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23 de agosto de 2017 N 340

El auge de la construccin y el mercado inmobiliario

La construccin ha sido una actividad muy importante a entender, justamente, la mayor expansin de esta
para la economa boliviana en 2016 con un crecimiento clase de actividad econmica.
de 7.8 por ciento respecto a 2015 y con una incidencia
del 0.3 por ciento en el PIB total. Este mayor Pues bien, a nivel de las ciudades del eje central, para
dinamismo se ha reflejado, por ejemplo, en una mayor las que se cuenta con informacin, el costo de la
cantidad de permisos de construccin aprobados el ao construccin vari de manera dismil. En
2016, del orden del 14.4 por ciento, lo que adems ha Cochabamba, el primer trimestre de 2017, habra
supuesto una recuperacin de tres aos consecutivos de descendido en 0.3 por ciento respecto a similar
cada en los permisos de construccin a nivel nacional. periodo de 2016; en tanto que en Santa Cruz subi en
0.2 por ciento, en La Paz en 2.6 por ciento, y la ms
Cobija y Cochabamba son las ciudades que lideran la inflacionaria resulta ser la ciudad de El Alto con un 4
cantidad de metros cuadrados aprobados, habiendo por ciento. Vase Grfico 2.
subido en 115.0 por ciento y 47.3 por ciento,
respectivamente. Tambin Oruro, Sucre y Trinidad
aumentaron los permisos de construccin, pero no as
las ciudades de Tarija, Potos, La Paz y Santa Cruz, que
ms bien redujeron el nmero de permisos de
construccin.
Los costos en la construccin
El costo de la construccin, medido por el ndice del
costo de la construccin, viene mostrando un
comportamiento cclico, con una tendencia a la baja
iniciada a mediados del ao 2012 y que luego ha
persistido hasta inicios de 2016. Sin embargo, a partir
del segundo trimestre de 2016 se advierte un ascenso
del costo de la construccin de hecho, durante el primer
trimestre de 2017 este costo aument en 2.1 por ciento
respecto a similar periodo del 2016. Vase Grfico 1. La razn de este comportamiento diferenciado se
encuentra en el costo de los insumos. Por ejemplo, en
la ciudad de Cochabamba hubo un descenso en el
costo de los materiales de construccin en 2.3 por
ciento, mientras que otros insumos subieron en 2 por
ciento. La remuneracin, es decir el pago a la mano
de obra, subi en apenas 0.2 por ciento.
La situacin fue similar en Santa Cruz con un menor
nivel de los materiales de construccin: otros insumos
igualmente fueron menores en 1.2 por ciento. La
principal diferencia en esta ciudad fue la
remuneracin que se increment de manera
significativa en 5.6 por ciento. En La Paz, en el
primer trimestre de 2017 los materiales fueron ms
baratos en 2.9 por ciento y otros insumos en 5.0 por
ciento, pero la mano de obra fue ms onerosa 11 por
Ese marcado cambio de tendencia al parecer tiene ciento, siendo el nico insumo con variacin positiva.
mucho que ver con las construcciones de edificios En El Alto -la ciudad con mayor incremento en los
residenciales urbanos y que son obras bsicamente del costos de construccin a inicios de 2017- la situacin
sector privado. Los datos de permisos aprobados daran fue la misma que en La Paz, con la diferencia que la
categora de otros insumos no descendi tanto y las GRFICO 3
VARIACIN ANUALIZADA DE LA CARTERA EN EL SISTEMA FINANCIERO
remuneraciones subieron un tanto ms: 12 por ciento. (Septiembre 2010 - Marzo 2017)
55.0
Cartera total
Vale la pena subrayar que durante la ltima dcada, la 50.0 48.0
Construccin
ciudad de El Alto es escenario de una expansin 45.0
39.5
40.0 Servicios inmobiliarios, empresariales
acelerada de todo tipo de inmuebles, lo que conlleva y de alquiler
30.2

PORCENTAJE
35.0
mayores inversiones en el sector de la construccin. 30.0
25.0
El empleo se encarece y los materiales importados 20.0 18.3 23.2

se abaratan 15.0
17.9

13.4 14.5 14.5


10.0
No hay duda que el factor con ms incidencia en los 5.0 8.7

costos de la construccin es el valor de la remuneracin

Jun-11

Jun-12

Jun-14

Jun-16
Jun-13

Jun-15
Sep-10

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Sep-12

Sep-13

Sep-14

Sep-15

Sep-16
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Mar-12

Mar-13

Mar-14

Mar-15

Mar-16

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Dic-12

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Dic-14

Dic-15

Dic-16
laboral, habiendo llegando a triplicarse en la ciudad de
FUENTE: elaboracin propia en base a datos de la ASFI.
La Paz, entre 2005 y 2017. El mayor dinamismo de la
construccin increment la demanda de mano de obra, Tal como se muestra en el grfico anterior, la
presionando las remuneraciones al alza, y a lo cual se variacin posterior de la cartera para construccin ha
debe sumar el efecto adicional de los incrementos sido inferior a la evolucin de la cartera total del
anuales tanto del salario mnimo nacional como de la sistema financiero. Pero esta tendencia se invirti a
masa salarial, legalmente obligatorias para las empresas mediados de 2015, registrndose una sbita expansin
privadas. de la cartera de la construccin, hasta mediados de
Lo que es evidente es que si las remuneraciones 2016; un auge corto pero intensivo. Desde entonces,
hubieran permanecido constantes, el costo de la esta cartera sigue una trayectoria descendente, que, as
construccin habra cado los ltimos aos, debido a y todo, ha tenido un incremento de 23.2% en marzo
que los materiales en la construccin, si bien de 2017, superando el 14.5 por ciento de crecimiento
inicialmente subieron, desde el ao 2012 mantuvieron de la cartera total del sistema financiero.
o redujeron sus precios. Sobreoferta especulativa?
El fenmeno que se ha suscitado en el mbito de la Es probable que mayor ritmo de crecimiento de la
construccin es la importacin ms barata de materiales cartera destinada a la construccin, en comparacin
e insumos. Las cadas de precios de distintas materias con la cartera total de los bancos, est relacionada con
primas a nivel internacional lograron bajar, por la modificacin de la normativa del sistema
ejemplo, el precio del acero. Si a ello se agrega el tipo financiero, al menos en parte. Recurdese que la
de cambio fijo en Bolivia, desde diciembre de 2011, y nueva normativa no solo que establece tasas de
la devaluacin de las monedas en el mundo y en la crdito ms bajas para los sectores productivos -
regin, el resultado obvio son los menores precios de entre los que se incluye la construccin-, sino que
los diversos materiales de construccin importados. obliga a los bancos a cumplir determinadas metas en
Crditos para la construccin la composicin de la cartera, priorizando la vivienda
de inters social.
Se sabe que gran parte de la construccin de inmuebles
se financia con crdito bancario, tanto ms si se trata de Si bien estas disposiciones pueden parecer positivas
edificios. Al respecto, la variacin de la cartera total del en el corto plazo, no se debe subestimar la distorsin
sistema financiero nacional tendi a ser menor desde que introduce en la gestin del sistema financiero,
mediados de 2011, pasando de un incremento de 27 por adems de otros riesgos a mediano y largo plazo.
ciento a un 14.5 por ciento en marzo de 2017. Si bien Desde ya, en un contexto de desaceleracin
las tasas son superiores a las registradas previamente econmica, como el actual, la expansin forzada del
hasta el 2009, es indudable la tendencia descendente de crdito para vivienda es susceptible de inducir
la cartera. Vase Grfico 3. inversiones de tipo especulativo, y que el resultado de
ello sea una oferta inmobiliaria que excede la
En cuanto a la cartera destinada a la construccin, sta demanda real de vivienda en el pas o muy superior a
ha tendido a desacelerarse desde fines de 2010, luego la capacidad adquisitiva de las personas.
de haber crecido ese ao en 48 por ciento.
Un tema, por cierto, de preocupacin y de
controversia entre los economistas y otros sectores
ms directamente vinculados con la construccin.