You are on page 1of 10

cs170 2016.

03

teren mp 328
POT 35% 114.8 niveluri se respecta RLU - PUZ
CUT 1.7 557.6 4.857143

vila duplex birouri Ss


P mp 114.8 80.36 114.8 114.8
E1 mp 114.8 114.8
E2 mp 114.8 114.8
M mp 68.88 91.84
Scd 413.28 Scd 551.04

Su 330.62 330.62 620 558000


cost Euro/mp 636 530
Cost constrEURO 262846.1 292051.2
fisa 38 fisa 2

apartamente
250 60 4.166667
250 64 3.90625
350 80 4.375
350 82 4.268293
Varianta 1 Varianta 2
Cost total de construire (Euro) 262,846 292,051

Suprafață utilă (mp) 330 330 casa birou


Venit brut potențial (Euro/an) 20,283 23,926 5.12 6.04
Pierderi din neocupare 10% 10%

Venituri brute efective 18,255 21,534


Cheltuieli de exploatare anuale (Euro) -730 -861 4%
Venit net din exploatare (Euro/an) 17,524 20,672
Rata de capitalizare 6.03% 6.56%
Valoare proprietate VNE / c (Euro) 290,821 315,246
Valoare teren (Vp - cost construcție) 27,975 23,195

proprietati rezidentiale
Comp 1 Comp 2 Comp 3 Comp 4
Chirie unitară solicitată (Euro/mp/lună) 5.00 4.69 5.00 5.12
Chirie lunară solicitată (Euro) 300 300 400 420
Suprafața utilă (mp) 60 64 80 82
Venit brut potențial - VBP (Euro/an) 3,600.00 3,600.00 4,800.00 5,040.00
Pierderi din neocupare (-10%) -540.00 -540.00 -720.00 -756.00
Venit brut efectiv - VBE (Euro/an) 3,060 3,060 4,080 4,284
Cheltuieli aferente proprietarului (4%) -122 -122 -163 -171
Venit Net din exploatare - VNE Euro/an 2,938 2,938 3,917 4,113
Valoarea solicitată pentru proprietate 50,000 50,000 65,000 65,000
Rata de capitalizare VNE/V (%) 5.88% 5.88% 6.03% 6.33%

birouri
Comp 1 Comp 2 Comp 3 Comp 4
Chirie unitară solicitată (Euro/mp/lună) 6.14 6.27 5.89 5.87
Chirie lunară solicitată (Euro) 430 470 530 540
Suprafața utilă (mp) 70 75 90 92
Venit brut potențial - VBP (Euro/an) 5,160.00 5,640.00 6,360.00 6,480.00
Pierderi din neocupare (-10%) -516.00 -564.00 -636.00 -648.00
Venit brut efectiv - VBE (Euro/an) 4,644 5,076 5,724 5,832
Cheltuieli aferente proprietarului (10%) -464 -508 -572 -583
Venit Net din exploatare - VNE Euro/an 4,180 4,568 5,152 5,249
Valoarea solicitată pentru proprietate 60,000 65,000 85,000 85,000
Rata de capitalizare VNE/V (%) 6.97% 7.03% 6.06% 6.18%

Birouri - spații
Spațiu de locuit
administrative
Chiria lunară (Euro/lună) #REF! 152
Venituri brute potențiale VBP (Euro/an) #REF! 1,819
Pierderi din neocupare 10% #REF! -182 0.1
Venituri brute efective VBE (Euro/an) #REF! 1,637
Cheltuieli de exploatare anuale 5%,8% #REF! -131
Venit net din exploatare (Euro/an) #REF! 1,506
Rata de capitalizare 6.03% 6.56%
Cost de reconversie 0 15,000
Valoare proprietate VNE/c (Euro) -Cr #REF! 7,963
1.179627

0.08

5.12

1.444444
6.03% 390
570
222300

6.041994
6.56%

0.226919 0.185185
BORDAREA PRIN METODA COMPARAȚIILOR DE PIAȚĂ
PROPRIETĂŢILE IMOBILIARE COMPARABILE
1 2 3 4
39,000 37,000 32,500 31,000
1,054 1,088 1,048 1,000
oferta oferta oferta oferta
-3,900 -3,700 -3,250 -3,100
35,100 33,300 29,250 27,900
Integral Integral Integral Integral
0% 0% 0% 0%
35,100 33,300 29,250 27,900
la piață la piață la piață la piață
0% 0% 0% 0%
35,100 33,300 29,250 27,900
La piaţă La piaţă La piaţă La piaţă
0% 0% 0% 0%
35,100 33,300 29,250 27,900
Nov-13 Nov-13 Oct-13 Oct-13
0% 0% 0% 0%
35,100 33,300 29,250 27,900

Dristor metrou Dristor metrou Dristor metrou Dristor


VALOAREA DE PIATA ESTIMATA PE BAZA
CAPITALIZARII VENITULUI
GENERAT DE PROPRIETATE DIN CHIRIE

ELEMENTE DE CALCUL U.M.


0 1
Suprafata utila de calcul mp
Venit brut anual (col. 3 x 12 luni) EURO
Pierderi din neocupare % din Venitul brut
Venit Brut Efectiv anual EURO
Cheltuieli cu impozitul pe cladire EURO
Cheltuieli cu asigurarea EURO
Cheltuieli cu managementul proprietatii EURO
Venit net anual EURO
Rata de capitalizare, c -
Curs de schimb la data de referinta LEI/ 1 EURO
EURO
VALOAREA PROPRIETATII fara TVA
LEI

Analiza ofertelor de închiriere


Oferte selectate Chiria lunara (Euro)
1 250.00
2 250.00
3 200.00
4 200.00
5 240.00

corecție pentru
negociere
Valoare unitară corectată și negociată a chiriei
TIMATA PE BAZA
VENITULUI
TATE DIN CHIRIE

CANTITATE VALOARE
2 3
1.00 27.87
2,032
10% -203
1,829
-50
-20
-100
1,659
6.26%
4.4382 rotund
26,521 26,500
117,700 117,700

979

Su (mp) Chiria Euro/mp


38.00 6.58
32.00 7.81
33.00 6.06
32.00 6.25
34.00 7.06

media arit. 6.75

-10% -0.68
Euro/mp 6.08
CALCULUL RATEI DE CAPITALIZARE

COMPARABILE A B D
Chirie lunara solicitata 250 250 240
Venit Brut Potential (EUR/an) 3,000 3,000 2,880
Pierderi din neocupare (-10% din VBP) -300 -300 -288
Venit Brut Efectiv (EUR/an) 2,700 2,700 2,592
Cheltuieli aferente proprietarului (5% din VBE) 135.00 135.00 129.60
Venit Net din Exploatare (EUR/an) 2,565 2,565 2,462
Valoarea de oferta a proprietatii (EUR) 43,000 41,000 42,000
Rata de capitalizare (%) 5.965 6.256 5.863
Rata de capitalizare (%) 6.26%

Rata de capitalizare = VNE/ V


Se alege rata de capitalizare 6, 256%. Comparabila B are caracteristicile cele mai apropiate fata de subiect
-10%

5%

6.028024

opiate fata de subiect