PELAKSANAAN PENDAFTARAN HAK TANGGUNGAN PADA KANTOR PERTANAHAN DI KOTA SEMARANG

TUGAS AKHIR
Diajukan untuk memperoleh gelar Ahli Madya Manajemen Pertanahan pada Universitas Negeri Semarang

Oleh Nama NIM : Sunarto : 3451302528

FAKULTAS ILMU SOSIAL JURUSAN HUKUM DAN KEWARGANEGARAAN 2005

PELAKSANAAN PENDAFTARAN HAK TANGGUNGAN PADA KANTOR PERTANAHAN DI KOTA SEMARANG

TUGAS AKHIR
Diajukan untuk memperoleh gelar Ahli Madya Manajemen Pertanahan pada Universitas Negeri Semarang Oleh Nama : Sunarto NIM : 3451302528

Disetujui oleh Dosen Pembimbing

Dra. Surati NIP. 130 324 049 Mengetahui Ketua Jurusan Hukum dan Kewarganegaraan

Drs. Eko Handoyo NIP. 131 764 048

ii

HALAMAN PENGESAHAN
Tanggal : Yang mengajukan judul

Sunarto NIM. 3451302528

Disetujui oleh Dosen Pembimbing

Dra. Surati NIP. 130 324 049

Mengetahui Ketua Jurusan Hukum Dan Kewarganegaraan

Drs. Eko Handoyo NIP.131 764 048

iii

SARI

Sunarto, 2005, “Pelaksanaan Pendaftaran Hak Tanggungan Di Kantor Pertanahan Kota Semarang “, Prodi Manajemen Pertanahan, Jurusan Hukum Dan Kewarganegaan , Fakultas Ilmu Sosial, Unnes, 67 halaman Pembangunan ekonomi sebagai bagian dari pembangunan nasional merupakan suatu upaya untuk mewujudkan kesejahteraan rakyat yang adil dan makmur dalam rangka keseimbangan pembagunan perlu adanya dana yang besar sebagian di peroleh dari perkreditan Permasalahan yang di teliti adalah bagaimana pelaksanaan Pendaftaran Hak Tanggungan Di Kantor Pertanahan Kota Semarang, Hambatan yang di hadapi dalam Pelaksanaan Pendaftaran Hak Tanggungan Di Kantor Pertanahan Kota Semarang Metode yang digunakan metode pengumpulan data untuk menggumpulkan data primer yaitu wawancara, dokumentasi, studi kepustakaan. Hasil penelitian adalah proses terjadinya hak tanggungan melalui dua tahap yaitu pemberiaan haak tanggungan yang dilakukan PPAT dengan pembuatan akta pemberian hak tanggungan, Tahap kedua yaitu pendaftaran hak tanggungan dikantor pertanahan. Kesimpulan fungsi dari pada jaminan adalah sebgai dasar terciptanya keamanan modal dan kepastian hukum bagi si pemberi modal, ada pun tujuan dari hak tanggungan memberi jaminan kepada seseorang yang berpiutang uang bahwa uang jaminan itu betul-betul akan dibayar . Saran hendaknya para pihak khususnya pemerintah memberi jalan keluar terhadap kesulitan-kesulitan yang dihadapi didalam pembuatan akta seperti : masalah tanah yang belum di bukukan.

ii

iii

PENGESAHAN KELULUSAN

Telah diuji dan disahkan oleh panitia ujian akhir Jurusan Hukum dan Kewarganegaraan Fakultas Ilmu Sosial UNNES pada : Hari :

Tanggal :

Penguji Tugas Akhir

Ketua

Anggota I

Dra. Surati NIP. 130 324 049

Drs. Slamet Sumarto, M.Pd NIP. 131 570 070

Mengetahui Dekan Fakultas Ilmu Sosial

Drs. Sunardi, MM NIP. 130 367 998

iv

MOTTO DAN PERSEMBAHAN

MOTTO : Jika kamu berbuat baik maka kebaikan itu untuk dirimu sendiri dan jika kamu berbuat jahat maka kejahatan itu akibat dirimu sendiri. (Q.S. Surat Al-Isra’ Ayat 7)

Kupersembahkan Tugas Akhir ini Untuk : Bapak (alm) dan Ibu yang telah

menjadikanku orang berguna untuk diriku dan masa depanku Keluargaku Kakak-kakakku Sayangku (Metta) yang selalu mendoakanku Agus, Devi, Kenther, Alfa, Indra, Prima, Hari, Dwi, Tempe, Erwin. Teman-teman angkatan 2002 Almamaterku Dan semua yang tak bisa aku sebutkan Terima berikan kasih atas semua yang kalian

semoga

Allah

SWT

membalas

kebaikan kalian semua. Amin

v

KATA PENGANTAR

Assalamu’alaikum Wr. Wb. Bismillahirrahmanirahim Puji Syukur Alhamdulillah Penulis

Panjatkan Kehadirat Allah S.W.T yaang telah memberikan rahmat, kekuatan, dan kesabaran sehingga penulis dapat menyelesaikan Tugas Akhir ini. Tugas Akhir ini disusun untuk memenuhi persyaratan dalam memperoleh gelar ahli madya Manajemen Pertanahan pada UNNES. penulis menyadari dalam penulisan Tugas Akhir ini tidak lepas dari bantuan berbagai pihak dan untuk itu penulis menyampaikan ucapan terima kasih yang setulusnya kepada: 1. Drs.A.T. Suegito SH.MM, Rektor UNNES yang telah memberi kesempatan penulis untuk belajar di Unnes. 2. Drs.Sunardi MM, Dekan Fakultas Ilmu Sosial Unnes. 3. Drs.Eko Handoyo,Msi Ketua Jurusan Hukun dan Kewarganegaraan 4. Drs. Rustopo SH,M.Hum Ketua Program Studi D III Manejemen Pertanahan Fakultas Ilmu Sosial Unnes. 5. Dra.Surati Dosen pembimbing yang telah memberikan bimbingan dalam penulisan Tugas Akhir. 6. Yahman ,SH Kepala Kantor Pertanahan Kota Semarang 7. Karwinto ,SH kepala Sub bagian Tata Usaha beserta Staf yang telah memberikan bantuan kepada penulis dengan pinjaman buku.

vi

8. Teman-teman Mahasiswa angkatan 2002 Manajemen Pertanahan D III selama ini bersama-sama menjalani kuliah dengan penuh semangat dan saling membantu. 9. Keluarga tercinta atas doa ,kesabaran dan dukungannya. 10. Semua pihak yang telah membantu dan mendukung penulis dalam menyelesaikan Tugas Akhir ini yang tak dapat disebut satu persatu. Wassalamu’alaikum Wr.Wb.

vii

DAFTAR ISI

Halaman HALAMAN JUDUL .................................................................................... SARI ............................................................................................................ HALAMAN PERSETUJUAN ..................................................................... HALAMAN PENGESAHAN KELULUSAN ............................................. MOTTO DAN PERSEMBAHAN ............................................................... KATA PENGANTAR ................................................................................. DAFTAR ISI................................................................................................. DAFTAR LAMPIRAN................................................................................. i ii iii iv v vi viii xI

BAB I

PENDAHULUAN 1.1. Latar Belakang Masalah .................................................... 1.2. Perumusan Masalah ........................................................... 1.3. Tujuan Dan Kegunaan Penelitian ...................................... A. Tujuan Penelitian ......................................................... B. Kegunaan Penelitian .................................................... 1.4. Sistematika Penulisan ....................................................... 1 6 6 6 7 8

BAB II

PENELAAHAN KEPUSTAKAAN 2.1. Pengertian Tanah Menurut UUPA..................................... 2.2. Tanah Sebagai Jaminan Hutang......................................... 2.3. Dasar Hukum Hak Tanggungan Atas Tanah ................... viii 9 11 16

BAB III

METODE PENELITIAN 3.1. Lokasi Penelitian ............................................................... 3.2. Fokus Penelitian................................................................. 3.3. Sumber Data .................................................................... 3.4. Metode Pengumpulan Data................................................ 3.5. Teknik Analisis Data ......................................................... 18 18 19 19 22

BAB IV HASIL PENELITIAN DAN PEMBAHASAN
4.1. Hasil Penelitian .................................................................. 4.1.1. Gambaran Umum Kantor Pertanahan Kota 24 24

Semarang ............................................................... 4.1.2. Struktur Organisasi Kantor Pertanahan Kota Semarang ............................................................... 4.1.3. Fungsi Kantor Pertanahan...................................... 4.2. Pembahasan ...................................................................... 4.2.1. Pendaftaran Hak Tanggungan Di Kantor

27 33 33

Pertanahan Kota Semarang .................................... 1. Obyek hak atas tanah yang dapat dibebani hak tanggungan....................................................... 2. Proses pembebanan hak tanggungan .............. 3. Pembuatan Akta Pemberian Hak Tanggungan 4.2.2. Kegiatan Pendaftaran Hak Tanggungan Di Kantor Pertanahan Kota Semarang ....................................

33

34 36 41

42

ix

4.2.3. Ciri-ciri dan Sifat-sifat Hak Tanggungan .............. 4.2.4. Masalah-masalah / Hambatan yang di Hadapi Dalam Praktek........................................................

44

46

BAB V PENUTUP
5.1. Kesimpulan ....................................................................... 5.2. Saran-saran......................................................................... 49 49

DAFTAR PUSTAKA LAMPIRAN

x

DAFTAR LAMPIRAN

Halaman 1. Data Pemohon konversi / Pengakuan Hak.............................................. 2. Surat pernyataan Diri ............................................................................. 3. Berita Acara Kesaksian........................................................................... 4. Kutipan Daftar Buku C ........................................................................... 5. Surat Pernyataan Penguasaan Fisik Bidang Tanah ( Sporadik )............. 6. Daftar Permohonan Pekerjaan Tanah ( Sporadik ) ............................... 7. Salinan Buku Tanah Hak Tanggungan .................................................. 8. Sertipikat Hak Tanggungan ................................................................... 9. Akta Pemberian Hak Tanggungan .......................................................... 10. Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan........................................ 58 59 60 61 62 63 64 65 66 67

xi

BAB I PENDAHULUAN

1.1. Latar Belakang Masalah Pembangunan ekonomi sebagai bagian dari Pembangunan Nasional yang merupakan salah satu upaya untuk mewujudkan kesejahteraan rakyat yang adil dan makmur, berdasarkan Pancasila dan Undang-Undang Dasar 1945. Dalam rangka memelihara

keseimbangan pembangunan tersebut yang para pelakunya meliputi baik pemerintah maupun masyarakat sebagai orang perseorangan dan Badan Hukum sangat diperlukan dana dalam jumlah besar. Dengan meningkatnya kegiatan pembangunan, meningkat juga keperluan akan tersedianya dana yang sebagian besar diperoleh melalui kegiatan perkreditan. Mengingat pentingnya kedudukan dana perkreditan tersebut dalam proses pembangunan sudah semestinya jika pemberi dan penerima kredit serta pihak yang lain terkait mendapat perlindungan melalui suatu lembaga hak jaminan yang kuat dan yang dapat pula memberikan kepastian hukum bagi semua pihak yang

berkepentingan. Pemberian kredit pada hakekatnya adalah suatu kepercayaan dari si pemberi kredit terhadap si penerima kredit, namun tidaklah disangkal bahwa kepercayaan itu tidak mungkin semata-mata

1

2

didasarkan atas perasaan karena kedudukan seorang Debitur di dalam masyarakat ataupun begitu saja diberikan dengan alasan sudah lama dikenal baik berdasar kebiasaan. Dengan demikian dapat disimpulkan jaminan suatu kredit, baik berupa jaminan perorangan ataupun jaminan kebendaan serta adanya angka-angka positif, haruslah merupakan faktor-faktor dalam hal-hal yang tidak diinginkan. Apabila kita simak bersama maka jaminan yang baik adalah : 1. Jaminan dapat segera mudah dan cepat membantu mendapatkan kredit oleh yang memerlukan kredit. 2. Jaminan tidak mengurangi atau melemahkan perbuatan si pencari kredit dalam melaksanakan tujuannya. 3. Jaminan dapat memberikan kepastian kepada si pemberi kredit, dalam arti bahwa barang jaminan tersebut setiap waktu tersedia untuk di eksekusi, bilamana perlu dapat segera di uangkan dengan cepat dapat dipakai melunasi hutang si pemberi kredit. Demikianlah apa yang penulis utarakan di atas dapat merupakan prinsip-prinsip atau hal-hal yang harus diketahui oleh semua pihak yang terlihat dalam suatu pemberian jaminan kredit. Dari uraian diatas maka di tarik kesimpulan bahwa jaminan yang paling utama di tuntut oleh kreditur yaitu jaminan terhadap bendabenda tetapi khususnya tanah.

3

Di dalam setiap kredit selalu diperlukan jaminan atau tanggungan. Adapun jaminan yang dapat diberikan berbentuk benda tidak bergerak (tetap), misalnya tanah, rumah, dan pekarangan, sawah, ladang, tambak dan lain sebagainya. Sebetulnya yang

dijadikan jaminan disisni adalah hak atas tanah tersebut diatas. Berdasarkan Undang-Undang Pokok Agraria (UUPA) Nomor 5 tahun 1960 dijadikan jaminan hutang dengan di bebani Hak Tanggungan adalah : 1. Hak Milik 2. Hak Guna Usaha 3. Hak Guna Bangunan. Adapun fungsi daripada jaminan tersebut adalah demi

keamanan modal yang diberikan oleh kreditur kepada debitur (si pemberi modal). Hal ini memang sudah sewajarnyalah hak-hak dari kreditur harus dilindungi dan disinilah letak arti penting lembaga jaminan. Kebijakan yang longgar dalam perkreditan juga sangat diperlukan demi perlindungan terhadap pihak ekonomi lemah yaitu para petani kecil, pedagang kecil, para pegawai kecil. Mereka semua itu memerlukan kredit untuk mengembangkan usahanya disamping kurang mampunya untuk memberikan jaminan yang memadai untuk jaminan bagi kredit yang diperlukan.

4

Dalam

rangka

memperhatikan

lembaga

jaminan

yang

demikian, bentuk-bentuk lembaga jaminan yang tumbuh dengan suburnya dalam praktek perlu mendapat pengaturan dengan segera. Hal ini sangat dirasakan sangat perlu karena beberapa masalah atau persoalan yang menurut pengamatan penulis banyak sekali hal-hal yang terjadi di dalam praktek tidak sejalan dengan peraturan yang ada, misalnya saja para pengusaha pada khususnya serta masyarakat pada umumnya belum dapat memanfaatkan fasilitas yang diberikan oleh pemerintah berupa pemberian kredit perbankkan, sehingga apa yang terjadi kewajiban debitur untuk mengembalikan modal yang diberikan dari kreditur tidak berjalan lancar sebagaimana mestinya ini jelas merupakan faktor penghambat jalannya perekonomian suatu negara. Kemudian problem yang lain adalah bahwa pengusaha atau masyarakat belum mengetahui bagaimana prosedur pelaksanaan pemberian kredit dengan jaminan atau tanggungan. Dengan melihat kenyataan diatas maka sangatlah perlu sekali pemerintah memberikan bimbingan berupa penyuluhan-penyuluhan kepada para pengusaha maupun masyarakat yang mempunyai kepentingan dengan masalah tersebut. Di samping itu pemerintah dalam hal ini memberikan pengawasan yang tepat dan cepat sehingga kredit perbankkan yang diberikan tersebut dapat berperan

5

sebagaimana

diharapkan.,

sehingga

kemungkinan

kebocoran-

kebocoran dapat dihindari sedini mungkin. Adapun proses pembebanan Hak Tanggungan menurut

Undang-Undang Hak Tanggungan adalah melalalui dua tahap: 1. Tahap pemberian Hak Tanggungan dengan pembuatan AKTA pemberian Hak Tanggungan oleh PPAT sebelumnya telah dibuat perjanjian hutang piutang yang menjadi dasar dari Hak

Tanggungan ini (Pasal 8 ayat 1). 2. Tahap pendaftaran oleh kantor Pertanahan,pendaftaran ini adalah penting karena membuktikan saat lahirnya Hak Tanggungan yang dibebankan. Bahwa untuk memperoleh kepastian mengenai saat

pendaftaran maka ditentukan bahwa tanggal hari ketujuh setelah penerimaan surat-surat yang diperlukan untuk pendaftaran tersebut secara lengkap oleh Kantor Pertanahan. Apabila hari ketujuh jatuh pada hari libur,maka dihitung hari kerja berikutnya. Dalam penulisan ini, Pendaftaran Hak Tanggungan adalah Badan Pertanahan Nasional yang Kewenangannya dilimpahkan oleh Kanwil BPN dan didaftar pada Kantor Pertanahan Kota Semarang. Oleh karena itu, penulis tertarik untuk mengambil judul tugas Akhir tentang: “PELAKSANAAN PENDAFTARAN HAK

TANGGUNGAN PADA KANTOR PERTANAHAN DI KOTA SEMARANG”.

6

1.2. Perumusan Masalah Berdasarkan Ruang lingkup di atas maka perumusan masalah yang diambil adalah : 1. Bagaimana Pelaksanaan Pendaftaran Hak Tanggungan di Kantor Pertanahan Kota Semarang ? 2. Hambatan Pendaftaran Semarang ? apa Hak yang dihadapi dalam di praktek Pelaksanaan Kota

Tanggungan

Kantor

Pertanahan

1.3. Tujuan Dan Kegunaan Penelitian A. Tujuan Penelitian Tujuan dari penulisan Tugas Akhir ini adalah sebagai berikut : 1. Untuk mengetahui Pelaksanaan Pendaftaran Hak Tanggungan di Kantor Pertanahan Kota Semarang. 2. Untuk mengetahui hambatan apa saja yang timbul dalam praktek. 3. Agar masyarakat mengetahui arti penting Pelaksanaan

Pendaftaran hak Tanggungan di Kantor Pertanahan Kota Semarang khususnya bagi seseorang kreditur dan debitur dalam suatu utang piutang.

7

B. Kegunaan Penelitian Kegunaan yang diperoleh dari penelitian ini adalah : 1. Teoritis Menambah pengetahuan dan wawasan serta untuk

menerangkan disiplin ilmu yang diperoleh dari Universitas, khususnya dapat mengetahui Pelaksanaan Pendaftaran Hak Tanggungan Pada Kantor Pertanahan di Kota Semarang. 2. Praktis a. Bagi Masyarakat Dengan adanya Tugas Akhir ini masyarakat diharapkan lebih mengetahui tentang proses Pelaksanaan Pendaftaran Hak Tanggungan di Kantor Pertanahan Kota Semarang sesuai dengan prosedur dan ketentuan yang berlaku. Agar Masyarakat mengetahui arti penting pelaksanaan Pendaftaran Hak Tanggungan di Kantor Pertanahan Kota Semarang khususnya bagi seorang kreditur dan debitur dalam suatu utang piutang tertentu. b. Bagi Kantor Pertanahan Kota Semarang Agar lebih berhati-hati dalam melaksanakan Pelaksanaan Pendaftaran Hak Tanggungan dan menambah referensi di bidang Pertanahan khususnya dalam Pelaksanaan

Pendaftaran Hak Tanggungan.

8

1.4. Sistematika Penulisan Untuk dapat memberikan gambaran yang jelas dan kearah serta lebih memudahkan dalam menangkap keseluruhan tugas akhir ini maka penulis menggunakan sistematika tugas akhir sebagai

berikut : BAB I : Pendahuluan Pendahuluan yang berisi tentang latar belakang,

perumusan masalah, tujuan dan kegunaan penelitian, sistematika penulisan tugas akhir. BAB II : BAB III : Tinjauan Pustaka / Kerangka Teoritik Metode Penelitian Dalam bab ini berisi tentang lokasi penelitian, fokus penelitian, sumber pengumpulan data dan metode pengumpulan data. BAB IV : Hasil Penelitian Dan Pembahasan Dalam bab ini menerangkan tentang uraian tata cara pelaksanaan pendaftaran hak tanggungan pada Kantor Pertanahan Kota Semarang dan analisis hasil pekerjaan BAB V : Penutup Penutup ini berisi tentang saran dan kesimpulan

BAB II PENELAAHAN KEPUSTAKAAN

2.1. Pengertian Tanah Menurut UUPA Di dalam Undang-undang Pokok Agraria (UUPA) yang di maksud dengan tanah ialah permukaan bumi, pasal 4 ayat 1:

“Atas dasar hak menguasai dari negara sebagai yang dimaksud dalam pasal 2 ditentukan adanya macam-macam hak atas hak permukaan bumi yang disebut tanah yang dapat diberikan kepada dan dipunyai oleh orang-orang baik sendiri maupun bersama-sama dengan orang alin serta badan hukum”.

Penyebutan pasal diatas pelaksanaan lebih lanjut dari pada apa yang telah ditentukan oleh pasal 2 yaitu tentang hak menguasai dari Negara. Berdasarkan hak menguasai ini, maka Negara dapat mengatur adanya bermacam-macam hak atas tanah dan berbagai peraturan di bidang Agraria. Segala sesuatu yang bersangkutan dengan bumi, air dan ruang angkasa dapat diatur dan diselenggarakan oleh pemerintah sebagai wakil dari Negara. Demikian juga dengan hak-hak dan tindakan hak atas bumi, air dan ruang angkasa dapat diatur oleh negara. Kekuasaan yang diberikan kepada Negara untuk

mengatur soal-soal yang berkenaan dengan Agraria, harus dipergunakan untuk mencapai suatu tujuan yang luhur yaitu

9

10

digunakan untuk mencapai kemakmuran rakyat yang sebesarbesarnya didalam arti kebahagiaan, kesejahteraan dan

kemerdekaan dalam masyarakat dan Negara Republik Indonesia yang berdaulat adil dan makmur. Pemerintah sebagai wakil Negara Republik Indonesia tidak perlu selamanya harus

menyelenggarakan hak menguasai dimaksud dalam pasal 2 UUPA tapi dapat mendelegasikan kekuasaannya kepada Pemerintahan yang lebih rendah (Pemerintah Daerah). Pengertian tanah tidak termasuk isi bumi yang berupa barang mineral. Tanah diartikan sebagai permukaan bumi namun orang yang mempunyai hak atas tanah menurut pasal 4 ayat 2 yang berbunyi :

Hak-hak atas tanah yang dimaksud dalam ayat 1 pasal ini memberi wewenang untuk mempergunakan tanah yang bersangkutan, dengan demikian bila tubuh bumi dan air serta ruang angkasa yang ada diatasnya, sekedar diperlukan untuk kepentingan yang langsung berhubungan dengan penggunaan tanah itu, dalam batas-batas menurut undangundang ini dan peraturan hukum lain yang lebih tinggi.

Kita ketahui sejak jaman dulu kala sampai sekarang ini tanah merupakan benda yang tidak bergerak, yang paling sering dipersoalkan antara individu dengan badan hukum bahkan tidak jarang antara Negara yang satu dengan Negara yang lain. Karena sangat pekanya masalah-masalah yang ditimbulkan oleh tanah, maka untuk itu penulis berpendapat memang sangat penting atau

11

suatu keharusan bagi suatu Negara/Pemerintah untuk menciptakan peraturan-peraturan yang dituangkandalam bentuk undang-undang mengenai masalah-masalah tanah tersebut. Untuk Negara kita masalah tanah ini justru merupakan permasalahan yang utama karena seperti kita ketahui Negara Indonesia ini termasuk juga salah satu Negara yang sebagian besar sumber penghidupan rakyatnya berasal dan bergantung dari pengolahan tanah seperti halnya pertanian dan pertambangan. Suatu Negara Agraria maka dimana amat mayoritas diharapkan rakyatnya pemikiran hidup serta

bercocok

tanam,

pemecahan mengenai masalah tanah-tanahtersebut secara baik dan adil. Hal tersebut di atas dimaksudkan untuk dapat terwujudnya keadilan bagi seluruh rakyat Indonesia seperti apa yang tercantum dalam sila ke 5 dari pancasila.

2.2. Tanah Sebagai Jaminan Hutang Dalam alam pembangunan seperti yang dilaksanakan oleh Indonesia dewasa ini, maka satu bagian yang tidak terpisahkan adalah modal sebagai masalah satu pendukungnya. Seperti kita ketahui bahwa faktor produksi adalah terdiri dari : 1. 2. Modal Alam

12

3. 4.

Tenaga kerja Skill (tenaga ahli) Alam dan tenaga kerja di Indonesia berlimpah, sedangkan

skill dan modal masih sangat kurang. Sehubungan dengan ini bagi penulis akan mengupas hubungan modal dengan jaminan, khususnya hak tanggungan atas tanah. Kebutuhan akan modal tampak semakin besar, dengan demikian makin stabilnya perekonomian dan dan makin majunya perdagangan serta industri sudah tentu dalam suatu pemberian kredit tidak begitu saja akan diperoleh, akan tetapi harus ada jaminan dan ini sangat penting. Suatu jaminan yang ditentukan terlebih dahulu guna memperoleh suatu kredit, merupakan syarat mutlak bagi

kelancaran pengembalian hutang, bilamana suatu pemberian kredit yang dimaksud mengalami suatu kemacetan. Dari si pemberi kredit, dalam hal ini fihak bank, adalah amat penting artinya untuk mengetahui jaminan manakah yang paling aman, cara-cara yang bagaimana mengadakan suatu perjanjian tentang jaminan yang mantap apabila dikemudian hari tidak. Jalan lain untuk memperoleh kembali uangnya. Sedangkan dari si penerima kredit juga harus mengetahui macam jaminan yang dapat dipergunakan untuk memperoleh suatu kredit serta akibat-akibat yang mungkin timbul terhadap jaminan tersebut.

13

Pada umumnya kreditur akan merasa aman apabila tanah yang dijadikan jaminan hutang, hal ini karena tanah tidak sudah musnah atau hilang and lain-lain. Suatu lembaga jaminan yang mengurusi masalah hutang piutang tidak hanya akan melindungi pihak kreditur dan debitur saja akan tetapi harus memperhatikan juga kepentingan fihak ketiga terhadap akibat yang sangat merugikan kepentingannya. Hukum memberikan perlindungan bagi kreditur dalam Pasal 1131 KUH Perdata yang memuat ketentuan bahwa : Segala kebendaan si berutang, baik yang bergerak maupun yang tak bergerak baik yang sudah ada maupun yang baru akan ada dikemudian hari, menjadi tanggungan untuk segala perkatannya perseorangan.

Akan tetapi pasal ini tidak merupakan perlindungan sepenuhnya bagi seorang kreditur, oleh karena bisa ada kreditur lain yang membutuhkan tanah tersebut dengan jaminan menurut Pasal 1132 KUH Perdata yaitu dalam pelunasan hutangnya dibagi secara berimbang dengan piutang masing-masing. Atas pertimbangan ini, maka seringkali seseorang minta diberikan jaminan secara khusus dan jaminan ini dapat pula berupa jaminan perorangan. Namun penulis hanya akan

membahas jaminan kebendaan saja. Jaminan kebendaan dapat diadakan antara kreditur dengan fihak kedua yang menjamin dipenuhinya kewajiban-kewajiban si

14

debitur. Pemberian kaminan kebendaan akan selalu berupa pemisahan suatu bagian kekayaan seseorang si pemberi jaminan, dan menyediakannya untuk pemenuhan kewajiban si debitur. Kekayaan tersebut dapat berupa kekayaan si debitur sendiri atau kekayaan fihak ketiga. Pemisahan diperuntukkan bagi atau penyediaan secara si khusus kreditur ini yang

keuntungan/keamanan

memintanya, karena bilamana tidak ada tindakan yang demikian itu, bagian kekayaan tadi, seperti halnya dengan seluruh kekayaan si debitur merupakan jaminan guna pembayaran semua hutang si debitur. Dengan demikian akan pemberian jaminan kebendaan kepada seseorang kreditur tertentu, memberikan kepada seseorang kreditur tersebut suatu kedudukan istimewa terhadap para kreditur lainnya. Apabila debitur memberikan suatu barang sebagai jaminan berarti melepaskan sebagian kekuasaan barang tersebut. Pada dasarnya yang harus dilepaskan itu adalah kekuasaan untuk memindahkan hak milik atas barang tersebut dengan cara apapun juga, seperti menjual, menukar, menghibahkan dan sebagainya. Untuk barang-barang bergerak cara yang paling afektif guna mengurangi barang-barang tersebut dipindahkan hak

miliknya oleh si debitur, adalah dengan cara menarik barang itu dari kekuasaan fisik si debitur.

15

Disamping jaminan kredit yang telah ditetapkan oleh undang-undang, dapat pula bank menentukan syarat-syarat

tambahan untuk pengamanan suatu kredit yang dikeluarkan antara lain dengan adanya : 1. 2. Asuransi terhadap barang-barang jaminan. Pernyataan bahwa si peminjam/si penerima kredit tidak akan menjaminkan lagi barang-barang jaminan kepada fihak lain. 3. Laporan keuangan dari si penerima kredit kepada fihak bank tentang keadaan perusahaan pada waktu yang telah

ditetapkan. Walaupun pemberian kredit pada hakekatnya adalah suatu kepercayaan si pemberi kredit terhadap si penerima kredit, namun tidaklah disangkal bahwa kepercayaan itu tidak mungkin

didasarkan semata-mata perasaan kedudukan seorang debitur di dalam masyarakat, ataupun begitu itu saja diberikan dengan alasan sudah lama dikenal dengan baik berdasar kebiasaan. Pemberian kredit yang diberikan oleh suatu bank itu karena suatu usaha perusahaan dari seseorang peminjaman baik secara

perseorangan atau secara bersama-sama sebagai suatu perusahaan, dimana keadaan usaha/perusahaan dari penguisaha yang baik untuk ini haruslah tercermin di dalam angka-angka yang positif, baik berupa kekayaan maupun laporan keuangan yang

menggambarkan keuntungan suatu usaha.

16

Dengan tidak meninggalkan tujuan utama dari pemerintah dalam peningkatan penghasilan secara merata dan kelancaran kehidupan perekonomian pada dewasa ini di satu fihak ada pengamanan pemberian kredit di lain fihak maka jaminan yang baik adalah : 1. Yang dapat segera dengan mudah dan cepat membantu mendapatkan kredit oleh yang memelukan kredit. 2. Yang tidak mengurangi atau melemahkan kekuatan si pencari kredit dalam usaha melaksanakan tujuannya. 3. Yang memberi kepastian kepada si pemberi kredit, dalam arti bahwa barang jaminan tersebut setiap waktu tersedia untuk dieksekusi, bilamana perlu dapat segera dipakai melunasi hutang si penerima kredit. Dari uraian di atas maka jelaslah bahwa jaminan yang paling utama dan disukai oleh kreditur berupa tanah dan bangunan.

2.3. Dasar Hukum Hak Tanggungan Atas Tanah Undang-Undang No 4 tahun 1996 tentang Hak Tanggugan atas tanah serta benda-benda yung berkaitan dengan tanah yang mulai berlaku tanggal 9 April 1992 yaitu mulai di Undangkannya (Pasal 31).

17

Adapun pasal-pasal yang menyangkut Hak Tanggugan atas tanah ini adalah : Pasal 25 : Hak Milik dapat dijadikan jaminan hutang dengan dibebani Hak Tanggugan . Pasal 33 : Hak Guna Usaha dapat dijadikan jaminan hutang dengan dibebani Hak Tanggugan, Pasal 39 : Hak Guna Bangunan dapat dijadikan hutang dengan dibeban Hak Tanggugan. Pasah 51 : Hak Tanggugan dapat dibebankan pada Hak Milik, Hak Guna Usaha dan Hak Guna Banguan tersebut dalam Pasal 25, 33, dan 39 dan akan diatur dengan Undang –Undang. Dan sehubungan dengan ketentuan pasal tersebut, maka Pemerintah mengeluarkan Undang-Undang No 4 Tahun 1996 jaminan

yang dalam pasal 4 berbunyi : Tanah-tanah Hak Milik, Hak Guna Bangunan dan Hak Guna Usaha, yang telah dibukukan dalam daftar buku tanah menurut ketentuan-ketentuan menurut Peraturan Pemerintah No 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah dapat di bebani Hak Tanggungan.

BAB III METODE PENELITIAN

Dalam suatu penelitian agar memperoleh hasil yang sesuai dengan yang diharapkan, maka harus diterapkan metode penelitian yang bisa dipertanggungjawabkan hasil penelitian itu akan berhasil dengan baik dan sesuai dengan yang diharapkan apabila metode-metode yang dipilih dan digunakan sesuai dengan obyek serta tujuan penelitian. 3.1. Lokasi Penelitian Dalam pelaksanaan penelitian ini, penyusun mengambil sasaran lokasi penelitian pada Kantor Pertanahan Kota Semarang Jalan Ki

Mangunsarkoro No.23 Semarang Telp.(024)831089. Dipilihnya lokasi penelitian di Kantor Pertanahan Semarang tersebut karena dianggap cukup representatif dalam mengungkap data-data mentah yang akan melengkapi penyusunan Tugas Akhir ini.

3.2. Fokus Penelitian Dalam penulisan Tugas Akhir ini penulis mengadakan semacam pembatasan masalah terhadap uraian Tugas Akhir supaya dalam pembahasannya tidaklah jauh dari masalah-masalah yang ditimbulkan oleh tanah. Agar supaya dapat mempelajari lebih mendalam serta menyusunnya secara sistematis pokok masalah tersebut diatas, maka penulis membatasi hanya mengenai

Pelaksanaan Pendaftaran Hak Tanggungan. 18

19

3.3. Sumber Data Dalam penelitian ini memerlukan data-data yang akan

dijadikan sumber untuk memecahkan permasalahan yang dihadapi penulis. Penggunaan metode dan teknik yang tepat akan memberikan kemudahan bagi peneliti dalam memgolah dan menganalisis data-data yang masuk.Hasil pengolahan dan analisis tersebut diharapkan dapat memberi jawaban dan alternatif pemecahan atas segala permasalahan yang dihadapi. Sumber pengumpulan data yang digunakan dalam penelitian ini adalah : a. Informan Yaitu data yang di kumpulkan melalui wawancara dari obyek penelitian dengan petugas Kantor Pertanahan Kota Semarang. Secara langsung pada obyek yang akan diteliti. b. Dukumentasi Yaitu data yang di peroleh dengan mempelajari dan mengutip buku-buku di perpustakaan yang berhubungan dengan obyek sasaran penelitian.

3.4. Metode Pengumpulan Data Metode yang di gunakan untuk mengumpulkan data primer yaitu :

20

a. Wawancara Menurut Iqbal Hasan (2002:85) pengertian wawancara adalah teknik pengumpulan data dengan mengajukan pertanyaan langsung oleh pewawancara kepada responden, dan jawabanjawaban responden dicatat atau direkam. Dalam hal ini peneliti mengadakan wawancara mengenai hal-hal yang berhubungan dengan pelaksanaan Pendaftaran Hak Tanggungan Pada Kantor Pertanahan Di Kota Semarang,Hambatan apa yang dihadapi dalam praktek Pelaksanaan Pendaftaran Hak Tanggungan di Kantor Pertanahan Kota Semarang. Teknik wawancara yang digunakan adalah wawancara tidak berstruktur (Iqbal Hasan 2002:85) yaitu teknik wawancara dimana pewawancara tidak menggunakan daftar pertanyaan atau daftar isian sebagai penuntun selama dalam proses wawancara. Kelebihan wawancara ini adalah peneliti dapat memberikan pertanyaan langsung kepada responden. Keterangan atau tanya jawab yang diberikan oleh staff ataupun karyawan Kantor Pertanahan Kota Semarang dapat lebih berkembang dan pada saat melakukan wawancara peneliti dapat mengetahui secara langsung tentang situasi dan kondisi yang sebenarnya, sehingga dapat diketahui adanya permasalahan-permasalahan.Selain itu ada juga kerugiannya,yaitu pada saat peneliti memberikan pertanyaan

21

kepada staff dan karyawan Kantor Pertanahan Kota Semarang jawaban yang mereka berikan hanya sepatah-sepatah atau disingkat-singkat, sehingga hal ini merugikan peneliti dalam penyusunan tugas akhir karena jawaban yang diberikan tidak dapat dikembangkan

b. Dokumentasi Menurut Iqbal Hasan (2002:87) yang dimaksud dengan dokumantasi adalah teknik pengumpulan data yang tidak langsung ditujukan pada subjek penelitian, namun melalui dokumen. Dokumen yang digunakan dapat berupa buku harian . Dalam hal ini penulis menggunakan dokumen berupa contoh-contoh produk yang dibuat Kantor Pertanahan Kota Semarang Misalnya: Buku Hak Tanggungan ,Sertifikat Hak Tanggungan. Kelebihan dari studi dokumentasi, peneliti mendapatkan bukti – bukti yang otentik sebagai acuan dalam pembuatan tugas akhir ini. c. Studi Kepustakaan Studi Kepustakaan yaitu dengan cara membaca dan mencatat literatur yang berhubungan dengan Pelaksanaan

Pendaftaran Hak Tanggungan

22

3.5. Teknik Analisis Data Menurut Patton ( 1980 : 268 ) dalam bukunya Moleong , analisa data adalah proses mengatur urutan data,

mengorganisasikannya kedalam suatu pola, kategori, dan satuan uraian dasar. Selanjutnya Bogdan dan Taylor (1975:79)

mendefinisikan analisis data sebagai proses yang merinci usaha secara formal untuk menentukan tema dan merumuskan hipotesisnya (ide) seperti yang disarankan olah data dan sebagai usaha untuk memberikan bantuan kepada tema dan pada hipotesis itu. Dengan demikian dapat disimpulkan analisis data proses mengorganisasikan dan mengurutkan data kepola, kategori, dan satuan uraian dasar sehingga dapat ditemukan tema dan dapat dirumuskan hipotesis kerja seperti yang disarankan oleh data (Moleong, 2002:103). Langkah-langkah dalam model analisis interaksi sebagai berikut adalah : a. Pengumpulan data Adalah mencari dan mengumpulkan data yang diperlukan yang dilakukan terhadap berbagai jenis dan bentuk data yang ada dilapangan. b. Reduksi data Hasil penelitian di lapangan sebagai bahan mentah dirangkum, direduksi, kemudian disusun supaya lebih sistematis untuk mempermudah peneliti dalam mencari kembali data yang

diperoleh apabila diperlukan kembali.

23

c. Sajian data Sajian data ini membantu peneliti untuk melihat gambaran keseluruhan atau bagian-bagian tertentu dari hasil penelitian. d. Verifikasi data Dari data - data yang diperoleh dari hasil wawancara, kemudian peneliti mencari makna dari hasil penelitian. Penelitian berusaha mencari pola, hubungan serta hal-hal yang sering timbul. Dari hasil penelitian atau data yang diperoleh peneliti membuat kesimpulan-kesimpulan kemudian di verifikasikan. Secara

sistematis proses pengumpulan data, reduksi data, sajian data, dan verifikasi data dapat digambarkan sebagai berikut :

Pengumpul data

Penyajian data

Penarikan kesimpulan Reduksi data

BAB IV HASIL PENELITIAN DAN PEMBAHASAN

4.1. Hasil Penelitian 4.1.1. Gambaran Umum Kantor Pertanahan Kota Semarang Kantor pertanahan kota semarang dalam melaksanakan

kegiatan pelayanan sehingga dapat memenuhi harapan semua pihak, selain jumlah karyawan yang sangat menentukan namun kelengkapan penunjang seperti prasarana dan sarana kerja juga sangat

mempengaruhi. Kantor pertanahan kota semarang mempunyai 124 orang karyawan yang terdiri dari : 1. Golongan IV sebanyak 2 orang 2. Golongan III sebanyak 73 orang 3. Golongan II sebanyak 59 orang 4. Golongan I sebanyak 0 orang Tingkat pendidikan SD : 2 orang, SMP : 8 orang, SMA : 64 orang, Akademi : 10 orang, S1 : 42 orang, dan S2 : 3 orang. Demikian juga luas kantor yang digunakan untuk kegiatan sehari-hari adalah bangunan kantor seluas 1.800 M2 (seribu delapan ratus meter persegi) diatas tanah seluas 2.800 M2 (dua ribu delapan ratus meter persegi).

24

25

1. Jumlah Pegawai Menurut Jabatan
No. 1 2 3 4 5 Sub Bagian/Seksi Sub Bagian Tata Usaha Seksi PPT Seksi PGT Seksi HAT Seksi P dan PT Jumlah Jumlah 20 6 8 27 63 124 Jabtaan/Eselon II III IV V 0 0 0 0 0 0 1 0 0 0 0 1 1 1 1 1 1 5 2 2 2 2 3 11 Non Struktural 16 3 5 24 59 107 Keterangan

2. Jumlah Pegawai Menurut Golongan
Golongan Ruang II III IV Jumlah Ket A B C D A B C D A B C D A B C D I 0 0 0 0 3 3 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 1 0 0 0 0 3 6 1 1 1 2 5 0 1 4 2 2 3 9 0 1 1 5 4 1 1 0 0 0 0 2 0 0 0 0 2 1 0 0 0 0 4 2 0 0 0 0 20 6 9 27 62 124

No. 1 2 3 4 5

Sub Bagian/Seksi Sub Bagian Usaha Seksi PPT Seksi PGT Seksi HAT Seksi P dan PT Jumlah Tata

7 11 15 12 6 1 1 0 0 0

0 0 0 0 6 10 12 21 31 19 16 7 2 0 0 0

3. Jumlah Pegawai Menurut Tingkat Pendidikan
No. 1 2 3 4 5 Sub Bagian/Seksi Sub Bagian Tata Usaha Seksi PPT Seksi PGT Seksi HAT Seksi P dan PT Jumlah 20 6 8 27 63 124 Pendidikan Keterangan SD SLTP SMTA AKD S1 S2 1 0 0 0 0 1 2 0 1 1 4 8 12 2 5 10 27 56 2 0 0 4 10 16 3 4 2 0 0 0

12 0 17 5 38 5

Jumlah

26

4. Jumlah Pegawai Teknis dan Non Teknis
Pendidikan Gol I Gol II Gol III Gol IV Non Non Non Non Non Tek Tek Tek Tek Tek Tek Tek Tek Tek Tek Jumlah 6 5 8 15 37 71 14 1 0 12 26 53 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 4 10 20 34 13 1 0 5 22 41 5 5 4 6 16 36 1 0 0 6 4 11 1 0 0 0 1 2 0 0 0 0 0 0 Ket

No.

Sub Bagian/Seksi

1 2 3 4 5

Sub Bagian Tata Usaha Seksi PPT Seksi PGT Seksi HAT Seksi P dan PT Jumlah

Dalam melakukan kegiatan pelayanan disediakan ruang tunggu bagi pemohon yang representatif dengan berbagai fasilitas sebagai berikut : 1. TV monitor untuk mengetahui kemajuan pekerjaan pelayanan. 2. Papan pengumuman yang berisi tata cara pendaftaran, jangka waktu penyelesaian serta biaya yang diperlukan. 3. Kotak saran untuk menyampaikan segala saran terhadap

pelayanan pertanahan. Selain kotak saran yang tersedia di kantor juga telah dibuka Kotak Pos 40 yang menampung saran dan masukan serta

pendapat/pengaduan dari masyarakat perihal pelayanan pertanahan yang ada. Selain hal-hal tersebut, guna meningkatkan kinerja kesadaran masyarakat terhadap hukum pertanahan kota semarang juga berperan aktif dengan menyelenggarakan penyuluhan-penyuluhan hukum

pertanahan diantaranya adalah :

27

1. Penyuluhan dalam rangka proyek ajudikasi 2. Dalam rangka pelaksanaan PRONA 3. Penyuluhan bersama instansi lain (KADARKUM) 4. Penyuluhan dalam POKMASDAARTIBNAH 5. Penyuluhan pelayanan permohonan hak secara swadaya missal Misi Pelayanan Pertanahan : 1. Tertib pelayanan hukum pertanahan 2. Tertib pelayanan administrasi pertanahan 3. Tertib pelayanan pengaturan penguasaan dan penggunaan tanah 4. Tertib pelayanan pengaturan pemeliharaan tanah dan lingkungan hidup Visi Pelayanan Pertanahan Mewujudkan Pelayanan Prima : 1. Tepat waktu 2. Tepat mutu artinya jaminan kepastian hukum hak atas tanah

4.1.2. Struktur Organisasi Kantor Pertanahan Kota Semarang Kantor pertanahan kota semarang adalah instansi vertikal dari badan pertanahan nasional yang susunan struktur organisasinya berdasarkan surat keputusan kepala badan pertanahan nasional No. 11/KBPN/1988 tentang organisasi dan tata kerja badan pertanahan nasional jo No. 1 Tahun 1989 tentang organisasi dan tata kerja kantor wilayah badan pertanahan nasional di propinsi dan kantor pertanahan

28

kabupaten/kota jo keputusan presiden nomor 103 tahun 2001 jo keputusan presiden nomor 110 tahun 2001. Kantor pertanahan kota semarang dipimpin oleh seorang kepala kantor, dan dibantu oleh : 1. Kepala Sub Bagian Tata Usaha Melaksanakan pengelolaan urusan surat menyurat, rumah tangga, perlengkapan sarana-prasarana kantor, perjalanan dinas, kepegawaian, keuangan, kehumasan, memilihkan rencana

program ketatausahaan. Kepala sub bagian tata usaha membawahi : a. Kepala sub bagian umum dan kepegawaian Dimana tugasnya adalah 1) Melaksanakan surat menyurat, kearsipan, ekspedisi, rumah tangga, ketatalaksanaan, menyiapkan perjalanan dinas dan kegiatan dokumentasi serta menghimpun peraturan

perundang-undangan di bidang pertanahan. 2) Melaksanakan pengelolaan administrasi kepegawaian. 3) Melaksanakan administrasi perijinan. 4) Melaksanakan perencanaan dan pengadaan barang,

pengaturan kendaraan dinas, pencatatan dan pemeliharaan sarana prasarana kantor dan barang-barang inventaris. b. Kepala sub bagian keuangan Dimana tugasnya adalah : Merencanakan dan melaksanakan pengelolaan

administrasi di bidang keuangan yang meliputi penerimaan,

29

penyusunan

anggaran,

penyetoran,

pembukuan,

pertanggungjawaban dan pelaporan dengan berpedoman pada sistem informasi manajemen pelaporan sesuai dengan

peraturan perundang-undangan yang berlaku. 2. Kepala seksi pengaturan penguasaan tanah Menyiapkan dan melakukan kegiatan pengendalian

penguasaan, pemilikan, pemanfaatan bersama, pengalihan hak atas tanah, pembayaran ganti rugi dan penyelesaian masalah. a. Kepala sub seksi penataan penguasaan dan pemilikan tanah Melakukan kegiatan penegasan dan redistribusi tanah obyek pengaturan penguasaan tanah, pembayaran ganti rugi tanah kelebihan maksimum, tanah absented an tanah partikelir, konsolidasi tanah perkotaan dan pedesaan, serta pengaturan pemanfaatan bersama atas tanah, termasuk bagi hasil, sewa dan gadai tanah. b. Kepala sub seksi pengendalian penguasaan dan pemilikan tanah Melakukan kegiatan dibidang penguasaan dan

pemilikan tanah, pengalihan hak, dan penyelesaian masalah. 3. Kepala seksi penatagunaan tanah Mengumpulkan data dan menyiapkan rencana

penatagunaan tanah, memberikan bimbingan penggunaan tanah kepada masyarakat, serta menyiapkan pengendalian perubahan penggunaan tanah.

30

a. Kepala sub seksi data penatagunaan tanah Mengumpulkan, mengolah dan menyajikan penatagunaan tanah. b. Kepala sub seksi rencana dan bimbingan penatagunaan tanah Menyiapkan penyusunan rencana penatagunaan tanah,

memberikan bimbingan penggunaan tanah kepada masyarakat dan menyiapkan pengendalian perubahan penggunaan tanah. 4. Kepala seksi hak-hak atas tanah Menyiapkan dan melakukan kegiatan dibidang hak-hak atas tanah, pengadaan tanah dan penyelesaian masalah

pertanahan. a. Kepala sub seksi pengurussan hak-hak atas tanah Menyiapkan pemberian dan fatwa melakukan mengenai kegiatan pemeriksaan dan

pemberian,

pembaruan,

perpanjangan jangka waktu, pengertian dan pembatalan hakhak atas tanah. b. Kepala sub seksi pengadaan tanah Menyiapkan dan melakukan kegiatan dibidang pengadaan tanah bagi instansi pemerintah. c. Kepala sub seksi penyelesaian masalah pertanahan Menyiapkan dan melakukan penyelesaian masalah pertanahan. 5. Kepala seksi pengukuran Melakukan pengukuran dan pemetaan serta menyiapkan pendaftaran, peralihan hak atas tanah, pembebanan hak atas tanah, dan bimbingan PPAT.

31

a. Kepala sub seksi pengaturan, pemetaan dan konversi Melakukan identifikasi, pengukuran, pemetaan dan

menyiapkan pendaftaran konversi tanah milik adat. b. Kepala sub seksi pendaftaran hak dan informasi pertanahan Menyiapkan pendaftaran hak berdasarkan pemberian hak dan pengakuan hak, mengumpulkan data hak atas tanah untuk pembuatan laporan dan penyajian informasi pertanahan, serta memelihara daftar-daftar umum dan warkah dibidang

pengukuran dan pendaftaran tanah. c. Kepala sub seksi peralihan hak, pembebanan hak dan PPAT Menyiapkan penyelesaian peralihan hak atas tanah,

pembebanan hak atas tanah dan bahan-bahan bimbingan PPAT, serta menyiapkan bahan-bahan daftar isian dibidang pengukuran dan pendaftaran.

32

STRUKTUR ORGANISASI DAN PERSONALIAA KANTOR PERTANAHAN KOTA SEMARANG (Berdasarkan Surat Keputusan Kepala BPN No. 1 Tahun 1989)

KEPALA KANTOR PERTANAHAN KOTA SEMARNG

KEPALA SUB BAGIAN TATA USAHA

KAUR KEUANGAN

KAUR UMUM

KEPALA SEKSI PPT

KEPALA SEKSI PGT

KEPALA SEKSI HAT

KEPALA SEKSI P&PT

KASUBSI PENATAAN PPT

KASUBSI DATA PGT

KASUBSI PEMBERIAN HAK

KASUBSI PPK

KASUBSI PENGENDALIAN PPT

KASUBSI RENCANAA DAN BIMBINGAN PGT

KASUBSI PERDAGANGAN TANAH

KASUBSI PHI

KASUBSI PENYESALAN MASALAH PERTANAHAN

KASUBSI PH & PPAT

33

4.1.3. Fungsi Kantor Pertanahan Kantor pertanahan kota semarang mempunyai wewenang melaksanakan sebagai tugas dan fungsi Badan Pertanahan Nasional dalam lingkungan wilayah kota Semarang. Untuk menyelenggarakan tugas tersebut di atas, kantor pertanahan kota semarang mampunyai fungsi : 1. Menyiapkan data dan kegiatan di bidang pengaturan dan penguasaan tanah, pengurusan hak-hak atas tanah, serta

pengukuran dan pendaftaran tanah. 2. Melaksanakan kegiatan dibidang pengaturan dan penguasaan tanah, pengurusan hak-hak atas tanah, serta pengukuran dan pendaftaran tanah. 3. Melaksanakan urusan tata usaha dan rumah tangga. Susunan organisasi kantor pertanahan kota semarang terdiri dari : 1. Sub Bagian Tata Usaha (TU). 2. Seksi Pengaturan Penguasaan Tanah (PPT). 3. Seksi Penatagunaan Tanah (PGT). 4. Seksi Hak-hak Atas Tanah (HAT). 5. Seksi Pengukuran dan Pendaftaran Tanah (P&PT).

4.2. Pembahasan 4.2.1. Pendaftaran Hak Tanggungan Di Kantor Pertanahan Kota Semarang

34

Pembebanan hak atas tanah yaitu suatu proses pemasangan jaminan atas benda-benda tidak bergerak yang dapat dijadikan jaminan atas utang dengan agunan benda-benda tidak

bergerak/bidang tanah yang dapat memberikan keyakinan kepada pihak utang (kreditur). Pembebanan hak atas tanah dilakukan atas bidang-bidang tanah baik yang telah mempunyai tanda bukti hak atas

tanah/sertipikat hak atas tanah maupun atas bidang-bidang tanah yang belum bersertipikat. Penyelenggaraan pembebanan hak atas tanah dilakukan oleh kantor pertanahan yaitu dengan penerbitan sertipikat berupa sertipikat hak tanggungan. Pelaksanaan pendaftaran hak tanggungan dikantor pertanahan kota semarang berpedoman pada : 1. Undang-undang nomor 5 tahun 1960 tentang peraturan dasar pokok-pokok agrarian (UUPA). 2. Undang-undang nomor 4 tahun 1996 tentang hak tanggungan atas tanah beserta benda-benda yang berkaitan dengan tanah. 3. Undang-undang nomor 5 tahun 1996 tentang pendaftaran hak tanggungan. 4. Peraturan pemerintah nomor 24 tahun 1997 tentang pendaftaran tanah.

1. Obyek hak atas tanah yang dapat dibebani hak tanggungan

35

Adapun obyek hak atas tanah yang dapat dibebani hak tanggungan yaitu : a. Hak Milik (HM) Hak Milik adalah hak turun temurun, terkuat dan terpenuh yang dapat dipunyai orang atas tanah, hanya dapat dimiliki oleh warga negara Indonesia (WNI) dan badan hukum indonesia yang ditetapkan oleh pemerintah. Ciri-ciri hak milik yaitu : 1) Sifat haknya terkuat dan terpenuh bukan berarti hak atas tanah tersebut menjadi mutlak, tak terbatas dan tidak dapat digangu gugat. 2) Hak turun temurun, terkuat dan terpenuh karena tidak dibatasi jangka waktunya. 3) Hak milik dapat dibebani hak tanggungan, dapat teralih dan dialihkan kepada pihak lain. b. Hak Guna Bangunan (HGB) Hak guna bangunan adalah hak untuk mendirikan dan mempunyai bangunan-bangunan atas tanah yang bukan

miliknya sendri dengan jangka waktu paling lama 30 tahun dan dapat diperpanjang 20 tahun dan apabila tanah tersebut dipergunakan sebagaimana mestinya sesuai dengan sifat dari haknya dan atas persetujuan pemegang hak atau yang berwenang, dapat diberikan lagi hak baru sesuai dengan ketentuan yang berlaku.

36

Hak guna bangunan dapat dibebani hak tanggungan, dapat beralih dan dialihkan pada pihak lain. Dan hanya dapat dimiliki oleh warga negara Indonesia (WNI) dan badan hukum Indonesia (baik swasta maupun BUMN/BUMD). c. Hak Guna Bangunan (HGU) Hak Guna Usaha adalah hak untuk mengusahakan tanah yang di kuasai langsung oleh negara untuk perusahaan, pertanian, perkebunan, ataupun peternakan dengan jangka waktu paling lama 35 tahun dengan luas minimal 5 hektar dan apabila tanah tersebut dipergunakan sebagaimana mestinya sesuai dengan sifat dari haknya secara produktif dapat diberikan lagi hak baru sesuai dengan ketentuan yang berlaku. Hak guna usaha dapat dibebani hak tanggungan, dapat beralih dan dialihkan kepada pihak lain. Hanya dapat dimiliki oleh warga negara Indonesia (WNI) dan badan hukum Indonesia (baik swasta maupun BUMN/BUMD).

2. Proses pembebanan hak tanggungan Proses pembebanan hak tanggungan terdiri atas dua tahap yaitu tahap pemberian hak tanggungan yang dilakukan dihadapan PPAT dan tahap pendaftaran hak tanggungan yang dilakukan pada kantor pertanahan. Adapun proses pembebana tersebut adalah : a. Tahap Pemberian Yang Dilakukan Dihadapan PPAT Menurut peraturan Perundang-undangan yang berlaku, PPAT atau pejabat umum yang berwenang membuat akta

37

pemberian hak tanggungan (APHT) dan akta lain dalam rangka pembebanan hak atas tanah, yang bentuk aktanya telah di tetapkan, sebagai buku dilakukannya perbuatan hukum tertentu mengenai tanah yang terletak didalam daerah kerjanya masing-masing. Dalam kedudukannya sebagai yang disebutkan diatas, maka akta-akta yang dimuat oleh PPAT merupakan akta yang otentik. Pemberian hak tanggungan dilakukan dengan

pembuatan akta pemberian hak tanggungan (APHT) yang dibuat oleh PPAT sesuai dengan peraturan perundangundangan yang berlaku. Formulirnya disediakan oleh kantor pertanahan kota semarang atau dibeli di kantor-kantor pos. Dalam pemeberian hak tanggungan, pemberian hak tanggungan wajib hadir dihadapan PPAT. Jika karena suatu sebab tidak dapat hadir, ia wajib menunjuk pihak lain sebagai kuasanya, dengan surat kuasa membebankan hak tanggungan (SKMHT) yang berbentuk akta otentik. Pemberian kuasa pada hakekatnya merupakan suatu persetujuan dari seorang pemberi kuasa kepada penerima kuasa guna menyelenggarakan suatu urusan. Menurut kitab undang-undang hukum perdata (BW) kuasa mana dapat diberikan dan diterima dalam suatu akta umum, dalam suatu tulisan dibawah tangan, bahkan dapat terjadi pula pemberian kuasa secara diam-diam (pasal 1793 BW).

38

Surat kuasa untuk membebankan hak tanggungan menurut undang-undang hak tanggungan 1996 tersebut

dipisahkan antara surat kuasa membebankan hak tanggungan terhadap hak atas tanah yang sudah didaftar, dan surat kuasa membebankan hak tanggungan mengenai hak atas tanah yang belum didaftar. Surat kuasa membebankan hak tanggungan terhadap hak atas tanah yang sudah terdaftar wajib diikuti dengan pembuatan akta pemberian hak tanggungan selambat-

lambatnya 1 (satu) bulan sesudah kuasa tersebut diterima (pasal 15 ayat 3 UUHT). Sedangkan surat kuasa membebankan hak tanggungan mengenai hak atas tanah yang belum terdaftar wajib diikuti dengan akta pembuatan hak tanggungan

selambat-lambatnya 3 (tiga) bulan sesudah diberikan. Pada tahap pemberian hak tanggungan oleh pemberi hak tanggungan pada kreditur, hak tanggungan yang

bersangkutan belum lahir. Hak tanggungan belum lahir pada saat dibukukannya dalam buku tanah di kantor pertanahan. Oleh karena itu epastian mengenai saat didaftarkannya hak tanggungan tersebut sangat penting bagi kreditur. Saat tersebut bukan saja menentukan kedudukannya tarhadap kreditur-kreditur lain, melainkan juga menentukan peringkatnya dalam hubungannya dengan kreditur-kreditur

39

lain yang juga pemegang hak tanggungan, dengan tanah yang sama sebagai jaminan. Dalam UUHT disebutkan bahwa tanggal buku tanah yang bersangkutan adalah tanggal hari ketujuh setelah penerimaaan surat-surat yang diperlukan bagi pendaftaran tersebut secara lengkap oleh kantor pertanahan dan jika hari ketujuh itu jatuh pada hari libur, maka buku tanah yang bersangkutan bertanggal hari kerja berikutnya. b. Tahap Pendaftaran Di Kantor Pertanahan Pendaftaran merupakan suatu rangkaian kegiatan yang dilakukan secara terus menerus, dan pengolahan pembukuan, dan penyajian serta pemeliharaan data fisik dan data yuridis, dalam bentuk peta dan daftar, mengenai bidang-bidang tanah dan satuan rumah susun, termasuk pemberian surat tanda bukti haknya bagi bidang-bidang tanah yang ada haknya. Oleh karena pembebanan hak atas tanah merupakan pemasangan jaminan pada hak atas tanah yang membebaninya maka akta pemberian hak tanggungan (APHT) yang dibuat oleh PPAT wajib dikirim dan didaftarkan kepada kantor pertanahan selambat-lambatnya penandatanganannya. Adapun mekanisme pendaftaran hak tanggungan di kantor pertanahan kota semarang adalah sebagai berikut : 7 (tujuh) hari kerja setelah

40

a. mendaftarkan pada loket pendaftaran. b. Mengisi blanko permohonan pendaftaran. c. Pemeriksaan keabsahan akta oleh kepala sub seksi peralihan, pembebanan hak, dan PPAT. d. Membayar biaya pendaftaran sebesar Rp. 25.000,-. e. Proses pengerjaan berupa pengetikan blanko sertipikat hak tanggungan, mengisi atau membuat buku tanah yang menjadi obyek hak tanggungan. f. Salinan APHT dijilid bersama sertipikat hak tanggungan. g. Diserahkan pada kepala sub seksi peralihan, pembebanan hak dan PPAT. h. Akta asli yang bermaterai menjadi arsip buku tanah hak tanggungan. i. Kemudian dikoreksi oleh kepala seksi pengukuran dan pendaftaran tanah dan diajukan kepada kepala kantor

pertanahan untuk ditandatangani. j. Setelah penandatanganan oleh kepala kantor pertanahan diberikan ke petugas pembukuan. k. Sertipikat hak tanggungan dapat di ambil. Adapun syarat pendaftaran hak tanggungan untuk hak atas tanah yang sudah terdaftar : a. Surat pengantar dari PPAT yang dibuat rangkap 2 (dua) dan memuat daftar jenis-jenis surat yang disampaikan.

41

b. Surat permohonan pendaftaran hak tanggungan dari penerima hak tanggungan (kreditur). c. Foto copy identitas pemberi dan penerima hak tanggungan. d. Sertipikat asli hak atas tanah yang menjadi obyek hak tanggungan. e. Lembar ke-2 (dua) akta pemberian hak tanggungan (APHT). f. Salinan APHT yang sudah diparaf oleh PPAT yang

bersangkutan untuk disahkan sebagai salinan oleh kepala kantor pertanahan untuk pembuatan sertipikat hak tanggungan.

3. Pembuatan Akta Pemberian Hak Tanggungan Menurut perundang-undangan yang berlaku PPAT /pejabat umum yang berwenang membuat akta pemberian hak tanggungan dan akta lain dalam rangka pembebanan hak atas tanah dalam hal ini pemberian hak tanggungan wajib hadir di hadapan PPAT. Nyonya A Direktur PT.MEGA PRIMA KENCANA di semarang dan Tuan B Kepala Cabang Perseroan Terbatas BANK TABUNGAN NEGARA di semarang menurut keterangan nyonya A meminjam utang sebesar Rp350.000.000,00 di kemudian utang tersebut dapat bertambah menjadi Rp525.000.000,00 dengan jaminan berupa 2 obyek hak atas tanah :

42

Hak Guna Bangunan Sertipikat Nomor:1158 dan 1159 terdaftar atas nama PT MEGA PRIMA KENCANA .yang letak batas-batas dan luas tanahnya di urauikan dalam surat

ukur/gambar situasi /gambar denah. Sertipikat tersebut di serahkan kepada Tuan B untuk keperluan Pendaftaran hak tanggungan yang di uraikan dengan akta (Contoh akta dapat di lihat ada lampiran )

4.2.2. Kegiatan

Pendaftaran

Hak

Tanggungan

Di

Kantor

Pertanahan Kota Semarang Proses pendaftaran hak tanggungan dilakukan dengan tahaptahap sebagai berikut : 1. Pembukuan didalam buku tanah hak tanggungan oleh kepala kantor pertanahan Pendaftaran hak tanggungan dilakukan oleh kepala kantor pertanahan atas dasar data yang ada didalam APHT serta berkas pendaftaran yang diterimanya dari APHT, dengan dibuatnya buku tanah tersebut hak tanggungan yang bersangkutan baru lahir dan kreditur menjadi pemegang hak tanggungan. Permohonan hak tanggungan dapat didaftarkan pada loket pendaftaran yang telah ditentukan oleh kantor pertanahan kota semarang. 2. Pencatatan adanya hak tanggungan dalam buku tanah dan sertipikat obyek hak tanggungan

43

Setelah dibuat buku tanah adanya hak tanggungan oleh kepala kantor pertanahan dicatat pada buku tanah dan

menyalinnya pada sertipikat hak atas tanah yang dijadikan jaminan. Dengan demikian selesailah acara pendaftaran hak tanggungan yang bersangkutan. Sertipikat hak atas tanah yang telah dibubuhi salinan catatan adanya hak tanggungan tersebut diserahkan kepada pemegang haknya, kecuali kalau ada perjanjian tertulis untuk diserahkan kepada pihak kreditur pemegang hak tanggungan. 3. Sertipikat hak tanggungan Sebagai tanda bukti adanya hak tanggungan oleh kantor pertanahan kota semarang diterbitkan surat tanda bukti hak yang diberi nama sertipikat hak tanggungan. Dalam peraturan menteri negara agraria/kepala badan pertanahan nasional nomor 3 tahun 1996 ditetapkan bahwa sertipikat hak tanggungan terdiri atas salinan buku tanah hak tanggungan dan salinan akta pemberian hak tanggungan (APHT) yang bersangkutan yang dibuat oleh kantor pertanahan, dijilid menjadi satu dalam sampul dokumen yang bentuknya ditetapkan dengan peraturan tersebut. Contoh salinan buku tanah hak tanggungan dan sertifikat hak tanggungan dapat dilihat pada lampiran.

44

4.2.3. Ciri-ciri dan Sifat-sifat Hak Tanggungan Untuk mengetahui ciri-ciri hak tanggungan sebagai lembaga jaminan atas tanah dapat diambil dari isi pasal yang ada beserta penjelasan antara lain : 1. Memberikan kedudukan yang diutamakan kepada pemegangnya yaitu krediturnya. 2. Selalu mengikuti obyek dalam tangan siapapun obyek hak tanggungan itu berada. 3. Memenuhi asas spesialitas dan asas publisitas pemenuhan asas spesialitas ini tersebut dalam muatan wajib akta pemberian hak tanggungan (APHT) seperti yang tercantum dalam pasal UUHT yaitu : a. Identitas pemegang dan pemberi hak tanggungan. b. Domisili pemegang dan pemberi hak tanggungan. c. Jumlah utang-utang yang dijamin. d. Nilai tanggungan e. Benda atau yang menjadi obyek hak tanggungan sedangkan pemenuhan asas spesialitas dengan cara wajib didaftarkannya hak tanggungan pada kantor pertanahan setempat (pasal 13 UUHT). 4. Mudah dan pasti pelaksanaan eksekusinya yaitu dengan cara : a. menjual obyek hak tanggungan atas kekuasaan sendiri melalui pelelangan umum dan mengambil pelunasan piutangnya dari hasil penjualan tersebut (pasal 16 UUHT)

45

b. Penjualan obyek hak tanggungan secara dibawah tangan, jika dengan cara tersebut akan diperoleh harga tertinggi yang menguntungkan semua pihak. c. Memberikan kemungkinan penggunaan cara praktek eksekusi sepihak diatur dalam (pasal 16 jo 14 UUHT) 5. Obyek hak tanggungan tidak masuk dalam boedel kepailitan pemberi hak tanggungan sebelum kreditur pemegang hak

tanggungan mengambil pelunasan dari hasil penjualan obyek hak tanggungan (pasal 21 UUHT) Sedangkan sifat-sifat hak tanggungan antara lain : a. tidak dapat dibagi-bagi (pasal 2 UUHT) bahwa hak

tanggungan membebani secara utuh obyek hak tanggungan dan setiap bagian dari padanya, dan sifat ini tidak berlaku mutlak karena ada kemungkinan untuk mengecualikan atau

menyimpang dari sifat tidak dapat dibagi-bagi ini didasarkan dengan roya parsial. Pengecualian ini diperbolehkan jika diperjanjikan dalam akta pemberian hak tanggungan (APHT). Arti dari roya persial adalah bahwa pelunasan utang yang dijamin dapat dilakukan dengan cara mengangsur yang besarnya sama dengan nilai masing-masing satuan yang merupakan bagian dari obyek hak tanggungan . bagian yang telah diangsur pembayarannya akan terbatas dari hak tanggungan dan hak tanggungan sebagai jaminan utang yang belum lunas.

46

b. Bersifat accessoir (merupakan ikutan) pada perjanjian pokok, yaitu perjanjian yang menimbulkan ….hukum utang-piutang. Keberadaan berakhirnya kepada utang yang dijamin pelunasan tersebut.

4.2.4. Masalah-masalah / Hambatan Yang Di Hadapi Dalam Praktek Didalam UU pokok No 14 Tahun 1967 Perbankan bank tidak diperkenankan memberi kredit tanpa suatu jaminan. Padahal kalau melihat kenyataan, justru yang sangat membutuhkan kredit dari bank adalah pengusaha kecil yang tidak mampu memberikan jaminan kepada bank yang bersangkutan. Pengusaha kecil ini banyak yang berusaha dibidang produksi dimana hasil produksi tersebut langsung dibutuhkan masyarakat sebagai konsumen yang umumnya golongan rendah dan menengah. Kalau usaha mereka tidak mendapatkan bantuan dari

pemerintah berupa pemberian kredit, dalam hal ini bank pemerintah hanya karena mereka tidak mampu memberikan jaminan-

jaminankepada bank, maka walaupun usaha mereka itu mempunyai masaa depan yang cerah, yang diharapkan turut serta menunjang pembangunan nasional usaha mereka akan tidak berjalan lancar bahkan mungkin akan mengalami kemunduran dan akhirnya gulung tikar.

47

Ketentuan mulai adanya jaminan itu memang ada baiknya, hal ini mengingat resiko yang besar bilamana nantinya si pengusaha tersebut tidak mampu mengembalikan kredit yang telah diterima, tetapi sebaliknya dapat jadi penghambat pemberian kredit bagi usaha yang sangat perlu dalam pembangunan nasional. Hal ini telah disadari oleh pemerintah sehingga mencarikan jalan keluar

bagaimana supaya resiko bank yang berat itu dapat ditanggung oleh pihak lain, sedangkan sebaliknya bank menjadi dapat memberikan kredit kepada pengusaha kecil yang tidak mampu memberikan jaminan yang cukup, ini berarti memungkinkan pengusaha kecil yang sangat dibutuhkan oleh masyarakat itu dapat memperluas dan mengembangkan usaha mereka. Jalan keluar yang ditempuh oleh pemerintah dalam

menaggulangi resiko dari pemberian kredit kepada pengusaha kecil tersebut ialah dengan mendirikan badan usaha yang bergerak dalam pertanggungan kredit. Hambatan lain dapat pula terjadi adanya bukti pemilikan tanah yang tidak cukup kuat, misalnya belum adanya surat sertipikat tanah. Pada kenyataannya memang untuk mendapatkan sertipikat tanah ini memakan waktu yang cukup lama, bahkan sampai berbulan-bulan dan dengan biaya yang mahal pula. Hal semacam ini perlu mendapat perhatian pemerintah nasional melalui dunia usaha. Tanpa sertipikat tanah diharapkan kreditpun akan keluar.

48

Secara nyata timbul pula hambatan-hambatan terbatasnya keterangan yang diperlukan oleh hak bank (kreditur) tentang karakter serta bonafiditas para pemohon. Hal ini timbul karena pora pengusaha tidak merencanakan sistem pembukuan yang tertib dan teratur, sehingga oleh pihak kreditur (Bank) sangat diragukan akan kemampuannya sebagai pengusaha yang baik. Hal ini mau tidak mau perlu penanganan khusus untuk lebih dulu menyelidiki sejauh mana kemampuan debitur. Kemudian tentang biaya pengingkatan (pembebanan) hak tanggungan masih dirasakan relative cukup tinggi, sehingga mereka lebih senang mengikatkan dalam bentuk lain, misalnya gadai.

BAB V PENUTUP

5.1. KESIMPULAN Fungsi dari pada jaminan adalah sebagai dasar terciptanya keamanan modal dan kepastian hukum bagi si pemberi modal, adapun tujuan dari pada hak tanggungan memberi jaminan kepada seseorang yang berpiutang uang bahwa uang jaminan itu akan betul-betul dibayar kembali. Apabila hutangnya tidak dibayar benda jaminan yang dibebani hak tanggungan itu dapat dijual lelang dan dengan uang pendapatannya, pinjaman yang dijamin itu dibayar lebih dulu dari pada hutang-hutang lainnya dari si berhutang.

5.2. Saran-saran Hendaknya para pihak khususnya pemerintah memberikan jalan keluar terhadap kesulitan-kesulitan yang dihadapi didalam pembuatan akta hak tanggungan seperti : masalah tanah yang belum dibukukan menurut peraturan pemerintah nomor 24 tahun 1997, besarnya biaya yang dipikul oleh debitur dan lamanya proses pendaftaran, baik dengan cara mengadakan pendekatan langsung maupun pendekatan tidak langsung.

49

Sign up to vote on this title
UsefulNot useful