You are on page 1of 19

Dr.

JUAN DE DIOS NAVEDA


Lic. CLAUDIA PUERTA MENDOZA
AVALUOS, INSPECCIONES, ASESORIA INMOBILIARIA

INFORME DE AVALUO

Inmueble constituido por un Apartamento destinado a vivienda,


distinguido con el Nº 23, ubicado en el 2º Piso del Edificio
“RESIDENCIAS MARY”

Valor del Edificio


A la fecha 25 DE ABRIL DE 2009:
BOLÍVARES QUINIENTOS TRECE MIL TRESCIENTOS SETENTA Y
CUATRO CON 02/100 CENTIMOS
(Bs.513.374,02)
Av. Sur 3, Esquina de Zamuro, Edificio Morichal, Piso 13, Oficina 13-C, Diagonal al Palacio
de Justicia. Caracas 1010 – Venezuela.
Teléfonos: 0212-5419262 / 0414-2461509
Dr. JUAN DE DIOS NAVEDA
Lic. CLAUDIA PUERTA MENDOZA
AVALUOS, INSPECCIONES, ASESORIA INMOBILIARIA

CONTENIDO
1. RESUMEN
2. PRESENTACION

3. CERTIFICACION

4. CONDICIONES DE LOCALIZACION DEL EDIFICIO

 4.1 Ubicación del edificio


 4.2 Descripción de la zona
 4.3 Uso del edificio
 4.4 Acceso al edificio
 4.5 Calidad ambiental del edificio
5. CARACTERISTICAS DEL EDIFICIO

 5.1 Terreno

 5.2 Características constructivas

 5.3 Distribución del inmueble

6. ASPECTOS LEGALES DEL IMUEBLE

 6.1 Propietario

 6.2 Linderos del Inmueble

7. CRITEROS PARA EL AVALUO

 7.1.- información recopilada del Registro inmobiliario

8. CALCULO DEL VALOR DEL INMUEBLE

9. CONCLUSIONES

10. ANEXO

Av. Sur 3, Esquina de Zamuro, Edificio Morichal, Piso 13, Oficina 13-C, Diagonal al Palacio
de Justicia. Caracas 1010 – Venezuela.
Teléfonos: 0212-5419262 / 0414-2461509
Dr. JUAN DE DIOS NAVEDA
Lic. CLAUDIA PUERTA MENDOZA
AVALUOS, INSPECCIONES, ASESORIA INMOBILIARIA

1.- RESUMEN:

 BIEN OBJETO AVALUAR:

Un inmueble constituido por un (1) apartamento ubicado en el Segundo


(2º) Piso, distinguido con el numero Veintitrés (23) ubicado en el Edificio
Residencias Mary en La Trinidad, en Jurisdicción del Municipio Baruta.

 DIRECCION DEL BIEN INMUEBLE:


Frente a la Avenida La Trinidad, Sección Primera, de la Urbanización
Ciudad Satélite La Trinidad, en Jurisdicción del Municipio Baruta, Distrito
Sucre, del Estado Miranda.

 SOLICITANTE:
Arq. Salvador Guida Pacillo.

 ORDENADO POR:
Sucesión Franco Guida Carelli

 ELABORADO POR:
Dr. Juan de Dios Naveda y Lic. Claudia Puerta Mendoza

Av. Sur 3, Esquina de Zamuro, Edificio Morichal, Piso 13, Oficina 13-C, Diagonal al Palacio
de Justicia. Caracas 1010 – Venezuela.
Teléfonos: 0212-5419262 / 0414-2461509
Dr. JUAN DE DIOS NAVEDA
Lic. CLAUDIA PUERTA MENDOZA
AVALUOS, INSPECCIONES, ASESORIA INMOBILIARIA

2.- PRESENTACION:

 OBJETIVO

El presente avalúo tiene como objetivo determinar el valor de un


inmueble constituido por un (1) apartamento destinado a vivienda
distinguido con el numero Veintitrés (23) en el edificio denominado
“Residencias Mary”, ubicado con frente a la Avenida La Trinidad, Sección
Primera, de la Urbanización Ciudad Satélite La Trinidad, en Jurisdicción
del Municipio Baruta, Distrito Sucre, del Estado Miranda, de acuerdo al
Método Comparación de Valor Mercado establecido en la República
Bolivariana de Venezuela.

 PROPOSITO

El presente avalúo servirá para interponer un escrito ante el SENIAT,


solicitando la Prescripción Extintiva de los impuestos de la Sucesión
FRANCO GUIDA CARELLI, RIF. Nº J-298536730, Expediente Nº 100007
y para los fines que juzguen pertinentes los propietarios del inmueble de
acuerdo a las normas legales vigentes.

Av. Sur 3, Esquina de Zamuro, Edificio Morichal, Piso 13, Oficina 13-C, Diagonal al Palacio
de Justicia. Caracas 1010 – Venezuela.
Teléfonos: 0212-5419262 / 0414-2461509
Dr. JUAN DE DIOS NAVEDA
Lic. CLAUDIA PUERTA MENDOZA
AVALUOS, INSPECCIONES, ASESORIA INMOBILIARIA

3.- CERTIFICACION DEL AVALÚO

Nosotros: JUAN DE DIOS NAVEDA, venezolano, mayor de edad, de


Profesión Abogado en ejercicio e inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº
112.829 y Contador Público Colegiado, inscrito en el CPC Nº 7341,
domiciliado en la ciudad de Caracas y CLAUDIA PUERTA MENDOZA,
venezolana, mayor de edad, de Profesión Contador Público en ejercicio
profesional e inscrita en el CPC Nº 107.198, domiciliada en la ciudad de
Caracas, ambos debidamente inscritos en la Sociedad Venezolana de
Economistas Tasadores SOVECTA, miembros asociados bajos los Nº 2723
y 2726 respectivamente, actuando en este acto como expertos
tasadores, expedimos la presente certificación de acuerdo a solicitud del
ciudadano ARQ. SALVADOR GUIDA PACILLO, venezolano, mayor de
edad, titular de la cédula de identidad Nº 6.315.936, sobre un
apartamento destinado a vivienda, distinguido con el numero veintitrés
(Nº 23), ubicado en el segundo (2º) Piso del Edificio “RESIDENCIAS
MARY”, el cual está ubicado en la Avenida Trinidad, Sección Primera de
la Ciudad Satélite La Trinidad Baruta, Distrito Sucre, Estado Miranda,
Caracas, Venezuela.

En consecuencia certificamos:

No tenemos ningún tipo de nexo con el propietario y solicitante del


informe y el resultado de nuestro estudio es consecuencia de la
metodología y criterios comúnmente aceptados como razonables,
no habiendo influido en el mismo ningún tipo de sentimiento que
pudiese haber alterado los resultados del informe.

Av. Sur 3, Esquina de Zamuro, Edificio Morichal, Piso 13, Oficina 13-C, Diagonal al Palacio
de Justicia. Caracas 1010 – Venezuela.
Teléfonos: 0212-5419262 / 0414-2461509
Dr. JUAN DE DIOS NAVEDA
Lic. CLAUDIA PUERTA MENDOZA
AVALUOS, INSPECCIONES, ASESORIA INMOBILIARIA

Las informaciones emanadas por terceras personas e instituciones


consultadas, son confiables hasta donde alcanza la buena fe de las
mismas, de igual manera no se omitieron de manera consistente o
inconsistente ningún factor que pudiesen haber interferido en los
resultados obtenidos.

No tenemos ningún tipo de interés directo o indirecto en los bienes


valorados.

En la Ciudad de Caracas, al 1º de Abril del año 2017.

Dr. Juan de Dios Naveda Lic. Claudia Puerta Mendoza


Abogado – Contador Público Contador Público
I.P.S.A. Nº 112.829 C.P.C. Nº 107.198
Sovecta Nº 2723 Sovecta Nº 2726

Av. Sur 3, Esquina de Zamuro, Edificio Morichal, Piso 13, Oficina 13-C, Diagonal al Palacio
de Justicia. Caracas 1010 – Venezuela.
Teléfonos: 0212-5419262 / 0414-2461509
Dr. JUAN DE DIOS NAVEDA
Lic. CLAUDIA PUERTA MENDOZA
AVALUOS, INSPECCIONES, ASESORIA INMOBILIARIA

4. CONDICIONES DE LOCALIZACION DEL EDIFICIO:

 4.1 Ubicación del edificio:


El inmueble se encuentra ubicado con frente a la Avenida La
Trinidad, Sección Primera, de la Urbanización Ciudad Satélite La Trinidad,
en Jurisdicción del Municipio Baruta, Distrito Sucre, del Estado Miranda.

 4.2 Descripción de la zona:


Conforme a la ordenanza, el edificio Residencias Mary está ubicado en el
macro sector centro del Municipio Baruta, el cual permite como
zonificación de uso la construcción de viviendas multifamiliares,
comercios, edificaciones docentes, culturales, religiosas, hoteleras,
financieras, deportivas, actividades de servicios administrativos y
actividades gubernamentales.

 4.3 Uso del edificio:


Residencial.

 4.4 Acceso al edificio


Tiene transito fluido y buen acceso, bien sea en transporte público o
privado.

 4.5 Calidad ambiental del edificio


La calidad de la zona es buena en su tipo, habitable con actividad
comercial, financiera, de servicios públicos.

Av. Sur 3, Esquina de Zamuro, Edificio Morichal, Piso 13, Oficina 13-C, Diagonal al Palacio
de Justicia. Caracas 1010 – Venezuela.
Teléfonos: 0212-5419262 / 0414-2461509
Dr. JUAN DE DIOS NAVEDA
Lic. CLAUDIA PUERTA MENDOZA
AVALUOS, INSPECCIONES, ASESORIA INMOBILIARIA

5.- CARACTERISTICAS DEL INMUEBLE:

Dicho inmueble está ubicado en el edificio Residencias Mary. Es una


edificación compuesto de apartamentos residenciales.

 5.1 TERRENO:

El inmueble forma parte de una construcción con las siguientes


características:

Topografía plano.

Forma: Regular

Tipo de suelo: Estable

Uso: Vivienda

Área del edificio: 1.200,16 m²

 5.2 CARACTERISTICAS CONSTRUCTIVAS:

Fundaciones: Directas y aisladas

Estructura: Concreto armado

Entrepiso: Losa Nervada de concreto

Piso: Baldosa

Paredes: Ladrillo

Puertas: Madera, hierro

Ventanas: Vidrio, madera

Escaleras: Granito
Av. Sur 3, Esquina de Zamuro, Edificio Morichal, Piso 13, Oficina 13-C, Diagonal al Palacio
de Justicia. Caracas 1010 – Venezuela.
Teléfonos: 0212-5419262 / 0414-2461509
Dr. JUAN DE DIOS NAVEDA
Lic. CLAUDIA PUERTA MENDOZA
AVALUOS, INSPECCIONES, ASESORIA INMOBILIARIA

 5.3 DISTRIBUCION DEL INMUEBLE A AVALUAR

El apartamento del edificio Residencias Mary, signado con el número 23,


ubicado en el 2º piso, presenta la siguiente distribución:

Una (1) sala.

Una (1) cocina comedor

Dos (2) habitaciones

Dos (2) baños

Un (1) área de lavado

Un (1) Estacionamiento Techado distinguido con el Nº 23.

Área del Apartamento: 84.00 m².

6.- ASPECTOS LEGALES DEL IMUEBLE:

 6.1 PROPIETARIO:

El inmueble fue adquirido en comunidad conyugal por la señora


FILOMENA GLADIS PACILLO DE GUIDA, venezolana, mayor de edad,
titular de la cedula de identidad Nº 2.136.272 y el señor FRANCO
GUIDA CARELLI, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de
identidad Nº 3.981.222, según documento protocolizado por ante la
Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro del Distrito Sucre
del Estado Miranda, Chacao, el 18 de Junio de 1.982, bajo el Nº 42,
Tomo 29, Protocolo Primero.

Av. Sur 3, Esquina de Zamuro, Edificio Morichal, Piso 13, Oficina 13-C, Diagonal al Palacio
de Justicia. Caracas 1010 – Venezuela.
Teléfonos: 0212-5419262 / 0414-2461509
Dr. JUAN DE DIOS NAVEDA
Lic. CLAUDIA PUERTA MENDOZA
AVALUOS, INSPECCIONES, ASESORIA INMOBILIARIA

 6.2 LINDEROS DEL INMUEBLE

NORTE: Fachada Norte del edificio.

SUR: Área de circulación, fachada interna sur y apartamento Nº 22;

ESTE: Área de circulación y apartamento Nº 24; y

OESTE: Fachada Oeste del edificio.

Por encima del inmueble está el apartamento Nº 33 y por debajo está el


apartamento Nº 13.

7. CRITEROS PARA EL AVALUO

Se considera que para el caso que nos ocupa, la mayor metodología


valuatoria es la denominada “MÉTODO POR APROXIMACIÓN AL
VALOR DE MERCADO” SEGÚN TIPOLOGIA E INMUEBLE, consiste en
el estudio de operaciones de compraventa realizadas y protocolizadas
con características similares, estimándose el precio probable al
determinar una media entre varios inmuebles registrados para así
obtener una cifra razonable al valor del metro cuadrado de la zona.

El concepto de similitud implica establecer un patrón de comparación en


cuanto a ubicación, tipo de inmueble, tamaño, calidad de la construcción
y de los acabados, entre otros aspectos. Todo con el fin de homogeneizar
los antecedentes y llegar así a un valor estimado del bien que nos ocupa
en cuestión, el valor obtenido se define como “Valor de Mercado Actual
Variable”.

Av. Sur 3, Esquina de Zamuro, Edificio Morichal, Piso 13, Oficina 13-C, Diagonal al Palacio
de Justicia. Caracas 1010 – Venezuela.
Teléfonos: 0212-5419262 / 0414-2461509
Dr. JUAN DE DIOS NAVEDA
Lic. CLAUDIA PUERTA MENDOZA
AVALUOS, INSPECCIONES, ASESORIA INMOBILIARIA

El valor de mercado se basa en características de un mercado


semiperfecto con constantes fluctuación del mercado:

A.- Mercado Abierto y concepto de valor de cambio como fundamentos


valorativos generales dentro del sector inmobiliario.

B.- Componentes de la definición del Valor de Mercado.

1.-El monto en bolívares que el vendedor acepte.

2.-El monto en bolívares que el comprador paga.

3.- Vendedores motivados, que representan un grupo típico:

a.- Varios en el Mercado Abierto

b.- Voluntarios como parte del contrato

c.- Informados

d.- Capaces

4.- Compradores motivados, que representan un grupo


típico:

a.- Varios en el Mercado Abierto.

b.- Voluntarios como parte del contrato

c.- Informados

d.- Capaces

5.- Los derechos definidos del inmueble.

6.- Ofrecido en el mercado abierto por un tiempo razonable.

Av. Sur 3, Esquina de Zamuro, Edificio Morichal, Piso 13, Oficina 13-C, Diagonal al Palacio
de Justicia. Caracas 1010 – Venezuela.
Teléfonos: 0212-5419262 / 0414-2461509
Dr. JUAN DE DIOS NAVEDA
Lic. CLAUDIA PUERTA MENDOZA
AVALUOS, INSPECCIONES, ASESORIA INMOBILIARIA

7.- Para un día determinado es decir la fecha efectiva del


valor estimado del mercado.

7.1.- INFORMACION RECOPILADA DEL REGISTRO INMOBILIARIO

En el mes de abril del año 2009, se efectuaron operaciones de


compraventa, las cuales fueron protocolizadas ante la Oficina Subalterna
del Segundo Circuito, ubicado en la Avenida Miguel Ángel Lamas, en
Bello Monte, Caracas.

8. CALCULO DEL VALOR DEL INMUEBLE.

Algunos Referenciales de compra – venta de apartamentos


protocolizados ante la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de
Registro del Distrito Sucre del Estado Miranda Chacao.

Control Numero Fecha Monto operación Mts2 Bs/mts2

1595 2009-755 08/04/2009 360.000,00 62,48 5.761,84

1676 2009-840 23/04/2009 600.000,00 105,55 5.684,51

1674 2009-838 24/04/2009 420.000,00 62,48 6.722,15

1693 2009-857 27/04/2009 600.000,00 84,00 7.142,86

1875 2009-1081 20/05/2009 750.000,00 120,49 6.224,58

2045 2009-1269 05/06/2009 775.000,00 138,50 5.595,67

Promedios 3.505.000,00 573,50 6.111,60


Av. Sur 3, Esquina de Zamuro, Edificio Morichal, Piso 13, Oficina 13-C, Diagonal al Palacio
de Justicia. Caracas 1010 – Venezuela.
Teléfonos: 0212-5419262 / 0414-2461509
Dr. JUAN DE DIOS NAVEDA
Lic. CLAUDIA PUERTA MENDOZA
AVALUOS, INSPECCIONES, ASESORIA INMOBILIARIA

VALOR TOTAL DEL INMUEBLE EN ESTUDIO


84,00 M2 * 6.111,60 Bs/M2
Bs. 513.374,02

9. CONCLUSIONES

Mediante la utilización del método anteriormente explicado y por las


razones antes expuestas hemos determinado que el valor del inmueble
es de BOLÍVARES QUINIENTOS TRECE MIL TRESCIENTOS
SETENTA Y CUATRO CON 02/100 CENTIMOS (Bs.513.374,02).

Dr. Juan de Dios Naveda Lic. Claudia Puerta Mendoza


Abogado – Contador Público Contador Público Colegiado
I.P.S.A. Nº 112.829 C.P.C. Nº 107.198
Sovecta Nº 2723 Sovecta Nº 2726

Av. Sur 3, Esquina de Zamuro, Edificio Morichal, Piso 13, Oficina 13-C, Diagonal al Palacio
de Justicia. Caracas 1010 – Venezuela.
Teléfonos: 0212-5419262 / 0414-2461509
Dr. JUAN DE DIOS NAVEDA
Lic. CLAUDIA PUERTA MENDOZA
AVALUOS, INSPECCIONES, ASESORIA INMOBILIARIA

10.- ANEXO

 I Fotografías Del Inmueble

Entrada Principal
Edificio Residencias Mary

Planta Baja Edificio


Residencias Mary

Av. Sur 3, Esquina de Zamuro, Edificio Morichal, Piso 13, Oficina 13-C, Diagonal al Palacio
de Justicia. Caracas 1010 – Venezuela.
Teléfonos: 0212-5419262 / 0414-2461509
Dr. JUAN DE DIOS NAVEDA
Lic. CLAUDIA PUERTA MENDOZA
AVALUOS, INSPECCIONES, ASESORIA INMOBILIARIA

Ascensor del Edificio ubicado en el


Segundo Piso

Entrada al Apartamento Nº 23

Av. Sur 3, Esquina de Zamuro, Edificio Morichal, Piso 13, Oficina 13-C, Diagonal al Palacio
de Justicia. Caracas 1010 – Venezuela.
Teléfonos: 0212-5419262 / 0414-2461509
Dr. JUAN DE DIOS NAVEDA
Lic. CLAUDIA PUERTA MENDOZA
AVALUOS, INSPECCIONES, ASESORIA INMOBILIARIA

Sala del apartamento

Cocina - Comedor

Av. Sur 3, Esquina de Zamuro, Edificio Morichal, Piso 13, Oficina 13-C, Diagonal al Palacio
de Justicia. Caracas 1010 – Venezuela.
Teléfonos: 0212-5419262 / 0414-2461509
Dr. JUAN DE DIOS NAVEDA
Lic. CLAUDIA PUERTA MENDOZA
AVALUOS, INSPECCIONES, ASESORIA INMOBILIARIA

Cuarto Principal

Baño Principal

Av. Sur 3, Esquina de Zamuro, Edificio Morichal, Piso 13, Oficina 13-C, Diagonal al Palacio
de Justicia. Caracas 1010 – Venezuela.
Teléfonos: 0212-5419262 / 0414-2461509
Dr. JUAN DE DIOS NAVEDA
Lic. CLAUDIA PUERTA MENDOZA
AVALUOS, INSPECCIONES, ASESORIA INMOBILIARIA

Baño Secundario

Cuarto Secundario

Av. Sur 3, Esquina de Zamuro, Edificio Morichal, Piso 13, Oficina 13-C, Diagonal al Palacio
de Justicia. Caracas 1010 – Venezuela.
Teléfonos: 0212-5419262 / 0414-2461509
Dr. JUAN DE DIOS NAVEDA
Lic. CLAUDIA PUERTA MENDOZA
AVALUOS, INSPECCIONES, ASESORIA INMOBILIARIA

10.- ANEXO II

 FOTOCOPIA DEL DOCUMENTO DE PROPIEDAD

Av. Sur 3, Esquina de Zamuro, Edificio Morichal, Piso 13, Oficina 13-C, Diagonal al Palacio
de Justicia. Caracas 1010 – Venezuela.
Teléfonos: 0212-5419262 / 0414-2461509