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1) COMPRAVENTA

:

a. Elementos constitutivos: Cosa y Precio (Concepto de cosa en el Código Civil y
Comercial)

Antes de referirnos a la cosa, como elemento constitutivo de la compraventa, debemos
remitirnos al concepto de “cosa” que nos establece el artículo 16 del código civil y
comercial:

Bienes y Cosas: “los derechos referidos en el primer párrafo del artículo 15(las
personas son titulares de los derechos individuales sobre los bienes que integran su
patrimonio conforme con lo que se establece en este código) pueden recaer sobre
bienes susceptibles de valor económico. Los bienes materiales se laman cosas. Las
disposiciones referentes a las cosas son aplicables a la energía y a los fuerzas
naturales susceptibles de ser puestas a servicio del hombre”

 COSA COMO ELEMENTO CONSTITUTIVO DE LA COMPRAVENTA:

Cosa vendida (art1029): “Pueden venderse todas las cosas que pueden ser objeto de
los contratos”

- Por “cosa” se entiende: todo bien material o inmaterial, licito, posible,
determinado o determinable, presente o futuro, con valor económico y que
corresponda a un interés de las partes aunque este no sea patrimonial (art1003)
y siempre que no sea contrario a la moral, a las buenas costumbres, al orden
público o lesivo a los derechos ajenos o de la dignidad humana.
Señala Lorenzetti que la regla es que todas las cosas que puedan ser objeto de
los contratos pueden serlo del de compraventa, y este término se refiere a los
objetos materiales susceptibles de tener un valor.

Cosa cierta que a dejado de existir (art1130): “Si la venta es de cosa cierta que a
dejado de existir al tiempo de perfeccionarse el contrato, este no produce efecto alguno.
Si ha dejado de existir parcialmente, el comprador puede demandar la parte existente
con reducción del precio.

Puede pactarse que el comprador asuma el riesgo de que la cosa cierta haya perecido
o este dañada al celebrarse el contrato. El vendedor no puede exigir el cumplimiento del
contrato si al celebrarlo sabrá que la cosa había perecido o estaba dañada”

- La cosa cierta que integra el objeto del contrato debe existir y estar determinado,
en el momento de celebrarlo.
- En el caso de pérdida total, el contrato queda “sin efecto alguno” produciéndose
la extinción del vínculo. El supuesto de hecho puede ser la destrucción completa,
o que se haya puesto fuera del comercio, o bien que se deforme o desnaturalice
de manera tal que ya no sea la cosa tenida en miras al contratar. Cuando es
parcial, el comprador goza de dos opciones: resolver el contrato o demandar la
entrega de lo que existiere, con reducción del precio. Este es un derecho
potestativo adjudicado al comprador, el que debe ser ejercido según el grado de
satisfacción que obtenga de la cosa tal como ha quedado.
- El efecto que produce la pérdida total o parcial, por lo tanto, es el siguiente: El
vendedor no queda obligado a entregar la cosa prometida por que el contrato
queda sin efecto alguno, si la perdida es parcial debe entregar la proporción
subsistente, si el comprador ejercía su derecho a solicitarlo.

Cosa futura (art1131): “Si se vende cosa futura, se entiende sujeta a condición
suspensiva de que la cosa llegue a existir.

El vendedor debe realizar las tareas y esfuerzos que resulten del contrato, o de las
circunstancias, para que este llegue a existir en las condiciones y tiempo convenidos.

El comprador puede asumir por clausula expresa, el riesgo de que la cosa no llegue a
existir sin culpa del vendedor”

- Se regulan dos supuestos donde las partes, en ejercicio de la autonomía de la
voluntad, contratan la venta de una cosa futura. En una primera hipótesis,

solo está obligado a emplear los medios necesarios para esta promesa se cumpla y si por su culpa. y si esta no se cumple. será nula si el vendedor la vende como si fuera propio. . b) el vendedor garantiza el cumplimiento de esta promesa. en cuyo caso se deben los daños y perjuicios. En la segunda hipótesis normada en el tercer párrafo de este artículo. es la hipótesis a la que se arriba por la remisión a lo que dispone el artículo 1008. considerando venta de cosa futura conmutativa o venta de cosa esperada. esto siempre y cuando el vendedor haya cumplido con el deber que le impone el segundo párrafo Cosa ajena (art 1132): “La venta de la cosa total o parcialmente ajena es válida. se le permite al comprador asumir por clausula expresa. tal como ocurría en el código anterior. En cualquier . debe reparar los daños causados.  PRECIO COMO ELEMENTO CONSTITUTIVO DE LA COMPRAVENTA Determinación del precio (art1133): “El precio es determinado cuando las partes lo fijan en una suma que el comprador debe pagar. el riesgo de que la cosa no llegue a existir por lo que se entiende como una venta aleatoria (art968) o venta de esperanza. cuando se deja su indicación al arbitrio de un tercero designado o cuando lo sea con referencia a otra cosa cierta. el bien no se transmite. El vendedor se obliga a transmitir o hacer transmitir su condominio al comprador” . en este supuesto. . el vendedor promitente deberá indemnizar al comprador. Por último. en los términos del art 10008. el negocio jurídico se entenderá sujeto a la condición suspensiva de que la cosa llegue a existir en el tiempo y en las condiciones estipuladas. En este supuesto en comprador se obliga a pagar el precio aunque aunque la cosa que pretende adquirir no llegue a existir. Esta venta puede efectuarse con dos modalidades distintas: a) el vendedor no garantiza el éxito de la promesa.

. es decir. también de tres dormitorios. la obligación del comprador de pagar el precio dependerá exclusivamente de su acreedor. En primer lugar la sola circunstancia de que una de las partes fije el precio no es suficiente para que se anule el contrato. por referencia al precio que tiene otra cosa cierta. de la misma antigüedad y característica. el mismo precio que se pague por el otro departamento de la torre “Z”. o si deciden apartarce de la determinación directa y espontanea. como ocurre cuando el precio es ficticio o simulado. . La hipótesis tendría lugar cuando se vende. que es también nula aquella venta en la que la determinación del precio queda a cargo de uno solo de los contratantes. la arbitrariedad o el abuso. Se justifica la nulidad. Referencia a otra cosa: Lo corriente es que las partes al celebrer el contrato procedan de común acuerdo a la determinación del precio. un departamento de tres dormitorios de la torre “X” construida en 2012 estipulándose que se pagara por él. salvo que el precio sea arbitrario o injusto. En los contratos de adhesión a clausulas predispuestas. las partes las partes pueden valerse de otro procedimiento para fijarlo. Asi: pueden hacerlo. la otra parte siempre tendrá la oportunidad de no aceptarlo. es el predisponente es que fija el precio sin la intervención del adherente y esta no es una causal de nulidad. estableciendo directamente la cantidad y especie de moneda que el comprador habrá de pagar. no reprodujo este artículo en la nueva legislación. se entiende que hay precio valido si las partes previeron el procedimiento para determinarlo. Si no es posible. Si lo es. con buen criterio. a su arbitrio. tal como lo autoriza el articulo 1133. No hay precio serio cuando se demuestra que no fue pagado que estuvo destinado a cumplir fines distintos de los que le son propios.otro caso. El precio debe ser serio: Los contratantes deben tener la real intención de pagarlo y de percibirlo. Precio determinado por una sola de las partes: El código derogado tenia en su articulo 1355. Determinación por las partes. debería fijar el precio. . porque los derechos de una de las partes quedarían supeditados a la exclusiva voluntad de la otra. de valor análogo.” . El código. si era el vendedor quien. construido por la misma empresa el mismo año 2012. en efecto. por ejemplo.

el precio lo fija el juez por el procedimiento más breve que prevea la ley local” . el Código prevé una solución para las distintas vicisitudes que pueden presentarse cuando el tercero no llegue a ser designado por desavenencias entre las partes que no se ponen de acuerdo o. por el procedimiento mas breve que permita el código de procedimientos. aunque este edificada. Cuando se opta por esa via. Si las partes no llegan a un acuerdo sobre su designación o sustitución. El objeto principal: Del encabezamiento del articulo se desprende que se aplica a aquellos casos en que el objeto principal de la venta es una fracción “de tierra”. Precio no convenido por unidad de medida de superficie (art1135): “Si el objeto principal de la venta es una fracción de tierra. La actuación del tercero tiene importancia porque le cabe la misión de integrar el contrato fijando el precio. Esa solución es recurrir al juez competente para que fije el precio. Se considera que esta mención pone relieve que el supuesto previsto en la norma es aquel en que el interés común de las partes es la compraventa de un . lo frecuente es que el tercero sea designado por las partes al momento de celebrar el contrato. el vendedor o el comprador. se entiende que el contrato no ha concluido su proceso de formación. El comprador que por aplicación de esta regla debe pagar un mayor precio puede resolverla compra. Como esta anticipado en el artículo 1133.Precio determinado por un tercero (art1134): “El precio puede ser determinado por un tercero designado en el contrato o después de su celebración. cuando ya designado. no quiere o no puede cumplir con la tarea de determinar el precio. no habiendo sido convenido el precio por unidad de medida de superficie y la superficie de terreno tiene una diferencia mayor del cinco por ciento con la acordada. o si el tercero no quiere o no puede realizar la determinación. Pero como el perfeccionamiento del contrato y su ejecución no pueden quedar librados a la participación de un tercero. según los casos. hasta que ello no ocurra. tiene derecho de pedir el ajuste de la diferencia.” . al faltarle uno de sus elementos esenciales. el artículo 1134 autoriza la posibilidad de que el precio sea determinado por un tercero.

en m 2 o ha. Titulo IV Contratos en particular. si es mayor.  Muebles: Con respecto a los bienes muebles. resulta irrelevante. si pretende la totalidad de la superficie total es menor. el comprador tiene derecho a resolver. cuyo precio ha sido fijado no por unidad de medida. el precio total es el que resulta en función de la superficie real del inmueble. porque de otro modo no se podría verificar si presenta diferencias. semovientes. En el caso del articulo1135. inc. a los fines de este articulo. y la superficie total excede en mas de un cinco por ciento a la expresada en el contrato. es decir. . del que forma parte la fracción vendida. ese es el objeto principal. 1344. puesto que el comprador pago o se obligó a pagar una fracción menor. Si lo vendido es una extensión determinada. inmuebles de propiedad horizontal. tiene respecto de esta una diferencia mayor o menor del cinco por ciento. Precio convenido por unidad de medida de superficie (art 1136): “Si el precio es convenido por unidad de medida de superficie. La hipótesis no debe ser confundida con la venta ad corpus (prevista en el art. 1º del código derogado) caracterizada por que se vende un terreno sin indicación de su área por un solo precio. en mas o en menos. muebles registrables. se fijó el precio por una fracción mayor. terreno. artículos 1142 a 1162 del . Distintos regímenes: muebles. con la superficie total del terreno del que forma parte. Fracción de tierra: Esta claro que el supuesto de hecho previsto en la compraventa de un terreno. Derecho al reajuste del precio: El problema que el articulo 1135 procura resolver se presenta cuando la superficie total del terreno. buques. aeronaves. sino que se va a pedir un monto único. tanto el m2 o tanto la ha.” b. . que el terreno este o no edificado. por el contrario. Esa diferencia distorsiona el precio. automotores. la sección 6a Capitulo Compraventa. por hipótesis. le corresponde al vendedor restituir o rebajar la diferencia pues. debe haber indicación de la superficie de la fracción vendida.

establece que debe “formalizarse por instrumento publico o privado y solo producirá efectos entre las partes y con relación a terceros desde la fecha de su inscripción en el Registro Nacional de la Propiedad del Automotor”. esto es al acto antecedente jurídico de dicha transferencia que puede ser un contrato de compraventa y que por consiguiente debe ser celebrado por escrito –escritura publico o instrumento privado. siempre que sean compatibles. será autenticado por autoridad local . Comienza el articulo con una regla de interpretación. El articulo 1142 proporciona una regla de interpretación de no exclusión de las reglas generales sobre compraventa. establece un régimen especial. 1143 a 1162).y debe ser autenticado. Cualquier cuestión que se suscite sobre estos temas. otorgado por las partes.  Semovientes: Los contratos de compra y venta de ganados son actualmente de forma prescripta según resulta el articulo 12 de la Ley Nº 22939 en cuanto establece: “todo acto jurídico mediante el cual se transfiera la propiedad del ganado mayor o menor. deberá instrumentarse con un certificado de adquisición que. que es la siguiente: “Las disposiciones de esta sección no excluyen la aplicación de las demás normas del Capítulo en cuanto sean compatibles” (articulo 1142) . 2º) mediante las previstas para la compraventa en general. dando lugar a la siguiente prelación. Código Civil y Comercial Unificado. a las ventas de cosas muebles. 3º) las reglas previstas en general sirven también de complemento para las especificas. especialmente en relación con el precio y las correlativas obligaciones de entrega y recepción de los documentos y la cosa. La norma alude al titulo. Ello asi por que el articulo 1º del referido Decreto Ley –que habla de la transmisión del dominio. se resuelve: 1º) mediante la aplicación de las normas especificas para la venta de cosas muebles (arts. A todo evento conviene destacar que siendo un bien registrable la inscripción del documento en el Registro es constitutivo de dominio.  Muebles Registrables: Según resulta de las disposiciones del decreto Nº6582/58 ratificado por Ley Nº 14467 los contratos de compra y venta de automotores deben reflejarse en instrumento público o privado.

que recién en el caso de que se trate de un contrato de compraventa se adquirirá por el comprador cuando se haga la tradición del ganado.  Buques: (Ley Nº 20094). hecha conforme a la ley y debidamente autenticada destinada a acreditar la enajenación de la cosa. o BUQUE MAYOR: Es el que registra un arqueo total no menor de 10 toneladas. que consiste en una constancia escrita. El articulo 48 de la ley establece un distingo entre buque mayor y menor. Requisitos de inscripción: a) Cumplimiento de exigencias reglamentarias sobre construcción y condiciones de navegabilidad. Se distinguen también por la finalidad de los servicios que prestan y por la navegación que efectúan. cuando se trate de un buque. . o mejor del enajenante y del adquiriente. no dejan lugar a dudas de que el acto jurídico mediante el cual se transfiere la propiedad del ganado. es el que constituye el título del dominio en la letra registrada. las medidas de los arqueos total y neto. que es el modo indispensable para ello. b) Que su propietario este dociciliado en el país. La autoridad marítima otorgara a todo buque o artefacto que se inscribe ante matricula naconal un certificado de matricula en el que conste el nombre del buque y el de su propietario. Los términos claros del artículo 12 de la referida Ley Nº22939. y tal acto jurídico debe instrumentarse con un certificado. dado que el citado artículo 12 de la Ley Nº 22939 preceptúa que debe ser otorgado por las partes y autenticado por autoridad local competente. debe contener la firma del vendedor y comprador. esto es el ganado. que es la forma o reflejo del acto. competente”. o BUQUE MENOR: Es aquel con un arqueo inferior a esa cifra. . El certificado que es la forma exclusivamente decretada para todo acto de enajenación de ganado mayor o menor.

contratos o resoluciones que acreditan la propiedad de la aeronave. modificación u extinción de derechos reales sobre inmuebles. el juez lo hace en su representación. los contratos de compra y venta de cosas inmuebles tienen ese objeto o finalidad mediata. inciso a. El registro es publico. tales contratos deben reflejarse en escritura publicas que es la forma exclusivamente decretada salvo los supuestos de . la propiedad de la cosa vendida y siendo asi. Deben ser otorgados por escritura pública: a) Los contratos que tienen por objeto la adquisición. o sea asegurado su cumplimiento.  Aeronaves: De conformidad con el articulo 45 en el Registro Nacional de Aeronaves se anotan los actos. Quedan exceptuados los casos en que el acto es realizado mediante subasta proveniente de ejecución judicial o administrativa. el articulo 1018 dispone que: “El otorgamiento pendiente de un instrumento previsto constituye una obligación de hacer si el futuro contrato no requiere una forma bajo sanción de nulidad. A su vez. Escritura pública. ya que están específicamente orientados a crear para vendedor la obligación de transferir al comprador. En razón de que el citadoarticulo 1017 establece: Artículo 1017. acreedor. Si la parte condenada a otorgarlo es remisa. tal como lo el articulo 1017.  Inmuebles: Según resulta del articulo 1017 inc a y el articulo 1018 los contratos de compra y venta de cosas inmuebles son de forma prescripta aunque no ad solemnitatem. siempre que las contraprestaciones estén cumplidas. y todo interesado puede obtener una copia de las anotaciones en ese registro.” Precisamente.

artículos 2037 a 2072. .que la venta se efectue en subasta publica. si el futuro contrato no requiere una forma bajo sanción de nulidad” o sea. se exige la escritura publica bajo pena de nulidad. los contratos de compra y venta de partes de un inmueble afectado al régimen de propiedad horizontal. de conformidad con lo que establece este Título y el respectivo reglamento de propiedad y administración. A los fines de la división jurídica del edificio. ya que según el articulo 1018 no quedara concluido como tal. que en razón de que ni en reglamentación general contrato. que dispone que el artículo 2038. Capitulo 1 al Capítulo 10. si la forma exclusiva. Las diversas partes del inmueble así como las facultades que sobre ellas se tienen son interdependientes y conforman un todo no escindible. que debe inscribirse en el registro. tenerlos por concluidos con un contrato diferente al contrato de compra y venta de cosa inmueble. sin embargo. ni en la especial de compra y venta. que solo ha de producir como efecto “una obligación de hacer. escritura publica fuere sustituida por la de un instrumento privado. el de obligar recíprocamente a las partes celebrar el contrato por escritura publica. debe aplicarse a estos acuerdos contractuales el principio de la conversión de los negocios jurídicos receptados por el articulo1018 y en consecuencia. Cabe destacar. inmobiliario. por escritura pública.  Inmuebles en propiedad horizontal: Según resulta de las disposiciones del Título V. goce y disposición material y jurídica que se ejercen sobre partes privativas y sobre partes comunes de un edificio. Propiedad Horizontal. el titular de dominio a los fines de la división jurídica del edifico el titular de dominio o los condominios deben redactar. En el artículo subsiguiente se trata la constitución. son objetos de una pormenorizada regulación. El articulo 2037 trata sucesivamente las disposiciones sobre el tema comenzando por suministrar un concepto de propiedad horizontal que la define como: El derecho real que se ejerce sobre un inmueble propio que otorga a su titular facultades de uso. el reglamento de propiedad y administración. Constitución.

que no sea dinero de curso legal en la Republica. departamentos. En el contrato de compraventa la finalidad. y comunicación con la via publica. Esto es así por que el derecho de propiedad horizontal se determina en la unidad funcional. En cambio en la permuta. es necesario definirlas a cada una de ellas según el código civil y comercial:  Compraventa (art1123): Hay compraventa si una de las partes se obliga a transferir la propiedad de una cosa y la otra a pagar un precio en dinero. directamente o por un pasaje común. El reglamento de propiedad y admiración se integra al título suficiente sobre la unidad funcional. sin embargo. . que es también cosa. c. que consiste en pisos. el propósito común de los celebrantes es el de crear dos relaciones jurídicas diferentes.  Permuta (art1172): Hay permuta si las partes se obligan recíprocamente a transferir el dominio de cosas que no son dinero. que tengan independencia funcional. Antes de marcar las diferencias entre estos dos. La diferencia radica claramente en la “cosa” que se transfiere como contraprestación. la voluntad de los celebrantes del contrato es el de crear dos relaciones jurídicas creditorias iguales y de que con el cumplimiento de las prestaciones en que estas se traducen se opere en cambio de la propiedad de una cosa. . Diferencia entre compraventa y permuta. locales u otros espacios susceptibles de aprovechamiento por su naturaleza o destino. . en un caso exige el pago de un precio en dinero. por la propiedad de otra que tampoco lo sea. mientras que en el otro transfiere el dominio de una cosa que no es dinero. que. el carácter especial de medida de valor o de “instrumento o medio de pago” y por sobre todo está sometido a un régimen jurídico particular. cuyas prestaciones al ser cumplidas determinan el cambio de la propiedad de la cosa vendida por la propiedad del dinero.

ambas partes contratantes deben responder por la legitimidad del derecho que deben transmitir y transmiten con la entrega de la cosa y el pago del precio. Contrariamente en el contrato de permuta ambas partes son responsables por la evicción. por contraste se llama definitivo. manifestando su consentimiento y determinando el objeto de celebrar otro contrato un momento posterior. La doctrina debatía desde hace varias décadas sobre su naturaleza jurídica. En un segundo momento. ¿Cuál es la naturaleza jurídica del boleto de compraventa? . en la práctica. donde las partes. . Ello así. Es decir que existen dos momentos donde las partes contratan. es imposible una turbación de derecho del vendedor que de lugar a la garantía de evicción en razón que el dinero no es reivindicable. el código civil y comercial reza en su art 1123 “Si el precio consiste parte en dinero y parte en otra cosa. porque si bien. El boleto de compraventa de inmueble es un tema de significativa relevancia en nuestro derecho. dado el carácter de bilateral y oneroso de este contrato. en cumplimiento del contrato anterior. . manifiestan su consentimiento creando de este modo otro contrato distinto al anterior. en el contrato de compraventa solamente el vendedor responde por saneamiento. por lo tanto. En el contrato de compraventa solamente el vendedor responde por vicios redhibitorios ya que el dinero no es cosa susceptible de vicios ocultos contrariamente a lo que ocurre en el contrato de permutación en el que. Según la regulación normativa del código civil y comercial. se discutía si era un contrato definitivo de compraventa o si solo se trataba de un preliminar de compraventa. A modo de introducción podemos decir que cuando hablamos del contrato preliminar hacemos referencia a aquel contrato mediante el cual una de las partes o bien las dos se obligan a celebrar en un momento ulterior otro contrato que. . ambos permutantes asumen tal responsabilidad. Antes de terminar las diferencias que pueden llegar a existir entre estos tipos de contratos. pero que las partes . el contrato es de permuta si es mayor el valor de la cosa y de compraventa en los demás casos” d.

respecto a este. Una primera tesis. denominada boleto de compraventa. Mosset Iturraspe distingue dos especies de compraventas inmobiliarias: a) la celebrada por escritura pública. en un primer momento. no diferencia entre dos etapas en un boleto de compraventa de inmueble. Cabe definir si el boleto de compraventa es o no un contrato preliminar. una de las obligaciones emergentes de un contrato perfecto de compraventa. Una segunda tesis. tuvieron en vista desde el primer momento (contrato definitivo) están comprendidos las promesas de contrato y del contrato de opción. Ambas son perfectas o definitivas y no meros negocios en formación. El consentimiento es considerado uno solo y con la finalidad de cambio en el dominio de una cosa. una preparatoria y una definitiva que dan lugar a dos modos de consentir. de manera que la falta de escritura pública no afecta su validez. señalo que el boleto es un contrato cuyo objeto es la obligación de otorgar escritura pública. . y en un segundo posterior al otorgar la escritura pública. establecía que el boleto de compraventa es una promesa y por ende es un contrato preliminar. al celebrar el boleto de compraventa de inmueble. Una tercera tesis. Al otorgársela se ejecuta. simplemente. hoy mayoritaria en doctrina y jurisprudencia. los demás son actos complementarios para concretar con dicha finalidad. En este sentido. y b) la celebrada por instrumento privado. Morello dice que la escrituración no perfecciona el contrato. Los efectos son significativos dado que el contrato de compraventa desde el punto de vista de su forma es considerado “ad solemnitaten” relativo. . que contiene la “promesa de escritura” . 3. . 2. Así el boleto de compraventa es un contrato completo y perfecto. han existido tres posturas doctrinarias bien definidas: 1.

Locación de cosas.  No formal: Tratándose de cosas muebles no registrables o universalidad que incluye cosas muebles no registrables. En cuanto a los inmuebles y a las cosas muebles registrables se requiere que el contrato. a cambio del pago de un precio en dinero. la una a conceder el uso o uso y goce pacifico de la cosa. sin depender de ningún .” Caracteres:  Nominado y típico: Por cuanto el contrato se encuentra nominado con un nomen iuris (art970 del código) y tiene una regulación legal en el código. concepto y caracteres: Definición (art1187): “Hay contrato de locación si una parte se obliga a otorgar a otra el uso y goce temporario de una cosa. 968). es decir que queda concluido con el simple consentimiento de las partes. la afirmación es indudable.  Consensual: Porque sus efectos comienzan a producirse a partir del acuerdo de voluntades. así reza el articulo 1888. sin necesidad de la entrega de la cosa. por lo menos desde el punto de vista solemne. por que las ventajas que obtiene el locatario (el uso o uso y goce del inmueble) se explican por el sacrificio que debe realizar (el pago del precio). precio y objeto del contrato de compraventa. y la otra a pagar un precio por ese uso o uso y goce. al momento de la celebración del contrato. con pleno goce de lo alquilado.2) LOCACION: a.  Bilateral: Pues ambas partes quedan recíprocamente obligadas. como asi también conservar y cuidar la cosa arrendada.  Conmutativo: Pues las ventajas y sacrificios de las partes son normalmente ciertas y determinadas (art 968 del código) por lo menos en su valor.  Oneroso: Como todo contrato bilateral es oneroso (art. Al contrato de locación se aplica en subsidio lo dispuesto con respecto al consentimiento. su prorroga y modificaciones se celebren por escrito. A su turno la ventaja del locador (el cobro del precio) se explica por su sacrificio patrimonial de conceder al locatario el uso y/o uso y goce del inmueble.

Se vera en cuanto al precio que en materia de locaciones habitacionales no se puede exigir el pago de alquileres anticipados por periodos mayores a un mes. Formas y prueba. los verdaderamente esenciales son la naturaleza del vinculo y la determinación de la cosa. puede ser. y el uso para el que se destina la misma.  De tracto sucesivo: Pues su cumplimiento se prolonga en el tiempo. los temas que en la ley 23091 rezaba. . que el contenido del código sobre locación habitacional viene a derogar lo tratado en la ley 23091 sobre el tema. la duración. normalmente expresado. la cosa que se alquila. Es preciso señalar que el término “locación urbana” es reemplazado por el código con el término de “locación de inmuebles con uso habitacional” y trata en este. la una a ceder el uso o goce de una vivienda (la que se denominara como locador o arrendador). Locación urbana: Concepto y elementos. Duración plazo mínimos. Elementos esenciales y típicos de la locación urbana:  Consentimiento (esencial): El consentimiento. acontecimiento futuro e incierto. configurado como aleatorio. el precio. b. El contrato es de tracto sucesivo porque las obligaciones de las partes no se extinguen una vez celebrado el contrato. Sin embargo. puesto que el precio puede ser determinable. rescisión anticipada Concepto Locación urbana: Se estará frente a una locación urbana cuando dos partes se obliguen recíprocamente. y la otra (locatario o arrendatario) a pagar por este uso o goce precio determinado en dinero (canon locativo o alquiler). De todos ellos. en algunas hipótesis. sino que renacion en el tiempo sucesivo subsistente hasta su terminación. al igual que el tiempo. es decir. recae sobre los elementos nucleares: la naturaleza del contrato.

Debe ser determinado o determinable.” . por ej. normal o de estilo en el lugar. A pesar de que el texto no lo dice expresamente. a falta de previsión en contrario. Se otorga preeminencia a la autonomía de las partes. bimestrales.  La cosa locada: El articulo 1192 reza “Toda cosa presente o futura. . o a tarifas preestablecidas. . El artículo 1192 requiere que la cosa locada sea determinable. de modo que si la cosa se ha entregado. En este caso se estaría en presencia de un contrato de mutuo. . o no surge de sus cláusulas. pero cuando se trata de locaciones destinadas a vivienda. el objeto de la locación podría no ser el mismo que aquel que le sea restituido al termino del contrato. No obstante esta regla. ya que al ser intercambiables por otras cosas de la misma especie y calidad. cuya tenencia este en el comercio. semestrales). o remitirlo al valor que tenga el canon locativo de una cosa igual. pudiendo convenir el pago anticipado de la locación. o al precio plaza.  El precio: El precio es un elemento esencial de la locación. es nulo. en una sola vez o por diferentes periodos (mensuales. el contrato no es nulo por falta de determinación del precio. si es determinable. pudiendo las partes dejar librada la fijación ulterior a un tercero.: cuando una persona hace un viaje al exterior contrata la locación de un auto para su uso personal. Si este elemento no está establecido en el contrato. los pagos anticipados de alquileres no podrán ser por periodos mayores a un mes. son de aplicación subsidiaria las reglas de la compraventa. los productos y los frutos ordinarios. El objeto de este contrato es una operación jurídica consistente en la entrega temporaria del uso y goce de una cosa a cambio de un precio en dinero. Se comprenden en el contrato. para las cosas de la misma especie y calidad. aunque sea solo en su especie. aunque sea solo en su especia. en materia de locación debe tener en cuenta el principio protectorio del locatario. y se entiende que las partes se sometieron al precio que fuere corriente. puede ser objeto del contrato de locación. las cosas fungibles no pueden ser objeto del contrato de locación. Para este último caso.

no puede ser . si carece de plazo expreso y determinado mayor. aplicable a la locación con destino comercial. excepto los casos del art 1199. o de parte material de un inmueble. sin importar el destino del mismo. Duración de plazos mínimos: El artículo 1198 dice “El contrato de locación de inmueble. se considera celebrado por el plazo mínimo legal de dos años. comercial. abarcando de este modo las locaciones de inmuebles dentro de los urbanos y campestres. Se resalta que se suprime el calificativo “urbano” por “habitacional”. Esta norma delimita su ámbito de aplicación a las locaciones que tienen por objeto inmuebles. La forma es ad probationem.”(art1188) Anteriormente el código no prescribía una forma determinada. La norma se aplica a la locación de inmuebles con destino a vivienda. de una universalidad que incluya a una de ellas. o mueble registrable o universalidad que incluya un inmueble. industrial o empresarial donde es costumbre exigir el pago del valor llave. Se unifica el plazo mínimo. cualquiera sea su destino.” . interpretada mayoritariamente como una solemnidad ad probationem. se elimina la diferencia en función del destino para la aplicación del plazo mínimo. pudiendo se habitacional. Esta regla se aplica se aplica también a prorrogas y modificaciones. Los plazos mínimos están instituidos a favor del locatario y tratándose de una norma de orden público. pero debe hacerse por escrito si recae sobre un inmueble. . esto significa que la forma no hace a la eficacia del negocio sino a la posibilidad de su acreditación. Forma y Prueba: “El contrato de locación de cosa inmueble o mueble registrable. El contrato de locación es informal. El locatario puede renunciar a ese plazo si esta en tenencia de la cosa. industrial. que ahora es de dos años. debe ser hecho por escrito. quedando también incluidos aquellos casos de locación habitacional regidas por el derecho del consumidor. no siendo por ende. pero la ley 23091 impuso la instrumentación por escrito.

Para ello deberá preavisar al locador en forma fehaciente y pagar una multa por la rescisión anticipada. derogada por convenio de partes. y son ineficaces las clausulas dispuestas para que el locatario no invoque este beneficio. El código prevé la posibilidad en las locaciones inmobiliarias de que el locatario rescinda en forma unilateral y anticipadamente el vinculo locativo. debiendo notificar en forma fehaciente su decisión al locador. debe abonar al locador. Dicha multa será de el equivalente a un mes y medio de alquiler si la rescisión se opera antes del año de vigencia del contrato y un mes si se realiza con posterioridad. . pero no anticipadamente. pero no para el locatario. no podrá hacerlo antes de la entrega de la misma. es obligatorio para el locador (parte fuerte). la suma equivalente a un mes y medio de alquiler al momento de desocupar el inmueble y la de un mes si la opción se ejercita transcurrido dicho lapso. Si la cosa locada es un inmueble y han transcurrido seis meses de contrato. En los casos del art 1199. Si hace uso de la opción resolutoria en el primer año de vigencia de la relación locativa.” . debiendo abonar al locador el equivalente a dos meses de alquiler. en concepto de indemnización. b. como el fin de la norma es proteger a la parte débil. Con respecto a la renuncia del plazo por el locatario. Rescisión anticipada: Art 1221 Resolución Anticipada: “El contrato de locación puede ser resuelto anticipadamente por el locatario: a. una vez superado el plazo de seis meses de vigencia del contrato. Solo el locatario puede renunciar al plazo mínimo. En los casos de contratos exceptuados del plazo mínimo (art 1199 del código) deberá abonar el equivalente a dos meses de arriendo. por ello es requisito que el locatario se encuentre en tenencia de la cosa.

. 2) preaviso: La ley establece que el locatario debe preavisar al locador. por lo que se considera que deberá preavisar en un plazo razonable.091 no se establece un plazo de sesenta días de anticipación a la fecha prevista para la restitución del inmueble. Las normas mencionadas constituyen una excepción a favor del locatario del principio de pacta sunt servanda y que encuentra su fundamento en el orden público de protección. pago de expensas. la que encuentra tarifada legalmente y que en general será inferior a la que correspondería de computarse el tiempo restante de ejecución del contrato. en forma fehaciente. pero en tal caso la indemnización deberá incluir los periodos locativos hasta dicho plazo mínimo y demás obligaciones asumidas por el locatario (por eje. su voluntad es rescindir el contrato.. costo fijo de los servicios. lo que se evaluara según las circustancias del caso. etc). A diferencia de la derogada ley 23. . Si bien ello es así. En el caso de decidir el locatario la rescisión del vínculo se le reconoce al locador una indemnización. se afirma que se podría ejercer la facultad rescisoria antes de dicho plazo.. El ejercicio de la facultad rescisoria está sujeto a los siguientes requisitos: 1) ejecución del contrato por un periodo mínimo: La ley menciona que se puede hacer uso de esta facultad recién cuando el contrato se ha ejecutado por lo menos durante seis meses.

Durante muchos años se consideró que toda actividad humana retribuida con un precio era una locación de servicio o una locación de obra. Allí el empleado de la prestadora del servicio es el que se regirá por la legislación laboral. se obliga a favor de otra. la cual se encuadra bajo la forma de una locación de servicio. . DE OBRA Y DE TRABAJO a. entonces allí se pone en juego la figura de locación de servicios. llamada “comitente” a proveer un servicio. Diferencias y semejanzas entre contrato de servicios y contrato de trabajo. Antes de marcar las diferencias y semejanza es necesario conceptualizar a ambos tipos de contratos:  Contrato de servicios es aquel en que una persona denominada “prestador de servicios”. cuando en forma independiente o autónoma.  Hay contrato de trabajo cuando una persona se obliga a prestar a otra. En esta definición quedan precisados los rasgos fundamentales del contrato: una de las partes se obliga a prestar un trabajo personal y se obliga a prestarlo bajo la dependencia de otra.3) CONTRATOS DE SERVICIO. económicamente relevante en el mercado. mediante una retribución. Se lo puede caracterizar como aquel negocio jurídico que tiene como prestación característica o nuclear un hacer inmaterial. Explique brevemente. Se consideró que cuando una persona jurídica es la que presta servicios. indirectamente o gratuito. no así la empresa. salvo que las partes lo hayan pactado en forma gratuita o cuando por las circunstancias del caso pueda presumirse la intención de beneficiar. bajo su dirección y dependencia. un servicio personal y la otra a pagarle por ese servicio un precio en dinero. que puede incluir obligaciones secundarias de dar por la creación o entrega de un bien material y que puede ser oneroso directa. La persona jurídica se obliga con los contratantes.

Sistemas de contratación (art1262): “La obra puede ser contratada por ajuste alzado. también denominado “retribución global”. El pacto de “ajuste alzado”: La primera parte del articulo posibilita caracterizar a la modalidad por ajuste alzado. Si nada se convino ni surge de los usos. Las partes contratantes en el contrato de trabajo son de empleador-trabajador mientras que en el contrato de servicios es de locador-comitente. Si se trata de inmuebles. en tanto la tipifica como un sistema que contiene una “retribución global” para el contratista. Por ello se ha dicho que “la obra se contrata por ajuste alzado cuando las partes fijan desde el comienzo un precio fijo e inamovible” 2. donde las partes.No pude equiparase el contrato de trabajo con el contrato de servicios por corresponder uno a una rama del derecho donde predomina la intervención del estado y el orden público. se presume. De coste y costas: El artículo 1263 establece que “si la obra se contrata por el sistema de ejecución a coste y costas. Explique brevemente cada uno. La contratación puede hacerse con o sin provisión de materiales por el comitente. excepto prueba en contrario. en pie de igualdad celebran la relación contractual sin subordinación plena ni con fines de continuar en el tiempo. por unidad de medida. Sistemas de fijación de precio en el contrato de obra. la obra puede realizarse en terreno del comitente o de un tercero. sino que es determinable. y la otra por ser una institución netamente de derecho civil. que la obra fue contratada por ajuste alzado y que es el contratista quien provee los materiales” 1. “por coste se entiende el gasto de . El precio no está aquí determinado. por coste y costas o por cualquier otro sistema convenido por las partes. la retribución se determina sobre el valor de los materiales de la mano de obra y de otros gastos directos o indirectos”. b.

por costas la utilidad del locador. a saber:  Multiplicidad de empresarios: contratos separados. construcción.00. etc. dejando librada a los postulantes la propuesta de las mejores condiciones de las presentaciones o la puja para ofrecer mejor precio. el dueño de la obra contrata distintos profesionales para ejecutar obras parciales en la misma obra. sanitarista. La suma de coste y costas da el costo o precio de la obra. al terminar cada etapa se exige el pago del precio.por estar impuestas por el estado se llaman concurso o licitación para presentar proyecto y/o construcción y/o dirección de obra. Además existen otros sistemas en uso. y por otro contrata con profesionales la obra intelectual (proyecto o dirección de obra)  Contratación por concurso de oposición: pertenecen al derecho administrativo –Ley de obras públicas. La ejecución por unidad de medida: el precio se fija por unidades de obra o medidas de técnicas.” 3. .. el $/m2 10. la ejecución de distintas partes de la obra.  Subcontratación: el empresario podrá contratar a terceros (subcontrato) por su cuenta. Ejemplo: electricista.  Ejecución por administración o economía: el comitente aporta los materiales y conviene mediante contrato de servicios o contrato de trabajo la mano de obra por un lado. Ej. pintor.

Contratos civiles y comerciales. Ricardo: Tratado de los contratos tomo 1. Resistencia Chaco 2015  SANCHEZ MARIÑO.  MONOGRAFIA: Trabajo de locación en el nuevo código civil y comercial  BORDA.  LORENZETTI.  LORENZETTI. Ricardo: Código civil y comercial de la nación comentado tomo 6. Ricardo: Código civil y comercial de la nación comentado tomo 1.  LORENZETTI. Cesar Carlos. COMPANY. Rubinzal. PIAZZA LABAT DE LEIVA.Culzoni Editores.Culzoni editores  KEES. Rubinzal-Culzoni editores.Bibliografía:  LORENZETTI.Culzoni editores. José Martin. contratos II. Editorial Perrot . Alejandro: Tratado de derecho civil. Amanda Estela. Jaime: Formación progresiva del contrato: tratativas y pactos preliminares. BELLA. SAN LORENZO. ALVAREZ. Gustavo Sebastián. séptima edición actualizada. Facundo José. Rubinzal. Rubinzal. Analía. Ricardo: Tratado de los contratos tomo 2.