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TEMA V

DE LAS COSAS, DE LOS DERECHOS REALES DE LA PROPIEDAD
Y SUS ELEMENTOS

5.1 De las cosas.

El término cosa, en el Derecho privado, se refiere al objeto de la
relación jurídica, que puede ser un bien, un derecho o incluso una
obligación, en la que además intervendrán personas, siendo éstas los
sujetos de tal relación.

Sobre las cosas recaen los distintos derechos reales (como, por
ejemplo, la propiedad) sobre los que son titulares las personas.
Además, la cosa puede ser objeto de posesión, siendo éste un hecho
fáctico de gran importancia jurídica.

5.1.1. Generalidades.

Los derechos reales, que consisten en los diferentes beneficios que el
hombre puede obtener de una cosa, son en número limitado.

Las legislaciones modernas no han aumentado su lista, quedando,
sobre poco más o menos, los mismos que habían en derecho romano

Unos han sido organizados por el derecho civil, y los otros han sido
admitidos y sancionados por el derecho pretoriano.

El derecho de propiedad, tal como está concebido en el Código, procede
del liberalismo francés, y era equivalente a la totalidad del poder de
disfrute y enajenación a cualquier título. Es el derecho subjetivo por
excelencia, que se concreta en la titularidad de un poder que se puede
ejercer de diferentes maneras en relación a una cosa determinada.

5.1.2. Clasificación.

Corporales e incorporales.

Corporales: son todas aquellas que tienen un existencia física. Por lo
tanto pueden ser percibidas por los sentidos.

Incorporales: aquellas que no tienen una existencia física por
ejemplo. Los derechos y créditos.

5.2. Los Derechos reales en general.

Son lo que ejercen sobre las cosas. Ejemplos:

Cosas es todo lo que existe material o inmaterial. Excepto las personas
libres.

2. llegue a destruir totalmente el vínculo de pertenencia de la cosa a la persona.1. es imprescindible establecer mecanismos que permitan darles la necesaria publicidad. Tales mecanismos que. Individual y exclusiva: Porque es de un solo sujeto y exclusivo porque los derechos reales sobre la propiedad son de un bien particular. y no sólo frente a un sujeto determinado. los mismos se organizan entre sí con arreglo al principio de prioridad temporal (“prior tempore. son los siguientes: a) Atribuyen a su titular un poder directo e inmediato sobre una cosa material o inmaterial. que lo hace capaz de alcanzar las más distintas facultades de uso y de disposición de la cosa sujeta al señorío de la misma y por la aptitud que tiene también para comprimirse y reducirse en su contenido hasta quedar casi anulado como poder del dueño. La propiedad sus elementos y caracteres: El derecho de propiedad se caracteriza por su enorme elasticidad. Se perpetúan en el tiempo: Porque una persona se establece en una propiedad y con el tiempo la propiedad prescribe a su favor. Carácter relativo: Que la ley lo limita y restringe a desacuerdo con las necesidades sociales pudiendo llegar hasta la suspensión o anulación del mismo 5. como regla general. no se aplican a los derechos de crédito son principalmente la posesión y el Registro de la Propiedad.Se denomina “derechos reales” a aquellos derechos subjetivos de carácter absoluto y contenido patrimonial que recaen directamente sobre cosas. Tipos: • TIPOS . potior iure”): los derechos reales posteriores no pueden perjudicar en ningún caso a los derechos reales anteriores. deben afectar a terceros. sin que . c) El titular de un derecho real sobre una cosa lo puede ejercitar aun en el caso de que ésta cambie de propietario o de poseedor (“reipersecutoriedad”). no obstante. Real: Que es todo lo que pertenece a su dueño legalmente. 5. por su propia naturaleza. que permiten distinguirlos de los derechos de crédito.2. d) Dado que los derechos reales.2. Sus caracteres más relevantes. b) Ese poder es eficaz y oponible frente a todos (“erga omnes”). e) En caso de concurrencia de diferentes derechos reales sobre una misma cosa. origina el derecho que el dueño tiene directamente con la cosa. y no sobre una prestación o conducta de otro sujeto.

 Prescripción extraordinaria: cuando se exige solo la posesión pacífica. La posesión ha de ser pacífica (que nadie pida su devolución). pública e ininterrumpida durante ese tiempo. Cumplimiento del objeto de la sociedad.  Por sucesión. La propiedad se adquiere tras la posesión pacífica durante: 3 años para bienes muebles. 30 años para bienes inmuebles.  Prescripción ordinaria: se exige buena fe y justo título.  Por prescripción adquisitiva. Cumplimiento del plazo fijado. Por ejemplo el derecho de propiedad.  Derecho real limitado: Son aquellos que recaen sobre cosa ajena. Modo de adquisición:  Por ocupación: tomar la ocupación de una cosa sin dueño con ánimo de hacerla propia. 20 años para bienes inmuebles. Extinción y transmisión. Perdida entera del capital. 1.  Derecho real de garantía (hipoteca.4.  Prescripción adquisitiva: Es la adquisición de un bien por el transcurso del tiempo. entre ausentes (desaparecidos). La servidumbre: gravamen de un inmueble sobre otro inmueble. con ánimo de ser dueño. pues las otras 2 tienen preferencia de compra frente a terceros. 5. 3.  Derecho real de adquisición preferente: Por ejemplo una cosa es propiedad de 3 personas y una de ellas quiere vender su parte. . sin interrupción de la cosa y con ánimo de hacerla propia.3. Por ejemplo el derecho a cruzar por una propiedad para llegar a la tuya si no hay otra forma de hacerlo.  Derecho real pleno:  Derecho total sobre la cosa. 2. Se requiere que transcurra un tiempo de : 6 años para bienes muebles. Mediante ciertos contratos (compraventa). 10 años para bienes inmuebles.  Por ley. prenda)  Derecho real de goce: El usufructo: usar y disfrutar de una cosa ajena con la obligación de conservar su forma.2. 5.2. entre presentes.

2. -Por actos entre vivos: -Originarios: Aprehensión. “el usufructo da derecho a disfrutar los bienes ajenos con la obligación de conservar su forma y sustancia a no ser que el título de su constitución o la ley autoricen otra cosa”. la servidumbre es “un gravamen impuesto sobre un impuesto perteneciente a distinto dueño”. 4. Pero esta inicial . En rigor nuestro código no admite la usucapión ni la ocupación de inmuebles. El usufructo es un derecho real porque da a su titular una situación de señorío o potestad respecto de unos bienes.3. engendrando por ello una situación especialmente protegida frente a terceros. Cuando solo hay participaciones o acciones laborales los administradores son nombrados por mayoría. 594 de nuestro Código que “todo propietario de una finca puede establecer en ella las servidumbres que tenga por conveniente. aunque reconociendo amplio poder de acción a la autonomía de la voluntad. Nuestro Código Civil contempla la servidumbre en más de setenta artículos (530 a 604).  La servidumbre limita el derecho de propiedad. No puede ser presumida sino probada su constitución. La servidumbre y el usufructo.1. siempre que no contravenga a las leyes ni al orden público”. Ocupación A causa de muerte .  La servidumbre es inseparable de la finca a que pertenece e indivisible.3. Según el art.Derivados: Tradición. realmente se trata de una imprecisión lingüística.  la servidumbre continúe. En caso de quiebra. La posesión. y en el modo y forma que bien le pareciere.Sucesión a título universal -Sucesión a título singular. con una regulación minuciosa. encontrándose en el art. Según el art.467 del Código Civil. quedando reducido a cuatro las formas de adquirir la posesión. 5. 530 del Código Civil. 5. Los acuerdos de la sociedad pueden ser impugnados cuando incumplan los estatutos o cuando lesionen a la sociedad a favor de algún socio o tercero. pues realmente se crea una nueva servidumbre. la mayor parte dedicada a regular servidumbres concretas. Ocupación .

una relación jurídica compleja entre usufructuario y propietario. sino en Roma. sobre todo. El pretor juzgo equitativo concederle una protección más eficaz. ejercido al menos por dos sujetos. los derechos reales contribuyen a la paz social que trasciende el mero interés individual para proyectarse a toda la comunidad. 5. Los Derechos reales pretorianos.visión no debe ocultar que la constitución del usufructo crea. 5. A pesar de que esta locución jurídica procede del griego. a cargo de pagar una retribución al propietario este derecho es transmisible inter vivo y mortis causa. Por tanto si el concesionario era perturbado en su goce por el propietario.4. Es el que los pretores introdujeron a los fines de ayudar. Según el derecho civil el locatario del suelo de otro no es propietario del edificio que él ha construido. La superficie es uno de los derechos reales pretorios que permite gozar a perpetuidad o a largo plazo una construcción hecha sobre el terreno de otro. Importancia. consiste en un derecho relativo a una cosa-bien inmueble. La enfiteusis es una institución de derechos griego que significa hacer plantaciones. es decir. uno de los cuales ostenta al menos su uso y disfrute. podían tan solo reclamarle daños e intereses por la acción conducta y si era perturbado por terceros. La enfiteusis se incluye entre los llamados derechos reales. El modo de funcionamiento tanto del derecho civil como del derecho pretoriano lo hemos estudiado en oportunidad de analizar los conceptos e ideas fundamentales del Derecho Romano.4. a cuyo examen nos remitimos. como se verá. porque el propietario del terreno no es quien tiene la propiedad de la superficie. obtener del propietario la cesión de sus acciones. por tanto es una derogación al principio superficie solo cedit (la construcción accede al suelo).3. 5. En cuanto que. ambos con facultades y deberes. La importancia fundamental radica en que.4. a la producción jurídica del pretor urbano. pues es este magistrado quien realiza la adaptación interna del derecho romano: el tratamiento de la actividad del pretor peregrino excedería el marco de nuestras pretensiones metodológicas. Basta con aclarar que aquí sólo nos referimos al derecho pretoriano stricto sensu. suplir y corregir el derecho civil cuando necesidades de utilidad pública lo reclamaron"'. La superficie y la Enfiteusis. Aquí los interpretes ven una propiedad distinta de la del suelo.2. . este nombre no le fue dado en Grecia.1.

Nuestro Código no contiene una definición. en mayor o menos medida. Cuando un tercero lo hiciere en seguridad de una deuda ajena. Definición y caracteres. para cobrarse su crédito con el producido por la venta. llamados hipotecarios por hallarse su devolución garantizada por el derecho real de hipoteca. como deudor directo o subsidiario". La hipoteca es una forma de garantía. La hipoteca. Hoy día se reconocen más límites a favor de la sociedad y Caracteres: Enumeración y explicación de cada uno de ellos. Es aquel derecho subjetivo que atribuye al titular un poder o señorío directo e inmediato sobre una cosa determinada. sobre bienes inmuebles que continúan en poder del deudor". debemos que incumben al titular del derecho real y cuyo cumplimiento constituye el reflejo del derecho real o de su ejercicio. La hipoteca es un derecho real constituido en seguridad de un crédito cierto en dinero. en numerosos casos. no por ello se obligará personalmente. sin necesidad de intermediario alguno personalmente obligado y que impone así mismo a todo el mundo erga omnes un deber de respeto o exclusión y a veces. sin embargo el art. un hacer o un no hacer posiblemente conectado con un soportar. Esta definición resulta sin embargo incompleta puesto que la hipoteca puede ser también constituida por un tercero.4. cuando se trata de derecho limitado. que continúa en poder del constituyente. 5.La superficie como ya lo hemos establecido a lo largo de este trabajo es un derecho real que permite al superficiario de pleno disfrute de un edificio levantado en suelo ajeno: es además trasmisible inter vivos y mortis causa. la creación de las llamadas burbujas inmobiliarias. poder sobre la cosa sino que en ciertos casos. El titular del derecho real no solo tiene. bancos y cajas de ahorros. Es un derecho absoluto: es decir no reconoce límites. en garantía de un crédito cierto en dinero. y por cuya gran confianza se ha propiciado un notorio desarrollo del crédito territorial y favorecido así. . surgen del propio poder sobre la cosa.4. considerada eficaz por las entidades financieras de crédito.5. por lo que es mayoritariamente usada por entidades para la concesión de préstamos y créditos. 5.4. La garantía consiste en el derecho que tiene el acreedor hipotecario de ejecutar y hacer vender en subasta pública el bien inmueble hipotecado. 2356 establece: "Por el derecho real de hipoteca se grava un inmueble determinado.

Este requisito formal tiene carácter solemne. Es un Derecho Real. la venta o la partición se hará en esta forma". determinarán iguales efectos respecto de la hipoteca. El principio de indivisibilidad significa que mientras haya un saldo impago.4. Tiene el carácter SOLEMNNE: La hipoteca sólo puede ser constituida por ESCRITURA PUBLICA. por un lado la extinción objetiva. fuere éste susceptible de un útil fraccionamiento. F). todo lo relativo a la ejecución de la hipoteca es de competencia del juez llamado a entender en la obligación principal. Pero si al ejecutarse el crédito o al dividirse el inmueble gravado. 5. se extingue el objeto y también la relación jurídica. Así por ejemplo: la inexistencia de la deuda.4. sin una subasta total. garantizan el pago de toda la deuda y de cada parte de la misma.5. E). su nulidad o rescisión. porque integra la enumeración taxativa de los derechos reales previsto en el art. Convencional: Este derecho real accesorio es fruto de un acuerdo de partes. Es un Derecho Accesorio. que es lo principal.6 Caracteres. 1953 del Código Civil. La hipoteca presenta los siguientes caracteres: A). C). Extinción. . constar la aceptación del acreedor en la Escritura Pública. 2364 establece: "La hipoteca es activa y pasivamente indivisible. Hay dos maneras de extinción de los derechos reales. o aquellos con los cuales procediendo a una división útil del inmueble hubiese podido ser cubierto igual propósito. Indivisible: el Art. B). debiendo en todos los casos y bajo pena de afectar la validez del acto. la hipoteca subsiste integra sobre la totalidad del inmueble. La hipoteca se constituye sobre INMUEBLES (ver art. de tal modo que su falta priva de todo efecto a la hipoteca. 2356).7. se haga de esa forma. Desde el punto de vista procesal. Pero en otros casos se extingue la relación jurídico real pero el objeto. La cancelación parcial de la deuda no da lugar a la extinción parcial de la hipoteca. porque se constituye en garantía de un crédito. Cada una de las cosas afectadas a una deuda y cada parte de ellas. Sin embargo. y por ello la hipoteca se halla supeditada a todas las contingencias de la deuda que garantiza. Caracteres: Enumeración y explicación de cada uno de ellos. la norma posibilita que si el crédito del demandado pudiera ser satisfecho con la venta de sólo alguno de los inmuebles hipotecados y no de todos. En consecuencia no sería válida una hipoteca constituida por instrumento privado. D).