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ORGANIZACIN,INSTANCIASY PRINCIPIOS

REGISTRALES

Son instancias del Procedimiento Registral segn lo dispuesto en el Art. 2 del


TUO del Reglamento General de los Registros Pblicos:
a) El Registrador
b) El Tribunal Registral.

Con lo resuelto por el Tribunal Registral solo se podr interponer demanda


contenciosa administrativa

El Registrador:
Conforme a lo que dispone la Resolucin del Superintendente Nacional de los
Registros Pblicos N 415-2004-SUNARP/SN que aprueba el Reglamento de acceso a
la Funcin Registral, para acceder al cargo de Registrador se requiere:
1. Ser Peruano
2. Ttulo Profesional de Abogado
3. Estar Colegiado
4. Haber ejercido como mnimo dos aos la funcin de Asistente Registral o en
su defecto, acreditar por lo menos cuatro aos de ejercicio profesional.
5. Haber aprobado el Concurso Pblico de Meritos.

Es el que resuelve en primera instancia la solicitud de inscripcin y su


pronunciamiento puede ser la de:

InscribirelTtulo: Se inscribe cuando el Registrador no encuentra ningn


defecto en el mismo, sea de forma o de fondo.

Observar el Ttulo: Cuando el Registrador encuentra algn defecto


subsanable a fin de que el usuario pueda absolverlo. Defecto subsanable es
aquel que proviene de su forma, de su contenido o del registro y que no
produciendo necesariamente la nulidad del acto o derecho, puede
subsanarse por medio de una nueva redaccin documental, reforma u otra
medida.
Tachar el Ttulo: Cuando el Registrador advierte algn defecto
insubsanable de fondo; es decir que significa la denegatoria de la
inscripcin.
Liquidar el Ttulo: Cuando el Registrador despus del estudio y
anlisis, encuentra que no se han abonado ntegramente los derechos
registrales.

Se podr interponer Recurso de Apelacin contra las Esquelas de Observacin,


Esquelas de Tacha o Liquidaciones. Las inscripciones no son materia de apelacin, por
razones obvias.
En el procedimiento Registral, el recurso se interpondr dentro del plazo de vigencia
del asiento de presentacin.
ElTribunalRegistral:
Segn lo previsto en la Resolucin del Superintendente Nacional de los Registros
Pblicos N 263-2005-SUNARP/SN que aprueba el Texto Modificado del Reglamento
del Tribunal Registral, ste es el rgano de la SUNARP, con competencia nacional que
conoce y resuelve en segunda y ltima instancia administrativa las apelaciones contra
las observaciones, tachas y liquidaciones de los Registradores.
Para acceder al cargo de Vocal del Tribunal Registral se requiere:
Ser Peruano
Tener Ttulo Profesional de Abogado
Estar Colegiado
Haber Ejercido como mnimo cuatro aos la funcin de Registrador, seis aos
la funcin de Asistente Registral o acreditar por lo menos ocho aos de
ejercicio Profesional.
Haber aprobado el Concurso Pblico de Meritos.

El Tribunal Registral se encuentra conformado por:


a) La Presidencia del Tribunal Registral
b) Cinco (5) Salas Descentralizadas e itinerantes de las cuales, la Primera,
Segunda y Tercera tienen sede en la ciudad de Lima, la Cuarta en la ciudad de
Trujillo y la Quinta en la ciudad de Arequipa.

El nmero de vocales integrantes del Tribunal Registral es de diecisis (16) de los


cuales, uno es el Presidente y los dems integran Sala.
Cada Sala de Tribunal Registral se encuentra integrada por tres (03) Vocales
El presidente de cada Sala asignar los expedientes entre los miembros que la
integran, los que intervendrn como ponentes en las apelaciones que les fueran
asignadas.
El apelante dentro de los primeros diez (10) das de ingresado el expediente a la
secretaria del tribunal, podr solicitar que se conceda el uso de la palabra a su
abogado, para fundamentar en Audiencia Pblica su derecho.
El Tribunal Registral se pronunciar:
a) Confirmando total o parcialmente la decisin del Registrador.
b) Revocando total o parcialmente la decisin del Registrador.
c) Declarando improcedente o inadmisible la apelacin.
d) Aceptando o denegando, total o parcialmente el desistimiento formulado.

Tratndose de los incisos a) y b) cuando el Tribunal Registral confirma o revoca las


observaciones formulada por el Registrador, tambin debe pronunciarse por la
liquidacin de derechos realizada por el mismo o, en defecto de esta, determinar
dichos derechos.
Para la aprobacin de las resoluciones se requerir de dos (02) votos conforme,
sin perjuicio de la existencia de votos singulares o discordantes.

Principios Regstrales

Pese a lo vasto de su contenido y a la complejidad de su problemtica, pocas disciplinas


pueden ser esquematizadas por medio de presupuestos bsicos (principios) como el Derecho
Registral.
Empezando el tema, nada mejor que el concepto de Ramn M. Roca Sastre, para quien
son principios registrales "las orientaciones capitales, las lneas directrices del sistema, la serie
sistemtica de bases fundamentales, y el resultado de la sistematizacin o condensacin del
ordenamiento jurdico registral". Este autor seala como vigentes en Espaa los siguientes
principios: de inscripcin, de publicidad, de buena fe, de consentimiento, de especialidad, de tracto
sucesivo, de legalidad, de prioridad y de rogacin o instancia.

Roca Sastre en su encumbrada obra DERECHO HIPOTECARIO cita al Hedemann, quien


expresa, respecto del derecho alemn, que en materia de derecho registral las caractersticas
esenciales del sistema son designadas "mediante denominaciones muy expresivas, y se habla de
un modo sinttico de "principios inmobiliarios".

Garca y Garca a su vez los define como "las notas o rasgos bsicos que tiene o debe
tener un determinado sistema registral".

1.1. Clasificaci n

Garca y Frontini (2006)

Respecto de la clasificacin de los principios regstrales, Roca Sastre cita, por


medio de Jernimo Gonzlez, a la doctrina alemana, que los divide en sustantivos o
materiales (citando el caso del principio de fe pblica registral) y adjetivos o de
procedimiento (haciendo especial referencia al principio de tracto sucesivo).
Garca y Garca rechaza las clasificaciones de tipo germnico, por entender
que a diferencia del sistema alemn, que ubica la parte registral sustantiva en el Cdigo
Civil y la parte formal o adjetiva en la ordenanza inmobiliaria, en Espaa, en cambio, la
Ley Hipotecaria cubre los aspectos material y formal. Consideramos que este
razonamiento es vlido para el sistema argentino, en que los aspectos material y formal
se integran con la legislacin especficamente registral articulada en la Ley Nacional de
Registros Inmobiliarios (17.801) y las leyes locales de cada una de las provincias.
Por ello, estimamos adaptable la clasificacin de Garca y Garca, quien distingue entre
los principios que se refieren a efectos de la inscripcin y aquellos otros que significan
requisitos de sta. De modo esquemtico, podemos representar esa clasificacin en el
siguiente cuadro, adaptado a las modalidades de nuestro sistema. (P.94)

Dentro de nuestro sistema registral, Principio es el punto de partida en la


investigacin cientfica y por lo mismo, fundamento en la indagacin registral,

Principios regstrales son los juicios, reglas e ideas fundamentales que rigen u
orientan un determinado Sistema Registral. Son aquellos que sirven de base al Sistema
Registral de un determinado pas. El estudio efectuado sobre los Sistemas Regstrales
nos permite establecer principios fundamentales que deben existir en toda organizacin
registral, en relacin a la inscripcin inmobiliaria y mobiliaria.
Vienen a ser los juicios, reglas e ideas fundamentales que rigen u orientan un
determinado Sistema Registral. Nuestro sistema registral inspirado en la Ley Hipotecaria
Espaola, actualmente es mixto; habiendo incorporado estos principios regstrales que
tienen carcter de norma sustantiva, tanto en el Cdigo Civil, como en el Reglamento
General de los Registros Pblicos, aplicndose al Sistema Registral desde su
presentacin de los ttulos en el DIARIO, hasta su correspondiente inscripcin, y son:

1. Principio de rogacin y de titulacin autntica


2. Principio de especialidad.
3. Principio de legalidad.
4. Principio de tracto sucesivo.
5. Principio de legitimacin.
6. Principio de fe pblica registral.
7. Principio de prioridad excluyente.
8. Principio de prioridad preferente.
9. Principio de Publicidad,
Cabe anotar que el Reglamento General de los Registros Pblicos no considera a
la publicidad como principio y solo la consigna como publicidad material y publicidad
formal; creemos la razn estriba en que los especialistas que lo elaboraron, siguiendo la
corriente moderna consideraron que es finalidad del Derecho Registral y no un principio
rector. El otro objetivo o fin de esta rama del Derecho es la seguridad jurdica.
2.2.1. Principio de Rogacin

Llamado tambin principio de Instancia y se refiere a que las inscripciones en los


Registros no se producen de oficio, es decir a voluntad del Registrador, en este caso la
rogatoria o la solicitud es necesaria.

Ahora bien, si es verdad que para la presentacin de un ttulo se requiere la


rogatoria, sta no hay que confundirla con splica, porque, como dice Garca Coni, el
servicio pblico registral es inexcusable y slo en casos muy especiales puede
denegarse la presentacin.
Este principio registral aparece contenido en el Art. 2011 del Cdigo Civil y en el
numeral III del Ttulo Preliminar del Reglamento General de los Registros Pblicos. El
Art. 2011 del C.C. establece que los Registradores califican la legalidad de los
documentos en cuya virtud se solicita la inscripcin y el numeral III del cuerpo legal
citado a la letra expresa: Los asientos registrales se extienden a instancia de los
otorgantes del acto o derecho, o de tercero interesado

Los notarios o sus dependientes expresamente autorizados para ello, pueden ser
presentantes de ttulos, tambin estn facultados para hacer valer los recursos que les
franquean los Reglamentos de los Registros. En definitiva, cualquier persona puede
solicitar la inscripcin o anotacin preventiva de un ttulo, sin necesidad de acreditar
legtimo inters personera. A esta persona el Reglamento General de los Registros
Pblicos le denomina tercero interesado.

2.2.1.1. Excepciones al Principio de Rogacin

Cuando el Registrador ha incurrido en error material (Arts. 76 y 81 del


R.G.R.P.) Se entiende por error material, cuando sin intencin de causar
dao, se han escrito una o ms palabras, nombres propios o cifras
distintas a los que constan en el titulo archivado respectivo, se ha omitido
la expresin de algn dato o circunstancias que deben constar en el
asiento, se ha extendido el asiento en partida o rubro diferente al que le
corresponde o si se han numerado defectuosamente los asientos o
partidas.

En el caso de Hipoteca Legal a que alude el Art.1119 del Cdigo Civil


que a la letra reza: Las hipotecas legales a que se refiere el Art. 1118,
se constituyen de pleno derecho y se inscriben de oficio, bajo
responsabilidad del registrador, simultneamente con los contratos de los
cuales emanan.
Est prohibido rechazar de plano una solicitud de inscripcin, salvo que el
presentante no acompae la documentacin indicada en la solicitud, no abone los
derechos registrales exigidos para su presentacin y no apareje copia de su
documento de identidad con la constancia de haber sufragado en las ltimas
elecciones o haber solicitado la dispensa respectiva.

2.2.1.2. Modalidad de La rogatoria

Debe formularse necesariamente por escrito mediante formularios impresos que


se facilitan gratuitamente a los usuarios en las Oficinas Registrales ubicadas en todo el
territorio nacional. Conocemos que hace muchos aos y en lugares alejados de la
Repblica las solicitudes de inscripcin se hacan en forma verbal, prctica que poda
haberse prestado a anteponer otra solicitud de inscripcin con perjuicio de quien solicito
primero transgrediendo as el principio registral de prioridad.

2.2.1.3. Denominacin y fundamento

Garca y Frontini (2006)


El principio de rogacin o de instancia, como tambin se lo conoce, significa
que la actividad del registrador no puede ser espontnea, sino impulsada.

El registrador no puede acomodar sus asientos a la realidad jurdica extra-


registral por el solo hecho de haberse enterado de modo oficioso de que la situacin
registral debe variar.

Tampoco puede el registro expedir certificaciones o informes que no le sean


requeridos.

Si recibe un documento que no puede ser objeto de inscripcin o anotacin, el


registro no podr cumplir su cometido primordial: registrar hoy para publicitar maana.
Pero no siempre basta la presentacin del documento si no se acompaa la rogatoria,
que muy raramente forma parte del documento mismo.

No hay que confundir rogatoria con splica, porque el servicio pblico registral es
inexcusable y slo en casos muy especiales se puede negar la prestacin (p. 115)

2.2.2. Principio de prioridad

Por el Principio de Prioridad, los derechos que otorgan los Registros Pblicos,
estn determinados por la fecha de su inscripcin y, a su vez, la fecha de inscripcin
est determinada por el da y hora de la presentacin del ttulo. Esto significa que las
inscripciones no rigen a partir de la fecha en que se realizan, sino a partir del da y hora
de su presentacin (rogatoria); es decir, la vigencia se retrotrae a la fecha y hora de sta.
Existe el apotegma jurdico prior in tempore potior in jure (el primero en el
tiempo es el ms poderoso en el derecho), que gobierna a la mecnica registral, y tiene
especial relevancia, por lo que, de acuerdo a este principio, los derechos que otorgan los
Registros estn determinados por la prioridad en el tiempo de la inscripcin, y la
prioridad en el tiempo se determina por la fecha, da, hora y fraccin de hora en que el
ttulo se presenta al Registro. Con mayor propiedad y tal como precepta el numeral IX
del Ttulo Preliminar del Reglamento General de los Registro Pblicos al referirse al
Principio de Prioridad Preferente, los efectos de los asientos registrales, as como la
preferencia de los derechos que de estos emanan, se retrotraen a la fecha y hora del
respectivo asiento de presentacin, salvo disposicin en contrario.

Nuestro Cdigo Civil reconoce este principio en sus Arts. 2016 y 2017

2.2.2.1. Prioridad de Rango

Est contenida en el Art. 2016 del Cdigo Civil, cuando expresa que La
prioridad en el tiempo de la inscripcin determina la preferencia de los derechos que
otorga el Registro.

Este artculo expresa la Exposicin de Motivos del Cdigo Civil, reconoce la


prioridad de rango, que es la que se produce respecto de derechos sucesivos inscritos.
En este caso, los derechos inscritos no se excluyen, sino que se jerarquizan en funcin
de la antigedad de su inscripcin.

La prioridad de rango puede ser cedida, teniendo en cuenta que la ley lo permite.
Nuestro Cdigo en sus Arts. 1112 y 1114, tratndose de la garanta real de hipoteca,
expresamente regula la cesin de rango, que puede ser gratuita u onerosa.

La prioridad de rango se da en el caso de hipotecas sucesivamente inscritas,


cuando puede haber varios acreedores, pero un solo deudor que tiene inscrito el
derecho de propiedad a su favor.

2.2.2.2. Prioridad excluyente

Est estatuida en el artculo 2017, cuando seala que "no puede inscribirse un
ttulo incompatible con otro ya inscrito, aunque sea de fecha anterior". Al igual que en el
caso de la prioridad de rango, la Exposicin de Motivos del Cdigo Civil manifiesta que
este artculo acoge la prioridad excluyente, que tiene efectos respecto de ttulos que son
incompatibles con otros ya inscritos y que no permiten su inscripcin aun sin interesar
las fechas en que estos ttulos fueron otorgados.
En consecuencia y como resultado de lo expuesto, se produce el cierre registral;
es decir, un ttulo que pretende su inscripcin, si es incompatible con otro ya inscrito
simplemente no podr hacerlo, aun cuando sea de fecha igual o anterior.

Dice la Exposicin de Motivos, este cierre registral puede expresarse de distintas


maneras :

a) Si el ttulo est inscrito, el cierre es definitivo, es decir, se rechazar la


inscripcin del ttulo incompatible. (Dicho de otra manera, se tachar el
ttulo).

b) Si el ttulo primero, simplemente se ha presentado al registro, el cierre


registral para el ttulo incompatible puede como no puede suceder, en el
sentido de que est condicionado a la inscripcin del primer ttulo. Si el
primer ttulo no se inscribe, no se producir el cierre para el segundo y
ste podr acceder al registro si su calificacin es positiva.

Nos parece que tratndose del segundo caso, en la Exposicin de Motivos


se confunde la prioridad excluyente, con lo que se conoce como principio
de impenetrabilidad, el mismo que est previsto en el Art. 26 del
Reglamento General de los Registros Pblicos, al disponer que "Durante
la vigencia del asiento de presentacin de un ttulo, no podr inscribirse
ningn otro incompatible con ste

2.2.3. Principio de Legalidad

Por el principio de Legalidad, todo ttulo que pretenda su inscripcin, trmino que
comprende a las anotaciones preventivas, sin excepcin, debe estar sometido a una
previa calificacin registral, a fin de que a la inscripcin solamente tengan acceso los
ttulos vlidos y perfectos. Se entiende por CALIFICACION REGISTRAL, al anlisis
minucioso y exhaustivo que debe realizar el registrador, respecto a la licitad del acto,
contrato, resolucin judicial o administrativa, teniendo en cuenta las normas legales
vigentes y los antecedentes que obran en los Registros Pblicos

En rigor, la calificacin registral es el smmum de la funcin registral, siendo total


y absolutamente personal e indelegable; no debiera decirse y ms aun ejercitarse la
denominada "pre-calificacin" de ttulos por quienes no son Registradores. As como el
Juez puede dictar sentencia; slo el Registrador y el Tribunal Registral en su caso,
pueden calificar ttulos.

La calificacin registral, aparte de ser personal, es obligatoria; los Registradores


califican bajo responsabilidad, sin poder delegar en otra persona ni siquiera consultar
con sus superiores el tema jurdico en el que pudieran tener duda; diremos como La cruz
Berdejo, que es DEBER-DERECHO del registrador, lo que significa que dicho
funcionario no puede eludir calificar los ttulos que estn dentro de su jurisdiccin ni ser
obligado a pronunciarse o calificar contra su propio criterio, por cierto dentro del marco
de lo legal, ni se le puede impedir calificar los ttulos. Es obvio, que la calificacin
registral no es funcin judicial, pero se ejerce con independencia muy semejante, pero
eso s, est vinculada a los criterios seguidos anteriormente por l mismo o sus
antecesores en el cargo. Sobre este particular es muy expresivo el Art. 33 del
Reglamento General de los Registros Pblicos, que en un principio causo desazn y
acaso desaliento en los colegas registradores, pero que luego interpretado ms
detenidamente, especialmente en su apartados c., c1), c2) y c3), hizo volver las aguas a
su nivel.

Este principio registral ha sido acogido por el Cdigo Civil en su artculo 2011, que
a la letra expresa: "Los registradores califican la legalidad de los documentos en cuya
virtud se solicita la inscripcin, la capacidad de los otorgantes y la validez del acto, por lo
que resulta de ellos, de sus antecedentes y de los asientos de los registros pblicos.

Lo dispuesto en el prrafo anterior no se aplica, bajo responsabilidad del


registrador, cuando se trate de parte que contenga una resolucin judicial que ordene la
inscripcin. De ser el caso, el registrador podr solicitar al Juez las aclaraciones o
informacin complementaria que precise, o requerir se acredite el pago de los tributos
aplicables, sin perjudicar la prioridad del ingreso al registro.

LEGALIDAD DE LOS DOCUMENTOS. Al registro ingresan documentos


notariales, documentos judiciales y documentos administrativos.
En los tres casos el registrador deber verificar la adecuacin de los ttulos a los
asientos precedentes de la partida que corresponda y de los antecedentes registrales
relacionados. Comprobar la existencia de ttulos pendientes que podran impedir
temporal o definitivamente la inscripcin; adems de constatar la competencia del notario
o funcionario administrativo que autorice o certifique el documento al que se le denomina
ttulo.
Tratndose de documentos judiciales que contengan mandatos de inscripcin o
de anotaciones preventivas, el registrador o el Tribunal Registral debern sujetarse a lo
dispuesto en el segundo prrafo del Art. 2011 del Cdigo Civil.

Sin perjuicio de lo anotado precedentemente, no existe prohibicin para que el


registrador aprecie la competencia del juzgado o tribunal de donde proviene el parte, as
como las formalidades de la resolucin que contiene, como son la firma del Juez, de los
colegiados del tribunal e incluso del secretario o especialista legal, tambin respecto de
la incompatibilidad entre la resolucin judicial y lo que es posible inscribir. No todo lo que
proviene del rgano jurisdiccional debe inscribirse a ojos cerrados, sino que es deber del
registrador hacerle conocer por ejemplo que el acto o derecho que esta disponiendo no
es inscribible. Ello tiene que ver con la naturaleza de su funcin; sin embargo, lo que no
puede hacer es calificar el fundamento o el contenido de la Resolucin. Como expresa
Cano Tello: "el registrador no examinar nunca si la resolucin judicial est bien o mal
producida. No hay resolucin judicial o mandato sin jurisdiccin y no hay jurisdiccin sin
competencia.

Tratndose de documentos notariales el registrador debe estimar como ya


dijimos, la competencia del notario, el cumplimiento de la formalidad genrica (parte o
testimonio) y de la formalidad especfica referida a los requisitos de la escritura pblica a
que alude el Decreto Legislativo 1049 del Notariado.

Algo de lo que no debiera prescindir el registrador es de verificar la autenticidad


del parte notarial, hasta donde alcance su posibilidad, pues debe considerarse que no es
perito grafo tcnico, aun cuando cuente con los medios informticos y de comunicacin
que le podran facilitar detectar la falsedad del mismo.

Tratndose de instrumentos administrativos, es de aplicacin todo lo sealado a


propsito de los instrumentos judiciales.

LA CAPACIDAD DE LOS OTORGANTES. No solo est referida a la capacidad


de ejercicio a que hace referencia el Cdigo Civil. Capacidad de ejercicio que debe
tenerse para la realizacin de los actos relacionados con la inscripcin; sino que el
registrador debe calificar tambin el estado civil, la nacionalidad, la interdiccin civil y
otros actos que podran restringir la capacidad de las personas otorgantes. Para ello
debe revisar los ndices registrales a nivel nacional para detectar las posibles razones de
incapacidad.

LA VALIDEZ DEL ACTO. Conforme se desprende del Art. 225 del Cdigo Civil,
el documento es distinto al acto. El acto consta del documento y al documento ya nos
hemos referido. Ahora nos vamos a ocupar del acto jurdico a calificar.

Respecto de l, el Registrador debe efectuar la calificacin verificando si existen


o no causales de nulidad en las manifestaciones de voluntad, de acuerdo a lo que
dispone el artculo 219 del Cdigo Civil.
Aun cuando el Cdigo no lo mencione el registrador debe verificar la identidad
entre el titular del derecho inscrito y la persona que interviene en el acto jurdico materia
de la inscripcin; de la misma manera, debe apreciar que entre el derecho inscrito y el
materia de inscripcin concurra tambin la identidad.

2.2.4. Principio de Tracto Sucesivo


Tracto segn el Diccionario de la Real Academia es el espacio que media entre
dos lugares o el lapso que ocurre entre dos momentos. El principio es llamado tambin
de tracto continuo y est comprendido en el Art. 2015 del C.C., segn el cual ninguna
inscripcin, salvo la primera, se har sin que est inscrito o se inscriba el derecho de
donde emane.
Constituye un encadenamiento lgico y sucesivo de propietario a comprador o de
causante a sucesor y slo puede disponer o gravar el bien, quien en el Registro aparece
con derecho a ello.

Este principio debe involucrarse por tanto en la calificacin registral, pues la falta
de tracto determina el rechazo de la inscripcin de un ttulo.
Tiene por objeto mantener el orden regular de los ttulos registrales sucesivos, de
manera que todos los actos y dispositivos formen un perfecto encadenamiento,
apareciendo registrados como si derivaran los unos de los otros. Cada asiento registral
debe apoyarse en otro anterior, de modo que de la lectura de los mismos aparezca la
historia completa de la propiedad.
Aun cuando lo expresado pudiera hacer creer lo contrario, el principio de tracto
sucesivo, no solamente se manifiesta en el Registro de Propiedad Inmueble, sino en
todos los Registros. En el Registro de Mandatos y Poderes por ejemplo, no se podr
inscribir una revocacin de poder si anticipadamente no se ha inscrito el poder que se
revoca; en el Registro de Testamentos, no se podr anotar una demanda sobre nulidad
de testamento si antelada mente no se ha inscrito el testamento; en el Registro de
Sociedades no se podr inscribir el poder que otorga un Directorio si el mismo no est
previamente inscrito.
La excepcin al principio de tracto sucesivo, es la inscripcin primera de dominio
o inmatriculacin tratndose del Registro de Propiedad Inmueble, que es el ingreso por
primera vez de una unidad inmobiliaria a la vida registral, pero a partir de aquella, las
posteriores inscripciones deben cumplir con el principio en comentario.

La interrupcin del tracto sucesivo en el Registro de Propiedad Inmueble se


produce cuando los derechos de dominio no se inscriben pese a haberse producido
sucesivas transferencias.

Garca y Frontini (2006)

Se entiende por tracto el espacio que media entre dos lugares o el lapso que
transcurre entre dos momentos. Si el recorrido entre ambos puntos del espacio o del
tiempo se efecta ininterrumpidamente, el tracto ser continuo.
La evolucin de ciertos derechos, como la de los seres vivientes, presenta
caractersticas de ontogenia y filogenia.
Conforme al smil, la ontogenia comprende el desarrollo, de cada derecho
subjetivo desde su inicio hasta el estado adulto. Sus primeros pasos encuadran en la
embriologa y luego sigue una etapa de "adolescencia", hasta que llega a la madurez.
La genealoga de esos derechos, vinculados entre s por medio de los su-
cesivos titulares, constituye su filogenia, cuyo reflejo registral es el tracto continuo, que
interesa a nuestro estudio. (P. 135)

El folio real trae como consecuencia la necesidad de adoptar el principio de tracto


sucesivo. Mediante este, la inscripcin de un ttulo requiere que conste previamente
inscrito o anotado el derecho del transmitente (art. 2015 del Cdigo Civil). Es decir, la
compraventa entre "A" (vendedor) y "B" (comprador) slo se inscribe si previamente
aparece inscrito el derecho de "A" como propietario, de lo que se infiere que las
sucesivas transmisiones requieren estar debidamente concadenadas y no pueden haber
vacos en la cadena de transferencias.

El sistema del folio real se encuentra ntimamente vinculado con el tracto


sucesivo; prcticamente, puede decirse que estos principios no pueden vivir separados.
En consecuencia, cualquier tercero que pretenda ser reconocido como nuevo propietario
del inmueble debe contar con un ttulo traslativo de dominio otorgado por el titular
registral (o decisin judicial sustitutiva). Por tanto, la adquisicin no otorgada por el titular
registral es simplemente rechazada. Esta vinculacin de rasgos caractersticos de un
sistema registral (folio real - tracto sucesivo) permite que la hoja abierta para cada
inmueble contenga el historial jurdico completo y ordenado de las sucesivas
transferencias que afectan al bien y, en este sentido, se trata de un problema que
repercute en la ordenacin del sistema.

Como seala la doctrina alemana, este principio tiene como finalidad clarificar la
historia de los asientos. En este sentido, una buena parte de la doctrina latina mantiene
el criterio alemn, referido a que el tracto sucesivo es un "requisito de la inscripcin y,
en consecuencia, su naturaleza es meramente formal. Por ejemplo, ROCA SASTRE
seala que el tracto sucesivo exige que al tiempo de proceder a registrarse un acto
inscribible, el transmitente deba ser el ltimo titular registral del derecho en cuestin. De
esta manera, el tracto no se constituye en un requisito sustantivo para el ejercicio de la
facultad dispositiva, sino nicamente en un requisito formal para que el acto dispositivo
pueda ocurrir. E1 tracto registral tiene dos vertientes: positivo, por virtud del cual, a partir
de un determinado titular registral se van concadenando las inscripciones sucesivas; Y,
negativo, por el cual, desde una inscripcin nula, se cancelan las posteriores
inscripciones. Este ltimo aspecto se deriva, tambin, del latin NEMO PLUS IURIS, pues, si
extingue el derecho del transmitente, entonces ocurre lo propio con el del adquirente. En
el primer caso, por ejemplo, A vende a B, que lo transmite a favor de C, que a su vez
dona a D. En buena cuenta, el titular registral permite concadenar las inscripciones
sucesivas. En segundo caso, por el contrario, la nulidad de A-B da como resultado que
se cancelen las inscripciones posteriores, en tanto, cada uno de los transmitentes
careca del poder de disposicin que justificaba la transferencia.

Sin embargo, existen casos en los que el tracto est simplemente excluido, pues
esta figura presupone la necesidad de transmisiones derivativas, lo que no ocurre en las
disputas sobre modos originarios de adquisicin, como la usucapin. Por tanto, aqu,
como en otros casos, el juez puede romper o prescindir del tracto registral, pues en el
proceso contencioso se discute ampliamente el conflicto de forma dialctica, bajo los
principios de igualdad, bilateralidad, contradiccin y pluralidad de instancia. El tracto
sucesivo no es un principio general del derecho, sino una regla tcnica de ordenacin
registral que justificadamente puede excluirse por obra del juez.

2.2.4.1. Significado del tracto contino

Garca y Frontini (2006)


Si la prioridad impide la inscripcin de derechos incompatibles entre s, el tracto
continuo como correlato se opone a que se acepte como "realidad jurdica
extrarregistral" el contenido de documentos en que aparezca "como titular del derecho
una persona distinta de la que figura en la inscripcin precedente", por cuanto no se
debe alterar la secuencia transmisiva, y "de los asientos existentes en cada folio deber
resultar el perfecto encadenamiento del titular del dominio y de los dems derechos
registrados" (P. 135)

Tracto interrupto extrarregistral


Garca y Frontini (2006) p. 136

Fuera del registro, y dentro del campo meramente obligacional, el cumplimiento


del tracto continuo resulta incontrolable, y es bastante comn que los negocios jurdicos
sean realizados en forma salteada (tracto interrupto), diluyndose la responsabilidad civil
y tributaria de los intervinientes. Entre el propietario vendedor y el comprador definitivo
suelen intercalarse operaciones clandestinas, concretadas en boletos de compraventa
que son sustituidos o endosados y que se hace desaparecer cuando por fin se llega a la
transferencia del dominio.
Estas anomalas, tan dainas para la seguridad jurdica, son un subterfugio
contra la presin impositiva, especialmente ante la incidencia de gravmenes cuya
motivacin es poco convincente, como el que afecta a las presuntas ganancias o a las
hipotecas por saldo de precio.
La demora en la inscripcin, inevitable en los registros infradotados, provoc en
su momento la mala costumbre de conformarse con un boleto de compraventa.
En materia de automotores, principalmente, la falta de una titulacin adecuada
contribuye a la proliferacin de transferencias clandestinas, combinadas con
autorizaciones para conducir. Ms de una vez, el comprador que quiere regularizar su
situacin debe buscar al vendedor del vendedor de su vendedor para cumplir con las
exigencias del Registro de la Propiedad del Automotor

1.2.4.2. Tracto continuo y doble o mltiple inscripcin

Garca y Frontini (2006)

La prioridad y el tracto continuo evitan, en principio, los casos de doble (o


mltiple) inscripcin; o sea, que un inmueble figure registrado varias veces a nombre de
uno o varios titulares. Sin embargo, en escala patolgica se dan tales supuestos,
originados generalmente por juicios posesorios en que se acredita la usucapin, que es
una de las formas de adquirir el dominio
Los casos de doble inscripcin escapan al control del registro y slo pueden ser
advertidos por el catastro, cuya certificacin sobre las circunstancias de hecho
referidas al inmueble como una de las "cosas" u "objetos materiales susceptibles de
tener un valor" adquiere, por consiguiente, gran relevancia para el quehacer notarial.
(P. 137)

1.2.4.3. Tracto contino abreviado

Garca y Frontini (2006) p. 138

Comnmente, cada transmisin inmobiliaria origina un asiento de inscripcin,


pero puede acontecer que dos transferencias simultneas se unifiquen en un solo
asiento o motiven dos asientos inmediatamente consecutivos. Esto ltimo depende de
la tcnica empleada, y cuando tal situacin se presenta estamos ante un caso tpico de
"tracto abreviado", que constituye un atajo dentro del proceso enajenativo-inscriptivo.

El tracto abreviado no es una excepcin al tracto continuo, sino una modalidad de


l, pues se lo cumple partiendo siempre del titular inscripto, hasta llegar, directa o
indirectamente, al sustituto, que ser legitimado por el registro.

2.2.4. Principio de Publicidad

Se presume sin admitirse prueba en contrario que todas las personas conocen
del contenido de las inscripciones. Es una presuncin Jure et de Jure, esto es, que no
admite prueba en contrario. Este principio se encuentra preceptuado en el Art. 2012 del
Cdigo Civil y significa que no se puede alegar desconocimiento o ignorancia del
contenido de los asientos de inscripcin; es decir, de todo aquello que aparece inscrito
en las partidas de los Registros Pblicos

El Reglamento General de los Registros Pblicos ha dedicado el Ttulo IX a la


publicidad de los Registros.

En buena cuenta, la publicidad es la razn de ser y objetivo primordial de los


Registros Pblicos. Ello es lo que debe haber tenido en cuenta la Comisin encargada
de la redaccin del Reglamento General para no considerarla como principio y aludir en
los Arts I y II del Ttulo Preliminar, simplemente a la publicidad material y a la publicidad
formal. No debe olvidarse que los Registros Pblicos han nacido para contrarrestar la
clandestinidad y garantizar el derecho de los terceros que contraten bajo la fe del
registro.

2.2.5.1. Clases de publicidad

2.2.5.1.1. Publicidad material

Es la contenida en el enunciado mismo del Principio. Es la parte terica del


mismo.
2.2.5.1.2. Publicidad formal

Se plasma con la obligacin de los funcionarios correspondientes de los


Registros Pblicos de informar a quien lo solicite del contenido de las inscripciones. Se
da de dos maneras:

Directamente en la Oficina de los Registros Pblicos, a la que puede acudir


cualquier persona y pedir le exhiban los tomos y/o fichas, ttulos archivados y partidas
electrnicas que pueden visualizar en las computadoras destinadas a este fin. Esta
publicidad se realiza en la Seccin llamada de manifiestos o manifestaciones y se le
denomina Publicidad Formal Directa. El nico requisito es abonar los derechos
registrales.
Publicidad Formal Indirecta, se produce cuando el usuario solicita la expedicin
del Certificado que requiera, llmense Certificados de Gravmenes, Certificados
positivos de propiedad, Certificados negativos de propiedad, Certificados registrales
inmobiliarios, Certificados de vigencia de poder, etc., El requisito es la solicitud y pago de
derechos registrales.

2.2.5.1.3. Excepciones al principio de publicidad

Es el caso por ejemplo del derecho de retracto que la ley concede a


determinadas personas para subrogarse en el lugar del comprador en todas las
estipulaciones del contrato de Compra-Venta. Este derecho debe hacerse valer en el
trmino de treinta das, computados a partir de la comunicacin de fecha cierta a la
persona que goza de este derecho. Cuando su domicilio no sea conocido ni conocible,
puede hacerse la comunicacin mediante publicaciones en el diario encargado de la
publicacin de los avisos judiciales y en otro de mayor circulacin de la localidad.

La excepcin a este plazo se encuentra sealada en el Art. 1597 del Cdigo


Civil, cuando expresa si el retrayente conoce la transferencia por cualquier medio
distinto de los indicados en el Art. 1596, el plazo o se cuenta a partir de la fecha de tal
conocimiento. Para este caso, la presuncin contenida en el Art. 2012, slo es oponible
despus de un ano de la inscripcin de la transferencia
Otra excepcin es la prevista en el caso de acceso a la informacin estipulada en
el Art. 128 del Reglamento General de los Registros Pblicos, respecto que cuando la
informacin solicitada afecte el derecho a la intimidad, sta solo podr otorgarse a
quienes acrediten legtimo inters.

2.2.6. Principio de Legitimacin

Segn lo dispuesto en el Art. 2013 del Cdigo Civil el contenido de la inscripcin


se presume cierto y produce todos sus efectos, mientras no se rectifique o se declare
judicialmente su invalidez . Segn lo dispuesto en el Art.VII del Ttulo Preliminar del
Reglamento General de los Registros Pblicos los asientos registrales se presumen
exactos y vlidos. Producen todos sus efectos y legitiman al titular registral para actuar
conforme a ellos, mientras no se rectifiquen en los trminos establecidos en ese cuerpo
normativo o se declare judicialmente su invalidez.
En nuestro Sistema Registral como se desprende de los dispositivos
mencionados, la inscripcin no sanea el ttulo y casi siempre no es elemento constitutivo
del acto o derecho como s ocurre con la hipoteca por ejemplo, siendo evidente que
aquella establece una presuncin sujeta a probanza de su exactitud y validez.

De lo dicho se desprende que slo el rgano jurisdiccional (Poder Judicial) puede


declarar la nulidad de una inscripcin: es decir que ningn otro estamento tiene la
facultad de establecerla. Es una presuncin Juris Tantum porque admite prueba en
contrario, es decir que la vigencia de un asiento de inscripcin slo desaparece por una
nueva inscripcin en razn de acto jurdico o negocio; o, de una resolucin judicial que
tenga consecuencia cancelatoria o rectificatoria .

Sanz Fernndez menciona hasta cinco casos distintos de extincin de la


inscripcin:

1o Nulidad, falsedad o error del asiento.

2o Nulidad, falsedad o defecto del ttulo.


3 Falta de conformidad de la inscripcin del ttulo, por recogerse en
aquella, de manera errnea o incompleta, el contenido real de este.

4Existencia de ttulos posteriores que hayan modificado aquel, cuya


inscripcin est vigente en el Registro.

5 Extincin del derecho inscrito.

La rectificacin tiene asimismo otras formas que se desprenden del mismo Art.
VII del Ttulo Preliminar del Reglamento General de los Registros Pblicos cuando
expresa: mientras no se rectifiquen en los trminos establecidos en este Reglamento
. Efectivamente, se est refiriendo a la rectificacin de la inexactitud registral por
errores materiales y errores de concepto, que son abordados ampliamente en el Ttulo VI
(Arts. 75 a 90) del aludido Reglamento.

La Legitimacin Activa, es a la que se refiere el tantas veces mencionado Art VII


del Ttulo Preliminar del Reglamento General de los Registros Pblicos cuando reza:
Los asientos registrales se presumen exactos y vlidos, producen todos sus efectos y
legitiman al titular registral para actuar conforme a ellos, es decir, que est autorizado
para ejercer el derecho del cual es titular sin limitacin alguna.

La Legitimacin Pasiva, es la que protege al tercero que no tiene derecho inscrito,


cuando se relaciona con quien s lo tiene. Por ejemplo, el dueo de un predio puede
ejercer una accin relacionada a los lmites con el predio de propiedad de otra persona
con derecho inscrito. En este caso la legitimidad pasiva le permitir dirigir la accin
contra quin aparece como titular registral del predio vecino. Otro caso es el previsto en
el Art. Art. 2038 del Cdigo Civil, referido al derecho del tercero de buen fe que contrata
con el apoderado o mandatario de una persona cuyo poder o mandato se encuentra
inscrito, aun cuando este revocado. En este caso, la revocacin no inscrita no afecta a
quien se ve protegido por la fe del registro.

2.2.7. Principio de Fe Pblica Registral

Este Principio ampara a los terceros adquirentes de derechos que contratan de


buena fe y a ttulo oneroso en base a la fe que otorga el Registro. Est contenido en el
Art. 2014 del Cdigo Civil pero con mayor criterio en el Art. VIII del Ttulo Preliminar del
Reglamento General de los Registros Pblicos.

El Art. 2014 del Cdigo Civil textualmente expresa: El tercero que de buena fe
adquiere a ttulo oneroso algn derecho de persona que en el registro aparece con
facultades para otorgarlo, mantiene su adquisicin una vez inscrito su derecho, aunque
despus se anule rescinda o resuelva el del otorgante por virtud de causas que no
consten en los registros pblicos.

La buena fe del tercero se presume mientras no se pruebe que conoca la


inexactitud del registro.

A su vez el Art. VIII del Ttulo Preliminar del Reglamento General de los Registros
Pblicos literalmente reza: La inexactitud de los asientos registrales por nulidad,
anulacin, resolucin o rescisin del acto que los origina, no perjudicar al tercero
registral que a ttulo oneroso y de buena fe hubiere contratado sobre la base de aquellos,
siempre que las causas de dicha inexactitud no consten en los asientos registrales.

De lo anteriormente glosado se colige que los requisitos de buena fe y onerosidad


deben ser afines, no puede faltar ninguno de ellos. Si se contrat de buena fe pero a
ttulo gratuito no est amparado el tercero, lo mismo si actu de mala fe y a ttulo
oneroso, aun cuando es bueno dejar establecido que la buena fe se presume y quien
alegue que el tercero contrat de mala fe, tendr que demostrarlo.

El Principio en estudio representa la garanta ms clara y efectiva que el Registro


ofrece al trfico patrimonial.

2.2.8. Principio de Especialidad.

Llamado tambin de Determinacin. Tiene por finalidad individualizar los


derechos inscritos en relacin a los bienes y a las personas. En otras palabras,
determina que cada inscripcin se haga en partida separada por cada bien o por cada
persona.

Este Principio no est contenido en el Cdigo Civil, pero s en el Reglamento


General de los Registros Pblicos especficamente en el Art. IV de su Ttulo Preliminar
cuando dice : Por cada bien o persona jurdica se abrir una partida registral
independiente en donde se extender la primera inscripcin de aquellas as como los
actos y derechos posteriores relativos. En el caso del Registro de Personas Naturales,
en cada Registro que lo integra, se abrir una sola partida por cada persona natural en
la cual se extendern los diversos actos inscribibles.

Segn Garca Coni, la eficacia de un registro depende en gran medida, de la


forma en que se cumple con el principio de especialidad o determinacin; es decir, la
precisin alcanzada en cuanto al contenido de la registracin, que no debe ser difuso.
El principio de especialidad o determinacin, como tambin se lo denomina,
presenta diversas vertientes y para Garca Coni, el tema debe dividirse en los siguientes
pargrafos: a) descripcin de la cosa; b) determinacin de cosa futura; c)
individualizacin del sujeto; y d) especificacin del derecho y monto del negocio jurdico
o afectacin del derecho real.

No nos vamos ocupar de cada una de las vertientes a que alude Garca Coni
tratndose del principio de especialidad o determinacin, por cuanto consideramos sera
profundizar demasiado en un tema que se refiere al Registro de Propiedad Inmueble,
que es solo uno de los distintos que vamos a abordar en este Texto y en los que
asimismo tiene especial relevancia la especialidad o determinacin.