You are on page 1of 6

Răspunsurile:

1b; 2a,b; 3a,c; 4a,c,d; 5a,b; 6a,b,c; 7b,c,d; 8c,d,e; 9c,d,e; 10a; 11 a,c; 12 a;
13 a,c,d,e,f; 14b; 15a;
16d; 17b; 18 c; 19 c; 20d; 21a; 22c; 23c,d; 24a; 25b; 26a,b,c,d;
27b; 28 a,b; 29a; 30a; 31a; 32a; 33b; 34c; 35b; 36a,b,c,d,e,f; 37b;
38 a,b; 39d; 40d; 41c; 42a; 43c; 44a; 45b; 46d; 47c; 48b;
49a,b,d; 50 a,b,c; 51b; 52c; 53a; 54b; 55a; 56b; 57b; 58c; 59a;
60b,d; 61c; 62a; 63a; 64b; 65b; 66b; 67 a,b,c,d; 68a; 69a,b,c; 70c;
71d; 72c; 73b; 74b; 75a; 76c; 77c; 78a; 79c; 80b; 81a,c,e; 82b;
83a; 84a;
85a; 86b; 87c; 88a; 89a,b,c; 90a; 91c; 92b; 93a; 94a; 95a,b,c ; 96b;
97a; 98a; 99a; 100b; 101a; 102b; 103c

SEMINARUL 5

INDICATORII DE ANALIZĂ (partea a II-a)

A. Rata de capitalizare ajustată


- util în evaluarea investiţiilor imobiliare pentru dezvoltatorii imobiliari pentru a lua în
considerare toate costurile de achiziţii şi investiţii din momentul demarării procesului
investiţional şi până la finalizarea construcţiilor.
- se determină ca raport venitul net operaţional şi preţurile de achiziţie sau costurile
iniţiale de investiţii şi cheltuielile suplimentare
- faţă de rata de capitalizare (uzuală) care se calculează cu relaţia:
venitul atras
Rata de capitalizare = valoarea de piata
Rata de capitalizare ajustată permite investitorilor imobiliari să cunoască
influenţa costurilor suplimentare apărute ca urmare a modificării unor costuri cu
materialele, echipamentele sau manopera.
Se calculează cu relaţia:

venitul net operational


Rata de capitalizare ajustată = cost investitie  costuri suplimentare
sau pret achizitie

Studiu de caz:
- Societatea de investiţii imobiliare X îşi propune să determine care variantă de
investiţii este mai rentabilă între două variante posibile:
Varianta 1 – achiziţia unui hotel cu 30 camere situat într-o zonă centrală, construit în
anul 1981 şi are ca preţ de vânzare suma de 3.500.000 EURO cu terenul inclus. Pentru a
fi compatibil cu standardele de calitate din domeniul hotelier, sunt necesare costuri de
reabilitare de circa 300.000 EURO. Se estimează de asemenea costuri suplimentare de
10% din valoarea investiţiei cauzate de verificări şi probe de laborator, scumpirea
materialelor de construcţii, fluctuaţia forţei de muncă. Preţul de închiriere al unei camere
este de 40 EURO/noapte. Gradul de ocupare mediu estimat este de 70%. Cheltuieli

INDICATOR UM Hotel 1 Hotel 2


Nr. camere buc. 30 28
Preţ închiriere/noapte euro 40 70
Suprafaţă teren mp 600
Preț achiziție teren euro/mp 1.500
Total preț achiziție teren euro 900.000
Preț achiziţie teren + construcţie euro 3.500.000
Suprafața desfășurată clădire mp 3000
Costul investiţiei clădire euro 4.500.000
Cost investiţie teren + clădire euro 5.400.000
Costuri suplimentare % 10 12
Grad de ocupare mediu % 70 70
Venit brut operaţional pe zi euro/zi 840 1372
Venit brut operaţional pe an euro 306.660 500.780
Cheltuieli operaţionale anuale euro 58.254 95.148
Venitul net operaţional euro 248.346 405.632
Rata de capitalizare ajustată % 0,05984 0,06707
operaţionale anuale 58.254 EURO.
Varianta 2 – construcţia unui hotel cu 28 camere într-o zonă semicentrală pe un teren
cu suprafaţa de 600 mp, pentru care preţul terenului este de 1.500 EURO/m 2 construit,
iar costurile construcţiei sunt 1.500 EURO/m 2 suprafață desfășurată. Suprafaţa
desfăşurată este de 3.000mp. Se iau în calcul cheltuieli suplimentare de aproximativ 12%
pentru nerespectarea termenelor contractuale de către constructor. Preţul de închiriere al
camerei este de 70 EURO/noapte. Gradul de ocupare mediu estimat este de 70%.
Cheltuieli operaţionale anuale 95.148 EURO.

REZOLVARE:
Se aplică relaţia de calcul a venitului net operaţional (VNO) şi apoi se ordonează
datele într-un tabel centralizator, după cum urmează:

Calculul ratei de capitalizare ajustată

Venitul brut operaţional = Venitul brut – Pierderi de neocupare

Venitul brut operat = (30 x 40) – 0,30(30 x 40) = 840 EURO/zi

Venitul net operaţional = Venitul brut operat pe an – cheltuieli operaţionale anuale =


= 840 x 365 zile – 58.254 = 248.346 EURO

venit net operational


Rata de capitalizare (hotel I) = cost investitie  costuri suplimentare =
(pret de achizitie)

248.346
= 3.500.000  300.000  0,10  3.500.000 = 0,05984

venit net operational


Rata de capitalizare (hotel II) = cost investitie  costuri suplimentare =
(pret de achizitie)

405.632
= = 0,06707
5.400.000  12%  5.400.000

Din analiza celor două variante de investiţii va rezulta că varianta optimă este varianta 1
întrucât are o rată de capitalizare ajustată mai mică, adică 5,98%. Totuşi ţinând cont de faptul că
diferenţa între cele două rate este foarte mică, iar o investiţie nouă este de preferat unei
construcţii vechi modernizate se poate accepta şi varianta 2 cu o rată de capitalizare de 6,7% uşor
mai mare decât cea din varianta 1.

B. Rata vânzări la Pragul de Rentabilitate


- este o rată ce reflectă gradul de vulnerabilitate a unei sau a unor investiţii imobiliare în
cazul în care scad vânzările.
Relaţia de calcul este:

vanzari
Vânzări la pragul de rentabilitate (VPR) =
pragul de rentabilitate (PR)
în care :
Pragul de rentabilitate (PR), este un indicator ce arată nivelul de la care investiţia
imobiliară devine rentabilă. Acest indicator poate exprima şi pragul minim de utilizare a
obiectului de investiţie în cazul investiţiilor imobiliare din domeniul turismului (pensiuni,
hoteluri, etc.), industrial (hale, etc.), apicol (terenuri agricole), comercial (spaţii comerciale),
rezidenţial ( asambluri rezidenţiale realizate).

Cf (costuri fixe)
Pragul de rentabilitate (PR) =
venituri (VI) - costuri variabile (CV)
în care:
Cf = nivelul cheltuielilor fixe (amortizări, cheltuieli generale, etc.)
CV = nivelul cheltuielilor variabile (materii prime, salarii directe, energie, etc.)
VI = venituri din investiţie sau vânzări.
De exemplu:
Să se calculeze pragul de rentabilitate.
Se cunosc:
- costuri fixe =150.000 EURO
- venituri = 766.500 EURO
- costuri variabile = 30.000 EURO
Se înlocuiesc în formulă şi rezultă:

150.00
PR = = 0,2
766.500  30.000

Concluzii: această valoare semnifică faptul că de la 20% gradul de ocupare la un hotel,


investiţia imobiliară tip hotel este fezabilă.
Revenind la indicatorul Rata vânzărilor la pragul de rentabilitate (VPR) se analizează
următorul studiu de caz:
O societate de investiţii imobiliare are de vândut 3 blocuri de apartamente cu 120
apartamente fiecare, iar fiecare apartament are o valoare de 150.000 EURO. Cele 3 blocuri se
află în diverse stadii de execuţie. Pentru fiecare apartament au fost încasate avansuri de la clienţi
în procent de 25% cu care se speră să fie acoperite o parte din costurile de investiţii.
Se apreciează că datorită unor întârzieri la lucrările de construcţii, volumul de vănzări nu
va depăşi 45% din cel propus inițial. Se mai cunoaşte faptul că pragul de rentabilitate preconizat
era de 47%. Se cere să se determine gradul de vulnerabilitate al afacerii imobiliare.

REZOLVARE

Se utilizează relaţia:
vânzări (45%)
Vănzări la pragul de rentabilitate (VPR) = = 0,95
PR (47%)
Adică 95%

Comentariu :
O valoare supraunitară deci VPR > 1 va însemna că societatea de investiţii imobiliare nu
se află în pericol de faliment.
Dacă valoarea pentru VPR este în jurul valorii de 1, va însemna că societatea este
vulnerabilă la declin economic. [Dacă suntem aproape (în jurul) valorii de 1, societatea este
vulnerabilă la declin economic].
Dacă valoarea pentru VPR, va fi VPR < 1 va însemna că societatea de investiţii poate
intra în faliment datorită neacoperirii costurilor de investiţii.
În cazul exemplului nostru societatea se află în situaţia de a fi vulnerabilă economic şi
trebuie să găsească rapid mijloace de redresare.

C. Câştigul pe investiţie (CPI)


- este un indicator extreme de important în aprecierea şi selectarea investiţiilor imobiliare
Relaţia de calcul:

Profitul net
CPI (VPI) =
Contributia actionarilor

Studiu de caz:
Managerul unei societăţi de investiţii imobiliare doreşte să determine venitul pe investiţie
(VPI) la un bloc de birouri construit în cartierul Berceni din Bucureşti. Clădirea, un bloc de
birouri (S+P+5etaje) a costat 900 EURO/mp şi are o suprafaţă construită desfăşurată de 1.400
mp. Contribuţia acţionarilor a fost de 1.500.000 EURO. Există o ofertă de cumpărare a acestui
bloc de către un investitor străin pentru suma de 1.700.000 Euro, impozitul pe profit este de 16%,
iar cota TVA este de 24%.

REZOLVARE:

Se ordonează datele într-un tabel centralizat, după modelul alăturat:

INDICATOR UM VALOARE
Suprafaţă mp 1.400
Costul construcţiei/mp euro 900
Cost total construcţie euro 1.260.000
Venit din vânzări imobil euro 1.700.000
Contribuţia acţionarilor euro 1.500.000
Profit brut euro 440.000
TVA % 24
Inpozit pe profit % 16
Profit net euro 264.000
Rata câştig pe investiţie 0,176

Pr ofitul brut  Venitul din vânzări - costul total al construcţiei 


1.700.000 - 1.260.000  440.000 EURO

PROFITUL NET = Profitul brut – (TVA) 24% × Profitul brut – (Imp. pe profit) 16% × Profitul
brut = 440.000 – 105.600 – 70.400 = 264.000 EURO

264.000
CPI(VPI)   17,6%
1.500.000

Comentariu:
Rezultă că rata câştigului pe investiţie este de 17,6%

D. Rata Echilibrului Împrumutului imobiliar (REI)


- este un indicator care raportează împrumutul imobiliar la valoarea proprietăţii.
Relaţia de calcul este:

Imprumut
REI = Valoarea de piata a proprietatii
imobiliare
Studiu de caz:
UN investitor imobiliar doreşte să determine procentul dintre suma împrumutată de la
bancă şi valoarea proprietăţii imobiliare. Investitorul a împrumutat suma de 70.000 EURO iar
valoarea de piaţă a proprietăţii pentru care a făcut împrumutul este de 120.000 EURO.

70.000
REI = = 0,58
120.000

REI este 58%, adică 58% din valoarea proprietăţii imobiliare este cuantumul
împrumutului imobiliar sau ipotecar.