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Phoenix, Valuación Imobiliaria.

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VALUACIÓN INMOBILIARIA

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. 2017 1ª edición Realizado en México / Editado por Phoenix. Valuación Imobiliaria. Instituto de Valuación. Irapuato. Gto. 10 .Phoenix.

Phoenix. S. ya con esquemas de CERTIFICACIÓN EN VALUACIÓN. en este tiempo de cambio continuo y globalización. Valuación Imobiliaria. es indispensable el contar con las herramientas didácticas y las últimas metodologías aceptadas en el campo de la valuación. que a través de Phoenix. “Esperamos que la compilación de conocimientos vertidos en esta publicación les permita innovar en sus campos de trabajo”. técnicas y experiencia de calidad a esta profesionalización del sector en servicios de valuación. Actualmente la valuación en México y Latinoamérica están en un proceso de mejora en los estándares académicos. que creamos el INSTITUTO INTERNACIONAL DE INVESTIGACIÓN EN VALUACIÓN. con el fin de aportar conocimiento. Instituto de Valuación. JOEL CÓRDOVA ESPITIA. hace inevitable el capacitarse constantemente para el correcto ejercicio de la profesión. Es por tal motivo. Director General 11 .C. Prólogo La capacitación constante es el día a día de la profesionalización de la valuación.

............19 2...............................39 4..............25 4...............56 1........................................................................................................................................................30 4..................................66 12 ....................15 1........................6 DERECHOS DE LOS CONDÓMINOS....3 ÁREAS QUE COMPRENDE LA ZONIFICACIÓN DE USO DE SUELO O VOCACIÓN DEL SUELO ........................................4......5............... DEFINICIÓN DE INMUEBLE ... DEFINICIÓN DE BIEN RAÍZ ...........23 4...............................................................................................4..............4 PROPIEDAD PRIVATIVA Y ELEMENTOS DE LA COPROPIEDAD ....... PRINCIPIOS ECONÓMICOS APLICADOS A LA VALUACIÓN ......................4...................................................... CONCEPTOS DE TIERRA Y PROPIEDAD ..57 2...............................5...........4............35 4.........................5...........................4......................................44 4.....................................................................4..........................Phoenix..................................... DIFERENCIA ENTRE VALOR........... ¿QUÉ ES LA VALUACIÓN?...........................4.........................2 ORIGEN DEL CONDOMINIO ..................................... ¿QUÉ ES EL MERCADO INMOBILIARIO? ........................... TABLA DE CONTENIDO CAPÍTULO 1 ¿QUÉ ES EL MERCADO INMOBILIARIO? .5........5 RÉGIMEN DE PROPIEDAD EN CONDOMINIO .......................................................4................ Valuación Imobiliaria.......... USOS DE SUELO ......................20 3......................................53 CAPÍTULO 3 LA VALUACIÓN INMOBILIARIA ........................47 4............................4 USOS Y DESTINOS QUE SE PODRÁN ASIGNAR EN EL PROGRAMA MUNICIPAL ......................... FACTORES QUE AFECTAN EL VALOR DE UN INMUEBLE ............................................5.............................3 FASES DE LA GESTIÓN DE FRACCIONAMIENTOS Y DESARROLLOS EN CONDOMINIO ........50 4...................................................................................................5.5.................................3 MODALIDADES ...58 3..................46 4..........4 CONTENIDO DE LA ESCRITURA CONSTITUTIVA DEL RÉGIMEN ......... OFERTA Y DEMANDA .....26 4........................2 INSTRUMENTOS DE PLANEACIÓN TERRITORIAL..................43 4..7 CÁLCULO DE INDIVISOS EN CONDOMINIOS..................1 CLASIFICACIÓN DE LAS VIALIDADES URBANAS.........1 CONSTITUCIÓN E INSCRIPCIÓN .18 1.......................................61 5..........................60 4.....4....................................16 CAPÍTULO 2 QUÉ ES UN BIEN RAÍZ O UN BIEN INMUEBLES........45 4.........................................4.... ...............................4 ¿QUÉ ES LA DENSIDAD DE POBLACIÓN? .4............ PRECIO Y COSTO ................ ...........44 4..............52 4.............................................32 4..

.............................................................................................................4......................................................144 6.. ......................216 6..............................206 4................ Valuación Imobiliaria.............2 EL RESIDUAL DINÁMICO ....188 3....................4..............................232 1......................................232 2........................................103 ..............................................................................................................................................................................................180 2.....................................................................184 3................135 ...................4 ENFOQUE RESIDUAL ...................171 8......233 2........ ........................3 FACTOR DE CALLE (FCLL) ......................................................................181 3.....................................3 CLASIFICACIÓN DE LOS SERVICIOS DE VALUACIÓN .2 ENFOQUE DE CAPITALIZACIÓN O DE INGRESOS .......3 INVESTIGACIÓN DEL MERCADO INMOBILIARIO ........................................................... LLENADO DE FORMATO DE AVALUO .......................................2 INSPECCIÓN DE LAS CONSTRUCCIONES E INSTALACIONES PROPIAS.150 7................. GENERAL ....................................1 FACTOR DE UBICACIÓN (FUB) ..........................199 4.73 6.................................................................................1 FACTOR DE NEGOCIACIÓN (FN) ..................................................................175 8...........................................................................2 ENFOQUE DE INGRESOS .........................................................136 6.........................................................................................................................................................................................................................................................................................................89 6.....179 1............. CÁLCULO Y PONDERACIÓN DE INDICADORES DE VALOR .....................................169 8......................3 ENFOQUE FÍSICO O DE COSTOS ...............................163 8..4 ENFOQUE RESIDUAL .............. ENFOQUES DE VALUACIÓN.............................................................1 DEFINICIONES GENERALES ......Phoenix..............234 2.............. .............................................................................................................................2 PRINCIPIOS ÉTICOS .........1 EL RESIDUAL ESTÁTICO.......... DEL TERRENO ............................................ ¿QUE ES UN AVALÚO? ..............................................................................218 CAPÍTULO 5 COMPILACIÓN DE FACTORES ...............1 ENFOQUE COMPARATIVO DE MERCADO .....196 4....................................................73 6.................................. ANÁLISIS DE METODOLOGÍAS .....................................3 ENFOQUE DE COSTOS ...1 INSPECCIÓN FÍSICA URBANA Y SU ENTORNO.................................................................................................................................................................................................................................184 3..................177 CAPÍTULO 4 PROCESO DE VALUACIÓN ..... ANÁLISIS PRELIMINAR ................................210 5............. DIAGRAMA GENERAL ....................2 FACTOR DE FRENTE (FFR) ........................ FLUJO DE EFECTIVO ......................203 4..........................................143 6.............235 13 .....................233 2........ INVESTIGACIÓN DE CAMPO ............................................................................................................................200 4.........231 1.............................................................................72 6.......................................1 ENFOQUE COMPARATIVO DE MERCADO ...............................................................

..............................268 1..................................................275 11................................................272 6...2 FACTOR DE DEPRECIACIÓN TOTAL (FDT) .......259 7..............4 FACTOR POR TOPOGRAFÍA (FTP) ..................................... PORCENTAJE DE PARTICIPACIÓN DE COSTOS EN LA URBANIZACIÓN ......................... ANÁLISIS DE INVERSIÓN..............................................................7 FACTOR DE FORMA (FFM) ...................280 14 ............................... CONSTRUCCIONES URBANAS ......................................................246 4....................................5 MÉTODO DE LA HUELLA .........................................................................................................................................................................................................................................................................273 8............ CAPITALIZAR..................TASA DE DESCUENTO ...1 FACTOR DE DEMÉRITO POR EDAD (FED): (2) ........................ COSTOS INDIRECTOS ...............................................272 5. MÉTODO DE LA TASA INTERNA DE RENDIMIENTO .......................273 7...........................................257 6..............................................274 10........ CLASIFICACIONES DE PARTIDAS GENERALES ............... FACTOR DE ZONA (ZN): ........3................ ¡Error! Marcador no definido..............................................................................................1 CLASIFICACIONES DE LAS CONSTRUCCIONES .............................................................246 1.............254 5...................................................................236 2..... MODELADO FINANCIERO........261 8.............. ............................................. INTERÉS COMPUESTO ................................................276 GLOSARIO DE TÉRMINOS EN VALUACIÓN ..... VA ................................. VALOR PRESENTE NETO (VPN) ............................................... PARTICIPACIÓN EN PORCENTAJE POR CADA PARTIDA DE CONSTRUCCIÓN ...................................................................................239 2...........................................Phoenix............................................................... TASA DE INTERÉS NOMINAL Y EFECTIVA .........................................274 9.......................251 5..............................................................238 2.................................................................... MÉTODO DEL VALOR PRESENTE ........244 3.................................................250 5............................................................................................................... ..........5 FACTOR PROMEDIO APLICABLE AL TERRENO SUJETO (FP) .............................237 2... ............ CONDOMINIO ..................................255 5.................................................. TASA INTERNA DE RETORNO (TIR) ........................275 12..263 CAPITULO 6 CONCEPTOS BÁSICOS DE MATEMÁTICAS FINANCIERAS........................................8 FACTOR POR INUNDACIÓN (FID) ........................................................270 3...........................247 5..... INTERÉS SIMPLE .......................................269 2.................6 FACTOR DE FONDO (FFD) .....................................275 13..........3 FACTOR DE CONSERVACIÓN (FCO)..................................271 4.............................241 2. Valuación Imobiliaria............................................. TREMA .............................................................................. REFERENCIAS BIBLIOGRÁFICAS...........

viviendas.” 15 . como son los terrenos. Valuación Imobiliaria. Capítulo 1 ¿QUÉ ES EL MERCADO INMOBILIARIO? “El mercado inmobiliario es el marco en el cual se desarrollan todas aquellas transacciones económicas. fincas. que tienen por objeto inmediato la propiedad o el disfrute de un bien inmueble. tienen como finalidad el derecho a gozar o disponer de un bien que tiene una situación fija en el espacio y no puede desplazarse. locales comerciales. es decir. etc.Phoenix.

¿QUÉ ES EL MERCADO INMOBILIARIO? Recibe el nombre de mercado inmobiliario a las diferentes acciones comerciales que pueden presentarse con los bienes raíces que pertenecen al sector de la construcción. El mercado inmobiliario es el marco en el cual se desarrollan todas aquellas transacciones económicas. viviendas. En él intervienen un conjunto de compradores potenciales con la necesidad de satisfacer la adquisición. obras o servicios. 16 . tienen como finalidad el derecho a gozar o disponer de un bien que tiene una situación fija en el espacio y no puede desplazarse. como son los terrenos. el bien inmueble y los demandantes. por lo que es pertinente conocer mejor su comportamiento en el área específica del sector. locales comerciales. Valuación Imobiliaria. se generan relaciones en la que participan diferentes actores que intervienen en estas acciones. el arrendamiento es la cesión o adquisición del uso o aprovechamiento temporal de cosas. de manera que se identifiquen adecuadamente. fincas. que tienen por objeto inmediato la propiedad o el disfrute de un bien inmueble. De esta manera. Por tanto. la compraventa y el arrendamiento. a cambio de un precio.Phoenix. En cambio. venta o disfrute de un bien inmueble. ya sea mediante una transacción u otro tipo de negocio de acuerdo con el vendedor. 1. etc. se observarán dos operaciones principales (aunque no son las únicas). Es importante conocer las diversas características que cada uno de ellos posee. La compraventa es el contrato o pacto entre dos personas por el que una se obliga a entregar una cosa determinada y la otra a pagar un precio por la misma. es decir. que son los oferentes.

g) Servicios que proporcionan a sus habitantes.Phoenix. LA COMPRA VENTA O LA RENTA DE UN BIEN INMUEBLE: EN RELACIÓN CON LA TIERRA: a) Localización. a cambio de un precio. industria. e) Concordancia con el vecindario. EN RELACIÓN CON LAS CONSTRUCCIONES: a) Tipo de construcción en relación con el lote. mientras que en el arrendamiento o alquiler sólo se produce una cesión. En el caso de la compraventa se produce un traspaso de la propiedad del inmueble. Valuación Imobiliaria. 17 . d) Estilo y estética. c) Funcionalidad. en ambos casos. e) Disponibilidad de servicios y tipo de estos. etcétera). LISTA DE FACTORES QUE AFECTAN EL INGRESO POTENCIAL. b) Calidad y durabilidad. c) Topografía. d) Condiciones de suelo y subsuelo. DIVERSOS: a) Tipo de propiedad raíz (comercio. habitación. b) Tamaño y medidas del lote.

Capítulo 2 QUÉ ES UN BIEN RAÍZ O UN BIEN INMUEBLES “La propiedad real incluye todos los derechos. Por tanto la propiedad real es un concepto no físico” 18 . c) Cantidad dentro de su tipo con respecto al mercado. La propiedad real se representa normalmente mediante alguna prueba de propiedad separada del bien raíz físico. Valuación Imobiliaria. b) Calidad dentro de su tipo.Phoenix. intereses y beneficios relacionados con la propiedad de bienes raíces.

sobre y bajo suelo. 1. beneficios y derechos inherentes a la tenencia de bienes inmuebles. tangible que puede verse y tocarse. intereses y beneficios relacionados con la propiedad de bienes raíces. Se define como bienes raíces o bienes inmuebles al suelo físico y aquellos elementos de factura humana que se adhieren al suelo. Aun cuando se entiende que estos conceptos legales no se reconocen en todos los Estados. Es la “cosa” física. se adoptan aquí para distinguir importantes términos y conceptos. 19 . Los bienes muebles incluyen objetos tangibles e intangibles (corpóreos e incorpóreos) que no son bienes raíces. La propiedad real incluye todos los derechos. DEFINICIÓN DE BIEN RAÍZ Los intereses. Por tanto la propiedad real es un concepto no físico. Estos son cosas que no están permanentemente adheridas a los bienes raíces y generalmente se caracterizan por su movilidad. junto con todas las adiciones en. Valuación Imobiliaria. la Tierra y todo lo demás de naturaleza permanente que está fija a ella. La propiedad real se representa normalmente mediante alguna prueba de propiedad separada del bien raíz físico.Phoenix. Las leyes locales dentro de cada Estado establecen las bases para diferenciar los bienes raíces de los bienes muebles.

considerado como bien raíz. relieves. de modo que resultará imposible de separar tanto en lo físico como en lo jurídico. pinturas y otros objetos de ornamentación. Las estatuas. de modo que no pueda separarse sin deterioro del mismo inmueble o del objeto a él adherido. el inmueble es un bien inmóvil al cual no se podrá trasladar de ninguna manera o separarlo del suelo sin que ello no ocasione perjuicios y daños al mismo. Las plantas y árboles mientras estén unidos al suelo y los frutos pendientes de los mismos árboles y plantas mientras no sean separados. IV. Son ejemplos de inmuebles: las parcelas urbanizadas o no. ya sea porque forma parte del terreno o porque se encuentra anclado en él. las casas. etc. II. El inmueble es un bien. 2. tanto física como jurídicamente.Phoenix. Todo lo que esté unido a un inmueble de una manera fija. en tal forma que revele el propósito de unirlos de un modo permanente al fundo. las naves industriales. El suelo y las construcciones adheridas a él. las fincas. SON BIENES INMUEBLES: I. Valuación Imobiliaria. como consecuencia que se encuentra estrechamente ligado al suelo o terreno en el cual se halla. Es decir. Es decir. 20 . por cosechas o cortes regulares. los departamentos. una estructura que no puede moverse sin causarle daños. EN TÉRMINOS LEGALES DE REGLAMENTACIÓN CIVIL. DEFINICIÓN DE INMUEBLE El término inmueble proviene de un vocablo latino que sirve para referirse a algo que está unido al terreno de modo inseparable. colocados en edificios o heredades por el dueño del inmueble. III.

X. estanques. condominio. directa y exclusivamente a la explotación de la misma. ranchos y 21 . Los abonos y semillas destinados al cultivo de una heredad. estacionamientos de carga.Phoenix. terrenos para casas habitación. XI. telegráficas y de transmisión y distribución de energía eléctrica y las estaciones radiotelefónicas o radiotelegráficas fijas. Valuación Imobiliaria. aun cuando sean flotantes. casas dúplex. Los aparatos eléctricos y sus accesorios adheridos al suelo o a los edificios por el dueño de éstos. casas para rentar. LOS BIENES SON DE DOMINIO DEL PODER PÚBLICO O DE PROPIEDAD DE LOS PARTICULARES: a) Bienes de Propiedad de los particulares: casas habitación. El material rodante de los ferrocarriles. salvo convenio en contrario. colmenas. ferrocarriles. aljibes y corrientes de agua. vasos. parques de diversiones. IX. Los palomares. las líneas telefónicas. Las máquinas. VIII. edificios de oficinas. VII. hoteles. almacenes. estanques de peces o criaderos análogos. Los manantiales. cuando el propietario los conserve con el propósito de mantenerlos unidos a la finca y formando parte de ella de un modo permanente. departamentos. que estén en las tierras donde hayan de utilizarse. y que estén destinados a serlo de manera permanente para su utilización. instrumentos o utensilios destinados por el propietario de la finca. caminos y puentes de peaje. bancos. así como los acueductos y las cañerías de cualquiera especie que sirvan para conducir líquidos o gases a una finca o para extraerlos de ella. Los diques y construcciones que. VI. estén fijados sólidamente a la ribera de un río o lago. V.

pozos de petróleo. juzgados. edificios de correos. aeropuertos. iglesias.Phoenix. estaciones de ferrocarril. molinos. como: edificios municipales. aduanas. diques. casas de gobierno. Valuación Imobiliaria. etcétera. gasolineras. teatros. bibliotecas. a los Estados o a los Municipios. b) Bienes de dominio del poder público los que pertenecen a la Federación. museos. granjas. fábricas. playas públicas. etcétera. calles y avenidas. auditorios. 22 . muelles. parques. hospitales. escuelas. estadios.

intereses y beneficios relacionado con la tenencia de un bien. es decir. en el que cada palo representa un derecho distinto y separado que tiene el dueño de una propiedad. vender. las sociedades y naciones del mundo se ven afectadas. regalar o ejercer todos o ninguno de estos derechos. La tenencia de un derecho sobre artículos distintos a los bienes raíces. es un concepto económico. 3. El concepto de haz de derechos o propiedad de un bien raíz puede compararse con un haz de palos.Phoenix. Valuación Imobiliaria. sociólogos y economistas. Su importancia es tal. CONCEPTOS DE TIERRA Y PROPIEDAD La Tierra es esencial para nuestras vidas y para nuestra existencia. La propiedad se integra con los derechos privados que otorgan al propietario uno o varios derechos específicos sobre lo que posee. En algunos Estados. La valuación de la tierra como baldío o de la tierra y sus mejoras. geógrafos. que atrae la atención de abogados. de manera indistinta alude a la tierra o suelo. como bien raíz. utilizada sin más 23 . La palabra propiedad. Contribuyen al valor de un bien raíz sus cualidades singulares de durabilidad. lo relativamente limitado de la oferta y la utilidad específica de un sitio dado. se conoce como haz de derechos. Baldía o con mejoras. inamovilidad de ubicación. En la medida en que cada una de estas disciplinas se relaciona con la tierra y con los usos de la tierra. arrendar. se conoce como propiedad sobre bienes muebles. el dueño tiene derecho a utilizar. El valor lo crea la utilidad del bien raíz o la capacidad para satisfacer las necesidades y deseos de las sociedades humanas. el conjunto de derechos relativo a la propiedad del bien inmueble. La Propiedad es un concepto legal que comprende todos los derechos.

Phoenix. El principio de oferta y demanda estipula que el precio de un bien. Un mercado es un medio en el que se intercambian bienes. o a un conjunto de estos. a un bien mueble o a otros tipos de propiedades tales como negocios o derechos financieros. 24 . puede referirse a un bien inmueble. servicios y mercancías entre compradores y vendedores por la vía del mecanismo de precio. servicio o mercancía varía inversamente a la oferta del mismo y directamente con su demanda. El concepto de mercado implica la habilidad de compradores y vendedores de llevar a cabo sus actividades sin restricción. Valuación Imobiliaria. calificación o identificación.

autopistas y vías de ferrocarril). Uso industrial. USOS DE SUELO El suelo se utiliza con muy diversos fines. instalaciones para la transformación de materias primas o elaboradas. Forestal. edificaciones. Uso recreativo. Valuación Imobiliaria. bien sea para monte maderable y leñoso o monte abierto para el pastoreo. petróleo y aguas subterráneas. Asentamientos humanos. por ejemplo para uso forestal.Phoenix. energéticos e hídricos. canteras y perforaciones de gas. científico y de protección de la Naturaleza. Es un recurso natural único. agricultura. provincial. para el transporte y las comunicaciones (carreteras. y los datos se van ampliando posteriormente a nivel comarcal. minas. etc. LOS PRINCIPALES USOS POTENCIALES DEL SUELO SON: Utilización agrícola (cultivos) Mantenimiento de pasto para el ganado. hábitats rural y urbano. parques naturales. pero está sometido a una gran presión antrópica. habitación. Normalmente el uso que se le da al suelo está determinado por cada término municipal. Extracción de recursos minerales. industria. regional y nacional. etc. Uso de servicios. minería. 25 . instalaciones depuradoras y vertidos. 4. cultural.

Valuación Imobiliaria. 26 . Programas municipales.1 PLANEACIÓN TERRITORIAL La planeación territorial de las ciudades se efectúa a través de los instrumentos programáticos y de política pública de las que disponen las autoridades competentes. así como para la regulación del uso de suelo y del desarrollo de los centros de población.2 INSTRUMENTOS DE PLANEACIÓN TERRITORIAL LA PLANEACIÓN TERRITORIAL SE INTEGRA POR VARIOS INSTRUMENTOS COMO: Programas estatal. eficiente y competitivo. para el ordenamiento sustentable del territorio. protegiendo al ambiente y a los recursos naturales.Phoenix. 4. orientado a mejorar el nivel de vida de sus habitantes. Programas metropolitanos. propiciando un entorno más equilibrado. 4. La planeación territorial forma parte de los Sistemas de Planeación y tiene como sustento los principios de la planeación democrática previstos en cada Constitución Política de cada país.

describiendo sus atributos físicos. e) La protección. Los instrumentos de planeación a que se refieren anteriormente deberán guardar congruencia entre sí. ELEMENTOS MÍNIMOS DE LOS PROGRAMAS DE PLANEACIÓN: La determinación de las diferentes regiones ecológicas. declaración y administración de áreas naturales protegidas.Phoenix. para: a) La identificación de la vocación de aprovechamiento del territorio b) La protección al ambiente y preservación de la vocación natural de los suelos. así como el diagnóstico de sus condiciones ambientales y las tecnologías utilizadas por sus habitantes. zonas de restauración y zonas de recarga de mantos acuíferos. Las directrices relativas al ordenamiento de los espacios y sistemas naturales. los sumideros de carbono y las cuencas hidrológicas. protección. restauración y aprovechamiento sustentable de los recursos naturales. bióticos y socioeconómicos del territorio. 27 . La planeación hidráulica. Valuación Imobiliaria. Las normas para la constitución y aprovechamiento de las provisiones y reservas territoriales. Los criterios de regulación ambiental para la preservación. d) La identificación. c) La conservación y restauración de los terrenos forestales. restauración y aprovechamiento sustentable de los recursos naturales.

áreas o instalaciones en que se realicen actividades de alto riesgo ambiental. para: a) La distribución general de la vivienda y de las actividades económicas en los territorios. Los proyectos. b) El mejoramiento de la prestación de los servicios públicos y el fomento a la implementación de fuentes renovables de energía. d) La protección y conservación de los parques urbanos. así como la inducción de proyectos. Las directrices relativas al ordenamiento de los centros de población. y de las zonas de valor escénico. c) El impulso y apoyo a la construcción de vivienda popular o económica y de popular. incluyendo la definición de los polígonos de protección en torno a instalaciones penitenciarias o de seguridad nacional.Phoenix. e) La identificación de las zonas de riesgo y el establecimiento de las modalidades y restricciones para el uso del suelo y a las construcciones. 28 . medidas y acciones prioritarias en materia de infraestructura pública para: a) El aprovechamiento sustentable de los recursos hídricos. f) La identificación y manejo de zonas de riesgo. b) La determinación de las zonas para la consolidación y crecimiento de los centros de población y de las reservas territoriales respectivas. así como la de zonas intermedias de salvaguarda en torno a predios. Valuación Imobiliaria. así como del patrimonio cultural urbano y arquitectónico. medidas y acciones para su aprovechamiento y desarrollo. jardines públicos y áreas verdes.

Phoenix. b) El abatimiento de los niveles de morbilidad y mortalidad. e) La accesibilidad de las personas con discapacidad. al entorno físico. c) El mejoramiento del abasto de bienes de consumo básico. Valuación Imobiliaria. Las políticas de vivienda. d) El mejoramiento de los medios de transporte colectivo y el fomento a la movilidad no motorizada. en el que se establecerá: a) La regionalización turística de los territorios. f) El incremento de las actividades deportivas y recreativas de la población. b) Los lineamientos y criterios para la preservación de los recursos naturales y el aprovechamiento ordenado y sustentable de los recursos turísticos. incluyendo el establecimiento de modalidades y restricciones al uso del suelo y a las construcciones. Los proyectos. disponibilidad y demanda de los recursos turísticos. c) La optimización de la movilidad y la comunicación. a partir del diagnóstico de las características. g) La optimización de las funciones administrativas del sector público. en igualdad de condiciones con las demás. medidas y acciones prioritarias en materia de equipamiento urbano para: a) El incremento del nivel educacional y cultural de la población. El ordenamiento turístico del territorio. 29 . el transporte y a otros servicios e instalaciones de uso público. incluyendo el análisis de riesgos de los mismos.

Los lineamientos para su ejecución. consolidación. 30 . Valuación Imobiliaria. La definición de los indicadores de gestión y de los mecanismos de evaluación. Las reservas territoriales para la consolidación o crecimiento de los centros de población.Phoenix. 4. así como sus respectivas densidades poblacionales y coeficientes de ocupación del suelo. así como los predios susceptibles para constituir las mismas. Los usos y destinos predominantes y compatibles. condicionados e incompatibles. mejoramiento y crecimiento de los centros de población. La intensidad de los usos de suelo. Las provisiones territoriales constituidas para la fundación de centros de población. VI.3 ÁREAS QUE COMPRENDE LA ZONIFICACIÓN DE USO DE SUELO O VOCACIÓN DEL SUELO LA ZONIFICACIÓN SE ESTABLECERÁ EN EL PROGRAMA DE PLANEACIÓN Y DEBERÁ DE PRECISAR: Las zonas y corredores que integran el territorio municipal. seguimiento y modificación. en cada zona o corredor. Las áreas para la conservación. Las zonas de conservación ecológica.

Las modalidades y restricciones al uso del suelo y a las construcciones. Cultural y Natural. k) Zonas de desarrollo turístico sustentable. Valuación Imobiliaria. b) La preservación de humedales ubicados dentro del territorio del Municipio.Phoenix. c) Áreas naturales protegidas. e) Zonas de recarga de mantos acuíferos. l) Zonas de monumentos arqueológicos. f) Zonas de riesgo. jardines públicos y áreas verdes. h) Zonas intermedias de salvaguarda en torno a actividades altamente riesgosas. 31 . i) Derechos de vía. en la Lista de Humedales de Importancia Internacional a que se refiere la Convención Relativa a los Humedales de Importancia Internacional especialmente como Hábitat de Aves Acuáticas. Los parques urbanos. artísticos o históricos. g) Polígonos de protección y amortiguamiento de la infraestructura de carácter estratégico y de seguridad nacional. en los términos de la Convención sobre la Protección del Patrimonio Mundial. m) Zonas de entorno del patrimonio cultural urbano y arquitectónico. d) Áreas de refugio o hábitats críticos para la conservación de la vida silvestre. j) Zonas federales de vasos y cauces de aguas nacionales. derivadas de: a) Declaratorias como Patrimonio Cultural.

n) Áreas de valor escénico. X. 4. Las demás que los ayuntamientos estimen procedentes.Phoenix.4 USOS Y DESTINOS QUE SE PODRÁN ASIGNAR EN EL PROGRAMA MUNICIPAL LOS USOS Y DESTINOS QUE PODRÁN ASIGNARSE EN EL PROGRAMA MUNICIPAL SON: Usos del suelo: a) Agrícola b) Pecuario c) Forestal d) Habitacional e) De servicios f) Comercial g) Turístico o recreativo h) Agroindustrial i) Actividades extractivas j) Industrial 32 . Valuación Imobiliaria.

comercios. c) Recarga de mantos acuíferos. b) Conservación ecológica. d) Equipamiento urbano. 33 . tales como oficinas empresariales y corporativas. casas de huéspedes y similares. oficinas. e) Infraestructura pública. comprendiendo hoteles. Oficinas: Edificaciones destinadas al desarrollo empresarial público o privado. Valuación Imobiliaria. k) Mixto Destinos del suelo: a) Parque urbano. restaurantes y/o talleres en planta baja o pisos intermedios. En los usos y destinos mixtos sólo estarán permitidos aquéllos que sean compatibles entre sí y que no impliquen un riesgo para las personas o sus bienes. moteles. f) Mixto. jardín público o área verde.Phoenix. Habitacional con comercios: Se refiere a edificios y casas habitación que incluyen. Hoteles: Edificaciones destinadas a prestar servicio de alojamiento temporal. albergues. de profesionistas. EJEMPLO DE DIFERENTES TIPOS DE USOS DE SUELO: Habitacional: Se refiere a edificaciones donde residen individual o colectivamente personas o familias. casas de cambio. sucursales de banco. así como despachos médicos de diagnóstico.

Las instalaciones destinadas al suministro y/o almacenamiento de combustible. Deportivos y Gimnasios: Edificaciones e instalaciones en donde se practican ejercicios de acondicionamiento físico y se presenten todo tipo de espectáculos deportivos.Phoenix. farmacias. También incluye las instalaciones para el almacenamiento de maquinaria. metalmecánica. rastros. estacionamientos públicos y privados. venta de materiales para construcción. tolvas. ferreterías. bebidas. como son televisoras. textil de calzado. materias primas y productos procesados. pecuaria. almacenes de granos. Comunicaciones: Instalaciones destinadas a difundir o transmitir información. abarrotes. centros comerciales. agrícola. forestal. panaderías. de ensamble. electricidad. Comercio: Edificaciones destinadas a la compra-venta o intercambio de artículos de consumo y servicios. Valuación Imobiliaria. de alimentos. cubiertos o descubiertos. tales como tiendas. frigoríficos y edificaciones para el consumo de alimentos y bebidas. muelles o embarcaderos. módulos y centrales de abasto. Abasto: Edificaciones o instalaciones públicas y privadas destinadas al almacenamiento. 34 . construcciones metálicas ligeras para los siguientes usos: bodegas. estaciones de ferrocarril. telégrafos. tianguis e instalaciones similares. silos. tiendas de autoservicio. estaciones de radio. manufacturera y de transformación. pintura. así mismo las edificaciones de reparación y conservación de bienes muebles y herramientas. industria extractiva. mercados. teléfonos y correos. Industria: Se refiere a cualquier instalación o edificación destinada para taller. venta y distribución de diversos productos perecederos y no perecederos. Terminales: Edificaciones/instalaciones destinadas al traslado de personas o bienes como son terminales de autobuses locales y foráneos.

1 CLASIFICACIÓN DE LAS VIALIDADES URBANAS LAS VIALIDADES URBANAS DE LOS CENTROS DE POBLACIÓN SE PODRÁN CLASIFICAR EN: EJES METROPOLITANOS: aquéllos que cuentan con una sección superior a sesenta metros. laboratorios clínicos y radiológicos. con o sin camellón central. Son instalaciones que requieren remodelación mayor por el uso rudo y la asepsia que exige el giro en periodos cortos de tiempo. hospitales. medida de alineamiento a alineamiento. y que conforman una red de comunicación vial integral en los centros de población. Hospitales: Se refiere a las edificaciones destinadas a la atención. y que conforman una red de comunicación vial integral en las zonas metropolitanas. diagnóstico. carpinterías. VÍAS PRIMARIAS: aquéllas con una sección igual o mayor a cuarenta metros pero inferior a sesenta metros. con camellón central. clínicas. 4. maternidades. medida de alineamiento a alineamiento. que cuentan con la estructura vial para la movilidad motorizada y no motorizada.4. tratamiento y rehabilitación de las personas afectadas por enfermedades o accidentes tales como: unidades médicas. Valuación Imobiliaria. con camellón central.Phoenix. lubricación. medida de alineamiento a alineamiento. sanatorios. centros de tratamiento de enfermedades crónicas. como son talleres de reparación. alineación y balanceo de vehículos. que cuentan con la estructura vial para la movilidad 35 . etc. VÍAS SECUNDARIAS: aquéllas con una sección igual o mayor a veinte metros pero inferior a cuarenta metros. maquinaria y lavadoras. que cuentan con la estructura vial para la movilidad motorizada y no motorizada.