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Contratos Tpicos (Miguel Eduardo Bueno Olazbal - FB)

Mbueno ulima.edu.pe / miguel.bueno bbva.com

Lunes 21/08/17

Exmenes: teoras, opinin, anlisis de casos reales

No basarse en los ppt para los exmenes, entra ms que todo lo de clase.

Es CANCELATORIO

10 calificaciones de los cuales 4 sern trabajados pequeos (2 o 3 hojas, opiniones de


jurisprudencia o tipos de contratos). De los 6 controles que quedan pueden ser sin avisar. Se
elimina la de menor nota.

Hace curva al final si tienes 100% de asistencia.

Constante participacin har que suban puntos en TA.

Buscar un contrato de mutuo pero no sobre dinero, sino sobre bienes. Ej.: en Cajamarca hubo
un mutuo con semillas. Casos de la vida real.

Contratos en torno al uso y posesin de bienes.

- Arrendamiento (es el segundo ms importante)


- Comodato

Contratos en torno a la transferencia de la propiedad

- C-V (es el ms importante)


- Permuta
- Donacin
- Mutuo (Inters es el dinerario, crdito, prstamo, contrato de duracin) siempre estar
detrs de cualquier contrato relevante, ej.: C-V) (importante en el orden)
- Suministro (admite otras modalidades)

Contratos en torno al contenido de hacer

- Locacin de servicios
- Contrato de obra
- Contrato de mandato
- Contrato de deposito
- Contrato de secuestro

Otros

- Hospedaje
- Renta vitalicia
- Juego y apuesta

Contratos bajo contratacin predispuesta

- Las reglas clsicas no se aplicaran al mundo del consumidor por ms que sea una C-V.,
sino bajo la figura de proteccin al consumidor.
- El deber de informacin y de idoneidad es bsico.

El arbitraje

- Es un medio alternativo al judicial para la solucin de controversias.


- Es establecer mecanismo en todas las cuestiones que se refieran a derechos disponibles
que puedan pasar por conciliaciones, con el fin de no sobrecargar al P.J., esta figura no
tiene xito porque solo lo estn haciendo para demandar por ser un requisito del 425 y
426. Como requisito de admisibilidad de la demanda.
- Tiene rango constitucional.
- La Constitucin le reconoce fuero al arbitraje.
- El laudo arbitral es administracin de justicia.
- Lo que se resuelva en el laudo es equivalente a la sentencia y slo ser de una instancia.
Y ser de ejecucin a travs del P.J.
- No cabe el amparo sobre los laudos.
- En el arbitraje quienes resuelvan las controversias sern entendidos en la materia,
llamados rbitros.
- El grueso de los contratos cotidianos estn fuera de un arbitraje serio. Solo los de mayor
cuanta irn a arbitraje.
- Se puede pactar que no est motivado.

Relacin con otras reas del derecho

- Hay divisin solo en carcter metodolgico.

Relacin con el Derecho Constitucional

1. A nivel de la autonoma de la voluntad


- Contratar con fines
2. A nivel de la libertad de contratar
- Art. 62 de la Constitucin

Relacin con el Derecho Pblico: contratacin sectorial

- Reglas del D.P.


- Facultades que se le darn a los que representen a la dependencia gubernamental a la
celebracin del contrato.

Relacin con el Derecho Civil

- Es la norma de aplicacin cotidiana ms importante.


Personas: sern quienes intervengan en los contratos
Acto Jurdico:
Familia:
Sucesiones:
Reales: contratos sobre bienes
Obligaciones: contenido del contrato, prestaciones

Relacin con el Derecho Procesal


Relacin con el Derecho Penal

- No existe relacin, salvo que por la celebracin del contrato se cometan delitos o faltas.
- Tpico caso el estelionato, va muy pegado a la figura de la celebracin de bien ajeno.
- Tambin con el pago con ttulos valores, ej.: orden de pago el cheque, que podra ser el
libramiento indebido.

Relacin con el Derecho Registral

- El registro no es constitutivo, solo declarativo.


- En las transferencias se inscribe en el registro para oponer a terceros.

El leasing tiene connotacin anglosajona. Contiene los contratos de mandato, mutuo,


arrendamiento y finalmente de C-V.

Sbado 26/08/17

Comodato: derecho de uso a ttulo gratuito

Arrendamiento: derecho de uso a ttulo oneroso

Perspectivas de aproximacin a los contratos

- Interna: las partes que lo celebran


- Externa: situacin de los terceros frente al contrato, por ms que no han intervenido, la
ejecucin pudo haberlo afectado, en dicho caso debern oponerse
- Temporal: hay que considerar que desde que se form el contrato surgen todas las
obligaciones pero hay una fase pre contractual y post contractual (hay vnculo que
acordaron la parte o lo que diga la ley respecto del bien)
- De sistema: cmo funciona el contrato en un espacio social, hay aspectos econmicos y
de impacto social (ambiental)
- Institucional: se pueden dar relaciones que involucran una serie de contratos, hay
interaccin. Los contratos son el ropaje jurdico de las transacciones econmicas.

a) Inters Pblico vs b) Autonoma de la voluntad


a) A travs del mundo de proteccin al consumidor es de inters social
b) En contratos masivos se va a necesitar una serie de protecciones

a) Regulacin vs b )Libertad

a) Prohibicin vs b) Permisividad
Importancia creciente del mundo contractual

La soberana del Estado se da sobre 3 mbitos:

- Legislo bajo ese mbito (Legislativo)


- Administro (Ejecutivo)
- Resuelvo los conflictos para la paz social, siendo el Poder Judicial

1.- Celebracin cotidiana de contratos

2.- Uso de bienes y servicios de contratos generados por otros (del mundo pblico o privado)

3.- Trnsito de lo pblico a lo privado (el valor justicia manejado contractualmente desde el
arbitraje)

4.- La existencia de contratos Ley

5.- En concesiones estatales puede ser ms importante lo establecido en el contrato que lo que
aparece en la ley o el reglamento

4 elementos en el Sistema contractual (materia de control)

- Determina qu acuerdos son legalmente vinculantes: son aquellos que resultan por el
marco legal, elementos del acto jurdico.
- Penaliza el incumplimiento (establece sanciones): cumplimiento forzado, restitucin del
bien, pago indemnizatorio.
- Hace exigibles los acuerdos
- Establece reglas supletorias: en los contratos, surge cuando hay ausencia de
manifestacin de voluntad contenidas en el cdigo civil que fijan cules sern los
parmetros. Los elementos para identificarlas: normas que no son de orden pblico y
muchas de ellas tienen la afirmacin salvo pacto en contrario. Ej.: en un contrato de
arrendamiento no se estipulo la forma de pago, entonces entra el C.C. para regularlo
por carcter supletorio, por ausencia de definicin.

Relacin econmica

- Reviste un ropaje jurdico: la transaccin econmica, intercambios, siempre estn


delante del derecho.

El trmino CONTRATO es el equivalente jurdico del concepto econmico TRANSACCIN

Intervencionismo Estatal

Rompe la eficiencia Crea


Crea distorsin
distorsin Rompe el libre intercambio

Rompe el criterio de asignacin voluntaria de los recursos al mejor fin para cada quien,
pero no es el ms indicado (a su uso ms valioso)
Sistema Romano Germnico
(Italia, Francia, Alemania)

- Naturaleza jurdica de las cosas


- Uso de conceptos generales, preceptos y principios sin incidencia en los efectos que se
pueden derivar
- Principismo, moralismo

Vs Anlisis Econmico del Derecho


(Estados Unidos)

- Prediccin del efecto de las normas (incentivos) en la conducta de los contratantes


- Pragmatismo y eficiencia.

Confluencia entre ambos

- Interpretacin
- Eficiencia

Para qu se celebran los contratos?

- La regla general es para ser cumplidos


- En el mundo real no es as

Ej.: Voy a prestar plata, soy la parte fuerte de la relacin, cuando presto ya no porque el deudor
tiene la parte fuerte.

Quines pueden contratar?

- Personas fsicas: pueden contratar por s (si tiene capacidad de goce y de ejercicio) o por
representante (solo tiene capacidad de goce y no ejercicio, porque es un incapaz
menores de edad y se llamar tutor; y el que no puede expresar su voluntad de manera
indubitable porque tiene alteraciones de conciencia y se llamar curador). Las
consecuencias son que los actos van a repercutir de forma directa en la esfera del
representado.
- Personas jurdicas: es una ficcin, existencia de sujetos al que se le imputa autonoma
que adquieren derechos y obligaciones. Va a declarar tambin su voluntad a travs de
mecanismos, que sern segn lo que la PJ ha configurado en un estatuto. Hay las de
finalidad mercantil y las que no tienen finalidad mercantil.
- Otros supuestos:
a) Sociedad conyugal
b) Patrimonio autnomo
c) Fideicomiso
d) Asociacin en participacin
e) Personas jurdicas irregulares

Representante: es una figura ms extensa y puede ser de carcter unilateral

Mandato: es siempre un contrato, puede ser con representacin (directamente el mandatario


tiene las facultades) y sin representacin
Apodero: tiene una facultad conferida

Responsabilidad Solidaria: se pacta. El acreedor puede actuar de manera solidaria contra el


deudor y fiador. El fiador podra pedir fianza simple para que primero le cobre al deudor.

Tipos de vinculacin: por la gestin, por la propiedad, solidaridad (fianza)

o Sociedades Conyugales: se dan 2 supuestos


a) Secuencia: - Estado de aparente soltera del contratante que va a transferir o gravar
- Luego se casa
- Adquiere un bien
- Transfiere o grava el bien
- No interviene el otro cnyuge
b) Afectacin de intereses:
o El cnyuge que no intervino en el acto de disposicin o gravamen porque
ocasionara un perjuicio a la familia.
o El de los adquirientes que se basaron en la informacin registral para adquirir el
derecho sobre el bien que crean que era slo de propiedad del que transfiere
o grava.
o El problema es el Art. 315 del C.C:

2) Sobre qu se contrata?

Sobre bienes y servicios

Nocin de cosa: el bien es corporal e incorporal

2.1 Bienes

Los bienes deben:

- Que existan a la fecha del contrato


- Que puedan existir, siendo:
a) Determinados, o
b) Susceptibles de determinacin
- Cuya enajenacin o trfico no se encuentren prohibidos por la ley.

A) Existencia:
- Bienes que no existen hoy pero que se espera que existan en el futuro, a condicin de
que efectivamente existan (cosa esperada)
Contrato conmutativo: Carrera de caballos, hay una yegua preada que va a parir
pronto, entonces celebro un contrato de C-V con el propietario con condicin
suspensiva que nazca (conmutatividad) el caballo y en ptimas condiciones
(aleatoriedad) siempre y cuando se pacte, caso contrario no. Otro ejemplo es la compra
de un departamento que se va a construir (bien futuro), si no se perfecciona la
transferencia conlleva restitucin de la prestacin e indemnizacin por parte del que
recibi en principio la prestacin. Obliga al que recibi. La condicin suspensiva nunca
va a depender de las partes. La venta de bien ajeno, si incumplo restituyo la prestacin.
Todos los contratos tienen un espacio de aleatoriedad fctica (est dada en todos los escenarios
dela vida humana. La aleatoriedad jurdica (es la que determinar si se devolver o no la
prestacin recibida).

Contrato aleatorio: o esperanza incierta, no conlleva restitucin ni indemnizacin


porque no se sabe si se va a cumplir la prestacin (se suele pensar que es el bien). Ej.:
Compro un departamento de 3 millones en 500 mil. Otro ejemplo son los seguros, pago
las primas pero vencido el plazo del contrato y si no se renueva no hay devolucin.
Exonera al que recibi la prestacin de devolver. Contrato de arrendamiento en centros
comerciales con renta variable por ejemplo poner en el contrato un porcentaje de las
rentas brutas o netas, es variabilidad aleatoriedad.
Debe estar pactado.

Lunes 28/08/17

Bien determinado (Cierto)

Sealado de manera especfica, al ser individualizado de manera perfecta, con datos y signos
inequvocos, y es inconfundible con otros bienes.

Ej.: auto con placa

Bien determinable (incierto)

Sealado de manera genrica, imperfecta, solo por su especie y calidad.

Ej.: auto de una marca y de un modelo determinado. Falta la eleccin para hacerlo determinado.

Comercialidad del bien

Su trfico est prohibido por la Ley: debe encontrarse en el comercio de los hombres.

- Bienes Pblicos
- Monumentos
- Bienes ilegales (drogas, armas)
- Patrimonio familiar

Tipos de bienes

- Presentes
- Futuros, a condicin de que lleguen a existir
- Propios y ajenos
- Realengos (es un bien que no tiene carga alguna, libre de todo) y gravados
- Libres y litigiosos (afectados, o cuya titularidad se discute)
- Parcialmente perecidos (C-V de bien que se ha menoscabado por un evento ajeno a la
voluntad de las partes pero que si hay inters de las partes an se puede contratar) se
mantienen la calidad del espacio que resta del bien, porque si se pierde ya no tendra
sentido, en principio iba a comprar un cargamento de 10 toneladas de pltanos para
hacer conservas y se pierden 3, se podra acordar que solo se reduce a 7 reduciendo el
precio.
- Pasados (no se puede contratar sobre bienes pasados porque ya no existen o porque
salieron de mi esfera)
Cul es la existencia mnima del bien para que resulte til?

- Existencia (conmutativo)
- Cuanta (aleatoriedad)
- Calidad

2.2 Servicios
- Es una actividad determinada consistente en un hacer. En las obligaciones de no hacer
se podra constituir en mora, porque si la obligacin es que no haga algo y lo termino
haciendo, incumplo.
- Actividad que concluye con la entrega de un bien
- Una actividad que es posible con el suministro o entrega de bienes

Modalidades

Tpicas:

- Locacin de servicios
- Contrato de obra
- Mandato
- Deposito
- Secuestro
- Hospedaje
- Suministro

Atpicas e innominadas

- Doy para que hagas


- Hago para que des
- Hago para que hagas
- Hago para que no hagas

Contratos Tpicos y Atpicos; Nominados e Innominados

- Dentro de la libertad para contratar existente (con quin y qu consiste), la inventiva de


los interesados genera diversas formas contractuales.
- El aspecto econmico siempre precede al jurdico.
- Las partes regulan la realidad de su negocio. Desconocen si celebra un contrato tpico o
no.
- El nico lmite es el orden pblico.

1.- Contrato Tpicos

- Es aquel que tiene establecida su regulacin en una norma


- Elementos (accesorios) que hacen comunes a una forma de contratar y que se
establecen en una norma.
- La estructura est sealada.
- Los elementos principales estarn siempre presentes (agente capaz, objetivo fsica y
jurdicamente posible, fin licito y que se respete la forma)
- El cdigo le dice contratos nominados.
- La tipicidad es algo establecido
- La regulacin debe entenderse
- Tipicidad normativa: singulariza la abstraccin de elementos accesorios que definen las
prestaciones de un contrato y se recogen en una norma.
- Tipicidad social: no hay norma que haya regulado los elementos accesorios, pero tiene
vida porque la gente lo usa, es un contrato nominado, pero se usa tanto que se recoge
en una norma, por ende se convierte en tpico, pero que no necesariamente o siempre
se convierten, y eso no cambia su validez.

2.- Contratos Atpicos

- Son contratos que no se encuentran recogidos en una norma legal o reglamentaria pero
tienen vigencia en el mundo social.
- Si son nominados estn en la sociedad.
- Pueden ser innominados tambin

3.- Contratos Nominados

- Tiene un nombre jurdico y tiene vigencia social


- No est regulado en una norma pero es de uso social
- Se contrata bajo ese nombre
- La tipicidad social es el camino previo a la tipicidad jurdica
- Se sabe cules son los elementos porque estn recogidos en el uso o en una norma

4.- Contratos Innominados

- Son los que no tienen nombre social, pero si lo que las partes le dan. Ej.: Contrato de
realizar tal cosa, tiene nombre para m, es una forma de contratar pero no general.
- No es algo que pueda identificar alguien o que pueda ser usado para contratar, es
regulado por las partes porque le ponen el nombre a la hora que lo celebran.
- No es que no tenga nombre porque si lo tiene, a la hora de celebrar las partes se lo dan
- Se pueden celebrar bajo las leyes de la autonoma de la voluntad
- Pueden ser de dos tipos:
Puros: son bajo la autonoma de la voluntad
Mixtos: sobre la base de prestaciones ya existentes y las combina (Hbridos)
Puede ser un hibrido: considera elementos parciales de prestaciones de otros contratos
que luego los conjuga, y el nico lmite es el orden pblico.

5.- Ejemplos

Contratos nominados atpicos que luego pasan a ser tpicos

- Leasing
- El joint venture o factoring
- Contrato de suministro (era nominado)

Contratos nominados atpicos


- Know how
- Franquicia
- Guardiana

Contrato innominado y atpico

6.- Problemas

De regulacin: qu quisieron celebrar las partes

Labor de interpretacin:

- Primero, Analoga (el contra ms semejante, aplicacin subsidiaria de reglas)


- Despus, Principios Generales de Derecho

Solucin judicial o arbitral

ESTRUCTURA DE LAS CLUSULAS MINIMAS DE UN CONTRATO (5to PPT)

Clausula mnimas que debe tener todo contrato con una relativa relevancia econmica

Perspectivas:

- Contratos cotidianos sin contenido de relevancia econmica, meramente consensuales


- Contratos con relevancia econmica que hacen necesario un aseguramiento mnimo de
su contenido:
Riesgos que se manejan / regulan
Consideraciones costo / beneficio

1.- Los intervinientes

Referencia de las partes

Indicacin de cmo se comparece:

- Por derecho propio


- Mediante representacin
- Referencia a la intervencin del cnyuge, de ser el caso
- En el caso de persona jurdica, apoderado que cuente con poderes o facultades
suficientes

2.- Domicilio

- Suele sealarse en la introduccin


- Debe indicarse el mecanismo de cambio domiciliario
- Resulta relevante para:
Efectuar cualquier comunicacin o notificacin vlida en torno al cumplimiento del
contrato o a su fin
Es til para fijar la competencia jurisdiccional en caso de conflicto, si es que no se ha
sealado especficamente una

3.- Objeto
Indicacin puntual de la materia o contenido sobre el que versa el contrato, e decir las
obligaciones que cada parte ha asumido.

4.- Plazo

Puede ser de duracin determinada, indeterminada, segn la naturaleza del contrato

5.- Forma del cumplimiento de las prestaciones contenidas en el contrato

Como cumplir las obligaciones

6.- Las causales por las que el contrato puede resolverse

- Relacin detallada y clara de todos los supuestos que puede invocar cada parte, segn
el caso, para plantear la resolucin del contrato
- Posibilidad de incorporar la clusula resolutoria expresa
- En contrato tpicos: las causales de resolucin pueden estar establecida en el cdigo,
pero si no las indico pueden usarse supletoriamente (salvo pacto en contrario)
- La sola verificacin del hecho no resuelve automticamente el contrato, PERO, si se
establece la clusula resolutoria expresa s se resolver automticamente
- Ej.: contrato de arrendamiento, no pagan 2 meses y 15 das, es una causal de resolucin,
se puede invocar, pero si no se indica que es expresa no es automtico.

7.- Clusula penal

8.- Resguardos

Segn el contrato:

- La entrega de sumas en garanta


- La constitucin de fiadores del cumplimiento de todas o determinadas prestaciones de
una parte
- La constitucin de garanta (sean stas de carcter real: hipoteca, garanta inmobiliaria;
o personal: comprometo mi patrimonio en respaldo de alguien que ha contratado, y la
personal puede ser simple (tengo beneficio de excusin) o solidaria (no hay beneficio)),
de cartas fianza (es un mecanismo de aseguramiento establecido en un contrato,
alguien le pide que extienda la carta en beneficio de un tercero, y este le puede decir al
banco que la ejecute. Es la ms efectiva, la sola invocacin hace cumplir, salvo que exista
alguna medida cautelar de no ejecucin) Ej.: Estoy vendiendo mi casa a Pedro, este le
dice al banco que emita una carta fianza a mi favor, y ante el incumplimiento de Pedro
puedo pedir la ejecucin de la carta fianza; de cuentas escrow (suma puesta en un banco
y segn), etc., en respaldo del cumplimiento de todas o determinadas prestaciones
contenidas en el contrato.
- Es con mucha ms razn cuando el contrato tiene cuantas importantes.
- indemnizacin
- Siempre Fianza solidaria (si es abogado del acreedor o del deudor)
- Si soy abogado del fiador se solicita fianza simple para que primero le cobre al deudor y
despus al posterior

9.- La clusula arbitral o de determinacin de competencia

- Si se ha pactado un arbitraje, debe sealarse expresamente el alcance y trminos de


ste.
- Si no hay arbitraje debe sealarse a que jurisdiccin se someten las partes para el caso
de conflictos. Ej.: las partes se someten a la jurisdiccin de los jueces y tribunales del
cercado de Lima.
- No me pueden llevar a arbitraje si no se estipul. Pero posteriormente se podra si hay
acuerdo de las partes. 3

10.- Otras declaraciones

Las que sean menester segn el contrato del que se trate

Contractuales Aseguramientos Carta Fianza

Plazo Renovacin Cuanta


Tiempo

Garantas Personal Real

Fianza unilateral contrato

Real Hipoteca garanta mobiliaria (ex prenda) anticresis derecho de retencin

Simple Solidaria
(beneficio de excusin)

La fianza se otorga por escrito: Documentos, EEPP y contenida en un ttulo valor (va a vincular
el patrimonio o una garanta concreta

Acreedor Beneficiario

Paga Contrato

Banco Deudor
Acreedor Repetir Cliente

Incondicional Contrato de carta fianza


Irrevocable
De realizacin automtica
Trabajo sobre supletoriedad (para el lunes 11/09/17)

Lunes 04/09/17

CONTRATO DE ARRENDAMIENTO (6to PPT)

En el mundo romano germnico el derecho de propiedad es distinto al anglosajn.

En el anglosajn se termina la propiedad, a diferencia del romano que es imperdurable

Atributos del bien de la espera patrimonial

- Usar
- Disfrutar
- Disponer
- Reivindicar

De los 4 puede ceder 1 o 2

Contrato de arrendamiento: cede el uso y disfrute a cambio de una renta.

Nudo propietario: el titular de un derecho real de propiedad pero de los 4 atributos mantiene
en sus esfera jurdica 2 y cede 2.

- El diccionario de la RAE recoge varios significados. Interesa:


Ceder o adquirir por precio el goce o aprovechamiento temporal de cosas, obras o
servicios, esta definicin ya no cuadra con la definicin del C.C. del 84 y si la del 36.
- Se trata de un contrato que tiene origen en el derecho romano
- Su denominacin originaria era locatio-condutio, en la ley de leasing se sigue con esta
terminologa.
- Siempre ha estado presente en nuestra codificacin civil
- Es el contrato ms usual despus de la C-V y antes del mutuo
- Es el nico contrato que a lo largo del tiempo ha sido reglamentado de manera limitativa
respecto de la posicin jurdica de arrendador, en beneficio de la posicin jurdica del
arrendatario por consideraciones de carcter social.
- El primero que tiene la opcin de retracto es el copropietario

Cdigo de 1936

Cosas

Contrato de locacin-conduccin servicios

Obras

Cdigo de 1984

Locacin de cosas Arrendamiento

Prestacin de servicio Locacin de servicios

Locacin de obra
Arrendador: se obliga a ceder de manera temporal el uso y disfrute (goce) de un determinado
bien (mueble e inmueble)

Arrendatario: de entregar como renta una suma de dinero (soles o dlares), que quede pagarse
de una sola vez o peridicamente es posible el pago en especie, o una renta mixta.

Merced conductiva: antes se le llamaba as a la contraprestacin dineraria

Arrendador le entrega el bien en uso al arrendatario durante un plazo y este paga una renta en
pagos peridicos.

2.- Caractersticas

Nombre: se trata de un contrato nominado

Regulacin: es un contrato tpico

Estructura: es un trato simple (tiene una sola prestacin / relacin jurdica, si tuviera una fianza
sera complejo)

Contenido: es de carcter civil o mercantil (para efectos tributarios)

Autonoma: contrato principal porque no depende jurdicamente de otro contrato

Formacin: es un contrato de carcter consensual, salvo que haya alguno de naturaleza formal
o regulacin, o las partes se la dan

Tiempo: es un contrato de duracin

Negociacin: se forma por negociacin previa, por clausulas generales de contratacin, y por
adhesin

Rol econmico: de goce (disfrute del bien sin contar con la disposicin) de restitucin (obliga a
la devolucin del bien)

Funcin: contrato constitutivo, por excepcin puede ser parte de uno modificatorio. Nunca ser
resolutorio

A quine obliga: las obligaciones que crea afectan nicamente a las partes contratantes

Prestacin: contrato bilateral (acreedor y deudor y que estos sern varios en ambas partes, pero
cabra la posibilidad que haya un fiador en este caso sera plurilateral), sinalagmtico, de
prestaciones recprocas: cesin temporal del uso del bien o cambio de cierta renta.

Valoracin: es a ttulo oneroso

Riesgo: como regla es un contrato de carcter conmutativo (la existencia y cuanta de cada
prestacin es conocida de antemano). Podra pactarse que tenga un carcter aleatorio, por una
o las dos prestaciones

Efectos: genera obligaciones

Si se muere el arrendador no hay problema, en el caso del arrendatario si, se deben seguir ciertas
reglas.
Comodato

Depsito Diferencias Usufructo

Secuestro

Comodato: es a ttulo gratuito

Usufructo: puede ser unilateral, a ttulo gratuito u oneroso

Deposito: surge como consecuencias de encargarle la custodia de un bien sin que lo use, a ttulo
gratuito u oneroso, o por orden judicial

Secuestro: Dejar a recaudo de alguien un bien en tanto se conoce el titular del mismo.

Quines pueden arrendar? (art. 1667, 1669)

- Propietario
- Co-propietario
- Administrador facultado

Quines no pueden? (art. 1668)

- El administrador, los bienes que administra para s mismo


- El impedido de ley
- El copropietario (tener una cuota ideal) de un bien indiviso, sin el consentimiento de los
dems. De celebrar el contrato uno de ellos, puede producirse la ratificacin expresa o
tcita.

Copropiedad: fcticamente ya no se ve, registralmente existe.

Prelacin en caso de concurrencia de arrendatarios (art 1670). Puede arrendar varias veces

1.- Arrendatario de buena fe cuyo ttulo ha sido primeramente inscrito

2.- Arrendatario que ha empezado a poseer

3.- Arrendatario con contrato de fecha cierta

4.- Arrendatario con contrato de fecha anterior

Arrendamiento de bien ajeno (art 1671)

- El arrendatario sabe que el bien es ajeno; remisin a las normas sobre promesa de la
obligacin o del hecho de un tercero, art. 1470, 1471 y 1472.
- Contratar en el espacio respecto de un bien que no se encuentra en la esfera patrimonial
de uno.
- En efecto no se podra contratar respecto de un bien ajeno bajo la estructura del
contrato de arrendamiento, lo que si puede haber es una promesa (remisin) de la
obligacin o del hecho de un tercero. Es un contrato parecido y es una promesa de
arrendamiento de bien ajeno. Art. 1470, 1471 y 1472
- Voy a arrendar un bien a otra persona, sea de l o no. Ese bien es ajeno siempre para
m.
- PERO, la nocin de ajenidad no es respecto del que va a adquirir, sino del que va a
entregar en uso.
- Bien materia de contrato que voy a recibir en propiedad o uso con motivo de contrato
(1409, se habla de la ajenidad de la contraparte del contrato porque siempre ser
ajeno).

Resolucin o rebaja de la renta por reparacin del bien que impide su disfrute

- Puede resolverse el contrato


- Pedir una rebaja proporcional de la renta

Periodicidad del pago de la renta (1676) Caso de supletoriedad

Pacto de perodos adelantados o venidos

Renta

Si no hay estipulacin sern periodos vencidos

4) OBLIGACIN DEL ARRENDADOR

Son las siguientes (1672, 1673, 1678, 1679 y 1680)

1.- Entregar al arrendatario el bien arrendado, con todos sus accesorios en el plazo, lugar y
estado convenidos.

2.- Entregar al arrendatario el bien arrendado, en estado de servir y con todo lo necesario para
su uso.

3.- Si no se pact lugar de entrega, debe realizarse donde se celebr el contrato (salvo la
costumbre).

4.- Si no se pact tiempo de entrega, debe realizarse inmediatamente despus de celebrado el


contrato (salvo la costumbre).

5.- Mantener al arrendatario en el uso del bien durante el plazo del contrato.

6.- Conservar el bien en buen estado para el fin del arrendamiento.

7.- Realizar durante la duracin del contrato todas las reparaciones necesarias (salvo pacto
distinto)

8.- Realizar durante la duracin del contrato todas las reparaciones que no puedan diferirse
hasta el fin del contrato

9.- No realizar innovaciones en el bien que disminuyan el uso por parte del arrendatario.
5) Obligacin del arrendatario

1.- Recibir el bien

2.- Cuidar diligentemente el bien

3.- Usar el bien para el destino establecido en el contrato, o el que queda ser inferido de las
circunstancias

4.- Pagar puntualmente la renta

5.- Pagar puntualmente los servicios pblicos suministrados en beneficio del bien, con sujecin
a las normas que los regulan

6.- Si alguien intenta contra el bien materia del contrato cualquier usurpacin, perturbacin o
imposicin de servidumbre, desde darse aviso inmediato al arrendador.

7.- Permitir al arrendador la inspeccin del bien por una causa justificada y con un aviso previo
de siete das.

8.- Efectuar las reparaciones que le correspondan conforme a ley, o de acuerdo a lo que se haya
pactado en el contrato.

9.- No hacer uso imprudente del bien materia de arrendamiento.

10.- No efectuar un uso del bien que resulte contrario al orden pblico o a las buenas costumbres

11.- Introducir cambios en el bien materia de arrendamiento solamente con la conformidad del
arrendador.

12.- Requiere asentimiento escrito del arrendador para subarrendar de manera total o parcial
del bien materia de arrendamiento.

13.- Puede ceder su posicin contractual solamente si cuenta con el asentimiento escrito del
arrendador.

14.- Debe devolver el bien al arrendador al vencerse el plazo del contrato, en el estado en que
lo recibi, sin ms deterioro del que provenga del uso ordinario.

15.- Debe cumplir otras obligaciones que pudieran encontrarse establecidas por ley, o que hayan
sido acordadas contractualmente.

16.- Debe dar aviso inmediato al arrendador de las reparaciones que haya que efectuar (bajo
responsabilidad por los daos y perjuicios que resulten)

17.- Debe efectuar reparaciones urgentes (con derecho a reembolso y siempre que avise al
arrendador)

18.- Debe efectuar los gastos de conservacin y de mantenimiento ordinario (salvo pacto en
contrario)

6) Consideraciones en torno a la renta

- La renta como regla es de carcter pecuniario


- Sin embargo, puede pactarse que sea mixta, dinero y bienes, o dinero y servicios) sin
desnaturalizar el contrato. Puede por derivacin convertirse en un contrato innominado
al que por analoga se aplicaran las reglas de arrendamiento.
- La denominacin renta es equivoca, porque alude a muchos significados (mundo
tributario, fondo mutuos). En el cdigo anterior se denominaba merced conductiva
- La renta como regla es fija
- Puede sin embargo, tener tambin un componente variable, que puede ser total, o un
complemento adicional a una base fija. En este segundo caso existir una renta con dos
componentes: una parte fija y otra aleatoria, sujeta a un factor de determinacin
variable. Ej.: Arrendamiento en contratos comerciales
- El carcter de la renta puede, en consecuencia, ser conmutativo (regla) o aleatoria
(excepcin)

7) Responsabilidad en torno al bien

Prdida o deterioro del bien materia de arrendamiento (1683 y 1684)

- El arrendatario para eximirse debe probar que no ha ocurrido por causa imputable a l.
(y considero slo incendio)
- El arrendatario es responsable si las causas son imputables a personas que admiti al
uso del bien
- Si hay seguro la responsabilidad se limita a la diferencia entre la indemnizacin y el dao
efectiva
- Si la indemnizacin es equivalente al valor del bien tasado, no hay responsabilidad
frente al arrendador. El seguro podr subrogarse.
- Responsabilidad en caso de pluralidad de arrendatarios por el valor del espacio de cada
uno.
- Exoneracin de los dems arrendatarios si se prueba en la parte de cul de ellos
comenz el siniestro.
- De ocupar una parte del bien siniestrado, al arrendador se le aplican las reglas
anteriores.

8) Duracin del arrendamiento

1687, 1688, 1679, 1690 y 1691

Plazo determinado:

- Por periodos forzosos o voluntarios


- No puede exceder de 10 aos. Si es del Estado o incapaces 6 aos
- Para una finalidad especfica
- Por una temporada

Plazo indeterminado:

- por meses u otro periodo segn se pague la renta

9) Subarrendamiento

1692, 1693, 1694 y 1695

- Puede ser parcial o total con asentimiento del arrendador


- Responsabilidad solidaria tanto del arrendatario como del subarrendatario frente al
arrendador
- El plazo del subarrendamiento se extingue a la conclusin del plazo del arrendamiento:
a) El subarrendatario puede exigir la indemnizacin
b) No se extingue si hay consolidacin (es una figura de extincin de las obligaciones
cuando la calidad de acreedor y de deudor se subsume en una persona. Ej.: le presto
plata a mi hijo y me las va a pagar, pero muero, l adquirira mi posicin. Como
deudor se convierte en acreedor pero no se podra cobrar as mismo) En el contrato
de subarrendamiento el ejemplo sera que compre el bien.

10) Cesin del arrendamiento (como clausula)

- Un tercero se ubica en el lugar del arrendatario, asumiendo sus derechos y obligaciones:


Reglas de la cesin de posicin contractual

11) Resolucin del arrendamiento

Las causales de resolucin

1697. 1705

- El no pago de la renta del mes anterior y se vence otro mes y adems quince das en el
caso de que la renta sea frecuente mensual (si no hay pacto diverso)
- El no pago de la renta un periodo y adems quince das en el caso de que la renta sea
por periodos mayores a un mes (si no hay pacto diverso)
- El no pago de la renta de tres periodos, en el caso que sta se pague por periodos
menores a un mes (si no hay pacto diverso)
- Si fue necesario que una sentencia le ordenara pagar la renta al arrendatario, se vence
el plazo siguiente sin que pague, y adems transcurren quince das sin que pague.
- Si el arrendatario le da al bien materia de arrendamiento un destino diferente al que fue
concedido de manera expresa o tcita.
- Si el arrendatario permite en el bien actos contrarios al orden pblico o a las buenas
costumbres.
- Si quiero desalojar y hacer que me paguen las rentas vencidas, el proceso por el que
debo ir es el Abreviado.
- Si solo quiero cobrar y tengo la constancia de pago del IR hara uso de la va ejecutiva. Y
si no tengo la constancia podra hacer el cobro en una va declarativa.
- Al subarrendar o ceder su posicin contractual contra pacto expreso, o sin contar con el
asentimiento escrito del arrendador.
- Si el arrendador o el arrendatario no cumplen cualquiera de las obligaciones que les
corresponda.
- Cuando el arrendador sea vencido en juicio sobre el derecho que tena.
- Si para la conservacin del bien es necesario que el arrendatario deba devolverlo al
arrendador para su reparacin.
- Por la destruccin del bien arrendado.
- Por la prdida del bien arrendado.
- En caso de que el bien arrendado sea materia de expropiacin.
- Si transcurridos noventa das de la muerte del arrendatario, sus herederos en uso del
bien comunican que no continuarn el contrato.
- Si dos o ms herederos del arrendatario usan el bien y la mitad o ms no manifiestan su
voluntad de extinguirlo y el contrato contina pero no se le otorgan nuevas garantas al
arrendador dentro de quince das, concluye el contrato.

Sbado 16/09/17

12. Conclusin del arrendamiento

- Conclusin de arrendamiento de duracin determinada (1699)


- Concluye al vencimiento del plazo establecido por las partes.
- No es necesario aviso previo.
- El artculo 1532 del Cdigo civil de 1936 sealaba que concluida la locacin por haberse
vencido el trmino, de pasar 15 das sin que el locador solicite la cosa, ni el conductor la
devuelva, se produca la renovacin del contrato, pero sujeto a las reglas de los de
duracin indeterminada
- Ha vencido el plazo del contrato. El arrendatario permanece en uso del bien:
No hay renovacin tcita. Continan vigentes las estipulaciones del arrendamiento
hasta que el arrendador solicite la devolucin, pero ya no hay contrato.
Ya no existira contrato, pero si habra una relacin jurdica en donde hay obligacin de
pago por haber permanecido en el bien, ya no se llamara renta, pero las obligaciones
sera como cuando exista el contrato de arrendamiento.

Periodos Voluntarios y Forzoso (1701, 1702)

- Perodo forzoso para ambas Partes: se cumple. Le sigue un perodo voluntario para una:
Si no hay aviso, se cumple.
Aviso: 2 meses para inmuebles y un mes para muebles
- Perodo forzoso para ambas Partes: se cumple.
Perodo voluntario para las dos partes:
Una cursa el aviso y concluye el arrendamiento.

Conclusin del arrendamiento de duracin indeterminada (1703)

- Se le pone fin si un contratante le da al otro un aviso:


Judicial
Extrajudicial
No obstante la letra del Cdigo, hoy ya no se puede poner fin a un contrato de
arrendamiento dndole aviso judicial directo, porque es necesario ir a una conciliacin
previa ante un Centro de Conciliaciones, como requisito para demandar, al tratarse de
un derecho disponible.

Devolucin del bien y cobro de penalidad (1704)


Consignacin (1706)
Responsabilidad por consignacin (1707)

El arrendatario no restituye el bien

- El contrato concluy o el arrendatario tiene derecho a resolverlo: puede consignar el


bien si el arrendador no quiere recibirlo. Se extingue su responsabilidad.
- El arrendador puede:
1. Exigir su devolucin,
2. Cobrar la penalidad, o
Cobrar una prestacin igual a la renta del perodo precedente hasta la devolucin
efectiva.
Ninguno de los supuestos anteriores implica que el arrendamiento contine.

Enajenacin del bien inmueble arrendado (1708)


Responsabilidad del arrendador (1709)

Se enajena Inmueble arrendado

- Arrendamiento inscrito: El adquirente debe respetar el contrato (pasa a ser el nuevo


arrendador).
(Excepcin: sistema financiero)
- Arrendamiento no inscrito: el nuevo propietario puede darlo por concluido.
El arrendador responder por los daos y perjuicios al arrendatario.
- Bien mueble:
El adquirente no est obligado a respetar el contrato si recibi la posesin de buena fe.

Pregunta de parcial

Si muere el arrendador (dueo) no pasa nada con el contrato del arrendamiento, no tiene efecto
jurdico en la existencia del contrato, porque el bien pasa a ser de los herederos, asumiendo
derechos y obligaciones. Mientras que si se muere el arrendatario sus herederos deben
manifestar su inters de continuar.

Continuacin del arrendamiento con los herederos del arrendatario (1710)

- El bien es usado por dos o ms herederos y la mitad o el mayor nmero de ellos no


manifiesta su voluntad de extinguirlo, el contrato contina para stos.
- Las garantas constituidas por el arrendatario no subsisten y el arrendador puede exigir
nuevas.
- Los herederos tendrn quince das para otorgarlas, de lo contrario concluye el contrato.

Desocupacin del bien sin autorizacin del arrendador o de la autoridad respectiva (1711)

El arrendatario es responsable de:

- El pago de la renta y los servicios hasta que el arrendador tome posesin del bien.
- Los daos y perjuicios.
- Si un tercero se introduce en el bien.

13. Allanamiento anticipado

- La ley 30201, que ha entrado en vigencia el 4.8.2014 establece el allanamiento


anticipado en el arrendamiento de bienes inmuebles.
- Consiste en que el arrendatario acepta anteladamente la desocupacin del predio
nicamente por las causales siguientes:
- De vencimiento del plazo
- Resolucin del contrato por falta de pago
Examen parcial
Procede o no procede el allanamiento anticipado?
Si procede
Vencimiento del plazo y la falta de pago

- El requisito es que el contrato tenga las firmas legalizadas de arrendador y arrendatario.


Es posible incluir tal clusula especfica en los contratos de arrendamiento ya en giro.
- Se tratar de un procedimiento clere, sin audiencias, en el que no podrn ser admitidas
pruebas ajenas a los hechos vinculados a las causales.
- El arrendatario tendr que probar que el contrato se ha prorrogado o que se encuentra
al da en el pago de la renta.
- Todava no hay casustica relevante.

14. Pronunciamientos judiciales en torno a diversos aspectos de este contrato

Naturaleza jurdica, intervencin de los cnyuges

- Si el predio arrendado es un bien de la sociedad conyugal conformada por la actora,


debe tenerse en cuenta, que el contrato de arrendamiento es un acto de administracin,
por tanto, la sociedad conyugal puede ser representada en dicho contrato,
indistintamente por cualquiera de los cnyuges.
- Expediente Nro. 28379-143-1998

Formalidad ad probationem

- Si bien para que surta eficacia el contrato de arrendamiento no se requiere de


formalidad alguna, es necesario, sin embargo, que se demuestre su existencia a travs
de los medios probatorios pertinentes, a efectos de hacer valer las consecuencias que
de ste se deriven.
- Expediente Nro. 58891-1997

Bien indiviso

- De celebrarse un contrato de arrendamiento entre condminos de un mismo bien


indiviso, se debe entender que el objeto de ese contrato lo constituye el bien comn
pero en proporcin equivalente a las cuotas ideales de las que son titulares los
copropietarios que asumen la posicin contractual de arrendadores, quedando excluida
la porcin equivalente de las que es titular el copropietario que asume la posicin de
arrendatario
Casacin Nro. 2378-2000-Lima
- Si los dems copropietarios no ratifican el contrato de arrendamiento celebrado por
un copropietario, ni expresa ni tcitamente, el contrato no es vlido y el ocupante del
inmueble resulta tener la condicin de precario
Casacin Nro. 1904-T-1996-Ayacucho

Obligaciones del arrendador

- Una de las obligaciones del arrendador es la de entregar el bien al arrendatario en el


estado convenido. De lo cual se infiere, que si se arrienda un bien inmueble para ser
utilizado como local comercial, ser obligacin del arrendador entregarlo habilitado
para dicho fin (referida esta habilitacin al cumplimiento de los requisitos legales y
administrativos que le permitan funcionar como tal). En tal sentido, el incumplimiento
de tal obligacin del arrendador que impida al arrendatario llevar a cabo el fin para el
cual arrend el bien como consecuencia del error al que lo condujo la creencia de que
el bien se encontraba habilitado-, ser causal de resolucin del referido contrato y
ocasionar el pago de los daos y perjuicios irrogados.
Expediente Nro. 8425-1998

Obligaciones del arrendatario

- El arrendatario est obligado a no introducir cambios ni modificaciones en el bien, sin


asentimiento del arrendador. A contrario sensu, debe entenderse que las mejoras,
cualquiera sea su modalidad, pueden realizarse siempre y cuando cuenten con la
autorizacin del arrendador, por consiguiente, el derecho de reembolso de mejoras del
arrendatario o subarrendatario estar supeditado a la previa autorizacin del
arrendador, en estricto cumplimiento de las obligaciones que asume en virtud del
contrato de arrendamiento
- Casacin Nro. 1516-1996-Lima

Duracin del arrendamiento

- El artculo 1690 del Cdigo Civil no faculta a considerar que el contrato se ha renovado
por un perodo igual a lo renovado anteriormente (sic), sino que el arrendamiento de
duracin indeterminada se reputa por meses, si la renta se paga por meses, u otro
perodo, segn se pague la renta.
Casacin Nro. 701-1995-San Martn

Subarrendamiento. Autorizacin expresa

- El arrendatario solo puede subarrendar el bien con asentimiento escrito del


arrendador, pues la eventual inexistencia de tal autorizacin genera, en todo caso, una
responsabilidad en el arrendatario, denunciable por el arrendador, que no puede
beneficiar al subarrendatario.
Expediente Nro. 286-2005-Lima

Resolucin del arrendamiento por traspaso o subarriendo no autorizado

- Procede la resolucin del contrato de arrendamiento si en forma expresa se ha pactado


la prohibicin de traspasar o subarrendar el predio sin el consentimiento escrito de la
arrendadora
Expediente Nro. 05-1998

Resolucin del arrendamiento por falta de pago

- Si se concede al arrendatario un plazo para pagar las cuotas vencidas, y este no efectu
pago alguno, procede hacer efectivo el apercibimiento de resolverse el contrato, en
aplicacin de la clusula resolutoria pactada, quedando expedito el arrendador para
solicitar judicialmente la entrega del inmueble.
Casacin Nro. 1423-2003-Lima

Conclusin del arrendamiento en el caso del contrato de duracin determinada

- El artculo 1699 establece que el arrendamiento de duracin determinada concluye al


vencimiento del plazo establecido por las partes, sin que sea necesario aviso previo de
ninguna de ellas, esto es, expirado el plazo determinado, el contrato fenece de pleno
derecho, procedindose a la desocupacin del bien, y sin que se requiera ninguna accin
judicial para obtener el fenecimiento del contrato: este es automtico, pudiendo
accionarse el desalojo.
Expediente Nro. 805-2002-Lima

Periodos forzosos y voluntarios

- A diferencia de los perodos forzosos, los voluntarios dependen de una sola de las
partes; y estos se irn convirtiendo en forzosos, uno a uno, si la parte a la que se le
concedi la opcin no notifica a la otra que el arrendamiento concluir al finalizar el
perodo forzoso o cada uno de los voluntarios.
Casacin Nro. 2770-1998-Callao

Conclusin del arrendamiento, aviso judicial o extrajudicial

- La forma de ejercitar la accin para poner fin a un arrendamiento de duracin


indeterminada dando aviso extrajudicial o judicial al otro contratante est comprendida
en la accin judicial de desalojo.
Expediente Nro. 253-1996-Tacna

Conclusin del arrendamiento y el arrendatario contina en el uso del bien

- El artculo 1700 del Cdigo Civil es claro al sealar que una vez vencido el contrato y si
el arrendatario permanece en el uso del bien, no se entiende que hay renovacin tcita
sino la continuacin del arrendamiento, es decir, el contrato de arrendamiento no
fenece, solo se convierte en uno de duracin indeterminada, bajo sus mismas
estipulaciones, hasta que el arrendador ponga fin a dicho contrato dando aviso judicial
o extrajudicial al arrendatario, de conformidad con lo establecido por el artculo 1703
del Cdigo Civil, concordado con el artculo 1365 del mismo Cdigo.
Casacin Nro. 896-1998-Amazonas

Naturaleza del pago posterior una vez que el arrendamiento ha concluido

- Con la conclusin del contrato de arrendamiento el poseedor no tiene derecho a usar


el bien, por tanto no existir en estricto una contraprestacin consistente en el pago de
la renta; siendo esto as la obligacin de pagar por concepto del uso del bien es distinta
al pago de una renta convenida.
Casacin Nro. 1703-2002-Callao

Conclusin del arrendamiento sin necesidad de declaracin judicial

- El inciso 1 del artculo 1705 establece la conclusin del contrato de arrendamiento sin
necesidad de declaracin judicial, cuando el arrendador sea vencido en juicio sobre el
derecho que tena, lo que est referido a la validez del ttulo de propiedad y no a la
transferencia de la propiedad, sea por venta voluntaria o subasta pblica, pues se trata
de aquel que no estuvo en capacidad de entregar en arrendamiento porque el bien no
era suyo, que es un caso distinto al que (sic) quien contrata en calidad de propietario y
luego transfiere ese derecho.
Casacin Nro. 523-1997-Lima
No hay conclusin del arrendamiento por muerte del arrendador (PARCIAL)

- Habiendo fallecido el arrendador, el contrato no se extingue sino que sigue surtiendo


efectos entre los herederos del arrendador con la arrendataria, pues la muerte de aquel
no est prevista como causal de resolucin ni conclusin del arrendamiento.
Expediente Nro. 98-45782.

No concluye el arrendamiento a la muerte del arrendatario si sus herederos continan en el


uso del bien, pero el contrato se vuelve a plazo indeterminado

- Si el arrendatario en un contrato de arrendamiento a plazo determinado fallece antes


del cumplimiento del mismo, dicho arrendamiento ser transmitido de pleno derecho
respecto de los herederos que decidan mantener la posesin; producindose as la
continuacin del contrato de arrendamiento, pero a plazo indeterminado, acorde a la
norma del numeral 1710 del Cdigo Civil.
Casacin Nro. 1055-2001-Cono Norte.

Conclusin del arrendamiento a la muerte del arrendatario

- El inciso 5 del artculo 1705 del Cdigo Civil contempla uno de los supuestos de
conclusin del contrato de arrendamiento, en virtud del cual el contrato concluye
cuando al morir el arrendatario, sus herederos que mantienen el uso del bien no
comunican al arrendador su voluntad de no continuar con el contrato dentro de un
determinado plazo. De lo cual se infiere que la muerte del arrendatario no origina por
s misma la conclusin del contrato de arrendamiento. Asimismo, de dicha norma se
concluye que el referido plazo es a favor de los herederos del arrendatario para dar por
concluido el contrato, es aplicable slo a los contratos de plazo determinado, ya que en
el caso de los contratos de arrendamiento a plazo indeterminado no existe plazo para
dar por concluido el contrato, an en el caso de la muerte del arrendatario.
Casacin Nro. 4343-2001-Huaura.

Arrendamiento inscrito y enajenacin del bien arrendado

- El nuevo propietario de un inmueble slo est obligado a respetar los contratos de


arrendamiento celebrados con el anterior propietario, cuando tales contratos de
arrendamiento estn inscritos en el Registro de la Propiedad Inmueble
Expediente Nro. 3308-1988-Lima.

Arrendamiento no inscrito y enajenacin del bien arrendado

- En caso de enajenacin del inmueble, el contrato de arrendamiento suscrito con el


anterior propietario mantiene su vigencia mientras el adquirente no lo d por concluido.
En ese caso, el arrendador debe solicitar la devolucin del inmueble por vencimiento
del contrato y no por ocupacin precaria.
Casacin Nro. 1708-1998-Lima.
15. Comentarios a la regulacin del arrendamiento

Responsabilidad por prdida y deterioro del bien, y caso de bienes asegurados (1683 y 1684)

- Se considera nicamente el caso de incendio, cuando podran darse otros eventos como
inundacin, explosin y similares, que deberan merecer similar regulacin. Ello resulta
obvio, pero no est as sealado en la norma.

Prdida y deterioro en pluralidad de arrendatarios (1685)

- La regla debera ser que la responsabilidad de los arrendatarios sea solidaria, salvo
estipulacin distinta (ahora cada uno es responsable proporcional por su parte, salvo
prueba).

Plazo mximo del arrendamiento de duracin determinada (1688)

- Establecer un plazo mximo nicamente para el caso de bienes que pertenecen a


incapaces (y siempre ser discutible cul es el criterio para determinar ste).
- Existe contradiccin con lo establecido por el inciso 4 del artculo 538 del Cdigo civil,
que establece que los tutores se encuentran prohibidos de arrendar por ms de tres
aos los bienes del menor, con lo que el plazo mximo sealado en el artculo 1688 se
aplicara nicamente a los interdictos.
- No tiene sentido fijar un plazo mximo en cualquier otro supuesto.

Enajenacin del bien arrendado (1708 inc.1)

- Si el arrendamiento estuviese inscrito, el adquirente deber respetar el contrato,


sustituyndose en todos los derechos y obligaciones del arrendador.
- Contraste con el mundo del sistema financiero: respecto de arrendamientos inscritos
despus de la constitucin de garanta o despus de la inscripcin de una medida
cautelar, no es oponible tal inscripcin.
- Tal norma est contenida en la Disposicin Final y Complementaria Octava de la Ley de
Bancos (26702):
- Precsase que en el caso de enajenacin de inmuebles hipotecados en favor de las
empresas (*), va remate judicial o por adjudicacin directa, no ser de aplicacin lo
dispuesto en el inciso 1) del artculo 1708 del Cdigo Civil, salvo que el respectivo
contrato de arrendamiento se hubiera encontrado inscrito con anterioridad a la fecha
de la constitucin de la garanta hipotecaria.
(*): Las empresas son las del sistema financiero.

Continuacin del arrendamiento con los herederos del arrendatario (1710)

- Carece de sentido considerar que siempre habr pluralidad de herederos del


arrendatario, y que encima sea necesario que la mitad o el mayor nmero de ellos
manifieste su voluntad de no extinguir el contrato.
- Bastara que exista un nico heredero interesado para que sea posible plantear la
continuacin del contrato, (obviamente constituyendo nuevas garantas a satisfaccin
del arrendador, al haberse extinguido las anteriores).
CONTRATO DE COMODATO
- El trmino comodato proviene del latn commodum, que quiere decir servicio
o utilidad.
- Mediante esta figura un sujeto ceda a otro, por consideraciones de altruismo,
amistad o cortesa, de manera temporal, y como una liberalidad (es decir, a ttulo
gratuito), la posesin y el uso de un bien no consumible.
- Como regla, es un contrato sin trascendencia econmica (entrega de bienes
muebles de escaso valor, como libros, peridicos y otros).
- El uso sin contraprestacin puede tener relevancia econmica para el
comodatario.
- Puede darse entre incapaces (ejemplo: actividades de la vida ordinaria, juguetes
entre nios, etc.).
- Esta figura fue recogida en la codificacin napolenica, establecindose como
una modalidad del mal llamado gnero prstamo, que a su vez se divida en
dos grandes especies:
1. Prstamo de consumo (o mutuo):
- Se transfiere la titularidad del bien, con la obligacin de devolucin de otro tanto
de la misma especie y calidad.
- Se transfiere la titularidad del bien con la obligacin de entregar al vencimiento
del plazo, otros de la misma especie y calidad.
- Sobre bienes consumibles, y al producirse la transferencia se adquiere la
propiedad.
- El consumo lo extingue (diferencia con los de uso)
- Hoy en sera el prstamo dinerario
2. Prstamo de uso (o comodato)
- Se transmite el uso de la cosa, con la obligacin de restituirla.
- Te entrego un bien para que lo uses y tienes la obligacin de devolverlo.
- Bienes no consumibles
- El uso no lo extingue
- Por el comodato, una de las partes, denominada comodante, se obliga a
entregar a ttulo gratuito a otra parte, denominada comodatario, un bien
nicamente para efectos de su uso.
- La entrega es por cierto tiempo o para cierto fin, debiendo luego producirse la
devolucin (1728).
- Para los efectos de este prstamo, se entiende que el bien no es consumible o
fungible, y si lo fuera, igual debe ser devuelto el mismo, es decir, in natura. En
otras palabras, slo habr comodato de bien consumible slo si se presta a
condicin de no ser consumido (1729). Esta figura se conoce como comodato
de ostentacin. (Este caso se trata de bienes consumibles para su exhibicin.
Ej.: una feria)
- La consideracin de este contrato como de carcter real que asumi el Cdigo
Civil de 1936, ha sido abandonada por el Cdigo vigente, concedindole, como
en el caso de los dems contratos, nicamente efectos de carcter obligacional.
- La entrega del bien importa la ejecucin del contrato. Pero podra acontecer que
el acuerdo y entrega sean inmediatos, pero podra darse el caso de que el
acuerdo anteceda en el tiempo a la entrega, con lo que el contrato ya estara
formado por el simple consenso de voluntades.
- SE PERFECCIONA con la entrega, pero SE FORMA con el acuerdo.

CARACTERSTICAS

- Nombra: se trata de un contrato nominado


- Regulacin: es un contrato tpico
- Estructura: contrato simple, genera una sola relacin jurdica.
- Contenido: es de carcter civil, detrs puedes haber relaciones de carcter comercial.
- Autonoma: contrato principal, no depende jurdicamente de otro contrato
- Formacin: es consensual
- Tiempo: contrato de duracin
- Negociacin: de negociacin previa
- Rol econmico: contrato de goce (por el uso del bien prestado): y contrato de restitucin
(por la obligacin de devolver el bien)
- Funcin: contrato constitutivo. A veces modificatorio o regulatorio. Nunca ser
resolutorio
- A quienes obliga: las obligaciones que crea afectan nicamente a las partes contratantes
- Prestacin: contrato bilateral
- Valoracin: a ttulo gratuito
- Riesgo: es un contrato de carcter conmutativo
- Efectos: genera obligaciones

3. Regulaciones relevantes

Prueba y forma (1730)

- Remisin a cmo se prueba su existencia en el suministro (cualquiera de los medios


permitidos).
- Prevalencia de la forma escrita (discusin en torno a qu pasa si hay otras formas de
probar, como una pericia, si sta puede materialmente ser opuesta al documento o no,
o si podra sustentarse una sentencia en prueba diferente que se oponga a la
documentaria).

Estado del bien

- Se presume de manera relativa que el comodatario ha recibido el bien en buen estado


de uso y conservacin (1731).
- Si el bien sufre aumento, menoscabo o prdida del bien, le corresponde al comodante,
salvo dos supuestos (1732):
a) La culpa del comodatario.
b) La existencia de un pacto por el cual el comodatario deba satisfacer todo perjuicio.

Fallecimiento del comodatario: No hay transmisibilidad de derechos y obligaciones, salvo que


el bien haya sido dado para una finalidad que no puede suspenderse (1733)

Cesin del uso: Requiere de autorizacin escrita del comodante, bajo sancin de nulidad (1734)

Obligaciones del comodante

- Entregar el bien en el plazo convenido.


- Comunicar al comodatario de manera oportuna de algn vicio que pueda tener el bien,
y que el comodante conozca.
- No solicitar la devolucin del bien: (parcial)
- Antes del plazo estipulado
- Antes de que haya servido al uso para el que fue dado en comodato.
- Pagar los gastos extraordinarios de conservacin efectuados por el comodatario.

Obligaciones y responsabilidad del comodatario

(1738, 1739, 1740, 1741, 1742 y 1743)

- Custodiar y conservar el bien con la mayor diligencia y cuidado.


- Responder por la prdida o deterioro que no provenga de su naturaleza o del uso
ordinario.
- Emplear el bien para el uso determinado en el contrato; en defecto de definicin, segn
su naturaleza y la costumbre.
- Responde por el uso abusivo del bien.
- Permitir la inspeccin del bien por parte del comodante.
- Pagar los gastos ordinarios indispensables que exija la conservacin y el uso del bien.
- Devolver el bien despus del plazo estipulado, o despus del uso para el que fue dado
el comodato.
- Responder por el deterioro o modificacin del bien por efecto del uso del bien diferente
a aquel por el cual fue entregado.
- Asumir los gastos de recepcin y restitucin del bien.
- Responde por la prdida o deterioro originada en uso distinto o por plazo mayor del
convenido, por causa que no le sea imputable. (Excepcin: deber probar que la prdida
o deterioro igual se habran producido). (parcial)
- Responder por la prdida del bien si ste perece por causa no imputable, pero que
hubiera podido evitar sustituyendo el bien materia de comodato por uno de su
propiedad.
- Responde por la prdida o deterioro del bien que fue tasado al tiempo de celebrarse el
contrato, an si la causa no le fuera imputable. (Regulacin que pretendera compensar
el hecho de la gratuidad). (parcial)|
Devolucin del bien

(1744, 1745, 1746, 1747, 1748, 1750)

Regla: Devolver el bien en el lugar en que lo recibi, al comodante, o a quien tenga derecho a
recibirlo.

Excepciones:

- El comodatario slo puede suspender la restitucin del bien si ste es extraviado,


hurtado, robado.
- En el supuesto anterior, debe adems consignarlo, con conocimiento del comodante y
del presunto propietario, si fuera conocido.
- El comodatario debe suspender la restitucin del bien si ha de ser utilizado para la
comisin de una infraccin penal. Tambin debe consignarlo. (?).
- Tiene derecho de retencin por el reembolso de los gastos extraordinarios que no le
hayan sido pagados.
- Si resulta imposible devolver el bien, el comodatario pagar otro de la misma especie y
calidad, o su valor, a eleccin del comodante.

Hallazgo del bien (mueble) dado en comodato y perdido (1751)

Si lo halla el comodatario: No podr obligar al comodante a recibirlo, pero aquel tendr la


facultad de recuperarlo, devolviendo al comodante lo que recibi.

Si lo halla el comodante: Puede quedarse con el bien, devolviendo el valor o bien que recibi,
o entregarle el bien al comodatario.

Si lo halla un tercero: El comodante lo puede reclamar, y si lo recupera, devolver al


comodatario lo que ste le hubiese pagado.

Enajenacin del bien por los herederos del comodatario (1749)

- El comodante puede hacer uso de la accin reivindicatoria.


- Si los herederos han enajenado el bien sin tener conocimiento del comodato, el
comodante puede exigir que le paguen su valor o le cedan los derechos que
correspondan por la enajenacin.
- Si los herederos lo han hecho sabiendo de la existencia del comodato, sern pasibles de
pagar una indemnizacin.

Responsabilidad solidaria de los comodatarios (1752)

- Si los comodatarios son dos o ms personas que deben usar el bien al mismo tiempo,
responden solidariamente.

Caducidad (1753, 1754)

- Seis meses para que el comodante pueda reclamar por el deterioro o modificacin del
bien por causa imputable al comodatario.
- Seis meses para que el comodatario desde la devolucin del bien, para el reintegro de
los gastos extraordinarios.
4. Es inscribible?

NO ES INSCRIBIBLE EN EL REGISTRO DE PREDIOS

5. Pronunciamientos judiciales en torno a esta figura contractual

Concepto

- Por el contrato de comodato, el comodante se obliga a entregar gratuitamente al


comodatario un bien no consumible, para que lo use por cierto tiempo o para cierto fin
y luego lo devuelva; no obstante, la liberalidad que caracteriza la figura del comodato
puede verse limitada por alguna de las modalidades del acto jurdico, tales como el
cargo, en donde el comodatario se obliga a la realizacin de un hecho, ya sea en un
determinado uso de la cosa dada, o en una prestacin de ndole pecuniaria o no, a favor
de quien ha transmitido el derecho a de un tercero, sin constituir por ello una
prestacin.
- Casacin Nro. 1104-2005-San Martn.

Formalidad

- El contrato de comodato significa la entrega de un bien a una persona para que la use
o usufructe en forma gratuita y si fuera como acto de liberalidad, debe otorgarse por
escrito.
- Casacin Nro. 1395-1998-Lima.

Plazo no determinado

- Cuando no se ha determinado la duracin del contrato, el comodatario est obligado a


restituir el bien cuando el comodante lo solicite, reconociendo de este modo la
existencia de un contrato nominado.
- Casacin Nro. 1936-1996-Ica.

Sustitucin de la prestacin

- El artculo 1750 del Cdigo Civil acotado, faculta al comodante en caso de imposibilidad
de devolucin del bien, a que el comodatario pague con otro bien de la misma especie
y calidad o su valor; sin embargo, esta sustitucin de la prestacin a cargo del
comodatario solo se produce en los casos previstos por los artculos 1741 y 1742, as
como cuando existe imposibilidad, es decir un obstculo que no permite su
cumplimiento.
- Expediente Nro. 99-43774-Lima.

Responsabilidad por mora en la devolucin del bien

- La falta de percepcin de frutos es una consecuencia daosa del incumplimiento por


parte de la demandada de devolver el bien al trmino del comodato, por lo que el
poseedor de mala fe est obligado a pagar sus frutos, es decir, el provecho que ha
dejado de percibir durante el tiempo que la demandada explot el bien, cuando haba
concluido el comodato.
- Casacin Nro. 422-99-Junn
CONTRATO DE COMPRA-VENTA

1. Generalidades

Secuencia evolutiva

- Economa primitiva: intercambio de bienes (trueque).


- Invencin de la moneda (patrn de referencia de valor).
- Intercambio de bienes por un valor asignado en dinero, que representa el precio.
- Masificacin y estandarizacin del intercambio de bienes por dinero.

Definicin:

Artculo 1529:

Por la compraventa el vendedor se obliga a transferir la propiedad de un bien al comprador y


ste a pagar su precio en dinero.

2.Caractersticas

Nombre: se trata de un contrato nominado

Regulacin: es un contrato tpico

Estructura: Contrato simple: Genera una sola relacin jurdica: la obligacin del vendedor de
transferir la propiedad del bien enlazada con la obligacin del comprador de pagar el precio.

Bilateralidad: Contrato sinalagmtico: hace surgir obligaciones mutuas y ambas partes quedan
recprocamente obligadas.

Autonoma: Contrato principal: no depende jurdicamente de otro contrato.

Formacin: Es consensual: queda celebrado con el solo consentimiento de las partes. La ley no
exige formalidad. Sin embargo, las partes puedan darle la que consideren. La forma que se
utilice determinar el grado de oponibilidad.

Vigencia temporal: Contrato de ejecucin inmediata: Se ejecuta despus de celebrado. Por


excepcin puede convertirse en uno de duracin en cuanto al pago del precio en la venta a
plazos.

Negociacin: Se forma por negociacin previa, por adhesin, por clusulas generales de
contratacin.

Rol econmico: Contrato de cambio: mediante la entrega en propiedad de un bien a cambio


de un precio. Implica circulacin de la riqueza.

Funcin: Contrato constitutivo. Por excepcin puede ser parte de uno modificatorio. Nunca ser
resolutorio.

A quienes obliga: Las obligaciones que crea afectan nicamente a las partes que lo celebran.

Onerosidad: Las prestaciones de cada parte implican una ponderacin econmica equivalente.

Prestacin: contrato con persona reciprocas

Riesgo: Como regla es un contrato de carcter conmutativo (las partes conocen de manera
anticipada el contenido de la prestacin): existencia cierta del bien y la cuanta del precio de
venta. Por excepcin puede ser aleatorio (lo usual es que est en funcin del bien): bien futuro,
bien litigioso, bien en peligro de dejar de existir, precio sujeto a condicin, etc. La excepcin de
la excepcin se podra dar sobre el precio. La excepcin de la excepcin de la excepcin
(tericamente) podra darse sobre el bien y el precio.

Contenido: contrato civil o mercantil?

Hipoteca oculta (legal): no est en el rubro c de las fichas, en donde se tiene la indicacin de
cargas ni gravmenes. Se sabr que hay una hipoteca oculta porque alguna vez se hipoteco el
bien y no aparece como cancelado (revisar en la parte de los titulares). Si dice que est cancelado
no hay hipoteca oculta.

3. Pronunciamientos judiciales en torno a diversos aspectos de este contrato

Obligaciones que asume cada parte en la compraventa

- Por la compraventa el vendedor se obliga a transferir la propiedad de un bien al


comprador y ste a pagar su precio en dinero; siendo obligacin esencial del vendedor
perfeccionar la transferencia de la propiedad del bien, y, la del comprador pagar el
precio en el momento, de la manera y en el lugar pactados.
- Casacin N 936-1999 - Lima

Formalidad del contrato de compraventa

- En principio, no debe confundirse el contrato con el documento que sirve para


probarlo, pues la compraventa por ser contrato consensual se forma por el acuerdo de
las partes en la cosa y en el precio, y esto puede constar en un documento privado o en
uno pblico, lo que no incide sobre la substancia del contrato ni sobre las obligaciones
emergentes por su carcter de sinalagmtico que las partes deben cumplir.
- Casacin N 2654-98 Lima
- La inscripcin es DECLARATIVA y no constitutiva. (parcial)

Carcter consensual de la compraventa

- Lo que caracteriza y tipifica al contrato de compraventa es su carcter consensual, por


el que la propiedad se transfiere por el simple consentimiento de las partes, sin relacin
con formalidad alguna; por lo que someter la nulidad del acto jurdico de la compraventa
al del instrumento que lo contiene implicara caracterizar la compraventa como acto ad
solemnitatem causa, que es ajena a su esencia jurdica.
Expediente N 979-1987- Lambayeque
- (el) contrato de compraventa queda perfeccionado desde el momento en que las
partes convienen en la cosa y el precio, pudiendo exigirse de acuerdo a la norma en
comentario el otorgamiento de la escritura pblica respectiva () versando la presente
litis sobre obligacin de hacer, esto es, otorgamiento de escritura, en la presente causa
no se est discutiendo los efectos de la publicidad registral que obviamente benefician
al recurrente en mrito a la inscripcin que obra a su favor, sino una obligacin de hacer
consistente en otorgar determinada forma contractual al acto jurdico ya celebrado ()
resulta impertinente la aplicacin de normas sustantivas relativas a la obligacin de dar
como pretende el recurrente.
Casacin N 2013-2000 Lima

Carcter consensual de la compraventa inmobiliaria

- tratndose de contratos de compraventa de inmuebles la legislacin nacional no


exige la forma ad solemnitatem para dotar de eficacia constitutiva al negocio, los cuales
se perfeccionan (sic) con el simple consentimiento de las partes tal como se desprende
de la norma contenida en el artculo 949, concordante con el artculo 1352 del Cdigo
Civil, la inscripcin en los Registros Pblicos no es constitutiva de derechos
- Expediente N 4694-1998 - Lima

Formalidad Ad Probationem en el contrato de compraventa

- Por tratarse de contrato de compraventa (cuya formalidad es ad probationem) ste


queda perfeccionado desde que las partes convienen en la cosa y el precio, razn por la
cual resulta exigible el otorgamiento de escritura pblica, no como requisito del
contrato, en s, sino como garanta de la comprobacin del acto.
- Casacin N 935-99 Lima

Libertad de contratar: contrato con quien mejor me convenga

Libertad contractual:

*En el contrato por adhesin solo hay libertad de contratar

Sbado 30/09/17

EL BIEN MATERIA DE VENTA

1.Generalidades

Bien:

- Fsicamente: corporal e incorporal


- Normativamente: inmueble y mueble
- Registralmente: inscribible y no inscribible

Es necesario que el bien:

1. Exista a la fecha del contrato

2. Pueda existir, siendo:

a) Determinados, o

b) Susceptibles de determinacin

3. Su enajenacin o trfico no deben ser objeto de prohibicin.


Existencia de bien

1.- COSA ESPERADA: bienes que no existen hoy pero que se espera que existan en el futuro. El
contrato est sujeto a la condicin de que efectivamente existan. Ejemplo: animales vendidos
en el vientre de su madre, a condicin de que nazcan vivos.

2.- ESPERANZA INCIERTA: bienes cuya existencia es aleatoria porque est sujeta a que se
produzcan determinados eventos o hechos que son independientes de la voluntad de las partes.

Bien determinado (cierto)

- Sealado de manera especfica, al ser individualizado de manera perfecta, con datos y


signos inequvocos, que impiden que pueda confundirse con otros bienes.
- Ejemplo: auto con placa.

Bien determinable (incierto)

- Sealado de manera genrica, imperfecta, slo por su especie y calidad.


- Ejemplo: auto de una marca y de un modelo determinado. Falta la eleccin para hacerlo
determinado.

Bienes inmuebles

- La sola obligacin de enajenar un inmueble determinado hace al acreedor propietario


de l, salvo disposicin legal diferente o pacto en contrario.
- Ttulo (contrato) y modo (cesin, tradicin).

Bienes muebles

- La transferencia de propiedad de una cosa mueble determinada se efecta con la


tradicin a su acreedor, salvo disposicin legal diferente.
- Especial situacin de la propiedad intelectual.

2.Pronunciamientos judiciales en relacin al bien materia de venta

Imprecisin en cuanto al bien materia de venta

- La Sala considera que al no determinarse con precisin el bien materia del contrato
de compraventa, sta es nula por cuanto el juzgador no puede suplir la voluntad de las
partes, considerando adems que en el presente caso el acto jurdico celebrado es
contrario al ordenamiento jurdico vigente y la va procedimental escogida para ejercer
su derecho no es la idnea.
- Casacin N 140-1994 Ica

Cuando se configura la existencia de los bienes

- la controversia radica en determinar cundo se configura la existencia de los bienes.


Sobre este tema, cabe sealar que el artculo 1534 del CC (venta de bienes futuros),
condiciona la eficacia del contrato a la existencia del bien, lo que implica la existencia
real o fsica del mismo, no desprendindose de la norma que la misma se sujete al
cumplimiento de trmites o requisitos exigidos por la Ley
- Casacin N 229-2010 - Lima
3.Perecimiento parcial del bien antes de la venta

El perecimiento se produce cuando el bien:

- Se destruye
- Ha dejado de existir
- Ha dejado de ser til

- Si el perecimiento es total antes de la celebracin del contrato, la compraventa es nula


por imposibilidad del objeto.
- Si el perecimiento es parcial (siempre anterior), puede mantenerse la vigencia del
contrato, teniendo ste como objeto la parte subsistente del bien.
- Si las partes, conociendo el perecimiento parcial prosiguen con el contrato, el
comprador no tiene nada que reclamar.
- Si las partes toman conocimiento posterior a la celebracin del contrato del
perecimiento, caben los supuestos del artculo 1533:
a) El comprador tiene derecho a retractarse del contrato (caso de resciliacin o
desistimiento unilateral).
b) El comprador tiene derecho a una rebaja en el precio de venta, producto del
menoscabo del valor del bien.

Cul es el criterio cualitativo o cuantitativo que permita determinar cul es esa parte que
ha perecido?

Si no hay acuerdo, la solucin judicial tendra que referirse:

- A considerar que ha perecido una parte significativa o considerable del bien (no puede
ser insignificante)
- A considerar la intencin de las partes al celebrar el contrato.
- A considerar si la parte perdida era fundamental para los fines del contrato.

EL PRECIO DE VENTA

1. Generalidades

Etimolgicamente

- El Diccionario de la Lengua Espaola le asigna 5 significados a la palabra precio. Nos


interesan dos:
a) Valor pecuniario en que se estima algo
b) Contraprestacin dineraria
- Definicin que remite a otra palabra: pecuniario.
Pecuniario: perteneciente o relativo al dinero en efectivo.
- A todo bien o servicio se le asigna un valor monetario.
- El dinero primero ser la expresin del valor que en un momento determinado se le
asigna a un bien o servicio.
- El dinero luego se convierte en expresin del precio, que es la tangibilizacin del valor
cuando se produce el intercambio.
En cuanto a la formacin del precio, que es la expresin objetiva del valor:

1) Si alguien vende es porque alguien compra.

2) El que vende lo hace porque cree en su costo de oportunidad es mayor que el


rendimiento esperado de su inversin.

3) El que compra lo hace porque considera que al precio que est comprando, la
rentabilidad esperada ser mayor que su costo de oportunidad.

2. Definiciones Jurdicas

- Ulpiano:
Sine pretio nulla est venditio
Sin precio no hay contrato de compraventa, porque sta es una de las dos prestaciones
que lo definen.
- Gasca:
Cantidad de moneda que se cambia por una cosa.
- Rubino:
Compensacin equivalente al derecho transferido.
- Spota:
El precio es la cantidad de dinero que el comprador est obligado a pagar al vendedor
como contraprestacin por la transferencia de la propiedad de la cosa que aquel
recibe.
- Colin Capitant:
Cantidad de dinero que el comprador se obliga a pagar al vendedor.
- Rezzonico:
Contraprestacin que efecta el comprador por la cosa que el vendedor le entrega en
propiedad.
- Rubino:
Toda contraprestacin en dinero es precio.

3. Requisitos del precio

1. Debe ser en dinero, o mixto (dinero y bienes)

- Existe una discusin doctrinaria, zanjada legislativamente en nuestro sistema: el precio


mixto existen cuando est conformado por dinero y por bienes, dependiendo de cul
sea el mayor componente para determinar si se trata de un contrato de compraventa o
de permuta.
- Sin embargo, existe otra posicin que establece que aunque la contraprestacin sea
parcialmente en dinero no hay precio, y siempre sera permuta.

2. Debe ser determinado

- No pierde tal categora si todava no es conocido por una de las partes, que es el
comprador, pero que ya se encuentra prefijado por ventas similares previas, en funcin
a la actividad o profesin del vendedor.

3. Debe ser determinable

Esto en funcin de:

I. Actos de evaluacin
II. Actos de verificacin

III. Acontecimiento de eventos futuros

IV. Referencia a ndices o factores de determinacin

V. Referencia a otra cosa cierta.

Diversas formas de pago

- Precio serio, verdadero:


No se aparta del valor real del bien.
- Precio vil:
Precio notablemente desproporcionado respecto del valor que tiene la cosa (pero
basta acuerdo entre cosa y precio). Espacio para la accin rescisoria por lesin.
- Precio irrisorio, despreciable:
Este es realmente insignificante o exiguo respecto del valor que tiene la cosa. Espacio
para la accin de nulidad.
- Precio indeterminado:
Contrato nulo porque su objeto es imposible o indeterminado (Artculo 219 inciso 3 del
Cdigo Civil).

Expresin del precio en una moneda

Solo moneda de curso legal? (PARCIAL)

- Como regla, el precio se expresa en la moneda de curso legal (de aceptacin forzosa y
de efecto cancelatorio de las obligaciones en todo el territorio de la Repblica.
- Sin embargo, es posible el pacto en otros signos monetarios (dlares, euros, libras
esterlinas), por el carcter fiduciario de stos.
- Pago en la moneda pactada: no puede exigirse en moneda distinta ni en cantidad
diferente al monto nominal originalmente pactado (1234) - Nominalismo
- Pago en moneda equivalente: las partes pueden acordar que el monto de una deuda
contrada en moneda nacional se refiera a ndices de reajuste que fija el BCR, para
mantener el valor constante (1235) - Valorismo
- Pago con moneda extranjera: salvo pacto en contrario, el pago de una deuda en
moneda extranjera puede hacerse en moneda nacional al tipo de cambio venta del da
y lugar del vencimiento de la obligacin (1236).

Extremos en la construccin del precio

- El precio es determinado: el contrato se ha formado.


- El precio es determinable: resulta necesario efectuar una accin adicional:
Por un tercero (entendido o de confianza)
Por remisin normativa: (la norma seala reglas como las del precio corriente, plaza)
- El precio es indeterminado y no hay forma de determinarlo, o quedan sin efecto los
intentos de hacerlo: el contrato es nulo.
Pago con ttulo valores

- Art. 1233
- La entrega de ttulos valores que constituyen rdenes o promesas de pago, slo
extinguir la obligacin primitiva cuando hubiesen sido pagados o cuando por culpa del
acreedor se hubiesen perjudicado, salvo pacto en contrario. Entretanto, la accin
derivada de la obligacin primitiva quedar en suspenso.
- Si se le concediera efecto cancelatorio a la entrega del ttulo valor, an antes de que
ste sea haga efectivo, nos encontraramos en un supuesto de novacin, siendo el
contrato ms bien de permuta.
- Estos ttulos valores no constituyen el pago mismo, sino efectivamente cuando se cobre.
- No tiene efecto cancelatorio, es decir, no cancela la obligacin, salvo que las partes
acuerden eso, que con la sola entrega se cancele.

Alcances del carcter cancelatorio de los ttulos valores

- Los ttulos valores en general son promesas de pago. (letras y pagars)


- Los cheques son rdenes de pago. (cheque orden de pago irrevocable por 30 das.)
- La diferencia entre una y otra es, cuando emito un ttulo valor, letra, me obligo al pago
al vencimiento, y si no pago la consecuencia es que el ttulo valor ser protestado
(solicitar notarialmente que me paguen)
Si pago con promesas, las consecuencias son la ejecucin.
Si pago con cheques, genero un espacio de cautela penal, porque nadie puede girar
cheques sin fondos

Cheque ordinario

- Se pueden endosar
- NO se pueden endosar los que sean NO NEGOCIABLE

Cheque de gerencia

- Quien gira el cheque es el banco


- Fe notarial de entrega, es decir, darle el cheque de gerencia al notario, quien dispondr
la entrega del mismo contra la firma de compra venta.

Cheque certificado

- Va a tener fondos asegurados


- Es contra la cuenta del propio girador

Cheque de pago diferido

- Tiene fecha de giro y fecha de pago


- En el supuesto que gire un cheque con fecha posterior, puede ser cobrado antes si se
desea. Por ello, es preferible girar cheque con el formato de fecha de giro y fecha de
pguese.

Cheque cruzado

- Le pones rayas para efectos que se cobre en un banco y se deposite en una cuenta.
Libramiento y cobro indebido (art. 125 del C.P.)

- No tenga provisin de fondos suficientes o autorizacin para sobregirar la cuenta


corriente (se requiere constancia del no pago por el Banco).
- Cuando frustre maliciosamente el pago por cualquier medio.
- Cuando gire a sabiendas que al tiempo de su presentacin no podr ser pagado
legalmente.
- Cuando revoque el cheque durante su plazo legal de presentacin a cobro, por causa
falsa.
- Cuando utilice cualquier medio para suplantar al beneficiario o al endosatario, en su
identidad o firmas, o modifique sus clusulas, etc.
- Cuando lo endose a sabiendas que no tiene provisin de fondos (se requiere constancia
del no pago por el Banco).

Imposibilidad de que la determinacin del precio est librada del arbitrio de una de las partes

- El precio como regla es determinado.


- Puede pactarse sin embargo, que tenga la calidad de determinable.
- Si est sujeto a la determinacin de una de las partes, el contrato es nulo.

La reserva de estipulaciones

- Es vlido el contrato cuando las partes han resuelto reservar alguna estipulacin,
siempre que con posterioridad la reserva quede satisfecha, en cuyo caso opera
retroactivamente (1360).
- Secuencia: una de las partes le entrega a la otra un bien y le hace conocer su intencin
de transferirle el mismo por el precio que sta fije.
- No se trata de una compraventa en la cual una de las partes tiene a su arbitrio la
determinacin del precio de venta
- Se trata en realidad de una invitacin a ofrecer:
- El futuro vendedor le est invitando a ofrecer al futuro comprador.
- El futuro comprador ofertar un precio, que podr ser llanamente aceptado por el
futuro vendedor, o que originar una contraoferta de ste.
- Existiendo acuerdo sobre la cosa, al darse acuerdo sobre el precio, se perfeccionar el
contrato de compraventa.

Caso de simulacin del precio

- Un padre le vende a su hijo un bien, pero ste no tiene recursos para pagarle.
- Probablemente no exista inters del padre en cobrar.
- Es una donacin encubierta?
- Qu acontece si la simulacin afecta los derechos de un tercero?
- Qu acontece en el supuesto de una simulacin que menoscaba el patrimonio de un
deudor?
4. Determinacin del precio por un tercero

En funcin al encargo que le han encomendado las partes, la determinacin del precio por
tercero, puede ser de dos tipos:

o Arbitrio de equidad (criterio tcnico)


- Mero arbitrio (confianza)

Mero arbitrio

- El tercero es designado en funcin de la credibilidad y confianza que le tengan las partes.


- No interesa su conocimiento tcnico sobre el valor que pudiera tener el bien. Es decir,
importan sus cualidades personales, antes que las tcnicas (puede carecer de stas).
- Ejemplo:
Juan le vende a Pedro un caballo, y ambas partes le solicitan al to de ambos, Jos, que
determine el valor. Jos es un profesor jubilado al que ambos le tienen mucho respeto.

Arbitrio de equidad

- El tercero es un perito, dado que tiene versacin y conocimiento tcnico en el rea


dentro de la cual debe efectuarse la determinacin del precio del bien.
- Esta determinacin, sujeta a arbitrio, hace que el tercero sea reconocido como
arbitrador, (que no es lo mismo que rbitro).
- Ejemplo:
El mismo caso anterior, solamente que el tercero designado por las partes es el
Veterinario de la Escuela de Equitacin del Ejrcito.

Relacin jurdica que une a comprador y vendedor con el tercero

- Estn vinculados por un contrato de mandato.


- Las partes del contrato de compraventa son los mandantes, y el tercero es el
mandatario.
- El mandatario tiene un encargo concreto: establecer el monto del precio en el contrato
de compraventa ya celebrado por sus mandantes.

Impugnabilidad de la determinacin de precio que efecte el tercero

- Es vlida la impugnacin. La decisin puede no ser la ms adecuada, o no estar ajustada


a derecho.
- El contratante que se sienta perjudicado con la determinacin del precio, puede
impugnarla judicialmente.

Intervencin Judicial

Sera vlido que el juez modifique el precio sealado por el tercero y seale uno nuevo?

Conflicto entre:

- La autonoma de la voluntad (las partes deciden directamente o por los medios que la
ley faculta, y no un juez), y
- El principio de conservacin del contrato.
Impugnacin en un arbitrio de equidad

No existe definicin normativa

Extremos:

- La decisin del tercero puede ser modificada por el juez (con auxilio de peritos).
- La decisin del tercero puede ser anulada (acarrea la nulidad del contrato, por carecer
de un elemento esencial), pero el juez no puede sustituirse en la posicin del tercero y
modificar el precio que ste seal.
Se la damos al tercero por motivos de confianza para que determine el precio.
- Debe probarse la mala fe del tercero.
- Si falta la determinacin y las partes no se ponen de acuerdo para sustituir al tercero, el
contrato deviene en nulo.
- Qu pasa si la determinacin del precio es inicua (injusticia grande) o errnea?
- Debera darse la misma salida analizada.

Ausencia de voluntad del tercero para determinar el precio

- El tercero ser pasible de ser demandado por inejecucin de obligaciones, y en


consecuencia deber indemnizar por los daos y perjuicios generados, solamente si la
razn es por culpa o dolo.
- Si esta circunstancia se debe a cualquier causa no imputable (caso fortuito o fuerza
mayor), no habr obligacin de indemnizar.
- La indeterminacin del precio originar que el contrato sea nulo.

5. Otras formas de determinacin del precio

Determinacin del precio en funcin de la bolsa o mercado

- El precio del bien materia de venta se determinar en funcin al que puedan tener otros
de la misma naturaleza en un determinado da, y en un determinado mercado, plaza o
bolsa.
- Se requiere acuerdo expreso.
- Solucin al problema de la oscilacin del precio a lo largo del da: el precio promedio, el
precio medio, etc.

Reajuste automtico del precio

Las partes pueden fijar el precio en moneda equivalente, (con sujecin a lo dispuesto en el
primer prrafo del artculo 1235). Norma redundante.

Existen las siguientes posibilidades:

- ndices de reajuste automtico que fija el Banco Central de Reserva (para que el precio
sea constante porque me van a pagar en cuotas o a un tiempo, y justamente por ese
tiempo la moneda puede variar en su valor adquisitivo, adems se podran establecer
intereses, todo se har de acuerdo al contrato y las fechas de pago).
- Monedas extranjeras
- Mercancas
Fijacin del precio a falta de determinacin expresa

Existen dos supuestos:

- Si el vendedor vende habitualmente los bienes materia de la compraventa y no existe


determinacin de precio ni modo de determinarlo, el precio que rige es el normalmente
establecido por el vendedor (precio corriente).
- Si son bienes que tienen precio de referencia (en bolsa o mercado), y no existe
indicacin expresa sobre el precio, el que rige es el del lugar en el que debe realizarse la
entrega (precio de plaza).

Cules seran los bienes a los que podran aplicarse estas normas de determinacin?

- Bsicamente los bienes fungibles, de comercializacin corriente y masiva.


- Sin embargo, depende del mercado de que se trate.
- Podra aplicarse esta regla en el caso de bienes inmuebles?

Precio determinado por precio neto

- En la compraventa en la que el precio se fija por peso, a falta de convenio, la referencia


es al peso neto.
- Al comprador le interesa el contenido del bien que compra, y no el envase o envoltura,
que agrega peso al bien y que no tiene otra finalidad que permitir su conservacin o
transporte.

6. Pronunciamientos judiciales en torno a diversos aspectos del precio

Inaplicacin del Art. 1547 (modo de fijacin del precio a falta de determinacin expresa)

- Tratndose de la compraventa de bienes cuyo precio deba ser determinado en base a


la aplicacin del criterio establecido en una norma especial que regule dicho contrato,
tal criterio de determinacin ser incorporado de por s al contrato; por lo que, a falta
de una estipulacin expresa relativa al precio en dicho contrato, no ser aplicable la
norma del artculo 1547 del Cdigo Civil que establece el modo de fijacin del precio a
falta de determinacin expresa de las partes.
Casacin N 71-1996 - Arequipa.

Observacin de ttulo de compraventa por pago de precio mediante cheque

- No procede observar un ttulo relativo a la compraventa de un bien, cuyo precio se ha


establecido pagado mediante cheque, ya que si no aparece del mismo su cancelacin
(en cuanto orden de pago), se inscribir con hipoteca legal y si por el contrario se
desprende claramente que ha producido todos los efectos del pago, se inscribir sin la
mencionada hipoteca.
Resolucin del Tribunal Registral N 005-2002-ORLC/TR

Nulidad del contrato de compra venta porque la determinacin del precio ha estado sujeta al
arbitrio de una de las partes

- se encuentra plenamente acreditado que se dej al arbitrio de una de las partes, en


este caso del vendedor, la determinacin del precio, circunstancia que de acuerdo con
lo previsto en el artculo 1543 del Cdigo Civil, conlleva a que la compra venta cuya
formalizacin pretende el actor devenga en nula
Expediente N 969-2012 Apurmac

Nulidad del contrato de compra venta porque la determinacin del precio ha estado sujeta al
arbitrio del vendedor

- la demandante no ha tenido participacin alguna en la redaccin de la minuta de


compra venta, mucho menos en la determinacin del precio", aplicando en ese sentido,
la consecuencia jurdica contenida en el citado artculo 1543, que precisa: "La
compraventa es nula cuando la determinacin del precio se deja al arbitrio de una de las
partes
Casacin N1737-2009 - Lima