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I DIRITTI REALI DI GODIMENTO

1)Costituiscono una limitazione del diritto di proprietà


2)Vi è un margine di discrezionalità per i privati nella
regolamentazione dei diritti reali di godimento
3)I diritti reali di godimento di previsione codicistica sono : l'enfiteusi,
la superficie, l'uso, l'usufrutto, le servitù prediali.

LA SUPERFICIE L'ENFITEUSI
Il diritto di superficie consiste Consiste nel diritto di poter
alternativamente : o nella sfruttare un fondo, concesso dal
concessione ad aedificandum proprietario, con l'obbligo di
(diritto di costruire un immobile su migliorarne la condizione, non
un fondo altrui), o nella modificarne la destinazione e di
concessione della proprietà pagare un canone periodico al
separata di un edificio che già concedente. E' concesso cambiare
esiste. la destinazione del fondo, purché
Si acquista tramite contratto, non si deteriori.
testamento o usucapione. Si costituisce per contratto,
Trattandosi di beni immobili, il testamento o usucapione.
relativo contratto costitutivo deve All'enfiteuta spetta il cd. <<potere
avere forma ad substantiam; il di affrancamento>>; al concedente
superficiario può azionare la cd. spetta il cd. <<potere di
actio negatoria servitutis per devoluzione>>.
tutelare la sua proprietà
superficiaria.
Chi gode di tale diritto ha la libera
disponibilità della costruzione.
Circa quest'ultima, dobbiamo
precisare i due casi possibili : a) la
costruzione non esiste, e il titolare
del diritto ha vent'anni prima che si
estingua per esercitarlo; b) la
costruzione esiste ed è proprietà
separata, quindi il suo non uso non
estingue il diritto di superficie.
La superficie si estingue per
rinuncia, confusione, estinzione per
termine sopraggiunto.
E' un istituto che trova grande
applicazione nella pratica (es. i
pubblici parcheggi nel sottosuolo; i
grandi complessi condominiali).
L'USUFRUTTO (!)
Nozione : l'usufrutto è il diritto di godere della cosa altrui, senza però
modificarne la sostanza (ius utendi fruendi salva rerum substantiam); ha
necessariamente durata temporanea, che cambia se l'usufrutto è a
favore di una persona fisica (fino alla morte, a meno di disposizioni
diverse nel titolo costitutivo) o di una persona giuridica, ovvero di un
ente non riconosciuto (non può superare i 30 anni); l'usufrutto viene
detto <<congiuntivo>> se il diritto è concesso contemporaneamente
a due o più persone, anche con diritto di accrescimento (ad es. nel caso
di usufrutto concesso a una coppia di coniugi); viene detto
<<successivo>> se subentra un'altra persona nel diritto a causa della
morte del precedente usufruttuario; oppure <<successivo
improprio>> se l'alienante del bene si riserva il diritto di usufrutto sul
bene che aliena, che alla sua morte passerà all'erede/agli eredi
congiuntamente.

Oggetto dell'usufrutto : qualunque specie di bene, mobile o immobile,


ma non beni consumabili; se l'usufrutto riguarda questi ultimi, prende il
nome di <<quasi-usufrutto>> e il beneficiario sarà tenuto, dopo
l'estinzione del diritto, a versare il corrispettivo valore in danaro al
concedente, ovvero a dare una quota di beni di pari valore; anche beni
deteriorabili (es. vestiti) possono essere oggetto di usufrutto.

Modi di acquisto : per legge (usufrutto legale), da parte dei genitori


sui beni del figlio minore [si tratterà nel diritto di famiglia]; per
provvedimento del giudice (in relazione alle necessità della prole,
può istituire l'usufrutto a favore di un coniuge su una parte dei beni
spettante all'altro coniuge in sede di divisione dei cespiti della
comunione legale); per volontà (contratto, testamento, donazione
obnuziale, etc...); per usucapione e l'acquisto del possesso in
buona fede.

Diritti dell'usufruttuario : A) potere di godimento (facoltà di trarre


dalla cosa tutto ciò che di utile può dare; possesso del bene e
esperimento dell'actio confessoria, anche chiamata “vindicatio
usufructus”, contro i terzi; acquisto dei frutti naturali e civili); B) potere
di disposizione del diritto di usufrutto; C) potere di disposizione
del godimento del bene (ad es. può cedere in godimento a terzi col
contratto di comodato); D) ius tollendi per le eventuali addizioni,
tranne che nel caso in cui il proprietario decida di ritenerle.

Obblighi dell'usufruttuario : a)usare la diligenza del buon padre di


famiglia; b)non modificare la destinazione della cosa; c)fare
l'inventario e prestare garanzia del buon mantenimento della
cosa; quelle dell'usufruttuario sono vere e proprie obbligazioni, il
proprietario del bene può citarlo per inadempimento e chiedere il
risarcimento; per ciò che concerne le spese, chi gode del diritto le deve
sostenere insieme agli oneri derivanti dall'amministrazione, dalla
manutenzione ordinaria e delle eventuali riparazioni ordinarie, dalle
imposte, dai canoni e dagli altri pesi che gravano sul reddito; a carico
del proprietario sono le riparazioni straordinarie; per l'anno di
costituzione e di estinzione, le spese sono ripartite in ragione della
durata del diritto.

Estinzione dell'usufrutto : 1) per prescrizione estintiva; 2)per


consolidazione; 3) per perimento totale della cosa oggetto del
diritto; 4)per abuso dell'usufruttuario; 5)per rinuncia del diritto.

LE SERVITU' PREDIALI
Nozione : la servitù prediale è il peso che un fondo, detto
<<dominante>>, impone sopra un altro fondo, detto <<servente>>,
quando i due fondi appartengano a proprietari differenti. Il fondo
dominante pertanto si avvantaggia della limitazione, quello servente la
subisce.
Le servitù si distinguono in tipiche (cioè quando la loro disciplina è
regolata dal codice e dalle leggi), atipiche (quando il loro contenuto è
liberamente costituito), industriali (quando sono strumentali al
funzionamento del fondo, in maniera tale che senza tale attività
verrebbe meno l'efficienza e il funzionamento del fondo stesso); non
sono servitù prediale le <<servitù aziendali>> (cioè quelle funzionali
all'azienda in quanto tale, indipendentemente dal fondo sui cui viene
esercitata), e quelle <<irregolari>> (cioè che hanno come fruitore una
persona fisica e non un immobile).
Le servitù possono altresì essere reciproche.

Principi generali delle servitù : 1) servitus in faciendo consistere


nequit (il proprietario del fondo servente è obbligato a una
prestazione); 2) nemini res sua servit (i fondi devono appartenere a
proprietari diversi); 3) praedia vicina esse debent (i fondi devono
essere a una distanza topografica tale che l'uno possa effettivamente
avvantaggiarsi sull'altro); 4) le spese della servitù sono a carico del
proprietario del fondo dominante.

Modi di costituzione : a) per obbligo di legge (servitù legale); b) per


volontà delle parti (servitù volontaria); c) per usucapione; d) per
destinazione del padre di famiglia.

La servitù legale : si ha quando è la legge stessa che impone una servitù


su fondo altrui a tutela di determinate situazioni che potrebbero recare
grave pregiudizio al proprietario di un altro fondo individuato (per ciò
vengono anche dette <<coattive>>. A colui il quale viene imposta la
servitù, viene data un'indennità per l'eventuale danno recato al suo
fondo, e fino a quando non riceve suddetto pagamento potrà impedire
l'esercizio della servitù. Quando si ha diritto alla
servitù secondo i casi previsti dalla legge, non si instaurerà
automaticamente, ma occorrerà per costituirla concretamente : o un
contratto tra i proprietari dei fondi; o una sentenza costitutiva del
giudice, ovvero in taluni speciali casi un atto amministrativo della PA.
Le figure più importanti di servitù prediali sono :
 acquedotto coattivo (passaggio dell'acqua);
 elettrodotto coattivo (passaggio delle condutture elettriche)
 passaggio coattivo (strada per l'accesso di un fondo alla via
pubblica)
D'altra parte, le servitù coattive non sono previste soltanto nel caso di
fondo soggetto a interclusione assoluta, ma anche nel caso in cui il
proprietario del fondo non possa procurarsi l'accesso all'uscita senza
particolare difficoltà o disagio, caso detto di <<interclusione relativa>>.
Se il fondo non è intercluso, la servitù si costituirà ugualmente in due
casi specifici : a) quando vi sia bisogno di ampliare l'accesso esistente
per i convenienti fini del fondo (ad es. voglio ampliare l'accesso perché
intendo incrementare i miei traffici commerciali in vista di un maggiore
sfruttamento del suolo); b) quando il passaggio già vi sia, ma è inadatto
o non può essere ulteriormente ampliato.
Il sacrifico del fondo serviente deve essere, sia in termini di spazio sia in
termini di danaro, il minore possibile.

Le servitù volontarie : le servitù volontarie si costituiscono per volontà


delle parti, attraverso un contratto di forma scritta, soggetto a
trascrizione per essere opponibile ai terzi. [N.B. : si dicono <<servitù
apparenti>> quelle in cui l'opera è visibile e permanente, cioè
quelle in cui è evidente la soggezione del fondo servente, ad es. un
ponte; si dicono <<servitù non apparenti>> quelle in cui i precedenti
criteri non sussistono]. Le servitù apparenti possono anche sorgere per
usucapione o per destinazione del padre di famiglia; quelle non
apparenti solo per contratto o testamento.
Quanto alla destinazione del padre di famiglia, questo caso riguardo una
fattispecie specifica : quella in cui il proprietario di un fondo decida di
venderne una parte e questa stessa parte venduta diventa un fondo
dominante in virtù di una costruzione del precedente proprietario, che
“asserviva” la parte di cui è ancora proprietario alla parte venduta
tramite quella costruzione. La servitù sorgerà ex lege perché
corrisponde a uno stato di fatto preesistente, a meno che nell'atto di
trasferimento non sia dichiarata volontà diversa.

Esercizio della servitù : è regolato dalla cd. <<Graduazione delle


fonti regolatrici>>, cioè l'esercizio viene regolato innanzitutto dal
titolo costitutivo, in mancanza dalla legge. Il diritto di servitù comprende
tutto ciò che sia necessario ad utilizzarla (cd. adminicula servitutis, cioè
facoltà accessorie ma indispensabili per l'esercizio stesso); si dice
<<modo>> il “come” la servitù può essere esercitata (es. una servitù
di passaggio può essere esercitata a piedi, con mezzi motorizzati, con
mezzi trainati da animali, etc...).

Estinzione della servitù : a)per rinuncia per iscritto; b)per scadenza del
termine, se a tempo determinato; c)per confusione; d)per prescrizione
estintiva ventennale (<<non uso ventennale>>).
Da che momento avviene il computo del tempo per la prescrizione
estintiva?
Qui c'è da fare una classificazione un po' complessa.
Le servitù si distinguono in <<negative>>, se attribuiscono al
proprietario del fondo servente un obbligo di non facere, e
<<affermative>>, se consistono in un sopportare per il fondo
servente, o meglio attribuiscono al titolare della servitù il diritto di poter
fare qualcosa, di svolgere un'attività.
Le servitù affermative a loro volta si dividono in <<continue>>, quando
l'attività dell'uomo è antecedente alla servitù (ad es. per far passare
l'acqua c'è bisogno di costruire le tubature, ma una volta costruite
l'acqua scorrerà automaticamente), e <<discontinue>>, quando c'è
bisogno dell'attività dell'uomo per esercitare la servitù (ad es. nel caso
del transito).
Orbene fatta questa distinzione, il computo del tempo è il seguente :
➔ per le servitù negative il termine inizia a decorrere da quando il
proprietario del fondo servente ha violato il divieto;
➔ per le servitù affermative continue si riproduce la precedente
situazione;
➔ per le servitù affermative discontinue il termine inizia a decorrere
dall'ultimo atto di esercizio.
L'interruzione del termine ventennale può essere provocata dalla
proposizione di una domanda giudiziale.
L'impossibilità di utilizzare la servitù (es. si inaridisce il corso d'acqua da
cui si attingeva dal fondo servente) non fa scattare il computo del
tempo; si parla di <<quiescenza della servitù>>, poiché non si è estinto
il diritto di servitù in sé, ma un modo di esercizio.

Tutela della servitù : si esercita l'azione confessoria (cd. actio


confessoria servitutis o vindicatio servitutis). Chi la esercita chiede una
pronuncia giudiziale per accertare il suo diritto. Se viene rilevata una
turbativa nell'esercizio del diritto di servitù, il giudice può condannare
chi la mette in atto a cessare la sua condotta e ripristinare le giuste
condizioni, oltre che a pagare il risarcimento per il danno causato.
L'onere probatorio spetta all'attore, che dovrà dimostrare rigorosamente
la sua proprietà del fondo e il suo diritto di servitù. Infatti l'azione
confessoria ha carattere petitorio ed il suo accoglimento presuppone
l'accertamento dell'esistenza del diritto di servitù.