LEGISLAO URBANSTICA

E DENSIDADES
AS TRANSFORMAES DO ESPAO URBANO
DA AV. AUGUSTO DE LIMA EM BELO HORIZONTE

LUCAS VIEIRA MAGALHES

ORIENTAO: PROF. ELISNGELA MARTINS
LEGISLAO URBANSTICA
E DENSIDADES
AS TRANSFORMAES DO ESPAO URBANO
DA AV. AUGUSTO DE LIMA EM BELO HORIZONTE

Trabalho de Concluso de Curso

Arquitetura e Urbanismo

Escola de Arquitetura
Universidade Federal de Minas Gerais
Julho de 2017

Lucas Vieira Magalhes

Orientao: Prof. Elisngela Martins
 1. INTRODUO 6

Objetivo 8

Problemtica e justificativa 8

Metodologia 11

2. DENSIDADES URBANAS 14

Consideraes sobre a relao entre densidades e concepes de

espao urbano na histria 16

Os conceitos de densidade e suas formas de controle 25

O Spacematrix na orientao e anlise da produo do espao urbano 31

3. LEGISLAO URBANSTICA 36

A influncia europeia no controle urbanstico brasileiro do comeo do 38

sculo XX

O controle urbanstico via Cdigo de Obras 39

Zoneamento como principal instrumento de controle: dissociao 40

entre o urbanstico e o edilcio

As transformaes na lgica regulatria em Belo Horizonte 42

Anlise da legislao em Belo Horizonte: o controle da forma das 48

edificaes

4. TRANSFORMAES E PERMANNCIAS 70
NA AV. AUGUSTO DE LIMA
Contextualizao da rea de estudo 72

Tendncias de uso e ocupao na Av. Augusto de Lima 76

A aplicao do Spacematrix na anlise da rea 86

5. CONCLUSES 104

Referncias bibliogrficas 112

Lista de figuras 116

Lista de grficos 118

 1. INTRODUO

6
Figura 01. Edificao na esquina da Rua da
Bahia com Augusto de Lima, hoje ocupada
pela Drogaria Arajo. Ano 1915.

Fonte: BH Nostalgia
7
Objetivo
Este trabalho tem por objetivo compreender a relao entre a legislao urbanstica e a
configurao do espao urbano na Avenida Augusto de Lima, em Belo Horizonte, buscan-
do detectar as permanncias e transformaes das edificaes ao longo do tempo.

Pretende-se identificar os padres urbansticos detectados a partir da aplicao da me

todologia Spacematrix, desenvolvida por Berghauser Pont & Haupt (2009) e relacion-
-los com as concepes urbansticas e tendncias histrico-culturais presentes no desen-
volvimento das regulaes para as edificaes da rea.

Problemtica e justificativa
A composio deste trabalho leva em conta aspectos da historiografia da legislao urba-
nstica, uma vez que retoma os textos das leis incidentes sobre o espao urbano de Belo
Horizonte. A partir da historiografia das legislaes, sero analisadas as transformaes
urbanas decorrentes da produo imobiliria na regio central de Belo Horizonte em suas
diversas nuances histricas e culturais, relacionando-as aos parmetros de controle urba-
nsticos, a partir da tese de que estes se derivam da tendncia de se controlar as densida-
des ao longo do tempo.

Feldman (2001) aborda as questes da historiografia da legislao urbanstica como um

campo incipiente de estudo no Brasil. Rolnik (1998) discorre tambm sobre o histrico
regulatrio, mais especificamente para a cidade de So Paulo, e a relao entre a criao
das leis e os pensamentos urbansticos que as permeiam. Borges (2007) retoma a histo-
riografia da legislao urbanstica na cidade do Rio de Janeiro, evidenciando principal-
mente o impacto do zoneamento para a produo do espao urbano. Vianna (2011) tam-
bm retoma a historiografia do estudo urbanstico mas no sentido de anlise de plantas
de apartamentos decorrentes de regulaes ao longo do tempo para a cidade de Curitiba.

Mangili (2009) expe a questo das anlises de concepo do espao urbano a partir das
permanncias e transformaes de edificaes ao longo do tempo para o bairro do Bom
Retiro, em So Paulo. Carvalho Filho (2014) tambm analisa as transformaes das tipo-
logias das edificaes para a cidade do Recife, relacionando-as busca pela urbanidade
no sentido de espaos de qualidade do tecido urbano. Este trabalho em sua anlise de
legislaes tambm leva em conta as limitaes ou potencialidades da produo de urba-
nidade e a qualidade do espao construdo.

Para a esfera do estudo dos parmetros de construo da paisagem, especificamente para

o espao urbano da cidade de Belo Horizonte, h os trabalhos de Zyngier (2012), Epami-

8

Figura 02. Localizao da
Avenida Augusto de Lima no mu-
nicpio de Belo Horizonte - MG.
Fonte: elaborado pelo autor.
nondas (2006) e Mol (2004). Zyngier (2012) analisa os processos de produo da paisa-
gem urbana em suas diversas limitaes a partir do estudo de parmetros urbansticos e
suas elaboraes. Epaminondas (2006) destaca o surgimento de novos bairros, no caso
o Buritis em Belo Horizonte, a partir das legislaes urbansticas vigentes e o impacto de
parmetros na paisagem constituda do bairro. Mol (2004) analisa o impacto das regula-
es sobre as edificaes construdas sob o controle da ltima Lei de Uso e Ocupao do
Solo em Belo Horizonte, datada de 1996.
Este trabalho complementa os estudos conduzidos no assunto uma vez que incorpora
a metodologia de anlise e proposio urbanstica desenvolvida por Berghauser Pont &
Haupt (2009) denominada Spacematrix. A partir da metodologia, desenvolve a anlise
de padres de construo no tecido urbano sob a influncia de legislaes urbansticas
especficas, destacando tendncias de tipologia no processo de consolidao da paisagem
constituda.
Atualmente, a Avenida Augusto de Lima configura um importante centro comercial e
residencial na cidade. O espao da Avenida veio a se consolidar seguindo a edifica-
o dos lotes conduzida por empreendedores privados sem articulao entre si, ainda
que de modo regulado, ao invs de um plano global que previsse todas as
edificaes de uma s vez. Assim, coexistem temporalidades diversas
que se manifestam nas edificaes existentes, construdas em
diferentes momentos histricos sob diferentes concepes
legislativas. Isso, ao nosso ver, resulta em um ambiente
urbano vivo e diverso, essencial para o funcionamento da
metrpole de Belo Horizonte. Possui simultaneamente
quadras com as maiores densidades populacionais da
cidade, chegando a 4200 hab/ha em uma determinada
edificao; diferentes usos em diversos horrios de funciona-
mento, desde padarias de caf da manh at bares que funcionam
madrugada adentro, o que demonstra a vitalidade urbana da
rea; uma alta concentrao de pessoas de diferentes contextos
sociais e culturais, sendo residncia de estudantes, idosos,
famlias entre outros; uma abrangente rede de transportes
e um intenso fluxo de pedestres e bicicletas; entre outros.
Todos estes fatores indicam que a Avenida Augusto de Lima
alia a questo das altas densidades habitacionais e construtivas s
condicionantes de Gehl (2013) e Jacobs (1961) para garantir uma boa
vitalidade urbana em uma cidade compacta.
9
Por ser um local central na cidade, a Avenida se apresenta como um bom objeto de es-
tudo onde se manifestam os resultados da incidncia da legislao urbanstica em Belo
Horizonte. A escolha da Avenida tambm se justifica pelo fato de que, na rea central,
provavelmente o ndice de irregularidade nas edificaes menor. Isto , geralmente se
adequam legislao vigente e passam pelo processo formal de aprovao e construo.
Em ambientes onde a informalidade prevalece, no seria possvel de se prever o impacto
das legislaes na forma e no uso das edificaes, justamente pelo fato destas no segui-
rem o devido processo legal.

A presena de diversas edificaes de diferentes perodos temporais tambm influenciou

na deciso de escolha da Avenida. Possui edificaes pensadas desde a criao da cidade
com o plano de Aaro Reis, como o edifcio onde funciona a Imprensa Oficial, construdo
em 1910. O processo de mais intensa verticalizao da avenida se deu na mesma poca
que o restante do centro da cidade, como veremos nos tpicos a seguir. Mas no deixa de
ter exemplos claros de edificaes de diferentes temporalidades e estilos arquitetnicos,
que se adequaram legislao de cada poca, sendo assim um local interessante para a
anlise da evoluo das legislaes e seu impacto nas edificaes.

Alm disso, a presena de edificaes icnicas do ponto de vista histrico e arquitetnico

enriquecem a anlise, estando presentes no espao analisado o Conjunto JK, projeto de
Oscar Niemeyer para uma cidade vertical centralmente localizada e o Edifcio Arcngelo
Maletta, famoso pelo alto nmero de moradores, forte presena de lojas e escritrios e
pela diversidade de pblico jovem em seus ambientes comerciais voltados diverso no-
turna. O Maletta por sua efervescncia cultural derivada da diversidade de pblico pos-
sui tombamentos pelas instncias municipais do patrimnio histrico e cultural como o
caso da Cantina do Lucas, restaurante que reuniu desde membros do Clube da Esquina a
entidades do movimento estudantil que faziam resistncia ao Regime Militar.

Sendo um local com altas densidades demogrficas, a Avenida se adequa aos objetivos
deste trabalho uma vez que permite o estudo das relaes entre as densidades atingidas
e a diversidade de usos e edificaes. Conforme exposto na literatura, altas densidades
tenderiam a possibilitar a viabilidade econmica da diversidade de comrcios e servios,
o que se mostra verdadeiro no espao da Avenida Augusto de Lima. Como as edificaes
esto circunscritas esfera da legalidade, as legislaes ao longo do tempo possibilitaram
que se atingisse as altas densidades demogrficas e, portanto, podem ter possibilitado
tambm a diversidade de atividades econmicas to essenciais para a vitalidade urbana
do local.

10
Ainda com diversos lotes passveis de renovao e substituio de edificaes, entra em
pauta tambm o papel da legislao atual em guiar as possveis e provveis futuras trans-
formaes. Em outras palavras, possvel no espao da Avenida compreender de quais
maneiras a legislao atual contribui para o incremento da qualidade de vida ao se garan-
tir a qualidade urbanstica de futuras edificaes ou o contrrio: impede que novas trans-
formaes se deem de maneira qualificada e, por consequncia, tenderia a prejudicar a
qualidade de vida como um todo. Portanto, a presena de lotes considerados subutiliza-
dos traz tona a preocupao em se preservar boas qualidades ambientais nos futuros
processos de ocupao. Vale lembrar que esta mesma legislao que guia os novos prdios
da Avenida guia tambm novas edificaes em outros locais da cidade. Leva, ento, a
discusso para as possibilidades da legislao vigente produzir ambientes qualificados de
moradia e servios para a cidade como um todo.

Para completar, o carter linear da avenida em seus 2,2km de extenso possibilita que
a anlise seja feita em ambientes muito diversos entre si. A regio do Barro Preto, por
exemplo, conhecida por ser um polo da moda na cidade e no estado, possuindo diversas
confeces exclusivas em suas mltiplas lojas e casas, configurando uma regio menos
adensada e mais horizontalizada da Avenida, como veremos nos tpicos a seguir. Em
contraponto, a regio no entorno do Maletta se configura como fortemente residencial e
bastante verticalizada. Entre os dois pontos se localizam o Mercado Central, tradicional
local de venda de produtos locais e artesanais e ponto turstico marcante da cidade de
Belo Horizonte. E o centro de convenes e eventos Minascentro, local de feiras e con-
gressos dos mais variados tipos, inclusive eventos de moda, se conectando assim com a
ponta do Barro Preto, forte expoente deste setor comercial.

O foco deste trabalho, portanto, se direciona, por um lado, a compreender as transfor-

maes da regulao intra-urbana e, por outro, seus reflexos na configurao do espao
urbano do eixo da Avenida Augusto de Lima, a partir de uma leitura das diversas tempo-
ralidades das edificaes existentes.

Metodologia
Para atingir os objetivos propostos, em primeiro lugar foi realizada uma reviso bibliogr-
fica sobre densidades ao longo da histria do pensamento urbanstico. Diversos autores,
pensadores, correntes de pensamento e suas influncias nos planos e projetos seguidos
e nas legislaes adotadas nos do base para entender como chegamos s configuraes
espaciais do dia de hoje. Num primeiro momento, discutimos acerca das novas configura-
es do tecido urbano para expanses urbanas ou novas cidades. Num segundo momen-
to, o surgimento dos parmetros de ocupao dos lotes nos contextos urbanos europeu

11
e norte-americano, principalmente. Em seguida, abordamos os diferentes conceitos de
densidade e suas respectivas possibilidades de aplicao atravs de leis, regulaes ou
anlise urbana. E acerca da anlise urbana, a metodologia desenvolvida por Berghauser
Pont & Haupt (2009) chamada Spacematrix. Trazendo a reviso histrica para o Bra-
sil, dissertamos sobre diferentes momentos do planejamento urbano e sua influncia no
crescimento das cidades e no surgimento de novas edificaes.

Em segundo lugar, foi realizada a coleta de dados primrios atravs do levantamento da

legislao urbanstica de Belo Horizonte (entre 1897 e 2016) e de dados cadastrais obti-
dos na Prefeitura de Belo Horizonte. Foram analisadas as legislaes urbansticas que
regulamentaram as construes ao longo da histria da cidade, principalmente no que diz
respeito limitao da altura, coeficientes de aproveitamento e taxas de ocupao. Tais
legislaes esto disponveis no stio virtual da Cmara Municipal de Belo Horizonte e
seus respectivos mapas, quando disponveis, em suas verses impressas na Biblioteca da
Escola de Arquitetura da UFMG. A anlise das legislaes foi feita, em um primeiro mo-
mento, de forma generalista, identificando mudanas essenciais nas regulaes ao longo
do tempo e, num segundo momento, de forma mais especfica, analisando ponto a ponto
de cada legislao e seu respectivo impacto na forma do ambiente construdo.

Os dados cadastrais obtidos na Prefeitura de Belo Horizonte, sobretudo atravs do cadas-

tro imobilirio e projetos aprovados, permitiram a anlise dos usos da Avenida (levando
em considerao principalmente o nmero de unidades residenciais e comerciais, a rea
construda total da edificao, a rea construda dedicada a cada uso existente, a rea
construda por unidade, o ano de construo) e a anlise das permanncias dos edifcios
ao longo do tempo. As edificaes existentes foram analisadas por dcada, por legislao
incidente e computados os ndices urbansticos atingidos. A comparao entre dcadas
poder mostrar em quais momentos a ocupao da avenida foi mais intensa e quais de-
mandas por ocupao e uso existiam poca, destacando principalmente a diferenciao
dos usos e as densidades construtivas. Os dados obtidos pela Prefeitura de Belo Horizonte
foram complementados pelas bases cartogrficas trabalhadas no Laboratrio de Geopro-
cessamento da Escola de Arquitetura da UFMG.

A partir da interlocuo entre a legislao urbanstica e os dados cadastrais, foi possvel

relacionar as diferentes concepes de cidade presentes na legislao e a configurao do
espao urbano resultante; compreender as permanncias e transformaes da Avenida
Augusto de Lima e detectar diferentes padres de ocupao utilizando a matriz espacial
(Spacematrix) de Berghauser Pont & Haupt (2009) a fim de realizar uma sntese espacial
final, relacionando taxas de ocupao e coeficientes de aproveitamento praticados.

12
13
 2. DENSIDADES URBANAS

14
 Figura 03. Vista da Avenida Augusto de
Lima a partir da esquina com Rua Curitiba.
Imagem 01. Edificao na esquina da1970.
Ano Rua
da Bahia com Augusto de Lima, hoje ocupa-
da pela Drogaria Arajo.
Fonte: Ano 1915.
BH Nostalgia
15
Consideraes sobre a relao entre
densidades e concepes de espao urbano
na histria
Muito se discutiu na histria do planejamento urbano a questo das densidades. O surgi-
mento do urbanismo como disciplina, no final do sculo XIX, se deu a partir da problem-
tica do crescimento das cidades que vinham recebendo um grande fluxo migratrio dos
campos enquanto se intensificava a industrializao. Os problemas urbanos enfrentados
poca - a poluio gerada pelas fbricas, o intenso fluxo de pessoas, as doenas que
se disseminavam pelo espao urbano mais facilmente, a propagao de incndios, e at
mesmo a desordem social - eram geralmente relacionados s altas densidades (ENGELS,
1845) (SILVA et al., 2016). A cidade medieval europeia, fruto de uma ordem espontnea
de sobreposio de construes, possua vias estreitas, de difcil acesso; muitas moradias
no eram consideradas adequadas na questo de higiene, com poucas aberturas para a
rua e espaos externos. A proporo de rea construda em relao aos espaos pbli-
cos era aparentemente muito alta e todos esses fatores eram vistos como causadores de
problemas (SILVA et al., 2016). Segundo Berhgauser Pont & Haupt (2009), o alto aden-
samento urbano, caracterstico da cidade medieval, era associado violncia urbana e,
consequentemente, se convertia em preocupao para se tentar resolver o problema.

Para Berghauser Pont & Haupt (2009), a alta concentrao de pessoas e edificaes as-
sociadas insatisfao de classes mais baixas com precrias condies de vida levou
reivindicao de melhores condies para o espao urbano. Tais revoltas teriam sido faci-
litadas pela irregularidade do traado virio e pelo carter estreito das ruas, que permitia
que barricadas fossem formadas mais facilmente e dificultava o trabalho do poder pblico
em conter tais demonstraes.

O controle da densidade urbana, portanto, passou a ser no apenas uma questo de con-
trole da higienizao da cidade e de tentar garantir melhores condies de vida po-
pulao, mas uma questo tambm poltica. Segundo Hall (1988), as deliberaes que
levaram ao Cdigo de Planejamento Urbano e Habitao do Reino Unido, do comeo do
sculo passado, eram claras nesse sentido: O dinheiro que investirmos em habitao

Figuras 04 e 05. Transio

entre cidade medieval e cidade
industrial.

Fonte: LeGates & Stout (2011)

16
 servir como seguro contra o Bolchevismo e a Revoluo. Garantir boas condies de
habitao para o trabalhador, incluindo o controle da densidade de onde viviam, traria
vantagens no apenas populao mais pobre, que veria seu ambiente de moradia com
melhores olhos, mas tambm aos gestores que teriam menos problemas com revoltas
devido insatisfao em relao s moradias. A produo de moradia proletria pelos
empregadores, geralmente em residncias geminadas de densidade construtiva mais bai-
xa que os tradicionais centros urbanos, segue a ideia de que boas condies de habitao
para empregados contribuiriam positivamente para sua produtividade. O poder pblico
britnico, atravs do Public Health Act de
1875, incentivou a produo de moradia
proletria nos subrbios imediatos das
cidades inglesas, de forma estandardiza-
da como vemos na figura 06 (TREVISAN,
Figura 06. Habitao operria 2003).
no Reino Unido

Fonte: Creese apud Trevisan

(2003) As ideias urbansticas da segunda metade
do sculo XIX levavam essas condies
em considerao. Na Europa, o plano
de expanso de Barcelona por Ildefonso
Cerd, em 1859, desenhou largas vias e
uma ampla proviso de espaos pbli-
cos, para alm do chamado Bairro Gtico, centro histrico da cidade (BERGHAUSER
PONT; HAUPT, 2009). Aps as expanses, a densidade mdia do tecido urbano de Bar-
celona teria diminudo de 420 hab/ha para 240 hab/ha. As reformas de Paris pelo Baro
de Haussmann, por exemplo, abriu bulevares pela cidade que mudou o tecido urbano no
sentido de diminuir os efeitos considerados negativos da alta concentrao de pessoas e
edificaes. Haussmann havia sido nomeado pelo imperador da Frana Napoleo III para
conduzir as reformas num perodo bastante conturbado social e politicamente, marcado
principalmente pela Primavera dos Povos de 1848 e Comuna de Paris de 1871. Aps a
abertura dos bulevares, a densidade mdia na cidade de Paris teria cado 20%.

Figura 07. Plano de Ildefon-

so Cerd para a expanso de
Barcelona.

Fonte: LeGates & Stout (2011)

17
No Brasil, no final do sculo XIX, houve repercusso de vrios pressupostos do planeja-
mento urbano europeu. No Rio de Janeiro, o prefeito Pereira Passos levou a cabo uma
srie de reformas urbanas de abertura de grandes avenidas desconsiderando os arran-
jos de tecido urbano que aglutinavam edificaes coletivas, como os cortios do centro
da cidade. Medida muito semelhante abertura de bulevares por Haussmann em Paris
(BENCHIMOL, 1992). Mesmo que possivelmente pretendia-se garantir melhores condi-
es de moradia queles moradores de habitaes coletivas, os resultados foram prova-
velmente adversos s intenes originais: os cortios se apresentavam como uma forma
de moradia de baixa renda, efetivamente acessvel, uma vez que se encontrava integrada
ao tecido urbano central da cidade. Com sua coibio, seus moradores no se inseririam
automaticamente em um mercado imobili-
rio ou de aluguis, o que acabou relegan-
do muitos deles informalidade, algumas
vezes recorrendo autoconstruo, o que
levou ao surgimento de favelas nos morros Figura 08. Plano de Aaro
Reis para Belo Horizonte.
ou periferias das cidades.
Fonte: FJP (2001)

O plano de Aaro Reis para Belo Horizon-

te, por sua vez, revela claramente aproxi-
maes com o plano de Cerd para Barce-
lona. Novamente, o tecido urbano irregular
das cidades anteriores, como Ouro Preto no caso de Minas Gerais, a ento capital do
estado, inspirou que uma nova cidade fosse adequada s necessidades do novo sculo.
A construo da nova capital exigia dos ento administradores pblicos o nascimento de
um tecido urbano j adaptado s questes que pautaram o final do sculo XIX e resolvido
seus potenciais problemas urbanos. No entanto, ao passo que a expanso de Barcelona
preservou seu ncleo natural do modo que estava, o Bairro Gtico, a construo de Belo
Horizonte ignorou a existncia de um assentamento urbano orgnico que se encontrava
em seu stio: o Curral Del Rey. Um traado virio ortogonal retificado, com ruas e ave-
nidas largas e bem definidas, substituiu o traado original do Curral, muitas vezes no
levando em conta condicionantes naturais como o relevo, a hidrografia, entre outros. As
largas ruas (20m) e avenidas (35m), a disposio de amplos lotes (600m) e quarteires
longos (120m) e ortogonais indicam um tecido urbano menos denso do que aquele ao
qual as grandes cidades brasileiras estavam acostumadas.

O urbanismo ingls de Ebenezer Howard (1902), em sua proposta de Cidade-Jardim, j

levava em conta regras para dimensionar as edificaes no espao urbano, determinan-
do inclusive um mximo de 30 mil habitantes para cada ncleo urbano de 400 hectares

18
 (uma densidade de 75 habitantes por hectare). Para Howard, a expanso das cidades de-
veria se dar de modo que mtiplos ncleos fossem construdos quando um ncleo prin-
cipal atingisse seu limite.

Figuras 09 e 10.
Cidade-jardim de Ebenezer
Howard e Broadacre City de
Frank Lloyd Wright.

Fonte: LeGates & Stout (2011)

Frank Lloyd Wright (1935), nos Estados Unidos, tambm previu um futuro habitacional
de baixa densidade, em que cada famlia teria para si uma rea de 1 acre (ou 0,4 hectare),
numa densidade mdia de 10 habitantes por hectare, sendo sua ideia de cidade chamada
de Broad-Acre City no contexto das polticas descentralizantes de Roosevelt. Desta for-
ma, contrape Howard ao no prever a expanso atravs de mltiplos ncleos funcionais,
mas atravs da expanso de baixa densidade que mais se assemelha suburbanizao
atual caracterstica das cidades do oeste americano. Vale lembrar que essas teorias e pen-
samentos vinham surgindo junto com a disseminao do automvel particular. Nas ideias
de Wright (1935), por exemplo, tal configurao espacial s seria possvel se o tempo de
deslocamento se tornasse irrelevante no cotidiano das pessoas, uma vez que as grandes
distncias poderiam inviabilizar tal configurao espacial. Com a pulverizao das mora-
dias no espao, ou seja, individualizando as necessidades de deslocamento das famlias,
h poucas coincidncias de rotas que justificariam e viabilizariam linhas de transporte co-
letivo. O transporte no-motorizado tambm se mostra invivel uma vez que as distncias
seriam muito grandes para se percorrer p ou de bicicleta. Faz-se necessrio, portanto,
que o meio de deslocamento fosse tambm individualizado e motorizado, atravs do au-
tomvel particular.

Seguindo essa lgica, diversas polticas pblicas que se seguiram nos Estados Unidos in-

19
duziram um modelo de urbanizao que privilegiava tal espraiamento de baixa densi-
dade, atravs de legislaes que criavam zonas exclusivamente residenciais nas cidades,
por exemplo (GLAESER, 2011). Tal modelo de urbanizao extensiva dos subrbios se
tornava atraente por dar um uso ao extenso territrio norte-americano; incentivar a in-
dstria automobilstica que j empregava parte expressiva da classe mdia americana;
e a posterior consolidao da vida suburbana como imagem do american way of life,
difundida culturalmente e vendida no ps-guerra como estilo de vida a ser seguido pe-
los chamados baby boomers (pessoas nascidas entre os anos 40 e 60). (BRUEGMANN,
2005) (GLAESER, 2011).

Vale lembrar que houve quem defendesse tambm a configurao densa e orgnica do
tecido urbano, em contraposio a essa presso para que cidades controlassem suas den-
sidades em seus planos e regulaes. Em 1889, Camilo Sitte argumenta que os pensa-
mentos urbansticos que vinham se formando poderiam levar criao de vias largas e
retas, acompanhadas de edificaes montonas e uniformes. Acreditava que, na verdade,
o planejamento urbano deveria ter uma abordagem mais artstica e que as vias estreitas e
tortuosas, criando tecidos urbanos densos e compactos, tinham papel fundamental nisso
(SITTE, 1889). As ideias de Camilo Sitte permeava tambm o movimento City Beauti-
ful, cujos ideais foram replicados em projetos de expanso urbana para a poca, como o
Plan Zuid, em Amsterdam, na Holanda (BERGHAUSER PONT; HAUPT, 2009).

Figura 11. Plan Zuid em Am-

sterdam.

Fonte: Wikimedia Commons

Figura 12. Desenhos de Camillo

Sitte para Bruxelas.

Fonte: Pinterest

Posteriormente, as ideias modernistas principalmente de Le Corbusier (1929) tentavam

alinhar a necessidade de liberao do espao construdo em termos sanitrios e higini-
cos s vantagens econmicas de se concentrar edificaes e populao no espao. O Plan
Voisin de Le Corbusier, por exemplo, prope uma alta densidade habitacional lquida
(at 1000 habitantes por hectare) atravs da verticalizao, ao mesmo tempo em que
as edificaes liberam espao no trreo: a rea desocupada deveria corresponder a 95%

20
 da rea do terreno e as edificaes teriam at 65 pavimentos (CORBUSIER, 1929). As-
sim acaba englobando um planejamento centralizado na configurao do tecido urbano
e com amplos espaos abertos, tambm contrrios s configuraes de tecido urbano nas
cidades pr-industriais. Assim como no caso americano, as ideias de Corbusier s se tor-
nam possveis com a interferncia ativa do planejamento centralizado estatal atravs de
investimentos com recursos pblicos para o fornecimento da infraestrutura destinada ao
automvel particular.

Diversos espaos urbanos foram desenvolvidos seguindo as concepes do modernismo

de Le Corbusier a respeito das densidades. O bairro de Bijlmermeer, construdo nos su-
brbios de Amsterdam por volta de 1966, composto de edificaes verticais com amplos
espaos abertos destinados a parques e reas pblicas. A altura das edificaes otimizava
a presena de moradores e a concentrao de unidades habitacionais para a rea, ao mes-
mo tempo em que liberava espao nos trreos para reas pblicas. A construo de Bra-
slia, projeto de Lcio Costa em 1956, tambm propunha edificaes verticais (apesar de
menores que as de Bijlmermeer) de modo a liberar rea pblica nos pavimentos trreos.
O planejamento centralizado se manifesta em Braslia atravs da constituio de super-
quadras dentro das quais servios considerados essenciais pelos planejadores da poca
deveriam estar presentes na tentativa de criar ncleos relativamente autossuficientes.

Figura 13. Bijlmermeer em

Amsterdam.

Fonte: Berghauser Pont &

Haupt (2009)

Figura 14. Plan Voisin, de Le

Corbusier.

Fonte: LeGates & Stout (2011)

Nos anos 60, Jane Jacobs em seu Vida e Morte nas Grandes Cidades vai colocar a questo
da vitalidade urbana como essencial para a anlise de densidades. Para ela, no bastava
as configuraes de alta densidade lquida meramente populacional, como proposto por
Le Corbusier (1929) e presentes em lugares como Braslia e Bijlmermeer. Considera que
o planejamento moderno havia deixado de lado a diversidade econmica, social e a com-
plexidade do tecido urbano como indutores de uma boa qualidade de vida na cidade. As
vantagens da alta densidade, portanto, s fariam sentido se a concentrao de unidades

21
habitacionais no territrio fosse alta (um mnimo de 100 unidades por acre, ou 250 uni-
dades por hectare, aproximadamente), ou seja, com altas densidades brutas (JACOBS,
1961).

Jacobs consegue, assim, abordar de forma positiva a alta densidade, se contrapondo s

expanses de baixa densidade de Wright e Howard, e questionando a forma como essa
densidade lquida se dava nos planos modernistas de Le Corbusier e Lcio Costa, passan-
do a valorizar a diversidade de usos e a intensa ocupao do territrio com altas Taxas
de Ocupao (de 60 a 80 por cento do lote). O planejamento centralizado e a separao
induzida de usos, mesmo que num contexto de alta densidade lquida como o Plan Voi-
sin, estariam prejudicando a vitalidade urbana tanto quanto a suburbanizao de baixa
densidade (JACOBS, 1961). Ainda nos anos 1960 destacamos a experincia de Jan Gehl
que, como prefeito de Copenhague, havia tirado espao dos automveis, estimulado o uso
da bicicleta e o comrcio de rua. O que Gehl (2013) consolida em sua bibliografia dcadas
depois a ideia da forma dos edifcios e as transies entre o pblico e o privado serem
essenciais para uma boa vitalidade urbana, se somando a Jane Jacobs ao extrapolar a
mera concentrao de pessoas no espao como condicionante nica para uma melhor
qualidade de vida urbana.

Figura 15. Jane Jacobs em

Nova York.

Fonte: ArchDaily Brasil (2012)

Figura 16. Stroget, rua de

pedestres criada por Jan Gehl em
Copenhague.

Fonte: Gehl (2013)

importante ressaltar que as discusses iniciadas por Jacobs alteraram substancialmen-

te os estudos de forma urbana subsequentes: na direo de um estudo tipomorfolgico
levando em conta os desejos individuais e a relao das pessoas com as edificaes. Tudo
isso no contexto do ps-guerra em que as cidades europeias passam por dois processos
paralelos: o aumento populacional absoluto com o baby boom e o aumento do consu-
mo espacial por moradia (BERGHAUSER PONT; HAUPT, 2009). Ou seja, o nmero de
famlias aumenta ao mesmo tempo em que o tamanho de suas residncias tambm au-
menta, levando a uma expanso urbana de densidade mais baixa que ficou conhecida
como suburbanizao. Em Amsterdam por exemplo, um cidado tinha em mdia 37m
de rea residencial para si em 1958, o que saltou para 72m em 1984. Em compensao, a

22
rea urbanizada cresceu no mesmo perodo 75%, indo de 5400 para 9460 hectares (BER-
GHAUSER PONT; HAUPT, 2009).

Visando conter essa suburbanizao, somente em 1983 o governo holands promulgou a

primeira legislao seguindo os conceitos de cidade compacta. A Third National Policy
Document on Spatial Planning incentivava a ocupao dos lotes j urbanizados em de-
trimento de novos bairros ou reas de expanso urbana, processo que ficou denominado
em ingls por infill, ou preenchimento em traduo livre. Alm disso, a nova legislao
alterou significativamente o foco do planejamento em larga escala para projetos locais,
com uma preocupao especial com a imagem da cidade em termos de identidade, quali-
dade espacial e patrimnio.

Os anos 1970 e 1980 foram marcados, tanto na Europa quanto nos EUA, por duas foras
que se contrapunham ideia de cidade compacta: a demanda pela suburbanizao e uma
recesso econmica que degradou os centros econmicos tradicionalmente industriais,
como Detroit nos EUA, ou Liverpool, na Inglaterra. A demanda pelos subrbios era justi-
ficada pela violncia urbana causada pela recesso, o que passou a intensificar o uso dos
espaos suburbanos pela populao de renda mais alta. Neste perodo h a emergncia
da questo ambiental, que se inicia nos anos 1960 a partir de grandes desastres ambien-
tais, como aponta Carson (1962) em seu livro Primavera Silenciosa. Progressivamente
a agenda ambiental vai incorporando questes urbanas como densidades, usos e des-
locamentos, vindo a se construir uma crtica s configuraes urbanas espraiadas. Nos
anos 1990, o Congresso por um Novo Urbanismo (1993) define diversas diretrizes para
ocupao das cidades visando uma maior vitalidade dos centros urbanos e contrapondo
qualquer periferizao que aumente os deslocamentos e todas as externalidades negati-
vas associadas a eles. A ideia se alinha aos pensamentos de Jacobs e Gehl de induzir uma
diversidade de usos em vez de bairros completamente residenciais; bons ambientes p-
blicos de modo a estimular o transporte no-motorizado e uma melhor convivncia entre
as pessoas, e altas densidades de modo a viabilizar a diversidade de comrcios locais que
por sua vez traz pedestres e ciclistas aos espaos pblicos.

O que os planos para Barcelona e Belo Horizonte nos mostram sobre a relao entre den-
sidade e tecido urbano que possvel atingir configuraes de espao e paisagem urbana
interessantes do ponto de vista da diversidade de usos e de apropriao pelas pessoas,
gerando espaos diversos e democrticos, como apontado por Jacobs e Gehl e demons-
trados a seguir neste trabalho. Seriam casos em que o desenho fsico-territorial e a dispo-
sio inicial de lotes segue diretrizes que induzem baixas densidades brutas (como largas
avenidas e amplos espaos pblicos) mas, durante o processo de edificao desses lotes

23
conduzido por empreendedores privados de forma descentralizada o aumento da densi-
dade lquida dos lotes individualmente contribuiu para uma maior densidade bruta que
a anteriormente prevista. A questo se relaciona mais apropriao e da transformao
do espao urbano por seus habitantes do que simplesmente a concepo, apesar de haver
concepes que impedem ou dificultam a apropriao atravs dos regulamentos.

O estudo de caso da Avenida Augusto de Lima para este trabalho demonstra como essa
questo ocorre no espao urbano de Belo Horizonte.

24
Os conceitos de densidade e suas formas de
controle
As diferentes concepes urbansticas no guiaram apenas o planejamento fsico-territo-
rial, mas repercutiram tambm na esfera regulatria, com a formulao de uma srie de
normas de edificao e planejamento que moldou o crescimento das cidades para dentro
de si mesmas: a regulao da construo da edificao nos lotes e a configurao dos lo-
tes na quadra. Assim, alm do planejamento como desenho do territrio urbano, onde
questes como a largura das vias e a amplitude dos espaos pblicos guiavam as densi-
dades urbanas, as diversas legislaes para as edificaes tentaram moldar a densidade
para os lotes vagos do tecido urbano constitudo ou para a substituio de edificaes que
viria a ocorrer. Levando em conta que a produo imobiliria seria conduzida por agentes
descentralizados, caberia ao poder pblico determinar diretrizes e parmetros para que
essa expanso ocorresse de forma controlada, tentando harmonizar as edificaes entre
si e suas relaes com a cidade e o ambiente consolidado.

Antes de discorrer sobre as formas de controle das edificaes atravs da legislao, no

entanto, vale ressaltar que muitas delas ocorreram atravs do controle dos prprios con-
ceitos de densidade. importante, portanto, explicitar as diferenas entre os diferentes
conceitos de densidade para, ento, destacar quais deles foram usados diretamente como
parmetros e instrumentos urbansticos, quais foram usados para influenciar correntes
de pensamento do planejamento urbano na esfera terica e, ainda, quais parmetros ur-
bansticos adotados no englobam nenhum desses conceitos, apenas influenciando nas
diferentes densidades apesar de no control-las diretamente.

Podemos diferenciar inicialmente densidades construtivas de densidades populacionais.

Uma densidade construtiva relaciona diretamente o espao construdo total a um espa-
o-base, que pode ser o tecido urbano ou o lote. Uma densidade populacional relaciona
a quantidade de habitantes em determinada rea com o espao-base ou com o prprio
espao construdo. Berghauser Pont & Haupt (2009) argumentam que a densidade popu-
lacional (que relaciona o nmero de habitantes diretamente com o espao) muito sus-
cetvel a mudanas com o tempo, varia com padres familiares e culturais e raramen-
te objeto de regulao pelo Estado devido dificuldade de se determinar por legislao
quem vir a ocupar determinada unidade ou edificao, por se tratar de uma questo da
esfera privada. Por exemplo, o nmero mdio de habitantes por unidade residencial em
Amsterdam caiu de 4,36 no final do sculo XIX para 1,97 nos anos 2000, fazendo com
que o nmero de pessoas em determinada rea casse drasticamente mesmo sem mudan-
as substanciais na rea construda (BERGHAUSER PONT; HAUPT, 2009). A densida-
de populacional propriamente dita, portanto, costuma ser tratada mais frequentemente

25
por tericos, de modo a induzir planos e projetos a criarem ambientes construdos mais
adequados a suas teses. J as densidades construtivas so as que costumam ser objeto de
regulaes urbanas especficas.

As densidades populacionais abordadas neste trabalho relacionam trs variveis princi-

pais: nmero total de habitantes, rea-base e nmero de unidades. A rea-base a de-
limitao da rea de anlise dentro da qual os ndices sero levados em conta, podendo
ser um lote, quarteiro, um bairro inteiro, um setor censitrio ou mesmo um municpio,
dependendo da escala da anlise que deseja ser feita. Ela deve ser delimitada a princpio
para que as demais variveis abranjam toda a regio a ser analisada. A razo entre o n-
mero de habitantes e a rea-base consiste num primeiro conceito bsico de densidade: a
densidade demogrfica (ou nmero de habitantes por hectare). A razo entre o nmero
de habitantes e o nmero de unidades indica um nmero mdio de habitantes por unida-
de habitacional, o que foi chamado por Berghauser Pont & Haupt (2009) de occupancy Figura 17. Ilustrao esque-
mtica dos conceitos de den-
rate. A razo entre o nmero de unidades total e a rea-base indica um terceiro conceito: sidade populacional.
a densidade de domiclios (ou nmero de domiclios por hectare). Fonte: elaborao prpria.

= DENSIDADE
DEMOGRFICA
(hab/km)
NMERO DE
REA-BASE
HABITANTES

DENSIDADE
= DE DOMICLIOS
(domiclios/km)
NMERO DE REA-BASE
UNIDADES

OCUPAO
= DOMICILIAR
(hab/domiclio)
NMERO DE
NMERO DE UNIDADES
HABITANTES

26

Figura 18. Ilustrao esque- Se a rea-base for um bairro inteiro, incluir no denominador as vias, parques, praas,
mtica dos conceitos de den-
sidade construtiva.
Fonte: elaborao prpria.
A variao da rea-base pode influenciar bastante nos resultados da densidade. Isso se
deve ao fato de toda rea-base englobar uma tara, ou seja, uma rea que no contri-
bui no aumento do numerador por no possuir habitantes permanentes mas aumenta o
denominador por ser computada na rea total. a diferena frequentemente abordada
entre densidade bruta e lquida. Quanto maior a escala de anlise, mais reas de tara so
incorporadas ao denominador, tendendo a diminuir cada vez mais a densidade demogr-
fica resultante (BERGHAUSER PONT; HAUPT, 2009). Assumindo os dormitrios de um
apartamento como diviso mnima habitvel, por exemplo, tomar um apartamento como
rea-base incluiria as reas destinadas a salas, cozinhas e circulao (ou seja, reas no-
-habitadas) no denominador, sem a mesma correspondncia de nmero de habitantes no
numerador (que s incluiria os moradores dos dormitrios). Se pegarmos um quarteiro
como rea-base, incluir no denominador toda a rea entre edificaes, reas de uso co-
mum dos edifcios, jardins das casas, entre outras reas que no acrescentam populao.
equipamentos de uso pblico, rodovias. Em uma regio mais homognea a tendncia
que a rea no-computvel (tara) aumente numa proporo maior do que os habitantes
naquela rea, diminuindo a densidade demogrfica quanto maior a rea de anlise.

= COEFICIENTE DE
APROVEITAMENTO
(CA)
REA TOTAL CONSTRUDA
REA DO TERRENO

= TAXA DE (%)
OCUPAO

REA DE PROJEO DA REA DO TERRENO

EDIFICAO

REA DE PROJEO DA
REA DO TERRENO EDIFICAO

( - )= ESPACIOSIDADE
(spaciousness)

REA TOTAL CONSTRUDA

27
As densidades construtivas, por sua vez, tambm relacionam trs variveis principais:
rea construda total, rea do lote, rea de projeo da edificao. A razo entre a rea
construda total e a rea do lote d origem ao Coeficiente de Aproveitamento, tambm
conhecido por diversos nomes: Floor Space Index (FSI), Floor to Area Ratio (FAR), e
seu nome em alemo Ausnutzungsziffer. A razo entre a rea de projeo da edificao e
a rea do lote, por sua vez, cria a Taxa de Ocupao, tambm chamada de Ground Space
Index (GSI). A diferena entre a rea do lote e a rea de projeo (rea livre), dividida
pela rea total construda gera o conceito de espaciosidade, ou Open Space Ratio (OSR).
Todos estes conceitos de densidade construtiva foram usados em regulao diretamente
na forma de parmetros urbansticos, como veremos a seguir.

O controle da altura das edificaes foi uma das primeiras restries implantadas nas
cidades europeias. Ainda no sculo XIX, diversas cidades implantaram restries altura
dos edifcios, num contexto em que outras cidades do mundo desenvolviam a tecnologia
necessria para a construo de arranha-cus. Em Paris, uma legislao de 1902 regulava
que a altura mxima das edificaes seria de sete pavimentos, sem incluir o sto que era
muitas vezes destinado habitao de funcionrios. Em Berlim, em 1926, a legislao
local limitava a cinco o nmero mximo de pavimentos, prevendo variaes de propor-
cionalidade em relao s dimenses das edificaes em at cinco categorias. Em outros
casos, era tambm comum que a altura mxima das edificaes variasse em funo da
largura das vias (BERGHAUSER PONT; HAUPT, 2009). Tal estratgia funcionava tan-
to para garantir a iluminao das habitaes inferiores para o caso de construes mais
altas, quanto condicionar a maior densidade de pessoas a uma maior capacidade do sis-
tema virio para suportar um maior fluxo de pessoas habitando e convivendo um espao
menor. Vale lembrar que ainda no estamos falando de trnsito de automveis em si, mas
problemas de trfego que advm do excesso de carroas, cavalos, bondes e carruagens
quando o automvel particular ainda no era difundido.

A relao entre largura da via e altura das edificaes foi recomendada por Van Niftrik
para a Holanda ainda em 1878 (BERGHAUSER PONT; HAUPT, 2009). No chegou a ser
aplicada como legislao restritiva, mas como diretriz para novos planos e edificaes,
alegando que as vias deveriam ter em largura entre 1 e 1,5 vezes a altura da edificao mais
alta. Neste caso, h uma relao inversa qual estamos acostumados. Aparentemente
restringe a largura da via em funo da altura da edificao, mas uma vez consolidado o
sistema virio, so as novas edificaes que tm que se adequar se limitando em altura.
Como a relao inversa, uma via de 15m de largura teria edificaes variando entre 10 e
15 metros de altura. Outra diferena dessa diretriz prever no apenas uma altura mxi-
ma, mas tambm uma mnima (BERGHAUSER PONT; HAUPT, 2009).

28
 A altura das edificaes, apesar de ser um dos primeiros instrumentos de regulao da
rea construda nas cidades, no se relaciona diretamente aos controles de densidade.
H, no entanto, relaes indiretas entre as variveis que indicam a provvel altura numa
edificao. Uma razo entre a rea total construda e a rea de projeo da edificao in-
dica o nmero mdio de pavimentos numa edificao verticalmente homognea, em que
todos os pavimentos-tipo tm rea similar. No entanto, se diferentes pavimentos tiverem
diferentes reas, por exemplo, um pavimento trreo com um centro comercial e diversas
lojas, pode distorcer a rea de projeo e, portanto, o nmero de pavimentos deste clcu-
lo. A altura em relao ao alinhamento da calada, no entanto, segue sendo usada tanto
como objeto de regulao em si quanto como base para outros tipos de parmetro, como
os recuos e afastamentos.

O chamado Zoning Resolution de Nova York, promulgado em 1916, no restringia de

modo absoluto a altura mxima das edificaes como nos casos europeus. Criava um novo
parmetro que viria a se tornar difundido por todo o mundo e moldar as edificaes at
os dias de hoje: os recuos e afastamentos. Afastamentos tambm no se relacionam dire-
tamente aos instrumentos de controle de densidade, mas limitam a rea total construda
e moldam a rea de projeo possvel da edificao, sendo responsvel indiretamente
portanto. Visando contornar os problemas enfrentados pelo surgimento de edificaes
macias, como o recm-construdo poca
Equitable Building, essa legislao determi-
nava planos diagonais dentro dos quais os
prdios a serem construdos deveriam estar
inseridos. Em outras palavras, quanto mais
alta a edificao, mais afastada ela deveria ser
das divisas dos lotes e da sua frente com a via.
Figura 19. Efeito das legislaes Os argumentos usados poca envolviam, no-
de afastamento na paisagem vamente, a garantia de iluminao e ventila-
construda de Nova York.
o adequada tanto para os andares inferiores
Fonte: Amoroso (2010)
das edificaes quanto para o espao pblico
em si (AMOROSO, 2010). O resultado era que
a altura da edificao seria limitada indireta-
mente, quando o afastamento requerido fos-
se to alto que inviabilizasse a adio de um
novo pavimento ao projeto. Ainda hoje, as
exigncias mnimas de afastamento limitam a
rea construda de modo indireto.

29
A legislao de Nova York regulamentou tambm um parmetro que j vinha sendo dis-
cutido h algum tempo: a Taxa de Ocupao. Efetivamente, diz respeito ao percentual do
terreno ocupado pela projeo dos pavimentos-tipo de uma edificao. Uma alta taxa de
ocupao, portanto, indica pouca rea livre no terreno, sendo sua maior parte ocupada
pela prpria edificao. O plano de Cerd para Barcelona j havia definido um mximo de
50% de ocupao do lote, que com a consolidao de seu tecido urbano acabou no sendo
seguido na prtica. J Nova York previa diferentes taxas de ocupao mximas, chamada
na legislao norte-americana de Ground Space Index (GSI), para seu tecido urbano.
Outra cidade que veio a adotar tal parmetro foi Berlim, em 1925, definindo um interva-
lo de 10% a 60% da rea do lote dentro da qual as edificaes deveriam ser construdas
(BERGHAUSER PONT; HAUPT, 2009).

O Building Ordinance de Berlim, de 1925, tambm regulou a relao entre rea total
construda e rea do terreno, hoje chamada nas legislaes brasileiras de Coeficiente de
Aproveitamento. Foi um dos primeiros exemplos de controle de rea construda de forma
neutra, ou seja, uma relao puramente matemtica entre reas absolutas e independente
do uso atribudo a elas. Chamado de Ausnutzungsziffer, consistia na razo entre a rea
total construda da edificao (soma das reas de todos os pavimentos) e a rea do ter-
reno em que se encontra. Foi posteriormente adotado pelo governo britnico, em 1944,
como medida exclusiva para reas comerciais, chamado de Floor Space Index (FSI). Pou-
co tempo depois, em 1948, uma confern-
cia internacional em Zurique determinou
este ndice como padro para a Europa.
Quando adotado em Nova York, em 1960,
foi chamado de Floor to Area Ratio (FAR)
(BERGHAUSER PONT; HAUPT, 2009).
Curiosamente, na Holanda, desde 1949
Figura 20. Esquema do Build-
documentos governamentais preveem um ing Ordinance de Berlim repre-
coeficiente matematicamente inverso ao sentando as relaes entre rea
construda e taxa de ocupao.
citado. No numerador, temos a rea do ter-
Fonte: Berghauser Pont & Haupt
reno e, no denominador, a rea total cons- (2009).
truda. Ou seja, neste caso, quanto menor o
coeficiente, maior a densidade construtiva
para um mesmo terreno: um coeficiente
FSI de 2,0 seria computado como 0,5 no
caso holands; um FSI de 4,0 equivaleria a
0,25 e assim sucessivamente.

30
Um parmetro pouco comum no Brasil mas usado em outros contextos o conceito de
spaciousness, uma relao entre a rea total construda e a disponibilidade de espaos
abertos. Em 1928, Hoenig props que, para cada metro quadrado de rea construda, es-
tivesse disponvel um mesmo metro quadrado de espaos abertos, numa tentativa de ga-
rantir a proviso de espaos pblicos para a populao (BERGHAUSER PONT; HAUPT,
2009). Tal conceito foi aplicado no New York Zoning Resolution de 1961, chamado de
Open Space Ratio (OSR), como um percentual mnimo de espaos abertos para a rea
total construda. Um exemplo que a legislao d um OSR mnimo de 20% em uma rea
construda total de 5 mil metros quadrados, gerando espaos abertos totais equivalentes
a 1 mil metros quadrados.

O Spacematrix na orientao e anlise da

produo do espao urbano
Recentemente, j nos anos 2000, com o avano da tecnologia informacional das dcadas
anteriores e o questionamento da utilizao destes instrumentos tradicionais no contro-
le urbanstico de forma isolada, Berghauser Pont & Haupt (2009) propem um avano
para a anlise e avaliao de padres de ocupao urbana que denominaram Spacemate.
Segundo Berghauser Pont & Haupt (2009), tal metodologia pode servir de modo pres-
critivo, guiando o processo de produo do espao urbano; descritivo ou emprico, ao
analisar e comparar diferentes ambientes urbanos e suas evolues ao longo do tempo;
ou explorativo, otimizando de forma abstrata a relao entre densidade urbana, forma
urbana e performance na pesquisa ou design. A aplicao prescritiva, ou seja, como orien-
tadora da produo do espao urbano e da paisagem construda, avana em relao aos
ndices tradicionais na medida em que relaciona os parmetros urbansticos tradicionais
em um quadro que chamaram Spacematrix. Nele, o coeficiente de aproveitamento (FSI)
e a taxa de ocupao (GSI) so usadas para visualizar a relao que tm entre si, entre
elas e o nmero de pavimentos (L) e entre todos e a espaciosidade (OSR). Para manter
um mesmo nmero de pavimentos, por exemplo, aumentando o coeficiente de aprovei-
tamento, precisa-se aumentar tambm a taxa de ocupao e diminuir a espaciosidade. A
diviso do FSI pelo GSI d origem ao nmero mdio de pavimentos (L), portanto este
representado na matriz como a inclinao da reta que liga o ponto origem do grfico.
J a relao chamada de OSR obtida atravs da equao (1 - GSI) / FSI, sendo portanto
tambm uma relao com a declividade mas no outro sentido, como se a origem estivesse
no ponto onde GSI = 1,0 e FSI = 0.

Outro avano na aplicao do Spacematrix de forma prescritiva que ela possibilita a

relao do espao privado com os espaos pblicos. Isto , no apenas a relao entre

31
reas construdas e reas vazias (j que podem ambas fazer parte de espaos privados),
mas a relao destas com a rede de vias no entorno. Definindo, assim, que para diferentes
escalas de anlise h um impacto diferente da dimenso e capilaridade das vias na anlise
das densidades. Alm da potencialidade de aplicao da matriz de forma prescritiva na
superao dos ndices tradicionais de controle urbanstico na produo de novos espaos
urbanos, outra grande potencialidade de aplicao a anlise da paisagem urbana cons-
truda, seja de carter explorativo - de maneira mais abstrata -, seja de carter emprico
- levando em conta o contexto histrico e geogrfico.

A pesquisa explorativa tambm chamada de busca por design, e se caracteriza por di-
ferentes tentativas de se aplicar as variveis existentes nas configuraes do espao urba-
no. Tem carter investigativo, e extrapola os pressupostos dos pensamentos urbansticos
vigentes e restries da ordem formal e legal, por exemplo. Com isso, tem o potencial de
pensar as mais diversas possibilidades de ocupao do solo.

Os autores aplicaram ambos os mtodos de pesquisa junto a pesquisadores da Universi-

dade de Delft, na Holanda. Na pesquisa explorativa, os autores destacam que h um equi-
lbrio entre especificaes de critrios de anlise e o nmero de amostras de tecido urbano
passveis de se encaixarem dentro destes critrios. Por exemplo, o uso de poucos critrios
para descrever o espao urbano, como apenas o Coeficiente de Aproveitamento (chamado
na pesquisa de FSI), levaria a uma infinidade de exemplos de configurao urbana que
se aplicam a um mesmo valor do parmetro, mesmo sendo muito diferentes entre si. No
outro extremo, levar em conta diversos parmetros levaria a uma infinidade de categorias
de anlise, dificultando o processo de agrupamento de tecidos urbanos semelhantes e a
formulao de tipos para o estudo subsequente. H, portanto, um equilbrio ideal para
que a anlise no seja nem muito especfica nem muito vaga.

Partindo deste ponto, parmetros pr-definidos chamados de restries internas levaram

a uma infinidade de possibilidades na configurao do espao urbano, ainda assim. Por
exemplo, os pesquisadores definiram que se deveria explorar as possibilidades de confi-
gurao espacial usando valores fixos de FSI e GSI, e ainda assim mltiplos resultados
apareceram. Na medida em que se acrescentam as chamadas restries externas, como
exigncias de carter fsico (iluminao, ventilao), espacial (circulao e acesso) e social
(tamanho de unidades, diviso interna de cmodos) menos so as possibilidades de confi-
gurao diferente do tecido urbano para uma mesma prescrio de FSI e GSI. A presena
de restries externas densidade, portanto, diminui consideravelmente a possibilidade
de diferentes arranjos de tecido urbano construdos. Tal fato destaca a importncia de se
levar em conta as legislaes vigentes na poca da construo das edificaes para se ana-

32
lisar as densidades atingidas. As restries externas no contexto desta pesquisa se tradu-
zem especificamente nas restries da ordem regulatria, que controlam grande parte das
exigncias fsicas, espaciais e sociais que guiaram o processo de produo das edificaes
ao longo do tempo. A deciso de se ter recortes regulatrios claros e diferentes entre si se
baseia no fato da paisagem urbana s ter padres de anlise da densidade levando-se em
conta fatores restritivos externos.

A pesquisa emprica, que particularmente interessa a este trabalho, leva em conside-

rao determinado contexto espacial e temporal, ou seja, leva em considerao aspectos
histricos, geogrficos, culturais, polticos, econmicos e sociais. A mudana de usos, de
padres de consumo ou presses da ordem econmica podem induzir determinadas mu-
danas no padro de ocupao de determinada regio e, portanto, molda as possibilida-
des levantadas pela pesquisa emprica. A aplicao da matriz para a pesquisa emprica
engloba, portanto, paisagens construdas e consolidadas (em vez de paisagens possveis)
e analisa padres de configurao espacial. Os autores agruparam diversas reas de an-
lise diferentes entre si nas quais aplicaram a metodologia do Spacematrix, inicialmente
para representar padres de ocupao e posteriormente para exibir edificaes individu-
almente. Com isso, o Spacematrix se apresenta como uma alternativa vlida anlise de
padres de ocupao, uma vez que consegue agrupar edificaes de caractersticas seme-
lhantes sem descartar individualidades representadas atravs da posio das edificaes
na matriz, ou mais especificamente, quadras inteiras (chamadas pelos autores de ilhas).
Consegue-se, portanto, definir padres tipomorfolgicos em reas do grfico dentro das
quais diversas edificaes se aglomeram, ainda que haja uma transio entre tais diferen-
tes padres.

Os autores destacam tambm a possibilidade de complementao da anlise atravs

da matriz por anlises de desempenho (performance) para as edificaes e tecidos ur-
banos, uma vez que a combinao destas levaria a concluses mais embasadas acerca
da qualidade do espao urbano e sua influncia na qualidade de vida de seus habitan-
tes. Devido questo de densidades consideradas ideais muitas vezes dependerem
de discursos ideolgicos e embasamentos tericos, uma abordagem mais objetiva se-
ria traduzir as medidas de densidade da matriz espacial para critrios objetivos de
medidas de desempenho. Sendo assim, desenvolvem sobre trs temas e propem me-
didas de desempenho para eles: estacionamentos, iluminao e urbanidade. atravs
dessas medidas, segundo os autores, que se deve embasar as tomadas de deciso para
a qualidade do espao construdo.

Neste estudo utilizamos a matriz para a anlise emprica das transformaes de um

33
recorte de espao urbano, buscando relacionar com o contexto histrico e com as con-
cepes de cidade presentes na legislao urbanstica.

FSI OSR L 30 25

22,0

20
20,0

0,05
18,0

16,0
15

14,0
Figura 21. Spacematrix
relacionando Coeficiente de
Aproveitamento (FSI), Taxa de
12,0 Ocupao (GSI), Nmero mdio
de pavimentos (L) e Espaciosi-
dade (OSR)
10
10,0 Fonte: Elaborao prpria com
0,10 base em Berghauser Pont &
Haupt (2009).
8,0

6,0
5
0,20
4,0

0,30
0,40
2,0 0,50

1,00 1

0,1 0,2 0,3 0,4 0,5 0,6 0,7 0,8 0,9 1,0 GSI

34
35
 3. LEGISLAO URBANSTICA

36
 Figura 22. Vista da Praa Raul Soares a
Imagem
Imagem XX.
01. Edificao
partir do Edifciona esquina
Leblon. da1968.
Ano Rua
da Bahia com Augusto de Lima, hoje ocupa-
da pela DrogariaFonte:
Arajo.
BH Nostalgia
Ano 1910.
1915.
37
A influncia europeia no controle urbanstico
brasileiro do comeo do sculo XX
O comeo do Sculo XX ainda via no Brasil uma forte influncia europeia no que se refere
a instrumentos de controle da paisagem urbana. Os diversos planos de modernizao e
embelezamento que se construram em diversas cidades brasileiras mostra uma preocu-
pao com a esttica das cidades no sentido de harmonizar a volumetria das edificaes
entre si e entre elas e o espao pblico.

O Plano de Alfred Agache para a cidade do Rio de Janeiro demonstrava essa preocupao
especial com a uniformidade entre as edificaes e a relao das edificaes com o espao
pblico. Mesmo aps muitos de seus princpios terem cado em desuso com a promulga-
o de leis posteriores, como o caso do Cdigo de Obras de 1937, diversas edificaes
em bairros como Copacabana, Laranjeiras, Flamengo e Catete continuaram a seguir as
sugestes do plano, levando esses bairros a uma paisagem urbana mais parecida com
aquela desenhada por Agache, onde a ocupao se dava de forma perifrica na quadra,
com a disponibilidade de espaos abertos ao centro. Configurao muito parecida, in-
clusive, com a proposta por Ildefonso Cerd para Barcelona. Nota-se hoje em dia nessas
regies da cidade uma linearidade das edificaes em relao ao alinhamento das vias, o
uso comercial nos trreos das edificaes que ainda no possuam pilotis e o uso residen-
cial nos pavimentos superiores.

Nota-se tambm diversas semelhanas do plano de Agache para o Rio de Janeiro com
aqueles vigentes em Belo Horizonte at a dcada de 30 (ver figuras 23 e 24). Ambos pro-
punham ngulos em relao horizontal formando planos para controlar a altura das
edificaes em funo da largura da via. Em ambas as cidades, inclusive, as previses
volumtricas logo foram sobrepostas por Cdigos de Obras que passaram a vigorar como
a regulao efetiva do desenho urbano. No caso do Rio de Janeiro, isso se deu com o de-
creto n 6.000 de 1937 e no caso de Belo Horizonte pelo decreto n 84 de 1940.

Figuras 23 e 24. Esquemas

volumtricos de controle da pais-
agem por Alfred Agache para o
Rio de Janeiro.

Fonte: Berghauser Pont & Haupt

(2009).

38
O controle urbanstico via Cdigos de Obras
Neste item, discutiremos de quais formas os Cdigos de Obras vieram a guiar a expanso
das cidades brasileiras para dentro de si mesmas, ou seja, atravs da construo em lotes
vagos e da substituio de edificaes, se sobrepondo aos planos anteriores de regulao
volumtrica.

Os primeiros Cdigos de Obras vinham surgindo desde os anos 1920 nas maiores cidades
brasileiras como um compilado de regras definidas previamente acerca da construo de
edificaes. H compilados do tipo que surgiram em 1922 em Belo Horizonte, em 1925 no
Rio de Janeiro (BORGES, 2007) e em 1929 na cidade de So Paulo, que ficou conhecido
como Cdigo Arthur Saboya (ROLNIK, 1998). Inicialmente sem a pretenso de guiar o
planejamento urbano das cidades brasileiras, tais legislaes vieram a tomar este papel
no momento em que incorporam zoneamentos incipientes (chamados ainda no termo
em ingls zoning) diferenciando locais da cidade para os quais as regras de construo
eram vlidas (FELDMAN, 1997). Tais legislaes incorporaram muitas vezes, tambm,
questes mais ligadas ao planejamento de um modo geral, como a questo viria e o pla-
nejamento de transportes.

O zoneamento incorporado legislao paulistana tem como influncia o modelo nor-

te-americano. Foi usado muitas vezes para manter o valor imobilirio de determinadas
reas e induzir a alta do valor em outras, como foi o caso da preservao de bairros como o
Jardim Europa com o uso exclusivamente residencial e de baixa densidade. Outras regu-
laes, como a elaborada por Anhaia Mello nos anos 1930, reforaram o carter esttico
de se manter bairros de baixa densidade, enquanto permitiam o adensamento de regies
mais centrais, fundamental para se ter o processo de verticalizao mais intenso experi-
mentando anos mais tarde (DA SILVA, 2007).

A regulao de So Paulo do Cdigo Arthur Saboya regulava a altura mxima das edifi-
caes em funo da largura das vias, muito similar ao cdigo elaborado para Belo Hori-
zonte em 1922. Posteriormente, houve a mudana na lgica dos limites de altura, experi-
mentando regulaes condicionadas ao escalonamento, tanto em Belo Horizonte quanto
em So Paulo, ambas nos anos 1930. A regulao no Rio de Janeiro em 1937 (Decreto n
6.000) tambm seguiu esta lgica e em todos os casos houve a predominncia dos novos
Cdigos de Obras sobre regulaes anteriores, j que muitas vezes se somavam a elas nas
restries s edificaes (CARDEMAN & CARDEMAN, 2006).

As principais mudanas representadas pela regulao via Cdigo de Obras se do pela

noo de que o planejamento urbano era feito a nvel do lote. Isto , regras para as edifi-

39
caes no lote, condicionadas ao zoning, seriam a regulao principal seguida pelos cons-
trutores e incorporadores. Abandonam a ideia de que planos urbanos deveriam ser feitos
pensando na modernizao e embelezamento das cidades, como era o caso do Plano
Agache no Rio de Janeiro. Abandonam esta ideia muitas vezes de forma sutil, uma vez
que podem no extinguir as regras quanto volumetria das edificaes, mas incorporam
novas regras que so mais restritivas e, por isso, prevalecem sobre os cdigos anteriores.
Foi tal tipo de regulao que guiou a verticalizao e adensamento das regies centrais
das principais cidades brasileiras, uma vez que os zoneamentos funcionais s viriam a ser
implantados dcadas mais tarde, j nos anos 70 (BORGES, 2007).

Zoneamento como principal instrumento de

controle: dissociao entre o urbanstico e o
edilcio
Feldman (2005) argumenta que, desde os anos 1940, o Zoneamento e as regulaes para
as edificaes vm tomando o lugar de planos urbansticos na predominncia do controle
sobre o tecido urbano. Diversos rgos do poder pblico, especialmente vinculados ao
planejamento metropolitano de agncias estaduais, tomaram a frente de processos de
planejamento urbano antes vinculados a esferas mais locais. Foi neste contexto que sur-
gem rgos como a Diviso de Urbanismo do Departamento de Obras Pblicas na cidade
de So Paulo (FELDMAN, 2005).

Em 1966 foi regulamentado o Serfhau - Servio Federal de Habitao e Urbanismo, jun-

to ao qual foi criado um Fundo de Financiamento de Planos de Desenvolvimento Local
Integrado. A verba destinada aos municpios para a elaborao de Planos Diretores era
condicionada existncia de uma estrutura de planejamento prvia e, com isso, multipli-
caram-se agncias pblicas e privadas de consultoria e planejamento prestando servios a
essa leva de elaborao de Planos Diretores (FELDMAN, 2005). Nota-se que muitas vezes
as empresas privadas de consultoria se viam buscando explicitamente inspiraes em
especialistas norte-americanos e na experincia norte-americana com as leis de zonea-
mento funcional por l. No surpreende que muitos dos pressupostos foram adotados nas
regulaes brasileiras, migrando o foco do zoneamento anterior para categorias de uso.
Surge, pela primeira vez, o conceito de uso no-conforme, isto , definido pelas instncias
de planejamento como inadequados para aquela Zona, no autorizados pela lei.

As regulaes, neste sentido, passam a no apenas importar diversos instrumentos de

controle de rea construda, como os ndices de aproveitamento do terreno, cotas de reas
no-edificadas, afastamentos mnimos entre edificaes e ndices mnimos de estacio-

40
namento, mas tambm condicionam estes parmetros ao Zoneamento que agora limita
tambm a questo dos usos. Ficam vinculados, portanto, tipologia construda e usos per-
mitidos, sendo estes o guia principal de como viriam a ser ocupadas as cidades brasileiras.

Essa lgica de planejamento a partir de zoneamentos funcionais s veio a se alterar de

modo sutil na dcada de 1990. No contexto de redemocratizao e da nova Constituio
Federal, uma maior autonomia aos municpios e as discusses acerca do Direito Cidade
tomaram frente no contexto do planejamento brasileiro, tendo os novos planos diretores
seguido a tendncia de uma maior participao popular em suas elaboraes, e um di-
recionamento tcnico para alm do Zoneamento funcional, onde Zonas no mais eram
definidas pelo uso destinado, mas em funo da tendncia de adensamento. Passam a ser
incomuns Zonas Comerciais e Zonas Residenciais, que do lugar a Zonas de Adensamen-
to Preferencial e Zonas de Adensamento Restrito, por exemplo.

No se pode deixar de mencionar que as Zonas dos anos 1990 ainda incluem os chamados
usos permitidos, principalmente em funo das vias em que se localizam. Nota-se uma
lgica funcionalista remanescente. Alm disso, na inteno de estimular o surgimento de
outras centralidades, seguindo uma vlida preocupao em se garantir acesso a comrcios
e servios s regies mais perifricas das cidades, viu-se a restrio ainda mais forte aos
adensamentos nas regies centrais, o que pode ter colaborado com o surgimento de no-
vos bairros perifricos de expanso urbana, com transformaes repentinas de paisagem
uma vez que se configuraram como interessantes para os agentes do mercado imobilirio.
Como veremos a seguir, no foi abordado de modo crtico os parmetros introduzidos pe-
las regulaes dos anos 1960 e 1970, se mantendo e at mesmo se reforando as mesmas
regulaes funcionalistas dos anos anteriores que tinham efeitos perversos sobre a forma
urbana, ainda que com intenes adversas quelas produzidas.

41
As transformaes na lgica regulatria em
Belo Horizonte
Em 23 de maro de 1895 a Comisso Construtora de Aaro Reis apresentou a planta final
da nova cidade de Belo Horizonte. Com previso inicial de 150 a 200 mil habitantes, a
rea considerada urbana, delimitada pela Av. do Contorno, possua 8 815 382 m. Em
termos de densidade, isso seria em mdia 230 habitantes por hectare. O trabalho para
construo das habitaes dos funcionrios transferidos de Ouro Preto ficavam por conta
das empreiteiras contratadas pela Comisso Construtora. Eram 6 modelos de habitao,
de acordo com o cargo que o funcionrio ocupava. A categoria mais alta foi posteriormen-
te chamada de tipo-desembargador. Paralelamente, eram realizados leiles para venda
de terrenos a particulares e posterior construo de casas independente dos trabalhos da
Comisso Construtora. No ano de inaugurao da capital, em 1897, foram apresentados
254 projetos correspondentes a 262 prdios (FJP, 2001).

Em 1898, diversos terrenos que haviam sido reservados por 10 anos na regio central da
cidade so colocados venda, de modo a estimular a ocupao de reas que j dispunham
de infraestrutura. O ano, no entanto, foi acompanhado de uma crise econmica forte, que
acabou expulsando alguns moradores iniciais da cidade e levou criao das primeiras
favelas. Contemporaneamente, o decreto n 1211 de 1898 regulamentava as primeiras
edificaes da cidade, exigindo por exemplo ps-direito mnimos de 4,5m para o pavi-
mento trreo, 4m para o segundo pavimento e 3,8m para o terceiro pavimento. O decreto
tambm regulamentava aspectos internos da edificao, como disposio de escadas, ja-
nelas, condies de ventilao e iluminao.

J visando evitar o desenvolvimento de habitaes coletivas e cortios, o decreto n 1367

de 1900 permite a construo de casas operrias apenas fora da zona urbana da cidade.
Todas deveriam ter instalaes sanitrias prprias, deveriam se agrupar em grupos de
no mximo 2 ou 4 casas e todas as formas de expanso seriam preferencialmente hori-
zontais, se no for possvel em pavilhes separados, de modo a evitar a sobreposio de
diferentes famlias num mesmo lote (FJP, 2001). O Regulamento de Obras de 1902 con-
solidou os decretos anteriores e introduziu algumas novidades como altura mnima das
edificaes em zonas urbanas, ou o mximo de 2/3 de rea ocupada, como um princpio
de taxa de ocupao.

Com a crise acentuada at o ano de 1906, foi comum a proliferao de cortios informais,
aprovados na Prefeitura como uma obra convencional nos fundos dos lotes correspondentes.
Tal configurao de edificao no era bem vista pelo poder pblico que, no entanto, no po-
deria fazer muita coisa, uma vez que dispunham de apenas um fiscal da chamada higiene.

42
Visando fornecer habitaes para operrios, foi determinado em decreto de 1909 que o
permetro da ento Av. Paraopeba (atual Augusto de Lima), Bias Fortes, Contorno, rua
Rio Grande do Sul e Avenida Barbacena, no bairro conhecido como Barro Preto, seria
destinado habitao proletria, tendo direito a um terreno todo trabalhador que exercer
trabalho manual. Apesar dos esforos e regulamentaes nesse sentido, no se deu de
modo eficiente a proviso de moradias para classes populares, ou de um modo geral na
cidade neste perodo pr-guerra (FJP, 2001).

Com a ecloso da Primeira Guerra Mundial e o atravessamento de mais uma crise econ-
mica no Brasil, as construes na cidade se mantiveram estanques at uma leve retomada
entre 1919 e 1920. Os anos 20 so marcados por uma prosperidade econmica na cidade,
derivada de novas ligaes ferrovirias e rodovirias, o surgimento de novos bancos na
cidade, expanso da indstria, expanso dos setores culturais, como cinemas e teatros,
entre outros. Fez-se necessrio, portanto, uma nova legislao para regulamentar esse
processo mais intensificado de expanso das edificaes que estava se encaminhando
(FJP, 2001).

Nos anos 1920, as primeiras legislaes de restrio de rea construda consideravam a lar-
gura das vias para propor limites mximos de altura para novas edificaes. Alm da altura
mxima da edificao, tal legislao tambm delimitava regras para a compartimentao
interna das unidades residenciais, como p-direito mnimo ou largura mnima das paredes;
e a utilizao de materiais e revestimentos prprios para cada uso dentro da edificao.

Em 1930 a legislao passa a levar em conta ngulos de incidncia solar para restringir
a altura das edificaes. No a altura absoluta propriamente dita, mas passaram a ado-
tar uma previso de recuo gradativo em relao ao alinhamento adotando um ngulo de
incidncia dentro do qual todos os andares deveriam estar contidos. Essa ideia j estava
presente na legislao de Nova York de 1916, ao propor os afastamentos escalonados de
novas edificaes, com o objetivo de coibir edificaes macias que impediam a ilumina-
o adequada da via e dos compartimentos internos.

A legislao de 1930 regulava tambm os ptios para iluminao e ventilao interiores

ao terreno, as chamadas reas. Em funo da orientao das reas, se a dimenso maior
estava no sentido norte-sul por exemplo, propunha medidas mnimas para estas dimen-
ses proporcionalmente mdia das paredes que a circulavam. Diferenciou tambm re-
as de habitao diurna e noturna, exigindo que reas de habitaes noturna (quartos,
por exemplo) recebessem necessariamente a luz solar. Ainda relegavam ao acordo entre
proprietrios de lotes contguos a permissividade para se construir acima do ngulo de-

43
terminado para afastamento escalonado, o que no durou muito tempo uma vez que a
legislao foi mudada logo em 1933.

Em 1933 houve uma pequena mudana na regra de afastamentos escalonados, especifi-

cando que a nova regra s valia para a chamada Zona Commercial, dentro da qual par-
te da Avenida Augusto de Lima, ento chamada de Avenida Paraopeba, estava inserida.
Para as reas e ptios internos s edificaes, alm da proporo das paredes perifricas
em funo da orientao, acrescentava-se agora exigncias de insolao mnimas para
aposentos. Por exemplo, os cmodos teriam que receber luz solar direta por pelo menos
1h durante o dia mais curto do ano (solstcio de inverno).

Tais regras faziam a aprovao de novas edificaes depender bastante de sua orientao,
podendo apenas a orientao de determinado lote inviabilizar a implantao de novos
projetos. E provavelmente exigia uma anlise minuciosa dos responsveis pela aprova-
o de projetos, uma vez que tinham que levar em conta a incidncia solar em todo novo
projeto. Talvez estes dois fatores tenham levado elaborao de um Regulamento de
Construes com regras mais generalistas, em 1940.

Tal Regulamento parou de levar em conta a orientao dos aposentos nas exigncias de
iluminao e ventilao, definindo pela primeira vez o que foi chamado de cones de ilu-
minao. O dimetro mnimo de reas e ptios internos variava em funo da profun-
didade, e o ngulo da abertura do cone variava em funo do uso dos aposentos cujas
aberturas se davam para tais ptios. Diferenciou-se, alm do uso noturno e diurno, o uso
permanente do transitrio. Lugares como corredores, banheiros e depsitos tinham uso
transitrio e, portanto, uma exigncia menor de abertura do cone de iluminao. Tais re-
gras definidas pelo Regulamento de Construes guiaram praticamente toda a expanso
de novas edificaes da cidade at a promulgao do Plano Diretor de 1976. Vale lembrar
que a exigncia de escalonamentos em relao ao alinhamento de 1933 permanecia vli-
da, apenas acrescentando mais exigncias para aberturas a fim de melhorar a iluminao
e ventilao. Tais cones de iluminao vieram a influenciar a definio de afastamentos
laterais e de fundos posteriormente, com a chamada regra do H tendo vrias semelhan-
as em sua frmula com as regras que definiram as reas internas.

Em 1946 a chamada Zona Comercial foi expandida, delimitando ruas e avenidas espec-
ficas nas quais as regras para tal zona eram vlidas. Determinaram tambm que lotes de
esquina, que possuam pelo menos uma frente para vias da Zona Comercial, teriam todas
as regras de edificaes definidas para a Zona Comercial, mais permissivas do que para
outras regies da cidade.

44
Em 1965, foi promulgada uma lei que exigia pela primeira vez um mnimo de vagas de es-
tacionamento em novas edificaes. Outras leis vieram em seguida incentivando a ocupa-
o de lotes exclusivos para estacionamentos na regio central, tendo diversas exigncias
hoje consideradas impensveis, como: uso exclusivo para estacionamentos, impermea-
bilidade total, rea mnima de lote para se transformar em estacionamento, e descontos
nos impostos pagos.

A cidade de Nova York atualizou suas regras urbansticas nos anos de 1960 e 1961, pas-
sando a adotar novos conceitos que relacionam rea do terreno e rea mxima construda.
Em 1973 foi feito um pequeno teste do que viria a se tornar a regra para toda a cidade pou-
cos anos depois, levando em conta diversos conceitos introduzidos por Nova York. Uma
regio especfica em torno da Praa Carlos Chagas (Praa da Assembleia) teria suspensas
as exigncias de recuos no alinhamento at ento vigentes, para limitar a rea mxima
a ser construda como uma proporo da rea do terreno. Determinaram que poderiam
construir at 3 vezes a rea do terreno, sendo excludos deste clculo diversos usos como
o pilotis e as garagens. Foi a introduo do conceito de Coeficiente de Aproveitamento no
planejamento urbano de Belo Horizonte. Outras exigncias foram introduzidas, como o
afastamento lateral e de fundos em termos absolutos, independente de escalonamentos
ou reas internas. Logo em seguida, as mesmas regras foram introduzidas para o restante
da cidade no ano de 1976.

Tal mudana sinaliza uma reconcepo radical da forma de se regular as novas edifica-
es. No mais pensar nas formas dos novos prdios e sua interao com as vias, mas
a adoo de medidas neutras de rea construda mxima em funo da rea do terreno
e exigncias absolutas de afastamentos laterais. Se manteve, no entanto, a dispensa na
exigncia de afastamentos para as regies centrais, com o objetivo de manter uma confi-
gurao do tecido urbano que j se consolidava daquela maneira. Para outras regies da
cidade, no entanto, no seria mais possvel se construir da mesma forma que havia sido
construdo no Centro at ento.

A legislao de 1976 especifica tambm Zonas em funo dos usos permitidos, reforando
o carter funcionalista que permaneceu vigente at 1996. Havia zonas comerciais, resi-
denciais, industriais e de servios, e diversas subdivises, tentando definir para cada uma
destas categorias os tipos de usos permitidos. Dentro da zona comercial, por exemplo,
havia subdivises que permitiam inclusive o uso misto (novamente, apenas na regio cen-
tral da cidade), e modalidades de comrcio e servios especficas para cada subdiviso. O
mtodo que encontraram para prever diferentes tipologias de construes para diferentes
regies da cidade foram os chamados Modelos de Assentamentos. Definiu-se 19 deles,

45
sendo que cada Zona da cidade permitia a construo de modelos especficos. Cada um
desses modelos tinha Coeficientes de Aproveitamento, exigncias de recuos e afastamen-
tos e taxas de ocupao prprias.

A reviso dessa legislao em 1985 no teve mudanas significativas na forma de se pen-

sar regulaes urbansticas. Somente em 1996, com o novo Plano Diretor e Lei de Parce-
lamento, Uso e Ocupao do Solo, vigentes at os dias atuais, se retomou a forma da edifi-
cao no sentido de no segregar mais o zoneamento da cidade em funo do uso, mas da
ocupao. No haveria mais zonas comerciais e residenciais, mas zonas de adensamento
preferencial e adensamento restrito, por exemplo. Se explicitou o controle da densida-
de em diversas formas, e mesmo em regies onde se pretendia estimular a densidade
houve uma reduo em sua possibilidade, tendo o Coeficiente de Aproveitamento das
regies centrais, por exemplo, mudado de 8,0 para 3,0. As exigncias e permissividades
com relao rea construda dedicada a estacionamentos ficaram ainda maiores, sen-
do permitido na rea de anlise, por exemplo, uma rea construda de estacionamentos
equivalente quela dedicada a todos os outros usos somados. Houve ainda a introduo
da Quota de terreno por unidade habitacional, uma regulao direta da concentrao
mxima de unidades habitacionais por rea de terreno.

Houve duas revises da legislao de 1996, nos anos de 2000 e 2010, reduzindo ainda mais
os mximos de Coeficiente de Aproveitamento, e adicionando ainda mais excees s re-
as que so isentas do clculo de rea mxima construda. O Regulamento de Construes
de 1940, mesmo com suas diversas alteraes, se manteve vigente at 2009, quando foi
promulgado o Cdigo de Edificaes que o substitui. O que leva a crer que as exigncias de
afastamentos laterais e de fundos usando a iluminao e ventilao como justificativa tem
argumentao falha, uma vez que as regras para iluminao e ventilao estiveram regula-
das desde 1940. A deciso de se adotar exigncias de afastamento, assim como a migrao
da regulao da forma para reas construdas, foi uma deciso poltica e de desenho urba-
no, nada tendo a ver com o argumento tcnico frequentemente utilizado para defend-las.

Na seo a seguir, analisaremos de quais formas os textos das legislaes se convertem em

regulao de rea construda e em constituio de paisagem urbana. E de quais maneiras as-
pectos especficos das legislaes acabaram por moldar os ambientes de moradia de milhares
de pessoas.

46
47
Anlise da legislao em Belo Horizonte: o
controle da forma das edificaes
Nota-se que as primeiras regulaes sobre ocupao do solo diziam respeito mais for-
temente forma das edificaes. As preocupaes das primeiras leis se dava em rela-
o altura das edificaes, a relao dos espaos internos com as aberturas e o dimen-
sionamento das aberturas, tanto referente s portas e janelas para o exterior quanto s
chamadas reas de iluminao e ventilao (os fossos). Somente a partir dos anos 1970
comeou-se a regular as relaes entre as reas construdas, incluindo a as primeiras
delimitaes sobre uso, exigindo tanto reas mnimas para determinados usos, como foi
o caso dos estacionamentos, quanto reas que no seriam computadas no clculo de rea
mxima construda, representando um incentivo regulatrio para que determinadas re-
as construdas fossem destinadas a usos especficos.

Mesmo com a mudana no foco da regulao, no se pode deixar de considerar o impacto

das legislaes posteriores de 1976 tambm na forma das novas edificaes. No so-
mente as regulaes de construes, como o Regulamento de Edificaes, se mantiveram
vigentes todo o tempo, mas tambm pois foram acrescentadas diversas novas regulaes
que se sobrepunham ao Regulamento no que diz respeito forma das edificaes. o
caso das legislaes referentes aos recuos e afastamentos, por exemplo. No bastassem
as exigncias para ventilao e iluminao presentes no Regulamento, os recuos e afasta-
mentos tambm prezavam novamente pela ventilao e iluminao, servindo na prtica
para efetivamente modelar o desenho urbano que seria construdo na relao das edifica-
es com os lotes e com os espaos pblicos.

Os Cdigos de Obras ainda vigentes e as novas regulaes sobre a forma sobrepostas pelo
Plano Diretor de 1976 se somavam ainda ao impacto das prprias regulaes acerca do
uso na forma das edificaes. Portanto, as regulaes sobre exigncias de reas constru-
das destinadas a usos especficos tinha impacto na forma como a edificao se relacionava
com o lote e a cidade. o caso dos estacionamentos, ao se exigir reas mnimas para esta-
cionamento, estamos moldando novamente a forma das edificaes de modo a comportar
essas exigncias mnimas. A anlise regulatria feita a seguir, portanto, tenta compilar o
impacto de artigos especficos das leis (regulao de aberturas, alturas, reas e usos) na
forma das edificaes.

48
 Lei n 226/1922
O Artigo 2 da lei limita a altura mxima das edificaes em funo da largura da via em
que se localizam. A legislao diferencia vias cujas larguras sejam menores ou maiores do
que 12 metros. No primeiro caso, as edificaes no deveriam ter mais do que duas vezes
e meia (2,5) a largura da via, se houvesse mais de 12 metros de largura, as edificaes no
poderiam ter mais de trs vezes a largura da via.

No caso da Avenida Augusto de Lima, tais restries limitavam a 105m a altura mxima
das edificaes, uma vez que a largura da caixa viria de 35m. Vale lembrar que, mesmo
com limite to elevado, a altura mxima no era seguida pelas edificaes da poca, e um
dos motivos para tal seria restries da ordem tcnica e construtiva. A sobreposio de
pavimentos at a altura de 105 m exigiria estruturas reforadas para receber os esforos,
o que provavelmente no obtinha correspondncia nas tcnicas disponveis para a poca.
Tal legislao, portanto, no moldou a forma como as edificaes eram construdas, sen-
do este papel desempenhado provavelmente pelas demandas da poca e pelas tcnicas
disponveis para a construo.

105m
Figura 25. Ilustrao esque-
mtica da altura mxima das
edificaes em 1922.

Fonte: Elaborao prpria.

49
 Lei n 363/1930
A Lei n 363 de 1930 definiu pela primeira vez a existncia de um slido (chamado aqui
de envelope) posicionado nos limites do terreno dentro do qual a edificao deveria estar
contida. As definies das faces deste slido eram definidas pela legislao em funo de
planos com a inclinao de 50 com a horizontal, passando a 5 metros de altura junto ao
alinhamento dos lotes no lado oposto da via. Um efeito importante dessa legislao foi
determinar uma altura mxima na qual os prdios ficariam alinhados via: (tan 50 x lar-
gura da via) + 5m. Para se construir acima deste limite somente seria possvel seguindo o
efeito escadinha, ou seja, se afastando do alinhamento na medida em que se adicionam
mais pavimentos. Isso significa, conforme mostra a ilustrao, que a altura mxima da
fachada junto ao alinhamento, para a Avenida Augusto de Lima neste momento, seria de
aproximadamente 42 metros, ou 17 pavimentos de acordo com a legislao referente ao
p-direito mnimo, que previa 2,5 metros de p-direito para edifcios com mais de dois
pavimentos. Para efeitos de simulao, consideramos o piso trreo como um pavimento
de loja, para o qual o p-direito mnimo seria de 4 metros, e a sobre-loja cujo p-direito
de 2,5 metros. Com isso, junto ao alinhamento seria possvel de se construir 14 pavimen-
tos de uma edificao residencial.

Um artigo que tem grande impacto na paisagem potencial o que permite o acordo entre
proprietrios de lotes contguos para permitir que o slido do envelope diga respeito s
dimenses de ambos os lotes, ou todos que estiverem referidos no acordo. Inicialmente,
o plano que define as faces do slido deveria cumprir a mesma re-
gra para as laterais dos lotes que possui para as faces
do alinhamento, mas com a existncia da possibi-
lidade de acordo entre proprietrios leva-se ao
extremo de se conseguir acordo entre todos
os proprietrios de uma mesma quadra e
eliminar as restries laterais dos lotes
aos quais se refere a legislao. Sen-
do assim, seriam considerados
os limites apenas perifricos
de um conjunto de lotes de
uma mesma quadra e
suas relaes com as
vias adjacentes,

Figura 26. Ilustrao esque-

mtica do limite volumetria
50
das edificaes em 1930.
$
Fonte: Elaborao prpria.
$ 5m

50
 e foi tal situao que levamos em conta na simulao.

A lei ainda regulamentou as chamadas salincias, avanos da edificao sobre o alinha-

mento, limitando a projeo vertical da fachada sobre o alinhamento em 40% da rea
total da fachada, avanando um mximo de 1m sobre a calada. Criou tambm uma in-
cipiente taxa de ocupao, limitando em dois teros (2/3) da rea do terreno como pas-
svel de ocupao coberta na Zona Residencial, o restante deveria se manter descoberto.
Legislou tambm sobre reas mnimas para cada cmodo, adotando que um raio mnimo
de 1 m deveria estar contido em todos os cmodos. Determinou tambm que janelas ou
aberturas deveriam ter uma rea de 1/6 da rea de piso de cada cmodo, sendo somada a
essa regulao em 1933 a exigncia de que os pisos dos cmodos deveriam receber a luz
do sol por pelo menos 1h durante o dia mais curto do ano.

As restries referentes iluminao tambm contribuam para moldar a forma das edi-
ficaes e a disposio interna de cmodos nos apartamentos residenciais. Previam, si-
multaneamente, que cmodos destinados habitao noturna deveriam receber luz do
sol; que reas internas de iluminao e ventilao (os chamados fossos) deveriam ter

Figuras 27 e 28. Ilustrao es-

quemtica do limite volumetria
das edificaes em 1930.

Fonte: Elaborao prpria.

50
50

dimenses mnimas compatveis com a orientao de suas faces, sendo a dimenso refe-
rente orientao norte-sul pelo menos quatro vezes maior que a orientao leste-oeste.
No entanto, para a Zona Central, onde se encontra grande parte da rea de estudo, eram
permitidas reas com dimenses mnimas de 2,00 metros para a largura, sendo que essa
dimenso deveria aumentar na ordem de 40 centmetros para cada pavimento a mais na

51
edificao. A razo entre comprimento e largura da rea no deveria ser inferior a 1/6.
Esta ltima regulao quanto s reas de iluminao e ventilao foi ilustrada na figura
28.

Um zoneamento incipiente dividiu a cidade em Zona Central, Zona Urbana (delimitada

pela Avenida do Contorno), Zona Suburbana e Zona Rural. A lei de 1930 no ficou vigente
por muito tempo. Foi revisada logo em 1933, possuindo na rea de anlise apenas dois
exemplos de edificao construdos durante a vigncia desta lei.

Figura 29. Mapa de Zoneamen-

to para o ano de 1930.

Fonte: Elaborao prpria.

Zona Central

Edificaes da rea de anlise

52

Figuras 30 e 31. Ilustrao es-
quemtica do limite volumetria
das edificaes em 1933.
Fonte: Elaborao prpria.
Decreto n 165/1933
O decreto n 165 de 1933 veio apenas 3 anos aps a ltima regulao e por isso possui
diversos artigos semelhantes lei anterior. Aparentemente, complementa a lei de 1930
acrescentando alguns fatores de regulao e modificando outros. Uma das principais mo-
dificaes foi a respeito dos envelopes dentro dos quais as edificaes deveriam estar con-
tidas. Anteriormente dependente de acordos entre proprietrios vizinhos para as faces
laterais do slido, definiu-se que a altura mxima para as fachadas laterais seria a mesma
da atingida pela fachada frontal, que por sua vez era delimitada pelo plano inclinado 50
em relao horizontal e passando adjacente ao lote oposto na rua. Posteriormente, em
1938, o Decreto n 30 alterou este valor de 50 para 55. Portanto consegue-se definir
uma paisagem possvel para cada lote independente dos lotes adjacentes, o que mostra-
mos nas figuras 30 e 31.
No que se refere aos requisitos mnimos de iluminao dos cmodos, a lei previa que
durante o dia mais curto do ano o piso de dormitrios deveria receber luz solar por pelo
menos 1 hora. Em relao s reas (fossos), o decreto regulava as chamadas reas de di-
visas, em que pelo menos um dos lados seria limitado pela divisa do lote. Nestas, o lado
menor deveria ter pelo menos 1,50 metro e o lado maior sendo um tero (1/3) da altura da
parede. Isto , para cada 3 metros a mais na edificao, o comprimento da rea de divisa
deveria aumentar em 1 metro. Como a exigncia para reas de divisa era mais permissiva
que a de outras reas internas, foi simulada esta modalidade de abertura uma vez que se
est querendo mostrar a paisagem possvel prevendo o mximo de rea possvel de ser
construda em cada situao, ou seja, o adensamento mximo. Observa-se tambm
uma correspondncia com o que foi de fato construdo, sendo mais comumente
utilizada a abertura junto s divisas do lote, conforme mostrado nas figuras 30
e 31.
50
50
55
$
$ 5m
53
 Decreto-lei n 84/1940 (Regulamento de Construes)
O Regulamento de Construes de 1940 sobreps legislao vigente uma srie de exi-
gncias mais restritivas principalmente no que diz respeito s aberturas e reas para ven-
tilao e iluminao. Em vez de se abordar a questo da iluminao caso a caso, variando
de acordo com a incidncia solar de cada edificao em sua respectiva localizao e orien-
tao, definiu-se regras gerais para o dimensionamento de reas internas e externas. Tal
mudana na abordagem pode ter se dado por causa do aumento no volume de projetos
aprovados a partir desta poca, principalmente projetos complexos de edifcios verticais,
o que provavelmente sobrecarregaria o processo de aprovao na anlise da iluminao
caso a caso.

As chamadas reas foram redefinidas e subdivididas em reas principais e secund-

rias. As reas principais seriam destinadas a ventilar e iluminar compartimentos de per-
manncia prolongada (salas, quartos) e reas secundrias compartimentos de utilizao
transitria (circulao, cozinhas). As chamadas reas principais possuam maiores di-
menses exigidas pela regulao do que as chamadas reas secundrias, o que pode ter
levado novamente produo habitacional com circulao e cozinhas voltadas para tais
fossos internos, enquanto quartos e salas mais comumente possuam aberturas para as
vias ou o fundo dos lotes.

A definio de uma regra neutra para o dimensionamento dos fossos seguiu uma expres-
so matemtica em funo de sua altura. Para reas principais abertas, por exemplo, ao
nvel do piso deveria estar contido um crculo cujo dimetro mnimo (D) se daria pela
frmula D = 2 + h/b, onde h seria a altura do piso considerado ao piso do segundo pavi-
mento. O fator b variaria de acordo com as caractersticas dos aposentos atendidos e da
regio da cidade, sendo na Zona Comercial b = 6 enquanto nas outras regies da cidade
b = 4 para reas atendendo compartimentos de permanncia no-noturna. As dimenses
horizontais das reas, portanto, cresceriam linearmente com a altura da edificao, sendo
tal crescimento atenuado pela localizao da edificao na Zona Comercial. Para as reas
secundrias, as dimenses eram menos restritivas, sendo a frmula utilizada D = 1,50
+ h/b, sendo b = 10. Para efeitos de simulao (ver figuras 32 e 33), consideramos esta
ltima frmula uma vez que a proposta de paisagem com adensamento mximo exige
a adoo dos parmetros menos restritivos quando estes esto disponveis. A proposta
projetual da simulao, portanto, considera a existncia de uma rea interna secundria,
atendendo compartimentos de utilizao transitria (cozinhas, banheiros e corredores).

Outro fator de regulao do Regulamento de Construes foi as exigncias de p-direito

mnimo. Antes definido em 2,50 metros, agora passa a ser de 3 metros para ambientes de

54
 permanncia prolongada. Vale lembrar que o Regulamento de Construes se manteve
vigente at a promulgao do Cdigo de Edificaes em 2009, portanto passou por diver-
sas modificaes que diminuram as exigncias de p-direito mnimo para 2,80 metros
em 1966 e, finalmente, para 2,60 metros em 2000. Devido ao fato deste Regulamento
condicionar restries da esfera construtiva s Zonas da cidade, ao fato do primeiro Plano
Diretor no ser sido promulgado ainda e de muitas das exigncias anteriores terem se tor-
nado obsoletas uma vez que eram menos restritivas, pode-se dizer que este Regulamento
passou a efetivamente fazer o papel de controle do crescimento da cidade e do planeja-
mento urbano de um modo geral de 1940 ao ano de 1976. O planejamento, desta maneira,
era realizado na esfera do lote e no que diz respeito s restries de carter edilcio.

Figuras 32 e 33. Ilustrao es-

quemtica do limite volumetria
das edificaes em 1940.

Fonte: Elaborao prpria.

0,15m
3,00m

55
$
5m
$

55
 Decreto-Lei n 1910/1946
O Decreto-Lei n 1910/1946 modifica as chamadas Zonas da cidade, at ento vigentes
como Zona Central, Zona Urbana, Zona Suburbana e Zona Rural. A Zona Central passa a
ser chamada oficialmente de Zona Comercial (apesar de constar em leis anteriores ambos
os nomes). So acrescentadas a ela reas importantes para nossa anlise. Toda a parte
da Avenida Augusto de Lima entre Praa Raul Soares e Avenida do Contorno, isto , a
regio do Barro Preto, passou a ser considerada Zona Comercial. Alm dela, regies do
bairro Floresta, Lagoinha e o entorno da Praa Afonso Arinos tambm entraram na Zona
Comercial.

O Decreto-Lei essencial para nossa pesquisa em seu Artigo 2, que define que todos
os lotes com testada para as avenidas limtrofes da Zona Comercial tambm adquirem
as prerrogativas de construo desta Zona. Anteriormente, avenidas limtrofes possuam
apenas um dos lados dentro da Zona considerada, sendo o outro lado pertencente Zona
Urbana (agora chamada de Zona Residencial). Sendo assim, todo o lado sul da Avenida
Augusto de Lima passa a possuir as exigncias menos restritivas de construo para a
Zona Comercial descritas at aqui. Lotes de esquina, por exemplo, podiam agora adotar
as alturas mximas referentes Avenida, mesmo tendo suas frentes principais para ruas
mais estreitas onde seus limites mximos de altura seriam menores de acordo com a le-
gislao.

Figura 34. Mapa de Zoneamen-

to para o ano de 1946.

Fonte: Elaborao prpria.

Zona Comercial

Edificaes da rea de anlise

56

Figura 35. Efeito da legislao
sobre garagens de 1965 na paisa-
gem construda.
Fonte: Elaborao prpria. m, ou frao que ultrapassasse 100 m. Cada vaga de garagem na verdade correspondia
Lei n 1207/1965
A Lei n 1207 de 1965 passa a exigir pela primeira vez rea construda mnima desti-
nada a estacionamentos particulares. a primeira vez que uma regulao urbanstica
direciona sua esfera de atuao no mais para a forma da edificao, mas para o uso.
Em outras palavras, a primeira vez que o poder pblico determinava de qual maneira
seria a diviso interna da edificao em relao ao uso, especificamente direcionando
parte da rea construda total para estacionamentos. As reas mximas construdas das
edificaes eram limitadas pelos limites de altura dos envelopes de 1933, portanto uma
exigncia mnima em reas de estacionamento estaria neste momento necessariamente
retirando rea construda destinada aos usos comerciais e residenciais. Efetivamente, di-
minui a possibilidade de mais lojas, salas ou apartamentos ocuparem um mesmo espao,
limitando assim a densidade de unidades residenciais ou comerciais.
Todas as novas edificaes na cidade, independente da regio onde se localizassem, de-
veriam prever rea dedicada garagem. Na Zona Comercial, tal rea deveria prever uma
vaga para cada 300 m de rea construda e na Zona Residencial uma vaga para cada 200
a 25 m de rea construda destinada aos estacionamentos, o que incluiria a vaga em si
e a rea de manobra. A exigncia da lei no era em relao ao nmero de vagas, mas
rea construda proporcional a este valor de 25 m por vaga. Se o projetista conseguisse
uma soluo projetual na qual cada vaga tivesse, em mdia, menos de 25 m de rea
construda, a edificao poderia portanto ter mais vagas. Legislaes posteriores da-
vam incentivos tributrios para a instalao de estacionamentos na regio central
seguindo regras especficas (impermeabilizao total do terreno, uso exclusivo
para estacionamento, no-existncia de outras edificaes no mesmo lote, en-
tre outros).
55
$
5m
57
 Lei n 2254/1973
J em 1973 a lei n 2254 se prope a intensificar a edificao de uma certa regio da cida-
de, compreendida principalmente pelo bairro Santo Agostinho hoje em dia, nos entornos
da Praa Carlos Chagas (Praa da Assembleia), utilizando instrumentos diferentes daque-
les vigentes at ento. Pela primeira vez, dispensa os lotes em questo do limite de altura
delimitado pelo plano previsto na lei n 363 de 1930. No sendo mais limitados por uma
altura mxima, novas edificaes deveriam ter em rea construda um mximo de 3 vezes
a rea do terreno em que se encontravam. Foi a primeira aplicao do conceito de Coe-
ficiente de Aproveitamento na legislao de Belo Horizonte. Desde ento, se exclua do
clculo de reas mximas construdas o pilotis, garagens, casas de mquina, caixa dgua,
espaos de circulao, entre outros. Foi institudo um afastamento frontal mnimo de 3
metros e lateral de 3,5 metros. Seguindo as legislaes anteriores referentes s reas para
estacionamento, tal lei tambm definiu um mnimo de 25m de estacionamento para
cada unidade habitacional, o equivalente ao mnimo de uma vaga por unidade, ao invs
da definio das vagas mnimas ser feita em funo da rea construda. Como as unidades
residenciais eram cada vez menores, isto significava mais vagas de garagem. As chamadas
reas de divisas, regulada pelo Regulamento de Construes, tiveram suas dimenses
mnimas reduzidas pela metade, o que tornou ainda mais vantajoso adot-las. Apesar de
aplicada apenas a uma regio especfica da cidade, compreendida pela Av. do Contorno,
Rua Araguari, Rua Gonalves Dias e Av. Olegrio Maciel, tal legislao foi importante
como uma prvia para o primeiro Plano Diretor da cidade, de 1976, que viria a utilizar os
mesmos instrumentos implantados pela primeira vez em 1973.

58
 Lei n 2662/1976 (Uso e ocupao do solo)
Promulgada juntamente com o novo Plano Diretor da cidade de Belo Horizonte, a Lei n
2662 de 1976 inaugura uma nova fase no pensamento de regulao urbanstica na cidade.
A partir dela, as regulaes posteriores seguiram essa lgica do Plano Diretor indicando
as intenes gerais de planejamento urbano para a cidade sendo promulgado juntamente
com uma Lei de Parcelamento, Uso e Ocupao do Solo, dando as diretrizes especficas e
os parmetros urbansticos dentro dos quais novas edificaes deveriam seguir.

Abandonado o zoneamento dos anos 40, que dividia a cidade em Zona Comercial, Zona
Residencial, Zona Suburbana e Zona Rural mas que as diferenciava principalmente quan-
to s possibilidades de ocupao e construo de novas edificaes, o novo zoneamento
redivide a cidade em Zonas Residencial, Comercial, Industrial, Setores Especiais, Expan-
so Urbana e Uso Especial. Cada uma delas possui novas subdivises, que estas sim indu-
zem a ocupao (a Zona Comercial, por exemplo, segue em suas subclasses na numerao
de 1 a 6). A lgica funcionalista vigora neste novo plano, uma vez que a permisso de
novas edificaes para usos especficos condicionada localizao em determinados zo-
neamentos ou com suas frentes voltadas para determinadas ruas e avenidas. Alm disso,
acrescenta tambm a lgica dos Modelos de Assentamento: cada um dos zoneamentos
possua modelos de assentamento especficos permitidos, novamente condicionados pelo
uso. Cada um dos modelos de assentamento possua parmetros urbansticos que passa-
ram a modelar as novas construes: foram introduzidos o Coeficiente de Aproveitamen-
to, Taxa de Ocupao, Afastamentos laterais, frontais e de fundos.

A introduo do Coeficiente de Aproveitamento limitava pela primeira vez a rea total

construda, antes regulada somente atravs dos limites mximos de altura dos gabaritos
e envelopes. Estes no deixaram de estar vigentes, no entanto raramente eram alcanados
pelas novas edificaes uma vez que a restrio de rea total construda se mostrou mais
restritiva. Tambm seguia vigente o Regulamento de Construes, que guiava principal-
mente as reas internas conforme mostrado nos itens anteriores. Nota-se, portanto, uma
sobreposio de legislaes que restringem ainda mais o espao construdo sempre com
a inteno de se nortear o processo de ocupao do solo.

Nota-se uma estratgia comum a partir desta lei que se repetiu nas regulaes subsequen-
tes: a limitao da rea total construda era acompanhada de diversas excees, espaos
da edificao que, a depender do uso aos quais eram destinados, no se enquadravam no
limite mximo de rea construda. Desta forma, se moldam incentivos para a destinao
de rea construda para determinados usos, alm das exigncias mnimas que se mos-
travam obrigatrias. Nesta lei, estes so os casos de reas destinadas a estacionamento,

59
circulao vertical, casa de mquinas, subestao, caixas dgua e pilotis. Para o caso do
estacionamento e do pilotis, tanto a situao da obrigatoriedade quanto a situao do in-
centivo so vlidas: ao mesmo tempo em que se exige que estas reas sejam construdas,
no se computa elas como rea construda passvel de limitao atravs do Coeficiente de
Aproveitamento.

A exigncia de rea de estacionamento passou a ser calculada atravs da frmula AE =

- 4,52 + 0,28 AU, onde AE a rea necessria por unidade residencial da edificao e
AU a rea da unidade residencial se menor do que 200 m. Preocupou-se em alocar
a exigncia de reas mnimas de estacionamento no espao construdo, tendo as regu-
laes permitido a formao de bandejas acima do pavimento trreo, com ocupao
total do terreno (taxa de ocupao = 100%) e excluda da exigncia de afastamentos fron-
tais e laterais. Era de se esperar que, como tais reas no eram computadas como rea
construda limitada pelo CA, no seriam economizadas pelos empreendedores da poca,
possivelmente construindo reas de estacionamento para alm do mnimo previsto em
lei, visando atingir o mximo possvel nas chamadas bandejas destinadas s garagens.
Vale lembrar que tambm possvel, neste momento, construir ainda mais pavimentos
de estacionamento para alm das bandejas, desde que se enquadrem nos afastamentos
permitidos ou se localizem no subsolo.

A regio de anlise foi novamente dividida em duas zonas dentro dessa nova lei. Antes to-
talmente pertencentes Zona Comercial desde 1946, a parte oeste da Praa Raul Soares,
referente ao bairro Barro Preto, foi includa na chamada Zona Comercial - 5, dentro da
qual poderiam ser construdos os Modelos de Assenta-
mento 1, 2, 9, 10, 11 e 19. A parte leste, jun-
tamente com o restante do hipercentro da
cidade, foi includa na Zona Comercial
- 6, referente aos Modelos de Assenta-

Figura 36. Efeito do Modelo de

Assentamento 17 da LPUOS de
1976 na paisagem construda.
$ Fonte: Elaborao prpria.
$

60
 mento 1, 2 e 17. Os modelos 1 e 2 diziam respeito a residncias unifamiliares, que muito
provavelmente no eram adotadas pelos construtores por se tratar de uma regio j valo-
rizada e com demanda para verticalizao e adensamento. Os modelos 9, 10 e 11, previs-
tos para o Barro Preto, previam apenas um pavimento de bandeja para estacionamento,
devendo os demais seguir tanto afastamentos frontais, quanto laterais e de fundos. A di-
ferenciao entre os trs modelos se d pelo tamanho do lote: quanto maior o lote, maior
o Coeficiente de Aproveitamento permitido, mas tambm maiores so as exigncias de
afastamentos laterais e de fundos e menores as taxas de ocupao mximas, reforando
um modelo de adensamento atravs da verticalizao e da centralizao do prdio no
lote, no centro da bandeja de estacionamentos. Pode-se entender a diferenciao entre
estes trs modelos como um sistema de incentivos: como maiores terrenos possuam re-
gulaes menos restritivas quanto rea mxima construda, a tendncia seria novos
empreendimentos agruparem o maior nmero de lotes possvel para ultrapassar a soleira
de 1500 m de terreno a partir da qual eram permitidos Coeficientes de Aproveitamento
de 5,5. Ao fazer isso, no entanto, estariam submetidos a regras que centralizam ainda
mais a edificao no lote (como os maiores afastamentos laterais ou menores taxas de
ocupao), o que leva a um ciclo que refora tal tipologia. Tal diferenciao pode ser vista
nas visualizaes.

Figura 37. Mapa de Zoneamen-

to em 1976

Fonte: Elaborao prpria.

Zona Comercial 6 Zona Comercial 5 SE-02 Edificaes

J para a regio considerada Zona Comercial - 6, circunscrito ao hipercentro da cidade,

o Modelo 17 seria o predominante. Ele previa Coeficiente de Aproveitamento mximo de
8,0 e Taxa de Ocupao mxima para os pavimentos superiores ao pilotis de 0,5. Permitia
dois pavimentos de bandeja de estacionamento, acima do trreo, e afastamento a partir
do 4 pavimento de 5 metros aos fundos e 4 metros na frente, apesar de no exigir afas-

61
tamentos laterais. A no-exigncia de afastamentos laterais tende a harmonizar as novas
edificaes com as j existentes, que tambm no possuam afastamentos laterais, mas a
taxa de ocupao mxima em 0,5 induz o adensamento pela verticalizao ao se concen-
trar mais rea construda em uma menor rea de projeo. Tal ocupao, para ser segui-
da, precisa de afastamentos maiores do que os mnimos previstos em lei. Caso se opte por
um maior afastamento de fundos, no h tanto impacto no desenho urbano. Mas a opo
pelos afastamentos laterais pode levar a um desenho urbano indesejvel: numa rea j
predominantemente construda sem afastamentos laterais, com as chamadas empenas
cegas, permitir a um lote abrir janelas para a divisa levaria a vistas desagradveis por par-
te dos novos empreendimentos, e o impacto para a cidade de ter dois prdios contguos
sem concordncia de desenho urbano (ver ilustrao).

A mudana na lgica da regulao representada por esta lei teria levado a conflitos com
as permisses anteriores, de modo que o resultado para o desenho urbano consolidado
tende a ser indesejvel. Induz a descontinuidade das fachadas, prezada por Agache em
seus planos nos anos 20 e resgatada por SABBOYA et al. (2015) como fundamental para
a vitalidade urbana no espao pblico. Exige de novos empreendimentos baixas taxas
de ocupao mxima, oposto ao que JACOBS (1961) delimitava como aceitvel. Induz o
adensamento atravs da verticalizao da edificao centralizada no lote, contrapondo
GEHL (2013) no que diz respeito a uma altura ideal para ocorrer a interao entre espao
privado e espao pblico e no que preza pela maior permeabilidade das fachadas. Perde-
-se o contato das fachadas com as vias, ao se permitir que bandejas de estacionamento se
localizem entre o olhar do morador e os transeuntes, destacado por JACOBS (1961) como
olhos da rua essenciais para a garantia da segurana no espao pblico. Todos estes
efeitos devido incongruncia entre legislaes subsequentes, sem pensar nas edificaes
da cidade j construdas sob determinada regulao.

Figura 38. Efeito dos Modelo de

Assentamento 9, 10 e 11 (respec-
tivamente) da LPUOS de 1976 na
paisagem construda, especifica-
mente para o Barro Preto (ZC-5).

Fonte: Elaborao prpria.

62

Figura 39. Efeito dos Modelo
de Assentamento 17 da LPUOS
de 1985 na paisagem construda,
computado rea de garagem
como rea construda.
Fonte: Elaborao prpria.
Lei n 4034/1985
A Lei n 4034 de 1985 se apresenta como uma reviso da Lei de Parcelamento, Uso e
Ocupao do Solo de 1976. No altera substancialmente a lgica do pensamento na elabo-
rao da lei, mas possui alteraes pontuais importantes para a compreenso do espao
construdo. Mantm-se os mesmos zoneamentos da lei anterior para a rea de estudo,
sendo a regio do Barro Preto Zona Comercial - 5 e a regio do Centro Zona Comercial - 6.
Para a Zona Comercial 5 acrescenta-se um modelo de assentamento (MA-20) e se retira
o modelo MA-11, que incentivava os lotes acima de 1500 m. Os demais modelos seguem
os mesmos parmetros da legislao anterior. Para a Zona Comercial 6 se mantm o Mo-
delo de Assentamento 17 como predominante, mantendo tambm suas caractersticas de
ocupao.
Uma mudana essencial presente nesta lei foi a mudana no clculo de reas de estacio-
namento. A frmula para calcular a rea mnima se manteve a mesma da lei anterior. No
entanto, a nova lei exige que as reas de estacionamento ocupem apenas o trreo (em at
50%) e os pavimentos com taxa de ocupao em 100% (as bandejas), no sendo mais
permitidas reas de estacionamento nos pavimentos acima destes, mesmo cumprindo
os afastamentos. A lei anterior permitia que isso acontecesse, desde que se cumprisse
os afastamentos obrigatrios. Outra mudana foi a rea de estacionamento passar a ser
computada na rea total construda. Como havia exigncia mnima para rea de estacio-
namento e agora ela seria computada no limite definido pelo Coeficiente de Aproveita-
mento, houve uma reduo do Coeficiente efetivo, ou seja, aquele destinado para reas de
habitao ou comrcio. Num modelo de assentamento 17, por exemplo, o Coeficiente de
Aproveitamento efetivo seria reduzido de 8,0 para 5,5, uma vez que so dois pavimentos
na bandeja (CA = 2,0) e at metade do pavimento trreo (CA = 0,5) passveis de desti-
nao a estacionamento. Em compensao, foram includas outras reas nos descontos
do Coeficiente de Aproveitamento (reas no computadas para fins de clculo de rea
mxima construda): reas comuns do condomnio, como reas de lazer, e reas de
circulao horizontal foram as principais incluses nos descontos.
Tais fatores no duraram muito tempo em forma de regulao. Talvez
por presso dos agentes do mercado imobilirio, logo em 1988 outra lei
(n 5125) isentava novamente as reas de estacionamento do clculo
do Coeficiente de Aproveitamento. E mais: isentava tambm da rea
mxima construda toda rea de estacionamento que fosse at duas ve-
zes a rea mnima exigida. Permitia ainda que os pavimentos colados
na divisa, sem afastamentos e com taxa de ocupao em 100% destina-
dos aos estacionamentos (bandejas) passassem de dois para cinco (at
$
$
63
13,50 m de altura) no caso dos Modelos de Assentamento 9 e 10 e passasse de trs para
sete (at 19,00 m de altura) no caso dos Modelo de Assentamento 17. A Lei n 5982 de
1991 restringiu tal regulao Zona Comercial 6, dentro da qual estava parte da rea de
anlise. Tais mudanas incentivaram ainda mais o modelo de bandeja indesejvel para
o desenho urbano e deram ainda mais incentivos para a construo de estacionamentos,
que passaram a ocupar at 50% da rea construda das novas edificaes.

Figura 40. Efeito da lei n

19m
5125/1988 na proviso de reas
de garagem para o Modelo de
Assentamento 17.
$
Fonte: Elaborao prpria.
$

64
 Lei n 7166/1996
A Lei n 7166 de 1996 altera novamente substancialmente a lgica da regulao da ocupa-
o do espao urbano na cidade. O carter funcionalista dos planos anteriores, que condi-
ciona determinados usos s zonas da cidade e condiciona novamente a forma das edifica-
es a essas zonas e esses usos foi abandonado. No lugar dele surge um novo zoneamento
baseado principalmente na questo da ocupao, os nomes das zonas seguem a inteno
de determinadas reas da cidade em se controlar a ocupao ou estimul-la: Proteo,
Adensamento Restrito, Adensamento Preferencial, Adensada, entre outros. Nota-se que
at mesmo nos nomes das novas zonas a questo do adensamento aparece como chave. A
questo do uso ainda permeia todo o plano, mas no mais condicionada ao adensamento,
mas questo viria principalmente: vias de maior capacidade poderiam receber usos
que, segundo a lei, gerariam maior trfego.

A regio de anlise se localiza em duas zonas principais: a Zona Central de Belo Horizon-
te (correspondente regio do Barro Preto) e a Zona Hipercentral (entre as praas Raul
Soares e Afonso Arinos). O abandono dos modelos de assentamento definiu parmetros
especficos para cada Zona. Alm do Coeficiente de Aproveitamento, Taxa de Ocupao
e Afastamentos mnimos, foram acrescentados regulao outros parmetros: Taxa de
Permeabilizao, que ocupa os espaos fora da projeo da edificao; Altura Mxima
da Divisa, que substitui a regulao de 1988 a respeito das permisses para pavimentos
que atingem 100% na Taxa de Ocupao; e a Quota de terreno por unidade habitacional,
um ndice que se obtm ao dividir a rea do terreno em m pelo nmero de unidades. A
Quota representa um nmero mnimo que esse ndice pode alcanar especfico para cada
Zona, ou seja, um controle direto sobre a densidade de domiclios por unidade de rea.

Os Coeficientes de Aproveitamento mximos foram consideravelmente reduzidos, no ul-

trapassando mais o valor de 3,5 para a Zona Hipercentral. No entanto, as reas considera-
das no-computveis aumentaram substancialmente. reas destinadas a estacionamento
de veculos, pilotis, espaos de recreao comuns, reas de circulao vertical e horizon-
tal, varandas abertas, caixas dgua, casa de mquinas, subestao, depsitos, guaritas,
coberturas, jardineiras, entre outros, no entram na rea calculada como limitada pelo
Coeficiente de Aproveitamento. Exceto para estacionamentos e pilotis, tal desconto na
rea construda limitada a 30% da rea total. A lgica das leis anteriores se manteve:
limita-se ainda mais a rea construda total mas se d incentivos atravs de reas no-
-computadas. Incluiu ainda um gabarito: no poderiam ser construdas edificaes acima
de 15 pavimentos, exceto se localizada na Zona Hipercentral ou na Zona Central em terre-
nos acima de 1200 m. Novamente, isso atua como um incentivo para a incorporao de
mltiplos terrenos para se ultrapassar a soleira de 1200 m.

65
So introduzidos mecanismos de afastamento laterais seguindo a chamada regra do H.
Ela define que afastamentos laterais e de fundos devem seguir a seguinte equao: A =
2,30 + (H - 12) / B. Sendo A o valor do afastamento mnimo, H a distncia entre a laje de
cobertura do pavimento considerado e o piso do primeiro pavimento. O fator B varia em
funo do zoneamento, sendo maior em Zonas onde se deseja incentivar a diminuio
dos afastamentos, como o caso da Zona Adensada e Zona Central. Para a Zona Hiper-
central, os afastamentos so facultativos no havendo janela voltadas para as divisas mas,
caso existam, devem seguir as exigncias do Regulamento de Construes de 1940, ainda
vigente. Estando o Regulamento de Construes vigente para garantir as condies de
iluminao e ventilao, as regras de afastamentos se mostram efetivamente como regras
de desenho urbano. Para a garantia de iluminao e ventilao, podem ser consideradas
redundantes, uma vez que o Regulamento de Construes segue cumprindo este papel.
Ento a pergunta vlida neste momento qual tipo de desenho urbano estamos indu-
zindo com a regulao de afastamentos. Pois pelo que vemos at ento, ela refora um
padro de construo com a edificao centralizada no lote, e o provvel pior efeito desta
legislao forar a configurao das habitaes de modo longitudinal no lote. Como os
lotes em Belo Horizonte costumam ter seus menores lados voltados para a rua, se esten-
dendo para o interior da quadra, exigir afastamentos nessa situao praticamente fora
as plantas dos novos apartamentos a configurar todas as aberturas principais para as
laterais dos lotes, ou seja, de frente para as janelas do prximo apartamento. As fachadas
voltadas para as ruas, nesse caso, costumam perder suas janelas j que agora se configu-
ram como a lateral dos prdios.

Outra regulao nova nessa lei que consolida regulaes anteriores a Altura mxima
na divisa. Altura dentro da qual permitida uma Taxa de Ocupao em 100%. Tal ndi-
ce, para a regio analisada, de 10,8 m. Considerando um p-direito de 2,7 m isso gera
quatro pavimentos da bandeja destinados ao estacionamento de veculos. A exigncia
mnima para vagas de estacionamento, por sua vez, de uma vaga por unidade no caso
de edificaes residenciais ou uma vaga a cada 50 m de rea construda comercial. Ou a
soma de ambos caso seja de uso misto. A exigncia de vagas varia tambm de acordo com
o carter da via (se de trnsito local, coletora, regional, etc). Quanto maior a hierarquia,
mais vagas so exigidas, quebrando a ideia de que vias mais altas nessa hierarquia so as
que menos precisariam de vagas de estacionamento, uma vez que costumam ser melhor
atendidas por rotas de transporte pblico.

Para efeitos de anlise dessa lei na rea de estudo,

no h amostras suficientes de edificaes constru-
das sob seus efeitos. Uma anlise mais precisa de-

Figura 41. Efeito da LPUOS

de 1996 para a rea construda
$ total na regio da Avenida.
$
Fonte: Elaborao prpria.

66
veria ser feita em outras regies, onde foi mais intensa a ocupao usando os parmetros
determinados por esta lei. Tal trabalho foi realizado por MOL (2004) e EPAMINONDAS
(2006) no que diz respeito, respectivamente, aos efeitos dessa legislao na cidade como
um todo e especificamente no Bairro Buritis. Houve posteriormente dois complementos
a esta lei, promulgados em 2000 e 2010 que sero analisados agora.

67
Lei n 8137/2000

A lei n 8137 de 2000 altera partes do texto da lei de 1996, que continua vigente. No h
mudanas substanciais na lei, portanto identificamos partes mais essenciais para enten-
der quais lgicas j estavam sendo repensadas aps 6 anos da promulgao da lei anterior.
O primeiro item de destaque a revogao do mximo de 30% da rea total construda
como passvel de descontos em relao ao CA. Sem o limite, as reas descontveis podem
ocupar quaisquer porcentagens da rea total construda. Foi revogado tambm artigo que
definia limite de altura mximo para as edificaes em 15 pavimentos (chamado de gaba-
rito) e com ele o incentivo para a aglomerao de mltiplos terrenos para superar a solei-
ra de 1200 m para se construir acima do limite. Foi permitida Altura mxima na divisa
se estender at a altura na divisa das edificaes vizinhas, desde que estejam legalmente
construdas. Para a questo de vagas mnimas de estacionamento, foi colocada merc da
deciso de conselhos a permisso para se reduzir o nmero mnimo de vagas em edifica-
es de uso coletivo pblico, o que j sinalizou uma possvel mudana de pensamento em
relao exigncia de mnimo de vagas, que talvez estivesse rgida demais.

Lei n 9725/2009 (Cdigo de Edificaes)

A revogao do Regulamento de Construes de 1940 se deu somente com a promulga-

o do novo Cdigo de Edificaes em 2009, com mudanas pontuais. A rea mnima de
unidades habitacionais passa de 16 m para 24 m, sendo esta possvel somente com a
extino de divisrias entre cmodos (exceto sanitrios), uma vez que h medidas m-
nimas para cada um dos cmodos tambm. O cdigo manteve a separao de cmodos
em permanncia prolongada e utilizao transitria, e manteve tambm as regras de es-
calonamento para o dimensionamento de fossos internos, variando no grau de escalo-
namento de acordo com o tipo de ambiente com abertura para os fossos. Caso apenas
ambientes de utilizao transitria estejam abertos para fossos internos, a regra adotada
a inscrio de um crculo cujo dimetro D em metros seja calculado pela frmula D =
1,50 + (A - 5,30) / 10. Caso tenha pelo menos um ambiente de permanncia prolongada
com abertura para o fosso, o fator de diviso passa de 10 para 4, ou seja, mais restritivo
no sentido de exigir fossos mais amplos.

Uma diferena fundamental desta lei o fato de incorporar em seu texto a previso dos
afastamentos laterais discutidos anteriormente. E prev tambm, na ausncia dos afas-
tamentos, que seja utilizada a frmula descrita para os fossos para moldar as reas de
divisa. A Lei de Uso e Ocupao do Solo de 1976 previa que, no caso de reas de divisa,
poderia ser usado somente metade do dimetro previsto no Regulamento de Edificaes.

68
Com a nova lei de 2009 essa prerrogativa se perde, voltando-se a exigir o dimetro na sua
ntegra como calculado na frmula discutida acima. Tal mudana positiva para a qua-
lidade do ambiente urbano, uma vez que a exigncia de metade do dimetro levava em
conta que o lote adjacente tambm usaria metade e os dimetros se complementariam,
mas no h garantias de que as reas de divisa coincidiriam de um lote para o outro, o
que pode ter levado abertura de reas com metade do tamanho voltadas para empenas
cegas.

As regulaes de p-direito mnimo se alteraram de 2,80 m para 2,60 m, o que tem bas-
tante impacto na densidade construtiva. Outra regulao que no tem tanto impacto na
densidade construtiva mas sim na forma das edificaes, uma vez que altera significati-
vamente a disposio das plantas, a exigncia que banheiros e reas de servio tenham
aberturas diretamente para o exterior. Isso impede solues de plantas que levam em
considerao a ventilao mecnica. Edificaes do tipo foram construdas no passado e
um exemplo clssico o Conjunto Juscelino Kubitschek, que volta todos os cmodos e sa-
las para o exterior deixando cozinhas e banheiros com ventilao mecnica voltados para
o interior da edificao, junto ao corredor de circulao. O impacto de tal regulao pode
ser melhor analisado num estudo sobre evoluo de plantas dos apartamentos, como o
desenvolvido por VIANNA (2011) em relao cidade de Curitiba.

69
 4. TRANSFORMAES E
PERMANNCIAS NA
AV. AUGUSTO DE LIMA

70
Imagem 42. Vista do Ed. Arcngelo Malet-
ta e da antiga sede da Cmara Municipal de
Imagem 01. Edificao na esquina da1970.
BH. Ano Rua
da Bahia com Augusto de Lima, hoje ocupa-
da pela Drogaria Arajo.
Fonte: Ano 1915.
BH Nostalgia
71
Contextualizao da rea de estudo
Depois de destacados diversos fatores que levaram inicialmente escolha da Avenida
como objeto de estudo e analisadas as legislaes incidentes sobre a rea ao longo do
tempo, faz-se necessria uma espacializao da Avenida de modo a embasar o histrico
de transformaes e a deteco de padres na ocupao.

Foram includos na rea de anlise 158 edificaes que se estendem da Praa Afonso
Arinos na poro Leste Avenida do Contorno na poro Oeste. Ou seja, em toda sua
extenso. A condio para que lotes entrassem na rea de anlise era possurem frente
para a Avenida Augusto de Lima. H o caso de lotes que julguei serem relevantes para a
anlise mesmo no possuindo frentes para a Avenida, principalmente nas vias diagonais
que cortam a Avenida.

Uma regio que vale destaque a Praa Raul Soares (ver Figura 43), uma vez que foram
considerados as edificaes de todos os lotes dos quarteires adjacentes praa. Partindo
da ideia que tais edificaes formam uma espcie de conjunto urbano muito conectado
entre si, dadas as pequenas dimenses destes quarteires e sua interao muito forte com
a Praa Raul Soares. Como uma destas edificaes voltadas para a praa uma das tor-
res do Conjunto Juscelino Kubitschek, foi includa na anlise a outra torre do Conjunto
tambm, mesmo no possuindo frente para a Avenida Augusto de Lima nem estando nos
quarteires que circundam a Praa Raul Soares.

A rea possui diversas edificaes de carter institucional que no possuem dados cadas-
trais nas bases consultadas. o caso do Frum Lafayette, do Minascentro e do teatro Sesc
Palladium, todos os trs com frentes para a Avenida. Como so edificaes importantes
para se compreender a histria da Avenida, foram retratados na busca por fotos antigas
que mostrassem as permanncias na Avenida ao longo do tempo e comparado aos dias
atuais.

Uma anlise incipiente nos levou a separar a Avenida em trs diferentes reas, como
vemos no mapa ao lado (ver Figura 44). A rea do Barro Preto possui ocupao mais hori-

Figura 43. Foto da construo

do Conjunto JK e paisagem atual
do Google Earth.

Fonte: BH Nostalgia

72
 Figura 44. Mapa de contextu-
alizao da Avenida Augusto de
Lima.

Fonte: elaborao prpria.

Barro Preto Raul Soares Centro

Lotes CTM da rea de anlise

N Edificaes da rea de
anlise

73
Legenda
rea construda total (m)
zontalizada, com predominncia de casas e galpes. A regio da Praa Raul Soares possui
as maiores edificaes, incluindo o Conjunto JK, muitas delas de carter residencial. J a
regio do Centro possui forte carter residencial tambm, mas com a presena de comr-
cio varejista no nvel da rua. Uma anlise da distribuio de usos e rea construda na
Avenida nos d o Grfico 01, confirmando as anlises preliminares.

CENTRO RAUL SOARES BARRO PRETO

LADO MPAR

MALETTA

JK

Grfico 01. Distribuio de usos

e intensidade de ocupao por
quadra da Avenida.

Fonte: elaborao prpria, dados

PBH.
LADO PAR

Coeficiente de aproveitamento mdio

rea construda residencial

rea construda comercial

Foram coletadas tambm algumas imagens antigas da Avenida, para nos dar uma di-
menso das mudanas que a regio sofreu ao longo do tempo (Figuras 45 a 60).

74
 Figuras 45 e 46. Panormica
da Avenida com destaque para o
Bairro Barro Preto.

Fonte: BH Nostalgia e Google

Earth.

Figuras 47 e 48. Mercado

Central, foto tirada na direo do
Shopping Cidade.

Fonte: BH Nostalgia e Google

Earth.

Figuras 49 e 50. Praa Raul

Soares, com destaque para o
Edifcio Leblon (ao centro).

Fonte: BH Nostalgia e Google

Earth.

Figuras 51 e 52. Panormica

da Praa Raul Soares e Avenida
Amazonas. Foto de 1960.

Fonte: BH Nostalgia e Google

Earth.

Figuras 53 e 54. O chamado

Grande Hotel, na esquina de Au-
gusto de Lima com Bahia, onde
hoje se localiza o Edifcio Maletta

Fonte: BH Nostalgia e Google

Earth.

Figuras 55 e 56. Primeira

Igreja Batista de Belo Horizonte,
edifcio tombado localizado na
Praa Raul Soares. Destaque
para o JK ao fundo.

Fonte: BH Nostalgia e Google

Earth.

Figuras 57 e 58. Panormica

do Centro da cidade, com des-
taque para a Praa Raul Soares e
Mercado Central direita.

Fonte: BH Nostalgia e Google

Earth.

Figuras 59 e 60. Edifcio da

Imprensa Oficial. Foto de 1915.

Fonte: BH Nostalgia e Google

Earth.

75
Tendncias de uso e ocupao na Av.
Augusto de Lima
A partir dos dados coletados e trabalhados, possvel de se inferir diversos padres de
ocupao na Avenida ao longo do tempo. Foram feitos recortes temporais por dcada de
ocupao, destacando o princpio na dcada de 1930 uma vez que antes disso h uma
defasagem na base de dados, no levando a somas expressivas para a composio grfica
das anlises.

Uma primeira anlise foi realizada levando em considerao a rea construda por dcada
para cada uso disponvel na base de dados (comercial, residencial e garagens). Uma se-
gunda anlise foi feita utilizando os dados de nmero de unidades produzidas e a mdia
da rea construda destinada a cada unidade, mais uma vez recortado por dcada e rela-
tivo ao uso atribudo. Desta forma, conseguimos medir o grau de adensamento da regio
ao longo do tempo destacando o efeito da densificao e verticalizao no tamanho das
unidades. Uma terceira anlise destaca mais especificamente esta densificao, levando
em considerao o nmero mdio de unidades por hectare e por empreendimento.

A anlise feita aqui d base para se identificar em quais momentos da histria houve uma
maior intensidade na ocupao das edificaes, levando identificao dos perodos de
tempo que mais contriburam para a alterao da paisagem na Avenida.

rea construda por uso

As dcadas de 1950 a 1970 foram marcadas por um boom imobilirio que tem seus refle-
xos na Avenida Augusto de Lima. Se considerarmos o total de rea construda nos anos
1930-1940 na Avenida, de 25.642,95 m, no perodo subsequente (entre 1950 e 1970) a
rea construda aumentava 19 vezes, como demonstra o grfico 02.

76
 Uso residencial Uso comercial Garagens

250.000

Grfico 02. Distribuio de 200.000

usos e intensidade de ocupao
por dcada na Avenida.

Fonte: elaborao prpria,

dados PBH. 150.000

100.000

50.000

0
1930 1940 1950 1960 1970 1980 1990 2000

A anlise das reas construdas e sua diviso em relao ao uso e dcada de construo
leva a diversas concluses sobre a dinmica do mercado imobilirio na Avenida Augusto
de Lima ao longo do tempo. A dcada de 30 foi marcada por uma predominncia das
construes comerciais, tendncia que veio a se inverter somente na dcada de 50. Dos
13 mil m de rea construda total, 93,9% era destinado para uso comercial e o restante
(6,1%) para uso residencial. A dcada de 40 detectou uma queda na rea construda mas
um aumento expressivo da incidncia de empreendimentos residenciais na rea central
da cidade. Dos 12 mil m de rea construda nessa dcada, 61,3% foi de rea comercial e
38,7% de rea residencial.

A dcada de 50 foi marcada por uma exploso de rea construda, especialmente de rea
residencial. Enquanto a rea construda destinada ao uso comercial foi multiplicada por
3 vezes dos anos 40 para os 50, a rea residencial foi multiplicada por mais de 14 vezes.
Do total de rea construda durante este perodo (94 mil m), 72,5% foi dedicado ao uso
residencial e 27,1% dedicado ao uso comercial. Timidamente, aparece tambm uma pe-

77
quena incidncia de rea construda dedicada ao uso para os automveis, denominado no
grfico como garagem.

Durante os anos 60, em comparao com a dcada anterior, as construes comerciais

voltam a ganhar fora, apesar da predominncia no uso residencial, aumentando em
154%. Dos 184 mil m construdos nessa dcada, 35,3% foi destinada ao uso comercial
e 64,3% foi destinada ao uso residencial. J na dcada de 70, registrou-se um aumento
de 21% de rea das construes destinada ao uso residencial, enquanto o uso comercial
registrou uma queda de 4%, j mostrando sinais do que viria a ser um declnio generali-
zado de novas construes para a regio. No obstante, a rea construda na dcada foi a
maior j registrada, de 210 mil m sendo 68,4% deles de rea residencial e 29,8% de rea
comercial.

Ao se analisar a construo de novas edificaes ao longo dos anos 70, nota-se uma signi-
ficativa reduo na segunda metade da dcada, fato que se estende para a dcada seguin-
te. Isso evidencia um possvel deslocamento da produo de moradia do centro para bair-
ros mais afastados. Os anos 80 registraram uma queda de 75% da rea construda total
adicionada existente, passando de 210 mil m para 51 mil m. A queda mais acentuada
foi em relao rea residencial, caindo 83% em rea, enquanto a construo de rea
comercial caiu 60% aproximadamente. Com isso, a incidncia do uso comercial voltou a
predominar em novas construes, representando 49% da rea total construda, contra
47,5% da rea residencial. A rea dedicada a garagens subiu de 1,8% para 3,5%.

H diversas razes possveis para essa queda vertiginosa de rea construda a partir da
segunda metade dos anos 70. Em 1976 foi posto em vigor o primeiro Plano Diretor e
Lei de Uso e Ocupao do Solo da cidade, introduzindo novos conceitos de Coeficien-
tes de Aproveitamento mximo, afastamentos mnimos, e determinando usos especficos
e modelos de assentamentos para diferentes zonas da cidade. Isso significa que pela pri-
meira vez a rea construda total das edificaes era limitada em funo do tamanho do
terreno em que ela se encontrava: no caso, no mais que 8 vezes. Por isso, a legislao
em si pode ter desestimulado novas construes na regio central, se tornando mais van-
tajoso para construtoras e incorporadores que investissem em outras regies da cidade.

Outra possvel razo para a diminuio da rea construda anualmente a prpria di-
minuio da atividade econmica. Diferente da dcada anterior, marcada pelo cha-
mado Milagre Econmico, o final dos anos 70 e os anos 80 foram afetados pelas crises
econmicas internacionais e crises inflacionrias no Brasil, o que pode ter causado uma
diminuio do nmero de construes de modo mais generalizado, uma vez que o poder

78
de compra da populao diminua e, com ele, a prpria capacidade de se financiar um
novo imvel (SANTOS, 1999). Na esfera regulatria e de disponibilidade de crdito, o
Banco Nacional da Habitao (BNH), criado pelo Governo Federal em 1964 para expan-
dir o financiamento da casa prpria, j apresentava nos anos 70 sinais de esgotamento e
dficit crescente (BOLAFFI, 1975).

Ainda no aspecto econmico, um possvel aumento no valor da terra na regio analisa-

da, justamente provocado pela alta demanda nos anos anteriores, pode ter desestimulado
novos empreendimentos na rea. Se a aquisio de terrenos com edificaes menores a
serem substitudas pelos novos prdios se torna mais cara, torna-se mais difcil atingir a
viabilidade econmica dos empreendimentos, principalmente levando-se em conta que
agora a rea mxima a ser construda era restrita pela legislao. Novamente, isso pode
ter levado ao deslocamento de investimentos da regio em anlise para reas ainda pass-
veis de valorizao induzida por novos empreendimentos imobilirios.

Outra possibilidade o esgotamento de terrenos disponveis para novos empreen-

dimentos. Uma vez que a atividade construtiva na regio foi muito intensa nos anos an-
teriores, a ocupao da regio teria atingido um ponto em que h poucos terrenos com
baixa ocupao. H de se destacar neste ponto a diferena entre a rea mxima possvel
de se construir em determinado terreno e a rea mxima construda ali. Uma maior di-
ferena entre esses dois valores gera um incentivo maior para que incorporadores com-
prem terrenos, removam a edificao ali existente e a substituam por uma nova edifica-
o, aproveitando ao mximo a rea possvel de ser construda. Portanto, uma anlise
dos coeficientes de aproveitamento praticados na regio e uma comparao com os coe-
ficientes mximos permitidos daria a ideia de quais lotes ainda estariam disponveis para
substituio de edificaes e, por consequncia, validaria ou refutaria a ideia de que o
esgotamento de terrenos disponveis teria contribudo para uma diminuio dos novos
empreendimentos na rea analisada. H de se ressaltar, tambm, que uma combinao
dos fatores citados acima, e no apenas um deles, possa ter influenciado nessa mudana
na dinmica imobiliria da regio.

Aps a brusca diminuio registrada na dcada de 80, durante os anos 90 no houve na

regio qualquer acrscimo de rea construda destinada ao uso residencial, apenas ao co-
mercial. Isso retrata a tendncia de esvaziamento residencial do Centro, que veio a se re-
verter apenas dcadas depois. Este esvaziamento pode ter se dado por diversos motivos.
O surgimento de novas fronteiras de expanso urbana, em bairros semi-perifricos como
Belvedere e Buritis, atraram a classe mdia na aquisio de novos apartamentos. A ten-
dncia geral de degradao de regies centrais, refletida em diversas cidades brasileiras,

79
frequentemente creditada ao aumento da violncia. Em compensao, o uso dedicado s
garagens nesta dcada representou 15,3% da rea total cons, aumento de mais de 4 vezes
em relao dcada anterior, contra 84,7% de rea para uso comercial, evidenciando os
fatores das legislaes que agora exigiam reas de garagem generosas em relao s leis
anteriores. A rea construda geral representou um acrscimo em relao dcada ante-
rior, possivelmente retratando a retomada da atividade econmica nos anos 90 uma vez
controlado o processo de crise inflacionria vigente desde os anos 80. Nos anos 2000,
houve uma queda de 80% na rea total construda. A rea destinada ao uso residencial
voltou a ganhar fora, representando 28% da rea total construda, contra 58,4% de rea
comercial e 13,5% de rea destinada a garagens.

Nmero de unidades e rea construda por unidade

Outra anlise pertinente dos dados registrados diz respeito ao nmero de unidades e
metragem quadrada de rea construda dedicada, em mdia, por unidade. A exploso da
rea urbana nas dcadas de 1950 a 1970 se evidencia pelo nmero de unidades habitacio-
nais e comerciais. Em 1940, foram 61. Em 1950, aumenta em 13 vezes, com 831 unidades
construdas. Nos anos 1960, o nmero de unidades construdas aumenta em quase sete
vezes em relao dcada de 50. quando so construdos os edifcios Arcngelo Maletta
e o Conjunto Juscelino Kubitschek, e a cidade se expande verticalmente, se adensando.

Nota-se pela anlise do grfico 03 que o crescimento do nmero de unidades por dcada
costuma ser acompanhado por uma reduo na rea construda mdia por unidade, o
que pode indicar duas coisas: a reduo no tamanho das unidades em si e a otimizao
das reas comuns na medida em que mais unidades so produzidas. A reduo do tama-
nho das unidades deriva da maior demanda para se viver em determinada regio, o que
leva os preos dos imveis a aumentarem e consequente reduo de sua rea j que o
poder de compra ou aluguel das famlias no acompanha o aumento de preo do metro
quadrado. Isso indica que, na medida em que uma regio se densifica, menores sero os
imveis produzidos ali (OSULLIVAN, 2007). A otimizao das reas comuns diz respeito
dedicao de menores reas construdas a reas de circulao horizontal e vertical, por
exemplo. Como os ndices analisados incluem toda a rea construda de determinada edi-
ficao e a divide pelo nmero de unidades, uma menor rea construda em comum para
as unidades resultaria em menores coeficientes analisados. Como na anlise anterior, h
a possibilidade de ser os dois fatores contribuindo ao mesmo tempo: os imveis de fato
ficaram menores com o tempo e as reas comuns terem sido melhor pensadas, j que no
so reas passveis de venda pelo incorporador.

80
 Uso residencial Uso comercial Garagens
N unidades
2500

2000

1500

1000

500

Dcada 1930 1940 1950 1960 1970 1980 1990 2000

Acima de 200 m

Grfico 03. rea mdia por rea mdia por unidade (m)
unidade, distribudo por uso e
por dcada.
Fonte: elaborao prpria,
dados PBH.
100 m
50 m
25 m
A partir da anlise do grfico 03, nota-se que o nmero de unidades residenciais teve seu
crescimento mais vertiginoso a partir dos anos 1950, aumentando em 30 vezes em rela-
o dcada anterior. O crescimento correspondente para uso comercial s aconteceu na
dcada seguinte, aumentando em 17 vezes o nmero de imveis construdos na dcada de
60. O crescimento do nmero de imveis destinado ao uso residencial cresce at a dcada
de 70, reforando as concluses sobre rea construda total descritas na seo anterior.
Nos anos 1940 teriam sido produzidos 24 imveis, subindo para 2105 nos anos 1970. Pau-
latinamente, a rea dedicada por imvel caiu de 197 m em 1940 para 68,15 m em 1970.
Com a reduo do nmero de unidades registrada na dcada de 1980, passando de 2105
para 309, houve o aumento da rea dedicada por imvel para 78,38 m, interrompendo
a sequncia de quedas nesse ndice, mas no se comparando ao que seria um aumento
proporcional ao tamanho da queda. Tudo isso refora as ideias descritas no pargrafo an-
terior: um maior nmero de unidades com o tempo de fato gera menores unidades, mas
uma diminuio na produo de unidades no retoma o tamanho anterior, talvez pelo
fato do valor da terra atingido ali no permitir tal retorno.

81
Em relao ao uso comercial, nota-se nos anos 1960, coincidindo com o crescimento ver-
tiginoso, pela primeira vez um maior nmero de unidades dedicada ao uso do que ao re-
sidencial. nessa mesma dcada que a menor rea construda por imvel registrada, de
apenas 49,08 m. Como na dcada seguinte se reduziu o nmero de imveis comerciais
produzidos, houve uma recuperao da rea por unidade, passando a 88,88 m. A partir
da, at os anos 90, a rea construda por unidade voltou a cair paulatinamente mesmo
com a queda concomitante do nmero de unidades produzidas. No chegou ao mnimo
registrado nos anos 60, mas a 62,58 m por unidade. Os anos 90 tambm registraram um
aumento do nmero de unidades pela primeira vez desde os anos 60. Isso indica, nova-
mente, que um aumento no nmero de unidades tende a reduzir a rea construda mdia
por unidade, mas a reduo na rea mdia no exclusividade do aumento do nmero de
unidades (provavelmente pelo contnuo aumento do valor da terra).

A rea construda dedicada s garagens, mesmo com as limitaes que a base de dados
oferece, pode nos dizer sobre como nmero de vagas se relaciona rea construda. A
legislao n 2662 de 1976, em seu Artigo 45, define uma equao para rea mnima de-
dicada a estacionamento. A cada 73 m de rea residencial, um mnimo de 25m deveria
ser dedicado rea de garagem. A medida dizia respeito ideia que uma vaga de garagem
com suas respectivas reas de manobra e circulao ocuparia 25m de rea construda. O
que a tabela nos mostra que, entre os anos 60 e 80, cada vez menos rea construda era
dedicada a cada vaga de garagem, indicando que as construtoras conseguiriam otimizar
as reas de manobra e circulao de modo que os mesmos 25m de rea construda con-
seguiriam abrigar, em mdia, mais do que uma vaga de automvel. Tal tendncia veio a
se inverter nos anos 90 e 2000, registrando respectivamente 19m e 17m de rea cons-
truda por vaga.

82
 Concentrao de unidades no terreno e nos
empreendimentos
Outra relao possvel de ser visualizada com os dados disponveis a relao entre as
novas edificaes e o terreno em que so construdas. Elas nos permitem ver, mais do
que apenas o acrscimo de rea construda ou o nmero de unidades, qual foi o grau de
concentrao destas no territrio. Em outras palavras, a densidade em si das edificaes,
atravs do nmero de unidades por hectare de terreno e do nmero de unidades por em-
preendimento. Assim, pode-se avaliar tambm em quais momentos a verticalizao foi
mais intensa na anlise da ocupao da Avenida Augusto de Lima.

Para a visualizao destes ndices, foram produzidos dois grficos (04 e 05). O primeiro
deles relaciona o nmero de unidades mdio construdo por edificao ao uso e dcada
correspondente. Para tal, cada unidade no grfico representa uma unidade (habitacional,
comercial ou de vaga de garagem) sobreposta umas s outras para indicar mais unidades
num mesmo lote. O segundo grfico analisa o grau de concentrao destas edificaes
no terreno em que se localizam, em mdia, por dcada e uso tambm. Um quadrante
retrata um hectare de rea e as figuras dentro de cada quadrante retratam 10 unidades
(habitacionais, comerciais ou de garagem). A referncia dcada a mesma para ambos
os grficos.

Nota-se nos anos 30 e 40 baixos ndices de unidades por hectare e de unidades por em-
preendimento tanto no uso residencial quanto no uso comercial. Na dcada de 50, o uso
residencial apresenta uma elevao brusca na concentrao de novas unidades por hec-
tare de terreno, passando de 21,82 para 658,78. Tal aumento na concentrao tambm
se converteu em um aumento de unidades por empreendimento, passando de 2,18 para
36,90. O nmero menor indica uma predominncia de edificaes baixas, com poucos
ou nenhuma edificao alta que aumentasse o ndice. Vale lembrar que se este ndice se
iguala a 1, h apenas uma unidade no terreno, ou seja, uma casa unifamiliar por exemplo.
O nmero de 36,90 indica que, em mdia, este era o nmero de unidades por edificao
construda nesta dcada.

Na dcada de 1960, h um aumento no nmero de unidades residenciais por empreendi-

mento, praticamente dobrando para 72,72 em mdia. Tal fato no significou, no entanto,
um aumento na concentrao de unidades por hectare de terreno. Ao contrrio, tal ndice
diminuiu de 658,78 para 478,57, indicando que, ao mesmo tempo em que as edificaes
tiveram mais unidades em mdia, elas ocuparam terrenos maiores, diminuindo a con-
centrao de novas unidades nos terrenos empreendidos. Esse ndice diminuiu dcada
aps dcada, chegando dcada de 1980 com o valor de 219,40. Nos anos 2000 houve

83
um aumento novamente, chegando a 297,09 aps a ausncia de empreendimentos deste
tipo nos anos 1990.

J referente ao uso comercial, a densificao e verticalizao teria vindo apenas na dcada

de 1960, quando a concentrao de unidades aumentou de 70,52 unidades por hectare
para 485,15. O nmero de unidades por empreendimento aumentou nesta dcada de 3,95
para 73,72. Ambas as medidas de concentrao diminuram nas dcadas seguintes at
os anos 1980. J nos anos 1990, houve um aumento brusco, chegando ao auge dos dois Grfico 04. Mdia de unidades
por lote, distribudo por uso e por
ndices. Tais dados indicam que houve poucos empreendimentos do tipo nos anos 1990, dcada.
mas teriam sido empreendimentos com um grande nmero de unidades e ocupando ter- Fonte: elaborao prpria,
renos menores, o que teria colaborado para este aumento do ndice que logo se arrefeceu dados PBH.

na dcada seguinte, nos anos 2000, voltando a ndices inferiores queles registrados nos
anos 1960.

Grfico 05. Densificao mdia

ao longo do tempo, em unidades
por hectare. Distribudo por uso
e por dcada.

Fonte: elaborao prpria,

dados PBH.

84
 Uso residencial Uso comercial Garagens

N unidades por
lote = 1 unidade por lote
80

70

60

50

40

30

20

10

Dcada 1930 1940 1950 1960 1970 1980

1950 1990 2000

10 unidades 1 hectare

85
A aplicao do Spacematrix na anlise da
rea de estudo
Conforme descrito na bibliografia correspondente, o Spacematrix de Berghauser Pont &
Haupt (2009) se apresenta ao mesmo tempo como uma ferramenta e uma metodologia
de pesquisa e anlise urbana importante no estudo das densidades. Atravs do posicio-
namento de amostras de tecido urbano em uma matriz que combina Taxa de Ocupao
(Ground Space Index - GSI) em seu eixo horizontal e o Coeficiente de Aproveitamento
(Floor Space Index - FSI) em seu eixo vertical, consegue-se perceber padres de repetio
no desenho urbano sem limitar a anlise circunscrio de tipos pr-definidos que no
conversam entre si. O uso da matriz, como veremos, consegue capturar a transio entre
tipos diferentes e at mesmo amostras hbridas que no se encaixam em nenhum dos
tipos categorizados.

Conforme Berghauser Pont & Haupt (2009) argumentam, h inmeras variaes de te-
cido construdo para uma mesma densidade pr-definida. A posio do ponto no grfico,
por si s, no nos diz muita coisa acerca da qualidade do espao ou de sua configurao
na relao entre reas construdas e reas abertas. Essa infinidade de variaes possveis
para uma mesma densidade diminui na medida em que se acrescentam restries exter-
nas possibilidade de construes, restries como aquelas impostas pelas legislaes
urbansticas analisadas at aqui. Somente luz das restries presentes consegue-se dar
um significado posio das amostras de tecido urbano no grfico e, portanto, nos de-
manda que tal anlise seja feita levando em considerao as restries legais presentes
em cada perodo de tempo.

Como o estudo deste trabalho envolve principalmente a evoluo histrica das regula-
es urbansticas na cidade de Belo Horizonte e, especificamente, na Avenida Augusto
de Lima, se faz necessrio aplicar esta evoluo histrica das legislaes e das edificaes
na anlise atravs da matriz espacial. Visando identificar os marcos mais importantes
na mudana regulatria e tendo em mente que recortes amplos demais ou especficos
demais tenderiam a prejudicar a anlise, identificamos trs grandes mudanas na lgica
da regulao urbanstica em Belo Horizonte que dividem todo o perodo histrico desde a
formao da cidade em quatro grandes perodos de tempo.

O primeiro deles, desde a inaugurao da cidade em 1897 ao Regulamento de Constru-

es, promulgado em 1940, marcado pela ocupao incipiente da cidade, com poucas
construes e poucos habitantes at o comeo dos anos 20. Nos anos 20 surgem as pri-
meiras regulaes urbansticas que, apesar de j referentes s construes, levavam em
conta a forma das edificaes em suas relaes com o espao pblico. neste perodo que

86
se mostram vigentes as leis que impunham um ngulo em relao horizontal dentro do
qual as edificaes estariam contidas. So diversas leis, como mostramos em etapas ante-
riores do trabalho, que tm um cuidado especial em relao forma da edificao em sua
harmonia com as vias adjacentes.

O segundo perodo de tempo tem incio com a promulgao do Regulamento de Cons-

trues em 1940, que muda a lgica de ocupao da cidade vindo a se tornar o princi-
pal instrumento de controle urbano. Apesar das regras anteriores terem sido mantidas,
o Regulamento exerce o planejamento urbano na medida em que as regras para novas
construes dependem da regio onde elas ocorrem. A regulao da construo, isto ,
cuja lgica voltada simplesmente para o interior do lote, o principal instrumento de
controle da paisagem neste momento.

O terceiro perodo de tempo tem incio com o primeiro Plano Diretor e Lei de Parce-
lamento, Uso e Ocupao do Solo, no ano de 1976, que introduz diversos parmetros
urbansticos j usados em outros contextos e muda novamente a lgica da ocupao da
cidade. Neste momento, a lgica funcionalista entra em voga e a cidade redividida em
zonas que limitam o uso possvel das edificaes dentro delas. Os diferentes parmetros
urbansticos para a cidade variam conforme a zona e o uso, sendo este o principal condu-
tor das novas regulaes urbansticas.

O quarto recorte temporal vai de 1996 at os dias atuais. Em 1996 houve outra inflexo
na regulao urbana, com a promulgao de um novo Plano Diretor e Lei de Parcelamen-
to, Uso e Ocupao do Solo. Abandonando parcialmente a viso funcionalista, o novo Pla-
no Diretor expe suas intenes de restringir as densidades em regies centrais a fim de
estimular o surgimento de novas centralidades. Os parmetros urbansticos no variam
mais de acordo com zonas funcionais, mas de acordo com as novas zonas que agora ex-
plicitam em seus nomes a questo das densidades, seja para estimul-las ou restringi-las.

Os autores que elaboraram a matriz levam em conta ainda questes como as dimenses das
vias pblicas e dos espaos pblicos no geral de modo a comparar diferentes amostras de
tecido urbano. Tal anlise, que exige inclusive um grfico separado da matriz espacial, no
foi feita neste trabalho pelo fato da comparao aqui realizada dizer respeito a uma lineari-
dade de uma mesma Avenida cujo espao virio uniforme em sua extenso, sendo assim
seu espao virio igualmente distribudo entre os lotes comparados. A comparao dos
autores geralmente se d entre diferentes ilhas, ou agrupamentos de quadras, enquanto em
nossa anlise a comparao se d principalmente entre diferentes edificaes de diferentes
pocas em lotes distintos, no vindo ao caso a incluso do espao da avenida em si.

87
Ao posicionar as 158 edificaes da Avenida Augusto de Lima na matriz espacial, alguns
padres j comeam a aparecer. As edificaes foram diferenciadas por cor de acordo com
o recorte temporal / regulatrio dentro do qual foram construdas. Vale destacar, aqui,
que a base de dados utilizada apresenta divergncias em relao a outros documentos his-
tricos encontrados (FJP, 2001) no que diz respeito ao ano de construo. O Spacematrix
revela trs agrupamentos claros de edificaes que valem ser estudados para identificar
relaes entre si.

O primeiro agrupamento chamarei de alta intensidade (1) e diz respeito principalmen-

te parte superior direita do grfico. Possui Taxa de Ocupao variando de 55% a 85%
e Coeficientes de Aproveitamento entre 12,0 e 16,0 aproximadamente. constitudo por
edifcios do segundo e terceiro recorte temporal e possui algumas caractersticas bem
definidas. So geralmente edifcios sem afastamentos laterais, com certa continuidade de
fachada e seguindo uma maior homogeneidade no que diz respeito altura atingida pelas
edificaes. Costumam ter em seus pavimentos trreos comrcio varejista, enquanto os
pavimentos superiores podem ser tanto comerciais (escritrios e servios) quanto resi-
denciais, no havendo predominncia de uso. Raramente possuem vagas de garagem e,
quando o tm, so subterrneas ou irrelevantes para a constituio da fachada e da forma
da edificao como um todo.

O segundo agrupamento chamarei de compactos (2), palavra que diz respeito tanto
ao pequeno porte dessas edificaes no sentido de terem baixos Coeficientes de Apro-
veitamento, quanto ao sentido da baixssima proporo de reas livres em relao rea
construda, isto , a compactao do tecido urbano devido s altas Taxas de Ocupao.
Tais edificaes geralmente possuem uso comercial e se constituem de galerias de lo-
jas, pequenos centros comerciais, igrejas, galpes, confeces entre outros que, devido
baixa altura atingida, tiveram permisso legal de se edificar at as divisas dos lotes. Tal
permisso ainda vlida nos dias de hoje. So edificaes presentes principalmente na
regio do Barro Preto e importantssimas para a economia da regio, uma vez que aglo-
meram o setor txtil do bairro, to importante para ser considerado hoje o Polo da Moda
em Belo Horizonte.

O terceiro agrupamento chamarei de sub-ocupados (3), para edificaes que possuem

simultaneamente baixas Taxas de Ocupao e baixos Coeficientes de Aproveitamento.
Dentro deste agrupamento, h dois tipos principais de amostras. H terrenos grandes
em que se localizam mltiplas edificaes de pequeno porte, geralmente para fins institu-
cionais. o caso de clubes recreativos, sede da polcia civil, centro de pesquisa. H tam-
bm o caso de terrenos vagos ou destinados a estacionamentos, que possuem edificaes

88
 Grfico 06. Spacematrix para
todas as edificaes da Avenida..

Fonte: elaborao prpria, da-

dos PBH, metodologia Berghaus-
er Pont & Haupt (2009)

1897 1940 1976 1996 2016

FSI OSR L 30 25

22,0

20
20,0

0,05
18,0

16,0
1
15

14,0

12,0

10
10,0

0,10

8,0

6,0
2 5
0,20
4,0
3
0,30
0,40
2,0 0,50

1,00 1

0,1 0,2 0,3 0,4 0,5 0,6 0,7 0,8 0,9 1,0 GSI

89
 Grfico 07. Spacematrix para
as torres do Conjunto JK.

Fonte: elaborao prpria,

dados PBH, metodologia Ber-
ghauser Pont & Haupt (2009),
fotos prprias, Google Earth e
Wikimedia Commons.

apenas essenciais para seu funcionamento ou que no podem ser derrubadas por serem
tombadas. H o caso da combinao dos dois casos, que a Igreja So Sebastio, que ao
mesmo tempo possui carter cultural-institucional e inclui no seu terreno uma grande
rea destinada a seu estacionamento que derruba sua Taxa de Ocupao e a posiciona
neste quadrante da matriz.

H ainda o caso de edificaes que se destacam por no pertencerem a nenhum agru-

pamento e se descolarem de outras edificaes na matriz espacial. Isso significa que so
edificaes distintas que no conseguem se assemelhar suficientemente a outras ao ponto
de formar grupos tipomorfolgicos. Um caso desses importante de se destacar as duas
torres do Conjunto Juscelino Kubitschek. Projetado por Oscar Niemeyer nos anos
1950, s veio a obter sua baixa de construo em 1971, ano que consta na base de dados
como ano de construo. Apesar disso, h diversas fotos do conjunto em construo
ainda nos anos 50 (inserir fotos).

Ambas as edificaes do conjunto consegue atingir altos Coeficientes de Aproveitamento

(FSI) ao mesmo tempo em que praticam baixas taxas de ocupao. Isso leva a mais alta
das torres a superar a mdia de pavimentos (L) em mais de 40 e a torre mais baixa em
aproximadamente 25. Vale lembrar que essa mdia de pavimentos a medida do Coe-
ficiente de Aproveitamento dividido pela Taxa de Ocupao. Como a Taxa de Ocupao
neste caso diz respeito edificao principal, no incluindo as bases de estacionamento e
lojas no pavimento trreo, este valor mdio (L) costuma ser acima da real altura da edi-
ficao em nmero de pavimentos. No obstante, no grfico a inclinao mxima repre-
sentada a de L = 30 pavimentos, tendo a torre mais alta do Conjunto JK superado esta
inclinao. Vale lembrar tambm que a caracterstica de altos Coeficientes de Aproveita-
mento associados a baixas Taxas de Ocupao o que prezava o movimento modernista
em projetos como o j citado Plan Voisin de Le Corbusier, onde a Taxa de Ocupao era de
apenas 5% enquanto as edificaes possuiriam mais de 60 pavimentos de altura. Nota-se
ento uma semelhana do projeto do Conjunto JK com a escola de pensamento arquite-
tnico e urbanstico qual associado, o modernismo.

Tais caractersticas levam a altas taxas de espaciosidade (OSR) tambm. Lembrando que
a espaciosidade a relao entre toda a rea construda e as reas livres de determinada
edificao ou conjunto de edificaes. As medidas de espaciosidade para ambas as torres
do Conjunto JK superam em muito a mdia das demais edificaes, atingindo 0,08 para
a torre mais alta (bloco B) e 0,22 para a mais baixa (bloco A). Altas medidas de OSR so
caractersticas consideradas desejveis para Berghauser Pont & Haupt uma vez que cos-
tumam estar associadas a melhores resultados nas anlises de desempenho referentes s

90
 FSI OSR L 30 25

22,0

20
20,0

0,05
18,0

16,0
15

14,0

12,0

10
10,0
Conjunto JK
72 Bloco B 0,10

8,0

6,0
5
0,20
Conjunto JK
73 Bloco A
4,0

0,30
0,40
2,0 0,50

1,00 1

0,1 0,2 0,3 0,4 0,5 0,6 0,7 0,8 0,9 1,0 GSI

91
caractersticas de iluminao e ventilao do interior das edificaes. As torres do Con-
junto JK se destacam claramente na paisagem como distintas do restante da paisagem
urbana da rea de anlise e, concordantemente, se posicionaram distantes de qualquer
aglomerao de edificaes na matriz espacial.

Figura 61. Praa Raul Soares

e Conjunto JK em construo
(1954).

Fonte: BH Nostlgia

Assim como h edificaes distintas que se destacam por no pertencerem a nenhum dos
agrupamentos, h o caso oposto: edificaes tambm distintas por suas dimenses mas
que se encaixam perfeitamente no centro de agrupamentos tipomorfolgicos. o caso do
Edifcio Arcngelo Maletta. Com sua construo tendo se iniciado em 1957, a baixa
de construo s veio em 1967, ano que temos em nossa base como ano de construo da
edificao. Apesar de pertencer mesma dcada que o Conjunto JK, o Maletta possui ca-
ractersticas bastante diferentes. Em vez de prezar pela abundncia de reas livres como
o projeto de Niemeyer, caracterstica fundamental do Maletta a compactao do tecido
urbano no sentido de altas Taxas de Ocupao (72%). Como tambm possui um alto Co-
eficiente de Aproveitamento (13,1), sua medida de OSR cai para apenas 0,02. Sua mdia
de pavimentos (L) fica em 18, uma vez que dentro do mesmo terreno h diversas torres

92
 Grfico 08. Spacematrix para o
Edifcio Arcngelo Maletta.

Fonte: elaborao prpria, da-

dos PBH, metodologia Berghau-
ser Pont & Haupt (2009), fotos
hugomartinsoliveira @ Flickr.

FSI OSR L 30 25

22,0

20
20,0

0,05
18,0

16,0
15

14,0
Arcngelo
09 Maletta
12,0

10
10,0

0,10

8,0

6,0
5
0,20
4,0

0,30
0,40
2,0 0,50

1,00 1

0,1 0,2 0,3 0,4 0,5 0,6 0,7 0,8 0,9 1,0 GSI

93
com alturas variadas.

O Maletta explicita as regras de construo para a poca. A altura de sua fachada coin-
cide com aquela delimitada pelo plano inclinado. Os ltimos pavimentos das edificaes
frontais, por exemplo, so ligeiramente recuados do alinhamento por provavelmente j
ultrapassarem a altura mxima do alinhamento. Por possuir mltiplas edificaes, as
mais interiores ao quarteiro tm a possibilidade de serem mais altas devido ao fato de
s alcanarem o envelope mximo determinado pelo plano inclinado a uma altura bem
mais alta que a da fachada. Por isso, a edificao ao centro da quadra possui quase 30
pavimentos de altura, o que fica claro em vistas superiores.

Ao nvel da rua, no entanto, o Maletta compe a paisagem de modo homogneo, sem se

destacar no sentido de altura ou caractersticas distintas do entorno. Sua fachada segue a
linearidade das demais edificaes construdas poca, no possuindo afastamentos late-
rais e com diversas janelas de apartamentos e salas de escritrios voltados para a fachada
frontal. Sua fachada frontal tambm no possui recuo e suas varandas na galeria de lojas
dos pavimentos inferiores concede uma boa interao entre espao pblico e privado,
garantindo os olhos da rua a que Jacobs se refere. Por no se distinguir claramente das
edificaes do entorno ao nvel da rua, o Edifcio Maletta refora a ideia de que a matriz
espacial captura bem o agrupamento de tipos morfolgicos. Ao contrrio do Conjunto JK,
que se destaca na paisagem por sua altura, o Maletta se dissolve na paisagem da mesma
forma que sua representao na matriz espacial se dissolve entre outras amostras de edi-
ficao seguindo o mesmo padro tipomorfolgico.

Faz-se necessria tambm uma anlise da matriz espacial separada por recorte regulat-
rio. O primeiro recorte, de 1897 a 1940, mostra uma tendncia de ocupao de mais
baixa intensidade, se situando no quadrante 2 de edificaes compactas. Isso se deve
principalmente s limitaes construtivas da poca, que no permitiam uma verticaliza-
o mais intensa, mas tambm tendncia histrica em se construir ocupando mais o ter-
reno, com altas Taxas de Ocupao, e de modo pouco intenso, em edificaes horizontais
e de baixa intensidade de ocupao (baixos valores de Coeficiente de Aproveitamento).
H em destaque uma edificao especfica (11) que possui alto Coeficiente de Aproveita-
mento e Taxa de Ocupao menor do que as demais. Ela foi construda exatamente em
1940 e entrou no recorte regulatrio sendo que muito provavelmente se encaixaria me-
lhor no recorte seguinte, que vai de 1940 a 1976. No entanto, se comparado aos padres
de ocupao do recorte seguinte, tal edificao se encontra aqum dos Coeficientes prati-
cados apenas alguns anos depois. Isso mostra ou uma ainda limitada tcnica construtiva,
que deixaria muito caro a sobreposio de mais pavimentos, ou uma demanda ainda no

94
 1897 1940

FSI OSR L 30 25

22,0

20
20,0

0,05
18,0

16,0
15

14,0

12,0

10
10,0

0,10

8,0
11
6,0
5
0,20
4,0
Grfico 09. Spacematrix para o
primeiro recorte temporal. 0,30
0,40
Fonte: elaborao prpria, da- 2,0 0,50
dos PBH, metodologia Berghau-
1,00 1
ser Pont & Haupt (2009), fotos
BH Nostalgia e Google Earth.
0,1 0,2 0,3 0,4 0,5 0,6 0,7 0,8 0,9 1,0 GSI

95
to aquecida a ponto de valorizar os apartamentos na regio de modo a compensar o in-
vestimento maior de se ter uma edificao mais verticalizada. Qualquer que seja o caso,
tal edifcio representa uma clara transio entre os dois recortes regulatrios, apontando
elementos de ambos.

No segundo recorte, de 1940 a 1976, h uma variedade enorme de edificaes. Isso

provavelmente se deve ao fato da legislao ser mais permissiva que a legislao seguinte
e por isso possibilitar uma variedade maior de estilos nas edificaes. Pode ser tambm
o caso do recorte ser mais abrangente do que o ideal, englobando 36 anos de construes
no perodo mais intenso de ocupao do centro, e talvez se mostrasse necessrio recortes
mais especficos para este perodo de tempo, talvez de dcada em dcada. Fato que a
tecnologia construtiva da poca j permitia altas taxas de verticalizao e adensamento, e
que isso pode ter levado pela primeira vez construo nos limites mximos permitidos
pela lei, algo que ainda no era possvel de se acontecer antes. O estouro dos limites
para esta poca e suas respectivas regulaes significa atingir a altura mxima delimitada
pelos planos inclinados. Uma restrio de altura representada na matriz espacial como
uma linha diagonal abaixo da qual as edificaes tendem a estar contidas. Como as retas
inclinadas na matriz representam o nmero mdio de pavimentos e, indiretamente, a
altura atingida, o limite de altura coincide com a inclinao dessas retas, como vemos na
visualizao. Isso leva ao efeito de continuidade e homogeneidade das fachadas na Ave-
nida, visto por autores como SABOYA et al. (2015) como fator essencial para se garantir a
vitalidade das ruas. For isso, essas edificaes mais altas frequentemente tm uma maior
permeabilidade entre as janelas dos apartamentos e o espao virio, costumam possuir
comrcio local nos pavimentos trreos e se agrupam de modo orgnico e ao mesmo tempo
harmnico. Tais edificaes, portanto, estariam contribuindo positivamente para a quali-
dade de vida urbana da regio de anlise.

Nesta poca, foram construdas diversas edificaes icnicas para a avenida, incluindo
os j mencionados Conjunto JK e Arcngelo Maletta. Edifcios de cunho institucional,
como o Frum Lafayette, o Mercado Central, o edifcio onde hoje funciona a Polcia Civil,
o clube do Cruzeiro na forma como construdo hoje, entre outros, foram construdos
nesta poca tambm. No caso da Polcia Civil, h registro da edificao em poca anterior

96
 1940 1976

FSI OSR L 30 25

22,0

20
20,0

0,05
18,0

16,0
15

14,0

12,0

10
10,0

0,10

8,0

6,0
5
0,20
Grfico 10. Spacematrix para o 4,0
segundo recorte temporal.
0,30
Fonte: elaborao prpria, da- 0,40
2,0 0,50
dos PBH, metodologia Berghau-
ser Pont & Haupt (2009), fotos 1,00 1
BH Nostalgia, Google Earth e
Skyscrapercity. 0,1 0,2 0,3 0,4 0,5 0,6 0,7 0,8 0,9 1,0 GSI

97
e o clube do Cruzeiro hoje substituiu o que era o antigo campo de futebol do Barro Preto.

O terceiro recorte, de 1976 a 1996, muda a lgica de regulao urbanstica para no

mais limitar a altura das edificaes, mas a intensidade da ocupao, atravs das primei-
ras definies de Coeficiente de Aproveitamento mximo. A tendncia das edificaes de
no ultrapassar uma reta inclinada identificada no perodo anterior, portanto, muda para
uma tendncia das edificaes em se agruparem horizontalmente na rea do grfico. Um
mesmo valor para o Coeficiente de Aproveitamento representa uma reta horizontal no
grfico e as edificaes reguladas por aquele valor de CA seguem a tendncia de cons-
truo j identificada anteriormente de se utilizar os mximos parmetros permitidos.
Portanto, a tendncia se agruparem em torno dessa reta horizontal. No entanto, no
h apenas um valor em torno do qual se agrupam, uma vez que os mltiplos Modelos
de Assentamento previstos para a rea preveem diferentes valores de Coeficiente mxi-
Grfico 11. Spacematrix para o
mos. Formam-se, portanto diversos agrupamentos em torno de retas horizontais, como
terceiro recorte temporal.
descritos na imagem. O fato da nova legislao ter previsto valores de Taxa de Ocupao
Fonte: elaborao prpria,
mxima tambm pressiona para que as novas edificaes se localizem mais esquerda no dados PBH, metodologia Ber-
grfico do que nas visualizaes anteriores. A exceo se d para as edificaes menores ghauser Pont & Haupt (2009),
fotos prprias, Google Earth e
do que determinado Coeficiente de Aproveitamento, uma vez que h Modelos de Assen- Skyscrapercity.
tamento (19 e 20 por exemplo) que permitem a ocupao mxima do terreno (GSI = 1,0)
desde que no se ultrapasse o mximo em Coeficiente de Aproveitamento. Estes casos
tambm esto representados na matriz espacial no canto direito inferior do grfico.

Para este recorte temporal, vale destacar duas edificaes que seguem a referida legisla-
o e ilustram bem determinados efeitos dela no espao urbano. So elas a edificao 42
e 93. A edificao 93 foi construda em 1982 possuindo principalmente uso residencial,
sendo comercial no trreo. Possui Coeficiente de Aproveitamento praticado de 14,5 e Taxa
de Ocupao em 63%. Segue claramente o delimitado pelo Modelo de Assentamento 17,
previsto para a Zona Comercial 6. Possui um andar trreo de lojas e sobrelojas. Acima
disso, forma bandejas de estacionamento constituindo dois pavimentos para ento ter
um pilotis antes do incio dos pavimentos residenciais. Apesar da dispensa na legislao
dos afastamentos laterais, tal edificao veio a pratic-lo em um dos lados, justamente no
lado que coincide uma fachada lateral com janelas da edificao em questo com uma em-
pena cega da edificao subsequente, que no possui afastamentos laterais. Tal questo
um conflito de desenho urbano que quebra a lgica de encadeamento das edificaes e
gera espaos desagradveis para o usurio e morador como aquele entre estes dois pr-
dios (ver imagem).

J a edificao 42 foi construda sob o mesmo marco regulatrio mas segue algumas lgi-

98
 1976 1996

FSI OSR L 30 25

22,0

20
20,0

0,05
18,0

16,0
15

93 14,0

12,0

42 10,0
10

0,10

8,0

6,0
5
0,20
4,0

0,30
0,40
2,0 0,50

1,00 1

0,1 0,2 0,3 0,4 0,5 0,6 0,7 0,8 0,9 1,0 GSI

99
cas diferentes. Possui caractersticas semelhantes anterior, como uma taxa de ocupao
em 67% e Coeficiente de Aproveitamento em 10,5. No entanto, optou por no usar dos
afastamentos laterais, portanto, sua integrao com edificaes futuras vizinhas que op-
tarem por no utiliz-las tende a ser potencialmente melhor do que a outra. Fora isso, a
edificao, predominantemente comercial, se utilizou das prerrogativas garantidas pela
Lei n 5125 de 1988 para construir 5 pavimentos de garagem acima do trreo composto
por lojas. Tal espao para estacionamento afasta consideravelmente os pavimentos supe-
riores do espao da rua, isolando ainda mais a esfera pblica da esfera privada, sendo isso
prejudicial para a vitalidade urbana.

O quarto recorte regulatrio iniciado em 1996 exibe a dificuldade em se perceber pa-

dres de ocupao, uma vez que so poucas as amostras de edificao na rea analisada
construdas durante tal perodo de tempo (de 1996 a 2016). No geral, percebe-se um
Coeficiente de Aproveitamento menor do que nas pocas anteriores, principalmente pelo
fato da legislao ter ficado mais restritiva quanto a este aspecto ao longo do tempo. No-
ta-se tambm menores Taxas de Ocupao para edificaes que fazem uso de Coeficientes
de Aproveitamento maiores. Trs edificaes que saltam aos olhos nesta anlise so 68,
98 e 124. A edificao 68 tem seu ano de construo registrado em 2002 mas diversos
fatores nos levam a crer que foi construda sob outra legislao e talvez apenas ganhado
o habite-se neste ano. Seu Coeficiente de Aproveitamento chega a 11,1 e sua Taxa de
Ocupao fica em 95%, ambos muito acima dos permitidos pela lei em 2002. Elementos
arquitetnicos de sua fachada, como a escolha de esquadrias, nos leva a crer que talvez
tenha sido construdo realmente nos anos 80 ou 90, devendo ser desconsiderado neste
caso para a anlise da aplicao da lei.

As edificaes 98 e 124 j englobam caractersticas bem marcantes dos prdios constru-

dos da poca e o efeito da legislao na paisagem atingida. A edificao 124 foi construda
em 1999 e possui Taxa de Ocupao em 28% e Coeficiente de Aproveitamento em 2,8.
Possui um pavimento trreo recuado do alinhamento em 4 metros, seguido de trs pa-
vimentos dedicados garagem, chegando at as divisas e ocupando 100% do terreno. A
edificao em si afastada das divisas, centralizada no lote e um fato curioso que se repete
em outras edificaes do perodo o agrupamento de mais de um lote do parcelamento
original (no caso, 3) para a construo do empreendimento. Isso leva a crer que, de algu-
ma forma, as regras quanto ao menor Coeficiente de Aproveitamento e exigncias maio-
res de recuos inviabilizem financeiramente edificaes menores, ocupando um s lote por
exemplo. curioso que um dos lotes ocupado pela edificao seja preenchido apenas pela
garagem, estando o corpo principal da edificao posicionado sobre os outros dois lotes.
Um terreno maior gera maiores possibilidades de reas construdas, o que pode ter moti-

100
 1996 2016

FSI OSR L 30 25

22,0
98
20
20,0

0,05
18,0

16,0
15

14,0

12,0

68
10
10,0

0,10

8,0

6,0
5
0,20
4,0

0,30
124 2,0
0,40
0,50

1,00 1

0,1 0,2 0,3 0,4 0,5 0,6 0,7 0,8 0,9 1,0 GSI

Grfico 12. Spacematrix para o

quarto recorte temporal.

Fonte: elaborao prpria, da-

dos PBH, metodologia Berghau-
ser Pont & Haupt (2009), fotos
Google Earth.

101
vado a aquisio deste lote mesmo que para ser ocupado apenas pelas garagens.

A edificao 98 teria sido construda em 2009 e possui Coeficiente de Aproveitamento

em 8,1 e Taxa de Ocupao em 38%. exclusivamente comercial, possuindo 21 salas e 6
lojas. Segue a mesma lgica do corpo principal da edificao centralizado no lote, com os
devidos afastamentos laterais, e os primeiros pavimentos formando a bandeja. Possui
um pavimento trreo recuado do alinhamento e dois pavimentos com 100% de Taxa de
Ocupao destinados garagem acima deste. Ambas as edificaes reforam ainda mais
a problemtica da edificao centralizada com pavimentos de garagem ocupando todo o
lote, como conseguimos ver nas imagens.

No mapa a seguir (ver Figura 62) conseguimos ver como essas diferentes temporalidades
se complementam na paisagem da Avenida. So mltiplas as amostras de edificaes per-
tencentes a cada um dos recortes temporais presentes lado-a-lado nas quadras. A predo-
minncia do segundo recorte temporal, que vai de 1940 a 1976, tambm se mostra clara
no mapa, reforando a ideia de que foi a poca principal de verticalizao da Avenida e do
Centro como um todo. A sucesso de edificaes pertencentes a pocas diferentes pode
ter efeitos perversos de desarticulao do tecido urbano, como mostramos. No entanto,
a diversidade de edificaes de pocas e estilos diferentes desejvel para a articulao
urbana. Devemos ponderar estes diversos fatores para traar concluses a partir das an-
lises feitas at aqui.

102
 rea construda total (m)
Figura 62. Mapa de edificaes
por ano de construo.

Fonte: elaborao prpria.

Legenda
1897 - 1940

1940 - 1976

1976 - 1996

1996 - 2016

103
 5. CONCLUSES

104
Imagem 01. Edificao na esquina da Rua
da Figura 63.Augusto
Bahia com Vista dade Lima, hoje
Avenida ocupa-
Augusto de
da pela Drogaria Arajo.
Lima Anoatuais.
nos dias 1915.
105
Este trabalho se props a mostrar a evoluo das legislaes urbansticas no contexto
de Belo Horizonte e, especificamente, na Avenida Augusto de Lima. As relaes entre as
legislaes vigentes na poca de construo das edificaes e a forma e o uso tomados pe-
las construes de cada poca uma sntese espacial levando em considerao a paisagem
consolidada atual a partir de suas diversas temporalidades, sempre luz das densidades
construtivas e habitacionais atingidas em cada perodo de tempo e de cada espao amos-
tral na avenida, especificamente na relao das edificaes entre si e entre elas e o espao
livre e pblico da Avenida.

De um modo geral, a partir dos dados obtidos, detectou-se que o perodo compreendido
entre os anos 1950-70 configurou-se um momento especfico no que se refere ao grau de
transformao da paisagem urbana edificada da Avenida Augusto de Lima. Se nos anos
1930 e 1940 os dados revelaram baixos ndices de construes, nas dcadas de 1950 e
1960, h um aumento expressivo no nmero de unidades residenciais por empreendi-
mento, por exemplo, indicando o ritmo intenso de verticalizao pelo qual a regio da
Avenida passou.

Podemos dizer que o processo de adensamento e verticalizao explosivo no periodo

compreendido entre os anos 1950-70 se refere formao do espao metropolitano, que
ocorre de maneira geral nas principais capitais do Brasil como So Paulo e Rio de Janeiro
tanto em termos demogrficos quanto espaciais e que foi responsvel por uma ampla
reconfigurao da paisagem urbana. Feldman (2005) situa esse periodo como de grandes
transformaes no que se refere intensificao da verticalizao e reestruturao da
centralidade que se estende at os anos 1970, no contexto de um boom imobilirio,nos
principais centros urbanos do pas.

O trabalho demonstra que na Avenida Augusto de Lima ocorre grandes transformaes

no espao urbano da Avenida com um adensamento explosivo, substituio de usos e ver-
ticalizao, que reconfigura sua centralidade e a transforma em parte da paisagem metro-
politana, concentrando equipamentos, comrcio e servios urbanos, associando moradia
e emprego urbano, assim como espaos de lazer e sociabilidade, o que denota alto grau
de urbanidade.

Apesar do alto grau de urbanidade promovido no periodo de 1950-70, as anlises empre-

endidas demonstraram que as regulaes urbansticas na rea de estudo vieram, paulati-
namente, a restringir as densidades mximas possveis de serem construdas. Atravs de
diferentes abordagens: verifica-se inicialmente uma preocupao maior com a altura das
edificaes e com a forma como elas se relacionam com o espao pblico. Num primeiro

106
momento isso se d com o limite de altura das edificaes, apesar de percebermos que
seja possvel, mesmo com uma restrio de altura, atingir diferentes densidades constru-
tivas e habitacionais. Com uma mesma altura mxima de edificao, mostrou-se possvel
ter uma variedade de grau de compactao do tecido urbano, alterando ento a densidade
de rea construda (representada pelo Coeficiente de Aproveitamento). A densidade ha-
bitacional, por sua vez, intensificada com a reduo no tamanho das habitaes, como
mostrado na anlise da evoluo dos usos na avenida. Quando a lgica da regulao se
direciona densidade de rea construda especificamente, com a introduo de ndices
como o Coeficiente de Aproveitamento mximo na regulao do espao contrudo, cria-se
um limite explcito para a densidade construtiva.

Vale destacar o contexto histrico que leva a esta restrio da densidade construtiva. A
Lei de Uso e Ocupao do Solo de 1976 tinha em voga diversos pressupostos funciona-
listas como condicionar o uso do solo capacidade do sistema virio de absorver novas
construes. Fazem a associao lgica que mais pessoas morando numa mesma regio
aumentam a presso sobre a infraestrutura instalada. compreensvel, levando em con-
siderao o contexto cultural, que a legislao tenha se guiado por estes pressupostos.
Surpreendente, porm, a constatao que essa viso funcionalista teria se mantido nos
Planos Diretores e Leis de Parcelamento, Uso e Ocupao do Solo subsequentes, que in-
tensificaram as restries s densidades no Centro, mesmo com intenes adversas a es-
tas. Restringir densidades em regies centrais estimula o espraiamento e a preocupao
inicial em no sobrecarregar a infraestrutura cai por terra pois as necessidades de infra-
estrutura de uma regio espraiada so infinitamente superiores, uma vez que o automvel
necessita de mais espao fsico para se locomover, com vias cada vez mais largas e inter-
seces cada vez mais complexas. O que Jane Jacobs teria chamado de eroso da cidade
pelos automveis (referncia) passa a ser estimulada com a restrio. Nesse sentido,
argumenta-se que as restries ao processo de verticalizao e adensamento na Avenida
Augusto de Lima e na rea urbana central de maneira geral - que levava em conta ape-
nas a capacidade de suporte do sistema virio e estava descolada de planos de mobilidade
e estimulo ao uso residencial no centro contribuiu para um modelo de expanso urbana
espraiado.

Antes de alongar acerca das restries densidade na regio central, no entanto, neces-
srio retomar o processo de ocupao inicial da avenida. Nele, quando as restries eram
bem mais brandas que as atuais, as edificaes no atingiam o mximo permitido pela le-
gislao. Os motivos para isso provavelmente no eram falta de demanda, mas sim restri-
es da ordem tcnica e construtiva que no permitiam a sobreposio de pavimentos ao
ponto de saturar as permisses regulatrias. Portanto, as densidades iniciais constitudas

107
na avenida no se moldavam atravs da legislao. A lgica de se construir no mximo
permitido pela legislao s foi adotada uma vez superadas restries da ordem tcnica
e construtiva.

Berghauser Pont & Haupt (2009) argumentam que as possibilidades de diversidade nas
construes se limitam com o aumento do que chamam de restries externas. Tais res-
tries existem tanto na ordem regulatria, que o principal objeto de discusso des-
te trabalho, mas tambm da ordem social e fsica. Principalmente no que diz respeito
disposio de cmodos e espaos de circulao, das demandas da sociedade por espaos
construdos especficos e da viabilidade econmica de se construir seguindo determina-
dos tipos morfolgicos. Se a restrio diminui as possibilidades de ocupao, impor-
tante retomar o que valorizamos para o espao urbano. Jacobs insiste na diversidade de
edificaes pulverizadas no territrio como fator essencial para uma boa vitalidade urba-
na. Se estamos minando possibilidades de diversidade construtiva com as regulaes na
forma como esto, torna-se difcil de se imaginar que elas estejam cumprindo um papel
produtivo para a garantia da boa qualidade de vida urbana.

J foi mencionado que as legislaes evoluram de modo a se sobrepor uma outra.

Quando a Lei de Parcelamento, Uso e Ocupao do Solo de 1976 entrou em vigncia,
por exemplo, no eliminou regulaes anteriores como a do Regulamento de Constru-
es de 1940, mas se somou a ela no controle da paisagem. O problema se deu quando
essas sobreposies no levaram em conta o efeito espacial da juno de regulaes que
no conversam entre si. Muitas vezes ignoraram no apenas o tipo de espao regulado
anteriormente, mas a prtica construtiva que estava sendo adotada poca. Mesmo que
a legislao de 1940 no obrigasse empreendedores a construrem sem afastamentos la-
terais, esta era a prtica para a poca quando a legislao de 1976 passou a regular tais
afastamentos, exigindo-os em muitos casos. A soma de regulaes do tipo produziu um
efeito perverso para a qualidade do ambiente construdo, colocando fachadas com janelas
frente a divisas com empenas cegas, por exemplo. Isso refora a ideia de que as regulaes
em seus processos de elaborao se fecharam em seu prprio objeto: os novos edifcios
que surgiriam seguindo aquelas regras; e deixaram de levar em conta o ambiente cons-
trudo anteriormente.

Ademais, a justificativa para a adoo de determinados parmetros muitas vezes se mos-

tra falha. A exigncia de afastamentos laterais mnimos, por exemplo, costuma ser jus-
tificada pela preocupao em se ter boas condies de iluminao e ventilao para as
habitaes. No entanto, condies de habitabilidade mnimas no so nem objetos de
regulao da Lei de Uso e Ocupao do Solo, mas sim dos Cdigos de Edificaes que j

108
preveem desde antes de 1940 o dimensionamento de aberturas, reas, vos e fossos para
garantir a iluminao e ventilao adequada das moradias. Uma Lei de Uso e Ocupao
do Solo, portanto, aplicar afastamentos obrigatrios nada mais do que induzir um pa-
dro de desenho urbano. Se tal desenho urbano positivo ou no para a cidade outro
mrito, mas no se deve confundir as coisas e argumentar pela ventilao e iluminao
quando tais fatores j so regulados por outras leis. Expe uma redundncia na regulao
e esconde seus reais efeitos na cidade.

Vale mencionar aqui que abolir determinada exigncia muito diferente de exigir o opos-
to dela. Deixar de exigir afastamentos laterais, por exemplo, no faria com que todos os
novos prdios colassem nas divisas dos lotes indiscriminadamente. Se houver demanda
para tal, possvel que prdios com afastamentos sigam surgindo pela cidade se algo
do tipo ocorrer. problemtico, no entanto, impedir que determinada configurao do
espao urbano acontea por uma deciso de desenho urbano que, segundo SABOYA et
al. (2015) por exemplo, estaria prejudicando a qualidade do ambiente urbano. O autor
argumenta a favor de fachadas contnuas atravs de uma pesquisa que teria relacionado
nmero de transeuntes p e tipologia das fachadas. Seus resultados encontraram que
locais com fachadas contnuas tm tendncias a ter mais pedestres e, por consequncia,
um ambiente urbano mais agradvel.

So fatores como este (movimento intenso de pedestres) que levaram escolha da Ave-
nida como objeto de estudo em um primeiro lugar. Alm disso, a diversidade de servios
e comrcios num ambiente de predominncia do uso misto e a diversidade de edificaes
tambm colaboraram. Atravs dos resultados da pesquisa, nota-se que este ambiente
diverso foi construdo principalmente numa poca em que havia uma maior liberdade
formal e menor restrio s densidades construdas. As densidades populacionais mais
altas proporcionam tambm uma diversidade maior de comrcio e servios uma vez que
h mais potenciais compradores em um mesmo raio. Mas vale ressaltar, no entanto, que
a regio de anlise configura um importante centro metropolitano e que seu raio de influ-
ncia atinge muito alm dos moradores do entorno. Sua diversidade de ofertas, portanto,
no efeito exclusivo das altas densidades. Mas se altas densidades proporcionam a pos-
sibilidade de se obter maior diversidade de ofertas, novamente se torna contraprodutivo
para a economia urbana restringi-la sem maiores cuidados.

A cidade que produzimos hoje, com exigncias de reas de estacionamento mnimas alo-
cadas em bases que descolam as fachadas do espao pblico; com afastamentos laterais
que geram descontinuidade de fachadas e fazem as plantas de apartamentos virarem as
costas para as ruas; com amplos espaos de lazer privados que no so contabilizados

109
como rea construda e acabam tirando as pessoas das ruas para o lazer dos condomnios;
com densidades baixas o bastante ao ponto de inviabilizar comrcios locais e desestimu-
larem o transporte no-motorizado so consequncias da legislao que produzimos ao
longo do tempo. Todos estes fatores so incorporados em projetos reproduzidos em mas-
sa pelos novos bairros nos dias de atuais e so completamente amparados pela legislao.
Mas j houve momentos que a legislao no se propunha a englobar tantas restries e
neles teramos produzido espaos mais agradveis. Onde foi que nos perdemos?

Mais importante que identificar momentos de inflexo na lgica da regulao extrapo-

lar estes conhecimentos para pensar em alternativas regulatrias que, alm de estimular
boas qualidades ambientais para as cidades, no impeam boas prticas projetuais que
j se mostraram viveis no passado gerando uma cidade mais agradvel a todos. Buscar
o papel do planejador para alm de prescrever densidades, uma vez que esta mais um
fenmeno da urbanidade em si do que uma receita de bolo a ser seguida. Como mostra-
mos, muitas vezes as boas intenes dos planejadores se convertem em regras que no se
preocupam com seus efeitos no espao construdo ou simplesmente erram ao prev-los.

Os pensamentos neste sentido extrapolam o escopo deste trabalho, mas no se pode deixar
de abordar possveis caminhos que teriam aparecido na bibliografia. Berghauser Pont &
Haupt (2009) enfatizam que a busca por densidades ideais ou por cidades ideais ao
longo da histria foi muito sujeita a preferncias pessoais de determinados autores ou cor-
rentes de pensamento. Regras implementadas seguindo recomendaes de uma densidade
ideal falharam ao no prever seus efeitos para a cidade. Qualquer discusso sobre den-
sidades ideais, portanto, deveria ser pautada pela avaliao de anlises de desempenho
como extenso do carter objetivo das medidas de densidade sobre o ambiente construdo,
deixando de lado preferncias ou julgamentos pessoais de planejadores e arquitetos.

Usar as anlises de desempenho como guia para o planejamento de regulaes evita des-
cries subjetivas sobre as condies de ocupao do solo urbano. A deciso subjetiva,
necessria ao processo de planejamento, se daria aps um ndice de desempenho em as-
suntos especficos ser elaborado com base no ambiente construdo ou que se prope a
construir. A percepo de uma boa qualidade de ambiente urbano deveria ser precedida
pela definio de padres mnimos de desempenho que, por sua vez, devem estar ampa-
rados na densidade fsica do ambiente construdo. Segundo os autores, as propriedades
da densidade fsica tm carter objetivo, as anlises de desempenho captam tendncias
variveis, os padres mnimos fixam valores temporrios para estas tendncias e o jul-
gamento ou deciso sobre aquele desempenho realizado no contexto do planejamento
com preferncias pessoais ou coletivas.

110
Um exemplo pertinente para este trabalho de anlise de desempenho utilizada pelos au-
tores a referente iluminao. A substituio na legislao de Belo Horizonte da anlise
caso-a-caso para uma regra geral no que se refere iluminao muito provavelmente se
deu pelo aumento no volume de projetos aprovados. Na era digital, no entanto, a anlise
de desempenho permite que sejam avaliados nos projetos, antes de serem aprovados,
condies mnimas de iluminao caso-a-caso sem depender de regras gerais que simpli-
ficam a questo da iluminao, limitando as possibilidades de espao construdo muitas
vezes sem conseguir prover ambientes adequadamente iluminados. Um fator de desem-
penho mnimo, portanto, conseguiria nos dias de hoje ser aplicado a todos os projetos
valorizando suas caractersticas singulares sem generaliz-los de modo a limitar suas so-
lues formais.

Tal abordagem no ter consenso uma vez que preza pelo processo de planejamento em
vez de prescrever uma forma final a ser alcanada. Suas potencialidades e limitaes so
passveis de estudo para futuras anlises e extrapolam o objeto delimitado para este tra-
balho, mas a discusso segue permeando todo o assunto que relaciona densidades e legis-
laes: de quais formas as regulaes podem garantir a qualidade do espao urbano sem
limitar a diversidade de formas, usos e estilos to desejvel para a cidade?

111
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115
Lista de figuras
ndice de figuras

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jo. Ano 1915.Fonte: BH Nostalgia. Pgina 5

Figura 02. Localizao da Avenida Augusto de Lima no municpio de Belo Horizonte - MG. Fonte: elaborado
pelo autor.Pgina 7

Figura 03. Vista da Avenida Augusto de Lima a partir da esquina com Rua Curitiba. Ano 1970.Fonte: BH
Nostalgia. Pgina 13.

Figuras 04 e 05. Transio entre cidade medieval e cidade industrial. Fonte: LeGates & Stout (2011). P-
gina 14

Figura 06. Habitao operria no Reino Unido. Fonte: Creese apud Trevisan (2003). Pgina 15

Figura 07. Plano de Ildefonso Cerd para a expanso de Barcelona. Fonte: LeGates & Stout (2011). Pgina
15

Figura 08. Plano de Aaro Reis para Belo Horizonte.Fonte: FJP (2001). Pgina 16

Figuras 09 e 10. Cidade-jardim de Ebenezer Howard e Broadacre City de Frank Lloyd Wright.Fonte: LeG-
ates & Stout (2011). Pgina 17

Figura 11. Plan Zuid em Amsterdam. Fonte: Wikimedia Commons. Pgina 18

Figura 12. Desenhos de Camillo Sitte para Bruxelas. Fonte: Pinterest. Pgina 18

Figura 13. Bijlmermeer em Amsterdam. Fonte: Berghauser Pont & Haupt (2009). Pgina 19

Figura 14. Plan Voisin, de Le Corbusier.Fonte: LeGates & Stout (2011). Pgina 19

Figura 15. Jane Jacobs em Nova York.Fonte: ArchDaily Brasil (2012).Pgina 20

Figura 16. Stroget, rua de pedestres criada por Jan Gehl em Copenhague. Fonte: Gehl (2013). Pgina 20

Figura 17. Ilustrao esquemtica dos conceitos de densidade populacional.Fonte: elaborao prpria.P-
gina 24

Figura 18. Ilustrao esquemtica dos conceitos de densidade construtiva.Fonte: elaborao prpria. P-
gina 25

Figura 19. Efeito das legislaes de afastamento na paisagem construda de Nova York.Fonte: Amoroso
(2010). Pgina 27

Figura 20. Esquema do Building Ordinance de Berlim representando as relaes entre rea construda e
taxa de ocupao.Fonte: Berghauser Pont & Haupt (2009).Pgina 28

Figura 21. Spacematrix relacionando Coeficiente de Aproveitamento (FSI), Taxa de Ocupao (GSI), Nme-
ro mdio de pavimentos (L) e Espaciosidade (OSR). Fonte: Elaborao prpria com base em Berghauser Pont
& Haupt (2009). Pgina 32

Figura 22. Vista da Praa Raul Soares a partir do Edifcio Leblon. Ano 1968.Fonte: BH Nostalgia. Pgina 35

Figuras 23 e 24. Esquemas volumtricos de controle da paisagem por Alfred Agache para o Rio de Janei-
ro.Fonte: Berghauser Pont & Haupt (2009). Pgina 36

Figura 25. Ilustrao esquemtica da altura mxima das edificaes em 1922. Fonte: Elaborao
prpria.Pgina 47

Figura 26. Ilustrao esquemtica do limite volumetria das edificaes em 1930. Fonte: Elaborao
prpria. Pgina 48

Figuras 27 e 28. Ilustrao esquemtica do limite volumetria das edificaes em 1930. Fonte: Elaborao
prpria.Pgina 49

Figura 29. Mapa de Zoneamento para o ano de 1930.Fonte: Elaborao prpria.Pgina 50

Figuras 30 e 31. Ilustrao esquemtica do limite volumetria das edificaes em 1933. Fonte: Elabo-
rao prpria.Pgina 51

Figuras 32 e 33. Ilustrao esquemtica do limite volumetria das edificaes em 1940.Fonte: Elaborao
prpria.Pgina 53

Figura 34. Mapa de Zoneamento para o ano de 1946.Fonte: Elaborao prpria.Pgina 54

116
Figura 35. Efeito da legislao sobre garagens de 1965 na paisagem construda.Fonte: Elaborao
prpria.Pgina 55

Figura 36. Efeito do Modelo de Assentamento 17 da LPUOS de 1976 na paisagem construda. Fonte: Elabo-
rao prpria.Pgina 58

Figura 37. Mapa de Zoneamento em 1976. Fonte: Elaborao prpria.Pgina 59

Figura 38. Efeito dos Modelo de Assentamento 9, 10 e 11 (respectivamente) da LPUOS de 1976 na paisagem
construda, especificamente para o Barro Preto (ZC-5). Fonte: Elaborao prpria.Pgina 60

Figura 39. Efeito dos Modelo de Assentamento 17 da LPUOS de 1985 na paisagem construda, computado
rea de garagem como rea construda.Fonte: Elaborao prpria. Pgina 61

Figura 40. Efeito da lei n 5125/1988 na proviso de reas de garagem para o Modelo de Assentamento 17.
Fonte: Elaborao prpria.Pgina 62

Figura 41. Efeito da LPUOS de 1996 para a rea construda total na regio da Avenida. Fonte: Elabo-
rao prpria.Pgina 64

Figura 42. Vista do Ed. Arcngelo Maletta e da antiga sede da Cmara Municipal de BH. Ano 1970. Fonte:
BH Nostalgia.Pgina 71

Figura 43. Foto da construo do Conjunto JK e paisagem atual do Google Earth.Fonte: BH Nostalgia.
Pgina 72

Figura 44. Mapa de contextualizao da Avenida Augusto de Lima. Fonte: elaborao prpria. Pgina 73

Figuras 45 e 46. Panormica da Avenida com destaque para o Bairro Barro Preto.Fonte: BH Nostalgia e
Google Earth.Pgina 75

Figuras 47 e 48. Mercado Central, foto tirada na direo do Shopping Cidade.Fonte: BH Nostalgia e Goo-
gle Earth.Pgina 75

Figuras 49 e 50. Praa Raul Soares, com destaque para o Edifcio Leblon (ao centro). Fonte: BH Nostalgia
e Google Earth.Pgina 75

Figuras 51 e 52. Panormica da Praa Raul Soares e Avenida Amazonas. Foto de 1960.Fonte: BH Nostalgia
e Google Earth. Pgina 75

Figuras 53 e 54. O chamado Grande Hotel, na esquina de Augusto de Lima com Bahia, onde hoje se localiza
o Edifcio Maletta. Fonte: BH Nostalgia e Google Earth. Pgina 75

Figuras 55 e 56. Primeira Igreja Batista de Belo Horizonte, edifcio tombado localizado na Praa Raul
Soares. Destaque para o JK ao fundo. Fonte: BH Nostalgia e Google Earth. Pgina 75

Figuras 57 e 58. Panormica do Centro da cidade, com destaque para a Praa Raul Soares e Mercado Cen-
tral direita.Fonte: BH Nostalgia e Google Earth.Pgina 75

Figuras 59 e 60. Edifcio da Imprensa Oficial. Foto de 1915. Fonte: BH Nostalgia e Google Earth. Pgina 75

Figura 61. Praa Raul Soares e Conjunto JK em construo (1954).Fonte: BH Nostlgia. Pgina 92

Figura 62. Mapa de edificaes por ano de construo. Fonte: elaborao prpria. Pgina 103

Figura 63. Vista da Avenida Augusto de Lima nos dias atuais. Pgina 105

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Lista de grficos
Grfico 01. Distribuio de usos e intensidade de ocupao por quadra da Avenida. 74

Fonte: elaborao prpria, dados PBH. 74

Grfico 02. Distribuio de usos e intensidade de ocupao por dcada na Avenida. 77

Fonte: elaborao prpria, dados PBH. 77

Grfico 03. rea mdia por unidade, distribudo por uso e por dcada. 81

Fonte: elaborao prpria, dados PBH. 81

Grfico 04. Mdia de unidades por lote, distribudo por uso e por dcada. 84

Fonte: elaborao prpria, dados PBH. 84

Grfico 05. Densificao mdia ao longo do tempo, em unidades por hectare. Distribudo por uso e por d-
cada. 84

Fonte: elaborao prpria, dados PBH. 84

Grfico 06. Spacematrix para todas as edificaes da Avenida.. 89

Fonte: elaborao prpria, dados PBH, metodologia Berghauser Pont & Haupt (2009) 89

Grfico 07. Spacematrix para as torres do Conjunto JK. 90

Fonte: elaborao prpria, dados PBH, metodologia Berghauser Pont & Haupt (2009), fotos prprias, Google
Earth e Wikimedia Commons. 90

Grfico 08. Spacematrix para o Edifcio Arcngelo Maletta. 93

Fonte: elaborao prpria, dados PBH, metodologia Berghauser Pont & Haupt (2009), fotos hugomartin-
soliveira @ Flickr. 93

Grfico 09. Spacematrix para o primeiro recorte temporal. 95

Fonte: elaborao prpria, dados PBH, metodologia Berghauser Pont & Haupt (2009), fotos BH Nostalgia e
Google Earth. 95

Grfico 10. Spacematrix para o segundo recorte temporal. 97

Fonte: elaborao prpria, dados PBH, metodologia Berghauser Pont & Haupt (2009), fotos BH Nostalgia,
Google Earth e Skyscrapercity. 97

Grfico 11. Spacematrix para o terceiro recorte temporal. 98

Fonte: elaborao prpria, dados PBH, metodologia Berghauser Pont & Haupt (2009), fotos prprias, Google
Earth e Skyscrapercity. 98

Grfico 12. Spacematrix para o quarto recorte temporal. 101

Fonte: elaborao prpria, dados PBH, metodologia Berghauser Pont & Haupt (2009), fotos Google Earth.
101

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