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FUNDAÇÃO ARMANDO ALVARES PENTEADO

FACULDADE DE ENGENHARIA
Engenharia Civil

ESTUDO DE VIABILIDADE ECONÔMICA DE EMPREENDIMENTOS
CORPORATIVOS SUSTENTÁVEIS

Thiago Gebara Ferreira

Orientadora: Profª. Dra. Ana Lúcia Rocha de Souza Melhado

São Paulo

2017
Thiago Gebara Ferreira

Estudo de Viabilidade Econômica de Empreendimentos
Corporativos Sustentáveis

Trabalho de Conclusão de Curso,
apresentado ao curso de graduação em
Engenharia Civil, da Fundação Armando
Alvares Penteado como parte dos requisitos
para a aprovação.

Orientadora: Profª. Dra. Ana Lúcia Rocha de Souza Melhado

São Paulo

2017
RESUMO

Devido aos fatores macroeconômicos, ao extenso período que separa a
tomada da decisão e a finalização do empreendimento, aos riscos envolvidos até o
final do processo de venda e ao alto investimento de capital empregado, o projeto de
um empreendimento imobiliário deve ter uma rentabilidade acima da média quando
comparado com outras possibilidades de investimento. Para que edifícios
corporativos sustentáveis se tornem atrativos entre as expectativas de investimento,
é necessário verificar a capacidade de o empreendimento oferecer resultados
positivos, pois seu valor de venda, comparado com edifícios convencionais, deve ser
elevado, caso haja custo adicional na implantação, para equalizar o investimento
feito pelo incorporador em tecnologias sustentáveis. Neste sentido, pesquisou-se os
valores percentuais de custo adicional da sustentabilidade no Brasil e no mundo. No
entanto, mesmo que o emprego de soluções sustentáveis possa auxiliar o aumento
de vendas, é fundamental para o incorporador que os benefícios econômicos de se
construir uma edificação sustentável sejam maiores que os gerados por
empreendimentos tradicionais. Devem ser analisados, então, os indicadores de
viabilidade econômica e os benefícios que a sustentabilidade pode trazer à
incorporadora, a um empreendimento como um todo e ao cliente/usuário. Fatores
estes que são abordados no presente trabalho. Em um cenário pessimista,
exemplificou-se, através de simulações, o conceito da viabilidade econômica em um
empreendimento corporativo sustentável na cidade de São Paulo. A partir de
técnicas de análise econômica, obteve-se indicadores de viabilidade econômica e
verificou-se que, em todas as variações elaboradas, há viabilidade econômica na
realização deste tipo de empreendimento imobiliário.

Palavras-chave: Real Estate. Empreendimentos imobiliários. Edifícios corporativos
sustentáveis. Sustentabilidade. Viabilidade econômica.
ABSTRACT

Due to the macroeconomic factors, the long period between decision making
and conclusion of the enterprise, the risks involved leading up to the end of the sales
process and the high capital investment employed, the real estate project should
have a profitability above average when compared to other investment possibilities.
For sustainable corporate buildings to become attractive among investment
expectations, the ability of the enterprise to deliver positive results must be verified,
because its sales value, compared to conventional buildings, must be higher should
there be additional costs in the implementation so as to equalize the investment
made by the developer in sustainable technologies. In this aspect, the percentage
values of additional cost of sustainability in Brazil and in the world were researched.
However, even when the use of sustainable solutions can help increase sales, it is
fundamental for the developer that the economic benefits of develop green buildings
be greater than those generated by traditional enterprises. Consequently, the
indicators of economic viability and the benefits that sustainability may bring to the
developer, the business as a whole, and to the client/user, must be analyzed. These
factors are approached in the present work. In a pessimistic scenario, the concept of
economic viability in a sustainable corporate enterprise in the city of Sao Paulo was
exemplified through simulations. Economic viability indicators were obtained from
economic analysis techniques and it was verified that, in all the elaborated variations,
there is economic feasibility in the realization of this type of real estate development.

Keywords: Real estate. Real estate developments. Sustainable corporate buildings.
Sustainability. Economic viability.
LISTA DE FIGURAS

Figura 1 Representação esquemática de fases de ciclo imobiliário 23

Figura 2 Desafios para aumentar a atividade de construção 44

sustentável (por ano)

Figura 3 Impacto do custo de implantação de um empreendimento 54

corporativo sustentável, por categoria do LEED

Figura 4 Capacidade de influenciar o custo final de um edifício ao 59

longo de suas fases

Figura 5 Características das fases de um empreendimento comercial 60

tradicional

Figura 6 Fluxo de caixa de um empreendimento imobiliário 64

Figura 7 Variação do VPL em função da taxa de desconto 69

Figura 8 Área de abrangência da Operação Urbana Água Espraiada: 73

Setor Chucri Zaidan

Figura 9 Mapa da Região Berrini/Chucri Zaidan 74

Figura 10 Números da Região Berrini/Chucri Zaidan 76

Figura 11 Linha do tempo da Região Berrini/Chucri Zaidan 77

Figura 12 Mapa com a localização do EZ Towers 79

Figura 13 Foto do interior de um pavimento tipo do EZ Towers 83

Figura 14 Cronograma de recebimento das Parcelas Determinadas
89
referentes ao valor de venda

Figura 15 Curva de PoC estimada do projeto 90
LISTA DE TABELAS

Tabela 1 Taxa de Variação (em %) – Setor da Indústria e Construção 14

Civil em relação ao mesmo trimestre do ano anterior e

Acumulada em 4 trimestres

Tabela 2 Composição do preço de venda de um empreendimento 27

imobiliário

Tabela 3 Benefícios empresariais esperados de investimentos em 42

edifícios sustentáveis no mundo

Tabela 4 Benefícios empresariais esperados de edifícios sustentáveis 43

no Brasil

Tabela 5 Orçamento previsto para gastos com a certificação 47

Tabela 6 Total de gastos com a certificação LEED 48

Tabela 7 Impacto no custo de implantação de um empreendimento 52

corporativo sustentável

Tabela 8 Quadro resumo dos impactos dos custos de implantação e 55

de operação de um empreendimento corporativo sustentável

Tabela 9 Alternativas de solução e seus impactos – 57

Edifícios Comerciais

Tabela 10 Valores para edifícios sustentáveis no mundo, nos EUA e 97

na Singapura

Tabela 11 Valores para edifícios sustentáveis no Brasil 98

Tabela 12 Valores para edifícios corporativos sustentáveis no Brasil 98
LISTA DE ABREVIATURAS E SIGLAS

PIB Produto Interno Bruto

SNIC Sindicato Nacional da Indústria do Cimento

IBGE Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística

CBIC Câmara Brasileira da Indústria da Construção

PNAD Pesquisa Nacional por Amostra de Domicílios

Fipe Fundação Instituto de Pesquisas Econômicas

Abrainc Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias

SELIC Sistema Especial de Liquidação e Custódia

COPOM Comitê de Política Monetária

CMPC Custo Médio Ponderado de Capital

VGV Valor Geral de Vendas

m² Metro quadrado

SPE Sociedade de Propósito Específico

CEPAC Certificados de Potencial Adicional de Construção

CUB Custo Unitário Básico da Construção Civil

CO2 Dióxido de carbono

COV Composto Orgânico Volátil (ou VOC: Volatile Organic

Compound, em inglês)

LEED Leadership in Energy and Environmental Design

USGBC United States Green Building Council

AQUA-HQE Alta Qualidade Ambiental

CS Core & Shell
TMA Taxa Mínima de Atratividade

INCC Índice Nacional de Custo da Construção

VPL Valor Presente Líquido

AE Anuidade Equivalente

TIR Taxa Interna de Retorno

S.A. Sociedade Anônima

km² Quilômetro quadrado

VRF Variable Refrigerant Flow

PoC Percentage of Completion

SindusCon-SP Sindicato da Indústria da Construção Civil do Estado de

São Paulo

m Metro

cm Centímetro
SUMÁRIO

INTRODUÇÃO...........................................................................................................11

1. FUNDAMENTAÇÃO TEÓRICA.............................................................................14

1.1. Panorama Econômico do Setor da Construção Civil no Brasil................14
1.2. A Influência dos Indicadores Macroeconômicos.......................................18
1.3. A Construção Civil, o Mercado Imobiliário, a Economia e o
Real Estate.....................................................................................................20
1.4. Estudo de Mercado e Análise de Terreno...................................................24
1.5. Principais Dados de um Empreendimento Imobiliário para um
Estudo de Viabilidade...................................................................................26
1.6. Receita............................................................................................................26
1.7. Despesas e Custos........................................................................................27
1.7.1. Outorgas Onerosas...............................................................................................................................28
1.7.2. Estimativa do Custo de Obra...............................................................................................................30
1.8. Sustentabilide................................................................................................31
1.8.1. Projeto Integrado.................................................................................................................................34
1.8.2. Localização e Transporte.....................................................................................................................35
1.8.3. Terrenos Sustentáveis..........................................................................................................................36
1.8.4. Eficiência da Água...............................................................................................................................37
1.8.5. Energia e Atmosfera............................................................................................................................38
1.8.6. Materiais e Recursos............................................................................................................................39
1.8.7. Qualidade do Ambiente Interno...........................................................................................................40
1.8.8. Inovação...............................................................................................................................................40
1.8.9. Prioridade Regional.............................................................................................................................40
1.9. Viabilidade Econômica de Empreendimentos Imobiliários.......................59
1.9.1. Análise das Fases do Ciclo de Vida....................................................................................................59
1.9.2. Viabilidade Econômica.......................................................................................................................62
1.9.3. Indicadores de Viabilidade Econômica...............................................................................................65
1.9.3.1. Payback descontado................................................................................................................65
1.9.3.2. Valor Presente Líquido............................................................................................................66
1.9.3.3. Anuidade Equivalente ou Valor Anual Uniforme Equivalente...............................................67
1.9.3.4. Taxa Interna de Retorno..........................................................................................................68
1.9.3.5. Exposição Máxima..................................................................................................................69
1.9.4. Parâmetros de Tomada de Decisão.....................................................................................................69
2. EXEMPLO DE APLICAÇÃO DO CONCEITO DE
VIABILIDADE ECONÔMICA.................................................................................71
2.1. Mercado de Edifícios Comerciais na Cidade de São Paulo:
Região Berrini/Chucri Zaidan.......................................................................71
2.2. O Empreendimento EZ Towers....................................................................78
2.2.1. Caracterização.....................................................................................................................................79
2.2.2. Classificação do Padrão de Qualidade................................................................................................81
2.2.3. Certificação Ambiental................................................................................................ .......................84
2.2.4. Comercialiazção....................................................................................................... ...........................88
2.3. Estudo da Viabilidade Econômica do EZ Towers......................................91
3. RESULTADOS E DISCUSSÃO............................................................................95
4. CONCLUSÃO......................................................................................................102
REFERÊNCIAS BIBLIOGRÁFICAS.......................................................................106
ANEXO A – CUB/m² no Estado de São Paulo em 2012,
padrão CAL-8A..................................................................................119
ANEXO B – Checklist do Green Building Council (GBC) para a
certificação LEED BD+C Core & Shell v4.......................................121
ANEXO C – Linha do Tempo da Região Berrini/Chucri Zaidan........................124
ANEXO D – Certificação LEED do EZ Towers....................................................126
ANEXO E – Histórico das taxas de juros fixadas pelo COPOM e
evolução das taxas SELIC...............................................................128
APÊNDICE A – Viabilidade Econômica do EZ Towers
(original, sustentável).................................................................130
APÊNDICE B – Simulação da Viabilidade Econômica do EZ Towers,
como Empreendimento Convencional
(sem custos de sustentabilidade: custo de construção
e valor de venda reduzidos de 4,2%)........................................132
APÊNDICE C – Simulação da Viabilidade Econômica do EZ Towers,
como Empreendimento Convencional
(sem custos de sustentabilidade: custo de construção
e valor de venda reduzidos de 8,6%)........................................134
11

INTRODUÇÃO

No Brasil vive-se tempos de grave crise econômica, o que gera apreensão
às empresas do setor da construção civil, como as incorporadoras imobiliárias, pela
baixa demanda por unidades. Com a incerteza de como estará a economia – que
interfere significativamente no desenvolvimento de projetos futuros – e a
necessidade de utilizar os recursos naturais de forma eficiente, aumenta-se a
importância do estudo de viabilidade econômica e de conceber um empreendimento
de forma sustentável.

Segundo Lima Jr., Alencar e Monetti (2010), um estudo de viabilidade
econômica tende a evidenciar e reduzir os riscos de um empreendimento.

Hammarlund e Josephson (1992) e Melhado e Agopyan (1995) defendem a
ideia de que se deve dar importância às fases iniciais, pois nelas o peso das
decisões e a capacidade de influenciar o custo final de um edifício é maior. É na fase
de concepção que o incorporador irá optar por soluções sustentáveis, com base em
indicadores de viabilidade econômica e sempre em busca de eficiência.

No entanto, ainda é evidente a dificuldade do empreendedor em desenvolver
projetos sustentáveis e, segundo Leite Jr. (2013), isso se deve ao fato de que os
resultados econômicos isoladamente não justificam os investimentos adicionais da
sustentabilidade, que estão segundo Kats (2010) nos EUA, num patamar entre 0% e
18% do custo total da construção e a grande maioria, entre 0 e 4%. Leite Jr. (2013)
ressalta que muitas vezes este custo adicional necessário para realizar um
empreendimento sustentável, pode ser a diferença entre sua validação econômica
ou não, de acordo com a taxa mínima de atratividade estabelecida por cada
empreendedor. Ambos os autores, Kats (2010) e Leite Jr. (2013), mostram outros
benefícios de empreender de forma sustentável, como melhoria da imagem da
empresa, aumento da velocidade de vendas e aumento da taxa interna de retorno
do empreendimento, dentre outros. “Porém estes benefícios ainda não são claros, e
12

precisam de mais pesquisas que os embasem, especialmente as que considerem as
características do nosso país” (LEITE JR., 2013). Somado a isso, ainda não há
dados reais com relação à redução dos gastos operacionais de um edifício
sustentável brasileiro, durante sua vida útil, pois eles ainda não alcançaram esta sua
vida por completo.

Para a boa concepção de um negócio é fundamental a realização de
pesquisas mercadológicas e o entendimento da interferência da política e economia.
Por isso, o empreendedor deve ter uma visão sistêmica e não pode ser negligente
em nenhuma área de conhecimento, tendo que pensar no presente e também
projetar o futuro.

Com uma gestão sustentável deve-se ter uma visão sistêmica de todo o
empreendimento, considerando toda sua vida útil e também aspectos externos, para
que então se busque redução de custo, redução dos impactos negativos sociais e
ambientais (FIEMG, 2008).

Principalmente por conta de seus custos iniciais adicionais, o empreendedor
tem dificuldade em desenvolver empreendimentos sustentáveis. A presente
pesquisa procurou responder algumas questões que incomodam muitos
profissionais da área. Qual é a viabilidade econômica de se fazer um
empreendimento corporativo sustentável? Os custos das soluções sustentáveis
conseguirão ser absorvidos? Quais são os benefícios para incorporador e para o
cliente?

Para responder estes questionamentos, este TCC busca analisar que,
mesmo em tempos de crise, é economicamente viável a construção de um
empreendimento corporativo sustentável e que o incorporador e o cliente têm
vantagens com este empreendimento, se comparado aos empreendimentos
tradicionais.

Assim, o objetivo geral deste trabalho é comprovar a viabilidade de se
construir um empreendimento corporativo sustentável na cidade de São Paulo,
comparando com empreendimentos tradicionais.
13

Os objetivos específicos do presente estudo são:

 Evidenciar a influência da macroeconomia no setor da construção civil;
 Apresentar fundamentos necessários para empreender edifícios
corporativos sustentáveis;
 Evidenciar a diferença de investimentos em um edifício tradicional e em
um edifício sustentável;
 Indicar as vantagens para o incorporador e para o cliente;
 Simular um estudo de viabilidade econômica de um empreendimento e
avaliá-lo;
 Auxiliar o empreendedor na tomada de decisão.

Este trabalho teve como metodologia de pesquisa levantamentos
bibliográficos, que consistem em legislações, livros, relatórios técnicos, referenciais
técnicos, artigos, teses, dissertações, monografias, periódicos, sites, entrevistas com
profissionais do mercado e análise de um estudo de viabilidade de um
empreendimento real.

Após a introdução, o trabalho contém um panorama do setor da construção
civil no Brasil, explanações de conceitos relacionados ao Real Estate e suas
relações com a economia. Apresenta fundamentos para estudos de mercado, de
região e análise de terrenos, assim como receitas, despesas e custos peculiares a
empreendimentos imobiliários. A sustentabilidade é pesquisada e avaliada com foco
em custos. E o trabalho traz os indicadores usados por incorporadores imobiliários e
verifica uma viabilidade econômica, através de uma simulação de estudo de um
empreendimento corporativo sustentável na cidade de São Paulo. Após estes
capítulos, serão apesentados os Resultados referentes a este estudo e Conclusões
do Trabalho, seguidas das Referências Bibliográficas. E apesar de haver referências
de fora do Brasil, o autor traz muitas referências brasileiras para representar mais
fielmente sua pesquisa.
14

1. FUNDAMENTAÇÃO TEÓRICA

1.1. Panorama Econômico do Setor da Construção Civil no Brasil

O desenvolvimento econômico do Brasil, representado pelo Produto Interno
Bruto (PIB) nacional, está diretamente ligado ao setor da construção civil, pois este é
um dos principais setores responsáveis pela expansão urbana, pela geração de
empregos e por formar produtos de alto valor (SIMON, 2014). Este setor tem uma
grande responsabilidade por impactos sociais, ambientais e econômicos. A Tabela
1, a seguir, mostra a evolução do PIB brasileiro e do setor da construção civil.

Tabela 1 Taxa de Variação (em %) do Setor da Indústria e Construção Civil* em relação ao mesmo
trimestre do ano anterior e Acumulada em 4 trimestres

TRIMESTRE INDÚSTRIA CONSTRUÇÃO CIVIL PIB
2009
1º Trimestre -10,8 -0,6 -2,4
2º Trimestre -8,0 4,8 -2,2
3º Trimestre -5,8 7,1 -1,2
4º Trimestre 5,7 16,1 5,3
Acum. 4 Trim. -4,7 7,0 -0,1

2010
1º Trimestre 15,3 19,6 9,2
2º Trimestre 13,0 18,0 8,5
3º Trimestre 8,3 9,3 6,9
4º Trimestre 5,4 7,4 5,7
Acum. 4 Trim. 10,2 13,1 7,5

2011
1º Trimestre 5,7 8,6 5,2
2º Trimestre 5,1 7,3 4,7
3º Trimestre 4,0 9,4 3,5
4º Trimestre 1,9 7,7 2,6
Acum. 4 Trim. 4,1 8,2 4,0
15

Tabela 1 Taxa de Variação (em %) do Setor da Indústria e Construção Civil* em relação ao mesmo
trimestre do ano anterior e Acumulada em 4 trimestres (continuação)

TRIMESTRE INDÚSTRIA CONSTRUÇÃO CIVIL PIB
2012
1º Trimestre 2,4 8,7 1,7
2º Trimestre -3,2 1,8 1,0
3º Trimestre -0,5 2,9 2,5
4º Trimestre -1,4 -0,1 2,5
Acum. 4 Trim. -0,7 3,2 1,9

2013
1º Trimestre -1,5 1,3 2,7
2º Trimestre 4,4 8,0 4,0
3º Trimestre 2,9 5,5 2,8
4º Trimestre 2,7 3,1 2,6
Acum. 4 Trim. 2,2 4,5 3,0

2014
1º Trimestre 4,0 7,8 3,5
2º Trimestre -3,4 -3,1 -0,4
3º Trimestre -3,6 -9,0 -0,6
4º Trimestre -2,6 -3,3 -0,3
Acum. 4 Trim. -1,5 -2,1 0,5

2015
1º Trimestre -4,7 -8,4 -1,8
2º Trimestre -5,5 -8,7 -3,0
3º Trimestre -6,4 -3,8 -4,5
4º Trimestre -8,6 -5,1 -5,8
Acum. 4 Trim. -6,3 -6,5 -3,8

2016
1º Trimestre -7,0 -5,0 -5,4
2º Trimestre -2,9 -3,2 -3,6
3º Trimestre -2,9 -4,9 -2,9
4º Trimestre -2,4 -2,3 -0,9
Acum. 4 Trim. -3,8 -5,2 -3,6
*Nova Série das Contas Nacionais – Referência 2010
Fonte: Adaptado de Banco de Dados CBIC, 2016a (IBGE)
16

De 2010 até o primeiro trimestre de 2014, o Brasil passou pelo chamado
boom da construção civil e, segundo publicação da Ernst & Young (EY, 2014), após
esse período, o país sofreu um declínio nas atividades econômicas, gerando uma
dificuldade do mercado de absorver os estoques de unidades que se mostra na alta
taxa de vacância. Segundo a Buildings, empresa especializada em pesquisa
imobiliária corporativa, a taxa na cidade de São Paulo no primeiro trimestre de 2016
foi de 14,88% e de 20,39%, considerando apenas espaços corporativos classe A
(BUILDINGS, 2016 apud VALENTE, 2016). Em outra pesquisa, feita pela consultoria
JLL (2016), a taxa de vacância foi de 25,16% para escritórios de alto padrão (A e
AA) ao final do ano de 2016.

Assim, o setor da construção civil teve uma notável desaceleração em suas
atividades, prejudicando empresas participantes da cadeia de produção, como as
cimenteiras. A venda de cimento no Brasil, que após o ano de 2014, com venda de
70,9 milhões de toneladas, teve duas retrações anuais consecutivas: 64,8 milhões
de toneladas em 2015 e 57,2 milhões de toneladas em 2016, segundo o Sindicato
Nacional da Indústria do Cimento (SNIC, 2016).

Em 2015, a economia brasileira, de acordo com o Instituto Brasileiro de
Geografia e Estatística (IBGE), apresentou redução de 3,8% em seu PIB, a maior
registrada na nova série histórica do indicador, iniciada em 1996. Acompanhando
esta queda, o setor da construção civil acumulou 6,5% negativo. Em 2016, o PIB
brasileiro registrou a segunda retração anual consecutiva, de 3,6% e a variação do
setor da construção civil foi de 5,2% negativo, como mostra a Tabela 1.

De acordo com a Câmara Brasileira da Indústria da Construção (CBIC,
2016b), esta grande queda no PIB do setor de construção civil verificada a partir do
segundo trimestre de 2014 se dá por conta de um cenário marcado por deterioração
fiscal, incertezas políticas, baixo patamar de confiança, queda na produção,
recessão econômica, desemprego elevado e crescente inflação superior ao teto da
meta.
17

O número de desempregados no Brasil no quarto trimestre de 2016, de
acordo com a Pesquisa Nacional por Amostra de Domicílios (PNAD), divulgada pelo
IBGE (BRASIL, 2017a), foi de 12,3 milhões de pessoas (taxa de 12%), sendo
recorde da pesquisa, iniciada em 2012. E no primeiro trimestre de 2017, este último
recorde foi superado, com taxa de desemprego aumentada para 13,7%, o que
representa 14,2 milhões de desempregados no país, também segundo dados da
PNAD Contínua (BRASIL, 2017a).

Já a inflação – que de 2012 até 2015 teve consecutivos aumentos –,
segundo IBGE (apud BRASIL, 2017b), foi de 10,67% em 2015 para 6,29% em 2016.

Com relação ao mercado imobiliário, indicadores da Abrainc-Fipe (2017) –
elaborados pela Fundação Instituto de Pesquisas Econômicas (Fipe) a partir de
informações de 20 das 34 associadas da Associação Brasileira de Incorporadoras
Imobiliárias (Abrainc) que atuam em todo o Brasil – mostram que em 2016 teve um
aumento de 9,0% no número de lançamentos, com 69,8 mil lançamentos,
comparado ao ano de 2015. Porém, as vendas tiveram queda de 8,0% em relação
ao ano anterior, totalizando 103,2 mil unidades. As entregas tiveram um aumento de
11,4% frente a 2015 e somaram 140,9 mil unidades.

Por conta dos motivos citados nos parágrafos acima, o ano de 2015 foi
marcado por uma quantidade excessiva de distratos, ou seja, a devolução de
imóveis comprados na planta pelos consumidores foi acima da média. Segundo
Meyer Nigri, fundador da Tecnisa e vice-presidente da Abrainc, em entrevista para O
Estado de São Paulo (OSCAR, 2016) em janeiro de 2016, disse que a média
histórica de distratos era em torno de 10% e a considera saudável à indústria.

Um levantamento da agência de classificação de riscos Fitch, feito com nove
companhias, mostra que, de cada 100 imóveis vendidos, 41 foram devolvidos de
janeiro a setembro de 2015, representando quase R$ 5 bilhões devolvidos às
incorporadoras (OSCAR, 2016).

No entanto, como as vendas em 2016 caíram, comparando às de 2015 é
compreensível que os distratos caiam. Números divulgados pela Abrainc-Fipe (2017)
18

mostram que 2016 teve patamar 7,1% inferior ao observado ao longo de 2015 e
2,5% inferior ao total de distratos em 2014, com total de distratos acumulado em
44.233 unidades.

Além de haver uma menor demanda por imóveis, seus preços vêm sendo
diminuídos, como mostra o índice FipeZap Comercial (2017), que só no ano de 2016
os preços de venda acumularam queda de 2,95%, comparado ao ano anterior.

Poucos anos após o boom econômico, o Brasil registrou consecutivas
retrações anuais em seu PIB nos anos de 2015 e 2016 e enfrenta a pior recessão da
história (TREVISAN, 2017; CURY, SILVEIRA, 2017). Esse panorama atual
econômico é refletido em diversos indicadores que devem influenciar a tomada de
decisão do incorporador e também a do consumidor.

Somado a isto, as recentes taxas SELIC (Sistema Especial de Liquidação e
Custódia) têm sido consideradas altas, atualmente fixadas em 12,25% ao ano pelo
Comitê de Política Monetária (COPOM apud BRASIL, 2017c), podendo fazer com
que investidores deixem de investir no mercado imobiliário para investir no mercado
financeiro.

Assim, os incorporadores têm de se adaptar a essa nova fase que, em 2017,
é de início da recuperação econômica brasileira. Para 2017, a previsão é de que
haja redução de juros, o que permite que a economia fique mais aquecida. (DINO,
2016).

1.2. A influência dos Indicadores Macroeconômicos

A política, a economia e o próprio mercado influenciam o desempenho de
novos empreendimentos. César (2007) comprova isso através de indicadores
macroeconômicos e a relação entre oferta e demanda no mercado de escritórios de
São Paulo.

Medeiros (2015) cita que com base no PIB e na taxa SELIC do país, pode-se
controlar o ritmo de produção, reduzindo-o ou aumentando-o. A taxa SELIC, que é a
taxa básica de juros da economia brasileira, é referência para a economia brasileira
19

e para empréstimos bancários. Ela se relaciona com o mercado imobiliário quando,
por exemplo, num cenário em que a taxa de juros do país sobe, os investimentos
das empresas tendem a diminuir, uma vez que o “custo do dinheiro fica mais alto”,
reduzindo a demanda por novos espaços (MEDEIROS, 2015). O PIB é um indicador
usado para medir a riqueza produzida no país e, assim como a SELIC, também
interfere no mercado imobiliário. Quando a economia cresce (aumento do PIB), há
uma elevada probabilidade das empresas também estarem crescendo e tendendo a
buscar por mais espaço (MEDEIROS, 2015). Lima Jr., Alencar e Monetti (2014)
também sustentam que há uma alta correlação entre a evolução do PIB e a
ocupação dos escritórios no conceito de absorção líquida.

Pires (2016) ao relatar sobre o binômio oferta e demanda, observa que em
períodos de crescimento da economia, tende haver uma necessidade de ampliação
dos espaços para as empresas e consequentemente um aumento da demanda por
escritórios. Enquanto que em períodos de baixa, as empresas se retraem e a
tendência é a negociação de preços ou devolução de espaços, para alugueis ou a
venda deles. Atualmente no Brasil, a oferta de salas comerciais está maior que a
demanda, comprovada pela queda das vendas e ainda por um grande estoque. Por
conta deste baixo potencial de consumo que o mercado apresenta, as empresas do
setor têm seu valor geral de vendas (VGV) diminuído.

A oferta disponível é mostrada por um indicador chamado taxa de vacância.
Ela é calculada pela relação entre quantidade de área privativa vaga e o estoque
total, em números percentuais. Em outras palavras, é a relação entre imóveis
disponíveis sobre o volume total existente. É importante para a previsão de espaços
vagos no mercado para o período que se pretende entregar um novo
empreendimento e espera-se uma taxa baixa para iniciar a construção de novos
empreendimentos (PIRES, 2016).

O indicador da demanda é a absorção líquida que, segundo Pires (2016), é a
diferença entre o estoque total ocupado no período em análise e o do período
anterior, medindo assim a variação da ocupação.
20

Esses dois indicadores refletem a situação do mercado, interferem na
velocidade de vendas e influenciam a tomada de decisão do incorporador, pois se a
vacância estiver alta e a absorção líquida baixa, é sinal de que a economia não está
aquecida, logo, a tendência é que haja redução do número lançamentos e que o
início das obras seja postergado. Este é o cenário atual do Brasil: com grande
estoque e baixa capacidade de ocupação.

A macroeconomia, então, impõe restrições ao setor da construção civil e,
considerando as previsões econômicas, exige um replanejamento das empresas
que direta ou indiretamente estão ligadas ao setor, tendo que se readaptar a
diferentes volumes, valores e etc. Além disso, é momento de rever parcerias,
processos, qualidade, prazos e produtividade a fim de buscar maior eficiência, sem,
contudo, deixar a margem os princípios do Desenvolvimento Sustentável.

1.3. A Construção Civil, o Mercado Imobiliário, a Economia e o Real Estate

O setor da Construção Civil, que é quem move o setor da Indústria do Brasil,
depende da economia do país e que, por sua vez, influencia o mercado imobiliário.

Lima Jr. (1998) define Real Estate como:

Identificação do setor de investimentos nos produtos da construção civil –
“estate” para propriedade e “real” para tangível. Numa tradução mais livre,
setor econômico de “bens de raiz”. No Brasil a opção tem sido usar o termo
Construção Civil para o setor econômico, com suas derivações para
Imobiliário, quando se trata do segmento que trabalha com o produto que se
vende – o lote, a casa, o escritório – e De Base Imobiliária, quando referido
aos empreendimentos que resultam em explorar um bem de raiz – shopping
centers, hotéis, edifícios para locação.

Os produtos da construção civil podem ser rentabilizados pela venda ou pela
renda. Quando se constrói para vender, incorpora-se Empreendimentos Imobiliários.
Eles remuneram agressivamente pelo investimento feito e com horizonte de médio
prazo (de 3 a 4 anos, em média), tendo um maior retorno, mas também um maior
risco. São exemplos deles: edifícios residenciais, lajes comerciais e/ou escritórios,
loteamentos, condomínios horizontais, hotéis e outros. É neste segmento que
trabalham as construtoras, loteadoras e incorporadoras. Unidades podem ser
vendidas a clientes ou a investidores que posteriormente locarão. Já quando se
21

investe em Real Estate para faturar com locação ou exploração da propriedade,
esses empreendimentos são chamados de Empreendimento de Base Imobiliária
(EBI). A remuneração é de conservadora a moderada, pois seus riscos são menores
e seus ciclos de operação são ainda maiores: de 10 a 20 anos, em média. São
exemplos: shoppings centers, hotéis, centros logísticos para locação, edifícios de
escritórios para locação, build-to-suit (quando se constrói com contrato de locação
assinado por longo prazo), grandes lojas de rua para locação, concessões
rodoviárias, usinas hidroelétricas e usinas eólicas (VISTA REAL ESTATE, 2015;
REXPERTS, S.d.).

Decidir sobre investimento significa tomar risco de imobilizar recursos
líquidos para atingir um resultado esperado. Lima Jr. (2015) divide o ciclo de
produção em três fases: liquidez (investimento), imobilização (implantação do
empreendimento) e retomada de liquidez (venda do produto) para haver retorno
financeiro. Lima Jr. (2015) cita que a decisão de investir em real estate gera uma
rotina de reduzida flexibilidade, no que se refere à implantação e à venda, e que é
tomada alguns anos antes de ocorrer o retorno. Dessa forma, a tomada de decisão é
com base em expectativa de resultado, cuja informação é construída por meio de um
voo virtual do momento de decisão para o final do ciclo do empreendimento.

No Real Estate, a decisão de investir é inflexível, pois contempla construção
de edifícios que têm finalidade e função rígidas, exigindo assim muita segurança
para fundamentar decisões (LIMA JR., ALENCAR, MONETTI, 2010). Segundo Lima
Jr., Alencar e Monetti (2010), são variáveis de pequena ou nenhuma flexibilidade:
dimensões, especificações e prazo adequado para implantação.

De acordo com Araujo (2011), este mercado em geral demanda alto
investimento de capital, caracterizado por um risco que se estende até o final do
processo de venda e, ainda, o longo período de realização do investimento aumenta
os riscos de mudanças do ambiente mercadológico. No Brasil, o período de duração
desde a decisão da realização de um empreendimento até o término de suas
vendas, segundo Bodra (2016), é em média de 4 a 6 anos, segundo Lima Jr. (2015)
pode ser de 4 a 5 anos e para Gonçalves e Ceotto (2014) é de 3 a 5 anos.
22

A peculiaridade da construção civil se dá por sua ansiedade e por seu
dinamismo. Ansiedade porque os projetos do mercado imobiliário têm de ser
planejados pelos incorporadores, que não só devem monitorar o mercado, mas
também realizar projeções do mesmo, avaliando aspectos internos e externos à
organização. E dinamismo, pois desde a concepção até a entrega de cada
empreendimento tem seu respectivo tempo e diferentes características.

Gonçalves (2011) e Gonçalves, Ceotto (2014) ressaltam que é sempre
necessária a definição de um preço de venda/locação que seja atrativa para o
cliente, independente da situação do mercado, aquecido ou recessivo. Cita que a
construção civil é muito cíclica, apresentando momentos de baixa absorção de
imóveis pelo mercado, o que exige um preço competitivo, e momentos de grande
necessidade de imóveis, o que leva a uma grande competição e, novamente, a
necessidade de preços competitivos.

Pires (2016) enfatiza que um ciclo imobiliário possui quatro fases:
Recuperação, Crescimento (Expansão), Desaceleração (Excesso de Oferta) e
Recessão, que são guiadas basicamente pelo binômio oferta x demanda. A Figura 1,
a seguir, traz uma representação destas fases.
23

Figura 1 Representação esquemática de fases de ciclo imobiliário
Fonte: Adaptado e traduzido de MAJDALANI et al., 2013

Os investimentos para renda estão constantemente sujeitos a estes ciclos, já
para os investimentos de venda – que serão mais abordados adiante – a fase do
ciclo imobiliário atual é o fator de maior importância. O ano de 2017 é marcado pela
volta do crescimento da economia e assim, o mercado imobiliário entra na fase de
recuperação.

Ou seja, comparando com o período de boom econômico que as empresas
do setor da construção civil vivenciaram no Brasil, a presente fase de recuperação é
mais propícia para dar mais ênfase à qualidade do empreendimento, a qual pode ser
melhorada a partir da inserção de práticas sustentáveis.

De maneira geral, devido às consequências da recente e grave crise
econômica – como a baixa demanda por unidades, a alta taxa de vacância, o receio
de alocar recursos por parte dos incorporadores, entre outras –, um menor número
de empreendimentos foi lançado. Então, como as incorporadoras estão em “passos
mais lentos” e com menos pressa para finalizar suas obras e também para lançar
empreendimentos, devem aproveitar para realizar melhores estudos de viabilidade
24

econômica, melhor avaliando os investimentos a serem feitos no futuro, incluindo os
requisitos de sustentabilidade, por exemplo.

Porém, os investimentos em soluções sustentáveis devem ser analisados
caso a caso, considerando o caixa da empresa – já que podem requerer custo
adicional por conta das tecnologias sustentáveis –, indicadores de viabilidade
econômica e os benefícios que a sustentabilidade pode trazer à empresa, a um
empreendimento como um todo e ao cliente/usuário. Fatores estes que são
abordados no presente trabalho.

A sustentabilidade deveria deixar de ser apenas uma tendência e se
transformar em realidade. Souza (2009) afirma que se vive um momento favorável
para a implantação de construções sustentáveis e que esta questão deve ser tratada
como visão estratégica, de forma que agregue valor aos empreendimentos e resulte
em ganhos tanto para a empresa quanto para seus clientes, a comunidade, a
sociedade e as gerações futuras.

1.4. Estudo de Mercado e Análise de Terreno

Para melhor embasar as decisões do empreendedor e assim permitir a
concepção de um negócio é fundamental a realização de estudo de mercado, que
envolve diversos fatores. Rebelatto (2004) explica que o estudo de mercado é uma
análise que permite identificar os importantes elementos para o desenvolvimento de
um projeto. Somado a isso, o custo do terreno é um dos componentes que mais
influenciam o custo total de um empreendimento imobiliário, mostrado no item 1.6.

Para a escolha da região para a implantação de empreendimentos
corporativos sustentáveis na cidade de São Paulo, pode-se avaliar os fatores a
seguir. Leite Jr. (2016) faz uma abordagem citando diversos fatores, mas os
enquadra como “análise de terreno”. Os fatores para análise, abaixo, estão divididos
em duas etapas: escolha da região, seguida da escolha do terreno.
25

a) Desenvolvimento urbano (incluindo a verificação de Operações Urbanas
Consorciadas);
b) Influência do Plano Diretor Estratégico da Cidade de São Paulo;
c) Características da região;
d) Projeção de mudanças de perfil da região (antecipação de tendências de
mercado);
e) Análise da oferta e demanda da região (indicadores: taxa de vacância,
absorção líquida e velocidade de vendas);
f) Concorrência (empreendimentos novos e lançamentos) da região
(incluindo preços de comercialização);
g) Sustentabilidade relacionada à região e ao terreno.

Após definir uma região, a escolha de um terreno pode ser feita com base
em seu preço por metro quadrado (m²), em sua localização e na qualidade do solo
(vista na sondagem). Também, se faz um estudo do potencial construtivo dos
terrenos disponíveis, considerando as legislações vigentes, como a Operação
Urbana Consorciada, o Plano Diretor Estratégico da Cidade de São Paulo e a Lei de
Parcelamento, Uso e Ocupação do Solo (conhecida como Lei de Zoneamento) –
considerando o tipo de Zona na qual o terreno está situado, seus Coeficientes de
Aproveitamento e outorgas onerosas (explicadas no item 1.7.1), sua Taxa de
Ocupação Máxima, seu gabarito de altura máxima, entre outros –, não se
esquecendo de averiguar se o terreno está contaminado ou não.

Devem ser analisados e aplicados os importantes conceitos de
sustentabilidade relacionados ao terreno e à região. Conceitos estes que estão
abordados nos itens 1.8.1 e 1.8.2.

Além de também relacionar vários fatores para a análise e escolha de um
terreno, Leite Jr. (2016) acrescenta que o GeoSecovi (www.geosecovi.com.br)
disponibiliza algumas informações georreferenciadas úteis que auxiliam a análise de
endereços específicos, bairros e regiões da cidade de São Paulo.

A relação de elementos do estudo de mercado mais os dados provenientes
do estudo do terreno, combinados, darão diretrizes para o conhecimento do público
26

(e preço) alvo e para a ideação do produto comercialmente mais forte para a região,
que tem seu início por meio do Estudo de Massa, como colocado por Santin,
Gonçalves e Martins (2010), no qual é mencionado todas as áreas a serem
construídas, número de pavimentos, quantidade de vagas, etc, formando um quadro
de áreas.

1.5. Principais Dados de um Empreendimento Imobiliário para um Estudo de
Viabilidade

Normalmente as incorporadoras possuem mais de um empreendimento ao
mesmo tempo e para segregar um do outro, a incorporadora utiliza uma estrutura de
Sociedade de Propósito Específico (SPE). Isso previne que a SPE seja afetada pelo
resultado ruim de outra SPE ou da própria incorporadora (BODRA, 2016).

Com o auxílio do quadro de áreas, se tem alguns dos principais dados de
um empreendimento. Estes podem ser inseridos numa planilha de viabilidade
econômica para o cálculo de índices para a viabilidade (descritos no item 1.9.3).
Bodra (2016) descreve os principais dados de um empreendimento imobiliário como:

 VGV Bruto: Valor Geral de Vendas do empreendimento, considerando
todas as suas unidades e seus respectivos valores;
 VGV Líquido: Valor Geral de Vendas Bruto descontado de permuta física1
(se houver), ou seja, qual o valor que se pretende atingir com a
comercialização de todas as unidades;
 Área Privativa Bruta e Líquida;
 Preço de Venda.

1.6. Receita

A receita no mercado imobiliário é proveniente da venda de unidades, com
amplas possibilidades de fluxo de pagamento por parte de seus clientes (BODRA,
2016).

1
Pagamento feito com a entrega de unidades (m²) do empreendimento para a aquisição de um
terreno.
27

Segundo Bodra (2016), a velocidade de venda deve ser ajustada de acordo
com o tipo de produto, cenário macroeconômico e região.

Basicamente, a formação do preço de venda resulta da soma dos custos e
despesas com o lucro da incorporadora. De forma genérica, Gonçalves e Ceotto
(2014) mostram a composição do preço de venda de um empreendimento imobiliário
na Tabela 2.

Tabela 2 Composição do preço de venda de um empreendimento imobiliário

Fonte: GONÇALVES, CEOTTO, 2014

1.7. Despesas e Custos

As despesas e os custos são todos os gastos da SPE necessários para a
completa realização do empreendimento são descritos a seguir por Bodra (2016).
Eles têm diferentes fontes, como:

 Terreno: pagamento do terreno, outorgas onerosas, comissão, imposto
de transição de bens imóveis (ITBI) e registro, sondagem, laudos,
inquilinos, imposto predial e territorial urbano (IPTU), etc;
 Financiamento: juros e despesas do financiamento de obra. Pode haver
financiamento do terreno também;
 Obra: custo raso de obra, Taxa de Administração, gerenciadora e
projetos (obra);
28

 Taxa de Incorporação: remuneração da incorporadora pela administração
do empreendimento;
 Marketing: comissão de corretagem (4% a 6%), stand de vendas, ações
promocionais, divulgação, etc;
 Incorporação: aprovação de projetos, projeto legal, jurídico, decoração,
averbação e outras despesas;
 Despesas Administrativas: tarifas bancárias, cartório, auditoria, etc.

Referindo-se a empreendimentos corporativos, em que administradoras de
imóveis são clientes finais, o percentual das despesas com vendas e publicidade
pode ser considerado em torno de 4%, diferentemente da faixa percentual contida
na Tabela 2 para este tipo de despesa. Isto se justifica porque, nestes casos,
praticamente só há comissão de corretagem, não havendo gastos com publicidade e
nem com estande de vendas/decorado, como explica Augusto Yokoyama,
responsável pela viabilidade econômica dos empreendimentos da EZTEC, em
entrevista para o autor em 26 de maio de 2017.

1.7.1. Outorgas Onerosas

As outorgas onerosas do direito de construir, que englobam parte do custo
de um terreno, se referem à permissão concedida pelo poder público a quem deseja
construir o máximo permitido pela legislação vigente, em troca de pagamento a
respectivo órgão da Prefeitura local. Com o pagamento de outorgas, considera-se
um acréscimo no custo do terreno.

Na cidade de São Paulo pode-se destacar as outorgas do Direito de
Construir e também a de Direito Urbanístico Adicional. Com relação à primeira, a
Prefeitura de São Paulo esclarece:

Na cidade de São Paulo, a construção de edifícios é gratuita até o limite
definido pelo Coeficiente Básico de cada zona de uso. No entanto, existe a
possibilidade de se construir acima do permitido pelo coeficiente básico até
o limite do Coeficiente Máximo de cada zona mediante a outorga onerosa
do direito de construir. Para cada um dos Distritos que compõem a cidade
foi definido um estoque de área adicional de construção que pode ser obtido
mediante pagamento. Os recursos da outorga onerosa são direcionados
para o Fundo Municipal de Urbanização – FUNDURB – e utilizado na
implantação de melhorias na cidade como um todo (SÃO PAULO, S.d.a)
29

A relação da outorga onerosa do Direito de Construir com o Plano Diretor se
dá nas chamadas Áreas de Intervenção Urbana (AIU) – que são regiões definidas no
Plano Diretor nas quais a Prefeitura tem a intenção de implementar projetos
estratégicos como eixos e polos de centralidades, parques e áreas verdes para a
recuperação ou preservação de rios e córregos, rede viária e redes de transporte
público coletivo –, em que será possível construir acima dos limites dos coeficientes
básicos e os recursos obtidos deverão ser investidos na implantação de projetos
estratégicos previamente definidos (SÂO PAULO, S.d.a).

Vale destacar que a Lei de Zoneamento da cidade de São Paulo (2016), Lei
16.402/2016, permite duas concessões de Incentivo sob a forma de desconto no
valor total a ser pago na contrapartida financeira de outorga onerosa do direito de
construir, no que tange a sustentabilidade. Há o Incentivo da Quota Ambiental para
terrenos dentro dos chamados Perímetros de Qualificação Ambiental (conforme
Mapa da Quota Ambiental da própria lei), ao atender pontuação superior à mínima
estabelecida para Quota Ambiental, que avalia fatores de drenagem e superfície
vegetal do terreno. O outro é o Incentivo de Certificação, concedido para as
edificações que obtiverem certificação específica de sustentabilidade reconhecida
em âmbito nacional ou internacional. Certificações estas que são abordadas no item
1.8 deste trabalho.

Já o pagamento de Contrapartida para a outorga de Direito Urbanístico
Adicional é feito através de Certificados de Potencial Adicional de Construção
(CEPACs), que são valores mobiliários emitidos pela Prefeitura do Município de São
Paulo, através da SP URBANISMO. Cada CEPAC equivale a determinado valor de
m² para utilização em área adicional de construção ou em modificação de usos e
parâmetros de um terreno ou projeto (SÂO PAULO, S.d.b).

Essa outorga é destinada para o terreno que estiver dentro do perímetro de
uma Operação Urbana Consorciada e os recursos dessa outorga são direcionados
para fundos específicos, assim a prefeitura tem de utilizá-los somente na
implantação dos projetos previstos nas leis de cada Operação Urbana. (SÂO
PAULO, S.d.a).
30

Atualmente, as Operações Urbanas que utilizam o CEPAC são a Operação
Urbana Consorciada Faria Lima, a Operação Urbana Consorciada Água Espraiada e
a Operação Urbana Consorciada Água Branca, em processo de aprovação de
registro (SÂO PAULO, S.d.b).

Com relação a todo item 1.7, contudo, para que incorporadores e
investidores obtenham o lucro e o retorno esperado, é evidenciada a importância da
decisão da compra do terreno e de uma estimativa confiável do custo da construção,
definida na fase de viabilidade do negócio (GONÇALVES, 2011; GONÇALVES,
CEOTTO, 2014).

1.7.2. Estimativa do Custo de Obra

A estimativa do custo de uma obra é tradicionalmente calculada pelos
métodos: custo por m² ou área equivalente. Ou, como abordado e defendido no livro
“Custo sem Custo” (GONÇALVES, CEOTTO, 2014), por parametrização.

Para calcular uma estimativa por qualquer um destes métodos é necessário
adotar um custo unitário de construção. Vale ressaltar que, para empreendimentos
corporativos, pode ser utilizado um custo por m² de área BOMA2 e que ambos
podem ser calculados a partir do histórico de construções da
construtora/incorporadora.

Já o primeiro, referente ao custo por m² de área construída, também pode
ser obtido pelo custo unitário básico (CUB), que é uma medida estimada do custo
por metro quadrado de uma construção civil. O CUB/m² é calculado e divulgado
mensalmente pelos sindicatos estaduais da construção civil. Utiliza-se o CUB global,
que já inclui os custos de mão-de-obra, de material e de administração.
Basicamente, ele é fornecido de acordo com o tipo de projeto (residencial, padrão
comercial, galpão industrial ou residência popular) e com seu respectivo padrão de
acabamento (baixo, normal ou alto). No entanto, não menciona a sustentabilidade,

2
Building Owners and Managers Associaton ou Associação de Proprietários e
Administradores de Imóveis, em português. É a entidade que criou o padrão BOMA, que é o principal
método de medição de área adotado para a comercialização de áreas de lajes corporativas. Pode ser
definido como a soma da área privativa e o rateio de áreas comuns, excluindo escadas, poço de
elevador e áreas técnicas (áreas para equipamentos e serviços).
31

que deverá ser considerada como custo adicional à obra. O Anexo A mostra um dos
tipos de CUB de um empreendimento comercial de alto padrão, do ano de 2012, no
Estado de São Paulo, fornecido pelo Sindicato da Indústria da Construção Civil do
Estado de São Paulo (SindusCon-SP): o tipo CAL – 8A. Ou seja, CUB para
edificação comercial, com andar livre, de 8 pavimentos tipo e com alto padrão de
acabamento.

1.8. Sustentabilidade

A sustentabilidade engloba três aspectos: ambiental, social e econômico.
Dessa forma, um empreendimento sustentável é aquele ambientalmente correto,
socialmente justo e também economicamente viável.

Uma gestão sustentável tem uma visão sistêmica de todo o
empreendimento, considerando toda sua vida útil e também aspectos externos, para
que então se busque redução de custo, redução dos impactos negativos sociais e
ambientais (FIEMG, 2008).

Os edifícios são responsáveis por boa parte do consumo de energia elétrica
em todo o mundo, bem como do consumo de água, das emissões de CO2 (dióxido
de carbono) e geração de resíduos. Por isso, a sustentabilidade na construção civil
busca promover a economia destes recursos naturais (no presente e no futuro) e
também a melhoria na qualidade de vida dos seus ocupantes. É importante ressaltar
que a sustentabilidade deve ser aplicada em toda vida do empreendimento, em
projetos, obras e utilização. Leite Jr. (2013) afirma que as obras sustentáveis são
menos incômodas, pois geram menos vibração, menos material particulado e menos
poluição sonora, visual, líquida e gasosa.

Assim, é imprescindível que o setor da construção civil considere os
impactos causados pela atividade, de modo que possa haver um
desenvolvimento do setor, mediante a incorporação de práticas
sustentáveis. Nesse sentido, este deve preocupar-se em previamente
planejar os empreendimentos desde a concepção do projeto, construção,
utilização pelos usuários em toda sua vida útil, mediante a escolha dos
materiais de uso, a menor geração de resíduos durante a obra, o
cumprimento das normas, diminuição da liberação de gases, como o CO2 e
a racionalização do uso da energia e da água, entre outros (QUEIROGA,
MARTINS, 2013).
32

As características básicas de edifícios sustentáveis, também conhecidos
como prédios verdes ou green buildings, são: a gestão da implantação da obra, a
utilização mínima de terreno e integrar-se ao ambiente natural, não provocar ou
reduzir impactos no entorno (paisagem, temperaturas e concentração de calor,
sensação de bem-estar), o consumo mínimo da quantidade de energia e água na
implantação da obra e ao longo de sua vida útil, o uso de matérias-primas
ecoeficientes, a geração mínima de resíduos e contaminação ao longo de sua vida
útil, a criação um ambiente interior saudável, ou seja, sem compostos orgânicos
voláteis (COVs), e a proporção de saúde e bem-estar aos usuários. E não só é
importante o atendimento das necessidades atuais dos usuários, mas também o
atendimento de suas necessidades futuras (BRASIL, 2013).

Godoi (2012) cita que no Brasil são desenvolvidos mais empreendimentos
corporativos sustentáveis do que os residenciais sustentáveis e de acordo com a
pesquisa norte-americana World Green Building Trends 2016 (DODGE DATA &
ANALYTICS, 2016), espera-se que o tipo de green building que mais será feito nos
três anos seguintes também será o comercial no Brasil.

Segundo Souza (2009), empresas adotam a sustentabilidade como valor
estratégico e de gestão e querem ter suas instalações em edifícios certificados
ambientalmente. Além disso, de acordo com Leite Jr. (2013), pode haver melhorias
da imagem das empresas que tenham sua marca associada à responsabilidade
ambiental.

Empreendimentos podem ser sustentáveis aplicando conceitos da
construção sustentável e também podem ser certificados através de selos
ambientais. Existem vários modelos para certificação ambiental de edifícios no
mundo em que entidades certificadoras estabelecem critérios e validam edifícios
sustentáveis.

Atualmente as duas certificações ambientais mais utilizadas na construção
civil brasileira são o LEED (Leadership in Energy and Environmental Design),
emitido pelo United States Green Building Council (USGBC), e o Processo AQUA-
HQE (Alta Qualidade Ambiental), certificação brasileira baseada na francesa HQE
33

(Haute Qualité Environnemetale) e implantada no país pela Fundação
Vanzolini. Ambas se preocupam com os principais aspectos de uma construção
sustentável, atribuindo pontos a cada item de sustentabilidade conquistado no
projeto e na obra (BRASIL, S.d.).

Cada entidade certificadora tem sua própria norma, por ela elaborada e
periodicamente revisada, contendo requisitos de sustentabilidade a serem
cumpridos. É sobre essas referências, que os empreendimentos que pretendem ser
certificados como sustentáveis são auditados e recebem uma pontuação
correspondente aos créditos (ou requisitos) atingidos, definindo assim seus
respectivos níveis de certificação.

No LEED, segundo GBC Brasil (2014a), a classificação é baseada em uma
escala de 100 pontos (mais 10 pontos bônus) e cada crédito tem peso ou valor
diferenciados. São quatro os níveis de desempenho ambiental:

 Platinum (80 ou mais pontos);
 Gold (60 a 79 pontos);
 Silver (50 a 59 pontos);
 Certified (40 a 49 pontos, certificação básica).

O LEED para Projeto e Construção de Edifícios (LEED BD+C) apresenta
uma série de tipologias que englobam diversos setores do mercado, adequando
assim os requisitos de sustentabilidade para os diferentes tipos de empreendimento.
Elas são: Novas Construções ou Grandes Reformas, Envoltória e Núcleo Central,
Escolas, Lojas de Varejo, Data Centers, Galpões e Centros de Distribuição,
Hospedagem e Unidades de Saúde (GBC BRASIL, 2014b).

Um empreendimento corporativo sustentável se enquadra na tipologia
Envoltória e Núcleo Central (Core & Shell ou CS), quando utilizado para projetos
onde o empreendedor tem controle apenas sobre o projeto e construção das partes
mecânica, elétrica, hidráulica, proteção contra incêndio – chamado de envoltória e
núcleo central – mas não o projeto e construção do espaço das salas comerciais. Ou
34

seja, considerando o núcleo do edifício, as áreas comuns e as fachadas da
edificação.

Leite Jr. (2013) ressalta que todo edifício certificado por entidade
certificadora reconhecida, como o Green Building Council (GBC) e a Fundação
Vanzolini, dentre outras, é sustentável, mas um edifício pode ser sustentável, sem
ser certificado, desde que use os conceitos da construção sustentável.

Os fatores associados à sustentabilidade em empreendimentos podem ser
representados através das diretrizes dadas pelos órgãos de certificação ambiental.
No entanto, o fundamental é que práticas sustentáveis sejam aplicadas aos projetos,
e não apenas o atingimento à determinada pontuação ou a certo nível de
certificação. A seguir, estão descritos as oito categorias do LEED BD+C Core &
Shell (versão 4) com seus pré-requisitos (obrigatórios, indicados no texto) e
requisitos (opcionais), de acordo com seu Checklist (Anexo B).

1.8.1. Projeto Integrado

Este crédito tem o intuito de incentivar a formação de equipes de projeto
logo no início, de forma que mais alternativas de construir de maneira sustentável
sejam planejadas e alcançadas. CONEFEC (2015) enfatiza o suporte ao projeto com
alta performance e boa relação de custo-benefício através da análise antecipada e
inter-relações entre sistemas.

É importante que, segundo CONEFEC (2015), antes de iniciar o projeto
sejam identificadas oportunidades para a sinergia entre disciplinas e os sistemas da
edificação. Entre estas oportunidades estão os Sistemas Relacionados à Energia
(condições do lote, orientação, envoltória, iluminação, conforto térmico,
equipamentos, parâmetros operacionais) e Água (demandas de água interna,
externa, de processos e suprimento).
35

1.8.2. Localização e Transporte

 LEED para a Localização de Desenvolvimento de Bairros.
 Proteção de Terra Sensível: o objetivo é evitar o desenvolvimento em
áreas ambientais sensitivas, como regiões agrícolas definidas pelo
governo local, várzeas, habitats de espécies ameaçadas, corpos d’agua
ou pântanos, reduzindo o impacto ambiental causado pela implantação
do empreendimento (CONEFEC, 2015).
 Lotes de Alta Propriedade: quando localizado em bairros históricos, lotes
prioritários ou mesmo contaminados, promover a saúde do entorno
(CONEFEC, 2015).
 Densidade do Entorno e Usos Diversos: estar em região com boa
infraestrutura, onde a densidade esteja dentro de um raio de 400 metros
no entorno do terreno e a entrada principal esteja a 800 metros de
distância a pé da entrada principal de no mínimo 4 usos diversos
publicamente disponíveis (CONEFEC, 2015).
 Acesso ao Trânsito de Qualidade: fácil acesso ao transporte público. O
terreno deve estar localizado a uma distância de 400 metros a pé de
paradas de ônibus. Também deve estar a 800 metros de distância a pé
de estações ferroviárias, terminais de ônibus e/ou estações de metrô,
existentes ou planejadas (CONEFEC, 2015).
 Instalações de Bicicleta: a entrada funcional ou estocagem de bicicletas
do projeto deve estar a 180 metros de distância a pé de uma rede de
bicicletas. Deve se conectar em até 4800 metros com no mínimo 10 usos
diversos, ou pontos de ônibus, terminais, estações de metrô ou ciclovias
(CONEFEC, 2015).
 Marcação de Estacionamento Reduzida: não exceder o código local para
a capacidade de estacionamento (CONEFEC, 2015).
 Veículos Verdes: projetar 5% de todos os espaços de estacionamento
para vagas preferenciais para veículos verdes e instalar equipamentos de
abastecimento para veículos elétricos (EVSE) em 2% de todos os
espaços de estacionamento (CONEFEC, 2015).
36

1.8.3. Terrenos Sustentáveis

 Prevenção da Poluição nas Atividades de Construção : criar e
implementar um plano de controle da erosão e sedimentação para todas
as atividades construtivas relacionadas ao projeto (CONEFEC, 2015).
Um exemplo prático é a adoção de filtros nas bocas de lobo do entorno,
que impedem a entrada de sedimentos da obra em bueiros e nas galerias
pluviais. Evitam, assim, que sejam carreados ao corpo hídrico ou que
provoquem o entupimento da rede de escoamento da cidade.
 Avaliação do Lote: documentar uma avaliação do lote que inclua
informações referentes à topografia, à hidrologia, ao clima, à vegetação,
ao solo e a usos humanos e efeitos humanos à saúde. Deve-se
demonstrar como essas características influenciam o projeto (CONEFEC,
2015).
 Desenvolvimento do Lote – Proteger ou Restaurar o Habitat: se houver
área verde no terreno, 40% delas devem ser preservadas e protegidas de
todas as atividades de desenvolvimento e construção (CONEFEC, 2015).
 Espaços Abertos: ter espaços abertos de no mínimo 30% da área total do
terreno e um mínimo de 25% dos espaços abertos devem possuir
vegetação ou plantas altas que forneçam sombra (CONEFEC, 2015).
 Gerenciamento de Água de Chuva: o LEED pede que pelo menos 95%
da água de chuva seja escoado, usando o desenvolvimento de baixo
impacto e/ou infraestrutura verde, ou pelo menos 85%, caso a taxa de
ocupação for 100% em áreas urbanas e densidades mínimas forem de
1,5 (CONEFEC, 2015).
 Redução da Ilha de Calor: ter telhados verdes ou coberturas com alto
índice de refletância e/ou utilizar plantas existentes ou plantas que
forneçam sombras sobre áreas pavimentadas, para outros pavimentos.
Estacionamentos cobertos também são permitidos (CONEFEC, 2015).
 Redução da Poluição da Luz: para ente requisito, é necessário efetuar
cálculos da iluminação e de sua transgressão (CONEFEC, 2015).


obrigatório, para a certificação LEED BD+C Core & Shell (versão 4)
37

 Diretrizes do Projeto e Construção para Inquilinos: com objetivo de
educar os inquilinos para a utilização do design sustentável nos seus
escritórios, deve-se publicar um documento com a descrição das
características do design sustentável, incluindo produtos, materiais,
serviços e estratégias sustentáveis (CONEFEC, 2015).

1.8.4. Eficiência da Água

 Redução do Uso de Água Externo [em pelo menos 30%, comparado a
um patamar base]: utilizar um paisagismo que não necessite de um
sistema de irrigação permanente ou um paisagismo com irrigação
reduzida (CONEFEC, 2015).
 Redução do Uso de Água Interno*: em pelo menos 20% da tabela base
disponibilizada pelo USGBC para todos os equipamentos. Todos os
vasos, mictórios, torneiras privativas e chuveiros devem possuir padrão
WaterSense ou equivalente. Além do estabelecimento de outros
equipamentos e processos complementares que auxiliam na redução
(CONEFEC, 2015).
 Medição do Uso de Água*: instalação de equipamentos de medição
permanentes para o uso total da água na construção e áreas associadas.
É necessário compartilhar com o USGBC os resultados, em resumos
mensais e anuais, por um período de 5 anos (CONEFEC, 2015).
 Redução [maior] do Uso de Água Externo.
 Redução [maior] do Uso de Água Interno.
 Utilização de Água da Torre de Resfriamento: a intenção é aproveitar ao
máximo a água utilizada na torre de resfriamento, controlando micróbios,
corrosões e escamas no sistema de condensação. Para torres de
resfriamento e condensadoras de evaporação, conduzir uma análise de
água potável, medindo parâmetros como Cálcio, Alcalinidade, Dióxido de
Silício, Cloro e Condutividade. Calcular o número de ciclos da torre de
resfriamento dividindo o nível máximo de concentração de cada


obrigatório, para a certificação LEED BD+C Core & Shell (versão 4)
38

parâmetro pelo nível de concentração atual encontrado na água potável
de reposição. Limitar os ciclos da torre de resfriamento evitando exceder
valores máximos para cada um desses parâmetros (CONEFEC, 2015).
 Medição do Uso de Água: o objetivo é dar suporte ao gerenciamento de
água e identificar oportunidades para economias adicionais pelo
rastreamento do uso da água – complementando o item obrigatório do
LEED, de mesmo nome. Para isso, devem ser instalados medidores de
água permanentes para 2 ou mais subsistemas de água como por
exemplo: irrigação, encanamentos de interior e acessórios, água quente,
água recuperada, boilers, entre outras águas de processo (CONEFEC,
2015).

1.8.5. Energia e Atmosfera

A eficiência energética em um edifício verde começa por um projeto de
arquitetura, que intervirá na envoltória, de forma que consiga uma elevada taxa de
redução do uso de iluminação artificial e de sistemas de refrigeração mecânica,
reduzindo assim as necessidades de consumo de energia, que, segundo CONEFEC
(2015), se dá a partir do foco na orientação, posição e tipo dos vidros e na escolha
de materiais de construção adequados ao clima. De acordo com GBC Brasil (2015),
a utilização de vidro duplo e vidros de baixa emissividade (Low-e) e o uso de
películas térmicas especiais também são recursos comumente empregados.

 Comissionamento e Verificação Fundamental: dar suporte ao projeto,
sua construção e operação adequando-o aos requisitos do proprietário
para energia, água, qualidade interna do ambiente e durabilidade. Para
isso, completar as atividades do processo de comissionamento para
sistemas de mecânica, elétrica, hidráulica e energia renovável, de acordo
com diretrizes da norma norte-americana ASHRAE 1.1.2007 para
sistemas de aquecimento, ventilação e ar condicionado (HVAC)
(CONEFEC, 2015).
 Performance Mínima de Energia (estabelecimento de um padrão mínimo
de energia)*.


obrigatório, para a certificação LEED BD+C Core & Shell (versão 4)
39

 Medição do Nível de Energia da Edificação*: rastreamento do uso de
energia na edificação a partir da instalação de medidores e prover
informações da edificação para o USGBC com o consumo total de
energia (elétrico, gás natural, água refrigerada, vapor, óleo combustível,
propano, biomassa, etc) (CONEFEC, 2015).
 Gerenciamento Fundamental da Refrigeração: impedir o uso de
refrigerantes com base em CFC (clorofluorocarboneto) nos sistemas de
aquecimento, ventilação, ar condicionado e refrigeração (HVAC&R)
(CONEFEC, 2015).
 Otimização da Performance de Energia [por simulação].
 Otimização da Performance de Energia [por conformidade normativa].
 Medição Avançada de Energia.
 Resposta à Demanda (geração de energia e sistemas de distribuição
mais eficientes).
 Produção de Energia Renovável.
 Gerenciamento Avançado de Refrigeração.
 Energia Verde e Créditos de Carbono.

1.8.6. Materiais e Recursos

 Armazenagem e Coleta de Recicláveis* [durante ocupação].
 Gestão de Resíduos de Construção e Demolição*: Plano de
Gerenciamento de Resíduos de Construção e Demolição.
 Redução do Impacto no Ciclo de Vida da Construção.
 Otimização e Divulgação de Produtos da Construção – Declaração de
Produtos Ambientais.
 Otimização e Divulgação de Produtos da Construção – Origem de
Matérias-Primas.
 Otimização e Divulgação de Produtos da Construção – Ingredientes de
Materiais.
 Gerenciamento de Resíduos de Construção e Demolição: reciclagem
e/ou restauração de materiais não perigosos.


obrigatório, para a certificação LEED BD+C Core & Shell (versão 4)
40

1.8.7. Qualidade do Ambiente Interno

 Performance de Qualidade Mínima do Ar Interno (estabelecimento de
padrões mínimos para qualidade interna do ar)*.
 Controle de Fumaça de Tabaco no Ambiente.
 Estratégias de Qualidade Interna Melhorada do Ar.
 Materiais de Pouca Emissão [de COVs].
 Plano de Gerenciamento da Qualidade Interna do Ar da Construção.
 Luz do Dia.
 Vistas de Qualidade.

1.8.8. Inovação

 Inovação: alcançar um desempenho ambiental significativo e mensurável
usando uma estratégia não abordada no sistema de classificação LEED
(CONEFEC, 2015).
 LEED Accredited Professional (profissional com especialidade apropriada
para o projeto).

1.8.9. Prioridade Regional

Abordar a geografia ambiental, igualdade social e/ou prioridades de saúde
pública (CONEFEC, 2015).

Contudo, os benefícios de uma edificação com certificação não são só
ambientais e sociais – como a melhora da satisfação e bem-estar dos usuários –,
mas também econômicos. Segundo GBC Brasil (2014a), a certificação LEED
alcançou as seguintes médias de reduções em empreendimentos no Brasil: 40% de
água; 30% de energia; 35% de dióxido de carbono (CO2) e 65% de resíduos.

Por isso, deve-se dar relevância à percepção dos clientes com relação às
soluções sustentáveis aplicadas no empreendimento. A escolha destas soluções
deve se basear nos impactos positivos que elas podem causar nos clientes. No


obrigatório, para a certificação LEED BD+C Core & Shell (versão 4)
41

entanto, mesmo que isso possa auxiliar o aumento de vendas, é fundamental para o
incorporador que os benefícios econômicos de se construir uma edificação
sustentável sejam maiores que os gerados por empreendimentos tradicionais.

Os benefícios econômicos de um empreendimento sustentável, de acordo
com o GBC Brasil (2014a) são:

 Diminuição dos custos operacionais;
 Diminuição dos riscos regulatórios;
 Valorização do imóvel para revenda ou arrendamento;
 Aumento na velocidade de ocupação;
 Aumento da retenção;
 Modernização e menor obsolescência da edificação.

O resultado econômico de um empreendimento sustentável é usualmente
positivo, considerando todo seu ciclo de vida. No entanto, os resultados econômicos
devem ser conhecidos e analisados nas fases iniciais do desenvolvimento do projeto
pelo investidor para que tome a decisão quanto à realização ou não desse tipo de
projeto (LEITE JR., 2013).

A decisão de se utilizar soluções sustentáveis é do empreendedor, mas
todos os profissionais envolvidos devem evidenciar os benefícios da
sustentabilidade, principalmente para os empreendedores.

Segundo Leite Jr. (2013), o benefício mais atraente para o incorporador
imobiliário é a possibilidade de haver valor de venda adicional para
empreendimentos sustentáveis, em relação a similares convencionais. Além disso,
acrescenta que instituições financeiras podem considerar que construções
sustentáveis tem menor risco, quando comparadas às construções convencionais e,
como consequência desse fato, ofertar juros menores.

Globalmente, a pesquisa World Green Building Trends 2016 (DODGE DATA
& ANALYTICS, 2016) mostra os benefícios empresariais que os edifícios
42

sustentáveis podem resultar e revela melhores resultados no ano de 2015,
comparando com 2012. Os números desta pesquisa são mostrados na Tabela 3.

Tabela 3 Benefícios empresariais esperados de investimentos em edifícios sustentáveis no mundo

GREEN BUILDING NOVO
BENEFÍCIO
2012 2015

Redução dos Custos Operacionais
8% 9%
ao longo de 1 ano

Redução dos Custos Operacionais
15% 14%
ao longo de 5 anos

Aumento do Valor de Construção para
7% 8%
Projetos Verdes contra Tradicionais

Aumento do Valor dos Ativos para
Projetos Verdes contra Tradicionais 5% 7%
(de acordo com proprietários)
Tempo de Payback para
8 anos 8 anos
Investimentos Sustentáveis
Fonte: Adaptado e traduzido de DODGE DATA & ANALYTICS, 2016

Esta pesquisa global estima que um edifício sustentável novo tenha, no ano
de 2015, custos operacionais diminuídos de 14% (ao longo de 5 anos), custo de
acrescido de 8%, valor do ativo aumento de 7%, comparados com empreendimentos
convencionais e retorno de investimento em 8 anos.

Ela informa que estes dados são consistentes em todo mundo, mas que isso
varia de país para país. E a diferença mais notável é com relação ao tempo de
payback dos custos adicionais dos green buildings no Brasil e revela um tempo de
retorno de 4 anos, como mostrado na Tabela 4, e acrescenta que isso é um grande
estímulo para investidores comerciais. Além disso, mostra que ao longo de 1 ano é
esperado 8% de redução nos custos operacionais e que em 5 anos de uso espera-
se 20% de redução, comparado a edifícios tradicionais (DODGE DATA &
ANALYTICS, 2016).
43

Tabela 4 Benefícios empresariais esperados de edifícios sustentáveis no Brasil

GREEN BUILDING NOVO
BENEFÍCIO
RESPONDENTES DE
BRASIL
OUTROS 11 PAÍSES

Redução dos
Custos Operacionais 8% 12%
ao longo de 1 ano

Redução dos
Custos Operacionais 20% 12%
ao longo de 5 anos

Tempo de Payback
para
4 anos 8 anos
Investimentos
Sustentáveis
Fonte: Adaptado e traduzido de DODGE DATA & ANALYTICS, 2016

A dificuldade do empreendedor em desenvolver empreendimentos
sustentáveis, segundo Leite Jr. (2013), se deve ao fato de que os resultados
econômicos isoladamente não justificam os investimentos adicionais.

A pesquisa World Green Building Trends 2016 mostra esta dificuldade e
mais cinco outras relatadas pelo mundo, expressas pela Figura 2.
44

Figura 2 Desafios para aumentar a atividade
de construção sustentável (por ano)
Fonte: Traduzido de DODGE DATA & ANALYTICS, 2016
45

Apesar de diminuição no seu percentual de 2008 a 2015 (de 30%), o
principal fator que atrapalha o desenvolvimento dos edifícios sustentáveis ainda é a
percepção dos maiores custos iniciais para 50% dos entrevistados pelo mundo.

No Brasil, o percentual dos que consideram que os maiores custos iniciais
atrapalham o avanço de edifícios sustentáveis é de 31%. Dentre os entrevistados,
41% colocam a falta de conscientização pública como fator principal, 39% colocam a
falta de apoio/investimento político e 8% consideram que green buildings são só
para padrões superiores. Os dados também são de DODGE DATA & ANALYTICS
(2016). Já a pesquisa feita por Leite Jr. (2013), apresenta que 81,8% dos
profissionais atuantes do setor da incorporação imobiliária consideram o custo
adicional da construção sustentável como a maior dificuldade para que desenvolvam
empreendimentos deste tipo.

Com relação a estes custos iniciais a mais de uma construção sustentável,
comparada a uma tradicional, é consenso entre os pesquisadores que o percentual
muda conforme o nível da certificação ambiental. Quanto maior o nível, maior é a
variação do custo extra de um empreendimento sustentável sobre o tradicional.

Uma pesquisa referente à Green Mark (SINGAPURA, 2007), uma
certificação ambiental de Singapura, mostra que para o nível máximo de certificação
(Platinum) o custo adicional varia de 2% a 8% com relação ao custo da construção
tradicional e o tempo de payback é de 2 a 8 anos. No nível mínimo (Certified) o
custo adicional é de 0,3% a 1% e seu retorno se dá entre 2 e 5 anos. Já de acordo
com pesquisa de Kats (2010), os custos adicionais nos EUA variam entre 0% e 18%
do custo total da construção, com uma mediana de 1,5% e a grande maioria, entre
0% e 4%. Para Ceotto (2008), o custo adicional é de 1% a 8% do custo de um
edifício convencional no Brasil. E Alencar (2009), em estudo brasileiro, considerou o
incremento na faixa de 5% a 8%.

De acordo com a recente pesquisa World Green Building Trends 2016
(DODGE DATA & ANALYTICS, 2016), 73% dos entrevistados no mundo
responderam que havia custo adicional dos green buildings em relação aos
tradicionais e que era, em média, de 8%. Já no Anuário de Certificações do GBC
46

Brasil (2016), Guido Petinelli, sócio da Petinelli Consultoria, disse em entrevista que
é possível projetar um edifício para ser, pelo menos, 50% mais eficiente em energia
e consumo de água sem nenhum custo adicional de construção, apenas otimizando
processos ou trocando materiais na construção. GBC Brasil (2016) também cita um
artigo publicado no New York Real Estate Journal que diz que edifícios certificados
LEED custam 1% a 7% a mais do que os tradicionais.

Junqueira (2016), em pesquisa brasileira, explicitou os custos para certificar
um empreendimento corporativo com o selo LEED, localizado na cidade do Rio de
Janeiro. O nível de certificação seria o mais básico, o Certified. No entanto, durante
a execução da obra foi verificado que outros créditos do LEED poderiam ser
atendidos que não estavam sendo previstos inicialmente e sem a adição de custos.
Assim, o edifício deste estudo de caso almeja o nível Silver da certificação. A autora
comenta que o edifício foi escolhido para a certificação pois foi uma decisão do
principal cliente envolvido no processo de permuta do terreno e a incorporadora
aceitou.

De acordo com Junqueira (2016), o total de gastos previstos para a
construção apenas da torre corporativa do empreendimento case foi de R$
57.923.085,76, incluindo: elaboração de projetos; preparo de terreno, administração
de obra, execução de infraestrutura e supraestrutura do prédio, paredes e painéis,
cerâmicas e pedras decorativas, esquadrias; execução de instalações elétricas,
hidráulicas, ar condicionado e incêndio; elevadores; urbanização interna. E o valor
estimado pela construtora para atendimento dos pré-requisitos e créditos da
certificação LEED foi de R$ 960.874,42, conforme a Tabela 5.
47

Tabela 5 Orçamento previsto para gastos com a certificação

Fonte: JUNQUEIRA, 2016

Além disso, tal cliente também executou um orçamento diretamente com a
elaboração de projetos específicos e com consultoria especializada, como mostra a
Tabela 6.
48

Tabela 6 Total de gastos com a certificação LEED

Fonte: JUNQUEIRA, 2016

Soma-se então os valores e, em cima deste novo total, calcula-se o
percentual de acréscimo. Junqueira (2016) encontrou 2,58% como valor total dos
custos para a certificação com relação ao custo total da obra, mas este valor foi
diminuído porque houve economia na obra de gastos previamente estimados.

Um dos itens que auxiliou esta economia foi a compra de elevadores com
frenagem regenerativa que, sem custos adicionais, reduz o consumo de energia do
prédio, resultando em R$ 35.560,40 de economia (JUNQUEIRA, 2016). Ainda
ratifica: “A empresa fornecedora destes equipamentos não apresentou diferenças de
custos para elevadores com ou sem a frenagem regenerativa”.

A economia mais significativa com relação ao orçamento previsto, de acordo
com Junqueira (2016), se refere à qualidade do ar interno, na qual havia sido
alocado R$ 253.125,00 para a umidificação das vias internas do empreendimento.
Estas vias de circulação foram cobertas com material reciclado britado – por outras
questões não relacionadas à certificação – com o objetivo de facilitar a travessia de
veículos pesados. Consequência disso foi a “considerável” redução do nível de
poeira nas vias, as quais foram umidificadas pelas chuvas no período de maior
circulação de veículos, fazendo com que os gastos com contratação de caminhões
pipas (por um período determinado) fossem reduzidos a um valor de R$ 1380,00
(JUNQUEIRA, 2016). Ao somar ambos os valores economizados até então, pôde
ser calculado o percentual de redução, que foi de 19,23% sobre todos os custos
previstos para a obtenção da certificação.

Junqueira (2016) evidencia outras economias, feitas no canteiro, como: a
umidificação das vias, feita com o reaproveitamento da água proveniente do sistema
de lava-rodas e lava-bicas dos caminhões de fornecedores e de caminhões de
49

concreto por um sistema de circulação fechado de água; instalação de um sistema
de aquecimento solar para chuveiros, após análise de viabilidade, considerando
consumo e valor do quilowatt-hora; coleta seletiva no canteiro de obras e reciclagem
dos resíduos da construção.

Assim, o total de gastos não realizados no empreendimento foi de R$
461.946,66 ou 30,9% do que estava previsto inicialmente para a obtenção da
certificação LEED e subtraindo do valor previsto inicialmente, os gastos que foram
economizados, pôde-se chegar a um novo percentual de adicional ao custo total da
execução do edifício corporativo sustentável, de 1,84% (JUNQUEIRA, 2016).

Leite Jr. (2013) relata em sua pesquisa que as médias dos percentuais
mínimos e máximos do intervalo provável para os custos adicionais das construções
sustentáveis de um grupo de incorporadores sem experiência em construções
sustentáveis, são aproximadamente o dobro dos valores citados por um grupo com
experiência. Os incorporadores com experiência afirmaram que o custo aumenta
numa faixa de 1,6% a 8,6%, em média.

Por este motivo, Leite Jr. (2013) conclui que falta conhecimento pela maior
parte dos incorporadores imobiliários brasileiros acerca dos custos da construção
sustentável e que por superestimarem estes custos adicionais, acabam se
desencorajando a produzirem de maneira sustentável. No entanto ressalta: “Muitas
vezes o custo adicional necessário para realizar um empreendimento sustentável,
pode ser a diferença entre sua validação econômica ou não, de acordo com a taxa
de atratividade mínima estabelecida por cada empreendedor”.

E a maior dificuldade escolhida pelos incorporadores para realizarem
construções sustentáveis foi, de fato, o custo adicional da obra, segundo a pesquisa
de campo de Leite Jr. (2013).

O segundo fator que mais impede os incorporadores de aplicar a
sustentabilidade em seus empreendimentos, segundo os próprios incorporadores, é
o custo com certificação e consultoria ambiental (LEITE JR., 2013). Referente a isso
ele pesquisou os custos com a certificação LEED. “Segundo informação do Green
50

Building Council Brasil, o custo total com o processo de certificação tem a seguinte
composição: Registro do Projeto (U$1.200), Análise de Projeto (US$ 22.500 para
mais de 4.6451m²), Certificação Obra (US$ 5.000 para mais de 4.6451m²) e Pré-
certificação LEED-CS (U$4.250)” (LEITE JR., 2013).

Outros dois obstáculos para a construção sustentável que podem vistos na
pesquisa de Leite Jr. (2013) feita com incorporadores brasileiros são que 32% deles
dizem que o foco do empreendedor é no curto prazo e que 47% afirmam que o
comprador não paga valor adicional em edifícios verdes.

Contrariando o pensamento destes 47% de incorporadores, Leite Jr. (2013)
coletou dados para edifícios residenciais que mostram não só a validação da
sustentabilidade por parte dos clientes, mas que estes aceitariam pagar, em média,
16,3% a mais por um imóvel residencial sustentável, comparado a um similar
convencional e que aceitariam, em média, em torno de 4 anos como tempo máximo
de retorno, caso estes realizem investimentos em equipamentos de redução do
consumo de água e energia elétrica.

Diferentemente do público de prédios residenciais, os prédios corporativos
com selo LEED, preferencialmente os de alto padrão (de qualidade), como os Triple
A (explicados no item 2.2.2), atendem as necessidades de instalações de
importantes empresas de médio e grande portes, nacionais e multinacionais,
segundo Eduardo Andreotti Bodra, responsável pela área de Estudos Econômicos e
Desenvolvimento de Produto da BKO Incorporadora e Construtora, em entrevista
para o autor em 31 de março de 2017. Conclui, afirmando que o benefício de se
construir este tipo de edifício é de “permitir uma clientela desse porte”, como
empresas do setor financeiro, de tecnologia, de telecomunicações, farmacêutico,
jurídico, petrolífero, etc.

Além disso, “essas empresas tem como condição obrigatória ocupar
edifícios sustentáveis”, afirma Roberval Vieira, gerente de projetos corporativos da
EZTEC, em entrevista para o autor no dia 15 de maio de 2017. Acrescenta que este
tipo de empreendimento, comparado com os corporativos convencionais, possa ser
mais rentável, pelo fato de que as soluções sustentáveis proporcionam uma redução
51

de custo durante a operação do empreendimento, o que torna a locação mais
atrativa, diminuindo a taxa de vacância. E que o fato de certificar LEED praticamente
não implica em custo adicional a empreendimentos corporativos Triple A, pois estes
já têm uma série de soluções de alta tecnologia incorporadas.

Kats (2010) e Leite Jr. (2013) mostram outros benefícios de empreender de
forma sustentável, como melhoria da imagem da empresa, aumento da velocidade
de vendas e aumento da taxa interna de retorno do empreendimento, dentre outros.
“Porém estes benefícios ainda não são claros, e precisam de mais pesquisas que os
embasem, especialmente as que considerem as características do nosso país”
(LEITE JR., 2013). Somado a isso, ainda não há dados completos com relação à
redução dos gastos operacionais de um edifício sustentável brasileiro, considerando
todo o ciclo de vida, pois eles ainda não alcançaram a vida por completo.

A fase de ocupação (operação e manutenção) de um edifício verde deve ser
monitorada e estudada para que se possa avaliar o desempenho do mesmo e
verificar seus benefícios, como a diminuição do consumo de recursos naturais e por
consequência a redução dos custos operacionais. Inclusive, para a certificação
LEED, por exemplo, é necessário o envio de medições referentes ao consumo de
água e de energia para o USGBC.

Em um estudo, Salles (2013), evidencia todos os custos de implantação e
também os custos de operação para um edifício corporativo sustentável, certificado
no sistema LEED-CS (versão 2.0), com nível Platinum, os comparando com os
custos de um edifício corporativo de alto padrão convencional. A Tabela 7 traz o
percentual do impacto sob o custo de implantação, para cada crédito desta
certificação. É importante notar e dar atenção aos créditos que não geram custo
adicional à obra.
52

Tabela 7 Impacto no custo de implantação de um empreendimento corporativo sustentável
53

Tabela 7 Impacto no custo de implantação de um empreendimento corporativo sustentável
(continuação)

Fonte: SALLES, 2013
54

A partir desta série de itens, seguindo requisitos da - antiga - versão 2.0 do
LEED, Salles (2013) computa que o registro no USGBC impacta 0,07% e que a
estimativa do custo adicional do edifício comercial em análise é de 3,9%. Lembrando
que a autora compara com os custos de um edifício corporativo de alto padrão
convencional.

A seguir, na Figura 3, Salles (2013) mostra a diferença do impacto no custo
de implantação entre as categorias desta certificação (LEED-CS, versão 2.0) para
este empreendimento corporativo estudado.

Figura 3 Impacto do custo de implantação de um empreendimento corporativo sustentável,
por categoria do LEED
Fonte: SALLES, 2013
55

Na busca pela sustentabilidade, poderá haver soluções custosas e não
custosas. Em certificações, haverá créditos de atendimento obrigatórios, créditos
que não geram impacto nos custos, e os que geram impactos nos custos de
implantação e/ou operação. Neste sentido, Salles (2013) elabora um quadro resumo
(Tabela 8) compilando e ordenando os créditos, com os dados obtidos referentes
aos impactos nos custos de implantação e de operação. É importante lembrar que
os custos iniciais são mais relevantes para os incorporadores do que os
operacionais, pois em geral, se busca a venda – e não administração – do
empreendimento.

Tabela 8 Quadro resumo dos impactos dos custos de implantação e de operação de um
empreendimento corporativo sustentável
56

Tabela 8 Quadro resumo dos impactos dos custos de implantação e de operação de um
empreendimento corporativo sustentável (continuação)

Fonte: SALLES, 2013

Atendendo apenas os pré-requisitos (obrigatórios) do LEED (versão 2.0),
Salles (2013) mostra que o impacto no custo de implantação seria um incremento de
1% e que geraria 7% de redução no custo de operação de tal edifício corporativo
sustentável.

Considerando a versão 3.0 do LEED-CS, Salles (2013) atingiria o nível Gold
de certificação (com 65 pontos). Conclui, então, que o impacto no custo de
implantação de seu caso exploratório, em função da maior tecnologia embarcada em
comparação com empreendimentos convencionais de alto padrão sem certificação
de sustentabilidade, é de um acréscimo de 4% no custo total da obra. E que espera-
se que o impacto nos custos operacionais em função destas mesmas tecnologias
seja de uma economia de 12%, conforme relatório de desempenho do LEED.

Comparando o desempenho de mercado dos empreendimentos comerciais
certificados e não certificados, o Anuário de Certificações do GBC Brasil (2016)
levanta um dado relevante quanto à taxa de vacância em prédios com certificação
LEED em São Paulo e diz que ela é 9,5% menor que a taxa em prédios corporativos
convencionais da própria capital.
57

Contudo, desde a etapa da avaliação da região e do terreno, é válido que se
pense e incorpore a sustentabilidade em projetos e em obras e assim, poderá se
estimar os custos deste empreendimento e verificar se os benefícios concordam com
o estudo de viabilidade do empreendimento (abordado no item 1.9), considerando
todas as particularidades de cada empresa, tipo de empreendimento (comercial,
residencial, etc), público-alvo e do local escolhido para estudo.

No momento da concepção do empreendimento, em conjunto com a
arquitetura, o incorporador adota, então, as soluções sustentáveis de um
empreendimento corporativo, sempre com foco na eficiência. A Tabela 9 classifica
os impactos de soluções tecnológicas, com relação ao custo e ao meio ambiente.

Tabela 9 Alternativas de solução e seus impactos – Edifícios Comerciais

Fonte: CEOTTO, 2008

Nota-se, então, que a influência nos custos e os benefícios a serem gerados
pelas respectivas tecnologias sustentáveis variam. Assim, é fundamental que se
priorize as tecnologias que mais impactam positivamente o meio ambiente e, ao
mesmo tempo, menos impactam nos custos. Segundo Ceotto (2008), algumas delas
são:
58

 Retenção de águas de chuva;
 Reserva de água de chuva;
 Lâmpadas de alta eficiência;
 Peças sanitárias de baixa vazão;
 Automação dos elevadores.

Analogamente, Lima Jr. (2013) reforça que “diversos materiais, sistemas,
equipamentos e tecnologias, que não necessitam de desembolsos suplementares,
podem ser utilizados para tornar os empreendimentos mais sustentáveis, mesmo
que não seja possível certificá-los”.

Como exemplo, a especificação de pavimentos drenantes, que Leite Jr.
(2013) afirma que reduzem o escoamento superficial de águas pluviais e pavimentos
com cores mais claras, minimizam os efeitos das ilhas de calor. Considera que é
uma ação simples que pode ser adotada pelo empreendedor, não tem custos
adicionais e pode trazer grandes benefícios ao usuário do empreendimento.

Uma gestão da utilização racional da água em obras, simples sistemas de
reutilização de água já contribuem para a redução de seu consumo, gerando
economia para a obra. Com relação à gestão de energia no canteiro, Araujo (2009)
destaca o uso de equipamentos elétricos e eletrônicos com o selo PROCEL
(Programa Nacional de Conservação de Energia Elétrica), o uso de lâmpadas de
LED3, sensores de presença e uma adequação climática no canteiro de modo que
propicie o conforto aos trabalhadores evitando o uso de ar condicionado e assim,
reduzindo o consumo de energia e também gerando economia.

Além disso, autores recomendam, entre outros materiais, o uso em obras de
telhas consideradas ecológicas (YOSHIMURA, YOSHIMURA, WIEBECK, 2012) e
das já conhecidas madeiras certificadas (JOHN, OLIVEIRA, LIMA, 2007).

3
Light Emitting Diode ou diodo emissor de luz, em português.
59

1.9. Viabilidade Econômica de Empreendimentos Imobiliários

O estudo de viabilidade econômica é o fechamento da etapa inicial para a
decisão da realização de um novo empreendimento. Ele deve ser abrangente e
realista para avaliar da melhor forma a rentabilidade do negócio (GOLDMAN, 2004).

1.9.1. Análise das Fases do Ciclo de Vida

Hammarlund e Josephson (1992), Melhado e Agopyan (1995) e Gonçalves e
Ceotto (2014) defendem a ideia de que se deve dar importância às fases iniciais,
pois nelas o peso das decisões e a capacidade de impactar o custo final de um
edifício é maior, conforme representado na Figura 4. E Melhado et al. (2005)
ressaltam que estas decisões, tomadas antes da fase de projeto, são as que têm
maior impacto, também, no desempenho ambiental do empreendimento. Além disso,
a importância às fases iniciais também é justificada, pois o custo acumulado de
produção só aumenta com o passar do tempo.

Figura 4 Capacidade de influenciar o custo final de um edifício ao longo de suas fases
Fonte: CII, 1987 apud MELHADO, AGOPYAN, 1995

Na Figura 5, a seguir, pode-se fazer uma leitura análoga à Figura 4, pois o
estudo de viabilidade está contido na fase de concepção. Os dados apresentados na
Figura 5 são levantados por Ceotto (2008) para um edifício comercial com ciclo de
60

vida de 50 anos. Eles explicitam como variam os custos e as possibilidades de
intervenção em um empreendimento comercial tradicional.

Figura 5 Características das fases de um empreendimento comercial tradicional
Fonte: Adaptado de CEOTTO, 2008

Ceotto (2008) e Honda e Lima Jr. (2010), assim como outros autores, não
analisam um empreendimento sem considerar todo seu ciclo de vida. Esse
pensamento sistêmico, que é característico da sustentabilidade, considera o
empreendimento desde sua concepção, projeto, implantação (construção), operação
(uso e manutenção) até a sua revitalização (adaptação para reuso).

Como indicado na Figura 5, os gastos com concepção e projeto são os
menores ao longo do ciclo de vida de um edifício comercial (0,20% e 0,80%,
respectivamente) e somados representam em 1% do custo total do
empreendimento. No entanto, nestas fases verifica-se maior flexibilidade para
mudanças para o desenvolvimento do empreendimento. Justamente por este
motivo, Honda e Lima Jr. (2010) afirmam que o pensamento sistêmico deve
prevalecer, a fim de obter as melhores soluções disponíveis, com maior
desempenho possível, desde o início até as fases subsequentes do ciclo de vida do
edifício comercial. Além disso, logo após a aprovação dos projetos (pela prefeitura,
61

órgãos ambientais e concessionárias), as empresas precisam iniciar imediatamente
seu processo de vendas, já que o ciclo de tempo de um empreendimento tem
grande impacto no resultado da taxa interna de retorno (explicada no item 1.9.3.4)
(GONÇALVES, CEOTTO, 2014).

Os valores incorridos para a implantação de um empreendimento corporativo
correspondem a 14% do custo total do edifício ao longo do seu ciclo de vida.
Mudanças são mais difíceis e mais onerosas nessa fase em comparação às, já
citadas, fases de concepção ou de projeto. Inclusive, se a obra for vendida nessa
fase, grande parte das possibilidades de ajustes se tornam irreversíveis.

O ciclo operacional representa 80% do custo de todo empreendimento em
seu ciclo de vida, que corresponde aos gastos com contas de consumo (água,
energia, esgoto, gás, etc.), manutenção e gestão administrativa. Nesta fase o
edifício já está pronto e operando e por isso alterá-lo neste momento é um processo
complexo e dispendioso (HONDA, LIMA JR., 2010).

Para a revitalização, é previsto um investimento de 5% do custo total ao
longo do ciclo de vida do empreendimento e nesta fase, vale lembrar que
praticamente não há o que mudar no que se refere ao projeto do edifício.

Quando se fala em fases do ciclo de vida de um empreendimento imobiliário,
a fase que mais pesa no custo de seu ciclo de vida é a de operação e manutenção.
E, ao comparar com empreendimentos tradicionais, empreendimentos sustentáveis
consomem menos recursos e consequentemente têm seus custos operacionais
reduzidos, principalmente por conta da maior eficiência de seu sistema construtivo,
dos materiais utilizados e das tecnologias sustentáveis aplicadas. A incorporação da
sustentabilidade pressupõe também que haja um menor dispêndio com manutenção,
mas para isso a manutenibilidade tem de ser planejada, de forma que a manutenção
seja facilitada.

Mesmo sabendo que a fase de operação e manutenção compõe a maior
parte do custo do ciclo de vida de um empreendimento, a dificuldade de investir
mais, devido aos custos de implantação com incorporação da sustentabilidade,
62

principalmente em períodos de crise, ainda é predominante entre os
empreendedores, pois, de acordo com Alencar (2009), os custos adicionais elevam
o nível de exposição do empreendedor ao final desta fase de implantação. Neste
sentido, Honda e Lima Jr. (2010) citam que diversas empresas adotam uma
estratégia de obter menor custo de implantação com a intenção de obter maior
resultado financeiro e acreditam que esta estratégia seja equivocada, pois “o
resultado pode ser a precoce obsolescência mercadológica do empreendimento e,
consequentemente, a menor valia em relação a outro produto mais competitivo”.
Isso reforça que o aumento do valor de venda é um dos benefícios em investir em
edifícios corporativos sustentáveis para venda. Já para renda, o empreendedor se
aproveitará diretamente da economia com a operação e manutenção, podendo ou
não cobrar mais no valor de aluguel.

1.9.2. Viabilidade Econômica

De maneira geral, para um empreendimento imobiliário, “a análise de
investimentos consiste em reunir informações, criar um cenário de estudo através de
premissas adotadas e aplicar técnica de engenharia econômica, considerando taxas
de desconto, prazos e valores previstos em um fluxo de caixa” (REBOUÇAS, S.d.).

No entanto, o cenário citado contém variáveis de diferentes condições de
monitoramento: variáveis monitoráveis e não monitoráveis. Como exemplo das
monitoráveis pode-se ter a expectativa de custos, com base em orçamento. Já as
não monitoráveis pode ser a expectativa de preços e de velocidade de vendas. Isso
se justifica pela passividade do empreendimento perante a conjuntura do mercado,
seja para preços, como para velocidade de absorção do produto. Quanto a esse
binômio (preços x velocidade de absorção) o limite do investidor (empreendedor) é
conferir notoriedade ao empreendimento, realçando suas qualidades para o público
alvo para haver melhor destaque com relação à concorrência. Quanto aos impactos
conjunturais, o empreendimento é inteiramente passivo com respeito ao patamar de
inflação, variação da renda do público alvo, confiança do público alvo no estado e na
evolução da economia, ações governamentais com impacto na confiança do
mercado, taxas de juros, oferta e condições de crédito, tanto para produção quanto
para aquisição (LIMA JR., 2015).
63

Segundo Lima Jr., Alencar e Monetti (2010), um estudo de viabilidade
econômica tende a evidenciar e reduzir os riscos de um empreendimento. Por isso,
validar e hierarquizar alternativas de empreendimento é um procedimento que se
deve utilizar toda a energia da empresa, usando métodos da melhor qualidade
disponível, para fazer simulações com o intuito de gerar informações para dar o
maior conforto possível à decisão. Certeza não há como alcançar, mas é possível
buscar baixa probabilidade de riscos de desvio de comportamento.

Sienge (S.d.) cita que estudos de viabilidade reduzem os riscos mais
comuns nesse tipo de negócio, como aquisição dos terrenos mais baratos e
apropriados, localização mais procurada comercialmente, entre outros. Além disso,
esses estudos auxiliam a obtenção ou negociação de condições de crédito junto aos
bancos.

A análise de viabilidade está relacionada especificamente ao estudo de uma
nova construção. A partir da elaboração de um fluxo de caixa, é feita uma
comparação entre receitas e despesas do empreendimento considerando o tempo
decorrido para que, então, se calcule indicadores da viabilidade econômica.
Galesne, Fensterseifer e Lamb (1999) defendem que, se os indicadores desta
análise forem benéficos, de acordo com as técnicas e parâmetros adotados, o
processo pode prosseguir, ou caso contrário, deve-se ajustar o projeto ou decidir em
não mais realizá-lo. Estes indicadores são apresentados no item 1.9.3.

Bodra (2016) explica que o mercado imobiliário possui uma particularidade
que prejudica a equalização do seu fluxo de caixa. As tabelas de venda geralmente
adotam o modelo 30% - 70%, no qual a incorporadora recebe 30% do valor do
imóvel no período entre lançamento e término de obra. Somente após a entrega da
obra é recebido a maioria dos recursos (70%) por meio do repasse, no qual os
clientes financiam esse valor com os bancos, que repassa o valor integral. Essa
característica gera um descasamento entre o fluxo de caixa, que concentra suas
despesas do início ao término da obra, enquanto os recebíveis estão concentrados
depois do término da obra. Um exemplo de um fluxo de caixa é apresentado na
Figura 6.
64

Figura 6 Fluxo de caixa de um empreendimento imobiliário
Fonte: BODRA, 2016

Bodra (2016) acrescenta, ainda, que se deve buscar a equalização de
receitas e despesas, evitando-se assim aportes financeiros desnecessários. Por
isso, o mesmo defende que uma tabela de venda com maior proporção no começo
do pagamento do cliente, antecipação do financiamento, postergação de custos da
obra, entre outras manobras podem ser úteis para amenizar a exposição de caixa.

O financiamento da obra tem como função reduzir esta exposição de caixa
da SPE. Apesar de incidir juros sobre o valor financiado, sua taxa é menor do que o
retorno pretendido pelos investidores (TIR) e, portanto, melhora a rentabilidade do
projeto (BODRA, 2016).

A taxa de juros que se paga para levantar capital para um projeto de
investimento é chamada de custo de capital. Segundo Gitman (2010), para captar
65

recursos podem ser utilizadas variadas fontes de financiamento, como: capital de
terceiros (taxa de juros do financiamento, em geral, bancário), emissão de ações
(empresas de capital aberto) e/ou capital próprio.

Assim temos três custos e com eles, calcula-se o Custo Médio Ponderado
de Capital (CMPC) que pode ser a Taxa Mínima de Atratividade (TMA), utilizada em
vários indicadores de viabilidade. Alternativamente, a TMA pode ser definida
empiricamente por quem toma decisão na empresa (GITMAN, 2010). Ela é a taxa
que representa o mínimo que um investidor pretende obter de rentabilidade num
negócio. Como exemplo, considerando um cenário pessimista, pode-se considerar a
TMA como sendo a maior taxa SELIC esperada para o período do projeto.

Devido à particularidade e riscos envolvidos no desenvolvimento de um
empreendimento, o projeto deve ter uma rentabilidade acima da média quando
comparado com outras possibilidades de investimento. Rentabilidade esta, que é
avaliada através dos indicadores de viabilidade econômica, a seguir descritos.
Destaca-se ainda que suas receitas e despesas de obra são reajustadas pelo INCC
(Índice Nacional da Construção Civil) ao longo do tempo (BODRA, 2016).

1.9.3. Indicadores de Viabilidade Econômica

1.9.3.1. Payback Descontado

Payback é o tempo de retorno necessário para recuperar o investimento
feito. Em outras palavras, o tempo de retorno do capital investido. No cálculo do
payback descontado aplica-se a TMA para descontar o fluxo de caixa gerado pelo
projeto (SIMON, 2014). Segundo Gitman (2010), decide-se aceitar o projeto se o
período de payback for menor que o período máximo aceitável para a recuperação
do investimento, já se o período for maior que o máximo aceitável decide-se rejeitar
o projeto.
66

Segue equação para o cálculo do payback descontado “T”:

T
FCt
I=∑
(1 + K)t
t=1

Onde:

I = Investimento inicial;

FCt = Fluxo de caixa no período t;

K = Custo do capital (SAMANEZ, 2010).

1.9.3.2. Valor Presente Líquido

Segundo Gitman (2010), o cálculo do Valor Presente Líquido (VPL) se dá
pela subtração do investimento inicial pelo somatório do fluxo de caixa líquido de
cada período, dividido pela taxa de desconto correspondente (utiliza-se a TMA),
conforme expresso na fórmula abaixo:

n
FCt
VPL = −I + ∑
(1 + K)t
t=1

Onde:

FCt = Fluxo de caixa no t-ésimo período;

I = Investimento inicial;

K = Custo do capital;

, somatório, indica que deve ser realizada a soma da data 1 até a data n
dos fluxos de caixa descontados no período inicial (SAMANEZ, 2010).
67

Um VPL positivo (maior que zero) significa que em valor presente as
entradas de caixa do projeto foram maiores do que as saídas e por isso o projeto
vale mais do que custa, ou seja, será lucrativo e deve ser aceito. Do contrário, no
caso de um VPL negativo o projeto deve ser recusado (GITMAN, 2010).

Bauermann (2014) destaca que fluxos de caixa muito distantes do período
inicial têm um valor cada vez menor no tempo presente, pois quanto mais para o
futuro eles estiverem, maior é o desconto que incide sobre seus valores.

Quando se analisa várias opções de investimentos, desde que de durações
iguais, verifica-se que quanto maior seu VPL, melhor será o projeto. Para analisar
projetos de duração diferente, uma das técnicas que se pode utilizar é o valor anual
uniforme equivalente ou anuidade equivalente (GITMAN, 2010).

1.9.3.3. Anuidade Equivalente ou Valor Anual Uniforme Equivalente

Valor Anual Uniforme Equivalente ou Anuidade Equivalente (AE), segundo
Samanez (2010), mostra como seria distribuída a renda econômica gerada pelo
projeto se ele fosse equitativamente distribuído para cada ano. Equivale a repartir o
VPL ao longo da vida útil do projeto, transformando-o em uma série uniforme
equivalente, de forma que se possa fazer uma comparação legítima entre projetos
de duração diferente. O cálculo da AE se dá pela seguinte expressão:

VPL
AE =
ank%

Onde:

(1+k)n −1
ank%= fator de valor presente de séries uniformes, [(1+k)n ×k];

AE = Anuidade Equivalente;

K = custo do capital;

n = prazo da alternativa (SANAMEZ, 2010).
68

Segundo Bauermann (2014), o critério de decisão é o mesmo ao do VPL:
projeto é aceito se a AE for maior que zero e é rejeitado se for menor.

Como a AE é só outra forma de expressar o VPL, se um projeto for aceito
pelo VPL, ele também deve ser aceito pela AE e vice-versa. A AE representa, assim
como o VPL, criação de valor e é escolhida a alternativa que cria mais valor por
unidade de tempo, ou seja, o maior valor entre as opções (SANAMEZ, 2010).

1.9.3.4. Taxa Interna de Retorno

A Taxa Interna de Retorno (TIR) é aquela que zera o VPL do investimento.
Sanamez (2010) cita que seu objetivo é encontrar uma taxa intrínseca de
rendimento. Para seu cálculo, segue a equação:

n
FCt
VPL = −I + ∑ =0
(1 + i∗ )t
t=1

Se a TIR, representado por “i*” acima, for maior que a TMA, representada
por “K” no item anterior, o projeto deve ser aceito. Caso contrário, rejeitado
(SANAMEZ, 2010).

Através da equação, percebe-se a influência do tempo de duração do
projeto. O impacto que este tempo causa na TIR é que quanto menor ele for, maior
ela será e então, melhor avaliado será o empreendimento.

Seu resultado é expresso em percentual (ao ano), de forma que possa ser
diretamente comparado com a TMA ou outras taxas de juros do mercado. De
maneira distinta, o VPL é expresso em valor monetário e por isso, impossível de ser
comparado com taxas de juros (GITMAN, 2010).

Sanamez (2010) e Gitman (2010) apresentam um gráfico do VPL em função
da taxa de desconto, representado pela Figura 7.
69

Figura 7 Variação do VPL em função da taxa de desconto
Fonte: SANAMEZ, 2010

A TIR é dada pela intersecção da curva que representa o polinômio do VPL
com o eixo das abscissas, ou seja, o ponto em que o VPL é igual a zero. Gitman
(2010) explica que projetos podem ser graficamente comparados por meio de perfis
de valor presente líquido que representem o VPL a diferentes taxas de desconto.

1.9.3.5. Exposição Máxima

A máxima exposição do fluxo de caixa representa o investimento máximo
necessário para a realização de um empreendimento. Quanto menor for a exposição
de caixa, melhor serão os índices financeiros. Deve-se buscar a equalização de
receitas e despesas, evitando-se assim aportes desnecessários. Uma tabela de
venda com maior proporção no começo, antecipação do financiamento, postergação
de custos da obra, entre outras manobras podem ser de grande serventia nesse
aspecto (BODRA, 2016).

1.9.4. Parâmetros de Tomada de Decisão

Os parâmetros de tomada de decisão para os empreendimentos estão
ligados às estratégias e particularidades de cada organização e, por isso, não só os
parâmetros, como também seus valores mínimos adotados, mudam de acordo com
o tipo de negócio/empresa. Além disso, numa mesma companhia, estes valores
podem variar para mais ou para menos com o passar do tempo, de acordo com a
conjuntura econômica do país, por exemplo. Nas incorporadoras, os principais
valores utilizados como parâmetros nas análises econômicas e consequentes
tomadas de decisões sobre seus projetos referem-se à Margem Líquida e à TIR.
Segundo Bodra (2016), a Margem Líquida é calculada pelo lucro líquido sobre
70

receita e indica a consistência do empreendimento em assumir despesas maiores
que o previsto. É o lucro líquido que o negócio gera para cada real em receita,
considerando o pagamento de despesas e impostos. A mesma, quando calculada a
Valor Presente (VP) tem o desconto da TMA e serve para comparar valores em
datas diferentes. Já a TIR, indica a qualidade desse fluxo. Os valores destes
parâmetros são:

 TIR: mínima de 17% a 24% ao ano (YOKOYAMA et al., 2011);
 TIR: mínima de 20% a 25% ao ano, segundo Augusto Yokoyama,
responsável pela viabilidade econômica dos empreendimentos da
EZTEC, em entrevista para o autor em 15 de maio de 2017;
 TIR >= 25% ao ano (BODRA, 2016);
 Margem Líquida: >22% (YOKOYAMA et al., 2011);
 Margem Líquida: >= 20% (BODRA, 2016);
 Margem Líquida a Valor Presente: >16% (YOKOYAMA et al., 2011);
 Margem Líquida a Valor Presente: >15% (BODRA, 2016).

Em pesquisa, Yokoyama et al. (2011), considera que a margem líquida
média entre as principais empresas brasileiras do segmento de incorporação
imobiliária e de capital aberto varia de 10% a 20%, no máximo. Considera, também,
que uma margem líquida acima de 40% representa uma alta rentabilidade.
71

2. EXEMPLO DE APLICAÇÃO DO CONCEITO DE VIABILIDADE
ECONÔMICA

2.1. Mercado de Edifícios Comerciais na Cidade de São Paulo: Região
Berini/Chucri Zaidan

“Historicamente, a cidade de São Paulo se desenvolveu primeiro no Centro,
depois na Paulista, desceu para a Faria Lima velha e depois para a Faria Lima
nova”, diz Caio Augusto em entrevista para a revista Exame, comentando sobre
pesquisa que faz parte do Anuário do Mercado Imobiliário Brasileiro feito pela Lopes,
empresa de consultoria e intermediação imobiliária (YAZBEK, 2013).

Segundo Pires (2016), as principais regiões de escritórios da cidade de São
Paulo são: Berrini, Chácara Santo Antônio, Chucri Zaidan, Faria Lima, Itaim/JK,
Marginal Pinheiros (Morumbi, Sul e Oeste), Marquês de São Vicente, Paulista e Vila
Olímpia.

A região da Berrini era um pântano da várzea do Rio Pinheiros, muito
desvalorizada e sem projeções de desenvolvimento. Sua transformação ocorreu em
1975 a partir da criação de um projeto que ficou conhecido como “Dreno do
Brooklin”, que permitiu a ocupação da área e deu início à instalação dos edifícios
comerciais na região. A Avenida Engenheiro Luís Carlos Berrini foi, então,
construída e sua região se desenvolveu, tornando-se o novo endereço de diversas
empresas que antes ocupavam as regiões mais valorizadas da cidade, como a da
Paulista e da Faria Lima (JLL, 2017).

Em 2001, iniciou a Operação Urbana Consorciada Água Espraiada que
pretende recuperar e requalificar urbanisticamente as áreas de entorno à Avenida
Roberto Marinho, antiga Água Espraiada. O objetivo é de revitalizar a região, com
intervenções que incluem ruas, avenidas, transporte coletivo, novas habitações
sociais e criação de espaços públicos de lazer e esportes (TOFFOLETO, 2016).
72

No entanto, no final dos anos 2000, impulsionado pelo fim do potencial
construtivo no setor Berrini da Operação Urbana Água Espraiada, e da ausência de
grandes terrenos, o mercado de escritórios teve seu crescimento transferido para o
entorno da Avenida Chucri Zaidan (JLL, 2017).

Esse crescimento imobiliário intensifica o adensamento populacional e
consequentemente as demandas correspondentes, principalmente no bairro da
Chácara Santo Antônio, e mostra que a infraestrutura urbana existente não suporta,
dado que o sistema viário é insuficiente para atender uma demanda futura e que é
reduzida a oferta de equipamentos públicos, áreas verdes e praças (SÃO PAULO,
2011).

Com o intuito de solucionar estes problemas, a partir de melhorias,
orientando o desenvolvimento da região, foi criado em 2011, pela Prefeitura de São
Paulo, o Plano Urbanístico do setor Chucri Zaidan, que é pertencente à Operação
Urbana Consorciada Água Espraiada. Este Plano, através de obras de infraestrutura
- que considera o prolongamento e conclusão da Avenida Doutor Chucri Zaidan, até
a Avenida João Dias, transporte coletivo e construção de transposição sobre o rio
Pinheiros entre as pontes do Morumbi e João Dias - objetiva “promover melhoria das
condições de acessibilidade à região e uma maior fluidez do tráfego interno,
combinadas à integração dos transportes públicos e ao incentivo de modalidades de
transporte não-poluentes”. Além disso, o Plano Urbanístico propõe implantação de
áreas verdes, áreas destinadas a equipamentos públicos e novas ligações viárias
locais para facilitar a locomoção dos moradores e usuários da região, além de
melhorias nos percursos de pedestres desde as estações de trem (SÃO PAULO,
2011).

A Figura 8 mostra a área de abrangência da Operação Urbana Água
Espraiada (em branco) com o setor do Plano Urbanístico Chucri Zaidan, em
destaque (na cor rosa).
73

Figura 8 Área de abrangência da Operação Urbana Água Espraiada: Setor Chucri Zaidan
Fonte: SÃO PAULO, 2011

A consultoria JLL (2017) configura a região Berrini/Chucri Zaidan com área
de 6,8 km² e registra mais de um milhão de m² de escritórios distribuídos ao redor
das avenidas de igual nome, conforme ilustrado na Figura 9.
74

Figura 9 Mapa da região Berrini/Chucri Zaidan
Fonte: Adaptado de JLL, 2017

A partir da Figura 8 e da Figura 9, pode-se notar uma área de influência
entre elas, na qual parte da região Berrini/Chucri Zaidan, representada na Figura 9,
está inserida no contexto da Operação Urbana Consorciada Água Espraiada (Figura
8). E os terrenos que estiverem dentro do perímetro desta Operação poderão ter seu
custo acrescido em caso da opção do empreendedor pela maximização de seu
potencial construtivo, considerando o pagamento de Contrapartida às outorgas do
Direito de Construir e de Direito Urbanístico Adicional, feito através de Certificados
de Potencial Adicional de Construção (CEPACs).
75

Atualmente, na região Berrini/Chucri Zaidan, segundo JLL (2017), estão
instaladas mais de 990 empresas nos 160 edifícios (padrões AA, A e B) desta região
e apesar da predominância de empresas do setor de telecomunicações, a região é
muito diversificada entre seus ocupantes, sendo também bem representada por
empresas dos setores de tecnologia da informação (TI), de seguros e de previdência
social. Nela estão situados ocupantes relevantes como: Vivo/Telefônica, Nestlé,
Consulado Geral dos Estados Unidos, Mapfre e Samsung.

A região conta com 2 estações de trem, 3,3 km de corredor de ônibus, 3,3
km de ciclovia e fácil acesso ao aeroporto de Congonhas. Ela tem uma grande gama
de restaurantes e serviços, 5 faculdades e tem empreendimentos que são pontos de
referência da Cidade, como seus 4 shoppings centers (JLL, 2017).

No entanto, esta região ainda tem melhorias a serem concluídas, no que
tange à infraestrutura urbana, acessibilidade, áreas verdes, parques públicos e
moradia. Nota-se que vários projetos não foram iniciados e que as propostas da
Operação Água Espraiada têm sido postergadas principalmente por problemas com
desapropriações e atrasos. Além disso, o monotrilho, que, diferentemente, é de
responsabilidade do Estado, também não está concluído, postergando a melhoraria
do trânsito e do acesso da região.

Em publicação, a JLL (2017), concorda que a região ainda está em
crescimento, mas que sem as comodidades necessárias para alavancar o mercado,
afirma que um grande número de escritórios encontra-se atualmente vago. Para
representar isto, além de outras informações, a Figura 10 traz números da região.
76

Figura 10 Números da região Berrini/Chucri Zaidan
Fonte: JLL, 2017

Ainda assim, um grande volume de lançamentos é esperado no entorno da
Av. Chucri Zaidan até 2018. Cerca de 127 mil m² de alto padrão serão lançados no
período, fazendo da região o maior vetor de crescimento de escritórios em São
Paulo (JLL, 2017).
77

Representada de maneira simplificada na Figura 11, a seguir, e de forma
ampliada no Anexo C, a mesma pesquisa elabora uma linha do tempo, colocando
importantes empreendimentos que foram construídos ao longo dos anos de
desenvolvimento da região Berrini/Chucri Zaidan e também seus respectivos
estoques.

Figura 11 Linha do tempo da Região Berrini/Chucri Zaidan
Fonte: Adaptado de JLL, 2017

O gerente executivo de inteligência de mercado da Lopes, Caio Augusto
(YAZBEK, 2013), avalia que a Berrini e a Chucri Zaidan são duas regiões que
concentram empreendimentos mais novos e mais avançados do ponto de vista de
arquitetura e categoria e que os bairros adjacentes, como o Chácara Santo Antônio
e Brooklin, fazem parte do contexto de desenvolvimento da Berrini como um centro
comercial. Um dos novos empreendimentos comerciais que vale destaque na região,
mais especificamente no bairro da Chácara Santo Antônio, é o EZ Towers.

A pesquisa anteriormente mencionada e divulgada na revista Exame
(YAZBEK, 2013) se refere aos 20 bairros com imóveis novos mais caros do Brasil
em 2012. Ela classificou o Chácara Santo Antônio como o nono bairro com imóveis
novos mais caros do Brasil em 2012, com preço médio do metro quadrado de
R$11.370 (onze mil trezentos e setenta reais).
78

Já Felipe Góes, presidente da São Carlos Empreendimentos e Participações
S.A., em entrevista para o Valor Econômico (EZTEC, 2013) em 16 de janeiro de
2013, disse “esperar estabilidade da relação de oferta e demanda de lajes
corporativas no mercado paulistano em 2013 e retomada em 2014” e afirmou que a
economia cresceria mais em 2014. O executivo complementou dizendo que a
demanda por áreas para escritórios viria, principalmente, por parte de empresas de
consumo, infraestrutura e energia e ainda, que não havia preocupação com excesso
de oferta.

2.2. O Empreendimento EZ Towers

O objeto de estudo deste trabalho é o empreendimento EZ Towers, um
empreendimento corporativo de alto padrão, com certificação ambiental LEED Gold
e composto por duas torres. Ele foi incorporado e construído pela EZTEC
Empreendimentos e Participações S.A. e se tornou referência da região sul da
cidade de São Paulo. De acordo com EZTEC (2016a), sua obra foi executada no
início de 2012 até janeiro de 2016, sendo que sua Torre A foi concluída em janeiro
de 2015 e sua Torre B, em janeiro de 2016.

O terreno do EZ Towers está localizado no perímetro da Operação Urbana
Água Espraiada, mais especificamente no setor do Plano Urbanístico Chucri Zaidan,
e, segundo EZTEC (2016a), foram utilizados CEPACs (títulos que permitem ampliar
o potencial construtivo) para este projeto.

De acordo com o fundador e presidente do conselho da de administração da
empresa, Ernesto Zarzur, este terreno custou R$ 30 milhões e foi comprado em
2006, antes do IPO4 da EZTEC. O custo do terreno (incluindo valores de CEPACs)
foi de 55 milhões de reais. Há estimativa de que os gastos com as contrapartidas
possam ter sido de R$ 25 milhões (EZTEC, 2013).

Um mapa com a localização do empreendimento está mostrado na Figura
12, a seguir.

4
Initial Public Offering, ou Oferta Pública Inicial, em português. Uma oferta pública inicial de
ações é o momento em que a empresa abre seu capital e passa a ser listada na Bolsa de Valores,
permitindo a acionistas adquirir partes da companhia.
79

Figura 12 Mapa com a localização do EZ Towers
Fonte: Adaptado de GOOGLE MAPS, 2017

2.2.1. Caracterização

Os dados do EZ Towers, de acordo com EZTEC (2011, 2016b) e Valentin
(2016), são:

 Localização: Rua Arquiteto Olavo Redig de Campos, 105 – São Paulo,
SP;
 Nº Torres: 2 Torres (A e B) Triple A, LEED Gold;
 N° de Pavimentos: 3 subsolos, térreo, 31 pavimentos, sendo 5
sobressolos e 26 pavimentos tipo;
80

 N° de Vagas para Carro: 2.856;
 N° de Vagas para Moto: 536;
 N° de Elevadores: 41, sendo 16 elevadores por torre + 1 elevador de
acesso às salas de reunião + 8 elevadores de acesso às garagens;
 VGV Total: R$1,0 bilhão a R$1,3 bilhão;
 Área do Terreno: 15.487,23 m²;
 Área Total Construída: 164.446,67 m²;
 Área Total BOMA: 94.003,06 m².

E as principais empresas participantes do EZ Towers com suas respectivas
áreas de atuação foram, segundo GBC Brasil (2016), EZTEC (2016b) e Nakamura
(2016):

 Proprietário: EZTEC Empreendimentos e Participações S.A.
 Construção: EZTEC Técnica Engenharia e Construções
 Sistema e nível de Certificação: LEED CS Gold
 Consultoria LEED e Comissionamento: CTE (Controle de Tecnologia e
Edificações)
 Estrutura: Aluizio D’Avila Engenharia de Projetos
 Arquitetura: Carlos Ott e DWA Ltda.
 Paisagismo: Benedito Abbud
 Arquitetura de Interiores: Athié Wohnrath
 Fundação: Apoio Assessoria e Projeto
 Estrutura metálica: Pereira e Pillon Arquitetura
 Hidráulica, Elétrica e Automação: Soeng Construção
 Ar condicionado: Thermoplan Engenharia
 Luminotécnica: Godoy Luminotécnica
 Elevadores: Atlas Schindler.
81

2.2.2. Classificação do Padrão de Qualidade

O EZ Towers é um empreendimento corporativo (ou comercial) de alto
padrão que pode ser classificado como AAA (Triple A) (EZTEC, 2016a).

Edifícios comerciais são divididos em classes, a partir de critérios técnicos,
como área e aproveitamento dos andares, altura do pé-direito, características do
sistema de ar-condicionado, automação predial e elevadores, entre outros. Um dos
sistemas de classificação da qualidade de edifícios de escritórios mais utilizados e
aceitos pelo mercado foi criado pelo Núcleo de Real Estate da Escola Politécnica da
Universidade de São Paulo (NRE-POLI, S.d.). A descrição da Classe AAA (Triple A)
vem a seguir.

Representa o topo da escala, compreendendo os empreendimentos que
apresentam a mais alta qualidade, no que se refere aos padrões
construtivos e de tecnologia de sistemas prediais. O edifício para ser
certificado nessa classe deve ter projeto inovador, alto nível de tecnologia
embarcada, excepcional padrão construtivo, preocupação com a qualidade
do ambiente de trabalho, total controle do usuário sobre seu ambiente,
atenção à imagem externa da edificação e localização de destaque dentro
da malha urbana, este último atributo utilizado apenas na classificação
regional (NRE-POLI, S.d.).

Segundo o arquiteto Adriano Sartori, em entrevista para a revista aU
(SYMANSKI, 2006), mais de 200 itens são analisados, como o terreno, que deverá
comportar uma laje de mais de mil metros quadrados e o formato da laje deve ser
regular, aumentando o índice de aproveitamento do layout interno. Entradas e
saídas de veículos devem ser com rampas independentes, hall com pé-direito
diferenciado e, principalmente, pavimentos de escritórios com projeto modulado e
flexível, com eficiência de cerca de 90% da área de carpete sobre área privativa.
Afirma ainda que o pé-direito deve ser de, no mínimo, 2,75 m, e que o core central
precisa concentrar todas as áreas técnicas, de circulação vertical a sanitários.

O EZ Towers possui tem 2 lobbies de entrada com pé-direito triplo; 2
helipontos e é composto por duas torres, de 150 metros de altura cada (VALENTIN,
2016). Conforme EZTEC (2014), os pavimentos locáveis são do 6º ao 31º, com lajes
corporativas de 1.630,94 m² a 1.869,11 m², devido a pequenas variações no
82

tamanho das lajes, por conta de curvas em sua fachada. O pé-direito piso a piso tem
4,14 m e o livre, 2,80 m.

As fachadas são em sistema unitizado de alumínio com vidros bronze, prata
e cinza-escuro, pois este sistema, inclusive possibilita, segundo Silva (2011), a
construção de fachadas planas, curvas ou em ângulos.

Os pavimentos são dotados de espaços versáteis e layouts flexíveis
(característico de empreendimentos de lajes corporativas), assim sendo, é
fundamental o uso de drywall, que, inclusive, aumenta a velocidade e produtividade
na execução. Todos os pavimentos têm avançadas instalações, possuem estrutura
para receber forro acústico (forro modulado em 1,25 m), sistema de iluminação com
estrutura para receber luminárias de alto rendimento, segurança contra incêndio –
com rede de hidrante e sprinklers, extintores, detectores de fumaça e
termovelocimétricos e sistema de extração de fumaça –, prumadas hidráulicas
adicionais para sanitários privativos, piso elevado de 15 cm e infraestrutura para
cabeamento estruturado (voz, dados e imagem). Há 2 sanitários masculinos, 2
femininos e 1 para portadores de necessidades especiais (PNE) por andar (EZTEC,
2014).

Possui ar-condicionado central multi-split de sistema VRF (Variable
Refrigerant Flow) com condensação à água. Sistema este, que permite que sejam
criados mais de 56 microclimas em cada pavimento, cada um com uma temperatura
desejada e operando de acordo com a quantidade de pessoas e equipamentos no
ambiente e a incidência do sol, proporcionando um sistema capaz de atingir a
temperatura de conforto desejada com uma maior eficiência energética (GBC
BRASIL, 2016).

Na Figura 13, a seguir, pode-se observar as características acima descritas.
83

Figura 13 Foto do interior de um pavimento tipo do EZ Towers
Fonte: KNAUF, 2016

Composta por potentes geradores (dois a gás natural e um a diesel), uma
usina de geração de energia foi instalada para garantir que o condomínio permaneça
operando durante os períodos de interrupções da concessionária local de
eletricidade (FÉRIA, 2016). Os geradores de emergência, segundo EZTEC (2014),
suprem 100% da carga (incluído ar-condicionado) e há, inclusive, espaço para
geradores privativos, em que a medição é individual e a tarifa é mais barata, além
das instalações serem com padrão corporativo e os shafts privativos.

O empreendimento tem 43 elevadores de até 6m/s: 41 elevadores: 30
elevadores sociais, 2 elevadores de emergência, 8 elevadores para as garagens, 1
elevador para as salas de reunião e 2 da cobertura. A maioria deles possui
capacidade para 22 e 24 passageiros. Além disso, eles têm sistema de antecipação
de chamada e comunicação com o sistema de controle de acesso, ou seja, quando
o usuário passa pela catraca com seu cartão de acesso, o elevador já é designado e
aparece na tela da catraca qual cabine deve ser utilizada (GBC BRASIL, 2016).

Seu sistema de automação, supervisão e controle predial é completo. É o
BMS (Building Management System), que, segundo EZTEC (2014), engloba:
iluminação das áreas comuns, reservatórios (água fria, água pluvial e diesel),
bombas (água fria, incêndio, água pluvial, irrigação e cascata), motores (geradores,
84

pressurização, exaustão, renovação de ar e extração de fumaça), ar-condicionado,
elevadores, abertura e fechamento de portas, localização do foco de incêndio,
medição de energia elétrica e de água, sistema de sonorização e circuito fechado de
televisão (CFTV) e controle de acesso.

No térreo há paisagismo na praça central, cascata e vegetação nativa
(VALENTIN, 2016). Possui, também, acesso independente para veículos de serviço
(caminhões e utilitários), áreas isoladas destinadas para receber carga e descarga
de materiais, malotes e correspondências, salas de reunião e auditório, além de
outras salas e serviços (EZTEC, 2014).

Todas essas características fazem com que o empreendimento tenha um
elevado padrão de qualidade e contribuem para vários requisitos da
sustentabilidade, atendendo, assim, às necessidades das grandes corporações que
lá estão instaladas, independente do segmento.

2.2.3. Certificação Ambiental

O EZ Towers é um edifício corporativo sustentável, certificado com o selo
ambiental LEED no nível Gold (BD+C Core & Shell), como divulgado pela LEED
(Anexo D).

Segundo Nakamura (2016), o empreendimento permite uma economia
durante a operação do edifício de 40% no consumo de água e em torno de 14,5% de
energia. E as soluções de maior impacto para a conquista desse resultado,
destacadas por Nakamura (2016) são: o sistema de captação de água de chuva nas
coberturas e os elevadores com sistema de frenagem regenerativa (geram energia
elétrica a cada parada).

Estão descritas, a seguir, as soluções sustentáveis aplicadas ao EZ Towers,
divididas em cinco categorias, conforme EZTEC (S.d.a).

a) Terreno Sustentável
 Escolha do terreno tendo em vista o aproveitamento da infraestrutura
urbana existente e a minimização das emissões de gases de efeito
85

estufa: fácil acesso ao transporte público (próximo a uma estação de trem
e a um corredor de ônibus) e presença de serviços básicos nas
proximidades;
 Disponibilização de bicicletários e vestiários para os usuários;
 Presença de vagas preferenciais para veículos com baixa emissão de
CO2 – movidos a álcool ou a gás natural veicular (GNV) – e baixo
consumo de combustível;
 Aumento da área verde do terreno;
 Vagas de estacionamento projetadas nos subsolos e sobressolos com o
intuito de minimizar os efeitos de ilha de calor;
 Tratamento das águas pluviais (retirada dos sólidos suspensos) antes de
seu descarte na rede de drenagem da cidade;
 Implementação de diversas estratégias para prevenir a saída de
sedimentos e os impactos da construção no decorrer da obra, como:
construção de lava-rodas durante a obra, lava-bicas, retirada de sólidos
suspensos antes do descarte das águas nas redes de drenagem,
estabilização de vias, proteção de espécies vegetais nativas, etc.
b) Água
 Mais de 40% de redução do consumo;
 Instalação de torneiras e chuveiros com baixa vazão, redutor de vazão de
água nas torneiras, medidores de consumo, bacias sanitárias com duplo
acionamento das válvulas de descarga que liberam mais ou menos água
conforme a necessidade (sistema dual flush) e mictórios com fechamento
automático;
 Uso de plantas nativas ou adaptadas no paisagismo, que demandam
menor quantidade de água;
 Implantação de um sistema de irrigação eficiente;
 Captação, reserva e aproveitamento das águas de chuva para irrigação
do jardim.
c) Energia
A fim de atingir 10% de redução no consumo de energia, foram
implementadas estratégias, como:
86

 Contratação do serviço de comissionamento para assegurar se os
sistemas especificados no projeto foram instalados e calibrados
corretamente e para as equipes que irão operar o empreendimento
possuam informações sobre os sistemas e sejam treinadas corretamente;
 Instalação de ar condicionado com sistema VRF com condensação à
água, com funcionamento em circuito fechado, que previne a entrada de
impurezas através das serpentinas na água de condensação que atua
neste sistema. E, além de outras vantagens, possui baixa taxa de
evaporação da água, diferentemente da forma elevada que ocorre a
evaporação em circuito aberto (GBC BRASIL, 2016).
 Infraestrutura para a instalação de medidores de energia em cada
conjunto para monitoramento do consumo de energia de cada locatário;
 Medidores de energia por uso final das áreas comuns, facilitando a
gestão de energia por parte das equipes de operação predial, cujo
monitoramento é feito através de um sistema de automação predial;
 Sistema de iluminação eficiente, com baixo consumo de energia, e
segundo GBC Brasil (2016), vidros de alto desempenho (que permitem a
entrada de mais luz e menos calor);
 Simulações computacionais de consumo de energia.
d) Materiais e Recursos
 Depósito de resíduos (recicláveis, não recicláveis e perigosos) de fácil
acesso e com revestimento cerâmico para facilitar a limpeza, facilitando a
gestão de resíduos durante o uso e a operação do empreendimento;
 Depósito intermediário de resíduos nos conjuntos para facilitar a gestão
de resíduos dos locatários;
 98% de resíduos gerados pela construção da Torre A foram desviados de
aterro (destinados para reciclagem, reaproveitamento, áreas de
transbordo e triagem);
 Na Torre A, mais de 20% dos materiais incorporados, em custo, são
reciclados;
 Foram priorizados materiais extraídos e produzidos em um raio de até
800 km a fim de reduzir os impactos causados por seus transporte
(utilização de 60% de materiais regionais);
87

 Foram utilizadas apenas madeiras extraídas de forma legal, identificadas
pelo selo DOF (Documento de Origem Florestal), sendo que 98% da
madeira incorporada à Torre A certificada FSC (Forest Stewardship
Council).
e) Qualidade dos Ambientes
 Tomadas de ar externo afastadas das fontes de poluição e exaustores de
ar a fim de evitar maus odores e a contaminação dos espaços;
 Comunicação visual alertando da proibição do fumo nas áreas internas e
externas;
 Taxas de renovação de ar externo serão 30% maiores que as taxas
mínimas recomendadas pela norma norte-americana ASHRAE 62.1;
 Organização e limpeza do canteiro de obras foram mantidas e foram
instalados exaustores para a ventilação dos ambientes internos;
 Utilização de apenas adesivos e tintas com baixa quantidade de COVs,
pois são nocivas à saúde;
 Projeto arquitetônico procurou privilegiar a iluminação natural e a vista
das áreas externas a partir dos espaços dos locatários. Segundo EZTEC
(S.d.b), em um layout elaborado pela companhia, 90% das áreas
ocupadas no pavimento possuem contato visual com a área externa.

Além atingir o nível Gold da certificação LEED, o EZ Towers venceu o
prêmio Master Imobiliário para empreendimento comercial, no ano de 2016, no qual
foi destacado a imponência de suas formas, o design dos seus lobbies, a decoração
de interiores, o paisagismo e os cuidados com a preservação do meio ambiente.
Também recebeu o selo Guia de Rodas Platinum de Acessibilidade, após visitas
técnicas conduzidas por arquitetos especialistas em acessibilidade, acompanhados
por pessoas com dificuldade de locomoção, conforme divulgado por Féria (2016) no
jornal O Estado de São Paulo em seu caderno Especial. Contudo, pode-se inferir
que a sustentabilidade do empreendimento levou o prêmio Master Imobiliário à
EZTEC que, por sua vez, teve a divulgação do EZ Towers no jornal, na forma de
marketing gratuito.
88

2.2.4. Comercialização

O objetivo da EZTEC com este empreendimento é a venda de ambas as
torres, conforme divulgado pela própria empresa em seus Demonstrativos de
Resultados de Exercício (DREs). Por isso, ela contratou, em 2011, a CBRE,
consultoria imobiliária, para auxiliar a companhia na prospecção de interessados –
apresentando o projeto a fundos, fundações e multinacionais (EZTEC, 2012) – e no
processo de venda das torres, segundo publicação na área de relacionamento com
investidores do site da empresa (EZTEC, 2016a). Contudo, a Torre A foi vendida e,
até o presente momento, a Torre B não foi vendida e está sendo locada pela
EZTEC. E os valores médios pedidos para a Torre B são de: R$115,00/m²/mês
(BUILDINGS, 2016) para locação e de R$15.000,00/m² (FÉRIA, 2016) para venda.

A Torre A foi vendida praticamente após um ano do início das obras.
Também segundo informações obtidas no site da EZTEC (2016), a venda da Torre A
foi para a empresa São Carlos Empreendimentos e Participações S.A., do
empresário Jorge Paulo Lemann, que atua com foco na gestão de imóveis
comerciais no Brasil, principalmente na compra, administração, locação e venda de
edifícios corporativos de alto padrão. A venda ocorreu no dia 15 de janeiro de 2013,
a partir do anúncio do contrato de Alienação e Aquisição da Torre A pelo valor de
R$564 milhões, além do Contrato de Compra e Venda e do Contrato de
Financiamento à Construção do projeto, firmados entre a EZTEC e a São Carlos.

O pagamento do valor da venda foi dividido em duas formas: nas Parcelas
Determinadas corrigidas pelo INCC e nas Parcelas Variáveis que são relacionadas
aos encargos do Financiamento à Construção. Mas o financiamento, que foi de
R$425 milhões, foi integralmente assumido pela São Carlos na entrega da Torre A
como parte do pagamento da torre, assim como seus respectivos encargos
(EZTEC, 2016a).

O cronograma de recebimento das Parcelas Determinadas referentes ao
valor de venda de R$564 milhões que foi feito em três vezes para a EZTEC está
representado pela Figura 14.
89

Figura 14 Cronograma de recebimento das Parcelas Determinadas
referentes ao valor de venda
Fonte: EZTEC, 2016a

Logo, pode-se considerar que o valor de venda da Torre A corrigido pelo
INCC foi de 603,1 milhões de reais, somando as três parcelas de recebimento – já
descontado os juros que foram pagos pela São Carlos.

A receita da venda foi reconhecida de acordo com a evolução da obra,
conforme o método PoC5 (Percentage of Completion) e a curva de PoC esperada
está mostrada na Figura 15 (EZTEC, 2016a).

5
Método de reconhecimento da receita pelo percentual de evolução da obra.
90

Figura 15 Curva de PoC estimada do projeto
Fonte: EZTEC, 2016a

Nota-se que, quando da entrega da Torre A ao final de 2014 (4T14), o PoC
do empreendimento estará em torno de 84%. Este alto valor se deve ao fato de se
ser um percentual acumulado de construção, o qual se relaciona ao projeto como
um todo, contemplando a construção das duas torres (EZTEC, 2016a).

Vale destacar que, conforme o acordo fechado entre as empresas, a EZTEC
só poderia locar a segunda torre (Torre B) do EZ Towers após a São Carlos alugar
80% do prédio que adquiriu ou após 12 meses da data de entrega (EZTEC, 2013).
E, de acordo com a São Carlos (2016), em 14 de dezembro de 2016, 100% do
prédio (Torre A) havia sido locado sob gestão da São Carlos.

Segundo EZTEC (2013), o valor do financiamento é suficiente para a EZTEC
construir também a Torre B. Com relação à mesma, o valor de venda pedido pela
EZTEC para a Torre B gira em torno de 700 milhões de reais, segundo Augusto
Yokoyama, responsável pela viabilidade econômica dos empreendimentos da
EZTEC, em entrevista para o autor em 26 de maio de 2017.
91

2.3. Estudo da Viabilidade Econômica do EZ Towers

O estudo da viabilidade econômica do empreendimento EZ Towers foi
simulado a partir de dados adquiridos das informações dos sites das empresas
(EZTEC e São Carlos), de entrevistas feitas com o engenheiro Augusto Yokoyama,
da EZTEC, e de premissas adotadas pelo autor e retiradas da bibliografia. Este
estudo teve como ferramenta planilhas eletrônicas desenvolvidas pelo autor, no
programa Excel, utilizando-se dos conceitos de engenharia econômica, notadamente
o fluxo de caixa.

Estas entrevistas com o engenheiro Augusto Yokoyama, responsável pela
viabilidade econômica dos empreendimentos da EZTEC, foram feitas pelo autor nos
dias 15 e 26 de maio de 2017 nas quais se obteve dados referentes ao ano do
pagamento do terreno, a despesas com incorporação e contrapartidas viárias, ao
custo de obra e manutenção (e a real distribuição deste custo ao longo do tempo), a
despesa com marketing (percentual de comissão), aos impostos pagos (regime
especial de tributação) e ao valor pedido de venda da Torre B.

Foi simulada a viabilidade econômica do EZ Towers, considerando uma
venda hipotética da Torre B, no valor de 700 milhões de reais (Apêndice A), pedido
pela EZTEC, no ano de 2017. Para tanto, foram utilizados os índices: TIR, Margem
Líquida, Margem Líquida a Valor Presente, VPL, Exposição Máxima e Payback.

Assim, foi elaborado três diferentes simulações, mostradas nos Apêndices A,
B e C. A seguir, seguem suas explicações e considerações.

No que se refere à Taxa Mínima de Atratividade (TMA), verificou-se valores
das taxas SELIC anuais esperados para o período de duração do negócio, que
tange desde a compra do terreno até um estimado período de conclusão de
realização das vendas.

Poderia ter sido adotada, para a análise da viabilidade, a maior taxa SELIC
esperada para todo período do empreendimento, de forma que este esteja inserido
num cenário pessimista. No entanto, sabe-se que a aquisição do terreno deu-se em
92

2006, seu pagamento em 2007 e sua construção foi iniciada em 2012. Então,
estipulou-se que nos anos de 2010 e 2011, estudos prévios à obra foram
desenvolvidos, inclusive por conta das consideráveis variações que a SELIC tivera
durante este período.

No modelo, elaborado pelo autor, foram consideradas e analisadas as taxas
SELIC fixadas dos anos de 2010 a 2016, ou seja, até um ano após a conclusão da
Torre B – que, na realidade, ocorreu em janeiro de 2016. De acordo com Brasil
(2017d), as taxas SELIC de 2010 a 2016 tiveram variações entre 7,25% ao ano e
14,25% ao ano, vide Anexo E. Nota-se que a maior foi de 14,25% ao ano e por isso,
foi adotada como a TMA do estudo de viabilidade, a fim de se obter um cenário mais
pessimista. Esta taxa foi utilizada nas três planilhas, nos Apêndices A, B e C.

Contudo, em todas as planilhas (Apêndices A, B e C), considerou-se o ano
de 2007, da compra do terreno, como início do empreendimento (primeira saída de
capital). Isso, para evidenciar que o capital investido no terreno foi imobilizado desde
sua compra, representando o que, de fato, ocorreu.

É importante ressaltar que os estudos foram feitos considerando
separadamente o custo do terreno, de 28 milhões de reais, o valor pago em
CEPACs, de 52 milhões, além dos gastos com incorporação e contrapartidas viárias,
no valor de 31,5 milhões de reais.

A partir do custo de obra e manutenção obtido em entrevista com Augusto
Yokoyama, de 438,6 milhões de reais (Apêndice A), pôde ser encontrado um custo
unitário de construção por m² de área BOMA, no valor de R$4.665,80 (quatro mil
seiscentos e sessenta e cinco reais e oitenta centavos) – também apenas no
Apêndice A –, ao dividir este custo de obra e manutenção pela área total BOMA do
EZ Towers, de 94.003,06 m² (EZTEC, 2016b). Vale lembrar que o empreendimento
foi construído pela própria EZTEC (2016b) e, por isso, não houve dispêndio de taxa
de administração da construção, como enfatiza Augusto Yokoyama, em entrevista
para o autor no dia 26 de maio de 2017.
93

Também segundo Augusto Yokoyama, em entrevista para o autor em 26 de
maio de 2017, não houve despesas financeiras, pois a São Carlos assumiu os juros
do financiamento bancário. Já sobre os impostos, o valor pago foi de 4%, pois o
projeto se enquadra no chamado Regime Especial de Tributação (RET). Com
relação às despesas com marketing, Yokoyama esclarece que foram pagas, em
2013, 4% de comissão de corretagem em cima do valor de venda da Torre A e
considerou-se este mesmo percentual em cima da venda hipotética da Torre B, no
ano de 2017.

O valor de venda da Torre A foi de 603,1 milhões de reais (564 milhões
corrigidos pelo INCC, como mostra a Figura 14). Esta venda da Torre A se deu em
três parcelas recebidas pela EZTEC, também indicada na Figura 14. E para compor
o restante da receita do empreendimento, em outras palavras, as entradas de
capital, considerou-se a venda da Torre B em uma única vez, no valor de 700
milhões de reais. Valores estes, que foram utilizados no Apêndice A, o qual
considera o empreendimento como sustentável, como ele realmente é.

Com o intuito de simular o empreendimento como convencional, sem custos
de sustentabilidade, duas variações foram elaboradas pelo autor, nas quais o custo
de construção e o valor de venda das torres foram reduzidos de 4,2%, no Apêndice
B e de 8,6%, no Apêndice C. No primeiro caso (Apêndice B), estimou-se que a
sustentabilidade no EZ Towers tenha gerado um custo adicional de 4,2% e, por isso
foi considerado o empreendimento com 4,2% a menos do custo de construção e,
então, com seu valor de venda reduzido de 4,2%, de forma que sejam simulados os
investimentos de um empreendimento convencional para uma posterior comparação
com os investimentos de empreendimento sustentável (Apêndice A). O mesmo
raciocínio foi usado para a redução de 8,6%, no Apêndice C. Os cálculos para
chegar nestes valores estão no item 3, a seguir.

Por fim, foram calculados três valores para: TIR, Margem Líquida, Margem
Líquida a Valor Presente, VPL, Exposição Máxima e para Payback. Como já
mencionado, as planilhas de viabilidade, contendo estes indicadores, estão nos
Apêndices A, B e C. Abaixo, estão os resultados obtidos, extraídos das três
diferentes variações.
94

a) EZ Towers com valores originais, sustentável (Apêndice A)
 TIR = 23,70% ao ano;
 Margem Líquida = 49,79%;
 Margem Líquida a Valor Presente = 25,34%;
 VPL = R$ 89.360.381,00;
 Exposição Máxima = R$ 338.368.000,00;
 Payback = 9 anos.
b) EZ Towers como empreendimento convencional, com valor de venda e
custo de obra reduzidos de 4,2% (Apêndice B)
 TIR = 23,19% ao ano;
 Margem Líquida = 49,41%;
 Margem Líquida a Valor Presente = 24,40%;
 VPL = R$ 82.422.620,00;
 Exposição Máxima = R$ 328.839.544,00;
 Payback = 9 anos.
c) EZ Towers como empreendimento convencional, com valor de venda e
custo de obra reduzidos de 8,6% (Apêndice C)
 TIR = 22,63% ao ano;
 Margem Líquida = 48,98%;
 Margem Líquida a Valor Presente = 23,32%;
 VPL = R$ 75.154.489,00;
 Exposição Máxima = R$ 318.857.352,00;
 Payback = 9 anos.
95

3. RESULTADOS E DISCUSSÃO

Com relação à Berrini/Chucri Zaidan, no presente trabalho foi evidenciado
estudos e entrevistas referentes a esta região e destaca-se a entrevista dada por
Felipe Góes, presidente da São Carlos Empreendimentos e Participações S.A., em
16 de janeiro de 2013, para o Valor Econômico (EZTEC, 2013), após a divulgação
da compra da Torre A do EZ Towers pela companhia. Entrevista em que Góes disse
“esperar estabilidade da relação de oferta e demanda de lajes corporativas no
mercado paulistano em 2013 e retomada em 2014”, afirmou que a economia
cresceria mais em 2014 e, dentre outras coisas, disse que não havia preocupação
com excesso de oferta. Isso reforça que as perspectivas econômicas desta época
ainda eram otimistas e positivas a investimentos. No entanto, Góes se equivocou,
pois o cenário mudou e se reverteu para a pior crise econômica da história do Brasil,
o que reflete na baixa demanda por escritórios. Ademais, pode ser uma justificativa
para que a venda da Torre B ainda não tenha ocorrido.

A partir da literatura, foi possível verificar que edifícios sustentáveis podem
ter custos adicionais, comparado aos convencionais. Apesar de ainda faltar muita
pesquisa brasileira nessa área, foi pesquisado os custos adicionais, o tempo de
payback, a redução dos custos operacionais e o aumento do valor do ativo para
edifícios sustentáveis no Brasil e no mundo. E de forma mais específica ao objeto de
estudo do presente trabalho, foi pesquisado estes valores, também, para edifícios
corporativos sustentáveis no Brasil.

Foi verificado que a percepção de maiores custos adicionais figura como o
principal empecilho para que os empreendedores desenvolvam edifícios
sustentáveis. Segundo DODGE DATA & ANALYTICS (2016), 50% dos entrevistados
concordam com isso, assim como 31%, referente à pesquisa brasileira de Leite Jr.,
e, a mesma pesquisa mostra que 81,8% dos profissionais atuantes do setor da
incorporação imobiliária consideram o custo adicional da construção sustentável
como a maior dificuldade para que desenvolvam empreendimentos deste tipo. No
96

entanto, para equilibrar isto, as unidades ou lajes corporativas poderão ter seu valor
de venda elevado.

Por outro lado, especificamente “os empreendimentos corporativos Triple A
são desenvolvidos para serem ocupados por grandes empresas nacionais e
multinacionais, e essas empresas tem como condição obrigatória ocupar edifícios
sustentáveis”. Além disso, Roberval Vieira, gerente de projetos corporativos da
EZTEC, em entrevista para o autor no dia 15 de maio de 2017, acrescenta dizendo
que este tipo de empreendimento, comparado com os corporativos convencionais,
possa ser mais rentável, pelo fato de que as soluções sustentáveis proporcionam
uma redução de custo durante a operação do empreendimento, o que torna a
locação mais atrativa, diminuindo a taxa de vacância. Assim, ao citar o interesse das
corporações em edifícios corporativos sustentáveis e seus benefícios, Roberval
Vieira justifica a escolha da incorporação da sustentabilidade ao empreendimento
EZ Towers, estudado neste trabalho.

Foram evidenciados, então, os percentuais que diferenciam os custos entre
um empreendimento sustentável e um não, no Brasil e no mundo, entre outros
valores. Eles foram agrupados e elaborados em três tabelas, mostradas a seguir.
97

Tabela 10 Valores para edifícios sustentáveis no mundo, nos EUA e na Singapura

EDIFÍCIOS SUSTENTÁVEIS

Mundo
(DODGE DATA & EUA Singapura
ANALYTICS, (Singapura, 2007)
2016)

Certificação - - Green Mark
Nível - - Certified Platinum
Aumento do
valor de 1% a 7% (GBC BRASIL, 2016)
construção 8% 0,3% a 1% 2% a 8%
(custos 0% a 18%: média de
adicionais) 0% a 4% (KATS, 2010)

Payback 8 anos - 2 a 5 anos 2 a 8 anos

Redução dos
custos
9% - - -
operacionais ao
longo de 1ano
Redução dos
custos
14% - - -
operacionais ao
longo de 5 anos
Aumento do
7% - - -
valor do ativo
Fonte: DODGE DATA & ANALYTICS, 2016; GBC BRASIL, 2016; KATS, 2010; SINGAPURA, 2007

As Tabelas 11 e 12, a seguir, trazem os percentuais no Brasil: a Tabela 11
refere-se à edifícios sustentáveis e a Tabela 12 refere-se à edifícios corporativos
sustentáveis, especificamente.
98

Tabela 11 Valores para edifícios sustentáveis no Brasil

EDIFÍCIOS SUSTENTÁVEIS

Brasil

1% a 8% (CEOTTO, 2008)
Aumento do valor de construção
5% a 8% (ALENCAR, 2009)
(custos adicionais)
1,6% a 8,6% (LEITE JR., 2013)

Payback 4 anos (DODGE DATA & ANALITICS, 2016)

Redução dos custos operacionais
8% (DODGE DATA & ANALITICS, 2016)
ao longo de 1ano

Redução dos custos operacionais
20% (DODGE DATA & ANALITICS, 2016)
ao longo de 5 anos
Fonte: CEOTTO, 2008; ALENCAR, 2009; LEITE JR., 2013; DODGE DATA & ANALYTICS, 2016

Tabela 12 Valores para edifícios corporativos sustentáveis no Brasil

EDIFÍCIOS CORPORATIVOS SUSTENTÁVEIS

Brasil

LEED-CS LEED-CS LEED-CS
Certificação
(versão 2.0) (versão 3.0) (versão 3.0)
Nível Certified Silver Gold

Aumento do valor de
construção 1% 1,84% 4%
(SALLES, 2013) (JUNQUEIRA, 2016) (SALLES, 2013)
(custos adicionais)

Estimativa de Redução
dos custos 7% - 12%
(SALLES, 2013) (SALLES, 2013)
operacionais
Fonte: SALLES, 2013; JUNQUEIRA, 2016

A partir dos distintos dados obtidos, considerou-se importante a compilação
de valores nestas três tabelas (Tabelas 10, 11 e 12) e a proposição de um método
para a análise dos resultados: uma média simples dos percentuais de custos
adicionais da sustentabilidade, para cada tabela, e posteriormente, uma média
ponderada com os três percentuais das três tabelas. Para tanto, o critério a ser
99

utilizado é de que valores da Tabela 12 terão peso 3, porque o foco de estudo do
presente trabalho é, de fato, empreendimentos corporativos sustentáveis. Os valores
para a Tabela 11 terão peso 2, por se tratar de empreendimentos sustentáveis e
brasileiros e os da Tabela 10 terão peso 1, pois são de referências de fora do Brasil,
não representando as mesmas condições, como os próprios brasileiros. Para o
cálculo, não foi considerado os dois valores referentes ao nível de certificação mais
básico (Certified): Green Mark na Tabela 10 e LEED-CS (versão 2.0) na Tabela 12.
As médias simples são:

𝟑,𝟓 + 𝟗 + 𝟓 𝐶𝐴
1 = = 5,83%;
𝟑

𝟒,𝟓 + 𝟔,𝟓 + 𝟓,𝟏 𝐶𝐴
2 = = 5,37%;
𝟑

𝟏,𝟖𝟒 + 𝟒 𝐶𝐴
3 = = 2,92%.
𝟐

Segue a equação da média ponderada para obtenção de um percentual
médio do custo adicional devido ao embarque de tecnologia sustentável em
empreendimentos corporativos sustentáveis:
(𝟏×𝟓,𝟖𝟑) + (𝟐×𝟓,𝟑𝟕) + (𝟑×𝟐,𝟗𝟐) 𝐶𝑢𝑠𝑡𝑜
𝐴𝑑𝑖𝑐𝑖𝑜𝑛𝑎𝑙 = = 4,2%.
𝟔

Esta média de custo adicional, de 4,2%, vista acima, foi um dos percentuais
adicionais de sustentabilidade usado em uma das planilhas de estudo do autor
(Apêndice B) para descontar tal percentual do custo de implantação e do valor de
venda, de forma que simule um empreendimento convencional. De maneira análoga,
no Apêndice C, outro valor percentual decorrente da incorporação da
sustentabilidade foi descontado: o de 8,6%, de Leite Jr. (2013), que foi o maior valor
de referência brasileira, dentre todos pesquisados. Desse modo, pôde ser feito uma
melhor simulação da viabilidade econômica do EZ Towers, o considerando como
empreendimento convencional, pois sua certificação ambiental LEED é de um nível
elevado, o Gold, justificando o alto valor de 8,6% descontado. Assim, os respectivos
indicadores de viabilidade econômica foram comparados com os valores originais,
referentes a um empreendimento sustentável (Apêndice A).
100

Porém, especificamente empreendimentos corporativos Triple A “já têm uma
série de soluções de alta tecnologia incorporadas” e por isso, ao certificar com o selo
LEED, praticamente não implicam em custo adicional de implantação, destaca
Roberval Vieira, gerente de projetos corporativos da EZTEC, em entrevista para o
autor no dia 15 de maio de 2017.

Contudo, todos os resultados do estudo de viabilidade econômica do EZ
Towers foram positivos, mesmo simulando cenários pessimistas. Em todos os casos,
considerou-se uma alta taxa mínima de atratividade, TMA de 14,25%, por exemplo.
Também, nos três casos, o tempo de payback foi coincidente, sendo de 9 anos.

A Margem Líquida deste empreendimento sustentável (Apêndice A), de
49,79%, representa uma alta rentabilidade, já que é maior que 40%, como define
Yokoyama et al. (2011). Assim como a Margem Líquida, a Margem Líquida a Valor
Presente, de 25,34%, supera os valores que, comumente, são utilizados como
parâmetros pelas incorporadoras, sendo eles: Margem Líquida maior que 22%, para
Yokoyama et al. (2011) e no mínimo de 20%, para Bodra (2016); Margem Líquida a
Valor Presente maior que 16%, segundo Yokoyama et al. (2011) e maior que 15%,
para Bodra (2016).

Além de evidenciar um alto valor de VPL, R$89.360.381,00 (oitenta e nove
milhões trezentos e sessenta mil e trezentos e oitenta e um reais), neste estudo de
caso original, a TIR obtida, de 23,70% ao ano, está dentro da faixa mínima de
referência considerada por Augusto Yokoyama, em entrevista para o autor no dia 15
de maio de 2017: em torno de 20% a 25% ao ano.

É importante ressaltar que o terreno foi pago no ano de 2007 e isso
impactou negativamente os indicadores econômicos. Seria mais positivo, se ele
fosse comprado mais próximo ao período de planejamento do projeto, de fato, pois o
recurso investido ficou imobilizado desde 2007, não permitindo retorno – só obtido
em 2013 pela primeira parcela recebida da venda da Torre A. Isso porque a redução
do tempo de um empreendimento implica em melhora (aumento) da taxa interna de
retorno (TIR).
101

Com relação às duas simulações feitas, considerando o empreendimento
como convencional (Apêndice B e Apêndice C), ambas tiveram piora em seus
indicadores, comparando com os indicadores obtidos pelo empreendimento
sustentável, como expressos no item 2.3. No entanto, há uma exceção, na qual o
indicador é melhor nos modelos que representam empreendimentos convencionais,
quando comparado com o sustentável. Trata-se da Exposição Máxima, verificada a
partir do fluxo de caixa acumulado do projeto.

Comparando os seus valores, nota-se que a Exposição Máxima de caixa do
empreendimento convencional que tem 4,2% do valor de venda e custo de obra
diminuídos (Apêndice B) é 2,82% menor que a do sustentável (Apêndice A). E a
Exposição Máxima do convencional com 8,6% de redução de seu valor de venda e
também de seu custo de obra (Apêndice C) é 5,77% menor que a do sustentável
(Apêndice A).

Dessa forma, a elevação do custo de implantação implica em um aumento
da exposição máxima do caixa da empresa, sendo fator de grande preocupação por
parte dos incorporadores, o que evidencia a importância de um planejamento
financeiro, com uma análise do fluxo de caixa para avaliar a disponibilidade de
recursos da empresa, sobretudo em períodos de maior concentração de custos e
menor concentração de receita.
102

CONCLUSÃO

O amplo emprego do desenvolvimento sustentável, por parte das empresas,
só ocorre quando os obstáculos econômicos são transformados em resultados
positivos, pois estes são a principal força motriz para o avanço de qualquer
organização com fins lucrativos (LEITE JR., 2013). Portanto, assim como para
qualquer empreendimento imobiliário, deve ser feito um estudo de viabilidade
econômica do empreendimento, adotando uma taxa mínima de atratividade,
elaborando um fluxo de caixa e obtendo indicadores econômicos, como TIR,
Margem Líquida, Margem Líquida a Valor Presente, VPL, Exposição Máxima e
Payback. Dessa forma, a rentabilidade do empreendimento será conhecida pelo
empreendedor e deverá embasar sua tomada de decisão.

A dificuldade de investir mais na realização de um edifício, devido aos custos
de implantação com incorporação da sustentabilidade, principalmente em períodos
de crise, ainda é predominante entre os empreendedores, pois os custos adicionais
elevam o nível de exposição do empreendedor ao final desta fase de implantação.
Neste sentido, Honda e Lima Jr. (2010) citam que diversas empresas adotam uma
estratégia de obter menor custo de implantação com a intenção de obter maior
resultado financeiro e acreditam que esta estratégia seja equivocada, pois “o
resultado pode ser a precoce obsolescência mercadológica do empreendimento e,
consequentemente, a menor valia em relação a outro produto mais competitivo”.
Isso reforça que, para o incorporador, o aumento do valor de venda é um dos
benefícios em construir edifícios corporativos sustentáveis para venda. Já para
renda, o proprietário – que pode ser o próprio incorporador ou um administrador de
imóveis – se aproveitará diretamente da economia com a operação e manutenção,
podendo ou não cobrar mais no valor de aluguel. Além dos benefícios como:
valorização do imóvel para revenda ou arrendamento, modernização e menor
obsolescência da edificação, aumento da velocidade de ocupação, aumento de
retenção e valorização da imagem e marca da empresa.
103

Contudo, todas as vantagens de um empreendimento corporativo
sustentável têm de ser levadas aos clientes que irão comprar imóveis do
incorporador, para que eles possam conhecer as vantagens inerentes a um produto
com tais características, para que eles se sensibilizem com relação a estes
investimentos adicionais e, então, para que possam valor os imóveis de forma justa.

Para se empreender um edifício corporativo sustentável para venda deve-se
avaliar, de forma a comparar com projetos convencionais, o aumento dos custos
iniciais, seguido pelo aumento do valor de venda, considerado um dos melhores
benefícios para o incorporador, o aumento da velocidade de venda, o tempo de
retorno do investimento e o interesse do seu público alvo com relação às diferentes
soluções sustentáveis para que o incorporador, juntamente com a arquitetura, opte
por tecnologias sustentáveis mais adequadas aos interesses dos clientes. Um
exemplo de interesse das empresas por edifícios sustentáveis se dá em
empreendimentos corporativos Triple A, que são desenvolvidos para serem
ocupados por grandes empresas nacionais e multinacionais, e essas empresas têm
como condição obrigatória ocupar edifícios sustentáveis, o que faz com que eles já
tenham um público final predefinido.

O custo adicional de um empreendimento sustentável, comparado a
empreendimentos tradicionais, é justificável, do ponto de vista da viabilidade, de
forma que o aumento do valor de venda seja repassado ao cliente, mas que ainda
se enquadre em um valor de seu interesse. Até porque, segundo Leite Jr. (2013), se
não houver um preço de venda adicional equivalente das unidades, o montante é
integralmente subtraído do resultado do empreendimento, o que pode impactar
negativamente a qualidade de seus indicadores econômicos e até fazer com que o
empreendedor desista desse tipo de projeto.

Por isso, buscou-se na literatura os percentuais de custo adicional para dar a
dimensão do incremento de custo para a implantação de um edifício sustentável,
comparado com edifícios convencionais e verificou-se, a partir de uma média
ponderada proposta pelo autor, que seu percentual é de 4,2% no Brasil e 8,6% foi o
maior percentual pesquisado, para custo adicional no Brasil. Os dados levantados e
104

os cálculos elaborados referentes aos citados valores, 4,2% e 8,6%, estão
representados no item 3 deste trabalho.

Assim, no presente trabalho, o empreendimento EZ Towers foi estudado,
com a elaboração de três planilhas para o cálculo dos indicadores de viabilidade
econômica: a primeira situação é a original, sendo um empreendimento sustentável
(Apêndice A) e a segunda e terceira simulam o empreendimento como convencional,
sem custos da sustentabilidade. Logo, duas variações foram elaboradas pelo autor,
nas quais o custo de construção e o valor de venda das torres foram reduzidos de
4,2% na segunda situação (Apêndice B) e de 8,6% na terceira situação (Apêndice
C).

Através da elaboração de planilhas de viabilidade econômica do EZ Towers
e da análise dos indicadores obtidos, verificou-se que há viabilidade econômica na
realização de um empreendimento corporativo sustentável. Teve taxa interna de
retorno (TIR) superior à taxa mínima de atratividade (TMA) adotada, o que mostra
que há rentabilidade no negócio; sua margem líquida e sua margem líquida a valor
presente foram elevadas. É importante ressaltar que o valor obtido de TIR está
dentro de parâmetros comumente utilizados pelas incorporadoras, já as margens
líquidas são superiores aos seus parâmetros de tomada de decisão. O valor
presente líquido (VPL) foi positivo, mostrando que o projeto foi lucrativo. Com
relação ao tempo de retorno do investimento, ele foi coincidente nas três situações
elaboradas, tendo um payback em 9 anos. Além disso, nas duas simulações sem a
incorporação da sustentabilidade, foram obtidos piores valores de TIR, margem
líquida, margem líquida a valor presente e VPL, porque o empreendimento teve o
custo de construção e o valor de venda reduzidos, na mesma proporção, comparado
à situação original – a de empreendimento sustentável. No entanto, os valores para
a construção sustentável foram considerados elevados da mesma forma, o que
implica, de forma prejudicial à empresa, em uma maior exposição máxima de caixa.

Com base nisso, sugere-se, para continuidade do presente trabalho, uma
pesquisa qualitativa e quantitativa sobre a importância dada pelos clientes às
diferentes soluções/tecnologias sustentáveis, considerando clientes que ainda não
compraram uma laje corporativa (ou uma sala comercial) e os que compraram e a
105

utilizaram há um ano. A importância desta pesquisa se dá de forma que o
incorporador possa ter mais embasamento para afirmar quais soluções/tecnologias
sustentáveis são melhores avaliadas pelos clientes e assim poder tomar melhor
decisão, com a intenção de melhor adequar o produto ao público. E, com relação
aos custos, é importante que eles sejam sempre monitorados.
106

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119

ANEXO A – CUB/m² no Estado de São Paulo em 2012,
padrão CAL-8A
120

Fonte: SINDUSCON-SP, 2017
121

ANEXO B – Checklist do GBC para a certificação

LEED BD+C Core & Shell v4
122

LEED v4 for BD+C: Core and Shell
Project Checklist

Project Name
Date
Y ? N

Credi 1 Integrative Process 1

Location and Transportation Possible Points: 20
Credit 1 LEED for Neighborhood Development Location 20
Credit 2 Sensitive Land Protection 2
Credit 3 High Priority Site 3
Credit 4 Surrounding Density and Diverse Uses 6
Credit 5 Access to Quality Transit 6
Credit 6 Bicycle Facilities 1
Credit 7 Reduced Parking Footprint 1
Credit 8 Green Vehicles 1

Sustainable Sites Possible Points: 11
Y Prereq 1 Construction Activity Pollution Prevention Required
Credit 1 Site Assessment 1
Credit 2 Site Development-Protect or Restore Habitat 2
Credit 3 Open Space 1
Credit 4 Rainwater Management 3
Credit 5 Heat Island Reduction 2
Credit 6 Light Pollution Reduction 1
Credit 7 Tenant Design and Construction Guidelines 1

Water Efficiency Possible Points: 11
Y Prereq 1 Outdoor Water Use Reduction Required
Y Prereq 2 Indoor Water Use Reduction Required
Y Prereq 3 Building-Level Water Metering Required
Credit 1 Outdoor Water Use Reduction 2
Credit 2 Indoor Water Use Reduction 6
Credit 3 Cooling Tower Water Use 2
Credit 4 Water Metering 1
123

Energy and Atmosphere Possible Points: 33
Y Prereq 1 Fundamental Commissioning and Verification Required
Y Prereq 2 Minimum Energy Performance Required
Y Prereq 3 Building-Level Energy Metering Required
Y Prereq 4 Fundamental Refrigerant Management Required
Credit 1 Enhanced Commissioning 6
Credit 2 Optimize Energy Performance 18
Credit 3 Advanced Energy Metering 1
Credit 4 Demand Response 2
Credit 5 Renewable Energy Production 3
Credit 6 Enhanced Refrigerant Management 1
Credit 7 Green Power and Carbon Offsets 2

Materials and Resources Possible Points: 14
Y Prereq 1 Storage and Collection of Recyclables Required
Y Prereq 2 Construction and Demolition Waste Management Planning Required
Credit 1 Building Life-Cycle Impact Reduction 6
Credit 2 Building Product Disclosure and Optimization 2
- Environmental Product Declarations
Credit 3 Building Product Disclosure and Optimization 2
- Sourcing of Raw Materials

Credit 4 Building Product Disclosure and Optimization 2
- Material Ingredients

Credit 5 Construction and Demolition Waste Management 2

Indoor Environmental Quality Possible Points: 10
Y Prereq 1 Minimum Indoor Air Quality Performance Required
Y Prereq 2 Environmental Tobacco Smoke Control Required
Credit 1 Enhanced Indoor Air Quality Strategies 2
Credit 2 Low-Emitting Materials 3
Credit 3 Construction Indoor Air Quality Management Plan 1
Credit 5 Daylight 3
Credit 6 Quality Views 1

Innovation Possible Points: 6
Credit 1 Innovation 5
Credit 2 LEED Accredited Professional 1

Regional Priority Possible Points: 4
Credit 1 Regional Priority: Specific Credit 1
Credit 2 Regional Priority: Specific Credit 1
Credit 3 Regional Priority: Specific Credit 1
Credit 4 Regional Priority: Specific Credit 1

Total Possible Points: 110
Certified 40 to 49 points Silver 50 to 59 points Gold 60 to 79 points Platinum 80 to 110

Fonte: GBC BRASIL, 2014b
124

ANEXO C – Linha do Tempo da Região Berrini/Chucri Zaidan
125

Fonte: Adaptado de JLL, 2017
126

Anexo D – Certificação LEED do EZ Towers
127

Fonte: Adaptado de GBC BRASIL, 2017
128

ANEXO E – Histórico das taxas de juros fixadas pelo COPOM
e evolução da taxa SELIC
129

* Taxa de juros acumulada no período
** Taxa média diária de juros, anualizada com base em 252 dias úteis
Fonte: Adaptado de BRASIL, 2017d
130

APÊNDICE A – Viabilidade Econômica do EZ Towers
(original, sustentável)
131
132

APÊNDICE B – Simulação da Viabilidade Econômica do EZ Towers,
como Empreendimento Convencional
(sem custos de sustentabilidade:
custo de construção e valor de venda reduzidos de 4,2%)
133
134

APÊNDICE C – Simulação da Viabilidade Econômica do EZ Towers,
como Empreendimento Convencional
(sem custos de sustentabilidade:
custo de construção e valor de venda reduzidos de 8,6%)
135