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BOLETO DE COMPRA-VENTA

Naturaleza jurídica.-
Acerca de la naturaleza jurídica del boleto de compraventa y si constituye o no un
contrato concluido, las opiniones no fueron uniformes. Dejando de lado las
corrientes intermedias, haremos un breve repaso por dos de las principales
posturas doctrinarias bien definidas sobre la naturaleza jurídica de la figura en
estudio:

i-Teoría del contrato definitivo (CONTRACTUALISTA): Un sector de la doctrina


afirma que se trata de un contrato de compraventa perfecto en sí mismo, en el
que concurren todos los elementos propios del contrato de compraventa y como
tal es definitivo, pero no constituye un título al dominio, sino la obligación de
hacer o compromiso de otorgar la escritura traslativa de dominio, cuando
como en la especie, se trata de inmuebles.

Dentro de los principales autores que sostienen esta tesis encontramos a Morello,
Borda, Salvat, Etchegaray. El punto de divergencia entre ellos está dado en
cuanto a la naturaleza de la escritura, dado que Borda y Etchegaray consideran
que la escritura no es un requisito formal del contrato de compraventa, sino que
constituye título suficiente para la transmisión de un derecho real; mientras que
para Morello en cambio, en el boleto se agota el íter de la declaración de voluntad
y el otorgamiento de la escritura no hace sino más que ejecutar el contrato de
compraventa.

ii-Teoría del contrato preliminar (FORMALISTA): Una segunda corriente de


pensamiento, sostiene que el boleto de compraventa es sólo un contrato
preliminar por el cual las partes se han obligado a celebrar el contrato de
compraventa definitivo. Configura jurídicamente, no un contrato de compraventa,
sino una simple promesa o precontrato, que sólo da nacimiento o genera una
obligación de hacer, esto es, de otorgar la escritura pública traslativa de dominio.
En consecuencia, la verdadera voluntad de las partes se expresa en la escritura
pública. Esta posición considera que el contrato de compraventa inmobiliaria
encuadra en la categoría de los “solemnes” ya que la forma exigida constitu-
ye un requisito de validez del acto, no pudiendo ser la escritura pública
sustituida por otra forma. Esta formalidad debe cumplirse aún cuando el juez
sustituye la voluntad de una de las partes ya que en este caso es él quien suscribe
la escritura. Dentro de los principales autores sostenedores de esta postura
encontramos a López de Zavalía, Leiva Fernández.-

d) La cuestión planteada en la jurisprudencia


Al igual que la doctrina, la jurisprudencia ha discrepado al respecto. Los fallos que
consideran el boleto como un verdadero contrato de compraventa hicieron
hincapié en el carácter consensual de este sinalagma y en la circunstancia de que
para su perfeccionamiento como tal, no se exige ni la entrega de la cosa ni el pago
del precio, dejando en claro que su celebración bajo forma privada no basta para
la transferencia del dominio, dado que para ello es menester la tradición del bien,
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la escrituración y la inscripción como requisito de oponibilidad. Empero, el boleto
reviste el carácter de instrumento suficiente para que quede consolidado como
contrato, con todas las implicancias que se derivan de esta categoría de actos,
entre las cuales figura la exigibilidad del cumplimiento de los recaudos para la
transferencia del dominio. Por otro lado, los fallos que niegan al boleto de
compraventa la naturaleza de contrato concluido, entienden que la escritura
pública no es una mera cuestión de formalismo, sino que constituye una condición
de validez del acto.

e) Conclusión.
Consideramos que el boleto de compraventa no es un contrato preliminar,
sino que constituye el contrato definitivo.

En efecto, se entiende por contrato preliminar aquel por el cual las partes
avanzan en algunas cuestiones relativas a la negociación, pero no están
celebrando el contrato definitivo.

Si vemos el boleto de compraventa de esta manera, entenderemos que su


vigencia no puede extenderse más allá del año (artículo 994 del Código Civil y
Comercial de la Nación) topándonos frente al siguiente interrogante: ¿cómo se
concibe un boleto de compraventa que quede extinguido al año cuando ya se
hubiere pagado el precio y dado la posesión? La aplicación de esta restricción
temporal (cuya naturaleza es la de un plazo legal de caducidad) conlleva el
cercenamiento de efectos al boleto de compraventa.

Otro aspecto no menor y que permite descartar la tesis del contrato preliminar, lo
encontramos en materia concursal, particularmente en la etapa del período de
sospecha. En este sentido, si el codificador hubiera entendido que el boleto de
compraventa es un contrato preliminar mal hubiere pensado que venciendo al año,
todavía aún así tuviera dos años más para que no entre en período de sospecha,
es decir, o entra en período de sospecha o no lo puedo ejercer por vencimiento al
año.

No cabe duda que el boleto de compraventa, encuadra en la definición de


contrato del artículo 1123 del Código Civil y Comercial de la Nación y las
obligaciones en él contenidas tienen plena validez y vigencia, aunque las
clausulas respectivas no se incorporen luego a la escritura, pues algunas no son
estipulaciones que hacen al título de propiedad y por tal motivo no se consignan
en el instrumento traslativo de dominio, pero interesan sí al contrato, ya que éste
debe cumplirse con arreglo a lo pactado.

El artículo 1170 del Código Civil y Comercial nos coloca en posición de


ratificar al boleto como el verdadero contrato, toda vez que hace referencia
al inmueble vendido, y por ende una interpretación distinta resultaría
contradictoria.

En el boleto hay consentimiento, objeto y causa, precio y cosa, es decir,


reúne tanto los elementos esenciales para los contratos en general como
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aquellos presupuestos específicos para que la compraventa como contrato quede
concluida. Es el contrato definitivo que otorga el derecho a ambas partes de exigir
el cumplimiento de las obligaciones que surgen del mismo desde el momento en
que éste se formaliza.

Por último es dable destacar que tanto en las XXV Jornadas Nacionales de
Derecho Civil , como en las 39º Jornadas Notariales Bonaerenses se concluyó que
el boleto de compraventa no es un contrato preliminar y, ello así, no le es aplicable
el plazo de un año de los contratos preliminares (doctrina del artículo 994 de la
nueva regulación).

Así las cosas, cabe concluir que el boleto es el contrato de compraventa, que
obliga al vendedor a transmitir la propiedad de la cosa vendida, y para el caso de
los inmuebles estos deben transferirse mediante la forma legal impuesta para
transmitir el dominio, es decir, el instrumento publico de enajenación, que es la
escritura pública y la entrega de la posesión, ya fuera por tradición o por traditio
brevi manu o constituto possessorio

iii.3. Postura Intermedia.

Existe también una tercera (3°) postura que podríamos denominar intermedia, y
que tiene sus orígenes en el plenario dictado por la Sala Criminal y Penal de la
Corte Suprema de Justicia de Tucumán, con voto del Dr. René Padilla, en autos
“Rubio, Nélida V. c. Filipini, Hugo y otros”, de fecha 23 de abril de 1992, en el cual
se dictaron las siguientes conclusiones:

• El boleto es un contrato de compraventa valido pero impotente para generar los


efectos propios de este tipo contractual especial por adolecer de un vicio de forma
al no haberse empleado la escritura pública (En este aspecto el fallo adhiere a la
tesis formalista).

• No es dueño este poseedor, pero se le dispensaría el trato de dueño. El


adquirente por boleto cuenta con un ius ad rem porque tiene un derecho a la cosa
que no es ni real ni personal. La norma que resuelve el caso es el art. 594 CC que
prefiere al acreedor que cuenta con posesión. Para lograr prelación el poseedor
con boleto frente al embargante no precisa otra cosa que la tradición recibida de
buena fe, extremo que se presume y que el demandado embargante no ha
destruido ni siquiera puesto en duda.

• La oponibilidad lograda por el boleto (publicidad posesoria) no necesita ni la


escritura pública ni la publicidad registral. V. MI O

VENDEDOR EN QUIEBRA

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Sección 8ª. Boleto de compraventa

ARTÍCULO 1170.

Boleto de compraventa de inmuebles El derecho del comprador de buena fe tiene


prioridad sobre el de terceros que hayan trabado cautelares sobre el inmueble
vendido si:

a) el comprador contrató con el titular registral, o puede subrogarse en la posición


jurídica de quien lo hizo mediante un perfecto eslabonamiento con los adquirentes
sucesivos;

b) el comprador pagó como mínimo el veinticinco por ciento del precio con
anterioridad a la traba de la cautelar;

c) el boleto tiene fecha cierta;

d) la adquisición tiene publicidad suficiente, sea registral, sea posesoria.

ARTÍCULO 1171.

Oponibilidad del boleto en el concurso o quiebra

Los boletos de compraventa de inmuebles de fecha cierta otorgados a favor de


adquirentes de buena fe son oponibles al concurso o quiebra del vendedor si se
hubiera abonado como mínimo el veinticinco por ciento del precio. El juez debe
disponer que se otorgue la respectiva escritura pública. El comprador puede
cumplir sus obligaciones en el plazo convenido. En caso de que la prestación a
cargo del comprador sea a plazo, debe constituirse hipoteca en primer grado
sobre el bien, en garantía del saldo de precio.

1.Introducción

La Sección 8ª de las disposiciones sobre compraventa del CCyC regula el régimen


de oponibilidad del boleto de compraventa de inmuebles.

La cuestión reviste sustancial importancia y había merecido un amplio debate


doctrinario y fue objeto de tratamiento por abundante jurisprudencia anterior a la
reforma.

En efecto, resulta una práctica muy habitual en materia inmobiliaria que, previo al
otorgamiento de la escritura requerida a los fines de transmitir el dominio (art.
1017, inc. a, CCyC), las partes celebren un boleto de compraventa.

No cabe duda de que el mismo resulta oponible entre las partes; sin embargo, la
cuestión es más compleja en relación a los terceros. El problema se ha suscitado
particularmente frente al embargo que un acreedor del vendedor trabe sobre el
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inmueble vendido con posterioridad a la celebración del boleto de compraventa, y
con relación al concurso o quiebra del vendedor con posterioridad a la celebración
del boleto de compraventa. En tales supuestos era necesario determinar si
prevalecía el derecho del acreedor embargante o la masa de acreedores en el
caso de concurso o quiebra; o si se le daba prioridad al adquirente por boleto de
compraventa. Libro Tercero. Derechos Personales - Título IV. Contratos en
particular 548 | Ministerio de Justicia de Derechos Humanos de la Nación

El CCyC, receptando las corrientes jurisprudenciales más habituales, otorga, en


las condiciones que se detallan más abajo, prioridad al adquirente por boleto de
compraventa.

2. Interpretación

2.1. Medidas cautelares

El art. 1170 CCyC otorga prioridad al comprador de buena fe por boleto de


compraventa, frente a los terceros que hayan trabado cautelares sobre el
inmueble vendido si:

a) el comprador goza de algún tipo de publicidad, sea registral o posesoria. Dentro


de los supuestos de publicidad registral se encuentran comprendidos el caso de la
venta de lotes a plazo previsto por la ley 14.005, o los que se hubieran sometido a
la prehorizontalidad regulada por la hoy derogada ley 19.724;

b) el comprador contrató con el titular registral, o puede subrogarse en la posición


jurídica de quien lo hizo mediante un perfecto eslabonamiento con los adquirentes
sucesivos; y

c) el comprador pagó el veinticinco por ciento (25%) del precio con anterioridad a
la traba de la cautelar;

d) es necesario que el instrumento privado adquiera fecha cierta anterior a la


traba de la cautelar mediante alguno de los procedimientos previstos por el art.
317 CCyC.

2.2. Concurso o quiebra del vendedor

El supuesto de oponibilidad del boleto de compraventa al concurso o quiebra del


vendedor ya había sido incorporado por la ley 17.711 en el art. 1185 bis CC, como
así también en el art. 146 de la Ley de Concursos y Quiebras. La redacción
prevista por el art. 1171 CCyC recepta las críticas que se habían formulado al
derogado art. 1185 bis CC, pues para que el boleto de compraventa de inmuebles
sea oponible al concurso o quiebra del vendedor, deben cumplirse los requisitos
que se enumeran a continuación:

2.2.1. Requisitos

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a) El adquirente debe ser de buena fe, esto es, desconocer el estado de cesación
de pagos del vendedor.

b) Se haya abonado el veinticinco por ciento (25%) del precio.

2.2.2. Efectos

En caso de que el boleto resulte oponible al concurso o quiebra del vendedor, el


art. 1171 CCyC dispone que:

a) el juez debe ordenar que se otorgue la respectiva escritura pública. Con esta
redacción se resuelve la cuestión de si el otorgamiento de la escritura era
facultativo para el juez, como parecía desprenderse del derogado art. 1185 bis CC;

b) el comprador puede cumplir sus obligaciones en el plazo convenido. En caso


de que la prestación a cargo del comprador sea a plazo, debe constituirse
hipoteca en primer grado sobre el bien, en garantía del saldo de precio.

VENDEDOR EMBARGADO

3.1. El embargo anterior al boleto

Si el embargo cuenta con anotación registral de fecha anterior a la del boleto de


compraventa que esgrime el comprador, el conflicto se resuelve fácilmente a favor
del primero en el tiempo no sólo por aplicación de la regla “prior in tempore potior
in iure”, sino también porque el comprador por medio de boleto de compraventa
pudo y debió conocer el estado jurídico del inmueble antes de suscribir el boleto
de compraventa, tal como en el nuevo ordenamiento lo dispone el art. 1902 en su
2do. párrafo: “…cuando se trata de cosas registrables, la buena fe requiere el
examen previo de la documentación y constancias registrales, así como el
cumplimiento de los actos de verificación pertinente establecidos en el
respectivo régimen especial”.

3.2. Embargo posterior al boleto

Otro conflicto se plantea cuando el comprador, actuando con la diligencia que le


impone la norma del art. 1902, ha solicitado los respectivos informes al Registro
de la Propiedad y se encuentra con la inexistencia de embargos trabados sobre el
inmueble, pero con posterioridad suscribe el boleto de compraventa y, pendiente
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de cumplimiento la obligación de escriturar por parte del vendedor, un acreedor de
este último solicita y obtiene la traba de un embargo sobre el inmueble objeto de la
compraventa. La solución variará conforme el boleto fuera inscripto o no. En
el primer caso, cuando el boleto de compraventa hubiera sido anotado en el
registro correspondiente, ya sea porque la ley local registral autorice su
inscripción o porque se hubiera celebrado de conformidad con leyes
especiales que así lo determinan (v. gr. venta de lotes por mensualidades), el
embargante posterior no podrá pretender mejor derecho que el adquirente
puesto que la prioridad de este último surge del registro. Ahora bien, cuando el
boleto de compraventa no ha accedido al Registro de la Propiedad Inmueble
por ninguno de los motivos enunciados, aparece el verdadero conflicto entre
el comprador y el tercero embargante.