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ESCUELA PROFESIONAL DE INGENIERIA CIVIL

TASACIÓN DE UNA EMPRESA “LÍDERES CONSTRUCORES


S.A.C”

CURSO:

ING. VALUACIÓN Y TASACIÓN

ESTUDIANTES:

CORONEL TENORIO RONY

HOYOS ESTELA OSNAR

DOCENTE:

ING. MARGARITA GALLO GALLO

2017
DESCRIPCION DE LA EMPRESA “LÍDERES CONSTRUCORES S.A.C”

1.1. DENOMINACIÓN
La denominación social de la EMPRESA “LÍDERES CONSTRUCORES S.A.C”
es Líderes Constructores S.A.C.

1.2. RUBRO
Construcción

1.3. DOMICILIO
El domicilio de la EMPRESA “LÍDERES CONSTRUCORES S.A.C” Constructora
es Calle Manco Inca Nº 980, Distrito de la Victoria – Provincia Chiclayo –
Departamento Lambayeque. Con central telefónica 35-25-50.

1.4. CONSTRUCIÓN E INSCRIPCIÓN


EMPRESA “LÍDERES CONSTRUCORES S.A.C” “LÍDERES CONSTRUCORES
S.A.C”, se constituyó el 8 de marzo de 2010 extendida ante el notario público
Dra. Lisa Stevens, e inicio sus actividades el 10 de abril de 2010. La EMPRESA
“LÍDERES CONSTRUCORES S.A.C” está registrada en la Partida Electrónica
Nº 70309620.

1.5. CAMPO DE DESARROLLO


Construcción de carreteras

1.6. ANTECENDENTES
Se contó con la copia literal Nº P10126040.
Se cuenta con bienes muebles e inmuebles.
BIENES TANGIBLES

Bienes Inmuebles Bienes Muebles


Casa- ubicado en la calle Alcides -Vehículo.
Carrión Nº 135. -Computadoras
-Escritorios
-Muebles

BIENES INTANGIBLES

Marca EMPRESA “LÍDERES CONSTRUCORES


S.A.C” “LÍDERES CONSTRUCORES
S.A.C”
A. BIENES TANGIBLES
A.1. Bienes Inmuebles
TASACION COMERCIAL DE PREDIO
I. MEMORIA DESCRIPTIVA

1.01 CLIENTE: EMPRESA “LÍDERES CONSTRUCORES S.A.C”

1.02 PROPIETARIO: EMPRESA “LÍDERES CONSTRUCORES S.A.C”

1.03 ENTIDAD: EMPRESA “LÍDERES CONSTRUCORES S.A.C”

1.04 SITUACION REGISTRAL DEL INMUEBLE:

El inmueble se encuentra inscrito en la Partida N° 10126040 del Registro de


Propiedad Inmueble el 21/12/2011. No se encuentra con cargas y gravámenes.

23/03/2011, y finalmente fue vendido a 40 000 dólares, siendo su actual dueño


Visag Valencia Cesar Roberto, el 27/01/14.

1.05 OBJETO DE LA TASACIÓN

Determinar el valor comercial del inmueble de acuerdo a la Resolución S.B.S. Nº


11356-2008

1.06 MÉTODO Y REGLAMENTACIÓN EMPLEADA

De acuerdo al Reglamento Nacional de Tasaciones del Perú R.M. Nº 172-2016 –


VIVIENDA, publicado el 23 de Julio de 2016.

1.07 FECHA DE INSPECCIÓN OCULAR

El inmueble fue inspeccionado el día 12 de Junio de 2017 y la tasación está


referida al 15 de Junio de 2017.

1.08 UBICACIÓN DEL INMUEBLE

El inmueble se encuentra ubicado en el LOTE 19- Mz. 103 Daniel Alcides Carrión
135 Urb. “Cercado de Chiclayo” distrito y provincia de Chiclayo- departamento de
Lambayeque.

1.09 ZONIFICACION Y USO ACTUAL DEL INMUEBLE

La zona de ubicación del inmueble está clasificada como Residencial de Densidad


Media (RDM) y cuenta con obras de infraestructura urbana como pistas, veredas,
redes de agua potable y alcantarillado, alumbrado público, telefonía e internet y
cable. El uso del predio está destinado a vivienda, actualmente se encuentra
deshabitado.
1.10 AREA DE LA EDIFICACION Y AREA DEL TERRENO
El área de terreno y de las áreas de edificación son las siguientes: frente 7.5m
TERRENO 64.95 m2
(m2)
PISO AREA AREA CONSTRUIDA DE LAVANDERIA
CONSTRUIDA
1° 64.95 m2 49.27 m2

1.11 LINDEROS Y PERÍMETROS

Los linderos y medidas perimétricas inscritos en la Partida Registral N°


P10030565 son los siguientes:
POR EL FRENTE: Con la Ca. Daniel Alcides Carrión N° 135, con.7.50 ml.
POR LA DERECHA con el Lote 18, entrando con 9.00 ml.
POR LA IZQUIERDA con el lote 20, entrando con 9.00 ml.
POR EL FONDO con Lote 6, con 5.00 ml.
1.12 DESCRIPCIÓN DEL PREDIO

Se trata de un inmueble urbano de topografía plana, en el cual existe una


edificación de 01 planta, cuyo material predominante es material noble, cuenta con
un ingreso. El inmueble tiene buen estado de conservación puesto que de recién
fue construido.

a) Características de la edificación:

La edificación a tasar tiene las siguientes características:

•Muros: Los muros son de ladrillo K.K. con columnas y vigas de concreto

Armado con diversos amarres.

• Techos: Aligerado de concreto armado.

• Pisos: Falso piso, cerámico nacional.

• Revestimientos: Tarrajeo frotachado.

• Puertas: Puertas de madera.

• Ventanas: De alumninio.

• Baño: Completos nacionales con cerámico nacional.

• Instalaciones eléctricas: empotradas, corriente monofásica.

• Instalación Sanitaria empotrada, agua fría, agua caliente.


b) Características de la edificación:
La distribución es la siguiente:

Primera Planta:

Por la puerta principal, se ingresa a la sala comedor, siguiendo la cocina, el


baño, y un almacén en el fondo de la edificación.
c) Obras complementarias e instalaciones fijas y permanentes
No cuenta.

d) Antigüedad, estado de conservación y depreciación.


La edificación tiene una Antigüedad aproximada de 5 años, su estado de
conservación es muy bueno. Se le considerará una depreciación igual a 0 %,
siendo el factor igual a 1.

1.13 CARACTERISTICAS E INFRAESTRUCTURA DE SERVICIOS URBANOS


DEL ENTORNO DEL PREDIO
Este inmueble se encuentra en el centro de Chiclayo, es una zona céntrica, su
estructura es de material noble y está ubicado al costado de la clínica Milenium
y a 3 cuadras de la plaza de armas de Chiclayo, cuenta con los servicios básicos:
agua, desagüe, luz eléctrica, con veredas y pistas.

1.14 SERVIDUMBRES

No tiene.

1.15 FUENTE Y PROCEDENCIA DE LA INFORMACIO

Copia Literal de 02 páginas de fecha 04/04/2017, Zona Registral II- Oficina


Chiclayo.
II. CÁLCULO DE TASACIÓN
2.1 VALOR DEL TERRENO (V.T):
En concordancia con el Capítulo III, Artículo 18 (18.2) del R.N.T. y del análisis de
valores comerciales del mercado inmobiliario de compra y venta de terrenos
similares en ubicación y entorno urbano a la fecha, asignamos un valor comercial
unitario de US$ 500.00 /m2.
TERRENO (m2) 64.95 m2
AREA (m2) VALOR VT (S$) VT (S/.)
UNITARIO DE
TERRENO EN
US$
64.95 m2 $500.00 $32,475.00 S/. 110,415.00

2.2 VALOR DE LA EDIFICACIÓN (V.E):


2.2.1 VALOR DE LA EDIFICACIÓN:

De acuerdo a las características constructivas y materiales empleados en la edificación, se


considera el valor de la construcción con precios unitarios actuales vigentes en el mercado
y por la depreciación que por antigüedad y estado de conservación le corresponde, se
tiene lo siguiente.
A) AREA TECHADA:

𝐴𝑡𝑡 = 64.95𝑚2
B) VALOR UNITARIO DE EDIFICACIÓN (VUE):
LOTE 19 MAZ 103 DANIEL ALCIDES CATEGORIA VALOR % VALOR
CARRION URBANIZACION "CERCADO" 00UNITARIO DE UNITARIO
EDIFICACION PARCIAL
COMERCIAL
(S/m2)
PISO
MUROS C 308.57 1 308.57
TECHO C 227.62 1 227.62
PISOS D 129.78 1 129.78
PUERTAS Y VENTANAS D 112.60 1 112.60
REVESTIMIENTOS F 85.06 1 85.06
BAÑO C 72.39 1 72.39
INSTALACIONES ELECTRICAS Y E 82.23 1 82.23
SANITARIAS
CD = S/. 1018.25/m2
GG+UT (10%)= S/. 101.83/m2
SUB TOTAL = S/. 1120.08/m2
IGV(18%) = S/. 201.61/m2
TOTAL = S/. 1321.69/m2
C) FACTOR DE DEPRECIACIÓN(Fd) :
Por tratarse de una edificación de 2 años y se encuentra en estado de conservación muy
bueno, se considera P = 0. Esto según la siguiente tabla.

Por lo tanto el factor de depreciación es:

100 − 𝑃 100 − 0
𝐹𝑑 = =
100 100
𝐹𝑑 = 1
El valor de la edificación quedará:
𝑉𝐸 = 𝐴𝑡 ∗ 𝑉𝑈𝐸 ∗ 𝐹𝑑
𝑉𝐸 = 64.95 ∗ 1321.69 ∗ 1
𝑉𝐸 = 64.95 ∗ 1321.69 ∗ 1
𝑉𝐸 = 𝑆/. 85, 843.67
Convertimos a dólares, puesto que la tasación comercial por lo general se da en este
tipo de moneda:
𝑇𝐶 = 3.27
𝑉𝐸 = 85, 843.67/3.27
𝑽𝑬 = 𝑼𝑺$ 𝟐𝟔, 𝟐𝟓𝟏. 𝟖𝟗

2.3 VALOR DE LAS OBRAS COMPLEMENTARIAS E INSTALACIONES FIJAS Y


PERMANENTES
No cuenta con obras complementarias e instalaciones fijas y permanentes, por
lo tanto:
𝑽𝑶𝑪 = 𝑺/. 𝟎. 𝟎𝟎

2.4. VALOR TOTAL DEL PREDIO


𝑉𝑅 = 𝑉𝑇 + 𝑉𝐸 + 𝑉𝑂𝐶
𝑉𝑅 = 32,475.00 + 26,251.89 + 0.00
𝑽𝑹 = 𝑼𝑺$ 𝟓𝟖, 𝟕𝟐𝟔. 𝟖𝟗
2.5. VALOR COMERCIAL DEL INMUEBLE
𝑉𝐶 = 𝑉𝑅 ∗ 𝑓𝑎𝑐𝑡𝑜𝑟 = 58,726.89 ∗ 1.25
𝑉𝐶 = 𝑼𝑺$ 𝟕𝟑, 𝟒𝟎𝟖.
INFORME DE VALUACION DE UN INMUEBLE

CLIENTE : LÍDERES CONSTRUCTORES S.A.C.

PROPIETARIO : EMPRESA “LÍDERES CONSTRUCTORES S.A.C”

UBICACIÓN :
El inmueble se encuentra ubicado en calle la plata 137
urbanización san eduardo, distrito de chiclayo,
provincia de chiclayo, departamento de lambayeque.

ENTIDAD :

FECHA DE TASACION : 15 de junio de 2017.

PERITOS : HOYOS ESTELA OSNAR

RONY CORONEL TENORIO


MEMORIA DESCRIPTIVA

1.01 CLIENTE:
ÉMPRESA “LÍDERES CONSTRUCTORES S.A.C.”

1.02 PROPIETARIO:
EMPRESA “LÍDERES CONSTRUCTORES S.A.C.”

1.03 ENTIDAD
SOLICITANTE

1.04 SITUACION REGISTRAL DEL INMUEBLE:

El inmueble se encuentra inscrito en la Partida Registral N° 02204296 del


Registro de Propiedad Inmueble Zona Registral N° II -Sede Chiclayo.

El predio no cuenta con carga ni gravamen

1.05 OBJETIVO DE TASACION

Determinar el valor comercial del inmueble de acuerdo a la resolución s.b.s. nº


11356-2008

1.06 METODOLOGÍA Y REGLAMENTACION EMPLEADA


De acuerdo al reglamento nacional de tasaciones del Perú R.M. Nº 172-2016 –
vivienda, publicado el 23 de julio de 2016.

1.07 FECHA DE INPECCION OCULAR Y FECHA A LA QUE ESTA REFERIDA


LA TASACION
El inmueble fue inspeccionado por los suscritos el día 12 de junio del 2017 y la
tasación está referida al 15 de junio de 2017.

1.08 UBICACIÓN DEL INMUEBLE

El inmueble se encuentra ubicado en calle la plata 137 urbanización san


eduardo, distrito de Chiclayo, provincia de Chiclayo, departamento de
Lambayeque.

1.09 ZONIFICACION Y USO ACTUAL DEL INMUEBLE

La zona de ubicación del inmueble está clasificada como residencial de densidad


media (RDM). tiene como uso: vivienda familiar.

1.10 AREA DEL TERRENO

El área de terreno es de 120.00 m2 .


EL ÁREA CONSTRUIDA ES:
DESCRIPCION AREA CONSTRUIDA ( M2 )
ALIGERADO
1er Piso 76.80 m2
2° Piso 74.30 m2
Azotea -
TOTAL 151.10 m2

1.11 LINDEROS Y PERIMÉTRO

LOS LINDEROS Y MEDIDAS PERIMÉTRICAS:

POR EL FRENTE, Con la Calle la Plata, con 6.0 m1


POR LA DERECHA, Entrando con el inmueble N°143, con 20.00 ml
POR LA IZQUIERDA, Entrando con el inmueble N° 131, con 20.00 ml
POR EL FONDO, Entrando con el inmueble Nº320 de la misma
manzana...6.0 ml
PERIMETRO: ………………………………52 ml
1.12 DESCRIPCIÓN DEL PREDIO

Se trata de un inmueble urbano de topografía plana, en el cual existe una


edificación de 02 plantas, la tercera en construcción, de material noble, cuenta
con ingreso, portón con acceso a la casa habitación y la puerta con acceso
a la escalera que lleva a la segunda planta a la casa habitación. El inmueble
tiene buen estado de conservación.

A-CARACTERÍSTICAS QUE PRESENTA LA EDIFICACIÓN


LA EDIFICACIÓN CUENTA CON LAS SIGUIENTES CARACTERÍSTICAS:

 ESTRUCTURA PORTANTE: vigas y columnas de concreto armado.


 TECHOS: Tipo de losa aligerada de 20 cm, de espesor.
 PISOS: Los pisos son de cerámica nacional.
 REVESTIMIENTOS: Tartajeó fortachado.
 PUERTAS Y VENTANAS: Las puertas son de madera, las ventanas
son de perfiles de aluminio con vidrio tipo espejo.
 BAÑOS: Completo nacional con mayólica de color.
 INSTALACIONES SANITARIAS: Son empotradas de PVC con
instalación de agua fría y caliente.
 INSTALACIONES ELÉCTRICAS: Son empotradas para corriente
monofásica.
A.-DESCRIPCIÓN Y DISTRIBUCIÓN DE LA EDIFICACIÓN
se trata de un inmueble de dos pisos y azotea que cuenta con la siguiente
distribución:
 PRIMER PISO: sala, comedor, baño, lavandería, cocina y escalera hacia el
segundo piso.
 SEGUNDO PISO: sala, pasadizo, tres dormitorios con baño y biblioteca,
escalera hacia el tercer piso.
 TERCER PISO (AZOTEA): lavandería y tendal.

C.-OBRAS COMPLEMENTARIAS E INSTALACIONES FIJAS Y


PERMANENTES
Cuenta con cisterna y muro perimetrico
D) ANTIGÜEDAD, ESTADO DE CONSERVACION Y DEPRECIACIÓN
De conformidad con el reglamento nacional de tasaciones tabla n° 2 (local comercial),
tabla n° 1 (vivienda), el perito le considera una depreciación en función a la
antigüedad, esta de conservación, según el siguiente cuadro.

Piso Descripció Material Estado de Antigüeda Depreciació


n Predominan conservació d (años) n%
te n
Primer Vivienda Ladrillo bueno 23 20
Piso

Segund Vivienda Ladrillo bueno 23 20


o Piso

1.13CARACTERISTICAS E INFRAESTRUCTURA DE SERVICIOS URBANOS DEL


ENTORNO DEL PREDIO
el inmueble se encuentra ubicado a una cuadra de migraciones, a espaldas del
supermercados tottus y a 4 cuadras del parque “las musas”, en el inmueble se
divisan casas habitaciones de una a mas plantas y edificios multifamiliares,
cuenta con los servicios básicos: agua, desagüe, luz eléctrica, con veredas,
pistas, jardines y parques.

1.14 SERVIDUMBRES
No tiene

1.15 FUENTE Y PROCEDENCIA DE LA INFORMACION.


 se contó con copia literal N 0.02204296 de anteriores años, licencia de
construcción, declaración jurada y autoevaluó de anteriores años, estudio de
mercado y se tuvo facilidades para realizar el trabajo de valuación.

 la información de precios de terrenos similares se obtuvo de la investigación


de mercado.
1.16 OBSERVACIONES
 se contó con las autorizaciones para la inspección ocular.
 el perito deberá incluir las deducciones de su conocimiento a fin de obtener
un valor de realización final.
 de no variar las condiciones del mercado, de mantenerse las condiciones del
inmueble, así como de no presentar imponderables, la variación podría tener
una vigencia de 365 días.
2.- TASACION
Calculo de la tasación
Valor de reposición del inmuble (V.r.):
COMPRENDE LA VALORIZACIÓN DE LOS SIGUIENTES ÍTEMS:

-VALOR DEL TERRENO (V.T)


En concordancia con el Artículo II.C.20 del R.N.T. y del análisis de valores comerciales
del mercado inmobiliario de compra y venta de terrenos similares en ubicación y entorno
urbano a la fecha, asignamos un valor comercial unitario de US$ 1100.00 /m2.

AREA (m2) VALOR UNITARIO V.T. (US$) V.T. (S/.)


TERRENO US$/m2
120.00 1100.00 132,000.00 431640.00

DETERMINAR EL VALOR COMERCIAL

VALOR SIMILAR NUEVO=


VALOR UNITARIO DE VALOR
PRIMER PISO CATEGORIA EDIFICACION % UNITARIO
ARANCELARIA (S/m2) PARCIAL
PRIMER PISO
MUROS C 308.57 1 308.57
TECHO C 227.62 1 227.62
PISOS D 129.78 1 129.78
PUERTAS Y VENTANAS C 128.55 1 128.55
REVESTIMIENTOS F 85.06 1 85.06
BAÑO C 72.39 1 72.39
INSTALACIONES ELECTRICAS
F 82.23 1
Y SANITARIAS 82.23
S/.
76.80 m2 1,034.20
area techada primer piso= /m2
Valor total por piso= S/. 1,034.20 /m2

COSTO DIRECTO= S/. 1,034.20


GASTOS GENERALES (5%)= S/. 51.71
UTILIDAD (5%)= S/. 51.71
SUMA S/. 1,137.62

IGV(18% SUMA) S/. 204.77

TOTAL= S/. 1,342.39

VALOR
UNITARIO DE VALOR
SEGUNDO PISO CATEGORIA EDIFICACION % UNITARIO
ARANCELARIA PARCIAL
(S/m2)
SEGUNDO PISO
MUROS C 308.57 1 308.57
TECHO C 227.62 1 227.62
PISOS D 129.78 1 129.78
PUERTAS Y VENTANAS C 128.55 1 128.55
REVESTIMIENTOS F 85.06 1 85.06
BAÑO C 72.39 1 72.39
INSTALACIONES ELECTRICAS Y
F 82.23
SANITARIAS 1 82.23
area techada segundo piso= 74.30 m2 S/. 1,034.20 /m2
Valor total por piso= S/. 1,034.20 /m2

COSTO DIRECTO= S/. 1,034.20


GASTOS GENERALES (5%)= S/. 51.71
UTILIDAD (5%)= S/. 51.71
SUMA S/. 1,137.62

IGV(18% SUMA) S/. 204.77


TOTAL= S/. 1,342.39
VALOR DE OBRAS COMPLEMENTARIAS (V.O.C)
SE CONSIDERARÁ COMO OBRAS COMPLEMENTARIAS: CISTERNA Y CERCO
PERIMÉTRICO.

CAMBIO 3.27
V.E.
DESCRIPCION A.C (m2) V.U.E US F.D. V.E. DOLRAES
USOLES
1er Piso 76.80 m2 1342.3916 0.8 82,476.54 25,222.18
2° Piso 74.30 m2 1342.3916 0.8 79,791.76 24,401.15
VALOR DE EDIFICACIÓN 162,268.30 49,623.33

CISTERNA:
Volumen: Pi*0.775^2*1.85 = 3.49 m3

V.O.C: cisterna=3.49*344=1200 soles

CERCO PERIMETRICO:

ÁREA: 6.00*0.13=0.78 m2

V.O.C:Cerco.perimetrico=0.78*180.00=140.04 soles

V.O.C= 1200+140.04=1340.04 Soles395.29 dólares


VALOR DE REPOSICIÓN DEL INMUEBLE (V.R.)
V.R. = V.T. + V.E. + V.O.C
431640+162268.30+1340.04

S/ 595248.34

VALOR COMERCIAL DEL INMUEBLE (V.C)


de acuerdo a la evaluación de precios se considera que el valor de reposición calculado
refleja adecuadamente el valor comercial del inmueble. luego:
VC = VR x Fm
VC = 595248.34 x 1.25
VC = S/744060.00
ANEXOS
VIVIENDA - SALA

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