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ASOCIACIÓN DE VECINOS AFECTADOS “CAMÍ VELL”

www.camivell.blogspot.com El Plan General de Ordenación Urbana de Peñíscola está en exposición pública hasta el 21 de julio.

GUÍA
PARA ANALIZAR EL PLAN GENERAL
Las 10 cosas que usted debe saber sobre el Plan General de Ordenación Urbana y que no quieren que usted sepa.

Página web: www.camivell.blogspot.com Correo electrónico: avacamivell@gmail.com

1. ¿Qué ley se ha aplicado en su redacción: la LRAU o la LUV? Pues la LRAU. “El presente Plan General supone la adaptación del planeamiento urbanístico general del municipio a la ley 6/1994 Reguladora de la Actividad Urbanística de la Generalidad Valenciana (LRAU) de conformidad con las previsiones de la disposición transtoria primera de la ley 16/2005, de 30 diciembre, Ley Urbanística de Valenciana, y sin perjuicio de las determinaciones de inmediata aplicación de ésta en los términos de la citada disposición. A tal fin el presente Plan General prevé que la ordenación pormenorizada de los ámbitos con planeamiento de desarrollo diferido así como la ejecución de sus previsiones se realizará de conformidad con la Ley 16/2005, de 30 de diciembre.” (Normas Urbanísticas, pág 3, col 1, art. 1.1.5) CONCLUSIÓN: Se sigue aplicando una ley derogada el 1 de febrero de 2006, hace más de dos años. La LRAU fue una ley perjudicial. La aplicación de la LRAU “ha puesto de manifiesto carencias, deficiencias e interpretaciones no deseadas de la ley” (preámbulo de la LUV, párrafo 2).

2. ¿Es verdad que según el Plan General 3 m2 de terreno (Depuradora) entre la Rambla de Alcalà y el ferrocarril equivalen a 2 m2 en el sector 1 (detrás de Peñismar)? Pues sí. El coeficiente de adscripción es de 0,65, lo que implica el cambbio de 3x 2. “Y, por último, los terrenos clasificados como no urbanizables, que acogerán las instalaciones de la nueva depuradora conjuntamente con su integración territorial a través de la conformación de un parque natural, se le ha asignado un coeficiente de equivalencia que asciende al 0,65.” (Memoria de Ordenación, pág 205, col. 2, parr 1).

(Memoria de Ordenación, pág 216) CONCLUSIÓN: Los terrenos donde se ubicará la Depuradora (ubicada en el documento como PID-5, “Centro de Infraestructuras Corredor del Mediterráneo”, reciben el aprovechamiento a razón de 3 x 2 m2 en el sector 1.

3. ¿Qué garantías hay de que conserve mi vivienda ubicada en un sector urbanizable? La garantía es más bien floja porque: “El Plan Parcial deberá valorar la posibilidad de reconocer en el caso de resultar compatible con los objetivos y criterios de ordenación, las viviendas existentes.” (Normas Urbanísticas, pág 355 y sgtes, apartado Determinaciones vinculantes, 3- Los usos pormenorizados ) (negrita añadida). Sin embargo, la legislación urbanística establece un nivel superior de protección: LUV "Art 29. Remisión de las edificaciones consolidadas al régimen de actuaciones aisladas. 1. Cuando en un sector existan edificaciones previamente consolidadas que por su tipo, ubicación y uso sean compatibles con la ejecución de la urbanización, los planes que los desarrollen podrán prever, para las parcelas vinculadas urbanísticamente a cada una de ellas el régimen de actuaciones aisladas y su clasificación como suelo urbano. Será obligatorio este tratamiento cuando se trate de viviendas unifamiliares aisladas en uso o en condiciones de ser habitadas." CONCLUSIÓN: El Plan General ni siquiera transcribe las medidas de protección establecidas en la vigente legislación urbanística valenciana.

4. ¿Es verdad que las zonas verdes exceden el mínimo legal marcado por el ROGTU, Reglamento de la LUV? Pues sí, lo reconoce el propio documento: “No obstante, aún cuando la aplicación del parámetro 2,1 habitante/vivienda no es de obligado cumplimiento el parámetro de Red primaria de espacios libres que se obtiene asciende a 6,3 m2/habitante.” “No obstante, la cifra real de Red Primaria de Espacios Libres y Zonas verdes es notablemente superior si consideramos el importante volumen de Parques Naturales contemplados en el nuevo Plan General.” (Memoria de Ordenación, pág 36, col 2, parr 3 y 4) Pero eso no es lo peor. Las zonas verdes existentes son muy escasas: el Parque del Castillo y el parque de la Constitución. Las zonas verdes de la red primaria son aportadas en exclusiva por el suelo urbanizable, pero el cálculo se hace sobre el total de la población, suelo urbano incluido. Ver en la Memoria de Ordenación, pág 34 a 36. CONCLUSIÓN: No se aplica el Reglamento de la LUV, lo que resulta en más zonas verdes, que además solamente aporta el suelo urbanizable. Desarrollos recientes en suelo urbano no aportan zonas verdes de la red primaria.

5. ¿Es verdad que los propietarios reparcelados en uso hotelero reciben un 70 % más de aprovechamiento y pagan las mismas cuotas? Pues sí. En algunos sectores se llega al 71 % y en unos pocos “solamente” al 60 %. Vea el siguiente ejemplo para los sectores 1, 2, 3, 4 y 5. CASO A Finca de 7.000 m2 en zona de apartamento turístico: Aprovechamiento tipo = 0,3528 Coeficiente de uso = 1,2 Coeficiente de localización = 1,2 Coeficiente de calidad ambiental = 1,0 7.000 x 0,3528 x 0,9 =2.222,64 UA 2.222,64 / (1,2 x 1,2 x 1,0) =1.543,5 m2t CASO B Finca de 7.000 m2 en zona hotelera. Aprovechamiento tipo = Coeficiente de uso = Coeficiente de localización = Coeficiente de calidad ambiental = 0,3528 0,7 1,2 1,0

7.000 x 0,3528 x 0,9 =2.222,64 UA 2.222,64 / (0,7 x 1,2 x 1,0) =2.698,50 m2t

En el documento, ver Normas Urbanísticas, pág 355 y sgtes (fichas de planeamiento), pág 37, col. 2 y sgtes, Memoria de ordenación, pág. 211 y sgtes. CONCLUSIÓN: Los afortunados con reparcelación en zona hotelera reciben un 71 % más. Todos pagan las mismas cuotas.

6. ¿Debo preocuparme ahora o las zonas hoteleras ya se decidirán en el Plan Parcial? Seguramente le dirán que eso se decidirá dentro de muchos años y que usted tendrá ocasión de alegar entonces, cuando se presente el Plan Parcial. Pero eso no es verdad porque en las fichas de planeamiento (Normas urbanísticas, pág 355 y sgtes) hay un apartado denominado “Objetivos para ordenación pormenorizada. Determinaciones vinculantes.” Y dentro del apartado 3. Usos pormenorizados se habla de dónde estarán los usos hoteleros o de apartamentos turísticos (ver para sectores 1, 2, 3, 4, 5, 7, 11, 12, 14, 17 y 18).

7. ¿Es posible que suelos ubicados detrás de la urbanización Las Atalayas puedan obtener parcelas en los sectores 1, 2 y 3 (entre la volta y la Ratlla del Terme)? Pues sí. Los propietarios de suelo en estas zonas pueden recibir su aprovechamiento ahí. Por ejemplo el PQN-2 “Parque Público Natural, Ladera Sur-Occidental Sierra de Irta” recibe su aprovehamiento en los sectores que se indican en el cuadro (Memoria de Ordenación, pág 216):

La superficie adscrita real es la que ceden al Parque Público Natural y la ponderada es la equivalente del sector urbanizable. EJEMPLO CASO A Finca de 10.000 m2 del sector 2 reparcelada en zona de apartamento turístico: Coeficiente de ponderación = Aprovechamiento tipo = Coeficiente de uso = Coeficiente de localización = Coeficiente de calidad ambiental = 1,00 0,3528 1,2 1,2 1,0 CASO B Finca de 10.000 m2 en el parque Público SurOccidental Sierra de Irta reparcelada en zona hotelera del sector 2: Coeficiente de ponderación = Aprovechamiento tipo = Coeficiente de uso = Coeficiente de localización = Coeficiente de calidad ambiental = 0,55 0,3528 0,7 1,2 1,0

10.000 x 0,3528 x 0,9 =3.175,2 UA 3.175,2 / (1,2 x 1,2 x 1,0) =2.205 m2t

10.000 x 0,55 x 0,3528 x 0,9 =1.746,36 UA 1.746,36 / (0,7 x 1,2 x 1,0) =2.079 m2t

Datos obtenidos de las Normas Urbanísticas, pág 355 y sgtes (fichas de planeamiento), Memoria de Ordenación, pág 215. CONCLUSIÓN: En este caso se paga un 81 % más en el sector 2 que la finca que viene de detrás de Las Atalayas, porque el pago es proporcional a las UA (Unidades de Aprovechamiento). En cambio se recibe sólo un 6 % más de m2 de techo. Es mejor tener una finca detrás de las Atalayas que a 200 m de la playa.

8. ¿Se ha reducido el Parque Central de Playa Norte? Pues si usted mira solamente los planos llegará a esa conclusión. Pero si mira la letra pequeña de las Normas Urbanísticas, pág 361 (ficha urbanística del sector 7, Turístico golf en partida Vilarrojos): “La localización de la red secundaria de Espacios libres deberá resolver la continuidad del Parque Urbano PQL-1 “Parque Central Playa Norte mediante un parque vonculado al Barranco de Moles de superficie mínima 200.000 m2.” CONCLUSIÓN: El parque sigue siendo prácticamente igual de grande. Ahora es un poco más grande.

9. ¿Dónde recibiré el aprovechamiento urbanístico de mi finca en la zona húmeda? Pues depende. Usted puede recibirlo en los siguientes sectores:

(Memoria de Ordenación, pág 215) En este caso recibirá un aprovechamiento equivalente al 75% de su finca original, en los sectores indicados, 1, 2, 3, 4 y 5.

Pero seguramente se preguntará en cual de todos ellos:

“Si en una convocatoria resultase un número de adhesiones de propietarios de terrenos en el que la suma de derechos de aprovechamiento subjetivo en su conjunto, superase la cuantía de derechos de aprovechamiento fijados por el Plan general para el citado Sector, la preferencia para la adscripción se realizará seleccionando en primer lugar aquellas propuestas de propietarios de terrenos con edificaciones; en segundo lugar, se seleccionarán aquellas propuestas formuladas por propietarios que ofrezcan al Ayuntamiento la inmediata cesión de una superficie contínua que represente al menos el 15 % del total del ámbito de la Marjal; si, tras las anteriores selecciones, aun quedasen excesos de aprovechamientos por adscribir, el criterio que se aplicará será la preferencia temmporal en la presentación de la solicitud de adhesión.” (Normas urbanísticas, pág 303,col 2, art 10.9.c) “Si una vez finalizada la ejecución de todos los sectores excedentarios pertenecientes al Área de reparto 2, quedasen aún parcelas incluidas en el Parque Público natural del Marjal sin ser efectivamente obtenidas por la Administración, el Ayuntamiento podrá formular a sus propietarios oferta de permuta de parcelas edificables de su titularidad con la oportuna valoración justificada. En último caso, el Ayuntamiento aplicará la expropiación forzosa.” (Normas urbanísticas, pág 304, col 1, art. 10.9.d. parr 2º) (Subrayado añadido)

10. ¿Qué hay de la parcela mínima? Pues ahora ya no hay parcela mínima porque no figura en la documentación. Es decir, no sabemos si tendremos parcela mínima. No obstante, en algunos casos se especifica que los establecimientos hoteleros irán ubicados en parcelas de gran tamaño, por ejemplo en los sectores con campo de golf (sectores 7, 14, 17 y 18). Ver Memoria de Ordenación, pág 211 y sgtes. ---------------------------

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