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DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO DE ALUGUEL E ENCARGOS CUMULADO

COM COBRANA - LEI 8245/91

BREVES COMENTRIOS:

1. Sob a gide das Leis Inquilinrias anteriores Lei 8.245/91, no era pacfico o entendimento no sentido
de ser possvel cumular a cobrana dos alugueres e encargos da locao nos mesmos autos da ao de
despejo por falta de pagamento. O que se permitia, sem discusso, era incluir, na ao para execuo do
dbito, as custas e os honorrios advocatcios da ao de despejo.
Muito antes da edio da Lei 8.245/91, a matria era alvo de acalorados debates entre os mais
renomados juristas, e a jurisprudncia dava claros sinais de acolher a ao de despejo com duplo
fundamento, tendo em vista a considervel economia processual e mesmo financeira para as partes.
Em 1985, o ilustre Juiz de Direito Francisco Fernandes de Arajo, em artigo (indito poca), publicado
na Revista dos Tribunais volume 598, pg. 24/29, defendeu, com brilhantismo, a possibilidade da ao de
despejo com duplo fundamento, assim se pronunciando:
Inobstante a inegvel especialidade da ao de despejo, que aglutina num s processo
cognitio e a execuo, e cuja origem histrica explica a razo de ser dessa peculiaridade,
afigura-se-nos que a legislao atualmente em vigor para a ao de despejo no atrita, de
modo algum, com a adoo do rito ordinrio, no havendo plausvel razo que impossibilite
ao retomante valer-se do disposto no art. 292, 2 do atual CPC, cumulando pedidos com
mais de um fundamento.
Nesta linha de raciocnio, temos, na hiptese aventada, uma ao de despejo por falta de
pagamento e outra por infrao contratual ou legal, sendo que ambas, por interesse do autor
e permisso do legislador (art. 292, do CPC), podem ser exercitadas por meio de um nico
processo, objetivando principalmente a economia processual, e, no caso de uma das causas
ser julgada antes da outra, prossegue-se com o processo em relao ao segundo
fundamento. No haver a, extino da metade do processo , mas apenas de uma das
relaes processuais, que coisa diferente.
A situao eqivale quela em que o julgador resolve questo incidente.

2. O legislador, na Lei 8.245/91, inspirado no princpio da economia processual, e consolidando farta


jurisprudncia a respeito do tema, instituiu, no artigo 62,I da nova Lei, a ao de despejo cumulada com
cobrana dos aluguis e acessrios da locao, possibilitando, no mesmo processo, o decreto do despejo
por inadimplncia, e a cobrana da dvida.

3. DO QUANTUM DEBEATUR - Imprescindvel que a inicial venha acompanhada do clculo


discriminado do valor do dbito. O clculo deve explicitar exatamente o quantum debeatur , com todos
os aluguis e acrscimos discriminados ms a ms, separadamente, com clara demonstrao do total
pretendido. Esta exigncia se justifica para permitir que o devedor purgue a mora, sem maiores delongas
ou eventualmente impugne as parcelas includas no pedido exordial. Convm ressaltar que no sendo
apresentado o dbito em clculo rigorosamente discriminado, a inicial ser inepta.

4. PURGAO DA MORA - Pretendendo evitar a resciso da locao, o locatrio poder, no prazo da


contestao, purgar a mora, depositando em Juzo os valores incontroversos, sendo-lhe permitido discutir
parte da dvida, prosseguindo o pedido de resciso pela diferena, sem prejuzo de poder o locador
levantar a quantia incontroversa que tiver sido depositada.
O locatrio, para evitar a decretao do despejo dever depositar tudo o que foi estabelecido nas
clusulas contratuais e tiver sido pedido na inicial, como por exemplo: multas moratrias, juros, correo
monetria (ndices pactuados), honorrios advocatcios, etc...
Se a locao for verbal, ou seja, no havendo contrato escrito, s possvel exigir-se juros de mora de
meio por cento e atualizao do dbito com base nos ndices legais; a verba honorria, nesses casos, de
dez por cento.

5. CUMULAO DE PEDIDOS - A cumulao dos pedidos deve ser expressa. No sendo formulado o
pedido de cobrana cumulativo com a resciso da locao (despejo), no poder o credor executar os
alugueres e encargos no mesmo processo. Atualmente, o manejo da ao de despejo por falta de
pagamento cumulada com cobrana de alugueres e encargos a prtica mais utilizada, em razo da maior
rapidez e eficincia para se obter a prestao jurisdicional: a recuperao do imvel locado e o
recebimento do crdito do locador.

6. ASPECTOS PROCESSUAIS DA AO
COMPETNCIA: Foro da situao do imvel, ou o previsto em contrato (art. 58, II da Lei 8.245/91).
PETIO INICIAL: art. 282 do C.P.C. e arts. 9, 62 e 63 da Lei 8245/91, necessria a discriminao do
valor do dbito.
VALOR DA CAUSA: 12 meses de aluguel (art. 58,III da Lei 8.245/91) .
CITAO: art. 58, IV da Lei 8.245/91.
PRAZO PARA DEFESA: 15 dias (art.297 CPC e art. 59 da Lei 8.245/91).
PRAZO PARA REQUERER PURGAO DA MORA: 15 dias a contar da juntada da citao.
PRAZO PARA EFETUAR O DEPSITO: 15 dias a contar a cincia do deferimento.
O QUE DEVE SER DEPOSITADO: aluguis e encargos vencidos at o dia do depsito, multa contratual,
juros de mora, custas e honorrios (art. 62,II Lei 8.245/91).
SE O DEPSITO FOR INTEGRAL : elide-se a ao de despejo.
SE NO FOR INTEGRAL: o locador pode impugnar (art.62,III) e o locatrio tem 10 dias para completar o
depsito. Se completar, elide-se a ao de despejo. Se no completar, a ao de despejo prossegue, e,
nesse caso, o locador pode levantar o depsito, fazendo a ressalva da continuao da ao, pelo saldo.
JULGAMENTO: Julgado procedente o pedido, a sentena fixar o prazo de 15 dias para a desocupao
(art. 63, pargrafo 1, letra b), e condenar o locatrio ao pagamento dos aluguis, encargos, custas e
honorrios.
RECURSO: Da sentena cabe apelao sem efeito suspensivo (art. 58,V), ensejando a execuo imediata
(provisria), mediante cauo (art. 64 da Lei 8.245/91). O prprio imvel pode servir de garantia.
EXECUO: Poder ser executado o despejo, fazendo-se a notificao do prazo assinado para a
desocupao voluntria, findo o qual, se o locatrio no desocupar, efetua-se o despejo.
EXECUO DO DBITO: Faz-se nos prprios autos, aps a execuo do despejo, incluindo alugueres e
encargos devidos at a data da efetiva desocupao do imvel, alm do nus da sucumbncia.
POLO PASSIVO: LOCATRIO E FIADORES Em So Paulo, o SEGUNDO TRIBUNAL DE ALADA
CIVIL uniformizou jurisprudncia (Incidente de Uniformizao de Jurisprudncia n 518.615-01/7) no
sentido de que o fiador tem legitimidade passiva para a ao de despejo por falta de pagamento cumulada
com cobrana. Esse entendimento est alicerado no princpio da economia processual (o mximo
resultado na atuao do direito com o mnimo emprego possvel de atividades processuais); na comunho
de obrigaes (relativamente obrigao de pagamento de aluguis e encargos);na mesma causa de
pedir (falta de pagamento dos aluguis); no litisconsrcio entre locatrio e fiador (ambos obrigados ao
pagamento); na harmonia de julgados, em face dos limites subjetivos da coisa julgada, eis que somente
alcana s partes entre as quais dada (art. 472 do CPC), etc. O respaldo legal encontra-se, em
especial, nos artigos: 62,I da Lei 8.245/91; 46 e 292 do C.P.C.; 904 do Cdigo Civil. Como ficou
assentado no Incidente de Jurisprudncia supra referido: o locador, embora j disponha de ttulo
extrajudicial contra os fiadores, pode optar por cobr-lo atravs de ao de cobrana, cumulada com o
pedido de despejo por falta de pagamento, tendo a faculdade de escolher contra quem dirigir o pedido de
cobrana, a qual, afinal, lastreada no mesmo contrato de locao, ou seja, no mesmo ttulo executivo
extrajudicial de que disporia para execuo autnoma do dbito contra os garantes.

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Banco Jurdico Cvel - DISCO 2 BREVES COMENTRIOS E PETIO : DESPEJO POR FALTA DE PAGTO C/C COBRANA
VERA LCIA DE OLIVEIRA FERNANDES (AUTORA)
ANDRA HELENA CANDIDO DI PAOLO (REVISORA)
JOS MANOEL FRAZO MENDES (REVISOR)