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Bases de Valuación Inmobiliaria

BASES DE VALUACIÓN INMOBILIARIA


CONTENIDO

INTRODUCCIÓN ................................................................................................ 07

CAPITULO I.

MARCOS REFERENCIALES

I.1. Marco Histórico de la Valuación ........................................... 08


I.1.1. Babilonia
I.1.2. Egipto
I.1.3. Roma
I.1.4. Grecia
I.1.5. La Edad Media
I.1.6. Escuelas del Pensamiento Económico …………………..………. 11
I.1.6.1. Teoría de los Mercantilistas
I.1.6.2. Teoría de los Fisiócratas
I.1.6.3. La Escuela Clásica
I.1.6.4. Teoría de la Renta
I.1.6.5. Teoría Marginal de la Renta
I.1.6.6. Teoría de la Localización de la Renta
I.1.6.7. Teoría de las mejoras a la Tierra
I.1.6.8. Teoría del Costo de producción Depreciado
I.1.6.9. Teoría Social de John Stuart Mill
I.1.6.10. Teoría del Trabajo de Marxs
I.1.6.11. Teoría de la escuela Austriaca
I.1.6.12. Resumen de Escuelas del Pensamiento económico 16
I.1.7. La Valuación en el México Prehispánico ……………………………. 18
I.1.8. La Valuación en el México Colonial ……………………………. 19
I.1.8.1. Primera Ordenanza sobre Unidades de medida ……. 19
I.1.8.2. Unidades de medida para deslindes ……………………. 20
I.1.8.3. Primeros Avalúos practicados en la Nueva España ……. 20
I.1.8.4. La Trágica Inundación ……………………………………. 20
I.1.8.5. Primer Plano de la Ciudad de México ……………………. 21
I.1.8.6. La Primer Medición y Valuación de Bienes ……………. 21
I.1.8.7. Método de Valuación de la Nueva España ……………. 22
I.1.9. La Valuación en el México Independiente ...................... 22
I.1.9.1. El primer método de Valuación ……………………………. 22
I.1.9.2. Ley de contribución de las Fincas Urbanas ……………. 23
I.1.9.3. El Perito Tercero en Discordia ……………………………. 23
I.1.9.4. Método de Tarifa de Precios a mitad de calle ……………. 23
I.1.9.5. Elementos de Fijación de precios para Valuación ……. 23
I.1.9.6. Adopción del Sistema Métrico Decimal ……………………. 24
I.1.9.7. La Primera Ley Catastral …………………………………… 24

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I.1.9.8. Tarifa de precios de terreno por metro cuadrado …… 24
I.1.9.9. El Sistema de Nomenclatura para predios …………… 25
I.1.9.10. Relaciones de proporciones geométricas de los Predios 25
I.1.9.11. Valuación de Bienes raíces a Compañías Aseguradoras 25

I.1.10. La Valuación en el México Contemporáneo ……………..….….. 26


I.1.10.1. Método de Valuación del ISSTE …………………… 26
I.1.10.2. Método de Capitalización de Rentas …………………… 27
I.1.10.3. La Histórica escasez de Valuadores …………………… 27
I.1.10.4. Los cambios estructurales en los Métodos de Valuación 28
I.1.10.5. El Método Residual de Valuación …………………… 28
I.1.10.6. El primer Formato de Avalúo Inmobiliario …………… 29
I.1.10.7. La primer agrupación Nacional de Valuadores …… 29
I.1.10.8. El primer Instructivo de Valuación de Predios Urbanos 29
I.1.10.9. Requisitos para la práctica de Avalúos (CNByS) …… 29
I.1.10.10. Cronología de Normatividades, Leyes, disposiciones y
Lineamientos en torno a la práctica de la Valuación Inmobiliaria. 29
I.1.10.11. La Gran transformación de la enseñanza y práctica
de la Valuación en México. ………………………………….... 31

I.2. Marco Teórico


I.2.1. Definición de Avalúo ……………………………………………. 32
I.2.2. Propósito del Avalúo ……………………………………………. 32
I.2.3. El Precio como rector de las conductas económicas …….. 32
I.2.4. La Tasación ……………………………………………………. 33
I.2.5. El Enfoque Teológico-Moral de la Valuación …………….. 33
I.2.6. La Valuación Moderna ……………………………………..33
I.2.7. Elementos de Fijación de Precios en el mercado …….. 34
I.2.8. Términos relativos a la Valuación Inmobiliaria …….………. 35

1.3. Marco Jurídico


I.3.1. Marco de Actuación del Valuador ……………………. 38
I.3.2. Legislaciones Federales y Estatales …………………. 39
I.3.3. Normatividad del Código Fiscal, de la SHCyP y de la
Sociedad Hipotecaria Federal (SHF) …………………………. 41
I.3.4. Campos de acción del Valuador en México …………. 46
I.3.5. La Valuación en el Proceso Pericial …………………. 47
I.3.6. Código de Procedimientos Civiles, Estado de Tabasco 48

CAPITULO II
PRINCIPIOS DE LA VALUACIÓN

II.1. Propósitos de un Avaluó ........................................................... 52


II.2 Niveles de la Actividad Valuatoria ........................................... 52
II.3 Factores que afectan el Valor .................................................. 53
II.4. Principios Básicos del Valor ................................................... 55
II.5 De las Especialidades Valuatorias .......................................... 60
II.6. Peritos registrados ante la CNByS ……………………………... 62
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CAPITULO III
BIENES MUEBLES E INMUEBLES

III.1. Clasificación General de Bienes .................................................... 63


A. Patrimonio Nacional
B. Propiedad Privada
C. Certificados de Participación
D. Propiedad Social
E. Propiedad Comunal
III.2. Bienes Muebles ...................................................................... 64
III.3. Bienes Inmuebles ................................................................... 64

CAPITULO IV
METODOLOGÍA DE LA VALUACIÓN

IV.1. Los Cinco Puntos del Proceso Valuatorio ............................. 65


IV.2. Marco Conceptual del Proceso Valuatorio………………………..….. 66
IV.3. Resumen de Métodos de Valuación en México …………………….. 67
IV.3.1. En la Colonia y el México Independiente …………….. 67
IV.3.2. En el México Contemporáneo …………………………….. 67
IV.4. Estándares de Valuación Inmobiliaria (USPAP) ……….……............ 69
IV.5. Estructura del Proceso Valuatorio .......................................... 70
IV.6. Esquematización del Formato de Avalúo Inmobiliario ……… 73
IV.7. Esquema del Formato de Avalúo para Inmuebles Catalogados 74
IV.8. Formato de Avalúo Inmobiliario ..................................... ......... 75

CAPITULO V
VALUACIÓN DE TERRENOS
V.1. Composición Territorial de la República Mexicana ……………. 86
V.2. Estructura Urbana...................................................................... 88
V.3. Clasificación de Predios ....................................................... 89
A. Predios Regulares ……………………………………….
B. Predios Irregulares
C. En Una Manzana Urbana
V.4. El Lote Tipo o Prototipo..................................................................... 92
V.4.1. Consideraciones para Valuación de Predios ……………. 92
V.5. Divisiones Virtuales para Valuación de Predios ............................... 93
V.6. Factores de Valuación para Terrenos ..................................... 95
Factor de Área, de Irregularidad, de Fondo, de Frente,
de Pendiente, Factor de Superficie, de Topografía y Ubicación.
V.7. Cuadrícula Universal Transversa (UTM) ……………………… 97
V.8. Geoclave ……………………………………………………… 97
V.9. Conclusiones al Valor del Terreno .................................................. 99
V.10. Investigación de Terrenos en base a Homologaciones …………….. 100
V.11. Análisis de Costo de Urbanización Básica ............................... 101
V.12. Valor Residual Simple ……….…………………………….. 102
V.13. Valuación Multifactorial para Predios …………………………… 103
V.14. Valuación de Terrenos en Transición …………………………… 105

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CAPITULO VI
VALUACIÓN DE LAS CONSTRUCCIONES

VI. 1. Descripción General del Predio ….............................................. 109


VI. 2. Clasificación de Inmuebles ................................................... 110
VI. 3. Clasificación General de las Construcciones ………………. 111
VI. 4. Tabla de Clasificación de las Construcciones ………………. 112
VI. 5. Tipología de Viviendas ......................................................... 113
VI. 6. Clasificación de Zonas Urbanas ........................................... 116
VI. 7. Clasificación de Zonas según la C.N.B.V................................ 116
VI. 8. Coeficientes de Ocupación y Utilización del Suelo………….….… 118
VI. 9. Valores Unitarios de Construcción ……………………… 119
VI. 10. Valores Unitarios de Instalaciones Especiales, Elementos
Accesorios y Obras Complementarias ......................................... 120
VI. 11. Depreciación de las Construcciones............................................. 121

VI. 11. 1. Línea Recta Ponderada


VI. 11. 2. Küenzle
VI. 11. 3. Ross
VI. 11. 4. Directa
VI. 11. 5. Ross-Heidecke
VI.11. 6. Calificación por Estado de Conservación ………..….. 123
VI.11. 7. Criterio de Ross-Heidecke ………………………….. 124

VI. 12. Indirectos Sobre el Terreno y Las Construcciones ……..…… 125


VI. 13. Clasificación de Instalaciones Especiales, Elementos
Accesorios y Obras Complementarias ....................................... 126
VI. 14. Porcentaje de Partidas de una Casa Habitación............................ 127
VI. 15. Participación de Elementos Constructivos (USPAP)……….……. 128
VI. 16. Índice Nacional de Precios al Consumidor……………............ 129
VI.16.1. Cálculo de Valor Actual
VI.16.2. Cálculo de Valor Referido
VI.17. Valor Residual Estático ………………………………………… 131
VI.18 Valor Residual Dinámico ………………………………………… 131

CAPITULO VII
AVALUÓ POR CAPITALIZACIÓN DE RENTAS

VII.1. Definiciones ................................................................................. 133


VII.2. Cálculo de Rentas Mensuales
VII.2.1. Método Tradicional ………………………………. 134
VII.2.2. Método de Mercado ……………………………………. 134
VII.3. Valor de Capitalización de Rentas
VII.3.1. Método Tradicional ……………………………………. 135
VII.3.2. Método de Sociedad Hipotecaria Federal ……………. 135
VII.3.3. Condicionantes del Mercado de Renta ……………………. 136

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VII.4. Deducciones Mensuales …........................................................... 137
1. Porcentajes de Desocupación ……………………………. 138
2. Impuesto Predial ……………………………………………. 138
3. Agua Potable y Alcantarillado ……………………………. 138
4. Administración Limpieza y Vigilancia ……………………. 138
5. Conservación y Mantenimiento ……………………………. 139
6. Energía Eléctrica de Áreas Comunes ……………………. 139
7. Pólizas de Seguros ……………………………………………. 139
8. Impuesto Sobre la Renta (ISR) ……………………………. 140
9. Tablas de Cálculo del ISR (SHCP) ……………………………. 141
9.1. Ejemplo de Cálculo ISR para Casa Habitación ……. 143
9.2. Ejemplo de Cálculo ISR para Local Comercial ……. 144
VII.5. Cálculo de la Tasa de Capitalización Anual ………………….. 145
VII.5.1. Método Tradicional ………........................................... 146
VII.5.2. Factores que inciden en la Capitalización de Rentas …… 147
VII.5.3. Método CITYBank ......................................................... 148
VII.5.4. Método Cualitativo y Cuantitativo..................................... 149
VII.5.4.1. Tasas para Terrenos ………………………….. 150
VII.5.4.2. Tasas para Casas y Departamentos ………….. 151
VII.5.4.3. Tasas para Oficinas ………………………….. 152
VII.5.4.4. Tasas para Hoteles ………………………….. 153
VII.5.4.5. Tasas para Inmuebles Tipo Industrial…………... 154
VII.5.5. Método de Substitución BBVA (Bancomer) .................. 155
VII.5.5.1. Ejemplo de Cálculo de la Tasa de Capitalización
Vía Método de Sustitución (BBVA) …………..……….. 156
VII.5.5.2. Series Históricas de CETES e INPC ……………. 157

CAPITULO VIII
DE LA INVESTIGACIÓN DE MERCADO

VIII.1. Generalidades ………………………………………….............. 158


VIII.2 Valor Comparativo de Mercado (Método CityBank)...................... 159
VIII.3. Investigación de Mercado por Homologación…............................ 161
VIII.4. Mercadeo por Bolsa Inmobiliaria …………………………………… 162
VIII.5. Valuación Multifactorial para Inmuebles …………………………… 164
VIII.6. Valor Residual Compuesto
VIII.6.1. Para Vivienda Unifamiliar …………………………… 166
VIII.6.2. Para Vivienda Multifamiliar …………………………… 168

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CAPITULO IX
DE LAS CONCLUSIONES

IX.1. Resumen de Valores ……............................................................... 171


a) Enfoque de Costos
b) Enfoque de Ingresos
c) Enfoque de Mercado
d) Valor Comercial
IX.2. Resumen de Resultados ……………………………………….….. 173
IX.3. Consideraciones Previas a la Conclusión .................................... 173
IX.4. Conclusión de Valor …….............................................................. 178
IX.5. Declaraciones y Certificación de Valores ………………............... 178

CAPITULO X
AVALUOS MAESTROS

X.1. Definición. …....................................................................... 179


X.2. Objetivos ……………………………………...……………... 179
X.3. Aplicaciones ……………………………………………………… 180
X.4. Marco Jurídico ……………………………………………… 180
X.5. Consideraciones ……………………………………………… 181
X.6. Metodología ……………………………………………………… 182
X.7. Estudios Preliminares ………………………………………. 182
X.8. Resultados del Avalúo Maestro ………………………………. 183

CAPITULO XI
CASOS PRÁCTICOS

XI.1. Avalúo de Terreno ........................................................................ 184


XI.2. Avalúo de Inmueble (Terreno y Construcciones) ….……………... 195
XI.3. Avalúo Edificio de Apartamentos en Condominio …………….... 210
XI.4. Uniform Residential Appraisal Report (USA) ………….….… 221

CAPITULO XII
XII.1. BIBLIOGRAFIA ........................................................................ 227

XII.2. ANEXOS

XII.2.1. Circular No. 1462a2 de la C.N.B.y V. ................................ 234


XII.2.2. Catálogo de Avalúos ……………………………………… 253

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INTRODUCCIÓN

La Valuación se ha venido practicando desde hace más de cinco mil años como un acto
de generación espontánea, surgido al darse los primeros intercambios de bienes y
objetos entre los habitantes de las tribus primitivas, que por su fuerza y habilidad
pudieron cazar.

Cuando el Hombre insertó una piedra en un astil, cuando fijo una cuerda en una rama
flexible, se convirtió entonces en propietario de un hacha y un arco, perteneciéndole a
él también las preseas que pudo cazar por su vigor e ingenio, acciones que dan origen
al concepto original del dominio sobre el bien raíz.

Por esta razón, el dominio sobre un bien, como derecho original de propiedad y su
expresión en cuantía monetaria, ha intrigado a estudiosos, escritores, filósofos y
economistas a través de los siglos.

Debido a su naturaleza social y económica, la Valuación es una disciplina ética,


encargada de investigar, analizar y seleccionar las variables objetivas y subjetivas que
influyen en la determinación del “justo valor de las cosas”, disciplina íntimamente ligada
a las teorías del valor y del pensamiento económico y a los principios básicos de
propiedad de los bienes del dominio común, razón por la cual las personas encargadas
de formular opiniones razonadas de valor, a través de la historia se ha concebido como
personas serias, respetables, con alto sentido de la ética, y hoy en día como,
Valuadores Profesionales con reconocimiento académico de la Secretaría de
Educación Pública.

La Valuación Inmobiliaria es una materia de carácter interdisciplinario donde intervienen


multitud de variables. Las opiniones razonadas de Valor o Avalúos, deben comprender
enfoques de costos, de ingresos y de mercado, requiriendo del conocimiento previo de
análisis y costos de edificación, de procesos constructivos, de materiales de
construcción y de equipos e instalaciones especiales adicionados a las edificaciones.
También, será necesario contar con criterios análisis del mercado inmobiliario y del
comportamiento de las fuerzas actuantes en dicho mercado, tales como utilidad,
escasez, demanda y poder adquisitivo.

Es intención del autor es plantear el desarrollo de éste manual como una alternativa
didáctica tendiente a mejorar el proceso de enseñanza-aprendizaje de la Valuación
Inmobiliaria en las aulas de nivel licenciatura y Posgrado en nuestro país, y que sirva
para renovar, concentrar y difundir metodologías y procedimientos para la formulación
de Avalúos Inmobiliarios, que normen y definan el Proceso Valuatorio de manera clara,
facilitando su comprensión a las nuevas generaciones de Valuadores, de cara a los
fenómenos de globalización económica, ante el inminente reto de modernización que
hoy más que nunca reclama nuestra patria.

MV. Arq. Pablo Eduardo Prats Riestra


Villahermosa, Tabasco., 2007

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BASES DE VALUACIÓN INMOBILIARIA
TERRENOS Y CONSTRUCCIONES

CAPITULO I

I.1. MARCO HISTÓRICO

Debido a su naturaleza social y económica, la Valuación es una disciplina ética,


encargada de investigar, analizar y seleccionar las variables objetivas y subjetivas que
influyen en la determinación del “justo valor de las cosas”, disciplina íntimamente ligada
a las teorías del Valor y del pensamiento económico, así como a los principios básicos
de propiedad de los bienes del dominio común, que surge de manera espontánea como
una rama de la Economía, durante el intercambio de bienes entre las primeras tribus y
clanes sujetas a actividades de comercio de las preseas u objetos que al hombre
primitivo pudo cazar por su fuerza y habilidad, convirtiéndose entonces en propietario
de objetos y artes de caza, perteneciéndole a él también los animales y tierras que bajo
su cuidado acrecentaba y comerciaba.

Durante ese fenómeno de intercambio comercial, resultaba indispensable fijar un monto


equivalente a dichos bienes en función de su utilidad y ventajas, donde de manera
espontánea surge la figura primitiva del Valuador, concebida a través de la historia
como una persona seria, respetable y con alto sentido de la ética, actividad que ha
intrigado a estudiosos, escritores, filósofos y economistas a través de los siglos.

I.1.1. BABILONIA.- Durante el quinto


milenio antes de nuestra Era se
formaron los primeros pueblos,
ciudades y estados, en la antigua
Babilonia. En la ciudad de Teloh se
descubrió una tabla de barro que
provenía de Caldea, con una
antigüedad de 4 mil años A. JC., que
contiene un plano que muestra la
ciudad de Dangui, en el que las
parcelas de formas geométricas,
contienen medidas de cada lado con las
superficies en escritura cuneiforme.

I.1.2. EGIPTO.- La primera regularización de la tierra se realizó en Egipto hacia en el


siglo XVI A. JC. Sesostris dividió el suelo de Egipto asignando lotes cuadrados de 100
codos por lado (52.5 cm.) y los propietarios debían pagar contribuciones anuales.

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En el Egipto de Ptolomeo (335-30 A.C.) existían 5 tipos de propiedades:

1. La propiedad del Rey.- Incluían gran parte de las parcelas


agrícolas y superficies desérticas colindantes.
2. La Tierra de regalo.- Pertenecía a los funcionarios del rey, en
calidad de préstamo, mientras servían al soberano.
3. Parcelas invendibles.- Pertenecían a los soldados del rey.
4. La tierra perteneciente al Templo.
5. Tierra propiedad de Personas y Particulares.- Estaba sujeta
al pago de impuestos.

I.1.3. ROMA.- Las reglas de la


jurisprudencia romana dictaminan que el
primer ocupante de un área de tierra, le
pertenece todo lo que existía en ella, con lo
que se introduce el derecho Absoluto de la
Propiedad.

En el año 460 A.C. la asamblea del pueblo


aprueba “las doce tablas” que contienen los
fundamentos del Derecho Romano. Dichas
tablas de mármol contienen tres principios
que influyen en el Derecho Privado:

l.- La propiedad privada sobre bienes raíces.


.- La libertad para disponer de los bienes raíces mediante contratos y documentos. Dos
años después de adquirir el inmueble de forma justa, se abolía cualquier demanda del
propietario anterior.
3.- El traslado de los bienes por herencia. A la muerte del propietario, la posesión
continuaba pacíficamente por los hijos, los socios de su trabajo y de su riqueza. Esto
se anularía si la voluntad del testado así lo determinara.

I.1.4. GRECIA
Los primeros conceptos de los suelos

El historiador griego Jenofonce sostenía


que, “No obstante, cualquier herbaje que
haya sobre el terreno, al regresar a la
tierra, enriquece el suelo tanto como el
estiércol”.

Catón formuló un manual práctico


recomendando el cultivo intensivo, las
rotaciones de los mismos, el empleo de
legumbres para mejoramiento de suelos y el valor del estiércol en un sistema de
agricultura-ganadería. Asimismo, clasificó la tierra de acuerdo al valor de sus cultivos:

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1. Viñedos
2. Jardinera
3. Sauces
4. Olivos
5. Praderas
6. Maíz
7. Maderables
8. Arbustos pequeños
9. Robles.

La aparición de las primeras nociones del concepto del Valor son sin duda anteriores a
la Era Cristiana; lo más importante que dejó la antigua Grecia, además de sus vestigios
culturales, fueron algunas ideas técnicamente económicas acerca del trabajo, la división
del trabajo y el cambio de moneda.

Las tendencias de los filósofos Platón y Aristóteles, resultan conservadoras y socialistas


a la vez, su ideal es la economía modesta, restringida; una producción mediocre con
poca circulación de moneda. Miraban con malos ojos al comercio y a la navegación,
condenando los préstamos con intereses, a los que consideraban como un favor
amistoso y por consiguiente gratuito.

Los Griegos sin embargo, llegaron a establecer la diferencia entre el “Valor de Uso” y
“Valor de Cambio”, siendo Aristóteles considerado por esto el precursor del “Valor
Subjetivo” al afirmar que: “Este existe solo en la mente del Hombre y es el Hombre
quien lo crea”.

I.1.5. LA EDAD MEDIA.- Desde el ocaso de la


Edad Media hasta el siglo XVIII, sobresalió la
Escuela de los Mercantilistas, quienes
reconocieron que las actividades y objetos de la
actividad económica, proporcionan prosperidad a
los individuos y el Estado. Expresaban que las
utilidades no deben tener límites y aseguraban que
la actividad Industrial era más importante que la
explotación agrícola.

La discusión del “Justo Precio” en la “Summa


Teológica” por Santo Tomas de Aquino, define al Valor de los bienes como; “el precio
corriente prevaleciente en un lugar y tiempo dado, a determinarse por una persona
recta” y se cuestiona: ¿“puede un hombre vender legítimamente una cosa por mas de lo
que Vale?”. (Tomado de los Apuntes de Historia del Pensamiento Económico,
Extractados del Libro "The Growth of Economic Thought” del Autor Henry William
Spiegel).

El significado del valor ha intrigado a estudiosos, escritores, filósofos y economistas a


través de los siglos, la historia de la evolución de la teoría del Valor, particularmente
desde el siglo XVII, puede ser encontrada en muchos libros de Economía.

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A continuación mencionaremos someramente las escuelas más significativas que
contribuyeron al pensamiento económico a las que se deben los cimientos de la
Economía:

I.1.6. ESCUELAS DEL PENSAMIENTO ECONOMICO

I.1.6.1. Teoría de los Mercantilistas

Desde el siglo XVI, en Inglaterra, un grupo de


comerciantes denominados “Los Mercantilistas”,
iniciaron discusiones relativas al Valor. Ellos
sostenían que “el bienestar económico individual se
logra únicamente en un Estado sólido”. Esto
requería un control estricto de las fuentes
productivas, particularmente de la tierra y de los
medios de transporte.

Este grupo inició un análisis viable del Valor


Subjetivo cuando consideraron “el deseo como
factor en el Valor”. La tierra no implicaba costo de producción, sin embargo era valiosa
porque la gente la deseaba. No obstante, los Mercantilistas aportaron su mayor
contribución al campo del Valor. En sus consideraciones de precio o de Valor de
cambio, estaban interesados en la competencia y su efecto sobre el Valor, y tenían un
conocimiento básico del principio del Valor.

I.1.6.2. Teoría de los Fisiócratas

A mediados del siglo XVIII, un grupo de filósofos y economistas de la escuela francesa


conocida como “Los Fisiócratas”, se preocuparon por transformar las políticas
tradicionales de los gobiernos con respecto al comercio y los impuestos, dirigiendo su
atención hacia la estructura o modelo de las relaciones comerciales. Ellos contribuyeron
a la Teoría Económica determinando la base de lo que hoy conocemos como Renta
Económica, postulando como punto crucial del problema, a la fuente y explicación de un
“produit net” o excedente, del que a todas luces vivían cómodamente una clase íntegra
de terratenientes -en razón de tal excedente -, como un fenómeno o forma de renta de
la tierra, “cuyo resultando llevaba implícito la benevolencia que la naturaleza tributaba a
la mano del Hombre”.

Lo anterior resultaba la primera explicación racional sobre la generación de la riqueza,


sosteniendo que solamente la tierra contribuía al exceso de costo de producción y que
dicha riqueza no tenía Valor más allá de la posibilidad de intercambio, enfatizando el
derecho de los individuos para poseer propiedades y sostenían la idea de que el Estado
debía garantizar la libertad de las personas para poseerlos.

Estas leyes naturales enunciadas establecerían postulados de orden económico


autorregulador donde el “precio natural” de una mercancía estaba definido como igual a
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la suma de las tasas naturales de salarios, beneficios y renta; tasas que a su vez se
definen como las tasas promedio de los salarios, beneficios o rentas prevalecientes en
la sociedad.

I.1.6.3. La Escuela Clásica

Teoría de costo de Adam Smith

Hacia fines del siglo XVII, se inicia la “Escuela Clásica” cuyo


máximo exponente, el Escocés Adam Smith, crea la teoría
“Riqueza de las Naciones”, donde proyectó el pensamiento de la
Economía Científica en un paso histórico. Smith estaba
interesado primordialmente en el Valor de Uso, que es
básicamente una teoría de costos de producción.

Fundamentalmente, Smith sostenía que los objetos tienen dos


tipos de valor, “Valor de Uso y Valor de Cambio”, ejemplifica que:
“El Agua tiene un gran Valor de Uso y prácticamente un Valor de Cambio nulo”; y por el
contrario; que “un diamante posee un gran Valor de Cambio contra un mínimo Valor de
Uso”.

Él introdujo el concepto de Capital. El costo del uso del capital es una función esencial
en la idea de Smith sobre el Valor, aún cuando estuviese muy influenciado por la teoría
de Valor de la mano de obra, resultando evidente el nulo interés que Smith mostraba
por las causas o principios filosóficos del Valor, sino por “el patrón de medida en
términos del cual, pueden ser estimados los Valores de las mercancías y los cambios
de las mismas”.

I.1.6.4. Teoría de la Renta, David Ricardo.

A finales del siglo XVII, el Economista Inglés David Ricardo


contribuyó aún más, al concepto de la evolución del Valor con la
“Teoría sobre la Renta Económica”. Según Ricardo, el Valor es
determinado por la escasez y la cantidad de mano de obra para
producir.

Él consideraba meramente al capital como mano de obra


almacenada, afirmando que los costos del capital intervienen
como costos de producción y por lo tanto estos debían ser
reducidos a costos de mano de obra. Ricardo emite entonces su
definición de renta: “Aquella porción del producto de la tierra, que es pagada al dueño
del terreno para poder utilizar el original e indestructible poder del suelo”

Eran entonces los postulados de David Ricardo, “una teoría diferente integrada de
Valor, del beneficio y de las rentas, cuyas conclusiones resultaban de sorprendente
precisión y nitidez matemática”.

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Posteriormente a Ricardo, varios economistas contribuyeron con teorías que han
perfilado los conceptos actuales del Valor, entre otros se encuentran: Thomas Robert
Malthus, Johan Heinrick Von Thünen, Frederic Bastiat, Henry C. Carey, John Stuart Mill,
Karl Marx y un grupo identificado como la Escuela Austriaca

I.1.6.5. Teoría Marginal de la Renta, Robert Malthus

Malthus, como Ricardo, concebía la teoría marginal de la renta,


sin embargo daba mayor énfasis al factor de la Oferta y la
Demanda, siendo ésta su mayor contribución a la teoría de la
renta. Thomas Robert Malthus era mejor conocido por sus teorías
sobre Población notando que los habitantes se incrementaba
invariablemente donde los medios de subsistencia aumentaban.
Fue Malthus quién predijo que la población excedería a la
producción de alimentos, en un futuro predecible.

I.1.6.6. Teoría de la Localización de la Tierra, Von Thünen

Así también el economista Alemán Von Thünen, surge como uno


de los primeros economistas “De la Tierra”, quién mostró profundo
interés en el efecto y cambio de Valor de la tierra en función de
su localización tanto geográfica como estratégica.

I.1.6.7. Teoría de las mejoras a la tierra, Bastiat.

Desde 1825 hasta 1850, el economista Francés Bastiat,


sostuvo que el valor total de la tierra provenía de las mejoras.
Observó que la tierra no tenía otro Valor que el que
representaba el esfuerzo de desmontarla y construir sobre
ella, y de las demás mejoras en general sobre ella o en la
vecindad de dicha tierra.

Aseguraba, lógicamente, que el dueño de dicha tierra, debía


recibir renta únicamente correspondiente por los servicios
producidos por dichas mejoras, asegurando que
representaban contribuciones de la mano de obra.

Este economista fue el primero en analizar que “El Valor de la tierra podía ser calculado
por una base de Valor presente”, pudiéndose así establecer el Valor de la tierra, en
función de la mano de obra utilizada en las mejoras realizadas.

MV. Arq. Pablo Prats Riestra Bases de Valuación Inmobiliaria 13


I.1.6.8. Teoría de Costo de Reposición, Henry C. Carey

Este economista Norteamericano se considera el primer


estadunidense en declarar que: “El Valor es el costo de
reposición depreciado”.

Carey identifica la tierra como “Capital” y establece que el capital


invertido en la tierra no difiere en algún aspecto del capital
invertido en otra maquinaria.

Coincidía también con Bastiat en que el Valor de la tierra, está


representado por las mejoras realizadas en ella.

I.1.6.9. Teoría Social John Stuart Mill

John Stuart Mill observó el Valor de la tierra desde el punto de


vista del filósofo social. No es considerado como un economista
de negocios, siendo conocido ampliamente por su Teoría del
incremento no Ahorrado de la Tierra, al cual proponía abolir con
impuestos.

Recomendó que el gobierno Valuara periódicamente todas las


tierras urbanas y agrícolas, y tomara el exceso del Valor; sin
embargo no consideró los decrementos de Valor, esperando que
la tierra aumentara su Valor indefinidamente, pudiendo
desencadenar esto una confiscación eventual de toda la tierra,
por parte del gobierno.

I.1.6.10. Teoría del Trabajo, Karl Marxs

Considerado como fundador del “Socialismo Moderno”, sus


declaraciones fueron escritas durante su exilio, después de la
revolución de 1848, y publicadas en su libro “El Capital” en 1867.
Durante este periodo las tendencias de los procesos filosóficos
empezaron a incluir los deseos humanos, y los beneficios sociales
en la relación Propiedad-Valor.

Marx concebía al valor como un mero “congelamiento homogéneo


humano de la mano de obra”. Dicha contribución - por cierto muy
controvertida –, marca la evolución de la teoría del Valor de un
concepto fundamentalmente materialista, hacia uno que involucra los intereses
humanos y el bienestar social.

MV. Arq. Pablo Prats Riestra Bases de Valuación Inmobiliaria 14


En entonces Carlos Marx quién concluye definitivamente el binomio de la teoría del
Valor-Trabajo, sosteniendo que “el Valor de una mercancía está determinado por el
tiempo de trabajo humano, simple, abstracto, socialmente necesario para producirla”, es
decir, la determinación de un Valor intrínseco a cada mercancía, estable e
independiente de los precios, donde Marx sustenta su controvertida teoría de la
explotación.

I.1.6.11. Teoría de la Escuela Austriaca

La teoría del Precio, en su relación con el Valor, alcanzó su


desarrollo completo en los documentos de la Escuela Austriaca,
integrada por un grupo de economistas que expresaron sus
creencias a finales del siglo XIX.

Encabezaban dicho grupo: Eugen Von Bohm Bawerk,


(izquierda) Karl Menger, (abajo) Friederich Von Weiser y, donde
concluían que “La utilidad era la clave de la teoría de Valor”, que
relegaba la teoría de la explotación de Marx.

Ellos concebían como “Valor Normal” el establecido bajo


condiciones equilibradas de oferta y demanda, considerando al
Precio en función de la utilidad marginal, donde en una operación
comercial, el comprador no adquiriría propiedad alguna en un
centavo más y donde el ofertante del bien, no vendiera su
propiedad en un centavo menos al real, manera de cual surge la
teoría concerniente a la relación entre precio de mercado y Valor.

MV. Arq. Pablo Prats Riestra Bases de Valuación Inmobiliaria 15


Región o
ÉPOCA EXPONENTE CORRIENTE O TEORÍA CARACTERÍSTICAS
País

Tabla de barro proveniente de Caldea que contiene un plano con


Organización de la Tierra en
4000 A.C. Babilonia Ciudad de Teloh divisiones de formas geométricas, con medidas y superficies de
Parcelas Geométricas.
cada lote en escritura cuneiforme.

Dividió el suelo de Egipto en lotes cuadrados de 100 codos por lado


1a. Regularización de la
1600 A.C. Egipto Sesóstisis (52.50mts), con objeto de Tributación anual e Intercambio de
Tierra

MV. Arq. Pablo Prats Riestra


Bienes.

1. Propiedad del Rey, 2. De regalo a Funcionarios, 3. Parcelas


Clasificación de la Tierra en
336 A.C. Egipto Ptolomeo invendibles de los soldados, 4. La Tierra del Templo y 5. Tierra de
5 tipos de propiedad.
los Particulares, sujeta a pago de impuestos.

Asamblea del Pueblo Principios del Derecho 1. Propiedad sobre Bienes raíces, 2. Contratos sobre Bienes, 3.
460 A.C. Roma
Romano Privado Traslado de bienes por herencia.

1er. Clasificación de la Tierra Formuló un Manual para mejoramiento de los cultivos y Sistema
384 A.C. Grecia Catón
según los Cultivos Agrícola Ganadero

Enfoque Ético, Conservador Estableció los conceptos de "Valor de Uso", valor de cambio y de
Grecia Aristóteles y Platón
y Socialista Valor Subjetivo.

Postulados basados en
Santo Tomás de Deja claro la actitud ética y el comportamiento del Valuador en su
1265 D.C. Italia Consideraciones Éticas y
Aquino obra la "Summa Teológica" y el Concepto del "Justo Precio"
morales.

Bases de Valuación Inmobiliaria


Pugnaban por el Bienestar Económico, el Control de Fuentes
Teoría de los
1700 Inglaterra Escuela Mercantilista productivas, "El Deseo" como factor de Valor y el Efecto de la
Mercantilistas
competencia sobre el Valor.

Determinan la base de la Renta Económica, el Derecho a poseer


Teoría de los
1750 Francia Escuela Physiocrática bienes, La Tierra como agente productivo y el Exceso de los costos
Physiócratas
I.1.6.12. Resumen de Escuelas del Pensamiento Económico

de producción

Intruduce el Concepto de "Capital" Teoría de los Costos de


1776 Escocia Adam Smith Escuela Clásica
Producción y privilegian el Valor de la Mano de Obra.

Formula el Concepto que define a la Renta, concibe que el Valor es


1796 Inglaterra David Ricardo Teoría de la Renta determinado por la escasez y considera al Capital como; "Mano de
Obra Almacenada".

Otorgó énfasis al factor de la Oferta y La Demanda, mejor conocido


1798 Inglaterra Robert Malthus Teoría marginal de la Renta por sus Teorías sobre la población y predijo la escasez de alimentos
por el incremento de la población.

16
Región o
ÉPOCA EXPONENTE CORRIENTE O TEORÍA CARACTERÍSTICAS
País

Formula el Concepto que define a la Renta, concibe que el Valor es


1796 Inglaterra David Ricardo Teoría de la Renta determinado por la escasez y considera al Capital como; "Mano de
Obra Almacenada".

MV. Arq. Pablo Prats Riestra


Otorgó énfasis al factor de la Oferta y La Demanda, mejor conocido por
1798 Inglaterra Robert Malthus Teoría marginal de la Renta sus Teorías sobre la población y predijo la escasez de alimentos por el
incremento de la población.

Teoría de la Localización de la Estableció la localización geográfica de la Tierra como agente


1820 Alemania Von Thunen
Tierra estratégico. Concibió valores independientes al Capital y a la Tierra.

Estableció que la mejoras incrementan el valor de la tierra y Cálculo


1840 Francia Bastiat "Valor Presente"
del Valor de la Tierra mediante la base de "Valor Presente".

"Costo de Producción Identifica a la tierra como "Capital" y coincide con Bastiat en que el
1825 E.U.A. Henry C. Carey
Depreciado" valor de la tierra está dado por las mejoras realizadas en ella.

Observó la tierra desde el punto de vista Filósofo-Social, enarboló la


"Incremento no ahorrado de la

Bases de Valuación Inmobiliaria


1826 Inglaterra John Stuart Mill teoría del "Incremento no ahorrado de la Tierra", proponiendo al estado
Tierra"
valuar periódicamente las fincas urbanas y agrícolas.

En su obra "El Capital" incluyó los deseos humanos y los beneficios


1864 Rusia Karl Marx "Teoría del Trabajo" sociales en la relación "Propiedad-Valor" y conceptualiza la teoría del
Valor desde un punto de vista materialístico.

Establece la Utilidad como la clave de la Teoría del Valor, donde la


1904 Austria Von Bawerk "Teoría de la Escuela Austriaca" teoría del Precio en su relación con el Valor, alcanza su desarrollo
completo en los documentos de ésta escuela.

Consideraba al Precio en función de la Utilidad Marginal, donde en una


"Aparición del Formato de Avalúo
1910 Austria Karl Menger operación comercial el ofertante no vendiera su bien en un centavo
con tres Enfoques"
menos al real.

Gobierno de los Desplome del precio de las Acciones en la Bolsa de Valores de Nueva
1929 E.U.A. Estados Unidos de "Enfoque de Productividad" York ("Juevez Negro") Control de Precios, se dictaron los código NIRA
Norteamérica que establecían Precios y hasta la forma de vender.

17
I.1.7. LA VALUACION EN EL MÉXICO PREHISPÁNICO
División de las tierras en el Valle de México por Netzahualcóyotl

1. Tlatocallali.- Tierras del Señor,


cuyos productos se destinaban al
sostenimiento de la casa real y
algunos gastos oficiales.

2. Tecpantlalli.- Tierras dadas en


usufructo, sin más obligación que dar
pájaros y flores en señal de homenaje,
reparar los palacios y jardines reales y
concurrir a la corte. Estas tierras eran
transmisibles de padres a hijos, es
decir hereditarias, pero
extinguiéndose la línea directa, volvían al rey.

3. Pillalli.- Eran tierras adquiridas por dádivas del rey, en recompensa de servicios.
Sus poseedores tenían la propiedad absoluta; la transmitían de padres a hijos y podrían
venderlas pero no a los plebeyos.

4. Tecpillali.- Tierras transmitidas por herencia, desde los primeros pobladores, que las
apropiaron al establecerse el país.

5. Yahotlalli.- Tierras de guerra, obtenidas por el derecho de conquista, repartidas entre


los reyes y señores, quienes daban a los guerreros en pago de sus hazañas, con la
obligación de dar en pago como renta, una parte de sus productos.

6. Teopantlalli.- Tierras de los templos, cuyos productos se dedicaban al sostenimiento


del culto, de los sacerdotes y del templo.

7. Cacalomilli.- Tierras de la guerra destinadas a obtener productos necesarios de


ellas, como previsión en tiempos de guerra.

Asimismo, los pueblos circunvecinos al Valle de México tenían otra especie de


propiedad comunal:

A. Altepetlalli.- Tierras del pueblo, que se labraban en común, aplicándose sus


productos al pago del Tributo y a los gastos municipales.

B. Calpulalli.- Tierra de los barrios o calpulli, en que estaban divididos los pueblos,
administrados por un jefe quién asociado a los más ancianos llevaban un registro
general de los vecinos. Se dividían en lotes, aplicando uno a cada familia de los
vecinos, transmisibles por herencia de padres a hijos, pero si dejaban de trabajarla por
dos años o se extinguía la familia, volvía la propiedad al calpulli, para darla a otro
vecino.

MV. Arq. Pablo Prats Riestra Bases de Valuación Inmobiliaria 18


I.1.8. LA VALUACIÓN EN EL MÉXICO COLONIAL

Posteriormente a la Conquista por los


españoles, el 13 de Agosto de 1521,
Don Hernán Cortés decidió construir una
nueva ciudad conforme a las reglas
establecidas y consagradas por la
legislación de aquellos tiempos, es
decir, de acuerdo a la Ley del Código de
Partidas, promulgada en el año 1263,
que dice: “como debe el rey ser
guardado en sus cosas, que sean
muebles o raíces, porque las llama así”.

I.1.8.1. Primera ordenanza Sobre Unidades de Medida.- Se atribuye al virrey Don


Antonio de Mendoza la primera ordenanza sobre medidas, que rigió en la Nueva
España, y que fue promulgada en la capital de la Colonia el 4 de Julio de 1536.
Conforme a ésta ordenanza, la unidad de medida era el paso o vara y constaba de
cinco pies o tercias.

Una “Tierra”, se denominaba a un fundo de 96 varas, o pasos de cabezada, por 192


varas de largo; así como una “Caballería” constaba de 192 pasos de ancho por 384
varas de longitud. A esos pasos los Agrimensores llamaban “Salomónicos”, y se
consideraba la Legua de 3,000 pasos salomónicos, o de tras millas, de mil pasos cada
una.

La Vara Mexicana representa la unidad de


las medidas lineales, y equivale a 838
milímetros, cuya subdivisión más común es
en pulgadas, equivalente a 36 unidades de
pulgada; de ahí entonces se deriva que una
tierra o fundo corresponde a 80.45 x 160.90
metros, es decir, un lote con superficie de
12 mil 944.21 metros cuadrados.

En la Valuación de Agrimensura, se acostumbraba a depreciar las fracciones de vara,


así como se en la Valuación actual, se deprecian las fracciones de metro, generalmente
en las medidas de tierras se usaba la unidad de “Cordel” que equivale a 50 varas
mexicanas (41.90 mts) y todas las grandes medidas se expresaban en esa unidad.

En los deslindes y medidas de terrenos no se usaba la “Legua”, equivalente a 4 mil 190


metros, ya que ésta era una medida Itineraria y geográfica, que corresponde a 100
cordeles o 5 mil varas.

MV. Arq. Pablo Prats Riestra Bases de Valuación Inmobiliaria 19


I.1.8.2. Unidades de medida para deslindes

Así también en las concesiones relativas a terrenos de grandes dimensiones se


utilizaban las siguientes unidades:

UNIDADES DE MEDIDA PARA DESLINDES


VARAS VARAS CABALLERIAS
UNIDAD DE TIERRA
HA m2
LARGO ANCHO CUADRADAS
SITIO DE GANADO MAYOR 5000 5000 25,000,000.00 41.02 1,755.61 17,556,100.00
SITIO DE GANADO MENOR 3,333.33 3,333.33 11,111,088.89 18.23 780.27 7,802,695.51
CRIADERO DE GANADO MENOR 1,666.67 1,666.67 2,777,777.89 4.56 195.07 1,950,677.86
FUNDO LEGAL 1200 1200 1,440,000.00 9.45 101.12 1,011,231.36
CABALLERIA DE TIERRA 552 1104 609,408.00 1.00 42.80 427,953.11
SUERTE DE TIERRA 276 552 152,352.00 0.25 10.70 106,988.28
FANEGA DE SEMBRADURA 184 276 50,784.00 0.08 3.57 35,662.76
SOLAR 50 50 2,500.00 0.049 0.18 1,755.61

Fuente: Arq. José Luís Fernández del Castillo.- Publicación mensual ANIMV, -1988.

I.1.8.3. Primeros Avalúos practicados en la Nueva España.- Los primeros avalúos en


la Nueva España, fueron elaborados por peritos designados por las autoridades se
practicaron en el año 1607, con motivo de allegarse recursos para llevar a cabo las
obras de desagüe de las aguas excedentes del Valle y de la Ciudad de México, en que
se gravaron todas las casas de la ciudad, previo Avalúo encargado al Arquitecto Andrés
de la Concha, quién declaró que el valor total ascendía a la suma de 20 millones 267mil
555 pesos, cantidad que produjo una contribución de 213 mil pesos.

I.1.8.4. La Trágica Inundación.- En día 21 de


Septiembre del año de 1629 sobrevino la trágica
inundación, haciéndose tristemente célebre el
aguacero de San Mateo, que duró 36 horas
continuas, calculándose que perecieron al menos
300 mil indios. El nivel de las aguas era tal que
las canoas transitaban a sus anchas desde
Tlatelolco a la Piedad. Las misas se celebraban
en la azoteas de los caseríos y del Santuario de
Guadalupe partió un concuerdo numeroso de
canoas acompañando a la Virgen entre rezos y
letanías.

Fue tan terrible esta inundación; “Que fue remitida al rey y a su real Consejo de Indias
la solicitud de trasladar la ciudad a puesto a una Legua distante y más seguro, (Santa
Fe) y la razón de no ejecutarse fue que los arquitectos y maestros de fábrica juzgaron
mediante Avalúo que era menester más de 50 millones de pesos para edificar de nuevo
la ciudad”.
MV. Arq. Pablo Prats Riestra Bases de Valuación Inmobiliaria 20
I.1.8.5. Primer Plano de la Ciudad de México.- En el año de 1737 se formó el plano de
la Ciudad de México. Los arquitectos Don Pedro de Arrieta, Don Miguel de Herrera,
Don Manuel Álvarez, - a la sazón Alarife Mayor de la Ciudad de México - y Don
Francisco Valenda, veedor de arquitectura, determinaron los límites de la ciudad,
formándose un plano de la misma en perspectiva,
que se conserva en el Museo de la Ciudad de
México, y el que está lleno de detalles. La catedral
aparece aún sin torres, en la Plaza Mayor está el
Parían, los cajones, la horca, la acequia, los
puentes, los acueductos, el arco de San Agustín,
los edificios públicos, los barrios y cuanto en
aquella sazón formaba efectivamente lo que se
halla poblado en la ciudad. Posteriormente en
1750, se formó un nuevo plano de la ciudad, el
que señalan con gran precisión las acequias o
canales y marcaba también los puentes
principales.

Por real instrucción del 15 de octubre de 1754 el Rey Carlos III establecía que los
bienes realengos, estando o no poblados, cultivados o labrados, desde el año de 1700
hasta el día de la notoriedad y publicación de dicha orden, para que se les despache
título y confirmación, sin fraude ni colusión; “deberán ser medidos y Valuados para que
con atención a todos y constando haber entrado en Caxas Reales el precio de venta o
composición y derecho de Mediata respectivo, y haciendo de nuevo aquel servicio
pecuniario que parezca conveniente, les despachen en mi Real Nombre la confirmación
de sus títulos”
.
En 1782, es decir, 28 años más tarde, Don Manuel de Villavicencio levantó un plano de
la ciudad por orden del virrey Don Martín de Mayorga, donde se halla dividida la ciudad
de México y sus 32 barrios, en 8 cuarteles mayores.

I.1.8.6. La primer medición y Valuación de Bienes.- En el año de 1754 se inició por


primera vez en la Época Virreynal de la Nueva España, la práctica de medir y Valuar las
fincas o Bienes.

A Continuación transcribimos la conclusión del un Avalúo practicado a la casa


actualmente marcada con el No. 69 de la calle Venustiano Carranza, entonces de
Capuchinas, del Centro de la Ciudad de México, que por ser tan largo y extenso, hemos
omitido toda la descripción, aunque la conclusión siguiente nos ilustra sobre la fluida y
elegante descripción, que del inmueble se hacía al formular los Avalúos en la época.

“De que, habiéndose hecho cargo muy por menudo de cada cosa de por sí, así del
terreno, según la situación, como de lo modernísimo y bien construido de la fabrica, y el
mucho Fierro que en verjas y pasamanos con sus florones tienen, hallamos que vale la
cantidad de ochenta y un mil y seiscientos pesos, que declaramos a nuestro leal saber
y entender, sin dolo, fraude, ni encubierta alguna. Y así lo firmamos en México, a ocho
de mayo de mil setecientos ochenta y cuatro años. José Eligio Delgadillo.- José Buitrón
y Velasco.”

MV. Arq. Pablo Prats Riestra Bases de Valuación Inmobiliaria 21


I.1.8.7. Método de Valuación de la Nueva España.- Hasta entonces e excepción de
los Avalúos practicados por Don Andrés de la Concha en 1607, los de 1629 y los de
1784 con motivo de las inundaciones, fueron practicados por profesionales, siguiendo el
sistema de “Cuantificación de Partidas”, y el resto de los bienes era tasado por el
Tribunal de Propios y Arbitrios que era el encargado, entre otras cosas, de fijar las
rentas de los propios, que eran las tierras inalienables cuyas rentas tenían por objeto
que los vecinos no tuvieran gravamen alguno de los gastos públicos.

I.1.9. LA VALUACIÓN EN EL MÉXICO INDEPENDIENTE

Al consumarse la Independencia Nacional, el entorno


general de la ciudad era realmente el aspecto de una
población monarcal austera y solemne, donde la Plaza
Mayor seguía siendo el centro de las actividades de la
ciudad, carente de verdaderos paseo públicos, de
diversiones, de alumbrado suficiente y seguridad. A las
ocho de la noche, la ciudad entraba en silencio, las garitas
se cerraban, se daba el toque de queda y nadie salía ni
entraba más a la Ciudad de México hasta el día siguiente.

I.1.9.1. Primer Método de Valuación del


México Independiente.
Método de Cruceros en las esquinas

Así en diciembre de 1830, el Síndico


Primero del Ayuntamiento de la Ciudad de
México, encomendó a los Arquitectos Don
Joaquín de Heredia y Don Francisco de
Paula Heredia el Avalúo de los Terrenos
de la Ciudad, que fue publicado en la
Memoria Económica de la Municipalidad
de México por orden del Excelentísimo
Ayuntamiento, por una comisión de su seno en el mismo 1830, para lo cual se empleó
la técnica siguiente:

“Como la diferencia de Valores depende de la mayor o menor distancia de la ciudad,


nace de aquí que estos se consideran puestos en los cruceros o centros de las cuatro
esquinas, los que tanto sirven para valorar las calles de Norte a Sur, que son las que
ahí van expresadas como las de Oriente y Poniente, pues el Valor del centro de una
calle es el término medio de los números de las esquinas y por esa causa siendo cada
número común a cuatro calles, omitimos poner las que giran de oriente a poniente y
entiéndase que cada valor es el de una vara cuadrada de terreno” (.838 x .838 mts).

MV. Arq. Pablo Prats Riestra Bases de Valuación Inmobiliaria 22


I.1.9.2. Ley de contribución sobre el valor de
las Fincas urbanas.- Por primera vez, el 3 de
junio de 1836 se expidió la ley que estableció
una contribución de dos al millar (dos pesos
cada mil) sobre el valor de las Fincas Urbanas
en la Ciudad de México, estableciéndose una
oficina recaudadora, la que desde luego nombró
peritos que practicaran el Avalúo de todas las
casas que debían pagar impuestos.

Dichos avalúos se iniciaron el 1 de octubre de


1836, siendo los Peritos Don Joaquín de Heredia, Don José del Mazo, Don Vicente
Casarín, Don José María Domínguez, Don Manuel Cortés y Don Juan Manuel Delgado,
todos ellos Arquitectos de reconocido crédito y prestigio.

I.1.9.3. Perito Tercero en Discordia.- Los Avalúos se practicaban por el perito


designado por la Oficina recaudadora y los ratificaba otro perito. En caso de
inconformidad, se nombraba otro perito denominado “Tercero en Discordia”, no para
que prevaleciera su opinión, si no que se tomaba un promedio de las tres estimaciones
y la cantidad resultante era la tomada para efecto del pago de la contribución.

I.1.9.4. Método de Tarifa de precios a mitad de calle.

En el año de 1869 el Señor Ingeniero Civil y Arquitecto Don Mariano Téllez Pizarro,
auxiliado por los señores ingenieros y arquitectos Don Francisco de Garay, Don Juan
Cardona, Don José María Rego, Don Luís G. Anzorena, Don Eusebio y Don Ignacio de
la Hidalga, Don Juan y Don Ramón Agea, Don Antonio Torres Torija, Don Manuel F.
Álvarez y algunos otros más, formaron una tarifa de precios de terrenos en los diversos
puntos de la ciudad, estableciendo que el sistema anterior que fijaba los precios en los
cruceros de las calles no era conveniente, exponiendo la siguiente razón: “Fijar precio
en los cruceros implica dar el mismo valor a las cuatro esquinas que lo integran, cuando
precisamente por su situación relativa deben considerarse diferentes, sino por su
importancia comercial en las calles céntricas, cuando menos en general por su
orientación, como también por cualesquier otra circunstancia que favorezca o
perjudique a alguna de ellas.

I.1.9.5. Elementos de Fijación de Precios para Valuación.- La ubicación y el estado


material de los edificios y la oferta y la demanda, eran los elementos fundamentales
para fijar su valor, tomando en cuenta el producto (renta), pero como elemento
secundario.

Es claro que el sistema desechado obligada al perito a adoptar tácitamente para cada
una de las cuatro esquinas el mismo precio, lo que implicaba solo poder discurrir y
discutir sobre los valores correspondientes a las fincas situadas en las cuatro calles de
las referidas esquinas o cruceros.

Entonces los precios se fijaron a mitad de la calle, tomando en consideración que


decrecen en un sentido y aumentan en el opuesto, tomando en cuenta las siguientes
circunstancias:
MV. Arq. Pablo Prats Riestra Bases de Valuación Inmobiliaria 23
1ª.- La Situación relativa a la orientación de la casa.

2ª.- La figura del terreno que ocupa la finca y le pertenece, tomando como tipo un
rectángulo que el frente y el fondo estén en relación 1 a 2; variando ésta relación, se
deberán estimar de más mérito cuando el frente o fachada aumenta relativamente al
fondo y viceversa, desmereciendo un terreno por la irregularidad de su figura y su
mayor número de lados.
3ª.- La posesión del terreno, por igual en toda la altura pues desmerece una finca, y es
por el terreno cuando alguno o algunos de sus pisos superiores hay partes entrantes,
pertenecientes a propiedades vecinas.

4ª.- Las servidumbres; si soporta el terreno la de albañales, desagües, luces,


chimeneas u otra servidumbre cualquiera. Según lo nocivo o gravoso de ellas, tiene
que disminuir su valor.

I.1.9.6. Adopción del Sistema Métrico Decimal.- Por decreto el 10 de diciembre de


1882, se adoptó para toda la República Mexicana el sistema Métrico Decimal,

I.1.9.7. La Primera Ley Catastral.- En el año de 1896 se publicó en el Diario Oficial del
día 23 de septiembre, la primera Ley de Catastro en el Distrito Federal, rigiendo la
formación de un Catastro Fiscal, geométrico, parcelario, mixto, con sistema de Avalúos
por clases y tarifas, perpetuado por medio de una conservación constante, y con
avalúos revisables periódicamente.

I.1.9.8. Tarifa de Precios de Terreno por metro cuadrado.- Hacia el año 1902, el
Ingeniero Don Mariano Téllez Pizarro formuló una nueva tarifa de precios para el metro
cuadrado de terreno en la Ciudad de México, misma que se había formulado en el año
1862 bajo su misma dirección.

Las rentas de las casas y viviendas ocupadas por sus propietarios o parientes eran
estimadas por la Junta Calificadora de Rentas, interviniendo en el caso de que la renta
declarada no correspondiera con el Valor del predio, presumiéndose simulación de
contrato o caso de subarrendamiento.

MV. Arq. Pablo Prats Riestra Bases de Valuación Inmobiliaria 24


I.1.9.9.- El Sistema de Nomenclatura para
Predios.- Se estableció por Ley Predial de
1933 el Sistema de Nomenclatura, quedando
definidos los predios por el conjunto de tres
cifras que son: Sección o Región, Manzana y
Predio, imponiéndose la formación de Juntas
Regionales integradas por tres representantes
del Departamento del Distrito Federal y tres
representantes de los propietarios, en las que
se pugnaba por obtener: “El Avalúo general,
uniforme y justo de la propiedad raíz del Distrito
Federal, que garantice a los propietarios el
reparto equitativo de la plusvalías”.

I.1.9.10.- Relaciones de las proporciones


geométricas de los predios.-

Posteriormente se relacionaron las proporciones de 33


los predios y se formó el “Lote Tipo”, que relaciona en 3
Valor de la tierra en cada predio, de acuerdo con 22
2
procedimientos y tablas uniformes que determinan los
incrementos y castigos que corresponden de acuerdo 11
con su ubicación, forma y dimensiones. La 1
determinación de las unidades tipo de las
construcciones se hizo clasificándolas según sus
materiales, calidad de mano de obra y productividad 44
4
media.

El sistema anterior es el mismo que se usa hasta hoy en día, con levantamientos
individuales de manzanas divididas en los predios que las forman, con detalle de las
construcciones que las ocupan, asignando números de cuenta por división de predios y
fijando las bases de tributación catastral, basándose en Avalúos catastrales,
manifestaciones de arrendamiento y avisos de traslado de dominio.

I.1.9.11.- Valuación de Bienes Raíces de Compañías Aseguradoras.- En el año de


1935 la Secretaría de Hacienda y Crédito Público obligo a las Compañías Aseguradoras
a Justificar la Inversión de sus reservas en Bienes Raíces a través de Avalúos
practicados por el Banco Fiduciario, encargado por el estado para tal efecto.

Finalmente diremos que la práctica de la Valuación comercial en nuestro país, como


una rama de la Economía, se inició desde la época de la Colonia, sin embargo los
primeros trabajos de Valuación Inmobiliaria, en forma técnica se desarrollaron en el año
de 1933, como ya hemos visto, exclusivamente con propósitos de tributación predial,
cuando se establecieron claramente las bases para el Catastro de la Ciudad de México.

MV. Arq. Pablo Prats Riestra Bases de Valuación Inmobiliaria 25


I.1.10. LA VALUACIÓN EN EL MÉXICO CONTEMPORÁNEO

Como ya hemos visto, los estudios valuatorios


elaborados durante la Época Colonial,
correspondieron únicamente a propósitos de
tributación fiscal, y a partir de el año 1925,
surge un nuevo propósito en la formulación de
Avalúos: la fijación de garantías en el
otorgamiento de créditos, para lo que se
definieron claramente los propósitos de ésta
disciplina, que dan origen a los primeros
criterios en la expedición de Avalúos o
Dictámenes Valuatorios, como ya
mencionamos, con propósitos meramente
impositivos y catastrales, elaborados
mediante técnicas rígidas basadas en
levantamientos topográficos principalmente, y
otra, basada en las garantías inmobiliarias
requeridas por las Instituciones bancarias,
tanto públicas como privadas.

En ocasiones, no era ese criterio el decisivo, sino solamente la opinión de un técnico,


ingeniero o arquitecto, quién dictaminaba sobre el valor de la garantía, según su “leal
saber y entender”.

En ese entonces operaba solo un banco hipotecario, el “Banco Internacional e


Hipotecario de México”, que operaba préstamos sobre propiedades urbanas y rústicas.
Dicho banco hipotecario, fue liquidado por no tener penetración en el mercado.

I.1.10.1. Método de Valuación del ISSTE.

En el año de 1925, se creó la dirección de pensiones civiles y de retiro, hoy ISSSTE,


dentro de cuyas funciones estaba el otorgamiento de créditos con garantías
hipotecarias a sus derechohabientes (empleados federales), facilitándoles la
adquisición de casas-habitación. El método utilizado para estimar el Valor de los
Inmuebles otorgados en Garantía, no se basaba en Avalúos sino en meras opiniones
de sus inspectores. Al encontrar que dicho procedimiento no siempre arrojaba
resultados confiables, se creó el Departamento de Valuación de Pensiones, con el fin
de establecer el Valor real de los inmuebles otorgados en garantía.

En el año de 1933 se creó el Banco Nacional Hipotecario Urbano y de Obras Públicas,


hoy Banobras, para complementar las funciones de operación de créditos que las
bancas descentralizada y privada no realizaba, tales como créditos a los estados y
municipios para llevar a cabo toda clase de obras públicas, como la introducción de
agua potable, alcantarillado, pavimentaciones y construcción de infraestructura, como
mercados, rastros, entre otros, para lo que fueron realizados los primeros Avalúos
formales por el Departamento de Avalúos del banco.

MV. Arq. Pablo Prats Riestra Bases de Valuación Inmobiliaria 26


Ya que el otorgamiento de créditos a particulares estaba limitada por la Ley Orgánica
de esa institución, se crea la “Asociación Hipotecaria Mexicana” (AHM) primera
Institución que emitió Cédulas Hipotecarias para el otorgamiento de crédito a
particulares, con lo que por vez primera se practicaron Avalúos previos al otorgamiento
de préstamos a particulares, con miras a la recuperación del crédito otorgado.

De la misma manera al reestructurarse por primera ocasión el Sistema Bancario


Mexicano, se consolidaron y fundaron las instituciones nacionales que cooperarían en
el desarrollo económico del país. Para ello, en las oficinas hipotecarias de la banca
privada, se organizaron las áreas especializadas en la Valuación.

Hasta entonces, los Avalúos elaborados por la banca mexicana estaban basados en las
Técnicas Catastrales y de la Dirección de pensiones civiles y de retiro del ISSSTE,
mediante el tradicional método de Valor Físico Directo.

I.1.10.2.- Método de Capitalización de Rentas.- La


creación del Método de Capitalización de Rentas, se le
atribuye al ilustre Ingeniero Don Edmundo de la Portilla,
quién sustentaba que para que los Avalúos fuesen
estrictamente de carácter comercial, debía tomarse en
cuenta los aspectos relativos a la productividad del
inmueble, casa habitación, edificio de apartamentos u
oficinas, tales como, las rentas reales o efectivas
producidas o susceptibles de producir por el bien,
deduciéndole de los gastos correspondientes a Impuesto
Predial, consumo de agua, gastos administrativos y de
conservación, así como los periodos de desocupación
del inmueble.

El producto líquido anual sería capitalizado a una tasa anual acorde con el género de
inmueble a Valuar, de cuya división resultaría un indicador de valor de tipo comercial,
(Valor de Capitalización de Rentas) independiente al tradicional de Valor Físico o
Directo, contra el cual sería comparado éste último, promediándose y obteniendo
también un indicador más; “el Valor Comercial o de Mercado”.

En el año de 1935, la Secretaría de Hacienda y Crédito Público obligó a las compañías


aseguradoras a justificar la Inversión de sus reservas en bienes raíces a través de
Avalúos practicados por el banco fiduciario, encargado para tal efecto.

I.1.10.3.- La Histórica escasez de Valuadores.- Tal como lo refiere el legendario


decano de la Valuación mexicana, Don Rafael Sánchez Juárez, al principio de los años
cuarenta, los Valuadores carecían de los conocimientos mas elementales de esta
materia, a pesar del curso de presupuestos que se impartía en aquellos tiempos en la
Escuela de Minería, cuyo contenido temático resultaba incipiente para las necesidades
modernas de la disciplina.

MV. Arq. Pablo Prats Riestra Bases de Valuación Inmobiliaria 27


La histórica escasez de valuadores que se presenta en México en esos años, obligó a
las instituciones de crédito público y privadas a programar una selección de
profesionistas capaces de asumir tal responsabilidad, cuyos candidatos debían reunir
los siguientes requisitos:

1. Poseer conocimientos de construcción y de presupuestos de obra, para estar en


posibilidad de efectuar las supervisiones y administraciones de los fondos
respectivos.
2. Conocimientos de topografía, para levantar planos de terrenos y de
construcciones.
3. Conocimientos elementales de contabilidad, así como de criterios generales
sobre conceptos económico-financieros.

I.1.10.4.- Los cambios estructurales en los Métodos de Valuación.

A partir de esa época, la Valuación en México adquiere una importancia acorde con los
grandes cambios financieros y comerciales del país. En el marco del desarrollo de la
Valuación Inmobiliaria en México, se gestan cambios estructurales en los
procedimientos y metodologías de su práctica.

En el año de 1936 la Comisión Nacional Bancaria crea la Dirección de Avalúos y


Supervisión de Inmuebles, con el fin de darse a la tarea de revisar los Avalúos y
Dictámenes Valuatorios formulados por los bancos hipotecarios del país.

En 1944 se crea la Secretaría de Bienes Nacionales e Inspección Administrativa y se


publica la “Ley General de Bienes Nacionales”, cuyo artículo No. 41, le faculta a Valuar
los bienes propiedad de la Nación, y en el año de 1950 se publica el primer reglamento
de la Comisión de Avalúos de Bienes Nacionales (CABIN), y se integra un cuerpo
colegiado tripartito.

I.1.10.5.- El Método Residual de Valuación.- El


mérito del nacimiento de esta importante metodología
Valuatoria, se le otorga sin duda alguna al señor
Ingeniero Don Rafael Sánchez Juárez, a quién en el
año de 1949, le fueron encargados los Avalúos de los
patios de las dos estaciones ferroviarias de
Buenavista, la de Nonoalco, del Ferrocarril
Interoceánico de San Lázaro; y la de Hidalgo.

Una vez formulados dichos Avalúos, los


procedimientos metodológicos utilizados por el Ilustre
Ingeniero Sánchez Juárez, fueron establecidos
históricamente por su contenido y técnica como de un
alto valor metodológico, ya que por vez primera, el
estudio de valor fue analizado desde una Óptica de
corte financiero.

MV. Arq. Pablo Prats Riestra Bases de Valuación Inmobiliaria 28


Dicha técnica consistía en descontar al valor del solo terreno, las cuantiosas inversiones
en urbanización e introducción de servicios urbanos que implicaba el negocio,
incluyendo sus cargas fiscales y desde luego la utilidad marginal, de donde resultaría el
Valor del terreno en bruto, es decir sin fraccionar.
Definition of the Problem
I.1.10.6. El Primer Formato de Avalúo Identify The Identify Legal
Consider the Identify the
Define the value
Identify any

Inmobiliario.- En el año de 1950 la CNByS,


purpose use of efective date of special limiting
Real State Interests Being considered
de appraisal the estimate consideration

establece la obligatoriedad de que todas las Data Needed


Preliminary Analisis
Data Sources
Personnel
Time Schedule

instituciones bancarias sin excepción, debían


Needed

adoptar el primer Formato de Avalúos que se


Data Collection and Analisis
General Especific
Government Site & Comparable Income

tiene conocimiento en el ámbito de la


Physical Economic Social Costs Data Cap Rate Data
Enviromental Improvement Properties Expense data

Valuación del México moderno, trayendo como Highest Best Use

consecuencia la primer uniformización del Side Value Estimate

Avalúo Bancario en nuestro país. Cost


Aproaches to Value
Sales Comparition Income

Reconciliating & Final Value Estimate

Report Proyection

I.1.10.7.- La Primer agrupación nacional de Valuadores.- En el año de 1958 se crea


la primera agrupación nacional de profesionales de la Valuación, denominada Instituto
Mexicano de Valuación (IMV) y la Comisión Nacional Bancaria emite la circular No. 521,
que regula los Avalúos practicados para garantía de Créditos hipotecarios.

C) FORMAS DE PREDIOS REGULARES


C) Manual de la Tesorería
FORMAS DE PREDIOSdel D.F.
REGULARES
Manual de la Tesorería del D.F.
I.1.10.8.- El primer Instructivo de Valuación de Predios
20°
Urbanos.- La Tesorería del Departamento del Distrito
90° 90°

Federal publica en el año de 1965 lo que fuera el primer


90°
20° 100°
90° 90° 80°
80º a 100° 90°
100°
90° 90° 90° 90° 90° 80° 100° 80° 90° 90°
80º a 100°

CALLE
90°

CALLE
90° CALLE
90°

CALLE
90° 90° 100°
CALLE

CALLE
80° 90° 90°

Instructivo para Valuación de predios urbanos, y hacia el


100°

100°
80°

80°
90°

90°
90°
80°

80°
100°
año de 1974, la Comisión Nacional Bancaria, emite la
Circular No. 671, donde se formulan en por primera vez
90°
100° 100° 100°
100° 80° 100° 80° 80° 100° 80° 80° 100° 80°

100° 100° 100° 100° 100° 80° 100°


80° 80° 80° 80° 80°
CALLE

80° 80°
CALLE

100° 80°
en México, metodologías y procedimientos para la
80° 100°
80° 80°

80° 90° 90°


90°

90°
90°
90°
100°

100°

100°
80°

80° formulación de Avalúos.


80° 100° 80° 90°
CALLE 90° 90° 90° CALLE80°

CALLE CALLE

20° ancón hasta 1.00 m.


CALLE
ancón hasta 1.00 m.
20° de 80° a 100º ancón hasta 1.00 m.
CALLE
ancón hasta 1.00 m.
de 80° a 100º

80°

CALLE80°
80°

80°
con o sin pancoupe

con o sin pancoupe


ancón hasta 1.00 m.

ancón hasta 1.00 m.


CALLE
I.1.10.9.- Requisitos para la práctica de Avalúos ante
CALLE

CALLE
CALLE

CALLE
Instituciones de Crédito.-
CALLE CALLE
CALLE

CALLE

En el año de 1978 la Comisión Nacional Bancaria y de


CALLE
CALLE

CALLE
CALLE

Seguros, emite los requisitos que deben llenar las


personas que practiquen Avalúos para las Instituciones de Crédito y Organizaciones
Auxiliares (banca de segundo piso).

I.1.10.10.- Cronología de Normatividades, leyes, disposiciones y Lineamientos


establecidos por Instituciones Públicas y Privadas del país, en torno a la práctica
de la Valuación Inmobiliaria.

1980.- Se publica en la Gaceta Oficial de la Tesorería del D.F., los nuevos criterios
para la Valuación Catastral de Predios urbanos.

MV. Arq. Pablo Prats Riestra Bases de Valuación Inmobiliaria 29


1981.- La Comisión Nacional Bancaria publica los requisitos para el refrendo de
credenciales de Valuador en su circular No. 843.

1981.- Se publica el nuevo reglamento de la Comisión de Avalúos de Bienes


Nacionales y se crean las primeras delegaciones regionales de esa Institución. En ese
mismo año, la CNByS, ordena la actualización de los Avalúos del Patrimonio
Inmobiliario de las Instituciones de Crédito para la reexpresión de sus estados
financieros.

1982.- La Secretaría de Hacienda y Crédito Público, en su artículo No. 6 de la Ley


Fiscal, autoriza a las Sociedades Nacionales de Crédito, a la Comisión de Avalúos de
Bienes Nacionales y a los Corredores Públicos para practicar Avalúos para efectos
fiscales y se crea la Comisión Nacional de Valores, que regula los Avalúos formulados
sobre activos fijos de sociedades inscritas en el registro nacional de Valores.

1987.- La CNByS, emite la circular No. 1002, donde emite tablas de ajuste para las
inversiones Inmobiliarias de las Instituciones de Crédito y Organizaciones Auxiliares.

1987.- La Secretaría de Gobernación publica el decreto que reforma y adiciona la Ley


General de Bienes Nacionales, facultando a las Sociedades Nacionales de Crédito (la
entonces banca nacionalizada) a la práctica de Avalúos de Inmuebles para efectos de
compra y venta de propiedades de entidades de la Administración Pública Federal, y en
ese mismo año, la CABIN, publica Criterios y Metodologías de Valuación.

1988.- el Banco de México emite el famoso Telex-Circular No. 33/88, que formula reglas
que habrán de sujetarse las Sociedades Nacionales de Crédito, y ese mismo año, la
CNByS, publica la circular No. 1018 que consigna las disposiciones generales sobre la
práctica de Avalúos.

1990.- La Comisión Nacional Bancaria publica la circular 1462ª2, (véase Pág. No. 234)
relativa a las Disposiciones Generales sobre la Práctica Valuatoria, que resulta a la
fecha una de las metodologías más completas para la práctica Valuatoria.

Como hemos visto, en nuestro país, las instituciones públicas que emitieron
normatividad en torno a la actividad Valuatoria, son: la Comisión Nacional Bancaria y de
Seguros (CNBNyS), la Comisión Nacional de Valores (CNV) y La Comisión de Avalúos
de Bienes Nacionales (CABIN) ahora INDAABIN (Instituto de Administración de Avalúos
de Bienes Nacionales), la Tesorería del Distrito Federal y la Secretaría de Hacienda,
quienes otorgaban autorizaciones de Perito Valuador para actuar ante Instituciones de
Crédito y Auxiliares, con el fin de vigilar que el ejercicio de la Valuación fuera realizado
por personas con capacidad, honestidad y experiencia en el quehacer Valuatorio.

La última circular de la Comisión Nacional Bancaria y de Seguros (1990), estableció con


carácter obligatorio, que cada una de las Instituciones de Crédito del país, debería
contar con un Manual en materia de Valuación Inmobiliaria, que servirá de base para la
prestación del servicio bancario. (Circular No. 1462a2 C.N.B.V)

MV. Arq. Pablo Prats Riestra Bases de Valuación Inmobiliaria 30


I.1.10.11.- La Gran Transformación de la enseñanza y práctica de la Valuación en
México.

La estrepitosa debacle financiera de la ultima década en nuestro país de aquel


tristemente célebre “Error de Diciembre de 1994”, que acarreara consigo el colapso de
la estructura Bancaria Pública y privada de la nación, fue sin duda el parte aguas que
generó el fenómeno de la gran Transformación de la práctica y enseñanza de la
Valuación inmobiliaria en nuestro país.

En medio de la confusión y el caos de una Economía sujeta a la espiral inflacionaria


desencadenada por aquel desafortunado fenómeno, la Asociación de Banqueros de
México (ABM) se ve obligada a cerrar las puertas a los Valuadores externos que
autorizaba la Comisión Nacional Bancaria y de Seguros y demanda al estado revisar y
actualizar a fondo los aspectos técnicos contenidos tanto en el Código Financiero de
Distrito Federal, las Tablas de Valores del Manual de la Tesorería del DDF, así como el
Manual de Procedimientos y Lineamientos Técnicos de Valuación de la Comisión
Nacional Bancaria y de Seguros, que tenían a su cargo la regulación y expedición de
autorizaciones de peritos Valuadores que actuaban ante las Instituciones Financieras
de la Nación.

A consecuencia de lo anterior, ese mismo año, se instaló el Consejo Nacional de


Valuación (CONAVAL), con el fin de unir esfuerzos encaminados a mejorar la
enseñanza y la práctica de la Valuación, y un año después, la Tesorería de
Departamento del Distrito federal instaló un Comité Técnico de Valuación, integrado por
las principales instancias reguladoras de esta disciplina.

El Comité Técnico de Valuación estaba integrado en primer lugar por la Tesorería del
Distrito Federal, seguidamente la Comisión Nacional de Valuación (CONAVAL) y en
tercer lugar las universidades del país que impartían postgrados en esa disciplina,
dándose a la tarea todos ellos, en conjunto, a revisar y actualizar los aspectos técnicos
contenidos tanto en el Código Financiero de Distrito Federal, en el Manual de
Procedimientos y Lineamientos Técnicos de Valuación Inmobiliaria de la Conaval y las
Tablas de Valores de Referencia del Manual de la Tesorería para los años de 1996 y
1997.

La gran transformación de la enseñanza y práctica de la Valuación Inmobiliaria tubo


lugar sin duda alguna, durante el fenómeno de unificación de las principales instancias
reguladoras de la disciplina en el país.

Con certeza, uno de los múltiples factores que agravaron la desafortunada debacle
financiera de la ultima década en nuestro país, entre muchos más, fueron los
exorbitantes quebrantos de la mayoría de las instituciones financieras, cuya práctica
irresponsable de Avalúos incrementó la, ya de por sí, enorme cartera vencida existente,
orillando a las principales instituciones de crédito a cerrar las puertas a los Valuadores
externos que autorizaba la Comisión Nacional Bancaria y de Seguros. A consecuencia
de ello, la Asociación de Banqueros de México (ABM), instaló su comité de Avalúos,
para que los responsables de estas áreas en cada banco se dieran a la tarea de revisar
los diversos aspectos que afectaban a la Valuación Bancaria pública y privada del país.

MV. Arq. Pablo Prats Riestra Bases de Valuación Inmobiliaria 31


I.2. MARCO TEÓRICO

LA VALUACIÓN

Una considerable porción de la riqueza en el mundo, ya sea privada, corporativa o


pública, consiste en bienes inmuebles, muebles e intangibles. La magnitud de esta
riqueza ha creado la necesidad de realizar Avalúos para el soporte de decisiones
pertinentes al uso y disposición de dichos bienes.

I.2.1. Definición de Avalúo.- Tradicionalmente la Valuación es “la cantidad justa y


probable expresada en moneda, que se puede obtener sobre un bien, mueble ó
inmueble, tangible o intangible, en un mercado predominante y a una fecha
determinada, mediante un estudio pormenorizado denominado Avalúo", documento que
sustenta la determinación del Valor de un bien.

I.2.2. Propósito del Avalúo.- “Determinar el precio o el justo valor de un bien” es


fundamentalmente el objeto del Análisis de Valor. De esta manera, establecemos que el
precio es una relación de intercambio de bienes, vale decir; “el cociente de las
cantidades que de cada quien entran en juego en un intercambio”.

De este modo, en casi todo intercambio participa un bien llamado moneda, y


simplificamos tal situación diciendo que la valoración personal de un bien es el dinero
que se está dispuesto a dar por él para adquirir su dominio, o el dinero que se pretende
para transferirlo.

I.2.3. El Precio como rector de las conductas económicas.- El Precio y los Bienes,
dos elementos que se integran entre sí, se mueven en un conjunto que se denomina
mercado. De este modo, el rol del precio surge como rector de las conductas
económicas, porque un comportamiento económico racional exige que cada individuo
intercambie (cuando lo hace) no según sus valoraciones personales, sino según el
precio determinado por el mercado en el cual él actúa. Quede claro que las
valoraciones personales determinan si alguien intercambiará o no, pero no por cuanto lo
hará.

El precio, de este modo, es externo al individuo (así como es externo al bien); éste no
puede calcularlo basándose en su propia escala de valores, si no se debe pronosticar
mediante el asesoramiento que hubiese necesidad de atender y que rija el mercado
correspondiente.

Por otro lado, es también importante destacar que los precios son meras
manifestaciones de un componente más íntimo, intrínseco del bien, llamado Valor.

De este modo podemos admitir que el Valor es un precio potencial, es decir, el precio
que tendría un bien en un determinado mercado.

MV. Arq. Pablo Prats Riestra Bases de Valuación Inmobiliaria 32


I.2.4. La Tasación.- La predecibilidad aproximada de los precios se basa en principios
que dan a tal pronóstico un fundamento científico. La ciencia que se dedica a la
Valuación se denomina “Tasación”.

El Proceso de Tasación o Valuación es concretamente una “fase sucesiva de la acción


de Valuar”, se logra mediante el desarrollo de un sistema de investigación científica, o
método para Valuar un Bien; por lo tanto, la comprensión del Proceso Valuatorio es la
columna vertebral en la formación académica de un Valuador. Si este no ha
comprendido este proceso, difícilmente podrá valuar con razonable y confiable
precisión.

I.2.5. El Enfoque Teológico - Moral de la Valuación.- El componente ético del “Justo


Precio” nació de la teología moral, para deslindar los comportamientos pecaminosos de
los no pecaminosos. Este enfoque se mantiene hasta el día de hoy. De este modo,
existen diferentes precios para diferentes mercados y una predeterminación de precio
será “justa” en la medida en que responda a la probabilidad esperable de obtención de
tal precio en una situación de mercado sometida profesionalmente. (Federico G. Lucio
Decanini www.ifecom.cjf.gob.mx)

En razón de que tradicionalmente las opiniones de Valor estaban basadas


fundamentalmente en consideraciones de tipo morales y éticas, nos ilustra sobre la
importancia que revestía la formación del valuador desde tiempo atrás, aunque nunca
se menciona en cuales métodos o procedimientos se basaban estas personas para
transmitir el conocimiento que implica esta disciplina; sin embargo, dejan muy claro la
actitud ética y el comportamiento del Valuador.

La discusión del “Justo Precio” en la “Summa Teológica” por Santo Tomas de Aquino,
define al Valor de los bienes como; “el precio corriente prevaleciente en un lugar y
tiempo dado, a determinarse por una persona recta” y se cuestiona: ¿“puede un hombre
vender legítimamente una cosa por mas de lo que Vale?”. (Tomado de los Apuntes de
Historia del Pensamiento Económico, Extractados del Libro "The Growth of Economic
Thought” del Autor Henry William Spiegel).

I.2.6. La Valuación Moderna- En la época contemporánea, Horst Karl Dobner Eberl


(1983. pág. 37), en su libro La Valuación de Predios Urbanos, señala: “Contar, pues,
con métodos de enseñanza de la Valuación que analicen y faciliten la aplicación
objetiva de las diversas técnicas en ésta materia, es de suma importancia conceptual y
práctica en el marco social de la acción pública y participación privada”.

Según el Glosario de Términos de la Sociedad de Arquitectos Valuadores (SAVAC), la


Valuación es: “El procedimiento técnico y metodológico que, mediante la investigación
física, económica y de mercado, permite determinar el monto económico de las
variables cuantitativas que inciden en el Valor de los bienes”.

La Valuación de Inmuebles consiste en un conjunto de operaciones a través de las


cuales es posible llegar a una justipreciación en moneda de un determinado bien. Se
trata entonces de una serie de actividades que requiere la aplicación de métodos.

MV. Arq. Pablo Prats Riestra Bases de Valuación Inmobiliaria 33


La Valuación también puede decirse que es el arte de estimar en su justa medida
monetaria la apetencia de poseer en propiedad bienes específicos para bienes
determinados, por lo que el Avalúo es un estimado u opinión razonada de Valor hecha
por una persona capacitada para ello. Pero diferentes personas pueden llegar a
conclusiones distintas, la precisión y utilidad del estimado de Valor dependen de la
capacidad, experiencia y juicio de quien lleva a cabo el análisis.

Dentro del contexto de la globalización de la economía, el crecimiento acelerado de las


áreas urbanas y las perturbaciones económicas acentuadas en la presente época, este
documento denominado Avalúo, debe ser, fundamentalmente, un estudio serio,
dinámico y profundo, que permita delimitar y determinar las incidencias y cambios de
Valor del suelo y de las edificaciones enclavadas en ellos.

Debido a que el propósito de la Valuación es concretamente, expresar en términos


monetarios el grado de utilidad de los bienes u objetos sujetos al dominio o propiedad
del Hombre, los cuales se encuentran regidos por los principios básicos de la economía
y de sus influencias y fuerzas generadoras de Valor, la Valuación entonces se ve
determinada también por influencias de tipo social, de tipo económico, por las leyes
políticas y gubernamentales, las Influencias físicas, los fenómenos de oferta y
demanda, así como los conceptos de utilidad, escasez y poder adquisitivo.

I.2.7. Elementos de Fijación de Precios en el Mercado

MV. Arq. Pablo Prats Riestra Bases de Valuación Inmobiliaria 34


I.2.8. TÉRMINOS RELATIVOS A LA VALUACIÓN INMOBILIARIA

A continuación se presentan las definiciones de los conceptos más usuales utilizados


dentro del medio de la Valuación Inmobiliaria.

Bien: Objeto o prestación que satisface una necesidad humana.

Bien Inmueble = Bien Raíz = Propiedad Raíz:


Terreno y las construcciones permanentes en él edificadas; elementos
físicos tangibles e intangibles (atribuidos a los deberes y derechos de
propiedad legal)

Bien Mueble: Artículos móviles o que no están permanentemente fijos al terreno o al


edificio (mobiliario, equipo de oficina, maquinaria agrícola e industrial,
etc.)

Costo: Es el capital, trabajo y tiempo que se invierten para generar un bien.

Precio: Es la cantidad de dinero que se fija a un bien, como resultado de la


negociación entre la oferta y la demanda, dentro de un mercado libre.

Es la cantidad fijada a un bien para un mercado dado y un tiempo


determinado, incluye; costo, utilidad, publicidad, distribución y
comercialización.

Elementos de Fijación de Precios:


El Coste, la demanda, la competencia, la estructura legal y el entorno
Social.

Valor: Es el grado de utilidad de los bienes, expresado en términos monetarios,


tomando en cuenta las cualidades que determinan su aprecio. Asimismo
es el reflejo de una estimación practicada con base en un proceso
ordenado y objetivo equivalente a la cantidad en que puede ser
cambiado un bien por dinero en efectivo.

Significa valía, utilidad o importancia que tiene un bien para un


propósito y para cada persona.

Valuar: Es estimar el justo Valor de los bienes, dentro de un contexto y tiempo


determinados.

Valuación: Es el procedimiento técnico y metodológico que, mediante la investigación


física, económica y de mercado, permite determinar el monto económico de
las variables cuantitativas que inciden en el Valor de los bienes.

MV. Arq. Pablo Prats Riestra Bases de Valuación Inmobiliaria 35


Valuador: Es el profesional que, con criterio y ética apoyados en los principios
universales de justicia y equidad, y en pleno uso de sus facultades y
conciente de las limitaciones que establece la normatividad que rige su
actuación, investiga, analiza y estima el Valor de los bienes.

Perito: Palabra proveniente del latín “peritus”, que significa sabio, experimentado,
hábil. Es la persona que poseyendo conocimientos especiales, auxilia al
juzgador sobre hechos controvertidos, relacionados con su especialidad,
saber o experiencia en alguna rama del saber, arte y oficio, que ilustra al
juzgador respecto del hecho controvertido dentro del Proceso Judicial.

Valor de Reposición Nuevo (VRN):


Es el costo actual para reproducir un bien, con sus mismas características.

Valor Neto de Reposición (VNR): Es el Valor actual de un bien, considerando su


depreciación por antigüedad, estado de conservación, funcionalidad,
calidad y grado de obsolescencia.

Valor de Capitalización: Es el capital que se requiere para generar rendimientos


financieros iguales a las utilidades que producen las rentas de un bien, en
similares condiciones de tiempo y riesgo. (se calcula sobre los ingresos
netos anuales por concepto de rentas, reales o estimadas, invertidos una a
tasa de largo plazo y bajo riesgo).

Valor de Mercado: Es el precio homologado de un bien, dentro de un mercado sano,


abierto y bien formado, donde imperan condiciones justas y equitativas
entre la oferta y la demanda.

Mayor precio estimado en términos monetarios, que una propiedad atraerá


si es puesta para su venta en el mercado libre durante un lapso de tiempo
razonable.

El valor de Mercado es creado por la gente por las siguientes fuerzas de


mercado: utilidad, escasez, demanda y poder adquisitivo.

Valor Comercial: Reflejo de las operaciones de compraventa pactadas en una fecha


determinada y condiciones determinadas. Es también ponderación
económica entre el Valor físico y el de capitalización de rentas,
considerando el comportamiento del mercado de bienes con características
similares. (La anterior es la conclusión de un Avalúo, y como tal, debería
denominarse simplemente como “Valor del bien”, sin ningún otro calificativo
que propicie confusiones).
(El Valor de mercado no se pondera y solamente actúa como un parámetro
de referencia para ajustar la ponderación a las condiciones que presente el
mercado, de acuerdo con lo establecido en la cláusula Cuarta de la Circular
Núm. 1201 de la CNBV, emitida el 14 de marzo de 1994).

MV. Arq. Pablo Prats Riestra Bases de Valuación Inmobiliaria 36


Valor de Oportunidad: Es el máximo valor aceptable de un bien, en unión del costo-
beneficio deseado en el aprovechamiento, conforme a un proyecto posible.
(Este valor puede ser superior o inferior al Valor comercial, dependiente de
las expectativas particulares del comprador y del vendedor).
Valor de Rescate:
Es el capital máximo que se espera obtener por un bien que ya no produce
rentas.

Valor de Remate: Es el capital mínimo que se espera obtener por un bien adjudicado
como garantía de crédito y que está sujeto a las almonedas judiciales.

Valor Contable: Es la inversión original asentada en los libros de contabilidad del


propietario de un bien, disminuida por las depreciaciones autorizadas en las
normas fiscales correspondientes.

Valor Asegurable:
Es el costo neto de reposición de un bien, menos el costo de las partes no
destructibles.

Valor Catastral: Es la base de tributación para el Impuesto Predial de los inmuebles,


determinada en función del Valor total que representan el suelo y las
inversiones realizadas en cada inmueble.

Valor Fiscal: Es la base de tributación para el impuesto Sobre la Adquisición de


Inmuebles, determinada en función del Valor que resulte más alto entre el
de adquisición, el catastral y el que resulte del Avalúo vigente, practicado
por la autoridad fiscal por personas autorizada por la misma.

Valor Objetivo: Es el costo de crear o reproducir un objeto. Se afirma que ese Valor
es intrínseco al bien valuado y depende del costo de fabricación o de
reproducción.

Valor Subjetivo: Es el que existe en la mente de los individuos y refleja la estimación o


deseo de poseer un determinado bien.

MV. Arq. Pablo Prats Riestra Bases de Valuación Inmobiliaria 37


I.3. MARCO JURÍDICO

I.3.1. Marco de Actuación del Valuador

Por su naturaleza social y económica, la Valuación es una


disciplina ética, encargada de investigar y analizar las
variables objetivas y subjetivas que influyen en el “Justo valor
de las cosas” y dicha disciplina está fundamentalmente
determinada por factores de carácter técnico-metodológicos,
vinculados estrechamente a las teorías del Valor, del
pensamiento económico, y regulada por las leyes que rigen
los derechos de propiedad sobre los bienes del dominio
común.

El marco de la actuación del Valuador está plenamente establecido en nuestra


legislación y relacionada con las leyes que regulan los derechos de propiedad sobre los
bienes del dominio público y privado de la Federación y de los particulares, por lo que
en nuestro Derecho encontramos que la Constitución General de la República, en los
artículos 27 y 42 consagra el derecho de propiedad y lo clasifican en solo dos tipos de
bienes:

A) Bienes de dominio público de la Federación.


B) Bienes de dominio privado, ó de los particulares.

La descripción de estos bienes se encuentra plenamente establecido en los artículos 27


y 42 de la Constitución, en la Ley de Bienes Nacionales y en el libro segundo, título
segundo, capítulo del I al V, del Código Civil vigente en materia Federal.

Los principales ordenamientos relacionados con la actividad Valuatoria, se encuentran


en la Legislación Constitucional, la Legislación Civil, Legislación Mercantil, Legislación
Fiscal, el código Fiscal de la Federación y en la Legislación Urbanística y la Ley de
Bienes Nacionales, mismas que definen y tutelan también los derechos de propiedad.

• En el Código Civil vigente en materia Federal, en su libro segundo, título


segundo, capítulo del I al V, se reglamentan también los derechos
inalienables sobre la posesión de bienes.

• Respecto de la formulación de las Pruebas Periciales, el Código Fiscal de la


Federación publicado en el año 2002, señala textualmente que: “tendrán
validez legal únicamente los Avalúos formulados por la secretaria de
Hacienda, “la Comisión de Avalúos de Bienes Nacionales, las instituciones
bancarias, Corredor Público y Valuadores con Cedula Profesional expedida
por la Dirección General de Profesiones”.

En general, la función específica de los Peritos Valuadores en materia federal, se


encuentra establecida en el Reglamento de la Comisión de Avalúos de Bienes
Nacionales, y en materia local por las Leyes y Reglamentos de cada uno de los estados
libres y soberanos de la República.
MV. Arq. Pablo Prats Riestra Bases de Valuación Inmobiliaria 38
En general las leyes que constituyen el marco de la actuación del Perito Valuador son:

a. Normas Constitucionales: Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos


b. Leyes Generales: Ley General de Profesiones y su Reglamento
c. Leyes Federales: Ley Orgánica del Poder Judicial de la federación
Código Civil Federal
Código Federal de Procedimientos Civiles
Código Penal Federal
Código Federal de Procedimientos Penales
Código de Comercio
Leyes Mercantiles

d. Normas del Fuero Común: Estatuto de Gobierno del Distrito Federal


Ley Orgánica del Tribunal Superior de Justicia del Distrito
Federal
Código civil para el Distrito Federal
Código de Procedimientos Civiles para el Distrito Federal
Código Penal para el Distrito Federal
Código de Procedimientos Penales para el Distrito Federal.

1.3.2. LEGISLACIONES FEDERALES Y ESTATALES

A. Legislación Constitucional

• Art. 27 de la Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos, 5 febrero


de 1917.
• Ley de Expropiación, 25 de noviembre de 1936.
• Ley Reglamentaria del Art. 5º. Constitucional. Relativa al ejercicio de las
profesiones en el DF., 26 de mayo, 1945.
• Ley orgánica de la Administración Pública Federal y sus correlativos en los
estados y municipios. 29 de diciembre, 1976.
• Reglamento de la Comisión de Avalúos de Bienes Nacionales (CABIN). 6 de
mayo de 1981.
• Ley General de Bienes Nacionales, 8 de enero al 24 marzo, 1982.

B. Legislación Civil

• Código Civil del Estado de Tabasco


• Ley sobre el Régimen de Propiedad en Condominio de Inmuebles, para el
Distrito Federal. 28 de diciembre, 1972
• Ley de Mercado de Valores. 2 de enero, 1975.
• Ley del Registro Público de la Propiedad del Estado de Tabasco.
• Ley General de Instituciones de Crédito. 6 de Julio, 1990.
• Ley General de Instituciones de Seguros y Fianzas
• Reglamentos de la Comisión Nacional Bancaria y de Valores

MV. Arq. Pablo Prats Riestra Bases de Valuación Inmobiliaria 39


C. Legislación Mercantil

• Ley General de Sociedades Mercantiles del Estado de Tabasco y sus


Reglamentos. 4 de Agosto, 1934.
• Leyes comprendidas en el TLC y todos demás tratados.

D. Legislación Fiscal

• Ley de Impuesto Sobre la Renta (I.S.R.), y su reglamento. 28 de diciembre, de


1980.
• Ley de Impuesto al Valor Agregado (I.V.A.), y su reglamento. 1 de enero, 1982.
• Leyes de Hacienda municipales
• Ley de Catastro del Estado de Tabasco

E. Legislación Penal

• Código de Procedimientos Civiles para el Estado de Tabasco.


• Ley Orgánica de los Tribunales de Justicia. 29 de enero, 1969.

F. Legislación Urbanística

• Ley General de Asentamientos Humanos, 2 Mayo 1976.


• Ley de Desarrollo Urbano del Distrito Federal, y sus respectivas en los estados
(actualizada el 7 de febrero de 1996). 7 de enero, 1976.
• Reglamentos de las Leyes de Desarrollo Urbanos
• Programas Delegacionales de Desarrollo Urbano y sus respectivos en los
municipios.
• Reglamento de Construcciones del Municipio de Centro, estado de Tabasco.

G. Leyes Ambientales

• Ley de Equilibrio Ecológico y Protección Ambiental


• Ley de Protección Ambiental del Estado de Tabasco

(Las fechas corresponden a la publicación en el Diario Oficial de la Federación y


Periódico Oficial del Estado)

En cuanto a la reglamentación de la actividad profesional de los peritos valuadores, nos


encontramos que nuestra Constitución, en su artículo quinto, segundo párrafo,
establece que la ley determina en cada estado, cuales son las profesiones que
necesitan título para su ejercicio. Así es como hoy en día la Valuación se sitúa como
una profesión a nivel licenciatura, con el reconocimiento académico de la Secretaría de
Educación Pública, quién otorga patente o cédula profesional de Valuador, a través de
la Dirección General de Profesiones, a aquellas personas que cumplan los requisitos
exigidos por la Ley Reglamentaria del artículo 5° Constitucional, relativo al ejercicio de
las profesiones.

MV. Arq. Pablo Prats Riestra Bases de Valuación Inmobiliaria 40


Debido a lo anterior, el Código Fiscal de la Federación, a través del Diario Oficial de
fecha martes 21 de mayo de 2002, página 2, primera sección, publicó el decreto por el
que se modifica el Reglamento del Código Fiscal de la Federación, dando
reconocimiento a los Valuadores que posean Cédula Profesional en materia de
Valuación, situándolos al mismo nivel que las instituciones de los sectores Público y
Privado, mediante el siguiente decreto:

Artículo 4: “Los Avalúos que se practiquen, para efectos fiscales tendrán vigencia
durante seis meses, contados a partir de la fecha en que se efectúen, y deberán
llevarse a cabo por las Autoridades Fiscales, Instituciones de Crédito, la Comisión de
Avalúos de Bienes Nacionales, por Corredor Público o personas que cuenten con
cédula profesional de Valuadores, expedida por la Secretaria de Educación Pública”.

De esta manera tenemos que la actividad del Valuador ha quedado establecida


mediante la ley, y no en reglamentos dispersos de nuestra legislación.

Por otra parte, ésta actividad pericial igualmente tiene relación directa con la actividad
fiscal, razón por la cual esta función, es utilizada tanto por el Código Fiscal, como por el
Código Aduanero, Ley del Impuesto Sobre la Renta, Ley del Impuesto a los Activos
Fijos, Ley de Seguros y de Fianzas, entre otros.

I.3.3. Normatividad del Código Fiscal de la Federación, La Secretaria de Hacienda


y Crédito Público (SHCP) y La Sociedad Hipotecaria Federal (SHF).

El siguiente cuadro concentra en orden cronológico las disposiciones más recientes en


materia de Valuación Inmobiliaria, indicando; la entidad responsable, el contenido del
decreto y su fecha de publicación en el Diario Oficial de la Federación (DOF):

FECHA DE
ENTIDAD DECRETO / ARTICULO PUBLICACION EN
EL D.O.F.

Código Fiscal de la Modificación al artículo 4°, publicado en el 21 de mayo 2002


Federación Diario Oficial, página 2, primera sección,
respecto de la formulación de avalúos para
efectos fiscales en general.

Secretaria de Decreto que reforma y adiciona diversas 7 de febrero de


Hacienda y Crédito disposiciones de la Ley de Transparencia y 2005
Público (SHCP). Fomento a la Competencia en el Crédito
Garantizado de Vivienda.

Sociedad Decreto que modifica las reglas de carácter 14 de abril de


Hipotecaria Federal general relativas, a la autorización de Perito 2005,
(SHF) Valuador de Inmuebles Objeto de Créditos
Garantizados de Vivienda”.

MV. Arq. Pablo Prats Riestra Bases de Valuación Inmobiliaria 41


A.- CODIGO FISCAL DE LA FEDERACION.-

MODIFICACIÓN AL ARTÍCULO 4°, PUBLICADO EN EL DIARIO OFICIAL EL 21 DE


MAYO 2002, PÁGINA 2, PRIMERA SECCIÓN, RESPECTO DE LA FORMULACIÓN DE
AVALÚOS PARA EFECTOS FISCALES EN GENERAL:

Artículo 4.: “Los Avalúos que se practiquen, para efectos fiscales tendrán vigencia
durante seis meses, contados a partir de la fecha en que se efectúen, y deberán
llevarse a cabo por las Autoridades Fiscales, Instituciones de Crédito, la Comisión de
Avalúos de Bienes Nacionales, por Corredor Público o personas que cuenten con
cédula profesional de Valuadores, expedida por la Secretaria de Educación Pública”.

ƒ Este decreto reviste gran importancia, ya que otorga reconocimiento a los


Valuadores que posean Cédula Profesional en materia de Valuación.

ƒ Sitúa al Valuador en la práctica Valuatoria, al mismo nivel que las Autoridades


Fiscales, Instituciones de Crédito, Comisión de Avalúos de Bienes Nacionales
(CABIN, Ahora INDAABIN) y de los Corredores Públicos, otorgando fe y
reconocimiento al valuador profesional.

B.- SECRETARIA DE HACIENDA Y CREDITO PÚBLICO (SHCP).

DECRETO QUE REFORMA Y ADICIONA DIVERSAS DISPOSICIONES DE LA LEY DE


TRANSPARENCIA Y FOMENTO A LA COMPETENCIA EN EL CRÉDITO
GARANTIZADO DE VIVIENDA.

Artículo Único. Se Reforma el Artículo 1º. Se Adiciona el artículo 3°, con las
fracciones IX, X, XI; 7 bis y tercera de la Ley de Transparencia y Fomento a la
competencia en el Crédito Garantizado, para quedar como sigue:

Artículo 1°.- La presente Ley es de orden público y tiene por objeto regular las
actividades y servicios financieros para el otorgamiento de Crédito Garantizado, para la
adquisición, construcción, remodelación o refinanciamiento destinado a la vivienda con
la finalidad de asegurar la transparencia en su otorgamiento y fomentar la competencia.

Artículo 3°.- I. al VIII …

Fracción IX. Valuador profesional es la persona que cuenta con cédula profesional de
posgrado en valuación expedido por la Secretaría de Educación Pública y
que se encuentra autorizada para tal efecto por la Sociedad Hipotecaria
Federal, S.N.C.

MV. Arq. Pablo Prats Riestra Bases de Valuación Inmobiliaria 42


C.- SOCIEDAD HIPOTECARIA FEDERAL (SHF), S.N.C.

DECRETO QUE MODIFICA LAS REGLAS DE CARÁCTER GENERAL RELATIVAS, A


LA AUTORIZACIÓN DE PERITO VALUADOR DE INMUEBLES OBJETO DE
CRÉDITOS GARANTIZADOS DE VIVIENDA”.

La Sociedad Hipotecaria Federal, SNC, Sociedad Nacional de Crédito, Institución de


Banca de desarrollo, publicó en el Diario oficial de la Federación el jueves 14 de abril de
2005, publicó las “Modificaciones a las reglas de carácter general relativas
exclusivamente a la autorización de Perito Valuador de inmuebles Objeto de Créditos
garantizados de vivienda”, que a la letra dice:

Artículo Único. En el título y en las reglas respectivas, se sustituyen las palabras “perito
valuador” por “valuador profesional”. Asimismo, se modifican la regla tercera fracciones
X y XVII, regla decimoctava fracción V, regla decimanovena fracción VII, regla vigésima
fracciones VI y XIII y la regla vigésima primera fracciones III y IX.

Capitulo I.- Disposiciones Generales


Tercera.- De la autorización a persona física como Valuador profesional:

Fracción X. Valuador profesional. Es la persona que cuenta con cédula


profesional de postgrado en valuación expedida por la Secretaría
de Educación Pública y que se encuentra autorizada para tal
efecto por la Sociedad Hipotecaria Federal, S.N.C.;

Fracción XVII. Unidad de Valuación. Es la persona moral que se encuentra


inscrita como tal en la Sociedad, de acuerdo a las disposiciones que
ésta emita.

Capítulo Seis.- De las obligaciones y prohibiciones de los valuadores profesionales y de


las Unidades de Valuación

Decimoctava, Fracción V.- Las demás que establezcan estas reglas de carácter
general, así como las que al efecto determine la Sociedad,
siempre y cuando no contraríe lo establecido en la Ley.
Decimonovena, Fracción VII.- Las demás que establezcan estas reglas de
carácter general, así como las que al efecto determine la
Sociedad, siempre y cuando no contraríe lo establecido en la Ley.

Vigésima, Fracción VI.- Permitir a la Sociedad realizar la supervisión y las


auditorias relacionadas en materia de avalúos; así como los
aspectos técnicos, contables, corporativos, formativos,
metodológicos, informáticos y operativos de dichas unidades de
valuación.

Fracción XII.- Las demás contenidas en estas reglas de carácter


general, así como las que al efecto determine la Sociedad,
siempre y cuando no contraríe lo establecido en la Ley.

MV. Arq. Pablo Prats Riestra Bases de Valuación Inmobiliaria 43


Vigésima primera, Fracción III.- Certificar dictámenes de valuación al amparo de la
inscripción que les otorgue la Sociedad siempre y cuando no
contraríe lo establecido en la Ley;

Fracción IX.- Las demás que establezcan estas reglas de carácter


general, así como las que al efecto determine la Sociedad,
siempre y cuando no contraríe lo establecido en la Ley.
Transitorios

Artículo Segundo.- Las personas que cuenten actualmente con autorización de


valuador profesional ante la Sociedad Hipotecaria Federal, S.N.C.,
contarán hasta el 8 de febrero de 2008, para obtener la cédula
profesional a que se refiere la disposición tercera fracción X de
estas Reglas, pudiendo en el transcurso de dicho plazo fungir como
valuadores profesionales.

“Si concluido el plazo antes señalado, no obtuvieran la cédula profesional en cuestión,


la autorización como valuador profesional les será cancelada.”

México, D.F., a 1 de abril de 2005, El Director General de SHIF, Dr. Guillermo E. Babatz
Torres, Rúbrica. (R.- 210668)

En resumen,

1.- Decreto del 21 de mayo de 2002 del Código Fiscal de la Federación que modifica el
Artículo 4 del, respecto de la formulación de Avalúos para efectos fiscales en general,

• Reconoce a la disciplina Valuatoria como una profesión a nivel licenciatura, con


el reconocimiento académico de la Secretaría de Educación Pública.
• Sitúa al Valuador profesional al mismo nivel que las Autoridades Fiscales,
Instituciones de Crédito, Comisión de Avalúos de Bienes Nacionales (CABIN,
Ahora INDAABIN) y de los Corredores Públicos, otorgando fe y reconocimiento al
valuador profesional.

2.- Decreto del 7 de febrero de 2005 de la Secretaría de Hacienda y Crédito Público


(SHCP) que reforma y adiciona diversas disposiciones de la ley de transparencia y
fomento a la competencia en el crédito garantizado de vivienda;

• Define al Valuador profesional como la persona que cuenta con cédula


profesional de posgrado en materia de Valuación expedido por la Secretaría de
Educación Pública y que se encuentra autorizada para tal efecto por la Sociedad
Hipotecaria Federal, S.N.C.

• Autoriza al Valuador para que formule Avalúos para la adquisición, construcción,


remodelación o refinanciamiento destinado a la vivienda.

MV. Arq. Pablo Prats Riestra Bases de Valuación Inmobiliaria 44


3.- Decreto del 14 de abril de 2005, de la Sociedad Hipotecaria Federal, S.N.C, que
“Modifica las reglas de carácter general relativas a la autorización de Perito Valuador de
inmuebles Objeto de Créditos garantizados de vivienda”;

• De la misma manera que el decreto inmediato anterior, define al Valuador


profesional como la persona que cuenta con cédula profesional de posgrado en
valuación expedido por la Secretaría de Educación Pública.

• Define a las “Unidades de Valuación”, como la “Persona Moral” que se encuentra


inscrita como tal en la Sociedad, facultada para Certificar dictámenes de
Valuación al amparo de la inscripción que les otorgue la Sociedad, y finalmente;

• Establece un plazo límite para la obtención de la cédula profesional en materia


de Valuación Inmobiliaria, a todas aquellas personas físicas que pretendan
actuar como Valuadores Profesionales ante la SHIF en la formulación de Avalúos
exclusivamente para “Créditos garantizados de vivienda”, hasta el 8 de febrero
de 2008.

Independientemente de lo manifestado en las disposiciones anteriores, los Peritos,


están obligados a cumplir y prestar una función social en lo que se refiere a la
impartición de justicia, que se realiza a través de las autoridades judiciales
competentes, actividades que se encuentran reglamentadas en los diversos códigos de
procedimientos judiciales existentes en la Federación y en los estados que lo integran,
así como en las leyes orgánicas de los poderes judiciales de los estados, en las que
elaboran listas, a propuestas de los diversos colegios, institutos ó asociaciones de
profesionales o técnicos, que están en posibilidad de emitir peritajes judiciales.

En conclusión, la función de los peritos valuadores como auxiliar en el control y la


administración de los bienes propiedad del gobiernos federal y estatales, así como de
las haciendas municipales, está expresamente prevista en el Código Fiscal de la
Federación, y la Valuación hoy en día se sitúa como una profesión a nivel licenciatura
con el reconocimiento académico de la Secretaría de Educación Pública. Sin embargo,
es necesario que se establezcan límites que impidan o veden el ejercicio de la libertad
de profesión, que protege el primer párrafo del artículo constitucional antes citado.

Es pues también el Valuador, un “Fedatario del Valor” de los bienes del dominio común,
quien da fe, de la veracidad y legalidad de los datos y la existencia del bien valuado,
informando al público, y en determinados casos especiales, bajo juramento al juzgador,
sobre cuestiones o puntos que se relacionan con su especial saber o experiencia.

MV. Arq. Pablo Prats Riestra Bases de Valuación Inmobiliaria 45


INSTITUTO DE ADMINISTRACION
COMISION NACIONAL BANCARIA Y DE
DE AVALUOS DE BIENES TESORERIAS
VALORES (CNByV) NACIONALES

MV. Arq. Pablo Prats Riestra


VALUACION BANCARIA CREDITICIA VALUACION BURSATIL VALUACION ADMINISTRATIVA VALUACION IMPOSITIVA

ASOCIACION MEXICANA DE BANCOS CASAS DE BOLSA DEPENDENCIAS Y ENTIDADES DE GOBIERNO USUARIOS Y CAUSANTES

REGLAMENTACION, NORMAS Y REGLAMENTOS, NORMAS Y FUNDAMENTOS EN LA LEY GENERAL DE REGLAMENTOS, INSTRUCTIVOS Y


CIRCULAR 1462 CIRCULAR 1118 BIENES NACIONALES CIRCULARES

REGISTRO BANCARIO REGISTRO CNByV (VALORES) REGISTRO DE PERITOS REGISTRO DE PERITOS

Bases de Valuación Inmobiliaria


EXAMEN REGISTRO DEFINITIVO EVALUACION INTERNA A CURRICULUMS EXAMEN PARA ASPIRANTES (REVALID.
EXAMEN REGISTRO x BANCO
(REVALIDACION ANUAL) (REVALID. ANUAL) ANUAL)

REQUISITOS REQUISITOS REQUISITOS REQUISITOS


I.3.4. CAMPOS DE ACCION DEL VALUADOR EN MEXICO

1. TITULO 1. TITULO 1. TITULO 1. REGISTRO CNB


2. REG. COLEGIOS ESPECIALIDAD 2. REG. VALUADOR DE ESPECIALIDAD 2. REGISTRO CABIN
3. PRACTICA 3 AÑOS 3. CURRICULUM 3. CURRICULUM 3. CERTIFICACION COLEGIO
4. AVALUOS BANCARIOS 4. CARTA COLEGIOS 4. AVALUOS QUE ACREDITEN PRACTICA 4. TITULO
5. PRACTICA 5. AVALUOS QUE ACREDITEN PROFESIONAL 5. CURRICULUM
PRACTICA PROFESIONAL 6. AVALUOS PARA EFECTOS
IMPOSITIVOS

46
I.3.5. LA VALUACIÓN EN EL PROCESO PERICIAL
La actuación del Valuador está plenamente establecida y
reglamentada en los diversos códigos de procedimientos
judiciales de la Federación y sus correlativos en los estados de
la República. Su función primordial es la de actuar como
“Fedatarios del Valor de los Bienes del Dominio Común”, dando
fe de la veracidad y legalidad de los datos y existencia de los
bienes Valuados, y particularmente, prestar una función social
en lo que se refiere a la impartición de justicia a través de las
autoridades judiciales competentes.

“Desde el punto de vista doctrinal, el Perito es aquella persona que auxilia al juez con
sus conocimientos científicos, artísticos o técnicos en la investigación de los hechos
controvertidos”. (BECERRA BAUTISTA José.- “El Proceso Civil en México”.- Editorial
Porrúa, México 1977, 6ª Edición, pág. 123).

El proceso pericial de la Valuación ya visto en la práctica, es la investigación que


conduce al cumplimiento del cargo pericial. Consiste en la indagatoria que inicia con el
planteamiento de una cuestión y concluye con el esclarecimiento de la misma.

De este modo, el procedimiento pericial deberá sujetarse a tres lineamientos


generales:
PRIMERO.- Deberá ser objetivo y racional.
SEGUNDO.- Técnico y metódico.
TERCERO.- Realista.

Cuando el procedimiento se ha desarrollado con estricto apego a los anteriores


lineamientos, se reflejará en el resultado del dictamen por tres elementos
caracterizantes:
PRIMERO.- Será específico.
SEGUNDO.- Reproducible.
TERCERO.- Confiable.

El método aplicado se sitúa en la práctica pericial como la piedra angular que le da


cimiento a una buena investigación, ya que ello permite desarrollar un proceso
entendible y con grandes posibilidades de éxito.

Al realizar con orden el estudio de Valuación, el resultado se presenta de tal manera


que facilita y posibilita una adecuada valoración, aspectos que evitan, dada su claridad
(el orden da claridad), caer en entredicho o confusión del dictamen.

La investigación pericial es todo un proceso que involucra método, ciencia, técnica,


experiencia, etcétera, el cual se centra en el perito y le reclama poner en juego su
experiencia y madurez profesional a efecto de que su intervención satisfaga la
ilustración del juzgador, lo que explica y destaca en forma relevante la necesidad de
ceñirnos estrictamente a los cánones de la metodología que rige la especialidad.

MV. Arq. Pablo Prats Riestra Bases de Valuación Inmobiliaria 47


I.3.6. CÓDIGO DE PROCEDIMIENTOS CIVILES DEL ESTADO DE TABASCO

En el estado de Tabasco la actividad del Valuador está contemplada en los siguientes


Artículos del Código de Procedimientos Civiles:

CAPITULO VIII
De la Prueba Pericial

Artículo 278.- Requisitos de los Peritos

Los peritos deben tener Título en la ciencia o arte a que pertenezca el punto sobre el
que ha de oírse su parecer, si la profesión o el arte estuvieren legalmente
reglamentados.

Si la profesión o arte no estuvieren legalmente reglamentados, o estándolo no hubiere


Peritos titulados en el lugar, podrán ser nombradas personas entendidas, aún cuando
no tengan título.

Artículo 279.- Perito de la Contraparte

En el mismo auto en que se admita la prueba, el juzgador otorgará a la contraparte del


que ofrezca la prueba, un plazo de tres días para que adicione el cuestionario con las
preguntas que le interese, que necesariamente deberán referirse a la prueba ofrecida, y
la prevendrán para que, en el mismo plazo, designe Perito con el apercibimiento que,
de no hacerlo, perderá su derecho.

Artículo 280.- Aceptación y protesta de cargo de perito.

Los peritos nombrados por las partes deberán manifestar por escrito si aceptan o
protestan desempeñar el cargo, dentro de los tres días siguientes a la notificación del
auto que los tuvo por designados.

Artículo 281.- Pérdida del derecho para designar Perito.

Las partes perderán derecho para designar perito, en los siguientes casos:

I.- Si dejaren de hacer el Nombramiento dentro del plazo señalado en el Artículo 279.
II.- Cuando el designado por ellas acepte el cargo dentro de los tres días siguientes, a
la notificación de auto que tenga por hecha la designación del perito.
III.-Cuando habiendo aceptado, no rinda su dictamen en la audiencia o dentro del plazo
señalado por el juzgador para tal fin; y
IV.-Cuando el que sea nombrado y aceptó el cargo, renuncie después de éste.

Artículo 282.- Facultades de los peritos

Los peritos podrán solicitar aclaraciones a las partes, requerir informes de terceros y
ejecutar calcas, planos, relieves y toda clase de actividades indispensables para rendir

MV. Arq. Pablo Prats Riestra Bases de Valuación Inmobiliaria 48


su dictamen. Igualmente estarán facultados para inspeccionar lugares, bienes muebles
o inmuebles, documentos y libros y obtener muestras para motivar sus dictámenes.
Las partes y terceros estarán obligados a darles facilidades para el cumplimiento de su
misión y el juzgador les prestará, para este fin, el auxilio necesario.

Artículo 283.- Repetición o ampliación del peritaje

El juzgador podrá ordenar que se repita o amplié la prueba ofrecida por las partes, y
que los Peritos practiquen las investigaciones adicionales que les encomienden y
suministren los informes u opiniones que les pidan.

Artículo 284.- Dictamen

Los Peritos formularán su dictamen fundamentando adecuadamente sus conclusiones y


podrán acompañarlo con dibujos, planos, muestras u otros anexos que sirvan para
ilustrarlo. Deberán firmar el dictamen y protestar haber cumplido con su misión de
acuerdo con sus conocimientos.

En la audiencia, las partes podrán formular a los Peritos las preguntas que estimen
pertinentes.

En este caso se observarán las siguientes prevenciones:

I.- El perito que dejare de concurrir sin justa causa a la audiencia se hará acreedor
a una multa hasta de ciento veinte veces el salario mínimo general y será
responsable de los daños causados por su culpa, sin perjuicio de que pueda ser
removido por el juzgador;

II.- Los Peritos emitirán su dictamen en la misma audiencia, siempre que lo permita
la naturaleza de asunto; de lo contrario, el juzgador les señalará un plazo
prudente para que lo rinda.

Artículo 285.- Perito designado por el Juez

Cuando los dictámenes de los peritos nombrados por las partes discordaren
substancialmente, o cuando el juzgador lo estime necesario, designará un Perito para
que rinda su propio dictamen sobre las cuestiones que hayan sido sometidas a los
peritos de las partes, dentro del plazo que se señalará en el mismo auto que lo nombre,
el cual no podrá exceder de 15 días.

Los Peritos no serán recusables, pero el nombrado por el juzgador deberá excusarse
cuando él concurra alguna de las siguientes circunstancias:

I.- Parentesco por consanguinidad dentro del cuarto grado con alguna de las partes;
II.- Interés directo o indirecto en el pleito; y
III.- Ser socio, inquilino, arrendador o amigo intimo de alguna de las partes.

MV. Arq. Pablo Prats Riestra Bases de Valuación Inmobiliaria 49


Para tal fin, al expresar por escrito su aceptación al nombramiento dentro de los tres
días siguientes a la notificación de aquel, el Perito designado por el juez manifestará,
bajo protesta de decir verdad, que no tiene ninguno de los impedimentos legales.

Artículo 286.- Honorarios de los Peritos

Los Honorarios de cada Perito serán pagados por la parte que lo nombró. Los del Perito
designado por el juez serán pagados por la parte que solicitó la prueba y para este fin el
juzgador podrá requerirla, para que depositen una suma suficiente, que fijará
razonablemente bajo la pena de que si no hace el depósito, se le tendrá por desistida
de la prueba. Lo dispuesto en éste artículo será independiente de lo que decida la
sentencia definitiva sobre las costas procesales.

En conclusión tenemos que el Código de Procedimientos Civiles para el Estado de


Tabasco establece las funciones de los Peritos y están plenamente enunciadas en el
capítulo II, artículo No. 283, en el que menciona claramente cuales son los medios de
prueba reconocidos por la Ley. Entre otros menciona al inciso IV, Dictámenes
Periciales, que es donde interviene el Perito Valuador para dirimir e ilustrar al Juzgador
sobre alguna cuestión técnica ó controversia judicial sobre bienes muebles o
Inmuebles.

En el capítulo VIII, relativo a la Prueba Pericial, incluye los Artículos 278 al 286, donde
define claramente los requisitos, procedimientos, facultades, designaciones y
honorarios a los que deberán sujetarse las partes, los Peritos y el mismo juzgador.

Sin embargo cabe mencionar que aún quedan lagunas en la interpretación de la ley,
específicamente en la parte relativa a los requisitos para poder actuar como Perito, ya
que sigue vigente el artículo 278, que señala textualmente que deben tener Título en la
ciencia o arte a que pertenezca el punto sobre el que ha de oírse su parecer, y deja
abierto cuando seguidamente menciona “Si la profesión o arte no estuvieren legalmente
reglamentados, o estándolo no hubiere Peritos titulados en el lugar, podrán ser
nombradas personas entendidas, aún cuando no tengan título”, lo que a nuestro juicio
contraviene el postulado del mismo artículo ya que entonces cualquier persona sin título
podrá actuar como tal, sin demostrarlo.

Sería conveniente modificar dicho artículo, agregando que los peritos deberán
demostrar que posen título en la ciencia o arte, de conformidad con lo estipulado por el
Código Fiscal de la Federación publicado en el año 2002, donde otorga validez legal
para formular avalúos o dictámenes periciales a; la Secretaria de Hacienda, a la
Comisión de Avalúos de Bienes Nacionales, las instituciones bancarias, a los
Corredores Públicos y a los Valuadores con Cédula Profesional expedida por la
Dirección General de Profesiones”.

Tal como mencionamos con anterioridad, la Actividad Valuatoria no está contemplada


en forma sistemática en nuestras leyes, pero si se contempla regulada por los diversos
ordenamientos que inciden en su validación jurídica, íntimamente ligados al concepto
de propiedad.

MV. Arq. Pablo Prats Riestra Bases de Valuación Inmobiliaria 50


En resumen diríamos que en materia de administración de justicia en el estado de
Tabasco, la actuación del Valuador está plenamente establecida y reglamentada del
Código de Procedimientos Civiles del estado, concretamente en el Artículo Número 278,
Capitulo VIII, relativo a la “Prueba Pericial”, donde son definidos claramente los
requisitos, procedimientos, facultades, designaciones y honorarios a los que deberán
sujetarse las partes en controversia judicial, a los que deberá ajustarse tanto los
Peritos, así como el mismo Juzgador.

El citado Artículo 278 señala textualmente; “Los peritos deben poseer Título en la
Ciencia o Arte a que pertenezca el punto sobre el que ha de oírse su parecer”, dejando
muy claro que el valuador tendrá que acreditar fehacientemente la profesión que
ostenta mediante la exhibición de la cédula profesional en materia de Valuación,
expedida por la Secretaria de Educación Pública.

No obstante que dicho Código Civil, no contempla ni define la actuación del Valuador
Inmobiliario de manera específica, ya que adolece de una Ley o Reglamento estatal de
Valuación que garantice la práctica profesional de la disciplina, tal como existe en
diversos estados de la República Mexicana (Querétaro, Jalisco, Zacatecas, Chiapas,
entre otros),.

Sin embargo, El Tribunal Superior de Justicia del Estado de Tabasco, publica “Listas de
Peritos” autorizados por especialidades que son remitidas a los Juzgados Civiles,
Familiares y Penales del Estado, dentro de las cuales, ambas partes y el mismo
Juzgador deberá designar al profesional idóneo para la formulación de su Avalúo o
dictamen Valuatorio.

Debido a lo anterior el Colegio de Valuadores Tabasqueños, A.C., órgano colegiado


que agrupa 35 profesionales de la Valuación con grado académico de posgrado,
conciente de la gran importancia social y jurídica que reviste la práctica profesional de
esta disciplina en la entidad, ha tenido a bien formular un “Anteproyecto de Ley de
Valuación para el estado de Tabasco”, cuyo objetivo fundamental es el de garantizar a
la sociedad, el ejercicio profesional de la Valuación, mismo que fue entregado al
Honorable Congreso del Estado en el pasado mes de julio del presente año,
solicitándole respetuosamente la revisión y estudio de dicha iniciativa, y en caso de ser
procedente sea elevado a rango de ley.

MV. Arq. Pablo Prats Riestra Bases de Valuación Inmobiliaria 51


CAPITULO II
PRINCIPIOS DE LA VALUACIÓN

II. 1 PROPÓSITOS DE UN AVALÚO

El propósito fundamental del Avalúo es, en primer lugar;


• Comunicar y documentar toda la información requerida e investigada

En segundo lugar:
• El análisis de dicha información y por último, su conclusión.

Fundamentalmente, lo que se busca a través de un Avalúo es estimar el Valor de


Mercado de un bien. Esta información puede ser utilizada para un sinnúmero de
propósitos, como compra, venta, garantía de crédito, determinación de impuestos,
seguros, estudios de factibilidad, reevaluación de activos, etc.

En todos los casos, el Valuador deberá pugnar por el “Valor Único”,


independientemente de los fines para los cuales sea formulado el Avalúo.

II. 2. NIVELES DE LA ACTIVIDAD VALUATORIA:

De manera general, existen tres niveles de práctica de la Actividad Valuatoria;

1er. Nivel.- Se refiere en el sentido amplio al público en general, quien tiene el


conocimiento común o casual sobre el Valor de los bienes inmuebles ofertados en el
mercado inmobiliario informal, y se basa en lo que escuchan, lee, o por comentarios de
personas que han realizado operaciones de compraventa, entre otros.

Un ejemplo clásico de este nivel de Actividad Valuatoria son los corredores informales o
mediadores, que acuden a los centros de reunión o cafés de moda, donde se reúnen
grupos de personas de poder económico a departir con sus amistades, haciéndose
presentes y esperando la oportunidad de intervenir ofertando tal o cual bien.

2º. Nivel. Este nivel, un tanto profesionalizado, se refiere a los


grupos de arquitectos, ingenieros, vendedores de empresas
dedicadas al corretaje inmobiliario, inversionistas,
constructores, fraccionadores, administradores de propiedades,
notarios públicos y prestamistas, etcétera. Este grupo tiene un
mayor contacto con los Valores de los bienes inmuebles por su
actuación dentro del mercado inmobiliario; sin embargo, en la
mayoría de los casos no realizan ni practican procedimientos o
metodologías para determinar el Valor de los bienes.

3er. Nivel. Se considera el nivel de personas más capacitadas en la materia, y se


refiere concretamente a los Valuadores profesionales, con preparación académica, que
determinan el valor de los inmuebles basados en metodologías y procedimientos de
rigor científico.
MV. Arq. Pablo Prats Riestra Bases de Valuación Inmobiliaria 52
II. 3. FACTORES QUE AFECTAN EL VALOR

El Valor de la propiedad Raíz es creado, mantenido, modificado o destruido por la


Interacción de cuatro grandes influencias que motivan las actividades de los seres
humanos.

• Los ideales y estándares sociales


• Los ajustes y cambios económicos
• Las leyes políticas y gubernamentales, y
• Las fuerzas físicas o naturales

Dichas influencias crean el patrón de las variables para los Valores de los bienes
inmuebles. Cada influencia es dinámica de manera individual, aunque combinadas con
la esencia de la causa y el efecto, es decir, entrelazadas se convierten en una vasta y
siempre cambiante acción que rodea e influencia todo bien raíz.

• Conceptos generales que influyen en el Valor de los Inmuebles

PRODUCTOS A LA VENTA
ASPECTOS
DIAGNOSTICO
FISICOS
DE LA
• TERRENOS HABILITADOS O
ECONOMIA URBANIZADOS
URBANA
• VIVIENDA TERMINADA.
• UNIDADES DE SERVICIOS.
ASPECTOS • NAVES INDUSTRIALES.
JURIDICOS

ESTRATEGIAS DE COMERCIALIZACION Y
PRECIOS DE VENTA

COSTOS DE INVERSIÓN.
ASPECTOS PROYECTOS
POLÍTICOS Y
SOCIALES
POSIBLES • ESTUDIOS, PROYECTOS,
LICENCIAS Y PERMISOS.
• INFRAESTRUCTURA URBANA.
• CONSTRUCCIONES.

GASTOS DE PROMOCION
ASPECTOS
ECONOMICOS
• ADMINISTRACIÓN.
• PUBLICIDAD Y COMISION DE
VENTAS.
• FINANCIEROS.

VALORES DE TIEMPOS
OPORTUNIDAD
• DE INFRAESTRUCTURA.
• DE CONSTRUCCIÓN
• DE VENTAS.

FLUJOS DE EFECTIVO

CONFIABILIDAD
• INGRESOS.
SENSIBILIDAD • EGRESOS.
ESTABILIDAD
INFORMACIÓN UTILIDAD DEL PROYECTO
ANALISIS

MV. Arq. Pablo Prats Riestra Bases de Valuación Inmobiliaria 53


A. Influencias Sociales:
A1. Crecimiento o decrecimiento de poblaciones
A.2. Cambios en la densidad de la población
A.3. Distribución geográfica del nivel social
A.4. Actitudes hacia las actividades educacionales y
sociales, deseos e instintos de la sociedad, tales
como; nivel social, nivel cultural, etcétera.
A.5. Actitudes hacia los cambio arquitectónicos de
diseño y utilidad
A.6. Factores derivados de los deseos e Instintos de la propiedad, como la moda.

B. Fuerzas Económicas:
B.1. Recursos naturales, su cantidad, calidad,
localización y grado de uso.
B.2. Tendencias comerciales e industriales
B.3. Disponibilidad de dinero y créditos,
B.4. Niveles y precios, tasas de interés y cargas de
impuestos
B.5. Tendencias de empleos y niveles de salarios
B.6. Disponibilidad de crédito hipotecario
B.7. Depreciación monetaria, Inflación, deflación, etcétera

C. Leyes Políticas y Gubernamentales:


C.1. Reglamentos de construcción
C.2. Leyes de zonificación
C.3. Planes y programas de desarrollo urbano, etcétera.
C.4. Reglamentos de Policía, Tránsito y Bomberos
C.5. Control de Rentas, disposiciones de la Secretaría
de la Defensa Nacional
C.6. Préstamos Hipotecarios del estado
C.7. Políticas monetarias
C.8. Políticas ambientales

D. Influencias Físicas: Naturales o humanas


D.1. Clima y Topografía
D.2. Fertilidad de la tierra
D.3. Recursos minerales
D.4. Equipamiento urbano
D.5. Usos del suelo, contaminación y conservación del suelo

E. Oferta y demanda

F. Utilidad, Escasez y Poder Adquisitivo

MV. Arq. Pablo Prats Riestra Bases de Valuación Inmobiliaria 54


II.4 PRINCIPIOS BÁSICOS DEL VALOR

La riqueza está integrada por todas las cosas que pueden estar sujetas a la propiedad
del Hombre, y pueden ser objetos o ser representativos de objetos, tales como los
títulos de propiedad, bonos de la Tesorería de la Federación, entre otros, por lo tanto el
término de propiedad es sinónimo de: “derechos de uso de un objeto”.

Los principios de utilización de la tierra están fundados en la economía, y debido a que


la Valuación es una estimación del Valor de los derechos de uso de la propiedad raíz,
los principios básicos de la economía, también rigen a los principios Valuatorios; por lo
tanto, el conocimiento de estos principios son esenciales en la comprensión de los
propósitos, procesos y métodos de Valuación Inmobiliaria.

El grado de Valor de una propiedad está gobernado por el equilibrio o la proporción de


los cuatro siguientes factores de la producción:

1. Mano de Obra (nivel de los salarios)


2. Administración (Coordinación o manejo empresarial)
3. El Capital (inversiones en edificaciones y equipos)
4. La Tierra

MV. Arq. Pablo Prats Riestra Bases de Valuación Inmobiliaria 55


A. DE OFERTA Y DEMANDA:

Entre los factores que afectan a la oferta y la demanda están crecimiento poblacional, el
poder adquisitivo, el nivel de precios, el nivel de salarios, los impuestos y las
disposiciones gubernamentales.

Por estar la demanda influenciada por el deseo, las influencias que provocan,
intensifican o crean deseo, también afectan a la demanda. Dos grandes influencias que
crean deseo son la educacional y la promocional.

1. La escasez influencia la demanda


2. La deseabilidad influencia la demanda
3. La deseabilidad para ser efectiva, debe estar apoyada en el poder de compra.

En relación con el Precio:


Si el precio sube, la demanda disminuye y aumenta la oferta
Si el precio baja, la demanda aumenta y la oferta disminuye

Con relación a la Demanda:


Si la demanda sube, el precio sube y aumenta la oferta
Si la demanda disminuye, el precio baja y aumenta la oferta

Con relación a la Oferta:


Si la oferta sube, el precio disminuye y aumenta la demanda
Si la oferta baja, el precio sube y disminuye la demanda
GRAFICA DE OFERTA Y DEMANDA

PRECIO Demanda Oferta


Aumenta

Disminuye

Aumenta

Disminuye

B. DE CAMBIO

Está basado en los cambios de tipo social, económicos o físicos que afecten el Valor
del bien inmueble.

1. El cambio esta siempre presente


2. El cambio es, fundamentalmente, la ley de causa y efecto
3. Las ciudades, vecindarios y las propiedades sufren el proceso de cambio

MV. Arq. Pablo Prats Riestra Bases de Valuación Inmobiliaria 56


C. PROGRESIÓN Y REGRESIÓN.

Principios de progresión y regresión principios de integración (desarrollo), equilibrio


(estado estático) y transformación (cambios de uso).

De Progresión: Una casa media económica, aumenta su valor en una zona


residencial de lujo, por ser asociada a esta zona como de
mejor calidad.
De Regresión: Una finca de lujo en una zona media o económica disminuirá
su valor, por estar asociada a una zona de menor calidad.

D. DE SUSTITUCIÓN:
Cuando dos o mas fincas en igualdad de uso y servicio están disponibles, el que tiene
el menor precio recibe la mayor demanda (renta o venta).

E. DEL MAYOR Y MEJOR USO.


Es aquel que al momento de efectuar el Avalúo, producirá el más alto ingreso al terreno
y/o construcciones por un periodo determinado.

F. DE EQUILIBRIO.

Ley fundamental de la economía y de la naturaleza. Se obtiene el máximo Valor


cuando los siguientes agentes se encuentran en estabilidad: mano de obra, materiales,
herramienta y equipo, el capital, la administración de la construcción y el terreno.

Teóricamente se dice que un inmueble debe guardar las siguientes proporciones en su


composición, para que garanticen su óptima inversión:

Terreno 20.0%

Edificaciones 65.0%
Instalaciones Especiales,
15.0%
Accesorias y Complementarias
TOTALES 100.0%

G. PRINCIPIO DE PERIODOS ASCENDENTES Y DESCENDENTES.

Todo inmueble pasa por tres etapas: 1ª. Etapa: Ascendente o de crecimiento
2ª. Etapa: es el punto de estabilidad
3ª. Etapa: Descendente o declinante

Esta última puede deberse a la falta de mantenimiento adecuado, edad de la finca o


cambio de uso de la zona.
MV. Arq. Pablo Prats Riestra Bases de Valuación Inmobiliaria 57
H. DE CONTRIBUCIÓN.

El valor del inmueble depende muchas veces de las construcciones, mejoras,


mantenimiento o adaptaciones que se le haga. La contribución genera un ingreso
máximo hasta cierto límite.

I. DE CONFORMIDAD.

El Valor máximo de una operación inmobiliaria, esta comprendida por un razonable


grado homogéneo, social y económico, va acorde con el uso esencial y permitido de la
tierra.

El valor óptimo se obtiene cuando en una comunidad, ciudad o zona e presenta una
calidad similar en las construcciones así como un mismo nivel social, cultural y
económico, entre sus habitantes, por tal razón, es necesario promover estas
uniformidades por medio de reglamentaciones y emplazamientos para proteger la
homogeneidad de dichas zonas.

MV. Arq. Pablo Prats Riestra Bases de Valuación Inmobiliaria 58


CONCEPTOS SOBRE PRINCIPIOS BÁSICOS DEL VALOR

REFLEJO DE LAS OPERACIONES DE COMPRA-VENTA


DEFINICION PACTADAS EN UNA FECHA DADA DE TERRENOS
SIMILARES Y EN CONDICIONES DETERMINADAS.

-LOS TERRENOS URBANOS BALDIOS NO SON


REPRODUCIBLES CON CARACTERÍSTICAS EXACTAS.
CONDICIO- - EXISTENCIA DE OFERTA Y ORIGEN DE LA MISMA.
NANTES - EXISTENCIA DE LA DEMANDA Y SU MOTIVACIÓN.
-OPERACIONES PACTADAS E INFORMACIÓN DE ACCESIBLE
FIDEDIGNA.

-FAMILIAS QUES BUSCAN SATISFACER NECESIDADES DE


VIVIENDA.
AGENTES -EMPRESAS O INDIVIDUOS EN BUSCA DE LUCRO.
-SERVICIOS PUBLICOS ORIENTADOS A OBJETIVOS

-MAXIMIZAR BENEFICIOS MERCANTILES.


MOTIVACIONES -ESPECULACION PARA ELEVAR EL VALOR DE LA TIERRA.
DE LA OFERTA -COMBATIR LA ESPECULACIÓN Y SOLUCIONAR
EN EL VALOR CONFLICTOS SOCIALES.

-CAPACIDAD DE PAGO DE LAS FAMILIAS.


MOTIVACIONES -FACTIBILIDAD FINANCIERA DE LOS PROYECTOS.
DE LA
-CAPACIDAD DE AHORRO DE EMPRESAS O INDIVIDUOS
DEMANDA EN
QUE ESPECULAN.
EL VALOR
-CAPACIDAD DE AHORRO PUBLICO DE LOS GOBIERNOS

MV. Arq. Pablo Prats Riestra Bases de Valuación Inmobiliaria 59


II. 5. DE LAS ESPECIALIDADES VALUATORIAS

La disciplina de la Valuación comprende diversas especialidades que están dadas en


función de la clasificación del tipo de bien que se pretende Valuar, y para cada
especialidad el Valuador deberá utilizar la metodología adecuada;

A. De los Inmuebles
Aquellos Peritos que cuenten con la ésta
especialidad, podrán Valuar toda clase de terrenos
urbanos y rústicos, que dispongan de edificaciones ó
mejoras enclavadas en ellos. Entonces, en Avalúo
de Inmuebles se divide en:

A. Avalúos de terrenos
B. Avalúos de construcciones
C. Avalúos de equipos, instalaciones especiales,
elementos accesorios y obras complementarias.
D. Avalúo de capitalización de rentas (justipreciaciones sobre productos)

B. De los Bienes Agropecuarios


Esta especialidad se refiere a la Valuación de predios rústicos en general, y se
clasifican en:
1. Agrícolas
2. Pecuarios
3. Forestales
4. Frutícolas
5. Acuícola
6. Expansión y transición
7. Agroindustriales
Los métodos para Valuación Agropecuaria son los
siguientes:
A. Valor de la tierra
B. De los bienes distintos a la tierra (cultivos e inversiones)
C. Valor de productividad
D. Valor comercial o de mercado

C. De la Maquinaria y Equipo:
Esta especialidad, consiste en determinar el Valor de
los activos fijos de las empresas e industrias, tales
como:
A. Maquinaria y equipo
B. Mobiliario y equipo de oficina
C. Equipo de laboratorio
D. Equipo de cómputo
E. Moldes, dados y troqueles
E. Equipo de transporte
G. Herramientas, etc.
H. Otros
MV. Arq. Pablo Prats Riestra Bases de Valuación Inmobiliaria 60
D. De los Bienes Industriales
Se refiere a aquellos bienes dedicados a la actividad industrial, y se dividen en:

A. Terrenos
B. Edificaciones
C. Maquinaria y equipo
D. Mobiliario y equipo de oficina
E. Equipo de laboratorio
F. Equipo de cómputo
G. Moldes, troqueles y dados
H. Equipo de transporte
I. Herramientas
J. Otros

De acuerdo a la circular 11-18 de la CNBV el Avalúo Industrial se entiende como “La


estimación del Valor Físico en uso de una industria, en condiciones de operación”.

El Avalúo Industrial deberá expresar los siguientes Índices: Valores de reposición


nuevo, Valores Netos de reposición, Depreciación anual, Depreciación acumulada,
Valores asegurables, Vidas remanentes, Valores de liquidación y Valor de la empresa
en marcha, entre otros.

E. De los Bienes Intangibles:


Se denominan Bienes Intangibles aquellos que, como su mismo término indica, “No son
tangibles en algunos casos”, es decir, que no se pueden observar a simple vista ó tocar.
No obstante lo anterior, representan un alto valor monetario de mercado, entre ellos
están:
A. Patentes
B. Franquicias
C. Marcas
D. Obras de Arte
E. Objetos
F. Antigüedades
G. Joyas
H. Otros

Como ejemplo de un Bien Intangible, podemos citar a la empresa internacional Coca-


Cola, la cual independientemente de sus activos, tales como terrenos, plantas
Industriales, procesos industriales, maquinaria y equipo, equipos de transporte e
inventarios, etc…La “Patente o Fórmula” de su producto, representa un altísimo Valor
monetario, Es factible Valuar en términos monetarios la sola “Marca” del producto que
es representativa a nivel Internacional.

La valuación de estos bienes está limitada únicamente a Peritos Autorizados por la


Comisión Nacional de Valores (C.N.V.) en la tarea de formular Avalúos sobre activos
fijos de sociedades inscritas en el Registro Nacional de Valores (Empresas que cotizan
en la Bolsa de Valores).
MV. Arq. Pablo Prats Riestra Bases de Valuación Inmobiliaria 61
II. 6. PERITOS REGISTRADOS ANTE LA CNByS (1994)

En el año de 1994, la Comisión Nacional Bancaria y de Seguros (CNByS), registró un


total de 2,375 Peritos en las 5 (cinco) Especialidades Valuatorias básicas, de acuerdo a
la siguiente tabla:

ESPECIALIDAD No. De Peritos Porcentaje

Bienes Inmuebles 2066 87.0 %


Agropecuarios 107 4.5 %
Maquinaria y Equipo 83 3.5 %
Bienes Industriales 24 1.0 %
Otras Especialidades 95 4.0 %
Total peritos registrados en la CNByS en 1994 2,375 100.0 %

La siguiente gráfica ilustra sobre el porcentaje de peritos por Especialidades:

. PORCENTAJE
PORCENTAJEDE
DEPERITOS
PERITOSREGISTRADOS
REGISTRADOS
COMISION
COMISIONNACIONAL
NACIONALBANCARIA
BANCARIAYYDE
DEVALORES
VALORES 1994
1994

87.0%
87.0%
90.0%
90.0%
INMUEBLES
REGISTRADOS

INMUEBLES
PERITOSREGISTRADOS

80.0%
80.0%
70.0%
70.0%
60.0%
60.0%
50.0%
50.0%
40.0%
DEPERITOS

40.0%
MAQ.
MAQ.YYEQUIPO
EQUIPO
30.0%
30.0% AGROPECUARIO
AGROPECUARIO INDUSTRIALES
INDUSTRIALES OTROS
OTROS
20.0%
20.0%
%%DE

4.5%
4.5% 3.5%
3.5% 4.0%
4.0%
10.0% 1.0%
1.0%
10.0%
0.0%
0.0%
EESSPPEECCI IAALLI IDDAADDEESS

MV. Arq. Pablo Prats Riestra Bases de Valuación Inmobiliaria 62


CAPITULO III

BIENES MUEBLES E INMUEBLES

III.1. CLASIFICACION GENERAL DE BIENES

A. Patrimonio Nacional: Es la totalidad de bienes, derechos y obligaciones de los que


el estado es propietario, y que sirven para el cumplimiento de sus atribuciones.

De acuerdo al artículo 1º de la Ley General de Bienes Nacionales, el patrimonio


general esta compuesto de:

1) Bienes de Dominio Público de la Federación: Es la propiedad que tiene el


Estado sobre bienes muebles e inmuebles, sujeta a un régimen de derecho público.
Son bienes inalienables (no se puede transmitir la propiedad), inembargables e
imprescriptibles con las excepciones y modalidades que marca la ley.

Comprende el dominio público, los bienes que por su naturaleza son del uso de
todos, los bienes que están afectos al servicio de las dependencias del poder
público, los bienes destinados a un servicio público y los que en general están
afectos o destinados a una causa de utilidad pública.

2) Bienes del Dominio Privado de la Federación: Son bienes muebles e


inmuebles, que forman parte de la propiedad del Estado, sujetos fundamentalmente
a un régimen de derecho privado, pero destinados a fines públicos.

Estos pueden ser tierras y aguas que sean susceptibles de ser enajenadas a
particulares, los nacionalizados que no se hubieren destinado a la administración,
propaganda o enseñanza de un culto religioso, que hayan formado parte de una
entidad de la Administración Pública paraestatal; que se extingan en la proporción
que corresponda a la Federación, demás bienes muebles e inmuebles que por
cualquier título jurídico adquiera la federación así como los que se adquieran en el
extranjero.

B. Propiedad Privada : Es el derecho que tiene un particular, persona física o moral


de derecho privado, para usar, gozar y disponer de un bien, con las limitaciones
establecida en la ley, de acuerdo con las modalidades que dicte el interés público de
modo que no se perjudique a la colectividad.

C. Certificados de Participación: Son títulos de Valor emitidos en serie por


instituciones de crédito autorizadas para realizar operaciones fiduciarias. Estos títulos
confieren a su tenedor el derecho a los rendimientos, a una cuota de propiedad ó
titularidad ó a los rendimientos y a una cuota del importe de venta: Estos se emiten
previa constitución de un fideicomiso.

MV. Arq. Pablo Prats Riestra Bases de Valuación Inmobiliaria 63


D. Propiedad Social o Ejidal:

Ejido: Es el formado por las tierras, bosques y aguas objeto de la dotación para
el ejido. Estos se desglosan en unidades de dotación, o parcelas
individuales, con una extensión mínima de 10 hectáreas, destinadas a la
explotación agrícola, ganadera o forestal. Cuenta con personalidad
jurídica.

Comuna: Las tierras comunales son aquellas que eran dedicadas al uso de toda la
colectividad, y su titular, poseedor o usufructuario, era el pueblo, teniendo
como objetivo el beneficio colectivo. La diferencia con el ejido es que la
propiedad comunal no tiene personalidad jurídica.

De acuerdo al Código Civil para el estado de Tabasco, en el Libro Segundo, Título


Segundo, Clasificación de los Bienes, Capítulos I y II, menciona que son :

III. 2 BIENES MUEBLES

Aquellos cuerpos que por su naturaleza pueden trasladarse de un lugar a otro, ya se


muevan por sí mismos, ya por efecto de una fuerza exterior.

III. 3 BIENES INMUEBLES

El suelo y las construcciones adheridas a él, considerando éstas últimas las


mencionadas en el Artículo No. 750, del referido código.

MV. Arq. Pablo Prats Riestra Bases de Valuación Inmobiliaria 64


CAPITULO IV
METODOLOGÍA DE LA VALUACIÓN

IV. 1 LOS CINCO PUNTOS DEL PROCESO VALUATORIO

Tradicionalmente el desarrollo del documento denominado comúnmente “Avalúo” que


sustenta la determinación de Valor de un Bien; mueble, inmueble, tangible o Intangible,
consiste en el desarrollo de los siguientes cinco puntos Básicos:

Identificación
Identificacióndel
delBien
BienaaValuar
Valuar

Especificar los Derechos Inherentes

Establecer
Establecerlos
lospropósitos
propósitosdel
deldictamen
dictamen

Determinar la fecha de formulación

Conclusión
Conclusióndel
delValor
Valoraaestimar
estimar

IV.2. MARCO CONCEPTUAL DEL PROCESO VALUATORIO

Etapas Conceptuales

Tomando como base los cinco puntos básicos del proceso Valuatorio, el autor
desarrolló un nuevo Marco Conceptual de dichos pasos, tomando en cuenta al Proceso
como una “Fase sucesiva de la acción de Valuar”, o bien un Sistema metodológico de
pasos para Valuar determinado Bien, estableciendo las fases del proceso de acuerdo al
género de acciones y actividades específicas que implican su desarrollo,
denominándolas de la siguiente manera:

A. Conceptual
B. Analítica
C. Descriptiva
D. Argumentativa
E. Metodológica
MV. Arq. Pablo Prats Riestra Bases de Valuación Inmobiliaria 65
1

5 2

4 3

VALUACIÓN INMOBILIARIA
Marco conceptual del Proceso Valuatorio

Comprensión de Marcos referenciales, Históricos,


A CONCEPTUAL Teóricos y Jurídicos, definiciones, conceptos generales
y significados.

Proceso de Análisis y Recolección de datos de campo,


B
S

ANALITICA
identificación del bien y sus derechos inherentes.
A

Proceso de consignación de datos al Formato de


P

Avalúo: Antecedentes, Caraterísticas Urbanas, el


C DESCRIPTIVA
Terreno, Descripción General del Predio y Descripción
A

de Elementos de Construcción.
T

Objetivos del Dictámen, metodología, términos,


D ARGUMENTATIVA declaraciones y documentación que fundamentan el
E

estudio de valor

Desarrollo de los Métodos Valuatorios: Enfoque de


E METODOLOGICA Costos, de Mercado y de Ingresos, cuya comparativa y
ponderación resultará la conclusión de valor.

Fuente: Método de enseñanza de la Valuación.- Tesis de Grado UdeG.- MV. Arq. Pablo E. Prats Riestra – 2005

MV. Arq. Pablo Prats Riestra Bases de Valuación Inmobiliaria 66


IV.3. RESUMEN DE METODOS DE VALUACION EN MEXICO

IV.3.1. En la Colonia y el México Independiente

Método de • Presupuesto de Obra detallado


Cuantificación • Obteniendo de Precios Unitarios de cada Partida
De Partidas • Unidad de medición “Vara” (.838mm)
1607 • Se depreciaban las Fracciones de Vara

• Valores según su mayor o menor distancia a la


Método
Métodode de ciudad
Cruceros
Cruceros • Según el estado material del edificio
de
deesquinas
esquinas • La oferta y demanda
(1830):
(1830): • La Renta como elemento secundario
• Unidad de medición: “Vara cuadrada” (.838x.838mm)

Método de • Desechaba el método de Cruceros de Esquina


Tarifa de • La situación relativa a la orientación de la casa
Precios a • La figura del terreno y su relación frente / fondo
Mitad de • Desmerecían los lotes con mayor número de lados
calle (1869): • Las Servidumbres disminuían el Valor

IV.3.2. En el México Contemporáneo

Método del 1.- Se establecerse la Ley Predial en ese año y el sistema de nomenclatura de
Avalúo Región, Manzana y Predio. 2.- Surge la relación de proporciones de predios y
Catastral el parámetro del “Lote Tipo” y 3.- Se clasifican las edificaciones por tipos
(1933): según sus materiales, calidad de mano de obra y productividad media.

Método de • • Se
Se tomaron
tomaron aspectos
aspectos relativos
relativos aa lala Productividad
Productividad del del inmueble,
inmueble, sese
Capitalización consideran
consideranlas lasrentas
rentasreales
realesproducidas,
producidas,se sededucen
deducenlos losgastos
gastosPredial,
Predial,agua,
agua,
de Rentas administrativos,
administrativos, de de conservación
conservación yy loslos periodos
periodos de de desocupación
desocupación yy elel
producto
productosería
seríacapitalizado
capitalizadoaaunaunatasa
tasaanual.
(1934): anual.
• •Se
Seleleatribuye
atribuyealalilustre
ilustreIngeniero
IngenieroDon
DonEdmundo
Edmundode delalaPortilla
Portilla

Método • Se establece el análisis Financiero del avalúo, descontando:


Residual 1. Las inversiones en Urbanización, 2. Las cargas Fiscales y 3. La utilidad
para Terrenos Marginal, resultando el valor del terreno en bruto, sin fraccionar. (Ingeniero
(1949): Rafael Sánchez Juárez

Método de • Surge el primer Instructivo para Valuación de predios y las tablas de


divisiones Incrementos y castigos a los predios y se establece el “Valor de Calle” por
m2, mediante el siguiente Procedimiento:
Virtuales 1. Determinar en valor de la tierra y Construcciones
para 2. Relacionar las proporciones de los lotes
Terrenos 3. Estudio del lote prototipo
(1965): 4. Se establecen las “Divisiones virtuales o imaginarias”

MV. Arq. Pablo Prats Riestra Bases de Valuación Inmobiliaria 67


Método de la La Comisión Nacional Bancaria y de Seguros, establece 2 Métodos:
CNByS a) De Valor Físico o Enfoque tradicional de costos
b) Capitalización de Rentas reales o estimadas
(1974): Los resultados serían promediados obteniendo el Valor Comercial

Método 9 Considera aspectos relativos a la Productividad del inmueble, como las rentas
de la reales o susceptibles de producir y se deducen los gastos: Prediales, agua,
CABIN administrativos, de conservación y los periodos de desocupación del inmueble,
capitalizando el producto a una tasa anual ( Ingeniero Edmundo de la Portilla )
(1981):
Ahora INDAABIN (Instituto de administración de avalúos de Bienes Nacionales.

Método o 9 La Gran Transformación de la enseñanza de la valuación nace posteriormente


Enfoque al colapso de la estructura Bancaria del País, donde surgen fenómenos que
de modifican los procesos valuatorios.
Mercado • Se crea el “Consejo Nacional de Valuación” (CONAVAL), integrado por:
(1994): a) La Estructura Bancaria y Financiera del país
b) El Comité Técnico de Valuación de la Tesorería del DF
c) Las instituciones de enseñanza superior
9 Desarrollo de una investigación de mercado inmobiliario de corte estadístico,
mediante operaciones matemáticas que determinan indicadores confiables, que
son comparados contra los datos de la oferta y demanda de inmuebles en un
mercado real, sano y abierto.

Método
Método de
de 9 A partir transformación de la enseñanza de la valuación en México (1994)
Valor establecida como Metodología de Valuación Inmobiliaria dentro del marco de la
Valor
valuación Bancaria Pública y privada.
Comercial
Comercial
Es resultado de la obtención del promedio “ponderado” (no aritmético) de los
(1994):
(1994):
tres enfoques analíticos desarrollados en el estudio de valor;
A. El método Físico o directo
B. El Método de Capitalización de Rentas
C. El enfoque o Método de Valor de Mercado

MV. Arq. Pablo Prats Riestra Bases de Valuación Inmobiliaria 68


IV.4. ESTÁNDARES DE VALUACIÓN INMOBILIARIA (USPAP)

Para ilustrar al Valuador sobre los métodos de Valuación, a continuación se desglosa la


metodología de la USPAP (Uniform Standard of Professional Appraisal) para Valuación
Inmobiliaria, comúnmente utilizada en los Estados Unidos de Norteamérica.

Estándares de Valuación Inmobiliaria


Uniform Standards of Professional Appraisal Practice
22 / USPAP

Definición del Problema


Identificación Identificar los Definir el Identificación de Definir el tipo Identificar las
del Bién derechos propósito del la fecha del de Valor a limitantes
Inmueble inherentes avalúo avalúo considerar particulares

Analisis Preliminar
Datos Fuente de Personal
Cronograma
necesarios Datos Requerido

Recolección y Análisis de Datos


General Particular

Guberna- Sitio y Entorno Propiedades Deducciones Tasa de


Físicos Económicos Sociales Datos de costos
mentales Urbano Comparables y gastos Capitalización

Mejor y Mayor Uso

Estimación de Valores adicionales

Aproximaciones de valor
Costos Comparativa de ventas Ingresos
0

Conclusiones y consideraciones previas a la conclusión

Impresión del Reporte

MV. Arq. Pablo Prats Riestra Bases de Valuación Inmobiliaria 69


IV. 5. ESTRUCTURA DEL PROCESO VALUATORIO

A. Identificación del Bien

A.1. Solicitante
A.2. Propietario
A.3. Calle y número, carretera, Km. y margen
A.4. Colonia, fraccionamiento, ranchería o poblado
A.5. Municipio
A.6. Entidad federativa
A.7. Datos catastrales; región, manzana y lote
A.8. Datos de Inscripción en el Registro Publico de la Propiedad
A.9. Distancia del predio a la calle o esquina más cercana
A.10. Orientación y vientos dominantes
A.11. Verificación de linderos
A.12. Macro localización
A.13. Micro localización
A.14. Aerofotogrametría
A.15. Sistemas Geodésicos; cartas geográficas o Sistemas de Posicionamiento
Global (GPS) mediante la obtención de; latitud-longitud-altitud, geoclave y
cota de Nivel de Aguas Máximo Extraordinario (NAME), determinado por la CNA
(Comisión Nacional del Agua).

B. Derechos y Obligaciones Inherentes

B.1. Valorizar los derechos de posesión


B.2. Determinar el tipo de Régimen de Propiedad a que se encuentra sujeto el
bien en estudio:

B.2.1. Patrimonio Nacional


B.2.2. Dominio Público de la Federación
B.2.3. Dominio Privado de la Federación
B.2.4. Propiedad Privada
B.2.5. Condominio
B.2.6. Copropiedad
B.2.7. Certificados de Participación Inmobiliaria o Certificados de Vivienda
B.2.8. Propiedad Social
B.2.8.1. Régimen Ejidal
B.2.8.2. Régimen Comunal
B.3. Restricciones y afectaciones; viales, ambientales, de contexto urbano.
B.4. Servidumbres
B.5. Demasías y faltantes
B.6. Derechos del subsuelo o espacio aéreo
B.7. Ingresos por rentas
B.8. Contratos
B.9. Gravámenes y derechos de dominio

MV. Arq. Pablo Prats Riestra Bases de Valuación Inmobiliaria 70


C. Propósitos del Avaluó:

En general existen múltiples propósitos u objetos de formulación de Avalúos, de los


cuales mencionaremos los siguientes, entre otros, por ser los más recurridos:

C.1. Traslación de Dominio: Compraventa, enajenación


Sucesión hereditaria
Donación
Permutas
Fusión o segregación.
División o fusión de empresas
Plusvalía en modificaciones de vías públicas o nodos
Viales
Otros

C.2. Arrendamiento; Justipreciación


Renta referida
Renta económica
Contratada
Excesiva
A Porcentaje
En comodato
Congelada
Largo plazo
Opción a Venta.

C.3. Obtención de créditos; hipotecarios, prendarios, de habilitación o avio,


quirografarios, etc.
C.4. Fianzas: de cumplimiento, de anticipo, de vicios ocultos, de garantía tributaria
C.5. Seguros
C.6. Indemnizaciones o Afectaciones
C.7. Propósitos contables; reexpresión de estados financieros, evaluación de proyectos
de Inversión y Valuación de negocios en marcha.
C.8. Tributación fiscal o predial
C.9. Controversias judiciales: civiles, mercantiles, penales, familiares, constitucionales,
reivindicatorios, peritajes de daños, de construcción, de obra ejecutada o faltante,
topográficas o deslindes, etcétera.

D. Fecha de Estimación del Valor:

D.4. Valor Actual


D.5. Referido D.5.1. Ajustado
D.5.2. En moneda extranjera
D.5.3. Fluctuaciones monetarias

MV. Arq. Pablo Prats Riestra Bases de Valuación Inmobiliaria 71


E. Determinación del Valor

En general el estudio pormenorizado que sustenta la determinación del valor de un


bien, es el documento pormenorizado denominado Avalúo, y debe necesariamente
contener los siguientes conceptos:

E.1. Antecedentes: entorno urbano, características físicas, forma,


dimensiones, topografía, descripción del Inmueble, de sus elementos
constructivos e Instalaciones especiales, accesorias y complementarias.

E.2. Consideraciones Previas al Avaluó; objeto, metodología, términos,


declaraciones, documentación recabada y proporcionada.

E.3. Determinación y cálculo de enfoques de Valor; de costos, de ingresos y


de mercado.

E.4. Resumen de resultados, fundamentación del método seleccionado,


conclusión de Valor, Referencias de valor (en su caso), indicadores
paramétricos y notas.

E.5. Anexos: documentación técnica y legal:

• Uso del suelo autorizado (factor decisivo en Valor del inmueble)


• Alineamiento y número oficial
• Contratos de arrendamiento (en su caso)
• Facturas de maquinaria y/o pedimentos aduanales de equipos e
instalaciones especiales, accesorias o complementarias.
• Bitácoras y recibos o facturas de mantenimiento (en su caso)
• Planos y reportes fotográficos
• Archivo y/o base de datos de avalúos similares realizados
• Especificaciones y precios unitarios (urbanización, construcción,
maquinaria y equipo, instalaciones especiales, etc.)
• Información del mercado inmobiliario (base de datos, periódicos y
revistas especializadas, fuentes de la red mundial (www).

MV. Arq. Pablo Prats Riestra Bases de Valuación Inmobiliaria 72


I.- Antecedentes
Clave
Solicitante y Fecha Régimen de Objeto
Cuenta Predial Catastral
propietario Género Propiedad Ubicación
Datos del

II.- Características Urbanas


Contaminación
Clasificación Construcción Indice de Uso de Suelo
Ambiental Vigilancia Servicios Equipamiento
de Zona dominate Saturación Población
Vias de Acceso

MV. Arq. Pablo Prats Riestra


III.- El Terreno
Servidumbres
Tramos de Orientación Macro y Superficie, Topografía y Densidad Intensidad de
y/o
Calle Colindancias Microlocalización Panorama Habitacional Construcción
Restricciones
Esquematización

IV. Descripción General del Inmueble


Uso actual y Calidad de Unidades
Calidad y Clasificación No. de Niveles Edad Vida Util Estado de Conservación
Distribución Proyecto Rentables

V.- Elementos de Construcción


a) Obra Negra: Cimentación, b) Revestimientos y Acabados: Aplanados d) Instalaciones Hidro- f) Puertas y j) Instalaciones Especiales,
e) Instalación g) Vidriería y Plásticos, h)
Estructura, Muros, Entrepisos, Interiores y ext, plafones, lambrines, pisos, c) Carpintería Sanitarias, muebles de baño, Ventanerías Accesorias y
Eléctrica Cerrajería, i) Fachadas
Techos, Azotea y Bardas zoclos, escaleras, pintura. muebles de cocina Metálicas Complementarias.

VI.- Consideraciones Previas al Avalúo


a) Objetivo del Avalúo b) Metodología c) Definicion de Términos d) Declaraciones e) Documentos

IV. 6 FORMATO DE AVALUO INMOBILIARIO


Desarrollo de los Enfoques de Valuación
VII.- Costos VIII.- De Mercado IX.- Ingresos

Bases de Valuación Inmobiliaria


a) Del Terreno a) Terrenos en Venta Renta Bruta Mensual
b) De las Construcciones b) Inmuebles en Renta Deducciones
c) Instalaciones Especiales c) Inmuebles en Venta Renta Neta Mensual
d) Elementos Accesorios d) Homologación Renta Neta Anual
e) Obras Complementarias e) Bolsa Inmobiliaria Tasa de Capitalización Anual
f) De los Indirectos Valor de Mercado
Valor Físico Valor de Capitalización

X.- Resúmen de los Métodos Aplicados


Costos Comparativo de Mercado Ingresos

XI.- Consideraciones Previas a la Conclusión


Utilidad, escases y poder
Sociales Económicas Políticas Físicas Oferta y Demanda
Adquisitivo
IV. 6. ESQUEMATIZACION DE FORMATO DE AVALUO INMOBILIARIO

X.- Conclusión
Referencia de Certificación Fecha de
Notas
Valores de Valor formulación

XI.- Reporte Fotográfico

XII.- Anexos

73
I.- Antecedentes
Régimen de
Ficha de levantamiento de Bienes Solicitante y Fecha Clave Catastral
Históricos Propiedad, Objeto Datos del RPP
Catalogados propietario Género Cuenta Predial
Ubicación

II.- Características Urbanas


Clasificación y/o Contaminación Vigilancia
Construcción Índice de Uso de Suelo
Declaratoria de Ambiental Vías Servicios y
dominante Saturación Población
Zona de Acceso Equipamiento

III.- El Terreno
Superficie, Servidumbres
Tramos de Orientación Macro y Micro Densidad Intensidad de Restricciones
Topografía y y/o
Calle Colindancias localización Habitacional Construcción INAH e INBA
Panorama Restricciones

MV. Arq. Pablo Prats Riestra


IV. Descripción General del Inmueble
Uso actual Calidad Clasificación Tipología de Elementos Datación Edad Estado Calidad Unidades
y de la Civil Religiosa Funeraria Arquitectónicos No. de Niveles Cronológica y de del Rentables
Distribución Construcción Militar Emblemática Simbólica Constructivos Ornamentales Vida Útil Aparente Conservación Proyecto

V.- Valores del Objeto Arquitectónico


O b j e t i v o s S u b j e t i v o s
Expresión Elementos Armonía De Técnica
Plástica Ornamentación Integración Uso Utilidad Funcionalidad Histórico Artístico Autenticidad De Autoría Social Espiritual Simbólico
Formal Tipológicos (Trazo) Constructiva

VI.- Elementos de Construcción


a) Obra Negra: Cimentación, b) Descripción y Clasificación de Elementos d) Carpintería e) Instalaciones Hidro- g) Puertas y k) Instalaciones Especiales,
c) Revestimientos y Acabados: Aplanados Int. y Ext., f) Instalación h) Vidriería y Plásticos, i)
Estructura, Muros, Entrepisos, Arquitectónicos Relevantes, Ornamentación en Sanitarias, muebles de baño y muebles Ventanerías l) Accesorias y
Fachadas e Interiores.
plafones, lambrines, pisos, zoclos, escaleras, pintura. Eléctrica Cerrajería, e j) Fachadas
Techos, Azotea y Bardas de cocina. Metálicas m) Complementarias.

VII.- Consideraciones Previas al Avalúo


a) Objetivo del d) Análisis f) Definición de
b) Análisis de Valores Objetivos c) Análisis de Valores Subjetivos e) Metodología g) Declaraciones h) Documentos
Dictamen Tipológico Términos

METODOLOGÍA PARA VALUACIÓN DE INMUEBLES CATALOGADOS

Bases de Valuación Inmobiliaria


VIII.- Costos IX.- Mercado X.- Ingresos XI.-Métodos Subjetivos
Partidas Extracción de Muestras Conceptos Vía Tabla Angelópolis Vía Matriz de Coeficientes
a) Del Terreno a) Terrenos en Venta Renta Bruta Mensual Variables Categorías Características
b) De las Construcciones b) Inmuebles en Renta Deducciones Datación Monumento Histórico x Ley Estado Físico
c) Instalaciones Especiales c) Inmuebles en Venta Renta Neta Mensual Original Museos Históricos Relevantes x ley Alteraciones
d) Elementos Accesorios d) Homologación Renta Neta Anual Restaurado Inmueble de Valor Histórico Ambiental Corriente Estilística
e) Obras Complementarias e) Bolsa Inmobiliaria Tasa de Capitalización Anual Reconstruido Inmueble de Valor Artístico relevante Datación
f) De los Indirectos f) Valor de Mercado Deteriorado Inmueble de Valor Artístico Ambiental Uso Original
g) Análisis de P.U. Edificación Actual Armónica Uso Actual

Vía Valor de reproducción Vía Estudio de Mercado Valor de Capitalización Vía Métodos Estimativos Edificación NO Armónica No. De Niveles
Nivel de Intervención

XII.- Resumen de los Métodos Aplicados


Costos Comparativo de Mercado Ingresos Subjetivos

XIII.- Consideraciones Previas a la Conclusión


Sociales Económicas Políticas Físicas Oferta y Demanda Utilidad, escasez y poder Adquisitivo Valores Subjetivos

XIV.- Conclusión
Referencia de Valores Certificación de Valor Fecha de Formulación Notas

XV.- Reporte Fotográfico


IV. 7. ESQUEMA DEL FORMATO DE AVALUO DE INMUEBLES CATALOGADOS

Fuente: Valuación de Inmuebles Catalogados.- Tesis de Grado UdeG.- MV. Arq. Margarita Arechederra Sauvagé.- 2006
XVI.- Anexos

74
IV. 8. FORMATO DEAVALUO INMOBILIARIO

MV. Arq. Pablo Prats Riestra Bases de Valuación Inmobiliaria 75


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MV. Arq. Pablo Prats Riestra Bases de Valuación Inmobiliaria 77
MV. Arq. Pablo Prats Riestra Bases de Valuación Inmobiliaria 78
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MV. Arq. Pablo Prats Riestra Bases de Valuación Inmobiliaria 83
MV. Arq. Pablo Prats Riestra Bases de Valuación Inmobiliaria 84
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BOLSA INMOBILIARIA AVALUO No. 010/2001/P
CASAS EN VENTA Hoja 14

PRECIO P.U. UBICACIÓN TERR. CONS. REC BÑ EST ED CONTACTO


$650,000.00 $5,000.00 BOSQUES DE VHSA. 160.00 130.00 3.0 2.0 2.0 7.0 04493-70-40-46
$1,250,000.00 $5,000.00 PLAZA KRISTALL 300.00 250.00 4.0 3.0 3.0 2.0 213-57-25
$1,280,000.00 $7,111.11 FRACC. GALAXIAS T2000 160.00 180.00 3.0 2.5 3.0 16.0 044 (93) 76 33 28
$1,300,000.00 $3,250.00 FRACC. OROPEZA 350.00 400.00 3.0 2.5 2.0 12.0 3 15-19 37
$1,400,000.00 $5,223.88 CAMPESTRE TAB 2000 300.00 268.00 3.0 2.5 2.0 8.0 044 (93) 70 16 36
$1,600,000.00 $6,400.00 TAB. 2000 230.00 250.00 3.0 3.0 2.0 14.0 04493-20-43-78
$1,650,000.00 $6,600.00 TABASCO 2000 200.00 250.00 3.0 2.5 3.0 11.0 3 15-19 37
$1,650,000.00 $3,666.67 COL. GARCIA 710.00 450.00 6.0 4.0 2.0 13.0 04493-05-40-73
$2,000,000.00 $6,666.67 FRAMBOYANES 360.00 300.00 3.0 3.5 2.0 8.0 CENTURY XXI 312-0628
$2,200,000.00 $6,470.59 PRADOS DE VHSA. 400.00 340.00 3.0 3.0 2.0 3.0 04493-20-66-24
$2,400,000.00 $9,564.80 COL. JESUS GARCIA 367.38 250.92 3.0 4.5 2.0 9.0 CENTURY XXI 312-0628
$2,500,000.00 $10,869.57 LAS FLORES 270.00 230.00 3.0 3.0 2.0 15.0 04493-91-13-41
$2,500,000.00 $6,410.26 FRACC. LOMA LINDA 360.00 390.00 3.0 2.5 2.5 12.0 354-1291
$2,500,000.00 $5,952.38 BONANZA PREMIER 670.00 420.00 4.0 5.0 3.0 8.0 04493-11-44-34
$2,800,000.00 $6,222.22 CAMPESTRE TAB 2000 600.00 450.00 4.0 3.0 3.5 6.0 315-1937
$2,800,000.00 $7,000.00 PRADOS DE VHSA. 600.00 400.00 3.0 3.0 2.0 2.0 04493-92-48-70
$3,000,000.00 $8,571.43 PRADOS DE VHSA. 400.00 350.00 3.0 2.5 3.0 8.0 314-1157
$3,000,000.00 $7,772.02 PRADOS DE VHSA. 900.00 386.00 3.0 3.0 2.0 8.0 04493-92-48-70
$3,200,000.00 $8,290.16 PRADOS 640.00 386.00 3.0 3.0 2.0 6.0 04493-92-48-70
$3,200,000.00 $8,000.00 LOMA LINDA 750.00 400.00 4.0 6.0 2.0 5.0 354-45-20 312-08-86
$3,500,000.00 $4,729.73 FRAMBOYANES 1,000.00 740.00 4.0 5.0 2.0 4.0 316-19-23
$3,500,000.00 $3,888.89 JARDINES DE VHSA. 1,000.00 900.00 3.0 3.5 2.0 9.0 CENTURY XXI 312-0628
$4,250,000.00 $6,343.28 PLAZA CRISTAL 800.00 670.00 3.0 2.0 4.0 7.0 354-1291
$4,250,000.00 $3,541.67 LOMA LINDA, C. SAGITARIO 200.00 1,200.00 4.0 5.5 3.0 14.0 CENTURY XXI 312-0628

SINDICATO AGRARIO 201 360.00 538.00 4.00 5.00 2.00 10.00

$ 6,356.05 Promedio
$ 6,405.13 Mediana
$ 5,000.00 Moda
$ 2,247.79 Desviación típica
$ 8,603.84 Límite superior Lím Sup. = PROM + DESV STD
$ 4,108.27 Límite inferior Lím Inf. = PROM - DESV STD
$ 5,681.09 Tendencia

MV. Arq. Pablo Prats Riestra Bases de Valuación Inmobiliaria 86


CAPITULO V
VALUACIÓN DE TERRENOS
V. 1 COMPOSICION TERRITORIAL DE LA REPUBLICA MEXICANA

El extensión Territorial de la República Mexicana, dispone de una superficie de Un


millón 960 mil Kilómetros cuadrados, de los cuales; Un millón 953 mil 100 Km2,
corresponden a la Superficie Continental y el resto, es decir; Cinco mil kilómetros
cuadrados a la Superficie “Insular” (Islas). La Plataforma continental está compuesta
de; Zonas Forestales, Praderas y Tierras arables por su clasificación del tipo de suelos.

GRAFICA DE SUPERFICIE CONTINENTAL E INSULAR

REPUBLICA MEXICANA

Superficie Total 19600001,953,100 km2


Superficie Continen 1953100
2,000,000
Superficie Insular 5000

EXTENSION EN Km 2
1,500,000

REPUBLICA
REPUBLICA MEXICANA
MEXICANA 1,000,000
5,000 km2
500,000

0
Superficie Continental Superficie Insular
CLASIFICACION

% DE DISTRIBUCION DE LA TIERRA

Zonas Tierras
Forestales Arables
33% 16%

Superficie:
Superficie:1’960,000
1’960,000Km2.
Km2.

Praderas
51%

V.1.1. COMPOSICION DEL USO DE


SUELO EN EL DISTRITO FEDERAL

MV. Arq. Pablo Prats Riestra Bases de Valuación Inmobiliaria 87


V. 2. ESTRUCTURA URBANA

Es indispensable que el Valuador Inmobiliario posea información precisa y actualizada


de la Estructura Urbana de la ciudad donde esté emplazado el inmueble a Valuar. Con
este propósito haremos referencia de sus principios básicos:

La ciudad como elemento concentrador de asentamientos humanos, parte inicialmente


de un esquema denominado “Distrito Urbano” que aloja una población entre 75 y 100
mil habitantes, dicho esquema que describe un esquema geométrico de forma
rectangular, inicialmente limitado por una “vialidad periférica”, o de acceso controlado.

Dicho esquema urbano se divide virtualmente en cuatro secciones idénticas


denominadas “Unidades Barriales”, que a su vez, se subdividen en cuatro secciones
también idénticas denominadas “Unidades Vecinales”.

MV. Arq. Pablo Prats Riestra Bases de Valuación Inmobiliaria 88


V. 3. CLASIFICACIÓN DE PREDIOS

MV. Arq. Pablo Prats Riestra Bases de Valuación Inmobiliaria 89


FORMAS DE PREDIOS REGULARES
Manual de la Tesorería del D.F.

20°
90° 90°
90°
100°
80°
80º a 100°

90° 90° 90° 90° 90° 100° 80° 90° 90°

CALLE CALLE CALLE

100° 80° 90° 80°


90°
100°

100° 100° 100° 100° 100° 80° 100°


80° 80° 80° 80° 80°

CALLE

80° 80° 100° 80°

90°

80° 100° 80° 90° 100° 80°


90° 90° 90°

CALLE CALLE

20° ancón hasta 1.00 m.


CALLE
ancón hasta 1.00 m.
de 80° a 100º

con o sin pancoupe


80° 80° ancón hasta 1.00 m.

CALLE
CALLE

CALLE CALLE

CALLE

CALLE
CALLE

MV. Arq. Pablo Prats Riestra Bases de Valuación Inmobiliaria 90


De acuerdo a su posición se clasifican en 7 tipos:

Estos pueden ser: 0) Intermedio, 1) Esquina, 2) Intermedio Dos Frentes, 3) Intermedio


Dos o más Frentes, 4) Cabecero, 5) Manzanero cuatro ó más Frentes, 6) Manzanero
Tres Frentes, 7) Interior.

MV. Arq. Pablo Prats Riestra Bases de Valuación Inmobiliaria 91


V. 4. EL LOTE TIPO O PROTOTIPO

Se denomina “Lote Tipo” a la dimensión “estándar” de un predio enclavado en una


manzana urbana. Generalmente el fondo del lote prototipo se da en función del ancho
de la manzana urbana, y la dimensión de su frente, dependerá del tipo de urbanización
de la zona ó colonia donde se encuentre situado. Esto implica que las proporciones de
los lotes “prototipo” están regidas en primer lugar, por los diversos tipos de urbanización
existentes y, en segundo término por los usos y destinos del suelo urbano existentes en
la ciudad, tal como se indica a continuación:

DIMENSIONES DE LOTES ESTÁNDAR O PROTOTIPO


TIPO DE ZONA LOTE TIPO
Frente / Fondo ÁREA EN m2

Habitacional de Interés social 7.00 x 15.00 105.00


Habitacional tipo medio 8.00 x 20.00 160.00
Residencial medio 12.00 x 30.00 360.00
Residencial de lujo 20.00 x 30.00 600.00
Industrial 50.00 x 100.00 5,000.00
Rústico 100.00 x 100.00 10,000.00

La tabla anterior, ilustra las dimensiones más comunes de los “lotes tipo” o “prototipo”
de cada zona o fraccionamiento, que integran un determinado distrito urbano, formado
por lotes o predios cuya relación Frente-Fondo, está dada por las dimensiones propias
de una manzana urbana de un centro de población o ciudad común en el territorio de la
República Mexicana en general. Dichas dimensiones pueden presentar variaciones en
función del tipo de urbanización, ó bien encontraremos también lotes con dimensiones
menores a siete metros de frente, asentados generalmente en el centro de la ciudades,
donde los propietarios o moradores a través del tiempo, han realizado sub-divisiones ó
segregaciones para traslado de dominio, donaciones, etcétera, no siempre con
anuencia de las autoridades correspondientes.

V. 4.1. Consideraciones para Valuación de Predios

Esta práctica de subdividir lotes, en la actualidad en sancionada por la ley General de


Asentamientos Humanos, y queda a juicio de la Secretaría de Desarrollo Urbano y
Protección Ambiental, (SEDESPA), o del propio Ayuntamiento de cada localidad en
particular, el otorgamiento de autorizaciones relativas a fusiones o subdivisiones de
predios, a través de la Dirección de Obras Públicas local, o de la autoridad en el ámbito
de sus respectivas competencias.

Para el caso particular de que el predio en estudio disponga de un frente menor a siete
metros, será necesario aplicarle un factor de demérito denominado: “Frente Menor al
del Lote Tipo”, en función de que independientemente de que no cumple con la norma
del frente mínimo prototipo, dificulta en gran medida la elaboración del Proyecto
Arquitectónico, aspecto que afectará desde luego el Valor del lote, debiendo hacer las
consideraciones pertinentes al caso durante el procedimiento valuatorio.
MV. Arq. Pablo Prats Riestra Bases de Valuación Inmobiliaria 92
V. 5. DIVISIONES VIRTUALES PARA VALUACION DE PREDIOS

Una vez que hayamos determinado la forma y la posición del lote en la manzana de su
localización, procederemos a Seccionarlo en Fracciones que denominaremos
“Divisiones Virtuales”, de la siguiente manera:

A) Inscribiremos un rectángulo con la mayor área


posible con proyección al frente de la calle. A
esta fracción la denominaremos como “Áreas
Regulares” (Ar).

B) Las superficies remanentes de la inscripción del


rectángulo mayor, se limitarán con líneas
punteadas, con dirección hacia el frente de la
calle y en relación con el rectángulo mayor
Inscrito, y con prolongaciones hacia los linderos
del Fondo y Frente del lote.

C) A cada una de la fracciones ó polígonos que


resulten de la División Virtual efectuada, ya sean de fondo, laterales ó con frente
a la calle, se procederá a asignarle nomenclatura y a determinar el área gráfica
de que dispongan, con relación a la superficie total del lote valuado.

De ésta manera habremos concluido con el primer paso para la Valuación del predio en
cuestión, denominada: “División Virtual del Lote para la Valuación”

Cabe mencionar que es indispensable contar con un plano del predio a Valuar, a
rigurosa escala, el cual deberá ser proporcionado por el solicitante del Avalúo, en el que
se procederá a realizar la división de las Fracciones Virtuales requeridas.

La superficie total del lote Valuado, deberá coincidir con lo expresado en la escritura de
propiedad, tanto en área como en las dimensiones de sus linderos y en sus propietarios
o tenedores. Asimismo, deberá concordar con la posición del Norte magnético o
astronómico de la carta urbana de la ciudad, “En el caso de no ser así, será necesario
realizar un levantamiento físico del lote, con el objeto de verificar la superficie, los
linderos y la posición del Norte”.

Deberá observarse también que no exista un área excedente ó menor a la expresada


en la escritura, planos, boletas prediales ó cualquier otro documento que compruebe ó
demuestre la posesión legal de dicho inmueble.

Demasías o Excedentes: Para el caso de que existan demasías ó áreas excedentes


del lote, ésta no podrá ser incluida en el cómputo del área total, debido a que no se
encuentra legalmente asentada en la escritura. De igual manera, no se encuentra
catastrada ni mucho menos del Registro Público de la Propiedad y del Comercio de la
localidad, razón por la cual no se le asignará valor alguno en el avalúo.

MV. Arq. Pablo Prats Riestra Bases de Valuación Inmobiliaria 93


Ejemplo de División Virtual de un Predio Urbano

Factor de Forma

*** FACTOR DE FORMA *** Anexo "B"


D A T O S
SL = 8,768.50 m2 SL = SUPERFICIE DEL LOTE
Sr = 6,294.61 m2 SR = SUPERFICIE REGULAR
AR = 2,473.90 m2 AR = AREA RESTANTE
Sf = 2,245.62 m2 Sf = AREA IRREGULAR CON FRENTE
Sr = 222.30 m2 Sr = AREA IRREGULAR SIN FRENTE
Sm = 4,372.32 m2 Sm = SUPERFICIE MEDIA (LOTE TIPO)

ARf = Sr / Ar AV. VIVEROS


ARf = 2,245.62 ÷ 2,473.90 = 0.9077
ARr = Ar / Sr = 222.30 ÷ 6,294.61 = 0.0353 Sf Sf
Pr = Fondo/ Frente = 114.00 ÷ 38.38 = 2.9703 SR

*** EFICIENCIA DEL RECTANGULO MAYOR *** Sr Sr

eR = (A) SR / SL * SR = (SR + SF) SR


Sf Sf
(A) = 1.21 - (0.07 PR) POR LA COND. 3 MENOR 4 MENOR 9 AV. NUEVA IMAGEN
8,540.23
eR = 1.21 - 0.07 x 3.13 X
8,768.50
eR = 1.21 - 0.219 x 0.974
eR = 1.21 - 0.213 = 0.997

*** EFICIENCIA DEL AREA RESTANTE *** CROQUIS


SR
eAr = 1 - x 0.5 + 0.2 ARf 0.8 + 0.2 ARr
SL
6294.61
eAr = 1 - x 0.5 + 0.2 0.9077 0.8 + 0.2 0.0353
8768.50
eAr = 0.2821 x 0.6815 x 0.8071
eAr = 0.1552

*** FACTOR DE FORMA ***


Ff = eR + eAr = 0.997 + 0.1552 = 1.152

*** FACTOR DE IRREGULARIDAD ***


F.I. = A Reg. / A Tot = 6,294.61 ÷ 8,768.50 = 0.7179 = 0.8473

*** FACTOR DE SUPERFICE ***


F.s. = Sl / Sm = 8,768.50 ÷ 4,372.32 = 2.0055
PARA Fs menor a 2; Fs = 1.05 - 0.025 Ps = 1.05 0.0501 0.9999

*** FACTOR RESULTANTE FINAL ***


½
F.R. = ( Fm1 x FM1) (Fm2 x FM2) ½
F.R. = 0.8473 x 1.152 x 0.9999 x 1.00
F.R. = 0.9759 x 0.999864 0.9999
F.R. = 0.9757 x 0.9999 = 0.9757

MV. Arq. Pablo Prats Riestra Bases de Valuación Inmobiliaria 94


V. 6. FACTORES DE VALUACIÓN PARA TERRENOS

Una vez efectuadas las “Divisiones Virtuales” de lote a valuar, procederemos a analizar
de manera independiente cada una de las Fracciones encontradas, procediendo a
calcular los correspondientes Factores de Demérito ó Premio a que se haga acreedora
cada fracción, con la aplicación de las siguientes fórmulas:

FACTOR DE ÁREA:
Este factor determina la relación existente entre el área del Lote Tipo y el área total
Valuada, mediante la siguiente Fórmula:

F.A. = Factor de Área = 0.25 ( Área del Lote Tipo ) + 0.75


Área Total Valuada

Este concepto debe aplicarse a los lotes cuya superficie es menor ó mayor a la del Lote
Tipo o prototipo. Al aplicarse ésta fórmula encontraremos dos variantes:

A) Cuando se aplique a un lote mayor al del lote Tipo Valuado, resultará un Factor
de Demérito.
B) Cuando se aplique a un lote menor que el Lote Tipo Valuado, resultará un Factor
de Incremento ó Premio.

FACTOR DE IRREGULARIDAD:

F.I. = Factor de Irregularidad = √ Área Regular


Área total

De ésta Formula resultará un factor de Demérito aplicable a la Áreas Irregulares


resultantes de la División Virtual Efectuada al lote Valuado.

FACTOR DE FONDO:
De esta manera calcularemos los deméritos ó castigos aplicables a las Fracciones que
presenten Fondo mayor al del Lote Tipo predominante en la manzana ó zona.

F.F. = Factor de Fondo = 0.70, 0.49, 0.34, 0.24

La primera Fracción que sobrepase en Fondo del Lote Tipo será demeritada con un 30
por ciento, es decir, se aplicara la constante de 0.70. A la segunda fracción que
sobrepase el doble del fondo del Lote Tipo se le aplicará una constante de 0.49, y así
sucesivamente, de acuerdo a las constantes referidas.

FACTOR DE FRENTE:

Se aplicará la siguiente fórmula cuando el predio a Valuar disponga de un frente menor


a siete (7.00) metros.

F.Fr = Frente / 7 (Frente del lote valuado entre el frente mínimo)

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Existe otra variante para calcular el Factor del “Frente menor al del Lote Tipo”:

F.Fr es = a 1.00, Sí el Frente del lote es igual a siete metros


F.Fr es = a 0.72, Sí el Frente del lote es menor a siete metros
F.Fr es = a 0.65, Sí el Frente del lote es menor a cuatro metros

FACTOR DE PENDIENTE:

A los Predios que por su topografía, presenten “Irregularidades verticales”, es decir,


pendientes ascendentes ó descendentes con respecto al nivel de calle, se les aplicarán
las siguientes fórmulas:

F.S. = Factor de Pendiente


Ascendente para S < a 1.00, F.S. = 1 - (S / 7)
Ascendente para S < a 1.00, F.S. = 1 - (2S / 10)
Para “S” mayor a 1.00 m F.S. = 0.800

Cabe mencionar que otros manuales de Valuación consideran el anterior factor como
“Factor de Topografía”, aplicando la siguiente Fórmula:

Factor de Topografía = 1 - (0.350 t)


Donde “t” = “Talud Equivalente”

Cualquiera de las Fórmulas anteriores (Factor de Pendiente ó de Topografía) es válida


en el procedimiento Valuatorio de terrenos.

FACTOR DE UBICACIÓN:

Dependiendo de la zona en que se localice el lote valuado y de acuerdo a la posición de


éste en la manzana de referencia, se hará acreedor a la aplicación de los siguientes
Factores de Ubicación:

TABLA DE FACTORES DE INCREMENTO O DEMERITO APLICABLE A LOTES


URBANOS, DE ACUERDO A SU POSICION EN UNA MANZANA

TIPO DE ZONA
REFERENCIA POSICION DEL LOTE EN LA
Gráfico V.3. MANZANA RESIDENCIAL COMERCIAL

0 Intermedio 1.00 1.00


1 Esquina 1.15 1.20
2 2 Frentes 1.10 1.15
3 3 o más Frentes 1.15 1.20
4 Cabecero 1.25 1.35
5 Manzanero o más frentes 1.30 1.40
6 Manzanero 3 Frentes 1.25 1.35
7 Interior 0.70 0.75

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V. 7. CUADRICULA UNIVERSAL TRANSVERSA (UTM)

V. 8. GEOCLAVE

En general la localización de Predios se realiza mediante el uso de Cartas Urbanas o


Planos Catastrales, que refieren la ubicación precisa del lote dentro de una manzana,
zona o sector de la ciudad, a continuación se detallan los métodos de localización más
recurridos:

La ubicación de Predios Rústicos alejados de las manchas Urbanas, representa una


problemática para el Valuador en cuanto a la certeza de su ubicación, a la falta de
Catastros Rurales precisos.
MV. Arq. Pablo Prats Riestra Bases de Valuación Inmobiliaria 97
La localización de este tipo de bienes se realiza mediante el Uso de Navegadores
Satelitales (GPS), posicionando dicho instrumento en alguno de los vértices del
polígono, donde se tomará la lectura de las coordenadas geográficas (Latitud y
Longitud).

Clave de Identificación Numérica Georeferenciada (Geoclave)

En la actualidad por disposición de la Secretaría de la Reforma Agraria, todos los


planos de predios rústicos sin excepción, deberán consignar el Código de Identificación
numérico o Geoclave, compuesta de trece cifras.

La Geoclave define un punto en el espacio dado por los datos numéricos de – Latitud y
Longitud – expresados en Grados, Minutos y Segundos, que se denominan
“Guarismos”, y de la consecución de dichos datos, resultan trece cifras que forman la
“Clave de Identificación numérica” o Geoclave del lote en estudio.

A continuación se muestra un ejemplo de Cálculo de la Geoclave de la Ciudad de


Villahermosa, Tabasco.

Si los grados de Longitud obtenidos son mayores a 100; se elimina el primer número.
El Número de Control es igual a la suma de los guarismos, para el caso de que dicha
sumatoria resulte una cifra mayor a 9, se vuelven a sumar los guarismos hasta que
resulte un número con un solo guarismo.

MV. Arq. Pablo Prats Riestra Bases de Valuación Inmobiliaria 98


V. 9. CONCLUSIÓNES AL VALOR DEL TERRENO

Una vez concluido el cálculo de los factores de demérito e incremento correspondientes


a las Divisiones Virtuales aplicadas al lote en estudio, se procederá al vaciado de los
datos al Inciso “a” de la hoja de Avalúo Físico o Enfoque de Costos del formato
correspondiente. (Véase pág. 82, inciso “a” Del terreno), de la manera siguiente:

Fracción.- Se consignará verticalmente el número de fracciones encontradas, en orden


numérico progresivo, es decir, Fracción 1,2,3,4, etcétera.

Localización.- En ésta casilla se describirá la posición de cada fracción en el lote; ya


sea, frente, fondo, lateral, etcétera. Para el caso de que el lote en estudio, no requiera
de divisiones virtuales o imaginarias por tratarse de un lote estándar o prototipo, el área
total valuada será considerada como una sola fracción a la que denominaremos como:
“Integra, única o total”.

Área en m2.- Se expresará el área total de cada fracción en metros cuadrados. La


sumatoria total de las fracciones – en todos los casos - será igual a la superficie que
consigna la escritura de propiedad.

Valor Unitario ($/m2).- Corresponderá al “Valor de Calle” o calles que limitan al terreno,
resultantes del estudio de mercado correspondiente, cuyas cantidades se expresarán
en Valores “llenos” o “promediados” - según el caso.

Factor.- En ésta posición, se asignarán el Factor o Factores resultantes aplicables a


cada fracción y, en la siguiente casilla el motivo de su aplicación.

Valor Unitario resultante ($/m2).- Esta casilla contendrá la expresión en moneda que
resulte de multiplicar cada Factor, por su Valor de calle correspondiente.

Importe.- Corresponderá al Valor Parcial de cada Fracción. La sumatoria total de


Valores Parciales se asignará en la casilla denominada “Valor Unitario Resultante”
como conclusión final de Valor del Terreno estudiado. Asimismo, se deberá anexar
también los siguientes índices:

1. Área total de la Fracción o Fracciones Valuadas


2. Valor promedio predominante del terreno valuado, expresado $ / m2, como
resultado de la división del Valor total de terreno entre el área total Valuada.

Para el caso de los factores de Incremento por Esquina expresados en la tabla de la


página anterior, independientemente de que la zona sea Residencial ó Comercial, el
incremento ó premio correspondiente se hará en todos los casos sin excepción, a una
sola Fracción de 400 m2, es decir, se tomará una distancia de 20 mts a lo largo del
paramento horizontal de la banqueta, hacia ambos lados de la esquina Valuada.

Sin embargo, no omitiremos mencionar que en relación a la aplicación de los factores


mencionados con anterioridad, en todos los casos, es conveniente aplicar aquellos
Índices que demeriten en menor cuantía al lote Valuado, en virtud de que no veamos
lesionado excesivamente el Valor final del predio estudiado.
MV. Arq. Pablo Prats Riestra Bases de Valuación Inmobiliaria 99
V. 10. INVESTIGACIÓN DE TERRENOS EN BASE A HOMOLOGACIONES
Mercadeo de Terrenos

El mercadeo de Terrenos en base a Homologaciones, es un desarrollo analítico del cual


se obtiene un Valor que resulta de comparar el Bien que se valúa (sujeto) con el precio
ofertado de cuando menos tres bienes similares (comparables) y consiste en una
investigación de Tipo estadístico y de corte Paramétrico, que el Valuador realizará
mediante la extracción de muestras de inmuebles similares al sujeto estudiado, en las
mismas condiciones de riesgo de la inversión, en un Mercado inmobiliario sano y
abierto.

Una vez obtenidas las muestras de Inmuebles similares al sujeto a valuar, se procederá
a aplicarles los principales factores de Valuación para terreno pertinentes al caso,
ajustando dichos factores diferenciales (Homologación).

MV. Arq. Pablo Prats Riestra Bases de Valuación Inmobiliaria 100


V. 11. ANÁLISIS DE COSTO DE URBANIZACIÓN BÁSICA

A continuación presentamos análisis de costo de Urbanización de Infraestructura


Urbana Básica, servicios de electrificación y alumbrado público aéreos, equipamiento
urbano básico, pavimento asfáltico en calles, concreto en banquetas, lotes tipo de
105.00m2 (7x15m), cuyos conceptos se desglosan por partidas y están expresados en
valores unitarios por metro cuadrado:

DESGLOCE DE PARTIDAS DE URBANIZACION

No. C O N C E PT O DESCRIPCION $ / m2 %

1 TERRACERIAS Desmonte, Excavación, Acarreo ( 5 Km )


terraplenes y Despalmes. 48.00 17.03
2 PAVIMENTOS Y Bases Compactadas, inc. Material, riego
BANQUETAS de liga, carpeta asfáltica, sello, guarnición.
de conc. y banquetas de conc. de 10 cm. 53.00 18.80
3 AGUA POTABLE Excavación en zanjas y acarreo, cama de
arena, tubería, cajas de válvulas, tomas
valvulas de compuerta, relleno compactado. 9.60 3.41
4 ALCANTARILLADO Excavación en zanjas y acarreo, cama de
arena, tubería reforzada de conc. Pozos
de visita, brocales, zapatas, tapas, escaleras
conexiones, rellenos compactación, etc... 13.10 4.65
5 DRENAJE PLUVIAL Excavación en zanjas y acarreo, cama de
arena, Pozos de visita, brocales, tubería de
concreto simple, rellenos compactados, etc 10.00 3.55
6 ELECTRIFICACION Excavación en zanjas y acarreo, cama de
ALUMBRADO arena, banco de ductos de 4x102 de PVC
PUBLICO concreto, registros, cable, postes de alumbrado
con luminaria de 250 w vapor de sodio. 57.00 20.22
7 TELEFONIA Excavación en zanjas y acarreo, cama de
arena, banco de ductos de dos vías ,
registros, etc. 14.00 4.97
8 JARDINES Y Tierra vegetal, pasto, árboles de 5 a 7 cms.
EQUIPAMIENTO de diametro x 4m. De altura, señalización
anuncios, etc. 19.20 6.81
9 GENERALES Proyecto, ingenierías, pruebas de control de
calidad, licencias, imprevistos, etc. 58.00 20.57

TOTALES $ 281.90 100.00

* No incluye Obras cabeceras ni material de rellenos.


* Precio unitario directo por metro cuadrado de Urbanización

Fuente: Colegio de Valuadores Tabasqueños, .A.C. 2007

MV. Arq. Pablo Prats Riestra Bases de Valuación Inmobiliaria 101


V. 12. VALOR RESIDUAL SIMPLE
Valuación de Terrenos para Desarrollos Habitacionales

Para efectos de calcular el valor de un terreno en "breña" o sin servicios, donde se


pretende desarrollar un fraccionamiento de tipo habitacional, el estudio de Valor deberá
analizarse desde una óptica distinta a la de un predio urbanizado, en virtud de las
cuantiosas inversiones requeridas para la introducción de los servicios urbanos, las
cuales deberán descontarse del precio de venta final del Terreno, garantizando la
viabilidad financiera de la inversión planteada.

Cálculo del Valor Residual Simple Anexo "A"


Para Terreno de Vivienda Unifamiliar
YA QUE EL PREDIO QUE NOS OCUPA SE TRATA DE UNA PROPIEDAD "RUSTICA", ACTUALMENTE CON CULTIVOS DE PASTURAS INDUCIDAS,
PROPIAS PARA LA GANADERÍA Y AGRICULTURA DE TEMPORAL Y YA QUE EN DICHO PREDIO SE PRETENDE EDIFICAR UN "MEGAPROYECTO" DE
VIVIENDA UNIFAMILIAR DE 100 Has APROXIMADAMENTE, POR ETAPAS A DESARROLLAR MEDIANTE SUPERMANZANAS DE 10 Has, QUE
CONTENGAN CADA UNA DE ELLAS 501 LOTES.

[ 1 - T x Vv - ( Cur ) ] Vtb = Valor de Terreno en


Vtb = (1- Pvd) x Breña
1 + i + u

Datos para la Aplicación de la Fórmula: Cantidad o % Decimal

Pv = Porcentaje del Terreno en Vialidades: 25% 0.25


Pd = Porcentaje del Terreno en Donaciones 15% 0.15
Vv = Precio de Venta del Terreno x $ / m2 $800.00 el / m2
T = Porcentaje de Comisiones de Venta 2% 0.02
i = Porcentaje de Gastos Financieros 6% 0.06
u = Porcentaje de Utilidad del Negocio 20% 0.20
Cu = Costo de Urbanización x m2 $300.00 Pesos M.N.
Cr = Costo de Rellenos y Obras Cabeceras $ / m2 $100.00 Pesos M.N.

Datos Adicionales Datos a Sustituir

Superficie Total del Terreno en m2: 100,000.00 m2 P = 40,000.00 m2


Superficie Total del Terreno en Ha. 100.0 Ha. Vv = 800.00 el m2
Área Vendible: 75,000.00 m2 T = 0.02 %
i = 0.06 %
Área de Vialidades 25,000.00 m2 u = 0.20 %
Área de Donación: 15,000.00 m2 Cur = 400.00 el m2

Sustituyendo:

[ 1 - T x Vv - ( Cur ) ]
Vtb = (1- Pvd) x
1 + i + u
1 - 0.4 x 1 - 0.02 x $ 800.00 - 300.00 $ 100.00
Vtb =
1 + 0.06 + 0.20

0.6 x 0.98 x $ 800.00 - $ 400.00


Vtb =
1.26

0.6 x 0.98 x $400.00


Vtb =
1.26
$ 235.20
Vtb = = $186.67
1.26

Valor del Terreno en Breña $ / m2 $187.00


CIENTO OCHENTA Y SIETE PESOS 00/100 M.N.
( Cantidad con Letra )

Fuente: Colegio de Valuadores Tabasqueños, A.C.

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V. 13. VALUACION MULTIFACTORIAL PARA PREDIOS

Este método analítico consiste en calcular un factor de eficiencia para terrenos, en base
en el análisis de variables y porcentajes relativos a las características morfológicas y
físicas del bien, así como de las ventajas y desventajas competitivas del inmueble en
estudio, dentro del mercado inmobiliario prevaleciente.

Valuación Multifactorial para Predios


Segun sus Obras Complementarias y variables; Legales, Economicas y de Mercado

Localización Sin riesgo Riesgo Riesgo Muy Riesgo Riesgo Riesgo Riesto Riesgo Riesgo
Puntaje
mínimo Bajo Moderado Normal Presente Alto Considerable Sustancial

10 9 8 7 6 5 4 3 0 7.00

Vias de Acceso Periferico Principales Colectoras Sub-Colec Local Privada Camellon Vecinal Brecha
8.00
10 9 8 7 6 5 4 3 0

Posición del Lote Manzanero Cabecera Esquina Cabecera Esquina Intermedio Intermedio Interior Interior
en la Manzana Comercial Comercial Residencial Residencial Comercial Residencial Comercial Residencial 1.00
7 6 5 4 3 2 1 0.5 0.25

Riesgo Nulo No se Observa Aceptable Minimo Mediano Alto Muy Alto Peligroso Total
6.00
Ambiental 9 8 7 6 5 4 3 2 1

Geometría Optima Regular Rectangular Lig. Irreg. Irregular Muy Irreg. Frente Menor Fondo Exces. Angulado
4.75
5 4.75 4.5 4.25 4 3.75 3.5 3 2.5

Topografía A Nivel Ligeram Bajo Bajo Muy Bajo Resistencia Permeabilidad Contamin Accidentes Otros
5.00
5 4.75 4.5 4.25 4 3.75 3.5 3 2.5

Productividad Optima Excelente Muy buena Buena Normal Regular Bajo Muy bajo Nula
5.00
Renta 10 9 8 7 6 5 4 3 0

Proyecto Optimo Productivo Muy Bueno Bueno Adecuado Regular Malo Obsoeto Sin
3.00
a Desarrollar 6 5 4 3 2 1 0.5 0.25 0

Obras Bardas Cercas Rellenos Taludes Mejoramient Patios Caseta Energia Otros
9.00
Complementarias 9 8 7 6 5 4 3 2 1

Alineamiento Vigente Por renovar No. Oficial Sin Restricc Sin Afecta Restriccion Afectacion Derecho de Via Servidumbre
4.75
5 4.75 4.5 4.25 4 3.75 3.5 3 2.5

Uso Suelo Comercial 1a Comercial 2a Resid 1a Resid 2a Mixto I. Social Servicios Industrial Reserva
4.25
5 4.75 4.5 4.25 4 3.75 3.5 3 2.5

Licencia de Vigente Comercial Residencial Mixto Servicios I. Social Industrial Reserva Otro
5.00
Construcción 7 6 5 4 3 2 1 0.5 0.25

Precio de Venta Avalúo Optimo Adecuado Excesivo Alto Bajo Minimo Fuera de Rango No sabe
1.00
Ofertado 3 2.5 2 1.5 1 0.5 0.25 0.1 0

Status Privada Condominio Coo-Propied Comunal Ejido Minoria Hipotecada No escriturada En Litigio
6.00
Legal 6 5 4 3 2 1 0.5 0.25 0

Restricciones Sin Restriccion Afectacion Arroyo Drenaje Torres CFE Der. Via Oleoductos Otros
3.00
y/o Afectaciones 3 2.5 2 1.5 1 0.5 0.25 0.1 0

Formulo: Factor de Eficiencia 0.728


MV. Arq. Pablo Prats Riestra Porcentaje Maximo 100.00

MV. Arq. Pablo Prats Riestra Bases de Valuación Inmobiliaria 103


V. 13. VALUACION MULTIFACTORIAL PARA PREDIOS

GRAFICA DE VALUACIÓN MULTIFACTORIAL PARA PREDIOS


% DE EFICIENCIA SEGUN SUS OBRAS COMPLEMENTARIAS, Y VARIABLES;
LEGALES, ECONOMICAS Y DE MERCADO

15 Restricc y/o A 3.000


TERRENOS
14 Status Legal 6.000
13 Precio de Ve 1.000
12 Licencia Con 5.000
11 Uso de Suelo 4.250
Localizacion
1

10 Alineamiento 4.750
9 Obras Comp 9.000
Vias de Acceso
2

8 Proyecto 3.000
7 Productivida 5.000
Posicion del Lote
3

6 Topografia 5.000
5 Geometria 4.750
4 Zona Zona 6.000
4

3 Posicion del 1.000


2 Vias de Acce
Geometria 8.000
5

1 Localizacion 7.000

Topografia
6

Productividad
7
VARIABLES

Proyecto
8

Obras Complem
9

Alineamiento
10

Uso de Suelo
11

Licencia Const.
12

Precio de Venta
13

Status Legal
14

Restricc y/o Afect


15

0.000 1.000 2.000 3.000 4.000 5.000 6.000 7.000 8.000 9.000

% DE PARTICIPACION

Conclusiones: 1 Muy buena Localizacion


2 Excelentes Vias de Acceso
3 Buena Zona
4 Geometria aceptable
5 Topografia plana y regular
6 Dispone de un Proyecto productivo
7 Uso de Suelo adecuado
8 Licencia de tipo habitacional
9 Buen estatus legal (propiedad privada)
10 Sin afectaciones

MV. Arq. Pablo Prats Riestra Bases de Valuación Inmobiliaria 104


V. 14. VALUACION DE TERRENOS EN TRANSICION

A
A 9No todos los terrenos cercanos a la mancha urbana deben
considerarse en transición, existe una clasificación intermedia que
refleja a los predios que en el mayor de los casos está prohibido un
cambio en el uso del suelo, sin embargo la cercanía a la mancha urbana
provoca una presión sobre los valores de la tierra y a esto se le conoce
como influencia urbana, sin embargo los valores de éstos no podrán
equipararse con los terrenos de transición.

B
B 9Un terreno en transición habitacional
campestre y/o turístico debe contar con una
característica básica, “el entorno”, que es el
valor adicional (Plus) ya sea una playa, un
río, un lago, una presa, un bosque, unas
ruinas arqueológicas, etc.

C
C 9La diferencia entre ambas es que un predio de transición campestre es
más local, y el aprovechamiento del suelo es mucho más limitado.

MV. Arq. Pablo Prats Riestra Bases de Valuación Inmobiliaria 105


CLASIFICACION
CLASIFICACIONDE
DETERRENOS
TERRENOS
EN TRANSICION
EN TRANSICION

DE
DE
HABITACIONAL
HABITACIONAL INDUSTRIAL TURISTICO
INDUSTRIAL TURISTICO
SERVICIOS
SERVICIOS

VALOR
FISICO

FACTOR DE VALOR DE
EFICIENCIA MERCADO

RESIDUAL CAPITA -
COMPUESTO LIZACION

VALOR
RESIDUAL

MV. Arq. Pablo Prats Riestra Bases de Valuación Inmobiliaria 106


TERRENOS
TERRENOS EN
EN TRANSICION
TRANSICION

Factores de Ajuste
ACCESO Premia o demerita a una propiedad por la calidad de los
caminos que permiten llegar hasta éste, estos pueden ser
asfaltados, conformados, terracerías, brechas o caminos de
herradura y normalmente el valor disminuirá conforme la
calidad del camino así lo haga.

En los predios enclavados en zona de transición industrial,


este factor suele ser determinante, no así en terrenos
turísticos o campestres, a los cuales no se les asignará
demérito alguno, siempre y cuando el trayecto a recorrer no
sea muy largo o bien se trate de un sitio de alta demanda.

PENDIENTE Premia o demerita una propiedad por la orografía, en


términos generales; a mayor pendiente “Disminuye el Valor”,
con excepción de predios que disponen de mejores vistas
(Turísticos y/o Campestres) a los que debe asignársele
incrementos importantes por su mejor vocación.

SUPERFICIE
SUPERFICIE 9Premia o demerita a una propiedad por el Tamaño de la
misma, sin embargo, predios pequeños no son susceptibles
de desarrollar proyectos urbanos y en todos los casos, el valor
de la propiedad disminuye en proporción a su incremento de
3
3
superficie.
2
2
1
9Debe
1
hacerse notar que los vendedores o promotores,
4 comúnmente pretender “ colgar” toda una porción de la tierra a
4
la fracción que presenta características transitorias.

UBICACION
9Este factor es preponderante dado el incremento de valor
de la tierra, conforme su cercanía a la mancha urbana o la
vocación y uso que influye el en Valor de la Tierra.

ESQUINA
ESQUINA
11
Sin embargo, este factor es el mas difícil de analizar, ya que en
ocasiones el incremento de valor se acerca un punto y puede
revertirse disminuyendo su valor.

MV. Arq. Pablo Prats Riestra Bases de Valuación Inmobiliaria 107


Incidencia de los Servicios Municipales, Permisos y Derechos:

9
9Agua
AguaPotable
Potable
9
9Alcantarillado
Alcantarillado
9
9Energía
EnergíaEléctrica
Eléctrica
9
9Proximidad
Proximidadaacarretera
carreteraoo
Autopista
Autopista

9
9Carencia
Carenciade
dePermisos
Permisos
9
9Afectaciones
Afectaciones
9
9Restricciones
Restricciones
9
9Derechos
DerechosdedePaso
Paso

AFECTACIONES

AUTOPISTAS,
AUTOPISTAS,
CARRETERAS
CARRETERAS
9DeDe 2020 aa 6060 mts,
mts, tomando
tomando como
como Punto
Punto
el centro de la carretera ó derecho de Vía.
el centro de la carretera ó derecho de Vía.
YYCAMINOS
CAMINOS

9
9Instalaciones:
Instalaciones:Derecho
Derechode deVía;
Vía;
PEMEX
PEMEX de
de13
13aa17
17mts.
mts.
9
9Ductos:
Ductos:Hasta
Hasta150
150mts.mts.del
delderecho
derechode
deVía.
Vía.

9Zona
Zona Rural:
Rural: de
de 99 aa 50
50 mts,
mts,
C.F.E.
C.F.E. 9Zona
Zona Urbana:
Urbana: de
de 1515 aa 50
50 mts,
mts,
En
En ambos
ambos caso
caso desde
desde elel Derecho
Derecho de
de Vía.
Vía.

Para
Paralas
lasentidades
entidadesPEMEX
PEMEXYYC.F.E.,
C.F.E.,existe
existecontrato
contratode
deocupación
ocupaciónsuperficial
superficial
por tiempo indefinido.
por tiempo indefinido.
MV. Arq. Pablo Prats Riestra Bases de Valuación Inmobiliaria 108
CAPITULO VI
VALUACIÓN DE CONSTRUCCIONES

VI. 1. DESCRIPCIÓN GENERAL DEL PREDIO

Una parte fundamental del estudio de Valor comprende la adecuada descripción del
bien estudiado, en función de sus características técnico-arquitectónico-constructivas,
expresadas de manera breve, clara y concisa, que permitan al lector del estudio de
Valor, comprender los atributos, morfología y características del bien analizado.

Para efectos de describir adecuadamente las construcciones enclavadas en un predio,


primeramente será necesario observar detenidamente las características cuantitativas
de la edificación en estudio, iniciando con la clasificación del género o tipo de inmueble
que se trate, ya sea; casa-habitación, local de comercio, etcétera, de acuerdo a la
clasificación de inmuebles correspondiente (Pág.110).

Seguidamente consignaremos la clasificación de las edificaciones de acuerdo con la


descripción de características que señale la Dirección de Catastro e Impuesto Predial
de la entidad correspondiente, o del Colegio local de Valuadores - si lo hubiere - donde
se ubique el inmueble en estudio, de acuerdo a su Naturaleza, Tipología y Categoría.
(Pág. 111)

A continuación se describirá la manera en que las construcciones se encuentran


emplazadas dentro del lote, sus característica morfológicas, el numero de niveles que
dispone; si son ó no funcionales, expresando específicamente la calidad de la
edificación, y todas las características a que se refiere el capítulo relativo a la
“Descripción general del predio”, del formato de Avalúo correspondiente.

Dentro de éste concepto deberá mencionarse, independientemente de las


características del terreno, las siguientes apreciaciones:

1. Género del Inmueble de acuerdo a la clasificación que precede del Inciso VI. 2,
indicando si se trata de una casa-habitación, de una vivienda, de un local
comercial, etcétera.
2. Seguidamente mencionaremos de cuantos niveles consta dicho inmueble,
incluyendo la planta baja.
3. Se indicará También la Tipología del Bien Descrito, de acuerdo a su naturaleza,
tipología y categoría, de acuerdo a la clasificación VI.3. de éste capitulo.
4. Se señalará si cuenta con patios, vacíos y cajones de estacionamiento al frente
ó al fondo del lote.
5. Independientemente de la clasificación del Inmueble a que se refiere en párrafo
segundo, mencionaremos si el uso de la construcción corresponde al mismo
clasificado ó si cuenta actualmente con otro uso. (especificando en su caso el
uso original del inmueble)

MV. Arq. Pablo Prats Riestra Bases de Valuación Inmobiliaria 109


VI. 2 CLASIFICACIÓN DE INMUEBLES

01 Vivienda
02 Casa-habitación unifamiliar
03 Casa habitación dúplex
04 Casa-habitación tríplex
05 Casa-habitación cuádruplex
06 Casa-habitación en condominio horizontal
07 Residencia
08 Residencia especializada
09 Departamento
10 Departamento en condominio
11 Departamento de interés social
12 Edificio de departamentos
13 Edificio de oficinas
14 Edificio de comercios y oficinas
15 Edificios de comercios y oficinas en condominio
16 Local comercial
17 Local comercial en condominio
18 Plaza Comercial
19 Centro Comercial
20 Centro comercial en condominio
21 Salones de reunión o clubes sociales
22 Restaurante
23 Bar
24 Discoteca
25 Mercado
26 Central de Abasto
27 Estacionamiento
28 Hotel de (***...*), gran turismo y clase especial
29 Sucursal bancaria
30 Tienda departamental
31 Tienda de autoservicio
32 Hospital
33 Clínica
34 Sanatorio
35 Bodega
36 Nave Industrial
37 Nave Industrial y Oficinas
38 Nave Industrial y Bodegas
39 Industria Ligera, semipesada, pesada o artesanal.
40 Parque industrial
41 Estaciones de Servicio (gasolinera, carbugas, etc.)
42 Estación de bomberos
43 Taller
44 Planteles Escolares: maternal, primaria, secundaria, preparatoria o universitario
45 Edificios administrativos de gobierno

MV. Arq. Pablo Prats Riestra Bases de Valuación Inmobiliaria 110


VI. 3 CLASIFICACION GENERAL DE LAS CONSTRUCCIONES

En general existen diversas clasificaciones de los tipos de construcciones de acuerdo a


sus atributos y estos están determinados por categorías, según los elementos de
construcción con los que están edificados.

Pare este efecto tomaremos la clasificación general de las construcciones establecida


por el “Colegio de Valuadores Tabasqueños, A.C”:

Las Construcciones de acuerdo a su naturaleza, en general se dividen en:

I. Construcciones habitacionales
II. Construcciones especiales

Las construcciones Habitacionales, de acuerdo a su Tipología pueden ser:

A. Antiguas
B. Modernas
C. Edificios
D. Especiales

De acuerdo a sus categoría pueden ser: Antiguas: 01 Económicas


02 Medio
03 Superior

Modernas: 04 Interés social


05 Popular
06 Medio
07 Bueno
08 Superior

Edificios: 09 Interés social


10 Medio
11 Superior

Las construcciones Especiales de acuerdo a su categoría pueden ser:

12 Corriente
13 Medio
14 Bueno
15 Muy Bueno
16 Superior

A continuación presentamos la “Tabla de Clasificación de las Construcciones”, emitida


por el Colegio de Valuadores Tabasqueños, A.C., (2004) que describe los tipos de
construcciones de acuerdo a su naturaleza, tipología y categoría.

MV. Arq. Pablo Prats Riestra Bases de Valuación Inmobiliaria 111


VI. 4 TABLA DE CLASIFICACION DE LAS CONSTRUCCIONES
Colegio de Valuadores Tabasqueños, A.C.

C O N T R U C C I O N E S H A B I T A C I O N A L E S
TIPOS CONSTRUCCIONES ESPECIALES
ANTIGUAS MODERNAS E D I F I C I O S
CATEGORIA ECONOMICA MEDIO SUPERIOR INTERES SOCIAL POPULAR MEDIO BUENO SUPERIOR INTERES SOCIAL MEDIO SUPERIOR CORRIENTE MEDIO BUENO MEDIO BUENO
01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16
ELEMENTOS
ZAPATAS AISLADAS ZAPATAS DE CONCRETO ZAPATAS DE CONCRETO ZAPATAS DE CONCRETO
ZAPATAS AISLADAS
MAMPOSTERIA CON CORRIDAS EN UNO O DOS ARMADO ,AISLADAS O ARMADO ,AISLADAS O ARMADO ,AISLADAS O
MAMPOSTERIA DE PIEDRA MAMPOSTERIA DE PIEDRA MAMPOSTERIA CON CORRIDAS EN UNO O DOS MAMPOSTERIA DE PIEDRA MAMPOSTERIA DE PIEDRA
MAMPOSTERIA DE PIEDRA MAMPOSTERIA DE PIEDRA MAMPOSTERIA DE PIEDRA MAMPOSTERIA DE PIEDRA REFUERZOS DE CONCRETO LOSA DE CIMENTACION CON SENTIDOS ,PILOTES LOSA DE CORRIDAS EN UNO O DOS CORRIDAS EN UNO O DOS CORRIDAS EN UNO O DOS
1 CIMENTACION BRAZA BRAZA BRAZA
BRAZA O CONCRETO
BRAZA O CONCRETO ARMADO
BRAZA O CIMENTACION DE
ARMADO O ZAPATAS
REFUERZO DE CONCRETO
CONTRATABES
SENTICOS,LOSA DE
CIMENTACION CASCARONES
BRAZA O DADOS DE BRAZA O DADOS DE
SENTIDOS SENTIDOS SENTIDOS
MARMACO SENCILLO CONCRETO ARMADO ARMADO CIMENTACION CONCRETO SIMPLE CONCRETO ARMADO
AISLADAS DE CONCRETO ARMADO O CONTRATRABES,LOSAS O CONTRATRABES,LOSAS O CONTRATRABES,LOSAS O
CONTRATRABES
CONTRATRABES PILOTES PILOTES PILOTES
ALBAÑILERIA

CASTILLOS,CADENAS CASTILLOS Y CADENAS DE COLUMNAS O TRABES DE


CASTILLOS Y CADENAS DE CASTILLO Y CADENAS DE CASTILLOS Y CADENAS CASTILLOS Y CADENAS CASTILLOS Y CADENAS CASTILLO CADENAS DE CASTILLO ,CADENAS TRABES CASTILLOS Y CADENAS COLUMNAS,TRABES ESTRUCTURAS PESADAS DE
MUROS DE MAMPOSTERIA DE MUROS DE MAMPOSTERIA DE MUROS DE MAMPOSTERIA DE TRABES O COLUMNAS DE CONCRETO ARMADO O ACERO COLUMNAS CADENAS
2 ESTRUCTURAS PIEDRA BRAZA PIEDRA BARAZA PIEDRA BRAZA
CONCRETO ARMADO CON CONCRETO ARMADO CON TRABES O COLUMNAS DE TRABES O COLUMNAS DE TRABES O COLUMNAS DE CONCRETO ARMADO CON O COLUMNAS DE CONCRETO
CONCRETO ARMADO O ESTRUCTURAL LOSETA DE
TRABES YCOLUMNAS DE
Y CASTILLOS DE CONCRETO
CASTILLOS Y CADENAS DE ACERO COLUMNAS Y TRABES
ARMEX ARMEX O VARILLA CONCRETO ARMADO CONCRETO ARMADO CONCRETO ARMADO ARMEX O VARILLA ARMADO CONCRETO ARMADO CONCRETO ARMADO DE CONCRETO ARMADO
METALICAS MADERA O METALICA ARMADO
BOVEDA CATALANA A BASE BOVEDA CATALANA A BASE BOVEDA CATALANA A BASE LOSA DE CONCRETO ARMADO LOSA DE CONCRETO ARMADURAS METALICAS
LAMINA DE ASBESTO-CEMENTO LOSA DE CONCRETO LAMINA LAMINA DE ASBESTO
DE VIGAS DE MADERA DE VIGAS DE MADERA DE VIGAS DE MADERA O CON MALLA LOSA DE CONCRETO LOSA DE CONCRETO LOSA DE CONCRETO ARMADO CON MALLA LOSA DE CONCRETO CUBIERTAS CON LA LAMINA
TECHOS Y GALVANIZADA CARTON,TEJA O ARMADO RETICULAR GALVANIZADAASBESTO CEMENTO GALVANIZADO LOSA DE CONCRETO LOSA RETICULAR
3 CUBIERTA DE TEJA O TARMA CUBIERTA DE TEJA O TARMA RIFLES DE ACERO Y
PARCIALMENTE DE LOSA DE
ELECTROSOLDADA O VARILLA ARMADO O VIGUETA Y ARMADA RETICULAR O ARMADA RETICULAR O ELECTROSOLDADA O
ALIGERADA O VIGUETA Y
ARMADO RETICULAR O
CEMENTO CARTON ACRILICO ACRILICO SOBRE MOLDURAS
ACRILICA GALVANIZADA
ARMADO PREESFORZADOS
ENTREPISOS SOBRE VIGAS SOBRE VIGAS LADRILLO VIGUETA Y BOBEDILLA O BOVEDILLA ALGERADA ALGERADA VARILLA O VIGUETA Y ALIGERADA ASBESTO CEMENTO
CONCRETO BOVEDILLA SOBREVIGAS METALICAS DE MADERA
IMPERMIALIZADA IMPERMIALIZADA IMPERMEABILIZADO LAMINA DE ASBESTO BOVEDILLA CABELLETES O CANALONES

LADRILLO,CONCRETO LADRILLO,CONCRETO
LADRILLO,BLOCK PIEDRA LADRILLO,CONCRETO LADRILLO BLOCK CONCRETO LADRILLO BLOCK CONCRETO
LAMINA CARTON O MATERIAL MAMPOSTERIA DE LADRILLO MAMPOSTERIA DE LADRILLO ARMADO,PIEDRA LABRADA ARMADO RETICULAR LAMINA DE MADERA O LADRILLO BLOCK CELOSIA DE LADRILLO O CONCRETO
4 MUROS ENDEBLE O DE BLOCK O DE BLOCK
LAMINA O BLOCK LADRILLO O BLOCK LADRILLO O BLOCK LABRADA BLOCK DE BARRO
CANTERA O BLOCK DE
BLOCK CONCRETO ARMADO
ALIGERADO O VIGUETA Y
ARMADO RETICULAR O
ALAMBRADO DE BARRO O CEMENTO
ARMADO O CELOSIA DE ARMADO O CELOSIA DE
ARMADO
COMPRIMIDO ALIGERADA BARRO O CEMENTO BARRO O CEMENTO
BARRO COMPRIMIDO BOVEDILLA
OCULTA CON TUBERIA DE OCULTA O VISIBLE DE OCULTA O VISIBLE DE
TUBERIA DE FIERRO Y TUBERIA DE FIERRO VISIBLE CON TUBERIA DE OCULTA CON TUBERIA DE OCULTA CON TUBERIA DE OCULTA CON TUBERIA DE OCULTA DE COBRE TINACOS OCULTA DE COBRE TINACOS
OCULTA CON TUBERIA DE OCULTA CON TUBERIA DE OCULTA CON TUBERIA DE COBRE, TANQUES DE FIERRO GALVANIZADO O FIERRO GALVANIZADO O
TUBERIA DE POLIDUCTO EN GALVANIZADO Y GALVANIZADO O COBRE Y FIERRO GALVANIZADO O FIERRO GALVANIZADA O DE COBRE Y DOS O MAS COBRE Y DOS O MAS VISIBLE CON TUBERIA DE DE ASBESTO CEMENTO O DE ASBESTO CEMENTO O
1 HIDRAULICA TINACO POLIDUCTOCON TINACO DE TINACIO DE CEMENTO Y COBRE Y TINACO DE
COBRRE Y TINACO DE
COBRE TINACO DE ASBESTO- TINACOS DE ASBESTO - TINACOS DE ASBESTO -
COBRE TINACOS DE COBRE TINACOS DE CONCRETO ARMADO O
FIERRO GALVANIZADO
COBRE TINACO DE ASBESTO COBRE TINACO DE ASBESTO
TANQUE DE CONCRETO TANQUE DE CONCRETO
ASBESTO-CEMENTO ASBESTO-CEMENTO ASBESTO-CEMENTO TINACO DE ASBESTO CEMENTO O TANQUE DE CEMENTO O TANQUE DE
MAMPOSTERIA ASBESTO MAMPOSTERIA CEMENTO CEMENTO CEMENTO ARMADO ARMADO
CEMENTO CONCRETO CONCRETO
INSTALACIONES

WC LAVABOS MINGITORIOS
DOS O MAS BAÑOS DOS O MAS BAÑOS DOS O MAS BAÑOS WC LAVADOS MINGITORIOS
WC Y LAVABO SIN SERVICIO WC Y LAVADO COLOR DOS O MAS BAÑOS DE UN BAÑO COMPLETO TIPO UN BAÑO COMPLETO TIPO UN BALÑO COMPLETO DE DOS O MAS BAÑOS UN BAÑO COMPLETO Y WC Y LAVADO TIPO WC LAVADO Y MUEBLES DE WC LAVABOS Y ACCESORIOS TIPO ECONOMICO Y
2 SANITARIA DE AGUA BLANCO CALIDAD ECONOMICO ECONOMICO (BLANCO) COLOR TIPO ECONOMICO COMPLETOS DE CALIDAD
COMPLETOS CON MUEBLES
MUEBLES ECONOMICOS
COMPLETOS Y MUEBLES DE COMPLETOS Y MUEBLES DE
ECONOMICO COLOR TIPO ECONOMICO
LAVADOS BAÑOS DE TIPO
DE TIPO ECONOMICO ACCSESORIOS DE ACERO
DE LUJO COLOR ECONOMICOS LUJO INDUSTRIAL
INOXIDABLE
OCULTA ILUMINACION
OCULTA O ILUMINACION OCULTA DUCTOS
OCULTA ILUN¡MINACION DIRECTA O INDIRECTA O OCULTA PORTERO OCULTA O VISIBLE CON VISIBLE A BASE DE DUCTOS OCULTO VISIBLE CON TUBO
3 ELECTRICA VISIBLE VISIBLE Y OCULTA (MIXTA) OCULTA VISIBLE VISIBLE Y OCULTA (MIXTA) OCULTA
DIRECTA O INDIRECTA
DIRECTA IOM INDIRECTA O VISIBLE Y OCULTA (MIXTA)
VISIBLE CON TUBERIA ELECTRICO
VISIBLE
TUBO CONDUT O POLIDUCTO ESPECIALES CONDUT
ILUMINACION DIRECTA O
SALIDAS MULTIPLES INDIRECTA
CONDUT

MOTOBOMBA ALJIBE GAS CLIMA INTERCOMUNICACION


SONIDO AMBIENTAL EQUIPO CONTRA INCENDIO
MOTOBOMBA ALJIBE GAS EQUIPO CONTRA INCENDIO,
INTERCOMUNICACION MOTOBOMBA ALJIBE GAS INSTALACION TRIFASICA MOTOBOMBA ALJIBE SONIDO
4 ESPECIALES MOTABOMBA Y ALJIBE MOTOBOMBA Y ALJIBE INTERPHONE TV O SONIDO
PORTONES ELECTRICOS
MOTOBOMBA ALJIBE GAS
EQUIPO CONTRA INCENDIO
GAS MOTOBOMBA , DUCTOS TRIFASICA TRIFASICA
EQUIPO CONTRA INCENDIO
MOTOBOMBA O ALJIBE GAS
AMBIENTAL CTO. CERRADO
AMBIENTAL O ELEVADORES
TV.CLIMA O CIRCUITO ELEVADORES O PLANTA DE
CERRADO LUZ

TIPO TAMBOR TIPO TAMBOR


TIPO TAMBOR ENTABLERADAS CON
ENTABLERADAS SENCILLAS ENTABLERADAS SENCILLAS TIPO TAMBOR O TIPO TAMBOR O TIPO TAMBOR O TIPO TAMBOR DE CEDRO O
PUERTAS Y ENTABLERADAS ENTABLERADAS CON TIPO TAMBOR DE PINO O EMTABLERADAS CON MOLDURAS PERSIANAS O
CARPINTERIA

1 MADERA RUSTICA
ECONOMICAS MONTURAS
DE MADERA RUSTICA TIPO TAMBOR DE PINO
CEDRO MOLDURAS O PERSIANAS DE MIXTA DE METAL Y DE
TIPO TAMBOR DE PINO CON MOLDURAS O CON MOLDURAS O MADERA ECONOMICA ENTABLERADAS SENCILLAS ENTABLERADAS SENCILLAS ENTABLERADAS SENCILLAS PINO FORRADAS CON
VENTANAS PERCIANAS DE PINO O PERCIANAS DE CEDRO DE CEDRO O CAOBA DE CEDRO O CAOBA DE PINO O CEDRO FORMAICA
PINO O CEDRO MADERA DE CEDRO O CAOBA
CEDRO CAOBA
DUELA PARQUETO O
DUELA O PARQUET DUELA O PARQUET DUELA O LAMBRINES DE
PISOS LAMBRINES DUELA O LAMBRINES DE ENDUELADO EN MUROS
2 MADERA RUSTICA
PINO SIMILAR
MADERA RUSTICA MADERA RUSTICA MADERA BARNIZADA DUELA DE CAOBA O CLOSET
PLAFONES CLOSET DE
MADERA RUSTICA LAMBRINES O CLOSET DE ESTANTERIA O CLOSETS DE MADERA RUSTICA CEDRO O PINO BARNIZADO CEDRO CAOBA BARNIZADO CEDRO O PINO BARNIZADO PARQUET DE CEDRO O
Y VARIOS CEDRO O PINO CEDRO O CAOBA CAOBA
CAOBA
BARANDALES
TORNEADOS TORNEADOS Y BALASTRADAS O BALASTRADAS O ESCALERAS PASAMANOS DE
3 ESCALERAS Y MADERA DE PINO
YENTABLERADOS
MADERA RUSTICA MADERA TRATADA DE CEDRO O PINO
ENTABLERADOS DE CAOBA
MADEA RUSTICA
PASAMANOS DE PINO PASAMANOS DE CEDRO
MADERA RUSTICA CEDRO O PINO BARNIZADO CEDRO CAOBA BARNIZADO CEDRO O PINO BARNIZADO
CEDRO O CAOBA
PORTONES
HERRERIA

PUERTAS Y ESTRUCTURALES SIN ESTRUCTURALES DE FIERO ESTRUCTURALES CON ESTRUCTURALES O ESTRUCTURALES O ESTRUCTURALES O ESTRUCTURALES ESTRUCTURALES O ESTRUCTURALSE ESTRUCTURALES O ESTRUCTURALES
1 ANTICORROSIVO CON ANTICORROSIVO ORNATO TUBULARES TUBULARES TUBULARES,ALUMINIO TUBULARES O ALUMINIO
ALUMINIO
TUBULARES TUBULARES O ALUMINIO
ALUMINIO
TUBULARES TUBULARES O ALUMINIO
ALUMINIO TUBULARES O ALUMINIO ALUMINIO
VENTANAS
BARANDALES ESTRUCTURALES CON ESTRUCTURALES
ESTRUCTURALES SIN ESTRUCTURALE O ESTRUCTURALE O ESTRUCTURALE O ALUMINIO TUBULARES O ESTRUCTURALES O ESTRUCTURALES,TUBULARE ESTRUCTURALES O ESTRUCTURALES O ESTRUCTURALES O
2 ESCALERAS Y ANTICORROSIVO
ESTRUCTURALES DE FIERRO ORNATOS Y ELEMENTOS DE FIERRO TROPICAL
TUBULARES TUBULARES TUBULARES,ALUMINIO ESTRUCTURALES BRONCE TUBULARES S O ALUMINIO ALUMINIO TUBULARES
TUBULARES ASBESTO
ALUMINIO
TUBULARES O ALUMINIO TUBULARES O ALUMINIO
ORCACE METALICO
PORTONES
MUROS APLANADOS PASTAS
LACAS CERAMICAS MUROS APLANADOS
CHILUCA CANTERA CON MUROS APLANADOS DE
FRONTONES,PLASTRAS,MOL AZULEJOS MOSAICO MARTELINADOS PIEDRA
USAS CON PLASTRAS O CON MUROS APLANADOS O MUROS APLANADOS O MUROS APLANADOS O MOLDURAS MAR,MOL MUROS APLANADOS O MUROS APLANADOS O LAMINA MADERA O LAMINA APLANADO O TABIQUE O CONCRETO
1 FACHADAS USAS CON PLASTRAS DURAS,CANTERAS,MARMOL, VENECIANO MARTELNADOS LABRADA PASTA CANTERA
RECUBRIMIENTOS Y

MOLDURAS APARENTES APARENTES APARENTES AZULEJOS MADERA PIEDRIN APARENTES APARENTES ALAMBRADO ASBESTO APARENTE MARMOL
O PIEDRA LABRADA DOS LADRILLOS O MARUGA PISOS O
MARTE,INADO MARTELINADOS O PASTAS
CONCRETO ARMADO CONCRETO APARENTE
ACABADOS

APARENTE

MORTERO CEMENTO- CAL MORTERO CEMENTO CAL- MORTERO CEMENTO -CAL


APLANADOS MORTERO CEMENTO CAL- MORTERO CEMENTO CAL- MONTERO CEMENTO CAL - MONTERO CEMENTO CAL - MONTERO CEMENTO CAL - MORTERO CEMENTO - CAL MORTERO CEMENTO - CAL MORTERO CEMENTO - CAL
2 SIN APLANAR MORTERO CAL-ARENA MORTERO CAL-ARENA MORTERO CEMENTO-ARENA ARENA YESO O TROL EN
ARENA ARENA
ARENA TIROL RUSTICO
ARENA ARENA TIROL EN PLAFONES ARENA TIROL ARENA
ARENA O CEMENTO CAL O
ARENA ARENA
INTERIORES PLAFONES PLANCHADO ARENA

AZULEJO PARQUET O
MUROS APLANADOS AZULEJO CORCHOS
PASTAS AZULEJO MARMOL AZULEJO MARMOL PASTAS PLACAS DE MARMOL PASTA
3 LAMBRINES CEMENTO RUSTICO DE 3 MM OPACO MARTELINADOS CARTERA CEMENTO RUSTICO CEMENTO PULIDO O AZULEJO CERAMICA O AZULEJO
CERAMICA TIROL O MADERA TIROL Y MADERA FINA
PASTA O TIROL AZULEJO MARMOL PASTA CERAMICA MARMOL O
ACRILICA O TIROL
PASTA MARMOL O PIEDRA PASTAS
PLANCHADO
TERRAZO DE GRANITO
PIEDRA LABRADA MOSAICO GRANITO TERRAZO
CEMENTO PULIDO MOSAICO MOSAICO DE PASTA LOSETAS DE CERAMICA Y MARMOL AZULEJO CERAMICA TERRAZO CERAMICA
DE PASTA Y GRANITO CEMENTO PULIDO O MOSAICO MOSAICO DE PASTA O MOSAICO GRANITO ADOQUIN PISOSO DE CONCRETO O CEMENTO PULIDO MOSAICO TERRAZO MARMOL GRANITO TERRAZO O PARQUET O PLACA DE
4 PISOS CEMENTO RUSTICO DE PASTA O MADERA
MARMOL CERAMICA O
CEMENTO PULIDO O RUSTICO
DE PASTA
GRANITO TERRAZO O SINTETICAS AZULEJOS PIEDRA LABRADA CONCRETO
GRANITO O MARTELINADO
MARMOL O LOSETA
MOSAICO DE PASTA DE PASTA O GRANITO CERAMICA O DUELA VITROPISO MARMOL VITROPISO O
RUSTICA CERAMICO PIEDRA LABRADA MARMOL O MARTELINADO O ADQUIN SINTETICA DUELA
AZULEJO LOSETA VINILICA
ADOGUIN

5Y 6 MM DE ESPESOR 5Y6 MM DSE ESPESOR


COMPLEMENTOS

ESMERILADOS BISELADOS ESMERILADOS BISELADOS 5 Y 6 MM DE ESPESOR


EMPLOMADOS,ESMERILLADO
1 VIDRIOS SENCILLO DE 3MM. SENCILLO 3 MM OPACO
S,O BISELADOS
SENCILLLOO DE 3 MM SENCILLO 1MM SENCILLO DE 3MM 5 Y 6 MM DE ESPESOR POLARIZADOS COBRIZADOS SENCILLO DE 5MM 5 Y 6 MM DE ESPESOR PORALIZADOS COBRIZADOS SENCILLO 5MM 5 Y 6 DE ESPESOR COBRIZADO FILTRASOL
REFLECTA FILTRASOL O REFLECTA FILTRASOL O REFLECTA O PORALIZADO
EMPLOMADOS EMPLOMADOS

A LA CAL Y CEMENTO VINILICA ESMALTE O BARNIZ VINILICA O ESMALTE Y BARNIZ VINILICA O ESMALTE O VINILICA ESMALTES LACAS VINILICA ESMALTES LACAS VINILICA O ESMALTE VINILICA ESMALTE LACA O VINI,LICA LACAS ESMALTE VINILICA O ESMALTE A LA CAL VINILICA O VINILICA ACRILICA ESMALTE VINILICA ACRILICA ESMALTE
2 PINTURA BLANCO ECONOMICO
VINILICA ESMALTE O BARNIZ A LA CAL Y CEMENTO BLANCO
ECONOMICA BARNIZ BARNIZ O PASTAS BARNIZ PASTAS PLASTICAS ECONOMICO BARNIZ BARNIZ DE CALIDAD ECONOMICO ESMALTE
VINILICA ACRILICA ESMALTE
O PASTA SILICOM O LACA DE CALIDAD

ASFALTO CON FIBRA DE CUBIERTAS A BASE CUBIERTAS A BASE CUBIERTAS A BASE


CUBIERTAS A BASE DE
IMPERMEABILI- ASFALTO CON TELA DE CUBIERTAS A BASE DE ASFALTO CON FIBRA DE ASFALTO CON FIBRA DE VIDRIO Y PRIMER O SIMILAR ASFALTO CON TELA DE IMPER.PRIMER CON IMPER.PRIMER CON IMPER.PRIMER CON
3 ZANTES
BASE DE AGUA ASFALTO ASFALTO
REFUERZO IMPERMIABILIZANTE
IMPERMIABILIZANTE CON
VIDRIO Y PRIMER O SIMILAR VIDRIO Y PRIMER O SIMILAR CON CUBIERTA DE TEJA O REFUERZO EMULSION ASFALTICA Y EMULSION ASFALTICA Y EMULSION ASFALTICA Y
ACABADO DE PINTURA
SIMILAR FIELTRO O SIMILAR FIELTRO O SIMILAR FIELTRO O SIMILAR

ESTADO DE CONSERVACION 1 2 3 1 2 3 1 2 3 1 2 3 1 2 3 1 2 3 1 2 3 1 2 3 1 2 3 1 2 3 1 2 3 1 2 3 1 2 3 1 2 3 1 2 3 1 2 3
VALOR POR M2 EN N $ 150 125 100 250 225 200 400 350 300 400 370 350 450 420 400 100 650 600 850 800 750 1000 950 800 600 550 500 800 750 700 1000 950 900 600 550 500 850 800 750 1000 900 850 850 800 750 1000 900 850

Bases de Valuación Inmobiliaria 112


VI. 5 TIPOLOGÍA DE VIVIENDAS

A) DE TRANSICIÓN
Se han denominado de esta manera a las
construcciones que, dadas sus
características físicas revelan una duración
“temporal” difícilmente recuperable y
generalmente presentan las siguientes
características constructivas:
Techos : Guano o paja
Muros : Jaguacte, caña o tablas
Estructura : Horcones de madera
rústica

B) PROVISIONALES

Son aquellas viviendas de


aprovechamiento “transitorio”, y son
edificadas con elementos recuperables
que en su mayoría, pueden ser
desmanteladas e instaladas en otro sitio, y
presentan en general los siguientes
elementos:

Techos : Láminas de zinc,


asbesto o cartón asfáltico.
Muros : Láminas de zinc,
cartón, asbesto, etcétera.
Estructura : Con postes tubulares y de madera rústica.
Acabados : Piso de tierra o cemento

C) SEMI-PROVISIONALES

Se refieren las viviendas formadas por


elementos permanentes y provisionales;
algunas veces también con materiales de
transición, como los siguientes:
Techos : Láminas de zinc,
asbesto, guano o cartón.
Muros Blocks de cemento o
tabique
Estructura : Elementos de
concreto armado
Acabados : Pisos de cemento

Bases de Valuación Inmobiliaria


D. CORRIENTES

Aquellas que están construidas con


materiales permanentes y se observe la
intervención de un obrero o albañil,
aunque no necesariamente calificado.
Techos : Tejas de asbesto o
zinc, onduladas ó de canalón.
Muros Blocks ó tabique
Estructuras : Refuerzos de
concreto armado
Acabados : Pisos de Cemento y
algunos aplanados
Ventanas: De fierro angular tipo
persiana tropical

E) ECONÓMICAS

Construidas con elementos


permanentes, tanto en muros como en
cubiertas, y revelen una mano de obra
semi-calificada.
Techos : Losas de concreto
Muros Block o tabiques con
refuerzos de concreto
Estructura : Elementos de
concreto armado
Acabados : Aplanados y pisos
de cemento con color
Ventanas: De fierro angular
tipo persiana tropical

F) MEDIANAS

Aquellas en las que se aprecia una mano


de obra calificada, tanto en la calidad de
construcción como en los materiales, y
dispone de una distribución “funcional”.
Techos : Losas de concreto
Muros Block o tabique con
refuerzo de concreto
Estructura : De concreto armado
Acabados : Aplanados,
empastados, pisos de
materiales pétreos
como mosaicos o
azulejos.
Ventanas: De aluminio natural o anodizado

MV. Arq. Pablo Prats Riestra Bases de Valuación Inmobiliaria 114


G) BUENAS
Que revelen una mano de obra calificada,
buenos materiales y un buen proyecto
arquitectónico.
Techos : Losas aligeradas
Muros Block o tabique
Estructura : Concreto armado
Acabados : Aplanados,
empastados, losetas de cerámica,
mosaicos ó azulejos de muy buena
calidad.
Ventanas: De aluminio
Duranodik y cristales polarizados
Puertas: De maderas finas; cedro, caoba, roble, etc.

H) DE LUJO
Donde se aprecie una mano de obra
altamente calificada, materiales de lujo y
un acucioso proyecto Arquitectónico.
Techos : Losas de concreto
reforzado ó aligerado
Muros Block o tabique
Estructura : Elementos de
concreto
Acabados : Aplanados,
texturizados, mármoles, granitos y losetas
de cerámica importadas.
Puertas: De maderas finas;
cedro, caoba, roble, etc.
Instalaciones: Piscinas, equipos de filtrado de agua, aire Acondicionado tipo
paquete de ventana ó Mini-split.

I) ESPECIALIZADAS
Aquellas con una mano de obra
altamente calificada, materiales de lujo, y
un proyecto Arquitectónico
minuciosamente elaborado.
Techos : Losas de concreto
reforzado, aligerado ó policarbonatos.
Muros Block o tabique
Estructura : Elementos de
concreto
Acabados : Aplanados,
empastados, texturizados, mármoles,
granitos y losetas importadas.
Puertas: De maderas finas;
cedro, caoba, roble, etc. Instalaciones: Piscinas, saunas, equipos de filtrado de
agua, Sub-estaciones Eléctricas, aire Acondicionado Integral, etc.

MV. Arq. Pablo Prats Riestra Bases de Valuación Inmobiliaria 115


VI. 6. CLASIFICACIÓN DE ZONAS URBANAS

01 Residencial de lujo
02 Residencial de primera
03 Residencial de segunda
04 Residencial de Interés social
05 Residencial antigua
06 Residencial de tercera
07 Residencial popular
08 Residencial campestre
09 Departamental de lujo
10 Departamental de primera
11 Departamental de segunda
12 Departamental de Interés social
13 Comercial de primera
14 Comercial de segunda
15 Comercial de tercera
16 Comercial y de servicios
17 Mixta: departamental y comercial
18 Mixta: residencial y comercial
19 Industrial ligera
20 Industrial semi-pesada
21 Industrial pesada
22 Mixta: industrial y comercial
23 Mixta: industrial y de servicios
24 Almacenes y bodegas
25 Comercial de mercados
26 Urbana en formación
27 Rústica

VI. 7 CLASIFICACIÓN DE ZONAS SEGÚN LA COMISIÓN NACIONAL BANCARIA

HABITACIONALES

DE LUJO: Infraestructura urbana básica, líneas de teléfono y electricidad ocultas,


equipamiento urbano básico mobiliario urbano lotes tipo de mas de 300 m2., habitantes
de clase social alta, servidumbres frontal, lateral y posterior. Áreas de construcción y
alturas reglamentadas.

DE PRIMER ORDEN (Bueno Y Semi-lujo): Infraestructura urbana básica con


características similares al anterior, pero con menores condiciones, líneas de teléfono y
electricidad aéreas, equipamiento urbano básico, mobiliario urbano, lotes tipo de 300
m2. Habitantes de clase media alta.

MV. Arq. Pablo Prats Riestra Bases de Valuación Inmobiliaria 116


DE SEGUNDO ORDEN (Medio): Infraestructura urbana básica con características
similares a la anterior, pavimentos de asfalto o concreto, líneas de teléfono y
electricidad aéreas, equipamiento urbano básico, lotes tipo de 200 a 300 m2. Habitantes
de clase media, servidumbre frontal.

DE TERCER ORDEN (Medio-económico): Infraestructura urbana básica con


características similares a la anterior, pavimentos de asfalto, líneas de teléfono y
electricidad aéreas, equipamiento urbano básico, lotes tipo 105 a 200 m2. Habitantes de
clase media-baja, servidumbre frontal.

DE INTERÉS SOCIAL: Lotes tipo de no menos de 105 m2., conjuntos habitaciones en


serie, unifamiliares o multifamiliares. Densidad habitacional alta.

POPULAR: Idéntico al anterior, con pavimentos de asfalto o empedrado, servicios


básicos, equipamiento urbano deficiente.

ANTIGUA: Zonas antiguas con diferentes clases sociales. Combinadas con áreas
mixtas.

CAMPESTRE: Localizada fuera de los límites urbanos de la población. Podrá tener


utilización agropecuaria si no constituye motivo de lucro comercial. Lotes de mil 500 m2,
de frentes no menores a 20 mts. Y construcción remetida al menos diez metros del
alineamiento, y que destinan a espacios libres un 75 por ciento, como mínimo de su
superficie, con vialidades pavimentas o empedradas.

DE TRANSFORMACIÓN: Todas aquellas zonas que han sido sujetas a una total e
inminente cambio de uso de suelo.

INDUSTRIAL COMERCIALES Y DE O T R O S
OFICINAS
INDUSTRIAL LIGERO DE LUJO DE MERCADOS
INDUSTRIAL SEMIPESADO DE PRIMERA CENTRALES DE ABASTO
INDUSTRIAL PESADA DE SEGUNDA PLAZAS COMERCIALES
INDUSTRIAL ARTESANAL DE TERCERA
PARQUES INDUSTRIALES

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VI. 8. COEFICIENTE DE OCUPACIÓN Y UTILIZACIÓN DEL SUELO

(C.O.S.) COEFICIENTE DE OCUPACIÓN SUPERFICIAL

Es el área susceptible de desplante: S. T. = Superficie del terreno.


A.D.C.= Área de Desplante Construida.

Datos: ADC = 55.00 m²


S.T. = 105.00m²

ADC 55.00 m²
C.O.S.= --------- = ------------ = 0.524
ST 105.00 m²

(C.U.S.) COEFICIENTE DE UTILIZACIÓN SUPERFICIAL

Es el número de niveles susceptibles a ser construidos sobre la superficie de desplante


ya terminada.

S.T. = Superficie del Terrero.


S.C. = Superficie total de Construcción.
A.D.C.= Área de Desplante Construida

Datos: SC = 55.00 m²
ST = 105.00 m²

SC 55.00 m²
C.U.S. = ------- = -------------- = 0.524
ST 105.00 m²

CUS x ST 0.524 x 105


No. De Niveles = -------------------- = ---------------- = 1.001
ADC 55.00 m²

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VI. 9. VALORES UNITARIOS DE CONSTRUCCION
Según su Género de Edificación

VALORES DE EDIFICACIÓN x m2
Costo Indirectos
No. TIPOLOGIA Vida Util
Directo 28%

1. CASA HABITACION
MODERNA ESPECIALIZADA 70 7,000.00 8,960.00
MODERNA DE LUJO 70 5,500.00 7,040.00
MODERNA DE CALIDAD 70 4,000.00 5,120.00
MODERNA MEDIANA 60 3,500.00 4,480.00
INTERES SOCIAL 50 2,500.00 3,200.00

2. EDIFICIOS DE DEPARTAMENTO
DE LUJO 70 7,500.00 9,600.00
DE CALIDAD 70 6,000.00 7,680.00
DE CALIDAD MEDIANA 60 5,000.00 6,400.00
INTERES SOCIAL 50 2,800.00 3,584.00

3. EDIFICIOS DE OFICINA
DE LUJO 70 6,000.00 7,680.00
DE CALIDAD 70 5,000.00 6,400.00
DE CALIDAD MEDIANA 60 4,000.00 5,120.00
TIPO ECONOMICO 50 3,000.00 3,840.00

4. LOCALES COMERCIALES
DE LUJO 70 8,000.00 10,240.00
DE CALIDAD 70 6,500.00 8,320.00
DE CALIDAD MEDIANA 60 5,000.00 6,400.00
TIPO ECONOMICO 50 3,000.00 3,840.00

5. BODEGAS
DE CONCRETO TIPO MEDIANA 50 4,000.00 5,120.00
DE CONCRETO TIPO ECONOMICO 50 3,500.00 4,480.00
DE TECHO DE LAMINA TIPO MEDIANA 30 3,000.00 3,840.00
DE TECHO DE LAMINA TIPO ECONOMICA 30 2,000.00 2,560.00

6. NAVES INDUSTRIALES
INCLUYE: PISO ARMADO DE 15cm y TECHO
PERFILES MON-TEN 14 KG/m2 Y
COLUMNA METALICA 30 2,000.00 2,560.00
ARMADURA DE FIERRO ANGULAR Y
COLUMNA METALICA 30 2,750.00 3,520.00
MARCO RIGIDO 3 PLACAS SOLDADAS 30 3,000.00 3,840.00
ARMADURA DE FIERRO ANGULAR PARA
CENTRO COMERCIAL 30 3,250.00 4,160.00
CUBIERTA DE AISLANTE DE POLIESTIRENO 30 3,500.00 4,480.00
TRIDIMENSIONAL PERFILES 30 4,000.00 5,120.00

Fuente: Colegio de Valuadores Tabasqueños, A.C. (2007)

MV. Arq. Pablo Prats Riestra Bases de Valuación Inmobiliaria 119


VI. 10. VALORES UNITARIOS DE INSTALACIONES ESPECIALES, ELEMENTOS
ACCESORIOS Y OBRAS COMPLEMENTARIAS.

COSTO UNITARIO DE INSTALACIONES ESPECIALES, ACCESORIOS Y OBRAS


COMPLEMENTARIAS

Vida Costo Directo Indirectos


No. CONCEPTOS U.D. Tipo
Util al 28%

01 BARDA DE TABIQUE COMUN 50 ML H=1.20 400.00 512.00


INCLUYE: CIMENTACION, DALAS, H=2.00 560.00 716.80
CASTILLOS, APLANADOS Y PINTURA H=3.00 580.00 742.40
H=3.00 610.00 780.80
02 BARDA DE BLOCK APARENTE 50 ML H=1.20 330.00 422.40
INCLUYE: H=2.00 420.00 537.60
CIMENTACION, DALA Y CASTILLOS H=2.40 460.00 588.80
H=3.00 495.00 633.60
03 BARDA DE PIEDRA TIPO 60 ML H=2.00 750.00 960.00
MAMPOSTERIA. H=2.40 790.00 1,011.20
H=3.00 900.00 1,152.00
04 PISOS DE CONCRETO 40 M2 DE 6 CM 180.00 230.40
DE 8 CM 210.00 268.80
DE 10 CM 260.00 332.80
05 ALBERCA: 40 M3 20.00 4,800.00 96,000.00
INCLUYE EQUIPO DE FILTRADO 40.00 5,100.00 204,000.00
60.00 5,500.00 330,000.00
06 CISTERNA DE CONCRETO INC:
APLANADO E IPERMEABILIZADO,
EQUIPO DE BOMBEO 60 M3 1.00 3,500.00 4,480.00
07 PORTON DE ALUMINIO ANODI- 30 M2 8.00 4,500.00 5,760.00
ANODIZADO, INCLUYE: MOTOR Y 12.00 5,000.00 6,400.00
HERRAJES 15.00 6,000.00 7,680.00
08 COCINAS INTEGRAL INCLUYEN: 20 ML DE CEDRO 9,800.00 12,544.00
FREGADERO, HORNO, MUEBLE BAJO
Y ALTO DE PINO 6,500.00 8,320.00
09 AIRE ACONDICIONADO TIPO 20 TON 1 9,800.00 12,544.00
MINI SPLIT, INCLUYE: INSTALACION 2 11,000.00 14,080.00
3 13,500.00 17,280.00
5 23,900.00 30,592.00
10 ELEVADORES DE 13 PASAJEROS 25 PZA. NORMAL 1,232,000.00 1,576,960.00
Y 10 PARADAS PZA. NORMAL 1,700,000.00 2,176,000.00
11 SUMINISTRO, TENDIDO Y
COMPACTADO DE GRAVA DE 1 1/2" 25 M3 3/4" 386.00 494.08
12 SUM. TENDIDO Y COMPACTADO
DE RELLENO (MATERIAL DE BANCO) 25 M3 TIERRA 180.00 230.40

Fuente: Colegio de Valuadores Tabasqueños, A.C. (2007)

MV. Arq. Pablo Prats Riestra Bases de Valuación Inmobiliaria 120


VI. 11. DEPRECIACIÓN DE LAS CONSTRUCCIONES

Definición: La depreciación es la pérdida del “Limite de máximo valor” de las


Edificaciones o Instalaciones, por causas de deterioro y obsolescencia funcional o
económica, y es la relación entre la Edad Cronológica y la Vida Útil Remanente de una
construcción y se calcula mediante la siguiente formula general:

Edad
Depreciación Anual = _______________

Vida Útil Remanente

Edad Cronológica.- Es aquella que puede ser comprobada mediante fuentes veraces,
tales como: Licencia de Obra, Aviso de Terminación de Obra, Manifestación de Obra en
Escritura de Propiedad.

Edad Aparente.- (Ad Corpus) Es aquella estimada por el Perito cuando no se tenga
documento de referencia y se consignará de acuerdo con el estado de conservación de
la construcción, según la experiencia del Valuador.

Son Causas de Deterioro: El uso, abuso, abandono, fisuras, cuarteaduras, fallas


estructurales o vicios ocultos de las construcciones.

Las Depreciación por Obsolescencia se divide en causas propias y externas, de la


manera siguiente:

Obsolescencia Funcional (Propias):


Proyecto e Instalaciones no adecuadas
Que contravienen normatividades o reglamentos
A causa de la edad de los edificios
Debidos al estilo arquitectónico del bien

Obsolescencia Económica (Externas):


Nivel social, económico y cultural de los vecinos
Cambios de uso de suelo
Planes de Desarrollo Urbano
Reglamentos y Normatividades
Gubernamentales

El monto de depreciación anual de las construcciones, estimado mediante la fórmula


general enunciada, se compone de la proporción siguiente:

Depreciación por Deterioro = 37.50%


Depreciación por Obsolescencia Funcional = 25.00%
Depreciación por Obsolescencia Económica = 37.50%
--------------------------------------------------------------------------------------
Depreciación Total Estimada = 100.00%

MV. Arq. Pablo Prats Riestra Bases de Valuación Inmobiliaria 121


% de INCIDENCIA DE DEPRECIACION ANUAL DE LAS
CONSTRUCCIONES
50.0%

50.0% 37.5%
37.5%
40.0%
PORCENTAJE
30.0%
Obsolescencia
20.0% Económica
Obsolescencia
10.0% Funcional

0.0% Deterioro CAUSAS

Las Acciones que prolongan la Vida Económica de las construcciones son las
inversiones de mejoramiento de la imagen urbana al edificio, la restitución de sus partes
o equipos en desuso, y los cambios de distribución arquitectónica, entendiéndose como
estas:

Rehabilitaciones: Adaptaciones al entorno urbano (imagen exterior)


Modernizaciones: Reposición de instalaciones, partes o equipos obsoletos
Remodelaciones: Cambios de distribución arquitectónica

FORMULAS DE DEPRECIACIÓN DE LAS CONSTRUCCIONES

VI. 11. 1. LÍNEA RECTA E


D = ----
VT

VI. 11 2. KÜENZLE

E 2
D = ( ---- )
VT

VI. 11. 3. ROSS


E E 2
D = 0.50 [ ( ----- ) + ( ----- ) ]
VT VT

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VI. 11. 4. D I R E C T A E 1/4
D =[ ( ---- ) ]
VT

VI. 11. 5. ROSS-HEIDECKE

E E 2
D = [ 1 - ( 0.50 [ ( ----- ) + ( ----- ) ] ) ] x C
VT VT

De donde C = Calificación X Estado de Conservación

VI. 11. 6. CALIFICACIÓN x ESTADO DE CONSERVACIÓN

ESTADO DE CONSERVACIÓN FACTOR


NUEVO 1.0000
MUY BUENO 0.9748
NORMAL 0.9068
REGULAR 0.9191
REPARACIONES SENCILLAS 0.8199
REPARACIONES IMPORTANTES 0.6680
REHABILITACIÓN TOTAL 0.4740
RUINOSO 0.2480
INUTILIZABLE 0.0010

CRITERIO ROSS - HEIDECKE

EDAD DEL CONSERVACION REPARACIONES REPARACIONES REHABILITACION RUINOSO


NUEVO MUY BUENO REGULAR RUINOSO
INMUEBLE NORMAL SENCILLAS IMPORTANTES COMPLETA INUTILIZABLE

15 0.8438 0.8435 0.8225 0.7755 0.6918 0.5636 0.3999 0.2093 0.0844

ROSS-HEIDECKE
1.0000
EDAD

0.5000

0.0000 1 2 3 4 5 6 7 8 9
Serie1 0.8438 0.8435 0.8225 0.7755 0.6918 0.5636 0.3999 0.2093 0.0844

CONSERVACION
Serie1

MV. Arq. Pablo Prats Riestra Bases de Valuación Inmobiliaria 123


CRITERIO ROSS - HEIDECKE
EDAD DEL CONSERVACION REPARACIONES REPARACIONES REHABILITACION RUINOSO
NUEVO MUY BUENO REGULAR RUINOSO
INMUEBLE NORMAL SENCILLAS IMPORTANTES COMPLETA INUTILIZABLE

1.0000 0.9997 0.9748 0.9191 0.8199 0.6680 0.4740 0.2480 0.1000


1 0.9915 0.9912 0.9665 0.9113 0.8130 0.6623 0.4700 0.2459 0.0992
2 0.9828 0.9825 0.9580 0.9033 0.8058 0.6565 0.4658 0.2437 0.0983
3 0.9738 0.9734 0.9492 0.8950 0.7984 0.6505 0.4616 0.2415 0.0974
4 0.9644 0.9641 0.9401 0.8864 0.7907 0.6442 0.4571 0.2392 0.0964
5 0.9549 0.9546 0.9308 0.8776 0.7829 0.6378 0.4526 0.2368 0.0955
6 0.9450 0.9447 0.9212 0.8685 0.7748 0.6313 0.4479 0.2344 0.0945
7 0.9349 0.9346 0.9113 0.8592 0.7665 0.6245 0.4431 0.2318 0.0935
8 0.9244 0.9241 0.9011 0.8497 0.7580 0.6175 0.4382 0.2293 0.0924
9 0.9138 0.9135 0.8907 0.8398 0.7492 0.6104 0.4331 0.2266 0.0914
10 0.9028 0.9025 0.8800 0.8297 0.7402 0.6031 0.4279 0.2239 0.0903
11 0.8915 0.8912 0.8691 0.8194 0.7310 0.5955 0.4226 0.2211 0.0892
12 0.8800 0.8797 0.8578 0.8088 0.7215 0.5878 0.4171 0.2182 0.0880
13 0.8682 0.8679 0.8463 0.7980 0.7118 0.5800 0.4115 0.2153 0.0868
14 0.8561 0.8558 0.8345 0.7869 0.7019 0.5719 0.4058 0.2123 0.0856
15 0.8438 0.8435 0.8225 0.7755 0.6918 0.5636 0.3999 0.2093 0.0844
16 0.8311 0.8308 0.8102 0.7639 0.6814 0.5552 0.3939 0.2061 0.0831
17 0.8182 0.8179 0.7976 0.7520 0.6708 0.5466 0.3878 0.2029 0.0818
18 0.8050 0.8047 0.7847 0.7399 0.6600 0.5377 0.3816 0.1996 0.0805
19 0.7915 0.7913 0.7716 0.7275 0.6490 0.5287 0.3752 0.1963 0.0792
20 0.7778 0.7775 0.7582 0.7149 0.6377 0.5196 0.3687 0.1929 0.0778
21 0.7638 0.7635 0.7445 0.7020 0.6262 0.5102 0.3620 0.1894 0.0764
22 0.7494 0.7492 0.7306 0.6888 0.6145 0.5006 0.3552 0.1859 0.0749
23 0.7349 0.7346 0.7163 0.6754 0.6025 0.4909 0.3483 0.1822 0.0735
24 0.7200 0.7198 0.7019 0.6618 0.5903 0.4810 0.3413 0.1786 0.0720
25 0.7049 0.7046 0.6871 0.6478 0.5779 0.4708 0.3341 0.1748 0.0705
26 0.6894 0.6892 0.6721 0.6337 0.5653 0.4605 0.3268 0.1710 0.0689
27 0.6738 0.6735 0.6568 0.6192 0.5524 0.4501 0.3194 0.1671 0.0674
28 0.6578 0.6576 0.6412 0.6046 0.5393 0.4394 0.3118 0.1631 0.0658
29 0.6415 0.6413 0.6254 0.5896 0.5260 0.4285 0.3041 0.1591 0.0642
30 0.6250 0.6248 0.6093 0.5744 0.5124 0.4175 0.2963 0.1550 0.0625
31 0.6082 0.6080 0.5929 0.5590 0.4987 0.4063 0.2883 0.1508 0.0608
32 0.5911 0.5909 0.5762 0.5433 0.4847 0.3949 0.2802 0.1466 0.0591
33 0.5738 0.5736 0.5593 0.5273 0.4704 0.3833 0.2720 0.1423 0.0574
34 0.5561 0.5559 0.5421 0.5111 0.4560 0.3715 0.2636 0.1379 0.0556
35 0.5382 0.5380 0.5246 0.4947 0.4413 0.3595 0.2551 0.1335 0.0538
36 0.5200 0.5198 0.5069 0.4779 0.4263 0.3474 0.2465 0.1290 0.0520
37 0.5015 0.5014 0.4889 0.4610 0.4112 0.3350 0.2377 0.1244 0.0502
38 0.4828 0.4826 0.4706 0.4437 0.3958 0.3225 0.2288 0.1197 0.0483
39 0.4638 0.4636 0.4521 0.4262 0.3802 0.3098 0.2198 0.1150 0.0464
40 0.4444 0.4443 0.4332 0.4085 0.3644 0.2969 0.2107 0.1102 0.0444
41 0.4249 0.4247 0.4142 0.3905 0.3483 0.2838 0.2014 0.1054 0.0425
42 0.4050 0.4049 0.3948 0.3722 0.3321 0.2705 0.1920 0.1004 0.0405
43 0.3849 0.3847 0.3752 0.3537 0.3155 0.2571 0.1824 0.0954 0.0385
44 0.3644 0.3643 0.3553 0.3350 0.2988 0.2434 0.1727 0.0904 0.0364
45 0.3438 0.3436 0.3351 0.3159 0.2818 0.2296 0.1629 0.0853 0.0344
46 0.3228 0.3227 0.3146 0.2967 0.2646 0.2156 0.1530 0.0800 0.0323
47 0.3015 0.3014 0.2939 0.2771 0.2472 0.2014 0.1429 0.0748 0.0302
48 0.2800 0.2799 0.2729 0.2573 0.2296 0.1870 0.1327 0.0694 0.0280
49 0.2582 0.2581 0.2517 0.2373 0.2117 0.1725 0.1224 0.0640 0.0258
50 0.2361 0.2360 0.2302 0.2170 0.1936 0.1577 0.1119 0.0586 0.0236
51 0.2138 0.2137 0.2084 0.1965 0.1753 0.1428 0.1013 0.0530 0.0214
52 0.1911 0.1910 0.1863 0.1757 0.1567 0.1277 0.0906 0.0474 0.0191
53 0.1682 0.1681 0.1640 0.1546 0.1379 0.1124 0.0797 0.0417 0.0168
54 0.1450 0.1450 0.1413 0.1333 0.1189 0.0969 0.0687 0.0360 0.0145
55 0.1215 0.1215 0.1185 0.1117 0.0996 0.0812 0.0576 0.0301 0.0122
56 0.0978 0.0977 0.0953 0.0899 0.0802 0.0653 0.0463 0.0242 0.0098
57 0.0738 0.0737 0.0719 0.0678 0.0605 0.0493 0.0350 0.0183 0.0074
58 0.0494 0.0494 0.0482 0.0454 0.0405 0.0330 0.0234 0.0123 0.0049
59 0.0249 0.0249 0.0242 0.0228 0.0204 0.0166 0.0118 0.0062 0.0025
60 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000

MV. Arq. Pablo Prats Riestra Bases de Valuación Inmobiliaria 124


VI. 12. INDIRECTOS SOBRE EL TERRENO Y LAS CONSTRUCCIÓNES

Se denomina en Valuación “Indirectos” aquellos gastos que inciden indirectamente


sobre el Valor tanto del terreno, como sobre los costos de edificación, los cuales se
verán incrementados de acuerdo a la siguiente tabla, donde indica claramente el
porcentaje de incidencia de cada concepto sobre el indicador paramétrico
correspondiente.

CONCEPTO % INDICADOR PARAMÉTRICO


Gastos a terreno 5.00 S / Valor del terreno
Estudios y proyectos 1.50 S / Costo de edificación
Licencias, permisos y derechos 1.00 S / Costo de edificación
Costos financieros 5.00 S / Costo de edificación
Promoción y venta 2.00 S / Costo de edificación
Conservación y mantenimiento 1.00 S / Costo de edificación

Estos costos indirectos deberán agregarse al total del valor de las edificaciones a que
se refiere el inciso “B” de las construcciones en la hoja de Avaluó Físico del formato
correspondiente.

PORCENTAJE DE INDIRECTOS AL INMUEBLE

Construcción y Mantenimiento 0.01


Promoción y Venta 0.02
0.05
Costos Financieros

Licencias Permisos y Derechos 0.01

Inversion en Estudios y Proyectos 0.02


0.05
Gastos al Terreno

0 0.01 0.02 0.03 0.04 0.05

MV. Arq. Pablo Prats Riestra Bases de Valuación Inmobiliaria 125


VI. 13. CLASIFICACION DE LAS INSTALACIONES ESPECIALES,
ELEMENTOS ACCESORIOS Y OBRAS COMPLEMENTARIAS

La Comisión Nacional Bancaria y de Valores indica claramente en la circular número


1462 a 2, (página 234) cuales son los elementos considerados como Instalaciones
Especiales, Elementos Accesorios y Obras complementarias, como a continuación se
detallan:

6.3.4.10.1. Instalaciones Especiales: Son aquellas adheridas al inmueble e


indispensables para su funcionamiento operacional, entre otros:

6.3.1.1.1.1. Elevadores y montacargas.


6.3.1.1.1.2. Escaleras electromecánicas.
6.3.1.1.1.3. Equipos de aire acondicionado o aire lavado.
6.3.1.1.1.4. Sistema hidroneumático.
6.3.1.1.1.5. Calefacción.
6.3.1.1.1.6. Subestación eléctrica
6.3.1.1.1.7. Pararrayos.
6.3.1.1.1.8. Equipo contra incendio
6.3.1.1.1.9. Cisternas, fosas sépticas, pozos de absorción, plantas de tratamiento.
6.3.1.1.1.10. Pozos artesianos, aljibes y equipo de bombeo.

6.3.1.1.2. Elementos Accesorios: Son aquellos necesarios para el funcionamiento


de un inmueble de “uso especializado”, entre otros tenemos:

6.3.1.1.2.1. Caldera
6.3.1.1.2.2. Depósito de combustible
6.3.1.1.2.3. Espuela de ferrocarril
6.3.1.1.2.4. Pantalla de proyección
6.3.1.1.2.5. Planta de emergencia
6.3.1.1.2.6. Butacas
6.3.1.1.2.7. Sistema de aspiración central
6.3.1.1.2.8. Bóveda de seguridad
6.3.1.1.2.9. Sistema de intercomunicación
6.3.1.1.2.10. Equipo de seguridad y circuito cerrado de televisión

MV. Arq. Pablo Prats Riestra Bases de Valuación Inmobiliaria 126


6.3.1.1.3. Obras Complementarias: Son aquéllas que proporcionan amenidades o
beneficios al inmueble, entre otras tenemos:

6.3.1.1.3.1. Bardas, celosías


6.3.1.1.3.2. Rejas
6.3.1.1.3.3. Patios y andadores
6.3.1.1.3.4. Marquesinas
6.3.1.1.3.5. Pérgolas
6.3.1.1.3.6. Jardines
6.3.1.1.3.7. Fuentes y espejos de agua
6.3.1.1.3.8. Terrazas y balcones
6.3.1.1.3.9. Cocinas integrales
6.3.1.1.3.10. Riego por aspersión
6.3.1.1.3.11. Albercas y chapoteaderos
6.3.1.1.3.12. Sistemas de sonido ambiental

Los conceptos antes mencionados de manera enunciativa, se deberán describir por


separado de las construcciones para obtener Valores unitarios independientes.

VI. 14. PORCENTAJE DE PARTIDAS DE UNA CASA-HABITACIÓN

Con el propósito de que el Valuador profesional tenga una idea general de la incidencia
de los porcentajes de partidas de una construcción tipo residencial, a continuación se
desglosan las partidas correspondientes, asignándoles porcentaje numéricos.

Esta tabla puede ser de gran utilidad cuando se requiera determinar porcentajes de
Avance de Obra de un inmueble en proceso de construcción:

IN C ID E N C IA D E C O S T O S D E C O N S T R U C C IÓ N
P O R P A R T ID A S
% C O S T O
No. C O N C E P T O
In c id e n c ia $ 7 5 0 ,0 0 0 .0 0
1 G AS T O S G EN ER A LES 3 .5 0 2 6 ,2 5 0 .0 0
2 C IM E N T A C IO N 1 2 .0 0 9 0 ,0 0 0 .0 0
3 ESTRUCTURA DE CONCRETO 1 7 .0 0 1 2 7 ,5 0 0 .0 0
4 A L B A Ñ IL E R ÍA O B R A G R U E S A 1 5 .9 0 1 1 9 ,2 5 0 .0 0
5 ACABADOS 1 8 .4 0 1 3 8 ,0 0 0 .0 0
6 IN S T A L A C IÓ N H ID R O -S A N IT A R IA 3 .0 0 2 2 ,5 0 0 .0 0
7 IN S T A L A C IÓ N E L É C T R IC A 4 .5 0 3 3 ,7 5 0 .0 0
8 H E R R E R ÍA 7 .0 0 5 2 ,5 0 0 .0 0
9 C A R P IN T E R ÍA 1 2 .7 0 9 5 ,2 5 0 .0 0
10 M U E B L E S S A N IT A R IO S 3 .2 0 2 4 ,0 0 0 .0 0
11 V ID R IE R ÍA 0 .9 0 6 ,7 5 0 .0 0
12 P IN T U R A 1 .9 0 1 4 ,2 5 0 .0 0
S U M AS 1 0 0 .0 0 $ 7 5 0 ,0 0 0 .0 0

MV. Arq. Pablo Prats Riestra Bases de Valuación Inmobiliaria 127


VI. 15. Participación de Elementos Constructivos en el Valor Comercial de una
Vivienda (USPAP) Uniform Standards of Professional Aprraisal Practice

Con propósito de que el Valuador observe desde una óptica globalizada los criterios
utilizados en otros países (EUA) relativos a la participación de los elementos
constructivos en el Valor de una vivienda o casa-habitación, al calce mostramos la
gráfica de criterios aplicados por la USPAP, (Uniform Standards of Professional
Aprraisal practice), por sus siglas “Estándares Uniformizados de Valuación Profesional”.

Chimeneas Concesiones
Eficiencia de Energía recámaras
2% Financieras
2% 1%
1%
Diseño e Imagen Funcionalidad
Exterior 1%
2%

Area Construida
12%
Emplazamiento y Vista
3%

Edad Cochera
4% 11%

Otros
4% Edo. Conservación
9%
Calidad de
Construcción
5%

Porticos, Piscina
Localización 9%
6%

Mantenimiento
A/C, Calefacción
Preventivo 8%
6% Sotanos, Máquinas Baños
6% 7%

Participacion de Elementos Constructivos de una Vivienda


en el Valor Comercial (USPAP)
Funcionalidad 1.10%

Recámaras 1.10%

Concesiones Financieras 1.30%

Chimeneas 1.70%

Ef iciencia de Energía 2.30%

Diseño e Imagen Exterior


2.30%

Emplazamiento y Vista 3.30%

Edad 4.00%

Otros 4.10%

Calidad de Construcción 4.60%

Localización 5.80%

Mantenimiento preventivo 5.80%

Sotanos, Máquinas 6.30%

Baños 7.40%

A/C, Calef acción 8.30%

Porticos, Piscina 9.00%

Edo. Conservación 9.30%


10.50%
Cochera 11.80%
Area Construida

0.00% 2.00% 4.00% 6.00% 8.00% 10.00% 12.00%

MV. Arq. Pablo Prats Riestra Bases de Valuación Inmobiliaria 128


VI. 16. ÍNDICE NACIONAL DE PRECIOS AL CONSUMIDOR

El Banco de México emitió el Índice Nacional de Precios al Consumidor con el objeto de


controlar los precios de mercado de los alimentos y de productos de primera necesidad,
basándose en los costos de los productos de la Canasta Básica.

Resulta importante señalar que dichos Índices son de gran utilidad en el ámbito de la
Valuación, ya que con ellos es posible determinar el valor actual aproximado de un bien
que fue adquirido con fecha anterior (hasta el año de 1950) así como también, de
manera inversa, es posible conocer el valor que tenia un determinado bien, partiendo
del Valor actual del mismo y refiriéndolo una fecha determinada, encontrando un factor
de ajuste con la aplicación de la referida tabla.

Dirección Electrónica: http://dgcnesyp.inegi.gob.mx.pubcoy.coyunt.precios.inpc.html

MV. Arq. Pablo Prats Riestra Bases de Valuación Inmobiliaria 129


VI. 16.1. CALCULO DEL VALOR ACTUAL
Índice nacional de Precios al Consumidor

VALOR ACTUAL (Ejemplo):

Calcular el Valor Actual de un bien inmueble que en el mes de agosto de 1998 tenía un
valor de $ 1’722,000.00

Fórmula del Factor de Ajuste = Índice Actual / Índice Anterior

FUENTE FECHA FACTOR


I.N.P.C. AGOSTO 1998 70.903

I.N.P.C. JUNIO 2007 121.721

Factor de Ajuste = 121.721 / 70.903 = 1.716

Valor Actual = 1’722,000.00 x 1.61 = $ 2’954,952.00

VI. 16.2. CALCULO DEL VALOR REFERIDO DE INMUEBLES


Índice nacional de Precios al Consumidor

VALOR REFERIDO (Ejemplo):

Calcular el Valor Referido de un bien inmueble al mes de enero de 1993, si el Valor


Actual en Junio de 2007 es de $ 7’500,000.00;

FUENTE FECHA FACTOR


I.N.P.C. ENERO 1993 25.05

I.N.P.C. JUNIO 2007 121.721

Factor de Ajuste = 121.721 / 25.05 = 4.859

Valor Referido = $ 7’500,000.00 / 4.859 = $ 1’543,527.47

MV. Arq. Pablo Prats Riestra Bases de Valuación Inmobiliaria 130


VI. 17. VALOR RESIDUAL ESTÁTICO
Para Créditos garantizados de Vivienda (SHF)

Con fundamento en lo dispuesto en el segundo párrafo del artículo 7 de la Ley de


Transparencia y de Fomento a la Competencia en el Crédito Garantizado, la cual tiene
por objeto regular las actividades y servicios financieros para el otorgamiento de Crédito
Garantizado destinado a la adquisición, construcción, remodelación, o refinanciamiento
de vivienda, con la finalidad de asegurar la transparencia en su otorgamiento y fomentar
la competencia, la Sociedad Hipotecaria Federal, Sociedad Nacional de Crédito,
Institución de Banca de Desarrollo, puede establecer, mediante reglas de carácter
general, la metodología para la valuación de inmuebles objeto de créditos garantizados
a la vivienda.

Decimonovena. Fórmula de cálculo del valor residual estático. Se calculará aplicando


la siguiente fórmula:

F = VI x (1 - b) – Pn De donde:

F = Es el valor del terreno o inmueble por remodelar.


VI = Es el valor del inmueble terminado o bajo la hipótesis de edificio
habitacional terminado.
b = Es el margen o beneficio neto del promotor en tanto por uno.
Pn = Son los pagos necesarios considerados.

Ejemplo: F = Valor Residual Estático


VI = $ 1´500,000.00
B = 10%
Pn = 360 amortizaciones (30 años)

Sustituyendo: F = $1´500,000.00 (1-.10) - 360


F = $1´349,360.00

V. 18. VALOR RESIDUAL DINAMICO


Para Créditos garantizados de Vivienda (SHF)

Vigésima. Para el cálculo del valor residual Dinámico, se deberá:

I. Estimar los flujos de caja con base en los ingresos y, en su caso, los enganches de
crédito que se espere obtener por la venta del inmueble a promover, así como los
egresos que se estime realizar por los diversos costos y gastos durante la construcción
o remodelación, incluso los egresos por los créditos concedidos. Dichos ingresos y
egresos se aplicarán en las fechas previstas para la comercialización y/o construcción
del inmueble, bajo calendarización mensual.

MV. Arq. Pablo Prats Riestra Bases de Valuación Inmobiliaria 131


Para estimar los ingresos a obtener bajo la hipótesis de vivienda terminada, se utilizarán
los valores obtenidos por los enfoques de comparación y/o por capitalización de rentas
en la fecha de Valuación.

Para estimar los egresos a realizar, se tendrán en cuenta los costos de construcción,
los gastos necesarios a que se refieren estas reglas, los de comercialización y, en su
caso, los financieros normales para un promotor de tipo medio.

Para inmuebles en remodelación y en aquellos terrenos que cuenten con proyecto de


obra nueva, se tendrán en cuenta los costos de construcción presupuestados en el
proyecto correspondiente.

II. Seleccionar la tasa de descuento que represente la rentabilidad media anual del
proyecto, sin tener en cuenta el financiamiento ajeno que obtendría un promotor medio
en una promoción con las características de la analizada.

Cuando en la determinación de los flujos de caja se tenga en cuenta el financiamiento


ajeno, la tasa de descuento deberá ser incrementada en función del porcentaje de dicho
financiamiento, atribuido al proyecto, y de las tasas de interés habituales del mercado
hipotecario. Dicho incremento deberá ser, en todo caso, debidamente justificado.

Vigésimo primera. Fórmula de cálculo del valor residual por el Procedimiento


Dinámico.

El valor residual Dinámico, será la diferencia entre el Valor actual de los ingresos
obtenidos por la venta del inmueble terminado y el Valor actual de los egresos
realizados por los diversos costos y gastos, para el tipo de capitalización fijado,
utilizando la siguiente fórmula:

F = [ Lj / (1 + i) j ] - [ Ek / (1 + i) k ] De donde:

F = Es el valor del terreno o inmueble a remodelar.


Lj = Es el importe de cada ingreso previsto en el momento j
j = Es el número del periodo previsto desde el momento de la Valuación hasta que
se produce cada uno de los ingresos.
Ek =Es el importe de cada egreso previsto en el momento k
k = Es el número del periodo previsto desde el momento de la Valuación hasta que
se produce cada uno de los egresos.
I = Es la tasa de descuento correspondiente a la duración de cada uno de los
periodos de tiempo considerados.

Ejemplo:
Lj = $ 1’500,000.00
I = 10.00%
J = 2 años
Ek = L j x tasa de egresos = $1´500,000.00 x 6.0%
K = 3 años

MV. Arq. Pablo Prats Riestra Bases de Valuación Inmobiliaria 132


F= [1’500,000.00 / (1-10.00%)2] - [90,000.00 / (1+10.00%)3] = $ 1’172,051.09
CAPITULO VII
AVALUÓ POR CAPITALIZACIÓN DE RENTAS

VII. 1. DEFINICIONES

El Valor de Capitalización es el capital requerido para generar rendimientos financieros


iguales a las utilidades que producen las rentas de un bien, en similares condiciones de
tiempo y riesgo.

La estimación del Valor de Capitalización anual se calcula sobre los ingresos netos
anuales por concepto de rentas, reales o estimadas, invertidos a una tasa de largo
plazo y bajo riesgo, es decir, la cantidad de ingresos mensuales, producidos o
susceptibles de producir por un bien inmueble se denominan Rentas y se clasifican de
la manera siguiente:

Renta Económica: Es el promedio comparativo de ingresos mensuales producidos por


bienes con características similares al estudiado, ofertantes en el mercado Inmobiliario
actuante.

Renta Contratada: Es el monto mensual de ingresos establecida en contratos de


arrendamiento.

Renta Excesiva: Es el ingreso mensual contratado, muy superior a la renta Económica


o de mercado.

Renta a Porcentaje: Es el monto porcentual establecido previamente en contratos


sobre la totalidad de los ingresos producidos por el bien.

Renta Congelada: Aquella establecida por decreto gubernamental como medida de


control de precios por arrendamientos.

Renta a largo Plazo: Monto fijado a plazo mayor de dos años, de común acuerdo por
las partes contratantes.

Renta con Opción de Venta: Promesa de venta opcional establecida, cuyas rentas
pagadas se descontaran al precio final fijado en la operación de compraventa.

La rentabilidad o ingresos por productos mensuales de un bien inmueble esta


determinado por diversas fuerzas económicas que inciden directa o indirectamente en
el mercado inmobiliario prevaleciente y son entre otras;

• Un mercado sano, abierto y competitivo, donde actúa un apreciable numero


de compradores y vendedores.
• Un mercado oligopólico, en el que prevalece un número reducido de
vendedores, organizados formal e informalmente.
• Un mercado monopólico donde existe un solo vendedor.

MV. Arq. Pablo Prats Riestra Bases de Valuación Inmobiliaria 133


• Un mercado oligopsonio, en el que actúa un número reducido de
compradores formal o no formalmente organizados.
• Un mercado monopsónico, donde existe un solo comprador.

VII. 2. CALCULO DE RENTAS MENSUALES


VII. 2. 1. MÉTODO TRADICIONAL

Se obtendrá la renta neta mensual, de acuerdo a la siguiente definición:

Renta Real o Estimada: se denomina así al Importe de Rentas expresado en contratos


de arrendamiento, recibos ó cualquier otro documento fiel que refleje claramente la
cantidad obtenida por el arrendamiento del inmueble a la cual se le descontará el
importe de las deducciones mensuales autorizadas, y se calcula mediante la siguiente
fórmula general:

Renta Neta Mensual = Vf x Ti de donde: Vf = Valor Físico


12 (1 - d) Ti = Tasa de Interés Anual
d = % Deducciones mensuales

Renta Neta Mensual = $ 1’500,000.00 x .08 / 12 (1-.25) = $13,333.33 pesos.

VII. 2. 2. MÉTODO DE MERCADO:

Renta de Mercado: Los fundamentos del método de rentas, tradicionalmente se


basaban en Valores subjetivos asignados a los objetos o bienes susceptibles de
producir rentas, sin embargo en la actualidad se recomienda aplicar el “Método
Comparativo de Mercado”, derivado de una investigación de mercado real y objetiva de
la oferta existente del tipo de bienes similares a bien que ese pretende Valuar, de donde
obtendremos mediante operaciones matemáticas un índice o “Media Ponderada” (Pág.
No. 160, inciso “b”) que nos dará luz sobre la cantidad por metro cuadrado de renta
unitaria para el género de inmueble a Valuar, para lo cual tenemos las siguientes
definiciones:

Renta Bruta Mensual (RBM): Es la cantidad mensual en moneda, producida por un


Inmueble, resultado de una investigación de mercado.

Renta Neta Mensual: Es el importe remanente de la renta mensual después de restarle


las deducciones mensuales a que se haga acreedor dicho inmueble, de acuerdo su uso.

Este método corresponde al resultado arrojado por la investigación de Mercado


Inmobiliario realizada por el Perito Valuador, de acuerdo a un mercadeo realizado en la
zona de cuando menos, tres inmuebles con características semejantes al predio
Valuado y con el mismo giro ó uso, ya sea: habitacional, comercial, industrial, etcétera,
apoyado en diversas fuentes de Información, tales como: periódicos, revistas
inmobiliarias, corredores inmobiliarios o fuentes de la red mundial (www).

MV. Arq. Pablo Prats Riestra Bases de Valuación Inmobiliaria 134


VII. 3. VALOR DE CAPITALIZACION DE RENTAS:

Definición: El Valor de Capitalización de rentas es; “el capital que se requiere para
generar rendimientos financieros iguales a las utilidades que producen las
rentas de un bien, en similares condiciones de tiempo y riesgo”. (Se calcula
sobre los ingresos netos anuales por concepto de rentas, reales o
estimadas, invertidos a una tasa de largo plazo y bajo riesgo).

VII. 3. 1. METODO TRADICIONAL

Vcap (Valor de Capitalización) = ( Rbm – D x M ) / Ti de donde:

Rbm = Renta bruta mensual $ 12,000.00


D = Deducciones mensuales - deducciones 25% $ 3,000.00
M = Periodo en meses Rnm por 12 meses $ 36,000.00
Ti = Tasa de interés entre Ti al 8% 0.08

Valor de Capitalización = $ 450,000.00

VII. 3. 2. MÉTODO DE SOCIEDAD HIPOTECARIA FEDERAL (SHF)


Según Sociedad Hipotecaria Federal (SHF)

Con fundamento en lo dispuesto en el segundo párrafo del artículo 7 de la Ley de


Transparencia y de Fomento a la Competencia en el Crédito Garantizado, destinado
para la adquisición, construcción, remodelación, o refinanciamiento de la vivienda,
puede establecer, mediante reglas de carácter general, la metodología para la
Valuación de inmuebles objeto de créditos garantizados a la vivienda.

Vigésimo cuarta.- Fórmula de cálculo del valor de capitalización del inmueble:


-n
PMT [1 - (1+i) ]
VC = _____________ de donde:
I

VC = Valor de Capitalización
PMT = Pago total (ingresos menos egresos) Renta neta anual (Rna)
i = Es la tasa de capitalización aplicable
n = Es el número de periodos (Vida útil remanente)

Los pagos y la tasa de capitalización a utilizar se expresarán en las unidades de tiempo


correspondientes a la duración de cada uno de los periodos considerados.

MV. Arq. Pablo Prats Riestra Bases de Valuación Inmobiliaria 135


Ejemplo: Cálculo del Valor de Capitalización (SHF):

-n
PMT [1 - ( 1+I ) ] Datos:
VCap = --------------------------
i Rbm = 12,000.00
% deducc. = 25%
VCap = (108,000.00 (1-(1+.08) ^ (- 60)))/.08 Deducciones = 3,000.00
Renta neta = 9,000.00
PMT Renta anual = 108,000.00
VCap = $ 1’336,667.60 i Tasa = 0.08
n (Vida Útil rem) = 60 años

VII.3.3. CONDICIONANTES DEL MERCADO DE RENTAS

TIPO DE
TERRENO

TIPO DE FACTORES
MERCADO ECONOMICOS

AMBITO DE
ANALISIS OPERACIONES
CON POCAS OPERACIONES
INFORMACION Y/O SIN INFORMACION

VALOR COMERCIAL VALOR COMERCIAL


PRECISO POCO PRECISO

VALOR COMERCIAL
PRECISO

MV. Arq. Pablo Prats Riestra Bases de Valuación Inmobiliaria 136


VII. 4. DEDUCCIONES MENSUALES

Es el importe de gastos generados por un inmueble - expresados en porcentaje - que


deberán descontarse a la Renta Bruta producida, para Obtener la Renta Neta del
inmueble. Se consideran deducciones las siguientes:

1. Porcentaje de desocupación
2. Impuesto Predial
3. Agua Potable y alcantarillado
4. Administración, limpieza y vigilancia
5. Conservación y mantenimiento
6. Energía eléctrica de las áreas comunes
7. Pólizas de seguros
8. Impuesto Sobre la Renta (I.S.R.)

En la siguiente gráfica se aprecian de manera general los porcentajes aplicables por


concepto de las deducciones mensuales, para distintos géneros de Inmueble:

% MAXIMOS Y MINIMOS DE DEDUCCIONES


MENSUALES

Estacionamientos

Bodegas

Hoteles

Edif. C / Elevador

Comercios

Casas

0 5 10 15 20 25 30 35
RANGO PORCENTUAL
% Máximo
% Mínimo

No obstante que la anterior gráfica muestra de manera global los porcentajes de


deducciones aplicables a diversos tipos de bienes inmuebles, “el porcentaje de
deducciones deberá calcularse de manera independiente para cada caso en particular”,
de acuerdo al siguiente procedimiento:

MV. Arq. Pablo Prats Riestra Bases de Valuación Inmobiliaria 137


1. Porcentajes de Desocupación (vacíos) : Se denomina así a los periodos que
permanece vacío ó desocupado un inmueble o localidad, dichos porcentajes se
determinan de acuerdo a la siguiente tabla:

PORCENTAJES DE OCUPACIÓN
PERIODO
UN MES DOS MESES TRES MESES
DE OCUPACIÓN
DESOCUPADO % DESOCUPADO % DESOCUPADO %
(No. DE AÑOS)
1 8.30 16.60 25.00
2 4.20 8.30 12.50
3 2.80 5.50 8.30
4 2.10 4.20 6.20
5 1.60 3.30 5.00
6 1.40 2.80 4.20
7 1.20 2.40 3.60
8 1.00 2.10 3.10

Fuente: Colegio de Valuadores Tabasqueños, A.C.

2. Impuesto Predial:

Es el importe de la tributación por concepto de Impuesto Predial del Inmueble,


consignado en la boleta predial correspondiente, documento que deberá ser
proporcionado por el solicitante del Avalúo. Este importe generalmente se refiere a un
periodo anual, debiendo entonces, dividir dicho importe entre doce meses, para obtener
el importe mensual, expresándolo en éste renglón de las deducciones.

3. Agua Potable y Alcantarillado: Se asentará el importe del pago por estos


servicios, de acuerdo al recibo correspondiente, consignando el importe
proporcional mensual.

4. Administración, Limpieza y Vigilancia:

Se consideran gastos generales los siguientes;


• Administración; gastos de oficina, luz, etcétera.
• Limpieza: afanador, artículos de limpieza, etcétera.
• Vigilancia: portero y velador.

Mediante investigación directa a personas físicas y morales cuya actividad es la de


administrar inmuebles en arrendamiento, se ha encontrado que el costo indirecto de
operación de éstas empresas fluctúa desde un 5 y un 7 % sobre los Ingresos Brutos
Mensuales generados por el inmueble.

MV. Arq. Pablo Prats Riestra Bases de Valuación Inmobiliaria 138


5. Conservación y Mantenimiento:

El contrato de arrendamiento especifica en la mayoría de los casos, quien absorbe los


gastos de conservación y mantenimiento del inmueble, siendo generalmente el inquilino
ó arrendatario, dado que es él quien ocupa y disfruta el Inmueble. Sin embargo, en
algunas ocasiones es el mismo propietario quién se hace cargo de dichos gastos.

De manera general se considera que aproximadamente un 5% sobre el valor de las


construcciones de un inmueble, requieren conservación anual, por lo tanto:

% de Conservación Anual = 5.0% entre 12 meses es = a 0.42 % mensual


% de Ingreso bruto s/construcción= 0.8% (dato fijo)
% de Conservación Anual = 0.42 / .008 = 52.5% s/Rbm
% de Conservación mensual = 52.5 / 12 = 4.375% mensual Aprox.

Los gastos de conservación y mantenimiento del inmueble se calculan de acuerdo con


el periodo de conservación y su incidencia en los conceptos constructivos a conservar,
de conformidad con la siguiente tabla:

PERIODO DE PORCENTAJE DE CONCEPTOS A CONSERVAR


CONSERVACIÓN
1% 2% 3% 4% 5% 6% 7% 8%
Cada año 10.4 20.8 31.2 41.7 52.1 52.5 72.9 83.3
Cada 2 años 5.2 10.4 15.6 20.8 26.1 31.2 36.4 41.7
Cada 3 años 3.4 6.9 10.4 8.9 17.4 20.8 24.3 27.8
Cada 4 años 2.6 5.2 7.8 10.4 13.0 15.6 12.2 20.8
Cada 5 años 2.1 4.2 6.2 8.3 10.4 12.5 14.6 16.7
Cada 6 años 1.7 3.5 5.2 6.9 8.7 10.4 12.1 13.9
Cada 7 años 1.5 2.9 4.5 5.9 7.4 8.9 10.4 11.9
Cada 8 años 1.3 2.6 3.9 5.2 6.5 7.8 9.1 10.4

Fuente: Colegio de Valuadores Tabasqueños, A.C.

6. Energía Eléctrica de Áreas Comunes


Este concepto aplica exclusivamente para inmuebles en condominio o copropiedad,
donde existan servicios comunes que cubrir, mismos que serán de manera proporcional
al porcentaje de Indiviso del bien en estudio.

7. Pólizas de Seguros:
Se indicará el importe del pago de la(s) póliza(s) de seguro (s) por riesgos, daños a
terceros, fianzas por arrendamiento, entre otras, que hayan sido contratadas para el
Inmueble, expresándolas en mensualidades.

Se considera que el costo promedio del seguro de riesgos para un inmueble, representa
aproximadamente el 3 % sobre la Renta bruta mensual (Rbm);
Importe del seguro = Rbm X 0.03
Importe del seguro = $12,000.00 x .03 = $ 360.00 pesos mensuales

MV. Arq. Pablo Prats Riestra Bases de Valuación Inmobiliaria 139


8. Impuesto sobre la Renta ( I.S.R. )

Se refiere al importe a pagar, sobre ingresos por arrendamientos de bienes muebles e


inmuebles que perciban los contribuyentes, y se determinará de acuerdo a la “Tarifa
para el pago provisional del mes en curso calculado”, publicada en el Diario Oficial de la
Federación, segunda sección y se determina mediante el siguiente procedimiento:

DETERMINACION DE LA BASE DEL ( ISR )

Base de Impuestos:
Es el importe de la Renta bruta mensual (Rbm) que produce el inmueble, menos las
Deducciones Fiscales autorizadas, es decir:

Base de Impuesto = Renta Bruta Mensual – Deducciones Fiscales

Las deducciones se refiere a porcentajes de descuentos según el genero de inmueble


que se trate, y estas se denominan “Deducciones Ciegas”.

Deducción para Inmuebles con uso Habitacional = 50 %


Deducción para Inmuebles con uso Comercial = 35 %

Por lo tanto se procederá a descontar la deducción correspondiente a la Renta Bruta


Mensual (Rbm) del inmueble, que denominaremos “Base de ISR”, cuyo resultado se
aplicara de la siguiente manera:

Procedimiento de Cálculo del I.S.R.

1. Base de ISR = Renta mensual del Inmueble menos – deducción ciega


2. Tomaremos la cantidad de la 1er columna de la tabla correspondiente a “Limite
Inferior”
3. Diferencia: será el resultado de la base de ISR, menos el “Limite Inferior”
4. Para el Excedente. Se tomarán de la tabla los siguientes datos: Limite Inferior, Límite
superior, % de Excedente y Cuota Fija.

5 Excedente = Diferencia - % del Excedente


6 Base del ISR = Excedente + la Cuota Fija
7 IRS Total = ISR Base – Subsidio – Crédito (solo Interés social)

La cantidad obtenida de ISR Mensual se dividirá entre la Renta Neta y se multiplicara


por 100 para expresar el impuesto en porcentaje, es decir:

% de ISR Mensual = (ISR mensual / Renta Neta) x 100

Este resultado final se consignara en el punto Número 8 de las Deducciones


Mensuales, procediendo a la sumatoria total de las deducciones, de donde resultara “el
porcentaje de las deducciones” que descontaremos a la Renta Bruta Mensual, para
obtener así, la Renta neta mensual (Rnm) final del Inmueble.

MV. Arq. Pablo Prats Riestra Bases de Valuación Inmobiliaria 140


9. Tablas de Cálculo del Impuesto Sobre la Renta ( I.S.R. )

MV. Arq. Pablo Prats Riestra Bases de Valuación Inmobiliaria 141


MV. Arq. Pablo Prats Riestra Bases de Valuación Inmobiliaria 142
9.1. Ejemplo de Cálculo del ISR para Casa Habitación

EJEMPLO 1: Calcular el Importe mensual de ISR para una casa-habitación que


produce un ingreso mensual de $ 5,833.33 pesos, con un Valor
Físico de $700,000.00.

Cálculo del Impuesto Sobre la Renta ISR


Casa-Habitación
Datos:

Valor Físico Vf = $ 700,000.00


Valor de las Construcciones e Instal. Esp. Vf x .80 $ 560,000.00
Ingreso mensual Vf x .1/12 $ 5,833.33

Deducciones Fiscales Autorizadas

Depreciación Fiscal Anual Valor Const. x Dep. Aut. Mensual


$ 560,000.00 0.05 / 12 meses $ 2,333.33

Impuesto Predial V. Físico x .4 .08 al millar


$700,000.00 $280,000.00 x 0.00008 $ 22.40

Gastos de Administración 0.05 Sobre Ingresos Brutos mens. $ 291.67


Gastos de Mantenimiento 0.0434 Sobre Ingresos Brutos mens. $ 253.17
Suma de Seguro Anual 0.01 Sobre V de Construcc. / 12 $ 466.67

Suman las Deducciones Fiscales Autorizadas = $ 3,367.23

Cálculo del ISR

RBM Deducc.
Base Gravable IBM - Deducciones $5,833.33 - $ 3,367.23 $ 2,466.10

Base Grav. Lim. Inferior % Exced.


Cálculo del ISR 2,466.10 - $0.01 x 10% $ 246.61

Base Grav. Cuota Fija


Total ISR 246.61 + $59.52 = $ 306.13

Total de ISR = 0.0525


Porcentaje Total del ISR = 5.25

Tabla de Cálculo para el ISR 2007 (Agosto)


Casa-Habitación
%
LIMITE
LIMITE SUPERIOR CUOTA FIJA EXCEDENTE
INFERIOR
LIM. INF.

$0.01 $3,968.56 $0.00 1.50%


$3,968.57 $33,683.29 $59.52 5.00%
$33,683.29 $59,195.37 $1,545.12 8.50%
$59,195.37 $68,812.01 $3,714.16 12.50%
$68,812.01 $82,386.81 $4,915.92 14.00%
$82,386.81 $166,162.33 $6,816.40 16.80%
$166,162.33 $261,894.65 $20,890.64 19.60%
$261,894.65 EN ADELANTE $39,654.16 28.00%

MV. Arq. Pablo Prats Riestra Bases de Valuación Inmobiliaria 143


9.2. Ejemplo de Cálculo del ISR para Local Comercial

EJEMPLO 2: Calcular el Importe mensual de ISR para un Local Comercial que


produce un ingreso de $ 8,750.00 pesos mensuales, con un Valor
Físico de $ 700,000.00.

Cálculo del Impuesto Sobre la Renta ISR


Local Comercial
Datos:

Valor Físico Vf = $ 700,000.00


Valor de las Construcciones e Instal. Esp. Vf x .80 $ 560,000.00
Ingreso mensual Vf x .15/12 $ 8,750.00

Deducciones Fiscales Autorizadas

Depreciación Fiscal Anual Valor Const. x Dep. Aut. Mensual


$ 560,000.00 0.05 / 12 meses $ 2,333.33

Impuesto Predial V. Físico x .4 .08 al millar


$700,000.00 $280,000.00 x 0.00008 $ 22.40

Gastos de Administración 0.04 Sobre Ingresos Brutos mens. $ 350.00


Gastos de Mantenimiento 0.05 Sobre Ingresos Brutos mens. $ 437.50
Suma de Seguro Anual 0.015 Sobre V de Construcc. / 12 $ 466.67

Suman las Deducciones Fiscales Autorizadas = $ 3,609.90

Cálculo del ISR

RBM Deducc.
Base Gravable IBM - Deducciones $8,750.00 - $ 3,609.90 $ 5,140.10

Base Grav. Lim. Inferior % Exced.


Cálculo del ISR 5,140.10 - $4,210.42 x 17.0% $ 158.05

Base Grav. Cuota Fija


Total ISR 158.05 + $386.31 = $ 544.36

Total de ISR = 0.0622


Porcentaje Total del ISR = 6.22

Tabla de Cálculo para el ISR 2007


Local comercial
%
LIMITE
LIMITE SUPERIOR CUOTA FIJA EXCEDENTE
INFERIOR
LIM. INF.
$0.01 $496.07 $0.00 3.00%
$496.08 $4,210.41 $14.88 10.00%
$4,210.42 $7,399.42 $386.31 17.00%
$7,399.43 $8,601.50 $928.46 25.00%
$8,601.51 en Adelante $1,228.98 28.00%

MV. Arq. Pablo Prats Riestra Bases de Valuación Inmobiliaria 144


VII. 5. CÁLCULO DE LA TASA DE CAPITALIZACIÓN ANUAL

La Tasa de Capitalización Inmobiliaria es el porcentaje de interés anual del capital


requerido para generar rendimientos financieros equivalentes a las utilidades que
producen las rentas de un bien en condiciones similares de tiempo y riesgo, y se calcula
sobre los ingresos netos anuales por concepto de rentas, reales o estimadas, invertidos
a una tasa de largo plazo y bajo riesgo.

La siguiente gráfica muestra los Rangos de Valor expresados en Porcentajes anuales


de Tasas de Capitalización de distintos géneros o tipo de Inmueble según su uso:

RANGO DE TASAS DE CAPITALIZACION ANUAL


15.0

16 11.0

14 10.0
12
% DE TASA ANUAL

8.0
10

8
Hoteles
6
3.5 Comercios
4 Naves Industriales TIPO DE
Casas y Deptos. INMUEBLE
2
0 Terrenos

Una vez obtenido el porcentaje o Tasa de rendimiento anual para Inmuebles, se


procederá a determinar el Valor de Capitalización del mismo, y será el resultado de
dividir el producto de la Renta Neta Anual (RNA), sin deducciones, entre la Tasa de
Capitalización obtenida:

Valor de Capitalización = Renta Neta Anual / Tasa

MV. Arq. Pablo Prats Riestra Bases de Valuación Inmobiliaria 145


VII. 5.1. Método Tradicional

La tasa de interés aplicable a la Capitalización Anual de Rentas de un Inmueble se


calcula mediante la siguiente Fórmula:

I = R – (C x r ) r = 1 / Vida Económica Restante (Ver)


T+C
D a t o s:
I = Tasa de capitalización
R = Renta Neta Mensual
C = Valor de las construcciones
r = Tasa de Amortización de las Construcciones (1/Ver)
T = Valor del terreno

Ejemplo: Calcular la Tasa de Capitalización de una casa-habitación con los siguientes


datos:

Valor Físico (Vf) = $ 1´500,000.00


Valor del terreno (T) 20% de Vf = $ 300,000.00
Valor de las Construcciones (80% de Vf) = $ 1´200,000.00
___________________________________________________

Renta Neta Mensual = $ 12,500.00


Valor de construcciones = $ 1´200,000.00
Vida Económica Restante = 50 años
Valor del terreno = $ 300,000.00

Aplicando la fórmula:

I = Tasa de Capitalización = R – (C x r )
T+C

r = Tasa de Amortización de las Construcciones = 1 /Ver = 1 / 50 = 2.0 %

Sustituyendo:

I = R – (C x r )
T+C

I = 150,000.00 – ( 1´200,000.00 x .02) = 150,000.00 – 24,000.00


300,000.00 + 1´200,000.00 1´500,000.00

I = 126,000.00 = 0.0084x1000 = 8.40%


1´500,000.00

• Se estima una Tasa de Capitalización de un 8.4 por ciento anual

MV. Arq. Pablo Prats Riestra Bases de Valuación Inmobiliaria 146


II.5.2. Factores que inciden en la Capitalización de Rentas

Inmueble Propiedades
Valuado Comparables en el
mercado

Renta de Mercado
(RN)
Renta (operación y
Mercado normales)
Similares en:
Gastos de Operación
• Antigüedad
• Ubicación
• Condiciones
Gastos de operación Renta Neta Financieras.
(RN mercado) • Operación
• Forma de
Propiedad
Valor de Mercado
Renta Neta (RN) bajo (V mercado)
condiciones de
Mercado normales
Im= RN mercado
V mercado

Valor Cap. Inm, = RN i = Ponderación de las im


i

MV. Arq. Pablo Prats Riestra Bases de Valuación Inmobiliaria 147


VII.5.3. METODO CITY BANK (Banamex)
Cálculo de Tasas de Capitalización

El porcentaje de interés anual aplicable a una inversión inmobiliaria se denomina “Tasa


de Capitalización” y en principio esta formada por los siguientes indicadores:

Tasa 1.- Indicador o tasa base, libre de riesgo.- Aplicable a inmuebles del mismo género
del que se Valúa, esto es, en igualdad de liquidez y plazo de retorno de la inversión.
Por tanto, dado que el plazo de una inversión inmobiliaria es largo - cuando menos 30
años -, consideraremos inversiones del mercado de dinero comparables en plazo de
inversión (largo), la cual denominaremos “Tasa Libre de Riesgo” (real/efectiva) aplicable
a cualquier tipo de inversión en México = 4.0%.

Tasa 2.- Tasa adicional, o prima, de acuerdo con el género o tipo de inmueble que en
razón de su uso y grado de liquidez resultare para el bien que se Valúa. El género se
clasifica en: Terreno, Casa unifamiliar, Departamento en condominio, Oficina o local en
condominio, Local comercial o Inmueble especializado:

La siguiente tabla muestra la hoja electrónica de “Excel” - Formato de Avalúo CITYBank


- que calcula la Tasa adicional, o prima, de acuerdo al tipo de inmueble:

TASAS DE REFERENCIA
CONCEPTO
5% 8% 9% 10% 11% 12%
TIPO de INMUEBLE Terreno Casa Depto/Casa Ofic./L. Com. Local Especializa-
(según su USO) sin constr. Unifamiliar en condominio en condominio Comercial do
Elija la opción con una "X" => X
REL. AREA (TERR-CONST.) Terr > Constr. Terr > Constr. Terr > Constr. Terr ≈ Constr. Terr < Constr. Terr < Constr.
(Sólo aplica c/construcción util) Mayor a 3:1 Hasta 3:1 Hasta 2:1 1≈1 Hasta 1:3 Mayor a 1:3
Elija la opción con una "X" => X
SUMA CALIFICACIÓN 0 1.33 0 1.7 0 0
CAPITALIZACIÓN 0.71429 1.14286 1.28571 1.42857 1.57143 1.71429
TASAS PARCIALES 0.00000 1.52000 0.00000 2.42857 0.00000 0.00000
TASA 2: 3.95%

La sumatoria de los dos indicadores referidos, es decir, la Tasa Libre de Riesgo + la


Tasa Adicional, resultará la Tasa de Capitalización Anual del Inmueble:

Tasa 1: Tasa Libre de Riesgo aplicable a Inversiones en México = 4.00%


Tasa 2: Tasa Adicional de acuerdo con el género o tipo de Inmueble = 3.95%

Tasa de capitalización Anual = 7.95%

MV. Arq. Pablo Prats Riestra Bases de Valuación Inmobiliaria 148


VII. 5. 4. MÉTODO DE ANALISIS CUANTITATIVO Y CUALITATIVO
Cálculo de Tasas de Capitalización

Este método consiste en calcular la Tasa de Capitalización Anual de un inmueble, en


base en el análisis de variables y porcentajes relativos a las características morfológicas
y físicas, así como de las ventajas y desventajas competitivas del inmueble en estudio,
dentro del mercado inmobiliario prevaleciente.

Concretamente se extraerán datos referentes al entorno urbano donde se emplaza el


inmueble, como tipo, ubicación, accesos, vialidades, zona, servicios municipales,
infraestructura, así como datos sobre los equipos, áreas comunes y publicas,
conservación, uso general, proyecto y vida útil remanente del bien analizado,
asignándole valores expresados en porcentajes numéricos, según el rango de riesgo
que represente el género de edificación, y de acuerdo a la inversión realizada.

Como explicamos anteriormente, la calificación de dichos porcentajes, relativa al nivel


de riesgo de la inversión realizada, se consignará entre los siguientes parámetros;

• Sin riesgo
• Riesgo mínimo
• Riesgo muy bajo
• Riesgo moderado
• Riesgo normal
• Riesgo presente
• Riesgo alto
• Riesgo considerable
• Riesgo sustancial

Seguidamente, se vaciarán los datos referentes al tipo de riesgo de la inversión en


formas tabulares, de manera horizontal; y de manera vertical se cruzarán los datos
sobre el entrono urbano circundante del inmueble en estudio.

Una vez consignados los datos del rango de riesgo de inversión y del entorno urbano y
morfológico del bien, se procederá a calcular un parámetro o “factor de calidad”, que
relaciona la suma de variables obtenidas y sus porcentajes, que resultará en la
expresión de la Tasa de Capitalización Anual del inmueble, expresada en porcentaje.

A continuación se incluyen las formas tabulares para cálculo de la Tasa de


Capitalización de diversos géneros de inmuebles, del Arq. Juan Manuel Bravo A., en las
que relacionan las características generales y particulares del inmueble que serán
acreedoras a la aplicación de los factores referidos.

MV. Arq. Pablo Prats Riestra Bases de Valuación Inmobiliaria 149


VII. 5. 4. 1. Tasas para Terrenos

TASAS PARA TERRENOS

6.0% 6.5% 7.0% 7.5% 8.0% 8.5% 9.0% 9.5% 10.0%


1 Tipo de Riesgo Riesgo Muy Riesgo Riesgo Riesgo Riesto Riesgo Riesgo
Sin riesgo
Inversión mínimo Bajo Moderado Normal Presente Alto Considerable Sustancial
1

2 Ventajas Excelentes Muy Buenas Buena Regulares Aceptables Deficiente Malos Muy malas Pésimas
Competitivas 1

3 Accesos Excelentes Muy buenos Buenos Regulares Aceptables Deficiente Malos Muy malos Pésimas
1

4 Vialidades Excelentes Muy Buenas Buenas Regulares Aceptables Deficiente Malas Muy malas Pésimas
1

5 Servicios Excelentes Muy buenos Buenos Regulares Aceptables Deficiente Malos Muy malos Pésimos
1

6 Topografía Plana Pend.+5% Pend.+10% Pend.+15% Pend.+20% Pend.+25% Pend.+30% Pend.+35% Pend.+40%
1

7 Uso del Suelo 7.5 veces 3.5 veces 1.5 veces


1

8 Aprovecham. Excelente Muy bueno Buenos Regular Aceptable Deficiente Malo Muy malo Pésimo
1

9 Ubicación Cabecera Esquina Cabecera Esquina Intermedio Intermedio Interior Interior


Manzanero
Comercial Comercial Residencial Residencial Comercial Residencial Comercial Residencial
1

10 Zona Residencial Muy buena Buena Media Media Baja Baja Proletaria Suburbana
Exclusiva

FACTOR 1/10 0.100 0.100 0.100 0.100 0.100 0.100 0.100 0.100 0.100
suma var 2.000 7.000 0.000 0.000 0.000 0.000 1.000 0.000 0.000
DE
var x % 0.200 0.700 0.000 0.000 0.000 0.000 0.100 0.000 0.000
CALIDAD % x No. Var 0.400 4.900 0.000 0.000 0.000 0.000 0.100 0.000 0.000

TASA DE CAPITALIZACION 5.400

MV. Arq. Pablo Prats Riestra Bases de Valuación Inmobiliaria 150


VII. 5. 4. 2. Tasas para Casas y Departamentos

TASAS PARA CASAS Y DEPARTAMENTOS

8.0% 8.5% 9.0% 9.5% 10.0% 10.5% 11.0% 11.5% 12.0%


1 Tipo de Sin riesgo Riesgo Riesgo Muy Riesgo Riesgo Riesgo Riesto Riesgo Riesgo
Inversión mínimo Bajo Moderado Normal Presente Alto Considerable Sustancial
1

2 Tipo de Importación Excelente Muy buena Buena Regular Deficiente Mala Muy mala Deplorable
construcción 1

3 Ventajas Excelentes Muy Buenas Buenas Regulares Aceptables Deficiente Malas Muy malas Pésimas
Competitivas 1

4 Edad 0 a 5 años 5 a 10 años 10 a 15 años 15 a 20 años 20 a 25 años 25 a 30 años 30 a 35 años 35 a 40 años 40 a 45 años
1

5 Acabados Importación Excelentes Muy buenos Buenos Regulares Deficientes Malos Muy malos Deplorables
1

6 Accesos Excelentes Muy buenos Buenos Regulares Aceptables Deficientes Malos Muy malos Pésimos
1

7 Vialidades Excelentes Muy Buenas Buenas Regulares Aceptables Deficiente Malas Muy malas Pésimas
1

8 Servicios Excelentes Muy buenos Buenos Regulares Aceptables Deficientes Malos Muy malos Pésimos
1

9 Equipos Excelentes Muy buenos Buenos Regulares Aceptables Deficiente Malos Muy malos Pésimos
1

Areas Excelentes Muy buenas Buenas Regulares Aceptables Deficientes Malas Muy malas Pésimas
10 comunes 1

11 Conservación Nuevo Excelente Muy Bueno Bueno Regular Deficiente Malo Muy malo Ruidoso
1

12 Uso General Optimo Excelente Muy bueno Bueno Adecuado Regular Deficiente Malo Sin uso
1

13 Proyecto Optimo Muy bueno Bueno Adecuado Regular Deficiente Inadecuado Malo Pésimo
1

14 Vida Útil más de 50 45 a 50 años 40 a 45 años 35 a 40 años 30 a 35 años 25 a 30 años 20 a 25 años 15 a 20 años menos de 15
remanente 1

15 Ubicación Manzanero Cabecera Esquina Cabecera Esquina Intermedio Intermedio Interior Interior
Comercial Comercial Residencial Residencial Comercial Residencial Comercial Residencial
1

16 Zona Exclusiva Residencial Muy buena Buena Regular Deficiente Malas Muy malas Pésimas
1

FACTOR 1/16 0.063 0.063 0.063 0.063 0.063 0.063 0.063 0.063 0.063
suma var 3.000 1.000 8.000 3.000 0.000 0.000 1.000 0.000 0.000
DE
var x % 0.005 0.005 0.006 0.006 0.006 0.007 0.007 0.007 0.008
CALIDAD % x No. Var 0.015 0.005 0.045 0.018 0.000 0.000 0.007 0.000 0.000

TASA DE CAPITALIZACION 0.090

MV. Arq. Pablo Prats Riestra Bases de Valuación Inmobiliaria 151


VII. 5. 4. 3. Tasas para Oficinas

TASAS PARA OFICINAS

10.0% 10.5% 11.0% 11.5% 12.0% 12.5% 13.0% 13.5% 14.0%


1 Tipo de Sin riesgo Riesgo Riesgo Muy Riesgo Riesgo Riesgo Riesto Riesgo Riesgo
Inversión mínimo Bajo Moderado Normal Presente Alto Considerable Sustancial
1

2 Tipo de Importación Excelente Muy buena Buena Regular Deficiente Malas Muy malas Deplorables
construcción 1

3 Ventajas Excelentes Muy Buenas Buenas Regulares Aceptables Deficiente Malas Muy malas Pésimas
Competitivas 1

4 Edad 0 a 5 años 5 a 10 años 10 a 15 años 15 a 20 años 20 a 25 años 25 a 30 años 30 a 35 años 35 a 40 años 40 a 45 años
1

5 Acabados Importación Excelente Muy buenos Buenos Regulares Deficientes Malos Muy malos Deplorables
1

6 Accesos Excelentes Muy buenos Buenos Regulares Aceptables Deficientes Malos Muy malos Pésimos
1

7 Vialidades Excelentes Muy Buenas Buenas Regulares Aceptables Deficientes Malas Muy malas Pésimas
1

8 Servicios Excelentes Muy buenos Buenos Regulares Aceptables Deficientes Malos Muy malos Pésimos
1

9 Equipos Excelentes Muy buenos Buenos Regulares Aceptables Deficientes Malos Muy malos Pésimos
1

Areas Excelentes Muy buenas Buenas Regulares Aceptables Deficientes Malas Muy malas Pésimas
10 comunes 1

11 Areas Excelentes Muy buenas Buenas Regulares Aceptables Deficientes Malas Muy malas Pésimas
públicas 1

12 Conservación Nuevo Excelente Muy bueno Bueno Regular Deficiente Malo Muy malo Ruinoso
1

13 Uso General Optimo Excelente Muy bueno Bueno Adecuado Regular Deficiente Malo Sin uso
1

14 Proyecto Optimo Muy bueno Bueno Adecuado Regular Deficiente Inadecuado Malo Pésimo
1

15 Vida Útil más de 70 60 a 65 años 50 a 55 años 45 a 50 años 35 a 40 años 30 a 35 años 25 a 30 años 20 a 25 años menos de 20
remanente 1

Ubicación Manzanero Cabecera Esquina Cabecera Esquina Intermedio Intermedio Interior Interior
16 Comercial Comercial Residencial Residencial Comercial Residencial Comercial Residencial
1

17 Exclusiva Residencial Muy buena Buena Media Media Baja Baja Proletaría Suburbana
Zona
1

FACTOR 1/17 0.059 0.059 0.059 0.059 0.059 0.059 0.059 0.059 0.059
suma var 0.000 3.000 14.000 0.000 0.000 0.000 0.000 0.000 0.000
DE
var x % 0.000 0.176 0.824 0.000 0.000 0.000 0.000 0.000 0.000
CALIDAD % x No. Var 0.000 0.529 11.529 0.000 0.000 0.000 0.000 0.000 0.000

TASA DE CAPITALIZACION 12.059

MV. Arq. Pablo Prats Riestra Bases de Valuación Inmobiliaria 152


VII. 5. 4. 4. Tasas para Hoteles

TASAS PARA CONSTRUCCION DE HOTELES

13.0% 13.5% 14.0% 14.5% 15.0% 15.5% 16.0%


1 Tipo de Riesgo Riesgo Muy Riesgo Riesgo Riesgo Riesgo
Sin riesgo
Inversión mínimo Bajo Moderado Normal Presente Alto
1

2 Tipo de Importación Excelente Muy buena Buena Regular Deficiente Mala


construcción 1

3 Ventajas Excelentes Muy Buenas Buenas Regulares Aceptables Deficiente Malas


Competitivas 1

4 Edad 0 a 5 años 5 a 10 años 10 a 15 años 15 a 20 años 20 a 25 años 25 a 30 años 30 a 35 años


1

5 Acabados Importación Excelentes Muy buenos Buenos Regulares Deficientes Malos


1

6 Accesos Excelentes Muy buenos Buenos Regulares Aceptables Deficientes Malos


1

7 Vialidades Excelentes Muy Buenas Buenas Regulares Aceptables Deficiente Malas


1

8 Servicios Excelentes Muy buenos Buenos Regulares Aceptables Deficientes Malos


1

9 Mobiliario y Excelentes Muy buenos Buenos Regulares Aceptables Deficiente Malos


Decoración 1

10 Equipo de Excelentes Muy buenos Bueno Regular Aceptable Deficiente Malo


Operación 1

11 Areas Excelentes Muy buenas Buenas Regulares Aceptables Deficientes Malas


Comunes 1

12 Areas Excelentes Muy buenas Buenas Regulares Aceptables Deficiente Malas


Públicas 1

13 Conservación Nuevo Excelente Muy bueno Bueno Regular Deficiente Malo


1

14 Uso General Optimo Excelente Muy bueno Bueno Adecuado Regular Deficiente
1

15 Proyecto Optimo Muy bueno Bueno Adecuado Regular Deficiente Inadecuado


1

16 Vida Útil más de 70 60 años 50 años 60 años 50 años 40 años 30 años


remanente
1

17 Ubicación Manzanero Cabecera Esquina Cabecera Esquina Intermedio Intermedio


1

FACTOR 1/17 0.059 0.059 0.059 0.059 0.059 0.059 0.059


suma var 15.000 2.000 0.000 0.000 0.000 0.000 0.000
DE
var x % 0.882 0.118 0.000 0.000 0.000 0.000 0.000
CALIDAD % x No. Var 13.235 0.235 0.000 0.000 0.000 0.000 0.000

TASA DE CAPITALIZACION 13.471

MV. Arq. Pablo Prats Riestra Bases de Valuación Inmobiliaria 153


VII. 5. 4. 5. Tasas para Inmuebles de Tipo Industrial

TASAS PARA CONSTRUCCION DE TIPO INDUSTRIAL

9.0% 9.5% 10.0% 10.5% 11.0% 11.5% 12.0% 12.5% 13.0%


1 Tipo de Sin riesgo Riesgo Riesgo Muy Riesgo Riesgo Riesgo Riesto Riesgo Riesgo
Inversión mínimo Bajo Moderado Normal Presente Alto Considerable Sustancial
1

2 Tipo de Importación Excelente Muy buena Buena Regular Deficiente Mala Muy mala Deplorable
construcción 1

3 Ventajas Excelentes Muy Buenas Buenas Regulares Aceptables Deficiente Malas Muy malas Pésimas
Competitivas 1

4 Edad 0 a 5 años 5 a 10 años 10 a 15 años 15 a 20 años 20 a 25 años 25 a 30 años 30 a 35 años 35 a 40 años 40 a 45 años
1

5 Acabados Importación Excelentes Muy buenos Buenos Regulares Deficientes Malos Muy malos Deplorables
1

6 Accesos Excelentes Muy buenos Buenos Regulares Aceptables Deficientes Malos Muy malos Pésimos
1

7 Vialidades Excelentes Muy Buenas Buenas Regulares Aceptables Deficiente Malas Muy malas Pésimas
1

8 Servicios Excelentes Muy buenos Buenos Regulares Aceptables Deficientes Malos Muy malos Pésimos
1

9 Equipos Excelentes Muy buenos Buenos Regulares Aceptables Deficiente Malos Muy malos Pésimos
1

10 Areas Excelentes Muy buenas Buenas Regulares Aceptables Deficientes Malas Muy malas Pésimas
comunes 1

11 Conservación Nuevo Excelente Muy Bueno Bueno Regular Deficiente Malo Muy malo Ruidoso
1

12 Uso General Optimo Excelente Muy bueno Bueno Adecuado Regular Deficiente Malo Sin uso
1

13 Proyecto Optimo Muy bueno Bueno Adecuado Regular Deficiente Inadecuado Malo Pésimo
1

14 Vida Útil más de 70 60 a 65 años 50 a 55 años 45 a 50 años 35 a 40 años 30 a 35 años 25 a 30 años 20 a 25 años menos de 20
remanente 1

15 Ubicación Manzanero Cabecera Esquina Cabecera Esquina Intermedio Intermedio Interior Interior
Industrial Industrial Industrial Industrial Industrial Industrial Industrial Industrial Industrial
1

16 Zona Exclusiva Industrial Muy buena Buena Regular Deficiente Malas Muy malas Pésimas
1

FACTOR 1/16 0.063 0.063 0.063 0.063 0.063 0.063 0.063 0.063 0.063
suma var 12.000 4.000 0.000 0.000 0.000 0.000 0.000 0.000 0.000
DE
var x % 0.750 0.250 0.000 0.000 0.000 0.000 0.000 0.000 0.000
CALIDAD % x No. Var 9.000 1.000 0.000 0.000 0.000 0.000 0.000 0.000 0.000

TASA DE CAPITALIZACION 10.000

MV. Arq. Pablo Prats Riestra Bases de Valuación Inmobiliaria 154


VII. 5. 5. MÉTODO DE SUBSTITUCION
BBVA (Bancomer)

Este método está sustentado en el principio económico de substitución y consiste en


determinar el porcentaje de interés anual producido por inversiones financieras,
equivalentes a las utilidades producidas por un inmueble en condiciones similares de
tiempo y riesgo, más los rendimientos financieros adicionales derivados del riesgo en
inversiones inmobiliarias, que se calcularán mediante los siguientes indicadores:

1. Cetes Real Total = Tasa real + Tasa Inflacionaria:

Tasa real (Tr).- Promedio de los índices históricos de rendimiento anual de Instrumentos
financieros, - Certificados de la Tesorería de la Federación (CETES) -, por un periodo
de 6 años a un plazo de inversión de 28 días calendario.

Tasa de Inflación (Ti).- Porcentaje de Inflación anual promedio señalado por el Índice
Nacional de Precios al Consumidor (INPC), correspondientes al último periodo anual
que comprenda el estudio formulado.

Cetes Real Total .- Aplicando la siguiente fórmula: CRT = (1+Tr)-(1 x In) / (1 x In)

2. Rendimiento adicional con amortización de las Construcciones

Vida Útil Remanente (VUR) de cada tipo de edificación clasificada, mediante la


siguiente Fórmula: VNR x VUR / VUR total

Cálculo de Sobre Puntos: 1 / VUR promedio ponderada

Tasa de descuento ( r ) = Cetes Real total + recaptura por rendimiento adicional + tasa
de riesgo del propio bien.

5. Tasa de Capitalización anual: se hará determinando los siguientes indicadores:

(N) = Tiempo (Vida útil remanente expresada en años)


(r) = Tasa de descuento
VPN = Valor Presente Neto de un Flujo con pago constante igual a 1
VF = Valor Futuro: en este caso será igual a cero
VP = Valor Presente

Y finalmente calcular:

TCap = Tasa de Capitalización anual mediante la fórmula: TCap = 1 / VP x 100

MV. Arq. Pablo Prats Riestra Bases de Valuación Inmobiliaria 155


CALCULO DE LA TASA DE CAPITALIZACIÓN
Método de Substitución de BBV (Bancomer)

Un inversionista o comprador, tiene la alternativa de invertir su dinero en un instrumento financiero libre de riesgo del mercado
nacional o la de adquirir un bien inmueble que substituya al instrumento financiero, pero que éste bien inmueble sea capaz de
generar el mismo rendimiento sobre la inversión que se obtiene del instrumento financiero, mas un rendimiento adicional, mas el
correspondiente por el riesgo que significa el invertir en el tipo de inmueble que se trate.

Cálculo de la Tasa de Capitalización ( i ):


• Calcularemos una Tasa de descuento ( r ) que es igual a:
• r = Tasa Libre de Riesgo (deflactada) + la recaptura por el rendimiento adicional y el riesgo del propio bien.

Para definir la tasa de capitalización del inmueble, con la tasa de descuento (r), calcularemos el valor presente (VP) de un pago
anual igual a uno, en un tiempo igual a la vida útil remante (VUR) del inmueble valuado. El inverso del valor presente neto será
igual a la tasa de capitalización ( i ) del inmueble valuado.

Tr Tasa Real Cetes Promedio en los Ultimos 6 años 7.35%


Ti Tasa de Interés Inflación del Periodo 4.22%
In Inflación
CRT Cetes Real Total Tasa Real 3.00%
CRT = ((1+Ti)-(1 + In)) / (1 + In) Cetes Real Total 3.00%

• El Rendimiento Adicional lo definiremos con la Amortización de las Construcciones:


• Cálculo de Vida Util Remanante Promedio (VUR) ponderada con los Valores Netos de Reposición (VNR)

VUR Ponderada
TIPO AREA SUPERFICIE VNR VUR VNR VUR X VNR
VNR / (VURxVNR)

1 Casa 300.00 $ 5,000 40 $ 1,500,000.00 200,000.00 16.67


2 Cochera 60.00 $ 4,000 40 $ 240,000.00 160,000.00 13.33
3 servicio 30.00 $ 3,000 40 $ 90,000.00 120,000.00 10.00
Totales: $ 12,000 $ 1,830,000 VUR= 40.00
Sobre Puntos = 1 / VUR Prom. 0.025
En % = 2.50

• Tasa de Descuento ( r ) = Cetes Real Total + Recaptura por rendimiento adicional + el riesgo del propio Bien

CRT Cetes Real Total 3.00


Rra Recaptura por Rendimiento Adicional 2.500
Rrb Recaptura por Riesgo del Bien 2.500
(r)= 8.00
Tasa de Capitalización:
Ponderando las siguientes variables:
• Para el Riesgo Propio del Bien, calcularemos el VPN de un flujo con un pago constante = a 1
• Con un Tiempo N = a la Vida Util Remanente Promedio (VUR)
• A una Tasa = ( r )
• Al Inverso del VPN = A la ( i ) Tasa de Capitalización justa para el tipo de Inmueble

TCap = Tasa de Cap. N Tiempo en años 40


VP = Valor Presente (r) Tasa de Descuento ( r ) 799.78%
Tcap = 1 / Vp x 100 VPN = 1 Pago Constante igual a 1 -1
Valor VF Valor Futuro 0
Presente = ? VP Valor Presente 0.13
Tasa de Capitalización ( i ) = 8.00

MV. Arq. Pablo Prats Riestra Bases de Valuación Inmobiliaria 156


SERIES HISTÓRICAS DE CETES E INPC

CETES 28 DIAS
MES 2001-2002 2002-2003 2003-2004 2004-2005 2005-2006 2006-2007
JUL 9.39 7.38 4.57 6.81 9.61 7.03
AGO 7.51 6.68 4.45 7.21 9.59 7.04
SEP 9.32 7.34 4.73 7.36 9.21 7.06
OCT 8.36 7.66 5.11 7.76 8.91 7.05
NOV 7.43 7.3 4.99 8.20 8.71 7.04
DIC 6.29 6.88 6.22 8.37 8.09 7.04
ENE 6.97 8.27 4.95 8.60 7.88 7.04
FEB 7.91 9.04 5.57 9.15 7.61 7.04
MAR 7.23 9.17 6.28 9.41 7.37 7.04
ABR 5.76 7.86 5.97 9.63 7.17 7.01
MAY 6.61 5.25 6.63 9.75 7.02 7.24
JUN 7.3 5.2 6.57 9.63 7.02 7.20
PROM 7.51 7.34 5.50 8.49 8.18 7.07
Promedio de los periodos 7.35%
Elaboracion Propia apartir de la informaciò publicada por el BANCO DE MEXICO

INPC 28 DIAS
MES 2001-2002 2002-2003 2003-2004 2004-2005 2005-2006 2006-2007
JUL 94.97 100.20 104.34 109.02 113.89 117.38
AGO 95.53 100.59 104.65 109.70 114.03 117.98
SEP 96.42 101.19 105.28 110.60 114.48 119.17
OCT 96.86 101.64 105.66 111.37 114.77 119.69
NOV 97.22 102.46 106.54 112.32 115.59 120.32
DIC 97.35 102.90 107.00 112.55 116.30 121.02
ENE 98.25 103.32 107.66 112.55 116.98 121.64
FEB 98.19 103.61 108.31 112.93 117.16 121.98
MAR 98.69 104.26 108.67 113.44 117.31 122.24
ABR 99.23 104.44 108.84 113.84 117.48 122.17
MAY 99.43 104.10 108.56 113.56 116.96 121.58
JUN 99.92 104.19 108.74 113.45 117.06 121.72
Periodo Geometrico del periodo 4.22%
Elaboracion Propia apartir de la informaciò publicada por el BANCO DE MEXICO

Fuente: Estudios Económicos de Banco de México.- 2007

MV. Arq. Pablo Prats Riestra Bases de Valuación Inmobiliaria 157


CAPITULO VIII
DE LA INVESTIGACIÓN DE MERCADO

VIII. 1. Generalidades
Uno de los problemas más comunes que enfrenta el Valuador Inmobiliario y en general
el investigador, es decidir cuál es el procedimiento más adecuado para analizar un
conjunto de datos de mercado Inmobiliario.
Los procedimientos de análisis de datos de mercado más recurridos por el Valuador son
en general de tipo estadístico, esencialmente paramétricos, aplicables principalmente a
datos de tipo cuantitativo, donde se manejan datos que provienen de la medición de
una variable o variables seleccionadas en el estudio.
Existen en general 4 escalas con las que se pueden medir las variables de los objetos
muestreados y son: La Escala Nominal, la Escala Ordinal, la Escala de Intervalo y la
Escala de Razón Proporcional.
Cada una de ellas posee características especiales dependiendo de los resultados que
se desea obtener y en función de las variables que se desea medir, sin embargo, para
el caso que nos ocupa, nos inclinaremos por la escala de tipo Nominal o paramétrico,
aplicables principalmente a datos de tipo cuantitativo.
Las variables son las características que interesan en los sujetos u objetos que se
estudian. En este caso de la investigación de mercado inmobiliario, generalmente se
referirá a la cantidad de bienes muebles o inmuebles ofertados, en venta o renta, en un
mercado actuante, que posean características similares al bien estudiado, es decir, que
puedan ser comparados en igual de circunstancias, por ejemplo;
“Si hablamos de un inmueble con uso de casa habitación tipo “medio residencial”,
requeriremos que los objetos a muestrear posean características de tipo cuantitativo”
Dichas características cuantitativas del objeto de estudio serán, por ejemplo, todo tipo
de construcciones habitacionales de la misma categoría del objeto de estudio (tipo
medio), con similar superficie tanto de terreno como área construida; edificada con los
mismos materiales y calidad construcción, y desde luego enclavadas en un entorno
urbano, colonia o fraccionamiento, del mismo rango o categoría del inmueble analizado.
“Es decir que la normalidad de la población de la cual será extraída la muestra, deberá
cumplir con los supuestos requeridos por el sujeto en su mayor parte. De lo contrario la
conclusión del análisis podría estar equivocada, sobre todo en un tamaño menor a 30
objetos comparados”.
La investigación de mercado no es un censo, sino una muestra representativa del
mercado inmobiliario actuante en un momento determinado, sujeto a las influencias;
físicas, económicas, políticas, sociales, de oferta, de demanda, de utilidad, escasez y
poder adquisitivo.

MV. Arq. Pablo Prats Riestra Bases de Valuación Inmobiliaria 158


VIII. 2. Valor Comparativo de Mercado
Método City Bank
Esta investigación consiste en realizar visitas físicas a los inmuebles de la zona de
interés, apoyándose en inventarios de periódicos (avisos de ocasión), páginas de la red
mundial (www), empresas dedicadas al corretaje inmobiliario, y en general personas o
empresas dedicadas a la comercialización y venta de inmuebles, de donde el Valuador
extraerá inmuebles ofertados en venta o renta con características similares a objeto de
estudio, comparando y ponderando las ventajas y desventajas contra los inmuebles
ofertados en dicho mercado.
El método Comparativo de Mercado para efectos del Avalúo Inmobiliario, consistirá en
los siguientes cuatro puntos básicos:
a) Comparables de Terrenos en venta
b) Comparables de inmuebles en renta
c) Comparables de Inmuebles en venta
d) Valor comparativo de mercado
En la tabla de la página siguiente se observara la imagen de una hoja electrónica en
formato Excel que corresponde al inciso VII del Formato de Avalúo, denominada
“Método de Valor Comparativo de Mercado”, formada en general de cuatro bloques
horizontales con celdas de datos.
Cada uno de ellos corresponde a los cuatro puntos básicos de la investigación de
mercado que hemos referido, en los que deberán consignarse los datos extraídos en
dicho mercadeo:
a) Comparables de terrenos en venta.- Se refiere a la extracción de tres muestras
representativas de terrenos en venta en la zona de estudio, con características similares
al bien estudiado. Los datos de la ubicación de la oferta, el uso de suelo, la forma,
fecha de la consulta, el teléfono y nombre del informante se consignará en la primera
parte del bloque.
En la parte baja del primer bloque se llenarán los datos relativos al precio total de venta,
área del lote y precio unitario por m2, a los cuales se les aplicará los factores de
homologación correspondientes resultantes de las divisiones virtuales o, en su caso, las
apreciaciones y consideraciones del perito, cuyos cálculos determinarán el Valor
unitario homologado de la muestra de terreno mercadeado.
b) Comparables de inmuebles en renta.- Con el mismo procedimiento anterior se
llenarán los datos obtenidos de tres inmuebles ofertados en renta, obteniendo el valor
unitario homologado del metro cuadrado de rentas.
c) Comparables de inmuebles en venta.- Se consignará de idéntica manera los datos
extraídos sobre tres inmuebles en venta y se obtendrá el valor unitario final de venta
resultante.

MV. Arq. Pablo Prats Riestra Bases de Valuación Inmobiliaria 159


d) Valor comparativo de mercado.- El último bloque del formato corresponderá al
resultado del Método Comparativo de Mercado, y consiste en multiplicar el área total
construida del bien en estudio, por el valor unitario final de venta resultante del inciso
anterior.
Este resultado, o Valor Comparativo de Mercado del bien estudiado, se eslabonará a la
hoja de resumen de Valores del Avalúo en su inciso IX, y se promediará con los dos
Valores restantes - Físico y de Capitalización -, cuyo resultado corresponderá al Valor
comercial o de mercado del inmueble estudiado, como conclusión final de Valor del
inmueble Valuado.
VII. M ÉTOD O CO M PARATIVO de M ERCAD O

a) COM PARABLES de TERRENOS en VENTA


N° U bicación de la O ferta (com parables) U so de Suelo U bic. Form . Fecha Teléfono Fuente/Antecedente
1
2
3
4
5
Oferta P recio de VE NTA Area Precio Unit. Factores de HO MOLOG ACIÓ N R.res. Valor Unit. resul-
Terrenos m² $/m ² Uso Ubic. S up. Form . Topog. Servs. F.d. * F.r. tante ($/m ²)
1
2
3
4
5
Area de Lote Tipo o Moda: m² Valor Unitario Prom edio Ponderado: $/m ²
Area Terreno Sujeto: m² Valor Unitario hom ologado, en n.r. : $/m ² $ -

b) COM PARABLES DE INM UEBLES EN RENTA


N° U bicación de la O ferta (com parables) U so de Suelo Edad E.c. Fecha Teléfono Fuente/Antecedente
1
2
3

Oferta Precio de REN TA Terreno Constr. Precio Unit. Factores de HO MOLOG ACIÓ N R.res. Valor Unit. resul-
Inm uebles m² m² $/m ² U bic. C.U.S. Edad E.c.* Acab. Area F.d. * F.r. tante ($/m ²)
1
2
3
4
5
Valor Unitario Prom edio Ponderado: $/m ²
Areas del sujeto: m² Valor Unitario aplicable, en núm eros redondos: $/m ² $ -

c) COM PARABLES DE INM UEBLES EN VENTA


N° U bicación de la O ferta (com parables) U so de Suelo Pisos Edad E.c.* Fecha Teléfono Fuente/Inform ante
1
2
3

Oferta P recio de VE NTA Terreno Constr. Precio Unit. Factores de HO MOLOG ACIÓ N R.res. Valor Unit. H om o-
Inm uebles m² m² $/m ² U bic. C.U.S. Edad E.c.* Acab. Area F.d. * F.r. logado ($/m ²)
1
2
3
4
5
Valor Unitario P rom edio Ponderado: $/m ²
Areas del sujeto: 360.00 538.00 m ² Valor Unitario aplicable, en núm eros redondos: $/m ²

Por tanto, el Valor de Mercado del inm ueble que se valúa resulta de _____: 538.00 m ² x $ - /m ², en la cantidad de:
VALO R CO M PARATIVO (M ERCADO) $ 2,900,000.00

MV. Arq. Pablo Prats Riestra Bases de Valuación Inmobiliaria 160


VIII.3. Investigación de Mercado por Homologación

Este tipo de investigación de mercado inmobiliario resulta similar a la del inciso anterior
– Valor Comparativo de Mercado –, sin embargo, esta compete exclusivamente a
Inmuebles ofertados en venta. Con él, cada uno de ellos será analizado de manera
específica, aplicándole otros factores, tales como: de comercialización, de área, de
zona, de calidad y la depreciación correspondiente de acuerdo a la edad y vida útil
remanente del bien estudiado.

Este método resulta sin duda más preciso que el anterior, ya que se profundizará en el
análisis de las características de las muestras de mercado extraídas.

INVESTIGACION DE MERCADO POR HOMOLOGACIÓN


Plazas Comerciales Villahermosa

A. DE LOS TERRENOS Factor de 1


No. PLAZA FRACC./COL. AREA VALOR PRECIO/m2 POSICIÓN FUENTE Comercialización = ----------------------------------
1 D'ATOCHA MALL TAB 2000 80.00 1,200,000.00 3,000.00 INT. 12-06-28 n
2 OLMECA TAB 2000 38.00 800,000.00 4,210.53 INT. 15-30-03 (1 + i ) 1-g
3 PASTRANA ATASTA 250.00 2,500,000.00 1,500.00 INT. 14-11-44
4 CATEDRAL EL AGUILA 120.00 2,200,000.00 3,666.67 INT. 15-55-65 i = INFLACION ANUAL
5 TABASCO TAB 2000 38.00 1,100,000.00 5,789.47 INT. 15-30-03 n = NUMERO DE MESES PARA VENTA
6 USUMACINTA TAB 2000 68.00 1,300,000.00 3,823.53 INT. 59-12-74 g = % DE GASTOS DE VENTA
7 PERIPLAZA PERIFERICO 40.00 750,000.00 3,750.00 INT. 351-9347
8 LAS AMERICAS T. COLORADA 55.00 2,025,000.00 7,363.64 INT. 351-9348

B. DE LAS CONSTRUCCIONES
No. PLAZA FRACC./COL. EDAD AREA VALOR PRECIO/m2 OBSERV FUENTE FACTOR DE CALIDAD
1 D'ATOCHA MALL TAB 2000 12 80.00 1,200,000.00 15,000.00 INT. 12-06-28 EXCELENTE 1.00
2 OLMECA TAB 2000 11 38.00 800,000.00 21,052.63 INT. 15-30-03 MUY BUENA 0.92
3 PASTRANA ATASTA 15 250.00 2,500,000.00 10,000.00 INT. 14-11-44 BUENAS 0.85
4 CATEDRAL EL AGUILA 11 120.00 2,200,000.00 18,333.33 INT. 15-55-65 REGULAR 0.78
5 TABASCO TAB 2000 4 38.00 1,100,000.00 28,947.37 INT. 15-30-03 ACEPTABLES 0.70
6 USUMACINTA TAB 2000 4 68.00 1,300,000.00 19,117.65 INT. 59-12-74 DEFICIENTES 0.63
7 PERIPLAZA PERIFERICO 1 40.00 750,000.00 18,750.00 INT. 351-9347 MALAS 0.58
8 LAS AMERICAS T. COLORADA 1 55.00 2,025,000.00 36,818.18 INT. 351-9348

C. DE LA HOMOLOGACION :
No. PLAZA AREA VALOR PRECIO/m2 F A C T O R E S TOTALES VALORES / M2
COMERC. AREA ZONA CAL. EDAD HOMO PROM. HOMOLOG. PROMEDIO
1 D'ATOCHA MALL 80.00 1,200,000.00 15,000.00 0.896 1.0441 0.980 0.85 0.915 0.713 0.937 10,692.41 14,054.47
2 OLMECA 38.00 800,000.00 21,052.63 0.914 0.8897 0.980 0.85 0.923 0.625 0.911 13,159.64 19,185.22
3 PASTRANA 250.00 2,500,000.00 10,000.00 0.905 1.6691 1.100 0.85 0.889 1.256 1.083 12,561.96 10,827.09
4 CATEDRAL 120.00 2,200,000.00 18,333.33 0.914 1.1912 1.050 0.85 0.923 0.897 0.986 16,438.87 18,069.19
5 TABASCO 38.00 1,100,000.00 28,947.37 0.914 0.8897 0.980 0.85 0.963 0.653 0.919 18,889.90 26,614.50
6 USUMACINTA 68.00 1,300,000.00 19,117.65 0.951 1.1750 1.000 0.85 0.963 0.915 0.988 17,494.67 18,886.16
7 PERIPLAZA 40.00 750,000.00 18,750.00 0.961 1.0000 1.000 0.78 0.994 0.745 0.947 13,963.57 17,754.49
8 LAS AMERICAS 55.00 2,025,000.00 36,818.18 0.942 1.0227 1.000 0.85 0.994 0.814 0.962 29,957.04 35,406.79

PROMEDIO 16,644.76 20,099.74


D. DE LA COMPARACIÓN DE RENTAS: VALOR CERCANO A 1 18,372.25 18,372.25
RENTA VALOR PROM. DE LAS CONSTRUCCIONES 18,000.00
No. PLAZA AREA PRECIO/m2 FUENTE
MENSUAL
1 D'ATOCHA MALL 80.00 12,000.00 150.00 12-06-28
2 OLMECA 68.00 13,600.00 200.00 15-30-03
3 PASTRANA 38.00 6,840.00 180.00 14-11-44
4 CATEDRAL 120.00 19,200.00 160.00 15-55-65
5 TABASCO 40.00 8,000.00 200.00 15-30-03
6 USUMACINTA 68.00 11,900.00 175.00 59-12-74 ARQ. PABLO E. PRATS RIESTRA
7 PERIPLAZA 40.00 7,500.00 187.50 351-9347 MMIII
8 LAS AMERICAS 55.00 11,500.00 209.09 351-9348

MV. Arq. Pablo Prats Riestra Bases de Valuación Inmobiliaria 161


VIII. 4. Mercadeo por Bolsa Inmobiliaria

El método de mercadeo, en su modalidad de “Bolsa Inmobiliaria”, se posiciona como un


indicador paramétrico más de Valor del bien estudiado, que complementa y refuerza
con razonable precisión la conclusión del dictamen de Valor, ya que mediante el
desarrollo de operaciones matemáticas de tipo estadístico, arroja indicadores
confiables, relacionando y comparando los datos previamente recabados sobre la oferta
de inmuebles en un mercado real, sano y abierto, obteniendo así, índices estadísticos
como límites mínimo y máximo, promedio ponderado, mediana, moda y desviación
estándar, expresados en precios unitarios de construcción por metro cuadrado de
inmuebles similares al bien analizado, proceso que concluye la determinación del “Valor
de Mercado del inmueble” mediante indicadores paramétricos de gran precisión.

A continuación presentamos un ejemplo de Mercadeo por Bolsa Inmobiliaria de casas -


habitación ofertadas en venta:

BOLSA INMOBILIARIA AVALUO No. 010/2001/P


CASAS EN VENTA Hoja 14

PRECIO P.U. UBICACIÓN TERR. CONS. REC BÑ EST ED CONTACTO


$650,000.00 $5,000.00 BOSQUES DE VHSA. 160.00 130.00 3.0 2.0 2.0 7.0 04493-70-40-46
$1,250,000.00 $5,000.00 PLAZA KRISTALL 300.00 250.00 4.0 3.0 3.0 2.0 213-57-25
$1,280,000.00 $7,111.11 FRACC. GALAXIAS T2000 160.00 180.00 3.0 2.5 3.0 16.0 044 (93) 76 33 28
$1,300,000.00 $3,250.00 FRACC. OROPEZA 350.00 400.00 3.0 2.5 2.0 12.0 3 15-19 37
$1,400,000.00 $5,223.88 CAMPESTRE TAB 2000 300.00 268.00 3.0 2.5 2.0 8.0 044 (93) 70 16 36
$1,600,000.00 $6,400.00 TAB. 2000 230.00 250.00 3.0 3.0 2.0 14.0 04493-20-43-78
$1,650,000.00 $6,600.00 TABASCO 2000 200.00 250.00 3.0 2.5 3.0 11.0 3 15-19 37
$1,650,000.00 $3,666.67 COL. GARCIA 710.00 450.00 6.0 4.0 2.0 13.0 04493-05-40-73
$2,000,000.00 $6,666.67 FRAMBOYANES 360.00 300.00 3.0 3.5 2.0 8.0 CENTURY XXI 312-0628
$2,200,000.00 $6,470.59 PRADOS DE VHSA. 400.00 340.00 3.0 3.0 2.0 3.0 04493-20-66-24
$2,400,000.00 $9,564.80 COL. JESUS GARCIA 367.38 250.92 3.0 4.5 2.0 9.0 CENTURY XXI 312-0628
$2,500,000.00 $10,869.57 LAS FLORES 270.00 230.00 3.0 3.0 2.0 15.0 04493-91-13-41
$2,500,000.00 $6,410.26 FRACC. LOMA LINDA 360.00 390.00 3.0 2.5 2.5 12.0 354-1291
$2,500,000.00 $5,952.38 BONANZA PREMIER 670.00 420.00 4.0 5.0 3.0 8.0 04493-11-44-34
$2,800,000.00 $6,222.22 CAMPESTRE TAB 2000 600.00 450.00 4.0 3.0 3.5 6.0 315-1937
$2,800,000.00 $7,000.00 PRADOS DE VHSA. 600.00 400.00 3.0 3.0 2.0 2.0 04493-92-48-70
$3,000,000.00 $8,571.43 PRADOS DE VHSA. 400.00 350.00 3.0 2.5 3.0 8.0 314-1157
$3,000,000.00 $7,772.02 PRADOS DE VHSA. 900.00 386.00 3.0 3.0 2.0 8.0 04493-92-48-70
$3,200,000.00 $8,290.16 PRADOS 640.00 386.00 3.0 3.0 2.0 6.0 04493-92-48-70
$3,200,000.00 $8,000.00 LOMA LINDA 750.00 400.00 4.0 6.0 2.0 5.0 354-45-20 312-08-86
$3,500,000.00 $4,729.73 FRAMBOYANES 1,000.00 740.00 4.0 5.0 2.0 4.0 316-19-23
$3,500,000.00 $3,888.89 JARDINES DE VHSA. 1,000.00 900.00 3.0 3.5 2.0 9.0 CENTURY XXI 312-0628
$4,250,000.00 $6,343.28 PLAZA CRISTAL 800.00 670.00 3.0 2.0 4.0 7.0 354-1291
$4,250,000.00 $3,541.67 LOMA LINDA, C. SAGITARIO 200.00 1,200.00 4.0 5.5 3.0 14.0 CENTURY XXI 312-0628

SINDICATO AGRARIO 201 360.00 538.00 4.00 5.00 2.00 10.00

$ 6,356.05 Promedio
$ 6,405.13 Mediana
$ 5,000.00 Moda
$ 2,247.79 Desviación típica
$ 8,603.84 Límite superior Lím Sup. = PROM + DESV STD
$ 4,108.27 Límite inferior Lím Inf. = PROM - DESV STD
$ 5,681.09 Tendencia

MV. Arq. Pablo Prats Riestra Bases de Valuación Inmobiliaria 162


A continuación presentamos un ejemplo de Mercadeo por Bolsa Inmobiliaria de
Terrenos ofertados en venta:

BOLSA INMOBILIARIA AVALUO No. 010/2001/P

TERRENOS EN VENTA Hoja 15

VALOR DE VENTA VALOR UNITARIO UBICACIÓN DATOS ADICIONALES AREA m2 CONTACTO


$250,000.00 $1,953.13 FTE. A BITAL DE AV. UNIV. 128.00 04493-59-05-58
$320,000.00 $2,000.00 REAL DEL ANGEL 160.00 315-88-50
$310,000.00 $1,000.00 TAMULTE 310.00 314-11-57
$350,000.00 $1,521.74 CENTRO 230.00 314-11-57
$411,225.00 $1,161.65 PASEO DE LAS PALMAS 354.00 315-65-27
$455,940.00 $1,519.80 ATASTA 300.00 04493-70-40-46
$550,000.00 $1,729.56 X HOSP. DEL SURESTE 318.00 04493-70-40-46
$550,800.00 $2,700.00 TABASCO 2000 AV. LOS RIOS 204.00 314-11-57
$553,500.00 $2,700.00 TABASCO 2000 205.00 04493-92-48-70
$582,000.00 $1,500.00 COL. DEL BOSQUE X AVENIDA MEXICO 388.00 04493-70-40-46
$612,000.00 $1,974.19 CAMPESTRE TAB. 2000 310.00 04493-70-40-46
$670,000.00 $1,650.25 JARDINES DE VILLAHERMOSA 406.00 04493-70-40-46
$740,000.00 $2,466.67 ATASTA 300.00 04493-70-40-46
$800,000.00 $2,000.00 SOBRE 27 DE FEB. 400.00 355-27-99
$1,134,000.00 $1,800.00 X FUENTE DE LOS NIÑOS T. 630.00 354-12-91
$1,134,000.00 $1,800.00 X HOSPITAL ISSET 630.00 04493-97-12-20
$1,141,200.00 $1,800.00 PLAZA KRISTALL 634.00 354-12-91
$1,200,000.00 $3,174.60 ROVIROSA CALLE 4 ESQ. CON CALLE 3 378.00 315-65-27
$1,408,000.00 $2,000.00 CAMPESTRE TAB. 2000 704.00 04493-92-48-70
$2,000,000.00 $1,000.00 X GIGANTE 2,000.00 316-01-94
$3,200,000.00 $800.00 X SEGURIDAD PUBLICA 4,000.00 315-79-10
$2,100,000.00 $3,500.00 CAMPESTRE TAB. 2000 600.00 04493-98-91-26
$2,200,000.00 $2,200.00 PRADOS DE VILLAHERMOSA 1,000.00 352-02-18
$3,450,000.00 $1,150.00 X GIGANTE 3,000.00 04493-01-95-32
$4,800,000.00 $1,200.00 PERIFERICO 4,000.00 354-12-91
$8,250,000.00 $2,500.00 USUMACINTA 3,300.00 352-02-18
$2,500,000.00 $1,000.00 PROLONG. DE USUMACINTA TABASCO 2000 2,500.00 354-12-91
$1,408,000.00 $2,000.00 CAMPESTRE 704.00 3541291

$1,850.06 Promedio
$1,800.00 Mediana
$ 2,000.00 Moda
$ 2,247.79 Desviación típica
$4,097.84 Límite superior ( PROMEDIO + LÍMITE SUP.)
-$ 397.73 Límite inferior (PROMEDIO - DESV. TÍPICA)

MV. Arq. Pablo Prats Riestra Bases de Valuación Inmobiliaria 163


VIII. 5. Valuación Multifactorial para Inmuebles

VALUACION MULTIFACTORIAL PARA INMUEBLES


Segun sus Elementos Constructivos y variables; Legales, Economicas y de Mercado

1 Localización Sin riesgo Riesgo Riesgo Muy Riesgo Riesgo Riesgo Riesto Riesgo Riesgo
Puntaje
mínimo Bajo Moderado Normal Presente Alto Considerable Sustancial

7 6 5 4 3 2 1 0.5 0 7.0

2 Vias de Acceso Excelentes Muy Buenas Buenas Aceptables Regulares Deficiente Malas Muy malas Pésimas
3.9
4 3.9 3.8 3.7 3.6 3.5 3.4 3.3 1

3 Posición del Lote Manzanero Cabecera Esquina Cabecera Esquina Intermedio Intermedio Interior Interior
en la Manzana Comercial Comercial Residencial Residencial Comercial Residencial Comercial Residencial 2.4
3 2.9 2.8 2.7 2.6 2.5 2.4 2.3 2.2

4 Zona Comer 1a Comer 2a Resid 1a Resid 2a Buena Med-Buena Mediana I. Social Popular
3 2.75 2.5 2.25 2 1.75 1.5 1.25 1 2.8

5 Diseño e Imagen Optimo Excelente Muy bueno Bueno Adecuado Regular Deficiente Malo Obsoleto
Exterior 2 1.75 1.5 1.25 1 0.75 0.5 0.25 0 1.75

6 Estado de Nuevo Excelente Muy Bueno Bueno Regular Aceptable Deficiente Malo Ruinoso
Conservación 8 7 6 5 4 3 2 1 0 8.0

7 Edad 0 a 5 años 5 a 10 años 10 a 15 años 15 a 20 años 20 a 25 años 25 a 30 años 30 a 35 años 35 a 40 años 40 a 45 años
4 3.5 3 2.5 2 1.5 1 0.5 0 4.0

8 Calidad de Especial De Lujo Bueno Med-Bueno Mediano Economico Semi-Provis Provisional Transicion
Construcción 8 7.75 7.5 7 6.75 6.5 6 5.5 5 7.5

9 Funcionalidad Optimo Excelente Muy buena Buena Adecuada Regular Deficiente Malo Obsoleto
2 1.75 1.5 1.25 1 0.75 0.5 0.25 0 2.0

10 Riesgo Nulo No se Observa Aceptable Minimo Mediano Alto Muy Alto Peligroso Total
Ambiental 9 9.75 9.5 9 8.75 8.5 8.25 8 5 9.0

11 Productividad Optima Excelente Muy buena Buena Normal Regular Bajo Muy bajo Nula
Renta 9 9.75 9.5 9 8.75 8.5 8.25 8 5 9.5

12 Recamaras y Mas de 4 3 Rec 2 Rec 1 Rec Lavado Planchado Bodega 2 Rec Serv 1 Rec Serv
Areas de Serv. 1 0.95 0.9 0.85 0.8 0.75 0.7 0.65 0.6 1.0

13 Baños Mas de 3.5 3.5 2.5 2 1.5 1 0.5 Letrina Nulo


6 5.75 5.5 5.25 5 4.25 4 3.75 0 5.5

14 Cocheras 4 Autos 3 Autos 2 Autos 1 Auto 4 Autos 3 Autos 2 Autos 1 Auto Sin
A Cubierto A Descubierto 4.5
5 4.75 4.5 4.25 4 3.75 3.5 3.25 0

15 Eficiencia Optima Excelente Muy buena Buena Normal Regular Bajo Muy bajo Nula
de energía 2 1.75 1.5 1.25 1 0.75 0.5 0.25 0 1.0

16 Aire Torre Enf Integral Mini-Split Multi-Split Ventana AE Ventana BE Ventilador Aereador Nulo
Acondicionado 3 2.75 2.5 2.25 2 1.75 1.5 1.25 1 2.0

17 Proyecto Optimo Muy bueno Bueno Mediano Adecuado Regular Malo Pésimo Obsoleto
4 3.5 3 2.5 2 1.5 1 0.5 0 3.0

18 Obras Piscina Cisterna T Elevado Hidroneum Filtros Terrazas Bardas Jardines Otros
Complementarias 6 5 4 3 2 1 0.5 0.25 0.1 1.0

19 Mantenimiento Optimo Muy bueno Bueno Adecuado Regular Deficiente Inadecuado Malo Nulo
Preventivo 3 2.75 2.5 2.25 2 1.75 1.5 1.25 1 2.3

20 Seguridad Privada Sofisticada Optima Muy buena Buena Adecuada Regular Malo Nulo
3 2.75 2.5 2.25 2 1.75 1.5 1.25 1 2.0

21 Comunicaciones Conmutad Interphone Telefono Internet Sky TV Cable Mas TV Otros Nulo
2 1.75 1.5 1.25 1 0.75 0.5 0.25 0 1

22 Sistema Contra Sprinklers Hidrante Extinguidor Sensores Regular Deficiente Inadecuado Pesimo Nulo
Incendio 1 0.7 0.6 0.5 0.4 0.3 0.2 0.1 0 0.6

23 Seguros de Total Parcial Robo Sismo Inundacion Incendio Vicios Ocu Limitado Nulo
Daños 1 0.7 0.6 0.5 0.4 0.3 0.2 0.1 0 0.7

24 Precio de Venta Avaluo Optimo Adecuado Excesivo Alto Bajo Minimo Fuera de Rango No sabe
Ofertado 1 0.95 0.9 0.85 0.8 0.75 0.7 0.65 0.6 1.0

25 Status Privada Comun Coo-Propied Condominio Comunal Ejido Hipotecada No escriturada En Litigio
Legal 3 2.75 2.5 2.25 2 1.75 1.5 1.25 1 3.0

Formulo: Factor de Eficiencia 0.863

MV. Arq. Pablo Prats Riestra Porcentaje Máximo 100.00

MV. Arq. Pablo Prats Riestra Bases de Valuación Inmobiliaria 164


GRAFICA DE VALUACION MULTIFACTORIAL PARA INMUEBLES
% DE PARTICIPACION DE ELEMENTOS CONSTRUCTIVOS Y
VARIABLES LEGALES, ECONOMICAS Y DE MERCADO

Localizacion
1

Vias de Acceso
2

Posicion del Lote


3

Zona
4

Diseno e Imagen
5

Estado Conserv
6

Edad
7

Calidad de Const
8

Funcionalidad
9

Riesgo Amb
25 24 23 22 21 20 19 18 17 16 15 14 13 12 11 10

Productividad
V A RIA B LE S

Recam y Servs
Banos
Cocheras
Eficiencia Energ
Aire Acond
Proyecto
Obras Complem
Mantenimiento
Seguridad
Comunicaciones
Contra Incendio
Seguros de
Precio de Venta
Status Legal

0.0 1.0 2.0 3.0 4.0 5.0 6.0 7.0 8.0 9.0 10.0

% DE PARTICIPACION

MV. Arq. Pablo Prats Riestra Bases de Valuación Inmobiliaria 165


IX. 6. VALOR RESIDUAL COMPUESTO
IX.6.1. PARA DESARROLLO DE VIVIENDA UNIIFAMILIAR

Valor Residual Compuesto (1)


Vivienda Unifamiliar

Determinar el valor potencial de un Bien Raíz suceptible de utilizarse como Fraccionamiento Habitacional de Interés
Social, con una densidad habitacional permitida de 60 Viviendas x Ha., acorde a la vocación y uso de suelo autorizado y
con el mayor aprovechamiento posible y las condiciones de financiamiento vigentes a la fecha del análisis.

1. Datos Generales

Área Terreno m2 Área Terreno Ha.

St Superficie del Terreno 60,000.00 6.000000


Usa Uso de Suelo Autorizado Habitacional de Interés Social
Dhp Densidad Habitacional Permitida 60.00 Viv / Ha

2. Datos del proyecto

Tipo de Proyecto: Fracc. Habitacional de I.S.


Dimensiones del Lote Prototipo: 7.00 x 15.00 mts
Lt Área del Lote Tipo: 105.00 m2
Superficie de Construcción por Vivienda 55.00 m2
Vv Valor de Venta de cada Unidad $270,000.00 Pesos

3. Desgloce de Superficies del Terreno

Área Total % Área en m2


Sa Superficie Vendible (60% de St.) 60,000.00 0.60 36,000.00
Sd Área de Donación (15% de St.) 60,000.00 0.15 9,000.00
Sv Superficie de Vialidad (25% de St) 60,000.00 0.25 15,000.00
O Otros (Especificar)
% de Sa+Sd+Sv+O = 100.00 %

4. Costos

Cu Costo de Urbanización s/m2 $270.00 Para el área total del Terreno


It % de Influencia del Valor de la Tierra en el
% 30.0 Para Vivienda de I.S.
Valor del Inmueble.
Ip % de Indirectos del Promotor % 20.0 Para Vivienda de I.S.

5. Análisis:
a) Cálculo del número de lotes (o Viviendas) estimadas del Proyecto

Sa Superficie Vendible 36,000.00 m2


NL = = =
SL Superficie Total 105.00 m2

NL = 36,000.00 = 342.86 No. De Lotes = 342.86


105.00

MV. Arq. Pablo Prats Riestra Bases de Valuación Inmobiliaria 166


Valor Residual Compuesto (2)
Vivienda Unifamiliar

b) Verificación de la Densidad Habitacional Permitida

NL No. De lotes o Viviendas estimadas


Dens. =
St Superficie Total del Terreno en Has.

NL 342.86 Viviendas
Dens. = = = 57.14285714
St 6.000000 Ha. x Hectárea

Nota: En caso de que la densidad calculada resulte meyor que la autorizada, se incrementará la Superficie del "Lote
Tipo" de manera proporcional.

c) Ajuste: Ya que; 57.14285714 < 60 Viv / Ha


(Requiere Ajuste)

d) Cálculo del Valor de Venta (precio máximo) del proyecto propuesto

NL = Número de lotes o viviendas estimadas


Vvp = NL x Vv
Vv = Valor de Venta de cada Unidad

Vvp = NL x Vv = 342.86 x $270,000.00 = $92,571,428.57

e) Cálculo del Valor del Terreno Urbanizado:


* En función de la influencia del Valor de la Tierra, según el proyecto propuesto:

It ( Vvp ) 0.3 $92,571,428.57


Viu = = = $23,142,857.14
1 + Ip 1 + 0.2

f ) Cálculo del Costo de Introducción de Servicios

Costo de Urb. Superficie de Terr.


Cs = Cu x St = $270.00 x 60,000.00 = $16,200,000.00

g ) Cálculo del Costo del Terreno en Breña

Terreno Urbaniz. Costo Servicios


Ctb = Vtu - Cs = $23,142,857.14 - $16,200,000.00 = $6,942,857.14

h ) Cálculo del Costo Unitario del Terreno en Breña $/m2

Ctb $6,942,857.14
Cutb = = = $115.71
St 60,000.00

Conclusión:
El Valor Residual Compuesto del Terreno al día: 29/03/2006
Importa la Suma de: ………………. $6,942,857.14
SEIS MILLONES NOVECIENTOS CUARENTA Y DOS MIL OCHOCIENTOS CINCUENTA Y SIETE PESOS 14/100 M.N.

MV. Arq. Pablo Prats Riestra Bases de Valuación Inmobiliaria 167


IX. 6. VALOR RESIDUAL COMPUESTO
IX.6.2. PARA DESARROLLO DE VIVIENDA MULTIFAMILIAR

Cálculo de Valor Residual Compuesto -1-


Para Condominio Vertical de Interés Social

Permite determinar el valor potencial de un Bien Raíz basado en proyectos de desarrollos inmobiliarios, reales o
hipotéticos, acordes con la vocación y uso de suelo autorizado, el mayor aprovechamiento posible y las condiciones de
financiamiento vigentes

1. Datos Generales

Área Total en m2 Área Terreno Ha.

A Superficie Total de Terreno 56,352.78 5.635278

Usa Uso de Suelo Autorizado Vivienda Multifamiliar Vertical

Dhp Densidad Habitacional Permitida 800 Hab. / Ha

Veces área de
Ic Intensidad de Construcción 7.5
Terreno

2. Datos del Proyecto Propuesto

TP Tipo de Proyecto: Conjunto Habitacional de Vivienda Multifamiliar


Vertical de Interés Social.

Sd Superficie estimada por Unidad 60.00 m2

H Superficie de contacto del Edificio 274.00 m2

b Número de Niveles 5.0 Niveles

a Número de Unidades x Planta 4.0 Deptos.

Vd Valor de Venta x Departamento $270,000.00 Pesos

Hd Habitantes x Unidad 5.5 Hab.

m2 (incluye
c Cajón de Estacionamiento 25.0
circulaciones)

d Área Jardinada x Unidad departamental 15.0 m2

3. Costos

Cu Costo de Urbanización estimado $270.00 s/m2 Para el área total de Terreno "A"

% de Participación de la Tierra en el Valor de


Pt 12.0 % Para Edificio Tipo FOVI
un Edificio

Ip % de Indirectos del Promotor 45.0 % Para Edificio Tipo FOVI

MV. Arq. Pablo Prats Riestra Bases de Valuación Inmobiliaria 168


Cálculo de Valor Residual Compuesto -2-
Para Condominio Vertical de Interés Social

4. Análisis:

a) Cálculo del número de Edificios estimados del Proyecto

Fórmula general para cálculo del No. de Edificios N = Número de Edificios


A = Área Total de Terreno
H = Área de desplante x Edificio
A a = Unidades x Planta
H (a x b ) (c + d) b = Número de Niveles
c = Área de Estacionamiento
d = Área Jardinada x Unidad

A
Ne =
H + (a x b ) (c + d)

56,352.78 Área Total de Terreno


Ne =
274.00 4.0 5.0 25.0 15.0
Área de Contacto Uds x Planta No. de Niveles Cajón de Estacionam. Área Jardinada

56,352.78 56,352.78
Ne = =
274.00 + 20 x 40.0 1,074.00

Ne = 52.47 Edificios No. Total de Edificios = 52

b) Verificación de la Densidad Habitacional Permitida

N x a x b x Hd Número de habitantes estimados


Dens. = =
A Superficie Total del Terreno

Edificios Uds x Planta No. de Niveles Hab x Ud


52 4.0 5 5.5 5,720.00
Dens. = =
56,352.78 5.635278

Dens = 1,015.03 Hab. / Ha. Total Hab. x Hectárea = 1,015

Nota: En caso de que la densidad calculada resulte menor que la autorizada, se tomará para el ajuste
la Densidad Autorizada.

MV. Arq. Pablo Prats Riestra Bases de Valuación Inmobiliaria 169


Cálculo de Valor Residual Compuesto -3-
Para Condominio Vertical de Interés Social

c) Ajuste por Densidad Poblacional Permitida:

c) Ajuste: Ya que 1,015 < 800 Hab / Ha (Requiere Ajuste)

Dens. Autoriz. Área Total

Dhp x A 4,508.22
Adp = =
No. de Habitantes x Vivienda 5.5

Adp = 819.68 Unidades = Total de Unidades: = 819.00

Número de Adp 819.00


Ne = = = 40.95 Edificios
Edificios 20 deptos 20.0

d) Cálculo del Valor de Venta (precio máximo) del proyecto propuesto

No. de Uds. Costo x Unidad


Vvp = Nd x Vd = 819.00 x $270,000.00 = $221,130,000.00

Valor Total de Venta del Conjunto = $221,130,000.00

e) Cálculo del Valor del Terreno Urbanizado:


* En función de la influencia del Valor de la Tierra, según el proyecto propuesto:

Pt ( Vvp ) 0.12 $221,130,000.00


Viu = = = $18,300,413.79
1 + Ip 1 + 0.45

f) Cálculo del Costo de Introducción de Servicios


Costo de Urb. Área Total Terr.
Cs = Cu x A = $270.00 x 56,352.78 = $15,215,250.60

g) Cálculo del Costo del Terreno en Breña

Terreno Urbaniz. Costo Servicios

Ctb = Vtu - Cs = $18,300,413.79 menos $15,215,250.60 = $3,085,163.19

h) Costo Unitario del Terreno en Breña

Ctb $3,085,163.19
Cutb = = = $54.75 el m2
A 56,352.78

Valor Unitario del Terreno en Breña $ / m2 $ 55.00

MV. Arq. Pablo Prats Riestra Bases de Valuación Inmobiliaria 170


CAPITULO IX
DE LAS CONCLUSIONES

IX. 1. RESUMEN DE VALORES

Los Valores obtenidos en el Dictamen ó Avalúo practicado, independientemente de los


métodos empleados, deberán expresarse de acuerdo con el siguiente resumen:

a) Valor Físico (Enfoque de Costos)


Este enfoque establece que el Valor de un bien es comparable al costo de reposición o
reproducción de uno nuevo igualmente deseable y con utilidad o funcionalidad
semejante a aquél que se Valúa. Se deberá tomar en consideración lo siguiente:

Terreno.- Se deberá Valuar como si estuviera baldío, según sus características físicas,
de uso y de servicios.

Construcciones.- Se estimará el valor de reposición o de reproducción nuevo de las


construcciones, tomando en cuenta sus características físicas, calidad y estado de
conservación.

Equipos.- Las instalaciones especiales, elementos accesorios y obras complementarias:


Se estimará el valor de reposición o reproducción nuevo de éstos, siempre que formen
parte integral del inmueble, tomando en cuenta sus características particulares.

b) Valor de Capitalización de Rentas (Ingresos)


Este enfoque estima Valores con relación al Valor presente de los beneficios futuros
derivados del bien, y es generalmente medio a través de la capitalización de un nivel
específico de ingresos. Se deberán considerar debidamente fundamentados y
soportados, la tasa de capitalización utilizada, renta real, renta estimada, deducción por
vacíos, impuestos, servicios y gastos generales, entre otros.

La estimación de la renta deberá hacerse en forma unitaria para cada tipo de


construcción apreciado o, en su caso, por unidad rentable, debiendo estar sustentado
en una investigación de rentas de mercado de bienes comparables.

b) Valor de Mercado (Comparativo)


Este enfoque supone que un comprador bien informado no pagará por un bien más del
precio de compra de otro bien similar. Se identificarán cuando menos tres bienes que
presenten características y condiciones iguales o parecidas a las del bien Valuado, en
la zona de ubicación del inmueble o en una zona similar, y se especificarán claramente
los factores de homologación que, en su caso, se vayan a utilizar, tanto para terrenos
como para construcciones. Su utilización se deberá justificar y el método se describirá
dentro del Avalúo.

c) Valor Comercial.- Será la conclusión final de Valor del estudio formulado, resultante
de la ponderación económica de los tres métodos desarrollados; Costos, Ingresos y
Mercado.

MV. Arq. Pablo Prats Riestra Bases de Valuación Inmobiliaria 171


1.
1.Valor
Valordel
delTerreno
Terreno
2.
2.Las
Lasconstrucciones
construcciones
3.
3.Las
Lasinstalaciones
instalacionesespeciales,
especiales,Elementos
Elementos
accesorios y Obras complementarias
accesorios y Obras complementarias
4.
4.de
delos
losindirectos
indirectos
5. Conclusió
Conclusi ón del
5. Conclusión delValor
ValoraaEstimar
Estimar

1.
1.Terrenos
Terrenosen
enVenta
Venta
2.
2. Inmueblesen
Inmuebles enRenta
Renta
3.
3.Inmuebles
Inmueblesen
enVenta
Venta
4.
4.Valor
Valorde
deMercado
Mercado

1.
1.Renta
RentaBruta
BrutaMensual
Mensual “Rbm”
“Rbm”
2.
2. Cálculode
Cálculo dededucciones
deducciones/mes
/mes “D”
“D”
3.
3.Cálculo
Cálculode
detasa
tasade
decapitalización
capitalización “Tcap”
“Tcap”
4.
4.Valor
Valorde
deCapitalización
Capitalización “Vcap”
“Vcap”

Ponderación
Ponderaciónde
deCostos
Costos++Mercado
Mercado++Ingresos
Ingresos

RENTAS
COSTOS
COMPARATIVO

MV. Arq. Pablo Prats Riestra Bases de Valuación Inmobiliaria 172


La ponderación económica de los índices resultantes de los tres métodos desarrollados,
es decir, “el promedio ponderado”, más no aritmético, se denominará como “Valor
Comercial” del inmueble o conclusión final del estudio Valor formulado, a menos que, el
Perito Valuador opte por concluir que el Valor final del bien sea el “Valor de
Comparatividad”, en su caso, dicha conclusión deberá estar solidamente sustentada en
el estudio correspondiente.

IX. 2. RESUMEN DE RESULTADOS

Se consignará en la hoja del resumen del Estudio de Valor, una gráfica tipo “barra” que
exprese los resultados extraídos del proceso metodológico utilizado para la conclusión
de valor;

RESULTADOS

$270,000
$268,000
$266,000
$264,000
$262,000
$260,000
$258,000
$256,000

a) M. Físico (COSTOS)
b) M. de Capitalización (INGRESOS)
c) M. comparativo (MERCADO)

IX. 3. CONSIDERACIONES PREVIAS A LA CONCLUSIÓN

El tipo de valor que será concluido, se obtendrá en función al Propósito del Avalúo,
señalándose en su caso, aquellos factores ó condiciones particulares que hubieren
influido significativamente en su determinación.

Será indispensable fundamentar ampliamente las razones que llevaron a la estimación


del tipo de valor concluido, independientemente del destino del dictamen emitido.

Dentro del marco conceptual del Avalúo, este apartado corresponde a la fase
“Argumentativa” o etapa donde el valuador Fundamentará científicamente el Tipo y
Método de Valor Concluido, consignando aquellos factores o condiciones que hubieran
influido directa o indirectamente en su determinación, tales como:

MV. Arq. Pablo Prats Riestra Bases de Valuación Inmobiliaria 173


• La conclusión estimada de valor, en relación a su Mayor o Menor Uso.
• Su Localización, Vías de acceso, Infraestructura, Servicios y Entorno Urbano
• Sus Características, Físicas de forma, dimensiones, Topografía,
irregularidades, áreas faltantes y demasías.
• Fuentes de obtención de los Costos de reproducción, tipo y clasificación de
sus edificios, equipos fijos, obras accesorias, complementarias e Indirectos.
• Su Estado de conservación, Fallas estructurales, Vicios ocultos, Bitácoras de
mantenimiento; correctivo, preventivo y predictivo, Edad Cronológica y
Aparente
• La existencia de Rehabilitaciones, Modernizaciones o Remodelaciones.
• Criterios sobre Depreciaciones aplicadas por deterioro, obsolescencia
Funcional o Económica.
• Restricciones, Afectaciones, limitaciones Ambientales, de Riesgo, de
Vialidades, Normativas y de Entorno Urbano.
• Condiciones prevalecientes del Mercado Inmobiliario (Oferta-Demanda)
• Los Ingresos producidos por rentas
• Relaciones Espaciales terreno-construcción (COS y CUS), Indicadores
Paramétricos y Valores promedios.
• Las Factibilidades de Uso y aprovechamiento a corto plazo.

A continuación se detalla de manera íntegra la secuencia que deberá contener el


Capítulo VII del documento denominado Avalúo, relativo a las “Consideraciones Previas
al Avalúo”;

Capítulo VII del Avalúo


CONSIDERACIONES PREVIAS AL AVALÚO

A. OBJETIVO DEL PRESENTE AVALÚO

1. En todos los casos se entenderá que el objetivo del Avalúo será el de estimar el
Valor Comercial de un determinado bien o propiedad, a menos que se indique otro.
Para ello, se incluirán y desarrollarán sin excepción los tres métodos o enfoques de
Valuación exigidos por la C. N. B. y V. a saber: 1). El Método Físico, Directo o
también llamado de costos, 2). El de Capitalización de Rentas o de los INGRESOS,
y 3). El Comparativo o de MERCADO, como se definen a continuación.

Será necesario indicar el propósito o utilización específica del Avalúo en el mismo


documento, por ej.: Otorgamiento o liquidación de crédito, Escrituración, Pago de
impuestos, Venta de la propiedad y Determinar su valor asegurable entre otros.

MV. Arq. Pablo Prats Riestra Bases de Valuación Inmobiliaria 174


B. METODOLOGÍA DE VALUACIÓN

2. Método Físico, Directo o enfoque de COSTOS, es el proceso técnico necesario para


estimar el costo de reproducción o de reemplazo de un bien similar al que se valúa,
afectado por la Depreciación atribuible a los factores de Edad y Estado de
Conservación observados.

3. Método de Capitalización de Renta o enfoque de INGRESOS, es el procedimiento


mediante el cual se estima el valor presente o capitalizado de los ingresos netos por
rentas que produce o que es susceptible de producir un inmueble a la fecha del
Avalúo durante un largo plazo (mayor a 50 años) de modo constante (a
perpetuidad), descontados por una determinada tasa de capitalización (porcentaje)
aplicable al caso en estudio.

La tasa de capitalización proviene de considerar la Tasa libre de riesgo (país y


sector) de una inversión a largo plazo (mayor a 30 años) en México y la Tasa prima
correspondiente al género del inmueble que se valúa, donde se combinan los
factores de “grado de iliquidez” y relación de área de terreno a construcción (C. U.
S.), como puede verse en el procedimiento aplicado en el capítulo IX.

4. Método Comparativo o de MERCADO, es el desarrollo analítico a través del cual se


obtiene un valor que resulta de comparar el bien que se valúa (sujeto) con el precio
ofertado de cuando menos tres bienes similares (comparables), ajustados por sus
principales factores diferenciales (homologación).

C. DEFINICIÓN DE TÉRMINOS Y CONCEPTOS BÁSICOS

5. Valor de Reposición Nuevo, (V. R. N.); Es el costo directo actual de reproducir de


modo eficiente un determinado bien. Para el caso de los inmuebles en razón de
estructura y acabados, incluyendo únicamente los costos indirectos propios del
constructor o contratista.

6. Valor Neto de Reposición, (V. N. R.); Es el que resulta de descontar al Valor de


Reposición Nuevo (V. R. N.) los deméritos atribuibles a la depreciación por Edad y
Estado de Conservación o su equivalente en costos directos a incurrir para devolver
a la construcción su estado original o Nuevo para el caso de los inmuebles.

7. Renta Bruta Mensual, (R. B. M.); Es la suma total de dinero que produce o es
susceptible de producir el inmueble que se valúa durante un mes natural, a la fecha
del Avalúo.

8. Deducciones a la Renta Bruta Mensual; Son los gastos en los que incurre el
propietario de un inmueble al rentarlo, como son: depreciación de la construcción,
vacíos ínter contractuales, impuestos y derechos por tenencia del inmueble (I. S. R.,
Predial, Drenaje, etc.), póliza de seguros contra daños, mantenimiento de áreas
públicas o comunes, así como por administración.

MV. Arq. Pablo Prats Riestra Bases de Valuación Inmobiliaria 175


9. Tasa de Capitalización (%). Es el rendimiento porcentual neto anual o tasa de
descuento real equivalente a instrumentos financieros que le sería exigible a un
determinado género de inmuebles clasificados en razón de su Uso, esto es, a su nivel
de Riesgo (plazo de retorno de la inversión) y grado de Liquidez.

10. Valor Comercial: Es la cantidad estimada de dinero circulante a cambio de la cual


el vendedor y el comprador del bien que se valúa, estando bien informados y sin
ningún tipo de presión o apremio, estarían dispuestos a aceptar en efectivo por su
enajenación al término de 20 días contados a partir de la fecha del Avalúo,
asumiendo una promoción suficiente y adecuada a su mercado.

D. CONDICIONES Y SALVEDADES AL AVALÚO

11. La información y antecedentes de propiedad aceptados en el presente Avalúo es la


contenida en la documentación proporcionada por el solicitante del propio Avalúo y/o
propietario del bien a valuar, la cual asumimos como correcta. Entre la cual
podemos mencionar la siguiente:

o Escritura de Propiedad
o Planos Arquitectónicos
o Boleta Predial
o Avalúo antecedente del Banco
o Otra (Indíquela por favor)
o Levantamiento Topográfico del perito.

12. No es objeto del presente Avalúo verificar la probable existencia de gravámenes,


reservas de dominio, adeudos fiscales o de cualquier otro tipo que pudieran afectar
el bien que se valúa, a menos que expresamente sean declarados por el solicitante
y/o propietario del mismo, por lo que no asumimos responsabilidad alguna por
información omitida en la solicitud del Avalúo.

13. En la inspección ocular del bien motivo del presente, no es posible detectar todos los
vicios ocultos que pudieran existir en la propiedad, por lo que sólo se consideran los
aquí expresados como resultado de la observación o por informe expreso del
solicitante o propietario del mismo bien.

14. Toda vez que al objetivo del presente Avalúo NO es constatar o verificar deslindes
de propiedad, ni de ocupación irregular, o cualquier otra restricción legal, el Valor
Comercial estimado al que se concluye en el presente solo considera las
expresadas en el propio Avalúo, por que se observan durante la inspección ocular al
bien o por que fueron incluidas en la documentación proporcionada al efecto.

15. Los croquis de localización o de distribución dibujados en el presente son


aproximados, por lo que no deben considerarse como “planos a escala”, esto es, no
reflejan de modo exacto la realidad morfológica del bien inmueble que se valúa.

MV. Arq. Pablo Prats Riestra Bases de Valuación Inmobiliaria 176


16. El presente Avalúo es de USO exclusivo del(os) solicitante(s) para el destino o
propósito expresado en la hoja 1, cap. I, inciso 07 y 08, por lo que no podrá ser
utilizados para fines distintos.

17. La edad considerada en el presente Avalúo corresponde a la “aparente” o


“estimada” por el perito valuador para el inmueble que se valúa, en razón de la
observación directa de su estado de conservación y condiciones de mantenimiento,
por lo que no es necesariamente la edad cronológica precisa del inmueble.

E. DECLARACIONES Y CERTIFICACION

18. La VIGENCIA del presente documento será de 6 (seis) meses, contados a partir
del día siguiente de la emisión del presente dictamen. Para el caso de factores
externos que influyan en el Valor Comercial, tales como los cambios de paridad
monetaria, quedará a juicio del valuador el ajuste correspondiente.

19. Manifestamos bajo protesta de decir verdad, que nos constituimos con nuestro
recurrente (solicitante) en el predio a valuar, cerciorándonos con acuciosidad de
estar en el domicilio correcto, en el cual estuvimos en su interior y exterior,
identificado plenamente el inmueble, en base a la documentación técnica y legal de
la propiedad proporcionada por el solicitante y/o el propietario, así como por la
inspección ocular al mismo con apoyo de la verificación instrumental necesaria al
caso.

20. Quienes intervenimos en el presente Avalúo declaramos bajo protesta de decir


verdad, que no guardamos ningún tipo de relación de negocios con el cliente o
propietario del bien que se valúa, así como que no nos une parentesco por afinidad ni
colateral hasta quinto grado.

21. Certificamos que la edificación o construcción del inmueble, se valuó en las


condiciones en que se encontró al día de la inspección.

MV. Arq. Pablo Prats Riestra Bases de Valuación Inmobiliaria 177


IX. 4. CONCLUSIÓN DE VALOR:

El tipo de valor concluido se deberá indicar en números redondos, anotando la cantidad


con letra y la fecha de su estimación.

El importe del Valor concluido, se expresará únicamente en moneda nacional.

En el caso de Inmuebles ofertados en moneda extranjera, dicho importe se deberá


incluir – si fuese el caso - a manera de referencia en el reporte, señalando el tipo de
cambio ó paridad monetaria la fecha y la fuente de consulta.

IX. 5. DECLARACIONES Y CERTIFICACIÓN DE VALORES

El perito, deberá rubricar todas y cada una de las hojas del Avalúo, así como cuando
menos una de las fotografías de cada anexo fotográfico. Manifestará también bajo
protesta de decir verdad que estuvo en el interior y exterior del inmueble, cerciorándose
con acuciosidad de encontrarse en el domicilio correcto, cotejando la ubicación del
inmueble contra la documentación básica proporcionada por el solicitante del avalúo,
aclarando expresamente que no le priva interés oculto alguno, ni presente ni futuro en la
formulación de su dictamen, así como de que no le une amistad o compadrazgo por
afinidad, ni parentesco colateral hasta quinto grado con el solicitante y/o propietario del
Bien valuado. .

Para el caso de que se trate de un Avalúo o Dictamen para Institución de Crédito, éste
deberá contar con el sello de la Institución, firma y clave del funcionario Bancario y
cuando se trate de una Sociedad Financiera de Objeto Limitado (SOFOL), el avalúo
deberá consignar el sello de la Institución, firma y registro del controlador de la Unidad
de Valuación correspondiente, así como firma y clave del valuador autorizado.

MV. Arq. Pablo Prats Riestra Bases de Valuación Inmobiliaria 178


CAPITULO X
AVALUOS MAESTROS

X.1. DEFINICION

El Avalúo Maestro es un estudio Valuatorio cuyo propósito es establecer bases de negociación


para Compra, Adquisición o Indemnización de una serie de conjuntos de terrenos y
construcciones tipificados, que conforman un megaproyecto determinado.

El propósito fundamental de este estudio Valuatorio es el de obtener los siguientes parámetros;

Extracción de Muestras de valores de terrenos, mediante un


estudio de mercado de bienes con características similares,
A VALORES MAXIMOS Y
MINIMOS DE TERRENO
clasificados por grupos, estudiados de acuerdo a sus
características Agrológicas, uso de Suelo, Clima,
Topografía, Morfología, Dimensiones, Hidrología, etc...

Levantamiento e Inventario de las Construcciones


VALORES DE
enclavadas en los Predios, Clasificadas en función de su
B REPOSICION NUEVO DE
LAS CONSTRUCCIONES
calidad de edificación y características Constructivas de:
Materiales, mano de Obra, equipo, proyecto y distribución
(VRN) arquitectónica, permisos, licencias y derechos.

Que reflejen la Vida Útil Consumida o pérdida del Límite de


FACTORES DE Valor y el estado actual de las edificaciones, desde su
C DEPRECIACION DE LAS desplante original, o desde la última rehabilitación a la que
hayan sido sujetos, en función de su edad, mantenimiento y
CONSTRUCCIONES (FD)
obsolescencia física o económica.

Productos de restar a la Unidad el Factor de demérito; (Fr =


D FACTORES
RESULTANTES (FR)
1 - FD), Aplicado al Valor de Reposición Nuevo (VRN), de
donde resultará el Valor Neto de reposición (VRN).

X.2. OBJETIVOS

Establecer
Establecerun
unespacio
espaciode
denegociación
negociaciónpara
paracompra
compraooindemnización
indemnización

Determinación
Determinación de de Valores
Valores Mínimos
Mínimos yy Máximos
Máximos de de Terreno,
Terreno, aplicando
aplicando
principalmente
principalmente el enfoque de mercado, para cada uno de
el enfoque de mercado, para cada uno de los
los tramos
tramos de
de
Predios
Prediosoozonas
zonasidentificados,
identificados,partiendo
partiendodel
delanálisis
análisisde
desus
suscaracterísticas
características
como
comoson:
son:tipo,
tipo,clase,
clase,topografía
topografíayypotencial
potencial

Establecer
Establecerun
unTabulador
Tabuladorde
deprecios
preciosde
delos
loscultivos
cultivosenclavados
enclavadosen
enlos
los
terrenos.
terrenos.

Determinar
DeterminarelelValor
Valorde
deReposición
Reposiciónnuevo
nuevoyyfactores
factoresde
dedemérito
deméritopara
paracada
cada
grupo de construcciones con características semejantes.
grupo de construcciones con características semejantes.

MV. Arq. Pablo Prats Riestra Bases de Valuación Inmobiliaria 179


X.3. APLICACIONES

CARRETERAS

LINEAS DE TRANSMISIÓN

PUERTOS

INSTALACIONES PETROLERAS

PRESAS

AEROPUERTOS

X.4. MARCO JURIDICO

MARCO
MARCOJURÍDICO
JURÍDICO

LEY
LEYGENERAL
GENERAL
ART. MONTO
MONTODEDE
DE
DEBIENES
BIENES ART.63
63 INDEMNIZACIÓN
NACIONALES INDEMNIZACIÓN
NACIONALES

LEY
LEY VALOR
VALOR
DE
DE ART.
ART.10
10 COMERCIAL
COMERCIAL
EXPROPIACIONES
EXPROPIACIONES

LEY VALOR
LEYAGRARIA
AGRARIA ART.
ART.94
94
VALOR
COMERCIAL
COMERCIAL

MV. Arq. Pablo Prats Riestra Bases de Valuación Inmobiliaria 180


X.5. CONSIDERACIONES

• Toda vez que este estudio Valuatorio no comprende Valores individuales, el valor
de cada predio será determinado por la dependencia o entidad que lo requirió, de
conformidad con los valores consignados en el dictamen practicado.

• Los Predios cuyas características no correspondan a los consignados en el


Avalúo Maestro, serán considerados como “Casos Atípicos” susceptibles de un
avalúo especial.

• El valor de los terrenos de propiedad Ejidal, deberán considerarse únicamente


como “Valor Referencial”.

• Los Valores Unitarios de Reposición promedio (VUR) de los distintos tipos de


edificaciones, serán comparados contra la Tabla de Deméritos correspondiente,
con el propósito de establecer los Rangos de Negociación entre el VRN y el
VNR.

• Únicamente las edificaciones, instalaciones especiales, accesorias o


complementarias, serán consideradas como “Bienes Distintos a la Tierra”, por lo
que a los Cultivos (cíclicos y perennes), praderas, árboles frutales y maderables,
cercas o lienzos, no se les asignará valor alguno en el dictamen. En todo caso, a
estos bienes, solo se les asignará Valor de conformidad con el Tabulador que
emite semestralmente el Instituto de Administración de Avalúos de Bienes
Nacionales (INDAABIN) antes CABIN.

• Respecto del Régimen de propiedad, el valor de los terrenos será considerado


exclusivamente como un “Valor de Referencia no diferenciado”,
independientemente de su clasificación o derechos inherentes, ya sea privada,
ejidal o comunal.

• No es objeto del Avalúo Maestro investigar la situación Jurídica o Fiscal de los


predios valuados, tales como; Gravámenes, créditos fiscales o reservas de
dominio, en razón de que solo se determinarán “Valores de Referencia no
diferenciados”.

• En general, durante el proceso de formulación del Avalúo Maestro el perito se


verá enfrentado a exigencias y presiones de los propietarios afectados,
pudiéndose dar toda clase de fenómenos de tipo especulativo al afectar intereses
de grupo y particulares, por lo que el Valuador deberá abstenerse de
proporcionar información alguna a los afectados sobre el avance del estudio y en
todo caso a la Autoridad correspondiente, hasta la conclusión de su dictamen.

MV. Arq. Pablo Prats Riestra Bases de Valuación Inmobiliaria 181


X.6. METODOLOGIA

METODOLOGÍA
METODOLOGÍA
AVALÚOS MAESTROS

TRABAJOS PREVIOS

ANÁLISIS
ANÁLISISDE
DECARTAS
CARTAS
TOPOGRÁFICAS, ANÁLISIS
ANÁLISISDE
DE
TOPOGRÁFICAS, CADENAMIENTO
CADENAMIENTODE
DELOS
LOS
EDAFOLÓGICAS, FOTOGRAFÍAS
FOTOGRAFÍASAÉREAS
AÉREAS
EDAFOLÓGICAS,USOUSODE
DE TRAMOS
TRAMOS
SUELO Y POTENCIAL
SUELO Y POTENCIAL

CARACTERÍSTICAS
CARACTERÍSTICASGENERALES
GENERALESDE DELA
LA
ZONA:
ZONA: CLIMA, ALTITUD, CULTIVOS,VÍAS
CLIMA, ALTITUD, CULTIVOS, VÍAS
DE
DECOMUNICACIÓN,
COMUNICACIÓN,ETC.
ETC.

X.7. ESTUDIOS PRELIMINARES

USO
USODE
DESUELO
SUELO

CALIDAD
CALIDADDE
DELA
LATIERRA
TIERRA
• CLIMA
• CLIMA
• •INUNDACIÓN
INUNDACIÓN
CAPACIDAD
CAPACIDADDE
DEUSO
USO • EROSIÓN
• EROSIÓN
• TOPOGRAFÍA
• TOPOGRAFÍA
• SUELO
• SUELO

• TEXTURA
• TEXTURA
• PROFUNDIDAD DEL SUELO
• PROFUNDIDAD DEL SUELO
• •PEDREGOCIDAD
PEDREGOCIDADSUPERFICIAL
SUPERFICIAL
CLASIFICACIÓN
CLASIFICACIÓN • DRENAJE
• DRENAJE
• SUPERFICIAL
• SUPERFICIAL
• PROFUNDIDAD DEL MANTO FREÁTICO
• PROFUNDIDAD DEL MANTO FREÁTICO

INFRAESTRUCTURA
INFRAESTRUCTURA

VÍAS
VÍASDE
DECOMUNICACIÓN
COMUNICACIÓN

CERCANÍA
CERCANÍAAADESARROLLOS
DESARROLLOSURBANOS,
URBANOS,INDUSTRIALES,
INDUSTRIALES,TURÍSTICOS,
TURÍSTICOS,ETC..
ETC..

MV. Arq. Pablo Prats Riestra Bases de Valuación Inmobiliaria 182


X.8. RESULTADOS DEL AVALUO MAESTRO

CADENAMIENTOS USO DE SUELO OBSERVADO SUPERFICIE PRECIO MÍNIMO PRECIO MÁXIMO IMPORTE MINIMO IMPORTE MÁXIMO
RESUMEN DE Kilometros Directamente en campo ( M² ) ( $/M² ) ( $/M² ) ( Pesos ) ( Pesos )

VALORES UNITARIOS 104+645.00 Temporal 6,135.63 20.40 33.45 125,166.85 205,236.82


104+836 AL 104+867 Temporal 269.99 20.40 33.45 5,507.80 9,031.17
DE TERRENO 105+290 AL 105+680 Temporal 3,331.17 20.40 33.45 67,955.87 111,427.64
105+794 AL 105+930 Temporal 564.73 20.40 33.45 11,520.49 18,890.22
105+051.00 Temporal 6,800.00 20.40 33.45 138,720.00 227,460.00
105+790.00 Temporal 8,269.72 20.40 33.45 168,702.00 276,622.13
105+460.00 Temporal 15,463.37 20.40 33.45 315,452.75 517.249.73
Sub Urbano II y Agrícola de
107+300.00 Temporal 15,000.00 30.40 62.20 456,000.00 933,000.00
107+373.45 AL 107+461.20 Temporal 1,291.08 20.40 33.45 26,338.03 43,186.83
107+360.45 AL 107+445.58 Temporal 476.79 20.40 33.45 9,726.52 15,948.63
107+676.36 AL 107+826.02 Temporal 1,368.91 20.40 33.45 27,925.76 45,790.04
108+397.91 AL 108+590.00 Temporal 2,246.44 5.20 9.44 11,681.49 21,206.39
108+350.00 Temporal 13,366.78 5.20 9.44 69,507.26 126,182.40
108+680 AL 109+120 Bosque 9,060.71 3.56 6.81 32,256.13 61,703.44

RESUMEN DE TIPIFICACIÓN DE LAS


CONSTRUCCIONES
CARACTERISTICAS DE TIPOS DE CONSTRUCCIÓN
TABULADOR PARA PAGO DE DAÑOS
LOS TIPOS DE
CONSTRUCCIONES A B C D EN CULTIVOS PERENNES
USO PROYECTADO CASA HABITACIÓN CASA HABITACIÓN CASA HABITACIÓN BODEGA
No. de Niveles, altura por 1 nivel 2.1 mts. a 2.30 1 nivel 2.1 mts. a 2.30 1 nivel 2.1 mts. a 2.30 1 nivel 4.3 mts (Doble VALOR VALOR
nivel promedio mts. mts. mts. altura)
CULTIVO AÑOS UNIDAD UNIDAD
TIPO DE CONSTRUCCIÓN Provisional En obra negra En obra negra En obra negra MÁXIMO $ MÍNIMO $ MÁXIMO $ MÍNIMO $
CLASIFICACIÓN Corriente Económica Económica Económica
Piedra braza y dalas de Piedra braza y dalas de Piedra braza y dalas de
CIMENTACIÓN
Desplante en plantilla
concreto para desplante concreto para desplante concreto para desplante 19 A 21 MATA 551.94 504.75 HECTÁREA 88,310.45 80,760.59
apisonada
de muros de muros de muros
AGUACATE CRIOLLO 34 A 36 MATA 485.55 444.17 HECTÁREA 77,687.27 71,067.56
Muros de carga con Muros de carga con Muros de carga con
ESTRUCTURA ADOBE castillos y cerramientos castillos y cerramientos castillos y cerramientos 49 A 51 MATA 260.14 238.46 HECTÁREA 41,622.70 38,154.00
de concreto de concreto de concreto
Tabique de barro rojo
MUROS BLOCK DE ADOBE Tabicón Tabicón
recocido 19 A 21 MATA 1,289.55 1,111.55 HECTÁREA 161,193.58 138,944.27
ENTREPISOS No tiene No tiene No tiene No tiene AGUACATE INJERTO
34 A 36 MATA 1,075.90 929.63 HECTÁREA 134,487.15 116,203.70
Losa de concreto de 8 Techo de lámina de GRAVEDAD GMF
Vigas de madera con Losa de concreto de 10 49 A 51 MATA 474.83 415.19 HECTÁREA 59,354.05 51,899.03
TECHOS cm de espesor ó asbesto con estructura
teja cm de espesor
prefabricada ligera
PISOS De tierra Empedrado y/o cemento Empedrado y/o cemento Empedrado y/o cemento
5A6 MATA 33.48 29.59 HECTÁREA 96,651.54 85,425.59
FACHADAS No tiene Sin aplanado Sin aplanado Sin aplanado
CAFÉ TEMPORAL 19 A 21 MATA 28.37 24.82 HECTÁREA 81,891.54 71,648.97
Puertas, ventanas sin Pintura en estructura
ACABADOS
acabados probables
Puertas, ventanas Puertas, ventanas
puertas, ventanas 31 Y MAS MATA 1.95 1.71 HECTÁREA 5,635.74 4,933.85
Instalación eléctrica Instalación eléctrica Instalación eléctrica
EQUIPOS E INSTALACIONES No tiene
visible (probable) visible visible
OBSERVACIONES
Probable instalación Probable instalación PLANTILLA HECTÁREA 24,188.30 20,280.55
sanitaria rural sanitaria rural
CAÑA DE AZÚCAR SOCA HECTÁREA 18,141.22 15,210.41
VRN/M² 800 1,400 1,700 1,900
TEMPORAL TMF RESOCA 1 HECTÁREA 11,462.16 9,528.72
Dependiendo de la localización de la construcción (cercano ó distante de la fuente de abastecimiento de los materiales) el flete RESOCA 2 HECTÁREA 5,006.04 4,047.19
sería factor importante del precio

Croquis del Tramo que comprende la Formulación de un Avaluó Maestro.

MV. Arq. Pablo Prats Riestra Bases de Valuación Inmobiliaria 183


XI. CASOS PRÁCTICOS
XI.1. Avalúo de Terreno

AVALÚO No. 004-2003P


AVALÚO DE TERRENO

Inmueble que se Valúa: PREDIO RUSTICO


Solicitante del Avalúo: MARIO MENÉNDEZ MIER Y CONCHA

Valuador: Arq. Pablo E. Prats Riestra


Especialidad en Valuación
Céd. Prof. 3 815 210 UdeG

Propietario del Inmueble:: MARIO MENÉNDEZ MIER Y CONCHA


Ubicación del Inmueble:
Calle y N° CARRETERA VILLAHERMOSA - COMALCALCO
VÍA CORTA KM 7+000 MARGEN IZQUIERDA
Colonia/Fraccionamiento R/A SALOYA 2DA Y 3RA SECCIÓN
Municipio/Delegación NACAJUCA
Ciudad (Área Metropolitana) y Entidad Federativa TABASCO

VALOR COMERCIAL $ 3,205,000.00


Fecha del Avalúo: MAYO / 26 / 2003

MV. Arq. Pablo Prats Riestra Bases de Valuación Inmobiliaria 184


Hoja 1
AVALÚO No. 004-2003P

I. ANTECEDENTES
SOLICITANTE: MARIO MENÉNDEZ MIER Y CONCHA

PERITO VALUADOR: ARQ. PABLO PRATS RIESTRA


Especialidad(es): Especialidad en Valuación por la U. de G.

FECHA DEL AVALÚO: MAYO / 26 / 2003

INMUEBLE QUE SE VALÚA: PREDIO RUSTICO

RÉGIMEN DE PROPIEDAD: PROPIEDAD PRIVADA INDIVIDUAL

PROPIETARIO DEL INMUEBLE: MARIO MENÉNDEZ MIER Y CONCHA


Domicilio:
PROPÓSITO DEL AVALÚO: DETERMINAR EL VALOR COMERCIAL DEL INMUEBLE

UBICACIÓN DEL INMUEBLE: CARRETERA VILLAHERMOSA - COMALCALCO


VÍA CORTA KM 7+000 MARGEN IZQUIERDA
Col./fraccionamiento: R/A SALOYA 2DA Y 3RA SECCIÓN
Delegación/Municipio: NACAJUCA
Ciudad/Z.M. y Edo.: TABASCO
No. DE CUENTA PREDIAL:
CLAVE CATASTRAL:
DATOS DEL R.P.P.

II. CARACTERÍSTICAS URBANAS

CLASIFICACIÓN DE ZONA: SUB-URBANA EN FORMACIÓN


CONSTRUCCIÓN DOMINANTE:
GENERO: VIVIENDAS
CLASIFICACIÓN POR EDAD: MODERNAS
ESQUEMA DE AGRUPACIÓN: HORIZONTAL EN UN NIVEL
ARRAIGO: SEMI-PROVISIONAL
TÉCNICAS DE CONSTRUC. TECNOLOGÍA COMÚN
ATRIBUTOS: DE CALIDAD CORRIENTE
ÍNDICE DE SATURACIÓN
DE LA ZONA: 20.00%
USO DEL SUELO: AGRÍCOLA Y GANADERO

POBLACIÓN: ESCASA DE 1 A 50 Hab/Ha


CONTAMINACIÓN AMB.: NO SE OBSERVA

VÍAS DE ACCESO E IMPOR-


TANCIA DE LAS MISMAS: ACCESO POR CARRETERA VILLAHERMOSA- COMALCALCO VÍA CORTA, CARRETERA
ESTATAL SIN CAMELLÓN CENTRAL, DOBLE CIRCULACIÓN, PRESENTA ALTA INTENSIDAD
VEHICULAR Y CON TRANSPORTE COLECTIVO CONTINUO.
RIESGOS: TERRENO SUSCEPTIBLE DE INUNDACIÓN, A 1.00 m BAJO EL NIVEL DE CARRETERA.

VIGILANCIA: BAJO, EN GENERAL.

MV. Arq. Pablo Prats Riestra Bases de Valuación Inmobiliaria 185


Hoja 2

SERVICIOS PÚBLICOS: INCOMPLETOS: AGUA MEDIANTE POSOS ARTESIANOS, DRENAJE A FOSA SÉPTICA, REDES
AÉREAS DE ELECTRIFICACIÓN, TRANSFORMADORES TIPO POSTE, TELEFONÍA RURAL, SIN
BANQUETAS NI GUARNICIONES Y PAVIMENTO DE CARPETA ASFÁLTICA POR CARRETERA.

EQUIPAMIENTO URBANO: ESCUELA PRIMARIA A 1500m, TRANSPORTE COLECTIVO, ESTACIÓN DE SERVICIO A 2,500 m,
CENTRO DE CONSUMO MAS PRÓXIMO (CIUDAD DE VILLAHERMOSA) A 7 Km.

III. TERRENO
TRAMOS DE CALLES LIMI- CARRETERA VILLAHERMOSA-COMALCALCO VÍA CORTA, ACCESO AL MARGEN
TROFES Y ORIENTACIÓN: IZQUIERDO A LA ALTURA DEL Km. 7+000

MEDIDAS Y COLINDANCIAS: DOCUMENTOS PROPORCIONADOS POR EL SOLICITANTE

NORTE: 334.61 ML CON PROPIEDAD DE LA SRA. GERTRUDIS MIER Y CONCHA DE MÉNDEZ

SUR: 411.62 ML CON PROPIEDAD DE LA SRA. GERTRUDIS MIER Y CONCHA DE MÉNDEZ

ESTE EN SIETE MEDIDAS: 22.35 ML, 36.43 ML, 29.61 ML, 41.87 ML, 19.97 ML, 57.14 ML Y 69.32 ML
CON DERECHO DE VÍA DE LA CARRETERA ESTATAL VILLAHERMOSA - COMALCALCO

OESTE 250.64 ML CON PROPIEDAD DE LA SRA. GERTRUDIS MIER Y CONCHA DE MÉNDEZ

CROQUIS DEL TERRENO MACRO-CROQUIS (en relación al Plano de la Ciudad)


Location Map (Área Map)

M
3 34.61

PREDIO
250.64 M

M
4 11.62

ÁREA TOTAL: 100,000.00 M²


ÁREA SEGÚN: ESCRITURA: 100-00-00 Ha

TOPOG. Y CONFIGURACIÓN: POLÍGONO DE FORMA IRREGULAR , 10 VÉRTICES, PRESENTA TOPOGRAFÍA PLANA


Y BAJO EL NIVEL DE CARRETERA , DE UN SOLO FRENTE Y DE POSICIÓN INTERMEDIO.

CARAC. PANORÁMICAS: INEXISTENTES

DENSIDAD HABITACIONAL: BAJA, 50 HAB/Ha, 10 VIV/Ha, COEFICIENTE DE OCUPACIÓN SUPERFICIAL = 0.5


INTENSIDAD DE CONSTRUCC. BAJA, COEFICIENTE DE UTILIZACIÓN SUPERFICIAL 1.00
SERVIDUMBRE Y/O RESTRICC.: LADOS DE LA CINTA ASFÁLTICA

MV. Arq. Pablo Prats Riestra Bases de Valuación Inmobiliaria 186


Hoja 3

IV. DESCRIPCIÓN GENERAL DEL INMUEBLE

USO ACTUAL: PREDIO RUSTICO DE FORMA LIGERAMENTE IRREGULAR, DE 10 VÉRTICES, PRESENTA


TOPOGRAFÍA SENSIBLEMENTE PLANA, APROXIMADAMENTE A 1.00 mt BAJO EL NIVEL
DE LA CARRETERA DE SU UBICACIÓN.

ACTUALMENTE CUENTA CON PASTURAS INDUCIDAS PROPIAS PARA LA GANADERÍA Y


AGRICULTURA DE TEMPORAL.

ACTUALMENTE SI EDIFICACIÓN ALGUNA.

CALIDAD Y CLASIF. DE
LA(S) CONSTRUCCIONES: INEXISTENTE

NUMERO DE NIVELES: INEXISTENTE

EDAD APROX. DE LA(S)


CONSTRUCCION(ES): INEXISTENTES

VIDA ÚTIL REMANENTE: INEXISTENTE

ESTADO DE CONSERVACIÓN: INEXISTENTE

CALIDAD DEL PROYECTO: INEXISTENTES

UNIDADES RENTABLES: INEXISTENTES

V. ELEMENTOS DE CONSTRUCCIÓN

INEXISTENTES

MV. Arq. Pablo Prats Riestra Bases de Valuación Inmobiliaria 187


Hoja 4

VI. CONSIDERACIONES PREVIAS AL AVALÚO


A. OBJETIVO DEL PRESENTE AVALÚO:
EN TODOS LOS CASOS, EL OBJETIVO DEL PRESENTE DICTAMEN SERÁ EL DE ESTIMAR EL VALOR COMERCIAL DE UN DETERMINADO BIEN O
PROPIEDAD, A MENOS QUE SE INDIQUE OTRO FIN. SE HACE LA ACLARACIÓN QUE EL PREDIO MOTIVO DE ESTE DICTAMEN ES UNA FRACCIÓN
DE 10 Has DE LA TOTALIDAD DE UNA EXTENSIÓN DE 211-45-14 Ha DE SUPERFICIE.

B. METODOLOGÍA DE VALUACIÓN:
EL PRESENTE DICTAMEN SE FORMULARA MEDIANTE EL MÉTODO FÍSICO O ENFOQUE DE COSTOS, QUE DETERMINARA, EL COSTO DE
REPRODUCCIÓN O DE REEMPLAZO DE UN BIEN SIMILAR AL QUE SE VALÚA, APLICÁNDOLE LA DEPRECIACIÓN CORRESPONDIENTE A LOS
FACTORES DE EDAD Y ESTADO DE CONSERVACIÓN.

SEGUIDAMENTE SE RALIZARA UN ESTUDIO DE MERCADO, ANALIZANDO PREDIOS RUSTICOS EN VENTA EN LA ZONA MISMOS QUE SERAN
COMPARADOS CON EL PREDIO QUE NOS OCUPA, DE AHÍ SE OBTENDRA UN VALOR COMPARATIVO DE MERCADO.

POSTERIORMENTE SE ANALIZARA EL PREDIO DE REFERENCIAS MEDIANTE EL METODO DE VALOR RESIDUAL O TERRENO EN BREÑA, DONDE
SE DETERMINARÁ UN INDICE PONDERADO DE VALOR RESULTANTE DE TERRENO DESPUÉS DE APLICARLE LOS GASTOS DE URBANIZACIÓN.

C. DEFINICIÓN DE TÉRMINOS:
VALOR UNITARIO : CORRESPONDE AL VALOR UNITARIO DE TERRENO DETERMINADO POR EL ESTUDIO COMPARATIVO DE MERCADO
REALIZADO EN LA ZONA POR EL PERITO, DE ACUERDO A LA INVESTIGACIÓN DE VALORES PREDIOS EN VENTA Y RENTA SIMILARES AL
PREDIO VALUADO. (VÉASE HOJA NUMERO 5 )

VALOR RESIDUAL (Vg): SE REFIERE A LA CANTIDAD EN MONEDA DE UN METRO CUADRADO DE TERRENO EN BREÑA, RESULTANTE DESPUÉS
DE APLICAR AL MISMO, LOS GASTOS DE URBANIZACIÓN TALES COMO: INTRODUCCIÓN DE SERVICIOS, VIALIDADES, ÁREAS VERDES Y DE
DONACIÓN, GASTOS FINANCIEROS, COMISIONES DE VENTAS Y UTILIDAD DEL NEGOCIO. ESTE VALOR ES EL COSTO MÁXIMO EN QUE EL
PROMOTOR, DEBE ADQUIRIR UN PREDIO PARA QUE LA INVERSIÓN REALIZADA SEA JUSTA Y EQUILIBRADA.

TERRENO EN BREÑA: ES AQUELLA PROPIEDAD QUE GENERALMENTE ES DE UNA EXTENSIÓN CONSIDERABLE, SUSCEPTIBLE DE SER
FRACCIONADA CON LA FINALIDAD DE REALIZAR UN DESARROLLO VIVIENDISTICO O DE SERVICIOS, PERO CARECE DE LA INFRAESTRUCTURA
NECESARIA PARA ESTE FIN, TALES COMO; SERVICIOS, VIALIDADES, ÁREAS VERDES, DONACIONES Y TODAS LOS DEMÁS REQUISITOS QUE
IMPONEN LAS REGLAMENTACIONES LEGALES VIGENTES EN LA ZONA.

ÁREA VENDIBLE: ES LA EXTENSIÓN DE TERRENO SUSCEPTIBLE DE COMERCIALIZARSE EN FORMA DE LOTES, DESPUÉS DE DESCONTARLE
AL PREDIO, TODAS LAS ÁREAS NECESARIAS PARA VIALIDADES, SERVICIOS, ÁREAS VERDES Y DONACIONES.

VALOR COMERCIAL: ES LA CANTIDAD JUSTA Y PROBABLE, EXPRESADA EN MONEDA QUE SE PUEDE OBTENER A CAMBIO DEL BIEN
VALUADO EN UN MERCADO INMOBILIARIO Y A UNA FECHA DETERMINADA.

D. DECLARACIONES Y DOCUMENTACIÓN:
NO ES OBJETO DEL PRESENTE AVALÚO VERIFICAR LA PROBABLE EXISTENCIA DE GRAVÁMENES, RESERVAS DE DOMINIO, CRÉDITOS
FISCALES O CUALQUIER OTRO TIPO DE ADEUDO QUE PUDIERA TENER EL INMUEBLE VALUADO, A MENOS QUE EXPRESAMENTE FUERA
DECLARADO POR EL SOLICITANTE O PROPIETARIO DEL BIEN, ASÍ COMO LA EXISTENCIA DE VICIOS OCULTOS DE LA CONSTRUCCIÓN,
OCUPACIONES IRREGULARES O CUALQUIER OTRA RESTRICCIÓN LEGAL.

MANIFESTAMOS BAJO PROTESTA DE DECIR VERDAD, QUE NOS CONSTITUIMOS CON NUESTRO RECURRENTE EN EL PREDIO A VALUAR,
CERCIORÁNDONOS CON ACUCIOSIDAD DE ESTAR EN EL DOMICILIO INDICADO Y DECLARAMOS HABER ESTADO EN EL INTERIOR Y EXTERIOR
DEL INMUEBLE, ASÍ COMO QUE NO TENEMOS NINGÚN INTERÉS PRESENTE NI FUTURO EN LA FORMULACIÓN DEL PRESENTE DICTAMEN DE
VALOR, ASÍ COMO TAMBIÉN ACLARAMOS QUE NO NOS UNE PARENTESCO POR AFINIDAD NI COLATERAL CON ALGUNO DE LOS PROPIETARIO
Y/O SOLICITANTES DEL AVALÚO.

LOS CROQUIS DE LOCALIZACIÓN O DE DISTRIBUCIÓN ANEXOS AL AVALÚO, FUERON REALIZADOS POR EL PERITO Y NO DEBEN
CONSIDERARSE COMO PLANOS A "ESCALA", YA QUE NO REFLEJAN DE MODO EXACTO LA MORFOLOGÍA DEL BIEN VALUADO. EN SU CASO,
SI LOS HUBIERE, SE ANEXARA COPIA DEL PLANO DE DISTRIBUCIÓN PROPORCIONADO POR EL SOLICITANTE.

EL INMUEBLE VALUADO SE IDENTIFICO PLENAMENTE MEDIANTE LA DOCUMENTACIÓN TÉCNICA Y LEGAL PROPORCIONADA POR EL
SOLICITANTE, QUE SE DETALLA A CONTINUACIÓN:

ESCRITURA DE PROPIEDAD
PLANOS ARQUITECTÓNICOS
BOLETA PREDIAL
PLANO DEL TERRENO

MV. Arq. Pablo Prats Riestra Bases de Valuación Inmobiliaria 188


Hoja 5

VII. MÉTODO COMPARATIVO DE MERCADO

A) COMPARATIVO DE TERRENOS EN VENTA


N° Ubicación de la Oferta (comparables) Uso de Suelo Ubic. Form. Fecha Teléfono Fuente/Antecedente
1 KM 6+500 CARR. VHSA-COMALCALCO Hab., CUS 0.5 Intr. R 22-May-03 391 28 96 CEL. SR. ELÍAS DOMÍNGUEZ
2 KM 19+000 CARR. VHSA-COMALCALCO Hab., CUS 0.5 Intr. R 22-May-03 399 97 34 CEL. SR. JORGE CABALLERO
3 AL COSTADO DEL PLANTEL 27, NACAJUCA Hab., CUS 0.5 Intr. R 22-May-03 357 25 86 SRA. APOLINAR BETANCOURT
4 FRENTE IGLESIA CATÓLICA, SALOYA Hab., CUS 0.5 Intr. R 22-May-03 302 40 29 CEL. SR. ISABELINO OLÁN DE DIOS
5 EL CEDRO SALOYA Hab., CUS 0.5 Intr. R 22-May-03 314 69 63

Oferta Precio de VENTA Área Precio Unit. Factores de HOMOLOGACIÓN R.res. Valor Unit. resul-
Terrenos m² $/m² Uso Ubic. Sup. Form. Topog. Servs. F.d. * F.r. tante ($/m²)
1 $ 980,000.00 14,000.00 $ 70.00 1.00 0.95 0.97 1.00 1.00 1.00 1.00 0.92 $ 64.40
2 $ 1,700,000.00 65,000.00 $ 26.15 1.00 0.90 0.99 1.00 1.00 1.00 1.00 0.89 $ 23.27
3 $ 38,000.00 300.00 $ 126.67 1.00 1.00 0.93 1.00 1.00 1.00 1.00 0.93 $ 117.80
4 $ 15,000.00 600.00 $ 25.00 1.00 0.90 0.93 1.00 1.00 1.00 1.00 0.84 $ 21.00
5 $ 70,000.00 525.48 $ 133.21 1.00 1.00 0.93 1.00 1.00 1.00 1.00 0.93 $ 123.89

Área de Lote Tipo o Moda: 10,000.00 m² Valor Unitario Promedio Ponderado: $/m² $ 31.00
Área Terreno Sujeto: 100,000.00 m² Valor Unitario homologado, en n.r. : $/m² $ 31.00

B) COMPARATIVO DE TERRENOS EN RENTA:


N° Ubicación de la Oferta (comparables) Uso de Suelo Edad E.c. Fecha Teléfono Fuente/Antecedente

Oferta Precio de RENTA Terreno Constr. Precio Unit. Factores de HOMOLOGACIÓN R.res. Valor Unit. resul-
Inmuebles m² m² $/m² Ubic. C.U.S. Edad E.c.* Acab. Área F.d. * F.r. tante ($/m²)

Valor Unitario Promedio Ponderado: $/m²


Áreas del sujeto: 100,000.00 m² $/m²
Valor Unitario aplicable, en números redondos:

El Valor de Mercado del inmueble que se valúa resulta de: 100,000.00 m² x $ 31.00 /m², en la cantidad de:

VALOR COMPARATIVO (MERCADO) $ 3,100,000.00

Notas: 1. Si el Factor de Homologación es menor a la unidad, denota que la oferta (inmuebles que se venden o COMPARABLES) es me-
jor que el SUJETO a comparar o inmueble que se está valuando. Estos factores no deben exceder a 2.
2. Factor de nivel de demanda efectiva [F.d.*] según CUADRO: NOTA IMPORTANTE:
Operación (real) 1.00 Muy Baja (estimada) 0.80 Los Valores Unitarios Homologados resultantes no deben
Baja (estimada) 0.95 Nula (estimada) 0.70 tener una variación mayor de ± 50%.

MV. Arq. Pablo Prats Riestra Bases de Valuación Inmobiliaria 189


Hoja 6

VIII. AVALÚO FÍSICO


área (m²) Fte. x Fdo.
Lote Tipo o Moda: 10,000.00 (100 x 100) Valor Unit. de Calle o Zona: $ 31.00
a) DEL TERRENO. /m²
VALOR UNIT. VALOR UNIT. result.
FRACC. LOCALIZACIÓN ÁREA (m²) Factor MOTIVO IMPORTE
($/M²) ($/M²)

1 ÚNICA 100,000.00 $ 31.00 0.980 IRREGULARIDAD $ 30.38 $ 3,038,000.00

100,000.00 m² IMPORTA TERRENO $ 30.38 $ 3,038,000.00

b) DE LAS CONSTRUCCIONES.
TIPO USO ÁREA (m²) V.R.N. UNIT. FACTORES DE DEMÉRITO V.N.R. UNIT. IMPORTE
($/m²) edad e.c. Otro F.r. result. ($/m²) $

1 1.00 1.00 1.00 1.00 $ - $ -


2 - $ - 1.00 1.00 1.00 1.00 $ - $ -
3 - $ - 1.00 1.00 1.00 1.00 $ - $ -

- m² IMPORTA CONSTRUCCIÓN $ -

c) DE LAS INSTALACIONES ESP., ELEM. ACCESORIOS Y OBRAS COMPLEMENTARIAS.


CLAVE EDAD DESCRIPCIÓN CANT. U. V.R.N. FACTORES DE DEMÉRITO V.N.R. IMPORTE
(Años) (Unidad) ($/U) edad e.c. Otro F.r. $ $

1 0 0 0 - 1.00 1.00 1.00 1 - -


2 0 0 0 - 1.00 1.00 1.00 1.00 - -
3 0 0 0 - 1 1.00 1.00 1 - -
4
-
c.2. ELEMENTOS ACCESORIOS:
1 O 0 LOTE - 0 0.00 0.00 0 - -
2 O 0 PZA - 0.00 0.00 0.00 0.00 - -
3 O 0 LOTE - 0 0.00 0.00 0 - -
c.3. OBRAS COMPLEMENTARIAS:
1 0.00 1.00 1.00 1.00 1.00 $ - $ -
2 0.00 1.00 1.00 1.00 1.00 $ - $ -
3 0.00 $ - 1.00 1.00 1.00 1.00 $ - $ -
4 0.00 $ - 1.00 1.00 1.00 1.00 $ - $ -
3 0.00 $ - 1.00 1.00 1.00 1.00 $ - $ -
IMPORTAN LAS INSTAL. ESP, ELEM, Y OBRAS COMPLEMENTARIAS $ -

VALOR UNITARIO $30.38 /m2 VALOR FÍSICO TOTAL (COSTOS) [ a + b + c ] $ 3,038,000.00


VALOR FÍSICO EN N.R. $ 3,038,000.00
% PARTICIPACIÓN OBSERVACIONES:
100%

Terreno
2. ACCESO, ARRANQUE DE ESCALERA Y SALA AL FONDO
0% Construcción
Inst. Especiales

MV. Arq. Pablo Prats Riestra Bases de Valuación Inmobiliaria 190


Hoja 7

IX. VALOR RESIDUAL


YA QUE EL PREDIO QUE NOS OCUPA SE TRATA DE UNA PROPIEDAD "RUSTICA", ACTUALMENTE CON CULTIVOS DE PASTURAS
INDUCIDAS, PROPIAS PARA LA GANADERÍA Y AGRICULTURA DE TEMPORAL Y YA QUE EN DICHO PREDIO SE PRETENDE EDIFICAR UN
"MEGAPROYECTO" DE VIVIENDA UNIFAMILIAR DE 100 Has APROXIMADAMENTE, POR ETAPAS A DESARROLLAR MEDIANTE SÚPER
MANZANAS DE 10 Has, QUE CONTENGAN CADA UNA DE ELLAS 501 LOTES.

ENTONCES PROCEDEREMOS A CALCULAR EL VALOR DEL TERRENO EN "BREÑA" PARA UNA SOLA SÚPER MANZANA MEDIANTE EL
SIGUIENTE PROCEDIMIENTO DENOMINADO "VALOR RESIDUAL", QUE TIENE COMO FINALIDAD EL DE OBTENER EL ÍNDICE O VALOR
UNITARIO DE UN METRO CUADRADO DE TERRENO, RESULTANTE DESPUÉS DE APLICAR AL LOTE LOS GASTOS DE URBANIZACIÓN
TALES COMO: PORCENTAJE DE GASTOS FINANCIEROS, DE COMISIONES DE VENTA, DE UTILIDAD DEL NEGOCIO Y FINALMENTE DE
URBANIZACIÓN POR m2 DE ÁREA VENDIBLE. ES DECIR, OBTENER EL VALOR RESULTANTE O RESIDUO EN QUE DEBERÁ EL
PROMOTOR ADQUIRIR EL PREDIO VALUADO PARA QUE LA INVERSIÓN A REALIZAR SEA EQUILIBRADA CONTRA EL COSTO DE
URBANIZACIÓN A EROGAR PARA EL DESARROLLO URBANÍSTICO EN CUESTIÓN.

Fórmula: ( 1 - T x Vv - c )
Vg = ( 1 - P) x -------------------------
1 + i + u

DATOS PARA LA APLICACIÓN DE LA FORMULA:

Vg = VALOR DEL TERRENO EN BREÑA POR m2


P = PORCENTAJE DEL TERRENO EN CALLES Y DONACIONES
Vv = PRECIO DE VENTA DEL TERRENO POR METRO CUADRADO
T = PORCENTAJE DE COMISIONES DE VENTA
i = PORCENTAJE DE GASTOS FINANCIEROS
u = PORCENTAJE DE UTILIDAD DEL NEGOCIO
c = COSTO DE URBANIZACIÓN POR m2 DE SUPERFICIE VENDIBLE

DATOS ADICIONALES: DATOS A SUSTITUIR

SUPERFICIE TOTAL DEL TERRENO: 100,000.00 m2 P = 0.47 %


Vv = 550.00 el m2
T = 0.02 %
ÁREA VENDIBLE: 53,000.00 m2 i = 0.02 %
u = 0.10 %
ÁREA DE CALLES Y DONACIONES: 47,000.00 m2 c = 475.00 el m2

APLICANDO LA FORMULA PARA VALOR DEL TERRENO 34.78 $/m2

VALOR RESIDUAL TOTAL $ 3,478,000.00


VALOR RESIDUAL EN N.R. $ 3,478,000.00

MV. Arq. Pablo Prats Riestra Bases de Valuación Inmobiliaria 191


Hoja 8

AVALÚO No. 004-2003P

X. RESUMEN DE RESULTADOS

Los importes obtenidos en cada uno de los tres Métodos, no reflejan


RESULTADOS necesariamente el Valor Comercial del inmueble que se valúa, por lo que una vez
hechos los razonamientos y consideraciones se procede a concluir en la
$3,600,000 estimación de dicho valor.

$3,400,000

$3,200,000
RESUMEN DE DE MÉTODOS DE VALUACIÓN APLICADOS
$3,000,000
VALOR FÍSICO: $ 3,038,000.00
$2,800,000
a) VALOR FÍSICO (ENFOQUE DE COSTOS) VALOR RESIDUAL: $ 3,478,000.00
b) VALOR RESIDUAL
c) VALOR DE MERCADO
VALOR DE MERCADO: $ 3,100,000.00

XI. CONSIDERACIONES PREVIAS A LA CONCLUSIÓN:

1. Se entiende como "Valor Comercial", el precio de comercialización del inmueble al término de 90 días hábiles, dicho valor, se estimará
ponderando los tres Métodos calculados; Comparativo de Mercado, Físico ó Directo y el de valor Residual.

2. Véase "CONSIDERACIONES PREVIAS AL AVALÚO", Hoja 6.

XII. C O N C L U S I O N
Se concluye que el VALOR COMERCIAL estimado del inmueble motivo del presente AVALÚO es el
promedio de los Índices; Físico, residual y de Mercado, e importa la suma de: $ 3,205,000.00

TRES MILLONES DOSCIENTOS CINCO MIL PESOS 00/100 M.N.


(cantidad con letra)

ESTE VALOR ESTÁ REFERIDO AL DÍA: MAYO / 26 / 2003 QUE ES LA MISMA ANOTADA EN LA CARÁTULA DE ESTE AVALÚO.

Valor Unitario Vendible resultante: $32.05 /m²

VALOR REFERIDO A OTRA FECHA (en su caso):


Para los efectos a que haya lugar el valor referido del inmueble a: importa la suma de $

Formuló: Perito Valuador


DATOS PARA GRAFICA:
a) VALOR FÍSICO (ENFOQUE DE COSTOS) $ 3,038,000.00
b) VALOR RESIDUAL $ 3,478,000.00
c) VALOR DE MERCADO $ 3,100,000.00

INDICADORES:
ARQ. PABLO E. PRATS RIESTRA 1. Valor Comercial / Área Vendible -
Especialidad en Valuación por la U. de G. 2. Renta Bruta Mensual / Área Rentable -
Ced. Prof. 3815210 U de G

NOTAS: 1. El presente Avalúo no tendrá validez oficial si no cuenta con la FIRMA y sello del Perito Valuador que formuló el dictamen.
2. Este documento no podrá ser utilizado para fines distintos al indicado en su Hoja 1, del presente dictamen.

MV. Arq. Pablo Prats Riestra Bases de Valuación Inmobiliaria 192


AVALÚO No. 004-2003P
Hoja 9

XIII. ANEXO FOTOGRÁFICO

GRAFICA DEL ACCESO AL PREDIO

VISTA GENERAL DEL PREDIO

CARRETERA DE UBICACIÓN
DEL PREDIO (KM 7+000)

MV. Arq. Pablo Prats Riestra Bases de Valuación Inmobiliaria 193


Bolsa Inmobiliaria
Terrenos en Venta
Fecha: 22/05/2003

Contacto
N° Ubicación Localidad Superficie Precio Precio Total
Nombre Teléfono

1 Frente a la Iglesia Catolica Ra. Saloya, Nacajuca 600.00 M² $ 25.00 / M² $ 15,000.00 Sr. Isabelino Olán de Dios 044 993 302 40 29 - 044 993 250 58 49
2 Km 6+500 Carretera Vhsa-Comalcalco Ra. Saloya, Nacajuca 14,000.00 M² $ 70.00 / M² $ 980,000.00 Sr. Elías Domínguez 044 993 391 28 96
3 Km 19+000 Carretera Vhsa-Comalcalco Ra. Saloya, Nacajuca 65,000.00 M² $ 26.15 / M² $ 1,700,000.00 Sr. Jorge Caballero 044 993 399 97 34
4 Aun costado del Plantel 27 Nacajuca 300.00 M² $ 126.67 / M² $ 38,000.00 Sra. Apolinar Betancourt 357 25 86
5 El Cedro Poblado Saloya 525.48 M² $ 133.21 / M² $ 70,000.00 314 69 63 - 314 36 43

* Sujeto 10,000.00 M² $ 74.41 / M² $ 744,100.00

Promedio: $ 76.21 / M²
Mediana: $ 70.00 / M²
Desviación Estándar: $ 52.35 / M²
Limite Superior: $ 128.56 / M²
Limite Inferior: $ 23.86 / M²
Tendencia: $ 82.68 / M²
Factor de Comercializacion: 90.00%
Valor Comercial: $ 74.41 / M²

MV. Arq. Pablo Prats Riestra Bases de Valuación Inmobiliaria 194


XI.2. Avalúo de Inmueble (Terreno y Construcciones)

MV. Arq. Pablo Prats Riestra Bases de Valuación Inmobiliaria 195


AVALUO No. 010/2002/P
Hoja 1

I. ANTECEDENTES

SOLICITANTE: ENA ELENA RABELO RUIZ DE LA PEÑA

PERITO VALUADOR: ARQ. PABLO PRATS RIESTRA


Especialidad(es): Maestría de Valuación por la U. De G.

FECHA DEL AVALUO: OCTUBRE 17 DE 2002

INMUEBLE QUE SE VALUA: *** RESIDENCIA ***

REGIMEN DE PROPIEDAD: PRIVADA INDIVIDUAL

PROPIETARIO DEL INMUEBLE: ENA ELENA RABELO RUIZ DE LA PEÑA


Domicilio:
PROPOSITO DEL AVALUO: DETERMINAR EL VALOR COMERCIAL DEL INMUEBLE

UBIBACION DEL INMUEBLE: CALLE "SINDICATO AGRARIO " No. 201 ESQ. CON SINDICATO DE AGRICULTURA.

Col./fraccionamiento: COL. ADOLFO LOPEZ MATEOS


Delegación/Municipio: CENTRO
Ciudad/Z.M. y Edo.: VILLAHERMOSA, TABASCO

No. DE CUENTA PREDIAL: 7,198


CLAVE CATASTRAL: 01-498-11

DATOS DEL R.P.P. ESCRITURA No. 1382, VOLUMEN XII, INSCRITO EL DIA 8 DE ABRIL DE 1996, No. DE
INCRIPCION 3559 DEL LIBRO GRAL DE ENTRADAS A FOLIOS 19226 AL 19269, DEL
LIBRO DE DUPLICADOS VOL. 120, AFECTANDO AL PREDIO 22248 FOLIO 14 DEL
LIBRO MAYOR, VOLUMEN 87.

II. CARACTERISTICAS URBANAS

CLASIFICACION DE ZONA: RESIDENCIAL DE SEGUNDA


CONSTRUCCION DOMINANTE:
GENERO: RESIDENCIAS
CLASIFICACION POR EDAD: MODERNAS
ESQUEMA DE AGRUPACION: HORIZONTAL DE 1 a 3 NIVELES
ARRAIGO: PERMANENTE
TECNICAS DE CONSTRUC. TECNOLOGIA COMUN
ATRIBUTOS: DE CALIDAD BUENA

INDICE DE SATURACION
DE LA ZONA: 80.00%
USO DEL SUELO: HABITACIONAL DE PRIMERA
POBLACION: BAJA DE 251 A 400 Hab/Ha
CONTAMINACION AMB.: BAJO, ACEPTABLE

MV. Arq. Pablo Prats Riestra Bases de Valuación Inmobiliaria 196


Hoja 2

VIAS DE ACCESO E IMPOR-


TANCIA DE LAS MISMAS: ACCESO PRINCIPAL POR LA BOULEVARD ADOLFO RUIZ CORTINEZ, AVENIDA
PRINCIPAL DE VIALIDAD, CON CAMELLON CENTRAL, DOBLE CIRCULACION,
PRESENTA ALTA INTENSIDAD VEHICULAR, CON TRANSPORTE COLECTIVO.

VIGILANCIA: CONTINUA, ALTO EN GENERAL.

SERVICIOS PUBLICOS: AGUA POTABLE CON TOMAS DOMICILIARIAS, ALCANTARILLADO MIXTO, REDES
AEREAS DE ELECTRIFICACION, TRANSFORMADORES TIPO POSTE, ALUMBRADO
PUBLICO DE GAS MERCURIAL CON POSTES DE CONCRETO, TELEFONOS,
RECOLECCION DE BASURA, SUMINISTRO DE GAS, VIGILANCIA Y CALLES CON
PAVIMENTO DE CONCRETO ALFFALTICO.

EQUIPAMIENTO URBANO: ESCUELA PRESCOLAR A 30 m, PRIMARIA A 800m, ZONA BANCARIA A 600m,


TRANSPORTE PUBLICO A 150m, LAGUNA, ÁREA DE RECREACION Y ESTACION DE
SERVICIO A 3500m, HOSPITAL A 3000 M.

III. TERRENO
TRAMOS DE CALLES LIMI- ENTRE LA CALLE SINDICATO DE AGRICULTURA.
TROFES Y ORIENTACION:
MEDIDAS Y COLINDANCIAS: ESCRITURA
NORTE EN 15.00 ML CON CALLE SINDICATO AGRARIO
SUR EN 15.00 ML CON LOTE No. 240
ESTE EN 24.00 ML CON CALLE SINDICATO DE AGRICULTURA
OESTE EN 24.00 ML CON LOTE No. 213.

CROQUIS DEL TERRENO MACRO-CROQUIS (en relación al Plano de la Ciudad)


Location Map (Area Map)

Sind. Agricultura

25.00

PREDIO
Sindicato
Hidráulico

16.00

AREA TOTAL: 360.00 m2


AREA SEGUN: ESCRITURA: 360.00 m2

MV. Arq. Pablo Prats Riestra Bases de Valuación Inmobiliaria 197


Hoja 3

TOPOG. Y CONFIGURACION: POLIGONO DE FORMA REGULAR, 4 VERTICES, PRESENTA TOPOGRAFIA


PLANA Y A NIVEL DE CALLE, PRESENTA DOS FRENTES EN LA ESQUINA.

CARAC. PANORAMICAS: INEXISTENTES

DENSIDAD HABITACIONAL: MEDIA, 200 HAB/Ha, 40 VIV/Ha, COEFICIENTE DE OCUPACION SUPERFICIAL = 0.6
INTENSIDAD DE CONSTRUCC. MEDIA, COEFICIENTE DE UTILIZACION SUPERFICIAL 1.00
SERVIDUMBRE Y/O RESTRICC.: INEXISTENTES

IV. DESCRIPCION GENERAL DEL INMUEBLE

USO ACTUAL: DISPONE DE UNA RESIDENCIA RESUELTA EN DOS NIVELES, CON LA


SIGUIENTE DISTRIBUCION Y TIPOS DE CALIDAD APRECIADOS:
TIPO 1. DE CALIDAD MODERNA BUENA EN LAS DOS PLANTAS, CONSTA DE:

PLANTA BAJA: ESTANCIA, VESTIBULO, TOILET, ESCALERA, 1/2 BAÑO,


Y BODEGA, SALA COMEDOR, ESTANCIA - BAR, ANTECOME-
DOR, COCINA Y DESPENSA.

PLANTA ALTA: VESTIBULO, ESTANCIA T.V., ESTUDIO CON BAÑO PRIVADO,


TRES RECAMARAS CON BAÑOS VESTIDORES INTEGRADOS
Y UNA DE ELLAS CON GIMNASIO.

TIPO 2. DE CALIDAD MEDIANA EN: HABITACION DE SERVICIO CON BAÑO


ÁREA DE LAVADERO Y SANITARIO DE PISCINA.

DISPONE DE PISCINA DE 36.0 m3 AL FONDO DEL LOTE

CALIDAD Y CLASIF. DE
LA(S) CONSTRUCCIONES: T-1 MODERNA BUENA EN LA RESIDENCIA. T-2 SERVICIOS.

NUMERO DE NIVELES: DOS EN GENERAL

EDAD APROX. DE LA(S)


CONSTRUCCION(ES): APARENTE: 10 AÑOS CRONOLOGICA: 30 AÑOS

VIDA UTIL REMANENTE: APROXIMADAMENTE 60 AÑOS, CON MANTENIMIENTO ADECUADO

ESTADO DE CONSERVACION: BUENO

CALIDAD DEL PROYECTO: BUENO

UNIDADES RENTABLES: UNA SOLA, LA RESIDENCIA

MV. Arq. Pablo Prats Riestra Bases de Valuación Inmobiliaria 198


Hoja 4

V. ELEMENTOS DE CONSTRUCCION

A) OBRA NEGRA O GRUESA:

CIMIENTOS: ADECUADA, EN GENERAL NO SE OBSERVAN ASENTAMIENTOS NI GRIETAS APARENTES.

ESTRUCTURA: MIXTA; MUROS DE CARGA CON REFUERZOS DE CONCRETO ARMADO.

MUROS: MUROS DE TABIQUE ROJO DE 7x14x28 cms.

ENTREPISOS: LOSA MACISA DE CONC. ARMADO DE 10 cms DE PERALTE EN CLAROS CORTOS

TECHOS: LOSA MACISA DE CONC. ARMADO DE 10 cms DE PERALTE, CLAROS CORTOS.

AZOTEA: CON ENTORTADO E IMPERMEABILIZANTE

BARDAS: TABIQUE ROJO DE 7X14X28 CMS., APLANADA H = 2.50 mts

B) REVESTIMIENTOS Y ACABADOS:

APLANADOS INTERIORES: DE MEZCLA COMUN, ACABADO CON PASTA TEXTURIZADA TIPO "COREV"

APLANADOS EXTERIORES: DE MEZCLA COMUN, ACABADO CON PASTA TEXTURIZADA TIPO "COREV"

PLAFONES: MEZCLA COMUN ACABADO A CEPILLOY TIROL RUSTICO

LAMBRINES: LOSETA DE CERAMICA DECORADA 20x30 Cm, LOSETA 20 x 20 cm, AZULEJO DE


COLOR 11x11 cms Y MADERA DE CEDRO DESFLEMADA.

PISOS: LOSETA INTERCERAMIC DE 30x30 cms EN GENERAL


CANTERA RUSTICA EN TERRAZA Y ACCESO

ZOCLOS: DE MADERA DE CEDRO DE 7 cms DE ANCHO

ESCALERAS: RAMPA DE CONCRETO ARMADO, ESCALONES REVESTIDOS DE PARQUET DE


MADERA DE MACUILIS Y BARANDAL DE MADERA Y PETATILLO.

PINTURA: VINILICA EN MUROS Y PLAFONES Y ESMALTE ANTICORROSIVO EN HERRERIA

C) CARPINTERIA: PUERTAS DE COMUNICACION DE MADERA DE CEDRO ENTABLERADAS DES-


FLEMADAS DE MUY BUENA CALIDAD, PORTON DE ACCESO ENTABLERADO
DE CEDRO, CLOSETS CON PUERTAS TIPO PETATILLO DE MUY BUENA
CALIDAD, CAJONERAS Y ENTREPAÑOS DE CEDRO.

D) INSTALACIONES HIDRAULICAS Y SANITARIAS:


HIDRAULICA CON TUBERIA DE COBRE TIPO "M"
SANITARIA CON TUBERIA P.V.C. SANITARIO
ALBAÑAL CON TUBERIA DE CONCRETO SIMPLE

MV. Arq. Pablo Prats Riestra Bases de Valuación Inmobiliaria 199


Hoja 5

V. ELEMENTOS DE CONSTRUCCION
CONTINÚA:

MUEBLES DE BAÑO : MUEBLES DE BAÑO DE PORCELANA DE COLOR, LINEA DE LUJO


PLACAS DE MARMOL O GRANITO CON OVALIN INTEGRADO
LLAVES MEZCLADORAS DE LUJO, ACCESORIOS CROMADOS HELVEX
MAMPARAS DIVIDORIAS DE ACRILICO EN REGADERAS

MUEBLES DE COCINA: COCINA INTEGRAL CON CUBIERTA DE LOSETA DE CERAMICA 20x20 Cm,
CON REMATES DE MADERA DE CEDRO, PARRILA ELECTRICA, HORNO VERTICAL
FREGADERO DOBLE TARJA DE ACERO INOXODABLE.
GABINETES CON PUERTAS Y CAJONERAS DE MADERA DE CEDRO ACABADO
A DESFLEMADO.

E) INSTALACION ELECTRICA: OCULTA CON SALIDAS DE PLAFOND TIPO SOQUETS, ALAMBRADO CON
CABLES T.W 10,12 Y 14, ACCS. ELECTRICOS MARCA IUSA, CENTROS DE
CARGA QO-30, INTERRUPTOR GENERAL DE 3x100 AMPS, BASE TRIFASICA
PARA MEDIDOR DE C.F.E.

F) PUERTAS Y VENTANERIAS METALICAS:


VENTANERIA DE ALUMINIO DURANODIK DE 3.5 EN PAÑOS FIJOS Y CORREDI-
ZOS. CELOSÍA DE PERSIANA EN BAÑOS.
REJA FRONTAL DE FIERRO CUADRADO DE 3/4" Y LANCERÍA, PROTECCIONES
DE FIERRO PREFABRICADO EN VENTANAS.
PORTON DE DUELA DE ALUMINIO LEVADIZO EN COCHERA.

G) VIDRIERIA Y PLASTICOS: FILTRASOL OBSCURO DE 5 mms. DE ESPESOR


DOMOS DE PLASTICO TRANSLUCIDO
DIVISIONES DE VITROBLOCK EN BAÑOS VESTIDORES.
VITRALES EMPLOMADOS

H) CERRAJERIA: MARCA SCHLAGUE EN PUERTAS DE COMUNICACION Y PHILLIPS EN HERRERIA

I) FACHADAS: TIPO MODERNO, DOS NIVELES, CON PAÑOS DE APLANADO Y PINTURA


VINILICA Y TABIQUE APARENTE.

J) INSTALACIONES ESPECIALES: 1. CISTERNA DE 4.0 m3


2. EQUIPOS DE A.C.
3. TANQUE ESTAC. 300 Kg

K) ELEMENTOS ACCESORIOS: INEXISTENTES

L) OBRAS COMPLEMENTARIAS: 1. BARDAS A 2.50 M DE H.


2. PISCINA DE 36 m3
3. PORTON AUTOMATICO
4. EQUIPO DE FILTROS DE PISCINA
5. COCINA INTEGRAL

MV. Arq. Pablo Prats Riestra Bases de Valuación Inmobiliaria 200


MV. Arq. Pablo Prats Riestra Bases de Valuación Inmobiliaria 201
Hoja 7

EDAD DEL INMUEBLE: LA EDAD CONSIDERADA, CORRESPONDE A LA "EDAD APARENTE" ESTIMADA POR EL
PERITO DE ACUERDO CON EL ESTADO DE CONSERVACION Y CONDICIONES DE MANTENIMIENTO, EXPRESANDO
TAMBIEN LA EDAD "CRONOLOGICA" DE BIEN SI HUBIERE DOCUMENTO OFICIAL QUE LO DEMUESTRE.

D. DECLARACIONES Y DOCUMENTACION:

NO ES OBJETO DEL PRESENTE AVALUO VERIFICAR LA PROBABLE EXISTENCIA DE GRAVAMENES, RESERVAS DE


DOMINIO, CREDITOS FISCALES O CUALQUIER OTRO TIPO DE ADEUDO QUE PUDIERA TENER EL INMUEBLE
VALUADO, A MENOS QUE EXPRESAMENTE FUERA DECLARADO POR EL SOLICITANTE O PROPIETARIO DEL BIEN,
ASI COMO LA EXISTENCIA DE VICIOS OCULTOS DE LA CONSTRUCCION, OCUPACIONES IRREGUALRES O
CUALQUIER OTRA RESTRICCION LEGAL.

MANIFESTAMOS BAJO PROTESTA DE DECIR VERDAD, QUE NOS CONSTITUIMOS CON NUESTRO RECURRENTE
EN EL PREDIO A VALUAR, CERCIORANDONOS CON ACUCIOCIDAD DE ESTAR EN EL DOMICILIO INDICADO Y
DECLARAMOS HABER ESTADO EN EL INTERIOR Y EXTERIOR DEL INMUEBLE, ASI COMO QUE NO TENEMOS
NINGUN INTERES PRESENTE NI FUTURO EN LA FORMULACION DEL PRESENTE DICTAMEN DE VALOR, ASI COMO
TAMBIEN ACLARAMOS QUE NO NOS UNE PARENTEZCO POR AFINIDAD NI COLATERAL CON ALGUNO DE LOS
PROPIETARIO Y/O SOLICITANTES DEL AVALUO.

LOS CROQUIS DE LOCALIZACION O DE DISTRIBUCION ANEXOS AL AVALUO, FUERON REALIZADOS POR EL


PERITO Y NO DEBEN CONSIDERARSE COMO PLANOS A "ESCALA", YA QUE NO REFLEJAN DE MODO EXACTO LA
MORFOLOGIA DEL BIEN VALUADO. EN SU CASO, SE ANEXARA, SI LOS HUBIERE, COPIA DEL PLANO DE
DISTRIBUCION PROPORCIONADO POR EL SOLICITANTE.

EL INMUEBLE VALUADO SE IDENTIFICO PLENAMENTE MEDIANTE LA DOCUMENTACION TECNICA Y LEGAL


PROPORCIONADA POR EL SOLICITANTE, QUE SE DETALLA A CONTINUACION:

ESCRITURA DE PROPIEDAD
PLANOS ARQUITECTONICOS
BOLETA PREDIAL
OTROS, (INDICAR):

MV. Arq. Pablo Prats Riestra Bases de Valuación Inmobiliaria 202


Hoja 8
VII. MÉTODO COMPARATIVO de MERCADO

a) COMPARABLES de TERRENOS en VENTA


N° Ubicación de la Oferta (comparables) Uso de Suelo Ubic. Form. Fecha Teléfono Fuente/Antecedente
1 PAGES LLERGO Hab., CUS 1.0 Intr. R 18-Oct-02 044(93)04-0873 SR. CASTILLO
2 NUEVA VILLAHERMOSA Hab., CUS 1.0 Intr. R 19-Oct-02 044(93)704046 SIN
3 RETORNO VIA 5 Hab., CUS 1.0 Intr. R 20-Oct-02 312-1580 VERONICA HERNANDEZ
4
5
Oferta Precio de VENTA Area Precio Unit. Factores de HOMOLOGACIÓN R.res. Valor Unit. resul-
Terrenos m² $/m² Uso Ubic. Sup. Form. Topog. Servs. F.d. * F.r. tante ($/m²)
1 $ 6,000,000.00 4,000.00 $ 1,500.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 $ 1,500.00
2 $ 260,000.00 138.00 $ 1,884.06 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 $ 1,884.06
3 $ 300,000.00 120.00 $ 2,500.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 $ 2,500.00
4 $ - - $ - 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 $ -
5 $ - - $ - 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 $ -
Area de Lote Tipo o Moda: 360.00 m² Valor Unitario Promedio Ponderado: $/m² $ 1,541.00
Area Terreno Sujeto: 360.00 m² Valor Unitario homologado, en n.r. : $/m² $ 1,540.00

b) COMPARABLES DE INMUEBLES EN RENTA


N° Ubicación de la Oferta (comparables) Uso de Suelo Edad E.c. Fecha Teléfono Fuente/Antecedente
1 SINDICATO AGRARIO Hab., CUS 1.0 10 B 18-Oct-02 312-06-28 CENTURY XXI TERRANOVA
2 SINDICATO DE AGRICULTURA Hab., CUS 1.0 6 B 19-Oct-02 351-05-68 SRA. ERIKA SALAS.
3 JAINA 100 Hab., CUS 1.0 16 B 20-Oct-02 315-24-85 SRA. JIMENEZ

Oferta Precio de RENTA Terreno Constr. Precio Unit. Factores de HOMOLOGACIÓN R.res. Valor Unit. resul-
Inmuebles m² m² $/m² Ubic. C.U.S. Edad E.c.* Acab. Area F.d. * F.r. tante ($/m²)
1 $ 25,000.00 550.00 500.00 $ 50.00 1.20 1.00 1.00 1.10 1.00 0.99 0.95 1.24 $ 62.05
2 $ 10,000.00 400.00 250.00 $ 40.00 1.00 1.00 0.95 1.20 1.00 0.90 1.00 1.02 $ 40.70
3 $ 15,000.00 500.00 525.00 $ 28.57 1.00 1.00 1.08 1.00 1.00 1.00 0.90 0.97 $ 27.77
4 $ - - - 1.00 1.00 0.89 1.00 1.00 1.00 1.00 0.89 $ -
5 $ - - - 1.00 1.00 0.89 1.00 1.00 1.00 1.00 0.89 $ -
Valor Unitario Promedio Ponderado: $/m² $ 43.70
Areas del sujeto: 360.00 538.00 m² Valor Unitario aplicable, en números redondos: $/m² $ 44.00

c) COMPARABLES DE INMUEBLES EN VENTA


N° Ubicación de la Oferta (comparables) Uso de Suelo Pisos Edad E.c.* Fecha Teléfono Fuente/Informante
1 JESUS GARCIA Hab., CUS 1.0 2 7 B 18-Oct-02 373-42-22 CENTUTY XXI TERRANOVA
2 FRACC. LOMA LINDA Hab., CUS 1.0 2 15 B 19-Oct-02 370-15-57 REMAX PROMOTAB
3 ARBOLEDAS Hab., CUS 1.0 2 20 R 20-Oct-02 315-5692 SR. PACHECO

Oferta Precio de VENTA Terreno Constr. Precio Unit. Factores de HOMOLOGACIÓN R.res. Valor Unit. Homo-
Inmuebles m² m² $/m² Ubic. C.U.S. Edad E.c.* Acab. Area F.d. * F.r. logado ($/m²)
1 $ 2,000,000.00 367.38 250.92 $ 7,970.67 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 0.90 0.95 0.86 $ 6,814.92
2 $ 2,500,000.00 360.00 390.00 $ 6,410.26 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 0.90 0.90 0.81 $ 5,192.31
3 $ 2,200,000.00 190.00 425.00 $ 5,176.47 1.00 1.00 1.00 1.11 1.00 0.90 0.95 0.95 $ 4,912.73
4
5
Valor Unitario Promedio Ponderado: $/m² $ 5,462.80
Areas del sujeto: 360.00 538.00 m² Valor Unitario aplicable, en números redondos: $/m² $ 5,460.00

Por tanto, el Valor de Mercado del inmueble que se valúa resulta de _____: 538.00 m² x $ 5,460.00 /m², en la cantidad de:
VALOR COMPARATIVO (MERCADO) $ 2,937,000.00

MV. Arq. Pablo Prats Riestra Bases de Valuación Inmobiliaria 203


Hoja 9

VIII. MÉTODO FÍSICO ó DIRECTO (Enfoque de COSTOS)


area (m²) Fte. x Fdo.
a) DEL TERRENO. Lote Tipo o Moda: 360.00 (12 x 30m) Valor Unit. de Calle o Zona: $ 1,540.00
CÁLCULO DEL VALOR DEL TERRENO: /m²
VALOR UNIT. VALOR UNIT. result.
FRACC. LOCALIZACIÓN AREA (m²) Factor MOTIVO IMPORTE
($/M²) ($/M²)

Unica AREA TOTAL 360.00 $ 1,540.00 1.10 INCREMENTO $ 1,694.00 $ 609,840.00


ESQUINA
IMPORTA TERRENO 360.00 m² Valor Unitario Resultante: $ 1,694.00 $ 609,840.00

b) DE LAS CONSTRUCIONES.
CÁLCULO DEL VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES:
TIPO USO AREA (m²) V.R.N. UNIT. FACTORES DE DEMÉRITO V.N.R. UNIT. IMPORTE
($/m²) edad e.c. Otro F.r. result. ($/m²) $

1 RESIDENCIA 512.24 $ 4,500.00 0.85 1.00 1.00 0.85 $ 3,825.00 $ 1,959,318.00


2 SERVICIOS 25.76 $ 3,500.00 0.85 1.00 1.00 0.85 $ 2,975.00 $ 76,636.00
3 - $ - 0.00 0.00 0.00 0.00 $ - $ -
4
5
IMPORTA CONSTRUCCION 538.00 m² Valor Unitario Resultante: $ 3,784.30 $ 2,035,954.00

c) DE LAS INSTALACIONES ESPECIALES, ELEMENTOS ACCESORIOS Y OBRAS COMPLEMENTARIAS.


c.1. INSTALACIONES ESPECIALES (Equipos Fijos):
CLAVE EDAD DESCRIPCIÓN CANT. U. V.R.N. FACTORES DE DEMÉRITO V.N.R. IMPORTE
(Años) (Unidad) ($/U) edad e.c. Otro F.r. $ $

1 10 CISTERNA DE 4.0m3 4 Eq. 4,500.00 0.64 1.00 1.00 0.64 11,520.00 7,372.80
2 10 EQUIPOS DE A.C. 8 Eq. 5,500.00 0.55 1.00 1.00 0.55 24,200.00 24,200.00
3 10 TANQUE ESTAC. GAS 1 Eq. 19,000.00 0.64 1.00 1.00 0.64 12,160.00 7,782.40
L.P. DE 300 Kg
-
c.2. ELEMENTOS ACCESORIOS:
1
2
3
c.3. OBRAS COMPLEMENTARIAS:
1 10 BARDAS DE 2.5m H 27.10 ml $ 650.00 0.85 1.00 1.00 0.85 $ 14,972.75 $ 12,726.84
2 10 PISCINA 36.0m3 36.00 m3 $ 4,000.00 0.85 1.00 1.00 0.85 $ 122,400.00 $ 104,040.00
3 10 PORTON AUTOMAT. 15.26 m2 $ 1,800.00 0.85 1.00 1.00 0.85 $ 23,347.80 $ 19,845.63
4 10 FILTROS PISCINA 1.00 LOTE $ 27,600.00 0.85 1.00 1.00 0.85 $ 23,460.00 $ 19,941.00
3 10 COCINA INTEGRAL 1.00 LOTE $ 65,000.00 0.96 1.00 1.00 0.96 $ 62,075.00 $ 59,281.63
IMPORTAN LAS INSTALACIONES ESPECIALES, ELEMENTOS ACC. Y OBRAS COMPLEMENTARIAS $ 255,190.29

VALOR FÍSICO TOTAL (COSTOS) [ a + b + c ] $ 2,900,984.29


VALOR FÍSICO EN N.R. $ 2,901,000.00
% PARTICIPACION
70% OBSERVACIONES:

21%

2. ACCESO, ARRANQUE DE ESCALERA Y SALA AL FONDO


Terreno
9% Construcción
Inst. Especiales

MV. Arq. Pablo Prats Riestra Bases de Valuación Inmobiliaria 204


Hoja 10

IX. MÉTODO DE CAPITALIZACIÓN DE RENTAS (Enfoque de INGRESOS)


a) CÁLCULO DE LAS DEDUCCIONES A LA RENTA BRUTA MENSUAL EN TÉRMINOS PORCENTUALES.
1. Vacíos contractuales 8.00% 5. Administración 7.00%
2. Impuesto Predial 0.50% 6. Energía (a. comunes) 0.00%
3. Agua y drenaje 1.00% 7. Seguros (daños) 0.35%
4. Conserv./mantenimiento 9.00% 8. Otros: 0.00%
SUMAN DEDUCCIONES: 25.85%

b) CÁLCULO DE LA TASA DE CAPITALIZACIÓN.


En principio obtendremos la tasa base o Libre de Riesgo aplicable a inmuebles del mismo género del que se valúa, esto es, en igual -
dad de liquidez y plazo de retorno de la inversión. Por tanto, dado que el plazo de una inversión inmobiliaria es largo, cuando menos
30 años, consideraremos inversiones del mercado de dinero comparables en plazo de inversión (largo), como son:

Tasa Libre de Riesgo (real/efectiva) aplicable a cualquier tipo de inversión en México => TASA 1: 4.00%

Una vez obtenida la Tasa Libre de Riesgo general para nuestro país (México), procedemos a obtener la tasa adicional o prima de
acuerdo al género o tipo de inmueble que en razón de su uso y grado de iliquidez resulta para el que se valúa, como sigue:

TASAS DE REFERENCIA
CONCEPTO
5% 8% 9% 10% 11% 12%
TIPO de INMUEBLE Terreno Casa Depto/Casa Ofic./L. Com. Local Especializa-
(según su USO) sin constr. Unifamiliar en condominio en condominio Comercial do
Elija la opción con una "X" => X
REL. AREA (TERR-CONST.) Terr > Constr. Terr > Constr. Terr > Constr. Terr ˜ Constr. Terr < Constr. Terr < Constr.
(Sólo aplica c/construcción util) Mayor a 3:1 Hasta 3:1 Hasta 2:1 1˜ 1 Hasta 1:3 Mayor a 1:3
Elija la opción con una "X" => X
SUMA CALIFICACIÓN 0 1.33 0 1.7 0 0
CAPITALIZACIÓN 0.71429 1.14286 1.28571 1.42857 1.57143 1.71429
TASAS PARCIALES 0.00000 1.52000 0.00000 2.42857 0.00000 0.00000
TASA 2: 3.95%

Finalmente, procedemos a la obtención de la Tasa de Capitalización que está compuesta de las dos tasas anterioes, como sigue:
Suman Tasa 1 + Tasa 2 = 4.00% + Tasa Prima x menor grado de liquidez _ 3.95% Tasa result.= 8.00%

DETERMINACIÓN DEL VALOR POR CAPITALIZACIÓN DE RENTAS


TIPO USO o destino del Area (tipo) Area (m²) V.U. ($/m²) Renta Bruta Mensual
1 RESIDENCIA 538.00 $ 44.00 $ 23,672.00
2 $ -
3 $ -
4 $ -
5 $ -
6 $ -
TOTAL 538.00 $ 44.00 $ 23,672.00

RENTA BRUTA MENSUAL (R.B.M.), en números redondos: $ 23,700.00

SUMAN DEDUCCIONES (D): 26.00% $ 6,162.00

RENTA NETA MENSUAL (R.N.M.) [R.B.M.-D]: $ 17,538.00

RENTA NETA ANUAL (R.N.A.) [R.N.M. x 12]: $ 210,456.00

Capitalizando la Renta Neta Anual RNA al 8.00% resulta un Valor por CAPITALIZACIÓN de Rentas de: $ 2,630,700.00

VALOR DE CAPITALIZACION EN N.R. $ 2,631,000.00

Indice de Rentabilidad = R.B.M./Valor Comercial: 0.82%

MV. Arq. Pablo Prats Riestra Bases de Valuación Inmobiliaria 205


Hoja 11
X. RESUMEN DE RESULTADOS

Los importes obtenidos en cada uno de los tres Métodos, no reflejan


RESULTADOS necesariamente el Valor Comercial del inmueble que se valúa, por lo que una vez
hechos los razonamientos y consideraciones se procede a concluir en la
$3,000,000 estimación de dicho valor.
$2,900,000
$2,800,000
$2,700,000
RESULTADOS DE LOS MÉTODOS DE VALUACIÓN APLICADOS
$2,600,000
$2,500,000
VALOR FISICO: $ 2,901,000.00
$2,400,000
a) M. Físico (COSTOS) VALOR DE CAPITALIZACION DE RENTAS: $ 2,631,000.00
b) M. de Capitalización (INGRESOS)
c) M. comparativo (MERCADO)
VALOR DE MERCADO: $ 2,937,000.00

XI. CONSIDERACIONES PREVIAS A LA CONCLUSIÓN:

1. Se entiende como "Valor Comercial", el precio de comercialización del lnmueble al término de 90 días hábiles, dicho valor, se estimará
2. Véase por favor el apartado "D. Condicionantes y Salvedades al Avalúo del Capítulo VI del mismo "CONSIDERACIONES PREVIAS AL AVALUO",
AVALUO", Hoja7.

XII. C O N C L U S I O N

Se concluye que el VALOR COMERCIAL estimado del inmueble motivo del presente AVALÚO es el
promedio de los Indices; Físico, de Capitalización de Rentas y de Mercado, e importa la suma de: $ 2,903,000.00

DOS MILLONES NOVECIENTOS TRES MIL PESOS 00/100 M.N.


(cantidad con letra)

ESTE VALOR ESTÁ REFERIDO AL DÍA: OCTUBRE 17 DE 2002 QUE ES LA MISMA ANOTADA EN LA HOJA 1 DE ESTE AVALÚO.

Valor Unitario Vendible resultante: $5,395.91

VALOR REFERIDO A OTRA FECHA (en su caso):


Para los efectos a que haya lugar el valor referido del inmueble a: importa la suma de $ 0.00
(Vease Pié de Página)

Formuló: Perito Valuador

Nombre: ARQ. PABLO E. PRATS RIESTRA


Grado: Especialidad en Valuacion
Céd. Prof. 3815210 U de G

NOTAS: 1. El presente Avalúo no tendrá validez oficial si no cuenta con la FIRMA del Perito Valuador autorizado y el sello del mismo.
2. Este documento no podrá ser utilizado para fines o propósito del Avalúo indicado en la Hoja No. 1.

MV. Arq. Pablo Prats Riestra Bases de Valuación Inmobiliaria 206


AVALUO No. 010/2002/P
Hoja 12
XIII. ANEXO FOTOGRAFICO

MV. Arq. Pablo Prats Riestra Bases de Valuación Inmobiliaria 207


BOLSA INMOBILIARIA AVALUO No. 010/2002/P
CASAS EN VENTA
Hoja 14
PRECIO P.U. COLONIA TERRENO CONS. REC BÑ EST ED CONTACTO
$650,000.00 $5,000.00 BOSQUES DE VHSA. 160.00 130.00 3.0 2.0 2.0 7.0 04493-70-40-46
$1,250,000.00 $5,000.00 PLAZA KRISTALL 300.00 250.00 4.0 3.0 3.0 2.0 213-57-25
$1,280,000.00 $7,111.11 FRACC. GALAXIAS T2000 160.00 180.00 3.0 2.5 3.0 16.0 044 (93) 76 33 28
$1,300,000.00 $3,250.00 FRACC. OROPEZA 350.00 400.00 3.0 2.5 2.0 12.0 3 15-19 37
$1,400,000.00 $5,223.88 CAMPESTRE TAB 2000 300.00 268.00 3.0 2.5 2.0 8.0 044 (93) 70 16 36
$1,600,000.00 $6,400.00 TAB. 2000 230.00 250.00 3.0 3.0 2.0 14.0 04493-20-43-78
$1,650,000.00 $6,600.00 TABASCO 2000 200.00 250.00 3.0 2.5 3.0 11.0 3 15-19 37
$1,650,000.00 $3,666.67 COL. GARCIA 710.00 450.00 6.0 4.0 2.0 13.0 04493-05-40-73
$2,000,000.00 $6,666.67 FRAMBOYANES 360.00 300.00 3.0 3.5 2.0 8.0 CENTURY XXI 312-0628
$2,200,000.00 $6,470.59 PRADOS DE VHSA. 400.00 340.00 3.0 3.0 2.0 3.0 314-11-57 04493-20-66-24
$2,400,000.00 $9,564.80 COL. JESUS GARCIA 367.38 250.92 3.0 4.5 2.0 9.0 CENTURY XXI 312-0628
$2,500,000.00 $10,869.57 LAS FLORES 270.00 230.00 3.0 3.0 2.0 15.0 04493-91-13-41
$2,500,000.00 $6,410.26 FRACC. LOMA LINDA 360.00 390.00 3.0 2.5 2.5 12.0 354-1291
$2,500,000.00 $5,952.38 BONANZA PREMIER 670.00 420.00 4.0 5.0 3.0 8.0 04493-11-44-34
$2,800,000.00 $6,222.22 CAMPESTRE TAB 2000 600.00 450.00 4.0 3.0 3.5 6.0 315-1937
$2,800,000.00 $7,000.00 PRADOS DE VHSA. 600.00 400.00 3.0 3.0 2.0 2.0 04493-92-48-70
$3,000,000.00 $8,571.43 PRADOS DE VILLAHERMOSA 400.00 350.00 3.0 2.5 3.0 8.0 314-1157
$3,000,000.00 $7,772.02 PRADOS DE VHSA. 900.00 386.00 3.0 3.0 2.0 8.0 04493-92-48-70
$3,200,000.00 $8,290.16 PRADOS 640.00 386.00 3.0 3.0 2.0 6.0 04493-92-48-70
$3,200,000.00 $8,000.00 LOMA LINDA 750.00 400.00 4.0 6.0 2.0 5.0 354-45-20 312-08-86
$3,500,000.00 $4,729.73 FRAMBOYANES 1,000.00 740.00 4.0 5.0 2.0 4.0 316-19-23
$3,500,000.00 $3,888.89 JARDINES DE VHSA. 1,000.00 900.00 3.0 3.5 2.0 9.0 CENTURY XXI 312-0628
$4,250,000.00 $6,343.28 PLAZA CRISTAL 800.00 670.00 3.0 2.0 4.0 7.0 354-1291
$4,250,000.00 $3,541.67 LOMA LINDA CALLE SAGITARIO 200.00 1,200.00 4.0 5.5 3.0 14.0 CENTURY XXI 312-0628

SINDICATO AGRARIO 201 360.00 538.00 4.00 5.00 2.00 10.00

$ 6,356.05 Promedio
$ 6,405.13 Mediana
$ 5,000.00 Moda
$ 2,247.79 Desviación típica
$ 8,603.84 Límite superior Lím Sup. = PROM + DESV STD
$ 4,108.27 Límite inferior Lím Inf. = PROM - DESV STD
$ 5,681.09 Tendencia

MV. Arq. Pablo Prats Riestra Bases de Valuación Inmobiliaria 208


BOLSA INMOBILIARIA AVALUO No. 010/2002/P
TERRENOS EN VENTA Hoja 15

VALOR DE VENTA VALOR UNITARIO UBICACIÓN DATOS ADICIONALES AREA m2 CONTACTO


$250,000.00 $1,953.13 FTE. A BITAL DE AV. UNIV. 128.00 04493-59-05-58
$270,000.00 $1,687.50 REAL DEL ANGEL 160.00 315-88-50
$310,000.00 $1,000.00 TAMULTE 310.00 314-11-57
$350,000.00 $1,521.74 CENTRO 230.00 314-11-57
$411,225.00 $1,161.65 PASEO DE LAS PALMAS 354.00 315-65-27
$455,940.00 $1,519.80 ATASTA 300.00 04493-70-40-46
$550,000.00 $1,729.56 X HOSP. DEL SURESTE 318.00 04493-70-40-46
$550,800.00 $2,700.00 TABASCO 2000 AV. LOS RIOS 204.00 314-11-57
$553,500.00 $2,700.00 TABASCO 2000 205.00 04493-92-48-70
$582,000.00 $1,500.00 COL. DEL BOSQUE X AVENIDA MEXICO 388.00 04493-70-40-46
$612,000.00 $1,974.19 CAMPESTRE TAB. 2000 310.00 04493-70-40-46
$670,000.00 $1,650.25 JARDINES DE VILLAHERMOSA 406.00 04493-70-40-46
$740,000.00 $2,466.67 ATASTA 300.00 04493-70-40-46
$800,000.00 $2,000.00 SOBRE 27 DE FEB. 400.00 355-27-99
$1,134,000.00 $1,800.00 X FUENTE DE LOS NIÑOS T. 630.00 354-12-91
$1,134,000.00 $1,800.00 X HOSPITAL ISSET 630.00 04493-97-12-20
$1,141,200.00 $1,800.00 PLAZA KRISTALL 634.00 354-12-91
$1,200,000.00 $3,174.60 ROVIROSA CALLE 4 ESQ. CON CALLE 3 378.00 315-65-27
$1,408,000.00 $2,000.00 CAMPESTRE TAB. 2000 704.00 04493-92-48-70
$2,000,000.00 $1,000.00 X GIGANTE 2,000.00 316-01-94
$3,200,000.00 $800.00 X SEGURIDAD PUBLICA 4,000.00 315-79-10
$2,100,000.00 $3,500.00 CAMPESTRE TAB. 2000 600.00 04493-98-91-26
$2,200,000.00 $2,200.00 PRADOS DE VILLAHERMOSA 1,000.00 352-02-18
$3,450,000.00 $1,150.00 X GIGANTE 3,000.00 04493-01-95-32
$4,800,000.00 $1,200.00 PERIFERICO 4,000.00 354-12-91
$8,250,000.00 $2,500.00 USUMACINTA 3,300.00 352-02-18
$2,500,000.00 $1,000.00 PROLONG. DE USUMACINTA TABASCO 2000 2,500.00 354-12-91
$1,408,000.00 $2,000.00 CAMPESTRE 704.00 3541291

$1,838.90 Promedio
$1,800.00 Mediana
$ 1,000.00 Moda
$ 667.26 Desviación típica
$2,506.16 Límite superior Lím Sup. = PROM + DESV STD
$1,171.64 Límite inferior Lím Inf. = PROM - DESV STD

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XI.3. Avalúo Edificio de Apartamentos en Condominio

Nº DE SERVICIO AA00000001
Unidad de Avalúos y Servicios Técnicos Avalúo Inmobiliario

AVALUO DE INMUEBLE

FACHADA PRINCIPAL

Calle: FLORIDA
N°: Exterior 101 No. Interior: 0 Código Postal: 86040
Nombre del Conjunto: FRACC. FLORIDA
Colonia: JESUS GARCIA
Población o Ciudad: VILLAHERMOSA
Delegación o Municipio: CENTRO
Entidad Federativa: TABASCO

MV. Arq. Pablo Prats Riestra Bases de Valuación Inmobiliaria 210


Nº DE SERVICIO AA00000001
Unidad de Avalúos y Servicios Técnicos Avalúo Inmobiliario
SÍNTESIS S. H. F.

CLAVE DEL AVALÚO: 12345678901234567


FECHA DEL AVALÚO: 15/02/2005
CLAVE ÚNICA DE VIVIENDA ( CUVI ): 123456789
NÚMERO DE REGISTRO DE INFONAVIT: 91000001
NÚMERO DE REGISTRO DEL CONJUNTO INFONAVIT: 1900231805482544
CLAVE DEL CONTROLADOR QUE CERTIFICO EL AVALUO: 0302778
CLAVE DEL PERITO VALUADOR QUE REALIZO EL AVALUO: 2502509
CLAVE DEL INTERMEDIARIO FINANCIERO QUE OTORGA EL CREDITO: AAAAA
NOMBRE DEL CONSTRUCTOR ( VIVIENDA NUEVA ): DISEÑO ARQUITECTONICO
PROPOSITO: ORIGINACION
TIPO DE INMUEBLE: OTRO(EDIFICIO DE APARTAMENTO)
CALLE Y No. EXTERIOR / INTERIOR FLORIDA No.101 / 0
NOMBRE DEL CONJUNTO FRACC. FLORIDA
COLONIA JESUS GARCIA
CODIGO POSTAL 86040
DELEGACION O MUNICIPIO CENTRO
ENTIDAD FEDERATIVA TABASCO
NUMERO DE CUENTA PREDIAL NO PROP.
REFERENCIA DE PROXIMIDAD URBANA 00-Ene-00
INFRAESTRUCTURA DISPONIBLE EN LA ZONA COMPLETA
CLASE DEL INMUEBLE SEMILUJO
VIDA UTIL REMANENTE 696 meses
AÑO DE TERMINACION O REMODELACION DE LA OBRA 1993
UNIDADES RENTABLES GENERALES 4
UNIDADES RENTABLES 4
SUPERFICIE DE TERRENO 99.19 m²
SUPERFICIE CONSTRUIDA 677.98 m²
SUPERFICIE ACCESORIA 0.00 m²
SUPERFICIE ASENTADA O INSCRITA EN ESCRITURA PUBLICA 99.19 m²
SUPERFICIE VENDIBLE 677.98 m²
VALOR COMPARATIVO DE MERCADO $ 3,559,395.00
VALOR FISICO DEL TERRENO $ 65,277.14
VALOR FISICO DE LAS CONSTRUCCIONES $ 3,107,182.96
VALOR FISICO DE LAS INSTALACIONES Y ELEMENTOS COMUNES $ 196,350.00
OTROS VALORES ESTUDIADOS $ 4,531,359.53
IMPORTE DEL VALOR CONCLUIDO $ 3,820,000.00

VALUADOR BBVA Bancomer Servicios, S.A.


Unidad de Avalúos y Servicios Técnicos

ARQ. PABLO E. PRATS RIESTRA ARQ. CUAUHTEMOC PARRA BAUTISTA


Especialidad en Inmuebles CONTROLADOR
Sociedad Hipotecaria Federal S.N.C. Sociedad Hipotecaria Federal S.N.C.
Registro 2502509 Registro 0302778

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Nº DE SERVICIO AA00000001
Unidad de Avalúos y Servicios Técnicos Avalúo Inmobiliario
UAST200 I. ASPECTOS GENERALES
1. A N T E C E D E N T E S
CLAVE DEL AVALÚO: 12345678901234567 NÚMERO DE REGISTRO DE INFONAVIT: 91000001
FECHA DEL AVALÚO: 15/02/2005 NÚMERO DE REGISTRO DEL CONJUNTO INFONAVIT: 1900231805482544
FECHA DE ULTIMA INSPECCIÓN: 24/01/2005 CLAVE ÚNICA DE VIVIENDA ( CUVI ): 123456789
UNIDAD DE VALUACIÓN: BBVA BANCOMER SERVICIOS, S.A. CLAVE SHF: 09005
CONTROLADOR: ARQ. CUAUHTEMOC PARRA BAUTISTA CLAVE SHF: 0302778
PERITO VALUADOR: ARQ. PABLO E. PRATS RIESTRA CLAVE SHF: 2502509
NOMBRE DEL SOLICITANTE: SR. CARLOS MANUEL FERNANDEZ QUINTERO
REPRESENTANTE LEGAL: SR. CARLOS MANUEL FERNANDEZ QUINTERO
CLAVE DE LA ENTIDAD OTORGANTE: AAAAA
CONSTRUCTOR: DISEÑO ARQUITECTONICO
PROPÓSITO DEL AVALÚO: ORIGINACION

2. I N F O R M A C I Ó N GENERAL DEL INMUEBLE


TIPO DE INMUEBLE A VALUAR: OTRO(EDIFICIO DE APARTAMENTO)
UBICACIÓN DEL INMUEBLE:
Calle: FLORIDA Manzana: 0 Lote: 0
N°: Exterior 101 No. Int.: 0 Población o Ciudad: VILLAHERMOSA
Nombre del Conjunto: FRACC. FLORIDA
Colonia: JESUS GARCIA Delegación / Municipio: CENTRO
Código Postal: 86040 Entidad Federativa: TABASCO
PROPIETARIO DEL INMUEBLE: SR. CARLOS MANUEL FERNANDEZ QUINTERO
REGIMEN DE PROPIEDAD: PRIVADA INDIVIDUAL N° CUENTA PREDIAL: NO PROP.
N° CUENTA AGUA: NO PROPORCIONADA
3. D E C L A R A C I O N E S Y ADVERTENCIAS

EL VALUADOR DEBERÁ DE ATENDER A LOS SIGUIENTES PUNTOS DE LA NORMATIVIDAD DE LA SHF: Décima. Declaraciones y advertencias. El
i l d d b ád l l lú l di d l l li i d l b i l d l l i S id á

PROPÓSITO DEL AVALÚO: TIPO DE INMUEBLE A VALUAR:


ORIGINACION Terreno
RECUPERACION Casa Habitación
REESTRUCTURA Casa en Condominio
ADJUDICACION Departamento en Condominio
DACION EN PAGO Otro (Se deberá anotar)

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Nº DE SERVICIO AA00000001
Unidad de Avalúos y Servicios Técnicos Avalúo Inmobiliario
I. ASPECTOS GENERALES
3. D E C L A R A C I O N E S Y ADVERTENCIAS
1. EL PRESENTE AVALÚO SE HA REALIZADO EN BASE A UNA INSPECCIÓN OCULAR LIMITADA DEL O DE LOS INMUEBLES A VALUAR, SIN LLEVAR A CABO ENSAYOS
ESPECÍFICOS PARA DETERMINAR EL ESTADO DE CONSERVACIÓN DE LA ESTRUCTURA, ELEMENTOS OCULTOS O INSTALACIONES DE LOS MISMOS, QUE A EFECTOS
DEL PRESENTE AVALÚO SE PRESUMEN EN ESTADO DE USO NORMAL, SIN LA EXISTENCIA DE DEFECTOS OCULTOS.

2. EL INMUEBLE SE VALÚA BAJO EL SUPUESTO DE QUE EL MISMO SE ENCUENTRA LIBRE DE CARGAS, GRAVÁMENES Y LIMITACIONES, ASÍ COMO AL CORRIENTE DE
IMPUESTOS Y PAGOS DEBIDOS.
3. LA DOCUMENTACIÓN E INFORMACIÓN UTILIZADA PARA EL TRABAJO DE VALUACIÓN, SUMINISTRADA POR LA PERSONA QUE ENCARGA EL AVALÚO O POR
TERCEROS, SE CONSIDERA FIDEDIGNA Y COMPLETA. BBVA BANCOMER SERVICIOS S. A., NO ASUME RESPONSABILIDAD SOBRE SU VERACIDAD Y LAS
CONSECUENCIAS QUE LA FALTA DE ÉSTA, PUDIERAN TENER SOBRE EL VALOR.
4. SALVO QUE SE INDIQUE LO CONTRARIO EN EL INFORME DEL AVALÚO SE PRESUME QUE:
A. EL INMUEBLE VALUADO CORRESPONDE FÍSICAMENTE CON LA FINCA REGISTRAL RESEÑADA EN EL DOCUMENTO ESTUDIADO E INDICADO EN EL INFORME DE
AVALÚO.
B. EL INMUEBLE SE ADECUA A LOS PARÁMETROS FUNDAMENTALES DEL PLANEAMIENTO URBANÍSTICO VIGENTE EN LA FECHA DE LA VALUACIÓN.
C. EL ESTADO DE OCUPACIÓN Y DESTINO DEL INMUEBLE EN LA FECHA DE SU VISITA, ES EL QUE SE EXPONE EN EL INFORME DE AVALÚO, COMPROBADO EN LA
FORMA EN QUE SE INDICA.
D. EN LOS INMUEBLES EN CONSTRUCCIÓN, EL PROYECTO DE EDIFICACIÓN AUTORIZADO POR LAS AUTORIDAD COMPETENTE, ES EJECUTABLE TÉCNICA Y
LEGALMENTE.
5. LAS INSTALACIONES Y CALIDADES DE MATERIALES QUE SE MENCIONAN EN EL INFORME DE AVALÚO, SE PONEN DE MANIFIESTO SÓLO PARA QUE EL LECTOR
PUEDA VISUALIZAR MEJOR EL INMUEBLE, YA QUE LOS VALORES QUE SE INDICAN EN EL PRESENTE AVALÚO SE REFIEREN A ESTE EN SU CONJUNTO, Y NO A PARTES
AISLADAS DEL MISMO; DE LA MISMA MANERA, EL DESGLOSE DE VALOR ENTRE CONSTRUCCIÓN Y TERRENO SE MANIFIESTAN TAMBIÉN EN SU CASO, A EFECTOS
MERAMENTE INFORMATIVOS, Y NO PUEDEN UTILIZARSE LOS VALORES PARCIALES, DE MANERA INDISTINTA Y SEPARADA, SALVO QUE SE INDIQUE EXPRESAMENTE
OTRO CRITERIO EN EL INFORME.

6. LOS VALORES SE ESTIMAN EN BASE A LA SUPERFICIE CONSTRUIDA DE LOS INMUEBLES, CON INCLUSIÓN, EN SU CASO, DE LA PARTE PROPORCIONAL DE
ELEMENTOS COMUNES.
7. LA COMPROBACIÓN DE SUPERFICIES DEL INMUEBLE OBJETO DEL PRESENTE AVALÚO, SE REALIZA EN BASE A LOS PLANOS Y/O DOCUMENTACIÓN REGISTRAL O
CATASTRAL APORTADAS Y EN SU AUSENCIA MEDIANTE CROQUIS REALIZADO DURANTE LA VISITA AL INMUEBLE, SIN QUE SE REALICE POR TANTO UN
LEVANTAMIENTO TOPOGRÁFICO POR PARTE DEL VALUADOR, SALVO QUE SE INDIQUE OTRA COSA. EN CONSECUENCIA NO SE ASUMEN LAS ALTERACIONES DEL
VALOR MOTIVADAS POR DISCREPANCIAS ENTRE LAS SUPERFICIES INDICADAS Y LA REAL, QUE NO PUEDAN SER CONSTATADAS POR UNA MERA INSPECCIÓN OCULAR.

8. SE PRESUME QUE TODAS LAS LICENCIAS, CERTIFICADOS DE OCUPACIÓN U OTRAS AUTORIZACIONES DE LAS AUTORIDADES ADMINISTRATIVAS LOCALES,
ESTATALES O FEDERALES, O DE CUALQUIER ENTIDAD PRIVADA, HAN SIDO, O PUEDEN SER, OBTENIDOS Y PUEDEN RENOVARSE PARA EL USO QUE SE CONSIDERA EN
LA ESTIMACIÓN DE LOS VALORES CONTENIDOS EN EL PRESENTE AVALÚO.
9. EN EL ANÁLISIS FÍSICO, PARA EL CALCULO DEL DEMÉRITO POR EDAD ESTADO DE CONSERVACIÓN (FEC) DE LAS CONSTRUCCIONES, SE EMPLEA EL CRITERIO DE
ROOS HEIDECKE EL CUAL CONSISTE EN LA SIGUIENTE FORMULA: FEC = (1-(EE/VUT)^1.4)(FC) DONDE: EE= EDAD, VUT= VIDA ÚTIL TOTAL, FC= FACTOR DE
CONSERVACIÓN. EL FACTOR DE CONSERVACIÓN ESTA LIGADO AL ESTADO DE CONSERVACIÓN DE LA SIGUIENTE MANERA: NUEVO = 1.000, MUY BUENO = 0.975,
BUENO = 0.919, REGULAR = 0.819, MALO = 0.668, RUINOSO = 0.474, RECIENTEMENTE REMODELADO = 0.919, EN PROCESO DE CONSTRUCCIÓN = 1.000, SIN TERMINAR =
1.000
EL CALCULO DEL DEMÉRITO POR EDAD ESTADO DE CONSERVACIÓN DE LAS INSTALACIONES ESPECIALES, OBRAS COMPLEMENTARIAS Y ELEMENTOS ACCESORIOS,
SE REALIZA MEDIANTE EL MÉTODO DE LA LÍNEA RECTA.
10. EN EL ANÁLISIS FÍSICO, PARA LA INTEGRACIÓN DEL VALOR DE REPOSICIÓN NUEVO SE PROCEDIO DE LA SIGUIENTE MANERA: LOS COSTOS DE LA CONSTRUCCIÓN
O DE LAS OBRAS DE REMODELACIÓN SON LOS COSTOS OBTENIDOS DE MANUALES DE COSTOS PARA LA ZONA, INCLUYENDO LOS COSTOS INDIRECTOS. LOS COSTOS
INDIRECTOS, PARA REALIZAR LA REPOSICIÓN, SON LOS COSTOS PROMEDIO DEL MERCADO SEGÚN LAS CARACTERÍSTICAS DEL INMUEBLE, CON INDEPENDENCIA DE
QUIEN PUEDA REALIZAR LA REPOSICIÓN. DICHOS COSTOS SE CALCULAN CON LOS PRECIOS EXISTENTES EN LA FECHA DEL AVALÚO Y SON INTEGRADOS DENTRO
DEL VALOR DE REPOSICIÓN CONSIDERADO COMO NUEVO. DE MANERA ENUNCIATIVA MAS NO LIMITATIVA SE INYCLUYEN ENTRE OTROS LOS SIGUIENTES: 1.
IMPUESTOS NO RECUPERABLES Y LOS ARANCELES NECESARIOS PARA LA FORMALIZACIÓN DE OBRA REALIZADA AL INMUEBLE. 2. LOS HONORARIOS TÉCNICOS POR
PROYECTO Y POR DIRECCIÓN DE OBRA. 3. LOS COSTOS DE LICENCIAS DE CONSTRUCCIÓN. 4. EL IMPORTE DE LAS PRIMAS DE LOS SEGUROS OBLIGATORIOS DE LA
CONSTRUCCIÓN. 5. GASTOS POR ADMINISTRACIÓN. 6. OTROS ESTUDIOS NECESARIOS. 7. NO SE CONSIDERARÁN COMO GASTOS NECESARIOS LA UTILIDAD DEL
PROMOTOR, NI CUALQUIER CLASE DE GASTOS FINANCIEROS O DE COMERCIALIZACIÓN.
11. PARA EL CASO CUANDO SE REALICE EL ANÁLISIS POR CAPITALIZACIÓN DE RENTAS, PARA EL CALCULO DE LA TASA DE CAPITALIZACIÓN EMPLEAREMOS EL
PRINCIPIO ECONÓMICO DE SUBSTITUCIÓN, CON EL QUE SE PLANTEA QUE: UN INVERSIONISTA O COMPRADOR, TIENE LA ALTERNATIVA DE INVERTIR SU DINERO EN
UN INSTRUMENTO FINANCIERO LIBRE DE RIESGO DEL MERCADO NACIONAL O LA DE ADQUIRIR UN BIEN INMUEBLE QUE SUBSTITUYA AL INSTRUMENTO FINANCIERO,
PERO QUE ÉSTE BIEN INMUEBLE SEA CAPAZ DE GENERAR EL MISMO RENDIMIENTO SOBRE LA INVERSIÓN QUE SE OBTIENE DEL INSTRUMENTO FINANCIERO, MAS UN
RENDIMIENTO ADICIONAL. A LOS DOS RENDIMIENTOS ANTERIORES SUMAREMOS EL CORRESPONDIENTE POR EL RIESGO QUE SIGNIFICA EL INVERTIR EN EL TIPO DE
INMUEBLE QUE SE TRATE.

TOMAREMOS EL PROMEDIO DE LOS ÚLTIMOS 60 MESES DE LA TASA REAL DE CETES A 28 DÍAS COMO EL INSTRUMENTO FINANCIERO, AL QUE LE SUMAREMOS COMO
RIESGO ADICIONAL EL INVERSO DE LA VIDA ÚTIL REMANENTE DE LAS CONSTRUCCIONES. CON ESTA TASA DE DESCUENTO CALCULAREMOS EL VALOR PRESENTE
NETO DEL UN PAGO IGUAL A 1 EN UN PERIODO IGUAL A LA VIDA UTIL REMANENTE DEL INMUEBLE. EL INVERSO DEL VALOR PRESENTE NETO SERÁ IGUAL A LA TASA
DE CAPITALIZACIÓN DEL INMUEBLE.

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Nº DE SERVICIO AA00000001
Unidad de Avalúos y Servicios Técnicos Avalúo Inmobiliario
I. ASPECTOS GENERALES
4. E N T O R N O
CLASIFICACIÓN DE LA ZONA DE ACUERDO CON LO
DISPUESTO AL EFECTO POR LA AUTORIDAD LOCAL: HABITACIONAL TIPO RESIDENCIAL
REFERENCIA DE PROXIMIDAD URBANA SHF: CÉNTRICA
TIPO DE CONSTRUCCIÓN PREDOMINANTE EN
CALLES CIRCUNDANTES: CASAS HABITACION EN DOS NIVELES DE BUENA Y MEDIANA CALIDAD EN PRIVADAS
ÍNDICE DE SATURACIÓN EN LA ZONA: 85%
DENSIDAD DE POBLACIÓN: NORMAL NIVEL SOCIOECONÓMICO: MEDIO-ALTO
VÍAS DE ACCESO: ACCESO POR LA AV. GREGORIO MENDEZ HACIA LA CALLE PLUTARCO ELIAS CALLES; CONTINUAR DEFRENTE HASTA
LA CALLE FLORIDA, GIRAR HACIA LA DERECHA A 10 MTS. AL INMUEBLE
INFRAESTRUCTURA DISPONIBLE EN LA ZONA: COMPLETA
Agua potable: CON TOMAS DOMICILIARIA MEDIANTE TANQUE ELEVADO
Drenaje: ALCANTARILLADO MIXTO
Electrificación. REDES AEREAS DE ELECTRIFICACION, TRANSFORMADORES TIPO POSTE
Alumbrado público: DE GAS MERCURIAL CON POSTES DE CONCRETOA
Vialidades, banquetas y guarniciones: VIALIDADES CON PAVIMENTO DE CARPETA ASFALTICA Y BANQUETAS Y GUARNICIONES DE CONCRETO
Nivel de infraestructura (%): 100%
Gas natural: CON SUMINISTRO DE MEDIANTES TANQUES
Teléfonos: CON REDES AEREAS
Señalización y nomenclatura: SI CUENTA
Transporte: SOBRE LA AV. GREGORIO MENDEZ A 250 MTS.
Vigilancia: SE OBSERVA PATRULLAJE EVENTUAL DE POLICIA MUNICIPAL.
Recolección de desechos sólidos: CON RECOLECCION DE BASUARA DIARIA.
Equipamiento Urbano: IGLESIA MERCADO PLAZA PÚBLICA PARQUES ESCUELA HOSPITAL BANCO ESTACIÓN DE TRANSPORTE

(Radio Aproximado) r = 1000 mts r = 2000 mts r = 1000 mts r = 500 mts r = 500 mts r = 450 mts r = 450 mts r = 1500 mts

II. CARACTERÍSTICAS PARTICULARES

NORTE

1. T E R R E N O
Ca
lle
4 2

COL.
JESÚS
GARCÍA PREDIO
P.
El
ía
a

s
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Ca
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lle
s
La
.00
10

ial
und
M
O.
MACROLOCALIZACION MICROLOCALIZACION

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Nº DE SERVICIO AA00000001
Unidad de Avalúos y Servicios Técnicos Avalúo Inmobiliario
II. CARACTERÍSTICAS PARTICULARES
TRAMO DE CALLE,CALLES TRANSVERSALES ENTRE LA CALLE PLUTARCO ELIAS CALLES Y CALLE 24 CON FRENTE AL ESTE SOBRE LA CALLE DE SU
LIMÍTROFES Y ORIENTACIÓN: UBICACIÓN .
POLIGONO DE FORMA IREGULAR, 4 VERTICES, PRESENTA TOPOGRAFIA PLANA Y A 30 CMS. SOBRE EL NIVEL DE
CONFIGURACIÓN Y TOPOGRAFÍA:
CALLE
CARACTERÍSTICAS PANORÁMICAS: INEXISTENTES
USO DEL SUELO: HABITACIONAL
COEFICIENTE DE UTILIZACIÓN DEL SUELO (CUS): 0.60 DENSIDAD HABITACIONAL: 200 HAB/Ha, 40 VIV/Ha.
SERVIDUMBRES: LAS PROPIAS DE UN CONDOMINIO
RESTRICCIONES: NO DETECTADAS
COLINDANCIAS: Distancia Colindancia Colindancia notable
NORTE 5.10 m MIGUEL CORZO JUAREZ. NINGUNA
ESTE 18.00 m CALLE FLORIDA NINGUNA
SUR 7.52 m FERNANDO SANCHEZ NINGUNA
OESTE 18.00 m CARMEN CORZO JUAREZ. NINGUNA
INDIVISO TERRENO: 23.4200% SUPERFICIE TERRENO: 99.19 m² FRENTE LOTE: 18.00 ml FRENTE TIPO: 8.00 ml
ESCRITURA PUBLICA No. 4,599, VOLUMEN 16, FECHA DE INSCRICION 21 DE JULIO DE 1997, BAJO EL No. 3819 DEL LIBRO GRAL. DE ENTRADAS A
FUENTE: FOLIOS DEL 21,862 AL 21,865, DEL LIBRO DE DUPLICADOS, VOL. 121 QUE DANDO AFECTADO POR DICHO ACTO Y CONTRATO EL PREDIO No.
65849, A FOLIO 199 DEL LIBRO MAYOR VOL. 257.

OBSERVACIONES: NINGUNA

2. D E S C R I P C I Ó N G E N E R A L D E L A S C O N S T R U C C I O N E S
USO ACTUAL: DISPONE DE UN EDIFICIO DE DEPARTAMENTOS, RESUELTOS EN PLANTA BAJA, 4 NIVELES Y AZOTEA; EN PLANTA BAJA CON SERVICIO DE ESTACIONAMIENTO PARA
4 AUTOS, VESTIBULO Y BAÑO COMUNAL, EN CADA NIVEL UN DEPARTAMENTO SEMILUJO, Y EN AZOTEA CUARTOS DE DE SERVICIO Y AREA DE TENDIDO. CADA
DEPARTAMENTO CONTIENE: VESTIBULO, SALA, COMEDOR, COCINA, 1/2 BAÑO, DESPENSA, DOS RECAMARAS CON UN BAÑO COMPARTIDO Y RECAMARA PRINCIPAL
CON BAÑO PRIVADO.
Recamaras: 3 Baños Completos: 2 Espacios de Estacionamiento: 1
CALIDAD DEL PROYECTO: FUNCIONAL CLASE GENERAL DEL INMUEBLE: SEMILUJO
CLASIFICACIÓN DE LAS CONSTRUCCIONES:
TIPO CLASIF. CONSTRUCCIÓN CALIDAD CONSTRUCCIÓN No. NIVELES GRADO TERMINACION

T1 EDIFICIO DE DEPARTAMENTO BUENA 5 100%

TIPO EDAD APROX.* VUT* VUR* EDO. DE CONSERVACIÓN EN FACTOR

T1 12 840 696 BUENO 0.919

*Nota.- La Edad, Vida Útil Total y Vida Útil Remanente, estan expresadas en meses.
UNIDADES RENTABLES GENERALES: 4 GRADO Y AVANCE DE LAS ÁREAS COMUNES: 100%
UNIDADES RENTABLES: 4 AÑO DE TERMINACION O REMODELACION: 1993

3. S U P E R F I C I E S
SUPERFICIES (m²)
TIPO DESCRIPCIÓN FUENTE
CONSTRUIDA ACCESORIA INSCRITA
NA TERRENO 99.19 ESCRITURAS
T1 EDIFICIO DE DEPARTAMENTO 677.98 PLANO

TOTALES CONSTRUCCION: 677.98 0.00 0.00 SUPERFICIE VENDIBLE 677.98 m²

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Nº DE SERVICIO AA00000001
Unidad de Avalúos y Servicios Técnicos Avalúo Inmobiliario
II. CARACTERÍSTICAS PARTICULARES
4. E L E M E N T O S D E L A C O N S T R U C C I Ó N

ESTRUCTURA:
CIMENTACIÓN: ADECUADA, EN GENERAL NO SE OBSERVAN ASENTAMIENTOS NI GRIETAS APARENTES.
TRABES: DE CONCRETO ARMADO CON ACERO DE REFUERZO Y CONCRETO F'C = 200 Kgs/cm²
COLUMNAS: DE CONCRETO ARMADO CON ACERO DE REFUERZO Y CONCRETO F'C = 200 Kgs/cm²
MUROS: BLOCK DE CONCRETO DE 12 X 20 X 40 cms.
ENTREPISOS: LOSA RETICULAR DE 20 cms DE PERALTE Y CASETONES, CLAROS MEDIANOS.
TECHOS: LOSA RETICULAR DE 20 cms DE PERALTE Y CASETONES, CLAROS MEDIANOS.
AZOTEAS: CON ENTORTADO PARA DAR PENDIENTES PLUVIALES E IMPERMEABILIZANTE
BARDAS: INEXISTENTES
ESCALERAS: RAMPA DE CONC. ARMADO Y ESCALONES FORJADOS DE CONCRETO SIMPLE REVESTIDA DE MARMOL GRIS DE 30x30 CMS
ACABADOS:
Espacio arquitectónico Pisos Muros Plafones
Recámaras MARMOL GRIS Y ROSA DE 30x30 Cms PASTA TEXTURIZADA TIPO "COREV" PASTA TEXTURIZADA TIPO "COREV"
Baño MARMOL GRIS Y ROSA DE 30x30 Cms LOSETA DE CERAMICA 15x25 cm PASTA TEXTURIZADA TIPO "COREV"
Cocina MARMOL GRIS Y ROSA DE 30x30 Cms CERAMICA 15x25 cm Y PASTA TIPO "COREV" PASTA TEXTURIZADA TIPO "COREV"
Patio de servicio FIRMES DE CONCRETO APLANADOS CEMENTO-ARENA APLANADOS CEMENTO-ARENA
Estacionamiento FIRMES DE CONCRETO CON MALLA APLANADOS CEMENTO-ARENA APLANADOS CEMENTO-ARENA
Fachada CON ACABADADO DE PASTA TEXTURIZADA TIPO "COREV" Y PINTURA VINILICA
INSTALACIONES:
HIDRÁULICO SANITARIAS:
DESCRIPCION: ENTUBADAS Y CONECTADAS A LA RED GENERAL DE DISTRIBUCION DE PVC EN DRENAJE, COBRE EN ALIMENTACION
TINACO: CON PILETA DE CONCRETO DE 6.30 M3. DE USO COMUN
MUEBLES DE BAÑO: DE COLOR, CALIDAD MEDIANA-BUENA
ELÉCTRICAS:
DESCRIPCION: OCULTA CON SALIDAS DE PLAFON TIPO SOQUET, ALAMBRADO CON CABLES THW Nos. 8,10,12 Y 14
SALIDAS: DE VARIOS CONTACTOS
ACCESORIOS: DE PLASTICO, CALIDAD MEDIANA
TABLEROS: CENTRO DE CARGA MARCA SD CAP. QO-20 CON 12 PASTILLAS TERMOMAGNETICAS
CANCELERÍA Y COMUNICACIONES:
CARPINTERÍA:
PUERTAS: PUERTAS DE COMUNICACIÓN DE TABLERO DE CEDRO, PUERTA DE ACCESO PRINCIPAL DE TABLERO DE CEDRO DE BUENA CALIDAD ACABADOS CON BARNIZ.
CLOSETS: DE MADERA ENTABLERADA DE CEDRO Y ACABADO A BARNIZ.
PISOS: NO TIENE
RECUBRIMIENTOS ESPECIALES: NO TIENE
HERRERÍA:
PUERTAS: PORTONES DE ACCESO CON ALUMINIO DURANODIK Y CRISTALES REFLEXTASOL DE 6mm.
VENTANAS: VENTANERIAS DE DE ALUMINIO DURANODICK DE 4", EMPAÑOS FIJOS Y CORREDIZO.
OTROS: PASA MANO DE DE FIERROS A BASE DE VAR.CUADRADA DE 3/4.
OBRAS COMPLEMENTARIAS (OC), ELEMENTOS ACCESORIOS (EA) E INSTALACIONES ESPECIALES (IE):
TIPO GDO. TERM. UNIDAD CANTIDAD EDAD** VUT** VUR** INDIVISO DESCRIPCIÓN
OC 1 100% m2 90.00 2 60 58 100% PATIO DE SERVICIO.
OC 2 100% M3 9.00 12 60 48 100% CISTERNA DE 9 m3 (9,000 Lts)
IE 3 100% PZA 4.00 10 20 10 100% TRITUTADOR DE BASUR
IE 4 100% PZA 4.00 10 20 10 100% FILTRO DE AGUA DE PLATA CLORADA
IE 5 100% PZA 4.00 12 30 18 100% COCINA INTEGRAL DE ENTABLERADO DE CEDRO
IE 6 100% PZA 1.00 5 10 5 100% PORTON AUTOMATICO CON TRASMISOR PORTATIL
IE 7 100% LOTE 4.00 12 30 18 100% TANQUE DE GAS ESTACIONARIO CAP 300 LTS.

**Nota.- La Edad, Vida Útil Total y Vida Útil Remanente, estan expresadas en años.

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III. ENFOQUE DE MERCADO
1. INFORMACIÓN DE MERCADO Y FUENTES DE INFORMACIÓN DE TERRENOS
CARACT. SUJETO COMPARABLE 1 COMPARABLE 2 COMPARABLE 3
FECHA ----- 01/02/2005 01/02/2005 01/02/2005

FUENTE ----- SRA. PETRONA SR. MANUEL RE/MAX


MUNICIPIO CENTRO CENTRO CENTRO CENTRO
COLONIA JESUS GARCIA JOSE MARIA PINO SUAREZ ESPEJO II 1ro. DE MAYO
CALLE FLORIDA RAMON MENDOZA EL COCO P. DE LA SIERRA
Nº EXT. / INT. 101 / 0 S/N. / 0 S/N. / 0 S/N. / 0
ZONA HABITACIONAL TIPO RESIDENCIAL HABITACIONAL HABITACIONAL HABITACIONAL
UBICACIÓN MEDIANERO MEDIANERO MEDIANERO MEDIANERO
FRENTE (ML) 18.00 ml 8.00 ml 7.00 ml 12.00 ml
FORMA REGULAR REGULAR REGULAR REGULAR
SUPERFICIE 99.19 m² 154.00 m² 122.50 m² 326.00 m²
TOPOGRAFÍA PLANA PLANO PLANO PLANO
USO HABITACIONAL HABITACIONAL HABITACIONAL HABITACIONAL
NEGOCIACIÓN ----- OFERTA OFERTA OFERTA
OTRO N/A N/A N/A N/A
IMPORTE UNITARIO ----- $ 1,623 $ 2,449 $ 1,534

HOMOLOGACIÓN DE TERRENOS
ZONA HABITACIONAL TIPO RESIDENCIAL SIMILAR SIMILAR SIMILAR
UBICACIÓN MEDIANERO SIMILAR SIMILAR SIMILAR
FRENTE / TIPO 18ml / 8ml INFERIOR INFERIOR INFERIOR
FORMA REGULAR SIMILAR SIMILAR SIMILAR
SUPERFICIE 99.19 m² SUPERIOR SUPERIOR SUPERIOR
TOPOGRAFÍA PLANA SIMILAR SIMILAR SIMILAR
USO HABITACIONAL SIMILAR SIMILAR SIMILAR
NEGOCIACIÓN ----- MEJOR MEJOR MEJOR
OTRO N/A SIMILAR SIMILAR SIMILAR
FACTOR HOMOLOGACION / VALOR UNIT HOMOLOGADO 1.70 $ 2,760 1.70 $ 4,163 1.20 $ 1,840
PONDERACION 30% PONDERACION 30% PONDERACION 40%

VALOR A APLICA $ 2,810.00 / m2


2. INFORMACIÓN DE MERCADO Y FUENTES DE INFORMACIÓN DE RENTAS
CARACT. SUJETO COMPARABLE 1 COMPARABLE 2 COMPARABLE 3
FECHA ----- 24/01/2005 00/01/1900 00/01/1900
FUENTE ----- SRA. HILDA GUZMAN LIC. PEREZ LIC. ANIBAL PEDRERO
MUNICIPIO CENTRO CENTRO CENTRO CENTRO
COLONIA JESUS GARCIA LA CEIBA TABASCO 2000 JARDINES DE VHSA.
CALLE FLORIDA BCAS. MARIPOSAS MULTI 80 P. FLORES
Nº EXT. / INT. 101 / 0 0/0 0/0 0/0
ZONA HABITACIONAL TIPO RESIDENCIAL HABITACIONAL HABITACIONAL HABITACIONAL
UBICACIÓN MEDIANERO MEDIANERO MEDIANERO MEDIANERO
SUP TNO - CONSTR. 99.19m2 - 677.98m2 0m2 - 65m2 0m2 - 61.37m2 0m2 - 90m2
PROYECTO FUNCIONAL BUENO BUENO BUENO
EDO. DE CONSER. BUENA BUENO BUENO BUENO
EDAD 12 AÑOS 8 AÑOS 10 AÑOS 5 AÑOS
RELACIÓN T/C 0.1463 0.0000 0.0000 0.0000
CALIDAD BUENA MEDIA MEDIA MEDIA
NEGOCIACIÓN ----- REAL REAL REAL
OTRO EQUIPADA SIN EQUIPO EQUIPADA SEMI EQUIPADA
IMPORTE UNITARIO ----- $ 46 $ 57 $ 56

HOMOLOGACIÓN DE RENTAS
CARACT. SUJETO COMPARABLE 1 COMPARABLE 2 COMPARABLE 3
ZONA HABITACIONAL TIPO RESIDENCIAL SIMILAR SIMILAR SIMILAR

UBICACIÓN MEDIANERO SIMILAR SIMILAR SIMILAR

SUP. CONSTRUIDA 677.98 m² SIMILAR SIMILAR SIMILAR

PROYECTO FUNCIONAL SIMILAR SIMILAR SIMILAR

EDO. DE CONSER. BUENA SIMILAR SIMILAR SIMILAR

EDAD 2 AÑOS SIMILAR SIMILAR SIMILAR

RELACIÓN T/C 0.1463 SIMILAR SIMILAR SIMILAR

CALIDAD BUENA SIMILAR SIMILAR SIMILAR

NEGOCIACIÓN ----- MEJOR MEJOR MEJOR

OTRO EQUIPADA SIMILAR SIMILAR SIMILAR


FACTOR HOMOLOGACION / VALOR UNIT HOMOLOGADO 0.95 $ 44 0.95 $ 54 0.95 $ 53
PONDERACION 40% PONDERACION 20% PONDERACION 40%

VALOR A APLICA $ 50.00 / m2

MV. Arq. Pablo Prats Riestra Bases de Valuación Inmobiliaria 217


Nº DE SERVICIO AA00000001
Unidad de Avalúos y Servicios Técnicos Avalúo Inmobiliario
III. ENFOQUE DE MERCADO
3. INFORMACIÓN DE MERCADO Y FUENTES DE INFORMACIÓN DE OFERTAS Y/O VENTAS
CARACT. SUJETO COMPARABLE 1 COMPARABLE 2 COMPARABLE 3 COMPARABLE 4 COMPARABLE 5 COMPARABLE 6

FECHA ----- 24/01/2005 24/01/2005 24/01/2005 24/01/2005 24/01/2005 24/01/2005

FUENTE ----- SRA. HILDA GUZMAN ESMERALDA REYES SRA. BOCANEGRA SRA MARTHA E. PEREZ SRA. SARA RAMON RAMON SRITA SAMANTHA RAMIREZ

MUNICIPIO CENTRO CENTRO CENTRO CENTRO CENTRO CENTRO CENTRO

COLONIA JESUS GARCIA VILLAHERMOSA VILLAHERMOSA VILLAHERMOSA VILLAHERMOSA VILLAHERMOSA VILLAHERMOSA

NOMBRE CALLE FLORIDA TAMULTE VILLA LAS FUENTES TABASCO 2000 ESTAINUJAT FRACC. CARRIZAL JOSE MARIA PINO SUAREZ

Nº EXT. / INT. 101 / 0 716 / 19 ED. 111 / 302 EDIF. 5 / 104 EDIF. 2 / 11 EDIF. 9-A / 402 EDIF. T-4 / 101

ZONA HABITACIONAL TIPO RESIDENCIAL HABITACIONAL HABITACIONAL HABITACIONAL HABITACIONAL HABITACIONAL HABITACIONAL

UBICACIÓN MEDIANERO MEDIANERO MEDIANERO MEDIANERO MEDIANERO MEDIANERO MEDIANERO

SUP TNO -CONSTR. 99.19m2 -677.98m2 0m2 - 95m2 0m2 - 55m2 0m2 - 59.86m2 0m2 - 66.05m2 0m2 - 63.8m2 0m2 - 89.55m2

PROYECTO FUNCIONAL BUENO BUENO BUENO BUENO BUENO BUENO

EDO. DE CONSER. BUENO BUENO BUENO BUENO BUENO BUENO BUENO

EDAD 2 AÑOS 5 AÑOS 14 AÑOS 10 AÑOS NUEVO 15 AÑOS 13 AÑOS

RELACIÓN T/C 0.1463 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000

CALIDAD BUENA BUENA BUENA BUENA BUENA BUENA BUENA

NEGOCIACIÓN ----- VENTA VENTA VENTA VENTA VENTA VENTA

OTRO EQUIPADA EQUIPADA SEMIEQUIPADA SIN EQUIPO SEMIEQUIPADA SEMIEQUIPADA EQUIPADA

IMPORTE UNITARIO ----- $ 5,263 $ 5,455 $ 7,016 $ 5,299 $ 5,047 $ 5,025

HOMOLOGACIÓN DE OFERTAS Y/O V E N T A S


ZONA HABITACIONAL TIPO RESIDENCIAL SIMILAR SIMILAR SIMILAR SIMILAR SIMILAR SIMILAR

UBICACIÓN MEDIANERO SIMILAR SIMILAR SIMILAR SIMILAR SIMILAR SIMILAR

SUP. CONSTRUIDA 677.98 m² SIMILAR SIMILAR SIMILAR SIMILAR SIMILAR SIMILAR

PROYECTO FUNCIONAL SIMILAR SIMILAR SIMILAR SIMILAR SIMILAR SIMILAR

EDO. DE CONSER. BUENO SIMILAR SIMILAR SIMILAR SIMILAR SIMILAR SIMILAR

EDAD 2 AÑOS SIMILAR SIMILAR SIMILAR SIMILAR SIMILAR SIMILAR

RELACIÓN T/C 0.1463 SIMILAR SIMILAR SIMILAR SIMILAR SIMILAR SIMILAR

CALIDAD BUENA SIMILAR SIMILAR SIMILAR SIMILAR SIMILAR SIMILAR

NEGOCIACIÓN ----- MEJOR MEJOR MEJOR MEJOR MEJOR MEJOR

OTRO EQUIPADA SIMILAR SIMILAR SIMILAR SIMILAR SIMILAR SIMILAR


FACTOR HOMOLOGA CION / VALOR UNIT HOMOLOGADO 0.95 5,000 0.95 5,182 0.95 6,666 0.95 5,034 0.95 4,795 0.95 4,774
POND 17% POND 17% POND 17% POND 17% POND 16% POND 16%
VALOR A APLICA $ 5,250.00 / m²
Concepto Cantidad Unidad Valor Unidad Sub total

SUPERFICIE VENDIBLE 677.98 m² VALOR UNITARIO A APLICAR $ 5,250.00 / m² $ 3,559,395.00


VALOR EXCEDENTE (EN SU CASO) 0.00 VALOR UNITARIO A APLICAR $ - $ -
JUSTIFICACIÓN DEL VALOR EXCEDENTE:

LA SUMA DE LAS PONDERACIONES DEBE SER IGUAL A 100%


RESULTADO DE LA APLICACIÓN DEL ENFOQUE COMPARATIVO DE MERCADO, VALOR DE MERCADO $ 3,559,395.00
DEFINICIÓN DE LOS FACTORES QUE SE EMPLEARON PARA HOMOLOGAR LOS COMPARABLES VS. EL SUJETO EN: TERRENO, RENTAS Y VENTAS:
ZONA. DIFERENCIAS REFRENTES AL ENTORNO DE LOS INMUEBLE (SERVICIOS, EQUIPAMIENTO URBANO, VIALIDADES, ETC.)
UBICACIÓN. DIFERENCIA POR LA POSICIÓN QUE GUARDA EN LA MANZANA 1, 2, 3, 4 FRENTES O SIN FRENTE
FRENTE. DIFERENCIA POR SI SE TIENE UN FRENTE MENOR AL FRENTE TIPO DE LA ZONA.
FORMA. DIFERENCIA POR SI ES DE FORMA REGULAR O IRREGULAR
SUPERFICIE. DIFERENCIA EN LA CANTIDAD DE M2.
TOPOGRAFÍA. DIFERENCIA EN LA CONFIGURACIÓN TOPOGRÁFICA.
USO DE SUELO. DIFERENCIA POR EL USO DEL SUELO OFICIAL.
NEGOCIACIÓN. PORCENTAJE EN QUE SE PUEDE LLEGAR A DISMINUIR UNA OFERTA VS. EL CIERRE DE LA OPERACIÓN.
PROYECTO. DIFERENCIA EN LA CALIDAD EL PROYECTO ARQUITECTÓNICO Y LA FUNCIONALIDAD DE LOS ESPACIOS.
EDAD. DIFERENCIAS EN LA EDAD DE LOS INMUEBLES
ESTADO DE CONSERVACIÓN. DIFERENCIA POR EL ESTADO FÍSICO QUE APARENTAN LAS CONSTRUCCIONES.
RELACIÓN TERRENO CONSTRUCCIÓN. DIFERENCIAS POR LA CANTIDAD DE M2 CONSTRUIDOS VS. M2 DE TERRENO.
CALIDAD. DIFERENCIAS EN LA CALIDAD DE LOS ACABADOS DE LA CONSTRUCCIÓN.

MV. Arq. Pablo Prats Riestra Bases de Valuación Inmobiliaria 218


Nº DE SERVICIO AA00000001
Unidad de Avalúos y Servicios Técnicos Avalúo Inmobiliario
IV. ENFOQUES ADICIONALES EMPLEADOS

1. A N Á L I S I S F Í S I C O

TERRENO
FRACCIÓN ÁREA $/M2 FACTOR MOTIVO DEL FACTOR INDIVISO VALOR UNITARIO VALOR TOTAL
UNICA 99.19 m² $ 2,810.00 1.00 Integro 23.42000% $ 658.10 $ 65,277.14

TOTAL 99.19 m² $ 658.10 $ 65,277.14


VALOR DEL TERRENO $ 65,277.14
CONSTRUCCIONES
ÁREA VALOR DE REPOSICIÓN NUEVO GRADO DE FACTOR VALOR NETO DE REPOSICIÓN
TIPOS DE CONSTRUCCION TERMINACION EDAD/ CONSERV.
UNITARIO TOTAL VALOR UNITARIO VALOR TOTAL
T1 EDIFICIO DE DEPARTAMENTO 677.98 m² $ 5,000.00 $ 3,389,900.00 100% 0.9166 $ 4,583.00 $ 3,107,182.96

TOTAL 677.98 m² $ 3,389,900.00 SUBTOTAL $ 3,107,182.96


COSTO DE CURA OBSOLESCENCIA FUNCIONAL $ -
VALOR NETO DE REPOSICIÓN DE LAS CONSTRUCCIONES $ 3,107,182.96

INSTALACIONES ESPECIALES, OBRAS COMPLEMENTARIAS Y ELEMENTOS ADICIONALES


VALOR DE REPOSICIÓN NUEVO FACTOR DE VALOR NETO DE REPOSICIÓN
GRADO DE
TIPO UNIDAD CANTIDAD TERMINACION
DEMÉRITO E
UNITARIO TOTAL INDIVISO VALOR UNITARIO VALOR TOTAL
OC1 m2 90.00 $ 400.00 $ 36,000.00 100% 0.97 $ 386.67 $ 34,800.00
OC2 M3 9.00 $ 5,000.00 $ 45,000.00 100% 0.80 $ 4,000.00 $ 36,000.00
IE3 PZA 4.00 $ 1,050.00 $ 4,200.00 100% 0.50 $ 525.00 $ 2,100.00
IE4 PZA 4.00 $ 600.00 $ 2,400.00 100% 0.50 $ 300.00 $ 1,200.00
IE5 PZA 4.00 $ 45,000.00 $ 180,000.00 100% 0.60 $ 27,000.00 $ 108,000.00
IE6 PZA 1.00 $ 4,500.00 $ 4,500.00 100% 0.50 $ 2,250.00 $ 2,250.00
IE7 LOTE 4.00 $ 5,000.00 $ 20,000.00 100% 0.60 $ 3,000.00 $ 12,000.00

TOTAL $ 292,100.00 SUBTOTAL $ 196,350.00


VNR DE OBRAS COMPLEMENTARIAS, ELEMENTOS ACCESORIOS E INSTALACIONES ESPECIALES $ 196,350.00

RESULTADO DE LA APLICACIÓN DEL ENFOQUE DE COSTOS (VALOR FÍSICO O DIRECTO): $ 3,368,810.10


2. A N Á L I S I S D E C A P I T A L I Z A C I Ó N D E R E N T A S
RENTAS ESTIMADAS O DE MERCADO IMPORTES Y PORCENTAJES DE DEDUCCIONES
CONCEPTO % IMPORTE
TIPO AREA RENTA UNIT. RENTA TOTAL
ADMINISTRACIÓN 2.00% $ 621.50
T1 EDIFICIO DE DEPARTAMENTO 677.98 m² $ 50.00 $ 33,899.00 MANTENIMIENTO Y CONSERVACION 4.00% $ 1,243.01
$ 50.00 SEGUROS 1.00% $ 310.75
$ 50.00 IMPUESTO PREDIAL 1.50% $ 466.13
$ 50.00 IMPUESTO SOBRE LA RENTA 10.00% $ 3,107.52
$ 50.00 TOTAL DEDUCCIONES 18.50% $ 5,748.91
TOTAL 677.98 m² $ 50.00 $ 33,899.00 RENTA NETA MENSUAL $ 25,326.30
RENTA BRUTA POTENCIAL DE MERCADO $ 33,899.00 RENTA NETA ANUAL $ 303,915.59
DEDUCCIONES POR VACÍOS 8.33% -$ 2,823.79
TASA DE CAPITALIZACIÓN: 6.54%
RENTA BRUTA POTENCIAL EFECTIVA $ 31,075.21

RESULTADO DE LA APLICACIÓN DEL ANÁLISIS DE CAPITALIZACIÓN DE RENTAS: $ 4,531,359.53

CÁLCULO DE TASA DE CAPITALIZACIÓN


TIPO EDIF. VUR (años) PROP.VNR VUR*P/VNR CETES INFLACIÓN TASA REAL SOBRE PTOS.

T1 58 100.00% 58.00 8.50% 3.70% 4.63% 1.72%


T2 0 0.00% 0.00 I N T E G R A C I Ó N

T3 0 0.00% 0.00 TASA DE DESCUENTO (BASE) 6.35%


T4 0 0.00% 0.00 FACTOR DE CAPITALIZACIÓN 15.30
T5 0 0.00% 0.00
VUR PONDERADA (AÑOS) 100.00% 58.00 TASA DE CAPITALIZACIÓN 6.54%

MV. Arq. Pablo Prats Riestra Bases de Valuación Inmobiliaria 219


Nº DE SERVICIO AA00000001
Unidad de Avalúos y Servicios Técnicos Avalúo Inmobiliario
CONSIDERACIONES PREVIAS A LA CONCLUSION

1. Se entiende como "Valor Comercial", el precio de comercialización del lnmueble al término de 90 días hábiles, dicho valor, se estimará ponderando los tres
Métodos calculados; Comparativo de Mercado, Físico ó Directo y Capitalización de Rentas o Enfoque de Ingresos.

V. CONCLUSIONES
1. R E S U M E N D E V A L O R E S
VALOR COMPARATIVO DE MERCADO $3,559,395.00
VALOR FÍSICO $3,368,810.10
VALOR RESIDUAL NA
VALOR DE CAPITALIZACIÓN DE RENTAS $4,531,359.53
2. C O N C L U S I O N
VALOR COMERCIAL $3,820,000.00
TRES MILLONES OCHOCIENTOS VEINTE MIL PESOS 00/100 M.N.
CENTRO TABASCO A 15 de Febrero de 2005 Clave de avalúo: 12345678901234567

VALUADOR BBVA Bancomer Servicios, S.A.


Unidad de Avalúos y Servicios Técnicos

ARQ. PABLO E. PRATS RIESTRA ARQ. CUAUHTEMOC PARRA BAUTISTA


Especialidad en Inmuebles CONTROLADOR
Sociedad Hipotecaria Federal S.N.C. Sociedad Hipotecaria Federal S.N.C.
Registro 2502509 Registro 0302778
Otros Registros: No Aplica

MV. Arq. Pablo Prats Riestra Bases de Valuación Inmobiliaria 220


XI.4. Uniform Residential Appraisal Report
Reporte de Avalúo Residencial (USA)

MV. Arq. Pablo Prats Riestra Bases de Valuación Inmobiliaria 221


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MV. Arq. Pablo Prats Riestra Bases de Valuación Inmobiliaria 226
CAPITULO XII
XII.1. BIBLIOGRAFÍA
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MV. Arq. Pablo Prats Riestra Bases de Valuación Inmobiliaria 229


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“Manual de Valuación de Predios Urbanos”, Tesorería del DDF. 1ª Ed. Ed. D.D.F.
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“Manual del Perito Valuador”, Comisión de Avalúos de Bienes Nacionales (CABIN).


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“Manual de procedimientos y lineamientos técnicos de Valuación Inmobiliaria, así


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Distrito Federal. Publicado en la Gaceta Oficial del Distrito Federal el 30 de mayo de
2005.

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Mundial (www)

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Institutos Mexicanos de Valuación (ANIMVAC), Puebla, Pue., 4 de noviembre de 1979.

“Foro de la XXXVI Convención Anual de Valuación”, Asociación Nacional de


Institutos Mexicanos de Valuación (ANIMVAC), Puebla, Pue., 29 de septiembre de
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Valuación. Obtenido en la red mundial el 29 de septiembre de 2004. México.
geocities.com/vicosa_2000/04.html

XII.2. ANEXOS:

XII.2.1. Circular 1462ª2 de la CNBV.

XII.2.2. Catálogo de Avalúos y Elementos constructivos

MV. Arq. Pablo Prats Riestra Bases de Valuación Inmobiliaria 233


XII.2.1. CIRCULAR No. 1462a2 DE LA C.N.B.V.

Apartado B.
INMUEBLES

ÍNDICE

1. Antecedentes

2. Objetivos del Manual de Valuación Inmobiliaria

3. Marco Jurídico de la Valuación Inmobiliaria

4. Enfoques de Valuación

4.1. Enfoque de costo


4.2. Enfoque de ingresos
4.3. Enfoque de mercado

5. Criterios generales

6. Estructura y contenido del Avaluó de Inmuebles

6.1. Datos del Avaluó


6.2. Terreno
6.3. Terreno y construcciones
6.4 . Soporte técnico y memoria de cálculo

MV. Arq. Pablo Prats Riestra Bases de Valuación Inmobiliaria 234


1. ANTECEDENTES

Se Deberá expresar la necesidad de contar con un manual fundado en criterios


técnicos en materia de Valuación Inmobiliaria, que servirá de base a la institución de
crédito cuando preste este servicio.

2. OBJETIVOS DEL MANUAL DE VALUACIÓN INMOBILIARIA

Se deberán considerar, cuando menos, los objetivos siguientes:

2.1. Refrendar y difundir la estricta observancia de las disposiciones de carácter


general establecidas por la CNBV, así como los criterios propios de la institución de
crédito de que se trate.

2.2. Homologar los lineamientos valuatorios con las otras especialidades y la


información mínima indispensable que debe contener el Avalúo Inmobiliario,
atendiendo a la normatividad vigente en la materia.

2.3. Los señalados en el numeral 2 del Apartado A, Prácticas y Procedimientos.

3. MARCO JURÍDICO DE LA VALUACIÓN INMOBILIARIA

Se deberá mencionar, según corresponda, el marco jurídico que incide en la


valuación inmobiliaria. De manera enunciativa más no limitativa, podrían ser:

3.1. Directamente:

3.1.1. Legislación Federal: Ley de Instituciones de Crédito, Ley del Mercado de


Valores, Ley General de Bienes Nacionales, Ley General del Equilibrio Ecológico
y la Protección al Ambiente, Ley Federal de Correduría Pública, Ley Agraria,
entre otras.

3.1.2. Legislación Local: Código Financiero del Distrito Federal, Leyes catastrales de
las diferentes entidades federativas, Ley de Desarrollo Urbano del Distrito
Federal, Ley Ambiental del Distrito Federal, entre otras.

3.2. Indirectamente:

3.2.1. Ley General de Asentamientos Humanos, Planes Parciales de Desarrollo


Urbano, Declaratoria de Usos Destinos, Reservas y Límites, entre otros.

MV. Arq. Pablo Prats Riestra Bases de Valuación Inmobiliaria 235


4. ENFOQUES DE VALUACIÓN

El inmueble deberá ser analizado mediante los enfoques de costo, de ingresos y de


mercado, considerando en su aplicación aquellos factores o condiciones particulares
que influyan o puedan influir significativamente en los Valores, razonando y
ponderando los resultados de la Valuación por los enfoques utilizados en función de
las características, condición y vocación del inmueble.

En el evento que por alguna circunstancia plenamente fundamentada, algún enfoque


de Valuación no pudiese aplicarse, este hecho deberá indicarse en el Avalúo, ya sea
en las limitaciones al propio Avalúo o bien, en el apartado correspondiente a las
“Consideraciones Previas al Avalúo”.

4.1. Enfoque de costos

Este enfoque establece que el valor de un bien es comparable al costo de


reposición o reproducción de uno nuevo igualmente deseable y con utilidad o
funcionalidad semejante a aquél que se Valúa. Se deberá tomar en
consideración lo siguiente:

4.1.1. Terreno: Se deberá Valuar como si estuviera baldío, según sus características
físicas, de uso y de servicios.

4.1.2. Construcciones: Se estimará el valor de reposición o de reproducción nuevo de


las construcciones, tomando en cuenta sus características físicas.

4.1.3. Equipos, instalaciones especiales, elementos accesorios y obras


complementarias: Se estimará el valor de reposición o reproducción nuevo,
siempre que formen parte integral del inmueble, tomando en cuenta sus
características particulares.

4.2. Enfoque de ingresos

Este enfoque estima valores con relación al valor presente de los beneficios
futuros derivados del bien, y es generalmente medio a través de la capitalización
de un nivel específico de ingresos, Se deberán considerar debidamente
fundamentados y soportados, la tasa de capitalización utilizada, así como, entre
otros: renta real, renta estimada, deducción por vacíos, impuestos, servicios,
gastos generales.

La estimación de la renta deberá hacerse en forma unitaria para cada tipo de


construcción apreciado o, en su caso, por unidad rentable, debiendo estar
sustentado en una investigación de mercado de rentas de bienes comparables.

MV. Arq. Pablo Prats Riestra Bases de Valuación Inmobiliaria 236


4.3. Enfoque de mercado

Este enfoque supone que un comprador bien informado no pagará por un bien
más del precio de compra de otro bien similar. Se identificarán cuando menos
tres bienes que presenten características y condiciones iguales o parecidas a las
del bien Valuado en la zona de ubicación del inmueble o en una zona similar y se
especificarán claramente los factores de homologación que, en su caso, se
vayan a utilizar, tanto para terrenos como para construcciones. Su utilización se
deberá justificar y el método se describirá dentro del Avalúo.

5. Criterios generales

5.1. El Avalúo deberá contener, claramente y por separado, el objeto y el propósito.

5.2. El Valor del bien se estimará con independencia del propósito para el cual se
requiere el Avalúo, debiendo observar los lineamientos que se mencionen en el
Manual de Valuación Bancaria.

5.3. En el avalúo de inmuebles sujetos al régimen de propiedad en condominio, para


el terreno y construcción, el Valor del bien individual deberá estimarse en función
del indiviso. Tanto las áreas comunes, las instalaciones generales de la
edificación, como las áreas privadas e instalaciones propias deberán ser
Valuadas, en su caso, en forma separada y a detalle.

5.4. Se deberá obtener de la escritura la constitución de régimen en condominio, el


indiviso que le corresponda a cada unidad privativa sobre el Valor total.

5.5. Aún cuando el Avalúo se refiera a una unidad privativa dentro del conjunto, se
deberán describir en forma general las características del conjunto.

5.6. La interpretación de los conceptos que intervienen en la Valuación de estos


bienes, deberá atender a lo dispuesto en la normatividad vigente, que emita la
autoridad competente.

5.6. En el avalúo de terreno cuyo mejor uso sea el de desarrollo inmobiliario


(fraccionamiento, plaza comercial u otro), así como del que no se hayan
encontrado referencias de ofertas de inmuebles similares, se podrá usar el
método residual, siempre que se cumpla con los siguientes requisitos.

5.6.1. Ser jurídicamente permisible.


5.6.2. Ser técnicamente factible.
5.6.3. Ser económicamente viable.
5.6.4. Que se considere la capacidad y el tiempo que razonablemente que se
puede esperar para que el mercado absorba el proyecto.

MV. Arq. Pablo Prats Riestra Bases de Valuación Inmobiliaria 237


5.7. Para estimar el valor de terreno cuyo uso de suelo no está aún definido por no
estar considerado dentro de la reglamentación urbana de la localidad, se deberá
realizar un análisis de las condiciones físicas, de la vocación y de los servicios
del terreno, antes de establecer las bases que permitan realizar una estimación
de Valor confiable.

5.8. En la elaboración del Avalúo de inmuebles que forman parte de una planta
industrial, para analizar, en su caso, la depreciación aplicable en la estimación de
Valores del bien, se deberá considerar la importancia de la interrelación física
entre inmueble y maquinaria.

5.9. En el Avalúo de hotel, en análisis de Valor bajo el enfoque de ingresos, se


deberá basar en parámetros de mercado, tomando en consideración el tipo y
categoría del hotel así como la zona geográfica específica y la zona
geográfica general de ubicación.

5.10. La obra en proceso no se deberá incluir en el Avalúo, a menos que la etapa de


avance de obra sea identificable y delimitable.

5.11. Se deberá presentar la evidencia o, en su caso, elementos de juicio que permitan


sustentar que un predio rústico es de transición con influencia urbana o de otro
uso diferente, así como la justificación del Valor que se concluya en el Avalúo.
Las características del predio, servicios o influencias urbanas, que
supuestamente lo hacen de transición, se deben argumentar satisfactoriamente.
Se señalará conforme a lo observado lo siguiente: Descripción del equipamiento
urbano de la zona, clasificación de la zona, uso actual del suelo, tendencia del
crecimiento urbano y densidad de población, intensidad de construcción, nivel
socioeconómico, tamaño promedio apreciado de los lotes circundantes y
restricciones o afectaciones para la zona.

5.12. El Avalúo se deberá acompañar de un croquis de localización, fotocopia de


planos o, en su caso, referencias del documento que sirvió de base para la
determinación de la superficie, así como en su caso, de fotografías interiores y
exteriores de las partes más representativas del bien.

6. Estructura y contenido del Avalúo de Inmuebles

El modelo de formato a utilizar en la elaboración de Avalúos de Inmuebles, deberá


corresponder al definido y dado a conocer oportunamente a la CNBV por la
institución de crédito en el Manual de Valuación Bancaria.

6.1. Datos del avalúo


6.1.1 Solicitante.- Tratándose de un Avalúo solicitado por el público en general, se
deberá indicar el nombre de la persona física o moral (empresa, organismo,
entidad paraestatal u otro), que requiera el servicio.

MV. Arq. Pablo Prats Riestra Bases de Valuación Inmobiliaria 238


En el caso de persona moral, además de indicar su denominación o razón social,
se deberá señalar el nombre de la persona física que la representa.
6.1.2 Valuador.- Se deberá indicar el nombre y, en su caso, profesión del Valuador
acreditado por la propia institución de crédito, que de acuerdo a la especialidad
requerida, realiza el Avalúo.

6.1.3 Fecha del Avalúo.- Deberá corresponder a la fecha en que se hizo la última visita
de inspección al inmueble. Si la fecha de la última inspección física no coincide
con la de estimación de los valores, y la diferencia en fechas fuese relevante,
este hecho se deberá señalar en el avalúo.

6.1.4 Inmueble que se Valúa.- Se deberá indicar el tipo de inmueble Valuado, si se


trata, entre otros, de terreno baldío o habilitado para un uso específico. En el
caso de construcciones, si se trata, entre otros, de habitación unifamiliar o
multifamiliar, oficina de productos, nave industrial, bodega, local comercial, hotel.

6.1.5 Régimen de propiedad.- Se deberá indicar si es privada (individual o colectiva),


pública o de cualquier otra naturaleza.

Sólo serán motivo de Avalúo los bienes sujetos a régimen comunal o ejidal en
aquellos casos que por disposición expresa puedan ser realizados por institución
de crédito.

6.1.6 Propietario del inmueble.- Deberá asentarse el nombre de la persona física o


moral que esté referida en la escritura pública o en resolución emitida por
autoridad competente, o bien, aquella que expresamente señale el solicitante.
Se deberá indicar en el avalúo cual fue la referencia en cada caso.

Si existe alguna limitante en la verificación de la propiedad del inmueble


analizado, se consignará en el Avalúo.

6.1.7 Objeto del Avalúo.- Es el tipo de Valor que será concluido (entre otros, Valor
justo de mercado, Valor de liquidación, Valor de recate y Valor de desecho).
Este tipo de Valor deberá estar en función de los bienes a Valuar, de la
especialidad Valuatoria y del propósito del Avalúo.

6.1.8 Propósito del Avalúo.- Es el fin para el cuál se solicitó el servicio de Avalúo. Es
decir, el uso que se le dará al reporte del Avalúo. Entre otros, otorgamiento de
crédito, reestructuración de crédito, dación en pago, o bien, adjudicación.

El valor del bien se deberá obtener con independencia del propósito para el cual
se requiere el Avalúo.

6.1.9. Definiciones.- Se deberán incluir en el Avalúo las definiciones de Valor que vayan
a emplearse, de conformidad con el glosario de términos, acordes con su objeto
y propósito.

MV. Arq. Pablo Prats Riestra Bases de Valuación Inmobiliaria 239


6.1.10 Números de cuenta predial y de agua.- Se deberán citar los números de las
cuentas predial y del agua y, en su caso, indicar si éstas son globales.

6.2 Terreno

6.2.1 Características urbanas.

6.2.1.1 Clasificación de la zona.- Se deberá indicar la clasificación de acuerdo a la


reglamentación urbana en la localidad. Si no se contara con un programa
o Plan de Desarrollo Urbano, se señalará la clasificación y la categoría de
acuerdo a la apreciación observada. Asimismo, se deberá especificar,
entre otras, si se trata de una zona o de un sector en crecimiento o en
desarrollo, en proceso de consolidación, en declinación o en renovación.

6.2.1.2 Tipo de construcción predominante.- Se deberá mencionar el tipo o tipos


de construcción predominante en la calle o en la zona donde se ubica el
inmueble; la calidad, el número de niveles y el uso de las construcciones,
así como las clasificaciones existentes.

6.2.1.2 Índice de saturación en la zona.- Se deberá señalar el porcentaje


aproximado de lotes con construcción, con relación al número de lotes
baldíos en la zona o sector.

6.2.1.3 Población.- Se deberá indicar si en la zona la población es, entre otras,


nula, escasa, normal, media, semi-densa, densa, flotante. Asimismo, se
señalará su nivel socioeconómico.

6.2.1.4 Contaminación ambiental.- Se deberá mencionar si existe; si se tiene un


registro, describir su grado y en que consiste.

6.2.1.5 Uso del suelo.- Deberá corresponder a la normatividad emitida por la


autoridad respectiva, si este corresponde a un uso de la zona, de la calle o
del lote, así como al uso del inmueble a Valuar. Cuando no existe una
reglamentación al respecto, o bien no se tenga definido el uso, se deberá
indicar de acuerdo con lo observado, debiendo corresponder al uso
predominante.

Este concepto se complementa con los relativos a densidad habitacional e intensidad


de construcción, y con los Coeficientes de Ocupación y Uso del Suelo (COS. y CUS.).

6.2.1.6 Vías de acceso.- Se deberá describir, entre otros, tipo de comunicación


vial, importancia de las vías, así como la intensidad del flujo vehicular.

6.2.1.7 Servicios públicos y equipamiento urbano.- Se deberá hacer una


diferencia entre los servicios públicos y el equipamiento urbano; indicar en
los servicios si corresponden a la zona, a la calle o al interior del terreno,

MV. Arq. Pablo Prats Riestra Bases de Valuación Inmobiliaria 240


especificando con detalle la naturaleza y las características de cada uno
de ellos. Para el caso del equipamiento urbano, éste se deberá describir y
se señalará su distancia aproximada al inmueble Valuado.

6.2.2 Descripción del terreno

6.2.2.1 Ubicación.- Se deberá indicar con el mayor grado de precisión la


localización del inmueble a Valuar.

6.2.2.2 Tramo de calle, calles transversales limítrofes y orientación.- Se deberá


señalar el nombre de la calle, orientación en la acera y entre qué calles se
ubica el predio. Si es posible, se mencionará la distancia a la esquina más
próxima. Si el predio está en esquina, es cabecera de manzana o
manzana completa, se mencionarán los no