de Córdoba en Anexo 7) Del plano parcelario de manzanas urbanas se obtiene: a) Medidas y superficie de la parcela (puede ser según titulo o según mensura. Las parcelas urbanas se identifican por a) Departamento b) Pedanía c) Localidad d) Circunscripción e) Sección f) Manzana g) Parcela Por ejemplo la Facultad de Arquitectura (sede central) se identifica asi: Dpto. 13 Pedanía 03 Hoja 2112 Parcela 0878 La información mas usada por los arquitectos son el plano de la Circunscripción (llamado Distrito en la ciudad de Córdoba). Pedania Constitucion se identifica como Dpto.Pedanía 01 – Localidad 01 – Circ.028 – Parc. 14 Las parcelas rurales se identifican por a) Departamento b) Pedanía c) Hoja o lamina Catastral d) Parcela Por ejemplo una fracción de campo en el Departamento Colon . que corresponden a dos títulos distintos. 11. la información catastral se debe tomar solo como un antecedente mas. que tiene también la división en Secciones (llamadas Zonas en la ciudad de Córdoba) y el plano parcelario de manzanas.

que si es de mas de 10 años puede necesitarse un nuevo plano. En caso de diferencias. a fin de garantizarse la no invasión de los mismos ya que si esto sucede el profesional debe asumir la responsabilidad por ese error. Si no se desea confeccionar un plano nuevo de mensura y las dimensiones en el terreno no coinciden exactamente con el titulo. normalmente se exige la confección de un plano de unión de los mismos. existe en la información disponible un orden de prioridades que debe ser respetado: ---La información básica a respetar que define el inmueble es el plano de mensura. Para el replanteo del terreno. . ---En la provincia de Córdoba no se exige el plano de mensura previo para la transferencia de un inmueble urbano (solo se exige para los rurales y la division de las construcciones por el Regimen de la Propiedad Horizontal). en cualquier momento. si se proyecta hacer una construcción sobre dos terrenos contiguos. corresponde la verificación de mensuras y títulos de los inmuebles colindantes y si es necesario replantear los mismos. Igualmente. lo que se debe respetar es el plano y rectificar la escritura si es necesario. Es por ello que la descripción según titulo no siempre coincide con las medidas reales. que se soluciona solo con la compra del terreno colindante (si es posible su subdivisión) o demolición de las construcciones realizadas para volver el terreno a su anterior estado. si al efectuarse el replanteo se encuentran medidas distintas a la del plano corresponde un nuevo plano que verifique o justifique esas variaciones. Su única limitación es el tiempo transcurrido desde la mensura. ---En las escrituras se consigna la descripción según titulo y si existe un plano esta debería reflejarlo exactamente.PRIORIDADES A RESPETAR EN EL REPLANTEO DE TERRENOS. Si se va a construir en un terreno sin plano siempre es conveniente la confección del plano de mensura. Si es un plano de de mensura simple. se considera que es un replanteo del titulo del terreno confeccionado por un profesional habilitado. Asimismo. La información de los inmuebles colindantes se obtiene en las oficinas del Catastro.