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pratiques
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La mthodologie juridique est le pralable ncessaire la russite des
tudes en droit. Ltudiant est confront des techniques danalyse
Stphane Benilsi
indites. Le commentaire darrt, le cas pratique, la dissertation Louis-Frdric Pignarre
juridique ou encore lanalyse darticles sont autant dexercices
nouveaux avec lesquels lapprenti juriste doit se familiariser. Le
prsent ouvrage a t conu afin de permettre une acquisition
progressive des mthodes. Chaque tudiant, quels que soient son
niveau et sa formation, pourra trouver des conseils mthodologiques,
des complments de cours et des rflexions approfondies.

pratiques
Le droit des biens est un vieux droit qui sinscrit dans lhistoire, mais
il nest certainement pas le droit poussireux que certains ont
voulu prsenter. Il est au contraire dune grande actualit car il subit
de profondes mutations. La notion de biens volue, en tmoigne le
nouveau statut juridique des animaux. La conception de la proprit

DROIT
est renouvele, son domaine, son objet se sont considrablement

exercices
tendus et ses fonctions se sont diversifies. Les diffrents thmes
abords refltent ces grands mouvements et prtendent, au travers

DES BIENS
dexercices pratiques, en donner des illustrations concrtes.

DROIT DES BIENS


Cet ouvrage poursuit ainsi un double objectif : permettre ltudiant
de matriser la mthodologie des diffrents exercices juridiques mais
aussi le conduire prouver les connaissances acquises en cours
afin de sassurer de leur bonne comprhension.

Stphane Benilsi est matre de confrences en droit priv lUniversit


de Montpellier.
Louis-Frdric Pignarre, agrg des Facults de droit, est professeur
lUniversit de Montpellier. TRAVAUX DIRIGS
S. Benilsi
L.-F. Pignarre PRPARATION
2 e dition
LEXAMEN DENTRE
AU CRFPA

www.lextenso-editions.fr
ISBN 978-2-275-04261-9 25

Cyan Magenta Yellow Black


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Thme 9
Lacquisition de la proprit
par accession

COMMENTAIRE DARTICLE

Commentaire de larticle 552 du Code civil :


La proprit du sol emporte la proprit du dessus et du dessous.
Le propritaire peut faire au-dessus toutes les plantations et constructions quil juge propos, sauf
les exceptions tablies au titre Des servitudes ou services fonciers.
Il peut faire au-dessous toutes les constructions et fouilles quil jugera propos, et tirer de ces fouilles
tous les produits quelles peuvent fournir, sauf les modifications rsultant des lois et rglements
relatifs aux mines, et des lois et rglements de police .

La terre est faite de strates diverses et multicolores, du feu de ses entrailles


lobscurit des profondeurs abyssales de ses mers, au brun ou locre de ses sols,
aux verts de ses prs et de ses forts, lazur de son firmament (J.-L. Bergel,
M. Bruschi, S. Cimamonti, Trait de droit civil, Les biens, LGDJ, 2e d., 2010, n 168).
Or la terre peut tre approprie. Le droit de proprit stend-il toutes les strates et
toutes les couleurs de la terre ? Larticle 552 du Code civil semble nous rpondre par
laffirmative, en posant comme principe que la proprit du sol emporte la proprit
du dessus et du dessous.
Ce principe tait dj connu en droit romain. Il est vrai que la croyance en la platitude
de la terre permettait denvisager, thoriquement, une proprit du dessous illimite,
ce qui nest plus envisageable avec nos connaissances scientifiques actuelles. Il
faut dire, par ailleurs, que les moyens techniques de lpoque ne permettaient pas
lhomme daller trs haut dans le ciel ni trs bas dans le sous-sol, si bien que la
matrise effective de lespace tait, en ralit, fortement limite. Laffirmation de la
proprit du dessus et du dessous navait donc que de faibles consquences,
permettant, en particulier, au propritaire dun terrain de devenir propritaire, par
accession, des constructions et plantations effectues sur son terrain.

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Le Code civil de 1804 a repris ce principe et la, logiquement, assorti dexceptions.
Il faut dire que lide selon laquelle un propritaire foncier aurait un droit sur tout
ce qui se trouve au-dessus et au-dessous des limites horizontales de sa proprit
ne saurait tre satisfaisante. Lair situ au-dessus du sol est inappropriable, en tant
que chose commune (C. civ., art. 714). Par ailleurs, labsence de limite dans la
proprit du dessous poserait des problmes depuis que lon sait que la terre est
ronde. Enfin, il ne faut pas oublier que les biens sont les choses utiles et rares dont
la rservation exclusive est souhaitable. La proprit de zones inatteignables naurait
alors aucun sens.
En ralit, le but premier du texte semble toujours de permettre laccession.
Larticle 552 se situe au dbut du chapitre relatif laccession sur ce qui sunit ou
sincorpore la chose, qui est lune des deux modalits de laccession, avec celle
sur ce qui est produit par la chose (art. 547 s.).
La structure du texte est assez simple : aprs avoir nonc, en son premier alina,
que la proprit du sol emporte celle du dessus et du dessous, larticle 552 dtaille la
proprit du dessus dans son deuxime alina et celle du dessous dans son troisime
et dernier alina. Un dcoupage rationnel du texte nous conduirait donc tudier
la proprit du dessus puis celle du dessous. Cependant, comme nous le verrons,
toutes deux connaissent des exceptions dont certaines leur sont communes. Nous
opterons alors pour un plan diffrent. Nous tudierons, en premier lieu, lextension
verticale de la proprit immobilire (I) puis, en second lieu, la limitation verticale
de la proprit immobilire (II).

Pensez expliquer et justifier votre plan dans lintroduction.

I. Lextension verticale de la proprit immobilire

La proprit immobilire doit tre dlimite, car elle a ncessairement pour objet
une fraction de la crote terrestre. Il faut alors prciser quelle est son assiette (A) et
son tendue (B).

A. Lassiette de la proprit immobilire

Lassiette de la proprit immobilire est un terrain, cest--dire une surface en deux


dimensions, qui peut tre dlimite horizontalement. Le principe est donc celui de la
bi-dimensionnalit, ce qui permet de reprsenter les proprits immobilires sur un
plan. Ainsi, le cadastre reprsente-t-il les proprits immobilires dune commune
sur un plan en deux dimensions. Cette parcelle est galement appele terrain
dassiette , tant entendu que les droits sur ce dernier dterminent les droits sur les
constructions et les plantations. Ainsi, propos dun immeuble collectif soumis au
statut de la coproprit des immeubles btis, on peut remarquer que le sol, partie
commune, est indivis entre les diffrents copropritaires. En matire de publicit
foncire, un document important permet alors de connatre plus prcisment lassiette
des droits de chaque copropritaire : ltat descriptif de division, qui permet diden-
tifier les diffrents locaux au sein dun mme btiment.

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La dlimitation du terrain dassiette est alors extrmement importante. Des litiges
peuvent slever entre des propritaires voisins relativement la limite sparant deux
terrains. Une action en bornage permettra alors de fixer cette limite. Larticle 646 du
Code civil dispose ainsi que tout propritaire peut obliger son voisin au bornage
de leurs proprits contigus .
Lorsque les limites sont connues, elles peuvent tre matrialises par une clture.
Larticle 647 permet tout propritaire de clore son hritage.

B. Ltendue de la proprit immobilire

Une fois connues les limites horizontales de la proprit immobilire, son tendue
verticale semble moins complique : le propritaire est donc propritaire de tout ce
qui se trouve au-dessus et en dessous. La terre tant ronde, on peut donc imaginer
que chacun est propritaire dune sorte de cne partant du centre de la terre pour
aller vers les confins de latmosphre terrestre (W. Dross, Limmeuble dans lavant-
projet de rforme du droit des biens , in Limmeuble et le droit priv, Lamy, coll.
Axe Droit, 2012).
La proprit du dessus permettra alors au propritaire du terrain dacqurir, par
accession, toutes les constructions et plantations faites sur son terrain. Cela justifie
que toutes constructions, plantations et ouvrages sur un terrain sont prsums faits
par le propritaire (art. 553). De la mme manire, ce principe justifie que le propri-
taire puisse conserver la proprit de constructions, plantations et ouvrages faits
avec des matriaux ne lui appartenant pas (art. 554) et quil puisse conserver les
constructions faites par un tiers (art. 555).
Corrlativement, le propritaire du sol pourra sopposer tout empitement au-dessus
de son terrain. Il pourra, en particulier, exiger de son voisin quil coupe les branches
des arbres qui passent au-dessus de son fonds. De la mme manire, il pourra
demander la destruction de tout ouvrage qui empiterait en hauteur sur son fonds.
La proprit du dessous ou du trfonds permet au propritaire daffouiller le sol.
Il pourra, sous rserve des rgles durbanisme, construire en sous-sol. Il sera, en
principe, propritaire de tous les matriaux se trouvant dans le trfonds (mme si,
pour les trsors, il faudra prendre en compte les droits de linventeur, cf. thme n 2).
Il pourra galement sopposer tout empitement souterrain (il est interdit de creuser
un tunnel sous le terrain dautrui).
Ainsi, le propritaire semble tre propritaire dun volume dair stendant de part et
dautre de sa parcelle, tant au-dessus quen dessous. Les choses ne sont pourtant
pas toujours aussi simples, et certains lments du dessus comme du dessous
peuvent chapper au propritaire du sol.

II. La limitation verticale de la proprit immobilire

Le premier alina de larticle 552, selon lequel la proprit du sol emporte la proprit
du dessus et du dessous, ne contient quun principe qui est aussitt limit dans les
alinas suivants. Il existe, en ralit, des limites lgales (A) et des limites conven-
tionnelles (B).

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A. Les limites lgales la verticalit

Larticle 552, alina 2, prvoit une exception en matire de proprit du dessus. Il


sagit des servitudes que le propritaire dun fonds servant pourrait tre amen
subir. Il est notable que larticle date de 1804, poque o laviation nexistait pas. Il
pourrait tre tentant pour certains propritaires dessayer dempcher le survol de
leur fonds par des avions : sils sont propritaires de tout ce qui est situ au-dessus
de leur fonds, cela sans limitation de distance par rapport au sol, il faut admettre
que lespace arien est intgralement appropri. Le lgislateur sest empress de
clarifier les choses dans les premiers temps de la navigation arienne. Une loi du
31 mai 1924 a ainsi pos le principe de libre circulation des aronefs (cf. aujourdhui,
C. aviation civ., art. L. 131-1 : les aronefs peuvent circuler librement au-dessus des
territoires franais). Des limites sont toutefois poses pour permettre le respect des
droits de chacun. Les avions ne peuvent pas voler trop bas ; les propritaires ne
peuvent pas construire trop haut proximit des aroports (J.-L. Bergel, M. Bruschi,
S. Cimamonti, op. cit., n 170).
Dautres limites sont poses pour permettre la distribution dnergie, les propritaires
ne pouvant, sous certaines conditions, sopposer au passage de lignes au-dessus
de leur terrain.
Larticle 552, alina 3 prvoit des limites la proprit du dessous. En particulier,
la rglementation des mines peut contenir des limites aux droits des propritaires
situs en superficie, au-dessus des mines. Les mines appartiennent, en principe,
ltat, et peuvent tre exploites par des personnes prives. Les carrires et les
fouilles archologiques font aussi lobjet de rglementations particulires limitant les
prrogatives du propritaire du sol.

B. Les limites conventionnelles la verticalit

La volont peut aussi aboutir une sparation entre la proprit du sol et la proprit
du dessus, voire celle du dessous. Le droit de superficie, connu depuis le droit
romain, permet de distinguer les droits du superficiaire, qui portent, en principe, sur
les constructions et les plantations, et ceux du trfoncier, qui portent sur le sol et le
sous-sol. Ce mcanisme est utilis dans le cadre du bail emphytotique et du bail
construction, les droits du superficiaire tant alors limits dans le temps.
Mais il est possible que le droit du superficiaire soit perptuel. Cest le cas lorsquil
est acquis par prescription acquisitive, comme le permet larticle 553 du Code civil,
selon lequel il est possible dacqurir un souterrain sous le btiment dautrui ou toute
autre partie du btiment.
Il est possible, enfin, de crer des volumes superposs dont la proprit sera confre
des personnes distinctes. Cela peut tre trs pratique dans des ensembles immobi-
liers complexes faisant cohabiter des droits divers. Lexemple de la zone de la
Dfense est ainsi vocateur. La construction en volumes a permis de faire cohabiter,
sur et sous un mme ensemble de terrains, une gare SNCF, une station de RER, des
aires de stationnement, des passages dautoroutes, et, au-dessus de la dalle, des
immeubles dhabitation et de bureaux (pour le dtail, cf. J.-L. Bergel, J.-J. Eyrolles,
J.-J. Liard, Lamy Droit immobilier 2011, n 2959).

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Indpendamment de toute construction, la vente de volumes semble aussi devoir
tre admise (L. Tranchant, Le droit de superficie , in Limmeuble et le droit, Lamy,
coll. Axe Droit, 2012).
Il est notable que lavant-projet de rforme du droit des biens, prsent par lAsso-
ciation Henri Capitant, consacre le droit de superficie. Son article 562 reconnat la
fois cette notion et celle de division en volumes. La drogation larticle 552, alina
1er, permet alors le dveloppement de lingnierie juridique en matire immobilire.

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prsent ouvrage a t conu afin de permettre une acquisition
progressive des mthodes. Chaque tudiant, quels que soient son
niveau et sa formation, pourra trouver des conseils mthodologiques,
des complments de cours et des rflexions approfondies.

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Le droit des biens est un vieux droit qui sinscrit dans lhistoire, mais
il nest certainement pas le droit poussireux que certains ont
voulu prsenter. Il est au contraire dune grande actualit car il subit
de profondes mutations. La notion de biens volue, en tmoigne le
nouveau statut juridique des animaux. La conception de la proprit

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est renouvele, son domaine, son objet se sont considrablement

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tendus et ses fonctions se sont diversifies. Les diffrents thmes
abords refltent ces grands mouvements et prtendent, au travers

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dexercices pratiques, en donner des illustrations concrtes.

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Cet ouvrage poursuit ainsi un double objectif : permettre ltudiant
de matriser la mthodologie des diffrents exercices juridiques mais
aussi le conduire prouver les connaissances acquises en cours
afin de sassurer de leur bonne comprhension.

Stphane Benilsi est matre de confrences en droit priv lUniversit


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Louis-Frdric Pignarre, agrg des Facults de droit, est professeur
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