I. Análisis de la resolución.

Artículo 1412° del Código Civil: Exigencia de partes del

cumplimiento de la formalidad.

“Si por mandato de la ley o por convenio debe otorgarse escritura

pública o cumplirse otro requisito que no revista la forma solemne
prescrita legalmente o la convenida por las partes por escrito bajo
sanción de nulidad, éstas pueden compelerse recíprocamente a llenar
la formalidad requerida. La pretensión se tramita como proceso
sumarísimo, salvo que el título de cuya formalidad se trata tenga la
calidad de ejecutivo, en cuyo caso se sigue el trámite del proceso
correspondiente”.

Como se expresa aquí solo por mandato de ley se puede entregar

escritura pública o por convenio de las partes, pero como en el caso
no hubo ni concertación para llegar a un acuerdo para la entrega de
escritura pública llegaron hasta las instancias judiciales.

Artículo 1361° del Código Civil: Obligatoriedad de los contratos.

“Los contratos son obligatorios en cuanto se haya expresado en ellos.

Se presume que la declaración expresada en el contrato responde a
la voluntad común de las partes y quien niegue esa coincidencia debe
probarla”.

Artículo 1352° del Código Civil: Perfección de contratos.

“Los contratos se perfeccionan por el consentimiento de las partes,

excepto aquellos que, además, deben observar la forma señalada por
la ley bajo sanción de nulidad”.
Como se observó en el caso no hubo tanta contradicción respecto de
la propiedad del bien inmueble, pues cuando se hizo una pericia, se
verifico que el demandante había cancelado el bien antes de ser
embargado.

Artículo 1362° del Código Civil: Buena fe.

“Los contratos deben negociarse, celebrarse y ejecutarse según las

reglas de la buena fe y común intención de las partes”.

Artículo 1529° del Código Civil.

“Por la compraventa el vendedor se obliga a transferir la propiedad

de un bien al comprador y éste a pagar su precio en dinero”.

Artículo 1549° del Código Civil: Perfeccionamiento de

transferencia.

“Es obligación esencial del vendedor perfeccionar la transferencia de

la propiedad del bien”.

El hacer un contrato implica que tiene que ser de obligatorio

cumplimiento, de acuerdo mutuo de las partes, con voluntad libre. Asi
al generar este obligación y deberes de las partes e estaría
asegurando la transferencia del bien y el recibir una cuantía por el
bien.

Artículo II del Título Preliminar del Código Civil: Ejercicio abusivo

del derecho.
“La ley no ampara el ejercicio ni la omisión abusiva de un derecho. Al
demandar indemnización u otra pretensión, el interesado puede
solicitar las medidas cautelares apropiadas para evitar o suprimir
provisionalmente el abuso”.

Artículo 1117° del Código Civil: Acción personal y acción real del
acreedor.

“El acreedor puede exigir el pago al deudor, por la acción personal; o

al tercer adquirente del bien hipotecado, usando de la acción real. El
ejercicio de una de estas acciones no excluye el de la otra, ni el hecho
de dirigirla contra el deudor, impide se ejecute el bien que esté en
poder de un tercero, salvo disposición diferente de la ley”.

Artículo 1150° del Código Civil: Opciones del acreedor por

inejecución de obligaciones.

El incumplimiento de la obligación de hacer por culpa del deudor,

faculta al acreedor a optar por cualquiera de las siguientes medidas:

1.- Exigir la ejecución forzada del hecho prometido, a no ser que sea
necesario para ello emplear violencia contra la persona del deudor.

2.- Exigir que la prestación sea ejecutada por persona distinta al

deudor y por cuenta de éste.

3.- Dejar sin efecto la obligación.

Artículo 949° del Código Civil: Transferencia de propiedad de bien

inmueble.
“La sola obligación de enajenar un inmueble determinado hace al
acreedor propietario de él, salvo disposición legal diferente o pacto en
contrario”.

Como observamos en el caso, el acreedor fue quien tiene la hipoteca

a su favor, eso le brinda la facultad de hacer valer su derecho para
que se le reponga el dinero perdido de préstamo con el bien que se le
dio de garantía.

Artículo 1512° del Código Civil: Efectos de la resolución.

“La resolución a que se refiere el Artículo 1511º impone al transferente

la obligación de pagar al adquirente: inciso (5), la indemnización de
daños y perjuicios, cuando el transferente haya incurrido en dolo o
culpa respecto de la existencia de los vicios”.

Artículo 2022° del Código Civil: Oponibilidad de derechos sobre

inmuebles inscritos.

“Para oponer derechos reales sobre inmuebles a quienes también

tienen derechos reales sobre los mismos, es preciso que el derecho
que se opone esté inscrito con anterioridad al de aquél a quien se
opone. Si se trata de derechos de diferente naturaleza se aplican las
disposiciones del derecho común”.

Artículo 1135° del Código Civil: Concurrencia de acreedores de

bien inmueble.

“Cuando el bien es inmueble y concurren diversos acreedores a

quienes el mismo deudor se ha obligado a entregarlo, se prefiere al
acreedor de buena fe cuyo título ha sido primeramente inscrito o, en
defecto de inscripción, al acreedor cuyo título sea de fecha anterior.
Se prefiere, en este último caso, el título que conste de documento de
fecha cierta más antigua”.

En el caso se mencionó que se tenían que dar una indemnización por

daños y perjuicios por qué el demandante compro un bien mueble que
estaba en hipoteca debido a que pertenecía a un edificio que cuenta
con hipoteca, que había sido prometida pagar por la compañía
demandada.

Artículo 1513° del Código Civil: Acción estimatoria.

“El adquirente puede optar por pedir que se le pague lo que el bien
vale de menos, por razón de vicio, en el momento de ejercerse la
acción de pago, teniendo en cuenta la finalidad de su adquisición, sin
perjuicio del derecho que contempla el Artículo 1512º, inciso 5”.

Artículo 1969° del Código Civil: Indemnización por daño moroso

y culposo.

“Aquel que por dolo o culpa causa un daño a otro está obligado a
indemnizarlo. El descargo por falta de dolo o culpa corresponde a su
autor”.

Artículo 1985° del Código Civil: Contenido de la indemnización.

“La indemnización comprende las consecuencias que deriven de la

acción u omisión generadora del daño, incluyendo el lucro cesante, el
daño a la persona y el daño moral, debiendo existir una relación de
causalidad adecuada entre el hecho y el daño producido. El monto de
la indemnización devenga intereses legales desde la fecha en que se
produjo el daño”.
Artículo 1329° del Código Civil: Presunción de la culpa leve del
deudor.

“Se presume que la inejecución de la obligación, o su cumplimiento

parcial, tardío o defectuoso, obedece a culpa leve del deudor”.

En el caso se demostró que adquiriente sabia de la hipoteca, pero que

no se preveo de las consecuencias por confiar en la empresa
demandada.

Artículo 1524° del Código Civil: Saneamiento por hecho propio.

“El transferente está obligado al saneamiento por hecho propio que

disminuye el valor del bien, lo hace inútil para la finalidad de su
adquisición, o reduce sus cualidades para ese efecto”.

Artículo 1491° del Código Civil: Saneamiento por evicción.

“Se debe el saneamiento por evicción cuando el adquirente es privado

total o parcialmente del derecho a la propiedad, uso o posesión de un
bien en virtud de resolución judicial o administrativa firme y por razón
de un derecho de tercero, anterior a la transferencia”.

Artículo 1549° del Código Civil: Perfeccionamiento de

transferencia.
“Es obligación esencial del vendedor perfeccionar la transferencia de
la propiedad del bien”.

Artículo 1551° del Código Civil: Entrega de documentos y títulos

del bien vendido.

“El vendedor debe entregar los documentos y títulos relativos a la

propiedad o al uso del bien vendido, salvo pacto distinto”.

Como se observó en el caso, el vendedor del bien tiene la obligación

de dar el bien libre de todo impedimento para que su nuevo dueño la
posea sin ningún límite o amenaza a su disfrute o posesión. Para ello
todos los papeles deben estar en regla, y si hubiera alguna hipoteca el
vendedor tiene que resolverlo para que asi no perjudique al quien será
el futuro dueño del bien.

Artículo 2019° del Código Civil: Actos y derechos inscribibles.

Son inscribibles en el registro del departamento o provincia donde esté

ubicado cada inmueble:

1.- Los actos y contratos que constituyen, declaren, trasmitan,

extingan, modifiquen o limiten los derechos reales sobre inmuebles.
2.- Los contratos de opción.

3.- Los pactos de reserva de propiedad y de retroventa.

4.- El cumplimiento total o parcial de las condiciones de las cuales

dependan los efectos de los actos o contratos registrados.

5.- Las restricciones en las facultades del titular del derecho inscrito.
6.- Los contratos de arrendamiento.

7.- Los embargos y demandas verosímilmente acreditados.

8.- Las sentencias u otras resoluciones que a criterio del juez se

refieran a actos o contratos inscribibles.

9.- Las autorizaciones judiciales que permitan practicar actos

inscribibles sobre inmuebles.

Artículo 1402° del Código Civil: Objeto del contrato.

“El objeto del contrato consiste en crear, regular, modificar o extinguir

obligaciones”.

Artículo 1409° del Código Civil: Bienes objeto de la prestación.

La prestación materia de la obligación creada por el contrato puede

versar sobre:
1.- Bienes futuros, antes de que existan en especie, y también la
esperanza incierta de que existan, salvo las prohibiciones establecidas
por la ley.
2.- Bienes ajenos o afectados en garantía o embargados o sujetos a
litigio por cualquier otra causa.

Artículo 1532° del Código Civil: Bienes susceptibles de compra –

venta.

“Pueden venderse los bienes existentes o que puedan existir, siempre

que sean determinados o susceptibles de determinación y cuya
enajenación no esté prohibida por la ley”.

Artículo 1529° del Código Civil:

“Por la compraventa el vendedor se obliga a transferir la propiedad de
un bien al comprador y éste a pagar su precio en dinero”.

Artículo 197° del Código Civil: Protección al sub adquiriente de

buena fe.

“La declaración de ineficacia del acto no perjudica los derechos

adquiridos a título oneroso por los terceros subadquirientes de buena
fe”.

Artículo 1097° del Código Civil: Noción de hipoteca.

“Por la hipoteca se afecta un inmueble en garantía del cumplimiento

de cualquier obligación, propia o de un tercero. La garantía no
determina la desposesión y otorga al acreedor los derechos de
persecución, preferencia y venta judicial del bien hipotecado”.

Artículo 1098° del Código Civil: Formalidad de la hipoteca.

“La hipoteca se constituye por escritura pública, salvo disposición

diferente de la ley”.

Artículo 1429° del Código Civil: Resolución de pleno derecho.

“En el caso del Artículo 1428º la parte que se perjudica con el

incumplimiento de la otra puede requerirla mediante carta por vía
notarial para que satisfaga su prestación, dentro de un plazo no menor
de quince días, bajo apercibimiento de que, en caso contrario, el
 contrato queda resuelto. Si la prestación no se cumple dentro del plazo
señalado, el contrato se resuelve de pleno derecho, quedando a cargo
del deudor la indemnización de daños y perjuicios”.

II. Comentario a favor o en contra de la sentencia.

Estamos a favor de la sentencia que se emitió ya que, el demandante

Alcides Salomón Zorrilla sabía que el departamento del que ya era
titular de derecho sobre la propiedad total debido a la sesión de
propiedad que recibió de su madre y su hermano, lo que quiere decir
que la escritura pública se le tenía que entregar a él. Pero debido a el
inconveniente que tenía la propiedad por la hipoteca no se pudo
realizar, pues la escritura pública de la propiedad no había sido inscrita
en registros públicos. Además ya la hipoteca sobre el edificio en el que
se encontraba el departamento había sido inscrita, y por tanto ya no
se podía hacer nada más que pagar la hipoteca pero la Compañía
Inmobiliaria Chincha no efectuó el pago de la hipoteca por lo que todo
el edificio cayó en remate. Tal como dice las normas el que inscribió
primero siempre tendrá prevalencia sobre el que no lo ha hecho. Claro
que en parte de la sentencia estamos en desacuerdo por que el
comprador a pesar de la negligencia que tuvo, actuó de buena fe y
merece ser resarcido por los daños sufridos al menos con una
indemnización que le ayude a recuperar el dinero invertido en el bien
inmueble. Pues su derecho también fue vulnerado, pues la Compañía
le hizo caer en un error constantemente, porque nunca le informo que
no se podía pagar la hipoteca, por algunas circunstancias, pues el
demandante ya se enteró cuando habían hipotecado el edificio en el
que estaba el departamento que había comprado.

Claro está que el demandante debió proveerse en algún momento

sobre la hipoteca del cual tenía conocimiento pues “La adquisición de
una propiedad, sea un inmueble, un auto o la formalización de una
empresa, representan años de ahorro y esfuerzo que muchas veces
ponemos en riesgo por desconocimiento. Son muchas las personas
 que no entienden la importancia de registrar sus propiedades en los
Registros Públicos”1. Además “Al registrar una propiedad estás
acreditando tu derecho sobre ella, protegiéndola de cualquier acto que
atente contra tu derecho de propiedad. De esta manera, la proteges
de personas inescrupulosas que, con argucias legales de por medio,
pretenden apoderarse irregularmente de lo que te costó conseguir con
tu esfuerzo”2.Asi también, “Aumenta el valor de tu propiedad al estar
saneada (inscrita en los Registros Públicos). Además te permite una
adecuada y fácil transferencia de la propiedad”3.

Además el Instituto Peruano de Seguridad Social al haber inscrito la

hipoteca se aseguró que nadie más pueda ejercer derecho sobre el
bien hipotecado. Tal como se menciona “La inscripción se presenta,
por tanto, como un requisito necesario en el momento de la entrada de
la hipoteca en el mundo jurídico. Sin inscripción, la hipoteca no puede
«funcionar» y, en ese sentido, la inscripción es constitutiva, pues, por
muy de acuerdo que estén las partes, se tiene a la hipoteca por
jurídicamente inexistente en tanto no se cumpla con ese requisito
indispensable”4.

Para poder entender mejor el tema analizaremos algunos términos:

Derecho Real: “El derecho real es el poder jurídico que ejercita el

titular del derecho sobre un bien sin necesidad de intervención de

1
“Importancia de registrar un bien inmueble”. Disponible en: https://larepublica.pe/sociedad/767995-
protegelotuyo-la-importancia-de-registrar-nuestras-propiedades fecha de consulta: 15/07/2018.
2
“Importancia de registrar un bien inmueble”. Disponible en: https://larepublica.pe/sociedad/767995-
protegelotuyo-la-importancia-de-registrar-nuestras-propiedades fecha de consulta: 15/07/2018.
3
“Importancia de registrar un bien inmueble”. Disponible en: https://larepublica.pe/sociedad/767995-
protegelotuyo-la-importancia-de-registrar-nuestras-propiedades fecha de consulta: 15/07/2018.
4
“La inscripción constitutiva de la hipoteca. Su importancia para la ejecución”. Disponible en:
https://rua.ua.es/dspace/bitstream/10045/55196/1/Anales_Fac_Derecho_08_11.pdf, fecha de
consulta: 15/07/2018
 sujetos pasivos. El derecho real se ejerce sobre bienes determinados.
El derecho real es absoluto se opone a terceros”5.

Escritura pública de bien inmueble: “La escritura pública es un

documento que se realiza ante notario. Su forma y redacción es libre
y no es obligatoria en las operaciones de compraventa, aunque
totalmente recomendable ya que tiene un poder que va más allá del
que pueda hacerse a través de un documento privado. El notario,
además, proporciona seguridad a ambas partes y al proceso en sí.
Se dice que una escritura pública es fehaciente porque ambas partes
expresan su voluntad de vender y comprar, respectivamente, y las
condiciones que se han acordado, dando fe el notario de todo lo que
en ese momento declaran; la escritura pública hace fe por sí misma,
cosa que no sucede con un documento privado. Además de dar fe, el
notario aporta esa seguridad jurídica a la operación de compraventa,
comprobando, entre otros puntos, la identidad y capacidades del
vendedor y del comprador para ejecutar esa acción”6.

Escritura de cancelación: “La función de la escritura de cancelación

es precisamente la de acreditar que no hay un “papel con un garabato”
que dice que el préstamo está pagado, sino que una persona que es
representante del banco, en nombre de este declara formalmente ante
Notario que ha cobrado y también formalmente da por extinguida la
obligación (deliberadamente he repetido la palabra formalmente, pues
como ya he explicado de hecho la obligación y la garantía están
extinguidas, e igual que se entierre o no a una persona, sea o no más
lujoso su entierro, el muerto está muerto, se cumplan o no

5
SILVESTRE CORTEZ, José. “Derechos Reales”. Disponible en:
www.derecho.usmp.edu.pe/10ciclo/corporativo/.../DERECHOSREALES-JL.ppt, fecha de consulta:
15/07/2018.
6
“Qué es la escritura pública de compraventa”. Disponible en:http://zginmobiliaria.com/noticias/temas-
legales/que-es-escritura-publica-compraventa/, fecha de consulta: 15/07/2018.
 formalidades el préstamo pagado y la hipoteca que lo garantizan están
extinguidos)”7.

Contrato traslativo de dominio: “Los contratos traslativos de dominio

(Contratos de la Traditio), “son contratos donde se transmite el bien y
la transmisión de la titularidad de los derechos que sobre el mismo se
tienen, siempre bajo la perspectiva de que las partes concertantes
cumplan con lo que les incumba obligacionalmente”8.

Título de adquisición: “Aquél que se constituye como la causa

fundamentadora de la adquisición de la propiedad. Según las
circunstancias que lo acompañen se establecen distintas
clasificaciones. El título de adquisición puede ser originario o
derivativo, según la adquisición provenga de un acto primero de
ocupación y apropiación, o derive de la transmisión de un anterior
propietario. Puede ser oneroso o gratuito, según medie o no una
contraprestación a la adquisición de la propiedad. También se clasifica
en inter vivos o mortis causa, según que la adquisición tenga como
origen un acto del transmitente en vida o por causa de muerte.
Finalmente, el título puede ser singular o universal, dependiendo que
la transmisión tenga por objeto una cosa en concreto o una
universalidad patrimonial”9.

7
Disponible en: https://www.notariofranciscorosales.com/cancelacion-de-hipoteca-mitos-y-leyendas/.
Fecha de consulta: 15/07/2018.
8
Disponible en: http://tareasjuridicas.com/2016/10/09/que-son-los-contratos-traslativos-de-dominio/,
fecha de consulta: 15/07/2018.
9
Disponible en: https://www.enciclopediafinanciera.com/diccionario/titulo-de-adquisicion.html, fecha
de consulta: 15/07/2018.