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CARTEIRA DIVIDENDOS

AJUSTES E ACOMPANHAMENTOS

No último Relatório Semanal de BALANCEAMENTO


Fundos Imobiliários, tivemos a
oportunidade de realizar ajustes Os Fundos GGRC11, HGJH11 e MXRF11
importantes na Carteira Valor, além de estão com peso de 15%. A princípio
uma nova indicação a fim de trazer poderíamos reduzir estas posições
Prof. Marcos Baroni ainda mais conforto aos nossos para 10%, até como forma de capturar
VP Pesquisa de Fundos assinantes na estruturação de seus já boa parte do lucro apurado em cada
Imobiliários da Suno Research investimentos. um deles.

Nesta semana, o nosso foco será a No entanto, achamos adequada a


Carteira Dividendos. redução da exposição apenas em
HGJH11, pelo fato de estar muito bem
A princípio, a Carteira Dividendos tem precificado hoje e com DY abaixo da
uma premissa diferente da Carteira média geral da carteira.
Analista CNPI Responsável Valor, a qual busca valorizações acima
Tiago Reis da média de mercado. Neste caso, a Mas vale ressaltar que temos muita
CEO Suno Research ideia é ter uma seleção com ativos que confiança nas 02 propriedades que
sejam bons geradores de renda. compõe o portfólio. Mais adiante,
faremos um “follow-up” do fundo.
Mas, claro, alguns ajustes poderão Não vemos sentido em diminuir
ocorrer ao longo do tempo, até como posição em GGRC11 e MXRF11 neste
forma de preservar a relação de momento pelo fato de que os ativos
risco/retorno global da carteira. É um possuírem potencial de valorização na
natural sermos diligentes em nossas distribuição da renda nos próximos
escolhas. meses.

A principal intenção é fazermos um Por fim, ajustamos a posição em


“follow-up” (acompanhamento) mais HGLG11 para 7,5% visto que foi
DATA DE PUBLICAÇÃO
profundo em cada um dos ativos recomendado o exercício dos direitos
07/03/2018
presentes na carteira, e ao final, de preferência (R$ 1.247,10/cota).
VALOR atualizar a tabela de ativos com peso, Reforçamos que estamos muito
R$ 12,90
preço-teto e perspectivas renda. otimistas com esta emissão.

DATA DE PUBLICAÇÃO
09/10/2017
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ACOMPANHAMENTO (Follow-up) É fato que a Gestão é feita pelo
Banestes, porém a seleção dos papéis
BCRI11 – A princípio, o mercado nos incialmente é realizada pela
oferece oportunidade para aumentar Consultoria do próprio Banco Fator,
posição em BCRI11, um ativo de cuja equipe deverá ser reestruturada.
recebíveis imobiliários o qual temos
muita confiança face a sua carteira O fundo segue com 15% em caixa em
interna. busca de novas aquisições, mas
observe o gráfico abaixo com a carteira
Portanto, optamos por aguardar mais do fundo tem peso relevante em CDI,
um tempo, visto que a equipe atual IGPM e IGP-DI. Ao total, 45% da
sofreu uma mudança relevante em sua carteira é impactada em termos
estrutura. nominais.

Fonte – Relatório Gerencial Banestes

Muitas vezes, alguns investidores não Importante: Uma questão secundária


percebem como uma carteira de para não aumentarmos posição neste
recebíveis deve ser avaliada. momento em BCRI11 é o fato de que
um novo FII de Recebíveis (IRDM11)
O primeiro passo é o risco e a estrutura terminou sua Oferta Pública com
interna do CRI, o que continuamos captação de R$ 108 milhões. A Gestão
ainda confiantes no caso deste fundo. será feita pelo Rafael Selegatto, antigo
Gestor do BCRI/VRTA.
A distribuição mensal nominal pode
ser impactada pelos índices que Este fundo continua em observação
compõem cada uma das operações. (watchlist) e estamos muito inclinados
a indicá-lo formalmente à medida que
E neste caso, BCRI11 sente o resultado as operações começarem a evoluir.
negativo acumulado mês a mês, mas Precisamos da ratificação de algumas
de toda forma, temos ainda um ativo premissas para melhor juízo de valor.
pulverizado que paga em torno de
7,5% acima da inflação aos preços Portanto, vamos deixar esta margem
atuais e um prêmio relevante acima do adicional para as próximas semanas.
CDI.

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FIIB11 – Esta foi a nossa última GGRC11 – Com patrimônio na ordem de
indicação formal. Entendemos que R$ 425 milhões, este fundo talvez
seja o monoativo logístico/industrial tenha sido uma das maiores surpresas
de melhor qualidade intrínseca dos positivas nos últimos meses na
fundos listados na B3, apesar de ter indústria de Fundos Imobiliários no
hoje 7% de vacância. Brasil.

Mesmo assim, continuamos a O fundo nasceu com uma proposta


visualizar renda crescente para o fundo clara e definida e vem cumprindo seu
ao longo de 2018. E cada vez mais, mandato.
novos investimentos estão sendo
feitos na área deste grande complexo. Sabemos e reiteramos que alguns
ativos, quando olhados isoladamente,
Temos uma visão de longuíssimo podem causa certo desconforto,
prazo para este fundo e estamos especialmente ao final do contrato.
muito otimistas com a segurança
Obs.: Vale ressaltar que
neste tipo de ativo para nossa carteira Mas é daí que entra a estrutura
as últimas aquisições
ainda não foram focada em dividendos. contratual e a diversificação proposta
apresentadas conforme o gráfico abaixo, com 08
formalmente no locatários distintos.
Relatório Gerencial do
GGRC11.

GGR Renda Covepi

Temos uma expectativa que os recursos sejam alocados nos próximos meses e que FII
entre em velocidade de cruzeiro de forma segura ao longo do 2º TRI/2018, distribuindo
entre R$ 0,90 e R$ 0,95 por cota.

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HGJH11 – Gostamos bastante deste Sabemos que o custo de reposição é
fundo, mas entendemos que a R$ 20 uma métrica importante, mas temos
mil/m², ele já esteja bem precificado obviamente um perfil rentista para a
face o cenário corporativo de SP, Carteira Dividendos, e achamos
considerando ainda um aluguel médio prudente reduzir a exposição de 15%
nos ativos de ~R$125/m². para 10%.

Em tempo, o fundo negocia hoje com O quadro abaixo publicado no


ágio patrimonial superior a 25%. Relatório Gerencial ficou bastante
didático. Perceba, portanto, que temos
vacância projetada de 8,2%.

Fonte – Relatório Gerencial CSHG

Ao observar os resultados do fundo, temos um alinhamento próximo entre o que está


sendo recebido e o que está sendo pago, portanto, é factível considerar que a renda fique
estável em R$ 7,5/cota, mesmo considerando as últimas movimentações.

HGLG11 – Estamos muito otimistas com A nossa visão é que renda se sustente
o desenho deste fundo pós-emissão. em R$ 8,70/cota até que os recursos
sejam alocados, até porque o fundo
O Gestor busca captar R$ 400 milhões, possui lucros acumulados passados e
mas temos ainda R$ 140 milhões temos visto movimentação de venda
referente aos lotes adicionais que de cotas de FIIB11, portanto, mais
poderão fazer parte do patrimônio lucros serão acrescentados.
total do fundo, colocando-o em outro
patamar, obviamente, com muito Ainda é cedo, mas é possível
mais “musculatura”, e que irá refletir considerar um viés de alta de renda,
na pulverização de riscos específicos. até porque temos a visão de que o
Gestor buscará aquisições com
O prazo médio dos contratos será “caprates” entre 9% e 10%,
alongado, além do perfil atípico que aumentando a média do portfólio
agora terá maior representatividade no atual.
portfólio.

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Não há como ter a plena certeza que a KNIP11 – Temos muito conforto ao
renda irá mesmo aumentar, mas afirmar que este FII de Recebíveis é o
temos uma visão de que vale que nos traz maior segurança dentre
considerar esta hipótese. Em tempo, as opções do mercado listado.
achamos quase nula a possibilidade de
redução de renda. É um ativo com perfil “High Grade” que
busca entregar resultado líquido
JRDM11 – Não há muito o que superior aos títulos públicos de longo
acrescentar no “follow-up” deste prazo atrelados à inflação, dando
fundo além do que já temos falado sentido numa carteira diversificada
insistentemente em nossos Radares e para boa parte dos perfis de
Lives. investidores. A renda média do fundo
é ~7% acima da inflação.
É um ótimo ativo, mas há questões de
curto prazo que precisam ser A Air Liquide optou por liquidar de
resolvidas. O caminho mais rápido é forma antecipada o CRI presente no
uma nova emissão, mesmo que seja portfólio, gerando multa a favor do
ICVM 476 (Oferta Restrita), para que fundo. Os cotistas terão direito a
possa mitigar estes riscos com receber R$ ~0,31/cota como
urgência. rendimento adicional, o qual deverá ser
distribuído ao longo do semestre.
O shopping está com vendas estáveis e
com vacância próxima de “zero”, Enfim, a carteira de CRIs segue
mesmo considerando os efeitos na saudável e com ~17% em caixa,
concorrência vizinha. considerando a liquidação, mas ao que
tudo indica, uma nova alocação está
Isso reforça que o valor intrínseco do bem próxima de ser concluída.
ativo como boa fonte geradora de
renda para o longo prazo. MXRF11 – Iniciamos este
acompanhamento fazendo questão de
reforçar a composição atual do fundo,
conforme ilustrado abaixo:

Fonte – Relatório Gerencial XP Gestão

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Observe, portanto, que MXRF11 é hoje RNGO11 – Apesar de toda pressão que
essencialmente um Fundo de Recebível vem ainda no mercado de Lajes
(Papel). A fusão com XPGA11 no Corporativas, temos muita confiança
passado recente fez com que a nesta propriedade, embora tenhamos
composição final ficasse conforme percebido movimentações de
ilustrado. locatários em seu último Relatório
Gerencial.
Os 9% em “FIIs” são posições em
BRCR11, RNGO11 e XPCM11 e, ao que O fundo negocia hoje a R$ 7 mil/m², em
tudo indica, o Gestor deverá se linha com seu valor patrimonial. A
desfazer destas posições, mesmo que região de Alphaville vem ajustando a
lentamente, a fim de se aproveitar relação de oferta/procura aos poucos, e
oportunidades em outras verticais. isso fez com que os preços, em geral, se
estabilizassem.
Já os 11% em “imóveis” são ativos em
desenvolvimento imobiliário que ainda A questão é que a vacância projetada
não trazem resultados efetivos. Como está em 19,4%, no entanto, tem 02
sempre falamos, é um segmento conjuntos (1,3 mil m²) em negociações
complexo, onde mudanças nas avançadas. Lembrando ainda que a
variáveis impactam o resultado final vacância da região é 22,9%.
de maneira relevante.
A renda poderá sofrer queda (R$
Voltando para a carteira de recebíveis 0,08/cota) entre abril e maio, antes de
(CRIs) de MXRF11, temos ainda em voltar a se recuperar com as possíveis
torno de ~10% dos ativos que estão em novas locações.
“default” (liquidação antecipada),
portanto, sem geração de renda. Ainda, o risco de curto prazo é de que
19% dos contratos irão vencer em
Observe que, apesar de todas as 2018. A princípio, não pudemos
dificuldades, a expectativa é que o perceber nenhuma sinalização destes
resultado de MXRF11 em 2018 tenha locatários, o que acaba sendo positivo
um resultado em linha do que pudemos a esta altura.
perceber ao longo do ano passado.
Apesar de toda esta movimentação, é
As justificativas vão de encontro ao factível considerar um DY projetado na
fato de que ~30% da carteira de CRIs ordem de 6,7% ao longo do ano, por
está atrelada ao IGPM, e alguns isso, vamos manter a posição de 5%
projetos imobiliários deverão trazer apesar de toda pressão atual.
resultado. São pontos relevantes que
nos dão boa margem de segurança O portfólio de locatários é bem
para manter o ativo no patamar atual diversificado, e reiteramos que a
dentro da Carteira Dividendos. recolocação histórica das áreas vagas
nesta propriedade sempre foi
excelente.

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GLOSSÁRIO
PL
CDI
Certificado de deposito interbancário.
PL
Patrimônio líquido (não confundir com
Patrimônio líquido (não confundir com P/L que é a razão Preço/Lucro de um
P/L que é a razão Preço/Lucro de um
IFIX ativo)
Índice
ativo) de fundos imobiliários
CAPRATE
(Equivalente ao IBOV para FIIs)
CAPRATE
Razão entre o valor dos alugueis anuais
Razão entre o valor dos alugueis anuais
DESDOBRAMENTO de um imóvel e o seu valor de mercado.
Quando as cotas
de um imóvel e o seudevalor
umdeativo são
mercado. Ex: um imóvel com valor de mercado de
divididas seguindo
Ex: um imóvel com valoruma proporção
de mercado de 100 milhões, e alugueis anuais de 10
específica.
100 Ex:eem
milhões, um desdobramento
alugueis anuais de 10 milhões, ele terá um caprate de 10%
1:10, cadaele
milhões, cota
teráoriginalmente cotada
um caprate de 10% à
CRI
R$100, se transforma em 10 cotas com
preço
CRI de R$10,00 cada. Certificado de recebíveis imobiliários
Certificado de recebíveis imobiliários
IGPM
Índice geral de preços do mercado

SPE
Sociedade de propósito específico. É
uma sociedade empresária cuja
atividade é bastante restrita

PL
Patrimônio líquido (não confundir com
P/L que é a razão Preço/Lucro de um
ativo)

CAPRATE
Razão entre o valor dos alugueis anuais
de um imóvel e o seu valor de mercado.
Ex: um imóvel com valor de mercado de
100 milhões, e alugueis anuais de 10
milhões, ele terá um caprate de 10%

CRI
Certificado de recebíveis imobiliários

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