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CURSO: DERECHOS REALES

TRABAJO: MONOGRAFICO

TEMA: LA HIPOTECA

DOCENTE: VERA GUTIERREZ FANY SOLEDAD

FACULTAD: DERECHO Y CIENCIAS POLITICAS

ESCUELA: DERECHO

ALUMNO:

- TAHUA CELESTINO FRANK DEYVY

HUARAZ - 2018

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DEDICATORIA

El presente trabajo está dedicado a aquellos docentes

de la ULADECH Católica quienes son

investigadores dentro del Derecho, dispuestos a

brindar la más idónea información y un ejemplo de

formación profesional.

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INTRODUCCION

Para que exista un contrato basta que el acuerdo de voluntades produzca o cree derechos

reales, sin necesidad de que también dé nacimiento por fuerza a obligaciones o derechos de

crédito.

En este trabajo hablare sobre el Contrato de Hipoteca, definiciones de dos autores, y el

código civil, así como sus elementos esenciales; de validez ; como se constituye, los

diferentes tipos de hipoteca que hay y las causas y como se extingue.

Aunque ordinariamente la hipoteca es un contrato, a veces puede nacer el derecho real de

hipoteca de una simple declaración unilateral de la voluntad, como sucede en algunos casos

de hipoteca necesaria.

Espero que después de analizar el contrato de compraventa pueda distinguir las principales

diferencias que existan con respecto a los demás contratos y ver los principales beneficios

de utilizar este tipo de contrato.

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INDICE

DEDICATORIA

INTRODUCCION

Definición …………………………………………………………………………5

Elementos de validez……………………………………………………………….6

Diferentes especies de hipoteca…………………………………………………….7

Efectos de la hipoteca……………………………………………………………….8

Transmisión de la hipoteca………………………………………………………….9

Duración de la hipoteca……………………………………………………………...11

Extinción de la hipoteca……………………………………………………………...12

Conclusión……………………………………………………………………………16

Anexo………………………………………………………………………………....22

Referencias Bibliográficas……………………………………………………………17

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HIPOTECA

Definiciones:

La hipoteca es un derecho real que se constituye sobre inmuebles o derechos reales,

para garantizar el cumplimiento de una obligación y su preferencia en el pago. El bien

hipotecado no se entrega al acreedor, y queda sujeto al gravamen impuesto, aunque

pase al poder de otra persona.

La hipoteca es un derecho real que se constituye sobre bienes determinados,

generalmente inmuebles, enajenables, para garantizar el cumplimiento de una

obligación principal, sin des poseer al dueño del bien gravado, y que otorga a su titular

los derechos de persecución, de venta y de preferencia en el pago, para el caso de

incumplimiento de la obligación. Sus elementos son:

a) La hipoteca es un derecho real de garantía

b) La hipoteca se constituye sobre bienes determinados

c) La hipoteca solo puede recaer sobre cosas o derechos enajenables

d) En la hipoteca no se desposee del bien al constituyente de la misma

e) La hipoteca confiere al titular acciones persecutorias, de venta y de preferencia en el

pago

f) La hipoteca es siempre, un contrato accesorio, ya que se constituye para garantizar

una obligación principal.

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El contrato de hipoteca puede ser definido diciendo que es aquel por virtud del cual

determinados bienes muebles o inmuebles quedan constituidos en garantía del

cumplimiento de una obligación, para que, en el caso de que ésta no se realice, sean

destinados a satisfacer con su importe el monto de la deuda a cuyo pago se encuentran

afectos por voluntad de su titular.

ELEMENTOS DE VALIDEZ

Son los mismos de todos los contratos, solo estudiaremos la capacidad y la forma, por ser

los que ofrecen especial interés:

Capacidad.- solo puede hipotecar el que tiene capacidad para enajenar; solamente pueden

ser hipotecados los bienes que puedan ser enajenados.

El predio común no puede ser hipotecado, sino con el consentimiento de todos los

copropietarios. Sin embargo, el copropietario puede hipotecar su parte alícuota y, al

dividirse la cosa común, la hipoteca gravará la parte que le corresponde en la división.

Asimismo el acreedor tiene derecho a intervenir en la división para impedir que, a su

deudor, se le aplique una parte de la finca con valor inferior al que le corresponda.

La hipoteca puede ser constituida tanto por el deudor como por un tercero.

El propietario cuyo derecho sea condicional, o esté limitado de cualquier otra manera,

deberá declarar en el contrato la naturaleza de su propiedad, si la conoce.

En relación con la capacidad especial para hipotecar se estudian los siguientes casos:

a) Hipoteca de una cosa ajena.- Declara que la hipoteca constituida sobre cosa ajena es

nula.

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b) Hipoteca constituida por el propietario aparente.- En primer lugar tenemos la

hipoteca constituida por heredero aparente; éste es el que entra en posesión de las

herencias, de buena fe, y posteriormente por declararse su incapacidad, o la nulidad o

caducidad del testamento; pierde dicha herencia, en el ínter pudo haber enajenado,

gravado o hipotecado los bienes hereditarios. Pues bien, los contratos, enajenaciones, e

hipotecas serán válidos, y el heredero legitimo solo tendrá derecho a la indemnización.

c) Hipoteca constituida por el propietario cuyo título es declarado nulo.- Prevalece el

sistema general de protección a terceros de buena fe, es decir cuando se declara la

nulidad del título de propiedad del constituyente de la hipoteca, dicha nulidad no

perjudica a terceros que, fundados en el debido registro del título, hayan aceptado la

hipoteca como garantía de un crédito.

DIFERENTES ESPECIES DE HIPOTECA

Hipoteca voluntaria.- Es la convenida entre partes; impuesta por disposición del dueño de

los bienes sobre los que se constituye.

Hipoteca necesaria.- Llámese necesaria la hipoteca especial y expresa que, por disposición

de la ley, están obligadas a constituir ciertas personas para asegurar los bienes que

administran o para garantizar los créditos de determinados acreedores.

Hipoteca ordinaria.- Llámese hipoteca ordinaria a aquella en que la obligación que se

asegura tiene desde el primer momento existencia cierta en cuanto se refiere al bien

hipotecado y al monto de crédito.

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Son hipotecas normales las que se constituyen mediante escritura pública, en favor de la

persona determinada, por cantidad precisa, transmisible también por instrumento, etc.

Hipoteca excepcional.- Es la destinada a garantizar una obligación de existencia dudosa o

de cuantía no determinada.

La hipoteca ordinaria o normal se distingue de la extraordinaria en que ésta se constituye

como garantía de una obligación incierta o indeterminada y aquélla se constituye para

garantizar una obligación cierta determinada.

Hipoteca inmobiliaria.- Es aquella que se constituye sobre bienes inmuebles

Hipoteca mobiliaria.- Es la que recae sobre bienes muebles. Es decir, que el objeto del

contrato son precisamente bienes de naturaleza mueble.

La principal diferencia con la prenda es que en la hipoteca mobiliaria no se entregan los

bienes, no se desposee de los bienes al deudor.

EFECTOS DE LA HIPOTECA

Efectos en relación con el bien hipotecado:

La hipoteca se extiende, aunque no se exprese:

1. A las accesiones naturales del bien hipotecado

2. A las mejoras hechas por el propietario en los bienes gravados

3. A los objetos muebles incorporados permanentemente por el propietario a la finca y que

no puedan separarse sin menoscabo de ésta o deterioro de dichos objetos.

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4. A los nuevos edificios que el propietario construya sobre el terreno hipotecado y a los

nuevos pisos que se levanten sobre los edificios hipotecados.

Resumiendo esta disposición, podemos decir que la hipoteca se extiende a las accesiones,

mejoras, inmuebles por destino, y a los nuevos edificios y pisos que el propietario

construya.

La hipoteca no comprenderá salvo pacto en contrario lo siguiente:

 Los frutos industriales de los bienes hipotecados, siempre que estos frutos se hayan

producido antes de que el acreedor exija el pago de su crédito.

 Las rentas vencidas y no satisfechas al tiempo de exigir el cumplimiento de la obligación

garantizada.

Si la finca estuviere asegurada y se destruyere por incendio u otro caso fortuito subsistirá

la hipoteca en los restos de la finca, y además el valor del seguro quedara afecto al pago.

Si el crédito fuere de plazo cumplido, podrá el acreedor pedir la retención del seguro, y

sino lo fuere, podrá pedir que dicho valor se imponga a su satisfacción, para que se

verifique el pago al vencimiento del plazo.

TRANSMISION DE LA HIPOTECA

Cesión de derechos: la cesión de un crédito comprende la de todos sus derechos accesorios

(fianza, prenda e hipoteca) salvo aquellos que son inseparables del cedente.

La cesión de un crédito que esté garantizado con hipoteca que conste en escritura pública

deberá, para su validez, hacerse en esta clase de documentos e inscribirse para que surta

efectos en relación con terceros.

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Subrogación:

- Subrogación en los casos delegado: si la cosa legada está dada en prenda o hipotecada

o lo estuviere después de otorgado el testamento, el desempeño ola redención serán a

cargo de la herencia, a no ser que el testador hay dispuesto expresamente otra cosa.

- Pago de un deudor a otro preferente: si un acreedor hipotecario en segundo término

paga a un acreedor hipotecario que registró primero su derecho se subroga por ministerio

de ley en los derechos de ese acreedor preferente.

Cuando un heredero paga con sus bienes propios una deuda de la herencia: si el

heredero paga una deuda de la herencia, que tiene como garantía una hipoteca sobre un

bien de la misma herencia, se subroga por ministerio de ley en los derechos del acreedor

hipotecario.

-Cuando el que adquiere un inmueble paga a un acreedor que tiene sobre él un crédito

hipotecario anterior a la adquisición: Esto se presenta cuando el adquiriente del

inmueble paga al acreedor en primer término; para defenderse de otros acreedores

hipotecarios, el adquiriente tiene interés jurídico en subrogarse en los derechos del

acreedor en primer lugar, a quien paga, en virtud de que, cuando el acreedor en segundo

termino pretenda el remate del bien, el citado adquiriente hará valer su carácter de

acreedor subrogado por la primera hipoteca, y en esa calidad recibirá preferentemente el

pago de la misma con el producto que se obtenga en el remate.

Cuando la deuda fuese pagada por el deudor con dinero que un tercero le prestare con

ese objeto: el prestamista quedara subrogado por ministerio de ley en los derechos del

acreedor, si el préstamo constare en título autentico en el que se declare que el dinero fue

prestado para el pago de la misma deuda.

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Cesión de deudas:

Cuando opera una cesión de deudas, la hipoteca que un tercero ha constituido para

garantizar la deuda cesa con la sustitución del deudor, a menos que el tercero

constituyente consienta en que continúe dicha hipoteca con el deudor sustituto.

DURACION DE LA HIPOTECA

La hipoteca generalmente durara por todo el tiempo que subsista la obligación que

garantice y, si no tuviere término para su vencimiento, no durará mas de diez años. Los

contratantes pueden señalar a la hipoteca una duración menor que la de la obligación

principal.

PRORROGA DE LA HIPOTECA Y EFECTOS DE DICHA PRORROGA:

Prorroga: puede ser expresa o tácita; la primera se da cuando los contratantes, en forma

clara y terminante, manifiestan, antes de que expire el plazo de la hipoteca, que es su

voluntad prorrogar dicho plazo, que puede ser igual o menor que el de la obligación

principal.

La segunda, cuando se prorroga, por primera vez, el plazo de la obligación principal, ya

que se entenderá que también se ha prorrogado la hipoteca por el mismo plazo en que se

prorrogue la obligación garantizada con la misma. Para que la prorroga tacita opere, es

necesario que la escritura de prorroga de la obligación principal cumpla con las mismas

formalidades que la constitución de la hipoteca, además del registro, pues sin él no surte

efectos contra terceros.

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Efectos de la prorroga:

Primera prorroga.- durante la prorroga y el término señalado para la prescripción, la

hipoteca conservara la prelación que le corresponda desde su origen, siempre y cuando,

antes de que expire el plazo se prorrogue por primera vez.

Prorroga por segunda o más veces.- la hipoteca prorrogada dos o más veces, solo

conservara la preferencia derivada del registro de su constitución, por el tiempo restante,

o sea por el de la segunda o ulterior prorroga, solo tendrá la prelación que le corresponda

por la fecha del último registro.

EXTINCION

Extinción por vía de consecuencia: dijimos que la hipoteca es un contrato accesorio y

que el principio que rige es que lo accesorio sigue la misma suerte de lo principal; de ahí

que la hipoteca se extingue cuando se extingue la obligación principal.

Extinción por causas indirectas: el acreedor puede remitir su derecho a la hipoteca, sin

remitir el derecho principal.

Remisión de la hipoteca.- la condonación de la deuda principal extinguirá las

obligaciones accesorias, pero la de éstas deja subsistente la primera.

Destrucción del bien hipotecado.- la hipoteca es un derecho real que solo tiene su razón

de ser en función de la cosa; si esta pereciera, es obvio que la hipoteca se extinga por

falta de objeto. Casos en los que la cosa se pierde:

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Por destrucción material del bien

Por quedar fuera del comercio

Por que desaparezca sin tener noticias de ella

Cuando, aunque se sabe dónde se encuentra, la cosa no se puede recobrar.

También hay que hacer la distinción entre el perecimiento total o parcial de la cosa

hipotecada. Cuando el bien hipotecado se destruyere por incendio o caso fortuito,

subsistirá la hipoteca en los restos de la finca, y además el valor del seguro quedara

afecto al pago. En los casos de demolición, si se construyen nuevos edificios sobre el

terreno, la hipoteca se extenderá a la nueva edificación.

Prescripción.- la acción hipotecaria prescribirá a los diez años, contados desde que

pueda ejercitarse con arreglo al título inscrito.

Extinción del derecho real, objeto del gravamen.- los derechos reales pueden ser

hipotecados, con excepción de las servidumbres (a no ser que se hipotequen

juntamente con el predio dominante), el uso y la habitación; si el derecho hipotecado

fuere el de usufructo y éste concluyere por voluntad del usufructuario, la hipoteca

subsistirá hasta que venza el tiempo en que el usufructo hubiere concluido, al no

haber mediado el hecho que le puso fin. En cuanto a los derechos reales, la hipoteca

durara mientras estos subsistan; pero si los derechos en que aquella se hubiere

constituido se han extinguido por culpa del que los disfrutaba, éste tiene la obligación

de constituir una nueva hipoteca, a satisfacción del acreedor, y en caso contrario a

pagar todos los daños y perjuicios.

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-Consolidación o confusión.- Se da cuando el bien hipotecado pasa a propiedad por

cualquier medio al acreedor hipotecario. En el presente caso, al ser el acreedor

hipotecario propietario del bien, necesariamente se tendrá que extinguir la hipoteca,

en virtud del principio de que nadie puede tener gravámenes sobre sus propias cosas.

Sin embargo encontramos dos excepciones: en caso de herencia y en caso del pago

por subrogación.

Expropiación por causa de utilidad pública.- También se extingue la hipoteca en caso

de que se verifique la expropiación de la cosa por causa de utilidad pública, ya que el

precio que se obtenga sustituye a la cosa, y el acreedor hipotecario tiene derecho a ser

pagado con el precio de la indemnización.

Venta judicial.- Cuando mencione los efectos de la hipoteca dije que si el deudor no

cumple con la obligación principal, el acreedor hipotecario podrá pedir que se venda

la cosa hipotecada para pagarse con la prelación que establece la ley. De ahí que en

los casos de venta judicial ocurre lo mismo que en los casos de seguro y expropiación

de la cosa hipotecada por causa de utilidad pública.

CASOS EN QUE SOBREVIVE LA HIPOTECA A PESAR DE QUE SE

EXTINGA LA OBLIGACION PRINCIPAL

Compensación.- La compensación se presenta cuando dos personas reúnen la calidad

de deudor y acreedor recíprocamente y por su propio derecho.

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La compensación, desde el momento en que se hace legalmente, produce sus efectos

de pleno derecho y extingue todas las obligaciones correlativas.

Puede suceder que una parte, en lugar de oponer la compensación, pague su deuda, en

este caso, el que hizo el pago no puede aprovecharse, en perjuicio de terceros, de los

privilegios e hipotecas que haya en su favor al tiempo de hacer el pago, a no ser que

pruebe que ignoraba la existencia del crédito que extinguía la deuda.

Novación.- La novación se presenta cuando se extingue una obligación y da

nacimiento a otra.

La novación nunca se presume; debe constar expresamente. Cuando opera una

novación, al extinguirse la deuda antigua se extinguen también los derechos

accesorios, como son: fianza, prenda e hipoteca.

El acreedor puede, por una reserva expresa, impedir la extinción de las obligaciones

accesorias, que entonces pasan a la nueva.

El acreedor no puede reservar el derecho de prenda o hipoteca de la obligación

extinguida, si los bienes hipotecados o empeñados pertenecieren a terceros que no

hubieren tenido parte en la novación.

Asimismo cuando la novación se efectúe entre el acreedor y algún deudor solidario,

los privilegios e hipotecas del antiguo crédito solo pueden quedar reservados en

relación con los bienes del deudor que contrae la nueva obligación.

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REVIVIFICACION DE LA HIPOTECA

Dación en pago.- Cuando la hipoteca se extingue por una dación en pago se refiere a

un caso de extinción por vía de consecuencia.

Para el caso de que la cosa, objeto de la dación en pago, se pierda ya sea por culpa del

deudor, cuando este todavía en su poder, ya sea por que el acreedor la pierda en

virtud de sufrir la evicción, la hipoteca extinguida por la dación en pago revivirá.

Cesión de deudas.- Otro tanto sucede cuando se declara nula la cesión de deudas,

pues entonces las garantía que se habían extinguido renacen.

CANCELACION DE LA HIPOTECA

La hipoteca produce todos sus efectos jurídicos mientras no sea cancelada su

inscripción. La cancelación es la extinción de la inscripción en el registro. Cancelar

significa anular, hacer ineficaz un instrumento público.

CLASES:

1. Voluntaria.- es aquella que el acreedor consiente. Las inscripciones o anotaciones

pueden cancelarse por el consentimiento de las personas a cuyo favor están hechas.

Forma.-Para que el registro pueda ser cancelado, por el consentimiento de las partes,

éste deberá constar en escritura pública.

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Representación.- los padres como administradores de los bienes de sus hijos; los

tutores de menores e incapacitados, y cualquier otro administrador, aunque

habilitados para recibir pagos y dar recibos, sólo pueden consentir en la cancelación

del registro hecho a favor de sus representados, en caso de pago o por sentencia

judicial.

2. Judicial.- es la que se efectúa por el registrador en cumplimiento de resolución judicial.

3. Total o Parcial.- la cancelación puede ser total o parcial, según afecte el conjunto de una

inscripción o a una parte de ella solamente.

 casos en los que podrá pedirse y ordenarse la cancelación total

 Cuando se extinga por completo el inmueble objeto de inscripción

 Cuando se extinga, también por completo, el derecho inscrito o anotado

 Cuando se declare la nulidad del título en cuya virtud se haya hecho la inscripción o

anotación

 Cuando se declare la nulidad del asiento

 Cuando sea vendido judicialmente el inmueble que reporte el gravamen.

 Cuando tratándose de una cedula hipotecaria o de un embargo, hayan transcurrido dos

años desde la fecha del asiento, sin que el interesado haya promovido el juicio

correspondiente.

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CASOS EN QUE PUEDE HACERSE LA CANCELACION DE INSCRIPCION

DE HIPOTECAS, CONSTITUIDAS EN GARANTIA DE TITULOS

TRANSMISIBLES POR ENDOSO

Pueden hacerse:

Presentándose la escritura otorgada por los que hayan cobrado los créditos, en la

cual debe constar el haberse inutilizado los títulos endosables en el acto de su

otorgamiento.

Por ofrecimiento del pago y consignación del importe de los títulos, tramitados y

resueltos de acuerdo con las disposiciones legales relativas.

CASOS EN QUE PUEDE HACERSE LA CANCELACION DE

HIPOTECAS CONSTITUIDAS CON OBJETO DE GARANTIZAR

TITULOS AL PORTADOR

Se cancelaran totalmente sise hiciere constar, por acta notarial, que toda la emisión

de títulos está recogida y en poder del deudor, para su posterior y debida

inutilización.

Procederá también la cancelación total, si se presentasen, por lo menos, las tres

cuartas de los títulos al portador emitidos, y se asegurase el pago de los restantes,

consignándose su importe y el de los intereses que procedan.

La Hipoteca Página 18
FORMA DE EFECTUAR LA CANCELACION Y CONTENIDO

Las anotaciones preventivas se cancelaran no solamente cuando se extinga el

derecho inscrito, sino también por caducidad, cuando esa inscripción se convierta

en definitiva.

Las cancelaciones por consentimiento de las partes deberán constar en la escritura

pública. Los asientos de cancelación de una inscripción o anotación preventiva,

expresaran:

La clase de documento en virtud del cual se practique la cancelación, su fecha

y número si lo tuviere y el funcionario que lo autorice.

La causa por la que se hace la cancelación:

El nombre y apellidos de la persona a cuya instancia o con cuyo

consentimiento se verifique la cancelación.

La expresión de quedar cancelado total o parcialmente el asiento de que se

trate.

Cuando se trate de cancelación parcial, la parte que se segregue o que haya

desaparecido del inmueble, o la que reduzca el derecho y la que subsista.

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CONCLUSION

Después de haber analizado este trabajo concluyo que:

1. La hipoteca es un contrato accesorio, pues su existencia depende de la existencia de una

obligación principal; y es un contrato de garantía por qué sirve para asegurar el pago de

un crédito y su preferencia respectiva.

2. Dado su carácter accesorio, la hipoteca no puede subsistir por regla general cuando se ha

extinguido la obligación que garantiza; si bien hay dos aparentes excepciones: por

dación en pago o por novación y puede substituir o renacer la hipoteca.

3. El contrato de hipoteca s encuentra fuera de las clasificaciones ordinarias de unilateral o

bilateral, dado que no engendra obligaciones, ni derechos de crédito, sino solo da

nacimiento al derecho real de hipoteca.

4. Algunos autores pretenden descubrir en el contrato de hipoteca el nacimiento de una

obligación a cargo del acreedor hipotecario, consistente en el deber de éste de cancelar el

gravamen hipotecario, una vez extinguido el crédito garantizado. Sin embargo no hay

propiamente en este caso una obligación una obligación a cargo del acreedor

hipotecario, ya que nada impediría que el constituyente de la hipoteca, sin el

consentimiento del acreedor hipotecario, obtuviera directamente en el Registro Público

de la Propiedad la cancelación de la hipoteca, con la sola comprobación fehaciente de

que se extinguió por pago o por otro modo legal la obligación principal.

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5. Finalmente tampoco puede considerarse como una obligación de no hacer derivada de la

hipoteca, la prohibición para que el constituyente de la misma dé en arrendamiento por

más de ciertos plazos o reciba anticipos de renta por más de determinado tiempo, con

respecto al bien hipotecado, ya que se trata en estos supuestos mas bien de una

limitación legal al ejercicio del derecho de propiedad del constituyente de la hipoteca

según se explica.

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ANEXO

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REFERENCIAS BIBLIOGRAFICAS

 LASARTE, C. (2005). Derechos reales y derecho hipotecario. Marcial Pons.

 REYES, H. H., LÓPEZ LAINEZ, J. A., & Centeno Mejia, K. X.

(2005).Reconvención de pago en el contrato de hipoteca.

 TORRES MANRIQUE, Fernando Jesús. Garantías. Editorial Euroamericana. Primera

Edición. Lima Perú. Abril 2004.

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