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EL EMBARGO INMOBILIARIO.

Antes de iniciar con el presente trabajo, a modo de pinceladas y para el

buen entendimiento de todos, vamos a empezar por definir lo que es el

embargo inmobiliario; podemos decir que el embargo inmobiliario es el

procedimiento en virtud del cual él o los acreedores indisponen uno o

varios inmuebles propiedad de su deudor, previamente enajenados a su

favor por medio de hipotecas o contratos similares.

Asimismo, puede definirse como la vía de ejecución en virtud de la cual el

acreedor pone en manos de la justicia y hace vender el o los inmuebles de

su deudor, a fin de obtener el pago de su crédito del precio de venta del o

de los inmuebles embargados.

EMBARGO INMOBILIARIO ESPECIAL:

Este tipo de embargo se encuentra sometido el embargo inmobiliario

practicado a requerimiento del banco Agrícola de la República Dominicana

están consagradas en los artículos 148 al 168 de la ley Nº 6186 sobre

Fomento Agrícola.

De acuerdo con las señaladas disposiciones, En caso de falta de pago y

siempre que por otra causa indicada en esta ley, el capital de un préstamo
sea exigible, la venta de los inmuebles hipotecados podrá ser perseguida.

Todas las contestaciones que surjan con motivo del procedimiento

señalado por la citada ley, serán de la competencia del tribunal llamado a

conocer de la venta de los inmuebles, sin que se detenga el procedimiento

de adjudicación." "Se procederá como en materia sumaria y la sentencia

que intervenga no será susceptible de apelación.

La ley 6186 de Fomento Agrícola, que es la norma legal que rige dicho

embargo, establece que a falta de pago en los quince días siguientes a la

notificación del mandamiento de pago y dentro de los treinta días del

depósito del pliego de condiciones, el Banco hará publicar un anuncio, por

lo menos, en uno de los periódicos de circulación nacional. Dicho anuncio

contendrá las menciones prescritas por el artículo 696 del Código de

Procedimiento Civil, las cuales son la fecha del embargo, la de la denuncia

y la de otra trascripción, así como los nombres, profesión, domicilio o

residencia del embargado y persiguiente, la designación de los inmuebles,

el precio puesto por el persiguiente para la adjudicación, la indicación del

tribunal y la del día y la hora en que la adjudicación tendrá efecto y una

mención de las garantías que se haya estipulado para ser licitador.


ACREEDORES QUE SE BENEFICIAN DE ESTE PROCEDIMIENTO.

En principio este procedimiento fue instituido para beneficio del banco

agrícola cuando otorga préstamos hipotecarios, sin embargo, otras

disposiciones legales han acogido el procedimiento instituido por esta ley

de embargo inmobiliario, tal como ocurre con el código laboral que

establece que el embargo inmobiliario realizado en ocasión al

reconocimiento de los derechos por pago de prestaciones laborales, será

seguido en ocasión de esta ley.

Luego y con el transcurrir del tiempo, en virtud del desarrollo económico y

de la necesidad de expansión del sistema financiero, y también para

beneficiar a una clase profesional, se crearon una serie de leyes en las

cuales se hizo constar que se benefician del procedimiento del embargo

inmobiliario establecido en la ley 6186 sobre fomento agrícola, estas

instituciones son:

 Las asociaciones de ahorros y Préstamos para la vivienda, creadas

mediante la ley Nº 5897 de fecha 4 de mayo del 1962;

 Las sociedades financieras que promueven el Desarrollo Económico (Banco

de desarrollo, creadas mediante la ley Nº 292 de fecha 18 de junio de

1966;
 Los bancos hipotecarios de la Construcción, creados mediante la ley Nº

171, de fecha 7 de junio de 1971;

 La Ley 302, modificada por la ley 95-88 sobre honorarios de abogado, en lo

relativo al cobro de honorarios por la vía compulsiva;

 La ley 301, sobre Notario Dominicano, modificada por la ley 86-89 de fecha

22 de octubre del 1989, también en la parte relativo al cobro de honorarios

profesionales;

 Los créditos nacidos de las demandas laborales entre trabajadores y

empleadores en virtud de lo establecido en el art. 663 de la ley 16-92 del

29 de mayo del 1992 (Código de Trabajo).


LAS VENTAJAS QUE TIENEN LOS ACREEDORES QUE SE BENEFICIAN

DEL PROCEDIMIENTO ABREVIADO.

Este procedimiento se instruyó por la gran urgencia que tenían las

instituciones estatales de recuperar su crédito. La principal ventaja que

tiene los acreedores frente a este procedimiento es que los mismos se

benefician del mismo por la rapidez en que pueden recuperar su crédito

sobre sus deudores, debido a la celeridad del proceso. El legislador ha

tratado de beneficiar el interés del Estado por encima de los intereses de

los deudores morosos.

El banco que se beneficia de esta ley es un acreedor privilegiado y tiene la

facultad para anular cualquier otra inscripción de embargo hecha por un

tercero después de la inscripción de embargo.

La iniciación de los incidentes no detienen para nada el procedimiento, la

adjudicación sigue su curso y se produce la venta. El art. 161 de la ley

6186 dispone que no se acordará ningún reenvió de la adjudicación salvo

autorización del Banco.

Las sentencias que deciden sobre los incidentes son en única y última

instancia, en consecuencia no están sujetas al recurso de apelación a

diferencia del embargo de derecho común, pero la Suprema Corte de

Justicia constantemente ha sentado el criterio de que como la ley 6186 no


prohíbe nada más que el recurso de Apelación, todos los demás recursos

están permitidos.

Si dentro del plazo concedido el deudor no paga los valores adeudados, el

mandamiento de pago se convierte de pleno derecho en embargo

inmobiliario.

Este es un procedimiento sumario, se caracteriza por la celeridad y

simplicidad, y tiene por objeto evitar el retardo de las decisiones, lo que se

logra a través de las menores y más sencillas actuaciones judiciales

posibles, lo cual redunda en economía de tiempo y recursos.


SITUACIÓN INSTITUIDA LUEGO DE LA PUBLICACIÓN DEL CÓDIGO

MONETARIO Y FINANCIERO.

En principio la situación creada es que las asociaciones de ahorros y

préstamos se benefician del procedimiento de embargo establecido a favor

de las empresas del Estado, el cual se caracteriza por ser un

procedimiento sumario, esto en virtud del Art. 79 del Código Monetario y

Financiero, el mismo establece que a partir de esta ley todas las entidades

que realicen las actividades de préstamo hipotecario de manera legal será

de aplicación el procedimiento abreviado de embargo inmobiliario.

Luego de la publicación del Código financiero las medidas trabadas a favor

del estado dominicano adquieren gran relevancia en razón de que se

instituyen aquí nuevos organismos persecutores y ejecutores de las

mismas, logrando trabar medidas sin autorización previa del juez

competente, sino solamente cumpliendo con los procedimientos

establecidos en dicha ley. O sea el sistema permite a la administración

tributaria llegar tanto a la determinación de sus propios créditos y

constituir sus propios títulos sin la intervención de órgano alguno ajeno.


PROCEDIMIENTO DEL EMBARGO INMOBILIARIO ESPECIAL SUMARIO

Y ABREVIADO.

Los pasos a seguir para hacer un Embargo Inmobiliario Especial, son los

siguientes:

Mandamiento de pago: Acto de alguacil mediante el cual se intima al

deudor a pagar lo debido bajo amenaza de embargo inmobiliario. Mismos

requisitos de los arts.

Inscripción de embargo: Llevar el acta a la conservaduría de hipotecas o

al registro de títulos. Implica bloqueo registral automático y se consigna

fecha y hora.

Pliego de condiciones: Es el documento que rige la venta y describe el

inmueble y el procedimiento. Se deposita en el tribunal apoderado de la

misma.

Solicitud de designación de sala y fijación de audiencia: Ambos

procedimientos se realizan mediantes instancias dirigidas al tribunal.

Publicación del embargo en un periódico de circulación nacional:

Publicación en un periódico del distrito judicial del inmueble, hecha por el

abogado del persiguiente, anunciando la fecha del embargo, de la

denuncia y la transcripción. Deberá incluir los nombres y generales del

embargado y del persiguiente, la designación de los inmuebles, el precio, el

tribunal apoderado, la fecha y hora, la garantía necesaria para licitar, etc.


Un extracto del mismo será puesto en la puerta del tribunal que está

conociendo el caso.

Notificación al deudor embargado del depósito del pliego: El deudor y

los acreedores inscritos son notificados de la fecha de la venta y para que

tomen conocimiento del pliego.

Audiencia de venta o adjudicación: Se licita el inmueble. Si no hay

licitadores se adjudica al persiguiente por el precio ofrecido más las costas.

El precio es libre.

Sentencia de adjudicación: El juez declara al adjudicatario propietario

según el pliego, radiando todas las cargas sobre el inmueble (hipoteca,

alquiler…). Atacable en nulidad (sin incidentes) y apelación (cuando decide

incidentes).

Notificación sentencia adjudicación: Se notifica al embargado, los

acreedores y los inquilinos, colonos, o cualquier persona que ocupe el

inmueble.
DIFERENCIAS ENTRE EL EMBARGO INMOBILIARIO, SUMARIO,

ESPECIAL Y ABREVIADO Y EL EMBARGO INMOBILIARIO DE

DERECHO COMÚN.

El Embargo Inmobiliario Especial tiene similitudes y diferencias con el

procedimiento del embargo inmobiliario ordinario, y dichas diferencias se

pueden resumir en los siguientes:

1. El embargo abreviado como su nombre lo indica se ejecuta en menos

tiempo que el embargo de derecho común, debido a que no cuenta con

tantos plazos como el de derecho común; (el mandamiento de pago a

quince días no a 30, como en el procedimiento ordinario).

2. Los actos procesales del embargo abreviado son menores que en el

embargo de derecho común llegando a unirse en algunos casos. En el

embargo abreviado El mandamiento de pago constituye además acta de

embargo y denuncia todo esto en un solo acto, en el embargo de derecho

común estos serían tres actos procesales cada uno con su plazo

determinado.

3. El embargo abreviado sólo puede ser ejecutado por ciertos acreedores,

mientras que el embargo de derecho común puede ser ejecutado por

cualquier acreedor.
4. Las formalidades con relación a la publicidad son diferentes, el embargo

inmobiliario de derecho común es más estricto que el abreviado.

5. Aunque en el embargo abreviado se pueden presentar incidentes, su

naturaleza misma lo hace difícil, mientras que en el embargo de derecho

común, es la misma ley que indica cuales incidentes se pueden presentar.

6. No existe audiencia para la lectura del pliego de condiciones.

7. En el embargo de derecho común el mandamiento no constituye parte

formal del embargo, pero en el abreviado si, porque este vale como acta de

embargo y denuncia.
HIPOTECA JUDICIAL.

La hipoteca judicial tiene dos etapas, primero una provisional, que

después de que la sentencia que establece el crédito ha adquirido

autoridad de la cosa irrevocablemente juzgada, debe ser convertida en

definitiva, para después, en caso de no pago, ser ejecutada mediante el

proceso de venta judicial.

1. Hipoteca judicial provisional:

La hipoteca judicial provisional es una medida conservatoria de carácter

real inmobiliario mediante la cual los bienes del deudor pueden ser

hipotecados por acreedores bajo las mismas condiciones que en el

embargo conservatorio de derecho común.

El procedimiento y requisitos para la interposición de esta medida se

encuentran contenidos en el artículo 54 del CPC y siguientes y si bien está

sujeto al régimen general de los embargos conservatorios, guarda las

siguientes diferencias:

Condición Conservatorio común Hipoteca judicial


Bienes que Muebles corporales Inmuebles por su naturaleza e inmuebles

afecta por destino

A quien se Al deudor embargado Al registrado o conservador de hipoteca. Se

notifica. le notifica al hipotecado cuando se

demande sobre el fondo

Plazo para El juez lo fija mediante No se demanda la validez, sino el fondo,

demandar la autorización para pero igualmente el juez lo fija en el auto de

la validez. embargar autorización. A los dos meses después de la

sentencia sobre el fondo, el acreedor debe

convertir la hipoteca en definitiva a pena de

nulidad ex tunc (art. 54 CPC)

Vigencia. La ley no plantea La hipoteca mantiene su vigencia por 3

caducidad, pero puede años, prorrogables indefinidamente

ser levantado por el juez

de los referimientos si

excede un plazo

razonable sin decisión

sobre el fondo

Preferencia Una vez se convierta en Una vez se convierta en definitiva el

embargo ejecutivo, no acreedor adquiere el rango donde inscribió


implica preferencia de provisionalmente.

cobro para el acreedor

Art. 2146 CC.- Las inscripciones se hacen en la oficina de conservación de

hipotecas, establecida para el municipio o distrito judicial en que estén

situados los bienes sujetos al privilegio o a la hipoteca. No producen

ningún efecto, si se hicieren en el plazo dentro del cual los actos realizados

antes de declararse las quiebras se califican como nulos.

Art. 2148 CC.-Para que tenga lugar la inscripción, presentará el acreedor,

bien sea por sí mismo o por un tercero, al conservador de hipotecas, una

copia auténtica de la sentencia o del acto que dé lugar al privilegio o a la

hipoteca. Presentará también dos facturas escritas en papel sellado, de las

que una pueda extenderse en la misma copia del título: éstas contendrán:

1o. el nombre, apellido, domicilio del acreedor, su profesión si tuviere

alguna y la elección de domicilio hecha por él en un punto cualquiera del

municipio o distrito de la oficina de hipotecas; 2o. el nombre, apellido,

domicilio del deudor, su profesión si la tuviere; o una designación

individual y especial, tan clara, que por ella pueda el conservador conocer

y distinguir en cualquier caso el individuo que está gravado con la

hipoteca; 3o. la fecha y naturaleza del título; 4o. el importe del capital de

los créditos expresados en el título o evaluados por el que hace la


inscripción, según las rentas y prestaciones, o los derechos eventuales,

condicionales o indeterminados, en el caso en que haya sido mandada

dicha evaluación, así como también el importe de los accesorios de estos

capitales y la época en que son exigibles; 5o. la indicación de la especie y

situación de los bienes sobre los que se propone conservar su privilegio o

su hipoteca. Esta última disposición no es necesaria en el caso de las

hipotecas legales o judiciales; a falta de convenio, una sola inscripción

para estas hipotecas, abraza todos los inmuebles comprendidos en el

distrito del registro.

2. Hipoteca judicial definitiva:

Cuando se trate de hipoteca judicial definitiva fundamentada en una

sentencia definitiva, entiéndase, en una sentencia con autoridad de la cosa

irrevocablemente juzgada, ella podrá ser tomada de pleno derecho,

directamente por el acreedor, ya que el crédito es cierto, líquido y exigible

por la sola existencia de la decisión que condena de manera irrevocable y

firme. Dentro del plazo de dos meses de la fecha en que la sentencia sobre

el fondo haya adquirido la autoridad de la cosa juzgada, el acreedor deberá

convertir la inscripción provisional en inscripción definitiva, la cual

producirá sus efectos retroactivamente a contar de la fecha de la primera

inscripción y se hará sin costo. El acreedor pagará los derechos y gastos

una sola vez.


Documentos necesarios para la inscripción cuando el inmueble está

registrado:

Documento Base:

Ordenanza Original o auto que ordena la inscripción o sentencia

condenatoria que no haya adquirido autoridad de la cosa juzgada.

Documentos Anexos:

Doble factura para inscripción hipotecaria.

a. Original.

b. De acuerdo a los requisitos establecidos en el Art. 2148

del Código Civil.

Copia de Cédula/RNC de la persona a favor de la cual se inscribe, o

Certificación de la Dirección General de Impuestos Internos donde se haga

constar el RNC).

a. Legible.

b. De ambos lados.

Nota: Si se trata de extranjero, pasaporte e identificación oficial del país de

que se trate (como 2do documento adicional).


Copia del documento de identidad del depositante.

a. Legible.

b. De ambos lados.

Pago de Tasas por Servicio.

● Pagar en el Banco de Reservas correspondiente a la

Jurisdicción Inmobiliaria por la suma de RD$1,000.00 (código

018-6 del Formulario de Tasas por Servicio).

Impuestos a pagar en la Dirección General de Impuestos Internos.

● Sello Ley 91 RD$30.00.

● Recibo Ley 33-91 RD$10.00.

Nota: Las tasas por servicios para depósitos remotos a los diferentes

Registros de Títulos se pagan en el Banco de Reservas. El depósito remoto

para la provincia de Santo Domingo tiene un costo de RD$300.00 (código

015 del Formulario de tasas por servicio). El depósito remoto para las

localidades del interior tiene un costo de RD$800.00 (código 016 del

Formulario de tasas por servicio).


PLAZOS LEGALES DEL EMBARGO INMOBILIARIO ABREVIADO.

Mandamiento de pago

El artículo 149 de la referida ley de Fomento agrícolas no indica que: ‘‘Para

llegar a la venta de los inmuebles hipotecados, el Banco notificará al deudor

un mandamiento de pago en la forma prevista en el artículo 673 del Código

de Procedimiento Civil, el cual deberá contener, además, lo que prescribe el

artículo 675, incisos 3, 5 y 6 del mismo código. Si dentro del plazo de quince

días establecido por el artículo 153 de esta ley, el deudor no paga los

valores adeudados, el mandamiento de pago se convertirá de pleno derecho

en embargo inmobiliario’’.

Proceso verbal de embargo inmobiliario:

No existe. Si a los 15 días el deudor no paga, el mandamiento se convierte

de pleno derecho en embargo inmobiliario, tal y como lo establece el Art.

149 de la Ley 6186.

Transcripción o inscripción del mandamiento de pago:

Respecto a la transcripción o inscripción, la ley se pronuncia de la

siguiente forma: ‘‘Dentro de los veinte días de su fecha, este mandamiento


se inscribirá en la Conservaduría de Hipotecas del Distrito Judicial donde

radiquen los bienes hipotecados. Si se tratare de bienes situados en más de

un distrito judicial, cada inscripción deberá efectuarse dentro de los diez

días que siguen a la fecha en que se ultime la inscripción anterior; a este

efecto, el Conservador de Hipotecas hará constar en la anotación de

inscripción la fecha indicada.

Si se tratare de terrenos registrados se procederá a su inscripción en el

Registro de Títulos, de acuerdo con la Ley de Registro de Tierras.

Dentro de los diez días que siguen a los plazos indicados en este artículo,

según el caso, el persiguiente depositará el pliego de condiciones en el

Tribunal que deba conocer de la venta’’.

Depósito del Pliego:

La in-fine del art. 150 de la referida ley nos indica: ‘‘Dentro de los diez días

que siguen a los plazos indicados en este artículo, según el caso, el

persiguiente depositará el pliego de condiciones en el Tribunal que deba

conocer de la venta’’.
Audiencia de lectura:

No existe.

Publicación:

El artículo 153 de la ley de Fomente agrícola concede un plazo de quince

días después de la notificación del mandamiento de pago y dentro de los

treinta días después del depósito del pliego de condiciones para que se

realice la publicación.

Denuncia de la publicación:

Artículo 156: ‘‘El aviso mencionado en el artículo 153, será denunciado en

la octava al deudor y a los acreedores inscritos en el domicilio elegido por

ellos en la inscripción, con intimación de tomar comunicación del pliego de

condiciones’’.

Audiencia de venta o adjudicación:

Artículo 157: ‘‘Quince días a lo menos después del cumplimiento de estas

formalidades, y en la fecha que el Banco determine, se procederá a la venta

en pública subasta de los inmuebles indicados en el mandamiento, en


presencia del deudor o éste debidamente llamado, ante el Tribunal de la

situación de los bienes o de la más grande parte de éstos’’.

Puja ulterior:

En este punto la ley 6186 nos remite al derecho común, específicamente al

artículo 708 del Código de Procedimiento Civil de la Republica

Dominicana, el cual nos indica que la puja ulterior podrá realizarse a los 8

días a partir de la decisión de adjudicación.

Notificación sentencia adjudicación:

Para esta notificación la ley no ha estipulado un plazo.

Tiempo del desarrollo del embargo:

Máximo 70 días, en caso de no presentarse ningún incidente.


BIBLIOGRAFÍA:

 Acosta, Juan Pablo. "Código Civil de la República Dominicana",

Decima quinta Edición, Editora DALIS, Moca, República

Dominicana. 2011.

 Acosta, Juan Pablo. "Código Procedimiento Civil de la República

Dominicana", Decima Primera Edición, Editora DALIS, Moca,

República Dominicana. 2012.

 Potentini, Trajano Vidal. "El Embargo Inmobiliario Abreviado",

Gaceta Jurídica Virtual. Año 1 Numero 2, Editora DALIS, Moca,

República Dominicana. 2000.

 Ley 6186, sobre Fomento Agrícola.

 Código de Procedimiento Civil de la Republica Dominicana.

 Capitant, Henri. "Vocabulario Jurídico", Ediciones Depalma, Buenos

Aires, Argentina. 1977.

 Espasa-Calpe. "Vocabulario Jurídico". 8ta. Edición, Editorial

Depalma, Buenos Aires, Argentina, 2005.