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Administração

Administração
de Imóveis e
Locações de Imóveis e
Locações

Administração de Imóveis e Locações

Alexandre Junqueira Gomide

Este material é parte integrante do acervo do IESDE BRASIL S.A.,
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Alexandre Junqueira Gomide

Administração de Imóveis e Locações

Edição revisada

IESDE Brasil S.A.
Curitiba
2012

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© 2008 – IESDE Brasil S.5) 16. CDU: 347. mais informações www.07.. 3. 1.A.453(81)(094. . RJ __________________________________________________________________________________ G62a Gomide. mesmo parcial. sem autorização por escrito dos autores e do detentor dos direitos autorais.Brasil. 142p. I.iesde.A. - Curitiba. Administração de imóveis . Dr. : 28 cm Inclui bibliografia ISBN 978-85-387-2979-2 1. Locação de imóveis . É proibida a reprodução.br .A.com. Brasil. rev. PR : IESDE Brasil. por qualquer processo. Imagem da capa: IESDE Brasil S. IESDE Brasil S. 12-5027.A. 2012.12 31. CEP: 80730-200 Batel – Curitiba – PR 0800 708 88 88 – www.482.ed.12 037536 __________________________________________________________________________________ Capa: IESDE Brasil S.com. Alexandre Junqueira Administração de imóveis e locações / Alexandre Junqueira Gomide. [Lei do inquilinato (1991)]. Al.. 2.br Este material é parte integrante do acervo do IESDE BRASIL S. CATALOGAÇÃO-NA-FONTE SINDICATO NACIONAL DOS EDITORES DE LIVROS. Todos os direitos reservados. Título.1.07.iesde.Brasil.A. Carlos de Carvalho. CIP-BRASIL.

br .245/91 | 55 Direito de preferência | 55 A denúncia do contrato em razão da alienação | 58 Deveres das partes no contrato de locação | 63 Locador | 63 Deveres do locatário | 65 Benfeitorias e sua indenização | 71 Benfeitorias | 71 Direito de indenização | 71 Este material é parte integrante do acervo do IESDE BRASIL S..Sumário Introdução à Administração Imobiliária e à locação | 7 Prospecção de imóveis | 7 Avaliação de imóveis | 9 Contrato de locação | 9 Solução de conflitos extrajudiciais de litígios envolvendo a locação | 11 Locação na Lei 8.iesde.A. mais informações www.com.245/91 | 17 O que é locação? | 17 Características do contrato de locação | 17 As exclusões da Lei do Inquilinato | 18 Sublocação | 20 Questões correlatas à locação | 27 Solidariedade legal | 27 A vênia conjugal como requisito de eficácia do contrato de locação | 28 A morte das partes | 29 Dissolução do casamento ou da união estável do locatário | 30 Retomada do imóvel pelo locador | 37 Durante o prazo de vigência do contrato de locação (antes de findo o prazo estabelecido no contrato) | 37 Após a prorrogação do contrato de locação por prazo indeterminado | 39 Locação comercial ou não residencial | 41 Devolução do imóvel pelo locatário | 47 Durante a vigência do contrato de locação (antes de findo o prazo estabelecido no contrato) | 47 Após a prorrogação do contrato de locação por prazo indeterminado | 49 A alienação do imóvel durante a locação na Lei 8.

Locação por temporada | 77 Definição | 77 Prazos da locação | 77 Forma do contrato | 77 Prorrogação do contrato | 78 Vantagens e desvantagens da locação por temporada | 79 Locações especiais | 85 Regras especiais para hospitais.com.iesde. mais informações www.A.245/91 | 121 Ação renovatória | 129 Da ação renovatória | 129 Requisitos para renovatória | 130 Noções gerais de decadência | 131 Prazo do contrato renovado por sentença | 132 Requisitos da petição inicial | 132 Contestação do locador – possibilidade de revisão do aluguel | 132 Consequências da renovação em relação ao fiador | 133 Improcedência da ação renovatória – prazo para desocupação | 134 Referências | 139 Este material é parte integrante do acervo do IESDE BRASIL S. escolas e assemelhados | 85 Garantias contratuais | 93 Espécies de garantia na Lei 8.245/91 | 94 Aspectos gerais das ações locatícias | 103 A tramitação do processo no período de férias | 103 Foro competente | 104 Valor da causa | 106 Efeito devolutivo dos recursos | 106 Ações locatícias de despejo e consignação de aluguel | 111 Impossibilidade de reconvenção e indenização por benfeitorias | 111 Concessão de liminar com fixação de caução | 112 Prova da propriedade | 113 Concessão legal de prazo de seis meses para desocupação | 113 Purgação da mora | 114 Prazos para a efetiva desocupação | 114 Fixação de caução quando da decretação do despejo | 115 Ação de consignação de aluguel | 116 Ação revisional de aluguel | 121 Ação revisional de aluguel – artigos 68 a 70 da Lei 8..br .

o leitor poderá aprender as regras da locação de imóvel urbano. Aliás. O presente livro não tem por objetivo pôr um ponto final em todas as difíceis questões trazidas nas relações locatícias. o entendimento jurisprudencial dos nossos tribunais bem como as questões mais atuais e discutidas na doutrina por grandes especialistas nessa área. A Lei do Inquilinato traz questões palpitantes do Direito Civil. Essa regra pode proteger as famílias que não possuem condições para aquisição do próprio imóvel e arcam com valores excessivos de aluguel. como dizia o professor da Faculdade de Direito da Universidade de Lisboa.com. Exemplo disso é a possibilidade de revisão do valor do aluguel. Em virtude dos inúmeros contratos celebrados.A. Dr.245/91. A fiança nos contratos de locação pode ser considerada uma das mais polêmicas.br . “o direito comum para o homem comum”. sob a denominação “Lei do Inquilinato”. Enfim. são diversos os pontos trazidos pela lei para regular a locação de imóveis urbanos. Sem dúvida uma grande proteção ao fundo de comércio adquirido pelo comerciante após anos da sua atividade empresarial.Apresentação O contrato de locação de imóvel urbano é um dos negócios jurídicos mais celebrados em nosso país. a Lei 8. Tivemos por meta atingir não apenas os profissionais do Direito. Na locação comercial. o legislador fez por bem promulgar em 18 de outubro de 1991.iesde. atendendo à função social do contrato e o princípio da boa-fé. Essa norma possui suma importância. a lei também confere ao inquilino a possibilidade da propositura da ação renovatória de aluguel. presente no artigo 19 da referida lei. A principal justificativa para sua criação se deu em virtude dos problemas de moradia que assolavam o país bem como a difícil relação entre locatários e locadores. o direito civil é exatamente isso. mais informações www.. Com o conteúdo apresentado neste livro. Este material é parte integrante do acervo do IESDE BRASIL S. José de Oliveira Ascensão. mas o cidadão comum.

mais informações www.A.com..iesde.Este material é parte integrante do acervo do IESDE BRASIL S.br .

A. 66-69).br . serviços. muitas vezes. p. poluição sonora ou ambiental. devemos observar determinados pontos que doravante trataremos. Introdução à Administração Imobiliária e à locação Alexandre Junqueira Gomide* Neste capítulo vamos trabalhar temas relacionados com os requisitos legais e práticos para que a locação de imóveis possa ser considerada um sucesso. locais dependentes de apenas uma avenida ou estrada. Este material é parte integrante do acervo do IESDE BRASIL S. gerando frequentes congestionamentos. p. Advogado.iesde. dificultam a sua comercialização e também aqueles que a favorecem.. Ainda de acordo com Lindemberg Filho (2006). educação. ruas próximas a boates ou bares da moda. Para tanto.com. ruas com trânsito intenso. o verbo prospectar significa calcular o valor econômico de algo. ruas que se tornam intransitáveis por causa das escolas. que possibilita assim antever pontos que. Para que as negociações imobiliárias sejam bem-sucedidas. Graduado em Direito pela Fundação Armando Alvares Penteado (FAAP-SP). os principais pontos a serem analisados serão: segurança.405). 1. Dependendo do tipo de locação (residencial. são pontos negativos que devem ser estudados com cautela antes da comerciali- zação de determinado imóvel. áreas de lazer e serviços públicos. Prospecção de imóveis O primeiro tema a ser tratado será a prospecção de imóveis. Não há dúvidas que o mercado imobiliário vem crescendo no Brasil nos últimos anos. o estudo da localização demonstra-se imprescindível. Segundo o dicionário Aurélio (1986. transporte. comércio. ruas com feiras livres. Dessa forma. não residencial * Mestrando em Ciências Jurídicas pela Faculdade de Direito da Universidade de Lisboa. Segundo Lindemberg Filho (2006. um dos pontos mais importantes na comercialização de imóveis para a locação diz respeito ao estudo da localização do imóvel. mais informações www.

sapatarias. Segurança No que diz respeito à segurança podemos citar a localização da delegacia mais próxima. postos de gasolina. videolocadoras. bancos. cada ponto terá maior ou menor importância. lavanderias.. museus. saneamento. podem valorizar determinados imóveis. entre outros. Já vimos que parques e praças são atrativos para imóveis residenciais. como parques. devemos verificar as linhas de ônibus e de metrô que circulam nas imediações e os pontos de táxis existentes. Parques próximos e lugares de lazer podem. ficar em segundo plano. lanchonetes. shoppings. ao tipo de pavimentação existente e facilidades de estacionamento. quadra de esportes.8 | Introdução à Administração Imobiliária e à locação ou mesmo para temporada).com. nesse caso. padarias. Este material é parte integrante do acervo do IESDE BRASIL S. lojas de conveniência.iesde. lojas (em geral). emergências médicas. tais como: supermercados. Comércio e serviço É conveniente estudar a disposição do comércio e serviço no local. praças e áreas verdes. preservação ambiental. calçamento. telefone público. O contrário será observado na situação de uma família buscar um imóvel para constituir a sua residência. clínicas médicas. farmácias. hospitais. entre outros. as citadas facilidades comer- ciais podem ser vistas de forma negativa. Serviços públicos É importante ressaltar a existência desses serviços como iluminação pública. quitandas. ambulatórios. livrarias. Devemos providenciar um levantamento dos estabelecimentos existentes nas redondezas. De qualquer forma. bancas de revistas. garagens. estrutura viária.A. a exis- tência ou não de serviço de vigilância nas proximidades. vamos tratar de maneira individualizada os pontos que devem ser analisa- dos antes da comercialização de um imóvel. hidran- tes. tinturarias. bares. câmeras de monitoramento 24 horas e iluminação. coleta de lixo (orgânico e seletivo). hotéis. Transporte No que se refere aos transportes. restaurantes. urbanismo. ­pavimentação. mercearias. pet shops. Podemos fazer referência às condições de trafegabilida- de. serviços de fotocópia. caixas eletrônicos. radiopatrulha. Podemos citar como exemplo uma empresa que busca abrir um posto de gasolina. Áreas de lazer As áreas de lazer. ruas ar­ borizadas. Parques. escolas e opções de lazer serão os atrativos nesse tipo de locação. mais informações www. clínicas veterinárias.br . Neste caso. Essa empresa provavelmente terá mais interesse em alugar um imóvel próximo a grandes avenidas com intenso movimento de veículos.

Assim. muito utilizada nas ações renovató- rias. NERY. Trata-se de uma estimativa de mercado.com. podemos conceituá-lo Este material é parte integrante do acervo do IESDE BRASIL S. quando duas pessoas. A avaliação de imóveis requer conhecimentos específicos em matemática financeira. Introdução à Administração Imobiliária e à locação | 9 Avaliação de imóveis A avaliação de imóveis é imprescindível na Administração Imobiliária. A jurisprudência já admitiu a avaliação de imóveis por corretores.194/66 em seus artigos 7. Avaliação é diferente de opinião. p. outros profissionais como os corretores de imóveis estão habilitados a dar opiniões ou estimativas quanto a determinados valores no que tange à comercialização desses imóveis. mais informações www. segundo a Lei 5. O corretor de imóveis não está habilitado para exercer a função de avaliador.A. Esse é o disposto na Lei Federal 5. é necessário que o profissional tenha capacitação técnica. ou seja. O valor de um aluguel ou o preço de um imóvel pode ser sugerido. que grosso modo determina um valor que pode ser atribuído àquele imóvel e. de certa maneira. a função de avaliar imóveis é prerrogativa de enge- nheiro civil. estruturas e coberturas de imóveis. aquela realizada em juízo. Os corretores de imóveis po- derão opinar. pois por meio dela esta- belecer-se-á o valor patrimonial dos imóveis. Contrato de locação Introdução sobre os contratos O contrato. mas somente profissionais técnicos poderão fazer avaliações. Normalmente. Embora o novo Código Civil (CC) não traga uma definição de contrato. Por outro lado.º. por exemplo. Entretanto. sugerir valores de mercado. ele poderá dar a sua suges- tão quanto ao valor de aluguel. Já para a avaliação judicial. art. 2006.º. senão vejamos: Com o devido respeito. ou opinado por um corretor de imóvel. que somente profissionais habilitados estão aptos a realizar as avalia- ções de imóveis em juízo. 361) Verifica-se. acreditamos que esse caminho poderá ser prejudicial às avaliações. (NERY JUNIOR. designa todo negócio jurídico que se forma pelo concurso de vontades. pois os profissionais técnicos possuem técnicas cien- tíficas para tal procedimento. privativa por lei dos profissionais do CREA. somente os profissionais habilitados deverão fazer as avalia- ções. querem alugar um imóvel.º e 13.194/66. por exemplo.iesde. arquiteto e engenheiro agrônomo.br . facilita. alínea c.. em seu sentido amplo. as agências imobiliárias conseguem estimar determinados valores para a comer- cialização de um ou outro imóvel. entretanto. vez que possuem conhecimentos específicos e domínio dos métodos avaliatórios. ou mesmo nos dá ideia do valor locatício daquele determinado imóvel. estatística e domínio dos métodos avaliatórios bem como conhecimentos acerca de fundações. A lei determina que somen- te os profissionais habilitados podem realizar a avaliação de imóveis. Todas essas técnicas são específicas do conhecimento científico do profissional superior formado em engenharia ou arquitetura. Nessa esteira concordam Nelson Nery Júnior e Rosa Maria de Andrade Nery. 7. portanto. que poderão ser utilizadas por juízes.

2007. Deve exigir uma certidão de proprieda- de (matrícula) do imóvel. tornando alguns direitos mais seguros de serem exercidos. nos termos do artigo 71. regular ou extinguir uma relação jurídica patrimonial (LOUREIRO. O interessado deve ainda certificar-se de que o imóvel é de propriedade do locador e de que não haja outros proprietários. O contrato de locação também é regulado pelo CC.10 | Introdução à Administração Imobiliária e à locação como o acordo de vontades de duas ou mais pessoas tendente a construir. como forma de proteção ao locador. mútuo. Também deve ser realizada uma busca nos Cartórios de Protesto de Títulos e Documentos. Ademais. o locatário deve certificar-se de que naquela região é lícita a atividade comercial. entre outros. poderá utilizar-se da faculdade prevista no artigo 33 da Lei do Inquilinato (Lei 8. Entretanto. a execução do contrato aplicando sempre a boa-fé. por exemplo. O contrato de locação não exige forma legal e solene. Entretanto. somente os contratos escritos podem dar o direito à ação renovatória.iesde. caso deposite o preço e demais despesas do ato de transferência. Por fim. concor- damos que a forma escrita traz uma segurança jurídica maior às partes. deve averiguar se não há hipoteca. Nela deverão constar as condições do imóvel. O contrato de locação pode ser convencionado até mesmo pela forma verbal. Caso o locatário disponha de contrato registrado em cartório. A vistoria também é fundamental no contrato de locação. o locador deverá ter cautela na situação jurídica do locatário.A. Investigar se o inte- ressado em seu imóvel encontra-se em situação regular com as suas obrigações financeiras.245/91). I. O CC traz disposições gerais que os contratantes devem observar durante a execução de um con- trato. p. no caso de contrato de locação para fins não residenciais. entre outros pormenores. penhora. Este material é parte integrante do acervo do IESDE BRASIL S. principalmente se esse contrato for devidamente registrado no Cartório de Registro de Imóveis.245/91) para haver para si o imóvel. por exemplo. compra e venda.br . Assim. devidamente atualizada e válida. Por outro lado. O locatário deve preocupar-se com o imóvel em si. quando tratamos da locação de bens imóveis urbanos. constatando se a pessoa possui um bom históri- co ou não. fiança. As partes devem ainda ter certos cuidados quanto à documentação necessária para que o acordo seja seguro. os contratantes devem conduzir.com. Torna-se imperiosa uma pesquisa na justiça estadual e federal. O CC também regula diversos tipos de contrato. mais informações www. comoda- to. empreitada. da Lei do Inqui- linato. Aspectos práticos sobre o contrato de locação de bens imóveis urbanos Vamos então fazer algumas abordagens práticas sobre o contrato de locação. deveremos aplicar a Lei do Inquilinato (Lei 8. em razão de sua especiali- dade sobre a lei geral. Tal assertiva nada mais é do que uma importante for- ma de segurança para ambas as partes. Nesse documento. ou qualquer outra restrição sobre o imóvel e que o venha privar da posse no futuro. como a compra e venda de imóveis requer. que é o CC. nos termos do artigo 108 do CC. 333-336). seus pertences. como é o direito de preferência..

foi aprovada em 23 de setembro de 1996 a Lei Federal 9.iesde.º da Lei 9. mas somente após a conclusão do contrato. 2. porém não menos brilhante. por elas indicados ou não. as partes podem selecionar livremente qualquer pessoa capaz e que seja de confiança das partes (art. livremente. p. Para que seja instituída a arbitragem. sem intervenção estatal.br . sendo a decisão destinada a assumir a mesma eficácia da sentença judicial. disponíveis.307/96). comprometendo-se a submeter à arbitragem os litígios que possam surgir em razão daquele contrato (art. Vale ressaltar que a senteça emitida por um Tribunal Arbitral possui os mesmos efeitos da sentença proferida pelos órgãos do Poder Judiciário e. 56). escolher livremente as regras de direito que serão aplicadas. Pode se dar antes ou mesmo durante um determinado litígio.º da Lei 9.307/96).º da Lei 9. entre eles: celeridade do processo. Introdução à Administração Imobiliária e à locação | 11 Solução de conflitos extrajudiciais de litígios envolvendo a locação Atualmente. 4. com a crise do Poder Judiciário Brasileiro. são considerados direitos indisponíveis e não podem ser julgados pela arbitragem).307 – A Lei da Arbitra- gem. baixo custo envolvido. des- de que não haja violação aos bons costumes e à ordem pública (art.307/96). ou seja. entre outros. Dessa forma. 13. Observa-se. No que tange à seleção dos árbitros. o contrato de locação de imóveis. As partes poderão. Os impedimentos estão dispostos na Lei Arbitral (Lei 9. De forma um pouco mais sumária. os litígios judiciais podem demorar anos a serem julgados. as partes devem constituir cláusula compromissória ou compromisso arbitral.º Poderão as partes escolher. 2. que a arbitragem transfere a função de julgar (exclusiva do Estado) para terceiros. decidindo com base nela. sendo condenatória. escolha dos árbitros. José Eduardo Carreira Alvim (2004) nos ensina que a arbitragem é a instituição pela qual as pessoas capazes de contratar confiam a árbitros.A. dessa forma. por exemplo. Mas o que exatamente é a arbitragem? Para o jurista Carlos Alberto Carmona (2004. a ar­ bitragem é um meio alternativo de solução de controvérsias por meio de uma ou mais pessoas que ­recebem seus poderes de uma convenção privada. constitui título executivo.com. A principal diferença entre a cláusula compromissória é que ela não é realizada no momento da assinatura do contrato. São inúmeros os benefícios para as partes que buscam uma solução de conflitos por meio da arbitra- gem. desde que os litígios sejam relativos a direitos patrimoniais disponíveis (conflitos familiares. as regras de direito que serão aplicadas na arbitragem. §1.º §1.º. Já o compromisso arbitral é a convenção por meio da qual as partes submetem um litígio à arbi- tragem. O procedimento arbitral também é rigorosamente descrito na lei.. desde que não haja violação aos bons costumes e à ordem pública. portanto. mais informações www. assim como os requisitos da sentença. a população acaba desacreditando na justiça para a solução de conflitos. Nesse panorama. o julgamento de seus litígios relativos a direitos transigíveis. Este material é parte integrante do acervo do IESDE BRASIL S. A cláusula compromissória é a convenção que as partes celebram em um de- terminado contrato. Art. desde que não estejam impedidas de atuar como árbitros.307/96). por exemplo. Esse importante diploma legal tem como principal escopo o desafogamento do Poder Judiciário. podendo ser judicial ou extrajudicial.

12 | Introdução à Administração Imobiliária e à locação Feita essa introdução sobre a arbitragem. bem como reservava às partes o direito de apelarem dela (v. os hindus. Lembra Frances Kellor que a arbitragem comercial era conhecida dos caravaneiros do deserto ao tempo de Marco Pala e que também havia sido uma prática frequente entre os mercadores fenícios e gregos. Em nosso Direito positivo. Seu uso no mundo é muito antigo. No Brasil. assim era muito demorada a solução do conflito. já que há inclusive no Brasil tribunais especializados nesse tipo de litígio. Este material é parte integrante do acervo do IESDE BRASIL S. idem). resolver e. mais informações www. acreditamos ser uma importante forma de solução de conflitos e que deve crescer muito nos próximos anos. Conforme constatou o português Luís de Lima Pinheiro (2005. art.br . estima-se que 90% dos contratos do comércio internacional possuem cláu- sulas arbitrais. a arbitragem já era referida no Decreto (Regulamento) 737. 23-25) Introdução A arbitragem. p.307/96. trata do modo. Verdadeira justiça privada praticada por e para particulares. dar fim aos eventuais conflitos oriundos do relacionamento entre elas.com. sejam pessoais ou negociais. p. fora do Poder Judiciário. podem-se ver textos que documentam haver recorrido à arbitragem povos como os hebreus.. 2002. os espartanos. Nas questões imobiliárias. entre nós tornou-se impraticável pelo formalismo de ho- mologação da sentença arbitral pelo Juiz de Direito para sua exequibilidade (v. Em Dalloz. sistema entre nós codificado pela Lei 9. a arbitragem vem crescendo em larga escala. A falta de câmaras arbitrais especializadas e um certo preconceito torna a arbitragem pouco popular em relação aos Estados Unidos da América ou países da Comunidade Europeia. desde então. empresas ou instituições particulares poderem (e deverem) dirimir. de 25 de novembro de 1850.iesde. De qualquer forma. meio e forma de pessoas. assim. 23). art. Mas. Sua prática é muito anterior ao Estado como único prove- dor da Justiça. 463 do Regula- mento).A. 468. Texto complementar Arbitragem e mediação (CAETANO. não podemos deixar de manifestar que atualmente a arbitragem é utilizada em grande escala no mundo inteiro. os atenienses. não restam dúvidas de que se trata de um impor- tante instrumento de proteção às partes. mas ainda assim consideramos ser pou- co utilizada.

oralidade. Assim. conciliação e mediação. Introdução à Administração Imobiliária e à locação | 13 Ocorria desinteresse pelo uso e prática da arbitragem. A resolução dos conflitos mediante o procedimento arbitral realizado para e pelos particulares. ou as pessoas em geral. Não há intenção mínima em alcançar os doutos. a aceitação de nossa Lei de Arbitragem. letrados. promulgada desde 1996. eficácia. isto é. a arbitragem é usada com total exclusividade para solução de seus conflitos ou controvérsias. além da ignorância. Este material é parte integrante do acervo do IESDE BRASIL S. no Brasil. têm recepção no público em geral. experiência. como a negociação. no Brasil. mestres e cultores do Direito. Por exemplo: licitações.br .. gerência e administração do procedimento arbitral. Tal como é utilizada em todo o Hemisfério Norte e no Oriente. na conformidade de nossa atual lei. em nosso mundo jurídico e mesmo entre comerciantes. o que está amenizado pelos órgãos reguladores de serviços públicos concedidos. Essa nossa lei conferiu à sentença arbitral os mesmos efeitos da sentença judicial do Poder Judiciário bem como conferiu ao árbitro os poderes de juiz de fato e de direito. fora do Poder Judiciário. Daí essa pretensão de oferecimento de apreciações simples e diretas sobre os meios adequa- dos de solução de conflitos entre particulares. É dirigida a cidadãos sem formação acadêmica ou jurídica que têm a humildade dos sábios de que pouco ou nada sabem. excluindo-se o Poder Judiciário. e ainda estatuiu que a sentença arbitral não está sujeita a recurso ou a homologação do Poder Judiciário. em especial a arbitragem e a mediação. fornecimentos etc. Esses obstáculos de ordem processual legal perduraram até o advento de nossa atual Lei de Arbitra- gem. concessões. grandes ou pequenos. Nos contratos internacionais de comércio. Produto mais de vivência. instituições e entidades especializadas.A.iesde. informalidade. que tomou o 9. a cultura do uso dos meios alternativos de solução de conflitos. no sentido próprio de desconhecer o tema. já não são poucos os órgãos. que atuam no campo da arbitra- gem. perante a autoridade. até centenárias. mais informações www. Todavia. Até mesmo quando uma das partes é brasileira. economia e precisão.. a arbitragem já pode e deve ser praticada como Justiça privada que é. como qualquer estrangeira. Há organizações de projeção internacional. Mas têm curiosidade. Era tanto quanto o mesmo uso de solução de qualquer questão pelo Poder Judiciário. Nem mesmo outros modos e meios alternativos de solução de conflitos ou controvérsias entre particulares. que prestam servi- ços de assistência. sigilo. todavia. não ocorre como seria desejável e necessário. promulgada a 23 de setembro de 1996. falta e muito. Só se tem em mente que a solução dos conflitos se resolve com a intervenção de advogados e perante o Poder Judiciário. na figura do Dr. Juiz de Direito. também denominada Marco Maciel. algum estudo e reflexão. com ou sem fins lucrativos.307 como o modo e meio mais prático e adequado de solução de conflitos e controvérsias entre particulares. A nós. e.com. passou a ter as propriedades de rapidez. Anote-se que há controvérsia entre os doutos do uso da arbitragem pelo Estado em suas rela- ções negociais com os particulares. firmas ou empresas sob a forma jurídica de sociedade civil.

com..A.14 | Introdução à Administração Imobiliária e à locação Atividades 1. Quem está habilitado a avaliar um imóvel? 3. Para evitar surpresas futuras.br .iesde. quais medidas devem ser adotadas pelo futuro locador de um imóvel? Este material é parte integrante do acervo do IESDE BRASIL S. mais informações www. O que deve ser levado em consideração para se aferir o valor econômico de um imóvel? 2. Para evitar surpresas futuras. quais medidas devem ser adotadas pelo futuro locatário de um imóvel? 4.

Introdução à Administração Imobiliária e à locação | 15 Gabarito 1. como forma de proteção ao locador. aquela realizada em juízo. muito utilizada nas ações reno­ vatórias. Este material é parte integrante do acervo do IESDE BRASIL S.br . Nesse documento. comércio.com. devidamente atualizada e válida.. no caso de contrato de locação para fins não residenciais. 4. Segundo Sylvio de Campos Lindemberg Filho. dificultam a sua comercialização bem como aqueles que a favorecem. 3. como aquela dotada por engenheiros e arquitetos. os principais pontos a serem analisados serão: ­segurança. é necessário que aquele que a realize tenha capacitação técnica. Um dos pontos mais importantes na comercialização de imóveis para a locação se dá no que diz respeito ao estudo da localização do imóvel. não residencial ou mesmo para temporada). muitas vezes. que possibilita assim antever pontos que. O locador deverá acautelar-se sobre a situação jurídica do locatário. Torna-se imperiosa uma pesquisa na justiça estadual e federal. serviços. A avaliação de um imóvel. áreas de lazer e serviços públicos. 2. Por fim. deve averiguar se não há hipoteca. O interessado deve ainda certificar-se que o imóvel é de propriedade do locador e que não haja outros proprietários. Deve exigir uma certidão de propriedade (matrícula) do imóvel. para fins de comercialização pode ser realizada por corretores de imóveis. mais informações www. Já para a avaliação judicial. constatando se a pessoa possui um bom histórico ou não. por exemplo. ou seja. Também deve ser realizada uma busca nos Cartórios de Protesto de Títulos e Documentos. o locatário deve certificar-se de que naquela região é lícita a atividade comercial. cada ponto terá maior ou menor importância. que são capazes de estimar o valor de determinados imóveis. O locatário deve preocupar-se com o imóvel em si.A. Investigar se o interessado em seu imóvel encontra-se em situação regular com as suas obrigações financeiras. Depen- dendo do tipo de locação (residencial. educação. penhora ou qualquer outra restrição sobre o imóvel e que o venha privar da posse no futuro.iesde. transporte.

br .iesde.16 | Introdução à Administração Imobiliária e à locação Este material é parte integrante do acervo do IESDE BRASIL S. mais informações www.com..A.

é contrato não formal. oneroso. e o locatário. É bilateral.. também chamado de inquilino que remunera o locador pagando-lhe aluguel. ou seja.245/91). típico. consensual e não formal.245/91 O que é locação? Nos termos do artigo 565 do Código Civil (CC). Este material é parte integrante do acervo do IESDE BRASIL S. Daí por que muitos pre­ ferem chamá-los de contratos sinalagmáticos. portanto. Características do contrato de locação O contrato de locação é caracterizado por ser bilateral. qualidade e quantidade.125 cuidavam especialmente da locação de bens imóveis. em seus artigos 1. mais informações www. Os artigos 1. seja ele formal ou não. ou seja.200 a 1. que só deter- mina obrigações para uma das partes. Locação na Lei 8. bens fungíveis são aqueles que podem substituir-se por outros da mesma espécie. que cede a posse do bem de sua propriedade ou de terceiro (caso ele seja usufrutuário. pois há reciprocidade de direitos e obrigações entre locador e locatário. No contrato bilateral.br . vez que sua forma contratual é disciplinada em lei. Difere do contrato unilateral. Como não necessita de forma preestabelecida (ao contrário da compra e venda de bens imóveis). empréstimo de coisas não ­fungíveis. por tempo determinado ou não. Se fosse gratuito seria considerado comodato. Não exis- te lo­ca­ção gratuita. Antes do advento da Lei do Inquilinato (Lei 8. o uso e gozo de coisa não fungível1. São partes no contrato de locação o locador. O contrato é típico. A locação é prevista essencialmente em duas legislações. É oneroso. a locação era disciplinada pelo CC de 1916. mediante certa retribuição. por exemplo). a locação é o contrato onde uma das partes se obriga a ceder à outra. Também possui a caracte- rística de consensualismo porque se perfaz pelo simples consentimento das partes.188 a 1.com. como ocorre na doação.A. chamados prédios. Em razão da grande utilização de contratos de bem imóveis urbanos. a dependência recíproca de obrigações.215. existe a característica do sinalagma. pois gera obrigações a ambas as partes. o legislador entendeu por bem disciplinar a matéria 1 Nos termos do artigo 85 do Código Civil.iesde.

com. essa locação Este material é parte integrante do acervo do IESDE BRASIL S. assim considerados aqueles que prestam serviços regulares a seus usuários e como tais sejam autorizados a funcionar. Seu campo de atuação é toda locação de imóvel urbano. ou seja. Vamos agora tratar das exclusões trazidas pela Lei do Inquilinato. 3. Parágrafo único. em apart-hotéis. De outro lado aparecia aflitiva a situação de quem necessitava de imóvel para alugar. 1.A. a difícil relação entre locatários e locadores e o problema da moradia em geral.º A locação de imóvel urbano regula-se pelo disposto nesta Lei.245/91 em diploma específico. a Lei 8.245/91 chamada “Lei do Inquilinato”.º. De um lado se mostrava grande o desestímulo da construção de novos imóveis destinados à lo- cação. Note-se que a lei não se aplica nas hipóteses em que o Poder Público atuar como locador. a situação difícil do mercado imobiliário à época da edição dessa lei. em seu artigo 1.br . aquele que se destina à habitação ou comércio.760/46 e pelo Decreto 6. senão vejamos: Art. dos Estados e dos Municípios. Nessa esteira foi criada a Lei 8. Imóvel urbano não significa aquele que se localiza na cidade. todas as exclusões trazidas pela Lei do Inquilinato devem ser reguladas pelo Código Civil Brasileiro (CC) ou pelas leis específicas que tratam sobre determinada matéria. Por outro lado. O arrendamento dos imóveis da União é regido pelo Decreto-Lei 9.] Desta feita. parágrafo único da Lei do Inquilinato determina quais são as exclusões de seu âmbito de aplicação. p. tantas as mordaças impostas aos proprietários. José Simão (2007. Para entendermos melhor essa situação. a locação também é disciplinada no Código Civil Brasileiro (Lei Geral – arts.18 | Locação na Lei 8. Imóvel urbano é aquele cuja destinação é urbana. As exclusões da Lei do Inquilinato Imóveis de propriedade da União. 4.. de espaços destinados à publicidade. O artigo 1. enaltecendo aparentes direitos dos inquilinos. como inquilino. de vagas autônomas de garagem ou de espaços para estacionamento de veículos.. [.. 15) nos traz um exemplo. estavam a reclamar uma profunda reestruturação na legislação locativa.º. se o Estado atuar na qualidade de locatário.iesde. na qualidade de proprietário do imóvel.245/91 será aplicada. 565 a 578). de suas autarquias e fundações públicas A opção do legislador se deu em razão de o interesse público não permitir que esses imóveis sofram as restrições que a lei produz. mais informações www.874/44. “a”. de imóveis de propriedade da União. hotéis-residência ou equiparados. Continuam reguladas pelo Código Civil e pelas leis especiais: a) as locações: 1. Em verdade. de suas autarquias e fundações públicas. Por outro lado. tendo em vista o desequilíbrio de preços de locação ocasionados pela revogada legislação. principalmente para moradia. dos Estados e dos Municípios. 2. Se o Governo de São Paulo resolve alugar um imóvel de sua propriedade para particulares.

Afasta-se da natureza jurídica da locação. residência ou domicílio do usuário. Locação na Lei 8. mas que não é locação. tais como cartazes. A lei pretende evitar injustiças ao inquilino que reside ou desenvolve sua atividade de trabalho no imóvel locado. Trata-se. p. placas luminosas. mais informações www. com maior ou menor sofisticação. 561 a 578). outdoors. as unidades de um apart-hotel pertencem a proprietários diversos que outorgam a um administrador o relacionamento hoteleiro com terceiros. locada. Exigem certos requisitos tais como o fornecimento de refeições. 14) ainda nos traz uma boa lembrança. esse con- trato também inclui um contrato de depósito. vez que não podemos equiparar o anunciante ao inquilino hipossuficiente que goza das proteções do referido diploma. podendo até mesmo caracterizar moradia. A natureza e destinação desses prédios é que os coloca fora da Lei do Inquilinato.245/91 | 19 estará excluída da Lei do Inquilinato.com.iesde. limpeza diária e arrumação da unidade.A. mas sem a conotação de locação para a Lei do Inquilinato. surgem para uma porção diferenciada da população. que não possui previsão expressa na lei. portaria etc. diferenciada dos hotéis em geral. qual seja. Sendo o contrato de locação de vaga de estacionamento um contrato atípico. a locação será regida pela lei em questão. de acordo com o nível apresentado. a locação de espaços para a publicidade. que é a simples disponibilização da posse de certa coisa para o uso de terceiro mediante pagamento em dinheiro. deve-se atentar que a vaga de garagem de um edifício. tendo em vista a sua natureza. ou seja. prestação de serviços e hospedagem. Apart-hotéis Os apart-hotéis. Entretanto. Realmente não há razão para aplicação da Lei do Inquilinato. Sílvio Venosa (2006.245/91. mas relacionada com uma unidade predial desse edifício é acessória da locação do imóvel e juntamente com essa locação deve ser tratada. também. Há. daí a locação de apart-hotéis ter um caráter diferente: locação. a de “guardar” o veículo. hóspedes.br . Todavia. A locação de pu- blicidade de políticos ou mesmo a fachada durante uma obra também se encontra excluída pela Lei 8. Este material é parte integrante do acervo do IESDE BRASIL S. de um verdadeiro contrato de hospedagem. se o mesmo governo alugar a casa de um particular para a instalação de determinado órgão para atendimento ao público.. pois não carece de proteção ao inquilino na qualidade de hipossuficiente. ou seja. Os espaços destinados à publicidade Também estão excluídos do âmbito de aplicação da Lei do Inquilinato e seguirão as regras do CC para a locação comum. Vagas autônomas de garagens ou espaços para estacionamento de veículos A locação em questão encontra-se excluída pela lei. Normalmente. também denominados de flat services. ainda que em contrato autônomo. muros para a propaganda de certo produto (arts. Servem para atender necessidade de estada mais ou menos longa. um contrato de prestação de serviços. Esses serviços de que fala a lei são os usuais do ramo hoteleiro.

sendo que o locador participa tanto do contrato principal quanto do derivado. devemos nos atentar às reais condições estabelecidas em caso concreto para que não haja excessos ou privações de direitos para o hóspede- -morador. Nesse diapasão manifesta-se Francisco Antonio Casconi: Se.245/91 Devemos. [. continua a ser regulado pela Lei 6. Há que se definir até que ponto o aspecto hospedagem e hotelaria predomina ou se. não é simplesmente pelo fato de se tratar de um flat service que se exclui sumariamente a Lei 8. 9. a finalidade precípua é efetiva moradia com serviços mais diferenciados do que aqueles postos à disposição em condomínios puros. Mesmo sem a autorização prévia do locador. e que o locador tem 30 dias para manifestar sua oposição (Lei 8.º).245/91.º. 13. o inquilino estará infringindo a lei e poderá ser despe- jado. buscando situação contrária. 13. Este material é parte integrante do acervo do IESDE BRASIL S. já que o contratante pode. ao final do contrato. nem por parte do morador de um imóvel nessas condições. art.A. que o protege. §2. (CASCONI. O leasing pode ter como objeto tanto bens móveis quanto imóveis. nem por parte do proprietário do bem. p.iesde. e seu silêncio significará concordância com a sublocação. O contrato de arrendamento mercantil é considerado um contrato misto. 14) Resta evidenciado que. pretendendo levar a relação jurídica para a Lei do Inquilinato. mais informações www. contudo. total ou parcialmente. pois contém regras referentes à locação e também à compra e venda. com animus de continuidade (ocupação da unidade pela mesma pessoa por vários meses) difícil afastar a lei inquilinária. para então. a sublocação e o empréstimo do imóvel. A regra é que a sublocação é proibida. A lei ainda afirma que pode o locatário notificar por escrito a sublocação. A cessão da locação.br . portanto. poderá ocorrer se houver consentimento do locador. aplicar-se a legislação civil ou especial. poderá o inquilino notificá-lo. pelo menos quanto à possibilidade de adotar-se a ação de despejo e não a reintegração de posse para sua retomada. 1991 apud VENOSA.099/74.245/91. Arrendamento mercantil Também chamado de leasing. pois sua existência decorre exclusivamente de outro contrato (que é o principal).20 | Locação na Lei 8. Essa é a determinação do artigo 13 da Lei de Locação (Lei 8. dependem do consenti- mento prévio e escrito do locador. não é cuidado da Lei do Inquilinato.132/83. 2006.245/91.. adquirindo o domínio para si. além da exclusão trazida pela lei..245/91): Art. II)..com. por infração contratual (Lei 8. art. se verificar que a moradia é o ponto fulcral da relação jurídica. efetuar a opção de compra. e. examinar as condições do caso concreto para que não haja abusos. Sublocação A sublocação é considerada um contrato derivado. pode ser aplicada a referida lei. Quando existe na relação um contrato típico de locação de imóvel para fim residencial. do contrário. Entretanto. todavia. Dessa forma.] Se feita sem o consentimento do locador. alterada pela Lei 7.

2006. Rescindida ou finda a locação. ou mais de um devedor. 15. nesse caso. mas decorre da lei ou da vontade das partes. Nada impede que sublocatário e locador firmem novo contrato de locação. qualquer que seja sua causa. indicando bens do locatário para a satisfação da dívida. Entretanto. a proibição persiste. Tendo em vista que o contrato de sublocação depende do contrato de locação. art. p. 346) Este material é parte integrante do acervo do IESDE BRASIL S. pois não houve autorização do locador. Por autonomia privada entende-se o poder que as partes têm de contratar e suscitar. uma vez satisfeita esta. vale ressaltar que se o sublocatário estiver em situação de clandestinidade. Se for notificado e pagar ao locatário (e este não repassar ao locador as quantias). na qual cada credor e cada devedor tem direito e é obrigado pela dívida toda. assegurado o direito de indenização ao sublocatário contra o sublocador. não terá direitos a serem exercidos contra o último. 59.com. não cabendo. a doutrina arrola como princípios dos contratos a autonomia privada. 7-9) Classicamente. se extingue toda a dívida. Locatário e sublocatário não são devedores solidários2 dos encargos devidos ao locador.245/91.” A solidariedade consiste numa relação jurídica obrigacional. Deverá haver apuração da causa extintiva da locação para que se verifique eventual direito à indenização do sublocatário. p. o próprio contrato é expresso ao proibir a sublocação e. Isso por- que a solidariedade não se presume. É correto afirmar que o contrato reflete a vontade das partes e seu poder de autorregulamentação ao qual a lei empresta sua força coercitiva. Assim é disposto na Lei do Inquilinato: Art. o consensualismo e a relatividade dos seus efeitos. sua força obrigatória. de sorte que. o sublocatário poderá valer-se do disposto no artigo 827.A. a lei determina ser o sublocatário devedor subsidiário a partir do momento em que o locador propõe a demanda de cobrança ou de despejo e o sublocatário é notificado. Locação na Lei 8.iesde.br . cada um com direito. mediante a declaração de vontades. ainda que o locatário notifique. temos a sua força obrigatória. Assim. Todavia. extinta a locação.245/91 | 21 Na maioria dos casos. parágrafo único do CC. se o sublocatário permanecer no imóvel. Outrossim. Por fim. o contrato faz lei entre as partes (pacta sunt servanda) e. V). baseada na identidade ou unidade de prestação. poderá o juiz conceder liminar para desocupação na ação de despejo (Lei 8. portanto. quando na mesma obrigação concorre mais de um credor. terá pago mal e quem paga mal paga duas vezes. 2005. nesse caso. efeitos reconhecidos pela lei. O que não pode existir é sublocatário sem a presença do locatário. NERY. a notificação. (NERY JÚNIOR. o fim do segundo significa a extinção do primeiro. mais informações www. ou obrigado à divida toda. resolvem-se as sublocações. Texto complementar Princípios dos contratos (SIMÃO.. então. 2 O conceito de solidariedade é previsto no artigo 264 do Código Civil: “Há solidariedade.

também. mais informações www.22 | Locação na Lei 8.com. para que o contrato se forme. res inter allios. O Código Civil de 2002 cuida também de dois novos princípios: a boa-fé objetiva e a função social do contrato. salvo quando a lei impuser determinado requisito formal. Exemplo clássico de contrato solene vem previsto no artigo 108 do Código Civil de 2002.br . 819) e o seguro (art. épocas em que o contrato só adquiria a sua força obrigatória se cumprida a solenidade. até o final da época republicana. O consensualismo toma por base a ideia de simplificação do contrato para permitir sua difusão e acesso a todos que dele querem se utilizar. p. Não pode o credor exigir. de tal sorte que os atos eram praticados em verdadeiro ritual de formas. mas apenas da forma escrita: a fiança (art. portanto. Entretanto. Trata-se da superação do formalismo reinante em momentos históricos anteriores. objeto que não fora previamente contratado. Importante ressaltar que os diplomas legislativos ocidentais reguladores do direito privado em geral têm por base a disciplina do Código Civil francês de 1804 ou do BGB alemão.iesde. não observadas. assegurando-se os efeitos queridos pelas partes. o contrato é fulminado com a sanção de nulidade absoluta. que determina ser a escritura pública “essencial à validade dos negócios jurídicos que visem à constituição. modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no país”. se a lei exige e os contratantes não seguem. o formalismo existiu de forma exagerada. nos termos do artigo 104 do Código Civil de 2002 (art. por sua vez. 82 do Código Civil de 1916). o contrato somente poderá beneficiar terceiros. que. Já a ideia de consensualismo significa que basta o simples consentimento.245/91 O poder de criação dos contratantes encontra limites somente na ordem pública e nos bons costumes que variarão de acordo com o país e a época. 44). só é admitida se expressamente prevista em lei. a noção de relatividade também atinge o objeto da prestação. Outros contratos não necessitarão de escritura pública para a sua validade. O contrato terá forma livre. nos primeiros tempos. a autonomia da vonta­de é consequência direta do espírito de liberdade propulsor dos movimentos revolucionários do século XVIII. acarretavam sua nulidade. Entretanto. Os contratantes só criam obrigações para si e não para outrem. p. Aliás. 758) dar-se-ão por escrito. entre os romanos. historicamente valorizada. têm por base o referido princípio da autonomia privada. sendo. o que significa facilitação da utilização do contrato por todos os inte- ressados. 22) informa que. portanto. razão pela qual o Código Civil trata da estipulação em favor de terceiros. como regra.. que. Este material é parte integrante do acervo do IESDE BRASIL S.A. A forma. Toda a construção legal visava à preservação da von- tade. 1994. que o contrato somente vincula aqueles que dele participaram. Como é sabido. Afirma-se. transferên- cia. não obrigando ou prejudicando terceiros estranhos à relação jurídica. Estamos diante da relatividade do contrato. além de dizer res- peito aos sujeitos. As limitações assumem caráter de verdadeiro standard jurídico. pois o contrato tem efeito apenas a respeito das coisas que caracterizam a prestação (GOMES. Álvaro Villaça Azevedo (2002.

br . Locação na Lei 8.A. que disposição legal deverá ser aplicada? 3. A Lei do Inquilinato é aplicada aos contratos de locação em que o Poder Público figura como parte? Este material é parte integrante do acervo do IESDE BRASIL S.com. Quais as partes de um contrato de locação? 2.. mais informações www.245/91 | 23 Atividades 1.iesde. Que espécie de locação está excluída da Lei do Inquilinato? Nesse caso.

br ..iesde. qual legislação deverá ser aplicada? Este material é parte integrante do acervo do IESDE BRASIL S.A. mais informações www. O arrendamento mercantil é regulado pela Lei do Inquilinato? Em caso negativo.24 | Locação na Lei 8.245/91 4.com.

.br . Por outro lado.com. O artigo 1.iesde.099/74. também chamado de inquilino. (iii) de espaços destinados à publicidade. Dessa feita.A. parágrafo único da Lei do Inquilinato determina quais são as exclusões de seu âmbito de aplicação. 3.245/91 | 25 Gabarito 1. mais informações www. (iv) em apart-hotéis. como inquilino. por exemplo). todas as exclusões trazidas pela Lei do Inquilinato devem ser reguladas pelo Código Civil Brasileiro ou pelas leis específicas que tratam sobre a determinada matéria. Também chamado de leasing. a Lei 8. Este material é parte integrante do acervo do IESDE BRASIL S. portanto. São partes no contrato de locação o locador. assim considerados aqueles que prestam serviços regulares a seus usuários e como tais sejam autorizados a funcionar. o arrendamento mercantil continua a ser regulado pela Lei 6. de suas autarquias e fundações públicas. hotéis-residência ou equiparados. 4. e o locatário. Locação na Lei 8. se o Estado atuar na qualidade de locatário.132/83 e. que cede a posse do bem de sua propriedade ou de terceiro (caso ele seja usufrutuário. 2. dos Estados e dos Municípios. (ii) de vagas autônomas de garagem ou de espaços para estacionamento de veículos. não é cuidado da Lei do Inquilinato. que remunera o locador pagando-lhe aluguel. alterada pela Lei 7. na qualidade de proprietário do imóvel. São eles: as locações: (i) de imóveis de propriedade da União.º.245/91 deverá ser aplicada. A Lei de Locação não se aplica nas hipóteses em que o Poder Público atuar como locador.

com. mais informações www.iesde.245/91 Este material é parte integrante do acervo do IESDE BRASIL S.A..br .26 | Locação na Lei 8.

serão considerados sublocatários e responderão subsidiariamente 1 A solidariedade ativa é a modalidade de obrigação com pluralidade de credores. o inquilino tam- bém pode efetuar o pagamento do aluguel a apenas um dos locadores. apesar da solidariedade. A lei prevê que a solidariedade não se presume. a obrigação solidária deve ser tratada como uma relação obriga- cional unitária. presumem-se locatários ou sublocatários. pois dispõe que. Já se pagarem o aluguel ao locatário. tais como pensões e casas de cômodos. 3 Artigo 827 do Código Civil: O fiador demandado pelo pagamento da dívida tem o direito a exigir. sem necessidade da presença dos demais. Diante disso.br . só responde pela indenização aquele que for considerado o culpado. A Lei do Inquilinato ainda dispõe que aqueles que ocupam habitações coletivas ou multifami- liares. havendo mais de um locador ou mais de um locatário. em que cada um dos credores é autorizado a exigir do devedor o cumprimento por inteiro da prestação. parcial ou totalmente. a dívida comum. qualquer dos locadores. 267 do CC).245/91) cria a solidariedade ativa1 entre os co-locadores e a passiva2 entre os co-locatários. este continua a ser devedor subsidiário por força de lei (art. todos os demais devedores continuam obrigados solidariamente pelo resto”. 346). mas resulta da lei ou do acordo entre as partes (art. p. 2 A solidariedade passiva é prevista no artigo 275 do Código Civil: “O credor tem direito a exigir e receber de um ou alguns dos devedores. 264 do Código Civil – CC).com.Questões correlatas à locação Solidariedade legal A obrigação é solidária quando a totalidade de seu objeto pode ser reclamada por qualquer dos credores ou a qualquer dos devedores (art.. que sejam primeiro executados os bens do devedor. Se pagarem diretamente o aluguel ao dono do imóvel. ainda que esta seja divisível (NERY JÚNIOR. No tocante aos danos causados no imóvel. NERY. Deve-se atentar que no caso do fiador.iesde. Como resultado dessa solidariedade. serão considerados locatários e responderão solidariamente. 265 do CC). 827 do Código Civil)3. Este material é parte integrante do acervo do IESDE BRASIL S. Somente não será bom o pagamento se o contrato assim não determinar. Por outro lado. mais informações www. A Lei do Inquilinato (Lei 8. A quitação firmada a um dos locadores terá o condão de liberá-lo da dívida toda. pode cobrar a integralidade da dívida (art.A. se o pagamento tiver sido parcial. e só será solidário se o contrato assim dispuser. enten- de-se que são solidários se o contrário não se estipulou. 2006. até a contestação da lide.

quanto longa obrigação decorrente do contrato (locatário). A vênia conjugal4 como requisito de eficácia do contrato de locação Dispõe o artigo 3. que determina ser anulável o negócio jurídico em que falte a outorga conjugal (autorização do cônjuge) (art. quanto à necessidade de vênia conjugal no prazo igual ou superior a dez anos se o regime de casamento for o da separação de bens. Se não houver a vênia conjugal. De maneira precisa. 5 Artigo 1. A pergunta que se coloca é se haverá a necessidade de vênia conjugal na locação também se os cônjuges forem casados pelo regime de separação de bens.º da Lei do Inquilinato (em vigor desde dezembro de 1991).º da Lei do Inquilinato que o contrato de locação pode ser ajustado por qual- quer prazo. O documento pode ainda ser público ou particular. Basta que seja idôneo. no tocante ao prazo que exceder os dez anos (plano da eficácia). bem como terá legiti- midade para pleitear a declaração judicial de ineficácia do contrato com relação ao tempo excedente. o cônjuge não estará obrigado a observar o prazo excedente aos dez anos. Exemplo: venda de um bem imóvel de propriedade de ambos.687). exceto no regime de separação absoluta (art. 1. a Lei do Inquilinato difere do Código Civil. o cônjuge preterido pode.647. Assim. tornará anulável o ato praticado. podendo o outro cônjuge pleitear-lhe a anulação. A forma desse consentimento pode ocorrer no mesmo instrumento de locação ou em docu- mento à parte. quando necessária (art. p. até o valor que for devido (art. O sublocatário ficará obrigado a pagar ao locador os aluguéis que o locatário deixar de pagar. mas apenas de uma ques- tão de ineficácia quanto ao cônjuge que não anuiu com a locação. Assim. até 2 (dois) anos depois de terminada a sociedade conjugal.28 | Questões correlatas à locação pelo valor do aluguel. que poderá de um lado (locador) acarretar longa restrição patrimonial à família. presente e futuros. ou posterior ao contrato. O atual CC determina que a vênia conjugal é necessária para alienar ou gravar de ônus real os bens imóveis. dependendo de vênia conjugal. anterior. denunciar a locação. vez que ambos se lançam a um contrato de longa duração. mais informações www.A. não suprida pelo juiz. 20) nos ensina que na verdade não se tra- ta de hipótese de anulabilidade do contrato de locação (plano da validade).649 do CC5). O regime da separação de bens é aquele pelo qual os cônjuges mantêm seu patrimônio individualizado. 1. 1. I). Pode ser contemporâneo.. sendo eles móveis ou imóveis (art. a determinação deve se estender tanto do cônjuge do locador como do cônjuge do locatário. passados dez anos. Nesse ponto. O problema então é saber se a nova disposição do CC (em vigor desde janeiro de 2003) afetou o disposto no artigo 3.com. José Fernando Simão (2007.647). Embora à primeira vista o artigo se refira tão só a uma proteção do patrimônio do casal locador.iesde.br .245/91). se igual ou superior a dez anos. sem que haja a comunicação de bens passados. 1. cada um dos cônjuges pode alienar ou onerar livremente seus bens. A regra geral de que não há relação jurídica alguma entre o locador e o subloca- tário sofre uma exceção.649 do Código Civil: “A falta de autorização. 16 da Lei 8. em razão da inexistência de patrimônio comum. 4 Trata-se da autorização dos cônjuges para a prática de determinados atos.” Este material é parte integrante do acervo do IESDE BRASIL S.

. A morte das partes A morte do locador A Lei do Inquilinato determina que falecendo o locador. Portanto. a locação transmite-se aos herdeiros (art. caso convença-se o juiz de sua oportunidade e conveniência (art. qualquer herdeiro possui legitimidade para receber o numerário. surgindo outra com o credor sub-rogado (ACQUAVIVA. aqueles que receberam o bem locado devem respeitar os direitos do inquilino garantidos no contrato.br . Desaparece. na hipótese de alienação. a relação jurídica que existia entre o devedor e o credor primitivo. Este material é parte integrante do acervo do IESDE BRASIL S. desde que residentes no imóvel... as pessoas casadas pelo regime da separação total não necessitam da concordância de seu consorte. significa substituir. ficarão sub- -rogados7 em seus direitos: Art. entre os herdeiros ou legatários. Respeita-se. 1331). 10).648). ou seja. Conjunto de bens que integra o patrimônio deixado pelo de cujus (pessoa falecida). a relação locatícia apenas produz efeito entre as partes do contrato. 1995. 7 Do latim subrogare.com. permanecendo este no lugar daquele. apesar de nossa discor- dância. mas transmite obrigações e direitos aos herdeiros.iesde. tendo em vista a solidariedade decorrente da lei. Na realidade. Qualquer cláusula contratual que faça cessar a locação no caso de morte do locador deve ser entendida como ineficaz. Cabe ressaltar ainda que as sucessoras de pessoas jurídicas também são continuadoras da figura do locador. no inventário. ao menos. Poderá. 1. modificar.245/91 é lei especial e prevalece sobre a lei geral. o prazo determinado. p. Questões correlatas à locação | 29 O entendimento moderno e majoritário é que se o CC admite que.. os herdeiros necessários e as pessoas que viviam na dependência econômica do de cujus.. e que serão partilhados. o CC admite que na recusa ou impossibilidade da vênia conjugal. Quanto ao recebimento do aluguel.245/91 em seu artigo 11 que. Todavia. se o locatário tiver dúvidas a quem pagar. A sub-rogação é a transferência dos direitos do credor para o terceiro que resgatar a obrigação. Por fim. o cônjuge sobrevivente ou companheiro e. então. A teoria de que a Lei 8. O espólio é representado em juízo. persistindo a necessidade de vênia conjugal não vem sendo admitida. sucessivamente. o espólio6 requerer o imóvel para uso de um dos herdeiros. entretanto. morrendo o locatário.] 6 Do latim spollium.] I – nas locações com finalidade residencial.A. mais informações www. ativa e passivamente pelo inventariante e responde pelas dívidas do de cujus e por todas as decisões condenatórias que tenham por fundamento atos de responsabilidade do falecido. [. 10 [. seria um contrassenso imaginar essa necessidade para o caso de simples locação. poderá fazê-lo por meio de competente ação consignatória de aluguéis. esta poderá ser suprimi- da judicialmente. em que haverá disposição patrimonial. A morte do locatário Também é disposto na Lei 8.

30 | Questões correlatas à locação

Verifica-se que a lei fala em sub-rogação nos direitos e obrigações do locatário. Dessa forma,
terceiros substituem o primitivo locatário no contrato. Trata-se de sub-rogação legal que independe
da vontade das partes. Nessa esteira, não há cessão de posição contratual em que as partes devem
aquiescer para a continuidade do contrato.
Há legitimidade para permanecer no imóvel aqueles que nele residiam. São estranhos à locação
eventuais sucessores que ali não residiam. O companheiro(a) terá o direito em permanecer no imóvel
no qual residia com o antigo locatário, porque a lei não mais distingue a proteção à família com ou sem
casamento. Irrelevante que o locatário tivesse ou não filhos.
Já os herdeiros necessários são aqueles trazidos no artigo 1.845 do CC, quais sejam: os descen-
dentes, os ascendentes e o cônjuge. Os colaterais, como não são herdeiros necessários, não têm direito
à continuidade no imóvel, poderão, entretanto, incluir-se na abrangência daqueles que viviam na de-
pendência econômica do falecido, desde que residentes no imóvel.
Outrossim, a lei também determina que no falecimento do locatário, ficarão sub-rogados nos
seus direitos:
Art. 10
[...]
II - nas locações com finalidade não residencial, o espólio e, se for o caso, seu sucessor no negócio.

Nota-se que a lei menciona o espólio. Havendo a partilha dos bens, desaparece o espólio.
Desaparecendo o espólio terá direito o sucessor no negócio, se houver. Verifica-se ainda que a lei traz
a expressão “se houver”, porque há atividades incompatíveis com a figura do espólio.
Aqueles que ocupam o imóvel após a morte do inquilino não se inserem nas disposições trazidas
pela Lei de Locação (Lei 8.245/91), devendo ser considerados intrusos, cabendo, inclusive, os meios
protetivos do direito à propriedade. Entretanto, parte da doutrina8 alega que a oportunidade e conve-
niência do caso concreto darão a melhor solução.
Resta uma importante questão. Com a morte do locatário, a fiança prestada permanece válida?
Não. Apesar de a locação prosseguir, a fiança, em razão de seu caráter personalíssimo, extingue-se com
a morte do locatário. Caberá ao locador, nos termos do artigo 40, I, da Lei de Locação exigir novo fiador
ou a substituição à modalidade de garantia. Nesse sentido:
LOCAÇÃO. FIANÇA. MORTE DO AFIANÇADO. RESPONSABILIDADE DO FIADOR. EXTINÇÃO DA GARANTIA. O Contrato
de fiança é de natureza personalíssima, benéfico, de interpretação restrita. Com o falecimento do locatário afiançado
extingue-se a garantia e não podem ser os fiadores responsabilizados por obrigações ocorridas após o óbito. Recurso
improvido. (STJ, Resp 97.907/SP; Min. Edson Vidigal, 5.ª Turma, j. 25/11/1997).

Dissolução do casamento ou da união estável do locatário
Dispõe o artigo 129 da Lei do Inquilinato que:
8 Segundo o dicionário Aurélio, a doutrina é um “conjunto de princípios que servem de base a um sistema religioso, político, filosófico, científico
etc.” (FERREIRA, 1999, p. 707). Para o direito, portanto, a doutrina são os estudos, tais como livros e artigos jurídicos.
9 O §6.º do artigo 226 da Constituição Federal de 1988, que versa sobre a dissolução do casamento civil foi alterado pela Emenda Constitucional
66/2010, passando a vigorar com o seguinte texto:
Art. 266
§ 6º O casamento civil pode ser dissolvido pelo divórcio. (Redação dada Pela Emenda Constitucional nº 66, de 2010)
A Lei 8.245/1991 ainda se refere à separação de fato e separação judicial, termos extintos pela Emenda 66/2010. Embora não alterado
expressamente o texto da lei, vale o que está previsto na CF, ou seja, o casamento civil é dissolvido por meio do divórcio.

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Questões correlatas à locação | 31

Art. 12.  Em casos de separação de fato, separação judicial, divórcio ou dissolução da união estável, a locação residencial
prosseguirá automaticamente com o cônjuge ou companheiro que permanecer no imóvel. (Redação dada pela Lei
12.112, de 2009)

Dessa forma, a extinção da sociedade conjugal ou mesmo do vínculo matrimonial não são causas
de extinção da locação. Assim também deve ser entendido no caso do fim da união estável.
A Lei Locatícia determina ainda que a sub-rogação deve ser comunicada por escrito ao locador, o
qual terá o direito de exigir, no prazo de 30 dias, a substituição do fiador ou oferecimento de qualquer
das garantias previstas na lei. Importante frisar que não há necessidade alguma da concordância do
locador. Nesse sentido:
LOCAÇÃO. SUB-ROGAÇÃO LEGAL. SEPARAÇÃO JUDICIAL. COMUNICAÇÃO POR ESCRITO. ANUÊNCIA DO LOCADOR. AR-
TIGO 12 DA LEI DO INQUILINATO. 1. Nas hipóteses de separação de fato, separação judicial, divórcio ou dissolução da
sociedade concubinária, o contrato de locação prorroga-se automaticamente, transferindo-se ao cônjuge que perma-
necer no imóvel todos os deveres relativos ao contrato, bastando para tanto a mera notificação ao locador para que,
no prazo de trinta dias, exija a substituição de fiador ou qualquer das garantias previstas na lei de regência. (STJ, RESP
318200/SP; 2001/0043993-4, Min. Paulo Galloti, 6.ª Turma, j. 22/10/2002, DJ 24/02/2003).

A não comunicação ao locador pode ser considerada infração contratual e ensejar a denúncia
cheia. Se o próprio locatário originário é quem permanece no imóvel, nada se altera. Trata-se aqui de
obrigação do inquilino sub-rogado. A finalidade da lei é impedir que a locação remanesça sem garan-
tias, ou com garantias duvidosas.
Há entendimentos de que a sub-rogação legal na locação só se perfectabiliza após feita a comuni-
cação e o cônjuge que permanecer no imóvel oferecer novo fiador. Por outro lado, comunicada a mudan-
ça, não se pronunciando o locador, não há mais que se responsabilizar o primitivo fiador que não garante
o novo inquilino. Não comunicado ao locador a sub-rogação, fica o inquilino sujeito à ação de despejo.

Texto complementar
Obrigações solidárias
(LOBO, 2005, p. 148-152)
O Código Civil brasileiro conceitua adequadamente a solidariedade, que se dá quando na
mesma obrigação concorre mais de um credor ou mais de um devedor, cada um com direito ou
obrigado à dívida toda. A ideia fundamental é que o credor não pode receber mais que uma vez a
prestação que é devida, mas pode exigi-la a qualquer devedor em sua totalidade; para a existência
de uma obrigação solidária é indispensável que todos os devedores solidários estejam obrigados à
satisfação do mesmo interesse do credor na prestação (LARENZ, 1958, p. 503).
Cada um dos credores solidários (solidariedade ativa) pode exigir a dívida toda. A prestação do
devedor recebida por um dos credores solidários extingue a dívida. Os deveres do credor de reembol-
sar os demais não impedem a extinção da obrigação. Do mesmo modo, se há pluralidade de devedores
solidários (solidariedade passiva), cada um está sujeito a prestar o todo, extinguindo-se a obrigação. A
solidariedade está nos próprios sujeitos, e não no objeto, como ocorre com a obrigação indivisível.

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32 | Questões correlatas à locação

A obrigação solidária é resultante de duas ou mais obrigações autônomas, reunidas em
uma mesma relação jurídica e para realização de um mesmo interesse. A obrigação é extinta
quando esse interesse é satisfeito por qualquer dos codevedores ao único credor ou pelo deve-
dor a qualquer dos cocredores. Os credores solidários ou os devedores solidários estão unidos
para realização do fim comum, em virtude de determinação legal ou do que entre si conven-
cionaram: na solidariedade passiva, pela satisfação do credor por qualquer dos devedores; na
solidariedade ativa, pela satisfação de qualquer dos credores. Por exemplo, se duas pessoas
causam dano a alguém são, por imposição legal, codevedores solidários da vítima, satisfazen-
do-se esta pelo pagamento da indenização por uma daquelas. Se não há fim comum não há
solidariedade, como ocorre entre o dono do veículo que causou o dano e sua seguradora, pois
ambos são responsáveis pela indenização, mas não são devedores solidários, por perseguirem
interesses distintos.
O termo “solidariedade” sofreu grande transformação ao longo da história. Em latim, solidus
significa denso, sólido, maciço, compacto, consistente; no período de Cícero, usado com o signi-
ficado de inteiro, completo, totalidade de uma soma. A expressão latina in solidum passou a ser
utilizada na Idade Média com o sentido de totalidade. No século XV, o termo “solidário” aparece na
linguagem jurídica para significar comum a muitos, “de maneira que responde pelo todo”. No início
do século XVII, a palavra “solidariedade” consolidou-se como faculdade do credor de dirigir-se a
qualquer um dos devedores da mesma dívida (GRYNBAUM, 2004, p. 26).
Controverte a doutrina acerca da natureza jurídica da obrigação solidária, ante a pluralidade de
participantes e a satisfação ou liberação da totalidade da dívida a um ou por um deles. Uma corrente
entende que há uma só obrigação com pluralidade de sujeitos, enquanto outra sustenta que há
uma pluralidade de obrigações e uma única relação jurídica.
A segunda, que perfilhamos, encontra guarida no pensamento de Pontes de Miranda e, entre
outros autores, no de Antunes Varela, para quem ela melhor se adapta a alguns dados inquestioná-
veis do sistema jurídico, como sejam: “a possibilidade de os devedores estarem obrigados em termos
diversos ou com diversas garantias e de ser diferente o conteúdo das suas prestações” e a eficácia
restrita que têm vários dos fatos relativos a cada um dos devedores (VARELA, 1986, p. 748), além de
que, acrescentamos, a responsabilidade patrimonial é de cada um dos devedores solidários. A única
relação jurídica consolida-se na comunhão de fins das obrigações dos credores solidários ou dos
devedores solidários.
Orlando Gomes diz que somente a pluralidade de obrigações (ou de vínculos, como denomina)
justifica a possibilidade de ser pura a obrigação de um dos codevedores e condicional ou a termo
de outros, além de explicar a desnecessidade do litisconsórcio, uma vez que o credor comum pode
dirigir-se a um só deles e exigir-lhe a prestação por inteiro. Entende o autor, no entanto, referindo-se
aos artigos do Código Civil de 1916 correspondentes aos artigos 265, 266 e 275 do Código Civil de
2002, que, contrariamente aos Códigos modernos, o brasileiro teria adotado a teoria da unidade
obrigacional, “sem embargo de aceitar consequências da tese pluralista, como, e. g., a dispensa de
identidade de modalidade entre as obrigações, identidade, aliás, que alguns consideram irrelevante
para a unidade”. Não nos parece que a lei brasileira tenha feito tal opção, ante a interpretação que se
extrai do conjunto dos dispositivos legais relativos às obrigações solidárias. Há grande consenso na
doutrina pátria quanto à natureza pluralista das obrigações e unicidade da relação jurídica. Porém, a
unicidade não precisa ser explicada pela ocorrência de uma sociedade sui generis e de um mandato

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distinto dos demais. desde que inequívocas no sentido da solidariedade. ou de adesão ou assunção solidária à dívida já existente. mais informações www. p. como quer Orozimbo Nonato (1959. pelos atos destes (art. incluindo o fabricante. convencionou-se a solidariedade ativa. quando cada correntista pode movimentá-la livremente. não se têm como solidários os procuradores que são conjuntamente mencionados na procuração. o tutor e o tutelado.º. só pode ocorrer se provier de lei ou de estipulação em negócio jurídico bilateral ou unilateral. entre estes e quem informou. É possível cogitar de solidariedade no negócio jurídico unilateral. a solidariedade passiva entre os fornecedores é eleita como diretriz fundamental para facilitar a defesa do consumidor. ou de pacto especial referido a este. o comerciante. o distribuidor. Essas peculiaridades individuais podem também ser aplicáveis aos cocredores solidários.br . Pode um codevedor obrigar-se a pagar em um lugar. Questões correlatas à locação | 33 tácito entre os credores. Igualmente.º do Código de Defesa do Consumidor. Em contrapartida. o curador e o curatelado. Se o devedor prometeu pagar a A ou a B ou a ambos a dívida inteira. qualificados como fornecedores pelo artigo 3. 7. especialmente no que concerne à responsabilidade pelos vícios de qualidade. A lei estabelece quando a solidariedade deve ser observada. parágrafo único). é suficiente. Um codevedor pode estar submetido a uma condição suspensiva ou resolutiva para adimplir a prestação. A solidariedade pode resultar do próprio negócio jurídico de onde irradia a obrigação. A mani- festação de vontade das partes. no caso da solidariedade ativa. p. extraídos do Código Civil: a) se duas pessoas prestarem fiança conjuntamente a um só débito há solidariedade entre elas. A solidariedade não se presume. Nessas hipóteses. podendo ser citados como exemplos. enquanto os demais sujeitam-se a outro. ou de outro negócio jurídico entre os credores ou entre os devedores. O exemplo mais conhecido é o de abertura de contas correntes conjuntas em instituição financeira.com. respondendo cada fiador pela parte que lhe couber no pagamento (art. “tendo mais de um autor a ofensa” (art. salvo se tiverem estabelecido expressamente a divisão da garantia. 34). a solidariedade só é afastada por manifestação expressa das partes. são solidariamente responsáveis os respectivos fornecedores e terceiros. em virtude de danos causados pelos segundos. o importador.A.. o empregador e o empregado. São solida- riamente responsáveis todos os que contribuírem para o lançamento ou circulação de qualquer produto ou serviço. o construtor. 932 e 943. 108). os pais e o filho menor. ao contrário do que entendem Nelson Nery Junior e Rosa Nery (2003. a exemplo da promessa de recompensa em que duas ou mais pessoas prometem solidariamente o pagamento do prêmio. Pode um codevedor estar vinculado a determinado prazo para o adimplemento. a exemplo de inserção inexata de informação em bancos de dados. 829). A unicidade é da relação jurídica e não da prestação. A obrigação solidária é um dos mais poderosos instrumentos de tutela do consumidor. 672) optou por conferir a cada um a faculdade do exercício individual da totalidade dos poderes conferidos pelo mandante e a responsabilidade por seus atos. porque o Código Civil (art. no mercado de consumo. pelo uso ou utilização de produto ou serviço. o prestador de serviços. o produtor. 288). 18). quantidade e informação dos produtos e serviços (art. qualificada como solidariedade pura e simples. o hotel e o hóspede. são solidariamente responsáveis o fornecedor de produto ou serviço e seus pre- postos ou representantes autônomos. b) são solidariamente responsáveis pela reparação civil. Este material é parte integrante do acervo do IESDE BRASIL S. o que recebeu gratuitamente o produto do crime e o criminoso (arts. parágrafo único). Na hipótese de danos ao consumidor. A cláusula contratual de solidariedade ativa ou passiva pode ser expressa ou tácita. A posição de cada credor solidário ou de cada devedor solidário não necessita ser igual ou uniforme. diferentemente dos demais. Nesse Código. ou sua conduta.iesde. configurando solidariedade ativa em face daquela.

com..iesde. Com a morte do locador de um imóvel. Caso o locatário venha a falecer. o contrato de locação firmado anteriormente por ele continua vigente ou acaba por ser rescindido? 3. mais informações www. sua família deverá desocupar o imóvel locado? Em caso negativo. quem poderá nele permanecer? Este material é parte integrante do acervo do IESDE BRASIL S. a quem o locatário deverá efetuar o pagamento dos aluguéis? 4.34 | Questões correlatas à locação Atividades 1.A. Para a celebração de um contrato de locação. No caso de manutenção do contrato de locação após a morte do locador.br . a vênia do cônjuge das partes contratantes é ne­ cessária ou dispensável? 2.

o prazo determinado. Dispõe o artigo 3.A. qualquer herdeiro possui legitimidade para receber o numerário. sendo estranhos à locação eventuais sucessores que ali não residiam. ainda que o locatário venha a falecer. entretanto. 3.iesde. 10). que poderá de um lado (locador) acarretar longa restrição patrimonial à família. Quanto ao recebimento de aluguel. 4. a parte contratante estará dispensada de obter o consentimento de seu consorte. o espólio requerer o imóvel para uso de um dos herdeiros. Cabe ressaltar ainda que as sucessoras de pessoas jurídicas também são continuadoras da figura do locador. Respeita-se. quanto longa obrigação decorrente do contrato (locatário). morrendo o locador. aqueles que receberam o bem locado devem respeitar os direitos do inquilino garantidos no contrato. o contrato de locação dependerá de vênia conjugal das partes. Poderá. a locação transmite-se aos herdeiros (art. Há legitimidade para permanecer no imóvel aqueles que nele residiam. ao menos.br . porque a lei não mais distingue a proteção à família com ou sem casamento. Qualquer cláusula contratual que faça cessar a locação no caso de morte do locador deve ser entendida como ineficaz. Este material é parte integrante do acervo do IESDE BRASIL S. se o locatário tiver dúvidas a quem pagar. se a locação for de prazo igual ou superior a dez anos de duração. 2. Portanto. A Lei do Inquilinato determina que. A família do locatário poderá continuar residindo no imóvel locado. mais informações www. Irrelevante que o locatário tivesse ou não filhos.º da Lei do Inquilinato.com. Embora à primeira vista o artigo se refira tão só a uma proteção do patrimônio do casal locador. Questões correlatas à locação | 35 Gabarito 1. ademais.. Todavia. O companheiro(a) terá o direito em permanecer no imóvel no qual residia com o antigo locatário. a relação locatícia apenas produz efeito entre as partes do contrato. consoante entendimento que vem sendo firmado pela doutrina e jurisprudência. Na realidade. que para o caso de casamento sob o regime de separação de bens. Cumpre observar. tendo em vista a solidariedade decorrente da lei. poderá fazê-lo por meio de competente ação consignatória de aluguéis. vez que ambos se lançam a um contrato de longa duração. mas transmite obrigações e direitos aos herdeiros. a determinação deve ser entendida como necessária tanto para o cônjuge do locador como para o cônjuge do locatário.

mais informações www..br .36 | Questões correlatas à locação Este material é parte integrante do acervo do IESDE BRASIL S.A.com.iesde.

º. 1 As formas de extinção do contrato estão previstas nos artigos 472 e 473 do Código Civil. podem celebrar um distrato2 pelo qual o contrato se extingue. Retomada do imóvel pelo locador Durante o prazo de vigência do contrato de locação (antes de findo o prazo estabelecido no contrato) A regra do direito civil brasileiro é de que os contratos devem ser cumpridos. sem motivos.245/91.245/91). É extinção sem retroatividade das obrigações das partes. mais informações www. 9. Vejamos.iesde. 2 O distrato é o negócio jurídico consistente no acordo entre as partes contratantes. A resilição é um modo de extinção do contrato por simples declaração de uma (resilição unilateral) ou de ambas (resilição bilateral) as partes. unicamente. Mútuo acordo (Lei do Inquilinato.. a revogação e a renúncia. com o objetivo de extinguirem o vínculo obrigacional estabelecido pelo contrato.com. Como o contrato de locação não exige forma solene. Este material é parte integrante do acervo do IESDE BRASIL S. Tendo em vista que o inquilino é a parte mais fraca do contrato de locação. realizar a denúncia da locação. resilir1 a locação durante o prazo de vigência do contrato.A. Essas exce- ções estão previstas no artigo 9 . em determinadas situações especiais trazidas pela Lei do Inquilinato (Lei 8. não poderá o locador. preservar a segurança jurídica das partes contratantes. art. O objetivo da men- cionada previsão busca.br . É o gênero do qual são espécies o distrato. Entretanto. ainda que durante a vigência do contrato. poderá o locador. a fim de que estas não sejam surpreendidas com repentinas alterações das cláusulas e condições das avenças por elas firmadas. o distrato poderá ser realizado de forma verbal.º da Lei 8. a denúncia. Exceções essas que doravante trataremos uma a uma. I) Se as partes acordarem que não há mais interesses comuns na continuidade do contrato de locação.

com. motivadamente. será do inquilino o ônus de provar que é possível a realização da obra com sua permanência no imóvel. em razão da segurança jurídica. De suma importância nessa espécie de contrato. o fato simbólico de entrega das chaves do imóvel pelo locatário já atinge o objetivo do ato. do artigo 23. por parte do inquilino. Vale frisar que nesses casos. como costumeiramente se verifica em nosso país. torna-se necessária a desocupação imediata. subscrito por duas testemunhas e que concedeu um prazo de no mínimo seis meses para desocupação do locatário e este assim não o fez.iesde. São motivos de resolução do contrato. II e III) Qualquer afronta aos deveres previstos na Lei do Inquilinato. ou mesmo que não estejam em lei. não há motivos para a resolução do contrato e o acordo pode continuar sem maiores problemas. e versa sobre o pagamento do aluguel e dos encargos decorrentes do contrato locatício. bem como seja aposta assinatura de duas testemunhas. art. No entanto.245/91.º. mais informações www. Por outro lado. Dessa forma. Havendo a possibilidade de permanência do locatário no imóvel. O locador também estará autorizado a requerer a devolução do imóvel caso as cláusulas do contrato não sejam respeitadas pelo locatário. sem que houvesse culpa das partes. caberá ação de despejo com pedido de liminar para desocupação em 15 (quinze) dias (Lei 8. 59. recomendamos que as partes elaborem um documen- to. basicamente em seu artigo 23. inadimplemento absoluto. art. ao contrato ou falta de pagamento do aluguel ou dos encargos locatícios (Lei do Inquilinato. morte de uma das partes nos contratos intuitu personae (contratos firmados em consideração especial à pessoa) etc. 9.º. mas apenas no contrato firmado. A principal delas está prevista no inciso I. São aquelas enumeradas. com todas as condições do distrato. art. Infração à lei.A. se a presença do inquilino atrapalhar as obras ou se a mesma for prejudicial à saúde daqueles que habitam o local. Todavia. 3 A resolução é o meio de extinção do contrato por circunstância subsequente à sua formação. Obras de reparação urgentes determinadas pelo Poder Público (Lei do Inquilinato. Este material é parte integrante do acervo do IESDE BRASIL S. já que surgiu a necessi- dade de realização de obras urgentes.º. já que caberá ao proprietário o ônus de provar a necessidade das obras determinadas pelo Poder Público. §1. se houve documento escrito. I). a matéria de prova será muito importante. por exemplo: onerosidade excessiva.38 | Retomada do imóvel pelo locador Todavia. o inadimplemento do aluguel autoriza o locador a ajuizar a ação de despejo.. ou seja. IV) Esse é um caso típico de resolução3 contratual em razão de força maior.br . Há infração legal quando o locatário descumpre as obrigações previstas no próprio bojo da Lei 8.245/91. resultando na extinção do contrato. autoriza ao locatário promover a competente ação de despejo por denúncia cheia. 9.

A.Nos casos do art. 47. Prorrogado o contrato de locação por prazo indeterminado.com. Entretanto. ou mesmo por prazo determinado inferior a 30 (trinta) meses. art. mais informações www. limitar o direito do locador de realizar a resilição unilateral por meio da denúncia vazia (imotivada) do contrato.br . §1. findo o prazo estabelecido. de imóvel residencial próprio.245/91. ou seja. art. como já decorreram 30 (trinta) meses.. transcorridos 30 (trinta) dias sem a manifestação das partes no sentido de pôr fim ao contrato. II . a falta de pagamento de aluguéis. III .se for pedido para uso próprio. §2. terá seis meses para desocupar o imóvel (art. I a IV) ou a denúncia vazia nos termos da lei (Lei do Inquilinato. terá o prazo de 30 (trinta) dias para a desocupação do imóvel (art. art. Caberá ao locador realizar a denúncia cheia ou motivada (Lei do Inquilinato.º da Lei 8. 47.º da Lei do Inquilinato). Quando ajustada verbalmente ou por escrito e como prazo inferior a trinta meses. ainda que a locação esteja prorrogada por prazo indeterminado. Será cheia quando o locador apresenta motivos pelos quais pretende que o locatário seja despejado. a qualquer tempo. 46) Determina o artigo 46. se a ocupação do imóvel pelo locatário relacionada com o seu emprego.iesde. Hipóteses de denúncia do contrato Se a locação residencial é celebrada por escrito sem prazo determinado.º. Art. por prazo indeterminado. de seu cônjuge ou companheiro. Este material é parte integrante do acervo do IESDE BRASIL S. e não é concedido prazo de 30 (trinta) dias para desocupação. Vale ressaltar que se o inquilino é citado na ação de despejo e concordar com o pedido de retomada do imóvel. ou para uso residencial de ascendente ou des- cendente que não disponha. A lei cria mecanismos de proteção para restringir. poderá o locador requerer o despejo valendo-se da denúncia vazia ou cheia. Em caso de denúncia cheia. Há duas possibilidades para a retomada do imóvel. 47. 61 da Lei 8. Retomada do imóvel pelo locador | 39 Após a prorrogação do contrato de locação por prazo indeterminado Locação residencial com contrato escrito por prazo igual ou superior a 30 meses (Lei do Inquilinato. Devidamente notificado o inquilino. a lei permite ao locador a denúncia imotivada (chamada de denúncia vazia) da locação. pode- rá ver-se privado de sua residência. por exemplo. 46.245/91). somente podendo ser retomado o imóvel: I . 9. esse se prorroga por prazo indeterminado. Locação residencial com contrato verbal ou escrito com prazo indeterminado ou inferior a 30 (trinta) meses. entende o legislador que o inquilino. assim como seu cônjuge ou companheiro. a locação prorroga-se automaticamente. será desnecessária a notificação prévia. O legislador acredita que tal prazo é razoável para que o mesmo possa encontrar outro imóvel para morar.em decorrência de extinção do contrato de trabalho. V).

Em decorrência de extinção do contrato de trabalho.com. após a prorrogação do contrato de locação..iesde. nessa hipótese. poderá denunciar a locação. em se tratando de uso de descendente ou ascendente (cônjuge ou companheiro destes). em.se for pedido para demolição e edificação licenciada ou para a realização de obras aprovadas pelo Poder Público. art. Já em se valendo da denúncia vazia. descendente que não disponha.40 | Retomada do imóvel pelo locador IV . Imaginemos a hipótese em que o filho do locador já possui residência própria.em decorrência da falta de pagamento do aluguel e demais encargos. seja comercial. II da Lei do Inquilinato) Estamos diante da situação em que o empregador loca ao empregado imóvel de sua propriedade.por mútuo acordo. Entretanto. ele se recuse a consenti-las. Essas são. Todavia. vinte por cento ou. IV .º. seja ela residencial. não sendo necessária a sua prova. 47. que não possam ser normalmente exe- cutadas com a permanência do locatário no imóvel ou. de imóvel residencial próprio (Lei do Inquilinato. no mínimo. A hipótese Este material é parte integrante do acervo do IESDE BRASIL S. §1. se a ocupação do imóvel pelo locatário estiver relacionada com seu emprego (art. assim como seu cônjuge ou companheiro. A lei admite. art. a concessão de liminar na ação de despejo. que aumentem a área construída. Sempre que o locador se valer da denúncia cheia ou motivada. A locação também poderá ser desfeita: I . só poderá efetuar a denúncia se a locação for residencial. não será o empregador obrigado a suportar a presença do empregado em seu imóvel (Lei do Inquilinato.º da Lei do Inquilinato possui a seguinte redação: Art. em alguns casos. Entretanto.br . podendo. Vale frisar que o locador poderá denunciar o contrato para seu uso. V . em cinquenta por cento. I da Lei do Inquilinato em que o locador poderá valer-se para a retomada do imóvel. o lo­­ca­ dor requer a retomada do imóvel locado alegando que servirá de residência para seu filho. tanto nas locações comerciais quanto nas re- sidenciais. III . III) A lei admite que se o locador precisar da coisa para seu uso ou de algum de seus familiares. se o imóvel for destinado à exploração de hotel ou pensão.em decorrência da prática de infração legal ou contratual. Nos casos do artigo 9.se a vigência ininterrupta da locação ultrapassar cinco anos. as hipóteses trazidas no artigo 47.A.para a realização de reparações urgentes determinadas pelo Poder Público. a lei presume haver sinceridade do declarante. de seu cônjuge ou companheiro. de seu cônjuge ou companheiro. II .º. ou para uso residencial de ascendente. portanto. 59. II). 9. a notificação será imprescindível. desnecessária será a notificação prévia do inquilino. pois com o fim da relação em- pregatícia.º O artigo 9. mais informações www. III da Lei do Inquilinato é uma dessas formas de presunção. Em certas hipóteses. 47. O artigo 47. Se for pedido para uso próprio. a lei determina que o locador prove ou ao menos justifique os motivos para a necessidade de uso próprio ou de seus familiares.

de acordo com o artigo 47. no mínimo. vinte por cento ou. 56.A. que aumentem a área construída em.245/91. a regra é que quando o locador requer a retomada do imóvel nesses casos. Este material é parte integrante do acervo do IESDE BRASIL S. independentemente de notificação ou aviso. Parágrafo único. se o imóvel for destinado à exploração de hotel ou pensão. art. parágrafo ­único. da Lei 8. Poderá o locador. Art. O dies a quo4 do mencionado prazo de cinco anos deverá ser contado a partir do dia em que a locação teve início. V) Por meio desse dispositivo. Imaginemos o caso em que o imóvel de propriedade do filho necessite de re­formas urgentes e demoradas e. é necessário que haja a notificação do locador para desocupar o imóvel.br . presumir-se-á prorrogada a locação nas condições ajustadas. da Lei 8. cabem alguns comentários sobre a locação comercial.245/91. 4 Do latim. Retomada do imóvel pelo locador | 41 é plenamente cabível. determinadas situações impõem uma justificativa em razão da sua estranheza. de pleno direito. 47. se a vigência ininter- rupta do contato de locação ultrapassar o prazo de cinco anos. Ficam prorrogadas as mesmas condições anteriormente ajustadas. age com boa-fé. Portanto. findo o prazo estipulado. caberá a ele o ônus de provar que tal aumento não atinge o mínimo exigido na Lei do Inquilinato. Isso porque os contratos curtos de locação residencial geram enormes problemas ao inquilino que permanentemente ver-se-á na iminência de ser despejado e estará sempre em busca de um imóvel para residir. Caberá ao Poder Público apenas a aprovação para as obras de demolição e posterior edificação. 47. Nesse caso.com.iesde. se o locatário permanecer no imóvel por mais de trinta dias sem oposição do locador. também. o contrato por prazo determinado cessa. o locatário monta no imóvel locado seu estabelecimento comercial.. art. o comercial também se prorroga­ rá se as partes não manifestarem sua intenção em extingui-lo ao término do prazo contratual. vale ressaltar que o pedido de demolição e edificação parte do locador e não por man- damento do Poder Público. Se o locatário a ser despejado questionar o aumento da área. Entretanto. por isso. nos termos do artigo 56. não necessitando fazer provas ou justificativas. IV) Nesse caso. mais informações www. Da mesma forma ocorrida no contrato de locação residencial. Na locação comercial. mas sem prazo determinado. V. o legislador pretende desestimular a celebração de contratos de lo- cação residencial por prazo inferior a 30 meses. retomar o imóvel sem motivo (denúncia vazia). dies a quo significa termo inicial do prazo. criando ali o seu fundo de comércio. Nos demais casos de locação não residencial. Possibilidade de denúncia vazia se a vigência ininterrupta da locação ultrapassar cinco anos (Lei do Inquilinato. o ascendente não pode mais lá residir. Findo o prazo estipulado. Locação comercial ou não residencial Por fim. Se for pedido para a demolição e edificação licenciada ou para a realização de obras aprovadas pelo Poder Público. em cinquenta por cento (Lei do Inquilinato.

para significar a mesma coisa (LOPES. na resili- ção do contrato existe uma atração da forma por força de lei. 1964. no entanto. Os interessados. pede a rescisão em juízo e a sentença decreta-a. nos casos em que a lei expressa ou implicitamente o permita. Nada impede que assim se uti- lize. Assim. 495-498) O termo resilição é importado do direito francês. Texto complementar Resilição dos contratos (VENOSA. Esse crescendo de formas dá até garantias mais amplas ao negócio. termo reservado para o desfazimento voluntário do contrato. por vezes. o imóvel poderá ser retomado por denúncia vazia independente- mente do prazo estipulado pelos contratantes. a ação de despejo deverá ser ajuizada dentro do prazo de 30 dias. sob pena de a notificação perder sua eficácia..42 | Retomada do imóvel pelo locador Na locação comercial. Ou seja. 473). servindo mesmo para confirmar o contrato desfeito. porém. que não é expressão consa- grada no passado em nosso meio negocial. e mesmo a lei. Advertimos. A resilição é a cessação do vínculo contratual pela vontade das partes. portanto. num costume arraigado em nossos negócios. geralmente quando uma parte imputa à outra o descumprimento de um contrato. tendo em vista a validade e eficácia do negócio de desfazimento. Uma vez notificado o locatário. isto é. que lhe conceda um prazo de 30 dias para desocupar o imóvel. A maior dúvida pode residir na hipótese invertida. distratar o que foi contratado. p. de uma das partes. mediante a notificação do locatário. A rescisão é palavra que traz. 199). não se tratando de alienação imobiliária. terminar a avença de comum acordo. a noção de extinção da relação contratual por culpa. mais informações www. Com muita frequência. entre nós. É o mútuo consenso para o desfazimento do vínculo. vinha ligada tão só ao instituto da lesão. 2006.A. usam com frequência o termo com o mesmo sentido de resilir. A resilição é. usam da palavra rescisão. p.iesde. poderá haver a denúncia. contudo. ou.br . Pode um contrato por escritura pública ser distratado por um instrumento parti- cular? Na prática. as partes.com. Originalmente. No entanto. Distrato e forma O artigo 472 estatuiu que “o distrato faz-se pela mesma forma que o contrato”. A resilição bilateral é o distrato mencionado por nossa lei no artigo 472. em razão da natureza da transmissão da Este material é parte integrante do acervo do IESDE BRASIL S. Nada impede que um contrato oral seja desfeito pela forma escrita e que um escrito particular seja desfeito por uma escritura pública. O atual Código utiliza essa denominação: “A resilição unilateral. opera mediante denúncia notificada à outra parte” (art. A questão deve ser vista com reservas.

é raro que isso aconteça. Suponhamos. o inquilino devolve as chaves ao senhorio antes do prazo contra- tual. uma questão de oportunidade e conveniência dos contratantes. Nesses casos. a hipótese de um advogado que é contratado para aconselhar juridicamente um cliente. pois não terão as partes outros meios de provar que houve o contrarius sensus. O distrato gera efeitos a partir de sua ultimação. e podem até mesmo não se materializar. Retomada do imóvel pelo locador | 43 propriedade. Aí. O imóvel locado pode ser retomado pelo locador durante o prazo de vigência contratual na locação por prazo determinado? Em quais hipóteses? 2. em curso. que não se revelam facilmente com atos materiais.br . e devolve o dinheiro. Nesse caso. Os atos externos que caracterizam essa prestação de serviço são irregula- res. orientando procedimentos. Atividades 1. não se questiona a validade do distrato. a não ser que as partes reconheçam o contrário no ato. sem resistência. Quando se trata de desfazimento de alienação imobiliária. sobretudo orais. então. também escrito. ainda que não obedeça à forma originária. O comprador devolve ao vendedor as mercadorias recebidas. por exemplo. sim.com. perante a existência de um contrato. A utilização do distrato passa a ser. com nova incidência tributária. será necessária a forma escrita. em advocacia denominada “preventiva”. O imóvel locado pode ser retomado pelo locador após a prorrogação do contrato de locação por prazo indeterminado? Em quais hipóteses? Este material é parte integrante do acervo do IESDE BRASIL S.iesde. que as aceita.. em que o desfazimento do contrato revela-se por atos materiais. o ato pode gerar nova transmissão de propriedade. será necessário o distrato escrito.A. mais informações www. O distrato se fará necessário naqueles contratos mais complexos.

É possível a prorrogação por prazo indeterminado do contrato de locação comercial? Este material é parte integrante do acervo do IESDE BRASIL S. mais informações www.com.A. Notificado para desocupar o imóvel após o decurso do prazo de vigência do contrato de locação.iesde.44 | Retomada do imóvel pelo locador 3.br .. em quanto tempo o locatário deverá entregar as chaves ao locador? 4.

245/91. caso de denúncia vazia. Este material é parte integrante do acervo do IESDE BRASIL S.245/91. Caso o contrato seja prorrogado por tempo indeterminado. nos termos do artigo 56. o locatário deverá desocupar o imóvel em um prazo de 30 dias. Nos termos previstos no artigo 9. ciente de que o locador não deseja dar continuidade ao contrato anteriormente celebrado. 3. o imóvel poderá ser retomado pelo locador se houver: (I) mútuo acordo entre as partes. (III) a falta de pagamento do aluguel ou de outros encargos por parte do locatário.iesde. parágrafo 1. 2.245/91. Da mesma forma ocorrida no contrato de locação residencial.A. nos termos do artigo 46. ou ainda. o comercial também se prorrogará se as partes não manifestarem sua intenção em extingui-lo ao término do prazo contratual. determinadas pelo Poder Público.º da Lei 8. a lei autoriza ao locador denunciar o contrato de forma imotivada. pleiteando a devolução do imóvel locado. o inquilino deverá desocupar o imóvel imediatamente. (II) a ocorrência de infrações à lei ou às cláusulas contratuais. 4.br ..º da Lei 8. consoante disposto no parágrafo 2.º. Se o locador manifestar sua vontade de retomar o imóvel locado logo após o transcurso do prazo contratual e não houver a prorrogação do contrato de locação. do artigo 46. Ficam prorrogadas as mesmas condições anteriormente ajustadas.com.245/91. Ainda que o contrato tenha sido prorrogado. parágrafo único. Retomada do imóvel pelo locador | 45 Gabarito 1. (IV) necessidade de realização de reparos urgentes no imóvel. da Lei 8. da Lei 8. mais informações www.

mais informações www.46 | Retomada do imóvel pelo locador Este material é parte integrante do acervo do IESDE BRASIL S.br ..A.com.iesde.

caso não tenha mais interesse em continuar com esse bem a sua disposição.º Durante o prazo estipulado para a duração do contrato. Na locação. O lo- catário.º da Lei 8.iesde.º da Lei do Inquilinato: Art. Esse mandamento é de extrema importância. de 2009) 1 Do latim.A. o artigo 4. pagando a multa pactuada. Dispõe o artigo 4. Entretanto. é natural que a outra parte se sinta prejudicada e mereça receber uma indenização pela rescisão antecipada. Nos contratos de locação. proporcionalmente ao período de cumprimento do contrato. que o inquilino deverá pagar uma multa ao locador. todavia. por exemplo. o referido diploma legal prevê..com. acreditando receber aqueles valores durante certo período. poderá devolvê-lo. o pacta sunt servanda significa que os contratos devem ser cumpridos. na sua falta. celebrar contratos com terceiros. mais informações www. a que for judicialmente estipulada. Caso uma das partes decida resilir o contrato antes de decorrer o prazo estipulado para sua vi- gência. não poderá o locador reaver o imóvel alugado. ou.112. inclusive. (Redação dada pela Lei nº 12. Com essa previsão pode. 4. expressamente. Devolução do imóvel pelo locatário Durante a vigência do contrato de locação (antes de findo o prazo estabelecido no contrato) A regra que rege os contratos é a de que o pactuado entre as partes deve ser integralmente cumprido (princípio do pacta sunt servanda1). Este material é parte integrante do acervo do IESDE BRASIL S.245/91 (Lei do Inquilinato) autoriza o locatário a devolver o imóvel locado.br . quando o locador celebra um contrato por um prazo determinado pode fazer previsões de quanto receberia durante aquele determinado tempo.

ou se o montante da penalidade for manifestamente excessivo. tendo-se em vista a natureza e a finalidade do negócio. É hipótese de dano presumido. Porém. Portanto. está ciente da indenização que deve arcar à parte lesada. A primeira é chamada de moratória. pela lógica. A regra tem sua razão de ser. tecnicamen- te. portanto. portanto. Poderá o juiz.48 | Devolução do imóvel pelo locatário Normalmente. em ação própria. A penalidade deve ser reduzida equitativamente pelo juiz se a obrigação principal tiver sido cumprida em parte. em caso de inadimplemento. trata-se de uma indenização em virtude do inadimplemento da parte contrária. pois. como temos a rescisão do contrato de locação. A mora representa o cumprimento fora do tempo. Trata-se da prefixação de perdas e danos para o caso de inadimplemento absoluto culposo ou de mora do devedor. 413. Nada obsta. Devemos alertar que a lei não estipula um valor exato para a cobrança da multa. Apesar do descumprimento par- cial. é conhecida como uma cláusula penal de natureza compensatória. não havendo. mais informações www. que o valor seja majorado. inadimplemento absoluto. Ora. Não há limites impostos pela lei. a prestação ainda é útil ao credor. visando coibir excessos. entre- tanto. atendendo. se o devedor cumpriu metade da obrigação. deve (não se trata de uma faculdade. O intuito da cláusula penal não é enriquecimento por parte de quem a receberá. A doutrina costuma classificar a cláusula penal como uma indenização prefixada a ser paga pela parte que der causa ao descumprimento das obrigações do contrato. O termo “equitativamente” significa o de justiça no caso concreto. os pre- juízos do credor são menores do que aqueles que sofreriam se o devedor nada tivesse cumprido. já que não dependerá de prova dos outros prejuízos. o Código Civil (CC) determina que o valor da cominação imposta na cláusula penal não pode exceder o da obrigação principal. nos contratos onde se prevê a cláusula penal. Por outro lado.. a função social do contrato.com. duas são as espécies de cláusula penal. em um contrato de locação que já se estende por dez anos. A praxe é que se atribua à cláusula penal o valor de três aluguéis.br . atendendo às circunstâncias do caso concreto. Redução da multa por equidade O artigo 413 do CC traz a seguinte redação: Art. local ou forma pactuados. mas de um dever) reduzir a multa. Basta comprovar que o contrato não foi cumprido da maneira acordada para receber a indenização prefixada.iesde. aplicar uma multa muito menor a um locatário que rescindiu um contrato em que nunca havia inadimplido por Este material é parte integrante do acervo do IESDE BRASIL S. Assim. por exemplo. Trata-se de hipótese de inadimplemento absoluto. essa espécie de multa é inserida no bojo do contrato de locação e. a segunda espécie de cláusula penal é a compensatória. Todavia. e ::: intimida o devedor para cumprir a obrigação assumida.A. A função da cláusula penal é dupla: ::: facilita o recebimento da indenização para o credor. portanto. caso não haja previsão nesse sentido. O juiz. a parte lesada não precisa fazer prova dos prejuízos que sofreu. o valor a ser pago pelo locatário poderá ser prudentemente fixado pelo juiz.

Fica o locatário. o locatário que sempre inadimpliu em suas obrigações. também o inquilino estará exonerado do pagamento da multa. Segundo o referido dispositivo. Exceções para o pagamento da cláusula penal Com efeito. as partes devem manifestar sua intenção de encerrar a relação locatícia no prazo de 30 dias. incumbido de comprovar que a transferência efetivamente ocorreu ou está na iminência de se concretizar. Aquele que deveria cumprir a obrigação não consegue vencer aquele obstáculo. mediante apresentação de documento expedido por seu emprega- dor. Da mesma forma. tais como um terremoto. com uma antecedência mínima de 30 dias. o locatário estará isento do pagamento da multa rescisória. mais informações www. pois se trata de hipótese de resolução involuntária do contrato. Vale frisar que em ocorrendo hipótese de caso fortuito2 ou força maior3. Sem culpa. A única exigência legal é a de que essa notificação seja efetuada por escrito. 2 O caso fortuito é o acidente que não poderia ser razoavelmente previsto.º da Lei 8. não haverá isenção. Por outro lado. ou seja. um furacão etc. se a transferência de local de trabalho for apenas temporária. admi- tindo-se que seja realizada por e-mail ou até por fax. cumpre ressaltar que. Basicamente é demonstração de justiça no caso concreto. Assim. portanto.245/91 prevê uma situação em que o locatário ficará autorizado ao não pagamento da multa rescisória do contrato de locação. Exemplos de casos de força maior: guerra. decorrente de forças naturais ou ininteligentes. se a transferência que deu causa à rescisão do contrato de locação não vier a se concretizar. Também continuará obrigado a solver a multa o locatário que for transferido por sua própria vontade.. utilizou o imóvel para fins antissociais. Ademais. o locador poderá cobrar o valor da multa. por exemplo. Trata-se de procedimento plenamente cabível com o advento dos novos princípios da função social do contrato e da previsão trazida no artigo 413 do CC. Após a prorrogação do contrato de locação por prazo indeterminado Decorrido o lapso temporal de vigência do contrato celebrado por prazo determinado. a multa não é aplicada. deverá pagar a multa em sua totalidade. quando o locatário é transferido de seu local de trabalho. Vamos a elas. Este material é parte integrante do acervo do IESDE BRASIL S. quando o próprio empregado fizer esse requerimento.A. em multa. tal como perda do emprego. 3 A força maior seria o fato em que terceiros deram causa e que acabou por criar a impossibilidade na execução daquela obrigação.iesde. que independe de cálculos aritméticos. Entretanto. o parágrafo único do artigo 4. desde que o locador seja informado pelo locatário da transferência de sua loca- lidade de trabalho.br . Devolução do imóvel pelo locatário | 49 motivos financeiros. há hipóteses em que o locatário fica desobrigado a efetuar o pagamento da multa pela rescisão antecipada do contrato de locação. não há que se falar em indenização e. contudo.com.

Novamente. porém. nesse período. deverá ser ajuizada uma ação de cobrança que obedeça ao rito ordinário. a ação judicial cabível para que o locador cobre do locatário a multa referente ao aviso prévio pode ser a ação executória.br .º. Assim. as partes podem estipular um prazo diverso daquele previsto no artigo 6. acordem sobre sua alteração. respectivamente. que o aviso prévio seja realizado para que a relação locatícia se extin- ga. caso o locador se recuse a receber as chaves do imóvel. basta ao locatário denunciar o contrato.º. também.50 | Devolução do imóvel pelo locatário Não havendo qualquer manifestação das partes no sentido de encerrar a relação havida entre elas. sendo suficiente que o locatário expresse sua intenção ao locador de forma inequívoca. que será equivalente ao valor que o locatário lhe pagaria caso o contrato continuasse vigente durante esse período. nos termos do artigo 6. E. Este material é parte integrante do acervo do IESDE BRASIL S. Não há a necessidade de que exista um motivo para fundamentar a rescisão do contrato. o contrato ficará automaticamente prorrogado.. 53). passando o contrato a ser de prazo indeterminado.A.com. É necessário. tratando-se de contrato verbal. ainda que a lei traga a previsão de 30 dias de aviso prévio.º da Lei 8. bem como que seja respeitado o prazo de 30 dias. que o locatário desocupe o imóvel. a fim de que estas não sejam surpreendidas com a repentina rescisão do contrato.245/91. Lei 8. Em ambos os casos de prorrogação do contrato de locação acima apontados. sendo o prazo previsto para que. contados da data em que o locador for informado sobre a vontade do locatário em rescindir o contrato e sua efetiva rescisão. Não basta. Segun- do ele. para receber a multa. da Lei 8. Por fim. o locador poderá exigir o pagamento de uma indenização. nas mesmas condições anteriormente ajustadas. consensual- mente. mais informações www.245/91. o locatário poderá consigná-las. as partes possam tomar as providências necessárias para se adaptarem à nova situação. com um prazo mínimo de 30 dias de antecedência. a lei determina que a intenção do locador deverá ser manifestada por escrito.245/91.245/91. nos termos previstos. caso se trate de contrato de locação formalizado por escrito. que passam a ter prazo indeterminado de vigência. tratando-se de uma prerrogativa do locatário. pelos artigos 46 e 56. portanto. Lei 8. Esse prazo foi fixado pelo legislador com o intuito de preservar o interesse das partes. para que a relação locatícia seja extinta. nos termos do parágrafo único do artigo 6. Dessa vez. é interessante observar que. mediante idônea entrega das chaves. todavia. caso entendam pertinente e. de acordo com os ensinamentos de Sílvio de Salvo Venosa (2006. p. de hipótese de rescisão pela chamada denúncia vazia. no entanto. Porém. não haverá um prazo prefixado para sua vigência.iesde. caso o locatário não respeite o prazo de 30 dias. Trata-se. A prorrogação automática do contrato ocorrerá tanto nos casos de locação residencial quanto naqueles de locação comercial.

em dinheiro ou outro bem pecuniariamente estimável. a que se obrigou. mas a breve exposição mostra-se suficiente para proporcionar uma ideia da cláusula penal..iesde. segundo o qual a “cláusula penal é um pacto assessório. autor da obra nacional mais recente e completa acerca da matéria. alternativa ou cumulativamente. Sendo assim. em que se estipulam penas e multas. Clóvis Beviláqua. o retardar”. conceito este seguido pelo especialista Múcio Continentino. em que se impõe sanção econômica. bem como para demonstrar os mais diversos pontos de vista que há sobre ela. da forma pela qual se dá sua constituição. após seu profundo estudo e revendo seu próprio conceito. ordinariamente. efetuado na mesma declaração ou decla- ração à parte. em benefício do credor ou de outrem. ora como reforço. bem assim. restando à doutrina a tarefa de conceituá-la.br . cuja finalidade precípua é garantir. constituir-se na pré-avaliação das perdas e danos e em punição do devedor inadimplente. antigos ou contemporâneos. ora ainda como uma figura mista das anteriores [. por sua vez. ou. “é aquela em que se estabelece uma prestação para o caso de inexecução da obrigação” Orosimbo Nonato define-a como a “disposição contratual ou testamentária que faz pesar no devedor certa prestação quando for ele inadimplente ou moroso quanto à obrigação principal” Caio Mário. Para Tito Fulgêncio. poderiam ser aqui arrolados. exposto em seu Manual de Direito Civil.A.. formula longo conceito. mais informações www. 2002) Conceito O Código Civil Brasileiro não traz um conceito para o instituto da cláusula penal e trata já no seu artigo 916. a ser cumprida pelo devedor ou por terceiro. o qual merece aqui reprodução: A cláusula penal é um pacto acessório ao contrato ou a outro ato jurídico. apenas. primeiro dedicado à matéria. Muitos outros conceitos. de autores nacionais ou estrangeiros. Devolução do imóvel pelo locatário | 51 Texto complementar A cláusula penal (LAGO. diz que “a cláusula penal ou pena convencional – stipulatio poenae dos romanos – é uma cláusula acessória. por meio do qual se estipula uma pena. ora sendo entendida como sanção. bem mais sucinto. contra a parte infringente de uma obrigação” Limongi França. em dinheiro ou outra utilidade. contra aquele que deixar de cumprir o ato ou fato. conforme o caso. ora como pré-avaliação de perdas e danos..] Este material é parte integrante do acervo do IESDE BRASIL S. o fiel cumprimento da obrigação principal. inicie-se pela lição do autor do Projeto do Código.com.

decorrem duas outras consequências: a nulidade da cláusula penal não acarreta a da obrigação principal. independente do momento em que for estipulada a cláusula. 10). segundo o artigo 129 do Código Civil.52 | Devolução do imóvel pelo locatário Forma A manifestação de vontade em atos jurídicos. da mesma obrigação penal. tratando-se. Atividades 1.com. Desse caráter de acessoriedade. não havendo motivo para prestar-lhe denominações distintas. a sua forma deve seguir a da obrigação principal. Quanto à cláusula penal. obviamente. na lição de Continentino (1926. resolvendo-se também a cláusula penal. ela é uma obrigação acessória e. como quer parte da doutrina: cláusula penal seria a pactuada conjuntamente com a obrigação e chamar-se-ia pena convencional àquela estipulada em ato posterior. ato este que. assim. “seria pôr fechadura em porta arrombada”. posto que. não depende de forma especial.iesde. deve se dar antes do inadimplemento. ou na expressão popular. O locatário poderá devolver o imóvel locado durante a vigência do contrato locatício? Nesse caso. mas. haverá alguma penalidade para os contratantes? Este material é parte integrante do acervo do IESDE BRASIL S. num e noutro caso.. Contudo. conhecida na denominação verbal. portanto. de outro lado. por multa”. o legislador não previu forma especial. Mas. Além disso. p. resolvida a obrigação sem culpa do devedor. O artigo 916 dispõe apenas que a cláusula penal pode ser estipulada conjuntamente com a obrigação ou em ato posterior. a nulidade desta implica a da cláu- sula penal. mais informações www.A.br . perderia a razão de existir. consoante o disposto no artigo 922 do Código. de acordo com o artigo 923 do Código. do contrário. a impossibilidade de adimplemento da obrigação não lhe pode ser imputada. “A diferença é puramente verbal. salvo quando a lei a exigir. ela possui os mesmos ca- racteres e gera os mesmos efeitos.

iesde. Qual é o prazo mínimo a ser respeitado entre a data da notificação e a data da rescisão contratual? Há alguma penalidade por seu descumprimento? 4.br . Devolução do imóvel pelo locatário | 53 2. mais informações www. Para se rescindir o contrato de locação prorrogado por tempo indeterminado.A. Em que hipótese o contrato de locação por tempo determinado poderá ser rescindido sem que o locatário seja obrigado ao pagamento da multa rescisória? Este material é parte integrante do acervo do IESDE BRASIL S..com. o locatário deve notificar o locador sobre sua intenção de devolver o imóvel locado. As partes podem dispor da possibilidade de incidência da multa rescisória no contrato de locação? 3.

º da Lei 8..245/91. A Lei de Locação prevê uma situação em que o locatário ficará autorizado ao não pagamento da multa rescisória do contrato de locação.245/91.245/91 autoriza o locatário a devolver o imóvel locado. as partes não podem dispor da possibilidade de incidência de multa para o caso de rescisão antecipada do contrato. o referido artigo prevê. “uma disposição nesse sentido transformaria o contrato. Segundo o parágrafo único do artigo 4. seguindo o entendimento de que o locador deverá ser ressarcido pela rescisão antecipada do contrato. Caso o locatário não respeite o prazo de 30 dias. com uma antecedência mínima de 30 dias. que o inquilino deverá pagar uma multa ao locador. 3. Nos contratos de locação. desde o início. admitindo-se que seja realizada por e-mail ou até por fac-símile. desde que o locador seja informado pelo locatário da transferência de sua localidade de trabalho.iesde. O locatário deverá observar o prazo mínimo de 30 dias entre a notificação e a rescisão do contrato. caso não tenha mais interesse em continuar com esse bem a sua disposição. que será equivalente ao valor que o locatário lhe pagaria caso o contrato continuasse vigente durante esse período. quando o locatário é transferido de seu local de trabalho.º da Lei 8. Por ser matéria de ordem pública. o locador poderá exigir o pagamento de uma indenização.br . Este material é parte integrante do acervo do IESDE BRASIL S.º. em pacto por prazo indeterminado”. 4. Obviamente. da Lei 8. 2.com. A única exigência legal é a de que esta notificação seja efetuada por escrito. segundo entendimento de Sílvio de Salvo Venosa. nos termos do parágrafo único do artigo 6.A. expressamente. por exemplo. a multa rescisória não é aplicada. Assim. mais informações www. Uma cláusula em que as partes estipulem a não aplicação de multa poderá ser tida como inexistente e. o artigo 4.54 | Devolução do imóvel pelo locatário Gabarito 1. o locatário estará isento do pagamento da multa rescisória.

com.245/91 Direito de preferência Requisitos para o exercício do direito de preferência. O Código Civil traz a definição do direito de preferência ou preempção: Art. mais informações www. impõe ao comprador a obrigação de oferecer ao vendedor a coisa que aquele vai vender. se a coisa for móvel. ou dação em pagamento.iesde. prelação ou preempção O direito de preferência surgiu não só para diminuir os riscos de uma venda simulada que rompe na maioria das vezes o contrato de locação. Nos termos do artigo 27 da Lei do Inquilinato (Lei 8. como também para facilitar a permanência do inquilino no local onde mantém sua residência ou comércio. no caso de venda. o locatário tem prefe- rência para adquirir o imóvel locado em igualdade de condições com terceiros. O locador deve dar conhecimento das condições do negócio ao inquilino para que esse possa exercer o seu direito de preferência. 513. cessão ou promessa de cessão de direitos. Este material é parte integrante do acervo do IESDE BRASIL S. A alienação do imóvel durante a locação na Lei 8. A preempção.245/91). Parágrafo único. para que este use seu direito de prelação na compra.A. tanto por tanto.. ou dar em pagamento.br . ou preferência. O prazo para exercer o direito de preferência não poderá exceder a cento e oitenta dias. promessa de venda. ou dois anos se imóvel.

br . o locador deve notificar o locatário judicial ou extrajudicialmente informando-o sobre o preço do bem.com. cisão ou incor- poração. Essa ciência também pode se dar por meio de qualquer outra forma que dê ciência inequívoca ao locatário. O prazo para a cobrança de perdas e danos é aquele previsto para a indenização em geral. 58-59) nos traz uma questão interessante. portanto. devendo. Não caberá o direito de preferência em se tratando de perda da pro- priedade por venda ou decisão judicial. ou seja. A questão deve ser mais bem debatida na hipótese de permuta. Verifica-se que o direito de preferência surge nos negócios em que a alienação é onerosa. pessoalmente. gozará de direito de adjudicação compulsória do imóvel. o locador efetuou uma compra e venda e o inquilino foi preterido no seu direito de preferência. havendo contraprestação. a contar do registro do ato no cartório. de três anos contados da data da alienação (art. antes de o inquilino efetuar o regis- tro. não poderia o intérprete fazê-lo. É importante frisar que o locatário que registrar o contrato de locação no competente Cartório de Registro de Imóveis. a permuta pode ser desnaturada. O prazo – de natureza decadencial – será de seis meses. a existência de ônus reais. 206. José Fernando Simão (2007. p. Se o terceiro celebra com o locador um compromisso de venda e compra antes de o inquilino averbar o contrato de locação. mas 30 dias antes da alienação (escritura pública de venda e compra) a averbação é realizada. que já havia assinado o compromisso de venda e compra. O direito de preferência é garantido tanto ao locatário residencial quanto ao locatário comercial. Essa é a redação trazida pelo artigo 33 da Lei do Inquilinato. mediante depósito do preço e das despesas de transferência (custas de cartório e imposto de transmissão) e desde que o mesmo esteja averbado na matrícula do imóvel pelo menos 30 dias antes da alienação. doação. bem como o local e horário em que pode ser examinada a documentação pertinente.A. teria o inquilino direito à adjudicação ou apenas às perdas e danos? Como forma de proteção do terceiro de boa-fé. poderá cobrar os danos eventu- almente sofridos.. sem exceções. Entendemos que se a lei não restringe esse direito. entende o profes­sor que a adjudicação inexiste. Esse sentido também foi adotado pelo Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo: LOCAÇÃO – DIREITO DE PREFERÊNCIA – ADJUDICAÇÃO – INDENIZAÇÃO – PERDAS E DANOS – REGISTRO DO CONTRATO LOCATÍCIO APÓS LAVRATURA DO COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA – DESCABIMENTO Este material é parte integrante do acervo do IESDE BRASIL S. fusão. Em princípio a permuta é um contrato oneroso. a forma de pagamento. ou seja.iesde. Assim. mais informações www. ou faça o envio de correio eletrônico. entregue correspondência ao inquilino. se o valor em dinheiro for maior que o valor da coisa recebida em troca. Direitos do inquilino preterido na preferência Se o locatário não tiver garantido o seu direito de preferência. se o locador receber um bem e tam- bém dinheiro (este chamado de torna).245/91 Para o conhecimento das condições negociais. Código Civil). Se a permuta envolver valores de torna. integralização de capital social. ou seja. §3. Nada impede que o locador.º. Surge a questão se o locatário que realiza contrato de locação por temporada também pode gozar desse direito. também ser garantido tal direito. V.56 | A alienação do imóvel durante a locação na Lei 8.

Percebe-se que o intuito da lei é sempre facilitar a extinção do condomínio. se um só for o interessado. em seguida. o valor do mesmo. com Revisão 466. Se forem vários os sublocatários. se da mesma data. 30. no prazo máximo de seis meses do registro de venda no órgão competente. Nesses termos. deve pronta- mente registrar seu contrato. é necessário que o locatário tenha feito a prévia averbação do seu instrumento de locação junto ao Cartório de Registro de Imóveis. Emmanoel França – j. Dessa forma. a locação só gera efeitos obri- gacionais. Lei 8. mais informações www. 1 A jurisprudência é a interpretação das leis pelos tribunais. dj 28/08/2000. Ap. em comum..br . pomo de discórdias. Não procedendo ao registro. tampouco sujeitar terceiros de boa-fé a ver rescindido o compromisso anterior de compra e venda ou escritura lavrada e averbada posteriormente (2. o locatário não concorre no direito de preferência com o condômino. não se podendo negar valor à transmissão da propriedade. ao locatário. Desta feita. Este material é parte integrante do acervo do IESDE BRASIL S. implica tenha o locatário deixado de preencher condição para o exercício do direito de adjudicação. Estando o imóvel sublocado em sua totalidade. A preferência do sublocatário e do condômino O fundamento dessa disposição se dá para proteção de quem está efetivamente ocupando o prédio. Frise-se que essa regra não se aplica ao condomínio com unidades autônomas em virtude da sua total divisibilidade. A jurisprudência ­ ode suprir a deficiência ou imperfeição da lei. Nessa mesma esteira. ou a qualquer deles. a preferência caberá a todos. mais despesas de transferência. Jorge Scartezzini.com. na hipótese de venda de imóvel locado indivisível. 121).245/91 Art. Dessa forma.719/SP e 130. não servindo de substituto para o registro imobiliário. e. em razão da publicidade e. para obter para si o imóvel. A lei protege o direito real em detrimento do direito obrigacional. em primeiro lugar no direito real e não obrigacional. A prioridade será sempre do condômino. só lhe restará a ação indenizatória. Resp 18. 26/11/1996). quando o legislador traz um conceito vago. a questão se decide.888-00/4 – 7. caberá preferência ao locatário mais antigo. este se torna conhecido por terceiros. caberá em primeiro lugar a preferência ao sublocatário e. percebendo o inquilino a intenção do locador em alienar o prédio. com antecedência mínima de trinta dias da referida data de venda deste. ao consultar a matrí- cula da coisa a ser vendida. se houver pluralidade de pretendentes.º TAC/SP. sem o registro do contrato no Registro de Imóveis. Trata-se do conjunto de decisões proferidas pelos tribunais. Esse entendimento também foi acompanhado pelo Superior Tribunal de Justiça: Todavia. Ainda assim. portanto. se não o fez anteriormente.245/91 | 57 O registro do pacto locatício levado a efeito posteriormente à lavratura do compromisso de compra e venda. Com o registro do contrato. p. em havendo condomínio.A.ª Câmara – Rel. o adquirente do imóvel tem conhecimento da existência do inquilino. bem como deposite initio litis. A jurisprudência1 já entendeu que o registro no Cartório de Títulos e Documentos é absolutamente inoperante.008/SP – Min. (Superior Tribunal de Justiça.iesde. a jurisprudência pode dar a interpretação p que os juízes devem se ater. ou não levado a efeito na forma e tempo devidos. A alienação do imóvel durante a locação na Lei 8. Assim. ao mais idoso.

o despejo. este deve indenizar o inquilino pelos prejuízos ocasionados.A. o locador poderá engendrar uma falsa proposta. Efeti- vada a denúncia pelo adquirente.245/91 Indenização cabível ao locatário no caso de desistência da venda pelo locador O artigo 29 da Lei do Inquilinato traz mais um dispositivo de proteção ao locatário. desde que respeitados os requisitos previstos no artigo 8. A regra é de que existe a possibilidade de denúncia do contrato quando da alienação do bem a terceiro. este simula interesse na compra do imóvel e depois acaba desistindo de má-fé. a lei prevê a possibilidade de denúncia do contrato caso sejam atendidos alguns requisitos. Por vezes. Vamos a elas. inclusive lucros cessantes.º da Lei do Inquilinato. Trata-se do princípio da relatividade das obrigações que não prejudicam nem beneficiam terceiros. com objetivo de prejudicar uma possível venda do imóvel. não está obrigado a respeitar o contrato de locação firmado. Caso em que. mas também é plenamente cabível indenização ao locador no caso inverso. Caso o contrato esteja vigorando por prazo determinado. Para fazer jus à indenização. aguardando a negativa do exercício da preempção para futuramente simular uma venda. tem o inquilino um prazo de 90 dias para a desocupação do imóvel. permanecendo no imóvel como locatário. A lei silencia-se. O locador só deixará de indenizar se comprovar caso fortuito ou força maior. em tese.. vamos trazer as hipóteses de possibilidade e impossibilidade de denúncia do contrato. como regra. o locatário deve comprovar o que efetivamente perdeu ou o que razoavelmente deixou de ganhar em virtude da fraude do locador. Ocorrendo aceitação da proposta de compra e venda pelo locatário e posterior desistência do negócio pelo locador. tanto pelo inquili- no quanto pelo locador. O objetivo da lei é claramente coibir eventual abuso de direito. a denúncia pode ocorrer imotivadamente. Este material é parte integrante do acervo do IESDE BRASIL S.br . pois não tem mais interesse nele. tornando assim essa questão irrelevante. Assim é o caso em que o locatário em um contrato de locação por prazo indeterminado resolve devolver ao locador o imóvel. o locador poderá alienar o bem a terceiro e extinguir o contrato com o inquilino? Em primeiro lugar devemos nos lembrar que se o contrato já estiver prorroga- do por prazo indeterminado. mais informações www. sem a real intenção de alienação. Para isso. podendo denunciá-lo imotivadamente no prazo de 90 dias contados do registro da alienação ou do compromisso na matrícula do imóvel.com. devemos aplicar a regra de que os pactos devem ser cumpridos (pacta sunt servanda).iesde. Possibilidade da denúncia Se um terceiro adquire um imóvel na vigência de um contrato de locação. Ainda assim. A denúncia do contrato em razão da alienação Na vigência de um contrato de locação. Essa é a regra geral.58 | A alienação do imóvel durante a locação na Lei 8. o que facilitaria. Devemos ainda nos ater que os contratos somente devem produzir seus efeitos entre as partes contratantes. o locador oferece o bem ao locatário.

A alienação do imóvel durante a locação na Lei 8.br . 713: Constitui usufruto o direito real de fruir as utilidades e frutos de uma coisa. na hipótese de este vir futuramente a alienar o bem adquirido. primeiramente.ª Cam. deve-se ressaltar que havendo usufruto2. basta que surta o efeito de cientificar o inquilino da intenção do adquirente em não prosseguir no ajuste locativo. (2. Impossibilidade de denúncia A lei prevê uma possibilidade de o novo proprietário não poder denunciar a locação na qual não foi parte. Sílvio Venosa também preceitua: “Usufruto é um direito real transitório que concede a seu titular o poder de usar e gozar durante certo tempo. ao vendedor. a preempção impõe ao comprador a obrigação de oferecer ao ven- dedor a coisa que aquele vai vender. sob certa condição ou vitalicidade. para que este exerça seu direito de prelação na compra. Juiz Andreatta Rizzo. 2 O conceito de usufruto era trazido pelo Código Civil de 1916: “Art. mas apenas a cessão da posse (do poder de fruir e usar). Ap.. Texto complementar Da preempção ou preferência (LOUREIRO. mais informações www. 471-472) A cláusula de preempção ou de preferência é aquela que obriga o comprador. Este material é parte integrante do acervo do IESDE BRASIL S. o contrato de locação não sofrerá qualquer efeito.A.). apesar da denúncia. é necessário um elemento de natureza obrigacional e outro de natureza real. assume eficá- cia real (art. de bens pertencentes a outra pessoa. assim. agora de natureza real. 2006). O primeiro requisito de natureza obrigacional é a presença de cláusula no contrato de compra e venda que preveja cláusula de vigência contratual celebrada entre o antigo proprietário e o inquilino.º da Lei de Locação). O outro requisito. 2. 8. é o registro desse contrato no cartório de registro de imóveis. tanto por tanto. vez que o usufruto não significa alienação do bem (transmissão de propriedade). 2007. em caso de even­ tual alienação do bem. supl. receber os aluguéis dos meses em que restam para a extinção do contrato. ou dar em pagamento. 13/04/1992 – BolAASP 1759/2. antigo proprietário do bem. Com o registro. rel.com. De fato. Para que isso ocorra. p. a locação passa a constar da matrícula do imóvel locado e. a qual conserva sua subsistência” (VENOSA. enquanto temporariamente destacado da propriedade”.245/91 | 59 Não se exige rigorismo formal na notificação prévia. A jurisprudência também é clara ao afirmar que não há aceitação tácita da locação caso o adqui- rente.. a oferecê-lo. j.º TACivSP. Por fim. 317807.iesde. Essa cláusula de vigência é aquela que prevê a obrigação de um novo proprietário.

O prazo começa a correr a partir da data do recebimento da notificação. em decorrência de execução forçada. O comprador não é obrigado a vender a coisa. no caso de bens móveis. não pode exercer direito de preferên- cia se o comprador resolver doar ou permutar a coisa. na compra e venda. quando tiver notícia de que este vai vender a coisa. que terá o direito de preferência na compra. Logo. o contrato deverá observar a forma prevista em lei. O vendedor pode também exercer o seu direito de prelação intimando o comprador. não podendo. existindo cláusula de preferência. pretender adquirir parte ideal do bem. assim. durante o qual o vendedor pagará o preço avençado pelo comprador. oferecer a coisa à pessoa de quem a adquiriu. contiver cláusula de preferência. ou de 60 (sessenta) dias1. O exercício do direito deverá ser feito para celebração do contrato. neste prazo. não se confunde com a cláusula de retrovenda. Uma vez notificado o vendedor. devem ratear o valor do preço oferecido pelo terceiro. Quando o direito de preempção for estipulado a favor de dois ou mais indivíduos em comum.br . O direito de preferência é indivisível. este terá o prazo de 3 (três) dias para exercer o seu direito. exerçam seus respectivos direitos. Assim. a preferência é a cláusula estipulada pelas partes contratantes mediante a qual fica assegurado ao vendedor o direito de adquirir a coisa quando o comprador pretender vendê-la a terceiro pelo mesmo preço e condições que este a oferecer. como ocorre. só pode ser exercido em relação à coisa no seu todo. no caso de bens imóveis. em que figura- rem como vendedores dois ou mais coproprietários. Se todos os titulares resolverem exercer o direito de preferência. Também não haverá direito de preferência se a coisa for vendida em hasta pública. ou se for vendida pelo síndico de massa falida. Nesse caso.com. Se um dos titulares não quiser exercer seu direito de preferência. titular do direito de preferência. desde que iguale a oferta de terceiro. Pode ocorrer que duas ou mais pessoas sejam titulares do direito de preferência. 1 Vale ressaltar que o prazo determinado na Lei do Inquilinato para o exercício do direito de preferência é de 30 dias nos termos do ar­tigo 28. Este material é parte integrante do acervo do IESDE BRASIL S. Não há falar em direito de preferência tácito.. em que o vendedor tem o direito de adquirir a coisa vendida sob condição resolutiva. nada impede que o outro. Por isso. com autorização. o comprador deve notificar o vendedor (titular do di- reito de prelação) sobre sua intenção de vender a coisa e apresentar o preço e condições oferecidas por terceiro. mas sempre sobre a totalidade do bem e observado o preço e condições oferecidas pelo terceiro. mas se desejar aliená-la deve. Tal cláusula só é aplicável se o comprador resolver vender a coisa ou se ela for objeto de dação em pagamento.iesde.A.60 | A alienação do imóvel durante a locação na Lei 8. sendo a escritura pública da substância do ato. quando o contrato. O vendedor. como é óbvio. O direito de preferência depende de cláusula expressa no contrato. o vendedor deve oferecer proposta idêntica a do terceiro. ou outros. primeiramente. salvo se outro prazo foi avençado na cláusula de preferência. mais informações www. quando então terá preferência para a aquisição do bem. Quando se tratar de bem imóvel.245/91 Em outras palavras. ou assumirá as condições propostas pelo terceiro. por exemplo. cada um dos vendedores pode exercer o direito de prelação apenas sobre a totalidade do bem.

com.br .245/91 | 61 Atividades 1. que medida poderá ser adotada pelo locatário para minimizar seu eventual prejuízo? 4. mais informações www. A alienação do imóvel durante a locação na Lei 8. No caso de descumprimento do direito de preferência. O direito de preferência aplica-se a todos os casos de transmissão do imóvel locado? 3.. O que é o direito de preferência no contrato de locação? 2. Há uma hierarquia entre locatário e sublocatário para se exercer o direito de preferência? Em ca- so positivo.iesde. quem poderá exercê-lo em primeiro lugar? Este material é parte integrante do acervo do IESDE BRASIL S.A.

Dessa forma. Este material é parte integrante do acervo do IESDE BRASIL S.62 | A alienação do imóvel durante a locação na Lei 8. desde que comprovados os danos que sofreu. em comum. a preferência caberá a todos.br . o locatário tem preferência para adquirir o imóvel locado.iesde. cessão ou promessa de cessão de direitos. O locador deve dar conhecimento das condições do negócio ao inquilino.A. Nos termos do artigo 27 da Lei do Inquilinato. fusão. ou dação em pagamento. O direito de preferência surge nos negócios em que a alienação é onerosa. em seguida. doação. cisão ou incorporação. 3. Isso porque o locatário possui direito obrigacional. ao locatário. quando há contraprestação.com. no caso de venda. 2. Se forem vários os sublocatários. mais informações www. estando o imóvel sublocado em sua totalidade.. promessa de venda. Não caberá o direito de preferência em se tratando de perda da propriedade por venda ou decisão judicial. que gera o direito à indenização. caberá em primeiro lugar a preferência ao sublocatário e. Aquele que não teve o seu direito garantido pelo locador poderá cobrar as perdas e danos decorrentes. para que esse possa exercer o seu direito de preferência. O direito de preferência objetiva proteger aquele que está efetivamente ocupando o prédio. ou a qualquer deles. como é o caso de compra e venda. em igualdade de condições com terceiros.245/91). 30 da Lei 8. integralização de capital social. 4. ou seja. se um só for o interessado (art.245/91 Gabarito 1.

ao serviço ou ao aformoseamento de outro. entre outros. poderá fazer reformas e mudanças no imóvel. de modo duradouro. o locador não poderá retirá-los na entrega das chaves. para adaptá-lo ao fim que se destina. se destinam. Dependendo do caso. Se for o caso. Quando da assinatura do contrato. quando for oferecido um imóvel com cortinas. Entregar ao locatário o imóvel alugado em estado de servir ao uso a que se destina Quando um imóvel for destinado à locação residencial.iesde. o mesmo deve ser idôneo para moradia. o locatário pode requerer a rescisão do contrato ou abatimento do aluguel. Passamos a enumerar as principais obrigações do locador no contrato de locação. discriminando a sua situação.com. Poderá ocorrer que determinados vícios ocultos sejam reconhecidos somente após a assinatura do contrato.. pertenças são os bens que não constituindo partes integrantes. Este material é parte integrante do acervo do IESDE BRASIL S. toldos. é impor- tante que as partes anexem ao contrato uma vistoria do imóvel.A. a­ ssim como um imóvel destinado ao comércio deve permitir a mercancia. Caso seja verificada uma situação no imóvel que impossibilite ou dificulte seu uso. 1 Nos termos do artigo 93 do Código Civil. lustres. Deveres das partes no contrato de locação Locador O descumprimento pelo locador das obrigações previstas no contrato de locação entabulado entre as partes permite a rescisão do contrato. Nessa ­hipótese. abre-se ainda a possibilidade do locador requerer perdas e danos. Seguindo a regra de que o principal acompanha o acessório. podendo abater o valor gasto do aluguel. Os detalhes sobre a conser­ vação do bem devem estar pormenorizados no contrato. o locatário pode ingressar com ação para obrigar o locador a reparar os vícios encon- trados. mais informações www. ao uso. o imóvel também deve ser entregue junto com suas pertenças1.br . Assim.

iesde. que sempre poderá ser dada por instrumento particular. Pagamento ::: impostos.245/91). com o artigo 23. com a assinatura do credor.com. da Lei do Inquilinato. Este material é parte integrante do acervo do IESDE BRASIL S. devemos fazer o confronto do artigo 22. As despesas extraordinárias de condomínio também devem ser pagas pelo locador. O que estiver fora de ambas dicções legais. 22. vedada a quitação genérica Para uma regular quitação. o nome do devedor. É sua obrigação garantir o locatário das turbações de terceiros. X. ::: despesas extraordinárias de condomínio.. Em relação ao seguro contra fogo. mais informações www. 320. Fornecer ao locatário recibo discriminado das importâncias por este paga. o recibo ainda valerá se dos seus termos ou circunstâncias resultar haver sido paga a dívida. determina que a ressalva deve constar no contrato. faz-se prudente a observação do artigo 320 do Código Civil (CC): Art. A Lei do Inquili- nato (Lei 8. alíneas “a” a “d”) o que entende por despesa extraordinária. mas sim exemplificativa. o tempo e o lugar do pagamento. a Lei 8. o locador deve defender convenientemente qualquer ataque que a posse do imóvel venha sofrer. demais taxas ao poder público. Trata-se de enumeração não exaustiva. durante o tempo da locação. o uso pacífico do imóvel locado O locador deve garantir ao locatário o uso pacífico da coisa. mesmo que esses requisitos não sejam observados no termo de quitação. X. Nesses ter- mos. O pagamento do preço supõe a cessão de uso e gozo de uma coisa. Por ali podemos determinar o que é despesa extraordinária e o que é despesa ordinária. XII. Desse modo. Por outro lado. ou mesmo se haverá ou não o aludido seguro. designará o valor e a espécie da dívida quitada. entretanto. ou seja. ou- tros elementos podem ser caracterizados como despesas extraordinárias que não aqueles dispostos na lei. as partes também podem convencionar a quem será incumbido o pagamento. Para que saibamos o que é ou não despesa extraordinária ou ordinária (de natureza obrigacio- nal do inquilino).245/91determinou em sete dispositivos (art.A. de direito e de fato. é que deve merecer interpretação no caso concreto. Atualmente a prática determinou que os impostos sejam carreados ao inquilino. ou quem por este pagou. portanto. ou do seu representante. ::: prêmio de seguro contra fogo.br . A quitação. a zona cinzenta.64 | Deveres das partes no contrato de locação Garantir.

Pequenas mudanças podem ou não ser admitidas. deve o próprio inquilino fazer. Não se pode transformar um imóvel residencial em imóvel comercial e vice-versa. Assim. no silêncio do contrato. do advogado que recebe clientes. Os pequenos danos. que lhe são alheios.br . por um lado. tem o dever de alertá-lo quanto a sua ocorrência. Trata-se de uma proteção tanto para o locador quanto para o locatário. Aliás.iesde. Esse deve ser realizado na data de seu vencimento. mormente o contrato de comodato. A Lei do Inquilinato atual diz que. mais informações www. a transgressão de imóvel residencial transformado em clínica médica. finda a locação.com. Restituir o imóvel. Levar ao conhecimento do locador o surgimento de dano ou defeito cuja reparação a este incumba Se. toda obrigação deve ser paga no prazo. devendo tratá-lo com o mesmo cuidado como se fosse seu O locatário não pode incorrer em fraude quanto à finalidade de uso do imóvel.A. Servir-se do imóvel para uso convencionado no contrato. com todos os seus acessórios. mas pelo fato de ter concorrido omissivamente para sua verificação. Este material é parte integrante do acervo do IESDE BRASIL S. salvo as deteriorações decorrentes do seu uso normal Nesse item verifica-se a importância de sempre ao início de um contrato de locação realizar-se uma boa vistoria no imóvel. será responsável perante o locador não propriamente pelos danos anormais ocorridos. bem como o estado em que se encontra. o inquilino não responde pelos danos anormais do prédio. por exemplo. deve o pagamento ser efetuado até o sexto dia útil do mês seguinte ao vencido. é abusiva.. por outro. Deveres das partes no contrato de locação | 65 Deveres do locatário Pagar pontualmente o aluguel e os encargos da locação O pagamento é sem dúvida a obrigação mais importante do inquilino. Não basta o paga- mento do aluguel e encargo. É o caso do médico que eventualmente concede consultas em sua residência. no estado em que o recebeu. Esse valor é o que carac- teriza o contrato de locação e o difere de outros. ou da costureira que faz serviços sob encomenda. Não o fazendo e por sua omissão permitir a ruína do prédio. pequenas vedações no telhado. tais como reparos de torneiras.

pois o primeiro termo procura afastar a conotação de desfazimento do contrato por culpa de alguma das partes. Nesse mesmo dia- pasão incluem-se outras despesas que sejam decorrentes do uso próprio do inquilino. que o livra do despejo. Repare que a Lei do Inquilinato utilizou o termo resilição ao invés de rescisão. porém. 26. o locatário terá direito ao abatimento do aluguel proporcional ao período excedente.66 | Deveres das partes no contrato de locação Nesse ponto ainda devemos fazer uma importante ressalva.br . inclusive com aplicação de indenização dependendo do caso em questão. Pagar as despesas de telefone e de consumo de força. Em princípio. É aquela trazida pelo artigo 26 da Lei do Inquilinato (Lei 8. in- corre em infração que pode autorizar o despejo. após a reforma.com.iesde. Não modificar a forma interna ou externa do imóvel sem o consentimento prévio do locador Caso o locatário altere o imóvel de forma substancial. provocados por si Além de reparar os danos por ele causado. Assim estaremos atendendo aos princí- pios de probidade e boa-fé que devem ser verificados durante toda a relação obrigacional. Parágrafo único. A resilição contratual pode ocorrer se os reparos durarem mais de 30 dias. o inquilino ainda deve comunicar ao senhorio o vício que ocasionou e o material que será empregado no conserto. Se os reparos só forem possíveis com a desocupação do prédio. por exemplo. que o inquilino obtenha. Esse dispositivo legal determina: Art. mais informações www. quebrando uma parede. como já vimos. A leitura da letra da lei pode ser um pouco confusa. por exemplo. água e esgoto Tais despesas dizem respeito ao consumo do próprio locatário e sua família. a solução é a suspensão provisória do contrato. deve o locador repará-los (com exceção daqueles pequenos e insignificantes vícios construtivos). Se os reparos durarem mais de dez dias. Isso se dá. devemos nos ater que o período em que o inquilino mantiver-se fora do imóvel para as reformas necessárias deve ser abatido do valor do aluguel.. luz e gás. o locatário é obrigado a consenti-los. Este material é parte integrante do acervo do IESDE BRASIL S.A. cuja realização incumba ao locador. Realizar a imediata reparação dos danos verificados no imóvel. nos termos do artigo 422 do Código Civil. se houver recusa do locatário em consentir com a reforma. quando ocor- rem danos no imóvel no curso da locação. Por outro lado. internet ou televisão a cabo. Nada impede. Por fim.245/91). isso se torna mo- tivo para a rescisão do contrato e consequentemente para o despejo. concordância do locador. Necessitando o imóvel de reparos urgentes. se mais de trinta dias poderá resilir o contrato.

caso o condômino-locador a ela não compareça”.br . consumo de água e esgoto nas áreas de uso comum. entre outras.º ao artigo 24. concedido ao locatário. Determi- nadas despesas devem ser interpretadas caso a caso.º passando a dispor que “nas decisões da assembleia que não envolvam despesas extraordinárias do condomínio. o locador assumisse essas despesas? De qualquer modo. vale ressaltar a menção que fizemos sobre as despesas extraordinárias. podendo. Ainda assim. Este material é parte integrante do acervo do IESDE BRASIL S. Pagar as despesas ordinárias de condomínio A Lei 8. Assim. por que não poderia decidir a respeito delas? Mas. nos artigos 24 a 27. O direito de voto. que envolvam despesas ordinárias do condomínio. o locatário se insere na vida condominial. Como o rol trazido pela lei não engloba todas as hipóteses de despesas encontradas em uma relação locatícia.. 2005) Em 1964. a Lei 4. em 1996. veio a Lei 9. é preciso apontar uma situação espinhosa: teria ele esse direito. cumpria lógica singela: se ele há de arcar com as des- pesas ordinárias.iesde. o locatário poderá votar. §1.com. Mais tarde. Texto complementar Inquilinos podem votar nas assembleias de condomínio? (BUSHATSKY. Caso incorra em infrações do regulamento condominial. deve pagar.245/91 trouxe um extenso rol para caracterizar as despesas ordinárias (art. caso o condômino-locador a ela não compareça”. Vamos exemplificar algumas dessas despesas: salários e encargos trabalhistas dos empregados do condomínio. deve estar submetido aos regulamentos condominiais. se no contrato de locação.A. mais informações www. o locatário poderá votar. a Lei de Locações (art. para prever que “nas decisões da assembleia. deverá ser multado pela direção do condomínio. alí- neas “a” a “i”).º. participar e dar opiniões nas assembleias condominiais. XII. portanto. inclusive. 23. que deu nova redação àquele parágrafo 4. em 1991.276/96. Dizem respeito ao consumo que o inquilino efetivamente ou indiretamente teve proveito e. torna-se claro que a presente matéria pode ser controvertida. Vale ressaltar que o condomínio pode ainda cientificar o locador para que tome as medidas necessárias de despejo.591 (Lei de Condomínios e Incorporações) disciplinou as assembleias dos con- domínios. eventualmente. limpeza e con- servação das dependências de uso comum. 83) incluiu um parágrafo 4. Deveres das partes no contrato de locação | 67 Cumprir integralmente a convenção de condomínio e os regulamentos internos Ao locar o imóvel dentro de um condomínio.

porém não em tal qualidade. merecendo realce o ponderado pelo renomado Samir José C.68 | Deveres das partes no contrato de locação Logo. respeitadas sempre as regras da Convenção de Condomínio. pois esse artigo só se prestou para alterar o artigo 24 da Lei de Condomínios e. ficou sem sentido aquela alteração (do que já não existe).245/91 e é nela que está o referido artigo 83. Nascimento Franco. e por aí se poderia prosseguir. de forma alguma retira a possibilidade de o locatário participar das assembleias. bastava isso. se esse caiu. E tratou do condomínio edi- lício. jamais os inquilinos. as assembleias. a míngua de previsão legal). preserva o escopo dessas reuniões voltadas ao debate de questões entranhadas no direito de propriedade (dos condôminos.º a 27 da Lei 4.br .com. as despesas. que disciplinou o voto sob análise. era lá que estava prevista a par- ticipação do locatário nas assembleias! Portanto. quais são as principais obrigações do locador? Este material é parte integrante do acervo do IESDE BRASIL S. salvo melhor juízo. a convenção. se as locações permanecem regidas pela Lei 8. disciplina da piscina. em despesas extraordinárias. de certa maneira. o novo Código Civil. desde que a decisão não implicasse. a Lei 8.iesde. dos promitentes compradores e dos cessionários de direitos relativos às unidades autônomas. ganharam novas regras o condomínio. é preciso realçar. a teor do art. entre outros tópicos. Ora. J. Em um contrato de locação. a Lei 10. a partir de 1996 passou a poder votar em tudo quanto não se referisse às despesas extraordinárias. diga-se.036).406.358. ampliou-se o direito do locatário: se antes votava apenas no que dissesse respeito às des- pesas ordinárias (que ele suporta. A lógica agora exposta. Foi inovação com amplitude maior que a existente em outros países. será que esse direito não remanesceria? Parece-me que não. mas na de mandatário do condômino.245/91. remetendo à locação predial urbana (artigo 2. o que.. Os exemplos são incontáveis: eleição do síndico. mencionada no início. Mas. titulares do domínio ou. foi-lhe retirado esse direito. entre eles.A. em sentido diame- tralmente oposto ao traçado nestas linhas. não há lei obrigando o Condomínio a aceitar a participação do locatário em assembleias. E aí surge o problema: aquele artigo 24 findou revogado. se muito. nos artigos 1. Assim. veio a lume. Martins. não se trata de opinião unânime. XII da Lei 8245/91). des- de que compareça portando a procuração adequada (artigo 653 do Novo Código Civil). mais informações www.591/64.331 a 1. Logo. Atividades 1. conclusão alcançada por juristas respeitadíssimos. em 2002. Foram revogados os artigos 1. Pois bem. sorteio de vagas. Mas diga-se. 23.

A.. caso venha a descobrir uma determinada situação no imóvel que impossibilite ou dificulte seu uso? Este material é parte integrante do acervo do IESDE BRASIL S. mais informações www.com. Quais medidas poderão ser adotadas pelo locatário.br . Em um contrato de locação. Deveres das partes no contrato de locação | 69 2.iesde. quais são as principais obrigações do locatário? 3.

(iv) pagamento (iv.c) despesas extraordinárias de condomínio.A..com. (iv. o uso pacífico do imóvel locado. finda a locação. devendo tratá-lo com o mesmo cuidado como se fosse seu. (vii) pagar as despesas de telefone e de consumo de força. As principais obrigações do locatário são: (i) pagar pontualmente o aluguel e os encargos da locação.br . poderá fazer reformas e mudanças no imóvel. (ii) servir-se do imóvel para uso convencionado no contrato.a) dos impostos e demais taxas ao Poder Público. (iv) levar ao conhecimento do locador o surgimento de dano ou defeito cuja reparação a este incumba. (iv. podendo abater o valor do aluguel. (iii) restituir o imóvel.iesde. água e esgoto. (vi) não modificar a forma interna ou externa do imóvel sem o consentimento prévio do locador. As principais obrigações do locador são: (i) entregar o imóvel alugado em estado de servir ao uso a que se destina. provocados por si. (iii) fornecer ao locatário recibo discriminado das importâncias recebidas. o locatário pode requerer a rescisão do contrato ou abatimento do aluguel. no estado em que o recebeu. 2. durante o tempo da locação. 3. Caso seja verificada uma situação no imóvel que impossibilite ou dificulte seu uso. para adaptá-lo ao fim que se destina. (v) realizar a imediata reparação dos danos verificados no imóvel. mais informações www. luz e gás. Este material é parte integrante do acervo do IESDE BRASIL S. (ix) pagar as despesas ordinárias de condomínio. Se for o caso.b) prêmio de seguro contra fogo. (viii) cumprir integralmente a convenção de condomínio e os regulamentos internos. (ii) garantir.70 | Deveres das partes no contrato de locação Gabarito 1. salvo as deteriorações decorrentes do seu uso normal.

salvo disposição contratual em contrário. ::: Benfeitorias voluptuárias – quando se referem ao embelezamento do bem. As benfeito- rias são os melhoramentos acrescidos à coisa. Podem ser necessárias. ainda que não autorizadas pelo locador deverão ser indenizadas. Já as benfeitorias úteis podem ser indenizadas desde que haja o consentimento prévio do loca- dor. a troca da viga central da casa que está com cupim ou da coluna de água do prédio são benfeitorias necessárias. a benfeitoria tem por escopo dar maior conforto e como- didade ao locatário. já que nesse caso. Exemplo: terceiro quarto nos fundos da casa.. as benfeitorias necessárias. mesmo que a torne mais agradável ou valiosa. nos termos do artigo 35 da Lei de Locação.Benfeitorias e sua indenização Benfeitorias Por primeiro. A norma parece justa. Passamos agora a diferenciá-las: ::: Benfeitorias necessárias – são as que dizem respeito à própria estrutura. ou. ::: Benfeitorias úteis – têm por finalidade dar mais conforto ou comodidade ao inquilino. não aumentando o uso habitual da coisa.A. ainda. Direito de indenização Assim. Podem ser consideradas benfeitorias voluptuárias a piscina.com. São aque- las que aumentam ou facilitam o uso da coisa. devemos entender o que são as benfeitorias e quais as suas variações.iesde. Este material é parte integrante do acervo do IESDE BRASIL S. A fundamen- tação nos parece simples. sauna ou mesmo uma quadra de tênis. mais informações www. Assim. solidez e conserva- ção do prédio. permitir que utilize o imóvel conforme o seu interesse e suas conveniências. úteis ou voluptuárias. O locatário simplesmente não pode aguardar o consentimento ou não de uma reforma urgente que ameaça inclusive a estrutura do imóvel.br .

700/9 – 1. CERCEAMENTO DE DEFESA. Primeiramente. DIREITO DE RETENÇÃO E INDENIZAÇÃO DE BENFEITORIAS. in verbis: 1 O Código Civil enumera a aquisição por acessão a (i) formação de ilhas. nula nos termos do artigo 2. concedida isenção de seis meses de aluguel. O direito de retenção nada mais é do que o meio procedimental de garantir o cumprimento de uma obrigação. Rel. c/ Rev. possa ele invocar. (STJ. INEXISTÊNCIA.. Prevendo as partes. Min..A. j. a renúncia ao direito de indenização seria fonte de injustiça e. bem como a ideia de função social do contrato. esse entendimento não nos parece o mais correto quando pensamos nos princípios da boa-fé e da função social do contrato que devem ser observados pelo moderno aplicador do direito. As benfeitorias também permitem o direito de retenção. ao ser demandado pelo despejo. sendo-lhe. IV. Ap. as benfeitorias voluptuárias não são indenizáveis e podem ser levantadas pelo locatário. qualquer obra ou constru- ção será tratada como benfeitoria e não como acessão.º TAC/ SP. 35. pois há previsão legal (art. em compensação. 10/12/1996). CLÁUSULA DE RENÚNCIA.iesde. j.. poderá o locatário utilizar-se dos embargos de retenção por benfeitorias previstos no artigo 745. 35. A discussão que se trava é se a renúncia a tais direitos não feriria a noção de enriquecimen- to sem causa. De um lado. em seu art. tribunais têm entendido que a renúncia é válida. VALIDADE. é válida a cláusula inserida nos contratos de locação urbana de renúncia dos direitos assegurados. Assim.br . (v) as plantações e construções. Este material é parte integrante do acervo do IESDE BRASIL S.] A renúncia contratual expressa do lojista. diante da renúncia expressa feita pelo inquilino ao direito de ser indenizado.º TAC/SP. Assim. utilizá-lo na fase de conhecimento. finda a locação. Em razão da hipossuficiência do inquilino e da função social do contrato que deve garantir o equilíbrio das partes. Juiz Francisco Thomaz. no contrato de locação. LOCAÇÃO. 04/10/2000). adap- tando-o à sua destinação comercial. (ii) o aluvião. vale ressaltar que a acessão é um modo de adquirir a propriedade1. não se trata de benfei- torias. (iii) a avulsão. caput) aplicando-se ainda o princípio do pacta sunt servanda. (2. que o locatário edificaria no terreno arrendado. Vicente Leal. (iv) o abandono de álveo. desde que a sua retirada não afete a estrutura e a substância do imóvel. c/ Rev. em se tratando da relação locatícia.136/MG. j. parágrafo único do Código Civil (CC). pois a retirada danificará o principal. Ainda que a nova Lei do Inquilinato assegure ao locatário. bem como ao direito de retenção.ª Cam. Assim. mais informações www. A exis- tência de cláusula contratual em que o locatário renuncia ao direito de retenção ou indenização torna desnecessária a realização de prova pericial das benfeitorias realizadas no imóvel locado. de forma expressa. Juiz Magno Araújo. caso o locatário tenha construído uma piscina. (2. não terá direito a levantá-la do imóvel. inad- missível se apresenta.com. 471. Assim já foi decidido: [.72 | Benfeitorias e sua indenização Por fim. 6ª Turma. Recurso especial não conhecido. A principal dúvida na questão das benfeitorias se diz quanto à possibilidade de o inquilino renun- ciar previamente ao direito de indenização pelas benfeitorias úteis ou necessárias. o direito de indenização e retenção pelas benfeitorias. É meio de defesa do credor que deve restituir uma coisa. Se os acréscimos decorrem da natureza. 14/12/2000) Todavia.ª Câm.035. o princípio que veda o enriquecimento ilícito. à qualquer ressarcimento por benfeitorias necessárias e incorporadas ao imóvel inibe a pretensão indenizatória tendo em vista o respeito ao princípio pacta sunt servanda. Resp 265. portanto. poderá o inquilino. Ap. do Código de Processo Civil. determina a lei que perderá o inquilino benfeitoria em favor do proprietário. mas de acessões naturais. No caso.632-00/8 – 5. Assim. o credor é o locatário que tem o direito de ser ressarcido pelos melhoramentos realizados no prédio. Embora seja um meio de defesa oposto na fase de execução. Recurso provido para julgar improcedente a ação. 587. em seu favor. – Rel. A doutrina também diferencia benfeitoria de acessão. PRODU- ÇÃO DE PROVA PERICIAL.

no caso. p.com.° 1 do artigo 216.. sendo inaplicável o direito de retenção diretamente ao locador. mas apenas nos contratos pa- ritários (aqueles celebrados entre partes de igual força). melhoramentos. Benfeitorias e sua indenização | 73 Art. mais informações www. poder-se-ia entender como decorrência lógica do princípio que veda o enriquecimento sem causa. Isso porque os valores devidos à título de aluguel são líquidos (certos quanto à existência e determinados quanto ao valor) e o valor das benfeitorias é ilíquido (incerto quanto à existência ou indeterminado quanto ao valor). 1 O presente texto foi retirado de obra portuguesa. em tese. principalmente em se tratando de contratos de adesão em que as cláusulas são impostas ao inquilino.275 do Código Civil.A. não será possível a compensação de valores devidos a título de aluguel com eventual reembolso decorrente das benfeitorias. O sublocatário não consentido só terá direito à indenização contra o sublocador. Essa opinião nos parece mais coerente. este.br .] Parágrafo único. e até o daquilo que com essas despesas tenha sido feito. A comparação de sistemas também é bem-vinda. que o direito à indenização por benfeitorias úteis e necessárias não poderia ser renunciado nos contratos de adesão. De outro modo não seria possível proceder ao levantamento de benfeitorias.. no fundo. Como bem trazido pelo professor Simão (2007. Nenhuma convenção prevalecerá se contrariar preceitos de ordem pública. A lei define-as. Isso em se tratando de sublocação autorizada. o subinquilino é um estranho. como despesas. 2. como preveem os artigos 1. Texto complementar As benfeitorias1 (VASCONCELOS.273 e 1. Para o nosso curso. Por fim. De qualquer forma. como “todas as despesas feitas para conservar ou melhorar a coisa”.iesde. no n. 2007.. o caso concreto nos dirá com mais segurança se a renúncia ao direito de indenização das benfeitorias é válida ou não. São. tais como os estabelecidos por este Código para assegurar a função social da propriedade e dos contratos. O levantamento de benfeitorias não pode deixar de se traduzir na retirada de algo que tenha sido feito e que possa ser separado da coisa. legítima a sublocação. o aluno deverá se ater principalmente aos exemplos e conceitos trazidos pelo autor. 236-237) As benfeitorias não são coisas. Este material é parte integrante do acervo do IESDE BRASIL S.035. já que a própria autorização para realizar as benfeitorias torna. cabe salientar que. [. Também vale observar que o sublocatário que realizar benfeitorias com consentimento do locador goza dos mesmos direitos do locatário. acreditamos que em razão da com- plexidade da questão e da grande discussão na doutrina acerca do tema. em princípio. com eventual direito de regresso contra o locador. p. O sentido de benfeitorias é mais o das acções que originam estas despesas do que o das des- pesas propriamente ditas. para quem. 77). A legislação a que o autor se refere é a legislação portuguesa. são acções: são o acto de benfeitorizar a coisa.

como resultado efectivo. Em segundo lugar. o valor”. as benfeitorias sem as quais a coisa sofreria perda. delas não resultar efectivamente uma valorização efectiva da coisa. Este material é parte integrante do acervo do IESDE BRASIL S. mas que têm por resultado o aumento do seu valor objectivo.iesde. ou mesmo recrear o benfeitorizante. os investimentos destinados a manter ou a aumentar a sua produtividade. o autor das benfeitorias necessárias tem direito a ser indemnizado do respectivo custo. pelo menos em termos de normalidade.com. a destruição ou a deterioração da coisa. É muito aberto o sentido de benfeitoria que se retira do artigo 216 do Código Civil. Serão benfeitorias as despesas de frutificação. aumentar o seu valor.º 3 do artigo. São benfeitorias úteis “as que não sendo indispensáveis para a sua conservação. São benfeitorias voluptuárias as despesas que não sejam necessárias nem aumentem o valor da coisa. independentemente da sua boa ou má-fé.. assim. o pagamento de taxas que lhe respeitem e de impostos que sobre ela recaiam. logo do seu n. seja ele possuidor de boa ou de má fé. são. Nesse caso não se verifica o fim de evitar o detrimento da coisa. destruição ou de- terioração da coisa”. Não é claro que devam abranger todas e quaisquer despesas feitas com a coisa. adequadas à sua prossecução. sendo compensado nos termos do enri- quecimento sem causa quando as não possa levantar. “as que têm por fim evitar a perda. Segundo o artigo 1. mas sirvam apenas para o recreio do benfeitorizante. sempre que o valor objectivo da coisa aumente como resultado das benfeitorias. No caso das benfeitorias voluptuárias não há aumento objectivo do valor da coisa. na letra da lei. mesmo que com a finalidade de a melhorar. ainda que sejam de uma grande frivolidade ou sumptuosidade. no entanto. as despesas não poderão ser tidas como benfeitorias úteis. Note-se que. que tenham por fim evitar o detrimento da coisa. Em primeiro lugar. Nesse caso. todavia.273 do Código Civil. Se. no sentido que têm por fim evitar o prejuízo da coisa.74 | Benfeitorias e sua indenização O que sejam benfeitorias pode não ser sempre fácil de determinar. O critério é o da indispensabilidade para evitar o detrimento da coisa. úteis ou voluptuárias tem consequências importantes no regime da posse. o que é determinante é que tenham sido feitas com esse fim e que sejam. Todas as despesas e todas as acções de conservação. importa agora o resultado. São benfeitorias necessárias. As benfeitorias classificam-se em necessárias. destruição ou deterioração. o critério é já diferente: é o do aumento do seu valor objectivo. é feita de benfeitorias necessárias. O autor de benfeitorias úteis pode levantá-las desde que sem detrimento da coisa. São agora despesas que não são necessárias. O benefício emergente da benfeitoria produz-se apenas na pessoa do seu autor que tem com elas um prazer acrescido no desfrute da coisa. A qualificação das benfeitorias como necessárias.º 1 pode retirar-se que são benfeitorias todas e quaisquer despesas feitas com o fim de con- servar e melhorar objectivamente a coisa. úteis e voluptuárias confirma e alarga mesmo esse sentido: são benfeitorias as acções feitas sobre a coisa e as respectivas despesas. úteis e voluptuárias. mais informações www. de manutenção e de melhoramento da coisa parecem estar abrangidas pelo actual conceito legal de benfeitoria. embora feitas com o fim de aumentar o valor da coisa e mesmo que sejam normalmente aptas para o conseguirem.A. todas as acessões e construções que nela sejam feitas? A letra do artigo 216 do Código Civil fornece indicações preciosas. Necessárias. Há ainda que ter em atenção a referência que no texto da lei é feita ao fim com que tenham sido feitas as benfeitorias necessárias. estas deverão ser qualificadas como úteis.br . e não aumenta de valor. a definição que. lhe aumen- tam. Mais do que o fim prosseguido. que as despesas tenham efectivamente sido hábeis para evitar a perda. Não é necessário. no n.

mas perde. As benfeitorias necessárias devem ser indenizadas pelo locador? Em caso positivo. sem direito a indemnização. As benfeitorias voluptuárias devem ser indenizadas pelo locador? Em caso positivo. con- soante o seu autor é possuidor de boa ou de má fé. o locador deverá autorizar sua realização? Este material é parte integrante do acervo do IESDE BRASIL S. para que haja esse dever.br .com.. o locador deverá autorizar sua realização? 2. as que o não puderem ser. O possuidor de boa fé pode levantar as benfei- torias voluptuárias que puderem ser levantadas sem detrimento da coisa. para que haja esse dever. para que haja esse dever. O possuidor de má fé perde em qualquer caso as benfei- torias voluptuárias que haja feito. Benfeitorias e sua indenização | 75 No que respeita às benfeitorias voluptuárias.275 do Código. para que haja esse dever.iesde. mais informações www. As benfeitorias realizadas pelo sublocador devem ser indenizadas pelo locador? Em caso positivo. no artigo 1. As benfeitorias úteis devem ser indenizadas pelo locador? Em caso positivo. Atividades 1.A. a lei distingue. o locador deverá autorizar sua realização? 4. o locador deverá autorizar sua realização? 3.

Sendo impossível seu levantamento. determina a lei que perderá o inquilino a benfeitoria em favor do proprietário. As benfeitorias voluptuárias não são indenizáveis e. sendo inaplicável o direito de retenção diretamente ao locador. as benfei­ torias necessárias. O sublocatário não consentido só terá direito à indenização contra o sublocador. em tese. este com eventual direito de regresso contra o locador..iesde.com. 2.A. Nos termos do artigo 35 da Lei de Locação. O sublocatário que realizar benfeitorias com consentimento do locador goza dos mesmos direitos do locatário.br . 3. o subinquilino é um estranho. desde que a sua retirada não afete a estrutura e a substância do imóvel. salvo disposição contratual em contrário. finda a locação. já que a própria autorização para realizar as benfeitorias torna.76 | Benfeitorias e sua indenização Gabarito 1. 4. ainda que não autorizadas pelo locador. para quem. podem ser levantadas pelo locatário. legítima a sublocação. Isso em se tratando de sublocação autorizada. mais informações www. Este material é parte integrante do acervo do IESDE BRASIL S. deverão ser indenizadas. As benfeitorias úteis podem ser indenizadas desde que haja o consentimento prévio do locador. no caso.

br . Prazos da locação O prazo máximo. o projeto dessa lei previa a exigência expressa de contrato escrito. para a caracterização de um contrato de aluguel por tem- porada. Este material é parte integrante do acervo do IESDE BRASIL S. realização de cursos. feitura de obras em seu imóvel. De qualquer forma. Ao contrário do que muitos pensam. Locação por temporada Definição A locação por temporada é definida pela Lei do Inquilinato (Lei 8. caso não seja atendida essa forma escrita. esteja ou não mobiliado o imóvel. Forma do contrato O parágrafo único informa que no caso da locação envolver imóvel mobiliado. Considera-se locação para temporada aquela destinada à residência temporária do locatário. Sua localização é irrelevante. portanto. Caso o inquilino alugue determinada casa de campo por seis meses. e contratada por prazo não superior a noventa dias. para prática de lazer. Assim. tratamento de saúde. Ademais. mas a utilização residencial é imprescindível. Trata-se de uma medida de proteção às partes.245/91): Art. constarão obriga- toriamente no contrato a descrição dos móveis e utensílios que o guarnecem bem como o estado em que se encontram. estaremos diante de uma locação residencial por período determinado e não locação por temporada. mais informações www. será de até 90 (noventa) dias. o contrato não deverá ser considerado nulo ou anulável. A doutrina ainda afirma que há necessidade de contrato escrito. não existe locação por temporada quando a destinação do imóvel for para o uso comer- cial. 48.com. não é necessário que o imóvel locado esteja em cidade praiana ou de campo.A. em razão do curto período envolvido. e outros fatos que decorrem tão somente de determinado tempo.iesde..

Além da possibilidade de cobrança antecipada do aluguel. No caso de prorrogação. Constitui contravenção penal. Não diz a lei que o contrato é nulo sem a respectiva descrição. Vale ressaltar que o artigo 59. residencial por prazo indeterminado.. nos termos do já citado artigo 43. A Lei do Inquilinato ainda traz uma exceção ao artigo 43.com. o locador de má-fé poderá tentar renovar indefinidamente o contrato de locação por temporada para valer-se do benefício trazido pelo artigo 59. Assim sendo. Findo o prazo ajustado. p. Assim. ainda é considerada con- travenção penal. III. Como bem ponderado por Sílvio de Salvo Venosa (2006.A. o locador também perderá o direito de cobrar antecipadamente os valores do aluguel. verificamos que não há san­­ ção em caso de não atendimento do requisito. o legislador criou uma regra imperfeita. o locador somente poderá denunciar o contrato 30 meses após o seu início.iesde. Este material é parte integrante do acervo do IESDE BRASIL S. 43. Tal conduta não pode ser admitida pelo direito brasileiro em virtude do seu caráter fraudatório. Prorrogação do contrato Outra importante determinação da Lei do Inquilinato é trazida pelo artigo 50: Art. Verifica-se. Caso ocorra essa prorrogação.br .. 224). Art. A cobrança superior a 90 dias.cobrar antecipadamente o aluguel. qual seja. III. É aconselhável inclusive que o valor dos bens seja incluído. o não pagamento de contas de luz. da Lei do Inquilinato. Trata-se da hipótese de pagamento antecipado dos valores do aluguel. portanto.] III . 42 e da locação para temporada. O preço cobrado. Parágrafo único. além de caracterizar locação residencial. entretanto. punível com prisão simples de cinco dias a seis meses ou multa de três a doze meses do valor do último aluguel atualizado. Ocorrendo a prorrogação. mas criará entra­ ves para eventual recomposição de danos. bem como os danos aos bens móveis que guarnecem a residência. que no caso de prorrogação do contrato por temporada. 47. água e telefone. a locação permanece no regime normal.. ainda que ausente esse documento. o locador ainda poderá exigir também uma das modalidades de garantia locatícia. 50. da Lei do Inquilinato garante ao locador a concessão de liminar para o despejo no caso de locação por temporada. nem que se presume a inexistência de mobiliário ou utensílios. não pode exceder a 90 dias. III. se o locatário permanecer no imóvel sem oposição do locador por mais de trinta dias.78 | Locação por temporada Obviamente a omissão desse requisito não desnatura a modalidade de locação. da Lei de Locação. para facilitar sua recom­ posição em caso de perda. assim como a descrição de marca e modelo de eletrodomésticos e similares. salvo a hipótese do art. o locador somente poderá denunciar o contrato após trinta meses de seu início ou nas hipóteses do art. a locação passa a ter prazo indeterminado. caso a locação prorrogue-se por mais de 30 dias sem a oposição do locador. não mais sendo exigível o pagamento antecipado do aluguel e dos encargos. A garantia não serve apenas para as hipóteses de inadim- plemento do inquilino. revertida em favor do locatário: [. porque lhe falta sanção. mas também para os danos causados ao imóvel. Assim sendo. III. mais informações www. presumir-se-á prorrogada a locação por tempo indeterminado. destruição ou extravio. o locador poderá valer-se da ação indenizatória para co- brança do quantum devido. Apesar do caráter de obrigatoriedade trazido no dispositivo legal.

º 70007455892 2003/Cível Acórdão do Tribunal de Justiça do Rio Grande do Sul Desistência de locação de imóvel para temporada não torna desnecessário seu pagamento LOCAÇÃO. constitui-se em uma ordem de pagamento à vista revestida dos princípios da literalidade e autonomia.iesde. liquidez e exigi- bilidade do título. por exemplo. NEGÓCIO SUBJACENTE. Locação por temporada | 79 Ademais. Para o locatário. auferir renda e retor- nar a utilizá-la. em princípio. como a paralisação das obras em virtude das chuvas. nesse caso. Texto complementar CFF N. o negócio subjacente deve ser analisado. nas férias. EMBARGOS À EXECUÇÃO. Não obstante. vez que é curta a duração deste tipo de contrato. a principal desvantagem é que como o período é cur- to. quando restar comprovada eventual causa capaz de retirar a certeza. Imaginemos a hipótese de uma pessoa que aluga um imóvel em virtude de reforma na sua casa. poderá ele alugá-la por um curto período.A. O cheque. Por outro lado. a renovação do contrato de locação por temporada por mais 20 ou 30 dias. Assim. Vantagens e desvantagens da locação por temporada O contrato de locação por temporada possui suas vantagens e desvantagens. Este material é parte integrante do acervo do IESDE BRASIL S. a grande vantagem dessa contratação é que poderá alugar o imóvel por curto período. a renovação do contrato de locação por temporada é plenamente compreensível. PROVA. Nesse sentido precisará buscar a todo tempo locatários.. Isso demonstra que a análise ou não da renovação do contrato de locação deverá depender de cada caso concreto. por exemplo.com. uma casa localizada na praia que o proprietário utiliza com frequência. por outro lado também gasta um bom dinheiro para mantê-la.br . Cabível. CHEQUE EMITIDO COMO FORMA DE PAGAMENTO DE LO- CAÇÃO POR TEMPORADA. mas. normalmente os valores cobrados pela locação são altos. nesse caso. APELAÇÃO CÍVEL. a principal desvantagem ao locador nesse tipo de contratação é que o seu objetivo é auferir renda. fraude de nenhuma das partes. mais informações www. por exem- plo. Entretanto. Não há. É possível que a obra tenha atrasos em razão de fatores externos a ele.

Assim. Claudir Fidelis Faccenda (RELATOR) NECI MARIA DE MORAES MARTINS interpõe Embargos de Devedor em Ação de Execução que lhe move MARIA TEREZINHA DA ROSA GRAVINA. ao contrário do avença- do. 652 e 669 do CPC. requerendo a extinção do feito ou a proce- dência dos embargos. achou melhor sustá-lo. devido à perda do emprego de seu marido. sustando.. que não aceitou sua desistên- cia. em janeiro de 1997. a locatária deve honrar o contratado. se o mesmo não comprovar que o imóvel foi locado para outra pessoa neste mesmo período. a embargada apela às fls.245/91. O apelo foi recebido no duplo efeito à fl. Alegou que avisaram a embargada. Intimada. Condenou a embargada ao pagamento de honorários advocatícios ao procurador da embargante. Narrou que a execução é nula de pleno direito posto que não foram observados os artigos 604. contudo. a embargada impugnou os embargos. mas afirmando ter veraneado. fixados em 10% sobre o valor atualizado da causa.80 | Locação por temporada Em se tratando de locação por temporada. mesmo havendo desis- tência. CPC. inclusive. O fato de o locatário desistir do contrato de locação por temporada não o exime do pagamento relativo ao perío­ do ajustado.iesde. após a compra. Frisou que a alegação do marido ficar desempregado não prospera.br .A. 73-76. extinguindo a execução. Arguiu excesso de execução. Postulou pela improcedência dos embargos. com base no art. quando fora exonerado. Contrarrazões às fls. mantendo-se em seu cargo com a percepção de vencimentos até o final de 1997. Relatou que o objetivo do cheque em discussão era para a locação de uma casa de veraneio de propriedade da embargada. tentando a requerida descontá-lo antes do período de locação. porque este entrou com mandado de se- gurança. viram-se impossibilitados de veranear na casa da requerida. Sustenta que seria impossível alugar a casa para outra pessoa no mesmo período. trocar a casa objeto do negócio para uma menor. Disse que como o cheque dado à embargada não tinha provisão de fundos e o negócio estava desfeito. Os autos subiram a este Tribunal e foram distribuídos a este Relator. o cheque. 269. Sobreveio sentença julgando procedentes os embargos de devedor. Expôs que a requerida foi até sua loja e comprou duas jaquetas de couro. mais informações www. e que os pagamentos das locações para temporada de vera- neio em praias são exigidos antecipadamente justamente para evitar que os locatários venham a se arrepender e causar prejuízos aos locadores com a sua desistência. nos termos do disposto no artigo 49. aduzindo contradições na exposição da re- querente que afirmou não ter condições de veranear. 614. II. Requer o provimento do recurso. Inconformada. É o relatório. RECURSO PROVIDO. 77. suspendendo a exigibilidade em face da AJG. não as pagando nem as restituindo como forma de retaliação.com. I. da Lei 8. Este material é parte integrante do acervo do IESDE BRASIL S. 80-85 pela confirmação da sentença. querendo. não existe ilegalidade no ato do locador em exigir o pagamento in­ tegral e antecipado dos aluguéis. independente do fato de usar ou não o imóvel naquele período. e quando esta já sabia do desfazimento do negócio. RELATÓRIO Des.

sendo que o cheque executado não circulou. Relatora: Genacéia da Silva Alberton. que por uma questão óbvia. Não obstante. da Lei 8. o negócio subjacente deve ser ana- lisado. em princípio. O cheque. posto que é notável o prejuízo que esta sofreu ao não alugar seu imóvel para outra pessoa. Décima Sexta Câmara Cível. Este material é parte integrante do acervo do IESDE BRASIL S. constitui-se em uma ordem de pagamento à vista revestida dos princípios da literalidade e autonomia. A apelante reedita os argumentos expendidos na inicial.iesde. a mesma não poderia ter causado prejuízos à embargada. manifestou o seu desinteresse na ocupação do imóvel.245/91. quando restar comprovada eventual causa capaz de retirar a certeza. conforme afirmado em primeiro grau. mais informações www. Restou incontroverso nos autos que o cheque executado teve origem nas tratativas de aluguel da casa de veraneio da apelante. Quanto ao fato da embargante/apelada não ter utilizado o imóvel alugado. sendo que a mesma não o desfrutou por escolha própria. Na espécie. (Apelação Cível 70002709111. 49 da Lei 8. nos termos do disposto no artigo 49. Aduz que o fato da apelada não ter utilizado o aludido imóvel em nada modifica a sua obrigação em adimplir o valor descrito na cártula cambiária. 64/70. não conseguindo alugar para outra pessoa. Claudir Fidelis Faccenda (RELATOR) Trata-se de recurso de apelação cível contra sentença das fls. Essa colenda Câmara já decidiu nesse sentido: LOCAÇÃO POR TEMPORADA. eis que o imóvel lhe foi disponibilizado. que julgou procedentes os embargos à execução que a apelada move em desfavor da apelante. julgado em 28/11/2001). em que pese a lamentável situação. Salienta-se. deixou de ganhar dinheiro ao reservar o imóvel para a embargada. Superada essa questão.245/91 é possível exigir do locatário.. não existe ilegalidade no ato do lo- cador em exigir o pagamento integral e antecipado dos aluguéis. Locação por temporada | 81 VOTOS Des. passo a analisar a presente situação fática. em se tratando de contrato por temporada. Apelo Improvido. cuida-se de uma execução de ação monitória. no sentido de que o título executado (cheque) foi emitido como forma de pagamento pela locação por temporada de um imóvel na praia. Embora a desistência da embargante constitua-se em um exercício regular de um direito. igual- mente não interfere na sua obrigação em relação à credora. De acordo com o art. Com razão a apelante. motivo pelo qual configura-se como perfeitamente possível a discussão acerca da causa debendi. O fato do marido da apelada ter perdido o emprego.com. sustando a referida ordem de pagamento. liquidez e exigibilidade do título. em nada modifica a sua obrigação em adimplir o valor descrito no cheque. o pagamento integral e antecipado dos aluguéis e encargos. que em se tratando de locação por temporada.A. O apelo da embargada cinge-se à reforma da decisão no que concerne à manutenção da obri- gação representada pelo cheque objeto da execução. Tribunal de Justiça do RS.br . não sendo nula a cláu- sula que assim dispõe. sendo que a apelada. através de prévia comunicação.

É necessário que o contrato de locação por temporada. quando envolver imóvel mobiliado. Atividades 1.A.iesde. Invertida a sucumbência. voto no sentido de dar provimento ao recurso. prova que não se incumbiu em produzir.. a teor do disposto no artigo 333. considerando que a embargada demonstrou a origem do débito representado pelo cheque.br . No caso. Diante do exposto. a embargante deveria ter demonstrado que o imóvel teria sido alugado para outra pessoa no período ajustado entre as partes. mais informações www. O que é um contrato de locação por temporada? 2. caberia a embargante demonstrar a ausência de prejuízo daquela.82 | Locação por temporada Assim. há alguma sanção para os contratantes que não observam essa determinação? Este material é parte integrante do acervo do IESDE BRASIL S. julgando improcedentes os embargos à execução.com. seja formalizado por escrito? Em caso positivo. do CPC. inciso I.

iesde.com. Com relação ao tempo do pagamento do aluguel. qual a diferença principal entre o contrato de locação tradicional e o de locação por temporada? 4.br . Locação por temporada | 83 3.A.. mais informações www. No contrato de locação por temporada. pode o locador exigir do locatário as modalidades de garantia previstas para a locação tradicional? Este material é parte integrante do acervo do IESDE BRASIL S.

e outros fatos que decorram tão somente de determinado tempo. 4. 3. na locação residencial comum. e contratada por prazo não superior a noventa dias”. entendeu- se por conceder ao locador a faculdade de exigir o adiantamento do valor do aluguel. sem a elaboração desse documento. todavia.A.iesde. antes mesmo de o locatário se utilizar do bem locado. mês a mês.br . uma vez que. porém. Este material é parte integrante do acervo do IESDE BRASIL S. Mesmo assim. valer-se dos demais meios de prova admitidos em direito para comprovar seus danos.. em seu artigo 48. já que esse fato pode ser convencionado livremente pelos contratantes. suportando as dificuldades a eles inerentes. Na locação por temporada. como sendo “aquela destinada à residência temporária do locatário. Inexistindo a relação de bens. A grande diferença aplicável à locação por temporada é a possibilidade para o locador de exigir o pagamento do aluguel de forma antecipada. o ônus da prova acerca da existência de bens entregues ao locatário juntamente com o imóvel bem como seus estados de conservação caberá ao locador. ainda que haja a previsão de que o locador deverá efetuar o pagamento dos aluguéis de forma antecipada. que as partes convencionem o pagamento dos aluguéis da forma convencional. da Lei do Inquilinato. realização de cursos. Poderá o locador.84 | Locação por temporada Gabarito 1. tratamento de saúde. o locador poderá exigir do locatário qualquer das garantias aplicáveis ao contrato de locação tradicional. Nada impede. ou seja. que determina que “o locador poderá receber de uma só vez e antecipadamente os aluguéis e encargos [. diante da inexistência de prova concreta para sustentar seu pleito. 2. recomenda-se ao locador atender à exigência da lei. mais informações www. Em que pese a lei trazer essa determinação de forma expressa. A própria Lei do Inquilinato define a locação por temporada. nos termos do artigo 49.com. não há qualquer espécie de sanção legal para o caso de seu descumprimento. não é impossível de se concluir que o locador terá maior dificuldade para ser ressarcido por eventuais danos causados pelo locatário aos bens que guarnecem o imóvel locado. feitura de obras em seu imóvel. permanecendo o contrato como válido e eficaz. para a prática de lazer.]”... no entanto. Sim. o inquilino somente efetua o pagamento do aluguel após usufruir do imóvel. por seu caráter peculiar. pois não há qualquer impedimento para tanto. Como regra.

infração contratual ou legal. Locações especiais Regras especiais para hospitais. Exemplo: quando o locador for pedir o imóvel sem precisar justificar esse ato. por exemplo. A presente disposição tem um evidente sentido social. a lei qualificou o seu conceito quando es- ses forem autorizados e fiscalizados pelo Poder Público. Os asilos. Este material é parte integrante do acervo do IESDE BRASIL S. mais informações www. permite-se a denúncia cheia1 se o proprietário. A primeira consiste em uma denúncia imotivada da locação de imóvel. protegendo a permanência desses estabe- lecimentos que desempenham importante papel de assistência e educação. já que todo imóvel e toda atividade se acham direta ou indiretamente autorizados e fiscalizados. Portanto. edificação. Trata-se de proteção inquilinária em que a lei restringe as hipóteses em que o contrato de locação pode ou não ser rescindido. licenciada ou reforma que venha a resultar em aumento mínimo de 50% da área útil. pessoas pobres e desamparadas. por falta de pagamento de aluguel e encargos. A segunda será uma denúncia obrigatoriamente motivada da locação de imóvel. escolas e assemelhados A regra especial relativa a esses estabelecimentos é prevista no artigo 53 da Lei do Inquilinato (Lei 8. com justificativa e obrigação legal. a relação locatícia somente poderá ser rescindida por mútuo acordo. continuam fora dessa proteção 1 A denúncia vazia e a denúncia cheia são expressões criadas pelo nosso saudoso Pontes de Miranda. Sílvio de Salvo Venosa nos traz uma importante ressalva: Não é qualquer autorização e fiscalização dos Poderes Públicos. Embora se amplie o horizonte protetivo.. para edificação licenciada ou para reforma que resulte em um aumento mínimo de 50% da área útil.iesde. como mendigos. devem ser interpretados como casa de assistência social onde são recolhidas. em caráter irrevogável e imitido na posse. crianças abandonadas. Ainda. Dessa forma. pedir o imóvel para demolição. realização de reparações urgentes determinadas pelo Poder Público. não o tendo feito. O mais difícil nesse dispositivo se dá quanto à interpretação de quais estabelecimentos podem ou não ser beneficiados. com título registrado. que haja quitado o preço da promessa ou que. ou seja. seja autorizado pelo proprietário. promovida pelo locador ou pelo locatário. para sustento ou também para educação.com. velhos etc.br . órfãos.245/91). verifica-se que são três as possibilidades de denúncia cheia: para demolição. Já em relação aos estabelecimentos de ensino e saúde.A.

6. desse amparo legal.. Por fim. de atividade profissionalizante sem qualquer ligação oficial como escolas de cabeleireiros. empregados domésticos etc. p. desde que acordadas pelas partes. contribuições e fundos para promoção coletiva e até pagamento de décimo terceiro aluguel. Já foi decidido que as “escolas maternais. mas apenas consultas ou tratamento ambulatorial. A jurisprudência também entendeu que não se inserem na dicção legal simples clínicas médicas.A. O primeiro deverá obrigar-se na manutenção da limpeza e conservação das partes comuns. prestadora de serviços médicos e de exames laboratoriais (JTACSP 111/443. segundo a jurisprudência. Esse valor é chamado de res sperata2 e retribui ao empreendedor o fundo de comércio que ele criou por meio do shopping. A terceira e última é a forma que o empreendedor tem de receber dos lojistas um valor referente à imagem do shopping. Da mesma forma. a proteção existe em razão da grande dificuldade de remoção dos pacientes em caso de despejo. j. construída em decorrência da publicidade e das lojas contidas. deve- -se verificar cada caso de forma individual. Esse entendimento fica ainda mais claro já que as pré-escolas gozam. A atipicidade do shopping center Havendo relação entre lojistas e empreendedores de shopping center. A segunda é variável e vinculada ao faturamento da loja. 2 Significado: coisa esperada. atípicas ao contrato de locação dito comum. Tal fato se dá vez que essas clínicas. 248-249) Ademais. Rel. Min. por isso. vale ressaltar que o pagamento do aluguel pode ser dar por outras maneiras.ª Turma. não se inserem no conceito de estabelecimento de ensino. destinadas exclusivamente ao lazer e à recreação. não estando. 98/244. importante para seu desenvol- vimento. portanto. Com relação às unidades de saúde. Hamilton Carvalhido. mais informações www. de arte. Condições. onde não existe internação. todas as despesas cobradas do locatário devem ser previstas em orçamento. Ao segundo é incumbida a manutenção de vitrines de acordo com padrões do shopping. po- dem se deslocar de um lugar para o outro sem comprometimento a seus pacientes. pois gera obrigações diversas daquelas ordinariamente previstas entre locador e locatário. O contrato de locação celebrado entre o empreendedor e o lojista é na verdade um contrato atípico (não tipificado em lei). que possuem um caráter comercial maior do que social. podendo ser despejadas imotivadamente” (RT 607/133). ou justificadas. Ainda assim. O pagamento do aluguel é dividido em três partes distintas. zelando ainda pelo bom funcionamento dos aparelhos de iluminação e hidráulica. a jurisprudência já declarou indevida a proteção inquilinária prevista no artigo 53 para as escolas maternais. 53 da Lei 8.245/91). prevalecerão as condições pactuadas nos contratos de locação e as condições previstas no artigo 54 da Lei do Inquilinato.br . cursos livres de informática.86 | Locações especiais os cursos que ministram aulas privadas ou conhecimentos que independem de qualquer autorização ou fiscalização. 24/08/1999).com. protegidas pela lei do inquilinato. (VENOSA. A primeira é fixa e ajustada em contrato. Para todos os efeitos.873/RS.iesde. bem como dos riscos à saúde que se agravariam enormemente. 75/118). 2006. como corte e costura. Não vemos sentido para essa interpretação. Esse já foi o entendimento do Superior Tribunal de Justiça (Resp 182. Restringir essa proteção vai a desacordo com o princípio trazido pelo dispositivo legal (art. A fase maternal faz parte da educação das crianças. Este material é parte integrante do acervo do IESDE BRASIL S.

º.03. j. mais informações www. Deve-se frisar que apesar da liberdade contratual estabelecida no contrato de locação de shopping center.com.908-00/4 – 7. Regina Capistrano – j. De qualquer forma. s/ Rev. Rel. a jurisprudência reconhece a validade de uma série de cláusulas. previsto na Escritura Declaratória de Regulamentação das Locações do Shopping Center (2. Locações especiais | 87 Tal fundamento é facilmente constatado tendo em vista que nos shoppings centers. ::: a cláusula que admite o pagamento do valor referente ao fundo de promoção.. contendo obrigações que integram o contrato de locação e que devem ser adimplidas pelo locatário. nos contratos envolvendo consumidores (hipossuficientes) e empreendedores. Ap c/ Rev. Rel. mediante singela declaração de que as conhece e se lhes submete. e que cabe a sua administração estabelecer os horários de funcionamento. Juiz Emanuel Oliveira – j. Min. – Rel. Min. A atipicidade desse contrato traz. por exemplo. 5. O principal fundamento da liberdade contratual entre empreendedor e lojista é que as partes possuem condições de estabelecer e respeitar as condições que previamente acordaram.2005). o shopping dispõe de rígidas regras referentes a horários a serem cumpridos.1997). Para o sucesso do empreendimento. Em ocorrendo afronta ao princípio da função social do contrato ou da boa-fé objetiva. Assim se dá com a proteção prevista no artigo 52. Des.693-00/0 – 10. há uma série de benefícios que o acompanham. 03. Laurita Vaz. 6. ::: a cláusula que determina a cobrança de caução a título de reserva de futura ocupação de loja comercial (res sperata) para consecução de recursos financeiros até a conclusão do em- preendimento (2.A. campanhas a serem realizadas. respeitá-los integralmente (AgRg no Ag 506. Tal assertiva não é prevista. O descumprimento dessas regras enseja a denúncia cheia do contrato de locação. – Rel. parágrafo 2.2004). 31. Vicente Leal.06. Outrossim. 706.2005). Em razão dessa liberdade contratual. surgem para o lojista obrigações especiais que devem ser atendidas.474/RJ. a imposição do empreendedor ao lojista. seja ele inquilino ou não.br .12. Este material é parte integrante do acervo do IESDE BRASIL S. que trata da possibilidade de ação renovatória.ª Câm. Ap.iesde. j. 15. além de ser propiciado ao locatário seu espaço para comércio.847/SP. de abrir a loja também aos domingos. por exemplo. as outras condições (aquelas não especiais) trazidas pela Lei do Inquilinato devem ser respeitadas.º TAC/SP. cumprindo aos lojistas locatários ou não. entre elas: ::: a cláusula que proíbe ao lojista locatário abrir novo estabelecimento comercial com o mesmo ramo de atividade nas proximidades do shopping (STJ. essas cláusulas devem ser declaradas nulas ou ineficazes. bem como uniformização de procedimentos. Assim já foi decidido pelo Superior Tribunal de Justiça: É certo que em locação em shopping center admitem-se normas complementares estabelecida em documento aparato. a sublocação pode ser limitada ou condicionada a determi- nadas regras. a questão da liberdade contratual sofre limites impostos pelo ordenamento.ª Turma. como a própria estrutura do empreendimento.01.ª Turma. Em razão da liberdade de se pactuar entre lojistas e empreendedores.ª Câ. REsp 123. 17.º TAC/SP. 689.

2000) a) res sperata É um contrato. como sinal distintivo dessa complexidade. verifica-se que o cliente. Senão vejamos: Embora não haja um conceito uniforme de fundo de comércio. dentro dele. à capacidade e ido- neidade do comerciante pretendente ao uso da loja. na locação comercial. seja pelo nível de qualidade das mercadorias e produtos a serem ofertados ao futuro consumidor. quantias periódicas até a final construção da obra. feito pelo futuro lojista ao empreendedor. é constituído de forma composta. para com o dono do empreendimento. que é ele composto de um conjunto de bens corpóreos e incorpóreos de valor econômico que apresentam um caráter instrumental e patrimonial. dono do shopping e o fundo propriamente dito de direito do comerciante.88 | Locações especiais Texto complementar Shopping center: peculiaridades do contrato (MARINI. tomando-se a clientela. aquela se trata de pagamento antecipado das despesas a serem feitas durante a construção da obra. infere-se que existem na verdade um fundo complexo. que constitui elemento formador do fundo de comércio. Por certo. eis que esta se trata de soma paga pelo locatário ao locador. a adiantar parte das des- pesas com a construção. segundo consenso geral. b) tenant mix Visa especialmente: à disposição das lojas. ou seja. pela valorização do local. buscar o estabelecimento comercial. à percentagem no lucro bruto da loja. Trata-se de valioso investimento e que.iesde. a clientela. o sobrefundo de direito do empreendedor. busca o shopping para. à qualidade do ramo negocial. lojistas e empreendedor. é o maior patrimônio do comerciante. dada a peculidaridade desse fundo comercial..br . independentemente dos instrumentos já menciona- dos. tendo em vista que. que lhe traga satisfação. c) fundo de reserva Outra particularidade dessa modalidade atípica mista contratual é o fundo de reserva. Diferencia-se das luvas. acrescendo-lhe o valor original. reportando-nos ao empreendimento enfocado. em que o lojista se obrigará. seja do local a ser instalado. à administração do shopping. que diferenciado das demais cessões de uso de cunho comercial. em primeiro plano. em qualquer ramo comercial.A. firmado na fase ainda de construção do prédio onde se estabelecerá o shop- ping. obriga a ambos. mais informações www. a unirem esforços para um mútuo e eficaz aprovei- tamento. à fiscalização. Assim. em relação à atividade do comerciante. shopping centers.com. à decoração. tem-se reconhecido. depois. Este material é parte integrante do acervo do IESDE BRASIL S.

nessa espécie contratual atípica. art. ou do último acordo eventualmente ocorrido (cf. e) ação revisional Tal qual a renovatória. O valor dessa contribuição é de. a contar do início do contrato. encontrando-se o justo valor. consistindo em extraordinárias. é uma conquista do comerciante. com vistas ao sucesso do empreendi- mento. pelo prazo mínimo de três anos (cf.iesde. decorridos três anos. h) administração Tal como ocorre em relação aos condomínios. Lei 8245/91). também valorizado. f) taxas condominiais Impropriamente. Por outro lado. como um complexo de compras. é perfeitamente viável o procedimento visando adequar a fixação de um novo locativo. e que a valorização do shopping. geralmente. que deverá levar em consideração a valorização efetiva do local.A. de que deve fazer parte o utilizador. 19. que buscará agilizar. geralmente com importância proporcional às contribuições dos utilizadores. advinda em boa hora. faz com que o lojista tenha seu comércio. Esse fundo é administrado pela associação de lojistas.245/91). seja ajustando-se o valor fixo. realmente. solidifiquem o prestígio do centro comer- cial e aumentem o desejo de sua frequência pelos seus clientes. Este material é parte integrante do acervo do IESDE BRASIL S.245/91. em princípio. em medida proporcional.51. Locações especiais | 89 É preciso ainda considerar a parceria existente entre o empreendedor e o comerciante. d) ação renovatória A ação renovatória. enquanto durar o seu contrato de utilização de sua unidade. mais informações www. por cláusula específica. com vistas à cessão de uso em shopping center. Lei 8. Importante assinalar que tal ação poderá ocorrer. apesar da duplicidade de titularidade do fundo de reserva. para ensejar a realização de campanhas promocionais do shopping center. de responsabilidade dos lojistas e empreendedor. são as referidas no artigo 54 da Lei 8. no mesmo ramo.com. a administração do empreendimento via de regra se fará por empresa especializada. que tem por força atrativa central a locação. g) associação dos lojistas Segundo esse acordo o utilizador (comerciante) é obrigado. percen- tual esse que é variável de um empreendimento para outro. para êxi- to do empreendimento (shopping center). Os requisitos para que o locatário exerça o direito à renovação. o empreendedor deverá. de todas as relações do empreendedor e dos comerciantes. Resta evidente que. aquelas de responsabilidade exclusiva do empreendedor e ordinárias as que têm por escopo a manutenção do prédio. I / III. também. deve preocupar-se em manter sólida propaganda e promoções que. contribuir com a manutenção desse fundo. a referida associação. com o advento da nova Lei do Inquilinato.. são os mesmos dos outros inquilinos: existência de contrato escrito e com prazo mínimo de cinco anos. exploração ininterrupta do comércio. a contribuir ao Fundo de Promoções Coletivas. dez por cento sobre o aluguel que paga. seja ajustando-se o valor em percentual variável.br . assim denominadas. administrando esse fundo. no con- trato atípico. art.

A. pois obtiveram êxito em seu setor. são contratadas as chamadas lojas-âncora. por si só. os comerciantes de sucesso nos diferentes ramos de negócio. i) lojas âncoras e satélites Há uma rigorosa seleção das lojas que irão compor o tenant mix.com. dão-lhe o suporte de uma clientela “cativa”. cuide do empreen- dimento.. Qual o fundamento para a especialidade nos contratos de locação estabelecidos com hospitais.iesde. os quais. procurando extrair o maior lucro do empreendimento.br . Atividades 1.90 | Locações especiais Nada impedindo que o próprio empreendedor. preenchem-se os espaços restantes com pequenos comerciantes. prestigiam o shopping. para formação das chamadas lojas-satélites. devido aos contratos celebrados. Como se dá o pagamento do aluguel na locação de shopping center? Este material é parte integrante do acervo do IESDE BRASIL S. que. em menor escala. como maior interessado. mais informações www. valorizam o shopping. O que caracteriza a atipicidade do contrato de locação do shopping center? 3. os quais são mais dependentes do shopping do que este deles. uma vez que este. Por último. Depois são convidados. Primeiro. escolas e assemelhados? 2. se empenhará para fazer a melhor administração possível.

protegendo a permanência desses estabelecimentos que desempenham importante papel de assistência e educação. Condições. 3. ainda. O contrato de locação celebrado entre o empreendedor e o lojista é na verdade um contrato atípico. construída em decorrência da publicidade e das lojas contidas. ou justificadas..com.iesde. mais informações www. 2. Para todos os efeitos. todas as despesas cobradas do locatário devem ser previstas em orçamento. A segunda é variável e vinculada ao faturamento da loja. pois gera obrigações diversas daquelas ordinariamente previstas entre locador e locatário. portanto. O pagamento do aluguel é dividido em três partes distintas. pelo bom funcionamento dos aparelhos de iluminação e hidráulica. A presente disposição tem um evidente sentido social. A primeira é fixa e ajustada em contrato. O primeiro deverá obrigar-se na manutenção da limpeza e conservação das partes comuns. atípicas ao contrato de locação dito comum. A terceira e última é a forma que o empreendedor tem de receber dos lojistas um valor referente à imagem do shopping. zelando.A. Ao segundo é incumbida a manutenção de vitrines de acordo com padrões do shopping. Locações especiais | 91 Gabarito 1. Este material é parte integrante do acervo do IESDE BRASIL S.br . Esse valor é chamado de res sperata e retribui ao empreendedor o fundo de comércio que ele criou por meio do shopping. contribuições e fundos para promoção coletiva e até pagamento de décimo terceiro aluguel.

. mais informações www.iesde.br .com.A.92 | Locações especiais Este material é parte integrante do acervo do IESDE BRASIL S.

na técnica jurídica. a Lei do Inquilinato (Lei 8. aquelas que recaem sobre uma coisa e pessoais. ou seja. nula também será a garantia. 613) Este material é parte integrante do acervo do IESDE BRASIL S.] (SILVA. As garantias dividem-se em reais. Também não haverá irregularidade se o fiador indicar um imóvel de sua propriedade para responder pela fiança contratada.seguro de fiança locatícia. nesse caso. No contrato de locação. pois garantem a obrigação principal (contrato de locação). pode o locador exigir do locatário as seguintes modalidades de garantia: I . todas as garantias são necessariamente acessórias. equivalente à fiança. Assim.fiança. (Incluído pela Lei 11. Art. II .iesde. a cumulação de garantias.196/2005) Parágrafo único. III . é possível que o contrato de locação seja afiançado por mais de uma pessoa. ou seja. quatro garantias locatícias.cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento. indica a garantia pessoal distinta da garantia real. Note-se que. Entretanto. é. ou caução pessoal. Fidejussória. 2007. que são aquelas chamadas de fidejussórias1. Garantias contratuais Para o fiel cumprimento das cláusulas dispostas no contrato de locação. Do latim fidejussio.245/91) prevê. p. Feita as considerações acima. mais informações www. mais de um tipo de garantia no mesmo contrato.. de fidejubere (dar-se por fiador). o que não significa dizer que em caso de inadimplemento o bem será necessariamente aquele a ser executado. em seu artigo 37. A lei de locação proíbe em seu artigo 37. se o contrato de locação é considerado nulo.. Podemos exemplificar a hipoteca como forma de garantia real. pois estaremos diante de dois fiadores. Em primeiro lugar. 1 Fidejussória. ocorre mera indicação. assim. Na terminologia jurídica é expressa propriamente pelo vocábulo fiança. 37.A.. Antes de individualizarmos cada modalidade de garantia. É vedada. IV .br . vamos tratar individualmente as formas de garantia locatícia trazi- das pela Lei do Inquilinato. sob pena de nulidade. devemos fazer algumas breves consi- derações. sob pena de nulidade.caução.com. parágrafo único. Já a fiança é caso típico de garantia pessoal. mas de apenas uma modalidade de garantia. mais de uma das modalidades de garantia num mesmo contrato de locação. [.

cláusula comumente prevista nos contratos de locação. (SILVA. deverá ser registrada no competente Cartório de Registro de Imóveis. entretanto.044) 3 Anticrético. que só poderá levantar os valores com autorização do locador. caso este não a cumpra. por exigência do credor.. [. entretanto. A conta deverá ser aberta em nome do locatário.] Na linguagem jurídica.º).º da Lei do Inquilinato).iesde. Caso a caução recaia sobre bens móveis.. o debate inicial se dá quanto à validade da renúncia da exoneração do fiador. A favor dessa interpretação trazemos o seguinte julgado: 2 Pignoratício. revertendo os frutos a favor do locatário. devendo os va- lores serem depositados em conta poupança. 2007.. anticrético ou hipotecário a ficar com o objeto de garantia. 2007. 2007. A redação do dispositivo legal é autoexplicativa. p. uma pessoa garante satisfazer ao credor uma obrigação assumida pelo devedor. Este material é parte integrante do acervo do IESDE BRASIL S. 1.245/91 Caução A primeira garantia é a caução de bens móveis ou imóveis.] é empregado para designar tudo o que se refere ou for pertinente ao contrato de penhor [. não poderá exceder três meses de aluguel.] (SILVA. Essa prática não é disposta na lei do inquilinato. p. Também é comum observarmos nos contratos próximos do vencimento. dá ou destina ao credor. quer significar a coisa entregue pelo devedor. 38. §1. Inadimplido o contrato. quando do seu levantamento (art. onde mesmo teve origem este instituto jurídico. ao locador propor ação de cobrança com a penhora do numerário depositado. a fiança é palco de grandes discus- sões jurídicas. Sabemos que essa previsão vai em desencontro com os ditames do Código Civil (CC) que assim determina: 2 3 4 Art. conservando ou não a posse do imóvel. Pelo contrato de fiança. [.. [.. Se a caução for realizada em dinheiro. §2.br .. Recaindo sobre bens imóveis.. cabe. que a realidade prática é diferente. É nula a cláusula que autoriza o credor pignoratício . o locador normalmente levanta as quantias faltantes. assinala o contrato pelo qual um devedor. Assim. Nada obsta. pois. p. mais informações www..A. Adjetivação aplicada para tudo o que se relacione à anticrese. Sabemos. para segurança. 38. os frutos e rendimentos produzidos pelo mesmo imóvel. 114). para garantia de uma obrigação. Anticrese. Derivado do grego hypothéke. a conta poupança é aberta em conjunto com o locador ou somente em seu nome. Havendo inadimplemento. deverá ser registrada no Cartório de Títulos e Documentos. p. A caução deve ser devidamente registrada para que produza seus efeitos em relação a terceiros. que as partes acordem sobre esse procedimento. em tese. 2007. A primeira delas diz sobre a possibilidade ou não de exoneração do fiador no caso de prorrogação do contrato por prazo indeterminado.94 | Garantias contratuais Espécies de garantia na Lei 8.. se a dívida não for paga no vencimento. 1. (SILVA. 681). 818. constando-se na matrícula do respectivo imóvel (art. as partes acorda­rem que os valores depositados como caução serão revertidos como forma de pagamento dos três últi- mos aluguéis.428. Normalmente.com.] (SILVA. 113) 4 Hipoteca. pagamento ou compensação de dívida. Fiança A fiança é conceituada pelo CC: Art. Ainda assim.

requerendo a exoneração da garantia locatícia? Sílvio de Salvo Venosa (2006.A. Garantias contratuais | 95 A jurisprudência assentada nesta Corte construiu o pensamento de que é válida a renúncia expressa ao direito de exoneração da fiança. 424) esclarece que em interpretação literal. (2.  Salvo disposição contratual em contrário.. Resp 280577/SP. por força desta Lei. Ap. portanto. qualquer das garantias da locação se estende até a efetiva devolução do imóvel. a não ser a fiança. 26/03/2001 – Rel. findo o prazo determinado no contrato de locação. c/ Ver. Vicente Leal). 635220-00/3 – 11. Por outro lado. que traz a possibilidade de exoneração do fiador.iesde. a locação poderá perdurar por anos. Este material é parte integrante do acervo do IESDE BRASIL S.. Os defensores dessa opinião baseiam suas ideias afirmando que no campo da autonomia privada. O fiador poderá exonerar-se da fiança que tiver assinado sem limitação de tempo [. por uma vida toda. que o artigo 39 da Lei de Locação prevalece em relação a todas as demais garantias. e quiçá. essa renúncia prévia ao direito de exoneração será considerada nula nos termos do artigo 424 do CC. Acreditamos ser mais acertada a segunda opinião. Esse entendimento é acompanhado por José Fernando Simão (2007.] Dessa forma. mesmo que o contrato de locação tenha sido prorrogado por tempo indefinido.ª Turma. o fiador assume a obrigação pelo período contratado. Art.com. contra sua vontade. em hipótese de prorrogação. sua responsabilidade pode durar ad eternum. j.  (Redação dada pela Lei nº 12. de questão extremamente polêmica. 6. deve-se frisar que se o contrato for de adesão. De qualquer forma. saber se a disposição trazida pelo artigo 835 do CC poderia ou não ser aplicada no contrato de locação: Art. mais informações www. De fato. não podendo. 835. pode o fiador imediatamente notificar o locador.. pela simples inércia do inquilino e do proprietário. que não foi pacificada pela jurisprudência. e as partes quedarem-se inertes. Outra grande discussão travada no campo da fiança diz respeito à possibilidade ou não de exone- ração do fiador antes da efetiva devolução do imóvel.112.º TAC/SP. ou ainda. ainda que prorrogada a locação por prazo indeterminado. já que o novo CC (lei posterior à Lei do Inquilinato) prevê a exoneração do fiador por meio de simples notificação. 89) que afirma: A ideia de perpetuidade da obrigação do fiador é inaceitável. Em primeiro que o artigo 39 da Lei de Locação (em razão da especialidade da matéria) prevaleceria sobre o Código Civil (Lei Geral). de 2009) Caberia. Não imagina que. vez que a fa- culdade prevista no art. duas são as possíveis conclusões a que poderíamos chegar. encontramos a seguinte decisão: Prorrogado o contrato de locação por tempo indeterminado. Juiz EGIDIO GIACOLA – j.500 do Código Civil trata-se de direito puramente privada. devemos fazer a antinomia entre o CC (em vigor desde janeiro de 2003) e a Lei do Inquilinato (em vigor desde o 1991). tendo em vista que. Já em sentido contrário. Esse entendimento vinha corretamente sendo acatado pelo Superior Tribunal de Justiça: Não responde o fiador pelas obrigações futuras advindas de aditamento ou prorrogação contratual a que não anuiu.ª Câmara – Rel. (STJ. no microssistema da locação. 1. sendo irrelevante a existência de cláusula de renúncia. Para tanto. assinado entre o locador e o inquilino. 39. p.br . a vista do seu caráter benéfico desinteressado. não haveria possibilidade de exoneração do fiador antes da entrega do imóvel locado. já que ambos trazem disposições acerca da fiança. 12/08/2002) Trata-se. portanto. p. pode o fiador pleitear judicialmente a sua exoneração. não haveria qualquer obstáculo para que o fiador dispusesse de seu direito. permanecer indefinidamente obrigado.

] VII . que. contraída pelos cônjuges ou pelos pais ou filhos que sejam seus proprietários e nele residam.. ou da entidade familiar.009/90. cláusula expressa no contrato de aluguel de que a responsabilidade dos fiadores perdurará até a efetiva entrega das chaves do imóvel objeto da locação.º A impenhorabilidade é oponível em qualquer processo de execução civil. pode o locador exigir ao locatário o fornecimento de nova garantia. 3. temos que discordar com esse entendimento. p. de repente pode ver a garantia de seu contrato extinta bem antes da efetiva devolução do imóvel? Exonerando-se o fiador. Vale ressaltar que mais uma vez o fiador é injustiçado.º O imóvel residencial próprio do casal.com. sob pena de despejo do inquilino que assim não proceder (art.245/91). Dessa forma.A. fiscal. 5. Outra importante questão debatida pela doutrina diz respeito à penhorabilidade do bem de fa- mília quando oferecido pelo fiador para garantia locatícia do contrato de locação. vez que não há limitação de tempo para o contrato por prazo indeterminado. Essa lei determina: Art. 40. no julgamento do EREsp 566. A lei que trata sobre a impenhorabilidade do bem de família é a Lei 8. o Superior Tribunal de Justiça vinha entendendo exatamente neste sentido: O fiador responderá pelos encargos decorrentes do contrato de locação tão somente pelo período inicialmente de- terminado.. mais informações www. Min.ª Turma. previdenciária ou de outra natureza. já que cria-se na realidade uma obrigação ad eternum ao fiador. fiscal. 1. 15/02/2007). trabalhista ou de outra natureza. Data maxima venia5. 5. Rel. salvo nas hipóteses previstas nesta lei. Resp 860. Entretanto.96 | Garantias contratuais Tal posicionamento vem de acordo com a ideia de função social do contrato.633/CE. Rel. firmou o entendimento de que. ainda que exista cláusula estendendo a sua obrigação até a entrega das chaves. 05/09/2006). IV da Lei 8. Isso porque o fiador (mero garantidor de terceiro) não conta com a proteção legal.795/RJ. ferindo a noção da função social do contrato. Por outro lado. mais ou menos. A Terceira Seção do Superior Tribunal de Justiça. é impenhorável e não responderá por qualquer tipo de dívida civil. ainda que o contrato tenha se prorrogado por prazo indeterminado (Resp 827. que poderá perdurar até a sua morte. a possibili- dade de se imaginar que o fiador pode ficar preso à fiança pelo resto de sua existência colide com a ideia de contrato como forma de conjugação dos melhores esforços para busca do fim comum. Assim. Esse entendimento é o que vem prevalecendo no Superior Tribunal de Justiça. novamente citando José Fernando Simão (2007.por obrigação decorrente de fiança concedida em contrato de locação. Este material é parte integrante do acervo do IESDE BRASIL S. comumente utilizado no mundo jurídico que significa.º do referido diploma legal. comercial. Isso porque a partir do início de 2007 o próprio Superior Tribunal de Justiça (STJ) deu nova interpretação a essa questão. Assim: Art.iesde. 5 Data máxima venia: é um termo em latim.. desde a edição desta súmula. com a devida permissão. como fica a situação do locador. havendo. poderíamos perguntar: nesse caso. não há falar em desobrigação destes.br . previdenciária. salvo se movido: [. como no caso vertente. enquanto que o próprio inquilino inadimplente (principal de- vedor) pode se socorrer da proteção quando demandado regressivamente pelo fiador. j. 89). Frise-se ainda. (STJ. Arnaldo Esteves Lima. Ocorre que recentemente a matéria sofreu grande alteração jurisprudencial. preceito objetivado por força do artigo 421 do CC.075.ª Turma. j. as exclusões dessa lei estão previstas no artigo 3. Laurita Vaz. Assim: 1. o espírito da Súmula 214 do Superior Tribunal de Justiça: “O fiador não responde por obrigações resultantes de aditamento ao qual não anuiu”.

adicionando essa nova for- ma de garantia locatícia: a cessão fiduciária de quotas. Assim.º. a segurança. mais informações www. por estar ignorando princípios consagrados na própria Consti- tuição Federal. O maior inconveniente dessa forma de garantia locatícia é que a apólice não poderá ter prazo su- perior a um ano conforme determinação da Superintendência de Seguros Privados (Susep).352/SP. 5. Tal entendimento vai ao encontro dos princí- pios trazidos pelo CC.iesde. Responderá nos limites da apólice que. o prêmio pago pelo segurado não costuma ser baixo em razão das chances de o sinistro ocorrer. constituir fundos de investimento.245/91.196/2005 alterou a redação do artigo 37 da Lei do Inquilinato. uma seguradora assume o ônus de adimplir com os valores devidos pelo inquilino. Gilson Dipp. custas judiciais e honorários advocatícios. inciso VII da Lei 8. de 14 de fevereiro de 2000. Não há dúvidas de que a corrente que entende inconstitucional a previsão de penhorabilidade do bem de família oferecido pelo fiador é a mais acertada. VII da Lei 8. em re- gra. que vem regulamentada no artigo 88 do referido diploma legal (Lei 11.] na forma desta Consti- tuição. Seguro de fiança locatícia Essa modalidade é pouco utilizada pelos brasileiros.ª Turma.. por violar a isonomia existente entre o fiador e inquilino. a questão da penhorabilidade ou não do bem de família oferecido pelo fiador para garantia de contrato de locação passou a ter duas interpre- tações. com patrimônio segregado. 28/11/2006) Mais uma vez não podemos deixar de nos manifestar de forma totalmente contrária ao entendi- mento do Superior Tribunal de Justiça. (AgRg no Resp 870. principalmente a função social do contrato. A primeira entendia que a disposição trazida no artigo 3. a questão já foi entendida por inconstitucional pelo próprio STJ. ao acrescentar o art.A.. [. a moradia. j. 3. tais como dignidade da pessoa humana e igualdade. (Grifo nosso) Diante da alteração na Carta Magna (Constituição Federal).º de janeiro de 2006. Min. a partir de 1. alterou a Constituição Federal que passou a ter a seguinte redação: Constituição Federal Art. Por meio dela. Assim. esse próprio tribunal vem entendendo a tese de penhorabilidade do bem de família do fiador: Esta Colenda Corte Superior entende que o art. Garantias contratuais | 97 Ocorre que a Emenda Constitucional 26. Cessão fiduciária de quotas de fundos de investimentos A Lei 11.º São direitos sociais a educação.com. Ocorre que. o lazer.º. o diploma determina que as entidades abertas de previdência complementar e as socie- dades seguradoras poderão. 82 da Lei 8.009/90 era inconstitucio- nal. o trabalho.196/2005).br . vinculados exclusivamente a planos de previdência complementar ou a seguros Este material é parte integrante do acervo do IESDE BRASIL S. deverá cobrir o valor do aluguel. encargos locatícios. recentemente. a saúde. 6. Rel..009/90. Além disso. tornou inoponível a impenhorabilidade do bem de família em face de obrigação decorrente de fiança locativa. vez que o devedor principal (locatário) não pode ter o seu bem de família penhorado em eventual ação de regresso movida pelo fiador.

98 | Garantias contratuais

de vida com cláusula de cobertura por sobrevivência, estruturados na modalidade de contribuição va-
riável, por elas comercializados e administrados.
As quotas dos fundos, por determinação de lei, podem ser dadas em garantia nos contratos de
locação (Lei 11.196/2005, art. 88), num regime de cessão fiduciária. Essas quotas, dotadas de valor eco-
nômico, podem ser dadas em garantia ao locador que, com a cessão, torna-se seu proprietário resolúvel,
ou seja, recebe a propriedade por certo período de tempo.
A vantagem dessas quotas é que a cessão em garantia constitui regime fiduciário sobre as quotas
cedidas, que ficam indisponíveis, inalienáveis e impenhoráveis, tornando-se a instituição financeira ad-
ministradora do fundo seu agente fiduciário (Lei 11.196/2005, art. 88, §3.º). Assim, não se corre risco de
perecimento ou desaparecimento da garantia concedida.
Ocorrendo a mora do pagamento do aluguel, o credor fiduciário notificará extrajudicialmente o
locatário e o cedente, se pessoa distinta, comunicando o prazo de dez dias para pagamento integral da
dívida, sob pena de excussão6 extrajudicial da garantia (Lei 11.196/2005, art. 88, §6.º). O prazo é contado
a partir do recebimento da notificação pelo inquilino.
A mora se dá com o vencimento da dívida, mas, para permitir-se a excussão das quotas exige-se
a notificação e o fim do prazo de dez dias previsto em lei. Cria a lei uma carência para que a pessoa
possa excutir o bem dado em garantia. Com a exoneração, pode o locador exigir nova modalidade de
garantia (art. 40, VIII, da Lei 8.245/91), e se o inquilino não providenciar, há justo motivo para o despejo
(denúncia cheia).
Por fim, não ocorrendo o pagamento integral da dívida no prazo de dez dias, o credor poderá
requerer ao agente fiduciário que lhe transfira, em caráter pleno, exclusivo e irrevogável, a titularidade
de quotas suficientes para a sua quitação, sem prejuízo da ação de despejo e da demanda, por meios
próprios, da diferença eventualmente existente, na hipótese de insuficiência da garantia.

Texto complementar
Relação jurídica entre fiador e devedor principal
(SIMÃO, 2005, p. 211-212)
O fiador é um terceiro interessado, já que pode ser demandado pelo pagamento da dívida.
Assim, na qualidade de terceiro interessado, se sub-roga nos direitos do credor primitivo após o
pagamento da dívida (CC, arts. 831 e 346, 111).
Sub-rogação é a substituição nos direitos do credor primitivo. Não só ela se opera no limite dos
valores desembolsados pelo fiador, como também se dá em relação aos acessórios da dívida (juros,
multa, ou outras garantias). Especificamente no tocante aos juros, o fiador terá direito a seu reem-

6 Excussão. [...] Excussão significa a execução da obrigação, em que há garantia real, ou seja, em que há entrega da coisa, dada especialmente
para a segurança do crédito. [...] (SILVA, 2007, p. 576)

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Garantias contratuais | 99

bolso pela taxa estipulada na obrigação principal (como decorrência da sub-rogação) e, na ausência
de estipulação, aos juros legais de mora (CC, art. 833). Os juros de mora seguirão a taxa prevista no
artigo 406 do Código Civil.
Com relação ao devedor, ocorre a sub-rogação, pois a solução do débito pelo fiador acarreta
para o patrimônio do devedor um enriquecimento que deve ser removido a fim de se estabelecer o
equilíbrio (RUGGIERO, 1958, v. 3, p. 455).
O devedor responderá perante o fiador por todos os prejuízos que este último tiver em decor-
rência da fiança (CC, art. 832). A regra claramente visa evitar que o devedor principal enriqueça sem
causa às expensas do fiador.
Já com relação aos demais fiadores, na qualidade de codevedores apenas, a relação que se esta-
belece é de divisibilidade, ainda que a lei haja estabelecido solidariedade entre eles. Assim, o fiador que
paga a dívida toda só pode cobrar dos cofiadores as respectivas quotas-partes (CC, arts. 831 e 283).
Também, se um dos cofiadores se tornar insolvente, sua quota será dividida entre os demais co-
fiadores quando do reembolso daquele que pagou a dívida junto ao credor (CC, arts. 831 e 283).
Exemplo: se são cinco cofiadores e um deles paga a dívida toda de R$100,00 ao credor, aquele
fiador que pagou a dívida integralmente ao credor subroga-se nos direitos com relação ao devedor
principal e dele poderá cobrar a importância de R$100,00. Já com relação aos outros quatro co-
fiadores, aquele que solveu a dívida poderá cobrar R$20,00 de cada um (de cada cofiador apenas a
sua quota-parte). Entretanto, se um deles se tornar insolvente, os demais arcarão com os R$20,00
que representavam a parte do insolvente na garantia.
Frise-se, de qualquer forma, sempre os fiadores que pagaram a dívida, quer seja ao credor, quer
seja a um dos cofiadores, terão direito de cobrar tudo o que pagaram do devedor principal.
Além dos direitos materiais que a lei outorga ao fiador, garante-lhe também a possibilidade
de promover o andamento do processo iniciado pelo credor em face do devedor principal, se o
primeiro demorar a execução, sem justa causa (CC, art. 834).
Essa demora poderá significar um aumento dos ônus da fiança, já que, quanto antes a obrigação
for solvida pelo devedor principal, antes o fiador verá seu ônus diminuído. A matéria é de direito pro-
cessual, mas a lei civil confere ao fiador legitimidade para ser parte no processo promovido por terceiro.

Atividades
1. Quais são as formas de garantias legalmente previstas para um contrato de locação?

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100 | Garantias contratuais

2. É permitida a cumulação de garantias para um mesmo contrato de locação?

3. O que se entende por contrato de fiança?

4. Há limite de valores para a caução realizada em dinheiro? Em caso positivo, qual é este limite?

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Garantias contratuais | 101

Gabarito
1. Para garantir o cumprimento das obrigações assumidas em um contrato de locação, o locador
poderá exigir do locatário umas das seguintes garantias: (i) caução, (ii) fiança, (iii) seguro de fiança
locatícia, ou (iv) a cessão fiduciária de quotas de fundos de investimentos.

2. A Lei de Locação proíbe em seu artigo 37, parágrafo único, a cumulação de garantias, ou seja, de
mais de um tipo de garantia no mesmo contrato, sob pena de nulidade. Entretanto, é possível
que o contrato de locação seja afiançado por mais de uma pessoa, pois estaremos diante de dois
fiadores, mas de apenas uma modalidade de garantia.

3. Nos termos do artigo 818, do Código Civil, “pelo contrato de fiança, uma pessoa garante satisfazer
ao credor uma obrigação assumida pelo devedor, caso este não a cumpra”.

4. Há sim um limite legal para a caução realizada em dinheiro. Nos termos do artigo 38, parágrafo
segundo, da Lei de Locação, a caução em dinheiro não poderá exceder o equivalente a três meses
de aluguel.

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102 | Garantias contratuais

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tratar uma por uma das regras especiais trazidas nesse dispositivo legal: A tramitação do processo no período de férias Art. As regras de competência estão dispostas nos artigos 86 a 124 do Código de Processo Civil. ela é regulada. ressalvadas às partes a faculdade de instituírem juízo arbitral”. em virtude da especialidade de determinadas matérias.] Vamos. pelo Código de Processo Civil Brasileiro (Lei 5. consignatória... a forma de citação1. seja ela de despejo.º. ou simplesmente decididas.. nos limites de sua competência. Dessa forma. regras de competência2. Entretanto.iesde. por ali são con- tados os prazos para a contagem dos recursos.A. Aspectos gerais das ações locatícias Quando uma ação é proposta. 2 Art. a citação é o ato pelo qual se chama a juízo o réu ou o interessado a fim de se defender. consignação em pagamento de aluguel e acessório de locação. É o que ocorre com a Lei do Inquilinato. Assim.. 1.245/91 traz a seguinte redação: Art.. 58. algumas questões são tratadas por leis específicas.] 1 Segundo o artigo 213 do Código de Processo Civil. em regra. mais informações www. 58.] I . [.869/73). revisionais de aluguel e renovatórias de locação.com. Este material é parte integrante do acervo do IESDE BRASIL S. observar-se-á o seguinte: [. Esse diploma traz as regras gerais sobre a tramitação dos processos. a Lei 8. [.os processos tramitam durante as férias forenses e não se suspendem pela superveniência delas. nas ações de despejo. revisional ou renovatória. o artigo 58 dessa lei traz deter- minadas regras especiais que devem ser observadas quando propostas as ações locatícias. entre outros. 86 do Código de Processo Civil: “As causas cíveis serão processadas e decididas. Ressalvados os casos previstos no parágrafo único do art. portanto...br . pelos órgão jurisdicionais. Desta feita.

iesde. sendo vedado férias coletivas nos juízos e tribunais de segundo grau.104 | Aspectos gerais das ações locatícias O período de férias forenses não se confunde com o período de feriado. Lei complementar. Feita essa importante ressalva. salvo se outro houver sido eleito no contrato. (Grifo nosso) [. que incluiu o inciso XII ao artigo 93 da Constituição Federal (CF). mais informações www. fun- cionando.. a questão das férias forenses restou parcialmente superada com a edição da Emenda Constitucional 45. independentemente das férias forenses. [.. como é o caso do tribunal paulista. Atualmente..a atividade jurisdicional será ininterrupta.º da Lei Orgânica da Magistratura (LOM).. de iniciativa do Supremo Tribunal Federal. nos dias em que não houver expediente forense normal.. não têm respeitado com firme- za a determinação da carta magna (Constituição Federal). 93.] XII . segundo Vicente Greco Filho (2006). no caso do Supremo Tribunal Federal. nos casos de 1. Férias forenses são aquelas coletivas de que gozam os membros dos Tribunais. disporá sobre o Estatuto da Magistratura.. Tal fundamento se dá para garantir maior celeridade a esses procedimentos.ª e 2.é competente para conhecer e julgar tais ações o foro do lugar da situação do imóvel.. XII da CF passou a conter a seguinte redação: Art. a regra diz que apenas nas férias forenses dos Tribunais Superiores é que não tramitarão os casos previstos no caput do artigo 58.] II . Dessa forma. por exemplo. de acordo com o artigo 66. 78 do mesmo diploma). Foro competente Traz a seguinte redação o inciso II do artigo 58 da Lei do Inquilinato Art. nos períodos de 2 a 31 de janeiro e de 2 a 31 de julho (art. obser- vados os seguintes princípios: [. §1..245/91.] A competência. 81 do Regimento) e. verificamos que as ações locatícias correm.. o Tribunal de Justiça de São Paulo determinou por meio de um provimento a suspensão dos prazos processuais no período entre 20 de dezembro até 6 de janeiro de 2008. No ano de 2007. nos meses de janeiro e julho (art. juízes em plantão permanente. de- termina o Regimento Interno do Superior Tribunal de Justiça que o ano judiciário divide-se em dois períodos. a reda- ção do artigo 93.ª instância. Mesmo diante de situações como essas.] Ainda assim. alguns tribunais.br . recaindo as férias dos Ministros desses Tribunais. Assim. Para exemplificar outras ações que também não sofrem paralisação em virtude das chamadas férias forenses são: desapropriações e ações de acidente do trabalho. As regras gerais de competência estão estabelecidas Este material é parte integrante do acervo do IESDE BRASIL S. 58. da Lei 8. [. é o poder que tem um órgão jurisdicional de fazer atuar a jurisdição diante de um caso concreto.com.A.

08. AI 611. este ou aquele foro regional. razão pela qual é nula. É sinônimo de comarca. Nesse diapasão: Competência – foro – situação do imóvel – locação – caráter relativo – eleição pelos contratantes – ausência – reconhecimento. pode sofrer alterações. por exemplo. por dificultar a defesa do réu e elidir os objetivos da Lei do Inqui- linato. podem as partes eleger a comarca de São Paulo como foro competente nessas ações.. pelas regras do CPC. independentemente de provocação: Se a eleição de foro importar em deslocamento do inquilino para local de difícil acesso. 9. se o locador morar na cidade de João Pessoa e o inquilino em Porto Alegre. A regra geral do Código de Processo Civil cede espaço para a atuação daquela de natureza especial. competente é o foro da situação do imóvel (2. Por outro lado.ª Câmara. 58.12. A competência em razão da matéria e da hierarquia é inderrogável por convenção das partes. Aplicação do art.. 91 a 111). Recurso improvido. art.A. também a regra será útil ao proprietário no momento em que executar o despejo. Entretanto. em razão da especialidade da matéria trazida pela Lei do Inquilinato. Todavia.1999). porém. Ressalte-se que essa deter- minação deve estar prevista no contrato de locação. todavia.2000). 15. se as partes elegem o foro regional de Santo Amaro da cidade de São Paulo para dirimir os conflitos envolvendo o contrato.º TAC – AI 637. ou seja.º O acordo. permanecendo em posição de desvantagem em relação ao locador. quando constar de contrato escrito e aludir expressamente a determinado negócio jurídico. 10. Rel. Não tendo os contratantes eleito foro para dirimir even- tuais conflitos oriundos do contrato de locação. o inquilino. II. por exem- plo.297-00/0. da Lei 8. 111. 09. Este material é parte integrante do acervo do IESDE BRASIL S. determinar os juízos. Ademais. Entretanto. será mais fácil para ele a demanda no foro em que se encontra o imóvel.iesde. Há julgados.360-00/0.ª Câmara. inclusive. o foro competente para as ações locatícias é o do local da situação do imóvel.º TAC/SP.] Portanto.. mas estas podem modificar a competência em razão do valor e do território.245/91. Norma de ordem pública. a cláusula pode ser conside- rada nula. mais informações www. Permite facilitar o acesso do inquilino ao Poder Judiciário. Válida será somente a cláusula que escolher a comarca da capital. os foros cíveis subdividem- -se em foros regionais.br . Em regra. por exemplo. Irineu Pedrotti. as partes podem eleger o foro de determinada comarca. A Lei do Inquilinato fez por bem em declarar como competente o foro das ações locatícias aquele do local da situação do imóvel. (Grifo nosso) §1. (2. deve-se frisar que cada estado possui suas regras internas sobre a competência. Na capital do estado de São Paulo. ou seja. nos termos da Lei do Inquilinato. Jesus Lofrano. Isso porque dispõe o artigo 111 do Código de Processo Civil (CPC) que: Art. O foro se subdi- vide em diversos juízos. [. rel. é relevante lembrar que se o foro eleito pelas partes implicar em dificuldade de acesso ao Poder Judiciário. que admitem que se decrete sua nulidade ex officio. j. 45. só produz efeito. pode pedir sua nulidade. Foro é o lugar em que se exerce a função jurisdicional. Aspectos gerais das ações locatícias | 105 no Código de Processo Civil (arts. a fim de evitar que o locatário sofra restrição ao exercício de seu direito. elegendo foro onde serão propostas as ações oriundas de direitos e obrigações.com. Essa regra. a possibilitar decretação de cláusula de eleição. Não po- dem jamais. j. na qualidade de parte hipossuficiente.

portanto. INCISO III. entretanto.366-00/5..245/91. 47. caso seja esse o interesse da parte que sentiu-se lesada.06. é possível a reforma da decisão. p. 58. (TORNAGHI. na hipótese do inciso II do art. por parte do locador. A interposição de recursos. É a estimativa em dinheiro. portanto. 256) 4 As custas judiciais são as despesas decorrentes da tramitação do processo. tem duas consequências: a primeira é suspender os efeitos da decisão recorrida até que a instância superior decida (efeito suspensivo) e a segunda é permitir ao ­órgão ao qual se recorre (geralmente um Tribunal). 58. recolhem-se as custas judiciais4 e é base de cálculo para os honorá- rios sucumbenciais devidos ao advogado da parte vencedora. 29. III). no 5 sistema processual brasileiro. Não é nosso objetivo adentrarmos a fundo na questão recursal brasileira. o CPC alerta que toda causa deve ter um valor atribuído. Todavia. um tribunal ainda pode revê-la. a três salários vigentes por ocasião do ajuizamento. suscitando a impugnação. Antonio Rigolin – j. De qualquer forma. DA LEI 8.245/91): Art.o valor da causa corresponderá a doze meses de aluguel.. o grau superior não pode decidir ou interferir por falta de com- petência. 7. enquanto não ocorrer decisão em grau infe- rior e até que seja interposto o recurso.br . correspondente ao que o autor pede do réu. modificando-a. a Lei de Locação resolveu simplificar a problemática.. mais informações www. A concessão de desconto. autoriza adotar o valor efetivamente pago como parâmetro. que receba a decisão impugnada. determinando um valor fixo corres- pondente a doze aluguéis (art. inciso III da Lei de Locação (Lei 8. 5 Pluralidade de jurisdição: significa que quando uma decisão é julgada em primeira instância. Trata-se. Constituem as despesas judiciais consistentes na remuneração dos serviços prestados pelos serventuários da justiça e os emolumentos. de uma norma excepcional que foge da disciplina dada ao valor da causa pelo Código de Processo Civil (art. Com o recurso. há pluralidade de jurisdição . em regra.] O valor da causa3 tem por objetivo refletir o conteúdo econômico da demanda. Trata-se. Rel. Como a questão do valor da causa pode gerar controvérsia. há jurisprudência no sentido em que admitem que o valor utilizado como base para o cálculo não é aquele previsto no contrato. [. 1978. de valor econômico ou. [.. Efeito devolutivo dos recursos Agora vamos tratar um pouco sobre a interposição de recursos nas ações locatícias.. mas o efetivamente pago: LOCAÇÃO – VALOR DA CAUSA – DOZE MESES DE ALUGUEL – CÔMPUTO DO DESCONTO CONCEDIDO SOBRE O VALOR CONTRATADO – ADMISSIBILIDADE – APLICAÇÃO DO ART. 3 Por valor da causa deve entender-se o quantum.106 | Aspectos gerais das ações locatícias Valor da causa Determina o artigo 58. melhora ainda. Com base no valor da causa. ou. mesmo que não tenha conteúdo econômico imediato (art.2004).] III . em dinheiro. financeiro. Este material é parte integrante do acervo do IESDE BRASIL S. 258 e §§).iesde. 258 do CPC). por traduzir a realidade do negócio na oportunidade da propositura da ação (TJ/SP AI 860. 58. o que só causa demora ao processo em razão da criação do incidente.com.A.ª Câmara. o que não seria admitido se a parte deixasse de apresentar o meio idôneo de demonstrar seu inconformismo.

Assim. De regra. chama-se a juízo o réu. ou ao procurador legalmente habilitado que tenha poderes para recebê-la. garantindo mais rápida efetividade ao conteúdo das decisões. A concessão de efeito suspensivo impede que a decisão seja cum- prida de imediato. A citação real é a feita por mandado. seu representante legal.br . feita ao próprio réu. optou a Lei 8. haver o cumprimento daquilo que foi determinado. a citação do locador que se ausentar do país poderá ser feita na pessoa do administrador encarregado do recebimento do aluguel (art. pelo oficial de justiça. que é a cópia da petição inicial. é que a apelação deverá ser recebida em ambos os efeitos. feitor ou gerente se o réu se encontrar ausente e a ação se originar de atos por eles praticados. Entretanto. mais informações www. sem que venham a ocupar exatamente a posição de réus.245/91 em permitir a imediata execução provisória das decisões proferidas em ações locatícias. É o que acontece nas ações locatícias. poderá desde a pronunciação da sentença. O mandado deverá conter os requisitos do artigo 225 do CPC. A citação poderá ser feita na pessoa de mandatário. A citação. anulando conse- quentemente todos os atos que se seguirem. nos recursos advindos de questões relacionadas nos artigos 58 a 75 da Lei do Inquili- nato haverá apenas o efeito devolutivo. retirando-lhe a efetividade até o momento da sua confirmação pelo órgão superior. que o vincula ao processo e seus efeitos. salvo as exceções legais. o locador poderá iniciar a execução dos valores não pagos já que o recurso de apelação. Daí o Código definir: “Citação é o ato pelo qual se chama a juízo o réu ou o interessado a fim de se defender” (art. ou seja. É ato solene. entregando-lhe a contra-fé. portanto.iesde. para que possam sofrer seus efeitos. que naturalmente.A. dar-lhe-á conhecimento da ação. 31-35) A citação é o ato de chamamento do réu a juízo. 2006. o sujeito passivo da demanda. é lento em razão da grande morosidade do Poder Judiciário. 213). Texto complementar Da citação e suas modalidades (GRECO FILHO. Todavia. somente será recebido no efeito devolutivo. administrador. por exemplo. para que o tribunal superior examine as questões de mérito daquela decisão. o qual. p. nesse caso. Em um despejo por falta de pagamento. interessa às vezes a vinculação ao processo de terceiros.com. devolutivo e suspensivo. em princípio. Aspectos gerais das ações locatícias | 107 A regra geral. 215 e parágrafos). Este material é parte integrante do acervo do IESDE BRASIL S. dirigindo-lhe à residência do réu. Trata-se de opção que garante maior celeridade ao processo. deve- rá ser pessoal. caso o locador vença determinada demanda judicial e o locatário apele daquela decisão. Portanto. de modo que a falta de alguma de suas formalidades legais a torna nula. A citação pode ser real ou ficta. com todos os elementos para o pleno conhecimento da ação e preparação da defesa.. Igualmente. no caso de incapazes ou pessoas jurídicas.

. em regra.º e 2. para qual- quer comarca do país. onde a ação deverá ser ajuizada? 2. [. 231. Atividades 1.830).] Procede-se à citação por edital se o réu é pessoa incerta ou se incerto. Sendo o lugar efetivamente inacessível.710/93.. com a redação dada pela mesma Lei 8. qualquer país estrangeiro.º).A. manda a lei que se complemente a notícia de sua citação por emissoras de rádio (art. §§ 1.108 | Aspectos gerais das ações locatícias [..com. em geral.. d) nos processos de execução. Nos termos do artigo 222 do Código.br .. e) quando o réu residir em local não atendido pela entrega domiciliar de correspondência. f) quando o autor a requerer de outra forma. a citação pelo correio pode ser feita. sendo necessário o ajuizamento de uma ação judicial para se discutir questões acerca de um contrato de locação. considera-se inacessível o país que não cumpre carta rogatória e. no caso de execução fiscal (Lei 6. b) quando for ré pessoa incapaz. exceto: a) nas ações de estado. mais informações www.iesde. Para efeito de citação por edital. De acordo com a Lei do Inquilinato.] Outra forma de citação real é a citação pelo correio. c) quando for ré pessoa de direito público. As partes podem estipular livremente qual o foro competente para decidir as questões contro- versas de um contrato de locação? Este material é parte integrante do acervo do IESDE BRASIL S. ignorado ou inacessível for o lugar em que se encontrar.

Aspectos gerais das ações locatícias | 109 3.. as partes poderão executar a decisão antes do julgamento desse recurso? Este material é parte integrante do acervo do IESDE BRASIL S. Caso uma das partes interponha recurso de apelação contra a sentença em uma ação de despe- jo.br . qual deverá ser o valor da causa atribuído a uma ação de despejo? 4.com. De acordo com o artigo 58 da Lei do Inquilinato.iesde. mais informações www.A.

as partes somente poderão escolher a comarca em que a ação deverá ser ajuizada. Contudo. o recurso interposto será recebido apenas no efeito devolutivo. A Lei do Inquilinato fez por bem em declarar como competente o foro das ações locatícias aquele do local da situação do imóvel. as partes podem estipular qual será o foro competente para decidir as questões provenientes do contrato de locação.iesde. será mais fácil para ele a demanda no foro em que se encontra o imóvel. por exemplo. ou.A. III. 3. Optou a Lei 8. Por outro lado. Nos termos do artigo 58. a três salários vigentes por ocasião do ajuizamento. desde que expressamente determinado no contrato celebrado. do Código de Processo Civil. 2. e não no efeito suspensivo. garantindo mais rápida efetividade ao conteúdo das decisões. mais informações www. Sim. Isso porque nas ações de despejo.110 | Aspectos gerais das ações locatícias Gabarito 1. 4. Este material é parte integrante do acervo do IESDE BRASIL S.br . também a regra será útil ao proprietário no momento em que executar o despejo. da Lei de Locação. ainda que haja divisão interna dessa comarca. na hipótese do inciso II do artigo 47. o valor da causa corresponderá a 12 meses de aluguel.245/91 em permitir a imediata execução provisória das decisões proferidas em ações locatícias..com. Permite facilitar o acesso do inquilino ao Poder Judiciário. nos termos do artigo 111. Em regra.

o sublocatário também deve desocupar o imóvel caso o pedido seja defe- rido. 59. Quando o locatário pretender inde- nização ou retenção das benfeitorias. 1 A reconvenção é uma nova ação. pedindo. este não se limita a contestar o pedido de A. mais informações www.º).º da Lei do Inquilinato – Lei 8. ou seja. é movida contra o locatário. Este material é parte integrante do acervo do IESDE BRASIL S. entretanto. quer seja a denúncia motivada ou imotivada (art. O pedido da reconvenção deve ter conexão com o pedido demandante. que A lhe pague tal importância.. §2. o fiador também poderá figurar como réu. Nos casos em que a Lei do Inquilinato não deve ser aplicada. aquele que está ocupando o imóvel com autorização do locador. pois é ele o credor e não A. a ação correta para retomar a posse do imóvel é a ação de reintegração de posse. Na ação de despejo não cabe a propositura de reconvenção1. Impossibilidade de reconvenção e indenização por benfeitorias O objetivo do despejo é desfazer o vínculo contratual e atinge não só o locatário.com. mas qualquer ocupante do imóvel. Assim.A.br .245/91). IV do Código de Processo Civil. Por exemplo. A pretende receber uma importância em dinheiro de B. no despejo por falta de paga- mento cumulado com o pedido de cobrança. deverá utilizar-se dos Embargos de Retenção disciplinados pelo artigo 745. em sua reconvenção. O sublocatário regular. Na realidade. a sentença que determinar o despejo significará na resolução (em caso de culpa) ou resilição (no caso de denúncia vazia) do contrato de locação. A reconvenção não se confunde com a contestação. A ação. deverá ser cientificado quanto ao despejo. Deverá apenas dar ciência ao sublocatário quanto aos termos da ação de despejo. art. 5. como nos casos de locação de apart-hotéis. mas vai além. independentemente do fundamento da ação (Lei do Inqui- linato. mas em invocar um novo pedido contra este. pois vai além dessa. promovida pelo próprio demandado. incluindo uma pretensão que não se limita a negar o pedido do demandante. e não o sublocatário. Ações locatícias de despejo e consignação de aluguel A ação de despejo é a ação apropriada para que o locador retome a posse do imóvel. contra o demandante. Será réu na ação de despejo o locatário e não o fiador. Entretanto.iesde. pois inexiste relação locatícia entre o locador e o último.

O disposto no inciso II do art. ainda que a parte contrária não seja ouvida. no qual tenha sido ajustado o prazo mínimo de seis meses para desocupação.º).º [. 59.A morte do locatário sem deixar sucessor legítimos na locação. 11. V . pelo fato de essa decisão não ter efeito suspensivo. tendo sido proposta ação de despejo em até 30 dias após o vencimento do contrato. Note-se que o ônus de provar a extinção será do locador ao mover a ação de despejo. ou seja. Para tanto.O descumprimento do mútuo acordo (art. a lei admite que o juiz conceda liminarmente o despejo. extinta a locação.. Em regra. há praticamente uma certeza de que o inquilino deva ser despejado. haverá a necessidade de se prestar caução de três aluguéis em dinheiro com o intuito de se acautelar direito (como uma forma de caução). §1. a locação prorroga-se por prazo indeter- minado (Lei do Inquilinato.com. não admitiria outras hipóteses de liminar de despejo. A lei exige um acordo qualificado para a concessão de liminar.º. o despejo só pode ocorrer após a pronunciação da sentença. admitindo a concessão de liminar fora dessas situações. Este material é parte integrante do acervo do IESDE BRASIL S. As hipóteses para a concessão de liminar são: Art. nada impede que o sublocatário celebre novo contrato de locação com o locador.] I . III . cientificado da decisão. ou seja.O término do prazo da locação para temporada.. quer seja por meio de Oficial de Justiça. mais informações www. Entretanto. II . de acordo com o referido no inciso I do art. o despejo só poderá ser decretado na sentença. celebrada com o locatário. Parte da doutrina vem se firmando no sentido de que o rol seria taxativo. só podendo ocorrer denúncia vazia após 30 meses da locação. contado da assinatura do instrumento. celebrado por escrito e assinado pelas partes e por duas testemunhas. Questão controvertida é saber se o rol contido no artigo 59 seria taxativo. figurando agora como locatário. havendo prova escrita da rescisão do contrato de trabalho ou sendo ela demons- trada em audiência prévia. Sem prova.iesde. A sublocação é contrato acessório que se extingue com o fim do principal. §1. ainda que fosse admi- tida expressamente pelo contrato. portanto.br . haverá a necessidade de audiência prévia para sua demonstração..245/91. admite a concessão de medida liminar na ação de despejo. art. permanecendo no imóvel pessoas não autorizadas por lei. quer seja por meio de carta com avi- so de recepção. inciso I). pois a concessão de liminar acelera o despejo. ora réu na ação de despejo. ou se o rol seria exemplificativo. Se decorridos mais de 30 dias sem oposição do locador. o que pode ser muito prejudicial ao locatário.A. Notamos que as hipóteses legais contidas no artigo 59 ocorrem quando há mais que uma mera verossimilhança.112 | Ações locatícias de despejo e consignação de aluguel Concessão de liminar com fixação de caução Em determinadas situações. 9. A lei.A permanência do sublocatário no imóvel. Esse valor. art. 59. entretanto. caso seja despejado de seu imóvel de forma ilegal. Se faltarem essas qualidades. IV . sig- nifica uma indenização ao locatário. Caso a medida liminar seja deferida. 47. deverá a desocupação ser efetuada em 15 dias (Lei 8. 50).

sob uma condição suspensiva: sair no prazo fixado (Lei do Inquilinato. art. art. ::: Se for pedido para demolição e edificação licenciada ou para a realização de obras aprovadas pelo Poder Público. este será condenado nas verbas de sucumbência2 e honorários de 20%. não contesta o pedido e aceita desocupar o imóvel (Lei do Inquilinato.br . 61). nesse caso. ou para uso resi- dencial de ascendente ou descendente que não disponha. já que declara sua concordância em desocupar o imóvel e depois não o faz. §2. Prova da propriedade Determinadas situações exigem que seja apresentada alguma prova de propriedade. em. se o imóvel for destinado à exploração de hotel ou pensão. que aumentem a área construída. art. 47. são obras aprovadas pelo Poder Público que resultem em aumento de 20% ou 50% da área construída. Este material é parte integrante do acervo do IESDE BRASIL S. No primeiro caso. A lei concede ao inquilino esse benefício nas ações de despejo que tenham o seguinte fundamento: ::: Denúncia vazia do contrato de locação residencial ajustado por escrito e por prazo igual ou superior a 30 meses em que ocorreu a prorrogação por prazo indeterminado. 2 A sucumbência é o princípio pelo qual a parte perdedora no processo é obrigada a arcar com os honorários do advogado da parte vence- dora. 46. São as hipóteses em que o réu.º). admite a lei que seja concedido ao inquilino um prazo de seis meses para a desocupação do imóvel. E se o usufrutuário pretende realizar tais obras. 20% ou. art. 47.A. O início do prazo é calculado quando o réu da ação de despejo é citado. ::: Denúncia cheia para uso próprio.245/91. Concessão legal de prazo de seis meses para desocupação Em determinadas situações. assim como seu cônjuge ou com- panheiro. em 50% (Lei do Inquilinato. o que tornaria o rol do artigo 59 exemplificativo. pois o locatário continuou na posse do imóvel alugado por mais de 30 dias sem oposição do locador (Lei 8. art. estaria ele im- pedido. pode o locador executar as verbas de sucumbência e efetivar imediato despejo. arts. dependendo do caso (Lei do Inquilinato. Essa situação demonstra a má-fé do locatário. A jurisprudência já admitiu que nas ação de despejo caberia o pedido de liminar trazido no artigo 273 do Código de Processo Civil. e 53. Trata-se de uma exigência incoerente. do cônjuge ou companheiro do locador. IV).º.iesde. apresentação do documento no processo) da certidão de propriedade parece desnecessária. 9 . 61). de imóvel residencial próprio (Lei 8. citado da ação de despejo. Ações locatícias de despejo e consignação de aluguel | 113 A questão não é pacífica. Inclinamo-nos a acreditar ser o rol exemplificativo. nos dois últimos. Não há consenso tanto na jurisprudência quanto na doutrina se o rol trazido pelo artigo 59 seria ou não taxativo. 1995. apesar de decisões em sentido contrário. 47.. (ACQUAVIVA. IV.com. Se não sair no prazo fixado. art. São situa- ções todas elas relacionadas a obras no imóvel. IV. são obras determinadas pelo Poder Público e. no mínimo.245/91. 1336). III). p. já que ele não é efetivamente o proprietário do imóvel? A resposta é negativa e. a junta- da (ou seja. Com o silêncio e con- cordância do réu. II). mais informações www.

Purgação da mora A purgação da mora é um prazo concedido para que o devedor cumpra uma obrigação que inadimpliu. Qualquer pessoa. mas há prazos excepcionais.A. já que se trata de direito concedido ao locatário. É importante frisar que não é apenas o inquilino que poderá purgar a mora. o locador não poderá pleitear prazo menor para que o locatário deixe o imóvel. parágrafo único. nos casos de prática de infração legal ou contratual (Lei 8. contando-se tais prazos a partir da publicação da sentença.º. poderá fazê-lo. art. seguindo as regras gerais do pagamento. penalidades contratuais e juros de mora. Depois de realizado o depósito para a pur- gação.245/91. se do contrato não constar valor diverso.245/91. interessada ou não. No caso da ação de despejo.com. Vejamos: ::: prazo de 15 dias se entre a citação e a sentença de primeira instância houver decorrido mais de quatro meses. Em se tratando de contrato de locação. 62. se o locador alegar insuficiência. tem o inquilino 15 dias para efetuar o depósito. II) ou falta de pagamento do aluguel e demais encargos (Lei 8. mais informações www. Em regra. §2.º. Caso seja concedido esse benefício e o locatário efetue o pagamento do aluguel e seus acessórios. O juiz.245/91). Por fim. Deferida a purgação pelo juiz. 9. atendendo às circunstâncias do caso. e de locação resi- dencial com contrato escrito por prazo superior a 30 meses em que ocorreu a prorrogação por prazo indeterminado e o inquilino foi notificado para desocupar (Lei 8. multas. art. 9. bem como das custas e dos honorários advocatícios fixados em 10%. da Lei 8. prevê a lei um prazo para a desocupação do imó- vel.245/91). poderá ou não conceder o benefício para o locatário purgar a mora. 63).. Este material é parte integrante do acervo do IESDE BRASIL S. o prazo será de 30 dias (Lei do Inquilinato.245/91. art. art.br .iesde. O prazo se inicia no momento em que a decisão é publicada e não proferida. a purgação se dará por meio de pagamento dos aluguéis.º). 46. cabe salientar que não se admitirá a emenda da mora se o locatário já houver utilizado esse benefício por duas vezes nos 24 meses imediatamente anteriores à propositura da ação (art. o pedido de rescisão contratual não poderá ser deferido. III). Esse pedido de purgação de mora deverá ser pleiteado pelo locatário nos termos do artigo 62 da Lei do Inquilinato (Lei 8. Prazos para a efetiva desocupação Quando julgada procedente a ação de despejo. poderá ser concedido um prazo ao locatário para que purgue a mora quando o fundamento seja a falta de pagamento do aluguel e seus acessórios.114 | Ações locatícias de despejo e consignação de aluguel Vale ressaltar. que não havendo oposição do locatário em sair do imóvel. A ausência de complemento é justo motivo para o despejo. terá o locatário dez dias para o complemento. ::: prazo de 15 dias.

245/91. art.A. como pode o locatário permanecer no imóvel por mais um ano? Deverá o juiz realmente atentar para tal fato quando da concessão do prazo. 59). mais informações www. cujo valor será sempre de três aluguéis. §3.º). unidades sanitárias oficiais. Todavia. tratando-se de estabelecimento de ensino autorizado e fiscalizado pelo Poder Público. §2. 59). Isso porque se houver erro de primeira instância. se entre a citação e a sentença de primeira instância houver decorrido mais de um ano (Lei do Inquilinato. nem ampliar seu valor (Lei 8. O mesmo ocorre se a liminar concedida nas situações excepcionais for cassada (Lei do Inquilinato. Assim.iesde. Mesmo porque. estabelecimentos de saúde e de ensino autorizados e fiscalizados pelo Poder Público. Se as obras determinadas pelo Poder Público são urgentes. 63. §1.º. §3. não poderá o juiz fixá-la novamente.º) quando o despejo for decretado para a realização de reparações urgentes determinadas pelo Poder Público (Lei do Inquilinato. incisos. O valor da caução não pode ser inferior ao valor de 6 meses de aluguel. nessa altura. reformada a decisão.br . se já houver caução fixada quando de concessão de liminar. Trata-se de questão de bom senso. art. ::: prazo de um ano. de infração legal ou contratual ou de reparações urgentes exigidas pelo Poder Público (Lei do Inquilinato. pode o magistrado decretar o despejo imediato. Deve-se salientar que. nem superior ao valor de 12 meses (Lei 8. I. não tem o inquilino direito de retornar para o imóvel. art.º).com. 63. geralmente nos meses de janeiro ou julho (Lei do Inquilinato. art. art.. 63. 59. o imóvel pode estar locado para outro inquilino. surge apenas a pretensão indenizatória. art. 64).. o legislador entendeu por bem que seja depositada uma caução pelo locador. Este material é parte integrante do acervo do IESDE BRASIL S. bem como por entidades religiosas devidamente registradas (Lei do Inquilinato. 9 . 63. II e IV). e valerá o valor anteriormente determinado. Se o imóvel ameaçar ruir. ou seja. §3. esse valor serve como indenização ao locatário caso seja reformada em segunda instância a sentença de primeiro grau. Curiosa a parte da disposição em comento. repartições públicas.º) ou quando o proprietário peça o imóvel para demolição. Ações locatícias de despejo e consignação de aluguel | 115 ::: prazo mínimo de seis meses e máximo de um ano. asilos.245/91. Entretanto. ::: prazo de seis meses nas hipóteses previstas no item anterior. art. dispen- sa-se nova fixação. art.. art. edificação licenciada ou reforma que venha a resultar em aumento mínimo de 50% da área útil. tratando-se de hospitais. ::: Em caso de mútuo acordo.º). o juiz disporá de modo que a desocupação coin- cida com o período de férias escolares. há algumas exceções em que a lei dispensa que a sentença fixe caução: ::: Se já tiver sido fixada quando da concessão da liminar (Lei do Inquilinato. Fixação de caução quando da decretação do despejo Tendo em vista que a sentença da ação de despejo pode ser objeto de recurso e possui apenas o efeito devolutivo.

de acordo com a Lei de Locação. Todos os aluguéis e encargos que se vencerem durante a tramitação do feito e até ser prolatada a sentença de primeira instância podem ser depositados em juízo. Verifica-se que.iesde. Realizado o depósito em banco oficial. desde que respeitadas as especificidades da Lei do Inquilinato (art.116 | Ações locatícias de despejo e consignação de aluguel Ação de consignação de aluguel A ação de consignação de aluguel é prevista no Código de Processo Civil.A. devendo o inquilino promover os depó- sitos nos respectivos vencimentos (e não até cinco dias após o vencimento). Assim. não ter sido efetuado o depósito no prazo ou no lugar do pagamento (Lei 8. ter sido justa a recusa. 67). será considerado aceito o depósito e o inquilino liberado da obrigação. poderá alegar a insuficiência de valores. a ação de consignação de aluguel diz respeito ao pagamento do valor do aluguel. Assim. em estabelecimento bancário. onde houver. Na Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91. havendo recusa pelo locador. a lei especial traz prazo diverso da lei geral (24 horas segundo a Lei do Inquilinato X cinco dias nos termos do CPC). ou ainda.245/91).com. Caso o locador conteste. poderá o devedor ou terceiro optar pelo depósito da quantia devida. determinada a citação do réu (locador). devemos observar que a consignação dos aluguéis pode se dar não só por meio ju­ dicial.. no prazo de 24 horas. Na lei geral (Código de Processo Civil). conforme artigo 892 do CPC. se o credor for incapaz de receber. sob pena de ser extinto o processo. situado no lugar do pagamento. 67.br . o autor (inquilino) será intimado a. mas qualquer interessado ou não. aceite os valores consignados. mais informações www. V). instruindo a inicial com a prova do depósito e da recusa. o devedor pode consignar o valor devido quando o credor se recusar a receber o pagamento. terá o locador o prazo de dez dias para manifestação de recusa. oficial. as regras gerais do CPC deverão ser aplicadas. a quantia depositada fica à disposição do locador para levantamento pelo locador e a consignação terá produzido seu efeito liberatório. Iniciada a ação de consignação de aluguel. ou ainda. Possui legitimidade para consignar o aluguel não só o inquilino. entre ou- tros (art. nesse caso. Este material é parte integrante do acervo do IESDE BRASIL S. não ter havido recusa ou mora em receber a quantia devida. Para que o locatário possa extinguir a obrigação e não ser considerado inadimplente. Vamos tratar primeiro da consignação extrajudicial. vê-se com frequência o debate quanto ao reajuste do aluguel e seu novo valor. deverá utilizar-se da ação de consignação de aluguéis. Na relação locatícia. entre outros. a ação será julgada procedente e os aluguéis devidamente quitados. Prevê o Código de Processo Civil (CPC) que em se tratando de obrigação em dinheiro. em conta com correção monetária. art. Tem como objetivo extinguir uma obrigação por meio do depósito judicial da coisa objeto da obrigação. 335 do Código Civil). ou mesmo situações em que o locador se recusa a receber o aluguel. Entretanto. devendo ainda o locador arcar com as custas processuais e honorários advocatícios. Caso o locador deixe de contestar a ação. Por outro lado. O Código de Processo Civil (Lei Geral) admite duas espécies de consignação: judicial ou extra- judicial. for declarado ausente. o que obrigatoriamente se verifica no contrato de locação. o inquilino terá um prazo de 30 dias para proposição da ação (judicial) de consignação. efetuar o depósito judicial da importância indicada na petição ini- cial. Se silenciar.

o autor (locatário) ainda poderá complementar o depósito inicial. 304 a 307. n. entretanto.br . pelo seu representante legal ou mandatário. ao objeto. nada Este material é parte integrante do acervo do IESDE BRASIL S. 308). ao autor-reconvindo (ou seja. nos casos em que puder validamente fazê-Io (arts. 378:275). 2. Deveras. VI da Lei do Inquilinato. 86. se não estiver apurado o quantum. RT.º) A consignatória seja dirigida contra o credor capaz de exigir ou contra seu representante legal ou mandatário (CC. 443:221). 187:756). isto é. com acréscimo de dez por cento sobre o valor da diferença. o juiz declarará quitadas as obrigações. deverá dirigir-se contra quem tiver obrigação de receber e poder para exonerar o devedor. Ações locatícias de despejo e consignação de aluguel | 117 Nos termos do artigo 67. pelo próprio devedor. tem-se entendido que. uma vez que tem finalidade liberatória do débito e de- claratória do crédito.A. 480:217. competindo ao magistrado verificar a ocorrência de todos esses requisitos.º) O pagamento por consignação seja feito por pessoa capaz de pagar. Entre- tanto. no prazo de cinco dias. autor na ação principal e réu na recon- venção) a responsabilidade pelas custas e honorários advocatícios. 390:267. Texto complementar Pagamento por consignação (DINIZ. será necessário que: 1. será mister concorram. 1983).º) Exista um débito líquido e certo (RT. interessado ou não. Quanto aos requisitos objetivos. 421:144. Para que se configurem os requisitos subjetivos. Por fim. 158:738. porque o essen- cial é a exibição do dinheiro ou da coisa (RT. descaberá o depósito judicial. proveniente da relação negocial que se pretende extinguir (RT. art. modo e tempo. 396:232.com. p. 394:220. CC. CC). 336. Qualquer pessoa pode fazê-lo em seu nome. ou por terceiro. será preciso que: 1. se posteriormente o devedor perceber erro de cálculo. caberá ainda reconvenção na ação de consigna- ção de aluguel para que o locador peça o despejo e a cobrança dos valores objeto da consignatória ou da diferença do depósito inicial. na hipótese de ter sido alegado não ser o mesmo integral. mais informações www. O proponente de consignação não precisa comparecer pessoalmente para oferecer o paga- mento ou fazer o depósito.225. ADeGAS. 2002. 245-247) Requisitos subjetivos e objetivos “Para que a consignação tenha força de pagamento. 432:112. Infere-se daí que será imprescindível que o depósito judicial apresente as condições subje- tivas e objetivas necessárias à sua validez. Dessa forma. todos os requisitos sem os quais não é válido o pagamento” (art.. impondo.iesde. em relação às pes- soas.

Cabe a propositura de reconvenção em uma ação de despejo? Em caso negativo. 899. se o prazo se estipu- lou a seu favor (art. sem que o credor rejeite. 434:246. Atividades 1. qual o meio processual adequado para que o locatário possa pleitear algo em face do locador? Este material é parte integrante do acervo do IESDE BRASIL S. 133. Se na contestação o réu alegar que o depósito não é integral. 478:195. poder-se-á.º) Em relação ao modo. 314. incluindo os frutos naturais ou os juros vencidos. conforme a obrigação (arts. fazer oferta maior e reclamar pela restitui- ção do que exceder.º) Compreenda a totalidade da prestação devida (art.º) Tenha-se expirado o termo convencionado em favor do credor. Qual é a finalidade da ação de despejo? 2. 4. CC).iesde. mais informações www. 233. CC). 3.br . se houver dúvida sobre o exato montante do débito. 244 e 313. Claro está que não poderá consignar com força de pagamento o devedor em mora.. é lícito ao autor completá-lo. 332. 186:824. ou assim que se verificar a condição a que o débito estava subordinado (art. quando estipulados ou legalmente devidos (RT. o devedor poderá consignar assim que a dívida estiver vencida. sal- vo se corresponder a prestação cujo inadimplemento acarrete a rescisão do contrato (art.118 | Ações locatícias de despejo e consignação de aluguel obsta que o retifique com ofertas supletivas. CC).com. ou. CC). CPC). dentro de dez dias. 2. se observem todas as cláusulas estipuladas na relação obrigacional. e em qualquer tempo. 449:259). isto é.A.

br . Ações locatícias de despejo e consignação de aluguel | 119 3. qual é o prazo para que o locatário desocupe o imóvel locado? 4.iesde.com. O que é a purgação da mora em um contrato de locação? Este material é parte integrante do acervo do IESDE BRASIL S. mais informações www.A. Concedida a liminar em uma ação de despejo..

5. Lei 8. A purgação da mora é um prazo concedido para que o devedor cumpra uma obrigação que inadimpliu. seja a denúncia motivada ou imotivada (art.120 | Ações locatícias de despejo e consignação de aluguel Gabarito 1.º. quer seja por meio de carta com aviso de recepção. deverá a desocupação ser efetuada em 15 dias (art.º da Lei do Inquilinato). Este material é parte integrante do acervo do IESDE BRASIL S.iesde. deverá utilizar-se dos embargos de retenção disciplinados pelo artigo 745 do Código de Processo Civil. 59. Na ação de despejo não cabe a propositura de reconvenção..com. poderá ser concedido um prazo ao locatário para que purgue a mora quando o fundamento seja a falta de pagamento do aluguel e seus acessórios. Quando o locatário pretender inde- nização ou retenção das benfeitorias. quer seja por meio de Oficial de Justiça.br .245/91). 4. No caso da ação de despejo. cientificado da decisão. §1. A ação de despejo é a ação apropriada para que o locador retome a posse do imóvel que locou. mais informações www. 3. Caso a medida liminar seja deferida. 2.A.

em situações especiais. (NERY JÚNIOR. 422 do Código Civil. também da cláusula geral da função social do contrato. Nelson Nery Júnior e Rosa Maria de Andrade Nery nos ensinam: Haverá desatendimento da função social quando: a) a prestação de uma das partes for exagerada ou desproporcio­­ nal. 422. Ação revisional de aluguel Ação revisional de aluguel – artigos 68 a 70 da Lei 8. Assim.] Como consequência da incidência e da aplicação da boa-fé Este material é parte integrante do acervo do IESDE BRASIL S. a boa-fé. o valor do aluguel poderá ser reduzido ou majorado.. ­vale dizer. de modo que tudo o que se disser sobre a boa-fé objetiva poderá ser con­ siderado como integrante. principalmente pelos princípios trazidos pelo novo Código Civil (CC). O princípio da função social dos contratos é trazido pelo Código Civil. cláusula geral prevista no art. Devemos nos atentar que em regra. caberá ao juiz verificar se o valor previsto no contrato corresponde ou não à realidade do mercado locatício.br . com probidade. tais como função social do contrato e a boa-fé. mais informações www. de acordo com as provas a serem produzidas nos autos. Nesse sentido. assim na conclusão do contrato. Novamente citando Nelson Nery Junior e Rosa Maria de Andrade Nery: A boa-fé objetiva impõe ao contratante um padrão de conduta. b) quando houver vantagem exagerada para uma das partes. NERY.A. 421.com.iesde.. artigo 421: Art. as partes não podem modificar as condições previamente estabelecidas. decorre da função social do contrato. Os contratantes são obrigados a guardar. cláusula geral prevista no artigo 422 do CC assim estatui: Art. p. pelo princípio do pacta sunt servanda. Entretanto. honestidade e lealdade. c) quando ­quebrar-se a base objetiva ou subjetiva do contrato etc. 412) Na mesma esteira da função social do contrato. os prin­ cípios de probidade e boa-fé. A liberdade de contratar será exercida em razão e nos limites da função social do contrato. Por meio dos argumentos trazidos tanto pelo locador quanto pelo locatário. como em sua execução. as cláusulas podem ser revistas. [. A boa-fé objetiva.245/91 A ação revisional de aluguel tem por objetivo a discussão do valor do aluguel contratualmente estabelecido. de modo que deve agir como um ser humano ­reto.. extrapolando a álea normal do contrato. 2006.

o valor real da prestação. Logo após a citação do réu.º da Lei de Locação). em caso de denúncia vazia do contrato de locação residencial ou comercial prorrogado por prazo indeterminado (arts. a pedido da parte.. Vimos que a função social do contrato e a boa-fé objetiva já trazem guarida para a reforma das cláusulas contratuais.br . quando a prestação de uma das partes for exagerada ou desproporcional. NERY. os contratos podem ser revistos não apenas em virtude da teoria da imprevisão. mais informações www. Este material é parte integrante do acervo do IESDE BRASIL S.. Por seu turno. Isso porque o fenômeno inflacionário. Na locação imobiliária. havendo quebra de confiança. na qual o réu oferecerá defesa. a fim de que os objetivos esperados pelos contratantes possam ser alcançados. é possível à parte o ­prejudicada exercer o direito de revisão do contrato. por si. que será devido desde a citação. de modo que assegure. Nesses termos. poderão pedir revisão judicial do aluguel. caberá ao autor indicar o valor do aluguel pretendido. para que locador ou locatário discuta judicialmente a revisão contratual. Se houver o pedido pelo autor e com base nos elementos trazidos na petição inicial. o juiz fixará aluguel provisório. poderá o juiz corrigi-lo.122 | Ação revisional de aluguel ­ bjetiva. o contrato. O principal requisito para a propositura dessa ação. o locador ou locatário. 2006. 19.A.com. nos termos do artigo 19 da Lei do Inquilinato é que seja observado pelas partes um prazo de três anos de vigência do contrato ou do último acordo celebrado pelas partes. A ação revisional seguirá o rito ordinário. 68. por motivos imprevisíveis. após três anos de vigência do contrato ou do acordo anteriormente realizado. portanto. a fim de ajustá-lo ao preço de mercado. p. o CC trata sobre revisão dos contratos quando houver desproporção entre o valor da prestação devida e o momento da sua execução. a criação de novas cláusulas redigidas em documento apartado) ou por meio do Poder Judiciário (ação revisional). Art. Vejamos: Art. que o princípio da função social do contrato. sobrevier desproporção manifesta entre o valor da prestação devida e o do momento de sua execução. A revisão do contrato pode ocorrer não apenas por situações aferíveis objetivamente (quebra da ba- se objetiva do negócio). É norma que limita o direito à revisão para que sejam evitados abusos e excessos de pedidos de revisão. ou seja. na petição inicial. o réu pode pedir a revisão do aluguel provisório fixado. bem como de seus consectários lógicos e cronológicos. fornecendo seus argumentos contrários (art. [. p. Entretanto. Houve um abrandamento do princípio do pacta sunt servanda. Vale ressaltar que não poderá ser proposta a ação revisional de aluguel na pendência de prazo para a desocupação do imóvel decorrente de acordo estipulado entre as partes. não excedente a 80% do pedido. quanto possível. permite a revisão. Essa revisão pode ser realizada diretamente pelas partes (aditamento contratual. 412) Observa-se. devem utilizar-se da ação revisional de aluguéis.. §1. Não havendo acordo. trouxe uma relativização dos efeitos do contrato. pode ser revisto. mas outros fatores poderão gerar descompasso entre o valor contratualmente fixado e o de mercado. 317. III da Lei do Inquilinato).245/91). 150).iesde. Frise-se que antes da data aprazada para a audiência de conciliação. Dependendo das circunstâncias reais do caso concreto. é interessante notar que os reajustes anuais do valor locatício de acordo com os índices previstos em contrato não impedem a propositura da ação revisional. garantindo o real valor do aluguel. prevista nos artigos 68 a 70 da Lei do Inquilinato (Lei 8. bem como a boa-fé objetiva. Como nos relembra José Fernando Simão (2007. 68. Quando. o juiz designará audiência de conciliação.] (NERY JÚNIOR.

na ausência de acordo entre as partes. na inicial. A esse propósito. (FRANCO.] Outro requisito da contestação é a apresentação de contraproposta. que a função social do contrato já não existisse anteriormente no ordenamento jurídico brasileiro. caberá ao réu contestar a demanda e a defesa deverá conter o valor locatício que entender adequado para a locação em questão. p. p.iesde. e. aparece como um elemento de limitação. na inicial. após tentar a conciliação. corretores de imóveis poderão apenas dar opiniões. para formá-lo. expressa no ordenamento jurídico brasileiro a partir do Código Civil de 2002. as facilidades de transporte. Este material é parte integrante do acervo do IESDE BRASIL S. Texto complementar A função social dos contratos no Código de Defesa do Consumidor (CDC) e no Código Civil (CC) de 2002 (CUNHA. sem qualquer poder científico sobre os valores.. mais informações www. assim. em seu artigo 421.. 2007. 1992. como dito. Não há dúvidas que somente profissionais habilitados poderão realizar esse trabalho pericial. quando. porém. a idade do imóvel. Essa inserção explícita somente a partir do Código Civil de 2002 não significa. caberá ao juiz decidir de acordo com seu livre convencimento e. a segurança. da autonomia da vontade. conforme afirma a cláusula geral acima. A contraproposta poderá ser omitida se o contestante tiver motivos para impugnar o próprio direito à revisão. A perícia deverá levar em conta fatores como a localização.br . a toda evidência. vale a lição de Nascimento Franco: [. Para o atendimento da função social os contratantes terão que. arguindo preliminares ou impugnando os fatos em que o autor tiver fundado sua pretensão. portanto. não obstante a importância do princípio. deverá nomear peritos engenheiros ou arquitetos para que façam uma análise científica e verifiquem com maior exatidão os reais valores da locação.. 302 do Código de Processo Civil. [. A função social. se houver discordância quanto ao aluguel proposto pelo autor. do que resulta que mesmo quando inexistir nenhuma contestação. os serviços públicos do bairro. entre outros elementos para que se possa atingir o real valor locatício. Assim. terá de valer da perícia estimatória do aluguel. Ação revisional de aluguel | 123 Na audiência. institui verdadeira cláusula geral: “A liberdade de contratar será exercida em razão e nos limites da função social do contrato”. 65-66) Por fim. atender ao seu duplo conteúdo: deverão cuidar para não atentarem contra interesses sociais eventualmente rela- cionados e para não mal ferirem a equivalência material das prestações contratuais. de amenização da liberdade contratual.] É relativa a presunção de veracidade dos fatos relatados pelo autor. O juiz.com. 81-84) De todo modo. sempre que indispensável na ação revisional. será necessária a realização de perícia técnica.A.. em obediência ao art. deve se reconhecer que a função social do contrato somente teve positivação explícita..

não é mais apenas um veículo para a autonomia da vontade.A. posto concedido para a satisfação de interesses não meramente próprios ou individuais. segundo as disposições constitucionais.. dizendo respeito aos próprios limites internos do ajuste. a dito princípio. Este material é parte integrante do acervo do IESDE BRASIL S. na qual o princípio da função social aparece como um elemento de limitação da vontade. mais informações www.com. ainda que tal ocorra de forma implícita. pelos mesmos motivos. mesmo que implicitamente. há de se atentar ainda que a atribuição de função social ao contrato insere-se em um movimento mais amplo de funcionalização dos direitos subjetivos em geral e de socialização do direito. “submetendo-se a vontade à satisfação de finalidades que não se reduzem exclusivamente ao interesse particular de quem a emite. a sua positivação implícita na Constituição Federal e no CDC e sua positivação expressa no Código Civil de 2002 como cláusula geral. mas na própria lei. mas igualmente à satisfação da função social do contrato”. Ademais. levando-se em conta ainda que o inciso III do seu artigo 4.124 | Ação revisional de aluguel Em primeiro lugar. podendo atingir também a esfera dos interesses alheios. tendo em vista o duplo conteúdo da função social do contrato. vigora hoje um modelo normativo em que a obrigatoriedade de cumprimento do contrato assenta-se não na vontade. tem-se que a função social do contrato não pode ser vista como uma característica aposta. deve-se ter em mente que não haveria qualquer sentido em a Constituição Federal atribuir função social à propriedade e não fazê-lo em relação ao meio de aquisição da proprie- dade. não se pode negar que o princípio social de que se cuida certamente possui assento na Constituição Federal de 1988. A propósito. identifica-se a função social dos contratos no Código de Defesa do Consumidor. A função social dos contratos como um capítulo da funcionalização dos direitos privados Na verdade.br . segundo Teresa Negreiros. no capítulo sobre a ordem socioeconômica. e ainda a sua inserção num movimento mais geral de funcionalização dos direitos subje- tivos. coloca Judith Martins-Costa: Assim como ocorre com a função social da propriedade. Assim é que. a qual é colocada por Franz Wieacker como uma das três características essenciais da evolução do direito privado moderno. a justiça social é o pano de fundo sobre o qual deve se desenrolar a atividade econômica brasileira. a atribuição de uma função social ao contrato insere-se no movimento da funcionalização dos direitos subjetivos: atualmente admite-se que os poderes do titular de um direito subjetivo estão condicionados pela respectiva função.iesde. suplementar. ao meio de circulação das riquezas. justamente por se tratar este de norma profundamente conectada à or- dem econômica constitucional. Para tal constatação. Por outro lado. Portanto. em síntese. Em suma. deverá também obedecer aos ditames da justiça social. deve-se notar que se constitui o propósito má- ximo de toda a atividade econômica a ser desenvolvida no Brasil assegurar a todos existência digna. que indica a atribuição de um poder tendo em vista certa finalidade ou a atribuição de um poder que se desdobra como dever. Nessa perspectiva. O contrato. mas sim como um próprio elemento da definição dos contratos.° conduz. o direito subjetivo de contratar e a forma de seu exercício também são afetados pela funcionalização. em prol de uma existência digna de todos. sendo o contrato um dos principais capítulos de toda a ordem socioeconômica. Eis então a conformação do princípio da função social dos contratos no direito positivo civil brasileiro. Em palavras símiles. conforme os ditames da justiça social.

.iesde. Qual a finalidade da ação revisional de aluguel? 2. A ação revisional de aluguel ofende o princípio do pacta sunt servanda? Este material é parte integrante do acervo do IESDE BRASIL S. mais informações www. Ação revisional de aluguel | 125 Atividades 1.com.A.br .

br . Caberá às partes decidirem quando é o momento mais apropriado para o ajuizamento da ação revisional de aluguel.A..com. mais informações www. Há algum impedimento para o ajuizamento da ação revisional de aluguel? Este material é parte integrante do acervo do IESDE BRASIL S.126 | Ação revisional de aluguel 3. ou deverão respeitar um prazo mínimo para tanto? 4.iesde.

pelo princípio do pacta sunt servanda. caberá ao juiz verificar se o valor previsto no contrato corresponde ou não à realidade do mercado locatício. nos termos do artigo 19 da Lei do Inquilinato é que seja observado pelas partes um prazo de três anos de vigência do contrato ou do último acordo celebrado pelas partes. Devemos nos atentar que em regra. O principal requisito para a propositura dessa ação. uma vez que durante a vigência do contrato de locação podem ocorrer mudanças significativas que influenciem o valor dos aluguéis.iesde. as partes não podem modificar as condições previamente estabelecidas. Desse modo. mais informações www.com. Assim. É norma que limita o direito à revisão para que sejam evitados abusos e excessos de pedidos de revisão. tais como função social do contrato e a boa-fé. a ação revisional de aluguel não poderá ser ajuizada na pendência de prazo para a desocupação do imóvel decorrente de acordo estipulado entre as partes.A. Este material é parte integrante do acervo do IESDE BRASIL S. A ação revisional de aluguel tem como objetivo a discussão do valor do aluguel contratualmente estabelecido. principalmente pelos princípios trazidos pelo novo Código Civil. Entretanto. Ação revisional de aluguel | 127 Gabarito 1. Além de ser necessário se observar um prazo mínimo de vigência de três anos do contrato.. em situações especiais. Por meio dos argumentos trazidos tanto pelo locador quanto pelo locatário. 2. o valor do aluguel poderá ser reduzido ou majorado. as cláusulas podem ser revistas. evitando-se assim o enriquecimento ilícito. 4. não haverá ofensa ao referido princípio. o escopo dessa ação é exatamente garantir o real valor do aluguel. de acordo com as provas a serem produzidas nos autos. Portanto. 3.br .

128 | Ação revisional de aluguel Este material é parte integrante do acervo do IESDE BRASIL S.. mais informações www.br .iesde.A.com.

poderia o contrato de locação impedir o direito à ação renovatória? A segunda pergunta se dá na possibilidade ou não da validez da cláusula que impõe ao inquilino o dever de pagar ao locador para exercer o direito de renovação. ajuste que não depara obstáculo no artigo 45.2. propaganda realizada. Assim. Em primeiro lugar. 51. porque a própria lei dispõe que são nulas de pleno direito as cláusulas do contrato de locação que visem elidir os objetivos da lei. exatamente pela presença dos elementos subjetivos. Em ambos os casos a resposta é negativa. forçando-o a contratar aquilo que não deseja. só cabe nas locações de imó- veis não residenciais. na hipótese do artigo 51 (Lei 8. Art.iesde. ou que imponham obrigações pecuniárias para tanto (art. porém. Este material é parte integrante do acervo do IESDE BRASIL S. Ação renovatória Da ação renovatória A ação renovatória tem por objetivo compelir o locador a renovar o contrato de locação por prazo determinado. visto no seu conjunto. Dessa forma. 22. 45. como a clientela. Não sendo tal proibição repetida pela Lei do Inquilinato em vigência.2000). Trata-se de ação para proteção do fundo de comércio1 e. na hipótese do art.245/91). surgem logo no início do estudo da ação renovatória duas questões interessantes. Entretanto.A. ou que imponham obrigações pecuniárias para tanto. portanto. know-how. Apenas o inquilino poderá ser autor nessa demanda. o fundo de comércio é representado essencialmente pelos seguintes elementos: marca. notadamente as que afastem o direito à renovação. 45 da Lei do Inquilinato). nome comercial e principalmente a clientela formada.150/34. o ponto comercial.º TACiv – Acórdão 564. Mariano Siqueira. ou que afastem o direito à renovação. consoante o Enunciado número nove deste Tribunal (2. as instalações. da mencionada lei. Seria um contrassenso imaginarmos que o locador poderia obrigar o locatário a renovar um contrato de locação. Assim foi julgado pelo Segundo Tribunal de Alçada Paulista: A exigência de pagamento de luvas em locação comercial só era proibida ao tempo em que vigente o Decreto 24.br . Conquanto seja constituído também de valores materiais. j..885-00/9 – Rel. 47. as mercadorias e o título do estabelecimento. é. como um bem incorpóreo. como essencialmente é a clientela. a legislação não proíbe que o locador exija luvas para o contrato inicial de locação. mais informações www. 1 Fundo de comércio é o conjunto de elementos que compõem o patrimônio do estabelecimento comercial. tem a jurisprudência deste soda- lício admitido como legal esse pagamento quando do início da contratação. São nulas de pleno direito as cláusulas do contrato de locação que visem a elidir os objetivos da presente lei.com. notadamente as que proíbam a prorrogação prevista no art.

(Resp 331. se o contrato foi celebrado por prazo determinado (quatro anos) e depois prorrogou-se por prazo indeterminado. Importante ressalva nos faz José Fernando Simão: Da mesma forma. Com relação ao prazo determinado. São eles: Contrato escrito e com prazo determinado Sabemos que não é requisito essencial para o contrato de locação a forma escrita. terá o locatário direito à renovatória. desde que o total perfaça cinco anos. mais informações www.iesde. Entretanto.130 | Ação renovatória Vale frisar que tanto as locações realizadas entre pessoas físicas quanto entre pessoas jurídicas admitem o direito à renovação. Pergunta-se: quais seriam os intervalos admiti- Este material é parte integrante do acervo do IESDE BRASIL S. Rel. em nenhuma hipótese de contrato por prazo indeterminado. a lei segue a lógica do sistema. Podem ser somados os prazos de mais de um contrato. O contrato de locação é plenamente válido se for realizado de forma verbal. não haverá direito de renovar.2002). 157) Nessa esteira foi determinado pelo Superior Tribunal de Justiça: É incabível o pleito renovatório na hipótese em que prorrogado o contrato por prazo indeterminado. 6 ª. (SIMÃO. quer tenha sido celebrado assim. ou quer tenha sido prorrogado decorridos 30 dias do fim do prazo estabelecido. Requisitos para renovatória A lei traz requisitos necessários para que o inquilino tenha direito à ação renovatória (art.2. A lei traz como único requisito que a locação seja comercial. Não há dúvidas de que essa atitude viola sobremaneira os princípios da boa-fé objetiva e o dever de lealdade que devem ser observados nos contratos. Min. Prazo de cinco anos É requisito para o direito à renovação que o contrato tenha obtido pelo menos cinco anos de vigência.A. fonte de inúmeras incertezas e dificuldades. Esse prazo não precisa ter sido de apenas um contrato.com. crian- do intervalos de dias. Vicente Leal. Ora.. ainda que atinja os cinco anos. O que se pretende garantir é a vigência do contrato por determinado período. em tal situação. O problema que se verifica é que em alguns casos. Poderíamos dizer que. para que o inquilino possa se valer da ação renovatória. mas sim de novos contratos. valia-se do expediente de procrastinar a assinatura dos contratos.007/RN. j. a instabilidade com a possibilidade de denúncia imotivada já fazia parte das regras do jogo. necessário se faz que o contrato de locação seja escrito. 51 da Lei de Locações). O legislador pre- tendeu dessa forma garantir maior segurança à relação jurídica locatícia. 7. Assim.br . Se assim não fosse. semanas ou até meses. tentando levar a falsa impressão de que não se tratava do mesmo contrato. visando extinguir o direito de reno- vação do contrato de locação. o locador. p. 2007. Turma. necessária seria a prova testemunhal do contrato. se o contrato foi celebrado por prazo indetermina- do e as partes pretendiam o direito de denúncia a qualquer tempo. nenhum sentido teria em se garantir a renovação.

II . inicia-se a contagem de seis meses. sem interrupção. Noções gerais de decadência Prazo decadencial para a propositura da ação renovatória A lei fixa um prazo para o exercício da ação renovatória de aluguel. a partir da data final do contrato. 778. 71. Além dos demais requisitos exigidos no art. A ação renovatória só poderá ser exercida caso seus requisitos estejam presentes no caso concreto.prova do preenchimento dos requisitos dos incisos I. desde que. e.com. 51. 2 “Art.br . mais informações www.260-00/8 – 3. se caso o proprietário de um posto de gasolina crie uma loja de conveniência. pois não havia atividade comercial no local. bem como as provas trazidas aos autos para verificar a tentativa ou não de fraude à lei pelo locador.o contrato a renovar tenha sido celebrado por escrito e com prazo determinado. portanto. No caso acima. no máximo. por igual prazo. Exemplificamos: se o prazo contratual vencer em 30 de novembro de 2007. no mesmo ramo. Juiz CAMBREA FILHO – j. Ação renovatória | 131 dos? Uma semana.” Este material é parte integrante do acervo do IESDE BRASIL S. entende o legislador que após três anos de trabalho naquela atividade. Assim..). terá finalmente o locatário criado o seu fundo de comércio. A comprovação do início das atividades pode se dar por meio da juntada aos autos do contrato social ou mesmo por testemunhas. foi entendido que não há fundos de comércio. sendo merecedor do direito à renovação. Ap. volta-se no tempo um ano e. assim.º TACiv/SP. o locatário terá direito à renovação do contrato. anteriores à data da finalização do prazo do contrato em vigor (art.o locatário esteja explorando seu comércio. portanto. se o terreno locado encontra-se vazio e inexistente atividade comercial há mais de três anos.o prazo mínimo do contrato a renovar ou a soma dos prazos ininterruptos dos contratos escritos seja de cinco anos. 282 do Código de Processo Civil.iesde. não há que se falar em ação renovatória.A. se o negócio prospera e o locatário amplia a sua atividade. deve-se observar o caso concre­to. pelo prazo mínimo e ininterrupto de três anos. um mês? Impossível essa resposta.” Por seu turno. – Rel. De acordo com a lei.4. Dessa forma.245/912). o prazo para a propositura da demanda se iniciará em 30 de novembro de 2006 e fluirá até 30 de maio de 2007. c/ Rev. 20. preenchido também estará o requisito legal. I. Assim. II e III do art. aduz o artigo 51: “Art. e seis meses no mínimo. Não havendo atividade comercial há mais de três anos na mesma atividade comercial. 71. da Lei 8. nada impede o seu direito à renovação do contrato. III .2004. Prazo de três anos no mesmo ramo de atividade O terceiro requisito diz respeito ao prazo mínimo de três anos no mesmo ramo de atividade para que seja possível a renovação. Nesses casos.ª Câm. a petição inicial da ação renovatória deverá ser ins- truída com: I . a ação deve ser proposta no intervalo de um ano. Por outro lado. as autoras são carecedoras do direito à renovação compulsória do contrato de locação (2 . Assim: Inexiste fundo de comércio. cumulativamente: I . 51. Nas locações de imóveis destinados ao comércio.

que não está obrigado a renovar. por fim alegar ter proposta de terceiro para a locação em condições melhores. Este material é parte integrante do acervo do IESDE BRASIL S. bem como do exato cumprimento dos termos do contrato em curso. Min. ou seja. Em sendo o contrato firmado por mais de um locador. §1. Com a declaração da Prefeitura de inexistência de débitos. j. ou. o que significa dizer que caberá a ele oferecer o justo valor a título de aluguel. prova da quitação dos impostos e taxas que incidiram sobre o imóvel e cujo pagamento lhe incumbia (Lei do Inquilinato. principalmente o Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU). 72.iesde. PRAZO DE RENOVAÇÃO. A jurisprudência.. tem limitado esse período ao máximo de cinco anos: PROCESSUAL CIVIL.º). Em idêntico sentido. I. prova-se o pagamento de impostos e taxas.br . Rel. LIMITE MÁXIMO. apresentará a contraproposta na defesa com o valor que entender real para a locação. CINCO ANOS.245/91. Por fim.A. Entretanto. Assim.com. Art. deve ser observado o limite máximo de cinco anos em conformidade com o disposto no art. embora o locatário tenha direito de renovar o contrato pelo mesmo prazo do ajuste anterior. art. LOCAÇÃO.132 | Ação renovatória Prazo do contrato renovado por sentença Caso seja julgada procedente a ação renovatória. 22. deverá o locatário juntar a prova de preenchimento dos requisitos exigidos pelo artigo 51. se imaginarmos a hipótese de um contrato por prazo determinado de cinco anos e havendo aditamento por apenas um ano.ª Turma. da Lei 8.245/91. por se tratar de hipótese de litisconsórcio necessário. Assim. na petição inicial o locatário indica o valor que entende correto. II e III). AÇÃO RENOVATÓRIA. art. caberá ao locatário indicar na petição inicial as condições oferecidas para renovar. Gilson Dipp. o direito à renovação deverá ser por esse curto prazo. Requisitos da petição inicial A Lei do Inquilinato (Lei 8. mais informações www. 51 da Lei do Inquilinato (REsp 202180. mas o locador poderá impugná-lo alegando que está incompatível com o valor de mercado (Lei do Inquilinato.1999). 71. Entretanto.11. a declaração do síndico no tocante às taxas condominiais. qual será o período de vigência do novo contra- to? A dicção da Lei do Inquilinato afirma que o “locador terá o direito à renovação do contrato por igual prazo”. 5. Na ação renovatória. que o valor indicado a título de aluguel não corresponde ao valor real. os previstos no artigo 51.245/91) traz elementos essenciais para a propositura da ação renova- tória. e não pelo período do seu aditamento. 51 da Lei 8. a ação renovatória deve ser proposta em face de todos os co-locadores. ou teria o locatário a garantia de mais cinco anos? Não encontramos resposta para essa questão. porém. Contestação do locador – possibilidade de revisão do aluguel Poderá o locador alegar que o inquilino não preenche os requisitos estabelecidos em lei. acreditamos que a renovação deverá se dar pelo contrato inicial. Nesse caso.

não existe. Em ocorrendo a renovação. art. A segunda é a transferência do fundo de comércio. a lei prevê indenização se o locador não der o destino alegado (uso próprio ou transferência do fundo de comércio) em três meses contados da entrega do imóvel (Lei do Inquilinato. despesas de mudança. pois. que incluirá ressarcimento de prejuízos. Ação renovatória | 133 Se o locador juntar provas que indiquem o justo valor do aluguel.º). Pode o locador iniciar a execução provisória dessas diferenças.º). poderá pedir ao juiz que fixe um aluguel provisório. Por fim. §3. art.A. São duas causas distintas.iesde. Entretanto. pode evitar a renovação sob alegação de que fará uso próprio do imóvel ou que o utilizará para transferência de fundo de comércio existente a mais de um ano. diferentemente do que ocorrer na retomada para uso próprio prevista no artigo 47 da Lei do Inquilinato. porém. sendo que o único ponto controvertido dirá respeito ao aluguel. conti- nuaria o fiador obrigado pela locação nos termos do contrato firmado. A razão dessa regra é evidente. Outra importante observação é que se o locador tiver proposta mais vantajosa de um terceiro. tal como se verifica na ação revisional de aluguel (Lei do Inquilinato. com indicação do ramo de atividade a ser explorado.º).º). por novo período de tempo. § 1. em sede de renovatória. §3. Seria uma forma de se apropriar as custas do locatário do fundo de comércio que este criou durante anos. A primeira é o uso próprio do locador que dispensa a prova quanto à transferência de fundo de comércio. 72. terá o inquilino direito à indenização a ser paga pelo locador.br . art. perda do lugar e desvalorização do fundo de comércio (Lei do Inquilinato. estaríamos diante de claro enriquecimento sem causa do locador. Nesse caso. Com relação à ação renovatória a questão não pode ser entendida de maneira diferente. Finalmente. vale ressaltar que o locador. 52. §4. já que não haverá a necessidade de que se aguarde o trânsito em julgado da sentença. a ação renovatória certamente será julgada procedente. se possível fosse. 72. agora. Não pode o locador retomar o imóvel e se utilizar desse para o mesmo ramo de atividade. 52. art. Consequências da renovação em relação ao fiador Sabemos que o contrato de fiança deve ser interpretado de forma restritiva. sob pena da pagar indenização ao mesmo de acordo com os prejuízos a serem apurados (Lei do Inquilinato. 52. II). art. 52. mais informações www.. que não poderá ser o mesmo do locatário. Note-se que se a discussão se restringir ao valor do aluguel. Se a renovação não ocorrer em virtude da melhor proposta de um terceiro. não estará obrigado a renovar a locação (Lei do Inquilinato.. cujo valor não excederá 80% do valor por ele indicado e começará a vigorar a partir do primeiro mês do prazo do contrato (Lei do Inquilinato. sendo detentor da maioria do capital social e o próprio locador. Este material é parte integrante do acervo do IESDE BRASIL S. deverá juntar prova documental da proposta assinada por duas testemunhas. art. não poderá o locador utilizar-se do imóvel para o mesmo ramo de atividade do locatário. III). 69).com. lucros cessantes. seu cônjuge ascendente ou descendente (Lei do Inquilinato. art. Em ambos os casos. presunção de sinceridade a favorecer o locador. na defesa.

Em relação ao prazo. o locador não está obrigado a aceitar novo tipo de garantia (caução ou seguro-fiança) quando da renovação.iesde. todavia.) Necessário. deve ser interpretado restritivamente e no sentido mais favorável ao fiador. (STJ. em virtude do acolhimento de exceção de retomada arguida pelo locador.com. Entretanto. Desse modo. portanto. não consegue ver julgada procedente a sua renovatória. de uma decorrência do princípio da supremacia constitucional. ao mover a ação renovatória. se o contrato original era garantido por fiança.. p. por vezes. Trata-se. que o fiador dê o seu consentimento quanto aos termos da renovação daquele contrato.122/SP. O legislador ordinário não 3 O trânsito em julgado se dá quando a decisão não comporta mais recurso. mais informações www. 74 da Lei do Inquilinato. Improcedência da ação renovatória – prazo para desocupação Por fim. Vale ressaltar que a execução do despejo não é admitida nesse caso.ª Turma. 20. autorizado por seu cônjuge. A lei concede o direito à renovação. Bastaria a improcedência para que a desocupação fosse imediata? Seria exigível notificação do locador? Deveria o locador pedir o despejo na própria defesa? O entendimento do Superior Tribunal de Justiça é pacífico ao entender que o prazo se inicia com o trânsito em julgado3 daquela decisão.2).9. 110-112) O empresário. salvo se houver prova nos autos de que a troca de modalidade não significa redução de garantia. compulsória ou voluntariamente. Laurita Vaz. para que o fiador responda pelos encargos decorrentes de contrato renovado. 2003. 5. se casado for. j. indique novos fiadores. Este material é parte integrante do acervo do IESDE BRASIL S. deve ele anuir com a renovação: O contrato acessório de fiança obedece à forma escrita.br . como visto (item 4. Note-se que nada impede que o locatário. Rel. Min. O fiador não pode ser compelido em obrigação que não anuiu. a prorrogação do pacto locatício por tempo indeterminado. é consensual. Exatamente por esse motivo que a Lei de Locação exige que a petição inicial da ação renovatória venha acompanhada da prova de que o fiador do contrato ou o que o substituir na renovação aceita os encargos da fiança.A. para encerrarmos o capítulo.) Texto complementar Indenização do ponto (COELHO.134 | Ação renovatória Em conclusão. desobriga o garante que a ela não anuir. não deixa o locador desprotegido. o juiz determinará a expedição do mandato de despejo que conterá prazo de 30 dias para desocupação voluntária (art. AgRg no REsp 721.2005. devemos abordar qual o prazo para a desocupação do imó- vel pelo inquilino em hipótese de improcedência da ação renovatória. apesar de preencher os requisitos legalmente estabelecidos para plei- tear a renovação compulsória do contrato.

sem a necessária retribuição. entre as exceções de retomada. um empresário. Dito de outra forma. Se caracterizada a locação empresarial e proposta a ação renovatória dentro do prazo. de exploração do mesmo ramo de atividade do locatário. aquela que abrange não só o imóvel. 1946. ele pode se utilizar do mecanismo da locação-genérica. como atendimento aos requisitos formal. em razão de matéria preli- minar. resolve afastar-se temporariamente do negócio. §3. Dessa lista. o locatário terá. pois. esses pressupostos. o empresário constitui no prédio. art. c) acolhimento de exceção de retomada. mas também um estabelecimento empresarial nele abrigado. pode o locador invocar sua pretensão de retomar o exercício da empresa. p. (iii) exploração. isto é. direito à indenização pela perda do ponto.°). a obediência ao mandamento constitucional protetivo do direito de propriedade exige a previsão legal de mecanismos de compensação. os pressupostos para o empresário ter direito à indenização pela perda do ponto são três: a) caracterização da locação como empresarial. no local. o responsável pela criação. (iv) insinceridade da exceção de retomada. se acolhidas. em determi- nadas situações. ele pode alugar o seu imóvel a outro empresário. mas o locador. Ação renovatória | 135 pode assegurar ao inquilino um direito que importe o esvaziamento da propriedade. (ii) se o locador demorou mais de três meses. 473-484). As duas outras hipóteses de mérito de contestação – desatendimento dos requisitos da locação empresarial ou perda do prazo para a propositura da ação –. 52. no imóvel. importa ressaltar a situação da locação-genérica.. Também não conduz ao ressarcimento o insucesso da ação renovatória. há um inquestionável enriquecimento indevido. Se. no imóvel Este material é parte integrante do acervo do IESDE BRASIL S. apenas as duas primeiras são especificamente mencionadas na lei (Lei do Inquilinato.com.A. porque isso seria inconstitucional.). decorrendo as demais dos princípios gerais de direito. A forma de se compatibilizar a retomada do bem com os legítimos interesses do locatário – que criou o fundo de empresa – é a sua indenização pela perda do ponto. para dar-lhe o destino alegado na exceção de retomada (por exemplo: realização de obras. outro negociante ocupa o mesmo imóvel. posto que este último usufrui. que antes ali explorava a atividade. b) ajuizamento da ação renovatória dentro do prazo. que vedam o enriquecimento indevido e tutelam a boa-fé. caso o locador obtenha a retomada do imóvel. em favor do empresário que perde o ponto. Não é qualquer hipótese de desacolhimento da ação renovatória que dá ensejo à indenização em favor do locatário. de um ponto de referência dos consumidores não é o locatário gerente. da mesma atividade do locatário. caberá a indenização pela perda do ponto nas seguintes hipóteses: (i) se a exceção de retomada foi a existência de proposta melhor de terceiro. por exemplo. Nesse caso. terá o empresário o ressarcimento pela perda do ponto. um ponto de referência para os consumidores. De fato. em seguida. Na locação genérica. material e inte- lectual. Presentes.br . Apenas se a improcedência decorre do atendimento à exceção de retomada apresentada pelo locador. não importam o dever de indenizar. temporal e material. Para que não se verifi- que o enriquecimento indevido. por ele locado para o exercício da atividade empre- sarial. é cabível a ação renovatória e. ao instalar ali a sua empresa. contados da entrega do imóvel.iesde. Se. estabelecido em prédio de sua propriedade. transferência de estabelecimento de descendente etc. junto com o estabelecimento comercial (RIPERT-ROBLOT. dos efeitos do investimento. mais informações www. feito pelo anterior ocupante do imóvel. Acerca da hipótese (iii). para explorar atividade afim.

. Atividades 1. mesmo se o locatário levantar todos os bens – materiais ou imateriais – por ele instalados no prédio locado.br . Qual é o prazo de vigência mínimo necessário para que o locatário possa ajuizar a ação renovatória? Este material é parte integrante do acervo do IESDE BRASIL S. Assim. 52. pessoal próprio etc. com instalações diversas.A. enquanto referência aos consumidores. no local. ocorre se é explorada a mesma atividade do locatário.. tudo que o empresário perdeu e o que razoavelmente deixou de lucrar em razão da retomada do imóvel (LL. Em suma. nem com este tampouco. sendo por isso devida a indenização. mais informações www. nessa situação. O locupletamento.º). o ponto. Qual é a finalidade da ação renovatória? 2. art.136 | Ação renovatória objeto de contrato. §3.iesde.com. A indenização deve cobrir os prejuízos e lucros cessantes em decorrência tanto da mudança como da perda do lugar e desvalorização do fundo. Observe- -se que o ponto não se confunde com os demais elementos integrantes do estabelecimento. ainda que sob outro nome. permanecerá pelo menos por algum tempo. Embora o ramo de atividade seja o mesmo que o do locatário. a indenização pela perda do ponto não é cabível por faltar o fundamento do enriquecimento indevido.

mais informações www. Há algum prazo legalmente fixado para que o locatário exerça seu direito à renovação do aluguel? Este material é parte integrante do acervo do IESDE BRASIL S. Ação renovatória | 137 3.com. qual é esse prazo? 4.iesde. Para ter direito à renovação do contrato de locação..A.br . há a necessidade de que o locatário tenha exercido continuamente o mesmo ramo de atividade no imóvel locado? Em caso positivo.

Apenas o inquilino poderá ser autor nessa demanda. anteriores à data da finalização do prazo do contrato em vigor (art. A ação renovatória tem por objetivo compelir o locador a renovar o contrato de locação por prazo determinado. e seis meses no mínimo. sem interrupção. A lei fixa um prazo para o exercício da ação renovatória de aluguel. portanto.. trata-se de ação para proteção do fundo de comércio e. Um dos requisitos para a propositura da ação renovatória diz respeito ao prazo mínimo de três anos no mesmo ramo de atividade para que seja possível a renovação. no máximo.A. 2. terá finalmente o locatário criado o seu fundo de comércio.com.br . I. da Lei 8. a ação deve ser proposta no interregno de um ano. É requisito para o direito à renovação que o contrato tenha alcançado pelo menos cinco anos de vigência. 4. Assim. entende o legislador que após três anos de trabalho naquela atividade.138 | Ação renovatória Gabarito 1. Esse prazo não precisa ter sido de apenas um contrato.245/91).iesde. mais informações www. podendo ser somados os prazos de mais de um contrato. desde que o total perfaça cinco anos. 3. 71. De acordo com a lei. Este material é parte integrante do acervo do IESDE BRASIL S. sendo merecedor do direito à renovação. Dessa forma. só cabe nas locações com fins não residenciais.

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