Rapport D'aviseo Conseil Sur L'impact de La Désignation Patrimoniale Du Quartier Du Musée

Analyse conomique de limpact dune dsignation
patrimoniale du Quartier-du-muse sur la ville de

Gatineau et la porte dentre de la Capitale
Rapport prfinal
28 septembre 2017
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Septembre 2017
Sommaire
Le Quartier-du-muse, une localisation stratgique pour le
redveloppement de lentre de la Capitale
Le Quartier-du-muse Gatineau fait actuellement lobjet dune demande de dsignation 54 912.$ 1,5 personne
patrimoniale. Le mandat confi Aviseo par Essor Centre-ville vise raliser une analyse revenu total mdian
en moyenne par mnage
des mnages
des impacts conomiques dune citation patrimoniale de lensemble du secteur
Rpartition des habitants Rpartition des mnages
Le Quartier-du- 9% Trois personnes

muse est situ 65 et + 18% 20% Mari
et +
dans un lieu 31% Deux personnes
45-64 26% 17% Union libre
stratgique, en
face du Muse
canadien de
25-44 38% 49% Jamais mari
lhistoire, la 60% Une personne
fois lentre 15-24 Spar, divorc
de Gatineau et 0-14 13% ou veuf
5% 14%
dOttawa
Rpartition des usages des Rpartition des mnages selon

Le quartier est prdominance rsidentielle, mais moins qu la immeubles le revenu total
grandeur de la ville (75 % contre 85 %).
Il est proximit du cur commercial de Hull et des grands lieux
4% Institutionnel
demplois, notamment du gouvernement fdral. 5% 11% 17% 100k et +
Le Quartier-du- 7%
Une population jeune compose principalement de mnages 16% Mixte
muse est une 10% 80k-100k
seuls caractrise le quartier.
composante du 25% 41% Commercial 16% 60k-80k
linstar de lensemble de Gatineau, le Quartier-du-muse se
centre-ville de
densifie naturellement, les appartements de cinq tages et plus 21% 40k-60k
Gatineau
ayant gagn prs de 10 % entre 2011 et 2016 pour atteindre la 14% Plex/Walk-up
moiti des habitations. 50% 21% 20k-40k
Il a contribu ce que les mises en chantier multifamiliales 27% Unifamilial
15% Moins de 20k
gagnent de plus en plus de marchs durant la dernire
dcennie. Immeubles Superficie
Comprendre / Rinventer / Conqurir info@aviseo.ca www.aviseo.ca Septembre

Fvrier 2017
Rapport prfinal | 3
Septembre 2017
Sommaire
Des projets envisags aux forts impacts conomiques et qui rpondent
la demande
Trois principaux projets sintressent cette localisation stratgique Le march immobilier a la capacit dabsorber
quelque 900 logements de plus, soit un peu plus
Il y a une forte de 2 % de la demande des 15 prochaines
pertinence annes.
conomique Une part des coproprits envisages cible un
pour les projets march de niche actuellement absent
annoncs Gatineau et seulement offert Ottawa.
Loffre en milieu urbain rpondra la demande
des jeunes mnages.
905 logements Prvision des mises en chantier multifamiliales 2017-2031

465 chambres dhtel 1 500 520 millions $ 42 704
12 500 m2 despace rsidents de plus en investissements 3 000 905
38 799
commercial
27 366
15 337 2,1%
Des investissements immobiliers qui contribueront lconomie
67 M$
322 M$ 3 947 Gatineau Ottawa Total - Projets RMR Projets Rsiduel
en revenus pour le Multifamilial connus Quartier-
en valeur ajoute emplois supports
gouvernement du Qubec du-muse
Les projets permettraient Recension des valeurs patrimoniales

Larrive de 905 doptimiser les espaces du centre-
4,2 millions $ Plus de la
nouveaux en achat de biens ville
moiti des
mnages sur lle durables Cela, en conformit avec les Immeubles 31% 31% 38%
superficies
de Hull crera un objectifs de la Ville. Le Quartier-du-
7,4 millions $ terrain na
effet de halo sur le en dpenses
muse, 16 logements lhectare,
aucune valeur
secteur alimentaires est trs peu dense, sapparentant Superficie 53% 13% 34%
patrimoniale
commercial mme des secteurs priphriques
de Gatineau Aucune Faible Forte
moyenne exceptionnelle

Fvrier 2017
Rapport prfinal | 4
Septembre 2017
Sommaire
Une citation patrimoniale de lensemble du quartier aux effets
indsirables
le montant en taxes foncires auquel renoncerait
Lhtrognit Les valeurs patrimoniales varient beaucoup annuellement la Ville advenant une citation patrimoniale.
dans le cadre bti dun immeuble lautre dans le quartier, prs 7,6 Cest 1,2 % des revenus totaux de la Ville et 5,5 % du Plan
dans le Quartier- du tiers nen ayant mme aucune. millions $ triennal dimmobilisations en 2017.
du-muse limite Un immeuble sans valeur patrimoniale dans un Les revenus de taxes pourraient tre affects par une possible
les avantages de la site dsign se trouve isol, avec un usage baisse de valeur pour les immeubles non patrimoniaux.
citation limit et sans possibilit de redveloppement.
Cest la localisation stratgique qui attire ces projets dinvestissements. Leur nature
ferait quen cas de contrainte de dveloppement, les projets nauraient tout
Revenu total mdian des mnages simplement pas lieu Gatineau
La citation patrimoniale pourrait
constituer une mesure rgressive
-20% 85 981 La citation Les projets envisags ont des composantes htelires
sur plusieurs aspects
patrimoniale et un observatoire est aussi planifi.
Les rnovations patrimoniales 68 703
pourrait empcher Ottawa attire quatre fois plus de touristes que tout
crent un surcot qui peut se 54 912 une opportunit lOutaouais, des touristes qui ne traversent pas pour
situer entre 50 % et 350 % par
touristique qui visiter le Quartier-du-muse.
rapport des travaux standards.
attirerait un bon Seul le Muse canadien de lhistoire lui-mme a une
Dans le Quartier-du-muse, la
nombre de capacit dattraction.
population pourrait difficilement
touristes Le positionnement dun htel-boutique contribuerait
assumer ce cot supplmentaire,
Gatineau diversifier loffre actuelle au centre-ville.
puisquelle dispose de peu de
moyens financiers Quartier- Gatineau Ottawa
du-muse Taux doccupation des htels Gatineau
Le march htelier Prvisions
de Gatineau peut 70
Ceci, par opposition une citation patrimoniale
En termes de absorber les ajouts
large de lensemble du Quartier-du-muse. 65
politiques loffre et
Les valeurs patrimoniales seront mieux
publiques, il serait pourrait mme
protges car les ressources seront ddies 60
prfrable dopter prendre des parts
des immeubles qui ont de rels besoins.
pour des mesures de march sa
Cela limitera les risques deffets indsirables 55
cibles voisine ontarienne
notamment dun point de vue conomique. 0
2010 2012 2014 2016 2018 2020 2022 2024 2026

Fvrier 2017
Rapport prfinal | 5
Septembre 2017
Table des matires

Page
Mise en contexte...7
Portrait du Quartier-du-muse..11
Emplacement et court historique..11
Portrait socio-conomique....15
Parc immobilier..26
Impacts dune citation patrimoniale du site....32

Le patrimoine et le Quartier-du-muse.32
Effets sur le march immobilier..36
Plus de cots, moins de revenus...47
La perte dune opportunit touristique.59
Les nuances apporter quant aux bnfices conomiques des valeurs patrimoniales...72
Conclusion .....81
Annexes..83
Rapport prfinal | 6
Septembre 2017
Mise en contexte
Le Quartier-du-muse Gatineau au centre de projets de
redveloppement et de dcisions importantes pour son avenir
Le Quartier-du-muse, situ Gatineau, fait actuellement lobjet dune demande de dsignation patrimoniale. Il sagit
dun statut de protection que peut adopter la Ville en vertu de la Loi sur le patrimoine culturel.
Les deux catgories de biens immobiliers pouvant tre cites par une municipalit sont l'immeuble patrimonial et le site patrimonial.
Pour tre dsign comme un site patrimonial, le territoire doit tre considr comme une uvre de l'homme ou une uvre conjugue
de l'homme et de la nature. La zone doit avoir une valeur universelle exceptionnelle du point de vue historique, esthtique,
ethnologique ou anthropologique.
Lorsqu'il s'agit d'un site patrimonial, il doit tre compris dans une zone identifie son plan d'urbanisme comme zone protger. Pour
obtenir la dsignation patrimoniale, un bien doit donc possder une valeur considrable pour la municipalit.
Comme la dsignation dun site patrimonial fixe en quelque sorte le dveloppement de la zone vise, elle peut avoir
divers impacts, notamment de nature conomique. Gatineau, plusieurs acteurs sinquitent de cette approche pour
le Quartier-du-muse, notamment le regroupement Essor Centre-ville.
Ce regroupement, dont la liste des membres figure en annexe, soutient quil serait plus judicieux de maintenir le statut quo, cest dire
de procder au cas par cas pour dsigner certains immeubles patrimoniaux, plutt que de donner la dsignation patrimoniale
lensemble du Quartier-du-muse.
Essor Centre-ville souhaite donc obtenir une expertise conomique portant sur limpact dune citation patrimoniale de lensemble du
quartier.
Sources : Ville de Gatineau, Analyse Aviseo
Rapport prfinal | 7
Septembre 2017
Mise en contexte
Objectif de ltude
Le prsent mandat vise raliser une analyse des impacts conomiques dune citation patrimoniale de lensemble du
Quartier-du-muse de la ville de Gatineau.
La dmarche suivante en quatre grandes tapes a permis datteindre cet objectif.
Revue de la Balisage et
Phases
Portrait conomique
1 documentation et 2 du Quartier-du-muse 3 Analyse des impacts 4 rdaction
collecte de donnes du rapport
- Constitution dune base de - Portrait socio-conomique - Inventaire des impacts - Consolidation des analyses
faits relative au quartier - Analyse des marchs conomiques - Validation des constats
- Analyse des indicateurs potentiellement influencs - Regard sur les conditions de - Rdaction du rapport final
Activits
conomiques succs des effets

- Consolidation des rsultats conomiques relatifs au
patrimoine
Le rapport est structur selon trois grandes sections qui

suivent une mise en contexte et qui prcdent la conclusion
Rapport prfinal | 8
Septembre 2017
La prsente tude sintresse aux impacts conomiques

et fiscaux, en accord avec les rgles de lart en tudes
conomiques et en politiques publiques.
Aviseo Conseil ne se prononce en aucun moment sur la
pertinence architecturale des projets envisags par certains
dveloppeurs, ni de leur respect des rglementations
actuelles, ou de la valeur des projets dun point de vue de
design urbain ou urbanistique.
Il ne sagit pas non plus dune tude de march de projets
Mise en contexte
spcifiques. Les analyses conomiques demeurent ainsi
Porte de ltude haut niveau.
Lanalyse a t effectue en fonction des renseignements
disponibles lautomne 2017.
Les travaux de la prsente tude ont t raliss entre les
mois daot et de septembre 2017.
Bien que nous fassions tous les efforts ncessaires pour
assurer l'exactitude des informations contenues dans le
rapport, rien ne garantit qu'elle sera exacte la date
laquelle le lecteur la recevra ni qu'elle continuera d'tre
exacte l'avenir.
Rapport prfinal | 9
Septembre 2017
Afin de mener terme cette tude, Aviseo Conseil a pu compter

Mise en contexte sur les donnes d'agences statistiques reconnues.
Provenance des Les donnes prsentes dans la premire section du document
portant sur le portrait socio-conomique proviennent de lInstitut de la
donnes statistique du Qubec (ISQ) et Statistiques Canada. cet gard, Aviseo
a pu compter sur les plus rcentes donnes du recensement 2016.
Les donnes portant sur le march immobilier ont t fournies par la
Socit canadienne dhabitation et de logement (SCHL) et la
Fdration des chambres immobilires du Qubec (FCIQ).
Le ministre des Affaires municipales et de l'Occupation du territoire
(MAMOT) et la Ville de Gatineau ont galement constitu une
rfrence pour les donnes sur la fiscalit municipale.
Les donnes sur le tourisme proviennent de Tourisme Outaouais,
Tourisme Qubec et Tourisme Ottawa.
Rapport prfinal | 10
Septembre 2017
Section I II III
Portrait du Quartier-du-muse
Emplacement et court historique
Portrait socio-conomique
Parc immobilier
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Le Quartier-du-muse, situ au cur de lle de Hull
Le Quartier-du-muse est situ dans un lieu stratgique, en face du Muse canadien de lhistoire, la fois lentre de
Gatineau et dOttawa.
Le rayon de 400 mtres illustre une distance de marche de cinq minutes.
Sources : Ville de Gatineau, Analyse Aviseo, Crdit Simon Parent
Septembre 2017

Un quartier de plus de deux sicles
Le secteur du Quartier-du-muse est lun des plus anciens de la ville de Gatineau. Alors que lle de Hull a t
grandement dtruite par de multiples incendies, notamment par le grand feu de 1900, le quartier ltude a survcu
ce dernier.
Le cur historique du secteur est principalement constitu par les rues Champlain et Notre-Dame-de-lle, entre les rues lizabeth-
Bruyre et Papineau.
Historique du Quartier-du-muse
Gatineau
1890- 1969- 1983-

1800 1875 1877 1888 1900 1969 1970 1971
1892 1973 1989
Septembre 2017
Court historique et emplacement

Plusieurs dfinitions gographiques seront utilises tout au long du
rapport
La ville de Gatineau correspond au
territoire de lancienne communaut
urbaine de lOutaouais, dissoute en
2001. La nouvelle ville, cre lanne
suivante, comprend donc les anciennes
municipalits dAylmer, de Buckingham,
de Hull, de Gatineau et de Masson-
Angers.
Le centre-ville de Gatineau comprend

lle de Hull, mais aussi la portion sud de
lle qui se rend jusqu Gatineau et une
partie louest tel quillustr. Il abrite le
Quartier-du-muse qui se trouve entre
les rues Victoria, Laurier et les
boulevards des Allumettires et
Maisonneuve.
des fins de comparaison, le centre-

ville dOttawa stend du Canal Rideau
jusqu lavenue Bronson et inclut
notamment la colline parlementaire.
Septembre 2017
Section I II III
Parc immobilier
Septembre 2017
Un quartier rsidentiel avant tout
75 % des btiments situs sur le territoire du Quartier-du-muse ont une vocation rsidentielle et la moiti de lensemble des
btiments est constitue de maisons unifamiliales. Certaines rsidences ont toutefois des services professionnels ou autres,
typiquement au rez-de-chausse, ce qui rend la ralisation dun portrait plus difficile.
Le secteur commercial et linstitutionnel ne comptent respectivement que 16 % et 4 % de lensemble des btiments.
Rpartition des usages des immeubles

Quartier-du-muse, 2017; en %
Institutionnel 4%
5% 11%
Mixte
7%
Commercial 16%
Plex/Walk-up 25% 41%
75%
14%
Unifamilial 50%
27%
Btiments Superficie Unifamilial Plex/Walk-up Mixte Commercial Institutionnel

Sources : Analyse Aviseo, Crdit Simon Parent
Septembre 2017
mais moins que lensemble de la ville de Gatineau
La proportion de btiments rsidentiels est beaucoup plus leve pour lensemble de la ville de Gatineau.
Alors que 75 % des btiments situs sur le territoire du Quartier-du-muse ont une vocation rsidentielle, cette proportion grimpe
97 % pour la ville de Gatineau.
Les maisons unifamiliales reprsentent 85 % de la totalit des units foncires dvaluation (en excluant les terrains vacants et les terres
agricoles).
Le secteur commercial et linstitutionnel sont beaucoup plus prsents dans le Quartier-du-muse en raison notamment de la prsence
ddifices fdraux.
Rpartition des usages des immeubles

2016-2017; en %
2% 1%
Institutionnel 4%
Mixte 5%
12%
Commercial 16%
Rsidence de plus 85%

25%
dun logement
Unifamilial 50%
Quartier-du-muse Ville de Gatineau
Sources : MAMOT, Analyse Aviseo
Septembre 2017
Le secteur de recensement utilis pour dresser le portrait socio-
conomique du Quartier-du-muse
En raison de la raret des donnes qui portent spcifiquement sur le Quartier-du-muse, lanalyse du quartier portera sur le secteur
de recensement suivant, soit le plus petit territoire recens par Statistiques Canada.
Le territoire stend du Parc Jacques-Cartier jusquau pont du Portage et couvre de la frontire ontarienne la rue Laval au sud, et le
boulevard Maisonneuve au nord du boulevard des Allumettires. Il couvre une superficie de 1,18 km2.
Note : Le portrait qui suit

concerne un territoire plus
grand que celui du
Quartier-du-muse, ce qui
ne devrait pas affecter en
proportion les analyses
Sources : Statistiques Canada, ISQ, Analyse Aviseo, Crdit Simon Parent
Septembre 2017
Le secteur de recensement du Quartier-du-muse en bref
Rpartition des mnages selon le revenu total

43,5 ans 2016; en %, en $ par anne
ge moyen
17% 100k et +
2 158 1 335 10% 80k-100k

habitants* mnages* 1,5 personne 16% 60k-80k
en moyenne par
mnage 21% 40k-60k
* Note : Rappelons que le secteur de 54 912 $ 21% 20k-40k

recensement est plus large que le Quartier- revenu total mdian des
du-muse et qu' cet gard, le nombre mnages Moins de 20k
15%
d'habitants et de mnages est survalu
Rpartition des habitants Rpartition des mnages

2016; en % 2016; en %
9% Trois personnes 9% Maison unifamiliale
65 et + 18% 20% Mari
et plus 8% Duplex
17% Union libre 31% Deux personnes
45-64 26% Appartement
33%
(moins de cinq tages)
25-44 38% 49% Jamais mari

60% Une personne Appartement
50%
15-24 (cinq tages ou plus)
Spar, divorc
13%
0-14 14% ou veuf
5%
Sources : Statistiques Canada, ISQ, Analyse Aviseo
Septembre 2017
Une population jeune et sans enfant habite le Quartier-du-muse
Le Quartier-du-muse dispose dune population majoritairement ge de 25 44 ans tout comme le centre-ville

dOttawa. Prs de 40 % de la population composent ce groupe dge.
En contrepartie, peu denfants habitent le Quartier-du-muse. Seulement 5.% de la population est ge de moins de 15 ans. Au centre-
ville dOttawa, la part des habitants de moins de 15 ans est galement de 5.%.
Ce constat est typique du centre-ville o la population est gnralement jeune et active, sans enfant, et souhaite une proximit du lieu
dhabitation avec le lieu de travail.
Rpartition de la population selon lge et le quartier

2016; en % Note : Limportance relative des
65 ans et plus peut tre
explique par la prsence du
12% 14% CHSLD la Piet sur la rue Laurier.
65 et plus 18% 16% 15%
Linstallation dispose de 150
places d'hbergement
23%
45-64 25% 25% 28% 28%
35% 46% 27% 26%

25-44 39%
12% 13%
15-24 13%
13% 13% 18%
0-14 17%
5% 10% 5%
Quartier- Centre-ville Centre-ville Ville de RMR Ottawa-
du-Muse de Gatineau dOttawa Gatineau Gatineau
Sources : Statistiques Canada, ISQ, CIUSS-Outaouais, Analyse Aviseo
Septembre 2017
Les mnages dune seule personne caractrisent le Quartier-du-muse
Pour le Quartier-du-muse, les mnages de plus de deux personnes ne reprsentent que 9 % du total, alors que pour
lensemble de la RMR, ils reprsentent plus du tiers.
Contrairement lensemble de la RMR Ottawa-Gatineau, dont plus de la moiti des mnages sont maris ou en union
libre, le Quartier-du-muse est caractris par un grand nombre de mnages clibataires.
Prs de 50 % de la population na jamais t marie et 60 % des mnages sont composs de seulement une personne, alors que pour la
RMR Ottawa-Gatineau, seulement 29 % des mnages ne sont composs que dune seule personne.
Rpartition des mnages selon le nombre de personnes Rpartition de la population selon le statut marital
2016; en % 2016; en %
Trois personnes 9% 9%
et + Mari 20% 22%
34% 38% 35%
Deux personnes 31% 31% 45%
Union libre 17% 16%
19%
33% 12%
34%
Jamais mari 49% 49%
Une personne 60% 61% 31% 30%
32% 29% Spar, divorc
ou veuf 14% 13% 15% 13%
Quartier- Centre-ville Ville de RMR Ottawa- Quartier- Centre-ville Ville de RMR Ottawa-
du-Muse dOttawa Gatineau Gatineau du-Muse dOttawa Gatineau Gatineau
Sources : Statistiques Canada, Analyse Aviseo
Septembre 2017
Portrait socio-conomique Les perspectives dmographiques

Une hausse dmographique plus faible suggrent une accentuation de
l'talement urbain
Gatineau qu Ottawa
Entre 2011 et 2016, la ville de Gatineau a connu une hausse de sa population de 4,1 %, ce qui est infrieur la
moyenne canadienne, mais suprieure celle du Qubec.
La ville dOttawa a quant elle connu une hausse de prs de 6 %, alors que celle la RMR Ottawa-Gatineau tait de 5,5 %.
Globalement, les perspectives dmographiques de lensemble de la RMR Ottawa-Gatineau sont meilleures que celles
des villes de Gatineau et Ottawa.
Dici 2031, le nombre dhabitants Gatineau devrait augmenter de 18 % par rapport 2011, pour atteindre prs de plus de 300 000
habitants, ce qui reprsente une hausse annuelle moyenne de prs de 1 %.
TCAC*
Variation de la population en pourcentage de 2011 2016 Perspectives dmographiques
2011-2016; en % 2011-2031; en variation du nombre dhabitants par rapport 2011
6 5,5 5,0 130

4,1 RMR Ottawa
4 3,3 125 -Gatineau 1,1%
120 Ottawa 1,0%
2
115 Gatineau 0,8%
0
110
-2
-2,2 105
-4
-6 -5,5 0
2010 2015 2020 2025 2030 2035
Quartier- Centre- Gatineau Ottawa- Qubec Canada
du-muse ville de Gatineau * Le taux de croissance annuel compos (TCAC) est le taux de croissance annuel
Gatineau (RMR) moyen dun indicateur sur une priode donne. Il ne sagit pas du taux de
Sources : Ville dOttawa, Statistiques Canada, Analyse Aviseo croissance rel, mais dun taux de croissance constant sur la priode donne.
Septembre 2017
Hausse de la population attribue majoritairement la migration
La hausse de la population pour la RMR Ottawa-Gatineau provient dune migration nette positive, ainsi que dun
accroissement naturel de la population.
Entre 2017 et 2021, la RMR Ottawa-Gatineau devrait accueillir prs de 200 000 immigrants nets provenant en majorit de limmigration
internationale.
Perspectives dmographiques Migration nette selon le type

RMR Ottawa-Gatineau, 2017-2021; en %, en milliers dhabitants RMR Ottawa-Gatineau, 2017-2021; en %
TCAC
5 732
0,6% Migration nette -3,3%
5 672 0,4% Accroissement
1,1% naturel 0,4%
0,7% Intermunicipalit
Interprovinciale
5 611 0,4% 15%
21%
0,7%
5 549 0,4%
Population 193 321
0,7% 99,0%
initiale 1,1% Immigrants
5 485 0,4% 98,9% nets
0,8% 98,9%
0,4% 98,9%
98,8% 63%
Internationale
2017 2018 2019 2020 2021
Sources : Conference Board du Canada, Statistiques Canada, Analyse Aviseo
Septembre 2017
Un solde migratoire interrgional positif pour lOutaouais
En 2015-2016, lOutaouais a attir 5 181 nouveaux individus provenant des autres rgions du Qubec sur son
territoire. En contrepartie, 4 169 individus ont quitt pour aller stablir dans le reste du Qubec.
Les nouveaux arrivants proviennent en majorit de Montral (28 %). 30 % des migrants proviennent des Laurentides et de la
Montrgie, des rgions situes proximit de lOutaouais.
Les migrants sortants vont majoritairement stablir dans des rgions urbaines. 27 % des migrants sortant dmnagent Montral et
11 % dans la Capitale-Nationale.
Le solde migratoire est donc positif de plus de 1 000 personnes pour lOutaouais.
Migrants de lOutaouais selon les principales rgions de

destination
5 181 4 169 Outaouais, 2015-2016; en nombres de personnes
entrants sortants 5 181 4 169
Abitibi-Tmiscamingue 5% 5%
10% 11%
Capitale-Nationale
Montrgie 15% 13%
+ Laurentides 15% 20%
Montral 28% 27%

Solde migratoire de
1 011
Autres 26% 25%
Entrants Sortants
Sources : ISQ, Analyse Aviseo
Septembre 2017
Un revenu mdian plus lev pour Gatineau par rapport au Qubec
Le revenu mdian Gatineau est considrablement suprieur celui de lensemble du Qubec, mais sa croissance
annuelle moyenne est lgrement infrieure celle de lensemble du Qubec.
En 2015, le salaire annuel mdian pour lensemble du Qubec tait de moins de 40 000 $, alors que pour la ville de Gatineau, il slevait
52 034 $. La prsence dinstitutions fdrales proximit pourrait expliquer ce phnomne.
Les 35 54 ans constituent le groupe dge qui dispose du salaire mdian le plus lev, alors que pour les 25 34 ans et les 55 64
ans, le salaire mdian annuel tait denviron 43 000 $.
Les 35 44 ans et les 55 64 ans sont ceux qui ont connu la plus importante hausse salariale depuis 2005.
Revenu demploi mdian, 25-64 ans TCAC Revenu demploi mdian selon le groupe dge TCAC
en $, 2005-2015 en $, 2005-2015
55 000 65 000
Gatineau 2,1% 45 54 ans 2,3%
60 000
50 000 35 44 ans 2,5%
55 000
45 000 Gatineau 2,1%
50 000
40 000 Ensemble du Qubec 2,8% 45 000 55 64 ans 2,6%
25 34 ans 1,9%
35 000 40 000
0 0
2006 2008 2010 2012 2014 2016 2006 2008 2010 2012 2014 2016
Septembre 2017
Section I II III
Parc immobilier
Septembre 2017
March immobilier
Le Quartier-du-muse, un centre-ville sans en tre un
Les maisons unifamiliales noccupent que 9 % de lensemble des logements du Quartier-du-muse, une proportion
semblable ce qui se trouve au centre-ville dOttawa.
Les maisons unifamiliales ont connu une baisse annuelle moyenne de 4 % entre 2011 et 2016 alors que leur part est passe de 12 %
9 %. Les duplex ont galement subi une baisse annuelle de 4 %.
Rpartition des habitations selon le type Rpartition des habitations selon le type
2016; en % Quartier-du-muse, 2006-2016; en %
TCAC
0%
Unifamiliale 9% 10% 1 305 1 330
1 245
9% 9% Maison unifamiliale 0%
12%
66% 69% 495 Appartement
41% 50%
(cinq tages ou plus) +3%
Appartement 91% 90%
12%
10% 8% Duplex -5%
34% 31% 41% 38% Appartement

33%
(moins de cinq tages) -2%
Quartier- Centre-ville Ville de RMR 2006 2011 2016

du-Muse dOttawa Gatineau Ottawa-
Gatineau
Le Quartier-du-muse se densifie alors que les appartements situs dans des immeubles de cinq
tages ou plus ont vu leur part relative passer de 41% 50% en seulement cinq annes
Septembre 2017
March immobilier
Les appartements locatifs et en coproprit ont gagn des parts de
march depuis une bonne dcennie
Gatineau, les appartements comptaient en moyenne pour 43 % des mises en chantier entre 2007 et 2016
comparativement 28 % pour la dcennie prcdente.
Alors que Gatineau reprsentait 23 % de la population totale dOttawa-Gatineau, elle reprsentait en moyenne 36 % de lensemble des
mises en chantier entre 2007 et 2016, soit 8 % de plus que la moyenne de la dcennie 1997-2006.
Les mises en chantier totales Gatineau et Ottawa ont une tendance la baisse depuis 2009, une situation semblable aux principaux
marchs au Canada.
Mises en chantier selon le type de logements

Gatineau et Ottawa, 1990-2016; en nombre
28 % Part de Gatineau dans les 36 %
mises en chantier
11 000
10 000
9 000
8 000
Ottawa
7 000
Appartements
6 000
28 % Part des appartements 43 % Ottawa
5 000 Unifamiliales
4 000
Gatineau
3 000 Appartements
2 000
Gatineau
1 000 Unifamiliales
0
1990 1995 2000 2005 2010 2015
Sources : SCHL, Analyse Aviseo
Septembre 2017
March immobilier
Mme si lcart de prix entre Gatineau et Ottawa samenuise, le march
qubcois demeure nettement plus abordable
Malgr une hausse de prix deux fois plus rapide, le prix des units mises en chantier est davantage lev Ottawa qu
Gatineau.
Depuis 1990, la hausse des prix moyens a t de 4 % autant pour Gatineau que pour Ottawa. Elle couvre toutefois lensemble des deux
villes et non pas seulement le centre-ville en raison dun manque de donnes.
Gatineau, le prix moyen dune construction neuve slevait 340 323 $ et 509 017 $ pour Ottawa.
Prix moyens des mises en chantier coules des maisons et jumels Percentiles des prix des mises en chantier coules des maisons et
Gatineau et Ottawa, 1990-2016; en milliers $ jumels
Gatineau et Ottawa, 2016; en milliers $
Gatineau Ottawa
550
3%
500 Ottawa
250
1er quintile 20%
450 410
+50%
400
285
6% 2e quintile 40%
350 Gatineau 455
300
320
250 3e quintile 60%
515
200
150 400
4e quintile 80%
600
0
1990 1995 2000 2005 2010 2015 2020
Septembre 2017
March immobilier
Les appartements locatifs offerts Gatineau sont plus grands
Le march locatif au centre-ville de Gatineau est caractris par une majorit dappartements de deux chambres. Ils
reprsentent 50 % du march locatif.
Les appartements dune seule chambre comptent pour le tiers du march locatif, alors quau centre-ville dOttawa, ils occupent 57 % du
march.
Au centre-ville de Gatineau, 8 % du march locatif sont ddis aux studios, alors qu Ottawa, ils occupent 17 % du march en raison
des prix plus levs. Le nombre de studios est toutefois la hausse au centre-ville de Gatineau.
Les appartements de trois chambres et plus sont aussi beaucoup plus courants au centre-ville de Gatineau qu Ottawa.
Rpartition des logements selon le type Rpartition des logements selon le type
Centre-ville de Gatineau, 2011-2016; en % TCAC Centre-ville dOttawa, 2011-2016; en % TCAC
1 593 1 589 1 587 1 603 1 616 1 612 8 858 8 827 8 849 8 848 8 900 8 905
6% 6% 7% 8% 8% 8% Studio 4%
17% 17% 17% 17% 17% 17% Studio 0%
33% 33% 520 32% 32% 32% 1 chambre 0%
57% 57% 57% 57% 56% 57% 1 chambre 0%
49% 50% 49% 49% 49% 50% 2 chambres 0%
23% 23% 23% 23% 24% 23% 2 chambres 0%

11% 11% 11% 11% 11% 11% 3 chambres et + -1% 3 chambres et + 3%
3% 2% 2% 3% 3% 3%
2011 2012 2013 2014 2015 2016
2011 2012 2013 2014 2015 2016
Septembre 2017
March immobilier
En moyenne, 300 $ de moins mensuellement pour se loger Gatineau
Le prix des appartements locatifs est considrablement plus faible au centre-ville de Gatineau quau centre-ville
dOttawa. Cependant, la croissance des prix des appartements au centre-ville depuis 2010 a t sensiblement la
mme pour ces deux villes.
Pour Gatineau, le loyer mdian est de 750 $ alors que pour Ottawa, il est de 1 051 $.
Pour un studio, la diffrence de prix est mensuellement de 300 $ et augmente avec la taille de lappartement, pour atteindre plus de
700 $ pour les appartements de trois chambres et plus.
Loyer mdian au centre-ville TCAC Loyer mdian au centre-ville selon le nombre de chambres
2010-2016; en $ 2016; en $
1 100 Gatineau
550
Ottawa +1.7% Studio Ottawa
1 050 850
1 000
650
950 1 chambre
1 050
900
850 800
2 chambres
800 1 449
750 Gatineau +1.8%
900
700 3 chambres et +
1 626
50
2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016
Septembre 2017
I Section II III
Impacts dune citation patrimoniale du site
Le patrimoine et le Quartier-du-muse
Effets sur le march immobilier
Plus de cots, moins de revenus
La perte dune opportunit touristique
Septembre 2017
Une demande de dsignation patrimoniale pour le Quartier-du-muse
Une demande de citation d'un site patrimonial pour le Quartier-du-muse

a t dpose en date du 12 avril 2016 au Service de l'urbanisme et du
dveloppement durable (SUDD) et des consultations ont rcemment t
ralises afin de dterminer si un rglement sera adopt et transmis au
MCC par la suite. Le Quartier-du-muse est le
dernier grand quartier qui a
La demande s'appuie sur la Politique du patrimoine et le Plan particulier survcu au grand feu de 1900,
d'urbanisme (PPU) du centre-ville. Elle vise protger en vertu de la Loi sur le
patrimoine culturel du Qubec une partie du Quartier-du-muse.
l'expropriation de la construction
des difices fdraux. C'est un site
La zone en question comprend plus d'une cinquantaine de maisons et d'immeubles qui a une grande valeur identitaire,
d'intrt patrimonial, certains datant d'avant le grand feu de Hull. Le secteur inclut
notamment le collge Saint-Joseph et l'ancien presbytre de l'glise Notre-Dame-de-
c'est la premire paroisse
Grce. catholique de Hull et le noyau
fondateur de la population
Cette dsignation pourrait apporter des contraintes supplmentaires plusieurs
entrepreneurs voulant investir dans ce primtre urbain.
francophone de l'Outaouais.
- Plan durbanisme de la ville de Gatineau
Septembre 2017
Le bti du Quartier-du-muse prsente des valeurs patrimoniales
distinctes
Le secteur du Quartier-du-muse comprend quelque 50 60 btiments dintrt patrimonial. Les dfinitions des valeurs patrimoniales
sont prsentes en annexe.
38 % des immeubles ont une valeur patrimoniale de forte exceptionnelle alors que 31 % nen ont aucune.
On y retrouve notamment des btiments darchitecture vernaculaire (maison hulloise maison allumette, dinspiration victorienne ou
de type faubourg), de styles no-Queen Anne, Beaux-Arts, Second Empire, litalienne, etc.
Rpartition des immeubles valeur patrimoniale Rpartition des immeubles selon la valeur patrimoniale
Quartier-du-muse, 2017 Quartier-du-muse, 2017; en %
Aucune
31% Forte
38% exceptionnelle
31%
Faible
moyenne
Septembre 2017
Une citation patrimoniale qui nest pas sans effets indsirables
Le Quartier-du-muse qui fait actuellement lobjet dune dsignation

patrimoniale doit composer avec deux ralits :
Dune part, la volont de protger un noyau dintrt patrimonial certain.
Dautre part, au pourtour de ce noyau, plusieurs terrains sous-dvelopps
(stationnements ciel ouvert, btiments ayant peu ou pas dintrt, etc.) sont prsents
et constituent un important potentiel de redveloppement et de mise en valeur.
Or, une citation patrimoniale de lensemble du Quartier-du-muse aura de

nombreux impacts de diffrentes natures. Les sections suivantes sattardent
donc documenter les impacts anticiper, notamment :
Les effets sur le march immobilier
Lorientation de densification de la Ville et ses finances
Le secteur touristique
Le fardeau financier supplmentaire pour les mnages du quartier
Septembre 2017
I Section II III
Septembre 2017

La localisation du Quartier-du-muse est stratgique
Dans un rayon de cinq minutes de marche 400 mtres le voisinage offre une
diversit de destinations, peu importe le type de mnage :
Le Muse lui-mme
Ples demplois, dont Portage et Chaudires, qui accueillent une bonne part des quelques
30 000 emplois du gouvernement fdral.
Des commerces diversifis
Tout juste lentre de la
Capitale fdrale et Institutionnel
Public
proximit des principaux
Commercial
lieux demplois, tant Industriel
Gatineau qu Ottawa, le Mixte
Quartier-du-muse Multilogement
constitue une localisation Plex/walk-up
naturelle pour une Unifamilial
densification
rsidentielle.
Sources : La Presse, Ville de Gatineau, Analyse Aviseo, Crdit Simon Parent
Septembre 2017

et est au cur de loffre des transports actifs et collectifs
Il sagit du secteur du centre-ville le mieux desservi de tout le rseau de transport en commun de Gatineau.
Au total, 38 diffrents autobus traversent le rayon de cinq minutes de marche partir du centre du Quartier-du-muse et de
nombreuses pistes cyclables donnent un accs direct notamment au centre-ville dOttawa.
Septembre 2017

Un quartier qui offre un potentiel de redveloppement
Lemplacement stratgique, la vue sur la rivire des Outaouais et sur la

De fait, 53 % des superficies de Colline parlementaire et la proximit cette dernire (15 minutes de
terrain du Quartier-du-muse marche) constituent des facteurs favorables un redveloppement du
nont aucune valeur patrimoniale.
Quartier-du-muse.
De grands stationnements de surface
font partie de lenvironnement du
quartier.
Recension des valeurs patrimoniales

dans le Quartier-du-muse
En %, 2017
Forte
38% 34%
exceptionnelle
Faible
13%
moyenne
31%
53% Aucune
Aucune
31% Moyenne et faible
Forte, suprieure,
exceptionnelle
Immeubles Superficie
Septembre 2017

Trois principaux projets sintressent cette localisation stratgique
Place des Peuples de Brigil Tour Champlain du Groupe Dormani Agrandissement du Four Points
Un projet prvoyant 420 coproprits et 240 logements dont une majorit en Sheraton
un htel de 320 chambres en plus des location ainsi que des espaces 245 units rsidentielles, 145 chambres
espaces commerciaux commerciaux dhtel et une offre commerciale
905 logements
1 500 520 millions $
465 chambres dhtel rsidents de plus en investissements
12 500 m2 despace commercial
Septembre 2017

Des projets immobiliers dans le Quartier-du-muse au fort
positionnement et qui rpondent la demande
Les units devraient trouver preneur lorsquelles arriveront sur le march en raison de plusieurs facteurs
Sur la base de la constitution de nouveaux mnages, ce sont annuellement plus de 1 000 coproprits et logements
La capacit dabsorption du locatifs qui verront le jour.
march Les projets envisags dans le Quartier-du-muse reprsentent 2 % de lensemble des mises en chantier multifamiliales
de la RMR.
Les coproprits envisages par Brigil ciblent un march de niche avec des prix dans la fourchette au-del du demi
Un nouveau produit million $.
Gatineau Ce type doffre est trs rare pour linstant Gatineau et pourrait permettre la ville de gagner des parts de march
dans lattraction de nouveaux rsidents ou la rtention dactuels rsidents.
Une offre rsolument Des logements en milieu urbain intressent les nouvelles gnrations de mnage qui dlaissent la voiture.
urbaine Le march ontarien est beaucoup plus cher, ce qui accentuera lattraction du projet.
Prvision des mises en chantier multifamiliales De plus en plus de gens sont dpendants des
RMR Ottawa-Gatineau, 2017-2031; en nombre transports collectifs par choix, mme sils ont les
42 704 moyens dacheter une voiture. Ils nen ont pas envie
3 000 38 799 ou pas besoin. Les jeunes branchs nont plus
905
ncessairement besoin dun vhicule pour se sentir
27 366 libres ou exprimer leur personnalit. De plus en plus
15 337 2,1% de gens acceptent de vivre dans des logements plus
petits et sans cour arrire pour demeurer en ville,
avec des commerces de proximit.
Gatineau Ottawa Total - Projets RMR Projets Rsiduel - Ugo Lachapelle, professeur au dpartement
Multifamilial connus Quartier- dtudes urbaines et touristiques de lUQAM
du-muse
Sources : Conference Board, Royal LePage, Goldman Sachs Global Investment Research, Analyse Aviseo
Septembre 2017

De la complmentarit dans les projets immobiliers annoncs
Au centre-ville de Gatineau, les projets immobiliers annoncs compltent loffre immobilire dj existante.
Actuellement, les habitations situes au centre-ville de Gatineau sont peu dispendieuses. Ce secteur comporte actuellement peu
dhabitations haut de gamme comparativement au centre-ville dOttawa.
Alors que le projet Zibi propose des rsidences au prix situ entre 198 000 $ et 800 000 $ et vise une clientle jeune et
consciencieuse qui souhaite habiter dans un milieu de vie dynamique et proximit des services, le projet Place des
Peuples vise plutt une clientle daffaires qui cherche une habitation haut de gamme fonctionnelle et confortable.
Le projet Place des Peuples sera moins ax sur la vie de quartier que le projet Zibi, mais offrira tout de mme une panoplie de services
proximit. Les condos seront moins abordables, mais plus luxueux afin de rpondre aux besoins dune clientle qui priorise
gnralement le march dOttawa.
Positionnement de loffre immobilire selon le prix

Centre-ville de Gatineau, 2017-2020
Prix
Offre actuelle Projet Zibi Place des Peuples
Sources : Brigil, Groupe Marc Dub, Analyse Aviseo
Septembre 2017

Des investissements qui gnreront des retombes conomiques
de 322 millions $
Les investissements contribueront supporter prs de 4 000 emplois sur lensemble de la priode des travaux.
Le gouvernement du Qubec rcolterait 67 millions $ en revenus, dont les deux tiers seront issus de limpt sur les salaires des
travailleurs.
Les projets envisags dans le Quartier-du-muse totaliseront des investissements de plus dun demi milliard $.
Par rapport la moyenne des investissements privs en construction des 10 dernires annes, les projets dans le Quartier-du-muse
sont prs de 2,5 fois plus levs.
Retombes conomiques des projets immobiliers Investissements privs en construction

Quartier-du-muse; en millions $ et en emplois quivalent temps plein Outaouais; en millions $
322 3 947 67 Estimations

600
Quartier-du-
500
muse
59% 58% Direct
67% Fiscal 400
300
200 Moyenne 207
41% 42% Indirect

33% Parafiscal 100
0
Valeur ajoute Emplois Revenus 2008 2010 2012 2014 2016 2018
Note : Les dfinitions pour les effets directs et indirects gouvernement
sont prsentes en annexe. du Qubec
Septembre 2017

Larrive de 905 nouveaux mnages sur lle de Hull crera un effet de
halo sur le secteur commercial
En se fiant sur la moyenne des dpenses des mnages qubcois,
larrive de 905 nouveaux mnages reprsente une hausse des Paralllement, laugmentation de la population rsidante
dpenses de consommation de 45 millions $. au centre-ville offrira plusieurs avantages, tels
louverture de nouveaux commerces et de services de
La hausse des dpenses alimentaires au magasin slve 5,7 millions $ et proximit, lanimation des rues en dehors des heures
celle des aliments achets au restaurant reprsente de 1,7 millions $. daffaires, le renforcement du poids dmographique du
centre-ville et une amlioration du sentiment de scurit
Finalement, les nouveaux mnages creront une demande de 3,3 millions et dappartenance au centre-ville.
$ en dpenses courantes (communications, aide-domestique, produits
mnagers) et dans divers services tels que les loisirs (3 millions $) et les Toutefois, il appert vident que le succs de la relance
soins de sant et soins personnels (3,4 millions $). de la fonction rsidentielle au centre-ville requiert un
effort concert important, la fois de la Ville de
Gatineau, des promoteurs immobiliers et des citoyens.
La plupart de ces dpenses seront ralises dans des commerces
et services de proximit, ce qui contribue fortement au - Programme particulier durbanisme du centre-ville
dveloppement conomique du centre-ville de Gatineau.
905 45 millions $ 4,2 millions $ 7,4 millions $ 3 millions $

mnages en dpenses de en achat de biens en dpenses en dpenses de loisirs
supplmentaires consommation durables alimentaires
Septembre 2017

Des impacts qui pourraient ne pas avoir lieu Gatineau
Le Quartier-du-muse comporte des espaces libres qui pourraient offrir un potentiel de redveloppement
considrable.
Le redveloppement urbain prvu sur ce territoire pourrait ainsi migrer vers Ottawa dans le cas o il est rendu impossible dans le
Quartier-du-muse.
Septembre 2017

Dj, lOutaouais dispose dun solde migratoire ngatif vers les autres
provinces
Si les promoteurs immobiliers choisissent dtablir leurs projets immobiliers Ottawa plutt qu Gatineau, le solde
migratoire pourrait en souffrir.
En 2015-2016, cest avec lOntario que le Qubec enregistre les pertes migratoires les plus importantes. Les dplacements entre ces
deux voisines se sont solds par un dficit net de 8 700 personnes pour le Qubec.
Le quart des migrants issus de l'immigration francophone tablis Ottawa provenait en effet de Gatineau, de l'autre ct de la rivire
des Outaouais.
Mme sils sont en diminution au cours des dernires annes, on observe tout de mme des flux de Gatineau vers Ottawa lis aux
services commerciaux et professionnels, la culture, au tourisme, etc. Pour certains groupes comme les anglophones de Gatineau,
ce rapport avec Ottawa est primordial. linverse, des flux dOttawa vers Gatineau sont observs pour lutilisation du territoire public et
ses activits de plein air et rcratives.
Solde migratoire interprovincial

Outaouais, 2007-2016; en nombre de personnes
566 491
216 252
57
-176
-392
-738
-1 100
-1 204
2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016
Sources : ISQ, Chambre de commerce de Gatineau, Analyse Aviseo
Septembre 2017
I Section II III
Septembre 2017

Une faible densification pour le Quartier-du-muse
Le Quartier-du-muse dispose dune densit doccupation du sol denviron 16
Comme ple urbain de la rgion de
logements par hectare, ce qui est considr comme faible. lOutaouais, Gatineau constitue aussi
titre dexemple, alors que le Quartier-du-muse est situ au centre-ville, cette densit le territoire le plus urbanis l'ouest
doccupation est comparable celle des secteurs priphriques au centre-ville de Gatineau et de la rgion de Montral
est deux fois plus faible que celle des secteurs priphriques du centre-ville dOttawa.
- Schma damnagement et de
Les projets de ramnagement des Plaines LeBreton situs proximit devraient atteindre dveloppement rvis de la Ville de
une densit doccupation de plus de 300 logements par hectare. Gatineau
Au centre-ville de Montral, on retrouve au minimum 150 logements par hectare.
Densit doccupation du sol

2017; en nombre de logements par hectare
Ramnagement des Plaines LeBreton 310 Note : La densit

doccupation du sol
Centre-ville de Montral 150 reprsente le nombre de
logements par hectare
Secteur priphrique de Montral 60
Secteur priphrique Ottawa 32
Secteur priphrique Gatineau 17
Quartier-du-muse 16
0 20 40 60 80 100 120 140 160 180 200 220 240 260 280 300 320
Faible Moyenne leve Trs leve
Sources : Ville de Montral, Analyse Aviseo
Septembre 2017

qui est comparable aux secteurs priphriques du centre-ville de
Gatineau
Septembre 2017

Des objectifs de densification au cur des orientations de la Ville
En 2009, la Ville de Gatineau a adopt son Programme particulier d'urbanisme (PPU) dont lobjectif tait dassurer le
dveloppement du centre-ville notamment par une densification du quartier.
Le territoire assujetti au PPU comprend la totalit de lle de Hull et le secteur Fournier incluant le cimetire Notre-Dame, le secteur du
lac Leamy et du casino ainsi que les terrains adjacents utiliss (ou anciennement utiliss) des fins publiques, le secteur sud du
boulevard Saint-Joseph et le parc daffaires du Ruisseau, le secteur de lUniversit du Qubec en Outaouais (UQO) et les secteurs du
Village dArgentine et du ruisseau de la Brasserie.
Un des moyens proposs par la Ville de Gatineau pour densifier le tissu urbain est de prvoir la construction de logements de forte
densit sur certains terrains vacants ou sous-utiliss au cur du centre-ville, ainsi que le long de la rue Laurier et des boulevards
Maisonneuve et des Allumettires.
Le PPU a galement pour objectif de dvelopper la mixit des usages en faisant du centre-ville un lieu de destination,
de rsidence, de travail et de vie sociale.
Pour ce faire, la Ville souhaite notamment crer un milieu de vie de qualit avec un rseau de parcs et d'espaces publics, animer le
cur du centre-ville et amliorer l'accessibilit et les dplacements actifs.
Entre 2010 et 2017, la Ville a dbours 44 millions $ notamment pour le ramnagement des rues Laval, Kent et Aubry.
Finalement, un des critres de priorisation du Plan triennal dimmobilisations est le dveloppement du centre-ville de
Gatineau.
Objectifs du
programme 4 000 10 000
particulier logements rsidents de plus
durbanisme
Septembre 2017

... qui pourraient tre atteints avec les projets immobiliers annoncs
Advenant le cas dune dsignation patrimoniale, lobjectif de cration de 4 000

D'ici la fin de 2016, sur les 4 000
nouveaux logements au centre-ville de Gatineau dici 2025 serait plus
nouveaux logements prvus au centre-
difficilement atteignable sans les projets prvus dans le Quartier-du-muse. ville, 1 309 auront t construits ou en
voie de l'tre. C'est donc dire qu'en sept
1 309 nouvelles units ont t construites entre 2009 et 2016. ans, il s'est construit plus de logements au
Zibi prvoit 1 800 nouveaux logements en 15 ans. On peut sattendre ce quenviron 1 200 centre-ville qu'au cours des 25 annes qui
ont prcd.
logements soient construits dici 2025. En contrepartie, les projets tels quannoncs dans le
Quartier-du-muse pourraient contribuer la cration de 905 nouveaux appartements, ce
qui laisserait de la place pour la construction de prs de 600 logements au centre-ville de - Denise Laferrire, conseillre municipale
Gatineau. du district de Hull-Wright
Objectifs de construction de logements prvus par le PPU

Centre-ville de Gatineau, 2009-2025; en nombre de logements
4 000 905
1 309 Brigil a 15 autres projets en attente

Gatineau. a reprsente 12000 units
d'habitation pour environ 4 milliards de
420
240 dollars de mises en chantier pour les
245 prochains 20 ans.
1 200 Gilles Desjardins, prsident de Brigil
586
Objectif 2009-2016 Place des Tour Champlain Four Points Zibi Rsiduel
2009-2025 peuples Sheraton
Septembre 2017

Depuis cinq ans, cest pourtant le secteur dAylmer qui est le moteur de
croissance du secteur immobilier Gatineau
40 % de lensemble des mises en chantier de la ville de Gatineau ont eu lieu Aylmer de 2012 2016.
Sur la mme priode, Hull reprsente 16 % des mises en chantier totales.
La part du secteur de Hull dans les nouvelles constructions immobilires est passe de 22 % 15 % en cinq ans.
Mises en chantier selon le quartier

Gatineau, 2012-2016; en nombre
2 495
-9% Priphrie Hull
Hull 22% 14% 16%
1 817 1 770 1 713
15% 14%
Gatineau 34% 1 452 15%
7%
30% 30% 19% 2012-2016
39%
31%
Aylmer 32% 47% 40% Gatineau
41% 43%
40% Aylmer
Priphrie 11% 14% 13% 19%

14%
2012 2013 2014 2015 2016
Septembre 2017

Prs de quatre fois plus de mises en chantier pour le centre-ville
dOttawa que pour le centre-ville de Gatineau
Au centre-ville, autant Ottawa qu Gatineau, les mises en chantier touchent seulement le march des appartements
en raison de la densit urbaine.
Au centre-ville de Gatineau et dOttawa, la majorit des mises en chantier ont eu lieu en 2012. Respectivement 276 et 793 mises en
chantier ont t ralises pour Gatineau et Ottawa, soit prs de la moiti de lensemble des mises en chantier couvrant 2011 2016.
Au total, il y a eu prs de 2 700 mises en chantier au centre-ville dOttawa et de Gatineau, ce qui illustre bien la forte demande pour ce
secteur.
Mises en chantier au centre-ville Rpartition des mises en chantier au centre-ville

2011-2016; en nombre 2011-2016; en nombre
2 692
1 200
Ottawa
1 000 Gatineau
800
2 058
600
400 634
200
0
2011 2012 2013 2014 2015 2016 Gatineau Ottawa Total
Septembre 2017

Une hausse de la demande dhabitation proximit des services autant
par les jeunes que par les baby-boomers
Pour les jeunes gnrations, une proprit en banlieue peut tre particulirement
intressante tant donn son prix plus faible.
34 % Toutefois, un sondage men par la firme Optima Marketing suggre que les individus de la
Des baby-boomers ont gnration Y ont plutt tendance vouloir sinstaller dans les quartiers centraux malgr les
lintention dacheter une prix qui y sont gnralement plus levs.
coproprit
Cette tendance se retrouve galement chez les baby-boomers. Ces derniers qui
ont choisi dhabiter la banlieue pour y lever leur famille sont de plus en plus
nombreux souhaiter vendre leur maison unifamiliale pour aller sinstaller dans
50 % une proprit plus petite et plus prs des services.
des 50 ans et plus citent la 33 % des 50 ans et plus qui ont lintention dacheter une proprit au cours des cinq
proximit des services comme prochaines annes veulent dmnager dans une habitation plus petite. Cette proportion
lun des trois principaux facteurs
de dcision pour lachat dune
grimpe 51 % lorsque ces personnes sont dj propritaires dune rsidence principale.
future proprit De plus, 32 % veulent une proprit ncessitant moins dentretien et 34 % prvoient faire
lachat dune coproprit, plutt que dune maison unifamiliale.
Allouer une offre de tels logements cette clientle permettra de librer des maisons
davantage en banlieue pour de jeunes familles, par exemple.
32 %
des 50 ans et plus veulent une Pour lOutaouais, le nombre de mnages dirigs par les 65 ans et plus
proprit qui ncessite moins doublera dici 2036, ce qui illustre une forte demande potentielle sur le
dentretien
march des coproprits au centre-ville de Gatineau.
Source : FCIQ, ISQ, Analyse Aviseo
Septembre 2017

Un redveloppement au Quartier-du-muse qui pourrait contribuer
amliorer la part du transport en commun et du transport actif
Les courts dplacements sont gnralement associs des dplacements en automobile, en camion ou fourgonnette,
ou en transport actif, alors que les dplacements plus longs sont associs au transport en commun.
Une plus forte densification du centre-ville pourrait favoriser les modes de dplacements actifs et le transport en commun.
Modes de dplacements selon le temps de dplacement Cycle de dveloppement du transport collectif

RMR Gatineau-Ottawa, 2011; en % 2017
Transport en commun 4%
11%
Transport actif 17% 20%
9% 27% Augmentation de
44% la demande pour Augmentation de
9% les habitations au la densit
5% 56%
centre-ville
2%
Automobile, camion Augmentation

2% Rduction des
de la demande
77% 79% dplacements
ou fourgonnette 70% en transports
67% en automobile
53% publics
41%
Planification en
Autres fonction du
2% transport
1% 1% 1% 1% 1% public
Moins de 15 29 30 44 45 59 60 Total
15 minutes minutes minutes minutes
minutes et plus
Septembre 2017

Une dsignation de lensemble du quartier pourrait faire perdre
7,6 millions $ la Ville de Gatineau
Nul ne peut, dans un site patrimonial dclar ni dans un site
Tel quvoqu prcdemment, les contraintes pourraient faire en patrimonial class, diviser, subdiviser, rediviser ou morceler
sorte que les quelques 900 logements, 465 chambres dhtel et un terrain, ni modifier lamnagement ou limplantation dun
autres espaces se relocalisent ailleurs qu Gatineau. immeuble, ni faire quelque construction, rparation ou
modification relative lapparence extrieure dun immeuble,
La dsignation dun site patrimonial interdit notamment la construction ni dmolir en tout ou en partie cet immeuble, ni riger une
de nouveaux immeubles par le propritaire sans lautorisation du ministre. nouvelle construction sans lautorisation du ministre.
Cest la localisation stratgique du Quartier-du-muse qui explique Loi sur le patrimoine culturel
lattraction des projets actuellement en dveloppement.
La renonciation ces projets, en plus des retombes conomiques rapportes plus tt, pourrait faire perdre lquivalent
de 7,6 millions $ en revenus ladministration municipale
Le budget 2017 de la Ville de Gatineau anticipant des revenus de 578 millions $, il sagirait dun apport significatif.
1,2 % 1,5 %
des revenus
des revenus 5,5 %
des taxes du PTI 2017
totaux
foncires
Sources : Brigil, MCC, Ville de Gatineau, Analyse Aviseo
Septembre 2017

et cre une pression supplmentaire sur les infrastructures
Dans le cas dune citation patrimoniale du Quartier-du-muse, les projets Augmentation des dpenses sociales,
immobiliers prvus sur le territoire devraient se dplacer principalement Ottawa, baisse des rentres fiscales,
mais aussi, dans une moindre mesure, dans un autre secteur de Gatineau. congestion et pollution sont autant
deffets indirects du processus de
Ce dplacement de loffre en priphrie du centre-ville crerait ainsi des pressions dsurbanisation quil serait bon
supplmentaires sur les infrastructures dj existantes en raison de ltalement urbain. galement de chiffrer dans une
analyse globale et systmique du
Ltalement urbain gnre une augmentation des cots relatifs la mise en place et lentretien phnomne.
du rseau routier. Plutt que de rentabiliser les infrastructures existantes, ltalement force la
De Keersmaecker, Ministre de la
construction de nombreuses infrastructures (routes, aqueducs, gouts) pour desservir les rgion Wallonne
citoyens stablissant en priphrie. Ainsi, le cot par habitation ou par personne des services
municipaux et autres est plus lev en banlieue quen zone dense.
La haute direction de la Ville de Gatineau a rcemment annonc quelle ne disposait

pas des ressources suffisantes pour livrer les projets dinfrastructures vots par le Nous ne sommes pas en mesure de
conseil municipal. livrer tous les projets dans les dlais
souhaits par les membres du
Pour lanne 2017, ladministration de la Ville de Gatineau a annonc que seulement la moiti conseil.
des travaux d'entretien des infrastructures prvus et vots pourront tre raliss dici la fin de
lanne. Ville de Gatineau
Les infrastructures et le rseau routier risquent de souffrir de ce manque dentretien.
Hausse des cots Hausse des missions de

dinfrastructures et de GES associs aux
services transports
talement urbain
Sources : Brigil, FMI, Ville de Gatineau, Analyse Aviseo
Septembre 2017

Des villes qui sarticulent autour du transport
Le transit-oriented development (TOD) est une tendance en amnagement du territoire qui priorise une
densification autour des infrastructures de transport afin dassurer la rentabilit de ce type dinvestissements.
Le TOD est un dveloppement immobilier de moyenne haute densit, structur autour dune station de transport en commun
haute capacit, que ce soit une gare de train, une station de mtro ou un arrt de bus. Situ distance de marche dun point daccs
important du rseau de transport en commun, le TOD est un quartier qui conjugue notamment les dplacements actifs, la mixit
sociale et le design urbain.
La Ville de Montral a notamment choisi de sinspirer de ce type de dveloppement.
En sinspirant du modle TOD, la densification du Quartier-du-muse permettrait une utilisation plus efficace des
infrastructures de transport de la ville de Gatineau.
Modle TOD
Un dveloppement
intensif de moyennes
et hautes densits
Une station ou gare

de transport en
commun
Une mixit dusages
Sources : Ville de Montral, Transit-Oriented Development Organisation, Analyse Aviseo
Septembre 2017
I Section II III
Septembre 2017

LOutaouais attire quatre fois moins de touristes quOttawa
Lensemble de lOutaouais attire 1,7 millions de touristes alors quils sont 7,3 millions visiter Ottawa.
Il existe un bassin de touristes situ proximit que la Ville de Gatineau pourrait aller chercher en partie en diversifiant son offre
touristique et en offrant des produits touristiques complmentaires ceux dj existants.
Le Qubec accueille 32,3 millions de touristes annuellement qui dpensent au total 7,8 milliards $.
5,3 % de lensemble des touristes du Qubec en 2015 visitaient lOutaouais et 3,4 % des dpenses touristiques ont t ralises dans
cette rgion.
Au total, les 1,7 millions de touristes qui visitent lOutaouais y dpensent pour 266 millions $ annuellement.
Nombre de touristes annuellement Part de lOutaouais dans lattraction de touristes

2015; en millions de touristes Qubec, 2015; en %
Montral 9,6 Touristes : Personnes

qui ont fait un voyage
3,4% dune nuit ou plus,
Ottawa 7,3 mais dune dure de
Outaouais 5,3% moins dun an,
lextrieur de leur
ville et qui ont utilis
Ville de Qubec 4,9 X 4,3 de lhbergement
commercial ou priv.
96,6%
Outaouais 1,7
Reste du Qubec 94,7%
Nombre de Dpenses
Sources : Office du Tourisme de Qubec, Tourisme Qubec, Ville dOttawa, Analyse Aviseo
touristes
Septembre 2017

Le Quartier-du-muse est situ proximit des principaux attraits
touristiques de la rgion
Il bnficie dun emplacement stratgique en termes de proximit des offres touristiques de Gatineau et dOttawa.
Il est situ en face du Muse canadien de lhistoire, mais aussi moins de 15 minutes de marche de nombreux points dintrt
touristiques tels que le Muse canadien des beaux-arts du Canada, la Colline parlementaire, le Palais des Congrs, et le March By.
Le Quartier-du-muse est galement situ au cur

dune offre htelire en plein dveloppement.
Offre htelire
Le Four Points Sheraton, situ directement dans le Centre-ville de Gatineau, 2017
Quartier-du-muse, a annonc lajout de 145 chambres
supplmentaires. Htel Emplacement Nombre de
chambres
Un projet dhtel est galement prvu dans le Quartier-du-
muse, devant le Muse canadien de lhistoire. Hilton Lac-Leamy 3, boul. du Casino, Gatineau 349 chambres
En Outaouais, loffre htelire reprsente prs de Four Points par 35, rue Laurier, Gatineau 201 (+145)
2 872 chambres et le centre-ville de Gatineau Sheraton chambres
gnre lui seul prs de 40 % de cette offre. Ramada Plaza Manoir 75, rue d'Edmonton, Gatineau 174 chambres
du Casino
Au total, 1 128 chambres dhtel sont disponibles sur le
territoire du centre-ville de Gatineau. Crowne Plaza Ottawa- 2, rue Montcalm, Gatineau 224 chambres
Gatineau
Loffre htelire actuelle pour le centre-ville de Gatineau
Best Western Plus 131, rue Laurier, Gatineau 133 chambres
provient de six complexes hteliers qui disposent de 47
349 chambres.
Les Suites Victoria 1, rue Victoria, Gatineau 47 chambres
Sources : Tourisme Outaouais, Analyse Aviseo
Septembre 2017

mais ne constitue pas une destination touristique en soi
Toutefois, le Quartier-du-muse ne contient pas dattrait touristique proprement parler et nest pas une destination
en lui-mme, ce qui ne stimule pas larrive de touristes en provenance de Gatineau et dOttawa.
Sources : Tourisme Outaouais, Analyse Aviseo, Crdit Simon Parent
Septembre 2017

Une offre axe sur les muses et le plein air, mais qui ne mentionne pas
le Quartier-du-muse
Dans son plan de promotion, Tourisme Outaouais propose de nombreuses activits en lien avec le patrimoine, lart et
la culture, que ce soit les muses, les festivals ou les sites historiques.
Tourisme Outaouais propose, entre autres, de visiter les huit muses nationaux, ainsi que plusieurs autres muses situs autant
Gatineau qu Ottawa.
Une section sur les sites historiques est galement prsente par Tourisme Outaouais. Lorganisme suggre une visite Rideau Hall,
ainsi quune promenade Aylmer dans le but dy admirer les btiments patrimoniaux et les rsidences ancestrales.
En contrepartie, le Quartier-du-muse et ses immeubles patrimoniaux ne figurent pas dans loffre dattractions proposes.
Les activits sportives et de plein air sont mises en vedette sur le site de Tourisme Outaouais. On y propose
notamment les pistes cyclables, les parcs et les sentiers pdestres, ainsi que les activits nautiques et de camping.
Offre musologique par Tourisme Outaouais

Gatineau, 2017
Septembre 2017

Le Muse canadien de lhistoire au centre de loffre touristique de
Gatineau
Les attractions au centre-ville de Gatineau gnrent larrive dun nombre considrable de visiteurs.
Le clbre difice du Muse canadien de lhistoire accueille plus de 1,2 millions de visiteurs chaque anne, un achalandage qui en fait
linstitution musale la plus visite au Canada. titre comparatif, le Parc de la Gatineau reoit quelques 2,7 millions de visites par anne
et le Casino du Lac-Leamy a atteint le cap des deux millions dentres en 2016.
Le Muse canadien des enfants sadresse tous les jeunes Canadiens et reste une des destinations les plus populaires du Muse
canadien de lhistoire; il a accueilli plus de huit millions de visiteurs depuis 1989, et reoit 500 000 personnes par anne tout comme le
Muse canadien de la guerre.
Le Muse Bytown, qui occupe le plus vieil difice de pierre dOttawa, explore lhistoire de la ville, de lamorce de la construction du
canal au moment o Ottawa est devenue capitale. Il a reu 101 000 visiteurs en 2016.
Nombre de visiteurs annuellement selon lattraction

Ottawa-Gatineau, 2016; en milliers de visiteurs
Parc de la Gatineau 2 700
Casino du Lac-Leamy 2 000
Muse canadien de lhistoire 1 200
Muse canadien des enfants 500
Muse canadien de la guerre 500
Muse Bytown 101
Septembre 2017

Lindustrie du tourisme en Outaouais se porte bien
Une offre htelire adapte doit pouvoir loger tous les visiteurs qui frquentent les attractions du centre-ville. Ainsi les
taux doccupation des htels de lOutaouais et dOttawa sont la hausse.
En Outaouais, le taux doccupation se situait globalement plus de 55 % en 2016. Entre 2012 et 2017, le taux doccupation a connu
une hausse annuelle de 4 %. Selon Tourisme Outaouais, pour Gatineau, on peut compter entre 5 et 10 points de pourcentage
supplmentaires pour le taux doccupation.
Au centre-ville dOttawa, le taux doccupation des htels est plus lev. En 2017, il tait denviron 75 %. Les chambres y sont galement
plus dispendieuses et ont connu une plus forte hausse qu Gatineau au cours des cinq dernires annes.
Les htels membres de lAHOG versent quelque 26 millions $ en impt foncier, soit 1 351 $ par chambre Gatineau.
Taux doccupation des htels Prix moyen des chambres dhtel

2001-2017; en % 2001-2017; en $ par jour
Centre-ville dOttawa Outaouais Gatineau
80 +4% 200
75
70
65 150
60
55
50
100
0 0
2000 2002 2004 2006 2008 2010 2012 2014 2016 2018 2000 2002 2004 2006 2008 2010 2012 2014 2016 2018
Sources : AHOG, Tourisme Outaouais, Analyse Aviseo
Septembre 2017

Une capacit htelire principalement sollicite en t
Globalement et sans surprise, pour lensemble de lOutaouais, la demande est moins forte en hiver.
Alors que loffre dhbergement est la baisse notamment en raison de la fermeture de certaines auberges et Bed and Breakfast, le
taux doccupation est aussi la baisse.
Mars mai et septembre novembre constituent des saisons intermdiaires, bien que parfois, septembre offre des performances
remarquables en termes dattraction de visiteurs.
Taux doccupation des htels

Outaouais, 2013-2016; en %
75
Juin aot
70
65
60 Mars mai
Dcembre fvrier
55 55%
Septembre novembre
50
45
40
0
2013 2014 2015 2016
Sources : Tourisme Qubec, Analyse Aviseo
Septembre 2017

Place des Peuples, une dimension touristique non ngligeable
Place des Peuples prvoit un projet dobservatoire situ au dernier tage de la plus haute des deux tours.
Offrant le plus haut point de vue du centre-ville de Gatineau et dOttawa, lobservatoire devrait ajouter une dimension unique loffre
touristique rgionale.
L'observatoire offrirait une vue panoramique jusqu' 40 km la ronde.
Un projet htelier est galement prvu et occupera les tages infrieurs des deux tours. Au total, 320 chambres
d'htel de standard international devraient tre construites.
[Lobservatoire] c'est une niche, mais c'est une

niche qui est intressante. Une nouveaut pour
attirer les visiteurs, c'est prcieux. Dans notre
domaine, on appelle a un blockbuster. Et
effectivement, l'Outaouais - et Gatineau
particulirement - aurait besoin dun
blockbuster. Dans ce sens-l, l'observatoire est
particulirement intressant.
- France Blisle, directrice gnrale de Tourisme

Outaouais
Sources : Brigil, Analyse Aviseo
Septembre 2017

Un projet dobservatoire pour le centre-ville de Gatineau
En offrant une exclusivit touristique telle que MosaCanada 150 de faon permanente, la ville de Gatineau pourrait
attirer une clientle qui naurait pas ncessairement travers la rivire.
Le projet dobservatoire pourrait constituer un vritable plus pour la ville de Gatineau.
Plusieurs grandes villes disposent dun observatoire 360 degrs qui offre une vue panoramique.
Qubec, situ au 31e et dernier tage de ldifice Marie-Guyart, au cur de la Colline parlementaire, lObservatoire de la Capitale
attire 70 000 visiteurs annuellement.
Au Sommet Place Ville Marie, un nouvel observatoire qui vient douvrir Montral promet dattirer de 250 000 300 000 visiteurs
annuellement.
La tour du CN reprsente une figure emblmatique pour la ville de Toronto et attire quant elle plus de 1,5 millions de visiteurs
annuellement.
275 000 70 000 1,5 millions

visiteurs attendus annuellement visiteurs annuellement de visiteurs annuellement
Sources : Tourisme Montral, Tourisme Qubec, Analyse Aviseo
Septembre 2017

qui pourrait attirer les touristes venus Ottawa
Annuellement, 1,2 millions de personnes visitent le Muse canadien
de lhistoire, alors que 2,2 millions dindividus visitent le Parlement du
Provenance des visiteurs de MosaCanada 150 Canada, une attraction situe seulement 15 minutes de marche du
2017; en %, en milliers de visiteurs Quartier-du-muse.
Il existe un bassin considrable de touristes que la ville de Gatineau pourrait
1 000 attirer avec une exclusivit touristique comme lobservatoire prvu par le projet
International 8% Place des Peuples.
Reste du Canada 17% MosaCanada 150 illustre bien comment une attraction qui se
53% diffrencie peut stimuler larrive de touristes.
Touristes
Reste du Qubec 28% Dj, cette attraction exclusive a attir plus dun million de visiteurs. Les
donnes prliminaires suggrent que 53 % des visiteurs sont des touristes.
Lt 2017 a connu une hausse de 6 % de visiteurs de lOntario.
Gatineau 21%
47%
Visiteurs
Ottawa 26% Cet vnement exclusif (MosaCanada) permet non seulement
de nous distinguer des nombreuses activits offertes lchelle
Visiteurs
nationale, mais de faire rayonner Gatineau et dattiser la fiert
des Gatinois, deux importants principes directeurs du Comit.
Note : Il sagit de donnes prliminaires, puisque - Nathalie Brunette, gestionnaire de projet pour le Comit du
lvnement MosaCanada 150 prend place jusquau 15 150e Gatineau
octobre. Les chiffres ont t comptabiliss au dbut
septembre
Sources : Tourisme Outaouais, Tourisme Qubec, Analyse Aviseo
Septembre 2017

Une hausse de 545 units dhbergement au centre-ville de Gatineau
pour rpondre la demande de lensemble de la rgion
Cet ajout loffre htelire dici les cinq prochaines annes pourrait tre rapidement absorb par une demande en
croissance.
lt 2017, un Holliday Inn Express a ouvert Gatineau, rendant ainsi disponibles 125 chambres dhtel. Malgr lajout de chambres
supplmentaires, 2017 a toutefois connu un taux doccupation fort comparativement aux annes prcdentes.
Le scnario prsent ici se veut conservateur alors quaucune part de march dOttawa na t transfre du ct qubcois.
Taux doccupation des htels

2001-2017; en %
Prvisions
68
66 Le projet Place des Peuples et
Gatineau lagrandissement du Four Points
64
62 Outaouais Sheraton, tous les deux situs
dans le Quartier-du-muse,
60
prvoient lajout respectif de 320
58
et 145 chambres dhtel pour un
56 total de 465 chambres
54 supplmentaires.
52
50
48
0
2010 2012 2014 2016 2018 2020 2022 2024 2026
Sources : World Travel and Tourism Council, Tourisme Outaouais, Tourisme Qubec, Analyse Aviseo
Septembre 2017

Un positionnement dhtel-boutique pourrait complter loffre htelire
actuelle
Cette tendance dans lhtellerie vient contrebalancer la tendance des chambres standardises et uniformises des
grandes chanes htelires.
Contrairement ces dernires qui ont pour objectif de plaire tous les types de clientle, chaque htel-boutique cre son style bien
lui qui peut tre bas sur un concept, une thmatique ou une personnalit unique.
Actuellement, loffre htelire au centre-ville de Gatineau est assez standardise.

On y retrouve des tablissements issus des grandes chanes : Best Western, Four Points Sheraton, Hilton, Crown Plaza.
Larrive dun htel-boutique rejetant le concept de standardisation au centre-ville de Gatineau pourrait rpondre
une demande plus personnalise en matire de tourisme.
Architecture et
Lhtel-boutique
Localisation Service
design
Les htels-boutiques sont Architecture unique, design Important facteur de

principalement situs dans les recherch et souvent articul diffrenciation, il doit tre
grandes villes et dans des quartiers autour de thmatiques, souci du personnalis
dynamiques et branchs dtail, dcor offrant atmosphre et
sentiment d'intimit
Sources : Chaire de tourisme Transat, Deloitte, Analyse Aviseo
Septembre 2017
I II Section III
Nuances apporter quant aux bnfices
conomiques des valeurs patrimoniales
Septembre 2017
Les nuances apporter quant aux bnfices conomiques des valeurs patrimoniales
Bnfices conomiques des dsignations patrimoniales
La dsignation de sites ou dimmeubles patrimoniaux peut avoir plusieurs objectifs.

Prserver et crer un sentiment dappartenance ou une valeur culturelle
Prserver la qualit esthtique, artistique ou architecturale de btiments
Une dsignation peut par ailleurs avoir de nombreux effets connexes, plus difficiles quantifier dans certains cas, mais
qui ont une dimension conomique :
La littrature conomique sintresse davantage des sites ou des proprits dj dsigns patrimoniaux, trs souvent disposant dune
rputation internationale, telle que la reconnaissance par lOrganisation des Nations Unies pour lducation, la science et la culture
(UNESCO).
La transition dun site sans dsignation lorigine vers une confirmation patrimoniale est donc moins bien documente, mais il
demeure que la protection du patrimoine peut avoir des bnfices conomiques.
Plusieurs des avantages attribus aux dsignations patrimoniales sont lis aux lments suivants
Attraction de touristes patrimoniaux Revalorisation des actifs existants Augmentation des valeurs foncires
Ces bnfices peuvent se rvler autant par une dsignation patrimoniale

dun site ou dun ensemble dimmeubles
Sources : Banque mondiale (2012), Zahirovic-Herbert et Chatterjee (2012), Mason (2005), Racine Stacey (2014), adaptation Aviseo
Septembre 2017
La plupart des retombes des sites patrimoniaux sont touristiques
Lexemple de la ville de Qubec montre que les touristes venus principalement pour les aspects patrimoniaux
reprsentent 75 % des emplois supports et 69 % de la valeur ajoute.
Tel que mentionn dans la section II, si le Muse canadien de lhistoire attire normment de touristes, le Quartier-du-muse nest pas
une attraction majeure de la rgion.
La composante fonctionnement fait rfrence toutes les attractions patrimoniales, notamment musales dans le Vieux-Qubec
(Muse de la Civilisation, Muse royal du 22e Rgiment, Muse du Fort, etc.). Des activits quon peut convenir relativement moins
diversifies dans le Quartier-du-muse Gatineau, mme avec la prsence stratgique du Muse canadien de lhistoire.
Les fortifications, la Citadelle, les institutions au cur du Vieux-Qubec et les propritaires privs gnrent en moyenne des
investissements suprieurs 40 millions $, gnrant des retombes consquentes. Le Quartier-du-muse na pas la mme diversit de
vecteurs dinvestissements sur une base rcurrente.
Impacts conomiques du patrimoine dans la ville de Qubec

2016; en emplois quivalent temps complet et en $ 100%
Emplois 3% 75% 16% 6% 6 439
Valeur ajoute 3% 69% 19% 8% 380
Religieux Touristes Fonctionnement Investissements
Sources : Ville de Qubec, Analyse Aviseo
Septembre 2017
Des effets positifs sur les valeurs foncires pour les immeubles relle
valeur patrimoniale
Selon la Banque Mondiale, la trs grande majorit de la littrature estime
que les effets sur la valeur foncire des immeubles dsigns patrimoniaux
sont positifs.
La plus-value serait de lordre de 5 % 8 % [Zahirovic-Herbert et Chatterjee (2012)]
Lesthtique et le statut des proprits concernes contribuent la croissance des valeurs.
Toutefois, en prsence dune htrognit dans le cadre bti, cest--dire lorsque la

qualit patrimoniale varie beaucoup dun immeuble lautre, la perte dusage associe
aux contraintes imposes par le statut patrimonial va limiter la prise de valeur
Un immeuble sans valeur patrimoniale dans un site dsign patrimonial se trouve en

quelque sorte isol, sans qualit intrinsque, avec un usage limit, et sans possibilit
de mise en valeur de lespace.
Rappelons que le tiers des immeubles na aucune valeur patrimoniale et quun second tiers a une
valuation patrimoniale allant de faible moyenne.
Un parallle avec le Vieux-Qubec serait hasardeux alors que le quartier prsente un homognit
trs forte malgr les diffrentes priodes historiques architecturales.
Sources : Ville de Gatineau, Banque mondiale (2012), Zahirovic-Herbert et Chatterjee (2012), Mason (2005), Racine Stacey (2014), adaptation Aviseo
Septembre 2017
Une dsignation patrimoniale implique une hausse des obligations et
des primes dassurances
La citation patrimoniale confre des obligations bien prcises aux propritaires
Par exemple, le propritaire dun bien patrimonial doit prendre les mesures ncessaires pour assurer la prservation de la valeur
patrimoniale de ce bien. Il doit galement donner un pravis avant d'effectuer des travaux pouvant modifier, de faon permanente,
l'apparence extrieure du btiment, et se conformer aux conditions fixes par la municipalit.
Des contraintes de vente sont galement imposes, ce qui peut constituer un fardeau administratif pour les propritaires.
Par ailleurs, de nombreuses compagnies dassurances refusent dassurer les btiments ayant un statut de bien culturel
puisquelles nont pas de produit sur mesure pour ceux-ci. Seulement le programme Hritas permet du sur-mesure
pour ce type de bien immobilier.
Les btiments patrimoniaux comportent des matriaux parfois trs rares retrouver et une qualit architecturale difficile rpliquer, ce
qui expliquerait pourquoi les assureurs sont frileux lide de les assurer.
Par ailleurs, le processus de restauration est impos par le ministre de la Culture, ce qui ralentit le processus, et donc engendre des
cots pour les assureurs.
En gnral, en cas de rclamation, les assureurs font affaire avec des entrepreneurs gnraux dont les taux horaires sont fixes. Dans le
cas dun btiment patrimonial, les rparations doivent tre ralises par des professionnels dont les services sont plus personnaliss, ce
qui augmente les cots pour les assureurs. La disponibilit des spcialistes et les dlais gnralement plus longs engendrent galement
des cots supplmentaires pour les assureurs.
Dans les cas de restauration, il arrive trs souvent que
Finalement, les investissements en restauration patrimoniale ne sont les cots des travaux surpassent, et de loin, les cots
gnralement pas rcuprs la vente, sans compter que le bassin d'acquisition de la proprit.
d'acheteurs de vieilles proprits est assez restreint.
- Louis Patenaude, prsident de l'association Amis et
propritaires de maisons anciennes du Qubec
Sources : APMAQ, Analyse Aviseo
Septembre 2017
Une citation patrimoniale large ajouterait des surcots la rnovation
pour les propritaires
Les rnovations patrimoniales requirent lutilisation de matriaux spcifiques et gnralement plus dispendieux que
ceux utiliss pour les rnovations rgulires, ce qui cre un surcot associ la rnovation de btiments valeur
patrimoniale.
Tout dpendant de lapproche retenue pour estimer le surcot, il peut se situer entre 50 % et 350 % (selon la nature
des travaux) par rapport des travaux standards.
Le surcot de la restauration patrimoniale est un enjeu au Qubec et en Ontario. Un entrepreneur ontarien valuait ce surcot 50 % il
y a dj de cela quelques annes.
Or, les logements du Quartier-du-muse sont ceux qui requirent le plus de rparations.
Besoins dentretien des logements selon lemplacement

2011; en %
1 265 5 705 131 615 16 465 367 170 A renovation can cost up to 50 per
Rparations 7% 9% 6% cent more with a heritage home.
11% 12%
majeures 26% Rory McDonnell, directeur de la
26% 26%
Rparations 36% 33% firme Build et entrepreneur gnral
mineures ontarien spcialis dans la
restauration patrimoniale
(interview par le Globe and Mail)
Entretien 67% 65% 68%
52% 55%
rgulier
Quartier- le-de-Hull Gatineau Centre-ville Ottawa

du-Muse dOttawa
Sources : Ville de Gatineau, Ville de Qubec, Analyse Aviseo
Septembre 2017
La citation patrimoniale de lensemble du site pourrait constituer une
mesure rgressive pour les propritaires
La dsignation de lensemble du Quartier-du-muse aura pour effet dimputer
Afin de minimiser limpact des cots
un fardeau supplmentaire des mnages qui sont moins riches. dentretien des immeubles patrimoniaux
En moyenne, les mnages du quartier gagnent 20 % de moins que ceux de lensemble de la pour les propritaires fonciers, la Ville de
Gatineau a mis en place un programme
ville de Gatineau.
daide la restauration du patrimoine en
partenariat avec le Ministre de la
Malgr lapport dun programme daide (voir ci-contre), le fardeau demeure Culture et des Communications (MCC)
important.
La Ville de Gatineau dispose dun budget
Laide tant plafonne 25 % des cots, elle ne couvre pas toute lampleur des surcots. annuel de 600 000$ pour la restauration
et la rnovation du patrimoine bti
Les propritaires dimmeuble sans ou avec faible valeur patrimoniale sont encore plus
Les programmes daide ne couvrent
dfavoriss puisque le montant daide admissible est plafonn 12 000 $. cependant que 25% des cots associs
la rnovation de btiments patrimoniaux
De plus, ce type de support implique que les mnages dfraient les cots et reoivent par
la suite laide municipale, ce qui ajoute une pression sur leur gestion des liquidits. Des montants maximaux sont galement
fixs ont fonction de la valeur
Finalement, ce genre de programme dispose dune enveloppe ferme et il peut ne pas y patrimoniale.
avoir suffisamment de fonds pour tous les projets.
Montant maximal
Revenu total mdian des mnages
2016; en $ Mme pour les habitants 30 000 $
-20% qui ne sont pas valeur patrimoniale allant de
85 981 82 053
68 703 propritaires, mais plutt bonne exceptionnelle
54 912 locataires, les cots
dhabitation devraient 12 000 $
augmenter, puisquune valeur patrimoniale allant de
partie des surcots
passable moyenne
Quartier-du- Gatineau Ottawa RMR Ottawa- devrait leur tre refile.
muse Gatineau
Sources : Ville de Gatineau, Ville de Qubec, Analyse Aviseo
Septembre 2017
Plus de gens faible revenu et moins de gens riches
La dsignation patrimoniale constitue un fardeau supplmentaire pour les propritaires en raison du surcot qui leur
est impos. Dans le Quartier-du-muse, la population pourrait difficilement assumer ce cot supplmentaire.
La part des mnages dont le revenu est suprieur 100 000 $ annuellement est de 17 %.
Le revenu total mdian des mnages est infrieur de prs de 14 000 $ dans le Quartier-du-muse qu Gatineau et plus de 30 000 $ de
moins qu Ottawa.
Rpartition des mnages selon le revenu total

2016; en %
1 345 118 385 373 765 3 531 660 535 505
200k et + 2% 4% 4%
10% 9%
100k-200k 15%
20%
26%
80k-100k 10% 31%
32%
11% Dans les cas de restauration, il arrive trs souvent
60k-80k 16% 12% que les cots des travaux surpassent, et de loin,
15% les cots d'acquisition de la proprit.
12%
15% 12%
40k-60k 21% - Louis Patenaude, prsident de l'association Amis
13% 19% 13%
et propritaires de maisons anciennes du Qubec
17%
13% 14%
20k-40k 20%
20%
16%
10k-20k 12% 13%
8%
Moins de 10k 7% 5% 9% 6%
7% 3% 3% 3% 3%
Quartier- Gatineau Ottawa RMR Ottawa- Ensemble
du-muse Gatineau du Qubec
Septembre 2017
Une diminution potentielle de lenrichissement des propritaires actuels
dans le Quartier-du-muse
Prs de 30 % de la richesse des mnages au Qubec repose sur la rsidence principale.
Aviseo a ralis une analyse du march de la revente rsidentielle sur lle de Hull par rapport lensemble de la ville de Gatineau. Elle
montre que les prix ont progress plus fortement sur lle de Hull au cours de la dernire dcennie.
Les mnages du Quartier-du-muse et du voisinage se sont donc enrichis par rapport lensemble de la ville.
Une dsignation patrimoniale de lensemble du quartier pourrait affecter cette richesse.

Les donnes ne permettent pas dtablir de causalit entre les prix de revente et larrive de projets majeurs.
Toutefois, ce sont les immeubles sans aucune valeur patrimoniale le tiers du total qui pourrait tre affects ngativement.
Corollairement, les revenus fonciers de la Ville pourraient tre affects ngativement par une possible baisse de valeur pour les
immeubles non patrimoniaux.
Prix de revente moyen selon les types dhabitation

Ville de Gatineau et le de Hull, 2007-2016; en $
Coproprits Unifamiliales Plex

300 000
+39% Gatineau
250 000 le de Hull

Gatineau
le de Hull
le de Hull
200 000
+19%
Gatineau
150 000
0
2006 2008 2010 2012 2014 2016 2006 2008 2010 2012 2014 2016 2006 2008 2010 2012 2014 2016
Sources : ISQ, FCIQ par le systme Centris , Analyse Aviseo
Conclusion
Septembre 2017
Conclusion
Les effets indsirables dune citation patrimoniale large du Quartier-du-
muse paraissent surpasser tout bnfice autre envisag
Lanalyse conomique dune dsignation patrimoniale du Les diffrents marchs immobiliers peuvent absorber cet
Quartier-du-muse a permis dtablir plusieurs constats. ajout loffre.
Le quartier vis est stratgique, proximit des principaux lieux Les coproprits de niche, le locatif urbain et la venue dun
de travail, lentre de la Capitale, au centre dun rseau de htel-boutique constituent par ailleurs des nouveauts au
transport actif et collectif. centre-ville de Gatineau.
Cest cette localisation qui attire des projets de
redveloppement, un phnomne naturel dans lvolution des En raison de la localisation des projets, lintroduction de
villes. contraintes risquent de dplacer les investissements du
Cest ainsi que trois grands principaux projets envisagent des ct ontarien.
investissements de 520 millions $ qui permettront la leve de Une telle fuite reprsenterait une perte de revenus de taxation
905 logements, 465 chambres dhtel et plus de 12 000 m2 de lordre de 7,6 millions $ pour la Ville de Gatineau, soit 1,2 %
despaces commerciaux. des revenus totaux de ladministration municipale.
Ces seuls investissements contribueront hauteur de 322
millions $ lconomie et au support de prs de 4 000 emplois La citation patrimoniale pourrait limiter une opportunit
directs et indirects. touristique.
Ces nouveaux mnages contribueront hausser les dpenses Ottawa attirant quatre fois plus de touristes que tout
de consommation de lordre de 45 millions $, dont prs de 6 lOutaouais, la prsence dun observatoire en complment du
millions $ en dpenses alimentaires, crant un effet de halo. Muse canadien de lhistoire pourrait ajouter lexprience et
convaincre une part des touristes traverser Gatineau.
En termes de politiques publiques, il serait prfrable dopter pour des mesures cibles
Ceci, par opposition une citation patrimoniale large de lensemble du Quartier-du-muse
Les valeurs patrimoniales seront mieux protges, car les ressources seront ddies des immeubles qui ont de rels besoins
Cela limitera les risques deffets indsirables notamment dun point de vue conomique
Annexes
Crdit photo : Caroline Bergeron

Septembre 2017
Annexe
Projets immobiliers au centre-ville de Gatineau
Projet Emplacement Nombre de logements Promoteur Investissement
Zibi (Rsidence O) Promenade du Portage, 65 units (1 800 au Windmill Development 1,5 milliards $ sur 15
centre-ville de Gatineau total aprs 15 ans) Group et Dream ans
Unlimited Corp.
Wellington-Eddy 59-67, rue Wellington venir Groupe Heafey et 300 millions $ au total
(phase 4) Groupe Marc Dub
Place des Peuples Rue Laurier, centre-ville de 420 units Brigil 400 millions $ au total
Gatineau
Tour Champlain 115 rue Champlain 240 units Groupe Dormani 40 millions $
Four Points Sheraton 35 rue Laurier 245 units Four Points Sheraton 80 millions $
Sources : Guide-Habitation, Analyse Aviseo
Septembre 2017
Annexe
Projets immobiliers au centre-ville dOttawa
Projet Emplacement Nombre Promoteur
dunits
Soho Champagne 111 Champagne Avenue South, Ottawa 146 units Starwood Group
Re Hotel and Residence 107 Spark Street, Ottawa 91 units Ashcroft Homes
Cathedral Hill Condos 443 Queen Street, Ottawa 140 units Windmill Development Group
Claridge Plaza 4 195 Besserer Street, Ottawa 229 units Claridge Homes Group
Claridge Plaza 3 242 Rideau Street, Ottawa 226 units Claridge Homes Group
The Eddy Coin Wellington-Someset, Ottawa 52 units Windmill Development Group
Tiffani II 90 Landry Street, Ottawa 189 units Claridge Homes Group
Gotham Ottawa 224 Lyon Street, Ottawa 240 units Lamb Development Corp
Soho Lisgar 300 Lisgar Street, Ottawa 169 units Starwood Group
Kanaal (Zibi) Rive du canal Buchanan de la rivire des 71 units Windmill et Dream
Outaouais
ArtHaus 20 Daly Avenue, Ottawa 89 units DevMcGill
Claridge Tribeca East 40 Nepean Street, Ottawa 228 units Claridge Homes Group
Sources : Guide-Habitation, Analyse Aviseo
Septembre 2017
Annexe
Dfinitions
Effets directs Associs aux effets immdiats engendrs par les dpenses ltude. Leffet direct est senti dans les secteurs
immdiatement sollicits par les dpenses dinvestissements.
Effets indirects Il sagit des impacts gnrs par les fournisseurs. Ces effets correspondent, par exemple, la demande de
biens intermdiaires auprs des divers fournisseurs des premiers fournisseurs des activits dinvestissement.
Ils prennent aussi la forme de salaires verss aux employs des divers fournisseurs ainsi que des autres
revenus gnrs chez ces derniers.
quivalent temps Unit de mesure qui correspond la charge ou la capacit de travail dune personne travaillant pendant un
complet (ETC) ou an. Deux personnes travaillant temps plein pendant six mois correspondent un quivalent temps complet.
anne-personne
TCAC Le taux de croissance annuel compos (TCAC) est le taux de croissance annuel moyen dun indicateur sur une
priode donne. Il ne sagit pas du taux de croissance rel, mais dun taux de croissance constant sur la
priode donne.
Septembre 2017
Annexe
Dfinition des valeurs patrimoniales
Les difices valeur patrimoniale exceptionnelle englobent les immeubles qui se distinguent en raison de leur intgrit architecturale,
de leur valeur dusage, de leur ge et de qualits matrielles videntes. Ils ont conserv la totalit ou une grande partie de leurs
composantes et matriaux anciens.
Les immeubles valeur patrimoniale suprieure sont des difices qui se dmarquent eux aussi par leurs qualits architecturales et
esthtiques, mais qui ne sont pas proprement parler exceptionnels. Ils ont cependant conserv un bon nombre de composantes et de
matriaux anciens, sinon la totalit de ces lments.
Les btiments valeur patrimoniale forte prsentent tant qu eux des qualits matrielles certaines et qui offrent une valeur dge
indniable, mais dont ltat dauthenticit a t un peu altr.
Les immeubles valeur patrimoniale moyenne sont moins anciens que les btiments de la catgorie prcdente et les transformations
apportes demeurent plus significatives.
Finalement, les btiments faible valeur patrimoniale ont subi des transformations et comportent une valeur dge peu leve.
ge
Valeur Authenticit
patrimoniale Qualit du milieu
Valeur dusage
Valeur historique
Raret
Septembre 2017
Annexe
Les partenaires dEssor centre-ville
Nader Dormani - Groupe Dormani reprsent par Me Christian Dupuis.

Daniel Charron - 3865070 Canada Inc.
Micheal Rosenberg - Rosdev reprsent par Bernard Brisebois.
Jocelyn Parent - Propritaire du 95 Victoria
Andr Guibord (Porte parole de la confrence) 6101925 Canada Inc
Gilles Desjardins - Brigil Construction reprsent par Denis Bouchard.
Me Pierre Landry et Me Stphane Tremblay - Cabinet Nol et associs.
Septembre 2017
propos des auteurs

Fond par trois associs possdant une riche exprience en
stratgie & conomie, Aviseo propose et met en uvre des
solutions innovantes et concrtes rpondant aux enjeux
stratgiques dorganisations prives ou publiques
Jean-Pierre Lessard
Associ, conomiste
Expert en tudes dimpacts
conomiques et en tudes
conomiques sectorielles
Marie-Pier Bernard
Analyste, conomiste
Spcialiste en tude conomique et
analyse de politique
BUREAU
BUREAU DEDE QUBEC
QUBEC BUREAU DE MONTRAL
888, rue Saint-Jean
888, rue Saint-Jean 239, avenue Notre-Dame Ouest
Bureau
Bureau 575575 Bureau 403
Qubec
Qubec (Qubec)
(Qubec) G1R
G1R 5H6
5H6 Montral (Qubec) H2Y 1T3
Courriel : info@aviseo.ca
Courriel : info@aviseo.ca

Rapport D'aviseo Conseil Sur L'impact de La Désignation Patrimoniale Du Quartier Du Musée

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Rapport D'aviseo Conseil Sur L'impact de La Désignation Patrimoniale Du Quartier Du Musée

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Analyse conomique de limpact dune dsignation

patrimoniale du Quartier-du-muse sur la ville de

Rpartition des habitants Rpartition des mnages

Le Quartier-du- 9% Trois personnes

Rpartition des usages des Rpartition des mnages selon

Comprendre / Rinventer / Conqurir info@aviseo.ca www.aviseo.ca Septembre

905 logements Prvision des mises en chantier multifamiliales 2017-2031

Les projets permettraient Recension des valeurs patrimoniales

Comprendre / Rinventer / Conqurir info@aviseo.ca www.aviseo.ca Septembre

Comprendre / Rinventer / Conqurir info@aviseo.ca www.aviseo.ca Septembre

Table des matires

Impacts dune citation patrimoniale du site....32

Sources : Ville de Gatineau, Analyse Aviseo

conomiques succs des effets

Le rapport est structur selon trois grandes sections qui

La prsente tude sintresse aux impacts conomiques

Afin de mener terme cette tude, Aviseo Conseil a pu compter

Emplacement et court historique

Emplacement et court historique

Sources : Ville de Gatineau, Analyse Aviseo, Crdit Simon Parent

Emplacement et court historique

1890- 1969- 1983-

Sources : Ville de Gatineau, Analyse Aviseo

Court historique et emplacement

Le centre-ville de Gatineau comprend

des fins de comparaison, le centre-

Sources : Ville de Gatineau, Analyse Aviseo, Crdit Simon Parent

Emplacement et court historique

Rpartition des usages des immeubles

Plex/Walk-up 25% 41%

Btiments Superficie Unifamilial Plex/Walk-up Mixte Commercial Institutionnel

Rpartition des usages des immeubles

Rsidence de plus 85%

Quartier-du-muse Ville de Gatineau

Sources : MAMOT, Analyse Aviseo

Note : Le portrait qui suit

Sources : Statistiques Canada, ISQ, Analyse Aviseo, Crdit Simon Parent

Rpartition des mnages selon le revenu total

2 158 1 335 10% 80k-100k

* Note : Rappelons que le secteur de 54 912 $ 21% 20k-40k

Rpartition des habitants Rpartition des mnages

25-44 38% 49% Jamais mari

Sources : Statistiques Canada, ISQ, Analyse Aviseo

Le Quartier-du-muse dispose dune population majoritairement ge de 25 44 ans tout comme le centre-ville

Rpartition de la population selon lge et le quartier

35% 46% 27% 26%

Sources : Statistiques Canada, ISQ, CIUSS-Outaouais, Analyse Aviseo

Portrait socio-conomique Les perspectives dmographiques

6 5,5 5,0 130

Perspectives dmographiques Migration nette selon le type

Sources : Conference Board du Canada, Statistiques Canada, Analyse Aviseo

Migrants de lOutaouais selon les principales rgions de

Montral 28% 27%

Sources : ISQ, Analyse Aviseo

Emplacement et court historique

34% 31% 41% 38% Appartement

Quartier- Centre-ville Ville de RMR 2006 2011 2016

Mises en chantier selon le type de logements

Sources : SCHL, Analyse Aviseo

33% 33% 520 32% 32% 32% 1 chambre 0%

57% 57% 57% 57% 56% 57% 1 chambre 0%

49% 50% 49% 49% 49% 50% 2 chambres 0%

23% 23% 23% 23% 24% 23% 2 chambres 0%