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UNIVERSIDAD PRIVADA SAN JUAN BAUTISTA – FILIAL

CHINCHA

FACULTAD DE DERECHO

ESCUELA PROFESIONAL DE DERECHO

Área: Acto Jurídico

Integrantes:
GARAY CHÁVEZ, Annie
GARCÍA RETAMOZO, Brayan
QUISPE CCASA, Maricielo
SÁNCHEZ NAPANGA, Katherin
TASAYCO ROMERO, Erika
IV CICLO

2016

FRAUDE REGISTRAL INMOBILIARIO EN EL PERÚ

EL FRAUDE REGISTRAL
INMOBILIARIO EN EL PERÚ -
2016
FRAUDE DEL ACTO JURÍDICO

ÁREA: ACTO JURÍDICO Página 1

FRAUDE REGISTRAL INMOBILIARIO EN EL PERÚ

DEDICATORIA
En primer lugar, a Dios por
habernos permitido llegar
hasta este punto y habernos
dado salud, ser el manantial
de vida y darnos lo
necesario para seguir
adelante día a día para
lograr nuestros objetivos,
además de su infinita
bondad y amor.
A nuestros padres por
habernos apoyado en todo
momento, por sus consejos,
sus valores, por la
motivación constante que
nos han permitido ser
personas de bien, pero más
que nada, por su amor. Por
los ejemplos de
perseverancia y constancia
que los caracterizan y que
han influido siempre
además de su valor
mostrado para salir
adelante.
A nuestra docente por su
gran apoyo y motivación,
por habernos transmitidos
los conocimientos obtenidos
y habernos llevado pasó a
paso en el aprendizaje.

ÁREA: ACTO JURÍDICO Página 2

................. Problema principal . 13 5. Fraude del acto jurídico ...... 18 6.............................................. 24 6....... Participación del Registro en el tráfico inmobiliario...........9................................................................................................................................................................... Prestamistas ...8................................................. MARCO TEÓRICO .....4.................................................................. 23 6.............................................................................................................10.....................6....... 16 5. 9 4.............4....... RESUMEN .....3...............................................................1.................................... 11 5................................2............1...... 10 5......... PLANTEAMIENTO DEL PROBLEMA ..............4...... Cinco fraudes inmobiliarios más comunes y cómo evitarlos .............................................. Clasificación ....................... Estafa desde afuera .................................................................1...................................... 12 5....... Participación del Registro en el Fraude Inmobiliario ........... El notario y la función en el tráfico inmobiliario ..... Origen y naturaleza jurídica ...... Fraude inmobiliario .................................................................................................................2.........................................................4.......................................................................3................7..........................................................................................................................1.............................................. Datos personales ............................... La utilización del registro para el fraude ................................................1............................................................................1........................................... Otras medidas ................................................... 10 5................................................. Fraude a la ley ...3.............................. Riesgo del tráfico jurídico ......................................................................... 17 5.................................. 21 6....................................5......................... 10 5..............2.... Fraude de los acreedores ........ HIPÓTESIS .. Problema específico ................................................. 15 5................................. 8 4............................... 13 5.............................. 22 6.... Título inmobiliario ...................................... Objetivo especifico ......... 25 6........... 8 3...... PROBLEMÁTICA DEL TRABAJO DE INVESTIGACIÓN .................................................. Responsabilidad del notario .. Anuncio falso ......... 23 6........................................................................... Acciones frente al fraude inmobiliario . 5 1..........................1................................. Diferencias ............................ Objetivo general ....... 14 5............2............................................1................................................................................ Fraude................. 7 3.........................3........................... 22 6..................................................................................5. OBJETIVOS DEL TRABAJO DE INVESTIGACIÓN............................4.......................1... 9 4..... 23 6.......................2....... 11 5......................................... 6 2.............................2....4.... 26 ÁREA: ACTO JURÍDICO Página 3 ....................................... 10 5............................................1.......................................FRAUDE REGISTRAL INMOBILIARIO EN EL PERÚ Contenido INTRODUCCIÓN ........................................................................ 22 6..................................... 9 5........................................... 8 3....................1..

................................................................... 26 6. BIBLIOGRAFÍA ..... Inmovilización de partidas ...3................... SITIOS WEB ............................................................FRAUDE REGISTRAL INMOBILIARIO EN EL PERÚ 6........ TRABAJO DE CAMPO ............... ESTADÍSTICAS ................................................................................................ CONCLUSIÓN ................. 34 11................................................................... 26 6............. 28 8.....................................................2......................................................1.......................... 34 ÁREA: ACTO JURÍDICO Página 4 ........................................4. 27 7.............................. Acción subrogatoria ........................................................ 29 9................................................4......................................................... 33 10............................ La acción pauliana .................................4.......................................

no habría certeza ni seguridad jurídica acerca de cuáles son las propiedades de cada quien. cuando las partes acuerdan cosa y precio. no es posible ni práctico dejar a la memoria de los interesados estos traspasos. con efectos erga onmes. es decir. Por ello. se hace necesario y obligatorio que. Al darse la registración de un bien inmueble a favor de una persona. crea una situación de riesgo jurídico al permitir que se den y no en pocos casos situaciones como las analizadas en este trabajo. Aunque en nuestro sistema jurídico el traspaso de bienes inmuebles se da en virtud del nudo consenso. en que día con día se realizan miles de negocios jurídicos a través de los cuales se da el traspaso de bienes inmuebles. en relación con los bienes inmuebles. pues para ello fue creado el Registro Público. Nos adherimos a ciertos criterios en relación a la solución de proteger al propietario original. se transmite entre estas la propiedad del bien. se dé su debida registración en el Registro Público de la Propiedad. Pues es al Estado a quien le incumbe dar protección jurídica registral y al no tener mecanismos de seguridad adecuados debiendo tenerlos. No obstante. es decir. Al proteger al propietario original frente al tercer adquirente se protege y tutela el principio de que la propiedad privada es inviolable ya que quien adquirió el bien de forma legal y secuencialmente en el tiempo lo fue el propietario original y no el tercer adquirente.FRAUDE REGISTRAL INMOBILIARIO EN EL PERÚ INTRODUCCIÓN En una sociedad organizada y compleja como la nuestra. esta aparecerá ante terceros como la legítima propietaria del bien inmueble. y cualquiera podría reclamar los bienes de otros. en determinado período. Se considera entonces que deberá resolverse esta problemática según criterios de Justicia y proteger al propietario original frente a la existencia de un acto fraudulento el cual le despoja de su propiedad. debe registrarse en el Registro Público de la Propiedad. tratándose de la compraventa por ejemplo. pues ello podría degenerar en un desorden de tal magnitud que. para que dicho traspaso tenga efectos jurídicos ante toda la sociedad. no sin antes agregar la idea de que el tercer adquirente de buena fe puede encontrar cobijo en su reclamo ante el Estado. El Estado es quien deberá responder civilmente ante la pérdida del tercer adquirente de buena fe en una situación como la analizada. ÁREA: ACTO JURÍDICO Página 5 . efectos jurídicos que afectan a todos los miembros de la sociedad.

y del fraude en sí. También explicaremos las acciones legales que se pueden tomar en caso de verse envuelto en una situación fraudulenta en el sector inmobiliario. incluyendo como se desenvuelve en nuestra realidad social. por lo cual debe reforzarse este instrumento para así evitar su fácil utilización para hechos fraudulentos. pues como bien sabemos el sector inmobiliario ha tenido gran presencia en estos últimos años. Para esta investigación se emplearon una serie de técnicas e instrumentos de recolección de datos. De esta manera se pudo concluir en que el sistema inmobiliario en el Perú genera un sistema privilegios a través del Registro Público que lo hace propicio para ser utilizado por agentes generadores de fraude.FRAUDE REGISTRAL INMOBILIARIO EN EL PERÚ 1. específicamente el análisis de fuentes documentales. normativas y las entrevistas no estructuradas. veremos también que solución podemos dar utilizando la normativa nacional además de como combatir el fraude registral inmobiliario describiendo las características en las cuales se presentan. Con esta problemática analizaremos el concepto de acto jurídico fraudulento. la observación directa. y con ello ha generado nuevas formas para utilizarla como medio de timacion a incautos compradores con la ilusión de la compra-venta de un terreno o casa a una persona que finge ser el propietario real a costa del conocimiento del real titular. RESUMEN La presente investigación se basó en el fraude registral inmobiliario que existe en el Perú y aun con más resonancia en el presente año. ÁREA: ACTO JURÍDICO Página 6 . Por lo consiguiente deben aplicarse sanciones a los notarios que participan y motivan actos fraudulentos sin que se amparen en el desconocimiento del acto en sí.

inesperadamente convertido casi en indispensable e ineludible. Aún más el incentivo nunca se agota. y el mayor de todos es que mediante el Registro puedes oponer derechos. y es que éste fue concebido como uno de privilegios para quien accediera al Registro teniendo enfrente la transmisión de la propiedad inmobiliaria por el sólo consentimiento (Art 949° C. pues la cuestión es llegar al Registro aunque luego la rueda vuelva a girar y quien llegó luego deja de serlo a veces sin su participación o conocimiento. Esto nos lleva a preguntarnos ¿si el sistema registral en el Perú favorece o incentiva el Fraude Inmobiliario? ÁREA: ACTO JURÍDICO Página 7 . Teniendo en cuenta que la inscripción no es obligatoria para los titulares inmobiliarios. Sin embargo el sistema registral guarda dentro de sí un defecto de estructura.C. Peruano).FRAUDE REGISTRAL INMOBILIARIO EN EL PERÚ 2. PLANTEAMIENTO DEL PROBLEMA El aseguramiento de la circulación de bienes inmuebles ha encontrado en el Registro un aliado fundamental. se justifican los incentivos. incluso contra otros que tienen derechos más antiguos pero no inscritos.

2. Recomendar formula que ayude a reducir este tipo de fraude.FRAUDE REGISTRAL INMOBILIARIO EN EL PERÚ 3. Prevenir este tipo de fraude inmobiliario. Objetivo especifico Analizar el fraude dentro del sector inmobiliario. Objetivo general Analizar los diversos conceptos del fraude. OBJETIVOS DEL TRABAJO DE INVESTIGACIÓN 3. ÁREA: ACTO JURÍDICO Página 8 . taxativamente dentro del sector inmobiliario.1. 3. Examinar las consecuencias del fraude inmobiliario.

No debemos caer en una “fiebre registral” debemos reducir la temperatura y preguntarnos qué tan útil resultaría una modificación que implicaría la necesidad de incorporar en la relación contractual un momento ex-post de perfeccionamiento mediante el Registro. este es el primer calificador de la legalidad y de la procedencia del negocio jurídico. Problema específico El fraude inmobiliario como fenómeno es una permanente distorsión a todo sistema que garantiza el tráfico inmobiliario seguro. Debe identificar plenamente a las partes y comprobar la capacidad de actuar de las personas que acuden ante él. una vez que el interesado acude donde el notario. Problema principal ¿El Registro Público es sumamente importante para efectos de la tutela de los derechos de propiedad sobre bienes inmuebles?. PROBLEMÁTICA DEL TRABAJO DE INVESTIGACIÓN 4. debemos cuestionar si es el Registro una herramienta necesaria en el Perú y si nuestras normas le reconocen un carácter determinante en la transferencia de propiedad inmueble.1. 4.2.FRAUDE REGISTRAL INMOBILIARIO EN EL PERÚ 4. Si bien el rol que se le confiere al Registro de Propiedad Inmueble es de carácter complementario existen casos en el Código Civil que han sido materia de análisis donde se le reconoce un rol privilegiado lo que genera un grave problema de sistemática normativa y funcional que debe conllevar a una reforma legislativa. lo que a nuestro entender no resulta oportuno por no ser adecuado con la realidad peruana que se espera regular. teniendo presente si resulta adecuado o no el Registro como medio de constitución de derechos. ÁREA: ACTO JURÍDICO Página 9 . El fraude inmobiliario ha pretendido consolidarse a través de los Registros Públicos. El notario desarrolla una función importante frente al fraude inmobiliario. la utilización de los diversos registros pretende dotar de protección jurídica al fraude y a sus consecuencias jurídicas.

pero en una acepción particular. para luego ser adoptado por todo el derecho europeo. otras el engaño. de conducta ilícita. Una conducta fraudulenta persigue frustrar los fines de la ley o perjudicar los derechos de un tercero. existe fraude cuando a través de un acto jurídico idóneo y lícito en virtud a una ley que lo permite o autoriza. Origen y naturaleza jurídica En principio se desarrolló esta institución en la antigua ROMA. cuya figura legisla nuestro Código Civil. Los conceptos hasta aquí expuestos permiten delinear una noción genérica. En términos generales. en fin toda acción contraria a la verdad y a la rectitud que perjudica a la persona contra quien se comete ÁREA: ACTO JURÍDICO Página 10 . resultan obvias las dificultades existentes para elaborar un concepto unívoco y omnicomprensivo de las distintas acepciones de fraude. es decir. A partir de lo expuesto. Fraude del acto jurídico La palabra fraude no tiene un significado unánime.FRAUDE REGISTRAL INMOBILIARIO EN EL PERÚ 5. más amplia que la del fraude a los acreedores. al daño causado por las maniobras fraudulentas. en fin. que perjudica a la persona contra quien se comete. otras el engaño. toda acción contraria a la verdad y a la rectitud. 5. como resultado de la evolución de la responsabilidad del deudor frente a su acreedor. abuso de confianza que produce un daño por lo que es indicativo de mala fe. hace referencia al resultado del dolo. en la etapa del Derecho Pretoriano. respecto de la noción de fraude. De este modo la responsabilidad personal por deudas se atenuó y dio lugar a la aparición. de la denominada Acción Pauliana. se busca eludir el cumplimiento de otra norma imperativa. pues aparece cuando la responsabilidad deja de ser personal para tornarse en patrimonial. engaño. unas veces indica astucia y artificio. y en una acepción más amplia una conducta desleal.1. desde que se sustituye la ejecución en la persona del deudor por la ejecución en sus bienes. MARCO TEÓRICO 5. 5. fraudis que significan falsedad. donde es recogido por el Derecho medieval español. y cuya configuración atañe a la propia Teoría General del Acto Jurídico y que se esparce desde ella por diversas ramas del derecho. Fraude La palabra "fraude" viene de las locuciones latinas: fraus. y en una acepción más amplia una conducta desleal. Luego de mucho tiempo pasó a Europa. MAYNZ.3. no tiene un significado inequívoco. que el término se utilizaba generalmente como sinónimo de dolo.2. es decir. puesto que unas veces indica astucia y artificio. malicia. señalaba a su vez.

FRAUDE REGISTRAL INMOBILIARIO EN EL PERÚ Los tratadistas peruanos como Lotmann han cuestionado esta denominación en razón que no existe fraude de los actos jurídicos. Consiste en la enajenación de bienes a título oneroso o gratuito. como remedio a utilizarse por el acreedor. Fraude a la ley Por el fraude a la ley se evade la aplicación de una ley (ley defraudada) amparándose en otra ley (ley de cobertura) que sólo de modo aparente protege el acto realizado caso en el cual debe aplicarse la ley que se ha tratado de eludir o si ello no es posible. El acto in fraudes Regis tiene una apariencia de legalidad que le confiere la norma de cobertura. por lo que carece de idoneidad para producir un resultado similar al prohibido y por consiguiente es nulo. o en la renuncia de derechos. sino fraude a través o mediante los actos jurídicos. Es por eso que Vidal Ramírez lo denomina acto jurídico fraudulento. en el Derecho Pretoriano se dio creación a la acción denominada pauliana. anular el acto.4. Con el acto realizado en fraude la ley se persigue obtener un resultado similar o igual al prohibido por una norma imperativa apoyándose en otra norma que no es prohibitiva. y puede no originar daño a nadie. independientemente de que con este se haya o no causado daño. En otras palabras es la utilización indebida de una norma para evadir otra. por lo que es indicativo de mala fe. se da cuando una persona enajena sus bienes a fin de protegerlos de la acción de los acreedores.4. lo que significa una desviación del derecho objetivo. apoyándose en otra norma que no prohíbe ese resultado. fraudes que significa falsedad. o acto jurídico fraudulento. ÁREA: ACTO JURÍDICO Página 11 . En esta caso la enajenación es real no es ficticia como sucede cuando está de por medio la simulación. Clasificación 5. o en la constitución de garantías a favor de un acreedor en detrimento de otro u otros o constituyéndolas por deudas ajenas teniendo deudas propias. El fraude puede ser a la ley o a los acreedores. El primero consiste en eludir una norma del ordenamiento jurídico. La palabra fraude viene de las locuciones latinas fraus. de conducta ilícita. que realiza quien es deudor para evitar que su acreedor pueda ejecutarlo haciéndose pago con dichos bienes. Lo que busca el deudor es un estado de insolvencia para no pagar su deuda. En cambio. El fraude se realiza mediante un acto jurídico real y verdadero cuyos efectos son queridos por el fraudator.1. Con el fraude a la ley se trata de obtener un resultado prohibido por la ley. el fraude mediante el acto jurídico. 5. pero en realidad carece de legalidad por haber sido hecho con el fin de eludir una norma imperativa que lo prohíbe. Frente a tales actos. engaño malicia que produce un daño.

FRAUDE REGISTRAL INMOBILIARIO EN EL PERÚ La nulidad del acto en fraude de la ley no necesita de especial justificación por el ordenamiento jurídico. aquel que cuenta con garantías específicas (prenda hipoteca). presentes o futuros. El deudor tiene un derecho de libre administración y disposición de su patrimonio que sin embargo está limitado a razón de no provocar o agravar con sus actos su insolvencia en perjuicio de sus acreedores. aquel en que la ley favorece que su crédito debe ser pagado con preferencia a otros. La conducta fraudulenta del deudor que deliberadamente persigue eludir el cumplimiento de sus obligaciones en perjuicio de sus acreedores puede manifestarse de diversas formas: ÁREA: ACTO JURÍDICO Página 12 . Nuestro código no contiene un artículo que lo declara expresamente. provocando o agravando su estado de insolvencia. El estado de insolvencia consiste en un desequilibrio patrimonial en el que el pasivo es mayor que el activo. 5.4. por eso. V del T. entonces la ley le da al deudor libertad de disponer de sus bienes pero le impone que satisfaga las expectativas con sus acreedores. Fraude de los acreedores El fraude a los acreedores hace referencia a los actos celebrados por el deudor con los cuales renuncien a derechos. que se ven impedidos de obtener la satisfacción total o parcial de sus créditos. por tanto. en perjuicio de sus acreedores. a dicho patrimonio se le dice también "prenda general o común". el insolvente. Los actos "in fraudem creditorium" son los actos por los que los deudores buscan la no satisfacción de sus deudas realizando actos jurídicos que tienden a desaparecer o reducir sus bienes para mantenerlos a salvo de la ejecución judicial. aquellos cuyo crédito no está respaldado con garantías específicas. o disminuya su patrimonio conocido.P del C. Garantizado. evitando con esto el cumplimiento del pago de sus créditos. Se pueden considera tres tipos de acreedores: Quirográficos. no cuenta con bienes en su patrimonio para afrontar y cumplir con sus obligaciones (deudas) El patrimonio presente o futuro de los deudores constituye para los acreedores una garantía patrimonial genérica o común del recupero de sus créditos. Privilegiados.C. que puede servir de apoyo textual para declarar la nulidad de un acto jurídico realizado en fraude de la ley. pero en todo caso está previsto en el art. que la letra dice “Es nulo todo acto jurídico contrario a las leyes que interesan al orden público o las buenas costumbres".2.

el fraude consiste en suplantar la identidad del propietario y así se le despoja del bien de su propiedad. en el ejercicio o defensa de sus derechos evita crearse un patrimonio o adquirir nuevos bienes o que su patrimonio se mantenga en su integridad. El problema surge cuando un tercero de buena fe (tercer adquirente de buena fe) confiando en la publicidad registral. En cambio. (Esta problemática se analizó detalladamente en los artículos mencionados antes con profundidad y se remite al lector a dicha fuente para su mejor comprensión). para ser declarado ineficaz vía acción pauliana es necesario que con él se haya causado perjuicio al acreedor accionante El acto jurídico en fraude a la ley no se encuentra expresamente señalado en nuestra codificación civil. Diferencias El acto jurídico en fraude de la ley adolece de invalides absoluta.FRAUDE REGISTRAL INMOBILIARIO EN EL PERÚ El acto simulado. Dicho traspaso ilegal se realiza a veces con la confabulación de notarios públicos otras veces son los mismos notarios los que son engañados por sujetos inescrupulosos organizados y especializados en este tipo de delincuencia y el Registro Público a pesar de tener todos estos mecanismos de seguridad no logran evitar dicho tipo de fraude. es el medio torticero utilizado por el deudor para impedir que el acreedor cobre. O cuando terceros promueven acciones contra el deudor y éste no se defiende poniendo. ÁREA: ACTO JURÍDICO Página 13 . Este fenómeno sucede debido a la suplantación de la identidad del transmitente o propietario. con el propósito de que no existan bienes que puedan ser realizados por su acreedor El deudor puede enajenar o gravar realmente sus bienes o renunciar a derechos. 5.4. frustrando de este modo la posibilidad de cobro de sus acreedores. así.3. 5. En cambio. el acto jurídico celebrado en fraude de los acreedores. adquiere la misma propiedad que en forma ilícita le fue sustraído al propietario original. es decir. en peligro la integridad de su patrimonio que a la postre perjudicaría a sus acreedores. es cuando el deudor no ejerce acciones que le compete contra el acreedor. es decir. privando a sus propios acreedores de ver incorporado ese crédito a su patrimonio. Fraude inmobiliario Sucede que se están dando inscripción de documento en los cuales se traspasa un bien inmueble. el acto jurídico celebrado en fraude con los acreedores se encuentra codificado en el Artículo 195º del Código Civil. con su inacción o pasividad. Acreedor de un Tercero. es nulo sin importar sin con él se causó o no daño. El Deudor. pero que el propietario nunca ha suscrito ni ha tenido la voluntad ni el consentimiento de traspasar dicho bien a terceros.5.

Resulta que el Fraude está posicionado como riesgo del tráfico jurídico de bienes y es una figura que ha sido tratada o abordada como una enfermedad o patología que se ha pretendido mantener lejos del sistema mediante medidas específicas o implementación de seguridades. como el poder judicial. entre otros como los son los particulares que hacen uso del sistema para obtener una titulación y la circulación (dígase tráfico jurídico) del bien inmueble. En la construcción del fraude se busca que el resultado final permita un beneficio fundamentalmente económico dentro de un marco de “legalidad formal”. Aún más el incentivo nunca se agota. inesperadamente convertido casi en indispensable e ineludible. Sin embargo. En este sistema registral inmobiliario ha sido una tradición que se circunscriba la problemática del fraude inmobiliario al notario o al Registro. es el que presenta vulnerabilidades. municipalidades. siempre se habla de “fraude notarial” o “fraude registral”. el sistema registral guarda dentro de sí un defecto de estructura. Teniendo en cuenta que la inscripción no es obligatoria para los titulares inmobiliarios. ÁREA: ACTO JURÍDICO Página 14 . entidades que están al final de fila o cadena y por lo que resultan más visibles. y es que éste fue concebido como uno de privilegios para quien accediera al Registro teniendo enfrente la transmisión de la propiedad inmobiliaria por el sólo consentimiento (Art 949° C. (tanto el Catastro como el Registro de predios). y el mayor de todos es que mediante el Registro puedes oponer derechos. Esto nos lleva a preguntarnos ¿si el sistema registral en el Perú favorece o incentiva el Fraude Inmobiliario? 5. pero no inscritos. Sin tener en cuenta que el sistema inmobiliario. se ven vinculadas a este sistema inmobiliario y por el cual transita y consolida el fraude: Registro de Propiedad Inmueble. Tribunales Registrales (dígase órganos de segunda instancia en general). es decir. sin embargo también participan diversos organismos del Estado. Peruano). directa o indirectamente. Riesgo del tráfico jurídico El fraude inmobiliario como fenómeno es una permanente distorsión a todo sistema que garantiza el tráfico inmobiliario seguro. Notarios. el fraude se ha mantenido vigente. entes administrativos del poder ejecutivo (ejemplo a los ejecutores coactivos.6. pues la cuestión es llegar al Registro. Dependiendo del país y sistema son varias las instituciones que.FRAUDE REGISTRAL INMOBILIARIO EN EL PERÚ El aseguramiento de la circulación de bienes inmuebles ha encontrado en el Registro un aliado fundamental. sin embargo. como un todo. incluso contra otros que tienen derechos más antiguos.C. órganos de saneamiento de titulación). aunque luego la rueda vuelva a girar y quien llegó luego deja de serlo a veces sin su participación o conocimiento. se justifican los incentivos.

La utilización del registro para el fraude El fraude inmobiliario ha pretendido consolidarse a través de los Registros Públicos. los notarios.FRAUDE REGISTRAL INMOBILIARIO EN EL PERÚ En lo que respecta al propio fraude se va encontrar también los “grupos involucrados”. Existe fuera del fraude un tercer grupo que no es de interés directo pero que corresponde a la categoría de los mecanismos existentes en un sistema inmobiliario para garantizar el tráfico saludable de los bienes y garantizarlos y que son. así se tiene que la percepción de seguridad que tiene la ciudadanía está aumentada. tiene entre sus características el que sus efectos son declarativos en un sistema donde las transferencias de la propiedad son de carácter consensual. Registro Público y Registradores. los realizadores (autores directos.7. El sistema registral en el Perú en lo que a predios se refiere. que son la celeridad y la disminución de rigor para el acceso al registro. por decirlo de algún modo está sobredimensionado la percepción del efecto del registro. el cual lo regula internamente. Esta orientación ha estado enmarcada en dos aspectos fundamentales. la utilización de los diversos registros pretende dotar de protección jurídica al fraude y a sus consecuencias jurídicas. Ello en línea con políticas de estado sobre entender que la administración pública debe servir al ciudadano de manera más sencilla. esto es sigue siendo el mejor modo de asegurar la titularidad de un derecho real. 5. no hay disminución de ésta. Los registros públicos como sistema. está administrado en el Perú por un organismo estatal. Las acciones de la entidad estatal han pretendido estructurar el funcionamiento de los Registros Públicos para ofrecer resultados visibles a la opinión pública y que se entiendan como eficientes. por ello tanto los titulares legítimos como los ilegítimos pretenden registra pues de ese modo el inmueble puede asegurar su tráfico con garantías que brinda el sistema jurídico. por lo que el acceso permite acceder a un mayor nivel de seguridad por la oponibilidad de derechos que permite y que es esencial en el sistema. colaboradores o facilitadores) del fraude y por otro. inversionista. Poder Judicial y sus Jueces y funcionarios judiciales. lado las víctimas de éstos. que es quien contrata en base a la información que consolida en el tercer grupo y que puede contener fraude. ÁREA: ACTO JURÍDICO Página 15 . es el grupo expuesto a las consecuencias del delito para beneficiar al generador de éste. dependiendo del país. Externamente el fraude afecta a un cuarto grupo al que se le conoce como el ciudadano. que se pueden catalogar principalmente en dos. Justamente resulta que esa situación determina que el acceso al Registro se convierta en prioridad para quienes quieren asegurar de mejor modo la titularidad de un derecho real. organismos estatales y sus funcionarios públicos. inmediata y eficiente. Esta situación sin embargo es un espacio importante para el desarrollo el fraude inmobiliario pues se tiene que la garantía que brinda el registro es la misma. tercero registral.

pero. Esta situación por su parte se contrapone con la regulación al interno del propio registro. porque crearía una burocracia tremenda y no podría satisfacer los intereses de los particulares. Debe identificar plenamente a las partes y comprobar la capacidad de actuar de las personas que acuden ante él. Bajo esa presunción. 5. además.FRAUDE REGISTRAL INMOBILIARIO EN EL PERÚ para considerarlo de hecho como constitutivo de derechos. Pero lo importante es que está dotado de fe pública y hace presumir que todas sus actuaciones. esta función pública. El notario. en tanto sean notariales. es decir a los que usan el Registro sin que ello implique la negación de quienes no acceden a éste. que están sometidos a líneas obligatorias de simplificación y celeridad. con responsabilidades disminuidas en razón de repartición de éstas entre los entes generadores del Título que da mérito a la inscripción. más adelante. es decir. sino que la justificación el privilegio que adiciona seguridad jurídica a los titulares de derechos reales y a quienes contratan con éstos. lo cual no es así. Cabe recalcar que. la cual considera a la institución rectora y sus operadores como parte de la administración pública. va a tener relevancia jurídica a efectos de considerar la buena fe registral con la que intervienen los adquirentes. Como el Estado no tiene la capacidad suficiente de actuar por sí solo. declaran un hecho jurídico relevante que ocurre en la realidad extra-registral. El notario y la función en el tráfico inmobiliario En primer lugar. el notariado es una función pública. en el sistema registral peruano. solvencia moral. El sistema del Registro Inmobiliario está diseñado para dar privilegios a los más diligentes. una vez que el interesado acude donde el notario. Pero. este es el primer calificador de la legalidad y de la procedencia del negocio jurídico. y la capacidad de actuar también (sobre todo en los casos de representación de empresas jurídicas. o poderes especiales que. El fraude puede entonces facilitarse al poder utilizar la simplificación que permite el acceso al registro y obtener la misma garantía de seguridad jurídica. el notario público tiene un enorme poder: representa una función estatal. originalmente. El notario verifica la legalidad del acto y asesora ÁREA: ACTO JURÍDICO Página 16 . Esos dos rubros son fuentes primarias de fraude: la identificación (por cuanto algunos fraudes se han dado por la suplantación de los verdaderos titulares). no ha considerado al Fraude Inmobiliario como un elemento a tener en cuenta en su estructura ni diseño normativo protector. El Registro tiene efectos declarativos. delega esa función en una persona que debe cumplir con una serie de características: profesionales.8. vamos a comentar). no existía. porque el Estado es el obligado a brindar este servicio. a menos que se desvirtúen en una sede judicial. en una consecuencia de ésta como es la Simplificación Administrativa. etc. son ciertas. pues el sistema está basado en la buena fe.

en el caso del Perú es creada por el Estado. los que comúnmente acceden al Registro son las escrituras públicas y las protocolizaciones. como labor principal. actas y protocolizaciones. Consecuentemente. además. Para efectos de esta presentación vamos a analizar sólo los documentos protocolares. No puede ir más allá. notarialmente y.FRAUDE REGISTRAL INMOBILIARIO EN EL PERÚ jurídica. es.9. la inscripción de derechos reales. como veremos más adelante. delegada. que se van a publicitar y que esos asientos deben ser concordantes y exactos con la realidad jurídica que de ellos se ÁREA: ACTO JURÍDICO Página 17 . El registrador es un funcionario encargado del registro y tiene. califica los aspectos formales del documento. Los documentos protocolares son de tres tipos: escrituras públicas. es decir. La función registradora. cancelación o extinción. registralmente. la de calificar e inscribir documentos. modificación. las negociaciones. está sometido al principio de legalidad y sólo puede hacer lo que la ley. El registrador aplica el principio de legalidad. De esos tres tipos. que registralmente lo traducimos como de calificación. Ese control de legalidad consiste. expresamente. porque son los que tienen acceso al Registro. orientado a brindar paz social y jurídica. Pero esta tutela está mancomunada con la función judicial y la función notarial. También entra a valorar algunos aspectos fiscales y aplica principios registrales. o competencia institucional. en cuanto a su constitución. obviamente. En Perú es un funcionario administrativo. Participación del Registro en el tráfico inmobiliario La competencia registral. decir que esta función de registrador es una función pública. entonces. Ese último punto deberíamos subrayarlo. le permita. Esto nos da. en las protocolizaciones no hay comparecencia. Podemos. sino que el notario actúa a solicitud de alguien. En las escrituras públicas están plasmados los contratos. debe aconsejar a las partes y realizar los estudios registrales previos a la negociación. todo. entonces. quizá. En las escrituras públicas siempre hay comparecencia. en la comprobación de todos los requisitos. Una de las funciones esenciales es la registradora. y tutela el derecho de propiedad. como dijimos al principio. básicamente. 5. también en el ámbito registral. a través de un examen previo y la verificación de que los títulos que se presentan para su inscripción sean válidos y perfectos y puedan ser susceptibles de registración. controlada y fiscalizada. Otra función del registrador es controlar el tráfico jurídico de bienes inmuebles que van ser registrados o inscritos. es decir. reglada. porque. Los tipos de documentos notariales son sólo dos: protocolares y extraprotocolares. como consecuencia. algunas de las vulnerabilidades que se presentan es por falta de una adecuada fiscalización en el ámbito notarial y.

tenemos algunas situaciones interesantes. tal como está establecido por la normatividad aplicable. sin serlo. introduciendo o alterando información. o cancelan un embargo. El acceso al Registro permite publicidad y por tanto dota de seguridad jurídica. en la base de datos) pero que. resulta sin embargo que el Registro no tiene carácter constitutivo de derechos y resulta ser declarativo. toda esa publicidad. Ha habido corrupción del notario. En el Perú el sistema de seguridad de seguridad para el tráfico inmobiliario tiene su máxima expresión en el Registro de Propiedad Inmueble del cual forma parte el Registro de Predios. Es decir. casos en que. La primera es la suplantación de propietarios. lo cual se presume a través del principio de fe pública registral. el Fraude Inmobiliario es un fenómeno patológico que afecta directamente la seguridad jurídica que requiere el tráfico jurídico de inmuebles. sin que tampoco exista ese documento. En nuestro ordenamiento jurídico. debe darse una exactitud entre la publicidad registral y la realidad extraregistral. Son aquellos traspasos de propiedades donde. puede actualizar esa información. por sus facultades de registrador. Funcionarios autorizados. eventualmente. Es decir. La fe pública. Se filtra en ambos o se filtra en uno de los dos y llega a inscribirse un documento fraudulento. generalmente registradores. el Registro tiene fe pública y el registrador tiene fe pública y esta fe pública es una herramienta muy poderosa. lo hacen. ÁREA: ACTO JURÍDICO Página 18 .10. por ejemplo. Hay también casos de funcionarios no autorizados (estos son funcionarios que no pueden alterar nada. en alguna parte. Podemos concluir que tenemos un doble control de legalidad (notarial y registral) que. legalmente.FRAUDE REGISTRAL INMOBILIARIO EN EL PERÚ desprende. tanto la estática como la dinámica. realizan modificaciones en la base de datos del Registro. cancelan una hipoteca sin que exista un documento que sustente esa cancelación. como el caso de funcionarios de informática. En el ámbito extraregistral. porque hace presumir que todo lo que se está actuando. lo que en definitiva hace que el registro sirva como un mecanismo que apuntala la seguridad del sistema que garantiza el tráfico inmobiliario. ha comparecido el titular registral. Participación del Registro en el Fraude Inmobiliario Veamos qué sucede en el ámbito registral. se filtra. para efectos del tema de fraudes con propiedades. el notario se ha visto sorprendido. dígase de la consolidación de lo adquirido y la garantía de la validez de las adquisiciones. o no ha tenido la diligencia debida para identificar claramente quién comparece. que es la más común. va jugando en cadena: el notario tiene fe pública. Pero es un funcionario que. es cierta. 5. en otros. en algunos casos. por lo tanto. supuestamente.

personal e intransferible. comerciales. Cuando uno ÁREA: ACTO JURÍDICO Página 19 . En segundo lugar. el acuerdo de separación de patrimonios y su sustitución. Sin embargo. el hecho social que se configura en este caso se caracteriza porque la ley deja a iniciativa de las personas el cumplimiento de ésta obligación.FRAUDE REGISTRAL INMOBILIARIO EN EL PERÚ La incidencia de fraudes de carácter inmobiliario. tenemos a la prioridad que se da al tráfico jurídico por encima de la seguridad estática RRPP a través del Registro Personal que inscribe entre otros actos. pues el sistema peruano considera a éste como la máxima expresión en lo que ha seguridad jurídica se refiere. La segunda situación se refiere. a la excesiva exigencia de formalidad en los trámites de rectificación del estado civil de los asientos registrales. sin embargo. el divorcio. Se establecen los alcances y limitaciones de la calificación partiendo del supuesto que el título está debidamente consolidado y por tanto la calificación parte que contenido del mismo sea legal. control de la externalidad del documento. ocasionando una desactualización de datos que son de vital importancia. las medidas de seguridad correspondientes y su cesación. la separación de cuerpos y la reconciliación. Como podemos advertir. las resoluciones que declaren la nulidad del matrimonio. La tercera situación se refiere. esta primera situación constituye una duplicidad de inscripciones de los mismos actos jurídicos. específicamente predios han crecido aun existiendo mecanismos de seguridad en las diversas instituciones e instancias involucradas. la separación de patrimonios no convencionales. como un documento público. La secuencia de responsabilidades es preclusiva. las modificaciones que pudieran darse al estado civil no son inscritas ante Reniec. No cabe el cuestionamiento a las razones del pronunciamiento ni menos la decisión del funcionario generador del Instrumento o documento público. La Ley Orgánica de Reniec señala en varios de sus articulados la obligación de informar las modificaciones del estado civil con la finalidad que pueda expedirse un nuevo DNI. Esta realidad se ve reflejada en los casos de rectificaciones registrales. el inicio del fraude es diverso. a la obligación que tienen todas las personas de inscribir las modificaciones de su estado civil derivadas del matrimonio ante Reniec. constituyendo la única Cédula de Identidad Personal para todos los actos civiles. pero siempre han apuntado a terminar en los Registros Públicos. Es aquí donde se señala la importancia del DNI. administrativos. judiciales. así como la contrastación del mismo con los antecedentes registrales. se dan tres situaciones que pasaremos a explicar: El Sistema Registral consagra el reconocimiento de la parcelación de responsabilidades en la generación de los Títulos (que deberían ser normalmente instrumentos públicos) y la propia calificación del mismo. Por lo antes indicado y dentro del contexto mencionado.

Por lo tanto. o que su atribución de mayor área también le permita dar lugar a que se pueda seguir independizando sin límites. se constituye la presunción que el bien es propio. Esto como ejemplo significa que los errores producidos pueden ser de buena o mala fe. el otro cónyuge que no intervino bien puede acercarse a RRPP y solicitar se sirva rectificar el estado civil del titular del asiento registral. la potencial afectación es relevante pues siempre se terminará afectando el derecho de un tercero incluido el Estado. débil sistema catastral. Creemos que no hay documento más fehaciente que acredite el estado civil de casado de una persona que la partida de matrimonio y que RRPP debe proceder con ello para adecuar la realidad extraregistral (estado civil de casado) con lo registrado (estado civil de soltero). Resulta oportuno mencionar que el registro puede generar errores. puesto que constituyen dos situaciones distintas “la rectificación del estado civil” y “la disposición de bienes sociales” (aunque no negamos la estrecha relación que existe entre ambos). sin embargo. lo que en nuestra opinión constituye un exceso en la formalidad. que puede dar lugar a la generación de doble o más inscripciones de un mismo predio o que se le atribuya un área y ubicación que no le corresponda. ÁREA: ACTO JURÍDICO Página 20 . en la jurisprudencia registral se señala que no es suficiente la presentación de dicha copia certificada. sino que es necesario confirmar la disposición de los bienes inscritos a través de un instrumento público donde consta dicha manifestación de voluntad para dar validez y eficacia al acto inscrito. sea para cambiarlo de lugar y permitir independizaciones sobre áreas ajenas al predio matriz. insuficiencia descriptiva de los predios que cuenta con inscripción. presentando una copia certificada de la partida de matrimonio. independiente de los motivos de la generación. pero en realidad está casado y dispone de bienes inmuebles (adquisición) de la sociedad de gananciales e inscribe dicho acto en RRPP como soltero.FRAUDE REGISTRAL INMOBILIARIO EN EL PERÚ de los cónyuges cuyo estado civil es soltero. Sin embargo. derivados de inexistencia de áreas catastradas.

una solución integral. Esto. es decir. integral. ¿Y el tráfico jurídico? Nadie podría estar en contra de la protección y defensa de los propietarios víctimas del fraude inmobiliario y del combate (y sanción) de las mafias que lo propician. pues la pérdida de dominio del propietario en favor del tercer adquirente no se puede justiciar sino en circunstancias excepcionales. se publicó en el diario social El Peruano la Ley N° 30313 que busca “prevenir y anular las acciones fraudulentas que afectan la seguridad jurídica”. quien solo perderá protección si se prueba judicialmente su mala fe o la falta de los demás requisitos legales). que exige ampliar el ámbito del “estudio de títulos” más allá del Registro. judiciales.FRAUDE REGISTRAL INMOBILIARIO EN EL PERÚ 6. Sin embargo. pero la solución debería ser –reiteramos–. Ello pasa por definir (o redefinir) si la protección que emana del principio de fe pública registral . es decir. El fraude inmobiliario. aun con la mayor diligencia posible. incorporando por primera vez la “oposición” en el procedimiento registral y la “cancelación administrativa” del asiento registral (el Reglamento General de los Registros Públicos ya la regulaba para otros supuestos) en casos de “suplantación de identidad” o “falsificación de documentos” notariales. ¿cómo podría el tercer adquirente advertir. 55 y la Quinta y Sexta Disposiciones Complementarias Transitorias y Finales del Decreto Legislativo del Notariado. desde los terceros adquirentes. En efecto. tales como el fraude inmobiliario. es un “nudo gordiano” social complejo que compromete a todos los sectores y exige. a las autoridades que presuntamente expidieron o emitieron el documento inscrito para verificar su autenticidad (lo que implica el “cuestionamiento” sistemático de los asientos registrales y de su presunción de exactitud y validez). además de modificar los artículos 2013 y 2014 del Código Civil y los artículos 4. consulares. la solución propuesta por la ley resulta insuficiente. visto el problema desde el otro lado de la relación jurídica. que en alguna de las relaciones jurídicas previas existió “suplantación de identidad”? ÁREA: ACTO JURÍDICO Página 21 . puesto que actualmente existen posiciones interpretativas discrepantes que consideran que no. HIPÓTESIS Recientemente.alcanza a las adquisiciones derivadas de “suplantación de identidad” y “falsificación de documentos”. por tanto. lo que incluye el fortalecimiento de la función registral y la mejora de los mecanismos de acceso de documentos al Registro.consagrado en el artículo 2014 del Código Civil y piedra angular de nuestro sistema registral . a diferencia de la “falsificación de documentos”. conforme a la posición tradicional (que equipara vicios a la “falta la manifestación de voluntad del agente” como causal de nulidad no advertida por el tercer adquirente. administrativos y arbitrales. tanto por razones de carácter constitucional como civil. qué duda cabe.

copiando un anuncio real de una propiedad y publicándolo en otro sitio.1. el supuesto casero o propietario dice estar fuera del país y. al no ser suficientes en el nuevo contexto normativo la fe y la seguridad brindadas por el Registro. Cómo evitarlo:  Nunca te comprometas a transferir dinero a alguien que no hayas conocido en persona. 6. Estafa desde afuera En este timo.1.1. al equiparar innecesariamente a todos los terceros adquirentes. Ya seas comprador o vendedor de un inmueble. a fin de asegurar la inversión y la viabilidad de los proyectos inmobiliarios) afecta el tráfico jurídico.2.  Busca propiedades en agencias inmobiliarias reconocidas o páginas web de confianza. pues la reforma debilita el Registro y genera incertidumbre en el tráfico jurídico. lo que obligará al mercado a optar por el “seguro de títulos” o “seguro de titulación” (title insurance).  Siempre intenta verificar la identidad de la persona con la que estás tratando y confirma que se trate realmente de un agente inmobiliario. La intención de la ley es buena pero las fórmulas planteadas no tanto. como alternativa para resarcir económicamente la eventual pérdida de la inversión inmobiliaria por causas de “suplantación de identidad” y “falsificación de documentos” (muchas veces imposibles de detectar). Anuncio falso Esta estafa se aprovecha de los mercados inmobiliarios online. puedes estar expuesto ante estafas que podrían dejarle sin dinero y con una deuda inmensa.1. más que encarecer el “estudio de títulos” (que en la práctica siempre excedía a los “títulos archivados”. 6. A menudo prometen enviar las llaves por correo en cuanto se haya efectuado el pago por adelantado. como si todos derivaran de fraude inmobiliario. A menudo. fingiendo ser el agente o dueño del inmueble. olvidando que la buena fe se presume y la mala fe debe probarse (¿se trata de una excepción a la regla general de presunción de buena fe del Código Civil?). estos estafadores intentan pedir el dinero de la fianza o cualquier otro tipo de pago por adelantado. explica no estar disponible para enseñar el inmueble antes de que se firme el contrato. Es posible que pidan al interesado depositar o transferir dinero mientras el contrato termina de redactarse. Cinco fraudes inmobiliarios más comunes y cómo evitarlos En el área inmobiliaria son muchas las personas que se encuentran vulnerables ante los fraudes. 6.FRAUDE REGISTRAL INMOBILIARIO EN EL PERÚ Creo que la ley. por tanto. Lo que terminará “judicializando” el sistema. ÁREA: ACTO JURÍDICO Página 22 .

el estafador finge ser el propietario del inmueble y utiliza documentos falsos para transferir la propiedad a su nombre. tentándolos a firmar hipotecas con elevadas tasas y altos intereses. De esta manera. En estas prácticas. Las víctimas de este engaño. 6. bajos ingresos o sin experiencia en compras son los principales objetivos de este tipo de estafa. que proporciona la mejor protección contra este tipo de fraude.  Nunca des el código de verificación de tu tarjeta de crédito.3. En el proceso.  Fija un presupuesto y no lo excedas.4. descarta el acuerdo. 6. Cómo evitarlo:  Averigua todo lo que puedas sobre el prestamista y no dejes que te hagan firmar un acuerdo dudoso. Datos personales Alguien contacta contigo desde el extranjero y te pregunta sobre una propiedad que has anunciado. que después utilizarán para robar tu identidad y dejar tu cuenta en ceros. Título inmobiliario Este tipo de fraude puede ser extremadamente devastador. Prestamistas Las personas de edad avanzada.FRAUDE REGISTRAL INMOBILIARIO EN EL PERÚ Cómo evitarlo:  Insiste siempre en inspeccionar la propiedad por ti mismo. Cómo evitarlo:  Nunca proporciones tus datos bancarios o información personal a una fuente desconocida de internet. ÁREA: ACTO JURÍDICO Página 23 .1.  Informa a las autoridades sobre cualquier sospechoso de este tipo de prácticas. aprueba una nueva hipoteca para la vivienda.  Nunca proporciones tus datos personales a una fuente desconocida.5. 6.1.  Si el propietario o agente dice que no es posible hacerlo porque está en el extranjero o no se encuentra disponible. los supuestos prestamistas se aprovechan de los más vulnerables. Que nadie te haga creer que pueden hacerte un préstamo que más tarde no vas a poder devolver. terminan con una mala calificación de crédito y pueden incluso perder su hogar. Cómo evitarlo:  Pide a tu compañía de seguros una póliza de seguro de título. Se trata de un robo de identidad por el cual.1. te piden tus datos personales y bancarios. toma el dinero de la misma y deja al verdadero propietario como responsable de los pagos.

asociada senior del Estudio Olaechea. “Lo mejor es recurrir a un abogado pues podrá prestarle una asesoría que haga que su proceso sea más eficiente”. Pero. pero si se ha configurado un delito la vía es el Ministerio Público. desde un inicio. Es importante verificar en el registro “Mira a quien le compras”.FRAUDE REGISTRAL INMOBILIARIO EN EL PERÚ 6. ya fue víctima de una estafa. vender un inmueble con cargas tributarias y gravámenes. por diversas causas.2. Por su parte. entre ellas: la venta de un mismo inmueble a más de un comprador. es factible interponer una denuncia al Ministerio Público. no puede entregar el inmueble de acuerdo a las expectativas como plazos de entrega. Tome en cuenta si la inmobiliaria se encuentra registrada en Infocorp. acotó. Otras medidas “Un estafador sabe. de Indecopi. Cotejar. acabados. ¿a quién recurrir? Natteri indicó que se puede interponer una denuncia ante Indecopi. Verificar. aseguró Rossana Natteri. Natteri advirtió que existen muchas modalidades de estafa. Así como transferir una propiedad bajo bases fraudulentas. entre otros. que su propiedad no está en posición de cumplir su prestación. Si busca alquilar o comprar un inmueble debe comprobar si la inmobiliaria está registrada como Agente Inmobiliario en el Registro de Agentes Inmobiliarios del Ministerio de Vivienda. Para ello. siguiendo estos pasos: Comprobar. Y. a pesar de no haberse indicado al comprador de la existencia de estas. en el caso de que se haya configurado un delito. pero durante la ejecución. e inclusive así vende el inmueble”. presentando todos los documentos que acrediten que se ha sido víctima de tal hecho. Natteri recomendó siempre verificar si la inmobiliaria es de confianza. ¿Qué hacer? La abogada aseguró que se puede recurrir ante las entidades señalas anteriormente. Cabe resaltar que Indecopi tiene un procedimiento más rápido. y también cuando un supuesto inquilino subarrienda (realquila) un inmueble. si Ud. la abogada aseguró que un incumplimiento de contrato se da cuando una persona hace la contraprestación del inmueble de ‘buena fe’. pero luego de haber ÁREA: ACTO JURÍDICO Página 24 . si la inmobiliaria con la que se está tratando tiene muchas infracciones a las normas de protección al consumidor.

el afectado no adquiere la posesión del inmueble.3. 6. Responsabilidad del notario Magistrado experto en derecho civil criticó norma que exonera de responsabilidad a notarios que son inducidos a error. y en consecuencia. propuso que estos adquieran un seguro por indemnización. debe solicitar todos los documentos: partida registral. el magistrado criticó la “Ley de Notariado” que exonera de responsabilidad a los notarios y que se basan en que “fueron inducidos a error”. También es necesario hacer un estudio exhaustivo de la persona que interviene en el contrato. Gonzales Barrón. y de esta forma. quién es el propietario o algún problema para que en base a eso actúe el comprador”. “Se supone que el notario debe hacer un buen estudio de títulos para verificar si el predio tiene afectaciones. ÁREA: ACTO JURÍDICO Página 25 . En ese sentido. el experto advirtió que en los últimos años estos han demostrado graves fallas tanto en la identificación de vendedores.y es recomendable. como en los estudios de títulos. apenas se suscriba el contrato de compraventa. explicó en Rpp radio. documentos municipales. a fin de corroborar que nadie se encuentre en posesión de este”. si es persona natural verificar si es casada o soltera o si ha constituido una sociedad de gananciales. Recuerde siempre efectuar un buen estudio de títulos antes de adquirir un inmueble con un tiempo mínimo de diez años de antigüedad.FRAUDE REGISTRAL INMOBILIARIO EN EL PERÚ recibido el pago por adelanto o garantía. indicó. “El pago solo debe realizarse una vez que esté constituido el bloqueo. acotó. Para ello. autor del libro: La falsificación. “Eso debe de modificarse en el sentido de imponer la responsabilidad por el error en la identificación de personas que acuden a un notario y por su puesto eso debería de venir de la mano de un seguro de responsabilidad civil profesional”. desaparece o se ‘borra del mapa’. Es importante requerir a la Notaría que. Por ejemplo. testimonios de escritura pública. Según el juez superior de Lima Ghunter Gonzales los “dos pilares” para combatir el tráfico inmobiliario son: Los notarios y los registros públicos. Sin embargo. asegurar que en caso de doble venta se tenga prioridad. solicite a Registros Públicos el bloqueo de la partida del inmueble. visitar físicamente el inmueble. etc. nuevo modo de adquirir la propiedad.

que el acreedor que la ejercita actúa en nombre del deudor. o sea. Con esta acción se tutela el derecho de los acreedores. de tal forma que le cause un perjuicio. etc. El acreedor actúa en nombre propio en virtud de la facultad que le da la ley. etc. haciendo que tal patrimonio responda por aquél" 6. La acción subrogatoria.FRAUDE REGISTRAL INMOBILIARIO EN EL PERÚ Además. no obstante que ya no pertenecen al deudor. consideró que los registros públicos fallan porque muchas veces no se comprueba la inscripción de un título o escritura falsa. ha sido definida como la facultad que la ley concede a los acreedores para que sustituyéndose a su deudor ejerciten los derechos y acciones de éste. etc. protegiendo al mismo tiempo el derecho de los terceros. imposibilitándolo o dificultando el recupero de su crédito. por la negligencia o mala fe de dicho deudor. constitución de patrimonio familiar. no es un supuesto de subrogación.) o gravándolo (prenda. La acción pauliana Es la que compete al acreedor para pedir que judicialmente se declaren ineficaces respecto de él los actos con los cuales su deudor renuncia a sus derechos (renuncia a sus legados. con el cual el acreedor halla medio de hacerse pago de su crédito. LEÓN BARANDIARAN señala que por medio de la Acción Pauliana el acreedor obra en nombre propio y demanda que quede sin efecto el acto realizado por su deudor. adquirentes o subadquirentes a título oneroso y de buena fe.2.4. propiamente hablando. Declarado el acto ineficaz. estuvieren expuestos a perderse para la prenda general con perjuicio para sus acreedores.4. oblicua o refleja. 6. que comporta una disminución en el patrimonio de éste. Coloca a los bienes materia de la enajenación fraudulenta en situación de que puedan ser embargados y rematados ÁREA: ACTO JURÍDICO Página 26 . 4) también denominada indirecta. Acción subrogatoria La acción subrogatoria (Artículo 1219 º inc. que carece de medios para pagar su insolvencia. que así queda reducido a la insolvencia. León Brandarían explica "Por la acción subrogatoria un acreedor puede ejercitar una reclamación a nombre de su deudor. venta. hipoteca.).) o con los que disminuya su patrimonio conocido. Afirmó que las mafias de terrenos lo que hacen es valerse de la famosa figura de “buena fe registral a favor del tercero” para su accionar. Acciones frente al fraude inmobiliario 6. pese a su nombre. el acreedor accionante podrá ejecutar su crédito sobre los bienes objeto del acto fraudulento.4. “Debe denominarse buena estafa registral porque ha servido para consumar casi todos los fraudes registrales de los cuales somos testigos”. ni se puede decir. para que el patrimonio de éste se acrezca.1. cuando tales derechos y acciones. disponiéndolo (donación.

diligencia y honestidad en los actos de renuncia a derechos. ÁREA: ACTO JURÍDICO Página 27 . Cabe señalar además que la Inmovilización temporal es hasta 10 años. conservando lo necesario para cumplir con sus obligaciones. y así nadie se meterá con lo tuyo. o las clásicas compra-ventas que abundan en nuestro país sin que los legítimos dueños se den por enterados. cargas. 6.FRAUDE REGISTRAL INMOBILIARIO EN EL PERÚ judicialmente por el acreedor. burlado por el acto dispositivo fraudulento del deudor. Satisfecho el interés del acreedor. Si el patrimonio del deudor constituye garantía patrimonial común de sus obligaciones o expectativa de ellas está obligado a actuar con responsabilidad. o de disposición o gravamen de sus bienes. Sobre este fundamento radica la acción pauliana. Al igual que la acción revocatoria tiene también carácter subsidiario y el acreedor sólo podrá ejercitarla cuando no cuente con otro medio de satisfacer su derecho de crédito.3. Inmovilización de partidas El propietario de manera temporal inmoviliza la partida de su predio con el objetivo de evitar actos fraudulentos. ya sea gravámenes. a fin de que puedan ejecutar los bienes integrantes de la garantía general. conferida por la ley a los acreedores para impugnar los actos de los deudores que perjudiquen su derecho.4. La acción revocatoria tiene por finalidad privar de eficacia a los actos de enajenación fraudulentos realizados por el deudor. subsiste el acto celebrado entre el deudor que enajeno y el tercero que adquirió.

La justicia es demasiado costosa d. quien es el responsable ante un fraude inmobiliario? a. Asesoría externa b. Información de terceros relacionados 5. El propietario real c. Falsificación de Informes y documentos c. Si el fraude fue denunciado ante la justicia ¿hubo alguna condena? a. El falso propietario ÁREA: ACTO JURÍDICO Página 28 . No 2. Otros 4. TRABAJO DE CAMPO ENCUESTA – FRAUDE REGISTRAL INMOBILIARIO Nombres Y Apellidos: Edad: 1. Se llegó a un arreglo privado 6. ¿Cómo fueron cometidos los fraudes a. El deseo de incrementar sus bienes d. Erradicar la corrupción de algunos notarios d. Si b. Preocupación por presiones financieras b. El tercero adquiriente b. No c. Corrupción 3. Si b.FRAUDE REGISTRAL INMOBILIARIO EN EL PERÚ 7. Malversación de activos b. ¿Cómo cree usted que se puede prevenir el fraude? a. Robo de información confidencial d. Sentimientos de revancha c. ¿Porque cree usted que algunas personas cometen el fraude? a. ¿Para usted. Mejora de los registros públicos c. ¿Ha sido víctima de fraude inmobiliario? a.

los resultados de las encuestas realizadas son las siguientes: 1. dentro de los 25 y 65 años edad por el distrito de Chincha Alta. ESTADÍSTICAS Luego de haber encuestado a personas. con grado de instrucción mínima de educación secundaria. entre hombres y mujeres.FRAUDE REGISTRAL INMOBILIARIO EN EL PERÚ 8. ¿Cómo fueron cometidos los fraudes? Malversación de activos Falsificación Robo de infomación Corrupción 12% 10% 39% 39% ÁREA: ACTO JURÍDICO Página 29 . ¿Ha sido víctima de fraude en el sector inmobiliario? NO 45% SI 55% 2.

¿Cómo cree que se pueda prevenir el fraude? Asesoría externa Mejora de los Registros Públicos Erradicar corrupción en los notarios Informandose de terceros 7% 17% 47% 29% ÁREA: ACTO JURÍDICO Página 30 .FRAUDE REGISTRAL INMOBILIARIO EN EL PERÚ 3. ¿Por qué cree que las personas cometen fraude? Preocupación por presiones financieras Sentimientos de revancha Deseo de incrementar bienes Otros 7% 35% 41% 17% 4.

¿hubo alguna sanción o condena? Si No La justicia es demasiado costosa Se llegó a un arreglo privado 0% 20% 40% 40% 6. Si denuncio el fraude. Para usted.FRAUDE REGISTRAL INMOBILIARIO EN EL PERÚ 5. ¿quién es el responsable ante un fraude inmobiliario? El tercero adquiriente El propietario real El falso propietario 22% 47% 31% ÁREA: ACTO JURÍDICO Página 31 .

otros simplemente evitaron la denuncia por considerarla demasiado jocosa y muy demandante económicamente. pues estos son agentes que dan fe a los actos jurídicos sin siquiera analizar que estos sean lícitos o no. ÁREA: ACTO JURÍDICO Página 32 . Por último.FRAUDE REGISTRAL INMOBILIARIO EN EL PERÚ De las personas encuestadas más de la mitad ha sufrido fraude por distintas índoles entre ellas la inmobiliaria. la mayoría de las personas encuestadas aseguraron que era el falso propietario pero también hubo la presencia de personas que piensan que la responsabilidad también recae entre el propietario real y el tercero adquiriente. hay algunos que piensan que es importante la mejora de los Registros Públicos pues estos deben preocuparse más en verificar la veracidad de los títulos de propiedad. Muchas de las personas encuestadas creen que la mejor forma de combatir o prevenir el fraude es erradicando la corrupción de los notarios. dentro de las personas que denunciaron el 40% no obtuvo ninguna resultado favorable del Poder Judicial. ante la cuestión de quién era la responsabilidad ante un fraude en el sector inmobiliario. pues ante el abandono de la propiedad por años por parte del propietario real ocasiona como beneficio para que los traficantes de terreno lo tomen para estafar a personas que desconocen la situación del terreno. mientras que otros optaron por un acuerdo privado en las que no intervinieron ninguna autoridad judicial. y también se considera responsable al tercero adquiriente porque muchas veces nos confiamos demasiado al adquirir una propiedad y no investigar ni examinar esta previamente. por otro lado.

Actores interesados pretenden usar el privilegio que da el Registro para consolidar actos de Fraude en la apropiación de predios. funcionarios en general) puedan facilitar o ser parte del fraude. El Registro Inmobiliario es un mecanismo de seguridad que privilegia el tráfico jurídico de los bienes. Los errores que se producen en las inscripciones son susceptibles de ser aprovechados por los agentes generadores de fraude. CONCLUSIÓN 1. el establecimiento y delimitación de las mismas debe ser no sólo precisa e indubitablemente señalada sino que debe existir verificación. 3. 4. Se considera que la existencia del tercero registral es el bien más valioso que pueden tener los defraudadores para consolidar su actuación. generando una cadena que permita obtener un aprovechamiento económico de los mismos. 5. Sin embargo para que dicha parcelación de responsabilidades cumpla su finalidad. ÁREA: ACTO JURÍDICO Página 33 . por lo que hace posible que se permita la existencia de fraude en tanto sea éste escaso en su incidencia. El sistema inmobiliario en el Perú genera un sistema privilegios a través del Registro Público que lo hace propicio para ser utilizado por agentes generadores de fraude. es decir que el costo/beneficio sea favorable al tráfico jurídico considerando que el fraude es un riesgo y un sacrificio necesario para mantener el sistema. 2. registradores. aprovechar la publicidad. Esto teniendo en cuenta que la parcelación por si misma genera espacios suficientes para ser aprovechados por los agentes generadores de fraude además de hacer difícil la determinación de responsabilidades lo que puede significar un aliciente para que algunos operadores del sistema (dígase jueces. Es necesaria la parcelación de responsabilidades puesto que de otra manera la tramitación se volvería densa y lenta incidiendo directamente en la eficacia y eficiencia de los procedimientos registrales e incluso de la propia inscripción. notarios.FRAUDE REGISTRAL INMOBILIARIO EN EL PERÚ 9. Los actos de los agentes del fraude están destinados a acceder al Registro. así como la legitimidad y prioridad de sus inscripciones para consolidar su ilícito actuar.

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