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Juicio de Arrendamiento

Ley 18.101

PROCEDIMIENTOS VINCULADOS AL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE PREDIOS


URBANOS.

1.- Legislacin Aplicable: A partir del 29 de enero de 1982 rige la Ley N 18.101 sobre
arrendamiento de predios urbanos.

Caractersticas

1. Los derechos tiene el carcter de irrenunciables.


2. Los contratos de arrendamientos no siendo celebrados por escrito se
presume que la renta es la que declara el arrendatario.
3. Todo lo que en esta ley se dice de los arrendatarios y arrendadores se
aplican tambin a los sub arrendadores y sub arrendatarios.
4. En el art. 23 de este la ley, en caso de negativa del arrendador por recibir
el pago de la renta, facilita al arrendatario para depositar en tesorera
esa renta de arrendamiento, con los datos que se consigan en este
mismo artculo.

2.- Competencia: El artculo 17 de la ley, seala como juez competente al de letras que
conforme a las reglas generales del COT corresponda, para conocer en nica o primera
instancia, para lo cual debe tenerse presente lo dispuesto en el artculo 45 del Cdigo
Orgnico de Tribunales.

Para la competencia relativa debe considerarse:

a) En el Juicio de desahucio y de restitucin, es competente el juez del


lugar donde debe cumplirse la obligacin, el del lugar donde se contrajo
la obligacin o el del lugar donde est ubicado el inmueble, a eleccin
del demandante. Art. 135 COT

b) En el procedimiento de terminacin de contrato de arrendamiento por


no pago de rentas y restitucin del bien raz, es competente el juez del
lugar donde est ubicado el inmueble Art.137 COT.

c) En los juicios en que tenga inters el Fisco, es competente el juez de


letras asiento de Corte si el Fisco es demandado o el juez asiento de Corte
o el del domicilio del demandado si el Fisco es el demandante.

Se aplican las reglas de distribucin de causas.

3.- mbito de Aplicacin: Lo seala el artculo 7 de la ley. Esta enumeracion no es


taxativa.

a) Desahucio.
b) Terminacin del arrendamiento.
c) Restitucin de la propiedad por expiracin del tiempo estipulado para la
duracin del arriendo.
d) Restitucin de la propiedad por extincin del derecho del arrendador o
arrendatario.
e) De la indemnizacin de perjuicios que intente el arrendador o el arrendatario.
f) Otros que versen sobre las dems cuestiones derivadas de estos contratos.
4.- Procedimiento: El procedimiento est establecido en el artculo 8 de la ley.

El procedimiento ser verbal, pero las partes podrn presentar si quieren minutas escritas
en que se establezcan los hechos invocados y las peticiones que se formulen.

Primera providencia: Se cita a una audiencia al quinto da hbil despus de la ltima


notificacin.

Notificacin: La notificacin se efecta conforme a la norma del inciso 1


del artculo 553 del CPC ( es decir no es necesario que el demandado
est en el lugar del juicio para la notificacin del artculo 44 del CPC).
Pero adems se presume de derecho como domicilio del demandado el
que corresponda al inmueble arrendado.

Demanda: Ella debe indicar los medios de prueba de que intente valerse.

Slo pueden declarar hasta 4 testigos por cada parte, y la nmina de


stos se presentar en la demanda. La lista del demandado debe
presentarse hasta antes de las 12:00 horas del da que preceda al de la
audiencia.

Audiencia: La audiencia se lleva a efecto con slo la parte que asista, se inicia con la
relacin verbal de la demanda y contina con la contestacin verbal del demandado.
Se procede acto seguido a efectuar el llamado a conciliacin en forma obligatoria.

Reconvencin: Procede en este caso que el demandado pueda


presentar una demanda reconvencional, si es as, se da traslado al
demandante quien puede contestar de inmediato o en una nueva
audiencia para quinto da hbil que se citar al efecto. La reconvencin
y la cuestin principal se resuelven conjuntamente.

Prueba: si es procedente, esta se rinde de inmediato, en caso contrario se cita a las


partes a or sentencia. La apreciacion se hara en base a la sana critica.

Incidentes: Si los hay se promueven y tramitan en la misma audiencia, conjuntamente


con la cuestin principal sin paralizar el curso de sta.

Sentencia: Se pronuncia sobre los incidentes y sobre la cuestin principal o slo sobre los
incidentes si ellos son previos e incompatibles con aqulla.

Recursos: Slo es apelable la sentencia definitiva de primera instancia y


las resoluciones que pongan trmino al juicio o hagan imposible su
continuacin.

La apelacin se concede en el slo efecto devolutivo, tienen preferencia


para su vista y fallo y durante su tramitacin no se concede orden de no
innovar.

Competencia de segunda instancia, podr el tribunal de alzada a solicitud de parte,


pronunciarse por la va de la apelacin sobre todas las cuestiones que se hayan
debatido en primera para ser falladas en definitiva, an cuando no hayan sido resueltas
en el fallo apelado.

Comparecencia de las partes: Ellas pueden comparecer y defenderse personalmente


en primera instancia, en los juicios cuya renta vigente al tiempo de interponerse la
demanda no sea superior a 4 UTM.
Norma especial para el desahucio:
Plazos para restituir el inmueble:

Casos de contratos mes a mes o indefinidos:

Art. 3: En los casos que el plazo del arrendamiento se haya pactado mes a mes
y en los de duracin indefinida, el desahucio dado por el arrendador slo podr
efectuarse judicialmente o mediante notificacin personal efectuada por un
notario.

En estos casos el plazo de desahucio ser de dos meses, contados desde su


notificacin, y se aumentar en un mes por cada ao completo que el
arrendatario hubiere ocupado el inmueble. Dicho plazo ms el aumento no
podr exceder, en total de seis meses.

Casos de contratos de plazo fijo que no excedan de un ao:

En este caso la restitucin se puede solicitar slo judicialmente y en tal evento el


arrendatario tendr derecho a un plazo de dos meses, contado desde la
notificacin para la restitucin del inmueble.

En los dos casos precedentes la propiedad puede restituirse antes del plazo y en dicho
evento el arrendatario slo est obligado a pagar la renta de arrendamiento hasta el
da de la restitucin.

Subarrendamiento:

En los contratos de arrendamiento de inmuebles destinados a la habitacin con plazo


fijo superior a un ao, se entender siempre implcita la facultad de subarrendar, salvo
estipulacin en contrario, en cuyo caso ste podr poner trmino anticipado al contrato
sin la obligacin de pagar la renta por el perodo que falte.

Obligacin de pago de rentas y gastos comunes:

Cuando el arrendamiento termina por la expiracin del tiempo estipulado para su


duracin, por la extincin del derecho del arrendador, o por cualquier otra causa, el
arrendatario continuar obligado a pagar la renta de arrendamiento y los gastos por
servicios comunes que sean de su cargo, hasta que efecte la restitucin del inmueble.

Facultad especial para solicitar la entrega del inmueble:


Si el arrendatario abandonare el inmueble sin restituirlo al arrendador, ste podr
solicitar al juez de letras competente que se lo entregue, sin forma de juicio, con la sola
certificacin de abandono de un ministro de fe. Dicho funcionario levantar acta del
estado en que se encuentre el bien raz al momento de su entrega al arrendador y
remitir copia de ella al tribunal.

Normas especiales para la terminacin del contrato de arrendamiento por no pago de


rentas:

El procedimiento es el mismo que sealamos con antelacin. Sin embargo debemos


recordar que el artculo 1977 del CC dispone la mora de un perodo entero de la renta,
dar derecho al arrendador, despus de dos reconvenciones, entre las cuales medien
a lo menos cuatro das, para hacer cesar inmediatamente el arriendo, si no se presta
seguridad competente de que se verificar el pago dentro de un plazo razonable, que
no bajar de treinta das.
Basta que se deje de pagar una renta para que se pueda hacer uso de esta facultad.
Para constituir al deudor en mora es necesario dos reconvenciones de pago, entre las
cuales debe mediar a lo menos 4 das.

En la prctica: La primera reconvencin se hace al notificar la demanda y la


segunda en la audiencia de rigor. El demandante debe pedir que se haga la
segunda reconvencin de pago.

Cumplimiento de la sentencia en materia de arrendamiento.


Esto constituye una regla de comn aplicacin a todas las demandas de
arrendamiento.

El cumplimiento de las sentencias se rige por las reglas generales que regulan los artculos
231 y ss del CPC. Si la sentencia ordene la restitucin del inmueble, recibe aplicacin el
especial procedimiento de cumplimiento llamado lanzamiento (la expulsin material
de un individuo conjuntamente con todos sus bienes, enseres etc. Desde un inmueble).

El lanzamiento se aplica en la sentencia que acoge la demanda,


cualquiera que sea sta : El cumplimiento de las resoluciones que se
dicten en los juicios a que se refiere este Ttulo se regir por las reglas
generales. Sin embargo, cuando ellas ordenares la entrega de un
inmueble, se aplicar lo prescrito en el artculo 595 del CPC art. 13 de la
ley.

El art. 595 del CPC dice que si ratificado el desahucio, llega el da sealado para la
restitucin sin que el arrendatario haya desalojado la finca arrendada, ste ser lanzado
de ella a su costa, previa orden del tribunal notificada en la forma establecida por el
art. 48 del CPC (Notificacin por cdula).

Es necesario pedir el lanzamiento con el auxilio de la fuerza pblica y con facultades de


descerrajamiento, por si hubiere oposicin.

Suspensin del lanzamiento: En estos juicios y en los de comodato precario, el


demandado puede pedir la suspensin del lanzamiento, el tribunal puede acceder a
ello hasta por 30 das. Art. 13 (antes era hasta por 6 meses). Esto se tramita
incidentalmente. Si el tribunal accede, el demandado obviamente est obligado a
continuar pagando las rentas.

Algunos aspectos sustantivos de la Ley 18.101

a) Irrenunciabilidad de los derechos del arrendatario. Art. 19 de la ley.

b) Presuncin de renta a favor del arrendatario cuando el contrato no consta por


escrito. art. 20

c) Reajustabilidad de las sumas adeudadas segn unidad de fomento. En caso de


mora, los pagos o devoluciones que deban hacerse entre las partes de todo
contrato de arriendo, regido o no por esta ley, se efectuarn reajustados en la
misma proporcin en que hubiere variado el valor de la unidad de fomento
entre la fecha en que debieron realizarse y aquella en que efectivamente se
hagan. Cuando se deban intereses, se calcularn sobre la suma primitivamente
adeudada, ms el reajuste anterior. Art. 21

d) Aplicacin de esta ley a los subarrendadores y subarrendatarios. Art. 22.


e) Sistema de pago por consignacin por depsitos en Tesorera. En caso de
negativa del arrendador de recibir la renta de arrendamiento o a otorgar el
correspondiente recibo al arrendatario que no deseare recurrir al procedimiento
de pago por consignacin que establece el Cdigo Civil en el prrafo 7 del
Ttulo XIV del Libro IV, podr depositar aquella en la unidad del Servicio de
Tesoreras que corresponda a la ubicacin del inmueble, indicando el nombre,
apellidos y la residencia del arrendador.

Dicha unidad le otorgar el recibo respectivo y comunicar al arrendador, por


carta certificada, la existencia de depsito. Este pago se considerar hecho al
arrendador para todos los efectos legales; pero su suficiencia ser calificada en
el juicio que corresponda.

El retiro del depsito por el arrendador no significar renuncia a sus derechos ni


producir los efectos previstos en el inciso 3 del art. 1956 CC.

Si transcurridos tres aos desde la fecha del ingreso del depsito en el Servicio
de Tesorera, el arrendador no hubiere efectuado su retiro, los fondos
correspondientes pasarn a rentas generales de la Nacin. Art. 23.

f) Auxilio de la polica para garantizar el derecho legal de retencin del


arrendador. Esto lo contempla el art. 23 bis de la ley. El art 598 del CPC dispone
que si el arrendatario pretendiera burlar el derecho de retencin que concede
al arrendador el artculo 1942 del CC extrayendo los objetos a que dicho artculo
se refiere, podr el arrendador solicitar el auxilio de cualquier funcionario de
polica para impedir que se saquen esos objetos de la propiedad arrendada. El
funcionario de polica prestar este auxilio slo por el trmino de dos das, salvo
que transcurrido este plazo le exhiba el arrendador copia autorizada de la
orden de retencin expedida por el tribunal competente.

g) Sancin de determinadas conductas con multas, a imponerse por el juez que


conoce del juicio de arrendamiento. As se dispone que sern sancionados con
multas de una a sesenta unidades de fomento, que impondr el juez que
conozca del juicio en que sea controvertido el hecho que las motiva:

El arrendatario que en los casos contemplados en los incisos 2 y 3 del


artculo11, incurriere en falsedad en la declaracin, sea acerca de la
existencia o no de subarrendatarios, sea acerca de sus nombres.
El subarrendador que, habiendo percibido las rentas de subarriendo, no
pagare la renta de arrendamiento y a consecuencias de ello el
subarrendatario fuese lanzado del inmueble y
El arrendador que injustificadamente se negare a otorgar al arrendatario
la autorizacin para abandonar el inmueble y retirar sus muebles, o el
recibo que acredite el pago de la renta de arrendamiento.

Las multas indicadas sern a beneficio fiscal e ingresarn a Rentas Generales de la


Nacin. Art. 24

PROCEDIMIENTOS VINCULADOS AL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE PREDIOS


RUSTICOS.

Legislacin Aplicable. Se rige por el DL 993 de 1975 y 2567 de 1979.

mbito de aplicacin: El DL 993 se aplica tanto a los arrendamientos como a las


medieras y aparceras y otras formas de explotacin de tales inmuebles por terceros.
Definicin de Predio rstico: Todo inmueble susceptible de uso agrcola, ganadero o
forestal, est comprendido en zonas urbanas o rurales. Art. 1 del DL 993. No obstante lo
anterior el arrendamiento de predios rsticos que estn ubicados en reas urbanas y
que tengan una cabida inferior a una hectrea fsica se regular por la legislacin
general sobre arrendamiento de inmuebles urbanos.

Tribunal competente: Los jueces de letras donde estuviere ubicado el inmueble.

Procedimiento: Conforme al juicio sumario. Tratndose de juicio de terminacin por no


pago de rentas el DL 2567 estableci tambin un sistema de doble reconvencin, sin
embargo entre la primera y la segunda debe mediar un plazo de a lo menos 30 das.

Posteriormente el procedimiento contina conforme al artculo 611 del CPC. Que


reglamenta el antiguo juicio de reconvenciones de pago.