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SE VENDE

SE ALQUILA SE ALQUILA

SE ALQUILA SE VENDE

{gpv}
GUA PARA LA PRIMERA VIVIENDA
Versin 1.5
g u a P A R A l a pr i m e r a v i v i e n d a ( g p v ) 2

Manuel y Melissa

Analistas
Abogados & Economistas

{gpv}
Constructores
Banqueros GUA PARA
LA PRIMERA VIVIENDA & Promotores

Agrimensores
Fiduciarias & Tasadores
g u a P A R A l a pr i m e r a v i v i e n d a ( g p v ) 3

Contenido
Tip: Haz click sobre Intro Qu encontrars en esta Gua ? 04 3.3 Bono de vivienda de bajo costo | Germania Monts 88
Agradecimientos 05 3.4 El maravilloso 8x20 92
el tema y te llevar a la colaboradores 06
Nuestros patrocinadores 07 4 } Financiamiento
pgina correspondiente 4.1 Antes de tomar tu prstamo 95
1 } Un caso de estudio: 4.1.1 Licencia para deber 96
1.1 La historia de Manuel y Melissa 08
o sobre la publicidad para 4.1.2 Crdito responsable 102
1.2 Aportan los economistas y financistas 24
4.1.3 Construye tu historial de crdito | Gustavo Zuluaga 107
ir a la sitio web de cada 1.2.1 Alnea tus objetivos | Juan Camilo Gonzlez 25 4.2 La solicitud de tu prstamo 111
1.2.2 Espera el tiempo correcto | Luis Veras 29 4.2.1 Proceso del prstamo hipotecario | Irlonca Tavrez 112
institucin financiera. 1.2.3 Cada centavo cuenta | Javier Len 36 4.2.2 A ojo de buen banquero | Robinson Portorreal 116
1.2.4 Todo tiene su lado bueno y su lado malo | H. Vsquez 38 4.2.3 Evaluacin de prstamo | Susana Reid 120
1.3 Aportan los constructores y promotores 40
4.2.4 El valor de la propiedad | Carlos C. Garca Mena 124
1.3.1 10 cosas que debes tener en cuenta | E. Martnez 41 4.3 La negociacin de tu prstamo 128
1.3.2 Evaluando posibilidades | Fermn Acosta 47 4.3.1 Prstamos para ingenuos 101 129
1.3.3 La inflacin a tu favor | Hctor Bretn 50 4.3.2 El futuro hipotecado 131
1.3.4 El momento de comprar | Emil Monts 54 4.3.3 Cmo estructuramos tu prstamo? | Yolanda Guzmn 135
2 } La compra de tu vivienda 58 4.3.4 La tasas de inters | Jacqueline Mora 138
2.1 Claves para el contrato de compra | Marielle Garrig 59 4.3.5 Protegiendo tu inversin | Ernesto Santos 142
2.2 Sin agrimensores nada! | Cecilio Santana 63 4.3.6 Top 8 de los contratos hipotecarios | J. C. Muoz 147
2.3 Revisa bien tus papeles | Hctor Alies 70 5 } Comparador de prstamos hipotecarios 149
3 } Rol de las fiduciarias, el encaje legal
y bono de la primera vivienda 75
3.1 Qu es una fiduciaria? | Andrs Rivas 76
3.2 Garanta de compra | Gustavo Vergara 83
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Todos los PRIMEROS, son memorables: El primer carro, primera


novia o novio, primer viaje, etc... Siendo nuestra primera vivienda
uno de los ms gratificantes. Sin embargo, esta agradable sensacin
de tener nuestro primer techo, se puede convertir con facilidad en
una pesadilla si no tomamos en cuenta ciertos detalles. Esta gua
recopila el punto de vista de los ms destacados profesionales en
el mbito inmobiliario. Sus consejos y recomendaciones sealan
los puntos claves que todos debemos analizar en el momento que
decidimos adquirir nuestro primer techo. Hemos organizado este
compendio alrededor de la historia de una joven pareja que se
empieza a embarcar en su primera vivienda, una situacin con la que
muchos de nosotros nos podemos identificar y que estos expertos
en la materia tienen para aconsejarnos.
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Agradecimientos
Esta Gua existe gracias a la generosidad y la desinteresada colaboracin Los patrocinadores de la GPV, cada uno de ellos, aceptaron su participa-
de sus 24 autores individuales, que sacaron tiempo de sus apretadas cin en esta iniciativa de educacin financiera, sin condicionamientos,

Agradecimientos
agendas para aportar sus ms de 500 aos de experiencia acumulada. titubeos ni exigencias, depositando su confianza en nuestras ideas y
Cada uno de ellos, inmediatamente, acogi el reto de ser parte de este buena voluntad. Sinceramente, gracias!
proyecto, y todos supieron valorar su importancia y necesidad en la En la parte editorial contamos con el apoyo de Annet Crdenas, quien
realidad del mercado dominicano. quiso colaborar con nosotros desinteresadamente, y a quien le debemos
Por eso, nuestro agradecimiento va a Juan Camilo Gonzlez (desde buena parte de la calidad mostrada en este producto.
Accendo Finanzas en Colombia), Luis Veras (nuestro CFA); mis Nicole Mateo y Melissa Morales, del equipo de Argentarium, fueron las
economistas de cabecera, Javier Len, Harold Vsquez y Jacqueline facilitadoras de la logstica de la GPV, nada sencillo, tratndose de 24
Mora; los expertos del negocio, Elizabeth Martnez y Mlido Marte; los colaboradores, 16 patrocinadores y 6 proveedores distintos, que hicieron
presidentes Fermn Acosta y Hctor Bretn; Emil Monts; mi barra de posible un producto de calidad en tiempo rcord.
abogados de lujo, Marielle Garrig, Hctor Alies y Julio Csar Muoz; los Finalmente, a Anceli Peguero y lvaro Chan, los talentosos fundadores
expertos fiduciarios, Andrs Rivas y Gustavo Vergara; mis banqueros de de Otaku Media, les debemos el diseo y la lnea grfica de la Gua de la
referencia, Susana Reid, Gustavo Zuluaga, Irlonca Tavrez y Robinson Primera Vivienda. Ojal que el lector est de acuerdo conmigo en que
Portorreal y, finalmente, los profesionales de primera lnea en sus reas, esta forma, atractiva, moderna y gil, es la que invita a conocer, pgina
Cecilio Santana, Germania Monts, Carlos Garca y Ernesto Santos. por pgina, la historia verdica de Manuel y Melissa.
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gracia s a nue s tro s

{ cola b oradore s }
JUAN Camilo Luis Veras, Javier Harold Elizabeth FERMN HCTOR Emil
Gonzlez CFA Len Vsquez Martnez acosta Bretn Monts

marielle cecilio Hctor andrs gustavo germania gustavo irlonca


garrig santana Alies rivas vergara monts zuluaga tavrez

Robinson Susana carlos c. Yolanda Jacqueline Ernesto Julio csar


portorreal reid garca mena guzmn mora santos Muoz
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gracia s a nue s tro s

{ patrocinadore s }
1.1
8

PROMOTORES
CORREDORES

CONSTRUCTORES ANALISTAS

la h i s t o ria de

Manuel
COMPRA Y VENTA

AGRIMENSORES
Y TTULOS
LA COMPRA
DE TU VIVIENDA
VENTAJAS
FIDECOMISO
PARA COMPRA.

PROCESOS E
INTERACCIN
EL ROL DE LAS
FIDUCIARIAS & Melissa
un ca s o de e s tudio por argentarium
FIDECOMISOS
REGMENES BONO VIVIENDAS
DE CONDOMINIOS ECONMICAS

ANTES LA NEGOCIACIN
DE TOMAR LA SOLICITUD DE TU PRSTAMO
TU PRSTAMO DE TU PRSTAMO

QU
DECIDIR? SE ALQUILA SE VENDE
LICENCIA
PARA DEBER.

CRDITO
RESPONSABLE.

PREPARACIN
PARA UN
PRSTAMO.
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Acompaemos a eSTA PAREJA por LAS PREGUNTAS


QUE ELLOS HACEN A LOS EXPERTOS en LOS PASOS A TOMAR
CUANDO SE DECIDE COMPRAR O ALQUILAR.

T arde un sbado en la noche, Melissa me


escribi al celular: Jefe!, y me mand
una foto del anillo de compromiso que su novio
Estn pensando alquilar o comprar?,
le pregunt, para ver por dnde iban los
planes de los trtolos.
Manuel le acababa de obsequiar. Con los dos Manuel est decidido a comprar, pero yo
me una una relacin profesional y de amistad no estoy tan segura... Pienso que debemos
de muchos aos, y celebr aquel compromiso explorar las diferentes opciones. T qu
como el mo. opinas, Alejandro?.
Ambos jvenes profesionales son bien
LentAMENTE se llega ms lejos
maduros, y tienen claras sus metas indivi-
Aunque el proceso de adquirir un primer
duales y compartidas. Una de ellas, me cont
hogar es sencillo, no deja de ser nuevo para la
Melissa cuando lleg a la oficina el lunes, es su
mayora de las jvenes parejas, y requiere una
primer hogar.
planificacin, preparacin y acciones previas Yo pienso que Manuel no debe cerrarse a la
Esa primera vivienda sera la ms grande
que deben sopesarse y ejecutarse con tiempo. posibilidad de alquilar... Es una opcin ms
inversin de sus vidas, y desde ya haban de-
Hacerlo de forma improvisada, por los que debe evaluarse, igual que la de comprar
cidido organizarse para hacerla de la mejor
montos en riesgo, puede ser devastador. una vivienda.
manera posible.
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Melissa asinti. hemos pensando comprar en planos un


Luego nos sentamos a revisar los nmeros pequeo apartamento, me adelant Melissa.
de alquilar versus comprar, pero en este Para que nos d tiempo a acumular un buen
momento tan inicial, toca estar abierto a todo, inicial, y podamos comenzar debiendo la
le coment a mi querida compaera de trabajo.
menor cantidad posible.
Recuerden algo: As de importante como
Excelente! Y recuerden que de tomar esa
es la decisin que tomarn ahora, deben
saber tambin que no est predeterminada ni ruta, deben evaluar la mayor cantidad de pro-
grabada en piedra. yectos, para conocer el historial y solvencia de
A qu te refieres, Alejandro?
los constructores, el perfil de los otros compra-
Que no necesariamente esa vivienda con la dores y del rea donde viviran.
que ustedes inaugurarn su matrimonio ser Melissa sonri. Estamos en eso. Algo que
la misma, ni en el mediano, ni en el largo plazo. me preocupa es la distancia, pues aunque las
Consideren comenzar pequeo y crecer poco a oportunidades ms econmicas estn en las
poco. afueras de la ciudad, tenemos que pensar en el
Por ejemplo: El cuando ustedes se casen o costo de transporte para ambos... E incluso en
comiencen a vivir juntos determinar la nece-
la misma seguridad, que slo se complica cada
sidad de su primera vivienda. Ser que pueden
vez ms.
darse un tiempo, para poder irse preparando,
y mejorar en trminos personales y financie- Primeros pasos
ros?, pregunt. Ya veo, y me alegra mucho que ustedes se
Es una posibilidad, claro que s. Incluso, estn dando tiempo para tomar su decisin.
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Aprovechen este perodo para tomar estas para los gastos que vendrn de su eventual lo, abriendo un depsito a plazo fijo con tasas
cinco acciones en lo financiero. mudanza. hasta dos y tres veces mayores que las cuentas
Primero: Melissa, an sin casarse, vayan No es mucho 40%, Alejandro? de ahorro. OK?
planificando sus finanzas conjuntamente. Quizs. Pero como viven con sus padres, Perfecto. Y es tan importante depositarlo
Compromtanse con un presupuesto bsico, oblguense a ese ahorro. En cualquier caso, en una nica cuenta de ahorro?
por lo menos para lograr su primer ahorro pro- guarden lo ms que puedan ahora... y luego un S, Melissa. Luego, cuando el banco o la aso-
gramado en comn. poco ms. Ya vers lo conveniente que ser ciacin vaya a evaluar su capacidad de pago,
Segundo: Aunque luego revisaremos cunto posteriormente! podr constatar que as como fueron discipli-
pueden invertir en una primera vivienda (si es Tercero: Asegrense de que esos fondos se nados en su ahorro, podrn serlo tambin en el
que deciden comprar), presupuesten desde ya, depositen en una cuenta de ahorro programa- pago de su hipoteca.
un ahorro del 40% de sus ingresos conjuntos da que ofrecen muchas entidades. Cuarto: Manuel y t han revisado su
para engordar la cuenta del inicial, y tambin A mayor monto, mayor tasa de inters. Con historial de crdito recientemente?
cada RD$10,000 que acumulen, maximcen-

PROMOTORES
CORREDORES ANTES LA NEGOCIACIN
DE TOMAR LA SOLICITUD
TU PRSTAMO DE TU PRSTAMO DE TU PRSTAMO
CONSTRUCTORES LA COMPRA EL ROL DE LAS
DE TU VIVIENDA FIDUCIARIAS
VENTAJAS
COMPRA Y VENTA FIDECOMISO
PARA COMPRA.
AGRIMENSORES PROCESOS E
Y TTULOS INTERACCIN
FIDECOMISOS
REGMENES BONO VIVIENDAS
DE CONDOMINIOS ECONMICAS
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Sonrojada y bajando la mirada, Melissa me Melissa y Manuel se sentaron juntos frente


confes: Sindote sincera, no. Me da ver- a m para contarme de su compromiso y sus
genza hablar de eso en particular... Tiempo planes para adquirir una primera vivienda.
atrs tuve un problemita con una tarjeta de Aunque estaban felices, hasta radiantes, por
crdito que no le he contado. lo menos la prometida estaba un poco preocu-
Pues pirdela! La vergenza, quiero decir. pada con la decisin de si comprar o alquilar su
As como se intercambian pruebas de labora- primer hogar.
torio, deben intercambiarse sus historiales de Lder, me advirti Manuel, como dejndo-
crdito. Vanlo como un proyecto en comn y me claro que el tema no se debatira mucho,
apyense para fortalecerse y corregir cualquier yo no creo en eso de alquilar. Ser que me
debilidad o error del pasado. De eso se trata el sale mi pap, pero a m me gusta la idea de
matrimonio, verdad? Tienen tiempo, incluso tener lo mo.
para construir y mejorar su score de crdito. Sigui: Pagarle a alguien por usar algo,
As haremos, Jefe. Y el quinto paso? y que al final no me quede nada ms que el
Llmate a Manuel de una vez, y Dganme gasto? No creo, no.
adnde les llevar a almorzar para celebrar ese Sonre, pues Manuel expresaba, ms que una
compromiso! idea racional o bien pensada, un sentimien-
to muy humano que todos tenemos de poseer
lo propio, de asegurar el techo de la familia, y
de aspirar a una estabilidad y una permanencia
que es difcil visualizar con un alquiler.
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Manuel, le dije a mi querido pupilo, Te en- En segundo lugar, recuerden algo: Esta no
tiendo como no te puedes imaginar pero... Una
pregunta: Han siquiera considerado la opcin
Al momento de ser la primera y nica vivienda para su nueva
familia. Como les dije antes, hay un momento
de alquilar?
Algo ansiosa, Melissa ni lo dej responder:
comprar asumen para todo, y es casi seguro que en la medida
que su hogar crezca, bien podra ser necesario
Pues no, Alejandro. Aunque le he dicho que unos costos, a veces mudarse a una propiedad ms grande.
tenemos que explorar todas las alternativas,
Manuel est cerrado en su decisin. Pero dinos,
ocultos, que podran Eso lo hemos pensado, admiti Manuel.
El punto es, continu, que al momento de
por favor, si crees que es algo que debemos
explorar.
no recuperar en el comprar asumen unos costos, a veces ocultos,
que podran no recuperar en el caso de que
Costos y desventajas del dueo caso de que luego luego vayan a mudarse y adquirir otra propie-
Una decisin de esta envergadura no es
para tomarla a ciegas. Est muy bien tener
vayan a mudarse. dad en el futuro cercano.
Cmo cules? Por ejemplo, los gastos
su preferencia, pero tomando en considera- involucrados en la adquisicin de una propie-
cin el impacto tan grande que comprar una dad (tanto de impuestos como con la banca),
Ambos deben recordar, en primer lugar, que
vivienda tiene en su situacin patrimonial, adems de las comisiones que tendrn que
esta es una decisin, adems de emocional y
como mnimo les obliga a considerar todas las pagar al corredor que eventualmente les
muy personal, econmica.
alternativas. vender el apartamento.
No se cieguen. No permitan que los patrones
Adelante, Lder, lo escuchamos, acept A m esos costos no me preocuparan, les
de otros, sean de sus padres o de una idea ro-
decir el joven Manuel, resignado ante la in- admit, Si ustedes me aseguraran que estarn
mntica de ustedes mismos, les evite tomar
fluencia de su prometida. en la casa por un buen tiempo, digamos que 10
un camino racional.
aos. Pero, Es se el caso?
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Realmente, no. Es como dices, Alejandro..., Esquivndome la mirada, y comprensi-


reconoci Melissa, Ojal que esta sea una casa blemente molesto, Manuel reiter: Pero
de transicin, pues la que hemos visto hasta Alejandro, alquilar es tirar dinero a un zafacn,
ahora es slo de dos habitaciones, y nuestro eso no tiene sentido.
sueo (que incluye dos o tres hijos) requiere Depende, Manuel, depende!
una casa algo ms grande. Investigaron los alquileres en propiedades
S, es lo lgico y ojal que as sea. Pero parecidas? Ya me dijiste que no. Te sorprende-
tambin quiero que piensen en esto: No ra saber que hay momentos, como el actual
crean que un apartamento se vende, en todo en muchas partes de Santo Domingo, donde
momento, como pan caliente. una propiedad que para adquirirla tendras que
Depender mucho del mercado, de la oferta pagar una cuota de prstamo de RD$40,000 la
que haya de otras propiedades, del desarro- puedes alquilar por solo RD$20,000.
llo y perfil del residencial donde compren, y de Me consta, asinti Melissa.
la situacin econmica del pas en general al He visto varias ya, aunque de menor valor.
momento de vender. Adems de los gastos que les seal anterior-
Aunque personalmente estoy convencido mente, hay otros. Algunos obvios, como son los
que los bienes races son buenas inversio- de mantenimiento, del condominio, de mejoras
nes en el largo plazo (digamos, a ms de necesarias (que siempre hay que hacer!), de
cinco aos), tampoco puedo asegurarles que seguros y hasta de impuestos (el necio impuesto
si deciden vender en slo 24 o 36 meses lo del 1% si la propiedad excede RD$6.7 millones).
podrn hacer fcilmente, ni en las mejores Si alquilaran, estos gastos correran por cuenta
condiciones. Comprenden? del propietario, y no de ustedes.
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Claro, el costo ms importante es el menos En conclusin, Melissa y Manuel, deben

Tambin sabemos
evidente. Me refiero al de oportunidad. Es pensar un poco ms su decisin. Es demasiado
decir, que si ustedes cuentan con un ahorro de importante para no hacerlo.
RD$1,000,000 que pondran como inicial para
el prstamo hipotecario, ese es un dinero que
que estn De acuerdo, Alejandro, de acuerdo...

ya comprometieron en varilla y cemento. perdiendo la


Manuel: Si, Lder. En varilla y cemento, pero
tambin aumentando en valor. oportunidad de M anuel y Melissa no compraron la vivienda
que tenan vista. Despus de pensar en
Depende, Manuel, depende. Eso lo sabrn al
momento de vender.
poner el milln lo que conversamos, decidieron alquilar. No
hablamos ms al respecto, hasta despus,
Ahora bien, Existe la posibilidad de que no a producir, bien cuando regresaron de su luna de miel.
Quien se me acerc fue Melissa, en el trabajo.
invertidos y con
logren vender a un precio que les permita re-
cuperar el monto invertido, todos los costos y Todava bronceada de una larga y romntica
algo de ganancia?
Ambos jvenes asintieron: Existe.
relativamente estada en el Norte, me inform, ms tranquila,
de su decisin.
Tambin sabemos que estn perdiendo poco riesgo, Jefe: Tenamos pensada una propiedad muy
bonita en las afueras de la ciudad. Aunque
hasta RD$10,000
la oportunidad de poner el milln a produ-
cir, bien invertidos y con relativamente poco contbamos con el inicial de 20% del valor del
riesgo, hasta RD$10,000 mensuales. Y ese es
un dinero que, capitalizndolo, podra servirles
mensuales. apartamento, la cuota del prstamo igual nos
iba a salir en RD$36 mil, me cont Melissa.
para luego comprar su casa ms grande y con Eso est bien. Por lo menos tenan ese
menos deuda. inicial. He visto parejas meterse en los hipo-
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tecarios con slo 10% del valor de la La realidad, Jefe, es que en ese escenario
propiedad, y eso es un error, le dije, bamos a estar viviendo de nmina en nmina,

Realmente la decisin como para apoyarla en su decisin. sin ningn tipo de reserva.
Pero, muy curioso yo, le pre- Le dije: Ustedes dos fueron, ms que pru-

no fue alquilar. gunt, Qu les convenci para no


comprar, sino alquilar su primera
dentes, sabios. Al final, no slo se trata de
tener un techo propio. La idea tambin es

Ms bien, decidimos vivienda?


Melissa, sonriente, respondi:
poderlo disfrutar en paz, y en ese escenario
que me cuentas se exponan a situaciones de

posponer la compra Bueno, realmente la decisin no


fue alquilar. Ms bien, decidimos
mucha tensin.
As es, Alejandro. Adems, Manuel y yo re-
posponer la compra. Que por visamos nmeros con lo que nos dijiste de
qu? Por varias razones. alquilar versus comprar, y camos en cuenta,
En primer lugar, ese 20% de inicial luego de investigar, que una propiedad muy
representaba el 100% de todos nuestros parecida a la que bamos a comprar se alquila-
ahorros. Una vez le pagramos eso al cons- ba con RD$16 mil Es decir, que tendramos un
tructor, nos quedaramos sin un centavo, ni ahorro de RD$20 mil Mensuales!.
siquiera para irnos a Cabarete de luna de miel Melissa sigui: No, no me mires as. Te
como hicimos. conozco. Creme, la idea no es que vamos a
Record lo que siempre has dicho, de la im- gastar ese dinero. Decidimos que durante los
portancia de tener un fondo de emergencia prximos 24 meses lo seguiremos pagando,
para cubrir gastos fijos, incluyendo las cuotas pero a nosotros mismos, no al banco.
de los prstamos. Sonre. Explcame ms.
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Manu y yo ya nos habamos planificado


Decidimos que Eso s, Alejandro. Cuando llegue el momento
para la cuota mensual de RD$36 mil. durante los nos tienes que ayudar a elegir y a negociar
La mantendremos. RD$16 mil de alquiler nuestro prstamo hipotecario con el banco.
y los otros RD$20 mil para una cuenta prximos 24 meses Nos lo prometes?
de ahorro programada.
Es decir, no le pondremos la mano a ese
lo seguiremos Dos aos despus Iba con Melissa rumbo a
uno de los bancos que ella y Manuel estaban
dinero, sino que lo combinaremos con el dinero pagando, pero a considerando para tomar su prstamo hipote-
de nuestro inicial, que tambin lo estamos cario. En el camino, revisamos algunos de los
invirtiendo, de tal forma que en aproxima- nosotros mismos, no temas que estaban preocupndoles.
damente 18 meses (ms o menos), nuestro
inicial ser del 50% del valor de otra propie-
al banco. La parejita estaba en mucho mejor situa-
cin ahora que de recin comprometidos.
dad ms grande que tenemos vista y en la Todo haba marchado, segn lo planificado, y
que podremos ver crecer nuestra familia con tenan una excelente situacin para negociar
que en dos aos de buen manejo ya eso no
tranquilidad. con los bancos y las asociaciones de ahorros y
afectar negativamente mi acceso al crdito.
Pero Melissa! T ms que ingeniera prstamos.
As es. Buena idea. Y la otra?
pareces banquera!, la relaj. Melissa haba logrado llevar su score de
La estabilidad laboral de Manuel. Aunque
Qu va, Jefe. Fue una idea de los dos. Pos- crdito hasta ser AAA+, mientras que Manuel
a l le va muy bien en su trabajo, todava no
pusimos comprar por dos razones adicionales. se estabiliz en su empresa.
ha cumplido su primer ao, y pensamos que
Revis mi historial de crdito por el problemi- Ambos como pareja haban sido lo suficien-
es conveniente, para fines de avalar sus in-
ta que tuve con la tarjeta hace dos aos. Aunque temente disciplinados, con mucho esfuerzo,
gresos y capacidad de pago frente al banco,
sald la mora hace tiempo, todava impactaba para mantener su plan de ahorro programa-
que tenga dos, casi tres, aos de ingresos
mi score de crdito. Consult, y me aseguran do, a tal punto que en el tiempo transcurrido
registrados en nmina.
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El ao pasado lograron duplicar su ahorro inicial, adems de


haber establecido su fondo de reserva para
Eso es un gancho, Alejandro. Es verdad que
la cuota iba a ser ms baja, pero con un plazo
pasamos un susto cualquier emergencia.
Tenas razn con lo del fondo de reserva,
a 30 aos, al ao 10 todava deberamos lo

mdico que, aunque


mismo.
me coment Melissa. Le dije a Melissa que aunque me pareca bien
afortunadamente El ao pasado pasamos un susto mdico
que, aunque afortunadamente pas sin mayor
esa idea, era importante que la cuota fuera
manejable para ambos.
pas sin mayor contratiempo, pudimos enfrentarlo financiera- S, lo es. Y tenemos nuestro fondo para
mente, manteniendo nuestra paz y estabilidad
contratiempo, financiera.
emergencias. Voy ms all. Lo tomaremos a
15 aos, pero cada vez que podamos, haremos
pudimos enfrentarlo Dos factores se aliaron a favor de la pareja:
Ambos aumentaron sus ingresos, y lograron
pagos extraordinarios, para saldar ms
rpidamente.
financieramente, duplicar el monto del inicial. Jefe, me dijo, Lo que quiero es que nos
En vez de comprometer el 30% de sus in-
manteniendo gresos combinados para el pago de su cuota
ayudes a escoger el mejor banco para el hi-
potecario. Con cul nos vamos? O son todos
nuestra paz hipotecaria, solamente le asignaran un 20%.
El otro 10% servira para complementar sus
iguales?

y estabilidad ahorros del retiro. Qued en tomarme un caf con Manuel y


Melissa en el centro comercial donde ellos
Evaluaron diferentes alternativas de prstamos
financiera. hipotecarios, y se decidieron por un plazo de 15 haban hecho la ltima tarea que les haba
aos. Aunque en algunos bancos les vendieron la asignado. Luego de ordenar algo de tomar,
idea de pagar en 30 aos, la descartaron. Melissa sac la computadora para ver:
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En cul banco o asociacin tomaran Haba algunos gastos que Melissa descono-

Eso es un gancho,
su prstamo? ca. Por ejemplo, Alejandro, eso de que me
Esto es bastante ms complejo de lo que cobraran una comisin por saldar el prstamo
yo me imaginaba, Alejandro, me adelant
Melissa.
de forma anticipada es nuevo para m.
Si, Melissa. Algunas entidades tienen esa
Alejandro. Es verdad
Yo pensaba que para sacar un prstamo, poltica, pero observa que no todas la tienen, y que la cuota iba a
ser ms baja, pero
lo nico que importaba era la tasa de inters, que su severidad depender de si les prepagas
pero, al buscar las otras informaciones que me el prstamo antes de 12, 24 o 36 meses.
indicaste, veo que hay muchas otras variables
que debemos tomar en consideracin, suspir
Eso veo, Jefe. Tambin observo que hay di- con un plazo a 30
ferencias en cuanto a las plizas de seguro.
Melissa. Algunos bancos aseguran el valor del prsta- aos, al ao 10
todava deberamos
As es, Melissa. Pero por lo menos no tuviste mo, y otros el valor de la propiedad.
que moverte demasiado. En este mismo mall Correcto. Y es importante que tu vivien-
estn casi todas las entidades financieras
donde tenas que hacer tu tarea y, por lo que
da est bien asegurada. Al final del da es tu lo mismo.
principal activo, una parte fundamental de tu
veo, lo has hecho de mil maravillas. patrimonio. Independientemente de si tienes
En efecto, frente a nosotros se abri una un prstamo o no, espero que siempre man-
hoja de Excel donde, entidad por entidad, se tengas un buen seguro sobre la propiedad.
desglosaban las tasas de inters, las comisio- Segu: Observa tambin que el seguro de
nes y otros gastos que determinaran la cuota vida aplicar para ambos, pues son co-deu-
mensual del prstamo hipotecario de nuestra dores en el prstamo. Incluso, hay algunas
parejita. entidades que, adems de asegurar el saldo
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del prstamo en caso de muerte, lo hacen en No me asustes!, exclam Manuel, que


caso de discapacidad. haba permanecido callado.
No es asunto de miedo, Manuel. Slo quiero
Alejandro: En cuanto a las tasas, asegurarme de que ustedes sepan que ese
Por cul me voy? Tasa fija o
variable? 10.0% que ahora ofrecen algunas entidades
podra variar.
Que cunto? No podra decirte, pero en
Excelente pregunta! En la medida de lo los ltimos aos, esas tasas han promedia-
posible, mi recomendacin es que te vayas do 12.5%, y han llegado a subir hasta 15.2%.
por las tasas fijas... Y mientras fijas por ms Volvern a subir tanto? No lo s. Quizs no en
tiempo, tanto mejor. los prximos 12 o 24 meses, pero es importan-
Por qu, Jefe? te saber que podrn pagar la cuota mensual de
Es un tema de perfil de riesgo. Siendo ste su llegar a subir a esa tasa de inters. OK?
primer gran prstamo, ya de por s, ustedes Listo, Alejandro. Estamos claros.
estn asumiendo un compromiso muy grande. Pues si tienen eso claro, brindemos por su
Aunque ahora mismo las tasas de inters son primera hogar y su primer prstamo hipoteca-
muy atractivas, debes recordar que no siempre rio. Muchas felicidades!
se quedarn en ese nivel. Es decir, que bien
podran subir a futuro.
1.2
24

Comprar
o alquilar?

M anuel y M eli s s a c o n s ultan a


Los Analistas y Economistas:
JUAN Camilo Lus Veras, Javier Harold
Gonzlez CFA Len Vsquez
g u a P A R A l a pr i m e r a v i v i e n d a ( g p v ) VO LV E R A C O N T E N I D O 25

1.2.1

Controlando el Yo quiero alnea tu s o b jetivo s

Juan camil o g o n z le z
se ha especializado en la investigaci n , dise o
y evaluaci n de proyectos de aprendizaje en F inanza S ,
y dirige actualmente A ccendo , un L aboratorio
U n bate y una pelota de bisbol cuestan
RD $110, si el bate cuesta RD$100 ms que
la pelota, cunto cuesta la pelota? Manuel,
buena noticia. La buena es que he descubierto
que fallar aqu, nada tiene que ver con lo bueno
o malo que seamos en matemticas. La no
de E ducaci n F inanciera en C olombia .
Melissa, qu contestaran ustedes a una tan buena: la razn por la que fallamos es que
sencilla pregunta como la anterior? RD$10? nuestro cerebro est programado para ahorrar
RD$100? RD$20? energa tomando decisiones rpidas.
He realizado esta pregunta un sinnmero de Es as como -todos los das- terminamos,
veces, y en el 90% de los casos la respuesta aunque no queramos, desvindonos de pen-
resulta incorrecta; muy pocos contestan ade- samientos y comportamientos ptimos, y
cuadamente: RD$5. Hagan sus clculos, y lo sensatos por tomar atajos mentales.
comprobarn. Si la pelota cuesta RD$10, en- Por qu es importante esto? Porque
tonces el costo total sera de RD$120 (RD$10 ustedes estn a punto de tomar una decisin
la pelota y RD$110 el bate), no RD$110. La res- financiera y, de los millones de decisiones que
puesta correcta es de RD$5 (RD$5 la pelota y debern tomar en su vida, comprar o arren-
RD$105 el bate). dar una vivienda es una de las que mayor
Los frecuentes errores con el resultado de impacto terminar teniendo sobre sus Finanzas
este simple ejercicio de lgica me motivan de Personales.
entrada- a compartir una buena y una no tan
g u a P A R A l a pr i m e r a v i v i e n d a ( g p v ) VO LV E R A C O N T E N I D O 26

Comenzando por el principio Aceptemos tambin que, si bien no hay


Empecemos por aceptar que una de las verdades absolutas en Finanzas Persona-
mayores dificultades frente a comprar o arren- les, aprovechar las herramientas que brinda Hay que alinear los
dar es que no existe un solo lugar donde est
toda la informacin que necesitaran para
la Educacin Financiera para evaluar las op-
ciones, permite tomar decisiones informadas,
objetivos personales
tomar la mejor decisin y, que si lo hubiera, aunque a la luz de la economa, o de la opinin y familiares con la
seran tantas las variables y escenarios que de sus familiares y amigos esas decisiones pa-
tendran que considerar, que humanamente no rezcan irracionales. decisin de compra o
contaran con la capacidad para analizarlos. Cules son, entonces, los aspectos
emocionales y los aspectos racionales
renta.
que juegan a la hora de decidir y cmo
hacerlo de cara a comprar o arrendar
nuestra primera vivienda? Si antes de decidir, ya tienen opiniones como
El primer ejercicio lo llamar maten sus teoras arrendar es darle la plata a otro, comprar
preferidas, y busca superar lo que los cient- significa construir un patrimonio, los
ficos denominan los sesgos de confirmacin, precios de la vivienda siempre suben, o con
es decir descartar las nuevas informaciones una casa propia, uno siempre tiene un respal-
que contradigan sus creencias; tambin de dis- do seguro, dense la oportunidad de encontrar
ponibilidad, que significa afirmar que algo es argumentos que demuestren lo contrario, y
cierto, en funcin de la facilidad con que se les evalen el peso de los mismos antes de tomar-
ocurren ejemplos; y de la prueba social: creer los por ciertos.
que cuntas ms personas encuentran correc- El segundo ejercicio consiste en alinear los
ta una idea, ms correcta es. objetivos personales y familiares con la de-
g u a P A R A l a pr i m e r a v i v i e n d a ( g p v ) VO LV E R A C O N T E N I D O 27

cisin de compra o renta. Para esto pueden En este caso, el clculo ms simple para basarse en sus preferencias, expectativas y
preguntarse: para qu queremos realmente el evaluar la decisin sera: si al sumar las cuotas planeacin financiera, as como en la coyuntu-
inmueble?, y cmo cambian nuestros planes de arrendamiento, stas son menores, calcu- ra y perspectivas econmicas del momento en
personales y profesionales en caso de comprar ladas anualmente, a lo que pagaran por los que quieran tomar la decisin.
o arrendar? intereses del crdito, ms los costos de re- Sin embargo, siempre ser preciso reconocer
Piensen, por ejemplo, que si son personas paraciones, impuestos, seguros y cuotas de los sesgos en los que pueden caer al momento
que prefieren la flexibilidad y movilidad laboral, administracin, sera conveniente arrendar, de elegir, y si a esto le suman un anlisis ri-
as como estar siempre cerca de su trabajo, destinando el excedente de dinero que paga- guroso de sus capacidades financieras y del
podra ser ms ventajoso arrendar. ran en la cuota del crdito a una inversin. mercado de la vivienda, tomarn la decisin
No olviden los numeritos En cambio, en el momento en que el costo de adecuada para ustedes y su familia.
Finalmente, hablemos de nmeros. Para esto, arrendar sea mayor al costo que pagaran por Las finanzas tienen algo de ciencia y algo de
es necesario, ante todo, que las opciones sean el crdito hipotecario, lo ms recomendable intuicin: pregunten, investiguen, proyctense,
comparables, algo as como sumar manzanas sera comprar. asesrense y combnenlas en su justa medida,
con manzanas, y no con peras o mangos. Tanto -Qu es mejor entonces? es la frmula para no caer, ni en la ilusin del
el inmueble que arrendaran, como el que com- -No se desesperen, pero la respuesta es control, ni en las trampas del deseo .
praran, deben ser lo ms similares posible. depende. Se trata de una evaluacin que debe
g u a P A R A l a pr i m e r a v i v i e n d a ( g p v ) VO LV E R A C O N T E N I D O 29

1.2.2

Mangos en tiempo de mangos e s pera el tiempo correcto

L ui s A . V era s , C F A C FA , con m s de 1 0 a os de e x periencia en mercados financieros internacionales . A ctualmente


es S ocio - F undador de C ollega C apital , S R L , una firma de asesor a en gesti n de patrimonios .

B ueno, Melissa y Manuel, a mucha gente no


le gusta que le hablen de nmeros, pero
en estos temas saber hacer sus cuentas es
vivienda, se deben identificar las utilidades a
recibir y el costo de obtenerlas.
La utilidad y el costo de ser
sumamente importante, y a m me ha tocado propietario de una vivienda
darles la pequea charla con las cifras. Los beneficios de ser propietario de una vi-
Comencemos por decir que la adquisicin vienda primaria se podran resumir en que
de la primera vivienda es una de las grandes permite la posesin y disfrute de la propiedad,
metas de la mayora de las parejas que, como sus mejoras y los derechos que stos conlle-
ustedes, desean forjarse un futuro, y proveer ven; funge como instrumento de acumulacin
un ambiente estable para su familia. Sin y apreciacin de capital; provee seguridad fi-
embargo, la ilusin de lograr objetivos de gran nanciera; puede servir de colateral para tomar
envergadura, muchas veces trae consigo la crditos y, algo muy vital, provee tranquilidad
influencia de las emociones al momento de emocional.
tomar tan importante decisin. Vistos los beneficios, no se pueden obviar los
Es por este motivo que al momento de costos, como el prstamo hipotecario, que es
evaluar la posibilidad de adquirir una primera que la principal herramienta que permite a los
g u a P A R A l a pr i m e r a v i v i e n d a ( g p v ) VO LV E R A C O N T E N I D O 30

individuos y familias adquirir viviendas. En la prctica, a lo largo de la amortizacin


Pero qu significa realmente tomar de un prstamo, el gasto total por ese servicio,

En la prctica,
un prstamo? Desde la perspectiva de los es considerablemente superior al capital que
resultados obtenidos, y el costo de dichos re- est siendo acumulado. De hecho, durante la
sultados, podemos decir que un prstamo no
es ms que servicio que consiste en el derecho
mayor parte de la vida del prstamo, alrededor
de un 75% del tiempo, por ejemplo, los pri-
a lo largo de la
de usufructuar la propiedad, mientras se meros 15 aos de un prstamo de 20 aos, el amortizacin de
acumula suficiente capital, para completar el
valor de compra de la propiedad.
monto de la cuota correspondiente a inters
-gasto-, es significativamente superior al un prstamo, el
Una vez realizado esto, es decir, cuando se
salda el prstamo en su totalidad, y slo en-
monto correspondiente al principal, es decir a
la acumulacin de capital.
gasto total por
tonces, es que se adquieren de pleno derecho No obstante, tenemos otro importante ese servicio, es
los dems beneficios. Dicho de otra manera,
se paga un inters (un gasto) por el derecho de
costo, a veces olvidado. El mismo se refiere
a la abdicacin o renuncia a las rentas finan- considerablemente
ahorrar en un bien inmueble, mientras se dis-
fruta del uso del mismo.
cieras que pudiera proveer el capital utilizado
para adquirir el inmueble. Dicho de otra
superior al capital
Como sabemos, un prstamo se satisfa- manera, el costo de oportunidad. que est siendo
ce mediante cuotas peridicas, compuestas
por una porcin correspondiente al inters, es
En adicin, se debe considerar el gasto co-
rrespondiente a una pliza de seguro, la cual acumulado.
decir, al gasto o costo por el servicio, y otra pudiera agregar entre 0.5% y 1% al costo de
porcin correspondiente al capital a acumular ser propietario. Finalmente, habra que incor-
a favor del valor de la propiedad. porar algunos gastos transaccionales, como
g u a P A R A l a pr i m e r a v i v i e n d a ( g p v ) VO LV E R A C O N T E N I D O 31

impuestos, gastos de cierre y gastos legales . loraciones correspondientes, se puede estimar que para
-Ay, por favor, ms al pasito, que no estoy un inmueble financiado al 80%, la sumatoria de los
entendiendo mucho gastos relacionados a una compra financiada ronda
-No hay problemas, Mira Melissa, compi- alrededor de entre un 13.4% y un 14.2% anual
lando lo ya presentado, podemos ver que del costo total de la propiedad, para el primer
el costo de ser propietario mediante fi- ao.
nanciamiento se puede resumir en Y esto es slo el gasto; habra que
la tasa de Inters sobre el monto sumarle aproximadamente un 0.9% co-
pendiente por saldar; el costo rrespondiente a los abonos a capital, lo
de oportunidad, que repre- cual representa un flujo de caja total
senta la tasa de rendimiento o de entre un 14.3% y un 15.1% para el
la rentabilidad dejada de perci- primer ao .
bir sobre los montos acumulados, es Esto se reduce, conforme pasen los
decir, sobre el monto del inicial, as como aos, pero no mucho: para el ao 10,
de la proporcin de las cuotas mensuales el flujo de caja necesario para susten-
correspondientes a capital. tar la operacin todava representa poco
Tambin hay que tomar en cuenta los ms de un 12%, aun luego de conside-
gastos de seguro, los impuestos y los gastos rar ajustes por inflacin y apreciacin del
de cierre y legales. inmueble.
A los fines de realizar un ejemplo-ejercicio, Si tomamos un 13% anual como prome-
tomemos en consideracin las condiciones dio, para los primeros 10 aos, del flujo de
promedio del mercado actual. Al hacer las va- caja necesario para sustentar una operacin
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de compra, y la comparamos con el mercado invertir a travs de instrumentos financieros,

El inquilino, ahorrando, de alquileres de la ciudad de Santo Domingo,


el cual en los ltimos tiempos ha promedia-
en adicin al monto que tena intencionado
para que sirviera de inicial, en caso de compra.
e invirtiendo, do alrededor de un 8% del valor del inmueble, He aqu, desde el mismo inicio dela operacin,
vemos un diferencial de flujo de caja que ronda la obtencin del segundo beneficio menciona-
e incluso luego de un 5% anual, a favor de la decisin de alquilar. do: fungir como instrumento de acumulacin y

hacer ajustes por Complementando al alquiler


Recordemos los beneficios en los cuales seg-
apreciacin de capital.
Adicionalmente, se empieza a tener acceso
aumentos de alquiler, mentamos la utilidad de ser propietario de a los dems beneficios de manera prorrateada
desde el origen de la operacin, engrosan-
habra acumulado la vivienda en la cual se reside. Podemos ver
rpidamente que el alquiler cubre el primer be- do el valor neto de un individuo o familia. Este
al cabo del ao 15 neficio citado, de permitir la posesin y disfrute capital acumulado puede ser utilizado como
de la propiedad, pues es se justamente el ser- colateral para prstamos, o mejor an, para
un capital financiero vicio recibido, y por el cual se paga una renta. realizarse autoprstamos.
Si proyectamos los clculos correspondien-
superior al valor Ahora bien, Cmo obtiene un inquilino los
dems beneficios que obtiene un propietario? tes, se puede verificar que el inquilino de este
de mercado de esa Ya vimos que en las condiciones actuales de
mercado, un inquilino podra tener un exceso
ejemplo, ahorrando, e invirtiendo segn des-
crito, e incluso luego de hacer ajustes por
propiedad. de flujo de caja superior al de un comprador, en aumentos de alquiler, habra acumulado al cabo
alrededor 5% del valor total de la propiedad, del ao 15 un capital financiero superior al valor
anualmente. Entonces, dicho inquilino puede de mercado de esa propiedad , incluso despus
utilizar este exceso de dinero para ahorrar, e de ajustado por inflacin y apreciacin.
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Esto significa que, con las condiciones de


mercado que han predominado en los ltimos
pueden verse agravados, en vez de benefi-
ciados, al utilizar bienes races como principal
La decisin de
mtodo de acumulacin de capital.
aos, la opcin de alquilar, ahorrar e invertir el alquilar y construir
excedente, puede permitir acumular suficien-
te capital para comprar una vivienda nueva, de
Destacamos la liquidez limitada, lo cual
pudiera impedir solventar alguna situacin de capital mediante
contado, cinco aos antes de lo que le tomara
a un comprador en convertirse en nico e
gran trascendencia, y para la cual un fondo de
emergencia no fuere suficiente, por ejemplo,
el ahorro y la
irrestricto propietario de su vivienda. una enfermedad terminal, discapacidad, pro- inversin financiera
Tranquilidad emocional
Este beneficio es comnmente citado como
blemas penales, necesidad inmediata de
mudarse de ciudad o pas, escapar una revuel- trae consigo
la razn principal por la cual muchas perso- ta civil, entre otros; o incluso pudiera disuadir una importante
nas favorecen comprar en vez de alquilar, an aprovechar diligentemente oportunidades pro-
cuando desde el punto de vista econmico-fi- fesionales o de inversin que requieran rpida tranquilidad
nanciero, sea ms racional alquilar.
Ciertamente, no es para menos.
accin.
Tambin existe el riesgo de mudarse en una
emocional: la
Una pareja que decide alquilar tiene que en- vivienda, y que al cabo de poco tiempo se segregacin de los
frentar la incertidumbre de permanencia en una presenten situaciones que convierten a la pro-
misma propiedad, mientras trata convertir dicha piedad en menos deseadas, como filtraciones
riesgos de flujo de
vivienda en un hogar para su nueva familia. de difcil reparacin, imperfecciones de cons-
truccin que no fueron evidentes en el pasado,
caja y el capital
Sin embargo, este enfoque tradicional no
permite ver muchos factores emocionales que vecinos poco civiles, cambios demogrficos en acumulado.
g u a P A R A l a pr i m e r a v i v i e n d a ( g p v ) VO LV E R A C O N T E N I D O 34

Por otro lado, la decisin de alquilar y construir ler, perdera el beneficio del uso de la vivienda,
capital mediante el ahorro y la inversin finan- pero su capital financiero acumulado a travs
ciera trae consigo una importante tranquilidad de los aos quedara intacto.
emocional: la segregacin de los riesgos de Para finalizar, debemos insistir en resal-
flujo de caja y el capital acumulado. El que tar que cada situacin es nica. Puede haber
compra mediante financiamiento, condiciona coyunturas en las cuales la combinacin de
la recepcin final de los beneficios esperados condiciones de crdito excepcionales, un
al cumplimiento con la totalidad de los pagos precio de oportunidad, caractersticas nicas
pautados a lo largo de la vida del prstamo. del inmueble y expectativas de mercado po-
el sector urbano donde se encuentra, o nuevas Esto quiere decir, que una familia que tenga sitivas para el sector urbano en el cual se
tecnologas en las ms recientes construccio- ya 18 aos pagando religiosamente su hipote- encuentra, puedan cambiar radicalmente una
nes, etc. ca, por alguna situacin circunstancial, como recomendacin.
Todos estos son riesgos que pueden perturbar prdida de ingresos, discapacidad, entre otros, Por eso, cada individuo o familia debe ana-
la tranquilidad emocional del que compra, mas puede quedar imposibilitada de realizar los lizar su propia condicin, la situacin del
no as del que alquila, pues este ltimo puede pagos durante algunos meses, perdiendo as su inmueble que desean evaluar para compra, el
rpidamente, y con bajo costo, cambiar de vi- vivienda, y con ella, todo el capital que le tom entorno econmico y de mercado, adems de
vienda. Mientras tanto, el costo promedio de aos en acumular disciplinadamente. cualquier circunstancia que pueda ayudar a
hacer lquida una vivienda puede alcanzar hasta En cambio, un inquilino tiene separado su la familia a tomar la decisin que mejor vaya,
un 15%, cuando se consideran comisiones de capital econmico de su vivienda, permi- acorde con sus objetivos de vida.
venta, el costo de oportunidad y el costo del tindole enfrentar con mayor facilidad una
dinero durante el perodo de venta, impuestos, situacin como la descrita, pues si se viera
depreciacin de mejoras, entre otros. imposibilitado de seguir pagando su alqui-
g u a P A R A l a pr i m e r a v i v i e n d a ( g p v ) VO LV E R A C O N T E N I D O 36

1.2.3

Los nmeros se sacan con pinzas cada centavo cuenta


Javier le n H . A ctualmente es profesor de finanzas de A ulahispana con 1 0 a os de e x periencia en el sector financiero dominicano .

E stimados Manuel y Melissa, antes de


decidirse a comprar una vivienda,
les recomiendo que saquen bien los
blemente no suba mucho de precio en los
prximos aos, debido a la gran cantidad de
propiedades en venta que hay en el mercado
nmeros, como les explic Alejandro. sta actualmente. No es difcil encontrarse en las
probablemente sea la decisin financiera calles de nuestro pas un edificio con 5 letreros
ms importante de sus vidas; no la tomen de Se Vende, y que al lado estn construyen-
de manera impulsiva. Recuerden que do dos edificios nuevos.
estarn invirtiendo todos los ahorros que han De todas formas, si despus de pensarlo de-
acumulado al da de hoy y los de los prximos tenidamente deciden comprar una vivienda,
5, 10 o 15 aos! otro tema que deben de tomar en cuenta es si
Segn su situacin financiera, ustedes es- van a comprar una vivienda lista o un proyecto
taran poniendo todos los ahorros de los en planos.
principales aos productivos de sus vidas en En caso de que se vayan a decidir por la
una sola propiedad ilquida, que no resulta- segunda opcin, deben de hacer nuevamente
ra fcil de vender de un da para otro a un un anlisis al respecto, ya que sin darse cuenta
precio razonable de mercado, y que proba- pudieran estar haciendo una terrible inversin.
g u a P A R A l a pr i m e r a v i v i e n d a ( g p v ) VO LV E R A C O N T E N I D O 37

les entregue el apartamento a tiempo o con las ese descuento a exigir depender de qu tan
caractersticas acordadas. Por eso es muy im- buena paga sea el constructor, la cantidad de
A qu te refieres Javier? portante investigar sobre la trayectoria de la dinero que tengan que adelantar, y el tiempo
constructora encargada del proyecto que estn que falte para la supuesta fecha de entrega.
considerando, y la experiencia que han tenido En fin, si la vivienda no les sale significativa-
Yo veo que mucha gente compra sus vivien- sus clientes con ella. mente ms barata en planos, mejor ahorren,
das en planos. La constructora les imprime un El costo de oportunidad vayan ganando intereses, y cmprenla ms
plano con un diseo bien atractivo, y le pro- Tambin hay gente que ignora el costo de adelante, cuando est lista. As no asumen el
porciona al comprador la facilidad de poder oportunidad del dinero que tiene que ade- riesgo del constructor, se ganan el costo de
pagar poco a poco. lantar, es decir, el inicial, y las cuotas que se oportunidad, y probablemente puedan nego-
S, eso es muy conveniente, pero la mayora pagan antes de que le entreguen la propiedad. ciar mejor precio pagndola de una vez.
de la gente ignora dos factores muy impor- Ese costo de oportunidad son los intereses que
tantes a la hora de negociar el precio: el riesgo ganaran, si en vez de adelantarle dinero gratis
del constructor, y el costo de oportunidad que a la constructora, lo tuvieran invertido, por
paga por su dinero. ejemplo en un certificado financiero bancario.
Todos hemos escuchado sobre proyectos que Adelantando dinero estn literalmente
se han quedado sin terminar, porque quebr financiando a la constructora, y sta debe pa-
la constructora, de apartamentos con vicios garles por usar nuestro dinero.
de construccin o entregados en una fecha Esa es la razn por la cual, al comprar una
mucho ms tarde que la prometida. vivienda en planos deben exigir un descuen-
El riesgo del constructor se refiere a la pro- to importante en relacin con el precio de
babilidad de que la constructora quiebre, y no una similar que ya est lista. La proporcin de
g u a P A R A l a pr i m e r a v i v i e n d a ( g p v ) VO LV E R A C O N T E N I D O 38

1.2.4

Ying-yang hipotecario todo tiene s u lado b ueno y s u lado malo

Har o ld v s que z
D octor en econom a , con 1 5 a os de e x periencia en
ense anza universitaria sobre temas de econom a
y finanzas . A ctualmente trabaja como subdirector
del D epartamento I nternacional del B anco C entral
P ara Manuel y Melissa,
Antes de tomar la decisin de comprar
o alquilar una vivienda, primero deben tener
inmobiliario. Yo, que viva en Estados Unidos
en ese entonces, vi los precios de las viviendas
caer entre 25% y 30% en la ciudad de Atlanta.
de la R ep blica D ominicana e imparte charlas sobre
manejo de finanzas personales .
claras dos cosas, en las cuales creo que Una vivienda es un activo muy seguro, pero
muchas personas estn equivocadas. Estas nada garantiza que al momento de vender, su
son: valor sea mayor que al momento de comprar,
El que alquila est perdiendo su dinero, sobre todo si descontamos el efecto de la
porque lo regala a otro. Esto es falso. Alqui- inflacin.
lar una vivienda es como alquilar cualquier Al momento de vender, el valor de la vi-
otro servicio, como un carro o pagar por un vienda depender de muchos factores, por
ticket de avin. Te beneficias del servicio que ejemplo, la situacin econmica del pas, el de-
recibes, y no incurres en los altos costos de ad- sarrollo del vecindario, etc., y muchas otras
quirir y mantener ese bien o servicio que ests cosas que ustedes no controlan.
alquilando. Pienso que para una pareja como ustedes,
Es mejor comprar, preferiblemente en planos, que inician la formacin de una familia, alquilar
porque el valor de la vivienda siempre sube. es una buena idea. Lo mejor es que aprove-
Totalmente falso tambin. Recuerden que la chen que viven con sus padres, y ahorren lo
pasada crisis mundial se origin en el mercado ms posible antes de casarse.
g u a P A R A l a pr i m e r a v i v i e n d a ( g p v ) VO LV E R A C O N T E N I D O 39

Ya casados, alquilar les podra ayudar a no dos o tres aos, dependiendo de la duracin
tener un compromiso tan fuerte como el de de la obra, y a la vez conseguir un buen des-

Alquilar les podra una casa desde el inicio del matrimonio.


Recuerden que es importante tener cierta
cuento. Pero nunca olviden que comprar en
planos tiene sus riesgos. Hagan sus diligencias
ayudar a no tener holgura de recursos para hacer actividades de
pareja que fortalezcan an ms la relacin, y el
de conocer al constructor y, si es posible, veri-
ficar otras viviendas que haya construido en el
un compromiso tan compromiso de comprar, ms todos los gastos pasado.

fuerte como el de y responsabilidades impositivas que conlleva,


puede hacer difcil realizar otras actividades en
una casa desde el pareja.
Aunque les deseo toda la felicidad del
inicio del matrimonio. mundo, las estadsticas demuestran que ms
de la mitad de los matrimonios fracasan antes
de los 5 aos, y por eso pienso que trabajar en
la consolidacin de la unin entre ustedes debe
ser su prioridad.
Finalmente, si definitivamente van a adquirir
un apartamento, yo no recomendara com-
prarlo con menos del 20% de inicial, ya que la
carga de las cuotas podra ser muy pesada.
Tambin me gusta la idea de comprar en
planos, ya que pueden programar los pagos a
1.3
40

Y si compramos
en planos
no es mejor?

M anuel y M eli s s a c o n s ultan a


Los Constructores, Promotores y Corredores:
Elizabeth FERMN HCTOR Emil
Martnez Acosta Bretn Monts
g u a P A R A l a pr i m e r a v i v i e n d a ( g p v ) VO LV E R A C O N T E N I D O 41

1.3.1

Ok, entremos en detalles! 1 o co s a s q ue de b e s tener en cuenta

E li z abet h martne z
A sociada en ventas en R E M A X M etropolitana ,
con 16 a os de e x periencia en el sector inmobiliario . Hola, Melissa y Manuel. Me preguntan qu Veo que no se han puesto de acuerdo an en
es mejor, si comprar o alquilar, pero para comenzar ne-
comprar o alquilar? cesito validar lo que S quieren:
Esta interrogante debe venir acompaada de 1- Quieren 1,2 o 3 habitaciones?
muchas preguntas de mi parte: Me permiten Este es el primer paso para que se den cuenta
acompaarles en este camino para la toma de de los planes. Con una habitacin, son ustedes
esa decisin? dos planificando el crecimiento de la familia
Les pregunto, porque muchas veces, los a unos aos, y prefieren tener posiblemen-
clientes lo que buscan es la validacin de lo te un mejor carro, reas sociales con piscina,
que quieren escuchar, y mi trabajo no es com- gimnasio, tal vez los estudios superiores son
placerles, sino asesorarles en su mejor decisin muy importantes para sus metas, y el aspecto
inmobiliaria. social y los amigos ahora son vitales para su
Un asesor inmobiliario es un buen mdico de crecimiento.
cabecera, con conocimientos de finanzas, profe- Dos o ms habitaciones es para pensar en
sor, psiclogo, arquitecto, ingeniero, terapeuta, familia casi de manera inmediata, o porque
coach, y ustedes merecen la mejor atencin ya la tienen, Van a vivir con la suegra, o van a
para que hagan lo que ms les convenga. visitar los hijos de tu pareja los fines de semana.
g u a P A R A l a pr i m e r a v i v i e n d a ( g p v ) VO LV E R A C O N T E N I D O 42

2-Quieren casa o apartamento? no necesariamente le darn valor a la propie- Verifiquen si les conviene vivir cerca de la
No es verdad que vivir en cualquiera es lo dad, pero s la van a poner acorde al gusto de suegra, del trabajo, del gimnasio o de la lnea
mismo. Vivir en un apartamento es para llevar ustedes. del Metro, y qu beneficios a corto y largo
una vida ms prctica, sencilla y simple, de 4- Aqu o all? En qu les beneficia plazo van a obtener.
ms acceso a los lugares que necesitan y se- vivir en un sector, y por qu no quieren Cuando definan todo esto, la toma de deci-
guridad. Si escogen una casa, deben tambin vivir en otro? sin entre ambos va a ser ms fcil.
pensar en si la prefieren en un proyecto 5-Cunto nos prestan?
cerrado o individual, y si estn dispuestos a El prstamo va a ser parte vital para ayudarles
limpiar ms, fumigar, y a tener todas las res- a dar esa respuesta que buscan.
ponsabilidades que esto trae. Las instituciones bancarias prestan entre el
Descubran el encanto que cada lugar puede 70 o el 80, y hasta el 90% del valor de tasacin
proveerles. de la propiedad, y es por ello que es importan-
3- Nueva o usada? te que sepan si tienen capacidad crediticia, y
Si es nueva, saben que la inversin inicial es en cunto les prestan. Ambos son un apoyo para
hierros, toldos y pintura. Lo nuevo es nuevo. el otro, por lo que es importante que los dos
Mudarse en algo nuevo trae otras cosas, tengan un buen crdito y relacin con su banco
como formar juntas de vecinos, los vicios de de confianza.
construccin, y esperar que los vecinos tengan Deben demostrar que ganan 4 veces la cuota
una forma de pensar similar a la de ustedes. a prestarles para que no se vean comprome-
Si deciden mudarse en una propiedad usada, tidos, o incurran en incumplimientos con su
deben tomar en cuenta que posiblemente van banco, y se les dae su crdito.
a hacer remodelaciones y actualizaciones que
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6- Cunto tienen ahorrado muebles. Qu necesita cada uno para sentirse


para el inicial?
cmodo en su nuevo hogar?
Este debe ser un nmero real, que est a
mano, con el que puedan contar de manera
8- Qu tiempo quieren vivir en esta
nueva vivienda? Uno, dos aos, o para La primera
inmediata, y que les sirva para separar la pro-
piedad con un mnimo del 10% a la firma del
siempre?
Unificar este tiempo les ayudar a planificar su inversin no es
contrato.
Muchas veces se hacen planificaciones de
futuro. dnde ustedes
separar con bonos de diciembre, doble sueldo
9- Necesitan a alguien ms para tomar
esta decisin? Cuentan con unos pesos quieran, sino
y regalas, que en mayo no saben si las van a
recibir.
de regalo o herencia?
La pregunta viene, porque muchos jvenes pre- dnde ustedes
Este dinero debe estar en una cuenta para su
uso inmediato.
fieren poner una cuenta bancaria para que les
regalen efectivo, y luego utilizarlo para la compra
puedan
7- Cules caractersticas son para de su casa. Otros, los que tienen ms suerte,
innegociables? tienen un padrino o abuelo que les da un sustan-
Tamao, terminaciones, nivel, y ubicacin: cioso regalo en efectivo que facilita la compra.
Norte, Sur, Este u Oeste... Muchas veces los Por eso ustedes deben estar claros dnde
hombres slo buscan un espacio fuera de su van a obtener su ingreso.
habitacin donde colocar su televisor y punto. Si se fijan, estas preguntas dependen de su
Las mujeres, en cambio, quieren baos y realidad econmica actual y futura, que es im-
cocinas nuevos, habitaciones amplias, lugares portante que yo conozca para asesorarles en
de almacenar los trastes, y que quepan sus esta toma de decisin.
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sobre el presupuesto real que tienen es la que


debe guiarles y responderles lo que deben
hacer.
La primera inversin no es donde ustedes
quieran, sino donde ustedes puedan.
Qu es mejor? Lo que no les afecte como
pareja, les ayude a crecer financieramente, no
les comprometa econmicamente, sino que les
rete a mantener su crdito, y en el momento
justo, tener los ahorros para crecer y dar el
prximo paso, que es hacer la compra de su
segunda vivienda.
Si deciden comprar, es porque contestaron,
y se pusieron de acuerdo en, al menos, 7 de las
La compra o alquiler de una pro- 9 preguntas formuladas, y las que les quedan
piedad es un cambio de status. Van son fciles de manejar por ustedes.
a un lugar mejor del que se encuentran O bajan su status, para organizarse a futuro, Les felicito por querer dar el prximo primer
ahora: de la casa de sus padres a su primer y deciden alquilar o comprar algo ms sencillo paso.
apartamento, soando con todo lo que no hasta que puedan invertir correctamente. Si les asalta la duda en ms de 5 preguntas,
tienen y quieren: una habitacin grande, un Si deciden comprar o alquilar una vivienda y no han logrado ponerse de acuerdo, lo mejor
estudio, una gran cocina, todo nuevo o en como primera inversin, adems de ponerse sera alquilar hasta que estn listos.
mejor condicin de acuerdo con su pareja, la respuesta sincera Para alquilar, algunas preguntas son impor-
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tantes tenerlas basadas en presupuesto pero trabaje a tiempo completo; que les indique qu
es algo ms flexible y menos comprometedor.
Con dos depsitos, un mes por adelantado y
pueden y qu no deben comprar y, principal-
mente, que les caiga bien, y que sientan que
Un Agente es
el pago de gastos legales es suficiente de inicio, pueden confiar en l. el asesor de su
aunque siempre recomiendo tener un colchn Un Agente es el asesor de su inversin en
de dos o tres meses de la mensualidad en una inmuebles, y necesitan uno que camine con inversin en
caja secreta por si llega un tiempo de vacas
flacas. As no quedan mal, ni daan su credi-
ustedes a travs del tiempo que dure este
proceso.
inmuebles, y
bilidad y crdito. En nuestro pas, lamentablemente, todos necesitan uno que
La dcima pregunta, entiendo que puede vendemos casas o apartamentos, pero yo digo
surgir ahora: Tienen el telfono de algn que el hecho de que alguien viva en una casa, camine con ustedes
agente inmobiliario?
Si la respuesta es s, procuren que sea reco-
no indica que la puede y sepa vender, as como
porque tenga un corazn no se convierte en
a travs del tiempo
nocido en el mercado donde quieren comprar cardilogo. que dure este
o alquilar, que les pueda orientar sin apasio- Zapatero a su zapato!
namiento pero con certeza; que les rete para Cuenten conmigo para su decisin! proceso.
encontrar lo que quieren y pueden pagar; que
pertenezca a una empresa reconocida, y que
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1.3.2

Definiendo posibilidades lo s punto s q ue de b en con s iderar


fermn ac o s ta

U stedes me preguntan qu es mejor, si porque si es como inversin, para ser los pro-
E mpresario con 2 0 a os de e x periencia en el sector
de la construcci n . E s C E O de C risfer I nmobiliaria ,
una empresa dedicada a laconstrucci n
comprar una vivienda o alquilarla, y pietarios, con ella obtendran una renta, con la
ycomercializaci nde viviendas . en verdad, Melissa y Manuel, contestar de cual, a su vez, podran solventar la hipoteca.
manera absoluta a esa interrogante podra Pero, djenme continuar tambin tienen
ser muy arriesgado e impreciso, en tanto que que tomar en cuenta su propia capacidad fi-
esa decisin depende de muchas variables, nanciera. Ustedes pueden ahorrar el inicial y
generales unas y particulares otras, que tienen sustentar las cuotas del financiamiento? No, no
que ver, no slo con el monto de la inversin me respondan ahora
a realizar, sino tambin, con las condiciones Bajo estas consideraciones, si la respues-
particulares de los interesados. ta fuera s, entonces para ustedes sera mejor
Por ejemplo, Cul es objetivo que ustedes comprar.
tienen, corto, mediano o largo plazo? Vamos a Y puedo citarles algunas de las ventajas que
asumir que es de largo plazo, y que quieren la brinda el ser propietario de su vivienda, como es
casa o el apartamento para vivir ah que un techo propio para ustedes y su familia,
-Y si fuera como inversin? significa independencia y estabilidad emocional,
-Bueno, Manuel, ah, al igual que si es por corto empoderamiento. Digamos que es el famoso
plazo, entonces la evaluacin sera diferente, sueo americano, en su versin criolla.
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Adems, se logra estabilidad en la ubicacin, Qu necesita la familia para su hogar? dad. Por eso es de alta trascendencia estudiar
y se acaban esas mudanzas frecuentes, que a En este punto, estoy hablando de cuntas la ubicacin con detenimiento. Una ubicacin,
veces son insoportables. habitaciones, cuntos baos, nmero de par- que es mejor para una familia, no necesaria-
Por si fuera poco, la compra de una vivienda queos, etc., etc mente sera recomendable para otra.
resulta una inversin segura, cuya plusvala - Tengan en cuenta que el tamao y las faci- Qu deben tomar en consideracin? Por
digan lo que digan- tiende a superar los costos lidades de una vivienda deben ir en armona, mencionar algunos elementos, si les queda
ms altos que supone ser propietario en lugar tanto con la demanda de servicios por parte de cerca de su lugar de trabajo, y si tienen acceso
de inquilino. la familia, dependiendo de cuntos miembros a servicios pblicos, tales como agua, energa y
Tambin hay que considerar que los gastos son, y tambin de la capacidad para susten- transporte.
en intereses, normalmente muy altos, son de- tarla Una casa muy grande puede significar Ustedes todava no tienen hijos, pero ya
ducibles de los impuestos a pagar. costos innecesarios para los residentes, y, por vendrn, entonces tambin tienen que pensar
Como joven pareja que son ustedes, Melissa el contrario, si es muy pequea, habr inco- en si los centros de estudios adecuados para
y Manuel, me imagino que estn tratando de modidad para disfrutarla. sus hijos quedan accesibles. Y tampoco pueden
hacer planes familiares de largo plazo, y eso obviar la cercana o lejana de los centros co-
queridos, es otra ventaja que tiene ser dueo merciales y lugares de esparcimiento eso es
de su propia vivienda, por supuesto sin olvidar Fermn, nos han explicado tambin muy importante para la calidad de vida-, y los
que debemos analizar la ubicacin
el historial crediticio que se forjan al ser pro- de la vivienda planes para el desarrollo urbanstico de la zona
pietarios, porque esa condicin les permitir donde van a vivir.
crear las bases para realizar mltiples opera- -Claro que s, la ubicacin es fundamental, Con todo lo que hemos hablado, se me
ciones futuras. dado el impacto que puede tener esta variable estaba pasando un elemento con el que quizs
Ahora bien, si ya definieron su capacidad de en el desenvolvimiento de la vida de la familia, debera haber comenzado Qu tipo de
compra, entonces deben estudiar temas como: as como en la valoracin futura de la propie- construccin quieren? Aspiran a vivir en
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condominio o en una vivienda unifamiliar? Cuando estn buscando casa, encontrarn Con frecuencia, aunque no lo crean, del
De qu materiales la prefieren? Qu termi- mltiples ofertas, pero ustedes pregunten e cumplimiento de todos estos requisitos sobre
nacin les gustara? investiguen si se trata de una empresa de tra- los que hemos conversado, depende ms el
Todas esas son preguntas que deben hacerse dicin en el sector de la construccin, y si en xito de los proyectos que de la propia dispo-
si aspiran a convertirse en propietarios de una su personal hay capacidad administrativa y sicin de los recursos financieros por parte del
vivienda, y ya que estamos en este punto, tcnica. desarrollador.
debo advertirles que la construccin es un sector Tambin cuestionen si esa empresa trabaja
muy invadido, y frecuentemente personas o con crdito de un banco o de una asociacin.
empresas, sin el conocimiento o la experiencia Esa sera una buena seal, en tanto que las Otro detalle muy
necesarios deciden construir viviendas, y luego
los proyectos caen en dificultades que frustran el
entidades de intermediacin financiera son
extremadamente selectivas al momento de
esclarecedor es
sueo de familias como la de ustedes. otorgar financiamientos a constructores. si la compaa
Por eso es importante que, si finalmen-
te deciden adquirir la vivienda, sean muy
Otro detalle muy esclarecedor es si la com-
paa construye y vende con fideicomisos,
construye y vende
cuidadosos al momento de elegir a quin le porque ese es un indicio fundamental de trans- con fideicomisos,
comprarn su casa.
-Ay, Dios mo, Manuel, te lo dije, que las cosas
parencia y eficiencia.
Por ltimo, pero no menos importante est
porque ese es un
no eran tan simples, como salir a comprar una el saber si el proyecto en el que piensan in- indicio fundamental
casa
-Melissa, si son cuidadosos, como les re-
vertir est aprobado por las autoridades,
es decir, si cuenta con todos los permisos
de transparencia y
comiendo, no creo que tengan problemas. correspondientes. eficiencia.
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1.3.3

La inflacin a tu favor Qu e s mejor ? P or q u ?

H ct o r B ret n S . La opinin de un constructor dejando a un lado los aspectos de ndole social


presidente de la asociaci n dominicana de
Melissa, yo s que t ests ms interesada en y humano, concentrndome slo en el punto
constructores y promotores de vivienda ( acoprovi )
alquilar, pero sin lugar a dudas, que tengas tu de vista econmico.
vivienda propia le traera tranquilidad y segu- Para ver si es mejor alquilar o vender, debemos
ridad a ti y a los tuyos, lo que se traducira en analizar el efecto de la inflacin. A veces, el
un bienestar general, que es directamente pro- dinero generado en algn instrumento financie-
porcional a la salud fsica y mental de la familia ro, como los certificados, es mayor a la inflacin,
que conforman t y Manuel. y en ese caso el alquilar no parece mala idea.
Esa tranquilidad y seguridad proveen el Pero, cuando ocurre lo contrario, y la infla-
ambiente propicio para que puedan seguir cin es mayor al rendimiento del instrumento
generando riquezas, algo que sera sumamen- financiero utilizado, la inflacin absorbe los
te difcil si su familia viviera en un estado de intereses generados por el instrumento
intranquilidad. financiero.
En este sentido, les pudiera enumerar cientos Sacando cuentas
de razones sociales y humanas de por qu Bastaran dos ejemplos de lo que podra
resulta mejor comprar que alquilar. Pero en suceder con ustedes:
este momento quiero explicarles mi anlisis, Imaginemos que el precio de la vivienda que
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iban a comprar era de RD$3,000,000.00, pero del 2014 costara RD$3,300,000.00, o sea,
como ustedes tenan RD$1,000,000. Enton- RD$300,000.00 de diferencia.
ces, el prstamo que iban a solicitar era de -Pero cunto dinero nos podra generar de
RD$2,000,000.00. intereses el certificado?
Supongamos que la compra la iban a realizar Melissa, eso seran unos RD$166,000.00,
en octubre del 2012. En ese momento, el ndice considerando una tasa de 8% anual, y si
de Costo Directo de la Construcciones de vi- a eso le sumamos el ahorro mensual de
viendas (ICDV) que realizan la Oficina Nacional los RD$20,000.00, con los intereses que
de Estadsticas (ONE) y la Asociacin Dominica- generan, RD$524,000.00, ms el milln de
na de Constructores y Promotores de Viviendas capital, ahora t y Manuel contaran con
(ACOPROVI) para vivienda econmica era de RD$1,690,000.00 para el inicial; y como la
121.04 puntos. Dos aos despus (octubre vivienda ahora cuesta RD$3,300,000.00, en-
2014) era de 132.87 puntos. tonces ustedes slo tendran que solicitar de
-Qu quiere decir eso? prstamo la suma de RD$1,310,000.00, en
- No seas impaciente, Manuel, djame ter- lugar de los RD$2,000,000.00, que eran an-
minar. Eso significa que la inflacin en la teriormente. Obviamente hicieron excelente
construccin de vivienda fue de apenas 10% decisin.
en esos dos aos, por lo tanto, si consideramos -Pero, qu hubiera pasado si la inflacin tenido, como en los aos 1984, en 1990 o
que el precio de la vivienda fuera directamente hubiera sido mucho mayor? en 2013. En este escenario, la vivienda que
proporcional al costo directo de su construc- -Ah, ah, imaginemos que la inflacin costaba RD$3,000,000.00, ahora costara
cin, entonces una vivienda que en octubre en esos dos aos fuera de 30%, para no RD$3,900,000.00, por lo que el prsta-
del 2012 costaba RD$3,000,000.00, a octubre hablar de las hiper inflaciones que hemos mo a solicitar sera de RD$2,210,000.00
g u a P A R A l a pr i m e r a v i v i e n d a ( g p v ) VO LV E R A C O N T E N I D O 52

(RD$3,900,000.00, menos RD$1,690,000.00) -Eso es cierto si el negocio es muy bueno, ltimas dcadas, nunca ha habido una dismi-
en vez de ser 2 millones. estable y rentable. Pero, Manuel y Melissa, nucin de los precios de los inmuebles.
En este caso, la mejor decisin para ustedes ustedes saben que no siempre los negocios Por lo tanto, aparte de las consideraciones per-
hubiera sido comprar la vivienda, y no alqui- funcionan, aunque los inmuebles s siempre sonales de cada persona, la decisin de compra
larla. Esto, sin tomar en cuenta el aumento aumentan de valor a medida que pasa el o alquiler deber realizarse estudiando el
de precios que normalmente tienen los in- tiempo. En nuestro pas, por lo menos en las efecto de la inflacin.
muebles por otros factores que normalmente
ocurren, como es el mejoramiento del entorno,
el aumento del costo de la tierra, etc.
Otros riesgos
Obviamente, los escenarios en realidad no
son tan simples. Tambin ustedes tendran
que analizar el riesgo de tener el dinero en un
certificado frente al riesgo de tenerlo en un
inmueble.
Sea cual sea el escenario a estudiar, es una
verdad indiscutible que a largo plazo invertir en
un inmueble es una buena idea.
-Tambin nos han dicho que sera mejor al-
quilar donde vivimos, y utilizar el dinero en
invertir en un negocio
g u a P A R A l a pr i m e r a v i v i e n d a ( g p v ) VO LV E R A C O N T E N I D O 54

1.3.4

El momento de comprar y el a s e s or inmo b iliario

E mil m o nt s
Comprar o alquilar? He ah la como un gasto, o ms bien como la represen-
P residente de la A sociaci n de E mpresas I nmobiliarias ,
cuestin tacin de seguridad para ustedes y sus futuros
con m s de 15 a os de e x periencia , F undador de la
E mpresa L a C osta D estinations , l der en la promoci n En realidad, Manuel y Melissa, sa es una hijos, una obligacin, que, como cabeza de
y venta de propiedades tur sticas de la R ep blica
pregunta que suelen hacerme mucho, y la res- familia, vas a sentir t, Manuel.
D ominicana .
puesta definitivamente nunca es la misma, No obstante, primero deben saber si su con-
saben por qu? Pues, porque va a depender dicin es la idnea para comprar una vivienda.
de varios factores, tales como tendencia del Veo muchos clientes que cometen el error de
mercado, situacin crediticia del individuo, ex- comprar una propiedad obteniendo una hipo-
pectativas de los clientes, etc. teca de hasta el 90%, y se alegran mucho al
No se preocupen, tratar de ser lo ms llano decir que son propietarios de tal o cual propie-
posible en mi explicacin. dad, cuando lo que han asumido es un enorme
Si son primerizos disculpen, pero as les pasivo hasta por 30 aos.
decimos a los compradores de su primera vi- En nuestro pas, las tasas de prstamos son
vienda-, como s que es su caso, van a ver la muy altas, y tomar una hipoteca podra consti-
adquisicin de su casa como la realizacin de tuir un compromiso maysculo.
una meta que se les inculc desde muy chicos. Mi consejo es que tomen una hipoteca por un
Sin embargo, deben considerar que su casa tiempo no mayor a 15 aos, y que la misma no
nunca podr ser vista como una inversin, sino represente ms del 60% del valor del inmueble.
g u a P A R A l a pr i m e r a v i v i e n d a ( g p v ) VO LV E R A C O N T E N I D O 55

Otro consejo es contemplar la fluctuacin de El mejor momento para alquilar


la tasa, situacin habitual en nuestro mercado. Basado en el mercado, un buen momento
Que la cuota a apagar les permita dejar un para alquiler es cuando las propiedades estn
margen en caso de variacin. bajando de precio. Por ejemplo, eso sucedi Mi consejo es
Y por ltimo, traten siempre de amortizar el
capital cada vez que puedan, preferiblemente
recientemente en la Florida, entre otros lugares
de Estados Unidos.
que tomen una
los primeros aos. En ese pas, producto de la crisis financiera hipoteca por un
Si su economa es vulnerable, y no cuentan originada en el mercado hipotecario a finales
con unos ingresos constantes y recurrentes, es del 2007, las propiedades, luego de llegar a tiempo no mayor
muy riesgoso asumir comprar, aunque posean
lo necesario para pagar la hipoteca.
valores impensables, comenzaron a bajar drs-
ticamente de precio, por lo que tener un activo
a 15 aos, y que
Recuerden que ser inquilino no es ofensivo, como un inmueble, se convirti en un dolor de la misma no
cabeza para los dueos, al saber que su propie-
represente ms
podra ser algo transitorio hasta tener una eco-
noma ms sana, e incluso podra ser la mejor dad cada da costaba menos, al punto de valer
decisin en un mercado de devaluacin de la
propiedad, cosa que est demostrado que es
menos que el monto de la misma hipoteca.
Y para comprar?
del 60% del valor
posible ya la premisa de que las propiedades Segn mi experiencia, cuando las tasas de del inmueble.
no bajan de precio, es cosa del pasado inters de los prstamos hipotecarios son
Est demostrado que en un mercado espe- bajas, y se ofrecen fijas por cierto tiempo, es
culativo y de alzas desproporcionadas, puede un buen momento para la compra.
pasar. Tambin es una excelente oportunidad, si en-
g u a P A R A l a pr i m e r a v i v i e n d a ( g p v ) VO LV E R A C O N T E N I D O 56

fiscales por medio de la Ley 158-01 de Incenti- den comprar a travs de una hipoteca.
vo Turstico, y que crea el Consejo de Fomento Deben adquirir no slo lo que les guste, sino lo
Lo primero que Turstico (CONFOTUR). que puedan pagar.

deben elegir es a su Recomendaciones para la adquisicin


Pero, Manuel y Melissa, si finalmente ustedes
Si compran algo que al final no podrn pagar,
estaran a punto de tomar su peor decisin,
agente inmobiliario, se deciden a comprar su primera vivienda, lo la de comprar una jaula de oro, con de todo,

quien ser su primero que deben elegir es a su agente inmo- pero no la podrn disfrutar
biliario, quien ser su asesor inmobiliario. Recuerden que cuando hay problemas finan-
asesor. Con l, deben hacer una confeccin de lo que cieros, la familia paga las consecuencias, y no
tienen, lo que buscan, su realidad financiera, quieren eso, o s?
sus gustos, expectativas, etc El inicio de la bsqueda
Mientras ms informacin maneje su agente, La bsqueda de la vivienda de sus sueos,
mejor ser el resultado de su bsqueda. Manuel y Melissa, comienza luego de que
Fjense, que hablo de asesor inmobiliario, no sepan cunto el banco les puede prestar, y
de un vendedor, que no es lo mismo. que este capital represente una cuota acep-
El vendedor slo les querr vender, mien- table, dejando un margen para imprevistos,
cuentran propiedades que posean incentivos tras que el asesor les orientar en lo que ms le como variaciones en la cuota, y calculando el
fiscales y/o bonos tierra. convenga, segn su realidad, y hasta les podr capital que pretenden aportar, producto de sus
Por ejemplo, las propiedades que gozan de decir que no compren, si es eso lo que les ahorros.
bonos tierras a travs de la ley de fideicomiso, conviene. Adems, por supuesto, a todo lo anterior
o los proyectos que se benefician de incentivos Luego de que elijan a su asesor, con l deben sumarle las consideraciones sobre sus
mismo, pre califquense en el banco, si preten- gustos y preferencias, as como la tipologa de
g u a P A R A l a pr i m e r a v i v i e n d a ( g p v ) VO LV E R A C O N T E N I D O 57

la propiedad, es decir, si quieren una casa o un el agente gana una comisin que se la paga el
apartamento, etc. propietario, por lo que tendrn un verdadero
Pdanle a su agente que primero les enve por asesor de manera gratuita.
mail todos los resultados de su bsqueda, para Que dnde pueden conseguir un buen
que vayan descartando desde antes de salir, y agente?
puedan organizar mejor las visitas o citas con Nada ms tienen que visitar pgina de la Aso-
las propiedades que renan las caractersticas ciacin de Empresas Inmobiliarias (ww.aei.org.
ideales para ustedes. do), y elegir el que ms les convenga. Si no, en
Despus de que hayan elegido la unidad co- la propia Asociacin pueden pedir que les reco-
rrespondiente, y que el precio y forma de pago mienden uno.
se ajusten a sus posibilidades, necesitan so-
licitar la documentacin legal y fiscal de la
propiedad.
Si van a tomar una hipoteca, la entidad hipo- Pdanle a su agente
tecaria les va a entregar la lista de documentos
que deben presentar a la hora de solicitar su
que primero les
hipoteca, y an si no fueran a usar una hipote- enve por mail todos
ca, los documentos son muy similares.
En todo esto su agente los podr ayudar. los resultados de su
En conclusin, mi mejor consejo para la hora
de comprar, es elegir un buen agente, y re-
bsqueda.
cuerden que el agente no lo pagan ustedes;
2
58

La Compra
de tu
Vivienda
g u a P A R A l a pr i m e r a v i v i e n d a ( g p v ) VO LV E R A C O N T E N I D O 59

2.1

Lo que compras vs. lo que te venden


A lguna s clave s para el contrato de compra de la primera vivienda

M arielle G arrig
A bogada con 20 a os de ejercicio profesional .
A ctualmente es directora de la P r ctica C orporativa
de la firma M edina G arrig .
L a compra de la primera vivienda es un paso
trascendental en la vida de toda persona.
Evidencia la voluntad de echar races en un
escrito- asuntos que, en principio, pareceran
totalmente obvios.
Por ejemplo: Estoy comprando la casa
lugar y es, adems, una operacin econmica que creo que estoy comprando?
importante que amerita como lo han hecho Legalmente, todo aquel que sufre un dao
Melissa y Manuel- cuidadosa ponderacin. por causa de otro, puede acudir a los tribuna-
La joven pareja actu de manera informada les de justicia para requerir ser indemnizado
y, durante el proceso de evaluacin, recurri al por quin lo caus. Igualmente, instancias ad-
oportuno consejo de su asesor financiero. Los ministrativas responden ante reclamos por
resultados reflejan la sabidura de su decisin. publicidad engaosa.
Una vez decidida la compra, toca implemen- Sin embargo, esas disputas conllevan gastos,
tarla. Ese proceso, para ser exitoso, conlleva econmicos, de tiempo, y ni hablar de los
tambin la obtencin de informacin clara y efectos sobre su tranquilidad.
completa; as como la intervencin de ter- Por eso, antes de salir de estampar su firma
ceros, como los agrimensores, abogados, en el acta de recibo del inmueble, o de buscar
asesores de seguro, que lo asistan en su ve- las llaves, como comprador, debe sentirse sa-
rificacin y sobre todo en hacer constar por tisfecho de que cuenta con un contrato que
g u a P A R A l a pr i m e r a v i v i e n d a ( g p v ) VO LV E R A C O N T E N I D O 60

responde claramente a una serie de preguntas fiscales, incluyendo obligaciones frente al tractualmente o el costo de incumplir con la
sobre temas bsicos que, si fuera necesa- ayuntamiento; entrega puntual del inmueble sea elevado;
rio, permitirn la rpida solucin de cualquier
* Copia del certificado de ttulo que ampara el y por ende, en las promesas u opciones que
disputa que pudiera impactar su derecho de inmueble objeto de la venta, libre de gravme- sean suscritas, los pagos exigibles al compra-
propiedad. nes o copia de la mensura o plano del inmueble dor deben vincularse a hitos en el proceso de
Debida Diligencia aprobado por las autoridades. construccin.
Antes de firmar cualquier carta de intencin, * Copia del reglamento de condominio, si lo
oferta de compra o promesa de venta -todas hubiere.
frecuentes en las adquisiciones de inmuebles * Si se trata de un inmueble en uso, reciente-
sobre planos- o de firmar el contrato de com- mente desocupado o que cuenta con servicios
praventa definitivo, el comprador - como han pblicos instalados: evidencia del pago al da
de hacerlo tambin Melissa y Manuel, si final- de los mismos.
mente se deciden a comprar una vivienda-, Contrato de Compraventa
debe asegurarse de que el vendedor mantenga Una vez acordado el objeto, negociado el
a su disposicin la siguiente informacin. precio y el momento de la entrega; se redac-
* Razn social del vendedor, incluyendo do- tarn uno o varios contratos, que harn la
cumentacin corporativa con su registro venta perfecta entre las partes, y luego
mercantil al da. -tras su depsito ante el Registro de
* Recibo de la DGII en que conste el ltimo Ttulos- frente a terceros.
pago del impuesto sobre la propiedad (IPI), En el proceso de adquisicin de un in-
y certificacin en que conste que el vende- mueble sobre planos, el comprador
dor se encuentra al da en sus obligaciones debe asegurarse de que con-
g u a P A R A l a pr i m e r a v i v i e n d a ( g p v ) VO LV E R A C O N T E N I D O 61

no deben faltar, otras estn de ms. A seguidas 2. Declaracin expresa de que el inmue-
la muestra. ble adquirido se encuentra libre de toda
Recuerde que el Las que deben estar carga o gravamen: Esto es, que al momento
de la transferencia del derecho de propiedad
contrato es la ley 1. Descripcin clara del inmueble: Mientras
ms especfica, mejor. Particularmente, la ubi- no existirn hipotecas o privilegios registra-

entre las partes, y cacin y extensin superficial exacta. En esta


etapa, es altamente recomendable la inter-
dos a favor de acreedores del contratista o
antiguo propietario, incluyendo el fisco y los
que la ley es dura, vencin de un agrimensor que verifique que empleados.
3. Distribucin de gastos: El comprador es
pero es la ley. el inmueble a comprar es el mismo que figura
en el plano presentado por el vendedor. Igual- responsable por el pago del impuesto de trans-
mente, debe incluirse toda especificacin ferencia, y por los honorarios profesionales
acordada por las partes, ajustes en la distri- incurridos en el suministro de los servicios que
El uso de agentes escrow o de fiduciarias bucin de las reas sociales, por ejemplo. Con contrate directamente, y as debe constar en el
resulta idneo para asegurarse de que el com- anterioridad a la fecha de entrega del inmue- contrato.
prador pueda recibir la totalidad o una parte ble, el comprador est llamado a realizar una 4. En lo que respecta a las garantas, el com-
sustancial de los fondos avanzados, si fuera inspeccin de su futuro hogar, a los fines de prador debe asegurarse de conservar la
preciso terminar el contrato. verificar que habr de recibirlo, tal y como fue proteccin que le confiere la ley contra los
descrito en el objeto del contrato. vicios ocultos. En ese sentido, es recomenda-
El Contrato de Compraventa:
Qu incluir y qu eliminar En caso de existir cualquier discrepancia, las ble indicar que el vendedor le brinda garanta
Recuerde que el contrato es la ley entre las partes podrn identificarla rpidamente, y al comprador contra los vicios ocultos como
partes, y que la ley es dura, pero es la ley; buscar una forma de remediarla de manera mnimo-, de conformidad con lo establecido
por eso ojo con lo que firma. Algunas clusulas satisfactoria para ambas. bajo los trminos del derecho comn.
g u a P A R A l a pr i m e r a v i v i e n d a ( g p v ) VO LV E R A C O N T E N I D O 62

5. Finalmente, es importante recordar que la y su silencio no deber interpretarse como


relacin comprador-vendedor, en la mayora aceptacin a las modificaciones propuestas. La relacin
de los casos, no culmina con la entrega de las
llaves. Es por eso, que resulta pertinente esta-
Dichas modificaciones debern ser aproba-
das por escrito por el comprador, y as debe comprador-vendedor,
blecer la obligacin recproca de cooperar en el
suministro de toda la informacin (incluyen-
constar en el contrato.
2. La facultad de incurrir en gastos adiciona-
en la mayora de los
do documentacin) que fuera necesaria para el les por cuenta del comprador sin notificacin casos, no culmina
perfeccionamiento de la transaccin acordada
por las partes, esto es, la transferencia del in-
previa: El vendedor no puede disponer de carta
blanca para incurrir en costos adicionales que con la entrega de
mueble de manos del vendedor al comprador
por un monto determinado- libre de cargas
posteriormente debern ser asumidos por el
comprador. Sin aprobacin previa, el costo adi-
las llaves.
y gravmenes, para su uso y disfrute pacfico cional no debe ser aceptable ni transferible.
con todas las garantas que a tales fines con- 3. Cualquier disposicin que conlleve de tiempo que podra conllevar la finalizacin
templa la ley. la renuncia total o parcial por parte del de un contrato adecuado.
comprador a las garantas de disfrute y uso La buena noticia para Melissa y Manuel, y
Las que se deben eliminar pacfico del inmueble y contra vicios ocultos muchas otras parejas y familias como ellos,
1. Cualquier autorizacin implcita para que contempla la ley a su favor. es que cuentan con abogados para eso. Inge-
modificaciones unilaterales por parte del El uso de trminos ambiguos, la entrega de do- nieros, contratistas, financieros, abogados,
vendedor: Todo ajuste al inmueble adquiri- cumentacin incompleta, desactualizada o la agrimensores, tasadores, se encargan de asis-
do, sea en trminos de metraje, distribucin o ausencia de una persona de contacto para ca- tirles en la compra de su primera vivienda.
alteraciones en la zonificacin deben ser pre- nalizar cualquier inquietud sobre la adquisicin La tarea de convertirla en su hogar, descansa
viamente informados por escrito al comprador, de la propiedad son un indicador de la cantidad por completo en sus manos. Buena suerte!
g u a P A R A l a pr i m e r a v i v i e n d a ( g p v ) VO LV E R A C O N T E N I D O 63

2.2

Sin agrimensores nada! no te la juegue s

C ecili o Santana

M elissa, Manuel, me dice Alejandro que


A grimensor , cart grafo , tasador y
consultor catastral . E s profesor
universitario en la facultad de
ustedes estn pensando en comprar
ingenier a y arquitectura de la U A S D su primera vivienda. Es as? Ya han visto
e I N T E C , con 40 a os de e x periencia .
A ctualmente labora en la firma C ecilio algo que les interese? No? Pues cuando
S antana & A sociados , as como en encuentren alguna propiedad en la que de
S antana S ilvestre & A sociados , S . R . L .
verdad estn interesados, tengan en cuenta
que no es recomendable hacer ningn tipo de
negociacin en materia inmobiliaria sin una
consulta previa de un agrimensor.
-Un agrimensor?, y para qu?
-Ah, Manuel, es que para comprar una pro-
piedad se deben hacer varias verificaciones y
comprobaciones, pero la gente comn se fa de
un profesional del derecho solamente, y eso es
un grave error, ya que las documentaciones de
hoy da, que soportan el derecho de propiedad
deben ser verificadas previamente, realizando
un trabajo de Diagnstico Catastral.
g u a P A R A l a pr i m e r a v i v i e n d a ( g p v ) VO LV E R A C O N T E N I D O 64

-Y eso qu es? -El levantamiento parcelario del que


-Les explico, un Diagnstico Catastral comien- usted nos habla es tan importante?
za por hacer las investigaciones primarias en
la sala de consulta, donde se establece la ve-
-Muchsimo. La mayora de los actos de ventas
generados en la actualidad tienen mltiples
La mayora de los
racidad de los datos suministrados versus el errores, que se deben a problemas de ubica-
cin geogrfica y de colindancias, y eso es en
actos de ventas
contenido en los datos de los archivos de la
sala de consulta. los casos considerados como simples, ya que generados en la
en los casos complejos, los propios abogados
actualidad tienen
A partir de estos datos, vamos al terreno a
realizar el levantamiento parcelario previa la han ocasionado litis sobre terrenos registrados,

mltiples errores,
colocacin y ocupacin de las placas para la por las confusiones de ndole tcnico.
georeferenciacin satelital, lo que nos permi- La seguridad tcnica y jurdica de un com-
tir hacer los clculos de las coordenadas de
los puntos perimetrales de la propiedad, as
prador con una verdadera orientacin, debe
ser sobre la base del uso de un profesional de
que se deben
como verificar si la documentacin a mano se
corresponde con la medicin realizada, ha-
la agrimensura calificado. Lgicamente en el
mundo del Seor hay de todo, pero esto es
a problemas
ciendo el montaje de ese levantamiento en la como tener un mdico de cabecera para la
salud, un abogado para los temas legales y
de ubicacin
base cartogrfica catastral de la jurisdiccin
inmobiliaria. un agrimensor para la seguridad de los bienes geogrfica y de
inmobiliarios.
Eso nos dir si la documentacin est errada
o correcta en la ubicacin geogrfica, y en la -Disclpenos Don Cecilio, pero nosotros no sa- colindancias.
posicin correcta de la parcela madre. bamos que el trabajo de los agrimensores resultaba
tan vital en eso de comprar una vivienda
g u a P A R A l a pr i m e r a v i v i e n d a ( g p v ) VO LV E R A C O N T E N I D O 65

-No se preocupen, no son muchos los que consolidacin parcelaria, y replanteos, entre

La funcin principal conocen que la funcin principal de un pro-


fesional de la Agrimensura, es decir un
otras figuras combinadas que pueden generar-
se a partir de la particularidad de cada caso.

del Agrimensor, es Agrimensor, es la de participar en el esta-


blecimiento del status fsico jurdico de la
Adems de esta funcin en la jurisdiccin
inmobiliaria, hacemos valuaciones y a activi-
la de participar en el propiedad en el sistema de jurisdiccin in-
mobiliaria, a travs de la ley No.108-05 y sus
dades geocartogrficas, ms bien llamadas hoy
da el ejercicio de la Ingeniera en Geomtrica.
establecimiento del reglamentaciones. No los quiero abrumar, pero todo eso in-
Incluso, los agrimensores son considerados dependientemente de que los agrimensores
status fsico jurdico como auxiliares de la justicia por la particulari- tambin nos dedicamos a la Cartografa, Foto-

de la propiedad en el dad de tener fe pblica.


-Cules son sus labores especficas?
grametra, Batimetra, Geodesia, Sistema GIS y
Sistema Lidar.
sistema de -Los agrimensores brindamos nuestros servi-
cios tcnicos a los sectores pblico y privado;
Y permtanme explicarles, para que no les
quede duda, que la formacin del Agrimen-
jurisdiccin inmobi- a nivel oficial a las instituciones centralizadas y sor en la actualidad est muy vinculada a los
descentralizadas; y en lo referente a los servi- avances tcnico-cientficos, a partir de la gran
liaria, a travs de la cios privados, lo hacemos a nivel empresarial, red de transbordadores espaciales, lo que ha

ley No.108-05 y sus como tambin a nivel individual.


Tambin los agrimensores nos dedicamos
facilitado un gran adelanto en la tecnologa,
con el apoyo de la ciencia informtica.
reglamentaciones. a ejecutar procesos catastrales, tales como
deslindes, subdivisin, refundiciones, actuali-
Como ustedes saben, todos esos avances han
contribuido al desarrollo de la comunicacin, la
zacin de mensura, regularizacin parcelaria, telefona, el Internet, la TV por cable, la msica,
g u a P A R A l a pr i m e r a v i v i e n d a ( g p v ) VO LV E R A C O N T E N I D O 66

entre otras aplicaciones del sistema de in- no todo el mundo lo sabe, por eso es
formacin geogrfica(GIS), a partir del geoide que deben tener a un profesional de
WGS-84, dando paso tambin, y establecien- la agrimensura que los oriente en ese
do la plataforma que hoy tenemos en las redes sentido, para no cometer errores ha-
sociales. ciendo una compra de un documento
Sin confusin en los ttulos que muchas veces ha sido cancelado.
Manuel y Melissa, en relacin con los certi- Para evitar esto, tambin deben hacer
ficados de ttulos, tienen que saber que hay un proceso catastral primero antes de
muchas confusiones hasta de los propios abo- la compra.
gados, ya que a menudo se confunde una Por si acaso, les explico que el
Constancia Anotada con un Certificado de formato viejo tiene un tamao mayor,
Ttulo, y esto se debe generalmente a que los y las inscripciones aparecen en la
certificados de ttulos y las constancias ano- parte trasera del documento.
tadas vienen impresas en un papel similar en Tambin, en caso de un prstamo a
el formato viejo, que en la parte superior dice una entidad financiera, antes se emita nal de Registros de Ttulos. En primer lugar,
Certificado de Titulo No., pero a veces no nos un documento adicional para esa entidad, el formato de los certificados de ttulos, que
damos cuenta que a ese certificado de ttulo ya llamado Certificado del Acreedor Hipotecario, ahora son ms pequeos, adems del uso de
se le ha hecho una rebaja, y desde el momento el que era cancelado al momento del saldo de diferentes colores, segn y de acuerdo con la
que se hizo la rebaja se convierte en una cons- la deuda con la entidad financiera. clasificacin de cada documento.
tancia anotada. Hoy da, a partir de la aplicacin de la Por ejemplo, los Certificados de Ttulos son
Eso se indica en la parte superior e infe- nueva ley inmobiliaria No.108-05, este tema de color azul; la Constancia Anotada es de color
rior del contenido del propio documento, pero ha cambiado mucho en la Direccin Nacio- rosado y la Certificacin del Acreedor Hipote-
g u a P A R A l a pr i m e r a v i v i e n d a ( g p v ) VO LV E R A C O N T E N I D O 67

cario es de un color como verde con amarillo. tiempo para tramitar un expediente considera-
Por otra parte, aparece el trmino Matrcu- do como normal y sin problemas, oscila entre
la con un nmero, y las inscripciones ya no se los seis(6) y ocho(8) meses, y los expedientes
hacen en el reverso de cada documento, sino que tienen problemas menores sobrepasan el
que para que ustedes, o cualquier interesado, ao.
puedan ver lo que ocurre en cada propiedad
deben hacer una investigacin en la sala de
consulta, que tiene carcter y uso pblicos.
Sin embargo, si quisieran hacer una in-
vestigacin ms precisa, deben depositar
una solicitud puntual de lo que desean en
Los expedientes
la Direccin Regional de Registro de Ttulos que caen dentro
correspondiente.
Escollos en el camino de la compra
del tema de
En el proceso de la adquisicin de una vivienda,
yo, como agrimensor, les digo que puede haber
superposiciones,
varios contratiempos. Los principales tienen por lo general
que ver con elementos tcnicos y sistemas en
el servicio que se presta en la propia institucin.
estn dentro de
Es evidente que se requiere de una mayor
gestin de servicios y celeridad para sacar los
los dos (2) aos.
expedientes con mayor prontitud, ya que el
g u a P A R A l a pr i m e r a v i v i e n d a ( g p v ) VO LV E R A C O N T E N I D O 68

Los expedientes que caen dentro del tema de -Pero eso es demasiado tiempo En la actualidad, nos sentimos indefensos
superposiciones, por lo general estn dentro -Visto as, es lamentable que una persona que como ciudadanos y usuarios de la jurisdic-
de los dos (2) aos, ya que la institucin no est gestionando un prstamo en una entidad cin; se requiere una mayor celeridad en todos
tiene la capacidad tcnica, administrativa y bancaria por lo general pierda la oportunidad los procesos, y esencialmente en la parte de
de gestin para darles solucin a los mlti- de hacer el negocio. los tribunales, que es donde mayor tiempo se
ples problemas que se le presentan, ms aun Con decirles que el pas ha perdido muchsimas pasan los expedientes.
cuando los que dirigen estn limitados en inversiones, tanto nacionales como extranjeras Avances, poco a poco
esas habilidades gerenciales. en pequeos, medianos y grandes proyectos, Ahora, bien, Manuel y Melissa, siendo honesto,
dada la inseguridad de la propiedad inmobilia- debo decirles que la jurisdiccin inmobiliaria,
ria, y el problema de la falta de capacidad de la en trminos generales, ha avanzado mucho
institucin para darle solucin rpida a un pro- con relacin a lo que tenamos antes, pero
blema de carcter tcnico, que en caso de ser todava debemos seguir avanzando como para
resuelto, podra traer grandes capitales y, por decir que hemos asimilado el nuevo sistema
ende, se generara una gran actividad econ- de registro en Repblica Dominicana, y que
mica en beneficio de los servidores privados, tenemos mayor seguridad jurdica en cuanto a
las entidades oficiales y la Repblica Dominica- los activos en el pas.
na, en general. Por ejemplo se requiere que la Direccin Nacio-
Desafortunadamente, ni ustedes como com- nal de Mensuras Catastrales y las Direcciones
pradores, ni otros adquirientes pueden hacer Regionales aceleren el proceso de revisin de
nada por el momento, porque se trata de un los expedientes; que el tema de superposicio-
problema institucional, y los incumbentes son nes parcelarias sea resuelto con mayor rapidez,
sordos, mudos y ciegos. en base al uso de mayor personal tcnico y ad-
g u a P A R A l a pr i m e r a v i v i e n d a ( g p v ) VO LV E R A C O N T E N I D O 69

ministrativo, ya que las brigadas topogrficas pueda darles seguimiento a sus expedientes, El tema de los tribunales de tierras, llmese de
hbiles son insuficientes para atender todos los as como los funcionarios tienen que prestarle jurisdiccin original o el superior, en verdad
casos que se presentan a diario por problema mayor atencin a cada expediente en particu- opera con mucha lentitud, aunque existen ex-
de desplazamientos y montajes parcelarios. lar, ya que las revisiones aparentemente son cepciones, y algunos expedientes han salido
Otra cosa es que se le debe dar mayores facili- giles, pero lograr las firmas de cada expedien- con el tiempo establecido en la ley y en los
dades al profesional de la agrimensura para que te es difcil, y no se entiende el por qu. reglamentos.
Por ltimo, creo y entiendo que las institucio-
nes de profesionales deben habilitar un espacio
de orientacin para todos los posibles adqui-
rientes de un inmueble -como ustedes-, que
podra ser el Colegio Dominicanos de Inge-
nieros, Arquitectos y Agrimensores (CODIA),
la Asociacin Dominicana de Agrimensores
(ASODAGRIM), el Colegio de Abogados y otras
asociaciones y entidades relacionadas.
Independientemente de todo eso, Melissa y
Manuel, aunque he tratado de dar respuesta a
todas sus interrogantes, les digo que estoy a
su completa disposicin en cuanto a cualquier
tema relacionado con la jurisdiccin inmobilia-
ria, bsicamente en la parte catastral.
g u a P A R A l a pr i m e r a v i v i e n d a ( g p v ) VO LV E R A C O N T E N I D O 70

2.3

Piensa en fro C ompre s a q uien compre s , revi s a b ien tu s papele s

H ct o r A lie s
A bogado especialista en D erecho I nmobiliario . S ocio G erente de A lies R ivas C onsultores , firma de abogados y consultor a .
C oordinador de la M aestr a en D erecho I nmobiliario de la P U C M M .

Consideraciones legales a tomar Hacer esta investigacin, les permitir a


en cuenta ustedes, como compradores, determinar quin
La informacin contenida en los Registros de es el legtimo propietario, y si existe alguna
Ttulos es de acceso pblico para todo aquel carga, gravamen o afectacin que afecte al in-
interesado en conocer el estado jurdico de un mueble. Por ejemplo, nunca es recomendable
inmueble, y se entiende, adems, que sobre adquirir un inmueble afectado por una litis, o
un inmueble registrado no existen derechos, que posea varios gravmenes hipotecarios.
cargas ni gravmenes ocultos que no estn Para eso, con slo tener la designacin de
debidamente registrados. la parcela, solar o unidad de condominio,
En tal virtud, Manuel y Melissa, si ustedes ustedes, o cualquier interesado, se pueden
definitivamente estn interesados en comprar dirigir a cualquiera de las Salas de Consultas
una vivienda, les exhorto a que, antes de de la Jurisdiccin Inmobiliaria, y buscar gra-
realizar cualquier tipo de desembolso, se in- tuitamente ese inmueble, con la ayuda de un
formen y conozcan la situacin registral del auxiliar para tales fines.
inmueble que desean comprar. Si el resultado se desea con mayor forma-
g u a P A R A l a pr i m e r a v i v i e n d a ( g p v ) VO LV E R A C O N T E N I D O 71

lidad, se solicita una certificacin del estado Siempre perctense de que su vendedor tiene
jurdico del inmueble en el Registro de Ttulos en su poder el duplicado del Certificado de
correspondiente a la ubicacin del inmueble. Ttulo. No debe tener abreviaturas, interlinea-
Esta ltima, casi con toda seguridad, es reque- dos, raspaduras, tachaduras o espacios en
Deben tener rida por los bancos o asociaciones. Tiene un blanco. Para lograr la transferencia, se debe

mucho cuidado valor actual de RD$500.00.


-Y ya?
depositar ese documento.
Ahora bien, deben tener mucho cuidado con
con los -No Manuel, hay otras cosas sobre las que los duplicados por prdida. Son los ms utiliza-
deben ser advertidos: Siempre frmenle un dos para estafar o defraudar a una persona.
duplicados por contrato al titular registral. Si en la certificacin Vivir en un condominio
prdida. Son los dice que est casado o que est en copropie-
dad, recuerden que, en cada caso, la esposa
El desarrollo inmobiliario que vive la Repbli-
ca Dominicana ha provocado que al momento
ms utilizados o esposo y los dems copropietarios deben de adquirir un inmueble, la primera opcin sea

para estafar o
firmar. Eviten que les vendan la cosa de otro. un apartamento. Esto se debe a cuestiones de
Registrar, registrar y registrar seguridad, ahorro o a las exigencias por va-
defraudar a una Ahora bien, despus que hayan comprado, riaciones en el uso del suelo de determinado
Manuel Melissa, recuerden pagar el impuesto sector.
persona. de transferencia, y registren. En nuestro pas, Sin embargo, esta situacin presenta una
Repblica Dominicana, lo que no est en el Re- realidad irrefutable y a las que muchos le
gistro, no tiene efectos. Primero en el tiempo, cuesta adaptarse: se debe convivir simul-
primero en el derecho. No tener su Certificado tneamente en un rgimen de propiedad
de Ttulo, puede perjudicar su acceso al crdito. y copropiedad. Por eso, Manuel, Melissa, si
g u a P A R A l a pr i m e r a v i v i e n d a ( g p v ) VO LV E R A C O N T E N I D O 72

compran en un condominio, de pleno derecho, de adquirir, y eviten disgustos posteriores.


ustedes pasan a ser parte de un consorcio de
propietarios.
Deben saber que si compran en un condomi-
nio, se someten a un Reglamento que presenta
Revisen bien el
Aunque segn la temtica hay qurums, todas las disposiciones a las que ustedes reglamento de
condominio,
las decisiones que se tomen son vinculantes estaran atados. Les recomiendo leerlo previa-
para la minora disidente o los ausentes (de- mente (pdanselo a su vendedor o promotor),
bidamente convocados). Es decir, no siempre
se decide lo que ustedes, como propietarios,
pues en ese documento se colocan, muchas
veces, normas de convivencia y prohibiciones.
pues en este
quieran, pero deben respetar la decisin. Por ejemplo: horarios para fiestas, prohibicin documento se
colocan, muchas
La contribucin para el cuidado y manteni- de mascotas, de lavar el carro en el parqueo,
miento de las reas comunes es parte esencial etc.
de vivir en un condominio.
No todo queda en la cuota del prstamo
Si adquieren un apartamento en un con-
dominio, se vinculan a mantener intacta la
veces, normas
hipotecario. No olviden que el incumplimiento fachada, y no pueden realizar obras nuevas sin de convivencia y
en el pago de la cuota de mantenimiento tiene
consecuencias legales. Para eso la ley ha pre-
la autorizacin de la unanimidad de los cond-
minos presentes en la asamblea convocada. prohibiciones.
visto un privilegio, que aplica como garanta
para el consorcio de propietarios. Si ustedes no
Manuel, Melissa, antes de comprar en un
condominio, investiguen cules y cuntos sec-
(pdanselo a
pagan, podran perder su apartamento. tores conforman su unidad, y cules son las su vendedor o
La cuota de mantenimiento puede ser pro-
porcional a cada derecho, o igual entre todos.
reas comunes. No quieran ms parqueos de
los que les corresponden, aunque su familia promotor).
Investiguen a cunto asciende esa cuota antes crezca (eso se prev); no quieran acceder al
g u a P A R A l a pr i m e r a v i v i e n d a ( g p v ) VO LV E R A C O N T E N I D O 73

techo para secar la ropa, si el mismo se vendi confusin, por la incorrecta indicacin al o a las cosas y elementos comunes. Cuiden su
como pent-house; no quieran una piscina, si adquirir su unidad o porque los que van lle- inversin.
no estaba en el proyecto. gando van cambiando convenientemente la Es necesario que el condominio cuente con
Con el tema de los parqueos, es muy comn distribucin. una pliza de seguro permanente contra los
que muchas personas utilicen parqueos que Quieren estar seguros? Consulten el plano riesgos (incendio, terremoto, etc.), por su valor
realmente no les corresponden, ya sea por de divisin para la constitucin de condomi- real. Esto es diferente al seguro que se contrata
nio y la planilla de descripcin de unidades, que con el banco por el valor de la hipoteca.
tambin estn disponibles en las Salas de Con- Cuando ustedes compran en un condominio,
sultas de la Jurisdiccin Inmobiliaria. adquieren todos los derechos sobre la unidad.
Recuerden que la Administracin es simple No existe tal cosa como: compro el aparta-
o compleja, segn la cantidad de unidades de mento y un parqueo, pero el vendedor se
condominio que existan. No crean que es lo queda con un parqueo y el porcentaje sobre el
mismo administrar y mantener un edificio de terreno. Es un todo.
8 apartamentos que uno de 70. Mientras ms En definitiva, toda persona que forma parte
unidades, se torna ms complejo el cobro, la del consorcio de un condominio debe preocu-
adopcin de decisiones, el respeto al Regla- parse por conocer y entender las implicaciones
mento o la limpieza. y caractersticas del mismo. Existe la falsa
En todo caso, pregunten si existe un fondo de creencia de que todo lo que sea jurdico es de
reserva para responder a los gastos extraordi- dominio exclusivo de los abogados, pero no
narios o urgentes, ordinarios o extraordinarios es as: la vida en condominio debe concitar el
o innovaciones que afecten a todo el edificio inters de todos.
g u a P A R A l a pr i m e r a v i v i e n d a ( g p v ) 75

3
Rol de las
fiduciarias, el
encaje legal y
el bono para la
compra de tu
vivienda
g u a P A R A l a pr i m e r a v i v i e n d a ( g p v ) VO LV E R A C O N T E N I D O 76

3.1

Qu es una fiduciaria? protecci n para tu inver s i n

A ndr s riva s
ha trabajado en sector financiero por m s de 20 en Melissa, Manuel, saben en qu consiste el En forma sencilla, digamos que cada grupo de
diferentes pa ses de L atinoamrica . A ctualmente es
G erente G eneral de la F iduciaria P opular , S . A .
negocio fiduciario?, porque es importante que bienes administrados dentro de esta empresa
conozcan al menos algunos detalles de estas que llamamos Fiduciaria constituye lo que se
empresas, que resultan de mucha utilidad conoce como un fideicomiso, y que cada fidei-
tambin en el sector inmobiliario comiso se maneja como si fuera una compaa
-Bueno, algo nos han estado diciendo separada dentro de la Fiduciaria. Por lo tanto,
-Mira, Melissa, una Fiduciaria es una empresa, cada fideicomiso tiene sus propias cuentas
cuyo objetivo primario es custodiar y adminis- bancarias, sus propios activos, sus estados fi-
trar bienes que le fueron traspasados por sus nancieros. En fin, es un ente independiente de
dueos en beneficios de ellos mismos, o de los otros fideicomisos y de la misma Fiducia-
las personas que stos designaron. Esa labor ria. Por consiguiente, una Fiduciaria maneja
de administracin puede ser tan simple como muchos fideicomisos.
guardar un dinero e invertirlo por un tiempo -Pero, cmo puede una Fiduciaria para
determinado o tan compleja como administrar hacer cosas tan diferentes?
los recursos para gestionar un proyecto para -No es tan complicado, Manuel. La misin de
construir hasta un aeropuerto o una central la Fiduciaria dentro de cada fideicomiso que
hidroelctrica. administra est establecida en un contrato.
g u a P A R A l a pr i m e r a v i v i e n d a ( g p v ) VO LV E R A C O N T E N I D O 77

Este documento equivale al acto constitutivo Repblica Dominicana no todas las Fiduciarias
de una empresa o a la constitucin, en el caso son iguales. Estn las que pertenecen a institu-
de nuestro pas, la Repblica Dominicana, por ciones financieras, las que tienen relacin con
lo tanto en ese documento se establecen las
reglas del juego.
puestos de la Bolsa de Valores, y las llamadas
independientes, que no pertenecen a ninguno
El rol de la
El rol de la Fiduciaria es cumplir y hacer
cumplir las reglas establecidas en cada contra-
de los grupos anteriores.
Obviando algunas diferencias sobre los nego-
Fiduciaria es
to, es como un rbitro en un juego de bisbol, y cios que pueden hacer cada una de ellas, lo cumplir y hacer
para eso, adems del personal con que cuenta, importante de destacar para el consumidor
cada fideicomiso que administra tendr los es que todas las Fiduciarias tienen un regu- cumplir las reglas
asesores y el personal necesarios para poder lador que las vigila y asegura que manejen
cumplir con las obligaciones establecidas en el los recursos que le fueron encomendados de establecidas en
acuerdo que se firm.
-Entiendes, Manuel? Continuando con el smil
forma adecuada, y siguiendo las rdenes que
recibieron, y que al igual que con las institu- cada contrato, es
del bisbol, la Fiduciaria cuenta para cada fidei-
comiso con los rbitros necesarios para cubrir
ciones financieras y las Administradoras de
Fondos de Pensiones (AFP), a la hora de elegir como un rbitro
todas las jugadas, y tiene a su disposicin la re-
peticin instantnea, para asegurarse que la
una Fiduciaria, se deben tomar en cuenta
todas las alternativas del mercado, y escoger
en un juego de
sentencia fue correcta, consultando constan-
temente el libro de las reglas de juego.
aquella Fiduciaria donde nos sentimos ms
cmodos y seguros. Recuerde que est de-
bisbol.
Para culminar la descripcin de labor de las Fi- positando en ella su confianza y parte de su
duciarias, es importante resaltar que en la patrimonio.
g u a P A R A l a pr i m e r a v i v i e n d a ( g p v ) VO LV E R A C O N T E N I D O 78

Especificaciones para el sector y por qu los proyectos que tienen fideicomisos


inmobiliario son ms seguros que los que no lo tienen.
Como Pero, yendo al centro de la cuestin que nos
atae en esta ocasin, y que es la que les inte-
Paso 1.
Hacer realidad un sueo. Una vez el compra-
compradores, resa a ustedes. En el proceso de la adquisicin
de una vivienda, principalmente, una Fiduciaria
dor ve un proyecto que le guste, debe llamar a

deben investigar,
la promotora que est desarrollando el proyecto
lo que busca es brindar seguridad al comprador
y hacer al menos las siguientes preguntas:
de una vivienda, al proteger sus aportes una
tanto al vez seleccionada la propiedad que quiere ad-
quirir en un proyecto que no se ha construido,
a. El proyecto se est desarrollando a travs
de un Fideicomiso? Comenzar por esta pregun-

promotor de la o que est en la fase de construccin.


ta es importante, ya que no todos los proyectos
inmobiliarios se construyen bajo la figura del fi-
En este punto es necesario destacar que
vivienda, como ustedes, Melissa, Manuel, como comprado-
deicomiso, por lo tanto no todos los proyectos
ofrecen a los compradores la seguridad fiducia-
el fiduciario que
res, deben investigar, tanto al promotor de la
ria en su inversin.
vivienda, como el fiduciario que est gestio-
b. El proyecto tiene la acreditacin del INVI
est gestionando nando el fideicomiso. De esta forma se sentirn
tranquilos con la inversin inmobiliaria que
como vivienda de bajo costo? Si el proyecto
tiene la acreditacin del INVI como un proyec-
el fideicomiso. estn por realizar.
Paso a paso con Melissa y Manuel
to de viviendas de bajo costo quiere decir que el
comprador puede acceder, si cumple los requi-
En las prximas lneas les explicaremos, paso sitos, a ser beneficiario del bono de devolucin
a paso, qu debe hacer un comprador de una del ITBIS que ofrece el gobierno dominicano
vivienda, cmo se interacta con la Fiduciaria, para ayudar a los compradores de su primera
g u a P A R A l a pr i m e r a v i v i e n d a ( g p v ) VO LV E R A C O N T E N I D O 79

vivienda. En caso contrario, si no se tiene la cules son los acabados?, y por supuesto cunto
acreditacin, es un proyecto en el cual no se costar?.
podr obtener esa ayuda del gobierno. e. Como ltimas preguntas antes de tomar la de-
c. Cundo se espera comenzar la cons- cisin de comprar, el interesado debe conocer,
truccin y entregar la vivienda que estoy qu pasa si a la mitad del camino me ocurre algo,
interesado en comprar? Un punto importan- y no puedo seguir pagando el inicial, o no me
te a la hora de elegir una vivienda que est en aprueban el crdito bancario? Tengo que pagar
proceso de construccin es saber el tiempo alguna penalidad? Este tema siempre es impor-
que tenemos para pagar el inicial. Ese tiempo tante, porque debemos tomar en cuenta todos los
permite poder ir abonando, mes a mes, una escenarios posibles, y conocer
cantidad de dinero acordada en el fideicomiso sus consecuencias.
de preventa, y poder completar el inicial dentro Paso 2.
de un plazo establecido. Adicionalmente, estos La hora 0. Ya con el escena-
pagos realizados dentro de un fideicomiso nos rio claro, y decidido a comprar
ayudan a demostrar nuestra capacidad de la vivienda en un proyecto ad-
asumir obligaciones. ministrado por una Fiduciaria, lo
d. Las siguientes preguntas que deben hacer prximo que tiene que hacer el
son en referencia al precio de compra, y comprador o compradora es en-
conocer exactamente qu estamos compran- tregar al promotor la informacin
do, Qu quiero decir con esto? Que debemos que ste le pide para poder ela-
preguntar por ejemplo: Cul vivienda estoy borar el contrato de opcin de
comprando?, qu caractersticas tiene?, compra.
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aproximado del prstamo que podr solici- puede hacer frente a una cuota del prsta-
Para evitar tar a la institucin financiera en el futuro, y de mo bancario, y con ello facilitar la aprobacin

sorpresas en el esa forma tener ms claro el escenario desde el


inicio.
del prstamo hipotecario a largo plazo nece-
sario para completar el precio de compra de la
futuro, es mejor Recuerden que la compra de la vivienda es
una de las inversiones ms importantes que se
vivienda.
Es importante que el comprador no se sienta
que el comprador hace en la vida, por lo tanto, para evitar sor- presionado por el vendedor, y averige apro-

est lo ms claro presas en el futuro, es mejor que el comprador


est lo ms claro posible desde antes de firmar
ximadamente cundo le podr prestar su
institucin de confianza y, adems, calcule
posible desde el contrato.
Aunque no todas las Fiduciarias prestan ese
cunto podr pagar como inicial durante
el plazo de pre-venta y construccin del
antes de firmar el servicio de hacer un pre-anlisis financiero, proyecto.

contrato. esta informacin es muy importante para que


el comprador o compradora, en conjunto con
Paso 3.
Haciendo camino al andar. Con la firma del
el promotor del proyecto, diseen un plan de contrato de opcin de compra o de intencin
En este paso existen Fiduciarias que slo pago para el inicial, adaptado a la realidad del de compra, el adquiriente de la vivienda realiza
piden informacin bsica, y otras que piden cliente. sus pagos mensualmente directamente en
datos adicionales. La recomendacin es que en Este plan de pago puede permitir, en muchos una cuenta del fideicomiso los montos acor-
esta fase entreguen la mayor cantidad de in- casos, crear un historial de pagos dentro del fi- dados. La Fiduciaria le entrega tanto a l o ella,
formacin disponible, ya que de esa forma la deicomiso, que le demuestre a las instituciones como al promotor, un estado de cuenta con los
Fiduciaria les podr orientar sobre el monto de intermediacin financiera que el adquiriente aportes realizados y los faltantes por realizar.
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Como se explic en el paso anterior, este Paso 4.


historial de pagos, realizado dentro del fi- Casi llegamos. No se desesperen. Faltando
deicomiso, sirve de referencia bancaria, que pocos meses para la culminacin del proyecto,
demostrar a la Institucin Financiera donde se la Fiduciaria, a travs del promotor, contactar El fideicomiso
solicitar el crdito hipotecario de largo plazo la
capacidad de pago del cliente.
al cliente para ir solicitando la aprobacin del
crdito hipotecario en la institucin financiera garantiza al
En esta fase, el fideicomiso garantiza al com-
prador que el dinero aportado ser utilizado
de su preferencia.
Adicionalmente, si el comprador puede
comprador
nica y exclusivamente para construir el pro- aplicar al Bono de ITBIS se inicia el proceso de que el dinero
yecto que l est comprando.
Por otro lado, si el proyecto est en la fase
solicitud del mismo. En este caso, el cliente
debe dirigirse inicialmente a la institucin aportado ser
de preventa, y el mismo no fue financieramen-
te viable, por la falta de inters del mercado
que le financiar la vivienda, y entregarle a la
misma todos los documentos requeridos por
utilizado nica y
en el proyecto, al comprador se le devuelve sta; una vez obtenga la pre-aprobacin del exclusivamente
sus aportes, ms los intereses que genera-
ron, mientras los fondos estuvieron disponibles
crdito, debe dirigirse con esa comunicacin
escrita al promotor, y entregrsela. para construir el
en el fideicomiso. Bajo este mecanismo el
comprador de la vivienda tiene mucha ms se-
Si aplica para el Bono ITBIS, ha de entregar,
adems, los documentos que le solicitar la Fi-
proyecto que l
guridad que cuando compra una vivienda fuera duciaria para gestionar su solicitud. Cuando est comprando.
del esquema fiduciario, dgase entregando sus est completo el expediente de solicitud del
aportes directamente al promotor o construc- Bono por parte del cliente, la Fiduciaria lo de-
tor de la vivienda. posita en la Direccin General de Impuestos
g u a P A R A l a pr i m e r a v i v i e n d a ( g p v ) VO LV E R A C O N T E N I D O 82

Internos (DGII), y sta responder con la apro-


bacin o rechazo de la solicitud.
El pago del Bono siempre lo recibir la Fiducia-
ria directamente de la DGII. Si se recibe antes del
desembolso del crdito hipotecario, ser apli-
cado como un pago al inicial de la compra de la
vivienda, por lo que el monto del crdito solici-
tado ser ms bajo; por otro lado, si es recibido
luego de obtenido y desembolsado el crdito
bancario (prximo paso), el monto del Bono ser institucin que da el financiamiento, el promo- te en propietario y, a partir de ese instante,
entregado por la Fiduciaria directamente a la tor del proyecto y la Fiduciaria. asumir nuevas responsabilidades, como
institucin que dio el financiamiento, como un Simultneamente con la firma del contrato, son cumplir con el reglamento de condo-
aporte extraordinario al capital del prstamo, se pagan los impuestos de transferencia del in- minio, y hacer respetar el mismo por sus
reducindolo y, por tanto, la cuota mensual para mueble, en caso que aplique, de acuerdo con vecinos, mantener su propiedad en buenas
el adquiriente tambin disminuye. el valor del mismo, y se hace un acto formal de condiciones, y realizar los pagos mensuales
Paso 5. entrega, donde el comprador revisa su inmue- de mantenimiento, si aplica en su comuni-
La mejor parte. Una vez concluida la obra, el ble, junto con el promotor y un representante dad, algo que es sumamente importante para
cliente recibir formalmente su vivienda. Este de la Fiduciaria, y firma un documento de que su nueva propiedad no pierda valor en el
proceso se inicia con la firma del contrato de aceptacin del mismo. tiempo, y por ltimo, claro est, debe hacer
crdito a largo plazo con la Institucin Finan- Ya somos propietarios! los pagos de las cuotas del crdito hipotecario
ciera. El contrato lo firman el comprador, la En ese momento, el comprador se convier- a largo plazo.
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3.2

Garanta de la compra L a s pregunta s q ue s iempre de b e s hacer


gu s tav o vergara
M aster en A dministraci n de E mpresas ( M B A ) , con nfasis en F inanzas , con m s de 18 a os de e x periencia en el sector financiero con nfasis en la estructuraci n , negociaci n
y administraci n de productos desde el punto de vista comercial , financiero y legal . ( F ondos de I nversi n , portafolios de inversi n , productos de captaci n , estructuras
fiduciarias ) . H a sido P residente de D os C ompa as F iduciarias en C olombia y desde hace 3 a os se desempe a como V P E jecutivo G erente G eneral de F iduciaria B H D

A migos, si por fin ustedes estn pensando


en comprar una vivienda, les interesar
conocer algunas de las situaciones y preguntas
ninguna afectacin legal o limitaciones al
dominio?; al momento de la compra, le pre-
gunt al promotor si contaba con la Licencia
que deberan hacerse, pero que tpicamente de Construccin?; le pregunt si contaba con
nadie le plantea al Constructor. Tambin deben los permisos del Ayuntamiento?; se asegur
saber qu beneficios tiene la utilizacin de de que el proyecto que se piensa construir
la figura del fideicomiso en el desarrollo de est permitido con la regulacin vigente?;
proyectos inmobiliarios. le pregunt al promotor, cmo es la estruc-
Por ejemplo: Compr una vivienda, sin saber tura de financiacin del proyecto?;
si el solar sobre el cual se piensa desarrollar se asegur de que su dinero slo fuera
el proyecto es de propiedad del promotor?; utilizado siempre y cuando el proyecto fuera
analiz los ttulos de propiedad del solar viable, tcnica, financiera y comercialmente?;
sobre el cual se va a construir el proyecto, compr una vivienda dentro de un
para asegurarse de que no el solar no tiene proyecto habitacional que nunca comenz
g u a P A R A l a pr i m e r a v i v i e n d a ( g p v ) VO LV E R A C O N T E N I D O 84

a desarrollarse, y si lo hizo, su desarrollo -Cmo puede suceder eso?


-Melissa, debes saber que a veces ocurre que
Algunos
fue parcial, no le cumplieron lo prometido,
y perdi su dinero?; compr una vivienda desarrolladores, desafortunadamente, toman
durante el proceso de construccin, en la
fecha de entrega no haba salido el ttulo de
el dinero de los compradores del proyec-
to actual, para adquirir por ejemplo el solar en desarrolladores,
propiedad y, por ende, no pudo conseguir
financiamiento, dado que no se poda
donde van a desarrollar el prximo proyec-
to, o para terminar el proyecto anterior que
toman el dinero de
hipotecar la vivienda? se qued sin flujo de caja, lo que se deriva de
proyectos tcnicamente mal estructurados,
los compradores del
proyecto actual, para
-Son muchas interrogantes, en verdad
-S, Manuel, y todas las preguntas anteriores que difcilmente pueden obtener los diferentes
permisos para ser ejecutados en regla, consi-
representan situaciones reales, que pueden
ser muchas ms, y se han derivado normal- derando, por ejemplo, el impacto ambiental, adquirir por ejemplo
mente de inconvenientes que suelen tener
los proyectos inmobiliarios al desarrollarse en
la densidad y niveles de altura permitidos, las
especificaciones mnimas tcnicas requeridas el solar en donde
solares que estn sometidos en un proceso
sucesoral, en procesos de deslinde, en em-
para aguantar un terremoto o huracn, entre
otras posibles dificultades.
van a desarrollar el
bargos o litis judiciales, o son proyectos que Lamentablemente, estos inconvenientes di-
fcilmente son conocidos por los compradores,
prximo proyecto,
no presentan un estudio previo de factibilidad,
su estructura financiera es dbil, o tienen un que siempre confiaron, y jams se atreven a o para terminar el
preguntar si el proyecto en donde estaban com-
proyecto anterior.
ritmo inferior en la velocidad de las ventas a lo
esperado. prando tiene algn tipo de inconveniente como
los listados anteriormente a manera de ejemplo.
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Garantas del fideicomiso La fiduciaria evala la factibilidad tcni-


Pero, Melissa, Manuel, no hay por qu temer, co-financiera del proyecto, evaluando la
para fortuna de ustedes y de todo el pas, este probabilidad de xito del mismo, y decidien-
tipo de situaciones tienen una menor proba- do anticipadamente si administrar o no
bilidad de ocurrencia cuando el proyecto es dicho proyecto. Esto es una garanta para los
administrado bajo un fideicomiso. Cuando un compradores e inversionistas que no tienen
desarrollador decide contratar a una fiduciaria conocimientos tcnicos para decidir comprar o
para que administre su proyecto bajo un con- invertir en determinado proyecto. La fiduciaria
trato de fideicomiso, la fiduciaria realiza una suple esa debilidad.
debida diligencia para verificar la situacin ju- Tambin la fiduciaria es la que custodia el
rdica del solar en donde se va a desarrollar el dinero pagado por los compradores durante
proyecto, previendo la existencia de un riesgo una fase denominada factibilidad. Hasta tanto
futuro para obtener los ttulos individuales de el proyecto sea factible, es decir que tenga un
las unidades a ser construidas. nivel mnimo de ventas, obtenga los permisos,
Al ser transferido el solar a nombre del fidei- logre el financiamiento y la situacin jurdica
comiso y, al ser la fiduciaria la representante del solar haya sido constatada, el dinero de los
legal de dicho fideicomiso, sta no permite que compradores es sagrado, nadie lo toca, nadie
el solar sirva de garanta de ningn prstamo, lo utiliza, y el desarrollador no puede contar
hasta tanto se cumplan las condiciones que con l.
demuestran la factibilidad comercial y tcnica En caso de que no se demuestre la factibili-
del proyecto. dad en un perodo de tiempo pre establecido,
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la fiduciaria le devuelve el dinero a los compra- La fiduciaria es la que lleva la contabilidad del
dores, incluyendo los rendimientos que hayan
generado los mismos durante el tiempo que
proyecto, asegurando que todo lo que pase por
all, sea registrado de forma correcta. Cada una La fiduciaria es la
estuvieron en custodia.
Contabilidad organizada
de las partes involucradas, si as se llegare a
acordar, tendra acceso a la informacin finan-
que realiza los pagos
A lo largo de todo el proceso de construccin, ciera del proyecto. Informacin transparente y a los suplidores
la fiduciaria es la que administra la totalidad del confiable.
dinero que ingresa al proyecto proveniente de Esto indica que, al momento de distribuir por la compra
los compradores, y de los aportes que haga el
desarrollador, provenientes del crdito para la
utilidades, es la fiduciaria la que informa el re-
sultado econmico del proyecto, y es la que de materiales
construccin y de los inversionistas. distribuye dicho resultado entre los benefi-
Al ser la que tiene la chequera del proyecto, ciarios del proyecto, es decir desarrollador,
y servicios,
la fiduciaria es la que realiza los pagos a los inversionistas, acreedores, etc.
El negocio Fiduciario permite cambiar de
asegurando que el
suplidores por la compra de materiales y
servicios, asegurando que el dinero est siendo manera organizada el modelo de negocio dinero est siendo
empleado realmente en la construccin del tpico del sector edificador, basado funda-
proyecto, y no en el pago de elementos que no mentalmente en la construccin para vender. empleado realmente
tienen nada que ver con el mismo. Mediante la incorporacin de esquemas
Un proyecto administrado de esta manera, se fiduciarios se permite generar confianza en
en la construccin
vuelve ms banqueable, ms atractivo para todos los agentes del mercado, y reactivar la
que las entidades de intermediacin financiera dinmica de las ventas con un debido control
del proyecto.
quieran financiar la construccin del mismo. de riesgos.
g u a P A R A l a pr i m e r a v i v i e n d a ( g p v ) VO LV E R A C O N T E N I D O 87

En trminos puntuales, la fiducia inmobiliaria condiciones, los dineros de los comprado- cualquier proyecto, independientemente del
tiene por finalidad la administracin de re- res no entran al patrimonio del promotor, ni se destino, ya sea residencial o no, o de la escala
cursos y bienes relacionados con un proyecto mezclan con otros proyectos que el Promotor del mismo.
inmobiliario o la administracin de los recursos est ejecutando o piense ejecutar en el futuro, El uso del fideicomiso facilitar el desarrollo de
asociados al desarrollo y ejecucin del mismo. y dependiendo del tipo de negocio fiducia- la actividad edificadora y la concertacin de
Para los compradores significa seguridad el rio, hasta la transferencia del ttulo en algunos grandes proyectos de desarrollo para el pas.
manejo de sus recursos por una entidad casos es realizada por el fiduciario. La promocin de su utilizacin a todo nivel
fiduciaria, que slo entrega re- El negocio fiduciario en el sector in- abona el terreno para seguir construyendo ms
cursos de acuerdo con el mobiliario dominicano viene a y mejores proyectos, tambin promoviendo la
cumplimiento de ciertas constituir parte fundamental de transparencia y la formalidad en el sector.
g u a P A R A l a pr i m e r a v i v i e n d a ( g p v ) VO LV E R A C O N T E N I D O 88

3.3

Bono vivienda bajo costo de s pejando duda s


G ermania M o nta s

M anuel y Melissa, quizs sera mejor que -Impaciente, no, Melissa? Te entiendo. Pues
E conomista , especialista en T ecnolog a de I nformaci n ,
con 20 a os de e x periencia en materia fiscal . H a
desempe ado posiciones del m s alto nivel en el comience por recordar que en el ao 2011 te digo que, al da de hoy, se ha establecido
rea de T ecnolog a de I nformaci n para los sectores
p blico y privado . A ctualmente es socia fundadora de
se promulg la Ley 189-11 de para el Desarrollo que una vivienda de bajo costo es aquella que
C onsultores para el D esarrollo . del Mercado Hipotecario y el Fideicomiso en forma parte de un Proyecto acreditado como
la Republica Dominicana, que a partir de su tal por el organismo competente, que es el
artculo 129 introduce disposiciones para el Instituto Nacional de la Vivienda (INVI), y que
fomento de los Proyectos habitacionales de tienen un precio de hasta RD$2.3 millones.
Bajo Costo. Por tanto, es muy importante que al adquirir
En el artculo 131 de esa misma Ley, se dispone una vivienda, si se est interesado en obtener
un rgimen de exenciones fiscales para los el bono, se verifique que el INVI haya calificado
constructores, y en uno de sus prrafos es- como tal el Proyecto.
tablece un denominado bono o subsidio En este sentido, la Direccin General de Im-
directo, en proporcin a la carga fiscal que puestos Internos (DGII) public recientemente
conlleva la construccin de la vivienda. un aviso, informando que el valor mximo del
-Y qu dice esa ley sobre las viviendas precio de venta de las viviendas desarrolla-
de bajo costo, que segn me ha comentado das por los fideicomisos que se considerarn
Manuel, sean las que posiblemente ms nos como de bajo costo, segn la Ley 189-11 es de
convengan, si vamos a comprar? RD$2,307,060.92.l
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Esa institucin explic que este monto co- -Ok, Ok, comprendo, pero, Ese
como parte del costo de la vivienda, por lo que
rresponde al valor ajustado por inflacin para bono se aplica a todas las viviendas puede variar. El monto aproximado del bono es
llamadas de bajo costo?
el ao en curso. El precio considerado hasta la del 10% del precio.
fecha era de RD$$2,225,000.00, segn las ca- Para obtener su bono, deben acercarte a la
lificaciones emitidas por el Instituto Nacional -No, Manuel, no todas las viviendas aplican Fiduciaria, que es la entidad que debe realizar
de la Vivienda (INVI). para este programa, para que puedan optar, el trmite ante la DGII, y externarle que desean
deben adquirir una vivienda que forme parte solicitarlo.
Quin administra los bonos?
de un proyecto, cuya construccin se est eje- En ese momento ya debe estar formalizado
Por su lado, el organismo competente para
cutando a travs de un fideicomiso que est a con la Fiduciaria el proceso de separacin de la
administrar los bonos es la Direccin General
cargo de una Fiduciaria. vivienda, y tiene que haber una entidad finan-
de Impuestos Internos (DGII) que, mediante la
Por consiguiente, el primer paso es ubicar ciera dispuesta a otorgarte un financiamiento.
Norma 01-2015, estableci en sus artculos 8,
proyectos de construccin de viviendas de -Nos imaginamos que los requisitos son
12 y 23 la forma en que ustedes, y todos los
bajo costo clasificadas como tales por el INVI, innumerables
interesados, pueden aprovechar para obtener
y que su construccin est gestionada por una -Ni tanto, son los normales. Por ejemplo deben
un bono para el inicial de su vivienda, o apli-
Fiduciaria. presentar una carta del adquiriente, autorizan-
carse al capital insoluto del prstamo, en caso
Luego, hay que asegurarse que est debi- do a la DGII a transferir a favor del fideicomiso
de que el adquiriente haya completado el
damente registrado en la DGII, identificando el el monto del bono. Tambin tienen que de-
inicial.
nmero de unidad y el proyecto habitacional. mostrar que no poseen otra vivienda. Esto
Este bono, que hemos dicho se trata de un
-Y, a cunto puede ascender ese famoso sustentado mediante una Certificacin de la
subsidio otorgado por el Estado a quienes ad-
bono? Direccin General de Catastro Nacional. Como
quieran una vivienda de bajo costo, puede ser
-El valor del bono es el monto de ITBIS reco- ustedes ya estn casados, en su caso, ambos
utilizado para abonarlo a su inicial.
nocido por los organismos estatales (DGII-INVI) cnyuges debern cumplir con este requisito.
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Adems, como ya les expliqu, debe existir por la vivienda a la fiduciaria, por ejemplo el de
un contrato de financiamiento para el adqui- separacin.
riente con una entidad financiera, y tienen que Otro requisito es presentar copia del contra-
presentar documentos que avalen que ustedes to tripartito de compra-venta entre la entidad
como adquirientes han realizado algn pago de crdito, el fideicomiso y el adquiriente, en
el que se haga constar el precio de venta de la
vivienda.

La fiduciaria ser Por supuesto, tambin tienen que llevar una


copia de la cdula de identidad del o los adqui-
responsable de la rientes, y para demostrar que ustedes, como
compradores, se encuentran en cumplimiento
entrega del bono de sus obligaciones tributarias, en caso de que
sean asalariados, solamente deben obtener
recibido en favor constancia de las retenciones que les ha reali-

del adquiriente para zado su empleador.


Si el adquiriente posee un negocio que,

completar el inicial o segn creo, no es el caso de ustedes, Melissa y


Manuel, pues entonces debe obtener una certi-
abonar al prstamo. ficacin en una oficina de la DGII o en la oficina
virtual de esta institucin.
-Ufff!!! Y dices que no es complicado
-Bueno, bueno, pero al menos es un alivio y
g u a P A R A l a pr i m e r a v i v i e n d a ( g p v ) VO LV E R A C O N T E N I D O 91

una ayuda. Adems, deben saber que las so- Otra informacin de inters, es que la fiducia-
licitudes de compensacin segn la misma ria, en nombre del adquiriente, podr solicitar

La fiduciaria,
norma 1-2015 sern procesadas y tramitadas a la DGII una certificacin donde haga constar
por la DGII dentro de los 20 das siguientes de que el adquiriente califica para la obtencin del
su recepcin. Sin embargo, no aplica el Silen-
cio Administrativo, establecido en el Cdigo
bono, aunque en ese momento no se disponga
de un contrato definitivo.
en nombre del
Tributario. Esto es muy til, porque el trmite puede adquiriente, podr
solicitar a la DGII
El bono ser otorgado si existieran las asig- avanzar, utilizando el contrato de promesa
naciones presupuestarias otorgadas para el de venta entre el adquiriente y la fiduciaria, y
fondo especial de reembolso.
La fiduciaria ser responsable de la entrega
anexar la certificacin de pre-calificacin de
financiamiento.
una certificacin
del bono recibido en favor del adquiriente En esta situacin, el desembolso del bono se donde haga
constar que el
para completar el inicial o abonar al prstamo, har una vez sea depositado el contrato tri-
segn se acuerde con el comprador. partito, o depositando una certificacin de la
fiduciaria, indicando que el inmueble se en-
cuentra desarrollado en el 80%.
adquiriente califica
En caso de que el beneficiario no llegara a ad- para la obtencin
del bono.
Algo ms que quirir la vivienda, la fiduciaria deber devolver
debamos saber? el monto entregado por la DGII como Bono de
Vivienda de Bajo Costo.
g u a P A R A l a pr i m e r a v i v i e n d a ( g p v ) VO LV E R A C O N T E N I D O 92

3.4

El maravilloso 8x20 pr s tamo s a 8 % de ta s a fija por 2 0 a o s


con el encaje legal .
A rgentarium

A dems de las facilidades que el Estado


Dominicano est otorgando bajo el bono
de la primera vivienda, el Banco Central de
La ms reciente facilidad del encaje legal fue
de marzo de 2015 y contempla, adems de fi-
nanciamientos blandos para los constructores,
la Repblica Dominicana (BCRD) tambin ha condiciones para prstamos hipotecarios ex-
dispuesto de ciertas facilidades para obtener traordinariamente buenas.
prstamos hipotecarios para la vivienda en
Estos prstamos tienen las
condiciones blandas a travs de la banca. siguientes ventajas:
Cmo es que el Banco Central 1. Una tasa de inters mxima de 8% anual.
otorga estas facilidades? 2. La tasa fija por 20 aos.
De hecho, no es la primera vez que lo hace. B- 3. El plazo del prstamo de hasta 20 aos.
sicamente, el BCRD permite que las entidades
Qu se necesita para poder acceder a
de intermediacin financiera (como los bancos estas condiciones tan atractivas?
mltiples o las asociaciones de ahorros y prs-
1. Slamente aplicarn para prstamos
tamos) puedan utilizar para otorgar prstamos
nuevos. No aplica para re-financiar prstamos
hipotecarios, fondos que ahora tienen conge-
hipotecarios ya existentes.
lados en la forma de encaje legal.
g u a P A R A l a pr i m e r a v i v i e n d a ( g p v ) VO LV E R A C O N T E N I D O 93

2. Debe ser para la primera compra de una 2. Conversa tan pronto puedas con tu entidad
vivienda. financiera . Debes especificarle tu inters en
3. Exclusivamente podrn ser desembolsados adquirir un prstamo hipotecario bajo las faci-
para financiar viviendas econmicas de bajo lidades de cobertura de encaje legal otorgadas
costo. por el Banco Central.
4. Las viviendas econmicas de bajo costo 3. Hazlo con tiempo y pronto, pues los recur-
deben pertenecer a proyectos desarrollados sos del encaje legal liberados para ser utilizados
bajo fideicomiso al amparo de la Ley 189-11 en el financiamiento de viviendas econmicas
para el Desarrollo del Mercado Hipotecario y el son relativamente limitados y se acaban muy
Fideicomiso. rpidamente!
A diferencia de la Direccin General de Im- Definitivamente, si logras obtener tu vivienda
puestos Internos, segn el instructivo del con estas condiciones tan especiales, habrs
Banco Central, una vivienda econmica de conseguido de los mejores prstamos hipote-
bajo costo tendr un valor mximo de hasta carios de los ltimos 30 aos.
RD$2.4 millones.
Mis recomendaciones para beneficiarte
de estas condiciones son las siguientes:
1. Asegrate que el proyecto donde ests
pensando adquirir la vivienda cumple con las
condiciones de la Ley 189-11.
g u a P A R A l a pr i m e r a v i v i e n d a ( g p v ) 95

4.1
financiamiento
Antes de
tomar el
prstamo
g u a P A R A l a pr i m e r a v i v i e n d a ( g p v ) VO LV E R A C O N T E N I D O 96

4.1.1

Licencia para deber toma la prue b a tencial deudor se le debe aplicar un examen
para ver, no slo si califica para el prstamo,
A rgentarium sino... Si entiende en lo que se est metiendo!

A pesar de sus poderes redentores, igual Dependiendo de la nota obtenida en el


que con el fuego, con el crdito no se debe Examen para Deber Argentarium (EDA), se
jugar. podra variar el tipo de educacin financiera
Al crdito recurrimos para una primera vi- ofertada al deudor para que pueda salir airoso
vienda. Al crdito se apuesta para capitalizar de su crdito.
las PYMES. Con el crdito nos montamos. No dudo que, en algunos casos, y hasta que
A muchos, el crdito los saca de un lo hasta el potencial deudor se eduque mejor, lo mejor
la prxima nmina o el cobro pendiente. En sera que se abstenga de firmar un documento
definitiva, qu difcil sera para muchos (de- que lo podra llevar a la salvacin o la maldicin
masiados?) vivir sin crdito! econmica.
Sin embargo, el crdito no es para todo el Examen para deber Argentarium
mundo. Estoy convencido de ello, a juzgar por el (eda)
tipo de preguntas que recibo de quienes ya son Instrucciones: El EDA consta de 20 preguntas
deudores en el mercado bancario dominicano. de opcin mltiple. Responder sin consultar
Es tal el nivel de desconocimiento generali- con otros. Tmese su tiempo. Las respues-
zado sobre este proceso, que estoy convencido tas correctas se publicarn en la columna
que, previo a tomar un crdito bancario, al po- Argentarium.
g u a P A R A l a pr i m e r a v i v i e n d a ( g p v ) VO LV E R A C O N T E N I D O 97

1) Si nunca he tomado un prstamo en el 4) Siempre es mejor trabajar con dinero ajeno. 7) Al momento de tomar un prstamo con un
pasado, la banca no me prestar: Si voy a comprar algo, lo mejor sera que me banco, no sirve para nada leer los contratos
a) As es. presten el 100%, sin yo tener que poner un con sus letras chiquitas, pues son todos
depsito o inicial. iguales, y no hay nada que yo pueda hacer para
b) Eso no es cierto.
a) As es. modificarlos:
c) No s.
b) Eso no es cierto. a) As es, adems, nadie los entiende.
2) La nica forma de crear historial de crdito b) Eso no es cierto.
c) No s.
es con un prstamo a cuotas, como los de
c) No s.
consumo o hipotecarios. 5) Si me dan la opcin, prefiero un prstamo
a) As es. hipotecario a 40 aos que a 12 aos. La cuota 8) Yo decido dnde tomar el prstamo por la
ser ms llevadera, y as podr comprar una tasa de inters que me ofrezcan. A mejor tasa,
b) Eso no es cierto.
casa ms grande. mejor ser el prstamo.
c) No s.
a) As es. a) As es.
3) Para los bancos, es malo que yo est en b) Eso no es cierto. b) Eso no es cierto.
CICLA o en DataCredito, pues significa
c) No s. c) No s.
que estoy de alguna forma fichado
negativamente. 6) El plazo de un prstamo no importa. Si 9) Es imposible que si tom un prstamo a una
a) As es. quiere saldarlo o pagarlo de forma anticipada, tasa de 10%, 18 meses despus el inters suba
no hay mayor inconveniente. al 24%.
b) Eso no es cierto.
a) As es. Al banco le da igual. a) As es.
c) No s.
b) Eso no es cierto. b) Eso no es cierto.
c) No s. c) No s.
g u a P A R A l a pr i m e r a v i v i e n d a ( g p v ) VO LV E R A C O N T E N I D O 98

10) No importa dnde tomes el prstamo. 13) El banco slo puede cobrar una cuota de 16) No tiene sentido pagar un prstamo en
Banco es banco, asociacin de A&P es mi prstamo de la cuenta que yo le indique. No mora de hace muchos aos atrs. Mi crdito ya
asociacin de A&P. Al final, es lo mismo. Lo puede morder de mis otras cuentas en ese est daado, y los bancos no me volvern a
importante son las condiciones del prstamo banco. prestar por aquella mala racha de antes.
(como la tasa de inters), no dnde lo tomo. a) As es. a) As es.
a) As es. b) Eso no es cierto. b) Eso no es cierto.
b) Eso no es cierto. c) No s. c) No s.
c) No s.
14) Dejar de pagar un prstamo en Banco X slo 17) Revis mi bur de crdito. Vi que mi banco
11) Si puedes, es mejor poner en garanta un me afectar en el prstamo que tengo en ese no est reportando un prstamo grande que
depsito a plazo fijo, para conseguir una mejor banco. Mis dems crditos en otros bancos no tengo con ellos. Eso me conviene, para mejorar
tasa de inters. afectarn. mi score, pues pensarn que tengo menos
a) As es. Adems, no me descapitalizo. a) As es. deuda.
b) Eso no es cierto. b) Eso no es cierto. a) As es, eso me alegr.
c) No s. c) No s. b) Eso no es cierto.
c) No s.
12) Si me atraso unos das (15 o 20 pero menos 15) Si garantizas un prstamo es slo como
de 30 das) en un prstamo, no pasar nada. referencia, para que le presten al amigo 18) Las tasas de inters de los prstamos nunca
Lo que no debo es llegar a ms de un mes en que ests garantizando. Ese amigo es el bajan. Slo suben.
mora. responsable del prstamo, si deja de pagar, es a) As es.
a) As es. su problema.
b) Eso no es cierto.
b) Eso no es cierto. a) As es.
c) No s.
c) No s. b) Eso no es cierto.
c) No s.
g u a P A R A l a pr i m e r a v i v i e n d a ( g p v ) VO LV E R A C O N T E N I D O 99

19) En una feria, la mejor tasa es la ms bajita, 20) Luego de saldar un prstamo, no tengo ms
aunque sea fija menos tiempo. nada que hacer.
a) As es. a) As es. Sal del lo.
b) Eso no es cierto. b) Eso no es cierto.
c) No s. c) No s.

Resultados de la prueba acierto s y fallo s

Luego de una semana aplicando el Examen Sorprende lo anterior, por una razn bien su deuda por una con una tasa de 18%. Estos
para Deber Argentarium (EDA), place compar- elemental: Todas las preguntas al EDA que deudores, pecando de ingenuos y vctimas de
tir las respuestas correctas y un primer anlisis publicamos en la primera parte de esta serie ciertas prcticas poco transparentes, no se dan
de quines acertaron, y quines fallaron en la tenan la misma respuesta! Es decir, la opcin cuenta que el nuevo prstamo, luego de cargos
prueba para saber si se est, o no, certificado correcta o ms acertada (la b) era la contra- y comisiones asociados, en vez de costarle
para endeudarse. ria a lo afirmado en cada pregunta. 18%, costar... 25%!
La nota de los 1,090 examinados decepcio- Por ejemplo, 75% de los encuestados afirma- La moraleja? Hasta tanto las autoridades
n: Promedi un 67%. Slo 33 personas (3% ba que decida dnde tomar el prstamo por la exijan que lasa tasas de inters publicada sean
del total) lograron acertar en todas las pregun- tasa de inters que me ofrezcan. A mejor tasa, tasas efectivas (y no nominales, como en la
tas. Mientras 20% sac una nota superior al mejor ser el prstamo. Realmente es as? actualidad), el posible deudor debe sopesar
80%, 36% se quem con notas de 60% o Lo cierto es que... No! He conocido personas estos costos asociados antes de tomar un
menos. con prstamos al 23% que quisieron sustituir prstamo.
g u a P A R A l a pr i m e r a v i v i e n d a ( g p v ) VO LV E R A C O N T E N I D O 100

Una mayora (64%) piensa que No importa to a plazo fijo para hacer el gasto planificado, Vamos a buscar
donde tomes el prstamo. Banco es banco, y luego reponerlo como un ahorro programa- nuestro historial
asociacin de A&P es asociacin A&P. Al final do, pagndose a ellos mismos... Y evitando de crdito.
es lo mismo. pagarle a los bancos hasta 8% por permitir-
Esa respuesta es incorrecta. Dependiendo de le utilizar... Sus propios ahorros!
las polticas, los estilos de negocio y las for- Increblemente, una clara mayora (55%)
talezas relativas de las diferentes entidades piensa que Para los bancos, es malo que yo
financieras, ser ms o menos conveniente est en CICLA o en DataCredito, pues sig-
tomar un prstamo en banco X, asociacin Y nifica que estoy de alguna forma fichado
que en banco Z o la asociacin W. negativamente.
Por ejemplo, ser ms conveniente tomar una No, estar en un bur de crdito no es negativo,
deuda hipotecaria en una AA&P, con una pol- ni implica estar fichado. Pensar as ignora
tica de tasas de inters estables por contar con que los burs recogen todo nuestro historial de
fondos baratos de cuentas de ahorro, que en pago, y que si es positivo, es una herramienta
un banco de ahorro y crdito que depende to- fundamental para acceder a nuevos crditos
talmente de dinero costoso y voltil. en las mejores condiciones posibles.
Si puedes, es mejor poner en garanta un dep- La importancia de la EDA
sito a plazo fijo, para conseguir una mejor tasa Aunque el examen es sujeto a muchas
de inters. Es decir, la clsica mala prctica que mejoras, su importancia no fue puesto en
describimos en El secuestro del ahorro. duda por los 1,090 participantes de nuestras
Slo 37% afirm lo contrario: Que sera mejor redes sociales que lo tomaron.
simplemente utilizar los fondos del depsi- Para el 91%, el EDA es muy valioso, y afir-
g u a P A R A l a pr i m e r a v i v i e n d a ( g p v ) VO LV E R A C O N T E N I D O 101

maron que ojal todos lo tomaran antes de


tomar un prstamo, para as poder tomar de-
Aquellos que no se pierden la columna o redes
sociales de Argentarium promediaron 72% en
Aquellos con
cisiones ms acertadas. el EDA, versus 62% de quienes leen la columna ingresos inferiores
a los RD$15 mil
Segmentando los resultados por diferentes por primera vez.
variables, tambin queda claro que los ms La moraleja del EDA? Pienso que la educacin
pobres son quienes ms necesitan el examen
para identificar las reas de conocimiento a
financiera, mientras ms prctica y cercana al
momento de la toma de decisin, mayor efec-
slo respondieron
mejorar. tividad tendr. Estoy seguro de ello. Algo como correctamente
56% de las
Aquellos con ingresos inferiores a los RD$15 mil el EDA debe convertirse en herramienta obli-
slo respondieron correctamente 56% de las gatoria para que futuros deudores bancarios
preguntas, comparado 74% de los ms adine-
rados en el estudio.
saquen, con tiempo, su licencia para deber.
preguntas.
En otras palabras, quienes ms necesitan estas
preguntas financieras, antes de endeudarse,
son quienes ms veran perjudicados sus ya
magros ingresos.
Finalmente, algo de esperanza: Mientras
ms exposicin a estos contenidos de edu-
cacin financiera, mayor el puntaje en el
EDA y, pensamos, mejor el conocimiento del
posible deudor para asumir compromisos con
responsabilidad.
g u a P A R A l a pr i m e r a v i v i e n d a ( g p v ) VO LV E R A C O N T E N I D O 102

4.1.2

El crdito responsable ma x imi z a tu s core


A rgentarium

D esde hace aos, en la Repblica


Dominicana, la banca est utilizando
nuevas herramientas de anlisis y seguimiento
los burs de crdito, da a los sistemas de
puntaje crediticio: una metodologa que se
basa en modelos de tipo probabilsticos, mate-
de riesgos, que en gran medida han hecho mticos y economtricos, que tratan de medir
posible la democratizacin del crdito en el una serie de variables y datos con la finalidad
pas. de obtener informacin valiosa para la toma
Hasta recientemente, estas herramientas de decisiones crediticias, aplicando evalua-
eran del dominio solamente de algunos genios ciones actuariales estadsticas por medio de
que trabajan en los burs de crdito y los de- programas informticos especializados retros-
partamentos de riesgos y crdito de nuestros pectivo y de tendencia inferencial para tal fin.
bancos, pero ltimamente la ms conocida de Quien lo lee, no lo entiende. Tocara leerlo
ellas, el score o puntaje de crdito ha hecho varias veces para llegar a lo siguiente: un
su debut pblico. score de crdito es un punto numrico que
Qu tan genio haba que ser para enten- trata de representar el nivel de riesgo futuro
der los nuevos instrumentos? Tomemos, por que un deudor representa para una entidad.
ejemplo, la definicin que la Ley 288-05 de Qu es riesgo? Para estos fines digamos
g u a P A R A l a pr i m e r a v i v i e n d a ( g p v ) VO LV E R A C O N T E N I D O 103

que es la probabilidad de que ese deudor, o


cliente, deje de cumplir o honrar sus compro-
misos (por ejemplo, el pago de su tarjeta de
crdito), en la forma que se haba establecido
originalmente.
En resumen, un score no es ms que la
aproximacin, imperfecta e incompleta, de
nuestra calificacin de qu tan buen crdito
seremos para una entidad de intermediacin
financiera.
Cmo es que estos modelos trabajan?
El tema va ms all del espacio de este escri-
bidor, pero simplifiqumoslo de esta forma: los clientes que estaban copando el 100% de
existen clientes buenos (los que nunca se sus lmites de crdito en sus tarjetas eventual-
atrasan) y clientes malos (los que se han mente caan en mora.
atrasado). Un modelo de score crediticio iden- Cada banco tiene su propio sistema de
Mientras tanto, de los clientes que slo
tifica cules son las caractersticas de cada uno puntaje y, cada vez ms, algunos estn com-
copaban 50% de sus lmites, menos de un
de estos clientes, de tal forma que sirvan como prando estos scores de los burs de crdito
10% terminaba en mora. Sin tener que ser un
base para determinar el perfil de riesgo de mismos. Conocemos de dos: Caltec Score
modelo estadstico, dada esta informacin, el
nuevos clientes. Predictivo de Data Crdito y TuScore de
sentido comn nos llevar a la conclusin de
Simplificndolo, imaginemos lo siguiente: en TransUnion.
cules son los clientes ms y menos riesgosos
un anlisis estadstico, resulta que el 80% de al momento de dar un crdito.
g u a P A R A l a pr i m e r a v i v i e n d a ( g p v ) VO LV E R A C O N T E N I D O 104

En su cuenta de Twitter, el gerente general puntos, estableciendo que a mayor el puntaje,


Tu Score es de TransUnion describe su modelo de puntaje mejor riesgo somos para las entidades finan-
de la siguiente forma: Tu Score es un modelo cieras (ya que nuestra probabilidad de quedar
un modelo estadstico de riesgo de crdito que calcula la
probabilidad de incumplimiento FUTURO de
mal o en mora son menores).
Como cuando estbamos en el colegio,
estadstico de pago del consumidor dominicano. Agrega
que el sistema fue desarrollado en el 2011,
a muchos nos interesara saber cmo los
modelos de score o puntaje llegan a
riesgo de crdito evaluando el comportamiento de crdito de
1,200,000 dominicanos y utilizando 48 meses
asignarnos nuestras notas. De esa forma,
cumpliendo X, no excediendo Y y siempre ase-

que calcula la de informacin.


El sistema de TransUnion otorga puntos en
gurando que estamos en Z, podramos sacar
una buena nota frente a las modelos de los

probabilidad de una escala de entre 408 y 713 puntos. Cuanto


ms alto es Tu Score, menor es el riesgo
bancos o los burs de crdito.
Lamentablemente, no tenemos una receta

incumplimiento apunta TransUnion y agrega: Cuando Tu Score


est entre 693-713 puntos, la probabilidad de
o men de acciones o condiciones especficas
que aseguren un nivel especfico en la escala

FUTURO de pago incumplimiento es de 1.6%, mientras que si


tienes un puntaje en el rango inferior (408-
de puntajes. De hecho, hay entidades finan-
cieras que utilizan su propio sistema interno

del consumidor
458), el riesgo es de que las probabilidades de y nuestra nota en esos sistemas ni siquiera
que incumplas suben a... un 98.5%! nosotros la podramos conocer, a diferencia del

dominicano.
Aunque no tenemos igual detalle o explica- sistema de DataCredito (que es gratuito para el
cin por parte de Data Crdito, en su caso, el usuario) o de TransUnion (que puede ser com-
puntaje oscila en una escala de 150 hasta 950 prado y monitoreado de forma peridica).
g u a P A R A l a pr i m e r a v i v i e n d a ( g p v ) VO LV E R A C O N T E N I D O 105

Aunque cada sistema es, en cierta forma,


una caja negra (es decir, no sabemos lo que
propios niveles de riesgo y comportamiento.
Recomendaciones para optimizar su score de
Algunos sistemas
ocurre internamente), en el inserto descri-
bimos una serie de recomendaciones que la
crdito: de scoring
Comisin Federal del Comercio de los Estados
1. Has pagado tus facturas a tiempo?
Tu historial de pago es un factor significativo toman en
Unidos hace a los clientes bancarios de ese pas
y que, para los fines, pienso que bien pueden
en tu score. Si los informes recientes indican
que tienes facturas o compromisos en atraso,
consideracin si se
ser de utilidad para los usuarios del crdito en que tu cuenta ha sido referido a una oficina de han hecho muchas
la Repblica Dominicana.
Las entidades financieras, las autoridades y
cobranza legal, es altamente probable de que
te afecte tu crdito negativamente.
indagaciones
los burs de crdito deben seguir ampliando y
edificando a los clientes bancarios del pas, los
2. Explotaste tus tarjetas de de crdito en tu
archivo. Si has
crdito?
existentes y los potenciales, para que conoz- Muchos sistemas evalan el monto de deuda
can mejor el cmo se les evala utilizando la
metodologa de los puntajes de crdito.
que tienes en relacin a los lmites de crdito
aprobados que tienes a tu favor. Si el monto
solicitado muchos
No se trata de socializar un truco para
engaar al sistema de puntaje.
que debes est cerca de tu lmite de crdito, nuevos productos
Nuestra aspiracin es que se eduquen los
esto probablemente te afectar adversamente
en tu score. de crdito,
usuarios del crdito para que sepan con qu
vara se les mide, de tal forma que puedan
3. Desde cundo tienes crdito? esto podra ser
tener el ms amplio acceso posible al crdito
y en las mejores condiciones, conforme a sus
Generalmente, los sistemas de puntaje consi-
deran la longevidad de tu historial de crdito. negativo.
g u a P A R A l a pr i m e r a v i v i e n d a ( g p v ) VO LV E R A C O N T E N I D O 106

Un historial de crdito insuficiente o limi- dagaciones de crdito en tu archivo. Si has


tado (o no existente) bien puede afectar tu solicitado muchos nuevos productos de
score negativamente, aunque factores como crdito, esto podra ser negativo. Se trata sobre
puntualidad en tu pago y bajos niveles de en- todo de indagaciones para apertura de crdito,
deudamiento pueden neutralizar el tener poco no aquellas que son simplemente de revisin
historial. de portafolio o seguimiento.
4. Has solicitado crdito ltimamente? 5. Cuntas cuentas de crdito tienes y
Algunos sistemas de scoring toman en qu tipo de cuentas son?
consideracin si se han hecho muchas in- Aunque es bueno tener acceso al crdito, tener
demasiadas tarjetas de crdito puede tener un
efecto negativo en tu score. Algunos siste-
mas tambin toman en consideracin qu tipo
de crdito tienes, ponderando favorablemen-
te cuentas en entidades formales, y castigando
si tienes prstamos de financieras informales,
por ejemplo.
Recuerda que el crdito es dinero
Benjamin Franklin,
Educndonos, ganaremos todos.
Fuente: Comisin de Comercio Federal de los
EE.UU.
g u a P A R A l a pr i m e r a v i v i e n d a ( g p v ) VO LV E R A C O N T E N I D O 107

4.1.3

Contruye tu historial cr dito mutuo o individual

gu s tav o z uluaga

V icepresidente E jecutivo de N egocios de la A sociaci n


L a N acional de A horros y P rstamos , entidad financiera Un prstamo hipotecario para opciones de viviendas que se ajusten a sus ne-
donde labora desde el a o 2000. Melissa y Manuel
cesidades econmicas.
Aunque personalmente no los conocemos,
Si no tienen dinero para el inicial, enton-
Melissa y Manuel, nuestro comn amigo, Ale-
ces deben buscar opciones que se encuentren
jandro, nos ha hablado muchsimo de ustedes,
en proceso de construccin, que les permi-
y nosotros, aqu en La Nacional, quisiramos
tan ir pagando el inicial en cuotas hasta que el
ayudarlos, brindndoles algunos consejos y re-
inmueble est listo, y puedan hacer el finan-
comendaciones para que puedan tener xito
ciamiento del largo plazo.
en la solicitud de un prstamo hipotecario, si
Si el crdito de alguno de ustedes o el de los
finalmente se deciden a adquirir su primera vi-
dos, no es favorable, entonces primero deben
vienda como pareja.
normalizar su situacin, y luego de que lo
A fin de irse preparando para tomar un prs-
hagan, deben tratar de buscar alguna opcin
tamo hipotecario, lo primero que deben hacer
que est en construccin para que puedan ir
es investigar sobre su propio historial de
construyendo su historial en 10 o 12 meses,
crdito. En caso de ser favorable, si tienen un
y con sus pagos al da, estn en condiciones
dinero ahorrado, deben ir pensando en buscar
g u a P A R A l a pr i m e r a v i v i e n d a ( g p v ) VO LV E R A C O N T E N I D O 108

de optar por una opcin de financiamiento de Tambin es fundamental que Ustedes, como
vivienda.
Estableciendo prioridades
ustedes, como potenciales compradores
analicen su situacin personal, y prioricen en
potenciales
La primera meta de ahorros debe ser un es- sus gastos, adems de mantenerse al da en
todos los crditos y servicios.
compradores
timado del inicial para la vivienda que les
interesa a ustedes. Por eso es necesario estar Asimismo, es recomendable realizar de- analicen su
consciente de la clase de inversin que desean psitos de todos los ingresos que perciben
obtener basado en los ingresos, y saber qu mensualmente en una cuenta de ahorros,
situacin
clase de vivienda estn en capacidad de porque, aunque tengan que retirar para sus
gastos en el mismo mes, esto dejar la evi-
personal, y
comprar, qu monto de prstamo y qu tasas
de inters ofrecen en el mercado de acuerdo dencia de sus ingresos mensuales reales, y prioricen en
con su necesidad y su capacidad de pago,
adems de verificar en el sistema financie-
reflejar sus movimientos.
El dinero que puedan recibir de otras activi-
sus gastos.
ro qu institucin asegura una menor tasa de dades, que no sean propias del salario, tambin
inters por ms tiempo que les permita cumplir debern depositarlo para evidenciar ingresos.
con las obligaciones. En cuanto al ahorro, deben siempre ahorrar
g u a P A R A l a pr i m e r a v i v i e n d a ( g p v ) VO LV E R A C O N T E N I D O 109

Para solicitar joven pareja que son, deben irse preparando,


por lo menos un (1) ao antes de la compra,
entidad financiera elegida, con la que previa-
mente deben haber iniciado o fortalecido su
su prstamo, porque por lo general, se evala el historial relacin comercial, ya que esto les puede fa-
crediticio de los ltimos doce (12) meses de los cilitar el proceso en cuanto a documentos
ustedes, solicitantes. requeridos y acompaamiento y asesora en la

deben irse Adems, para ir acostumbrndose a la cuota,


es recomendable ir ahorrando en una cuenta
formalizacin del crdito.
Algo bueno es que para optar por un prsta-
preparando, de ahorros un valor aproximado a la cuota del mo hipotecario, no se requiere ningn tipo de
prstamo que ya hayan calculado en las calcu- experiencia crediticia, pero si ustedes la tienen,
por lo menos ladoras de prstamos que ofrecen las distintas deben tomar en cuenta que los crditos deben

un (1) ao instituciones.
Si su crdito se encuentra bien, tienen un
mostrar un excelente comportamiento cre-
diticio, adems, de no olvidar que no deben
antes de la plan de ahorros, y tienen reunido el inicial de endeudarse por encima de su capacidad de

compra.
un inmueble, pueden optar por el trmite de un pago.
prstamo de vivienda de manera inmediata, a En el mercado de ahorro y crdito existen
sabiendas de que hay gastos de trmites del fi- muchos productos que podran ayudarles a
nanciamiento e impuestos que tambin deben mejorar su perfil en la solicitud de un prsta-
reunirse, adems de gastos de mantenimien- mo hipotecario. Algunos recomendables son
mensual, para cuando tengan que comprar, to, elementos de terminacin (toldos, herrajes, las cuentas de ahorro con depsitos frecuen-
tomen un prstamo donde la cuota no sobre- seguridad, etc.). tes, las de ahorro programado, los certificados
pase el 30% de su ingreso mensual. En este sentido, es recomendable que se do- financieros, las tarjetas de crdito con uso res-
Para solicitar su prstamo, ustedes, como cumenten bien sobre las penalidades con la ponsable, as como los prstamos personales,
g u a P A R A l a pr i m e r a v i v i e n d a ( g p v ) VO LV E R A C O N T E N I D O 110

los de vehculos, y los prstamos con garanta


en Certificados financieros.
Un muy buen manejo de su crdito siempre Es recomendable
es lo ideal, pero cada crdito abierto les redu-
cir, a ustedes como potenciales compradores que se documenten
su capacidad de pago al momento de ser eva-
luados, por lo tanto es bueno que al momento
bien sobre las
de solicitar su prstamo hipotecario eviten penalidades con la
tener prstamos vigentes o por lo menos tener
pocos prstamos prximos a finalizar. entidad financiera
Al momento de solicitar un crdito hipote-
cario, NO deben tener atrasos recurrentes y a
elegida, con la que
ms de 60 das en facilidades abiertas o de re- previamente deben
ciente actividad.
Lo importante es procurar realizar todos los haber iniciado
pagos al da, para que al momento de evaluar
su score crediticio, sea bueno. Nunca elijan un
o fortalecido su
inmueble sin documentacin y, sobre todo, no relacin comercial.
se sobreendeuden.
-Bueno, Melissa, Manuel, hasta aqu nuestras
recomendaciones, alguna pregunta?
g u a P A R A l a pr i m e r a v i v i e n d a ( g p v ) 111

4.2
financiamiento

Solicitando
tu prstamo
g u a P A R A l a pr i m e r a v i v i e n d a ( g p v ) VO LV E R A C O N T E N I D O 112

4.2.1

Proceso del prstamo hipotecario revi s ando cada pa s o

irl o nca ta V re z m .
A ctualmente es directora de N egocios de A laver y tiene
19 a os de e x periencia en el sector financiero nacional .

S , Manuel y Melissa, estoy al tanto de que


numerosos expertos les han hablado
mucho sobre este tema, pero nunca est
siones del inmueble, de acuerdo con el tamao
de su familia y, por supuesto, su capacidad
de compra, calculando de cunto dispo-
de ms insistir. Les digo y les repito, que la nen para el inicial, y hasta qu punto pueden
fase de conseguir el financiamiento para la endeudarse.
adquisicin de una vivienda llega, luego de que En todo el sector financiero formal es muy
hayan tomado la decisin de cul es la vivienda parecido el proceso para optar por un crdito
idnea, es decir despus de haber pasado hipotecario, variando ms bien en condiciones
por el proceso de anlisis de condiciones de de tasas de inters y plazos.
precios, comparando con otras unidades del Para cualquier caso, deben reunir una serie
rea, que se encuentren en venta, o con una de documentos, comenzando por los de iden-
tasacin; y que ya hayan seleccionado la tificacin e identidad de todos los involucrados
ubicacin ms conveniente, por ejemplo, que en la operacin. Aqu deben considerar que, al
la vivienda est situada en una zona cntrica, o ser casados, deben incluir obligatoriamente las
cerca del lugar donde ustedes trabajan. informaciones de ambos cnyuges, adems
Tambin deben haber analizado las dimen- de los documentos de los vendedores, ya sean
g u a P A R A l a pr i m e r a v i v i e n d a ( g p v ) VO LV E R A C O N T E N I D O 113

personas fsicas o representantes de empresas, servicios y los precios. Elijan el ms convenien- En marcha!
y los de los apoderados, si el vendedor, se en- te para ustedes. Una vez confirmada la aprobacin,
cuentra fuera del pas. Recuerden que la tasacin puede ser, deben proceder a diligenciar las
Tambin deben presentar los documentos adems, una herramienta til para negociar un documentaciones propias ya del proceso de
de ingresos, entre los que aplican las cartas de precio justo con el vendedor. Compra-Venta-Hipoteca.
trabajo, los estados financieros personales y las Adems, deben presentar el score de com- Estas documentaciones incluyen el ttulo de
copias de estados de cuentas. En caso de ser portamiento o bur de crdito, un documento propiedad deslindado, pues no es vlido ya
pareja, como ustedes, deben incluir la informa- que es normalmente solicitado por el mismo para el sector formal el trabajar con Cartas
cin de ambos. banco a los proveedores de bur de crdito, Constancia.
Mientras ms transparentes y documentados para esto deben tener en cuenta autorizar la Asimismo, deben presentar la certificacin
sean en esta parte, ms soporte tendr su an- indagacin, porque no es legal que indaguen su de cargas y gravmenes del inmueble, para
lisis de capacidad de pago, y mayores sern las historial de crdito sin su autorizacin. verificar que est libre de cargas, ya que en el
probabilidades de aprobacin. En este punto se adiciona el comportamiento sector financiero es prctica prestar en primer
Otra recomendacin es no dejar de incluir de pago de sus crditos, el tiempo que tienen rango. Este documento lo tramitan en el Re-
en su carta laboral el tiempo que tienen en la de experiencia usando crditos y el prome- gistro de Ttulos de cada provincia, y tarda
empresa o institucin donde trabajan y la posi- dio de los montos de prstamos que hayan aproximadamente 10 das en promedio para
cin que ocupan. Les ayudar. tomado. entregarlo. Su vigencia es de 30 das.
Seguir por el camino Es prctica en muchas entidades financieras Otro documento a incluir en el expediente es
En cuanto a la tasacin del inmueble, este paso que los evalen con estos principales requi- la certificacin de estar al da o que el inmue-
implica la participacin de uno de los tasadores sitos, ms el tener un producto de ahorros ble a comprar est exento del impuesto a las
autorizados por cada banco o asociacin. Sobre con ellos, ayuda a que puedan darles la viviendas suntuarias y solares urbanos no edi-
esto, pidan la lista, y verifiquen la calidad de los aprobacin. ficados (IVSS), que se tramita en la Direccin
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General de Impuestos Internos de cada pro- cuenta que todo poder ha de estar debidamen-
Otro documento vincia, y tarda, como mximo, 3 das para ser te legalizado, y con los sellos correspondientes,

a incluir en el
entregado. por eso les recomiendo consultar siempre en el
Si el vendedor es una sociedad comercial, algo departamento legal del banco o asociacin las
expediente es la que es muy comn en los nuevos proyectos,
entonces corresponde entregar a la entidad fi-
especificaciones de los poderes, segn sea su
caso.
certificacin de nanciera para fines de contrato copia de los Tambin deben presentar el recibo de pago

estar al da o que el
Estatutos Sociales de la empresa, copia certi- de los impuestos de transferencia, que as-
ficada del Acta de la Junta General Constitutiva cienden al 3% del valor de la vivienda, y slo
inmueble a comprar y su nmina de asistencia, as como de su Re-
gistro Mercantil vigente, copia de su Registro
aplica para viviendas de valor igual o mayor a
RD$1,510,000.00. Las viviendas con valor por
est exento del Nacional de Contribuyentes (RNC), y del acta debajo de ese monto estn exentas de este

impuesto a las de Asamblea General que eligi las autorida-


des actuales y su nmina de presencia, original
gravamen, que se debe pagar en la Direccin
General de Impuestos Internos (DGII).
viviendas suntuarias o copia certificada en la Cmara de Comer-
cio del acta de asamblea que autoriza la venta
Seguros, seguros
En relacin con los documentos de seguros de
y solares urbanos no del inmueble y designa la persona autorizada a vida, han de estar debidamente firmados, y

edificados (IVSS). firmar en nombre de la sociedad.


Los llamados poderes especiales que se so-
lo recomendable es que se informen a fondo
sobre este tema, y verifiquen siempre las co-
licitan son vlidos en el caso de personas berturas de esta pliza, juntos, como pareja.
que apoderan a otras para representarlos en Melissa y Manuel, eso es muy importante.
el contrato. En este punto, deben tomar en Por montos altos o edad avanzada puede que
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los adquirientes necesiten hacerse algunos encarga de ejecutar la compra-venta-hipote-


anlisis mdicos. Todo depender de la pliza.
Igualmente importante es que ustedes obten-
ca, y de enviar a la entidad financiera el nuevo
ttulo de propiedad a nombre de ustedes con la
Cuiden su crdito,
gan toda la informacin posible acerca de las hipoteca inscrita. Este documento lo manten- paguen al da, y
coberturas de los seguros de siniestros para
la propiedad, que tambin tienen que estar
dr en custodia hasta saldar el crdito.
Concluidos los pasos anteriores, la entidad
mantendrn las
debidamente firmados, cuando los vayan a
presentar.
financiera procede a realizar el desembolso,
segn las instrucciones acordadas, que pueden
puertas abiertas.
Ahora s! ser el pago a la constructora o al vendedor,
Una vez completada y correcta la documen- como crdito a su cuenta o a travs de saldos.
tacin, ya estn listos para la elaboracin del Ustedes pueden elegir su fecha de pago
contrato. Es fundamental que ambos, Manuel mensual de acuerdo con su forma de ingresos.
y Melissa, lean bien el contrato antes de firmar, Planifquenla bien entre los dos, y tengan
porque estarn rubricando, en un solo docu- pendiente dejar depositada la primera cuota
mento, la compra y la hipoteca del inmueble, del prstamo en su cuenta de ahorros.
y el vendedor la venta. Todo en el mismo
documento.
Listas las firmas, incluyendo la del represen-
tante de la entidad financiera y la del notario,
se procede a depositar el documento en el Re-
gistro de Ttulos de la provincia, con los recibos
de pagos de impuestos. Este organismo se
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4.2.2
Siempre deben
A ojo de buen procurar que
banquero este ndice no
sobrepase el 45%
R O B I N SO N P O R T O R R E A L
P residente del C onsejo de A dministraci n de la C oop R eservas con 20 a os de e x periencia en la B anca D ominicana .
de sus ingresos, y
E s egresado de la U niversidad A ut noma de S anto D omingo en L icenciatura en A dministraci n de E mpresa S . P ost G rado
en C omercio I nternacional y F inanzas de la U niversidad de B arcelona . P osee formaci n en C apacitaci n . es el que permite
que los deudores.
D ecidirse a adquirir su primera vivienda
es un paso y una decisin sumamente
importante para cualquier joven pareja. Por
salario mensual que ustedes devengan.
La idea es conocer si ustedes, como futuros
deudores, podrn cubrir con su sueldo las
eso, Melissa y Manuel, han hecho muy bien en cuotas mensuales del prstamo, que incluye
buscar asesora con expertos en estos temas el abono al capital, y el pago de los intereses y
inmobiliarios. los seguros. Este ndice, les advierto, no debe
Para que ustedes estn al tanto, las enti- superar el 30% de los ingresos.
dades financieras, al momento de otorgar un Adems, los bancos toman en cuenta
crdito hipotecario toman en consideracin tambin la capacidad de endeudamiento de los
algunas variables fundamentales, como son solicitantes, que en este caso seran ustedes.
su capacidad de pago, es decir, el resultado de Este coeficiente resulta de dividir todas las
dividir la cuota mensual del prstamo entre el cuotas mensuales y obligaciones financie-
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Tambin es ras que tienen los deudores entre sus ingresos


mensuales.
30, 60 y 90 das. Tambin se verifica el estatus
legal, o si los deudores estn castigados.
aconsejable que Siempre deben procurar que este ndice no
sobrepase el 45% de sus ingresos, y es el que
-Y qu pasa con esa informacin, si es
negativa?
no sobregiren sus permite que los deudores, es decir, ustedes, -Melissa, todas esas situaciones adversas y

lmites de tarjetas tengan disponibilidad para afrontar los dems


gastos corrientes y familiares, tales como
el estatus de los deudores son bien documen-
tados por los oficiales del banco y los analistas
de crdito, y una salud, alimentacin, educacin, transporte,
etc.
al incluirlos en sus informes.
Adems, est algo que los bancos llamamos
medida prudente -Se le qued por mencionar alguna otra score predictivo, que es un indicador esta-

es que consulten variable?


-An me faltan dos que les quiero men-
dstico que proyecta la probabilidad de pago
de un cliente en los prximos doce (12) meses,
su historial de cionar, Manuel. Por ejemplo, otra variable a sobre la base del comportamiento de pago
considerar es el historial de crdito de ustedes en los ltimos doce (12) meses en las deudas
crdito, al menos como solicitantes, que se obtiene median- activas.

dos (2) veces al te una consulta en los Burs de Crdito, donde


se analiza el comportamiento y disciplina de
Este indicador es provisto por los burs de
crdito.
ao. pago.
Por lo general, en los bancos se validan los
Tambin debo decirles que, en adicin a
estas variables principales, en los bancos uti-
diferentes estatus de las deudas activas y an- lizamos otras como colaterales, entre las que
teriores de los deudores, como los pagos que les podra mencionar las plizas de seguros,
estn al da, o los que se encuentran vencidos a el valor de la garanta, la cobertura, la de-
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seabilidad de la garanta, y las denominadas Variables y probabilidades solicitar la lista de requisitos del crdito, y en-
variables sociodemogrficas. -Bueno, tanto Manuel como yo, tenemos un tregar los documentos e informaciones, para
Todas estas variables son combinadas en una historial de crdito limpio, pero, Qu pasara si que el Banco pueda validar los indicadores y si-
herramienta automatizada, como un simula- no fuera as? tuaciones especiales a documentar.
dor, que emite un sistema de puntajes o credit -En las situaciones de clientes sin historial Asimismo, si les interesa un prstamo hipo-
scoring. de crdito, entonces en los bancos utilizamos tecario con nosotros, les sugiero realizar los
variables sociodemogrficas que nos ayudan pagos de sus obligaciones puntualmente, tanto
Bien calculado
a calcular probabilidades. Validamos la es- de las tarjetas de crdito, como de los crditos
Cada institucin financiera define su apetito
tabilidad laboral, si el solicitante cuenta con en cuotas.
de riesgo, y hasta dnde desean llegar en los
referencias personales y comerciales, su nivel
crditos otorgados. Casi siempre, los bancos Tambin es aconsejable que no sobre-
de bancarizacin, etc. giren sus lmites de tarjetas de crdito, y una
seleccionan clientes, cuyo historial de crdito y
La capacidad de pago siempre ser una va- medida prudente es que consulten su histo-
prediccin no proyecten posibles moras de 90
riable de alto peso para los solicitantes sin rial de crdito, al menos dos (2) veces al ao,
das. para identificar alertas y posibles situaciones
score.
Los solicitantes no deben presentar atrasos desconocidas.
En los bancos tambin verificamos los in-
injustificados o estatus adversos, como inco- Y por favor, nunca, nunca, proporcionen in-
gresos mensuales, mediante los movimientos
brable, legal o castigado. formaciones que carezcan de validez, porque
de las cuentas nominales de los solicitantes,
Las instituciones financieras parten de suministrar datos no veraces, lo ms probable
es decir los movimientos o estados de cuentas
un punto de corte del score predictivo. Por es que afecte la decisin de otorgarles o no el
corrientes o de ahorros.
ejemplo: Score Predictivo mayor o igual a 645, crdito.
Para solicitar un prstamo, especficamen-
se traduce en un posible 96% de probabilidad -Alguna otra recomendacin a tomar en
te con nosotros, en el Banco de Reservas de
de pago sin moras a 90 das. cuenta durante el proceso de evaluacin del
la Repblica Dominicana, lo recomendable es
crdito?
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-Sera excelente que mantuvieran una co-


municacin efectiva con su ejecutivo de
cuenta, para validar cualquier situacin opor-
tunamente, porque los bancos cuentan con
herramientas de seguimiento de estatus, tanto
telefnica como electrnicas.
Otras dos cosas que seran recomendables, es
que informen y documenten a su ejecutivo de
cuentas sobre cualquier situacin de deterio-
ro o falta de pago en otra institucin financiera,
y mantener un monitoreo de los cambios de
estatus en los burs de crditos locales.
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4.2.3

Evaluacin de prstamo Qu anali z ar !

Su s ana reid
C uenta con una e x periencia en el sector bancario de m s de
30 a os . E n la actualidad , se desempe a como vicepresidente

Q
S enior de R iesgos del B anco D ominicano del P rogreso , tiene a
su cargo las reas de R iesgo O peracional , R iesgos de M ercado ueridos Manuel y Melissa, s que el amigo incentivos que auguran una mayor abun-
y L iquidez , S eguridad de la I nformaci n y A dministraci n
Alejandro les ha estado apoyando en la dancia de ofertas a tasas competitivas,
R iesgo de C rdito .
toma de una decisin tan trascendental como incluyendo tasas fijas por un tiempo definido,
la de adquirir o no ahora su primera vivienda, y plazos hasta 30 aos con pagos de cuotas
y sa es una de las aspiraciones de progreso mensuales.
que comparten la mayora de las personas: Las entidades de crdito, ante una solici-
alcanzar a tener su casa propia, en la cual tud de financiamiento para la adquisicin,
formar su familia, ver crecer a sus hijos, y construccin o remodelacin de una vivien-
llegar a la vejez con la tranquilidad de un techo da, realizan una evaluacin de los riesgos que
propio. implica el conceder el crdito, y las posibili-
Ese paso importante en la vida, normalmen- dades de recuperar el dinero prestado con la
te se logra con sacrificios, con planificacin y, rentabilidad ajustada al riesgo asumido.
cada vez ms, con el apoyo de financiamiento Esta evaluacin se hace en funcin de las
bancario a muy largo plazo. polticas de crdito vigentes en la institu-
Actualmente, djenme decirles que la oferta cin, las cuales son un reflejo de su estrategia
de crditos hipotecarios es amplia, y existen de negocios. Por lo tanto, las exigencias y los
g u a P A R A l a pr i m e r a v i v i e n d a ( g p v ) VO LV E R A C O N T E N I D O 121

parmetros de aprobacin varan entre las dis- determinar que sta contar en el futuro con
tintas entidades de crdito.
Factores claves para otorgar un
los ingresos suficientes para pagar las cuotas
del crdito, y de esa forma asegurar la recupe- En trminos
crdito hipotecario
No obstante las diferencias, varios factores son
racin del dinero desembolsado.
generales, los
bancos exigen una
Los documentos necesarios
claves a travs de las instituciones de crdito Los documentos solicitados le permiten a la
para evaluar el otorgamiento de un crdito hi-
potecario, como es la experiencia de crdito e
institucin financiera obtener informacin
acerca de la solvencia econmica, los consu-
serie de requisitos
historial de pago, a travs de lo cual se evala
el nivel de exposicin de crdito que el cliente
mos y el perfil de cumplimiento de obligaciones a la persona que
del potencial cliente.
ha tenido, y la puntualidad en que ha cumplido Para permitir a la institucin recabar infor- solicita, a fin de
con sus compromisos.
Tambin se analiza su capacidad de pago,
macin sobre el solicitante y evaluarlo para
el otorgamiento de un crdito se considera
determinar que sta
tanto presente y futura, para hacer frente
al crdito hipotecario, as como a las dems
imprescindible presentar la cdula y otros do- contar en el futuro
cumentos de identidad, a fin de confirmar la
deudas y obligaciones del deudor. identidad y datos del solicitante, incluyendo la con los ingresos
Otro aspecto tomado en cuenta es la ga-
ranta a ser otorgada en respaldo del crdito,
edad, la cual en un crdito hipotecario que en
promedio se otorga a plazos entre 15 y 30 aos
suficientes para
evaluada a travs de una tasacin.
En trminos generales, los bancos exigen una
es muy relevante. pagar las cuotas
Por lo general, las polticas de las institu-
serie de requisitos a la persona que solicita un ciones establecen que la suma de la edad del del crdito.
crdito hipotecario, o de cualquier tipo, a fin de solicitante y el plazo del crdito no exceda los
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ciones financieras evalan el nivel y estabilidad pago y nivel de endeudamiento, las institucio-
de los ingresos que tiene el solicitante, para nes financieras evalan la capacidad mensual
determinar su capacidad para hacer frente al de pago, para determinar el monto mximo de
compromiso de la deuda hipotecaria y a sus la mensualidad que el solicitante puede pagar.
dems acreencias. A partir de esta mensualidad, y de los posi-
Como evidencia, se solicita carta del emplea- bles plazos del crdito, determinarn el monto
dor, o record de pago de nmina, en caso de mximo de crdito que pueden otorgar.
asalariados y si son trabajadores independien- Las entidades establecen como condicin un
tes, se pide declaracin jurada de patrimonio y por ciento mximo del ingreso mensual a ser
estados de cuenta que evidencien los ingresos destinado al pago de la deuda, que vara, pero
declarados. Estados de cuentas con sobregiros que por lo general se coloca entre 30 y 40%.
recurrentes o con inestabilidad en sus dep- En relacin con el historial de pago, uno de
sitos son factores que influyen para que un los principales insumos para evaluar al cliente
crdito sea denegado. es precisamente el reporte de crdito disponi-
65 o 70 aos, segn el caso, para asegurar que La estabilidad laboral es otro punto que ble a travs de los buros de crdito acreditados
los pagos se realicen durante el perodo en que valora la institucin al analizar los ingresos, en el pas. Con esto se valida si el solicitante es
la persona est en el mercado laboral, antes tomando en cuenta el tiempo que tiene la buen pagador, con nfasis en el historial de los
de la edad de retiro, y esto tambin toma en persona en la ocupacin, favoreciendo a los ltimos 12 a 24 meses.
cuenta la edad para calificar para seguro de que llevan por lo menos uno o dos aos en la El tener crditos previos en distintos pro-
vida en instituciones que lo soliciten. actividad, y que han demostrado constancia y ductos facilita el clasificar para un crdito
Se requiere documentacin que compruebe permanencia a travs de los aos. hipotecario. Un historial de atrasos recurren-
la estabilidad de los ingresos, pues las institu- Asimismo, con respecto a la capacidad de tes, mora actual o castigos, son criterios que
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pesan en contra de la aprobacin del crdito, los factores explicados arriba, que un solicitan- do su perfil de crdito para poder acceder a
al igual que la existencia de sobregiros en las te es sujeto de crdito, se determina el monto ese financiamiento que les permita lograr ese
lneas disponibles, el tomar muchos crditos a prestar, basado en la capacidad de pago del objetivo.
al mismo tiempo, y el reflejar en el bur fre- deudor y el valor de la garanta. Y tengan la seguridad de que cunto mejor
cuentes consultas por parte de instituciones Las entidades suelen conceder prstamos sea su perfil, mejores sern las condiciones, en
financieras, sin que se evidencie otorgamiento hipotecarios por un importe mximo equiva- plazo y tasa, que podrn disfrutar.
de crdito. lente al 80% a 90% del valor de tasacin de la
La importancia del score vivienda, sujeto a que la cuota a pagar no so-
Por ltimo, pero no menos importante, est brepase el lmite de endeudamiento mximo En la medida que
el famoso puntaje de crdito o score, pues permitido por sus polticas. conozcan los
muchas entidades hoy en da basan su decisin La garanta representa al banco una alterna- criterios que utilizan
de crdito utilizando un puntaje de crdito para tiva de recuperar los fondos prestados en caso las entidades para
de incumplimiento, de ah la importancia que le
el solicitante. Un score de crdito predice, evaluar y conceder
utilizando tcnicas estadsticas, la probabilidad da el banco a tener una garanta debidamente los crditos
de que una persona honre sus compromisos. formalizada y asegurada mediante una pliza
hipotecarios,
Normalmente, cuanto ms alto es el score, contra todos riesgos.
menor es la probabilidad de que el deudor in- En resumen, Manuel y Melissa, adquirir una podrn ir
cumpla en sus pagos. Cuidando su historial vivienda en el momento y en las condiciones construyendo su
de pago y la gestin de sus financiamientos, que uno desea no siempre es posible, pero en perfil de crdito
un solicitante puede contribuir a obtener un la medida que conozcan los criterios que utili- para poder
score favorable. zan las entidades para evaluar y conceder los acceder a ese
Luego que la institucin determina, mediante crditos hipotecarios, podrn ir construyen- financiamiento.
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4.2.4

El valor de la propiedad el rol del ta s ador

C arl o s j o aqun G arca


Tasador con m s de 15 a os de e x periencia . A ctualmente es
G erente de C . G . E studios & Aval os , S . R . L ., una compa a
especializada en tasaciones en general , es miembro del
I nstituto de Tasadores D ominicanos , I nc . ( I TA D O ) , Valuador La visin del Tasador sobre todo, a quin responde el tasador?, a
Panamericano U PAV y M aster I nternacional en C atastro y
Aunque muchos que se encuentren en la quin lo contrata?
Aval os de la U niversidad de J an , E spa a .
misma situacin de ustedes, Melissa y Manuel, -Queridos Melissa y Manuel, veo que tienen
podran pensar que la tasacin de un inmue- muchsimas dudas e interrogantes. Sin
ble solamente se hace si se va a financiar una embargo, para esas inquietudes que me plan-
vivienda, este proceso tiene mltiples apli- tearon la respuesta es simple: La persona o
caciones y fines, y se realiza de acuerdo con entidad que contrata al tasador suele ser la
el inters de una persona, que, por ejemplo, ms interesada en determinar el valor del
puede hacer una tasacin cuando tenga alguna mercado del inmueble, que pudiera variar
inquietud sobre el precio de la vivienda o in- segn la necesidad, pero, sea quien sea el
mueble que est en compra o venta, o para contratante, el tasador responde a s mismo,
que sirva como instrumento de negociacin. porque debe ser imparcial y desinteresado de
-Pero, quin contrata al tasador?, no- la propiedad que se est tasando.
sotros, como compradores, la empresa o la Importancia de la tasacin
persona que nos va a vender la casa, o el banco Y no olviden que la tasacin es fundamen-
al que le vamos a solicitar el prstamos?, y tal a fin de estimar el valor que tiene en el
g u a P A R A l a pr i m e r a v i v i e n d a ( g p v ) VO LV E R A C O N T E N I D O 125

mercado un inmueble que se pondr como ga-


ranta en un prstamo hipotecario. Asimismo,
es de utilidad para informar y orientar al com-
prador, y tambin al vendedor, cuando vayan a
tomar una decisin con respecto a la compra o
venta de un inmueble.
Otros aspectos en que la tasacin es impor-
tante son para establecer la renta de un bien,
determinar el valor de liquidacin para un
proceso de subasta, calcular la justa compen-
sacin en una Litis judicial o fijar el valor de un
inmueble para fines de reparticin entre here-
deros.
El proceso para realizar una tasacin se inicia
con la definicin del objetivo de la misma,
a fin de establecer el mejor mtodo a utili-
zar para determinar el valor del inmueble en el
mercado.
Por supuesto, es necesario hacer una visita
al inmueble para proceder con el levanta-
miento de informaciones tales como: el tipo
de inmueble, la descripcin y medicin de las
g u a P A R A l a pr i m e r a v i v i e n d a ( g p v ) VO LV E R A C O N T E N I D O 126

edificaciones y mejoras, incluyendo su distri- -Precisamente, entre los elementos que im-
bucin interna, los materiales de construccin pactan ms positivamente en el valor de un
utilizados, las amenidades de que dispone y inmueble se encuentran su localizacin, condi-
sus condiciones fsicas, entre otros detalles. ciones fsicas y el entorno en que se encuentra
Luego es preciso hacer un estudio de la propiedad, mientras que los que ms inciden
mercado de inmuebles parecidos en la zona o en su depreciacin son el deterioro fsico o la
zonas cercanas con caractersticas similares, falta de mantenimiento, es decir el uso, desuso
que servirn de base para hacer el proceso de o abuso de la edificacin, as como la contami-
homologacin de las muestras para determinar nacin social en el entorno, y la contaminacin
el valor, segn el enfoque que se utilice. por factores externos, como fbricas, negocios
-Melissa, te noto an inquieta, tienes otra nocturnos, talleres, iglesias, etc.
pregunta? Finalmente, se elabora un informe, que por
-S, los tasadores, al momento de realizar lo general tiene una portada, la tabla de con-
su evaluacin, toman en cuenta la ubicacin tenido, la hoja de presentacin del trabajo,
geogrfica de la vivienda? la certificacin del valor, la informacin de
Por supuesto, en una tasacin, tambin es la documentacin legal, el anlisis de la zona
importante analizar la zona y el vecindario en y el vecindario, el mejor y ms alto uso, la
que est ubicado el inmueble, as como deter- descripcin de las edificaciones y mejoras,
minar el mejor y ms alto uso de la propiedad. siempre indicando los materiales, condiciones
-Ay, excseme licenciado por mis tantas pre- fsicas y depreciacin.
guntas, pero quisiera saber, qu es lo que ms Adems, debe incluir un anlisis del valor,
impacta positivamente en el valor de una casa? aplicando los enfoques de valuacin, de
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acuerdo con el tipo de inmueble y finalidad realizado por un profesional capacitado con los
del trabajo; las observaciones, las condicio- conocimientos de las normas y metodologas
nes contingentes y limitantes; una copia de valuatorias, que est totalmente informado de
la documentacin legal; la localizacin del in- los cambios econmicos, jurdicos y sociales
mueble; un plano ilustrativo y fotografas. que afectan al inmueble.
La validez y vigencia de un trabajo de ta- El tasador debe ser preferiblemente
sacin se extiende por un perodo de tiempo miembro del Instituto de Tasadores Domini-
mximo de 18 meses, siempre y cuando no canos, Inc. (ITADO), la nica entidad en el pas
haya habido una modificacin significativa en que se preocupa por la preparacin y edu-
el inmueble o en su entorno u otros factores cacin continuada de sus miembros y que,
que pudieran afectar el valor, como la tasa de adems, est avalada y es miembro de la
cambio, la inflacin, etc. Unin Panamericana de Asociaciones de Va-
El trabajo de valuacin debe ser siempre luacin, (UPAV).

Melissa, tenemos que buscar


informacin de cmo negociar
el prstamos.
g u a P A R A l a pr i m e r a v i v i e n d a ( g p v ) 128

4.3
financiamiento

La negociacin de
tu prstamo
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4.3.1

Prstamos para ingenuos 101


A rgentarium

S i nunca es nuestra culpa, deca Bach el


de Juan Salvador Gaviota, entonces
nunca podremos asumir responsabilidad. Y
los cambios y la experiencia, es que caemos
en cuenta que no todo es tan idlico como
creamos.
si no somos responsables, siempre seremos As recibimos una oferta para financiar el
vctimas. As como en la vida, as en las 90% de nuestra vivienda, a una tasa inicial
finanzas. espectacular y, aunque usted no lo crea en
Frente a tantos embates que recibimos como nuestro pas, a 30 aos de plazo para alige-
consumidores, de servicios financieros o no, nada rar la cuota.
peor que tirarse a vctimas y sentirse abusado por Demasiados son los dominicanos, como
un proveedor, sea este bancario o no. yanquis fueron muchos durante la burbuja in-
De todas las decisiones econmicas y pa- mobiliaria del Norte, que caen en el error de
trimoniales que asumimos en nuestras vidas, firmar un contrato de esa naturaleza sin antes
capaz que la ms importante sea la adquisicin ponderar alternativas y reconocer los riesgos.
de una vivienda propia, muchas veces finan- Primero vamos con la tasa de inters.
ciada con un prstamo hipotecario. La historia no es nueva, y ya en este espacio
Como en cualquier relacin de pareja, todo es repetitiva: el costo del dinero cambia en el
al principio luce perfecto. Slo con el tiempo, tiempo. A veces mucho. No ser el mismo, y
g u a P A R A l a pr i m e r a v i v i e n d a ( g p v ) VO LV E R A C O N T E N I D O 130

an menos en un contrato que durar dcadas. contrato a 30 aos siempre tendremos una da, o no la debera comprar en ese momento o,
Por ejemplo, esa maravillosa tasa inicial del menor cuota. quizs, debera aspirar a una ms econmica.
10% en su prstamo para vivienda que ahora Inicialmente, como vemos, es as: la cuota Ese pago inicial de un 20% tiene su razn de
se puede estar promocionando (mediadas de ser de slo RD$10.2 mil a 30 aos. Asumien- ser. En los Estados Unidos, por ejemplo, el que
2015), est bien cerca del mnimo de 10.2% do, claro, que la tasa de inters se mantiene solo acumula un inicial de 10% (financiando
que se ha disfrutado en ese producto de los invariable. un 90%) es dos veces ms propenso a perder
ltimos cinco (y hasta 30!) aos. Ahora bien, sabr el cliente que, si en vez de su vivienda que quien, sabia y prudentemente,
Desde el 2010, esa tasa de inters ha llegado endeudarse por 30 aos lo hace por la mitad ahorra su 20% de inicial.
a ser muy superior (15.2%) , de hecho, el pro- del tiempo (15), su cuota sera slo RD$2 mil Ojal estos datos sirvan para evitar, aunque
medio, durante estos aos de bonanza o tasas superior?Sabr el cliente que esa econo- sea, una sola vctima ms.
extremadamente bajas ha sido un 12.5%. ma en su cuota mensual de RD$2 mil pesos la
Moraleja? Que es para ese 15% de tasa perder, como en efecto la han perdido miles Manuel,
A 30 aos nos
mxima que debemos de estar preparados de clientes, con un simple aumento en la tasa convendra?
en vez de asumir una postura de negacin o de inters de 2% (del 12% al 14%)?
de vctima, al ver que el banco nos ajusta el Me pregunto si el cliente que firma a 30
inters como, irremediablemente, lo har. aos sabr que, cinco aos despus de haber
Muchas veces. firmado su contrato, seguir debiendo el 98%
Sigamos. Ms variar, por la tasa de inters, del pagar que firm. Mientras, aquel que lo
la cuota mensual de un prstamo que por asumi a 10 aos habr amortizado el 36% y el
el plazo o el perodo de tiempo por el que lo de 15 aos el 16% de lo debido.
asumimos. Quien no tiene la capacidad para acumular el
Nos engaamos pensando que por firmar el 20% de lo necesario para adquirir una vivien-
g u a P A R A l a pr i m e r a v i v i e n d a ( g p v ) VO LV E R A C O N T E N I D O 131

4.3.2

El Futuro Hipotecado
A rgentarium

Todos somos hipotecarios ahora, y como lapidaria acuada por el BNV de antes.
parece que Argentarium es el nico analista En sus memorias (recientemente publicadas),
que muestra cierta preocupacin con este Alan Greenspan, ex-presidente de la Reserva
fenmeno, pens que sera conveniente, para Federal, que algunos responsabilizan de la
mostrar mis credenciales hipotecarias, que actual crisis hipotecaria de ese pas, va ms
en esta oportunidad comparta con los lec- all. Para el Maestro, como le dicen, mien-
tores algunos consejos prcticos sobre estos tras ms personas tengan vivienda propia,
prstamos. mayor ser su compromiso con el futuro del
Es su casa, no lo olvide pas y mejor la esperanza de lograr la unidad de
La compra de una primera vivienda es uno de la nacin.
esos momentos memorables en la vida. Re- Desde el punto de vista filosfico, Greens-
cuerdo la compra del hogar de mis hijos y pan motiva su respaldo a la flexibilizacin del
la noticia de que la Asociacin La Previsora crdito hipotecario, para que el derecho de
aprob mi solicitud de prstamo. El hombre propiedad, piedra angular de una economa
que ha trabajado, economizado y pagado por de mercado, sea respetado, es bsico que sea
un hogar, es un hombre mejor, fue una frase compartido lo ms ampliamente posible.
g u a P A R A l a pr i m e r a v i v i e n d a ( g p v ) VO LV E R A C O N T E N I D O 132

Manuel,
organizados
podemos dar
el gran paso.

En un pas como el nuestro, donde el dficit mundo. No puedo dejar pasar el paralelo con formados y conscientes, no solamente de las
habitacional es tan profundo, el ahorro mone- la dinmica que actualmente caracteriza el grandes oportunidades que tenemos como
tario tan frgil, y la industria de la construccin sistema bancario de la Repblica Dominicana. nacin por delante, sino tambin conscientes
es igualmente importante para el bienestar de Mientras todos tengamos claros que la magni- de sus riesgos. Al igual que las oportunidades,
toda la economa, quin no apoyara la am- tud, la velocidad y el alcance del crecimiento los riesgos del futuro nos afectarn a todos,
pliacin del crdito a la vivienda? hipotecario en el pas es algo sin precedentes sin importar que se obtenga (o no) un finan-
La edad de la turbulencia para ms de una generacin de banqueros, y ciamiento hipotecario. Ya, por lo visto, hasta el
A este ttulo, el Maestro le agreg a la portada sus clientes, podemos estar tranquilos. futuro est hipotecado. No hay marcha atrs.
de su autobiografa: Aventuras en un nuevo Eso s: entremos a este nuevo mundo mejor in- Bienvenidos a casa.
g u a P A R A l a pr i m e r a v i v i e n d a ( g p v ) 134

Declogo Hipotecario

1 6
INVESTIGUE, COMPARE Y NEGOCIE DOCUMENTE SUS INGRESOS
No tome su decisin con una cerveza en mano, luego de disfrutar a Cuando el banco calcula su capacidad de pago, querr ver, adems
Sergio Vargas en su feria hipotecaria favorita. Tmese su tiempo, de una carta de su empleador (al cual posiblemente llamarn),
visite a ms de un banco o asociacin, investigue las condiciones, el movimiento de sus cuentas para verificar los depsitos que all
apuntndolas unas al lado de otras. Compare. Con ese documento en se realizan. Si usted es un profesional independiente, el depositar

7
mano, negocie de manera informada. de manera recurrente todos sus ingresos ser algo imprescindible.

2
NO CAIGA EN GANCHOS REVISE Y CUIDE SU HISTORIAL
Algo le aseguro: la tasa que su banca le ofrezca en la feria no ser la El primer paso en todo este proceso debe ser obtener su informe
tasa que disfrutar por la vida de su prstamo. Cambiar. No decida de historial crediticio ms reciente (de los dos proveedores
cunto puede asumir de cuota en base a la tasa de feria. El 10.95% existentes). Verifique si tiene algn error. Las cuentas castigadas
es excelente, pero Podr pagarla, si cambia a un 18%? son malas noticias. Si tiene balances en mora, pguele a su antiguo

3 8
acreedor.
CUNTO PUEDES FINANCIAR?
Dicen que una familia puede financiar una vivienda que represente YO NUNCA HE DEBIDO UN CHELE
entre 2 y 2.5 veces sus ingresos anuales. Calcule sus cuotas fijas de No dude que esta frase le complicar obtener su crdito. Si nunca ha
prstamos viejos y la hipotecaria (al 18%). Ese monto no debera tomado prestado, Cmo se sabr que es buena paga? Obtenga dos

9
exceder el 30% o 35% de sus ingresos mensuales. tarjetas de crdito, o un prstamo pequeo, y deje rastro de que es un

4
buen pagador.
ESOS COSTOS SUBMARINOS
La tasa de inters no es el nico costo que asumir con su prstamo MI BANQUERO Y YO
hipotecario. Otros saldrn. Investigue cules son antes de comprom- Es buena idea mantener una buena relacin con un banco principal y
eterse. Ya emergern los gastos de cierre, gastos legales, seguros de su banquero, y donde su oficial de cuentas no ser movido cada mes.
vida y FHA. No olvide los impuestos de Don Guarocuya! Maneje bien sus cuentas y tenga varios de sus productos. Le servir

5 10
de referencia despus. Ya ver.
EL INICIAL A PAGAR IMPORTA
Porque su banco le preste el 80% del valor de la propiedad, EXISTE LA LEY DE MURPHY
no quiere decir que tiene que asumir tanta deuda. Asuma lo que Su vida luce bien ahora. La tasa? 10.95%. La economa crece
sea factible segn su propio clculo de capacidad de pago y apetito a un 10%. Su empresa lo promovi. Su pareja trabaja. Lo bombardean
de riesgo. El prstamo es para adquirir y mantener su vivienda. con anuncios para que se saque esa casita de la cabeza. El mundo
da vueltas. Recuerda el 2003? Ahorre para los imprevistos.
g u a P A R A l a pr i m e r a v i v i e n d a ( g p v ) VO LV E R A C O N T E N I D O 135

4.3.3

Cmo Estructuramos
tu Prstamo?
Y o landa G u z m n E gresada meritoria de la carrera de C ontabilidad de la P U C M M , con m s de
30 a os de e x periencia en el sistema financiero dominicano . D esde el 2006 es
miembro de la A sociaci n C ibao de A horros y P rstamos , donde se desempe a
como V icepresidente de N egocios Z ona N orte .

Optar por plazos


A l momento de tomar su primer prstamo
hipotecario para la vivienda, Melissa y
al mismo tiempo, tendrn que cubrir el pago
de intereses por ms tiempo. Optar por plazos largos, en cambio,
Manuel, y todas las jvenes parejas como
ustedes, han de saber que la decisin
largos, en cambio, les permitira reaccionar
mejor a reducciones o prdidas momentneas les permitira
acerca del plazo en que lo tomarn, debe
estar vinculada a su nivel de ingresos y a su
de ingresos. El plazo de 15 aos sera muy
conveniente como largo plazo. Mientras
reaccionar mejor
capacidad de pago. Tengan en cuenta que los plazos sean ms cortos, las cuotas a reducciones
deben tomar un plazo que genere una cuota,
que represente, como mximo, el 25% de sus
mensuales sern ms altas; pero tendrn que
cubrir menores montos correspondientes
o prdidas
ingresos mensuales. Tambin deben saber
que optar por el plazo ms largo, les permitir
a intereses. Consideren el plazo de 10 aos,
un plazo mediano, que ofrece las ventajas
momentneas de
tener cuotas ms bajas y ms cmodas; pero, anteriores, de forma equilibrada. ingresos.
g u a P A R A l a pr i m e r a v i v i e n d a ( g p v ) VO LV E R A C O N T E N I D O 136

Discutiendo el monto si quieren cumplir rpido con ese compromiso;


En cuanto al monto, pueden financiar hasta el o si negociaran una tasa que en el momento
80 % del valor de la tasacin de la vivienda. era alta, es buena idea hacer pagos extraordi-
Y si tienen recursos disponibles, sin opcin de narios a sus prstamos hipotecarios.
invertirlos en actividades productivas, les con- Sera excelente para ustedes, como clientes,
viene aportar un inicial alto para la adquisicin porque as podran reducir el tiempo para saldo
de tu vivienda, lo que har que el monto de su de su deuda, y tambin ahorrar en el pago de
Les conviene prstamo sea menor. intereses.
De esta forma, tienen la posibilidad de saldar su En este sentido, no olviden ni por un minuto,
aportar un inicial deuda en menor tiempo, y ahorrar en el pago que los pagos extraordinarios pueden reducir

alto para la de intereses.


No obstante, deben considerar que, desde la
sus niveles de liquidez, por tanto aumenta el
riesgo de incumplimiento; si cayeran, y no pu-
adquisicin de tu posicin del comprador, mientras menos inicial dieran pagar las cuotas mensuales, la entidad
aporten, menor ser su riesgo de prdida, en no reconocera, para los fines, el que hayan
vivienda, lo que caso de que involuntariamente incurrieran hecho pagos extraordinarios.

har que el monto en atrasos, y se produjera la ejecucin de su


inmueble.
Tasa fija o variable
A veces, los potenciales compradores se
de su prstamo La entidad financiera prefiere que el comprador debaten entre optar por un prstamo de tasa
aporte un mnimo en el costo de adquisicin
sea menor. del inmueble para compartir el riesgo.
fija o uno de tasa variable. Para tomar esa de-
cisin, ustedes deben investigar acerca de la
Ahora, si se proponen reducir los costos de fi- tendencia de las tasas en el mercado.
nanciamiento, en cuanto a tasas e intereses; o Si la tendencia es a la baja, no sera bueno para
g u a P A R A l a pr i m e r a v i v i e n d a ( g p v ) VO LV E R A C O N T E N I D O 137

ustedes fijarla a largo plazo; pero si, por el con- visin), y, por favor, perctense de que el
trario, la tendencia es al alza, entonces s les contrato o pagar no contenga clusulas
conviene que sea fija. abusivas.
Podemos afirmar que una tasa fija, pero alta Antes de finalizar, y aunque sabemos que ese
por largo tiempo, no es conveniente; sin La entidad no es el caso de ustedes, Manuel y Melissa,
embargo, an una tasa alta-fija, les permiti- resulta vlida la advertencia para cualquier po-
r desarrollar una mejor planificacin de sus financiera prefiere tencial comprador de que no se quiera pasar de
ingresos.
En una economa como la dominicana, de alta
que el comprador listo mintiendo sobre los ingresos que recibe
para calificar en la aprobacin de un crdito,
volatilidad en las tasas, las tasas fijas son defi- aporte un mnimo pues, con el tiempo, esa mentira se devuelve
nitivamente una opcin. en su contra, con intereses y cargos por mora.
Para concluir, y como consejo a tomar en en el costo de
cuenta en lo que respecta a la estructura o las
condiciones de su prstamo hipotecario, antes
adquisicin
de firmar el pagar, revisen bien y asegrense del inmueble
de que no exista penalidad por cancelacin an-
ticipada o abonos extraordinarios, porque hoy para compartir
da, las entidades estn penalizando a los pres-
tatarios que realizan abonos extraordinarios.
el riesgo.
Adems, deben conocer cul es la tasa de
mora, el monto de los gastos de cierre, el
tiempo de estabilidad de la tasa (tipo de re-
g u a P A R A l a pr i m e r a v i v i e n d a ( g p v ) VO LV E R A C O N T E N I D O 138

4.3.4

La Tasa de Inters U n ga s to o una oportunidad

Ja C queline M o ra E conomista , especialista en temas de macroeconom a aplicado a la empresa , con m s de 1 5 a os de e x periencia . A ctualmente
es G erente G eneral de A nal tica E mpresarial , una compa a de inteligencia econ mica y estrategias de negocio .

L a tasa de inters es, quizs, el elemento


ms importante a la hora de que ustedes,
Melissa y Manuel, tomen la decisin de asumir
y 10% en junio de 2014. Esta diferencia es sig-
nificativa a la hora de tomar un prstamo.
-Cmo as?
un endeudamiento para adquirir una vivienda.
- Por ejemplo, si ustedes hubiesen tomado
-Por qu? un prstamo hipotecario a 25 aos en junio
- Pues, debido a que es la parte ms impor- de 2014, a una tasa de 10%, su cuota hubiese
tante de los pagos al banco. De hecho, durante sido aproximadamente RD$18,500, mien-
los primeros 10 aos del prstamo, de cada tras que este mismo prstamo en agosto del
RD$100 que ustedes pagan de cuota, aproxi- 2011 hubiese pagado RD$28,000 de cuota.
madamente RD$89 corresponden a pagos de Sin embargo, como las tasas de inters en
inters, bajo la tasa de inters actual. general no son fijas por mucho tiempo para
Permtanme explicarles: La tasa de inters el prstamo, cuando las tasas bajan, pues se
para prstamos hipotecarios se ha ubicado en puede negociar una disminucin de la cuota
los ltimos 5 aos como promedio alrededor pero cuando suben, por lo general tambin
del 12%, fluctuando entre 16% en agosto 2011, aumenta la cuota.
g u a P A R A l a pr i m e r a v i v i e n d a ( g p v ) VO LV E R A C O N T E N I D O 139

Lo primero repago, ms all que la disposicin a pagar y


Por si ustedes no saben exactamente qu es su capacidad de pago en el tiempo.
la tasa de inters, eso es lo que nos carga Pero, en el caso de un prstamo hipoteca-
o cobra la institucin financiera por poner a rio, el deudor pone como garanta una casa,
nuestra disposicin una cantidad de dinero, la cual representa una posibilidad de cobro
que en este caso es para comprar una para el banco. Adicionalmente, por lo general,
vivienda. las familias no quieren poner en riesgo su
La tasa refleja lo que la institucin podra hogar y, por ende, tienden a tener un mejor
percibir por ese dinero, si lo utilizara para comportamiento de pago en los prstamos
otros fines. En el caso de los prstamos hipotecarios.
hipotecarios, su tasa suele ser ms baja que Las tasas y los plazos
la que se cobra en otros tipos de prstamos, Por lo general, los prstamos para la vivien-
como por ejemplo prstamos de consumo. da son a 20 o 30 aos, comparado con los
Por ejemplo, para el mismo perodo ana- 3 y 5 aos para los prstamos personales.
lizado, la tasa promedio de prstamos de Siendo as, las instituciones valoran una rela-
consumo fue de 20%. cin estable a largo plazo, y esto se refleja en
-? menores tasas de inters.
- Espera Manuel, esta diferencia tiene varias Quieren saber cmo influencia la tasa de
razones, como que cuando una institucin inters en la cuota? Pues bien, atiendan bien,
presta a un individuo para, digamos, comprar la cuota de un prstamo de vivienda refleja dos
un televisor o pagar otras deudas, por lo cosas principalmente: una es el inters que se
general no tiene ninguna garanta real de debe pagar al banco por el dinero prestado no
g u a P A R A l a pr i m e r a v i v i e n d a ( g p v ) VO LV E R A C O N T E N I D O 140

pagado, y otra es el repago del desembolso Es decir, que al final del primer ao, la deuda

Al final del primer inicial.


Esto ltimo se conoce como amortizacin,
sera RD$1,986,500.00. Si la tasa no cambia
en el tiempo, al final del dcimo ao, la
ao, la deuda sera y es lo que realmente ira disminuyendo su deuda de ustedes sera de RD$1,750,000.00,
deuda en el tiempo. Como con el pago de cada y el pago anual de intereses alrededor de
RD$1,986,500.00. cuota, ustedes repagaran una parte del prs- RD$213,000.00.

Si la tasa no cambia tamo, entonces, con el tiempo, el monto del


inters pagado va disminuyendo.
Variaciones siempre variaciones
Pero, lamentablemente, las tasas de inters no
en el tiempo, al Vamos a verlo con un ejemplo: Imaginen que son constantes en el tiempo, como lo muestra
van a comprar una vivienda con un precio de
final del dcimo RD$2,200,000.00, de los cuales van a aportar
la realidad. Por lo general, Manuel y Melissa, las
instituciones fijan la tasa de inters en prs-
ao, la deuda de RD$200,000.00 de sus ahorros. Es decir
que necesitan un prstamo por un valor de
tamos hipotecarios por un perodo que va de
6 meses a 2 aos. Las fluctuaciones podran
ustedes sera de RD$2,000,000.00. Una institucin financiera, tener efectos muy negativos sobre su bolsillo si
les aprueba un prstamo a 25 aos, con una
RD$1,750,000.00, tasa de inters de 12%.
no se planifican.
En el ejemplo que les puse anteriormente,
y el pago anual de La cuota estimada por este prstamo sera
de RD$21,065.00 al mes, o RD$252,775.00 al
si las tasas de inters suben 2 aos luego del
prstamo de 12% a 16%, eso les implicara un
intereses alrededor ao. De este monto, durante el primer ao, incremento de la cuota a RD$27,200.00, es
RD$239,273.00 corresponden a intereses,
de RD$213,000.00. mientras que RD$13,500.00 fue la disminucin
decir RD$6,000.00 ms, casi un 30% superior
a la cuota inicial.
del capital inicial.
g u a P A R A l a pr i m e r a v i v i e n d a ( g p v ) VO LV E R A C O N T E N I D O 141

Esos ejemplos que les expliqu antes, nos de- tamento, tendra que pagar de intereses casi Ya comprend,
muestran que las fluctuaciones de las tasas de
inters deben ser tomadas en cuenta a la hora
RD$12,000.00, es decir RD$3,000.00 ms de
lo pagara de alquiler. hay que dejar
de tomar un prstamo de vivienda. Les sugiere
que si toman un prstamo en momentos de
Segn su punto de vista: el inters es un
gasto igual que el alquiler, as que por qu
el presupuesto
ferias, o en perodos de muy bajas tasas de pagar ms. Sin embargo, mi amigo tom en con espacio
inters, deben tomar en cuenta que su cuota
podra incrementarse en el tiempo, y por ende
cuenta varias cosas, como que el monto del al-
quiler se va ajustando en el tiempo, mientras para otros
debemos planificarnos para poder asumir al
menos un 20% de cuota adicional.
que si las tasas se mantienen en su prome-
dio, l pagara una cuota prcticamente igual.
gastos adems
Manuel, Melissa, no olviden que muchos Tambin analiz que el valor del prstamo va del hipotecario.
tienden a dejar su presupuesto sin espacio a disminuyendo en el tiempo, y el valor de la vi-
la hora de endeudarse para un prstamo hi- vienda se va incrementando, y que en 10 aos
potecario, lo que los hace vulnerables, y a sus su ingreso sera ms alto, la cuota del prsta-
familias tambin. No cometan ese error. mo sera constante, y el alquiler sera mayor.
Finalmente, es importante que tomen en Es decir que esa tasa de inters represen-
cuenta, que el prstamo de vivienda les da ta para nosotros, y por supuesto tambin para
tambin la oportunidad de tener grandes ga- ustedes, la oportunidad de acumular riqueza
nancias. Un amigo me coment una vez que en el tiempo. Pero recordemos que esa capa-
el 12% de tasa de inters era exagerado. l cidad de acumularla es mayor a medida que la
viva en un apartamento que costaba aproxi- tasa es menor.
madamente RD$1,800,000.00, y pagaba de
alquiler RD$9,000.00. Si l comprara el apar-
g u a P A R A l a pr i m e r a v i v i e n d a ( g p v ) VO LV E R A C O N T E N I D O 142

4.3.5

Protegiendo tu inversin la importancia del s eguro

E x perto en R iesgos y S eguros con 1 4 a os de e x periencia en la industria aseguradora . E s autor y coordinador del programa de M aestr a
E rne s t o S A N T OS en S eguros de la E scuela de G raduados de U N I B E ( E G R U ) , y ejecutivo en una de las aseguradoras l deres del mercado dominicano .

M elissa y Manuel, lo primero es felicitarlos


por tomarse su tiempo para sopesar y
buscar consejo respecto de su decisin de
imprevistos que pueden afectar sus finanzas?
Qu puede suceder a su vivienda alquilada,
o la que tienen previsto adquirir? Qu puede
adquirir su primera vivienda. Es muy grato pasarles a ustedes? Qu pasa si el pas es
conocer que se ocuparon de fortalecer afectado por una catstrofe natural?
sus finanzas antes de dar el paso y que, al Me refiero a los riesgos a los que estamos
posponer la adquisicin, lograron paso a paso, expuestos, que forman parte de la vida, y que,
mejorar las condiciones econmicas para considerando su caracterstica principal, la
afrontar con responsabilidad el compromiso probabilidad, no podemos controlar. Como es
con la entidad financiera y, sobre todo, incierto cundo podra presentarse ese evento
disfrutar su hogar en tranquilidad. adverso, es sabio prevenir y prepararse.
En este momento, que estn evaluando el S que el ao pasado afrontaron una situa-
banco para el prstamo hipotecario, deben cin de salud, la cual pudieron resolver sin
continuar, como hasta ahora, ponderando las mayores problemas, gracias a su fondo de
alternativas e implicaciones. emergencia. Sepan que ese susto mdico
Durante este tiempo, han pensado en los tambin pudo ser cubierto por un seguro de
g u a P A R A l a pr i m e r a v i v i e n d a ( g p v ) VO LV E R A C O N T E N I D O 143

salud sin afectar su reserva, sino que el seguro, tener implicaciones negativas para nosotros, y
conforme a las coberturas de su plan, habra generar prdidas de patrimonio.
cubierto sus gastos o gran parte de ellos. Ante la falta de uno de ustedes, el otro que- Es importante
Es importante que tengan presente que ante
los riesgos, los seguros son la solucin ms
dara en una situacin vulnerable para hacer
frente a los compromisos asumidos, y lo mejor que conozcan
eficaz. es que el prstamo quede saldado mediante un
seguro, garantizando el patrimonio familiar, y
cul es la
aseguradora
Proteccin ante los imponderables
Podrn pensar, pero, y qu tiene que ver permitiendo, de esta forma, recomenzar al
el seguro con nuestra decisin?. Mucho,
precisamente por lo que puede pasar, y con-
sobreviviente.
Tambin consideren que existen daos que respalda los
siderando la exposicin catastrfica que tiene fsicos a la propiedad, que estando protegi-
da con el seguro de incendio, podrn reparar
seguros.
nuestro pas, la Repblica Dominicana, a hu-
racanes y terremotos, los bancos han tomado o reconstruir en caso que sean parciales, o si
medidas para proteger sus carteras de prsta- fueran totales, quedar librados de la deuda, de- cerciorarse que sea una compaa que puede
mos hipotecarios. pendiendo de las coberturas del mismo. garantizar esa promesa en el tiempo, y conocer
Al momento de contratar el prstamo, notarn Elementos a tomar en cuenta a quin contactar ante una reclamacin.
que, adems del capital e intereses en la cuota Entonces, en relacin con los seguros deben Segundo: En lo relativo al seguro de incen-
mensual, figura el costo principalmente de dos tomar en cuenta principalmente lo siguiente: dio, consulten a su banco si estn asegurando
seguros: de vida y de incendio. Primero: Es importante que conozcan cul el valor de tasacin de la vivienda, o slo el
No quiero preocuparlos, pero la realidad es es la aseguradora que respalda los seguros. monto del prstamo.
que da a da nos enfrentamos-hasta sin per- Si bien los bancos procuran contar con pro- En ambos casos, hay una brecha de cober-
catarnos-, a diversas situaciones que pueden veedores solventes y confiables, es saludable tura, que ante la eventualidad de un siniestro,
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opcin para el cliente, es decir, no siempre ser adicionales como pago anticipado en caso de
posible que contraten el seguro individual- enfermedad o por incapacidad, entre otras.
mente, y hagan una cesin de derecho a favor En tal caso, podrn hacer una cesin de
del banco. Esto as, pues como se trata de una derecho a favor del banco por el monto
garanta complementaria del crdito, de esta adeudado.
forma garantizan que la proteccin se manten- Cuarto: Pregunten por las coberturas contra-
ga en vigor. tadas en ambos casos, y por las exclusiones.
Tercero: En lo que respecta al seguro de vida. En el caso de incendio, la pliza contempla
Consulten si los protege a ambos, al que figure tambin las denominadas lneas aliadas, que
como titular y al co-deudor, pues tal como in- son coberturas, digamos, complementarias. En
dicamos previamente, si alguno falta, con la algunos casos, podra limitarse slo a incendio,
indemnizacin del seguro quedara saldado el huracn y terremoto. Por consiguiente, an
prstamo. asegurados, ustedes, sin darse cuenta, estn
Si es opcional, recomiendo que de todas descubiertos ante contingencias, tales como
formas lo contraten, pero individualmente (que daos por agua, inundacin, robo, entre otras
no est mancomunada la pliza). coberturas disponibles.
Acrquense a un intermediario de seguros Sobre el seguro de vida, deben tener en cuenta
puede tener implicaciones desfavorables para para conocer las opciones del mercado y una que ste regularmente slo tiene la cober-
ustedes. Lo idneo es asegurar a valor de proteccin acorde con su patrimonio e inte- tura de riesgo, es decir, por fallecimiento.
mercado. reses, respecto de sus planes futuros y ms Es importante validar si tiene cobertura por
En sentido general, los bancos requieren all del prstamo. Adems, podran considerar muerte accidental, y estar informados de las
que este seguro sea vinculado al prstamo, sin que sea con ahorros y tambin con coberturas exclusiones.
g u a P A R A l a pr i m e r a v i v i e n d a ( g p v ) VO LV E R A C O N T E N I D O 145

Quinto: Al momento de llenar el formulario del


seguro de vida, la verdad y nada ms que la Estamos ms tranquilos
verdad. Los seguros de vida deudor como los al saber que los seguros son
colectivos, implican un proceso de contrata- parte vital de la compra.
cin ms simplificado que al contratarlos de
manera individual. Aunque el cuestionario de
salud es ms limitado, es importante declarar
con sinceridad el historial clnico. No hacerlo
puede comprometer la cobertura.
Sexto: con relacin al seguro de vida, podra
requerir la realizacin de evaluacin mdica y
anlisis clnico, segn el monto del prstamo.
Tengan en cuenta ese proceso para su pla-
nificacin y que, ante un riesgo agravado, la
aseguradora podra declinar, y estar en la ne-
cesidad de contratarlo individualmente, si el
banco as lo requiere.
Melissa y Manuel, consideren asegurar el con-
tenido de su hogar, que es parte importante de
su patrimonio.
Espero haber contribuido a una buena decisin,
y a que puedan sentirse ms tranquilos.
g u a P A R A l a pr i m e r a v i v i e n d a ( g p v ) VO LV E R A C O N T E N I D O 147

4.3.6

de los contratos
hipotecarios
Es abogado, especialista en regulacin de mercados financieros, con ms de 10 aos de experiencia
Juli o c s ar mu o z en el rea. Actualmente es socio fundador de Capital, Abogados & Consultores.

1. Revisin de penalidad por 2. Revisin de penalidad por abono no todos los das primero, 5 o 15 caen en das
cancelacin anticipada del prstamo extraordinario al capital laborables. Esto puede producir una despro-
Uno de los aspectos de ms relevancia es la La penalidad por abono extraordinario al gramacin de la amortizacin del prstamo,
existencia o no de penalidad por saldar o can- capital entra en efecto cuando desean amor- que muchas veces observan al final de la vi-
celar anticipadamente el prstamo. Hoy da, tizar el prstamo ms rpido que el programa gencia del mismo.
debido a la fuerte competencia entre ofertas de o tabla de amortizacin que acuerden con las
4. Penalidades por gestin de cobros
tasas para prstamos hipotecarios entre enti- entidades. En ocasiones, estos abonos extraor-
Es importante conocer si se generan cargos
dades, los casos en donde existe la obligacin dinarios generan un monto como penalidad.
adicionales cuando el prstamo pasa a un
de pagar una penalidad por saldar el prstamo 3. Imputacin de los pagos fuera de proceso de gestin de cobros extraordinario,
antes del plazo acordado es importante cono- fecha por feriado
as como el monto y la frecuencia con que se
cerlo, cul es el alcance de esa penalidad, y el Las clusulas de los contratos establecen qu
pueden generar dichos cargos. Muchas veces,
monto o porcentaje que estaran obligados a sucede cuando los pagos se realizan fuera de
la entidad no tiene control de esos gastos, pues
pagar si deciden cambiar de entidad. la fecha de pago prevista en el contrato, pues
g u a P A R A l a pr i m e r a v i v i e n d a ( g p v ) VO LV E R A C O N T E N I D O 148

provienen de un tercero que presta estos ser- adquieren su vivienda a travs de un prsta-
Es importante
vicios, pero siempre el cliente tiene derecho a mo hipotecario, les corresponde el derecho, verificar el costo
conocerlos de antemano. y hasta la obligacin, de custodiar sus certifi-
cados de propiedad, conocidos tambin como
de las penalidades
5. Tarifario de gastos
y honorarios legales duplicados del dueo. En ocasiones, las enti- para que planifiques
Los prstamos hipotecarios consignan muchas
obligaciones, formalidades y penalidades que
dades ofrecen el servicio de gestionar y retirar
el documento ante el Registro de Titulo sin tu compra.
deben estar previstas en un tarifario comple- costo adicional para los clientes, para que
mentario para gastos y honorarios legales. stos puedan procurarlo por sus oficinas. Veri- tienen. Tambin deben saber cules entidades
Estos gastos pueden generarse con ocasin de fiquen si el contrato establece la potestad de la son las proveedoras de estas plizas y sus sol-
un trmite legal necesario y propio del proceso entidad de retener el certificado del deudor, o vencias como aseguradoras.
o de un incumplimiento por parte del deudor. si ofrece la gestin de trmite y retiro del certi- 8. Inicio del prstamo:
Ustedes, como clientes, tienen derecho a ficado para luego entregarlo al cliente. firma o desembolso
conocer estos gastos con antelacin, aunque, 7. Cobertura de plizas de vida y Las obligaciones del prstamo comienzan
con frecuencia la entidad financiera no con- restricciones, exclusiones o perodos desde el mismo momento en que se formaliza.
trola estos gastos, que provienen de un tercero de carencia En los casos de financiamiento de compra de
que presta estos servicios. Los prstamos hipotecarios vienen atados vivienda que ser entregada en un momento
a plizas de vida y otros riesgos, que son posterior a la firma del prstamo, es importan-
6. Autorizacin para retencin o
entrega de duplicado del dueo en pagadas por el deudor en las cuotas ordi- te verificar cundo se inicia el cumplimiento de
favor de la entidad financiera narias del prstamo. Es importante conocer las obligaciones por parte del deudor, ya sea a
A los propietarios-deudores hipotecarios, que las coberturas de estas plizas, as como las partir de la firma, o del desembolso del prsta-
es en lo que ustedes se convertirn, si por fin exclusiones y carencias que las mismas con- mo a terceros.
5
g u a P A R A l a pr i m e r a v i v i e n d a ( g p v ) 149

Comparador Hipotecario

Despus de consultar a los expertos,


decidimos visitar diferentes entidades bancarias
y solicitar informacin sobre las tasas de inters, Manuel Melissa
28 aos 25 aos
los gastos de cierre, otras comisiones y las RD$50 mil RD$30 mil
cuotas mensuales que resultan tomando en
Empleo estable, Empleo estable,
cuenta estas condiciones: formal, por ms formal, por ms de
de 3 aos. Excelente 2 aos. Excelente salud.
salud. Excelente Buen historial, mora en
historial, ninguna tarjeta hace 4 aos
mora. (saldada).

Sobre la propiedad:
Un apartamento nuevo, en las afueras de Santo Domingo.

Valor de la propiedad: RD$2,500,000


Valor del prstamo: RD$2,000,000
Plazo solicitado: 20 aos

g u a P A R A l a pr i m e r a v i v i e n d a ( g p v ) VO LV E R A C O N T E N I D O 150

(5 de 19 bancos)
BPD APAP Scotiabank Progreso Bonao
Opciones de tasa

Tasa fija: 8.95% - 10.95% 9.75% 9.00% 10.50% 11.00%
Tiempo de tasa fija (en meses) 12 - 24 12 12 12 12 - 24
Tasa variable:
Tasa de inters (en % anual): 13.70% - 14.70% 9.80% 9.00% 9.75% 11.00%

Comisiones asociadas:
Comisin por cancelacin
anticipada: 1.5% - 2.0% 3.0% 2.0% 1.5%
Aplicable si se cancela
antes de (en meses) 36 36 36

Gastos de cierre:
Gastos legales o
por abogado (en RD$ 0%): 8,000 12,560 15,000 5,000 4,200
Otros gastos de cierre (si aplican): 7,000
Gastos por seguro:
Seguro de vida (si aplica): 464 835 835 600 1,531
Gasto mensual por seguro
de vivienda (si aplica): 1,450 1,608 1,542 1,523
Seguro de vivienda calculado
sobre el valor de: Propiedad Propiedad Prstamo o propiedad Propiedad Propiedad
Resumen de cuota
mensual pagada:
Principal: 3,013 2,720 2,994 2,720 2,634
Inters (asumiendo la opcin de tasa ms baja): 14,917 16,250 15,000 16,250 16,666
Gasto mensual por seguro de vida (si aplica): 835 835 1,408 600 1,531
Gasto mensual por seguro de vivienda (si aplica): 1,450 1,608 1,450 1,543 1,523

20,215 20,579 20,852 21,113 22,354
Nota: Sondeo directo a entidades financieras realizado en abril 2015 y confirmado en junio 2015. Condiciones presentadas fueron suministadas por las entidades financieras y son indicativas y sujetas a cambio en cualquier momento.
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(10 de 19 bancos)
BLH ACAP Vimenca Alaver Banreservas
Opciones de tasa

Tasa fija: 0.95% 10.5% - 13.5% 10.95% 10.95%
Tiempo de tasa fija (en meses) 12 12 - 24 - 36 12 12
Tasa variable:
Tasa de inters (en % anual): 10.50% 10.50% 10.95% 11.50% 11.00%

Comisiones asociadas:
Comisin por cancelacin
anticipada:
Aplicable si se cancela
antes de (en meses)

Gastos de cierre:
Gastos legales o
por abogado (en RD$ 0%): 974 1,508 1,554 766 1,856
Otros gastos de cierre (si aplican): 3,542 8,000
Gastos por seguro:
Seguro de vida (si aplica): 974 1,508 1,554 766 1,856
Gasto mensual por seguro
de vivienda (si aplica): 1,208 1,450 1,208 1,269 967
Seguro de vivienda calculado
sobre el valor de: Propiedad Propiedad Prstamo Propiedad Prstamo
Resumen de cuota
mensual pagada:
Principal: 2,326 2,468 2,326 2,162 2,326
Inters (asumiendo la opcin de tasa ms baja): 18,250 17,500 18,250 19,167 18,250
Gasto mensual por seguro de vida (si aplica): 974 1,508 1,554 766 1,856
Gasto mensual por seguro de vivienda (si aplica): 1,208 1,450 1,208 1,269 967
22,758 22,926 23,338 23,363 23,398
Nota: Sondeo directo a entidades financieras realizado en abril 2015 y confirmado en junio 2015. Condiciones presentadas fueron suministadas por las entidades financieras y son indicativas y sujetas a cambio en cualquier momento.
g u a P A R A l a pr i m e r a v i v i e n d a ( g p v ) VO LV E R A C O N T E N I D O 152

(15 de 19 bancos)
BHD Len BDI Romana Duarte Banesco
Opciones de tasa

Tasa fija: 11.25% - 15.25% 12.00% 12.00% 11.50% 12.00%
Tiempo de tasa fija (en meses) 12 - 60 12 24 12 12
Tasa variable:
Tasa de inters (en % anual): 11.25% 11.50% 14.00% 11.00% 11.75%

Comisiones asociadas:
Comisin por cancelacin
anticipada: 2.5% 2.5%
Aplicable si se cancela
antes de (en meses) 12 24
Gastos de cierre:
Gastos legales o
por abogado (en RD$ 0%): 14,078 0.50% 0.25% 0.40% 10,290
Otros gastos de cierre (si aplican): 1,250
Gastos por seguro:
Seguro de vida (si aplica): 1,060 1,800 928 2,088 1,322
Gasto mensual por seguro
de vivienda (si aplica): 1,851 1,170 1,624 1,934 1,392
Seguro de vivienda calculado
sobre el valor de: Propiedad Prstamo Propiedad Propiedad Propiedad

Resumen de cuota
mensual pagada:
Principal: 2,235 2,162 2,022 2,310 2,022
Inters (asumiendo la opcin de tasa ms baja): 18,750 19,167 20,000 18,333 20,000
Gasto mensual por seguro de vida (si aplica): 1,060 1,800 928 2,088 1,322
Gasto mensual por seguro de vivienda (si aplica): 1,851 1,170 1,624 1,934 1,392
24,029 24,298 24,574 24,666 24,736
Nota: Sondeo directo a entidades financieras realizado en abril 2015 y confirmado en junio 2015. Condiciones presentadas fueron suministadas por las entidades financieras y son indicativas y sujetas a cambio en cualquier momento.
g u a P A R A l a pr i m e r a v i v i e n d a ( g p v ) VO LV E R A C O N T E N I D O 153

(19 de 19 bancos)
Bancamerica Promerica La Nacional Santa Cruz
Opciones de tasa

Tasa fija: 14.50% 11.95% 12.00%
Tiempo de tasa fija (en meses) 6 12 12
Tasa variable:
Tasa de inters (en % anual): 12.50% 14.50% 13.95% 11.50%

Comisiones asociadas:
Comisin por cancelacin
anticipada: 2.0% - 3.0% 2.0%
Aplicable si se cancela
antes de (en meses) 12 24

Gastos de cierre:
Gastos legales o
por abogado (en RD$ 0%): 7,400 11,000 6,960 8,400
Otros gastos de cierre (si aplican): 800 2,000
Gastos por seguro:
Seguro de vida (si aplica): 779 1,856 2,552
Gasto mensual por seguro
de vivienda (si aplica): 1,524 1,792 1,450
Seguro de vivienda calculado
sobre el valor de: Propiedad Propiedad Propiedad Propiedad

Resumen de cuota
mensual pagada:
Principal: 1,889 1,433 2,035 2,266
Inters (asumiendo la opcin de tasa ms baja): 20,833 24,167 19,917 20,000
Gasto mensual por seguro de vida (si aplica): 779 1,856 2,552
Gasto mensual por seguro de vivienda (si aplica): 1,524 1,792 1,450
25,026 25,599 25,600 26,268
Nota: Sondeo directo a entidades financieras realizado en abril 2015 y confirmado en junio 2015. Condiciones presentadas fueron suministadas por las entidades financieras y son indicativas y sujetas a cambio en cualquier momento.
Gua de la Primera Vivienda
2015, Alejandro Fernndez W.

Diseo y diagramacin:
Otaku Media, Anceli Peguero y lvaro Chan
>info@otakumedia.net

Grficos e ilustraciones:
Istock Photo / Otaku Media

Correccin de estilo: Annet Crdenas Vega

Logstica: Nicole Mateo F.

Santo Domingo, Repblica Dominicana,


Junio de 2015

Todos los derechos de la obra estn reservados.


Queda prohibida su reproduccin total y parcial, sea
por medios mecnicos o electrnicos, sin la debida
A rgentari u m con los verdaderos M an u el y M elissa q u e
sirvieron de inspiraci n para esta g u a . autorizacin del autor.

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