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Informe de Avalúo 2015

Vivienda Unifamiliar
Urbanización Los Portales- Nueva Casarapa
Ciudad de Guarenas Estado Bolivariano de Miranda

1. Presentación.
1.1 Certificación.
Quien suscribe, Alfredo A. Loaiza V., C.I. V-3.969.086, certifica el avalúo de un (1) INMUEBLE
para el uso de VIVIENDA UNIFAMILIAR, instalado en el Conjunto Residencial LOS
PORTALES, Urbanización Nueva Casarapa, Estado Bolivariano de Miranda, cuyas
características más adelante se describen en detalle.

El antes suscrito certifica, bajo fe de juramento que:


El avalúo practicado sobre el supra citado inmueble es producto de la aplicación de
métodos de investigación científica, disponibles y universalmente aceptados en la
práctica avaluatoria, como justos y objetivos.
No ha privado en la ejecución del proceso de valoración del inmueble objeto de
estudio, ni en la elaboración del presente informe, ninguna intención, interés,
vínculo, o factor afectivo o subjetivo alguno, que pudiere alterar los datos o
resultados aquí expresados.
Todos los datos, obtenidos durante la preparación del presente informe de avalúo,
son ciertos, y comprobables las fuentes ante las cuales el ciudadano tasador acudió.
Se dan por reproducidos en el presente informe de avalúo, los documentos, que
soportaron y contribuyeron a la sustanciación de su contenido, los cuales y por
razones de su edición, no forman parte de sus anexos.
Cualquier omisión, sesgo o error que se encontrare en el presente informe de
avalúo no es deliberado, por lo que el ciudadano tasador declara someterse a su
imparcial revisión y discusión con las partes interesadas, mediante la utilización de
métodos de investigación científica que contribuyan, veraz y objetivamente, a la
mejor interpretación y aclaratoria del asunto en controversia.
No se prejuzga el estado legal de la propiedad objeto de estudio.
La responsabilidad del ciudadano tasador se limita exclusivamente a la ejecución del
avalúo del inmueble objeto de estudio, así como a la elaboración y entrega del
presente informe.
No se prejuzga el uso final que las partes interesadas hagan del presente informe,
después de su entrega por parte del ciudadano tasador antes identificado.

1.2 Solicitante.
Ciudadana BELKYS CAROLINA MEDINA, mayor de edad, de este domicilio, venezolana,
titular de la cédula de identidad No. 8.972.647, en su condición de viuda del ciudadano
FELIX MANUEL MOREAU GARCIA, quien en vida fuese propietario del INMUEBLE objeto del
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presente avalúo, como más adelante se describe y mayor de edad, de este domicilio,
venezolano, titular de la cédula de identidad No. 1.733.933, y fallecido según consta en Acta
de Defunción No. 2154903, expedida por el Hospital General de Guatire-Guarenas, según
consta en el Folio No. 226, Acta No. 226, de fecha 27/03/2015, emitido por la Oficina de
Registro Civil del Municipio Autónomo Ambrosio Plaza, Parroquia Guarenas, de la Ciudad de
Guarenas, Estado Bolivariano de Miranda.

1.3 Nombre del Perito Avaluador contratado.


Ciudadano ALFREDO AZAEL LOAIZA VARGAS, C.I. V-3.969.086, Economista, inscrito en el
Colegio de Economistas del Distrito Federal y Estado Miranda, bajo el No. 8.457, Tasador
SOVECTA 978, Asesor Inmobiliario CIM No.0801, Perito Avaluador SUDEBAN No. P-3616,
Perito Avaluador FOGADE No. 1007.

1.4 Bien Inmueble objeto de Avalúo.


VIVIENDA UNIFAMILIAR, que sirve de residencia a la ciudadana BELKYS CAROLINA MEDINA
identificada supra y su hija la ciudadana LIXBEL LAUREN MOREAU MEDINA, titular de la
cedula de identidad No. V-28.416.626.

1.5 Ubicación del inmueble.


Según documento con Número 11, Tomo 296, de fecha 24/09/2001, inscrito por ante la
Notaría Pública Quinta de la ciudad de Maracay, Municipio Girardot del Estado Aragua, el
INMUEBLE, identificado con la Letra y Numero B-3-37, se encuentra ubicado en la, Etapa 3
de construcción del Conjunto Residencial LOS PORTALES, Parcela B2-13 de la Urbanización
NUEVA CASARAPA, Lado Sur Este de la ciudad de Guarenas, Municipio Autónomo Ambrosio
Plaza, Parroquia Guarenas, Estado Bolivariano de Miranda.

1.6 Fecha del Avalúo.


01 de Septiembre de 2015.

1.7 Tiempo de Vigencia del Avalúo.


Seis (6) meses.

1.8 Condiciones y premisas limitantes.


El presente avalúo se llevó a cabo con el propósito de obtener el Valor de Mercado del
INMUEBLE, indicado ut supra.

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La ciudadana BELKYS CAROLINA MEDINA, consignó al perito tasador copia de su cédula de


identidad con estado civil de SOLTERA, no obstante consignó también copias de su Acta de
Matrimonio con el ciudadano FELIX MANUEL MOREAU GARCIA, emitida en fecha
27/09/2000, por el Juzgado de los Municipios Brión y Eulalia Buróz de la población
Higuerote, Estado Bolivariano de Miranda y del Acta de Defunción del ciudadano FELIX
MANUEL MOREAU GARCIA, donde se hace constar su estado civil de casada, por lo que su
nuevo estado civil automáticamente pasa a ser el de VIUDA.

En cuanto a la identidad del propietario del INMUEBLE, hoy fallecido, es menester resaltar
que este aparece inscrito en su documento de propiedad con los apellidos MOREAU
GARCIA, al igual que en su Acta de Defunción, no obstante en su Acta de Matrimonio con la
ciudadana BELKYS CAROLINA MEDINA cuya copia también se anexa a este informe de
valoración, estos apellidos son MOREAN GARCIA. Se anexan copias de estos documentos.

En el documento de compraventa del INMUEBLE objeto de valoración, se señala .la


operación de compraventa del bien fue llevada a cabo entre el ciudadano FELIX MANUEL
MOREAU GARCIA, con Cédula de Identidad No. V-1.733.993, y la ciudadana MAYRA
ALEJANDRA RAMIREZ MARIN, con Cédula de Identidad No. V-13.018.845, en presunta
representación de la ciudadana VICTORIA DEL SOCORRO MARIN CASTILLO, con Cédula de
Identidad No. V-16.405.135. Este empoderamiento debió ser hecho constar en el citado
documento de compraventa del INMUEBLE.

Al momento de entrega del presente informe de avalúo, no se disponía, al mes de Agosto de


2015, de los datos de la inflación que por ley debe suministrar el Banco Central de
Venezuela, por lo que fue necesario proyectarlos mediante una recta de regresión. Con esta
cifra estimada, se procedió a ajustar los precios de las operaciones de compra venta,
empleadas como referenciales para la estimación del valor de mercado del INMUEBLE
objeto de estudio.

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1.9 Valor de Mercado del Inmueble.


El Valor de Mercado del INMUEBLE objeto de estudio, a la fecha de elaboración del
presente informe de avalúo es de:

 DOS MILLONES TRESCIENTOS SESENTA Y OCHO MIL


SEISCIENTOS BOLIVARES
 (Bs. 2.368.600,00)

2. Descripción detallada del bien objeto de Avalúo.


2.1 Ubicación.
A lo largo de la Avenida Intercomunal de la Ciudad de Guarenas en sentido Oeste Este en un
recorrido en automóvil de diez (10) minutos desde el Centro Comercial Buenaventura
Ambrosio Plaza, Parroquia Guarenas, se accede a la Urbanización Nueva Casarapa, luego en
un recorrido en automóvil de diez (10) minutos sentido Norte Sur desde el Centro Comercial
Nueva Casarapa se accede a la Urbanización LOS PORTALES, zona donde de localiza el
INMUEBLE objeto de avalúo.

2.2 Número de Catastro y superficie.


Los datos sobre número de catastro y superficie del INMUEBLE objeto de evaluación
aparecen inscritos en su documento de compraventa registrado por ante la Oficina de
Registro Público del Municipio Autónomo Ambrosio Plaza del Estado Bolivariano de
Miranda, bajo el Número 2013.1584, Asiento Registral 1, con el No. 235.13.8.1.10467,
correspondiente al Libro de Folio Real del año 2013, en fecha Veintidós (22) de julio de
2013, son los que se indican a continuación:

CUADRO NO. 1
NUMERO DE CATASTRO Y SUPERFICIE
INMUEBLE OBJETO DE AVALUO
No. PROPIETARIO NUMERO CATASTRO SUPERFICIE TERRENO SUPERFICIE
(m2) CONSTRUCCION

1 FELIX MANUEL MOREAU 15.17.01.023.0016.0003.0037.000.000 109,00 90,00


GARCIA

2.3 Linderos.
Los linderos del INMUEBLE objeto de evaluación, tomados del documento de compraventa
antes citado, son los siguientes:
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CUADRO NO. 2
LINDEROS DEL INMUEBLE
NOR OESTE SUR ESTE NOR ESTE SUR OESTE
Con la Unidad de Con la Unidad de Con la Calle B. Con la Unidad de
Vivienda B3-38. Vivienda B3-36. Vivienda A1-08.

2.4 Servidumbres y afectaciones.


Al momento de su inspección ocular por parte del ciudadano tasador, no se observaron
servidumbres ni medida alguna de afectación, embargo ni secuestro, que pesen sobre el
INMUEBLE objeto de avalúo.

3. Descripción detallada de la zona donde se ubica el bien objeto de Avalúo.


3.1 Características del sector y su entorno.
La Urbanización LOS PORTALES, es de tipo residencial principalmente, aunque el crecimiento, y
desarrollo económico, demográfico y urbanístico de esa zona urbana en los últimos VEINTE
(20) años, ha dado origen a la instalación de comercios, industrias ligeras y oficinas
gubernamentales, entre otros. La clase social de sus habitantes puede ser considerada media-
baja. El Sector está considerado de mediana peligrosidad, según consulta efectuada a vecinos y
comerciantes ubicados en la urbanización. De hecho, puede comprobarse la presencia de
dispositivos de seguridad tales como concertinas en las cercas, alarmas, cámaras de video y
rejas colocadas en los inmuebles en los alrededores de la zona urbana donde se ubica EL
INMUEBLE.

3.2 Servicios Públicos.


En un radio de QUINIENTOS (500) metros lineales, con centro en el INMUEBLE objeto de
estudio, se observan vías de comunicación de acceso a la urbanización, en regular estado y
regular señalización, un buen servicio de transporte urbano, a través de taxis, mototaxis,
busetas, que facilitan el acceso hacia y desde otras zonas urbanas del Municipio Autónomo
Ambrosio Plaza. La vialidad interna de la urbanización pos su parte presenta un excelente estado
de conservación y mantenimiento.

Adicionales al residencial unifamiliar, transporte público y privado, los habitantes del sector
cuentan con los servicios de infraestructura de acueducto y alcantarillado, vialidad en regular
estado, energía eléctrica, red telefónica fija pública y privada, así como servicios de
superestructura tales como centros de comunicación vía internet, seguridad y vigilancia pública,
comercio, seguridad y vigilancia privada, religiosos, de recreación, comunales, salud, educación,

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y culturales, Centros Comerciales, restaurantes y Loncherías, bancos, notarias, por solo citar los
mas cercanos al inmueble objeto de avalúo.

La descripción del paisaje urbano alrededor del inmueble objeto de estudio puede describirse
de manera perimetral como clima típico de montaña.

En el perímetro recorrido se observa también la presencia de Kioscos para la venta de


periódicos, revistas, cigarrillos y confetis, así como ventas ambulantes de parrilla y otras formas
de comida rápida.

3.3 Accesibilidad vehicular y peatonal.


La accesibilidad peatonal y vehicular se explicó antes.

4. Características del Bien Inmueble.


4.1 Estructura.
En términos generales la edificación del inmueble objeto de valoración, muestra el diseño y
la tipología de construcción de la década de los años Dos Mil (2000); sus elementos
constructivos, tales como techos, pisos, muros, vigas y columnas de concreto, en sus
nervios, así lo confirman.

4.2 Descripción de la edificación.


La edificación del INMUEBLE objeto de valoración, comprende Dos (2) niveles o plantas, lo
cuales tienen la siguiente distribución, tal como lo describe su documento de compraventa
citado antes:

Un Primer Nivel de aproximadamente CUARENTA Y TRES METROS CUADRADOS


(43 M2) de construcción, cuyas dependencias son: Una (1) Sala comedor en un solo
ambiente, Una (1) cocina, Un (1) estudio, Una (1) Escalera que comunica al Segundo
Nivel, Un (1) Lavandero, en la parte posterior (Lado Oeste), Un (1) área con frente a
la Calle B (Lado Este), destinada a Jardín y Estacionamiento descubierto (NO
CONSTRUIBLE) con capacidad de dos (2) vehículos y Un (1) área posterior (Lado
Oeste), de aproximadamente TREINTA METROS CUADRADOS (30 M2) como
mínimo destinada a Jardín (NO CONSTRUIBLE).

Un Segundo Nivel de aproximadamente CUARENTA Y SIETE METROS CUADRADOS


(47 M2) de construcción, cuyas dependencias son: Una (1) Habitación principal con
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Un (1) baño incorporado, Una (1) Habitación secundaria, Un (1) estar y Un (1) baño
auxiliar.

El área que se le asigna al INMUEBLE objeto de estudio en uso exclusivo, y sobre la cual se
encuentra construida la Unidad de Vivienda, posee una superficie aproximada de CIENTO
NUEVE METROS CUADRADOS (109 M2).

Su estructura muestra una edad física estimada de QUINCE (15) años, aún cuando se
observa que ha sido objeto de trabajos de albañilería para mejoras, y refacciones. Presenta
un buen aprovechamiento de sus espacios. Sus elementos constructivos se basan
principalmente en bloques de concreto, muros, vigas y columnas de concreto armado,
para la conformación de sus paredes, con pisos, techos y paredes de placa de concreto,
revestidos de cerámica.

La ubicación y la distribución de sus espacios internos y externos, buscan aprovechar la luz y


ventilación naturales de la zona donde está enclavado.

Se resume a continuación información general sobre las características de fabricación y


diseño de la estructura que conforma este nivel.

CUADRO NO. 3
INFORMACION GENERAL DE LA ESTRUCTURA
INMUEBLE OBJETO DE AVALUO

Superficie de 90,00 metros cuadrados, aproximadamente.


Construcción
Materiales de PISOS: Losa de Concreto, Cemento gris frisado,
Construcción Revestimiento en cerámica.
PAREDES: Losa de Concreto. Bloques de cemento,
Frisadas y sin frisar. Pintadas. Revestimiento en
cerámica. Cerámica económica.
TECHOS: Losa de Concreto. Cielo Raso.
PUERTAS: Metálicas de seguridad. Madera.
Entamboradas.
VENTANAS: Corredizas, vidrio liso. Marco aluminio,
rejas de seguridad. Persianas tipo Macuto.
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Vigas y columnas Estructura de la edificación de concreto armado.


Medidas 0,40 m x 0,20 m.
Instalaciones Corriente eléctrica de 110V y 220V.
Eléctricas Acometida de Electricidad Bifásica en Tubería EMT.
Puntos de Toma Corriente Dobles de 110V
Puntos de Tomas Corriente de 220V
Puntos de Toma Corriente Trifásico
Tablero Eléctrico de 110 y 220V.
Lámparas de Emergencia.
Línea telefónica.
Instalaciones Aguas Tuberías empotradas en estructura. Hierro
Blancas Galvanizado, PVC.
Instalaciones Aguas Tuberías empotradas en estructura. Hierro
Servidas Galvanizado, PVC.
Condición física de Excelente según método Ross-Heidecke.
la estructura
Ambientes Eficientemente desarrollados
Accesorios Equipos Aire Acondicionado, Gabinetes Cocina
Empotrada. Parrillera concreto, Filtros de Agua.
Sistema Colector de Agua. Escalera metálica interna 13
peldaños de 27 cm x 87 cm. Cerchas estructura
metálica en techo. Laminas Cindu en exteriores.
Vida Física de la 60 años. Según el portal WWW.SII.CL.GOV del
estructura (VF) Servicio de Impuestos Internos de la República de
Chile.
Edad Física de la 15 años aproximadamente.
estructura (EF)
Vida Física 45 años. (VF – EF) aproximadamente.
Remanente de la
estructura (VFR)
Vida Útil del 50 años aproximadamente.
INMUEBLE (VU)
Edad Económica 15 años aproximadamente.
del INMUEBLE (E)
Vida Útil 35 años (VU – E) aproximadamente.
Remanente del
INMUEBLE (VUR)

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Vida Económica 62 años aproximadamente, según Estado de


Útil Remanente del Conservación y Mantenimiento. Dado que VUR es
INMUEBLE (VEUR) menor a VFR, se toma VFR, luego VEUR equivale a 45
años aproximadamente.

5. Estado de Conservación y Mantenimiento.


De la inspección ocular practicada por el ciudadano tasador sobre el INMUEBLE objeto de
estudio puede concluirse que su estructura presenta una edad estimada de 15 años, es decir, se
ubica cronológicamente a una tercera parte de su vida útil, lo que traduce en una baja
obsolescencia por tiempo. Su estado de conservación y mantenimiento es de Excelente a Bueno
en sus elementos constructivos. El efecto combinado de la obsolescencia por tiempo, así como
de su depreciación funcional y física se constituye en una depreciación estructural y funcional de
un 19,52%.

Asimismo, se pudo observar aspectos de su estructura que inciden en la conformación de su


valor. Estos aspectos dependen del uso que se le haya dado a la estructura durante su vida útil,
así como del mantenimiento preventivo y correctivo practicado sobre la misma; ello permite
tener una idea del estado de Conservación y Mantenimiento (ECM) observado en la edificación
al momento de tal inspección.

6. Aspectos Legales.
6.1 Documento de Propiedad y Tradición Legal.
El documento de compraventa del INMUEBLE, antes indicado, señala que el bien fue
adquirido por el ciudadano FELIX MANUEL MOREAU GARCIA, con Cédula de Identidad No.
V-1.733.993, a la ciudadana MAYRA ALEJANDRA RAMIREZ MARIN, con Cédula de Identidad
No. V-13.018.845, en presunta representación de la ciudadana VICTORIA DEL SOCORRO
MARIN CASTILLO, con Cédula de Identidad No. V-16.405.135, representación que no consta
en el documento de compraventa del INMUEBLE que aquí ocupa. El solicitante no consignó
al ciudadano tasador documento alguno que certifique la tradición legal y la certificación de
gravamen que pudieren existir sobre el INMUEBLE objeto de estudio.

7. Valoración.
7.1 Enfoque y Metodología Aplicada.
Para la valoración del INMUEBLE objeto de estudio, se aplicó el Enfoque de Mercado
tomando en consideración los valores comparables de operaciones de compraventa de
Veintidós (22) inmuebles similares, transados en el período comprendido entre el

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08/02/2011 y el 06/08/2013, serie de datos perteneciente a las Urbanizaciones Nueva


Casarapa y Terrazas de Buenaventura, del Municipio Autónomo Ambrosio Plaza, Parroquia
Guarenas, de la Ciudad de Guarenas, Estado Bolivariano de Miranda, compradas a la
empresa PROMERCA CONSULTORES MIC, S.A. Rif No. J-40369569-5, según consta en
planilla de depósito efectuado en el Banco Mercantil No. 0150 9015 5572 0154, de fecha
01/09/2015, de la cual se anexa copia.

7.2 Desarrollo del Método.


7.2.1 Valoración del inmueble.
Para la valoración del INMUEBLE, se tomaron los datos de los precios de las operaciones de
compraventa de Veintidós (22) inmuebles similares, transados en el período comprendido
entre el 08/02/2011 y el 06/08/2013, serie de datos perteneciente a las Urbanizaciones
Nueva Casarapa y Terrazas de Buenaventura, del Municipio Autónomo Ambrosio Plaza,
Parroquia Guarenas, de la Ciudad de Guarenas, Estado Bolivariano de Miranda. Estos precios
se ajustaron por inflación acumulada en el periodo comprendido entre el 08/02/2011 y
31/08/2015, según cifras del Banco Central de Venezuela (BCV). El precio unitario de
demanda de mercado resultó en 26.318,01 Bs/m2, para un valor total del INMUEBLE de Bs.
2.368.620,91.

7.3 Fuentes de Información.


7.3.1 Banco Central de Venezuela.
Ubicada su sede en la ciudad de Caracas, lado Oeste de la Avenida Urdaneta, sirvió para
consultar la inflación acumulada en el Sector de la Construcción, en el período comprendido
entre el 08/02/2011 y 31/08/2015.

7.3.2 Ciudadana Belkys Carolina Medina.


En su carácter de viuda del ciudadano FELIX MANUEL MOREAU GARCIA, y solicitante del
presente avalúo, para recabar información de primera mano sobre planos, contrato de
compraventa, y demás recaudos que evidencien la ubicación, características, disposición,
titularidad y uso del inmueble objeto de estudio.

7.3.3 Portal Instituto Nacional de Estadísticas.


Para recabar datos sobre densidad poblacional y clase social de los habitantes de la
Urbanización Nueva Casarapa y sus alrededores, de la ciudad de Guarenas, Estado
Bolivariano de Miranda.

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7.3.4 Comerciantes de la Avenida Intercomunal de Guarenas.


Para recabar datos sobre criminalidad del sector urbano donde se ubica el inmueble objeto
de estudio.

7.4 Procedimiento utilizado para la recopilación de datos.


a) Se procede a entrevistar a los ciudadana BELKYS CAROLINA MEDINA, para recopilar de
primera mano, datos sobre el propósito de la solicitud de avalúo, planos de ubicación,
contrato de arrendamiento, y otros recaudos que permitan conformar el perfil de las
características y circunstancias que pesan sobre el inmueble objeto de estudio.
b) Se compra a la empresa PROMERCA CONSULTORES MIC, S.A. una muestra de Veintidós
(22) operaciones de compraventa de casas del tipo Town House, efectuados en el
periodo comprendido entre el 08/02/2011 y el 06/08/2013, en las Urbanizaciones
Nueva Casarapa y Terrazas de Buenaventura, del Municipio Autónomo Ambrosio Plaza,
Parroquia Guarenas, de la Ciudad de Guarenas, Estado Bolivariano de Miranda. Se
registran y tabulan los datos recopilados de las operaciones inmobiliarias antes
indicadas, en la hoja de cálculo Microsoft Excel ® para su tratamiento estadístico y
depuración.
c) Se recaba en el Banco Central de Venezuela, información sobre el comportamiento de la
inflación, en el periodo comprendido entre el 08/02/2011 y 31/08/2015.
d) Se efectúa consulta a los habitantes y comerciantes del Municipio Autónomo Ambrosio
Plaza, Parroquia Guarenas, de la Ciudad de Guarenas, Estado Bolivariano de Miranda,
para conocer el índice de criminalidad de la zona donde se encuentra ubicado el
inmueble antes citado.
e) Se efectúa consulta en el portal del Instituto Nacional de Estadísticas para tomar datos
de la densidad poblacional y el nivel social de los habitantes de la zona donde se
encuentra ubicado el inmueble antes citado.
f) Se efectúa inspección ocular sobre el inmueble a ser valorado, a objeto de identificar y
constatar, su ubicación, disposición, características físicas y funcionales.
g) Se efectúa recorrido e inspección de los alrededores donde se encuentra enclavado el
INMUEBLE, a fin de recopilar las características más resaltantes de su paisaje urbano, así
como de su entorno económico y social.
h) Se procede a efectuar el proceso de valoración del precitado inmueble a fin de hallar su
Valor de Mercado.

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7.5 Análisis de los datos referenciales.


El Enfoque de valoración `por el Método de Mercado consistió en identificar referenciales de
inmuebles similares, lo más cercanos posible al bien objeto de estudio. Para ello, se
analizaron las operaciones de compraventa de casas del tipo Town House compradas a la
empresa PROMERCA CONSULTORES MIC, S.A., efectuadas en el periodo comprendido entre
el 08/02/2011 y el 06/08/2013, en las Urbanizaciones Nueva Casarapa y Terrazas de
Buenaventura, del Municipio Autónomo Ambrosio Plaza, Parroquia Guarenas, de la Ciudad de
Guarenas, Estado Bolivariano de Miranda, a fin de obtener el promedio de los precios
históricos a los que fueron transados en su oportunidad. Estos precios históricos fueron
corregidos monetariamente, según la inflación acumulada del período comprendido entre la
respectiva fecha de protocolización de cada operación y la fecha de avalúo del INMUEBLE.

8. Determinación del Valor del Inmueble.


8.1 Ajuste por tiempo.
A los efectos de reflejar la realidad de la dinámica del mercado inmobiliario en el sector
urbano donde se ubica el inmueble objeto de avalúo, se procedió a efectuar un ajuste
temporal por inflación a la muestra compuesta por las operaciones de compraventa antes
indicadas. Para ello se tomó la inflación acumulada para cada operación de compraventa,
según los índices que se corresponden al sector de la construcción con IVA a nivel de
mayorista según datos del BCV. Así, los ajustes consideran una inflación promedio
interanual, del periodo comprendido entre el 08/02/2011 y el 06/08/2013, dos (2) años y
seis (6) meses, de 36%, mientras que la inflación interanual del periodo comprendido
entre el 08/02/2011 y el 31/08/2015, fecha del presente informe de avalúo, cuatro (4)
años y siete (7) meses, resultó en 70%.

8.2 Ajuste estadístico.


A la muestra original de veintidós (22) elementos, como se indicara antes, se le aplicó el
Método de Normalización Estadística de Mercado obteniéndose los siguientes resultados:

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CUADRO NO. 4
VALORES MUESTRALES
INMUEBLE OBJETO DE AVALUO

ESTADISTICO VALOR
Tamaño de la muestra 22 elementos
Precio unitario promedio 26.318,01 Bs/m2
Coeficiente de Correlación 0,91 (Muy Fuerte)
Coeficiente de Variación Pearson 0,08 (Muy baja dispersión)
Coeficiente de concentración 4,52 (Alta concentración)

8.3 Valor Final del Inmueble.

El valor final del INMUEBLE, con una superficie de construcción de NOVENTA METROS
CUADRADOS (90,00 M2) aproximadamente, alcanza la suma de Bs. 2.368.620,91, cifra que
al redondearse por exceso resulta en:.

 DOS MILLONES TRESCIENTOS SESENTA Y OCHO MIL


SEISCIENTOS BOLIVARES
 (Bs. 2.368.600,00)

9. Conclusiones y Recomendaciones.
Con la obtención del Valor de Mercado del INMUEBLE de uso VIVIENDA UNIFAMILIAR, que
sirve de residencia a la ciudadana BELKYS CAROLINA MEDINA y su hija la ciudadana LIXBEL
LAUREN MOREAU MEDINA, ambas identificadas supra, ubicado en la Etapa 3 de
construcción del Conjunto Residencial LOS PORTALES, Parcela B2-13 de la Urbanización
NUEVA CASARAPA, Lado Sur Este de la ciudad de Guarenas, Municipio Autónomo Ambrosio
Plaza, Parroquia Guarenas, Estado Bolivariano de Miranda, se da por concluido el presente
avalúo.

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CIM No.0801
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SUDEBAN No. P-3616

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