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Hipoteca inmobiliaria

La hipoteca inmobiliaria, como derecho real de realizacin del valor en garanta, permite
al acreedorhipotecario someter el bien hipotecado a venta forzosa -Ejecucin de hipoteca-, para hacerse
pago de la deuda con el producto obtenido. Ello sin duda ha fomentado la inversin en la construccin y
adquisicin de bienes races a crdito pero ha fomentado en numerosos pases las burbujas
inmobiliarias y las consecuencias indeseables para los compradores, sobre todo particulares, cuando no
pueden responder al pago establecido del precio de la vivienda y
sus intereses: desahucios y desalojoforzado.
El perfeccionamiento de la hipoteca inmobiliaria ha fomentado la construccin de edificios y el desarrollo
inmobiliario en general, como resultado de la facilidad de obtencin de recursos financieros ajenos por
efecto de la calidad de la garanta que supone dicha hipoteca. Muestra de este fenmeno ha sido el
espectacular desarrollo del crdito territorialespecialmente en Europa y Amrica del Norte, en la dcada
habida entre los aos 1998 y 2008. Sus consecuencias fueron nefastas: crisis de las hipotecas
subprime, Crisis financiera de 2008, Gran Recesin y extensin de la crisis econmica a pases del
euro.12

La hipoteca inmobiliaria es una hipoteca sobre un inmueble y por tanto un derecho real de
garanta, para asegurar el cumplimiento de la obligacin de pago del crdito hipotecario. La
hipoteca inmobiliaria es la hipoteca por antonomasia y se formaliza mediante un contrato por
el que se adquiere una obligacin y se consigue un crdito con el que hacer frente al pago
del precio de la vivienda ms los correspondientes intereses estableciendo como garanta
el inmueble hipotecado -vivienda, local, edificacin- cuyo valor responde en todo o en parte del
riesgo del impago ante el acreedor -habitualmente el banco-, lo que depende en todo caso de
la legislacin hipotecaria de cada pas y en concreto de la regulacin de la dacin en pago, en
cuyo caso la deuda, de existir, quedara completamente cancelada con la entrega de la
vivienda.34
No debe confundirse la obligacin garantizada (prstamo o crdito) con la propia
garanta (hipoteca) que es la que asegura la devolucin del prstamo. Aunque vayan unidos,
el crdito hipotecario y la hipoteca son negocios jurdicos distintos. As, con independencia del
prstamo, siempre se podr ejecutar y realizar su valor (venta forzosa), sin tener en
consideracin al dueode la cosa hipotecada, o al titular del derecho real hipotecado.

ndice
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1La hipoteca inmobiliaria como derecho real


2Caractersticas primarias de la hipoteca inmobiliaria
o 2.1Principales clases y tipos de hipoteca inmobiliaria
2.1.1Clases de hipoteca
2.1.2Tipos de Hipoteca
3Hipoteca en garanta de crditos con inters: lmites legales
o 3.1Elementos y extensin de la hipoteca
3.1.1Bienes susceptibles de hipoteca inmobiliaria
3.1.2Extensin de la hipoteca
3.1.3Cesin del prstamo. Subrogacin del deudor
4Venta del inmueble hipotecado
o 4.1Extincin de la hipoteca
5Vase tambin
6Referencias
7Bibliografa
8Enlaces externos

La hipoteca inmobiliaria como derecho real[editar]


La hipoteca inmobiliaria es un derecho real de garanta, o, una forma de garanta real, -una
relacin jurdica entre una persona y una cosa-, que confiere al acreedor el poder de realizar
con preferencia el bien inmueble hipotecado, mediante su venta forzosa, que definitivamente
se diferencia de la prenda en que la hipoteca no exige el requisito del desplazamiento o
desposesin de la cosa que constituye el objeto de la garanta, la cual seguir estando en
poder del deudor hipotecario, y se diferencia tambin de la prenda, en que la hipoteca recae
slo sobre bienes inmuebles. La mayor ventaja de la hipoteca frente a la prenda radica quiz
en que no se requiere que el hipotecante (dueo de la finca hipotecada) se desposesione del
bien gravado, ni se coarta su poder de disposicin, pues puede vender, arrendar, ceder, volver
a hipotecar, etc., la finca hipotecada. Cualquier adquirente posterior recibir el bien
hipotecado, gravado con la afeccin real, quedando obligado a soportar el ejercicio
del derecho de realizacin de valor que lleva aparejado, sea quien fuere dicho poseedor
(reipersecutoriedad).

Caractersticas primarias de la hipoteca inmobiliaria[editar]


La hipoteca inmobiliaria es un derecho real, pues recae inmediata y directamente sobre una
cosa inmueble, o sobre otro derecho real, y siempre se podr ejecutar y realizar su valor
(venta forzosa), sin tener en consideracin al dueo de la cosa hipotecada, o al titular del
derecho real hipotecado.
Como derecho de realizacin de valor, la hipoteca est concebida para permitir el
resarcimiento econmico del acreedor hipotecario frente al deudor que no cumple. Con este
fin, el art. 12 de la Ley Hipotecaria exige que para constituirse la hipoteca deber hacerse
constar el importe de la obligacin garantizada y de sus intereses, hasta un mximo de cinco
aos, as como el valor en que se ha tasado para subasta la finca o derecho objeto de
hipoteca.
Es asimismo un derecho accesorio; la hipoteca, en general, se sustenta sobre la preexistencia
de un derecho anterior y se constituye para garantizar el cumplimiento de una obligacin
principal, afectando un determinado bien de manera especial y prioritaria al cumplimiento de
esa obligacin. La obligacin principal y la de garanta, o accesoria, van indisolublemente
unidas de modo que si se extingue la obligacin principal, no puede seguir subsistiendo la
accesoria, y la garanta se extingue. No obstante, la Ley 41/2007, de 7 de diciembre, que ha
modificado la Ley Hipotecaria de 1946 en el sentido de excepcionar el dogma de
la accesoriedad de la hipoteca, con el nuevo art. 153-bis de la Ley Hipotecaria, cuyo texto
otorga carta de naturaleza a la llamada hipoteca omnibus, para determinados sujetos, y slo
en su modalidad de hipoteca de mximo que puede estar vigente con independencia de las
obligaciones asegurables con la misma. Asimismo el citado dogma de la accesoriedad se ha
roto con la modificacin del art. 4 de la Ley 2/1994, de 30 de marzo, en cuyo apartado 3 se
crea la llamada hipoteca recarga. Como derecho indivisible, hasta tanto no se cancele la
hipoteca, subsiste de manera ntegra afectando a todas y cada una de las partes de la cosa
hipotecada y asegurando todo el crdito, y cada una de sus partes, de modo que mientras
subsista pendiente una parte del crdito, quedar ntegra la hipoteca, aunque la obligacin
garantizada se divida, o se extinga en parte, la hipoteca subsistir en su integridad hasta que
la deuda garantizada est completamente saldada. La indivisibilidad no impide que con el
consentimiento expreso del acreedor hipotecario, y slo de este modo, la hipoteca se divida si,
previa o simultneamente, se ha dividido la cosa hipotecada.
Como derecho formal, para que exista se tienen que cubrir los requisitos formales para su
constitucin, que son: la formalizacin en documento pblico y la inscripcin en el Registro de
la propiedad. La falta del requisito de inscripcin invalida la hipoteca incluso entre los propios
contratantes. Es tambin un derecho inmobiliario. Recae fundamentalmente sobre bienes
inmuebles, aunque por extensin recaiga tambin en los bienes muebles inseparables de los
inmuebles, y sobre bienes y derechos reales susceptibles de enajenacin, incluso puede ser
objeto de hipoteca el derecho al aprovechamiento urbanstico.
Es un derecho sobre bienes ajenos (ius in re aliena). Los bienes hipotecados deben ser ajenos
y no pertenecer al acreedor hipotecario debiendo constituirse sobre cosas de titularidad
distinta a la de dicho acreedor. El bien hipotecado contina en posesin de su dueo, el
deudor hipotecario, y slo en los casos en que el valor de la cosa est sufriendo menoscabo
en perjuicio del acreedor hipotecario, ste puede pedir la posesin y administracin interina
para preservar su valor, mediante el ejercicio de la accin de devastacin.
Principales clases y tipos de hipoteca inmobiliaria[editar]
Clases de hipoteca[editar]
Hay muchas clases de hipoteca, pero las ms importantes son:

(a) Por la extensin del derecho garantizado: Ordinaria y De seguridad:


Hipoteca ordinaria: Consta en el registro la entrega o contraprestacin del acreedor y
todos los datos del crdito que garantiza. Hipoteca de seguridad: Se configura como
un marco dentro del cual se va a desenvolver un crdito no entregado por el acreedor
y no definido en todos sus trminos. Es tambin llamada hipoteca de mximo por la
que se fija un tope mximo hasta donde alcanza la garanta hipotecaria inscrita (por
ejemplo la hipoteca en garanta de un aval, o en garanta de un crdito en cuenta
corriente o la prevista en el art. 153-bis de la Ley Hipotecaria).
(b) Por el nmero de bienes gravados:
De responsabilidad nica o distribuida: Hipoteca de responsabilidad nica: recae
sobre una sola finca.
Hipoteca distribuida: al recaer sobre varias fincas, el principio de especialidad obliga a
distribuir el importe de la responsabilidad que por dicha hipoteca le corresponde
soportar a cada una de las fincas.
Tipos de Hipoteca[editar]

Hipoteca voluntaria.- Es la convenida entre las partes; impuesta por disposicin del dueo
de los bienes sobre los que se constituye.
Hipoteca necesaria.- Llmese necesaria la hipoteca especial, donde ciertas personas
estn obligadas a constituir cierta obligacin para asegurar los bienes que administran o
para garantizar los crditos de determinados acreedores
Hipoteca ordinaria.- Aquella en que la obligacin que se asegura tiene desde el primer
momento existencia cierta en cuanto se refiere al bien hipotecado y al monto del crdito.
Hipoteca excepcional.- Es la destinada a garantizar una obligacin de existencia dudosa o
de cuanta no determinada.
Hipoteca inmobiliaria.- Aquella que se constituye sobre bienes inmuebles. Es decir sobre
aquellos bienes que son o estn fijos en el inmueble, incluyndose el propio inmueble.
Hipoteca mobiliaria.- Es la que recae sobre bienes muebles, es decir, que el objeto del
contrato son precisamente bienes de naturaleza mueble.

Hipoteca en garanta de crditos con inters: lmites


legales[editar]
La obligacin garantizada por la hipoteca tiene que estar perfectamente determinada, as
como su responsabilidad mxima, pero el efecto de dicha responsabilidad puede variar segn
que la misma opere frente al deudor o frente a terceros. Es preciso por ello definir previamente
al tercero hipotecario como aquel sujeto que ha inscrito su derecho que previamente ha
adquirido a ttulo oneroso, de buena fe, y trae causa de titular inscrito.
Lmites frente a terceros: La responsabilidad mxima de la finca hipotecada se limita por la
Ley o por los pactos establecidos en la escritura de hipoteca que, a su vez, la ley limita, y
que se concreta en lo siguiente: - principal ms 3 aos de intereses (si no se pacta
expresamente el lmite); - principal y hasta 5 aos de intereses (si se pacta
expresamente).
Lmites en ausencia de terceros: El deudor hipotecario responde hasta donde alcance el
valor del inmueble, por toda la deuda, tanto por principal como por todos los intereses sin
lmite cuantitativo.
Elementos y extensin de la hipoteca[editar]

Elementos personales: (a) El acreedor hipotecario: Titular beneficiario de la hipoteca


como derecho real de garanta al que se le exige nicamente tener personalidad
y capacidad de obrar en derecho, ya sea persona fsica, o sea persona
jurdica. (b) El deudor hipotecario: Sujeto pasivo obligado a cumplir la obligacin
garantizada por la hipoteca. (c) Dueo de la finca hipotecada: Normalmente es el deudor
hipotecario el dueo pero, en algunos casos, tambin puede ser dueo un tercero no
deudor de la obligacin garantizada por la hipoteca, figura esta ltima que se conoce
como el hipotecante no deudor. La ley exige al que constituye la hipoteca que
sea propietario de la cosa hipotecada y que tenga libre disposicin sobre la misma.
Carecen de libre disposicin y no pueden hipotecar sus bienes, los menores de edad, los
incapacitados por sentencia judicial firme, los cnyuges en rgimen econmico
matrimonial de gananciales si actan por separado, incluso aunque no sea propietario.
Excepcin a estos requisitos de capacidad es la hipoteca testamentaria mediante la que el
testador grava sus bienes con efectos a partir de la fecha de su muerte, pues tngase en
cuenta que la capacidad para testar se adquiere a los 14 aos con lo que se dara lugar a
constituir hipoteca un menor de edad en el caso que falleciera. Con carcter general, a la
constitucin de la hipoteca tendrn que concurrir, presentes o representados, todos los
sujetos necesarios para completar el pleno dominio y disposicin de la cosa hipotecada, lo
que significa, por ejemplo, que se necesita concurran todos los titulares proindiviso, del
nudo propietario y del usufructuario, o del cnyuge no dueo cuando la finca constituye el
domicilio conyugal.
Escritura pblica e inscripcin registral, son elementos formales constitutivos esenciales de la hipoteca
inmobiliaria.

Elementos formales: Bsicamente dos: 1. Constitucin en escritura pblica autorizada


por notario. 2. Inscripcin en el Registro de la propiedad. Excepcionalmente se entienden
tcitamente constituidas, sin ms requisito que las disposiciones legales hipotecas a favor
de personas o instituciones merecedoras de especial proteccin como por ejemplo el
estado, las provincias o los pueblos en garanta de la anualidad corriente y de la ltima
vencida y no satisfecha de las contribuciones o impuestos que graven los inmuebles, o por
ejemplo la hipoteca legal tcita a favor de los aseguradores por el importe de la prima de
los dos ltimos aos del seguro de los bienes inmuebles.
Elementos reales: Como contrato accesorio cuya existencia se fundamente en que es
garanta del contrato principal, la hipoteca tiene los siguientes elementos reales: 1. La
obligacin garantizada. 2. La cosa o derecho hipotecable. (a) La obligacin garantizada:
Pueden garantizarse toda clase de obligaciones, puras, condicionales y a trmino, sujetas
a condiciones suspensivas y resolutorias, obligaciones futuras, e incluso, desde la
introduccin del art. 153-bis, obligaciones inexistentes meramente indicadas. (b) Cosas o
derechos gravables por hipoteca. Slo pueden hipotecarse los bienes inmuebles y los
derechos reales enajenables con arreglo a la Ley impuestos sobre los bienes inmuebles.
Bienes susceptibles de hipoteca inmobiliaria[editar]
Sin dejar cerrado su nmero total, el art. 107 de la Ley Hipotecaria enumera, y concreta en
doce, los bienes y derechos hipotecables:

1. El derecho de usufructo. La hipoteca se extinguir si el usufructo concluye por acto


ajeno a la voluntad del usufructuario.
2. La nuda propiedad. Al consolidarse con el usufructo la hipoteca se extiende a ste,
salvo pacto expreso en contrario.
3. Los bienes anteriormente hipotecados. Segundas y sucesivas hipotecas sobre un
mismo bien, incluso aunque existiera un pacto anterior de no volver a hipotecar.
4. El derecho de hipoteca. Se puede hipotecar la hipoteca. Esta figura se conoce con el
nombre de subhipoteca.
5. El derecho de superficie, de pastos, de lea, de aguas y otros semejantes de naturaleza
real.
6. Las concesiones administrativas. (De conformidad con el art. 228.f de la Ley 30/2007,
de 30 de octubre, de Contratros de las Administraciones Pblicas) La hipoteca durar
mientras dure la concesin y se atendr a sus trminos, necesitando -en su caso-
autorizacin administrativa del rgano que otorg la concesin.
7. Los bienes vendidos con pacto de retro o carta de gracia. Supuesto en el que el
vendedor enajena una cosa pero se reserva el derecho a volver a adquirirla. La hipoteca
se extingue si el bien hipotecado se retrajere al vendedor inicial. El acreedor hipotecario
conserva un derecho a cobrarse sobre el precio de la retroventa.
8. El derecho de retracto convencional. Pasado el plazo para retraer la hipoteca se
extingue por desaparicin de su objeto.
9. Los bienes litigiosos. En todo caso la hipoteca quedar pendiente de la resolucin del pleito.

10. Los bienes sujetos a condiciones resolutorias expresas. La hipoteca se extingue si se


resuelve el derecho sujeto a condicin del hipotecante.
11. Los pisos o locales de un edificio en rgimen de propiedad horizontal conforme a lo
que determina el art. 8 L.H.
12. El derecho de remate sobre los bienes inmuebles subastados en un procedimiento
judicial. Una vez inscrita la transmisin en el Registro, la hipoteca sobre el derecho de
remate se trasladar, por subrogacin real, al inmueble rematado. nicamente operativo
en subastas judiciales pues la ley, por omisin, excluye de esta posibilidad el remate en
subastas notariales o administrativas.
Otros derechos hipotecables no contemplados en el art. 107 L.H.:

13. El derecho de opcin de compra, que como derecho temporal se ver tratado del
mismo modo que el derecho de retracto convencional citado en el anterior punto 8.
14. El derecho hereditario: Se efectuara una inscripcin en cada finca englobada en el
caudal hereditario del causante.
15. El derecho al aprovechamiento urbanstico slo en los supuestos de inscripcin en
folio real independiente, particularmente en los sistemas de expropiacin a cambio de
finca futura o en las transferencias coactivas de aprovechamiento.
Cosas o derechos que no se pueden hipotecar: El art. 108 de la L.H. los enumera y deja
concretados en tres:

1. Las servidumbres. Salvo las de aguas en los trminos del punto n 5 anteriormente
descrito.
2. Los usufructos legales, excepto el del cnyuge viudo establecido en el Cdigo Civil
como cuota legal en la herencia del cnyuge premuerto.
3. Los derechos de uso y habitacin. No son derechos enajenables pues se otorgan ad
personam.
Tampoco se pueden hipotecar (aunque sean derechos reales):
4. El derecho de posesin en cuanto que el ttulo de posesin no es inscribible en el
Registro de la Propiedad.
5. El derecho de retorno arrendaticio porque no figura en el Registro en asiento de
inscripcin sino como aviso en mera nota marginal.
Extensin de la hipoteca[editar]
Adems del inmueble hipotecado, la hipoteca se extiende, de manera natural (extensin
natural), por disponerse en la ley, a la accesiones naturales, a las mejoras y a las
indemnizaciones al propietario por razn de la cosa hipotecada. Si se produce un exceso de
cabida en la finca hipotecada, la hipoteca se extender tambin a la superficie del exceso .
Asimismo se puede extender por acuerdo expreso entre las partes (extensin pactada) a los
muebles e instalaciones colocados permanentemente en la finca, y a los frutos y a las rentas
vencidas. Caso especial de extensin de la hipoteca a los intereses, gastos y costas: Si la
hipoteca garantiza una obligacin que produce intereses, tambin queda garantizada la
obligacin accesoria de pago de stos, salvo que expresamente se haya pactado lo contrario.
Ahora bien, si la finca hipotecada pasara a propiedad de un tercero o estuviera gravada de
algn modo a favor de tercero, entonces dicha finca hipotecada responder nicamente de
los intereses de dos aos, ms la parte vencida de la anualidad corriente (art. 114 de la L.H.).
Esta disposicin admite pacto en contrario y as, el propio art. 114 L.H., establece que se
podr pactar que la hipoteca asegure intereses que en ningn caso superen plazo superior a
cinco aos. Se podr extender la hipoteca tambin a las costas y gastos, asimismo mediante
pacto expreso, especificando una cantidad alzada y separada y que en ningn caso podr ser
comprensiva de intereses.
Cesin del prstamo. Subrogacin del deudor[editar]
Este negocio jurdico se encuadra dentro de las caractersticas del llamado contrato de
asuncin de deuda, que consiste en la sustitucin de la persona del deudor, sin extincin de la
primitiva relacin obligatoria. Esta cesin no opera de manera unilateral sino que tiene que ser
consentida por el acreedor (banco prestamista) que caso contrario no se vera perjudicado por
la insolvencia del cesionario. Cuando el prstamo sea hipotecario, la cesin se tiene que
formalizar en escritura pblica e inscribirse en el Registro de la Propiedad. Cuando el acreedor
ha aceptado la cesin de la deuda o subrogacin, la insolvencia del nuevo deudor no le
permitir regresar y revivir la accin contra el deudor primitivo.

Venta del inmueble hipotecado[editar]


La cesin de la deuda se produce cuando se transmite una finca gravada con hipoteca en
garanta de un prstamo o crdito. En la escritura de compraventa se pacta que el adquirente
suscribe en su totalidad la deuda, descuenta del precio el prstamo, que retiene, y se subroga
en todas las obligaciones nacidas del prstamo hipotecario, tanto las obligaciones personales
como las reales o hipotecarias. La finca adquirida continuara, en todo caso, respondiendo del
pago de la deuda a pesar del cambio de titularidad.
Extincin de la hipoteca[editar]
Extincin por va consecuente.- Dijimos que la hipoteca es un contrato accesorio y que el
principio que rige lo accesorio sigue la suerte de lo principal; de ah que la hipoteca se extinga
cuando se extingue la obligacin principal. Remisin de la hipoteca.- El acreedor pude remitir
su derecho a la hipoteca sin remitir el derecho principal. La condonacin de la deuda principal
extinguir las obligaciones accesorias, pero la de stas deja subsistente la primera.
Destruccin del bien hipotecado.- La hipoteca es un derecho real que solo tiene su razn de
ser en funcin de la cosa; si sta pereciera, es obvio que la hipoteca se extinga por falta de
objeto. Los casos en que se pierde la cosa son: - Por destruccin material del bien. - Por
quedar fuera del comercio. - Porque desaparezca sin tener noticias de ella. - Cuando, aunque
se sabe dnde se encuentra, la cosa no se puede recobrar. Prescripcin.- La accin
hipotecaria prescribir a los veinte aos, contados desde que pueda ejercitarse con arreglo al
ttulo inscrito.
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Autor
Secretara de Economa
Fecha de publicacin
02 de julio de 2016

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