Gut I Érrez Cepeda Gladys Stella 2017

DETERMINACION DE LAS ZONAS HOMOGENEAS FISICAS Y
GEOECONOMICAS DEL AREA RURAL DEL MUNICIPIO DE EL ROSAL –

CUNDINAMARCA, EN LAS VEREDAS DE: BUENA VISTA, EL CAUCHO,
SANTA BARBARA, SAN ANTONIO, PUERTA DE CUERO Y CRUZ VERDE.
TRABAJO DE GRADO EN MODALIDAD DE MONOGRAFIA PARA OPTAR AL

TITULO DE INGENIERA CATASTRAL Y GEODESTA
GLADYS STELLA GUTIERREZ CEPEDA

CODIGO: 9322528
Director de Proyecto
HERNANDO ACUÑA CARVAJAL
Ingeniero Catastral y Geodesta,
Docente de Planta
UNIVERSIDAD DISTRITAL FRANCISCO JOSE DE CALDAS

FACULTAD DE INGENIERIA CATASTRAL Y GEODESIA
2017
1
TABLA DE CONTENIDO
INTRODUCCION .............................................................................................................................. 6
1. OBJETIVOS .............................................................................................................................. 8
1.1. GENERAL.......................................................................................................................... 8
1.2. ESPECIFICOS. ................................................................................................................. 8
2. MARCO LEGAL ....................................................................................................................... 8
3. MARCO GEOGRAFICO. ........................................................................................................ 9
4. MARCO TEORICO. ............................................................................................................... 13
5. DESARROLLO DE LA MONOGRAFIA ............................................................................. 13
5.1. Objetivo. ........................................................................................................................... 13
5.2. Descripción general. ...................................................................................................... 13
5.3. Marco normativo. ............................................................................................................ 13
Mapa de las veredas en estudio. ............................................................................................. 14
5.4. Metodología aplicada. .................................................................................................... 15
5.4.1. Zonas homogéneas físicas. .................................................................................. 15
5.4.1.1. Clase de suelo. (Primera variable). ............................................................. 16
Mapa primera variable. ...................................................................................................... 17
............................................................................................................................................... 17
5.4.1.2. Zonas de actividad. (Segunda variable) ..................................................... 18
Mapa segunda variable. .................................................................................................... 24
5.4.1.3. Áreas homogéneas de tierra. (Tercera variable) ....................................... 25
Mapa tercera variable. ....................................................................................................... 26
Mapa de pendientes........................................................................................................... 27
5.4.1.4. Cobertura uso actual. (Cuarta variable) ...................................................... 28
Mapa cuarta variable. ........................................................................................................ 29
5.4.1.5. Tipo según uso actual. (Quinta variable). ................................................... 30
Mapa quinta variable.......................................................................................................... 33
5.4.1.6. Aguas superficiales (Sexta variable). .......................................................... 34
Mapa sexta variable. .......................................................................................................... 36
5.4.1.7. Vías (Séptima variable) ................................................................................. 37
2
Mapa séptima variable....................................................................................................... 39
5.4.1.8. Cuadro de variables zonas homogéneas físicas de El Rosal. ................ 40
5.4.1.9. Diseño de las zonas homogéneas físicas. ................................................. 41
5.4.2.0. Variables de las Zonas Homogéneas Físicas. ................................................ 42
Mapa zonas homogéneas físicas. ................................................................................... 44
5.4.2. Determinación de las zonas homogéneas geoeconómicas. ........................... 45
5.4.2.1. Documentos básicos y materiales necesarios. .......................................... 45
5.4.2.2. Métodos valuatorios aplicables. ................................................................... 45
5.4.2.3. Proceso de las Zonas Homogéneas Geoeconómicas. ............................ 66
5.4.2.4. Cálculo de valores de terreno por punto de investigación - Encuestas. 66
5.4.2.5. Procesamiento de datos por punto de investigación. ............................... 73
5.4.2.6. Calculo de zonas homogéneas geoeconómicas. ...................................... 74
5.4.2.7. Tabla de valores para avalúo del terreno rural. ........................................ 76
Mapa de zonas homogéneas geoeconómicas .............................................................. 77
6. AVALUO DE LAS CONSTRUCCIONES Y EDIFICACIONES. ...................................... 78
6.1. Tabla de calificación IGAC según el uso. ....................................................................... 78
6.2. Calificación de las construcciones. .............................................................................. 79
6.2.1. Tablas de construcción. ......................................................................................... 80
6.2.2. Puntos de investigación de la construcción. ...................................................... 80
6.2.3. Puntos de investigación para las construcciones.............................................. 81
6.3. Procesamiento de la información................................................................................. 86
6.3.1. Calculo de las regresiones. ................................................................................... 86
6.4. Calculo de Tablas. .......................................................................................................... 88
6.5. Avalúo de construcciones anexos ............................................................................... 90
7. AVALUOS DE PUNTOS DE INVESTIGACION, FORMATO SIMPLE. ........................ 92
AVALUO PREDIO RURAL No. 102, Buenavista Baja. .................................................................... 92
AVALUO PREDIO RURAL No.103, Buenavista. ............................................................................. 96
AVALUO PREDIO RURAL No.104, La Esmeralda. ....................................................................... 100
AVALUO PREDIO RURAL No. 107, San Isidro. ............................................................................ 103
AVALUO PREDIO RURAL No. 108, Butulú. ................................................................................. 107
AVALUO PREDIO RURAL No. 110, Agua Fresca. ........................................................................ 111
AVALUO PREDIO RURAL No. 111, Cartagena. ........................................................................... 115
AVALUO DE PREDIO RURAL No. 112, Cruz Verde Lo 2. ............................................................. 119
3
AVALUO PREDIO RURAL No. 113, La Violeta 2. ......................................................................... 123
AVALUO PREDIO RURAL No. 114. El Tanque. ............................................................................ 128
AVALUO PREDIO RURAL No. 115, Montecillos 1. ...................................................................... 132
AVALUO PREDIO RURAL No.116, Hacienda Centenario............................................................ 136
AVALUO PREDIO RURAL No. 117, San Gregorio. ....................................................................... 140
AVALUO PREDIO RURAL No. 118, El Tibar. ................................................................................ 145
AVALUO PREDIO RURAL No. 119, La María. .............................................................................. 148
AVALUO PREDIO RURAL No.121, El Mortiño. ............................................................................ 152
AVALUO PREDIO RURAL No. 122, Pozo Azul. ............................................................................ 156
AVALUO PREDIO RURAL No. 123, El Pino. ................................................................................. 160
AVALUO PREDIO RURAL No. 124, El Cedro Pte. ........................................................................ 164
AVALUO PREDIO RURAL No. 125, Lo. ........................................................................................ 168
AVALUO PREDIO RURAL No. 126, Buenos Aires. ....................................................................... 172
AVALUO PREDIO RURAL No. 128, Petrópolis. ........................................................................... 176
AVALUO PREDIO RURAL No. 132, Finca La Guaca. .................................................................... 180
AVALUO PREDIO RURAL No. 141. Chamberí. ............................................................................ 184
AVALUO PREDIO RURAL No. 143, San Isidro. ............................................................................ 188
AVALUO PREDIO RURAL No.145, El Juncalito 2. ........................................................................ 192
AVALUO PREDIO RURAL No 146, San Felipe Norte 2. ............................................................... 196
AVALUO PREDIO RURAL No. 147, El Progreso. .......................................................................... 200
AVALUO PREDIO RURAL No. 148, El Encanto. ........................................................................... 204
8. AVALUOS NORMA TECNICA SECTORIAL COLOMBIANA NTS-I-02. ................... 208
AVALUO PREDIO RURAL N° 101, La Palma. ............................................................................... 208
AVALUO PREDIO RURAL N°105, El Laurel Alejandría. .............................................................. 213
AVALUO PREDIO RURAL N° 106, El Caucho Lo 2....................................................................... 218
AVALUO PREDIO RURAL N° 109, San Camilo. ........................................................................... 223
AVALUO PREDIO RURAL N° 120, LO 1. ....................................................................................... 228
AVALUO PREDIO RURAL N° 127, La Violeta de los Arboles. ..................................................... 233
AVALUO PREDIO RURAL N° 129, El Reposo. .............................................................................. 238
AVALUO PREDIO RURAL N° 130, Guaymaral. ........................................................................... 243
AVALUO PREDIO RURAL N° 131, El Rosal. ................................................................................. 248
AVALUO PREDIO RURAL N° 133, La Candelaria. ....................................................................... 253
AVALUO PREDIO RURAL N° 134, B ............................................................................................ 258
4
AVALUO PREDIO RURAL N° 135, LO 5 ........................................................................................ 263
AVALUO PREDIO RURAL N° 136, San Antonio. .......................................................................... 268
AVALUO PREDIO RURAL N° 139, La Mancha. ........................................................................... 273
AVALUO RURAL PREDIO N° 142, Pozo Chico. ............................................................................ 278
CONCLUSIONES. ....................................................................................................................... 283
MARCO NORMATIVO ................................................................................................................ 285
BIBLIOGRAFIA. ........................................................................................................................... 287
5
INTRODUCCION
La presente monografía consistió en estudiar, analizar y aplicar los

procedimientos técnicos para determinar y/o actualizar las zonas homogéneas
físicas y geoeconómicas del área rural del municipio de El Rosal en el
departamento de Cundinamarca, en las veredas de: Buena Vista, El Caucho,
Santa Bárbara, San Antonio, Puerta De Cuero y Cruz Verde, el trabajo se realizó
sobre toda el área rural del municipio, este documento presenta los resultados
de las veredas relacionadas anteriormente.
Teniendo en cuenta que el Instituto Geográfico Agustín Codazzi – IGAC realizó

la actualización catastral en el 2009 con vigencia 2010, donde incluía la
actualización de las zonas homogéneas físicas y geoeconómicas del Municipio,
nos dió un marco de referencia para elaborar la monografía; debido a que este
tipo de estudios los realiza el IGAC porque cuenta con una infraestructura
adecuada en recursos tanto económicos, físicos y logísticos, hay temas que
fueron tomados de los estudios realizados por esta Entidad y que por su
naturaleza no han sufrido cambios en el tiempo. Se tomó como documento base
la metodología desarrollada por el ingeniero Silva, funcionario del CIAF – IGAC,
aplicándola al municipio de El Rosal, este documento fue elaborado para su
aplicación en todo el país.
Se visitaron en terreno los predios seleccionados como puntos de investigación

tanto para determinar los valores del terreno como de las construcciones.
Las condiciones de seguridad para hacer los recorridos fueron buenas, no se

tuvo ningún inconveniente en este aspecto, los suelos son muy apropiados para
las diferentes actividades agropecuarias como los cultivos de flores, papa,
cebada, maíz, arveja, zanahoria y área pecuaria. Los cultivos de flores son la base
de la economía del municipio y son distribuidos a nivel nacional e internacional.
Los objetivos del estudio se cumplieron dentro de los parámetros y condiciones

del aspecto académico y práctico, la metodología aplicada es funcional y da una
6
guía en forma secuencial para poder determinar o actualizar las zonas
homogéneas físicas y geoeconómicas rurales en cualquier municipio del país.
La dinámica de la actualización en los aspectos físico y jurídico del catastro es

bueno, sin embargo el aspecto económico no está acorde con la del mercado
inmobiliario, es necesario que se aplique la normatividad de actualizarlas dentro
de los cinco (5) años siguientes a la última formación o actualización, teniendo
en cuenta que El Rosal es el municipio más joven de Cundinamarca y que su
cercanía a la Capital (20 Km) le da unas condiciones especiales para su desarrollo
incluyendo el aspecto turístico y recreacional.
7
1. OBJETIVOS.
1.1. GENERAL.
Determinar y/o actualizar las zonas homogéneas físicas y geoeconómicas para el

área rural del municipio de El Rosal departamento de Cundinamarca, en las veredas
de Buena Vista, El Caucho, Santa Bárbara, San Antonio, Puerta de Cuero y Cruz
Verde.
1.2. ESPECIFICOS.
 Determinación de zonas homogéneas físicas.

 Descripción de variables
 Diseño de las zonas homogéneas físicas.
 Determinación de las zonas homogéneas geoeconómicas
 Métodos para determinar el avalúo:
 Investigación indirecta – Análisis del mercado inmobiliarios.
 Investigación directa – encuestas.
 Procesamiento de la información.
 Diseño del plano de zonas homogéneas geoeconómicas
 Elaboración de las zonas homogéneas geoeconómicas
 Aplicación del valor de las zonas homogéneas geoeconómicas a los
terrenos.
2. MARCO LEGAL
Los parámetros jurídicos, legales y normativos sobre los cuales se desarrolla este
proyecto son:
Ley 388 del 18 de julio de 1997 Ley orgánica de ordenamiento territorial, como
instrumento para la integración de ordenamiento territorial y ambiental.
Resolución 620 del 23 de septiembre de 2008, Por la cual se establecen los

procedimientos para los avalúos ordenados dentro del marco de la Ley 388 de 1997.
8
Resolución 70 del 04 de febrero de 2011 del Instituto Geográfico Agustín Codazzi,
Por la cual se reglamenta técnicamente la formación catastral, la actualización de la
formación catastral y la conservación catastral.
3. MARCO GEOGRAFICO.1
El Rosal es uno de los 116 municipios del departamento de Cundinamarca. Se

encuentra ubicado en la provincia de Sabana Occidente a 20 km de Bogotá. Con
las siguientes coordenadas: Latitud norte: 4º51’16”, Longitud oeste: 74º15’39”,
Altitud: 2685 m.s.n.m. Tiene los siguientes limites generales: al nororiente con el
municipio de Subachoque, al noroccidente con el municipio de San Francisco, al sur
oriente con el municipio de Madrid y al sur occidente con el municipio de Facatativá,
los linderos detallados están descritos en la Ordenanza 25 del 26 de septiembre de
1997. Con una extensión de 86,48 Km2. Con una temperatura promedio de 13º. Por
su ubicación geográfica y orografía y por las demás condiciones ambientales, como
vientos y régimen de lluvias, El Rosal pertenece al grupo de municipios sabaneros,
de clima frio, con zonas de páramos de más de 3.000 metros con temperaturas que
oscilan entre los 8 a 10 grados, lo cual permite tanto el desarrollo de asentamientos
humanos, como de actividades agropecuarias, características del municipio.
 Recursos hídricos:
Posee la Cuenca del Río Subachoque que es la principal y pertenece a la vertiente

del río Bogotá. También del rio Subachoque que tiene como afluentes las quebradas
de Cruz Verde, Curubitos 1 y 2, Paso Amarillo, Puerta de Cuero y Chorro del Hato,
entre otras de menos importancia. También se encuentra la cuenca del Río San
Francisco, cuyo aportante hídrico es la quebrada de El Mapuro, que nace sobre la
cota de 2800m dentro del Municipio de El Rosal. Respecto a las aguas
subterráneas, existe un importante número de pozos profundos de aguas
subterráneas, las cuales surten el acueducto rural más importante.
1
En El Rosal avanzamos, DIAGNOSTICO MUNICIPIO DE EL ROSAL
9
MAPA POLITICO DEL MUNICIPIO DE EL ROSAL.
10
 Vías:
La vía principal es la autopista Bogotá a Medellín, se encuentra en un cruce de vías

que conducen a Facatativá, Bogotá, Subachoque, La Vega, Madrid
 Agua Potable.
El acueducto municipal abastece con agua a las veredas Cruz Verde, Puerta de
Cuero, Santa Bárbara, San Antonio y Sector Santander, El Caucho, El Rodeo, La
Piñuela y Buenavista, lo que corresponde al 90% de la zona rural del municipio y
100% de la zona urbana. En lo que respecta a alcantarillado el porcentaje de
cobertura es de 100% en lo urbano y en el sector veredal del 12%. En servicio de
aseo en el casco urbano es del 100% y en sector rural del 75 % únicamente en
recolección de basuras. Los habitantes de la vereda Hondura Chingafrio, Hondura
Tibagota toman el agua de nacederos o quebradas y trasportan el líquido por
mangueras hasta sus viviendas, lo que refleja que el agua de consumo humano no
es tratada. El sistema de acueducto se surte de cuatro (4) fuentes principales, Rio
Subachoque, aguas subterráneas del pozo profundo Llanitos, pozo la Cuesta y
Quebrada Cruz Verde. La captación del agua se hace por sistema de bombeo, la
succión se hace por tubería de 6 pulgadas de PVC y la impulsión de tubería de 10
pulgadas de PVC, en longitud de 9.830 metros lineales y de allí se desprende la
tubería de 4 pulgadas en una longitud de 643 metros lineales, hasta la planta de
tratamiento.
 Alcantarillado.
En la zona rural no existen alcantarillados únicamente pozos sépticos. (Fuente: En

El Rosal Avanzamos)
 Energía eléctrica.
El servicio de alumbrado y servicio domiciliario se presta a través CODENSA y se

regula bajo un convenio del municipio y la empresa prestadora y bajo la Comisión
reguladora de energía y gas, CREG con una cobertura del servicio en el casco
urbano del 100%, en el sector rural del 98% y el 97% en alumbrado público.
11
Fachada de la empresa de agua Panorámica del acueducto
SERVICIOS PUBLICOS RURALES

energia electrica acueducto alcantarillado
120,00%
98,00%
100,00%
90,00%
80,00%
60,00%
40,00%
20,00% 12,00%
0,00%
 Fuente: http://www.elrosal-cundinamarca.gov.co/
12
4. MARCO TEORICO2.
Como Marco Teórico para el desarrollo de la monografía está dado por los manuales
de procedimiento y las normas aplicables para la determinación de las Zonas
Homogéneas Físicas y Geoeconómicas elaboradas por el INSTITUTO AGUSTIN
CODAZZI-IGAC, el manual de ZONAS HOMOGENEAS FISICAS RURALES,
Practica (Practica municipio de Fusagasugá) elaborado por el Ingeniero Jaime Silva,
funcionario del IGAC y el Esquema de Ordenamiento Territorial - EOT del Municipio
de El Rosal los cuales se complementan en este estudio.
5. DESARROLLO DE LA MONOGRAFIA
5.1. Objetivo.
En la presente memoria se hizo la descripción del proceso de la determinación y/o

actualización de las zonas homogéneas físicas y geoeconómicas en el área rural
del municipio de El Rosal en el departamento de Cundinamarca.
5.2. Descripción general.
El proyecto consistió en analizar, estudiar, actualizar y aplicar la metodología

elaborada por el Ingeniero Jaime Silva en su documento “ZONAS HOMOGENEAS
FISICAS RURALES” (Practica Municipio de Fusagasugá), quien ha planteado un
procedimiento basado en la reglamentación desarrollada por el IGAC como entidad
rectora de las normas catastrales, dándole una proyección actualizada y dinámica.
5.3. Marco normativo.
Como marco normativo se tomó principalmente: la Resolución 70 del 04 de febrero

de 2011 del Instituto Geográfico Agustín Codazzi, esta resolución es la última
versión de la reglamentación técnica para realizar la formación, actualización y
conservación catastral y el EOT del municipio de El Rosal formalizado mediante el
Acuerdo 12 de 2015 del Consejo municipal, adicional se tomaron los documentos
publicados por la municipalidad en las páginas web.
2
ZONAS HOMOGENEAS FISICAS RURALES, Practica municipio de Fusagasugá, Autor: Jaime Silva Herrera, 2015
13
Mapa de las veredas en estudio.
14
5.4. Metodología aplicada.
5.4.1. Zonas homogéneas físicas3.
“Son espacios geográficos con características similares en cuanto a vías,

topografía, servicios públicos, uso actual del suelo, norma de uso del suelo,
tipificación de las construcciones y/o edificaciones, áreas homogéneas de tierra,
disponibilidad de aguas superficiales permanentes u otras variables que permitan
diferenciar estas áreas de las adyacentes”. ARTÍCULO 51.
Se realizaron las siguientes actividades preliminares:
 Se visitó la alcaldía del municipio para adquirir la información disponible, nos

suministraron las bases de datos catastrales.
 En el Instituto Geográfico Agustín Codazzi-IGAC se consultó y se obtuvo la
cartografía existente, carta general en escala 1:25.000 actualizada a 2015 en
medio digital e impresa, no hay disponible aerofotografías de la última década
que cubra el área rural del municipio.
 Se obtuvo el Esquema de Ordenamiento Territorial-EOT, Acuerdo 12 de
2015, y la Ordenanza 25 de 1997, mediante la cual se verificaron los límites
del municipio.
 Se verificaron los límites del área urbana y rural.
 Se pasaron al plano de trabajo la identificación de las áreas de riesgo que en
el EOT se clasifican como áreas protegidas.
 Se realizó un recorrido por el área rural, verificando en el plano 1:25.000, las
vías, aguas y uso actual del suelo.
Las variables a tener en cuenta son:
 Clase de suelo.
 Zonas de actividad.
 Áreas homogéneas de tierra.
3
RESOLUCIÓN NÚMERO 0070 DE 2011 (4 de Febrero del 2011)
15
 Uso actual del suelo.
 Tipo uso actual del suelo.
 Aguas.
 Vías
A continuación se hace una descripción de cada una de estas variables.
5.4.1.1. Clase de suelo. (Primera variable).
En el área rural las clases de suelo se clasifican en dos:
a. Rural protegido. No se permiten usos que deterioren o afecten su naturaleza

en sus características orográficas, paisajísticas o ambientales.
b. Rural no protegido. No existen limitaciones de utilización de usos
productivos.
En el municipio de El Rosal no existen zonas cuyas características orográficas,

paisajísticas y ambientales ameriten la clasificación de zonas rurales protegidas, sin
embargo de acuerdo al EOT, se han clasificado como zona rural protegida, las
zonas de riesgo.
16
Mapa primera variable.
17
5.4.1.2. Zonas de actividad4. (Segunda variable)
Es el suelo constituido por las zonas y áreas de terrenos localizados dentro de

cualquiera de las clasificaciones del suelo (urbano, de expansión urbana, rural y
suburbano), que por sus características geográficas, paisajísticas o ambientales, o
por formar parte de las zonas de utilidad pública para la ubicación de
infraestructuras para la provisión de servicios públicos domiciliarios o de las áreas
de amenazas y riesgo no mitigable para la localización de asentamientos humanos,
tiene restringida la posibilidad de urbanizarse.
El EOT identifica las diferentes zonas de actividad:
 De protección, conservación hidrológica,

 Amortiguación de áreas protegidas,
 Forestal productora,
 Agropecuaria tradicional,
 Parcelaciones
 Áreas suburbanas.
a. Áreas de protección de infraestructura de servicios públicos en el EOT:

Las siguientes son áreas que se declararon de protección:
1. La laguna ubicada en la Vereda La Cuesta jurisdicción del municipio de

Subachoque denominada “Reservorio La Cuesta”, en la finca Santa Isabel,
de la cual se surte principalmente el acueducto del Municipio de El Rosal.
2. El pozo “Los Llanitos” en la parte alta de la Vereda Cruz Verde.
3. El área donde se ubica el pozo Cartagena y la planta de tratamiento de

agua potable del acueducto interveredal.
4. El reservorio localizado en el predio la Turquesa en la vereda la Porquera.
5. El reservorio ubicado en la vereda Tibagota finca Tibagota Baja con

número predial 000100030012000.
4
Acuerdo 12 de 2015, EOT del municipio de El Rosal
18
6. El reservorio ubicado en la vereda la Cuesta finca Toscana jurisdicción del
municipio de El Rosal.
7. Sector del pozo profundo en el Barrio Obando.
8. Las franjas paralelas a las redes de alcantarillado de por lo menos 4 metros

del eje de la conducción.
9. Las franjas paralelas a las redes de aducción, conducción y distribución

del acueducto de por lo menos 4 metros del eje a lado y lado del eje de la red
del acueducto urbano y rural.
10. Áreas para la construcción de reservorios y de abastecimiento del

acueducto urbano y rural las cuales serán definidas por la Umata y la Oficina
de Servicios Públicos.
11. Los sectores aledaños al rio Subachoque en el área del municipio de El

Rosal,
12. Áreas posibles para la construcción de reservorios, embalses y/o

depósitos de agua para el suministro del acueducto municipal, previo estudio
técnico:
VEREDA CRUZ VERDE
N° CATASTRAL NOMBRE DEL PREDIO AREA
200040077000 LA GRECIA 1 Has 4430 m2
200040078000 EL TANQUE 5520 MTS
200040079000 SANTA RITA 6250 MTS
200040080000 LA MARIA 9075 MTS
VEREDA BUENAVISTA Y EL RODEO
200030006000 Barayita 13 Has 5000 m2
200030216000 La Helena 4 Has 3000 m2
200030217000 La Alcira 3 Has 9000 m2
200030046000 Santa Isabel 18 Has 5000 m2
19
VEREDA BUENAVISTA Y EL RODEO
200030109000 Escuela Bellavista 1125 m2
200030110000 Monroy 9 Has 3000 m2
200030111000 Monroy 4539 m2
200030191000 Canarias 3 Has 2000 m2
200010005000 Santa Rita 13 Has
VEREDA LA CUESTA LA PORQUERA
100010193000 El Roble 73 Has 5000 m2
100010011000 El Globo El Recuerdo 9500 m2
100010135000 La Isla 1 Ha
100010012000 La Manga de la Isla 2 Has
100010229000 El Eucaliptus 4000 m2
100010189000 La Porquera 9 Has 2000 m2
100010275000 Okavango 5 Has 6624 m2
100010242000 LT 3 Has 3281 m2
100010223000 El Tendido 12 Has 3000mM2
100010014000 La Leonera 12 Has 5000 m2
100010146000 Santa Isabel PTE 9 Has 5500 m2
100010148000 N.D. N.D.
100010039000 El Metido 3 Has 5000 m2
100010038000 La Muralla 21 Has

La Prudencia (LO Santa
100010002000 7600 m2
Elenita)
100010214000 El Arrayan 3224 m2
100010215000 El Trébol 3117 m2
100010003000 San Francisco 3125 m2
100010004000 LT. de Terreno 3600 m2
100010216000 El Orillo 3150 m2
100010230000 El Remolino 26 Has
20
VEREDA LA CUESTA LA PORQUERA
100010001000 San Patricio 26 Has
100010276000 El Bosque 22 Has 6639 m2
100010005000 El Centro 1 Has 1900 m2

Fuente: En El Rosal Avanzamos DIAGNOSTICO MUNICIPIO DE EL ROSAL.
b. Predios declarados prioritarios para la conservación de recursos hídricos, en

el EOT
VEREDA CRUZ VERDE – (Cartagena)
00-02-003-051 La Palma 23 Has
00-02-004-072 N.D. 28 Has
00-02-004-073 Cartagena 83.7 Has
00-02-004-074 B/Aires, y los pinos, S/Helena 73 Has
00-02-004-075 El Paraíso 12.65 Has
00-02-004-076 Monte Dulce 17 Has
00-02-003-846 La Unión 7.68 Has
00-02-003-848 N.D.(LO 3) 1.97 Has
00-02-004-849 N.D. 8.96 Has
VEREDA CRUZ VERDE (CERRO EL HATO)
00-02-003-070 Los Llanitos 44.2 Has
00-02-004-071 Violeta 2 13.3 Has
00-02-004-083 El Porvenir 25.8 Has
00-02-004-245 Las Violetas 3 13.31 Has
00-02-004-266 Bonanza Lote 1 16.5 Has

Fuente: En El Rosal Avanzamos DIAGNOSTICO MUNICIPIO DE EL ROSAL.
c. Zona de parcelaciones rurales con fines de construcción de vivienda

campestre5 (zpvc)
5 Acuerdo 12 de 2015 EOT Municipio de El Rosal
21
En concordancia con lo establecido en el Acuerdo 16 de 1.998 de la Corporación
Autónoma Regional – CAR el Esquema de Ordenamiento Territorial de El Rosal
establece las siguientes condiciones para la parcelación de predios rurales:
Se debe mantener el carácter rural del predio, el uso principal y el globo de terreno
como unidad indivisible. Los predios rurales no podrán fraccionarse en unidades
menores a una (1) hectárea, su densidad de 6 viviendas por hectárea y su
ocupación máxima será del 15% para vivienda dispersa y 20% para vivienda
agrupada, del área total del predio.
Se entiende por ocupación máxima del predio, el área de construcción bajo cubierta.
Las densidades y los índices de ocupación se deben calcular sobre el área total del
predio.
El número de viviendas estará asociado a la potencialidad y demanda de recursos

naturales de la cuenca del área de influencia, con especial énfasis en el recurso
hídrico, tanto en abastecimiento como en disposición final.
Toda construcción con fines de vivienda tendrá que acogerse a lo dispuesto en el

Acuerdo 16 de la CAR6:
Se debe garantizar el autoabastecimiento de los servicios públicos domiciliarios, con

especial énfasis en el recurso hídrico, igual que la disposición final de los residuos
tanto líquidos como sólidos.
Uso Principal: Vivienda campestre, agropecuario tradicional y forestal, se debe

dedicar como mínimo el 30% del predio para el uso forestal protector- productor,
para promover la formación de la malla ambiental.
Usos Compatibles: recreación, silvicultura, y vías de comunicación.
Usos Condicionados: Granjas, agroindustria, agroturismo y ecoturismo.
Usos Prohibidos en el área rural: Usos urbanos y suburbanos.
d. Corredores viales de servicios rurales7 (CVSR).
6 Por la cual se expiden determinantes ambientales para la elaboración de los planes de ordenamiento territorial municipal
7
Acuerdo 12 de 2015, EOT del municipio de El Rosal
22
Son las áreas aledañas a las vías, que pueden ser objeto de desarrollos diferentes
al uso principal de la zona respectiva, que se localizan sobre las vías de primer
orden preferencialmente dentro del kilómetro adyacente al perímetro urbano de las
cabeceras municipales, y de los desarrollos urbanos de enclave rural.
En el municipio de El Rosal, se determina como corredor vial de servicios rurales la

Autopista a Medellín.
Autopista Bogotá – Medellín.
Conformado por la zona de trecientos (300) metros a lado y lado de la Autopista a

Medellín desde el sector Santander hasta San José y doscientos (200) metros en la
misma autopista desde San José hasta los límites con Facatativá.
Ancho de la franja: 300 metros a cada lado de la vía.
e. Zonas Suburbanas8 (ZS)
Constituyen esta categoría las áreas ubicadas dentro del suelo rural, en las que se
mezclan los usos del suelo y las formas de vida del campo y la ciudad, diferentes a
las clasificadas como áreas de expansión urbana, que pueden ser objeto de
desarrollo con restricciones de uso, de intensidad y de densidad, garantizando el
autoabastecimiento en servicios públicos domiciliarios, de conformidad con lo
establecido en la Ley 99 de 1993 y en la Ley 142 de 1994.
8
Acuerdo 12 de 2015 EOT Municipio de El Rosal
23
Mapa segunda variable.
24
5.4.1.3. Áreas homogéneas de tierra. (Tercera variable)
La temperatura del municipio es de 13° C lo cual corresponde a un clima frio

húmedo, el relieve en la parte sur oriente y centro que equivale aproximadamente
al 70% del área del municipio es ligeramente inclinada, tiene una pendiente del 7%,
el noroccidente es moderadamente inclinada, con una pendiente del 12%.
Panorámica desde la parte alta - noroccidente Panorámica desde el plan sur - oriente
La condición de material litológico superficial y las características y cualidades del

suelo son las que corresponden a los estudios elaborados por la Subdirección de
Suelos del IGAC; no fue objeto de elaboración en la monografía, se tuvo en cuenta
para su contextualización, conocimiento y aplicación.
25
Mapa tercera variable.
26
Mapa de pendientes
27
5.4.1.4. Cobertura uso actual9. (Cuarta variable)
Las actividades predominantes en el área rural son:
 Agrícola. Son tierras dedicadas a la producción de alimentos, cultivos,

pastos, en rotación, en descanso o barbecho.
 Bosques y áreas seminaturales, son zonas con bosques y de arbolados
naturales, que se usan como medio de protección y conservación de los
suelos, debido al desarrollo que tienen los suelos del municipio su ocupación
es reducida en 10% aproximadamente y están ubicados en la parte norte y
centro occidente.
 Territorios artificiados, son espacios donde el hombre impone nuevas
estructuras en el paisaje que nada tiene que ver con la dinámica natural.
 Áreas húmedas, estas áreas de transición entre los sistemas acuáticos y
terrestres, lo mismo que terrenos que terrenos cubiertos con aguas
superficiales, no existen en el municipio.
 Aguas superficiales, en la actualidad existen ríos y quebradas que
abastecen al municipio de agua, su uso está controlado por las autoridades
debido a los cultivos de flores requieren una buena cantidad de agua para
su desarrollo.
9
Adecuación efectuada sobre Metodología Corine Land Cover Escala 1:25.000. Tomado de la Subdirección Agrologica
del IGAC. Autor Jaime Silva Herrera.
28
Mapa cuarta variable.
29
5.4.1.5. Tipo según uso actual. (Quinta variable).
Esta contiene las subdivisiones de cada uno de los puntos de la IV variable, se

especifican los usos de cada una de ellas
a. Agrícola, está representada principalmente en:

 Cultivos semestrales como papa, maíz, arveja, y hortalizas, la fresa es un
cultivo de gran importancia,
 Los cultivos confinados están representados en los viveros, flores,
hortalizas y galpones,
 Los pastizales, limpios, enmalezados y mosaico, para la actividad
ganadera.
 Existen también algunas fincas de avicultura,
 Catastralmente existen parcelaciones que al verificar en terreno no tienen
construcciones ni cercas, existen jurídicamente.
 Áreas agrícolas heterogéneas, hay fincas con mosaico de cultivos y
pastos.
 Las áreas de vivienda rural son: el barrio San José, Campo Alegre,
Santander, Alejandra, Villa Sofía;
 El abastecimiento de las aguas para los cultivos se hace mediante aguas
superficiales de agua como canales, embalses y el rio Subachoque.
b. Bosques y áreas seminaturales
 Existen pequeños bosques naturales fragmentados con arbustos y
matorrales en la parte norte del área rural.
c. Territorios artificializados
Existen los siguientes:
 Vivienda campestre dispersa, es la predominante.
30
Imágenes del uso actual del suelo.
Cultivo de fresa Finca multicultivo
Cultivos Galpones
Invernadero Invernadero
31
Finca ganadera Pastos
32
Mapa quinta variable.
33
5.4.1.6. Aguas superficiales (Sexta variable).
El área rural dispone de aguas tanto en el sector plano como en el inclinado, el 70%
del área rural tiene aguas abundantes y que corresponde a la parte plana, esto es
aprovechado por las empresas que tienen cultivos tecnificados, el resto del
municipio tiene aguas suficientes para las diferentes actividades agrícolas.
Pozos
Rio Subachoque Rio Subachoque
34
Rio Subachoque
35
Mapa sexta variable.
36
5.4.1.7. Vías (Séptima variable)
El sistema vial municipal lo conforma la malla vial para la comunicación interior y al

exterior tanto del área urbana como rural.
La malla vial rural del municipio está conformada por aproximadamente 89 km, el
100% de ellas se encuentran en recebo y un 80% en buen estado. La vía principal
que cruza el municipio es la autopista Bogotá - Medellín y las departamentales o
regionales son la vía Rosal - Subachoque, el Rosal – Madrid y el Rosal – Facatativá.
El Rosal se encuentra a 25 minutos de la Bogotá, en el cruce de caminos que
conducen a Facatativá, Bogotá, Subachoque, La Vega y Madrid.
Vía veredal en recebo Vía veredal en recebo
Vía Veredal en recebo Vía veredal en material
37
Vía Veredal en recebo Vía El Rosal - Subachoque
Vía Bogotá Medellín Vía Bogotá Medellín
38
Mapa séptima variable.
39
VARIABLES NORMATIVAS VARIABLES CAPTURADAS EN CAMPO
I. CATEGORIA IV. COBERTURA USO

II. ZONA DE ACTIVIDAD III. AREAS HOMOGENEAS DE TIERRA V. TIPO SEGÚN USO ACTUAL VI. AGUAS VII. VIAS
DEL SUELO ACTUAL (*)
5.4.1.8.
BOSQUES Y AREAS TERRITORIOS

1. Rural protegido 1. Zona de proteccion CLIMA PENDIENTE VALOR POTENCIAL LIMITANTES 1. Agricola AGRICOLA 1. Abundantes 1. Buenas
SEMINATURALES ARTIFICIALIZADOS
3. Zona de amortiguacion de 2. Bosques y areas
2. Suficientes 2. Regular
areas protegidas(ZNP) seminaturales
2. Rural No 4. Zona forestar protector 3. Territorios Cultivos Semestrales 01. Bosque natural 01. Vivienda campestre
11. Frio humedo (FH) 0. No aplica 0. No aplica 00. Sin limitantes 3. Escasas 3. Malos
Protegido productora (ZFP) artificializados denso dispersa
02. Bosque natural
5. Zona agropecuaria 02. Viviend campestre
1.Plano (0-3%) (a) 06. Improductiva 20. Inundaciones (i) 4. Areas humedas 03. Papa fragmentado con 4. Sin aguas 4. Sin
tradicional (ZAT) agrupada
arbustos y matorrales
6. Zona de protecciones rurales 2. I. Inclinado (3-7%) 03. Vivienda tradicional
17. Muy mala 23. Profundidad efectiva (s) 5. Superficies de aguas 04. Miaz 03. Bosques de galeria
para vivienda camprestre (b) dispersa
8. Zonas multiples especiales 3. F Inclinado (7- 23. Mala muy 04. Vivienda tradicional
05. Arverja 10. Rastrojos
(ZME) 12%) (c) mala agurpada
4. Quebrado (12- 11. Pastos naturales
9. Zonas suburbanas 30. Mala 06. Habichuela 10. Zonas comerciales
25%) (d)
11. Area agropecuaria intensiva 5. F Quebrado (25- 38. Regular a
07. Hortalizas 20. Zonas industriales
R-T 50%) e mala
12. Area agropecuaria semi 44. Regular
12. Cebada 30. Redes viales
intensiva
13. Area agropecuaria 49. Mediana a 15. Otros cultivos 80. Instalaciones
tradicional y restringida P-ATR regular semestrales deportivas y recreativas
14. Area forestal protectora 55. Mediana
productora P-FP
61.
15. Area de ronda de rios Moderadamente Frutales Superficies de agua
buena a mediana
16. Area de proteccion de 67.
infraestructura de servicios Moderadamente 38. Otros frutales 04. Canales
publicos P-PI buena
17. Area de restauracion 73. Buena
morfologica y rehabilitacion de 39. Durazno 05. Embalses
suelos
18. Centros poblados 80. Muy buena 40. Fresa 06. Estanques piscicolas
19. Area de vivienda campestre 92. Excelente 10. Rios
Areas agricolas Cultivos confinados
20. Area zona institucional
heterogeneas
21. Area suburbana de 60. Mosaico de cultivos 40. Viveros, flores y
comercio y servicios horticultura
61. Mosaico de pastos 41. Galpones
22. Area industrial
y cultivos
62. Mosaico de cultivos 42. Otros cultivos
y pastos confinados
63. Mosaico de cultivos
y espacios naturales
64. Mosaico de cultivos Pastizales
pastos y espacios
65. Mosaico de pastos 50. Pastos limpios
y espacios naturales
66. Mosaico agro 51.Pastos arbolados
Cuadro de variables zonas homogéneas físicas de El Rosal.
urbano
52. Pastos
enmalezados
53. Mosaico de pastos
40
5.4.1.9. Diseño de las zonas homogéneas físicas.
El plano de las zonas homogéneas físicas se realizó mediante la superposición de

los planos de las siete variables analizadas, se tuvo en cuenta en no crear micro
zonas físicas, sino zonas que agrupan características similares, el 70% del área
rural del municipio tiene una pendiente suave, la parte nor-occidental tiene una
pendiente del 12% aproximadamente, las características físicas de los suelos son
muy similares en la parte plana y en las de mayor pendiente.
 Ejemplo Zhf 11:

ZONA HOMOGÉNA FÍSICA No. 2 1 11-1-38-00 1 60 1 2
1 Clase de suelo, Rural no protegido
2 Zona de actividad: Zona de protección
Clima – Frio húmedo

3 Áreas Homogéneas de Tierras: Pendiente – plano 0 a 3%
Valor potencial, regular a mala
Limitante, sin limitantes
4 Uso actual del suelo, agrícola
5 Tipo según uso actual, Mosaico de cultivos
6 Aguas, abundantes
7 Vías, regular
En el siguiente cuadro se hace una descripción de las zonas homogéneas físicas

que se determinaron en el área rural del municipio.
41
5.4.2.0. Variables de las Zonas Homogéneas Físicas.
VARIABLE 1 2 3 4 5 6 7
ZONA DE COBERTURA
TIPO USO
ZHF CATEGORIA ACTIVIDA CLIMA PENDIENTE VP LIMITANTES USO AGUAS VIAS
ACTUAL
D ACTUAL
1
2 05 1 15 1 1
11 1 67 00
Zona Otros
1 agropecu Moderada
Rural no cultivos
aria Frio humedo Plano 0 a 3% mente Sin limitantes Agricola AbundantesBuenas
protegido semestral
tradiciona buena
l es
2
2 19 1 61 2 2
11 3 49 00
Area de Mosaicos
2
Rural no vivienda F inclinado 7 Mediana a
Frio humedo Sin limitantes Agricola de pastos Suficientes Regular
protegido campestr a 12% regular
e y cultivos
1
2 11 1 40 1 2
11 1 67 00
Area Viveros,
3 Moderada
Rural no agropecu flores y
Frio humedo Plano 0 a 3% mente Sin limitantes Agricola AbundantesRegular
protegido aria horticultu
buena
intensiva ra
1
2 05 1 60 1 2
11 1 67 00
Rural no Zona Moderada Mosaico
4 agropecu
aria Frio humedo Plano 0 a 3% mente Sin limitantes Agricola de AbundantesRegular
tradiciona
protegido l buena cultivos
3
2 14 2 2 1 2
11 2 67 00
5 Area Moderada Bosques y Bosque
Rural no I inclinado 3
forestal Frio humedo mente Sin limitantes areas natural AbundantesRegular
protegido a 7%
protector buena seminatural fragmenta
1
2 05 1 60 1 2
11 1 67 00
Rural no Zona Moderada Mosaico
6 agropecu
aria Frio humedo Plano 0 a 3% mente Sin limitantes Agricola de AbundantesRegular
tradiciona
protegido l buena cultivos
4
2 09 1 62 2 2
11 3 67 00
Mosaico
7 Zona Moderada
Rural no F inclinado 7 de
suburban Frio humedo mente Sin limitantes Agricola Suficientes Regular
protegido a 12% cultivos y
a buena
pastos
5
2 09 1 64 2 2
11 3 61 00
Mosaico
Moderada de
8 Zona
Rural no F inclinado 7 mente cultivos,
suburban Frio humedo Sin limitantes Agricola Suficientes Regular
protegido a 12% buena a pastos y
a
mediana espacios
naturales
6
2 09 1 62 2 2
11 4 49 00
Mosaico
9 Zona
Rural no Quebrado 12 Mediana a de
suburban Frio humedo Sin limitantes Agricola Suficientes Regular
protegido a 25% regular cultivos y
a
pastos
42
VARIABLE 1 2 3 4 5 6 7
ZONA DE COBERTURA
TIPO USO
ZHF CATEGORIA ACTIVIDA CLIMA PENDIENTE VP LIMITANTES USO AGUAS VIAS
ACTUAL
D ACTUAL
7
2 64 1 64 2 3
11 4 38 00
Mosaico
10 de
Rural no Quebrado 12 Regular a
Frio humedo Sin limitantes Agricola cultivos, Suficientes Malas
protegido a 25% mala
pastos y
espacios
8
2 01 1 60 1 2
11 1 38 00
11 Rural no Zona de Mosaico
Regular a
proteccio Frio humedo Plano 0 a 3% Sin limitantes Agricola de AbundantesRegular
mala
protegido n cultivos
9
2 10 2 2 3 2
11 5 49 00
Bosques y Bosque
12
Rural no F quebrado Mediana a areas natural
Frio humedo Sin limitantes Escasas Regular
protegido 25 a 50% regular seminatural fragmenta
es do
10
2 15 2 2 2 2
11 5 23 00
Mala muy Bosques y Bosque
13 Area de
Rural no F quebrado areas natural
ronda de Frio humedo Sin limitantes Suficientes Regular
protegido 25 a 50% seminatural fragmenta
rios
mala es do
43
Mapa zonas homogéneas físicas.
44
5.4.2. Determinación de las zonas homogéneas geoeconómicas.
Para la determinación de las zonas homogéneas geoeconómicas se ubican dentro
de las zonas homogéneas físicas los predios que sirven como puntos de
investigación para determinar los valores unitarios del suelo. Deben llevarse a cabo
dos procedimientos: la investigación indirecta, que consiste en el estudio del
mercado inmobiliario y la investigación directa que es la aplicación de métodos de
avalúos comerciales o la elaboración de encuestas.
5.4.2.1. Documentos básicos y materiales necesarios.

a. Carta General a escala 1:25.000.
b. Plano de zonas homogéneas físicas para localizar en ellas los predios que
servirán como puntos de investigación.
c. Formatos de relación de puntos fijados para la investigación económica, estudio

estadístico del mercado inmobiliario e investigación directa de valores del terreno.
d. Formatos para procesamiento de la información recolectada: Cálculo de zonas

homogéneas geoeconómicas y Valores de zonas homogéneas geoeconómicas.
5.4.2.2. Métodos valuatorios aplicables.

Los métodos valuatorios aplicables en el estudio de Zonas Homogéneas
Geoeconómicas se relaciona como método para obtener los valores tanto de la
construcción como del terreno, sin embargo no se desarrolla en esta monografía
por ser una actividad especializada.
5.4.2.2.1. Investigación indirecta – análisis del mercado inmobiliario – ofertas.

La investigación indirecta consistió en recopilar y analizar la información de las
ofertas de venta de predios en los siguientes medios: vallas, en oficinas inmobiliarias
e internet, otra de las opciones que se investigó fue la de los avalúos administrativos
del IGAC, aunque no se obtuvo información oficial, fuimos atendidos por
funcionarios que trabajan en la sección de avalúos de Cundinamarca quienes nos
suministraron valiosa información de precios y conceptos técnicos para el buen
desarrollo del proyecto.
45
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Autopista Medellín. Con futuro para centro de acopios, sedes campestres, apta para construir
hogar geriátrico. Barreno, luz. Buena carretera de acceso. #ref:FV01011.
N° predial: 25260000000110016 Dirección: Toquira.
Área de la Oferta: 6.4 Hectáreas. Fuente: www.metrocuadrado.com

Vendo finca Puente Piedra Madrid, Cundinamarca: 6.400 mts2 de recreo, descanso y producción
a minutos de Bogotá. Terreno totalmente plano que consta de la zona verde, una casa con
habitaciones, baños, sala comedor con chimenea y cocina abierta. Otra edificación para los
cuidanderos con cuartos, un baño, sala comedor y cocina abierta. Zona social con comedor
independiente, estufa de leña con horno, bbq, mesón y lavaplatos independientes. Adicionalmente
cuenta con galpón para gallinas. $1.500.000.000, 6.400 M2.
54
N° predial: 25260000000110076 Dirección: El Cerezo.
Área de la Oferta: 1,92 Hectáreas. Fuente: Hernando Vargas.
N° predial: 25260000000060046 Dirección: San Carlos.
55
N° predial: 25260000000070034 Dirección: Monroy a la Rastra.
N° predial: 25260000000090076 Dirección: El Salitre.
Área de la Oferta: 18,5 Hectáreas. Fuente: Pablo Lozano.
N° predial: 25260000000020025 Dirección: Santa Isabel.
Área de la Oferta: 1,75 hectáreas. Fuente: Pablo Lozano.
56
Matricula inmobiliaria: 50N-20703134 Dirección: Santa María de los Ángeles.
Área de la Oferta: 32 hectáreas. Fuente: Hernando Vargas.
Las ofertas que siguen corresponden a ofertas en las otras veredas del municipio o
a ofertas rechazadas, que no son presentadas en esta monografía pero que
corresponden a ofertas a evaluar para definir las zonas homogéneas
geoeconómicas del área rural del municipio.
N° predial: Dirección: Los Arcángeles.
57
N° predial: Dirección: Las Amalias
Área de la Oferta: 7,68 Hectáreas. Fuente: Pablo Lozano
NO TIENE FOTOS
N° predial: Dirección: Vereda La Piñuela
Área de la Oferta: 87,04 Hectáreas. Fuente: Juan Carlos Gómez
N° predial: Dirección: Vereda La Piñuela.
Área de la Oferta: 1,92 Hectáreas. Fuente: Juan Carlos Gómez.
58
N° predial: Dirección: Vereda La Piñuela.
Área de la Oferta: 16,00 Hectáreas Fuente: Hernando Vargas.
N° predial: Dirección: El Roble
Área de la Oferta: 4,48 Hectáreas. Fuente: Pablo Lozano
N° predial: Dirección: Vereda Buena Vista.
Área de la Oferta: 1,92 Hectáreas Fuente: Pablo Lozano.
59
Área de la Oferta: 89,60 Hectáreas. Fuente: Juan Carlos Gómez.
N° predial: Dirección: Vereda Santa Bárbara.
60
N° predial: Dirección: Vereda Tibagota.
Área de la Oferta: 0,64 Hectáreas Fuente: Juan Carlos Gómez.
N° predial: Dirección: Vereda Tibagota.
Sin foto
N° predial: Dirección: Vereda Chingafrio.
Área de la Oferta: 67,84 Hectáreas Fuente: Pablo Lozano.
61
OFERTA N°: 44. Valor de la oferta: $9.000.000.000
N° predial: Dirección: Vereda La Porquera.
Área de la Oferta: 38,4 Hectáreas Fuente: Juan Carlos Gómez.
62
5.4.2.2.2. Cuadro general de ofertas.
INVESTIGACION INDIRECTA . ANALISIS DEL MERCADO INMOBILIARIO - OFERTAS

CONSTRUCCION TERRENO
OFERTA VALOR OFERTA AVALUO AREA TOTAL AVALUO
UNIDAD AREA/M2 DESTINO PUNTAJE VALOR/M2 VALOR/HA ZHG
CONSTRUCCION DE TERRENO TERRENO
1 1.100.000.000 NA 5,12 1.100.000.000 214.843.750
1 160 1 47 602.855 96.456.800
2 222 34 41 170.000 37.740.000
2 650.000.000 3 362 33 44 350.000 126.700.000 6,00 250.783.200 41.797.200
4 1064 6 38 130.000 138.320.000
Valor Total 399.216.800
3 3.840.000.000 NA 0 6,40 3.840.000.000 600.000.000 3
1 236 1 35 428.751 101.185.236
4 697.440.000 2 24 2 60 70.000 1.680.000 9,36 594.574.764 63.543.311
1 141 1 46 585.975 82.622.475
2 11 82 40 60.000 660.000
5 2.600.000.000 3 42 2 60 70.000 2.940.000 3,20 2.504.057.525 782.517.977
4 108 4 60 90.000 9.720.000
1 131 1 70 1.158.495 151.762.845
6 2.250.000.000 2 30 1 30 371.994 11.159.820 5,76 2.087.077.335 362.339.815
1 100 1 26 332.047 33.204.700 2
2 55 1 37 453.809 24.959.495
7 310.000.000 0,32 250.365.805 782.393.141
3 21 2 60 70.000 1.470.000
1 97 1 35 428.751 41.588.847
8 650.000.000 2 200 1 70 1.158.495 231.699.000 1,36 376.712.153 276.994.230
1 38 1 45 569.567 21.643.546
2 224 1 63 949.634 212.718.016
3 13 6 28 110.000 1.430.000
9 1.200.000.000 0,81 961.628.438 1.193.827.980
4 20 21 40 80.000 1.600.000
5 14 2 60 70.000 980.000
1 122 6 20 80.000 9.760.000
10 1.890.000.000 2 79 4 40 60.000 4.740.000 6,72 1.875.500.000 279.092.262
1 155 1 35 428.751 66.456.405
2 36 1 29 361.578 13.016.808
11 926.376.000 3 40 1 29 361.578 14.463.120 8,85 827.159.667 93.416.869
4 48 6 32 110.000 5.280.000
12 1.200.000.000 NA 0 3,84 1.200.000.000 312.500.000 5
14 850.000.000 1 27 21 20 50.000 1.350.000 5,00 848.650.000 169.730.000
15 6.120.000.000 NA 0 3,40 6.120.000.000 1.800.000.000 1
1 138 1 54 735.446 101.491.548
16 960.000.000 2 23 6 32 110.000 2.530.000 7,68 855.978.452 111.455.528
63
INVESTIGACION INDIRECTA . ANALISIS DEL MERCADO INMOBILIARIO - OFERTAS
CONSTRUCCION TERRENO
OFERTA VALOR OFERTA AVALUO AREA TOTAL AVALUO
UNIDAD AREA/M2 DESTINO PUNTAJE VALOR/M2 VALOR/HA ZHG
CONSTRUCCION DE TERRENO TERRENO
1 82 1 42 523.050 42.890.100
17 1.200.000.000 2 47 4 40 60.000 2.820.000 3,80 1.154.289.900 303.760.500
18 2.000.000.000 1 30 1 32 393.735 11.812.050 6,40 1.988.187.950 310.654.367
1 75 1 31 382.710 28.703.250
2 48 6 32 110.000 5.280.000
19 1.500.000.000 6,40 1.463.776.750 228.715.117
3 32 2 60 70.000 2.240.000
1 53 1 29 361.578 19.163.634 4
20 900.000.000 2 66 4 40 60.000 3.960.000 1,92 876.876.366 456.706.441 4
21 844.500.000 1 52 1 26 332.047 17.266.444 3,00 827.233.556 275.744.519 6
1 200 1 38 466.882 93.376.400 7
2 59 2 80 150.000 8.850.000 7
22 1.898.414.062 8,10 1.791.077.662 221.120.699
3 73 2 60 70.000 5.110.000 7
23 4.046.875.000 NA 0 0 18,50 4.046.875.000 218.750.000 8
24 300.737.500 NA 0 0 1,75 300.737.500 171.850.000 9
25 3.000.000.000 NA 0 0 32,00 3.000.000.000 93.750.000 10
5.4.2.2.3. Cuadro de ofertas seleccionadas.

INVESTIGACION INDIRECTA - ANALISIS DEL MERCADO INMOBILIARIO - OFERTAS SELECCIONADAS.
CONSTRUCCIONES TERRENO
Valor Total Fuente de
OFERTA PRE_COD Direccion Valor
Oferta Area/M2 Destino Puntaje Valor por m2 Area/Has Valor por Ha Valor terreno Informacion
edificacion
3 25260000000110053 SANTA ROSA 3.840.000.000 NA 6,4000 600.000.000 3.840.000.000 Internet
141 1 46 585.975 82.622.475

11 82 40 60.000 660.000
3,2000 782.517.977 2.504.057.525 Internet
5 25260000000070100 EL MIRADOR 2.600.000.000 42 2 60 70.000 2.940.000
108 4 60 90.000 9.720.000
Valor total 95.942.475
7 25260000000070142 LA UNION LA PRIMAVERA 310.000.000 100 1 26 332.047 33.204.700 0,3200 864.985.313 276.795.300 Internet
12 25260000000110079 EL VERGEL 1.000.000.000 NA 3,8400 260.416.667 1.000.000.000 Internet
15 25260000000050073 SANTA ISABEL 6.120.000.000 NA 3,4000 1.800.000.000 6.120.000.000 Internet
53 1 29 361.578 19.163.634
1,9200 456.706.441 876.876.366 Valla
20 25260000000110000 EL CEREZO 900.000.000 66 4 40 60.000 3.960.000
21 25260000000060046 SAN CARLOS 844.000.000 52 1 26 332.047 17.266.444 3,0000 278.622.259 835.866.778 Valla
200 1 38 466.882 93.376.400

22 25260000000070034 MONROY O LA RASTRA 1.898.414.062 59 2 80 150.000 8.850.000 8,1000 221.120.699 1.791.077.662 Valla
73 2 60 70.000 5.110.000
23 25260000000090076 EL SALITRE 4.046.875.000 NA 18,5000 218.750.000 4.046.875.000 Valla
24 25260000000020025 SANTA ISABEL 300.737.500 NA 1,7500 171.850.000 300.737.500 Valla
SANTA MARIA DE LOS

25 50N-20703134 3.000.000.000 NA 32,0000 93.750.000 3.000.000.000 Valla
ANGELES
64
5.4.2.2.4. Investigación directa – encuestas.
Una vez seleccionados los puntos de investigación en las zonas homogéneas
físicas se procedió a realizar las encuestas con personas conocedoras del municipio
en el mercado inmobiliario local y profesionales relacionados con el área
inmobiliaria; el número sugerido de puntos de investigación de acuerdo a la
metodología es del 1% del total de predios + 15, lo cual seria 3400*1%= 24 +15 =
49, por sugerencia académica se acordó investigar 80 puntos, 40 para cada zona
de estudio. Inicialmente se solicitó a los encuestados que dieran su concepto sobre
el valor por fanegada o hectárea de los terrenos sin tener en cuenta las
construcciones ni anexos, las encuestas se realizaron en 5 sesiones debido a la
cantidad de predios y a la ocupación de los encuestados.
Se realizaron cinco (5) encuestas por cada predio seleccionado o punto de

investigación, teniendo en cuenta los siguientes criterios:
 Sobre el plano de las zonas homogéneas físicas se seleccionaron varios

puntos dependiendo de la extensión, forma y tamaño de los predios de la
zona homogénea física y se enumeraron en forma secuencial.
 Se realizó una distribución espacial de los puntos dentro de la zona
homogénea física.
 Se reconocieron en terreno los predios y se tomaron las respectivas fotos.
 Se trabajó con un plano escala 1:25.000, esto permitió una mejor
identificación.
 Numero de predios a investigar.
 Observando la cartografía y las imágenes de google se tipificaron los predios.
Las personas seleccionadas tienen relación con el mercado inmobiliario de acuerdo

a su profesión:
 Profesionales en ingeniería
 Peritos avaluadores
 Comisionista
65
Debido a la dificultad de ingresar a los predios y calificar las construcciones solo
se obtuvo el valor de los terrenos.
A los entrevistados se les ubicaron los predios sobre la cartografía IGAC en escala
1:25.000, mostrándoles su ubicación en el plano de zonas homogéneas físicas y
explicándoles el procedimiento a seguir.
5.4.2.3. Proceso de las Zonas Homogéneas Geoeconómicas.

 Procesamiento de datos por punto
Para cada uno de los puntos de investigación que sirvieron de base para la
determinación de los valores del terreno de las zonas homogéneas geoeconómicas
se realizaron los siguientes procesos de cálculos.
5.4.2.4. Cálculo de valores de terreno por punto de investigación - Encuestas.
1 PTO INVEST DESTINO E DIRECCION AREA Ha VALOR/HA ZHG $ Ha ZHG AVALUO

101 (L) Agropecuario La Palma 23 50.000.000 11 50.000.000 $1.150.000.000
A 55.000.000
B 45.000.000
C 48.000.000
D 52.000.000 ZHF Desv estandar Coef de variacion Limite superior Limite inferior
E 50.000.000 11 7.615.773 0,00 59.451.174 40.548.826
SUMA 250.000.000
PROM 50.000.000

102 (C) Agropecuario Buenavista Baja 66,9812 92.800.000 10 95.000.000 6.363.214.000
A 95.000.000
B 90.000.000
C 90.000.000
E 97.000.000 10 4.968.702 2,32 98.966.159 86.633.841
SUMA 464.000.000
PROM 92.800.000
3 PTO INVEST DESTINO E DIRECCION AREA Ha VALOR/HA ZHG Valor/Ha ZHG AVALUO
103 Agropecuario Buenavista 89 93.400.000 10 95.000.000 8.455.000.000
A 93.000.000
B 95.000.000
C 97.000.000
E 92.000.000 10 5.256.615 1,68 99.923.459 86.876.541
SUMA 467.000.000
PROM 93.400.000
104 La Esmeralda 1,0000 97.000.000 10 95.000.000 95.000.000
A 100.000.000
B 90.000.000
C 98.000.000
E 101.000.000 10 7.949.843 -2,11 106.865.755 87.134.245
SUMA 485.000.000
PROM 97.000.000
66
105 (L) Agropecuario El Laurel Alejandria 1,1999 228.000.000 7 230.000.000 $275.977.000
A 220.000.000
B 210.000.000
C 240.000.000
E 250.000.000 7 26.321.094 0,87 260.664.478 195.335.522
SUMA 1.140.000.000
PROM 228.000.000
106 (L) Agropecuario Lo 2 4,0999 201.000.000 8 205.000.000 840.479.500
A 200.000.000
B 205.000.000
C 195.000.000
E 205.000.000 8 7.563.068 1,95 210.385.768 191.614.232
SUMA 1.005.000.000
PROM 201.000.000
107 (C) Agropecuario San Isidro 12,1999 224.000.000 7 230.000.000 2.805.977.000
A 220.000.000
B 240.000.000
C 230.000.000
E 210.000.000 7 19.057.807 2,61 247.650.738 200.349.262
SUMA 1.120.000.000
PROM 224.000.000
108 (C) Agropecuario Butulu 1,3000 98.000.000 10 95.000.000 123.500.000
A 100.000.000
B 105.000.000
C 100.000.000
E 90.000.000 10 8.876.936 -3,16 109.016.278 86.983.722
SUMA 490.000.000
PROM 98.000.000
109 (L) Agropecuario San Camilo 1,2800 93.200.000 10 95.000.000 $121.600.000
A 95.000.000
B 90.000.000
C 94.000.000
E 95.000.000 10 4.025.916 1,89 98.196.162 88.203.838
SUMA 466.000.000
PROM 93.200.000
110 Agropecuario Agua Fresca 5 95.000.000 10 95.000.000 475.000.000
A 95.000.000
B 101.000.000
C 98.000.000
E 90.000.000 10 8.124.038 0,00 105.081.932 84.918.068
SUMA 475.000.000
PROM 95.000.000

111 (C) Agropecuario Cartagena 28,2184 49.600.000 11 50.000.000 1.410.920.000
A 50.000.000
B 45.000.000
C 52.000.000
E 55.000.000 11 6.772.887 0,80 58.005.153 41.194.847
SUMA 248.000.000
PROM 49.600.000
67
112 (C) Agropecuario Cruz Verde Lo2 16,5 30.600.000 12 30.000.000 495.000.000
A 28.000.000
B 30.000.000
C 28.000.000
E 35.000.000 12 4.439.820 -2,00 36.109.816 25.090.184
SUMA 153.000.000
PROM 30.600.000

113 (C) Agropecuario La Violeta 2 13,3163 48.200.000 11 50.000.000 665.815.000
A 45.000.000
B 48.000.000
C 50.000.000
E 46.000.000 11 5.378.476 3,60 54.874.688 41.525.312
SUMA 241.000.000
PROM 48.200.000
114 (C) Agropecuario El Tanque 0,552 806.000.000 2 800.000.000 441.600.000
A 820.000.000
B 790.000.000
C 850.000.000
E 770.000.000 2 51.799.614 -0,75 870.283.321 741.716.679
SUMA 4.030.000.000
PROM 806.000.000

115 (C) Agropecuario Montecillos 1 12,8504 808.000.000 2 800.000.000 $10.280.320.000
A 800.000.000
B 850.000.000
C 780.000.000
E 790.000.000 2 53.111.204 -1,00 873.911.004 742.088.996
SUMA 4.040.000.000
PROM 808.000.000
116 (C) Agropecuario Hacienda Centenario 26,64 28.600.000 12 30.000.000 799.200.000
A 30.000.000
B 28.000.000
C 25.000.000
E 25.000.000 12 7.670.202 4,67 38.118.721 19.081.279
SUMA 143.000.000
PROM 28.600.000
117 (C) Agropecuario San Gregorio 1,5 279.000.000 6 280.000.000 420.000.000
A 300.000.000
B 250.000.000
C 270.000.000
E 260.000.000 6 52.260.884 0,36 343.855.757 214.144.243
SUMA 1.395.000.000
PROM 279.000.000
118 (C) Agropecuario El Tibar 2,1303 232.000.000 7 230.000.000 489.969.000
A 250.000.000
B 220.000.000
C 240.000.000
E 230.000.000 7 26.015.380 -0,87 264.285.087 199.714.913
SUMA 1.160.000.000
PROM 232.000.000
119 (C) Agropecuario La Maria 3,3999 224.000.000 7 230.000.000 781.977.000
A 210.000.000
B 240.000.000
C 220.000.000
E 220.000.000 7 22.521.101 2,61 251.948.687 196.051.313
SUMA 1.120.000.000
PROM 224.000.000
68
120 (L) Agropecuario LO 1 41,639 200.000.000 8 205.000.000 $8.535.995.000
A 200.000.000
B 205.000.000
C 200.000.000
E 200.000.000 8 7.071.068 2,44 208.775.195 191.224.805
SUMA 1.000.000.000
PROM 200.000.000

121 (C) Agropecuario EL Mortino 13,0269 308.000.000 5 310.000.000 $4.038.339.000
A 280.000.000
B 320.000.000
C 300.000.000
E 290.000.000 5 53.111.204 0,65 373.911.004 242.088.996
SUMA 1.540.000.000
PROM 308.000.000

122 (C) Agropecuario Pozo Azul 21,3337 590.000.000 3 600.000.000 12.800.220.000
A 550.000.000
B 620.000.000
C 600.000.000
E 610.000.000 3 55.497.748 1,67 658.872.705 521.127.295
SUMA 2.950.000.000
PROM 590.000.000
123 El Pino 10,8800 456.000.000 4 450.000.000 $4.896.000.000
A 500.000.000
B 430.000.000
C 450.000.000
E 470.000.000 4 57.993.103 -1,33 527.969.441 384.030.559
SUMA 2.280.000.000
PROM 456.000.000
124 El Cedro Pte 3,9578 458.000.000 4 450.000.000 $1.781.010.000
A 430.000.000
B 480.000.000
C 450.000.000
E 470.000.000 4 36.943.200 -1,78 503.846.511 412.153.489
SUMA 2.290.000.000
PROM 458.000.000

125 (C) Agropecuario Lo 10,031 450.000.000 4 450.000.000 $4.513.950.000
A 430.000.000
B 480.000.000
C 450.000.000
E 470.000.000 4 47.749.346 0,00 509.256.938 390.743.062
SUMA 2.250.000.000
PROM 450.000.000

126 Buenos Aires 28,5 466.000.000 4 450.000.000 $12.825.000.000
A 500.000.000
B 400.000.000
C 430.000.000
E 550.000.000 4 92.060.849 -3,56 580.247.514 351.752.486
SUMA 2.330.000.000
PROM 466.000.000
69
La Violeta los
127 (L) Agropecuario 21,0892 308.000.000 5 310.000.000 $6.537.652.000
Arboles
A 300.000.000
B 280.000.000
C 350.000.000
E 320.000.000 5 54.449.977 0,65 375.572.422 240.427.578
SUMA 1.540.000.000
PROM 308.000.000

128 (C) Agropecuario Petropolis 16,6400 588.000.000 3 600.000.000 9.984.000.000
A 600.000.000
B 550.000.000
C 570.000.000
E 590.000.000 3 60.636.623 2,00 663.250.049 512.749.951
SUMA 2.940.000.000
PROM 588.000.000

129 (L) Agropecuario El Reposo 9,1891 1.760.000.000 1 1.800.000.000 $16.540.380.000
A 1.750.000.000
B 1.850.000.000
C 1.700.000.000 No Predial
D 1.900.000.000 ZHF Desv estándar Coef de variacion Limite superior Limite inferior
E 1.600.000.000 1 191.102.067 2,22 1.997.157.665 1.522.842.335
SUMA 8.800.000.000
PROM 1.760.000.000

130 (L) Agropecuario Guaymaral 84,7 650.000.000 3 600.000.000 $50.820.000.000
A 700.000.000
B 550.000.000
C 650.000.000
E 750.000.000 3 130.384.048 -8,33 811.806.604 488.193.396
SUMA 3.250.000.000
PROM 650.000.000

131 (L) Agropecuario El Rosal 5,4604 466.000.000 4 450.000.000 $2.457.180.000
A 550.000.000
B 500.000.000
C 400.000.000
E 430.000.000 4 114.381.817 -3,56 607.947.835 324.052.165
SUMA 2.330.000.000
PROM 466.000.000

132 (C) Agropecuario Finca La Guaca 11,174 598.000.000 3 600.000.000 6.704.400.000
A 620.000.000
B 650.000.000
C 600.000.000
E 570.000.000 3 75.185.105 0,33 691.304.715 504.695.285
SUMA 2.990.000.000
PROM 598.000.000
70
133 (L) Agropecuario La Candelaria 31,2342 592.000.000 3 600.000.000 $18.740.520.000
A 650.000.000
B 620.000.000
C 550.000.000
E 580.000.000 3 83.455.377 1,33 695.568.123 488.431.877
SUMA 2.960.000.000
PROM 592.000.000

134 (L) Agropecuario Predio B 19,0657 464.000.000 4 450.000.000 $8.579.565.000
A 380.000.000
B 430.000.000
C 500.000.000
E 490.000.000 4 113.045.124 -3,11 604.288.999 323.711.001
SUMA 2.320.000.000
PROM 464.000.000

135 (L) Agropecuario LO 5 14,6704 466.000.000 4 450.000.000 $6.601.680.000
A 450.000.000
B 500.000.000
C 480.000.000
E 410.000.000 4 53.020.751 -3,56 531.798.752 400.201.248
SUMA 2.330.000.000
PROM 466.000.000

136 (L) Agropecuario San Antonio 1,7 594.000.000 3 600.000.000 $1.020.000.000
A 650.000.000
B 620.000.000
C 550.000.000
E 580.000.000 3 79.769.668 1,00 692.994.159 495.005.841
SUMA 2.970.000.000
PROM 594.000.000

139 (L) Agropecuario La Mancha 7,7999 458.000.000 4 450.000.000 $3.509.955.000
A 480.000.000
B 500.000.000
C 490.000.000
E 420.000.000 4 83.215.383 -1,78 561.270.291 354.729.709
SUMA 2.290.000.000
PROM 458.000.000

141 (C) Agropecuario Chamberi 23,3999 474.000.000 4 450.000.000 10.529.955.000
A 500.000.000
B 450.000.000
C 480.000.000
E 420.000.000 4 63.144.279 -5,33 552.362.051 395.637.949
SUMA 2.370.000.000
PROM 474.000.000
71
142 (L) Agropecuario Pozo Chico 10,2184 446.000.000 4 450.000.000 $4.598.280.000
A 400.000.000
B 450.000.000
C 470.000.000
E 430.000.000 4 62.571.559 0,89 523.651.305 368.348.695
SUMA 2.230.000.000
PROM 446.000.000

143 (C) Agropecuario San Isidro 16,3 278.000.000 6 280.000.000 4.564.000.000
A 250.000.000
B 300.000.000
C 260.000.000
E 270.000.000 6 51.271.825 0,71 341.628.334 214.371.666
SUMA 1.390.000.000
PROM 278.000.000

145 El Juncalito 2 9,22 1.690.000.000 1 1.800.000.000 16.596.000.000
A 1.650.000.000
B 1.800.000.000
C 1.600.000.000
D 1.900.000.000 ZHF Desv estandar Coef de variacion Limite superior Limite inferior
E 1.500.000.000 1 270.407.100 6,11 2.025.575.212 1.354.424.788
SUMA 8.450.000.000
PROM 1.690.000.000

146 San Felipe Norte 2 12,8 1.920.000.000 1 1.800.000.000 23.040.000.000
A 2.000.000.000
B 2.300.000.000
C 1.800.000.000
D 1.900.000.000 ZHF Desv estandar Coef de variacion Limite superior Limite inferior
E 1.600.000.000 1 431.369.911 -6,67 2.455.330.059 1.384.669.941
SUMA 9.600.000.000
PROM 1.920.000.000

147 El Progreso 0,7899 276.000.000 6 280.000.000 221.172.000
A 300.000.000
B 250.000.000
C 280.000.000
E 320.000.000 6 61.410.097 1,43 352.209.930 199.790.070
SUMA 1.380.000.000
PROM 276.000.000

148 El Encanto 3,6 458.000.000 4 450.000.000 1.620.000.000
A 450.000.000
B 480.000.000
C 460.000.000
E 470.000.000 4 36.943.200 -1,78 503.846.511 412.153.489
SUMA 2.290.000.000
PROM 458.000.000
72
5.4.2.5. Procesamiento de datos por punto de investigación.
TABLA PARA PROCESAMIENTO DE DATOS POR PUNTO

Precio unitario Desviacion
N° Coeficiente
N° Puntos estimado estandar Limite superior Limite inferior Valor adoptado
encuestas de variacion
promedio muestral
1 129 5 1.760.000.000 191102066,97 2,22 1.997.157.665 1.522.842.335 1.800.000.000
2 115 5 808.000.000 53.111.204 -1,00 873.911.004 742.088.996 800.000.000
3 136 5 594.000.000 79769668,42 1,00 692.994.159 495.005.841 600.000.000
4 130 5 650.000.000 130384048,10 -8,33 811.806.604 488.193.396 600.000.000
5 133 5 584.000.000 182634060,35 2,67 810.648.869 357.351.131 600.000.000
6 126 5 466.000.000 92060849,44 -3,56 580.247.514 351.752.486 450.000.000
7 131 5 466.000.000 114381816,74 -3,56 607.947.835 324.052.165 450.000.000
8 134 5 464.000.000 113045123,73 -3,11 604.288.999 323.711.001 450.000.000
9 135 5 476.000.000 55670458,95 -5,78 545.087.040 406.912.960 450.000.000
10 139 5 458.000.000 83215383,19 -1,78 561.270.291 354.729.709 450.000.000
11 142 5 446.000.000 62571559,03 0,89 523.651.305 368.348.695 450.000.000
12 121 5 308.000.000 53111204,09 1,44 373.911.004 242.088.996 310.000.000
13 127 5 308.000.000 54449977,04 1,44 375.572.422 240.427.578 310.000.000
14 123 5 456.000.000 57993103,04 1,31 527.969.441 384.030.559 450.000.000
15 124 5 458.000.000 36943199,64 0,87 503.846.511 412.153.489 450.000.000
16 125 5 450.000.000 47749345,55 2,61 509.256.938 390.743.062 450.000.000
17 105 5 228.000.000 26321094,20 0,87 260.664.478 195.335.522 230.000.000
18 107 5 224.000.000 19057806,80 2,61 247.650.738 200.349.262 230.000.000
19 118 5 232.000.000 26015380,07 -0,87 264.285.087 199.714.913 230.000.000
20 119 5 224.000.000 22521101,22 2,61 251.948.687 196.051.313 230.000.000
21 120 5 200.000.000 7071067,81 1,54 208.775.195 191.224.805 205.000.000
22 103 5 93.400.000 5256614,88 1,68 99.923.459 86.876.541 95.000.000
23 104 5 97.000.000 7949842,77 -2,11 106.865.755 87.134.245 95.000.000
24 106 5 201.000.000 7563068,16 1,05 210.385.768 191.614.232 205.000.000
25 108 5 98.000.000 8876936,41 -3,16 109.016.278 86.983.722 95.000.000
26 109 5 93.200.000 4025916,04 1,89 98.196.162 88.203.838 95.000.000
27 110 5 95.000.000 8124038,40 0,00 105.081.932 84.918.068 95.000.000
28 101 5 50.000.000 7615773,11 0,00 59.451.174 40.548.826 50.000.000
29 111 5 49.600.000 6772887,12 0,80 58.005.153 41.194.847 50.000.000
30 113 5 48.200.000 5378475,62 3,60 54.874.688 41.525.312 50.000.000
31 102 5 92.800.000 4968702,04 2,32 98.966.159 86.633.841 95.000.000
32 132 5 598.000.000 75185104,91 0,33 691.304.715 504.695.285 600.000.000
33 141 5 474.000.000 63144279,23 -2,59 552.362.051 395.637.949 450.000.000
34 128 5 588.000.000 60636622,60 2,00 663.250.049 512.749.951 600.000.000
35 122 5 590.000.000 55497747,70 1,67 658.872.705 521.127.295 600.000.000
36 114 5 806.000.000 51.799.614 8,01 870.283.321 741.716.679 800.000.000
73
TABLA PARA PROCESAMIENTO DE DATOS POR PUNTO
Precio unitario Desviacion
N° Coeficiente
N° Puntos estimado estandar Limite superior Limite inferior Valor adoptado
encuestas de variacion
promedio muestral
37 117 5 279.000.000 52260884,03 -0,14 343.855.757 214.144.243 280.000.000
38 143 5 278.000.000 51271824,62 0,22 341.628.334 214.371.666 280.000.000
39 116 5 28.600.000 7670202,08 4,67 38.118.721 19.081.279 30.000.000
40 112 5 30.600.000 4439819,82 -2,00 36.109.816 25.090.184 30.000.000
41 148 5 458.000.000 36943199,64 0,87 503.846.511 412.153.489 450.000.000
42 147 5 276.000.000 61410096,89 0,94 352.209.930 199.790.070 280.000.000
43 146 5 1.920.000.000 431369910,87 -6,67 2.455.330.059 1.384.669.941 1.800.000.000
44 145 5 1.690.000.000 270407100,50 6,11 2.025.575.212 1.354.424.788 1.800.000.000
5.4.2.6. Calculo de zonas homogéneas geoeconómicas.
CALCULO DE ZONAS HOMOGENEAS GEOECONOMICAS RURALES.

Investigación estadística del mercado inmobiliario.
ZHGE ZHF N° Media Límite superior límite inferior $ ha adoptado
1 1 129 1.760.000.000 1.997.157.665 1.522.842.335 1.800.000.000
1 1 146 1.920.000.000 2.455.330.059 1.384.669.941 1.800.000.000
1 1 145 1.520.000.000 1.996.905.821 1.043.094.179 1.800.000.000
2 2 115 808.000.000 873.911.004 742.088.996 800.000.000
2 2 114 806.000.000 870.283.321 741.716.679 800.000.000
3 3 136 594.000.000 692.994.159 495.005.841 600.000.000
3 3 130 650.000.000 811.806.604 488.193.396 600.000.000
3 3 133 584.000.000 810.648.869 357.351.131 600.000.000
3 3 132 598.000.000 691.304.715 504.695.285 600.000.000
3 3 128 588.000.000 663.250.049 512.749.951 600.000.000
3 3 122 590.000.000 658.872.705 521.127.295 600.000.000
4 4 126 466.000.000 580.247.514 351.752.486 450.000.000
4 4 131 466.000.000 607.947.835 324.052.165 450.000.000
4 4 134 464.000.000 604.288.999 323.711.001 450.000.000
4 4 135 476.000.000 545.087.040 406.912.960 450.000.000
4 4 139 458.000.000 561.270.291 354.729.709 450.000.000
74
CALCULO DE ZONAS HOMOGENEAS GEOECONOMICAS RURALES.
Investigación estadística del mercado inmobiliario.
ZHGE ZHF N° Media Límite superior límite inferior $ ha adoptado
4 4 142 446.000.000 523.651.305 368.348.695 450.000.000
4 4 123 456.000.000 527.969.441 384.030.559 450.000.000
4 4 124 458.000.000 503.846.511 412.153.489 450.000.000
4 4 125 450.000.000 509.256.938 390.743.062 450.000.000
4 4 141 474.000.000 552.362.051 395.637.949 450.000.000
4 4 148 458.000.000 503.846.511 412.153.489 450.000.000
5 5 121 308.000.000 373.911.004 242.088.996 310.000.000
5 5 127 308.000.000 375.572.422 240.427.578 310.000.000
6 6 117 279.000.000 343.855.757 214.144.243 280.000.000
6 6 143 278.000.000 341.628.334 214.371.666 280.000.000
6 6 147 276.000.000 352.209.930 199.790.070 280.000.000
7 7 105 228.000.000 260.664.478 195.335.522 230.000.000
7 7 107 224.000.000 247.650.738 200.349.262 230.000.000
7 7 118 232.000.000 264.285.087 199.714.913 230.000.000
7 7 119 224.000.000 251.948.687 196.051.313 230.000.000
8 8 120 200.000.000 208.775.195 191.224.805 205.000.000
8 8 106 201.000.000 210.385.768 191.614.232 205.000.000
10 10 103 93.400.000 99.923.459 86.876.541 95.000.000
10 10 104 97.000.000 106.865.755 87.134.245 95.000.000
10 10 108 98.000.000 109.016.278 86.983.722 95.000.000
10 10 109 93.200.000 98.196.162 88.203.838 95.000.000
10 10 110 95.000.000 105.081.932 84.918.068 95.000.000
10 10 102 92.800.000 98.966.159 86.633.841 95.000.000
11 11 101 50.000.000 59.451.174 40.548.826 50.000.000
11 11 111 49.600.000 58.005.153 41.194.847 50.000.000
11 11 113 48.200.000 54.874.688 41.525.312 50.000.000
12 12 116 28.600.000 38.118.721 19.081.279 30.000.000
12 12 112 30.600.000 36.109.816 25.090.184 30.000.000
75
5.4.2.7. Tabla de valores para avalúo del terreno rural.
TABLA DE TERRENO
Zona Valor Hectárea

1 1.800.000.000
2 800.000.000
3 600.000.000
4 450.000.000
5 310.000.000
6 280.000.000
7 230.000.000
8 205.000.000
9 120.000.000
10 95.000.000
11 50.000.000
12 30.000.000
76
Mapa de zonas homogéneas geoeconómicas
77
6. AVALUO DE LAS CONSTRUCCIONES Y EDIFICACIONES.
El avalúo catastral se obtiene por la adición de los avalúos parciales realizados al

terreno y a las construcciones.
El valor unitario de las construcciones se establece a partir de puntos de
investigación económica para cada tipo de construcción.
Los factores que inciden en el avalúo de las construcciones y/o edificaciones son:10
a) Los materiales de construcción y su calidad.
b) La tipología de las construcciones.
c) Las condiciones urbanísticas y arquitectónicas.
d) La normatividad definida en el plano o esquema de ordenamiento territorial.
e) La edad o vetustez.
Para determinar el avalúo de las construcciones se utilizó la metodología de tablas

de valores unitarios de cada unidad de construcción relacionados con su calificación
y determinados mediante el cálculo de regresiones; se realizó el avalúo individual a
una muestra de 18 construcciones representativas en las veredas objeto del estudio,
la información del área de las construcciones, su calificación, uso y unidades de
construcción se obtuvo de la información catastral obtenida en el reconocimiento
predial realizado anteriormente.
6.1. Tabla de calificación IGAC según el uso.
DEPARTAMENTO NACIONAL DE ESTADISTICA. DANE

INSTITUTO GEOGRAFICO “AGUSTIN CODAZZI”
Códigos de destinos en unidades de construcción (Numérico)
UNIDADES DE CONSTRUCCION COD. UNIDADES DE CONSTRUCCION COD
Vivienda hasta 3 pisos 01 Torres de enfriamiento 47
Caneyes, cobertizos, enramadas 02 Muelles 48
Galpones, gallineros 03 Estaciones de bombeo 49
Establos, Pesebreras 04 Estadios, plazas de toros 50
Cocheras, marranera, porquerizas 05 Cárceles 51
Bodega, depósito para bomba 06 Parques cementerios 52
Industrias 07 Vivienda colonial 53
Silos 08 Comercio colonial 54
Piscinas 09 Oficinas, consultorios colonial 55
Tanques 10 Centros comerciales 58
Beneficiaderos 11 Canchas de tenis 60
10
ZONAS HOMOGENEAS FISICAS RURALES, Practica municipio de Fusagasugá, Autor: Jaime Silva Herrera,
2015
78
DEPARTAMENTO NACIONAL DE ESTADISTICA. DANE
INSTITUTO GEOGRAFICO “AGUSTIN CODAZZI”
Códigos de destinos en unidades de construcción (Numérico)
UNIDADES DE CONSTRUCCION COD. UNIDADES DE CONSTRUCCION COD
Colegios 12 Toboganes 62
Bibliotecas 13 Vivienda recreacional 63
Garajes cubiertos
Bodegas comerciales 16 Fuertes y castillos 65
Secadores 18 Murallas 66
Hospitales, clínicas 19 Vivienda hasta 3 pisos en PH 70
Pozos 20 Aptos 4 y más pisos en PH 71
Kioskos 21 Vivienda recreacional en PH 72
Albercas, bañaderas 23 Bodegas-casa bomba en PH 73
Hoteles en P.H 25 Bodegas comerciales en PH 74
Corrales 26 Comercio en PH 75
Casas elbas 27 Centros comerciales en PH 76
Comercio 28 Oficinas y consultorios en PH 77
Iglesias 29 Parqueaderos en PH 78
Hoteles 25 Garajes en PH 79
Clubes, casinos 33 Industria en PH 80
Oficinas, consultorios 34 Marquesinas 82
Apartamentos más de 4 pisos 35 Laguna de oxidación 83
Restaurantes 36 Vía férrea 84
Pensiones, residencias 37 Carretera 85
Puntos de salud 38 Teatros y cinemas en PH 86
Parqueaderos 39 Iglesias en PH 87
Barracas 40 Restaurantes en PH 88
Teatros 41 Hotel colonial 89
Aulas de clase 42 Restaurante Colonial 90
Coliseo 43 Entidad educativa colonial-colegio colonial 91
Casas cultos religiosos 44 Aerogenerador de energía 92
Talleres 45 Avance de obra 99
Jardín infantil en casa 46
6.2. Calificación de las construcciones.
La calificación de las construcciones consiste en determinar el valor de cada unidad

de construcción con base en el procedimiento establecido por el IGAC.
La calificación es la sumatoria de los puntajes parciales definidos para la estructura,

acabados, baño y cocina de cada unidad de construcción.
La calificación toma valores de 1 a 99, para el caso de El Rosal se elaboraron para

el uso residencial.
79
6.2.1. Tablas de construcción.
Debido a que en el sector rural no es factible hacer una investigación de mercado

de construcción, se realizó una selección de puntos de investigación teniendo en
cuenta la tipificación de las construcciones observadas en los recorridos de
reconocimiento, se realizaron encuestas a personas conocedoras del mercado
inmobiliario, constructores y expertos en construcción de edificaciones rurales.
Para el sector rural se aplican generalmente las mismas tablas definidas para el
sector urbano, debido a que no es factible hacer una investigación de mercado de
la construcción en el sector rural, teniendo en cuenta que en las transacciones tiene
mayor peso el valor del terreno y los cultivos que posee. En el área rural del
municipio de El Rosal más del 90% de las construcciones están dedicadas a la
vivienda debido a las restricciones del EOT para que se desarrollen actividades
industriales, no hay actividades de comercio, a parte de las construcciones de
vivienda existen los invernaderos dedicados al cultivo de las flores.
6.2.2. Puntos de investigación de la construcción.
El destino predominante en el área rural es el residencial, por lo tanto las tablas

elaboradas son las residenciales, se seleccionaron 20 puntos de investigación, para
hacer un cálculo de regresión confiable, se visitaron tomando una muestra de cada
tipo de construcción, no se encontraron construcciones atípicas, ni con alto grado
de deterioro, se tomaron las respectivas fotografías para soporte
Las tablas de construcción se elaboran teniendo como base información de costos

y precio de los inmuebles en el mercado inmobiliario.
Para la determinación de los precios de la construcción se realizó el siguiente

procedimiento:
 Se tomaron las fotografías de los diferentes tipos de construcciones de

vivienda.
 Se ubicaron en el plano 1:25.000 del IGAC.
 Se convocaron a cinco (5) expertos en construcciones de vivienda.
80
 Se realizó una ronda de avalúos de construcciones donde cada uno daba su
concepto sobre el valor de las construcciones mostradas.
 Entre los cinco se dio un concepto del valor de cada construcción.
 A cada construcción se le asignó un puntaje de acuerdo a sus características.
En algunos casos, en especial construcciones nuevas no figuraban en el
Registro del IGAC.
 Para la calificación de las construcciones se tuvo en cuenta la estructura, los
acabados principales, los baños, la cocina y loa generales, en las
construcciones nuevas nos dieron la información verbalmente.
6.2.3. Puntos de investigación para las construcciones.
Punto de investigación N° 1 Punto de investigación N° 2
Uso: Área construida: Uso: Área construida:

01 Vivienda. 400 M2 01 Vivienda. 44,50 M2
Calificación: Calificación:
98 puntos 71 puntos
81

01 Vivienda. 30 M2 01 Vivienda. 350 M2
75 puntos 80 puntos

53 puntos. 55 puntos.
82

55 puntos 95 puntos

38 puntos 62 puntos
83

90 puntos 32 puntos

29 puntos 28 puntos
84

32 puntos. 47 puntos.
Punto N° 17 de investigación Punto de investigación N° 18

45 puntos 70 puntos
85

16 puntos 28 puntos
6.3. Procesamiento de la información.
6.3.1. Calculo de las regresiones11.
X Y Lineal Potencial Exponencial Logarítmica

b
Puntaje Valor Y=a+bX Y=aX Y=a*EXP(b*X) Y=a+bLnX
1,6976 0,0284X
Y=32995X- Y=913,45X Y=158678e Y=2E06ln(X)-
951308 7E+06
1 16 300.000 -423.388 101.111 249.954 -1.454.823
2 50 710.000 698.442 699.610 656.470 824.046
3 28 360.000 -27.448 261.445 351.453 -335.591
4 29 340.000 5.547 277.493 361.578 -265.408
5 62 850.000 1.094.382 1.007.973 923.044 1.254.269
6 67 910.000 1.259.357 1.149.819 1.063.879 1.409.385
7 95 2.500.000 2.183.217 2.080.024 2.356.369 2.107.754
8 30 400.000 38.542 293.931 371.994 -197.605
9 32 470.000 104.532 327.965 393.735 -68.528
10 75 1.200.000 1.523.317 1.392.479 1.335.254 1.634.976
11 86 1.700.000 1.886.262 1.756.667 1.824.894 1.908.695
12 34 500.000 170.522 363.516 416.746 52.721
13 38 580.000 302.502 439.062 466.882 275.172
11
86
b
Puntaje Valor Y=a+bX Y=aX Y=a*EXP(b*X) Y=a+bLnX
1,6976 0,0284X
Y=32995X- Y=913,45X Y=158678e Y=2E06ln(X)-
951308 7E+06
14 42 610.000 434.482 520.371 523.050 475.339
15 47 680.000 599.457 629.851 602.855 700.295
16 98 2.700.000 2.282.202 2.192.755 2.565.932 2.169.935
17 55 760.000 863.417 822.478 756.632 1.014.666
18 57 800.000 929.407 873.892 800.853 1.086.103
19 71 990.000 1.391.337 1.268.764 1.191.868 1.525.360
20 90 2.000.000 2.018.242 1.897.610 2.044.436 1.999.619
Lineal Potencial Exponencial Logarítmica

Y=a+bX Y=aXb Y=a*EXP(b*X) Y=a+bLnX
Y=32995X-951308 Y=913,45X1,6976 Y=158678e0,0284X Y=2E06ln(X)-7E+06
a -951.308 913,45 158.678 -19.175,4014
b 32.995 1,6976 0,0284 209.587,7007
r 0,9471 0,9714 0,9890 0,8960
r2 0,897 0,9436 0,9781 0,8028
GRAFICO DE LAS REGRESIONES

3.000.000
2.500.000
2.000.000
Valor investigado
1.500.000
1.000.000
500.000
0
0 20 40 60 80 100 120
-500.000
-1.000.000
Puntaje
87
6.4. Calculo de Tablas.
Se seleccionó la ecuación exponencial cuyo R2 se aproxima más 1.

b
Observado Y=a+bX Y=aX Y=a*EXP(b*X) Y=a+bLnX
Puntaje Y=32995X- Y=2E06ln(X)-
Y=913,45X1,6976 Y=158678e0,0284X
951308 7E+06
1 -918.313 913 163.249 -7.000.000
2 -885.318 2.963 167.952 -5.613.706
3 -852.323 5.897 172.790 -4.802.775
4 -819.328 9.610 177.768 -4.227.411
5 -786.333 14.036 182.889 -3.781.124
6 -753.338 19.128 188.157 -3.416.481
7 -720.343 24.850 193.577 -3.108.180
8 -687.348 31.172 199.154 -2.841.117
9 -654.353 38.072 204.891 -2.605.551
10 -621.358 45.529 210.793 -2.394.830
11 -588.363 53.525 216.865 -2.204.209
12 -555.368 62.044 223.113 -2.030.187
13 -522.373 71.075 229.540 -1.870.101
14 -489.378 80.603 236.152 -1.721.885
15 -456.383 90.619 242.955 -1.583.900
16 300.000 -423.388 101.111 249.954 -1.454.823
17 -390.393 112.071 257.154 -1.333.573
18 -357.398 123.491 264.562 -1.219.256
19 -324.403 135.362 272.184 -1.111.122
20 -291.408 147.677 280.024 -1.008.535
21 -258.413 160.430 288.091 -910.955
22 -225.418 173.613 296.390 -817.915
23 -192.423 187.221 304.928 -729.012
24 -159.428 201.248 313.713 -643.892
25 -126.433 215.689 322.750 -562.248
26 -93.438 230.539 332.047 -483.807
27 -60.443 245.792 341.612 -408.326
28 360.000 -27.448 261.445 351.453 -335.591
29 340.000 5.547 277.493 361.578 -265.408
30 400.000 38.542 293.931 371.994 -197.605
31 71.537 310.757 382.710 -132.026
32 470.000 104.532 327.965 393.735 -68.528
33 137.527 345.553 405.077 -6.985
34 500.000 170.522 363.516 416.746 52.721
35 203.517 381.852 428.751 110.696
36 236.512 400.557 441.102 167.038
88
b
Y=913,45X1,6976 Y=158678e0,0284X
951308 7E+06
37 269.507 419.628 453.809 221.836
38 580.000 302.502 439.062 466.882 275.172
39 335.497 458.856 480.332 327.123
40 368.492 479.007 494.169 377.759
41 401.487 499.513 508.404 427.144
42 610.000 434.482 520.371 523.050 475.339
43 467.477 541.578 538.118 522.400
44 500.472 563.132 553.619 568.379
45 533.467 585.030 569.567 613.325
46 566.462 607.271 585.975 657.283
47 680.000 599.457 629.851 602.855 700.295
48 632.452 652.770 620.222 742.402
49 665.447 676.023 638.089 783.641
50 710.000 698.442 699.610 656.470 824.046
51 731.437 723.529 675.381 863.651
52 764.432 747.777 694.837 902.487
53 797.427 772.352 714.853 940.584
54 830.422 797.253 735.446 977.968
55 760.000 863.417 822.478 756.632 1.014.666
56 896.412 848.025 778.428 1.050.703
57 800.000 929.407 873.892 800.853 1.086.103
58 962.402 900.078 823.923 1.120.886
59 995.397 926.580 847.658 1.155.075
60 1.028.392 953.398 872.076 1.188.689
61 1.061.387 980.530 897.198 1.221.748
62 850.000 1.094.382 1.007.973 923.044 1.254.269
63 1.127.377 1.035.727 949.634 1.286.269
64 1.160.372 1.063.790 976.991 1.317.766
65 1.193.367 1.092.161 1.005.135 1.348.775
66 1.226.362 1.120.837 1.034.090 1.379.309
67 910.000 1.259.357 1.149.819 1.063.879 1.409.385
68 1.292.352 1.179.103 1.094.526 1.439.015
69 1.325.347 1.208.690 1.126.057 1.468.213
70 1.358.342 1.238.578 1.158.495 1.496.990
71 990.000 1.391.337 1.268.764 1.191.868 1.525.360
72 1.424.332 1.299.249 1.226.202 1.553.332
73 1.457.327 1.330.031 1.261.526 1.580.919
74 1.490.322 1.361.108 1.297.866 1.608.130
75 1.200.000 1.523.317 1.392.479 1.335.254 1.634.976
89
b
Y=913,45X1,6976 Y=158678e0,0284X
951308 7E+06
76 1.556.312 1.424.144 1.373.719 1.661.467
77 1.589.307 1.456.101 1.413.292 1.687.611
78 1.622.302 1.488.348 1.454.005 1.713.418
79 1.655.297 1.520.886 1.495.891 1.738.896
80 1.688.292 1.553.711 1.538.983 1.764.053
81 1.721.287 1.586.825 1.583.317 1.788.898
82 1.754.282 1.620.224 1.628.927 1.813.438
83 1.787.277 1.653.910 1.675.852 1.837.681
84 1.820.272 1.687.879 1.724.129 1.861.634
85 1.853.267 1.722.132 1.773.796 1.885.303
86 1.700.000 1.886.262 1.756.667 1.824.894 1.908.695
87 1.919.257 1.791.483 1.877.464 1.931.816
88 1.952.252 1.826.579 1.931.548 1.954.674
89 1.985.247 1.861.955 1.987.190 1.977.273
90 2.018.242 1.897.610 2.044.436 1.999.619
91 2.051.237 1.933.541 2.103.330 2.021.719
92 2.084.232 1.969.749 2.163.921 2.043.577
93 2.117.227 2.006.233 2.226.257 2.065.199
94 2.150.222 2.042.992 2.290.389 2.086.590
95 2.500.000 2.183.217 2.080.024 2.356.369 2.107.754
96 2.216.212 2.117.329 2.424.249 2.128.696
97 2.249.207 2.154.907 2.494.084 2.149.422
98 2.700.000 2.282.202 2.192.755 2.565.932 2.169.935
99 2.315.197 2.230.874 2.639.849 2.190.240
6.5. Avalúo de construcciones anexos12
Las construcciones anexas con destinos diferentes al residencial, comercial e

industrial relacionadas principalmente con la explotación agropecuaria son los
“Anexos”. No tienen baño ni cocina.
Son las construcciones no convencionales en su uso y destino diferente al

habitacional y relacionado en la mayoría de los casos con la actividad agropecuaria,
12
90
estas construcciones se unificaron a nivel nacional. La tipificación corresponde a
puntajes establecidos (80, 60, 40, 50, 40, 30, 20 y 10) y su respectivo avaluó.
TABLA PARA CONSTRUCCIONES NO CONVENCIONALES (ANEXOS)

Tipo de avalúo RURAL 00
Puntajes y valores
Destinos
80 60 50 40 30 20 10
02 (Enramada) 75.000 35.000 - 25.000 - 15.000 -
03 (Galpones)
70.000 45.000 - 25.000 - 15.000 -
04 (Establos)
05 (Cocheras) 50.000 35.000 - 25.000 15.000 10.000 -
08 (Silos) 110.000 85.000 - - - - -
09 (Piscinas) 120.000 80.000 60.000 45.000 - - -
10 (Tanques) 100.000 60.000 - 45.000 - 25.000 -
11 (Beneficiaderos) 85.000 60.000 - 45.000 - - -
18 (Secadero) 60.000 45.000 - 30.000 - - -
20 (Pozos) 75.000 60.000 - - - - -
21 (Kioscos) 75.000 60.000 - 40.000 - 25.000 -
23 (Alberca) 85.000 60.000 - 35.000 - - -
26 (Corral) 35.000 25.000 - 15.000 - 12.000 -
50 (Estadio) 210.000 150.000 - 75.000 - - -
60 (Cancha de tenis) - - - - - 50.000 35.000
62 (Tobogán) - 750.000 - 600.000 - 400.000 -
82 Marquesinas) 60.000 45.000 - 30.000 - 20.000 -
Las tablas y valores desarrollados se dejan como finales en esta etapa,

posteriormente se pueden realizar otros ajustes como la tendencia del mercado, los
avalúos de prueba, los estudios del consejo municipal y otros indicadores que
pueden modificar a conveniencia estos valores. El procedimiento hasta este
momento se desarrolló de acuerdo a la metodología del IGAC.
91
7. AVALUOS DE PUNTOS DE INVESTIGACION, FORMATO SIMPLE.

INGENIERIA CATASTRAL Y GEODESIA
AVALUO PREDIO RURAL No. 102, Buenavista Baja.

Departamento: Municipio: Vereda: Dirección:
Cundinamarca El Rosal Buenavista Buena Vista Baja
TITULACION
Titular: Código predial: Matricula inmobiliaria:
Información no disponible, por las
condiciones del trabajo no se 25260000000070002 50N-154546
puede revelar la información
jurídica.
Fuente: Geoportal Igac

Fuente: Googlel maps
Ubicación y colindancias Vista general del predio
CARACTERISTICAS GENERALES DEL PREDIO

Área de terreno: Destino económico: Usos del suelo:
66 Ha, , 9812 m2 Agropecuario Agrícola
Aguas: Energía: Topografía: Forma del predio:
Acueducto Red eléctrica Inclinada Irregular.
Clima: Suelos: Plancha IGAC:
Frio, 13° C promedio Suelos bien drenados, profundos de texturas finas 227-II-A
Ubicación: Saliendo del parque de El Rosal en la vía que conduce hacia el municipio de Tenjo a
1.38 kms, se toma hacia la izquierda por el camino que va a la verdea el Caucho, a 1km
aproximadamente se continua por el camino que existe a la izquierda en una distancia de 823
mts en el cual hay un cruce, por este se continua a la izquierda y en una distancia de vía hacia la
derecha a una distancia 2.96 kms encuentra el predio.
92
Fuente: Google maps
Imagen: Acceso al predio
REGISTRO FOTOGRAFICO
IMAGEN 1 (Mosaico de Pastos) IMAGEN 2 (Pastos enmalezados)
IMAGEN 3 (Mosaico de pastos) IMAGEN 4 (Mosaico de pastos)
93
IMAGEN 5 (Vías de Acceso)
 Memoria de cálculos para el terreno y las construcciones:

VALOR
N° NOMBRE PROFESION EXPERIENCIA CONTACTO AREA
ESTIMADO
Más de 15 años en Frente a la
Pablo compra venta de cancha de 60-70 Has
1 Comisionista 95.000.000
Lozano inmuebles futbol
Pablo Más de 20 años en 3153543823

Perito
2 Emilio el IGAC, avalúos 60-70 Has 90.000.000
avaluador
Melo
Más de 20 años en
Rafael Ingeniero procesos de
3 3142183379 60-70 Has 90.000.000
Sarmiento Catastral formación
catastral
Más de 5 años 3152057519
Álvaro Perito como perito
4 60-70 Has 92.000.000
López avaluador avaluador del
IGAC
Más de 20 años 3014244200
Carlos F Ingeniero
5 como profesional 60-70 Has 97.000.000
Díaz Catastral
avaluador
Sumatoria 464.000.000
Media 92.800.000
Desviación estándar 4.968.702
Límite superior 98.966.159
Límite inferior 86.633.841
Valor por Ha adoptado 95.000.000
Valor del terreno 6.363.214.000
94
AREA CONSTRUIDA
AVALUO
UNIDAD DESTINO PUNTAJE AREA VALOR M2
CONSTRUCCION
1 1 29 54 361.578 19.525.212
2 1 28 70 351.453 24.601.710
3 2 40 26 50.000 1.300.000
Valor de la construcción 45.426.922
AVALUO TOTAL DEL PREDIO $6.408.640.922
CLAUSULA DE PROHIBICION DE PUBLICACION DEL INFORME: Estos informes se realizan solamente

para fines académicos.
NOMBRE CUALIFICACION PROFESIONAL Y FIRMA DEL VALUADOR
 Nombre del valuador: GLADYS GUTIERREZ
_____________________________________
Firma del valuador:
95
AVALUO PREDIO RURAL No.103, Buenavista.

Cundinamarca El Rosal Buenavista Buenavista
TITULACION
Titular: Código predial: Matricula
Información no disponible por las 252600000000000070001000000000 inmobiliaria:
condiciones del trabajo no se 50N-728091
puede revelar información jurídica
Fuente: Geoportal Igac Fuente: Google maps


Clima: Plancha IGAC: Topografía: Forma del
Frio, 13° C promedio 227-II-A Inclinada predio:
Irregular.
Aguas: Energía: Suelos:
Acueducto Red eléctrica Suelos bien drenados, profundos de
texturas finas.
96
Ubicación: Saliendo del parque de El Rosal en la vía que conduce hacia el municipio de Tenjo a 1.38
kms, se toma hacia la izquierda por el camino que va a la verdea el Caucho, a 1km aproximadamente
se continua por el camino que existe a la izquierda en una distancia de 823 mts en el cual hay un
cruce, por este se continua a la izquierda y en una distancia de vía hacia la derecha a una distancia
2.8 kms encuentra el predio.
Fuente: Google maps

Acceso al Predio
REGISTRO FOTOGRÁFICO
Imagen 1 (Pastos) Imagen 2 (Pastos)
97
 Memoria de cálculos
N° NOMBRE PROFESION EXPERIENCIA CONTACTO AREA VALOR ESTIMADO
Más de 15 años Frente a la

Pablo
1 Comisionista en compra venta cancha de 80-90 Has 93.000.000
Lozano
de inmuebles futbol
Pablo Más de 20 años
Perito
2 Emilio en el IGAC, 3153543823 80-90 Has 95.000.000
avaluador
Melo avalúos
Más de 20 años
Rafael Ingeniero en procesos de
3 3142183379 80-90 Has 97.000.000
catastral
Más de 5 años
4 3152057519 80-90 Has 90.000.000
IGAC
Más de 20 años
Carlos F Ingeniero como
5 3014244200 80-90 Has 92.000.000
Díaz Catastral profesional
avaluador
Media 93.400.000
Valor por Ha adoptado. 95.000.000
AREA CONSTRUIDA
AVALUO
CONSTRUCCION
1 1 31 158 382.710 60.468.180
2 1 42 76 523.050 39.751.800
3 6 30 30 110.000 3.300.000
98
_____________________________________
Firma del valuador:
99
AVALUO PREDIO RURAL No.104, La Esmeralda.

Cundinamarca El Rosal Buenavista La Esmeralda
TITULACION
Información no disponible por las inmobiliaria:

Ubicación y colindancias

Frio, 13° C promedio 227-II-A Inclinada predio:
Regular
texturas finas.
100
kms, se toma hacia la izquierda por el camino que va a la verdea Buenavista, a 1km
aproximadamente se continua por el camino que existe a la izquierda en una distancia de 823 mts
en el cual hay un cruce, por este se continua a la izquierda y en una distancia de vía hacia la derecha
a una distancia 5.81 kms encuentra el predio..
Fuente: Google maps

Acceso al Predio
IMAGEN 1 (Pastos) IMAGEN 2 (Pastos)
101
N VALOR
NOMBRE PROFESION EXPERIENCIA CONTACTO AREA
° ESTIMADO
Más de 15 años en Frente a la cancha
Pablo
1 Comisionista compra venta de de futbol 0 - 10 Has 100.000.000
Lozano
inmuebles
Pablo Emilio Perito Más de 20 años en 3153543823
2 0 - 10 Has
Melo avaluador el IGAC, avalúos 90.000.000
Más de 20 años en
Rafael Ingeniero
3 procesos de 3142183379 0 - 10 Has
Sarmiento Catastral
formación catastral 98.000.000
Más de 5 años como 3152057519
Perito
4 Álvaro López perito avaluador del 0 - 10 Has
avaluador
IGAC 96.000.000
Más de 20 años 3014244200
Ingeniero
5 Carlos F Díaz como profesional 0 - 10 Has
Catastral
avaluador 101.000.000
Media 97.000.000
Valor del terreno 95.000.000
NO TIENE CONSTRUCCIONES,
AVALUO TOTAL DEL PREDIO $95.000.000

_____________________________________
Firma del valuador:
102
AVALUO PREDIO RURAL No. 107, San Isidro.

Cundinamarca El Rosal El Caucho San Isidro
TITULACION
Información no es disponible por las 100028216289640000
condiciones del trabajo, no se puede 25260000000100043
revelar información jurídica

Fuente: Google maps

12,1999 m2 Agropecuario Agrícola
Acueducto Red eléctrica Plana. Irregular.

1.38 kms, se toma la vía que va a la vereda el caucho 1.0 km aprox. se toma el cruce hacia la
derecha a 823 mts se continua el cruce ala derecha a 1.5 kms se encuentra el predio.
103
Fuente: Google maps
IMAGEN 1 (Acceso al predio) IMAGEN 2 (Pastos)
IMAGEN 3 (Pastos)
104
 Memoria de cálculos.
VALOR
ESTIMADO
1 Pablo Lozano Comisionista compra venta de cancha de futbol 10-20 Has 220.000.000
inmuebles
Pablo Emilio Perito Más de 20 años en
2 3153543823 20-30 Has 240.000.000
Melo avaluador el IGAC, avalúos
Más de 20 años en
Rafael Ingeniero
3 procesos de 3142183379 20-30 Has 230.000.000
Sarmiento Catastral
formación catastral
Más de 5 años
Perito
4 Álvaro López como perito 3152057519 20-30 Has 220.000.000
avaluador
avaluador del IGAC
Más de 20 años
Ingeniero
5 Carlos F Díaz como profesional 3014244200 20-30 Has 210.000.000
Catastral
avaluador
Sumatoria 1.120.000.000
Media 224.000.000
AREA CONSTRUIDA
AVALUO
CONSTRUCCION
1 1 36 101 441.102 44.551.302
2 1 32 97 393.735 38.192.295
3 4 60 95 90.000 8.550.000
4 2 40 18 50.000 900.000
5 2 60 71 70.000 4.970.000
105
_____________________________________
Firma del valuador:
106
AVALUO PREDIO RURAL No. 108, Butulú.

Cundinamarca El Rosal Buena Vista Butulú
TITULACION
Información no
disponible por las 25260000000070078 20002234623B620000
condiciones del trabajo
no se puede revelar
información jurídica


Aguas: Plancha IGAC: Topografía: Forma del predio:
Acueducto 227-II-A Inclinada Irregular.
Clima: Energía: Suelos:
Frio, 13° C Promedio Red eléctrica Suelos bien drenados, profundos de texturas finas.
107
1.38 kms, se toma la vía que va a la vereda el caucho 1.0 km aprox. se toma el cruce hacia la
derecha a 823 mts a 1.2 kms se encuentra el predio.
Imagen: Acceso al Predio
IMAGEN 1 (Pastos) IMAGEN 2 (Vías de acceso)
108
IMAGEN 3 (Predio)
1 Pablo Lozano Comisionista compra venta de cancha de 0-10 Has 100.000.000
inmuebles futbol
2 3153543823 0-10 Has 105.000.000
Más de 20 años en
Rafael Ingeniero
3 procesos de 3142183379 0-10 Has 100.000.000
Sarmiento Catastral
Más de 5 años
Perito
avaluador
avaluador del IGAC
Mas de 20 años
Ingeniero
Catastral
avaluador
Media 98.000.000
109
AREA CONSTRUIDA
AVALUO
CONSTRUCCION
1 1 26 119 332.047 39.513.593

_____________________________________
Firma del valuador:
110
AVALUO PREDIO RURAL No. 110, Agua Fresca.

Cundinamarca El Rosal Buena vista Agua Fresca
TITULACION
Información no es disponible por las inmobiliaria:
condiciones del trabajo, no se puede 25260000000070121 50N-20204654

Fuente: Google maps

5 has 0 m2 Agropecuario Agrícola
Acueducto Red eléctrica Inclinada Irregular.

Frio, 13° C promedio Suelos bien drenados, profundos de 227-II-A
texturas finas.
111
168 mts, se toma hacia la izquierda la carrera 4 que conduce a la vereda cruz verde a 3.25 kms
se encuentra el predio.
Fuente: Google maps

IMAGEN 1(Pastos) IMAGEN 2 (Vía de acceso)
IMAGEN 3 (Vías de acceso) IMAGEN 4 (Construcción)
112
IMAGEN 5 (Vías de acceso) IMAGEN 6 (Vías de acceso)
VALOR
N° NOMBRE PROFESION EXPERIENCIA CONTACTO AREA ESTIMADO
inmuebles futbol
Pablo Emilio Perito Más de 20 años en el 3153543823
2 0-10 Has 010.000.000
Melo avaluador IGAC, avalúos
Más de 20 años en
Rafael Ingeniero
3 procesos de formación 3142183379 0-10 Has 98.000.000
Sarmiento Catastral
catastral
Perito
4 Álvaro López perito avaluador del 0-10 Has 91.000.000
avaluador
IGAC
Ingeniero Más de 20 años como 3014244200
5 Carlos F Díaz 0-10 Has 90.000.000
Catastral profesional avaluador
Media 95.000.000
113
AREA CONSTRUIDA
AVALUO
CONSTRUCCION
1 21 20 27 50.000 1.350.000

_____________________________________
Firma del valuador:
114
AVALUO PREDIO RURAL No. 111, Cartagena.

Cundinamarca El Rosal Cruz Verde Cartagena
TITULACION
condiciones del trabajo no se puede 25260000000060014 50N-365943

Acueducto 227-II-A Inclinada Irregular

Frio, 13° C promedio Red eléctrica Suelos bien drenados, profundos de
texturas finas.
115
Fuente: Google maps

IMAGEN: Acceso al Predio
IMAGEN 1 (Predio) IMAGEN 2 (Construcciones)
116
IMAGEN 3 (Vía de acceso) IMAGEN 4 (Vías de acceso)
VALOR
ESTIMADO
inmuebles futbol
Pablo Emilio Perito Más de 20 años en el 3153543823
2 0-10 Has 45.000.000
Más de 20 años en
Rafael Ingeniero
Sarmiento Catastral
catastral
Perito
4 Álvaro López perito avaluador del 0-10 Has 46.000.000
avaluador
IGAC
Ingeniero Más de 20 años como 3014244200
5 Carlos F Díaz 0-10 Has 55.000.000
Media 49.600.000
117
AREA CONSTRUIDA
AVALUO
CONSTRUCCION
1 1 16 42 249.954 10.498.068
2 1 29 27 361.578 9.762.606
3 10 60 56 120.000 6.720.000
4 34 37 27 170.000 4.590.000

_____________________________________
Firma del valuador:
118
AVALUO DE PREDIO RURAL No. 112, Cruz Verde Lo 2.

Cundinamarca El Rosal Cruz Verde Cruz Verde Lo2
TITULACION
Información no es disponible por inmobiliaria:
las condiciones del trabajo, no se 25260000000060016 50N-305276


16 has 5000m2 Agropecuario Agrícola
Aguas: Energía: Topografía: Forma del
Acueducto Red eléctrica Plana. predio:
Irregular.
Clima: Plancha IGAC: Suelos:
Frio, 13° C promedio 227-II-A Suelos bien drenados, profundos de texturas
finas.
119
Fuente: Google maps

IMAGEN 1 (Predio) IMAGEN 2 (Vías de acceso)
IMAGEN 3 (Pastos limpios) IMAGEN 4 (Pastos limpios)
120
VALOR
ESTIMADO
inmuebles futbol
Pablo Emilio Perito Más de 20 años en el
2 3153543823 10-20 Has 30.000.000
Más de 20 años en
Rafael Ingeniero
Sarmiento Catastral
catastral
Más de 5 años como
Perito
4 Álvaro López perito avaluador del 3152057519 10-20 Has 32.000.000
avaluador
IGAC
Ingeniero Más de 20 años como
5 Carlos F Díaz 3014244200 10-20 Has 35.000.000
Media 30.600.000
AREA CONSTRUIDA
AVALUO
CONSTRUCCION
1 1 34 94 416.746 39.174.124
2 6 30 84 110.000 9.240.000
3 2 40 36 50.000 1.800.000
121
_____________________________________
Firma del valuador:
122
AVALUO PREDIO RURAL No. 113, La Violeta 2.

Cundinamarca El Rosal Cruz Verde La Violeta 2
TITULACION
Información no disponible por inmobiliaria:
las condiciones del trabajo no 25260000000060018 50N-20138456
se puede revelar información
jurídica.


Aguas: Plancha IGAC: Topografía: Forma del
Acueducto 227-II-A Plana. predio:
Irregular.
Clima: Energía: Suelos: .

Frio, 13° C Red eléctrica Suelos bien drenados,
promedio profundos de texturas finas.
123
se encuentra el predio
Fuente: Google maps

IMAGEN 1 (Pastos limpios) IMAGEN 2 (Vías de acceso)
124
IMAGEN 3 (Vías de acceso) IMAGEN 4 (Pastos limpios)
IMAGEN 5 (Construcciones) IMAGEN 6 (Vias)
125
VALOR
ESTIMADO
Más de 15 años en compra Frente a la
1 Pablo Lozano Comisionista venta de inmuebles cancha de 10-20 Has 45.000.000
futbol
Pablo Emilio Perito Más de 20 años en el IGAC,
2 3153543823 10-20 Has 48.000.000
Melo avaluador avalúos
Más de 20 años en
Rafael Ingeniero
Sarmiento Catastral
catastral
Perito Más de 5 años como
4 Álvaro López 3152057519 10-20 Has 52.000.000
avaluador perito avaluador del IGAC
5 Carlos F Díaz 3014244200 10-20 Has 46.000.000
241.000.00
Sumatoria
0
Media 48.200.000
AREA CONSTRUIDA
AVALUO
CONSTRUCCION
1 1 37 135 453.809 61.264.215
2 14 18 9 44.000 396.000
3 6 30 20 110.000 2.200.000
4 3 40 31 50.000 1.550.000
5 3 60 91 90.000 8.190.000
126
_____________________________________
Firma del valuador:
127
AVALUO PREDIO RURAL No. 114. El Tanque.

Cundinamarca El Rosal Cruz Verde El Tanque
TITULACION
puede dar información jurídica.


Acueducto 227-II-A Plana. Irregular.

Frio, 13° C promedio Red eléctrica Suelos bien drenados, profundos de texturas
finas
128
168 mts, se toma hacia la izquierda la carrera 4 que conduce a la vereda cruz verde a 1.7 kms se
encuentra el predio.
Fuente: Google maps

129
IMAGEN 3 (Predio) IMAGEN 4 (Construcciones)
VALOR
ESTIMADO
inmuebles futbol
Pablo Emilio Más de 20 años en
2 Perito avaluador 3153543823 0-10 Has 790.000.000
Melo el IGAC, avalúos
Más de 20 años en
3 3142183379 0-10 Has 850.000.000
catastral
Más de 5 años
como perito
4 Álvaro López Perito avaluador 3152057519 0-10 Has 800.000.000
avaluador del
IGAC
Más de 20 años
Ingeniero
Catastral
avaluador
Sumatoria 4.030.000.000
Media 806.000.000
130
AREA CONSTRUIDA
AVALUO
CONSTRUCCION
1 1 24 113 313.713 35.449.569
2 2 40 122 50.000 6.100.000

_____________________________________
Firma del valuador:
131
AVALUO PREDIO RURAL No. 115, Montecillos 1.

Cundinamarca El Rosal Cruz Verde Montecillos 1
TITULACION


12 Has, 8504 m2 Agropecuario Agrícola
Acueducto 227-II-C Plana. predio:
Irregular.
Frio, 13° C promedio Red eléctrica Suelos bien drenados, profundos de
texturas finas.
.
132
Ubicación: Saliendo del parque de El Rosal en la vía que conduce hacia la vereda Cruz Verde, se
toma hacia la izquierda y a 1,34 se encuentra el predio.
Fuente: Google maps

133
IMAGEN 3 (Predio) IMAGEN 4 (Pastos limpios)
VALOR
ESTIMADO
inmuebles futbol
2 3153543823 10-20 Has 850.000.000
Más de 20 años en
Rafael Ingeniero
3 procesos de 3142183379 10-20 Has 780.000.000
Sarmiento Catastral
Más de 5 años
Perito
avaluador
avaluador del IGAC
Más de 20 años
Ingeniero
Catastral
avaluador
Sumatoria 4.040.000.000
Media 808.000.000

Valor de terreno 10.280.320.000
134
AREA CONSTRUIDA
AVALUO
CONSTRUCCION
1 1 38 226 466.882 105.515.332
2 1 20 61 280.024 17.081.464
3 6 32 26 110.000 2.860.000
4 82 60 19 90.000 1.710.000
5 82 40 19 60.000 1.140.000
6 2 40 25 50.000 1.250.000

_____________________________________
Firma del valuador:
135
AVALUO PREDIO RURAL No.116, Hacienda Centenario.

Departamento: Vereda: Dirección:
Municipio:
Cundinamarca Cruz Verde Hacienda
El Rosal
Centenario
TITULACION
revelar información jurídica.


26 has 6400m2 Agropecuario Agrícola
Frio, 13° C promedio Suelos bien drenados, profundos de texturas 227-II-C
finas.
136
1,38 kms, se toma a la izquierda la vía que va hacia la vereda el caucho a 1.6 kms se encuentra
el predio.
Fuente: Google maps

IMAGEN 1 (Predio) IIMAGEN 2 (Vías de acceso)
IMAGEN 3 (Pastos limpios) IMAGEN 4(Cultivos)
137
VALOR
ESTIMADO
1 Pablo Lozano Comisionista compra venta de de futbol 20-30 Has 30.000.000
inmuebles
2 3153543823 20-30 Has 28.000.000
Más de 20 años en
3 3142183379 20-30 Has 25.000.000
catastral
Más de 5 años
Perito como perito
4 Álvaro López 3152057519 20-30 Has 35.000.000
avaluador avaluador del
IGAC
Más de 20 años
Ingeniero
5 Carlos F Díaz B. como profesional 3014244200 20-30 Has 25.000.000
Catastral
avaluador
Media 28.600.000
AREA CONSTRUIDA
AVALUO
CONSTRUCCION
1 63 45 393 600.000 235.800.000
2 1 35 132 428.751 56.595.132
3 6 32 18 110.000 1.980.000
4 14 18 123 44.000 5.412.000
5 4 40 116 60.000 6.960.000
6 10 40 171 90.000 15.390.000
7 1 35 74 428.751 31.727.574
138

_____________________________________
Firma del valuador:
139
AVALUO PREDIO RURAL No. 117, San Gregorio.

Cundinamarca El Rosal Buena Vista San Gregorio
TITULACION
Información no es disponible 50N-14398
por las condiciones del 25260000000070144
trabajo, no se puede revelar
información jurídica.


Acueducto Red eléctrica Plana. Irregular

140
1.38 kms se cruza hacia la izquierda por la vía que conduce a la vereda de El Caucho, a 1 km
aproximadamente se encuentra el predio.
Fuente: Google maps

IMAGEN 1(Entrada al Predio) IMAGEN 2 (Pastos limpios)
141
IMAGEN 3 (Cultivos) IMAGEN 4 (Vías de acceso)
IMAGEN 5 (Entrada al predio) IMAGEN (Acceso al predio)
142
VALOR
ESTIMADO
inmuebles futbol
2 3153543823 10-20 Has 250.000.000
Más de 20 años en
3 3142183379 10-20 Has 270.000.000
catastral
Más de 5 años
Perito como perito
4 Álvaro López 3152057519 10-20 Has 315.000.000
IGAC
Más de 20 años
Ingeniero
5 Carlos F Díaz B. como profesional 3014244200 10-20 Has 260.000.000
Catastral
avaluador
Sumatoria 1.395.000.000
Media 279.000.000
Valor Ha adoptado 280.000.000

AREA CONSTRUIDA
AVALUO
CONSTRUCCION
1 1 36 67 441.102 29.553.834
2 6 25 18 110.000 1.980.000
3 2 60 33 70.000 2.310.000
UO TOTAL DEL PREDIO $453.843.834

143
_____________________________________
Firma del valuador:
144
AVALUO PREDIO RURAL No. 118, El Tibar.

Cundinamarca El Rosal Buena Vista El Tibar
TITULACION
Fuente: Geoportal Igac fuente: Google maps

Vías:
La malla vial rural del municipio está conformada por aprox. 7.8 kms y el 100% de ellos se
encuentran en recebo y un 80% en buen estado. La vía principal que cruza al municipio de El Rosal
es la autopista Bogotá – Medellín. El Rosal se encuentra a 25 minutos de la capital en el cruce de
caminos que conducen Facatativá, Bogotá, Subachoque, la Vega y Madrid.
Acueducto 227-II-A Plana. Irregular
finas
1.38 kms se cruza hacia la izquierda por la vía que conduce a la vereda de El Caucho, en la
145
intersección que existe a 1 km, se cruza la derecha y a 720 mts aproximadamente se encuentra
el predio.
Fuente: Google maps

IMAGEN 1 (Construcciones) IMAGEN 2 (Cultivo de peces)
IMAGEN 3 (Via al predio) IMAGEN 4 (Construcciones)
146
VALOR
ESTIMADO
inmuebles futbol
2 3153543823 0-10 Has 220.000.000
Más de 20 años en
Rafael Ingeniero
3 procesos de 3142183379 0-10 Has 240.000.000
Sarmiento Catastral
Perito
avaluador
IGAC
5 Carlos F Díaz 3014244200 0-10 Has 230.000.000
Sumatoria 1.160.000.000
Media 232.000.000
AREA CONSTRUIDA
AVALUO
CONSTRUCCION
1 1 25 99 322.750 31.952.250
2 2 60 61 70.000 4.270.000

Nombre del valuador: GLADYS GUTIERREZ
Firma del valuador:
147
AVALUO PREDIO RURAL No. 119, La María.

Cundinamarca El Rosal Buenavista La María
TITULACION
Información no disponible, por las inmobiliaria:
revelar la información jurídica.


Acueducto 227-II-A Inclinada Irregular.

finas.
1.38 kms se cruza hacia la izquierda por la vía que conduce a la vereda de El Caucho, en la
148
intersección que existe a 1 km, se cruza la derecha y a 900 mts aproximadamente se encuentra
el predio.
Fuente: Google maps

IMAGEN 1 (Pastos limpios) IMAGEN 2 (Construcciones)
149
IMAGEN 3(Vías de acceso) IMAGNE 4 (Construcciones)
VALOR
ESTIMADO
Pablo
1 Comisionista compra venta de cancha de futbol 10-20 Has 210.000.000
Lozano
inmuebles
Pablo Perito Más de 20 años en
2 3153543823 10-20 Has 240.000.000
Emilio Melo avaluador el IGAC, avalúos
Más de 20 años en
3 3142183379 10-20 Has 220.000.000
catastral
Más de 5 años
4 3152057519 10-20 Has 230.000.000
IGAC
Más de 20 años
Carlos F Ingeniero
5 como profesional 3014244200 10-20 Has 220.000.000
Díaz Catastral
avaluador
Sumatoria 1.120.000.000
Media 224.000.000
150
AREA CONSTRUIDA
AVALUO
CONSTRUCCION
1 1 57 277 800.853 221.836.281
2 14 18 25 44.000 1.100.000
3 6 32 16 110.000 1.760.000
4 82 60 27 90.000 2.430.000

_____________________________________
Firma del valuador:
151
AVALUO PREDIO RURAL No.121, El Mortiño.

Cundinamarca El Rosal Cruz Verde El Mortiño
TITULACION
Información no disponible, por las 50N- 412591
condiciones del trabajo no se puede 25260000000060120

Irregular.
finas
152
Ubicación: Saliendo del parque de El Rosal en la vía que conduce hacia el municipio de Facatativá
se toma la calle 10 hacia el occidente a una distancia de 1 km se cruza ala derecha y en una
distancia de 180 mts se encuentra el predio.
Fuente: Geoportal igac

IMAGEN 1 (Predio) IMAGEN 2 (Pasto limpios)
153
VALOR
ESTIMADO
inmuebles futbol
2 3153543823 10-20 Has 320.000.000
Más de 20 años en
Rafael Ingeniero
3 procesos de 3142183379 10-20 Has 300.000.000
Sarmiento Catastral
Perito
avaluador
IGAC
5 Carlos F Díaz 3014244200 10-20 Has 290.000.000
Sumatoria 1.540.000.000
Media 308.000.000
154
AREA CONSTRUIDA
AVALUO
CONSTRUCCION
1 1 10 48 210.793 10.118.064

_____________________________________
Firma del valuador:
155
AVALUO PREDIO RURAL No. 122, Pozo Azul.

Cundinamarca El Rosal Santa Bárbara Pozo Azul
TITULACION
revelar información jurídica. 50N-419422


Aguas: Aguas: Topografía: Forma del predio:
Acueducto Acueducto Plana. Irregular.

Frio, 13° C promedio Suelos bien drenados, 227-II-C
profundos de texturas
finas
156
1.38 kms en el cruce de la vía que va hacia la vereda el Caucho se encuentra el predio.
Fuente: Google maps
IMAGEN 1 Ingreso al Predio) IMAGEN 2 (Vías de acceso)
157
IMAGEN 3 (Vías de acceso) IMAGEN 4 (Viveros)
VALOR
ESTIMADO
Pablo
Lozano
inmuebles
Pablo Más de 20 años en el
Perito
2 Emilio IGAC, avalúos 3153543823 20-30 Has 620.000.000
avaluador
Melo
Más de 20 años en
Rafael Ingeniero
3 procesos de 3142183379 20-30 Has 600.000.000
Sarmiento Catastral
Álvaro Perito
4 perito avaluador del 3152057519 20-30 Has 570.000.000
López avaluador
IGAC
Carlos F Ingeniero Más de 20 años como
5 3014244200 20-30 Has 610.000.000
Díaz Catastral profesional avaluador
Sumatoria 2.950.000.000
Media 590.000.000
158
AREA CONSTRUIDA
AVALUO
CONSTRUCCION
1 1 41 121 508.404 61.516.884

_____________________________________
Firma del valuador:
159
AVALUO PREDIO RURAL No. 123, El Pino.

Cundinamarca El Rosal Santa Bárbara El Pino
TITULACION
Información no disponible por las 50N- 490131


10 Ha, 8800 m2 Agropecuario Agrícola
Irregular.
Clima: Suelos:
Frio, 13° C promedio Suelos bien drenados,
finas.
160
kms, se toma hacia la derecha por el camino que va a la verdea Santa Bárbara, a 1km
aproximadamente se continua por el camino que existe a la derecha en una distancia de 823 mts
en el cual hay un cruce, se encuentra el predio a 2.94 kms encuentra el predio.
Fuente: Google maps

Imagen: Vías de acceso
IMAGEN 1 (Predio) IMAGEN 2 (Cultivos)
161
IMAGEN 3 (Cultivos) IMAGEN 4 (Cultivos)
VALOR
ESTIMADO

Pablo
Lozano
inmuebles
2 3153543823 0-10 Has 430.000.000
Más de 20 años en
Rafael Ingeniero
Sarmiento Catastral
catastral
Perito
avaluador
IGAC
5 Carlos F Díaz 3014244200 0-10 Has 470.000.000
Sumatoria 2.280.000.000
Media 456.000.000
162
AREA CONSTRUIDA
AVALUO
CONSTRUCCION
1 1 19 190 272.184 51.714.960

_____________________________________
Firma del valuador:
163
AVALUO PREDIO RURAL No. 124, El Cedro Pte.

Cundinamarca El Rosal Santa Bárbara El Cedro Pte.
TITULACION
condiciones del trabajo no se puede 25260000000110090 50N- 490131


Regular.
Clima: Suelos:
Frio, 13° C promedio Suelos bien drenados, profundos de texturas finas.
164
kms, se toma hacia la izquierda por el camino que va a la verdea el Caucho, a 1km aproximadamente
se continua por el camino que existe a la izquierda en una distancia de 823 mts en el cual hay un
cruce, por este se continua a la izquierda y en una distancia de vía hacia la derecha a una distancia
2.96 kms encuentra el predio.
Fuente: Google maps

IMAGEN 1 (Reservorio) IMAGEN 2 (Cultivos)
165
IMAGEN 3 (Cultivos) IMAGEN 4 (Cultivos)
VALOR
ESTIMADO
0-10
1 Pablo Lozano Comisionista compra venta de cancha de 430.000.000
Has
inmuebles futbol
Pablo Emilio Perito Más de 20 años en el 0-10
2 3153543823 480.000.000
Melo avaluador IGAC, avalúos Has
Más de 20 años en
Rafael Ingeniero 0-10
3 procesos de 3142183379 450.000.000
Sarmiento Catastral Has
Perito 0-10
4 Álvaro López perito avaluador del 3152057519 460.000.000
avaluador Has
IGAC
Ingeniero Más de 20 años como 0-10
5 Carlos F Díaz 3014244200 470.000.000
Catastral profesional avaluador Has
Sumatoria 2.290.000.000
Media 458.000.000
166
AREA CONSTRUIDA
AVALUO
CONSTRUCCION
1 1 19 190 272.184 51.714.960

_____________________________________
Firma del valuador:
167
AVALUO PREDIO RURAL No. 125, Lo.

Cundinamarca El Rosal Santa Bárbara Lo
TITULACION
Información no es disponible por las 50N-20304264
condiciones del trabajo, no se 25260000000110037
puede revelar información jurídica.
Fuente: Geoportal igac Fuente: Google maps


10 HAS 310 M2 Agropecuario Agrícola
Acueducto Red eléctrica Plana. Regular

Frio 13° C promedio Suelos bien drenados, profundos de texturas finas. 227-II-C
168
1.9 kms se encuentra el predio sobre la vía.
Fuente: Google maps

IMAGEN 3 (Pastos limpios) IMAGEN 4 (Vista al predio)
169
VALOR
ESTIMADO
inmuebles futbol
2 10-20 Has 480.000.000
Más de 20 años en
Rafael Ingeniero
3 procesos de 3142183379 10-20 Has 450.000.000
Sarmiento Catastral
Más de 5 años 3152057519
Perito
4 Álvaro López como perito 10-20 Has 420.000.000
avaluador
avaluador del IGAC
Más de 20 años 3014244200
Ingeniero
5 Carlos F Díaz como profesional 10-20 Has 470.000.000
Catastral
avaluador
Sumatoria 2.250.000.000
Media 450.000.000
AREA CONSTRUIDA
AVALUO
CONSTRUCCION
1 1 57 277 800.853 221.836.281
2 14 18 25 44.000 1.100.000
3 6 32 16 110.000 1.760.000
4 82 60 27 90.000 2.430.000
170
_____________________________________
Firma del valuador:
171
AVALUO PREDIO RURAL No. 126, Buenos Aires.

Cundinamarca El Rosal Santa Bárbara Buenos Aires
TITULACION
Información no es disponible por las 25260000000110042 inmobiliaria:
condiciones del trabajo, no se puede 50N-636263


Acueducto Red eléctrica Plana Irregular

finas.
172
1.38 kms, se toma hacia la izquierda por el camino que va a la vereda Santa Bárbara, a 1km
aproximadamente se continua por el camino que existe a la derecha en una distancia de 823 mts
en el cual hay un cruce, por este se continua a la derecha y en una distancia de vía hacia la
izquierda a una distancia 3,5 kms encuentra el predio.
Fuente: Google maps

IMAGEN 1(Pastos) IMAGEN 2 (Cultivos de fresa)
173
IMAGEN 3 (Pastos) IMAGEN 4 (Acceso al Predio)
 Memoria de cálculos,
VALOR
ESTIMADO
inmuebles futbol
2 20-30 Has 400.000.000
Más de 20 años en
Rafael Ingeniero
3 procesos de 3142183379 20-30 Has 430.000.000
Sarmiento Catastral
Más de 5 años 3152057519
Perito
4 Álvaro López como perito 20-30 Has 450.000.000
avaluador
avaluador del IGAC
Más de 20 años 3014244200
Ingeniero
5 Carlos F Díaz como profesional 20-30 Has 550.000.000
Catastral
avaluador
Sumatoria 2.330.000.000
Media 466.000.000
174
AREA CONSTRUIDA
AVALUO
CONSTRUCCION
1 1 32 123 393.735 48.429.405

_____________________________________
Firma del valuador:
175
AVALUO PREDIO RURAL No. 128, Petrópolis.

Cundinamarca El Rosal San Antonio Petrópolis
TITULACION
condiciones del trabajo no se 50N-853599


Acueducto 227-II-C Plana. Predio:
Irregular.
finas.
176
Ubicación: Saliendo del parque de El Rosal en la vía que conduce hacia la vereda San Antonio a 1.00
km, se toma hacia la izquierda por el camino que va a la vereda y a 2.27 km se encuentra el predio.
Fuente: Google maps

IMAGEN 1(Pastos limpios) IMAGEN 2 (Pastos limpios)
177
VALOR
ESTIMADO
1 Pablo Lozano Comisionista en compra venta cancha de 20-30 Has 600.000.000
de inmuebles futbol
Más de 20 años
Pablo Emilio Perito
2 en el IGAC, 3153543823 20-30 Has 550.000.000
Melo avaluador
avalúos
Más de 20 años
3 3142183379 20-30 Has 570.000.000
catastral
Más de 5 años
Perito como perito
4 Álvaro López 3152057519 20-30 Has 630.000.000
IGAC
Más de 20 años
Ingeniero como
5 Carlos F Díaz 3014244200 20-30 Has 590.000.000
Catastral profesional
avaluador
Sumatoria 2.940.000.000
Media 588.000.000
178
AREA CONSTRUIDA
AVALUO
CONSTRUCCION
1 1 29 78 361.578 28.203.084
2 6 32 155 110.000 17.050.000
3 33 40 47 350.000 16.450.000
4 2 60 30 70.000 2.100.000

_____________________________________
Firma del valuador:
179
AVALUO PREDIO RURAL No. 132, Finca La Guaca.

Cundinamarca El Rosal San Antonio Finca la Guaca
TITULACION
Fuente. Geoportal Igac


Acueducto 227-II-C Plana. Irregular.
Clima: Suelos:
180
Ubicación: Saliendo del municipio de El Rosal hacia la autopista Bogotá - Medellín se hace un cruce
a la izquierda y en un distancia de 2.94 km se llega al predio.
Fuente: Google maps

IMAGEN 1(Invernaderos) IMAGEN 2 (Predio)
181
VALOR
ESTIMADO
Pablo
1 Comisionista compra venta de cancha de 10-20 Has 620.000.000
Lozano
inmuebles futbol
2 3153543823 10-20 Has 650.000.000
Más de 20 años en
3 3142183379 10-20 Has 600.000.000
catastral
Más de 5 años
4 3152057519 10-20 Has 550.000.000
IGAC
Más de 20 años
Carlos F Ingeniero
Díaz Catastral
avaluador
Sumatoria 2.990.000.000
Media 598.000.000
182
AREA CONSTRUIDA
AVALUO
CONSTRUCCION
1 1 28 9 351.453 3.163.077
2 6 39 159 130.000 20.670.000
3 33 37 96 350.000 33.600.000
4 21 60 103 120.000 12.360.000
5 2 60 45 70.000 3.150.000

_____________________________________
Firma del valuador:
183
AVALUO PREDIO RURAL No. 141. Chamberí.

Cundinamarca El Rosal Puerta de Cuero Chamberí
TITULACION
Información no disponible, por las 50N-192288

Vías:
La vía principal es la autopista Bogotá a Medellín, se encuentra en un cruce de vías que conducen
a Facatativá, Bogotá, Subachoque, La Vega , Madrid
23Ha, 3999m2 Agropecuario Agrícola

Frio, 13° C Red eléctrica Suelos bien drenados,
promedio profundos de texturas
finas
184
Ubicación: Saliendo del parque de El Rosal en la vía que conduce hacia el municipio de Madrid
a 3.0 kms, aprox se toma la vía a la izquierda en una distancia de 530 mts se encuentra el
predio.
Fuente: Google maps

IMAGEN 1 (Vista al predio) IMAGEN 2 (Vias de acceso)
185
IMAGEN 3 (Pastos limpios)
VALOR
ESTIMADO
Pablo
Lozano
inmuebles futbol
2 3153543823 20-30 Has 450.000.000
Más de 20 años en
3 3142183379 20-30 Has 480.000.000
catastral
Más de 5 años
4 3152057519 20-30 Has 520.000.000
IGAC
Más de 20 años
Carlos F Ingeniero
Díaz Catastral
avaluador
Sumatoria 2.370.000.000
Media 474.000.000
186
VALOR
ESTIMADO
AREA CONSTRUIDA
AVALUO
CONSTRUCCION
1 1 35 42 428.751 18.007.542
2 63 76 2200 1.300.000 2.860.000.000
3 4 80 567 140.000 79.380.000
4 14 24 253 50.000 12.650.000
Valor de la construcción 2.970.037.542

_____________________________________
Firma del valuador:
187
AVALUO PREDIO RURAL No. 143, San Isidro.

Cundinamarca El Rosal Cruz Verde San Isidro
TITULACION
Información no es disponible por las inmobiliaria:


Frio, 13° C Suelos bien drenados, profundos de texturas finas. 227-II-C
promedio
188
Fuente: Google maps

IMAGEN 1 (Pastos limpios) IMAGEN 2 (Entrada al Predio)
189
VALOR
ESTIMADO
Pablo
Lozano
inmuebles futbol
2 3153543823 10-20 Has 300.000.000
Más de 20 años en
Rafael Ingeniero
3 procesos de 3142183379 10-20 Has 260.000.000
Sarmiento Catastral
Más de 5 años
Álvaro Perito
4 como perito 3152057519 10-20 Has 310.000.000
López avaluador
avaluador del IGAC
Más de 20 años
Carlos F Ingeniero
Díaz Catastral
avaluador
Sumatoria 1.390.000.000
Media 278.000.000
190
AREA CONSTRUIDA
AVALUO
CONSTRUCCION
1 1 32 100 393.735 39.373.500
2 63 46 387 800.000 309.600.000
3 6 32 46 110.000 5.060.000
4 2 40 39 50.000 1.950.000

_____________________________________
Firma del valuador:
191
AVALUO PREDIO RURAL No.145, El Juncalito 2.

Cundinamarca El Rosal Cruz Verde El Juncalito 2
TITULACION


Frio, 13° C promedio Red eléctrica Suelos bien
drenados, profundos
de texturas finas.
192
Ubicación: Saliendo del municipio del rosal por la vía que conduce a Bogotá se encuentra el
predio a 1.12 km.
Fuente: Google maps

IMAGEN 1 (Entrada al predio) IMAGEN 2 (Pastos limpios)
193
IMAGEN 3 (Pastos limpios) IMAGEN 4 (Otra vista al predio)
VALOR
ESTIMADO
1 Pablo Lozano Comisionista compra venta de cancha de 0-10 Has 1.650.000.000
inmuebles futbol
2 3153543823 0-10 Has 1.800.000.000
Más de 20 años en
3 3142183379 0-10 Has 1.600.000.000
catastral
Más de 5 años
Perito como perito
4 Álvaro López 3152057519 0-10 Has 1.900.000.000
IGAC
Más de 20 años
Ingeniero
5 Carlos F Díaz como profesional 3014244200 0-10 Has 1.500.000.000
Catastral
avaluador
Sumatoria 8.450.000.000
Media 1690.000.000
Límite superior 2.025.575.212
Límite inferior 1.354.424.788
Valor por Ha adoptado. 1.800.000.000
194
AREA CONSTRUIDA
AVALUO
CONSTRUCCION
1 1 39 122 480.332 58.600.504
2 63 56 406 1.000.000 406.000.000
3 1 28 36 351.453 12.652.308
4 34 30 15 140.000 2.100.000
5 6 28 18 80.000 1.440.000
6 6 36 15 130.000 1.950.000
7 4 60 14 90.000 1.260.000
8 2 40 64 50.000 3.200.000
9 2 60 27 70.000 1.890.000
10 60 10 706 35.000 24.710.000

_____________________________________
Firma del valuador:
195
AVALUO PREDIO RURAL No 146, San Felipe Norte 2.

Cundinamarca El Rosal Puerta de Cuero San Felipe Norte 2
TITULACION
condiciones del trabajo no se puede 25260000000120049 50N- 20338007



Frio, 13° C promedio Red eléctrica Suelos bien
drenados, profundos
de texturas finas
196
Ubicación: Saliendo del municipio del rosal por la vía que conduce a Bogotá se encuentra el
predio a 2.16 km.
Fuente: Google maps

IMAGEN 3 (Pastos limpios)
197
IMAGEN 1 (Predio) IMAGEN 2 (Pastos limpios)
VALOR
ESTIMADO
inmuebles futbol
2 3153543823 10-20 Has 2.300.000.000
Más de 20 años en
Rafael Ingeniero
3 procesos de 3142183379 10-20 Has 1.800.000.000
Sarmiento Catastral
Perito
4 Álvaro López perito avaluador del 3152057519 10-20 Has 1.900.000.000
avaluador
IGAC
Más de 20 años
Ingeniero
5 Carlos F Díaz como profesional 3014244200 10-20 Has 1.600.000.000
Catastral
avaluador
Sumatoria 9.600.000.000
Media 1.920.000.000
Valor por Ha adoptado. 1.800.000.000
198
AREA CONSTRUIDA
AVALUO
CONSTRUCCION
1 1 30 36 371.994 13.391.784

___________________________________
Firma del valuador:
199
AVALUO PREDIO RURAL No. 147, El Progreso.

Cundinamarca El Rosal Buena Vista El Progreso
TITULACION
condiciones del trabajo no se puede 50N-0130116


Frio, 13° C promedio 227-II-A Plana. predio:
Irregular.
texturas finas.
200
Ubicación: Saliendo del municipio de El Rosal en la vía que conduce hacia el municipio de Tenjo a
1.00 kms se cruza hacia la izquierda por la vía que conduce a la vereda de Buena vista,
encontrándose a 3,12 km aproximadamente se encuentra el predio.
Fuente: Google maps

IMAGEN 1 (Vías de acceso) IMAGEN 2 (Vista al predio)
201
IMAGEN 3 (Pastos enmalezados) IMAGEN 4 (Pastos limpios)
VALOR
ESTIMADO
Pablo
1 Comisionista compra venta de de futbol 10-20 Has 300.000.000
Lozano
inmuebles
2 3153543823 10-20 Has 250.000.000
Más de 20 años en
Rafael Ingeniero
3 procesos de 3142183379 10-20 Has 280.000.000
Sarmiento Catastral
Más de 5 años
Álvaro Perito
4 como perito 3152057519 10-20 Has 230.000.000
López avaluador
avaluador del IGAC
Más de 20 años
Carlos F Ingeniero
Díaz Catastral
avaluador
Sumatoria 1.380.000.000
Media 276.000.000
202
AREA CONSTRUIDA
AVALUO
CONSTRUCCION
1 1 26 84 332.047 27.891.948

_____________________________________
Firma del valuador:
203
AVALUO PREDIO RURAL No. 148, El Encanto.

Cundinamarca El Rosal Santa Bárbara El Encanto
TITULACION
Información no disponible por las


Clima: Suelos:
204
Ubicación: Saliendo del Centro comercial ubicado en el municipio de El Rosal en la vía que conduce
hacia el municipio de Tenjo, se cruza hacia la derecha y a 1,35 km aprox. se encuentra el predio.
Fuente: Google maps

IMAGEN 1 (Predio) IMAGEN 2 (Vías de acceso al predio)
205
VALOR
ESTIMADO
inmuebles futbol
2 3153543823 0-10 Has 480.000.000
Más de 20 años en
3 3142183379 0-10 Has 460.000.000
catastral
Más de 5 años
Perito como perito
4 Álvaro López 3152057519 0-10 Has 430.000.000
IGAC
Más de 20 años
Ingeniero
Catastral
avaluador
Sumatoria 2.290.000.000
Media 458.000.000
206
AREA CONSTRUIDA
AVALUO
CONSTRUCCION
1 1 24 17 313.713 5.333.121
2 6 30 67 110.000 7.370.000

_____________________________________
Firma del valuador:
207
8. AVALUOS NORMA TECNICA SECTORIAL COLOMBIANA NTS-I-02.
AVALUO PREDIO RURAL N° 101, La Palma.
1. INTRODUCCION:
El presente avalúo se ha elaborado con base en la metodología aplicada por la Lonja de Propiedad
que ha adoptado la contextualización de las normas internacionales de valuación, en especial en la
Norma Técnica Sectorial Colombiana NTS I 02.
2. OBJETO Y CAMPO DE APLICACIÓN
El objeto del presente avalúo es obtener una muestra aleatoria representativa para la
determinación de las zonas homogéneas geoeconómicas del municipio de El Rosal.
3. USO QUE SE PRETENDE DAR A LA VALUACION

El uso del avalúo es para soportar los valores que van a dar base a las zonas homogéneas
geoeconómicas del estudio en el municipio de El Rosal.
4. FECHA DE VISITA E INFORME

 Fecha de visita: Octubre 18 de 2016
5. BASES DE LA VALUACION, TIPO Y DEFINICION DEL VALOR

 Se empleó el método de Comparación de mercado e investigación directa.
6. IDENTIFICACION DE LOS DERECHOS DE PROPIEDAD:

 Matricula Inmobiliaria: : 50N-259232
 Código Predial: 25260000000070118
 Plano de Referencia: Plancha IGAC 227 II A
7. IDENTIFICACION DE LAS CARACTERISITCAS FISICAS:

 Departamento: Cundinamarca
 Municipio: El Rosal
 Vereda: Buena Vista
208
 Predio: La Palma
IDENTIFICACION PREDIAL Y LINDEROS
Fuente: Geoportal - Instituto Geográfico Agustín Codazzi
Fuente: google maps Fuente: google maps
Ubicación del predio (Imagen satelital) Acceso al predio (Imagen satelital)
 Acceso: Saliendo del parque de El Rosal en la vía que conduce hacia el municipio de
Tenjo a 1.38 kms, se toma hacia la izquierda por el camino que va a la vereda Buena
Vista, a 1km aproximadamente se continua por el camino que existe a la derecha en
una distancia de 823 mts en el cual hay un cruce, por este se continua a la izquierda en
una distancia de 1.5 km se encuentra otro cruce de ahí se continua a la izquierda y en
una distancia de distancia 2.5 kms encuentra el predio.
209
 Características físicas generales del bien inmueble:
o El predio está dedicado a la explotación agropecuaria
o Cuenta con servicios público de energía y acueducto municipal
 Características del terreno:
o Área: 23 has 0,0 m2
o Forma geométrica: Regular.
o Relieve y Topografía: Fuertemente inclinada (12-25).
o Descripción del suelo: Agropecuaria
 Condiciones agrologicas (predios de uso agropecuario y/o forestal:

o Agrícola – pastos enmalezados
8. NORMATIVIDAD MUNICIPAL:
En el municipio de El Rosal se permiten las actividades agropecuarias a excepción de la porcicultura

con restricciones, lo mismo que el control a nuevos cultivos bajo techo, estos están restringidos por
el uso de los recursos hídricos que ya escasean en la región, las actividades de explotación de
canteras también están limitadas.
9. DESCRIPCION DE LAS HIPOTESIS Y CONDICIONES RESTRICTIVAS

 Problemas de estabilidad y suelos: El inmueble no está ubicado en zonas de riesgo por
inestabilidad geológica, inundación o remoción de masa.
 Impacto ambiental y condiciones de salubridad: No existen elementos o problemática
ambiental que afecta de manera positiva o negativa al predio.
10. DESCRIPCION DE LA INFORMACION Y DATOS EXAMINADOS DEL ANALISIS DE MERCADO, DE

LOS METODOS SEGUIDOS Y ARGUMENTACION QUE RESPALDA LOS ANALISIS, OPINIONES Y
RSULTADOS:
 Metodología (s) valuatoria (s) empleada (s): El método valuatorio utilizado fue el de
INVESTIGACION DIRECTA - ENCUESTAS cuyo objeto es recolectar datos, procesarlos
estadísticamente y determinar el valor unitario del terreno para cada una de las zonas.
 Para realizar encuestas se seleccionan personas conocedoras del municipio y del mercado
inmobiliario local, tomando como referencia predios localizados en cada una de las
diferentes zonas homogéneas físicas.
 El número de encuestas realizado fue de cinco (5) para cada predio seleccionado.
 Perspectivas de valorización:
El municipio de El Rosal tiene una permanente valorización por ser terrenos que permiten
una variado uso tanto en la actividad agrícola como pecuaria.
210
Memoria (s) de cálculo (s):

inmuebles
2 3153543823 20-30 Has 45.000.000
Más de 20 años en
Ingeniero
3 Rafael Sarmiento procesos de formación 3142183379 20-30 Has 48.000.000
Catastral
catastral
Perito
avaluador
IGAC
5 Carlos F Díaz 3014244200 20-30 Has 50.000.000
Media 50.000.000
AREA CONSTRUIDA
AVALUO
CONSTRUCCION
1 1 20 48 280.024 13.441.152
2 2 60 38 70.000 2.660.000
11. CLAUSULA DE PROHIBICION DE PUBLICACION DEL INFORME: Estos informes se realizan

solamente para fines académicos.
211
 REGISTRO FOTOGRAFICO.
IMAGEN 1 (Vías de acceso) IMAGEN 2 (Pastos enmalezados)
IMAGEN 3 (Entrada al predio) IMAGEN 4 (Pastos enmalezados)
12. NOMBRE CUALIFICACION PROFESIONAL Y FIRMA DEL VALUADOR

_________________________________
Firma del valuador:
212
AVALUO PREDIO RURAL N°105, El Laurel Alejandría.
1. INTRODUCCION:

El uso del avalúo es para soportar los valores que van a dar base a las zonas homogéneas
geoeconómicas del estudio en el municipio de El Rosal.
4. FECHA DE VISITA, INFORME Y APLICACIOIN DEL VALOR



a. Matricula Inmobiliaria: 50N-291028
b. Código Predial: 25260000000100033
c. Plano de Referencia: Plancha IGAC 227- II-A

a. Departamento: Cundinamarca
b. Municipio: El Rosal
c. Vereda: El Caucho
d. Predio EL LAUREL ALEJANDRIA
e. Acceso: Saliendo del municipio de El Rosal en la vía que conduce hacia el municipio
de Tenjo a 1.38 kms, se toma hacia la izquierda por el camino que va a la vereda El
Caucho, se continua por el camino que existe a la derecha, y luego hacia la derecha
aproximadamente a 4.12 km, se encuentra el predio.
213
Fuente: google maps
Ubicación del predio (Imagen satelital)

214
o Área: 1Ha 1999M2
o Forma geométrica: Irregular
o Relieve y Topografía: Ligeramente inclinada (3-7)

o Mosaico de pastos.
En el municipio de El Rosal se permiten las actividades agropecuarias a excepción de la
porcicultura con restricciones, lo mismo que el control a nuevos cultivos bajo techo, estos
están restringidos por el uso de los recursos hídricos que ya escasean en la región, las
actividades de explotación de canteras también están limitadas.

10. DESCRIPCION DE LA INFORMACION Y DATOS EXAMINADOS DEL ANALISIS DE MERCADO,

DE LOS METODOS SEGUIDOS Y ARGUMENTACIION QUE RESPALDA LOS ANALISIS,
OPINIONES Y RSULTADOS:
 Perspectivas de valorización
El municipio de El Rosal tiene una permanente valorización por ser terrenos que
permiten una variado uso tanto en la actividad agrícola como pecuaria.
215
 Memoria de Cálculos
11. N VALOR
NOMBRE PROFESION EXPERIENCIA CONTACTO AREA
° ESTIMADO
inmuebles futbol
2 3153543823 00-10 Has 210.000.000
Más de 20 años en
Rafael Ingeniero
Sarmiento Catastral
catastral
Perito
avaluador
IGAC
5 Carlos F Díaz 3014244200 00-10 Has 250.000.000
Sumatoria 1.140.000.000
Media 228.000.000
Desv. estándar 26.321.094
AREA CONSTRUIDA
AVALUO
CONSTRUCCION
1 1 29 73 361.578 26.395.194
2 6 28 63 110.000 6.930.000
3 2 40 34 50.000 1.700.000

216
IMAGEN 1 (Mosaico de pastos) IMAGEN 2 (Pastos enmalezados)
IMAGEN 3 (Vías de acceso) IMAGEN 4 (Construcciones)

 Nombre del valuador: GLADYS S GUTIERREZ CEPEDA.
_______________________________________
Firma del valuador:
ANEXOS:
217
AVALUO PREDIO RURAL N° 106, El Caucho Lo 2.
1. INTRODUCCION:

4. IDENTIFICACION DE LA FECHA DE VISITA O VERIFICQACION, INFORME Y APLICACIOIN DEL

VALOR

a. Se empleó el método de Comparación de mercado e investigación directa.

b. Código Predial: 25260000000100012
c. Plano de Referencia: Plancha IGAC 227-II-A

d. Predio: EL CAUCHO LO 2
218
e. Acceso: Saliendo del parque de El Rosal en la vía que conduce hacia el municipio de
Tenjo a 1.38 kms, se toma la vía que va a la vereda el caucho 1.0 km aprox. se toma
el cruce hacia la derecha a 823 mts, se continua el cruce a la derecha a 2.47 kms se

219
 Cuenta con servicios público de energía y acueducto municipal

o Área: 4 has 999m2
o Relieve y Topografía: Ligeramente Inclinado

o Agrícola – mosaico de cultivos y pastos.


220
VALOR
ESTIMADO
inmuebles
2 3153543823 00-10 Has 205.000.000
Más de 20 años en
Rafael Ingeniero
Sarmiento Catastral
catastral
Perito
avaluador
IGAC
5 Carlos F Díaz 3014244200 00-10 Has 205.000.000
1.005.000.0
Sumatoria
00
Media 201.000.000
Valor por Ha 205.000.000
AREA CONSTRUIDA
AVALUO
CONSTRUCCION
1 1 29 191 361.578 69.061.398
2 2 40 19 50.000 950.000

221
IMAGEN 1 (Vías de Acceso) IMAGEN 2 (Pastos limpios)
IMAGEN 3 (Cultivo) IMAGEN 4

______________________________
Firma del valuador:
222
AVALUO PREDIO RURAL N° 109, San Camilo.
1. INTRODUCCION:


VALOR


b. Código Predial: 25260000000070082

c. Vereda: Buena Vista
d. Predio San Camilo
223
e. Acceso: Saliendo del parque de El Rosal en la vía que conduce hacia el municipio de
Tenjo a 1.38 kms, se toma la vía que va a la vereda Buena Vista a 1.0 km aprox. se
toma el cruce hacia la derecha a 823 mts, se continua el cruce a la izquierda a 1.5
kms se encuentra el predio.
224

o Área: 2 Ha, , 7000 m2
o Relieve y Topografía: Inclinado
o Descripción del suelo: Agropecuaria.

o Agrícola – pastos limpios
NORMATIVIDAD MUNICIPAL:



225
Memoria de cálculos
VALOR
ESTIMADO
1 Pablo Lozano Comisionista venta de inmuebles cancha de 00-10 Has 95.000.000
futbol
2 3153543823 00-10 Has 90.000.000
Más de 20 años en
Rafael Ingeniero
Sarmiento Catastral
catastral
Perito Más de 5 años como perito
4 Álvaro López 3152057519 00-10 Has 92.000.000
avaluador avaluador del IGAC
5 Carlos F Díaz 3014244200 00-10 Has 95.000.000
Sumatoria. 466.000.000
Media. 93.200.000
Desviación estándar. 4.025.916
Límite superior. 98.196.162
Límite inferior. 88.203.838
Valor del terreno: 121.600.000
AREA CONSTRUIDA
AVALUO
CONSTRUCCION
1 1 41 224 508.404 113.882.496

226
IMAGEN 1 (Vía al Predio) IMAGEN 2 (Pastos limpios)

_________________________________
Firma del valuador:
227
AVALUO PREDIO RURAL N° 120, LO 1.
1. INTRODUCCION:
3. IDENTIFICACION DEL USO QUE SE PRETENDE DAR A LA VALUACION


VALOR


b. Código Predial: 25260000000100066

d. Predio: LO 1
228
 Acceso: Saliendo del parque de El Rosal en la vía que conduce hacia el municipio de
Tenjo a 1.38 kms, se toma la vía que va a la vereda El Caucho a 1.0 km aprox. se toma el
cruce hacia la derecha a 823 mts, se continua el cruce a la derecha a 530 mts aprox. Se
encuentra la entrada la entrada al predio.

229

o Área: 41 ha 6390 M2
o Relieve y Topografía: Plana

o Agrícola - Arveja


 Perspectivas de valorización.
permiten una variado uso tanto en el actividad agrícola como pecuaria.
230
 Memoria de Cálculos.

Pablo
1 Comisionista compra venta de de futbol 40-50 Has 200.000.000
Lozano
inmuebles
Pablo Más de 20 años en el
Perito
2 Emilio IGAC, avalúos 3153543823 40-50 Has 205.000.000
avaluador
Melo
Más de 20 años en
Rafael Ingeniero
3 procesos de 3142183379 40-50 Has 200.000.000
Sarmiento Catastral
Álvaro Perito
4 perito avaluador del 3152057519 40-50 Has 195.000.000
López avaluador
IGAC
Carlos F Ingeniero Más de 20 años como
5 3014244200 40-50 Has 200.000.000
Díaz Catastral profesional avaluador
Sumatoria 1.000.000.000
Media 200.000.000
AREA CONSTRUIDA
AVALUO
CONSTRUCCION
1 1 41 124 508.404 63.042.096
2 1 30 242 371.994 90.022.548
3 1 18 51 264.562 13.492.662
4 6 30 28 100.000 2.800.000
5 4 40 180 60.000 10.800.000
6 2 40 83 50.000 4.150.000

231
IMAGEN 1(Cultivos) IMAGEN 2(Cultivos)
IMAGEN 3(Cultivos) IMAGEN 4(Cultivos)

_________________________________
Firma del valuador:
232
AVALUO PREDIO RURAL N° 127, La Violeta de los Arboles.
1. INTRODUCCION:
que ha adoptado la contextualización de las normas internacionales de valuación, en especial en
la Norma Técnica Sectorial Colombiana NTS I 02. 2. OBJETO Y CAMPO DE APLICACIÓN
Fecha de visita: Octubre 18 de 2016
Se empleó el método de Comparación de mercado e investigación directa.

b. Código Predial: 25260000000110077
c. Plano de Referencia: Plancha IGAC 227-II-C

c. Vereda: Santa Bárbara
d. Predio: La Violeta de los árboles.
e. Cuenta con servicios público de energía y acueducto municipal
f. Características del terreno:
g. Área: 21 has 0892m2
h. Forma geométrica: Irregular
i. Relieve y Topografía: Plana
j. Descripción del suelo: Agropecuaria
Condiciones agrologicas (predios de uso agropecuario y/o forestal:
Agrícola – Cultivos
233
Fuente: google maps
Acceso: Saliendo del parque de El Rosal por la carrera 6 hacia el sur en dirección a la autopista
Bogotá –Medellín a 750 mts se encuentra la entrada la entrada al predio.
Características físicas generales del bien inmueble:
El predio está dedicado a la explotación agropecuaria
234

porcicultura con restricciones, lo mismo que el control a nuevos cultivos bajo techo, estos están
restringidos por el uso de los recursos hídricos que ya escasean en la región, las actividades de
explotación de canteras también están limitadas.


 Para realizar encuestas se seleccionan personas conocedoras del municipio y del
mercado inmobiliario local, tomando como referencia predios localizados en cada una
de las diferentes zonas homogéneas físicas.
235
VALOR
ESTIMADO
en compra cancha de
1 Pablo Lozano Comisionista 20-30 Has 300.000.000
venta de futbol
inmuebles
Más de 20 años
Pablo Emilio Perito
2 en el IGAC, 3153543823 20-30 Has 280.000.000
Melo avaluador
avalúos
Más de 20 años
3 3142183379 20-30 Has 350.000.000
catastral
Más de 5 años
Perito como perito
4 Álvaro López 3152057519 20-30 Has 290.000.000
IGAC
Más de 20 años
Ingeniero como
5 Carlos F Díaz 3014244200 20-30 Has 320.000.000
Catastral profesional
avaluador
Sumatoria 1.540.000.000
Media 308.000.000
AREA CONSTRUIDA
AVALUO
CONSTRUCCION
1 1 26 44 332.047 14.610.068
2 1 31 291 382.710 111.368.610
3 6 30 9 110.000 990.000
4 2 60 29 70.000 2.030.000
236
IMAGEN 1 (Vías de acceso) IMAGEN 2 (Pastos)
IMAGEN 3 (Pastos) IMAGEN 4 (Pastos enmalezados)

_____________________________
Firma del valuador:
237
AVALUO PREDIO RURAL N° 129, El Reposo.
1. INTRODUCCION:
El objeto es tener un punto de investigación en la zona homogénea física para realizar el avalúo
y determinar la zona homogénea geoeconómica.

4. FECHA DE VISITA O VERIFICACION, INFORME Y APLICACIOIN DEL VALOR



b. Código Predial: 252600000000000120029000000000
c. Plano de Referencia: Plancha IGAC 227- II -C

c. Vereda: San Antonio
d. Predio: EL Reposo
238
e. Acceso: Saliendo del parque de El Rosal se toma la calle 10 hacia el occidente en

una distancia de 1.2 kms se llega al cruce con la autopista Bogotá - Medellín,
tomando esta vía hacia Bogotá y en una distancia de 1.6 km aprox. se encuentra el
predio colindando con el barrio San José a mano izquierda de la vía.
239
o Área: 9,1891 Has
 Condiciones agrologicas (predios de uso agropecuario y/o forestal):

o Agrícola – Pastos enmalezados.



240
Memoria de Cálculos
VALOR
ESTIMADO
inmuebles futbol
2 3153543823 00-10 Has 1.850.000.000
Más de 20 años en
Rafael Ingeniero
3 procesos de 3142183379 00-10 Has 1.700.000.000
Sarmiento Catastral
Perito
4 Álvaro López perito avaluador del 3152057519 00-10 Has 1.900.000.000
avaluador
IGAC
5 Carlos F Díaz 3014244200 00-10 Has 1.600.000.000
Sumatoria 8.800.000.000
Media 1.760.000.000

Valor por Ha adoptado 1.800.000.000
AREA CONSTRUIDA
AVALUO
CONSTRUCCION
1 1 15 26 242.955 6.316.830
2 2 40 12 50.000 600.000
3 1 7 100 193.577 19.357.700

241
IMAGEN 1 (Pastos) IMAGEN 2 (Pastos predio)
IMAGEN 3 (Vías de acceso) IMAGEN 4 (Vías de acceso al predio)

___________________________________
Firma del valuador:
242
AVALUO PREDIO RURAL N° 130, Guaymaral.
1. INTRODUCCION:




a. Matricula Inmobiliaria: : 50N-814452
b. Código Predial: 25260000000050020

d. Predio: Guaymaral
 Acceso: Saliendo del parque de El Rosal por la carrera 6 hacia el sur en dirección a la
autopista Bogotá –Medellín a 1 km se cruza hacia la izquierda y en una distancia de 500
mts hay un cruce ala izquierda y a una distancia de 1.00 km aproximadamente se
243
Fuente: google maps



Área: 84 has 7000 m2
244

o Agrícola: Cultivos Confinados.


una variado uso tanto en el actividad agrícola como pecuaria.
245
Memoria de Cálculos
VALOR ESTIMADO

inmuebles
Perito Más de 20 años en el
2 Pablo Emilio Melo 3153543823 80-90 Has 550.000.000
avaluador IGAC, avalúos
Más de 20 años en
Ingeniero
3 Rafael Sarmiento procesos de formación 3142183379 80-90 Has 650.000.000
Catastral
catastral
Perito
avaluador
IGAC
5 Carlos F Díaz 3014244200 80-90 Has 750.000.000
Sumatoria 3.250.000.000
Media 650.000.000
AREA CONSTRUIDA
AVALUO
CONSTRUCCION
1 1 39 192 480.332 92.223.744
2 1 46 143 585.975 83.794.425
3 34 39 193 170.000 32.810.000
4 34 40 358 170.000 60.860.000
5 6 50 311 140.000 43.540.000
6 2 80 142 150.000 21.300.000
7 2 60 216 70.000 15.120.000
246
IMAGEN 1 (Viveros) IMAGEN 2 (Viveros)
IMAGEN 3 (Viveros)

________________________________
Firma del valuador:
247
AVALUO PREDIO RURAL N° 131, El Rosal.
1. INTRODUCCION:




b. Código Predial: 25260000000050022

d. Predio El Rosal
 Acceso: Saliendo del municipio de El Rosal hacia la autopista Bogotá - Medellín se hace
un cruce a la izquierda y en un distancia de 3.58 km se llega al predio.

248
Fuente: google maps


o Área: 5 Ha, 4604 m2
o Forma geométrica: Regular

o Agrícola
249


250
VALOR
ESTIMADO
Más de 15 años en compra Frente a la cancha
venta de inmuebles de futbol
2 3153543823 20-30 Has 500.000.000
Más de 20 años en
Rafael Ingeniero
Sarmiento Catastral
catastral
4 Álvaro López 3152057519 20-30 Has 450.000.000
5 Carlos F Díaz 3014244200 20-30 Has 430.000.000
Sumatoria 2.330.000.000
Media 466.000.000
AREA CONSTRUIDA
AVALUO
CONSTRUCCION
1 45 32 189 80.000 15.120.000
2 6 34 96 130.000 12.480.000
3 33 32 155 320.000 49.600.000
4 8 60 44 170.000 7.480.000

251
IMAGEN 1 (Vías de acceso al predio) IMAGEN 2 (Cultivos)

_____________________________________
Firma del valuador:
252
AVALUO PREDIO RURAL N° 133, La Candelaria.
1. INTRODUCCION:




b. Código Predial: 252600000000000050060000000000

d. Predio: La Candelaria
8. Acceso: Saliendo del parque de El Rosal por la carrera 6 hasta el cruce con la autopista
Bogotá - Medellín se continua a 1.70 kms hacia Bogotá se hace un cruce a la izquierda y en
un distancia de 1.6 km al lado izquierdo de la vía se encuentra el predio.
9. Características físicas generales del bien inmueble:
a. El predio está dedicado a la explotación agropecuaria
b. Cuenta con servicios público de energía y acueducto municipal
253

Área 31 has 2342 m2
o Forma geométrica: Regular
254
o Agropecuario – Viveros, flores y horticultura



inmuebles
2 3153543823 30-40 Has 620.000.000
Más de 20 años en
Rafael Ingeniero
Sarmiento Catastral
catastral
Perito
avaluador
IGAC
5 Carlos F Díaz 3014244200 30-40 Has 580.000.000
Sumatoria 2.960.000.000
255
Media 592.000.000
NO TIENE CONSTRUCCIONES

IMAGEN 1 (Predio) IMAGEN 2( Viveros)
IMAGEN 3 (Viveros) IMAGEN 4 (Vías de acceso)
256
____________________________
Firma del valuador:
257
AVALUO PREDIO RURAL N° 134, B
1. INTRODUCCION:




b. Código Predial: 25260000000050067

d. Predio: Predio B
 Acceso: Saliendo del parque de El Rosal por la carrera 6 hasta el cruce con la autopista
Bogotá - Medellín se continua a 1.70 kms hacia Bogotá se hace un cruce a la izquierda
y en un distancia de 1.0 km al lado derecho de la vía se encuentra el predio.

258

o Área: 19 has 0657 m2

o Agropecuario – pastos enmalezados.
259


una variado uso tanto en el actividad agrícola como pecuaria.
260
VALOR
ESTIMADO
venta de inmuebles cancha de futbol
2 3153543823 10-20 Has 430.000.000
Más de 20 años en
Rafael Ingeniero
Sarmiento Catastral
catastral
4 Álvaro López 3152057519 10-20 Has 520.000.000
5 Carlos F Díaz 3014244200 10-20 Has 490.000.000
Sumatoria 2.320.000.000
Media 464.000.000
NO TIENE CONSTRUCCIONES

IMAGEN 1 (Mosaico de Pastos) IMAGEN 2 (Mosaico de pastos)
261
IMAGEN 3 (Mosaico de Pastos) IMAGEN 4 (Mosaico de Pastos)

________________________________
Firma del valuador:
262
AVALUO PREDIO RURAL N° 135, LO 5
1. INTRODUCCION:


 Fecha de visita: Enero 4 de 2017


a. Matricula Inmobiliaria: 50N- 28434
b. Código Predial: 25260000000050075

d. Predio LO 5
 Acceso: Saliendo del municipio de El Rosal hacia Bogotá por la vía Bogotá Medellín se
encuentra el predio a 4.86 kms.

263
Fuente: google maps

o Área: 14 Ha, , 6704 m2

o Agropecuario – Mosaico de Pastos
264
8. NORMATIVIAD MUNICIPAL:



265
VALOR
ESTIMADO
venta de inmuebles cancha de futbol
2 3153543823 10-30 Has 500.000.000
Rafael Ingeniero Más de 20 años en procesos
3 3142183379 10-30 Has 480.000.000
Sarmiento Catastral de formación catastral
4 Álvaro López 3152057519 10-30 Has 490.000.000
5 Carlos F Díaz 3014244200 10-30 Has 410.000.000
Sumatoria 2.330.000.000
Media 466.000.000
AREA CONSTRUIDA
AVALUO
CONSTRUCCION
1 1 35 63 428.751 27.011.313
2 6 32 240 110.000 26.400.000
3 1 46 82 585.975 48.049.950
4 1 27 15 341.612 5.124.180
5 2 60 15 70.000 1.050.000

266
IMAGEN 1 (Vista al predio) IMAGEN 2 (Vía de acceso)
IMAGEN 3 (Vías de acceso)

_____________________________________
Firma del valuador:
267
AVALUO PREDIO RURAL N° 136, San Antonio.
1. INTRODUCCION:




b. Código Predial: 252600000000000120067000000000

c. Vereda: Puerta de Cuero
d. Predio San Antonio
 Acceso: Saliendo del municipio de El Rosal por el cruce con la autopista Bogotá -
Medellín se continua en la misma dirección a 2.97 km a mano derecha de la vía se

268
Fuente: google maps

o Área: 1 Ha, , 7000 m2
269

o Agropecuario – Pastos limpios


270
VALOR
ESTIMADO
inmuebles
Pablo Emilio Más de 20 años en el
2 Perito avaluador 3153543823 00-10 Has 620.000.000
Melo IGAC, avalúos
Más de 20 años en
Rafael
3 Ingeniero Catastral procesos de formación 3142183379 00-10 Has 550.000.000
Sarmiento
catastral
4 Álvaro López Perito avaluador perito avaluador del 3152057519 00-10 Has 570.000.000
IGAC
5 Carlos F Díaz Ingeniero Catastral 3014244200 00-10 Has 580.000.000
profesional avaluador
Sumatoria 2.970.000.000
Media 594.000.000
AREA CONSTRUIDA
AVALUO
CONSTRUCCION
1 1 31 43 382.710 16.456.530
2 2 40 63 50.000 3.150.000

271
IMAGEN 1 (Entrada su al predio) IMAGEN 2 (Pastos limpios)
IMAGEN 3 (Vías de acceso)

 Nombre del valuador: GLADYS GUTIERREZ.
___________________________________
Firma del valuador:
272
AVALUO PREDIO RURAL N° 139, La Mancha.
1. INTRODUCCION:

4. FECHA DE VISITA E INFORME.

5. BASES DE LA VALUACION, TIPO Y DEFINICION DEL VALOR.


b. Código Predial: 25260000000120052

c. Vereda: Puerta de Cuero
d. Predio: La Mancha
273
 Acceso: Saliendo del parque de El Rosal por la carrera 6 hasta el cruce con la autopista
Bogotá - Medellín se continua en la misma dirección a 300 mts a mano derecha de la vía

274

o Área: 7Ha, 7999m2 m2

o Agrícola – Pastos Limpios, cultivos
En el municipio de El Rosal se permiten las actividades agropecuarias a excepción de la porcicultura

con restricciones, lo mismo que el control a nuevos cultivos bajo techo, estos están restringidos por
el uso de los recursos hídricos que ya escasean en la región, las actividades de explotación de
canteras también están limitadas.


275
VALOR
N° NOMBRE PROFESION EXPERIENCIA CONTACTO AREA ESTIMADO
Más de 15 años en compra Frente a la cancha

venta de inmuebles de futbol
2 3153543823 00-10 Has 500.000.000
Más de 20 años en
Rafael Ingeniero
Sarmiento Catastral
catastral
4 Álvaro López 3152057519 00-10 Has 400.000.000
5 Carlos F Díaz 3014244200 00-10 Has 420.000.000
Sumatoria 2.290.000.000
Media 458.000.000
AREA CONSTRUIDA
AVALUO
CONSTRUCCION
1 6 30 1249 110.000 137.390.000
2 34 39 148 170.000 25.160.000
3 1 27 15 341.612 5.124.180
4 2 60 2649 70.000 185.430.000
5 2 40 36 50.000 1.800.000
6 34 38 364 170.000 61.880.000

276
REGISTRO FOTOGRAFICO.
IMAGEN 1 (Pastos limpios) IMAGEN 2 (Cultivos)
IMAGEN 3 (Pastos limpios) IMAGEN 4 (Cultivos)

__________________________
Firma del valuador:
277
AVALUO RURAL PREDIO N° 142, Pozo Chico.
1. INTRODUCCION:

4. FECHA DE VISITA E INFORME Y APLICACIOIN DEL VALOR



b. Código Predial: 25260000000050064

d. Predio Pozo Chico
 Acceso: Saliendo del municipio de El Rosal por el barrio San José hasta el cruce con la
autopista Bogotá - Medellín se toma la vía hacia Bogotá y a mano izquierda a 4.20 kms
se encuentra la entrada al predio.

278
Fuente: google maps


o Área: 10 Ha, 2.184 m2

o Agropecuario – Pastos enmalezados.
279
8. NORMATIVIAD MUNICIPAL:
actividades de explotación de canteras también están limitadas


280
 Memoria de Calculo
VALOR
ESTIMADO
inmuebles
2 3153543823 00-10 Has 450.000.000
Más de 20 años en
Rafael Ingeniero
Sarmiento Catastral
catastral
Perito
avaluador
IGAC
5 Carlos F Díaz 3014244200 00-10 Has 430.000.000
Sumatoria 2.230.000.000
Media 446.000.000
AREA CONSTRUIDA
AVALUO
CONSTRUCCION
1 1 36 1768 441.102 779.868.336
2 1 67 481 1.063.879 511.725.799
3 1 75 902 1.335.254 1.204.399.108
4 29 36 116 160.000 18.560.000
5 2 80 68 150.000 10.200.000
6 2 60 17 70.000 1.190.000
7 1 34 65 240.000 15.600.000
Valor de la construcción 2.541.543.243
281
IMAGEN 1 (Vía de acceso al predio) IMAGEN 2 (Predio)
IMAGEN 3 (Pastos enmalezados) IMAGEN 4 (Pastos enmalezados)

____________________________________
Firma del valuador:
282
CONCLUSIONES.
Una vez realizado el proceso para la determinación de las zonas homogéneas

físicas y geoeconómicas rurales se llega a las siguientes conclusiones:
 La metodología desarrollada por el Instituto Geográfico Agustín Codazzi –

IGAC para la determinación de las zonas homogéneas físicas y
geoeconómicas tiene un alto grado de tecnología en los procesos y su
aplicación requiere una infraestructura amplia en personal profesional y
recursos económicos, incluye áreas como la subdirección de suelos y la de
cartografía que son muy especializados.
 Como estudiante realice el estudio de la metodología oficial y el método del
Ingeniero Jaime Silva, investigue el EOT del municipio, los complemente,
hice las visitas a campo para conocer físicamente el municipio, visite los
puntos de investigación, consulte con los expertos y aplique los
procedimientos presentados en las metodologías.
 El área rural del municipio de El Rosal se caracteriza por tener una
topografía plana en el 70% aproximadamente, y la pendiente no sobrepasa
el rango del 25%; las vías secundarias están en recebo en buen estado esto
facilita el desplazamiento para llegar a los predios y poder sacar la
producción agropecuaria sin dificultades en las diferentes épocas del año;
las aguas son suficientes tanto en la parte plana como en la parte de mayor
pendiente.
 La obtención de la información sobre el valor del suelo mediante las
encuestas fue de alto grado de dificultad, esto debido a la desconfianza de
los propietarios ya que es un trabajo individual con fines académicos.
 Los precios de los predios ofertados son muy variados, no guardan una
relación respecto a sus características, se encontraron ofertas ubicadas en
zonas muy similares con diferencias de más del 200%, se seleccionaron las
que tenían un relación cercana al valor den las encuestas.
283
 A pesar de que existen mecanismos para la regulación de los usos y precios
del suelo ejercido por entidades como la Unidad de Planificación
Agropecuaria - UPRA, no se ve reflejado en las negociaciones del mercado
inmobiliario el cual es libre.
 A pesar de que en los procesos de formación y actualización catastral los
valores del suelo se basan en información del mercado inmobiliario del
momento, las actualizaciones de esos valores anuales tienen procesos
diferentes, los catastrales se actualizan por índice fijado por el Gobierno
Nacional, mientras que los del mercado inmobiliario se rigen por la oferta y
la demanda.
 Se puede concluir que los procedimientos y normas que dicta el IGAC sobre
el tema, cumplen con las normas y requerimientos técnicos, se considera
que es importante que todas las entidades tanto públicas como privadas que
tienen como función principal el estudio del suelo, trabajen en común para
tener una base única inmobiliaria.
 La realización de este estudio me ha permitido adquirir un conocimiento
práctico y la aplicación de conocimientos académicos adquiridos en la
carrera de Ingeniería Catastral.
 Considero que es necesario simplificar los métodos para realizar o actualizar
los avalúos urbanos y rurales de los municipios y que son la base de
liquidación de los diferentes impuestos y transacciones inmobiliarias, los
deberían de realizar las administraciones municipales, mediante métodos
agiles para obtener la información actualizada de los valores del suelo y las
construcciones.
 Las zonas homogéneas físicas son una base técnica de información valiosa
para el desarrollo de los municipios, sin embargo la determinación de los
valores del suelo se pueden obtener por investigación del mercado
inmobiliario y el conocimiento de los expertos en finca raíz.
284
MARCO NORMATIVO13
 “ARTÍCULO 1.- Definición de catastro.- El catastro es el inventario o
censo, debidamente actualizado y clasificado de los bienes inmuebles
pertenecientes al Estado y a los particulares, con el objeto de lograr su
correcta identificación física, jurídica, fiscal y económica.”
 “ARTÍCULO 5.- Aspecto Económico.- El aspecto económico consiste en

la determinación del avalúo catastral del predio, obtenido por la adición de
los avalúos parciales practicados independientemente para los terrenos y
para las edificaciones en él comprendidos.”
 “ARTÍCULO 6.- Aspecto fiscal.- El aspecto fiscal consiste en la

preparación y entrega a los Tesoreros Municipales o quien haga sus veces
y a las Administraciones de Impuestos Nacionales respectivas, de los
listados de los avalúos sobre los cuales ha de aplicarse la tasa
correspondiente al impuesto predial unificado y demás gravámenes que
tengan como base el avalúo catastral, de conformidad con las disposiciones
legales vigentes.”
 “ARTÍCULO 8.- Avalúo catastral. El avalúo catastral consiste en la

determinación del valor de los predios, obtenido mediante investigación y
análisis estadístico del mercado inmobiliario. El avalúo catastral de cada
predio se determinará por la adición de los avalúos parciales practicados
independientemente para los terrenos y para las edificaciones en él
comprendidos.”
 Las autoridades catastrales realizarán los avalúos para las áreas

geoeconómicas, dentro de las cuales determinarán los valores unitarios para
edificaciones y para terrenos.
13
Resolución 70 de 2011, por el cual se reglamenta técnicamente la formación catastral, la actualización de la formación catastral y la
conservación catastral.
285
 “ARTÍCULO 10.- Predio rural. Es el ubicado fuera de los perímetros
urbanos, cabecera, corregimientos y otros núcleos aprobados por el Plan de
Ordenamiento Territorial.”
 “ARTÍCULO 50.- Áreas homogéneas de tierras con fines catastrales.

Son espacios de la superficie terrestre que presentan características y/o
cualidades similares en cuanto a las condiciones del clima, relieve, material
litológico o depósitos superficiales y de suelos, que expresan la capacidad
productiva de las tierras, la cual se indica mediante un valor numérico
denominado Valor Potencial (VP).”
 “ARTÍCULO 51.- Zonas homogéneas físicas. Son espacios geográficos

con características similares en cuanto a vías, topografía, servicios públicos,
uso actual del suelo, norma de uso del suelo, tipificación de las
construcciones y/o edificaciones, áreas homogéneas de tierra,
disponibilidad de aguas superficiales permanentes u otras variables que
permitan diferenciar estas áreas de las adyacentes.”
 “ARTÍCULO 52.- Zonas homogéneas geoeconómicas.- Son los espacios

geográficos determinados a partir de Zonas Homogéneas Físicas con
valores unitarios similares en cuanto a su precio, según las condiciones del
mercado inmobiliario.”
 “ARTÍCULO 88.- Determinación del valor de las zonas homogéneas

geoeconómicas. Es el proceso por el cual se establece, a partir de puntos
de investigación económica dentro de las zonas homogéneas físicas, el
valor en el mercado inmobiliario para los terrenos ubicados en ellas.”
 Se entiende por puntos de investigación económica, aquellos predios

seleccionados dentro del área urbana o rural de la unidad orgánica catastral
para establecer valores unitarios del terreno, mediante el análisis de la
información directa e indirecta de precios en el mercado inmobiliario.
286
BIBLIOGRAFIA.
 www2.igac.gov.co/igac_web/normograma_files/RESOLUCION_70_2011.pd
f
 0OL
 www2.igac.gov.co/igac_web/normograma_files/RESOLUCION_70_2011.pd
f
 ZONAS HOMOGÉNEAS FÍSICAS RURALES (Práctica Municipio de
Fusagasugá), AUTOR Jaime Silva Herrera, Bogotá, septiembre de 2015
 www.secretariasenado.gov.co/senado/basedoc/ley_1579_2012.html
 https://www.dnp.gov.co/CONPES/documentos-conpes/.../documentos-
conpes.aspx
 www.igac.gov.co/.../Conceptualizacioìn+y+epecificaciones+para+la+operaci
oìn+del+cata
 www.elrosal-
cundinamarca.gov.co/.../generalidades_municipio_de_el_rosal_1_1.pdf
 Norma Técnica Sectorial Colombiana NTS I 02.
 https://elblogdediegoerba.wordpress.com/historia/historia-del-catastro-en-
colombia/
 http://www.elrosal-cundinamarca.gov.co/
 www.upra.gov.co/
287

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DETERMINACION DE LAS ZONAS HOMOGENEAS FISICAS Y

GEOECONOMICAS DEL AREA RURAL DEL MUNICIPIO DE EL ROSAL –

TRABAJO DE GRADO EN MODALIDAD DE MONOGRAFIA PARA OPTAR AL

GLADYS STELLA GUTIERREZ CEPEDA

UNIVERSIDAD DISTRITAL FRANCISCO JOSE DE CALDAS

La presente monografía consistió en estudiar, analizar y aplicar los

Teniendo en cuenta que el Instituto Geográfico Agustín Codazzi – IGAC realizó

Se visitaron en terreno los predios seleccionados como puntos de investigación

Las condiciones de seguridad para hacer los recorridos fueron buenas, no se

Los objetivos del estudio se cumplieron dentro de los parámetros y condiciones

La dinámica de la actualización en los aspectos físico y jurídico del catastro es

Determinar y/o actualizar las zonas homogéneas físicas y geoeconómicas para el

 Determinación de zonas homogéneas físicas.

Resolución 620 del 23 de septiembre de 2008, Por la cual se establecen los

El Rosal es uno de los 116 municipios del departamento de Cundinamarca. Se

Posee la Cuenca del Río Subachoque que es la principal y pertenece a la vertiente

La vía principal es la autopista Bogotá a Medellín, se encuentra en un cruce de vías

En la zona rural no existen alcantarillados únicamente pozos sépticos. (Fuente: En

El servicio de alumbrado y servicio domiciliario se presta a través CODENSA y se

SERVICIOS PUBLICOS RURALES

En la presente memoria se hizo la descripción del proceso de la determinación y/o

5.2. Descripción general.

El proyecto consistió en analizar, estudiar, actualizar y aplicar la metodología

5.3. Marco normativo.

Como marco normativo se tomó principalmente: la Resolución 70 del 04 de febrero

5.4.1. Zonas homogéneas físicas3.

“Son espacios geográficos con características similares en cuanto a vías,

Se realizaron las siguientes actividades preliminares:

 Se visitó la alcaldía del municipio para adquirir la información disponible, nos

Las variables a tener en cuenta son:

A continuación se hace una descripción de cada una de estas variables.

5.4.1.1. Clase de suelo. (Primera variable).

En el área rural las clases de suelo se clasifican en dos:

a. Rural protegido. No se permiten usos que deterioren o afecten su naturaleza

En el municipio de El Rosal no existen zonas cuyas características orográficas,

Es el suelo constituido por las zonas y áreas de terrenos localizados dentro de

El EOT identifica las diferentes zonas de actividad:

 De protección, conservación hidrológica,

a. Áreas de protección de infraestructura de servicios públicos en el EOT:

1. La laguna ubicada en la Vereda La Cuesta jurisdicción del municipio de

2. El pozo “Los Llanitos” en la parte alta de la Vereda Cruz Verde.

3. El área donde se ubica el pozo Cartagena y la planta de tratamiento de

4. El reservorio localizado en el predio la Turquesa en la vereda la Porquera.

5. El reservorio ubicado en la vereda Tibagota finca Tibagota Baja con

7. Sector del pozo profundo en el Barrio Obando.

8. Las franjas paralelas a las redes de alcantarillado de por lo menos 4 metros

9. Las franjas paralelas a las redes de aducción, conducción y distribución

10. Áreas para la construcción de reservorios y de abastecimiento del

11. Los sectores aledaños al rio Subachoque en el área del municipio de El

12. Áreas posibles para la construcción de reservorios, embalses y/o

VEREDA CRUZ VERDE

N° CATASTRAL NOMBRE DEL PREDIO AREA

200040077000 LA GRECIA 1 Has 4430 m2

200040078000 EL TANQUE 5520 MTS

200040079000 SANTA RITA 6250 MTS

200040080000 LA MARIA 9075 MTS

VEREDA BUENAVISTA Y EL RODEO

N° CATASTRAL NOMBRE DEL PREDIO AREA

200030006000 Barayita 13 Has 5000 m2

200030216000 La Helena 4 Has 3000 m2

200030217000 La Alcira 3 Has 9000 m2

200030046000 Santa Isabel 18 Has 5000 m2

N° CATASTRAL NOMBRE DEL PREDIO AREA