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Contenido
INFORME ESPECIAL
El Procedimiento Registral (Parte I) ............................................................................................... IV-1

PREGUNTAS Y RESPUESTAS ........................................................................................................................................................................................................................ IV-2

El Procedimiento Registral (Parte I)

Informe Especial
Ficha Técnica Registros Públicos, aprobado por la Re- este contiene errores; pues, en tal caso,
solución de Superintendencia Nacional la rectificación debe realizarse a través de
Autor : Dr. Cristhian Northcote Sandoval de los Registros Públicos N° 195-2001- un proceso judicial y no por la decisión
SUNARP-SN. de un funcionario administrativo.
Título : El Procedimiento Registral (Parte I)

Fuente : Actualidad Empresarial, Nº 171 - Segunda 3. Principios registrales 3.2. Principio de publicidad
Quincena de Noviembre 2008
Como hemos referido, el procedimiento El Principio de Publicidad constituye una
registral está regido por principios que presunción en virtud de la cual se consi-
determinan su funcionamiento, pero que dera, sin admitirse prueba en contrario,
además determinan los atributos que le que todas las personas tienen conoci-
1. Introducción miento de la información que consta en
son conferidos a los actos jurídicos que
Es muy probable que uno de los proce- se inscriben en los Registros Públicos. los Registros Públicos.
dimientos administrativos que se realiza Vamos a revisar primero los principios Se trata de una presunción sumamente
con mayor frecuencia por una empresa que están previstos en el Código Civil y importante y de la que se derivan una
sea el procedimiento destinado a la ins- que son muy importantes para entender serie de atributos que le son conferidos
cripción de un determinado acto ante el sistema registral. a los actos inscritos en los Registros
los Registros Públicos, es decir, el proce-
Públicos.
dimiento registral. 3.1. El Principio de Rogación
Los Registros Públicos constituyen un En primer lugar, tenemos la oponibilidad
El Principio de Rogación determina que frente a terceros de la que gozan los
sistema de información que incorpora la inscripción de un acto depende de la
los datos referidos a una serie de actos actos inscritos, pues, al presumirse que
legalidad de los documentos presenta- toda persona conoce el contenido de los
jurídicos, como puede ser un derecho dos, la capacidad de las personas que
de propiedad, un derecho de garantía, Registros Públicos, es posible oponer los
participan en el acto en cuestión, la efectos de un acto inscrito no sólo frente
la constitución de una persona jurídica, validez del acto y la conexidad de este
el otorgamiento de facultades de repre- a las personas que intervinieron en él,
acto con los antecedentes que figuran sino frente a todas las personas.
sentación, entre otros. en el Registro.
La importancia de los Registros Públicos Así, por ejemplo, la inscripción de un
Esto implica que al solicitar la inscripción
radica en los atributos que son conferidos contrato de compraventa determina
de un acto, el registrador público, que
a aquellos actos que se inscriben en el que el comprador pueda ser acreditado
es el funcionario competente, califica la
respectivo Registro. Estos atributos están como propietario del bien no sólo frente
información que le es presentada y deter-
consagrados en una serie de principios al vendedor, sino también frente a cual-
mina si la inscripción del acto es factible
regulados por el Código Civil y por las quier otra persona y, por lo tanto, ningún
en función a dicha información y a los
normas registrales especiales. tercero podría desconocer la información
antecedentes que se encuentran inscritos
que consta en la partida registral.
En el presente informe, haremos un de- en la partida registral respectiva.
sarrollo de los principales aspectos que La única excepción a esta facultad de 3.3. Principio de legitimación
caracterizan al procedimiento registral calificación que tienen los registradores El Principio de Legitimación está referido
y las reglas que se aplican, de manera está constituida por los casos en que se también a una presunción, en virtud
general, para la inscripción de un acto ordena la inscripción de un acto por un de la cual la información que consta
jurídico. mandato judicial. En tales casos, el regis- en los Registros Públicos surte plenos
trador no puede calificar la inscripción del efectos y se considera cierta mientras
2. Marco legal acto, sino únicamente dar cumplimiento no se produzca su rectificación por acto
al mandato judicial. administrativo o que se declare judicial-
Para efectos del presente informe, se han
analizado las disposiciones que regulan Esto es así porque un funcionario de mente su invalidez. Esto implica que la
a los Registros Públicos y al procedi- la Administración Pública no puede información que consta en una partida
miento registral contenidas en el Código cuestionar o desobedecer un mandato registral debe ser considerada válida y
Civil y en el Reglamento General de los emanado del Poder Judicial, incluso si no se puede desconocer en tanto no se

N° 171 Segunda Quincena - Noviembre 2008 Actualidad Empresarial IV-1


IV Informe Especial
produzca su modificación por decisión de Públicos figure la inscripción del derecho un bien o a una persona, teniendo acceso
los funcionarios públicos competentes, de propiedad de A; pues de lo contrario, no sólo a la información actual o vigente,
es decir, los registradores públicos o por el registrador no podría inscribir una sino también a todos los antecedentes.
resolución judicial. transferencia realizada por A si este no
aparece como propietario del bien ante 3.8. Principio de Legalidad
Este Principio le otorga el atributo de
los Registros Públicos. El Principio de Legalidad está conectado
la seguridad jurídica a la información
registral, pues todos deberán considerar al Principio de Rogación que ya hemos
dicha información como cierta y real a 3.6. Principio de Prioridad analizado e implica que los registradores
menos que se ordene su rectificación o El Principio de Prioridad es otro de los públicos deben calificar la legalidad del
anulación. principios que ordena el funcionamiento título cuya inscripción se solicita.
de los Registros Públicos. La prioridad es
Como hemos mencionado anteriormen-
3.4. Principio de Buena Fe Registral un atributo que le confiere preferencia a
te, esta calificación implica la revisión de
La buena fe registral está vinculada a los unos derechos frente a otros en función al
los documentos que forman parte del
Principios de Publicidad y Legitimación, momento en que fueron inscritos. título, la legalidad del acto, la capacidad
e implica que una protección al derecho Así, por ejemplo, la preferencia entre dos de las partes y la concordancia con los
adquirido por una persona sobre la base garantías hipotecarias otorgadas sobre antecedentes registrales.
de un acto ya inscrito en los Registros un mismo bien depende del momento
Públicos, aun cuando dicho acto se anule en que cada una de ellas fue inscrita; de 3.9. Principio de Prioridad Preferente
o se deje sin efectos por causas que no tal manera, que el acreedor que inscribió El Principio de Prioridad Preferente de-
constaban en la información registral. primero su hipoteca tendrá preferencia termina que los efectos de los asientos
Para este efecto, se requiere que el acto frente al segundo ante una eventual eje- registrales y la preferencia de los actos
celebrado se haya hecho a título oneroso cución de las referidas garantías. que contienen se fijan en función al
y que se inscriba en la partida registral Además de estos principios establecidos momento de presentación del título, es
correspondiente. en el Código Civil, existen otros principios decir, que no se considera la fecha en
Ahora bien, en este caso si estamos ante aplicables al procedimiento registral que que se otorga la inscripción del acto, sino
una presunción que no es absoluta, pues se encuentran previstos en el Reglamento que todos los efectos de la inscripción se
se admite la posibilidad de romper la General de los Registros Públicos. Vamos consideran vigentes desde el momento
buena fe del tercero si se acredita que este a ver, a continuación, dichos principios: en que se presentó el título.
conocía los defectos de la información del
acto registrado. 3.7. Principio de Especialidad 3.10. Principio de Prioridad Excluyente
En virtud al principio de especialidad, En virtud a este principio, no se puede
3.5. Principio de Tracto Sucesivo cada bien o persona tiene una partida re- inscribir un título incompatible con otro
El Principio de Tracto Sucesivo es vital para gistral independiente, en la que se dejará ya inscrito o que se encuentre pendiente
el correcto funcionamiento de los Registros constancia de su primera inscripción y de de inscripción, aunque su fecha de otor-
Públicos, pues determina la necesidad de los actos o derechos posteriores relativos gamiento sea anterior. Este principio per-
que las inscripciones se hagan en forma a cada uno de ellos. mite que no se produzcan incoherencias
secuencial, es decir, que los actos deben en las inscripciones, pues cada acto que
Así, por ejemplo, todos los actos relativos se presente será analizado en función a
inscribirse, uno tras otro,en función a la
a una persona jurídica, como su constitu- los antecedentes registrales existentes y
vinculación que existe entre ellos, de ma-
ción, el nombramiento de apoderados, no se permitirá la inscripción de un acto
nera tal que ningún acto puede inscribirse
la modificación de sus estatutos, etc. Se presentado con posterioridad; pues ello
si antes no se ha inscrito su antecedente.
inscriben en la partida registral corres- podría alterar la exactitud de la informa-
Así, por ejemplo, si se desea inscribir un pondiente a dicha persona jurídica. Con ción registral sobre la base de la cual se
contrato de compraventa en el que A le esto, se logra un sistema ordenado de ins- califica el título.
transfiere a B la propiedad de un inmue- cripciones, en el cual toda persona puede
ble, será necesario que en los Registros Continuara en la proxima edición...
verificar la información registral relativa a

Preguntas y Respuestas Derecho Administrativo


Respuesta a las preguntas planteadas en la primera quincena de noviembre de 2008

1. ¿Los recursos administrativos deben ser autorizados por un 2. ¿Las entidades administrativas pueden exigir la presentación de
abogado? documentos originales o están obligadas a aceptar copias de los
De acuerdo a lo previsto por el artículo 211º de la Ley N° 27444 – Ley mismos?
del Procedimiento Administrativo General se dispone que los recursos De conformidad con el artículo 41º de la Ley N° 27444, las entidades
administrativos deben ser autorizados por un abogado. Sin embargo, de la Administración Pública están obligadas a recibir copias simples
pueden existir procedimientos regulados por normas especiales en los o fedateadas por funcionarios de la propia entidad, en lugar de los
que se prescinda de dicho requisito. documentos originales o de copias legalizadas ante notario.

Las preguntas planteadas a continuación serán absueltas en la primera quincena de diciembre de 2008

1. ¿Existe la obligación de usar papel membretado para la presentación de documentos ante las entidades de la Administración Pública?
2. ¿Cuál es le período de vigencia del registro sanitario de productos farmacéuticos?

IV-2 Instituto Pacífico N° 171 Segunda Quincena - Noviembre 2008